PUBLICITATEA IMOBILIAR

scris de Cristina Mazilu

CUPRINS
I.Noiunea, structura i obiectul crii funciare.............pag.3
I.1.Noiunea...........................................................pag3
I.2.Structura crii funciare..........................................pag3
I.3.Obiectul crii funciare...........................................pag.4
II.Organizarea crilor funciare..................................pag5
III.Cuprinsul crilor funciare i documentele care ntregesc
Cartea funciar................................................pag.7
IV.Drepturile tabulare............................................pag.11
V.Corpul funciar.................................................pag.13
VI.Sistemul foilor reale i sistemul foilor personale de carte funciar.............................................................pag.15
VII.Concluzii......................................................pag.17
VIII.Bibliografie...................................................pag18

NOIUNE,STRUCTURA I OBIECTUL CRII FUNCIARE

ORGANIZAREA CRILOR FUNCIARE
CUPRINSUL CRILOR FUNCIARE I DOCUMENTELE CARE NTREGESC CARTEA FUNCIAR
DREPTURILE TABULARE
CORPUL FUNCIAR
SISTEMUL FOILOR REALE I SISTEMUL FOILOR PERSONALE DE CARTE FUNCIAR
I. Noiunea,structura i obiectul crii funciare
I.1. Notiune
Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece au la baz identitatea topografic a imobilelor.Toate
nscrierile se fac pe imobile i nicidecum pe proprietari.
Fiecare imobil are propria carte funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n situaia sa material
sau juridic.
Crile funciare alctuiesc , totodat,un sistem de publicitate complet,deoarece realizeaz o publicitate integral a
tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi rele imobiliare, iar n anumite cazuri expres prevzute de lege, n
cartea funciar sunt nscrise i unele drepturi personale,fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile
.
Drepturile reale imobiliare nscrise in cartea funciar se numesc "drepturi tabulare".Inscrierile privitoare la drepturile
tabulare alctuiesc "starea tabular".
I.2. Structura
Legea face distincie ntre cartea funciar , care const n descrierea bunurilor imobile i artarea drepturilor reale ce
poart asupra acestor bunuri(art.1.i art.11. L.c.f.) i registrul funciar ,care cuprinde crile funciare ale unei localiti
(art.2.L.c.f.) .
I.3. Obiectul crii funciare
Obiectul crii funciare l constituie drepturile reale imobiliare, i anume:
-dreptul de proprietate
-dreptul de superficie
-dreptul de uzufruct
-dreptul de uz
-dreptul de abitaie
-dreptul de superficie, precum i
-dreptul real accesoriu de ipotec,
iar n anumite cazuri i drepturile personale, faptele i raporturile juridice aflate n legtur cu imobilele nscrise n
cartea funciar(art.1. i art.11.L.c.f)
n sistemul crilor funciare,dobndirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai dac exist cumulativ
consimmntul prilor i nscriera n cartea funciar(art.17. L.c.f.);cerine din care rezult regula efectului constitutiv
de drepturi reale imobiliare al nscrierilor n cartea funciar.
Numai prin excepie unele drepturi reale imobiliare i anume,cele izvorte din succesiune,accesiune, vnzare silit i
expropriere, se dobndesc fr nscriere n cartea funciar(art. 26.L.c.f.)
n ceea ce privete drepturile personale, faptele i raporturile juridice, limitativ prevzute de lege, nscrierile n cartea
funciar au efect de opozabilitate fa de teri(art.30 L.c.f.), adic un efect similar cu cel al nscrierilor n registrele de
transcripiuni i inscripiuni (opozabilitate erga omnes).
Obiectul crii funciare este concretizat scriptic n nscrierile din cele trei pri ale crii referitoare la descriera
imobilului,drepturile reale imobiliare,sarcinile,drepturile personale,faptele i raporturile juridice supuse,conform
legii,nscrierilor.

