CAIET DE PRACTICĂ STAGIU – ANUL I

DREPT 2023

Proiectul de practică va avea în conținutul său analiza documentată a următorului studiu de caz, pe care trebuie să îl supuneți
atenției, urmărind cerințele aferente, în ordinea indicată.

I. Redăm, sintetic, următorul contract de vânzare-cumpărare:

Părțile contractante

X Societate cu Răspundere Limitată, cu sediul social în ......................, având nr. de înregistrare la Oficiul Registrului Comerţului de pe
lângă Tribunalul Cluj J12/.........., cod de înregistrare fiscală RO .............., reprezentată de către asociat unic și administrator ....................,
cetăţean român, domiciliat în ..............................., identificat prin cartea de identitate seria CJ nr. ........... emisă de către SPCJEP Cluj la data
de ................, având cod numeric personal ........................, societate în calitate de vânzătoare, pe de o parte, și

Y ........., persoană juridică română, cu sediul social în .............................., având nr. de înregistrare la Oficiul Registrului Comerţului de pe
lângă Tribunalul Cluj J12/.................., cod de înregistrare fiscală ........................, reprezentată de către ......................, cetăţean român, domiciliat
în ............................., identificat prin cartea de identitate seria CJ nr. ..................... emisă de către SPCJEP Cluj la data de .................., având cod
numeric personal .................., societate în calitate de cumpărătoare, pe de altă parte,
am hotărât încheierea prezentului contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile care urmează.

Obiectul contractului

Subscrisa vânzătoare X Societate cu Răspundere Limitată, prin reprezentant, vând cumpărătoarei Y Societate cu Răspundere Limitată, iar
subscrisa cumpărătoare Y Societate cu Răspundere Limitată, prin reprezentant, cumpăr de la vânzătoarea X Societate cu Răspundere Limitată
dreptul de proprietate asupra imobilului identificat şi descris mai jos.
 Imobilul este situat în ................................., înscris în cartea funciară nr. .................. Cluj-Napoca, nr. topografic ..............., nr. crt.
A1, nr. cadastral ................., care constă din teren intravilan în suprafața de 8.000 mp., imobil dobândit cu titlu de cumpărare, conform
contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. .......... din data de ................ de către notar public .................., cu sediul în
Municipiul Cluj-Napoca, județul Cluj, întabulat în cartea funciară, conform extrasului de carte funciară pentru autentificare eliberat la data
de ................ în baza cererii înregistrată cu nr. .................... din data de ................ de către Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Cluj-
Napoca.
Subscrisa vânzătoare X Societate cu Răspundere Limitată, prin reprezentant, declar faptul că actele de proprietate prezentate la încheierea
prezentului contract reflectă situaţia reală, neexistând modificări ulterioare eliberării acestora.

Prețul și modalitatea de achitare

Preţul ferm şi irevocabil al vânzării stabilit de către părţile contractante este de 800.000 EURO (optsutemiieuro), echivalent în lei cu suma
de 3.959.040 lei (), calculat la cursul valutar de referință al BNR de 1 EURO=4,9488 lei, valabil azi, data încheierii prezentului contract de
vânzare-cumpărare.
Prețul astfel stabilit nu include TVA, aplicându-se taxarea inversă, conform art. 331 din Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal și se
încadrează în valoarea minimă de expertiză a imobilului stabilită conform Raportului de expertiză efectuat de către Camera Notarilor Publici Cluj.
Preţul sus menționat se va achita în integralitate de către societatea cumpărătoare societății vânzătoare în moneda lei, din surse proprii,
prin virament bancar, în contul bancar având cod IBAN RO.................deschis pe numele X Societate cu Răspundere Limitată la Banca
Transilvania S.A., într-un termen de până la 3 (trei) zile lucrătoare de la data autentificării prezentului act.
Părţile contractante stabilim ca, în cazul în care nu se achită prețul la termenul și în condițiile menționate mai sus, prezentul contract de
vânzare-cumpărare se rezoluţionează de plin drept, fără intervenția instanței de judecată și fără punere în întârziere, părţile fiind repuse în situaţia
anterioară, dreptul de proprietate asupra imobilului urmând să se transfere şi să se reînscrie în favoarea vânzătoarei.
Părţile contractante convenim ca toate cheltuielile privind transferul bancar să fie suportate de către cumpărătoare, conform art. 1.498 din Codul
Civil.
Subscrisa cumpărătoare Y Societate cu Răspundere Limitată, prin reprezentant, prin prezentul act, înţeleg să cumpăr de la vânzătoarea X
Societate cu Răspundere Limitată, prin reprezentant, dreptul de proprietate asupra imobilului identificat și descris mai sus pentru preţul de 800.000
EURO (optsutemiieuro), pe care mă oblig să îl achit în condițiile menționate în prezentul contract de vânzare-cumpărare.
Părţi contractante declarăm că am luat cunoştinţă de prevederile art. 1660 din Codul Civil referitoare la declararea preţului serios, precum şi
dispoziţiile Legii nr. 656/2002 privind prevenirea şi sancţionarea spălării banilor și ale Legii nr. 241/2005 privind prevenirea şi combaterea
evaziunii fiscale şi ne asumăm toate riscurile care ar rezulta din nedeclararea reală a preţului.

