NEGOCIEREA

- Partea a II-a –

1. Scrisoarea de intenție
Într-o accepțiune, scrisoarea de intenție reprezintă documentul prin care o parte care are
interes în încheierea unui contract comunică celeilalte părți intenția sa de a începe, continua sau
relua negocierile, stabilind coordonatele negocierilor cât și unele dispoziții care trebuie să
guverneze conduita părților pe parcursul negocierilor.1 Scrisoarea de intenție nu se confundă cu
oferta de a contracta care reprezintă conform art. 1188 C.civ. o propunere care conține suficiente
elemente pentru formarea contractului și exprimă intenția ofertantului de a se obliga în cazul
acceptării ei de către destinatar. Așadar, oferta cuprinde toate elementele esențiale ale
contractului prefigurat, în timp ce scrisoarea de intenție este doar o invitație la negociere care
nu poate cuprinde elementele esențiale ale contractului promis pentru simplul motiv că acesta
nu a fost încă negociat.
Într-o altă accepțiune, scrisoarea de intenție este echivalentă cu scrisoarea de confort şi
are o semnificație juridică mai amplă - printr-un asemenea document, emitentul se angajează
(în grade diferite) să susțină financiar o altă persoană, să contribuie la finalizarea unei anumite
operațiuni etc2.
Scrisorile de intenție se clasifică în două categorii3:
- scrisori de intenție cu efecte provizorii – angajează părțile doar pe durata negocierilor
- scrisori de intenție cu efecte definitive – angajează părțile pe toată durata desfășurării
raporturilor contractuale.
Poartă diferite denumiri: angajamente de onoare, angajamente de negociere etc.

2. Acordul de negociere
Acordul de negociere este acel instrument prin care participanții la o negociere stabilesc
regulile conduitei lor pe parcursul negocierii. Spre deosebire de scrisoarea de intenție, acordul
de negociere este un act bilateral sau multilateral prin care părțile se angajează să negocieze cu
bună-credință încheierea unui contract viitor.

1
M. Isvoranu, Etapa precontractuală în formarea contractelor comerciale internaționale – scrisorile de intenție,
în Dreptul Privat al afacerilor nr. 7-8/2004, pag.95
2
I.F.Popa, Încheierea contractului. Faza precontractuală. Negocierile, în Revista Universul juridic nr. 8/2015
3
R. Miron, op cit., pag. 23
 Scopul acordurilor de negociere este, așadar, organizarea desfășurării activității de
negociere, respectiv: termenul, formele discuției, dacă vor fi implicate și terțe persoane sau nu,
dacă se vor încheia acorduri parțiale sau punctaje etc.
Obligația principală care se naște din acordul de negociere este aceea de a negocia cu
bună-credință. Din aceasta rezidă:
- obligația de exclusivitate – obligația de a nu desfășura în paralel negocieri cu un terț
concurent
- obligația de sinceritate – obligația de a aduce la cunoștința celuilalt participant orice
informație de natură a influența negocierea
- obligația de confidențialitate – obligația de a nu dezvălui informațiile pe care le află în
cursul negocierii
- obligația de suportare a costurilor – obligația de a plăti cheltuielile provocate de
inițierea și desfășurarea negocierilor.

3. Contractul de studii
Contractul de studii este contractul prin care participanții la o negociere și un terț convin
efectuarea unor activități de verificare, de evaluare în vederea aprecierii cu privire la
oportunitatea unui contract. În lumea afacerilor, este vorba despre acel Due Diligence care
înseamnă o evaluare a situației financiare înainte de începerea unei tranzacții cu un nou partener
de afaceri.

4. Proiectul de contract
Proiectul de contract reprezintă versiunea preliminară a unui contract cu privire la care
s-au purtat negocieri și au fost convenite anumite aspecte.

5. Contractul-cadru
Conform art. 1176 C.civ, contractul-cadru este acordul prin care pârțile convin să
negocieze, să încheie sau să mențină raporturi contractuale ale căror elemente esențiale sunt
determinate de acesta. Modalitatea de executare a contractului-cadru, în special termenul și
volumul prestațiilor, precum și, dacă este cazul, prețul acestora sunt precizate prin convenții
ulterioare.

Contractul-cadru reprezintă, așadar, acea convenție prin care părțile stabilesc condițiile
generale ale unui raport contractual, care vor fi preluate în contractul final, urmând ca celelalte
condiții speciale să fie detaliate în cuprinsul altor convenții subsecvente. Pentru acest motiv,
contractul-cadru presupune o structură convențională succesivă, subordonată și simplificată 4.
Acesta va cuprinde doar în mod excepțional condițiile de negociere ale clauzelor contractuale
neesențiale.

6. Acordul de principiu (punctajul, acordul parțial)

Acordul de principiu reprezintă acea convenție încheiată între participanții la o
negociere prin care se consacră elementele contractuale asupra cărora s-a ajuns la un acord până
la acel moment, cu scopul de a nu se mai reveni asupra acestora. Acest acord se încheie de
regulă, în cadrul negocierilor ample, cu scopul de a fixa acele aspecte asupra cărora părțile s-
au înțeles și nu mai intenționează să le reia. Modificarea unilaterală a termenilor cu privire la
care s-a încheiat acordul de principiu poate antrena răspunderea celui în cauză. Acordul nu naște
obligația pentru părți de a încheia contractul negociat, ci doar pe aceea de a continua negocierile
cu bună-credință. În dreptul anglo-saxon, acesta se mai numește term sheet.

