Drept Civil - Contracte Speciale

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.
8/1996
I. Informaii generale Date de contact ale titularului de curs Nume: Manuela Lavinia Istrtoaie Birou: Str. A. I. Cuza, nr. 13, Craiova, Dolj, sala 450, Facultatea de Drept i tiine Administrative, Universitatea din Craiova Telefon: 0251-419.900 Fax: 0251-419.900 E-mail: manuelaistratoaie@yahoo.com Consultaii: Luni 18-20 Date de identificare curs i contact tutori Numele cursului: Drept civil. Contracte speciale Codul cursului: FR3101 An, semestru: An III, Sem. I Tipul cursului: Obligatoriu Pagina web a cursului: Tutore: Vasilic Ctlin Bncioi E-mail tutore: drept@central.ucv.ro Consultaii: Marti 18-20
II. Suport curs Modulul I. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE
Unitatea de nvare: 1. Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzarecumprare 2. Efectele contractului de vnzare-cumprare Timp alocat: 2 h Bibliografie: 1. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, Buc.2006; 2. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Buc., Ed. All Beck, 2002; 3. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Buc.2006; 4. CCJ. Jurisprudena seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed. Hamangiu, Buc. 2007 Unitatea 1 Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare 1. Noiunea. Definiiile care au fost date contractului de vnzare-cumprare n doctrina romneasc au pornit de la definiia dat de Codul civil romn: Vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Codul civil utilizeaz astfel ca sinonim pentru contract noiunea de convenie; cele dou noiuni par a se confunda att n opinia doctrinei ct i n cea a practicii: contractul sau convenia reprezint un acord de voine productor de efecte juridice. Exist ns situaii cnd noiunea de convenie are un coninut mai larg dect aceea de contract, ntre cele dou crendu-se un raport gen-specie: convenia (n sens de nelegere) dintre coindivizari de a rmne n indiviziune, convenia dintre motenitori n sensul renunrii unora dintre ei la succesiune etc. Cum s-a i subliniat n doctrin, definiia dat acestui contract de Codul civil este incomplet deoarece contractul de vnzare-cumprare are ca obiect nu numai transmiterea dreptului de proprietate, dar i transmiterea unui alt drept patrimonial. Astfel, pot forma obiectul unei vnzri: - drepturile reale principale precum dreptul de servitute (se transmite numai odat cu fondul dominant, fiind un drept perpetuu i indivizibil) i dreptul de superficie. Dreptul de uzufruct este un drept incesibil, neputnd fi nstrinat nici prin acte inter vivos nici mortis causa; ns, titularul unui drept de uzufruct poate nstrina prin vnzare beneficiul sau emolumentul uzufructului. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt drepturi strict personale, astfel c nu pot fi transmise prin intermediul unui contract de vnzare-cumprare. - drepturi de crean. Nu pot forma obiect al vnzrii acele drepturi intuitu personae, prevzute astfel de lege sau nscute prin act unilateral sau contract, precum dreptul la ntreinere, dreptul la pensie etc. - drepturi din domeniul proprietii intelectuale, precum latura patrimonial a dreptului de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra brevetului de invenie etc).
164
UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

- dreptul asupra unei universaliti juridice de drepturi i obligaii dobndit pe cale succesoral (vnzarea unei moteniri). - drepturi litigioase. Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea fiind inalienabile. Noiune. n acest context, putem defini contractul de vnzare-cumprare ca fiind contractul prin care o parte numit vnztor se oblig s transmit dreptul de proprietate sau un alt drept patrimonial transmisibil asupra unui lucru celeilalte pri numit cumprtor, acesta din urm avnd obligaia s plteasc o sum de bani numit pre.
2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare Din definiia acestui contract se desprind urmtoarele caractere juridice: 2.1. contract sinalagmatic. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere la obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante: vnztorul are obligaia de a preda lucrul vndut i de a-l garanta pe cumprtor, pe cnd cumprtorul are obligaia de a plti preul i de a lua n primire bunul vndut. ntruct este un contract sinalagmatic, vnzarea va fi supus efectelor specifice acestor contracte: excepia de neexecutare a contractului, rezoluiunea contractului (n cazul neexecutrii obligaiilor de ctre una din pri), riscul contractului (cu anumite particulariti). 2.2. contract cu titlu oneros ntruct fiecare parte urmrete realizarea unui interes patrimonial ca echivalent al prestaiei sale: vnztorul s primeasc preul, iar cumprtorul s primeasc bunul. 2.3. contract comutativ. n contractul de vnzare-cumprare, prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor lor chiar din momentul ncheierii contractului, fr ca aceste obligaii s fie n vreun fel afectate de elementul alea (hazard. n mod excepional, contractul de vnzare-cumprare poate avea i un caracter aleatoriu; n acest caz, existena sau ntinderea obligaiilor prilor sau numai ale unei pri nu sunt cunoscute de acestea la ncheierea contractului, ci depind de un eveniment viitor incert, de hazard, prile (sau numai una dintre ele) asumndu-i riscul de ctig sau pierdere. 2.4. contract consensual. Art. 1295 C. civ. dispune c vnzarea se ncheie ntre pri ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. n dreptul nostru, contractul de vnzare-cumprare se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti i nici predarea bunului sau plata preului. Excepii de la principiul consensualismului. n materia vnzrii, principiul consensualismului comport i urmtoarele excepii: terenurile cu sau fr construcii, indiferent de locul siturii lor, intravilan sau extravilan, sau de ntinderea suprafeei sau destinaie, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, numai prin form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, potrivit art. 2 al. 1 Titlul X (Circulaia juridic a terenurilor) al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei. Tot forma autentic a contractului va nsoi n mod obligatoriu ncheierea acestuia i n cazul n care prin vnzare se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestuia (art. 2 al. 2 din titllul X al Legii 247/2005). Aadar, contractul de vnzare-cumprare avnd ca obiect un teren cu sau fr construcie este un contract solemn, forma autentic fiind o condiie ad validitatem (pentru ncheierea valabil a contractului). Nerespectarea formei autentice la ncheierea contractului se sancioneaz cu nulitatea absolut a acestui contract; aceeai sanciune i n cazul nerespectrii formei autentice n cazul constituirii unui drept real asupra terenului prin vnzare-cumprare. Pornind de la aceste dispoziii legale, n doctrin s-a manifestat opinia c nstrinarea prin act autentic ad validitatem urmeaz a fi aplicat nu numai dreptului de proprietate ci i celorlalte drepturi reale; ntruct dispoziiile legale mai sus enunate prevd expres forma autentic numai pentru nstrinarea dreptului de proprietate asupra terenurilor i pentru constituirea unui drept real asupra unui teren, apreciem c nstrinarea unui drept real asupra unui teren prin vnzare nu este supus formei autentice, putndu-se realiza valabil printr-un act sub semntur privat. De asemenea, dac prin contractul de vnzare-cumprare ceea ce se transmite este numai dreptul de proprietate al unei construcii, iar n privina terenului transmiterea vizeaz un drept real i nu dreptul de proprietate, apreciem c acesta se poate ncheia valabil prin act sub semntur privat, nefiind un contract solemn. Potrivit legislaiei n vigoare pn n anul 1992, contractul de vnzare-cumprare a unui autovehicul folosit trebuia ncheiat n form autentic pentru a se putea radia autovehiculul de pe numele vnztorului i
165

nscrie n circulaie pe numele cumprtorului; condiia formei autentice nu era o condiie de validitate a contractului, ci numai o condiie administrativ solicitat de organele de poliie i cele financiare n vederea efecturii formalitilor necesare nmatriculrii autoturismului pe numele cumprtorului. Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i Instruciunile de aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne, finanelor i transporturilor, radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea acestuia n circulaie pe numele cumprtorului de ctre organele de poliie i cele financiare se realizeaz pe baza unui contract tip de vnzare-cumprare sub semntur privat ncheiat la organele de poliie. Aceast cerin nu este prevzut pentru nsi valabilitatea contractului, care i pstreaz caracterul consensual (fiind ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor), numai c lipsa ei atrage imposibilitatea organelor de poliie i a celor financiare de a efectua formalitile necesare nscrierii autovehiculului n circulaie pe numele cumprtorului. Dac prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i ulterior una dintre ele refuz s se prezinte la organele de poliie n vederea ncheierii actului n forma contractului tip, cealalt parte are posibilitatea introducerii unei aciuni n constatarea transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor. Instana de judecat pronun o hotrre care va nlocui contractul tip ce trebuia ncheiat la organele de poliie i n baza acestei hotrri, organele de poliie i cele financiare vor efectua radierea de pe numele vnztorului i nmatricularea pe numele cumprtorului. 2.5. contract translativ de proprietate din momentul realizrii acordului de voin al prilor. Art. 1295 C. civ. al. 1 dispune c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului.... Transmiterea dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor opereaz n momentul realizrii acordului de voin, fr a fi necesar predarea lucrului sau plata preului. Drept consecin a transmiterii dreptului de proprietate, va opera i transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vndut la cumprtor. Art. 971 C. civ. instituie regula res perit domino (riscul aparine proprietarului): n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Cumprtorul, n calitate de proprietar, va suporta riscul pieirii fortuite a bunului, din momentul realizrii consimmntului prilor, chiar dac lucrul nu i-a fost predat. Astfel, cumprtorul va fi obligat s achite vnztorului preul vnzrii, dei acesta nu va mai putea s-i predea bunul. Bineneles, pentru a deveni aplicabil regula res perit domino, vnztorul trebuie s dovedeasc c pieirea lucrului s-a datorat unei cauze strine neimputabile lui, caz fortuit sau for major. Dac pieirea bunului s-a datorat culpei vnztorului, principiul res perit domino nu mai este aplicabil, cumprtorul fiind scutit de obligaia de plat a preului (art. 1082, 1083 C. civ.). De asemenea, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de vnztor, i nu de cumprtor (acesta fiind eliberat de obligaia de plat a preului) dac, anterior pieirii, vnztorul fusese pus n ntrziere cu privire la obligaia de predare pe care nu o executase la termen. Punerea n ntrziere a vnztorului se realizeaz prin notificare (prin intermediul executorilor judectoreti) sau prin cererea de chemare n judecat a vnztorului. Vnztorul este de drept pus n ntrziere, prin simpla mplinire a termenului de executare a obligaiei, fr ndeplinirea vreunei formaliti, n cazurile prevzute expres de lege sau dac exist clauz contractual expres n acest sens. Chiar i n cazul n care vnztorul era pus n ntrziere la data pieirii fortuite a bunului, el se va putea exonera de obligaia de predare (avnd dreptul s primeasc preul) dac dovedete c bunul ar fi pierit i dac s-ar fi aflat la cumprtor (art. 1156 al.2 C. civ.). n temeiul libertii contractuale, prile pot stipula ca transferul dreptului de proprietate s opereze la data ncheierii contractului, iar transferul riscului s opereze la o dat ulterioar (de ex. vnztorul suport riscul pn la predarea lucrului); de asemenea, prile pot conveni ca riscul pieirii fortuite a bunului s fie suportat de cumprtor de la ncheierea contractului, chiar dac proprietatea se transmite la o dat ulterioar. Ambele clauze, derognd de la dispoziiile legale, trebuie s fie prevzute expres n contract. Condiii pentru a opera transferul imediat al proprietii i al riscului. Transferul dreptului de proprietate i al riscului din momentul realizrii acordului de voin opereaz dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) contractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat, iar vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut n momentul contractrii. n cazul vnzrii de imobile, transferul proprietii i al riscurilor opereaz la data ncheierii contractului n form autentic. Vom prezenta separat cazul contractului n care vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut (vnzarea lucrului altuia).
166

b) vnzarea s aib ca obiect bunuri individual determinate (certe). Numai aceste bunuri sunt individualizate n momentul ncheierii contractului. c) lucrul vndut trebuie s existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vnzrii, dar transferul proprietii va opera la o dat ulterioar ncheierii contractului. d) prile s nu fi amnat transferul proprietii i implicit al riscului la o dat ulterioar ncheierii contractului. Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietii ulterior este valabil cu condiia s fie stipulat expres n contract. Astfel, prile pot conveni ca transmiterea proprietii s fie afectat de un termen suspensiv sau de o condiie suspensiv, caz n care proprietatea se va transmite cumprtorului nu la data perfectrii contractului, ci la data mplinirii termenului (de ex.: prile pot conveni ca proprietatea s fie strmutat la data plii preului de ctre cumprtor) sau, dup caz, la data realizrii condiiei (de ex.: prile convin c proprietatea se va transfera la cumprtor dac acesta pltete preul n 20 zile de la ncheierea contractului). Dac lucrul piere pn la mplinirea termenului (pendente termine) sau a condiiei suspensive (pendente conditione), riscul va fi suportat de vnztor, n calitate de proprietar sub condiie rezolutorie (art. 1018 C. civ.). Dac contractul este afectat de o condiie rezolutorie, dreptul de proprietate (odat cu acesta i riscul pieirii fortuite) se va transmite la data ncheierii contractului, ca un drept pur i simplu; nendeplinirea condiiei rezolutorii conduce la consolidarea retroactiv a dreptului transmis, pe cnd ndeplinirea condiiei conduce la pierderea cu efect retroactiv a dreptului cumprtorului. Dac bunul piere pendente conditione (pn la ndeplinirea condiiei sau pn se cunoate cu certitudine c nu se va ndeplini condiia), riscul va fi suportat de cumprtor, ca proprietar sub condiie; dac bunul piere dup ndeplinirea condiiei, riscul va fi suportat de vnztor ca proprietar al bunului. n cazul lucrurilor care se cumpr dintr-o unitate cu autoservire, se presupune c transferul proprietii (i al riscului) este amnat pn la momentul plii preului; n caz contrar, dac proprietatea s-ar transfera la cumprtor n momentul realizrii acordului de voin (momentul n care a ales i a preluat bunul), cel care prsete unitatea cu bunuri pentru care nu a achitat preul (avnd intenia de a i le nsui) ar fi un simplu debitor al obligaiei de plat a preului, teorie care nu poate fi primit. 2.6. Transferul dreptului de proprietate i al riscului la o alt dat dect cea a ncheierii contractului Bunurile de gen. Cnd vnzarea are ca obiect lucruri de gen, transferul proprietii nu poate opera prin simplul consimmnt al prilor deoarece nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumprtorului. Nici riscul pieirii lucrurilor nu este suportat de cumprtor ntruct genera non pereunt, iar n caz de pieire, vnztorul este inut s predea bunuri de aceeai calitate i cantitate. Numai n momentul individualizrii acestor bunuri, cumprtorul devine proprietarul lor i n aceast calitate suport i riscul pieirii fortuite. Individualizarea se face prin cntrire, numrare sau msurare, operaiuni care se realizeaz de regul n momentul predrii lucrurilor. Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de vnzare-cumprare poate avea ca obiect i lucruri viitoare, care nu exist la data ncheierii contractului (de ex.: un imobil care se va construi, o recolt viitoare etc.). Transferul dreptului de proprietate i al riscului va opera la momente diferite dup cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen; n cazul unui lucru cert, proprietatea va fi transferat la cumprtor n momentul n care bunul este executat, n stare de a fi predat cumprtorului; dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, cumprtorul devine proprietar dup realizarea acestora, la momentul individualizrii lor. Aceeai este soluia i n cazul vnzrii unor lucruri ce urmeaz a fi fabricate, confecionate etc. Vnzarea unei recolte viitoare. n acest caz, proprietatea i riscurile se vor transfera la cumprtor n dou momente diferite: - la data realizrii recoltei, dac contractul privete o recolt determinat i un pre global determinat (de ex.: vnztorul vinde toat recolta sa de gru de anul viitor pentru preul de 500 mil. lei) - la data individualizrii, dac contractul privete un pre stabilit pe unitate de msur (de ex.: se vinde grul din recolta viitoare a vnztorului cu preul de 5000 lei/kg). Vnzarea alternativ. Art. 1296 al. 2 C. civ. permite acest tip de vnzare, dispunnd c vinderea poate avea ca obiect dou sau mai multe lucruri alternative. Ca i vnzarea pur i simpl sau cea sub condiie, vnzarea alternativ este guvernat de regulile generale ale conveniilor (art. 1296 al. 3 C. civ.). Vnzarea alternativ are ca obiect dou sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri vor fi vndute (i cumprate) efectiv, individualizarea lucrurilor care se vnd fcndu-se prin alegere de ctre una din pri. Potrivit art. 1027 C. civ., alegerea o are debitorul, n cazul nostru, vnztorul; alegerea bunurilor care se vor vinde efectiv poate fi fcut i de cumprtor dac exist clauz expres
167

contractual n acest sens. Vnztorul nu se poate libera de obligaie, forndu-l pe cumprtor s primeasc o fraciune dintr-un lucru i o fraciune dintr-un alt lucru. n cazul vnzrii alternative, dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri individual determinate, transferul proprietii i al riscului are loc n momentul alegerii, n acest moment contractul cptnd un obiect determinat; dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri de gen, pentru transferul proprietii i al riscului este necesar nu numai alegerea lucrurilor, dar i individualizarea acestora prin cntrire, numrare sau msurare. Riscul contractului. ntruct riscul contractului se transmite odat cu proprietatea (n lips de stipulaie contrar), el va fi suportat de vnztor pn n momentul alegerii. Dac unul din lucrurile prevzute alternativ piere, vnztorul va transmite cumprtorului cellalt lucru prevzut alternativ, fr a avea vreo relevan dac lucrul a pierit fortuit sau din culpa vnztorului; dac alegerea a fost lsat cumprtorului i unul dintre lucruri piere din culpa vnztorului, cumprtorul poate alege ntre a cere preul lucrului pierit sau a cere lucrul care a rmas. Dac ambele lucruri prevzute alternativ pier fortuit, obligaia vnztorului este stins, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului i la plata daunelor-interese. Vnzarea ce conine o obligaie facultativ a vnztorului este contractul n care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu facultatea pentru el de a se libera, transmind proprietatea asupra unui alt lucru determinat.Contractul are, de fapt, ca obiect un singur lucru i o pluralitate de alte lucruri ca posibiliti pentru vnztor de a-i ndeplini obligaiile; cumprtorul nu poate cere dect lucrul ce constituie obiectul contractului. Transferul proprietii i al riscurilor opereaz, conform regulilor generale, la data ncheierii contractului, cu excepiile menionate anterior. Astfel, dac lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit dup transmiterea proprietii, riscul va fi suportat de cumprtor, obligaia de predare a vnztorului fiind stins deoarece acesta era obligat numai cu privire la acest lucru.
168

Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare 3. Consideraii generale. Ca orice contract, contractul de vnzare-cumprare este supus condiiilor generale de validitate prevzute de art. 948-969 C. civ.: consimmntul, capacitatea, obiectul i cauza, iar n contractele solemne, i forma. Fiecare condiie de validitate prezint anumite particulariti determinate de natura contractului de vnzare-cumprare. Aceste particulariti formeaz obiectul analizei noastre. 4. Consimmntul Pentru o ncheiere valabil a contractului, consimmntul prilor trebuie s existe i s fie liber exprimat. Un consimmnt valabil este unul neafectat de vicii: eroare, dol, violen i n anumite cazuri leziunea. Viciile de consimmnt n materia vnzrii nu prezint elemente specifice astfel c ele au fost studiate la teoria actului juridic i la teoria general a obligaiilor. Nu ntotdeauna contractul de vnzare-cumprare se realizeaz dintr-o dat, ci el poate fi precedat de anumite nelegeri ale prilor, nelegeri apte de a produce efecte juridice. Aceste nelegeri, n funcie de efectele produse de consimmntul liber exprimat al uneia sau al ambelor pri, sunt: promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare), promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, pactul de preferin, dreptul de preempiune. 4.1. Promisiunea unilateral de vnzare (cumprare), creaie a doctrinei i a jurisprudenei, este contractul prin care o parte numit promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar s-i vnd un anumit bun atunci cnd acesta din urm va dori s-l cumpere. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract i nu o ofert de a contracta deoarece reprezint un acord de voine ntre promitent i beneficiar; acest contract conine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar i acceptarea acestei promisiuni de ctre beneficiar. Beneficiarul nu se oblig s cumpere, ci are posibilitatea de a alege ntre a cumpra sau nu acel bun; de regul, promisiunea este afectat de un termen n care cumprtorul i poate manifesta consimmntul de a cumpra bunul. (De ex. proprietarul uui autoturism se oblig s-l vnd, la un anumit pre, dac beneficiarul va dori s-l cumpere n 30 de zile). Dac i cumprtorul s-ar obliga s cumpere bunul respectiv n viitor, am avea de-a face cu o promisiune bilateral de vnzare-cumprare care nate obligaia prilor de a ncheia n viitor contractul de vnzare-cumprare. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare) nu se confund cu oferta de a contracta. Deosebirile sunt evidente: oferta de a contracta reprezint manifestarea unei singure voine n vederea ncheierii unui contract, pe cnd promisiunea unilateral de vnzare constituie un veritabil contract, coninnd un acord de voine; ofertantul poate revoca oferta sa ct vreme aceasta nu a fost acceptat de destinatar, pe cnd promitentul nu i poate revoca promisiunea ct vreme beneficiarul nu i-a manifestat opiunea n termenul fixat n contract. Spre deosebire de oferta de a contracta care devine caduc n cazul n care ofertantul devine incapabil sau decedeaz pn la acceptare, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, incapacitatea sau decesul promitentului nu afecteaz contractul valabil ncheiat, iar la decesul promitentului, obligaia acestuia de a vinde, fiind patrimonial, se va transmite motenitorilor si. Promisiunea unilateral de vnzare nu se confund nici cu vnzarea afectat de un termen sau condiie. Dei ambele sunt contracte, n timp ce prima reprezint un contract unilateral care d natere la obligaii numai n sarcina promitentului, cea de-a doua este un contract bilateral ce nate obligaii reciproce i interdependente n sarcina prilor; prima d natere unei obligaii de a face, pe cnd a doua d natere unei obligaii de a da. Promisiunea unilateral de vnzare d natere unei obligaii de a face numai n sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dac acesta se decide s-l cumpere. Promisiunea produce efecte diferite dup cum ea a fost sau nu afectat de un termen n interiorul cruia beneficiarul s-i manifeste opiunea. Dac promisiunea unilateral de vnzare a fost afectat de un termen, iar beneficiarul i manifest intenia de a cumpra n interiorul acestui termen, problema care se pune este ce fel de contract a intervenit ntre pri n acel moment. O prim prere este c vnzarea a devenit perfect n momentul n care beneficiarul a optat n sensul cumprrii bunului, astfel c dac promitentul refuz predarea bunului, beneficiarul se va adresa instanei judectoreti care numai va constata existena vnzrii; dac vnzarea este supus formei solemne pentru valabilitatea sa, opiunea beneficiarului n sensul cumprrii a dat natere unui
169

antecontract de vnzare-cumprare, att promitentul ct i beneficiarul obligndu-se s ncheie vnzarea n viitor n forma autentic cerut de lege. Apreciem c prin opiunea beneficiarului n sensul cumprrii bunului, ntre pri a intervenit un antecontract de vnzare-cumprare i nu o vnzare, deoarece promitentul are o obligaie de a face (de a vinde n viitor) i nu de a da (de a transmite proprietatea - ca n cazul vnzrii). Astfel, dac vnztorul nu i respect obligaia asumat i nstrineaz bunul unei alte persoane anterior manifestrii opiunii de ctre beneficiar, acesta din urm, titular al unui drept de crean, are dreptul la daune-interese n msura prejudiciului care i-a fost cauzat. Aceeai va fi soluia i n cazul n care, ulterior manifestrii dorinei de a cumpra a beneficiarului, promitentul a nstrinat bunul unei alte persoane. Titular al unui drept de crean, beneficiarul nu a dobndit proprietatea bunului n momentul n care a decis s cumpere (promitentul asumndu-i numai obligaia de a vinde n viitor, nu de a transmite proprietatea), astfel c dreptul su nu este opozabil terului dobnditor. n msura n care beneficiarul dovedete existena fraudei i complicitatea la fraud a terului dobnditor, el poate solicita constatarea nulitii absolute a contractului astfel ncheiat, bunul reintrnd n patrimoniul promitentului n cazul admiterii acestei aciuni. Dac ns promitentul refuz ncheierea vnzrii dup ce beneficiarul a optat pentru cumprare i bunul se afl nc n patrimoniul promitentului, beneficiarul poate solicita instanei de judecat obligarea promitentului la ncheierea contractului de vnzare-cumprare n temeiul art. 1073 i 1077 C. civ. sau hotrrea judectoreasc s in loc de contract de vnzare-cumprare. Ali autori consider c n aceast situaie, promitentul are numai dreptul de a cere daune interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face a promitentului. Dac beneficiarul nu i exprim opiunea n interiorul termenului convenit sau decide s nu cumpere, obligaia promitentului se stinge, acesta putnd nstrina bunul oricrei alte persoane. n doctrin i jurispruden se ofer soluii diferite cu privire la momentul stingerii obligaiei promitentului n cazul n care promisiunea nu conine un termen nluntrul cruia beneficiarul s-i manifeste opiunea. ntr-o prim opinie, se apreciaz c obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare (art. 3 i art. 7 al. 2 din Decretul nr. 167/1958). ntr-o alt opinie, se consider c promitentul se poate elibera valabil de obligaia sa fie prin punerea n ntrziere a beneficiarului urmat de o aciune n justiie (n caz de refuz al acestuia de a se pronuna) prin care se solicit instanei de judecat stabilirea unui termen dup mprejurri, fie prin retragerea promisiunii de ctre promitent dup un interval de timp socotit de acesta suficient pentru ca beneficiarul s se pronune. De regul, promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, ntruct nate obligaii numai n sarcina promitentului; prile pot ns stipula n contract i obligaia beneficiarului de a plti un pre pentru dreptul su de opiune (mai ales n cazul n care va opta pentru a nu cumpra), caz n care promisiunea capt caracter sinalagmatic. Dovada promisiunii unilaterale de vnzare se face n toate cazurile conform regulilor generale aplicabile creanelor n materie de prob prevzute de art. 1191 i urm. C. civ. Nu numai vnztorul i poate asuma promisiunea de vnzare, ci i cumprtorul; promisiunea unilateral de cumprare are acelai regim juridic cu promisiunea unilateral de vnzare. 4.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este contractul n care ambele pri se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare pentru un obiect determinat i un pre stabilit. Numit i antecontract de vnzare-cumprare, aceast convenie a fost i este unanim recunoscut de doctrin i practic, dei o lung perioad de timp ea nu i-a gsit o reglementare legal. Antecontractul de vnzare-cumprare d natere unor obligaii de a face n sarcina prilor, i anume de a ncheia n viitor contractul de vnzare-cumprare, spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare care d natere unei obligaii de a da, de a transmite dreptul real. Aceast convenie nu se confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct la aceasta din urm beneficiarul nu se oblig s ncheie contractul n viitor, ci numai s opteze dac dorete sau nu s cumpere. Dac una din pri refuz perfectarea contractului n viitor, ce mijloace juridice de constrngere are cealalt parte? O prim posibilitate este ca partea care nu este n culp s solicite, n temeiul art. 1020-1021 C. civ., rezoluiunea conveniei sinalagmatice i daune-interese n msura prejudiciului suferit, urmnd ca prile s fie repuse n situaia anterioar contractrii prin restituirea prestaiilor efectuate, antecontractul fiind o convenie sinalagmatic, supus regulilor contractelor sinalagmatice.
170

O alt posibilitate este o aciune n justiie urmrind executarea silit a obligaiei de a face prin care instana de judecat oblig partea n culp la ncheierea contractului (de ex. prezentarea la notariat n vederea ncheierii contractului), sub sanciunea plii de daune cominatorii pentru fiecare zi de ntrziere n ncheierea contractului. Partea care nu este n culp are totodat posibilitatea de a cere instanei de judecat s perfecteze ea nsi contractul de vnzare-cumprare, pe calea unei aciuni n realizare pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare. O asemenea aciune i gsete temei juridic n dispoziiile art. 1073 i 1077 C. civ. care permit executarea n natur a obligaiei de a face i repararea n natur a prejudiciului cauzat. Fiind o aciune n realizare prin care se urmrete executarea silit a unei obligaii de a face, aciunea n pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare este o aciune prescriptibil n termenul general de prescripie de trei ani. Aceste termen ncepe s curg de la data mplinirii termenului n care trebuia ncheiat contractul (n acest moment se nate dreptul la aciune). Drept urmare, hotrrea care va ine loc contractului de vnzare-cumprare are un efect constitutiv de drepturi, astfel c transferul dreptului de la vnztor la cumprtor va opera la data rmnerii definitive a acestei hotrri judectoreti. Dac prile au prevzut n antecontract o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri, acordul de voin al prilor poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. n prezent, antecontractul de vnzare-cumprare ct i posibilitatea instanei de judecat de a pronuna o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare i-au gsit reglementare legal expres n art.5 al. 2 titlul X (Circulaia juridic a terenurilor) din Legea nr. 247/2005. 4.3. Pactul de preferin este convenia prin care una din pri (proprietarul unui bun) numit promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar, ca n cazul n care se va hotr s vnd bunul su, s i acorde preferin la pre egal. Pactul de preferin este un contract, el fiind rezultatul acordului de voine dintre promitent i beneficiar; se deosebete de promisiunea unilateral i bilateral de vnzare prin natura obligaiei asumate de promitent: dac n primele dou convenii, promitentul i asum obligaia de a ncheia n viitor un contract de vnzare-cumprare, n cazul pactului de preferin, promitentul nu se oblig s vnd, ci numai s acorde preferin beneficiarului dac se va hotr s vnd. Dei afectat de o condiie potestativ din partea celui care se oblig, aceast convenie este unanim recunoscut ca valabil, ntruct ndeplinirea condiiei depinde nu numai de voina promitentului (nefiind deci o condiie pur potestativ) ci i de mprejurri exterioare (care nu depind de voina sa) care l-ar putea determina s vnd. Dac promitentul nu i ndeplinete obligaia i vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul are numai dreptul la daune-interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligaiei; el nu poate solicita anularea vnzrii ncheiate de promitent ntruct nu a fost parte n acest contract. Beneficiarul nu a dobndit niciun drept asupra bunului prin ncheierea pactului de preferin, el a devenit numai titularul unui drept de crean; n consecin, beneficiarul nu are la dispoziie nicio aciune pentru a intra n stpnirea bunului. Dac promitentul ncheie contractul de vnzare cu un ter n dauna beneficiarului cu complicitatea terului dobnditor, beneficiarul poate solicita desfiinarea vnzrii datorit fraudei. ntruct dreptul de crean al beneficiarului nscut din pactul de preferin sau din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) este un drept patrimonial, acesta se poate transmite att prin acte juridice inter vivos ct i prin acte mortis causa, pe cnd obligaia promitentului poate fi transmis numai pe cale succesoral, n dreptul nostru neexistnd cesiunea de obligaii. 4.4. Dreptul de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui bun recunoscut de lege anumitor categorii de persoane; spre deosebire de celelalte convenii precedente vnzrii care au la baz voina proprietarului-promitent, nscndu-se ca rezultat al acestei voine, dreptul de preempiune se nate din lege, proprietarul neputnd interveni n niciun fel n naterea sau modificarea acestuia, fiind doar obligat s-l respecte. Cum s-a precizat n doctrin, dreptul de preempiune este un drept patrimonial i un drept opozabil erga omnes, astfel c nerespectarea lui la ncheierea contractului de vnzare-cumprare va conduce la desfiinarea actului, indiferent de buna sau reaua credin a cumprtorului i indiferent dac cumprtorul era beneficirul unei alte promisiuni precum pactul de preferin sau al unui retract litigios. ntlnim acest drept reglementat de mai multe acte normative: 1. Art. 18 din OUG 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chirirei pentru spaiile cu destinaia de locuin acord chiriailor un drept prioritar la cumprarea locuinei pe care o ocup dac proprietarul locuinei nu dorete rennoirea contractului de nchiriere ntruct intenioneaz s vnd; n acest caz, notificarea prealabil a refuzului proprietarului de a rennoi contractul reprezint o ofert de vnzare i trebuie s cuprind preul vnzrii, sub sanciunea nulitii absolute.
171

Dac locuina a fost vndut unui ter la un pre mai avantajos dect cel din oferta adresat chiriaului sau a fost vndut anterior expirrii termenului din contractul de locaiune (care este i termenul de expirare a ofertei), acesta din urm se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare pe care proprietarul este obligat s o fac ctre chiria. 2. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil stabilete un drept de preempiune n favoarea statului romn pentru cazul vnzrii bunurilor culturale mobile, proprietatea persoanelor fizice i juridice de drept private, clasate n tezaur. 3. Legea nr. 26/1996 Codul silvic reglementeaz un drept de preempiune al statului la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. n acest sens, proprietarul terenului are obligaia de a ntiina n scris unitatea silvic teritorial n raza creia este situat terenul despre intenia sa de nstrinare, urmnd ca unitatea s-i manifeste opiunea n termen de 30 de zile. Dac unitatea nu rspunde n acest termen sau i manifest opiunea n sensul refuzului dobndirii terenului, proprietarul este liber s nstrineze oricrei alte personae. Nerespectarea dreptului de preempiune al statului este sancionat cu nulitatea absolut a vnzrii. 4. Legea nr. 10 /2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 247/2005, reglementeaz un drept de preempiune n favoarea unitilor i instituiilor de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnd superior), a unitilor sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public (cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii), a instituiilor publice (ca de ex.administraii financiare, trezorerii, ministere, parchete, judectorii, tribunale, sedii de poliie, primrii, consilii locale etc), a partidelor politice legal nregistrate (pentru sediile lor) pentru imobilele pe care le-au ocupat i care se restituie n natur fotilor proprietari. Principiul instituit de Legea 10/2001 modificat este acela al restituirii n natur, astfel c imobilele preluate abuziv n perioada 1945-1989 i ocupate de aceste uniti i instituii se restituie, de regul, fotilor proprietari, aceeai lege n art. 17 recunoscnd n favoarea unitii deintoare un drept de preempiune la cumprare, dac proprietarul dorete s vnd. n acest sens, proprietarul cruia i s-a restituit n natur imobilul i care dorete nstrinarea prin vnzare a acestuia, este obligat s notifice despre intenia sa unitatea care a deinut imobilul, notificarea urmnd a se face prin intermediul executorului judectoresc. Titularul dreptului de preempiune este obligat, sub sanciunea decderii din acest drept, ca n termen de 90 de zile de la primirea notificrii, s-i manifeste opiunea. Potrivit art. 17 al. 4 din aceast lege, contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu nerespectarea dreptului de preempiune este lovit de nulitate absolut. Legea 10/2001 reglementeaz de asemenea un drept de preempiune n favoarea chiriailor sau a deintorilor actuali ai imobilelor care nu se restituie persoanelor ndreptite. Potrivit art. 42 al. 2 i 3 din lege, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin care nu s-au restituit persoanelor ndreptite pot fi nstrinate, deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a prezentei legi avnd drept de preempiune; aceeai este soluia i pentru imobilele cu destinaia de locuin, restituite persoanelor ndreptite i asupra crora chiriaii au un drept prioritar la dobndire. 5. Un drept prioritar la dobndirea unui bun imobil este reglementat i n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public; potrivit art. 37 din aceast lege, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul-fost proprietar- are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Spre deosebire de un veritabil drept de preempiune, dreptul prioritar la dobndire reglementat de acest act normativ prevede pentru expropriator nu numai obligaia de a respecta acest drept impus n favoarea fostului proprietar al imobilului, dar impune i preul vnzrii, pre care nu poate fi stabilit liber de expropriator, ci reprezint valoarea actualizat a despgubirii pltite fostului proprietar la expropriere. Dispoziiile legii nr. 33/1994 nu i gsesc aplicare dect la cazurile de expropriere ce au avut loc dup intrarea sa n vigoare.
172

5. Capacitatea prilor contractante O alt condiie de fond pentru ncheierea valabil a unui contract este, potrivit art. 948 C. civ., capacitatea de a contracta. 5.1. Regula n materia vnzrii. Art. 1306 C. civ., dispune c pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege. Regula n aceast materie este aadar capacitatea, incapacitatea de a contracta fiind o excepie. Contractul de vnzare-cumprare fiind un contract translativ de proprietate, angajnd astfel patrimoniile celor dou pri, este un act de dispoziie juridic. Astfel, pentru ncheierea valabil a unui contract de vnzare-cumprare, ambele pri contractante trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu; minorii fr capacitate de exerciiu i persoanele puse sub interdicie judectoreasc vor ncheia acest contract prin reprezentantul legal, cu autorizaia autoritii tutelare; minorii cu capacitate de exerciiu restrns (cu vrsta 14-18 ani) vor ncheia acest contract personal, dar cu ncuviinarea reprezentantului legal i cu acordul autoritii tutelare. Atunci ns cnd contractul de vnzare-cumprare, raportat la patrimoniul prii, este doar un act de administrare sau de conservare (aa numitele vnzri mrunte: vnzarea unor bunuri supuse deteriorrii sau pieirii, cumprarea unor materiale pentru repararea unor bunuri etc), este suficient ca prile s aib numai capacitatea de a ncheia acte de administrare i conservare. 5.2. Incapaciti speciale. Incapacitile de a contracta, respectiv de a vinde i/sau cumpra, sunt expres i limitativ prevzute de lege. Reprezentnd excepii de la regula capacitii, normele care reglementeaz incapacitile de a contracta sunt de strict interpretare i nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare. Aceste incapaciti sunt: 1. Vnzarea ntre soi este interzis (art. 1307 C. civ.). Aceast interdicie (incapacitate de a vinde i de a cumpra) are la baz mai multe considerente: - prin vnzri fictive (simulate), soii pot frauda interesele creditorilor lor; prin asemenea vnzri, soul debitor ar deveni insolvabil fa de creditorii si; - vnzrile ntre soi reprezint de cele mai multe ori donaii prin care acetia confer un caracter irevocabil transferului de proprietate intervenit ntre ei tiut fiind c donaiile ntre soi sunt revocabile; - vnzarea ntre soi este interzis i pentru a apra interesele motenitorilor rezervatari ai soului vnztor sau care au dreptul la raportul donaiilor. Prin asemenea vnzri, soii ar ascunde donaii care ar excede cotitii disponibile sau pe care le-ar excepta de la obligaia de raport al donaiilor (care revine soului donator cnd vine n concurs cu descendenii defunctului donator). ntr-o prim opinie, sanciunea nclcrii acestor dispoziii legale ar fi nulitatea absolut a actului care ofer o mai bun protecie fa de nulitatea relativ. n opinia majoritii, sanciunea nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului astfel ncheiat. n doctrin a aprut i o a treia opinie conform creia sanciunea ce ar trebui aplicat unei asemena vnzri este aciunea n simulaie, o asemena interdicie avnd la baz prezumia de simulaie. Nulitatea relativ urmeaz regimul nulitii din dreptul comun: poate fi invocat de oricare dintre soi, de motenitori sau de creditori, poate fi acoperit prin confirmare dup desfacerea cstoriei de soul ale crui interese au fost vtmate prin ncheierea vnzrii (soul vnztor) sau de motenitorii acestuia dup decesul su. Aciunea n anulare este prescriptibil n termenul general de prescripie de 3 ani; acest termen are momente diferite de la care ncepe s curg, termen dat de momentul naterii dreptului la aciune: pentru soi termenul curge de la data desfacerii cstoriei, pentru motenitori termenul curge de la data ncetrii cstoriei, iar pentru creditori termenul curge de la ncheierea contractului. Aceast interdicie nu vizeaz vnzarea ntre concubini sau ntre viitorii sau fotii soi; vnzarea ntre concubini este valabil cu excepia cazului cnd are o cauz imoral (contractul s-a ncheiat pentru a determina nceputul unei relaii de concubinaj sau pentru a menine relaia de concubinaj). Aceast interdicie privete numai vnzrile voluntare, rezultate din acordul de voin al ambilor soi nu i vnzrile silite, realizate prin licitaie public n faza executrii silite, aceste vnzri desfurndu-se sub controlul justiiei, astfel c unul dintre soi poate fi adjutecatarul la licitaie al bunului celuilalt so. 2. Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atta timp ct socotelile definitive al tutelei nu au fost ncheiate (art. 1308 pct. 1 C. civ.). Sanciunea nclcrii acestei interdicii de a cumpra este, potrivit opiniei majoritare, nulitatea relativ a contractului (interesul ocrotit fiind unul privat i nu unul general, de ordine public), dei textul art. 1308 C. civ.prevede sanciunea nulitii absolute.
173

3. Mandatarii nu pot cumpra bunurile cu a cror vnzare au fost mputernicii (art. 1308 pct. 2 C. civ.); interdicia vizeaz att mandatarii legali ct i pe cei convenionali. Raiunea acestei interdicii ct i a celor prevzute la pct. 3 i 4 ale art. 1308 C. Civ. este de a evita un conflict de interese ntre cel al vnztorului i cel al cumprtorului, mandatarul cumprtor fiind interesat s cumpere la un pre ct mai avantajos, ce ar putea dezavantaja pe vnztor; aceast interdicie de a cumpra nu se aplic n cazul n care preul vnzrii este dinainte stabilit de vnztor sau cnd ntrunirea celor dou caliti de ctre mandatar (de vnztor i cumprtor) este cunoscut i aprobat de vnztor. i n cazul nclcrii acestei incapaciti, sanciunea este nulitatea relativ, interesul ocrotit fiind unul privat. 4. Administratorii bunurilor statului, ale comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.). De asemenea, apreciem c i aceast interdicie nu va mai exista dac preul vnzrii este unul fix, dinainte stabilit, astfel c aceste persoane nu sar mai confrunta cu un conflict de interese. 5. Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaie nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). i n acest caz, sanciunea care intervine n cazul nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului astfel ncheiat. 6. Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n circumscripia creia i desfoar activitatea; pentru judectorii de la nalta Curte de Casaie i Justiie i pentru procurorii de la Parchetul de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia vizeaz ntreg teritoriul rii. nelegem prin drepturi litigioase att drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat ct i cele asupra crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare. Aceast interdicie protejeaz un interes general, de ordine public i anume aprarea prestigiului i independenei justiiei, astfel c nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a vnzrii. 7. Potrivit art. 43 din Legea executorilor judectoreti nr. 188/2000, este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit. 8. n ceea ce privete dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizi i persoane juridice strine, se impun cteva precizri. Potrivit Constituiei Romniei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi terenuri n Romnia numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art. 44 al. 2 Constituia Romniei). Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Legea special este legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine, care la art. 3 dispune c ceteanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spaiului Economic European), apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne; dac dreptul de proprietate privete terenurile agricole, pdurile i terenurile forestiere, dobndirea se poate realiza dup mpliniarea a 7 ani de la data aderriiRomniei la Uniunea European (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; dac aceste persoane nu sunt rezidente n Romnia, ele pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, dup 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European (art. 4 din Legea nr. 312/2005). n schimb, dac aceste persoane aparin altor state dect cele membre ale Uniunii Europene, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate; aceste persoane nu pot ns dobndi proprietatea terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru al Uniunii i persoanei juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru. Aceste dispoziii legale sunt aplicabile numai n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii ct i prin motenire testamentar; cetenii strini i apatrizii pot dobndi proprietatea terenurilor n ara noastr prin motenire legal, indiferent c aparin sau nu Uniunii Europene i indiferent c aparin sau nu unor state cu care Romnia a ncheiat tratate pe baz de reciprocitate. Este ceea ce prevede teza final a art. 44 al. 2 din Constituia Romniei ct i art. 1 din Legea nr. 312/2005.
174

