Sunteți pe pagina 1din 161

1. Drept civil. Contracte speciale, coordonator Ion Dogaru, Ed. All Beck, Buc.

2004
2. L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001
3. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureşti,
1988,
4. I. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureşti, 1998
5. V. Ciobanu, G. Boroi, Drept procesual civil. Curs selectiv. Teste grilă, ediţia a II-
a, Editura All Beck, Bucureşti 2003
6. T. Prescure, A. Ciurea, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007
7. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006
8. C. Toader, Manual de contracte civile speciale, vol. I, Ed. Beck, 2000
9. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.Universul Juridic,
Bucureşti, 2001,
10. D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p.
13-14
11. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român,
vol. II, Bucureşti 1929, p. 685;
12. M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri, Craiova
13. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2002
14. M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela
SRL, Bucureşti 2000
15. M Ionescu, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem de
publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996 în Dreptul nr. 6/1997
16. I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român. Studiu de doctrină şi
jurisprudenţă, vol. II, Ed. Socec, 1943
17. D. Chirică, Consecinţele modificărilor legislative postrevoluţionare asupra
circulaţiei imobilelor proprietate particulară în „Dreptul” nr. 6/1991,
18. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Buc. 2003
19. D. Chirică, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-
cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau al unei clauze rezolutorii, în
Dreptul nr. 3/2001
20. C. Turianu, Contracte speciale. Practică juridică adnotată, Ed. Fundaţiei
„România de Mâine”, Bucureşti, 1999
21. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ediţia a IV-a actualizată
de Lucian Mihai şi Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti 2006
22. I. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, vol. III, Ed. Oscar Print,
Bucureşti, 1998
23. I. Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006
24. M. B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Bucureşti, 1921

1
25. D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale, vol. I, Ed. Rosetti, Bucureşti,
2005
26. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2006
27. Jurisprudenţa Secţiei Civile şi de Proprietate intelectuală pe anul 2006.
Recursuri în interesul legii în materie civilă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007
28. C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, ediţia a II-a, Ed. All Beck, Bucureşti,
1998
29. Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002
30. M. Mureşan, Contractele civile. Vol. I. Contractul de vânzare-cumpărare, Ed.
Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996
31. Georges Vermelle, Droit civil. Les contrats speciaux, ediţia a3-a, Dalloz, 2000
32. M.M. Pivniceru, F. Dăscălescu, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor. Practică
judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006
33. D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Bucureşti, 1926

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea I

Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile


de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

Cap. 1.Noţiunea şi caractele juridice ale contractului


de vânzare-cumpărare

1. Noţiunea. Definiţiile care au fost date contractului de vânzare-cumpărare în


doctrina romănească au pornit de la definiţia dată de Codul civil român: „Vinderea este o
convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea
unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui”.
Codul civil utilizează astfel ca sinonim pentru contract noţiunea de „convenţie”;
cele două noţiuni par a se confunda atât în opinia doctrinei cât şi în cea a practicii:
contractul sau convenţia reprezintă un acord de voinţe producător de efecte juridice.
Există însă situaţii când noţiunea de convenţie are un conţinut mai larg decât aceea de
contract, între cele două creându-se un raport gen-specie: convenţia (în sens de
înţelegere) dintre coindivizari de a rămâne în indiviziune, convenţia dintre moştenitori în
sensul renunţării unora dintre ei la succesiune1 etc.
Cum s-a şi subliniat în doctrină, definiţia dată acestui contract de Codul civil este
incompletă deoarece contractul de vânzare-cumpărare are ca obiect nu numai
transmiterea dreptului de proprietate, dar şi transmiterea unui alt drept patrimonial.
Astfel, pot forma obiectul unei vânzări:

1
Drept civil. Contracte speciale, coordonator Ion Dogaru, Ed. All Beck, Buc. 2004, p. 2

2
- drepturile reale principale precum dreptul de servitute (se transmite numai
odată cu fondul dominant, fiind un drept perpetuu şi indivizibil) şi dreptul de superficie.
Dreptul de uzufruct este un drept incesibil2, neputând fi înstrăinat nici prin acte inter
vivos nici mortis causa; însă, titularul unui drept de uzufruct poate înstrăina prin vânzare
beneficiul sau emolumentul uzufructului. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz şi
dreptul de abitaţie sunt drepturi strict personale, astfel că nu pot fi transmise prin
intermediul unui contract de vânzare-cumpărare.
- drepturile de creanţă pot forma obiectul unui contract de vanzare-cumparare.
Nu pot forma obiect al vânzării acele drepturi intuitu personae, prevăzute astfel de lege
sau născute prin act unilateral sau contract, precum dreptul la întreţinere, dreptul la pensie
etc.
- drepturi din domeniul proprietăţii intelectuale, precum latura patrimonială a
dreptului de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra
brevetului de invenţie etc).
- dreptul asupra unei universalităţi juridice de drepturi şi obligaţii dobândit pe
cale succesorală (vânzarea unei moşteniri).
- drepturi litigioase.
Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale,
acestea fiind inalienabile.
Noţiune. În acest context, putem defini contractul de vânzare-cumpărare ca fiind
contractul prin care o parte numită vânzător se obligă să transmită dreptul de proprietate
sau un alt drept patrimonial transmisibil asupra unui lucru celeilalte părţi numită
cumpărător, acesta din urmă având obligaţia să plătească o sumă de bani numită preţ.

2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare


Din definiţia acestui contract se desprind următoarele caractere juridice:
2.1. contract sinalagmatic. Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)
deoarece dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente între părţile contractante:
vânzătorul are obligaţia de a preda lucrul vândut şi de a-l garanta pe cumpărător, pe când
cumpărătorul are obligaţia de a plăti preţul şi de a lua în primire bunul vândut. Obligaţia
unei părţi îşi are cauza juridică în obligaţia reciprocă a celeilalte părţi. Specific
contractelor sinalagmatice este faptul că fiecare parte are în acelaşi timp atât calitatea de
debitor cât şi pe aceea de creditor: vânzătorul este debitor al obligaţiei de predare a
bunului vândut cât şi al obligaţiei de garanţie şi, concomitent, este creditorul obligaţiei
cumpărătorului de plată a preţului şi de luare în primire a bunului; cumpărătorul, la
rândul său, este debitor al obligaţiei de plată a preţului cât şi al celei de a lua în primire
bunul, fiind totodată şi creditor al obligaţiei de predare şi al celei de garanţie.
Întrucât este un contract sinalagmatic, vânzarea va fi supusă efectelor specifice
acestor contracte: excepţia de neexecutare a contractului, rezoluţiunea contractului (în
cazul neexecutării obligaţiilor de către una din părţi), riscul contractului (cu anumite
particularităţi).
2
L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001, p. 159; C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale,
Universitatea din Bucureşti, 1988, p. 248; I. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de
proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 1998, p.295.

3
2.2. contract cu titlu oneros întrucât fiecare parte urmăreşte realizarea unui
interes patrimonial ca echivalent al prestaţiei sale: vânzătorul să primească preţul, iar
cumpărătorul să primească bunul.
2.3. contract comutativ. În contractul de vânzare-cumpărare, părţile cunosc
existenţa şi întinderea obligaţiilor lor chiar din momentul încheierii contractului, fără ca
aceste obligaţii să fie în vreun fel afectate de elementul alea (hazard). Astfel, vânzătorul
cunoaşte cu certitudine că a vândut un anumit bun (cert sau de gen), iar cumpărătorul are
certitudinea că obligaţia sa de plată a preţului are ca obiect suma de bani convenită prin
acordul părţilor în momentul contractării.
În mod excepţional, contractul de vânzare-cumpărare poate avea şi un caracter
aleatoriu; în acest caz, existenţa sau întinderea obligaţiilor părţilor sau numai ale unei
părţi nu sunt cunoscute de acestea la încheierea contractului, ci depind de un eveniment
viitor incert, de hazard, părţile (sau numai una dintre ele) asumându-şi riscul de câştig sau
pierdere3.
2.4. contract consensual. Art. 1295 C. civ. dispune că vânzarea se încheie între
părţi „îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se
va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.
În dreptul nostru, contractul de vânzare-cumpărare se încheie prin simplul acord
de voinţă al părţilor, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalităţi şi nici predarea
bunului sau plata preţului.
Dovada contractului. Deşi vânzarea este un contract consensual, încheiat valabil
prin simplul acord de voinţă, în raporturilor dintre părţi, în materia probelor, este supus
regimului de drept comun prevăzut de art. 1191 şi urm. C. civ. Potrivit acestor articole de
lege, dovada actelor juridice cu o valoare mai mare de 250 lei nu se poate face prin
martori, ci numai prin act autentic sau act sub semnătură privată. Aceasta înseamnă că un
contract de vânzare-cumpărare, deşi valabil încheiat prin simplul consimţământ al
părţilor, pentru a putea fi dovedit, trebuie încheiat în formă scrisă, în caz contrar, deşi
existent, contractul nu poate fi dovedit prin declaraţiile martorilor, ci, eventual prin
mărturisire4.
Prin excepţie de la această regulă, proba cu martori este admisibilă, indiferent de
valoarea contractului în următoarele trei cazuri: dacă părţile sunt de acord cu acest mijloc
de probă, dacă există un început de dovadă scrisă ce poate fi completat cu proba
testimonială şi dacă a existat o imposibilitate morală sau materială de preconstituire a
unui înscris sau de conservare a înscrisului preexistent (de exemplu creditorul a pierdut
titlul creanţei sale dintr-o „cauză de forţă majoră neprevăzută”).
Terţii pot dovedi existenţa contractului, a obligaţiilor la care a dat naştere cât şi a
întinderii acestora, prin orice mijloc de probă, întrucât faţă de aceştia, contractul este un
simplu fapt juridic.
Excepţii de la principiul consensualismului. În materia vânzării, principiul
consensualismului comportă şi următoarele excepţii: terenurile cu sau fără construcţii,
indiferent de locul situării lor, intravilan sau extravilan, sau de întinderea suprafeţei sau
3
De exemplu, cumpărătorul cumpără un imobil, deşi cunoaşte la data contractării că un
terţ invocă un anumit drept cu privire la acel imobil, sau că există riscul unei eventuale
exproprieri a imobilului, sau riscul pieirii bunului.
4
V. Ciobanu, G. Boroi, Drept procesual civil. Curs selectiv. Teste grilă, ediţia a II-a,
Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 252

4
destinaţie, pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin acte juridice între vii, numai prin
formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, potrivit art. 2 al. 1 Titlul X (Circulaţia
juridică a terenurilor) al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi
justiţiei.
Tot forma autentică a contractului va însoţi în mod obligatoriu încheierea acestuia
şi în cazul în care prin vânzare se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără
construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestuia (art. 2 al. 2 din titllul X al
Legii 247/2005).
Aşadar, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren cu sau fără
construcţie este un contract solemn, forma autentică fiind o condiţie ad validitatem
(pentru încheierea valabilă a contractului). Nerespectarea formei autentice la încheierea
contractului se sancţionează cu nulitatea absolută a acestui contract; aceeaşi sancţiune şi
în cazul nerespectării formei autentice în cazul constituirii unui drept real asupra terenului
prin vânzare-cumpărare.
Din interpretarea acestor dispoziţii legale, rezultă că şi înstrăinarea construcţiei
(realizată odată cu înstrăinarea terenului) urmează a se face tot prin act autentic; astfel,
actul sub semnătură privată prin care se vinde respectiv cumpără un teren cu construcţie
este lovit de nulitate absolută atât cu privire la teren cât şi cu privire la construcţie, spre
deosebire de reglementarea anterioară care permitea recunoaşterea valabilităţii înstrăinării
construcţiei, sancţionând cu nulitatea numai înstrăinarea terenului; se năştea astfel pentru
dobânditor un drept de superficie ce cuprindea proprietatea construcţiei şi dreptul de
folosinţă asupra terenului. În actuala reglementare, actul este lovit în întregime de nulitate
absolută, construcţia urmând acelaşi regim al înstrăinării ca şi terenul pe care este situată.
Pornind de la aceste dispoziţii legale, în doctrină s-a manifestat opinia că
înstrăinarea prin act autentic ad validitatem urmează a fi aplicată nu numai dreptului de
proprietate ci şi celorlalte drepturi reale5; întrucât dispoziţiile legale mai sus enunţate
prevăd expres forma autentică numai pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra
terenurilor şi pentru constituirea unui drept real asupra unui teren, apreciem că
înstrăinarea unui drept real asupra unui teren prin vânzare nu este supusă formei
autentice, putându-se realiza valabil printr-un act sub semnătură privată. De asemenea,
dacă prin contractul de vânzare-cumpărare ceea ce se transmite este numai dreptul de
proprietate al unei construcţii, iar în privinţa terenului transmiterea vizează un drept real
şi nu dreptul de proprietate, apreciem că acesta se poate încheia valabil prin act sub
semnătură privată, nefiind un contract solemn6.
Vânzarea-cumpărarea de autovehicule folosite. Acest contract a fost şi este în
continuare un contract consensual. Potrivit legislaţiei în vigoare până în anul 1992,
contractul de vânzare-cumpărare a unui autovehicul folosit trebuia încheiat în formă
autentică pentru a se putea radia autovehiculul de pe numele vânzătorului şi înscrie în
circulaţie pe numele cumpărătorului; condiţia formei autentice nu era o condiţie de
validitate a contractului, ci numai o condiţie administrativă solicitată de organele de
poliţie şi cele financiare în vederea efectuării formalităţilor necesare înmatriculării
autoturismului pe numele cumpărătorului.
Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului şi Instrucţiunile de
aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne, finanţelor şi transporturilor,
5
T. Prescure, A. Ciurea, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007, p.58
6
C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 49

5
radierea autovehiculului de pe numele vânzătorului şi înmatricularea acestuia în circulaţie
pe numele cumpărătorului de către organele de poliţie şi cele financiare se realizează pe
baza unui contract tip de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la organele
de poliţie. Această cerinţă nu este prevăzută pentru însăşi valabilitatea contractului, care
îşi păstrează caracterul consensual (fiind încheiat valabil prin simplul acord de voinţă al
părţilor7), numai că lipsa ei atrage imposibilitatea organelor de poliţie şi a celor financiare
de a efectua formalităţile necesare înscrierii autovehiculului în circulaţie pe numele
cumpărătorului.
Dacă părţile au încheiat vânzarea prin act sub semnătură privată şi ulterior una
dintre ele refuză să se prezinte la organele de poliţie în vederea încheierii actului în forma
contractului tip, cealaltă parte are posibilitatea introducerii unei acţiuni în constatarea
transmiterii proprietăţii de la vânzător la cumpărător. Instanţa de judecată pronunţă o
hotărâre care va înlocui contractul tip ce trebuia încheiat la organele de poliţie şi în baza
acestei hotărâri, organele de poliţie şi cele financiare vor efectua radierea de pe numele
vânzătorului şi înmatricularea pe numele cumpărătorului.
În cazul în care părţile au încheiat vânzarea prin act sub semnătură privată şi
ulterior au încheiat contractul tip ce conţine clauze diferite, contractul iniţial este valabil,
cuprinzând acordul de voinţă real al părţilor, fiind deschisă calea unei acţiuni în
declararea simulaţiei8.
Contractul de vânzare-cumpărare a unui autovehicul este un contract consensual
care se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără a fi necesar să îmbrace
o anumită formă, numai că, în raporturile dintre părţi, dovedirea acestuia se face prin act
sub semnătură privată sau act autentic dacă are o valoare mai mare de 250 lei, proba cu
martori nefiind admisă decât în cazurile de excepţie prezentate anterior.
Caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare nu împiedică părţile
ca, în temeiul libertăţii lor contractuale, să condiţioneze încheierea contractului de
îndeplinirea unei anumite forme (act sub semnătură privată sau act autentic), caz în care
acordul lor de voinţă are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare.
2.5. contract translativ de proprietate din momentul realizării acordului de
voinţă al părţilor. Art. 1295 C. civ. al. 1 dispune că „vinderea este perfectă între părţi şi
proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce
părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului...”. Transmiterea dreptului de
proprietate de la vânzător la cumpărător operează în momentul realizării acordului de
voinţă, fără a fi necesară predarea lucrului sau plata preţului.
Drept consecinţă a transmiterii dreptului de proprietate, va opera şi transmiterea
riscului pieirii fortuite a lucrului vândut la cumpărător. Art. 971 C. civ. instituie regula
res perit domino 9(riscul aparţine proprietarului): „în contractele ce au de obiect translaţia
7
CSJ, dec. nr. 42/1992 în complet de 7 judecători şi dec.s. com. nr. 92/1992, în Deciziile
CSJ 1990-1992, p. 500-503: încheierea valabilă a contractului nu este condiţionată nici de
plata în totalitate a preţului.
8
În sprijinul aceleiaşi opinii, vezi Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,
Ed.Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p.14; C. Toader, Manual de contracte civile
speciale, vol. I, Ed. Beck, 2000, p. 7-8.
9
Principiul res perit domino reprezintă o particularitate a contractelor translative de
proprietate asupra bunurilor certe, individual determinate, care derogă de la regula
generală în materia riscului contractului – riscul aparţine debitorului obligaţiei imposibil

6
proprietăţii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când
nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului”.
Cumpărătorul, în calitate de proprietar, va suporta riscul pieirii fortuite a bunului,
din momentul realizării consimţământului părţilor, chiar dacă lucrul nu i-a fost predat.
Astfel, cumpărătorul va fi obligat să achite vânzătorului preţul vânzării, deşi acesta nu va
mai putea să-i predea bunul.
Bineînţeles, pentru a deveni aplicabilă regula res perit domino, vânzătorul trebuie
să dovedească că pieirea lucrului s-a datorat unei cauze străine neimputabile lui, caz
fortuit sau forţă majoră. Dacă pieirea bunului s-a datorat culpei vânzătorului, principiul
res perit domino nu mai este aplicabil, cumpărătorul fiind scutit de obligaţia de plată a
preţului (art. 1082, 1083 C. civ.).
De asemenea, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de vânzător, şi nu de
cumpărător (acesta fiind eliberat de obligaţia de plată a preţului) dacă, anterior pieirii,
vânzătorul fusese pus în întârziere cu privire la obligaţia de predare pe care nu o
executase la termen. Punerea în întârziere a vânzătorului se realizează prin notificare
(prin intermediul executorilor judecătoreşti) sau prin cererea de chemare în judecată a
vânzătorului. Vânzătorul este de drept pus în întârziere, prin simpla împlinire a
termenului de executare a obligaţiei, fără îndeplinirea vreunei formalităţi, în cazurile
prevăzute expres de lege sau dacă există clauză contractuală expresă în acest sens.
Chiar şi în cazul în care vânzătorul era pus în întârziere la data pieirii fortuite a
bunului, el se va putea exonera de obligaţia de predare (având dreptul să primească
preţul) dacă dovedeşte că bunul ar fi pierit şi dacă s-ar fi aflat la cumpărător (art. 1156
al.2 C. civ.).
În temeiul libertăţii contractuale, părţile pot stipula ca transferul dreptului de
proprietate să opereze la data încheierii contractului, iar transferul riscului să opereze la o
dată ulterioară (de ex. vânzătorul suportă riscul până la predarea lucrului); de asemenea,
părţile pot conveni ca riscul pieirii fortuite a bunului să fie suportat de cumpărător de la
încheierea contractului, chiar dacă proprietatea se transmite la o dată ulterioară. Ambele
clauze, derogând de la dispoziţiile legale, trebuie să fie prevăzute expres în contract.
Condiţii pentru a opera transferul imediat al proprietăţii şi al riscului.
Transferul dreptului de proprietate şi al riscului din momentul realizării acordului de
voinţă operează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
a) contractul de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat, iar vânzătorul să fie
proprietarul lucrului vândut în momentul contractării. În cazul vânzării de imobile -
terenuri, transferul proprietăţii şi al riscurilor operează la data încheierii contractului în
formă autentică10. Vom prezenta separat cazul contractului în care vânzătorul nu este
proprietarul lucrului vândut (vânzarea lucrului altuia).
b) vânzarea să aibă ca obiect bunuri individual determinate (certe). Numai aceste
bunuri sunt individualizate în momentul încheierii contractului.
c) lucrul vândut trebuie să existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vânzării,
dar transferul proprietăţii va opera la o dată ulterioară încheierii contractului.

de realizat.
10
Aceeaşi va fi soluţia şi în cazul în care părţile au condiţionat perfectarea contractului de
încheierea lui în formă autentică.

7
d) părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii şi implicit al riscului la o dată
ulterioară încheierii contractului. Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietăţii
ulterior este valabilă cu condiţia să fie stipulată expres în contract.
Astfel, părţile pot conveni ca transmiterea proprietăţii să fie afectată de un
termen suspensiv sau de o condiţie suspensivă, caz în care proprietatea se va transmite
cumpărătorului nu la data perfectării contractului, ci la data împlinirii termenului (de ex.:
părţile pot conveni ca proprietatea să fie strămutată la data plăţii preţului de către
cumpărător) sau, după caz, la data realizării condiţiei (de ex.: părţile convin că
proprietatea se va transfera la cumpărător dacă acesta plăteşte preţul în 20 zile de la
încheierea contractului).
Dacă lucrul piere până la împlinirea termenului (pendente termine) sau a condiţiei
suspensive (pendente conditione), riscul va fi suportat de vânzător, în calitate de
proprietar sub condiţie rezolutorie (art. 1018 C. civ.).
Dacă contractul este afectat de o condiţie rezolutorie, dreptul de proprietate (odată
cu acesta şi riscul pieirii fortuite) se va transmite la data încheierii contractului, ca un
drept pur şi simplu; neîndeplinirea condiţiei rezolutorii conduce la consolidarea
retroactivă a dreptului transmis, pe când îndeplinirea condiţiei conduce la pierderea cu
efect retroactiv a dreptului cumpărătorului. Dacă bunul piere pendente conditione (până
la îndeplinirea condiţiei sau până se cunoaşte cu certitudine că nu se va îndeplini
condiţia), riscul va fi suportat de cumpărător, ca proprietar sub condiţie; dacă bunul piere
după îndeplinirea condiţiei, riscul va fi suportat de vânzător ca proprietar al bunului.
În cazul lucrurilor care se cumpără dintr-o unitate cu autoservire, se presupune că
transferul proprietăţii (şi al riscului) este amânat până la momentul plăţii preţului; în caz
contrar, dacă proprietatea s-ar transfera la cumpărător în momentul realizării acordului de
voinţă (momentul în care a ales şi a preluat bunul), cel care părăseşte unitatea cu bunuri
pentru care nu a achitat preţul (având intenţia de a şi le însuşi) ar fi un simplu debitor al
obligaţiei de plată a preţului, teorie care nu poate fi primită11.
2.6. Transferul dreptului de proprietate şi al riscului la o altă dată decât cea
a încheierii contractului
Bunurile de gen. Când vânzarea are ca obiect lucruri de gen, transferul
proprietăţii nu poate opera prin simplul consimţământ al părţilor deoarece nu se cunosc
bunurile care vor fi predate cumpărătorului. Nici riscul pieirii lucrurilor nu este suportat
de cumpărător întrucât genera non pereunt, iar în caz de pieire, vânzătorul este ţinut să
predea bunuri de aceeaşi calitate şi cantitate. Numai în momentul individualizării acestor
bunuri, cumpărătorul devine proprietarul lor şi în această calitate suportă şi riscul pieirii
fortuite.
Individualizarea se face prin cîntărire, numărare sau măsurare, operaţiuni care se
realizează de regulă în momentul predării lucrurilor.
Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de vânzare-cumpărare
poate avea ca obiect şi lucruri viitoare, care nu există la data încheierii contractului (de
ex.: un imobil care se va construi, o recoltă viitoare etc.).
Transferul dreptului de proprietate şi al riscului va opera la momente diferite după
cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen; în cazul unui lucru cert, proprietatea
va fi transferată la cumpărător în momentul în care bunul este executat, în stare de a fi
predat cumpărătorului; dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen, cumpărătorul devine
11
Pentru detalii vezi Fr. Deak, op. cit., p. 18

8
proprietar după realizarea acestora, la momentul individualizării lor. Aceeaşi este soluţia
şi în cazul vânzării unor lucruri ce urmează a fi fabricate, confecţionate etc.
Vânzarea unei recolte viitoare. În acest caz, proprietatea şi riscurile se vor
transfera la cumpărător în două momente diferite:
- la data realizării recoltei, dacă contractul priveşte o recoltă determinată şi un preţ
global determinat (de ex.: vânzătorul vinde toată recolta sa de grâu de anul viitor pentru
preţul de 500 mil. lei)
- la data individualizării, dacă contractul priveşte un preţ stabilit pe unitate de
măsură (de ex.: se vinde grâul din recolta viitoare a vânzătorului cu preţul de 5000
lei/kg).
Vânzarea alternativă. Art. 1296 al. 2 C. civ. permite acest tip de vânzare,
dispunând că vinderea „poate avea ca obiect două sau mai multe lucruri alternative”. Ca
şi vânzarea pură şi simplă sau cea sub condiţie, vânzarea alternativă este guvernată de
regulile generale ale convenţiilor (art. 1296 al. 3 C. civ.).
Vânzarea alternativă are ca obiect două sau mai multe lucruri dintre care numai
unul sau anumite lucruri vor fi vândute (şi cumpărate) efectiv, individualizarea lucrurilor
care se vând făcându-se prin alegere de către una din părţi12. Potrivit art. 1027 C. civ.,
„alegerea o are debitorul”, în cazul nostru, vânzătorul; alegerea bunurilor care se vor
vinde efectiv poate fi făcută şi de cumpărător dacă există clauză expresă contractuală în
acest sens. Vânzătorul nu se poate libera de obligaţie, forţându-l pe cumpărător să
primească o fracţiune dintr-un lucru şi o fracţiune dintr-un alt lucru.
În cazul vânzării alternative, dacă lucrurile prevăzute alternativ sunt lucruri
individual determinate, transferul proprietăţii şi al riscului are loc în momentul
alegerii13, în acest moment contractul căpătând un obiect determinat; dacă lucrurile
prevăzute alternativ sunt lucruri de gen, pentru transferul proprietăţii şi al riscului este
necesară nu numai alegerea lucrurilor, dar şi individualizarea acestora prin cântărire,
numărare sau măsurare.
Riscul contractului. Întrucât riscul contractului se transmite odată cu proprietatea
(în lipsă de stipulaţie contrară), el va fi suportat de vânzător până în momentul alegerii.
Dacă unul din lucrurile prevăzute alternativ piere, vânzătorul va transmite
cumpărătorului celălalt lucru prevăzut alternativ, fără a avea vreo relevanţă dacă lucrul a
pierit fortuit sau din culpa vânzătorului; dacă alegerea a fost lăsată cumpărătorului şi unul
dintre lucruri piere din culpa vânzătorului, cumpărătorul poate alege între a cere preţul
lucrului pierit sau a cere lucrul care a rămas.
Dacă ambele lucruri prevăzute alternativ pier fortuit, obligaţia vânzătorului este
stinsă, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului şi la plata daunelor-interese14.
12
De exemplu: Vând lui X două din cele 5 tablouri expuse de mine în 2005, cele două
tablouri vândute urmând să fie alese de X.
13
C. Toader, op. cit., p. 10; Fr. Deak, op. cit., p. 16; D. Chirică, Drept civil. Contracte
speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 13-14; coordonator Ion Dogaru, op. cit.,
p.17; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.
II, Bucureşti 1929, p. 685; M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri, Craiova,
p. 649.
14
Potrivit art. 1030 C. civ.: „Obligaţia alternativă devine simplă dacă unul din lucrurile
promise piere, sau nu mai poate fi predat din orice altă cauză, şi chiar când aceasta s-a
întâmplat din greşeala debitorului. Preţul acestui lucru nu poate fi oferit în locu-i.

9
Vânzarea ce conţine o obligaţie facultativă a vânzătorului este contractul în care
vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu
facultatea pentru el de a se libera, transmiţând proprietatea asupra unui alt lucru
determinat15.
Contractul are, de fapt, ca obiect un singur lucru şi o pluralitate de alte lucruri ca
posibilităţi pentru vânzător de a-şi îndeplini obligaţiile; cumpărătorul nu poate cere decât
lucrul ce constituie obiectul contractului.
Transferul proprietăţii şi al riscurilor operează, conform regulilor generale, la data
încheierii contractului, cu excepţiile menţionate anterior.
Astfel, dacă lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit după
transmiterea proprietăţii, riscul va fi suportat de cumpărător, obligaţia de predare a
vânzătorului fiind stinsă deoarece acesta era obligat numai cu privire la acest lucru16.
2.7. Opozabilitatea contractului de vânzare-cumpărare faţă de terţi.
Vânzarea de bunuri mobile. Dacă vânzarea are ca obiect bunuri mobile,
contractul devine opozabil terţilor prin simpla posesie a bunului.
Dacă vânzătorul a vândut acelaşi lucru la doi cumpărători, potrivit art.972 C. civ.,
preferat va fi cumpărătorul care a intrat primul cu bună-credinţă în posesia bunului, chiar
dacă contractul său este cu dată posterioară (aplicaţie a principiului qui prior tempore
potior iure).
Dacă vânzarea priveşte un drept de creanţă (cesiunea de creanţă), efectele sale
faţă de terţi se produc din momentul notificării făcute debitorului prin executorul
judecătoresc sau din momentul acceptării cesiunii de către debitor prin act autentic sau
din momentul înscrierii cesiunii în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Imobiliare.
Aceasta înseamnă că în conflictul dintre mai mulţi cesionari cărora cedentul le-a
înstrăinat creanţa sa, se va aplica acelaşi principiu qui prior tempore potior iure.
Vânzarea de bunuri imobile. Cum prevede şi art 1295 al. 2 C civ., vânzarea de
bunuri imobile produce efecte între părţi de la data încheierii contractului, dar pentru a
deveni opozabilă terţilor trebuie supusă publicităţii.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare reiterează
principiul consensualismului actelor juridice civile, însă impune înscrierea în cartea
funciară a dreptului real imobiliar (întabularea) pentru opozabilitate faţă de terţi.
Astfel, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect drepturi reale asupra
unor imobile (proprietatea, superficia etc) produce efecte faţă de terţi de la data înscrierii
acestui drept în cartea funciară.

Dacă amândouă lucrurile au pierit, însă unul dintr-însele prin greşeala debitorului, el va
plăti preţul celui care a pierit în urmă”. Dacă alegerea a fost lăsată prin convenţie
„creditorului şi numai unul din lucruri a pierit, dacă lucrul a pierit fără greşeala
debitorului, creditorul va lua pe cel rămas; dacă a pierit prin greşeala debitorului,
creditorul poate cere sau lucrul rămas, sau preţul aceluia ce a pierit; dacă amândouă
lucrurile au pierit prin greşeala debitorului, creditorul, după alegerea sa, poate să ceară
preţul unuia din ele; dacă însă numai unul din ele a pierit prin greşeala debitorului,
creditorul nu poate cere decât preţul acestui lucru” (art. 1031 C. civ.).
15
De exemplu: Vând lui X 500 kg grâu din recolta viitoare, iar dacă nu am grâu, îi vând
500 kg porumb.
16
Vezi C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2002, p. 416-417.

10
Terţii. Legea nr. 7/1996 precizează cine sunt terţii în această materie care pot
invoca lipsa înscrierii dreptului în cartea funciară:
a) Vânzarea de imobile este opozabilă, fără a fi necesară înscrierea dreptului în
cartea funciară, părţii contractante care a înstrăinat (sau constituit) dreptul real imobiliar-
vânzătorul şi succesorilor săi universali şi cu titlu universal.
b) Dacă vânzătorul a înstrăinat acelaşi imobil la mai mulţi cumpărători succesivi,
în conflictul dintre aceştia, va avea prioritate şi va fi proprietar cel care şi-a înscris primul
dreptul în cartea funciară, chiar dacă actul său are o dată posterioară actului altui
cumpărător (principiul priorităţii guvernat de regula qui prior tempore potior iure).
Principiul priorităţii înscrierii comportă, în materia vânzării, două excepţii:
1. dreptul dobândit de primul cumpărător, chiar neînscris, este opozabil
cumpărătorului subsecvent care şi-a înscris dreptul, dacă acesta din urmă a fost de rea-
credinţă la data dobândirii, cunoscând existenţa primului contract. Cumpărătorul
subsecvent nu are calitatea de terţ dacă a avut cunoştinţă de transmisiunea dreptului către
primul cumpărător şi deci nu poate invoca lipsa înscrierii dreptului.
2. dreptul dobândit de primul cumpărător, neînscris în cartea funciară, este
opozabil celui care a dobîndit ulterior cu titlu gratuit şi a efectuat primul înscrierea în
cartea funciară17. În conflictul dintre un dobânditor cu titlu oneros şi unul cu titlu gratuit
chiar de bună-credinţă, prioritate trebuie să aibă primul care urmăreşte să evite o pagubă
şi nu al doilea care „încearcă să păstreze un folos gratuit”18.
În consecinţă, are calitatea de terţ, oricare altă persoană care, încrezându-se în
cartea funciară, a dobândit cu bună-credinţă şi cu titlu oneros un drept real imobiliar pe
care l-a înscris în cartea funciară şi pe care îl poate opune oricărui dobânditor anterior19.

Cap. 2 Condiţiile de validitate


ale contractului de vânzare-cumpărare

3. Consideraţii generale. Ca orice contract, contractul de vânzare-cumpărare este


supus condiţiilor generale de validitate prevăzute de art. 948-969 C. civ.:
consimţământul, capacitatea, obiectul şi cauza, iar în contractele solemne, şi forma.
Fiecare condiţie de validitate prezintă anumite particularităţi determinate de
natura contractului de vânzare-cumpărare.
17
Dobânditorul anterior are la îndemână acţiunea în prestaţie tabulară specială împotriva
terţului subdobânditor înscris în cartea funciară (art. 30 din Legea nr. 7/1996):
„Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang
preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior
imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului”. A se
vedea şi M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela
SRL, Bucureşti 2000, p. 402-404.
18
C. Toader, op. cit., p. 8; M Ionescu, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale
noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996 în Dreptul nr. 6/1997, p. 35.
19
A se vedea şi Fr. Deak, op. cit., p. 20

11
Aceste particularităţi formează obiectul analizei noastre.

4. Consimţământul
Pentru o încheiere valabilă a contractului, consimţămîntul părţilor trebuie să
existe şi să fie liber exprimat. Un consimţământ valabil este unul neafectat de vicii:
eroare, dol, violenţă şi în anumite cazuri leziunea. Viciile de consimţământ în materia
vânzării nu prezintă elemente specifice astfel că ele au fost studiate la teoria actului
juridic şi la teoria generală a obligaţiilor.
Nu întotdeauna contractul de vânzare-cumpărare se realizează dintr-o dată, ci el
poate fi precedat de anumite înţelegeri ale părţilor, înţelegeri apte de a produce efecte
juridice.
Aceste înţelegeri, în funcţie de efectele produse de consimţământul liber exprimat
al uneia sau al ambelor părţi, sunt: promisiunea unilaterală de vânzare (sau de
cumpărare), promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, pactul de preferinţă, dreptul de
preempţiune.
4.1. Promisiunea unilaterală de vânzare (cumpărare), creaţie a doctrinei şi a
jurisprudenţei, este contractul prin care o parte numită promitent se obligă faţă de cealaltă
parte numită beneficiar care accepta aceasta promisiune să-i vândă un anumit bun atunci
când acesta din urmă va dori să-l cumpere.
Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract şi nu o ofertă de a contracta
deoarece reprezintă un acord de voinţe între promitent şi beneficiar; acest contract
conţine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar şi acceptarea acestei
promisiuni de către beneficiar.
Beneficiarul nu se obligă să cumpere, ci are posibilitatea de a alege între a
cumpăra sau nu acel bun; de regulă, promisiunea este afectată de un termen în care
cumpărătorul îşi poate manifesta consimţământul de a cumpăra bunul. (De ex.
proprietarul uui autoturism se obligă să-l vândă, la un anumit preţ, dacă beneficiarul va
dori să-l cumpere în 30 de zile).
Dacă şi cumpărătorul s-ar obliga să cumpere bunul respectiv în viitor, am avea de-
a face cu o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare care naşte obligaţia părţilor de a
încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.
Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare) nu se confundă cu oferta
de a contracta. Deosebirile sunt evidente: oferta de a contracta reprezintă manifestarea
unei singure voinţe în vederea încheierii unui contract, pe când promisiunea unilaterală
de vânzare constituie un veritabil contract, conţinând un acord de voinţe; ofertantul poate
revoca oferta sa câtă vreme aceasta nu a fost acceptată de destinatar, pe când promitentul
nu îşi poate revoca promisiunea câtă vreme beneficiarul nu şi-a manifestat opţiunea în
termenul fixat în contract. Spre deosebire de oferta de a contracta care devine caducă în
cazul în care ofertantul devine incapabil sau decedează până la acceptare, în cazul
promisiunii unilaterale de vânzare, incapacitatea sau decesul promitentului nu afectează
contractul valabil încheiat, iar la decesul promitentului, obligaţia acestuia de a vinde,
fiind patrimonială, se va transmite moştenitorilor săi.
Promisiunea unilaterală de vânzare nu se confundă nici cu vânzarea afectată de un
termen sau condiţie. Deşi ambele sunt contracte, în timp ce prima reprezintă un contract
unilateral care dă naştere la obligaţii numai în sarcina promitentului, cea de-a doua este

12
un contract bilateral ce naşte obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina părţilor;
prima dă naştere unei obligaţii de a face, pe când a doua dă naştere unei obligaţii de a
da20.
Promisiunea unilaterală de vânzare dă naştere unei obligaţii de a face numai în
sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dacă acesta se decide să-l cumpere.
Promisiunea produce efecte diferite după cum ea a fost sau nu afectată de un
termen în interiorul căruia beneficiarul să-şi manifeste opţiunea.
Dacă promisiunea unilaterală de vânzare a fost afectată de un termen, iar
beneficiarul îşi manifestă intenţia de a cumpăra în interiorul acestui termen, problema
care se pune este ce fel de contract a intervenit între părţi în acel moment. O primă
părere21 este că vânzarea a devenit perfectă în momentul în care beneficiarul a optat în
sensul cumpărării bunului, astfel că dacă promitentul refuză predarea bunului,
beneficiarul se va adresa instanţei judecătoreşti care numai va constata existenţa vânzării;
dacă vânzarea este supusă formei solemne pentru valabilitatea sa, opţiunea beneficiarului
în sensul cumpărării a dat naştere unui antecontract de vânzare-cumpărare, atât
promitentul cât şi beneficiarul obligându-se să încheie vânzarea în viitor în forma
autentică cerută de lege.
Apreciem că prin opţiunea beneficiarului în sensul cumpărării bunului, între părţi
a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare şi nu o vânzare, deoarece promitentul
are o obligaţie de a face (de a vinde în viitor) şi nu de a da (de a transmite proprietatea -
ca în cazul vânzării).
Astfel, dacă vânzătorul nu îşi respectă obligaţia asumată şi înstrăinează bunul unei
alte persoane anterior manifestării opţiunii de către beneficiar, acesta din urmă, titular al
unui drept de creanţă, are dreptul la daune-interese în măsura prejudiciului care i-a fost
cauzat. Aceeaşi va fi soluţia şi în cazul în care, ulterior manifestării dorinţei de a cumpăra
a beneficiarului, promitentul a înstrăinat bunul unei alte persoane. Titular al unui drept de
creanţă, beneficiarul nu a dobândit proprietatea bunului în momentul în care a decis să
cumpere (promitentul asumându-şi numai obligaţia de a vinde în viitor, nu de a transmite
proprietatea), astfel că dreptul său nu este opozabil terţului dobânditor.
În măsura în care beneficiarul dovedeşte existenţa fraudei şi complicitatea la
fraudă a terţului dobânditor, el poate solicita constatarea nulităţii absolute a contractului
astfel încheiat, bunul reintrând în patrimoniul promitentului în cazul admiterii acestei
acţiuni.
Dacă însă promitentul refuză încheierea vânzării după ce beneficiarul a optat
pentru cumpărare şi bunul se află încă în patrimoniul promitentului, beneficiarul poate
solicita instanţei de judecată obligarea promitentului la încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în temeiul art. 1073 şi 1077 C. civ. sau hotărârea judecătorească să
ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Alţi autori consideră că în această situaţie,
promitentul are numai dreptul de a cere daune interese pentru prejudiciul ce i-a fost
cauzat prin nerespectarea obligaţiei de a face a promitentului22.

20
D. Chirică, op. cit., p. 18-19
21
I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român. Studiu de doctrină şi
jurisprudenţă, vol. II, Ed. Socec, 1943, p. 279; D. Chirică, op. cit., p. 18-19, C. Toader,
op. cit., p. 11.
22
Fr. Deak, op. cit., p. 24.

13
Dacă beneficiarul nu îşi exprimă opţiunea în interiorul termenului convenit sau
decide să nu cumpere, obligaţia promitentului se stinge, acesta putând înstrăina bunul
oricărei alte persoane.
În doctrină şi jurisprudenţă se oferă soluţii diferite cu privire la momentul
stingerii obligaţiei promitentului în cazul în care promisiunea nu conţine un termen
înlăuntrul căruia beneficiarul să-şi manifeste opţiunea.
Într-o primă opinie, se apreciază că obligaţia promitentului născută din
promisiunea de vânzare se stinge „la expirarea termenului general de prescripţie, care
începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare (art. 3 şi art. 7 al. 2 din
Decretul nr. 167/1958)”23.
Într-o altă opinie, se consideră că promitentul se poate elibera valabil de obligaţia
sa fie prin punerea în întârziere a beneficiarului urmată de o acţiune în justiţie (în caz de
refuz al acestuia de a se pronunţa) prin care se solicită instanţei de judecată stabilirea unui
termen după împrejurări, fie prin retragerea promisiunii de către promitent după un
interval de timp socotit de acesta suficient pentru ca beneficiarul să se pronunţe24.
De regulă, promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral, întrucât
naşte obligaţii numai în sarcina promitentului; părţile pot însă stipula în contract şi
obligaţia beneficiarului de a plăti un preţ pentru dreptul său de opţiune 25 (mai ales în
cazul în care va opta pentru a nu cumpăra), caz în care promisiunea capătă caracter
sinalagmatic.
Dovada promisiunii unilaterale de vânzare se face în toate cazurile conform
regulilor generale aplicabile creanţelor în materie de probă prevăzute de art. 1191 şi urm.
C. civ.
Nu numai vânzătorul îşi poate asuma promisiunea de vânzare, ci şi cumpărătorul;
promisiunea unilaterală de cumpărare are acelaşi regim juridic cu promisiunea unilaterală
de vânzare.
4.2. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul în care
ambele părţi se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare pentru un
obiect determinat şi un preţ stabilit.
Numită şi antecontract de vânzare-cumpărare, această convenţie a fost şi este
unanim recunoscută de doctrină şi practică, deşi o lungă perioadă de timp ea nu şi-a găsit
o reglementare legală.
Utilitatea ei s-a remarcat în practică în perioada în care contractul de vânzare-
cumpărare a unor imobile a fost supus unor formalităţi rigide (forma actului autentic şi
autorizaţia administrativă) prin adoptarea Decretului nr. 151/1950 pentru comasarea şi
circulaţia bunurilor agricole şi a Decretului nr. 221/1950 cu privire la împărţeala sau
înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi interzicerea construirii fără autorizaţie.
Pentru a da eficacitate juridică actelor sub semnătură privată prin care părţile vindeau şi
cumpărau terenuri fără a respecta condiţia formei autentice şi fără a avea autorizaţie
administrativă, practica judiciară susţinută de doctrină a apreciat că asemenea convenţii
nu puteau fi considerate veritabile contracte de vânzare-cumpărare şi deci nu puteau
transmite proprietatea, în schimb dădeau naştere unor obligaţii de a face pentru părţi, de a
23
Fr. Deak, op. cit., p. 25; T.S., s. civ., dec. nr. 2149/1971 în Repertoriu de practică
judiciară pe anii 1969-1975, p. 130.
24
D. Chirică, op. cit., p. 20; coordonator I. Dogaru, op. cit., p. 37.
25
Fr. Deak, op. cit., p. 24

14
întreprinde tot ce era necesar pentru încheierea vânzării în forma cerută de lege26, iar în
caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una din părţi, cealaltă era în măsură să
solicite rezoluţiunea convenţiei cu daune-interese.
Decretul nr. 144/195827 a recunoscut antecontractul de vânzare-cumpărare şi a
reglementat posibilitatea transformării obligaţiei de a face a părţilor în obligaţie de a da,
instanţa de judecată putând pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic translativ
de proprietate, cu condiţia ca actul de înstrăinare a construcţiei să fie încheiat în formă
scrisă.
Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea nr. 50/1991 privitoare la
autorizarea construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, astfel că în
practică s-a pus în discuţie soarta juridică a actelor sub semnătură privată cu privire la
imobile încheiate anterior abrogării acestui decret. S-a considerat că acest act normativ
continuă să fie aplicabil actelor juridice încheiate sub incidenţa sa, fiind vorba de o
situaţie excepţională de ultraactivitate a unor prevederi legale abrogate28.
Care va fi soarta juridică a actelor încheiate după abrogarea Decretului nr.
144/1958 ştiut fiind că, potrivit art. 46 din Legea nr. 18/1991a fondului funciar şi art. 2 al.
1şi 2 din Legea 247/2005 – titlul X - circulaţia juridică a terenurilor, înstrăinarea prin acte
între vii a terenurilor este supusă ad validitatem formei autentice, iar în practică se
întâlnesc numeroase cazuri în care părţile încheie vânzarea unui teren printr-un act sub
semnătură privată?
Sancţiunea unor astfel de acte este nulitatea absolută a contractului pentru lipsa
formei autentice; un astfel de contract nul ca vânzare-cumpărare, în temeiul principiului
conversiunii actului juridic nul într-un alt act juridic valabil, ar putea fi valabil ca un
antecontract de vânzare-cumpărare, născând pentru părţi obligaţii de a face, de a încheia
în viitor contractul de vânzare în forma autentică cerută de lege.
De asemenea nimic nu împiedică părţile ca în temeiul libertăţii contractuale, să
încheie un veritabil antecontract de vânzare-cumpărare, asumându-şi reciproc obligaţiile
de a încheia contractul de vânzare în viitor.
Antecontractul de vânzare-cumpărare dă naştere unor obligaţii de a face în
sarcina părţilor, şi anume de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, spre
deosebire de contractul de vânzare-cumpărare care dă naştere unei obligaţii de a da, de a
transmite dreptul real. Această convenţie nu se confundă nici cu promisiunea unilaterală
de vânzare întrucât la aceasta din urmă beneficiarul nu se obligă să încheie contractul în
viitor, ci numai să opteze dacă doreşte sau nu să cumpere.

26
A se vedea D. Chirică, Consecinţele modificărilor legislative postrevoluţionare asupra
circulaţiei imobilelor proprietate particulară în „Dreptul” nr. 6/1991, p. 23-24; op. cit.,
p. 23-24 cu referiri la A. Ionaşcu şi colab., Contribuţia practicii judecătoreşti la
dezvoltarea principiilor dreptului civil român: M. Mureşan, Principiul forţei obligatorii
a contractelor, Ed. Academiei, Bucureşti, 1973, p. 102-108.
27
Decret privitor la reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a
construcţiilor, precum şi cele referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu şi fără
construcţii.
28
Trib. Jud. Constanţa, dec. civ. nr. 7/8.01.1992 pronunţată în majoritate, D. Chirică, op.
cit., p. 28

15
Dacă una din părţi refuză perfectarea contractului în viitor, ce mijloace juridice de
constrângere are cealaltă parte? Soluţiile diferă după cum bunul se mai află sau nu în
proprietatea promitentului-vânzător.
1. Bunul se află la promitentul-vânzător sau chiar a fost predat
promitentului-cumpărător
O primă posibilitate este ca partea care nu este în culpă să solicite, în temeiul art.
1020-1021 C. civ., rezoluţiunea convenţiei sinalagmatice şi daune-interese în măsura
prejudiciului suferit, urmând ca părţile să fie repuse în situaţia anterioară contractării prin
restituirea prestaţiilor efectuate, antecontractul fiind o convenţie sinalagmatică, supusă
regulilor contractelor sinalagmatice.
O altă posibilitate este o acţiune în justiţie urmărind executarea silită a obligaţiei
de a face prin care instanţa de judecată obligă partea în culpă la încheierea contractului
(de ex. prezentarea la notariat în vederea încheierii contractului), sub sancţiunea plăţii de
daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere în încheierea contractului.
Partea care nu este în culpă are totodată posibilitatea de a cere instanţei de
judecată să perfecteze ea însăşi contractul de vânzare-cumpărare, soluţie care în practică
a avut temeiuri juridice diferite:
a. Astfel s-a considerat că, în caz de refuz al uneia din părţi de a încheia contractul
în forma autentică cerută de lege, cealaltă parte poate solicita instanţei să constate că între
părţi a intervenit o vânzare (şi deci un transfer al dreptului real), hotărârea judecătorească
urmând să ţină loc de act autentic de înstrăinare. În practica judecătorească s-a apreciat ca
admisibilă o asemenea acţiune în constatare întemeiată pe art. 111 C. proc. civ., în
condiţiile în care actul încheiat de părţi îndeplineşte toate condiţiile de valabilitate ale
convenţiilor şi părţile au executat prestaţiile specifice contractului de vânzare-cumpărare
(predarea bunului şi plata preţului).
Prin executarea prestaţiilor specifice vânzării, părţile „au depăşit prin propria
voinţă consecinţele fireşti ale unui antecontract”, creând între ele raporturi juridice
specifice vânzării29.
În doctrină, această soluţie a fost pe bună dreptate criticată, precizându-se că
acţiunea în constatare are numai menirea de a constata existenţa sau inexistenţa unui
drept şi aceasta numai dacă o acţiune în realizare este imposibil de exercitat, astfel că nu
poate transforma o obligaţie de a face într-o obligaţie de a da, dacă printr-un veritabil
antecontract părţile s-au obligat să încheie contractul în viitor30.
Instanţa de judecată nu poate constata o transmisiune a unui drept, de vreme ce
această transmisiune nu a avut loc între părţi. Admiterea unei astfel de acţiuni presupune
posibilitatea instanţei de judecată de a acoperi nulitatea absolută a unui contract de
vânzare-cumpărare a unui teren încheiat printr-un act sub semnătură privată şi de a
constata astfel că între părţi a avut loc un transfer al proprietăţii în temeiul acestui
contract, posibilitate pe care însă legea nu o permite.
b. împărtăşim opinia adoptată de majoritatea doctrinei şi a practicii judiciare care
de altfel, în prezent îşi găseşte o reglementare expresă în dispoziţiile Legii nr. 247/2005,
opinie potrivit căreia suplinirea consimţământului părţii care refuză încheierea vânzării se
poate face de către instanţa de judecată pe calea unei acţiuni în realizare pentru
29
Curtea de Apel Craiova ,s.civ.,dec.civ.nr.3666/1997, nepublicată; coordonator I.
Dogaru, op. cit., p. 44
30
D. Chirică, op. cit., p. 29

16
pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-
cumpărare31.
O asemenea acţiune îşi găseşte temei juridic în dispoziţiile art. 1073 şi 1077 C.
civ. care permit executarea în natură a obligaţiei de a face şi repararea în natură a
prejudiciului cauzat.
Fiind o acţiune în realizare prin care se urmăreşte executarea silită a unei obligaţii
de a face, acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-
cumpărare este o acţiune prescriptibilă în termenul general de prescripţie de trei ani.
Aceste termen începe să curgă de la data împlinirii termenului în care trebuia încheiat
contractul (în acest moment se naşte dreptul la acţiune).
Pentru ca o asemenea acţiune să fie admisibilă, se cer îndeplinite cumulativ
următoarele condiţii:
a) antecontractul de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat. Fiind un contract,
trebuie să îndeplinească condiţiile generale de validitate ale contractului prevăzute de art.
948-969 C. civ.: un consimţământ valabil exprimat, capacitatea, un obiect determinat,
licit şi posibil, o cauză licită şi morală.
b) dovada antecontractului se face potrivit regulilor generale în materia probelor
(art. 1191 C. civ. şi urm.); antecontractul trebuie să îmbrace forma scrisă sub semnătură
privată ad probationem, „forma scrisă fiind necesară pentru valorificarea ulterioară a
acestuia în cazul în care una din părţi ar refuza executarea benevolă”32;
c) refuzul uneia din părţi de a încheia contractul de vânzare-cumpărare;
d) partea care introduce acţiunea şi-a executat propriile obligaţii rezultate din
antecontract. Fiind un contract sinalagmatic, în cazul în care partea care solicită
executarea obligaţiilor contractuale de către cealaltă parte, nu şi-a executat propriile sale
obligaţii, riscă să-i fie opusă excepţia de neexecutare a contractului.
Astfel cum a arătat practica judiciară, refuzul promitentului-vânzător de a primi
preţul nu reprezintă o neexecutare a obligaţiei promitentului-cumpărător de plată a
preţului, acţiunea fiind admisibilă dacă preţul este plătit în timpul procesului33. Nu
aceeaşi va fi soluţia dacă promitentul-cumpărător nu a plătit preţul la termenele de plată
stabilite prin antecontract din culpa sa, iar aceste termene erau esenţiale pentru
promitentul-vânzător sau dacă părţile au prevăzut că neplata preţului la termenul stabilit
conduce la rezoluţiunea de drept a contractului, fără punere în întârziere şi fără
intervenţia instanţei de judecată (pact comisoriu expres de ultim grad) 34. În aceste cazuri,
dacă neplata preţului se datorează culpei promitentului-cumpărător, promitentul vânzător
poate solicita rezoluţiunea antecontractului cu daune-interese;

31
D. Chirică, op. cit., p. 30; Fr. Deak, op. cit., p. 26; C. Toader, op. cit., p. 12; CSJ, s.
civ., dec. nr. 2614/1991 în Dreptul nr. 8/1992, p. 80; dec. nr. 879/1993; dec. nr.
1533/1993; dec. nr. 879/ 15 aprilie 1993.
32
Curtea de Apel Oradea, dec. civ. nr. 19/2004 în Culegere de practică judiciară, semestrul I
2004, Ed. Lumina Lex, Buc. 2005, p.41-42
33
C. Apel Bacău, dec. civ. nr. 160/26.02.2004 în Culegere de practică judiciară,
semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Buc. 2005, p. 39-40
34
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1944/1974 în Culegere de decizii ale Trib. Suprem pe
anul 1974, p. 94-97

17
e) promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului vândut. Numai în aceste
condiţii, instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-
cumpărare, în caz contrar, acţiunea fiind inadmisibilă;
f) ambele părţi să aibă capacitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare,
capacitate apreciată în raport de data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Deşi regula este
capacitatea, în materia vânzării există anumite incapacităţi expres prevăzute de lege care
împiedică încheierea valabilă a vânzării şi deci şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti
care să ţină loc unui contract de vânzare.
Dacă sunt îndeplinite aceste condiţii, acţiunea care urmăreşte transformarea
obligaţiei de a face într-o obligaţie de a da specifică vânzării, prin suplinirea
consimţământului părţii care a refuzat încheierea actului devine admisibilă. Drept urmare,
hotărârea care va ţine loc contractului de vânzare-cumpărare are un efect constitutiv de
drepturi, astfel că transferul dreptului de la vânzător la cumpărător va opera la data
rămânerii definitive a acestei hotărâri judecătoreşti. Condiţia sine qua non pentru
promovarea acţiunii este ca înţelegerea părţilor să fie cuprinsă într-un înscris sub
semnătură privată care să îndeplinească elementele esenţiale ale unei convenţii
(capacitate, consimţământ, preţ, obiect determinat) şi, totodată, ca bunul să se afle în
patrimoniul promitentului35.
Dacă părţile au prevăzut în antecontract o „clauză de dezicere” (de răzgândire) în
favoarea uneia sau a ambelor părţi, acordul de voinţă al părţilor poate fi revocat unilateral
şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract36.
Dacă promitentul-cumpărător se află în posesia bunului, ca urmare a executării
obligaţiilor prevăzute în antecontract (obligaţii care anticipează încheierea vânzării,
privind plata preţului şi predarea bunului), termenul de prescripţie este întrerupt prin
faptul posesiei bunului, promitentul-cumpărător neputând fi acuzat de pasivitate sau
neglijenţă în apărarea dreptului său. Posesia nestingherită a bunului de către promitentul-
cumpărător implică o recunoaştere tacită a dreptului său din partea promitentului-
vânzător care, acţionat în justiţie pentru perfectarea vânzării ale cărei efecte s-au produs
de mult în fapt, nu poate invoca excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a promitentului-
cumpărător.
În prezent, antecontractul de vânzare-cumpărare cât şi posibilitatea instanţei de
judecată de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi-
au găsit reglementare legală expresă în art.5 al. 2 titlul X (Circulaţia juridică a
terenurilor) din Legea nr. 247/2005 care prevede: „în situaţia în care după încheierea unui
antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să
încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă
care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”
2. Promitentul -vânzător a înstrăinat bunul unei alte persoane. Dacă
promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia asumată prin antecontract şi vinde bunul
unei alte persoane, contractul încheiat cu terţul dobânditor este valabil, deoarece prin
antecontract promitentul-vânzător nu a transmis proprietatea bunului său, el continuând
să rămână proprietar.

35
Curtea de Apel Iaşi, dec. civ. nr. 342/2004, Curtea de Apel Bacău, dec. civ. nr. 160/2004 în Culegere de
practică judiciară, semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2005, p.36.
36
Fr. Deak, op. cit., p. 27 şi practica citată.

18
Promitentul-cumpărător nu este decât titular al unui drept de creanţă, astfel că are
dreptul numai la daune interese în măsura prejudiciului care i-a fost cauzat, neputând
solicita nici predarea bunului (deoarece prin antecontract nu a dobândit proprietatea), nici
anularea contractului de vânzare faţă de care el este terţ, nici obligarea promitentului-
vânzător la încheierea contractului deoarece acesta nu mai este proprietar.
Dacă însă contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în dauna sa şi
promitentul-cumpărător dovedeşte existenţa fraudei şi complicitatea la fraudă a terţului
dobânditor, el poate solicita instanţei judecătoreşti constatarea nulităţii absolute a
contractului de vânzare pentru fraudă la lege, cu consecinţa desfiinţării vânzării şi
reintrării bunului în patrimoniul promitentului-vânzător.
3. Este posibil ca părţile, prin acordul lor de voinţă, să stabilească o clauză de
„dezicere” (răzgândire), care dă fiecărei părţi facultatea de a se răzgândi în privinţa
încheierii contractului, caz în care instanţa de judecată nu mai poate pronunţa o hotărâre
care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Clauza de dezicere, ca şi clauză de
revocare unilaterală a contractului, este valabilă atâta timp cât nu îmbracă forma abuzului
de drept şi nu constituie o condiţie pur potestativă din partea celui care se obligă37.
Clauza de dezicere îşi găseşte fundament în dispoziţiile art. 1297-1298 C. civ.
care reglementează arvuna. Deosebindu-se de avans sau acont care constituie o parte din
preţul vânzării (urmând a fi restituit în cazul neperfectării vânzării), arvuna este o
convenţie accesorie pe care părţile o încheie în vederea pefectării vânzării38, care
reprezintă o clauză penală, părţile stipulând prin liberul lor consimţământ că suma de
bani plătită cu acest titlu se pierde (în cazul promitentului-cumpărător) sau se restituie
îndoit (în cazul promitentului-vânzător) de partea care este în culpă pentru nerealizarea
contractului, dacă cealaltă parte nu solicită executarea silită. Întrucât dispoziţiile care
reglementează arvuna nu au un caracter imperativ, părţile pot stipula ca, în caz de
neperfectare a vânzării datorită culpei uneia din părţi, arvuna să se restituie întreit sau de
patru ori etc, părţile stabilind astfel cuantumul daunelor-interese la care au dreptul în caz
de neexecutare culpabilă a obligaţiilor contractuale.
Dacă contractul de vânzare-cumpărare se perfectează, arvuna este nulă, iar suma
de bani plătită cu acest titlu reprezintă o parte din preţul vânzării.
Arvuna este de asemenea nulă, urmând ca ea să fie restituită sau cuprinsă în
prestaţiile reciproce ale părţilor şi în următoarele cazuri: dacă antecontractul de vânzare-
cumpărare este nul, dacă contractul nu se mai realizează prin consimţământul comun al
ambelor părţi, dacă realizarea vânzării a devenit imposibilă fără culpa uneia din părţi.
Astfel cum s-a precizat în practica judecătorească, nu orice sumă de bani plătită
cu ocazia perfectării contractului are caracter de arvună39, ci o astfel de sumă poate

37
C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Buc. 2003, p.28; Fr. Deak, op.
cit., p. 27; a se vedea şi D. Chirică, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice
de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau al unei clauze rezolutorii,
în Dreptul nr. 3/2001, p27 .
38
Trib. Supr., s. civ., dec. nr. 2604/1989 citată din C. Turianu, Contracte speciale.
Practică juridică adnotată, Ed. Fundaţiei „România de Mâine”, Bucureşti, 1999, p. 57-
58.
39
Trib. Supr., s. civ., dec. nr.528/1969 în RRD nr. 8/1969, p. 184; dec. nr. 432/1966, CD,
p. 98 citată din C. Turianu, op. cit., p. 58

19
reprezenta şi un avans, un acont din preţul vânzării, adică un început de executare a
contractului.
4.3. Pactul de preferinţă este convenţia prin care una din părţi (proprietarul unui
bun) numită promitent se obligă faţă de cealaltă parte numită beneficiar, ca în cazul în
care se va hotărî să vândă bunul său, să îi acorde preferinţă la preţ egal. Pactul de
preferinţă este un contract, el fiind rezultatul acordului de voinţe dintre promitent şi
beneficiar; se deosebeşte de promisiunea unilaterală şi bilaterală de vânzare prin natura
obligaţiei asumate de promitent: dacă în primele două convenţii, promitentul îşi asumă
obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare, în cazul pactului de
preferinţă, promitentul nu se obligă să vândă, ci numai să acorde preferinţă beneficiarului
dacă se va hotărî să vândă.
Deşi afectată de o condiţie potestativă din partea celui care se obligă, această
convenţie este unanim recunoscută ca valabilă, întrucât îndeplinirea condiţiei depinde nu
numai de voinţa promitentului (nefiind deci o condiţie pur potestativă) ci şi de
împrejurări exterioare (care nu depind de voinţa sa) care l-ar putea determina să vândă.
Dacă promitentul nu îşi îndeplineşte obligaţia şi vinde bunul unei alte persoane,
beneficiarul are numai dreptul la daune-interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin
nerespectarea obligaţiei; el nu poate solicita anularea vânzării încheiate de promitent
întrucât nu a fost parte în acest contract. Beneficiarul nu a dobândit niciun drept asupra
bunului prin încheierea pactului de preferinţă, el a devenit numai titularul unui drept de
creanţă; în consecinţă, beneficiarul nu are la dispoziţie nicio acţiune pentru a intra în
stăpânirea bunului. Dacă promitentul încheie contractul de vânzare cu un terţ în dauna
beneficiarului cu complicitatea terţului dobânditor, beneficiarul poate solicita desfiinţarea
vânzării datorită fraudei.
Întrucât dreptul de creanţă al beneficiarului născut din pactul de preferinţă sau din
promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) este un drept patrimonial, acesta se
poate transmite atât prin acte juridice inter vivos cât şi prin acte mortis causa, pe când
obligaţia promitentului poate fi transmisă numai pe cale succesorală, în dreptul nostru
neexistând cesiunea de obligaţii.
4.4. Dreptul de preempţiune este un drept prioritar la cumpărarea unui bun
recunoscut de lege anumitor categorii de persoane; spre deosebire de celelalte convenţii
precedente vânzării care au la bază voinţa proprietarului-promitent, născându-se ca
rezultat al acestei voinţe, dreptul de preempţiune se naşte din lege, proprietarul neputând
interveni în niciun fel în naşterea sau modificarea acestuia, fiind doar obligat să-l
respecte. Cum s-a precizat în doctrină, dreptul de preempţiune este un drept patrimonial
şi un drept opozabil erga omnes, astfel că nerespectarea lui la încheierea contractului de
vânzare-cumpărare va conduce la desfiinţarea actului, indiferent de buna sau reaua
credinţă a cumpărătorului şi indiferent dacă cumpărătorul era beneficirul unei alte
promisiuni precum pactul de preferinţă sau al unui retract litigios40.
Întâlnim acest drept reglementat de mai multe acte normative:
1. Art. 18 din OUG 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chirirei
pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă acordă chiriaşilor un drept prioritar la cumpărarea
locuinţei pe care o ocupă dacă proprietarul locuinţei nu doreşte reînnoirea contractului de
închiriere întrucât intenţionează să vândă; în acest caz, notificarea prealabilă a refuzului

40
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ediţia a IV-a actualizată de Lucian Mihai şi
Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti 2006, p. 41.