7. Pactul de preferință
Pactul de preferință este definit, în mod obișnuit, în doctrină ca fiind contractul prin
care o parte, numită promitent, se obligă față de cealaltă parte, numită beneficiar, ca atunci când
se va hotărî să contracteze, să acorde prioritate beneficiarului, dacă acesta din urmă va dori, în
condiții contractuale identice faţă de orice alți potențiali contractanți.
În cuprinsul Codului civil român nu se regăsește noțiunea de pact de preferință ca atare,
acesta fiind o creație a doctrinei și a practicii anterioare. Codul civil reglementează dreptul
prioritar de a contracta în condiții identice în materia vânzării, sub denumirea de drept de
preempțiune. Astfel, potrivit art. 1730 al. 1 C.civ., „în condiţiile stabilite prin lege sau contract,
titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun”.
De asemenea, Codul civil face mențiune despre un drept prioritar de a contracta în
materia în închirierii. Astfel potrivit art. 1828 C.civ., „la încheierea unui nou contract de
închiriere a locuinței, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă” iar la al. 2 precizează
că „Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt
aplicabile în mod corespunzător”.
Din interpretarea dispozițiilor art. 1730 al. 1 C.civ. și văzând prevederile art. 1731 C.civ.
și art. 1734 C.civ. precum și cele ale art. 123 al. 2 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare

4
A. Almășan, op cit., pag. 215
a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, reiese faptul că legiuitorul, în acord cu doctrina creată
în domeniu, consacră două forme ale dreptului de preempțiune: legal, atunci când este consfințit
de lege, și convențional, atunci când se naște prin convenția părților.
În doctrină5 s-a apreciat că atunci când izvorul dreptului este legea avem de-a face cu
un drept de preempțiune, iar atunci când izvorul dreptului îl reprezintă convenția părților, avem
de-a face cu un pact de preferință. În opinia noastră, pactul de preferință este o varietate de
contract specifică fazei precontractuale care dă naștere unui drept convențional de preempțiune.
Cu alte cuvinte, pactul de preferință este forma exterioară de exprimare a dreptului
convențional de preempțiune, este suportul juridic al dreptului de preferință, motiv pentru care
nu se poate pune semnul egalității între cele două.
Din punct de vedere istoric, dreptul de preempţiune se regăsea în vechiul drept roman
în procedura venditionis bonorum în cadrul căreia, atunci când se vindeau bunurile debitorului,
creditorul care deţinea cea mai însemnată creanţă avea prioritate faţă de ceilalţi creditori. Cu
excepţia cazului vânzărilor silite, în dreptul roman nu exista niciun alt drept de preempţiune
reglementat de lege, acesta putând fi însă constituit pe cale convențională.
Spre deosebire de vechiul drept roman, dreptul bizantin a consacrat dreptul de
preempțiune.
În spațiul românesc, dreptul de preferință este consacrat pentru prima dată de Legea lui
Iustinian ce datează din anul 1449 și care cuprinde prevederi ce conturează preferința de
vecinătate.
Preluând ideile din dreptul bizantin, în vechiul dreptul românesc, preempţiunea, numită
dreptul de protimis, a fost la origini caracteristică obştilor agrare sau săteşti și presupunea
dreptul de precumpărare şi răscumpărare6. Apărută la sfârșitul secolului al XVIII -lea , instituția
protimisului a dispărut în Țara Românească în anul 1840, iar în Moldova în anul 1865, unele
forme de protimis persistând însă în mediul sătesc până în secolul al XX-lea.
Codul civil de la 1864 nu a reglementat în mod expres dreptul de preempțiune, și, pe
cale de consecință, nici pactul de preferință. Cu toate acestea, doctrina și practica au fost
constante în a recunoaște existența acestui drept.
În perioada regimului comunist, dreptul de preempțiune a dispărut cu desăvârşire,
reapărând odată cu reafirmarea proprietății individuale. Dreptul legal de preempțiune a fost

5
A.G.Ilie, M. Nicolae, Discuții în legătură cu natura juridică a dreptului de preempțiune, în Dreptul nr. 1/2004,
pag. 59
6
I. Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, disponibil în extras la adresa
https://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/antecontractul-de-vanzare-cumparare_extras.pdf la data de
6.03.2023
consacrat ca atare la nivel legislativ prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, odată cu
deblocarea circuitul juridic civil. În viziunea Legii 18/1991, dreptul de preempțiune reprezenta
dreptul subiectiv recunoscut anumitor titulari de a se bucura de prioritate la cumpărarea unui
teren, domeniul de aplicare fiind restrâns la terenurile agricole extravilane.

Natura juridică, caracterele juridice și domeniul de aplicare

Cu privire la natura juridică a pactului de preferință, în doctrină au fost exprimate mai

multe opinii.
Într-o opinie7 s-a apreciat că pactul de preferinţă este un antecontract la o promisiune
unilaterală de vânzare, căci, ulterior luării de către promitent a deciziei de vânzare şi formulării
ofertei de vânzare, pactul se transformă într-o promisiune unilaterală de vânzare, având acelaşi
regim juridic cu aceasta.
Într-o altă opinie 8 s-a apreciat că pactul de preferință este o convenție afectată de o dublă
condiție suspensivă: ca vânzătorul să decidă să vândă şi ca beneficiarul să-şi manifeste intenția
de a cumpăra la prețul şi în condiţiile oferite unui terț.
În fine, s-a exprimat și opinia potrivit căreia pactul de preferință ar constitui o varianta
a promisiunii unilaterale de a contracta9.
Pactul de preferință este un contract care conține angajamentul irevocabil al
promitentului de a acorda preferință, pe de-o parte, și dreptul de opțiune al beneficiarului, pe de
altă parte. Ceea ce este specific pactului de preferință este, așadar, faptul că promitentul nu se
obligă să contracteze, așa cum se întâmplă în cazul promisiunii de a contracta, ci se obligă doar,
ca în cazul în care se va decide să contracteze, să acorde preferință contractuală beneficiarului.
Totodată, beneficiarul nu se obligă nici el să contracteze, ci își rezervă facultatea de a contracta,
în anumite condiții. Ceea ce lipsește pentru ca pactul de preferință să se transforme într-un
veritabil contract este consimțământul părților. Consimțământul este, potrivit prevederilor art.
1179 C.civ., o condiție esențială de validitate a contractului. Față de lipsa unui element esențial
al contractului, am putea afirma, fără a fi la adăpost de critici, că în cazul pactului de preferință,
suntem în prezența unui drept eventual.

