PUBLICITATEA NOTRII CLAUZEI DE INALIENABILITATE

SUBNELEAS N CONVENIILE PRIVITOARE LA IMOBILE

1.

EXPRES

Notarea - noiune, obiect, sediul materiei

Notarea este reglementat n Capitolul III Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice al Titlului
VII Cartea funciar, al Crii a III-a Despre bunuri a noului cod.
Aa cum rezult chiar din titlul capitolului ce constituie sediul principal al materiei, notarea este
nscrierea ce are ca obiect alte drepturi dect cele tabulare, fapte sau raporturi juridice n legtur cu
imobilul (art. 881 alin. 2 teza a II-a NCC vorbind i de acte, nu doar de fapte), ea dispunndu-se, ca i
nscrierea provizorie, aa cum rezult din art. 881 alin. 2 NCC i 909 alin. 2 NCC, numai n cazurile
anume prevzute de lege, avnd de regul efect de opozabilitate sau, cu titlu de excep ie, doar de
informare.
Cazurile expres prevzute de lege sunt cele artate n art. 902-906 NCC, precum i n alte texte ale
codului sau ale unor legi speciale[1].
Conform noului cod, respectiv art. 902 alin. 1 i art. 881 alin. 1 teza a II-a, obiectul notrii l
constituie alte drepturi dect cele tabulare, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilul.
Vechea lege a crilor funciare, n art. 81, referitor la notrile cu efecte de opozabilitate i art. 82,
privind notrile cu caracter de informare (dei nu folosea acest termen, ci, ca i art. 903 din noul cod,
vorbea de notri ce pot fi efectuate fr ca opozabilitatea fa de ter ele persoane s atrne de aceast
nscriere), nu definea la modul general obiectul acestei categorii de nscrieri, ns acesta rezulta din
dispoziiile privind cuprinsul crii funciare, respectiv art. 141, referitor la cuprinsul pr ii a II-a, care,
la punctul 5 reglementa nscrierea faptelor, drepturilor personale sau a altor raporturi juridice,
precum i aciunile referitoare la proprietate, precum i din art. 142, privind cuprinsul prii a III-a,
pct. 2, ce prevedea c aceast parte cuprinde nscrieri referitoare la faptele, drepturile personale sau
alte raporturi juridice, precum i la aciunile privitoare la celelalte drepturi tabulare.
Art. 38 din legea cadastrului (abrogat prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011) definea obiectul notrii
ca fiind actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea
persoanelor n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar.
Din analiza notrilor prevzute de cod, att n capitolul consacrat acestora, ct i n dispozi ii din alte
pri ale acestuia, rezult c legiutorul, dei a folosit o formulare par ial diferit de cea din vechile
reglementri, nu are o viziune nou asupra obiectului acestora. Bunoar, prevede n continuare
notarea aciunilor ce au legtur cu imobilul (n art. 902 alin. 2 pct. 19), doar c, n textul art. 902
alin. 1 NCC, unde definete obiectul notrilor, nu prevede distinct notarea ac iunilor privind drepturi
nscrise n cartea funciar. De asemnea, reglementeaz n continuare notarea actelor referitoare la
drepturi ce nu sunt reale (art. 881 alin. 1 NCC, art. 902 alin. 2 pct. 4, 6, 7 NCCetc.), dei nu le
specific expres n capitolul referitor la notare (omindu-le chiar din titlul acestuia).
2.

Efectele notrilor

Din compararea textelor art. 902 NCC, referitor la actele sau faptele supuse notrii i art. 903 NCC,
ce privete actele sau faptele care pot fi notate n cartea funciar, notarea, n raport de obiectul ei,

poate avea un efect de opozabilitate, n cazurile prevzute de art. 902 i de informare, n cele
enumerate art. 903.
2.1 Notri cu efect de opozabilitate absolut i relativ
Textul art. 902 alin. 1 NCC, prevede c drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevzute la art.
876 alin. 2 devinopozabile terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovedete c au fost
cunoscute pe alt cale, n afara cazului n care din lege rezult c simpla cunoatere a acestora nu
este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate (s.n)."
Terii, conform alin. 3 al aceluiai articol, sunt cei care au dobndit un drept real sau un alt drept n
legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
Din textul art. 902 alin. 1 NCC, rezult c, de regul, cunoaterea drepturilor, faptelor sau altor
raporturi juridice n afara crii funciare are efect de opozabilitate a acestora fa de ter i, chiar n
lipsa nscrierii, ns, cu titlu de excepie, cunoaterea efectiv nu face opozabile drepturile, faptele sau
alte raporturi juridice supuse notrii atunci cnd legea leag efectul de opozabilitate doar de
realizarea publicitii.
Tocmai de aceea, n doctrin, se i vorbete despre un efect de opozabilitate absolut (n cazul notrii
unor drepturi personale i a altor raporturi juridice, cum ar fi interdic ia conven ional de nstrinare
i grevare, promisiunea de a ncheia un contract viitor, dreptul de preem iune conven ional, gajul
asupra creanei ipotecare, schimbarea rangului ipotecii, contractele de nchiriere sau cesiune de
venituri etc., a notrii inteniei de a nstrina sau greva, a notrii sechestrului, urmririi imobilului
sau veniturilor sale) i de un efect de opozabilitate relativ (n situaia notrii unor drepturi
personale sau altor raporturi juridice, cum ar fi chitan a de plat a anticipat a chiriei, art. 1.815 NCC,
notarea aciunilor n justiie, cilor de atac i a altor raporturi juridice similare, cum ar fi ac iunile
privitoare la drepturile tabulare, cele privind ineficacitatea actelor juridice ce au stat la baza nscrierii,
partajul, aciunile de carte funciar, ncheierea de respingere a cererii de nscriere i cile de atac
mpotriva acesteia etc.) [2].
n caz de concurs ntre dobnditori de la acelai autor, ns, textul art. 902 alin. 1 teza a II-a NCC face
trimitere la regulile aplicabile drepturilor reale, cuprinse n art. 890-892, 896 i 897 NCC, reguli ce
presupun nscrierea dreptului. i atunci, ne ntrebm legitim, dac exist opozabilitate n afara
nscrierii, exist i preferin n afara ei, n ceea ce prive te imobilele nscrise n cartea funciar? Cu
alte cuvinte, fa de cine e opozabil un drept de crean nenscris? Dac cel fa de care este invocat
dreptul de crean nenscris nu este nscris, la rndul su, exist criterii n afara cr ii pentru a fi
preferat unul sau altul dintre drepturi? Se aplic principiul priorit ii titlurilor, aparent repudiat de
cod? Credem c rspunsul trebuie s fie negativ. Aadar, n caz de conflict de drepturi, unul dintre cei
doi trebuie s se nscrie pentru a putea invoca dreptul su fa de cel care a dobndit un drept
concurent de la acelai autor.
Fa de cine, dintre cei care l cunosc, e opozabil dreptul nenscris, n sensul art. 902 alin. 1 teza I
NCC? Credem c, de fapt, dreptul rmne opozabil doar cocontractantului, ceea ce diferen iaz
dreptul de crean de cel real, ce nu se transmite nici ntre pri fr nscriere (art. 885 alin. 1 NCC).
2.2 Notri cu efect de informare absolut i relativ
Potrivit dispoziiilor art. 903 NCC, se vor putea nota ncartea funciar, fr ca opozabilitatea fa
de teri s depind de aceast nscriere "(s.n.), incapacitatea sau restrngerea prin efectul legii a
capacitii de exerciiu, declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil, precum i

orice fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n acest scop de
lege.
Precum se poate observa din formularea textului, aceast notare cu efect de informare are ca
obiect doar fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilul.
i n cazul efectului de informare se vorbete de o informare absolut (n situaia interdiciei legale
de nstrinare sau grevare, a calitii de monument istoric a imobilului, a lucrrilor de expropriere) i
de una relativ (n ceea ce privete incapacitatea total sau parial de exerci iu a titularului
dreptului tabular, notarea calitii de bun comun, hotrrea judectoreasc declarativ de moarte a
titularului dreptului tabular nscris n cartea funciar etc)[3].
n aceast situaie, ns, terminologia deriv din clasificarea ter ilor fa de care ar trebui s- i
produc efectul raportul juridic sau faptul juridic.
Astfel, n cazul efectului de informare absolut, chiar n cazul lipsei notrii, faptul juridic sau raportul
juridic este opozabil oricrui dobnditor, precum i celor care au dobndit drepturi de la acesta.
n situaia efectului de informare relativ, ns, trebuie s distingem ntre dobnditorul nemijlocit i
subdobnditorul unui drept constituit sau transmis de acesta. Aceasta, deoarece dobnditorul
nemijlocit are obligaia de a cerceta cuprinsul crii funciare i nscrisurile care l completeaz,
conform dispoziiilor art. art. 901 alin. 2 NCC privind dobndirea cu bun credin a unui drept
tabular, formularea codului fiind parial diferit de cea cuprins n art. 33 din vechea lege a cr ilor
funciare i art. 31 alin. 2 din legea cadastrului [4]. Aceast obligaie nu incumb,
ns, subdobnditorului, el avnd obligaia de a cerceta doar titlul autorului su, nu i titlurile n baza
crora au fost nscrise drepturi n favoarea antecesorilor tabulari ai autorului su. De aceea, n lipsa
notrii, faptele sau raporturile juridice respective sunt opozabile, n cazul informrii relative, doar
dobnditorului nemijlocit. Dac, ns, acesta transmite sau constituie drepturi n favoarea unui
subdobnditor, acesta din urm se va putea apra invocnd lipsa notrii, tocmai pentru c nu avea
obligaia s verifice validitatea ntregului ir al transmisiunilor succesive. S-a spus c astfel de notri
au valoarea relativ, pentru c ocrotesc doar intereselor ter ilor subdobnditori, nu i pe dobnditorii
nemijlocii, crora faptele juridice sau raporturile juridice le sunt opozabile i fr nscriere. [5]
2.3 Efectul constitutiv de drepturi reale al notrii inten iei de a nstrina sau de a
ipoteca
Notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca este prevzut de art. 902 alin. 2 pct. 14 NCC i are o
reglementare distinct i n art. 904 i 905, dup modelul vechii legi a cr ilor funciare (este vorba de
art. 81 pct. 11 i art. 88-94), pentru c produce efecte de drept substan ial ce dep esc simpla
opozabilitate a celorlalte notri prevzute de art. 902 alin. 2 NCC. Tocmai de aceea, i legea
cadastrului, care lsa pe seama regulamentului de cadastru enumerarea faptelor i drepturilor
personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i a altor nscrieri cu caracter
temporar n legtur cu imobilul (art. 42 din regulament), n art. 39 i 40 din lege, cuprindea o
reglementare distinct a inteniei de a nstrina sau de a ipoteca [6].
Noul cod prevede c intentia de a nstrina sau ipoteca trebuie notat n favoarea unei
persoane determinate, vechea reglementar fiind lacunar n acest sens, de i nu se putea imagina
notarea fr a fi determinat persoana n favoarea creia este fcut. Noul cod a mrit termenul n
care notarea i produce efectul, de la 2 luni la 3.
Astfel, n msura n care contractul se ncheie n termenul de 3 luni de la data nregistrrii, prevzut
de lege, dreptul de proprietate sau de ipotec imobiliar va avea rangul notrii. A adar, efectul

constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, prevzut de art. 885 alin. 1 NCC, printro ficiune, se va produce nc anterior ncheierii contractului ce constituie titlul n temeiul cruia se
face nscrierea, i anume de la data nregistrrii cererii de notare a inten iei de a ncheia contractul ,
orice nscriere ulterioar rmnnd fr efecte fa de cel n favoarea cruia a fost realizat notarea.
O astfel de notare nu doar face opozabil intenia de a nstrina sau ipoteca, ci are efectul unei
nscrieri provizorii, ntruct, dac se ncheie contractul n termenul prevzut de lege, dreptul real se
dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de notare.
Notarea nu indisponibilizeaz imobilul, dar, ca i n cazul nscrierii provizorii , nscrierile ulterioare
efectuate mpotriva celui care a crui intenie de nstrinare sau ipotecare a fost notat se radiaz
din oficiu, ca urmare a nscrierii dreptului real a pentru a crui transmitere sau constituire a fost
notat intenia n cartea funciar, n msura n care nscrierea ulterioar este incompatibil cu dreptul
a crui intenie de transmitere sau constituire a fost notat. De exemplu, dac se noteaz inten ia de a
vinde imobilul, adic de a transmite dreptul de proprietate i ulterior se intabuleaz dreptul de
proprietate sau orice alt drept real n favoarea unui ter, n interiorul termenului de 3 luni prevzut de
art. 904 NCC, acesta va fi radiat. Dac, ns, se noteaz inten ia de a ipoteca, transferul propriet ii
ctre un ter nu va afecta drepturile creditorului ipotecar, ipoteca avnd rang anterior i conferind un
drept de urmrire titularului su[7]. Dac, dup notarea inteniei de a ipoteca, se constituie un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate ulterior notrii, cum ar fi un drept de uzufruct, sunt
aplicabile dispoziiile art. 2.360 NCC, potrivit crora creditorul ipotecar poate urmri bunul n
minile oricui ar trece, fr a ine seama de drepturile reale constituite sau nscrise dup nscrierea
ipotecii sale".
Diferena dintre notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca i nscrierea provizorie a unui
drept real sub condiie suspensiv rezult din natura actului, n sens de negotium, ce st la baza
nscrierii, ntruct, n cazul nscrierii provizorii, vorbim de un contract translativ sau constitutiv de
drept real, n timp ce, n situaia inteniei de a nstrina sau ipoteca, este vorba de o manifestare de
voin ce nu produce efecte juridice dect dac este urmat de ncheierea contractului la care se
refer, prile situndu-se n faza precontractual de negocieri, n sensul art. 1.182-1.184 NCC,
titularul dreptului tabular fiind cel care aduce la cunotin public existen a acestor negocieri,
nscrierea fcndu-se la simpla sa cerere[8]. Nimic nu se opune, ns, n opinia noastr, la
notarea ofertei de a contracta (art. 1.187 i urm. NCC). n cazul nscrierii provizorii, se nscrie de la
bun nceput nsui dreptul real, n timp ce, n situa ia prevzut de art. 904 NCC, se nscrie doar
intenia de a constitui sau transmite n viitor un drept real.
Tocmai pentru c este vorba de faza de negocieri precontractuale sau oferta de a contracta, nu
sunt aplicabile dispoziiile art. 627 alin. 4 NCC, potrivit crora clauza de inalienabilitate este
subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a trasmite n viitor proprietatea ctre o
persoan determinat sau determinabil" (s.n.).
3. Notarea interdiciei de nstrinare expres
3.1. Notarea interdiciei de nstrinare i grevare, a substitu ei fideicomisare i a
clauzelor de insesizabilitate
a) Distincia dintre inalienabilitatea convenional i cea legal
Art. 902 alin. 2 pct. 8 NCC prevede notarea interdic iei de nstrinare sau de grevare a unui drept
nscris n cartea funciar. Textul se refer la inalienabilitatea convenional, ntruct cea legal,
instituit propter rem (cauz de indisponibilizare a unor bunuri, cum e cazul celor din domeniul

public sau al unora din domeniul privat scoase temporar din circuitul civil)sauintuitu personae (care
este o incapacitate de folosin), opereaz de drept, fr a fi necesar notarea n cartea funciar [9].
De remarcat c exist o necorelare terminologic ntre reglementarea privind cartea funciar i cea de
principiu privind drepturile, faptele sau alte raporturi juridice supuse nscrierii. n noul cod,
interdicia convenional de nstrinare i grevare poart denumirea legal de clauz de
inalienabilitate i este reglementat n art. 626-629 NCC privind limitele conven ionale ale dreptului
de proprietate privat.
b) Sursele inalienabilitii instituit prin voina subiectului de drept
Potrivit art. 627 alin. 1 NCC, prin convenie sau testament, se poate interzice nstrinarea unui bun pe
o perioad de maxim 49 de ani.
Clauza de inalienabilitate poate s mbrace i forma substituiei fideicomisare prevzut de art. 9941.000 NCC[10], ce poate fi cuprins, la rndul ei, ntr-un contract de dona ie sau legat cuprins ntr-un
testament[11].
c) Clauza de inalienabilitate expres versus clauza de inalienabilitate subn eleas
Ea poate fi expres sau subneleas, n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor
proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil (art. 627 alin. 4 NCC).
Ce nseamn obligaia de a transmite n viitor dreptul de proprietate? Este vorba despre o obliga ie de
a face sau una de a da? Credem c nu este vorba de o obliga ie de a da, chiar dac ea se na te dintr-un
contract de vnzare cumprare i nu dintr-un antecontract. Aceasta, deoarece, avnd n vedere efectul
constitutiv de drepturi al intabulrii, rezultnd din dispozi iile art. 885 alin. 1 NCC, contractul de
vnzare cumprare i produce efectul translativ de proprietate doar la data nscrierii dreptului n
cartea funciar. Aa se i explic definiia contractului de vnzare cumprare, cuprins n art. 1.650
alin. 1 NCC, ca fiind contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit
cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre (...)" (s.n.). Desigur, aceasta dac facem
abstracie de dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, ce amn producerea
efectului constitutiv de drepturi al intabulrii pn la data finalizrii lucrrilor de cadastru pe
teritoriul unei uniti administrativ teritoriale, pn la acea dat, nscrierea avnd efect de
opozabilitate i dreptul transmindu-se prin simpla ncheiere a contractului.
Indiferent, ns, de efectul nscrierii i data dobndirii dreptului de proprietate (aceea a ncheierii
contractului sau a nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar), n cazul contractului de vnzare
cumprare neafectat de vreo modalitate, nu se mai pune problema inalienabilit ii, pentru c, din
reglementarea situaiei terului dobnditor de rea-credin, cuprins n art. 892 NCC, rezult c
vnzarea multipl a imobilului nu atrage vreo sanc iune asupra celui care i-a nscris primul dreptul,
chiar dac a ncheiat ultimul contractul i a cunoscut existen a celui anterior, cu excep ia situa iei n
care l-a mpiedicat, prin violen sau viclenie, pe cel care a fost ndrept it, printr-un act juridic
valabil cu dat cert anterioar, s nscrie dreptul real n folosul su. A adar, n situa ia contractului
de vnzare cumprare neafectat de modaliti, nu sunt aplicabile dispozi iile art. 629 alin. 2 NCC, ce
permit anularea actului de nstrinare ncheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate.
Conform dispoziiilor art. 601 din legea cadastrului, introdus prin Legea nr. 60/2012 privind
aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 79/2011pentru reglementarea unor msuri
necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009privind Codul civil, n categoria conveniilor
prevzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se nate obligaia de a transmite n viitor
proprietatea ctre o persoan determinat ori determinabil, intr i antecontractele avnd ca obiect

transmiterea n viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil
sau imobil, dup caz, dac prin lege nu se prevede altfel."
O convenie din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan
determinat sau determinabil, n care clauza de inalienabilitate este subn eleas este,
aadar, promisiunea unilateral de vnzare (art. 1.327, art. 1.669 alin. 3 NCC) sau promisiunea
bilateral de vnzare (art. 1.669 alin. 1 NCC), nu i promisiunea unilateral de cumprare, ntruct
raiunea inalienabilitii este pstrarea bunului n patrimoniul promitentului vnztor, pentru ca
acesta s-i poat executa obligaia de a ncheia n viitor contractul promis, translativ de proprietate.
Tot o convenie din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan
determinat sau determinabil este i vnzarea cu rezerva proprietii (art. art. 1.755 NCC), asupra
creia vom reveni n seciunea destinat notrii ei.
De reinut c clauza de inalienabilitate subneleas este instituit n sarcina nstrintorului i n
favoarea dobnditorului, scopul ei fiind prezervarea dreptului de proprietate n patrimoniul
nstrintorului pentru a putea fi transmis n viitor dobnditorului. n cazul clauzei de inalienabilitate
exprese, lucrurile stau invers, ea este stipulat n favoarea nstrintorului (sau a unui ter , eventual)
i n sarcina dobnditorului. De exemplu, un printe doneaz copilului su un imobil locuin ,
instituind o clauz de inalienabilitate n sarcina donatarului pe o perioad determinat (de exemplu,
pn la atingerea vrstei la care l consider suficient de responsabil pentru a dispune de bunurile sale
sau pn la ncheierea unei cstorii ori pn la naterea primului copil din cstorie etc.).
Pentru opozabilitatea clauzei de inalienabilitate exprese, trebuie ndeplinite formalitile de
publicitate prevzute de lege (art. 628 alin. 2 NCC), respectiv notarea n cazul bunurilor imobile (art.
902 alin. 2 pct. 8 NCC). n ceea ce privete substitu ia fideicomisar, art. 995 alin. 3 NCC, prevede c
aceast sarcin este supus notrii n cartea funciar.
Clauza de inalienabilitate subneleas nu se noteaz, dar opozabilitatea ei este asigurat de notarea
antecontractului (art. 902 alin. 2 pct. 12, art. 906 NCC), respectiv a vnzrii cu rezerva propriet ii
(art. 902 alin. 2 pct. 9 NCC).
Termenul de 49 de ani, prevzut de art. 627 alin. 1 NCC, se refer doar la clauza de
inalienabilitate expres, nu i la cea subneleas, prevzut de alin. 4 al aceluia i articol, ncepnd s
curg de la data dobndirii dreptului (n cazul clauzei subnelese, fiind vorba de obligaia de a
transmite n viitor proprietatea, dreptul nu se dobnde te, inalienabilitatea fiind stabilit tocmai
pentru a asigura dobndirea sa n viitor de ctre cel n favoarea cruia inalienabilitatea este instituit).
d) Termenul n care i produce efectul clauza de inalienabilitate expres
Pentru situaia n care, totui, s-ar stipula un termen mai mare de 49 de ani, legiutorul nu a prevzut,
ca n cazul opiunii de rscumprare (art. 1.758 alin. 2 NCC), reducerea acestuia la cel maxim
prevzut de lege. ntr-o astfel de situaie, ca i n aceea n care actul nu cuprinde durata
inalienabilitii, registratorul de carte funciar, obligat fiind, conform art. 48 alin. 1 lit. a din legea
cadastrului s verifice dac actul n temeiul cruia se cere nscrierea este ncheiat cu respectarea
formelor prescrise de lege", va respinge cererea n temeiul art. 63 alin. 1^1 din regulamentul de
cadastru, pentru c actul nu ndeplinete anumite condi ii speciale prevzute de reglementrile n
vigoare".
n ceea ce privete momentul n care ncepe s i produc efectul clauza de inalienabilitate, n cazul
dobndirii prin contract, avnd n vedere efectul constitutiv al nscrierii drepturilor reale prevzut de
art. 885 alin. 1 NCC, dobndirea dreptului are loc la data nregistrrii cererii de nscriere, acesta fiind,

