Referat jurisprudențial privind sfera persoanelor care pot

invoca prețul nesincer

Cuprins:
1. Aspecte introductive
2. Lista hotărârilor analizate
3. Analiza problemelor juridice identificate în hotărâri
4. Evaluarea soluțiilor date de instanță
5. Concluzii

1. Aspecte introductive

Obiectul prezentului referat îl constituie analiza sferei persoanelor care pot

invoca anularea contractului pentru preț nesincer.
Ca încadrarea in materia de drept civil, problema prețului nesincer se regăsește in
contextul valabilității contractului de vânzare.
Conform Noului Cod Civil:
Art. 1.650
(1) Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se
obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț
pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
Conform temeiului legal rezulta deci ca trăsăturile care definesc acest tip de
contract sunt efectul de transfer al unui drept si plata unui preț.
Fiind un contract, si contractul de vânzare este supus dispozițiilor generale din
materie. Astfel conform art. 1179 NCC condițiile esențiale pentru validitatea unui
contract sunt capacitatea de a contracta, consimțământul parților, un obiect
determinat si licit si o cauza licita si morala.
Importanta pentru analiza prețului nesincer este condiția obiectului contractului,
corelata cu obiectul obligației. Potrivit art. 1225 (1) obiectul contractului este
operațiunea juridica asupra căreia pârțile cad de acord, in cazul contractului de
vânzare aceasta operațiune fiind întocmai vânzarea dorita de parți. La fel ca
obiectul contractului, obiectul obligației (prestația la care se angajează debitorul –
1226 NCC) trebuie sa fie determinate sau cel puțin determinabile si licite.
Astfel, in contractul de vânzare, obligațiile esențiale, așa cum am arătat că reies
din definita legala, sunt pentru vânzător, transferul unui drept, iar pentru
cumpărător, plata prețului. De aceea valabilitatea contractului de vânzare este
condiționată si de îndeplinirea unor cerințe specifice obiectului fiecăreia dintre
aceste 2 obligații esențiale.
Analizând-o pe cea de a doua, obligația de plata a prețului, se observa ca obiectul
acesteia este chiar prețul. Si acesta este supus unor cerințe specifice. Ajungem
astfel la problema de analizat, una din aceste cerințe fiind ca prețul sa fie unul
sincer si serios, sancționate cu nulitatea relativa a contractului.
De asemenea prețul fictiv apare si in aplicarea obișnuita a unei alte condiții
generale de validitate: cauza imediata.
Art. 1.238. - Sanctiune
(1) Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care
contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice.
Potrivit art. 1235 NCC., cauza sau scopul actului juridic civil este motivul care
determină fiecare parte să încheie contractul, obiectivul urmărit de părți la
încheierea acestuia. În doctrina actuală se susține constant că structura cauzei
prezintă două elemente și anume scopul imediat și scopul mediat. Scopul mediat
(causa remota), element concret și variabil de la o categorie la alta de acte
juridice, constă în motivul determinant al încheierii actului juridic, subiectiv parții
de la caz la caz. Scopul imediat (causa proxima), numit și scopul obligației, este un
element abstract (rezultat in urma unui proces de generalizare) și invariabil (este
consecvent, este comun), în cadrul unei anumite categorii de acte juridice.
Nulitatea prețului fictiv este o consecința a nulității cauzei imediate, deoarece nu
mai este realizata cauza comuna contractului de vânzare, prețul ca element

2
esențial al acestui tip de contract nefiind stipulat serios, neavând intenția de a se
obliga.
Observând astfel de ce prețul nesincer este o cerința pentru valabilitatea
contractului de vânzare, in conținutul acestui referat vom analiza deci in
continuare, practica instanțelor si tendințele acestora pentru a determina sfera
persoanelor care pot invoca aceasta nulitate pe baza nesincerității prețului.

2. Lista hotă râ rilor analizate

 5453/2018  94/2019
 7151/2013  2450/2015
 754/2014  2706/2010
 2822/2018  7421/2018
 7202/2015  1542/2010
 7795/2015  6023/2018
 31/2016  1664/2018
 4422/2010  242/2012
 2024/2019  3527/2015

3. Analiza problemelor juridice identificate in hotă râ ri

Problema juridica pentru identificarea hotărârilor relevante este sfera

persoanelor care pot invoca prețul nesincer.
Temeiul juridic este articolul 1665 din Noul Cod Civil.
Art. 1.665. – Prețul fictiv si prețul derizoriu
(1) Vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi
plătit.
(2) De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă
când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este
evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare.

3
Astfel, una din cerințele specifice ale prețului vânzării este ca acesta sa fie un preț
sincer. Cum reiese si din analiza textului legal invocat, acest lucru presupune ca
prețul sa existe si sa fie stabilit de parți cu reala intenție de a fi plătit. De acea,
prețului nesincer este cunoscut si ca preț fictiv. Practic, vânzarea cu preț fictiv este
făcută de parți pentru a realiza in fapt o donație simulata.
Astfel corespondent hotărârilor analizate, in cauza 5453/2018 Judecătoria Ploiești
menționează:
„În cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vanzare-
cumparare caci ii lipseste pretul, dar daca partile au urmarit in realitate
instrainarea bunului – deci numai pretul, nu si contractul in intregime este fictiv –
el poate fi recunoscut valabil ca o donatie “deghizata”, daca vanzatorul a avut
intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite toate conditiile cerute
pentru validitatea donatiei.

În măsura în care reclamanta ar dovedi existenta pretului fictiv instanta ar urma

sa verifice daca această operațiune juridică îndeplinește toate condițiile de
validitate ale unui veritabil contract de donație.

În doctrină și jurisprudență s-a arătat că pentru a opera conversiunea actului

juridic nul într-un act juridic valabil trebuie îndeplinite patru condiții: 1. să existe
un element de diferență între cele două acte (în speță, titlul gratuit, și nu oneros);
2. actul socotit valabil să îndeplinească toate condițiile de validitate și acestea să
se regăsească în chiar cuprinsul actului anulat (donația îndeplinește toate
condițiile, inclusiv forma autentică); 3. manifestarea de voință a părților să
îngăduie înlocuirea actului nul cu cel valabil; 4. unul dintre acte să fie lovit total și
efectiv.”
Astfel, se pune problema daca se poate considera ca sfera persoanelor care pot
cere anularea pentru preț nesincer este aceeași ca sfera celor care pot cere
acțiunea in simulație.
Acțiunea în simulație este acea acțiune prin care se cere instanței de judecată să
constate existenta și conținutul actului secret cu scopul de a înlătura actul aparent
sau acele clauze ale sale care ascund actul real. Acțiunea în simulație poate fi
exercitată de orice persoană interesată să invoce în favoarea sa actul secret. Acest
interes poate consta fie in dorința de a profita de efectele actului real, dacă acesta

4
este valabil, fie de a cere nulitatea acestuia când s-a realizat cu încălcarea
dispozițiilor imperative ale legii. Titulari care pot justifica un astfel de interes pot
fi: o parte contractantă, succesorii în drepturi ai pârților contractante sau terții
propriu-ziși. Cel mai adesea, această acțiune este introdusă de creditorul uneia
din pârțile simulației pe care actul aparent îl prejudiciază şi are, astfel, interesul să
invoce actul secret care îi este favorabil.
De altfel, Noul Cod Civil prevede:
Art. 1.290. – Efecte fata de terți
(1) Contractul secret nu poate fi invocat de părți, de către succesorii lor
universali, cu titlu universal sau cu titlu particular și nici de către creditorii
înstrăinătorului aparent împotriva terților care, întemeindu-se cu bună-credință
pe contractul public, au dobândit drepturi de la achizitorul aparent.
(2) Terții pot invoca împotriva părților existența contractului secret, atunci când
acesta le vatămă drepturile.

O a doua problema necesara identificării sferei persoanelor care au calitatea

procesuala de a invoca prețul nesincer este legata de tipul de nulitate al acestei
cerințe.

În raport de natura interesului ocrotit prin dispoziția legală încălcată la încheierea

sa, contractul poate fi nul sau anulabil.

Conform Noului Cod civil, nulitatea poate fi absoluta sau relativa. Astfel:

Art. 1.247 – Nulitatea absoluta

(1) Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite
pentru ocrotirea unui interes general.

(2) Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de

acțiune sau de excepție.

Art. 1.248. – Nulitatea relativa

(1) Contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru

ocrotirea unui interes particular este anulabil.

5
(2) Nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit
prin dispoziția legală încălcată.

Astfel, nulitatea absoluta, in considerarea interesului general ocrotit, poate fi

invocata de oricine justifica un interes, iar nulitatea relativa poate fi invocata doar
de cel protejat de norma juridica care a fost încălcata.