II.Organizarea i conducerea crilor funciare

La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti se nfiineaz oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, denumite
n continuare oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea
actualelor oficii judeene de cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte
funciar.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul
cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n
a crui raza teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd
numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii."
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar,
denumii n continuare registratori, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs
organizat de aceasta.
Numrul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabilete prin ordin al directorului general al Ageniei
Naionale.
n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n responsabilitatea unui registrator-ef iar n
cadrul birourilor teritoriale n responsabilitatea unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului general al
Ageniei Naionale, n urma unui concurs.
Poate fi numit registrator persoana care ndeplinete n mod cumulativ urmtoarele condiii:
a) are cetenia romn i are capacitatea drepturilor civile;
b) este liceniat n drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucur de o bun reputaie;
e) cunoate limba romn;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funciei;
g) a ndeplinit timp de 5 ani funcia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani funcia de notar, judector,
procuror, avocat, consilier juridic sau alt funcie de specialitate juridic.
Absolvenii Institutului Naional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor vacante de registratori.
Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori se va face numai dac acestea nu au fost
ocupate de absolvenii Institutului.
Pn la data organizrii concursului, registratorii pot fi numii din cadrul angajailor serviciilor de publicitate imobiliar
care, dei nu ndeplinesc condiiile de studii, au cel puin 5 ani de experien n domeniul publicitii imobiliare.
Registratorul rspunde pentru activitatea sa n condiiile legii.
n cadrul Ageniei Naionale funcioneaz Direcia de publicitate imobiliar care organizeaz, coordoneaz i
controleaz activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor teritoriale, n vederea respectrii legilor i
reglementrilor n
"
III.Cuprinsul crilor funciare i documentele care ntregesc cartea funciar.
Pentru a uura cercetarea i gsirea imobilelor nscrise, crile funciare, ca instituie coordonatoare , sunt organizate
pe circumscripii judectoreti (art.187 L.c.f.),iar n cadrul acestora pe comune sau sate.
Ele se in n mape speciale sau se leag n volum, coninnd fiecare cte 50 de foi, sau se pstreaz n cutii de
carton ori tabl,cte 100 de coli n fiecare, cu artarea numrului de nceput i a celui de sfrit dintr-o cutie (1-100,
101-200 etc.).
Coala crii funciare are un titlu i trei pri:
1.Titlul crii funciare (art.139 l.c.f.) are scopul de a separa crile funciare ntre ele, de a le individualiza.
Tot n titlu se face mentunea de nchidere a crii funciare, n cazul n care imobilul s-a alipit la un altul sau cnd
schimbrile sunt att de multe nct este nevoie s se deschid o nou foaie i imobilul sr transtabuleaz n aceasta.
In partea stng sus se nscrie numrul crii funciare n cadrul teritoriului cadastral.
n partea dreapt sus se scrie denumirea comunei sau satului.
n cazul n care subsolul imobilului constituie o proprietate minier deosebit, se arat n titlu i se trimite la cartea
funciar minier sau alt sistem de eviden minier.
In titlu se mai menionaez i dreptul de superficie.
2.Partea I. denumit "descriera imobilului" sau foaia de avere n cartea funciar din Transilvania, Banat i Bucovuna
(art.140 L.c.f.) n care se descrie imobilul cu toate informaiile tehnice i economice ce se preiau de la cadastru.
Partea I are urmtoarele rubrici:
-numrul de ordine (numrul curent) al operaiunii;
-numrul seciunii de hart pe care se gsete reprezentat imobilul i numrul topografic;
-categoria de folosin i denumirea lanului
-suprafaa;
-note sau observaiuni.
Descriera imobilului se face ct mai simplu,de exemplu:
-Teren arabil n Mold;
-sau:Loc de cas Str.Oituz nr.19,cu cas di crmid acoperit cu igl,compus din:
-la subsol-o pivni cu dou ncperi,1 spltorie;
-la parter:3 camere , o buctrie, 1 antreu, 1 baie cu W.C,1cmar ; I o verand nchis.