aadar, momentul ce marcheaz i nceperea efectelor clauzei de inalienabilitate. Dac avem n

vedere dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, pn la definitivarea lucrrilor
de cadastru la nivelul unei uniti administrativ teritoriale nscrierea producnd doar un efect de
opozabilitate, termenul ncepe s curg nc de la data ncheierii contractului (dac dobndirea
dreptului nu este afectat de vreun termen sau condiie suspensiv).
n cazul testamentului, termenul curge de la data deschiderii succesiunii, care este data mor ii
testatorului, motenirea fiind un mod de dobndire extratabular.
e) Actele n temeiul crora se poate efectua notarea
Notarea clauzei de inalienabilitate se face n baza certificatului de motenitor (atunci cnd rezult din
testament), ce trebuie s cuprind o meniune n acest sens (de i textul art. 80 din Legea nr. 36/1995
a notarilor publici i activitii notariale [12], privind cuprinsul certificatului de motenitor, nu face
referire expres la sarcinile sau clauzele de inalienabilitate stabilite prin testament) sau
a contractului n baza cruia s-a solicitat nscrierea (provizorie sau intabularea) dreptului real n
favoarea dobnditorului.
Pentru c nu exist vreun text n procedura nscrierii cum este cel din art. 55 alin. 4 din Legea nr.
7/1996, ce prevede nscrierea din oficiu a ipotecilor legale, aceast notare, aparent, nu s-ar putea face
din oficiu, odat cu nscrierea dreptului real, ci doar la cererea celui n favoarea cruia este instituit
clauza de inalienabilitate. Numai c, dac ar fi aa, notarea clauzei de inalienabilitate stabilit prin
testament nu s-ar mai realiza aproape niciodat.
Pentru a rspunde acestei probleme, trebuie s avem n vedere textul art. 629 alin. 2 NCC, potrivit
cruia, n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor, nstrintorul sau ter ul,
dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot cere anularea actului subsecvent ncheiat
cu nerespectarea clauzei. Cel care a dobndit drepturi prin ncheierea actului subsecvent nu este
protejat de cuprinsul crii funciare, pentru c trebuia s verifice titlul autorului su. Doar un ter
subdobnditor de bun credin de la acesta ar beneficia de lipsa notrii clauzei i aceasta doar n
situaia n care cel n sarcina cruia a fost impus inalienabilitatea a fost nscris n cartea funciar
timp de 3 ani (art. 909 alin. 3 NCC).
Tocmai pentru c efectul de publicitate al crii prevzut de art. 900 NCC este suspendat timp de 3
ani chiar i fa de un ter de bun credin [13], nu putem accepta ideea unei nscrieri incomplete cu
tiina registratorului de carte funciar, care este obligat s verifice valabilitatea actelor ce stau la baza
nscrierii, chiar dac este vorba de motive de nulitate relativ, actele nule sau anulabile neputnd fi
nscrise n cartea funciar[14] . Este adevrat c, n exemplul dat, nu se pune problema nevalabilit ii
actului de instituire a inalienabilitii, ci a celor ulterioare ncheiate cu nesocotirea sa, ns nu putem
accepta posibilitatea unei nscrieri al crei caracter incomplet ar putea determina nevalabilitatea
nscrierilor ulterioare.
De aceea, atunci cnd se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului real dobndit n temeiul unui
contract sau testament ce instituie i o clauz de inalienabilitate, registratorul de carte funciar are,
teoretic, mai multe posibiliti: fie nscrie din oficiu clauza de inalienabilitate (a a cum nscrie din
oficiu ipoteca legal), fie respinge cererea de intabulare (nscriere provizorie) pentru c nu s-a cerut i
notarea clauzei de inalienabilitate, fie convoac (citeaz) prile, n temeiul art. 63 alin. 2 din
regulamentul de cadastru, dac apreciaz c n aceast modalitate poate elucida impedimentul legal la
nscriere, solicitndu-le s-i manifeste expres op iunea n sensul notrii clauzei de inalienabilitate, n
caz contrar, urmnd s resping cererea de intabulare (nscriere provizorie) a dreptului real.
f) Efectele notrii

Pentru a determina efectele notrii clauzei de inalienabilitate, trebuie s clarificm mai nti
cuprinsul noiunii de inalienabilitate, respectiv dac vizeaz doar transferul dreptului de proprietate
sau i dezmembrarea acestuia, precum i constituirea unui drept de ipotec.
n literatura de specialitate anterioar noului cod, s-a artat c inalienabilitatea nseamn interdic ia
nstrinrii cu orice titlu a bunului, prin acte juridice ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, iar, n lips
de stipulaie contrar, presupune i interdicia de ipotecare. Inalienabilitatea nu nseamn, ns, fr
o prevedere expres n acest sens, i interdic ia constituirii unor drepturi reale dezmembrminte ale
dreptului de proprietate[15].
n ceea ce privete coninutul noiunii de inalienabilitate, noul cod, atunci cnd reglementeaz
caracterele juridice ale dreptului de proprietate public, n art. 861 alin. 1, stabilind c bunurile
proprietate public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile" (s.n.), prin inalienabilitate, n
mod evident, nelege interdicia de nstrinare i grevare, inclusiv dezmembrare [16]. Textul art. 627
alin. 1 NCC, referitor la condiiile i domeniul de aplicare a clauzei de inalienabilitate, vorbe te de
interzicerea nstrinrii bunului, ceea ce, aparent, ar confirma opinia existent n doctrin anterior
apariiei unei reglementri de principiu a clauzei de inalienabilitate, n sensul c este vorba de
interdicia de a transfera proprietatea i de a ipoteca. Atunci cnd clauza de inalienabilitate este
expres, pn la urm, aceast problem rmne una de interpretare a contractului. Nu putem spune
acelai lucru, ns, despre clauza de inalienabilitate subneleas n contractele din care se nate
obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil. Sensul
reglementrii clauzelor subnelese n aceste categorii de contracte nu poate fi dect acela de a
interzice nu doar transferul proprietii i ipotecarea, ci i dezmembrarea dreptului de proprietate,
ntruct ceea ce se urmrete, de fapt, este prezervarea dreptului de proprietate n patrimoniul celui
care s-a obligat s-l transmit n forma n care acesta exista la momentul asumrii obliga iei. De
aceea, credem c prin inalienabilitate trebuie s nelegem nu doar interdic ia nstrinrii i
ipotecrii, ci, n lips de stipulaie contrar, i aceea a constituirii unor dezmembrminte ale
dreptului de proprietate.
Efectele notrii const, aadar, n indisponibilizarea bunului, acesta nu mai poate fi nstrinat
voluntar, asupra sa nu pot fi constituite dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nu poate fi
grevat de o ipotec, fiind pe deplin valabile cele artate n cazul notrii locuin ei familiei. Notarea
inalienabilitii nu mpiedic transmiterea bunului pe cale de succesiune (legal sau testamentar art.
627 alin. 5 NCC), respectiv intabularea dreptului de proprietate n favoarea unuia sau mai multor
motenitori.
De la aceast regul, exist dou excepii.
O prim excepie este cea prevzut de textul art. 2.351 NCC, conform cruia ipotecarea bunurilor
inalienabile i insesizabile va fi valabil ca ipotec asupra unui bun viitor, dac inalienabilitatea sau
insesizabilitatea are o natur convenional [17]. Fiind vorba de o ipotec asupra unui bun viitor,
aceasta se nscrie doar provizoriu, potrivit art. 898 pct. 1 NCC, justificarea ei fcndu-se prin radierea
clauzei de inalienabilitate.
O alt excepie rezult din dispoziiile art. 2.384 NCC, care sunt, de fapt, o reluare a celor din art.
2.376 NCC privindclauzele de inalienabilitate din contractele de ipotec, dispoziii potrivit crora
actele de dispoziie asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dac cel care a dobndit bunul
cunoate stipulaia din contractul de ipotec ce interzice asemenea acte sau declar c ncheierea lor
este echivalent cu nendeplinirea obligaiei". Aceast dispozi ie descurajeaz, de fapt, inserarea unor
astfel de clauze n contractele de ipotec, pentru c le lipse te de eficien . n literatura juridic, s-a
susinut c acestea sunt nule de drept[18]. Aceasta, deoarece, n caz de nstrinare, creditorul ipotecar
nu este defavorizat prin ncheierea unor astfel de acte, el avnd atributul de urmrire, inclusiv n cazul