Conform 1665, contractul de vânzare este anulabil pentru preț fictiv sau derizoriu.
Terminologia folosita, „anulabil” arata deci ca cerința prețului nesincer este motiv
de nulitate relativa. Sfera persoanelor care o pot invoca fiind deci limitata doar la
cei ocrotiți prin aceasta norma. Problema este altfel de a analiza daca dispoziția
legala in cauza protejează interesele terților doar, sau daca se justifica ca si pârțile
sa fie considerate protejate prin acesta norma.

De foarte multe ori in practică însă, reclamanții invoca in mod greșit ca motiv de
nulitate absolută prețul fictiv:

In hotărârea Nr 1542/13 din 2010 Judecătoria Târgu-Cărbunești precizează:

„Instanța va analiza valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare din prisma
motivului invocat de reclamantă, apreciat de aceasta drept cauză de nulitate
absolută, respectiv prețul nesincer consemnat de părți” In mod corect însă,
instanța a respins acțiunea pentru nulitate absoluta, menționând ca in cauza sunt
aplicabile regulile de la simulație sau reguli din materie fiscală.

O situație curioasa identificata intr-una din hotărârile analizate a fost cazul când
instanța, deși sesizata greșit cu o cerere de nulitate absoluta a unui preț fictiv, a
considerat corecta încadrarea in acest tip de nulitate si s-a pronunțat asupra
fondului considerând-o motiv de nulitate absoluta:

Hotararea 5453/2018: „Jurisprudența și doctrina au stabilit că lipsa prețului la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, așa cum se întâmplă în cazul
prețului fictiv, reprezintă un caz de nulitate absolută, pentru neîndeplinirea unei
cerințe de fond, de validitate și privitoare la obiectul actului juridic, care poate fi
invocată de orice are interes, oricând și fără a putea fi acoperită pe calea
confirmării.”

6
 4. Evaluarea soluțiilor date de instanță

In functie de calitatea reclamantului, de parte la contractul de vanzare atacat, de

avand-cauza sau de tert, putem impartii hotariile analizate in urmatoarele
categorii.

A. Partile

1. Hotărârea nr. 31/2016 a Tribunalului Constanța, sub forma recursului civil.

Situația de fapt surprinde cererea de chemare în judecată reclamantul Velișa S a

chemat în judecată pe pârâții P B și P E, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o
va pronunța să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru
un vehicul folosit având încheiere de legalizare copii nr. 2296/18.11.2011 pentru
neexecutarea de către pârâți a obligației de predare a bunului mobil autovehicul
marca Audi model Q7, având nr. de înmatriculare XXXXXXXXX, nr. identificare
WAUZZZ4Lxxxxxxxxx, cilindree 2967 cc, nr. carte identitate G687218, obiect al
contractului, obligarea pârâților la restituirea sumei de 20.000 Euro echivalent în
lei la data efectuării plății, sumă achitată de reclamant cu titlu de preț în baza
contractului a cărui rezoluțiune o solicită, obligarea pârâților la plata dobânzii
legale aferentă sumei de 20.000 Euro achitată de reclamant cu titlu de preț
pentru perioada cuprinsă între data efectuării plății și data restituirii efective și la
plata cheltuielilor de judecată.

S-a susținut că, în temeiul contractului menționat, pârâții sunt debitori ai

obligației de predare a bunului vândut - autoturismul marca Audi mode Q7. Or, iar
prin fapta de a înstrăina la data de 23.01.2012 același autoturism către
cumpărătorul Osmen Demirel pârâții au făcut imposibilă executarea în natură a
obligației de predare a bunului, astfel că reclamantul este în drept să solicite
rezoluțiunea contractului și, implicit, restituirea prețului achitat și totodată plata
de daune interese.

Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca

nefondată și cerere reconvențională prin care au solicitat constatarea nulității

7
absolute a contractului de vanzare-cumparare pentru un vehicul folosit având
încheiere de legalizare copii nr. 2296/18.11.2011 și obligarea reclamantului la
plata cheltuielilor de judecata ocazionate de investirea instanței, compuse din
taxe judiciare de timbre si onorariu avocat.

Pârâții au precizat că, contractul de vanzare-cumparare mai sus menționat s-a

încheiat de către parti la solicitarea reclamantului, exclusiv in scopul garantării
unui împrumut contractat de către parat de la V S, in anul 2009, fara ca părțile,
urmare a încheierii acestui contract: să sa strămute proprietatea bunului asupra
reclamantului; sa procedeze la predarea-primirea autoturismului, a cărții de
identitate si a actelor vehiculului; sa plătească, respectiv sa primească prețul
autoturismului.

In realitate, reclamantul nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate asupra

autoturismului, nu a preluat bunul in posesie, nu a plătit prețul indicat in cuprinsul
contractului de vanzare-cumparare, pret nesincer, fictiv (stabilit de parti ca atare,
dar nu in scopul de a fi cerut si plătit in realitate) de altfel, nu a preluat actele
autoturismului, nu a utilizat autoturismul, nu a efectuat procedura de
inmatriculare a vehiculului pe numele sau, nu s-a inscris pe rolul fiscal, nu a fost
niciodată cunoscut in calitate de proprietar asupra mașinii si nu si-a declinat
vreodată aceasta calitate.

S-a invocat nulitatea contractului de vânzare cumpărare pentru lipsa cauzei.

In speța, potrivit susținerilor pârâților reconvenienți, cauza lipsește cu

desăvârșire, scopul paraților nefiind plata prețului pentru bunul vândut, iar pentru
reclamant dobândirea autoturismului, motivul determinant al incheierii
contractului nefiind transmiterea proprietații in schimbul unui pret, contractul de
vanzare-cumparare fiind lovit astfel de nulitate absoluta.

In mod firesc, instanța, prin sentinta civila nr. 3095/4 martie 2013, a respins
cererea principală, a admis cererea reconvențională, a constatat nulitatea
absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru un vehicul folosit având
încheiere de legalizare copii nr. 2296/18.11.2011 si a obligat pe reclamant la plata
către pârâți a sumei de 5381 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

8
Reclamanții pârâți au depus pentru termenul de judecata din 3 martie 2013
precizări, prin care au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a contractului de
vanzare cumparare pentru lipsa cauzei, in principal datorita caracterului fictiv al
prețului si in subsidiar datorita caracterului derizoriu al acestuia.

Reclamantul a depus recurs la sentința inițială a instanței dar acesta a fost respins
ca nefondat în baza criticilor formulate pe vicii de procedură nefondate si
nesusținute cu argumente valide în concret.

Rezumatul deciziei instanței, în legătura cu partea care poate invoca prețul

nesincer, se conturează în jurul faptului că pârâții, acuzați de neîndeplinirea
obligației de predare a autoturismului intr-un contract de vânzare, prin cerere
reconvențională, au reușit să demonstreze că, in fapt, vânzarea era nulă absolut
pentru lipsa cauzei la încheierea contractului. Astfel, în realitate, între părți se
încheiase un contract de garantare a unui împrumut, nicidecum o vânzare, deci
rezultă că și prețul la care s-au înțeles părțile este nesincer, derizoriu față de
valoarea autoturismului. Ambele părți aveau reprezentarea că acesta nu va fi
plătit niciodata, cum nici autoturismul nu va fi remis ”cumpărătorului” niciodată.
Legea aplicabilă în cauză este Codul Civil din 1864.

Instanța constatând, prin probele administrate la dosar, aceste fapte a hotărât sa

admită cerere reconvențională a pârâților, adică să constate nulitatea absoluta a
contractului de vanzare-cumparare, să respingă, deci, cererea principală a
reclamantului ca nefondată.

Astfel, în această speță, prețul nesincer a fost invocat de o parte la contract,

anume vânzătorul unui automobil (care, în fapt nu urmărea vânzarea
automobilului, ci garantarea unui împrumut) iar instanța a admis cererea acestuia
de a se constata nulitatea absolută a contractului de vanzare pentru lipsa cauzei,
prețul fiind evident nesincer și derizoriu (conform art. 964 , art. 948, art. 966, art.
967 și art. art. 968 C.civ. de la 1864).

Apreciez hotărârea instanței întemeiată, în baza situației de fapt prezentată de

părți, întrucât cauza mediată ( de a vinde un bun) și cauza imediată ( de a obține
acea sumă de bani in contravaloarea automobilului) în contractul de vânzare sunt

9
elemente esențiale ale formării valabile a contractului, astfel încât lipsa cauzei
atrage nulitatea absolută a întregului contract pentru că prețul nu a fost sincer, nu
era obiectul obligației dintr-un contract de vânzare, ci dintr-un contract de
garantare a unui împrumut. Persoana îndreptățită să reclame acest fapt, în speță,
a fost chiar vânzătorul automobilului, parte în contract.