7
J. Goicovici, Sancţionarea încălcării pactului de preferinţă, în P.R. nr. 4/2008, p. 19
8
M. Planiol, G. Ripert, Traité pratique de droit civil français, L.G.D.J., tome X, Paris, 1932, p. 184
9
T. G. Nicolăescu, Pactul de preferință în materia contractului de vânzare, disponibil la adresa
https://www.juridice.ro/719332/pactul-de-preferinta-in-materia-contractului-de-vanzare.html accesată la data de
10.03.2023
 În ceea ce privește caracterele sale juridice, pactul de preferință este un contract
unilateral (prin excepție, el poate fi și sinalagmatic), nenumit, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros,
comutativ10, consensual, principal sau accesoriu. Pactul de preferință este un contract
preparatoriu întrucât consacră anumite aspecte preparatorii cu care părțile au ajuns la un
consens în faza negocierilor.
Domeniul de aplicare al pactului de preferință vizează, de cele mai multe ori,
posibilitatea încheierii în viitor a unui contract de vânzare, dar el poate avea aplicabilitate
practică în cazul multor altor tipuri de contracte cum ar fi contractul de schimb, de locațiune,
de partaj etc.

Condițiile de validitate

Codul civil nu conține dispoziții speciale privitoare la pactul de preferință, pe cale de

consecință se va aplica dreptul comun în ceea ce privește condițiile de validitate. Fiind un
contract, pactul de preferință este supus regulilor generale de validitate, atât de fond,
privitoare la capacitate, consimțământ, obiect și cauză, cât și de formă.
Pactul de preferință nu este un act de dispoziție pentru că niciuna dintre părți nu se obligă
să dispună cu privire la bun. Pentru aceste considerente, părțile nu trebuie să aibă capacitatea
deplină de exercițiu la momentul încheierii pactului. În cazul în care promitentul decedează în
interiorul termenului, obligațiile sale se vor transmite propriilor săi moștenitori care vor fi
obligați să contracteze în condițiile stabilite în cuprinsul pactului. În cazul în care beneficiarul
decedează în interiorul termenului stabilit în cuprinsul pactului, dreptul convenţional de
preempţiune se va stinge. Fiind un drept constituit intuituu personae, el nu se va transmite
propriilor săi moștenitori.
În ceea ce privește consimțământul părților, acesta trebuie să provină de la o persoană
cu discernământ și să nu fie neviciat. În ceea ce privește viciile de consimțământ, apreciem că
leziunea este, în principiu, incompatibilă cu pactul de preferință întrucât dispozițiile privitoare
la acest viciu de consimțământ vizează doar sfera actelor sinalagmatice, prin conținutul său
fiind de neconceput în cazul contractelor unilaterale11. Prin excepție, atunci când pactul are un

10
În concepția noului Cod civil, clasificarea actelor juridice în acte comutative și aleatorii nu mai este condiționată
de caracterul oneros al contractului
11
Pentru opinia contrară potrivit căreia leziunea poate fi admisă chiar și în cazul actelor unilaterale, a se vedea
D. Chirică, Leziunea – între reglementarea vechiului și noului Cod civil, publicat în volumul omagial In
memoriam Mircea Mureșan, Universul juridic, București, 2014, accesat la data de 4.03.2023 la adresa
https://www.juridice.ro/essentials/935/leziunea-intre-reglementarea-vechiului-si-noului-cod-civil#_edn23
caracter bilateral, spre exemplu atunci când beneficiarul plătește un preț în schimbul dreptului
de preferință oferit, atunci și leziunea va fi posibilă.
Obiectul pactului este suficient determinat dacă bunul și actul cu privire la care se acordă
preferință sunt indicate în cuprinsul pactului. Pentru că niciuna dintre părți nu și-a dat acordul
final la încheierea contractului, „predeterminarea prețului contractului avut în vedere și
stipularea unui termen nu sunt condiții de valabilitate a pactului de preferință” 12. Nimic nu
împiedică părțile să stabilească, în mod anticipat, un preț al contractului iar pactul care nu
conține un termen, trebuie să aibă o durată rezonabilă 13. Chiar dacă nu este prevăzut un termen,
față de prevederile art. 1740 C.civ. „dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea
preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din
urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai
lung.”. Față de formularea legală, apreciem că regula în materie este pactul fără termen, iar
excepția o constituie situația pactului cu termen.
Cât privește forma contractului, aceasta este consensuală, fiind aplicabil principiul
consacrat în cuprinsul art. 1178 C.civ. potrivit căruia „contractul se încheie prin simplul acord
de voinţă al părţilor, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru
încheierea sa valabilă”; așadar, valabilitatea sa nu este supusă îndeplinirii condițiilor formale,
chiar dacă contractul prefigurat ar fi supus unor astfel de condiții.
În cazul pactelor privitoare la imobile, notarea în cartea funciară nu este o condiție de
validitate, ci doar de opozabilitate față de terți.