constituirii unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nefiind obligat s in seama de ele,
conform dispoziiilor art. 2.360 NCC[19], dezmembrmintele dreptului de proprietate nscrise
ulterior nscrierii ipotecii fiind inopozabile creditorului ipotecar.
Inalienabilitatea presupune i insesizabilitatea bunului, acesta neputnd fi urmrit atta timp ct
clauza i produce efectele, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 629 alin. 3 NCC) [20]. Aadar,
regula este c inalienabilitatea include i insesizabilitatea, dac legea nu prevede vreo excepie n
acest sens, o dispoziie similar existnd i n art. 2.329 alin. 2 NCC, ce reglementeaz clauzele de
insesizabilitate, potrivit cruia toate bunurile care sunt, potrivit legii, inalienabile, sunt i
insesizabile".
Ca o consecin n ceea ce privete publicitatea imobiliar, clauza de inalienabilitate avnd ca efect
i insesizabilitatea bunului, notarea ei n cartea funciar mpiedic nu doar nscrierea unor drepturi
reale ulterioare (cu excepiile deja artate), ci i notarea sechestrului, a urmririi imobilului,
prevzut de art. 902 alin. 2 pct. 17 NCC i, evident, nscrierea vreunui drept real dobndit n cadrul
urmririi silite, n msura n care aceasta a avut loc cu ignorarea cuprinsului cr ii funciare.
Rmne, ns, s rspundem la ntrebarea care sunt excep iile la care se refer art. 629 alin. 3 NCC,
adic cele n cazul crora clauza de inalienabilitate nu atrage i insesizabilitatea bunului? Existen a
unei ipoteci anterioare nu poate constitui o excepie atunci cnd clauza de inalienabilitate a fost
instituit n favoarea creditorului ipotecar, ntruct, aa cum am artat deja, din dispozi iile art. 2.376
i art. 2.384 NCC, rezult c, n astfel de situa ii, clauza de inalienabilitate este lipsit de eficacitate.
Dac, ns, imobilul ipotecat este nstrinat ulterior, cu stipularea unei clauze de inalienabilitate n
sarcina dobnditorului i n favoarea nstrintorului (debitor ipotecar), aceast clauz i produce
efectul de inalienabilitate, restrngnd atributul de dispoziie asupra bunului, ns nu produce i
efectul de insesizabilitate n raport cu creditorul ipotecar anterior, fiind o excep ie din cele la care se
refer art. 629 alin. 3 NCC.
Dac, totui, n pofida notrii clauzei de inalienabilitate, imobilul este nstrinat, ipotecat ori asupra
sa sunt constituite dezmembrminte ale dreptului de proprietate i aceste drepturi sunt nscrise n
cartea funciar, cel n favoarea cruia este dispus notarea, nstrintor sau ter , poate opta ntre a
formula cerere de reexaminare a ncheierii i apoi plngere mpotriva ncheierii registratorului ef, n
baza art. 50 din legea cadastrului sau a exercita o ac iune n anularea actului de nstrinare
subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei fundamentat pe art. 629 alin. 2 NCC, grefat pe o
aciune n rectificarea intabulrii (sau nscrierii provizorii) prevzut de art. 908 alin. 1 pct. 1 NCC.
nstrintorul mai are i posibilitatea de a solicita rezolu iunea contractului prin care a fost instituit
clauza de inalienabilitate (aceast clauz fiind prezumat ca fiind una esen ial - art. 629 alin. 1 NCC).
Notarea are un efect de opozabilitate absolut (art. 628 alin. 2 NCC), nendeplinirea ei permind
beneficiarul doar solicitarea unor daune-interese proprietarului care nu s-a conformat unei astfel de
obligaii (art. 628 alin. 5), neexistnd un text similar cu cel din art. 322 alin. 5 NCC, ce stabile te
opozabilitatea fr nscriere fa de terul care a cunoscut pe alt cale calitatea de locuin a familiei.
g) Clauzele de insesizabilitate
n ceea ce privete clauzele de insesizabilitate, acestea, la rndul lor, au o reglementare de principiu
n noul cod, n art. 2.329 NCC, fiind supuse publicitii imobiliare n forma notrii [21].
Textul alin. 2 al art. 2.329 NCC prevede c toate bunurile care, potrivit legii, sunt inalienabile sunt i
insesizabile, fr a spune c i reciproca este valabil, cu alte cuvinte, c orice clauz insesizabilitate
ar presupune i inalienabilitatea bunului. n realitate, este greu de imaginat justificarea unui interes
serios i legitim, condiie de validitate a clauzei de inalienabilitate (art. 627 alin. 1 NCC), aplicabil i

celei de insesizabilitate (art. 2.329 alin. 1 NCC) fr ca insesizabilitatea s presupun inalienabilitatea,

pentru c ar nsemna ca debitorul s se sustrag de la urmrirea creditorilor si prin simpla sa
manifestare de voin.
h) Radierea notrii
Radierea notrii se face la cererea celui interesat (de regul, dobnditorul n a crui sarcina cruia a
fost instituit), dup mplinirea termenului (n cazul clauzelor exprese) sau i nainte, n baza
acordului celui n favoarea cruia a fost instituit (nstrintor sau ter ). Dac s-a nscris o nstrinare
subsecvent i cel n favoarea cruia a fost instituit clauza de inalienabilitate nu a solicitat anularea
actului subsecvent n interiorul termenului de prescrip ie a ac iunii n anulare (care ncepe s curg
de la data la care a luat la cunotin despre act, care este, de regul, data comunicrii ncheierii),
notarea poate fi radiat prin exercitarea unei aciuni n rectificarea ei, fundamentat pe dispozi iile
art. 911 NCC (i art. 908 alin. 1 pct. 3 NCC - nu mai sunt ntrunite condi iile de existen ale dreptului
nscris).
Clauzele subnelese nu se noteaz, notndu-se doar contractele din care iau na tere, radierea
acestora urmnd a fi tratat n seciunile corespunztoare.
4. Notarea clauzelor de inalienabilitate subnelese
4.1 Notarea vnzrii cu rezerva dreptului de proprietate
Aa cum rezult din dispoziiile art. 1.684 NCC, rezerva proprietii este stipula ia prin care
vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a pre ului", adic pn la plata
ultimei rate din pre. Ea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea condi iilor de publicitate,
condiia de publicitate n cazul bunurilor imobile fiind notarea (art. 902 alin. 2 pct. 9 NCC).
Reglementarea de principiu a acestei varieti de vnzare se regse te n dispozi iile art. 1.755-1.757
NCC.
a)Are vreun efect forma de publicitate asupra stabilirii naturii juridice a contractului?
n doctrin, s-a artat c nu este vorba despre o vnzare condi ional, ci de una afectat de un termen,
vnztorul rmnnd proprietar pur i simplu pn la achitarea ultimei rate, cnd dreptul de
proprietate se va transmite cumprtorului pentru viitor[22], susinndu-se, ns, i opinia potrivit
creia vnzarea cu rezerva proprietii este una condi ional [23] sau c clauza de rezerv a
proprietii poate fi calificat cercetndu-se voina prilor, aceasta putnd fi o condi ie sau un
termen, dup caz[24].
De asemenea, s-a considerat c rezerva proprietii este o garan ie a crean ei pl ii pre ului [25],
optic adoptat de noul cod, fiind enumerat ntre operaiunile asimilate ipotecii (art. 2.347 NCC),
alturi de pactul de rscumprare i cesiunea de crean ncheiat n scop de garan ie.
n realitate, n opinia noastr, o calificare nu o exclude pe cealalt, ntruct, a a cum n cazul vnzrii
cu opiune de rscumprare[26], noul cod prevede expres c este o vnzare sub condi ie rezolutorie,
n cazul vnzrii cu rezerva proprietii, amn transferul proprietii n func ie de plata pre ului,
ceea ce nseamn c o consider afectat de o modalitate, de calificarea modalit ii depinznd modul
de nscriere n cartea funciar i momentul dobndirii dreptului de proprietate.
Dinstincia, aadar, prezint importan n ceea ce privete momentul dobndirii dreptului de
proprietate, n cazul condiiei, acesta dobndindu-se retroactiv, n timp ce, n situa ia termenului,

doar pentru viitor. n condiiile n care publicitatea vnzrii cu rezerva propriet ii se realizeaz, nu
prin nscrierea provizorie a dreptului n favoarea cumprtorului[27], ci prin notarea vnzrii n
cartea funciar, singurul proprietar nscris n cartea funciar fiind vnztorul pn la intabularea
dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului (dup plata ultimei rate, n baza recunoa terii
vnztorului sau, n caz de refuz din partea acestuia, exercitarea unei ac iuni n presta ie tabular, n
temeiul art. 896 NCC) i intabularea avnd efect constitutiv de drepturi (art. 885 alin. 1 NCC),
calificarea rezervei proprietii ca fiind un termen sau o condi ie nu prezint importan din
perspectiva crii funciare, dobndirea proprietii realizndu-se doar pentru viitor[28].
Totui, modul de publicitate ales, respectiv notarea i nu nscrierea provizorie, dovede te, n opinia
noastr, opiunea legiutorului de a califica aceast vnzare ca fiind una cu termen suspensiv i nu
afectat de o condiie suspensiv. Dac ar fi fost calificat legal ca o vnzare sub condi ie, publicitatea
imobiliar s-ar fi realizat prin nscrierea provizorie a dreptului, care s-ar fi justificat prin plata ultimei
rate din pre, transformndu-se retroactiv n intabulare, dreptul de proprietate dobndindu-se
retroactiv. Notarea nu produce un astfel de efect, legea prevznd o singur excep ie de la aceast
regul, pe o durat limitat de timp, n cazul notrii inteniei de a nstrina sau ipoteca.
Poate c opiunea pentru aceast form de publicitate, care atrage i calificarea nstrinrii ca fiind
sub termen i nu sub condiie, are la baz ra iunea c, dac dreptul cumprtorului ar fi putut fi
nscris sub condiie suspensiv, acesta l-ar fi putut transmite sau greva sub aceea i condi ie, iar
mplinirea condiiei, care ar fi atras i justificarea nscrierii provizorii a dreptului n favoarea sa, ca i
a celor ulterioare, constituite sub aceeai condiie, ar fi depins, cel pu in n anumite situa ii, de voin a
sa exclusiv. n aceste situaii, fiind vorba de o obliga ie sub condi ie suspensiv pur potestativ din
partea debitorului, aceasta nu ar produce niciun efect (art. 1.403 NCC), rmnnd valabile cele
artate n cazul nscrierii provizorii a dreptului de proprietate izvort dintr-un contract de vnzare
cumprare cu pact de rscumprare, nscriere fcut doar n favoarea cumprtorului (sub condi ie
rezolutorie), nu i a vnztorului (sub condiie suspensiv). Totui, spre deosebire de situa ia vnzrii
cu pact de rscumprare, desfiinarea contractului sau consolidarea retroactiv a acestuia nu depinde
de voina exclusiv a uneia dintre pri, ntruct, chiar dac cumprtorul ar refuza, de la sine putere,
plata unor rate din pre, vnztorul poate ntotdeauna, n calitate de creditor, s opteze ntre a cere
executarea silit a obligaiei sau rezoluiunea, condiia suspensiv fiind, astfel, mixt i nu potestativ
pur.
b)Efectul notrii
Efectul notrii este opozabilitatea vnzrii fa de orice ter ce ar dori s dobndeasc vreun drept
asupra imobilului (real sau de crean), notarea avnd i efect de inalienabilitate i insesizabilitate a
imobilului, aa cum am artat deja n seciunea anterioar, raportat la dispozi iile art. 627 alin. 4
NCC, potrivit crora clauza de inalienabilitate este subneleas n conven iile din care se
nate obligaia de a transmite pe viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil", vnzarea cu rezerva proprietii nscnd n sarcina vnztorului obliga ia de a
transmite n viitor dreptul de proprietate, fiind vorba de o obligaie afectat de o modalitate, termen
sau condiie, n funcie de opinia doctrinar mprtit.
Dac s-ar susine interpretarea literal a textului, care vorbe te despre o transmisiune pe viitor, s-ar
putea obiecta, fa de amnarea efectului constitutiv de drepturi al intabulrii, n cazul calificrii
vnzrii cu rezerva proprietii ca fiind afectat de o condi ie suspensiv (a crei mplinire
consolideaz dreptul retroactiv, nu doar pe viitor), c vnzarea cu rezerva propriet ii nu se
ncadreaz ntre contractele la care face referire art. 627 alin. 4 NCC, neavnd, astfel, clauza de
inalienabilitate subneleas.