2. Hotărârea nr. 4422/2010 a Judecatoriei Giurgiu (fond)

În fapt, Reclamanta MI a chemat în judecată pe pârâții Mițoi D și Mițoi P pentru ca

prin hotărâre judecătorească să se constate nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare pentru viciu de consimțământ, folosirea de manopere
dolosive și preț nesincer și neserios.

Consideră reclamanta că pârâții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare prin

folosirea de manopere dolosive, vânzarea însă este lipsită de obiect și are o cauză
ilicită, conform art. 948 pct. 3 și 4 și art. 966 C .civ., deoarece reclamanta a dorit
să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere, reclamanta
aflând despre menționarea prețului de 5000 lei la momentul când fiul său a citit
contractul. Mai arată reclamanta că prețul în cuantum de 5000 lei a fost nesincer
și neserios în situația în care ar fi avut cunoștință despre faptul că va semna un
contract de vânzare cumpărare, prețul nu ar fi fost cel menționat având în vedere
prețurile anului 2006.

În drept au fost invocate disp. art. 948 pct. 3 și 4 C .civ., art. 960, 966, 1303 și 1365
C .civ., iar în dovedire s-a solicitat proba cu acte, interogatoriu și martori.

Instanța respinge cererea formulată de reclamanta.

Instanța apreciază că reclamanta nu a făcut dovada susținerilor din cererea de

chemare în judecată, văzând și dispozițiile art. 1169 C.civ.

(dovezile propuse de ea nu au fost concludente si astfel nu s au putut proba

sustinerile ei din cererea de chemare in judecata).

10
3. Hotărârea nr. 2024/2019 – Judecatoria Giurgiu (fond)

În motivarea cererii, reclamanții arată faptul că au încheiat cu pârâții contractul

de vânzare-cumpărare prin care au înstrăinat nuda proprietate a apartamentului
situat în mun. Giurgiu compus din 3 camere și dependințe, înscris în cartea
funciară sub nr. xxxxx-C1-U7 pentru prețul de 6.000 euro.

Reclamanții arată și faptul că pârâta este fiica adoptivă și i-a rugat să încheie
contractul cu promisiunea de a-i întreține tot restul vieții, fiind singurul copil, iar
pe de altă parte, pentru a o ajuta să-și salveze căsnicia, în caz contrar soțul său
urmând a o părăsi.

Reclamanții arată și faptul că au avut reprezentarea faptului că au semnat un

contract de întreținere și nu un contract de vânzare-cumpărare, notarul public
necitind conținutul acestuia, consimțământul fiindu-le viciat de manoperele
dolosive la care pârâta i-a supus încercând să-i impresioneze prin lacrimi și
rugăminți de a face tot posibilul să-i salveze căsnicia.

Prețul stabilit în contract, 6.000 euro, care nu a fost achitat, este un preț nesincer
și neserios, la momentul încheierii contractului prețul pe piața imobiliară fiind
între 28.000 – 30.000 euro.

Instanța RESPINGE cererea formulată de reclamanți.

În ce privește prețul în sumă de 6.000 euro stipulat în contract, instanța apreciază

că acesta reprezintă un preț sincer și real, seriozitatea prețului apreciindu-se în
raport de intenția părților și convenția acestora la data încheierii actului, fiind
suficient să se stabilească că în viziunea acestora prețul a corespuns dreptului de
proprietate astfel transmis. Nu pot fi reținute afirmațiile reclamanților, în sensul
că nu ar fi primit suma de bani stipulată în contract, nefiind dovedite aceste
aspecte. Mai mult, întrucât, la data încheierii actului, reclamanții au avut
capacitate de exercițiu, iar consimțământul nu le-a fost alterat și, atâta vreme cât
au declarat în cuprinsul actului că au primit prețul, chiar dacă în realitate aceasta,
cu bună știință, ar fi convenit să facă o asemenea declarație în privința primirii
prețului, împrejurarea în sine nu constituie o cauză de nulitate a actului. Nu se

11
poate reține că prețul este disproporționat în raport cu valoarea apartamentului,
încât să nu existe preț, având în vedere că părțile pot stabili un preț cu mult sub
nivelul valorii bunului sau peste acest nivel, precum și faptul că imobilul este
grevat de dreptul de uzufruct viager.

În cauză cel care invocă prețul nesincer este parte la contractul de vânzare, dar
totuși instanța respinge această acțiune deoarece nu poate reține niciun
argument adus de reclamanți. In ceea ce privește prețul nesincer, ei nu au dovedit
existența lui, simpla disproporție între prețul de piață și cel din contract nu este
suficientă pentru a atrage anulabilitatea contractului. Astfel, prețul ar fi putut fi
stabilit la acest nivel si accept la acest nivel de către vânzători în compensarea
calității de rudă a cumpărătorului sau în virtutea instituirii unui uzufruct viager
asupra bunului. Din datele speței nu reiese ca prețul ar fi nesincer si ar putea
atrage rezoluțiunea contractului, deci instanța respinge acest argument, la fel ca
pe toate celelalte.

4. Hotararea 7202/2015 - Judecatoria PLOIESTI (fond)

Reclamantul CA a chemat în judecată pe pârâții BR si BC solicitând instanței să se

constate nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare.

In fapt, reclamantul a încheiat cu pârâții un contract de vânzare – cumpărare, fiica

sa si soțul ei, având ca obiect apartamentul situat la adresa de domiciliu, prețul
vânzării fiind de 7.000.000 lei vechi.

Prin prezenta acțiune, reclamantul-vânzător a solicitat să se constate nulitatea

absolută a contractului de vânzare cumpărare, invocând împrejurarea că prețul
contractului a fost fictiv și neserios.

Potrivit raportului de expertiza judiciara valoarea apartamentului la data vânzării

a fost de 81.800.000 lei vechi, iar, așa cum s-a arătat, prețul vânzării a fost de
7.000.000 lei vechi.

Instanta a respins actiunea, motivand:

12
„Având în vedere împrejurările încheierii convenției de vânzare, instanța apreciază
că vilitatea prețului (adică prețul inferior echivalentului valoric al lucrului vândut)
nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat
neserios sau derizoriu în condițiile în care există raporturi apropiate între părți,
pârâta cumpărătoare fiind fiica vânzătorului, iar vânzătorul beneficiază de un
drept de abitație viageră asupra imobilului vândut, conform clauzelor
contractuale, reclamantul locuind de peste 19 ani în imobilul în discuție în temeiul
dezmembrământului dreptului de proprietate astfel constituit.

Astfel, instanța conchide că părțile au înțeles potrivit principiului libertății

contractuale și în conformitate cu interesele acestora de la acea dată să
stabilească un preț inferior valorii de piață a imobilului, dar care nu este însă
derizoriu sau nesincer.”

In speță, se arata ca o parte in contract are calitatea de a invoca prețul nesincer

sau neserios pentru a anula contractul încheiat chiar de ea însăși, instanța
analizând fondul si concluzionând ca din cauza relațiilor de rudenie incidente in
cazul de fata, prețul nu a fost unul fictiv sau derizoriu, justificându-se o valoare
mai mica a vânzării.

5. Hotararea 242/2012 - Tribunalul Ilfov

In cauza s-a reținut următoarea situație de fapt: prin acțiunea civilă, reclamanții
SD & SC au chemat în judecată pe pârâții CM și MBR SA, pentru ca prin sentință să
se constate nulitatea absolută a două contract de vânzare-cumpărare, ambele
încheiate în formă autentică. În primul contract, vânzătorii (reclamanți) au vândut
pârâtului CM imobilul din Otopeni pentru 8000 lei. În al doilea contract de
vânzare cumpărare cu garanție imobiliară, pârâtul CM a vândut același imobil
indicat pentru suma de 120.000 euro.

Reclamanții susțin că aceste contracte ar fi lovite de nulitate absolută, primul

contract fiind lipsit de cauză, îi lipsește prețul sincer și serios, prețul nu a fost
achitat iar vânzătorii se aflau în eroare cu privire la actul încheiat. Al doilea

13
contract este și el nul absolut, întrucât este subsecvent primului îi lipsește prețul
sincer.

Prima instanță a statuat, prin excepția inadmisibilității cererii de chemare în

judecată, că alături de pârâtul CM, trebuia să stea în proces și în aceeași calitate și
soția pârâtului, CV. Coparticiparea procesuală activă este obligatorie în condițiile
în care în primul contract încheiat, se regăsea ca semnatară și soția acestuia, CV și
se făcea mențiunea că acesta este căsătorit.

Tribunalul a apreciat că nu se impune cercetarea cauzei sub toate aspectele, atâta

timp cât instanța de fond a respins cererea de chemare ca urmare a admiterii
excepției inadmisibilității pentru neintroducerea în judecată a soției pârâtului.