Concluzionm c interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia prin acte juridice ntre vii i prin motenire testamentar subzist pentru cetenii, apatrizii i persoanele juridice ce aparin unor state tere (care nu sunt membre ale Uniunii Europene) cu care Romnia nu a ncheiat un tratat pe baz de reciprocitate cu privire la dobndirea terenurilor. 6. Obiectul contractului de vnzare-cumprare Potrivit art. 962 C.civ., obiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una din pri se oblig. n cazul vnzrii, obiectul este format din dou prestaii: cea a vnztorului constnd n obligaia de a transmite lucrul i cea a cumprtorului constnd n obligaia de a plti preul, iar obiectul material se va raporta i el la dou aspecte: lucrul vndut i preul. I. Lucrul vndut. Cerinele pe care trebuie s le ndeplineasc lucrul pentru ca vnzarea s fie valabil ncheiat Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc mai multe cerine: s existe sau s poat exista n viitor, s fie n circuitul civil, s fie determinat sau determinabil, s fie posibil i licit i s se afle n proprietatea vnztorului. a. Lucrul s existe sau s poat exista n viitor. Pot forma obiect al contractului att lucrurile existente la data ncheierii sale ct i cele viitoare, care nu exist nc la data ncheierii contractului. Cu privire la lucrurile existente la data contractrii, art. 1311 C. civ. prevede c dac bunul cu privire la care s-a contractat i care era prezumat n fiin, n realitate era pierit n totalitate, contractul astfel ncheiat este nul absolut, ca fiind lipsit de obiect. Dac bunul era pierit numai n parte la data contractrii, cumprtorul poate alege ntre rezoluiunea contractului sau meninerea acestuia cu reducerea corespunztoare a preului. n aceste cazuri, ntruct nu s-a transmis proprietatea asupra bunului, pieirea situndu-se anterior contractrii, riscul este suportat de vnztor ca proprietar ; dac cumprtorul a cumprat asumndu-i riscul pieirii totale sau pariale a lucrului anterior contractrii, contractul are un caracter aleatoriu i riscul va fi suportat de cumprtor. Conform art. 965 al. 1 C. Civ., vnzarea poate avea ca obiect i lucruri viitoare (de ex. o construcie care se va realiza, o recolt viitoare etc). Dintre bunurile viitoare numai o motenire nedeschis nu poate forma obiect al vnzrii, orice pact (i deci i un contract de vnzare-cumprare) asupra unei moteniri nedeschise fiind prohibit de lege i sancionat cu nulitatea absolut (art. 965 al. 2 C. civ.). Momentul realizrii bunului va fi i momentul transferului de proprietate de la vnztor la cumprtor i odat cu acesta i al transferului riscului pieirii fortuite, dac obiectul material este un lucru cert; dac bunul vndut este de gen, proprietatea va aparine cumprtorului n momentul individualizrii lucrului. Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaz valabilitatea contractului ci numai d natere obligaiei vnztorului la plata daunelor-interese, acesta pierznd oricum preul vnzrii. Dac nerealizarea bunului s-a datorat unei cauze strine exoneratoare de rspundere (pe care vnztorul este obligat s o dovedeasc), vnztorul va fi scutit de plata daunelor-interese, ns va fi obligat s restituie preul deoarece suport riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat. Dac prile au dat contractului un caracter aleatoriu i cumprtorul i-a asumat riscul neexecutrii lucrului, acesta din urm va fi obligat la plata preului, dac nerealizarea lucrului nu s-a datorat culpei vnztorului. b. Lucrul s se afle n circuitul civil. Potrivit art. 1310 C. civ., pot face obiect al vnzrii toate bunurile ce se afl n circuitul civil, afar numai dac vreo lege a interzis aceasta. Cum s-a precizat n doctrin, legiuitorul a instituit principiul liberei circulaii a bunurilor, dar a prevzut totodat posibilitatea limitrii acestui principiu prin lege. O limit absolut a acestui principiu o constituie lucrurile care prin natura lor nu pot fi obiect al actelor juridice, res communis (aerul, apa mrii, lumina soarelui, etc.) precum i acele bunuri care sunt declarate de lege ca fiind de uz sau de interes public precum bunurile proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale care sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile; pot forma ns obiectul unor contracte de administrare, concesionare sau nchiriere n condiiile legii (art. 11 al. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia . Ct privete bunurile care fac parte din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale, acestea pot forma obiect al vnzrii ca i bunurile proprietate particular, fiind supuse regimului de drept comun, dac legea nu dispune altfel (art. 5 al. 2 din Legea nr. 213/1998). Ct privete limitele relative la principiul liberei circulaii a bunurilor, acestea privesc bunurile care pot fi nstrinate respectiv dobndite numai de anumite persoane sau n anumite condiii. Astfel, Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar republicat prevede n art. 32 c terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane precizate n lege, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii pe o perioad de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a
175

actului de nstrinare. Asemenea terenuri nu pot fi nstrinate dect prin acte mortis causa, motenitorul avnd de asemenea interdicia nstrinrii pe toat aceast perioad. Textul legal are n vedere nstrinarea prin acte ntre vii, astfel c inalienabilitatea acestor bunuri privete nu numai vnzarea ci i oricare alt contract translativ de proprietate. O alt limit relativ la libera circulaie a bunurilor este dat de interdicia temporar de nstrinare pe o perioad de 10 ani de la data cumprrii a apartamentelor ce au putut fi cumprate de chiriaii lor n condiiile art. 9 i 14 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului ; potrivit acestor dispoziii legale, chiriaii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora pot opta, dup expirarea termenului de 6 luni de la data intrrii n vigoare a acestei legi n care cei ndreptii pot formula cereri de restituire n natur a apartamentului, pentru cumprarea acestor apartamente cu plata integral sau n rate a preului. Conform art. 9 al. final din legea mai sus amintit, apartamentele dobndite n aceste condiii, nu pot fi nstrinate 10 ani de la data cumprrii. Potrivit art. 48 al. 1 din legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, astfel cum aceasta a fost modificat prin legea nr. 247/2005, chiriaii crora li s-au vndut apartamentele n care locuiau cu respectarea dispoziiilor Legii 112/1995, au dreptul s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani numai persoanei ndreptite la restituirea n natur, fost proprietar al acelei locuine; preul vnzrii nu poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza Legii 112/1995, cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel (art. 48 al. 2 din Legea 10/2001). Dac persoana ndreptit (fostul proprietar) a solicitat n justiie constatarea nulitii absolute a actului de dobndire (vnzarecumprare) a locuinei de ctre chiria n temeiul Legii 112/1995, este interzis nstrinarea n orice mod a acestei locuine pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunii formulate, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. De asemenea anumite bunuri care formeaz monopol de stat pot fi nstrinate respectiv dobndite numai ntre persoane fizice sau juridice autorizate pe baza unei licene, n condiiile prevzute de legi speciale (cazul armelor, stupefiantelor, tutunului etc); n aceeai situaie se afl i o serie de bunuri existente n circuitul civil care pot fi vndute, respectiv cumprate numai n condiii prevzute de legi speciale (muniie, materiale explozive, produse toxice etc). Bunurile care fac parte din patrimoniul cultural naional se gsesc n circuitul civil i pot forma valabil obiectul unei vnzri n condiiile legii speciale, numai c scoaterea din ar a acestor bunuri temporar sau definitiv se face n baza unui certificat de export emis de direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional, certificat care n cazul bunurilor clasate n tezaur trebuie avizat de Comisia Naional a Muzeelor i Coleciilor i aprobat de ministrul Culturii i Cultelor (art. 37 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil). Ct privete metalele preioase i pietrele preioase, acestea pot fi cumprate i vndute fr restricii de ctre persoane fizice i juridice, cu condiia ca aceste acte de comer s nu reprezinte o activitate permanent sau profesional, potrivit art. 5 al. 1 din OUG nr. 190/2000 republicat privind regimul metalelor preioase, aliajelor acestora i pietrelor preioase n Romnia. Operaiunile cu metale preioase, cu aliajele acestora i cu pietre preioase se pot efectua ca activiti permanente sau profesionale de ctre persoane fizice i juridice autorizate n condiiile legii, autorizaia eliberndu-se pe perioad nedeterminat de ctre Autoritatea Naional pentru Protecia Consumatorilor (art. 8 din OUG nr. 190/2000) De menionat c un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voina omului. n doctrin se admite c, n mod excepional, inalienabilitatea poate lua natere din voina prilor atunci cnd urmrete aprarea unui interes serios i legitim precum garantarea executrii unei obligaii (de ex. prile convin interdicia nstrinrii bunului ipotecat pe toat perioada ipotecii) sau un alt interes (de ex. interdicia instrinrii bunului dobndit de minor pn la dobndirea capacitii depline de exerciiu de ctre acesta). Interesul determin i caracterul temporar al inalienabilitii convenionale, nefiind permis o inalienabilitate perpetuu a bunului. O clauz contractual prin care un bun este scos din circuitul civil care nu justific un interes serios i legitim sau care, dei justific acest interes, este perpetuu, este lovit de nulitate absolut. Dac exist o asemenea clauz valabil, iar dobnditorul nstrineaz bunul cu nclcarea ei, stipulantul clauzei i succesorii si n drepturi pot solicita rezoluiunea contractului iniial de nstrinare cu daune-interese sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei; potrivit unei alte opinii, sanciunea nerespectrii clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativ a actului prin care a avut loc loc nclcarea clauzei, nulitate care poate fi invocat de cel n interesul cruia clauza a fost stipulat, cu condiia ca actul ce conine clauza de inalienabilitate s fie opozabil terilor.
176

c. Lucrul vndut s fie determinat sau determinabil, posibil i licit. Aceste cerine nu prezint trsturi particulare n materia vnzrii, ci se identific cu cerinele generale n materie contractual. Pe de o parte, art. 948 C. civ. stabilete printre condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii i un obiect determinat, iar pe de alt parte art. 964 al. 1 C. civ. prevede c obligaia trebuie s aib de obiect un lucru determinat, cel puin n specia sa. Dac vnzarea are ca obiect un lucru individual determinat, determinarea acestuia se face prin precizare tuturor elementelor sale particulare i distinctive (de exemplu un teren se determin prin suprafa, situare, vecinti etc), iar dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, determinarea se realizeaz prin precizarea speciei din care face parte bunul, calitii, cantitii (de exemplu se vinde recolta de gru de pe terenul X al vnztorului)etc. Este posibil ca lucrul ce se vinde s nu fie tocmai determinat, ci numai determinabil, aceasta presupunnd c prile au stabilit elementele cu ajutorul crora bunul urmeaz s fie determinat (de exemplu puiul pe care l va nate iapa cal de curse pur snge X, n ianuarie 2009, proprietatea lui Y, ctigtoarea concursului din anul 2008). Dac lucrul nu este determinat sau determinabil, contractul este nul absolut pentru lips de obiect. Lucrul vndut trebuie s fie posibil ntruct nimeni nu poate fi obligat la imposibil; imposibilitatea trebuie s existe la data ncheierii contractului i s fie absolut. Lucrul vndut trebuie s fie licit, adic s nu contravin normelor legale care privesc ordinea public i bunele moravuri (art. 5 C. civ.). c. Lucrul vndut s fie proprietatea vnztorului. Condiia se impune ntruct contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate, astfel c pentru a opera transferul de proprietate este necesar ca vnztorul s fie proprietarul bunului vndut deoarece nu poate transmite ceea ce nu are sau mai multe drepturi dect are el nsui: nemo dat quod non habet i nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Aceast condiie nu este prevzut expres n dreptul nostru, spre deosebire de dreptul francez care interzice n mod expres vnzarea lucrului altuia, sub sanciunea nulitii absolute (art. 1599 C. Civ. francez). n sistemul nostru de drept, vnzarea bunului altuia este o creaie a doctrinei i jurisprudenei. Tot doctrina este cea care a statuat c aceast cerin se cere ndeplinit numai pentru bunurile individual determinate (n cazul crora regula este tranferul proprietii la data ncheierii contractului) nu i pentru bunurile de gen care dau posibilitatea vnztorului de a le procura pn la transmiterea proprietii care are loc ulterior contractrii, la data individualizrii bunurilor. Aceeai soluie a fost consacrat i n cazul n care vnztorul, dei neproprietar al bunului la data ncheierii contractului, dobndete ulterior proprietatea bunului pe care l-a vndut. n cazul n care vnztorul vinde un bun ce aparine altei persoane, caz cunoscut n doctrin drept vnzarea lucrului altuia, distingem dup cum prile au avut sau nu cunotin c bunul nu aparine vnztorului. 1. Dac prile sau cel puin cumprtorul a fost de bun-credin, necunoscnd c vnztorul nu este proprietar al lucrului vndut, n doctrin s-au conturat mai multe opinii cu privire la sanciunea aplicabil unui asemenea contract. Unii autori apreciaz c vnzarea n acest caz este lovit de nulitate absolut pentru lipsa cauzei obligaiei cumprtorului; nu numai lipsa cauzei obligaiei cumprtorului ci n primul rnd lipsa obiectului obligaiei vnztorului atrage nulitatea absolut a unui asemenea contract. Aceast soluie nu pare a fi ns cea potrivit ntruct nu permite cumprtorului ca n cazul n care vnztorul dobndete ulterior proprietatea bunului, s confirme contractul ncheiat, nemaiavnd interes s solicite constatarea nulitii; de asemenea, avnd n vedere regimul juridic al nulitii absolute, acesta presupune c orice persoan interesat i nu numai cumprtorul, poate solicita desfiinarea contractului; pe de alt parte, interesul protejat ntr-un asemenea caz ar trebui s fie de ordine public ori este evident c interesul ce trebuie ocrotit prin sanciunea impus este unul privat, numai al cumprtorului. Mai mult, cum s-a precizat n literatura juridic recent, sanciunea aplicabil lipsei obiectului sau lipsei cauzei pare a fi nulitatea relativ. Majoritatea doctrinei i a practicii judiciare mbrieaz soluia nulitii relative a contractului astfel ncheiat, nulitate dat de eroarea n care s-a aflat cumprtorul fie cu privire la substana lucrului pe care l-a considerat la data contractrii ca fiind proprietatea vnztorului error in substantiam, fie cu privire la lipsa unei caliti eseniale a vnztorului, aceea de a fi proprietar al bunului vndut error in personam; sanciunea pare a fi cea potrivit avnd n vedere cauza ce determin aplicarea ei: cumprtorul fiind de bun-credin, este evident c el s-a aflat n eroare cu privire la calitatea de proprietar a vnztorului calitate care, n opinia noastr este determinant n ncheierea contractului din partea cumprtorului (cumprtorul nu ar fi ncheiat un contract de vnzare-cumprare dac ar fi cunoscut c vnztorul nu este proprietar i nu i poate transmite bunul pe care dorete s-l cumpere i pentru care a pltit un pre); cum s-a precizat n doctrin, dei nulitatea relativ pentru eroare asupra persoanei cocontractante intervine de regul n actele cu
177

titlu gratuit, dar ea nu este exclus n actele cu titlu oneros dac, potrivit art. 954 C. civ., consideraia persoanei este cauza principal pentru care s-a fcut convenia. Nu putem mprti opinia exprimat n doctrin potrivit creia vicierea consimmntului cumprtorului prin error in substantiam sau error in personam nu poate fi primit ntruct a fi proprietarul unui bun nu este o calitate esenial, determinant pentru o persoan; dimpotriv, apreciem c pentru cel care ncheie vnzarea creznd c dobndete un bun, calitatea celeilalte persoane cu care contracteaz de a fi proprietarul bunului i de a-i putea transmite astfel proprietatea, este o calitate esenial pentru care a neles s contracteze. O alt soluie relevat de doctrin este aceea a valabilitii contractului care ns va fi afectat de o condiie rezolutorie, cumprtorul avnd dreptul de a cere rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea bunului vndut, n temeiul art. 1020, 1021 C. civ. O asemenea soluie ce presupune un contract valabil ncheiat chiar dac vnztorul nu este proprietarul bunului vndut, pornete astfel de la premisa c transferul dreptului de proprietate nu opereaz n momentul ncheierii contractului, prin puterea acestuia, ci este o obligaie aparinnd vnztorului ce deriv din ncheierea contractului; dac vnztorul nu i respect obligaia de a transmite proprietatea bunului vndut, contractul fiind unul sinalagmatic, d natere posibilitii cumprtorului de a solicita rezoluiunea contractului n temeiul art. 1020, 1021 C. Civ. Apreciem c o asemenea soluie nu poate fi primit n dreptul nostru n condiiile n care contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate, transferul proprietii opernd n puterea contractului (art. 1295 C. civ. i art. 971 C. civ.) n momentul realizrii consimmntului prilor i nemaiconstituind o obligaie pentru vnztor, ale crui obligaii deriv tocmai din acest transfer de proprietate. Chiar i n cazul n care prile amn prin voina lor transferul proprietii la o alt dat ulterioar contractrii, acest transfer se va realiza tot automat (dup caz, la momentul mplinirii termenului, a condiiei, a plii preului etc), producndu-se de plin drept, n pofida diversitii...evenimentelor de natur a declana acest efect. mbrind soluia nulitii relative, aceast sanciune nu are un regim juridic diferit de cel din dreptul comun. Nulitatea poate fi invocat numai de cumprtor i succesorii si n drepturi fie pe cale de aciune, n interiorul termenului de prescripie de 3 ani care curge de la data cnd cel ndreptit a cunoscut sau trebuia s cunoasc c vnztorul nu este proprietarul bunului, dar nu mai trziu de 18 luni de la ncheierea actului, fie pe cale de excepie atunci cnd vnztorul solicit plata preului; vnztorul, chiar dac a fost de bun-credin i nu a cunoscut c nu are proprietatea bunului vndut, nu poate solicita anularea actului ntruct eroarea este cauz de nulitate numai cnd cade asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 al. 2 C. Civ.). Adevratul proprietar al bunului, fiind ter fa de contractul ncheiat, nu poate solicita anularea vnzrii; dac el se afl n posesia bunului, va opune cumprtorului dreptul su de proprietate asupra bunului, neputnd fi afectat de nstrinarea fcut de un neproprietar, pentru el actul ncheiat este un res inter alios acta care nici nu-i poate profita, nici duna; dac ns cumprtorul a intrat n posesia bunului, adevratul proprietar are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul. Cum s-a precizat n doctrin, ntre vnztor i cumprtor, contractul poate rmne n fiin, n cazul n care cumprtorul nu solicit anularea vnzrii, fr ca acest contract s afecteze admiterea aciunii n revendicare a adevratului proprietar i fr ca acest contract s-l poat expropria pe adevratul proprietar sau s-i confere vreun drept cumprtorului. ns aciunea n revendicare a adevratului proprietar poate fi paralizat prin invocarea art. 1909-1910 C. civ. (posesia de bun-credin valoreaz proprietate n materia bunurilor mobile) sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul bunurilor imobile, avnd n vedere faptul c vnzarea ncheiat reprezint un act translativ ce provine de la un neproprietar i astfel poate constitui just titlu pentru scurta uzucapiune. Dac aciunea n revendicare a adevratului proprietar a fost admis i cumprtorul a fost evins, pierznd bunul vndut, vnztorul este obligat s-l garanteze pe acesta din urm pentru eviciune, contractul de vnzare-cumprare fiind n fiin i producnd efecte (cumprtorul nesolicitnd anterior anularea contractului). Dac ulterior ncheierii contractului, vnztorul a dobndit proprietatea bunului sau vnzarea este ratificat de adevratul proprietar, cumprtorul nu mai poate solicita anularea contractului; cumprtorul nu mai are interes n a solicita anularea vnzrii din moment ce scopul pentru care a contractat s-a ndeplinit: dobndirea proprietii bunului. 2. Dac ambele pri au cunoscut la ncheierea contractului c vnztorul nu este proprietarul bunului vndut, soluiile adoptate n doctrin sunt diferite. Unii autori apreciaz valabil acest contract care nate pentru vnztor obligaia de a procura n viitor bunul, obiect al contractului, prile neurmrind la ncheierea contractului imediata transmitere a proprietii; n cazul n care vnztorul nu dobndete proprietatea bunului, neexecutarea obligaiei sale d natere la obligaia de a plti cumprtorului dauneinterese.
178

Opinia dominant exprimat n doctrin este aceea c aceast vnzare are o cauz ilicit ( reprezint o operaiune speculativ ), fiind nul absolut, n virtutea adagiului fraus ominia corumpit. Practica judectoreasc a mbriat aceast soluie i a sancionat cu nulitatea absolut asemenea contracte n care cumprtorul a fost de rea-credin. 3. nstrinarea unui bun indiviz de ctre un singur coindivizar, fr consimmntul celorlali. Regimul juridic al indiviziunii, aplicabil i coproprietii, are la baz urmtoarele reguli: oricare dintre coindivizari/coproprietari are un drept individual, absolut i exclusiv asupra cotei sale ideale din dreptul asupra universalitii sau asupra unui anumit bun, drept pe care l poate nstrina liber, fr acordul celorlali coindivizari, att prin acte ntre vii (caz n care dobnditorul se va substitui n drepturile coindivizarului nstrintor) ct i prin acte mortis causa, iar a doua regula stabilete c niciunul dintre coindivizari nu este titular asupra unui anumit bun sau anumitor bunuri indivize, astfel c nu poate nstrina singur un asemenea bun. Actele juridice cu privire la fiecare bun din indiviziune privit n materialitatea sa se pot face cu respectarea regulii unanimitii, respectiv cu acordul tuturor coindivizarilor. Aadar bunurile privite n materialitatea lor, ut singuli, nu pot fi nstrinate dect cu acordul tuturor coindivizarilor. Dac bunul este nstrinat de un coindivizar cu nclcarea regulii unanimitii, adic fr consimmntul celorlali coindivizari, potrivit prerii dominante exprimate n doctrin i practic, soarta juridic a actului de nstrinare depinde de rezultatul partajului, neputndu-se aplica regulile de la vnzarea lucrului altuia deoarece nstrintorul este i el titularul unei cote-pri din dreptul de proprietate, ci regulile proprii strii de indiviziune. Bineneles, dac ceilali coindivizari ratific vnzarea, cumprtorul dobndete proprietatea ntregului bun, actul ncheiat fiind definitiv consolidat. Pn la partaj, vnzarea ncheiat nici nu profit, nici nu duneaz celorlali coindivizari, drepturile acestora nefiind n niciun fel afectate. Astfel, dac prin mpreal, bunul vndut cade n lotul coindivizarului nstrintor, vnzarea se consolideaz cu efect retroactiv, avnd n vedere efectul declarativ al partajului (vnztorul coindivizar fiind considerat cu efect retroactiv proprietarul exclusiv al bunului nstrinat) ; dac la partaj bunul cade n lotul altui coindivizar dect cel care l-a nstrinat, i acesta nu ratific vnzarea, dreptul cumprtorului se va desfiina cu efect retroactiv (ca efect al desfiinrii vnzrii) pn la data ncheierii actului ntruct vnztorul nu a fost niciodat proprietar al bunului pe care l-a nstrinat, aplicndu-se regulile care guverneaz vnzarea lucrului altuia. Potrivit soluiei majoritare, ceilali coindivizari nu pot solicita anularea vnzrii, fiind teri fa de aceasta, i nici nu pot introduce o aciune n revendicare (deoarece i vnztorul este tot un coindivizar) ; ei i pot apra drepturile lor cu privire la bunul nstrinat numai pe calea aciunii de partaj. Potrivit unei alte preri exprimate recent n literatura juridic, pn la partaj, oricare dintre coindivizarii necontractani poate cere constatarea inopozabilitii actului fa de ei, opunndu-se n acest fel pe cale de excepie cererii cumprtorului de predare a bunului, ori dac bunul a intrat deja n posesia cumprtorului, acionnd pentru revendicarea bunului de la terul cumprtor. II. Preul 1. Prezentare general a condiiilor. Preul reprezint obiectul prestaiei cumprtorului i trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerine pentru ca vnzarea s fie valabil ncheiat: s fie stabilit n bani, s fie determinat sau determinabil, s fie sincer i serios. Nendeplinirea acestor condiii conduce la nulitatea absolut a contractului, pentru lipsa unui element esenial. 2. Preul s fie stabilit n bani. Este obligatoriu, pentru existena acestui contract, ca n schimbul transmiterii bunului vndut, cumprtorul s aib obligaia de a plti o sum de bani i nu de a ndeplini o alt prestaie. Dac contraprestaia cumprtorului nu are ca obiect o sum de bani, nu suntem n prezena unui contract de vnzare-cumprare, ci a unui alt contract, eventual schimb, ntreinere antrepriz, sau un alt contract translativ de proprietate nenumit. Preul, acea sum de bani cu care vnztorul nlocuiete n patrimoniul su bunul nstrinat, este cel care calific contractul ncheiat ntre pri drept o vnzarecumprare. 3. Preul s fie determinat sau determinabil. Caracterul determinat sau determinabil al preului presupune c la data ncheierii contractului exist un acord de voine cu privire la cuantumul sumei de bani ce va fi pltit cu titlu de pre, fie cu privire la modalitatea de stabilire a acestui cuantum n viitor; stabilirea preului trebuind s fie atributul exclusiv al acordului de voine dintre pri; n cazul preului determinat, prile au stabilit la contractare cuantumul sumei de bani pe care cumprtorul trebuie s o plteasc cu titlu de pre; nu este obligatoriu ca, odat cu stabilirea preului, prile s stabileasc i modalitatea de plat i termenul de plat, aceastea putnd fi stabilite i ulterior, n caz contrar, urmnd a se face aplicarea dispoziiilor art. 1101 C. civ. i art.1362 C. civ; n cazul preului determinabil, prile nu au stabilit la ncheierea contractului cuantumul sumei de bani ce se va plti, ci au stabilit numai elementele obiective cu
179

ajutorul crora preul va fi fixat n viitor; stabilirea ulterioar a preului nu poate depinde de voina uneia dintre pri sau de acordul lor ulterior. Art. 1304 C. civ., dup modelul Codului francez (art. 1592) permite ca determinarea preului s fie lsat i la latitudinea unui ter cu rol de arbitru, acesta fiind ales prin acordul ambelor pri; aceast persoan nu este un arbitru propriu-zis, nu este nici expert ci, cum s-a subliniat n doctrin, este un mandatar comun al prilor care nu poate fi revocat dect prin consimmntul lor mutual; acest ter trebuie s fie independent de pri, sub sanciunea nulitii/anulrii desemnrii, el fiind inut, ca orice mandatar, de o obligaie de mijloace i nu de rezultat, iar preul stabilit de el este unul obligatoriu pentru pri. Dac acest mandatar nu poate sau nu dorete s determine preul, contractul este nul absolut pentru lipsa unui element esenial, respectiv lipsa preului; dac prile au czut de acord asupra preului, ele au ncheiat un nou contract de vnzare; instana de judecat nu poate stabili ea preul, nici nu poate modifica preul stabilit de ctre pri, de asemenea, n lipsa unei clauze contrare, judectorul nu poate desemna un nou mandatar, n cazul n care mandatarul ales de pri nu a putut sau nu a dorit s stabileasc preul. Dac n determinarea preului, mandatarul ales a comis o eroare grosier sau preul determinat este rezultatul dolului sau al violenei exercitate asupra mandatarului, decizia terului privind stabilirea preului poate fi anulat. Exist anumite bunuri pentru a cror vnzare legiuitorul, din diferite raiuni sociale sau economice, intervine i stabilete preul vnzrii; este cazul aa numitelor preuri legale obligatorii, cum au fost definite n literatur, stabilite de exemplu pentru vnzarea locuinelor construite cu fonduri ale statului, a energiei electrice, a carburantului etc. Acest pre stabilit de legiuitor este obligatoriu pentru pri, care nu pot stabili un altul prin acordul lor de voin; dac n contract s-a stabilit alt pre dect cel legal, acesta va fi nlocuit obligatoriu cu preul legal. Dac preul legal sufer modificri pe parcursul executrii contractului (n sensul mririi sau micorrii), aceste modificri vor fi puse n aplicare de la data intrrii n vigoare a actului normativ ce conine modificarea sau de la o alt dat precizat n acest act. 4. Preul s fie sincer i serios. Preul sincer presupune un pre real, stabilit cu intenia real de a fi cerut i pltit, i nu un pre fictiv (simulat) care s nu fie niciodat pltit. Dac preul este fictiv (simularea fiind total), vnzarea este nul absolut pentru lipsa preului ca obiect al obligaiei cumprtorului, dar acest contract poate fi valabil ca o donaie deghizat dac exist intenia liberal a nstrintorului i dac ndeplinete celelalte condiii de validitate ale donaiei. De asemenea, art. 1303 C. civ. cere ca preul s fie serios, adic s constituie cauza pentru care vnztorul transmite dreptul su de proprietate; un pre neserios este un pre derizoriu, exagerat de mic n raport cu valoarea bunului, chiar inexistent, care nu poate nlocui n patrimoniul vnztorului bunul nstrinat. Un pre neserios, derizoriu presupune un contract de vnzare-cumprare fr cauz din partea vnztorului deoarece nu primirea preului este ceea ce l-a determinat pe acesta s nstrineze bunul su; contractul afectat de un pre neserios, lipsit de cauz din partea vnztoruluii, este de asemenea lovit de nulitate absolut ca vnzare, ns poate fi valabil ca un contract de donaie dac vnztorul a avut animus donandi, mprejurare n care sunt aplicabile regulile specifice liberalitilor (printre care i reducerea i raportul donaiilor). Seriozitatea preului are aspectul unei situaii de fapt i constituie o problem de apreciere a instanei de judecat. Este posibil ca preul s fie inferior valorii lucrului vndut, fr a fi ns un pre derizoriu i aceasta ntruct formarea voinei de a vinde i a cumpra este influenat de numeroi factori obiectivi dar i subiectivi, factori care l pot determina pe vnztor s vnd bunul su la un pre inferior sau pe cumprtor s cumpere la un pre superior valorii bunului, astfel c pentru fiecare parte contractant, contraprestaia celeilalte pri reprezint cauza pentru care a neles s contracteze. Seriozitatea preului depinde, n primul rnd, de existena unui raport, a unei proporii ntre cuantumul preului fixat i valoarea real a bunului vndut; acest raport, chiar dac nu reclam neaprat o echivalen a elementelor cuantumlucru, exclude ntotdeauna o disproporie prea mare, care ar fi, n acelai timp, nesusceptibil de o justificare normal. De asemenea, preul derizoriu nu se confund cu preul lezionar care poate conduce la anularea vnzrii afectate de viciul leziunii; leziunea este un viciu de consimmnt ntlnit n ipoteza n care exist o disproporie vdit ntre pre i valoarea bunului i numai dac persoana lezat este un minor cu vrsta cuprins ntre 14-18 ani care ncheie singur contractul, fr ncuviinarea cerut de lege pentru ncheierea unui asemenea act i numai dac minorul, devenit major, nu ratific actul ncheiat n aceste condiii; desigur, contractul ncheiat n aceste condiii, cu nclcarea dispoziiilor legale privind capacitatea, este oricum sancionat cu nulitatea relativ. Cum am precizat anterior, sanciunea unui pre nesincer sau neserios este nulitatea absolut a contractului ca vnzare-cumprare. n doctrina francez s-au exprimat opinii recente care gsesc discutabil aceast sanciune, apreciindu-se mai potrivit sanciunea nulitii relative i aceasta ntruct: 1. exigena unui pre serios are drept raiune de a fi protecia unei pri, vnztorul sau cumprtorul; or, nesocotirea unei reguli de protecie ar trebui s aib drept consecin o nulitate relativ. 2. Sanciunea nulitii absolute
180

implic faptul c ordinea public ar fi nclcat; or simulaia sau absena preului aduc atingere doar unor interese particulare nu i ordinii publice. 3. sanciunea nulitii absolute pentru neseriozitatea sau fictivitatea preului este n contradicie cu sanciunea nulitii relative care afecteaz vnzarea lucrului altuia, chiar dac de fiecare dat lipsete un element esenial al contractului. Test de evaluare: 1. Contractul de vnzare-cumprare este un contract: a) sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, translativ de proprietate i, de regul, consensual; b) sinalagmatic, aleatoriu, translativ de proprietate i, de regul, consensual; c) bilateral, solemn, cu titlu oneros, comutativ i translativ de proprietate. 2. Contractul se ncheie: a) n momentul predrii bunului i plii preului; b) n momentul realizrii acordului de voin cu privire la bun i la pre, indiferent de predarea bunului sau plata preului, pentru bunurile individual determinate; c) n momentul ncheierii actului n forma solemn cerut de lege pentru valabilitatea sa. 3. Vnzarea ntre soi; a) este permis de lege; b) este lovit de nulitate absolut; c) este anulabil. 4.Pot solicita anularea contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre soi: a) numai soul cumprtor i motenitorii acestuia; b) numai unul dintre soi; c) numai soii i creditorii acestora; d) oricare dintre soi, motenitorii soului vnztor i creditorii acestuia, pe calea aciunii oblice. 6. Nu pot fi cumprtori, nici direct, nici prin personae interpuse: a) tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor; b) mandatarii, numai cei convenionali, nu pot cumpra bunurile cu a cror vnzare sunt nsrcinai; c) judectorii, procurorii i avocaii nu pot cumpra drepturile litigioase aprute pe teritoriul rii. 7. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare: a) transfer dreptul de proprietate ctre cumprtorul-promitent la data realizrii acordului de voin; b) d dreptul prii care i-a ndeplinit propriile sale obligaii s solicite instanei de judecat obligarea prii care este n culp la ncheierea contractului de vnzare-cumprare sub sanciunea plii unor daune cominatorii; c) d dreptul prii care i-a ndeplinit propriile sale obligaii s solicite instanei de judecat pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare.
181

Unitatea 2 Efectele contractului de vnzare-cumprare Interpretarea clauzelor contractuale. Art. 983 C. Civ. stabilete regula general de interpretare a clauzelor contractuale: cnd este ndoial, convenia se interpreteaz n favoarea celui ce se oblig. n ceea ce privete interpretarea, vnzarea derog de la regula general i aceasta pornind de la ideea c, de regul, vnztorul este cel care stabilete cadrul contractual; astfel, dac exist ndoieli cu privire la nelesul clauzelor contractuale, acestea se interpreteaz n contra vnztorului i deci n favoarea cumprtorului, indiferent c se refer la obligaiile vnztorului sau ale cumprtorului (art. 1312 C. Civ.). Art. 1312 C. civ. face referire la interpretarea clauzelor contractuale ntr-un contract de vnzare-cumprare, ceea ce presupune c mai nti a avut loc calificarea contractului pentru a determina astfel regimul juridic ce i este aplicabil. Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vnzare-cumprare d natere la obligaii reciproce i interdependente ale prilor ca efecte juridice. Obligaiile vnztorului. 1. Scurte consideraii. Art. 1313 C. civ. stabilete dou obligaii principale n sarcina vnztorului: obligaia de predare a bunului vndut i obligaia de garanie fa de cumprtor pentru eviciune i pentru vicii ascunse. Ct privete transmiterea dreptului de proprietate, sunt autori care consider ca aceasta formeaz obiectul unei obligaii distincte, majore, ce revine vnztorului. Legiuitorul nu a prevzut transferul proprietii ca o obligaie distinct a vnztorului ntruct proprietatea se strmut la cumprtor, n cazul vnzrii unui bun cert, prin puterea contractului de vnzare-cumprare, instantaneu n momentul realizrii acordului de voin al prilor, independent de predarea bunului sau plata preului (art.1295 al. 1 C. civ.); dac prile au amnat transferul proprietii la o dat ulterioar ncheierii contractului, atunci vnztorul are obligaia de a ndeplini toate actele sau faptele necesare transferului de proprietate pentru a-i ndeplini obligaia prevzut i a transmite astfel dreptul la data stabilit n contract. Dreptul roman obliga vnztorul nu la a transfera proprietatea, ci la a-i procura cumprtorului o posesie liber (o vacua possessio) i inexpugnabil; exista astfel o disociere ntre contract i transferul proprietii care se ndeplinea printr-un act distinct ce se aduga la vnzare. Dreptul contemporan continu s impun regula transferului proprietii prin simplul efect al contractului, dar principiul comport numeroase excepii, restabilind disocierea roman ntre fora obligatorie a contractului i transferul proprietii. Foarte des, vnzarea, n special cea imobiliar, nu mai realizeaz prin ea nsi transferul proprietii: necesitile practice, formalitile publicitii imobiliare explic dezvoltarea "ante-contractelor" de vnzare, obligatorii, dar care nu transfer proprietatea. De asemenea, prile pot prevedea prin acordul lor i alte obligaii n sarcina vnztorului la fel cum pot modifica i aceste dou obligaii principale, modificarea acestor obligaii n sensul agravrii sau micorrii rspunderii vnztorului debitor urmnd a se face cu respectarea unor limite legale. 2. Obligaia de predare a lucrului vndut. Art. 1314 C. Civ. arat c predarea este strmutarea lucrului vndut n puterea i posesiunea cumprtorului. Cum s-a precizat deja n doctrin, noiunea de predare a lucrului vndut nu presupune nici transmiterea proprietii bunului deoarece aceasta s-a realizat prin ncheierea contractului, nici mcar transmiterea posesiei bunului ntruct cumprtorul, n calitate de proprietar are i posesia, ci presupune numai transmiterea deteniei lucrului de la vnztor la cumprtor; din momentul contractrii i transmiterii proprietii, vnztorul este un simplu detentor al bunului; aadar, aceast obligaie se traduce prin obligaia vnztorului de a pune lucrul vndut la dispoziia cumprtorului. Art. 1315 C. civ. i urm. precizeaz modul de executare a acestei obligaii, respectiv actele sau faptele ce trebuie svrite de vnztor pentru ndeplinirea obligaiei sale: predarea bunurilor mobile se face prin tradiiune, prin remiterea cheilor cldirii n care acestea se afl etc; predarea imobilelor se realizeaz prin remiterea cheilor sau a titlului de proprietate, pe cnd predarea lucrurilor necorporale se face prin remiterea titlurilor sau folosirea lor de ctre cumprtor cu consimmntul vnztorului atunci cnd bunurile se aflau deja n posesia sa (art. 1315, 1316 i 1318 C. civ.). Executarea obligaiei de predare presupune uneori numai lsarea bunului la dispoziia cumprtorului n cazul n care la ncheierea contractului, bunul se afla deja n detenia cumprtorului sub un alt titlu precum locaiune, comodat, depozit etc. Cu privire la termenul de executare a obligaiei de predare, acesta este prevzut de regul de pri n contract, iar n lips de stipulaie, termenul predrii este imediat ce s-a ncheiat contractul de vnzarecumprare. Locul predrii bunului, potrivit art. 1319 C. Civ., este locul unde se afla bunul n momentul contractrii, n lipsa unei alte nelegeri a prilor, dar numai dac se vinde un bun individualizat, ce poate fi localizat din momentul contractrii, plata fiind astfel portabil. n cazul celorlalte bunuri, respectiv bunurile
182

de gen i cele viitoare, predarea se face la domiciliul debitorului (vnztorului) potrivit regulilor generale stipulate de art. 1104 C. civ.( plata fiind cherabil). Desigur, dac prile au stabilit de comun acord un loc al predrii, predarea se va face n acel loc, conform acordului lor de voin. Cheltuielile de predare (cntrire, numrare, msurare etc) sunt n sarcina vnztorului, iar cheltuielile de ridicare (transport, ncrcare etc) sunt n sarcina cumprtorului, dac prile nu au stipulat altfel n contract (art. 1317 C. civ.). Obiectul predrii (art. 1324, 1326 C. civ.). Vnztorul este obligat s predea cumprtorului bunul vndut n msura determinat n contract; dac contractul are ca obiect un lucru cert i prezent, predarea sa se face n starea n care se afla n momentul vnzrii; dac vnzarea are ca obiect un lucru viitor sau un lucru de gen, predarea se va face n calitatea, cantitatea sau alte criterii prevzute n contract, potrivit dreptului comun n materia obiectului plii. Art. 1326-1334 C. civ. prevd dispoziii speciale aplicabile n lips de stipulaii contrare, pentru vnzarea de imobile (mai ales terenuri) atunci cnd ntinderea artat n act nu corespunde ntinderii reale (rezultat prin msurtoare). Astfel : - dac imobilul s-a vndut cu un pre stabilit pe unitate de msur (de ex. 1000 mp cu preul de 1 mil. lei/mp), vnztorul este dator s predea ntinderea artat n contract; dac, la msurtori, se constat c ntinderea real este mai mic dect cea specificat n contract, cumprtorul poate cere completarea ei (dac vnztorul mai are teren n continuare) sau o reducere din pre proporional cu ntinderea gsit lips; rezoluiunea poate fi cerut numai dac ntinderea real nu poate servi destinaiei avute n vedere de cumprtor la ncheierea contractului (art. 1328 i 1331 C. civ.); dac, dimpotriv, cu ocazia msurtorilor, se constat c ntinderea real este mai mare dect cea specificat n contract, cumprtorul poate fi obligat s plteasc i preul acestui excedent, iar dac excedentul depete a 20-a parte din ntinderea artat n contract, cumprtorul poate solicita i rezoluiunea vnzrii. - dac imobilul s-a vndut pe un pre determinat global (de ex. 1000 mp cu preul de 10 miliarde lei) diferena dintre ntinderea artat n contract i ntinderea real nu prezint relevan dect dac preul acestei diferene reprezint cel puin a 20-a parte din preul vnzrii. n toate cazurile n care cumprtorul este obligat s complineasc preul, el are facultatea de a alege i rezoluiunea vnzrii (art.1331 C. civ.). - dac s-au vndut mai multe imobile cu artarea ntinderii prin acelai contract i pre, eventualele diferene de ntindere se compenseaz (de ex. un imobil este mai mare dect cum era precizat n contract, pe cnd un alt imobil este mai mic). n toate aceste cazuri cnd poate solicita rezoluiunea, cumprtorul are dreptul la restituirea cheltuielilor vnzrii i chiar la daune-interese, vnztorul fiind n culp (art. 1332 C. civ.) ; dac cumprtorul pstreaz imobilul, este obligat s plteasc i dobnd la suplimentul de pre pe care trebuie s-l plteasc pentru excedentul descoperit (art. 1331 C. civ.). Aciunea pentru micorarea sau majorarea preului sau pentru rezoluiunea contractului este prescriptibil n termen de 1 an de la data ncheierii contractului. Odat cu bunul vndut, vnztorul este obligat s predea cumprtorului i fructele pe care le-a perceput dup transferul proprietii; el are totodat dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor (dac a fcut asemenea cheltuieli). Vnztorul este obligat de asemenea s predea i accesoriile bunului vndut precum i tot ce a fost destinat la uzul su perpetuu (de ex. aciunea n revendicare sau n garanie). Obligaia accesorie predrii. Dac lucrul vndut nu se pred cumprtorului n momentul ncheierii contractului, vnztorul este obligat s conserve bunul pn la predare, avnd n vedere c, potrivit art. 1324 C. civ., el trebuie predat n starea n care se afla la data contractrii.Vnztorul rspunde ca un depozitar remunerat pentru pieirea sau deteriorarea bunului dac nu dovedete existena unei cauze strine exoneratoare de rspundere : caz fortuit, fora major, culpa cumprtorului sau culpa unui ter pentru care el nu este inut s rspund. Potrivit art. 1618 C. civ., cumprtorul trebuie s suporte cheltuielile de conservare a bunului dac a devenit proprietar (i deci deponent) n momentul perfectrii contractului. Sanciunea nerespectrii obligaiei de predare a bunului. Dac vnztorul nu i execut total sau parial obligaia de a preda lucrul i cu toate acestea solicit plata preului, vnzarea fiind un contract sinalagmatic, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), fiind eliberat de obligaia de plat a preului pn cnd vnztorul nu pred bunul ; dac nu dorete invocarea acestei excepii sau dac a pltit deja preul, cumprtorul poate solicita instanei de judecat executarea silit n natur a obligaiei de predare prin punerea lui n posesia bunului (mai nt cu o punere n ntrziere care va avea ca efect transferul riscului pieirii bunului ctre vnztor) sau poate solicita rezoluiunea contractului cu daune-interese. Dac executarea silit n natur nu mai este posibil i lucrul
183

vndut este un lucru de gen, cumprtorul poate proceda la procurarea bunului vndut de la teri pe cheltuiala vnztorului. Aciunea n rezoluiunea vnzrii sau aciunea pentru executarea silit a obligaiei de predare sunt aciuni personale, nscute din contract, prescriptibile n termenul general de prescripie de 3 ani care curge de la data stabilit pentru indeplinirea obligaiei de predare, iar dac nu s-a stabilit o dat, termenul curge de la ncheierea contractului. De asemenea, n doctrin s-a precizat c, n cazul n care cumprtorul a devenit proprietar n momentul perfectrii contractului, el are la ndemn i aciunea n revendicare pentru obinerea bunului. Dac vnztorul execut cu ntrziere obligaia de predare, cumprtorul are dreptul la dauneinterese, dar numai dup punerea n ntrziere a vnztorului (art. 1321 C. civ.). 2. Obligaia de garanie. Dup ce va fi predat bunul, vnztorul trebuie s-i garanteze cumprtorului posesia linitit i util a bunului. Prevzut de art. 1336-1352 C. civ., aceast obligaie exist chiar dac prile nu au stipulat-o n contract i poart denumirea de garanie legal. Obligaia de garanie a vnztorului privete un dublu aspect : garania contra eviciunii i garania contra viciilor ascunse ale bunului vndut. a) Garania contra eviciunii este menit s asigure cumprtorului stpnirea linitit a bunului. Potrivit art. 1337 C. civ., vnztorul este de drept obligat dup natura contractului de vnzare, a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi declarate. Prin eviciune se nelege pierderea dreptului de proprietate asupra bunului, total sau parial, sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor sale de proprietar. ntr-o alt definiie dat n doctrin, eviciunea const n pierderea de ctre cumprtor a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului n tot sau n parte prin nlturarea (mpiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept, rezultnd din valorificarea de ctre un ter a unui drept asupra lucrului care ar exclude dreptul cumprtorului. Vnztorul i succesorii si trebuie s se abin de la orice act anterior sau posterior vnzrii de natur a amenina drepturile sau folosina cumprtorului sau a succesorilor si. Vnztorul i succesorii si sunt rspunztori de eviciune nu numai fa de cumprtor dar i fa de succesorii acestuia, succesori universali, cu titlu universal i cu titlu particular inclusiv succesorul cu titlu particular i cu titlu gratuit fa de care, potrivit prevederilor legale, cumprtorul nu este obligat la rndul su la garanie ns, odat cu bunul pe care l-a cumprat de la vnztor, el a dobndit i toate accesoriile acestui bun (respectiv toate drepturile i aciunile legate de acel bun) n virtutea art. 1325 C. civ., accesorii pe care le-a transmis la rndul su mpreun cu bunul subdobnditorului cu titlu gratuit (accesorium sequitur principale). Obligaia de garanie contra eviciunii funcioneaz att mpotriva actelor provenind de la vnztor sau motenitorii acestuia (acetia fiind obligai s se abin de la orice fapt care l-ar mpiedica pe cumprtor s-i exercite atributele dreptului su) ct i mpotriva actelor provenite de la un ter ce valorific un drept asupra lucrului vndut i se ntlnete n toate tipurile de vnzare, fie c este voluntar, fie silit. De asemenea, vnztorul va datora garania pentru eviciune, astfel cum precizeaz dispoziiile art. 1337 C. civ., i pentru orice sarcin ce ar greva lucrul vndut (un contract de ipotec, o servitute, o locaiune, un drept de uzufruct etc) i care nu a fost adus la cunotina cumprtorului la ncheierea contractului. n caz de pluralitate de vnztori, obligaia de garanie contra eviciunii este o obligaie indivizibil (indivizibilitate natural) dac privete absteniunea vnztorilor; tot indivizibil este i obligaia de a face, respectiv de a-l apra pe cumprtor n cazul n care mpotriva lui exist o aciune a unui ter; n cazul n care eviciunea s-a produs, obligaia de garanie, devenit o obligaie de a da respectiv de a-l depgubi pe cumprtor, este o obligaie divizibil ntre vnztori sau motenitorii vnztorului decedat deoarece are ca obiect o sum de bani. Astfel, cumprtorul se va ndrepta cu o aciune n despgubire mpotriva fiecrui vnztor/comotenitor proporional cu partea fiecruia din bunul vndut sau, n cazul motenitorilor, proporional cu partea ereditar din bun. Garania contra eviciunii rezultnd din faptele vnztorului. Prin fapt personal al vnztorului se nelege orice act sau fapt anterior vnzrii dar tinuit fa de cumprtor, ori ulterior vnzrii dar neprevzut n contract svrit de vnztor sau de succesorii si universali sau cu titlu universali de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a bunului. Vnztorul trebuie s se abin de la orice act care ar provoca o tulburare material sau juridic dreptului de folosin al cumprtorului; este o obligaie de a nu face ce incumb vnztorului ct i succesorilor si universali i cu titlu universal. Vnztorul i succesorii si mai sus menionai rspund aadar n egal msur pentru o tulburare de fapt, rezultat dintr-un act material (de exemplu dup contractare i predarea terenului vndut, l tulbur pe cumprtor n folosina acestuia, tranzitnd o parte din el) ct i pentru o tulburare de drept, rezultat din emiterea unei pretenii juridice asupra lucrului (de exemplu, dup contractare, vnztorul invoc un drept de servitute nedeclarat i
184

neprecizat n contract). Doctrina i practica judiciar consider o tulburare de fapt provenit de la vnztor svrirea de ctre acesta a unui act juridic precum vnzarea bunului a doua oar, dup ce acesta formase deja obiectul unui contract de vnzare-cumprare, sau nchirierea bunului dup ce anterior acesta formase obiectul unui contract de vnzare-cumprare. Vnztorul este obligat s se abin de la orice tulburare de fapt sau de drept, indiferent c este anterioar sau posterioar vnzrii i rspunderea vnztorului va fi angajat indiferent c acesta a fost de bun sau de rea-credin. mpotriva eviciunii provenite de la vnztor, cumprtorul se poate apra printr-o excepie personal numit excepie de garanie : cine trebuie s garanteze pentru eviciune nu poate s eving. Cum sa precizat n doctrin, vnztorul nu poate evinge nici dac ulterior dobndete o nou calitate, pe care nu o avea n momentul perfectrii vnzrii.Astfel, fiul lui de cujus, acceptant pur i simplu al motenirii, cumprase de la tatl su un imobil pe care acesta l vnduse anterior unei alte persoane, aceasta din urm netranscriindu-i dreptul dobndit. n procesul intentat de fiu contra acestui cumprtor pentru lipsa transcrierii dreptului, prtul-cumprtor s-a aprat invocnd excepia de garanie pe care fiul o datora n calitate de motenitor al vnztorului, avnd aadar obligaia de a nu-l tulbura pe cumprtor. Avnd un caracter patrimonial, obligaia de garanie a vnztorului se transmite pe cale succesoral ctre proprii si motenitori universali i cu titlu universal. Vnztorul nu se poate exonera totalmente de obligaia de garanie pentru tulburrile provenite din fapta sa; ntocmai dup modelul art. 1628 C. civ. francez, o asemenea clauz din convenia prilor prin care acestea nltur obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale este lovit de nulitate absolut (art. 1339 C. civ.). Garania contra eviciunii provenind din fapta unui ter. Etimologic, eviciunea nseamn pierderea dreptului cumprtorului n urma unei aciuni n justiie exercitat de un ter; n prezent, eviciunea a primit o accepiune mai larg, astfel c nu mai este necesar existena unei aciuni n justiie, ci doar declanarea unei proceduri de ctre un ter contra cumprtorului, dac pretenia acestuia este incontestabil i exist pentru cumprtor un just fundament de a se teme de o eviciune. Ct privete eviciunea provenit de la un ter, vnztorul rspunde dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: existena unei tulburri de drept, cauza tulburrii s fie anterioar vnzrii i cumprtorul s nu fi cunoscut cauza eviciunii. a) Vnztorul rspunde numai pentru o tulburare de drept provenit din partea unui ter, nu i mpotriva unei tulburri de fapt pentru care cumprtorul se poate apra singur prin intermediul mijloacelor legale ca de exemplu aciunile posesorii. O tulburare de fapt, posterioar vnzrii, nefundamentat n drept, nu poate atrage rspunderea vnztorului, nefiindu-i imputabil acestuia. Tulburarea de drept presupune c terul emite o pretenie juridic asupra lucrului, pretenie ce poate fi un drept real sau de crean asupra bunului, cu alte cuvinte o sarcin nedeclarat ce greveaz bunul cumprtorului.Terul se poate pretinde astfel titularul unui drept real asupra bunului, precum un drept de proprietate, un uzufruct, o servitute sau chiar o ipotec care implic riscul pierderii bunului pentru cumprtor sau titularul unui drept de crean precum dreptul de folosin ce decurge dintr-un contract de locaiune de care cumprtorul nu a avut cunotin la ncheierea contractului sau obligaia de a plti contravaloarea mbuntirilor aduse bunului de ctre locatar i care este opozabil cumprtorului. Va subzista obligaia de garanie a vnztorului i n cazul n care lucrul vndut este grevat de o sarcin nedeclarat cumprtorului, dar fa de care s-au ndeplinit formele de publicitate imobiliar i aceasta ntruct publicitatea vizeaz raporturile cumprtorului cu terii i nu raporturile dintre vnztor i cumprtor. b) Exist obligaia de garanie a vnztorului numai dac eviciunea are o cauz anterioar vnzrii; dac cauza tulburrii este posterioar contractrii, cumprtorul trebuie s se apere singur n calitatea sa de proprietar care suport riscurile. Tulburarea trebuie s fie imputabil vnztorului, neexistnd garanie dac tulburarea se datoreaz unui caz fortuit sau chiar culpei cumprtorului. Astfel, vnztorul nu rspunde de eviciune dac ulterior perfectrii contractului, bunul este supus exproprierii. Totodat, s-a apreciat c uzucapiunea nceput anterior vnzrii i finalizat ulterior nu reprezint un caz de eviciune deoarece cumprtorul, devenit proprietar, avea posibilitatea de a ntrerupe cursul prescripiei achizitive; totui, i n acest caz, vnztorul datoreaz garanie, dac mplinirea cursului prescripiei era iminent. c) O alt condiie necesar pentru angajarea rspunderii vnztorului este buna credin a cumprtorului, constnd n faptul c acesta nu a cunoscut cauza de eviciune la data ncheierii contractului. Dac cumprtorul cunotea n momentul vnzrii c o ter persoan are sau pretinde un drept asupra
185