20
proprietarului de a reînnoi contractul reprezintă o ofertă de vânzare şi trebuie să cuprindă
preţul vânzării, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Dacă locuinţa a fost vândută unui terţ la un preţ mai avantajos decât cel din oferta
adresată chiriaşului sau a fost vândută anterior expirării termenului din contractul de
locaţiune (care este şi termenul de expirare a ofertei), acesta din urmă se poate subroga în
drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării în termen de 60 de zile de la
notificarea contractului de vânzare-cumpărare pe care proprietarul este obligat să o facă
către chiriaş.
2. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil
stabileşte un drept de preempţiune în favoarea statului român pentru cazul vânzării
bunurilor culturale mobile, proprietatea persoanelor fizice şi juridice de drept private,
clasate în tezaur.
3. Legea nr. 26/1996 – Codul silvic reglementează un drept de preempţiune al
statului la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi în condiţii egale, pentru
enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum
şi pentru terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră. În acest sens, proprietarul terenului
are obligaţia de a înştiinţa în scris unitatea silvică teritorială în raza căreia este situat
terenul despre intenţia sa de înstrăinare, urmând ca unitatea să-şi manifeste opţiunea în
termen de 30 de zile. Dacă unitatea nu răspunde în acest termen sau îşi manifestă
opţiunea în sensul refuzului dobândirii terenului, proprietarul este liber să înstrăineze
oricărei alte personae. Nerespectarea dreptului de preempţiune al statului este sancţionată
cu nulitatea absolută a vânzării.
4. Legea nr. 10 /2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în
perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 astfel cum a fost modificată şi completată
prin Legea nr. 247/2005, reglementează un drept de preempţiune în favoarea unităţilor şi
instituţiilor de învăţământ din sistemul de stat (grădiniţe, şcoli, licee, colegii, şcoli
profesionale, şcoli postliceale, instituţii de învăţămând superior), a unităţilor sanitare şi de
asistenţă medico-sociale din sistemul public (cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre
de plasament, case de copii), a instituţiilor publice (ca de ex.administraţii financiare,
trezorerii, ministere, parchete, judecătorii, tribunale, sedii de poliţie, primării, consilii
locale etc), a partidelor politice legal înregistrate (pentru sediile lor) pentru imobilele pe
care le-au ocupat şi care se restituie în natură foştilor proprietari.
Principiul instituit de Legea 10/2001 modificată este acela al restituirii în natură,
astfel că imobilele preluate abuziv în perioada 1945-1989 şi ocupate de aceste unităţi şi
instituţii se restituie, de regulă, foştilor proprietari, aceeaşi lege în art. 17 recunoscând în
favoarea unităţii deţinătoare un drept de preempţiune la cumpărare, dacă proprietarul
doreşte să vândă.
În acest sens, proprietarul căruia i s-a restituit în natură imobilul şi care doreşte
înstrăinarea prin vânzare a acestuia, este obligat să notifice despre intenţia sa unitatea
care a deţinut imobilul, notificarea urmând a se face prin intermediul executorului
judecătoresc. Titularul dreptului de preempţiune este obligat, sub sancţiunea decăderii din
acest drept, ca în termen de 90 de zile de la primirea notificării, să-şi manifeste opţiunea.
Potrivit art. 17 al. 4 din această lege, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu
nerespectarea dreptului de preempţiune este lovit de nulitate absolută41.

41
În doctrină, sancţiunea care loveşte actul încheiat cu nerespectarea dreptului de preempţiune, este
considerată a fi nulitatea relativă, dat fiind caracterul particular al normelor ce instituie şi ocrotesc acest

21
Legea 10/2001 reglementează de asemenea un drept de preempţiune în favoarea
chiriaşilor sau a deţinătorilor actuali ai imobilelor care nu se restituie persoanelor
îndreptăţite. Potrivit art. 42 al. 2 şi 3 din lege, imobilele cu altă destinaţie decât cea de
locuinţă care nu s-au restituit persoanelor îndreptăţite pot fi înstrăinate, deţinătorii cu titlu
valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi având drept de preempţiune; aceeaşi este
soluţia şi pentru imobilele cu destinaţia de locuinţă, restituite persoanelor îndreptăţite şi
asupra cărora chiriaşii au un drept prioritar la dobândire.
5. Un drept prioritar la dobândirea unui bun imobil este reglementat şi în Legea
nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică; potrivit art. 37 din
această lege, „în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat,
iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul-fost proprietar- are un
drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea
actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă
acesta nu optează pentru cumpărare sau nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de
zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”.
Spre deosebire de un veritabil drept de preempţiune, dreptul prioritar la dobândire
reglementat de acest act normativ prevede pentru expropriator nu numai obligaţia de a
respecta acest drept impus în favoarea fostului proprietar al imobilului, dar impune şi
preţul vânzării, preţ care nu poate fi stabilit liber de expropriator, ci reprezintă valoarea
actualizată a despăgubirii plătite fostului proprietar la expropriere.
Dispoziţiile legii nr. 33/1994 nu îşi găsesc aplicare decât la cazurile de expropriere
ce au avut loc după intrarea sa în vigoare42.

5. Capacitatea părţilor contractante


O altă condiţie de fond pentru încheierea valabilă a unui contract este, potrivit art.
948 C. civ., capacitatea de a contracta.
5.1. Regula în materia vânzării. Art. 1306 C. civ., dispune că “pot cumpăra şi
vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”. Regula în această materie este aşadar
capacitatea, incapacitatea de a contracta fiind o excepţie.
Contractul de vânzare-cumpărare fiind un contract translativ de proprietate,
angajând astfel patrimoniile celor două părţi, este un act de dispoziţie juridică. Astfel,
pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare, ambele părţi
contractante trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu; minorii fără capacitate de
exerciţiu şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească vor încheia acest contract prin
reprezentantul legal, cu autorizaţia autorităţii tutelare; minorii cu capacitate de exerciţiu
restrânsă (cu vârsta 14-18 ani) vor încheia acest contract personal, dar cu încuviinţarea
reprezentantului legal şi cu acordul autorităţii tutelare.
Atunci însă când contractul de vânzare-cumpărare, raportat la patrimoniul părţii,
este doar un act de administrare sau de conservare (aşa numitele vânzări mărunte43:
vânzarea unor bunuri supuse deteriorării sau pieirii, cumpărarea unor materiale pentru

drept. În acest sens, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ediţia a IV-a actualizată de
Lucian Mihai şi Romeo Popescu..., op. cit., p. 43.
42
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 102/1998 în revista Dreptul nr. 11/1998, p.147
43
D. Chirică, op. cit., p.

22
repararea unor bunuri etc), este suficient ca părţile să aibă numai capacitatea de a încheia
acte de administrare şi conservare.
5.2. Incapacităţi speciale. Incapacităţile de a contracta, respectiv de a vinde
şi/sau cumpăra, sunt expres şi limitativ prevăzute de lege. Reprezentând excepţii de la
regula capacităţii, normele care reglementează incapacităţile de a contracta sunt de strictă
interpretare şi nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare.
Aceste incapacităţi sunt:
1. Vânzarea între soţi este interzisă (art. 1307 C. civ.). Această interdicţie
(incapacitate de a vinde şi de a cumpăra) are la bază mai multe considerente:
- prin vânzări fictive (simulate), soţii pot frauda interesele creditorilor lor; prin
asemenea vânzări, soţul debitor ar deveni insolvabil faţă de creditorii săi;
- vânzările între soţi reprezintă de cele mai multe ori donaţii prin care aceştia
conferă un caracter irevocabil transferului de proprietate intervenit între ei ştiut fiind că
donaţiile între soţi sunt revocabile;
- vânzarea între soţi este interzisă şi pentru a apăra interesele moştenitorilor
rezervatari ai soţului vânzător sau care au dreptul la raportul donaţiilor. Prin asemenea
vânzări, soţii ar ascunde donaţii care ar excede cotităţii disponibile sau pe care le-ar
excepta de la obligaţia de raport al donaţiilor (care revine soţului donator când vine în
concurs cu descendenţii defunctului donator).
Într-o primă opinie44, sancţiunea încălcării acestor dispoziţii legale ar fi nulitatea
absolută a actului care oferă o mai bună protecţie faţă de nulitatea relativă. În opinia
majorităţii, sancţiunea încălcării acestei interdicţii este nulitatea relativă a contractului
astfel încheiat45. În doctrină a apărut şi o a treia opinie 46 conform căreia sancţiunea ce ar
trebui aplicată unei asemena vânzări este acţiunea în simulaţie, o asemena interdicţie
având la bază prezumţia de simulaţie.
Nulitatea relativă urmează regimul nulităţii din dreptul comun: poate fi invocată de
oricare dintre soţi, de moştenitori sau de creditori, poate fi acoperită prin confirmare după
desfacerea căsătoriei de soţul ale cărui interese au fost vătămate prin încheierea vânzării
(soţul vânzător) sau de moştenitorii acestuia după decesul său.
Acţiunea în anulare este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani;
acest termen are momente diferite de la care începe să curgă, termen dat de momentul
naşterii dreptului la acţiune: pentru soţi termenul curge de la data desfacerii căsătoriei,
pentru moştenitori termenul curge de la data încetării căsătoriei, iar pentru creditori
termenul curge de la încheierea contractului.
Această interdicţie nu vizează vânzarea între concubini sau între viitorii sau foştii
soţi; vânzarea între concubini este valabilă cu excepţia cazului când are o cauză imorală
(contractul s-a încheiat pentru a determina începutul unei relaţii de concubinaj sau pentru
a menţine relaţia de concubinaj).
44
I. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, vol. III, Ed. Oscar Print, Bucureşti,
1998, p. 17-18
45
C. Toader, op. cit., p.38; Fr. Deak, op. cit., p. 39; D. Chirică, op. cit., p. 40; C. Leaua,
Validitatea contractelor încheiate între soţi, în revista Dreptul nr. 9/1999, p. 36; C.
Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 552; M. B. Cantacuzino,
Elementele dreptului civil, Bucureşti, 1921, p. 637; C. Macovei, op. cit., p. 12.
46
I. Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.
75

23
Această interdicţie priveşte numai vânzările voluntare, rezultate din acordul de
voinţă al ambilor soţi nu şi vânzările silite, realizate prin licitaţie publică în faza
executării silite, aceste vânzări desfăşurându-se sub controlul justiţiei, astfel că unul
dintre soţi poate fi adjutecatarul la licitaţie al bunului celuilalt soţ47.
2. Tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atâta timp cât
socotelile definitive al tutelei nu au fost încheiate (art. 1308 pct. 1 C. civ.). Sancţiunea
încălcării acestei interdicţii de a cumpăra este, potrivit opiniei majoritare, nulitatea
relativă48 a contractului (interesul ocrotit fiind unul privat şi nu unul general, de ordine
publică), deşi textul art. 1308 C. civ.prevede sancţiunea nulităţii absolute49.
3. Mandatarii nu pot cumpăra bunurile cu a căror vânzare au fost împuterniciţi
(art. 1308 pct. 2 C. civ.); interdicţia vizează atât mandatarii legali cât şi pe cei
convenţionali. Raţiunea acestei interdicţii cât şi a celor prevăzute la pct. 3 şi 4 ale art.
1308 C. Civ. este de a evita un conflict de interese între cel al vânzătorului şi cel al
cumpărătorului, mandatarul cumpărător fiind interesat să cumpere la un preţ cât mai
avantajos, ce ar putea dezavantaja pe vânzător; această interdicţie de a cumpăra nu se
aplică în cazul în care preţul vânzării este dinainte stabilit de vânzător sau când întrunirea
celor două calităţi de către mandatar (de vânzător şi cumpărător) este cunoscută şi
aprobată de vânzător.
Şi în cazul încălcării acestei incapacităţi, sancţiunea este nulitatea relativă, interesul
ocrotit fiind unul privat.
4. Administratorii bunurilor statului, ale comunelor, oraşelor, municipiilor sau
judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.). De
asemenea, apreciem că şi această interdicţie nu va mai exista dacă preţul vânzării este
unul fix, dinainte stabilit, astfel că aceste persoane nu s-ar mai confrunta cu un conflict de
interese.
5. Funcţionarii publici şi cei din comisiile de licitaţie nu pot cumpăra bunurile
statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art.
1308 pct. 4 C. civ.). Şi în acest caz, sancţiunea care intervine în cazul încălcării acestei
interdicţii este nulitatea relativă a contractului astfel încheiat.
6. Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase
care sunt de competenţa curţii de apel în circumscripţia căreia îşi desfăşoară activitatea;
pentru judecătorii de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi pentru procurorii de la
Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, interdicţia vizează întreg
teritoriul ţării.
Înţelegem prin “drepturi litigioase” atât drepturile care formează obiectul unui
proces început şi neterminat cât şi cele asupra cărora se poate naşte o “contestaţie
serioasă şi viitoare”50.

47
T. Prescure, A. Ciurea, op. cit., 2007, p.49
48
Fr. Deak, op. cit., p. 40; C. Toader, op. cit., p. 39.
49
Pornind de la dispoziţiile art. 128 C. fam. care interzic încheierea oricărui act juridic
între tutore şi minor, sunt autori care apreciază că interdicţia prevăzută de art. 1308 C.
civ. este atât o interdicţie de a cumpăra cât şi o interdicţie de a vinde. În acest sens, C.
Macovei, op. cit., p. 13
50
Fr. Deak, op. cit., p. 41

24
Această interdicţie protejează un interes general, de ordine publică şi anume
apărarea prestigiului şi independenţei justiţiei, astfel că încălcarea ei se sancţionează cu
nulitatea absolută a vânzării51.
7. Potrivit art. 43 din Legea executorilor judecătoreşti nr. 188/2000, “este interzis
executorilor judecătoreşti să dobândească direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau
pentru alţii, bunurile ce au făcut obiectul activităţii de executare silită”.
8. În ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către
cetăţenii străini, apatrizi şi persoane juridice străine, se impun câteva precizări. Potrivit
Constituţiei României, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi terenuri în România numai
în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate în condiţiile prevăzute
prin lege organică, precum şi prin moştenire legală (art. 44 al. 2 Constituţia României).
Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele
juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în
condiţiile prevăzute de legea specială. Legea specială este legea nr. 312/2005 privind
dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi
apatrizi precum şi de către persoane juridice străine, care la art. 3 dispune că cetăţeanul
unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spaţiului Economic European), apatridul
cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită
în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru
persoanele juridice române; dacă dreptul de proprietate priveşte terenurile agricole,
pădurile şi terenurile forestiere, dobândirea se poate realiza după împliniarea a 7 ani de la
data aderării52 României la Uniunea Europeană53 (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; dacă
aceste persoane nu sunt rezidente54 în România, ele pot dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, după 5 ani de la
data aderării României la Uniunea Europeană (art. 4 din Legea nr. 312/2005).

51
C. Toader, op. cit., p. 20; C. Macovei, op. cit., p. 14; Fr. Deak, ediţia aIV-a actualizată de L. Mihai şi R.
Popescu...., op. cit., p. 54; Fr. Deak, op. cit., p. 41; I. R. Urs, S. Angheni, op. cit., p.20. Pentru o opinie
contrară, care apreciază sancţiunea potrivită ca fiind nulitatea relativă a actului, dat fiind interesul particular
al cedentului sau al dobânditorului, vezi T. Prescure, A. Ciurea, op. cit., p. 44; D. Chirică, Contracte
speciale civile şi comerciale, vol. I, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 134-135
52
Data aderării României la Uniunea Europeană este data de 01 ianuarie 2007.
53
Potrivit art. 5 al. 2 din legea mai sus enunţată, aceste dispoziţii nu se aplică fermierilor
care desfăşoară activităţi independente şi sunt fie cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi,
cu domiciliul într-un stat membru şi cu reşedinţa în România, fie apatrizi cu domiciliul în
România, iar art. 2 lit. a din lege defineşte expresia de „fermier care desfăşoară activităţi
independente” ca fiind orice persoană fizică care desfăşoară activitate agricolă sau
silvică, în vederea realizării de produse agricole vegetale ori animale, precum şi de
depozitare şi prelucrare a produselor obţinute din activitatea proprie sau care desfăşoară o
activitate în vederea realizării de produse lemnoase şi nelemnoase ale fondului forestier,
aşa cum sunt definite de legea în vigoare”.
54
Termenul de rezident este definit de art. 2 pct. c din Legea nr. 312/2005: „străinul care
are drept de rezidenţă pe teritoriul României sau, după caz, persoana juridică străină care
are cel puţin un sediu secundar pe teritoriul României, în condiţiile legii”.

25
În schimb, dacă aceste persoane aparţin altor state decât cele membre ale Uniunii
Europene, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai în
condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate; aceste
persoane nu pot însă dobândi proprietatea terenurilor în condiţii mai favorabile decât cele
aplicabile cetăţeanului unui stat membru al Uniunii şi persoanei juridice constituite în
conformitate cu legislaţia unui stat membru.
Aceste dispoziţii legale sunt aplicabile numai în cazul dobândirii dreptului de
proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii cât şi prin moştenire
testamentară; cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi proprietatea terenurilor în ţara
noastră prin moştenire legală, indiferent că aparţin sau nu Uniunii Europene şi indiferent
că aparţin sau nu unor state cu care România a încheiat tratate pe bază de reciprocitate.
Este ceea ce prevede teza finală a art. 44 al. 2 din Constituţia României cât şi art. 1 din
Legea nr. 312/2005.
Concluzionăm că interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în
România prin acte juridice între vii şi prin moştenire testamentară subzistă pentru
cetăţenii, apatrizii şi persoanele juridice ce aparţin unor state terţe (care nu sunt membre
ale Uniunii Europene) cu care România nu a încheiat un tratat pe bază de reciprocitate cu
privire la dobândirea terenurilor.

6. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare


Potrivit art. 962 C.civ., “obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai
una din părţi se obligă“. În cazul vânzării, obiectul este format din două prestaţii: cea a
vânzătorului constând în obligaţia de a transmite lucrul şi cea a cumpărătorului constând
în obligaţia de a plăti preţul, iar obiectul material se va raporta şi el la două aspecte:
lucrul vândut şi preţul.
I. Lucrul vândut. Cerinţele pe care trebuie să le îndeplinească lucrul
pentru ca vânzarea să fie valabil încheiată

Lucrul vândut trebuie să îndeplinească mai multe cerinţe: să existe sau să poată
exista în viitor, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil şi
licit şi să se afle în proprietatea vânzătorului.
a. Lucrul să existe sau să poată exista în viitor. Pot forma obiect al contractului
atât lucrurile existente la data încheierii sale cât şi cele viitoare, care nu există încă la data
încheierii contractului.
Cu privire la lucrurile existente la data contractării, art. 1311 C. civ. prevede că
dacă bunul cu privire la care s-a contractat şi care era prezumat în fiinţă, în realitate era
pierit în totalitate, contractul astfel încheiat este nul absolut, ca fiind lipsit de obiect. Dacă
bunul era pierit numai în parte la data contractării, cumpărătorul poate alege între
rezoluţiunea contractului sau menţinerea acestuia cu reducerea corespunzătoare a
preţului. În aceste cazuri, întrucât nu s-a transmis proprietatea asupra bunului, pieirea
situându-se anterior contractării, riscul este suportat de vânzător ca proprietar ; dacă
cumpărătorul a cumpărat asumându-şi riscul pieirii totale sau parţiale a lucrului anterior
contractării, contractul are un caracter aleatoriu şi riscul va fi suportat de cumpărător.
Conform art. 965 al. 1 C. Civ., vânzarea poate avea ca obiect şi lucruri viitoare
(de ex. o construcţie care se va realiza, o recoltă viitoare etc). Dintre bunurile viitoare
numai o moştenire nedeschisă nu poate forma obiect al vânzării, orice pact (şi deci şi un

26
contract de vânzare-cumpărare) asupra unei moşteniri nedeschise fiind prohibit de lege şi
sancţionat cu nulitatea absolută (art. 965 al. 2 C. civ.). Momentul realizării bunului va fi
şi momentul transferului de proprietate de la vânzător la cumpărător şi odată cu acesta şi
al transferului riscului pieirii fortuite, dacă obiectul material este un lucru cert; dacă bunul
vândut este de gen, proprietatea va aparţine cumpărătorului în momentul individualizării
lucrului.
Nerealizarea lucrului viitor nu afectează valabilitatea contractului ci numai dă
naştere obligaţiei vânzătorului la plata daunelor-interese, acesta pierzând oricum preţul
vânzării. Dacă nerealizarea bunului s-a datorat unei cauze străine exoneratoare de
răspundere (pe care vânzătorul este obligat să o dovedească), vânzătorul va fi scutit de
plata daunelor-interese, însă va fi obligat să restituie preţul deoarece suportă riscul
contractului în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat55. Dacă părţile au dat
contractului un caracter aleatoriu şi cumpărătorul şi-a asumat riscul neexecutării lucrului,
acesta din urmă va fi obligat la plata preţului, dacă nerealizarea lucrului nu s-a datorat
culpei vânzătorului.
b. Lucrul să se afle în circuitul civil. Potrivit art. 1310 C. civ., pot face obiect al
vânzării toate bunurile ce se află în circuitul civil, afară numai dacă vreo lege a interzis
aceasta. Cum s-a precizat în doctrină56, legiuitorul a instituit principiul liberei circulaţii a
bunurilor, dar a prevăzut totodată posibilitatea limitării acestui principiu prin lege. O
limită absolută a acestui principiu o constituie lucrurile care prin natura lor nu pot fi
obiect al actelor juridice, res communis (aerul, apa mării, lumina soarelui, etc.) precum şi
acele bunuri care sunt declarate de lege ca fiind de uz sau de interes public precum
bunurile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale care sunt
inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile; pot forma însă obiectul unor contracte de
administrare, concesionare sau închiriere în condiţiile legii (art. 11 al. 1 din Legea nr.
213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia . Cât priveşte bunurile
care fac parte din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale,
acestea pot forma obiect al vânzării ca şi bunurile proprietate particulară, fiind supuse
regimului de drept comun, dacă legea nu dispune altfel (art. 5 al. 2 din Legea nr.
213/1998).
Cât priveşte limitele relative la principiul liberei circulaţii a bunurilor, acestea
privesc bunurile care pot fi înstrăinate respectiv dobândite numai de anumite persoane
sau în anumite condiţii.
Astfel, Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar republicată prevede în art. 32 că
terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor care
nu au adus pământ în cooperativă şi a altor persoane precizate în lege, nu pot fi
înstrăinate prin acte între vii pe o perioadă de 10 ani socotiţi de la începutul anului
următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a
actului de înstrăinare. Asemenea terenuri nu pot fi înstrăinate decât prin acte mortis
causa, moştenitorul având de asemenea interdicţia înstrăinării pe toată această perioadă.
Textul legal are în vedere « înstrăinarea » prin acte între vii, astfel că inalienabilitatea

55
Potrivit art. 1082 C. civ., „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-
interese sau pentru neexecutarea obligaţiei sau pentru întârzierea executării, cu toate că
nu este de rea-credinţă din parte-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea
provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată”.
56
Fr. Deak, ediţia aIV-a actualizată de L. Mihai şi R. Popescu...., op. cit., p. 59-60

27
acestor bunuri priveşte nu numai vânzarea ci şi oricare alt contract translativ de
proprietate.
O altă limită relativă la libera circulaţie a bunurilor este dată de interdicţia
temporară de înstrăinare pe o perioadă de 10 ani de la data cumpărării a apartamentelor
ce au putut fi cumpărate de chiriaşii lor în condiţiile art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995
privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în
proprietatea statului ; potrivit acestor dispoziţii legale, chiriaşii titulari de contract ai
apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora
pot opta57, după expirarea termenului de 6 luni de la data intrării în vigoare a acestei legi
în care cei îndreptăţiţi pot formula cereri de restituire în natură a apartamentului, pentru
cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului. Conform art. 9
al. final din legea mai sus amintită, apartamentele dobândite în aceste condiţii, nu pot fi
înstrăinate 10 ani de la data cumpărării. Potrivit art. 48 al. 1 din legea nr. 10/2001 privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, astfel cum aceasta a fost modificată prin
legea nr. 247/2005, chiriaşii cărora li s-au vândut apartamentele în care locuiau cu
respectarea dispoziţiilor Legii 112/1995, au dreptul să le înstrăineze sub orice formă
înainte de împlinirea termenului de 10 ani numai persoanei îndreptăţite la restituirea în
natură, fost proprietar al acelei locuinţe; preţul vânzării nu poate fi mai mare decât
valoarea actualizată a preţului plătit de chiriaş la cumpărarea locuinţei în baza Legii
112/1995, cu excepţia situaţiilor când părţile convin altfel (art. 48 al. 2 din Legea
10/2001). Dacă persoana îndreptăţită (fostul proprietar) a solicitat în justiţie constatarea
nulităţii absolute a actului de dobândire (vânzare-cumpărare) a locuinţei de către chiriaş
în temeiul Legii 112/199558, este interzisă înstrăinarea în orice mod a acestei locuinţe
57
În temeiul dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriaşul are opţiunea cumpărării acelei locuinţe în
sensul că poate alege între a cumpăra sau nu imobilul respectiv, spre deosebire de deţinătorul actual al
imobilului (statul sau o altă persoană juridică) care nu poate refuza vânzarea imobilului către chiriaş, de
vreme ce condiţiile legale sunt îndeplinite. În acest sens şi ÎCCJ, secţ. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr.
6129/2005 în Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2006, p. 372-373.
58
Întrucât Legea nr. 112/1995 a reglementat numai situaţia juridică a imobilelor cu destinaţia de locuinţe,
trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6 martie 1945, cu titlu şi care se
aflau încă în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, prevăzând pentru
aceste imobile posibilitatea restituirii în natură către fostul proprietar sau moştenitorii săi cu respectarea
acestor dispoziţii legale speciale cât şi posibilitatea cumpărării acestor imobile de către chiriaşi, în anumite
condiţii prevăzute de asemenea expres de această lege, practica judiciară a decis că imobilele cu destinaţia
de locuinţă ce au fost preluate de stat fără titlu valabil nu puteau fi vândute chiriaşilor în temeiul Legii nr.
112/1995, aceste bunuri fiind exceptate de la vânzare şi chiar de la reglementarea legii. Ca urmare, potrivit
art. 45 al. 2 (fost art. 46 al. 2 ) din Legea nr. 10/2001 republicată, asemenea contracte prin care locuinţele
au fost vândute chiriaşilor sunt nule absolut; prin acest text s-a exceptat de la sancţiunea nulităţii absolute a
contractului cazul chiriaşului cumpărător de bună-credinţă. Buna-credinţă a chiriaşului nu poate însă opera
în cazul în care, cu minimă diligenţă, putea lua cunoştinţă, de exemplu, de cererea prin care se ceruse de
către persoana îndreptăţită, restituirea în natură a imobilului – ÎCCJ, s. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr.
4612/2005 în Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Jurisprudenţa..., op. cit.,, p. 211-213; totuşi, dacă bunul
imobil, deşi preluat de stat fără titlu valabil, a fost vândut chiriaşului de bună-credinţă conform legii nr.
112/1995, contractul de vânzare-cumpărare astfel încheiat este valabil, chiar dacă provine de la un non
dominus, iar fostul proprietar are dreptul la măsuri reparatorii în echivalent în temeiul Legii nr. 10/2001-
ÎCCJ, secţ. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr. 8039/2005 şi dec. nr. 4740/2005 în Înalta Curte de Casaţie
şi Justiţie. Jurisprudenţa..., op. cit., p. 279-280 şi p. 357-363. Nu poate fi considerat de bună-credinţă
chiriaşul care a ignorat sau, dimpotrivă a cunoscut sau trebuia să cunoască situaţia juridică neclarificată a
imobilului înainte de cumpărare, cât timp exista o cerere de retrocedare formulată de foştii proprietari; în
consecinţă, simpla neinformare ori ignorarea cu bună-ştiinţă a acestei situaţii, nu scuză eroarea în care

28
până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a acţiunii formulate, sub sancţiunea nulităţii
absolute a actului de înstrăinare59.
De asemenea anumite bunuri care formează monopol de stat pot fi înstrăinate
respectiv dobândite numai între persoane fizice sau juridice autorizate pe baza unei
licenţe, în condiţiile prevăzute de legi speciale (cazul armelor, stupefiantelor, tutunului
etc); în aceeaşi situaţie se află şi o serie de bunuri existente în circuitul civil care pot fi
vândute, respectiv cumpărate numai în condiţii prevăzute de legi speciale (muniţie,
materiale explozive, produse toxice etc).
Bunurile care fac parte din patrimoniul cultural naţional se găsesc în circuitul
civil şi pot forma valabil obiectul unei vânzări în condiţiile legii speciale 60, numai că
scoaterea din ţară a acestor bunuri temporar sau definitiv se face în baza unui certificat de
export emis de direcţiile judeţene pentru cultură şi patrimoniul cultural naţional, certificat
care în cazul bunurilor clasate în tezaur trebuie avizat de Comisia Naţională a Muzeelor şi
Colecţiilor şi aprobat de ministrul Culturii şi Cultelor (art. 37 din Legea nr. 182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil).
Cât priveşte metalele preţioase şi pietrele preţioase, acestea pot fi cumpărate şi
vândute fără restricţii de către persoane fizice şi juridice, cu condiţia ca aceste acte de
comerţ să nu reprezinte o activitate permanentă sau profesională, potrivit art. 5 al. 1 din
OUG nr. 190/2000 republicată privind regimul metalelor preţioase, aliajelor acestora şi
pietrelor preţioase în România. Operaţiunile cu metale preţioase, cu aliajele acestora şi cu
pietre preţioase se pot efectua ca activităţi permanente sau profesionale de către persoane
fizice şi juridice autorizate în condiţiile legii, autorizaţia eliberându-se pe perioadă
nedeterminată de către Autoritatea Naţională pentru Protecţia Consumatorilor (art. 8 din
OUG nr. 190/2000)
De menţionat că un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil)
prin voinţa omului. În doctrină61 se admite că, în mod excepţional, inalienabilitatea poate
lua naştere din voinţa părţilor atunci când urmăreşte apărarea unui interes serios şi
legitim precum garantarea executării unei obligaţii (de ex. părţile convin interdicţia
înstrăinării bunului ipotecat pe toată perioada ipotecii) sau un alt interes (de ex. interdicţia
instrăinării bunului dobândit de minor până la dobândirea capacităţii depline de exerciţiu
de către acesta). Interesul determină şi caracterul temporar al inalienabilităţii
convenţionale, nefiind permisă o inalienabilitate perpetuuă a bunului. O clauză
contractuală prin care un bun este scos din circuitul civil care nu justifică un interes

pârâţii cumpărători pretind că ar fi căzut – ÎCCJ, secţ. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr. 3139/2005 în
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Jurisprudenţa..., op. cit., p.349-353.
59
Dispoziţia Primarului privind acordarea de măsuri reparatorii prin echivalent prin care acesta a soluţionat
cererea de restituire în natură a fostului proprietar introdusă în temeiul Legii 10/2001 cu privire la
apartamentele ce i-au aparţinut şi care au fost vândute chiriaşilor în temeiul Legii 112/1995 nu este legală
atâta timp cât nu s-a soluţionat definitiv şi irevocabil acţiunea fostului proprietar în constatarea nulităţii
absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu foştii chiriaşi – ÎCCJ, s. civ. şi de propriet.
intelect., dec. nr. 535/2006 în Jurisprudenţa Secţiei Civile şi de Proprietate intelectuală pe anul 2006.
Recursuri în interesul legii în materie civilă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 96.
60
Art. 35 al. 2 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil dispune că
„vânzarea publică a bunurilor culturale mobile clasate, aflate în proprietate privată, sau intermedierea
vânzării, se efectuează numai prin agenţi economici autorizaţi, cu respectarea prevederilor prezentei legi”.
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată de L. Mihai şi R. Popescu....., op. cit., p. 68; D.
61

Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale....,op. cit., p. 66.

29
serios şi legitim sau care, deşi justifică acest interes, este perpetuuă, este lovită de nulitate
absolută.
Dacă există o asemenea clauză valabilă, iar dobânditorul înstrăinează bunul cu
încălcarea ei, stipulantul clauzei şi succesorii săi în drepturi pot solicita rezoluţiunea
contractului iniţial de înstrăinare cu daune-interese sau repararea prejudiciului cauzat prin
nerespectarea clauzei62; potrivit unei alte opinii, sancţiunea nerespectării clauzei de
inalienabilitate este nulitatea relativă a actului prin care a avut loc loc încălcarea clauzei,
nulitate care poate fi invocată de cel în interesul căruia clauza a fost stipulată, cu condiţia
ca actul ce conţine clauza de inalienabilitate să fie opozabil terţilor63.
c. Lucrul vândut să fie determinat sau determinabil, posibil şi licit. Aceste
cerinţe nu prezintă trăsături particulare în materia vânzării, ci se identifică cu cerinţele
generale în materie contractuală. Pe de o parte, art. 948 C. civ. stabileşte printre condiţiile
esenţiale pentru validitatea unei convenţii şi un obiect determinat, iar pe de altă parte art.
964 al. 1 C. civ. prevede că “obligaţia trebuie să aibă de obiect un lucru determinat, cel
puţin în specia sa”. Dacă vânzarea are ca obiect un lucru individual determinat,
determinarea acestuia se face prin precizare tuturor elementelor sale particulare şi
distinctive (de exemplu un teren se determină prin suprafaţă, situare, vecinătăţi etc), iar
dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen, determinarea se realizează prin precizarea
speciei din care face parte bunul, calităţii, cantităţii (de exemplu se vinde recolta de grâu
de pe terenul X al vânzătorului)etc.
Este posibil ca lucrul ce se vinde să nu fie tocmai determinat, ci numai
determinabil, aceasta presupunând că părţile au stabilit elementele cu ajutorul cărora
bunul urmează să fie determinat (de exemplu puiul pe care îl va naşte iapa – cal de curse
pur sânge X, în ianuarie 2011, proprietatea lui Y, câştigătoarea concursului din anul
2010).
Dacă lucrul nu este determinat sau determinabil, contractul este nul absolut
pentru lipsă de obiect.
Lucrul vândut trebuie să fie posibil întrucât nimeni nu poate fi obligat la
imposibil; imposibilitatea trebuie să existe la data încheierii contractului şi să fie
absolută.
Lucrul vândut trebuie să fie licit, adică să nu contravină normelor legale care
privesc ordinea publică şi bunele moravuri (art. 5 C. civ.).
c. Lucrul vândut să fie proprietatea vânzătorului. Condiţia se impune întrucât
contractul de vânzare-cumpărare este un contract translativ de proprietate, astfel că pentru
a opera transferul de proprietate este necesar ca vânzătorul să fie proprietarul bunului
vândut deoarece nu poate transmite ceea ce nu are sau mai multe drepturi decât are el
însuşi: nemo dat quod non habet şi nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse
habet.
Această condiţie nu este prevăzută expres în dreptul nostru, spre deosebire de
dreptul francez care interzice în mod expres vânzarea lucrului altuia, sub sancţiunea
nulităţii absolute (art. 1599 C. Civ. francez). În sistemul nostru de drept, vânzarea bunului
altuia este o creaţie a doctrinei şi jurisprudenţei. Tot doctrina este cea care a statuat că
această cerinţă se cere îndeplinită numai pentru bunurile individual determinate (în cazul
cărora regula este tranferul proprietăţii la data încheierii contractului) nu şi pentru

62
Fr. Deak, op. cit., p. 53
63
D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale..., op. cit., p. 67

30
bunurile de gen care dau posibilitatea vânzătorului de a le procura până la transmiterea
proprietăţii care are loc ulterior contractării, la data individualizării bunurilor.
Aceeaşi soluţie a fost consacrată şi în cazul în care vânzătorul, deşi neproprietar
al bunului la data încheierii contractului, dobândeşte ulterior proprietatea bunului pe care
l-a vândut.
În cazul în care vânzătorul vinde un bun ce aparţine altei persoane, caz cunoscut
în doctrină drept vânzarea lucrului altuia, distingem după cum părţile au avut sau nu
cunoştinţă că bunul nu aparţine vânzătorului.
1. Dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost de bună-credinţă, necunoscând
că vânzătorul nu este proprietar al lucrului vândut, în doctrină s-au conturat mai multe
opinii cu privire la sancţiunea aplicabilă unui asemenea contract. Unii autori apreciază că
vânzarea în acest caz este lovită de nulitate absolută pentru lipsa cauzei obligaţiei
cumpărătorului; nu numai lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului ci în primul rând lipsa
obiectului obligaţiei vânzătorului atrage nulitatea absolută a unui asemenea contract.
Această soluţie nu pare a fi însă cea potrivită întrucât nu permite cumpărătorului ca în
cazul în care vânzătorul dobândeşte ulterior proprietatea bunului, să confirme contractul
încheiat, nemaiavând interes să solicite constatarea nulităţii; de asemenea, având în
vedere regimul juridic al nulităţii absolute, acesta presupune că orice persoană interesată
şi nu numai cumpărătorul, poate solicita desfiinţarea contractului; pe de altă parte,
interesul protejat într-un asemenea caz ar trebui să fie de ordine publică ori este evident
că interesul ce trebuie ocrotit prin sancţiunea impusă este unul privat, numai al
cumpărătorului. Mai mult, cum s-a precizat în literatura juridică recentă, sancţiunea
aplicabilă lipsei obiectului sau lipsei cauzei pare a fi nulitatea relativă64.
Majoritatea doctrinei şi a practicii judiciare îmbrăţişează soluţia nulităţii relative
a contractului astfel încheiat, nulitate dată de eroarea în care s-a aflat cumpărătorul fie cu
privire la substanţa lucrului pe care l-a considerat la data contractării ca fiind proprietatea
vânzătorului error in substantiam, fie cu privire la lipsa unei calităţi esenţiale a
vânzătorului, aceea de a fi proprietar al bunului vândut error in personam65; sancţiunea
pare a fi cea potrivită având în vedere cauza ce determină aplicarea ei: cumpărătorul fiind
de bună-credinţă, este evident că el s-a aflat în eroare cu privire la calitatea de proprietar
a vânzătorului calitate care, în opinia noastră este determinantă în încheierea contractului
din partea cumpărătorului (cumpărătorul nu ar fi încheiat un contract de vânzare-
cumpărare dacă ar fi cunoscut că vânzătorul nu este proprietar şi nu îi poate transmite
bunul pe care doreşte să-l cumpere şi pentru care a plătit un preţ); cum s-a precizat în
doctrină, deşi nulitatea relativă pentru eroare asupra persoanei cocontractante intervine de
regulă în actele cu titlu gratuit, dar ea nu este exclusă în actele cu titlu oneros dacă,
potrivit art. 954 C. civ., consideraţia persoanei este cauza principală pentru care s-a făcut

64
D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale....., op. cit., p. 74
65
R. Sanilevici, I. Macovei, Consecinţele vânzării lucrului altuia în lumina soluţiilor practicii judiciare, în
R.R.D. nr. 2/1975, p. 33; Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată ... op. cit., p. 72; Fr. Deak, op. cit., p. 55-56; T.
Prescure, A. Ciurea, op. cit., p. 68; C. Macovei, op. cit., p. 41; coordonator Ion Dogaru, op. cit., 62. Practica
judiciară a îmbrăţişat şi ea aceeaşi soluţie a nulităţii relative; potrivit unei decizii a CSJ, vânzarea lucrului
altuia, fie şi pro parte, atrage nulitatea relativă a actului deoarece vânzătorul poate dobândi totalitatea
dreptului de proprietate şi, deci, posibilitatea de a transmite acest drept către cumpărător – CSJ, s. civ., dec.
nr. 2369/1992 în revista Dreptul nr. 10-11/1993, p. 113; dec. nr. 2467/1992 în revista Dreptul, nr. 10-
11/1993, p. 113; dec. nr. 132/1994 în revista Dreptul nr. 5/1995, p. 77, T.S., s. civ., dec. nr. 1658/1988 în
RRD nr. 6/1989, p. 66, citate din C. Turianu, op. cit., p. 55

31
convenţia66. Nu putem împărtăşi opinia exprimată în doctrină67 potrivit căreia vicierea
consimţământului cumpărătorului prin error in substantiam sau error in personam nu
poate fi primită întrucât a fi proprietarul unui bun nu este o calitate esenţială,
determinantă pentru o persoană; dimpotrivă, apreciem că pentru cel care încheie
vânzarea crezând că dobândeşte un bun, calitatea celeilalte persoane cu care contractează
de a fi proprietarul bunului şi de a-i putea transmite astfel proprietatea, este o calitate
esenţială pentru care a înţeles să contracteze.
O altă soluţie relevată de doctrină este aceea a valabilităţii contractului care însă
va fi afectat de o condiţie rezolutorie, cumpărătorul având dreptul de a cere rezoluţiunea
pentru neexecutarea obligaţiei vânzătorului de a transfera proprietatea bunului vândut, în
temeiul art. 1020, 1021 C. civ68. O asemenea soluţie ce presupune un contract valabil
încheiat chiar dacă vânzătorul nu este proprietarul bunului vândut, porneşte astfel de la
premisa că transferul dreptului de proprietate nu operează în momentul încheierii
contractului, prin puterea acestuia, ci este o obligaţie aparţinând vânzătorului ce derivă
din încheierea contractului; dacă vânzătorul nu îşi respectă obligaţia de a transmite
proprietatea bunului vândut, contractul fiind unul sinalagmatic, dă naştere posibilităţii
cumpărătorului de a solicita rezoluţiunea contractului în temeiul art. 1020, 1021 C. Civ.
Apreciem că o asemenea soluţie nu poate fi primită în dreptul nostru în condiţiile în care
contractul de vânzare-cumpărare este un contract translativ de proprietate, transferul
proprietăţii operând în puterea contractului, prin insasi incheierea actului (art. 1295 C.
civ. şi art. 971 C. civ.) în momentul realizării consimţământului părţilor şi
nemaiconstituind o obligaţie pentru vânzător, ale cărui obligaţii derivă tocmai din acest
transfer de proprietate. Chiar şi în cazul în care părţile amână prin voinţa lor transferul
proprietăţii la o altă dată ulterioară contractării, “acest transfer se va realiza tot automat
(după caz, la momentul împlinirii termenului, a condiţiei, a plăţii preţului etc),
producându-se de plin drept, în pofida diversităţii...evenimentelor de natură a declanşa
acest efect”69.
Îmbrăţişând soluţia nulităţii relative, această sancţiune nu are un regim juridic
diferit de cel din dreptul comun. Nulitatea poate fi invocată numai de cumpărător şi
succesorii săi în drepturi fie pe cale de acţiune, în interiorul termenului de prescripţie de 3
ani care curge de la data când cel îndreptăţit a cunoscut sau trebuia să cunoască că
vânzătorul nu este proprietarul bunului, dar nu mai târziu de 18 luni de la încheierea
actului, fie pe cale de excepţie atunci când vânzătorul solicită plata preţului; vânzătorul,
chiar dacă a fost de bună-credinţă şi nu a cunoscut că nu are proprietatea bunului vândut,
nu poate solicita anularea actului întrucât eroarea este cauză de nulitate numai când cade
asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 al. 2 C. Civ.).
Adevăratul proprietar al bunului, fiind terţ faţă de contractul încheiat, nu poate
solicita anularea vânzării70; dacă el se află în posesia bunului, va opune cumpărătorului
dreptul său de proprietate asupra bunului, neputând fi afectat de înstrăinarea făcută de un
neproprietar, pentru el actul încheiat este un res inter alios acta care nici nu-i poate
profita, nici dăuna; dacă însă cumpărătorul a intrat în posesia bunului, adevăratul

66
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată de L. Mihai şi R. Popescu..., op. cit., p. 73-74
67
C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, ediţia a II-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 1998, p. 55-56.
68
D. Chirică, op. cit., p. 62-64; C. Toader, Evicţiunea în contractele civile...., op. cit., p. 53 şi urm.
69
D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale....., op. cit., p. 74 şi doctrina citată de acesta.
70
CSJ, s. civ., dec. nr. 132/1994 în C. Turianu, Contracte speciale. Practică....., op. cit., p. 11-12.

32
proprietar are la îndemână acţiunea în revendicare pentru a-şi recupera bunul71. Cum s-a
precizat în doctrină, între vânzător şi cumpărător, contractul poate rămâne în fiinţă, în
cazul în care cumpărătorul nu solicită anularea vânzării, fără ca acest contract să afecteze
admiterea acţiunii în revendicare a adevăratului proprietar şi fără ca acest contract să-l
poată expropria pe adevăratul proprietar sau să-i confere vreun drept cumpărătorului 72.
Însă acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar poate fi paralizată prin invocarea
art. 1909-1910 C. civ. (posesia de bună-credinţă valorează proprietate în materia
bunurilor mobile) sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul bunurilor imobile, având în
vedere faptul că vânzarea încheiată reprezintă un act translativ ce provine de la un
neproprietar şi astfel poate constitui just titlu pentru scurta uzucapiune.
Dacă acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar a fost admisă şi
cumpărătorul a fost evins, pierzând bunul vândut, vânzătorul este obligat să-l garanteze
pe acesta din urmă pentru evicţiune, contractul de vânzare-cumpărare fiind în fiinţă şi
producând efecte (cumpărătorul nesolicitând anterior anularea contractului). Dacă ulterior
încheierii contractului, vânzătorul a dobândit proprietatea bunului sau vânzarea este
ratificată de adevăratul proprietar, cumpărătorul nu mai poate solicita anularea
contractului; cumpărătorul nu mai are interes în a solicita anularea vânzării din moment
ce scopul pentru care a contractat s-a îndeplinit: dobândirea proprietăţii bunului.
2. Dacă ambele părţi au cunoscut la încheierea contractului că vânzătorul nu este
proprietarul bunului vândut, soluţiile adoptate în doctrină sunt diferite. Unii autori
apreciază valabil acest contract care naşte pentru vânzător obligaţia de a procura în viitor
bunul, obiect al contractului, părţile neurmărind la încheierea contractului imediata
transmitere a proprietăţii; în cazul în care vânzătorul nu dobândeşte proprietatea bunului,
neexecutarea obligaţiei sale dă naştere la obligaţia de a plăti cumpărătorului daune-
interese73.
Opinia dominantă exprimată în doctrină este aceea că această vânzare are o
cauză ilicită (“ reprezintă o operaţiune speculativă74 “), fiind nulă absolut, în virtutea
adagiului fraus ominia corumpit75. Practica judecătorească a îmbrăţişat această soluţie şi a
sancţionat cu nulitatea absolută asemenea contracte în care cumpărătorul a fost de rea-
credinţă76.
71
CSJ, s. civ., dec. nr. 2467/1992 în revista „Dreptul” nr. 10-11 /1992, p. 113
72
D. Chirică. Contracte speciale civile şi comerciale…., op. cit., p. 77-79
73
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 905; M.B. Cantacuzino, Elementele..., op.
cit., p. 652-653
74
Fr. Deak, op. cit., p. 57
75
C. Apel Bucureşti, secţ. a III-a civilă, dec. nr. 1236/2000, secţ. a IV-a civilă, dec. nr. 3184/2000 şi secţ. a
IV-a civilă, dec. nr. 2361/2000, în Curtea de Apel Bucureşti. Culegere de practică judiciară în materie
civilă 2000, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p. 89-91, nr. 34, p. 102-104, nr. 41şi p. 107-109, nr. 42; C.
Toader, Evicţiunea…., op. cit., p. 50; Fr. Deak, ediţia a IV-a….., op. cit., p. 76-77.
76
ÎCCJ, s. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr. 535/2006 în ÎCCJ. Jurisprudenţa Secţiei civile şi de
proprietate intelectuală pe anul 2006..., op. cit., p. 96-97; ÎCCJ, s. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr.
4612/2005, p. 211-213 şi dec. nr.3139/2005 în ÎCCJ. Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005..., op. cit., p.
348-353, aceasta din urmă precizând: „cauza, fiind una din condiţiile generale de validitate a actului juridic,
reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă,
cunoaşterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparţine vânzătorului, poziţie subiectivă în
funcţie de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de rea-credinţă, are relevanţă
incontestabilă la nivelul cauzei”. C. Apel Oradea, dec. civ. nr. 43/2004 în Culegere de practică judiciară,
sem. I 2004, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2005, p. 42-45: „Buna-credinţă a cumpărătorului trebuie înţeleasă
în sensul art. 1898 C. civ. ca fiind credinţa achizitorului că acela de la care a dobândit imobilul avea toate

33
3. Înstrăinarea unui bun indiviz de către un singur coindivizar, fără
consimţământul celorlalţi. Regimul juridic al indiviziunii, aplicabil şi coproprietăţii, are
la bază următoarele reguli: oricare dintre coindivizari/coproprietari are un drept
individual, absolut şi exclusiv asupra cotei sale ideale din dreptul asupra universalităţii
sau asupra unui anumit bun, drept pe care îl poate înstrăina liber, fără acordul celorlalţi
coindivizari, atât prin acte între vii (caz în care dobânditorul se va substitui în drepturile
coindivizarului înstrăinător77) cât şi prin acte mortis causa, iar a doua regula stabileşte că
niciunul dintre coindivizari nu este titular asupra unui anumit bun sau anumitor bunuri
indivize, astfel că nu poate înstrăina singur un asemenea bun. Actele juridice cu privire la
fiecare bun din indiviziune privit în materialitatea sa se pot face cu respectarea regulii
unanimităţii, respectiv cu acordul tuturor coindivizarilor. Aşadar bunurile privite în
materialitatea lor, ut singuli, nu pot fi înstrăinate decât cu acordul tuturor coindivizarilor.
Dacă bunul este înstrăinat de un coindivizar cu încălcarea regulii unanimităţii, adică fără
consimţământul celorlalţi coindivizari, potrivit părerii dominante exprimate în doctrină78
şi practică79, soarta juridică a actului de înstrăinare depinde de rezultatul partajului,
neputându-se aplica regulile de la vânzarea lucrului altuia deoarece înstrăinătorul este şi
el titularul unei cote-părţi din dreptul de proprietate, ci regulile proprii stării de
indiviziune. Bineînţeles, dacă ceilalţi coindivizari ratifică vânzarea, cumpărătorul
dobândeşte proprietatea întregului bun80, actul încheiat fiind definitiv consolidat. Până la
partaj, vânzarea încheiată nici nu profită, nici nu dăunează celorlalţi coindivizari,
drepturile acestora nefiind în niciun fel afectate. Astfel, dacă prin împărţeală, bunul
vândut cade în lotul coindivizarului înstrăinător, vânzarea se consolidează cu efect
retroactiv, având în vedere efectul declarativ al partajului (vânzătorul coindivizar fiind
considerat cu efect retroactiv proprietarul exclusiv al bunului înstrăinat) ; dacă la partaj
bunul cade în lotul altui coindivizar decât cel care l-a înstrăinat, şi acesta nu ratifică
vânzarea, dreptul cumpărătorului se va desfiinţa cu efect retroactiv (ca efect al desfiinţării
vânzării) până la data încheierii actului întrucât vânzătorul nu a fost niciodată proprietar
al bunului pe care l-a înstrăinat, aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului
altuia81. Potrivit soluţiei majoritare, ceilalţi coindivizari nu pot solicita anularea vânzării,
fiind terţi faţă de aceasta, şi nici nu pot introduce o acţiune în revendicare (deoarece şi
vânzătorul este tot un coindivizar) ; ei îşi pot apăra drepturile lor cu privire la bunul

însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea....În regim de carte funciară însă, buna-credinţă nu
poate fi fondată decât pe cuprinsul cărţii funciare, potrivit principiului forţei probante absolute a înscrierii.
Prudenţa, ca manifestare a bunei-credinţe, impune dobânditorilor să depună diligenţele necesare pentru a
cunoaşte proprietarul tabular, întrucât înscrierea dreptului de proprietate, indiferent de modul de dobândire,
reprezintă o condiţie prealabilă obligatorie săvârşirii oricărui act de dispoziţie, în speţă de vânzare a
apartamentului. În caz contrar, bunul este dobândit pe riscul cumpărătorului. La data încheierii contractului
de vânzare-cumpărare 30.09.1996, cumpărătorii ar fi putut şi ar fi trebuit să ştie că moştenitorii foştilor
proprietari au solicitat restituirea imobilului, cerere soluţionată abia în 1999, precum şi că naţionalizarea s-a
numărat printre actele abuzive caracteristice fostului regim comunist, măsurile reparatorii fiind îndelung
aşteptate şi discutate public. Prin urmare, atâta timp cât dreptul de proprietate nu a fost înscris în cartea
funciară la data vânzării, s-a considerat că asupra titlului a existat o îndoială, iar simpla ignoranţă nu poate
fi invocată de cumpărători cu valoare de bună-credinţă”.
77
Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p. 490-491.
78
T. Prescure, A. Ciurea, op. cit., p. 69; C. Toader, op. cit., p. 25; D. Chirică, op. cit., p. 64-65.
79
C. Apel Bucureşti, secţ. A IV-a civilă, dec. nr. 2274/2000 în Curtea de Apel Bucureşti. Culegere de
practică judiciară în materie civilă 2000, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p.109-112, nr.43.
80
CSJ, s. civ., dec. nr. 1336/1992 în revista “Dreptul”, nr. 2/1993, p. 71.
81
ÎCCJ, s. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr. 965/2005

34
înstrăinat numai pe calea acţiunii de partaj82. Potrivit unei alte păreri exprimate recent în
literatura juridică, până la partaj, oricare dintre coindivizarii necontractanţi poate cere
constatarea inopozabilităţii actului faţă de ei, opunându-se în acest fel pe cale de excepţie
cererii cumpărătorului de predare a bunului, ori dacă bunul a intrat deja în posesia
cumpărătorului, acţionând pentru revendicarea bunului de la terţul cumpărător83.

Preţul
1. Prezentare generală a condiţiilor. Preţul reprezintă obiectul prestaţiei
cumpărătorului şi trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe pentru ca vânzarea să fie
valabil încheiată: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil, să fie sincer şi
serios. Neîndeplinirea acestor condiţii conduce la nulitatea absolută a contractului, pentru
lipsa unui element esenţial.
2. Preţul să fie stabilit în bani. Este obligatoriu, pentru existenţa acestui
contract, ca în schimbul transmiterii bunului vândut, cumpărătorul să aibă obligaţia de a
plăti o sumă de bani şi nu de a îndeplini o altă prestaţie. Dacă contraprestaţia
cumpărătorului nu are ca obiect o sumă de bani, nu suntem în prezenţa unui contract de
vânzare-cumpărare, ci a unui alt contract, eventual schimb, întreţinere antrepriză, sau un
alt contract translativ de proprietate nenumit. Preţul, acea sumă de bani cu care
vânzătorul înlocuieşte în patrimoniul său bunul înstrăinat, este cel care califică contractul
încheiat între părţi drept o vânzare-cumpărare.
3. Preţul să fie determinat sau determinabil. Caracterul determinat sau
determinabil al preţului presupune că la data încheierii contractului există un acord de
voinţe cu privire la cuantumul sumei de bani ce va fi plătită cu titlu de preţ, fie cu privire
la modalitatea de stabilire a acestui cuantum în viitor; stabilirea preţului trebuind să fie
atributul exclusiv al acordului de voinţe dintre părţi; în cazul preţului determinat, părţile
au stabilit la contractare cuantumul sumei de bani pe care cumpărătorul trebuie să o
plătească cu titlu de preţ; nu este obligatoriu ca, odată cu stabilirea preţului, părţile să
stabilească şi modalitatea de plată şi termenul de plată, aceastea putând fi stabilite şi
ulterior, în caz contrar, urmând a se face aplicarea dispoziţiilor art. 1101 C. civ84. şi
art.1362 C. civ85; în cazul preţului determinabil, părţile nu au stabilit la încheierea
contractului cuantumul sumei de bani ce se va plăti, ci au stabilit numai elementele
obiective cu ajutorul cărora preţul va fi fixat în viitor; stabilirea ulterioară a preţului nu
poate depinde de voinţa uneia dintre părţi sau de acordul lor ulterior86.
Art. 1304 C. civ., după modelul Codului francez (art. 1592) permite ca
determinarea preţului să fie lăsată şi la latitudinea unui terţ cu rol de arbitru, acesta fiind
82
CSJ, s. civ., dec. nr. 2603/1993 în Jurisprudenţa CSJ pe anul 1993, p. 39-41 ; Trib. Supr., s. civ., dec. nr.
2207/1967 în RRD nr. 5/1968, p. 161 ; Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată…, op. cit., p. 82 ; T. Prescure, A.
Ciurea, op. cit., p. 69
83
D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în revista
Dreptul, nr. 11/1998, p. 27 şi urm.; D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale…., op. cit., p. 83
84
Art. 1101 C. civ.: “Debitorul nu poate sili pe creditor a primi parte din datorie, fie datoria divizibilă chiar.
Cu toate acestea, judecătorii pot, în considerarea poziţiei debitorului, să acorde mici termene pentru plată şi
să oprească executarea urmăririlor, lăsând lucrurile în starea în care se găsesc. Judecătorii însă nu vor uza
de această facultate decât cu mare rezervă”.
85
Art. 1362 C. civ.: “Dacă nu s-a determinat nimic în privinţa aceasta prin contract, cumpărătorul este dator
a plăti la locul şi la timpul în care se face predarea lucrului”.
86
De exemplu, se vând 500 Kg porumb din recolta anului 2010 a vânzătorului la preţul pe care îl va
practica statul român pentru kg de porumb la data predării.

35
ales prin acordul ambelor părţi; această persoană nu este un arbitru propriu-zis, nu este
nici expert ci, cum s-a subliniat în doctrină 87, este un mandatar comun al părţilor care nu
poate fi revocat decât prin consimţământul lor mutual; acest terţ trebuie să fie
independent de părţi, sub sancţiunea nulităţii/anulării desemnării88, el fiind ţinut, ca orice
mandatar, de o obligaţie de mijloace şi nu de rezultat, iar preţul stabilit de el este unul
obligatoriu pentru părţi. Dacă acest mandatar nu poate sau nu doreşte să determine preţul,
contractul este nul absolut pentru lipsa unui element esenţial, respectiv lipsa preţului;
dacă părţile au căzut de acord asupra preţului, ele au încheiat un nou contract de vânzare;
instanţa de judecată nu poate stabili ea preţul, nici nu poate modifica preţul stabilit de
către părţi89, de asemenea, în lipsa unei clauze contrare, judecătorul nu poate desemna un
nou mandatar, în cazul în care mandatarul ales de părţi nu a putut sau nu a dorit să
stabilească preţul. Dacă în determinarea preţului, mandatarul ales a comis o “eroare
grosieră” sau preţul determinat este rezultatul dolului sau al violenţei exercitate asupra
mandatarului, decizia terţului privind stabilirea preţului poate fi anulată90.
Există anumite bunuri pentru a căror vânzare legiuitorul, din diferite raţiuni
sociale sau economice, intervine şi stabileşte preţul vânzării; este cazul aşa numitelor
preţuri legale obligatorii91, cum au fost definite în literatură, stabilite de exemplu pentru
vânzarea locuinţelor construite cu fonduri ale statului, a energiei electrice, a carburantului
etc. Acest preţ stabilit de legiuitor este obligatoriu pentru părţi, care nu pot stabili un altul
prin acordul lor de voinţă92; dacă în contract s-a stabilit alt preţ decât cel legal, acesta va
fi înlocuit obligatoriu cu preţul legal. Dacă preţul legal suferă modificări pe parcursul
executării contractului (în sensul măririi sau micşorării), aceste modificări vor fi puse în
aplicare de la data intrării în vigoare a actului normativ ce conţine modificarea sau de la o
altă dată precizată în acest act.
4. Preţul să fie sincer şi serios. Preţul sincer presupune un preţ real, stabilit cu
intenţia reală de a fi cerut şi plătit, şi nu un preţ fictiv (simulat) care să nu fie niciodată
plătit. Dacă preţul este fictiv (simularea fiind totală), vânzarea este nulă absolut pentru
lipsa preţului ca obiect al obligaţiei cumpărătorului, dar acest contract poate fi valabil ca
87
D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Bucureşti, 1926, p. 177; M. B. Cantacuzino,
op. cit., p. 654; Fr. Deak, op. cit., p. 63
88
Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Pierre-Yves Gautier, Les contrats spéciaux, 3e édition, Defrénois,
2007, p…., paragraful nr. 204
89
Modificarea ulterioară a preţului nu poate fi lăsată în competenţa unor organe administrative cu atribuţii
de control financiar. CSJ, s. com., dec. nr. 890/1995 în Jurisprudenţa CSJ pe anul 1995, p. 315.
90
D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale...., op. cit., p. 91
91
Fr. Deak, op. cit., p. 63
92
Preţul locuinţei vândută chiriaşului în temeiul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii
construite din fondurile statului, se stabileşte în condiţiile Decretului-Lege nr. 61/1990 completată cu
prevederile Decretului-lege nr. 93/1977 referitoare la coeficienţii de uzură, preţ indexat în funcţie de
creşterea salariului minim brut pe ţară la data cumpărării faţă de cel existent la data intrării în vigoare a
Legii nr. 85/1992. Ca atare, nu poate fi primită pretenţia unităţii vânzătoare de a se fixa preţul
corespunzător pieţei libere imobiliare, în cauză fiind operante măsurile de protecţie socială stabilite de
legiuitor în favoarea chiriaşilor cumpărători, care restrâng, pentru un motiv de interes general, libertatea
contractuală în concordanţă cu dispoziţiile art. 44 şi art. 47 (1) din Constituţie. ÎCCJ, s. civ. şi de propriet.
intelect., dec. nr. 5630/2005, dec. nr. 6138/2005 în ÎCCJ. Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005,…op.
cit., p. 370, 376-377. Într-o altă decizie, se arată: “Locuinţelor construite de Banca Naţională a României le
sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 85/1992 deoarece fondurile au fost asigurate de stat. Drept urmare,
aceste locuinţe vor fi vândute chiriaşilor la preţul stability conform Legii nr. 85/1992, care trimite la
criteriile prevăzute în Decretul-lege nr. 61/1990, iar nu după alte criterii”. ÎCCJ, s. civ. şi de propriet.
intelect., dec. nr. 6134/2005 în ÎCCJ. Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005,…op. cit., p. 374.