3.Partea a II-a denumit "nscrieri privitoare la proprietate " sau "foaia B de proprietate "(art. 141 L.c.f.),n care se
nscriu informaiile privind dreptul de proprietate.
nscrierea privitoare la proprietate cuprinde:
-data prezentrii actului pentru nscriere n cartea fuciar i temeiul juridic al nscrierii;
-numele i prenumele proprietarului,
-cota de proprietate i titlul juridic pe care se ntemeiaz proprietatea.
n aceast parte se nscriu:
-strmutarea proprietii,
-servituile constituite n favoarea imobilului;
-faptele,drepturile personale sau alte raporturi juridice ce influeneaz dreptul,precum i aciunile privind
proprietatea,cum ar fi:
-interdicia de grevare dau nstrinare,
-dreptul de preempiune,
-interdicia,
-ccuratela,
-minoritatea,
-aaciunea n rectificare a dreptului de proprietate etc.
-orice modificri,ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, prile I sau aII-a cu privire la nscrierile acolo fcute.
n rubrica "note "se fac trimiterile la cele nscrise n aceast parte sau la alte cri funciare.
4.Partea a III-a denumit "nscrieri privitoare la sarcini" sau "foaia C.de sarcini ".
n aceast parte se nscriu:
-drepturile de superficie,
-servitutea asupra imobilului aservit,
-dreptul de uz,
-dreptul de uzufruct,
-dreptul de abitaie,
-ipoteca,precum i:
-locaiunea,vnzarea unei pduri spre tiere,cesiunea de venituri;
-faptele,drepturile personale sau alte raporturi juridice,precum i aciunile privitoare la drepturile nscrise n aceast
parte;
-sechestrul,urmrirea silit a imobilului sau a veniturilor sale
-artare oricrei modificri , ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile din aceast parte.
Legtura ntre cele trei pri const n faptul c drepturile reale imobiliare pot fi dobndite numai asupra bunului
individualizat n partea I,de ctre titularul nscris n partea a II-a i cu sarcinile din partea a III-a.
:
Documentele ce ntregesc cartea funciar
Cartea funciar propriu-zis se ntregete,conform legii,cu documentele ce urmeaz:
I.Planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu artarea numrului topografic al fiecreia.
Orice schimbare cu privire la forma,ntinderea sau numrul topografic al parcelei , se va trece pe plan n temeiul unei
schie prezentat de pri .
II.nscrisurile privitoare la inscrieri,care dovedesc drepturile nscrise n cartea funciar.
Dup fiecare nscris se oprete o copie,a crei conformitate cu originalul se adeverete din oficiu.
Copiile nscrisurilor cu cererile de nscriere i alte acte nsoitoare, alctuiesc dosarul crii funciare,iar dosarele
crilor funciare,n totalitatea lor formeaz arhiva crilor funciare (art.8 L.c.f.)
III.Repertoriul alfabetic se ine pe localiti i cuprinde, n ordine alfabetic,pe toi proprietarii din localitate,cu
indicarea n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar in care sunt nscrii(art.9 L.c.f.)
IV.Repertoriul parcelar,care se ine tot pe localiti,cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan
pe care se afl parcelele i numrul crilor funciare n care sunt nscrise parcelele(art.9 L.c.f.)
Aceste documente se completeaz cu opise i condici de eviden,care nlesnesc cercetarea crilor funciare.
IV.DREPTURILE TABULARE
Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorsc sau se dobndesc prin nscriera n cartea funciar.
Ele sunt drepturi reale deoarece se exercit de ctre titularii lor direct asupra bunului nemictor,fr concursul altor
persoane.
Drepturile tabulare sunt"drepturi absolute,adic opozabile tuturor (erga omnes) i care ndreptesc pe titularii lor s
exercite i s obin,astfel,realizarea atributelor corespunutoare privitor la un lucru,fr intervenia activ a altor
persoane care,ca subiecte pasive,sunt obligate numai a nu face nimic de natur a stnjeni exerciiul acestor atribute
de ctre titularul dreptului real".
Drepturile reale imobiliare se mpart n:
a) drepturi reale imobiliare principale,care au o existen juridic de sine stttoare,cum sunt:
- dreptul de proprietate,
- dreptul de superficie,
- dreptul de uzufruct,
- dreptul de uz,
- dreptul de abitaie i
- dreptul de servitute.
b) drepturi reale imobiliare accesorii care,servind ca o garanie real unor drepturi de crean, au o existen juridic
subordonat drepturilor principale , cum sunt : ipoteca i privilegiul.
Drepturile tabulare patrimoniale, faptele i alte raporturi juridice funciare
n cartea funciar se mai nscriu anumite drepturi patrimoniale i sarcini reale, care dobndesc o rigoare absolut ,

