Privilegiul imobiliar al asociaiei de proprietari

Considerarea acestui privilegiu devine necesar n situaia n care proprietarul

unui apartament din condominiu nu i-a ndeplinit obligaiile de plat fa de
asociaia de proprietari.
Facem, mai nti, o referire la dispoziiile cu caracter general coninute n art. 2.339 i
urm. din Codul civil, reglementri potrivit crora creanele privilegiate asupra anumitor
bunuri mobile sunt urmtoarele:
- creana vnztorului nepltit pentru preul bunului mobil vndut unei persoane fizice
este privilegiat cu privire la bunul vndut, cu excepia cazului n care cumprtorul
dobndete bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi;
- creana celui care exercit un drept de retenie este privilegiat cu privire la bunul
asupra cruia se exercit dreptul de retenie, att timp ct acest drept subzist.
n caz de concurs, privilegiile se exercit n ordinea prevzut la alin. (1). Orice stipulaie
contrar se consider nescris.
Dac prin lege nu se prevede altfel, privilegiul special se stinge prin nstrinarea,
transformarea sau pieirea bunului.
n caz de concurs ntre privilegii sau ntre acestea i ipoteci, creanele se satisfac
n ordinea urmtoare:
- creanele privilegiate asupra unor bunuri mobile, prevzute la art. 2.339;
- creanele garantate cu ipotec sau gaj.
- creditorul care beneficiaz de un privilegiu special este preferat titularului unei ipoteci
mobiliare perfecte dac i nscrie privilegiu la arhiv nainte ca ipoteca s fi devenit
perfect. Tot astfel, creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare
dac i nscrie privilegiul n cartea funciar mai nainte ca ipoteca s fi fost nscris.
ATENIE! Subliniem dispoziia din art. 2.334 Cod civil, potrivit creia privilegiile sunt
opozabile terilor fr s fie necesar nscrierea lor n registrele de publicitate, dac prin
lege nu se prevede altfel.
Dup aceast privire general, ne ntoarcem la subiectul enunat, astfel cum aceast
materie este tratat n Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial nr. 490/2007, cu
modificrile i completrile ulterioare.
Legea prevede c asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din
condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari,
dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost
fcute.

Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea

preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de
plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan.
Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata
sumei datorate.
Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul artat sunt scutite de tax
de timbru.
Norma de aplicare a Legii nr. 230/2007, publicat n Monitorul Oficial nr. 88/2008
precizeaz n acest sens c privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a Crii
funciare, conform procedurii publicitii imobiliare prevzute n titlul II dinLegea
cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i n Regulamentul de
organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin
Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr.
633/2006, cu modificrile ulterioare.
Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de proprietari.
Cererea se adreseaz biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a crui
circumscripie este situat imobilul i va cuprinde numele, prenumele/denumirea i
domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul
nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msur s justifice cererea, localitatea n care
este situat imobilul, numrul cadastral al imobilului i numrul de carte funciar, dup
caz.
n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit
nscrierea privilegiului, se va face meniune despre aceasta n cerere, urmnd ca
privilegiul s fie nscris n vechile registre de publicitate imobiliar, n conformitate cu
art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat.
La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe
listele lunare de plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat.
Cererea i extrasele de pe listele de plat vor purta tampila asociaiei de proprietari i,
dup caz, semntura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv
a preedintelui asociaiei, cu precizarea numelui i prenumelui acestora.
ATENIE! Privilegiul imobiliar este opozabil celorlali creditori numai de la data
ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar.
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata
sumei datorate.