bunului, atunci contractul are un caracter aleatoriu, riscul este al cumprtorului i nu mai subzist obligaia de garanie. Dovada cunoaterii cauzei de eviciune de ctre cumprtor n momentul contractrii trebuie fcut de vnztor. ntr-o spe, instana de judecat s-a pronunat n sensul respingerii aciunii introduse de cumprtor pentru rezoluiunea contractului ntruct motivul invocat de acesta i anume situarea imobilului cumprat ntr-o zon supus sistematizrii, nu poate fi reinut drept cauz de eviciune, n condiiile n care cumprtorul a cunoscut acest aspect consemnat n chiar cuprinsul contractului. Aadar, pentru a fi exonerat de rspundere, vnztorul trebuie s dovedeasc cunoaterea efectiv de ctre cumprtor a cauzei de eviciune n momentul perfectrii contractului i nu doar o simpl posibilitate de cunoatere cum este cea dat de exemplu de nscrierea sarcinii n registrele de publicitate imobiliar. Coninutul i modul de funcionare a obligaiei de garanie pentru eviciune. Atta timp ct eviciunea nu s-a produs, vnztorul este obligat s se abin de la orice act sau fapt care l-ar tulbura pe cumprtor; este o obligaie de absteniune, de a nu face. Atunci cnd eviciunea este pe cale s se produc, vnztorul trebuie s ntreprind tot ce i st n putin pentru a apra dreptul cumprtorului, obligaia vnztorului fiind aadar o obligaie de a face. Dac cumprtorul este acionat n judecat de ctre un ter n legtur cu bunul-obiect al contractului, vnztorul poate interveni n proces pentru a-l apra pe cumprtor pe calea procedural a unei cereri de intervenie accesorie; dac vnztorul nu intervine n proces n mod voluntar, cumprtorul trebuie s cear introducerea sa n proces pentru a-l apra contra preteniilor terului, cerere pe care o face din punct de vedere procedural, pe calea unei cereri de chemare n garanie. Vnztorul, astfel introdus n proces, va putea s apere cu toate mijloacele de care dispune dreptul cumprtorului. Dac ns cumprtorul nu l introduce n proces pe vnztor i pierde procesul cu terul, vnztorul poate fi scutit de obligaia de garanie, invocnd excepia procesului ru condus i artnd c avea mijloace pentru a apra dreptul n discuie (art. 1351 C. civ.). Nimic nu l mpiedic ns pe cumprtor s i asume acest risc i s promoveze o aciune n garanie mpotriva vnztorului, separat, pe cale principal, dup pierderea procesului cu terul evingtor. n situaia n care eviciunea s-a produs i terul l-a evins pe cumprtor sau pe succesorul su, vnztorul trebuie s rspund pentru paguba suferit de cumprtor, urmnd s-l despgubeasc pe acesta (obligaie de a da). Rspunderea vnztorului, respectiv ntinderea obligaiei de despgubire, depinde de ntinderea eviciunii suferite de cumprtor. Efectele garaniei n caz de eviciune consumat total. Dac eviciunea a fost total, cumprtorul a pierdut n ntregime dreptul de proprietate asupra bunului, contractul este rezoluionat i cumprtorul va fi despgubit, despgubiri care vor conine, potrivit art. 1341 C. civ.: a) preul integral al bunului cumprat, suma fiind chiar cea pltit de cumprtor fr a fi reevaluat prin aplicarea nominalismului monetar, chiar dac a trecut o perioad de timp ntre plata preului (de ctre cumprtor) i rambursarea sa (de ctre vnztor) i chiar dac pn la acest moment, lucrul s-a depreciat sau valoarea sa s-a redus (sau bunul chiar a pierit) din cauze fortuite sau chiar din neglijena cumprtorului; vnztorul nu va fi obligat la restituirea integral a preului, urmnd s opreasc o parte egal cu foloasele realizate, dac cumprtorul a tras foloase de pe urma stricciunilor produse lucrului (art. 1342 i 1343 C. civ.). Restituirea integral a preului primit de vnztor se va face nu numai ctre cumprtor dar i ctre un subdobnditor subsecvent, chiar dac acesta a pltit pe bun un pre inferior sau chiar superior. b) valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost la rndul su obligat s le restituie terului evingtor. Atta timp ct cumprtorul a fost de bun-credin, necunoscnd eviciunea, el este un posesor de bun-credin i pstreaz fructele produse de lucru, conform art. 485 C. civ. Din momentul n care cumprtorul a cunoscut preteniile terului asupra lucrului, el a devenit un posesor de rea-credin, obligat la restituirea ctre ter a fructelor produse de lucru. Cum s-a precizat n doctrin, fa de vnztor, cumprtorul continu s fie de bun-credin, astfel c el are dreptul la restituirea fructelor pe care a fost obligat a le restitui. c) vnztorul este obligat i la restituirea cheltuielilor efectuate de cumprtor att n procesul cu terul evingtor ct i n procesul cu vnztorul (dac a existat acest proces) i de asemenea cheltuielile ocazionate de perfectarea contractului de vnzarecumprare i care au fost suportate de cumprtor. d) nu n ultimul rnd, vnztorul va fi obligat s plteasc cumprtorului daune interese dac acesta din urm a suferit un prejudiciu ce nu este acoperit prin restituirea preului. Potrivit art. 1344 C. civ., dac la data eviciunii, bunul are o valoare superioar celei din momentul contractrii, diferena dintre valoarea actual a bunului i preul pltit, indiferent de buna sau reaua-credin a vnztorului sau de cauza sporirii valorii bunului, reprezint daune interese pe care vnztorul le datoreaz cumprtorului. e) n fine, vnztorul va trebui s-i restituie cumprtorului toate cheltuielile necesare conservrii bunului i utile (fcute pentru mbuntirea i sporirea valorii bunului) pe care cumprtorul le-a fcut cu bunul precum i cheltuielile de ntreinere; dac aceste cheltuieli profit terului evingtor, obligat la
186

restituire va fi n principal terul i numai n subsidiar vnztorul. ntocmai ca i art. 1635 din C. civ. francez, art. 1346 C. civ. romn prevede c dac vnztorul a fost de rea-credin, nstrinnd un bun ce nu i aparine, el va fi obligat inclusiv la restituirea cheltuielilor voluptorii (cele fcute n scop de agrement, lux sau plcere) efectuate de cumprtor. Efectele garaniei n caz de eviciune parial. Dac eviciunea este parial, cumprtorul a pierdut o cot ideal din dreptul su de proprietate sau o parte din lucru sau dreptul su este grevat de o sarcin nedeclarat. n acest caz, el are dreptul de a alege ntre rezoluiunea vnzrii sau meninerea contractului i despgubiri pentru pierderea parial suferit. a) Rezoluiunea poate avea loc doar dac pierderea suferit are o asemenea nsemntate pentru el, nct n aceste condiii nu ar fi ncheiat contractul (art.1347 C. civ.). Dac are loc rezoluiunea, cumprtorul va restitui lucrul, iar vnztorul va fi obligat la despgubiri ntocmai ca n cazul eviciunii totale. b) Dac cumprtorul nu poate sau nu dorete s obin rezoluiunea vnzrii, el are dreptul de a primi de la vnztor despgubiri care vor fi echivalente cu valoarea prii pierdute prin eviciune calculate la data producerii eviciunii. Potrivit art. 1348 C. civ., vnztoul nu poate restitui o parte din pre proporional cu partea pierdut de cumprtor, indiferent de creterea sau scderea valorii bunului ntre cele dou momente (al contractrii i al eviciunii), ci va trebui s restituie valoarea prii pierdute de cumprtor. n cazul n care lucrul vndut este grevat de servitui neaparente i nedeclarate la momentul contractrii, cumprtorul poate de asemenea alege ntre rezoluiune (posibil atunci cnd aceste servitui sunt aa importante nct cumprtorul nu ar fi cumprat dac le-ar fi cunoscut) sau meninerea vnzrii cu daune interese, acestea urmnd a fi stabilite potrivit dreptului comun (art. 1349 i 1350 C. civ.). Prescripia aciunii n garanie a cumprtorului. Aciunea n garanie a cumprtorului contra vnztorului, fiind o aciune personal patrimonial, se prescrie n termenul general de prescripie de trei ani, potrivit art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv. Acest termen ncepe s curg de la data producerii eviciunii, pn n acest moment obligaia vnztorului fiind condiional, astfel c ea va lua natere n momentul ndeplinirii condiiei. Garania convenional. Dispoziiile legale care reglementeaz obligaia de garanie a vnztorului, numit garanie de drept, nu au un caracter imperativ, ele putnd fi modificate prin acordul de voin al prilor. Potrivit art.1338 C. civ., prile, prin convenie, pot mri, micora sau chiar terge obligaia de garanie pentru eviciune cu anumite limite, caz n care garania vnztorului se va numi garanie convenional (de fapt). Limitele modificrii garaniei de drept privesc micorarea i nlturarea obligaiei vnztorului; astfel, n ceea ce privete obligaia de garanie pentru eviciunea provenit din faptul personal al vnztorului, aceasta nu poate fi micorat sau nlturat, orice convenie contrar fiind lovit de nulitate absolut (art. 1339 C. civ.). Ct privete eviciunea provenit de la un ter, clauza prin care vnztorul ar fi exonerat total de obligaia de garanie n acest caz, este valabil, numai c vnztorul va fi ntotdeauna obligat s restituie preul, deinerea lui fiind lipsit de cauz; dac ns cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii n momentul contractrii sau dac a cumprat pe propria rspundere, vnztorul poate fi eliberat i de plata preului, contractul dobndind un caracter aleatoriu n care cumprtorul i-a asumat ansa pierderii sau a ctigului (art. 1340 C. civ.). Prile sunt libere s agraveze obligaia vnztorului contra eviciunii, n aceast privin neexistnd limite; spre exemplu, vnztorul se poate obliga s garanteze i dac eviciunea are o cauz posterioar vnzrii sau obligaia sa poate viza i o tulburare de fapt provenit de la un ter etc. Orice asemenea clauz trebuie s fie precizat expres n contract i s nu fie ndoielnic. Garania contra viciilor lucrului vndut. Noiune. Astfel cum rezult din dispoziiile legale mai sus amintite, vnztorul rspunde fa de cumprtor nu numai pentru eviciune dar i pentru viciile ascunse ale lucrului vndut, el fiind obligat s asigure cumprtorului o folosin nu numai linitit dar i util a bunului. Prin viciu se nelege lipsa unei nsuiri sau caliti a lucrului care fac ca acesta s fie impropriu ntrebuinrii dup destinaie sau valoarea i utilitatea s i se micoreze ntr-att nct se presupune c dac cumprtorul ar fi tiut, nu ar fi cumprat lucrul sau ar fi pltit un pre mai redus (art. 1352 C. civ.). Aceste vicii se mai numesc i vicii redhibitorii ntruct aciunea prin care cumprtorul poate solicita rezoluiunea vnzrii datorit acestor vicii se numete aciune redhibitorie. Astfel cum s-a precizat n doctrin, exist oarecare asemnri ntre viciul ascuns care afecteaz normala ntrebuinare a lucrului i viciul de consimmnt al erorii asupra substanei obiectului lucrului
187

(error in substantiam). Cele dou instituii nu se pot confunda ntruct viciul erorii presupune c, cumprtorul, avnd consimmntul viciat, nu a cumprat lucrul pe care l-a dorit, pe cnd n cazul viciului ascuns, cumprtorul a cumprat lucrul voit n substana sa, numai c acesta sufer de un defect care i afecteaz normala ntrebuinare sau i micoreaz valoarea i utilitatea. Dac n primul caz, cumprtorul are dreptul la o aciune n anulare deoarece substana lucrului pe care l-a cumprat fiind alta dect cea dorit, el nu i-a exprimat un consimmnt valabil la contractare, pe cnd n cellat caz, consimmntul exprimat de cumprtor este unul valabil, numai c lucrul pe care a dorit s l cumpere i pe care l-a i cumprat prezint anumite defecte care i dau posibilitatea unei aciuni n rspundere contra vnztorului precum o aciune n rezoluiune sau o aciune n reducerea preului i nicidecum o aciune n anulare. n practic s-a stabilit n mod corect c aciunea cumprtorului prin care solicit anularea vnzrii datorit unor vicii ale nsui obiectului vnzrii nu poate fi admis, cumprtorul avnd la ndemn fie aciunea n rezoluiune, fie aciunea n reducerea preului n condiiile art. 1355 C. civ., eroarea asupra calitii substaniale a obiectului vnzrii neputnd fi reinut n condiiile n care cumprtorul a dorit s cumpere i a i cumprat un computer, fiind chiar asistat de un specialist. Condiii. Vnztorul rspunde pentru viciile lucrului dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: 1. viciul s fie ascuns; vnztorul nu rspunde pentru viciile aparente i pe care cumprtorul putea singur s le observe (art. 1353 C. civ.). Viciul este ascuns dac nu a putut fi constatat de cumprtor cu prilejul examinrii lucrului cumprat, iar vnztorul nu i-a adus la cunotin viciul bunului. Legiuitorul nu precizeaz n ce condiii viciul poate fi ascuns fa de cumprtor, astfel c a revenit practicii judectoreti nsoite de doctrin sarcina de a stabili n ce msur un defect al lucrului vndut necunoscut de cumprtor poate fi considerat un viciu ascuns ce poate antrena rspunderea vnztorului. Astfel, sunt vicii ascunse acelea care nu pot fi constatate dect prin expertiz tehnic, printr-o analiz de laborator, sau vicii care nu puteau fi depistate dect n condiiile unei temperaturi sczute care nu exista la data cumprrii. Este de asemenea ascuns viciul constnd n poteniala infiltrare a apei pluviale n pereii imobilului, instalarea strii ireversibile de igrasie, umiditate n pardoseal, existent la data ncheierii contractului i care nu era vizibil la aceast dat datorit unei lungi perioade calde i fr ploi i renovrii apartamentului de ctre vnztori, iar imputarea adus cumprtorului c nu a detectat viciul la cumprare din neglijen este nentemeiat, acesta neputnd fi constatat la o verificare normal chiar atent ntruct nu era vizibil la acea dat. Se consider viciu ascuns, viciul care nu poate fi observat de tipul abstract al unui cumprtor prudent i diligent, acela care nu poate fi descoperit n urma unei verificri serioase i pe cale obinuit. Dac necunoaterea viciului se datoreaz lipsei de informare, de experien sau nepricepere a cumprtorului, rspunderea vnztorului nu va fi antrenat deoarece atunci cnd este vorba de un lucru pentru a crui cunoatere, asupra calitilor pe care acesta le are ori, eventual, a unor defeciuni, este necesar o anumit pregtire, cumprtorul poate s apeleze la o persoan calificat, iar dac nu a fcut-o i-a asumat riscul respectiv. 2. viciul (cauza viciului) s fi existat n momentul ncheierii contractului. Vnztorul nu rspunde pentru viciul care a aprut ulterior contractrii (a crui cauz este ulterioar vnzrii), i aceasta ntruct cumprtorul a devenit proprietar i n aceast calitate va suporta i riscul deteriorrii sau pierderii bunului. Dac cumprtorul nu a devenit proprietar, vnztorul va rspunde pentru viciile aprute pn la data transferului dreptului de proprietate. Vnztorul nu datoreaz garanie atunci cnd viciul a aprut ca urmare a unei utilizri defectuoase a bunului de ctre cumprtor; de asemenea, aceeai va fi soluia i dac lucrul este utilizat contrar destinaiei sale, exceptnd cazul n care cumprtorul czuse de acord cu vnztorul cu privire la aceast utilizare. 3. viciul s prezinte o anumit gravitate astfel nct din cauza sa lucrul devine impropriu de ntrebuinat dup destinaie sau ntrebuinarea sa este att de micorat nct se presupune c, n cunotin de cauz, cumprtorul nu l-ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai mic. S-a apreciat c defectul ce afecteaz lucrul nu trebuie s se refere la substana sau esena sa pentru a fi considerat viciu grav. Trebuie ca viciul s fie redhibitoriu, adic s mpiedice utilizarea lucrului, neatrgnd rspunderea vnztorului dac este puin important, afectnd doar frumuseea (n afar de produsele de lux) sau calitile sale secundare. n atare situaie, aciunea dobnditorului poate fi promovat numai dac se face dovada gravitii viciilor ascunse ale lucrului transmis precum i faptul c acestea au existat la data transmiterii. Potrivit art. 1354 C. civ., vnztorul datoreaz garanie contra viciilor ascunse ale lucrului, indiferent c a fost de bun sau de rea-credin, necunoscnd sau cunoscnd aceste vicii n momentul ncheierii contractului; buna sau reaua-credin a vnztorului va influena numai ntinderea obligaiei de garanie ce i revine. Cumprtorului i revine sarcina de a dovedi ndeplinirea cumulativ a acestor condiii.
188

ntlnim obligaia de garanie pentru vicii la orice tip de vnzare, indiferent c este o vnzare cu plata preului n rate, o vnzare sub condiie, o vnzare de drepturi litigioase etc i indiferent c bunul vndut este nou sau deja folosit. Potrivit art. 1360 C. civ., obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor lucrului nu exist n cazul vnzrii publice realizate prin licitaie public n faa instanei de judecat. De asemenea, art. 1399 C. civ. dispune c vnztorul unui drept succesoral nu rspunde dect de calitatea sa de motenitor nu i de coninutul universalitii transmise, dect dac s-a obligat expres la aceasta prin contract. Efectele i ntinderea obligaiei de garanie contra viciilor ascunse. nc din dreptul roman, ntrunirea cumulativ a condiiile expuse anterior ddea dreptul cumprtorului de a alege ntre a cere fie rezoluiunea vnzrii prin aciunea redhibitorie, fie meninerea vnzrii ns cu o reducere corespunztoare a preului prin intermediul aciunii estimatorii. Pe lng aceste dou posibiliti, n practic i n doctrin a fost stabilit i o alt variant pentru cumprtor, aceea de a cere vnztorului remedierea viciului (sau s fie autorizat el de instan a efectua aceast remediere pe cheltuiala vnztoului), n msura n care aceast remediere este posibil i valoarea remedierii nu depete valoarea bunului. De precizat c cel care are un drept de opiune ntre aceste aciuni este cumprtorul, ca i n cazul garaniei contra eviciunii. Astfel, un prim mijloc juridic pus la dispoziia cumprtorului de art. 1355 C. civ. este aciunea redhibitorie, aciune prin care cumprtorul solicit rezoluiunea (desfiinarea) vnzrii cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar: cumprtorul va restitui lucrul, fr a fi obligat s plteasc vnztorului contravaloarea folosinei pn n acel moment, iar vnztorul va restitui preul i cheltuielile efectuate de cumprtor cu ocazia perfectrii contractului de vnzare-cumprare. Dac vnztorul a fost de rea-credin, cunoscnd viciile lucrului i necomunicndu-le cumprtorului cu ocazia perfectrii contractului, el va datora cumprtorului i daune-interese n msura prejudiciului cauzat, prejudiciu ce urmeaz a fi dovedit de cumprtor. Instana de judecat este suveran n a aprecia dac viciul descoperit afecteaz ntr-att bunul nct se impune rezoluiunea contractului sau suntem n prezena unei exercitri abuzive a dreptului su de ctre cumprtor. Un alt mijloc juridic pe care l are la ndemn cumprtorul este aciunea estimatorie prin care cumprtorul, dorind meninerea vnzrii, solicit doar o reducere a preului proporional cu pierderea valorii lucrului ca urmare a viciului descoperit. Pierderea calitativ suferit de lucru ca urmare a descoperirii viciului urmeaz a fi stabilit printr-o expertiz care va determina de asemenea i n ce msur se impune reducerea preului vnzrii. Dei Codul civil prevede obligaia vnztorului de rea-credin de a plti cumprtorului daune-interese numai n ipoteza rezoluiunii vnzrii, doctrina admite aceast obligaie a vnztorului i n cazul aciunii estimatorii. Vnztorul datoreaz garanie nu numai fa de cumprtor dar i fa de subdobnditorul subsecvent, cel care a dobndit de la cumprtor; acesta din urm se poate ndrepta att mpotriva cumprtorului (care la rndul su este dator s l garanteze n calitatea sa de vnztor) ct i mpotriva vnztorului, dac viciul (cauza sa) a existat anterior perfectrii vnzrii. Ca i aciunea n garanie contra eviciunii, garania contra viciilor ascunse se transmite odat cu vnzarea, ca accesoriu al acesteia. Cnd cumprtorul este chemat n garanie de subdobnditor, el se poate la rndul su ndrepta cu aciune mpotriva vnztorului, cu condiia ca viciul s fie anterior primei vnzri. Termenul de prescripie a celor dou aciuni. ntocmai ca i Codul civil francez (art. 1648), Codul civil romn nu a prevzut o anumit perioad de timp n care aceste aciuni ale cumprtorului pot fi introduse, ci a lsat la aprecierea judectorului determinarea acestei perioade ct i momentul de ncepere, mrginindu-se doar s precizeze prin art. 1359 c aciunea pentru vicii redhibitorii trebuie s fie intentat de cumprtor n termen scurt. Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv a stabilit prin art. 5 c dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis....se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Acest act normativ a fixat aadar un termen de prescripie special n care pot fi exercitate aciunile cumprtorului mpotriva unui vnztor de bun-credin; din interpretarea acestor dispoziii legale, rezult per a contrario c dac vnztorul a fost de rea-credin, cunoscnd viciile, termenul de prescripie al celor dou aciuni este termenul general de prescripie de trei ani. Potrivit art. 11 alin. 1-2 din Decretul nr. 167/1958, aceste termene de prescripie ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu de la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice natur, iar n cazul construciilor cel mai trziu de la mplinirea a trei ani de la predare. Dac cele dou termene n care pot fi intentate aciunile, respectiv termenul de 6 luni (n cazul bunei-credine a vnztorului) i termenul de trei ani (n cazul relei-credine a vnztorului) sunt termene de prescripie, stabilite prin norme imperative, fr a putea fi modificate prin voina prilor, supuse ntreruperii,
189

suspendrii i repunerii n termen, se admite n mod unanim c termenele de 1 an i 3 ani n care pot fi descoperite viciile, sunt termene legale de garanie care pot fi modificate prin acordul prilor. Riscul pieirii lucrului afectat de viciu. Dac lucrul a pierit din cauza viciilor, contractul rezoluionndu-se, cumprtorul are dreptul la restituirea preului vnzrii i la despgubiri constnd n restituirea cheltuielilor vnzrii i n daune interese, dac vnztorul a fost de rea-credin. Dac, dimpotriv pieirea lucrului se datoreaz unor cauze fortuite i nu unor defeciuni, riscul pieirii fortuite va fi suportat de cumprtor n calitate de proprietar, vnztorul neavnd nicio culp n aceast pieire. Modificri convenionale ale garaniei pentru vicii. Dispoziiile legale care reglementeaz rspunderea vnztorului pentru viciile lucrului au un caracter dispozitiv astfel c pot fi modificate prin clauze contractuale ce conin voina prilor. Modificarea garaniei legale poate fi n sensul agravrii, micorrii sau chiar nlturrii rspunderii vnztorului pentru viciile lucrului. n temeiul art. 1354 C. civ., este valabil clauza de nlturare a obligaiei de garanie contra viciilor numai dac vnztorul a fost de bun-credin, necunoscnd viciile ce afecteaz lucrul vndut; n cazul releicredine a vnztorului, clauza de exonerare de rspundere este nul. Dei acest text legal face referire numai la ipoteza nlturrii totale a garaniei, el se aplic i n cazul limitrii rspunderii vnztorului, astfel c vnztorul de rea-credin va rspunde conform dispoziiilor legale n materia garaniei i nu conform clauzelor contractuale. n ceea ce privete agravarea rspunderii vnztorului, nu exist limite; agravarea rspunderii vnztorului poate fi n sensul mririi termenelor de garanie, rspunderii vnztorului i pentru vicii aprute ulterior vnzrii sau pentru vicii aparente etc. Fie c sunt clauze de agravare sau de nlturare/ micorare a rspunderii vnztorului, ele trebuie s fie clar i precis exprimate, fiind de strict interpretare ntruct n caz de ndoial, se vor aplica regulile garaniei de drept comun (coninut de dispoziiile legale). Obligaiile cumprtorului 1. Enumerare. Cumprtorului i revin dou obligaii majore: obligaia de a plti preul vnzrii i obligaia de a lua n primire lucrul vndut. De asemenea, cumprtorul este cel care pltete cheltuielile vnzrii, n lipsa unei stipulaii contrare. Prin contractul ncheiat, prile pot s prevad i alte obligaii n sarcina lor. 2. Obligaia de plat a preului este cea mai important obligaie a cumprtorului. Plata se va face n ziua i la locul determinate prin contract, iar n lips de stipulaie, plata se va face la locul i la timpul n care se va preda i bunul, plata fiind aadar portabil (facndu-se la domiciliul creditorului vnztor). Prile pot conveni ca plata s se fac printr-o prestaie unic sau n rate, n acest ultim caz, termenul de prescripie curge separat pentru fiecare rat scadent. Potrivit art.1363C. civ., cumprtorul este obligat s plteasc dobnd pn la achitarea integral a preului n urmtoarele situaii: - dac prile au prevzut o clauz contractual expres n acest sens; - din momentul punerii n ntrziere a cumprtorului printr-o somaie; - dac bunul este frugifer. Potrivit art. 1365 C. civ., dac cumprtorul nu pltete preul, vnztorul poate cere rezoluiunea vnzrii sau executarea silit n natur a obligaiei n termenul de prescripie de 3 ani. Fiind un contract sinalagmatic, vnztorul poate refuza predarea bunului, opunnd excepia neexecutrii contractului; dac s-a stipulat un termen pentru plata preului, vnztorul nu poate refuza predarea anterior mplinirii acelui termen. n privina imobilelor, rezoluiunea nu opereaz de drept, ci trebuie pronunat de instana de judecat care are posibilitatea acordrii unui singur termen de graie cumprtorului, exceptnd cazul n care prile au prevzut un pact comisoriu expres, caz n care instana numai va constata rezoluiunea contractului. De asemenea, dac vnztorul este n pericol de a pierde i bunul i preul, instana nu va mai acorda un termen de graie i va pronuna rezoluiunea vnzrii. Aceast aciune este o aciune real astfel c ea produce efecte fa de deintorul actual al bunului; este imprescriptibil extinctiv, iar competena aparine judectoriei de la locul siturii imobilului. Aciunea n rezoluiune a vnztorului pentru neplata preului rmne fr efect n faa autoritii publice, a celui care a dobndit bunul prin licitaie public i fa de subdobnditorul care i-a nscris primul dreptul n cartea funciar. Dac vnztorul i-a conservat privilegiul su prin nscriere n cartea funciar anterior actului nscris de terul dobnditor, aciunea sa n rezoluiune va avea ctig de cauz ; dac vnzarea privete bunuri
190

mobile, pentru a avea ctig de cauz, vnztorul trebuie s introduc aciunea n termen de 8 zile de la ncheierea contractului. 2. Obligaia de a lua n primire bunul este corelativ celei de predare i se ndeplinete la locul i la termenul la care vnztorul este inut s predea. n cazul nendeplinirii acestei obligaii, vnztorul poate cere instanei fie obligarea la executarea n natur sub sanciunea plii unor daune cominatorii, fie rezoluiunea vnzrii, fie autorizarea instanei pentru a depune bunul ntr-un alt loc (dac vnztorul are nevoie de locul respectiv pentru depozitare). n cazul anumitor bunuri (supuse deteriorrii rapide sau a celor supuse unor fluctuaii de valoare), dac termenul ridicrii a fost stabilit i n favoarea vnztorului, odat cu mplinirea acestui termen, vnzarea se va desfiina de drept, fr punere n ntrziere i fr intervenia instanei judectoreti. 3. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii aparine cumprtorului, n lipsa unei stipulaii contrare (taxa de timbru, onorarii notar, tax publicitate etc.). Dac vnztorul a pltit aceste cheltuieli, el are dreptul la restituire din partea cumprtorului. Vnzarea unei moteniri Noiune. Vnzarea unei moteniri este contractul prin care vnztorul - titularul unui drept succesoral transmite acest drept unei alte persoane cumprtorul contra unei sume de bani numit pre. Un asemenea contract se poate ncheia numai dup data deschiderii succesiunii (dup data morii celui care las motenirea) ntruct un pact asupra unei motenirii nedeschise este prohibit de lege, fiind nul absolut. Acest contract are ca obiect dreptul de motenire pe care l-a dobndit vnztorul prin acceptarea motenirii i care poate fi fie dreptul asupra ntregii moteniri (ntreaga universalitate juridic de drepturi i obligaii care au aparinut celui care las motenirea i care s-au transmis pe cale succesoral) dac vnztorul este unicul motenitor, fie dreptul asupra unei cote-pri din aceast universalitate juridic, dac sunt mai muli motenitori. Dac vnzarea are ca obiect un bun determinat din motenire (de ex. se vinde un teren, un autoturism etc), se vor aplica regulile generale ale vnzrii, fiind un contract de vnzare-cumprare obinuit i nu o vnzare a unei moteniri. Acest contract este supus principiului consensualismului n ceea ce privete ncheierea sa valabil; forma consensual nu va fi ns suficient, dac printre drepturile cuprinse n motenire se afl dreptul de proprietate asupra unui imobil (teren cu sau fr construcie sau construcie), n acest caz contractul trebuind a fi ncheiat n form autentic, form cerut ad validitatem. Dei efectele contractului se produc ntre pri la data ncheierii contractului, fa de teri este necesar ndeplinirea formelor de publicitate real imobiliar (dac n motenirea transmis se afl i un drept real imobiliar), dreptul cumprtorului nscndu-se din contract i nu din succesiune. Efecte. Obligaiile vnztorului. Fiind un contract ce are ca obiect o universalitate juridic de drepturi i obligaii, vnztorul este obligat s predea cumprtorului tot activul acestei universaliti, respectiv toate drepturile cuprinse n partea de motenire ce i se cuvine vnztorului (sau chiar n toat motenirea, dac vnztorul este unic motenitor). De asemenea, potrivit art. 1400 C. civ., vnztorul este obligat s predea fructele percepute (avnd dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea lor), creanele ncasate i sumele obinute prin vnzarea bunurilor succesorale, dac nu s-a prevzut altfel prin acordul prilor. Renasc prin efectul acestei vnzri datoriile pe care vnztorul le avea fa de motenire i care fuseser stinse prin efectul confuziunii patrimoniului vnztorului cu patrimoniul succesoral. i n cazul acestui contract, vnztorul datoreaz obligaia de garanie numai c aceast obligaie are un coninut specific, raportat la obiectul contractului. Potrivit art. 1399 C. civ., vnztorul rspunde numai de calitatea sa de motenitor; el nu rspunde de coninutul universalitii juridice transmise. Prin acordul prilor, se poate stabili ca vnztorul s rspund i de drepturile cuprinse n universalitatea care se transmite, dac contractul specific amnunit fiecare obiect cuprins n universalitate (ceea ce constituie o agravare a rspunderii vnztorului); prile pot ns stabili prin acordul lor i exonerarea de rspundere a vnztorului pentru aceast obligaie, ns ea va funciona cu limitele prevzute pentru garania convenional n general, prevzute de art. 1339 1340 C. civ., drepturile cumprtorului evins fiind de asemenea cele ce decurg din dispoziiile legale generale n materie de eviciune. Garania de drept reglementat de 1399 C. civ., astfel modificat prin acordul prilor se numete garanie convenional. Obligaiile cumprtorului. Cumprtorul, prin acest contract, dobndete nu numai latura activ a dreptului succesoral (a universalitii), ci i latura pasiv a acestui drept. Astfel, el este obligat s restituie
191

vnztorului sumele de bani pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile motenirii, n lipsa unei clauze contractuale contrare; renasc prin efectul vnzrii drepturile de crean pe care vnztorul le avea fa de motenire i care fuseser stinse prin efectul confuziunii. n raporturile cu creditorii succesorali, obligat la plata datoriilor i sarcinilor motenirii va rmne tot vnztorul chiar dac prin ncheierea contractului cumprtorul este cel obligat s suporte pasivul motenirii (sau o cot-parte din acesta) pe care l-a dobndit alturi de activ, i aceasta ntruct dreptul nostru nu cunoate cesiunea de datorie i debitorul nu i poate substitui o alt persoan fr consimmntul creditorului. Astfel, creditorii vor putea urmri pentru recuperarea creanelor pe care le au mpotriva motenirii pe vnztor care i-a pstrat calitatea de motenitor, chiar dac a nstrinat dreptul asupra cotei sale pri din motenire; n acest caz, vnztorul se poate ntoarce mpotriva cumprtorului cu o aciune n regres, dat fiind c n raporturile dintre vnztor i cumprtor, cumprtorul este cel obligat la plata laturii pasive a universalitii pe care a dobndit-o.Cumprtorul va putea fi urmrit i de creditorii succesorali pentru plata datoriilor motenirii pe calea aciunii oblice (subrogatorii). Vnzarea de drepturi litigioase i retractul litigios Vnzarea de drepturi litigioase. Noiune. Vnzarea de drepturi litigioase are ca obiect un drept litigios (dreptul ce face obiectul unui proces sau contestaie ncepute i neterminate asupra fondului dreptului). Acest drept poate fi un drept real sau de crean, un drept succesoral sau un drept patrimonial derivnd din dreptul de proprietate intelectual. Caracter aleatoriu. ntruct obiect al contractului l constituie un drept ce face obiectul unui proces n care exist anse de pierdere i ctig, acest contract are un caracter aleatoriu n care vnztorul nu garanteaz pentru existena dreptului cedat. Potrivit art. 4 din titlul X al Legii 247/2005, nu pot fi nstrinate drepturile de proprietate avnd ca obiect terenuri i care fac obiectul unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlurilor de proprietate, conform legilor funciare; n toate celelalte cazuri, existena unui litigiu cu privire la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Retractul litigios. Noiune. n cazul n care una din prile litigante a vndut dreptul litigios, cealalt parte litigant (adversarul vnztorului din proces care poate fi reclamant sau prt i care devine adversarul cumprtorului -cesionar) are posibilitatea, potrivit art. 1402 C. civ., s elimine din proces pe cumprtorul cesionar, pltindu-i o sum de bani care s includ preul cu care acesta din urm a cumprat dreptul litigios, cheltuielile efectuate i dobnzile aferente. Aceast operaiune se numete retract litigios, iar cel care l exercit se numete retractant. Finalitate. Retractul litigios are ca finalitate prevenirea efecturii unor operaii speculative asupra drepturilor litigioase. Condiii. Pentru a se putea exercita retractul litigios, trebuie ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: 1. s existe un proces nceput i neterminat asupra fondului dreptului. Procesul trebuie s fie n curs de judecat n ambele momente, respectiv atunci cnd are loc cesiunea (vnzarea) dreptului litigios ct i atunci cnd se exercit retractul litigios. Retractul nu se poate exercita dac procesul nu a nceput nc (deoarece dreptul transmis nu este litigios) sau dac procesul s-a terminat prin pronunarea unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile. Procesul trebuie s priveasc fondul dreptului care s-a cesionat; cum s-a precizat n doctrin, dac se refer de exemplu la modul de compensare a dou creane, a cror existen nu este contestat, iar una din ele este cedat, retractul nu se poate exercita. 2. s existe o vnzare a dreptului litigios deoarece art. 1402 C. civ. nu permite o cesiune realizat prin intermediul unui alt act translativ (donaie, ntreinere, schimb etc), ci numai una realizat n schimbul unui pre. 3. voina de a exercita retractul litigios trebuie nsoit de plata efectiv a preului cesiunii, a dobnzilor aferente preului din ziua cnd acesta a fost pltit i a cheltuielilor fcute de cesionar (cumprtor). 4. retractul litigios trebuie exercitat n faa instanei judectoreti sau pe cale extrajudiciar printr-o notificare. n anumite cazuri prevzute expres de lege (art. 1404 C. civ.), retractul litigios nu se poate exercita:
192

1. cnd cesiunea dreptului litigios se face ctre un creditor pentru plata creanei sale (ntruct n acest caz cesiunea urmrete stingerea datoriei pe care cedentul o are fa de cesionar). 2. cnd cesiunea se face ctre un coproprietar sau un comotenitor al dreptului litigios (n acest caz, cesiunea urmrete s pun capt strii de indiviziune sau coproprietate). 3. cnd cesiunea s-a fcut ctre posesorul fondului asupra cruia exista dreptul litigios. Acest caz are n vedere situaia n care exist un proces intentat de creditor pentru recuperarea creanei sale, crean garantat cu o ipotec (privilegiu) ce greveaz imobilul dobndit de un ter de la debitor, astfel c terul dobnditor al imobilului cumpr dreptul de crean al creditorului reclamant, fr ca debitorul-prt s poat exercita retractul litigios. Prin aceast cesiune a creanei, dobnditorul imobilului (cesionarul) urmrete s pun imobilul la adpost de o eventual urmrire pe care o poate exercita creditorul pentru recuperarea creanei sale. 4. cnd cesiunea dreptului litigios se face ctre un titular al dreptului de preempiune. Potrivit doctrinei n materie, efectele retractului litigios nu pot fi desfiinate ca urmare a unei retrocesiuni voluntare a dreptului litigios de la cesionar la cedent i nici ca urmare a anulrii cesiunii printr-o hotrre judectoreasc pronunat ntr-un proces de coniven ntre cesionar i cedent, intentat dup exercitarea retractului. Efectele retractului litigios. Dac sunt ndeplinite condiiile de exercitare a retractului, acesta are ca efect desfiinarea cu efect retroactiv fa de retractant a vnzrii dreptului litigios. Astfel, dac cesionarul-cumprtor a constituit drepturi reale n folosul altora asupra dreptului litgios sau l-a grevat de sarcini, acestea se desfiineaz ca o consecin a desfiinrii retroactive a vnzrii . Retractantul nu poate fi obligat la plata vreunei despgubiri ntruct fa de el aceast vnzare nici nu a existat. Totodat, prin exercitarea retractului (prin care dobndete dreptul litigios de la cumprtorulcesionar, subrogndu-se n drepturile acestuia), procesul se stinge deoarece n persoana retractantului se cumuleaz dou caliti incompatibile acelea de reclamant i prt. ntre vnztorul i cumprtorul dreptului litigios, exercitarea retractului nu produce niciun efect, cesiunea rmnnd valabil; astfel, dac cesionarul nu a pltit preul vnzrii, el rmne n continuare obligat la plata acestuia fa de cedent, fr ca retractantul s fie n vreun fel obligat la plata acestui pre, din moment ce el a pltit cesionarului preul vnzrii. Test de evaluare: 1. Vnztorul rspunde pentru eviciunea provenit din faptul su personal: a) numai dac este o tulburare de drept; b) att pentru o tulburare anterioar ct i pentru o tulburare posterioar vnzrii; c) numai fa de cumprtor nu i fa de succesorii acestuia. 2. Obligaia vnztorului de garanie contra eviciunii provenite de la un ter: a) exist numai dac tulburarea nu a fost cunoscut de cumprtor la ncheierea contractului; b) exist att pentru o tulburare anterioar ct i pentru o tulburare posterioar vnzrii; c) exist att pentru o tulburare de drept ct i pentru o tulburare de fapt. 3. Vnztorul rspunde pentru vicii: a) numai dac a cunoscut aceste vicii i nu le-a adus la cunotina cumprtorului; b) pe care cumprtorul le putea observa pritr-o atitudine prudent i diligent, dar datorit lipsei de experien nu le-a observat; c) numai dac aceste vicii fac absolut improprie ntrebuinarea lucrului dup destinaia sa. 4. Vnztorul de bun-credin: a) nu datoreaz daune-interese n materia rspunderii pentru eviciune; b) datoreaz daune-interese n materia rspunderii pentru vicii ascunse; c) rspunde numai dac viciul a fost descoperit n termen de 6 luni de la ncheierea contractului. 5. Garania convenional: a) permite prilor s-l exonereze complet de rspundere pe vnztor n cazul eviciunii; b) nu permite nlturarea sau micorarea rspunderii vnztorului pentru eviciunea provenit din faptul su personal; c) d dreptul cumprtorului s solicite restituirea preului, chiar dac vnztorul a fost exonerat complet de rspundere pentru eviciune, exceptnd cazul cnd cumprtorul a cumprat asumndu-i riscul.
193

6. Dac cumprtorul nu i ndeplinete obligaia de plat a preului, vnztorul: a) poate cere instanei de judecat rezoluiunea contractului, instana putnd, n toate cazurile, acorda un termen de graie cumprtorului pentru plata preului; b) poate solicita executarea silit n natur a obligaiei cumprtorului; c) poate invoca excepia de neexecutare a contractului, dac nu a predat bunul i n contract nu este stipulat un termen pentru plata preului care s nu se fi mplinit. 7. n materia vnzrii, cheltuielile vnzrii sunt n sarcina: a) vnztorului; b) cumprtorului, n lipsa unei clauze contrare; c) vnztorului, dac s-a prevzut expres n contract.
194

