Comentariul Deciziei nr.

23/2017

Introducere: În Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 365 din 17 mai 2017 a fost
publicată Decizia nr. 23/2017 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Alba în
vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la modalitatea de interpretare a art. 1279
alin. (3), teza I (nu a treia) și art. 1669 alin. (1) din noul Cod civil, respectiv dacă este obligatorie
forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui imobil, în vederea pronunțării unei
hotărâri care să țină loc de act autentic. Decizia ICCJ a fost pronunțată într-o cauză în care,
pentru vânzarea unui teren, părțile au încheiat un precontract neautentificat și prețul stabilit a fost
achitat, însă vânzătorul a refuzat ulterior să se prezinte la biroul notarului pentru autentificarea
contractului de vânzare. În aceste condiții, cumpărătorul a cerut în instanță pronunțarea unei
hotărâri care să țină locul contractului de vânzare. Deoarece existau semne de întrebare cu privire
la obligativitatea autentificarii precontractului, pentru a se putea cere în instanță recunoașterea
vânzării, completul de judecată al cauzei a cerut la ICCJ o solutie de principiu. De asemenea, în
urma solicitării adresate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţele naţionale au
înaintat hotărârile judecătoreşti identificate şi care prezintă relevanţă pentru problema de drept în
discuţie, precum şi punctele de vedere teoretice exprimate de judecători și de specialiștii
consultați, rezultând apariţia unei practici judiciare neunitare în această materie.
Cuprins : Cu privire la forma pe care această promisiune trebuie să o îmbrace în cazul încare se
referă la încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil au fost emise două păreri. Pe de
o parte, se susține că, în lipsa unei dispoziții exprese, nu se impune forma autentică a promisiunii
de vânzare, putând fi doar un înscris sub semnătură privată. pe de altă parte, se arată că este
necesară forma autentică atunci când promisiunea se referă la un contract ce vizează un bun
imobil. Astfel, într-o primă opinie, se apreciază că nu este necesară încheierea promisiunii în
formă autentică, motivându-se că hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește
consimțământul promitentului poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a
vânzării sunt îndeplinite. Cu privire la sintagma "dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt
îndeplinite", aceasta se referă la condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract, conform art.
1.179 alin. (1) din Codul civil, respectiv : capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un
obiect determinat şi licit, precum şi o cauză licită şi morală. După cum prevede și art 1178
contractul se încheie prin simplul acord de voințe al părților dacă legea nu impune o anumită

1
formalitate pentru încheierea sa valabilă. Prin urmare, forma autentică la încheierea unui
antecontrat de vânzare nu este impusă de Codul civil, nefiind prevăzută expres, aşa cum impune
art. 1.242 alin. (1) din Codul civil, potrivit căruia "este lovit de nulitate absolută contractul
încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă".
Spre exemplu, pentru vânzările supuse de lege condiției formei autentice ad validitatem, această
condiție ar fi îndeplinită datorită faptului că hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor sale de
judecătorul competent are natura unui act autentic. Prin ipoteză, ea constată consimțământul
beneficiarului și substituie consimțământul promitentului.
În ceea ce priveşte obligaţia de a reitera consimţământul în formă autentică, este de menţionat că
această nouă manifestare de voinţă va privi întocmai conţinutul şi condiţiile esenţiale stabilite de
părţi la semnarea promisiunii de vânzare, fiind subînţeleasă obligaţia de a nu repune în
discuţie, de a nu relua negocierile asupra bunului şi asupra preţului vânzării.
Un alt argument important este faptul că antecontractul este o operațiune juridică netranslativă de
proprietate care generează o obligație contractuală de a face (de a încheia contractul).
Un aspect foarte important de menționat este faptul că prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755
din 16 decembrie 2014 s-a reţinut „antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie
o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de
cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma antecontractului,
acesta reprezintă un drept de creanţă. Forma antecontractului nu este de natură a crea efecte
juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract, atât timp cât efectele lor sunt
aceleași.
Dacă legiuitorul ar fi intenționat în scop preventiv să prevadă forma autentică pentru
promisiunea de vânzare, ar fi prevăzut expres această condiție așa cum a stabilit că sub
sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice.
ÎCCJ a precizat că legea 127/2013 a stabilit obligativitatea încheierii în formă autentică a
promisiunii de a încheia un contract ce are ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau
un alt drept real legat de acesta, sub sancțiunea nulității absolute. Acest text de lege a fost
abrogat prin legea 221/2013, astfel încât doar pentru antecontractele de vânzare a imobilelor
încheiate în perioada 1 mai -19 iulie 2013, forma autentică era obligatorie, sub sancțiunea
nulității absolute.