36
o donaţie deghizată dacă există intenţia liberală a înstrăinătorului şi dacă îndeplineşte
celelalte condiţii de validitate ale donaţiei.
De asemenea, art. 1303 C. civ. cere ca preţul să fie serios, adică să constituie
cauza pentru care vânzătorul transmite dreptul său de proprietate; un preţ neserios este un
preţ derizoriu, exagerat de mic în raport cu valoarea bunului, chiar inexistent, care nu
poate înlocui în patrimoniul vânzătorului bunul înstrăinat. Un preţ neserios, derizoriu
presupune un contract de vânzare-cumpărare fără cauză din partea vânzătorului deoarece
nu primirea preţului este ceea ce l-a determinat pe acesta să înstrăineze bunul său;
contractul afectat de un preţ neserios, lipsit de cauză din partea vânzătoruluii, este de
asemenea lovit de nulitate absolută ca vânzare93, însă poate fi valabil ca un contract de
donaţie dacă “vânzătorul” a avut animus donandi, împrejurare în care sunt aplicabile
regulile specifice liberalităţilor (printre care şi reducerea şi raportul donaţiilor)94.
Seriozitatea preţului are aspectul unei situaţii de fapt şi constituie o problemă de apreciere
a instanţei de judecată. Este posibil ca preţul să fie inferior valorii lucrului vândut, fără a
fi însă un preţ derizoriu şi aceasta întrucât formarea voinţei de a vinde şi a cumpăra este
influenţată de numeroşi factori obiectivi dar şi subiectivi95, factori care îl pot determina
pe vânzător să vândă bunul său la un preţ inferior sau pe cumpărător să cumpere la un
preţ superior valorii bunului, astfel că pentru fiecare parte contractantă, contraprestaţia
celeilalte părţi reprezintă cauza pentru care a înţeles să contracteze 96. Seriozitatea preţului
depinde, în primul rând, de existenţa unui raport, a unei proporţii între cuantumul preţului
fixat şi valoarea reală a bunului vândut; acest raport, chiar dacă nu reclamă neapărat o
echivalenţă a elementelor cuantum-lucru, exclude întotdeauna o disproporţie prea mare,
care ar fi, în acelaşi timp, nesusceptibilă de o justificare normală 97. De asemenea, preţul
derizoriu nu se confundă cu preţul lezionar98 care poate conduce la anularea vânzării
afectate de viciul leziunii; leziunea este un viciu de consimţământ întâlnit în ipoteza în
care există o disproporţie vădită între preţ şi valoarea bunului şi numai dacă persoana
lezată este un minor cu vârsta cuprinsă între 14-18 ani care încheie singur contractul, fără
încuviinţarea cerută de lege pentru încheierea unui asemenea act şi numai dacă minorul,
devenit major, nu ratifică actul încheiat în aceste condiţii; desigur, contractul încheiat în

93
Trib. Bucureşti, secţ. a IV-a civilă, dec. nr. 1245/1997 în Culegere de practică judiciară a Tribunalului
Bucureşti 1993-1997, Ed. All Beck, Bucureşti, 1998, p. 56-57
94
Trib. Jud. Suceava, dec. civ. nr. 187/1070 în RRD nr. 7/1971, p. 109-112.
95
Seriozitatea preţului este o chestiune de fapt ce se analizează nu numai raportat la valoarea bunului dar şi
la subiectivismul părţilor. C. Apel Bucureşti, secţ. A IV-a civilă, dec. nr. 3949/2000 în Curtea de Apel
Bucureşti. Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p. 33-34.
96
“Preţul trebuie să fie, de regulă, proporţional cu valoarea lucrului vândut, părţile fiind însă libere să
determine valoarea bunului şi deci preţul lui, care poate fi astfel superior sau inferior valorii reale a
lucrului....Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile
contractante şi valoarea reală a bunului vândut”. ÎCCJ, s. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr.1597/2006 în
Jurisprudenţa…..pe anul 2006…, op. cit., p. 185-187. În acelaşi sens, şi CSJ, s. civ., dec. nr. 831/1989 în
revista „Dreptul” nr. 3/1990, p. 64
97
C. Turianu, Contracte speciale. Practică...., op. cit., p. 47-48, Notă la dec. CSJ nr. 747/1993, s. civ. În
acelaşi sens, Trib. Supr., s. civ., dec. nr. 697/1984, dec. nr. 1752/1971 în C. Turianu, Contracte speciale.
Practică...., op. cit., p. 61.
98
„Disproporţia dintre preţul vânzării şi valoarea imobilului creează ceea ce se numeşte „leziunea”, care
însă nu poate fi invocată ca motiv de anulare a convenţiei de către reclamanţii întrucât, potrivit art. 1165 C.
civ., acţiunea în resciziune a convenţiei pentru leziune nu este admisă contractanţilor majori”. CSJ, s. civ.,
dec. nr. 747/1993 în C. Turianu, Contracte speciale. Practică..., op. cit., p. 47-48.

37
aceste condiţii, cu încălcarea dispoziţiilor legale privind capacitatea, este oricum
sancţionat cu nulitatea relativă.
Cum am precizat anterior, sancţiunea unui preţ nesincer sau neserios este
nulitatea absolută a contractului ca vânzare-cumpărare. În doctrina franceză s-au
exprimat opinii recente care găsesc discutabilă această sancţiune, apreciindu-se mai
potrivită sancţiunea nulităţii relative şi aceasta întrucât: 1. exigenţa unui preţ serios are
drept raţiune de a fi protecţia unei părţi, vânzătorul sau cumpărătorul; or, nesocotirea unei
reguli de protecţie ar trebui să aibă drept consecinţă o nulitate relativă. 2. Sancţiunea
nulităţii absolute implică faptul că ordinea publică ar fi încălcată; or simulaţia sau absenţa
preţului aduc atingere doar unor interese particulare nu şi ordinii publice. 3. sancţiunea
nulităţii absolute pentru neseriozitatea sau fictivitatea preţului este în contradicţie cu
sancţiunea nulităţii relative care afectează vânzarea lucrului altuia, chiar dacă de fiecare
dată lipseşte un element esenţial al contractului99.

Efectele contractului de vânzare-cumpărare

Interpretarea clauzelor contractuale. Art. 983 C. Civ. stabileşte regula


generală de interpretare a clauzelor contractuale: “când este îndoială, convenţia se
interpretează în favoarea celui ce se obligă”. În ceea ce priveşte interpretarea, vânzarea
derogă de la regula generală şi aceasta pornind de la ideea că, de regulă, vânzătorul este
cel care stabileşte cadrul contractual; astfel, dacă există îndoieli cu privire la înţelesul
clauzelor contractuale, acestea se interpretează în contra vânzătorului şi deci în favoarea
cumpărătorului, indiferent că se referă la obligaţiile vânzătorului sau ale cumpărătorului
(art. 1312 C. Civ.)100. Art. 1312 C. civ. face referire la interpretarea clauzelor contractuale
într-un contract de vânzare-cumpărare, ceea ce presupune că mai întâi a avut loc
calificarea contractului pentru a determina astfel regimul juridic ce îi este aplicabil.
Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vânzare-cumpărare dă naştere la
obligaţii reciproce şi interdependente ale părţilor ca efecte juridice.

Obligaţiile vânzătorului.

1. Scurte consideraţii. Art. 1313 C. civ. stabileşte două obligaţii principale în


sarcina vânzătorului: obligaţia de predare a bunului vândut şi obligaţia de garanţie faţă de
cumpărător pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse. Cât priveşte transmiterea dreptului de
proprietate, sunt autori care consideră ca aceasta formează obiectul unei obligaţii
distincte, majore, ce revine vânzătorului101. Legiuitorul nu a prevăzut transferul
proprietăţii ca o obligaţie distinctă a vânzătorului întrucât proprietatea se strămută la
cumpărător, în cazul vânzării unui bun cert, prin puterea contractului de vânzare-
99
Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Pierre-Yves Gautier, op. cit., p…, nr. 218.
100
Înţelesul convenţiei fiind îndoielnic, în materie de vânzare se aplică regula specială şi derogatorie
prevăzută de art. 1312 C. civ. potrivit căreia clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului şi în
favoarea cumpărătorului, ceea ce în cauză înseamnă că termenul convenit pentru achitarea restului de
preţeste cel susţinut de părţi
101
T. Prescure, A. Ciurea, op. cit., p. 67

38
cumpărare, instantaneu în momentul realizării acordului de voinţă al părţilor, independent
de predarea bunului sau plata preţului (art.1295 al. 1 C. civ.102); dacă părţile au amânat
transferul proprietăţii la o dată ulterioară încheierii contractului, atunci vânzătorul are
obligaţia de a îndeplini toate actele sau faptele necesare transferului de proprietate pentru
a-şi îndeplini obligaţia prevăzută şi a transmite astfel dreptul la data stabilită în contract.
Dreptul roman obliga vânzătorul nu la a transfera proprietatea, ci la a-i procura
cumpărătorului o posesie liberă (o vacua possessio) şi inexpugnabilă; exista astfel o
disociere între contract şi transferul proprietăţii care se îndeplinea printr-un act distinct ce
se adăuga la vânzare103. Dreptul contemporan continuă să impună regula transferului
proprietăţii prin simplul efect al contractului, dar principiul comportă numeroase excepţii,
restabilind disocierea romană între forţa obligatorie a contractului şi transferul
proprietăţii. Foarte des, vânzarea, în special cea imobiliară, nu mai realizează prin ea
însăşi transferul proprietăţii: necesităţile practice, formalităţile publicităţii imobiliare104
explică dezvoltarea "ante-contractelor" de vânzare, obligatorii, dar care nu transferă
proprietatea.
De asemenea, părţile pot prevedea prin acordul lor şi alte obligaţii în sarcina
vânzătorului la fel cum pot modifica şi aceste două obligaţii principale, modificarea
acestor obligaţii în sensul agravării sau micşorării răspunderii vânzătorului debitor
urmând a se face cu respectarea unor limite legale.
2. Obligaţia de predare a lucrului vândut. Art. 1314 C. Civ. arată că „predarea
este strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului”. Cum s-a
precizat deja în doctrină, noţiunea de „predare a lucrului vândut” nu presupune nici
transmiterea proprietăţii bunului deoarece aceasta s-a realizat prin încheierea contractului,
nici măcar transmiterea posesiei bunului întrucât cumpărătorul, în calitate de proprietar
are şi posesia, ci presupune numai transmiterea detenţiei lucrului de la vânzător la
cumpărător; din momentul contractării şi transmiterii proprietăţii, vânzătorul este un
simplu detentor al bunului; aşadar, această obligaţie se traduce prin obligaţia vânzătorului
de a pune lucrul vândut la dispoziţia cumpărătorului105.
Art. 1315 C. civ. şi urm. precizează modul de executare a acestei obligaţii,
respectiv actele sau faptele ce trebuie săvârşite de vânzător pentru îndeplinirea obligaţiei
sale: predarea bunurilor mobile se face prin tradiţiune, prin remiterea cheilor clădirii în
care acestea se află etc; predarea imobilelor se realizează prin remiterea cheilor sau a
titlului de proprietate, pe când predarea lucrurilor necorporale se face prin remiterea
titlurilor sau folosirea lor de către cumpărător cu consimţământul vânzătorului atunci
când bunurile se aflau deja în posesia sa (art. 1315, 1316 şi 1318 C. civ.). Executarea
obligaţiei de predare presupune uneori numai lăsarea bunului la dispoziţia

102
Art. 1295 al. 1 C. civ. :”Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi
lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.
103
J.-Ph. LÉVY şi A. CASTALDO, Histoire du droit civil, Dalloz, 2002, nr. 493.
104
J. FLOUR criticase această analiză: „Distincţia nu este artificială, din moment ce obiectul contractului
este acela de a transfera sau de a constitui un drept al cărui specific este acela de a fi opozabil tuturor?
Printr-un contract translativ sau constitutiv de drept real, este acelaşi lucru faptul de a nu exista sau de a
nu fi opozabil”: „Quelques remarques sur l’évolution du formalisme”, în Ét. Ripert, LGDJ, 1951, t. I, p. 93
şi urm., sp. 102.
105
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată…op. cit., p. 93-94; I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p.
291 ; I. R. Urs, S. Angheni, op. cit., p. 32 ;

39
cumpărătorului în cazul în care la încheierea contractului, bunul se afla deja în detenţia
cumpărătorului sub un alt titlu precum locaţiune, comodat, depozit etc.
Cu privire la termenul de executare a obligaţiei de predare, acesta este prevăzut
de regulă de părţi în contract, iar în lipsă de stipulaţie, termenul predării este imediat ce s-
a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Locul predării bunului, potrivit art. 1319 C. Civ., este locul unde se afla bunul în
momentul contractării, în lipsa unei alte înţelegeri a părţilor, dar numai dacă se vinde un
bun individualizat, ce poate fi localizat din momentul contractării, plata fiind astfel
portabilă. În cazul celorlalte bunuri, respectiv bunurile de gen şi cele viitoare, predarea se
face la domiciliul debitorului (vânzătorului) potrivit regulilor generale stipulate de art.
1104 C. civ.( plata fiind cherabilă). Desigur, dacă părţile au stabilit de comun acord un
loc al predării, predarea se va face în acel loc, conform acordului lor de voinţă.
Cheltuielile de predare (cântărire, numărare, măsurare etc) sunt în sarcina
vânzătorului, iar cheltuielile de ridicare (transport, încărcare etc) sunt în sarcina
cumpărătorului, dacă părţile nu au stipulat altfel în contract (art. 1317 C. civ.).
Obiectul predării (art. 1324, 1326 C. civ.). Vânzătorul este obligat să predea
cumpărătorului bunul vândut în măsura determinată în contract; dacă contractul are ca
obiect un lucru cert şi prezent, predarea sa se face în starea în care se afla în momentul
vânzării; dacă vânzarea are ca obiect un lucru viitor sau un lucru de gen, predarea se va
face în calitatea, cantitatea sau alte criterii prevăzute în contract, potrivit dreptului
comun în materia obiectului plăţii.
Art. 1326-1334 C. civ. prevăd dispoziţii speciale aplicabile în lipsă de stipulaţii
contrare, pentru vânzarea de imobile (mai ales terenuri) atunci când întinderea arătată în
act nu corespunde întinderii reale (rezultată prin măsurătoare). Astfel :
- dacă imobilul s-a vândut cu un preţ stabilit pe unitate de măsură (de ex. 1000
mp cu preţul de 1 mil. lei/mp), vânzătorul este dator să predea întinderea arătată în
contract; dacă, la măsurători, se constată că întinderea reală este mai mică decât cea
specificată în contract, cumpărătorul poate cere completarea ei (dacă vânzătorul mai are
teren în continuare) sau o reducere din preţ proporţională cu întinderea găsită lipsă;
rezoluţiunea poate fi cerută numai dacă întinderea reală nu poate servi destinaţiei avute în
vedere de cumpărător la încheierea contractului (art. 1328 şi 1331 C. civ.); dacă,
dimpotrivă, cu ocazia măsurătorilor, se constată că întinderea reală este mai mare decât
cea specificată în contract, cumpărătorul poate fi obligat să plătească şi preţul acestui
excedent, iar dacă excedentul depăşeşte a 20-a parte din întinderea arătată în contract,
cumpărătorul poate solicita şi rezoluţiunea vânzării.
- dacă imobilul s-a vândut pe un preţ determinat global (de ex. 1000 mp cu
preţul de 10 miliarde lei) diferenţa dintre întinderea arătată în contract şi întinderea reală
nu prezintă relevanţă decât dacă preţul acestei diferenţe reprezintă cel puţin a 20-a parte
din preţul vânzării.
În toate cazurile în care cumpărătorul este obligat să complinească preţul, el are
facultatea de a alege şi rezoluţiunea vânzării (art.1331 C. civ.).
- dacă s-au vândut mai multe imobile cu arătarea întinderii prin acelaşi contract
şi preţ, eventualele diferenţe de întindere se compensează (de ex. un imobil este mai mare
decât cum era precizat în contract, pe când un alt imobil este mai mic).
În toate aceste cazuri când poate solicita rezoluţiunea, cumpărătorul are dreptul
la restituirea cheltuielilor vânzării şi chiar la daune-interese, vânzătorul fiind în culpă (art.

40
1332 C. civ.) ; dacă cumpărătorul păstrează imobilul, este obligat să plătească şi dobândă
la suplimentul de preţ pe care trebuie să-l plătească pentru excedentul descoperit (art.
1331 C. civ.). Acţiunea pentru micşorarea sau majorarea preţului sau pentru rezoluţiunea
contractului este prescriptibilă în termen de 1 an de la data încheierii contractului.
Odată cu bunul vândut, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului şi
fructele pe care le-a perceput după transferul proprietăţii; el are totodată dreptul la
restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor (dacă a făcut asemenea
cheltuieli). Vânzătorul este obligat de asemenea să predea şi accesoriile bunului vândut
precum şi tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu (de ex. acţiunea în revendicare sau în
garanţie).
Obligaţia accesorie predării. Dacă lucrul vândut nu se predă cumpărătorului în
momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să conserve bunul până la
predare, având în vedere că, potrivit art. 1324 C. civ., el trebuie predat în starea în care se
afla la data contractării.Vânzătorul răspunde ca un depozitar remunerat106 pentru pieirea
sau deteriorarea bunului dacă nu dovedeşte existenţa unei cauze străine exoneratoare de
răspundere : caz fortuit, forţa majoră, culpa cumpărătorului sau culpa unui terţ pentru
care el nu este ţinut să răspundă. Potrivit art. 1618 C. civ., cumpărătorul trebuie să
suporte cheltuielile de conservare a bunului dacă a devenit proprietar (şi deci deponent)
în momentul perfectării contractului.
Sancţiunea nerespectării obligaţiei de predare a bunului. Dacă vânzătorul nu
îşi execută total sau parţial obligaţia de a preda lucrul şi cu toate acestea solicită plata
preţului, vânzarea fiind un contract sinalagmatic, cumpărătorul poate invoca excepţia de
neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), fiind eliberat de obligaţia
de plată a preţului până când vânzătorul nu predă bunul ; dacă nu doreşte invocarea
acestei excepţii sau dacă a plătit deja preţul, cumpărătorul poate solicita instanţei de
judecată executarea silită în natură a obligaţiei de predare prin punerea lui în posesia
bunului (mai întâì cu o punere în întârziere care va avea ca efect transferul riscului pieirii
bunului către vânzător107) sau poate solicita rezoluţiunea contractului cu daune-interese.
Dacă executarea silită în natură nu mai este posibilă şi lucrul vândut este un lucru de gen,
cumpărătorul poate proceda la procurarea bunului vândut de la terţi pe cheltuiala
vânzătorului108.
Acţiunea în rezoluţiunea vânzării sau acţiunea pentru executarea silită a
obligaţiei de predare sunt acţiuni personale, născute din contract, prescriptibile în
termenul general de prescripţie de 3 ani care curge de la data stabilită pentru indeplinirea
obligaţiei de predare, iar dacă nu s-a stabilit o dată, termenul curge de la încheierea
contractului.

106
Fr. Deak, op. cit., p. 72-73
107
“Manifestarea de voinţă a creditorului prin care pretinde executarea obligaţiilor debitorului, trebuie
concretizată obligatoriu, potrivit art. 1079 C. civ., într-o notificare, prin intermediul executorului
judecătoresc. Corespondenţa privată întreţinută de recurenţii-reclamanţi cu pârâţii, prin care aceştia sunt
somaţi să se prezinte la notariat în vederea autentificării antecontractului încheiat între părţi, nu are
semnificaţia juridică a unei puneri în întârziere, deoarece nu s-a făcut în forma obligatorie prevăzută de
lege”. C. Apel Iaşi, s. civ., dec. nr. 1921/1999 în M.M. Pivniceru, F. Dăscălescu, Rezoluţiunea şi rezilierea
contractelor. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 15.
108
Georges Vermelle, Droit civil. Les contrats speciaux, ediţia a3-a, Dalloz, 2000, p. 43; Fr. Deak, op. cit.,
p. 73

41
De asemenea, în doctrină s-a precizat că, în cazul în care cumpărătorul a devenit
proprietar în momentul perfectării contractului, el are la îndemână şi acţiunea în
revendicare pentru obţinerea bunului109.
Dacă vânzătorul execută cu întârziere obligaţia de predare, cumpărătorul are
dreptul la daune-interese, dar numai după punerea în întârziere a vânzătorului (art. 1321
C. civ.).
2. Obligaţia de garanţie. După ce va fi predat bunul, vânzătorul trebuie să-i
garanteze cumpărătorului posesia liniştită şi utilă a bunului. Prevăzută de art. 1336-1352
C. civ., această obligaţie există chiar dacă părţile nu au stipulat-o în contract şi poartă
denumirea de garanţie legală. Obligaţia de garanţie a vânzătorului priveşte un dublu
aspect : garanţia contra evicţiunii şi garanţia contra viciilor ascunse ale bunului vândut.
a) Garanţia contra evicţiunii este menită să asigure cumpărătorului stăpânirea
liniştită a bunului. Potrivit art. 1337 C. civ., “vânzătorul este de drept obligat după natura
contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a
lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi
declarate”. Prin evicţiune se înţelege pierderea dreptului de proprietate asupra bunului,
total sau parţial, sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de
proprietar. Într-o altă definiţie dată în doctrină, evicţiunea constă în pierderea de către
cumpărător a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului în tot sau în parte
prin înlăturarea (împiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept, rezultând din
valorificarea de către un terţ a unui drept asupra lucrului care ar exclude dreptul
cumpărătorului110. Vânzătorul şi succesorii săi trebuie să se abţină de la orice act anterior
sau posterior vânzării de natură a ameninţa drepturile sau folosinţa cumpărătorului sau a
succesorilor săi.
Vânzătorul şi succesorii săi sunt răspunzători de evicţiune nu numai faţă de
cumpărător dar şi faţă de succesorii acestuia, succesori universali, cu titlu universal şi cu
titlu particular inclusiv succesorul cu titlu particular şi cu titlu gratuit faţă de care, potrivit
prevederilor legale, cumpărătorul nu este obligat la rândul său la garanţie însă, odată cu
bunul pe care l-a cumpărat de la vânzător, el a dobândit şi toate accesoriile acestui bun
(respectiv toate drepturile şi acţiunile legate de acel bun) în virtutea art. 1325 C. civ.,
accesorii pe care le-a transmis la rândul său împreună cu bunul subdobânditorului cu titlu
gratuit (accesorium sequitur principale)111.
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii funcţionează atât împotriva actelor
provenind de la vânzător sau moştenitorii acestuia (aceştia fiind obligaţi să se abţină de la
orice faptă care l-ar împiedica pe cumpărător să-şi exercite atributele dreptului său) cât şi
împotriva actelor provenite de la un terţ ce valorifică un drept asupra lucrului vândut şi se
întâlneşte în toate tipurile de vânzare, fie că este voluntară, fie silită112. De asemenea,
vânzătorul va datora garanţia pentru evicţiune, astfel cum precizează dispoziţiile art. 1337
109
C. Turianu, Sinteză de practică judiciară în legătură cu dreptul de proprietate-acţiunea în revendicare,
în revista Dreptul, nr. 1/2004, p. 231.
110
M. Mureşan, Contractele civile. Vol. I. Contractul de vânzare-cumpărare, Ed. Cordial Lex, Cluj-
Napoca, 1996, p. 78.
111
De exemplu, X vinde un imobil lui Y, iar Y donează acest imobil lui Z. Ulterior, A revendică bunul ca
fiind al său astfel că Z pierde dreptul de proprietate asupra imobilului. Deşi, în calitate de donatar, Y nu
datorează garanţie pentru evicţiune faţă de Z (decât în anumite cazuri neîntâlnite în prezenta speţă), odată
cu imobilul, Y a predat către Z toate accesoriile acestuia, adică toate drepturile şi acţiunile legate de bun şi
deci şi dreptul la o posesie liniştită asupra bunului tradusă prin răspunderea vânzătorului X contra
evicţiunii, astfel că X va datora garanţie şi faţă de Z.

42
C. civ., şi pentru orice sarcină ce ar greva lucrul vândut (un contract de ipotecă, o
servitute, o locaţiune, un drept de uzufruct etc) şi care nu a fost adusă la cunoştinţa
cumpărătorului la încheierea contractului.
În caz de pluralitate de vânzători113, obligaţia de garanţie contra evicţiunii este o
obligaţie indivizibilă (indivizibilitate naturală) dacă priveşte abstenţiunea vânzătorilor; tot
indivizibilă este şi obligaţia de a face, respectiv de a-l apăra pe cumpărător în cazul în
care împotriva lui există o acţiune a unui terţ; în cazul în care evicţiunea s-a produs,
obligaţia de garanţie, devenită o obligaţie de a da respectiv de a-l depăgubi pe
cumpărător, este o obligaţie divizibilă între vînzători sau moştenitorii vânzătorului
decedat deoarece are ca obiect o sumă de bani. Astfel, cumpărătorul se va îndrepta cu o
acţiune în despăgubire împotriva fiecărui vânzător/comoştenitor proporţional cu partea
fiecăruia din bunul vândut sau, în cazul moştenitorilor, proporţional cu partea ereditară
din bun.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din faptele vânzătorului. Prin fapt
personal al vânzătorului se înţelege orice act sau fapt anterior vânzării dar tăinuit faţă de
cumpărător, ori ulterior vânzării dar neprevăzut în contract săvârşit de vânzător sau de
succesorii săi universali sau cu titlu universali de natură a-l tulbura pe cumpărător în
liniştita folosinţă a bunului114. Vânzătorul trebuie să se abţină de la orice act care ar
provoca o tulburare materială sau juridică dreptului de folosinţă al cumpărătorului; este o
obligaţie de a nu face ce incumbă vânzătorului cât şi succesorilor săi universali şi cu titlu
universal. Vânzătorul şi succesorii săi mai sus menţionaţi răspund aşadar în egală măsură
pentru o tulburare de fapt, rezultată dintr-un act material (de exemplu după contractare şi
predarea terenului vândut, îl tulbură pe cumpărător în folosinţa acestuia, tranzitând o
parte din el) cât şi pentru o tulburare de drept, rezultat din emiterea unei pretenţii juridice
asupra lucrului (de exemplu, după contractare, vânzătorul invocă un drept de servitute
nedeclarat şi neprecizat în contract). Doctrina şi practica judiciară consideră o tulburare
de fapt provenită de la vânzător săvârşirea de către acesta a unui act juridic precum
vânzarea bunului a doua oară, după ce acesta formase deja obiectul unui contract de
vânzare-cumpărare, sau închirierea bunului după ce anterior acesta formase obiectul unui
contract de vânzare-cumpărare115.
Vânzătorul este obligat să se abţină de la orice tulburare de fapt sau de drept,
indiferent că este anterioară sau posterioară vânzării şi răspunderea vânzătorului va fi
angajată indiferent că acesta a fost de bună sau de rea-credinţă.
Împotriva evicţiunii provenite de la vânzător, cumpărătorul se poate apăra printr-
o excepţie personală numită excepţie de garanţie : cine trebuie să garanteze pentru
evicţiune nu poate să evingă. Cum s-a precizat în doctrină, vânzătorul nu poate evinge
112
În cazul vânzării prin licitaţie publică, art. 520 C. proc. civ. dispune că „orice cerere de evicţiune, totală
sau parţială, privind imobilul adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de
adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor
puse sub interdicţie”, iar art. 522 C. proc. civ. al. 1 şi 2 stabilesc mijloacele puse la dispoziţia
adjudecatarului evins pentru repararea pagubei suferite: „ Dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl
poate acţiona pe debitorul urmărit pentru a fi despăgubit. În măsura în care nu se poate îndestula de la
debitor, adjudecatarul îi poate acţiona pe creditorii care au încasat preţul de adjudecare, în limita sumei
încasate de aceştia”.
113
C. Toader, Evicţiunea…., op. cit., p. 9
114
Fr. Deak, op. cit., p. 75
115
Planiol et Ripert, Traite pratique de droit civil francais, Les contrats civils, ed. a 2-a, 1952-1957 citat
după C. Toader, Evicţiunea...., op. cit., p. 15; Fr. Deak, op. cit., p. 76.

43
nici dacă ulterior dobândeşte o nouă calitate, pe care nu o avea în momentul perfectării
vânzării116. Astfel, fiul lui de cujus, acceptant pur şi simplu al moştenirii, cumpărase de la
tatăl său un imobil pe care acesta îl vânduse anterior unei alte persoane, aceasta din urmă
netranscriindu-şi dreptul dobândit. În procesul intentat de fiu contra acestui cumpărător
pentru lipsa transcrierii dreptului, pârâtul-cumpărător s-a apărat invocând excepţia de
garanţie pe care fiul o datora în calitate de moştenitor al vânzătorului, având aşadar
obligaţia de a nu-l tulbura pe cumpărător117.
Având un caracter patrimonial, obligaţia de garanţie a vânzătorului se transmite
pe cale succesorală către proprii săi moştenitori universali şi cu titlu universal.
Vânzătorul nu se poate exonera totalmente de obligaţia de garanţie pentru
tulburările provenite din fapta sa; întocmai după modelul art. 1628 C. civ. francez, o
asemenea clauză din convenţia părţilor prin care acestea înlătură obligaţia de garanţie a
vânzătorului pentru fapte personale este lovită de nulitate absolută (art. 1339 C. civ.).
Garanţia contra evicţiunii provenind din fapta unui terţ. Etimologic,
evicţiunea înseamnă pierderea dreptului cumpărătorului în urma unei acţiuni în justiţie
exercitată de un terţ; în prezent, evicţiunea a primit o accepţiune mai largă, astfel că nu
mai este necesară existenţa unei acţiuni în justiţie, ci doar declanşarea unei proceduri de
către un terţ contra cumpărătorului, dacă pretenţia acestuia este incontestabilă şi există
pentru cumpărător un just fundament de a se teme de o evicţiune 118. Cât priveşte
evicţiunea provenită de la un terţ, vânzătorul răspunde dacă sunt îndeplinite cumulativ
următoarele condiţii: existenţa unei tulburări de drept, cauza tulburării să fie anterioară
vânzării şi cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicţiunii.
a) Vânzătorul răspunde numai pentru o tulburare de drept provenită din partea
unui terţ, nu şi împotriva unei tulburări de fapt pentru care cumpărătorul se poate apăra
singur prin intermediul mijloacelor legale ca de exemplu acţiunile posesorii. O tulburare
de fapt, posterioară vânzării, nefundamentată în drept, nu poate atrage răspunderea
vânzătorului, nefiindu-i imputabilă acestuia.
Tulburarea de drept presupune că terţul emite o pretenţie juridică asupra
lucrului, pretenţie ce poate fi un drept real sau de creanţă asupra bunului, cu alte cuvinte o
sarcină nedeclarată ce grevează bunul cumpărătorului.Terţul se poate pretinde astfel
titularul unui drept real asupra bunului, precum un drept de proprietate, un uzufruct, o
servitute119 sau chiar o ipotecă care implică riscul pierderii bunului pentru cumpărător sau
titularul unui drept de creanţă precum dreptul de folosinţă ce decurge dintr-un contract de
locaţiune de care cumpărătorul nu a avut cunoştinţă la încheierea contractului sau
obligaţia de a plăti contravaloarea îmbunătăţirilor aduse bunului de către locatar şi care
este opozabilă cumpărătorului120.

116
D. Alexandresco, op. cit., p. 214-215.
117
Cass. civ., cam. a 3-a, Bull. civ. 1976, p. 230 citată din C. Toader, Evicţiunea...., op. cit., p. 19.
118
Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Pierre-Yves Gautier, op. cit., nr. 356.
119
Doctrina noastră consideră că vânzătorul răspunde numai pentru o servitute neaparentă, căci cea
aparentă se prezumă a fi cunoscută de cumpărător. În acest sens, C. Macovei, op. cit., p. 58, Fr. Deak,
ediţia a IV-a actualizată…op. cit., p.105, coordonator I. Dogaru, op. cit., p. 114. În schimb, jurisprudenţa
Curţii de Casaţie franceze a evoluat în sensul agravării răspunderii vânzătorului, considerând că şi
servituţile aparente trebuie să fie declarate de vânzător, chiar dacă, prin definiţie, ele ar fi vizibile, atunci
când aparenţa nu este clară şi astfel cumpărătorul nu-şi poate da seama de ele.
120
Trib. Supr., s. civ., dec. nr. 1056/1976 în Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem pe anul 1976, p.
90; dec. nr. 316/1983 în RRD nr. 2/1984, p. 105.

44
Va subzista obligaţia de garanţie a vânzătorului şi în cazul în care lucrul vândut
este grevat de o sarcină nedeclarată cumpărătorului, dar faţă de care s-au îndeplinit
formele de publicitate imobiliară şi aceasta întrucât publicitatea vizează raporturile
cumpărătorului cu terţii şi nu raporturile dintre vânzător şi cumpărător121.
b) Există obligaţia de garanţie a vânzătorului numai dacă evicţiunea are o cauză
anterioară vânzării; dacă cauza tulburării este posterioară contractării, cumpărătorul
trebuie să se apere singur în calitatea sa de proprietar care suportă riscurile.
Tulburarea trebuie să fie imputabilă vânzătorului, neexistând garanţie dacă
tulburarea se datorează unui caz fortuit sau chiar culpei cumpărătorului. Astfel,
vânzătorul nu răspunde de evicţiune dacă ulterior perfectării contractului, bunul este
supus exproprierii122. Totodată, s-a apreciat că uzucapiunea începută anterior vânzării şi
finalizată ulterior nu reprezintă un caz de evicţiune deoarece cumpărătorul, devenit
proprietar, avea posibilitatea de a întrerupe cursul prescripţiei achizitive123; totuşi, şi în
acest caz, vânzătorul datorează garanţie, dacă împlinirea cursului prescripţiei era
iminentă124.
c) O altă condiţie necesară pentru angajarea răspunderii vânzătorului este buna
credinţă a cumpărătorului, constând în faptul că acesta nu a cunoscut cauza de evicţiune
la data încheierii contractului. Dacă cumpărătorul cunoştea în momentul vânzării că o
terţă persoană are sau pretinde un drept asupra bunului, atunci contractul are un caracter
aleatoriu, riscul este al cumpărătorului şi nu mai subzistă obligaţia de garanţie.
Dovada cunoaşterii cauzei de evicţiune de către cumpărător în momentul
contractării trebuie făcută de vânzător. Într-o speţă, instanţa de judecată s-a pronunţat în
sensul respingerii acţiunii introduse de cumpărător pentru rezoluţiunea contractului
întrucât motivul invocat de acesta şi anume situarea imobilului cumpărat într-o zonă
supusă sistematizării, nu poate fi reţinuta drept cauză de evicţiune, în condiţiile în care
cumpărătorul a cunoscut acest aspect consemnat în chiar cuprinsul contractului125.
Aşadar, pentru a fi exonerat de răspundere, vânzătorul trebuie să dovedească
cunoaşterea efectivă de către cumpărător a cauzei de evicţiune în momentul perfectării
contractului şi nu doar o simplă posibilitate de cunoaştere cum este cea dată de exemplu
de înscrierea sarcinii în registrele de publicitate imobiliară126.
Conţinutul şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie pentru
evicţiune. Atâta timp cât evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul este obligat să se abţină de
la orice act sau fapt care l-ar tulbura pe cumpărător; este o obligaţie de abstenţiune, de a
nu face.
Atunci când evicţiunea este pe cale să se producă, vânzătorul trebuie să
întreprindă tot ce îi stă în putinţă pentru a apăra dreptul cumpărătorului, obligaţia
vânzătorului fiind aşadar o obligaţie de a face. Dacă cumpărătorul este acţionat în
judecată de către un terţ în legătură cu bunul-obiect al contractului, vânzătorul poate
interveni în proces pentru a-l apăra pe cumpărător pe calea procedurală a unei cereri de

121
Coordonator I. Dogaru, op. cit., p. 114
122
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată..., op. cit., p. 106, G. Vermelle, op. cit., p. 45, coordonator I. Dogaru,
op. cit., p. 116.
123
G. Vermelle, op. cit., p. 45; Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată..., op. cit., p. 106.
124
D. Chirică, op. cit., p. 74, M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 627.
125
Trib. Jud. Suceava, dec. civ. nr. 1398/1986 în RRD nr. 7/1987, p. 69.
126
C. Toader, Evicţiunea ..., op. cit., p. 87.

45
intervenţie accesorie; dacă vânzătorul nu intervine în proces în mod voluntar,
cumpărătorul trebuie să ceară introducerea sa în proces pentru a-l apăra contra pretenţiilor
terţului, cerere pe care o face din punct de vedere procedural, pe calea unei cereri de
chemare în garanţie. Vânzătorul, astfel introdus în proces, va putea să apere cu toate
mijloacele de care dispune dreptul cumpărătorului. Dacă însă cumpărătorul nu îl
introduce în proces pe vânzător şi pierde procesul cu terţul, vânzătorul poate fi scutit de
obligaţia de garanţie, invocând excepţia procesului rău condus şi arătând că avea mijloace
pentru a apăra dreptul în discuţie (art. 1351 C. civ.). Nimic nu îl împiedică însă pe
cumpărător să îşi asume acest risc127 şi să promoveze o acţiune în garanţie împotriva
vânzătorului, separat, pe cale principală, după pierderea procesului cu terţul evingător.
În situaţia în care evicţiunea s-a produs şi terţul l-a evins pe cumpărător sau pe
succesorul său, vânzătorul trebuie să răspundă pentru paguba suferită de cumpărător,
urmând să-l despăgubească pe acesta (obligaţie de a da). Răspunderea vânzătorului,
respectiv întinderea obligaţiei de despăgubire, depinde de întinderea evicţiunii suferite de
cumpărător.
Efectele garanţiei în caz de evicţiune consumată totală. Dacă evicţiunea a fost
totală, cumpărătorul a pierdut în întregime dreptul de proprietate asupra bunului,
contractul este rezoluţionat şi cumpărătorul va fi despăgubit, despăgubiri care vor
conţine, potrivit art. 1341 C. civ.: a) preţul integral al bunului cumpărat, suma fiind chiar
cea plătită de cumpărător fără a fi reevaluată prin aplicarea nominalismului monetar,
chiar dacă a trecut o perioadă de timp între plata preţului (de către cumpărător) şi
rambursarea sa (de către vânzător) şi chiar dacă până la acest moment, lucrul s-a
depreciat sau valoarea sa s-a redus (sau bunul chiar a pierit 128) din cauze fortuite sau chiar
din neglijenţa cumpărătorului129; vânzătorul nu va fi obligat la restituirea integrală a
preţului, urmând să oprească o parte egală cu foloasele realizate, dacă cumpărătorul a
tras foloase de pe urma stricăciunilor produse lucrului (art. 1342 şi 1343 C. civ.).
Restituirea integrală a preţului primit de vânzător se va face nu numai către cumpărător
dar şi către un subdobânditor subsecvent, chiar dacă acesta a plătit pe bun un preţ inferior
sau superior130. b) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost la rândul său obligat să le
restituie terţului evingător. Atâta timp cât cumpărătorul a fost de bună-credinţă,
necunoscând evicţiunea, el este un posesor de bună-credinţă şi păstrează fructele produse
de lucru, conform art. 485 C. civ. Din momentul în care cumpărătorul a cunoscut
pretenţiile terţului asupra lucrului, el a devenit un posesor de rea-credinţă, obligat la
restituirea către terţ a fructelor produse de lucru. Cum s-a precizat în doctrină, faţă de
vânzător, cumpărătorul continuă să fie de bună-credinţă, astfel că el are dreptul la
restituirea fructelor pe care a fost obligat a le restitui. c) vânzătorul este obligat şi la
restituirea cheltuielilor efectuate de cumpărător atât în procesul cu terţul evingător cât şi
în procesul cu vânzătorul (dacă a existat acest proces) şi de asemenea cheltuielile
ocazionate de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare şi care au fost suportate de
cumpărător. d) nu în ultimul rând, vânzătorul va fi obligat să plătească cumpărătorului
daune interese dacă acesta din urmă a suferit un prejudiciu ce nu este acoperit prin
127
Vânzătorul se poate baza pe o asemenea apărare a procesului rău condus doar atunci când este evident că
„motivul pierderii procesului de către cumpărător a fost proasta apărare”. C. Toader, Evicţiunea...., op.cit.,
p. 92.
128
Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Pierre-Yves Gautier, op. cit., nr.366.
129
D. Alexandresco, op. cit., p. 218; Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată..., op. cit., p. 108
130
G. Vermelle, op. cit., p. 46.

46
restituirea preţului. Potrivit art. 1344 C. civ., dacă la data evicţiunii, bunul are o valoare
superioară celei din momentul contractării, diferenţa dintre valoarea actuală a bunului şi
preţul plătit, indiferent de buna sau reaua-credinţă a vânzătorului sau de cauza sporirii
valorii bunului, reprezintă daune interese pe care vânzătorul le datorează cumpărătorului.
e) în fine, vânzătorul va trebui să-i restituie cumpărătorului toate cheltuielile necesare
conservării bunului şi utile (făcute pentru îmbunătăţirea şi sporirea valorii bunului) pe
care cumpărătorul le-a făcut cu bunul precum şi cheltuielile de întreţinere; dacă aceste
cheltuieli profită terţului evingător, obligat la restituire va fi în principal terţul şi numai în
subsidiar vânzătorul. Întocmai ca şi art. 1635 din C. civ. francez, art. 1346 C. civ. român
prevede că dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, înstrăinând un bun ce nu îi aparţine, el
va fi obligat inclusiv la restituirea cheltuielilor voluptorii (cele făcute în scop de
agrement, lux sau plăcere) efectuate de cumpărător.
Efectele garanţiei în caz de evicţiune parţială. Dacă evicţiunea este parţială,
cumpărătorul a pierdut o cotă ideală din dreptul său de proprietate sau o parte din lucru
sau dreptul său este grevat de o sarcină nedeclarată. În acest caz, el are dreptul de a alege
între rezoluţiunea vânzării sau menţinerea contractului şi despăgubiri pentru pierderea
parţială suferită.
a) Rezoluţiunea poate avea loc doar dacă pierderea suferită are o asemenea
însemnătate pentru el, încât în aceste condiţii nu ar fi încheiat contractul (art.1347 C.
civ.). Dacă are loc rezoluţiunea, cumpărătorul va restitui lucrul, iar vânzătorul va fi
obligat la despăgubiri întocmai ca în cazul evicţiunii totale.
b) Dacă cumpărătorul nu poate sau nu doreşte să obţină rezoluţiunea vânzării, el
are dreptul de a primi de la vânzător despăgubiri care vor fi echivalente cu valoarea părţii
pierdute prin evicţiune calculate la data producerii evicţiunii. Potrivit art. 1348 C. civ.,
vânzătoul nu poate restitui o parte din preţ proporţională cu partea pierdută de
cumpărător, indiferent de creşterea sau scăderea valorii bunului între cele două momente
(al contractării şi al evicţiunii), ci va trebui să restituie valoarea părţii pierdute de
cumpărător.
În cazul în care lucrul vândut este grevat de servituţi neaparente şi nedeclarate la
momentul contractării, cumpărătorul poate de asemenea alege între rezoluţiune (posibilă
atunci când aceste servituţi sunt aşa importante încât cumpărătorul nu ar fi cumpărat dacă
le-ar fi cunoscut) sau menţinerea vânzării cu daune interese, acestea urmând a fi stabilite
potrivit dreptului comun (art. 1349 şi 1350 C. civ.).
Prescripţia acţiunii în garanţie a cumpărătorului. Acţiunea în garanţie a
cumpărătorului contra vânzătorului, fiind o acţiune personală patrimonială, se prescrie în
termenul general de prescripţie de trei ani, potrivit art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958
privitor la prescripţia extinctivă. Acest termen începe să curgă de la data producerii
evicţiunii, până în acest moment obligaţia vânzătorului fiind condiţională, astfel că ea va
lua naştere în momentul îndeplinirii condiţiei.131
Garanţia convenţională. Dispoziţiile legale care reglementează obligaţia de
garanţie a vânzătorului, numită garanţie de drept, nu au un caracter imperativ, ele putând
fi modificate prin acordul de voinţă al părţilor. Potrivit art.1338 C. civ., părţile, prin
convenţie, pot mări, micşora sau chiar şterge obligaţia de garanţie pentru evicţiune cu

131
D. Alexandresco, op. cit., p. 227; Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată..., op. cit., p. 111; C. Toader,
Evicţiunea..., op. cit., p. 109.

47
anumite limite, caz în care garanţia vânzătorului se va numi garanţie convenţională (de
fapt).
Limitele modificării garanţiei de drept privesc micşorarea şi înlăturarea
obligaţiei vânzătorului; astfel, în ceea ce priveşte obligaţia de garanţie pentru evicţiunea
provenită din faptul personal al vânzătorului, aceasta nu poate fi micşorată sau înlăturată,
orice convenţie contrară fiind lovită de nulitate absolută (art. 1339 C. civ.).
Cât priveşte evicţiunea provenită de la un terţ, clauza prin care vânzătorul ar fi
exonerat total de obligaţia de garanţie în acest caz, este valabilă, numai că vânzătorul va
fi întotdeauna obligat să restituie preţul, deţinerea lui fiind lipsită de cauză; dacă însă
cumpărătorul a cunoscut pericolul evicţiunii în momentul contractării sau dacă a
cumpărat pe propria răspundere, vânzătorul poate fi eliberat şi de plata preţului,
contractul dobândind un caracter aleatoriu în care cumpărătorul şi-a asumat şansa
pierderii sau a câştigului (art. 1340 C. civ.).
Părţile sunt libere să agraveze obligaţia vânzătorului contra evicţiunii, în această
privinţă neexistând limite; spre exemplu, vânzătorul se poate obliga să garanteze şi dacă
evicţiunea are o cauză posterioară vânzării sau obligaţia sa poate viza şi o tulburare de
fapt provenită de la un terţ etc. Orice asemenea clauză trebuie să fie precizată expres în
contract şi să nu fie îndoielnică.

Garanţia contra viciilor lucrului vândut.

Noţiune. Astfel cum rezultă din dispoziţiile legale mai sus amintite, vânzătorul
răspunde faţă de cumpărător nu numai pentru evicţiune dar şi pentru viciile ascunse ale
lucrului vândut, el fiind obligat să asigure cumpărătorului o folosinţă nu numai liniştită
dar şi utilă a bunului.
Prin viciu se înţelege lipsa unei însuşiri sau calităţi a lucrului care fac ca acesta
să fie impropriu întrebuinţării după destinaţie sau valoarea şi utilitatea să i se micşoreze
într-atât încât se presupune că dacă cumpărătorul ar fi ştiut, nu ar fi cumpărat lucrul sau
ar fi plătit un preţ mai redus (art. 1352 C. civ.).
Aceste vicii se mai numesc şi vicii redhibitorii întrucât acţiunea prin care
cumpărătorul poate solicita rezoluţiunea vânzării datorită acestor vicii se numeşte acţiune
redhibitorie.
Astfel cum s-a precizat în doctrină132, există oarecare asemănări între viciul
ascuns care afectează normala întrebuinţare a lucrului şi viciul de consimţământ al erorii
asupra substanţei obiectului lucrului (error in substantiam). Cele două instituţii nu se pot
confunda întrucât viciul erorii presupune că, cumpărătorul, având consimţământul viciat,
nu a cumpărat lucrul pe care l-a dorit, pe când în cazul viciului ascuns, cumpărătorul a
cumpărat lucrul voit în substanţa sa, numai că acesta suferă de un defect care îi afectează
normala întrebuinţare sau îi micşorează valoarea şi utilitatea. Dacă în primul caz,
cumpărătorul are dreptul la o acţiune în anulare deoarece substanţa lucrului pe care l-a
cumpărat fiind alta decât cea dorită, el nu şi-a exprimat un consimţământ valabil la
contractare, pe când în celălat caz, consimţământul exprimat de cumpărător este unul
valabil, numai că lucrul pe care a dorit să îl cumpere şi pe care l-a şi cumpărat prezintă
anumite defecte care îi dau posibilitatea unei acţiuni în răspundere contra vânzătorului
132
Fr. Deak, op. cit., p. 84-85; C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 923.

48
precum o acţiune în rezoluţiune sau o acţiune în reducerea preţului şi nicidecum o acţiune
în anulare. În practică s-a stabilit în mod corect că acţiunea cumpărătorului prin care
solicită anularea vânzării datorită unor vicii ale însuşi obiectului vânzării nu poate fi
admisă, cumpărătorul având la îndemână fie acţiunea în rezoluţiune, fie acţiunea în
reducerea preţului în condiţiile art. 1355 C. civ., eroarea asupra calităţii substanţiale a
obiectului vânzării neputând fi reţinută în condiţiile în care cumpărătorul a dorit să
cumpere şi a şi cumpărat un computer, fiind chiar asistat de un specialist133.
Condiţii. Vânzătorul răspunde pentru viciile lucrului dacă sunt îndeplinite
cumulativ următoarele condiţii:
1. viciul să fie ascuns; vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente şi pe care
cumpărătorul putea singur să le observe (art. 1353 C. civ.). Viciul este ascuns dacă nu a
putut fi constatat de cumpărător cu prilejul examinării lucrului cumpărat, iar vânzătorul
nu i-a adus la cunoştinţă viciul bunului. Legiuitorul nu precizează în ce condiţii viciul
poate fi ascuns faţă de cumpărător, astfel că a revenit practicii judecătoreşti însoţite de
doctrină sarcina de a stabili în ce măsură un defect al lucrului vândut necunoscut de
cumpărător poate fi considerat un viciu ascuns ce poate antrena răspunderea vânzătorului.
Astfel, sunt vicii ascunse acelea care nu pot fi constatate decât “prin expertiză tehnică134”,
“printr-o analiză de laborator135”, sau vicii care nu puteau fi depistate decât “în condiţiile
unei temperaturi scăzute care nu exista la data cumpărării136”. Este de asemenea ascuns
viciul constând în “potenţiala infiltrare a apei pluviale în pereţii imobilului, instalarea
stării ireversibile de igrasie, umiditate în pardoseală, viciu existent la data încheierii
contractului şi care nu era vizibil la această dată datorită unei lungi perioade calde şi fără
ploi şi renovării apartamentului de către vânzători, iar imputarea adusă cumpărătorului de
către vânzători că nu a detectat viciul la cumpărare din neglijenţă este neîntemeiată,
acesta neputând fi constatat la o verificare normală chiar atentă întrucât nu era vizibil la
acea dată”137.
Se consideră viciu ascuns, viciul care nu poate fi observat de tipul abstract al
unui cumpărător prudent şi diligent, acela care nu poate fi descoperit în urma unei
verificări serioase şi pe cale obişnuită. Dacă necunoaşterea viciului se datorează lipsei de
informare, de experienţă sau nepricepere a cumpărătorului, răspunderea vânzătorului nu
va fi antrenată deoarece “atunci când este vorba de un lucru pentru a cărui cunoaştere,
asupra calităţilor pe care acesta le are ori, eventual, a unor defecţiuni, este necesară o
anumită pregătire, cumpărătorul poate să apeleze la o persoană calificată, iar dacă nu a
făcut-o şi-a asumat riscul respectiv”138.
2. viciul (cauza viciului) să fi existat în momentul încheierii contractului139.
Vânzătorul nu răspunde pentru viciul care a apărut ulterior contractării (a cărui cauză este
ulterioară vânzării), şi aceasta întrucât cumpărătorul a devenit proprietar şi în această
133
C Apel Iaşi, secţ. civ., dec. nr. 746/1999 în Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie civilă pe anul
1999, p. 61-63.
134
Trib. Supr., secţ. civ., dec. nr. 541/1973 în CD, 1973, p. 133.
135
Trib. Jud. Hunedoara, dec. civ. nr. 5/1983 în Revista Română de drept nr. 6/1983, p. 58.
136
Trib. Bucureşti, secţ. a III-a civ., dec. nr. 151/1990 în M.M. Pivniceru, F. Dăscălescu, op. cit., p. 89.
137
CSJ, secţ. civ. şi de propriet. intelect., dec. nr. 1252/2003 în M.M. Pivniceru, F. Dăscălescu, op. cit.,
p.91.
138
Trib. Supr., dec. civ. nr. 679/1986 în Revista Română de drept nr. 1/1987, p. 62-63; dec. civ. nr.
1859/1988 în Revista Română de drept nr.6/1989, p. 66; dec. civ. nr. 1936/1984 în Revista Română de
drept nr.7/1985, p. 67-68 .
139
Trib. Supr., secţ. civ., dec. nr. 612/1985 în Revista română de drept nr.12/1985, p. 67.

49
calitate va suporta şi riscul deteriorării sau pierderii bunului. Dacă cumpărătorul nu a
devenit proprietar, vânzătorul va răspunde pentru viciile apărute până la data transferului
dreptului de proprietate. Vânzătorul nu datorează garanţie atunci când viciul a apărut ca
urmare a unei utilizări defectuoase a bunului de către cumpărător; de asemenea, aceeaşi
va fi soluţia şi dacă lucrul este utilizat contrar destinaţiei sale, exceptând cazul în care
cumpărătorul căzuse de acord cu vânzătorul cu privire la această utilizare.
3. viciul să prezinte o anumită gravitate astfel încât din cauza sa lucrul devine
impropriu de întrebuinţat după destinaţie sau întrebuinţarea sa este atât de micşorată încât
se presupune că, în cunoştinţă de cauză, cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi plătit
un preţ mai mic. S-a apreciat că defectul ce afectează lucrul nu trebuie să se refere la
substanţa sau esenţa sa pentru a fi considerat viciu grav140. Trebuie ca viciul să fie
redhibitoriu, adică să împiedice utilizarea lucrului, neatrăgând răspunderea vânzătorului
dacă este puţin important, afectând doar frumuseţea (în afară de produsele de lux) sau
calităţile sale secundare141. În atare situaţie, acţiunea dobânditorului poate fi promovată
numai dacă se face dovada gravităţii viciilor ascunse ale lucrului transmis precum şi
faptul că acestea au existat la data transmiterii142.
Potrivit art. 1354 C. civ., vânzătorul datorează garanţie contra viciilor ascunse
ale lucrului, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă, necunoscând sau cunoscând
aceste vicii în momentul încheierii contractului; buna sau reaua-credinţă a vânzătorului
va influenţa numai întinderea obligaţiei de garanţie ce îi revine.
Cumpărătorului îi revine sarcina de a dovedi îndeplinirea cumulativă a acestor
143
condiţii .
Întâlnim obligaţia de garanţie pentru vicii la orice tip de vânzare, indiferent că
este o vânzare cu plata preţului în rate, o vânzare sub condiţie, o vânzare de drepturi
litigioase etc şi indiferent că bunul vândut este nou sau deja folosit144. Potrivit art. 1360 C.
civ., obligaţia de garanţie a vânzătorului contra viciilor lucrului nu există în cazul
vânzării publice realizate prin licitaţie publică în faţa instanţei de judecată. De asemenea,
art. 1399 C. civ. dispune că vânzătorul unui drept succesoral nu răspunde decât de
calitatea sa de moştenitor nu şi de conţinutul universalităţii transmise, decât dacă s-a
obligat expres la aceasta prin contract.
Efectele şi întinderea obligaţiei de garanţie contra viciilor ascunse.
Încă din dreptul roman, întrunirea cumulativă a condiţiile expuse anterior dădea
dreptul cumpărătorului de a alege între a cere fie rezoluţiunea vânzării prin acţiunea
redhibitorie, fie menţinerea vânzării însă cu o reducere corespunzătoare a preţului prin
intermediul acţiunii estimatorii. Pe lângă aceste două posibilităţi, în practică şi în doctrină
a fost stabilită şi o altă variantă pentru cumpărător, aceea de a cere vânzătorului
remedierea viciului (sau să fie autorizat el de instanţă a efectua această remediere pe
140
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată...., op. cit., p. 116.
141
Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Pierre-Yves Gautier, op. cit., nr. 387.
142
Trib. Supr., secţ. civ., dec. nr. 885/1984 în Revista română de drept nr. 3/1985, p. 74-75.
143
“În cauză, lipsa sistemului de protecţie de tip AIRBAG, constatată ulterior încheierii contractului de
vânzare-cumpărare, cu prilejul celei de-a doua verificări tehnice effectuate la cererea reclamantului, nu
constituie un viciu ascuns al autoturismului, astfel cum este definit de art. 1352 C. civ. Recurentul-
reclamant nu a administrat probe din care să rezulte că a înţeles să încheie contractul numai în considerarea
faptului că autoturismul era prevăzut cu sistem de protecţie AIRBAG”. Trib. Bucureşti, secţ. a IV-a civilă,
dec. nr. 607 R/2004 în Culegere de practică judiciară, sem. II 2004, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2005, p.
43-46.
144
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată...., op. cit., p.117.

50
cheltuiala vânzătoului), în măsura în care această remediere este posibilă şi valoarea
remedierii nu depăşeşte valoarea bunului.
De precizat că cel care are un drept de opţiune între aceste acţiuni este
cumpărătorul, ca şi în cazul garanţiei contra evicţiunii.
Astfel, un prim mijloc juridic pus la dispoziţia cumpărătorului de art. 1355 C.
civ. este acţiunea redhibitorie, acţiune prin care cumpărătorul solicită rezoluţiunea
(desfiinţarea) vânzării cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară:
cumpărătorul va restitui lucrul, fără a fi obligat să plătească vânzătorului contravaloarea
folosinţei până în acel moment, iar vânzătorul va restitui preţul şi cheltuielile efectuate de
cumpărător cu ocazia perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Dacă vânzătorul a
fost de rea-credinţă, cunoscând viciile lucrului şi necomunicându-le cumpărătorului cu
ocazia perfectării contractului, el va datora cumpărătorului şi daune-interese în măsura
prejudiciului cauzat, prejudiciu ce urmează a fi dovedit de cumpărător 145. Instanţa de
judecată este suverană în a aprecia dacă viciul descoperit afectează într-atât bunul încât se
impune rezoluţiunea contractului sau suntem în prezenţa unei exercitări abuzive a
dreptului de către cumpărător.
Un alt mijloc juridic pe care îl are la îndemână cumpărătorul este acţiunea
estimatorie prin care cumpărătorul, dorind menţinerea vânzării, solicită doar o reducere a
preţului proporţională cu pierderea valorii lucrului ca urmare a viciului descoperit.
Pierderea calitativă suferită de lucru ca urmare a descoperirii viciului urmează a fi
stabilită printr-o expertiză care va determina de asemenea şi în ce măsură se impune
reducerea preţului vânzării. Deşi Codul civil prevede obligaţia vânzătorului de rea-
credinţă de a plăti cumpărătorului daune-interese numai în ipoteza rezoluţiunii vânzării,
doctrina admite această obligaţie a vânzătorului şi în cazul acţiunii estimatorii146.
Vânzătorul datorează garanţie nu numai faţă de cumpărător dar şi faţă de
subdobânditorul subsecvent, cel care a dobândit de la cumpărător; acesta din urmă se
poate îndrepta atât împotriva cumpărătorului (care la rândul său este dator să îl garanteze
în calitatea sa de vânzător) cât şi împotriva vânzătorului, dacă viciul (cauza sa) a existat
anterior perfectării primei vânzări. Ca şi acţiunea în garanţie contra evicţiunii, garanţia
contra viciilor ascunse se transmite odată cu vânzarea, ca accesoriu al acesteia. Când
cumpărătorul este chemat în garanţie de subdobânditor, el se poate la rândul său îndrepta
cu acţiune împotriva vânzătorului, cu condiţia ca viciul să fie anterior primei vânzări147.
Termenul de prescripţie al celor două acţiuni. Întocmai ca şi Codul civil
francez (art. 1648)148, Codul civil român nu a prevăzut o anumită perioadă de timp în care
aceste acţiuni ale cumpărătorului pot fi introduse, ci a lăsat la aprecierea judecătorului
determinarea acestei perioade cât şi momentul de începere, mărginindu-se doar să
precizeze prin art. 1359 că “acţiunea pentru vicii redhibitorii trebuie să fie intentată de
cumpărător în termen scurt”. Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă a
stabilit prin art. 5 că “dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru

145
„În situaţia în care bunul vândut avea un viciu ascuns care nu a fost cunoscut de vânzător (în speţă, iapa
suferea de o boală ce nu a putut fi diagnosticată decât printr-o analiză de laborator), cumpărătorul poate
cere rezoluţiunea vânzării, dar nu poate solicita daune (în speţă, plata cheltuielilor făcute cu întreţinerea
animalului)...”, Trib.Jud. Hunedoara., dec. civ. nr. 5/1983 în Revista română de drept nr. 6/1983, p. 58.
146
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată...., op. cit., p.119.
147
În literatura franceză, acţiunea cumpărătorului împotriva vânzătorului său se numeşte acţiune recursorie.
148
Art. 1648 C. civ. francez a fost modificat prin Ordonanţa din 17 februarie 2005 care a stabilit un termen
de 2 ani în care pot fi introduse cele două acţiuni, termen care curge de la data descoperirii viciului.

51
transmis....se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au
fost ascunse cu viclenie”. Acest act normativ a fixat aşadar un termen de prescripţie
special în care pot fi exercitate acţiunile cumpărătorului împotriva unui vânzător de bună-
credinţă; din interpretarea acestor dispoziţii legale, rezultă per a contrario că dacă
vânzătorul a fost de rea-credinţă, cunoscând viciile, termenul de prescripţie al celor două
acţiuni este termenul general de prescripţie de trei ani.
Potrivit art. 11 alin. 1-2 din Decretul nr. 167/1958, aceste termene de prescripţie
încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an
de la predarea lucrului de orice natură, iar în cazul construcţiilor cel mai târziu de la
împlinirea a trei ani de la predare149.
Dacă cele două termene în care pot fi intentate acţiunile, respectiv termenul de 6
luni (în cazul bunei-credinţe a vânzătorului) şi termenul de trei ani (în cazul relei-credinţe
a vânzătorului) sunt termene de prescripţie, stabilite prin norme imperative, fără a putea fi
modificate prin voinţa părţilor, supuse întreruperii, suspendării şi repunerii în termen, se
admite în mod unanim că termenele de 1 an şi 3 ani în care pot fi descoperite viciile, sunt
termene legale de garanţie care pot fi modificate prin acordul părţilor.
Riscul pieirii lucrului afectat de viciu. Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor,
contractul rezoluţionându-se, cumpărătorul are dreptul la restituirea preţului vânzării şi la
despăgubiri constând în restituirea cheltuielilor vânzării şi în daune interese, dacă
vânzătorul a fost de rea-credinţă.
Dacă, dimpotrivă pieirea lucrului se datorează unor cauze fortuite şi nu unor
defecţiuni, riscul pieirii fortuite va fi suportat de cumpărător în calitate de proprietar,
vânzătorul neavând nicio culpă în această pieire.
Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii. Dispoziţiile legale care
reglementează răspunderea vânzătorului pentru viciile lucrului au un caracter dispozitiv
astfel că pot fi modificate prin clauze contractuale ce conţin voinţa părţilor. Modificarea
garanţiei legale poate fi în sensul agravării, micşorării sau chiar înlăturării răspunderii
vânzătorului pentru viciile lucrului.
În temeiul art. 1354 C. civ., este valabilă clauza de înlăturare a obligaţiei de
garanţie contra viciilor numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă, necunoscând
viciile ce afectează lucrul vândut; în cazul relei-credinţe a vânzătorului, clauza de
exonerare de răspundere este nulă. Deşi acest text legal face referire numai la ipoteza
înlăturării totale a garanţiei, el se aplică şi în cazul limitării răspunderii vânzătorului,
astfel că vânzătorul de rea-credinţă va răspunde conform dispoziţiilor legale în materia
garanţiei şi nu conform clauzelor contractuale150.
În ceea ce priveşte agravarea răspunderii vânzătorului, nu există limite;
agravarea răspunderii vânzătorului poate fi în sensul măririi termenelor de garanţie,
răspunderii vânzătorului şi pentru vicii apărute ulterior vânzării sau pentru vicii aparente
etc. Fie că sunt clauze de agravare sau de înlăturare/ micşorare a răspunderii vânzătorului,
ele trebuie să fie clar şi precis exprimate, fiind de strictă interpretare întrucât în caz de
îndoială, se vor aplica regulile garanţiei de drept comun (conţinută de dispoziţiile legale).

149
Trib. Supr., dec. nr. 1604/1989 cu notă aprobativă de Gh. Beleiu, S. Ştefănescu în M.M. Pivniceru, F.
Dăscălescu, op. cit., p. 99
150
Fr. Deak, ediţia a IV-a actualizată..., op. cit., p. 122.

52
Obligaţiile cumpărătorului

1. Enumerare. Cumpărătorului îi revin două obligaţii majore: obligaţia de a plăti


preţul vânzării şi obligaţia de a lua în primire lucrul vândut. De asemenea, cumpărătorul
este cel care plăteşte cheltuielile vânzării, în lipsa unei stipulaţii contrare. Prin contractul
încheiat, părţile pot să prevadă şi alte obligaţii în sarcina lor.