dar care nu se transform n drepturi reale.

Ele sunt enumerate n n art.81 L.c f. ,dintre care amintim:
-dreptul de chirie sau arend;
-dreptul de preempiune;
-dreptul de rscumprare i anumite sarcini reale.
Aceste "anumite sarcini reale" aau o trstur caracteristic cum c obligaia const n prestaiuni repetate (anuale
lunare) i c exist n sarcina posesorului unui imobil individual determinat.Deci cnd proprietarul i nstrineaz
bunul imobil , sarcina trece asupra aaceluia care a dobndit proprietatea.Aceste obligaiuni se mai numesc sarcini
reale.
Se mai noteaz n cartea funciar orice fapt,drept personal sau alte raporturi juridice, ori aciuni care exist fr
nscrierea n cartea funciar,dar care au influen asupra exercitrii dreptului real nscris , astfel:
-incapacitatea sau restrngerea capacitii titularului dreptului nscris;
-oprirea nstrinrii sau grevrii;
-diferite aciuni n justiie n legtur cu imobilul etc.
Drepturile tabulare nscrise ntr-o carte funciar alctuiesc ceea ce n jurispruden i doctrin s-a numit i se
numete stare tabular.
Prin opoziie cu drepturile tabulare , n terminologia juridic se folosete, cu temei, i denumirea de drepturi
extratabulare , care indic drepturile reale imobiliare ce se dobndesc prin succesiune, accesiune , vnzare silit i
expropriere(art.26 Lc.f.);cu precizarea c aceast enumerare a legii este de strict interpretare.
Cu toate acestea,n practica judiciar - i ndeosebi n aceea a instanei noastre supreme - sfera drepturilor
extratabulare a fost extins i la unele drepturi obligaionale.
V.CORPUL FUNCIAR
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar,adic drepturile tabulare,constituie obiectul crilor funciare;iar
obiectul drepturilor tabulare l constituie corpul funciar (art.1 i art.11-12 L.c.f. )
Prin alctuire corpul funciar este o unitate economic , iar prin nscriere in cartea funciar devine i o unitate juridic ,
n nelesul c operaiunile juridice se fac de regul cu privire la ntregul corp funciar.
Corpul funciar este alctuit dui una sau mai multe parcele cadastrale , fie prin natura imobilului, fie prin voina
proprietarului n scopul economic urmrit de ctre acesta.
Parcelele ce pot fi unite n acelai corp funciar sunt :parcelele aceluiai proprietar , situate una lng alta , chiar dac
nu au aceeai ramur de cultur;parcelele situate n locuri diferite dac au acceai destinaie economic; precum i
toate parcelele unui proprietar ,indiferent de aezarea lor i indiferent defelul de cultur.
Parcelele ce nu pot fi unite n acelai corp funciar suntparcelele grevate cu ipotec sau superficie , care sunt corpuri
funciare de sine stttoare;sau parcelele grevate cu ipotec ori superficie , cu parcelele grevate cu alte drepturi reale
dect ipoteca sau superficia.
Aceasta nseamn c structural,corpul funciar poate fi de dou feluri: corp funciar constituit din o singur parcel i
corp funciar constituit din dou sau mai multe percele.
Conform legii,corpul funciar poate fi modificat , la cererea proprietarului la alipiri sau dezlipiri.
Au loc alipiri cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un corp funciar , cnd se adaug o nou parcel la un
corp funciar ori cnd se mrete ntinderea unei parcele.
Au loc dezlipiri cnd se desparte o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unui corp funciar.
Ca urmare a efecturii de alipiri i dezlipiri se vor svri , cnd sunt necesare , transcrieri i renscrieri.