Efectele pactului de preferință

Efectele pactului de preferință pot fi clasificate în trei categorii:

a. efecte asupra obligațiilor promitentului
b. efecte asupra beneficiarului și
c. efecte asupra terților

12
Cour de Cassation Apel nr. 01-03.700/15.01.2003, disponibilă la adresa
https://www.courdecassation.fr/decision/60794d089ba5988459c47def?search_api_fulltext=pacte+de+preference
&op=Rechercher+sur+judilibre&date_du=2003-01-01&date_au=2003-12-
31&judilibre_juridiction=cc&page=1&previousdecisionpage=1&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=
&nextdecisionindex= la data de 5.08.2022
13
Cour de Cassation, Apel nr. 19-19.218/ 17.12.2020, disponibilă la adresa
https://www.courdecassation.fr/decision/5fe1af5f789da231604d55b7?search_api_fulltext=pacte+de+preference
&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&op=Rechercher+sur+judilibre&page=1&previousdecisionpage
=1&previousdecisionindex=3&nextdecisionpage=1&nextdecisionindex=5 la data de 5.08.2022
 Ceea ce caracterizează pactul de preferință este faptul că el nu naște obligația pentru
promitent de a încheia contractul, ci naște obligația ca, în cazul în care se va hotărî să încheie
contractul, promitentul să facă oferta mai întâi beneficiarului. Obligația promitentului are
natura unei obligații de a face.
Pactul de preferință nu naște pentru beneficiar nicio obligație datorită caracterului
unilateral al contactului. Prin excepție, atunci când părțile au convenit un preț în schimbul
preferinței, beneficiarul are obligația de a plăti prețul.
Beneficiarul nu are însă nici dreptul a cere obligarea promitentului la încheierea
contractului, ci doar un drept prioritar la încheierea contractului, pe care îl poate exercita dacă
și atunci când promitentul se va hotărî să încheie contractul. Cu privire la natura juridică a
dreptului prioritar al beneficiarului, în doctrină nu există un punct de vedere unitar, susținându-
se că acesta reprezintă fie un drept eventual14 fie un drept de creanță15. În opinia noastră, dreptul
de prioritate al beneficiarului reprezintă un drept eventual .
Dreptul de preferință al beneficiarului nu poate fi cesionat, cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros, dispozițiile art. 1739 C.civ. având un caracter imperativ. Rațiunea interdicției este legată
de caracterul intuituu personae al pactului de preferință care naște un drept de preferință în
virtutea calităților personale ale beneficiarului. Prin această regulă, legiuitorul român se
îndepărtează de concepția franceză privitoare la pactul de preferință unde beneficiul pactului de
preferință poate forma obiectul unei cesiuni de creanță.
Dacă promitentul se hotărăște să contracteze, beneficiarul nu va avea obligația de a
contracta, ci doar un drept de opțiune în acest sens. Dreptul de opțiune al beneficiarului are
natura juridică a unui drept potestativ El poate fi exercitat după ce promitentul s-a hotărât să
contracteze, iar nu mai devreme. În virtutea dreptului său, beneficiarul poate accepta sau refuza
în mod liber să încheie contractul. Acceptarea reprezintă un act juridic unilateral care nu trebuie
să îmbrace o formă specială întrucât, prin acceptare, nu se încheie contractul promis, ci
beneficiarul doar își manifestă acordul în vederea încheierii contractului promis în forma
prevăzută de lege. De aceea, acceptarea poate fi expresă sau tacită, caz în care poate rezulta din
chiar încheierea actului. Refuzul beneficiarului de a contracta poate fi, de asemenea, expres sau
tacit.
În cazul în care promitentul își încalcă obligația de a acorda preferință beneficiarul și
încheie contractul cu un terț, efectele pactului față de terțul contractant diferă după cum terțul a
fost de rea-credință sau de bună-credință la încheierea contractului.

14
idem
15
A. Benabent, Droit des contracts speciaux civils et commerciaux, Ed. LGDJ, Paris, 2013, pag. 54
 Astfel, dacă terțul a fost de rea-credință iar beneficiarul pactului își exercită dreptul de
preferință, contractul se va desființa cu efect retroactiv, terțul avînd dreptul doar la restituirea
de către promitent a prestațiilor executate. Terțul care a avut cunoștință de existența unui pact
de preferință, și cu toate acestea a contractat cu promitentul fără a se asigura în prealabil că
acesta din urmă și-a îndeplinit obligația de a negocia, în mod prioritar, cu beneficiarul pactului,
poate fi tras la răspundere, putând fi angajată răspunderea sa delictuală.
În cazul în care terțul a fost de bună-credință iar actul a fost desființat ca urmare a
exercitării dreptului de preferință al beneficiarului, potrivit art. 1733 al. 1 teza II C. civ.
promitentul va răspunde pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii.

Încetarea pactului de preferință

Fiind un contract, pactul de preferință este supus cauzelor generale de încetare a

contractelor prevăzute de art. 1321 C.civ. Pe lângă acestea, există și anumite cauze specifice
pactului de preferință care determină ineficacitatea acestuia.
Astfel, pactul de preferință încetează prin moartea preemptorului, dacă a fost constituit
pe durată nedeterminată. Dacă a fost constituit pe durată determinată iar în interiorul termenului
preemptorul a decedat, el va înceta în termen de 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat
un termen mai lung.
Caducitatea este o cauză de ineficacitate a actului juridic civil, care presupune un act
valabil încheiat, ce nu şi-a produs încă efectele; ea operează numai pentru viitor, iar cauzele
sale sunt, de regulă, independente de voinţa părţilor16. Pactul de preferință va deveni caduc în
următoarele situații: prin expirarea termenului fără ca promitentul să se decidă să contracteze;
prin expirarea termenului fără ca beneficiarul să opteze în sensul de a încheia contractul în
condițiile stipulate în pactul de preferință sau nu; prin pieirea fortuită a bunului care face
obiectul pactului, scoaterea sa din circuitul civil sau exproprierea pentru cauză de utilitate
publică17. Credem că tot caducitatea va interveni și în ipoteza incapacității preemptorului. În
schimb, incapacitatea promitentului nu va atrage caducitatea pactului; el continuă să rămână în
fiinţă, la fel obligaţia pe care a generat-o.

16
M. Afrasinei colectiv, Noul Cod Civil - comentarii, doctrină, jurisprudență, Ed. Hamangiu, 2012, disponibil
pe adresa https://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=33017864 la data de 10.03.2023
17
A.-S. Rusu, Pactul de preferință, în Rev. Dreptul nr. 11/2008, pag. 152
 8. Pactul de opțiune
Pactul de opțiune este acel contract prin care promitentul se obligă în mod unilateral,
pentru o anumită perioadă de timp, să încheie un contract cu cealaltă parte, beneficiarul, în
condițiile stabilite în cuprinsul pactului, dacă acesta din urmă se va decide în acest sens. Așadar,
prin intermediul acestui contract, promitentul își exprimă, în mod anticipat și irevocabil,
consimțământul la încheierea unui contract cu beneficiarul care, însă, își păstrează dreptul de a
ridica opțiunea.
Prin încheierea acestui contract, promitentul este ținut de obligația asumată pe durata de
timp stabilită, obligație pe care nu o mai poate retracta sau modifica decât cu acordul
beneficiarului, căci, potrivit art. 1191 C.civ., oferta este irevocabilă de îndată ce autorul ei se
obligă să o menţină un anumit termen. Declaraţia de revocare a unei oferte irevocabile nu
produce niciun efect.
Beneficiarul, în schimb, nu are nicio obligație rezultată din pactul de opțiune, ci doar
dreptul potestativ de a-și exercita opțiunea în termenul prevăzut în cuprinsul pactului de
opțiune.
Pactul de opțiune reprezintă în esența sa o ofertă (după cum prevede în mod expres art.
1278 C.civ.) care prevede condițiile contractuale. Pentru a naște contractul, este necesar ca
pactul de opțiune și acceptarea să îndeplinească condițiile de validitate prevăzute de lege
privitoare la capacitate, consimțământ, obiect, cauză. Spre exemplu, dacă pactul conține oferta
de vânzare a unui imobil, acesta va trebui să conțină elementele esențiale ale contractului de
vânzare (identificarea imobilului, prețul, clauzele contractului, termenul ofertei), dar va trebui
totodată să îmbrace și forma autentică ad validitatem. Aceeași formă autentică va trebui să o
îmbrace și acceptarea.
Acceptarea ofertei trebuie să fie făcută fără rezerve de către beneficiarul pactului de
opțiune și va trebui comunicată către promitent în interiorul termenului de opțiune cuprins în
pact. Răspunsul beneficiarului nu constituie acceptare și, pe cale de consecință, nu duce la
încheierea contractului, atunci când:
a)cuprinde modificări sau completări care nu corespund ofertei primite;
b)nu respectă forma cerută anume de ofertant;
c)ajunge la ofertant după ce oferta a devenit caducă.
Obligația de a contracta poate fi asumată de promitent pentru o anumită perioadă, însă
este posibil ca, dimpotrivă, în convenție, să nu fie prevăzut un termen până la care promitentul
să fie legat de ofertă. Dacă părțile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi
stabilit de instanță prin ordonanță președințială, cu citarea părților ( conform art. 996-1001
C.proc.civ.) fiind exclusă situația unei oferte fără termen (care trebuie acceptată imediat,
potrivit art. 1.194 al. 1 C.civ.).
Potrivit art. 1186 C.civ., contractul se consideră încheiat la data la care acceptarea
ajunge la emitentul angajamentului chiar dacă ofertantul nu ia cunoștință despre acceptare din
motive care nu îi sunt imputabile. Cu alte cuvinte, contractul se consideră încheiat în momentul
în care declarația de acceptare, făcută în forma prevăzută de lege, ajunge la promitent, fără a
mai fi necesară vreo altă formalitate ulterioară.
Dacă beneficiarul nu va accepta oferta promitentului, atunci aceasta devine, potrivit art.
1195 C.civ., caducă. Refuzul beneficiarului poate fi expres sau tacit, rezultând din neexercitarea
opțiunii în interiorul termenului de opțiune.
În principiu, pactul de opțiune este un contract unilateral deoarece el naște obligații doar
în sarcina promitentului. Prin excepție, el poate avea un caracter sinalagmatic atunci când, în
schimbul dreptului de opțiune, beneficiarul plătește un preț.
Atunci când pactul de opțiune privește un contract de vânzare-cumpărare, acesta naște
o inalienabilitate prezumată.
Nerespectarea pactului de opțiune va antrena răspunderea contractuală a promitentului,
respectiv obligația acestuia de a plăti daune-interese beneficiarului, precum și nulitatea relativă
a contractului încheiat cu terțul pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate legale.
Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opţiune se notează în cartea
funciară, și se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-a înscris o
declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către cealaltă parte.

9. Promisiunea unilaterală de a contracta

Scurt istoric al promisiunii unilaterale de a contracta în dreptul românesc

Promisiunea de a contracta nu este o instituție nouă, ea având rădăcini în chiar vechiul

drept roman. În vechiul drept roman nu existau decât contracte unilaterale care nășteau obligații
doar în sarcina unei părți. Distincția între contractele unilaterale și cele bilaterale s-a făcut abia
în dreptul modern iar clasificarea lor se făcea în funcție de părți iar în funcție de efecte 18.

18
J.- Ph. Levy, A. Castaldo, Histoire de droit civil, Ed. Dalloz, Paris, 2010, pag. 725
 În dreptul românesc, promisiunea de a contracta este reglementată pentru prima dată în
Codul Calimah, la articolele 1152 și următoarele 19. În lumina Codului Calimach, promisiunea
îmbrăca forma tocmelii sau a făgăduielii, după cum era acceptată sau nu de cealaltă parte. Art.
1155 din Codul Calimach face chiar distincție între tocmelile unilaterale, care îndatoresc doar
o parte, și cele bilaterale, care îndatoresc ambele părți.
Legiuirea lui Caragea conține și ea dispoziții privitoare la tocmeli în Capitolul I al Părții
a 3-a, privite ca făgăduieli „deopotrivă, de doi sau mai mulți inși” 20. Spre deosebire de Codul
Calimach, Legiuirea Caragea nu cunoaște instituția făgăduielii sau a tocmelii unilaterale.
Codul civil de la 1864 nu a reglementat în mod expres promisiunea de a contracta,
aceasta fiind o creație a practicii și a jurisprudenței ca răspuns ca politica de indisponibilizare
și scoatere din circuitul civil a bunurilor imobile, practicată în perioada regimului comunist.
Deși nu are o reglementare juridică expresă nici în actualul Cod civil, există numeroase
texte care fac referire la această instituție, ea constituind arhetipul promisiunilor de contract 21.
Astfel, art. 1279 C.civ. prevede că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele
clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea”. De
asemenea, art. 1.669 al. 3 C.civ. prevede în sensul că „dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în
mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz”, iar
în al. 4 al aceluiași articol se prevede că „în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui
bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său
înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se
consideră stinsă”.

Noțiunea, natura juridică și domeniul de aplicare a promisiunii unilaterale de a

contracta

Promisiunea unilaterală de a contracta este contractul prin care o parte, numită

promitent, se obligă față de cealaltă parte, numită beneficiar, ca într-un anumit termen să
încheie un anumit contract, dacă acesta din urmă va dori.

19
Codul Calimach este accesat la adresa file:///C:/Users/Asus/Downloads/Codul-Calimachi_1958.pdf la data de
28.02.2023
20
Codul lui Caragea este accesat la adresa
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/5/58/Dem._D._Stoenescu_-_Legiuirea_Caragea_-
_%28Dup%C4%83_edi%C8%9Bia_de_la_1818%29.pdf la data de 28.02.2023
21
Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer, România, 2009, pag. 66
 Din punct de vedere al naturii juridice, promisiunea unilaterală este un contract care
conține angajamentul irevocabil al promitentului de a contracta, în termenii stabiliți în cuprinsul
promisiunii, pe de-o parte, și dreptul de opțiune al beneficiarului, pe de altă parte. Ceea ce este
specific promisiunii unilaterale este, așadar, faptul că promitentul se obligă să contracteze în
condițiile promisiunii, în timp ce beneficiarul are doar dreptul să contracteze în aceleași
condiții.
Promisiunea de contract este un act juridic bilateral, nenumit, cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros, comutativ22 și consensual. Ea reprezintă contract principal și preparatoriu, în același
timp: este un contract principal întrucât existența sa nu depinde de un alt contract și este un
contract preparatoriu întrucât are drept scop garantarea contractului promis.
În ceea ce privește domeniul de aplicare, de cele mai multe ori, promisiunea are ca
obiect încheierea în viitor a unui contract de vânzare, dar ea poate avea aplicabilitate practică
în cazul multor altor tipuri de contracte (ex: schimb, locațiune etc.).

Condițiile de validitate a promisiunii unilaterale de contracta

Fiind un contract, promisiunea unilaterală este supusă regulilor generale de validitate,

atât de fond, privitoare la capacitate, consimțământ, obiect și cauză, cât și de formă.
Astfel, părţile trebuie să aibă capacitatea de a contracta. Atât promitentul cât și
beneficiarul trebuie să aibă capacitate la momentul încheierii promisiunii unilaterale dar și la
momentul încheierii contractului promis 23. În cazul în care promitentul decedează în interiorul
termenului, obligațiile sale se vor transmite propriilor săi moștenitori care vor fi obligați să
contracteze în condițiile stabilite în cuprinsul promisiunii. În cazul în care beneficiarul
decedează în interiorul termenului stabilit în cuprinsul promisiunii, dreptul său se va transmite
propriilor săi moștenitori care vor putea exercita opțiunea în locul autorului lor. Dreptul
beneficiarul de a exercita opțiunea se va cuprinde în masa succesorală a defunctului ca drept de
creanță.
În ceea ce privește consimțământul părților, acesta trebuie să provină de la o persoană
cu discernământ și să nu fie neviciat. Cu privire la consimțământ, este necesar să facem
distincție între consimțământul dat la încheierea promisiunii, consimțământul cu ocazia