2. Obligaţia de plată a preţului este cea mai importantă obligaţie a


cumpărătorului. Plata se va face în ziua şi la locul determinate prin contract, iar în lipsă
de stipulaţie, plata se va face la locul şi la timpul în care se va preda şi bunul, plata fiind
aşadar portabilă (facându-se la domiciliul creditorului – vânzător).
Părţile pot conveni ca plata să se facă printr-o prestaţie unică sau în rate, în acest
ultim caz, termenul de prescripţie curge separat pentru fiecare rată scadentă.
Potrivit art.1363C. civ., cumpărătorul este obligat să plătească dobândă până la
achitarea integrală a preţului în următoarele situaţii:
- dacă părţile au prevăzut o clauză contractuală expresă în acest sens;
- din momentul punerii în întârziere a cumpărătorului printr-o somaţie;
- dacă bunul este frugifer.
Potrivit art. 1365 C. civ., dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul poate
cere rezoluţiunea vânzării sau executarea silită în natură a obligaţiei în termenul de
prescripţie de 3 ani.
Fiind un contract sinalagmatic, vânzătorul poate refuza predarea bunului,
opunând excepţia neexecutării contractului; dacă s-a stipulat un termen pentru plata
preţului, vânzătorul nu poate refuza predarea anterior împlinirii acelui termen.
În privinţa imobilelor, rezoluţiunea nu operează de drept, ci trebuie pronunţată
de instanţa de judecată care are posibilitatea acordării unui singur termen de graţie
cumpărătorului, exceptând cazul în care părţile au prevăzut un pact comisoriu expres, caz
în care instanţa numai va constata rezoluţiunea contractului. De asemenea, dacă
vânzătorul este în pericol de a pierde şi bunul şi preţul, instanţa nu va mai acorda un
termen de graţie şi va pronunţa rezoluţiunea vânzării.
Această acţiune este o acţiune reală astfel că ea produce efecte faţă de
deţinătorul actual al bunului; este imprescriptibilă extinctiv, iar competenţa aparţine
judecătoriei de la locul situării imobilului. Acţiunea în rezoluţiune a vânzătorului pentru
neplata preţului rămâne fără efect în faţa autorităţii publice, a celui care a dobândit bunul
prin licitaţie publică şi faţă de subdobânditorul care şi-a înscris primul dreptul în cartea
funciară. Dacă vânzătorul şi-a conservat privilegiul său prin înscriere în cartea funciară
anterior actului înscris de terţul dobânditor, acţiunea sa în rezoluţiune va avea câştig de
cauză ; dacă vânzarea priveşte bunuri mobile, pentru a avea câştig de cauză, vânzătorul
trebuie să introducă acţiunea în termen de 8 zile de la încheierea contractului.
2. Obligaţia de a lua în primire bunul este corelativă celei de predare şi se
îndeplineşte la locul şi la termenul la care vânzătorul este ţinut să predea.
În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, vânzătorul poate cere instanţei fie
obligarea la executarea în natură sub sancţiunea plăţii unor daune cominatorii, fie

53
rezoluţiunea vânzării, fie autorizarea instanţei pentru a depune bunul într-un alt loc (dacă
vânzătorul are nevoie de locul respectiv pentru depozitare).
În cazul anumitor bunuri (supuse deteriorării rapide sau a celor supuse unor
fluctuaţii de valoare), dacă termenul ridicării a fost stabilit şi în favoarea vânzătorului,
odată cu împlinirea acestui termen, vânzarea se va desfiinţa de drept, fără punere în
întârziere şi fără intervenţia instanţei judecătoreşti.
3. Obligaţia de a plăti cheltuielile vânzării aparţine cumpărătorului, în lipsa
unei stipulaţii contrare (taxa de timbru, onorarii notar, taxă publicitate etc.). Dacă
vânzătorul a plătit aceste cheltuieli, el are dreptul la restituire din partea cumpărătorului.

Vânzarea unei moşteniri

Noţiune. Vânzarea unei moşteniri este contractul prin care vânzătorul - titularul
unui drept succesoral transmite acest drept unei alte persoane – cumpărătorul contra unei
sume de bani numită preţ.
Un asemenea contract se poate încheia numai după data deschiderii succesiunii
(după data morţii celui care lasă moştenirea) întrucât un pact asupra unei moştenirii
nedeschise este prohibit de lege, fiind nul absolut.
Acest contract are ca obiect dreptul de moştenire pe care l-a dobândit vânzătorul
prin acceptarea moştenirii şi care poate fi fie dreptul asupra întregii moşteniri (întreaga
universalitate juridică de drepturi şi obligaţii care au aparţinut celui care lasă moştenirea
şi care s-au transmis pe cale succesorală) dacă vânzătorul este unicul moştenitor, fie
dreptul asupra unei cote-părţi din această universalitate juridică, dacă sunt mai mulţi
moştenitori.
Dacă vânzarea are ca obiect un bun determinat din moştenire (de ex. se vinde un
teren, un autoturism etc), se vor aplica regulile generale ale vânzării, fiind un contract de
vânzare-cumpărare obişnuit şi nu o vânzare a unei moşteniri.
Acest contract este supus principiului consensualismului în ceea ce priveşte
încheierea sa valabilă; forma consensuală nu va fi însă suficientă, dacă printre drepturile
cuprinse în moştenire se află dreptul de proprietate asupra unui imobil (teren cu sau fără
construcţie sau construcţie), în acest caz contractul trebuind a fi încheiat în formă
autentică, formă cerută ad validitatem.
Deşi efectele contractului se produc între părţi la data încheierii contractului, faţă
de terţi este necesară îndeplinirea formelor de publicitate reală imobiliară (dacă în
moştenirea transmisă se află şi un drept real imobiliar), dreptul cumpărătorului născându-
se din contract şi nu din succesiune.
Efecte. Obligaţiile vânzătorului. Fiind un contract ce are ca obiect o
universalitate juridică de drepturi şi obligaţii, vânzătorul este obligat să predea

54
cumpărătorului tot activul acestei universalităţi, respectiv toate drepturile cuprinse în
partea de moştenire ce i se cuvine vânzătorului (sau chiar în toată moştenirea, dacă
vânzătorul este unic moştenitor).
De asemenea, potrivit art. 1400 C. civ., vânzătorul este obligat să predea fructele
percepute (având dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea lor),
creanţele încasate şi sumele obţinute prin vânzarea bunurilor succesorale, dacă nu s-a
prevăzut altfel prin acordul părţilor.
Renasc prin efectul acestei vânzări datoriile pe care vânzătorul le avea faţă de
moştenire şi care fuseseră stinse prin efectul confuziunii patrimoniului vânzătorului cu
patrimoniul succesoral.
Şi în cazul acestui contract, vânzătorul datorează obligaţia de garanţie numai că
această obligaţie are un conţinut specific, raportat la obiectul contractului. Potrivit art.
1399 C. civ., vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor; el nu răspunde de
conţinutul universalităţii juridice transmise. Prin acordul părţilor, se poate stabili ca
vânzătorul să răspundă şi de drepturile cuprinse în universalitatea care se transmite, dacă
contractul specifică amănunţit „fiecare obiect” cuprins în universalitate (ceea ce
constituie o agravare a răspunderii vânzătorului); părţile pot însă stabili prin acordul lor şi
exonerarea de răspundere a vânzătorului pentru această obligaţie, însă ea va funcţiona cu
limitele prevăzute pentru garanţia convenţională în general, prevăzute de art. 1339 – 1340
C. civ., drepturile cumpărătorului evins fiind de asemenea cele ce decurg din dispoziţiile
legale generale în materie de evicţiune. Garanţia de drept reglementată de 1399 C. civ.,
astfel modificată prin acordul părţilor se numeşte garanţie convenţională.
Obligaţiile cumpărătorului. Cumpărătorul, prin acest contract, dobândeşte nu
numai latura activă a dreptului succesoral (a universalităţii), ci şi latura pasivă a acestui
drept. Astfel, el este obligat să restituie vânzătorului sumele de bani plătite de acesta
pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, în lipsa unei clauze contractuale contrare; renasc
prin efectul vânzării drepturile de creanţă pe care vânzătorul le avea faţă de moştenire şi
care fuseseră stinse prin efectul confuziunii.
În raporturile cu creditorii succesorali, obligat la plata datoriilor şi sarcinilor
moştenirii va rămâne tot vânzătorul chiar dacă prin încheierea contractului cumpărătorul
este cel obligat să suporte pasivul moştenirii (sau o cotă-parte din acesta) pe care l-a
dobândit alături de activ, şi aceasta întrucât dreptul nostru nu cunoaşte cesiunea de
datorie şi debitorul nu îşi poate substitui o altă persoană fără consimţământul creditorului.
Astfel, creditorii vor putea urmări pentru recuperarea creanţelor pe care le au
împotriva moştenirii pe vânzător care şi-a păstrat calitatea de moştenitor, chiar dacă a
înstrăinat dreptul asupra cotei sale părţi din moştenire; în acest caz, vânzătorul se poate
întoarce împotriva cumpărătorului cu o acţiune în regres, dat fiind că în raporturile dintre
vânzător şi cumpărător, cumpărătorul este cel obligat la plata laturii pasive a
universalităţii pe care a dobândit-o.Cumpărătorul va putea fi urmărit şi de creditorii
succesorali pentru plata datoriilor moştenirii pe calea acţiunii oblice (subrogatorii)151.

Vânzarea de drepturi litigioase şi retractul litigios

Fr. Deak, op. cit., p. 106; C. Toader, op. cit., p. 90; pentru o soluţie contrară, D.
151

Chirică, op. cit., p. 106; E. Safta – Romano, op. cit., p. 75

55
Vânzarea de drepturi litigioase. Noţiune. Vânzarea de drepturi
litigioase are ca obiect un drept litigios (dreptul ce face obiectul unui proces
sau contestaţie începute şi neterminate asupra fondului dreptului). Acest
drept poate fi un drept real sau de creanţă, un drept succesoral sau un drept
patrimonial derivând din dreptul de proprietate intelectuală.
Caracter aleatoriu. Întrucât obiect al contractului îl constituie un
drept ce face obiectul unui proces în care există şanse de pierdere şi câştig,
acest contract are un caracter aleatoriu în care vânzătorul nu garantează
pentru existenţa dreptului cedat.
Potrivit art. 4 din titlul X al Legii 247/2005, nu pot fi înstrăinate
drepturile de proprietate având ca obiect terenuri şi care fac obiectul unui
litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea
titlurilor de proprietate, conform legilor funciare; în toate celelalte cazuri,
existenţa unui litigiu cu privire la un teren cu sau fără construcţii nu
împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de
creanţă, după caz.
Retractul litigios. Noţiune. În cazul în care una din părţile litigante a
vândut dreptul litigios, cealaltă parte litigantă (adversarul vânzătorului din
proces care poate fi reclamant sau pârât şi care devine adversarul
cumpărătorului -cesionar) are posibilitatea, potrivit art. 1402 C. civ., să
elimine din proces pe cumpărătorul – cesionar, plătindu-i o sumă de bani
care să includă preţul cu care acesta din urmă a cumpărat dreptul litigios,
cheltuielile efectuate şi dobânzile aferente. Această operaţiune se numeşte
retract litigios, iar cel care îl exercită se numeşte retractant.
Finalitate. Retractul litigios are ca finalitate prevenirea efectuării unor
operaţii speculative asupra drepturilor litigioase.
Condiţii. Pentru a se putea exercita retractul litigios, trebuie
îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
1. să existe un proces început şi neterminat asupra fondului dreptului.
Procesul trebuie să fie în curs de judecată în ambele momente, respectiv
atunci când are loc cesiunea (vânzarea) dreptului litigios cât şi atunci când se
exercită retractul litigios. Retractul nu se poate exercita dacă procesul nu a
început încă (deoarece dreptul transmis nu este litigios) sau dacă procesul s-a
terminat prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Procesul trebuie să privească fondul dreptului care s-a cesionat; cum
s-a precizat în doctrină, dacă se referă de exemplu la modul de compensare a
două creanţe, a căror existenţă nu este contestată, iar una din ele este cedată,
retractul nu se poate exercita.

56
2. să existe o vânzare a dreptului litigios deoarece art. 1402 C. civ. nu
permite o cesiune realizată prin intermediul unui alt act translativ (donaţie,
întreţinere, schimb etc), ci numai una realizată în schimbul „unui preţ”.
3. voinţa de a exercita retractul litigios trebuie însoţită de plata
efectivă a preţului cesiunii, a dobânzilor aferente preţului din ziua când
acesta a fost plătit şi a cheltuielilor făcute de cesionar (cumpărător).
4. retractul litigios trebuie exercitat în faţa instanţei judecătoreşti sau
pe cale extrajudiciară printr-o notificare.
În anumite cazuri prevăzute expres de lege (art. 1404 C. civ.),
retractul litigios nu se poate exercita:
1. când cesiunea dreptului litigios se face către un creditor pentru plata
creanţei sale (întrucât în acest caz cesiunea urmăreşte stingerea datoriei pe
care cedentul o are faţă de cesionar).
2. când cesiunea se face către un coproprietar sau un comoştenitor al
dreptului litigios (în acest caz, cesiunea urmăreşte să pună capăt stării de
indiviziune sau coproprietate).
3. când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia
exista dreptul litigios. Acest caz are în vedere situaţia în care există un
proces intentat de creditor pentru recuperarea creanţei sale, creanţă garantată
cu o ipotecă (privilegiu) ce grevează imobilul dobândit de un terţ de la
debitor, astfel că terţul dobânditor al imobilului cumpără dreptul de creanţă
al creditorului –reclamant, fără ca debitorul-pârât să poată exercita retractul
litigios. Prin această cesiune a creanţei, dobânditorul imobilului (cesionarul)
urmăreşte să pună imobilul la adăpost de o eventuală urmărire pe care o
poate exercita creditorul pentru recuperarea creanţei sale.
4. când cesiunea dreptului litigios se face către un titular al dreptului
de preempţiune.
Potrivit doctrinei în materie, efectele retractului litigios nu pot fi
desfiinţate ca urmare a unei retrocesiuni voluntare a dreptului litigios de la
cesionar la cedent şi nici ca urmare a anulării cesiunii printr-o hotărâre
judecătorească pronunţată într-un proces de conivenţă între cesionar şi
cedent, intentat după exercitarea retractului.
Efectele retractului litigios. Dacă sunt îndeplinite condiţiile de
exercitare a retractului, acesta are ca efect desfiinţarea cu efect retroactiv
faţă de retractant a vânzării dreptului litigios.
Astfel, dacă cesionarul-cumpărător a constituit drepturi reale în
folosul altora asupra dreptului litgios sau l-a grevat de sarcini, acestea se
desfiinţează ca o consecinţă a desfiinţării retroactive a vânzării . Retractantul
nu poate fi obligat la plata vreunei despăgubiri întrucât faţă de el această
vânzare nici nu a existat.

57
Totodată, prin exercitarea retractului (prin care dobândeşte dreptul
litigios de la cumpărătorul-cesionar, subrogându-se în drepturile acestuia),
procesul se stinge deoarece în persoana retractantului se cumulează două
calităţi incompatibile acelea de reclamant şi pârât.
Între vânzătorul şi cumpărătorul dreptului litigios, exercitarea
retractului nu produce niciun efect, cesiunea rămânând valabilă; astfel, dacă
cesionarul nu a plătit preţul vânzării, el rămâne în continuare obligat la plata
acestuia faţă de cedent, fără ca retractantul să fie în vreun fel obligat la plata
acestui preţ, din moment ce el a plătit cesionarului preţul vânzării.

Donaţia. Scurt istoric

Sorginte. Liberalitatea a apărut şi a fost recunoscută odată cu proprietatea, întrucât


dreptul de proprietate nu ar fi putut fi recunoscut dacă nu s-ar fi recunoscut şi facultatea
omului de a transmite bunurile ce formează obiectul proprietăţii.
Donaţia, ca liberalitate, a apărut încă din antichitate, fără a se cunoaşte exact epoca
care a consacrat-o. Dar, cum ne relevă G.P. Petrescu, "donaţiunile au început odată cu
societatea oamenilor care, pe dată ce s-au adunat, au căutat şi mijloacele de a-şi întreţine
amiciţia lor prin daruri şi prezenturi reciproce"152.
Felurile donaţiei în dreptul roman. Romanii au cunoscut două feluri de donaţii:
donaţia între vii şi donaţia pentru cauză de moarte (mortis causa et non mortis causa)153.
Donaţia pentru cauză de moarte se apropia foarte mult de legat, fiind o liberalitate
care producea efecte numai în cazul în care donatorul murea înaintea donatarului, în caz
contrar fiind revocată. Din cauza confuziei create în calificarea acestor liberalităţi ca
donaţii sau legate, Justinian a ordonat ca donaţiile pentru cauză de moarte să fie complet
asimilate legatelor, urmând să respecte aceleaşi condiţii de valabilitate ca şi legatele.
Forma solemnă a donaţiei nu era cerută pentru existenţa ei; deşi o Constituţie a
împăratului Constantin a impus necesitatea unui act scris pentru validitatea donaţiei;
împăraţii care i-au urmat au renunţat la această formă, declarând valabile donaţiile făcute
fără nici un act scris, etsi sine scripto, şi chiar fără martori, când dovada existenţei lor
putea să rezulte din alte documente. Justinian consacră din nou, atât în Institute, cât şi în
Cod, facultatea de a dărui, cu sau fără un act scris. Din acest moment, donaţia este
valabilă prin simplul efect al consimţământului şi, îndată ce contractul s-a format,
donatarul sau moştenitorii lui au o acţiune pentru a cere predarea lucrului dăruit,
tradiţiunea nefiind necesară pentru perfectarea contractului, ci numai pentru strămutarea
proprietăţii154.

152
G.P. Petrescu, op. cit., p. 14.
153
Justinian, Institutele, Cart. II, Titlul VII de "Donationibus", apud G.P. Petrescu, op. cit., p. 15.
154
D. Alexandresco, op. cit., p. 215.

58
În dreptul grec vechi. Grecii au consacrat numai facultatea de a face o liberalitate
prin testament, cunoscând numai donaţia mortis causa, care era, de fapt, un legat,
producându-şi efectele numai la moartea donatorului.
În vechiul drept românesc. În vechiul drept românesc nu se poate şti cu exactitate
când a fost recunoscută donaţia ca liberalitate. Ea a urmat soarta juridică a proprietăţii iar,
spre deosebire de alte ţări, la noi nu s-a acordat o însemnătate prea mare dreptului de
proprietate.
Întâlnim astfel donaţia în «Sobornicescul Hrisov» al Moldovei din 28 decembrie
1785, în timpul domniei lui Alexandru Mavrocordat, care încuviinţa donaţiile "între rude
şi între cei de o stare deopotrivă şi de către toată starea la mănăstiri şi biserici"155.
Codul Calimach. După modelul Codului napoleonian, Codul Calimach cuprinde o
reglementare propriu-zisă a donaţiilor în Capitolul XXI, intitulat «Despre dăruire» (34 de
articole). Actul recunoaşte trei feluri de donaţii: darul simplu, resplătitor şi însărcinător.
Numai persoanele cu capacitate de a contracta pot face o donaţie; se prevede
incapacitatea "săracilor şi nepternicilor" de a dona "celor bogaţi şi puternici". Donaţia
devine irevocabilă din momentul în care a fost acceptată şi, pentru valabilitate, ea trebuie
să îmbrace forma scrisă a "unei scrisori de dăruire"şi să fie acceptată de donatar. Se
putea dărui şi fără un act scris, însă, în acest caz, donaţia devenea perfectă numai prin
tradiţiune.
Donaţia este revocabilă în cazul ingratitudinii donatarului faţă de donator,
ingratitudine concretizată într-o "mare nemulţumire", revocare care are loc numai pe cale
judecătorească, cât şi în cazul când donatorului i se năştea un copil ulterior încheierii
donaţiei.
Legiuirea Caragea. Legiuirea Caragea din 1818 tratează, în Partea a IV-a, Capitolul
I, despre donaţii, dar oferă mai puţine reglementări decât Legiuirea Calimach. Astfel, spre
deodebire de aceasta din urmă, Legiuirea Caragea nu precizează dacă donaţia se face în
formă scrisă sau orală (verbală), nici dacă se revocă în cazul naşterii ulterioare a unui
copil donatorului.
Pe de altă parte, Legiuirea precizează că darurile sunt fie lucruri, fie "folosuri de
lucruri", recunoaşte valabilitatea donaţiei de bunuri viitoare şi caracterul irevocabil al
donaţiei. Donaţia este revocabilă pentru neîndeplinirea condiţiilor şi "pentru necinstirea
dăruitorului de către primitor sau pentru pricinuirea de pagube sau cugetare de rău asupra
sa, sau de va porni pâră nedreaptă contra sa" [art. 6 alin. (a) şi (b)]. Donaţiile nu erau
supuse între părţi la nici o formalitate, donaţia fiind valabilă prin tradiţiune.
În privinţa imobilelor însă, Circulara nr. 45 din 2 ianuarie 1848, considerând donaţia
un act de înstrăinare, a dispus ca ea să fie înscrisă la tribunalul de la locul situării
imobilului, urmând aceleaşi formalităţi ca şi vânzarea imobilelor.
Aceste legiuiri, cu câteva modificări şi completări, au rămas în vigoare până la
adoptarea actualului Cod civil.
Codul civil român. Codul civil de la 1864 reflectă o puternică amprentă a Codului
napoleonian, cuprinzând câteva modificări cerute de obiceiurile şi societatea noastră.

Reglementarea contractului de donaţie

155
G.P. Petrescu, op. cit., p. 24.

59
Reglementare. Codul civil reglementează contractul de donaţie în Cartea a III-a,
Titlul II, intitulat «Despre donaţiuni între vii şi despre testamente», în art. 800-840.
Astfel, art. 800 prevede că nimeni nu poate dispune de bunurile sale, cu titlu gratuit,
"decât cu formele prescrise de lege pentru donaţiuni între vii sau prin testament".
Legiuitorul de la 1864 a reglementat donaţia şi testamentul în acelaşi titlu, motiv
pentru care primii comentatori ai Codului civil le-au tratat tot împreună, ca liberalităţi,
donaţia fiind considerată, în primul rând, după modelul Codului francez, o liberalitate şi
apoi un contract.
Doctrina şi practica judiciară cu privire la sediul materiei. În prezent, doctrina şi
practica judiciară sunt unanime în a considera că studiul donaţiei trebuie să-şi găsească
locul printre contracte, ea fiind în primul rând un acord de voinţe producător de efecte
juridice.

Noţiunea de «contract de donaţie»

Definiţia legală. Art. 801 C. civ. defineşte donaţia astfel: "Donaţiunea este un act de
liberalitate prin care donatorele dă irevocabil un lucru donatarului care-l primeşte".
Întocmai după modelul Codului francez, Codul civil român foloseşte termenul de
«act», şi nu pe acela de «contract», deşi, în realitate, donaţia este un contract, astfel cum o
considerau şi romanii, şi vechile noastre legiuiri, şi cum reiese şi din viziunea aceluiaşi
legiuitor, exprimată în art. 801 şi art. 814 C. civ., ea neputând deveni perfectă decât prin
concursul consimţămintelor ambelor părţi – consensus duorum in idem placitum.
Şi ce este contractul dacă nu un "acord între două sau mai multe persoane pentru a
constitui sau a stinge între dânşii raporturi juridice"156?
Definiţia dată de art. 801 C. civ. nu este numai inexactă, ci şi incompletă. Art. 813 C.
civ., referindu-se la forma contractului de donaţie, prevede că "toate donaţiunile se fac
prin act autentic", donaţia trebuind deci să îmbrace, pentru însăşi valabilitatea ei, forma
autentică.
Pe de altă parte, din definiţia dată de textul legal ar rezulta că donaţia poate avea ca
obiect numai transmiterea proprietăţii unui bun; de fapt, din interpretarea de ansamblu a
dispoziţiilor Codului civil, donaţia poate avea ca obiect şi transmiterea unui alt drept
patrimonial, real sau de creanţă, şi nu numai a dreptului de proprietate.
Doctrina. Definiţii. Ţinând cont de aceste precizări, definiţiile date acestui contract
în literatura juridică diferă mai mult ca formă decât ca şi conţinut.
Astfel, într-o opinie se arată că donaţia "nu poate fi decât un contract supus la nişte
forme determinate sau solemne, prin care una din părţi, donatorul, se dezbracă
actualmente şi irevocabil de proprietatea unui lucru în folosul altei persoane, donatarele,
care primeşte dispoziţia făcută în profitul său"157. Într-o altă opinie, donaţia este "un
contract solemn prin care o persoană (dăruitorul sau donatorul) dă actualmente, în mod
gratuit şi irevocabil, de bunăvoie şi nesilit de nimeni, un lucru sau un drept, unei alte
persoane (donatarul sau primitorul darului) care-l acceptă"158. În fine, s-a arătat că donaţia
este "un contract solemn, unilateral şi cu titlu gratuit prin care una din părţi, numită
donator, cu intenţie liberală, îşi micşorează în mod actual şi irevocabil patrimoniul său cu

156
Articolul 942 C. civ.
157
G.P. Petrescu, op. cit., p.39.
158
D. Alexandresco, op. cit., p. 13.

60
un drept (real sau de creanţă), mărind patrimoniul celeilalte părţi, numită donatar, cu
acelaşi drept, fără a urmări să primească ceva în schimb"159.
Faţă de toate acestea, se poate susţine că donaţia este contractul solemn prin care o
parte, numită donator, transmite în mod actual şi irevocabil, cu intenţie liberală, un drept
de proprietate sau un alt drept patrimonial transmisibil al său celeilalte părţi, numite
donatar, fără a urmări să primească în schimb un contraechivalent.

Caracterele juridice ale donaţiei

1. Contract unilateral. Din definiţia acestui contract, cât şi din interpretarea


dispoziţiilor legale care îl reglementează rezultă caracterele juridice prezentate în
continuare, primul menţionat fiind caracterul unilateral.
De regulă, acest contract creează obligaţii numai în sarcina donatorului.
Dacă însă donatorul impune anumite sarcini donatarului, în schimbul transmiterii
dreptului, atunci ambele părţi au obligaţii reciproce, una faţă de cealaltă şi, în
conformitate cu art. 943 C. civ., contractul este sinalagmatic sau bilateral.
Donatarul nu are, în principiu, nicio obligaţie faţă de donator, cu excepţia unei
obligaţii morale de recunoştinţă160. Deşi această obligaţie de recunoştinţă este o obligaţie
pur morală, atunci când încălcarea ei îmbracă formele ingratitudinii prevăzute de art. 831
C. civ., donaţia devine revocabilă în condiţiile determinate de acest text legal.
Caracterul unilateral opune donaţia contractelor sinalagmatice, contracte în care toate
părţile îşi asumă obligaţii.
2. Contract solemn. Donaţia este un contract solemn, fiind supusă ad validitatem
formei autentice. Prin excepţie de la principiul consensualismului consacrat în sistemul
nostru de drept, principiu ce guvernează încheierea actelor juridice civile, contractul este
valabil încheiat şi produce efecte numai din momentul exprimării consimţământului celor
două părţi în forma autentică cerută de lege. Lipsa formei autentice este sancţionată cu
nulitatea absolută, care nu va putea fi confirmată nici de donator.
Caracterul solemn deosebeşte donaţia de contractele consensuale, pentru a căror
formare valabilă este suficient acordul de voinţă al părţilor, şi de contractele reale, care,
pentru a fi formate valabil, pe lângă acordul de voinţă valabil exprimat al părţilor, este
necesară remiterea lucrului care formează obiectul contractului.
3. Contract cu titlu gratuit. Este un contract cu titlu gratuit, întrucât donaţia are
drept efect transmiterea unui drept dintr-un patrimoniu în altul, fără un contraechivalent
în schimb, doar pentru a procura un avantaj celeilalte părţi. Donatorul transmite dreptul
de proprietate sau un alt drept al său fără a primi în patrimoniul său un contraechivalent.
Caracterul gratuit, în principiu, deosebeşte donaţia de contractele cu titlu oneros, în care
părţile se obligă în considerarea contraprestaţiei pe care fiecare dintre ele o urmăreşte.
4. Mai mult decât a fi un contract cu titlu gratuit, donaţia este o liberalitate, de altfel
singura formă prin care se poate realiza o liberalitate prin acte între vii. În dreptul nostru
civil, mai întâlnim şi alte contracte cu titlu gratuit precum contractele de împrumut,
depozitul etc, însă niciunul dintre acestea nu este o liberalitate, deoarece nu au la baza
formării lor intenţia liberală animus donandi care îl caracterizează pe donator şi care
reprezintă chiar cauza în contractul de donaţie.

159
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed Actami, Bucureşti, 1999, p. 124.
160
I. Zinveliu, St. Răuschi, Drept civil. Contracte, vol. I, Ed. Graphix, Iaşi, 1984, p. 174

61
Specific aşadar donaţiei este această intenţie animus donandi a donatorului în a face o
liberalitate, respectiv în a-şi micşora propriul patrimoniu pentru a mări patrimoniul
gratificatului; dacă în celelalte contracte cu titlu gratuit, una din părţi procură un avantaj
celeilalte părţi fără a urmări un contraechivalent, acest avantaj sau beneficiu nu le
micşorează patrimoniul, astfel cum se întâmplă în cazul donaţiei; este ceea ce deosebeşte,
de fapt, donaţia de celelalte contracte cu titlu gratuit.
Caracterul gratuit nu elimină posibilitatea ca aceasta să conţină anumite sarcini
impuse donatarului; în acest caz, contractul nu îşi va pierde caracterul de liberalitate, ci,
în parte, poate fi considerat cu titlu oneros.
Dacă însă sarcina impusă donatarului este echivalentă sau chiar mai mare decât
valoarea dreptului transmis, atunci contractul încetează de a mai fi o donaţie, gratuitatea
dispărând cu totul. Este cazul contractelor întâlnite în practică sub denumirea de «donaţie
cu sarcină de întreţinere», în care în schimbul bunului sau dreptului donat, donatarul se
obligă să presteze întreţinere donatorului pe toată durata vieţii acestuia. În acest caz,
perioada prestării întreţinerii este influenţată de elementul alea, putându-se ajunge ca
valoarea sarcinii să depăşească valoarea bunului transmis, astfel încât contractul capătă
un caracter oneros, nemaiputând fi calificat drept donaţie.
În consecinţă, pentru a fi în prezenţa unui contract de donaţie, nu este suficient ca
părţile să fi calificat astfel convenţia dintre ele, ci instanţa judecătoreacă va aprecia
concret, de la caz la caz, dacă contractul existent este sau nu o liberalitate pentru a fi sau
nu supus regimului juridic destinat liberalităţilor.
Astfel, de esenţa donaţiei este intenţia donatorului161 de a face o liberalitate (animus
donandi), de a-şi micşora patrimoniul său cu un drept în beneficiul donatarului.
5. Contract translativ de proprietate. Transferul dreptului de proprietate operează
în momentul încheierii contractului, respectiv în momentul exprimării consimţământului
în forma autentică cerută de art. 813 C. civ. În cazul darului manual, excepţie de la regula
formei autentice a donaţiei, transferul de proprietate operează tot la data încheierii
contractului, care va fi însă data la care are loc tradiţiunea bunului de la donator la
donatar.
Similar contractului de vânzare-cumpărare, regula este că la donaţie, transferul
dreptului de proprietate are loc în momentul încheierii valabile a contractului, indiferent
de predarea bunului. Drept consecinţă, donatarul este cel care suportă riscul pieirii
fortuite a bunului, în calitatea sa de proprietar, conform regulii res perit domino, dacă
donatorul nu a avut nicio vină în neexecutarea obligaţiei de predare şi dacă nu a fost pus
în întârziere cu privire la obligaţia de predare.
Este posibil ca părţile, prin acordul lor de voinţă, să amâne transferul proprietăţii sau
al unui alt drept la o dată ulterioară încheierii contractului, caz în care se va amâna şi
transferul riscului pieirii fortuite, în lipsa unei convenţii contrare a părţilor..
Dacă părţile nu sunt prezente simultan la încheierea contractului, ci acesta se încheie
între absenţi, mai întâi prin emiterea ofertei de donaţie şi apoi prin acceptarea acesteia,
contractul este valabil încheiat şi operează transferul de proprietate în momentul în care
acceptarea ofertei de către donatar, exprimată în formă autentică, ca şi oferta, este
comunicată donatorului162. Dacă anterior comunicării actului de acceptare a ofertei de

161
Fr. Deak, op. cit., p. 124.
162
Articolul 814 alin. (2) C. civ.

62
donaţie, intervine decesul donatorului, oferta de donaţie devine caducă şi contractul nu
mai poate lua fiinţă.
În concluzie, transmiterea dreptului ce face obiectul donaţiei operează, ca şi în
materia vânzării, potrivit principiului general consacrat de art. 971 C. civ., relativ la
contractele translative de drepturi reale163. Această transmitere poate fi pură şi simplă, cu
termen sau condiţională, exceptând condiţiile care nu sunt compatibile cu principiul
irevocabilităţii donaţiei.
Donaţia este perfectată, operând transferul dreptului ce face obiectul ei, de la donator
la donatar, imediat ce a fost acceptată, în condiţiile determinate de lege; se confirmă
astfel principiile generale consacrate de art. 971 şi art. 1295 C. civ. şi care au încetat de a
mai face din tradiţiune o condiţie necesară a transmiterii proprietăţii.

Interpretarea contractului de donaţie

Fiind un contract, clauzele donaţiei se vor interpreta potrivit regulilor generale de


interpretare prevăzute de art. 977-985 C. civ., mai ales că legea nu prevede clauze
speciale de interpretare pentru acest contract.
Astfel, interpretarea contractului se va face după intenţia comună a părţilor, şi nu
după sensul literal al termenilor utilizaţi; dacă interpretarea este necesară chiar pentru
calificarea juridică a contractului (în sens de contract de donaţie, contract de întreţinere,
comodat etc.), atunci interpretarea se va face în sensul aplicării regulilor care guvernează
actele juridice cu titlu oneros, şi nu a regulilor ce guvernează liberalităţile, care sunt
supuse unei interpretări restrictive, având caracter de excepţie164.
Se impune să precizăm că, dacă prin contract, pretinsul donator nu face decât să-şi
execute o obligaţie a sa, fie chiar naturală, contractul nu mai este o liberalitate, întrucât
lipseşte animus donandi, care este de esenţa donaţiei. Deşi obligaţia civilă naturală nu
mai dă dreptul la nici o acţiune pentru a putea fi executată, plata ei voluntară de către
debitor este recunoscută şi admisă de lege prin art. 1092 C. civ., care dispune că
"repetiţiunea nu este admisă în privinţa obligaţiilor naturale, care au fost achitate de bună
voie".
Dificultăţi în interpretare. Interpretarea clauzelor contractului de donaţie devine
dificilă când, în schimbul transmiterii unui drept, se impune dobânditorului executarea
unor sarcini; contractul îşi va păstra caracterul gratuit, fiind o liberalitate, atunci când
intenţia liberală a dispunătorului (animus donandi) reiese cu certitudine din clauzele
contractuale, valoarea sarcinilor fiind mai mică decât valoarea bunului sau dreptului
transmis; dacă însă valoarea sarcinilor impuse dobânditorului echivalează sau chiar
depăşeşte valoarea dreptului transmis, convenţia nu mai este o liberalitate, ci un contract
cu titlu oneros.
Aceeaşi va fi soluţia şi în cazul donaţiilor remuneratorii, când scopul donatorului este
de a recompensa anumite servicii făcute de donatar; această convenţie nu este o
liberalitate, deoarece lipseşte intenţia donatorului de a mări patrimoniul donatarului, în
detrimentul propriului patrimoniu, fără a primi ceva în schimb. Dacă însă dreptul

163
Articolul 971 C. civ. prevede: "În contractele ce au de obiect translaţia proprietăţii, sau unui alt drept real,
proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul
dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului".
164
Fr. Deak, op. cit., p. 125; I. Dogaru (coord.), Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004, p. 331.

63
transmis depăşeşte valoarea serviciilor făcute donatorului, atunci rezultă intenţia liberală,
contractul păstrându-şi caracterul de liberalitate, fiind deci o donaţie.
În doctrină165 s-a exprimat opinia potrivit căreia nici premiile, cadourile sau
recompensele oferite în scopuri publicitare de către comercianţi clienţilor nu reprezintă
donaţii, deoarece nu sunt făcute cu intenţia de a face o liberalitate; comerciantul nu îşi
permite "să fie generos în activitatea sa profesională".
Pe de altă parte, contractul de donaţie nu se confundă cu celelalte contracte cu titlu
gratuit (comodatul, mandatul gratuit, depozitul gratuit, mutuum gratuit etc), deoarece prin
aceste contracte nu se micşorează patrimoniul părţii care procură un folos pentru a mări
patrimoniul celeilalte părţi, astfel că nu pot fi considerate liberalităţi.

Condiţiile de validitate ale contractului de donaţie

Ca orice contract, donaţia trebuie să îndeplinească condiţiile generale de validitate


prevăzute de art. 948-968 C. civ., pentru a fi valabil încheiată (capacitatea de a contracta,
un consimţământ valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită), cât
şi o condiţie de formă specifică, prevăzută de art. 813 C. civ., condiţia formei autentice a
donaţiei.
În materia donaţiei, dispoziţiile Codului civil nu sunt derogatorii de la regulile
generale cu privire la capacitate, reguli potrivit cărora este capabilă de a contracta orice
persoană care nu este declarată incapabilă de lege166. Capacitatea este regula, iar
incapacitatea este excepţia.
Cu privire la donaţii, Codul civil de la 1864 a stabilit în art. 815-818, pe cale de
excepţie, o serie de incapacităţi speciale atât de a dispune, cât şi de a primi prin donaţie.
Capacitatea de a dispune se numeşte capacitate activă, iar capacitatea de a primi
donaţii se numeşte capacitate pasivă167.
Dispoziţiile Codului civil privind incapacitatea ca excepţie sunt de strictă interpretare,
neputând fi extinse la alte cazuri.
\
Incapacitatea poate fi absolută, când o persoană nu poate nici dona, nici primi donaţii
de la nicio altă persoană sau relativă, când o persoană nu poate dona în favoarea anumitor
persoane sau nu poate primi donaţii de la anumite persoane.
În opinia lui D. Alexandresco, se mai disting două feluri de incapacităţi: incapacitatea
de fapt, firească sau fizică, care rezultă din starea fizică a unei persoane, care o împiedică
de a dispune atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit şi care cuprinde cazurile de
incapacitate prevăzute de art. 950 C. civ. (minorii, interzişii şi cei cărora legea le-a
interzis încheierea oricărui contract) şi incapacitatea de drept, civilă (juridică sau morală),
care rezultă "din anumite împiedicări prevăzute de lege"168. Incapacitatea de fapt
împiedică persoana de a dispune cu titlu gratuit, nu şi de a primi prin donaţie, pe când
incapacitatea de drept priveşte atât facultatea de a dispune cu titlu gratuit, cât şi facultatea
de a primi prin donaţie.

165
Fr. Deak, op. cit., p. 126.
166
Articolul 949 C. civ.
167
D. Alexandresco, op. cit., p. 26; G.P. Petrescu, op. cit., p. 58.
168
D. Alexandresco, op. cit., p. 26.

64
Incapacităţi de a dispune prin donaţie

Incapacitate. Minorii şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească nu pot


dispune prin donaţie nici personal, chiar dacă au încuviinţarea ocrotitorului legal, nici
prin reprezentantul legal (părinte sau tutore).
Este o incapacitate activă, ce rezultă din interpretarea dispoziţiilor art. 129 alin. (1)-
(3) şi art. 133 alin. (3) C. fam., corelate cu dispoziţiile art. 105 alin. (3) şi art. 147 C. fam.
Minorul nu va putea dispune prin donaţie nici dacă există încuviinţarea prealabilă a
autorităţii tutelare [art. 133 alin. (3) C. fam.].
Cât priveşte darurile obişnuite făcute de minor sau de ocrotitorul legal în numele său,
sunt considerate valabile, fără a fi necesară încuviinţarea sau autorizaţia prealabilă, dacă
corespund posibilităţilor celui ocrotit169.
Prin căsătorie, femeia minoră dobândeşte capacitate deplină de exerciţiu şi, în
consecinţă, şi capacitatea de a dispune prin donaţii.
Minorul devenit major nu poate dispune în favoarea tutorelui său. Potrivit
art. 809 alin. (2) C. civ., minorul, chiar devenit major, nu poate dispune în favoarea
tutorelui său, "dacă socotelile definitive ale tutelei n-au fost prealabil date şi primite", iar
acest lucru se realizează prin descărcarea tutorelui de gestiunea sa de către autoritatea
tutelară după "predarea bunurilor, verificarea socotelilor şi aprobarea lor"170.
De la această incapacitate, art. 809 alin. (3) C. civ. prevede o excepţie, şi anume cazul
în care tutorele este un ascendent al minorului.

Incapacităţi de a primi prin donaţie

Persoanele fizice neconcepute. Art. 808 C. civ. dispune că "este capabil de a primi
prin donaţiune oricine este conceput în momentul donaţiunii". Per a contrario, rezultă că
persoanele fizice neconcepute nu pot fi gratificate prin donaţie.
Aplicaţie a cunoscutei maxime romane infans conceptus pro nato habetur quoties de
commodis ejus agitur, copilul conceput este considerat că există ori de câte ori aceasta
este în interesul lui (art. 654 şi art. 808 C. civ.), cu condiţia ca el să se nască viu, chiar
neviabil şi chiar dacă el a murit imediat după naştere; copilul născut mort este considerat
că nu există.
Persoanele fizice neconcepute pot fi gratificate totuşi, dar numai indirect, prin
intermediul unor donatari capabili (în cazul donaţiei cu sarcini) sau printr-un contract de
asigurare171.
Incapacitatea entităţilor care n-au dobândit personalitate juridică
Organizaţiile care n-au dobândit personalitate juridică nu pot fi gratificate prin
donaţie, deoarece nu au o existenţă legală, nefiind recunoscute de lege în momentul
donaţiei, aflându-se într-o situaţie similară cu cea a persoanelor fizice neconcepute.
Potrivit art. 33 alin. (3) din Decretul nr. 31/1954, persoanele juridice care n-au
dobândit încă personalitate juridică, dar sunt în curs de formare, pot primi donaţii de la
data actului de înfiinţare, dar numai pentru că aceste donaţii "sunt cerute pentru ca
169
E. Safta-Romano, Contracte civile, vol. I, Ed. Graphix, Iaşi, 1993, p. 180; Fr Deak, op. cit., p. 134.
170
Articolul 141 alin. (1) C. fam.
171
Fr. Deak, op. cit., p. 134; D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 139; E.
Safta-Romano, op. cit., p. 181; I. Dogaru (coord.), Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004, p.
334.

65
persoana juridică să ia fiinţă în mod valabil". În acest caz, donaţia are drept scop
alcătuirea patrimoniului necesar organizaţiei pentru a dobândi personalitate juridică, iar
după dobândirea personalităţii juridice, donaţiile făcute persoanelor juridice sunt valabile
numai cu condiţia respectării principiului specialităţii capacităţii de folosinţă, prevăzut de
art. 34 din Decretul nr. 31/1954, astfel că obiectul donaţiei trebuie să corespundă scopului
persoanei juridice, precizat în actul său de constituire.
Incapacitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor
Dacă anterior anului 2003, Constituţia României prevedea interdicţia, sancţionată de
altfel cu nulitatea absolută, pentru cetăţenii străini şi apatrizi de a dobândi terenuri în ţara
noastră172, în prezent, Constituţia, republicată, permite acestora să dobândească dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României
la Uniunea Europeană, cât şi pe bază de reciprocitate, rezultată din tratatele internaţionale
la care România este parte (reciprocitate reglementată prin lege organică), precum şi prin
moştenire legală173.
Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetăţenii străini, apatrizii şi
persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
România în condiţiile prevăzute de legea specială. Cum precizam în materia vânzării,
legea specială este legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi precum şi de către persoane juridice
străine, care la art. 3 dispune că cetăţeanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al
Spaţiului Economic European), apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în
România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat
membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele
prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române; dacă
dreptul de proprietate priveşte terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere,
dobândirea se poate realiza după împliniarea a 7 ani de la data aderării174 României la
Uniunea Europeană (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; dacă aceste persoane nu sunt
rezidente în România, ele pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru
reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, după 5 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeană (art. 4 din Legea nr. 312/2005). Dacă aceste persoane aparţin altor
state decât cele membre ale Uniunii Europene, dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor se poate face numai în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe
bază de reciprocitate; aceste persoane nu pot însă dobândi proprietatea terenurilor în
condiţii mai favorabile decât cele aplicabile cetăţeanului unui stat membru al Uniunii şi
persoanei juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru.
Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi proprietatea terenurilor în ţara noastră prin
moştenire legală, indiferent că aparţin sau nu Uniunii Europene şi indiferent că aparţin
sau nu unor state cu care România a încheiat tratate pe bază de reciprocitate. Este ceea ce
prevede teza finală a art. 44 al. 2 din Constituţia României cât şi art. 1 din Legea nr.
312/2005.
Interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în România prin
acte juridice între vii şi prin moştenire testamentară subzistă aşadar pentru cetăţenii,
apatrizii şi persoanele juridice ce aparţin unor state terţe (care nu sunt membre ale

172
A se vedea şi I. Dogaru (coord.), Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004, p. 218.
173
Articolul 44 alin. (2) din Constituţia României.
174
Data aderării României la Uniunea Europeană este data de 01 ianuarie 2007.

66
Uniunii Europene) cu care România nu a încheiat un tratat pe bază de reciprocitate cu
privire la dobândirea terenurilor. În prezent, singura cale pentru aceştia de a dobândi
terenuri în proprietate este moştenirea legală, nu şi cea testamentară.
Incapacitatea medicilor şi a farmaciştilor
Medicii şi farmaciştii care "au tratat pe o persoană în boala din care moare, nu pot
profita de dispoziţiile între vii sau testamentare, ce dânsa a făcut-o în favoare-le în cursul
acestei boli" [art. 810 alin. (1) C. civ.]. Potrivit art. 810 alin. (3) C. civ., aceste dispoziţii
se aplică şi preoţilor.
Prezumţia de captaţie şi sugestie. Incapacitatea prevăzută de art. 810 C. civ. are la
bază o prezumţie absolută de captaţie şi sugestie a bolnavului şi, implicit, prezumţia de
viciere a consimţământului acestuia prin dol, pentru a-l determina să facă liberalităţi
excesive175.
Aceste persoane nu pot dovedi că liberalităţile făcute în favoarea lor, realizate în
condiţiile mai sus menţionate, sunt opera unei voinţe libere şi că ele ar avea mai mult în
vedere calitatea de rudă sau de amic al donatorului decât calitatea de medic, farmacist sau
preot176.
Această incapacitate priveşte şi persoanele care practică ilegal medicina177.
În ceea ce îi priveşte pe farmacişti, legea are în vedere pe aceia care au tratat un
bolnav de boala de care acesta a murit, şi nu acele persoane care se mărginesc a elibera
medicamentele prescrise de medic.
De asemenea, incapacitatea prevăzută de art. 810 C. civ. priveşte şi pe preoţii care au
asistat în permanenţă, spiritual, pe dispunător, în cursul ultimei boli, din cauza căreia a şi
decedat.
Calitatea de medic, farmacist sau preot nu constituie prin ea însăşi o cauză de
incapacitate, ci asistenţa cu caracter repetat sau permanent, acordată bolnavului în această
calitate, atrage incapacitatea178.
Condiţii. Pentru a opera incapacitatea prevăzută de art. 810 C. civ., se cer îndeplinite
cumulativ următoarele condiţii:
a) liberalitatea trebuie făcută în cursul bolii de care dispunătorul a murit. Liberalitatea
va fi valabilă dacă a fost făcută uneia din persoanele precizate de art. 810 C. civ., în
perioada când donatorul era sănătos sau chiar în cursul unei boli de care acesta s-a
vindecat.
b) decesul donatorului să fi fost cauzat de boala pentru care a fost tratat sau asistat, în
caz contrar donaţia fiind valabilă;
c) donatarul trebuie să fi tratat sau asistat pe donator în ultima boală a acestuia;
d) tratamentul sau asistenţa bolnavului donator să fi avut un caracter repetat sau
continuu.
Excepţii. Enumerare. Art. 810 alin. (2) C. civ. prevede, pe cale de excepţie, cazurile
în care bolnavul poate dispune valabil în favoarea acestor persoane:
Donaţiile cu caracter remuneratoriu. Aceste donaţii reprezintă recompensarea
serviciilor prestate de medicul, farmacistul sau preotul care l-a asistat sau tratat pe
bolnav. Aceste dispoziţii remuneratorii trebuie să fie proporţionale cu serviciile prestate,
175
D. Alexandresco, op. cit., p. 126.
176
D. Alexandresco, op. cit., p. 127; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 875/1969, în R.R.D. nr. 12/1969, p. 175.
177
M. Eliescu, Moştenirea şi devoluţiunea ei în dreptul R.S.R., Ed. Academiei, 1966, p. 167; Fr. Deak, op. cit., p. 135.
178
D. Alexandresco, op. cit., p. 132; Fr. Deak, op. cit., p. 135.

67
cât şi cu starea materială a dispunătorului. În acest caz, donatarul este cel care trebuie să
dovedească că liberalitatea ce i-a fost făcută are caracter remuneratoriu. Medicul,
farmacistul sau preotul căruia i se face o liberalitate remuneratorie cu titlu particular nu
poate, în principiu, s-o primească şi, în acelaşi timp, să solicite şi onorariul ce i s-ar
cuveni, întrucât caracterul remuneratoriu al dispoziţiei presupune răsplătirea serviciilor
prestate şi plata datoriei care rezultă din aceste servicii179. Dacă valoarea donaţiei
remuneratorii depăşeşte cu mult valoarea serviciilor prestate, ea va fi supusă condiţiilor
de formă şi de fond ale donaţiei, putând fi supusă reducţiunii până la concurenţa valorii
serviciilor respective, ţinându-se cont şi de starea materială a donatorului, fără a putea fi
însă anulată.
Donaţiile făcute medicilor, farmaciştilor şi preoţilor, rude în linie colaterală până la
gradul IV inclusiv. Sunt valabile dispoziţiile universale făcute medicilor, farmaciştilor sau
preoţilor, dacă aceştia sunt rude în linie colaterală până la gradul IV inclusiv, iar
donatorul nu are moştenitori în linie dreaptă, exceptând cazul în care donatarul este el un
astfel de moştenitor [art. 810 alin. (2) pct. 2 C. civ.].
Potrivit doctrinei recente180, textul vizează liberalităţile mortis causa, deoarece numai
acestea pot avea ca obiect transmiterea unei universalităţi juridice, nu şi donaţiile, care
vizează numai o transmisiune cu titlu particular.
O altă opinie consideră că această excepţie are în vedere şi donaţia, care presupune o
transmitere actuală a dreptului, şi nu una post mortem181.
S-a consacrat tot mai mult de către doctrină valabilitatea donaţiei făcută medicului,
farmacistului sau preotului de către soţul său bolnav182.
Situaţia specială a minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie judecătorească
Minorii şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească au capacitatea de a primi
donaţii, dar nu au capacitate deplină de exerciţiu pentru a le accepta. Donaţia făcută unui
incapabil sau unui minor cu capacitate restrânsă de exerciţiu se acceptă de către
reprezentantul legal sau personal, cu încuviinţarea prevăzută de lege. În acest sens, art.
815 alin. (1) C. civ. prevede că "donaţiunile făcute unor minori sau unui interzis, se
acceptă de tutore sau de părinte".
Cu toate acestea, potrivit art. 815 alin. (2) C. civ., donaţia făcută minorului sau
interzisului va putea fi acceptată valabil şi de către ascendenţii lui de orice grad, chiar
dacă nu sunt tutorii lui şi părinţii s-ar afla în viaţă şi ar refuza să accepte.
Minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă va putea accepta personal donaţia, însă cu
încuviinţarea reprezentantului legal sau a unui ascendent.
Dacă donaţia este cu sarcini sau sub condiţie, căpătând în parte caracter oneros,
acceptarea ei depăşeşte sfera actelor de administrare şi, potrivit art. 129 alin. (2), art. 124
alin. (2) şi art. 147 C. fam., acceptarea se va putea face numai cu autorizarea prealabilă a
autorităţii tutelare. În acest sens, într-o decizie pronunţată de instanţa judecătorească s-a
arătat că, dacă donatorul intenţionează să doneze un imobil, rezervându-şi uzufructul
viager al acestui bun, iar donatarul este debil mintal, dar nepus sub interdicţie, curatorul
ad hoc desemnat pentru a-i apăra interesele nu poate accepta singur donaţia, ce depăşeşte

179
D. Alexandresco, op. cit., p. 138.
180
Fr. Deak, op. cit., p. 135.
181
D. Alexandresco, op. cit., p. 140.
182
M. Eliescu, op. cit., p. 168; Fr. Deak, op. cit., p. 135; I. Dogaru (coord.), Drept civil. Contracte speciale, op. cit., p.
336; M. Eliescu, op. cit., p. 166; D. Chirică, op. cit., p. 140.

68
limitele unui act de administrare, fără o prealabilă încuviinţare a autorităţii tutelare,
potrivit art. 155 alin. (2) C. fam.183.
Incapacitatea surdo-mutului neasistat de curator de a accepta o donaţie

Surdo-mutul care nu ştie să scrie nu poate accepta o donaţie decât cu asistarea unui
curator special, numit de autoritatea tutelară (art. 816 C. civ.). Numirea curatorului se va
face în conformitate cu dispoziţiile art. 152 lit. a) C. fam. şi, alături de alţi autori,
apreciem că rolul curatorului, în acest caz, este numai acela de interpretare, fără ca
instituirea lui să aducă atingere "capacităţii celui pe care curatorul îl reprezintă"184 [art.
153 C. fam. corelat cu art. 61 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a
activităţii notariale].
Dispoziţiile art. 816 C. civ. au în vedere surdo-mutul capabil, care nu ştie să scrie, şi
nu o persoană minoră sau pusă sub interdicţie, întrucât în acest caz devin aplicabile
dispoziţiile art. 815 C. civ.
Per a contrario, rezultă că o persoană surdo-mută (surdă sau mută) care ştie să scrie,
având deplină capacitate de exerciţiu, poate accepta personal donaţia, ca orice persoană
majoră şi capabilă.
Incapacitatea persoanelor juridice de a primi donaţii cu nerespectarea scopului
stabilit prin lege, actul de înfiinţare sau statut
Persoanele juridice pot primi donaţii dacă, potrivit art. 34 din Decretul nr. 31/1954,
dreptul ce face obiectul donaţiei corespunde scopului stabilit prin lege, actul de înfiinţare
sau statut, în respectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă. În caz contrar,
dacă donaţia nu corespunde scopului persoanei juridice, se naşte incapacitatea acesteia de
a mai primi donaţia.
Particularităţile acceptării donaţiilor de către stat
Statul acceptă donaţiile prin autorităţi diferite, după cum donaţia este făcută unor
instituţii bugetare, unor organe ale statului, unităţilor administrativ-teritoriale, regiilor
autonome sau societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat.
Astfel, donaţiile făcute ministerelor, altor organe sau instituţii care se află sub directa
subordonare a Guvernului, se acceptă de către ministru sau conducătorul organului sau
instituţiei centrale de stat.
Donaţiile făcute unităţilor administrativ-teritoriale se acceptă de consiliul judeţean
sau, după caz, de cel al municipiului Bucureşti.
Donaţiile făcute regiilor autonome sau societăţilor comerciale cu capital majoritar de
stat se acceptă de către conducătorii acestora; dacă aceste donaţii sunt de interes local,
este necesară autorizaţia prealabilă a consiliului judeţean sau al municipiului Bucureşti,
iar dacă sunt de interes naţional, este necesară autorizaţia prealabilă a organului tutelar.
Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia, dacă bunul donat urmează să intre în domeniul public al statului sau unităţii
administrativ-teritoriale, acceptarea donaţiei se face de către Guvern, de consiliul
judeţean sau de consiliul local, după caz.

183
Trib. jud. Timiş, decizia nr. 493/1984, apud I. Motica, F. Moţiu, Contracte civile speciale. Teorie şi practică
judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 41, 42.
184
D. Chirică, op. cit., p. 141, 142. În sensul că rolul curatorului este numai de interpretare, a se vedea şi Fr. Deak, op.
cit., p. 136; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 336.

69
Articolul 4 din Decretul nr. 478/1954 dispune că donaţiile având ca obiect bunuri
grevate cu sarcini sau pentru care nu s-au achitat integral impozitele şi taxele aferente se
acceptă numai cu avizul Ministerului Finanţelor.

Momentul la care este cerută capacitatea

Disjungere. Pentru a determina momentul la care este cerută capacitatea părţilor,


distingem două situaţii:
a) încheierea donaţiei printr-un singur act;
b) încheierea donaţiei prin două acte separate.
Dacă donaţia se încheie printr-un singur act. Dacă ambele părţi sunt prezente
simultan la încheierea contractului, capacitatea se apreciază în raport de acest moment.
Astfel, atât donatorul, cât şi donatarul trebuie să fie capabili, unul de a dispune prin
donaţii şi celălalt de a primi donaţii, în momentul perfectării convenţiei, respectiv în
momentul exprimării consimţămintelor lor în forma autentică prevăzută de lege.
Dacă donaţia se încheie prin acte separate (între absenţi), capacitatea donatorului
se apreciază la un moment diferit de cea a donatarului.
Donaţia între absenţi presupune mai întâi o ofertă de donaţie (făcută de donator) şi
apoi acceptarea acesteia de către donatar, contractul producând efecte din momentul în
care acceptarea ofertei a fost comunicată donatorului [art. 814 alin. (2) C. civ.].
Donatorul trebuie să fie capabil în momentul emiterii (facerii) ofertei de donaţie, când
îşi manifestă voinţa de a dona185, în momentul acceptării ofertei, întrucât în acest moment
se realizează consimţământul părţilor, cât şi în momentul notificării acceptării ofertei,
căci donaţia produce efecte numai din acest moment.
Controversă. În legătură cu momentul în funcţie de care se apreciază capacitatea
donatarului, în literatura juridică s-a născut o adevărată controversă. Sunt autori care
consideră că donatarul trebuie să fie capabil de a primi şi în momentul facerii ofertei de
donaţie, deoarece oferta de a dona, făcută în formă legală, nu este "un simplu proiect", ci
o ofertă "de a se dezbrăca actualmente", ofertă nulă dacă este făcută unui incapabil şi
deci, dacă este nulă de la originea sa, acceptarea donatarului nu o poate face să aibă
viaţă186.
Alături187 de alţi autori, împărtăşim opinia contrară, potrivit căreia donatarul nu
trebuie să fie capabil în momentul emiterii ofertei, deoarece oferta de donaţie este un act
unilateral de voinţă, în care se manifestă numai voinţa donatorului, nu şi cea a
donatarului. Donatarul trebuie să fie capabil numai în momentul acceptării ofertei.

Sancţiunea incapacităţilor speciale

Dispoziţiile imperative sau prohibitive ale legii trebuie să fie garantate printr-o
sancţiune, întrucât altfel ar deveni iluzorii. De aceea, după ce prin articolele precedente,
legiuitorul stabileşte incapacităţile de a face şi de a primi donaţii, în art. 812 C. civ.
dispune că "dispoziţiile în favoarea unui incapabil sunt nule, (...)".

185
Fr. Deak, op. cit., p. 139.
186
G.P. Petrescu, op. cit., p. 92; M. Eliescu, op. cit., p. 163.
187
D. Alexandresco, op. cit., p. 167; Fr. Deak, op. cit., p. 139; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 338.

70
Deşi din interpretarea acestui text de lege ar rezulta că sancţiunea care loveşte
contractul este nulitatea absolută, în realitate sancţiunea va fi atât nulitatea absolută, cât şi
nulitatea relativă, având în vedere natura interesului ocrotit prin incapacitatea respectivă.
Nulitatea absolută. Astfel, donaţia este lovită de nulitate absolută, dacă s-a încheiat
cu încălcarea:
a) dispoziţiilor art. 44 alin. (2) din Constituţie, republicată, respectiv donaţia făcută
unui cetăţean străin sau apatrid care nu îndeplineşte condiţiile legale pentru a putea
dobândi dreptul de proprietate asupra unui teren de pe teritoriul ţării,
b) dispoziţiilor art. 808 C. civ. şi ale art. 33 din Decretul nr. 31/1954, care privesc, pe
de o parte, donaţiile făcute persoanelor fizice neconcepute, iar pe de altă parte, cele făcute
organizaţiilor care nu au dobândit personalitate juridică;
c) dispoziţiilor art. 810 C. civ., cu privire la donaţiile făcute medicilor, farmaciştilor şi
preoţilor care au tratat sau asistat pe donator în boala de care acesta a murit 188. Astfel cum
s-a precizat în literatura juridică, interdicţia din art. 810 C. civ. este "concepută ca o
dispoziţie prohibitivă, ca o regulă generală de apărare a prestigiului profesiei de medic
sau de preot"189;
d) dispoziţiilor art. 811 şi 817 C. civ., corelate cu dispoziţiile din legile speciale care
prevăd îndeplinirea anumitor condiţii cu privire la acceptarea donaţiilor făcute
persoanelor juridice; şi
e) dispoziţiilor art. 129, art. 133, art. 105 şi art. 147 C. fam., care prevăd incapacitatea
minorului sau a interzisului de a face donaţii atât personal, cât şi prin reprezentantul legal,
chiar cu încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare.
Nulitatea relativă. Donaţia este lovită de nulitate relativă, dacă s-a încheiat cu
nerespectarea:
a) dispoziţiilor art. 809 alin. (2) C. civ., cu privire la incapacitatea minorului, devenit
major, de a face donaţii în favoarea tutorelui, de vreme ce "socotelile definitive ale tutelei
nu au fost date şi primite"; şi
b) dispoziţiilor art. 815 şi art. 816 C. civ., cu privire la donaţiile făcute minorilor sau
persoanelor puse sub interdicţie, cât şi surdo-muţilor.
Nulitatea relativă poate fi invocată atât de cel ocrotit, cât şi de succesorii săi în
drepturi190.
Potrivit art. 812 alin. (1) C. civ., donaţiile făcute cu nerespectarea incapacităţilor
speciale sunt sancţionate cu nulitatea relativă sau absolută, după caz, şi când sunt "fie
deghizate sub forma unui contract oneros, fie făcute în numele unor persoane interpuse".
Nulitatea actului, în acest caz, este o consecinţă a prohibiţiei legii, iar prohibiţia are drept
scop să prevină violarea legii.
Dovada simulaţiei
Cel care solicită nulitatea sau anularea donaţiei printr-o acţiune în simulaţie, trebuie
să facă dovada simulaţiei.

188
Pentru o opinie în sensul că sancţiunea aplicabilă este nulitatea relativă, a se vedea: M. Eliescu op. cit. p. 174; E.
Safta-Romano, op. cit., p.159; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. III,
Ed. All, Bucureşti, 1998, p. 747.
189
Fr. Deak, op. cit., p. 140.
190
M Eliescu, op. cit., p. 174; Fr. Deak, op. cit., p. 140.

71
Cu privire la sistemul probator în materia simulaţiei, distingem între părţi şi
moştenitorii lor, pe de o parte, şi terţi, pe de altă parte.
a. Între părţi. Astfel, părţile şi moştenitorii lor au posibilitatea de a dovedi simulaţia
potrivit dreptului comun în materia probelor, putându-se folosi de proba testimonială
numai dacă există un început de dovadă scrisă ori dacă legea a fost încălcată191.
b. Faţă de terţi. Terţii, fiind străini de contract, pot dovedi simulaţia prin orice mijloc
de probă; faţă de ei contractul intervenit reprezintă un fapt juridic, care, indiferent de
valoare, poate fi dovedit cu orice mijloc de probă, inclusiv martori şi prezumţii.
Scopul unei acţiuni în simulaţie în această materie este de a înlătura actul public,
mincinos, care relevă o situaţie juridică contrară realităţii, pe cale de consecinţă, de a
scoate la iveală contractul de donaţie simulat, contract care este lovit de nulitate, ca
urmare a încălcării dispoziţiilor legale cu privire la capacitate.
Pentru a uşura sarcina probei pentru cel interesat a dovedi simulaţia, legiuitorul
prezumă anumite persoane ca fiind persoane interpuse: părinţii, descendenţii şi soţul
persoanei incapabile. Fundamentul acestei prezumţii legale este legătura de afecţiune
dintre persoanele prezumate interpuse şi cel incapabil, pe care donatorul urmăreşte să-l
gratifice. Dispoziţiile art. 812 C. civ. sunt de strictă interpretare şi sfera persoanelor
prezumate interpuse nu poate fi extinsă prin asimilare şi la alte persoane cu care
incapabilul este legat printr-o legătură de rudenie sau afecţiune (fraţi, surori, bunici,
prieteni, viitorul soţ etc).
Dacă se face dovada simulaţiei donaţiei prin interpunerea de persoane sau printr-un
contract cu titlu oneros, donaţia va fi desfiinţată cu efect retroactiv. Dacă simulaţia s-a
realizat prin interpunere de persoane, persoana interpusă va restitui tot ce a primit de la
donator, nulitatea producându-şi efectele atât împotriva incapabilului, cât şi împotriva
persoanei interpuse192.