Se svresc transcrieri cnd o parcel se trece dintr-o carte funciar n alt carte funciar.
Se svresc renscrieri cnd , dezlipindu-se o parcel, aceasta se trece n aceeai carte funciar ca un corp funciar
de sine stttor sau ca o parcel a unui alt corp funciar, ori cnd , transcriindu-se o parte din parcel ntr-o carte
funciar , restul parcelei se trece n vechea carte funciar cu artarea noului numr i a ntinderii.
n ceea ce privete inscrierea drepturilor reale imobiliare , se face distincie ntre drepturile ce pot fi nscrise numai
asupra ntregului corp funciar ,i anume dreptul de proprietate i dreptul de superficie, i drepturile ce pot fi nscrise
numai asupra unei pri a corpului funciar sau asupra unei pri din parcel i anume, drepturile de uzufruct , uz ,
abitaie i servitute
.
VI.SISTEMUL FOILOR REALE I SISTEMUL FOILOR PERSONALE DE CARTE FUNCIAR
n dreptul european se cunosc dou sisteme de carte funciar 1.Sistemul foilor reale .
Pentru fiecare imobil se ntocmete o foaie aparte astfel nct un proprietar are attea foi cte imobile are.
Imobilul este elementul fix n jurul cruia se perind persoanele.
Sistemul reunete toate operaiunile ce in de acelai imobil i exclude operaiunile juridice referitoare la alte imobile
aparinnd aceleiai persoane.De aceea ,sub aspect sinoptic,sistemul foilor rele este vdit preferabil.
2.Sistemul foilor personale
In acest sistem , toate imobilele unei persoane dintr-o localitate sunt reunite n aceeai carte funciar.
Persoana este elementul fix in jurul creia se perind imobilele.
ns fiecare imobil apare ca o unitate distinct n privina operaiunilor juridice.
Inscrierile sunt specializate n sensul c fiecare nscriere privete un singur imobil , determinat i nu mai multe
imobile.
Prin comparaie,deosebirile dintre cele dou sisteme nu sunt de esen, ci numai de form, ntruct: att n sistemul
foilor reale ct i n sistemul foilor personale , fiecare imobil i nscrierile aferente acestuia se prezint ca o unitate
distinct.
Tot prin comparaie , este de observat c ambele sisteme prezint avantaje.Astfel,sistemul foilor rele prezint
avantajul c uureaz cercetarea strii imobile a unui imobil dat,iar sistemul foilor personale prezint avantajul c
imobilele aceluiai proprietar,din aceeai localitate,sunt reunite n aceeai carte funciar.
.

VII.CONCLUZII
Crile funciare alctuiesc totodat un sistem de publicitate complet , deoarece realizeaz o publicitate integral a
tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi rele imobiliare,iar in cazurile expres prevzute de lege, in cartea
funciar sunt inscrise i unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice in legtur cu bunurile imobile.
Obiectul cri funciare este concretizat scriptic in inscrierile din cele trei pri ale crii referitoare la descrierea
imobilului, drepturile reale imobiliare, sarcinile, drepturile personale, faptele i raporturile juridice supuse conform
legii,inscrierilor.
Mai muli indivizi nu pot fi nscrii n aceeai carte funciar,dect dac se gsesc n coproprietate.
Cuprinsul crii funciare n afara ngrdirilor i a excepiilor legale , se consider exact numai n folosul acelei
persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea
funciar.

VIII.BIBLIOGRAFIE
1. .Albu,Noile cri funciareEd lumina Lex,1997
2. M.Miclea, Mic lexicon de cadastru i carte funciar,Ed.All Beck,Bucureti,2000
3. L.Pop,Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale,Ed.Lumina Lex,2001
4. Lg. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente