Ipoteca si gajul in Noul Cod Civil. Ce se modifica?

Noul Cod Civil (NCC) a adus modificari substantiale cu privire la garantii reale si privilegii.
Avocatii de la Tuca Zbarcea & Asociatii iti spun care sunt noutatile cu privire la instituirea
ipotecii asupra unui bun, fie mobil sau imobil, ce aduce nou institutia "perfectarii ipotecii"
si ce fel de creante sunt considerate a fi privilegiate. De asemenea, ei iti vor explica si
care sunt noile reglementari referitoare la gaj sau dreptul de retentie
Noul Cod Civil reglementeaza urmatoarele tipuri de garantii reale si privilegii:
privilegiile speciale, ipoteca imobiliara, ipoteca mobiliara (inclusiv asupra conturilor si
asupra creantelor), gajul (sub forma unei garantii reale cu deposedare), precum si
dreptul de retentie (sub forma unei garantii reale imperfecte).
Remarcam, in primul rand, o modificare de ordin terminologic, garantia reala instituita
asupra bunurilor mobile fiind acum denumita ipoteca mobiliara, in timp ce notiunea
de gaj este folosita de noul Cod Civil pentru a defini doar garantiile mobiliare cu
deposedare (garantie reala care presupune remiterea materiala catre creditor a bunului
mobil ce face obiectul garantiei sau a titlului de valoare).
Sub aspect general, Noul Cod Civil instituie noi principii cu aplicabilitate generala,
precum principiul urmaririi cu prioritate a bunurilor ce fac parte dintr-o diviziune a
patrimoniului creditorului atunci cand creanta s-a nascut in legatura cu acea diviziune a
patrimoniului sau limitarea legala a raspunderii profesionistului in sensul in care
patrimoniul afectat unei profesii autorizate va putea fi urmarit numai de creditorii ale
caror creante s-au nascut in legatura cu profesia respectiva, acesti creditori neputand
urmari bunuri ale debitorului din afara respectivei diviziuni a patrimoniului.
In materia privilegiilor, Noul Cod Civil reglementeaza doar privilegiile speciale
asupra bunurilor mobile. Sunt considerate creante privilegiate: (i) creanta
vanzatorului neplatit al unui bun mobil vandut unei persoane fizice, cu exceptia cazului
in care bunul e dobandit pentru serviciul sau exploatarea unei intreprinderi;
si (ii) creanta celui care are un drept de retentie (e.g. depozitarul, mandatarul,
transportatorul, comisionarul). Asa cum vom detalia mai jos, alte tipuri de privilegii
reglementate anterior de Codul Civil 1864 (precum privilegiile speciale asupra unor
imobile) sunt reluate de noul Cod Civil sub forma unor ipoteci legale. Privilegiile
generale se stabilesc si se exercita conform Codului de procedura civila.
Ipoteca
In ceea ce priveste ipotecile, noul Cod Civil instituie o serie de prevederi comune
pentru ipoteca imobiliara si ipoteca mobiliara, completate insa cu dispozitii
speciale
pentru
fiecare
tip
de
ipoteca.
Noul Cod Civil dispune posibilitatea constituirii ipotecii asupra unei universalitati
de bunuri, inclusiv asupra unei universalitati de bunuri imobile (Art. 2350 alin. (1), Art.
2357). In cazul ipotecii conventionale insa, ipoteca asupra universalitatii de bunuri
mobile sau imobile, prezente sau viitoare, este permisa insa numai cu privire la bunurile
afectate activitatii unei intreprinderi (Art. 2368 NCC). Totusi, ipoteca constituita asupra

universalitatii de bunuri nu greveaza bunurile imobile decat din momentul inscrierii

ipotecii in cartea funciara cu privire la fiecare dintre imobile.
Contractele care au ca efect conservarea sau constituirea unui drept pentru a asigura
executarea unei obligatii (e.g. clauza de rezerva a proprietatii, pactele de rascumparare)
sunt asimilate ipotecilor de noul Cod Civil, sub aspectul cerintelor de publicitate, ordine
de preferinta si executare.
Dispozitiile noului Cod Civil permit cesiunea ipotecii sau a rangului acesteia separat de
creanta garantata. Pentru a fi posibila o astfel de operatiune, suma pentru care este
constituita ipoteca sa fie determinata in actul prin care s-a constituit ipoteca.
Clauzele care interzic actele de dispozitie a bunului ipotecat isi pierd
eficacitatea,potrivit noii reglementari, fiind prevazut ca astfel de acte de dispozitie sunt
valabile chiar daca dobanditorul bunului ipotecat cunoaste interdictia contractuala cu
privire la instrainarea bunului ipotecat. De asemenea, clauzele care impun plata
anticipata si imediata din cauza constituirii unei alte garantii asupra aceluiasi bun deja
ipotecat, se considera nescrise.
Perfectarea ipotecii
O noutate in materia ipotecilor mobiliare, este notiunea de perfectare a ipotecii cu
efecte in materia ordinii de prioritate a ipotecilor mobiliare. In vederea perfectarii
ipotecilor mobiliare este necesara indeplinirea cumulativa a urmatoarelor
conditii: (i) ipoteca produce efecte in sensul indicat de art. 2387 din noul Cod Civil,
respectiv obligatia garantata a luat nastere si constituitorul a dobandit drepturi asupra
bunurilor ipotecate; (ii)contractul de ipoteca s-a incheiat; si (iii) formalitatile de
publicitate s-au indeplinit.
In cazul contractului de ipoteca mobiliara, descrierea bunului trebuie sa fie suficient de
precisa, nefiind obligatorie individualizarea bunului, daca acesta poate fi identificat in
mod rezonabil. In cazul unei universalitati de bunuri, trebuie descrisa natura si continutul
acesteia. Formula toate bunurile mobile prezente si viitoare nu este considerata de
noul Cod Civil ca fiind o descriere suficienta. De asemenea, conturile bancare trebuie
individualizate in mod distinct.
In privinta ipotecilor constituite asupra conturilor bancare, noul Cod Civil introduce o
forma alternativa de publicitate si anume controlul asupra contului. Creditorul ipotecar
dobandeste control asupra contului bancar ipotecat in oricare dintre urmatoarele
situatii: (i)cand creditorul este chiar banca de cont, (ii) cand, in baza conventiei dintre
constituitor, banca de cont si creditorul ipotecar, acesta din urma poate dispune de
sumele aflate in cont; sau (iii) cand creditorul ipotecar devine titularul contului. De
mentionat este si faptul ca ipoteca creditorului care are control asupra contului este
intotdeauna preferata ipotecii unui creditor care nu are control asupra respectivului cont
bancar.

Semnalam ca element de noutate caracterul constitutiv al inscrierii ipotecii

imobiliare in cartea funciara (aceasta dispozitie nefiind insa de imediata aplicare). Ca
o precizare, in cazul ipotecii asupra universalitatii de bunuri, ipoteca trebuie inscrisa in
cartea
funciara
a
fiecarui
imobil.
Noul Cod Civil instituie unele ipoteci imobiliare legale, prin care se reiau privilegiile
asupra imobilelor instituite de Codul Civil 1864. Astfel de ipoteci legale sunt constituite in
beneficiul anumitor persoane precum: (i) vanzatorul unui imobil, pentru restul de
pret; (ii)promitentul achizitor, pentru avansul de pret, daca promisiunea de a vinde nu
este executata; (iii) creditorul care a asigurat finantarea achizitionarii unui
imobil; (iv) vanzatorul unui imobil pentru renta de intretinere etc..
Gajul in Noul Cod Civil
Gajul are o sfera restransa de aplicare in reglementarea noului Cod Civil, fapt determinat,
in principal, de modul sau de constituire, respectiv remiterea bunului catre creditor sau
prin pastrarea acestuia de catre creditor cu consimtamantul debitorului. Astfel, gajul
poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile in forma
materializata. Detinerea
trebuie
sa
fie
publica si
neechivoca,
fapt
ce
asigura publicitatea gajului, fara a fi necesara inregistrarea acestuia in Arhiva
Electronica (inregistrarea este totusi recomandabila pentru a asigura rangul de prioritate
in fata unor ipoteci mobiliare asupra aceluiati bun). In ceea ce priveste publicitatea,
executarea si stingerea gajului, noul Cod Civil face trimitere la regulile aplicabile
ipotecilor
mobiliare.
Dreptul de retentie primeste o reglementare expresa in noul Cod Civil, fiind definit
ca dreptul celui obligat a remite sau restitui un bun, de a retine acel bun cat timp
creditorul sau nu ii restituie cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut pentru acel
bun sau prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.
Noul Cod Civil cuprinde o serie de reguli privitoare la ordinea de prioritate pentru diverse
situatii in care privilegiile, ipotecile imobiliare, ipotecile mobiliare si ipotecile legale vin in
concurs. Regula generala pentru stabilirea ordinii de prioritate a ipotecilor si privilegiilor
este bazata pe momentul inscrierii ipotecilor si privilegiilor, in sensul in care ipotecile sau
privilegiile inscrise anterior sunt preferate celor inscrise ulterior (si desigur, sunt
preferate celor neinscrise).
Ce exceptii exista?
Noul Cod Civil instituie un numar de exceptii de la regula mai sus mentionata, cum
sunt spre exemplu urmatoarele:
1. ipotecile mobiliare perfectate sunt preferate celor care nu au fost perfectate;
2. ipoteca creditorului care are controlul unui cont este preferata altor ipoteci asupra
acelui cont (conform Legii de punere in aplicare a noului Cod Civil aceasta prevedere nu
este aplicabila in cazul garantiilor constituite anterior intrarii in vigoare a noului Cod
Civil);

3. ipoteca imobiliara este preferata atunci cand intra in concurs cu o ipoteca mobiliara
inscrisa
in
aceeasi
zi;
si
4. ipoteci mobiliare privilegiate sunt preferate unor ipoteci inscrise anterior (noul Cod
Civil califica urmatoarele ipoteci mobiliare ca fiind privilegiate: ipoteca in favoarea
creditorului care finanteaza cumpararea unui bun; ipoteca in favoarea vanzatorului unui
bun (pentru plata restului de pret); ipoteca (asupra recoltei) in favoarea finantatorului
producerii recoltei; ipoteca (asupra animalelor) in favoarea finantatorului hranei,
medicamentelor
sau
hormonilor
pentru
respectivele
animale).
Executarea ipotecilor
Noul Cod Civil contine anumite dispozitii comune cu privire la executarea
ipotecilor in general, reglementand apoi in detaliu executarea ipotecii mobiliare. In ce
priveste executarea ipotecilor imobiliare, se face trimitere la prevederile Codului de
Procedura Civila.
In general, sistemul executarii ipotecilor mobiliare mentine principiile instituite de Titlul
VI al Legii 99/1999 privind garantiile reale mobiliare (abrogat la data intrarii in vigoare a
noului Cod Civil), cu un numar de modificari si cateva concepte
Principale metode de executare a ipotecilor mobiliare instituite de Noul Cod Civil
sunt:
1.
vanzarea
bunului
ipotecat;
2.
preluarea
bunului
ipotecat
in
contul
creantei;
3. preluarea bunului in vederea administrarii (posibila doar in cazul ipotecii asupra
bunurilor unei intreprinderi).