Modulul II. CONTRACTUL DE DONAIE Unitatea de nvare: 1. Noiunea, reglementarea, caracterele juridice i condiiile de valabilitate a contractului de donatie 2. Efectele contractului de donaie. Revocarea donaiei. Timp alocat: 2 h Bibliografie: 1. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, Buc.2006; 2. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Buc., Ed. All Beck, 2002; 3. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Buc.2006; 4. CCJ. Jurisprudena seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed. Hamangiu, Buc. 2007 Unitatea 1 Noiunea, reglementarea, caracterele juridice i condiiile de valabilitate a contractului de donaie
Reglementare. Codul civil reglementeaz contractul de donaie n Cartea a III-a, Titlul II, intitulat Despre donaiuni ntre vii i despre testamente, n art. 800-840. Astfel, art. 800 prevede c nimeni nu poate dispune de bunurile sale, cu titlu gratuit, "dect cu formele prescrise de lege pentru donaiuni ntre vii sau prin testament". Legiuitorul de la 1864 a reglementat donaia i testamentul n acelai titlu, motiv pentru care primii comentatori ai Codului civil le-au tratat tot mpreun, ca liberaliti, donaia fiind considerat, n primul rnd, dup modelul Codului francez, o liberalitate i apoi un contract. n prezent, doctrina i practica judiciar sunt unanime n a considera c studiul donaiei trebuie s-i gseasc locul printre contracte, ea fiind n primul rnd un acord de voine productor de efecte juridice. Noiunea de contract de donaie Definiia legal. Art. 801 C. civ. definete donaia astfel: "Donaiunea este un act de liberalitate prin care donatorele d irevocabil un lucru donatarului care-l primete". Definiia dat de art. 801 C. civ. nu este numai inexact, ci i incomplet. Art. 813 C. civ., referindu-se la forma contractului de donaie, prevede c "toate donaiunile se fac prin act autentic", donaia trebuind deci s mbrace, pentru nsi valabilitatea ei, forma autentic. Pe de alt parte, din definiia dat de textul legal ar rezulta c donaia poate avea ca obiect numai transmiterea proprietii unui bun; de fapt, din interpretarea de ansamblu a dispoziiilor Codului civil, donaia poate avea ca obiect i transmiterea unui alt drept patrimonial, real sau de crean, i nu numai a dreptului de proprietate. Definiie. innd cont de aceste precizri, definiiile date acestui contract n literatura juridic difer mai mult ca form dect ca i coninut. Putem defini donaia ca fiind contractul solemn prin care o parte, numit donator, transmite n mod actual i irevocabil, cu intenie liberal, un drept de proprietate sau un alt drept patrimonial transmisibil al su celeilalte pri, numite donatar, fr a urmri s primeasc n schimb un contraechivalent. Caracterele juridice ale donaiei 1. Contract unilateral. Din definiia acestui contract, ct i din interpretarea dispoziiilor legale care l reglementeaz rezult caracterele juridice prezentate n continuare, primul menionat fiind caracterul unilateral. De regul, acest contract creeaz obligaii numai n sarcina donatorului. Dac ns donatorul impune anumite sarcini donatarului, n schimbul transmiterii dreptului, atunci ambele pri au obligaii reciproce, una fa de cealalt i, n conformitate cu art. 943 C. civ., contractul este sinalagmatic sau bilateral. Donatarul nu are, n principiu, nici o obligaie fa de donator, cu excepia unei obligaii morale de recunotin. Dei aceast obligaie de recunotin este o obligaie pur moral, atunci cnd nclcarea ei
195

mbrac formele ingratitudinii prevzute de art. 831 C. civ., donaia devine revocabil n condiiile determinate de acest text legal. 2. Contract solemn. Donaia este un contract solemn, fiind supus ad validitatem formei autentice. Prin excepie de la principiul consensualismului consacrat n sistemul nostru de drept, principiu ce guverneaz ncheierea actelor juridice civile, contractul este valabil ncheiat i produce efecte numai din momentul exprimrii consimmntului celor dou pri n forma autentic cerut de lege. Lipsa formei autentice este sancionat cu nulitatea absolut, care nu va putea fi confirmat nici de donator. 3. Contract cu titlu gratuit. Este un contract cu titlu gratuit, ntruct donaia are drept efect transmiterea unui drept dintr-un patrimoniu n altul, fr un contraechivalent n schimb, doar pentru a procura un avantaj celeilalte pri. Donatorul transmite dreptul de proprietate sau un alt drept al su fr a primi n patrimoniul su un contraechivalent. Caracterul gratuit, n principiu, deosebete donaia de contractele cu titlu oneros, n care prile se oblig n considerarea contraprestaiei pe care fiecare dintre ele o urmrete. 4. Mai mult dect a fi un contract cu titlu gratuit, donaia este o liberalitate, de altfel singura form prin care se poate realiza o liberalitate prin acte ntre vii. n dreptul nostru civil, mai ntlnim i alte contracte cu titlu gratuit precum contractele de mprumut, depozitul etc, ns niciunul dintre acestea nu este o liberalitate, deoarece nu au la baza formrii lor intenia liberal animus donandi care l caracterizeaz pe donator i care reprezint chiar cauza n contractul de donaie. Specific aadar donaiei este aceast intenie animus donandi a donatorului n a face o liberalitate, respectiv n a-i micora propriul patrimoniu pentru a mri patrimoniul gratificatului; dac n celelalte contracte cu titlu gratuit, una din pri procur un avantaj celeilalte pri fr a urmri un contraechivalent, acest avantaj sau beneficiu nu le micoreaz patrimoniul, astfel cum se ntmpl n cazul donaiei; este ceea ce deosebete, de fapt, donaia de celelalte contracte cu titlu gratuit. Caracterul gratuit nu elimin posibilitatea ca aceasta s conin anumite sarcini impuse donatarului; n acest caz, contractul nu i va pierde caracterul de liberalitate, ci, n parte, poate fi considerat cu titlu oneros. Dac ns sarcina impus donatarului este echivalent sau chiar mai mare dect valoarea dreptului transmis, atunci contractul nceteaz de a mai fi o donaie, gratuitatea disprnd cu totul. Este cazul contractelor ntlnite n practic sub denumirea de donaie cu sarcin de ntreinere, n care n schimbul bunului sau dreptului donat, donatarul se oblig s presteze ntreinere donatorului pe toat durata vieii acestuia. n acest caz, perioada prestrii ntreinerii este influenat de elementul alea, putndu-se ajunge ca valoarea sarcinii s depeasc valoarea bunului transmis, astfel nct contractul capt un caracter oneros, nemaiputnd fi calificat drept donaie. Astfel, de esena donaiei este intenia donatorului de a face o liberalitate (animus donandi), de a-i micora patrimoniul su cu un drept n beneficiul donatarului. 5. Contract translativ de proprietate. Transferul dreptului de proprietate opereaz n momentul ncheierii contractului, respectiv n momentul exprimrii consimmntului n forma autentic cerut de art. 813 C. civ. n cazul darului manual, excepie de la regula formei autentice a donaiei, transferul de proprietate opereaz tot la data ncheierii contractului, care va fi ns data la care are loc tradiiunea bunului de la donator la donatar. Similar contractului de vnzare-cumprare, regula este c la donaie, transferul dreptului de proprietate are loc n momentul ncheierii valabile a contractului, indiferent de predarea bunului. Drept consecin, donatarul este cel care suport riscul pieirii fortuite a bunului, n calitatea sa de proprietar, conform regulii res perit domino, dac donatorul nu a avut nicio vin n neexecutarea obligaiei de predare i dac nu a fost pus n ntrziere cu privire la obligaia de predare. Este posibil ca prile, prin acordul lor de voin, s amne transferul proprietii sau al unui alt drept la o dat ulterioar ncheierii contractului, caz n care se va amna i transferul riscului pieirii fortuite, n lipsa unei convenii contrare a prilor.. Dac prile nu sunt prezente simultan la ncheierea contractului, ci acesta se ncheie ntre abseni, mai nti prin emiterea ofertei de donaie i apoi prin acceptarea acesteia, contractul este valabil ncheiat i opereaz transferul de proprietate n momentul n care acceptarea ofertei de ctre donatar, exprimat n form autentic, ca i oferta, este comunicat donatorului. Dac anterior comunicrii actului de acceptare a ofertei de donaie, intervine decesul donatorului, oferta de donaie devine caduc i contractul nu mai poate lua fiin. n concluzie, transmiterea dreptului ce face obiectul donaiei opereaz, ca i n materia vnzrii, potrivit principiului general consacrat de art. 971 C. civ., relativ la contractele translative de drepturi reale. Aceast transmitere poate fi pur i simpl, cu termen sau condiional, exceptnd condiiile care nu sunt compatibile cu principiul irevocabilitii donaiei. Donaia este perfectat, opernd transferul dreptului ce face obiectul ei, de la donator la donatar, imediat ce a fost acceptat, n condiiile determinate de lege; se confirm astfel
196

principiile generale consacrate de art. 971 i art. 1295 C. civ. i care au ncetat de a mai face din tradiiune o condiie necesar a transmiterii proprietii. Condiiile de validitate ale contractului de donaie Ca orice contract, donaia trebuie s ndeplineasc condiiile generale de validitate prevzute de art. 948968 C. civ., pentru a fi valabil ncheiat (capacitatea de a contracta, un consimmnt valabil al prii ce se oblig, un obiect determinat i o cauz licit), ct i o condiie de form specific, prevzut de art. 813 C. civ., condiia formei autentice a donaiei. n materia donaiei, dispoziiile Codului civil nu sunt derogatorii de la regulile generale cu privire la capacitate, reguli potrivit crora este capabil de a contracta orice persoan care nu este declarat incapabil de lege. Capacitatea este regula, iar incapacitatea este excepia. Cu privire la donaii, Codul civil de la 1864 a stabilit n art. 815-818, pe cale de excepie, o serie de incapaciti speciale att de a dispune, ct i de a primi prin donaie. Dispoziiile Codului civil privind incapacitatea ca excepie sunt de strict interpretare, neputnd fi extinse la alte cazuri. Incapacitatea poate fi absolut, cnd o persoan nu poate nici dona, nici primi donaii de la nicio alt persoan sau relativ, cnd o persoan nu poate dona n favoarea anumitor persoane sau nu poate primi donaii de la anumite persoane. Incapaciti de a dispune prin donaie Incapacitate. Minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc nu pot dispune prin donaie nici personal, chiar dac au ncuviinarea ocrotitorului legal, nici prin reprezentantul legal (printe sau tutore). Este o incapacitate activ, ce rezult din interpretarea dispoziiilor art. 129 alin. (1)-(3) i art. 133 alin. (3) C. fam., corelate cu dispoziiile art. 105 alin. (3) i art. 147 C. fam. Minorul nu va putea dispune prin donaie nici dac exist ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare [art. 133 alin. (3) C. fam.]. Ct privete darurile obinuite fcute de minor sau de ocrotitorul legal n numele su, sunt considerate valabile, fr a fi necesar ncuviinarea sau autorizaia prealabil, dac corespund posibilitilor celui ocrotit. Prin cstorie, femeia minor dobndete capacitate deplin de exerciiu i, n consecin, i capacitatea de a dispune prin donaii. Minorul devenit major nu poate dispune n favoarea tutorelui su. Potrivit art. 809 alin. (2) C. civ., minorul, chiar devenit major, nu poate dispune n favoarea tutorelui su, "dac socotelile definitive ale tutelei n-au fost prealabil date i primite", iar acest lucru se realizeaz prin descrcarea tutorelui de gestiunea sa de ctre autoritatea tutelar dup "predarea bunurilor, verificarea socotelilor i aprobarea lor". De la aceast incapacitate, art. 809 alin. (3) C. civ. prevede o excepie, i anume cazul n care tutorele este un ascendent al minorului.
Incapaciti de a primi prin donaie Persoanele fizice neconcepute. Art. 808 C. civ. dispune c "este capabil de a primi prin donaiune oricine este conceput n momentul donaiunii". Per a contrario, rezult c persoanele fizice neconcepute nu pot fi gratificate prin donaie. Aplicaie a cunoscutei maxime romane infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur, copilul conceput este considerat c exist ori de cte ori aceasta este n interesul lui (art. 654 i art. 808 C. civ.), cu condiia ca el s se nasc viu, chiar neviabil i chiar dac el a murit imediat dup natere; copilul nscut mort este considerat c nu exist. Persoanele fizice neconcepute pot fi gratificate totui, dar numai indirect, prin intermediul unor donatari capabili (n cazul donaiei cu sarcini) sau printr-un contract de asigurare. Incapacitatea entitilor care n-au dobndit personalitate juridic Organizaiile care n-au dobndit personalitate juridic nu pot fi gratificate prin donaie, deoarece nu au o existen legal, nefiind recunoscute de lege n momentul donaiei, aflndu-se ntr-o situaie similar cu cea a persoanelor fizice neconcepute. Potrivit art. 33 alin. (3) din Decretul nr. 31/1954, persoanele juridice care n-au dobndit nc personalitate juridic, dar sunt n curs de formare, pot primi donaii de la data actului de nfiinare, dar numai
197

pentru c aceste donaii "sunt cerute pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil". n acest caz, donaia are drept scop alctuirea patrimoniului necesar organizaiei pentru a dobndi personalitate juridic, iar dup dobndirea personalitii juridice, donaiile fcute persoanelor juridice sunt valabile numai cu condiia respectrii principiului specialitii capacitii de folosin, prevzut de art. 34 din Decretul nr. 31/1954, astfel c obiectul donaiei trebuie s corespund scopului persoanei juridice, precizat n actul su de constituire. Incapacitatea cetenilor strini i a apatrizilor Dac anterior anului 2003, Constituia Romniei prevedea interdicia, sancionat de altfel cu nulitatea absolut, pentru cetenii strini i apatrizi de a dobndi terenuri n ara noastr, n prezent, Constituia, republicat, permite acestora s dobndeasc dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European, ct i pe baz de reciprocitate, rezultat din tratatele internaionale la care Romnia este parte (reciprocitate reglementat prin lege organic), precum i prin motenire legal. Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Cum precizam n materia vnzrii, legea special este legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine, care la art. 3 dispune c ceteanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spaiului Economic European), apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne; dac dreptul de proprietate privete terenurile agricole, pdurile i terenurile forestiere, dobndirea se poate realiza dup mpliniarea a 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; dac aceste persoane nu sunt rezidente n Romnia, ele pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, dup 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European (art. 4 din Legea nr. 312/2005). Dac aceste persoane aparin altor state dect cele membre ale Uniunii Europene, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate; aceste persoane nu pot ns dobndi proprietatea terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru al Uniunii i persoanei juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru. Cetenii strini i apatrizii pot dobndi proprietatea terenurilor n ara noastr prin motenire legal, indiferent c aparin sau nu Uniunii Europene i indiferent c aparin sau nu unor state cu care Romnia a ncheiat tratate pe baz de reciprocitate. Este ceea ce prevede teza final a art. 44 al. 2 din Constituia Romniei ct i art. 1 din Legea nr. 312/2005. Interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia prin acte juridice ntre vii i prin motenire testamentar subzist aadar pentru cetenii, apatrizii i persoanele juridice ce aparin unor state tere (care nu sunt membre ale Uniunii Europene) cu care Romnia nu a ncheiat un tratat pe baz de reciprocitate cu privire la dobndirea terenurilor. n prezent, singura cale pentru acetia de a dobndi terenuri n proprietate este motenirea legal, nu i cea testamentar. Incapacitatea medicilor i a farmacitilor Medicii i farmacitii care "au tratat pe o persoan n boala din care moare, nu pot profita de dispoziiile ntre vii sau testamentare, ce dnsa a fcut-o n favoare-le n cursul acestei boli" [art. 810 alin. (1) C. civ.]. Potrivit art. 810 alin. (3) C. civ., aceste dispoziii se aplic i preoilor. Prezumia de captaie i sugestie. Incapacitatea prevzut de art. 810 C. civ. are la baz o prezumie absolut de captaie i sugestie a bolnavului i, implicit, prezumia de viciere a consimmntului acestuia prin dol, pentru a-l determina s fac liberaliti excesive. Aceste persoane nu pot dovedi c liberalitile fcute n favoarea lor, realizate n condiiile mai sus menionate, sunt opera unei voine libere i c ele ar avea mai mult n vedere calitatea de rud sau de amic al donatorului dect calitatea de medic, farmacist sau preot. Aceast incapacitate privete i persoanele care practic ilegal medicina. n ceea ce i privete pe farmaciti, legea are n vedere pe aceia care au tratat un bolnav de boala de care acesta a murit, i nu acele persoane care se mrginesc a elibera medicamentele prescrise de medic. De asemenea, incapacitatea prevzut de art. 810 C. civ. privete i pe preoii care au asistat n permanen, spiritual, pe dispuntor, n cursul ultimei boli, din cauza creia a i decedat. Calitatea de medic, farmacist sau preot nu constituie prin ea nsi o cauz de incapacitate, ci asistena cu caracter repetat sau permanent, acordat bolnavului n aceast calitate, atrage incapacitatea.
198

Condiii. Pentru a opera incapacitatea prevzut de art. 810 C. civ., se cer ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) liberalitatea trebuie fcut n cursul bolii de care dispuntorul a murit. Liberalitatea va fi valabil dac a fost fcut uneia din persoanele precizate de art. 810 C. civ., n perioada cnd donatorul era sntos sau chiar n cursul unei boli de care acesta s-a vindecat. b) decesul donatorului s fi fost cauzat de boala pentru care a fost tratat sau asistat, n caz contrar donaia fiind valabil; c) donatarul trebuie s fi tratat sau asistat pe donator n ultima boal a acestuia; d) tratamentul sau asistena bolnavului donator s fi avut un caracter repetat sau continuu. Excepii. Enumerare. Art. 810 alin. (2) C. civ. prevede, pe cale de excepie, cazurile n care bolnavul poate dispune valabil n favoarea acestor persoane: Donaiile cu caracter remuneratoriu. Aceste donaii reprezint recompensarea serviciilor prestate de medicul, farmacistul sau preotul care l-a asistat sau tratat pe bolnav. Aceste dispoziii remuneratorii trebuie s fie proporionale cu serviciile prestate, ct i cu starea material a dispuntorului. n acest caz, donatarul este cel care trebuie s dovedeasc c liberalitatea ce i-a fost fcut are caracter remuneratoriu. Medicul, farmacistul sau preotul cruia i se face o liberalitate remuneratorie cu titlu particular nu poate, n principiu, so primeasc i, n acelai timp, s solicite i onorariul ce i s-ar cuveni, ntruct caracterul remuneratoriu al dispoziiei presupune rspltirea serviciilor prestate i plata datoriei care rezult din aceste servicii. Dac valoarea donaiei remuneratorii depete cu mult valoarea serviciilor prestate, ea va fi supus condiiilor de form i de fond ale donaiei, putnd fi supus reduciunii pn la concurena valorii serviciilor respective, inndu-se cont i de starea material a donatorului, fr a putea fi ns anulat. Donaiile fcute medicilor, farmacitilor i preoilor, rude n linie colateral pn la gradul IV inclusiv. Sunt valabile dispoziiile universale fcute medicilor, farmacitilor sau preoilor, dac acetia sunt rude n linie colateral pn la gradul IV inclusiv, iar donatorul nu are motenitori n linie dreapt, exceptnd cazul n care donatarul este el un astfel de motenitor [art. 810 alin. (2) pct. 2 C. civ.]. Potrivit doctrinei recente, textul vizeaz liberalitile mortis causa, deoarece numai acestea pot avea ca obiect transmiterea unei universaliti juridice, nu i donaiile, care vizeaz numai o transmisiune cu titlu particular. O alt opinie consider c aceast excepie are n vedere i donaia, care presupune o transmitere actual a dreptului, i nu una post mortem. S-a consacrat tot mai mult de ctre doctrin valabilitatea donaiei fcut medicului, farmacistului sau preotului de ctre soul su bolnav. Situaia special a minorilor i persoanelor puse sub interdicie judectoreasc Minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc au capacitatea de a primi donaii, dar nu au capacitate deplin de exerciiu pentru a le accepta. Donaia fcut unui incapabil sau unui minor cu capacitate restrns de exerciiu se accept de ctre reprezentantul legal sau personal, cu ncuviinarea prevzut de lege. n acest sens, art. 815 alin. (1) C. civ. prevede c "donaiunile fcute unor minori sau unui interzis, se accept de tutore sau de printe". Cu toate acestea, potrivit art. 815 alin. (2) C. civ., donaia fcut minorului sau interzisului va putea fi acceptat valabil i de ctre ascendenii lui de orice grad, chiar dac nu sunt tutorii lui i prinii s-ar afla n via i ar refuza s accepte. Minorul cu capacitate de exerciiu restrns va putea accepta personal donaia, ns cu ncuviinarea reprezentantului legal sau a unui ascendent. Dac donaia este cu sarcini sau sub condiie, cptnd n parte caracter oneros, acceptarea ei depete sfera actelor de administrare i, potrivit art. 129 alin. (2), art. 124 alin. (2) i art. 147 C. fam., acceptarea se va putea face numai cu autorizarea prealabil a autoritii tutelare. Incapacitatea surdo-mutului neasistat de curator de a accepta o donaie Surdo-mutul care nu tie s scrie nu poate accepta o donaie dect cu asistarea unui curator special, numit de autoritatea tutelar (art. 816 C. civ.). Numirea curatorului se va face n conformitate cu dispoziiile art. 152 lit. a) C. fam. i, alturi de ali autori, apreciem c rolul curatorului, n acest caz, este numai acela de interpretare, fr ca instituirea lui s aduc atingere "capacitii celui pe care curatorul l reprezint" [art. 153 C. fam. corelat cu art. 61 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale]. Dispoziiile art. 816 C. civ. au n vedere surdo-mutul capabil, care nu tie s scrie, i nu o persoan minor sau pus sub interdicie, ntruct n acest caz devin aplicabile dispoziiile art. 815 C. civ. Per a contrario, rezult c o persoan surdo-mut (surd sau mut) care tie s scrie, avnd deplin capacitate de exerciiu, poate accepta personal donaia, ca orice persoan major i capabil.
199

Incapacitatea persoanelor juridice de a primi donaii cu nerespectarea scopului stabilit prin lege, actul de nfiinare sau statut Persoanele juridice pot primi donaii dac, potrivit art. 34 din Decretul nr. 31/1954, dreptul ce face obiectul donaiei corespunde scopului stabilit prin lege, actul de nfiinare sau statut, n respectarea principiului specialitii capacitii de folosin. n caz contrar, dac donaia nu corespunde scopului persoanei juridice, se nate incapacitatea acesteia de a mai primi donaia. Particularitile acceptrii donaiilor de ctre stat Statul accept donaiile prin autoriti diferite, dup cum donaia este fcut unor instituii bugetare, unor organe ale statului, unitilor administrativ-teritoriale, regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat. Astfel, donaiile fcute ministerelor, altor organe sau instituii care se afl sub directa subordonare a Guvernului, se accept de ctre ministru sau conductorul organului sau instituiei centrale de stat. Donaiile fcute unitilor administrativ-teritoriale se accept de consiliul judeean sau, dup caz, de cel al municipiului Bucureti. Donaiile fcute regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat se accept de ctre conductorii acestora; dac aceste donaii sunt de interes local, este necesar autorizaia prealabil a consiliului judeean sau al municipiului Bucureti, iar dac sunt de interes naional, este necesar autorizaia prealabil a organului tutelar. Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, dac bunul donat urmeaz s intre n domeniul public al statului sau unitii administrativ-teritoriale, acceptarea donaiei se face de ctre Guvern, de consiliul judeean sau de consiliul local, dup caz. Articolul 4 din Decretul nr. 478/1954 dispune c donaiile avnd ca obiect bunuri grevate cu sarcini sau pentru care nu s-au achitat integral impozitele i taxele aferente se accept numai cu avizul Ministerului Finanelor. Momentul la care este cerut capacitatea Disjungere. Pentru a determina momentul la care este cerut capacitatea prilor, distingem dou situaii: a) ncheierea donaiei printr-un singur act; b) ncheierea donaiei prin dou acte separate. Dac donaia se ncheie printr-un singur act. Dac ambele pri sunt prezente simultan la ncheierea contractului, capacitatea se apreciaz n raport de acest moment. Astfel, att donatorul, ct i donatarul trebuie s fie capabili, unul de a dispune prin donaii i cellalt de a primi donaii, n momentul perfectrii conveniei, respectiv n momentul exprimrii consimmintelor lor n forma autentic prevzut de lege. Dac donaia se ncheie prin acte separate (ntre abseni), capacitatea donatorului se apreciaz la un moment diferit de cea a donatarului. Donaia ntre abseni presupune mai nti o ofert de donaie (fcut de donator) i apoi acceptarea acesteia de ctre donatar, contractul producnd efecte din momentul n care acceptarea ofertei a fost comunicat donatorului [art. 814 alin. (2) C. civ.]. Donatorul trebuie s fie capabil n momentul emiterii (facerii) ofertei de donaie, cnd i manifest voina de a dona, n momentul acceptrii ofertei, ntruct n acest moment se realizeaz consimmntul prilor, ct i n momentul notificrii acceptrii ofertei, cci donaia produce efecte numai din acest moment. Alturi de ali autori, considerm c donatarul nu trebuie s fie capabil n momentul emiterii ofertei, deoarece oferta de donaie este un act unilateral de voin, n care se manifest numai voina donatorului, nu i cea a donatarului. Donatarul trebuie s fie capabil numai n momentul acceptrii ofertei. Sanciunea incapacitilor speciale Dispoziiile imperative sau prohibitive ale legii trebuie s fie garantate printr-o sanciune, ntruct altfel ar deveni iluzorii. De aceea, dup ce prin articolele precedente, legiuitorul stabilete incapacitile de a face i de a primi donaii, n art. 812 C. civ. dispune c "dispoziiile n favoarea unui incapabil sunt nule, (...)". Dei din interpretarea acestui text de lege ar rezulta c sanciunea care lovete contractul este nulitatea absolut, n realitate sanciunea va fi att nulitatea absolut, ct i nulitatea relativ, avnd n vedere natura interesului ocrotit prin incapacitatea respectiv. Nulitatea absolut. Astfel, donaia este lovit de nulitate absolut, dac s-a ncheiat cu nclcarea:
200

a) dispoziiilor art. 44 alin. (2) din Constituie, republicat, respectiv donaia fcut unui cetean strin sau apatrid care nu ndeplinete condiiile legale pentru a putea dobndi dreptul de proprietate asupra unui teren de pe teritoriul rii, b) dispoziiilor art. 808 C. civ. i ale art. 33 din Decretul nr. 31/1954, care privesc, pe de o parte, donaiile fcute persoanelor fizice neconcepute, iar pe de alt parte, cele fcute organizaiilor care nu au dobndit personalitate juridic; c) dispoziiilor art. 810 C. civ., cu privire la donaiile fcute medicilor, farmacitilor i preoilor care au tratat sau asistat pe donator n boala de care acesta a murit. Astfel cum s-a precizat n literatura juridic, interdicia din art. 810 C. civ. este "conceput ca o dispoziie prohibitiv, ca o regul general de aprare a prestigiului profesiei de medic sau de preot"; d) dispoziiilor art. 811 i 817 C. civ., corelate cu dispoziiile din legile speciale care prevd ndeplinirea anumitor condiii cu privire la acceptarea donaiilor fcute persoanelor juridice; i e) dispoziiilor art. 129, art. 133, art. 105 i art. 147 C. fam., care prevd incapacitatea minorului sau a interzisului de a face donaii att personal, ct i prin reprezentantul legal, chiar cu ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare. Nulitatea relativ. Donaia este lovit de nulitate relativ, dac s-a ncheiat cu nerespectarea: a) dispoziiilor art. 809 alin. (2) C. civ., cu privire la incapacitatea minorului, devenit major, de a face donaii n favoarea tutorelui, de vreme ce "socotelile definitive ale tutelei nu au fost date i primite"; i b) dispoziiilor art. 815 i art. 816 C. civ., cu privire la donaiile fcute minorilor sau persoanelor puse sub interdicie, ct i surdo-muilor. Nulitatea relativ poate fi invocat att de cel ocrotit, ct i de succesorii si n drepturi. Potrivit art. 812 alin. (1) C. civ., donaiile fcute cu nerespectarea incapacitilor speciale sunt sancionate cu nulitatea relativ sau absolut, dup caz, i cnd sunt "fie deghizate sub forma unui contract oneros, fie fcute n numele unor persoane interpuse". Nulitatea actului, n acest caz, este o consecin a prohibiiei legii, iar prohibiia are drept scop s previn violarea legii. Pentru a uura sarcina probei pentru cel interesat a dovedi simulaia, legiuitorul prezum anumite persoane ca fiind persoane interpuse: prinii, descendenii i soul persoanei incapabile. Fundamentul acestei prezumii legale este legtura de afeciune dintre persoanele prezumate interpuse i cel incapabil, pe care donatorul urmrete s-l gratifice. Dispoziiile art. 812 C. civ. sunt de strict interpretare i sfera persoanelor prezumate interpuse nu poate fi extins prin asimilare i la alte persoane cu care incapabilul este legat printr-o legtur de rudenie sau afeciune (frai, surori, bunici, prieteni, viitorul so etc). Consimmntul Donaia, fiind un contract, are la baz consimmntul liber exprimat al ambelor pri. Forma autentic. Derogare de la principiul consensualismului actelor juridice. Prin derogare de la principiul consensualismului, ce guverneaz ncheierea actelor juridice civile, pentru ca donaia s fie valabil ncheiat, consimmntul prilor trebuie s fie exprimat n form autentic (art. 813 C. civ.). Viciile de consimmnt Eroarea. Eroarea conduce la anularea donaiei dac este substanial, constituind nsi cauza liberalitii. Poate purta asupra identitii persoanei donatarului, asupra unei caliti a persoanei gratificate, asupra bunului ce constituie obiectul donaiei, asupra cauzei determinante a donaiei. Eroarea poate fi de drept sau de fapt. Dolul. Dolul, n aceast materie, se prezint sub forma captaiei sau a sugestiei i reprezint o cauz de anulare a donaiei, dac se dovedete c, fr mijloacele viclene ntrebuinate, donatorul nu ar fi fcut liberalitatea. Captaia const n demonstraii de afeciune, de prietenie, adevrate sau false, prin diferite mijloace: mguliri, insinuri, ndemnuri sau orice alte asemenea mijloace, n scopul de a atrage bunvoina dispuntorului i de a obine de la el liberaliti pe care altfel nu le-ar fi obinut. Captaia i gsete o mai mare aplicabilitate n materia testamentelor. Sugestia const n mijloacele viclene folosite de o persoan pentru a determina o alt persoan, prin puterea de convingere pe care o exercit asupra acesteia, s-i fac o liberalitate pe care altfel nu ar fi fcut-o. De precizat c sugestia i captaia conduc la anularea donaiei numai dac s-au manifestat sub forma unor manopere dolosive, viclene, care mpiedic consimmntul donatorului s fie liber. Astfel, captaia i sugestia se manifest n practic prin: sechestrarea donatorului, ndeprtarea de rude i denigrarea acestora, controlarea corespondenei, deprtarea vechilor prieteni i a unor oameni de ncredere etc.
201

Violena. Violena constituie, de asemenea, viciu de consimmnt n materia donaiei, fie c este fizic, fie c este moral, dac a avut drept efect constrngerea dispuntorului de a face liberalitatea, contrar voinei sale. Contractul de donaie ncheiat prin vicierea consimmntului uneia din prile contractante este sancionat cu nulitatea relativ, ce poate fi invocat de partea ocrotit, al crei consimmnt a fost viciat sau de cei care reprezint drepturile sale; aceast sanciune este susceptibil de acoperire prin confirmare, iar aciunea n anularea unei donaii este supus termenului general de prescripie a aciunii n anulare (art. 9 din Decretul nr. 167/1958). Obiectul contractului de donaie Obiectul contractului de donaie trebuie s respecte condiiile generale prevzute de lege pentru obiectul actului juridic civil, donaia putnd avea ca obiect i bunuri viitoare, cu excepia unei succesiuni nedeschise. Ct privete darul manual, acesta nu poate avea ca obiect bunuri viitoare, deoarece darul manual nu se poate realiza dect prin tradiiunea bunului. Constituie obiect al contractului bunurile mobile i imobile. Fiind un contract translativ de proprietate, donatorul trebuie s fie proprietarul bunului ce face obiectul donaiei. Astfel cum s-a precizat n literatura juridic, donaia nu poate avea ca obiect un bun al altuia, n caz contrar, fiind nul absolut, ntruct ar fi incompatibil cu principiul irevocabilitii. Cauza contractului de donaie Donaia trebuie s aib o cauz licit, iar potrivit art. 966 i art. 968 C. civ., aplicabile i n materia donaiei, convenia este nul dac cauza lipsete, este fals, prohibit de legi sau contrar ordinii publice i bunelor moravuri. n materia donaiei, cauza o constituie chiar lipsa echivalentului, care este de esena liberalitii i const n nsi intenia de a gratifica, n animus donandi a donatorului, astfel c ea "nu poate prin sine nsi i neatrnat de alte elemente determinante ale voinei, s fie ilicit". Cauza nu poate fi ilicit dect dac, din mprejurrile n care s-a ncheiat contractul, rezult nendoielnic c prestaia nu deriv dintr-o intenie de a gratifica, ci dintr-un raport de echivalen a unei contraprestaii cu caracter ilicit. Potrivit unor opinii exprimate n doctrin, animus donandi se completeaz cu "motivul determinant" pentru a constitui cauza donaiei, motiv care este de fapt scopul urmrit de donator, "element subiectiv, variabil i concret n fiecare contract de donaie". Forma donaiei Principiul consensualismului este regula care guverneaz ncheierea actelor juridice civile; contractul, de regul, ia natere i produce efecte juridice prin simplul acord de voin al prilor, neexprimat ntr-o form anume (art. 942 C. civ.). Prin excepie ns, unele contracte sunt solemne, fiind supuse, n vederea perfectrii lor, formelor anume determinate de lege, fr de care nu pot lua fiin. Pentru aceste contracte, forma scris nu mai este cerut ca un simplu mijloc de prob, ca n contractele consensuale, ci reprezint un element constitutiv al contractului. Donaia este un astfel de contract: "Toate donaiunile se fac prin act autentic" (art. 813 C. civ.). Astfel, att voina celui care i micoreaz patrimoniul, ct i voina celui care primete nu se pot exprima valabil dect n form autentic, "nu numai pentru a asigura o dovad i o for executorie acordului dintre pri, ci pentru ca acest acord s aib fiin legal". ncheierea contractului de donaie ntre prezeni. Dac contractul se ncheie printr-un singur act, ambele pri fiind prezente simultan la ncheierea contractului, contractul este valabil ncheiat i produce efecte din momentul exprimrii consimmntului ambelor pri, n form autentic. Consimmntul prilor trebuie luat de notar n chiar momentul autentificrii actului de donaie, nefiind suficient consimmntul luat anterior autentificrii actului, i aceasta ntruct valabilitatea autentificrii unui act este condiionat de existena chiar la data autentificrii a consimmntului prilor, deoarece pn la autentificare, donatorul poate reveni oricnd asupra donaiei. Contractul poate fi ncheiat att personal, ct i prin mandatar. Reprezentnd un act de dispoziie, pentru a crui valabilitate este necesar forma autentic, mandatul trebuie s fie special i dat tot n form autentic, cele dou acte formnd un tot unitar, indivizibil.
202

Nerespectarea formei autentice a contractului de donaie este sancionat cu nulitatea absolut, indiferent de persoana donatorului sau a donatarului. ntruct cerina formei autentice este reglementat prin dispoziii imperative, sub sanciunea nulitii absolute, dovada existenei unei donaii nu poate fi fcut cu martori, chiar dac exist un nceput de dovad scris. Nulitatea absolut a donaiei este imprescriptibil, poate fi invocat de orice persoan interesat i chiar din oficiu de instana judectoreasc i nu poate fi acoperit prin confirmare. Potrivit art. 1168 C. civ., "donatorul nu poate repara, prin nici un act confirmativ, viciile unei donaiuni ntre vii; nul n privina formei, ea trebuie s se refac cu formele legiuite". Aadar, viciul de form nu poate fi acoperit prin executarea voluntar sau prin confirmare. De asemenea, nulitatea absolut nu poate fi acoperit nici prin procesul-verbal ncheiat cu ocazia transcrierii actului sub semntur privat ce reprezint donaia unui imobil. Succesori. Sanciune. Nulitatea relativ. n privina succesorilor donatorului, nulitatea capt un caracter relativ, n lumina dispoziiilor art. 1167 alin. (3) C. civ.: "Confirmarea, ratificarea sau executarea voluntar a unei donaiuni, fcut de ctre erezi sau reprezentanii donatorului, dup moartea sa, ine loc de renunare, att n privina viciilor de form, ct i n privina oricrei alte excepii". Potrivit acestui text de lege, succesorii donatorului pot confirma n mod valabil donaia autorului lor, nul din cauza viciilor de form, iar confirmarea poate rezulta din executarea voluntar realizat de motenitori, n deplin cunotin de cauz a viciului contractului. Sunt autori care susin c donaia nul absolut din cauza nerespectrii formei autentice, a crei nulitate nu a fost invocat n timpul vieii autorului, d natere unei obligaii naturale n persoana motenitorilor care, fiind executat de bunvoie, se transform ntr-o obligaie civil, fr a mai da dreptul repetiiunii.Aceast opinie a fost combtut, susinndu-se c transformarea obligaiei naturale ntr-o obligaie civil este contrar regulii confirmatio nihil dat novi, confirmarea nefiind suficient, fiind necesar o novaie. Contractul de donaie nul pentru nerespectarea condiiei formei autentice nu poate servi ca just titlu pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Pentru ca donaia nul pentru vicii de form s produc efecte juridice, ea trebuie refcut n ntregime, cu respectarea formei autentice (art. 1168 C. civ.). ncheierea contractului de donaie ntre abseni. Dac contractul de donaie se ncheie prin dou acte separate, succesive, att oferta de donaie, ct i acceptarea acesteia trebuie s mbrace forma autentic, potrivit art. 814 alin. (2) C. civ., sub sanciunea nulitii absolute. Donaia nu oblig pe donator i nu produce efecte juridice dect din momentul n care acceptarea donatarului a fost comunicat donatorului. Acceptarea donaiei trebuie fcut naintea morii donatorului sau pierderii capacitii acestuia, n caz contrar oferta de donaie devine caduc i contractul nu se mai poate ncheia. Aceeai va fi soluia i n cazul n care acceptarea donaiei nu i este notificat donatorului n timpul vieii sale sau atta timp ct acesta este deplin capabil; astfel, pn n momentul n care i este notificat acceptarea ofertei sale, donatorul poate oricnd revoca oferta sa de donaie. Contractul de donaie realizat prin acte separate este ncheiat valabil n momentul acceptrii donaiei, acesta fiind momentul realizrii consimmintelor ambelor pri n vederea ncheierii actului, numai efectele acestui acord de voine fiind amnate pn la comunicare, astfel c notificarea acceptrii donaiei se poate face i de motenitorii sau creditorii donatarului, dac acesta a decedat dup acceptare, dar nainte de comunicarea acceptrii.
Condiia ntocmirii unui act estimativ n cazul donaiei de bunuri mobile Dac donaia are ca obiect bunuri mobile, art. 827 C. civ. dispune c donaia este valabil "numai pentru obiectele trecute ntr-un act estimativ subsemnat de donator i donatar". Aadar, pe lng condiia ncheierii donaiei n form autentic, donaia de mobile este supus unei alte formaliti speciale. Cuprinsul actului estimativ. Actul sau statul estimativ (art. 772 C. civ.) trebuie s cuprind descrierea individual a bunurilor, ct i o evaluare a acestora i poate fi cuprins n nsui contractul de donaie, dar i ntr-un act separat; cnd se realizeaz prin act separat, actul estimativ este valabil i dac se face prin act sub semntur privat, cu condiia de a fi semnat att de donator, ct i de donatar, sau de mandatarii acestora, dac contractul s-a ncheiat prin mandatari. Condiia ntocmirii actului estimativ nu se aplic n cazul darului manual, care se ncheie valabil prin tradiiunea bunului; de asemenea, aceast condiie nu se aplic nici celorlalte excepii de la regula formei autentice a donaiei (donaiile indirecte i donaiile deghizate), ntruct acestea sunt supuse, n privina formei, regulilor ce guverneaz actele prin care acestea se realizeaz. Scopul acestei formaliti este de a consolida principiul irevocabilitii donaiilor, mpiedicnd pe donator de a reine o parte din bunurile donate i de a revoca astfel, n parte, donaia. Pe de alt parte,
203

condiia mai are i scopul de a garanta exerciiul unor drepturi eventuale, la care poate da natere donaia, ca de exemplu, rentoarcerea bunurilor donate n patrimoniul donatorului n anumite condiii etc. Sanciunea nerespectrii ntocmirii actului estimativ este nulitatea absolut a contractului de donaie, conform unei opinii a doctrinei. Apreciem c sanciunea nulitii absolute a actului nu se impune deoarece actul estimativ este solicitat de legiuitor ad probationem, de unde i posibilitatea ntocmirii sale ulterioare printr-o expertiz, astfel c lipsa lui nu afecteaz valabilitatea donaiei, ci ridic dificulti n materie probatorie. Interdicia ca donaia s cuprind clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii Principiul irevocabilitii. Un caracter principal al donaiei este irevocabilitatea. Alturi de principiul irevocabilitii ce caracterizeaz contractele n general, impus de art. 969 C. civ., legea consacr pentru donaii un principiu special al irevocabilitii, prin art. 801 i art. 822-824 C. civ. Irevocabilitatea nu nseamn c transmisiunea dreptului ce face obiectul donaiei nu poate fi supus unui termen sau unei condiii, ci numai c dreptul, fie chiar cu termen sau condiional, trebuie transmis n aa fel nct donatorul s nu-i rezerve nici direct, nici indirect, posibilitatea "de a nimici sau nltura prin propria voin efectele transmisiunii, ceea ce ar pune pe donatar ntr-o condiie de dependen pe care legea o socotete incompatibil cu ideea libertii". Irevocabilitatea donaiilor are un caracter special, particular, mai accentuat dect fora obligatorie a contractelor, n sensul c irevocabilitatea privete nu numai efectele donaiei, "ci nsi esena contractului, fiind o condiie de validitate pentru formarea lui (irevocabilitate de gradul II)". Inserarea n contract a unor clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiei se sancioneaz cu nulitatea absolut a donaiei. Donaia este revocabil numai n cazurile prevzute expres de lege. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii. Aceste clauze sunt prevzute n art. 822-824 C. civ.: condiiile potestative, condiia de a plti un pasiv nedeterminat, clauza ca donatorul s dispun n continuare de bunul donat. 1. Condiiile potestative. Potrivit art. 822 C. civ., "este nul orice donaiune fcut cu condiii a cror ndeplinire atrn numai de voina donatorului". Spre deosebire de contractele cu titlu oneros (art. 1006 i art. 1010 C. civ.), care sunt lovite de nulitate atunci cnd sunt afectate de o condiie potestativ pur, fiind valabile cnd sunt afectate de o condiie potestativ simpl, n materia donaiilor, majoritatea autorilor, a cror opinie o mprtim, apreciaz c liberalitatea este nul nu numai cnd este afectat de o condiie potestativ pur, dar i atunci cnd este afectat de o condiie potestativ simpl, ntruct donatorul i rezerv indirect facultatea de a zdrnici transmisiunea dreptului n favoarea donatarului, de vreme ce realizarea sau nerealizarea condiiei depinde i de voina lui. Aceast derogare de la dreptul comun este o consecin a principiului irevocabilitii donaiilor, a cunoscutei reguli din dreptul francez: donner et retenir ne vaut. Sanciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea absolut a donaiei. ntruct textul de lege face referire numai la condiia potestativ, fie suspensiv, fie rezolutorie, rezult c donaia poate fi valabil afectat de o condiie cazual (a crei realizare depinde numai de hazard), suspensiv sau rezolutorie. ntr-adevr, condiia cazual depinde de hazard, de ntmplare, astfel c revocarea donaiei este determinat de realizarea sau nerealizarea condiiei, i nu de voina donatorului. Ct privete donaia afectat de o condiie mixt, aceasta este valabil, ntruct realizarea condiiei nu depinde numai de voina uneia dintre pri, ci i de voina unei alte persoane. 2. Plata datoriilor sau sarcinilor nedeterminate. Art. 823 C. civ. dispune c este nul donaia "dac s-a fcut sub condiia de a se satisface datorii sau sarcini care nu existau la epoca donaiunii sau care nu erau artate n actul de donaiune". Donatorul poate impune donatarului plata unor datorii sau ndeplinirea unor sarcini existente n momentul ncheierii contractului, chiar dac nu sunt prevzute n contract. n acest caz, donaia capt un caracter oneros, iar donatarul nu se poate sustrage de la executarea acestora. Aceast interdicie are la baz intenia legiuitorului de a exclude posibilitatea donatorului de a revoca indirect donaia prin "golirea acesteia de coninut" prin obligarea donatarului la plata unor datorii viitoare, nedeterminate la data contractrii. Textul legal are n vedere dou situaii distincte: a) donaia care cuprinde obligaia donatarului de a plti datoriile sau sarcinile existente n momentul contractrii. Aceast donaie este valabil, ntruct exist o limitare a acestor datorii, pe care donatorul nu le
204

poate mri dup ncheierea contractului. Prin datorii prezente puse n sarcina donatarului se neleg numai acelea care au o dat cert anterioar donaiei. b) donaia care cuprinde obligaia donatarului de a plti datorii sau sarcini viitoare. n acest caz, distingem dou ipoteze: dac obligaia donatarului const n plata unui pasiv viitor nedeterminat al donatorului, donaia este nul absolut, potrivit art. 823 C. civ. i pentru raiunile expuse anterior, chiar dac la moartea lui, donatorul nu ar lsa datorii; dac obligaia donatarului const n plata unui pasiv viitor determinat, donaia este valabil, deoarece donatorul, prin voina lui, nu mai poate mri acest pasiv, care nceteaz de a mai fi nesigur, astfel c obligaia donatarului nu este contrar principiului irevocabilitii. 3. Donaia fcut sub rezerva de a dispune de bunul donat. Potrivit art. 824 C. civ., "cnd donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de un obiect cuprins n donaiune, sau de o sum determinat din bunurile druite, dac moare, fr s fi dispus de dnsele, un asemenea obiect sau asemenea sum rmne erezilor donatorului". De cte ori donatorul i-a rezervat prin donaie dreptul de a dispune de un anumit bun sau de o sum de bani, donaia este nul cu privire la acel obiect sau la acea sum, chiar dac donatorul nu a uzat de dreptul su. Cnd donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de toate bunurile ce formeaz obiectul donaiei, donaia este nul n ntregime. Bunurile asupra crora donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de ele, practic, nu fac parte din donaie, iar dac donatorul nu a dispus de ele n timpul vieii, bunurile se transmit motenitorilor la moartea sa. Aceste bunuri nu se cuvin donatarului niciodat, iar dac donatorul dorete gratificarea donatarului cu aceste bunuri, este necesar ncheierea unui alt contract de donaie. Clauze compatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor Codul civil precizeaz dou asemenea clauze, i anume clauza prin care uzufructul se d unei persoane i nuda proprietate unei alte persoane i clauza privind rentoarcerea convenional a bunului donat n patrimoniul donatorului n anumite condiii. Uzufructul poate fi dat unei persoane, iar nuda proprietate alteia. Potrivit art. 805 C. civ., este permis "dispoziia ntre vii sau testamentar, prin care uzufructul se d la o persoan i proprietatea nud la alta". Aceast dispoziie nu contravine principiului irevocabilitii donaiei. Donatorul poate s-i rezerve el uzufructul sau l poate dona unei alte persoane; n ambele cazuri, uzufructul va fi supus regulilor ce l guverneaz, prevzute de art. 517 i urm. C. civ. Rentoarcerea convenional a bunului donat. O alt clauz compatibil cu principiul irevocabilitii este convenia prin care prile stipuleaz c bunul donat se va rentoarce la donator, dac acesta va supravieui fie numai donatarului, fie att donatarului, ct i descendenilor si. Astfel, art. 825 alin. (1) C. civ. dispune c "donatorul poate stipula ntoarcerea bunurilor druite, att n cazul cnd donatarul ar muri naintea lui, ct i n cazul cnd donatarul i descendenii si ar muri naintea sa". n acest caz, donaia nu este revocat prin voina donatorului, ci prin convenia prilor, libere de a supune donaia unei condiii suspensive sau rezolutorii. Prin natura sa, aceast clauz este o condiie rezolutorie cazual, a crei realizare nu depinde de voina donatorului, ci de hazard, fiind perfect valabil i posibil. Fiind o condiie rezolutorie, ea trebuie stipulat expres, neputnd fi prezumat sau dedus din anumite mprejurri; legea nu cere o form solemn, dar este necesar ca stipularea clauzei de rentoarcere s fie clar i precis (ea nu reprezint o cauz legal de revocare a donaiei), astfel nct voina donatorului s fie nendoielnic exprimat. Rentoarcerea convenional a fost numit n doctrin i dreptul de rentoarcere sau dreptul de reversiune. Dreptul de rentoarcere ia natere fie prin predecesul donatarului, fie prin predecesul donatarului i al descendenilor si. Potrivit art. 19 din Decretul nr. 31/1954, persoana disprut este prezumat n via, astfel c dispariia donatarului sau a donatarului i a descendenilor si nu conduce la reversiunea bunului donat. ntoarcerea bunurilor donate la donator fiind efectul condiiei rezolutorii exprese prevzute n contract, se produce de drept. n cazul n care motenitorii donatarului refuz restituirea bunului donat, donatorul are deschis calea aciunii n revendicare chiar i mpotriva terului dobnditor al bunului.
205

ncetare. Dreptul de reversiune poate nceta, n timpul vieii donatorului, prin renunarea expres sau tacit, anterior ndeplinirii condiiei rezolutorii, deoarece acest drept aparine donatorului i acesta l poate transmite att cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit, inclusiv donatarului. Cazuri. Art. 825 C. civ. prevede dou cazuri n care poate avea loc rentoarcerea convenional, i anume: a) n cazul predecesului donatarului fa de donator. Donaia este revocat la ndeplinirea condiiei, fr a avea relevan c donatarul are sau nu descendeni. b) n cazul predecesului donatarului i al descendenilor si fa de donator. Prin descendeni se neleg att copiii donatarului, ct i descendenii de grad mai ndeprtat (nepoi, strnepoi etc), iar revocarea donaiei are loc atunci cnd a murit ultimul descendent al donatarului. Dac donatarul nu are descendeni, dreptul de reversiune se nate la decesul acestuia, survenit n timpul vieii donatorului. Dac n contractul de donaie s-a stipulat clauza de rentoarcere a bunului donat, fr a se preciza n ce condiii, se presupune c rentoarcerea are loc la predecesul donatarului fa de donator. Potrivit art. 825 alin. (2) C. civ., clauza de rentoarcere nu poate fi stipulat dect n favoarea donatorului; dac stipulaia se face n favoarea unei alte persoane, suntem n prezena unei substituii fideicomisare, care este nul absolut (art. 803 C. civ.). Efectele dreptului de rentoarcere convenional. Cum am menionat anterior, aceast clauz reprezint, de fapt, o condiie rezolutorie, care va produce efecte diferite, dup cum ne aflm n perioada anterioar ndeplinirii condiiei (pendente conditione) sau dup ndeplinirea condiiei (eveniente conditione). Astfel, anterior ndeplinirii condiiei rezolutorii, pendente conditione, donatarul este proprietar i poate transmite dreptul su sub condiie att prin acte inter vivos, ct i prin acte mortis causa. Dobnditorul va avea ns un drept supus condiiei rezolutorii, ntruct donatarul nu poate transmite mai multe drepturi dect are el nsui (conform principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet). Atunci cnd condiia rezolutorie nu se realizeaz, dreptul donatarului se consolideaz retroactiv, fiind considerat un drept pur i simplu de la ncheierea donaiei. Dac evenimentul condiie s-a mplinit (donatarul sau att donatarul, ct i descendenii acestuia au decedat naintea donatorului), eveniente conditione, conform art. 1015 i art. 1019 C. civ., donaia va fi revocat cu efect retroactiv, bunurile donate rentorcndu-se n patrimoniul donatorului, libere de orice sarcini, drepturile constituite de donatar n favoarea unor teri desfiinndu-se cu efect retroactiv (ex tunc), conform regulii resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. Dac donaia are ca obiect bunuri mobile corporale i acestea au fost nstrinate de donatar pendente conditione, dobnditorul de bun-credin a dobndit proprietatea n temeiul art. 1909 alin. (1) C. civ., astfel c donatarul va restitui valoarea bunurilor donate.
Excepii de la regula formei autentice a donaiei

Fr a fi prevzute n mod expres de lege, doctrina i practica judiciar admit existena a trei asemenea excepii de la condiia formei autentice a donaiei, donaiile neregulate, cum au mai fost numite n doctrin: darul manual, donaia indirect i donaia deghizat. Rigorismul legii cu privire la forma solemn n care trebuie s se manifeste voina prilor contractante nu corespunde ntocmai cu nevoile vieii sociale, deoarece privete satisfacerea unor sentimente de afeciune, recunotin sau generozitate. 1. Darul manual Noiune i reglementare. Darul manual const n tradiiunea material a unui bun mobil corporal de la o persoan la alta, fcut cu intenia de a gratifica i de a accepta donaia. Darul manual reprezint o liberalitate ntre vii, avnd ca obiect numai bunuri mobile corporale i realizat valabil prin tradiiunea bunului. Aceast derogare de la regula formei autentice a donaiei i gsete justificare legal n art. 644 C civ., care enumer i tradiiunea printre modurile de dobndire a proprietii. Condiiile de validitate ale darului manual. Fiind o donaie, darul manual trebuie s ndeplineasc condiiile de validitate ale donaiei, exceptnd condiia formei autentice, la care se adaug dou condiii specifice pentru validitatea sa: tradiiunea i bunurile ce pot forma obiectul darului manual. Tradiiunea. Tradiiunea bunurilor druite, respectiv remiterea material a bunurilor de la donator donatarului, este de esena darului manual, de unde rezult c darul manual este un contract real. Tradiiunea
206

este cea care d valoare i efecte concursului de voine; ea creeaz darul manual i transmite donatarului proprietatea lucrului druit. Dac se realizeaz acordul de voine al prilor (verbal sau prin nscris sub semntur privat), dar nu are loc tradiiunea bunului, nu suntem n prezena unui dar manual, ci contractul este nul pentru lipsa formei autentice a donaiei. Condiia tradiiunii bunurilor este ndeplinit, fiind, deci, n prezena unui dar manual, i atunci cnd donatarul se afl deja n posesia bunurilor, ns n baza unui alt titlu (mprumut, depozit etc.), iar donatorul i manifest voina de a-l gratifica pe donatar cu aceste bunuri i donatarul accept. Astfel, intenia de a gratifica (animus donandi) i de a accepta donaia se pot manifesta att nainte, ct i dup tradiiunea bunului. Tradiiunea bunului trebuie s aib loc nainte de moartea donatorului, ntruct dac are loc dup moartea acestuia, nu mai suntem n prezena unui dar manual, chiar dac a existat un acord de voine al prilor. Constituie astfel dar manual retragerea unei sume de bani de pe un carnet de economii C.E.C. i transferarea ei pe carnetul C.E.C. al altei persoane. Tot practica judiciar a statuat c suntem n prezena unui dar manual i atunci cnd donatorul, fr a preda efectiv o sum de bani donatarului, nmneaz aceast sum de bani unui ter, n vederea achiziionrii unui imobil pentru donatarul-cumprtor. S-a apreciat c tradiiunea bunului se poate realiza i prin mandatar, fie al donatorului (care trebuie s predea bunul donatarului n timpul vieii donatorului), fie al donatarului. Bunurile care pot fi obiectul darului manual. Bunurile ce pot forma obiectul darului manual sunt numai bunurile ce pot face obiectul tradiiunii: bunurile mobile corporale. Bunurile imobile i mobile incorporale nu sunt susceptibile de tradiiune, de predare material i, deci, nici nu pot face obiectul darului manual. Ct privete creanele constatate prin titluri la purttor i bilete de banc, doctrina a considerat c pot face obiectul darului manual, ntruct creana este ncorporat n titlu i aparine purttorului. Darul manual poate avea ca obiect titlurile la purttor i atunci cnd donatorul i-a rezervat uzufructul sau nuda proprietate (druind numai venitul lor). Nu pot forma obiect al darului manual bunurile viitoare, ntruct darul manual se realizeaz valabil numai prin tradiiunea bunului. Spre deosebire de titlurile la purttor, titlurile nominative nu pot forma obiectul darului manual, deoarece acestea nu pot fi valorificate dect de persoana al crei nume este indicat pe titlu ca titular, chiar dac aceste titluri au fost predate animus donandi unei alte persoane. Bunurile mobile corporale, inclusiv titlurile la purttor, bilete de banc etc., formeaz obiect al darului manual, indiferent de valoarea acestora; dei iniial au existat discuiipe aceast tem, doctrina i practica au admis unanim c, de vreme ce legea nu face nici o distincie, darul manual este valabil, indiferent de valoarea bunurilor ce fac obiectul su. Condiiile de fond pentru validitatea darului manual. Darul manual, fiind o varietate a donaiei, trebuie s ndeplineasc aceleai condiii de fond ca i donaia. Astfel, se menin aceleai incapaciti speciale, sunt interzise clauzele incompatibile cu principiul irevocabilitii darului manual i este permis clauza de rentoarcere convenional a bunului donat n caz de predeces al donatarului sau att al donatarului, ct i al descendenilor si, fa de donator. Darurile manuale pot avea loc i ntre soi, dar, la fel ca i donaia, ele sunt revocabile, potrivit art. 937 alin. (1) C. civ. La fel ca i donaia, darul manual poate fi supus unei condiii sau unei sarcini, va fi revocabil n condiiile art. 829 C. civ. i va fi supus raportului sau reduciunii, potrivit dreptului comun. Donaiile indirecte Noiune. O alt excepie de la condiia formei autentice a donaiei este donaia indirect. Donaia indirect este liberalitatea ntre vii care se realizeaz pe calea unui alt act juridic dect donaia. Ca i n cazul donaiei deghizate, ceea ce transform acest act juridic ntr-o donaie este intenia liberal (animus donandi), dar spre deosebire de donaia deghizat, n cazul donaiei indirecte, actul juridic ncheiat este un act real, perfect valabil, care exprim voina real a prilor, i nu un act simulat. Prin intermediul acestui act are loc o mbogire a patrimoniului dobnditorului, realizat prin puterea inteniei liberale a transmitorului, dar "independent de vreun dare, adic de vreo transmitere a unui drept real" din patrimoniul transmitorului n cel al dobnditorului, ci n puterea unui act juridic al transmitorului, ncheiat cu intenia de a procura celuilalt un folos gratuit.
207
Condiii Fiind n prezena unui alt act juridic dect donaia, acesta nu trebuie s ndeplineasc condiiile de form pentru validitatea donaiei, respectiv condiia formei autentice, exceptnd cazul cnd forma autentic este o condiie pentru nsi valabilitatea actului respectiv. Pentru a fi valabil, acest act juridic trebuie s ndeplineasc condiiile de fond i de form prevzute de lege pentru validitatea sa i, ntruct reprezint o liberalitate, trebuie s ndeplineasc i condiiile de fond ale donaiei. Sunt edificatoare n acest sens dispoziiile art. 1642 alin. (2) C. civ., referitoare la renta viager n favoarea unei tere persoane, potrivit crora "dei ntrunete nsuirile unei liberaliti, totui nu este supus formelor stabilite pentru donaiune; (...)", ns va trebui s respecte condiiile de fond ale donaiei, potrivit art. 1641 C. civ. Actele juridice prin care se realizeaz deseori n practic o donaie indirect sunt: renunarea la un drept, remiterea de datorie i stipulaia n folosul altei persoane, toate aceste acte trebuind s aib la baz intenia liberal a dispuntorului, n caz contrar neputnd fi calificate ca donaii. Donaiile simulate Noiune. Simulaia presupune existena simultan a dou contracte ntre aceleai pri: un contract public i aparent, care exprim o aparen juridic necorespunztoare realitii, i un contract secret, care conine voina real a prilor, ncheiat anterior sau concomitent cu contractul aparent. n materia donaiilor, prin simulaie se urmrete ascunderea unei donaii (actul secret) printr-un contract aparent cu titlu oneros (donaia deghizat) sau ascunderea adevratului donatar prin ncheierea unui contract public, aparent ntre alte persoane (donaia prin interpunere de persoane). Donaiile deghizate Noiune. Donaiile deghizate sunt donaiile ascunse, mascate printr-un contract aparent, public, cu titlu oneros. De cele mai multe ori, donaia este deghizat printr-un contract de vnzare-cumprare. Deghizarea este total, ntruct se ascunde nsi natura juridic a contractului ncheiat (prile au ncheiat n realitate un contract de donaie, dar l-au deghizat printr-un contract aparent, de vnzare-cumprare). n acest caz, contractul public, aparent prezint o situaie juridic bazat pe contractul de vnzare-cumprare, ca i cum ntre pri ar fi intervenit o adevrat vnzare. Actul secret, donaia, este cel care stabilete adevratele raporturi juridice dintre prile contractante. Condiiile de validitate ale donaiilor deghizate. Majoritatea doctrinei i jurisprudenei consider c simulaia, n sistemul nostru, nu este sancionat cu nulitatea. Prin ea nsi, simulaia nu este o cauz de nulitate, ntruct, n ultim instan, ea este o aplicaie a principiului voinei reale, interne, precumpnitoare n raport cu voina extern, social. Simulaia se deosebete att de viciile de consimmnt, ct i de nelciunea comis n dauna terilor, ntruct prile au consimit liber la realizarea unui act secret i a unei aparene juridice date de un alt act, public, iar pe de alt parte, prile pot recurge la simulaie din cu totul alte motive dect fraudarea terilor sau eludarea unor dispoziii imperative ale legii. O liberalitate ascuns sub forma i aparena unui contract cu titlu oneros este ns lovit de nulitate ori de cte ori simulaia ar avea drept scop eludarea unor dispoziii legale imperative. Astfel, donaia deghizat va fi valabil i va produce efecte juridice att ntre pri, ct i ntre motenitorii acestora, cu condiia de a fi valabil ncheiat, cel puin n privina celorlalte condiii, dac nu i n privina formei. Validitatea unor asemenea liberaliti realizate fr respectarea dispoziiilor art. 813 C. civ. cu privire la forma autentic a donaiei i care mbrac numai forma prevzut pentru actul aparent, cu titlu oneros a constituit obiect de controvers n doctrin i n jurispruden. Este unanim admis c o donaie deghizat sub forma unui contract cu titlu oneros va fi lovit de nulitate ori de cte ori va avea o cauz ilicit sau imoral (art. 966 C. civ.) sau cnd scopul simulaiei este de a realiza o liberalitate prohibit de lege. Contractul care deghizeaz donaia va trebui s ndeplineasc att condiiile generale de validitate ale oricrui contract, prevzute de art. 948-968 C. civ., ct i condiiile de fond pentru validitatea donaiei (capacitate, clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii, o cauz licit, revocarea n cazurile expres prevzute, reduciune, raport etc).
208

Donaiile prin interpunere de persoane Noiune. ntlnim donaia simulat prin interpunere de persoane atunci cnd contractul de donaie aparent se ncheie ntre anumite persoane, iar prin contractul de donaie secret se precizeaz adevratul beneficiar al donaiei, respectiv adevratul donatar. De regul, se recurge la interpunere de persoane atunci cnd se urmrete gratificarea unei persoane incapabile (incapacitate absolut sau relativ) de a primi donaii. Condiii de validitate. ntruct prin aceast form de simulaie, prile nu urmresc s ascund natura juridic a contractului intervenit, ci numai persoana donatarului, ele ncheie, n mod aparent, tot un contract de donaie, astfel c acesta trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i de form prevzute de legiuitor pentru validitatea donaiei. Pentru a fi valabil, donaia prin interpunere de persoane trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond ale donaiei, condiii care sunt analizate n raport de adevrata persoan a donatarului. Test de evaluare 1. Contractul de donaie este un contract: a) consensual, cu titlu gratuit, o liberalitate i translativ de proprietate; b) solemn, cu titlu gratuit, o liberalitate i translativ de proprietate; c) transfer dreptul de proprietate de la donator la donatar n momentul ncheierii contractului; d) de regul, nu d natere unei obligaii de garanie din partea donatorului. 2. Donaia ntre soi: a)este valabil; b) este anulabil; c) este nul absolut. 3.Donaia fcut de donatar medicului care l-a ngrijit n boala care i-a i provocat decesul: a)este lovit de nulitate absolut, n toate cazurile; b)este lovit de nulitate relativ; c)este valabil, dac medicul este rud n linie colateral pn la gradul IV inclusiv cu donatorul, iar donatorul nu a avut rude n linie dreapt. 4.Minorul devenit major: a)poate dona inclusiv n favoarea tutorelui su, nedescrcat de gestiune; b)nu poate dona n favoarea tutorelui su, dac socotelile tutelei nu au fost definitiv ncheiate; c)nu poate dona nici personal, nici prin reprezentantul legal. 5.n cazul donaiei ntre abseni, capacitatea se apreciaz: a)pentru donator, n momentul emiterii ofertei de donaie; b)pentru donatar, n momentul acceptrii ofertei de donaiei; c)pentru donator, n momentul emiterii ofertei i acceptrii acesteia; d)pentru donatar, n momentul emiterii ofertei i acceptrii acesteia. 6.Reprezint o excepie de la forma autentic a contractului de donaie: a)donaia de bunuri viitoare; b)donaiile ntre soi; c)darul manual, donaiile indirecte i donaiile simulate; d)donaiile fcute viitorilor soi n vederea cstoriei. 7.Sunt permise n contractul de donaie clauze ce conin : a)condiii potestative din partea donatorului; b)dreptul donatorului de a dispune de bunul donat; c)obligaia donatarului de a plti o datorie viitoare nedeterminat a donatorului; d)dreptul de rentoarcere convenional a bunului donat n patrimoniul donatorului, n caz de predeces al donatarului fa de donator. 8.Clauza prin care donatorul l-ar obliga pe donatar s pstreze bunul donat n patrimoniul su pe tot timpul vieii, iar la decesul su s-l transmit unei persoane desemnate tot de donator: a)este valabil; b)este sancionat cu nulitatea relativ; c)este sancionat cu nulitatea absolut. 9.Sunt permise n contractul de donaie clauze ce conin : a)condiii potestative din partea donatorului; b)dreptul donatorului de a dispune de bunul donat; c)obligaia donatarului de a plti o datorie viitoare nedeterminat a donatorului; dreptul de rentoarcere convenional a bunului donat n patrimoniul donatorului, n caz de predeces al donatarului fa de donator.
209

Unitatea 2 Efectele contractului de donaie. Revocarea donaiei I. Efectele donaiei ntre prile contractante Obligaiile donatorului. Contractul de donaie, valabil ncheiat, d natere la o serie de obligaii, de cele mai multe ori, n sarcina donatorului. n anumite cazuri, donaia nate obligaii i pentru donatar. De asemenea, donaia produce efecte juridice i fa de teri. Obligaia de predare. Odat contractul de donaie perfectat, donatorul are obligaia de a preda bunul donat n termenul i n condiiile stipulate n contract. Pn la predarea bunului, donatorul are obligaia de a conserva bunul; donatorul rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului din culpa sa. Dac donatorul nu-i execut obligaia de predare, donatarul poate solicita executarea silit a acestei obligaii. Obligaia de predare a donatorului nu se justific n cazul darului manual, a crei ncheiere valabil este condiionat de predarea bunului. Obligaia de garanie. n materia donaiilor, art. 828 alin. (1) C. civ. dispune c: "Donatorul nu este responsabil de eviciune ctre donatar pentru lucrurile druite". Donatorul nu este, n principiu, obligat a garanta pe donatar pentru eviciunea total sau parial a lucrului druit i nici pentru viciile ascunse ale bunului, ntruct pe de o parte, el n-a neles a da mai mult dect are, iar pe de alt parte, donatarul, care a primit un folos gratuit, nu se poate ntoarce mpotriva donatorului pentru a-i cere mai mult dect acesta a avut i a intenionat s-i transmit. Donatarul evins poate s exercite o aciune n garanie, pe care nsui donatorul ar fi putut s-o exercite mpotriva autorilor si, dac el ar fi fost cel evins. Prin excepie, donatorului i revine obligaia de garanie n urmtoarele cazuri: a) dac prin contractul de donaie, donatorul s-a angajat n mod expres s garanteze pe donatar pentru eviciune sau pentru vicii [art. 828 alin. (2) C. civ.], ntruct dispoziiile art. 828 alin. (1) C. civ. nu au caracter imperativ. Ce efect va produce clauza de garanie promis? Donatorul va trebui s despgubeasc complet pe donatar pentru prejudiciul cauzat de eviciune, devenind aplicabile, prin analogie, dispoziiile referitoare la garanie din materia vnzrii (art. 1337 i urm. din C. civ.). b) art. 828 alin. (3) C. civ. prevede c donatorul este responsabil de eviciunea provenit din faptul su personal. Astfel, de exemplu, donatorul vinde imobilul dup ce anterior l donase sau doneaz imobilul dup ce anterior l vnduse etc. n acest caz, de cte ori eviciunea provine dintr-un fapt personal al donatorului, se vor aplica, prin analogie, dispoziiile legale privitoare la obligaia de garanie a vnztorului n contractul de vnzare-cumprare. Donatorul va rspunde fa de donatar i atunci cnd va ipoteca bunul obiect al donaiei, naintea efecturii formelor de publicitate, n acest caz, el fiind ntotdeauna de reacredin; donatorul va restitui de asemenea donatarului de bun-credin toate cheltuielile, inclusiv cele voluptuarii fcute cu bunul donat, dac, cu rea-credin, a nstrinat bunul altei persoane. c) donatorul va rspunde pentru dol i neglijena sa grav (asimilat dolului) ori de cte ori va provoca un prejudiciu donatarului. De asemenea, donatorul va rspunde de viciile ascunse ale bunului donat, dac a fost de rea-credin, avnd cunotin de aceste vicii la data ncheierii donaiei i necomunicndu-le donatarului. d) n cazul n care donaia impune anumite sarcini donatarului, dobndind, n parte, un caracter oneros, art. 828 alin. final decide c donatorul rspunde pentru eviciune, ns numai n limita sarcinilor impuse donatarului. n limita sarcinii, contractul de donaie este un contract sinalagmatic i cu titlu oneros, astfel c apare just soluia legiuitorului prin care impune obligaia de garanie donatorului, asimilat vnztorului, motiv pentru care donatorul va rspunde nu numai pentru eviciune, ci i pentru viciile ascunse ale lucrului donat. Obligaiile donatarului Donaia pur gratuit. n cazul donaiei pur gratuite, donatarul nu are nici o obligaie, ci numai o ndatorire de recunotin fa de donator, sancionat prin art. 831 C. civ., care prevede posibilitatea revocrii donaiei pentru ingratitudinea donatarului. Donaia cu sarcini (sub modo). Sarcina este o prestaie (o obligaie de a da, a face sau a nu face) impus donatarului prin contractul de donaie, fie n favoarea donatorului, fie n favoarea unui ter, fie n favoarea donatarului nsui. Dac sarcina impus donatarului este n folosul unui ter, contractul conine o stipulaie pentru altul, respectiv o donaie indirect, grefat pe o donaie direct, cu condiia ca stipulaia s fie fcut donandi
210

causa. Dac sarcina n folosul unui ter absoarbe ntreaga valoare a liberalitii, ea reprezint o liberalitate indirect n favoarea terului. Att n cazul n care prestaia impus donatarului este n folosul dispuntorului, ct i n cazul n care prestaia este n folosul unui ter, sarcina constituie o condiie rezolutorie potestativ din partea gratificatului i, n funcie de valoarea acestei sarcini, contractul rmne sau nu o liberalitate. O dat cu acceptarea donaiei, donatarul este obligat s execute sarcina, n caz contrar, donaia fiind revocabil n condiiile art. 829, art. 830 i art. 832 C. civ. Donatarul nu se poate elibera de executarea sarcinii, renunnd la beneficiul liberalitii, fr consimmntul donatorului. Dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului de donaie cu sarcin, n cazul neexecutrii sarcinii, donatorul poate alege ntre executarea silit i rezoluiunea (revocarea) contractului. Revocarea donaiilor Reglementare juridic. Consacrnd n art. 801 C. civ. principiul irevocabilitii donaiilor, legiuitorul stabilete, n art. 829 C. civ., cazurile expres i limitativ prevzute, n care o donaie poate fi totui revocat: nendeplinirea sarcinilor impuse donatarului, ingratitudinea acestuia fa de donator i surveniena de copii. Cauzele legale de revocare a donaiilor 1. Revocarea donaiilor pentru nendeplinirea sarcinilor Articolul 829 C. civ. a consacrat trei cazuri n care donaia poate fi revocat: revocarea pentru nendeplinirea sarcinilor, revocarea pentru ingratitudine i revocarea pentru surveniena de copii. n limita sarcinii impuse donatarului, donaia devine un contract sinalagmatic. Ca n orice contract sinalagmatic, n cazul neexecutrii culpabile a obligaiilor contractuale de ctre una din pri, cealalt parte poate solicita fie executarea silit a obligaiilor, fie rezoluiunea contractului (art. 1020, art. 1021 C. civ.). Astfel, ca n orice contract sinalagmatic, n cazul nendeplinirii totale sau pariale a sarcinii, donaia va fi supus regulilor consacrate de art. 1021 C. civ. i donatorul va putea alege ntre a solicita fie executarea silit a sarcinii, fie rezoluiunea (revocarea) contractului, cu daune-interese. Mai mult, art. 832 C. civ. dispune c revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii "nu se face de drept niciodat", ci ea trebuie pronunat de instana judectoreasc. Dispoziia general coninut de art. 1021 C. civ. se aplic i acestui caz de revocare a donaiei, astfel c instana judectoreasc nvestit cu soluionarea aciunii n revocare va putea acorda, la cerere, dup circumstane, un termen de graie donatarului, pentru ndeplinirea sarcinii. Prile pot stipula n contract un pact comisoriu expres, n temeiul cruia nendeplinirea sarcinilor de ctre donatar conduce de drept la revocarea donaiei, fr somaie sau cerere de chemare n judecat, caz n care instana de judecat nu va putea acorda un termen, ci se va mrgini numai a constata c donaia este de drept revocat prin neexecutarea sarcinii. Pe de alt parte, prile sunt libere s stipuleze n contract renunarea donatorului la dreptul de a cere revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Potrivit art. 1021 C. civ., n msura n care executarea sarcinii este nc posibil, donatorul poate solicita instanei de judecat executarea contractului, i nu revocarea. Executarea sarcinii va putea fi solicitat i de terul n favoarea cruia sarcina a fost impus; nefiind parte n contractul de donaie, terul nu va putea cere revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii n favoarea lui, acest drept aparinnd numai donatorului, motenitorilor si i creditorilor. Donatarul nu se poate elibera de executarea sarcinii, renunnd la beneficiul liberalitii, ntruct donaia este un contract i nu poate fi revocat dect prin consimmntul ambelor pri. Obligaia donatarului de a-i executa sarcinile impuse prin contract subzist i n cazul pieririi fortuite a bunului ce a fcut obiectul liberalitii, ntruct riscul pieirii bunului i aparine (res perit domino) n calitatea sa de proprietar, de la data perfectrii conveniei. Urmnd acelai regim juridic ca i rezoluiunea conveniilor sinalagmatice, revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii va opera numai n cazul unei neexecutri culpabile din partea donatarului. Dac neexecutarea sarcinii este imputabil donatorului sau nu este imputabil nici uneia din pri, revocarea donaiei este inadmisibil. Cine poate cere revocarea donaiei sau executarea sarcinii? Revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii sau, dup caz, executarea sarcinii, poate fi cerut, n primul rnd, de donator, indiferent c sarcina a fost stipulat n folosul su, al unui ter sau chiar al donatarului. Dac sarcina este stipulat n folosul unui ter, cum am precizat anterior, acesta nu poate solicita revocarea donaiei, ci numai executarea sarcinii.
211

Revocarea donaiei sau executarea sarcinii poate fi solicitat i de motenitorii donatorului i, n temeiul art. 974 C. civ., fiind o aciune patrimonial, revocarea poate fi cerut i de creditorii donatorului, pe calea aciunii oblice. Creditorii motenitorilor pot introduce i ei aciunea n revocarea donaiei, dac debitorul lor nu a renunat la aciune. Efectele revocrii. Articolul 830 C. civ. prevede efectele admiterii aciunii n revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii: "Cnd donaiunea este revocat pentru nendeplinirea condiiilor, bunurile reintr n mna donatorului, libere de orice sarcin i ipotec". Prin urmare, revocarea donaiei produce efectul su imediat, i contra donatarului, i contra terilor dobnditori, desfiinnd definitiv i retroactiv donaia, n raport cu orice persoan. ntre pri. Cum am precizat anterior, revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii este similar rezoluiunii i produce aceleai efecte. Rezoluiunea (revocarea) donaiei are drept efect desfiinarea cu efect retroactiv a donaiei i repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii contractului. Bunurile donate se rentorc n patrimoniul donatorului. Ct privete restituirea fructelor de ctre donatar, mprtim opinia potrivit creia donatarul este obligat la restituirea fructelor de la data cererii de chemare n judecat, ntruct donatorul, pe lng voina de a-i vedea sarcina ndeplinit, i-a exprimat i intenia liberal de a-l gratifica pe donatar, de a-i mri patrimoniul, or aceast intenie liberal nu i-ar mai gsi justificare dac donatarul ar fi obligat la restituirea tuturor fructelor percepute de la data ncheierii contractului. Dac donatarul a executat parial sarcina ce i-a fost impus prin contract, n cazul revocrii donaiei, el are dreptul la restituirea prestaiilor de la donator, prile fiind repuse n situaia anterioar ncheierii donaiei (art. 1019 C. civ.). De asemenea, donatorul este obligat s restituie donatarului toate cheltuielile necesare pe care acesta din urm le-a fcut cu bunul donat. n raport cu terii. Dup cum dispune art. 830 C. civ., bunul donat reintr n patrimoniul donatorului liber de orice sarcin i ipotec. Revocarea donaiei are drept efect desfiinarea tuturor nstrinrilor cu titlu gratuit sau oneros ale bunurilor donate, fcute de donatar, ct i desfiinarea tuturor drepturilor reale pe care donatarul le-ar fi constituit n favoarea unor teri, ca urmare a aplicrii principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. mpotriva terului dobnditor al bunului, donatorul, dup admiterea aciunii n revocarea donaiei, are deschis calea aciunii n revendicare. Donatorul va fi obligat s restituie terului dobnditor toate cheltuielile pe care acesta le-a fcut pentru conservarea i mbuntirea bunului. Terul dobnditor nu va fi obligat s restituie fructele, dect cele ncasate sau percepute de la data cererii de chemare n judecat. Regulile cu privire la revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinilor sunt aplicabile tuturor formelor de donaie, inclusiv darului manual afectat de sarcini.
2. Revocarea donaiei pentru ingratitudine Noiune.Donaiile au devenit revocabile pentru ingratitudine nc din dreptul roman; instituia ingratitudinii, privit ca opusul recunotinei donatarului fa de donator, a fost extins de Justinian (n anul 530 d.Hr.) la toate donaiile. Codul civil de la 1864 dispune, prin art. 829 C. civ., c donaia este revocabil pentru ingratitudine fa de donator. Majoritatea doctrinei a vzut n ingratitudine opusul recunotinei. Cauze de revocare. Articolul 831 C. civ. arat c donaiile sunt revocabile pentru ingratitudine n urmtoarele cazuri prevzute limitativ: a) dac donatarul a atentat la viaa donatorului; b) dac donatarul este culpabil fa de donator de delicte, cruzimi sau injurii grave; c) refuzul de alimente. A. Atentatul la viaa donatorului, svrit de donatar. Acest caz de revocare, cel mai grav dintre toate, presupune intenia donatarului de a-l ucide pe donator; este astfel irelevant dac fapta donatarului a avut sau nu drept urmare moartea donatorului, dup cum este lipsit de importan dac, pentru fapta sa, donatarul a fost sau nu condamnat penal. Donaia va fi revocabil pentru ingratitudine, chiar dac donatarul nu ar fi pedepsit penal pentru fapta sa, din diferite motive: moartea donatarului, prescripia rspunderii penale etc. ntruct legea civil sancioneaz, prin acest caz de revocare, intenia criminal asupra donatorului, donaia nu va fi revocat pentru ingratitudine n cazul uciderii din culp a donatorului, n cazul n care donatarul pune n pericol viaa donatorului din neglijen sau impruden, precum i n cazul n care fapta de omor a fost svrit de donatarul lipsit de discernmnt.
212

B. Revocarea donaiei pentru delicte, cruzimi sau injurii grave. Prin delicte se neleg faptele infracionale prevzute de Codul penal i celelalte legi speciale; prin cruzimi se neleg actele de lovire, de vtmare fizic a donatorului. Injuriile presupun faptele de insult, de ofens, jignirile aduse persoanei donatorului, onoarei, demnitii sau reputaiei acestuia (nu i memoriei donatorului) etc. Pentru ca injuriile s duc la revocarea donaiei, trebuie s fie grave, gravitate lsat la aprecierea suveran a instanei de judecat. C. Refuzul de alimente Donaia este revocabil pentru ingratitudine i n cazul n care donatorul, fiind n nevoie, donatarul refuz "fr cuvnt" s-i dea alimente. Acest caz de revocare are n vedere mprejurarea c donatorul se afl n stare de nevoie, fr ca alte rude sau persoane s fie legal obligate la ntreinerea lui, iar donatarul, avnd posibilitatea, refuz nejustificat s-i acorde ajutorul alimentar impus de obligaia de recunotin. Donaia nu va fi, aadar, revocat pentru ingratitudine, n cazul n care donatorul are rude sau exist alte persoane obligate legal s-i acorde ntreinere. n toate cazurile, valoarea alimentelor nu poate depi valoarea bunului donat, iar n cazul n care bunul donat piere fortuit, donatarul poate refuza s acorde ajutorul alimentar. Astfel cum a precizat practica judiciar, obligaia donatarului de a-i acorda cele necesare donatorului aflat n nevoie, nceteaz atunci cnd acesta a dobndit mijloacele pentru a se ntreine singur sau, n caz contrar, la moartea acestuia. Revocarea pentru acest caz de ingratitudine nu poate opera dac donatorul este cel care refuz ajutorul alimentar oferit de donatar. Aciunea n revocare pentru ingratitudine. Caracter judiciar. Potrivit art. 832 C. civ., revocarea pentru ingratitudine "nu se face de drept niciodat". Revocarea pentru ingratitudine este deci judiciar, ea va trebui cerut instanei de judecat, prin intermediul aciunii n revocare pentru ingratitudine, instan care va aprecia de la caz la caz gravitatea faptelor imputate. Persoanele care pot cere revocarea. (reclamantul ntr-o asemenea aciune). Articolul 833 alin. (2) C. civ. instituie caracterul strict personal al aciunii n revocare pentru ingratitudine, dispunnd c numai donatorul poate cere revocarea donaiei, fiind singurul care a suferit de pe urma ingratitudinii donatarului i care poate decide iertarea sau nu a acestuia. Pe cale de excepie, motenitorii donatorului pot exercita aceast aciune n dou cazuri [art. 833 alin. (2) C. civ.]: a) cnd aciunea a fost introdus de donator, iar acesta a decedat nainte de terminarea procesului, aciunea va fi continuat de motenitorii si; b) cnd donatorul a decedat anterior expirrii termenului pentru introducerea aciunii n revocare. Aceast excepie i gsete justificarea n prezumia c dac donatorul ar fi fost n via pn la expirarea termenului, ar fi introdus el nsui aciunea. Aceste excepii fiind de strict interpretare, aciunea n revocare pentru ingratitudine nu va putea fi introdus de creditorii donatorului i nici mcar continuat de ctre acetia. ntruct revocarea nu se produce de drept, donatorul sau, dup caz, motenitorii acestuia l pot ierta pe donatarul vinovat. Iertarea se prezum dac titularul aciunii, avnd cunotin de ingratitudinea donatarului, nu introduce aciunea nuntrul termenului prevzut de art. 833 alin. (1) C. civ., pentru a cere revocarea. Persoanele mpotriva crora se ndreapt aciunea n revocare. Articolul 833 alin. (2) C. civ. instituie i caracterul de pedeaps al revocrii pentru ingratitudine, artnd c "aciunea de revocare nu se poate intenta n contra erezilor donatarului (...)". n consecin, aciunea n revocare poate fi introdus numai mpotriva donatarului vinovat. Aciunea nu va putea fi introdus mpotriva motenitorilor donatarului culpabil, acetia nefiind vinovai de fapta de ingratitudine a autorului lor, iar pe de alt parte, avnd caracterul unei pedepse, aciunea n revocare nu poate sanciona dect persoana vinovat de ingratitudine. Aciunea n revocare pentru ingratitudine nu va putea fi ndreptat mpotriva motenitorilor donatarului ingrat nici atunci cnd acetia ar fi comis fapta ce constituie ingratitudine, ntruct ei nu au calitatea de donatari.Odat decedat donatarul vinovat, aciunea nu va putea fi continuat mpotriva motenitorilor si, din mai multe considerente: pe de o parte, legea, prin art. 833 C. civ., nu autorizeaz aceast soluie (spre deosebire de cazul motenitorilor donatorului), iar pe de alt parte, revocarea, avnd caracterul unei pedepse, nu se poate ndrepta mpotriva motenitorilor nevinovai de ingratitudinea autorului lor. Dac dreptul ce a fcut obiectul contractului a fost transmis mai multor donatari, dar vinovai de ingratitudine sunt numai unii donatari, revocarea pentru ingratitudine se va ndrepta numai mpotriva celor vinovai, donaia rmnnd valabil pentru donatarii nevinovai.
213

Termenul aciunii n revocarea donaiei pentru ingratitudine. Potrivit art. 833 alin. (1) C. civ., "cererea de revocare pentru ingratitudine trebuie fcut n termen de un an din ziua faptului, sau din ziua n care donatorul a cunoscut faptul". Cum s-a decis n doctrin, termenul de 1 an nu este un termen de prescripie, ci un termen de decdere, neputndu-i fi aplicabile regulile cu privire la suspendare, ntrerupere sau repunerea n termen; dup mplinirea termenului de 1 an, se prezum de drept c donatorul l-a iertat pe donatar, iar dreptul lui de a cere revocarea se stinge, aciunea introdus urmnd s fie respins ca tardiv. Legea stabilete dou momente de la care curge termenul de 1 an: fie de la data producerii faptei de ingratitudine, fie de la data la care donatorul a cunoscut producerea faptei. Pentru ca termenul de un an s nceap s curg, nu este suficient ca donatorul s aib cunotin de comiterea faptei care atrage ingratitudinea, ci trebuie s tie c donatarul este autorul acestei fapte. Dac donatorul a decedat fr a cunoate fapta de ingratitudine sau pe autorul ei, motenitorii acestuia vor putea introduce aciunea n revocare n termen de un an, care curge de la data la care acetia cunosc fapta. Efectele revocrii donaiei pentru ingratitudine ntre prile contractante. Articolul 834 alin. (2) C. civ. arat care sunt efectele admiterii aciunii n revocare. Astfel, revocarea pentru ingratitudine nu are efect retroactiv, ci se realizeaz ex nunc: dac bunul donat se afl n stpnirea donatarului, acesta este obligat s-l restituie integral, cu toate accesoriile sale, donatorului; donatorul va restitui donatarului contravaloarea mbuntirilor aduse bunului donat de ctre donatar. La rndul su, donatarul este obligat sl despgubeasc pe donator pentru degradrile sau deteriorrile aduse bunului prin faptele sale. Dac bunul donat nu se mai afl n posesia donatarului, acesta este obligat s restituie donatorului contravaloarea acestuia, i nu preul obinut din nstrinarea bunului. Donatarul este obligat s despgubeasc pe donator att pentru nstrinrile totale, ct i pentru cele pariale ale bunului donat, precum i pentru eventualele sarcini ce le-ar fi constituit asupra bunului (ipotec, servitute etc.).Valoarea pe care o va restitui donatarul va fi cea din momentul introducerii cererii de revocare. Pe lng bun sau valoarea acestuia, donatarul, fa de care a fost admis aciunea n revocare, va fi obligat i la restituirea fructelor sau veniturilor produse de bunul donat din ziua cererii de chemare n judecat. Donatarul dobndete fructele pe care le-a perceput sau putea s le perceap pn la aceast dat n virtutea calitii sale de proprietar. Dac bunul donat se afl n stpnirea donatarului, el va fi restituit donatorului n starea n care se gsea la data introducerii cererii. Donatarul nu va rspunde de pieirea fortuit a bunului produs anterior cererii de revocare Efectele revocrii fa de teri. Revocarea donaiei pentru ingratitudine nu produce nici un efect fa de terii ce au contractat cu donatarul: "Revocarea pentru ingratitudine nu poate infirma nici nstrinrile fcute de donatar, nici ipotecile sau alte sarcini reale, cu care el ar fi putut greva obiectul druit; ()". Soluia legiuitorului se justific prin aceea c revocarea este o pedeaps civil pentru donatarul vinovat de ingratitudine, astfel c ea nu trebuie s se rsfrng asupra terilor nevinovai. Prin urmare, nstrinrile oneroase sau cu titlu gratuit sau drepturile reale constituite n favoarea terilor anterior cererii de revocare i, n cazul imobilelor, anterior ndeplinirii publicitii cererii de revocare, rmn valabile. 3.Revocarea donaiei pentru survenien de copil Preluat din dreptul roman, revocarea donaiei pentru naterea ulterioar a unui copil donatorului este prevzut de art. 836 C. civ. Revocarea privete donatorii care, la data ncheierii contractului, nu aveau descendeni i crora li se nate ulterior un copil, chiar postum. n acest caz, revocarea se produce de drept. Per a contrario, pentru donatorul care, la data contractrii, avea deja un descendent, donaia este irevocabil. Donaiile supuse revocrii. Articolul 836 C. civ. arat c sunt supuse revocrii toate donaiile, indiferent de valoarea lor i de titlul sub care au fost fcute, inclusiv donaiile fcute soilor n vederea cstoriei, exceptnd donaia fcut soului de ascendentul su. Sunt astfel revocabile pentru aceast cauz: donaiile n form autentic, donaiile deghizate, donaiile indirecte, darul manual etc. Condiiile revocrii donaiei. Pentru a avea loc revocarea donaiei pentru aceast cauz, se cer ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) donatorul s nu aib copil sau un alt descendent n via la data ncheierii contractului; b) donatorului i se nate ulterior un copil sau descendent, chiar postum. Donatorul s nu aib copil sau un alt descendent nscut la data ncheierii contractului. mprejurarea c un copil al donatorului era conceput la data contractrii nu mpiedic revocarea de drept a donaiei prin
214

naterea ulterioar a copilului. Textul legal derog de la principiul infans conceptus pro nato habetur, ntruct nu este n interesul copilului conceput s fie considerat n via. Dac n momentul contractrii, donatorul avea un copil declarat disprut, art. 19 din Decretul nr. 31/1954 prezum c acesta este n via, prezumie instituit n interesul copilului. Cu toate acestea, revocarea de drept a donaiei se va produce dac, dup ncheierea contractului, donatorului i se nate un copil i aceasta, deoarece "cel declarat disprut are o existen puin probabil, ceea ce l poate determina pe donator s fac donaia". Pe de alt parte, prezumia instituit de Decretul nr. 31/1954 urmrete protejarea intereselor celui disprut, or n acest caz nu este n interesul acestuia s fie prezumat n via. Donatorului i se nate ulterior un copil sau descendent, chiar postum. Este indiferent dac copilul sau descendentul este din cstorie sau din afara cstoriei. Naterea ulterioar contractrii a unui descendent donatorului duce la revocarea de drept a donaiei n momentul naterii, chiar i atunci cnd stabilirea filiaiei se face mult mai trziu; dac copilul din afara cstoriei s-a nscut anterior ncheierii donaiei, dar filiaia fa de donator s-a stabilit ulterior contractrii, donaia este irevocabil. Adopia. Practica i doctrina au mprtit opinii diferite cu privire la consecinele adopiei unui copil de ctre donator. Potrivit unei alte opinii exprimat att de majoritatea doctrinei, ct i de practica judiciar, textul art. 836 C. civ. nu are n vedere copilul adoptat. Dac donatorul a adoptat un copil ulterior ncheierii donaiei, donaia este irevocabil, ntruct art. 836 C. civ. are n vedere "naterea" unui copil firesc, nu i a unui copil adoptat, dup cum i existena unui copil adoptat al donatorului la data contractrii nu mpiedic revocarea donaiei, textul legal menionat fiind de strict interpretare. Revocarea donaiei prin adopie contravine principiului irevocabilitii donaiilor, adopia depinznd n mare parte de voina donatorului i, implicit, donaia ar deveni revocabil tot prin voina acestuia. Revocarea donaiei are loc de drept i n cazul n care copilul sau descendentul donatorului se nate dup moartea acestuia. Natura juridic a revocrii. Potrivit art. 836 C. civ., revocarea donaiei pentru aceast cauz opereaz de drept. n momentul naterii copilului sau a descendentului, donaia este revocat, iar donatarul nu mai are nici un titlu asupra bunurilor donate. Este o revocare absolut, ce se realizeaz independent de voina donatorului i fr intervenia instanei de judecat. Fiind instituit n interesul copilului, revocarea donaiei nu poate fi nlturat nici mcar prin voina donatorului, art. 839 C. civ. dispunnd c: "Orice clauze sau convenii, prin care donatorul ar renuna la revocarea donaiunii pentru natere de fiu, este nul i fr nici un efect". Donaia desfiinat de drept la naterea copilului nu poate fi confirmat ulterior nici prin moartea copilului, nici prin moartea donatorului, nici prin executarea sa voluntar. Donatorul redevine proprietarul bunului donat i singura posibilitate juridic pentru gratificarea donatarului este ncheierea unui nou contract de donaie. Donatarul pierde dreptul dobndit prin donaie i are obligaia restituirii bunului; n caz de refuz, instana de judecat sesizat cu soluionarea litigiului se va limita numai la a constata revocarea donaiei n condiiile art. 836 C. civ. Aciunea n revocare. Aciunea donatorului nu va fi o aciune n revocare (cum n mod greit precizeaz art. 840 C. civ.), ntruct revocarea s-a produs de drept prin naterea copilului, ci o aciune n restituirea bunului obiect al donaiei, aciune care, potrivit art. 840 C. civ., coroborat cu art. 21 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv, este prescriptibil n termen de 30 de ani de la data naterii copilului. Revocarea donaiei opernd de drept, chiar i dup moartea donatorului, aciunea n restituire poate fi promovat i de motenitorii, i de creditorii si, pe calea aciunii oblice. Ce consecine produce mplinirea termenului de prescripie, fr ca cel n drept s fi introdus aciunea n restituire? Conform unei opinii exprimate n doctrin, dup aceast dat, donatarul continu s dein bunul n aceast calitate, aplicndu-se n continuare regulile donaiei. Apreciem c, dup mplinirea termenului prescripiei extinctive a aciunii n restituire, donatarul posesor va dobndi proprietatea bunului prin efectul prescripiei achizitive de 30 de ani (dac a posedat nentrerupt), i nu ca donatar, donaia fiind desfiinat de drept la naterea copilului, considerndu-se c nu a existat niciodat. Efectele revocrii de drept a donaiei. Legea a stabilit c donaia ncheiat de donatorul care nu are descendeni este fcut sub condiia rezolutorie a naterii unui descendent donatorului. ntruct condiia
215

rezolutorie s-a mplinit prin naterea copilului, donaia este desfiinat cu efect retroactiv de la data ncheierii sale, prile fiind repuse n situaia anterioar contractrii. n consecin, bunurile ce formeaz obiectul donaiei reintr n patrimoniul donatorului, libere de orice sarcini, ipoteci, servitui etc. Dac la data revocrii, donatarul se gsete n posesia bunului donat, el va trebui s-l restituie, iar dac bunul nu i-a fost nc predat de donator, el nu va mai putea cere predarea. Avnd un caracter retroactiv, revocarea donaiei produce efecte att mpotriva donatarului i a motenitorilor si ce au dobndit bunurile donate la moartea sa, ct i mpotriva terilor dobnditori ai bunurilor respective, socotii c au contractat cu un non dominus. Desfiinarea drepturilor dobndite de teri asupra bunurilor donate, prin acte ntre vii ncheiate cu donatarul, nu reprezint dect aplicarea cunoscutului principiu resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, contractul de donaie fiind socotit c nu a existat niciodat. mpotriva terilor dobnditori ai bunului donat, donatorul are la ndemn aciunea n revendicare, pentru recuperarea bunului, ca orice proprietar. n cazul donaiei mobiliare, terul dobnditor de buncredin va putea opune donatorului prescripia instantanee, potrivit art. 1909 C. civ. n cazul donaiei imobiliare, terul dobnditor este obligat s restituie imobilul, liber de orice sarcin. Dei aciunea n revendicare imobiliar a donatorului sau a motenitorilor si este imprescriptibil, ea poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii, fie cea scurt de 10 pn la 20 de ani (dac terul dobnditor ndeplinete condiiile art. 1895 i urm. C. civ.), fie uzucapiunea de 30 de ani. Actele de administrare efectuate de donatar sau terul dobnditor rmn valabile. Dac donaia este cu sarcini, revocarea privete numai folosul pur gratuit obinut de donatar. O dat cu restituirea bunului, donatarul sau, dup caz, terul dobnditor este obligat i la restituirea fructelor produse de bun de la data la care a fost notificat cu privire la naterea copilului. Prin urmare, donatarul dobndete fructele pn la data notificrii, el fiind considerat posesor de bun-credin. Pe de alt parte, atribuirea donatarului a fructelor pn la data notificrii se justific i prin intenia legiuitorului de a respecta voina prilor i, n special, pe cea a donatorului, care a urmrit gratificarea donatarului, or obligarea acestuia la restituirea tuturor fructelor produse de bun ar reprezenta pentru el o pagub, i nu o binefacere. Ct privete fructele de orice natur percepute de terul dobnditor, acesta va avea aceleai drepturi ca i donatarul, pstrnd fructele percepute pn la data notificrii i fiind obligat s le restituie pe cele percepute dup aceast dat. Att donatarul, ct i terul dobnditor vor pstra fructele pn la data notificrii lor, chiar dac au cunoscut naterea copilului anterior notificrii.
Revocarea donaiilor dintre soi Codul civil de la 1864 admite valabilitatea donaiilor dintre soi. Raiunea acestei soluii este, pe de o parte, dreptul fiecrei persoane de a dispune liber de avutul su, iar pe de alt parte, afeciunea reciproc ce exist ntre soi. Dar oare tocmai datorit acestei afeciuni, care poate determina donaii exagerate, a captaiei pe care o poate exercita soul interesat, legiuitorul nu ar fi trebuit s opreasc aceste donaii? Rspunsul este negativ, ntruct legiuitorul a avut n vedere toate aceste situaii i drept consecin, dei soii au deplina libertate de a-i face donaii unul altuia, restricii importante caracterizeaz aceste donaii. Care sunt donaiile permise intre soi? Soii i pot face orice fel de donaii: donaie de bunuri prezente, donaie de bunuri viitoare, daruri manuale, o donaie cu sarcini, o donaie supus unei condiii potestative din partea donatorului, o donaie cu sarcina ctre donatar de a achita un pasiv nedeterminat al soului donator sau o donaie prin care donatorul i-ar rezerva dreptul de a dispune de bunul donat etc. Potrivit art. 826 C. civ., dispoziiile art. 821-825 nu se aplic donaiilor ntre soi. Potrivit art. 938 C. civ.: "Soii nu pot, n timpul maritagiului, s-i fac, nici prin acte ntre vii, nici prin testament, vreo donaiune mutual i reciproc printr-unul i acelai act". Donaia mutual reprezint o dubl donaie condiional, validitatea unei donaii depinznd de predecesul donatorului. Legiuitorul a instituit aceast interdicie, urmrind s asigure revocarea unilateral a donaiei, ns interdicia este inutil de vreme ce revocarea unei donaii se poate face prin act unilateral. Donaiile ntre soi sunt supuse condiiilor de form i celorlalte condiii de fond ce guverneaz ncheierea valabil a contractului de donaie. Astfel, donaia va trebui ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, va trebui acceptat de soul donatar, va trebui s respecte regulile cu privire la capacitatea prilor. Donaia de bunuri imobile, pentru a deveni opozabil terilor, va trebui supus formelor
216

de publicitate prevzute de Legea nr. 7/1996, iar donaia mobiliar se va face cu respectarea dispoziiilor art. 827 C. civ. (referitoare la ntocmirea actului estimativ al mobilelor). Ct privete excepiile de la forma autentic a donaiei, donaiile ntre soi pot mbrca forma darului manual, nu i pe cea a donaiei deghizate sau fcute prin interpunere de persoane, n ambele cazuri donaia fiind nul absolut [art. 940 alin. (2) C. civ.]. Potrivit art. 941 C. civ., sunt prezumate persoane interpuse copiii soului donatar dintr-o alt cstorie, din afara cstoriei sau rezultai din adopie, ct i acele rude ale donatarului la a cror motenire el ar avea vocaie succesoral concret n momentul ncheierii contractului, precum: ascendentul soului donatar, bunicul soului donatar, dac acesta nu ar avea copii n via, sora soului donatar care nu are descendeni etc. Bunurile obiect al donaiei ntre soi. Bunurile ce pot face obiectul donaiei ntre soi sunt bunurile proprii ale soului donator, nu i bunurile comune dobndite n timpul cstoriei, orice convenie prin care s-ar micora comunitatea de bunuri fiind nul absolut [art. 30 alin. (2) C. fam.]. Principiul revocabilitii donaiilor ntre soi. Cum am precizat anterior, donaiile ntre soi sunt supuse unor anumite restricii. Cea mai important dintre ele este revocabilitatea acestor donaii. n acest sens, art. 937 alin. (1) C. civ. dispune: "Orice donaiune fcut ntre soi n timpul maritagiului este revocabil". Donaiile ntre soi reprezint, aadar, o excepie de la principiul irevocabilitii donaiilor. Revocabilitatea acestor donaii va opera indiferent de donaie: donaie autentic, dar manual, donaie indirect, donaie cu sarcini etc. Sunt exceptate de la revocabilitate darurile obinuite, fcute cu diferite ocazii, dac sunt proporionale cu starea material i nivelul de trai al soilor. Facultatea de revocare este de esena acestor donaii i aparine donatorului, fiind conferit chiar de lege, prin norme imperative, de ordine public. Donatorul nu poate renuna la dreptul de revocare nici prin contractul de donaie, nici printr-o convenie ulterioar. Aceast facultate va exista indiferent de stipularea vreunei clauze contrare. Natura juridic a dreptului de a revoca donaia. Dreptul de a revoca donaia este un drept personal al soului donator i nu va putea fi exercitat nici de motenitorii, nici de creditorii si. Donatorul poate revoca oricnd donaia: n timpul cstoriei, dup desfacerea cstoriei, chiar i dup moartea donatarului, caz n care revocarea se ndreapt mpotriva motenitorilor acestuia. Dreptul donatorului ncetnd o dat cu moartea, donaia devine irevocabil la moartea acestuia. n timpul vieii donatorului, revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii i pentru ingratitudine nu-i gsete aplicare, de vreme ce donatorul poate revoca oricnd donaia, dup bunul su plac (ad nutum), fr o cauz legal de revocare. Donaia ntre soi nu va fi ns revocat de drept pentru naterea ulterioar a unui copil, ntruct, pe de o parte, legiuitorul avnd n vedere copiii din cstorie, este indiferent pentru acetia n patrimoniul crui printe se gsete bunul, iar pe de alt parte, pentru c donatorul i poate exercita oricnd dreptul su de revocare. Prin revocarea donaiei, ca urmare a manifestrii voinei unilaterale a donatorului, donaia ntre soi derog nu numai de la principiul irevocabilitii donaiilor, dar i de la regulile de drept comun ce consacr principiul forei obligatorii a contractului, potrivit cruia un contract se ncheie prin acordul de voin al prilor (mutuus consensus) i nceteaz tot prin acordul comun al prilor (mutuus dissensus). Dup moartea soului donator, donaia devine irevocabil i, n cazul ingratitudinii sau al nendeplinirii sarcinilor, motenitorii donatorului i creditorii si (n cazul aciunii n revocare pentru nendeplinirea sarcinilor) pot solicita revocarea donaiei n condiiile legii. Forma revocrii. Ct privete forma revocrii, aceasta poate fi att expres, ct i tacit. Revocarea expres are loc atunci cnd soul donator i manifest voina sa nendoielnic printr-un act oarecare, fie act autentic, fie act sub semntur privat. Revocarea tacit rezult din orice fapt sau act al donatorului care exprim n mod neechivoc voina acestuia de a revoca donaia. Constituie, spre exemplu, revocare tacit: nstrinarea ulterioar, cu titlu oneros a bunului obiect al donaiei, o alt donaie sau legat prin care se gratific ulterior o alt persoan cu acelai bun, cererea de restituire a bunului donat etc. Din momentul ncheierii contractului de donaie, soul donatar devine proprietar sub condiie rezolutorie a bunului donat. Refuzul donatorului de a preda bunul echivaleaz ns cu revocarea tacit a donaiei. Astfel cum s-a pronunat practica judiciar, manifestarea de voin n sensul revocrii donaiei nu trebuie s mbrace n mod obligatoriu forma unei aciuni n justiie, revocarea putnd fi i tacit, rezultnd din orice act ulterior al donatorului.
217