A. Considerând că sunteți parte în contractul de vânzare-cumpărare mai sus redat, analizați si răspundeți argumentat
la următoarele cerințe:
 a) Care dintre următoarele caractere juridice se regasesc la contractul încheiat în speța redată?
- consensual, solemn, real?
- cu titlu oneros sau cu titlu gratuit?
- comutativ sau aleatoriu?

a) Caracterele juridice ale contractului:

 Consensual: Contractul este consensual, deoarece acordul de voințe al părților este esențial pentru formarea lui, iar
aceasta este exprimată prin semnarea contractului.
 Cu titlu oneros: Contractul este cu titlu oneros, deoarece ambele părți (vânzătorul și cumpărătorul) au obligații
reciproce. Vânzătorul vinde un imobil, iar cumpărătorul plătește un preț convenit.
 Comutativ: Contractul este comutativ, deoarece ambele părți cunosc în mod clar și anticipat avantajele și pierderile
pe care le pot avea în urma îndeplinirii obligațiilor contractuale.

b) Care sunt condițiile de validitate ale unui contract, în speță ale contractului de vânzare-cumpărare: de fond și de formă.
De fond: Părțile trebuie să aibă capacitatea de exercițiu, obiectul contractului trebuie să fie licit și posibil, iar scopul
trebuie să fie unul licit. În acest caz, obiectul contractului este imobilul, care este licit și posibil, iar scopul este
transferul dreptului de proprietate, ceea ce este, de asemenea, licit.
De formă: Conform descrierii contractului, acesta trebuie să fie autentificat prin notar public. Forma autentică
estenecesară pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobile, iar aceasta a fost îndeplinită
prin menționarea autentificării prezentului act.

c) Considerați că, în speță, au fost respectate condițiile de valabilitate pentru încheierea respectivului contract de vânzare
cumpărare? Argumentați și exemplificați.

Respectarea condițiilor de valabilitate:

 Conform descrierii furnizate, contractul pare să respecte condițiile de valabilitate. Părțile au capacitate de exercițiu,
obiectul este licit și posibil, iar forma autentică necesară pentru un contract de vânzare-cumpărare de imobil a fost
îndeplinită.

d) Când considerați că s-a realizat transferul dreptului de proprietate în acest caz?

Transferul dreptului de proprietate se realizează în momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare. Acest aspect este
menționat în ultima parte a textului furnizat.

e) Ce reprezintă rezoluțiunea, în ce situații intervine și care sunt efectele pe care aceasta le produce.
Rezoluțiunea este încetarea contractului ca urmare a neîndeplinirii unei obligații. În acest caz, dacă prețul nu este achitat la
termenul stabilit, contractul se rezolvă de plin drept, iar părțile sunt repuse în situația anterioară. Acest aspect este
menționat în contract.

Rezoluțiunea este o modalitate de stingere a contractului în cazul neexecutării la termen a obligațiilor contractuale. În cazul
de față, contractul prevede că, în cazul neachitării prețului la termen și în condițiile menționate, contractul se rezolvă de plin
drept.

f) Prezentați asemănările și deosebirile dintre rezoluțiune, reziliere și nulitate.

Rezoluțiunea: Intervine în cazul nerespectării unor obligații contractuale și poate fi de drept sau convențională.
Produce efecte retroactive, părțile fiind repuse în situația anterioară încheierii contractului.
Rezilierea: Se referă la încetarea unui contract în cazul încălcării unor clauze sau condiții prevăzute în contract.
Poate fi de drept sau convențională. Producerea efectelor este de regulă pentru viitor.
Nulitatea: Se referă la lipsa unor elemente esențiale ale contractului, ducând la inexistența acestuia. Un contract nul
este considerat că nu a existat niciodată și poate fi invocată de oricare parte în orice moment, inclusiv de instanța de
judecată.
În cazul contractului de vânzare-cumpărare prezentat, rezoluțiunea are loc în situații specifice de neachitare a prețului, în
timp ce rezilierea și nulitatea nu sunt abordate explicit în contextul furnizat.