2
Din acest punct de vedere, deşi majoritatea practicii judiciare aprecia, la rândul său, că nu este
obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea
pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, existau şi opinii în sens contrar.
La polul opus a existat și opinia conform căreia forma autentică nu este o cerință ad validitatem a
promisiunii de vânzare decât în cazul în care, în temeiul ei, partea care și-a îndeplinit obligațiile
decurgând din aceasta, față de refuzul nejustificat al celeilalte părți de a consimți la autentificare,
solicită instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract vânzare. S-a
considerat că forma instituită de lege ad validitatem nu este o condiție distinctă, exterioară
consimțământului ci, în cazul contractelor solemne, consimțământul însuși. Dacă promisiunea
sinalagmatică care are ca obiect un imobil nu este încheiată în formă autentică, instanța de
judecată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, deoarece la baza unei
asemenea hotărâri, conform dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. și art. 1669 alin. (1) C.
civ. nu poate sta decât o promisiune care a respectat cerințele impuse de lege ad
validitatem vânzării. Într-adevăr, dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică,
înseamnă că însuși consimțământul părților nu întrunește condițiile legii (art. 1244 C. civ.)
pentru a putea produce efectele translative de proprietate. Potrivit dispozițiilor art. 1240 alin.
(1) C. civ., „voința de a contracta (s. n. – D. C.) poate fi exprimată verbal sau în scris”, iar în
cazul contractelor solemne această voință (consimțământul) trebuie să fie exprimată în forma
impusă de lege ad validitatem [art. 1174 alin. (2) C. civ.]. Așa cum s-a subliniat în doctrină, în
cazul contractelor solemne, forma (în cazul examinat, actul autentic) nu este nimic altceva decât
„expresia voinței juridice”, o „modalitate solemnă de exteriorizare a consimțământului”[22],
fiind vorba așadar despre un element intrinsec contractului (acordului de voințe), nicidecum
extrinsec[23]. Or, dacă, pe de o parte, în cazul contractelor solemne, consimțământul și forma
sunt unul și același lucru, iar, pe de altă parte, una din condițiile „esențiale pentru validitatea
unui contract” este și „consimțământul părților” [art. 1179 alin. (1) pct. 2 C. civ.], rezultă că
printre „cerințele de validitate” la care se referă art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. și pe care
instanța judecătorească trebuie să o constate ca fiind îndeplinită pentru a pronunța hotărârea
care „să țină loc de contract” trebuie să se regăsească și aceea a încheierii promisiunii în formă
autentică. Nu în ultimul rând, se cuvine a fi subliniat faptul că în niciun caz nu se poate pune
semnul egalității între „oficiul” făcut de notar cu ocazia autentificării unei promisiuni de
vânzare și „oficiul” făcut de instanță post factum, după încheierea promisiunii care a stabilit