nstrinarea parial a bunului donat revoc donaia numai parial, pentru partea nstrinat, la fel cum stabilirea de ctre donator a unui uzufruct, servitui etc. asupra bunului donat, ar restrnge donaia n msura n care au fost constituite aceste drepturi. Efectele revocrii donaiilor ntre soi Odat donaia revocat, mplinindu-se condiia rezolutorie, revocarea are efect retroactiv i atrage desfiinarea tuturor drepturilor dobndite de teri asupra bunului donat, conform principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. ndeplinindu-se condiia rezolutorie, se consider c donaia nu a avut loc niciodat, astfel c donatarul sau motenitorii acestuia, dac bunul se afl n posesia lor, ct i terul dobnditor al bunului sunt obligai la restituirea integral a bunului donat, precum i a fructelor culese pn la revocare. Terii de bun-credin vor putea opune soului donator, n privina bunurilor mobile, dispoziiile art. 1909 i art. 1910 C. civ. (posesia de bun-credin valoreaz proprietate). Cea de-a doua restricie impus de legiuitor donaiilor ntre soi este prevzut de art. 939 C. civ.: "Brbatul sau femeia care, avnd copii dintr-un alt maritagiu, va trece n al doilea sau subsecvent maritagiu, nu va putea drui soului din urm dect o parte egal cu partea legitim a copilului ce a luat mai puin, i fr ca, nici ntr-un caz, donaiunea s treac peste cuartul bunurilor". Teste de evaluare: 1. n contractul de donaie: a) donatorul nu datoreaz, de regul, garaniepentru eviciune sau vicii fa de donatar; b) donatorul datoreaz garanie pentru eviciune atunci cnd eviciunea provine din faptul su personal; c) donatorul nu datoreaz garanie chiar dac s-ar fi obligat expres prin contract, o asemenea clauz fiind nul absolut. 2. Aciunea n revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii sau n executarea sarcinii poate fi intentat de: a) donator; b) motenitorii donatorului; c) creditorii chirografari ai donatorului; d) terul beneficiar al sarcinii. 3. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine: a) trebuie introdus n termen de 2 ani de la data la care donatorul a cunoscut fapta de ingratitudine i pe autorul ei; b) este strict personal; c) poate fi introdus numai de donator i n mod excepional de motenitorii donatorului decedat n interiorul termenului n care poate fi introdus aciunea. 4. Revocarea donaiei pentru survenien de copil: a) se produce de drept, fr intervenia instanei judectoreti; b) intervine cnd donatorul nu avea descendeni fireti n momentul ncheierii contractului i ulterior i se nate un descendent, chiar postum; c) intervine i cnd donatorul care nu avea descendeni fireti n momentul ncheierii contractului, ulterior adopt un copil. 5. Revocarea donaiei se face obligatoriu pe cale judiciar: a) n cazul revocrii donaiei pentru nendeplinirea sarcinii; b) n cazul revocrii donaiei pentru ingratitudine; c) n cazul revocrii donaiei pentru survenien de copil; d) n cazul revocrii donaiei dintre soi. 6. Soul donator poate revoca donaia fcut celuilalt so: a) oricnd n timpul vieii sale, chiar i dup desfacerea sau ncetarea cstoriei; b) numai n timpul cstoriei; c) numai expres, pe cale judectoreasc; d) att n mod expres ct i tacit; e) prin nstrinarea ulterioar a bunului donat ctre o ter persoan.
218
Modulul III. ALTE CONTRACTE TRANSLATIVE DE PROPRIETATE. Unitatea de nvare: 1. Contractul de rent viager 2. Contractul de ntreinere 3. Contractul de tranzacie Timp alocat: 1 h Bibliografie: 1. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, Buc.2006; 2. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Buc., Ed. All Beck, 2002; 3. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Buc.2006; 4.CCJ. Jurisprudena seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed. Hamangiu, Buc. 2007 Unitatea 1 Contractul de rent viager 1. Noiune. Renta viager este contractul prin care o persoan numit credirentier (creditorul rentei) nstrineaz un bun sau o sum de bani (drept capital) celeilalte pri numit debirentier (debitorul rentei) care se oblig n schimb s-i plteasc periodic o sum de bani (renta viager) pn la deces. Potrivit art. 1639 i urm. C. civ., renta viager poate fi constituit i cu titlu gratuit (cnd numai debirentierul i asum obligaii, fr a primi o contraprestaie din partea credirentierului), iar pe de alt parte, durata plii rentei poate depinde i de durata vieii unei alte persoane dect nstrintorul. Cuantumul ratei de rent se stabilete prin voina comun a prilor i rmne acelai indiferent de deprecierea valorii monedei naionale, riscul deprecierii urmnd a fi suportat de credirentier. Pornindu-se de la caracterul alimentar al rentei viagere, n doctrin s-a considerat c este admisibil aciunea n justiie avnd ca obiect revizuirea cuantumului rentei, pentru a se realiza scopul pentru care a fost ncheiat contractul, dup cum este posibil i indexarea ei prin acordul de voin al prilor. n contract poate exista o pluralitate de pri, respectiv mai muli credirentieri sau/i mai muli debirentieri. Avnd n vedere c obiectul rentei viagere l constituie o sum de bani, aceasta este divizibil ntre credirentieri (renta viager, avnd ca obiect o sum de bani, este de regul divizibil), ns la decesul unuia dintre ei, toat renta urmeaz a fi pltit integral celuilalt credirentier pn la decesul acestuia din urm, n lipsa unei clauze contractuale contrare. n caz de pluralitate de debirentieri sau de deces al debirentierului care are mai muli motenitori, obligaia acestora este indivizibil, astfel c oricare dintre ei poate fi urmrit pentru plata integral a rentei. 2. Caractere juridice. a. Poate fi un contract cu titlu oneros; de cele mai multe ori, renta viager se pltete n schimbul transmiterii unui bun sau a unui capital. n acest caz, contractul de rent viager este prin esena sa, un contract aleatoriu; ntinderea n timp a obligaiei debirentierului depinde de un eveniment viitor i incert i anume de durata vieii credirentierului, existnd anse de ctig i de pierderi pentru ambele pri. Dac prestaia n bani urmeaz a fi pltit periodic pentru o anumit perioad de timp, nu mai suntem n prezena unui contract de rent viager. Fiind cu titlu oneros, este i un contract sinalagmatic, ambele pri asumndui obligaii. De asemenea, este un contract translativ de proprietate, credirentierul, ca i vnztorul, datornd garanie pentru eviciune i pentru viciile ascunse ale bunului transmis. Este un contract consensual, care ia natere prin simplul acord de voin al prilor, exceptnd cazul cnd obiect al obligaiei credirentieruluinstrintor l formeaz un imobil - teren, caz n care, sub sanciunea nulitii absolute, contractul trebuie s mbrace forma autentic, ad validitatem. b. Renta viager poate fi constituit i cu titlu gratuit. Cum s-a susinut n doctrin, caracterul gratuit, de liberalitate al rentei, nltur caracterul aleatoriu al contractului, nemaiexistnd anse de ctig i de pierdere pentru pri.
219

Ca liberalitate, renta viager va mbrca fie forma unei donaii, fie forma legatului testamentar, n ambele cazuri fiind supus regimului juridic al liberalitilor cu privire la form, capacitate, revocare, reduciune, raport etc. Nefiind strict personal, renta viager poate fi cedat de credirentier unei alte persoane, dac prin contractul de rent viager nu s-a prevzut inalienabilitatea; renta constituit cu titlu gratuit poate fi declarat netransmisibil de ctre pri. n cazul cedrii rentei ctre o alt persoan, ea se va plti acesteia din urm numai pn la decesul credirentierului. Va exista tot un contract de rent viager i n cazul n care obligaia de plat a rentei urmeaz s fie executat ctre o alt persoan dect nstrintorul bunului sau al capitalului; prile n acest caz vor fi constituitorul (stipulantul) nstrintor al bunului i debirentierul (promitentul), iar terul beneficiar este credirentier. Renta viager are un caracter oneros i aleatoriu, ns fa de credirentier (terul beneficiar) este o liberalitate, ntruct constituitorul contracteaz cu intenie liberal fa de acesta, astfel c va fi supus regimului liberalitilor, exceptnd condiia de form a donaiei (donaie indirect pe calea stipulaiei pentru altul). 3. Condiii de validitate. Pe lng condiiile generale, se cer ndeplinite o serie de condiii specifice acestui contract. Astfel, contractul este nul absolut dac persoana n favoarea creia s-a constituit renta era decedat la data constituirii, n acest caz lipsind cauza juridic a contractului. Potrivit art. 1645 C. civ., contractul va fi nul absolut i dac renta se constituie n favoarea unei persoane bolnave, care a decedat de boala respectiv n 20 zile de la ncheierea contractului. Aceste dispoziii legale nu se aplic n cazul contractului de rent cu titlu gratuit. Dac decesul a intervenit dup trecerea a 20 zile, instana de judecat poate constata nulitatea contractului pentru lipsa cauzei, dac se dovedete c debirentierul a cunoscut moartea iminent a credirentierului la data ncheierii contractului de rent viager cu titlu oneros. Dac contractul s-a ncheiat n favoarea mai multor creditori ai rentei i numai unul dintre ei era decedat la data constituirii sau a decedat dup 20 zile datorit bolii existente la contractare, contractul este valabil, renta pltindu-se celorlali creditori. Efectele contractului de rent viager Obligaiile debirentierului Obligaia de plat a rentei. Debirentierul este obligat s plteasc ratele de plat a rentei n cuantumul i la datele stipulate n contract. Obligaia sa nceteaz, potrivit contractului, la data decesului credirentierului ori la data decesului terului pn la moartea cruia s-a stipulat plata rentei ctre credirentier. Sumele ce trebuie pltite cu titlu de rent se dobndesc n proporie cu zilele ct a trit credirentierul. Conform art. 1649 C. civ., dac s-a prevzut n contract plata anticipat a ratelor de rent, debirentierul este obligat s plteasc fiecare rat la data scadenei sale, chiar dac credirentierul ar fi decedat anterior expirrii perioadei pentru care s-a pltit renta (de ex. s-a prevzut plata ratei la fiecare dat de 1 a lunii pentru luna respectiv, rata se va plti chiar dac credirentierul decedeaz la data de 15 a lunii respective). Debirentierul nu se poate elibera de plata rentei renunnd la bunul sau capitalul primit; nici dac vinde bunul nu se poate elibera prin asumarea acestei obligaii de ctre cumprtor, dect dac credirentierul consimte ca plata s se fac de noul dobnditor al bunului. n caz de deces al debirentierului, obligaia sa de plat a rentei se transmite motenitorilor, avnd caracter patrimonial i nefiind strict personal; dac s-a stipulat plata rentei pe durata vieii debirentierului, obligaia nceteaz la moartea sa, motenitorii fiind eventuali debitori pentru ratele de rent scadente i neachitate de debirentier n timpul vieii sale. Dac la scaden, debirentierul nu i execut obligaia, credirentierul are posibilitatea de a solicita executarea silit asupra patrimoniului debirentierului pentru realizarea unei sume de bani considerate suficiente pentru a se asigura plata regulat a rentei. Instana de judecat poate dispune ca suma realizat prin executarea silit s se depun, cu titlu de capital, la o instituie bancar pe numele debirentierului dar n favoarea credirentierului. Aciunea credirentierului prin care solicit plata ratelor scadente i neachitate este supus prescripiei n termenul general de trei ani. Avnd ca obiect prestaii succesive, fiecare rat este supus unui termen de prescripie separat care va curge de la data cnd obligaia de plat a ratei de rent a devenit
220

exigibil. Datorit caracterului su viager, dreptul la rent al credirentierului nu se prescrie, chiar dac timp de trei ani nu a pretins plata ratelor scadente. Dei contract cu titlu oneros i sinalagmatic de cele mai multe ori, credirentierul nu poate solicita rezoluiunea contractului (art. 1647 C. civ.). Rezoluiunea contractului este posibil n trei cazuri: dac debirentierul nu asigur garaniile stipulate pentru asigurarea plii rentei, dac micoreaz aceste garanii prin fapta sa sau dac exist un pact comisoriu expres n acest sens. Dac se admite aciunea n rezoluiune, debirentierul va fi obligat la restituirea bunului sau a capitalului primit; practica judiciar a decis c, n ceea ce privete ratele de rent pltite pn la rezoluiune, acestea nu se restituie, avnd n vedere neexecutarea culpabil a obligaiei de ctre debirentier i caracterul aleatoriu al acestui contract. Urmrirea rentei de ctre creditori. Dac contractul a fost constituit cu titlu oneros, renta formeaz obiectul urmririi oricrui creditor al credirentierului, ea reprezentnd echivalentul bunului sau al capitalului nstrinat. Dac renta este cu titlu gratuit, prile o pot declara neurmribil prin contract. Chiar i n acest caz, renta poate fi urmrit pentru datorii de alimente, chirii sau alte creane privilegiate asupra mobilelor, instana avnd competena de a fixa limitele urmririi. Obligaiile credirentierului. Dac contractul este cu titlu oneros i deci sinalagmatic, creditorul are obligaia de a preda bunul sau capitalul nstrinat mpreun cu accesoriile sale. Credirentierul are obligaiile vnztorului, datornd i garanie pentru eviciune sau pentru viciile ascunse ale bunului nstrinat n aceleai condiii ca i vnztorul. La fel ca i vnztorul, se bucur de privilegiul recunoscut de lege n favoarea vnztorului. Dac contractul este cu titlu gratuit, credirentierul, asemntor donatarului, nu are nici o obligaie, dect o obligaie moral de recunotin. n acest caz, contractul fiind o liberalitate, este supus regulilor liberalitilor (donaie sau testament). Test de evaluare: 1. n caz de moarte a debirentierului, obligaia de plat a rentei: a) nu se poate transmite asupra motenitorilor; b) se stinge; c) nu se stinge. 2. Dac debirentierul nu i ndeplinete n mod culpabil obligaia de plat a rentei: a) credirentierul poate alege ntre executarea silit i rezoluiunea contractului; b) credirentierul poate solicita numai executarea silit a obligaiei, niciodat rezoluiunea; c) credirentierul poate solicita executarea silit i n cazurile prevzute limitativ de lege poate solicita i rezoluiunea contractului. 3. Renta viager se poate constitui: a) numai n favoarea unei singure persoane; b) n favoarea mai multor persoane; c) n favoarea a dou persoane dintre care una era decedat la data ncheierii contractului. 4. Durata obligaiei de plat a rentei: a) poate fi determinat sau nedeterminat; b) poate depinde i de durata vieii unei alte persoane dect creditorul rentei; c) poate depinde numai de durata vieii credirentierului.
Unitatea 2 Contractul de ntreinere
Noiune. ntreinerea este contractul prin care o parte numit ntreinut transmite un bun al su sau pltete o sum de bani celeilalte pri numit ntreintor care se oblig n schimb s-i asigure ntreinerea (toate cele necesare traiului) n natur pe tot timpul vieii, iar la deces s-o nmormnteze conform tradiiei. Noiunea de ntreinere vizeaz o interpretare larg i cuprinde procurarea i prepararea hranei, asigurarea de mbrcminte, nclminte, medicamente, ngrijirea medical necesar, plata cheltuielilor de
221

ntreinere a imobilului n care locuiete ntreinutul (electricitate, gaze, ap, curenie etc) precum i orice altceva necesar traiului ntreinutului. n principiu, toate aceste aspecte care vizez noiunea de ntreinere sunt precizate de pri prin clauze contractuale; contractul de ntreinere nu are o reglementare juridic specific, el fiind creaia practicii i a doctrinei judiciare, ncadrndu-se n categoria contractelor nenumite i fiind guvernat de regulile generale aplicabile contractelor. Caractere juridice. ntreinerea este un contract consensual, ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor; dac n schimbul ntreinerii, ntreinutul se oblig s transmit proprietatea sau s constituie un alt drept real asupra unui teren, contractul trebuie ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Acest contract este de regul un contract cu titlu oneros, n care fiecare parte urmrete realizarea unui interes patrimonial; n acest caz, ntreinerea este un contract sinalagmatic, fiecare parte fiind deopotriv titular de drepturi i obligaii, caz n care va fi supus regulilor contractelor sinalagmatice. n acest caz, contractul de ntreinere este i un contract translativ de proprietate (ntreinutul transmite un bun n schimbul ntreinerii sale). ns, contractul de ntreinere poate fi i cu titlu gratuit (mai rar ntlnit n practic), caracterul oneros nefiind de esena sa, iar n acest caz devine un contract unilateral (o liberalitate constituit pe calea donaiei sau a testamentului i supus regimului juridic al liberalitilor) n care numai ntreintorul i asum obligaii. Contractul de ntreinere este un contract aleatoriu, dac este cu titlu oneros: ntinderea obligaiei de ntreinere depinde de elementul alea, respectiv de durata vieii ntreinutului ct i de nevoile efective ale acestuia din urm. ntreinerea este un contract ncheiat n considerarea att a ntreintorului ct i a ntreinutului, astfel c are un caracter intuitu personae, motiv pentru care obligaia de ntreinere este personal i incesibil. Aceasta presupune c obligaia de ntreinere nu se poate executa ctre o alt persoan dect creditorul, ea ncetnd la moartea acestuia; n principiu, obligaia de ntreinere nu poate fi executat de o alt persoan dect debitorul din contract; se adminte c, n cazul decesului debitorului ntreinerii, obligaia poate fi executat de motenitorii acestuia, dac ntreinutul este de acord pentru a evita astfel rezoluiunea contractului. Dac n contract exist o pluralitate de pri, obligaia de ntreinere este indivizibil. Astfel, dac exist mai muli creditori, obligaia trebuie executat integral fa de toi, ntinderea i valoarea ntreinerii depinznd de nevoile fiecrui creditor. Drept consecin, dac obligaia nu s-a executat fa de un creditor, acesta poate solicita rezoluiunea ntregului contract, chiar dac ceilali creditori au primit ntreinere. Dac exist mai muli debitori, indivizibilitatea presupune c oricare dintre ei poate fi obligat la executarea integral a obligaiei de ntreinere; pe de alt parte, executarea obligaiei de ctre unul dintre debitori, este liberatorie pentru ceilali debitori. n cazul decesului debitorului obligaiei, contractul poate rmne valabil dac ntreinutul este de acord ca ntreinerea s fie prestat de motenitorii debitorului (i n acest caz obligaia motenitorilor este indivizibil, fiecare fiind inut pentru executarea ntregii obligaii); n caz contrar, contractul se va desfiina pentru neexecutarea fortuit a ntreinerii de ctre debitor. Dac creditorul este cel care decedeaz primul, problema indivizibilitii pentru motenitorii si nu se pune ntruct obligaia de ntreinere se stinge odat cu decesul ntreinutului, fr a se transmite asupra motenitorilor si; dac creditorul ntreinerii are mai muli motenitori, oricare dintre ei poate solicita rezoluiunea contractului pentru neexecutarea culpabil a ntreinerii n timpul vieii ntreinutului. Efectele contractului de ntreinere Contractul de ntreinere valabil ncheiat fiind, de regul, un contract sinalagmatic, d natere la obligaii n sarcina ambelor pri. Obligaiile ntreinutului. Dac ntreinutul s-a obligat s transmit un bun n schimbul ntreinerii, el va avea aceleai obligaii ca i vnztorul: de a transmite proprietatea bunului, de a preda bunul i de a garanta pentru eviciune i pentru viciile ascunse ale bunului. Obligaiile ntreintorului. ntreintorul are ca principal obligaie pe aceea de a presta ntreinere, obligaie de a face ce se execut n natur n fiecare zi. Obligaia trebuie executat n fiecare zi, cci neexecutarea acesteia poate duce la rezoluiunea contractului, fr ca instana s poat acorda debitorului vreun termen de graie pentru plat.
222

Debitorul nu se poate elibera de executarea obligaiei de ntreinere, indiferent de durata vieii ntreinutului i chiar dac s-ar obliga s retransmit bunul ntreinutului. Locul executrii ntreinerii va fi acela stabilit de pri, iar n lipsa unei stipulaii contractuale, va fi domiciliul ntreinutului (creditorul obligaiei), nefiind obligatoriu ca prile s aib un domiciliu comun. Rezoluiunea contractului de ntreinere Rezoluiunea contractului de ntreinere este reglementat de art. 1020 i 1021 C.civ. aplicabile conveniilor n general. Prin esena ei, rezoluiunea presupune o neexecutare culpabil a obligaiilor asumate att din partea creditorului ntreinerii (ntreinutul) ct i din partea debitorului acesteia (ntreintorul). Pornind de la caracterul alimentar al acestei obligaii, n caz de neexecutare culpabil a obligaiei de ctre debitor, ntruct termenele stipulate pentru executarea ntreinerii au un caracter esenial, acesta este de drept pus n ntrziere, iar instana nu are posibilitatea de a acorda acestuia un termen de graie pentru executarea obligaiei. Rezoluiunea nu poate fi dect judiciar, adic pronunat de instana judectoreasc. Pot solicita rezoluiunea contractului ntreinutul, ntreintorul ct i motenitorii i creditorii ntreinutului dac ntreinutul nu a renunat la ntreinere n timpul vieii i dac dreptul la aciune nu s-a prescris. Dac creditorul ntreinerii nu a participat la ncheierea contractului (cazul stipulaiei n folosul altuia), acesta nu poate solicita rezoluiunea contractului, ci numai executarea silit a obligaiei de ntreinere ; dac creditorul ntreinerii este i motenitorul stipulantului proprietar al bunului transmis, el poate cere i rezoluionea n calitate de motenitor. Efecte. Rezoluiunea presupune repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii contractului, deci restituirea reciproc a prestaiilor (restituirea bunului i restituirea ntreinerii). Ct privete restituirea ntreinerii, soluia difer dup cum rezoluiunea este sau nu imputabil ntreintorului. Dac rezoluiunea se pronun din culpa ntreintorului, practica judiciar a decis c acesta nu mai are dreptul s primeasc echivalentul ntreinerii prestate de el pn n acel moment, dat fiind caracterul aleatoriu al contractului i culpa sa n neexecutarea obligaiei. Dac rezoluiunea se pronun din cupa ntreinutului ct i n cazul rezoluiunii convenionale (cerut de ntreinut care este n culp), decizia de ndrumare nr. 3/1987 a Tribunalului Suprem arat c debitorul ntreinerii are dreptul la restituirea echivalentului acesteia. n schimb, n toate cazurile, creditorul ntreinerii este obligat s restituie debitorului impozitele pe care acestea le-a pltit cu privire la bun, iar dac, pe lng ntreinere, creditorul a primit i o sum de bani ca prestaie accesorie, creditorul este obligat s o restituie. Fa de teri, rezoluiunea produce efectele din dreptul comun : drepturile constituite n favoarea terilor cu privire la bunul-obiect al contractului, vor fi desfiinate odat cu desfiinarea dreptului ntreintorului. n favoarea lor, terii pot invoca uzucapiunea bunurilor imobile, sau posesia de bun-credin a bunurilor mobile (art. 1909 C. civ.). Transformarea n bani a obligaiei de ntreinere. n temeiul libertii contractuale, prile pot conveni pe parcursul executrii contractului, transformarea ntreinerii n obligaia de a plti la anumite termene o sum de bani egal cu valoarea ntreinerii. n acest fel, vechea obligaie de ntreinere se stinge i ia natere o nou obligaie (o rent viager). Prin aceast novaie, contractul de ntreinere nu devine o rent viager deoarece nu s-a prestat un bun sau un capital, ci contiun s fie o ntreinere, supus regulilor generale din materia obligaiilor. De asemenea instana de judecat poate dispune transformarea n bani a obligaiei de ntreinere cu dou condiii: executarea n natur a ntreinerii s nu fie posibil datorit conduitei culpabile a unei pri, iar cel care nu este n culp s fi solicitat expres executarea contractului prin echivalent i nu rezoluiunea contractului. Suma de bani stabilit de instan care urmeaz a fi pltit periodic, poate fi modificat n funcie de nevoile concrete de ntreinere ale creditorului (nevoi pentru o via decent : alimente, mbrcminte, medicamente etc). Test de evaluare : 1. Contractul de ntreinere : a) este un contract comutativ, oneros, consensual i translativ de proprietate ; b) este un contract aleatoriu, intuitu personae, consensual i translativ de proprietate ; c) d natere unei obligaii de ntreinere indivizibile, n caz de pluralitate de pri. 2. Transformarea n bani a obligaiei de ntreinere :
223

a) nu poate avea loc, dat fiind natura obligaiei ; b) poate fi convenit de pri pe parcursul executrii contractului ; c) poate fi dispus de instana de judecat dac executarea n natur nu mai este posibil i partea care nu este n culp a solicitat expres transformarea obligaiei de ntreinere i nu rezoluiunea contractului. d) nu poate fi dispus de instana de judecat, ci numai de pri. Unitatea 3 Contractul de tranzacie Noiune. Art. 1704 C.civ. definete tranzacia ca fiind contractul prin care prile termin un proces nceput sau prentmpin un proces ce se poate nate prin concesii reciproce, prin renunri reciproce la pretenii sau prin prestaii noi svrite sau promise n schimbul renunrii celeilalte pri la dreptul litigios sau ndoielnic. Tranzacia poate interveni att n cursul unui proces nceput (cnd litigiul se va stinge printr-o hotrre de expedient dat de instana judectoresc) ct i n afara oricrui proces ntre pri. Tranzacia presupune ca elemente definnitorii urmtoarele : - existena unui drept ndoielnic sau litigios ntre pri care face sau ar putea face obiectul unui proces ; - intenia prilor de a stinge acest litigiu pe cale s se nasc sau deja nscut ; - concesiile reciproce pe care prile le fac n scopul stingerii litigiului. Caractere juridice. Este un contract sinalagmatic, ambele pri asumndu-i obligaii reciproce i interdependente. Fiind sinalagmatic, va fi supus rezoluiunii n cazul neexecutii culpabile a obligaiilor de ctre una din pri. Este un contract oneros i comutativ, fiecare parte urmrind realizarea unui interes patrimonial a crui ntindere este cunoscut de la nceput. Este un contract consensual, legea impunnd forma scris a contractului ad probationem, indiferent de valoarea acestuia. Fiind cerut doar ad probationem, se admite c dovada se poate face cu martori sau prezumii n condiiile dreptului comun. n cazul n care prin tranzacie o parte transmite celeilalte un bun pentru care legea prevede condiia formei autenitice, atunci i tranzacia se va ncheia tot n form autentic (n acest caz tranzacia are efect constitutiv sau translativ de drepturi cu toate consecinele care decurg din acest efect : constituie just titlu, partea care transmite datoreaz garanie, este necesar ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar). Astfel, tranzacia poate fi att declarativ de drepturi (de cele mai multe ori, caz n care nu constituie just titlu, partea nu este succesoare n drepturi a celeilalte, astfel c nu se datoreaz garanie, nu este necesar publicitatea dac prin tranzacie dreptul s-a consolidat n persoana prii care era deja nscris ca titular a dreptului n cartea funciar), atunci cnd prile doar i recunosc reciproc drepturi pe care le-au dobndit anterior ct i translativ sau constitutiv de drepturi, atunci cnd prile transfer de la una la alta anumite drepturi sau constituie drepturi noi, inexistente. Condiii de validitate. Pe lng condiiile generale de validitate ale oricrui contract se impun anumite precizri: prile trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu pentru a contracta, deoarece tranzacia implic i renunarea la un drept, care este un act de dispoziie. Tranzacia nu poate avea un obiect ilicit i nici o cauz ilicit sau imoral. Cauze speciale de nulitate ale tranzaciei. Potrivit art. 1712 C.civ., tranzacia se poate anula pentru eroare asupra persoanei contractantului sau a obiectului litigios ct i pentru violen sau dol (n condiiile dreptului comun). Este anulabil tranzacia fcut n temeiul unui titlu nul sau anulabil al crui viciu nu este cunoscut de pri; dac prile au cunoscut cauza de nulitate, ele nu mai pot cere anularea. Este de asemenea anulabil tranzacia ntemeiat pe acte ce se dovedesc ulterior false ori tranzacia fcut ntr-un proces n care s-a pronunat o hotrre judectoreasc definitiv despre care una din pri nu are cunotin. Dac tranzacia are un obiect unic iar din acte descoperite ulterior rezult c una din pri nu avea nici un drept asupra acelui obiect, ea este anulabil. Efectele contractului de tranzacie. De regul, tranzacia produce efecte declarative, prile recunoscndu-i reciproc drepturile aflate n litigiu. Din efectul declarativ al acestui contract decurg o serie de consecin: 1. tranzacia nu poate constitui just titlu pentru scurta uzucapiune de 10-20 de ani; 2. produce efecte retroactive, de la data naterii drepturilor recunoscute prin tranzacie; 3. prile nu sunt obligate s garanteze drepturile recunoscute prin tranzacie, nefiind succesoare n drepturi una fa de cealalt.
224

Excepie. Este posibil ca prile prin tranzacie s se oblige reciproc i la anumite prestaii noi (de a da, de a face sau de a nu face) inexistente anterior i n acest caz, contractul are un efect translativ sau constitutiv de drepturi. De exemplu, n cadrul unui proces de partaj al unui bun comun, una din pri renun la dreptul su asupra bunului n schimbul transmiterii de ctre cealalt parte a unui drept asupra unui alt bun. Numai n acest sens, se poate vorbi de un efect translativ sau constitutiv de drepturi. Efect extinctiv. Din momentul ncheierii ei, tranzacia produce un efect extinctiv, adic drepturile recunoscute, constituite sau transferate prin intermediul ei nu mai pot face obiectul unei alte judeci ntre aceleai pri i aceeai pretenie. Dac se realizeaz acest lucru, partea interesat poate opune excepia peremptorie a tranzaciei, iar instana va respinge aciunea. Potrivit art. 1711 C.civ., tranzaciile au ntre pri puterea unei sentine neapelabile (hotrre judectoreasc definitiv). Test de evaluare: 1. Forma scris a tranzaciei este prevzut de lege: a) ad solemnitatem; b) ad probationem; c) drept o condiie pentru formarea valabil a contractului. 2. Tranzacia poate avea efecte: a) constitutive de drepturi; b) declarative de drepturi; c) translative de drepturi. 3. Tranzacia care produce efecte declarative: a) poate constitui just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 de ani; b) produce efecte retroactive, de la data naterii drepturilor recunoscute prin tranzacie; c) prile nu sunt obligate s garanteze drepturile recunoscute prin tranzacie, nefiind succesoare n drepturi una fa de cealalt.
225

Modulul IV. UNELE CONTRACTE PRIVIND ADMINISTRAREA I CONSERVAREA BUNURILOR Unitatea de nvare: 1. Contractul de locaiune 2. Contractele de mprumut 3. Contractul de antrepriz 4. Contractul de depozit Timp alocat: 1 h Bibliografie: 1. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, Buc.2006; 2. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Buc., Ed. All Beck, 2002; 3. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Buc.2006; 4. CCJ. Jurisprudena seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed. Hamangiu, Buc. 2007 Unitatea 1 Contractul de locaiune Noiune. Contractul de locaiune este contractul prin care o parte numit locator se oblig a asigura celeilalte pri numite locatar folosina unui lucru individual determinat pe o perioad determinat sau nedeterminat de timp n schimbul obligaiei locatarului de a plti un pre numit chirie. Reglementare. Acest contract este reglementat de Codul civil n art. 1416-1453 ct i de alte acte normative: Legea nr. 114/1996 a locuinei, OUG 40/1999 modificat prin Legea 241/2001, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale etc. Potrivit art. 1413 C. civ., locaiunea este de mai multe feluri, fiecare tip de locaiune avnd propriul su regim juridic. Astfel : - locaiunea edificiilor i a mictoarelor se numete nchiriere ; - locaiunea fondurilor rurale se numete arendare ; - locaiunea lucrrilor i a muncii se numete prestare de servicii i face obiectul de studiu i al altor ramuri de drept precum dreptul transporturilor sau dreptul muncii. Reglementarea locaiunii de ctre Codul civil reprezint dreptul comun n materie i ea i gsete aplicare ori de cte ori nu exist reglementri speciale. Caractere juridice. Locaiunea are urmtoarele caractere juridice: - este un contract consensual, fiind valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor. n practic nu se recomand ncheierea verbal a acestui contract deoarece, conform art. 1416 al. 1 C.civ., dac contractul verbal nu a fost pus n executare i una din pri l neag, proba cu martori (i prin urmare nici prezumiile) nu este primit chiar dac ar exista un nceput de dovad scris; dac una din pri neag cuantumul preului i nu existena contractului, acesta va fi dovedit printr-o expertiz ale crei cheltuieli vor fi suportate de partea care a susinut preteniile nentemeiate. Potrivit legii 114/1996 astfel cum a fost modificat prin OUG 40/1999, contractul de nchiriere a locuinelor se ncheie n form scris, actul urmnd a fi nregistrat la organele fiscale. - este un contract cu titlu oneros i comutativ, ntruct fiecare parte urmrete s obin un ctig, iar prestaiile prilor sunt cunoscute de acestea de la data ncheierii contractului; - este un contract sinalagmatic, presupunnd obligaii reciproce i interdependente ntre prile sale; - este un contract cu executare succesiv n timp, deoarece prin natura lucrurilor, folosina bunului este exercitat n timp, iar chiria este i ea scadent n funcie de aceast durat. Durata de timp a contractului de nchiriere poate fi determinat sau nedeterminat, dar nu poate fi perpetuu. Condiiile de validitate. nchirierea trebuie s respecte condiiile de validitate ale oricrui contract, cu unele precizri: Capacitatea prilor. nchirierea este de regul un act de administrare (urmrind s pun n valoare un anumit bun), exceptnd cazul prevzut de art.711 pct. 9 C.proc.civ. i art. 21 lit. C pct. a din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare care prevd c nchirierea unui imobil pe o durat de 3 ani este un act de dispoziie. Astfel, dac locaiunea este un act de administrare, locatorul poate avea i capacitate
226

de exerciiu restrns, ncheind contractul personal cu acordul prealabil al reprezentantului legal, iar dac este un act de dispoziie este necesar i acordul autoritii tutelare. n ceea ce-l privete pe locatar, acesta poate fi ntotdeauna o persoan cu capacitate de exerciiu restrns care va ncheia personal contractul cu acordul prealabil al reprezentantului legal. Obiectul locaiunii nu este lucrul n sine, ci folosina pe care locatorul trebuie s o procure zi de zi pe durata contractului. Bunurile care pot forma obiectul derivat al locaiunii pot fi att bunuri imobile ct i mobile corporale sau incorporale. Lucrul nchiriat nu trebuie s se distrug (exceptnd uzura datorat folosinei) sau s se consume prin folosin ; pot forma deci obiect al contractului numai bunurile neconsumptibile i nefungibile dup natura lor sau potrivit voinei prilor. i bunurile viitoare pot forma obectul locaiunii cu excepia unei succesiuni nedeschise. Majoritatea doctrinei consider c dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, astfel c locatarul nu poate urmri bunul dac acesta se afl n stpnirea unui ter i nici nu are un drept de preferin cu privire la bun. n cazul vnzrii bunului nchiriat de ctre locator, cumprtorul este obligat s respecte locaiunea ncheiat anterior dac s-a fcut prin act autentic sau act sub semntur privat cu dat cert. n concursul dintre doi locatari ai aceluiai bun, prioritate va avea acela care a ncheiat primul contractul de nchiriere (act autentic sau sub semntur privat cu dat cert), chiar dac cellalt s-ar afla n posesia bunului. Chiria reprezint contravaloarea folosinei bunului i de regul, dar nu obligatoriu, ea const ntr-o sum de bani. Modalitatea de plat a chiriei este stabilit prin acordul prilor ; de regul, se stabilete pe uniti de timp : lun, sptmn, an etc. Chiria trebuie s fie determinat sau determinabil i, la fel ca la vnzare, cuantumul ei poate fi stabilit de un ter ales drept mandatar comun al prilor ; de asemenea, trebuie s fie sincer i serioas, lipsa acestor caracteristici ducnd la nulitatea absolut a contractului de locaiune cu meniunea c acordul dintre pri poate fi un comodat. Efectele contractului de locaiune. Obligaiile locatorului. Din definiie reiese c locatorul are obligaia de a asigura locatarului folosina bunului nchiriat, obligaie care se realizeaz printr-o serie de alte obligaii: a) Obligaia de predare a bunului (obligaie de a face). Art. 1421 al.1 C. civ. prevede c locatorul este obligat s predea bunul locatarului astfel nct s poat fi ntrebuinat de acesta conform destinaiei sale. Predarea se va face la termenul prevzut n contract. n cazul neexecutrii acestei obligaii, locatarul poate alege ntre executarea silit a contractului sau a cere rezilierea cu daune-interese sau, dac nu a achitat chiria, poate invoca excepia de neexecutare a contractului. Lucrul trebuie predat n stare bun astfel nct s corespund folosinei potrivit destinaiei stabilite prin contract. b) Obligaia de a menine lucrul n stare bun de funcionare. Locatorul are obligaia ca n timpul contractului s fac toate reparaiile necesare bunei folosine a lucrului, afar de micile reparaii locative care sunt n sarcina locatarului i aceasta ntruct el trebuie s asigure starea corespunztoare a lucrului pe toat perioada locaiunii. Locatorul trebuie s efectueze reparaiile capitale, majore (repararea zidurilor, a acoperiului, renovare etc), cheltuielile mici, locative fiind n sarcina locatarului. Art. 1439 C. civ. prevede c locaiunea nceteaz dac lucrul a pierit n totalitate sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare. Dac locatorul nu i ndeplinete aceast obligaie, locatarul poate solicita instanei fie obligarea la executarea acestei obligaii sub sanciunea plii unor daune cominatorii, fie autorizarea de a efectua el nsui aceste lucrri n contul locatorului, fie rezilierea contractului cu daune-interese. c) Obligaia de garanie pentru folosina linitit i util a bunului. Din dispoziiile art. 1422-1428 C. civ. rezult c aceast obligaie privete trei aspecte: 1. Garania pentru tulburrile provenite din fapta proprie. Aceasta const n obligaia locatorului de a se abine de la orice act sau fapt care ar putea tulbura linitita folosin a lucrului de ctre locatar, indiferent c este o tulburare de fapt sau de drept. Nu constituie o tulburare imputabil locatorului faptul c acesta efectueaz reparaiile urgente ce cad n sarcina sa i care nu pot fi amnate, chiar dac prin aceasta se limiteaz parial folosina bunului. Reparaia nu poate dura mai mult de 40 de zile, n caz contrar locatarul putnd solicita reducerea chiriei proporional cu lipsa parial a folosinei. Dac locatarul pierde n ntregime folosina bunului, el poate solicita rezilierea contractului. 2. Garania pentru tulburrile de drept provenite de la teri. Locatorul nu rspunde pentru tulburarea de fapt mpotriva creia locatarul se poate apra singur prin aciunile posesorii. Dac locatarul este evins de un ter i pierde astfel folosina parial sau total a bunului, el are dreptul fie la o scdere proporional a chiriei (n cazul eviciunii pariale), fie la rezilierea contractului cu
227

daune-interese (n cazul eviciunii totale sau cnd pierderea suferit este att de nsemnat nct bunul nu mai corespunde destinaiei pentru care a fost nchiriat). Rspunderea locatorului opereaz numai dac este introdus n proces de locatar (printr-o cerere de chemare n garanie sau cerere de artare a titularului dreptului) pentru a-l apra i a-i face opozabil hotrrea judectoreasc. Locatorul va rspunde chiar dac nu a fost introdus n proces atunci cnd locatarul dovedete c procesul ar fi fost oricum pierdut. 3. Garania pentru viciile ascunse ale bunului nchiriat. Rspunderea opereaz chiar dac bunul nu este absolut impropriu folosinei. Este necesar ca viciile s prezinte o anumit gravitate, adic s micoreze folosina lucrului astfel c dac locatarul le-ar fi cunoscut, nu ar fi ncheiat contractul. Nu import buna sau reaua-credin a locatorului, iar viciul poate s aib att o cauz anterioar ct i posterioar ncheierii contractului, aprnd pe parcursul executrii, ntruct locatorul are obligaia continu de a asigura buna folosin a lucrului pe toat durata contractului. Locatorul rspunde pentru viciile ascunse ale lucrului nu i pentru cele aparente pe care locatarul le-a cunoscut sau putea s le cunoasc n momentul contractrii. Dac bunul se deterioreaz parial n timpul contractului datorit unui caz fortuit, locatarul poate cere fie rezilierea, fie scderea chiriei, dar fr daune-interese. n cazul unor vicii ascunse ale lucrului nchiriat, locatarul poate solicita fie reducerea chiriei proporional cu reducerea valorii de ntrebuinare a bunului, fie rezilierea contractului cu daune-interese. Locatorul de bun-credin va fi obligat numai la plata daunelor previzibile, pe cnd cel de rea-credin va suporta att daunele previzibile ct i pe cele imprevizibile. Aciunea n garanie pentru vicii se prescrie n termenul general de prescripie (3 ani). Prile pot modifica prin acordul lor dispoziiile legale din acest materie, putnd micora, nltura sau agrava rspunderea locatorului pentru viciile ascunse. Obligaiie locatarului. Locatarul are urmtoarele obligaii: a) Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar conform destinaiei sale. Destinaia bunului este stabilit de pri prin contract. n lipsa unei clauze exprese, destinaia se determin dup natura bunului, dup destinaia sa anterioar, dup profesia chiriaului, dup obiceiul locului etc. Locatarul nu poate schimba destinaia bunului fr acordul locatorului, n caz contrar, dac efectueaz transformri importante sau schimb destinaia bunului chiar i numai parial, locatorul poate solicita fie rezilierea contractului fie obligarea locatarului de a readuce lucrul la starea iniial. Din aceast obligaie decurge pentru locatar obligaia de a ntreine bunul, adic de a efectua micile reparaii locative provenite din uzul normal al lucrului (reparaia tencuielii din partea de jos a pereilor, a parchetului, a geamurilor etc.- art. 1447 i 1449 C.civ.) dac nu au fost cauzate de vechimea bunului sau de for major. n cazul n care locatarul nu efectueaz aceste mici reparaii care sunt n sarcina sa, locatorul poate solicita daune-interese dar numai la ncetarea contractului deoarece se presupune c incovenientele lipsei de ntreinere sunt suportate de locatar. Dac locatarul nu a efectuat la timp reparaiile mici, locative, ceea ce a dus la degradarea bunului, va fi obligat s suporte nu numai aceste reparaii dar i pe cele majore, necesare, ct i rezilierea contractului intervenit la cererea locatorului. Potrivit art. 1434 al. 1 C. civ., locatarul este rspunztor de stricciunile i pierderile ntmplate n cursul folosinei sale, ntruct nu probeaz c au urmat fr culpa sa . Prezumia de culp instituit pentru locatar poate fi rsturnat de acesta pentru a nltura rspunderea sa dac dovedete c stricciunile sau piederile s-au datorat unei cauze strine exoneratoare de rspundere. Locatarul rspunde de incendiul bunului dac acesta nu s-a produs datorit unui caz fortuit sau de for major, iar rspunderea se extinde la valoarea ntregului prejudiciu cauzat. n caz de stricciuni sau deteriorri sau incendiu, locatorul poate solicita nu numai obligarea locatarului la acoperirea prejudiciului dar i rezilierea contractului. b) Obligaia de a plti chiria. Art. 1429 pct. 2 C. civ. prevede c locatarul trebuie s plteasc chiria la termenele stipulate n contract. n lipsa unei stipulaii, locul plii este la domiciliul locatarului, plata fiind cherabil. Locatarul are dreptul de a suspenda plata chiriei dac este ameninat de un pericol de eviciune. n caz de neexecutare cupabil a obligaiei de plat a chiriei, locatorul poate cere rezilierea contractului; prile pot stipula un pact comisoriu expres de ultim grad n temeiul cruia contractul s fie de drept reziliat, n caz de neplat, fr notificare i fr intervenia instanei. Dac pe parcursul executrii contractului au intervenit modificri (fiind ntrunite condiiile impreviziunii, de ex. cuantumul chiriei nu mai corespunde valorii folosinei) pe care prile nu le-au putut prevedea la ncheierea contractului, fosta Curte Suprem de Justiie a apreciat c este posibil modificarea chiriei n funcie de inflaie pe parcursul contractului. c) Obligaia de a restitui lucrul nchiriat la ncetarea locaiunii. La ncetarea contractului, locatarul trebuie s restituie bunul n starea n care l-a primit, stare prezentat ntr-un inventar ntocmit la contractare ;
228

dac nu s-a ntocmit un astfel de inventar, se prezum (prezumie relativ) c bunul a fost predat n stare bun i tot astfel trebuie restituit. Dac locatarul aduce mbuntiri bunului cu acordul locatorului, el are dreptul la despgubiri raportate la valoarea acestora ; dac ns aceste mbuntiri au fost aduse fr acordul locatorului, locatarul poate fi obligat s readuc lucrul n starea iniial ct i la plata daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat locatorului. d) Obligaia de a anuna pe locator de orice ncercare de uzurpare. Art. 1433 C. civ. dispune c locatarul, sub sanciunea de daune-interese i cheltuieli de judecat, este obligat s anune pe locator n termen util de orice ncercare a terilor de valorificare a unui drept asupra bunului pentru a da posibilitatea locatorului de a se apra mpotriva terului. ncetarea contractului de locaiune. Cauzele de ncetare a contractului de locaiune sunt: 1. Denunarea unilateral. Acest caz de ncetare intervine cnd contractul a fost ncheiat pe o durat nedeterminat de timp. Denunarea trebuie s fie precedat de un preaviz, constnd ntr-un anun urmat de un interval de timp n care cealalt parte poate s-i procure un contract similar; denunarea conduce la ncetarea contractului, chiar dac cealalt parte ar dori continuarea acestuia. n practic, se consider c introducerea unei aciuni n evacuare este o manifestare n sensul denunrii unilaterale. Partea creia i se anun concediul (i se aduce la cunotin intenia de denunare a contractului) nu se poate opune, contractul fiind denunat cu sau fr acordul acesteia. 2. Expirarea termenului. Locaiunea ncheiat pe o durat determinat nceteaz de drept la expirarea acestei perioade de timp. n cazul nchirierii de locuine, chiriaul are dreptul la rennoirea succesiv a contractului. Dac dup expirarea duratei contractului, locatarul rmne n folosina lucrului, continund s plteasc chirie, iar locatorul nu se opune, contractul se consider rennoit prin tacita relocaiune (reconduciune). Acest nou contract va fi crmuit de regulile cu privire la locaiunea pe termen nedeterminat. Noul contract se consider ncheiat n aceleai condiii ca i vechiul contract, exceptnd garaniile care se sting odat cu vechiul contract. Dac anterior expirrii termenului contractual, locatorul a notificat concediul, tacita relocaiune nu mai opereaz chiar dac locatarul a continuat s foloseasc bunul i dup mplinirea termenului. 3. Rezilierea. Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesiv n timp, locaiunea este supus rezilierii n condiiile dreptului comun. Dac rezilierea se datoreaz culpei locatarului, acesta este obligat s plteasc locatorului chiria pe toat perioada necesar unei noi contractri ; aceast perioad nu poate fi prelungit prin pasivitatea locatorului cci n acest caz se face vinovat de abuz de drept i pierde dreptul la aceste despgubiri. 4. Pieirea lucrului nchiriat. Dac lucrul piere n totalitate, fie din culpa unei pri, fie din caz fortuit, locaiunea nceteaz de drept din lips de obiect. Dac pieirea se datoreaz culpei uneia din pri, aceasta va fi obligat la daune-interese ; dac pieirea se datoreaz unui caz fortuit sau forei majore, nici o parte nu va fi obligat la daune. n cazul unei pieiri pariale a lucrului, locatarul poate alege ntre meninerea contractului cu reducerea proporional a chiriei, fie rezilierea contractului dac lucrul a devenit impropriu destinaiei pentru care a fost nchiriat. 5. Desfiinarea titlului locatorului. Dac n timpul contractului titlul locatorului este desfiinat (n urma admiterii unei aciuni n anulare sau constatarea nulitii absolute a titlului locatorului, rezoluiune) sau acesta este evins de un ter, contractul nceteaz n temeiul principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis . Prin excepie, contractul de locaiune ncheiat de uzufructuar este valabil pe o perioad de cel mult 5 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar nceta anterior. De asemenea, contractul de locaiune ncheiat de un dobnditor al unui imobil ipotecat este valabil, n cazul n care acesta este evins, dac contractul de locaiune s-a ncheiat cu bun-credin i are dat cert anterioar notrii somaiei de plat n cartea funciar (art. 498 al. 2 C. proc. civ.) . Contractul de locaiune nu va nceta nici n cazul n care a fost ncheiat de un motenitor (proprietar) aparent ca locator, locatarul putnd invoca teoria proprietarului aparent dac a fost de bun-credin, necunoscnd c locatorul nu este adevratul proprietar. 6. nstrinarea bunului nchiriat, dac exist clauz n acest sens. Contractul nceteaz dac locatorul vinde sau nstrineaz bunul unui ter, iar n contractul de locaiune exist clauz expres de ncetare a contractului n caz de nstrinare. n acest caz locatarul are dreptul la despgubiri din partea locatorului i un drept de retenie asupra bunului pn la plata acestora, neputnd fi evacuat pn la achitarea integral a despgubirilor care i se cuvin. Dac nu exist clauz privind ncetarea locaiunii n caz de nstrinare, contractul nu va nceta i va fi opozabil terului dobnditor dac este ncheiat prin act autentic sau act sub semntur privat cu dat cert. n cazul locaiunii unui imobil pe o durat mai mare de 3 ani, Legea nr. 7/1996 prevede obligativitatea ndeplinirii formelor de publicitate pentru a deveni opozabil terilor ; dac contractul de
229