Credem c legiuitorul a avut n vedere efectul constitutiv de drepturi al intabulrii atunci cnd a
reglementat dobndirea dreptului pe viitor, adic doar de la momentul nregistrrii cererii de
intabulare, intenia sa fiind aceea de a califica vnzarea cu rezerva propriet ii ca fiind una din care se
nate obligaia de a transmite pe viitor dreptul de proprietate, deci cu clauza de inalienabilitate
subneleas. Aceast intenie nu este nlturat prin normele tranzitorii, care se refer la efectul
nscrierii n cartea funciar i nu la calificarea contractului de vnzare cumprare ncheiat cu rezerva
proprietii.
n ceea ce privete caracterul opozabilitii, dac este una absolut sau relativ, cu alte cuvinte, dac
cunoaterea n afara crii asigur opozabilitatea contractului i a clauzei de inalienabilitate
subneleas din acesta i dac l protejeaz pe cumprtor n caz de concurs cu al i creditori ai
vnztorului, fiind vorba i de o operaiune asimilat ipotecii, or ipoteca nu exist fr rang, rangul
dobndindu-se doar prin nscriere[29], credem c este vorba despre un efect de opozabilitate
absolut, cunoaterea dreptului n afara crii fiind irelevant, ca n cazul clauzei de inalienabilitate
exprese, neexistnd vreun text care s contrazic o astfel de calificare. Aceasta rezult cu prisosin i
din exemplu dat anterior, privind concursul cu alt dobnditor de la acelai autor.
c)Distincia fa de nscrierea provizorie a dreptului
Vnzarea cu rezerva proprietii se deosebete de nscrierea provizorie a dreptului de proprietate n
favoarea cumprtorului la cererea ambelor pr i , ce se poate efectua n temeiul art. 898 pct. 5
NCC, prin aceea c, n cazul justificrii nscrierii provizorii, dreptul se dobnde te retroactiv, de la
data nregistrrii cererii de nscriere provizorie[30]. n cazul notrii, n lipsa unui text expres (cum
este cel al art. 904 alin. 2 NCC privind notarea inten iei de a nstrina sau ipoteca), dobndirea
dreptului real are loc numai pentru viitor. O alt deosebire const n aceea c, n cazul nscrierii
provizorii, se pot efectua nscrieri att mpotriva celui intabulat, ct i mpotriva celui nscris
provizoriu, n timp ce notarea vnzrii cu rezerva proprietii are efect de indisponibilizare a bunului,
proprietarul tabular vnztor neputnd nstrina sau greva imobilul nstrinat.
Faptul c vnzarea cu rezerva proprietii se noteaz n cartea funciar i dreptul de proprietate nu se
nscrie provizoriu n favoarea cumprtorului, dei este vorba de o transmisiune a dreptului sub
condiia plii preului, poate suscita interes n cazul conflictului dintre terii dobnditori de la
acelai antecesor tabular, prin prisma dispoziiilor cuprinse n art. 891 NCC.
Astfel, bunoar, n situaia puin probabil n practic, de ncheiere a unui contract autentic de
vnzare cumprare neafectat de vreo modalitate (nici n ceea ce prive te plata pre ului, nici n
privina transferului proprietii), fr solicitarea unui extras de autentificare (cerut de art. 54 din
legea cadastrului, care blocheaz cartea funciar timp de 10 zile), notarea unui contract de vnzare
cumprare cu rezerva proprietii anterior intabulrii dreptului de proprietate n baza contractului
ncheiat anterior ridic problema dac, fa de clauza de inalienabilitate subn eleas, dreptul ce- i
are izvorul n contractul ncheiat anterior mai poate fi sau nu intabulat n cartea funciar.
Conform art. 891 NCC, n cazul conflictului ntre doi (sau mai mul i) dobnditori de la acela i autor
de drepturi ce se exclud reciproc, cel care i nscrie primul dreptul va fi socotit titular al dreptului
tabular. n exemplul dat, cumprtorul din contractul de vnzare cumprare cu rezerva propriet ii
este cel care i-a nscris primul dreptul. Este adevrat, nu este vorba la momentul notrii de un drept
tabular, ci doar de opozabilitatea vnzrii fa de ali dobnditori de la acela i antecesor tabular,
indiferent c este vorba de unii care au ncheiat contracte nainte sau dup notare. Aceasta rezult din
interpretarea literal a textului art. 891 NCC, care nu vorbe te de intabularea (sau nscrierea
provizorie) a dreptului tabular, ci doar de nscrierea (n general a) unui drept ce poate deveni unul
tabular. Credem c se poate vorbi, n aceast situaie, de un drept real (tabular) n expectativ[31].

O astfel de optic pare perfect logic, indiferent c intabularea are efectul constitutiv de drepturi
prevzut de cod (aa cum au intenionat redactorii acestuia) sau doar cel de opozabilitate din legea
cadastrului, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei unit i administrativ teritoriale
(art. 56 din Legea nr. 71/2011), conform dispoziiilor tranzitorii privind punerea n aplicare a acestuia.
Aceasta deoarece, n cazul efectului constitutiv de drepturi, cel care a contractat primul, nu a devenit
proprietar, pentru c nu s-a nscris (naintea notrii ce indisponibilizeaz imobilul), iar, n cazul
efectului de opozabilitate, cel care i-a fcut primul opozabil dreptul, inclusiv dobnditorului anterior,
a fost cel care a notat n cartea funciar vnzarea cu rezerva propriet ii.
d)Efectul nscrierii rezoluiunii unilaterale n cazul neplii unor rate
Se impune i analiza efectelor contractului n caz de neexecutare a obligaiei, mai exact a posibilitii
nscrierii rezoluiunii unilaterale i a efectelor acesteia n cartea funciar . n cazul n care dreptul de
proprietate al cumprtorului a fost nscris provizoriu, declaraia de rezolu iune poate fi doar notat
n cartea funciar, n temeiul art. 902 alin. 2 pct. 11 NCC, repunerea pr ilor n situa ia anterioar
putnd fi fcut doar prin exercitarea unei aciuni n rectificare de ctre vnztor, fundamentat pe
dispoziiile art. 908 pct. 3 NCC[32].
Dac prile au optat pentru ncheierea unui contract de vnzare cumprare cu rezerva propriet ii,
care nu transmite dreptul de proprietate dect pentru viitor, dup plata ultimei rate din pre i
intabularea dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului (n baza recunoa terii de ctre
vnztor a ncasrii preului), contractul nu a fost executat sub aspectul obligaiei de transmitere a
dreptului de proprietate (art. 1. 650 NCC), deci nu este necesar o hotrre judectoreasc pentru
repunerea prilor n situaia anterioar sub acest aspect.
Putem afirma, atunci, c notarea declaraiei unilaterale de rezolu iune ar presupune, n aceast
situaie i radierea automat a notrii vnzrii cu rezerva propriet ii sau este necesar, n lipsa
consimmntului cumprtorului la radiere, exercitarea unei ac iuni n rectificarea notrii,
fundamentat pe dispoziiile art. 911 i 908 alin. 1 pct. 3 NCC (au ncetat efectele actului juridic n
baza cruia s-a fcut nscrierea)?
Credem c simpla notare a declaraiei de rezoluiune nu poate duce automat i la radierea notrii
vnzrii, nici mcar n situaia n care prile ar fi prevzut n contract c acesta se desfiin eaz chiar
i pentru neplata unei singure rate [33], ntruct ar nsemna ca, pe baza simplei declaraii a
vnztorului, potrivit creia cumprtorul nu i-a executat obligaia contractual de plat a uneia sau
mai multor rate din pre, dreptul acestuia din urm s fie radiat din cartea funciar. Cumprtorul
nici mcar nu are o ipotec legal pentru restituirea pre ului achitat, care s-i permit s urmreasc
bunul n minile oricrui dobnditor ulterior, n msura n care vnztorul, dup radierea notrii
vnzrii (cu efect de indisponibilizare), ar nstrina imobilul unui ter sau un drept de preferin fa
de ali creditori ai proprietarului tabular, cum are promitentul cumprtor, n temeiul art. 2.386 pct.
2 NCC.
Tocmai de aceea, rezoluiunea unilateral nu poate fi lsat att de u or la ndemna vnztorului, pe
baza simplei declaraii a acestuia (vorbim aici din perspectiva nscrierilor n cartea funciar),
cumprtorul putnd fi prejudiciat, chiar i n cazul n care i s-ar restitui pre ul, prin simpla pierdere
a posibilitii de a dobndi dreptul de proprietate asupra bunului cumprat (n care poate locuie te
sau care, poate, are o valoare mai mare la data declara iei de rezolu iune). A adar, este necesar, fie
consimmntul cumprtorului la radiere (prin care recunoate neexecutarea obliga iei contractuale
de plat a uneia sau mai multor rate i este de acord cu rezolu iunea contractului), fie o hotrre
judectoreasc pronunat ntr-o aciune n rectificarea notrii, n temeiul art. 911 NCC, care s-l
suplineasc.

e) nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de vnzare cu rezerva

proprietii
Vom mai rspunde unei ntrebri n legtur cu nscrierea dreptului de proprietate n favoarea
cumprtorului, respectiv dac mai este necesar sau nu vreun consim mnt suplimentar al
vnztorului, distinct de cel dat n vederea ncheierii contractului.
Vechea lege a crilor funciare prevedea necesitatea unei formalit i ulterioare ncheierii contractului
de vnzare cumprare (pe care-l considera doar act obliga ional), dreptul transmi ndu-se numai
prin nscriere. Este vorba despre consimmntul la intabulare, care nu a mai fost cerut de legea
cadastrului, dei au existat la un moment dat discu ii cu privire la acest aspect, datorit textului
neclar al art. 29 alin. 1-3[34].
Se pare c noul cod solicit consimmntul celui nscris doar n vederea radierii dreptului, nu i a
nscrierii acestuia.
Totui, n cazul vnzrii cu rezerva proprietii, nscrierea dreptului n favoarea cumprtorului
necesit dovada achitrii preului integral. Desigur, aceasta se poate face prin chitan e sub semntur
privat, ordine de plat bancare etc, ns procedura de nscriere n cartea funciar este una
necontencioas, nepresupunnd aprecieri din partea registratorului de carte funciar privind proba
plii.
De aceea, credem, n lipsa unui text de procedur (legea cadastrului nefiind completat nc n acest
sens, prin Legea nr. 71/2011), c nscrierea dreptului cumprtorului se poate face doar pe baza unui
act autentic (art. 888 NCC) ulterior, emannd de la vnztor, prin care acesta recunoa te plata
preului. Acest act, sub aspectul coninutului, nu este unul identic cu consim mntul la intabulare,
ns, sub aspectul finalitii, al scopului, de fapt, semnific acordul vnztorului la intabularea
dreptului cumprtorului, fiind o veritabil clausula intabulandi.
4.2 Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune
Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune este prevzut n art. 902 alin. 2 pct. 12 NCC, dar se
bucur de o reglementare distinct, n art. 906 NCC, dup modelul vechii legi a cr ilor funciare (art.
81 pct. 10, art. 85). n legea cadastrului i regulamentul de cadastru, o astfel de notare nu avea la baz
prevederi separate.
4.2.1 Pactul de opiune
n ceea ce privete pactul de opiune (reglementat de principiu n art. 1.278 NCC), din dispozi iile
coroborate ale aliniatelor 1 i 2 ale art. 1.668 NCC, referitoare la pactul de op iune n cazul
contractului de vnzare cumprare (care, se aplic i contractului de schimb, conform art. 1.764
NCC), rezult c notarea acestuia indisponibilizeaz bunul, alin. 1 prevznd expres c, ntre data
ncheierii actului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de op iune nu
se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului", iar alin. 2 reglementnd necesitatea
notrii pactului care are ca obiect drepturi tabulare[35].
Potrivit dispoziiilor art. 906 alin. 1 i 4 NCC, pactul de op iune poate fi notat n cartea funciar doar
dac cuprinde termenul de exercitare a opiunii sau dac acesta a fost fixat prin ordonan
preedinial, n temeiul art. 1.278 alin. 2 NCC.
Spre deosebire de notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca, n perioadele artate n textul de lege,
nu pot fi fcute nscrieri privind acte de dispoziie asupra bunului.

ntruct, potrivit dispoziiilor art. 2.329 alin. 2 NCC, inalienabilitatea presupune i insesizabilitatea,
imobilul nu poate fi supus n acest rstimp nici urmririi silite imobiliare (cu excep ia celei pornite de
un creditor ipotecar anterior notrii, ntruct acesta poate urmri bunul n minile oricui s-ar afla).
Dreptul de opiune se radiaz din oficiu, dac, pn la expirarea termenului, nu se nscrie o declara ie
de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii acesteia (art. 1668 alin. 3 , art. 906 alin. 4
NCC).
Efectul notrii este opozabilitatea fa de ter i (art. 902 alin. 1 NCC). Este ns, aceasta, o
opozabilitate realtiv sau una absolut?
Pn la reglementarea cuprins n noul cod, pactul de op iune fiind o varietate a antecontractului,
notarea sa avea efect de opozabilitate relativ, adic era opozabil chiar fr nscriere ter ilor care
cunoteau existena sa n afara crii funciare [36]. Aceasta, deoarece notarea antecontractului nu
indisponibiliza cartea funciar, dar permitea promitentului cumprtor exercitarea unei ac iuni n
rectificarea nscrierilor ulterioare, ncheiate cu nesocotirea dreptului su, reaua credin a ter ului
nsemnnd i cunoaterea n afara crii funciare. n lumina noului cod, ns, notarea are ca efect
indisponibilizarea bunului, ca i notarea interdiciei de nstrinare convenional, care are efect de
opozabilitate absolut, astfel c i notarea pactului de op iune, n lipsa unui text contrar, are efect
de opozabilitate absolut.
4.2.2 Antecontractul
Terminologia codului nu este unitar, art. 902 alin. 2 pct. 12 vorbind de antecontract, n timp ce
textele ce conin reglementri de principiu ale acestei institu ii i aplica ii particulare ale ei folosesc
sintagma de promisiune de a contracta, promisiunea unilateral fiind prevzut de art. 1.327 NCC,
iar cea bilateral de art. 1.279 NCC.
a)Distincia fa de pactul de opiune, condiii de form pentru validitatea
antecontractului
De remarcat c, spre deosebire de jurisprudena i doctrina fundamentate pe vechea reglementare (ce
nu cuprinde dispoziii de principiu privind antecontractul) [37], noul cod distinge promisiunea
unilateral de a contracta de pactul de opiune [38]. Pactul de opiune este convenia prin care o parte
i exprim consimmntul la ncheierea unui contract concret, iar cealalt i rezerv dreptul de a
achiesa pn la o anumit dat (termenul fiind de esen a unui astfel de contract, limitarea atributului
de dispoziie neputnd fi perpetu) [39], n timp ce promisiunea unilateral de a contracta este aceea
prin care o parte promite s consimt n viitor la ncheierea unui contract, iar cealalt partea consimte
doar s-i precizeze poziia pe viitor, executarea promisiunii presupunnd exprimarea unui nou
consimmnt la momentul ncheierii contractului promis [40]. Distincia nu prezint prea mare
importan practic, pentru c, potrivit dispoziiilor art. 1.279 alin. 3 NCC, executarea silit a
promisiunii de a contracta, respectiv pronunarea unei hotrri care s in loc de contract (atunci
cnd natura contractului o permite), este posibil doar n cazul n care cerin ele pentru validitatea
contractului promis sunt ndeplinite, codul nefcnd distincie ntre condiiile de validitate de fond i
de form[41]. Aceasta nseamn c, n cazul promisiunii de a contracta (unilaterale sau bilaterale), ca
i n cazul pactului de opiune avnd ca obiect un bun imobil, consim mntul trebuie s
mbrace forma autentic cerut de art. 1.244 NCC[42].
Se pare c redactorii legii de punere n aplicare nu au n eles pe deplin sensul art. 1.279 alin. 3 NCC,
ntruct, n art. art. 55 alin. 8 din legea cadastrului, introdus prin art. 87 din Legea nr. 71/2011, se
prevede c ipoteca legal a promitentului cumprtor se nscrie n temeiul nscrisului original al

promisiunii de a contracta ncheiat cu proprietarul tabular. Oricum, printr-o norm de procedur,

nu poate fi modificat o norm de drept substanial privind condi iile de validitate ale unei conven ii.
Aadar, notarea pactului de opiune, ca i a promisiunii de a contracta se poate face doar n temeiul
unui nscris n form autentic.
b)Termenul n interiorul cruia poate fi notat antecontractul
Din perspectiva publicitii imobiliare, termenul de executare a obligaiei promise este de esena
contractului, pentru c promisiunea poate fi notat n cartea funciar doar dac prevede termenul n
care urmeaz a fi ncheiat contractul, notarea putndu-se efectua oricnd n termenul stipulat pentru
executarea obligaiei, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui (art. 906 alin. 1 NCC). n acest
termen de 6 luni, trebuie exercitat aciunea pentru pronun area unei hotrri ce ine loc de contract
(acesta fiind termenul de prescripie aciunii, conform art. 1.669 alin. 1-3 NCC), ce trebuie notat n
cartea funciar, n temeiul art. 902 alin. 2 pct. 19 NCC (fiind vorba de o ac iune privind un drept n
legtur cu imobilul), altminteri promisiunea se va radia (art.906 alin. 2 NCC).
Aadar, promisiunea poate fi notat oricnd n termenul cuprins ntre data ncheierii ei i nc 6 luni
dup mplinirea termenului suspensiv prevzut n contract pentru executarea obliga iei.
Dac, n interiorul termenului de 6 luni de prescrip ie a ac iunii n executarea silit a promisiunii
(care ncepe s curg de la data mplinirii termenului suspensiv ), nu se noteaz exercitarea acesteia n
cartea funciar, promisiunea de a contracta se va radia din oficiu (art. 906 alin 3 NCC). O astfel de
dispoziie exista i n art. 85 din vechea lege a cr ilor funciare, termenul de 6 luni, ns, nu era
reglementat ca un termen de prescripie a aciunii[43].
c)Cine sunt terii adjudecatari care nu sunt inu i de obliga iile promitentului
vnztor, clauza de inalienabilitate subneleas
Notarea va fi radiat i dac imobilul este definitiv adjudecat de un ter care nu este inut s
rspund de obligaiile promitentului, chiar dac adjudecarea are loc n interiorul termenului de 6
luni de prescripie a aciunii n executarea silit a promisiunii (art. 906 alin. 2 NCC) i chiar dac
aceasta a fost notat n cartea funciar (art. 906 alin. 3 NCC).
Cine sunt terii inui de obligaiile promitentului? Fa de cine i produce notarea promisiunii
efectul de opozabilitate prevzut de art. 902 alin. 1 NCC?
n literatura juridic anterioar noului cod, s-a susinut c ace ti ter i sunt cei care au dobndit
drepturi prin acte juridice voluntare, cu titlu oneros sau gratuit, ncheiate cu promitentul vnztor,
notarea nefiind, ns, opozabil creditorilor chirografari sau ipotecari ulteriori i nici fa de
adjudecatarul imobilului (art. 518 alin. 3 i 4 Cod procedur civil, art. 846 alin. 3 i 4 NCPC),
promisiunea, chiar notat n cartea funciar neridicnd dreptul proprietarului tabular de a dispune de
imobil i nici nu-l scoate din gajul general al creditorilor chirografari [44].
Acest rainonament nu rmne, ns, n picioare n condi iile reglementrii clauzei de inalienabilitate
subneleas (art. 627 alin. 4 NCC). Notarea antecontractului nu mai permite proprietarului tabular
nstrinarea imobilului, dezmembrarea acestuia, ipotecarea ulterioar. Imobilul nu va putea fi
urmrit nici de creditorii chirografari ulteriori ai promitentului vnztor, pentru c inalienabilitatea
presupune i insesizabilitatea bunului.
Creditorilor ipotecari anteriori nu le este opozabil clauza de inalienabilitate ce presupune i
insesizabilitatea, rangul lor fiind anterior notrii.