Se poate observa așadar, că în cauza de față, operează o extindere a sferei

persoanelor împotriva cărora se invocă prețul nesincer. Prima instanță a
menționat așadar două condiții în cazul introducerii unei acțiuni în nulitate pentru
preț nesincer, sub aspect procesual: condiția introducerii ambilor soți în proces,
ca urmare a faptului că bunul dobândit va deveni un bun comun, coproprietate a
acelor doi soți iar a doua condiție este legată de starea civilă a pârâtului: dacă în
contractul de vânzare se menționează faptul că acesta este căsătorit, acțiunea
trebuie introdusă împotriva ambilor soți.

B. Creditorii chirografari

1. Hotararea 754/2014 - Judecatoria ORSOVA

Reclamanții WMM si IWM au chemat în judecată pe pârâții CC si BE pentru ca

prin sentința ce se va pronunța să se dispună anularea contractului de vânzare a
imobilelor –terenuri extravilane, situate in Izlaz.

In fapt, s-a încheiat contractului de vânzare-cumpărare intre paratul CC pe de o

parte, în calitate de vânzător și paratul BE pe de altă parte, în calitate de
cumpărător asupra imobilelor –terenuri extravilane, situate in Izlaz.

14
Reclamanții arata ca anterior acestei vânzări se pronunțase o hotărâre
judecătorească prin care se dovedește paratul vânzător CC le este debitor
acestora pentru o suma de bani. Reclamanții arată că, pârâtul, cunoscând această
situație, două luni mai târziu, și-a înstrăinat toate bunurile imobile pentru a
deveni insolvabil, la un preț derizoriu, considerând că acest preț, care este
nesincer și neserios, nu este un preț real și dovedește cu prisosință frauda la
lege, fiind stabilit în mod fictiv.

Instanța a admis acțiunea reclamanților si a revocat contractul de vânzare –

cumpărare, motivând astfel:

„Cumpărarea celor șapte terenuri în suprafață de 6236 mp. cu suma derizorie de

1247 lei, demonstrează complicitatea pârâtului BE la fraudarea drepturilor
reclamanților prin încheierea actului de înstrăinare.”

In concluzie, prețul fictiv si cel derizoriu pot fi invocate de creditorii chirografari,

aceștia având interes justificat pentru a o face. In plus, fictivitatea si vilitatea
prețului pot sa fie de asemenea o dovada pentru reaua-credința a cumpărătorului
care împreuna cu vânzătorul doresc fraudarea creditorilor chirografari.

2. Hotararea 2822/2018 - Judecatoria BAIA MARE

Reclamantul ZL, a solicitat în contradictoriu cu pârâții CAA și LVP, a se dispune in

principal, constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat între
pârâta CAA și pârâtul LVM, precum și a simulației transferului dreptului de
proprietate.

Reclamantul susține că acest contract de vânzare cumpărare, este lovit de nulitate

absolută deoarece prețul convenit de părți nu este sincer, este derizoriu, dar și
pentru că lipsește cauza actului juridic.

In fapt, reclamantul ZL arata ca este creditor al paratei CAA deoarece intre aceștia
s-a încheiat o donație cu sarcina. Sarcina nu a fost îndeplinita si prin contract de
tranzacție pârțile au convenit sa schimba sarcina cu plata a 40.000 euro.

15
Debitoarea CAA, după momentul asumării obligației de plată a sumei de 40.000
euro în favoarea reclamantului, a început demersul de a posta anunțuri în presă
privind intenția de vânzare a tuturor imobilelor pe care le-a menționat in
tranzacție, și a încheiat ca atare acte juridice prin care a înstrăinat drepturile sale
de proprietate.

Astfel, pârâta CAA în calitate de vânzătoare i-a vândut pârâtului LVP, imobilul
apartament si terenul aferent la nivelul prețului de 49.930 lei, sumă despre care s-
a menționat în cuprinsul contractului că a fost achitată în numerar la data
vânzării. Reclamantul susține deci ca toate aceste elemente nu pot duce decât la
concluzia unei simulației frauduloase a înstrăinării, în scopul fraudării drepturilor
creditorului și la concluzia lipsei unui preț real al vânzării, prevăzut de lege sub
sancțiunea nulității actului juridic.

Instanța in speța a respins acțiunea civila, motivând astfel:

„În speță, părțile au convenit ca preț al imobilului obiect al vânzării cumpărării,

suma de aproape 50.000 lei, respectiv 49.930 lei, așa cum rezultă din cuprinsul
contractului depus la fila 20 , iar cel rezultat din expertiza tehnică judiciar a fost de
61.000 lei, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat.

În continuare, instanța mai arată că suma convenită de părți ca preț al imobilului

vândut nu este mult inferioară valorii reale a lucrului vând indicată în expertiza de
specialitate.

Un preț nesincer și neserios este atunci când el este astfel exprimat încât nu poate
fi considerat ca existent, ceea ce nu este cazul în speță.

Nu se poate considera că prețul este neserios cu atât mai mult cu cât pârâta CAA a
susținut cu ocazia administrării probei cu interogatoriului său că a trebuit să
înstrăineze urgent imobilul în litigiu pentru că nu mai putea plăti ratele aferente
creditului contractat.

În plus, tot în cadrul interogatoriului luat, la întrebările 4,10,11,12 pârâta a mai

susținut că prețul a fost convenit conform pieței imobiliare e la acea dată având în
vedere că imobilul a fost vândut printr-o agenție imobiliară.”

16
Astfel, având in vedere ca instanța a trecut direct la analiza fondului cauzei, fără
sa analizeze daca reclamantul are capacitatea de a invoca prețul nesincer, rezulta
ca instanța a apreciat ca un creditor chirografar poate cere anularea contractului
pentru fictivitatea prețului, chiar nefiind parte la contract, deoarece justifica un
interes.

3. Hotărârea nr. 2706/2010 - Judecatoria Tecuci (fond)

In fapt, arată reclamantul că a fost a căsătorit cu pârâta RRI din data de

26.06.2004 și până la data de 16.03.2009 când s-a pronunțat hotărârea de
divorț. Impotriva pârâtei RMT a obținut o hotărâre judecătorească – sentința
civilă 1514/2009 a Judecătoriei T prin care a fost obligată pârâta să-i restituie
suma de xxxxx euro, precum și cheltuielile de judecată în sumă de 5123,37
lei. După ce i-a fost comunicată această hotărâre judecătorească debitoarea
sa RMT i-a vândut la data de 14.08.2009 fiicei sale, RRI, singurul bun imobil
și urmăribil pe care-l deținea și anume apartament, pt un preț nesincer și
serios ( 10.000 lei), o sumă cu mult inferioară față de justa sa valoare,
provocându-și astfel voit starea de insolvabilitate.

Mai arată că pârâta - fosta sa soacră are o pensie modică de 626 lei/lună
din care jumătate este deja reținută de alți creditori.

In drept a invocat art. 975 C.civ.

Parata prin întâmpinare: „cu privire la prețul neserios invocat, este de

notorietate faptul că între părinți și copii se trece o sumă mai mică deoarece
copiii își asumă și obligația de întreținere a părinților până la deces;”

Instanța apreciază că în cauză sunt îndeplinite condițiile intentării acțiunii

revocatorii si o ADMITE.

De asemenea, prețul stipulat în contract și anume de 10.000 lei pentru un

apartament în Tecuci, la nivelul anului 2009, este un preț situat sub valoarea

17
pieței, precum și relațiile de rudenie mamă - fiică și de soț și soție între
reclamant și pârâta RRI conduc la ideea complicității la fraudă a pârâtei RRI.

În speță, partea care invoca prețul neserios este un terț față de CV încheiat între
RRI si fiica sa, dar este prejudiciat prin acest contract, deoarece RRI își măreste
insolvabilitatea și nu își poate executa creanța pe care o are față de reclamant.

Rezultă că instanța protejează interesul terțului de a își recupera creanța, pe care

o are față de pârâtă, prin acceptarea acțiunii sale în justiție. Deși nu este parte la
contractul de vânzare încheiat, acesta dovedește un interes legitim în invocarea
prețului nesincer.

Pe cale de consecință instanța dispune revocarea actului încheiat de debitor cu

fiica sa, contractul de vânzare a singurului său bun urmăribil, pentru a îi putea
permite creditorului reclamant sa își satisfacă creanța scadentă.

C. Mostenitorii

1. Hotărârea nr. 7421/2018 a judecătoriei Ploiești, fond.

În fapt, autoarea reclamantei a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-

cumpărare prin care s-a obligat să vândă două terenuri: 1) în suprafață de 11.044
mp situat în Valea Călugărească, categoria de folosință vie 2) în suprafață de
3.959 mp situat în Valea Călugărească; în total 15.003 mp teren pentru prețul de
12.000 lei plătibil în termen de 30 zile de la data intabulării.

În drept, Reclamanta NS a solicitat în contradictoriu cu pârâta Te sera T&Co SRL în

principal să se constate nulitatea absolută totală a antecontractului de vânzare-
cumpărare pentru preț nesincer și neserios și să se dispună repunerea părților în
situația anterioară.

Reclamanta consideră că se impune constatarea nulității absolute pentru preț

nesincer și neserios având în vedere că prețul din contract de 0,80 lei/mp este de

18
aproximativ 7,5 ori mai mic decât cel menționat în grilele notarilor publici pe anul
2011 anume 6 lei/mp.

Instanța admite cererea de chemare în judecată și în consecință constată

nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
1537 din 29.06.2011 și dispune repunerea părților în situația anterioară.

Instanța a reținut că pârâta a efectuat investiții de anvergură însă cu observația că

cel puțin o parte din acestea erau necesare a fi efectuate indiferent de starea
terenului (spre exemplu cheltuieli de întreținere normală a terenului) fie cheltuieli
pentru desfășurarea activității comerciale a pârâtei (spre exemplu schimbarea
soiului de viță de vie). Mai mult, având în vedere poziția terenului (între terenurile
deținute de pârâtă) este evident că interesul pârâtei în achiziționarea terenului
ducea la creșterea valorii terenului și nu la scăderea ei.

Pentru aceste motive instanța se va raporta la prețul terenului rezultat din

expertiza efectuată în cauză, anume 92.386 lei (1,44 EUR/mp) lei și implicit va
reține că prețul real al terenului valora de 7,6 ori mai mult decât cel plătit.

Instanța a arătat deja că și în condițiile în care ar fi fost vorba despre un teren ce

necesita un anumit grad de investiții, prețul stabilit de părți este nejustificat de
mic raportat la valoarea reală a terenului.

Constatarea seriozității prețului nu presupune constatarea unei echivalențe între

valoarea reală a bunului și preț, fiind admisibile chiar diferențe foarte mari, ce
corespund unor considerente subiective (interese concrete ale părților, relațiile
dintre acestea, circumstanțele contractării), însă presupune concluzia că nu poate
fi atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut încât, practic, să nu
existe un obiect al obligației cumpărătorului. Din probatoriu administrat în cauza
nu au rezultate însă motive obiective sau subiective care să fi determinat
promitenta vânzătoare să accepte vânzarea pentru un astfel de preț.

În această decizie instanța face o analiza interesantă a prețului nesincer și cazurile

în care ar fi admisibilă o disproporție, chiar însemnată, între prestațiile părților,
dar în speța dată disproporția este vadit însemnată ceea ce transformă prețul,

19
obiectul obligației cumpărătorului, intr-unul derizoriu, neserios și care, dacă s-ar
menține contractul, ar deveni injust pentru vânzător.

Aș dori sa fac un amendament la hotărârea în cauză, conform art. 1665 Noul Cod
Civil, sancțiunea în cazul prețului nesincer este nulitatea relativa a contractului, nu
cea absoluta, cum a fost reținută în speță.

Referitor la sfera persoanelor care pot invoca prețul nesincer, în decizia discutată
mai sus, acesta este invocat de fiica, reclamanta, persoanei care a încheie
contractul de vânzare.

Astfel instanța nu respinge acțiunea pentru faptul că reclamanta nu avea

calitatea procesuală să o introducă, ci chiar o admite si desființează contractul de
vânzare încheiat de mama sa. Argumentarea instanței se concentrează în jurul
ideii că prețul pe care îl avea cumpărătorul de plătit este vădit mai mic, iar
disproporția între prestații este mult prea însemnată. În plus, din contract nu
reiese că ar exista date de fapt care sa permită obligației cumpărătorului sa fie
limitată, din diverse motive, la o sumă modică, raportat la valoarea terenului
vândut.

Eu interpretez decizia instanței ca fiind favorabila vânzatorului, protejându-l de o

pierdere însemnată, acest lucru prevalează în fața faptului că prețul nesincer e
invocat, practic, de un terț ( fiica vânzătoarei) la contract, si nu de partea din
contract.

Deci se conturează un sens extins al termenului folosit de NCC ”care prezinta

interes in contract”, fiind inclusă în această sferă și fiica vânzătoarei.

2. Hotărârea nr. 94/2019 a Tribunalului OLT (Apel).

In fapt, reclamantul DAL în contradictoriu cu pârâta DID, a solicitat ca, prin

hotărârea ce se va pronunța sa se dispună constatarea nulității contractului de
închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice a Municipiului Slatina din

20
data de 24.02.2017, pentru lipsa consimțământului său la întocmirea acestui
contract.

Având în vedere că desfacerea căsătoriei soților DAL și DID s-a dispus la data de
17.01. 2017, iar contractul de închiriere are dată certă la 24.02.2017, s-a constat
at că , urmare a desfacerii căsătoriei părților apartamentul din Municipiul Slatina,
nu se mai încadra în noțiunea de „locuință a familiei”, în fapt nemaiexistând o
familie, părțile fiind despărțite prin divorț.

Față de aceste considerente, în speță reclamantul nu se mai poate prevala de

dispozițiile art. 322 Cod civil și prin urmare, instanța apreciind acțiunea ca fiind
neîntemeiată, a respins ca atare. (fond)

In drept, se observa ca prețul chiriei in suma de 50 de lei /luna este un preț

nesincer si nelegal , deoarece un asemenea apartament situat la parter si intr-o
zona centrală a orașului de închiriază cu suma de 800 - 1.000 lei /luna, motiv
pentru demonstrează ca acest contract este nelegal întocmit doar in dorința de a
aduce prejudicii comunității de bunuri si a-l da afara din spațiul comun, dobândit
in timpul căsătoriei.

Închirierea se consideră act de administrare și, potrivit art. 345 Codul civil, fiecare
soț are dreptul de a folosi bunul comun fără consimțământul expres al celuilalt
soț, numai in situația in care nu se schimba destinația bunului comun - de
exemplu, din locuință in spațiu cu destinație de birou sau in punct de lucru al
societății - desfășurare activitate, lucru care s-a si întâm plat in prezenta cauza ,
deoarece pârâta desfășoară activitatea de editare a ziarelor in acest spațiu având
si utilajele necesare in ace astă activitate, motiv pentru care închirierea nu se
poate face decât prin acordul ambilor soți.

In drept a invocat di spozițiile art. 322, 345 si 347 din noul Cod Civil. (fond)

Instanta de apel ADMITE APELUL formulat de apelantul-reclamant DAL si se

schimba in totalitate sentinta civila data in fond.

Motivarea instanței de apel este următoarea, în cauza de față, se apreciază că

sunt îndeplinite toate condițiile legale, inclusiv cele prevăzute de art. 386 Cod

21
Civil, contractul de închiriere fiind un act de dispoziție încheiat după data cererii
de divorț, în frauda celuilalt soț. Acest ultim aspect rezultă din faptul că prețul
chiriei din contract este în suma de 50 de lei /luna , un preț nesincer si derizoriu,
așa cum a arătat și reclamantul, care a învederat că un asemenea apartament
situat la parter si într-o zona centrală a orașului s e închiriază cu suma de 800 -
1.000 lei /luna.

Prin urmare, prin încheierea contractul ui de închiriere între pârâte , înregistrat la

Administrația Județeană a Finanțe lor Publice s-a schimbat si destinația bunului
imobil care a devenit sediul unei societăți, S. C. SP S.R.L. , care are ca unic asociat
și administrator pe pârâta DID.

Acest aspect confirmă și îndeplinirea condiției încheierii actului în frauda celuilalt

soț, anume a reclamantului DAL , care nu și-a dat acordul pentru încheierea
contractului de închiriere înregistrat la Administrația Județeană a Finanțelor
Publice, contract prin care s-a închiriat apartamentul ce avea destinația de
locuință pentru a deveni sediul unei societăți aparținând pârâtei, pentru o chirie
modică, în sumă de doar 50 de lei/lună.

În aceată speță cel care a invocat nulitatea contractului de închiriere pentru preț
nesincer nu este parte la contract, ci este fostul soț al locatorului, în dauna căruia
s-a încheiat locațiunea.

Din nou, instanța pune accent pe prejudiciul suferit de cel îndreptățit, în calitate
de coproprietar al unei locuințe de familie, la plata unui preț sincer în urma
contractului de locațiune. În schimb, acestuia nu i-a fost cerut consimțământul la
incheierea contractului și nici nu primește vreo parte din chirie, astfel instanța a
apreciat că el poate introduce acțiunea în nulitatea contractului, deci că interesul
lui este legitim, si mai mult, el este si prejudiciat de acest act. În concluzie,
instanța de apel a admis apelul si, deci, a admis rezilierea contractului de
locațiune încheiat în dauna soțului coproprietar.

22
3. Hotărârea nr. 2450/2015 Judecatoria Campina (fond). (MOSTENITOR)

În fapt, av.G Alin, pentru reclamant, arată că solicită să se constate nulitate

absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 964 din 23. 05.2014 pentru
cauza imorală a actului juridic, în speță fiind de fapt o donație deghizată în scopul
înlăturării reclamantului de la moștenirea dreptului de proprietate asupra
terenului și lipsa discernământului necesar în vederea încheierii unui astfel de
contract, la momentul încheierii contractului având în vedere starea de sănătate a
tatălui reclamantului.

A menționat ca desi prețul este unul cu totul fictiv, cumpărătoarea nu a plătit

acest preț datorita faptului ca nu dispune de veniturile necesare, iar plata prețului
a fost consemnata doar in baza declațiilor părților făcute în fața notarului public în
condițiile mai sus arătate. În aceste condiții se află in prezența unei cauze imorale,
sancționată cu nulitatea absolută de dispozițiile art. 1238 alin. 2 Cod civil, actul
juridic in speța fiind de fapt o donație deghizata si prin interpunere de persoane
făcută, asa cum a mai arătat in scopul înlăturării reclamantului de la moștenirea
dreptului de proprietate asupra acestui teren.

În drept, instanța pune în discuție excepția lipsei de interes a reclamantului în

promovarea acțiunii invocată de către pârâți prin întâmpinare.

Totodată a precizat că trebuie avut in vedere si scopul imoral urmărit de către

soția tatălui reclamantului, dorind a-l inlatura de la moștenirea acestui imobil
determinându-l pe tatăl acestuia, in condițiile mai sus menționate, sa incheie
acest contract care maschează de fapt o donație deghizata si prin interpunere de
persoane. In susținerea acestor motive trebuie avut in vedere prețul nesincer si
neserios stabilit in contract, respectiv suma de 5000 de lei pentru un teren in
suprafața de 2300 mp, aflat intr-o poziție foarte buna, in centrul satului, cu un
teren plan ce permite ridicarea de construcții. Prețul unui astfel de teren este
estimat la circa 5-15 euro/mp ori dupa cum lesne se poate observa prețul de
vânzare a fost de aproximativ 0,5 euro/mp derizoriu chiar si pentru un teren
arabil din extravilanul localității.

23
In drept, și-a întemeiat prezenta cerere pe dispozițiile art. 1179, 1205, 1238 alin 2
Cod civil si art. 192, 194-195 Cod procedura civila.

Instanța ADMITE excepția lipsei de interes invocată de pârâți prin întâmpinare,

deci respinge cererea principală a reclamantului.

Instanța constată că în cauză interesul reclamantului constă în readucerea în

patrimoniul tatălui său a dreptului de proprietate asupra terenului respectiv,
drept pe care acesta l-ar putea moșteni în ipoteza decesului acestuia. Această
situație este însă una viitoare și cu toate că este certă, nu se poate aprecia la
acest moment asupra capacității succesorale a reclamantului . Atât timp cât este
în viață pârâtul poate dispune în mod liber de patrimoniul său, iar interes în
constatarea nulității eventualelor acte are tot acesta.

Este adevărat că în ipoteza lipsei discernământului pârâtului această verificare

este mai ușoară la acest moment, dar cu toate acestea în prezent pârâtul SI este
prezumat ca având discernământ și nu a fost pus sub interdicție. Rezultă așadar că
în acest moment, pârâtul personal poate promova o astfel de acțiune, iar
reclamantul poate solicita eventual punerea sa sub interdicție și eventuala
promovare a unei acțiuni în nulitate de către tutorele desemnat.

Concluzionând, persoana care a invocat prețul nesincer, ascuns sub o donație

deghizată, este fiul vânzătorului (parte la contract).

Fiul reclamă faptul că această vânzare l-ar prejudicia în calitatea lui de moștenitor
al vânzătorului și că ar fi fost încheiată tocmai pentru a îi diminua cota acestuia
din moștenire. Instanța a apreciat ca acesta nu are calitatea procesuală necesară
să introducă o astfel de acțiune, acțiune care ar fi putut fi introdusă valabil de
către tatăl său – vânzătorul și că este prematur să se vorbească de o cotă parte
din moștenire.

24
4. Hotărârea 7151/2013 - Judecatoria SECTORUL 5 BUCURESTI

Reclamanta NG a chemat in judecata pe pârâtele PE si PA, solicitând instanței ca

prin hotararea pe care o va pronunta sa se constate nulitatea contractului de
vanzare- cumparare pentru cotele parti detinute de PA in imobilul situat in
Bucuresti, sector 5.

In fapt, mama reclamantei, parata PA in calitate de vanzator a incheiat contractul

de vanzare cu fiica sa, sora reclamantei, parata PE.

Reclamanta: invoca ca motivul determinant al incheierii conventiei nu a fost

pretul, ci intentia de a exhereda. Reclamanta sustine ca in speta lipseste cauza
contractului de vanzare – cumparare, care ar fi prefigurarea contraprestatiei. De
aceea, apreciaza ca actul incheiat de parate este anulabil, intrucat pretul este
fictiv. In acest sens, arata ca in prezent paratele locuiesc impreuna, mama sa fiind
imobilizata in locuinta surorii sale, astfel incat este lipsit de dubiu ca pretul nu a
fost niciodata platit.

Parata PE prin intampinare a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active in

sustinerea acesteia aratand ca reclamanta invoca motive de nulitate relativa,
nulitate ce poate fi invocata numai de cel al carui interes este ocrotit prin
dispoziția legala încălcata. Apreciază ca reclamanta nu are calitate procesuala
activa in cauza întrucât este un terț fata de actul juridic dedus judecații; motivele
invocate pot atrage numai anularea actului, nu si constatarea nulității absolute;
reclamanta nu poate justifica un interes legitim, personal si direct, născut si actual
cat timp cota parte din cele doua imobile formând obiectul partajului a fost
efectiv înlocuita cu o valoare economica echivalenta si justa, care se regăsește in
patrimoniul paratei PA.

Ulterior reclamanta a depus la dosar cerere completatoare prin care arata ca la

înscrierea litigiului in cartea funciara a fost informata ca este vorba de un act de
partaj, nu de un contract de vânzare. Însă in concepția noastră, precizările făcute
de instanța cu privire la acest partaj sunt valabile si in ipoteza in care actul era
chiar o vânzare.

25
Astfel, instanța a admis excepția lipsei calității active făcând următoarele
precizări:

„In ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active se retine ca, calitatea
procesuala activa presupune existenta unui titlu juridic care sa permită unei
persoane sa invoce in justiție dreptul a cărui sancționare o solicita. Deci, calitatea
procesuala activa presupune existenta unei identități cu cel care ar fi titular al
dreptului afirmat.

Prin prezenta, reclamanta solicita constatarea nulității absolute a actului juridic

reprezentat de Actul de partaj voluntar.

Fata de aceste aspecte, se retine ca nulitatea absoluta poate fi invocata de oricine

are interes, respectiv: pârțile actului juridic si avânzii-cauza ai parților.

Ori, in prezenta, reclamanta nu justifica un astfel de interes. Astfel, in primul rând

nu este parte in actul de partaj încheiat si care face obiectul acțiunii iar in
categoria avânzilor-cauza formata din: succesori universali sau cu titlu universal,
succesori cu titlu particular, creditori chirografari, nu poate fi încadrata nefiind
vorba de decesul unei parți, existenta unei succesiuni sau existenta unui drept de
creanța.

Astfel, pentru considerentele expuse, instanța va admite excepția lipsei calității

procesuale active si v a respinge acțiunea reclamante i ca fiind formulata de o
persoana fără calitate procesuala activa.”

In concluzie, o fiica nu poate ataca partajul sau vânzarea făcută de mama sa, atâta
timp cat mama este in viată si nu exista deschisa o succesiune, pentru a justifica
calitatea de având cauza ca moștenitor. Cu atât mai mult, cat timp nu exista nici
un drept de creanța care sa justifice calitatea de creditor chirografar, fiica rămâne
terț fata de contract.

Precizam ca in aceasta hotărâre instanța s-a referit la nulitatea invocata pentru

prețul fictiv ca fiind o nulitate absoluta, încadrare greșita a tipului de nulitate
întrucât aceasta este motiv de nulitate relativa.

26
5. Hotărârea 6023/2018 - Judecătoria Sector 1 București

În cauza s-a reținut în fapt că prin contractul autentic de vânzare-cumpărare SF a

vândut pârâtei BLA (nepoata vânzătoarei), imobilul situat în București S1, compus
din teren și construcțiile aferente (casa de locuit, 3 magazii și un garaj), contra
sumei de 50.000 euro plătit în numerar. Cumpărătorul BLA a plătit prețul prin
mama sa SA în 3 tranșe, ultima tranșă fiind plătită la data încheierii contractului în
formă autentică. Părțile au luat la cunoștință că valoarea de expertiză este de
242.636 euro.

Reclamantul a invocat mai multe motive de nulitate absolută: preț nesincer, preț
neserios, nevalabilitatea și lipsa cauzei, incapacitatea specială de folosință a
cumpărătoarei cetățean german nerezidentă în România.

Referitor la prețul nesincer, instanța a stabilit că părțile au convenit un preț real,

stipulat pentru a fi plătit. Faptul că vânzătoarea recunoaște plata prețului prin
semnarea înscrisului autentic notarial, în deplină cunoștință de cauză, are drept
consecință respingerea argumentului referitor la prețul nesincer. Vânzătoarea
avea discernământul nealterat la momentul semnării și primirii prețului de 50.000
de euro, stare psihică constatată prin certificat medico-legal psihiatric.
Subiectivismul cu privire la preț este datorat așadar raportului de rudenie dintre
părți: defuncta vânzătoare SF fiind bunica cumpărătoarei BLA.

Incapacitatea specială de folosință a cumpărătoarei cetățean german nerezidentă

în România a fost combătută cu proba certificatului de înregistrare obținut în
2009, prin care pârâta obținuse drept de rezidență pe teritoriul României.

De menționat că, în speță, reclamantul SPI este fiul vânzătoarei defuncte SF. De
asemenea, soluția instanței a fost în sensul respingerii acțiunii introduse de
reclamant sub aspectul tuturor capetelor de cerere.

Analizând argumentele instanței cu privire la prețul nesincer, precum și calitatea

procesuală activă a reclamantului, se pot face anumite apreceri privind sfera
persoanelor care pot invoca prețul nesincer. Astfel, pentru a avea calitate

27
procesuală activă în proces, regula este că trebuie să existe identitate între
persoana reclamantului(fiul vânzătoarei defuncte) și titularul dreptului
(vânzătoarea defunctă). În anumite cazuri, această calitate este transmisibilă.
Sarcina indicării acestei calități revine reclamantului, aspect pe care el nu l-a
probat. Deși acesta este fiul vânzătoarei, dreptul de proprietate asupra imobilului
ce face obiectul litigiului a ieșit din patrimoniul defunctei (și implicit din masa
patrimonială supusă moștenirii) înainte de deschiderea moștenirii. Mai mult,
vânzătoarea s-a aflat în deplină cunoștință de cauză la momentul înstrăinării, ceea
ce face imposibilă calea desființării actului pentru eventuale vicii de
consimțământ.

Întrucât instanța nu a respins expres acțiunea - dar nici nu a indicat un temei

legal- pentru calitatea procesuală activă a reclamantului, poate opera prezumția
că acestuia i-a fost recunoscut implicit un interes în acest contract. Instanța a
stabilit că prețul, deși minor față de valorea reală a bunului, nu este nesincer. Cu
toate acestea, trebuie totuși analizată situația sub aspectul existenței unui
potențial prejudiciu pentru moștenitorul reclamant. Prin vânzarea imobilului
pentru un preț ce reprezintă 20-25% din valoarea reală, masa patrimonială a
defunctei este redusă considerabil. În ipoteza în care imobilul respectiv ar fi fost
vândut pentru un preț mai apropiat de valoarea reală constatată prin expertiză,
sau, nu ar fi fost vândut deloc de către defunctă urmând a fi valorificat de către
fiul acesteia ulterior deschiderii moștenirii, reclamantul ar fi moștenit un activ mai
„generos”.

D. Mandantul

1. Hotărârea 7795/2015 - Judecatoria BRASOV (fond)

Prin acțiunea civilă reclamanții MARȚIS M și MARȚIS T în contradictoriu cu pârâtul

BM au solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună
constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare pentru preț
neserios.

28
In fapt, reclamanții au împuternicit pe BM1, tatăl paratului BM ca în numele lor și
pentru ei, să intabuleze în Cartea Funciară și apoi să vândă, cui va crede de
cuviință și la prețul și în condițiile ce le va stabili singur, întregile cote indivize ,
deci întregile terenuri.

Pe baza împuternicirii primite, a fost încheiat la data de contractul de vânzarea

cumpărare prin care reclamanții în calitate de vânzători, prin mandatarul BM1, au
transmis pârâtului, fiul mandatarului, BM în calitate de cumpărător, dreptul de
proprietate asupra terenului.

În ce privește prețul vânzării, acesta a fost stabilit la suma de 3000 lei, făcându-se
în cuprinsul contractului mențiunea expresă potrivit căreia prețul a fost achitat
integral de către cumpărător.

Instanța a admis in speță acțiunea, motivând astfel:

„Referitor la condiția caracterului sincer al prețului, reține instanța că sinceritatea

prețului determină realitatea acestuia, ceea ce presupune ca părțile să îl fi stabilit
nu în mod fictiv ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate.

Iar în ce privește trăsătura esențială a prețului de a fi serios, aceasta, presupune

cu necesitate ca prețul să nu fie derizoriu, infim atât de disproporționat prin
raportare la valoarea lucrului vândut încât practic să nu existe preț, să nu poată
constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației
asumate de către vânzător, de a transmite dreptul de proprietate.

În ce privește caracterul serios al prețului, aceasta constituie o chestiune de fapt,

ce se apreciază în funcție de împrejurările cauzei.

În speța dedusă judecății, instanța reține pe baza probelor administrate la cererea

părților, că prețul contractului de vânzare cumpărare nu îndeplinește condiția
esențială de a fi un preț serios și nu poate prin urmare constitui cauza suficientă a
obligației de a vinde, asumată de reclamanți.

29
Referitor la împrejurarea că mandatarul a fost autorizat să vândă oricui va voi și
că prin urmare cu respectarea clauzelor procurii a înstrăinat terenul fiului său nu
constituie în sine o cază de nulitate a contractului dar poate constitui un indiciu
pentru instanța de judecată, o prezumție în ce privește motivul pentru care prețul
stabilit de către mandatar este atât de disproporționat prin raportare la valoarea
bunului.

Instanța retine că intervenientul BM1 a acționat în calitate de mandatar al

reclamanților vânzători iar relațiile speciale dintre mandatar și fiul său –pârâtul
BM cumpărător în contractul de vânzare cumpărare nu pot fi transpuse
reclamanților pentru a justifica evidenta disproporție între prețul stabilit în
contractul de vânzare cumpărare și valoarea reală a bunului.”

Rezulta ca, mandatarul, acționând in numele si pe seama mandantului, trebuie sa

aibă in vedere interesele celui pe care îl reprezintă atunci când încheie actul
juridic. In aceasta speță instanța a concluzionat ca prețul stabilit intre tatăl -
mandatar si fiul - cumpărător este unul derizoriu, întrucât circumstanța personala
de rudenie nu li se poate opune mandanților - reclamanți.

2. Hotărârea 3527/2015 - judecătoriei Suceava

În cauza s-a reținut în fapt că reclamanta CM l-a chemat în judecată pe pârâtul

BM (cumpărător), solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare prin care a fost vândut apartamentul reclamantei, pentru
suma de 93.000 lei. Reclamanta a arătat în data de 29/10/2011 a împuternicit-o
pe SC să vândă în numele său imobilul anterior menționat. Mandatara a vândut
bunul contra unui preț de 93.000 lei, bani pe care aceasta nu i-a primit, prin
urmare prețul este neserios și nesincer. Reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe art
1660 și art 1665 NCCiv. Contractul de vânzare-cumpărare a fost autentificat.

Instanța a respins cererea formulată de reclamantă ca neîntemeiată, invocând

aceleași argumente referitoare la prețul neserios și nesincer, cu privire la
proporționalitatea dintre valoarea reală a bunului și prețul plătit. Astfel, un preț

30
mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut, nu afectează
validitatea convenției. Mai mult, prin procura pe care CM a dat-o mandatarei SC,
a împuternicit-o pe aceasta să vândă sau să doneze toate imobilele aparținând
reclamantei, la prețul pe care-l apreciază mandatara, atribuțiile acesteia sub acest
aspect fiind absolute și discreționare.

Referitor la persoanele care pot invoca prețul nesincer și neserios, rezultă din
soluția instanței că partea care este lezată sub un anumit aspect sau partea care
dovedește un anumit interes s-ar putea prevala de această cauză de nulitate
relativă. Coroborând această concluzie cu instituția mandatului, rezultă că, din
moment ce s-a exprimat voința juridică la încheierea contractului de mandat,
încheierea unor acte care nu corespund, sub aspect valoric, așteptărilor
mandantului, nu ar putea duce la admisibilitatea acțiunii cât timp nu reiese un
prejudiciu pentru acesta din urmă. Mai mult, dacă contractul de mandat prevede
că mandatarul este împuternicit inclusiv să doneze bunurile, atunci mandantul nu
s-ar prevala de beneficiile admiterii acțiunii în anulare pentru preț nesincer și
neserios.

3. Hotararea 1664/2018 - judecătoriei Câmpina

Cauza 1664/2018 din data de 23.05.2018, are următoarea situație de fapt: Pârâta,
în calitatea sa de reprezentant al societății X, vinde către sine în calitate de
persoană fizică și în calitate de cumpărător, magazinul chioșc, prin contract de
vânzare-cumpărare în formă autentică pentru suma de 1000 lei. Prețul a fost
achitat, conform chitanței.

Potrivit extrasului ORC, părțile sunt asociați ai societății X, reclamantul cu o cotă

de participaie de 20%, iar pârâta cu o cotă de 80%, ambele având calitatea de
administratori ai societății. Reclamantul a invocat nulitatea absolută a
contractului de vânzare a magazinului chioșc. A mai arătat reclamantul că
valoarea de inventar a bunului este de 4201,68 lei. Motivele care atrag nulitate â,
invocate de reclamant, sunt: lipsa acordului acestuia în calitate de asociat,
nerespectarea formei autentice, prețul nu a fost plătit în realitate și nu reprezintă

31
nici pe departe valoarea bunului, societatea îi datorează bani, societatea nu mai
funcționează iar conservarea patrimoniului este esențială pentru protejarea
intereselor sale.

Printre altele, instanța a constatat că magazinul chioșc nu este un imobil, ci este o

construcție cu caracter provizoriu, astfel că nu se impune forma autentică a
contractului de vânzare-cumpărare.

Referitor la prețul nesincer și neserios, instanța a analizat în drept art 1660 alin (2)
din NCCiv. În această speță se impun aceleași explicații menționate anterior cu
privire la definiția noțiunii de „sincer” și „serios”. Existența prețului serios depinde
de o proporționalitate între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a
lucrului. Dacă prețul este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, nu duce
la concluzia că acesta este neserios, la stabilirea prețului putând fi luate în
considerare și alte criterii care sunt lăsate la aprecierea instanței. Instanța a
argumentat că prețul de 1000 ron este cu mai mult de 50% inferior valorii de
inventar, mai mult, chioșcul având și valoarea de magazin (aducător de
venituri),prin urmare a hotărât că nu este un preț serios.

Instanța a admis în parte acțiunea reclamantului și a obligat pârâta la plata

cheltuielilor de judecată și onorariul de avocat. A constatat, printre altele,
nulitatea contractului de vânzare-cumpărare pentru preț neserios.

Deși în speță nu se tratează în amănunt problema prețului, decât sub aspectul

prețului neserios, acest caz este relevant sub aspectul sferei persoanelor care pot
invoca invaliditatea contractului pentru disproporția valorică dintre bun și preț. Se
poate observa așadar, că, deși între părți a existat un oarecare grad de încredere
și subiectivism, partea care deținea o cotă mai mică din bun a reușit să promoveze
cu succes acțiunea. Sub acest aspect, instanța a lăsat implicit să se înțeleagă
existența unui prejudiciu, reclamantul fiind lipsit de beneficiile aduse de
activitatea comercială desfășurată. Prin urmare, chiar și în raporturile juridice de
drept comercial, sfera persoanelor care pot invoca diferența (prejudiciabilă) de
preț sunt acele persoane care justifică un interes.

32
 E. Terti

1. Hotararea 1542/2010 - judecătoriei Târgu-Cărbunești

În cauza s-a constatat faptul că la data de 07 martie 2008, prin act autentic
notarial, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare între pârâtul PG și pârâtul
MA, căsătorit cu ME, având ca obiect un teren situat în extravilan, arabil, de 378
de mp și încă un teren destinat pășunatului. Prețul vânzării s-a stabilit ca fiind de
700 de lei. Părțile au consemnat faptul că această sumă a fost primită integral de
la cumpărător, anterior încheierii contractului. Reclamanta a solicitat constatarea
nulității absolute a contractului încheiat între pârâții PG și MA, sub argumentul că
prețul este nesincer și în fapt s-a convenit și s-a achitat prețul de 2000 de lei,
aspect relevat în urma interogatoriului cu PG.

Instanța a analizat valabilitatea din prisma nulității absolute, întrucât aceasta a

fost invocată de reclamantă, pentru prețul nesincer consemnat de părți. Prin
urmare, în drept fiind avut în vedere art 1295 C. Civ și art 1303 C.civ, care prevăd
că vânzarea se perfectează între părți în momentul în care acestea s-au învoit
asupra prețului și asupra lucrului, sub condiția ca prețul să fie serios și determinat.

Prețul este sincer atunci când este real, acesta fiind stabilit cu intenția de a fi cerut
și plătit. Prețul este așadar fictiv când din intenția părților (exprimată în actul
secret) rezultă că nu este datorat. Dacă fictivitatea constă în deghizarea parțială a
prețului, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicabile
regulile simulației.

Nulitatea absolută va opera atunci când nesinceritatea prețului constă în

inexistența acestuia, care derivă fie din intenția părților de a nu fi vinde/cumpăra,
fie din acțiunea deghizării acestuia, astfel încât a devenit derizoriu (neserios).

Instanța a apreciat că prețul de 700 de lei nu este atât de vădit disproporționat

încât să devină inexistent și să nu fie o motivație suficientă pentru vânzător în a-și
asuma obligația de transmitere a dreptului de proprietate.

33
Instanța a stabilit că înscrierea unui preț mai mic decât cel cu privire la care s-au
învoit părțile (700 lei, versus 2000 lei), nu atrage nulitatea absolută a contractului
de vânzare-cumpărare, fiind eventual incidentă instituția simulației.

Cu toate acestea, instanța nu s-a putut pronunța asupra lipsei calității procesuale
active a reclamantei, aspect invocat de pârâtul MA, din motiv că aceste concluzii
scrise au fost depuse după încheierea dezbaterilor.

Analizând cauza de față, se poate observa distincția foarte clară, făcută de

instanță, între prețul nesincer și simulație. Reclamanta a făcut aparent confuzie
între cele două instituții. Sancțiunea ce intervine în cazul simulației este
inopozabilitatea față de terți, iar sancțiunea pentru prețul nesincer, deși potrivit
noului Cod Civil, este anulabilitatea, adică nulitatea relativă. Mai mult, în speță nu
s-a făcut mențiune de calitatea reclamantei și de faptul că aceasta avea sau nu
calitate procesuală activă. Reclamanta, întrucât nu precizează cu ce titlu invocă
nevalabilitatea contractului, nu are aparent un interes în introducerea acțiunii.
Prin urmare, sfera persoanelor care pot invoca prețul nesincer ar trebui să fie
restrânsă la persoanele care ar putea dovedi lezarea unui interes sau un potențial
prejudiciu, aspect ce nu a fost tratat de reclamantă în motivarea acțiunii sale. Deși
instanța nu s-a pronunțat asupra acestui aspecte, apreciem că soluția ar fi trebuit
să fie în sensul respingerii acțiunii pentru lipsa dovedirii unui interes.

5. Concluzii

34
Bibliografie

5453/2018 - http://www.rolii.ro/hotarari/5b54857ae49009881f0001a5

754/2014 - http://www.rolii.ro/hotarari/58a07c97e49009280a0008b8

2822/2018 - http://www.rolii.ro/hotarari/5b52a742e49009b41700010f

7151/2013 - http://www.rolii.ro/hotarari/58a29ac0e490093c20001cdb

7795/2015 - http://www.rolii.ro/hotarari/589bf582e4900910180007ff

7202/2015 - http://www.rolii.ro/hotarari/58a0e03ee490091821001a06

31/2016 - http://rolii.ro/hotarari/589af2b5e4900938440002d7

4422/2010 - http://rolii.ro/hotarari/589ed2eee49009282f002238

2024/2019 - http://rolii.ro/hotarari/5d15733ae490099c13000030

94/2019 - http://rolii.ro/hotarari/5c8479efe49009880c000043

2450/2015 - http://rolii.ro/hotarari/589c1cbee49009244500242d

2706/2010 - http://rolii.ro/hotarari/58a2a2b0e49009ec31001d42

7421/2018 - http://rolii.ro/hotarari/5bd12283e49009982300004a

1542/2010 - http://www.rolii.ro/hotarari/58a1df61e49009c0320016df

6023/2018 - http://www.rolii.ro/hotarari/5c7f362ae49009840f00008e

1664/2018 - http://www.rolii.ro/hotarari/5b31b455e490092c12000066

242/2012 - http://www.rolii.ro/hotarari/58925477e490093c31000dfe

3527/2015 - http://www.rolii.ro/hotarari/58a1ec7de49009a83c001dbb

35