locaiune este autentic sau sub semntur privat cu dat cert dar, fiind ncheiat pe o perioad mai mare de trei ani, nu a fost nscris n cartea funciar anterior nscrierii contractului de vnzare-cumprare a bunului nchiriat, va fi valabil numai pentru 3 ani de la data nstrinrii bunului. n cazurile n care cumprtorul nu este obligat s respecte locaiunea i dorete ncetarea contractului, are obligaia de a anuna locatarului concediul, cu respectarea termenului de preaviz. Sublocaiunea i cesiunea contractului de nchiriere Nefiind un contract intuitu personae, art. 1418 al. 1 C. civ. prevede c locatarul are dreptul de a subnchiria sau cesiona (nstrina) dreptul su ctre o ter persoan cu condiia ca aceast facultate s nu-i fi fost interzis prin contractul de locaiune. Interdicia de a cesiona sau subnchiria nu este prezumat de lege, astfel c trebuie precizat printr-o clauz contractual expres i neechivoc. Sublocaiunea ( subnchirierea ) const n transmiterea total sau parial de ctre locatar a dreptului su de folosin asupra lucrului nchiriat, n favoarea unui ter n temeiul unui contract de locaiune ncheiat cu acesta. n acest nou contract, locatarul va avea calitatea de locator, iar terul care subnchiriaz, pe aceea de locatar. Cesiunea const n transmiterea n tot sau n parte de ctre locatar a dreptului su de folosin asupra bunului n favoarea unui ter n temeiul unui contract translativ de drepturi (vnzare, donaie, schimb etc). n cazul sublocaiunii, raporturile juridice dintre locatar i locator (din primul contract) nu sunt afectate cu nimic, iar ntre locatar i sublocatar se aplic regulile obinuite ale locaiunii. n cazul cesiunii, dac aceasta este opozabil locatorului (cesiunea i-a fost notificat sau locatorul a acceptat cesiunea prin act autentic), locatarul este nlocuit cu cesionarul care va prelua toate drepturile i obligaiile sale, acesta din urm dobndind calitatea de locatar. Dac locatarul subnchiriaz sau cesioneaz contractul, dei acest lucru i-a fost interzis expres n locaiune, locatorul este n drept s cear rezilierea contractului pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor de ctre locatar. Contractul de nchiriere a locuinelor Noiune. nchirierea locuinelor este contractul prin care o parte numit locator (nchirietor) asigur folosina temporar, total sau parial a unei locuine ctre cealalt parte numit chiria care se oblig n schimb s plteasc o sum de bani numit chirie. Legea locuinei nr. 114/1996 astfel cum a fost modificat prin OUG 40/1999 (privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine) ct i prin alte acte normative reglementeaz regimul juridic al nchirierilor de locuine n general dar cuprinde dispoziii i cu privire la nchirierea anumitor locuine precum cele de serviciu, de intervenie, sociale, de necesitate i de protocol. Dreptul comun n materia nchirierilor de locuine. Prin locuin, potrivit art. 2 din prezenta lege nelegem: constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii. Forma contractului i coninutul su. Art. 21 dispune c nchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale. Din modul de reglementare legal, se pare c forma scris a contractului este necesar pentru dovada acestuia, fiind cerut ad probationem. Dei legea face referire numai la proprietar, nchirierea se poate realiza i de o alt persoan dect proprietarul locuinei, ca de exemplu titularul unui drept de uzufruct. Contractul de nchiriere trebuie s cuprind urmtoarele: a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii; b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun; c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun; d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata; e) suma platita in avans in contul chiriei; f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor; g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului; h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente; i) data intrarii in vigoare si durata; j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
230

k) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului; I) alte clauze convenite intre parti. Potrivit aceleiai legi 114/1996, sunt lovite de nulitate absolute clauzele curpinse n contract care: a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie care cade potrivit legii in sarcina proprietarului; b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spaiilor commune; c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune; d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale; e) autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere. Pe lng aceste meniuni, contractul de nchiriere trebuie s ndeplineasc condiiile generale de validitate ale oricrui contract. Efectele contractului. Pe lng efectele din dreptul comun pe care le produce locaiunea, legea 114/1996 modificat reglementeaz i o serie de efecte specifice cu privire la obligaiile prilor, posibilitatea prelurii contractului de ctre alte persoane, subnchiriere, modificrile aduse locuinei, ncetarea contractului. Cu privire la obligaiile locatorului, art. 28 dispune: a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta; b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta, in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei; c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare); d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.). n cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari, daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii. Chiriaului i revin urmtoarele obligaii (art.29 din lege): a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva; b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente; c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere. Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei . Preluarea contractului de nchiriere. In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere, sau al decesului acestuia, inchirierea continua, dupa caz (art. 12 din OUG 40/1999): a) in beneficiul sotului sau al sotiei, dac este menionat n contract i daca a locuit efectiv impreuna cu titularul; b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, dac sunt menionai n contract i daca au locuit impreuna cu acesta; c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an (au locuit efectiv) si care au fost inscrise in contractul de inchiriere. In cazul mai multor cereri, contractul de inchiriere se transfera prin hotarare judecatoreasca. In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, potrivit celor de mai sus, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului.
231

Chiria. Cuantumul chiriei, modalitatea de plat sau eventuale modificri ale cuantumului pe parcursul contractului se stabilesc de comun acord ntre pri. Dac chiria este stabilit fictiv sau este derizorie (neserioas), contractul nu mai este de nchiriere, ci eventual un comodat. n vederea garantrii executrii obligaiilor locative ale chiriaului, legea d posibilitatea prilor de a conveni pentru constituirea unui depozit de garanie avnd ca obiect o sum de bani egal cu cel mult totalul chiriei pe 3 luni, sum care se depune n contul proprietarului. Dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere. Potrivit art. 14 al. 1 i 4 din OUG nr. 40/1999, la expirarea termenului contractual, chiriaul are dreptul la rennoirea contractului, pentru aceeai perioad, dac prile nu modific prin acord expres durata nchirierii. Chiriaul are dreptul la mai multe rennoiri successive i practic se poate bucura de o nchiriere viager. n ceea ce privete locuinele proprietate privat redobndite de fotii proprietari sau motenitorii lor, pentru care a operat o prelungire legal a contractelor de nchiriere pe o durat de 5 ani n temeiul OUG 40/1999 i al legii 10/2001, acestea nu mai pot fi rennoite prin voina chiriailor. Dreptul proprietarului de a refuza rennoirea contractului. Potrivit OUG 40/1999, proprietarul are acest drept n urmtoarele cazuri: 1. locuina i este necesar proprietarului pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soului, prinilor ori copiilor oricruia dintre acetia, numai dac sunt ceteni romni cu domiciliul n Romnia. Persoana ale crei nevoi au fost dovedite este obligat s ocupe locuina n termen de 60 de zile de la data prsirii ei de ctre chiriai i pentru cel puin un an de zile; n caz contrar, chiriaul putnd solicita instanei rennoirea contractului. 2. proprietarul dorete nstrinarea locuinei prin vnzare, caz n care va trebui s-l notifice pe chiria cu cel puin un an nainte de expirarea termenului contractual. Potrivit OUG nr. 40/1999, chiriaul are un drept de preempiune la cumprarea locuinei care const ntr-un drept prioritar la cumprare la un pre egal. Chiriaul are acest drept indiferent c proprietarul dorete s vnd n timpul contractului sau la expirarea termenului contractual. Dreptul de preempiune al chiriaului exist numai dac nstrinarea se face prin vnzare nu i atunci cnd se face prin alte acte translative de proprietate (donaie, ntreinere, schimb, rent viager etc). Pentru respectarea dreptului de preempiune, proprietarul, prin notificarea adresat chiriaului prin executorul judectoresc, trebuie s precizeze intenia sa de vnzare i de asemenea i preul vnzrii, sub sanciunea nulitii absolute a notificrii. Dac chiriaul accept oferta de vnzare a proprietarului, contractul de vnzare se ncheie n condiiile dreptului comun. Dac chiriaul notific proprietarului intenia sa de cumprare cu condiia obinerii unui mprumut pentru plata preului, contractul de nchiriere se prelungete cu 6 luni, urmnd ca la mplinirea acestui termen, dac nu s-a ncheiat vnzarea, chiriaul s piard dreptul su de preempiune. Dac chiriaul nu accept oferta de vnzare, proprietarul poate vinde locuina oricrei alte persoane, noul proprietar fiind obligat s respecte contractul de nchiriere ncheiat n scris i nregistrat la organul fiscal teritorial, dar numai pn la mplinirea termenului contractual i aceasta ntruct vnztorulfostul locator notificase chiriaului refuzul de a rennoi contractul din cauza vnzrii. Dac locuina a fost vndut n condiii sau la un pre mai avantajos dect cele prevzute n oferta fcut chiriaului (ofert pe care chiriaul nu a acceptat-o), legea d posibilitatea chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la data la care i-a fost notificat contractul de vnzare-cumprare. Astfel, vnzarea iniial se desfiineaz cu efect retroactiv fa de chiria care devine proprietar al locuinei, iar eventualele drepturi pe care cumprtorul le constituise n favoarea unor teri rmn fr efect fa de chiria. Chiriaul devine succesor cu titlu particular al proprietarului-vnztor, acesta din urm fiind inut s garanteze pentru eviciune i vicii ascunse. ntre proprietar i cumprtor, contractul de vnzare rmne valabil, cumprtorul fiind obligat s plteasc integral preul vnzrii, pe care de altfel l-a primit de la chiria. 3. neplata chiriei pe cel puin trei luni consecutiv d dreptul locatorului de a refuza rennoirea contractului. 4. chiriaul a subnchiriat locuina fr consimmntul locatorului, a schimbat destinaia sau structura interioar a locuinei fr consimmntul scris al locatorului, a pricinuit stricciuni locuinei, cldirii n care aceasta este situat, instalaiilor sau bunurilor aferente ori a nstrinat fr drept pri din acestea sau are un comportament ce face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a
232

locuinei. n cazurile prevzute la pct. 3 i 4, proprietarul este obligat s-l ntiineze prin notificare pe chiria cu cel puin 60 de zile nainte de expirarea termenului contractual. Dac contractul nu s-a rennoit, chiriaul este obligat s prseasc locuina n 30 de zile de la expirarea contractului. Subnchirierea. Chiriaul poate subnchiria numai cu acordul prealabil scris al locatorului i n condiiile stabilite de acesta din urm. Subnchirierea trebuie ncheiat n form scris i nregistrat la organul fiscal teritorial. Dac chiriaul subnchiriaz fr acordul locatorului, pierde dreptul la rennoirea contractului, iar locatorul poate solicita instanei judectoreti executarea obligaiilor contractuale de ctre chiria sau rezilierea contractului. Subnchirierea produce aceleai efecte ca i sublocaiunea din dreptul comun, cu meniunea c subchiriaul nu beneficiaz de rennoirea de drept a contractului. Ca i n dreptul comun, subnchirierea produce efecte numai ntre chiria i subchiria, nu i fa de locator care este ter fa de acest contract. Dac nceteaz sau se desfiineaz titlul locatarului, va nceta i sublocaiunea, chiar dac nu s-a mplinit termenul subnchirierii. Cesiunea contractului de nchiriere. ntruct Legea nr. 114/1996 nu prevede dispoziii speciale cu privire la cesiunea contractului de nchiriere, devin aplicabile dispoziiile de drept comun din materia locaiunii i cesiunii contractului de locaiune. Potrivit Codului civil, cesiunea este permis n aceleai condiii ca i sublocaiunea, astfel c i cesiunea contractului de nchiriere va fi permis n aceleai condiii ca i subnchirierea, adic cu acordul prealabil scris al proprietarului locator i n condiiile precizate de acesta din urm. ncetarea contractului de nchiriere Contractul de nchiriere nceteaz n urmtoarele cazuri: 1. expirarea termenului contractual. Expirarea termenului contractual reprezint un caz de ncetare a contractului de nchiriere dac proprietarul se gsete n unul din cazurile care l ndreptesc s refuze rennoirea contractului sau dac nu exist un caz de prorogare legal a termenului contractual. Astfel, potrivit art. 1 din OUG 40/1999, durata contractelor de nchiriere pentru suprafeele locative deinute de stat sau de unitile administrative ale acestuia, la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane, cu destinaia de locuine, se prelungete de drept pentru o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane. Aceasta este o prelungire (prorogare) legal a contractelor de nchirierere opozabil i fotilor proprietari care i-au redobndit imobilul nchiriat n proprietate. 2. denunarea unilateral a contractului de ctre chiria. Chiriaul are dreptul s rezilieze contractul chiar nainte de expirarea termenului contractual, cu condiia s notifice acest fapt proprietarului cu cel puin 60 zile nainte. 3. rezilierea contractului pentru nendeplinirea obligaiilor contractuale de ctre chiria. Rezilierea poate interveni pentru urmtoarele: - chiriaul nu a achitat chiria cel puin trei luni consecutiv; - chiriaul nu a achitat cheltuielile de ntreinere (parte din cheltuielile comune n cldirile cu mai multe locuine) trei luni, cheltuieli care au fost stabilite n sarcina sa prin contract, caz n care rezilierea este cerut de asociaia de locatari (proprietari); - nerespectarea altor obligaii contractuale; - chiriaul a pricinuit stricciuni locuinei, cldirii n care aceasta este situat, instalaiilor sau bunurilor aferente ori a nstrinat fr drept pri din acestea; - chiriaul are un comportament ce face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei. Competena n soluionarea oricror litigii locative aparine instanelor judectoreti de la locul siturii imobilului, iar dispoziiile aplicabile sunt cele de drept comun. Locuine cu destinaie special. Legea 114/1996 conine reglementri i cu privire la anumite categorii de locuine. Astfel, Locuina social este locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor familii sau persoane care au o situaie economic ce nu le permite nchirierea unei locuine n condiiile actuale de pia. Locuina de serviciu este locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, de care acetia beneficiaz n temeiul contractului de munc. Locuina de intervenie este locuina destinat cazrii angajailor unor uniti economice sau bugetare, cazare necesar datorit specificului activitii desfurate care impune prezena permanent sau n caz de urgen n unitate.
233

Locuina de necesitate este destinat a gzdui temporar familii sau persoane ale cror locuine au fost distruse n urma unor calamiti naturale, accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea efecturii lucrrii de utilitate public sau lucrri de renovare. Test de evaluare: 1. Obiect al contractului de locaiune poate fi: a) un bun consumptibil; b) o persoan; c) un bun nefungibil i neconsumptibil; d) un bun dintr-o motenire nedeschis. 2. Contractul de locaiune: a) este cu titlu oneros i comutativ; b) poate fi i cu titlu gratuit i unilateral; c) este cu executare succesiv n timp. 3. Chiria n contractul de locaiune: a) va consta n mod obligatoriu ntr-o sum de bani; b) poate fi prestarea unor servicii de ctre locatar; c) poate consta i ntr-un procent din veniturile obinute din activitatea desfurat de locatar. 4. n contractul de nchiriere de locuine: a) proprietarul poate refuza rennoirea contractului necondiionat; b) proprietarul poate refuza rennoirea contractului dac locuina i este necesar pentru a satisface nevoile sale de locuit; c) proprietarul poate refuza rennoirea contractului dac chiriaul nu pltete chiria 2 luni consecutiv. 5. ncetarea contractului de nchiriere a locuinei poate interveni: a) pentru neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv; b) prin denunarea unilateral a contractului de ctre chiria; c) prin acordul de voin al prilor. 6. n cazul decesului titularului contractului de nchiriere a locuinei, inchirierea continua, dupa caz: a) n beneficiul soului sau soiei i n lipsa acestora, n beneficiul ascendenilor sau descendenilor care au locuit mpreun cu titularul; b) n beneficiul acelor persoane care au locuit mpreun cu titularul contractului; c) n favoarea persoanei sau persoanelor desemnate de instana de judecat, n cazul mai multor cereri de continuare a contractului. Unitatea 2 Contractele de mprumut 4. mprumutul de folosin (comodatul) Noiune. Comodatul sau mprumutul de folosin este contractul prin care o persoan numit comodant remite spre folosina temporar i gratuit unei alte persoane numite comodatar, un bun determinat cu obligaia pentru comodatar de a-l restitui n natur la un anumit termen. Caractere juridice. Este un contract real care ia natere valabil numai prin tradiiunea material a bunului, pe lng acordul de voin al prilor; dac s-a realizat numai acordul de voin al prilor, fr a avea loc tradiiunea bunului, suntem n prezena unui antecontract de comodat care nate n sarcina prilor obligaia de a ncheia contractul n viitor (obligaie de a face). Contractul se poate ncheia valabil i fr tradiiunea bunului atunci cnd bunul se afl deja n detenia comodatarului cu un alt titlu (locaiune, depozit). De asemenea, este esenialmente gratuit, n caz contrar fiind o locaiune i nu un comodat. Este posibil ca prile s stabileasc n sarcina comodatarului obligaia de a suporta contravaloarea uzurii bunului datorit folosinei, fr ns s se piard caracterul gratuit al acestui contract. Dei este un contract cu titlu gratuit, nu reprezint o liberalitate precum donaia, deoarece comodantul nu i micoreaz propriul su patrimoniu n beneficiul comodatarului. Este un contract unilateral, dnd natere n principiu la obligaii numai n sarcina comodatarului. Contractul poate avea ca obiect numai bunuri nefungibile i neconsumptibile mobile i imobile, iar dac poart asupra unui bun fungibil se numete mutuum (mprumut de consumaie). Comodatul poate avea
234

ca obiect i bunuri care, prin natura lor, sunt fungibile i consumptibile dar care, prin voina prilor, devin neconsumptibile (de ex. produse cosmetice folosite pentru o prezentare). Condiii de validitate. Contractul trebuie s respecte condiiile generale de validitate ale oricrui contract. ntruct este un act de administrare, prile trebuie s aib doar capacitatea de a ncheia asemenea acte. Comodantul poate fi i o alt persoan dect proprietarul bunului (uzufructuarul, locatarul etc), nefiind un contract translativ de proprietate. Dovada contractului se face potrivit regulilor generale n materie de prob, ns cu unele precizri. Fiind un contract unilateral, este suficient ca acest contract s fie ncheiat ntr-un singur exemplar ; nscrisul constatator al contractului nu trebuie s poarte meniunea bun i aprobat , ntruct are ca obiect bunuri individual determinate. Efectele comodatului. Obligaiile comodatarului. n temeiul art. 1564-1571 C.civ., comodatarul are urmtoarele obligaii: a) De a conserva lucrul mprumutat. Comodatarul trebuie s ngrijeasc de conservarea bunului ca un bun proprietar; el rspunde pentru pieirea sau deteriorarea din culpa sa a bunului. Dac bunul se deterioreaz cu ocazia folosirii, dar nu din culpa comodatarului, acesta nu este inut s rspund; dac bunul a fost preuit la contractare, comodatarul rspunde chiar i pentru pieirea fortuit a bunului. Dac bunul a pierit sau s-a deteriorat fortuit, comodatarul nu este inut s rspund, riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar. Comodatarul va rspunde pentru pieirea fortuit atunci cnd: - ar fi putut salva bunul, nlocuindu-l cu un bun al su, sau cnd ambele bunuri fiind n pericol, a salvat bunul su i l-a lsat s piar pe cel mprumutat. - prelungete folosina bunului dup scaden i nu dovedete c bunul ar fi pierit oricum i la comodant; - folosete bunul contrar destinaiei stabilit prin contract sau prin natura bunului; - bunul a fost preuit n momentul contractrii. Comodatarul va rspunde pentru deteriorarea bunului dac aceasta a fost cauzat de o persoan creia acesta i-a ncredinat bunul cu orice titlu. Dac bunul a pierit sau restituirea n natur nu este posibil din culpa comodatarului, acesta va fi obligat la restituire prin echivalent, avndu-se n vedere valoarea bunului din momentul restituirii i gradul de uzur a acestuia. b) De a folosi bunul conform destinaiei sale. Destinaia este stabilit de natura bunului sau de convenia prilor, iar dac comodatarul folosete bunul n alt mod, el va rspunde de daune-interese i de pieirea chiar fortuit a bunului. Comodatarul nu poate mprumuta bunul unei alte persoane sau transmite n orice alt mod folosina bunului, dect dac aceast prerogativ a fost prevzut n contractul de comodat. Are posibilitatea numai de a da lucrul n depozit, ntruct depozitul are ca obiect pstrarea bunului, fr posibilitatea depozitarului de a se folosi de el. c) De a suporta cheltuielile de folosin ale lucrului. Obligaia are n vedere cheltuielile necesare pentru uzul curent al bunului mprumutat. d) De a restitui n natur bunul mprumutat la scaden. Comodatarul este obligat s restituie la mplinirea termenului contractual, chiar bunul care a fcut obiectul contractului ; nu poate restitui un alt bun sau echivalentul bnesc al acestuia dect dac exist o clauz n acest sens. Dac bunul a suferit o deteriorare, comodatarul este obligat s repare bunul i s-l restituie n natur comodantului ; numai dac restituirea n natur nu mai este posibil sau dac exist o nelegere a prilor, restituirea se va face prin echivalent. Comodatarul este obligat ca, odat cu bunul, s restituie i fructele produse de acesta ; va avea ns dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor. Comodatarul se bucur de un drept de retenie asupra bunului, putnd refuza restituirea acestuia, pn la plata integral a cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor. Comodatarul nu poate reine bunul pentru o compensare cu creana pe care el o are mpotriva comodantului; are de asemenea un drept de retenie aspura bunului pn la restituirea cheltuielilor extraordinare, necesare i urgente pe care le-a fcut cu bunul. n situaia n care comodatarul refuz restituirea bunului, comodantul are la dispoziie dou aciuni: - o aciune real n revendicare care este imprescriptibil, dar care presupune dovada dificil a dreptului de proprietate; - o aciune personal ex contractu n restituire, prescriptibil n termenul general de trei ani i care presupune numai dovada ncheierii contractului.
235

Ct privete momentul n care se nate dreptul comodantului de a cere restituirea bunului, distingem urmtoarele situaii : - dac contractul prevede un termen al restituirii, comodantul nu poate cere restituirea bunului nainte de mplinirea termenului. Odat cu mplinirea termenului, se nate i dreptul la aciune al comodantului, drept prescriptibil n termenul de trei ani. - dac n contract nu s-a prevzut un asemenea termen, comodantul nu poate cere restituirea nainte de a se fi ndestulat trebuina comodatarului stabilit prin contract ; dac bunul este destinat unei folosine permanente i dac termenul restituirii nu poate fi stabilit prin acordul comun al prilor, instana de judecat va stabili termenul restituirii. n cazul n care comodantul cade ntr-o mare i neprevzut trebuin , comodatarul este obligat la restituire chiar anterior mplinirii termenului contractual sau ndestulrii trebuinei sale. Dac n contract s-a prevzut ncetarea acestuia odat cu ndestularea trebuinei comodatarului, de la aceast dat va curge i termenul de prescripie a aciunii n restituire. n cazul bunului de o folosin permanent n care prile nu au prevzut un termen al restituirii, termenul de prescripie pentru aciunea n restituire va curge de la data ncheierii contractului. Dac instana de judecat este cea care a stabilit termenul restituirii, odat cu mplinirea acestuia se nate dreptul comodantului de a cere executarea silit a hotrrii judectoreti, drept prescriptibil n trei ani de la rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti. Dac bunul a fost mprumutat la mai muli comodatari, acetia rspund solidar pentru executarea obligaiilor nscute din contract. Solidaritatea legal pasiv ntre comodatari poate fi nlturat prin convenia prilor. Obligaiile comodantului. Fiind un contract unilateral, dnd natere la obligaii numai pentru comodatar, n principiu comodantului nu i revine nici o obligaie. Se pot nate n sarcina lui o serie de obligaii extracontractuale: a) Obligaia de restituire a cheltuielilor de conservare fcute de comodatar cu lucrul mprumutat pe parcursul contractului. Aceast obligaie este prevzut de art. 1574 i are n vedere cheltuielile extraordinare, necesare i utile fcute de comodatar pentru conservarea bunului. Numai ndeplinirea cumulativ a celor trei condiii, va da dreptul comodatarului la restituire. Dreptul la restituire se ntemeiaz pe gestiunea intereselor altuia sau pe mbogirea fr just cauz. Comodatarul va avea dreptul de asemenea i la restituirea cheltuielilor fcute pentru perceperea fructelor pe care le-a restituit comodantului. b) Obligaia de reparare a daunelor cauzate comodatarului de viciile lucrului mprumutat. Dac comodantul a cunoscut viciile ascunse ale bunului i nu l-a prevenit pe comodatar, el este obligat la repararea prejudiciului cauzat comodatarului de aceste vicii. c) Obligaia de reparare a daunelor cauzate comodatarului prin fapte delictuale de ctre comodant. Practica i doctrina au reinut rspunderea pe temei delictual a comodantului n cazul n care a nstrinat bunul ctre un ter i comodatarul a fost astfel deposedat de bun nainte de mplinirea termenului contractual. Transmiterea pe cale succesoral a drepturilor i obligaiilor derivnd din contract. Art. 1563 arat c, n principiu, drepturile i obligaiile ce deriv din acest contract nu se sting prin decesul uneia din pri, ci se transmit pe cale succesoral erezilor celui decedat, excepie fcnd cazul cnd contractul a fost ncheiat n persoana comodatarului intuitu personae i atunci erezii acestuia nu mai pot folosi bunul, fiind obligai la restituire. ncetarea contractului. Contractul nceteaz prin epuizarea efectelor pentru care a fost ncheiat (restituirea lucrului). Dac comodatarul nu-i execut obligaiile contractuale, comodantul poate solicita rezilierea contractului care se poate produce i fr intervenia instanei dac prile au prevzut un pact comisoriu expres n acest sens. 2. Contractul de mprumut de consumaie (mutuum) Noiune. Cunoscut i sub denumirea de mutuum, mprumutul de consumaie este contractul prin care o persoan numit mprumuttor, transmite unei alte persoane- mprumutat, proprietatea asupra unor bunuri de gen n vederea consumrii lor cu obligaia mprumutatului de a restitui la scaden o cantitate egal de bunuri de acelai gen i calitate.(art. 1576). Caractere juridice. Ca i comodatul, este un contract real care nu se poate realiza valabil fr tradiiunea bunului. Contractul poate fi att gratuit dar i cu titlu oneros, mprumuttorul putnd s obin i un contraechivalent (dobnd) n schimbul mprumutului. Este un contract unilateral, dnd natere numai la obligaii numai n sarcina mprumutatului. n sarcina mprumuttorului se pot nate o serie de obligaii extracontractuale. Poate avea ca obiect numai bunuri fungibile i consumptibile prin natura lor.
236

Condiii de validitate. Contractul trebuie s ndeplineasc condiiile generale de validitate ale oricrui contract cu unele precizri. Fiind un contract translativ de proprietate, pentru valabilitatea lui se impune ca prile s aib capacitatea de a dispune, adic capacitatea deplin de exerciiu. Efectele contractului. Obligaiile mprumutatului. a) Obligaia de restituire. Potrivit art. 1584 C. civ., mprumutatul este obligat s restituie bunuri n aceeai calitate i cantitate ca cele mprumutate, la termenul stipulat. Obligaia de restituire este esenial, ea existnd chiar dac prile nu au prevzut-o n mod expres. Dac nu s-a stipulat un termen de restituire sau s-a prevzut c se va face cnd mprumutatul va putea sau va avea mijloace sau va voi, instana de judecat, la solicitarea mprumuttorului, va fixa un termen de restituire dup mprejurri. Obligaia de restituire este sancionat cu o aciune personal a mprumuttorului i a succesorilor si n drepturi, aciune prescriptibil potrivit dreptului comun (n termenul general de prescripie de trei ani care curge de la data cnd urma s aib loc restituirea bunului sau de la data ncheierii contractului dac prile nu au stabilit un termen al restituirii). Locul restituirii este cel stabilit de pri, n caz contrar fiind locul ncheierii contractului. Dei bunurile de gen nu pier, dac mprumutatul nu-i poate executa obligaia de restituire n natur, restituirea se va face prin echivalent bnesc calculat dup timpul i locul unde urma s se fac restituirea, sau unde s-a contractat. Nerestituirea mprumutului la scaden atrage plata de daune-interese (dobnzi) de la data cererii de chemare n judecat. b) Obligaia de plat a dobnzii n cazul mprumutului cu dobnd. Dobnda este o contraprestaie pe care mprumutatul o datoreaz mprumuttorului pe lng cea de restituire a bunului, care de cele mai multe ori const ntr-o sum de bani. Dobnda trebuie s fie stipulat expres n contract, neputnd fi prezumat; se va calcula numai asupra capitalului, adic a sumei mprumutate. Termenele de plat a dobnzii sunt cele stabilite de pri, n caz contrar plata se face lunar. Obligaiile mprumuttorului. Fiind unilateral, acest contract creeaz obligaii doar n sarcina mprumutatului. Art. 1580 C.civ. prevede ns c mprumuttorul rspunde pentru viciile bunului pe care cunoscndu-le, nu le-a comunicat mprumutatului. ncetarea contractului. Contractul nceteaz prin restituirea mprumutului i a dobnzilor aferente. De asemenea, contractul mai poate nceta prin reziliere, remitere de datorie, confuziune, compensaie sau dare n plat. Test de evaluare: 1. Remiterea spre folosina temporar unei alte persoane a unui lucru, cu obligaia pentru aceasta de a-l restitui n natur, fr s fie obligat s plteasc n schimb un echivalent, constituie: a) contract de locaiune; b) contract de comodat; c)contract de mprumut de consumaie. 2. Contractul de comodat: a) este consensual; b) este real i unilateral; c) are ca obiect bunuri neconsumptibile i nefungibile; d) transfer dreptul de proprietate asupra bunului n momentul ncheierii contractului. 3. n cazul mprumutului de consumaie: a) obiect l formeaz bunuri neconsumptibile i nefungibile; b) opereaz transferul dreptului de proprietate asupra bunului de la mprumuttor la mprumutat; c) este de esena acestui contract caracterul su gratuit. 4. n cazul mprumutului de consumaie: a) mprumuttorul poate oricnd s cear restituirea lucrului mprumutat; b) prile pot conveni ca restituirea s aib loc cnd mprumutatul va putea sau va avea mijloace sau va voi; c) mprumuttorul poate cere restituirea anterior mplinirii termenului contractului numai dac ar cdea ntr-o mare i neprevzut trebuin.
237

Unitatea 3 Contractul de antrepriz
Noiune. Contractul de antrepriz este contractul prin care o parte numit antreprenor (ntreprinztor, executant de lucrri, prestator de servicii etc) se oblig pe riscul su s execute o anumit lucrare pentru cealalt parte numit client, n schimbul unui pre. Reglementare legal. Contractul de antrepriz este reglementat de Codul civil mpreun cu locaiunea n titlul consacrat acesteia din urm, dei exist numeroase deosebiri fa de locaiune. Astfel, printre felurile locaiunii, Codul face referire i la antrepriz i o definete ca fiind contractul constnd n luarea svririi unei lucrri drept un pre determinat, cnd materialul se d de acela pentru care se execut o lucrare. Deosebiri fa de alte contracte. Dei este reglementat de legiuitor ca un tip de locaiune, antrepriza se dosebete fundamental de locaiune. Dac n cazul locaiunii, se asigur folosina unui bun, n cazul antreprizei, antreprenorul se oblig s execute o lucrare i nicidecum s asigure folosina. Dac antreprenorul se oblig s execute lucrarea cu propriile sale materiale, atunci contractul poate fi asemnat cu o vnzare a unui lucru viitor; calificarea contractului urmeaz s se fac potrivit inteniei prilor: dac contractul s-a ncheiat n considerarea modului de executare a lucrrii, a muncii prestate de cel care o execut, atunci contractul va fi o antrepriz; dac din intenia prilor rezult c s-a contractat n considerarea materialelor ce urmeaz a fi folosite i mai puin n considerarea calitii muncii executantului, atunci contractul este o vnzare a unui lucru viitor. Antrepriza se deosebete i de mandat, deoarece mandatarul are obligaia de a ncheia actele juridice ce fac obiectul mandatului pe numele i seama mandantului, pe cnd antreprenorul se oblig s execute o lucrare pentru client, neavnd dreptul de a-l reprezenta pe acesta. Contractul de antrepriz se deosebete i de contractul de depozit chiar dac depozitarul ia anumite msuri pentru conservarea bunului depozitat; intenia comun a prilor va fi cea care va califica contractul: dac prile au urmrit conservarea bunului ceea ce a i determinat obligaia de a efectua anumite lucrri, contractul va fi de depozit; dac prile au urmrit efectuarea unei anumite lucrri, contractul va fi de antrepriz. Nu n ultimul rnd, antrepriza se deosebete i de contractul de munc n care salariul se determin prin raportare la cantitatea i calitatea muncii depuse, pe cnd n cazul antreprizei preul se pltete numai pentru lucrarea finalizat pe care antreprenorul s-a obligat s o execute. Caracterele juridice ale contractului de antrepriz. 1.Contract sinalagmatic. Antrepriza este un astfel de contract ntruct presupune obligaii reciproce i interdependente pentru prile sale: antreprenorul s execute lucrarea, iar clientul s plteasc preul. 2. Contract cu titlu oneros, deoarece fiecare parte urmrete realizarea unui avantaj patrimonial: antreprenorul s primeasc preul, iar clientul s primeasc lucrarea. 3. Contract comutativ. Fiecare parte cunoate existena i ntinderea obligaiilor contractuale, a cror ndeplinire sau ntindere nu depinde de hazard. 4. Contract consensual, care se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti. n ceeea ce privete dovada contractului, sunt aplicabile dispoziiile de drept comun prevzute de art. 1191 i urm. C. civ. 5. Contract intuitu personae. De regul, antrepriza se ncheie n considerarea persoanei antreprenorului, a calitilor acestuia privind organizarea i conducerea executrii lucrrii; numai dac exist clauz contractual expres n acest sens sau rezult din mprejurri (intervenia chirurgical efectuat de un medic, o sculptur a unui sculptor, o pictur etc)., antreprenorul va fi obligat s execute personal lucrarea. 6. dac, potrivit contractului, antreprenorul s-a obligat s execute lucrarea cu materialele sale, acesta pstreaz proprietatea lor i a lucrrii pn la finalizarea ei; dac, dimpotriv, lucrarea se va executa cu materialele clientului, acesta va fi proprietar al materialelor i al lucrrii de pe parcursul executrii ei. Condiiile de validitate ale contractului. n materia antreprizei se aplic regulile de drept comun privind validitatea contractelor cu privire la consimmnt, obiect, cauz. Ct privete capacitatea, clientul poate avea capacitate de a ncheia acte de administrare sau trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, dup cum lucrarea reprezint pentru patrimoniul su un act de administrare sau un act de dispoziie. n ceea ce-l privete pe antreprenor, acesta trebuie s aib ntotdeauna capacitate deplin de exerciiu. Riscul lucrului. Cu privire la acest contract, riscul lucrului (lucrrii) este guvernat de regula contractelor translative de proprietate i anume riscul aparine proprietarului (res perit domino).
238

Astfel, potrivit art. 1479 C. civ., dac materialele aparin antreprenorului, acesta n calitate de proprietar al acestora, va suporta riscul pieirii fortuite a acestora, dac pieirea are loc anterior predrii. Dac materialele aparin clientului, n calitate de proprietar, acesta va suporta riscul pieirii fortuite a acestora; ntruct materialele se afl n detenia antreprenorului n vederea executrii lucrrii (care are obligaia de a le pstra n bune condiii), acesta din urm va trebui s dovedeasc c nu are nici o culp n pieirea produs. Riscul contractului. ntruct este aplicabil regula de drept comun potrivit creia riscul contractului este suportat de debitorul obligaiei imposibil de executat, ntotdeauna riscul contractului va fi suportat de ctre antreprenor care s-a obligat pe riscul su. n consecin, dac lucrarea devine imposibil de executat dintr-un caz fortuit sau for major, antreprenorul nu are dreptul la plata preului. Dac lucrarea a pierit dup punerea n ntrziere a clientului cu privire la ndeplinirea obligaiei sale de a recepiona i a lua n primire lucrarea executat, riscul va fi suportat de client, antreprenorul avnd dreptul la plata preului; aceeai va fi soluia i n cazul n care lucrarea piere datorit unui viciu al materialelor procurate de client. n cazul n care lucrarea pierit fortuit total sau parial, poate fi refcut de antreprenor, acesta va fi obligat s o refac, fr a avea dreptul de a pretinde s i se plteasc nc o dat preul lucrrii (aceast obligaie deriv din suportarea riscului contractului). i n acest caz, va avea dreptul s i se plteasc preul ori de cte ori va reface lucrarea, dac a intervenit punerea n ntrziere a clientului sau pieirea s-a datorat viciilor materialelor clientului. Recepia lucrrii. Odat lucrarea terminat, clientul are obligaia de a recepiona (verifica) i de a lua n primire lucrarea . Conform art. 1482 C. civ., dac contractul are ca obiect un lucru care se msoar sau este compus din mai multe pri, recepia se poate face i pe pri, iar dac clientul a pltit prile executate, se prezum c acestea au fost recepionate. Odat cu recepionarea i luarea n primire a lucrrii executate, clientul este obligat s plteasc i preul convenit, n lipsa unei clauze contractuale contrare. Dac prile au prevzut plata preului pe parcursul executrii lucrrii, plata se face la termenele stipulate n contract de regul corelative cu ndeplinirea anumitor obligaii de ctre antreprenor; dac antreprenorul nu-i execut obligaiile asumate, clientul poate invoca excepia neexecutrii contractului, suspendnd astfel plata preului pn la ndeplinirea obligaiilor contractuale de ctre antreprenor. Dac lucrarea este finalizat, dar antreprenorul nu i indeplinete obligaia de predare, clientul poate solicita instanei de judecat constatarea executrii ei i predarea silit a lucrrii, n toate cazurile la finalizarea lucrrii el fiind proprietar. Dac clientul nu i ndeplinete obligaia sa de a recepiona i de a lua n primire lucrarea executat, rspunderea lui opereaz potrivit dreptului comun: daune-interese pentru cheltuielile antreprenorului fcute cu conservarea, depozitarea etc sau pentru orice prejudiciu cauzat antreprenorului i dovedit de acesta. La cererea antreprenorului, instana judectoreasc poate constata lucrarea executat cu toate efectele produse de executare: obligaia de plat a preului, suportarea riscului contractului, a lucrului etc. Rspunderea antreprenorului pentru neexecutarea lucrrii. Dac antreprenorul nu execut n mod culpabil lucrarea la care s-a obligat, rspunderea acestuia se angajeaz potrivit dreptului comun. Astfel, clientul poate solicita instanei de judecat daune-interese, penaliti de ntrziere (clauz penal, dar numai dac exist clauz contractual n acest sens), obligarea antreprenorului la executarea lucrrii sub sanciunea plii unor daune-cominatorii sau executarea lucrrii de ctre alte persoane pe cheltuiala antreprenorului. Rspunderea antreprenorului pentru viciile lucrrii. Rspunderea antreprenorului opereaz diferit dup cum viciile lucrrii sunt aparente sau ascunse. n cazul viciilor aparente, care puteau i trebuiau a fi observate de client cu ocazia recepiei lucrrii, antreprenorul nu rspunde dac aceste vicii au fost descoperite ulterior de client, exceptnd cazul n care recepia lucrrii s-a fcut prin fraud sau cnd prile au stipulat n contract un termen n care antreprenorul datoreaz garania lucrrii. n acest ultim caz, antreprenorul rspunde i pentru viciile aparente descoperite n interiorul termenului de garanie a lucrrii. n cazul viciilor ascunse, antreprenorul rspunde att pentru viciile materialelor sale ct i pentru viciile lucrrii, dup recepionarea lucrrii, chiar dac lucrarea nu a fost executat personal de el care a avut numai obligaia de organizare i conducere a executrii lucrrii. Dreptul clientului la aciunea ce deriv din viciile ascunse ale lucrrii se prescrie n termen de 6 luni de la data descoperirii viciilor, dac acestea nu au fost ascunse cu rea-credin, iar dac au fost ascunse cu rea-credin, termenul de prescripie este cel general de trei ani (art. 5 Decretul nr. 167/1958). Aceste termene ncep s curg de la data descoperirii viciilor, dar nu mai trziu de un an de la predarea lucrrii.
239

ntruct termenul de un an este un termen de garanie, acesta poate fi modificat prin acordul de voin al prilor. ncetarea contractului. Ca orice contract, antrepriza va nceta potrivit cauzelor generale de ncetare a oricrui contract: prin acordul de voin al prilor, prin executarea i predarea lucrrii, prin neexecutarea culpabil a obligaiilor contractuale de ctre una din pri etc. n caz de neexecutare culpabil, partea care nu este n culp poate solicita desfiinarea contractului cu daune-interese. Dac lucrarea este imposibil de executat din cauze fortuite, contractul nceteaz, riscul contractului fiind suportat de antreprenor; dac imposibilitatea de executare este numai temporar, obligaia antreprenorului se suspend pn la ncetarea cauzei care a determinat imposibilitatea de executare. Art. 1485 C. civ. dispune c acest contract nceteaz i prin moartea antreprenorului, meseriaului, arhitectului, deoarece contractul este ncheiat intuitu personae n considerarea persoanei acestuia. Clientul are obligaia de a plti motenitorilor antreprenorului valoarea lucrrii executate pn la deces, a materialelor procurate n vederea executrii lucrrii, dac partea din lucrare executat sau aceste materiale i sunt utile, valoare calculat proporional cu preul lucrrii stabilit n contract; dac aceast valoare nu se poate determina cu ajutorul clauzelor contractuale, ea va fi stabilit prin expertiz. Antrepriza de construcii Noiune. Antrepriza de construcii este contractul prin care antreprenorul se oblig s execute pentru client construirea (inclusiv consolidare, modificare, extindere, reconstituire etc) unei cldiri sau edificiu precum i orice alt imobil (construcii de orice fel, ci de comunicaie, lucrri de instalaii, orice lucrare de construcie) fie cu materiale proprii, fie cu materialele clientului. De precizat c orice lucrare de construcie se poate efectua numai cu autorizaia prealabil eliberat de serviciul specializat din cadrul consiliului local sau judeean al oraului, municipiului, comunei dup caz; de asemenea, aceste lucrri pot fi efectuate numai de persoane fizice sau juridice autorizate. Acest contract va fi ntotdeauna ncheiat n form scris, cerut ad probationem. Subantrepriza de construcii. Antreprenorul are dreptul s ncredineze executarea lucrrii sau a unei pri din lucrare unor subantreprenori, numai dac nu exist clauz contractual contrar n contractul de antrepriz de construcii. ntre client i subantreprenor nu exist raporturi juridice directe; antreprenorul este cel care rspunde n faa clientului pentru toate lucrrile efectuate de subantreprenori precum i de orice alt persoan pe care a folosit-o la executare. ntruct ntre antreprenor i subantreprenor nu exist raporturi juridice derivate dintr-un contract de munc, subantreprenorul nu este un prepus al antreprenorului, astfel c acesta din urm nu rspunde de pagubele cauzate (prin fapta ilicit) de ctre subantreprenor unor teri sau chiar clientului. De asemenea, nici clientul nu rspunde fa de teri pentru fapta ilicit cauzatoare de prejudicii comis de ctre antreprenor (sau subantreprenor), ntre acetia neexistnd raporturi de prepuenie. Dac contractul s-a ncheiat de client cu mai muli antreprenori n vederea realizrii unei lucrri complexe, fiecare dintre acetia va pstra calitatea sa de antreprenor, rspunznd direct n faa clientului pentru partea sa de lucrare, chiar dac numai unul dintre ei este coordonator al lucrrii i i reprezint pe ceilali n raporturile cu clientul. Fiecare antreprenor are dreptul la partea sa din pre proprorional cu partea lui de lucrare (obligaia cu pluralitate de pri fiind conjunct, dac nu s-a prevzut expres n contract solidaritatea sau indivizibilitatea obligaiei sau dac nu rezult din natura lucrrii care se execut). n ceea ce i privete pe lucrtorii (zidari, lemnari etc) utilizai la realizarea unei construcii (edificiu) sau a unei alte lucrri, Codul civil prevede o msur de protecie a acestora, dispunnd c au dreptul s cear direct clientului plata creanelor lor (dac acestea nu au fost pltite de antreprenor) dar numai cu condiia ca, la acea dat, clientul s fie dator ctre antreprenor, dei ntre lucrtori i client nu exist un raport juridic direct. Lucrtorii ct i antreprenorii se bucur de asemenea de privilegiul imobiliar n vederea garantrii creanelor nepltite de client. Rspunderea antreprenorului pentru calitatea construciei. Aceast rspundere este reglementat de Codul civil ale cror dispoziii au fost completate i, n oarecare msur, abrogate prin dispoziiile Legii 10/1995 privind calitatea n construcii. Potrivit Codului civil, antreprenorul de cldiri i alte lucrri nsemnate rspunde pentru drmarea n tot sau n parte a construciei sau dac aceasta amenin nvederat drmare (cu aceast cauz se asimileaz i viciul care face imposibil folosirea potrivit destinaiei) din cauza unui viciu de construcie sau al terenului, viciu ivit n termen de 10 ani de la recepia lucrrii. Aceste dispoziii s-au completat cu dispoziiile Decrectului nr. 167/1958 care stabileau c rspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale lucrrii (altele dect cele care determin drmarea) poate fi angajat n termenul de 3 ani de la predare.
240