B. În ipoteza în care societatea cumpărătoare Y SRL va achita doar parțial, în termenul contractual de 3 (trei) zile lucrătoare,
prețul imobilului, respectiv 760.000 EURO (șaptesuteșaizecidemiieuro), precizați următoarele, explicând fiecare situație în
parte:

Cerințe:
a) Care ar fi variantele pe care societatea vânzătoare le are pentru rezolvarea favorabilă a situației:
- să solicite, în instanță, rezoluțiunea contractului
- să solicite, în instanță, nulitatea contractului
- să solicite, în instanță, obligarea societății cumpărătoare Y la plata diferenței de preț și la daune-interese pentru neplata
integrală a prețului în termenul stipulat în contract.
b) Care este instanța competentă din punct de vedere material și teritorial să soluționeze prezentul litigiu?
c) Care ar fi obiectul cererii de chemare în judecată formulată de societatea vânzătoare X împotriva societății cumpărătoare Y
pornind de la situația descrisă mai sus?
d) Care ar fi actul procedural pe care societatea cumpărătoare Y l-ar putea formula? Ce argumente ar putea aduce în apărarea
sa?

C. Pe terenul achiziționat prin contract de vânzare-cumpărare, societatea Y SRL face demersuri în vederea obținerii autorizației
de construcție a unui imobil, cu destinația de sediu social, în vederea desfășurării activității sale în acel spațiu. Pe aceste
considerente, răspundeți, argumentat, la următoarele cerințe:

Cerințe:
a) Unde se depune documentația pentru obținerea autorizației de construcție și care este organul ce va emite acest act?
b) Ce fel de act este autorizația de construcție?
c) De cine poate fi atacat actul și în ce termen?
d) Care este instanța competentă să soluționeze un eventual litigiu generat de conținutul și termenii autorizației de construcție?
 II. Reclamantul A. este proprietarul mai multor apartamente a căror folosință o cedează prin contract de locațiune
(închiriere). Reclamantul A. formulează o cerere de chemare în judecată, pe rolul Judecătoriei P., împotriva pârâţilor B., C., D. şi E.,
solicitând de la fiecare plata chiriei pentru trei luni consecutiv, pentru apartamentele aflate în imobilul proprietatea reclamantului,
închiriate fiecăruia dintre pârâţi.
Arată reclamantul că valoarea cererilor este în total sub 200.000 lei, astfel că judecătoria este competentă.
B. şi C. invocă excepţia de necompetenţă teritorială, la primul termen de judecată, dată de faptul că fiecare domiciliază în raza
teritorială a altei instanţe, astfel că în ceea ce-i priveşte nu poate opera prorogarea de competenţă.

a) Carele sunt caracterele juridice ale contractului de locațiune?

b) Care sunt variantele contractului de locațiune în legea română. Definiți-le.
c) Specificați obiectul contractului pentru locațiune și variantele sale.
d) Care este instanța competentă din punct de vedere material?
e) Care este instanța competentă din punct de vedere teritorial?
f) Ce fel de norme sunt cele care reglementează competența instanței aplicabile prezentei spețe? Prezentați normele de
procedură clasificate în funcție de obiect și în funcție de conduita de urmat.
g) Redactați o cerere de chemare în judecată pornind de la elementele prezentate în speță, respectând dispozițiile articolului 148
coroborate cu disp art. 194 C.proc.civ.
h) Formulați întâmpinarea din perspectiva pârâților B. și C., ținând cont de dispozițiile art 205-208 C.proc.civ.
i) Ce va decide instanţa?

III. Domnul Popescu depune suma de 10000 de lei, pe termen de 1 an, la societatea bancară X, constituindu-se, astfel, un
depozit bancar pentru care deponentul, domnul Popescu, încasează trimestrial o anumită dobândă procentuală.

Cerințe:
a) Contractul încheiat între domnul Popescu și societatea bancară este un împrumut cu dobândă sau un depozit neregulat?

b) Identificați obligațiile părților în cazul împrumutului cu dobândă și ale depozitului neregulat și calificați contractul din speță.
c) Care sunt caracterele juridice ale contractului de depozit?
d) Care sunt variantele depozitului obișnuit (voluntar)? Definiți-le.
e) Precizați deosebirea dintre depozitul propriu-zis și depozitul sechestru?
f) Precizați deosebirea dintre depozitul regulat și neregulat.
g) Ce este dobânda și care este termenul de la care începe să se calculeze.
h) Care este izvorul dobânzii. Explicați.
CONDIȚII OBLIGATORII PENTRU PROMOVABILITATE:

❑ Stagiarul va respecta în mod obligatoriu cerințele specificate pentru fiecare ipoteză de lucru ;

❑ Rezolvările cerințelor aferente studiului de caz trebuie să fie argumentate în litera legii, cu indicarea textului de lege incident;

❑ Stagiarul trebuie să facă dovada elaborării propriului caietul de practică. În acest sens, trebuie sa cunoască, în detaliu,
conținutul caietului și să facă o prezentare coerentă a modului în care a răspuns cerințelor;
❑ Nu sunt acceptate părțile, incluse în caiet, care nu pot fi prezentate corespunzător de către stagiar (de exemplu, cazurile de
preluare a informațiilor din alte surse de tip “copy-paste”).