Consimţământul

Donaţia, fiind un contract, are la bază consimţământul liber exprimat al ambelor părţi.
Pentru a fi valabil exprimat, consimţământul trebuie să îndeplinească cumulativ o serie de
condiţii:
– să provină de la o persoană cu discernământ;
– să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice;
– să fie exteriorizat;
– să nu fie afectat de vicii de consimţământ.
Potrivit art. 953 C.civ., "consimţământul nu este valabil, când este dat prin eroare,
smuls prin violenţă, sau surprins prin dol".
Forma autentică. Derogare de la principiul consensualismului actelor juridice. Prin
derogare de la principiul consensualismului, ce guvernează încheierea actelor juridice
civile, pentru ca donaţia să fie valabil încheiată, consimţământul părţilor trebuie să fie
exprimat în formă autentică (art. 813 C. civ.).
Viciile de consimţământ
Eroarea. Eroarea conduce la anularea donaţiei dacă este substanţială,
constituind însăşi cauza liberalităţii. Poate purta asupra identităţii persoanei donatarului,
191
Idem, p. 179.

192
I. Dogaru (coord.), Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004, p. 340.

72
asupra unei calităţi a persoanei gratificate, asupra bunului ce constituie obiectul donaţiei,
asupra cauzei determinante a donaţiei193.
Eroarea poate fi de drept sau de fapt.
Dolul. Dolul, în această materie, se prezintă sub forma captaţiei sau a sugestiei şi
reprezintă o cauză de anulare a donaţiei, dacă se dovedeşte că, fără mijloacele viclene
întrebuinţate, donatorul nu ar fi făcut liberalitatea.
Captaţia constă în demonstraţii de afecţiune, de prietenie, adevărate sau false, prin
diferite mijloace: măguliri, insinuări, îndemnuri sau orice alte asemenea mijloace, în
scopul de a atrage bunăvoinţa dispunătorului şi de a obţine de la el liberalităţi pe care
altfel nu le-ar fi obţinut. Captaţia îşi găseşte o mai mare aplicabilitate în materia
testamentelor.
Sugestia constă în mijloacele viclene folosite de o persoană pentru a determina o altă
persoană, prin puterea de convingere pe care o exercită asupra acesteia, să-i facă o
liberalitate pe care altfel nu ar fi făcut-o.
De precizat că sugestia şi captaţia conduc la anularea donaţiei numai dacă s-au
manifestat sub forma unor manopere dolosive, viclene, care împiedică consimţământul
donatorului să fie liber.
Astfel, captaţia şi sugestia se manifestă în practică prin: sechestrarea donatorului,
îndepărtarea de rude şi denigrarea acestora, controlarea corespondenţei, depărtarea
vechilor prieteni şi a unor oameni de încredere etc194.
Violenţa. Violenţa constituie, de asemenea, viciu de consimţământ în materia
donaţiei, fie că este fizică, fie că este morală, dacă a avut drept efect constrângerea
dispunătorului de a face liberalitatea, contrar voinţei sale.
Contractul de donaţie încheiat prin vicierea consimţământului uneia din părţile
contractante este sancţionat cu nulitatea relativă, ce poate fi invocată de partea ocrotită, al
cărei consimţământ a fost viciat sau de cei care reprezintă drepturile sale; această
sancţiune este susceptibilă de acoperire prin confirmare, iar acţiunea în anularea unei
donaţii este supusă termenului general de prescripţie a acţiunii în anulare (art. 9 din
Decretul nr. 167/1958).

Obiectul contractului de donaţie

Obiectul contractului de donaţie trebuie să respecte condiţiile generale prevăzute de


lege pentru obiectul actului juridic civil, şi anume:
– să fie în circuitul civil (art. 963 C. civ.);
– să fie determinat sau determinabil (art. 948 şi art. 964 C. civ.);
– să fie posibil;
– să fie licit şi moral;
– să existe sau să poată exista în viitor.
Donaţia poate avea ca obiect şi bunuri viitoare, cu excepţia unei succesiuni
nedeschise195.

193
D. Alexandresco, op. cit., p. 49.
194
M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri, Craiova, p. 349; D. Alexandresco, op. cit., p. 43.
195
Potrivit art. 965 alin. (1) C. civ., "lucrurile viitoare pot fi obiectul obligaţiei", iar potrivit alin. (2), "nu se poate face
renunţare la o succesiune ce nu este deschisă, nici se pot face învoiri asupra unei astfel de succesiuni, chiar de s-ar da
consimţământul celui a cărui succesiune este în chestiune".

73
Cât priveşte darul manual, acesta nu poate avea ca obiect bunuri viitoare, deoarece
darul manual nu se poate realiza decât prin tradiţiunea bunului.
Constituie obiect al contractului bunurile mobile şi imobile.
Fiind un contract translativ de proprietate, donatorul trebuie să fie proprietarul
bunului ce face obiectul donaţiei. Astfel cum s-a precizat în literatura juridică196, donaţia
nu poate avea ca obiect un bun al altuia, în caz contrar, fiind nulă absolut, întrucât ar fi
incompatibilă cu principiul irevocabilităţii.

Cauza contractului de donaţie


Donaţia trebuie să aibă o cauză licită, iar potrivit art. 966 şi art. 968 C. civ., aplicabile
şi în materia donaţiei, convenţia este nulă dacă cauza lipseşte, este falsă, prohibită de legi
sau contrară ordinii publice şi bunelor moravuri.
În materia donaţiei, cauza o constituie chiar lipsa echivalentului, care este de esenţa
liberalităţii şi constă în însăşi intenţia de a gratifica, în animus donandi a donatorului,
astfel că ea "nu poate prin sine însăşi şi neatârnat de alte elemente determinante ale
voinţei, să fie ilicită". Cauza nu poate fi ilicită decât dacă, din împrejurările în care s-a
încheiat contractul, rezultă neîndoielnic că prestaţia nu derivă dintr-o intenţie de a
gratifica, ci dintr-un raport de echivalenţă a unei contraprestaţii cu caracter ilicit197.
Potrivit unor opinii exprimate în doctrină, animus donandi se completează cu
"motivul determinant" pentru a constitui cauza donaţiei, motiv care este de fapt scopul
urmărit de donator, "element subiectiv, variabil şi concret în fiecare contract de
donaţie"198.
Dovada cauzei ilicite sau imorale incumbă persoanei care se prevalează de caracterul
ilicit sau imoral al cauzei. Dovada cauzei ilicite sau imorale se poate face prin orice
mijloc de probă199.

Forma donaţiei

Principiul consensualismului este regula care guvernează încheierea actelor juridice


civile; contractul, de regulă, ia naştere şi produce efecte juridice prin simplul acord de
voinţă al părţilor, neexprimat într-o formă anume (art. 942 C. civ.).
Prin excepţie însă, unele contracte sunt solemne, fiind supuse, în vederea perfectării
lor, formelor anume determinate de lege, fără de care nu pot lua fiinţă. Pentru aceste
contracte, forma scrisă nu mai este cerută ca un simplu mijloc de probă, ca în contractele
consensuale, ci reprezintă un element constitutiv al contractului.
Donaţia este un astfel de contract: "Toate donaţiunile se fac prin act autentic" (art.
813 C. civ.).
Ca o măsură de protecţie a donatorului, care prin contract transmite actual şi
irevocabil un drept din patrimoniul său, fără a primi în schimb un echivalent, legiuitorul a
făcut din donaţie un contract solemn. Astfel, atât voinţa celui care îşi micşorează
196
Fr. Deak, op. cit., p. 127; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 341.
197
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 335, 336.
198
D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p. 128, apud L. Stănciulescu,
Drept civil. Contracte speciale. Succesiuni, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002., p. 128.
199
C.S.J., decizia nr. 39/1994, în Buletinul jurisprudenţei C.S.J. 1994, Ed. Proema, Baia Mare, 1995, p. 45, apud C.
Turianu, Contracte speciale. Practică juridică adnotată, Ed. Fundaţiei "România de mâìne", Bucureşti, 1999, p. 95.

74
patrimoniul, cât şi voinţa celui care primeşte nu se pot exprima valabil decât în formă
autentică, "nu numai pentru a asigura o dovadă şi o forţă executorie acordului dintre părţi,
ci pentru ca acest acord să aibă fiinţă legală"200.

Încheierea contractului de donaţie

Între prezenţi. Dacă contractul se încheie printr-un singur act, ambele părţi fiind
prezente simultan la încheierea contractului, contractul este valabil încheiat şi produce
efecte din momentul exprimării consimţământului ambelor părţi, în formă autentică.
Consimţământul părţilor trebuie luat de notar în chiar momentul autentificării actului
de donaţie, nefiind suficient consimţământul luat anterior autentificării actului, şi aceasta
întrucât valabilitatea autentificării unui act este condiţionată de existenţa chiar la data
autentificării a consimţământului părţilor, deoarece până la autentificare, donatorul poate
reveni oricând asupra donaţiei201.
Redactarea contractului în formă autentică "nu-l pune la adăpost de acţiunea în
anulare pentru lipsa de capacitate", care poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.
Admisibilitatea oricăror mijloace de probă se impune, fără a fi necesară înscrierea în fals,
deoarece cel care instrumentează încheierea contractului nu are competenţa de a constata
că donatorul este capabil, în deplinătatea facultăţilor mintale; de asemenea, poate fi indus
în eroare asupra capacităţii donatorului202.
Contractul poate fi încheiat atât personal, cât şi prin mandatar. Reprezentând un act
de dispoziţie, pentru a cărui valabilitate este necesară forma autentică, mandatul trebuie
să fie special şi dat tot în formă autentică, cele două acte formând un tot unitar,
indivizibil.
Nerespectarea formei autentice a contractului de donaţie este sancţionată cu nulitatea
absolută, indiferent de persoana donatorului sau a donatarului.
Întrucât cerinţa formei autentice este reglementată prin dispoziţii imperative, sub
sancţiunea nulităţii absolute, dovada existenţei unei donaţii nu poate fi făcută cu martori,
chiar dacă există un început de dovadă scrisă203.
Nulitatea absolută a donaţiei este imprescriptibilă, poate fi invocată de orice persoană
interesată şi chiar din oficiu de instanţa judecătorească şi nu poate fi acoperită prin
confirmare. Potrivit art. 1168 C. civ., "donatorul nu poate repara, prin nici un act
confirmativ, viciile unei donaţiuni între vii; nulă în privinţa formei, ea trebuie să se refacă
cu formele legiuite". Aşadar, viciul de formă nu poate fi acoperit prin executarea
voluntară sau prin confirmare204. De asemenea, nulitatea absolută nu poate fi acoperită
nici prin procesul-verbal încheiat cu ocazia transcrierii actului sub semnătură privată ce
reprezintă donaţia unui imobil.
Succesori. Sancţiune. Nulitatea relativă. În privinţa succesorilor donatorului, nulitatea
capătă un caracter relativ, în lumina dispoziţiilor art. 1167 alin. (3) C. civ.: "Confirmarea,
ratificarea sau executarea voluntară a unei donaţiuni, făcută de către erezi sau
reprezentanţii donatorului, după moartea sa, ţine loc de renunţare, atât în privinţa viciilor
200
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 389.
201
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 2237/1956, în LP nr. 9/1957, p. 1120, apud C. Turianu, op. cit., p. 108.
202
C. Turianu, op. cit., p. 108; I. Stoenescu, S. Zilberstein, Tratat de drept procesual civil, vol. I, Ed. }tiin\ific[,
Bucureşti, 1973, p. 314.
203
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 800/1963, în J.N. nr. 6/1964, p. 163.
204
C.A. Galaţi, decizia nr. 104/1995, apud C. Turianu, op. cit., p. 115.

75
de formă, cât şi în privinţa oricărei alte excepţii". Potrivit acestui text de lege, succesorii
donatorului pot confirma în mod valabil donaţia autorului lor, nulă din cauza viciilor de
formă, iar confirmarea poate rezulta din executarea voluntară realizată de moştenitori, în
deplină cunoştinţă de cauză a viciului contractului.
Sunt autori care susţin că donaţia nulă absolut din cauza nerespectării formei
autentice, a cărei nulitate nu a fost invocată în timpul vieţii autorului, dă naştere unei
obligaţii naturale în persoana moştenitorilor care, fiind executată de bunăvoie, se
transformă într-o obligaţie civilă, fără a mai da dreptul repetiţiunii 205. Această opinie a
fost combătută, susţinându-se că transformarea obligaţiei naturale într-o obligaţie civilă
este contrară regulii confirmatio nihil dat novi, confirmarea nefiind suficientă, fiind
necesară o novaţie206.
Practica judiciară în materie. Practica judiciară a pronunţat soluţii contradictorii cu
privire la forma înzestrării copiilor de către părinţi, având în vedere dispoziţiile art. 814
C. civ. Unele instanţe au apreciat că înzestrarea copiilor, fiind o obligaţie naturală, este
valabilă şi fără respectarea formei autentice, de îndată ce a fost executată, fără a mai fi
permisă repetiţiunea207.
Părerea contrară a avut însă o mai mare aplicabilitate practică; conform acesteia
înzestrarea unui copil de către părinţi, având caracterul unei donaţii, nu poate fi făcută
decât prin act autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, nulitate ce nu poate fi înlăturată
în nici un fel. În acest caz, dovada donaţiei nu poate fi făcută cu martori, nici dacă există
un început de dovadă scrisă. Codul civil nu admite o obligaţie naturală a părinţilor de a-şi
înzestra copiii, care să se transforme într-o obligaţie civilă prin executare voluntară, astfel
că "darea în folosinţă a unor imobile fără respectarea dispoziţiilor cuprinse în art. 813 C.
civ." nu poate fi considerată decât o "simplă îngăduinţă" ce poate fi oricând revocată208.
Alături de alţi autori209, apreciem că este necesar să distingem, în privinţa formei,
după cum înzestrarea are ca obiect bunuri mobile sau bunuri imobile.
Dacă înzestrarea copiilor are ca obiect bunuri mobile, apreciem că nu trebuie să
îmbrace forma autentică ad validitatem, aceste bunuri putând face obiectul darului
manual, pentru valabilitatea căruia, potrivit opiniei unanim admise de doctrină şi practică,
este necesară numai tradiţiunea bunului, nu şi forma autentică. Dacă înzestrarea are ca
obiect bunuri imobile, aceasta reprezintă o donaţie şi, fără a se mai putea realiza pe cale
de excepţie, sub forma darului manual, trebuie să îmbrace forma autentică, pentru însăşi
valabilitatea ei, în caz contrar fiind nulă absolut.
Contractul de donaţie nul pentru nerespectarea condiţiei formei autentice nu poate
servi ca just titlu pentru uzucapiunea de 10 până la 20 de ani.
Pentru ca donaţia nulă pentru vicii de formă să producă efecte juridice, ea trebuie
refăcută în întregime, cu respectarea formei autentice (art. 1168 C. civ.).
Încheierea contractului de donaţie între absenţi. Dacă contractul de donaţie se
încheie prin două acte separate, succesive, atât oferta de donaţie, cât şi acceptarea
acesteia trebuie să îmbrace forma autentică, potrivit art. 814 alin. (2) C. civ., sub
sancţiunea nulităţii absolute.
205
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 390; Fr. Deak, op. cit., p. 130.
206
D. Alexandresco, op. cit., p. 208.
207
A se vedea jurisprudenţa citată de D. Chirică (op. cit., p.148).
208
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1231/1971; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 2396/1972, în Repertoriu
1969-1975, p. 133, 116.
209
D. Chirică, op. cit., p. 148; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 344.

76
Donaţia nu obligă pe donator şi nu produce efecte juridice decât din momentul în care
acceptarea donatarului a fost comunicată donatorului. Acceptarea donaţiei trebuie făcută
înaintea morţii donatorului sau pierderii capacităţii acestuia, în caz contrar oferta de
donaţie devine caducă şi contractul nu se mai poate încheia. Aceeaşi va fi soluţia şi în
cazul în care acceptarea donaţiei nu îi este notificată donatorului în timpul vieţii sale sau
atâta timp cât acesta este deplin capabil; astfel, până în momentul în care îi este notificată
acceptarea ofertei sale, donatorul poate oricând revoca oferta sa de donaţie.
Dacă contractul se încheie prin acte separate, prin oferta de donaţie şi acceptarea
acesteia, având în vedere dispoziţiile art. 814 alin. (2) C. civ., conform cărora donaţia nu
produce efecte decât din momentul în care acceptarea ofertei a fost notificată
donatorului, se naşte întrebarea: care este momentul încheierii contractului?
Sunt autori care susţin că, în acest caz, contractul este valabil încheiat în momentul
notificării acceptării, şi nu în momentul acceptării donaţiei de către donatar 210. Pornind de
la dispoziţiile art. 814 alin. (2) C. civ., notificarea acceptării nu reprezintă doar o simplă
formalitate, ci este o condiţie esenţială pentru validitatea contractului de donaţie (sub
sancţiunea nulităţii absolute) încheiat prin acte separate, contractul devenind perfect
numai când acceptarea a fost comunicată donatorului, întrucât numai în acest moment
există concursul a două voinţe reciproc cunoscute211 şi producătoare de efecte juridice.
De aici decurg o serie de consecinţe importante. Astfel, donatorul poate revoca oferta
de donaţie cât timp notificarea acceptării nu a avut loc, revocare ce poate fi expresă sau
tacită. Dacă donatorul a vândut bunul ce face obiectul ofertei de donaţie înainte de a-i fi
comunicată acceptarea, aceasta constituie o revocare tacită212. Pe de altă parte, donatarul
trebuie să fie în viaţă şi capabil nu numai în momentul acceptării donaţiei, ci şi în
momentul notificării către donator a acceptării sale, întrucât dacă decedează sau devine
incapabil după acceptarea ofertei, dar înainte ca această acceptare să fie comunicată
donatorului, contractul nu mai ia fiinţă, nerealizându-se acordul de voinţe al celor două
părţi. Drept consecinţă, moştenitorii donatarului şi creditorii acestuia nu pot notifica
acceptarea donatarului decedat după acceptarea ofertei, dar anterior notificării213, pentru
acelaşi argument: contractul nu s-a încheiat încă. Cu atât mai mult, dacă decesul
donatarului a intervenit anterior acceptării ofertei de donaţie, moştenitorii şi creditorii lui
nu pot accepta donaţia, deoarece aceştia sunt reprezentanţii drepturilor pe care le are
autorul în patrimoniul său, iar în acest caz, contractul nefiind încheiat, autorul nu a
dobândit nici un drept.
De asemenea, pentru aceleaşi motive, oferta de donaţie devine caducă şi în cazul în
care donatorul decedează sau devine incapabil după acceptarea ofertei, dar înainte ca
această acceptare să-i fie comunicată; notificarea nu se poate face moştenitorilor
donatorului, "pentru că donaţia nu există cât timp acceptarea n-a fost comunicată", iar pe
de altă parte, donatorul trebuie să fie capabil de a consimţi şi în momentul când se
îndeplineşte această formalitate esenţială a notificării214. În practica judecătorească s-au
întâlnit soluţii care confirmă această opinie215.

210
A se vedea şi I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 345.
211
G.P. Petrescu, op. cit., p. 114.
212
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 767.
213
D. Aexandresco, op. cit., p. 252; M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 391.
214
D. Alexandresco, op. cit., p. 253.
215
Trib. mun. Bucureşti, decizia nr. 1406/1992, Culegere 1992, p. 31.

77
Potrivit opiniei contrare, pe care o îmbrăţişăm, contractul de donaţie realizat prin acte
separate este încheiat valabil în momentul acceptării donaţiei, acesta fiind momentul
realizării consimţămintelor ambelor părţi în vederea încheierii actului, numai efectele
acestui acord de voinţe fiind amânate până la comunicare216, astfel că notificarea
acceptării donaţiei se poate face şi de moştenitorii sau creditorii donatarului, dacă acesta a
decedat după acceptare, dar înainte de comunicarea acceptării217.

Condiţia întocmirii unui act estimativ în cazul donaţiei de bunuri mobile

Dacă donaţia are ca obiect bunuri mobile, art. 827 C. civ. dispune că donaţia este
valabilă "numai pentru obiectele trecute într-un act estimativ subsemnat de donator şi
donatar".
Aşadar, pe lângă condiţia încheierii donaţiei în formă autentică, donaţia de mobile
este supusă unei alte formalităţi speciale.
Cuprinsul actului estimativ. Actul sau statul estimativ (art. 772 C. civ.) trebuie să
cuprindă descrierea individuală a bunurilor, cât şi o evaluare a acestora şi poate fi cuprins
în însuşi contractul de donaţie, dar şi într-un act separat; când se realizează prin act
separat, actul estimativ este valabil şi dacă se face prin act sub semnătură privată, cu
condiţia de a fi semnat atât de donator, cât şi de donatar, sau de mandatarii acestora, dacă
contractul s-a încheiat prin mandatari.
Condiţia întocmirii actului estimativ nu se aplică în cazul darului manual, care se
încheie valabil prin tradiţiunea bunului; de asemenea, această condiţie nu se aplică nici
celorlalte excepţii de la regula formei autentice a donaţiei (donaţiile indirecte şi donaţiile
deghizate), întrucât acestea sunt supuse, în privinţa formei, regulilor ce guvernează actele
prin care acestea se realizează.
Scopul acestei formalităţi este de a consolida principiul irevocabilităţii donaţiilor,
împiedicând pe donator de a reţine o parte din bunurile donate şi de a revoca astfel, în
parte, donaţia. Pe de altă parte, condiţia mai are şi scopul de a garanta exerciţiul unor
drepturi eventuale, la care poate da naştere donaţia, ca de exemplu, reîntoarcerea
bunurilor donate în patrimoniul donatorului în anumite condiţii218 etc.
Sancţiunea nerespectării întocmirii actului estimativ este nulitatea absolută a
contractului de donaţie, conform unei opinii a doctrinei219. Apreciem că sancţiunea
nulităţii absolute a actului nu se impune deoarece actul estimativ este solicitat de legiuitor
ad probationem, de unde şi posibilitatea întocmirii sale ulterioare printr-o expertiză 220,
astfel că lipsa lui nu afectează valabilitatea donaţiei, ci ridică dificultăţi în materie
probatorie.
Dispoziţiile art. 827 C. civ. se aplică fără nici o deosebire, atât donaţiei de bunuri
mobile corporale, cât şi donaţiei de bunuri mobile incorporale, având o mai mare
aplicabilitate practică cu privire la aceasta din urmă.

Interdicţia ca donaţia să cuprindă clauze incompatibile cu principiul


216
Fr. Deak, op. cit., p. 131.
217
D. Chirică, op. cit., p. 143; Fr. Deak, op. cit., p. 131.
218
D. Alexandresco, op. cit., p. 220.
219
D. Chirică, op. cit., p. 158; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 346.
220
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 398, 399; Fr. Deak, op. cit., p. 125.

78
irevocabilităţii

Principiul irevocabilităţii. Un caracter principal al donaţiei este irevocabilitatea.


Alături de principiul irevocabilităţii ce caracterizează contractele în general, impus de art.
969 C. civ.221, legea consacră pentru donaţii un principiu special al irevocabilităţii, prin
art. 801 şi art. 822-824 C. civ.
Care este scopul urmărit de legiuitor pentru a sublinia încă o dată că donaţiile sunt
irevocabile? Considerăm că reglementarea acestui principiu are drept scop protejarea
donatorului, care trebuie să fie conştient că micşorarea patrimoniului său este definitivă şi
irevocabilă; irevocabilitatea are drept scop limitarea facultăţii de a dispune cu titlu
gratuit, legiuitorul fiind favorabil înstrăinărilor cu titlu oneros şi ostil celor cu titlu gratuit;
el a permis donaţiile, deoarece nu putea să împiedice pe proprietar să dispună de bunul
său, însă, în acelaşi timp, le-a declarat irevocabile, pentru a pune o piedică care să facă
exerciţiul acestei facultăţi cât mai greu222.
Pe de altă parte, irevocabilitatea donaţiei are şi scopul de a asigura siguranţa
circuitului civil, întrucât posibilitatea revocării donaţiei în funcţie de pura voinţă a
donatorului echivalează cu menţinerea permanentă (sau pentru o perioadă îndelungată de
timp) a stării de incertitudine cu privire la dreptul transmis.
Irevocabilitatea nu înseamnă că transmisiunea dreptului ce face obiectul donaţiei nu
poate fi supusă unui termen sau unei condiţii, ci numai că dreptul, fie chiar cu termen sau
condiţional, trebuie transmis în aşa fel încât donatorul să nu-şi rezerve nici direct, nici
indirect, posibilitatea "de a nimici sau înlătura prin propria voinţă efectele transmisiunii,
ceea ce ar pune pe donatar într-o condiţie de dependenţă pe care legea o socoteşte
incompatibilă cu ideea libertăţii"223.
Irevocabilitatea donaţiilor are un caracter special, particular, mai accentuat decât forţa
obligatorie a contractelor, în sensul că irevocabilitatea priveşte nu numai efectele
donaţiei, "ci însăşi esenţa contractului, fiind o condiţie de validitate pentru formarea lui
(irevocabilitate de gradul II)"224.
Inserarea în contract a unor clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei
se sancţionează cu nulitatea absolută a donaţiei. Donaţia este revocabilă numai în cazurile
prevăzute expres de lege.
Clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii. Aceste clauze sunt prevăzute în
art. 822-824 C. civ.: condiţiile potestative, condiţia de a plăti un pasiv nedeterminat,
clauza ca donatorul să dispună în continuare de bunul donat.
1. Condiţiile potestative. Potrivit art. 822 C. civ., "este nulă orice donaţiune făcută
cu condiţii a căror îndeplinire atârnă numai de voinţa donatorului".
Este potestativă condiţia a cărei realizare depinde de voinţa uneia sau alteia dintre
părţile contractante. Condiţiile potestative sunt de două feluri:
– condiţie potestativă simplă, când realizarea sau nerealizarea condiţiei depinde atât
de voinţa unei părţi, cât şi de o faptă exterioară sau de voinţa unei alte persoane;
– condiţie potestativă pură, când realizarea sau nerealizarea condiţiei depinde
exclusiv de voinţa unei părţi.
221
Art. 969 C. civ. dispune în alin. (1): "Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante", iar în alin.
(2): "Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege".
222
D. Alexandresco, op. cit., p. 370.
223
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 331
224
Fr. Deak, op. cit., p. 141.

79
Spre deosebire de contractele cu titlu oneros (art. 1006 şi art. 1010 C. civ.), care sunt
lovite de nulitate atunci când sunt afectate de o condiţie potestativă pură, fiind valabile
când sunt afectate de o condiţie potestativă simplă, în materia donaţiilor, majoritatea
autorilor225, a căror opinie o împărtăşim, apreciază că liberalitatea este nulă nu numai
când este afectată de o condiţie potestativă pură, dar şi atunci când este afectată de o
condiţie potestativă simplă, întrucât donatorul îşi rezervă indirect facultatea de a zădărnici
transmisiunea dreptului în favoarea donatarului, de vreme ce realizarea sau nerealizarea
condiţiei depinde şi de voinţa lui.
Această derogare de la dreptul comun este o consecinţă a principiului irevocabilităţii
donaţiilor, a cunoscutei reguli din dreptul francez: donner et retenir ne vaut.
Sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este nulitatea absolută a donaţiei.
Întrucât textul de lege face referire numai la condiţia potestativă, fie suspensivă, fie
rezolutorie, rezultă că donaţia poate fi valabil afectată de o condiţie cazuală (a cărei
realizare depinde numai de hazard), suspensivă sau rezolutorie. Într-adevăr, condiţia
cazuală depinde de hazard, de întâmplare, astfel că revocarea donaţiei este determinată de
realizarea sau nerealizarea condiţiei, şi nu de voinţa donatorului.
Cât priveşte donaţia afectată de o condiţie mixtă, aceasta este valabilă, întrucât
realizarea condiţiei nu depinde numai de voinţa uneia dintre părţi, ci şi de voinţa unei alte
persoane.
2. Plata datoriilor sau sarcinilor nedeterminate. Art. 823 C. civ. dispune că este
nulă donaţia "dacă s-a făcut sub condiţia de a se satisface datorii sau sarcini care nu
existau la epoca donaţiunii sau care nu erau arătate în actul de donaţiune".
Donatorul poate impune donatarului plata unor datorii sau îndeplinirea unor sarcini
existente în momentul încheierii contractului, chiar dacă nu sunt prevăzute în contract. În
acest caz, donaţia capătă un caracter oneros, iar donatarul nu se poate sustrage de la
executarea acestora.
Această interdicţie are la bază intenţia legiuitorului de a exclude posibilitatea
donatorului de a revoca indirect donaţia prin "golirea acesteia de conţinut" prin obligarea
donatarului la plata unor datorii viitoare, nedeterminate la data contractării226.
Textul legal are în vedere două situaţii distincte:
a) donaţia care cuprinde obligaţia donatarului de a plăti datoriile sau sarcinile
existente în momentul contractării. Această donaţie este valabilă, întrucât există o
limitare a acestor datorii, pe care donatorul nu le poate mări după încheierea contractului.
Prin datorii prezente puse în sarcina donatarului se înţeleg numai acelea care au o dată
certă anterioară donaţiei227.
b) donaţia care cuprinde obligaţia donatarului de a plăti datorii sau sarcini viitoare. În
acest caz, distingem două ipoteze:
– dacă obligaţia donatarului constă în plata unui pasiv viitor nedeterminat al
donatorului, donaţia este nulă absolut, potrivit art. 823 C. civ. şi pentru raţiunile expuse
anterior, chiar dacă la moartea lui, donatorul nu ar lăsa datorii228;

225
D. Chirică, op. cit., p. 145; Fr. Deak, op. cit., p. 142; Ph. Malaurie, L. Aynes, Cours de droit civil. Les succesions.
Les liberalites, par Ph. Malaurie, Paris, 1989, p. 216; D. Alexandresco, op. cit., p. 373; M.B. Cantacuzino, op. cit., p.
397; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 348.
226
D. Chirică, op. cit., p. 146.
227
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 397; D. Aexandresco, op. cit., p. 381; G.P. Petrescu, op. cit., p. 219.
228
I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, vol. II, Ed. Socec,
Bucure]ti,1943, p. 468.

80
– dacă obligaţia donatarului constă în plata unui pasiv viitor determinat, donaţia este
valabilă, deoarece donatorul, prin voinţa lui, nu mai poate mări acest pasiv, care încetează
de a mai fi nesigur, astfel că obligaţia donatarului nu este contrară principiului
irevocabilităţii.
3. Donaţia făcută sub rezerva de a dispune de bunul donat. Potrivit art. 824 C.
civ., "când donatorul şi-a rezervat dreptul de a dispune de un obiect cuprins în donaţiune,
sau de o sumă determinată din bunurile dăruite, dacă moare, fără să fi dispus de dânsele,
un asemenea obiect sau asemenea sumă rămâne erezilor donatorului".
De câte ori donatorul şi-a rezervat prin donaţie dreptul de a dispune de un anumit bun
sau de o sumă de bani, donaţia este nulă cu privire la acel obiect sau la acea sumă, chiar
dacă donatorul nu a uzat de dreptul său.
Când donatorul şi-a rezervat dreptul de a dispune de toate bunurile ce formează
obiectul donaţiei, donaţia este nulă în întregime.
Bunurile asupra cărora donatorul şi-a rezervat dreptul de a dispune de ele, practic, nu
fac parte din donaţie, iar dacă donatorul nu a dispus de ele în timpul vieţii, bunurile se
transmit moştenitorilor la moartea sa.
Aceste bunuri nu se cuvin donatarului niciodată, iar dacă donatorul doreşte
gratificarea donatarului cu aceste bunuri, este necesară încheierea unui alt contract de
donaţie.

Clauze compatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiilor

Codul civil precizează două asemenea clauze, şi anume clauza prin care uzufructul se
dă unei persoane şi nuda proprietate unei alte persoane şi clauza privind reîntoarcerea
convenţională a bunului donat în patrimoniul donatorului în anumite condiţii.
Uzufructul poate fi dat unei persoane, iar nuda proprietate alteia. Potrivit art.
805 C. civ., este permisă "dispoziţia între vii sau testamentară, prin care uzufructul se dă
la o persoană şi proprietatea nudă la alta". Această dispoziţie nu contravine principiului
irevocabilităţii donaţiei.
Donatorul poate să-şi rezerve el uzufructul sau îl poate dona unei alte persoane; în
ambele cazuri, uzufructul va fi supus regulilor ce îl guvernează, prevăzute de art. 517 şi
urm. C. civ.
Reîntoarcerea convenţională a bunului donat. O altă clauză compatibilă cu
principiul irevocabilităţii este convenţia prin care părţile stipulează că bunul donat se va
reîntoarce la donator, dacă acesta va supravieţui fie numai donatarului, fie atât
donatarului, cât şi descendenţilor săi. Astfel, art. 825 alin. (1) C. civ. dispune că
"donatorul poate stipula întoarcerea bunurilor dăruite, atât în cazul când donatarul ar muri
înaintea lui, cât şi în cazul când donatarul şi descendenţii săi ar muri înaintea sa".
În acest caz, donaţia nu este revocată prin voinţa donatorului, ci prin convenţia
părţilor, libere de a supune donaţia unei condiţii suspensive sau rezolutorii.
Prin natura sa, această clauză este o condiţie rezolutorie cazuală, a cărei realizare nu
depinde de voinţa donatorului, ci de hazard, fiind perfect valabilă şi posibilă.
Fiind o condiţie rezolutorie, ea trebuie stipulată expres, neputând fi prezumată sau
dedusă din anumite împrejurări; legea nu cere o formă solemnă, dar este necesar ca

81
stipularea clauzei de reîntoarcere să fie clară şi precisă (ea nu reprezintă o cauză legală de
revocare a donaţiei229), astfel încât voinţa donatorului să fie neîndoielnic exprimată.
Reîntoarcerea convenţională a fost numită în doctrină şi «dreptul de reîntoarcere» sau
«dreptul de reversiune».
Dreptul de reîntoarcere ia naştere fie prin predecesul donatarului, fie prin predecesul
donatarului şi al descendenţilor săi.
Potrivit art. 19 din Decretul nr. 31/1954, persoana dispărută este prezumată în viaţă,
astfel că dispariţia donatarului sau a donatarului şi a descendenţilor săi nu conduce la
reversiunea bunului donat.
Întoarcerea bunurilor donate la donator fiind efectul condiţiei rezolutorii exprese
prevăzute în contract, se produce de drept. În cazul în care moştenitorii donatarului refuză
restituirea bunului donat, donatorul are deschisă calea acţiunii în revendicare chiar şi
împotriva terţului dobânditor al bunului230.
Încetare. Dreptul de reversiune poate înceta, în timpul vieţii donatorului, prin
renunţarea expresă sau tacită, anterior îndeplinirii condiţiei rezolutorii, deoarece acest
drept aparţine donatorului şi acesta îl poate transmite atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu
gratuit, inclusiv donatarului.
Cazuri. Art. 825 C. civ. prevede două cazuri în care poate avea loc reîntoarcerea
convenţională, şi anume:
a) în cazul predecesului donatarului faţă de donator. Donaţia este revocată la
îndeplinirea condiţiei, fără a avea relevanţă că donatarul are sau nu descendenţi.
b) în cazul predecesului donatarului şi al descendenţilor săi faţă de donator. Prin
descendenţi se înţeleg atât copiii donatarului, cât şi descendenţii de grad mai îndepărtat
(nepoţi, strănepoţi etc), iar revocarea donaţiei are loc atunci când a murit ultimul
descendent al donatarului. Dacă donatarul nu are descendenţi, dreptul de reversiune se
naşte la decesul acestuia, survenit în timpul vieţii donatorului.
Dacă în contractul de donaţie s-a stipulat clauza de reîntoarcere a bunului donat, fără
a se preciza în ce condiţii, se presupune că reîntoarcerea are loc la predecesul donatarului
faţă de donator.
Potrivit art. 825 alin. (2) C. civ., clauza de reîntoarcere nu poate fi stipulată decât în
favoarea donatorului; dacă stipulaţia se face în favoarea unei alte persoane, suntem în
prezenţa unei substituţii fideicomisare, care este nulă absolut (art. 803 C. civ.).
Efectele dreptului de reîntoarcere convenţională. Cum am menţionat anterior, această
clauză reprezintă, de fapt, o condiţie rezolutorie, care va produce efecte diferite, după
cum ne aflăm în perioada anterioară îndeplinirii condiţiei (pendente conditione) sau după
îndeplinirea condiţiei (eveniente conditione).
Astfel, anterior îndeplinirii condiţiei rezolutorii, pendente conditione, donatarul este
proprietar şi poate transmite dreptul său sub condiţie atât prin acte inter vivos, cât şi prin
acte mortis causa. Dobânditorul va avea însă un drept supus condiţiei rezolutorii, întrucât
donatarul nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuşi (conform principiului
nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet).
Atunci când condiţia rezolutorie nu se realizează, dreptul donatarului se consolidează
retroactiv, fiind considerat un drept pur şi simplu de la încheierea donaţiei.

229
P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de apel Suceava în domeniile
dreptului civil şi dreptului procesual civil, în Dreptul nr. 7/1998, p. 69.
230
D. Alexandresco, op. cit., p. 402-406.

82
Dacă evenimentul condiţie s-a împlinit (donatarul sau atât donatarul, cât şi
descendenţii acestuia au decedat înaintea donatorului), eveniente conditione, conform art.
1015 şi art. 1019 C. civ., donaţia va fi revocată cu efect retroactiv, bunurile donate
reîntorcându-se în patrimoniul donatorului, libere de orice sarcini, drepturile constituite
de donatar în favoarea unor terţi desfiinţându-se cu efect retroactiv (ex tunc), conform
regulii resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Dacă donaţia are ca obiect bunuri mobile corporale şi acestea au fost înstrăinate de
donatar pendente conditione, dobânditorul de bună-credinţă a dobândit proprietatea în
temeiul art. 1909 alin. (1) C. civ., astfel că donatarul va restitui valoarea bunurilor donate.

Interdicţia de a dispune prin substituţii fideicomisare

Substituţiile fideicomisare sunt expres interzise, sub sancţiunea nulităţii absolute a


donaţiei, prin art. 803 C. civ.: "Substituţiile sau fideicomisele sunt prohibite; orice
dispoziţii prin care donatarul, eredele instituit sau legatarul va fi însărcinat de a conserva
şi a remite la o a treia persoană, va fi nulă, chiar în privirea donatarului, a eredelui numit
sau a legatarului".
Noţiune. Substituţia fideicomisară reprezintă instituirea ca donatar a unei persoane,
cu obligaţia pentru aceasta de a păstra bunul primit prin donaţie şi de a-l remite la
moartea sa unei alte persoane, desemnate tot de donator.
Componente. Substituţia fideicomisară cuprinde două liberalităţi succesive, care au
acelaşi obiect, către doi beneficiari, dintre care primul, donatarul, are sarcina de a păstra
dreptul primit şi de a-l transmite la moartea lui, celui de-al doilea beneficiar, care culege
dreptul transmis prin moştenire de la donatar, dar în puterea voinţei iniţiale a donatorului,
substituţia fiedicomisară apărând astfel ca o ordine succesorală impusă de donator
donatarului, primul beneficiar231.
O asemenea substituţie reprezintă o piedică pentru libera circulaţie a bunurilor, iar pe
de altă parte, permite donatorului să impună ordinea succesorală a primului beneficiar,
ceea ce contravine însăşi noţiunii de «testament» şi caracterului strict personal al
acestuia.
Substituţia fideicomisară nu se confundă cu fideicomisul simplu sau cu substituţia
vulgară, ambele permise şi perfect valabile.
Fideicomisul simplu reprezintă o liberalitate unică, făcută în favoarea unei persoane
incapabile de a primi prin donaţie la momentul încheierii actului, astfel că donaţia se face
în favoarea unei persoane capabile, în calitate de mandatar, cu obligaţia pentru aceasta de
a o remite adevăratului gratificat.
Substituţia vulgară. Substituţia vulgară reprezintă liberalitatea care prevede că, în
cazul în care persoana căreia i se face oferta de donaţie nu va putea sau nu va dori să
primească bunul, aceasta să fie primită de o altă persoană, desemnată tot de donator. În
acest sens, art. 804 C. civ. dispune: "Este permisă dispoziţia prin care o a treia persoană
ar fi chemată a lua darul, ereditatea sau legatul, în cazul când donatarul, eredele numit,
sau legatarul, nu ar primi sau nu ar putea primi".
Deosebire. Substituţia fideicomisară se deosebeşte şi de dispoziţia prin care donatorul
transmite unei persoane nuda proprietate şi altei persoane uzufructul, întrucât o asemenea
231
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 344.

83
dispoziţie nu constituie o liberalitate succesivă având acelaşi obiect, ci două liberalităţi
diferite, fiecare cu alt obiect, astfel că fiecare beneficiar poate înstrăina oricând dreptul
dobândit (uzufructul sau nuda proprietate).
Sancţiune. Sancţiunea nerespectării prohibiţiei prevăzute de art. 803 C. civ. este
nulitatea absolută a donaţiei în privinţa ambilor beneficiari.

Excepţii de la regula formei autentice a donaţiei

Fără a fi prevăzute în mod expres de lege, doctrina şi practica judiciară admit


existenţa a trei asemenea excepţii de la condiţia formei autentice a donaţiei, donaţiile
neregulate232, cum au mai fost numite în doctrină: darul manual, donaţia indirectă şi
donaţia deghizată. Rigorismul legii cu privire la forma solemnă în care trebuie să se
manifeste voinţa părţilor contractante nu corespunde întocmai cu nevoile vieţii sociale,
deoarece priveşte satisfacerea unor sentimente de afecţiune, recunoştinţă sau
generozitate.

§1. Darul manual

631. Noţiune şi reglementare. Darul manual constă în tradiţiunea materială a unui


bun mobil corporal de la o persoană la alta, făcută cu intenţia de a gratifica şi de a accepta
donaţia233.
Darul manual reprezintă o liberalitate între vii, având ca obiect numai bunuri mobile
corporale şi realizată valabil prin tradiţiunea bunului.
Această derogare de la regula formei autentice a donaţiei îşi găseşte justificare legală
în art. 644 C civ., care enumeră şi tradiţiunea printre modurile de dobândire a proprietăţii.
În sistemul nostru de drept, în care proprietatea se transferă prin însăşi puterea titlului
translativ, independent de tradiţiunea lucrului, tradiţiunea nu poate rămâne un mijloc
deosebit de transmitere a dreptului decât în cazul în care ea constituie însăşi manifestarea
acordului de voinţe dintre părţile contractante şi o asemenea manifestare nu poate fi
concepută decât atunci când tradiţiunea este gratuită, deoarece o tradiţiune cu caracter
oneros nu este şi nu poate fi decât un mod de executare a unei transmisiuni de drepturi,
izvorând dintr-un raport juridic preexistent234.
Condiţiile de validitate ale darului manual. Fiind o donaţie, darul manual trebuie să
îndeplinească condiţiile de validitate ale donaţiei, exceptând condiţia formei autentice, la
care se adaugă două condiţii specifice pentru validitatea sa: tradiţiunea şi bunurile ce pot
forma obiectul darului manual.
Tradiţiunea. Tradiţiunea bunurilor dăruite, respectiv remiterea materială a bunurilor
de la donator donatarului, este de esenţa darului manual, de unde rezultă că darul manual
este un contract real. Tradiţiunea este cea care dă valoare şi efecte concursului de voinţe;
ea creează darul manual şi transmite donatarului proprietatea lucrului dăruit235.
232
G.P. Petrescu, op. cit., p. 482.
233
D. Chirică, op. cit., p. 148.
234
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 392.
235
D. Alexandresco, op. cit., p. 264.

84
Dacă se realizează acordul de voinţe al părţilor (verbal sau prin înscris sub semnătură
privată), dar nu are loc tradiţiunea bunului, nu suntem în prezenţa unui dar manual, ci
contractul este nul pentru lipsa formei autentice a donaţiei.
Condiţia tradiţiunii bunurilor este îndeplinită, fiind, deci, în prezenţa unui dar manual,
şi atunci când donatarul se află deja în posesia bunurilor, însă în baza unui alt titlu
(împrumut, depozit etc.), iar donatorul îşi manifestă voinţa de a-l gratifica pe donatar cu
aceste bunuri şi donatarul acceptă.
Astfel, intenţia de a gratifica (animus donandi) şi de a accepta donaţia se pot
manifesta atât înainte, cât şi după tradiţiunea bunului.
În doctrină s-a ivit o controversă în legătură cu semnificaţia juridică a unui act sub
semnătură privată încheiat o dată cu tradiţiunea bunului.
Unii autori au susţinut că un asemenea înscris ar compromite darul manual, deoarece
tradiţiunea, în acest caz, reprezintă executarea unei donaţii nule absolut pentru lipsa
formei autentice.
Apreciem, alături de alţi autori236, că donaţia se realizează, în acest caz, prin
tradiţiunea bunului, fiind un dar manual, şi nu prin înscrisul redactat de părţi, care
constituie numai dovada darului manual.
Tradiţiunea bunului trebuie să aibă loc înainte de moartea donatorului, întrucât dacă
are loc după moartea acestuia, nu mai suntem în prezenţa unui dar manual, chiar dacă a
existat un acord de voinţe al părţilor237.
Practica judecătorească. Practica judiciară s-a pronunţat în sensul că prin tradiţiunea
bunului nu trebuie neapărat să se înţeleagă o deplasare fizică a bunului, efectele sale
juridice fiind realizate şi printr-o tradiţiune implicită; s-a apreciat astfel că tradiţiunea se
realizează, fiind în prezenţa unui dar manual, atunci când donatorul ar înmâna donatarului
cheile unei casete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul şi-a manifestat în
mod neechivoc voinţa de a-l transmite, fără ca tabloul să fie dat jos de pe perete238.
De asemenea, constituie dar manual retragerea unei sume de bani de pe un carnet de
economii C.E.C. şi transferarea ei pe carnetul C.E.C. al altei persoane239.
Tot practica judiciară a statuat că suntem în prezenţa unui dar manual şi atunci când
donatorul, fără a preda efectiv o sumă de bani donatarului, înmânează această sumă de
bani unui terţ, în vederea achiziţionării unui imobil pentru donatarul-cumpărător240.
Constituie dar manual şi sumele de bani depuse de părinţi la C.E.C. pe numele
copilului minor, titular al depunerii, chiar dacă s-a prevăzut pe libret o clauză de
împuternicire în favoarea unui părinte241, exceptând cazul în care se dovedeşte că
depunerea pe numele copilului nu s-a făcut cu intenţia ca această sumă să iasă din
patrimoniul comun al soţilor, pentru a deveni bun al copilului. Sarcina probei revine celui
care contestă că această sumă nu face parte din patrimoniul copilului242. Până la proba
contrară, această depunere este considerată o liberalitate în favoarea copilului.

236
Fr. Deak, op. cit., p. 161; Ph. Malaurie, op. cit., p. 202; I. Dogaru şi colectivul, op. cit., p. 353.
237
C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 480; D. Alexandresco, op. cit., p. 268.
238
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 580/1971, în Repertoriu.... 1969-1975, p. 134.
239
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 647/1969, în R.R.D. nr. 4/1973, p. 150; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr.
1515/1986, în R.R.D. nr. 6/1987, p. 66.
240
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 774/1988, în R.R.D. nr. 2/1989, p. 63.
241
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 757/1979, în CD 1979, p. 67; Trib. jud. Suceava, decizia nr. 1024/1979, în
R.R.D. nr. 6/1980, p. 59.
242
C.S.J., decizia nr. 132/1991, în Dreptul nr. 6/1992, p. 84, apud Fr. Deak, op. cit., p. 163.

85
S-a apreciat că tradiţiunea bunului se poate realiza şi prin mandatar, fie al donatorului
(care trebuie să predea bunul donatarului în timpul vieţii donatorului), fie al
donatarului243.
Darurile de nuntă. Cât priveşte darurile de nuntă făcute soţilor cu ocazia celebrării
căsătoriei, în literatură şi doctrină s-au exprimat opinii contradictorii cu privire la
calificarea lor ca bunuri proprii sau bunuri comune ale soţilor.
Art. 30 alin. (1) C. fam. instituie prezumţia comunităţii de bunuri pe perioada
căsătoriei, dispunând că bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei sunt
bunuri comune ale soţilor. Art. 31 C. fam. enumeră, cu caracter limitativ, categoriile de
bunuri proprii ale soţilor, iar printre acestea se află şi bunurile dobândite de oricare dintre
soţi prin moştenire, donaţie sau legat, afară numai dacă dispunătorul a prevăzut că ele vor
fi comune.
Prin urmare, bunul dobândit de unul dintre soţi prin donaţia făcută în timpul căsătoriei
reprezintă bun propriu al soţului gratificat, exceptând cazul în care donatorul a arătat că a
urmărit gratificarea ambilor soţi, în acest caz bunul donat fiind bun comun244.
Deşi reprezintă donaţii, iar art. 31 C. fam. include aceste liberalităţi în categoria
bunurilor proprii ale soţului donatar, practica judiciară şi doctrina au decis că aceste
daruri vor fi considerate bunuri comune ale soţilor, pe de o parte, pentru că sunt
dobândite în timpul căsătoriei245, cu ocazia serbării nunţii, iar pe de altă parte, se prezumă
scopul donatorului de a contribui la formarea patrimoniului comun al soţilor246.
Darurile de nuntă devin bunuri comune ale soţilor şi pentru că se prezumă intenţia
dispunătorului ca ele să devină comune247.
Inclusiv darurile de nuntă făcute de părinţii unuia dintre soţi au fost considerate
bunuri comune ale acestora248. Dacă însă aceste daruri au o valoare mare, depăşind
valoarea unor daruri obişnuite (precum un autoturism sau o sumă de bani pentru
achiziţionarea unui apartament, autoturism etc.) şi sunt făcute fără precizarea expresă că
se urmăreşte gratificarea ambilor soţi, atunci ele urmează a fi considerate bunuri proprii
ale soţului gratificat, întrucât nu se poate presupune voinţa donatorilor de a gratifica pe
ambii soţi numai din împrejurarea că donaţiile au fost făcute cu ocazia celebrării
căsătoriei249.
Ne raliem opiniei contrare250, care consideră că darurile de nuntă sunt bunuri proprii
ale soţului gratificat, pentru următoarele argumente:
a) darurile de nuntă reprezintă liberalităţi făcute soţilor de către rude sau prieteni cu
ocazia celebrării căsătoriei. Ele sunt donaţii care îmbracă forma darului manual.
b) potrivit art. 31 C. fam., bunurile dobândite de oricare dintre soţi prin donaţie sunt
bunuri proprii ale soţului gratificat. Legea califică bunurile dobândite prin donaţie ca
bunuri proprii, indiferent de forma donaţiei (act autentic, dar manual, donaţie deghizată
etc). De asemenea, legea nu condiţionează calitatea de bun propriu de un anumit moment
243
D. Alexandresco, op. cit., p. 268, 269.
244
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1778/1974, în R.R.D. nr. 5/1975, p. 65; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr.
1289/1978, în R.R.D. nr. 3/1979, p. 52; C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 2351/1990, în Dreptul nr. 7-8/1991, p. 123.
245
Trib. Suprem, decizia civilă nr. 1545/1963, în J.N. nr. 9/1964, p. 154.
246
Trib. Suprem, decizia civilă nr. 79/1973, în I.G. Mihuţă, Repertoriu 1969-1975, p. 154, apud I.P. Filipescu, Tratat
de dreptul familiei, Ed. All, Bucureşti, 1996, p. 73.
247
I.P. Filipescu, op. cit., p. 73.
248
Trib. Suprem, decizia civilă nr. 786/1979, în CD 1979, p. 141-143.
249
Al. Bacaci, Raporturile juridice patrimoniale în dreptul familiei, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1986, p. 121.
250
Fr. Deak, op. cit., p. 165; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 355.

86
din timpul căsătoriei, astfel că bunul donat va fi bun propriu, indiferent de momentul
(situat în timpul căsătoriei) în care a avut loc gratificarea: cu ocazia serbării nunţii, cu
ocazia aniversării căsătoriei etc., iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
Pe de altă parte, art. 31 C. fam. nu face nici o referire la persoana donatorului, ci se referă
la orice donaţie, fie că donator este o rudă (părinte, frate, bunic etc.), fie că este un
prieten.
În raport de aceste precizări, apreciem că darurile de nuntă reprezintă bunuri proprii
ale soţului gratificat, exceptând cazul când donatorul a dispus că ele vor fi comune,
întrucât aceste diferenţieri, determinate numai de momentul când are loc gratificarea, nu
îşi găsec justificare legală. Edificatoare în acest sens este şi decizia Curţii Supreme de
Justiţie care arată că "bunurile dobândite prin donaţie sunt proprii, pentru a fi respectată
voinţa donatorului, care, dacă nu a dispus altfel, nu poate fi presupus că a înţeles să
avantajeze şi soţul celui gratificat"251.
În ceea ce priveşte darurile obişnuite făcute soţilor cu diferite ocazii, despre care art.
759 C. civ. arată că "nu sunt supuse raportului", iar reputatul profesor Mihail Eliescu nici
nu le consideră donaţii252, acestea pot fi considerate bunuri comune ale soţilor, indiferent
de momentul gratificării sau de persoana donatorului, presupunându-se intenţia
donatorului de a-i gratifica pe ambii soţi. Dacă însă donatorul a dispus în mod
neîndoielnic gratificarea numai a unuia dintre soţi, atunci şi darul obişnuit va fi un bun
propriu al acestuia din urmă.

Bunurile care pot fi obiectul darului manual.


Bunurile ce pot forma obiectul darului manual sunt numai bunurile ce pot face
obiectul tradiţiunii: bunurile mobile corporale.
Bunurile imobile şi mobile incorporale nu sunt susceptibile de tradiţiune, de predare
materială şi, deci, nici nu pot face obiectul darului manual.
Cât priveşte creanţele constatate prin titluri la purtător şi bilete de bancă, doctrina a
considerat că pot face obiectul darului manual, întrucât creanţa este încorporată în titlu şi
aparţine purtătorului253. Darul manual poate avea ca obiect titlurile la purtător şi atunci
când donatorul şi-a rezervat uzufructul sau nuda proprietate (dăruind numai venitul lor).
Nu pot forma obiect al darului manual bunurile viitoare, întrucât darul manual se
realizează valabil numai prin tradiţiunea bunului.
Spre deosebire de titlurile la purtător, titlurile nominative nu pot forma obiectul
darului manual, deoarece acestea nu pot fi valorificate decât de persoana al cărei nume
este indicat pe titlu ca titular, chiar dacă aceste titluri au fost predate animus donandi unei
alte persoane254.
Bunurile mobile corporale, inclusiv titlurile la purtător, bilete de bancă etc., formează
obiect al darului manual, indiferent de valoarea acestora; deşi iniţial au existat discuţii255
pe această temă, doctrina şi practica au admis unanim că, de vreme ce legea nu face nici o
distincţie, darul manual este valabil, indiferent de valoarea bunurilor ce fac obiectul său.
Condiţiile de fond pentru validitatea darului manual. Darul manual, fiind o
varietate a donaţiei, trebuie să îndeplinească aceleaşi condiţii de fond ca şi donaţia.
251
C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 2351/1990, în Dreptul nr. 7-8/1991, p. 123.
252
M. Eliescu, Transmisiunea şi împărţeala moştenirii, Ed. Academiei, Bucureşti, 1966, p. 248.
253
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 480; D. Alexandresco, op. cit., p. 272.
254
D. Chirică, op. cit., p. 149.
255
Decizia Curţii de Casaţie a României, în Dreptul nr. 53/1882, apud D. Alexandresco, op. cit., p. 262.

87
Astfel, se menţin aceleaşi incapacităţi speciale, sunt interzise clauzele incompatibile cu
principiul irevocabilităţii darului manual şi este permisă clauza de reîntoarcere
convenţională a bunului donat în caz de predeces al donatarului sau atât al donatarului,
cât şi al descendenţilor săi, faţă de donator.
Darurile manuale pot avea loc şi între soţi, dar, la fel ca şi donaţia, ele sunt
revocabile, potrivit art. 937 alin. (1) C. civ.
La fel ca şi donaţia, darul manual poate fi supus unei condiţii sau unei sarcini, va fi
revocabil în condiţiile art. 829 C. civ. şi va fi supus raportului sau reducţiunii, potrivit
dreptului comun.
Proba darului manual. Problema dovezii darului manual a născut, uneori, dificultăţi
în practică. Conform principiului statuat de art. 1169 C. civ., actori incumbit onus
probandi, sarcina probei revine celui care invocă existenţa darului manual.
Dovada darului manual se va face diferit, după cum sarcina probei incumbă
donatarului sau donatorului.
Astfel, dacă donatorul sau moştenitorii lui trebuie să facă dovada existenţei darului
manual, pentru a obţine revocarea, raportul sau reducţiunea acestuia, ei nu se pot folosi
de martori sau prezumţii, dacă valoarea darului depăşeşte 250 lei, decât dacă există un
înscris sau un început de dovadă scrisă, fiind deci aplicabile dispoziţiile generale în
materia probaţiunii, prevăzute de art. 1191 C. civ. Dacă însă moştenitorii solicită
reducţiunea sau raportul donaţiilor, "prezentându-se cu un drept propriu", şi nu ca
succesori în drepturi, ei pot dovedi existenţa darului manual cu orice mijloc de probă256.
Dacă, dimpotrivă, donatorul sau moştenitorii săi neagă existenţa darului manual,
donatarul se va prevala de dispoziţiile art. 1909 C. civ., conform cărora posesia de bună-
credinţă a bunurilor mobile valorează proprietate, astfel că nu are nevoie de dovadă
scrisă.
Dacă donatorul sau moştenitorii acestuia invocă reaua-credinţă a donatarului, a cărui
posesie este precară, echivocă, clandestină sau frauduloasă, aceştia pot face dovada
diferit, după cum ceea ce se dovedeşte este un fapt material (care se va dovedi cu orice
mijloc de probă) sau un contract de depozit, locaţiune, mandat etc., în acest caz
aplicându-se regulile generale prevăzute de art. 1191 şi urm. C. civ.
Pe aceeaşi direcţie, instanţa supremă s-a pronunţat că, dacă donatorul sau moştenitorii
lui nu recunosc validitatea darului manual, sarcina probei le aparţine, ei urmând să
dovedească faptul că donatarul a furat bunul sau acest bun se află în posesia frauduloasă
sau precară a donatarului257, în această ipoteză donatarul trebuind să combată prin probe
cele dovedite de donator sau moştenitorii lui258.

Donaţiile indirecte

Noţiune. O altă excepţie de la condiţia formei autentice a donaţiei este donaţia


indirectă.
Donaţia indirectă este liberalitatea între vii care se realizează pe calea unui alt act
juridic decât donaţia.

256
Fr. Deak, op. cit., p. 167.
257
Trib. Suprem, decizia nr. 1515/1986, în R.R.D. nr. 6/1987, p. 66.
258
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 312/1958, în J.N. nr. 5/1958, p. 941, apud C. Turianu, op. cit., p. 107.

88
Ca şi în cazul donaţiei deghizate, ceea ce transformă acest act juridic într-o donaţie
este intenţia liberală (animus donandi), dar spre deosebire de donaţia deghizată, în cazul
donaţiei indirecte, actul juridic încheiat este un act real, perfect valabil, care exprimă
voinţa reală a părţilor, şi nu un act simulat.
Prin intermediul acestui act are loc o îmbogăţire a patrimoniului dobânditorului,
realizată prin puterea intenţiei liberale a transmiţătorului, dar "independent de vreun dare,
adică de vreo transmitere a unui drept real" din patrimoniul transmiţătorului în cel al
dobânditorului, ci în puterea unui act juridic al transmiţătorului, încheiat cu intenţia de a
procura celuilalt un folos gratuit259.
Condiţii
Fiind în prezenţa unui alt act juridic decât donaţia, acesta nu trebuie să îndeplinească
condiţiile de formă pentru validitatea donaţiei, respectiv condiţia formei autentice,
exceptând cazul când forma autentică este o condiţie pentru însăşi valabilitatea actului
respectiv.
Pentru a fi valabil, acest act juridic trebuie să îndeplinească condiţiile de fond şi de
formă prevăzute de lege pentru validitatea sa şi, întrucât reprezintă o liberalitate, trebuie
să îndeplinească şi condiţiile de fond ale donaţiei. Sunt edificatoare în acest sens
dispoziţiile art. 1642 alin. (2) C. civ., referitoare la renta viageră în favoarea unei terţe
persoane, potrivit cărora "deşi întruneşte însuşirile unei liberalităţi, totuşi nu este supusă
formelor stabilite pentru donaţiune; (...)", însă va trebui să respecte condiţiile de fond ale
donaţiei, potrivit art. 1641 C. civ.

Actele juridice calificate donaţii indirecte


Actele juridice prin care se realizează deseori în practică o donaţie indirectă sunt:
renunţarea la un drept, remiterea de datorie şi stipulaţia în folosul altei persoane.
S-a apreciat260 că donaţia indirectă se poate realiza şi pe calea unui act juridic cu titlu
oneros, în cazul în care una din părţi încheie contractul, în parte, cu titlu oneros, iar, în
parte, cu intenţie liberală şi deci titlu gratuit.
Renunţarea la un drept
Renunţarea la un drept reprezintă o liberalitate numai dacă se face cu animus
donandi, respectiv cu intenţia de a procura un avantaj unei alte persoane care are
posibilitatea de a culege, în puterea legii, dreptul, în lipsa celui care renunţă. De exemplu:
un moştenitor renunţă la succesiune, pentru ca partea sa să fie culeasă de ceilalţi
moştenitori; un legatar renunţă la legat; un uzufructuar renunţă la uzufruct, pentru ca
acesta să revină nudului proprietar etc.
În acest caz, liberalitatea apare ca un accesoriu al renunţării, care este operaţia
principală.
Prin ea însăşi, renunţarea nu este o liberalitate; pentru a fi calificată astfel, trebuie să
existe intenţia liberală a renunţătorului, care ea singură dă naştere unei donaţii
indirecte261.
De precizat că, dacă renunţarea la un drept se face în favoarea unei persoane indicate,
ea trebuie să îmbrace forma autentică a donaţiilor, întrucât o asemenea renunţare

259
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 394.
260
Fr. Deak, op. cit., p. 155.
261
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoinau, op. cit., p. 478.

89
reprezintă, de fapt, o acceptare a acelui drept, urmată de o transmitere cu titlu gratuit, care
va fi supusă condiţiilor de formă ale donaţiilor262.
Remiterea de datorie
Potrivit art. 1138 C. civ., remiterea de datorie, mod de stingere a obligaţiei, constituie
o liberalitate: "Remiterea voluntară a titlului original făcută de creditor debitorului dă
proba liberaţiunii".
Remiterea de datorie constă în renunţarea creditorului la valorificarea creanţei
sale împotriva debitorului, cu acordul acestuia. Pentru ca remiterea să constituie o donaţie
indirectă, ea trebuie să se facă cu intenţia creditorului de a gratifica (motiv pentru care se
numeşte şi «iertarea de datorie»), întrucât renunţarea la datorie se poate face şi cu titlu
oneros, iar în acest caz devine o novaţie obiectivă sau dare în plată.
Prin această renunţare, debitorul îşi îmbogăţeşte patrimoniul său, realizând un folos
gratuit, ce reprezintă valoarea dreptului de creanţă.
Remiterea de datorie făcută cu scopul de a gratifica pe debitor se poate realiza prin
acte între vii, atât expres, cât şi tacit, precum şi prin act de ultimă voinţă. Dacă se face
prin acte între vii, remiterea nu poate avea loc decât între creditor şi debitor, prin
restituirea înscrisului constatator al creanţei (art. 1138 C. civ.).
Constituind o donaţie indirectă, remiterea de datorie este supusă regulilor referitoare
la revocare, raport şi reducţiune.
Stipulaţia în folosul altuia
Stipulaţia în folosul altuia se realizează printr-un contract care conţine obligaţia unei
părţi de a realiza o prestaţie în folosul unei alte persoane care nu este parte în contract.
Potrivit definiţiei date de doctrină, stipulaţia pentru altul este contractul prin care o
parte, numită stipulant, dispune ca cealaltă parte, numită promitent, să dea, să facă sau să
nu facă ceva în folosul unei alte persoane care nu este parte în contract, numite terţ
beneficiar.
Stipulaţia pentru altul va reprezenta o donaţie indirectă numai dacă dreptul în folosul
beneficiarului s-a născut din intenţia animus donandi a stipulantului.
Numită şi contractul în folosul altuia, stipulaţia pentru altul naşte în favoarea terţului
beneficiar (donatarul) direct şi nemijlocit dreptul creat în folosul său încă de la data
încheierii contractului între stipulant şi promitent. Dreptul se naşte în patrimoniul
beneficiarului din momentul încheierii contractului, indiferent de acceptarea sau
renunţarea beneficiarului la acest drept263.
Dacă beneficiarul-donatar acceptă dreptul născut din încheierea stipulaţiei, îşi
consolidează dreptul său cu efect retroactiv de la data naşterii lui, adică de la data
încheierii stipulaţiei.
Dacă beneficiarul a decedat după încheierea contractului, dar anterior acceptării,
dreptul aflându-se deja în patrimoniul său, el se va transmite moştenitorilor săi şi, tot
astfel, aceştia vor putea accepta dreptul creat în folosul autorului lor.
Stipulaţia pentru altul se poate face printr-o donaţie cu sarcini, prin intermediul unui
contract de asigurare sau poate îmbrăca forma unei rente viagere (art. 1642 C. civ.).
Stipulaţia pentru altul care conţine intenţia liberală a stipulantului, fiind o donaţie
indirectă, trebuie să îndeplinească condiţiile de fond ale donaţiilor şi să nu cuprindă
clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii. Donaţia devine irevocabilă numai din

262
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 394; Fr. Deak, op. cit., p. 156; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 358.
263
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All, Bucureşti, 1995, p. 70, 71.

90
momentul acceptării, astfel că până în acest moment, stipulantul-donator poate revoca
oricând donaţia264.
Dacă stipulaţia pentru altul se realizează prin intermediul unei donaţii cu sarcini
(sarcina impusă donatarului este în folosul unei terţe persoane – terţul beneficiar), atunci
donaţia directă, dintre donator şi donatar, trebuie să respecte toate condiţiile de formă şi
de fond pentru validitatea ei, pe când stipulaţia în favoarea altuia (sarcina impusă
donatarului), fiind o donaţie indirectă, va fi exceptată de la regula formei autentice.
Fiind un contract, stipulaţia pentru altul va trebui să îndeplinească atât condiţiile
generale de validitate ale contractelor, cât şi o serie de condiţii proprii, referitoare la
voinţa (liberală) de a stipula în folosul altei persoane şi la persoana beneficiarului
(donatarului).
Este necesar ca beneficiarul să fie determinat sau determinabil, admiţându-se că
stipulaţia este valabilă şi dacă este făcută în folosul unei persoane viitoare, care nu există
la data la care s-a încheiat stipulaţia, cum este cazul stipulaţiei în folosul copilului care i
se va naşte stipulantului265.

Donaţiile simulate
Noţiunea de «simulaţie». Feluri. Simulaţia presupune existenţa simultană a două
contracte între aceleaşi părţi: un contract public şi aparent, care exprimă o aparenţă
juridică necorespunzătoare realităţii, şi un contract secret, care conţine voinţa reală a
părţilor, încheiat anterior sau concomitent cu contractul aparent.
Simulaţia, ca operaţiune juridică complexă, poate fi analizată numai dacă primeşte
considerarea unei situaţii juridice la baza căreia se află teoria actului juridic general şi
teoria actului juridic civil în special266.
Simulaţia se clădeşte pe două operaţii juridice, două contracte, care fiecare exprimă,
în plan voliţional, altceva şi sunt susceptibile de a produce efecte juridice distincte.
În materia donaţiilor, prin simulaţie se urmăreşte ascunderea unei donaţii (actul
secret) printr-un contract aparent cu titlu oneros (donaţia deghizată) sau ascunderea
adevăratului donatar prin încheierea unui contract public, aparent între alte persoane
(donaţia prin interpunere de persoane).

Donaţiile deghizate
Noţiune. Donaţiile deghizate sunt donaţiile ascunse, mascate printr-un contract
aparent, public, cu titlu oneros. De cele mai multe ori, donaţia este deghizată printr-un
contract de vânzare-cumpărare.
Deghizarea este totală267, întrucât se ascunde însăşi natura juridică a contractului
încheiat (părţile au încheiat în realitate un contract de donaţie, dar l-au deghizat printr-un
contract aparent, de vânzare-cumpărare). În acest caz, contractul public, aparent prezintă
o situaţie juridică bazată pe contractul de vânzare-cumpărare, ca şi cum între părţi ar fi
intervenit o adevărată vânzare. Actul secret, donaţia, este cel care stabileşte adevăratele
raporturi juridice dintre părţile contractante.

264
Fr. Deak, op. cit., p. 157, 158.
265
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 70.
266
I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 165.
267
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 75.

91
Condiţiile de validitate ale donaţiilor deghizate. Majoritatea doctrinei şi
jurisprudenţei consideră că simulaţia, în sistemul nostru, nu este sancţionată cu nulitatea.
Prin ea însăşi, simulaţia nu este o cauză de nulitate, întrucât, în ultimă instanţă, ea este o
aplicaţie a principiului voinţei reale, interne268, precumpănitoare în raport cu voinţa
externă, socială269. Simulaţia se deosebeşte atât de viciile de consimţământ, cât şi de
înşelăciunea comisă în dauna terţilor, întrucât părţile au consimţit liber la realizarea unui
act secret şi a unei aparenţe juridice date de un alt act, public, iar pe de altă parte, părţile
pot recurge la simulaţie din cu totul alte motive decât fraudarea terţilor 270 sau eludarea
unor dispoziţii imperative ale legii.
O liberalitate ascunsă sub forma şi aparenţa unui contract cu titlu oneros este însă
lovită de nulitate ori de câte ori simulaţia ar avea drept scop eludarea unor dispoziţii
legale imperative.
Astfel, donaţia deghizată va fi valabilă şi va produce efecte juridice atât între părţi, cât
şi între moştenitorii acestora, cu condiţia de a fi valabil încheiată, cel puţin în privinţa
celorlalte condiţii, dacă nu şi în privinţa formei. Validitatea unor asemenea liberalităţi
realizate fără respectarea dispoziţiilor art. 813 C. civ. cu privire la forma autentică a
donaţiei şi care îmbracă numai forma prevăzută pentru actul aparent, cu titlu oneros a
constituit obiect de controversă în doctrină şi în jurisprudenţă.
Urmând modelul jurisprudenţei franceze, încă de la apariţia Codului civil român,
jurisprudenţa noastră a admis în mod constant, cu câteva excepţii, valabilitatea donaţiilor
deghizate, întemeindu-se pe următoarele argumente:
a) potrivit art. 812 C. civ., liberalităţile în favoarea unui incapabil sunt nule, fie
deghizate sub forma unui contract cu titlu oneros, fie făcute prin interpunere de persoane,
iar potrivit art. 940 alin. (2) C. civ., donaţiile deghizate între soţi sau prin persoane
interpuse sunt nule. Per a contrario, rezultă că este valabilă donaţia deghizată intervenită
între persoane capabile, deoarece nici o dispoziţie legală nu interzice a se face pe cale
indirectă ceea ce se poate face valabil pe cale directă271.
b) potrivit dreptului roman şi vechiului drept francez, numai donaţiile exprese erau
supuse formei solemne, nu şi cele tacite;
c) din interpretarea art. 845272 şi art. 1642 C. civ. este evident că legiuitorul a
recunoscut valabilitatea donaţiilor deghizate, astfel că el însuşi a admis unele excepţii de
la condiţia formei autentice.
Doctrina juridică, a cărei opinie o împărtăşim, dimpotrivă, a criticat soluţia adoptată
de jurisprudenţă, apreciind că donaţiile deghizate nu reprezintă o excepţie autorizată de
lege de la condiţia formei autentice, astfel că, sub sancţiunea nulităţii absolute, ele ar
trebui să îmbrace forma solemnă. Argumentele acestei teorii se bazează, în primul rând,
pe dispoziţiile art. 813 C. civ., potrivit cărora "toate donaţiunile se fac prin act autentic",
ceea ce exprimă intenţia legiuitorului de a supune formei solemne toate liberalităţile între
vii, fără excepţie. În faţa unei dispoziţii imperative, cum este cea din art. 813 C. civ., "nu
este cu putinţă a se admite validitatea unor donaţii efectuate prin procedee, care au tocmai
268
A se vedea I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 174.
269
A se vedea I. Dogaru, Drept civil român. Tratat, vol. I, Ed. Europa, Craiova, 1996, p. 121.
270
A se vedea Bedarride, Traité du dol et de la fraude, t. III, no. 1257, apud I. Dogaru (coord.), Drept civil. Idei
producătoare de efecte juridice, Ed. All Beck, Bucureşti, p. 176.
271
Trib. Timişoara, decizia nr. 2678/1954, în J.N. nr. 1/1955, apud C. Turianu, op. cit., p. 130.
272
Potrivit art. 845 C. civ., "valoarea bunurilor înstrăinate unui succesibil în linie dreaptă, cu sarcina unei rendite
viagere sau cu rezervă de uzufruct va fi socotită în porţiunea disponibilă şi excedentele, de este, se va trece în masa
succesiunii. Imputaţia şi raportul nu pot fi cerute de succesibilul în linie dreaptă care a consimţit la aceste înstrăinări".

92
de scop să ocolească formele stricte impuse de lege"273 în această materie. Mai mult, art.
800 C. civ. dispune că nimeni nu va putea face acte cu titlu gratuit decât "cu formele
prescrise de lege pentru donaţiuni între vii sau prin testament".
Dispoziţiile art. 845 şi art. 1642 C. civ. reprezintă excepţii de la forma autentică,
autorizate de legiuitor, dar care nu pot fi aplicate prin analogie şi la alte cazuri.
Legiuitorul n-a înţeles nici o clipă să admită validitatea unor asemenea liberalităţi
contrare principiilor riguroase impuse cu privire la donaţii, întrucât "la ce ar mai servi
formele prescrise de lege, atât pentru a asigura irevocabilitatea darurilor, cât şi pentru a
garanta libertatea şi sinceritatea consimţământului, dacă părţile s-ar putea sustrage de la
îndeplinirea lor, ascunzând liberalitatea sub forma unei vânzări sau a unui alt contract cu
titlu oneros? Frauda ar fi patronată de însuşi legiuitorul; nici o garanţie n-ar mai exista în
contra ei şi toate măsurile luate spre a o înlătura, ar fi inutile"274.
Este unanim admis că o donaţie deghizată sub forma unui contract cu titlu oneros va
fi lovită de nulitate ori de câte ori va avea o cauză ilicită sau imorală 275 (art. 966 C. civ.)
sau când scopul simulaţiei este de a realiza o liberalitate prohibită de lege.
Contractul care deghizează donaţia va trebui să îndeplinească atât condiţiile
generale de validitate ale oricărui contract, prevăzute de art. 948-968 C. civ., cât şi
condiţiile de fond pentru validitatea donaţiei (capacitate, clauze incompatibile cu
principiul irevocabilităţii, o cauză licită, revocarea în cazurile expres prevăzute,
reducţiune, raport etc).
Acceptarea donaţiei se va putea face şi tacit276, însă înainte de moartea donatorului
(în acest caz nu ar mai exista acordul de voinţe), iar actul estimativ cerut de art. 827 C.
civ. pentru donaţiile de bunuri mobile nu mai este necesar.
Cum am precizat anterior, aceste donaţii ascunse sub forma unui contract cu titlu
oneros nu sunt supuse formei autentice prevăzute de art. 813 C. civ. Actul care ascunde
donaţia, pe lângă condiţiile de fond pentru valabilitatea donaţiei, va trebui să
îndeplinească condiţiile legale necesare pentru validitatea lui (atât condiţii de fond, cât şi
condiţii de formă). Aşadar, actul prin care se disimulează donaţia trebuie să respecte
condiţiile de formă cerute pentru valabilitatea lui, sub sancţiunea nulităţii absolute 277, deşi
forma este cerută de lege numai ad probationem, şi nu ad validitatem.
Astfel, în ipoteza în care donaţia deghizată se realizează prin recunoaşterea unei
datorii care în realitate nu există, actul prin care se recunoaşte datoria trebuie scris în
întregime de donator (pretinsul debitor) sau cel puţin menţiunea «bun şi aprobat» să fie
scrisă de el (art. 1180 C. civ.)278.
Dovada donaţiilor deghizate. Întrucât nu există nici o dispoziţie legală expresă
în acest sens, dovada deghizării se va face potrivit regulilor din materia simulaţiei,
conţinute în art. 1175 C. civ.
Astfel, atât părţile din contract, cât şi succesorii lor universali şi cu titlu universal
pot dovedi simulaţia prin contraînscris (contractul secret) şi potrivit art. 1191 şi urm. C.

273
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoinau, op. cit., p. 475.
274
D. Alexandresco, op. cit., p. 301.
275
Trib. Bucureşti, decizia nr. 1855/1968, în R.R.D. nr. 7/1969, p. 167.
276
D. Alexandresco, op. cit., p. 304.
277
Fr. Deak, op. cit., p. 151.
278
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoinau, op. cit., p. 478; D. Alexandresco,
op. cit., p. 305.

93
civ. (cu ajutorul probei testimoniale şi prezumţiilor, în cazurile şi în condiţiile admise de
lege).
Terţii (în materia simulaţiei, în categoria terţilor sunt incluşi şi succesorii cu titlu
particular, şi creditorii chirografari ai părţilor) vor putea să dovedească simulaţia prin
orice mijloc de probă, inclusiv martori şi prezumţii, chiar dacă valoarea contractului
depăşeşte 250 lei şi nu există un început de dovadă scrisă, întrucât aceştia s-au aflat în
imposibilitatea de a-şi procura o dovadă scrisă cu privire la simulaţie, iar pentru ei
contractul este un simplu fapt juridic.
Deseori, donaţia deghizată are drept scop gratificarea anumitor persoane, în dauna
moştenitorilor rezervatari ai donatorului, care, prin acest procedeu complex al simulaţiei,
urmăreşte eludarea dispoziţiilor legii cu privire la rezerva succesorală, pe care o
micşorează prin donaţia simulată.
Calitatea de moştenitori. Ce calitate au însă moştenitorii rezervatari ai părţilor
contractante (în special ai donatorului), care urmăresc dovada existenţei unei donaţii
deghizate, pentru a o supune raportului sau reducţiunii, sau pentru a cere revocarea?
Aceştia trebuie consideraţi terţi faţă de contractul încheiat de autorul lor, întrucât ei nu se
prezintă în calitate de continuatori ai persoanei defunctului, ci în virtutea unui drept
propriu, conferit de lege. Drept consecinţă, în acest caz, moştenitorii vor putea face
dovada simulaţiei prin orice mijloc de probă, întrucât faţă de terţi, "contractul are valoare
unui fapt juridic"279, cât şi prin prezumţia instituită de art. 845 C. civ.
Dacă simulaţia a fost utilizată pentru fraudarea legii, orice persoană interesată,
inclusiv părţile contractante, pot dovedi simulaţia prin orice mijloc de probă.
Pentru a uşura dovada simulaţiei, în cazul în care a fost folosită pentru a încălca
rezerva succesorală a moştenitorilor rezervatari ai donatorului, art. 845 C. civ. instituie o
prezumţie relativă în favoarea acestora, potrivit căreia actele de înstrăinare cu titlu oneros
făcute în favoarea unui succesibil în linie dreaptă al donatorului (care ar fi avut calitatea
de a-l moşteni pe acesta în momentul încheierii contractului) reprezintă donaţii scutite de
raportul succesoral, dacă actul de înstrăinare s-a făcut cu sarcina unei rente viagere sau cu
rezerva uzufructului280, cu condiţia ca donaţia deghizată să nu fie invocată de un
moştenitor în linie dreaptă care a consimţit la încheierea contractului.
Acţiunea prin care se urmăreşte a se demonstra caracterul simulat al donaţiei este
acţiunea în simulaţie, care poate fi introdusă de orice persoană interesată; scopul acestei
acţiuni este de a înlătura efectele contractului aparent (cu titlu oneros), pentru a produce
efecte numai donaţia. Reuşita acţiunii în simulaţie nu validează însă contractul secret,
dacă acest contract nu întruneşte toate condiţiile pentru a fi valabil el însuşi.
În cazul în care moştenitorii rezervatari dovedesc simulaţia, s-a pus problema
dacă ei pot folosi reducţiunea (fie că este invocată pe cale de acţiune, fie pe cale de
excepţie) împotriva terţilor subdobânditori, dacă donatarul este insolvabil. În Codul civil
francez se admite că moştenitorul rezervatar are dreptul să intenteze acţiunea în
reducţiune sau în revendicare în contra terţilor subdobânditori ai imobilului succesoral
înstrăinat de donatar anterior deschiderii succesiunii, numai dacă acesta este insolvabil.
279
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 79; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 198, 199.
280
Practica judecătorească aplică prezumţia instituită de art. 845 C. civ. şi în cazul actelor
de înstrăinare cu titlu oneros cu sarcina întreţinerii. A se vedea: Trib. Suprem, col. civ.,
decizia nr. 1833/1960, în CD 1960, p. 242-244; Trib. Suprem, decizia nr. 2223/1980, în
Repertoriu de practică judiciară 1980-1985, p. 124.

94
Legiuitorul român de la 1864 a consacrat expres că reducţiunea liberalităţilor
excesive produce efecte numai împotriva donatarului, nu şi împotriva terţilor de bună-
credinţă care au dobândit bunurile donate anterior deschiderii succesiunii. Acţiunea în
reducţiunea liberalităţilor excesive a fost calificată de doctrină şi de practică, pe aceeaşi
linie cu dispoziţiile art. 855 C. civ281., drept o acţiune personală, şi nu reală.
În consecinţă, insolvabilitatea donatarului va fi suportată de moştenire şi, implicit,
de moştenitorii rezervatari, întrucât ceea ce terţii subdobânditori au dobândit cu bună-
credinţă "rămâne dobândit în mod definitiv"282.
Reducţiunea liberalităţilor excesive se îndreaptă deci numai împotriva
donatarului, iar dacă bunul donat se mai află în patrimoniul acestuia, donaţia va fi supusă
desfiinţării totale sau parţiale în măsura necesară întregirii rezervei succesorale de la data
deschiderii succesiunii, şi nu de la data încheierii contractului de donaţie. Deşi în dreptul
nostru, acţiunea în rezoluţiune produce efecte retroactive, conducând la repunerea părţilor
în situaţia anterioară încheierii actului juridic civil, reducţiunea donaţiei nu produce
efecte pentru trecut, ci numai pentru viitor, de la data deschiderii succesiunii.

Donaţiile prin interpunere de persoane

Noţiune. Întâlnim donaţia simulată prin interpunere de persoane atunci când


contractul de donaţie aparent se încheie între anumite persoane, iar prin contractul de
donaţie secret se precizează adevăratul beneficiar al donaţiei, respectiv adevăratul
donatar.
De regulă, se recurge la interpunere de persoane atunci când se urmăreşte
gratificarea unei persoane incapabile (incapacitate absolută sau relativă) de a primi
donaţii.
Condiţii de validitate. Întrucât prin această formă de simulaţie, părţile nu
urmăresc să ascundă natura juridică a contractului intervenit, ci numai persoana
donatarului, ele încheie, în mod aparent, tot un contract de donaţie, astfel că acesta
trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond şi de formă prevăzute de legiuitor pentru
validitatea donaţiei.
Pentru a fi valabilă, donaţia prin interpunere de persoane trebuie să îndeplinească
toate condiţiile de fond ale donaţiei, condiţii care sunt analizate în raport de adevărata
persoană a donatarului.
Potrivit art. 812 C. civ., "dispoziţiile în favoarea unui incapabil sunt nule, fie ele
deghizate sub forma unui contract oneros, fie făcute în numele unor persoane interpuse.
Sunt reputate ca persoane interpuse tatăl şi mama, copiii şi descendenţii şi soţul persoanei
incapabile". Acest text legal stabileşte o prezumţie absolută în privinţa donaţiilor făcute
unor persoane incapabile prin aceste categorii de persoane, donaţii lovite de nulitate
absolută.

281
"Donatarul este obligat, dacă a alienat bunurile dobândite, să facă în urmă raportul
excedentului peste porţiunea disponibilă, după valoarea lucrurilor din timpul morţii
disponentului".
282
A se vedea I. Dogaru (coord.), op. cit., Ed. All Beck, p. 192.

95
Efectele contractului de donaţie

I. Efectele donaţiei între părţile contractante

Contractul de donaţie, valabil încheiat, dă naştere la o serie de obligaţii, de cele


mai multe ori, în sarcina donatorului. În anumite cazuri, donaţia naşte obligaţii şi pentru
donatar.
De asemenea, donaţia produce efecte juridice şi faţă de terţi.
Este motivul pentru care se impune ca analiza conţinutului donaţiei să se facă de
la caz la caz, pentru a se desluşi adevărata voinţă a părţilor. Numai astfel se vor asigura
calificările reale şi se vor produce efectele urmărite de părţi la încheierea liberalităţii.
Problema transferului dreptului de proprietate.

Fiind un contract translativ de proprietate, principalul efect al donaţiei este transmiterea


proprietăţii de la donator la donatar.
Dreptul de proprietate sau orice alt drept real se transferă, potrivit principiilor
generale, în momentul încheierii contractului, respectiv al exprimării consimţământului
părţilor în formă autentică.
Transferul de proprietate are loc indiferent de tradiţiunea bunului, exceptând cazul
darului manual, care este valabil numai în momentul tradiţiunii (care devine şi momentul
transferului de proprietate).
Dacă donaţia are ca obiect un drept de creanţă, devin aplicabile dispoziţiile art.
1391 şi urm. C. civ., iar creanţa se transferă în urma notificării făcute debitorului (art.
1393 C. civ.).
Dreptul de proprietate se va transmite donatarului împreună cu sarcinile care îl
grevează şi împreună cu accesoriile sale.

Obligaţiile donatorului

Obligaţia de predare. Odată contractul de donaţie perfectat, donatorul are


obligaţia de a preda bunul donat în termenul şi în condiţiile stipulate în contract.
Până la predarea bunului, donatorul are obligaţia de a conserva bunul; donatorul
răspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului din culpa sa.
Dacă donatorul nu-şi execută obligaţia de predare, donatarul poate solicita
executarea silită a acestei obligaţii.
Obligaţia de predare a donatorului nu se justifică în cazul darului manual, a cărei
încheiere valabilă este condiţionată de predarea bunului.
Obligaţia de garanţie. În materia donaţiilor, art. 828 alin. (1) C. civ. dispune că:
"Donatorul nu este responsabil de evicţiune către donatar pentru lucrurile dăruite"283.
Donatorul nu este, în principiu, obligat a garanta pe donatar pentru evicţiunea
totală sau parţială a lucrului dăruit şi nici pentru viciile ascunse ale bunului, întrucât pe de
o parte, el n-a înţeles a da mai mult decât are, iar pe de altă parte, donatarul, care a primit
un folos gratuit, nu se poate întoarce împotriva donatorului pentru a-i cere mai mult decât
acesta a avut şi a intenţionat să-i transmită.

283
G.P. Petrescu, op. cit., p. 126; D. Alexandresco, op. cit., p. 332.

96
Dacă în cazul contractului de vânzare-cumpărare, legea prevede obligaţia de
garanţie a vânzătorului, ce va funcţiona chiar dacă părţile nu au stipulat-o în mod expres
în contract, în cazul contractului de donaţie, legea dispune contrariul prin art. 828 alin. (1)
C. civ.
Donatarul evins poate să exercite o acţiune în garanţie, pe care însuşi donatorul ar
fi putut s-o exercite împotriva autorilor săi, dacă el ar fi fost cel evins284.
Cazuri. Prin excepţie, donatorului îi revine obligaţia de garanţie în următoarele
cazuri:
a) dacă prin contractul de donaţie, donatorul s-a angajat în mod expres să
garanteze pe donatar pentru evicţiune sau pentru vicii [art. 828 alin. (2) C. civ.], întrucât
dispoziţiile art. 828 alin. (1) C. civ. nu au caracter imperativ. Ce efect va produce clauza
de garanţie promisă? Donatorul va trebui să despăgubească complet pe donatar pentru
prejudiciul cauzat de evicţiune, devenind aplicabile, prin analogie, dispoziţiile referitoare
la garanţie din materia vânzării (art. 1337 şi urm. din C. civ.).
b) art. 828 alin. (3) C. civ. prevede că donatorul este responsabil de evicţiunea
provenită din faptul său personal. Astfel, de exemplu, donatorul vinde imobilul după ce
anterior îl donase sau donează imobilul după ce anterior îl vânduse etc. În acest caz, de
câte ori evicţiunea provine dintr-un fapt personal al donatorului, se vor aplica, prin
analogie, dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului în contractul
de vânzare-cumpărare. Donatorul va răspunde faţă de donatar şi atunci când va ipoteca
bunul – obiect al donaţiei, înaintea efectuării formelor de publicitate, în acest caz, el fiind
întotdeauna de rea-credinţă; donatorul va restitui de asemenea donatarului de bună-
credinţă toate cheltuielile, inclusiv cele voluptuarii făcute cu bunul donat, dacă, cu rea-
credinţă, a înstrăinat bunul altei persoane285.
c) donatorul va răspunde pentru dol şi neglijenţa sa gravă (asimilată dolului) ori
de câte ori va provoca un prejudiciu donatarului. De asemenea, donatorul va răspunde de
viciile ascunse ale bunului donat, dacă a fost de rea-credinţă, având cunoştinţă de aceste
vicii la data încheierii donaţiei şi necomunicându-le donatarului.
d) în cazul în care donaţia impune anumite sarcini donatarului, dobândind, în
parte, un caracter oneros, art. 828 alin. final decide că donatorul răspunde pentru
evicţiune, însă numai în limita sarcinilor impuse donatarului. În limita sarcinii, contractul
de donaţie este un contract sinalagmatic şi cu titlu oneros, astfel că apare justă soluţia
legiuitorului prin care impune obligaţia de garanţie donatorului, asimilat vânzătorului,
motiv pentru care donatorul va răspunde nu numai pentru evicţiune, ci şi pentru viciile
ascunse ale lucrului donat.

Obligaţiile donatarului

284
D. Alexandresco, op. cit., p. 335; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu,
op. cit., p. 490.
285
D. Alexandresco, op. cit., p. 333.

97
Donaţia pur gratuită. În cazul donaţiei pur gratuite, donatarul nu are nici o
obligaţie, ci numai o îndatorire de recunoştinţă faţă de donator, sancţionată prin art. 831
C. civ., care prevede posibilitatea revocării donaţiei pentru ingratitudinea donatarului.
Donaţia cu sarcini (sub modo). Sarcina este o prestaţie (o obligaţie de a da, a
face sau a nu face) impusă donatarului prin contractul de donaţie, fie în favoarea
donatorului, fie în favoarea unui terţ, fie în favoarea donatarului însuşi.
Codul civil, referindu-se la sarcini, le denumeşte generic «condiţii» (art. 829 şi
art. 832 C. civ.), dar, deşi există oarecare asemănări între sarcină şi condiţia rezolutorie,
termenul uzitat de lege este impropriu, legiuitorul având în vedere donaţia afectată de
sarcină, şi nu de condiţie.
Dacă sarcina este impusă în favoarea dispunătorului şi ea absoarbe întreaga
valoare a liberalităţii, contractul nu mai reprezintă o liberalitate, ci un veritabil contract
cu titlu oneros, supus regulilor ce guvernează aceste contracte, şi nu celor de la donaţie.
Dacă sarcina impusă donatarului este în folosul unui terţ, contractul conţine o
stipulaţie pentru altul, respectiv o donaţie indirectă, grefată pe o donaţie directă286, cu
condiţia ca stipulaţia să fie făcută donandi causa. Dacă sarcina în folosul unui terţ
absoarbe întreaga valoare a liberalităţii, ea reprezintă o liberalitate indirectă în favoarea
terţului.
Atât în cazul în care prestaţia impusă donatarului este în folosul dispunătorului,
cât şi în cazul în care prestaţia este în folosul unui terţ, sarcina constituie o condiţie
rezolutorie potestativă din partea gratificatului287 şi, în funcţie de valoarea acestei sarcini,
contractul rămâne sau nu o liberalitate.
Dacă sarcina este impusă chiar în favoarea donatarului, ea nu alterează natura pur
liberală a donaţiei şi se justifică "numai dacă donatorul are un interes, cel puţin moral, la
executarea sarcinii", în caz contrar sarcina devine o condiţie288.
În toate cazurile, când donaţia este cu sarcini, aceasta devine un contract cu titlu
oneros (în limita sarcinii) şi sinalagmatic (indiferent de întinderea sarcinii 289), cu obligaţii
reciproce pentru fiecare parte.
O dată cu acceptarea donaţiei, donatarul este obligat să execute sarcina, în caz
contrar, donaţia fiind revocabilă în condiţiile art. 829, art. 830 şi art. 832 C. civ.
Donatarul nu se poate elibera de executarea sarcinii, renunţând la beneficiul liberalităţii,
fără consimţământul donatorului.
Dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului de donaţie cu sarcină, în cazul
neexecutării sarcinii, donatorul poate alege între executarea silită şi rezoluţiunea
(revocarea) contractului290.
Donaţia poate fi afectată de sarcini, fie că se încheie în formă autentică, fie că
reprezintă o excepţie de la regula formei autentice291.
286
Fr. Deak, op. cit., p. 171.
287
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 354.
288
idem 87
289
V. Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Ed. All, Bucureşti, 1997, p. 73.
290
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1573/1971, în Repertoriu de practică judiciară
1969-1975, p. 135.
291
Aceeaşi este şi soluţia practicii judiciare, care admite revocarea darului manual cu
sarcină, în cazul neîndeplinirii sarcinii. În acest sens, a se vedea: Trib. Suprem, secţia
civilă, decizia nr. 1349/1972, în CD 1972, p. 114, 115; Trib. jud. Braşov, decizia nr.

98
Efectele donaţiei faţă de terţi

Contractul de donaţie produce efecte doar între părţile contractante, iar pentru a
deveni opozabil terţilor, este necesară îndeplinirea anumitor forme de publicitate. Aceste
forme de publicitate diferă după cum obiect al contractului îl constituie un bun mobil
(corporal sau incorporal) sau un bun imobil.
Cazul bunului mobil. Dacă dreptul transmis prin contractul de donaţie poartă
asupra unui bun mobil corporal, opozabilitatea contractului faţă de terţi se realizează,
potrivit art. 972 şi art. 1909 C. civ., prin transmiterea posesiei bunului donat. Dacă un bun
mobil a fost donat succesiv la două persoane, fără a se fi transmis vreuneia dintre acestea
posesia bunului, primul donatar va fi şi proprietarul bunului; dacă, dimpotrivă, donatorul
a gratificat două persoane şi a transmis uneia dintre acestea posesia bunului, aceasta va fi
proprietara bunului, "chiar dacă titlul său este cu dată posterioară"292, cu condiţia ca
posesia să fie de bună-credinţă (art. 1909 C. civ.).
Dacă donaţia are ca obiect un bun mobil incorporal (un drept de creanţă), donaţia
este opozabilă terţilor de la data notificării donaţiei către debitor sau de la data acceptării
de către debitor a cesiunii şi, deci, a calităţii de creditor a donatarului, printr-un act
autentic [art. 1393 alin. (1) şi (2) C. civ.]. Potrivit art. 1394 C. civ., dacă donaţia transmite
un drept de creanţă ce are ca obiect o chirie sau o arendă pe o perioadă de cel puţin doi
ani, opozabilitatea faţă de terţi se realizează prin înscrierea în cartea funciară; de
asemenea, art. 21 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
prevede necesitatea înscrierii în cartea funciară, în partea a III-a a cărţii, referitoare la
înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, a locaţiunii şi a
cesiunii de venituri la un imobil, pe o perioadă mai mare de trei ani.
Cazul bunului imobil. Dacă donaţia are ca obiect un bun imobil, donaţia este
opozabilă terţilor de la data înscrierii dreptului în cartea funciară, potrivit Legii nr.
7/1996. Potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996, sunt supuse înscrierii în cartea funciară
"dreptul de proprietate şi toate celelalte drepturi reale asupra unui imobil", cu excepţia
drepturilor dobândite "prin succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune (…) şi a
celor dobândite de stat şi de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin
hotărâri judecătoreşti", care sunt opozabile terţilor, fără a mai fi necesară înscrierea în
cartea funciară.
Persoanele care pot şi care trebuie să solicite înscrierea donaţiei. Din
interpretarea art. 49 din Legea nr. 7/1996, rezultă că înscrierea în cartea funciară poate fi
solicitată de orice persoană interesată; în cazul contractului de donaţie, interesat să
solicite înscrierea în cartea funciară este donatarul, întrucât acesta a dobândit un drept
real imobiliar prin contract şi urmăreşte realizarea unui interes legitim. Pot solicita, de
asemenea, înscrierea în cartea funciară atât donatorul, cât şi succesorii universali sau cu
titlu universal ai donatarului.
Donatarul incapabil sau minor poate solicita, el însuşi, înscrierea donaţiei,
deoarece înscrierea este un fapt material, un act de conservare.
Cât priveşte persoanele care sunt obligate a cere înscrierea donaţiei în cartea
funciară, din corelarea art. 820 şi art. 815 C. civ. cu art. 124 şi art. 147 C. fam., rezultă că,

993/1984, în R.R.D. nr. 7/1985, p. 70.


292
Articolul 972 C. civ.

99
în cazul donaţiei făcute unui minor sau unui interzis, tutorii şi ascendenţii care au
acceptat donaţia minorului au obligaţia legală de a solicita înscrierea donaţiei.
Potrivit art. 820 C. civ., incapabilul vătămat în drepturile sale prin neînscrierea
donaţiei de către persoanele obligate la aceasta, are o acţiune în daune împotriva acestora,
pentru pierderea suferită.
Sancţiune. Sancţiunea nerealizării publicităţii prin înscrierea dreptului în cartea
funciară constă în inopozabilitatea dreptului dobândit de donatar faţă de terţi.
Potrivit art. 819 C. civ., inopozabilitatea dreptului dobândit prin donaţie poate fi
invocată de orice persoană interesată, exceptând persoanele care au obligaţia de a realiza,
ele însele, înscrierea în cartea funciară sau reprezentanţii lor, precum şi donatorul.
Lipsa înscrierii dreptului dobândit prin donaţie în cartea funciară poate fi
invocată, astfel, de orice persoană interesată şi care este terţ faţă de contractul de donaţie
încheiat; amintim, astfel, pe dobânditorul cu titlu gratuit sau oneros al unui drept real
asupra imobilului ce face obiectul donaţiei neînscrise, cât şi pe creditorii chirografari ai
donatorului. Intră, astfel, în categoria terţilor, putând invoca lipsa înscrierii donaţiei şi
inopozabilitatea dreptului transmis, şi succesorii cu titlu particular ai părţilor.
Articolul 30 din Legea nr. 7/1996 prevede că dobânditorul cu titlu oneros, care nu
şi-a înscris dreptul în cartea funciară, poate cere instanţei de judecată să-i acorde
prioritate faţă de înscrierea efectuată de un terţ care a dobândit ulterior imobilul cu titlu
gratuit sau a fost de rea-credinţă la data încheierii actului. În consecinţă, înscrierea
donaţiei în cartea funciară nu este opozabilă terţului care anterior a dobândit cu titlu
oneros acelaşi drept, chiar dacă acesta din urmă nu a înscris dreptul său în cartea funciară.
Acţiunea prin care terţul dobânditor cu titlu oneros solicită prioritate este acţiunea în
rectificarea înscrierii în cartea funciară şi este supusă prescripţiei extinctive, în termen de
10 ani de la data când s-a înregistrat cererea de înscriere a dreptului dobândit de donatar,
exceptând cazul când dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte [art.
37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996].
Nu pot invoca lipsa înscrierii dreptului dobândit prin donaţie: donatorul (între
părţi, donaţia este valabil încheiată şi producătoare de efecte din momentul exprimării
consimţămintelor celor două părţi, în forma autentică, iar înscrierea în cartea funciară
priveşte opozabilitatea acestor efecte faţă de terţi) şi succesorii săi universali şi cu titlu
universal, precum şi persoanele obligate să solicite înscrierea şi reprezentanţii lor. În
această ultimă categorie intră: donatarul, succesorii săi universali şi cu titlu universal, cât
şi reprezentanţii legali (şi ascendenţii, în cazul minorului) ai minorului şi interzisului.

Revocarea donaţiilor

Reglementare juridică. Consacrând în art. 801 C. civ. principiul irevocabilităţii


donaţiilor, legiuitorul stabileşte, în art. 829 C. civ., cazurile expres şi limitativ prevăzute,
în care o donaţie poate fi totuşi revocată: neîndeplinirea sarcinilor impuse donatarului,
ingratitudinea acestuia faţă de donator şi survenienţa de copii.
Deşi Codul civil francez le-a intitulat «excepţii de la principiul irevocabilităţii»
(formulă nepreluată de Codul civil român), aceste cazuri nu reprezintă, în realitate,

100
excepţii de la principiul consacrat de art. 801 C. civ., întrucât revocarea nu este rodul
voinţei donatorului, ci intervine independent de voinţa acestuia.
Principiul irevocabilităţii donaţiilor comportă însă două excepţii: donaţia de
bunuri viitoare293 şi donaţia între soţi294. Legiuitorul utilizează, în cazul contractului de
donaţie, termenul de «revocare», şi nu de «rezoluţiune», şi aceasta, întrucât, în unele
cazuri, revocarea produce efecte diferite faţă de rezoluţiune. Astfel, dacă în primul caz de
revocare, care priveşte neîndeplinirea sarcinilor de către donatar, revocarea este sinonimă
cu rezoluţiunea contractelor sinalagmatice, producând aceleaşi efecte (art. 1020 şi art.
1021 C. civ.), în cazul prevăzut de art. 831 C. civ. (ingratitudinea donatarului), revocarea
produce efecte numai pentru viitor, nu şi pentru trecut, deosebindu-se, astfel, esenţial de
rezoluţiune.
Cât priveşte revocarea donaţiei pentru naşterea ulterioară de copii donatorului,
revocarea are loc de drept, în puterea legii, producând aceleaşi efecte ca şi rezoluţiunea,
fără a exista în convenţie o condiţie rezolutorie propriu-zisă.

Cauzele legale de revocare a donaţiilor

1. Revocarea donaţiilor pentru neîndeplinirea sarcinilor


Articolul 829 C. civ. a consacrat trei cazuri în care donaţia poate fi revocată: revocarea
pentru neîndeplinirea sarcinilor, revocarea pentru ingratitudine şi revocarea pentru
survenienţa de copii.
Deşi textul de lege foloseşte cuvântul "condiţii", este unanim admis că legiuitorul
face referire la sarcinile impuse donatarului fie în folosul donatorului, fie în folosul unui
terţ, fie chiar în folosul donatarului.
În limita sarcinii impuse donatarului, donaţia devine un contract sinalagmatic. Ca
în orice contract sinalagmatic, în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale
de către una din părţi, cealaltă parte poate solicita fie executarea silită a obligaţiilor, fie
rezoluţiunea contractului (art. 1020, art. 1021 C. civ.).
Revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii nu este decât aplicarea
principiului general prevăzut de art. 1020 C. civ., potrivit căruia condiţia rezolutorie este
întotdeauna subînţeleasă în contractele sinalagmatice, dacă una din părţi nu-şi execută
obligaţiile.
Astfel, ca în orice contract sinalagmatic, în cazul neîndeplinirii totale sau parţiale
a sarcinii, donaţia va fi supusă regulilor consacrate de art. 1021 C. civ. şi donatorul va
putea alege între a solicita fie executarea silită a sarcinii, fie rezoluţiunea (revocarea)
contractului, cu daune-interese295.
În consecinţă, art. 830 C. civ. reprezintă aplicarea, în materia donaţiei, a
regulilor care cârmuiesc condiţia rezolutorie tacită în contractele sinalagmatice.
Mai mult, art. 832 C. civ. dispune că revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea
sarcinii "nu se face de drept niciodată", ci ea trebuie pronunţată de instanţa
judecătorească. Dispoziţia generală conţinută de art. 1021 C. civ. se aplică şi acestui caz
293
Articolul 821 C. civ. prevede: "Donaţiunea între vii pentru bunurile viitoare este
revocabilă".
294
Articolul 937 alin. (1) C. civ. prevede: "Orice donaţiune făcută între soţi în timpul
maritagiului este revocabilă".
295
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1573/1971, în Repertoriu ... 1969-1975, p. 135.

101
de revocare a donaţiei, astfel că instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea acţiunii
în revocare va putea acorda, la cerere, după circumstanţe, un termen de graţie
donatarului, pentru îndeplinirea sarcinii.
Părţile pot stipula în contract un pact comisoriu expres, în temeiul căruia
neîndeplinirea sarcinilor de către donatar conduce de drept la revocarea donaţiei, fără
somaţie sau cerere de chemare în judecată, caz în care instanţa de judecată nu va putea
acorda un termen, ci se va mărgini numai a constata că donaţia este de drept revocată prin
neexecutarea sarcinii296. Pe de altă parte, părţile sunt libere să stipuleze în contract
renunţarea donatorului la dreptul de a cere revocarea donaţiei pentru neexecutarea
sarcinii297.
Potrivit art. 1021 C. civ., în măsura în care executarea sarcinii este încă posibilă,
donatorul poate solicita instanţei de judecată executarea contractului, şi nu revocarea.
Executarea sarcinii va putea fi solicitată şi de terţul în favoarea căruia sarcina a fost
impusă; nefiind parte în contractul de donaţie, terţul nu va putea cere revocarea donaţiei
pentru neexecutarea sarcinii în favoarea lui, acest drept aparţinând numai donatorului,
moştenitorilor săi şi creditorilor. Donatarul nu se poate elibera de executarea sarcinii,
renunţând la beneficiul liberalităţii, întrucât donaţia este un contract şi nu poate fi
revocată decât prin consimţământul ambelor părţi. Obligaţia donatarului de a-şi executa
sarcinile impuse prin contract subzistă şi în cazul pieririi fortuite a bunului ce a făcut
obiectul liberalităţii, întrucât riscul pieirii bunului îi aparţine (res perit domino) în
calitatea sa de proprietar, de la data perfectării convenţiei.
Urmând acelaşi regim juridic ca şi rezoluţiunea convenţiilor sinalagmatice,
revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii va opera numai în cazul unei
neexecutări culpabile din partea donatarului.
Dacă neexecutarea sarcinii este imputabilă donatorului sau nu este imputabilă nici
uneia din părţi, revocarea donaţiei este inadmisibilă298.
Cine poate cere revocarea donaţiei sau executarea sarcinii? Revocarea donaţiei
pentru neîndeplinirea sarcinii sau, după caz, executarea sarcinii, poate fi cerută, în primul
rând, de donator, indiferent că sarcina a fost stipulată în folosul său, al unui terţ sau chiar
al donatarului.
Dacă sarcina este stipulată în folosul unui terţ, cum am precizat anterior, acesta
nu poate solicita revocarea donaţiei, ci numai executarea sarcinii.
Revocarea donaţiei sau executarea sarcinii poate fi solicitată şi de moştenitorii
donatorului şi, în temeiul art. 974 C. civ., fiind o acţiune patrimonială, revocarea poate fi
cerută şi de creditorii donatorului, pe calea acţiunii oblice.

296
D. Alexandresco, op. cit., p. 428.
297
Trib. Suceava, decizia nr. 1569/1956, cu notă de B. Diamant, în J.N. nr. 2/1957, p.
329, apud C. Turianu, op. cit., p. 130. În cazul unei donaţii cu sarcina întreţinerii
donatorului de către donatar, dacă donatarul decedează anterior donatorului, donatorul nu
poate solicita revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii, de vreme ce prin contractul
de donaţie a renunţat la acest drept, păstrând dreptul de a cere revocarea pentru celelalte
cauze legale prevăzute de art. 829 C. civ.
298
Fr. Deak, op. cit., p. 172; D. Chirică, op. cit., p. 163; Trib. Arad, decizia nr. 851/1981,
în R.R.D. nr. 12/1982, cu notă de L. Mihai, p. 42-48; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 370.

102
Creditorii moştenitorilor pot introduce şi ei acţiunea în revocarea donaţiei, dacă
debitorul lor nu a renunţat la acţiune299.
Efectele revocării. Articolul 830 C. civ. prevede efectele admiterii acţiunii în
revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii: "Când donaţiunea este revocată pentru
neîndeplinirea condiţiilor, bunurile reintră în mâna donatorului, libere de orice sarcină şi
ipotecă".
Prin urmare, revocarea donaţiei produce efectul său imediat, şi contra donatarului,
şi contra terţilor dobânditori, desfiinţând definitiv şi retroactiv donaţia, în raport cu orice
persoană.
Între părţi. Cum am precizat anterior, revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea
sarcinii este similară rezoluţiunii şi produce aceleaşi efecte. Rezoluţiunea (revocarea)
donaţiei are drept efect desfiinţarea cu efect retroactiv a donaţiei şi repunerea părţilor în
situaţia anterioară încheierii contractului. Bunurile donate se reîntorc în patrimoniul
donatorului.
Cât priveşte restituirea fructelor de către donatar, în doctrină s-au exprimat păreri
diferite cu privire la momentul de la care donatarul datorează restituirea fructelor bunului
donat. Împărtăşim opinia potrivit căreia donatarul este obligat la restituirea fructelor de la
data cererii de chemare în judecată, întrucât donatorul, pe lângă voinţa de a-şi vedea
sarcina îndeplinită, şi-a exprimat şi intenţia liberală de a-l gratifica pe donatar, de a-i mări
patrimoniul, or această intenţie liberală nu şi-ar mai găsi justificare dacă donatarul ar fi
obligat la restituirea tuturor fructelor percepute de la data încheierii contractului300.
Dacă donatarul a executat parţial sarcina ce i-a fost impusă prin contract, în cazul
revocării donaţiei, el are dreptul la restituirea prestaţiilor de la donator, părţile fiind
repuse în situaţia anterioară încheierii donaţiei (art. 1019 C. civ.).
De asemenea, donatorul este obligat să restituie donatarului toate cheltuielile
necesare pe care acesta din urmă le-a făcut cu bunul donat.
În raport cu terţii. După cum dispune art. 830 C. civ., bunul donat reintră în
patrimoniul donatorului liber de orice sarcină şi ipotecă.
Textul art. 830 are în vedere numai sarcinile pe care donatarul le-a constituit după
încheierea contractului, nu şi sarcinile existente anterior donaţiei, care vor subzista şi
după revocare.
Revocarea donaţiei are drept efect desfiinţarea tuturor înstrăinărilor cu titlu gratuit
sau oneros ale bunurilor donate, făcute de donatar, cât şi desfiinţarea tuturor drepturilor
reale pe care donatarul le-ar fi constituit în favoarea unor terţi, ca urmare a aplicării
principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Împotriva terţului dobânditor al bunului, donatorul, după admiterea acţiunii în
revocarea donaţiei, are deschisă calea acţiunii în revendicare.

299
D. Alexandresco, op. cit., p. 430.
300
În acest sens, a se vedea: G.P. Petrescu, op. cit., p. 385; C. Hamangiu, I. Rosetti-
Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 496. Pentru o opinie contrară, a se vedea D.
Alexandresco, op. cit., p. 424. Acest autor consideră că: "(...) donatarul va trebui să
restituie nu numai lucrul dăruit, dar şi fructele percepute atât în urma, cât şi înaintea
cererei de revocare, pentru că el nu se poate folosi de un contract pe care el însuşi nu a
voit să-l execute. Toate fructele se cuvin dăruitorului, ca unul ce n-a încetat niciodată de a
fi proprietarul lucrului dăruit".

103
Terţul dobânditor al unui bun mobil, obiect al donaţiei, poate opune donatorului
dispoziţiile art. 1909 C. civ. cu privire la prescripţia instantanee pentru posesorul de
bună-credinţă.
În cazul donaţiei ce are ca obiect un imobil, acţiunea în revendicare a
donatorului, deşi imprescriptibilă, va putea fi paralizată prin invocarea prescripţiei
achizitive (uzucapiunea) de către terţul posesor.
Donatorul va fi obligat să restituie terţului dobânditor toate cheltuielile pe care
acesta le-a făcut pentru conservarea şi îmbunătăţirea bunului.
Terţul dobânditor nu va fi obligat să restituie fructele, decât cele încasate sau
percepute de la data cererii de chemare în judecată.
Regulile cu privire la revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinilor sunt
aplicabile tuturor formelor de donaţie, inclusiv darului manual afectat de sarcini301.

2. Revocarea donaţiei pentru ingratitudine


Donaţiile au devenit revocabile pentru ingratitudine încă din dreptul roman;
instituţia ingratitudinii, privită ca opusul recunoştinţei donatarului faţă de donator, a fost
extinsă de Justinian (în anul 530 d.Hr.) la toate donaţiile302. Revocarea donaţiei pentru
ingratitudine nu aducea atingere înstrăinărilor şi celorlalte drepturi reale constituite de
donatar în favoarea terţilor303.
În vechea legislaţie română, Codul Calimach a prevăzut revocarea donaţiilor
pentru ingratitudine, aceasta îmbrăcând forma "nemulţumirii donatorului de către donatar
«prin atentat la viaţa donatorului», vătămarea lui la trup, la cinste, la slobozenie sau la
avere".
Legiuirea Caragea prevede, de asemenea, revocarea pentru ingratitudine, care se
produce pentru fapte similare.
Noţiune. Codul civil de la 1864 dispune, prin art. 829 C. civ., că donaţia este
revocabilă pentru ingratitudine faţă de donator.
Majoritatea doctrinei a văzut în ingratitudine opusul recunoştinţei. Fundamentul
revocării donaţiei pentru ingratitudine nu este decât pedeapsa cuvenită ingratitudinii,
motiv pentru care dispoziţiile legale care reglementează această materie sunt de strictă
interpretare şi nu pot fi extinse prin analogie şi la alte cazuri.
Există o mare asemănare între instituţia ingratitudinii, care face donaţia
revocabilă, şi instituţia nedemnităţii succesorale, care înlătură de la moştenire pe
succesorul nedemn. Legiuitorul este însă mult mai sever faţă de donatar, decât faţă de
succesorul ab intestat şi aceasta, deoarece donatarul a dobândit dreptul său prin voinţa şi
intenţia liberală a donatorului, pe când dreptul la moştenirea ab intestat al succesorului
nedemn este conferit de lege304.
301
Trib. jud. Braşov, decizia nr. 993/1984, în R.R.D. nr. 7/1985, p. 70, apud C. Turianu,
op. cit., p. 123.
302
Anterior lui Justinian, erau revocabile pentru ingratitudine numai donaţiile dintre
ascendenţi şi descendenţi.
303
D. Alexandresco, op. cit., p. 435.
304
G.P. Petrescu, op. cit., p. 393; D. Alexandresco, op. cit., p. 438; C. Hamangiu, I.
Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 496; D. Chirică, op. cit., p. 164; I. Dogaru
(coord.), op. cit., p. 372.

104
Toate donaţiile sunt supuse revocării pentru ingratitudine, cu o singură excepţie:
donaţiile făcute viitorilor soţi în vederea căsătoriei, potrivit art. 835 C. civ. Astfel cum s-a
precizat în literatura juridică305, aceste donaţii profită nu numai soţilor, dar şi copiilor
acestora, iar revocarea s-ar răsfrânge şi asupra intereselor lor, fără ca aceştia să fie
culpabili de fapta părinţilor lor.
Cauze de revocare. Articolul 831 C. civ. arată că donaţiile sunt revocabile pentru
ingratitudine în următoarele cazuri prevăzute limitativ:
a) dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului;
b) dacă donatarul este culpabil faţă de donator de delicte, cruzimi sau injurii
grave;
c) refuzul de alimente.
A. Atentatul la viaţa donatorului, săvârşit de donatar. Acest caz de revocare, cel mai

grav dintre toate, presupune intenţia donatarului de a-l ucide pe donator; este astfel

irelevant dacă fapta donatarului a avut sau nu drept urmare moartea donatorului, după

cum este lipsit de importanţă dacă, pentru fapta sa, donatarul a fost sau nu condamnat

penal.

Acest caz de ingratitudine este asemănător cazului de nedemnitate succesorală


prevăzut de art. 655 C. civ., potrivit căruia este exclus de la succesiunea ab intestat
moştenitorul condamnat care a omorât sau a încercat să-l omoare pe de cujus. Spre
deosebire de acest caz de nedemnitate succesorală, în care succesorul culpabil este exclus
de la moştenire numai dacă a fost condamnat penal pentru fapta sa, la revocarea donaţiei
pentru acest caz de ingratitudine, legiuitorul nu pretinde o condamnare a donatarului
pentru fapta sa, fiind suficient ca acesta să fi manifestat în mod neîndoielnic intenţia sa
criminală.
Donaţia va fi revocabilă pentru ingratitudine, chiar dacă donatarul nu ar fi
pedepsit penal pentru fapta sa, din diferite motive: moartea donatarului, prescripţia
răspunderii penale etc.
Întrucât legea civilă sancţionează, prin acest caz de revocare, intenţia criminală
asupra donatorului, donaţia nu va fi revocată pentru ingratitudine în cazul uciderii din
culpă a donatorului, în cazul în care donatarul pune în pericol viaţa donatorului din
neglijenţă sau imprudenţă, precum şi în cazul în care fapta de omor a fost săvârşită de
donatarul lipsit de discernământ306.
Loviturile cauzatoare de moarte, nefiind săvârşite cu intenţia de a ucide, nu
constituie un caz de ingratitudine în înţelesul art. 831 pct. 1 C. civ., dar pot constitui o
cauză legală de revocare pentru ingratitudine, conform art. 831 pct. 2 C. civ.
Cât priveşte intenţia donatarului de a atenta la viaţa donatorului, manifestată prin
acte exterioare urmate de un început de executare, nu constituie o cauză de revocare
305

306
Trib. jud. Mureş, decizia nr. 365/1982, cu note de N. Pleşan, V. Pătulea, în R.R.D. nr.
8/1983, p. 46-52.

105
pentru ingratitudine, dacă actele exterioare au fost sistate prin propria voinţă a
donatarului307.
B. Revocarea donaţiei pentru delicte, cruzimi sau injurii grave.

Legea nu precizează ce se înţelege prin delicte sau cruzimi.


Prin «delicte» se înţeleg faptele infracţionale prevăzute de Codul penal şi
celelalte legi speciale; prin «cruzimi» se înţeleg actele de lovire, de vătămare fizică a
donatorului.
«Injuriile» presupun faptele de insultă, de ofensă, jignirile aduse persoanei
donatorului, onoarei, demnităţii sau reputaţiei acestuia (nu şi memoriei donatorului) etc.
Pentru ca injuriile să ducă la revocarea donaţiei, trebuie să fie grave, gravitate lăsată la
aprecierea suverană a instanţei de judecată308.
C. Refuzul de alimente
Donaţia este revocabilă pentru ingratitudine şi în cazul în care donatorul, fiind în
nevoie, donatarul refuză "fără cuvânt" să-i dea alimente.
Acest caz de revocare are în vedere împrejurarea că donatorul se află în stare de
nevoie, fără ca alte rude sau persoane să fie legal obligate la întreţinerea lui, iar donatarul,
având posibilitatea, refuză nejustificat să-i acorde ajutorul alimentar impus de obligaţia
de recunoştinţă.
Instanţa de judecată este cea care va aprecia dacă refuzul donatarului de a acorda
ajutor alimentar donatorului a fost sau nu justificată, ţinând cont de faptul că legea
pedepseşte numai acel refuz al donatarului cu caracter de ingratitudine.
Donaţia nu va fi, aşadar, revocată pentru ingratitudine, în cazul în care donatorul
are rude sau există alte persoane obligate legal să-i acorde întreţinere.
În toate cazurile, valoarea alimentelor nu poate depăşi valoarea bunului donat, iar
în cazul în care bunul donat piere fortuit, donatarul poate refuza să acorde ajutorul
alimentar309.
Singurul instrument juridic al donatorului aflat în nevoie, în cazul refuzului
nejustificat al donatarului de a-l ajuta, este revocarea donaţiei, acesta neavând acţiune în
justiţie pentru a solicita întreţinere de la donatar.
Astfel cum a precizat practica judiciară, obligaţia donatarului de a-i acorda cele
necesare donatorului aflat în nevoie, încetează atunci când acesta a dobândit mijloacele
pentru a se întreţine singur sau, în caz contrar, la moartea acestuia.
Revocarea pentru acest caz de ingratitudine nu poate opera dacă donatorul este cel
care refuză ajutorul alimentar oferit de donatar310.

Acţiunea în revocare pentru ingratitudine.


307
D. Alexandresco, op. cit., p. 442.
308
Trib. jud. Hunedoara, decizia nr. 877/1983, în R.R.D. nr. 3/1984, p. 69. Potrivit acestei
decizii, "simplele certuri între părţi sau împrejurarea că donatarul l-a ameninţat pe soţul
donatoarei nu atrag revocarea donaţiei (...)". În acest sens, a se vedea Trib. Bucureşti,
decizia nr. 846/1995, în Culegere de decizii 1993-1997, p. 22. "Nu orice încălcare a
moralei ori atitudine ireverenţioasă duce la revocarea donaţiei pentru ingratitudine, ci
numai faptele de o gravitate deosebită".
309
Fr. Deak, op. cit., p. 176.
310
D. Chirică, op. cit., p. 165; I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 374.

106
Caracter judiciar. Potrivit art. 832 C. civ., revocarea pentru ingratitudine "nu se
face de drept niciodată". Revocarea pentru ingratitudine este deci judiciară, ea va trebui
cerută instanţei de judecată, prin intermediul acţiunii în revocare pentru ingratitudine,
instanţă care va aprecia de la caz la caz gravitatea faptelor imputate.
Motivele care au stat la baza soluţiei legiuitorului sunt următoarele311:
a) fiind un "ultraj al cărui judecător" trebuie să fie însuşi donatorul, revocarea
pentru ingratitudine ar putea fi invocată de orice persoană interesată, nu numai de către
donator, dacă ea s-ar produce de drept;
b) având caracter reparatoriu pentru donatorul ofensat şi sancţionator pentru
donatarul culpabil, donatorul trebuie să aibă posibilitatea de a ierta pe donatar, iar acest
lucru nu ar fi posibil dacă revocarea ar avea loc ipso iure.
Persoanele care pot cere revocarea. (reclamantul într-o asemenea acţiune).
Articolul 833 alin. (2) C. civ. instituie caracterul strict personal al acţiunii în revocare
pentru ingratitudine, dispunând că numai donatorul poate cere revocarea donaţiei, fiind
singurul care a suferit de pe urma ingratitudinii donatarului şi care poate decide iertarea
sau nu a acestuia.
Pe cale de excepţie, moştenitorii donatorului pot exercita această acţiune în două
cazuri [art. 833 alin. (2) C. civ.]:
a) când acţiunea a fost introdusă de donator, iar acesta a decedat înainte de
terminarea procesului, acţiunea va fi continuată de moştenitorii săi;
b) când donatorul a decedat anterior expirării termenului pentru introducerea
acţiunii în revocare. Această excepţie îşi găseşte justificarea în prezumţia că dacă
donatorul ar fi fost în viaţă până la expirarea termenului, ar fi introdus el însuşi acţiunea.
Aceste excepţii fiind de strictă interpretare, acţiunea în revocare pentru
ingratitudine nu va putea fi introdusă de creditorii donatorului şi nici măcar continuată de
către aceştia.
Întrucât revocarea nu se produce de drept, donatorul sau, după caz, moştenitorii
acestuia îl pot ierta pe donatarul vinovat. Iertarea se prezumă dacă titularul acţiunii,
având cunoştinţă de ingratitudinea donatarului, nu introduce acţiunea înăuntrul
termenului prevăzut de art. 833 alin. (1) C. civ., pentru a cere revocarea.
Nu312 reprezintă o iertare a donatarului ingrat renunţarea la efectele hotărârii
judecătoreşti de revocare a donaţiei, dacă hotărârea a fost executată în fapt de părţi,
benevol sau în mod silit. Această "renunţare echivalează cu o nouă transmisiune de
bunuri către foştii donatari şi necesită încheierea unui nou contract de donaţie".
Persoanele împotriva cărora se îndreaptă acţiunea în revocare. Articolul 833
alin. (2) C. civ. instituie şi caracterul de pedeapsă313 al revocării pentru ingratitudine,
arătând că "acţiunea de revocare nu se poate intenta în contra erezilor donatarului (...)".
În consecinţă, acţiunea în revocare poate fi introdusă numai împotriva
donatarului vinovat. Acţiunea nu va putea fi introdusă împotriva moştenitorilor
donatarului culpabil, aceştia nefiind vinovaţi de fapta de ingratitudine a autorului lor, iar
pe de altă parte, având caracterul unei pedepse, acţiunea în revocare nu poate sancţiona
decât persoana vinovată de ingratitudine.
311
D. Alexandresco, op. cit., p. 456.
312
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 719/1955, apud Fr. Deak, op. cit., p. 177; I.
Dogaru (coord.), op. cit., p. 374.
313
D. Chirică, op. cit., p. 165; Fr. Deak, op. cit., p. 177.

107
Acţiunea în revocare pentru ingratitudine nu va putea fi îndreptată împotriva
moştenitorilor donatarului ingrat nici atunci când aceştia ar fi comis fapta ce constituie
ingratitudine, întrucât ei nu au calitatea de donatari.
În doctrină s-a născut o controversă cu privire la chestiunea de a şti dacă acţiunea
pornită împotriva donatarului va putea fi continuată împotriva moştenitorilor lui, în cazul
în care donatarul ar deceda înainte de terminarea procesului. Autori, precum
Alexandresco, au răspuns afirmativ, susţinând că donatorul şi-a manifestat voinţa de a
revoca donaţia, urmând să se pronunţe hotărârea judecătorească de revocare.
O serie de alţi autori314, la a căror opinie ne raliem, apreciază că, odată decedat
donatarul vinovat, acţiunea nu va putea fi continuată împotriva moştenitorilor săi, din mai
multe considerente: pe de o parte, legea, prin art. 833 C. civ., nu autorizează această
soluţie (spre deosebire de cazul moştenitorilor donatorului), iar pe de altă parte,
revocarea, având caracterul unei pedepse, nu se poate îndrepta împotriva moştenitorilor
nevinovaţi de ingratitudinea autorului lor.
Dacă dreptul ce a făcut obiectul contractului a fost transmis mai multor donatari,
dar vinovaţi de ingratitudine sunt numai unii donatari, revocarea pentru ingratitudine se
va îndrepta numai împotriva celor vinovaţi, donaţia rămânând valabilă pentru donatarii
nevinovaţi315.
Termenul acţiunii în revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Potrivit art. 833
alin. (1) C. civ., "cererea de revocare pentru ingratitudine trebuie făcută în termen de un
an din ziua faptului, sau din ziua în care donatorul a cunoscut faptul".
Cum s-a decis în doctrină, termenul de 1 an nu este un termen de prescripţie, ci un
termen de decădere, neputându-i fi aplicabile regulile cu privire la suspendare,
întrerupere sau repunerea în termen.
Având în vedere posibilitatea iertării donatarului vinovat, legea instituie un
termen scurt de decădere, în care donatorul având cunoştinţă de fapta de ingratitudine,
poate solicita revocarea donaţiei; după împlinirea termenului de 1 an, se prezumă de drept
că donatorul l-a iertat pe donatar, iar dreptul lui de a cere revocarea se stinge, acţiunea
introdusă urmând să fie 316respinsă ca tardivă.
Legea stabileşte două momente de la care curge termenul de 1 an: fie de la data
producerii faptei de ingratitudine, fie de la data la care donatorul a cunoscut producerea
faptei.
Dacă donatarul a comis mai multe fapte de ingratitudine succesiv, termenul de un
an va curge de la data comiterii ultimei fapte sau de la data la care donatorul a cunoscut
comiterea faptei317. Cât priveşte acţiunea în revocare a donaţiei întemeiată pe refuzul
donatarului de a acorda alimente donatorului, practica judiciară318 a decis că obligaţia
donatarului este o obligaţie continuă, astfel că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 833 alin.
314
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 498; G.P. Petrescu, op.
cit., p. 430; Fr. Deak, op. cit., p. 178; M.B. Cantacuzino, op. cit., p.359; I. Dogaru
(coord.), op. cit., p. 375.
315
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 681/1955, în CD 1956, p. 81, apud C. Turianu, op.
cit., p. 109.
316
Trib. jud. Hunedoara, decizia nr. 429/1988, în R.R.D. nr. 5/1989, p. 61.
317
D. Alexandresco, op. cit., p. 461; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu,
op. cit., p. 498.
318
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1572/1968, în R.R.D. nr. 4/1969, p. 178.

108
(1) C. civ. în privinţa termenului de 1 an. Cum s-a susţinut şi în literatura de specialitate,
această teză nu trebuie absolutizată, deoarece în cazul în care după o perioadă de nevoi,
donatorul dobândeşte mijloacele necesare pentru a-şi asigura întreţinerea, termenul pentru
acţiunea în revocare va fi cel stabilit de art. 833 alin. (1) C. civ.319
Pentru ca termenul de un an să înceapă să curgă, nu este suficient ca donatorul să
aibă cunoştinţă de comiterea faptei care atrage ingratitudinea, ci trebuie să ştie că
donatarul este autorul acestei fapte320.
Dacă donatorul a decedat fără a cunoaşte fapta de ingratitudine sau pe autorul ei,
moştenitorii acestuia vor putea introduce acţiunea în revocare în termen de un an, care
curge de la data la care aceştia cunosc fapta.
Efectele revocării donaţiei pentru ingratitudine între părţile contractante

Articolul 834 alin. (2) C. civ. arată care sunt efectele admiterii acţiunii în
revocare: "(…) donatarul se condamnă a întoarce valoarea obiectelor înstrăinate, după
estimaţia ce li s-ar face în timpul cererii; se condamnă asemenea a întoarce veniturile din
ziua cererii".
Astfel, revocarea pentru ingratitudine nu are efect retroactiv, ci se realizează ex
nunc: dacă bunul donat se află în stăpânirea donatarului, acesta este obligat să-l restituie
integral, cu toate accesoriile sale, donatorului; donatorul va restitui donatarului
contravaloarea îmbunătăţirilor aduse bunului donat de către donatar. La rândul său,
donatarul este obligat să-l despăgubească pe donator pentru degradările sau deteriorările
aduse bunului prin faptele sale.
Dacă bunul donat nu se mai află în posesia donatarului, acesta este obligat să
restituie donatorului contravaloarea acestuia, şi nu preţul obţinut din înstrăinarea bunului.
Donatarul este obligat să despăgubească pe donator atât pentru înstrăinările totale, cât şi
pentru cele parţiale ale bunului donat, precum şi pentru eventualele sarcini ce le-ar fi
constituit asupra bunului (ipotecă, servitute etc.).
Valoarea pe care o va restitui donatarul va fi cea din momentul introducerii cererii
de revocare.
Pe lângă bun sau valoarea acestuia, donatarul, faţă de care a fost admisă acţiunea
în revocare, va fi obligat şi la restituirea fructelor sau veniturilor produse de bunul donat
din ziua cererii de chemare în judecată. Donatarul dobândeşte fructele pe care le-a
perceput sau putea să le perceapă până la această dată în virtutea calităţii sale de
proprietar.
Considerăm că soluţia legală nu este cea corectă, întrucât, aşa cum s-a precizat în
doctrină321, donatarul ingrat ar trebui să restituie şi fructele percepute anterior cererii de
revocare, întocmai ca şi moştenitorul nedemn, obligat la restituire de la data deschiderii
succesiunii, astfel că dispoziţiile legale favorizează în această privinţă pe donatar, care,
deşi vinovat, păstrează fructele până la revocare, când, de fapt, el ar trebui considerat
posesor de rea-credinţă de la data comiterii ingratitudinii.

319
L. Mihai, A. Kolicher, Termenul revocării donaţiei pentru ingratitudine, în S.C.J. nr.
3/1985, p. 248, 249; D. Chirică, op. cit., p. 166.
320
D. Alexandresco, op. cit., p. 461.
321
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 359; D. Alexandresco, op. cit., p. 474, 475.

109
Dacă bunul donat se află în stăpânirea donatarului, el va fi restituit donatorului în
starea în care se găsea la data introducerii cererii. Donatarul nu va răspunde de pieirea
fortuită a bunului produsă anterior cererii de revocare
Efectele revocării faţă de terţi.
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine nu produce nici un efect faţă de terţii ce au
contractat cu donatarul: "Revocarea pentru ingratitudine nu poate infirma nici
înstrăinările făcute de donatar, nici ipotecile sau alte sarcini reale, cu care el ar fi putut
greva obiectul dăruit; (…)".
Soluţia legiuitorului se justifică prin aceea că revocarea este o pedeapsă civilă
pentru donatarul vinovat de ingratitudine, astfel că ea nu trebuie să se răsfrângă asupra
terţilor nevinovaţi.
Prin urmare, înstrăinările oneroase sau cu titlu gratuit sau drepturile reale
constituite în favoarea terţilor anterior cererii de revocare şi, în cazul imobilelor, anterior
îndeplinirii publicităţii cererii de revocare, rămân valabile.
Lipsind condiţia rezolutorie (ca în cazul revocării donaţiei pentru neîndeplinirea
sarcinilor), revocarea pentru ingratitudine este o "acţiune în restituire, esenţialmente
personală"322, care produce efecte numai pentru viitor, ex nunc, lăsând pe donatar
proprietar până în momentul revocării, astfel că şi actele realizate de el vor fi respectate,
ca emanând de la un proprietar.

3.Revocarea donaţiei pentru survenienţă de copil

Concept. Preluată din dreptul roman, revocarea donaţiei pentru naşterea


ulterioară a unui copil donatorului este prevăzută de art. 836 C. civ.
Revocarea priveşte donatorii care, la data încheierii contractului, nu aveau
descendenţi şi cărora li se naşte ulterior un copil, chiar postum. În acest caz, revocarea se
produce de drept.
Acest caz de revocare se justifică prin prezumţia legii că, dacă donatorul ar fi avut
descendenţi, nu ar mai fi făcut liberalitatea. Cum se exprima Cantacuzino, "este o
rezoluţiune impusă de lege în folosul nu atât al donatorului, cât al familiei şi care nu
poate fi înlăturată prin nici o stipulaţiune contrară din contractul de donaţiune (...)"323.
Per a contrario, pentru donatorul care, la data contractării, avea deja un
descendent, donaţia este irevocabilă.
Donaţiile supuse revocării. Articolul 836 C. civ. arată că sunt supuse revocării
toate donaţiile, indiferent de valoarea lor şi de titlul sub care au fost făcute, inclusiv
donaţiile făcute soţilor în vederea căsătoriei, exceptând donaţia făcută soţului de
ascendentul său.
Sunt astfel revocabile pentru această cauză: donaţiile în formă autentică, donaţiile
deghizate, donaţiile indirecte, darul manual etc.
Sunt exceptate de la revocare donaţiile între soţi în timpul căsătoriei [art. 937 alin.
(3) C. civ.], întrucât pentru copii, este indiferent în patrimoniul căruia dintre părinţi se
găseşte obiectul donaţiei.
Condiţiile revocării donaţiei. Pentru a avea loc revocarea donaţiei pentru această
cauză, se cer îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
322
M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 359.
323
Idem, p. 403.

110
a) donatorul să nu aibă copil sau un alt descendent în viaţă la data încheierii
contractului;
b) donatorului i se naşte ulterior un copil sau descendent, chiar postum.
Donatorul să nu aibă copil sau un alt descendent născut la data încheierii
contractului. Împrejurarea că un copil al donatorului era conceput la data contractării nu
împiedică revocarea de drept a donaţiei prin naşterea ulterioară a copilului. Textul legal
derogă de la principiul infans conceptus pro nato habetur, întrucât nu este în interesul
copilului conceput să fie considerat în viaţă.
Dacă în momentul contractării, donatorul avea un copil declarat dispărut, art. 19
din Decretul nr. 31/1954 prezumă că acesta este în viaţă, prezumţie instituită în interesul
copilului. Cu toate acestea, revocarea de drept a donaţiei se va produce dacă, după
încheierea contractului, donatorului i se naşte un copil şi aceasta, deoarece "cel declarat
dispărut are o existenţă puţin probabilă, ceea ce îl poate determina pe donator să facă
donaţia"324. Pe de altă parte, prezumţia instituită de Decretul nr. 31/1954 urmăreşte
protejarea intereselor celui dispărut, or în acest caz nu este în interesul acestuia să fie
prezumat în viaţă.
Donatorului i se naşte ulterior un copil sau descendent, chiar postum. Este
indiferent dacă copilul sau descendentul este din căsătorie sau din afara căsătoriei.
Naşterea ulterioară contractării a unui descendent donatorului duce la revocarea
de drept a donaţiei în momentul naşterii, chiar şi atunci când stabilirea filiaţiei se face
mult mai târziu; dacă copilul din afara căsătoriei s-a născut anterior încheierii donaţiei,
dar filiaţia faţă de donator s-a stabilit ulterior contractării, donaţia este irevocabilă325.
Adopţia. Practica şi doctrina au împărtăşit opinii diferite cu privire la consecinţele
adopţiei unui copil de către donator.
Pornind de la premisa că rudenia civilă dintre adoptat şi adoptator este asimilată
rudeniei fireşti, producând aceleaşi efecte juridice, o primă opinie326 consideră că textul
art. 836 C. civ. include şi copilul adoptat de către donator. Astfel, dacă la data încheierii
donaţiei, donatorul avea un copil adoptat, nu mai este îndeplinită prima condiţie a
revocării (ca donatorul să nu aibă copil sau descendent la momentul facerii donaţiei) şi
donaţia este deci irevocabilă. Dacă, dimpotrivă, donatorul nu avea copil sau descendent la
data contractării şi ulterior adoptă un copil, donaţia este revocabilă de drept la data
adopţiei.
Potrivit unei alte opinii exprimată atât de majoritatea doctrinei327, cât şi de practica
judiciară328, textul art. 836 C. civ. nu are în vedere copilul adoptat.
Dacă donatorul a adoptat un copil ulterior încheierii donaţiei, donaţia este
irevocabilă, întrucât art. 836 C. civ. are în vedere "naşterea" unui copil firesc, nu şi a unui
copil adoptat, după cum şi existenţa unui copil adoptat al donatorului la data contractării
nu împiedică revocarea donaţiei, textul legal menţionat fiind de strictă interpretare.

324
E. Safta-Romano, op. cit., p.184; Fr. Deak, op. cit., p. 181.
325
Fr. Deak, op. cit., p. 182.
326
E. Safta-Romano, op. cit., p. 184.
327
D. Chirică, op. cit., p. 168; Fr. Deak, op. cit., p. 183; I. Filipescu, Adopţia şi protecţia
copilului aflat în dificultate, Ed. All, Bucureşti, 1997, p. 411; I. Dogaru (coord.), op. cit.,
p. 379.
328
Trib. jud. Vâlcea, decizia nr. 1384/1981, în R.R.D. nr. 11/1982, p. 62.

111
Revocarea donaţiei prin adopţie contravine principiului irevocabilităţii donaţiilor,
adopţia depinzând în mare parte de voinţa donatorului şi, implicit, donaţia ar deveni
revocabilă tot prin voinţa acestuia.
Cât priveşte raporturile dintre părinte şi copilul său firesc, adoptat de o altă
persoană, acestea produc următoarele efecte:
a) dacă adopţia a fost realizată sub incidenţa dispoziţiilor art. 66-85 C. fam., care
reglementa două tipuri de adopţie, efectele diferă după cum adopţia este cu efecte depline
sau cu efecte restrânse. În cazul adopţiei cu efecte depline, a încetat legătura de rudenie a
adoptatului cu părinţii fireşti, astfel că, dacă părintele firesc realizează o donaţie după
adopţie, donaţia este revocabilă în condiţiile art. 836 C. civ. Dacă adopţia a fost cu efecte
restrânse, copilul adoptat păstrează legătura de rudenie cu părinţii fireşti, astfel că donaţia
încheiată de părintele firesc este irevocabilă.
b) dacă adopţia s-a realizat sub incidenţa noilor dispozi\ii @n materie329, a
încetat legătura de rudenie a adoptatului cu părinţii fireşti, astfel că donaţia încheiată de
părintele firesc după realizarea adopţiei se revocă de drept în condiţiile art. 836 C. civ.
Revocarea donaţiei are loc de drept şi în cazul în care copilul sau descendentul
donatorului se naşte după moartea acestuia.
Natura juridică a revocării. Potrivit art. 836 C. civ., revocarea donaţiei pentru
această cauză operează de drept. În momentul naşterii copilului sau a descendentului,
donaţia este revocată, iar donatarul nu mai are nici un titlu asupra bunurilor donate.
Este o revocare absolută330, ce se realizează independent de voinţa donatorului şi
fără intervenţia instanţei de judecată.
Fiind instituită în interesul copilului, revocarea donaţiei nu poate fi înlăturată
nici măcar prin voinţa donatorului, art. 839 C. civ. dispunând că: "Orice clauze sau
convenţii, prin care donatorul ar renunţa la revocarea donaţiunii pentru naştere de fiu,
este nulă şi fără nici un efect".
Donaţia desfiinţată de drept la naşterea copilului nu poate fi confirmată ulterior
nici prin moartea copilului, nici prin moartea donatorului, nici prin executarea sa
voluntară. Donatorul redevine proprietarul bunului donat şi singura posibilitate juridică
pentru gratificarea donatarului este încheierea unui nou contract de donaţie.
Donatarul pierde dreptul dobândit prin donaţie şi are obligaţia restituirii bunului;
în caz de refuz, instanţa de judecată sesizată cu soluţionarea litigiului se va limita numai
la a constata revocarea donaţiei în condiţiile art. 836 C. civ.
Acţiunea în revocare. Acţiunea donatorului nu va fi o acţiune în revocare (cum
în mod greşit precizează art. 840 C. civ.), întrucât revocarea s-a produs de drept prin
naşterea copilului, ci o acţiune în restituirea bunului obiect al donaţiei, acţiune care,
potrivit art. 840 C. civ., coroborat cu art. 21 din Decretul nr. 167/1958 privitor la
prescripţia extinctivă, este prescriptibilă în termen de 30 de ani de la data naşterii
copilului.
Revocarea donaţiei operând de drept, chiar şi după moartea donatorului, acţiunea
în restituire poate fi promovată şi de moştenitorii, şi de creditorii săi, pe calea acţiunii
oblice.

329
Adop\ia este @n prezent reglementat[ prin Legea nr. 273/2004 privind regimul juridic al adop\iei, care a
abrogat OUG nr. 25/1997
330
Pothier, Don. Entre-vifs, VIII, 165, p. 407, apud D. Alexandresco, op. cit., p. 494.

112
Ce consecinţe produce împlinirea termenului de prescripţie, fără ca cel în drept să
fi introdus acţiunea în restituire? Conform unei opinii exprimate în doctrină, după această
dată, donatarul continuă să deţină bunul în această calitate, aplicându-se în continuare
regulile donaţiei331.
Apreciem că, după împlinirea termenului prescripţiei extinctive a acţiunii în
restituire, donatarul posesor va dobândi proprietatea bunului prin efectul prescripţiei
achizitive de 30 de ani (dacă a posedat neîntrerupt), şi nu ca donatar, donaţia fiind
desfiinţată de drept la naşterea copilului, considerându-se că nu a existat niciodată332.
Efectele revocării de drept a donaţiei. Legea a stabilit că donaţia încheiată de
donatorul care nu are descendenţi este făcută sub condiţia rezolutorie a naşterii unui
descendent donatorului. Întrucât condiţia rezolutorie s-a împlinit prin naşterea copilului,
donaţia este desfiinţată cu efect retroactiv de la data încheierii sale, părţile fiind repuse în
situaţia anterioară contractării.
În consecinţă, bunurile ce formează obiectul donaţiei reintră în patrimoniul
donatorului, libere de orice sarcini, ipoteci, servituţi etc. Dacă la data revocării, donatarul
se găseşte în posesia bunului donat, el va trebui să-l restituie, iar dacă bunul nu i-a fost
încă predat de donator, el nu va mai putea cere predarea.
Având un caracter retroactiv, revocarea donaţiei produce efecte atât împotriva
donatarului şi a moştenitorilor săi ce au dobândit bunurile donate la moartea sa, cât şi
împotriva terţilor dobânditori ai bunurilor respective, socotiţi că au contractat cu un non
dominus. Desfiinţarea drepturilor dobândite de terţi asupra bunurilor donate, prin acte
între vii încheiate cu donatarul, nu reprezintă decât aplicarea cunoscutului principiu
resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, contractul de donaţie fiind socotit că nu a
existat niciodată.
Împotriva terţilor dobânditori ai bunului donat, donatorul are la îndemână
acţiunea în revendicare, pentru recuperarea bunului, ca orice proprietar. În cazul donaţiei
mobiliare, terţul dobânditor de bună-credinţă va putea opune donatorului prescripţia
instantanee, potrivit art. 1909 C. civ.
În cazul donaţiei imobiliare, terţul dobânditor este obligat să restituie imobilul,
liber de orice sarcină. Deşi acţiunea în revendicare imobiliară a donatorului sau a
moştenitorilor săi este imprescriptibilă, ea poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii,
fie cea scurtă de 10 până la 20 de ani (dacă terţul dobânditor îndeplineşte condiţiile art.
1895 şi urm. C. civ.), fie uzucapiunea de 30 de ani.
Actele de administrare efectuate de donatar sau terţul dobânditor rămân valabile.
Dacă donaţia este cu sarcini, revocarea priveşte numai folosul pur gratuit obţinut
de donatar.
O dată cu restituirea bunului, donatarul sau, după caz, terţul dobânditor este
obligat şi la restituirea fructelor produse de bun de la data la care a fost notificat cu
privire la naşterea copilului333. Prin urmare, donatarul dobândeşte fructele până la data
notificării, el fiind considerat posesor de bună-credinţă. Pe de altă parte, atribuirea
donatarului a fructelor până la data notificării se justifică şi prin intenţia legiuitorului de a
respecta voinţa părţilor şi, în special, pe cea a donatorului, care a urmărit gratificarea
331
Fr. Deak, op. cit., p. 181.
332
A se vedea şi I. Dogaru (coord.), op. cit., p. 380.
333
Articolul 838 C. civ. prevede: "(...) donatarul posesor nu va fi obligat a restitui fructele
de orice natură luate de el, decât în ziua în care i se va fi notificat naşterea fiului (...)".

113
donatarului, or obligarea acestuia la restituirea tuturor fructelor produse de bun ar
reprezenta pentru el o «pagubă», şi nu o binefacere334.
Cât priveşte fructele de orice natură percepute de terţul dobânditor, acesta va avea
aceleaşi drepturi ca şi donatarul, păstrând fructele percepute până la data notificării şi
fiind obligat să le restituie pe cele percepute după această dată.
Atât donatarul, cât şi terţul dobânditor vor păstra fructele până la data notificării
lor, chiar dacă au cunoscut naşterea copilului anterior notificării.

Revocarea donaţiilor dintre soţi

Codul civil de la 1864 admite valabilitatea donaţiilor dintre soţi. Raţiunea acestei
soluţii este, pe de o parte, dreptul fiecărei persoane de a dispune liber de avutul său, iar pe
de altă parte, afecţiunea reciprocă ce există între soţi. Dar oare tocmai datorită acestei
afecţiuni, care poate determina donaţii exagerate, a captaţiei pe care o poate exercita soţul
interesat, legiuitorul nu ar fi trebuit să oprească aceste donaţii? Răspunsul este negativ,
întrucât legiuitorul a avut în vedere toate aceste situaţii şi drept consecinţă, deşi soţii au
deplina libertate de a-şi face donaţii unul altuia, restricţii importante caracterizează aceste
donaţii.
Care sunt donaţiile permise intre soţi? Soţii îşi pot face orice fel de donaţii:
donaţie de bunuri prezente, donaţie de bunuri viitoare, daruri manuale, o donaţie cu
sarcini, o donaţie supusă unei condiţii potestative din partea donatorului, o donaţie cu
sarcina către donatar de a achita un pasiv nedeterminat al soţului donator sau o donaţie
prin care donatorul şi-ar rezerva dreptul de a dispune de bunul donat etc.
Potrivit art. 826 C. civ., dispoziţiile art. 821-825 nu se aplică donaţiilor între soţi.
Potrivit art. 938 C. civ.: "Soţii nu pot, în timpul maritagiului, să-şi facă, nici prin
acte între vii, nici prin testament, vreo donaţiune mutuală şi reciprocă printr-unul şi
acelaşi act". Donaţia mutuală reprezintă o dublă donaţie condiţională, validitatea unei
donaţii depinzând de predecesul donatorului. Legiuitorul a instituit această interdicţie,
urmărind să asigure revocarea unilaterală a donaţiei, însă interdicţia este inutilă de vreme
ce revocarea unei donaţii se poate face prin act unilateral.
Donaţiile între soţi sunt supuse condiţiilor de formă şi celorlalte condiţii de fond
ce guvernează încheierea valabilă a contractului de donaţie. Astfel, donaţia va trebui
încheiată în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, va trebui acceptată de soţul
donatar, va trebui să respecte regulile cu privire la capacitatea părţilor. Donaţia de bunuri
imobile, pentru a deveni opozabilă terţilor, va trebui supusă formelor de publicitate
prevăzute de Legea nr. 7/1996, iar donaţia mobiliară se va face cu respectarea
dispoziţiilor art. 827 C. civ. (referitoare la întocmirea actului estimativ al mobilelor).
Cât priveşte excepţiile de la forma autentică a donaţiei, donaţiile între soţi pot
îmbrăca forma darului manual, nu şi pe cea a donaţiei deghizate sau făcute prin
interpunere de persoane, în ambele cazuri donaţia fiind nulă absolut [art. 940 alin. (2) C.
civ.]. Potrivit art. 941 C. civ., sunt prezumate persoane interpuse copiii soţului donatar
dintr-o altă căsătorie, din afara căsătoriei sau rezultaţi din adopţie, cât şi acele rude ale
donatarului la a căror moştenire el ar avea vocaţie succesorală concretă în momentul

334
D. Alexandresco, op. cit., p. 499.

114
încheierii contractului, precum: ascendentul soţului donatar, bunicul soţului donatar, dacă
acesta nu ar avea copii în viaţă, sora soţului donatar care nu are descendenţi etc.
Bunurile – obiect al donaţiei între soţi.

Bunurile ce pot face obiectul donaţiei între soţi sunt bunurile proprii ale soţului
donator, nu şi bunurile comune dobândite în timpul căsătoriei, orice convenţie prin care
s-ar micşora comunitatea de bunuri fiind nulă absolut [art. 30 alin. (2) C. fam.].
Principiul revocabilităţii donaţiilor între soţi. Cum am precizat anterior,
donaţiile între soţi sunt supuse unor anumite restricţii. Cea mai importantă dintre ele este
revocabilitatea acestor donaţii. În acest sens, art. 937 alin. (1) C. civ. dispune: "Orice
donaţiune făcută între soţi în timpul maritagiului este revocabilă".
Donaţiile între soţi reprezintă, aşadar, o excepţie de la principiul irevocabilităţii
donaţiilor.
Revocabilitatea acestor donaţii va opera indiferent de donaţie: donaţie autentică,
dar manual, donaţie indirectă, donaţie cu sarcini etc. Sunt exceptate de la revocabilitate
darurile obişnuite, făcute cu diferite ocazii, dacă sunt proporţionale cu starea materială şi
nivelul de trai al soţilor.
Facultatea de revocare este de esenţa acestor donaţii şi aparţine donatorului,
fiind conferită chiar de lege, prin norme imperative, de ordine publică. Donatorul nu
poate renunţa la dreptul de revocare nici prin contractul de donaţie, nici printr-o
convenţie ulterioară. Această facultate va exista indiferent de stipularea vreunei clauze
contrare.
Natura juridică a dreptului de a revoca donaţia. Dreptul de a revoca donaţia
este un drept personal al soţului donator şi nu va putea fi exercitat nici de moştenitorii,
nici de creditorii săi.
Donatorul poate revoca oricând donaţia: în timpul căsătoriei, după desfacerea
căsătoriei, chiar şi după moartea donatarului335, caz în care revocarea se îndreaptă
împotriva moştenitorilor acestuia336. Dreptul donatorului încetând o dată cu moartea,
donaţia devine irevocabilă la moartea acestuia.
În timpul vieţii donatorului, revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii şi
pentru ingratitudine337 nu-şi găseşte aplicare, de vreme ce donatorul poate revoca oricând
donaţia, după bunul său plac (ad nutum), fără o cauză legală de revocare. Donaţia între
soţi nu va fi însă revocată de drept pentru naşterea ulterioară a unui copil, întrucât, pe de
o parte, legiuitorul având în vedere copiii din căsătorie, este indiferent pentru aceştia în
patrimoniul cărui părinte se găseşte bunul, iar pe de altă parte, pentru că donatorul îşi
poate exercita oricând dreptul său de revocare.
Prin revocarea donaţiei, ca urmare a manifestării voinţei unilaterale a donatorului,
donaţia între soţi derogă nu numai de la principiul irevocabilităţii donaţiilor, dar şi de la
regulile de drept comun ce consacră principiul forţei obligatorii a contractului, potrivit
335
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 2988/1956, în J.N. nr. 6/1957, p. 1087, apud C.
Turianu, op. cit., p. 109.
336
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1649/1955, în CD 1955, p. 82, 83; Trib. Suprem,
secţia civilă, decizia nr. 551/1970, în Repertoriu de practică judiciară 1969-1975, p. 134,
135.
337
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1649/1955, în CD 1955, p. 82, apud C. Turianu, op.
cit., p. 110; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 659/1988, în R.R.D. nr. 1/1989, p. 66.

115
căruia un contract se încheie prin acordul de voinţă al părţilor (mutuus consensus) şi
încetează tot prin acordul comun al părţilor (mutuus dissensus).
După moartea soţului donator, donaţia devine irevocabilă şi, în cazul
ingratitudinii sau al neîndeplinirii sarcinilor, moştenitorii donatorului şi creditorii săi (în
cazul acţiunii în revocare pentru neîndeplinirea sarcinilor) pot solicita revocarea donaţiei
în condiţiile legii.
Forma revocării. Cât priveşte forma revocării, aceasta poate fi atât expresă, cât şi
tacită.
Revocarea expresă are loc atunci când soţul donator îşi manifestă voinţa sa
neîndoielnică printr-un act oarecare, fie act autentic, fie act sub semnătură privată.
Revocarea tacită rezultă din orice fapt sau act al donatorului care exprimă în mod
neechivoc voinţa acestuia de a revoca donaţia. Constituie, spre exemplu, revocare tacită:
înstrăinarea ulterioară, cu titlu oneros a bunului – obiect al donaţiei, o altă donaţie sau
legat prin care se gratifică ulterior o altă persoană cu acelaşi bun, cererea de restituire a
bunului donat338 etc.
Din momentul încheierii contractului de donaţie, soţul donatar devine proprietar
sub condiţie rezolutorie a bunului donat. Refuzul donatorului de a preda bunul
echivalează însă cu revocarea tacită a donaţiei.
Astfel cum s-a pronunţat practica judiciară, manifestarea de voinţă în sensul
revocării donaţiei nu trebuie să îmbrace în mod obligatoriu forma unei acţiuni în justiţie,
revocarea putând fi şi tacită, rezultând din orice act ulterior al donatorului339.
Înstrăinarea parţială a bunului donat revocă donaţia numai parţial, pentru partea
înstrăinată, la fel cum stabilirea de către donator a unui uzufruct, servituţi etc. asupra
bunului donat, ar restrânge donaţia în măsura în care au fost constituite aceste drepturi340.

Efectele revocării donaţiilor între soţi


Odată donaţia revocată, împlinindu-se condiţia rezolutorie, revocarea are efect
retroactiv şi atrage desfiinţarea tuturor drepturilor dobândite de terţi asupra bunului
donat, conform principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Îndeplinindu-se condiţia rezolutorie, se consideră că donaţia nu a avut loc
niciodată, astfel că donatarul sau moştenitorii acestuia, dacă bunul se află în posesia lor,
cât şi terţul dobânditor al bunului sunt obligaţi la restituirea integrală a bunului donat,
precum şi a fructelor culese până la revocare.
Terţii de bună-credinţă vor putea opune soţului donator, în privinţa bunurilor
mobile, dispoziţiile art. 1909 şi art. 1910 C. civ. (posesia de bună-credinţă valorează
proprietate).
Cea de-a doua restricţie impusă de legiuitor donaţiilor între soţi este prevăzută
de art. 939 C. civ.: "Bărbatul sau femeia care, având copii dintr-un alt maritagiu, va trece
în al doilea sau subsecvent maritagiu, nu va putea dărui soţului din urmă decât o parte
egală cu partea legitimă a copilului ce a luat mai puţin, şi fără ca, nici într-un caz,
donaţiunea să treacă peste cuartul bunurilor".

338
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 659/1988, în R.R.D. nr. 1/1989, p. 66.
339
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 551/1970, în Repertoriu de practică judiciară
1969-1975, p. 135.
340
D. Alexandresco, op. cit., p. 741.

116
Contractul de rentă viageră

1. Noţiune. Renta viageră este contractul prin care o persoană numită


credirentier (creditorul rentei) înstrăinează un bun sau o sumă de bani (drept capital)
celeilalte părţi numită debirentier (debitorul rentei) care se obligă în schimb să-i plătească
periodic o sumă de bani (renta viageră) până la deces.
Potrivit art. 1639 şi urm. C. civ., renta viageră poate fi constituită şi cu titlu
gratuit (când numai debirentierul îşi asumă obligaţii, fără a primi o contraprestaţie din
partea credirentierului), iar pe de altă parte, durata plăţii rentei poate depinde şi de durata
vieţii unei alte persoane decât înstrăinătorul.
Cuantumul ratei de rentă se stabileşte prin voinţa comună a părţilor şi rămâne
acelaşi indiferent de deprecierea valorii monedei naţionale, riscul deprecierii urmând a fi
suportat de credirentier.
Pornindu-se de la caracterul alimentar al rentei viagere, în doctrină s-a
considerat că este admisibilă acţiunea în justiţie având ca obiect revizuirea cuantumului
rentei, pentru a se realiza scopul pentru care a fost încheiat contractul, după cum este
posibilă şi „indexarea” ei prin acordul de voinţă al părţilor341.
În contract poate exista o pluralitate de părţi, respectiv mai mulţi credirentieri
sau/şi mai mulţi debirentieri. Având în vedere că obiectul rentei viagere îl constituie o
sumă de bani, aceasta este divizibilă între credirentieri (renta viageră, având ca obiect o
sumă de bani, este de regulă divizibilă), însă la decesul unuia dintre ei, toată renta
urmează a fi plătită integral celuilalt credirentier până la decesul acestuia din urmă, în
lipsa unei clauze contractuale contrare.
În caz de pluralitate de debirentieri sau de deces al debirentierului care are mai
mulţi moştenitori, obligaţia acestora este indivizibilă, astfel că oricare dintre ei poate fi
urmărit pentru plata integrală a rentei.
2. Caractere juridice.
a. Poate fi un contract cu titlu oneros; de cele mai multe ori, renta viageră se
plăteşte în schimbul transmiterii unui bun sau a unui capital.
În acest caz, contractul de rentă viageră este prin esenţa sa, un contract
aleatoriu; întinderea în timp a obligaţiei debirentierului depinde de un eveniment viitor şi
incert şi anume de durata vieţii credirentierului, existând şanse de câştig şi de pierderi
pentru ambele părţi. Dacă prestaţia în bani urmează a fi plătită periodic pentru o anumită
perioadă de timp, nu mai suntem în prezenţa unui contract de rentă viageră.
Fiind cu titlu oneros, este şi un contract sinalagmatic, ambele părţi asumându-şi
obligaţii.
De asemenea, este un contract translativ de proprietate, credirentierul, ca şi
vânzătorul, datorând garanţie pentru evicţiune şi pentru viciile ascunse ale bunului
transmis.
Este un contract consensual, care ia naştere prin simplul acord de voinţă al
părţilor, exceptând cazul când obiect al obligaţiei credirentierului-înstrăinător îl formează

341
Fr. Deak, op. cit., p. 525

117
un imobil - teren, caz în care, sub sancţiunea nulităţii absolute, contractul trebuie să
îmbrace forma autentică, ad validitatem.
b. Renta viageră poate fi constituită şi cu titlu gratuit. Cum s-a susţinut în
doctrină, caracterul gratuit, de liberalitate al rentei, înlătură caracterul aleatoriu al
contractului, nemaiexistând şanse de câştig şi de pierdere pentru părţi.
Ca liberalitate, renta viageră va îmbrăca fie forma unei donaţii, fie forma
legatului testamentar, în ambele cazuri fiind supusă regimului juridic al liberalităţilor cu
privire la formă, capacitate, revocare, reducţiune, raport etc.
Nefiind strict personală, renta viageră poate fi cedată de credirentier unei alte
persoane, dacă prin contractul de rentă viageră nu s-a prevăzut inalienabilitatea; renta
constituită cu titlu gratuit poate fi declarată netransmisibilă de către părţi. În cazul cedării
rentei către o altă persoană, ea se va plăti acesteia din urmă numai până la decesul
credirentierului.
Va exista tot un contract de rentă viageră şi în cazul în care obligaţia de plată a
rentei urmează să fie executată către o altă persoană decât înstrăinătorul bunului sau al
capitalului; părţile în acest caz vor fi constituitorul (stipulantul) – înstrăinător al bunului
şi debirentierul (promitentul), iar terţul beneficiar este credirentier. Renta viageră are un
caracter oneros şi aleatoriu, însă faţă de credirentier (terţul beneficiar) este o liberalitate,
întrucât constituitorul contractează cu intenţie liberală faţă de acesta, astfel că va fi
supusă regimului liberalităţilor, exceptând condiţia de formă a donaţiei (donaţie indirectă
pe calea stipulaţiei pentru altul).
3. Condiţii de validitate. Pe lângă condiţiile generale, se cer îndeplinite o serie
de condiţii specifice acestui contract.
Astfel, contractul este nul absolut dacă persoana în favoarea căreia s-a constituit
renta era decedată la data constituirii, în acest caz lipsind cauza juridică a contractului.
Potrivit art. 1645 C. civ., contractul va fi nul absolut şi dacă renta se constituie
în favoarea unei persoane bolnave, care a decedat de boala respectivă în 20 zile de la
încheierea contractului. Aceste dispoziţii legale nu se aplică în cazul contractului de rentă
cu titlu gratuit.
Dacă decesul a intervenit după trecerea a 20 zile, instanţa de judecată poate
constata nulitatea contractului pentru lipsa cauzei, dacă se dovedeşte că debirentierul a
cunoscut moartea iminentă a credirentierului la data încheierii contractului de rentă
viageră cu titlu oneros.
Dacă contractul s-a încheiat în favoarea mai multor creditori ai rentei şi numai
unul dintre ei era decedat la data constituirii sau a decedat după 20 zile datorită bolii
existente la contractare, contractul este valabil, renta plătindu-se celorlalţi creditori.

Efectele contractului de rentă viageră

Obligaţiile debirentierului
Obligaţia de plată a rentei. Debirentierul este obligat să plătească ratele de
plată a rentei în cuantumul şi la datele stipulate în contract.
Obligaţia sa încetează, potrivit contractului, la data decesului credirentierului ori
la data decesului terţului până la moartea căruia s-a stipulat plata rentei către credirentier.
Sumele ce trebuie plătite cu titlu de rentă se dobândesc în proporţie cu zilele cât
a trăit credirentierul. Conform art. 1649 C. civ., dacă s-a prevăzut în contract plata

118
anticipată a ratelor de rentă, debirentierul este obligat să plătească fiecare rată la data
scadenţei sale, chiar dacă credirentierul ar fi decedat anterior expirării perioadei pentru
care s-a plătit renta (de ex. s-a prevăzut plata ratei la fiecare dată de 1 a lunii pentru luna
respectivă, rata se va plăti chiar dacă credirentierul decedează la data de 15 a lunii
respective).
Debirentierul nu se poate elibera de plata rentei renunţând la bunul sau capitalul
primit; nici dacă vinde bunul nu se poate elibera prin asumarea acestei obligaţii de către
cumpărător, decât dacă credirentierul consimte ca plata să se facă de noul dobânditor al
bunului.
În caz de deces al debirentierului, obligaţia sa de plată a rentei se transmite
moştenitorilor, având caracter patrimonial şi nefiind strict personală; dacă s-a stipulat
plata rentei pe durata vieţii debirentierului, obligaţia încetează la moartea sa, moştenitorii
fiind eventuali debitori pentru ratele de rentă scadente şi neachitate de debirentier în
timpul vieţii sale.
Dacă la scadenţă, debirentierul nu îşi execută obligaţia, credirentierul are
posibilitatea de a solicita executarea silită asupra patrimoniului debirentierului pentru
realizarea unei sume de bani considerate suficiente pentru a se asigura plata regulată a
rentei. Instanţa de judecată poate dispune ca suma realizată prin executarea silită să se
depună, cu titlu de capital, la o instituţie bancară pe numele debirentierului dar în
favoarea credirentierului.
Acţiunea credirentierului prin care solicită plata ratelor scadente şi neachitate
este supusă prescripţiei în termenul general de trei ani. Având ca obiect prestaţii
succesive, fiecare rată este supusă unui termen de prescripţie separat care va curge de la
data când obligaţia de plată a ratei de rentă a devenit exigibilă. Datorită caracterului său
viager, dreptul la rentă al credirentierului nu se prescrie, chiar dacă timp de trei ani nu a
pretins plata ratelor scadente.
Deşi contract cu titlu oneros şi sinalagmatic de cele mai multe ori, credirentierul
nu poate solicita rezoluţiunea contractului (art. 1647 C. civ.).
Rezoluţiunea contractului este posibilă în trei cazuri: dacă debirentierul nu
asigură garanţiile stipulate pentru asigurarea plăţii rentei, dacă micşorează aceste garanţii
prin fapta sa sau dacă există un pact comisoriu expres în acest sens.
Dacă se admite acţiunea în rezoluţiune, debirentierul va fi obligat la restituirea
bunului sau a capitalului primit; practica judiciară a decis că, în ceea ce priveşte ratele de
rentă plătite până la rezoluţiune, acestea nu se restituie, având în vedere neexecutarea
culpabilă a obligaţiei de către debirentier şi caracterul aleatoriu al acestui contract.
Urmărirea rentei de către creditori. Dacă contractul a fost constituit cu titlu
oneros, renta formează obiectul urmăririi oricărui creditor al credirentierului, ea
reprezentând echivalentul bunului sau al capitalului înstrăinat.
Dacă renta este cu titlu gratuit, părţile o pot declara neurmăribilă prin contract.
Chiar şi în acest caz, renta poate fi urmărită pentru datorii de alimente, chirii sau alte
creanţe privilegiate asupra mobilelor, instanţa având competenţa de a fixa limitele
urmăririi.
Obligaţiile credirentierului. Dacă contractul este cu titlu oneros şi deci
sinalagmatic, creditorul are obligaţia de a preda bunul sau capitalul înstrăinat împreună
cu accesoriile sale.

119
Credirentierul are obligaţiile vânzătorului, datorând şi garanţie pentru evicţiune
sau pentru viciile ascunse ale bunului înstrăinat.
La fel ca şi vânzătorul, se bucură de privilegiul recunoscut de lege în favoarea
vânzătorului.
Dacă contractul este cu titlu gratuit, credirentierul, asemănător donatarului, nu
are nici o obligaţie, decât o obligaţie morală de recunoştinţă. În acest caz, contractul fiind
o liberalitate, este supus regulilor liberalităţilor (donaţie sau testament).

Contractul de întreţinere

Noţiune. Întreţinerea este contractul prin care o parte numită întreţinut


transmite un bun al său sau plăteşte o sumă de bani celeilalte părţi numită întreţinător
care se obligă în schimb să-i asigure întreţinerea (toate cele necesare traiului) în natură pe
tot timpul vieţii, iar la deces s-o înmormânteze conform tradiţiei.
Noţiunea de întreţinere vizează o interpretare largă şi cuprinde procurarea şi
prepararea hranei, asigurarea de îmbrăcăminte, încălţăminte, medicamente, îngrijirea
medicală necesară, plata cheltuielilor de întreţinere a imobilului în care locuieşte
întreţinutul (electricitate, gaze, apă, curăţenie etc) precum şi orice altceva necesar traiului
întreţinutului.
În principiu, toate aceste aspecte care vizeză noţiunea de întreţinere sunt
precizate de părţi prin clauze contractuale; contractul de întreţinere nu are o reglementare
juridică specifică, el fiind creaţia practicii şi a doctrinei judiciare, încadrându-se în
categoria contractelor nenumite şi fiind guvernat de regulile generale aplicabile
contractelor.
Caractere juridice. Întreţinerea este un contract consensual, încheiat valabil
prin simplul acord de voinţă al părţilor; dacă în schimbul întreţinerii, întreţinutul se obligă
să transmită proprietatea sau să constituie un alt drept real asupra unui teren, contractul
trebuie încheiat în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Acest contract este de regulă un contract cu titlu oneros, în care fiecare parte
urmăreşte realizarea unui interes patrimonial; în acest caz, întreţinerea este un contract
sinalagmatic, fiecare parte fiind deopotrivă titulară de drepturi şi obligaţii, caz în care va
fi supus regulilor contractelor sinalagmatice. În acest caz, contractul de întreţinere este şi
un contract translativ de proprietate (întreţinutul transmite un bun în schimbul întreţinerii
sale).
Însă, contractul de întreţinere poate fi şi cu titlu gratuit (mai rar întâlnit în
practică), caracterul oneros nefiind de esenţa sa, iar în acest caz devine un contract
unilateral (o liberalitate constituită pe calea donaţiei sau a testamentului şi supusă
regimului juridic al liberalităţilor) în care numai întreţinătorul îşi asumă obligaţii.
Contractul de întreţinere este un contract aleatoriu, dacă este cu titlu oneros:
întinderea obligaţiei de întreţinere depinde de elementul alea, respectiv de durata vieţii
întreţinutului cât şi de nevoile efective ale acestuia din urmă.
Întreţinerea este un contract încheiat în considerarea atât a întreţinătorului cât şi
a întreţinutului, astfel că are un caracter intuitu personae, motiv pentru care obligaţia de
întreţinere este personală şi incesibilă. Aceasta presupune că obligaţia de întreţinere nu se

120
poate executa către o altă persoană decât creditorul, ea încetând la moartea acestuia; în
principiu, obligaţia de întreţinere nu poate fi executată de o altă persoană decât debitorul
din contract; se adminte că, în cazul decesului debitorului întreţinerii, obligaţia poate fi
executată de moştenitorii acestuia, dacă întreţinutul este de acord pentru a evita astfel
rezoluţiunea contractului.
Dacă în contract există o pluralitate de părţi, obligaţia de întreţinere este
indivizibilă. Astfel, dacă există mai mulţi creditori, obligaţia trebuie executată integral
faţă de toţi, întinderea şi valoarea întreţinerii depinzând de nevoile fiecărui creditor. Drept
consecinţă, dacă obligaţia nu s-a executat faţă de un creditor, acesta poate solicita
rezoluţiunea întregului contract, chiar dacă ceilalţi creditori au primit întreţinere.
Dacă există mai mulţi debitori, indivizibilitatea presupune că oricare dintre ei
poate fi obligat la executarea integrală a obligaţiei de întreţinere; pe de altă parte,
executarea obligaţiei de către unul dintre debitori, este liberatorie pentru ceilalţi debitori.
În cazul decesului debitorului obligaţiei, contractul poate rămâne valabil dacă
întreţinutul este de acord ca întreţinerea să fie prestată de moştenitorii debitorului (şi în
acest caz obligaţia moştenitorilor este indivizibilă, fiecare fiind ţinut pentru executarea
întregii obligaţii); în caz contrar, contractul se va desfiinţa pentru neexecutarea fortuită a
întreţinerii de către debitor.
Dacă creditorul este cel care decedează primul, problema indivizibilităţii pentru
moştenitorii săi nu se pune întrucât obligaţia de întreţinere se stinge odată cu decesul
întreţinutului, fără a se transmite asupra moştenitorilor săi; dacă creditorul întreţinerii are
mai mulţi moştenitori, oricare dintre ei poate solicita rezoluţiunea contractului pentru
neexecutarea culpabilă a întreţinerii în timpul vieţii întreţinutului.
Condiţiile de validitate ale contractului de întreţinere. Acestea sunt identice cu
cele ale contractului de vânzare-cumpărare cu deosebirea că obiectul obligaţiei
întreţinătorului constă în prestarea întreţinerii şi nu în plata unui preţ.

Efectele contractului de întreţinere

Contractul de întreţinere valabil încheiat fiind, de regulă, un contract


sinalagmatic, dă naştere la obligaţii în sarcina ambelor părţi.
Obligaţiile întreţinutului. Dacă întreţinutul s-a obligat să transmită un bun în
schimbul întreţinerii, el va avea aceleaşi obligaţii ca şi vânzătorul: de a transmite
proprietatea bunului, de a preda bunul şi de a garanta pentru evicţiune şi pentru viciile
ascunse ale bunului.
Obligaţiile întreţinătorului. Întreţinătorul are ca principală obligaţie pe aceea
de a presta întreţinere, obligaţie de a face ce se execută în natură în fiecare zi.
Obligaţia trebuie executată în fiecare zi, căci neexecutarea acesteia poate duce la
rezoluţiunea contractului, fără ca instanţa să poată acorda debitorului vreun termen de
graţie pentru plată.
Debitorul nu se poate elibera de executarea obligaţiei de întreţinere, indiferent de
durata vieţii întreţinutului şi chiar dacă s-ar obliga să retransmită bunul întreţinutului.
Locul executării întreţinerii va fi acela stabilit de părţi, iar în lipsa unei stipulaţii
contractuale, va fi domiciliul întreţinutului (creditorul obligaţiei), nefiind obligatoriu ca
părţile să aibă un domiciliu comun.

121
Rezoluţiunea contractului de întreţinere

Rezoluţiunea contractului de întreţinere este reglementată de art. 1020 şi 1021


C.civ. aplicabile convenţiilor în general.
Prin esenţa ei, rezoluţiunea presupune o neexecutare culpabilă a obligaţiilor
asumate atât din partea creditorului întreţinerii (întreţinutul) cât şi din partea debitorului
acesteia (întreţinătorul).
Pornind de la caracterul alimentar al acestei obligaţii, în caz de neexecutare
culpabilă a obligaţiei de către debitor, întrucât termenele stipulate pentru executarea
întreţinerii au un caracter esenţial342, acesta este de drept pus în întârziere, iar instanţa nu
are posibilitatea de a acorda acestuia un termen de graţie pentru executarea obligaţiei.
Rezoluţiunea nu poate fi decât judiciară, adică pronunţată de instanţa
judecătorească.
Pot solicita rezoluţiunea contractului întreţinutul, întreţinătorul cât şi
moştenitorii şi creditorii întreţinutului dacă întreţinutul nu a renunţat la întreţinere în
timpul vieţii şi dacă dreptul la acţiune nu s-a prescris.
Dacă creditorul întreţinerii nu a participat la încheierea contractului (cazul
stipulaţiei în folosul altuia), acesta nu poate solicita rezoluţiunea contractului, ci numai
executarea silită a obligaţiei de întreţinere ; dacă creditorul întreţinerii este şi moştenitorul
stipulantului – proprietar al bunului transmis, el poate cere şi rezoluţionea în calitate de
moştenitor.
Efecte. Rezoluţiunea presupune repunerea părţilor în situaţia anterioară
încheierii contractului, deci restituirea reciprocă a prestaţiilor (restituirea bunului şi
restituirea întreţinerii).
Cât priveşte restituirea întreţinerii, soluţia diferă după cum rezoluţiunea este sau
nu imputabilă întreţinătorului. Dacă rezoluţiunea se pronunţă din culpa întreţinătorului,
practica judiciară a decis că acesta nu mai are dreptul să primească echivalentul
întreţinerii prestate de el până în acel moment, dat fiind caracterul aleatoriu al
contractului şi culpa sa în neexecutarea obligaţiei.
Dacă rezoluţiunea se pronunţă din cupa întreţinutului cât şi în cazul rezoluţiunii
convenţionale (cerută de întreţinut care este în culpă), decizia de îndrumare nr. 3/1987 a
Tribunalului Suprem arată că debitorul întreţinerii are dreptul la restituirea echivalentului
acesteia.
În schimb, în toate cazurile, creditorul întreţinerii este obligat să restituie
debitorului impozitele pe care acestea le-a plătit cu privire la bun, iar dacă, pe lângă
întreţinere, creditorul a primit şi o sumă de bani ca prestaţie accesorie, creditorul este
obligat să o restituie.
Faţă de terţi, rezoluţiunea produce efectele din dreptul comun : drepturile
constituite în favoarea terţilor cu privire la bunul-obiect al contractului, vor fi desfiinţate
odată cu desfiinţarea dreptului întreţinătorului. În favoarea lor, terţii pot invoca
uzucapiunea bunurilor imobile, sau posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile (art.
1909 C. civ.).
Transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere. În temeiul libertăţii
contractuale, părţile pot conveni pe parcursul executării contractului, transformarea
342
Fr. Deak, op. cit., p. 541

122
întreţinerii în obligaţia de a plăti la anumite termene o sumă de bani egală cu valoarea
întreţinerii. În acest fel, vechea obligaţie de întreţinere se stinge şi ia naştere o nouă
obligaţie (o rentă viageră). Prin această novaţie, contractul de întreţinere nu devine o
rentă viageră deoarece nu s-a prestat un bun sau un capital, ci contiună să fie o întreţinere,
supusă regulilor generale din materia obligaţiilor.
De asemenea instanţa de judecată poate dispune transformarea în bani a
obligaţiei de întreţinere cu două condiţii: executarea în natură a întreţinerii să nu fie
posibilă datorită conduitei culpabile a unei părţi, iar cel care nu este în culpă să fi solicitat
expres executarea contractului prin echivalent şi nu rezoluţiunea contractului.
Suma de bani stabilită de instanţă care urmează a fi plătită periodic, poate fi
modificată în funcţie de nevoile concrete de întreţinere ale creditorului (nevoi pentru o
viaţă decentă : alimente, îmbrăcăminte, medicamente etc).

Contractul de locaţiune

Noţiune. Contractul de locaţiune este contractul prin care o parte numită


locator se obligă a asigura celeilalte părţi numite locatar folosinţa unui lucru individual
determinat pe o perioadă determinată sau nedeterminată de timp în schimbul obligaţiei
locatarului de a plăti un preţ numit chirie.
Reglementare. Acest contract este reglementat de Codul civil în art. 1416-1453
cât şi de alte acte normative: Legea nr. 114/1996 a locuinţei, OUG 40/1999 modificată
prin Legea 241/2001, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de
stat ca regii autonome şi societăţi comerciale etc.
Potrivit art. 1413 C. civ., locaţiunea este de mai multe feluri, fiecare tip de
locaţiune având propriul său regim juridic. Astfel :
- locaţiunea edificiilor şi a mişcătoarelor se numeşte închiriere ;
- locaţiunea fondurilor rurale se numeşte arendare ;
- locaţiunea lucrărilor şi a muncii se numeşte prestare de servicii şi face obiectul
de studiu şi al altor ramuri de drept precum dreptul transporturilor sau dreptul muncii.
Reglementarea locaţiunii de către Codul civil reprezintă dreptul comun în
materie şi ea îşi găseşte aplicare ori de câte ori nu există reglementări speciale.
Caractere juridice. Locaţiunea are următoarele caractere juridice:
- este un contract consensual, fiind valabil încheiat prin simplul acord de voinţă
al părţilor. În practică nu se recomandă încheierea verbală a acestui contract deoarece,
conform art. 1416 al. 1 C.civ., dacă contractul verbal nu a fost pus în executare şi una din
părţi îl neagă, proba cu martori (şi prin urmare nici prezumţiile) nu este primită chiar dacă
ar exista un început de dovadă scrisă; dacă una din părţi neagă cuantumul preţului şi nu
existenţa contractului, acesta va fi dovedit printr-o expertiză ale cărei cheltuieli vor fi
suportate de partea care a susţinut pretenţiile neîntemeiate. Potrivit legii 114/1996 astfel
cum a fost modificată prin OUG 40/1999, contractul de închiriere a locuinţelor se încheie
în formă scrisă, actul urmând a fi înregistrat la organele fiscale.

123
- este un contract cu titlu oneros şi comutativ, întrucât fiecare parte urmăreşte să
obţină un câştig, iar prestaţiile părţilor sunt cunoscute de acestea de la data încheierii
contractului;
- este un contract sinalagmatic, presupunând obligaţii reciproce şi
interdependente între părţile sale;
- este un contract cu executare succesivă în timp, deoarece prin natura lucrurilor,
folosinţa bunului este exercitată în timp, iar chiria este şi ea scadentă în funcţie de această
durată. Durata de timp a contractului de închiriere poate fi determinată sau nedeterminată,
dar nu poate fi perpetuuă.
Condiţiile de validitate. Închirierea trebuie să respecte condiţiile de validitate
ale oricărui contract, cu unele precizări:
Capacitatea părţilor. Închirierea este de regulă un act de administrare (urmărind
să pună în valoare un anumit bun), exceptând cazul prevăzut de art.711 pct. 9 C.proc.civ.
şi art. 21 lit. C pct. a din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare care
prevăd că închirierea unui imobil pe o durată de 3 ani este un act de dispoziţie. Astfel,
dacă locaţiunea este un act de administrare, locatorul poate avea şi capacitate de exerciţiu
restrânsă, încheind contractul personal cu acordul prealabil al reprezentantului legal, iar
dacă este un act de dispoziţie este necesar şi acordul autorităţii tutelare. În ceea ce-l
priveşte pe locatar, acesta poate fi întotdeauna o persoană cu capacitate de exerciţiu
restrânsă care va încheia personal contractul cu acordul prealabil al reprezentantului
legal.
Obiectul locaţiunii nu este lucrul în sine, ci folosinţa pe care locatorul trebuie să
o procure zi de zi pe durata contractului. Bunurile care pot forma obiectul derivat al
locaţiunii pot fi atât bunuri imobile cât şi mobile corporale sau incorporale.
Lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă (exceptând uzura datorată folosinţei)
sau să se consume prin folosinţă ; pot forma deci obiect al contractului numai bunurile
neconsumptibile şi nefungibile după natura lor sau potrivit voinţei părţilor.
Şi bunurile viitoare pot forma obectul locaţiunii cu excepţia unei succesiuni
nedeschise.
Majoritatea doctrinei consideră că dreptul de folosinţă al locatarului este un
drept de creanţă, astfel că locatarul nu poate urmări bunul dacă acesta se află în
stăpânirea unui terţ şi nici nu are un drept de preferinţă cu privire la bun.
În cazul vânzării bunului închiriat de către locator, cumpărătorul este obligat să
respecte locaţiunea încheiată anterior dacă s-a făcut prin act autentic sau act sub
semnătură privată cu dată certă. În concursul dintre doi locatari ai aceluiaşi bun, prioritate
va avea acela care a încheiat primul contractul de închiriere (act autentic sau sub
semnătură privată cu dată certă), chiar dacă celălalt s-ar afla în posesia bunului343.
Chiria reprezintă contravaloarea folosinţei bunului şi de regulă, dar nu
obligatoriu, ea constă într-o sumă de bani. Modalitatea de plată a chiriei este stabilită prin
acordul părţilor ; de regulă, se stabileşte pe unităţi de timp : lună, săptămână, an etc.
Chiria trebuie să fie determinată sau determinabilă şi, la fel ca la vânzare,
cuantumul ei poate fi stabilit de un terţ ales drept mandatar comun al părţilor ; de
asemenea, trebuie să fie sinceră şi serioasă, lipsa acestor caracteristici ducând la nulitatea
absolută a contractului de locaţiune cu menţiunea că acordul dintre părţi poate fi un
comodat.
343
D. Chirică, op. cit., p. 175

124
2. Efectele contractului de locaţiune

Obligaţiile locatorului. Din definiţie reiese că locatorul are obligaţia de a


asigura locatarului folosinţa bunului închiriat, obligaţie care se realizează printr-o serie de
alte obligaţii:
a) Obligaţia de predare a bunului (obligaţie de a face). Art. 1421 al.1 C. civ.
prevede că locatorul este obligat să predea bunul locatarului astfel încât să poată fi
întrebuinţat de acesta conform destinaţiei sale. Predarea se va face la termenul prevăzut în
contract.
În cazul neexecutării acestei obligaţii, locatarul poate alege între executarea silită
a contractului sau a cere rezilierea cu daune-interese sau, dacă nu a achitat chiria, poate
invoca excepţia de neexecutare a contractului.
Lucrul trebuie predat în stare bună astfel încât să corespundă folosinţei potrivit
destinaţiei stabilite prin contract.
b) Obligaţia de a menţine lucrul în stare bună de funcţionare. Locatorul are
obligaţia ca în timpul contractului să facă toate reparaţiile necesare bunei folosinţe a
lucrului, afară de micile reparaţii locative care sunt în sarcina locatarului şi aceasta
întrucât el trebuie să asigure starea corespunzătoare a lucrului pe toată perioada
locaţiunii.
Locatorul trebuie să efectueze reparaţiile capitale, majore (repararea zidurilor, a
acoperişului, renovare etc), cheltuielile mici, locative fiind în sarcina locatarului.
Art. 1439 C. civ. prevede că locaţiunea încetează dacă lucrul a pierit în totalitate
sau “s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare”.
Dacă locatorul nu îşi îndeplineşte această obligaţie, locatarul poate solicita
instanţei fie obligarea la executarea acestei obligaţii sub sancţiunea plăţii unor daune
cominatorii, fie autorizarea de a efectua el însuşi aceste lucrări în contul locatorului, fie
rezilierea contractului cu daune-interese.
c) Obligaţia de garanţie pentru folosinţa liniştită şi utilă a bunului. Din
dispoziţiile art. 1422-1428 rezultă că această obligaţie priveşte trei aspecte:
1. Garanţia pentru tulburările provenite din fapta proprie. Aceasta constă în
obligaţia locatorului de a se abţine de la orice act sau fapt care ar putea tulbura liniştita
folosinţă a lucrului de către locatar, indiferent că este o tulburare de fapt sau de drept. Nu
constituie o tulburare imputabilă locatorului faptul că acesta efectuează reparaţiile
urgente ce cad în sarcina sa şi care nu pot fi amânate, chiar dacă prin aceasta se limitează
parţial folosinţa bunului. Reparaţia nu poate dura mai mult de 40 de zile, în caz contrar
locatarul putând solicita reducerea chiriei proporţională cu lipsa parţială a folosinţei.
Dacă locatarul pierde în întregime folosinţa bunului, el poate solicita rezilierea
contractului.
2. Garanţia pentru tulburările de drept provenite de la terţi. Locatorul nu
răspunde pentru tulburarea de fapt împotriva căreia locatarul se poate apăra singur prin
acţiunile posesorii.
Dacă locatarul este evins de un terţ şi pierde astfel folosinţa parţială sau totală a
bunului, el are dreptul fie la o scădere proporţională a chiriei (în cazul evicţiunii parţiale),
fie la rezilierea contractului cu daune-interese (în cazul evicţiunii totale sau când

125
pierderea suferită este atât de însemnată încât bunul nu mai corespunde destinaţiei pentru
care a fost închiriat).
Răspunderea locatorului operează numai dacă este introdus în proces de locatar
(printr-o cerere de chemare în garanţie sau cerere de arătare a titularului dreptului) pentru
a-l apăra şi a-i face opozabilă hotărârea judecătorească. Locatorul va răspunde chiar dacă
nu a fost introdus în proces atunci când locatarul dovedeşte că procesul ar fi fost oricum
pierdut.
3. Garanţia pentru viciile ascunse ale bunului închiriat. Răspunderea operează
chiar dacă bunul nu este absolut impropriu folosinţei. Este necesar ca viciile să prezinte o
anumită gravitate, adică să micşoreze folosinţa lucrului astfel că dacă locatarul le-ar fi
cunoscut, nu ar fi încheiat contractul.
Nu importă buna sau reaua-credinţă a locatorului, iar viciul poate să aibă atât o
cauză anterioară cât şi posterioară încheierii contractului, apărând pe parcursul
executării, întrucât locatorul are obligaţia continuă de a asigura buna folosinţă a lucrului
pe toată durata contractului.
Locatorul răspunde pentru viciile ascunse ale lucrului nu şi pentru cele aparente
pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le cunoască în momentul contractării.
Dacă bunul se deteriorează parţial în timpul contractului datorită unui caz fortuit,
locatarul poate cere fie rezilierea, fie scăderea chiriei, dar fără daune-interese.
În cazul unor vicii ascunse ale lucrului închiriat, locatarul poate solicita fie
reducerea chiriei proporţional cu reducerea valorii de întrebuinţare a bunului, fie
rezilierea contractului cu daune-interese. Locatorul de bună-credinţă va fi obligat numai
la plata daunelor previzibile, pe când cel de rea-credinţă va suporta atât daunele
previzibile cât şi pe cele imprevizibile.
Acţiunea în garanţie pentru vicii se prescrie în termenul general de prescripţie (3
ani).
Părţile pot modifica prin acordul lor dispoziţiile legale din acestă materie, putând
micşora, înlătura sau agrava răspunderea locatorului pentru viciile ascunse.

Obligaţiie locatarului. Locatarul are următoarele obligaţii:


a) Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar conform destinaţiei
sale. Destinaţia bunului este stabilită de părţi prin contract. În lipsa unei clauze exprese,
destinaţia se determină după natura bunului, după destinaţia sa anterioară, după profesia
chiriaşului, după obiceiul locului etc.
Locatarul nu poate schimba destinaţia bunului fără acordul locatorului, în caz
contrar, dacă efectuează transformări importante sau schimbă destinaţia bunului chiar şi
numai parţial, locatorul poate solicita fie rezilierea contractului fie obligarea locatarului
de a readuce lucrul la starea iniţială.
Din această obligaţie decurge pentru locatar obligaţia de a întreţine bunul, adică
de a efectua micile reparaţii locative provenite din uzul normal al lucrului (reparaţia
tencuielii din partea de jos a pereţilor, a parchetului, a geamurilor etc.- art. 1447 şi 1449
C.civ.) dacă nu au fost cauzate de vechimea bunului sau de forţă majoră. În cazul în care
locatarul nu efectuează aceste mici reparaţii care sunt în sarcina sa, locatorul poate
solicita daune-interese dar numai la încetarea contractului deoarece se presupune că
incovenientele lipsei de întreţinere sunt suportate de locatar.

126
Dacă locatarul nu a efectuat la timp reparaţiile mici, locative, ceea ce a dus la
degradarea bunului, va fi obligat să suporte nu numai aceste reparaţii dar şi pe cele
majore, necesare, cât şi rezilierea contractului intervenită la cererea locatorului.
Potrivit art. 1434 al. 1 C. civ., « locatarul este răspunzător de stricăciunile şi
pierderile întâmplate în cursul folosinţei sale, întrucât nu probează că au urmat fără culpa
sa ». Prezumţia de culpă instituită pentru locatar poate fi răsturnată de acesta pentru a
înlătura răspunderea sa dacă dovedeşte că stricăciunile sau piederile s-au datorat unei
cauze străine exoneratoare de răspundere.
Locatarul răspunde de incendiul bunului dacă acesta nu s-a produs datorită unui
caz fortuit sau de forţă majoră, iar răspunderea se extinde la valoarea întregului prejudiciu
cauzat.
În caz de stricăciuni sau deteriorări sau incendiu, locatorul poate solicita nu
numai obligarea locatarului la acoperirea prejudiciului dar şi rezilierea contractului.
b) Obligaţia de a plăti chiria. Art. 1429 pct. 2 C. civ. prevede că locatarul
trebuie să plătească chiria la termenele stipulate în contract. În lipsa unei stipulaţii, locul
plăţii este la domiciliul locatarului, plata fiind cherabilă.
Locatarul are dreptul de a suspenda plata chiriei dacă este ameninţat de un
pericol de evicţiune.
În caz de neexecutare cupabilă a obligaţiei de plată a chiriei, locatorul poate cere
rezilierea contractului; părţile pot stipula un pact comisoriu expres de ultim grad în
temeiul căruia contractul să fie de drept reziliat, în caz de neplată, fără notificare şi fără
intervenţia instanţei.
Dacă pe parcursul executării contractului au intervenit modificări (fiind întrunite
condiţiile impreviziunii, de ex. cuantumul chiriei nu mai corespunde valorii folosinţei) pe
care părţile nu le-au putut prevedea la încheierea contractului, fosta Curte Supremă de
Justiţie a apreciat că este posibilă modificarea chiriei în funcţie de inflaţie pe parcursul
contractului.
c) Obligaţia de a restitui lucrul închiriat la încetarea locaţiunii. La încetarea
contractului, locatarul trebuie să restituie bunul în starea în care l-a primit, stare
prezentată într-un inventar întocmit la contractare ; dacă nu s-a întocmit un astfel de
inventar, se prezumă (prezumţie relativă) că bunul a fost predat în stare bună şi tot astfel
trebuie restituit. Dacă locatarul aduce îmbunătăţiri bunului cu acordul locatorului, el are
dreptul la despăgubiri raportate la valoarea acestora ; dacă însă aceste îmbunătăţiri au fost
aduse fără acordul locatorului, locatarul poate fi obligat să readucă lucrul în starea iniţială
cât şi la plata daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat locatorului.
d) Obligaţia de a anunţa pe locator de orice încercare de uzurpare. Art. 1433 C.
civ. dispune că locatarul, sub sancţiunea de daune-interese şi cheltuieli de judecată, este
obligat să anunţe pe locator în termen util de orice încercare a terţilor de valorificare a
unui drept asupra bunului pentru a da posibilitatea locatorului de a se apăra împotriva
terţului.