3
condițiile esențiale ale vânzării, efectuat cu ocazia judecării cererii pentru pronunțarea
hotărârii care să țină loc de vânzare. Astfel, din dispozițiile art. 78 alin. (1) din Legea nr.
36/1995 privind notarii publici și activitatea notarială (republicată) rezultă că „actele juridice
pentru care legea prevede forma autentică ad validitatem vor fi redactate numai (s. n. – D.
C.) de notarii publici”.
În ultimul rând, pentru a clarifica modul în care trebuie interpretat art. 1.279 din noul Cod civil
I.C.C.J. a arătat că acesta reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta,
cuprinzând dispoziţii comune aplicabile promisiunii unilaterale de a contracta, dar şi promisiunii
sinalagmatice de a contracta, şi, totodată, constituie şi norma generală în raport cu normele
speciale în diferite domenii, inclusiv în cel al vânzării. Potrivit ambelor texte de lege, când una
dintre părţile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de faţă, de vânzare, refuză
încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din
promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract,
condiţionat de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării, respectiv atât cele de fond,
cât şi cele de formă. În ceea ce priveşte condiţiile esenţiale şi de fond, promisiunea de vânzare,
fiind ea însăşi un contract, trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate aplicabile contractelor
în general. Pe de altă parte, fiind o proiecţie a unui contract de vânzare viitor, promisiunea
sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească şi condiţiile de validitate specifice acestui
contract (de exemplu, consimţământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv
dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voinţă al
părţilor să privească elementele esenţiale ale contractului prefigurat, şi anume lucrul vândut şi
preţul). Pe de altă parte, legea impune, ad validitatem, forma autentică, potrivit dispoziţiilor art.
1.244 din Codul civil, în situaţia contractului de vânzare pentru un imobil teren. Acest formalism
contractual reprezintă o normă specială, de strictă interpretare (exceptio est strictissimae
interpretationis), în materia transmisiunii sau constituirii drepturilor reale imobiliare care vor fi
supuse înscrierii în cartea funciară în raport cu principiul consensualismului care guvernează
încheierea contractelor în general. Aşadar, în cazul imobilelor, drepturile asupra acestor bunuri
se constituie sau se transmit numai prin înscrierea lor în cartea funciară, în baza actului sau
faptului justificativ, care, bineînţeles, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate
prevăzute de lege. Prin urmare, pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare vizând un
imobil este necesară, sub sancţiunea nulităţii absolute, forma autentică. Deoarece dispoziţiile art.

4
1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil condiţionează pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate ale
contractului în discuţie, apreciem că şi forma impusă de lege este necesară în vederea obţinerii
unei soluţii favorabile demersului judiciar respectiv, aceasta referindu-se însă strict la contractul
de vânzare, ale cărui condiţii de valabilitate trebuie îndeplinite pentru pronunţarea hotărârii care
ţine loc de contract, iar nu la promisiunea de vânzare, care urmează regulile principiului
consensualismului. Mai mult, hotărârea care ţine loc de act autentic de vânzare reprezintă o
hotărâre constitutivă de drepturi, care determină îndeplinirea condiţiei de autenticitate a
contractului de vânzare, cerută de art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul
civil, întrucât dă naştere sau realizează transferul dreptului de proprietate. De altfel, şi în materia
regulilor de carte funciară, dispoziţiile art. 888 din Codul civil stabilesc că hotărârea
judecătorească rămasă definitivă reprezintă un act justificativ, care stă la baza înscrierilor în
cartea funciară. Inexistenţa obligaţiei de a perfecta antecontractul de vânzare în formă autentică
are la bază şi alte argumente în raport cu cele care vizează valoarea hotărârii judecătoreşti care
ţine loc de contract, respectiv: - antecontractul nu necesită formă autentică deoarece reprezintă o
operaţiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligaţie contractuală de a face,
şi anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condiţiile
art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.169 alin. (1) din Codul civil. - eventuala formă autentică a
antecontractului nu ar asigura prin ea însăşi autenticitatea contractului de vânzare, dispoziţiile
enunţate mai sus condiţionând pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare
de îndeplinirea cerinţelor de valabilitate, de fond şi de formă, ale contractului final. - dacă
legiuitorul ar fi intenţionat, în scop preventiv, să prevadă forma autentică pentru promisiunea de
vânzare, ar fi stabilit, în mod expres, această condiţie de formă, ca în cazul promisiunii de
donaţie14. - principiului conversiunii actelor juridice, conform căruia “un contract lovit de
nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile
de fond şi de formă prevăzute de lege” (art.1.260 alin.1 C.civ), garantează faptul că manifestarea
de voinţă este calificată ca echivalentă unui anumit act juridic (promisiune de vânzare), chiar
dacă nu este valabilă ca alt act juridic (contract de vânzare). Promisiunea sinalagmatică de
vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei
autentice, așa încât antecontractul se supune libertății formei, în condițiile art. 1178 din Codul
civil, care reprezintă regula în materie de contracte.

5
În concluzie, ÎCCJ admite sesizarea și stabilește că nu este obligatorie forma autentică la
încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să
țină loc de act autentic. Având în vedere aspectele prezentate mai sus, consider că în lipsa
precizării exprese de către legiuitor a încheierii promisiunii în formă autentică nu poate fi parțial
lipsit de efecte actul juridic încheiat prin privarea beneficiarului de acest mecanism care permite
apărarea drepturilor sale constând în executarea în natură a promisiunii prin pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract.