FORMA IMPUSĂ ANTECONTRACTULUI PENTRU PRONUNȚAREA

UNEI HOTĂRÂRI CARE SĂ ȚINĂ LOC DE CONTRACT DE VÂNZARE

Delia Narcisa THEOHARI*

Abstract
Promisiunea bilaterală de vânzare nu trebuie să îmbrace forma autentică pentru a fi aptă, în caz de nerespectare, să
constituie temei pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, fiind suficientă forma înscrisului
sub semnătură privată, întrucât hotărârea judecătorească însăși reprezintă contractul de vânzare, fiind ca atare întrunite
atât condițiile de fond, cât de formă.

Keywords: antecontract, vânzare, hotărâre judecătorească care ține loc de contract, cerințe de formă

1. Introduction o anumită formă a contractului, aceasta trebuie

respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile
Tema prezentului articol analizează forma pe legale aplicabile. Art. 1244 C. civ, prevede că, în afara
care trebuie să o îmbrace promisiunea bilaterală de altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate
vânzare, pentru ca, în caz de nerespectare, să fie aptă prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute,
să conducă la pronunțarea unei hotărâri care să țină convențiile care strămută sau constituie drepturi reale
loc de contract de vânzare. Studiul temei de față care urmează să fie înscrise în cartea funciară. Deci, în
prezintă importanță prin prisma faptului că aceasta cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri
constituie subiect de practică judiciară neunitară, care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite
datorată neclarității reglementării legale a aspectului toate condițiile de validitate cu privire la contractul
în dezbatere. respectiv. Practic, forma autentică nu este o cerință de
1.1. Reglementarea legală validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e
îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea
Potrivit art. 1669 alin. (1) C. civ., când una
dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală hotărârii care să țină loc de contract.”
de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul
promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate
celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
În conformitate cu art. 1.279 alin. (3) C. civ., de
asemenea, daca promitentul refuză să încheie
contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a
îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o
hotărâre care să țină loc de contract, atunci când
natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru
validitatea acestuia sunt îndeplinite.

1.2. Soluții pronunțate în practica judiciară

Prin sentința civilă nr. 267/2016, pronunțată de

Judecătoria Blaj, în dosarul nr. 173/191/2016, cererea
reclamantei A promovată în contradictoriu cu pârâții B
și, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să
țină loc de contract de vânzare, a fost respinsă ca
neîntemeiată. În considerentele acestei hotărâri
judecătorești, prima instanță a reținut, în esență,
următoarele: „În conformitate cu dispozițiile art. 1270
alin. (3) teza I C. civ. și ale art. 1669 alin. (1) teza
finală C. civ., antecontractul supus analizei trebuia
încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta
prefigurează încheierea unui contract având ca obiect
transmiterea unui drept real imobiliar. Art. 1179 alin.
(2) C. civ. dispune că în măsura în care legea prevede
 Tribunalul Alba, fiind învestit cu judecarea
apelului exercitat împotriva hotărârii judecătorești
menționate anterior, a sesizat Înalta Curte de Casație și
Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile
pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în temeiul
art. 519-521 C. proc. civ. În motivarea încheierii de
sesizare, tribunalul a reținut următoarele:
"Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract în
temeiul căruia părțile se obligă să încheie în viitor
contractul de vânzare în condițiile și cu conținutul
determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii.
Părțile cad de acord nu numai asupra angajamentului
de a contracta, dar prestabilesc și conținutul esențial al
contractului ce urmează să se încheie (natura
contractului, obiectul la care se referă și prețul). Cu
toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă.
Promisiunea bilaterală de vânzare nu este act de
înstrăinare și nu produce efecte translative de
proprietate, ci generează obligații personale de a face,
respectiv de a încheia contractul de vânzare promis. În
privința formei pe care trebuie să o îndeplinească
promisiunea, Codul civil nu prevede forma autentică
ad validitatem."
Pănă la data redactării acestui articol, Înalta
Curte de Casație și de Justiție nu s-a pronunțat asupra
sesizării specificate mai sus.
2. Forma promisiunii bilaterale de vânzare
În opinia pe care o îmbrățișez, promisiunea
bilaterală de vânzare nu trebuie să îmbrace forma
autentică pentru a fi aptă, în caz de nerespectare, să
constituie temei pentru pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract de vânzare, pentru următoarele
considerente punctuale:
1. Legea nu derogă de la principiul
consensualismului în cazul promisiunii bilaterale de
vânzare și nici nu introduce vreo distincție în privința
formei cerute pentru producerea efectelor sale (pentru
obținerea daunelor-interese, respectiv pentru
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract
de vânzare).
Potrivit art. 1178 C. civ., contractul se
încheie prin simplul acord de voințe al părților, dacă
legea nu impune o anumită formalitate pentru
încheierea sa valabilă.
Excepțiile pe care le comportă principiul
consensualismului, în rândul cărora se înscrie și forma
autentică ad validitatem, se impun a fi expres
prevăzute de lege, aspect care rezultă din textul
enunțat.
O atare excepție nu este instituită în privința
formei promisiunii de vânzare, nefiind prevăzută nicio
derogare de la principiul în discuție.
În schimb, contractul de vânzare având ca
obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra
unui imobil trebuie încheiat prin înscris autentic,
forma fiind pretinsă ad validitatem de dispozițiile art.
1244 C. civ., care reglementează așadar o excepție de
la principiul consensualismului.
Din moment ce promisiunea de vânzare și
vânzarea însăși sunt două acte juridice distincte,
excepția instituită în privința formei vânzării nu poate
fi extinsă și în cazul unui alt act juridic nevizat de
aceasta, întrucât excepția este de strictă aplicare
(exceptio est strictissimae aplicationis).
De asemenea, nu poate fi făcută nicio
distincție în interpretarea textelor legale incidente cu
privire la forma cerută promisiunii de vânzare pentru
a-și produce fiecare efect juridic în parte, întrucât o
atare diferențiere nu este prevăzută de lege (ubi lex
non distinguit, nec nos distinguere debemus).
Prin urmare, susținerea1, potrivit căreia, în
caz de nerespectare a promisiunii de a contracta,
pentru obținerea de către beneficiar a daunelor-
interese, este suficient ca aceasta să îmbrace forma
înscrisului sub semnătură privată, în schimb, pentru
pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc
de contract, este obligatoriu ca promisiunea să fie
întocmită în forma înscrisului autentic, nu-și găsește
suport legal temeinic pentru a conferi interpretului
dreptul de a distinge.
Astfel, potrivit art. 1669 alin. (1) C. civ.,
când una dintre părţile care au încheiat o promisiune
bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie
contractul promis, cealaltă parte poate cere
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract,
dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt
îndeplinite.
Totodată, în conformitate cu art. 1.279 alin.
(3) C. civ., dacă promitentul refuză să încheie
contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a
îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o
hotărâre care să țină loc de contract, atunci când
natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru
validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Din interpretarea corelată a celor două texte
legale rezultă că instanța poate pronunța o hotărâre
care să țină loc de contract de vânzare, dacă, raportat
la momentul pronunțării soluției, sunt întrunite
condițiile de validitate ale vânzării.
Condițiile de validitate ale vânzării unui
imobil privesc consimțământul, obiectul, cauza,
capacitatea și forma, putând exista, eventual, și alte
cerințe speciale, expres prevăzute pentru anumite
vânzări.
Textul specificat folosește sintagma "dacă
toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite" în
contextul în care în cuprinsul său a menționat
"refuzul" uneia dintre părți de a încheia contractul
promis (refuzul fiind legat de condiția
consimțământului), precum și dreptul obținerii unei
1
D. Chirică, "Este obligatorie forma autentică la încheierea
promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea
pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic?", studiu
publicat pe site-ul www.juridice.ro.
hotărâri judecătorești cu valoare de contract (hotărârea
judecătorească conferind forma contractului).
Prin urmare, în sfera "celorlalte condiții de
validitate" se includ restul cerințelor prevăzute de lege
pentru încheierea valabilă a vânzării, fiind exceptate
cele la care textul s-a referit deja, și anume
consimțământul la vânzare al pârâtului și forma
vânzării.
În consecință, nu era necesară efectuarea de
către legiuitor a vreunei distincții în privința
condițiilor de fond și, respectiv a condițiilor de formă
ale vânzării, din moment ce textul analizat conține
mențiunea referitoare la formă, aceasta fiind conferită
de hotărârea judecătorească însăși, toate celelalte
condiții rămase de analizat fiind condiții de fond.
2. Atunci când legiuitorul a dorit să impună
forma autentică promisiunii de a contracta a
reglementat în mod expres această cerință, per a
contrario, în celelalte cazuri, cum este și cel al
promisiunii de vânzare, o atare intenție de derogare de
la principiul consensualismului nu a existat.
Potrivit art. 1014 alin. (1) C. civ., sub
sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație
este supusă formei autentice.
Prin urmare, Codul civil a instituit forma
autentică ad validitatem numai în privința promisiunii
de donație, neexistând o atare reglementare și în
ipoteza promisiunii de vânzare.
Din moment ce atât vânzarea unui imobil, cât
și donația constituie acte juridice solemne, iar
legiuitorul a înțeles să reglementeze condiții de formă
derogatorii numai în privința promisiunii de donație,
considerentul invocat în literatura de specialitate2 în
sensul că, în cazul contractelor solemne, pentru a fi
valabilă, promisiunea de contract trebuie să
îndeplinească aceleași cerințe de formă ca și contractul
promis, aspect ce ar rezulta din dispozițiile art. 1014
alin. (1) C. civ., nu poate fi primit, aceste prevederi,
interpretate per a contrario, constituind, dimpotrivă,
un argument în favoarea opiniei pe care o susțin.
3. Prin reglementarea dreptului de a obține o
hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de
vânzare, Codul civil a prevăzut, în esență, o altă
modalitate de perfectare a vânzării, diferită de cea în
forma înscrisului autentic notarial, context în care este
fără relevanță dacă o atare hotărâre poate fi sau nu
integral asimilată înscrisului autentic.
Din moment ce Codul civil permite în mod
expres pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să
țină loc de contract de vânzare, iar art. 888 din același
cod enumeră printre alte acte (alături de înscrisul
autentic notarial) și hotărârea judecătorească definitivă
ca temei pentru înscrierea în cartea funciară a
dreptului tabular, nici nu este necesară analiza
referitoare la calificarea sau nu a hotărârii
judecătorești drept înscris autentic.
2
D. Chirică, op. cit.
Vânzarea este valabilă și dreptul real poate fi
înscris în cartea funciară atât în ipoteza în care părțile
încheie un contract de vânzare în formă autentică
notarială, cât și în cazul pronunțării unei hotărâri
judecătorești care ține loc de un astfel de contract.
Prin urmare, în temeiul legii, hotărârea
judecătorească este suficientă prin ea însăși,
independent de calificarea sa ca înscris autentic sau
nu, să constituie contract de vânzare valabil, apt să
conducă la înscrierea dreptului real în cartea funciară.
Având în vedere că hotărârea judecătorească
ține loc de contract, ea însăși constituie inclusiv forma
prescrisă de lege pentru contractul perfectat într-o
atare manieră.
4. Hotărârea judecătorească care ține loc de
contract de vânzare are caracter translativ, iar nu
declarativ de drepturi, iar acțiunea în raport de care
aceasta a fost pronunțată este una în realizare, iar nu în
constatare, astfel încât condițiile vânzării se vor
analiza prin raportare la un moment diferit de cel al
încheierii promisiunii de vânzare.
Acest argument rezultă din faptul că
drepturile și obligațiile părților rezultate din contractul
de vânzare iau naștere în puterea hotărârii
judecătorești care ține loc de contract, nefiind
preexistente acestui moment.
Contractul de vânzare se consideră încheiat la
momentul rămânerii definitive a hotărârii
judecătorești, iar nu la acela al expirării termenului
stabilit în promisiunea de vânzare pentru încheierea
contractului.
Hotărârea judecătorească care ține loc de
contract de vânzare constituie remediul de executare
silită în natură a obligației de a face (de a încheia
contractul de vânzare), născute în puterea promisiunii
de vânzare.
În virtutea celor specificate, instanța,
învestită cu pronunțarea unei hotărâri care ține loc de
contract, verifică validitatea fiecăruia dintre cele două
acte juridice (vânzare și promisiune de vânzare) prin
raportare la momentul încheierii fiecăruia în parte,
astfel:
a) existența condițiilor de validitate ale vânzării
prin raportare la momentul pronunțării hotărârii
judecătorești, pe de-o parte, și
b) existența condițiilor de validitate ale
promisiunii de vânzare prin raportare la momentul
încheierii acesteia, pe de altă parte.
a) În prima categorie de condiții necesare pentru
încheierea vânzării, instanța verifică obiectul, cauza
vânzării din perspectiva reclamantului, capacitatea
părților, precum și, eventual, alte condiții speciale
instituite pentru vânzare.
În cadrul acestei analize, instanța nu
procedează la verificarea:
 - consimțământului pârâtului la
vânzare, căci tocmai acesta este suplinit judiciar,
pârâtul exprimându-și refuzul de a o perfecta;
- cauza vânzării din perspectiva
pârâtului, întrucât aceasta face parte împreună cu
consimțământul din fenomenul complex al voinței
juridice, neputând fi disociate în acest caz particular;
- forma vânzării, căci însăși hotărârea
judecătorească pe care o va pronunța conferă formă
contractului.
Chiar dacă obiectul derivat al vânzării (bunul
imobil) este menționat în promisiunea de vânzare,
aceasta nu înseamnă că obiectele celor două acte
juridice sunt identice. Dimpotrivă obiectul promisiunii
de vânzare privește încheierea în viitor a contractului
de vânzare privind un bun imobil, în timp ce vânzarea
vizează transmiterea dreptului de proprietate asupra
acestuia. Obiectul derivat al vânzării constituie numai
o particularizare a obiectului promisiunii de vânzare.
Dacă toate condițiile de validitate ale vânzării
ar fi apreciate la momentul încheierii promisiunii de
vânzare ar însemna ca, de exemplu, și în situația în
care bunul a fost scos din circuitul civil, fiind declarat
inalienabil, ulterior perfectării acesteia, instanța să
poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract,
ceea ce nu poate fi admis.
În privința capacității părților, instanța va
aprecia, similar notarului public, dacă acestea pot
vinde, respectiv cumpăra, la momentul încheierii
vânzării, iar nu la momentul încheierii promisiunii de
vânzare.
Tot acest raționament expus pentru fiecare
condiție în parte a fost indicat tocmai pentru a
demonstra faptul că nici forma vânzării nu poate fi
raportată la momentul încheierii promisiunii de
vânzare.
Simpla formă autentică a antecontractului nu
poate suplini forma autentică a vânzării. Dacă părțile
ar fi încheiat promisiunea de vânzare în formă
autentică și contractul de vânzare în forma înscrisului
sub semnătură privată, o atare vânzare tot ar fi fost
nulă pentru lipsa formei prescrise de lege ad
validitatem.
În cazul supus analizei, forma vânzării este
dată de hotărârea judecătorească, fiind indiferent dacă
antecontractul este încheiat sau nu în formă autentică,
similar ipotezei în care părțile ar fi încheiat vânzarea
la un notar public, caz în care nu are relevanță juridică
forma pe care o îmbracă antecontractul.
b) În cea de-a doua categorie de condiții
necesare pentru încheierea promisiunii de vânzare,
instanța analizează toate cerințele prescrise de lege
pentru perfectarea acesteia, referitoare la
consimțământ, obiect, cauză, capacitate, formă,
eventual condiții speciale.
În privința formei promisiunii de vânzare,
după cum am arătat anterior, legea nu derogă de la
regula consensualismului.
Referitor la cerința consimțământului
pârâtului, instanța poate verifica valabilitatea acestuia
la încheierea promisiunii de vânzare, cum în mod
fundamentat s-a arătat în literatura de specialitate 3,
putându-se invoca nulitatea absolută pe cale de
excepție de drept substanțial, a cărei justețe va fi de
natură să conducă la respingerea ca neîntemeiată a
acțiunii în pronunțarea hotărârii care să țină loc de
contract. De asemenea, pârâtul este în drept să invoce,
pe lângă nulitatea absolută, și nulitatea relativă
decurgând din existența unor vicii de consimțământ,
fie pe calea cererii reconvenționale, fie pe calea
apărării de fond a nulității.
5. Consimțământul exprimat la încheierea unei
vânzări este distinct de cel dat la perfectarea
promisiunii de vânzare, astfel încât nu se poate susține
faptul că nerespectarea formei autentice la momentul
încheierii promisiunii atrage nevalabilitatea
consimțământului la vânzare4.
La data încheierii antecontractului de
vânzare, părțile își exprimă consimțământul în vederea
perfectării în viitor a unui contract de vânzare, în
schimb, la momentul încheierii vânzării, părțile își dau
consimțământul cu privire la transferul dreptului de
proprietate asupra unui bun dintr-un patrimoniu în
altul.
Existența și valabilitatea consimțământului
pârâtului la încheierea vânzării nu se analizează la
momentul pronunțării hotărârii care ține loc de
contract de vânzare, întrucât acesta și-a exprimat deja
refuzul de a încheia contractul, consimțământul
pârâtului la vânzare lipsind cu desăvârșire. În schimb,
instanța va proceda la verificarea consimțământului
pârâtului la momentul încheierii promisiunii de
vânzare, acesta reprezentând acordul său pentru
perfectarea în viitor a unei vânzări.
6. Rațiunile evocate doctrinar pentru care forma
autentică ad validitatem este instituită de lege pentru
anumite acte juridice nu subzistă și în privința
antecontractului de vânzare.
Astfel, cauzele care au stat la baza instituirii
formei autentice ad validitatem, deduse în doctrina
juridică, vizează atenționarea părților asupra
importanței deosebite pe care o au anumite acte
juridice pentru patrimoniile lor și exercitarea unui
control al societății, prin organele statului, cu privire
la actele juridice civile care prezintă o importanță ce
depășește cadrul strict al intereselor părții.
Aceste rațiuni nu se mențin însă în privința
antecontractului de vânzare, pentru următoarele
motive:
- antecontractul de vânzare naște doar un
drept de creanță, în temeiul său neproducându-se
efectul translativ de proprietate;
3
R. Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în
extravilan, în Revista Română de drept privat nr. 3/2015, p. 53.
4
În acest sens, D. Chirică, op. cit.
 - în ipoteza în care părțile au stabilit în
promisiunea de vânzare o arvună confirmatorie ca
sancțiune pentru refuzul de încheiere a contractului de
vânzare, iar beneficiarul promisiunii solicită o atare
arvună, caz în care este suficientă forma înscrisului
sub semnătură privată pentru promisiune și, implicit,
nu există atenționarea notarului, pierderea celui ce nu
respectă antecontractul este mai mare decât în ipoteza
pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract, când
cel ce refuză încheierea sa primește întregul preț al
imobilului în schimbul bunului, putând fi obligat,
eventual, numai la plata cheltuielilor de judecată;
- nu există obligația stipulării în antecontract
a riscului pronunțării unei hotărâri care să țină loc de
contract, în caz de nerespectare a antecontractului,
astfel încât chiar și în ipotezele în care nu s-ar realiza
atenționarea părților asupra acestui risc (fie verbal de
către notar, fie în cuprinsul actului), instanța va avea
în continuare dreptul să pronunțe o atare hotărâre,
lipsa atenționării fiind indiferentă;
- controlul societății în privința contractului
de vânzare se exercită prin intermediul instanței
judecătorești.
pare mai degrabă că textul impunea o condiție în plus
față de cele stipulate în cod;
- în lipsa altor argumente, nu se poate
justifica înlăturarea dispoziției vizând forma autentică
pornind de la premisa că legiuitorul a încălcat inițial
dispozițiile de tehnică legislativă, ci, dimpotrivă, că
articolul în discuție impunea o condiție suplimentară,
la care s-a renunțat, derogarea față de cod negăsindu-
și rațiunea.
3. Conclusions
Pentru toate aceste considerente punctuale,
apreciez că promisiunea bilaterală de vânzare nu
trebuie să îmbrace forma autentică pentru a fi aptă, în
caz de nerespectare, să constituie temei pentru
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract
de vânzare, fiind suficientă forma înscrisului sub
semnătură privată.

7. Argumentul dedus din pretinsa similitudine a

cazului analizat cu cel al contractului real nu ar putea
fi primit, din moment ce contractul real nu poate lua
naștere fără tradițiunea bunului, iar prin hotărârea
judecătorească nu s-ar putea suplini o atare condiție,
în schimb forma contractului de vânzare poate fi
reprezentată de hotărârea judecătorească însăși, care,
potrivit legii, nu numai că ține loc de contract, dar este
și aptă să conducă la înscrierea dreptului de
proprietate în cartea funciară.

Din moment ce tradițiunea bunului este

asimilată unei condiții de formă a contractului real, iar
aceasta nu poate fi suplinită prin hotărârea
judecătorească care ține loc de contract, ca în ipoteza
vânzării imobiliare, era firesc ca legiuitorul să prevadă
obligativitatea împlinirii acestei cerințe la momentul
pronunțării hotărârii judecătorești.

8. Modificarea art. 5 alin. (1) din Legea nr.

17/2014 nu poate constitui un argument în sine pentru
a stabili în mod neechivoc intenția legiuitorului la
momentul eliminării din textul său a condiției formei
autentice.

Art. 5 alin. (1) din  Legea nr. 17/2014, în

forma sa nemodificată, impunea o condiție
suplimentară față de cod și anume pe aceea a formei
autentice în privința antecontractului de vânzare a unui
teren agricol situat în extravilan.
Nu se poate considera cu certitudine că
modificarea acestui text în sensul înlăturării condiției
formei autentice are la bază justificări ce țin de
eliminarea tautologiei, întrucât:
- forma inițială a textului menționa art. 1669
C. civ. în chiar cuprinsul dispoziției, motiv pentru care