n ceea ce privete creditorii chirografari anteriori, ns, notarea antecontractului mpiedic notarea
unei somaii de plat ulterioare (art. 497 alin. 1 i 2 Cod procedur civil) sau a ncheierii de
ncuviinare a executrii silite (art. 810 alin. 2, art. 811 alin. 1, 4 NCPC), imobilul neputnd fi urmrit
silit dup ce insesizabilitatea acestuia a devenit opozabil, prin notare, tuturor.
Aadar, ter care nu este inut de obligaiile asumate de promitentul vnztor este doar creditorul
ipotecar anterior.
Pentru a recupera preul pltit sau o parte din acesta, promitentul cumprtor, n situa ia n
care imobilul este urmrit silit de creditorul ipotecar anterior, are o ipotec legal asupra acestuia, de
rang inferior ipotecii anterioare, evident, prevzut de art. 2.386 pct. 2 NCC, care se intabuleaz n
cartea funciar odat cu notarea promisiunii, n temeiul nscrisului original (de fapt, nscris autentic)
al promisiunii de a contracta ncheiat cu proprietarul tabular, conform art. 55 alin. 8 din legea
cadastrului, introdus prin art. 87 din Legea nr. 71/2011. n calitate de creditor ipotecar, poate s
depun titlul su n cadrul executrii silite i s participe la distribuirea pre ului, n temeiul art. 563
Cod procedur civil (art. 854 NCPC). Desigur, dac crean a ipotecar anterioar este egal sau
depete valoarea bunului, ipoteca legal a promitentului cumprtor rmne lipsit de eficien .
d)Protecia oferit de notarea antecontractului versus notarea vnzrii cu rezerva
proprietii
Din analiza de pn acum a efectelor notrii antecontractului, am putea trage concluzia c
notarea confer promitentului cumprtor aceeai protecie ca i intabularea dreptului de proprietate
nscut din contractul de vnzare cumprare. Aceasta, desigur, n interiorul termenului de 6 luni, n
care, fie se ncheie contractul promis i se nscrie dreptul tabular, fie este exercitat o ac iune pentru
executarea silit a acestuia, care se noteaz n cartea funciar, altminteri notarea se va radia din oficiu
(art. 906 alin. 2, 3 NCC).
Aa s fie oare? Dac lum exemplul ncheierii de ctre proprietarul tabular a dou contracte din care
se nasc drepturi reale ce se exclud reciproc (cum ar fi, de exemplu, dou contracte de vnzare
cumprare), dac cel care a ncheiat ulterior contractul i-a intabulat primul dreptul n cartea
funciar, el nu va putea fi evins, chiar dac tia de existen a contractului anterior, excep ie fcnd
situaia n care l-a mpiedicat pe primul contractant, prin violen sau viclenie, s- i nscrie dreptul
ori a fcut-o o alt persoan cu tiina sa (art. 891, 892 NCC). Oare notarea antecontractului este
opozabil sau nu celui care a ncheiat anterior cu acela i antecesor tabular un contract care l
ndreptete s dobndeasc un drept real asupra imobilului (de exemplu, un contract de vnzare
cumprare), dar a omis s-i intabuleze dreptul n cartea funciar? Cu alte cuvinte, mpiedic notarea
antecontractului intabularea dreptului de proprietate n baza unui contract ncheiat anterior? Are
vreo importan buna sau reaua credin a promitentului cumprtor?
Am vzut deja c, n cazul notrii vnzrii cu rezerva propriet ii, c aceasta confer
cumprtorului aceeai protecie fa de un dobnditor anterior ca i intabularea (sau nscrierea
provizorie a) dreptului de proprietate.
Argumentele din cazul vnzrii cu rezerva proprietii nu pot fi sus inute n cazul notrii
antecontractului, totui soluia este aceeai, n sensul c, n perioada notrii i evident, dup
intabularea dreptului su (dac se ajunge la intabulare), promitentul cumprtor va fi preferat
dobnditorului anterior nenscris. Aceasta rezult din coroborarea dispozi iilor art. 891, 892 NCC cu
cele ale art. 902 alin. 1 teza final NCC, potrivit crora textul privind conflictul dintre ter ii
dobnditori de la un autor comun se aplic i n cazul notrilor. De i norma nu spune expres, aceasta
nu se refer doar la soluionarea conflictului dintre terii dobnditori ai unui drept ce poate fi

intabulat sau doar dintre teri ale cror drepturi pot fi notate, ci i la conflictul dintre ter i din ambele
categorii, aadar, inclusiv dintre promitentul cumprtor i cumprtorul cu contract nenscris.
Prin urmare, n conflictul dintre un cumprtor i un promitent cumprtor, va fi preferat cel care
satisface primul condiiile de publicitate cerute pentru dreptul su[45].
e)Omisiunea de nscriere a ipotecii legale pentru restituirea pre ului
n legtur cu ipoteca legal a promitentului cumprtor, se poate pune problema existen ei ei, dac
nu a fost nscris din oficiu. Dobndete ea rang, n aceast situa ie, prin notarea antecontractului?
Credem c rspunsul trebuie s fie unul pozitiv. Notarea antecontractului face public con inutul
acestuia oricrei persoane care dorete s cerceteze cuprinsul cr ii funciare, conform art. 883 NCC,
deci oricrui dobnditor ulterior (indiferent c este dobnditor nemijlocit sau subdobnditor).
Antecontractul fiind notat n cartea funciar, cuprinsul su este opozabil, iar, n cazul ipotecii
legale,constitutiv, aceasta dobndind rang prin nregistrarea cererii de notare.
f)Efect de opozabilitate absolut sau relativ?
Notarea antecontractului are un efect de opozabilitate absolut, cunoaterea sa n afara crii
funciare fiind irelevant. Aceast concluzie rezult din efectele produse de notare, respectiv
indisponibilizarea imobilului, care nu se poate produce fr notare, constituirea ipotecii legale pentru
restituirea preului, care nu exist fr nscriere, preferin a fa de alt dobnditor al aceluia i drept,
adic un alt promitent cumprtor, primul care i nscrie dreptul, chiar dac a cunoscut existen a
celuilalt, care a contractat anterior, fiind preferat dac nu l-a mpiedicat pe primul contractant prin
violen sau viclenie s efectueze formele de publicitate (art. 902 alin. 1 teza a II-a raportat la art. 891,
892 NCC).
g)Promisiunea unilateral de a cumpra
Promisiunea unilateral de a cumpra nu are efect de indisponibilizare, ntruct, potrivit
dispoziiilor art. 1.669 alin. 3 NCC, dac, nainte ca ea s fi fost executat, creditorul, adic
proprietarul tabular, nstrineaz dreptul sau constituie un alt drept real asupra acestuia, obliga ia
promitentului se consider stins. Logica acestei prevederi rezult din faptul c cel n favoarea cruia
este nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, spre deosebire de situa ia promisiunii
unilaterale de a vinde, este creditorul i nu debitorul obligaiei asumate, clauza de inalienabilitate
fiind, n cazul promisiunii unilaterale de a nstrina, o garan ie pentru executarea obliga iei asumate.
Nefiind obligat s ntrineze bunul promitentului cumprtor, cel nscris ca titular al dreptului de
proprietate n cartea funciar poate s dispun de acesta fr a fi restric ionat n vreun fel de existen a
promisiunii. Tocmai de aceea, n opinia noastr, promisiunea unilateral de a cumpra nu se noteaz
n cartea funciar.
* Judector, Curtea de Apel Cluj,
Napoca; andrea.chis@yahoo.com.

doctorand

la

Facultatea

de

Drept

UBB

Cluj-

[1] Pentru o analiz aprofundat, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, Ediia a IIa, revzut i adugit, Ed. Universul Juridic Bucureti, 2011, Vol. II, Noile cri funciare, p. 500-561,
815-817.
[2] Idem, p. 547i urm.
[3] Ibidem.

[4] Art. 31 din legea cadastrului a fost abrogat prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011.
[5] M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 555.
[6] Art. 39 i 40 din legea cadastrului au fos abrogate prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011.
[7] n acelai sens, a se vedea, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 530.
[8] n sensul c aceast notare vizeaz etapa n care prile nu au ajuns la un acord de
principiu,materializat cel puin ntr-un antecontract de nstrinare sau grevare, idem, p. 529.
[9] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 514. Pentru analiza unor ipoteze
particulare privind interdicia legal de nstrinare i grevare a bunurilor imobile, a se vedea B.
Dumitrache, Obsesia" blocrii circulaiei bunurilor litigioase, n In honorem Corneliu Brsan i
Liviu Pop, culegere de studii,Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p. 35 i urm.
[10] A se vedea, n acest sens, E. Chelaru, n coordonatori F. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici,
I. Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, p.
689.
[11] L. Stnciulescu, n Boroi, G., Stciulescu, L:, Instituii de drept civil n reglementarea Noului
Cod civil. Aplicarea n timp a Codului civil. Dreptul de proprietate. Actul juridic civil. Rspunderea
civil delictual. Prescripia extinctiv i decderea. Contracte speciale. Dreptul la mo tenire, Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 605.
[12] Legea nr. 36/1995 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 92 din 16 mai
1995, fiind republicat n temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011pentru punerea n aplicare aLegii nr.
287/2009 privind Codul civil, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 409 din 10
iunie 2011, dndu-se textelor o nou numerotare.
[13] Pentru opinia potrivit creia regula inopozabilitii nenscrise n cartea funciar fa de ter ul
(subdobnditor) de bun credin este suspendat pe timpul ct poate fi exercitat ac iunea n
rectificare, a se vedea I. -F. Popa, Inalienabilitatea voluntar, n In honorem Corneliu Brsan i Liviu
Pop, culegere de studii,Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p. 119.
[14] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 683 i decizia civil nr. 1975/2002
a Tribunalului Bucureti, Secia a V-a civil, n Culegere de practic judiciar n materie civil
2000-2003, p. 38 i urm., citat de acesta, precum i C. Cucu, Legislaia cadastrului i a publicitii
imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL Beck, Bucureti, 2005, p. 189 i urm.
[15] A se vedea, n acest sens, I.-F. Popa, op. cit., 2006, p. 112 i urm.
[16] A se vedea, n acest sens, O. Podaru, n colectiv, Noul Cod civil. Comentarii, doctrin,
jurispruden, Vol. I, Art. 1-952,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 1187.
[17] n acelai sens, a se vedea S.I. Vidu, n Pop, L., Popa, I.F., Vidu, S.I., Tratat elementar de drept
civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 811.
[18] A se vedea, n acest sens, P. Vasilescu, Drept civil. Obligaii, Ed. Hamangiu, Bucureti,2012, p.
168.
[19] Idem, p. 169..