Toate aceste dispoziii au fost nlocuite prin art. 29 din Legea 10/1995 care prevede rspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale construciei ivite n termen de 10 ani de la recepia lucrrii, iar pentru viciile structurii de rezisten (datorate nerespecrii normelor de proiectare i execuie n vigoare la data realizrii ), rspunderea opereaz pe toat perioada de existen a construciei. Domeniu de aplicare. Rspunderea antreprenorului poate fi angajat fa de client i fa de succesorii si n drepturi inclusiv succesorii cu titlu particular. Fa de teri, antreprenorul nu rspunde dect pe trm delictual. Terii (locatar, comodatar etc) se pot ndrepta ns mpotriva clientului sau a succesorilor si att pe cale contractual ct i pe cale delictual; clientul, obligat s rspund n faa terului, va avea o aciune n regres contra antreprenorului obligat s garanteze pentru viciile construciei. Rspunderea antreprenorului nu poate fi nlturat prin convenia prilor; n schimb, prile prin contract pot agrava rspunderea antreprenorului pentru vicii. Dreptul la aciunea n garanie contra viciilor ascunse se prescrie n termen de 6 luni, dac viciile nu au fost ascunse cu viclenie, sau n trei ani, dac antreprenorul a fost de rea-credin. Aceste termene ncep s curg de la data descoperirii viciilor, dat care se ncadreaz n interiorul celor 10 ani pentru viciile ascunse n general, sau care poate fi oricnd pentru viciile derivnd din structura de rezisten a construciei. Rspunderea arhitectului. Alturi de antreprenor, legea prevede i angajarea rspunderii arhitectului pentru viciile lucrrii. mprirea rspunderii se va face potrivit clauzelor contractuale; de regul, fiecare va rspunde pentru viciile ivite n partea de lucrare executat. Dac proiectantul a realizat numai planurile construciei, el va rspunde pentru viciile aprute datorit acestor planuri, iar dac a participat i la executare, el va rspunde alturi de antreprenor pentru viciile construciei. n vederea angajrii rspunderii, clientul trebuie s dovedeasc numai existena viciului, culpa contractual fiind prezumat. Pentru a fi exonerat de rspundere, antreprenorul i/sau arhitectul trebuie s dovedeasc existena unei cauze strine exoneratoare de rspundere. Preul contractului. Dac preul contractului a fost stabilit n mod global (pre forfetar), antreprenorul este obligat s execute i s predea lucrarea pentru preul stabilit; nu are dreptul s solicite o mrire a preului, chiar dac preul materialele sau al muncii s-au mrit, chiar dac s-au efectuat modificri la planul iniial, dac aceste modificri mpreun cu modificarea preului nu au fost aprobate n scris de ctre client. Dac preul s-a stabilit nu global, ci pe anumite articole, modificarea preului materialelor i/sau al muncii poate determina o modificare a preului contractului; modificarea preului poate fi determinat i de eventualele modificri ale planului iniial al construciei (de ex. prin adugarea unor lucrri suplimentare). n acest caz, preul total al lucrrii va fi determinat la finalizarea lucrrii. Test de evaluare: 1. Contractul de antrepriz este un contract: a) consensual, sinalagmatic, cu titlu gratuit, intuitu personae; b) consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, intuitu personae; c) solemn, unilateral, cu titlu gratuit, intuitu personae. 2. n contractul de antrepriz, rspunderea antreprenorului opereaz: a) att pentru viciile ascunse ct i pentru cele aparente; b) pentru viciile ascunse ale lucrrii descoperite dup recepia lucrrii; c) dac viciile apar n termen de 6 luni de la recepia lucrrii. 3. n materia antreprizei de construcii, antreprenorul garanteaz pentru calitatea construciei: a) pentru viciile ascunse ivite n termen de 10 ani de la recepia lucrrii sau ivite oricnd pe durata de existen a construciei, dac viciile privesc structura de rezisten; b) numai fa de client nu i fa de succesorii acestuia; c) numai dac aciunea n garanie este introdus n termen de 6 luni de la descoperirea viciului. 4. Dac n contractul de antrepriz de construcii, sunt mai muli antreprenori: a) obligaia acestora este conjunct, fiecare rspunznd pentru partea sa din lucrare pentru care primete i remuneraia convenit; b) obligaia lor este solidar, toi rspunznd deopotriv pentru ntreaga lucrare pentru care primesc un pre global; c) fiecare antreprenor rspunde direct n faa clientului chiar dac numai unul dintre ei este coordonator al lucrrii i i reprezint pe ceilali n raporturile cu clientul.
241

Unitatea 4 Contractul de depozit Noiune. Depozitul este contractul prin care o persoan numit deponent, remite spre pstrare un lucru unei alte persoane numit depozitar, cu obligaia pentru aceasta de a-l conserva i restitui n natur la cererea deponentului (art. 1591 C.civ.). Caractere juridice. Este un contract real, nefiind valabil dect dac s-a fcut tradiiunea bunului; prin excepie, el este valabil fr tradiiune dac bunul se afla deja n posesia depozitarului sub orice alt titlu. Simplul acord de voin valoreaz antecontract de depozit. Este un contract gratuit prin natura lui i n acest caz unilateral, dnd natere la obligaii numai n sarcina depozitarului, dar poate fi i cu titlu oneros oneros i n acest caz sinalagmatic, crend obligaii contractuale n sarcina ambelor pri i fiind supus regulilor contractelor sinalagmatice. Legea numai prezum acest contract cu titlu gratuit, astfel c, dac depozitarul este remunerat, este necesar existena unei clauze exprese n contract n acest sens. Dac ns depozitarul desfoar aceast activitate de pstrare cu titlu profesional, se prezum caracterul oneros al contractului. Cum s-a precizat n doctrin, depozitul este un contract creator de raporturi de obligaii. n temeiul acestui contract, depozitarul devine doar un simplu detentor al bunului, neavnd nici folosina, nici posesia acestuia. n consecin, riscul pieirii fortuite a bunului depozitat va fi suportat de proprietarul bunului, de regul, deponentul, n aplicarea regulii res perit domino. Riscul contractului va fi suportat de depozitar, n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat, astfel c nu are dreptul s pretind remuneraie, dac bunul a pierit fortuit. Felurile contractului. Art. 1592 C. civ. distinge dou feluri de asemenea contracte: depozitul propriu-zis i sechestrul. Depozitul propriu-zis este de trei feluri: depozitul voluntar (obinuit), depozitul necesar i depozitul neregulat. Depozitul voluntar constituie dreptul comun n materia contractului de depozit ; depozitul necesar i neregulat conin o serie de reguli specifice care caracterizeaz regimul lor juridic, n rest fiindu-le aplicabil regimul depozitului voluntar. Depozitul voluntar (obinuit). Condiii de validitate. Prezint cteva trsturi specifice consimmntul, capacitatea i obiectul contractului. Deponentul poate fi att proprietarul bunului ct i un neproprietar, un uzufructuar, un locatar, un comodatar etc. Deponentul trebuie s aib capacitatea de a ncheia acte de administrare, iar depozitarul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, necesar a ncheia acte de dispoziie. Potrivit dispoziiilor legale, n cazul n care depozitul este fcut de o persoan capabil ctre un depozitar incapabil, deponentul poate cere restituirea bunului atta timp ct se afl n detenia depozitarului. Obiect al contractului pot fi doar bunurile mobile corporale. Dovada contractului. Potrivit art. 1597 C. civ., depozitul voluntar se face numai prin nscris, condiie cerut ns ad probationem. nceputul de dovad scris poate fi completat cu martori sau prezumii. Efectele depozitului voluntar. Obligaiile depozitarului. Depozitarul are urmtoarele obligaii: a) De a pstra lucrul primit n depozit. Art. 1599 prevede c depozitarul trebuie s se ngrijeasc de bunul primit n depozit ntocmai ca de bunul su propriu. Nerespectarea acestei obligaii atrage rspunderea depozitarului pentru prejudiciul suferit de bun din culpa sa. Ca regul, culpa se apreciaz in concreto, n funcie de diligena depus n aprarea propriilor bunuri, iar excepional in abstracto, dup tipul abstract al omului prudent i diligent, n urmtoarele cazuri: - cnd el s-a oferit s primeasc bunul n depozit; - cnd depozitul este cu titlu oneros; - cnd depozitul s-a fcut numai n folosul depozitarului; - cnd se stipuleaz expres n contract rspunderea pentru orice culp. Chiar dac depozitul este cu titlu gratuit, depozitarul nu are dreptul de a se folosi de bun fr permisiunea deponentului; depozitarul este obligat la restituirea fructelor produse de bun n msura n care au fos culese de el. b) De a restitui bunul depozitat. Depozitarul este obligat s restituie chiar bunul ce i s-a remis n depozit. Dac depozitarul decedeaz, iar bunul este nstrinat de motenitorii lui cu bun-credin, erezii sunt obligai la restituirea preului primit sau la cedarea aciunii pentru plata preului. Neexecutarea acestei obligaii de restituired dreptul deponentului fie la aciunea n restituire, dac bunul se afl l n posesia depozitarului, fie la aciunea n despgubire, dac bunul a pierit din vina depozitarului. Dac depozitarul a fcut cheltuieli necesare i utile cu bunul sau dac a suferit un prejudiciu datorit bunului, el are un drept de retenie asupra acestuia pn la plata integral a debitului ce i se datoreaz.
242

Art. 1616 prevede c depozitarul este obligat s restituie bunul la simpla cerere a deponentului, chiar dac n contract a fost stipulat un termen care nu s-a mplinit; n acest ultim caz, depozitarul are dreptul la daune-interese pentru nerespectarea termenului contractual dac contractul a fost i n interesul lui. Obligaiile deponentului. Acestea difer dup cum depozitul este gratuit sau oneros. Dac depozitul este gratuit, deponentul are doar obligaia de a-i ridica bunul la termenul stipulat. Dac deponentul nu ridic bunul, depozitarul se va elibera de obligaiile sale prin procedura ofertei reale urmate de consemnaiune, lucru valabil i pentru depozitul oneros. Deponentul poate avea i alte obligaii, dar extracontractuale: de a despgubi pe depozitar pentru cheltuielile utile i necesare fcute cu bunul ct i pentru prejudiciul suferit de acesta datorit bunului su. Dac depozitul este oneros, pe lng aceste obligaii, deponentul are obligaia de plat a remuneraiei cuvenite depozitarului. Depozitul necesar. Noiune. Caracteristici. Depozitul necesar presupune existena unor mprejurri excepionale care constrng pe deponent s fac depozitul, fr posibilitatea de a alege dup voina sa pe depozitar. Asemenea evenimente care determin caracterul necesar al depozitului sunt: focul, ruina, naufragiul sau alte evenimente de for major. Datorit condiiilor n care se ncheie, dovada contractului poate fi fcut cu martori i orice alt mijloc de prob. Depozitul necesar este supus n ntregime regulilor depozitului voluntar. Art. 1623 C. civ.asimileaz n mod expres depozitul hotelier depozitului necesar i se refer la bunurile aduse de cltori n hoteluri, hanuri, vile,, moteluri etc. Se asimileaz depozitului hotelier i deci celui necesar depozitele fcute de cei internai n spital, cele fcute de public la garderoba teatrelor, operelor, unitilor prestatoare de servicii etc. ntruct depozitul hotelier este remunerat, rspunderea depozitarului se apreciaz in abstracto pentru orice culp. Pentru furturile cauzate de strini, depozitarul nu rspunde dac dovedete c acestea s-au comis cu mn narmat sau n alt fel cu for major. Depozitul neregulat. Este depozitul care are ca obiect bunuri consumptibile i fungibile i care, cu acordul deponentului, ngduie depozitarului s consume prin folosin bunurile depozitate, urmnd s restituie la scaden o cantitate similar de bunuri de acelai gen i calitate. n cazul depozitului neregulat, depozitarul devine proprietarul bunului depozitat, fiind obligat s restituie la cerere bunuri n aceeai cantitate, calitate i gen cu cele depuse. Cu o mare aplicabilitate practic este depozitul neregulat avnd ca obiect o sum de bani. Sechestrul. Noiune. Sechestrul const n depozitarea unui lucru asupra cruia dou pri potrivnice pretind a avea fiecare un drept prioritar, la o ter persoan pn la soluionarea litigiului dintre pri. (art. 1626-1634 C. civ.) Feluri. Sechestrul este de dou feluri: convenional i judiciar. Sechestrul convenional se realizeaz prin consimmntul ambelor pri litigante care, pe timpul procesului, ncredineaz bunul unei tere persoane pentru a-l pstra i remite prii ctigtoare dup terminarea procesului. Acest sechestru urmeaz acelai regim juridic ca i depozitul voluntar. Sechestrul judiciar este dispus de instana de judecat n timpul procesului n cazul n care exist un proces asupra proprietii sau posesiei unui bun imobil sau mobil, ori aspra administrrii sau folosinei unui bun comun. Instituirea acestui sechestru trebuie s fie justificat de partea care l solicit (ex.: pericolul nstrinrii bunului, al deteriorrii lui sau lipsa folosinei unui bun comun). Este un depozit oneros, astfel c culpa depozitarului se apreciaz in abstracto; n rest, urmeaz acelai regim juridic ca i depozitul voluntar. Test de evaluare: 1. Poate constitui obiect al contractului de depozit: a) un bun mobil corporal; b) orice lucru individual determinat; c) un drept de crean. 2. Constituie obligaii ale depozitarului: a) obligaia de pstrare a lucrului; b) obligaia de conservare a lucrului; c) obligaia de restituire a lucrului. 3. Culpa depozitarului se va aprecia in abstracto, pentru pierderea sau deteriorarea bunului: a) cnd el s-a oferit s primeasc bunul n depozit; b) cnd se stipuleaz expres n contract rspunderea pentru orice culp ; c) cnd depozitul s-a fcut numai n folosul depozitarului; d) cnd depozitul este cu titlu oneros.
243

Modulul V. ALTE TIPURI DE CONTRACTE: SOCIETATEA CIVIL I MANDATUL Unitatea de nvare: 1. Contractul de societate civil 2. Contractul de mandat Timp alocat: 1 h Bibliografie: 1. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, Buc.2006; 2. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Buc., Ed. All Beck, 2002; 3. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Buc.2006; 4. CCJ. Jurisprudena seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed. Hamangiu, Buc. 2007 Unitatea 1 Contractul de societate civil Noiune. Contractul de societate civil este contractul prin care dou sau mai multe persoane se oblig s pun n comun aportul lor material i/sau de munc pentru a constitui un fond i a desfura mpreun o activitate n vederea atingerii unui scop patrimonial comun (beneficii sau foloase), foloasele sau pierderile fiind mprite ntre ei. Condiii de validitate. Pentru a lua natere acest contract, este necesar ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: - existena inteniei comune a prilor pentru constituirea societii (affectatio societatis). Consimmntul prilor trebuie s fie neviciat. Fiind un contract intuitu personae (art. 954 C. civ.), el este anulabil pentru viciul erorii asupra persoanei contractante. Prile trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu; minorul sau interzisul judectorete nu poate ncheia acest contract, chiar dac s-ar face prin reprezentant legal i cu autorizaia autoritii tutelare, deoarece contractul de societate civil nceteaz prin punerea sub interdicie a unui asociat, potrivit dispoziiilor legale n materie. n acest ultim caz, nulitatea relativ a contractului pentru incapacitate, nu poate fi invocat de ceilali asociai capabili. Controversat este problema dac soii pot sau nu s ncheie un asemenea contract. O parte din doctrin a rspuns negativ n aceast privin, datorit comunitii de bunuri a soilor instituit prin norme imperative, pe cnd practica a admis valabilitatea unui asemenea contract. - participarea egal sau inegal a tuturor prilor la constituirea fondului comun prin aducerea unui aport social (material i /sau n munc). - mprirea foloaselor i a pierderilor ntre toate prile contractante, sub sanciunea nulitii contractului. - scopul patrimoniului comun trebuie s fie licit; un scop ilicit atrage nulitatea absolut a contractului. n caz de anulare sau de constatare a nulitii, contractul se desfiineaz cu efect retroactiv, astfel c fiecare asociat are dreptul la restituirea aportului su. Dac pn la desfiinarea contractului, societatea a funcionat, din punct de vedere juridic, ea a existat ca o comunitate de fapt care, fa de terii contractani de bun-credin, va produce efectele unei societi valabile; n raporturile dintre asociai, pierderile sau ctigurile nregistrate vor fi suportate proporional cu aportul social al fiecruia, n lipsa unei clauze contrare i a unor sanciuni n temeiul rspunderii civile delictuale sau al rspunderii penale. Caractere juridice. 1. contract civil. Societatea civil este un contract civil, astfel c nu are calitatea de comerciant. Astfel, nu poate ncheia acte subiective de comer i nici nu poate efectua acte obiective de comer; pentru realizarea lor, este necesar constituirea unei societi comerciale. Fiind o societate civil, nu i se aplic normele cu privire la reorganizare i lichidare judiciar; mai mult, societatea civil nu are personalitate juridic. Societatea civil poate dobndi personalitate juridic cu ndeplinirea formalitilor legale. 2. caracterul lucrativ (patrimonial) este de esena acestui contract. Societatea urmrete realizarea unor beneficii, care pot consta nu numai n ctiguri bneti, dar i n alte foloase n natur. 3. caracter sinalagmatic. Fiecare asociat se oblig fa de ceilali s aduc aportul su social i s desfoare activitatea la care s-a obligat prin contract. Spre deosebire de alte contracte sinalagmatice,
244

obligaiile prilor nu sunt divergente, ci ele converg ctre ndeplinirea unui scop comun, fiind n principiu aceleai obligaii pentru toate prile, motiv pentru care acestea se i numesc asociai. 4. contract cu titlu oneros, deoarece fiecare asociat urmrete realizarea unui avantaj patrimonial. 5. contract comutativ, n care existena i ntinderea obligaiilor fiecrui asociat se cunosc chiar de la ncheierea contractului. 6. contract consensual, spre deosebire de societatea comercial care poate fi numai autentic. Dovada contractului se va face potrivit dreptului comun n materie de probe (cu excepia imposibilitii procurrii dovezii scrise care nu se aplic n acest caz), n raporturile dintre pri; contractul poate fi opus terilor numai dac are dat cert; terii pot dovedi ns acest contract prin orice mijloc de prob. 7. contract cu executare succesiv n timp ntruct obligaiile prilor exist pe toat durata contractului. 8. contract intuitu personae, fiind o societate de persoane i nu de bunuri. Datorit acestui caracter, nici un asociat nu poate ceda drepturile sale unei alte persoane, nu-i poate substitui o alt persoan sau s asocieze o alt persoan fr acordul tuturor asociailor. De asemenea, contractul nceteaz prin moartea unui asociat, neputnd continua cu motenitorii acestuia. Domeniu de aplicare. Un asemnea contract se poate ncheia: ntre persoane fizice sau juridice pentru construirea mai multor case, locuri de odihn etc; ntre meseriai n vederea exercitrii n comun a meseriei lor; mai muli avocai sau cabinete de avocatur se pot asocia n vederea desfurrii n comun a profesiei de avocat; ntre proprietarii de terenuri agricole n vederea exploatrii n comun a terenurilor etc. Aportul social. Fiecare asociat are obligaia de a-i aduce contribuia sa la constituirea fondului comun al societii. Aceast contribuie poate consta ntr-o sum de bani, alte bunuri (mobile i imobile) sau servicii (aport n munc). Dac s-a obligat s contribuie cu o sum de bani, asociatul este obligat s plteasc dobnzi din ziua n care suma trebuia pltit, de drept i fr punere n ntrziere. Dac contribuia const ntr-un bun individual determinat neconsumptibil sau nefungibil, aportul poate consta att n proprietatea bunului sau numai n folosina bunului, n acest ultim caz, fiind necesar o clauz expres n acest sens. Dac aportul este n munc, poate avea ca obiect numai faptele personale ale celui care se oblig i nu promisiunea faptei altei persoane. Sumele de bani sau bunurile aduse devin proprietatea comun indiviz (pe cote pri) a asociailor. Asociatul care a adus un bun ca aport datoreaz garanie ntocmai ca vnztorul. Riscul pieirii fortuite a bunurilor aduse aport n societate vor fi suportate de societate ca proprietar; dac s-a adus ca aport numai folosina bunului, riscul va fi suportat de asociatul-proprietar al bunului; dac bunul s-a deteriorat parial sau a fost evaluat n momentul contractrii, riscul va fi suportat de societate. Aporturile asociailor, drepturile i obligaiile dobndite ulterior constituirii societii, formeaz patrimoniul propriu al societii, asimilat de lege cu indiviziunea succesoral. Astfel, asociaii au un drept de proprietate n indiviziune (pe cote-pri) asupra patrimoniului i asupra fiecrui bun ce compune universalitatea. Durata n timp este de esena societii civile. Dac nu s-a prevzut o perioad de timp ca durat a societii prin convenia prilor, se presupune c ea dureaz pe toat viaa asociailor. Fiecare asociat rspunde fa de societate pentru daunele cauzate acesteia, chiar dac prin alte activiti ale sale i-ar fi adus foloase. Dac un asociat a folosit n interes personal sumele de bani ale societii, el datoreaz dobnzi din ziua folosirii, fr necesitatea punerii n ntrziere. Are ns i aciune mpotriva societii pentru restituirea sumelor cheltuite n interesul societii, dac a acionat ca un mandatar de bun-credin. Modul de organizare i administrare a societii sunt determinate prin acordul unanim al asociailor. Administrarea societii poate fi efectuat de una sau mai multe persoane. n raporturile cu terii, dac societatea nu a dobndit personalitate juridic, ea nu reprezint un subiect de drept. n acest caz, pentru obligaiile contractate, va rspunde asociatul contractant. Dac asociatul a avut mputernicire i din partea celorlali asociai sau dac din acest act societatea a avut un beneficiu, terul creditor va putea urmri att fondul societii ct i bunurile din patrimoniul personal al asociatului. Asociaii nu rspund solidar, ci proporional cu numrul lor, datoria mprindu-se ntre acetia, n lipsa unei clauze contrare. n schimb, mprirea foloaselor sau a pierderilor nregistrate de societate se face proporional cu valoarea aportului social al fiecrui asociat. Aceste dispoziii nu sunt imperative, iar prile prin acordul lor, pot stabili un mod de repartizare care s nu fie proporional cu valoarea aportului adus n societate. Legea declar nul contractul n care prile ar stabili ca foloasele sau pierderile s fie suportate numai de unul sau unii dintre asociai. Este permis clauza prin care asociatul care i-a adus aportul numai n munc s fie scutit de a contribui cu propriul patrimoniu la pierderile societii, ci numai cu foloasele pe care le-a ctigat prin serviciile sale.
245

ncetarea societii civile are loc n urmtoarele cazuri: 1. mplinirea termenului pentru care a fost contractat, dac s-a prevzut o durat de timp determinat . Prin acordul unanim al asociailor, anterior mplinirii termenului, valabilitatea contractului poate fi prelungit. 2. denunarea contractului. Oricare dintre asociai se poate retrage din societate dup o prealabil notificare, dac aceasta a fost contractat pe o durat nelimitat. 3. desfacerea contractului (cu durat determinat) anterior mplinirii termenului, poate interveni la cererea unui asociat i se pronun de instana judectoreasc n cazuri ntemeiate. 4. pierderea fondului social sau realizarea scopului societii sau certitudinea c scopul a devenit imposibil de realizat. 5. decesul sau declararea judectoreasc a morii unui asociat, dac nu s-a prevzut c societatea va continua cu motenitorii celui decedat sau numai cu asociaii rmai n via; n acest ultim caz, societatea poate continua dac au rmas n via cel puin doi asociai. 6. punerea sub interdicie sau insolvabilitatea unui asociat. i n acest caz, societatea poate continua n aceleai condiii ca n cazul decesului, dac exist clauz n acest sens. 7. bunul ce trebuia adus ca aport a pierit integral, indiferent c se aducea ca aport proprietatea sau numai folosina; n cazul pieirii pariale, va hotr instana. Odat cu ncetarea societii, patrimoniul social se lichideaz prin ncasarea creanelor i plata datoriilor, iar activul net sau pasivul se divide ntre asociai proporional cu drepturile lor, aplicndu-se regulile de la mpreala motenirii. Dac un asociat a adus ca aport folosina bunului, acesta i va fi restituit la ncetarea contractului. Test de evaluare : 1. n cazul unui contract de societate civil : a) prile contractante trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu ; b) este suficient ca prile s aib capacitatea de a ncheia acte de administrare ; c) asociaii pot aduce ca aport bunuri, sume de bani sau munca lor. 2. ntr-un contract de societate : a) este valabil clauza pri care numai unul sau anumii asociai ar dobndi totalitatea veniturilor dobndite de societate ; b) este valabil clauza prin care numai unul sau anumii asociai suport pierderile societii ; c) obligatoriu, cota-parte ce revine fiecrui asociat din ctigurile i pierderile societii trebuie s fie proporional cu aportul su n societate. 3. Societatea civil nceteaz : a) n cazul decesului unui asociat, indiferent c sunt dois au mai muli asociai ; b) n cazul denunrii unilaterale a contractului de ctre oricare asociat n cazul unei societi cu o durat nelimitat ; c) n cazul nenelegerilor grave dintre asociai ; d) n cazul pieirii integrale a bunului ce trebuia adus ca aport n societate. 4. Contractul de societate civil este un contract : a) oneros i aleatoriu ; b) gratuit i comutativ ; c) sinalagmatic i consensual ; d) intuitu personae. Unitatea 2 Contractul de mandat Noiune. Mandatul este contractul n temeiul cruia o persoan numit mandant, mputernicete pe o alt persoan numit mandatar, s ncheie n numele ei i pentru ea anumite acte juridice. Caractere juridice. Mandatul poate fi att gratuit i n acest caz unilateral, ct i cu titlu oneros i n acest caz sinalagmatic.Mandatul este un contract intuitu personae, deoarece mputernicirea se bazeaz pe ncredere a pe care mandantul o are n mandatar. Este n principal un contract consensual care se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor. Art. 1533 C. civ. admite chiar mandatul tacit care rezult din mprejurri de fapt nendoielnice cu privire la voina de a contracta. Forma contractului. Fiind un contract consensual, contractul de mandat se ncheie prin simplul acord de voin fr a fi necesar ndeplinirea unei anumite formaliti. Cum am precizat anterior, legea recunoate i mandatul tacit precum i cel dat n form verbal.
246

nscrisul ce constat acest contract se numete mputernicire sau procur i el conine numai voina mandant ului ca mandatarul s ndeplineasc n numele i pe seama lui anumite acte juridice precizate n acest nscris. Dac actul la care urmeaz s participe mandatarul n numele mandantului trebuie ncheiat n form autentic pentru validitatea lui (donaie, ipotec, vnzare teren etc) atunci i mandatul trebuie s fie tot autentic, cele dou acte formnd un tot indivizibil. Mandatul va trebui s mbrace forma autentic chiar dac actul n vederea cruia s-a ncheiat acest contract nu este un act solemn ad validitatem, ci forma autentic este rezultatul acordului prilor. Cnd mandatul este un act consensual, consimmntul prilor poate fi exprimat expres, dar i tacit cnd rezult din mprejurri de fapt care exprim intenia nendoielnic a prilor (cazul mandatului tacit). Oferta de mandat special este expres n toate cazurile, iar acceptarea ofertei poate fi expres sau tacit (constnd n executarea mandatului de ctre mandatar). Literatura juridic cunoate i mandatul aparent ; n cazul acestui tip de mandat, dei nu exist o voin a mandantului de a fi reprezentat, terii contracteaz cu mandatarul cu credina scuzabil i legitim c acesta l reprezint pe mandant. n cazul mandatului aparent, fie nu a existat niciodat un contract de mandat, fie a existat un mandat, dar acesta a ncetat, fie mandatarul depete limitele mputernicirii primite de la mandant. Atta timp ct exist buna-credin a terilor contractani, mandatul aparent produce efecte ca un mandat normal cu precizarea c, dei terul contractant are o aciune direct mpotriva mandantului, acesta din urm nu se poate ndrepta direct mpotriva terului dect dac a ratificat actul ncheiat prin mandat aparent, caz n care mandatul aparent devine cu efect retroactiv un mandat obinuit (cu reprezentare). Dac mandantul nu ratific actul, mandatarul va rspunde fa de mandant dac i-a provocat acestuia un prejudiciu, n temeiul rspunderii civile delictuale, sau al gestiunii de afaceri (dac mandatarul a fost n culp). Dovada mandatului. Dovada mandatului se face diferit dup cum mandatul este expres sau tacit. n cazul mandatului expres, dovada se face potrivit dreptului comun att ntre pri ct i n raporturile cu terii contractani. Ct privete formula bun i aprobat n cazul actului sub semntur privat, aceasta nu este necesar, mandatul neavnd ca obiect bunuri consumptibile i nici sume de bani ; nici ntocmirea actului n dublu exemplar nu este necesar ntruct mputernicirea sau procura cuprinde numai oferta de mandat, nu o convenie sinalagmatic. Dovada acceptrii mandatului se face chiar prin faptul executrii acestuia de ctre mandatar. n cazul mandatului tacit, care rezult din mprejurri de fapt care exprim intenia nendoielnic a prilor de a contracta, dovada se poate face prin orice mijloc de prob att ntre pri ct i fa de terii contractani. Dac nu s-a putut dovedi existena mandatului, raporturile dintre pri vor fi soluionate pe temeiurile gestiunii de afaceri sau mbogirii fr just temei. Condiii de validitate. Se impun cteva precizri n legtur cu capacitatea prilor, pe lng condiiile generale de validitate pe care trebuie s le ndeplineasc un contract de mandat. Mandantul trebuie s aib capacitatea de a ncheia el nsui actele pe care mandatarul le ncheie n numele su. Astfel dac mandatarul urmeaz s ncheie n numele mandantului un act de administrare sau conservare, mandantul trebuie s aib numai capacitatea necesar ncheierii acestor acte ; dac actul ce urmeaz a fi ncheiat de mandatar n numele mandantului este un act de dispoziie, mandantul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu. Cum s-a precizat n doctrin, anularea actului pentru nerespectarea regulilor n materia capacitii poate fi invocat i de mandatar, nu numai de ctre cel n favoarea creia a fost instituit nulitatea ca msur de protecie. Mandatarul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu n toate cazurile. Obiectul i ntinderea mandatului. Mandatul, ca orice contract, trebuie s aib un obiect determinat, posibil i licit. Obiectul acestui contract l formeaz ncheierea de acte juridice de ctre mandatar pentru mandant (acceptarea sau renunarea la motenirea la care este chemat mandantul ; ncheierea unui anumit contract etc), pe cnd actele materiale pot avea numai un caracter accesoriu (predarea bunului vndut ; plata preului ; recepia unei lucrri etc). Actele juridice strict personale nu pot forma obiectul unui contract de mandat (de ex. ntocmirea testamentului). n ceea ce privete ntinderea contractului, art. 1535 C. civ. arat c mandatul poate fi general sau special. Mandatul special este acela dat pentru una sau mai multe operaiuni juridice anume determinate ( de exemplu pentru a vinde un bun sau pentru a reprezenta o persoan n toate procesele ce i se vor intenta), iar mandatul general este acela prin care mandatarul este mputernicit s se ocupe de toate afacerile mandantului. Dac obiect al mandatului l formeaz ncheierea actelor de dispoziie, acesta trebuie s fie un mandat special. Mandatarul nu poate ncheia acte juridice de dispoziie (de. ex. o vnzare-cumprare, o tranzacie, un contract de ipotec, o donaie etc) pe seama mandantului dac dispune numai de o procur general din partea acestuia. Mandatul general nu confer mandatarului puteri nelimitate, ci acesta se refer numai la acte de administrare i conservare. Indiferent de ntinderea mandatului (general sau special), mandatarul nu poate depi, n ndeplinirea mandatului, limitele puterilor ce i-au fost conferite de mandant.
247

Actul cu sine nsui i dubla reprezentare. n practic se ntlnesc situaii cnd o persoan acioneaz n calitate de mandatar al altei persoane i ajunge s ncheie actul pentru care a fost mandatat chiar cu sine nsui, n nume propriu (de ex. ncheie o vnzare n calitate de mandatar al vnztorului, pe de o parte, i n calitate de cumprtor n nume propriu, pe de alt parte). Aceast situaie a fost denumit de doctrin drept act cu sine nsui. Aceste contract este valabil atta timp ct nu exist pericolul neglijrii intereselor mandantului. Este de asemenea posibil ca un act juridic s fie ncheiat de una i aceeai persoan n calitate de mandatar a dou persoane (vnztor i cumprtor de exemplu), situaie denumit dubla reprezentare. Mandatul n interes comun se ntlnete n cazul n care alturi de interesele mandantului, mandatarul urmrete i interese proprii (de ex. vnzarea unui bun stpnit n coproprietate de mandant i de mandatar). Efectele contractului de mandat Contractul de mandat produce efecte att ntre prile contractante ct i fa de terii contractani. Efectele contractului ntre mandant i mandatar. Obligaiile mandatarului. Mandatarul are urmtoarele obligaii: 1. Obligaia de a ndeplini mandatul. Aceast obligaie este prevzut sub sanciunea daunelorinterese. Potrivit art. 1540 al. 1 C.civ., mandatarul rspunde nu numai pentru dol ci i pentru culpa comis n executarea mandatului. Obligaia mandatarului de a ndeplini mandatul este o obligaie de diligen i nu de rezultat, astfel c mandatarul trebuie s efectueze tot ce i st n putin pentru a executa mandatul, dar dac nu ncheie actul juridic proiectat, rspunderea lui nu va fi angajat. Culpa mandatarului n executarea mandatului se apreciaz diferit dup cum mandatul este gratuit sau cu titlu oneros. Dac mandatul este cu titlu oneros, culpa lui va fi apreciat dup criteriul diligenei unui bun proprietar in abstracto, iar dac mandatul este gratuit, criteriul rspunderii este mai puin riguros, apreciindu-se in concreto, n funcie de diligena depus n rezolvarea propriilor sale treburi. Odat culpa stabilit, ntinderea rspunderii sale va depinde de ntinderea prejudiciului cauzat mandantului prin neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiei sale. Dac terul contractant din contractul ncheiat de mandatar pentru mandant, nu i ndeplinete obligaiile pe care i le-a asumat prin acest contract, rspunderea mandatarului nu va fi angajat dect dac se poate reine culpa lui n alegerea terului sau dac exist n mandat o clauz de garanie din partea sa. Mandatarul nu rspunde de pieirea fortuit a unui bun ncredinat de mandant. Dac mai muli mandatari au fost mputernicii printr-un mandat unic, acetia nu sunt inui n mod solidar la executarea contractului, dect dac s-a prevzut n mod expres acest lucru. 2. Obligaia de a da socoteal. Mandatarul trebuie s dea socoteal mandantului de actele ndeplinite de el n puterea mandatului. De asemenea, mandatarul este obligat s remit mandantului tot ceea ce a primit n calitate de reprezentant (bunuri, documente, sume de bani chiar dac acestea nu s-ar cuveni mandantului). Sumele de bani ncasate de mandatar pentru mandant n temeiul mandatului sunt productoare de dobnzi de la data la care sunt solicitate de mandant, iar dac au fost utilizate de mandatar n interes propriu, chiar de la data utilizrii lor, fr necesitatea unei puneri n ntrziere. Dreptul mandantului la restituirea sumelor de bani sau altor bunuri care i se cuvin i care au fost primite de mandatar n puterea mandatului, se prescrie n termenul general care curge de la data ncetrii contractului de mandat. 3. Obligaia de a rspunde pentru faptele persoanei substituite n executarea mandatului. Fiind un contract intuitu personae, mandatarul trebuie s ndeplineasc personal obligaiile asumate. Mandantul poate ngdui mandatarului, n mod expres, s-i substituie o alt persoan n executarea mandatului. Mandatarul va rspunde pentru faptele persoanei care l-a substituit, atunci cnd facultatea de substituire nu i-a fost conferit de mandant i chiar cnd mandantul a permis substituirea, iar mandatarul a ales o persoan vdit incapabil sau insolvabil. Dac i s-a permis substituirea i s-a precizat i persoana care l va substitui pe mandatar, mandatarul va rspunde dac i-a substituit o alt persoan dect cea convenit cu mandantul. n toate cazurile, legea permite mandantului s acioneze direct i mpotriva substituitului. Substituitul nu are o aciune direct mpotriva mandantului, ci numai o aciune oblic ; n doctrin se admite c, n cazul n care substituirea a fost permis prin clauz expres, cu sau fr indicarea persoanei substituitului, acesta din urm are o aciune direct mpotriva mandantului. Obligaiile mandantului. Mandantul are dou obligaii majore: 1. Obligaia de a dezduna pe mandatar de cheltuielile fcute. Art. 1574 C.civ. are n vedere cheltuielile fcute (sumele avansate de mandatar pentru executarea mandatului, cheltuieli necesare i utile) de mandatar n legtur cu executarea mandatului. Mandantul nu se poate elibera de aceast obligaie dac mandatarului nu i se poate imputa nici o culp n executarea mandatului i chiar dac operaiunile realizate de mandatar nu au atins rezultatul urmrit (dei a depus diligena necesar, actul juridic proiectat nu s-a putut
248

realiza). Aceste sume de bani pltite de mandatar pentru executarea mandatului sunt purttoare de dobnzi din ziua avansrii lor de ctre mandatar, fr a fi necesar punerea n ntrziere. De asemenea, art. 1549C. civ. prevede c mandantul este obligat s dezduneze pe mandatar pentru pierderile suferite cu ocazia executrii mandatului, dac acesta nu are nici o culp n producerea lor. Legiuitorul are n vedere daunele suferite de mandatar n conexiune cu executarea mandatului 2. Obligaia de plat a remuneraiei. n cazul mandatului oneros, mandantul este obligat s plteasc mandatarului onorariul promis. Aceast obligaie este dependent de ndeplinirea obligaiilor asumate de mandatar, dar va exista i atunci cnd mandatarul nu a reuit s realizeze rezultatul scontat fr a i se putea imputa vreo culp acestuia, obligaia mandatarului fiind o obligaie de mijloace i nu de rezultat. Mandantul va putea refuza plata remuneraiei numai dac dovedete culpa mandatarului n ndeplinirea mandatului ; dac operaia juridic ce a fcut obiectul mandatului a fost realizat de mandatar dup ncetarea mandatului, dar a fost ratificat de mandant care se folosete de ea, mandantul va fi obligat s plteasc remuneraia cuvenit mandatarului. Mandatarul are un drept de retenie asupra bunurilor primite de la mandant pentru executarea mandatului pn la achitarea integral a sumelor cu titlu de despgubiri sau onorariu pe care mandantul i le datoreaz. Dac mai muli mandani au mputernicit un mandatar pentru o operaie juridic comun, legea prevede solidaritatea acestora pentru toate efectele mandatului. Efectele contractului fa de teri. Raporturile dintre mandant i teri. Actele juridice ncheiate de mandatar n numele i pe seama mandantului produc efecte direct n persoana mandantului. Dei terul contracteaz n fapt cu mandatarul, el contracteaz n drept cu mandantul : mandantul devine titular al dreptului real sau de crean din contractul ncheiat, personal obligat n calitate de debitor al terului contractant, patrimoniul su fiind cel care va suferi n mod direct consecinele actului juridic ncheiat de mandatar cu terul. n persoana mandatarului, actul juridic respectiv nu produce nici un efect juridic, dac mandatarul a respectat limitele mputernicirii primite. n acest caz, mandantul nu va fi obligat s suporte efectele actului juridic ncheiat de mandatar n numele su numai dac dovedete o nelegere frauduloas ntre mandatar i terul contractant. Potrivit art. 1546 al. 1 C.civ., mandantul suport direct efectele acestor acte numai n msura n care mandatarul a acionat n limitele puterilor conferite. Mandantul nu rspunde pentru actele ncheiate de mandatar n afara puterilor ce i-au fost conferite, exceptnd cazul n care ratific expres sau tacit aceste acte. Dac mandantul nu ratific aceste acte i terul nu poate invoca n favoarea sa teoria mandatului aparent, mandantul poate fi obligat prin aceste acte numai pe temeiul gestiunii de afaceri (dac sunt ndeplinite condiiile gestiunii) sau al mbogirii fra just temei. Actele ncheiate n aceste condiii, de ctre mandatar cu depirea limitelor mandatului creeaz efecte juridice pentru mandatar care va rspunde fa de ter pentru ndeplinirea actului juridic ncheiat n aceste condiii. Raporturile dintre mandatar i teri. Deoarece mandatarul nu lucreaz pentru sine, ci n numele i pe seama mandantului, ntre acesta i terii contractani nu se nasc raporturi juridice directe. Dac mandatarul a depit limitele mandatului, iar terul a avut cunotin de aceasta, el nu este inut s rspund fa de ter, presupunndu-se c acesta a contractat asumndu-i riscurile. Dac, dimpotriv, terul a fost de bun-credin i nu a cunoscut limitele mandatului, mandatarul este inut s rspund direct fa de acesta cu privire la valabilitatea actelor ncheiate. Dac mandatarul ct i terul contractant au fost de bun-credin, necunoscnd ncetarea mandatului, actele juridice ncheiate n aceste mprejurri sunt valabile i oblig pe mandant (mandatul aparent). ncetarea contractului Pe lng cazurile generale de ncetare a obligaiilor contractuale (executarea, mplinirea termenului etc), contractul de mandat nceteaz i n urmtoarele cazuri prevzute de art. 1552 C.civ. : 1. Revocarea mandatului. Mandantul poate revoca mandatul oricnd deoarece acesta este singurul n msur s aprecieze dac interesele sale sunt aprate corespunztor sau nu. Dac sunt mai muli mandani, atunci revocarea se va face cu consimmntul tuturor. Revocarea poate interveni oricnd indiferent c mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros ; dac mandatul este cu titlu oneros, mandatarul poate solicita despgubiri, dac revocarea este neprevzut sau abuziv. De asemenea, dac mandatul este n interes comun, revocarea va da natere la despgubiri pentru mandatar, dac nu se dovedete culpa mandatarului n ndeplinirea mandatului i dac clauza de revocare unilateral nu a fost prevzut expres n contract. Revocarea se poate face att expres ct i tacit, fr a fi necesar ndeplinirea unei anumite forme. Art. 1555 arat c numirea unui nou mandatar pentru aceeai afacere echivaleaz cu revocarea tacit a celui dinti, noul mandat producndu-i efectele de la data notificrii revocrii primului mandat. Astfel, revocarea
249

tacit poate rezulta din orice mprejurri care denot intenia nendoielnic a mandantului n revocarea mandatului. Revocarea care a fost comunicat doar mandatarului nu este opozabil terilor, astfel c actele ncheiate de acetia cu bun-credin sunt valabile i produc efecte fa de mandant, acesta avnd ns un drept de regres mpotriva mandatarului. Fa de teri, revocarea produce efecte de la data comunicrii ei. 2. Renunarea mandatarului. Indiferent c este gratuit sau cu titlu oneros, mandatarul poate renuna la mandat printr-o notificare adresat mandantului n acest sens. Dac renunarea a produs o pagub mandantului, mandatarul este obligat s o repare, exceptnd cazul cnd continuarea mandatului i-ar fi produs lui nsui o daun. Ca i revocarea unilateral, renunarea mandatarului este prevzut prin norme imperative i nu poate fi nlturat printr-o clauz contractual contrar. 3. Moartea, interdicia, insolvabilitatea sau falimentul uneia din pri. Art. 1552 pct. 3 C.civ. prevede c mandatul nceteaz n oricare din aceste cazuri. n cazul decesului mandatarului, succesorii acestuia sunt obligai s ntiineze pe mandant de acest lucru i s ngrijeasc de interesele lui pn ce mandantul va numi un nou mandatar sau va fi n msur s preia el aceste atribuii. n cazul decesului mandantului, mandatarul este obligat s finalizeze afacerile ncepute, dac din ntrzierea soluionrii lor ar putea rezulta un pericol sau o pagub pentru motenitorii mandantului. Interdicia, insovabilitatea sau falimentul sunt mprejurri care conduc la incapaciti ale prilor ori, prile, de cele mai multe ori, trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu. Potrivit art. 71 C. proc.civ., mandatul judiciar nu nceteaz prin moartea sau incapacitatea mandantului, rmnnd valabil pn la retragerea lui de ctre motenitori sau de reprezentantul legal. Efectele ncetrii mandatului. Din momentul ncetrii contractului, mandatarul nu mai poate reprezenta valabil pe mandant i este obligat s restituie nscrisul prin care a fost mputernicit ct i toate actele i bunurile primite n temeiul mandatului. Actele juridice ncheiate de mandatar n perioada dintre ncetarea mandatului i data cnd a luat cunotin de ncetare, sunt valabile dac terul contractant a fost la rndul lui de bun-credin, necunoscnd nici el cauza de ncetare a mandatului. Chiar dac mandatarul a fost de rea-credin, cunoscnd cauza de ncetare a contractului i continund s contracteze cu terii, dac acetia din urm au fost de bun-credin, n temeiul mandatului aparent, actele juridice sunt valabile, obligndu-l direct pe mandant sau pe motenitorii acestuia, care au ns o aciune n regres mpotriva mandatarului. Mandatul fr reprezentare (convenia de prte-nom) Noiune. Caracteristici. n practic se ntlnesc situaii cnd o anumit persoan lucreaz pentru o alt persoan n temeiul unei mputerniciri, ns n raporturile cu terii el contracteaz ca i cum ar lucra n numele su i nu n numele altei persoane. Este de fapt un mandat fr reprezentare numit i contract de interpunere ntre persoane (convenia de prte-nom). Un asemenea mandat poate avea drept scop fie ascunderea identitii mandantului n operaiunea pe care mandatarul o ncheie pentru el, fie ocolirea unei prohibiii care nu i ngduie personal un asemenea act. Nu poate fi ns ntrebuinat n scop ilicit, pentru nclcarea unor dispoziii legale imperative. n doctrin au existat discuii cu privire la natura juridic a mandatului fr reprezentare ; opinia majoritar este c un asemenea contract reprezint un caz de simulaie prin interpunere de persoane, fiindu-i aplicabile regulile din materia simulaiei. Astfel, dac terul contractant a avut cunotin de exitena unui mandat (n temeiul cruia mandatarul dei contracteaz n nume propriu, el este de fapt un reprezentant al mandantului) atunci i el este parte la simulaie, dovada simulaiei de ctre mandant, mandatar i ter urmnd s se fac potrivit dreptului comun ; n acest caz, ntre ter i mandant se nasc raporturi juridice directe, specifice mandatului cu reprezentare. Dac ns terul contractant a crezut c mandatarul contracteaz pentru el, nu ca reprezentant al unei alte persoane, el nu este parte la simulaie, pe care o poate dovedi prin orice mijloc de prob i se poate ntemeia valabil pe actul public, aparent. Efectele contractului. ntre mandant i mandatar contractul creeaz efectele unui mandat cu reprezentare. Dac mandatarul nu-i execut obligaiile, mandantul are un drept la aciunea n declararea simulaiei, pentru a nltura aparena dat de actul public. Dac actul ncheiat de mandatar este intuitu personae, mandantul are dreptul de a cere instanei de judecat obligarea mandatarului la transmiterea dreptului din actul ncheiat printr-un nou act sau s solicite despgubiri. n cazul acestui contract, ntre mandatar i terii contractani se nasc raporturi juridice directe specifice actului ncheiat, iar ntre mandant i teri nu se nate nici un fel de raport juridic. Test de evaluare: 1. Mandatarul rspunde pentru nendeplinirea mandatului: a) pentru culpa levis in concreto, n toate cazurile;
250

b) pentru culpa levis in abstracto n cazul mandatului oneros; c) pentru culpa levis in concreto, n cazul mandatului gratuit; d) numai pentru dol nu i pentru culp. 2. Mandatarul: a) poate renuna la mandat, numai dac acesta este cu titlu gratuit; b) poate renuna la mandat, chiar dac acesta este cu titlu oneros, n acest caz rspunznd pentru daunele provocate mandantului, chiar dac dovedete c executarea n continuare a mandatuloui i-ar fi produs lui nsui o pagub; c) are obligaia de a restitui mandantului tot ceea ce a primit n executarea mandatului, chiar dac anumite bunuri sau sume de bani nu s-ar cuveni mandantului. 3. n temeiul unui contract de mandat: a) se nasc raporturi juridice directe ntre mandatar i terii co-contractani; b) se nasc raporturi juridice directe ntre mandant i terii co-contractani; c) mandantul rspunde fa de ter pentru actele excesive ncheiate de mandatar n numele su; d) mandatarul va fi obligat s garanteze terului valabilitatea actului ncheiat cu depirea limitelor mputernicirii date de ctre mandant, chiar dac terul a contractat cunoscnd aceste limite. 4. Dac n procur s-a prevzut c mandatarul se poate ocupa de toate afacerile mandantului, atunci mandatarul, n numele mandantului, poate ncheia: a) orice fel de acte juridic n numele mandantului; b) numai acte juridice de administrare i de conservare; c) numai acte juridice de dispoziie. 5. Mandatarul este rspunztor pentru faptele persoanei substituite: a) cnd i-a substituit o persoan fr s fi avut acest drept; b) cnd a fost autorizat s-i substituie o persoan i el i-a substituit o alt persoan; c) cnd a fost autorizat s fac substituirea, ns a ales o persoan vdit incapabil sau insolvabil.
251

Drept Civil - Contracte Speciale

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept Civil - Contracte Speciale

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.

II. Suport curs Modulul I. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

Excepii de la regula formei autentice a donaiei

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

Unitatea 2 Contractul de ntreinere

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996

UCV/FDSA Material didactic pentru FR protejat prin Legea nr.8/1996