22
În concepția noului Cod civil, clasificarea actelor juridice în acte comutative și aleatorii nu mai este condiționată
de caracterul oneros al contractului
23
Pentru opinia potrivit căreia beneficiarul trebuie să aibă capacitate doar la momentul ridicării opțiunii, a se vedea
Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op cit., pag. 74
exercitării opțiunii și cel dat cu ocazia încheierii contractului promis. Din acest punct de vedere,
apreciem că încheierea contractului precedat de o promisiune unilaterală are loc în trei pași:
primul pas este reprezentat de încheierea promisiunii de a contracta, al doilea pas este
reprezentat de acceptarea opțiunii iar cel de-al treilea pas constă în încheierea propriu-zisă a
contractului promis. În ceea ce privește viciile de consimțământ, apreciem că leziunea este, în
principiu, incompatibilă cu promisiunea unilaterală întrucât dispozițiile privitoare la acest viciu
de consimțământ vizează doar sfera actelor sinalagmatice, prin conținutul său fiind de
neconceput în cazul contractelor unilaterale 24. Prin excepție, atunci când promisiunea are un
caracter bilateral, atunci și leziunea va fi posibilă.
Obiectul promisiunii unilaterale îl constituie chiar obligația de a încheia în viitor
contractul promis iar cauza trebuie să existe, să fie licită și morală.
Cât privește forma contractului, aceasta este consensuală, fiind aplicabil principiul
consacrat în cuprinsul art. 1178 C.civ. potrivit căruia „contractul se încheie prin simplul acord
de voinţă al părţilor, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru
încheierea sa valabilă”; așadar, valabilitatea sa nu este supusă îndeplinirii condițiilor formale,
chiar dacă contractul promis ar fi supus unor astfel de condiții. Prin excepție, sub sancţiunea
nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei autentice. Excepția este justificată
de necesitatea atragerii atenției promitentului asupra efectelor actului asupra patrimoniului său
precum și de necesitatea verificării consimțământului celui care se deposedează în mod voluntar
de un bun al său fără a primi nimic în schimb.
Promisiunea unilaterală de a contracta trebuie să cuprindă, potrivit art. 1.279 al. 1 C.
civ. „toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa
promisiunea”, respectiv acele aspecte considerate esențiale de părți, în funcție și de natura
contractului promis. Pot fi considerate clauze esențiale: obligația de a încheia contractul, dacă
beneficiarul va dori acest lucru; stabilirea elementelor esențiale ale contractului promis
(identificarea bunului și a prețului) etc.
În cazul promisiunilor care au ca obiect imobile, notarea în cartea funciară nu este o
condiție de validitate, ci doar de opozabilitate față de terți. Notarea în cartea funciară poate avea
loc doar dacă promisiunea prevede termenul în care contractul urmează a fi încheiat, bunul este
înscris în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară iar promitentul este înscris ca

24
Pentru opinia contrară potrivit căreia leziunea poate fi admisă chiar și în cazul actelor unilaterale, a se vedea
D. Chirică, Leziunea – între reglementarea vechiului și noului Cod civil, publicat în volumul omagial In
memoriam Mircea Mureșan, Universul juridic, București, 2014, accesat la data de 4.03.2023 la adresa
https://www.juridice.ro/essentials/935/leziunea-intre-reglementarea-vechiului-si-noului-cod-civil#_edn23
proprietar al bunului promis. Notarea poate fi cerută în termenul convenit pentru executarea sa,
sau până cel mai târziu în 6 luni de la expirarea acestui termen.

Efectele promisiunii unilaterale de a contracta

Efectele promisiunii unilaterale de a contracta pot fi clasificate în două categorii 25:

d. efecte asupra beneficiarului și
e. efecte asupra obligațiilor promitentului.
Promisiunea unilaterală de a contracta conferă beneficiarului un drept de opțiune în
temeiul căruia se bucură, pentru o anumită perioadă de timp, de exclusivitate contractuală cu
privire la încheierea contractului26. În ceea ce privește natura juridică a dreptului de opțiune al
beneficiarului, în doctrină nu a fost exprimat un punct de vedere unitar. Deși au existat opinii
potrivit cărora dreptul de opțiune al beneficiarului ar constitui un drept personal de creanță,
majoritatea autorilor au apreciat că acesta are natura unui drept potestativ care conferă
beneficiarului promisiunii dreptul de a alege să încheie sau nu contractul promis în termenul
acordat de promitent
Dreptul de opțiune al beneficiarului este un drept exclusiv și nesusceptibil de abuz
pentru că, în principiu, drepturile potestative nu sunt compatibile cu abuzul de drept27. În
virtutea dreptului său, atât timp cât termenul de opțiune nu a expirat, beneficiarul poate accepta
sau refuza în mod liber să încheie contractul promis. Acceptarea promisiunii reprezintă un act
juridic unilateral care nu trebuie să îmbrace o formă specială întrucât, prin acceptare, nu se
încheie contractul promis, ci beneficiarul doar își manifestă acordul în vederea încheierii
contractului promis în forma prevăzută de lege. De aceea, acceptarea poate fi expresă sau tacită,
caz în care poate rezulta din chiar încheierea actului. Refuzul beneficiarului de a încheia
contractul promis poate fi, de asemenea, expres sau tacit. Refuzul tacit rezultă din pasivitatea
beneficiarului care lasă să curgă termenul fără a-și exercita opțiunea.
Dreptul de opțiune al beneficiarului poate fi cesionat, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros,
situație în care terțul cesionar se subrogă beneficiarului cedent. Cesiunea poate avea loc în
condițiile art. 1315 și următoarele din Codul civil privitoare la cesiunea de contract, cu excepția