[20] Opinia doctrinei era n acelai sens i anterior intrrii n vigoare a noului cod. A se vedea, M.
Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 515, D. Chiric, Chiric, D., Tratat de drept civil. Contracte speciale.
Vol. I. Vnzarea i schimbul, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008, p. 187, I. -F. Popa, op. cit., 2006, p. 113.
[21] Pentru o prezentare succint a clauzelor de insesizabilitate, a se vedea B. Vi inoiu, coordonatori
F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I: Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 12664, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, G. Rducanu, colectiv, Noul Cod civil. Comentarii, doctrin,
jurispruden, Vol. III. Art. 1.650-2.664,, Ed. Hamangiu, Bucure ti, 2012, p. 726 i urm., I.S.
Vidu, op. cit., 2012, p. 758., G. Boroi, n Boroi, G., Stciulescu, L:, Instituii de drept civil n
reglementarea Noului Cod civil. Aplicarea n timp a Codului civil. Dreptul de proprietate. Actul
juridic civil. Rspunderea civil delictual. Prescrip ia extinctiv i decderea. Contracte speciale.
Dreptul la motenire, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 27 i urm.
[22] A se vedea, n acest sens, G. Gheorghiu, n coordonatori F.A. Baias, E. Chelaru, R.
Constantinovici, I: Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2012, p. 1794. Pentru opinia c vnzarea cu rezerva propriet ii este o vnzare afectat de
un termen suspensiv, a se vedea i M. Nicolae, op. cit., Vol. II, 2011, p. 468.
[23] Pentru opinia potrivit creia vnzarea cu rezerva proprietii este o vnzare condi ional, a se
vedea R. Rizoiu, Rizoiu, R., Garaniile reale mobiliare. Legislaie comentat i adnotat, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 27 i urm.
[24] Pentru prezentarea opiniilor privind calificarea clauzei de rezerv a propriet ii, a se vedea D.
Chiric, op. cit., 2008, p. 322 i urm..
[25] Ibidem.
[26] Remarcm nc una din neconcordanele terminologice ale codului, n articolul referitor la
operaiunile asimilate vorbind de pactul de rscumprare (art. 2.347), n timp ce n cel din seciunea
referitoare la alte varieti ale contractului de vnzare cumprare utilizeaz terminologia de opiune
de rscumprare (art. 1.758 - 1.762 NCC). Este adevrat c aceeai neconcordan terminologic se
regsete i n vechiul Cod civil, dup modelul Codului civil francez, art. 1.371 - 1373 vorbind
de facultatea de rscumprare (la facult de rachat - art. 1.658- 1.660 Cod civil francez), iar art.
1.377 de pactul de rscumprare (pacte de rachat- art. 1673 Cod civil francez). Pentru prezentarea
comparativ a textelor, a se vedea. C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit.,Vol. IV,p.714 i urm. Doctrina
francez actual folosete terminologia de facult de rachat ou de rmr". A se vedea, n acest sens,
P. Malaurie, L. Ayns; Droit civil 2004, L. Ayns, P. Crocq, Les surets: La publicit
foncire, Defrnois, p. 306.
[27] Dei au existat propuneri de lege ferenda n acest sens. A se vedea, M. Nicolae, op. cit., Vol. II,
2011, p. 468.
[28] Reamintim c, potrivit dispoziiilor tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, efectul
constitutiv de drepturi al intabulrii a fost amnat pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la
nivelul unei uniti administrativ teritoriale, pn la acea dat, nscrierea avnd doar efectul de
opozabilitate prevzut de legea cadastrului. n aceast perioad, calificarea vnzrii ca fiind afectat
de un termen sau de o condiie prezint importan pentru determinarea momentului dobndirii
dreptului de proprietate.
[29] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 288 i urm., P. Vasilescu, op.
cit., 2012, p.167. n sens contrar, I. Deleanu, Prile i Terii. Relativitatea i Opozabilitatea

efectelor juridice, Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 186. Pentru critica acestei opinii, critic cu care
suntem de acord, a se vedea M. Nicolae, idem, p. 289 i urm.
[30] n dreptul maghiar, de exemplu, vnzarea cu rezerva propriet ii se notez n cartea funciar,
ns dreptul de proprietate se dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de notare, atunci
cnd vnztorul recunoate primirea preului. A se vedea, n acest sens, Feny Gyrgy, n Feny
Gyrgy, Papp Ivn, Hidegvgin Erdlyi Erika, Magyar ingatlan nyilvntartsi jog, Szkesfehrvr,
2007, Nyugat-Magyarorszgi Egyetem Geoinformatikai Kar, ltalnos Jogi Tanszk kiadsa, p. 73 i
urm. Dreptul maghiar cunoate mprirea tripartit a nscrierilor n intabulare (bekebelezs,
bejegyzs, betblzs, intabulatio), nscriere provizorie (eljegyzs, praenotation) i notare (jegyzs,
feljegyzs), dup modelul austriac. Pentru o prezentare a acestor categorii de nscrieri, a se vedea,
Srffy. A., op. cit., p. 96 i urm., Szalma Jzsef,Ingatlan nyilvntarts. Telekknyvi jog s
eljrs, Budapest, 2005, ELTE llam-s Jogtudomnyi Kar, p. 39 i urm.
[31] Pentru aceast terminologie, a se vedea P. -H. Steinauer, Les droits rels, Tome premier,
Quatrime dition, Stmpfli Editions, SA Berne, 2007,p. 281.
[32] n sensul c pentru restituirea imobilelor intabulate, n caz de rezolu iune a contractului, trebuie
exercitat o aciune n rectificarea intabulrii fundamentat pe dispozi iile art. 907-910 NCC, a se
vedea i P. Vasilescu, op.cit., 2012, p. 521.
[33] Menionm c o astfel de clauz ar fi deja un pact comisoriu, or rezolu iunea unilateral poate
avea loc i n lipsa pactului comisoriu n noua reglementare. Rostul unei astfel de prevederi, n aceast
situaie, este de a nltura prevederile supletive cuprinse n art. 1.756 NCC, potrivit crora neplata
unei singure rate din pre, care nu este mai mare de o optime din acesta, nu d dreptul la rezolu iunea
contractului.
[34] A se vedea, n acest sens, A.A. ulu, Legea aplicabil aciunilor de carte funciar.
Ultraactiveaz sau nu Decretul-lege nr. 115/1938? , n Revista romn de drept privat nr. 4/2007, p.
227, nota 23. Pentru opinia contrar, a se vedea M. Nicolae, op. cit.,, 2006, Vol. II, p. 626, de la acelai
autor, op. cit., 2011, p. 619. n acelai sens, T. Todor, Unele consideraii n legtur cu caracterul
evaluabil sau neevaluabil n bani al obbiectului cererilor de chemare n judecat, n Dreptul nr.
3/2007, p. 227, nota. 55.
[35] n acelai sens, a se vedea P. Vasilescu, op.cit., 2012, p. 282.
[36] Pentru efectele notrii antecontractului n lumina vechii reglementri, a se vedea, M.
Nicolae, op. cit., pp. 551 -553.
[37] A se vedea, n acest sens, D. Chiric, op. cit., 2008, p. 147 i urm., precum i, de la acelai
autor, Promisiunea unilateral de a vinde i a cumpra, n Revista romn de drept comercial nr.
9/1999, precum i n Studii de drept privat", Ed. Universul Juridic, Bucure ti, 2010, p. 219 i urm.
[38] Pentru opinia potrivit creia promisiunea unilateral de a contracta este, n prezent, o oarecare
varietate a pactului de opiune", a se vedea I. -F. Popa, n Pop, L., Popa, I.F., Vidu, S.I., Tratat
elementar de drept civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 95.
[39] A se vedea, n acest sens, P. Vasilescu, op. cit.,2012, p. 280 i um.
[40] Idem, p. 283.

[41][41] Trebuie s observm, totui, inconsecvena aparent a legiutorului, care, n art. 1.014 alin. 1
NCC prevede forma autentic ad validitatem a promisiunii de donaie, ceea, ce, aparent, ne duce cu
gndul c acesta este un text de excepie, altminteri nu ar fi fost necesar.
[42] Idem, p. 285 i urm. Iat c noua reglementare se pare c adopt o mai veche viziune a unei
pri a doctrinei, rmas izolat la acea vreme. A se vedea, D. Chiric, op. cit.,2008, p. 152, 183 i
urm., precum i D. Chiric, Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare
cumprare, n Studia Universitatis Babe-Bolyai" nr. 2/2001 i Pandectele Romne nr. 1/2002, n
Studii de drept comparat", Ed. Universul juridic, Bucureti, 2010, p. 327 i urm.
[43] Termenul de prescripie a aciunii n executarea silit a antecontractului era cel general de 3 ani,
prevzut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privind prescrip ia extinctiv. A se vedea, n acest
sens, M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2010, p. 472.
[44] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit.,2011,Vol. II, p. 558. Acelai autor exprim, ns, i
o opinie contrar, n sensul c prin notarea anterioar a promisiunii de nstrinare promitentulnstrintor s-a angajat s nstrineze imobilul n cauz unei anumite persoane, aceasta din urm
dobndete un drept de preferin" la nstrinare, opozabil oricrei alte persoane, inclusiv ter ului
adjudecatar al imobilului. De altfel, conform art. 519 alin. 1 C. pr. civ., loca iunea i celelalte acte
juridice privitoare la imobil rmn n fiin sau, dup caz, nceteaz, potrivit legii (s.n. N.M.). Or, de
lege lata, vnzarea silit nu constituie un caz de ncetare a unei promisiuni de nstrinare fcut de
debitorul imobilului urmrit silit. " Idem,p.524.
[45] Pentru opinia potrivit creia conflictul dintre achizitorul unui imobil i titularii altor drepturi
personale se rezolv prin aplicarea acelorai reguli (sub imperiul legii cadastrului), idem, pp.353-355.