25
A. Bamde, La promesse unilatérale de contrat (vente ou achat): notion, effets, sanctions et réforme des
obligations, 2017, accesat la adresa La promesse unilatérale de contrat (vente ou achat): notion, effets, sanctions
et réforme des obligations – A. Bamdé & J. Bourdoiseau (aurelienbamde.com) la data de 25.02.2021
26
Cu privire la clauza de exclusivitate, a se vedea R. Matefi, M.-M. Cardiș, Clauzele de exclusivitate și de
neconcurență – mecanisme juridice de protejare a întreprinderii profesioniștilor sau stipulații contractuale de
restrângere excesivă a libertății părților contractante?, publicat în Rev. Universul Juridic, nr. 6/2017, pag. 51-62
27
ibidem
situației în care părțile promisiunii au convenit în mod expres incesibilitatea drepturilor
beneficiarului.
Ridicarea opțiunii este un act unilateral al beneficiarului care creează pentru părți
obligația de a încheia contractul în forma cerută de lege. Așadar, prin acceptarea promisiunii,
aceasta dobândește un caracter bilateral.
În ceea ce privește efecte promisiunii unilaterale asupra obligațiilor promitentului, se
constată faptul că aceasta naște în sarcina promitentului două obligații, respectiv o obligație de
a face, căreia îi corespunde o obligație de a nu face.
În conținutul obligației de a face intră obligația de a încheia contractul promis în
termenul și în condițiile convenite. Promisiunea imprimă obligației promitentului o natură
contractuală obligatorie iar nerespectarea sa atrage răspunderea contractuală. Tot în executarea
obligației de a face, beneficiarul va trebui să încheie contractul în condițiile prestabilite, putând
negocia doar aspecte care țin de executarea contractului.
Obligația de a nu face constă în obligația promitentului ca, în interiorul termenului
convenit, să nu încheie contracte cu terții privitoare la bunul promis. Aceasta este o consecință
a principiului forței obligatorii și este consacrată în cuprinsul art. 627 al. 4 C.civ. potrivit căruia
„clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a
transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”.
Neexecutarea de către promitent a promisiunii unilaterale de a contracta poate rezulta
fie din încălcarea obligației de a face, fie din încălcarea obligației de a nu face. Astfel, în cazul
în care promitentul își încalcă obligația de a face, adică refuză să încheie contractul promis,
cealaltă parte are dreptul fie să ceară daune-interese, fie, în temeiul art. 1279 C.civ., să se
adreseze instanței de judecată cu o acțiune prin care să solicite pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract. Fiind vorba despre un contract unilateral care naște obligații doar în
sarcina uneia dintre părți, dreptul de a solicita despăgubiri sau de a se adresa instanței de
judecată aparține doar beneficiarului promisiunii, iar nu și promitentului.
Prin excepție, aceste dispoziții nu pot fi aplicabile în cazul promisiunii de cumpărare. În
cazul în care, înainte de executarea promisiunii de cumpărare, proprietarul bunului, care este
beneficiar al promisiunii și care nu are niciun fel de obligație contractuală, înstrăinează bunul
sau îl grevează, obligația asumată de promitentul-cumpărător rămâne fără obiect și, pe cale de
consecință, se stinge. Dacă bunul a fost deja vândut unui terț, promitentul-cumpărător poate
cere doar daune-interese pentru paguba pricinuită.
Tot prin excepție de la regula instituită în cuprinsul art. 1279 al. 2 C.civ., în cazul
promisiunii de donație, în caz de neexecutare din partea promitentului, beneficiarul nu are decât
dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile pe care le-a făcut şi avantajele
pe care le-a acordat terților în considerarea promisiunii.
În cazul în care promitentul a contractat cu un terț în interiorul termenului de opțiune,
încălcând obligația de a nu face, beneficiarul poate invoca oricare dintre sancțiunile specifice
nerespectării clauzei de inalienabilitate, respectiv plata daunelor-interese la care face referire
art. 628 al. 5 C. civ., rezoluţiunea contractului în care este cuprinsă clauza ori anularea actului
subsecvent.

10. Promisiunea sinalagmatică de a contracta

Promisiunea sinalagmatică de a contracta este contractul prin care părțile se obligă să
încheie în viitor un anumit contract în anumite condiții. Ceea ce este specific promisiunii
sinalagmatice este faptul că ambele părți își asumă obligația de a contracta în viitor. Această
obligație este una de a face.
Acest tip de contract este cel mai frecvent întâlnit în cazul vânzării (și, de regulă, este
cunoscut sub denumirea de antecontract de vânzare-cumpărare) dar nimic nu împiedică părțile
să convină încheierea în viitor a oricărui alt tip de contract, cu respectarea condițiilor prevăzute
de lege.
În ceea ce privește condițiile de fond, promisiunea sinalagmatică (sau bilaterală) de a
contracta este supusă condițiilor generale de validitate a actelor juridice privitoare la capacitate,
consimțământ, obiect și cauză. În cazul în care legea prevede anumite condiții speciale de
validitate, firește că și acestea trebuie îndeplinite. Potrivit art. 1279 C.civ., o promisiune trebuie
să cuprindă toate elementele contractului promis în lipsa cărora părțile nu ar putea executa
promisiunea. Spre exemplu, dacă promisiunea are ca obiect încheierea în viitor a unui contract
de vânzare-cumpărare, aceasta trebuie să descrie bunul ce formează obiectul vânzării, prețul
vânzării, termenul în care părțile urmează să încheie contractul de vânzare, clauzele agreate de
părți etc.
În ceea ce privește forma contractului, întrucât actul nu este unul translativ de
proprietate, el poate îmbrăca orice formă, cu excepția cazului în care legea impune o anumită
formă ad validitatem.
În cazul în care una dintre părți refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte are
la îndemână posibilitatea de a solicita rezoluțiunea promisiunii, daune-interese sau se poate
adresa instanței cu o cerere de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen
de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui. În practica judiciară s-a stabilit
că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil,
în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic 28.

Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în acest tip de contract, astfel încât

promitentul-vânzător nu va putea încheia contractul cu un terț. Potrivit art. 906 C.civ.,
„promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului
sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este
înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul,
sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat
contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea se va putea radia,
dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în
termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp,
imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să
răspundă de obligaţiile promitentului.”

28
Î. C.C.J., Dec. nr. 23 din 3 aprilie 2017 referitoare la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3)
teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, publicată în M.Of. nr. 365 din 17 mai 2017