Încetarea contractului de locaţiune

127
Cauzele de încetare a contractului de locaţiune sunt:
1. Denunţarea unilaterală. Acest caz de încetare intervine când contractul a fost
încheiat pe o durată nedeterminată de timp. Denunţarea trebuie să fie precedată de un
preaviz, constând într-un anunţ urmat de un interval de timp în care cealaltă parte poate
să-şi procure un contract similar.
În practică, se consideră că introducerea unei acţiuni în evacuare este o
manifestare în sensul denunţării unilaterale. Partea căreia i se anunţă « concediul » (i se
aduce la cunoştinţă intenţia de denunţare a contractului) nu se poate opune, contractul
fiind denunţat cu sau fără acordul acesteia.
2. Expirarea termenului. Locaţiunea încheiată pe o durată determinată încetează
de drept la expirarea acestei perioade de timp. În cazul închirierii de locuinţe, chiriaşul
are dreptul la reînnoirea succesivă a contractului.
Dacă după expirarea duratei contractului, locatarul rămâne în folosinţa lucrului,
continuând să plătească chirie, iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit
prin tacita relocaţiune (reconducţiune). Acest nou contract va fi cârmuit de regulile cu
privire la locaţiunea pe termen nedeterminat. Noul contract se consideră încheiat în
aceleaşi condiţii ca şi vechiul contract, exceptând garanţiile care se sting odată cu vechiul
contract.
Dacă anterior expirării termenului contractual, locatorul a notificat concediul,
tacita relocaţiune nu mai operează chiar dacă locatarul a continuat să folosească bunul şi
după împlinirea termenului.
3. Rezilierea. Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă în timp,
locaţiunea este supusă rezilierii în condiţiile dreptului comun. Dacă rezilierea se
datorează culpei locatarului, acesta este obligat să plătească locatorului chiria pe toată
perioada necesară unei noi contractări ; această perioadă nu poate fi prelungită prin
pasivitatea locatorului căci în acest caz se face vinovat de abuz de drept şi pierde dreptul
la aceste despăgubiri.
4. Pieirea lucrului închiriat. Dacă lucrul piere în totalitate, fie din culpa unei
părţi, fie din caz fortuit, locaţiunea încetează de drept din lipsă de obiect. Dacă pieirea se
datorează culpei uneia din părţi, aceasta va fi obligată la daune-interese ; dacă pieirea se
datorează unui caz fortuit sau forţei majore, nici o parte nu va fi obligată la daune. În
cazul unei pieiri parţiale a lucrului, locatarul poate alege între menţinerea contractului cu
reducerea proporţională a chiriei, fie rezilierea contractului dacă lucrul a devenit
impropriu destinaţiei pentru care a fost închiriat.
5. Desfiinţarea titlului locatorului. Dacă în timpul contractului titlul locatorului
este desfiinţat (în urma admiterii unei acţiuni în anulare sau constatarea nulităţii absolute
a titlului locatorului, rezoluţiune) sau acesta este evins de un terţ, contractul încetează în
temeiul principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis .
Prin excepţie, contractul de locaţiune încheiat de uzufructuar este valabil pe o
perioadă de cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar
înceta anterior.
De asemenea, contractul de locaţiune încheiat de un dobânditor al unui imobil
ipotecat este valabil, în cazul în care acesta este evins, dacă contractul de locaţiune s-a
încheiat cu bună-credinţă şi are dată certă anterioară notării somaţiei de plată în cartea
funciară (art. 498 al. 2 C. proc. civ.) .

128
Contractul de locaţiune nu va înceta nici în cazul în care a fost încheiat de un
moştenitor (proprietar) aparent ca locator, locatarul putând invoca teoria proprietarului
aparent dacă a fost de bună-credinţă, necunoscând că locatorul nu este adevăratul
proprietar.
6. Înstrăinarea bunului închiriat, dacă există clauză în acest sens. Contractul
încetează dacă locatorul vinde sau înstrăinează bunul unui terţ, iar în contractul de
locaţiune există clauză expresă de încetare a contractului în caz de înstrăinare. În acest
caz locatarul are dreptul la despăgubiri din partea locatorului şi un drept de retenţie
asupra bunului până la plata acestora, neputând fi evacuat până la achitarea integrală a
despăgubirilor care i se cuvin.
Dacă nu există clauză privind încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare,
contractul nu va înceta şi va fi opozabil terţului dobânditor dacă este încheiat prin act
autentic sau act sub semnătură privată cu dată certă.
În cazul locaţiunii unui imobil pe o durată mai mare de 3 ani, Legea nr. 7/1996
prevede obligativitatea îndeplinirii formelor de publicitate pentru a deveni opozabil
terţilor ; dacă contractul de locaţiune este autentic sau sub semnătură privată cu dată certă
dar, fiind încheiat pe o perioadă mai mare de trei ani, nu a fost înscris în cartea funciară
anterior înscrierii contractului de vânzare-cumpărare a bunului închiriat, va fi valabil
numai pentru 3 ani de la data înstrăinării bunului.
În cazurile în care cumpărătorul nu este obligat să respecte locaţiunea şi doreşte
încetarea contractului, are obligaţia de a anunţa locatarului concediul, cu respectarea
termenului de preaviz.

1. Sublocaţiunea şi cesiunea
contractului de închiriere

Nefiind un contract intuitu personae, art. 1418 al. 1 C. civ. prevede că locatarul
are dreptul de a subînchiria sau cesiona (înstrăina) dreptul său către o terţă persoană cu
condiţia ca această facultate să nu-i fi fost interzisă prin contractul de locaţiune.
Interdicţia de a cesiona sau subînchiria nu este prezumată de lege, astfel că
trebuie precizată printr-o clauză contractuală expresă.
Sublocaţiunea ( subînchirierea ) constă în transmiterea totală sau parţială de
către locatar a dreptului său de folosinţă asupra lucrului închiriat, în favoarea unui terţ în
temeiul unui contract de locaţiune încheiat cu acesta. În acest nou contract, locatarul va
avea calitatea de locator, iar terţul care subînchiriază, pe aceea de locatar.
Cesiunea constă în transmiterea în tot sau în parte de către locatar a dreptului său
de folosinţă asupra bunului în favoarea unui terţ în temeiul unui contract translativ de
drepturi (vânzare, donaţie, schimb etc).
În cazul sublocaţiunii, raporturile juridice dintre locatar şi locator (din primul
contract) nu sunt afectate cu nimic, iar între locatar şi sublocatar se aplică regulile
obişnuite ale locaţiunii.

129
În cazul cesiunii, dacă aceasta este opozabilă locatorului (cesiunea i-a fost
notificată sau locatorul a acceptat cesiunea prin act autentic), locatarul este înlocuit cu
cesionarul care va prelua toate drepturile şi obligaţiile sale, acesta din urmă dobândind
calitatea de locatar.
Dacă locatarul subînchiriază sau cesionează contractul, deşi acest lucru i-a fost
interzis expres în locaţiune, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului pentru
neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către locatar.

Contractul de închiriere a locuinţelor

Noţiune. Închirierea locuinţelor este contractul prin care o parte numită locator
(închirietor) asigură folosinţa temporară, totală sau parţială a unei locuinţe către cealaltă
parte numită chiriaş care se obligă în schimb să plătească o sumă de bani numită chirie.
Legea locuinţei nr. 114/1996 astfel cum a fost modificată prin OUG 40/1999
(privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe)
reglementează regimul juridic al închirierilor de locuinţe în general dar cuprinde
dispoziţii şi cu privire la închirierea anumitor locuinţe precum cele de serviciu, de
intervenţie, sociale, de necesitate şi de protocol.
Dreptul comun în materia închirierilor de locuinţe. Prin locuinţă, potrivit art.
2 din prezenta lege înţelegem: ”constructie alcatuita din una sau mai multe camere de
locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale
unei persoane sau familii”.
Forma contractului şi conţinutul său. Art. 21 dispune că ”închirierea
locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract
scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale”. Din modul de reglementare
legală, se pare că forma scrisă a contractului este necesară pentru dovada acestuia, fiind
cerută ad probationem.
Deşi legea face referire numai la proprietar, închirierea se poate realiza şi de o
altă persoană decât proprietarul locuinţei, ca de exemplu titularul unui drept de uzufruct.
Contractul de închiriere trebuie să cuprindă următoarele:
a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
e) suma platita in avans in contul chiriei;
f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul
contractului;
h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
i) data intrarii in vigoare si durata;
j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
k) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;
I) alte clauze convenite intre parti.
Potrivit aceleiaşi legi 114/1996, sunt lovite de nulitate absolute clauzele
curpinse în contract care:

130
a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu
titlu de reparatie care cade potrivit legii in sarcina proprietarului;
b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de
constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spaţiilor commune;
c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de
inchiriere.
Pe lângă aceste menţiuni, contractul de închiriere trebuie să îndeplinească
condiţiile generale de validitate ale oricărui contract.
Efectele contractului. Pe lângă efectele din dreptul comun pe care le produce
locaţiunea, legea 114/1996 modificată reglementează şi o serie de efecte specifice cu
privire la obligaţiile părţilor, posibilitatea preluării contractului de către alte persoane,
subînchiriere, modificările aduse locuinţei, încetarea contractului.
Cu privire la obligaţiile locatorului, art. 28 dispune:
a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;
b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta, in exploatare si de
functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de
constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si
gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului,
holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor,
instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de
preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii
de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).
În cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la
intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in
contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie.
Chiriasul va putea executa aceste lucrari, daca degradarea produsa este de
natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand
proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in
termen de 30 de zile de la data sesizarii.
Chiriaşului îi revin următoarele obligaţii (art.29 din lege):
a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii
si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din
folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea
sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu
sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc
in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta
comuna pe toata durata contractului de inchiriere.
Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza
si in cazul subinchirierii locuintei .
Preluarea contractului de închiriere.

131
In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de
inchiriere, sau al decesului acestuia, inchirierea continua, dupa caz (art. 12 din OUG
40/1999):
a) in beneficiul sotului sau al sotiei, dacă este menţionat în contract şi daca a
locuit efectiv impreuna cu titularul;
b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, dacă sunt menţionaţi în
contract şi daca au locuit impreuna cu acesta;
c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel
putin un an (au locuit efectiv) si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
In cazul mai multor cereri, contractul de inchiriere se transfera prin hotarare
judecatoreasca.
In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, potrivit celor de mai sus,
contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului
de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului.
Chiria. Cuantumul chiriei, modalitatea de plată sau eventuale modificări ale
cuantumului pe parcursul contractului se stabilesc de comun acord între părţi.
Dacă chiria este stabilită fictiv sau este derizorie (neserioasă), contractul nu mai
este de închiriere, ci eventual un comodat.
În vederea garantării executării obligaţiilor locative ale chiriaşului, legea dă
posibilitatea părţilor de a conveni pentru constituirea unui depozit de garanţie având ca
obiect o sumă de bani egală cu cel mult totalul chiriei pe 3 luni, sumă care se depune în
contul proprietarului.
Dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere. Potrivit art. 14
al. 1 şi 4 din OUG nr. 40/1999, “la expirarea termenului contractual, chiriaşul are dreptul
la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord
expres durata închirierii”.
Chiriaşul are dreptul la mai multe reînnoiri successive şi practic se poate bucura
de o închiriere viageră.
În ceea ce priveşte locuinţele proprietate privată redobândite de foştii proprietari
sau moştenitorii lor, pentru care a operat o prelungire legală a contractelor de închiriere
pe o durată de 5 ani în temeiul OUG 40/1999 şi al legii 10/2001, acestea nu mai pot fi
reînnoite prin voinţa chiriaşilor.
Dreptul proprietarului de a refuza reînnoirea contractului. Potrivit OUG
40/1999, proprietarul are acest drept în următoarele cazuri:
1. locuinţa îi este necesară proprietarului “pentru a satisface nevoile sale de
locuit, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia, numai dacă sunt cetăţeni
români cu domiciliul în România”.
Persoana ale cărei nevoi au fost dovedite este obligată să ocupe locuinţa în
termen de 60 de zile de la data părăsirii ei de către chiriaşi şi pentru cel puţin un an de
zile; în caz contrar, chiriaşul putând solicita instanţei reînnoirea contractului.
2. proprietarul doreşte înstrăinarea locuinţei prin vânzare, caz în care va trebui
să-l notifice pe chiriaş cu cel puţin un an înainte de expirarea termenului contractual.
Potrivit OUG nr. 40/1999, chiriaşul are un drept de preempţiune la cumpărarea
locuinţei care constă într-un drept prioritar la cumpărare la un preţ egal. Chiriaşul are
acest drept indiferent că proprietarul doreşte să vândă în timpul contractului sau la
expirarea termenului contractual. Dreptul de preempţiune al chiriaşului există numai dacă

132
înstrăinarea se face prin vânzare nu şi atunci când se face prin alte acte translative de
proprietate (donaţie, întreţinere, schimb, rentă viageră etc).
Pentru respectarea dreptului de preempţiune, proprietarul, prin notificarea
adresată chiriaşului prin executorul judecătoresc, trebuie să precizeze intenţia sa de
vânzare şi de asemenea şi preţul vânzării, sub sancţiunea nulităţii absolute a notificării.
Dacă chiriaşul acceptă oferta de vânzare a proprietarului, contractul de vânzare
se încheie în condiţiile dreptului comun. Dacă chiriaşul notifică proprietarului intenţia sa
de cumpărare cu condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de
închiriere se prelungeşte cu 6 luni, urmând ca la împlinirea acestui termen, dacă nu s-a
încheiat vânzarea, chiriaşul să piardă dreptul său de preempţiune.
Dacă chiriaşul nu acceptă oferta de vânzare, proprietarul poate vinde locuinţa
oricărei alte persoane, noul proprietar fiind obligat să respecte contractul de închiriere
încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, dar numai până la împlinirea
termenului contractual şi aceasta întrucât vânzătorul-fostul locator notificase chiriaşului
refuzul de a reînnoi contractul din cauza vânzării.
Dacă locuinţa a fost vândută în condiţii sau la un preţ mai avantajos decât cele
prevăzute în oferta făcută chiriaşului (ofertă pe care chiriaşul nu a acceptat-o), legea dă
posibilitatea chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia
preţul vânzării în termen de 60 de zile de la data la care i-a fost notificat contractul de
vânzare-cumpărare. Astfel, vânzarea iniţială se desfiinţează cu efect retroactiv344 faţă de
chiriaş care devine proprietar al locuinţei, iar eventualele drepturi pe care cumpărătorul le
constituise în favoarea unor terţi rămân fără efect faţă de chiriaş.
Chiriaşul devine succesor cu titlu particular al proprietarului-vânzător, acesta
din urmă fiind ţinut să garanteze pentru evicţiune şi vicii ascunse.
Între proprietar şi cumpărător, contractul de vânzare rămâne valabil,
cumpărătorul fiind obligat să plătească integral preţul vânzării, pe care de altfel l-a primit
de la chiriaş.
3. neplata chiriei pe cel puţin trei luni consecutiv dă dreptul locatorului de a
refuza reînnoirea contractului.
4. chiriaşul a subînchiriat locuinţa fără consimţământul locatorului, a
schimbat destinaţia sau structura interioară a locuinţei fără consimţământul scris al
locatorului, a pricinuit stricăciuni locuinţei, clădirii în care aceasta este situată,
instalaţiilor sau bunurilor aferente ori a înstrăinat fără drept părţi din acestea sau are un
comportament ce face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a
locuinţei”. În cazurile prevăzute la pct. 3 şi 4, proprietarul este obligat să-l înştiinţeze prin
notificare pe chiriaş cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea termenului contractual.
Dacă contractul nu s-a reînnoit, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa în
30 de zile de la expirarea contractului.
Subînchirierea. Chiriaşul poate subînchiria numai cu acordul prealabil scris al
locatorului şi în condiţiile stabilite de acesta din urmă.
Subînchirierea trebuie încheiată în formă scrisă şi înregistrată la organul fiscal
teritorial.
Dacă chiriaşul subînchiriază fără acordul locatorului, pierde dreptul la
reînnoirea contractului, iar locatorul poate solicita instanţei judecătoreşti executarea
obligaţiilor contractuale de către chiriaş sau rezilierea contractului.
344
Fr. Deak, op. cit., p. 231

133
Subânchirierea produce aceleaşi efecte ca şi sublocaţiunea din dreptul comun,
cu menţiunea că subchiriaşul nu beneficiază de reînnoirea de drept a contractului.
Ca şi în dreptul comun, subînchirierea produce efecte numai între chiriaş şi
subchiriaş, nu şi faţă de locator care este terţ faţă de acest contract.
Dacă încetează sau se desfiinţează titlul locatarului, va înceta şi sublocaţiunea,
chiar dacă nu s-a împlinit termenul subînchirierii.
Cesiunea contractului de închiriere. Întrucât Legea nr. 114/1996 nu prevede
dispoziţii speciale cu privire la cesiunea contractului de închiriere, devin aplicabile
dispoziţiile de drept comun din materia locaţiunii şi cesiunii contractului de locaţiune.
Potrivit Codului civil, cesiunea este permisă în aceleaşi condiţii ca şi sublocaţiunea, astfel
că şi cesiunea contractului de închiriere va fi permisă în aceleaşi condiţii ca şi
subînchirierea, adică cu acordul prealabil scris al proprietarului – locator şi în condiţiile
precizate de acesta din urmă.

Încetarea contractului de închiriere

Contractul de închiriere încetează în următoarele cazuri:


1. expirarea termenului contractual. Expirarea termenului contractual reprezintă
un caz de încetare a contractului de închiriere dacă proprietarul se găseşte în unul din
cazurile care îl îndreptăţesc să refuze reînnoirea contractului sau dacă nu există un caz de
prorogare legală a termenului contractual. Astfel, potrivit art. 1 din OUG 40/1999, durata
contractelor de închiriere pentru suprafeţele locative deţinute de stat sau de unităţile
administrative ale acestuia, la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe, cu destinaţia
de locuinţe, se prelungeşte de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în
vigoare a prezentei ordonanţe. Aceasta este o prelungire (prorogare) legală a contractelor
de închirierere opozabilă şi foştilor proprietari care şi-au redobândit imobilul închiriat în
proprietate.
2. denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş. Chiriaşul are dreptul
să rezilieze contractul chiar înainte de expirarea termenului contractual, cu condiţia să
notifice acest fapt proprietarului cu cel puţin 60 zile înainte.
3. rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către
chiriaş. Rezilierea poate interveni pentru următoarele:
- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin trei luni consecutiv;
- chiriaşul nu a achitat cheltuielile de întreţinere (parte din cheltuielile comune
în clădirile cu mai multe locuinţe) trei luni, cheltuieli care au fost stabilite în sarcina sa
prin contract, caz în care rezilierea este cerută de asociaţia de locatari (proprietari);
- nerespectarea altor obligaţii contractuale;
- chiriaşul a pricinuit stricăciuni locuinţei, clădirii în care aceasta este situată,
instalaţiilor sau bunurilor aferente ori a înstrăinat fără drept părţi din acestea;
- chiriaşul are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau împiedică
folosirea normală a locuinţei.
Competenţa în soluţionarea oricăror litigii locative aparţine instanţelor
judecătoreşti de la locul situării imobilului, iar dispoziţiile aplicabile sunt cele de drept
comun.

134
Locuinţe cu destinaţie specială. Legea 114/1996 conţine reglementări şi cu
privire la anumite categorii de locuinţe. Astfel,
Locuinţa socială este locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor
familii sau persoane care au o situaţie economică ce nu le permite închirierea unei
locuinţe în condiţiile actuale de piaţă.
Locuinţa de serviciu este locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor
unor instituţii sau agenţi economici, de care aceştia beneficiază în temeiul contractului de
muncă.
Locuinţa de intervenţie este locuinţa destinată cazării angajaţilor unor unităţi
economice sau bugetare, cazare necesară datorită specificului activităţii desfăşurate care
impune prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în unitate.
Locuinţa de necesitate este destinată a găzdui temporar familii sau persoane ale
căror locuinţe au fost distruse în urma unor calamităţi naturale, accidente ori ale căror
locuinţe sunt supuse demolării în vederea efectuării lucrării de utilitate publică sau lucrări
de renovare.

CONTRACTUL DE COMODAT
1. Definiţie, caractere juridice, condiţii de validitate

Noţiune. Comodatul sau împrumutul de folosinţă este contractul prin care o


persoană numită comodant remite spre folosinţa temporară şi gratuită unei alte persoane
numite comodatar, un bun determinat cu obligaţia pentru comodatar de a-l restitui în
natură la un anumit termen.
Caractere juridice. Este un contract real care ia naştere valabil numai prin
tradiţiunea materială a bunului, pe lângă acordul de voinţă al părţilor; dacă s-a realizat
numai acordul de voinţă al părţilor, fără a avea loc tradiţiunea bunului, suntem în
prezenţa unui antecontract de comodat care naşte în sarcina părţilor obligaţia de a încheia
contractul în viitor (obligaţie de a face). Contractul se poate încheia valabil şi fără
tradiţiunea bunului atunci când bunul se află deja în detenţia comodatarului cu un alt titlu
(locaţiune, depozit).
De asemenea, este esenţialmente gratuit, în caz contrar fiind o locaţiune şi nu un
comodat. Este posibil ca părţile să stabilească în sarcina comodatarului obligaţia de a
suporta contravaloarea uzurii bunului datorită folosinţei, fără însă să se piardă caracterul
gratuit al acestui contract.
Deşi este un contract cu titlu gratuit, nu reprezintă o liberalitate precum donaţia,
deoarece comodantul nu îşi micşorează propriul său patrimoniu în beneficiul
comodatarului.
Este un contract unilateral, dând naştere în principiu la obligaţii numai în
sarcina comodatarului.
Contractul poate avea ca obiect numai bunuri nefungibile şi neconsumptibile
mobile şi imobile, iar dacă poartă asupra unui bun fungibil se numeşte mutuum
(împrumut de consumaţie). Comodatul poate avea ca obiect şi bunuri care, prin natura
lor, sunt fungibile şi consumptibile dar care, prin voinţa părţilor, devin neconsumptibile
(de ex. produse cosmetice folosite pentru o prezentare).

135
Condiţii de validitate. Contractul trebuie să respecte condiţiile generale de
validitate ale oricărui contract.
Întrucât este un act de administrare, părţile trebuie să aibă doar capacitatea de a
încheia asemenea acte. Comodantul poate fi şi o altă persoană decât proprietarul bunului
(uzufructuarul, locatarul etc), nefiind un contract translativ de proprietate.
Dovada contractului se face potrivit regulilor generale în materie de probă, însă
cu unele precizări. Fiind un contract unilateral, este suficient ca acest contract să fie
încheiat într-un singur exemplar ; înscrisul constatator al contractului nu trebuie să poarte
menţiunea « bun şi aprobat », întrucât are ca obiect bunuri individual determinate.

Efectele comodatului

Obligaţiile comodatarului. În temeiul art. 1564-1571 C.civ., comodatarul are


următoarele obligaţii:
a) De a conserva lucrul împrumutat. Comodatarul trebuie să îngrijească de
conservarea bunului ca un bun proprietar; el răspunde pentru pieirea sau deteriorarea din
culpa sa a bunului.
Dacă bunul se deteriorează cu ocazia folosirii, dar nu din culpa comodatarului,
acesta nu este ţinut să răspundă; dacă bunul a fost preţuit la contractare, comodatarul
răspunde chiar şi pentru pieirea fortuită a bunului.
Dacă bunul a pierit sau s-a deteriorat fortuit, comodatarul nu este ţinut să
răspundă, riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar. Comodatarul va răspunde
pentru pieirea fortuită atunci când:
- ar fi putut salva bunul, înlocuindu-l cu un bun al său, sau când ambele bunuri
fiind în pericol, a salvat bunul său şi l-a lăsat să piară pe cel împrumutat.
- prelungeşte folosinţa bunului după scadenţă şi nu dovedeşte că bunul ar fi
pierit oricum şi la comodant;
- foloseşte bunul contrar destinaţiei stabilită prin contract sau prin natura
bunului;
- bunul a fost preţuit în momentul contractării.
Comodatarul va răspunde pentru deteriorarea bunului dacă aceasta a fost cauzată
de o persoană căreia acesta i-a încredinţat bunul cu orice titlu.
Dacă bunul a pierit sau restituirea în natură nu este posibilă din culpa
comodatarului, acesta va fi obligat la restituire prin echivalent, avându-se în vedere
valoarea bunului din momentul restituirii şi gradul de uzură a acestuia.
b) De a folosi bunul conform destinaţiei sale. Destinaţia este stabilită de natura
bunului sau de convenţia părţilor, iar dacă comodatarul foloseşte bunul în alt mod, el va
răspunde de daune-interese şi de pieirea chiar fortuită a bunului.
Comodatarul nu poate împrumuta bunul unei alte persoane sau transmite în orice
alt mod folosinţa bunului, decât dacă această prerogativă a fost prevăzută în contractul de
comodat. Are posibilitatea numai de a da lucrul în depozit, întrucât depozitul are ca
obiect păstrarea bunului, fără posibilitatea depozitarului de a se folosi de el.
c) De a suporta cheltuielile de folosinţă ale lucrului. Obligaţia are în vedere
cheltuielile necesare pentru uzul curent al bunului împrumutat.
d) De a restitui în natură bunul împrumutat la scadenţă. Comodatarul este
obligat să restituie la împlinirea termenului contractual, chiar bunul care a făcut obiectul

136
contractului ; nu poate restitui un alt bun sau echivalentul bănesc al acestuia decât dacă
există o clauză în acest sens. Dacă bunul a suferit o deteriorare, comodatarul este obligat
să repare bunul şi să-l restituie în natură comodantului ; numai dacă restituirea în natură
nu mai este posibilă sau dacă există o înţelegere a părţilor, restituirea se va face prin
echivalent.
Comodatarul este obligat ca, odată cu bunul, să restituie şi fructele produse de
acesta ; va avea însă dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor.
Comodatarul se bucură de un drept de retenţie asupra bunului, putând refuza
restituirea acestuia, până la plata integrală a cheltuielilor făcute pentru producerea
fructelor. Comodatarul nu poate reţine bunul pentru o compensare cu creanţa pe care el o
are împotriva comodantului; are de asemenea un drept de retenţie aspura bunului până la
restituirea cheltuielilor extraordinare, necesare şi urgente pe care le-a făcut cu bunul.
În situaţia în care comodatarul refuză restituirea bunului, comodantul are la
dispoziţie două acţiuni:
- o acţiune reală în revendicare care este imprescriptibilă, dar care presupune
dovada dificilă a dreptului de proprietate;
- o acţiune personală ex contractu în restituire, prescriptibilă în termenul general
de trei ani şi care presupune numai dovada încheierii contractului.
Cât priveşte momentul în care se naşte dreptul comodantului de a cere
restituirea bunului, distingem următoarele situaţii :
- dacă contractul prevede un termen al restituirii, comodantul nu poate cere
restituirea bunului înainte de împlinirea termenului. Odată cu împlinirea termenului, se
naşte şi dreptul la acţiune al comodantului, drept prescriptibil în termenul de trei ani.
- dacă în contract nu s-a prevăzut un asemenea termen, comodantul nu poate
cere restituirea « înainte de a se fi îndestulat trebuinţa comodatarului » stabilită prin
contract ; dacă bunul este destinat unei folosinţe permanente şi dacă termenul restituirii
nu poate fi stabilit prin acordul comun al părţilor, instanţa de judecată va stabili termenul
restituirii. În cazul în care comodantul cade într-o « mare şi neprevăzută trebuinţă »,
comodatarul este obligat la restituire chiar anterior împlinirii termenului contractual sau
îndestulării trebuinţei sale. Dacă în contract s-a prevăzut încetarea acestuia odată cu
îndestularea trebuinţei comodatarului, de la această dată va curge şi termenul de
prescripţie a acţiunii în restituire. În cazul bunului de o folosinţă permanentă în care
părţile nu au prevăzut un termen al restituirii, termenul de prescripţie pentru acţiunea în
restituire va curge de la data încheierii contractului.
Dacă instanţa de judecată este cea care a stabilit termenul restituirii, odată cu
împlinirea acestuia se naşte dreptul comodantului de a cere executarea silită a hotărârii
judecătoreşti, drept prescriptibil în trei ani de la rămânerea definitivă a hotărârii
judecătoreşti.
Dacă bunul a fost împrumutat la mai mulţi comodatari, aceştia răspund solidar
pentru executarea obligaţiilor născute din contract. Solidaritatea legală pasivă între
comodatari poate fi înlăturată prin convenţia părţilor.
Obligaţiile comodantului. Fiind un contract unilateral, dând naştere la obligaţii
numai pentru comodatar, în principiu comodantului nu îi revine nici o obligaţie.
Se pot naşte în sarcina lui o serie de obligaţii extracontractuale:
a) Obligaţia de restituire a cheltuielilor de conservare făcute de comodatar cu
lucrul împrumutat pe parcursul contractului. Această obligaţie este prevăzută de art.

137
1574 şi are în vedere cheltuielile extraordinare, necesare şi utile făcute de comodatar
pentru conservarea bunului. Numai îndeplinirea cumulativă a celor trei condiţii, va da
dreptul comodatarului la restituire. Dreptul la restituire se întemeiază pe gestiunea
intereselor altuia sau pe îmbogăţirea fără justă cauză. Comodatarul va avea dreptul de
asemenea şi la restituirea cheltuielilor făcute pentru perceperea fructelor pe care le-a
restituit comodantului.
b) Obligaţia de reparare a daunelor cauzate comodatarului de viciile lucrului
împrumutat. Dacă comodantul a cunoscut viciile ascunse ale bunului şi nu l-a prevenit pe
comodatar, el este obligat la repararea prejudiciului cauzat comodatarului de aceste vicii.
c) Obligaţia de reparare a daunelor cauzate comodatarului prin fapte delictuale
de către comodant. Practica şi doctrina au reţinut răspunderea pe temei delictual a
comodantului în cazul în care a înstrăinat bunul către un terţ şi comodatarul a fost astfel
deposedat de bun înainte de împlinirea termenului contractual.
Transmiterea pe cale succesorală a drepturilor şi obligaţiilor derivând din
contract. Art. 1563 arată că, în principiu, drepturile şi obligaţiile ce derivă din acest
contract nu se sting prin decesul uneia din părţi, ci se transmit pe cale succesorală erezilor
celui decedat, excepţie făcând cazul când contractul a fost încheiat în persoana
comodatarului intuitu personae şi atunci erezii acestuia nu mai pot folosi bunul, fiind
obligaţi la restituire.
Încetarea contractului. Contractul încetează prin epuizarea efectelor pentru
care a fost încheiat (restituirea lucrului). Dacă comodatarul nu-şi execută obligaţiile
contractuale, comodantul poate solicita rezilierea contractului care se poate produce şi
fără intervenţia instanţei dacă părţile au prevăzut un pact comisoriu expres în acest sens.

CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT DE CONSUMAŢIE

Noţiune. Cunoscut şi sub denumirea de mutuum, împrumutul de consumaţie este


contractul prin care o persoană numită împrumutător, transmite unei alte persoane-
împrumutat, proprietatea asupra unor bunuri de gen în vederea consumării lor cu
obligaţia împrumutatului de a restitui la scadenţă o cantitate egală de bunuri de acelaşi
gen şi calitate.(art. 1576).
Caractere juridice. Ca şi comodatul, este un contract real care nu se poate
realiza valabil fără tradiţiunea bunului.
Contractul poate fi atât gratuit dar şi cu titlu oneros, împrumutătorul putând să
obţină şi un contraechivalent (dobândă) în schimbul împrumutului.
Este un contract unilateral, dând naştere numai la obligaţii numai în sarcina
împrumutatului. În sarcina împrumutătorului se pot naşte o serie de obligaţii
extracontractuale.
Poate avea ca obiect numai bunuri fungibile şi consumptibile prin natura lor.

138
Condiţii de validitate. Contractul trebuie să îndeplinească condiţiile generale de
validitate ale oricărui contract cu unele precizări.
Fiind un contract translativ de proprietate, pentru valabilitatea lui se impune ca
părţile să aibă capacitatea de a dispune, adică capacitatea deplină de exerciţiu.

Efectele contractului

Obligaţiile împrumutatului.
a) Obligaţia de restituire. Potrivit art. 1584, împrumutatul este obligat să
restituie bunuri în aceeaşi calitate şi cantitate ca cele împrumutate, la termenul stipulat.
Obligaţia de restituire este esenţială, ea existând chiar dacă părţile nu au
prevăzut-o în mod expres. Dacă nu s-a stipulat un termen de restituire sau s-a prevăzut că
se va face când împrumutatul va putea sau va avea mijloace sau va voi, instanţa de
judecată, la solicitarea împrumutătorului, va fixa un termen de restituire după împrejurări.
Obligaţia de restituire este sancţionată cu o acţiune personală a
împrumutătorului şi a succesorilor săi în drepturi, acţiune prescriptibilă potrivit dreptului
comun (în termenul general de prescripţie de trei ani care curge de la data când urma să
aibă loc restituirea bunului sau de la data încheierii contractului dacă părţile nu au stabilit
un termen al restituirii).
Locul restituirii este cel stabilit de părţi, în caz contrar fiind locul încheierii
contractului.
Deşi bunurile de gen nu pier, dacă împrumutatul nu-şi poate executa obligaţia de
restituire în natură, restituirea se va face prin echivalent bănesc calculat după timpul şi
locul unde urma să se facă restituirea, sau unde s-a contractat.
Nerestituirea împrumutului la scadenţă atrage plata de daune-interese (dobânzi)
de la data cererii de chemare în judecată.
b) Obligaţia de plată a dobânzii în cazul împrumutului cu dobândă. Dobânda
este o contraprestaţie pe care împrumutatul o datorează împrumutătorului pe lângă cea de
restituire a bunului, care de cele mai multe ori constă într-o sumă de bani.
Dobânda trebuie să fie stipulată expres în contract, neputând fi prezumată; se va
calcula numai asupra capitalului, adică a sumei împrumutate.
Termenele de plată a dobânzii sunt cele stabilite de părţi, în caz contrar plata se
face lunar.
Obligaţiile împrumutătorului. Fiind unilateral, acest contract creează obligaţii
doar în sarcina împrumutatului.
Art. 1580 prevede însă că împrumutătorul răspunde pentru viciile bunului pe
care cunoscându-le, nu le-a comunicat împrumutatului.
Încetarea contractului. Contractul încetează prin restituirea împrumutului şi a
dobânzilor aferente.
De asemenea, contractul mai poate înceta prin reziliere, remitere de datorie,
confuziune, compensaţie sau dare în plată.

Contractul de societate civilă

139
Noţiune. Contractul de societate civilă este contractul prin care două sau mai
multe persoane se obligă să pună în comun aportul lor material şi/sau de muncă pentru a
constitui un fond şi a desfăşura împreună o activitate în vederea atingerii unui scop
patrimonial comun (beneficii sau foloase), foloasele sau pierderile fiind împărţite între ei.
Caractere juridice şi condiţii de validitate. Pentru a lua naştere acest contract,
este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:
- existenţa intenţiei comune a părţilor pentru constituirea societăţii (affectatio
societatis). Consimţământul părţilor trebuie să fie neviciat. Fiind un contract intuitu
personae (art. 954 C. civ.), el este anulabil pentru viciul erorii asupra persoanei
contractante.
Părţile trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu; minorul sau interzisul
judecătoreşte nu poate încheia acest contract, chiar dacă s-ar face prin reprezentant legal
şi cu autorizaţia autorităţii tutelare, deoarece contractul de societate civilă încetează prin
punerea sub interdicţie a unui asociat, potrivit dispoziţiilor legale în materie. În acest
ultim caz, nulitatea relativă a contractului pentru incapacitate, nu poate fi invocată de
ceilalţi asociaţi capabili.
Controversată este problema dacă soţii pot sau nu să încheie un asemenea
contract. O parte din doctrină a răspuns negativ în această privinţă, datorită comunităţii
de bunuri a soţilor instituită prin norme imperative, pe când practica a admis valabilitatea
unui asemenea contract.
- participarea egală sau inegală a tuturor părţilor la constituirea fondului comun
prin aducerea unui aport social (material şi /sau în muncă).
- împărţirea foloaselor şi a pierderilor între toate părţile contractante, sub
sancţiunea nulităţii contractului.
- scopul patrimoniului comun trebuie să fie licit; un scop ilicit atrage nulitatea
absolută a contractului.
În caz de anulare sau de constatare a nulităţii, contractul se desfiinţează cu efect
retroactiv, astfel că fiecare asociat are dreptul la restituirea aportului său.
Dacă până la desfiinţarea contractului, societatea a funcţionat, din punct de
vedere juridic, ea a existat ca o comunitate de fapt345 care, faţă de terţii contractanţi de
bună-credinţă, va produce efectele unei societăţi valabile; în raporturile dintre asociaţi,
pierderile sau câştigurile înregistrate vor fi suportate proporţional cu aportul social al
fiecăruia, în lipsa unei clauze contrare şi a unor sancţiuni în temeiul răspunderii civile
delictuale sau al răspunderii penale.
Caractere juridice.
1. contract civil. Societatea civilă este un contract civil, astfel că nu are calitatea
de comerciant. Astfel, nu poate încheia acte subiective de comerţ şi nici nu poate efectua
acte obiective de comerţ; pentru realizarea lor, este necesară constituirea unei societăţi
comerciale.
Fiind o societate civilă, nu i se aplică normele cu privire la reorganizare şi
lichidare judiciară; mai mult, societatea civilă nu are personalitate juridică. Societatea
civilă poate dobândi personalitate juridică cu îndeplinirea formalităţilor legale.

345
Fr. Deak, op. cit., p. 419

140
2. caracterul lucrativ (patrimonial) este de esenţa acestui contract. Societatea
urmăreşte realizarea unor beneficii, care pot consta nu numai în câştiguri băneşti, dar şi în
alte foloase în natură.
3. caracter sinalagmatic. Fiecare asociat se obligă faţă de ceilalţi să aducă
aportul său social şi să desfăşoare activitatea la care s-a obligat prin contract. Spre
deosebire de alte contracte sinalagmatice, obligaţiile părţilor nu sunt divergente, ci ele
converg către îndeplinirea unui scop comun, fiind în principiu aceleaşi obligaţii pentru
toate părţile, motiv pentru care acestea se şi numesc asociaţi.
4. contract cu titlu oneros, deoarece fiecare asociat urmăreşte realizarea unui
avantaj patrimonial.
5. contract comutativ, în care existenţa şi întinderea obligaţiilor fiecărui asociat
se cunosc chiar de la încheierea contractului.
6. contract consensual, spre deosebire de societatea comercială care poate fi
numai autentic. Dovada contractului se va face potrivit dreptului comun în materie de
probe (cu excepţia imposibilităţii procurării dovezii scrise care nu se aplică în acest caz),
în raporturile dintre părţi; contractul poate fi opus terţilor numai dacă are dată certă; terţii
pot dovedi însă acest contract prin orice mijloc de probă.
7. contract cu executare succesivă în timp întrucât obligaţiile părţilor există pe
toată durata contractului.
8. contract intuitu personae, fiind o societate de persoane şi nu de bunuri.
Datorită acestui caracter, nici un asociat nu poate ceda drepturile sale unei alte persoane,
nu-şi poate substitui o altă persoană sau să asocieze o altă persoană fără acordul tuturor
asociaţilor.
De asemenea, contractul încetează prin moartea unui asociat, neputând continua
cu moştenitorii acestuia.
Domeniu de aplicare. Un asemnea contract se poate încheia: între persoane
fizice sau juridice pentru construirea mai multor case, locuri de odihnă etc; între
meseriaşi în vederea exercitării în comun a meseriei lor; mai mulţi avocaţi sau cabinete
de avocatură se pot asocia în vederea desfăşurării în comun a profesiei de avocat; între
proprietarii de terenuri agricole în vederea exploatării în comun a terenurilor etc.
Aportul social. Fiecare asociat are obligaţia de a-şi aduce contribuţia sa la
constituirea fondului comun al societăţii.
Această contribuţie poate consta într-o sumă de bani, alte bunuri (mobile şi
imobile) sau servicii (aport în muncă).
Dacă s-a obligat să contribuie cu o sumă de bani, asociatul este obligat să
plătească dobânzi din ziua în care suma trebuia plătită, de drept şi fără punere în
întârziere.
Dacă contribuţia constă într-un bun individual determinat neconsumptibil sau
nefungibil, aportul poate consta atât în proprietatea bunului sau numai în folosinţa
bunului, în acest ultim caz, fiind necesară o clauză expresă în acest sens.
Dacă aportul este în muncă, poate avea ca obiect numai faptele personale ale
celui care se obligă şi nu promisiunea faptei altei persoane.
Sumele de bani sau bunurile aduse devin proprietatea comună indiviză (pe cote
părţi) a asociaţilor. Asociatul care a adus un bun ca aport datorează garanţie întocmai ca
vânzătorul.

141
Riscul pieirii fortuite a bunurilor aduse aport în societate vor fi suportate de
societate ca proprietară; dacă s-a adus ca aport numai folosinţa bunului, riscul va fi
suportat de asociatul-proprietar al bunului; dacă bunul s-a deteriorat parţial sau a fost
evaluat în momentul contractării, riscul va fi suportat de societate.
Aporturile asociaţilor, drepturile şi obligaţiile dobândite ulterior constituirii
societăţii, formează patrimoniul propriu al societăţii, asimilat de lege cu indiviziunea
succesorală. Astfel, asociaţii au un drept de proprietate în indiviziune (pe cote-părţi)
asupra patrimoniului şi asupra fiecărui bun ce compune universalitatea.
Durata societăţii. Durata în timp este de esenţa societăţii civile. Dacă nu s-a
prevăzut o perioadă de timp ca durată a societăţii prin convenţia părţilor, se presupune că
ea durează pe toată viaţa asociaţilor.
Fiecare asociat răspunde faţă de societate pentru daunele cauzate acesteia, chiar
dacă prin alte activităţi ale sale i-ar fi adus foloase.
Dacă un asociat a folosit în interes personal sumele de bani ale societăţii, el
datorează dobânzi din ziua folosirii, fără necesitatea punerii în întârziere. Are însă şi
acţiune împotriva societăţii pentru restituirea sumelor cheltuite în interesul societăţii,
dacă a acţionat ca un mandatar de bună-credinţă.
Modul de organizare şi administrare a societăţii sunt determinate prin acordul
unanim al asociaţilor. Administrarea societăţii poate fi efectuată de una sau mai multe
persoane.
În raporturile cu terţii, dacă societatea nu a dobândit personalitate juridică, ea
nu reprezintă un subiect de drept. În acest caz, pentru obligaţiile contractate, va răspunde
asociatul contractant. Dacă asociatul a avut împuternicire şi din partea celorlalţi asociaţi
sau dacă din acest act societatea a avut un beneficiu, terţul creditor va putea urmări atât
fondul societăţii cât şi bunurile din patrimoniul personal al asociatului. Asociaţii nu
răspund solidar, ci proporţional cu numărul lor, datoria împărţindu-se între aceştia, în
lipsa unei clauze contrare.
În schimb, împărţirea foloaselor sau a pierderilor înregistrate de societate se
face proporţional cu valoarea aportului social al fiecărui asociat. Aceste dispoziţii nu sunt
imperative, iar părţile prin acordul lor, pot stabili un mod de repartizare care să nu fie
proporţional cu valoarea aportului adus în societate.
Legea declară nul contractul în care părţile ar stabili ca foloasele sau pierderile
să fie suportate numai de unul sau unii dintre asociaţi. Este permisă clauza prin care
asociatul care şi-a adus aportul numai în muncă să fie scutit de a contribui cu propriul
patrimoniu la pierderile societăţii, ci numai cu foloasele pe care le-a câştigat prin
serviciile sale.
Încetarea societăţii civile are loc în următoarele cazuri:
1. împlinirea termenului pentru care a fost contractată, dacă s-a prevăzut o
durată de timp determinată . Prin acordul unanim al asociaţilor, anterior împlinirii
termenului, valabilitatea contractului poate fi prelungită.
2. denunţarea contractului. Oricare dintre asociaţi se poate retrage din societate
după o prealabilă notificare, dacă aceasta a fost contractată pe o durată nelimitată.
3. desfacerea contractului (cu durată determinată) anterior împlinirii
termenului, poate interveni la cererea unui asociat şi se pronunţă de instanţa
judecătorească în cazuri întemeiate.

142
4. pierderea fondului social sau realizarea scopului societăţii sau certitudinea că
scopul a devenit imposibil de realizat.
5. decesul sau declararea judecătorească a morţii unui asociat, dacă nu s-a
prevăzut că societatea va continua cu moştenitorii celui decedat sau numai cu asociaţii
rămaşi în viaţă; în acest ultim caz, societatea poate continua dacă au rămas în viaţă cel
puţin doi asociaţi.
6. punerea sub interdicţie sau insolvabilitatea unui asociat. Şi în acest caz,
societatea poate continua în aceleaşi condiţii ca în cazul decesului, dacă există clauză în
acest sens.
7. bunul ce trebuia adus ca aport a pierit integral, indiferent că se aducea ca
aport proprietatea sau numai folosinţa; în cazul pieirii parţiale, va hotărî instanţa.
Odată cu încetarea societăţii, patrimoniul social se lichidează prin încasarea
creanţelor şi plata datoriilor, iar activul net sau pasivul se divide între asociaţi
proporţional cu drepturile lor, aplicându-se regulile de la împărţeala moştenirii.
Dacă un asociat a adus ca aport folosinţa bunului, acesta îi va fi restituit la
încetarea contractului.

Contractul de antrepriză

1. Noţiune. Contractul de antrepriză este contractul prin care o parte numită


antreprenor (întreprinzător, executant de lucrări, prestator de servicii etc) se obligă pe
riscul său să execute o anumită lucrare pentru cealaltă parte numită client, în schimbul
unui preţ.
2. Reglementare legală. Contractul de antrepriză este reglementat de Codul
civil împreună cu locaţiunea în titlul consacrat acesteia din urmă, deşi există numeroase
deosebiri faţă de locaţiune.
Astfel, printre felurile locaţiunii, Codul face referire şi la antrepriză şi o
defineşte ca fiind contractul constând în „luarea săvârşirii unei lucrări drept un preţ
determinat, când materialul se dă de acela pentru care se execută o lucrare”.
3. Deosebiri faţă de alte contracte. Deşi este reglementată de legiuitor ca un
tip de locaţiune, antrepriza se dosebeşte fundamental de locaţiune. Dacă în cazul
locaţiunii, se asigură folosinţa unui bun, în cazul antreprizei, antreprenorul se obligă să
execute o lucrare şi nicidecum să asigure folosinţa.
Dacă antreprenorul se obligă să execute lucrarea cu propriile sale materiale,
atunci contractul poate fi asemănat cu o vânzare a unui lucru viitor; calificarea
contractului urmează să se facă potrivit intenţiei părţilor: dacă contractul s-a încheiat în
considerarea modului de executare a lucrării, a muncii prestate de cel care o execută,
atunci contractul va fi o antrepriză; dacă din intenţia părţilor rezultă că s-a contractat în
considerarea materialelor ce urmează a fi folosite şi mai puţin în considerarea calităţii
muncii executantului, atunci contractul este o vânzare a unui lucru viitor.
Antrepriza se deosebeşte şi de mandat, deoarece mandatarul are obligaţia de a
încheia actele juridice ce fac obiectul mandatului pe numele şi seama mandantului, pe

143
când antreprenorul se obligă să execute o lucrare pentru client, neavând dreptul de a-l
reprezenta pe acesta.
Contractul de antrepriză se deosebeşte şi de contractul de depozit chiar dacă
depozitarul ia anumite măsuri pentru conservarea bunului depozitat; intenţia comună a
părţilor va fi cea care va califica contractul: dacă părţile au urmărit conservarea bunului
ceea ce a şi determinat obligaţia de a efectua anumite lucrări, contractul va fi de depozit;
dacă părţile au urmărit efectuarea unei anumite lucrări, contractul va fi de antrepriză.
Nu în ultimul rând, antrepriza se deosebeşte şi de contractul de muncă în care
salariul se determină prin raportare la cantitatea şi calitatea muncii depuse, pe când în
cazul antreprizei preţul se plăteşte numai pentru lucrarea finalizată pe care antreprenorul
s-a obligat să o execute.
Caracterele juridice ale contractului de antrepriză.
1.Contract sinalagmatic. Antrepriza este un astfel de contract întrucât
presupune obligaţii reciproce şi interdependente pentru părţile sale: antreprenorul să
execute lucrarea, iar clientul să plătească preţul.
2. Contract cu titlu oneros, deoarece fiecare parte urmăreşte realizarea unui
avantaj patrimonial: antreprenorul să primească preţul, iar clientul să primească lucrarea.
3. Contract comutativ. Fiecare parte cunoaşte existenţa şi întinderea obligaţiilor
contractuale, a căror îndeplinire sau întindere nu depinde de hazard.
4. Contract consensual, care se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al
părţilor, fără îndeplinirea vreunei formalităţi. În ceeea ce priveşte dovada contractului,
sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun prevăzute de art. 1191 şi urm. C. civ.
5. Contract intuitu personae. De regulă, antrepriza se încheie în considerarea
persoanei antreprenorului, a calităţilor acestuia privind organizarea şi conducerea
executării lucrării; numai dacă există clauză contractuală expresă în acest sens sau rezultă
din împrejurări (intervenţia chirurgicală efectuată de un medic, o sculptură a unui
sculptor, o pictură etc)., antreprenorul va fi obligat să execute personal lucrarea.
6. dacă, potrivit contractului, antreprenorul s-a obligat să execute lucrarea cu
materialele sale, acesta păstrează proprietatea lor şi a lucrării până la finalizarea ei; dacă,
dimpotrivă, lucrarea se va executa cu materialele clientului, acesta va fi proprietar al
materialelor şi al lucrării de pe parcursul executării ei.
Condiţiile de validitate ale contractului. În materia antreprizei se aplică
regulile de drept comun privind validitatea contractelor cu privire la consimţământ,
obiect, cauză. Cât priveşte capacitatea, clientul poate avea capacitate de a încheia acte de
administrare sau trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, după cum lucrarea
reprezintă pentru patrimoniul său un act de administrare sau un act de dispoziţie.
În ceea ce-l priveşte pe antreprenor, acesta trebuie să aibă întotdeauna capacitate
deplină de exerciţiu.
Riscul lucrului. Cu privire la acest contract, riscul lucrului (lucrării) este
guvernat de regula contractelor translative de proprietate şi anume riscul aparţine
proprietarului (res perit domino).
Astfel, potrivit art. 1479 C. civ., dacă materialele aparţin antreprenorului, acesta
în calitate de proprietar al acestora, va suporta riscul pieirii fortuite a acestora, dacă
pieirea are loc anterior predării.
Dacă materialele aparţin clientului, în calitate de proprietar, acesta va suporta
riscul pieirii fortuite a acestora; întrucât materialele se află în detenţia antreprenorului în

144
vederea executării lucrării (care are obligaţia de a le păstra în bune condiţii), acesta din
urmă va trebui să dovedească că nu are nici o culpă în pieirea produsă.
Riscul contractului. Întrucât este aplicabilă regula de drept comun potrivit
căreia riscul contractului este suportat de debitorul obligaţiei imposibil de executat,
întotdeauna riscul contractului va fi suportat de către antreprenor care s-a obligat pe riscul
său. În consecinţă, dacă lucrarea devine imposibil de executat dintr-un caz fortuit sau
forţă majoră, antreprenorul nu are dreptul la plata preţului. Dacă lucrarea a pierit după
punerea în întârziere a clientului cu privire la îndeplinirea obligaţiei sale de a recepţiona
şi a lua în primire lucrarea executată, riscul va fi suportat de client, antreprenorul având
dreptul la plata preţului; aceeaşi va fi soluţia şi în cazul în care lucrarea piere datorită
unui viciu al materialelor procurate de client.
În cazul în care lucrarea pierită fortuită total sau parţial, poate fi refăcută de
antreprenor, acesta va fi obligat să o refacă, fără a avea dreptul de a pretinde să i se
plătească încă o dată preţul lucrării (această obligaţie derivă din suportarea riscului
contractului). Şi în acest caz, va avea dreptul să i se plătească preţul ori de câte ori va
reface lucrarea, dacă a intervenit punerea în întârziere a clientului sau pieirea s-a datorat
viciilor materialelor clientului.
Recepţia lucrării. Odată lucrarea terminată, clientul are obligaţia de a
recepţiona (verifica) şi de a lua în primire lucrarea . Conform art. 1482 C. civ., dacă
contractul are ca obiect un lucru care se măsoară sau este compus din mai multe părţi,
recepţia se poate face şi pe părţi, iar dacă clientul a plătit părţile executate, se prezumă că
acestea au fost recepţionate.
Odată cu recepţionarea şi luarea în primire a lucrării executate, clientul este
obligat să plătească şi preţul convenit, în lipsa unei clauze contractuale contrare. Dacă
părţile au prevăzut plata preţului pe parcursul executării lucrării, plata se face la
termenele stipulate în contract de regulă corelative cu îndeplinirea anumitor obligaţii de
către antreprenor; dacă antreprenorul nu-şi execută obligaţiile asumate, clientul poate
invoca excepţia neexecutării contractului, suspendând astfel plata preţului pânâ la
îndeplinirea obligaţiilor contractuale de către antreprenor.
Dacă lucrarea este finalizată, dar antreprenorul nu îşi indeplineşte obligaţia de
predare, clientul poate solicita instanţei de judecată constatarea executării ei şi predarea
silită a lucrării, în toate cazurile la finalizarea lucrării el fiind proprietar.
Dacă clientul nu îşi îndeplineşte obligaţia sa de a recepţiona şi de a lua în
primire lucrarea executată, răspunderea lui operează potrivit dreptului comun: daune-
interese pentru cheltuielile antreprenorului făcute cu conservarea, depozitarea etc sau
pentru orice prejudiciu cauzat antreprenorului şi dovedit de acesta. La cererea
antreprenorului, instanţa judecătorească poate constata lucrarea executată cu toate
efectele produse de executare: obligaţia de plată a preţului, suportarea riscului
contractului, a lucrului etc.
Răspunderea antreprenorului pentru neexecutarea lucrării. Dacă
antreprenorul nu execută în mod culpabil lucrarea la care s-a obligat, răspunderea
acestuia se angajează potrivit dreptului comun. Astfel, clientul poate solicita instanţei de
judecată daune-interese, penalităţi de întârziere (clauză penală, dar numai dacă există
clauză contractuală în acest sens), obligarea antreprenorului la executarea lucrării sub
sancţiunea plăţii unor daune-cominatorii sau executarea lucrării de către alte persoane pe
cheltuiala antreprenorului.

145
Răspunderea antreprenorului pentru viciile lucrării. Răspunderea
antreprenorului operează diferit după cum viciile lucrării sunt aparente sau ascunse.
În cazul viciilor aparente, care puteau şi trebuiau a fi observate de client cu
ocazia recepţiei lucrării, antreprenorul nu răspunde dacă aceste vicii au fost descoperite
ulterior de client, exceptând cazul în care recepţia lucrării s-a făcut prin fraudă sau când
părţile au stipulat în contract un termen în care antreprenorul datorează garanţia lucrării.
În acest ultim caz, antreprenorul răspunde şi pentru viciile aparente descoperite în
interiorul termenului de garanţie a lucrării.
În cazul viciilor ascunse, antreprenorul răspunde atât pentru viciile materialelor
sale cât şi pentru viciile lucrării, după recepţionarea lucrării, chiar dacă lucrarea nu a fost
executată personal de el care a avut numai obligaţia de organizare şi conducere a
executării lucrării.
Dreptul clientului la acţiunea ce derivă din viciile ascunse ale lucrării se prescrie
în termen de 6 luni de la data descoperirii viciilor, dacă acestea nu au fost ascunse cu rea-
credinţă, iar dacă au fost ascunse cu rea-credinţă, termenul de prescripţie este cel general
de trei ani (art. 5 Decretul nr. 167/1958).
Aceste termene încep să curgă de la data descoperirii viciilor, dar nu mai târziu
de un an de la predarea lucrării. Întrucât termenul de un an este un termen de garanţie,
acesta poate fi modificat prin acordul de voinţă al părţilor.
Încetarea contractului. Ca orice contract, antrepriza va înceta potrivit cauzelor
generale de încetare a oricărui contract: prin acordul de voinţă al părţilor, prin executarea
şi predarea lucrării, prin neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale de către una
din părţi etc. În caz de neexecutare culpabilă, partea care nu este în culpă poate solicita
desfiinţarea contractului cu daune-interese.
Dacă lucrarea este imposibil de executat din cauze fortuite, contractul încetează,
riscul contractului fiind suportat de antreprenor; dacă imposibilitatea de executare este
numai temporară, obligaţia antreprenorului se suspendă până la încetarea cauzei care a
determinat imposibilitatea de executare.
Art. 1485 C. civ. dispune că acest contract încetează şi prin moartea
antreprenorului, meseriaşului, arhitectului, deoarece contractul este încheiat intuitu
personae în considerarea persoanei acestuia. Clientul are obligaţia de a plăti
moştenitorilor antreprenorului valoarea lucrării executate până la deces, a materialelor
procurate în vederea executării lucrării, dacă partea din lucrare executată sau aceste
materiale îi sunt utile, valoare calculată proporţional cu preţul lucrării stabilit în contract;
dacă această valoare nu se poate determina cu ajutorul clauzelor contractuale, ea va fi
stabilită prin expertiză.

Antrepriza de construcţii

Noţiune. Antrepriza de construcţii este contractul prin care antreprenorul se


obligă să execute pentru client construirea (inclusiv consolidare, modificare, extindere,
reconstituire etc) unei clădiri sau edificiu precum şi orice alt imobil (construcţii de orice
fel, căi de comunicaţie, lucrări de instalaţii, orice lucrare de construcţie) fie cu materiale
proprii, fie cu materialele clientului.

146
De precizat că orice lucrare de construcţie se poate efectua numai cu autorizaţia
prealabilă eliberată de serviciul specializat din cadrul consiliului local sau judeţean al
oraşului, municipiului, comunei după caz; de asemenea, aceste lucrări pot fi efectuate
numai de persoane fizice sau juridice autorizate.
Acest contract va fi întotdeauna încheiat în formă scrisă, cerută ad probationem.
Subantrepriza de construcţii. Antreprenorul are dreptul să încredinţeze
executarea lucrării sau a unei părţi din lucrare unor subantreprenori, numai dacă nu există
clauză contractuală contrară în contractul de antrepriză de construcţii.
Între client şi subantreprenor nu există raporturi juridice directe; antreprenorul
este cel care răspunde în faţa clientului pentru toate lucrările efectuate de subantreprenori
precum şi de orice altă persoană pe care a folosit-o la executare.
Întrucât între antreprenor şi subantreprenor nu există raporturi juridice derivate
dintr-un contract de muncă, subantreprenorul nu este un prepus al antreprenorului, astfel
că acesta din urmă nu răspunde de pagubele cauzate (prin fapta ilicită) de către
subantreprenor unor terţi sau chiar clientului. De asemenea, nici clientul nu răspunde faţă
de terţi pentru fapta ilicită cauzatoare de prejudicii comisă de către antreprenor (sau
subantreprenor), între aceştia neexistând raporturi de prepuşenie.
Dacă contractul s-a încheiat de client cu mai mulţi antreprenori în vederea
realizării unei lucrări complexe, fircare dintre aceştia va păstra calitatea sa de antreprenor,
răspunzând direct în faţa clientului pentru partea sa de lucrare, chiar dacă numai unul
dintre ei este coordonator al lucrării şi îi reprezintă pe ceilalţi în raporturile cu clientul.
Fiecare antreprenor are dreptul la partea sa din preţ proprorţională cu partea lui de lucrare
(obligaţia cu pluralitate de părţi fiind conjunctă, dacă nu s-a prevăzut expres în contract
solidaritatea sau indivizibilitatea obligaţiei sau dacă nu rezultă din natura lucrării care se
execută).
În ceea ce îi priveşte pe lucrătorii (zidari, lemnari etc) utilizaţi la realizarea unei
construcţii (edificiu) sau a unei alte lucrări, Codul civil prevede o măsură de protecţie a
acestora, dispunând că au dreptul să ceară direct clientului plata creanţelor lor (dacă
acestea nu au fost plătite de antreprenor) dar numai cu condiţia ca, la acea dată, clientul
să fie dator către antreprenor, deşi între lucrători şi client nu există un raport juridic
direct.
Lucrătorii cât şi antreprenorii se bucură de asemenea de privilegiul imobiliar în
vederea garantării creanţelor neplătite de client.
Răspunderea antreprenorului pentru calitatea construcţiei. Această
răspundere este reglementată de Codul civil ale căror dispoziţii au fost completate şi, în
oarecare măsură, abrogate prin dispoziţiile Legii 10/1995 privind calitatea în construcţii.
Potrivit Codului civil, antreprenorul de clădiri şi alte lucrări însemnate răspunde
pentru dărâmarea în tot sau în parte a construcţiei sau dacă aceasta „ameninţă învederat
dărâmare” (cu această cauză se asimilează şi viciul care face imposibilă folosirea potrivit
destinaţiei) din cauza unui viciu de construcţie sau al terenului, viciu ivit în termen de 10
ani de la recepţia lucrării.
Aceste dispoziţii s-au completat cu dispoziţiile Decrectului nr. 167/1958 care
stabileau că răspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale lucrării (altele decât
cele care determină dărâmarea) poate fi angajată în termenul de 3 ani de la predare.
Toate aceste dispoziţii au fost înlocuite prin art. 29 din Legea 10/1995 care
prevede răspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale construcţiei ivite în termen

147
de 10 ani de la recepţia lucrării, iar pentru viciile structurii de rezistenţă (datorate
nerespecării normelor de proiectare şi execuţie în vigoare la data realizării ), răspunderea
operează pe toată perioada de existenţă a construcţiei.
Domeniu de aplicare. Răspunderea antreprenorului poate fi angajată faţă de client
şi faţă de succesorii săi în drepturi inclusiv succesorii cu titlu particular. Faţă de terţi,
antreprenorul nu răspunde decât pe tărâm delictual. Terţii (locatar, comodatar etc) se pot
îndrepta însă împotriva clientului sau a succesorilor săi atât pe cale contractuală cât şi pe
cale delictuală; clientul, obligat să răspundă în faţa terţului, va avea o acţiune în regres
contra antreprenorului obligat să garanteze pentru viciile construcţiei.
Răspunderea antreprenorului nu poate fi înlăturată prin convenţia părţilor; în
schimb, părţile prin contract pot agrava răspunderea antreprenorului pentru vicii.
Dreptul la acţiunea în garanţie contra viciilor ascunse se prescrie în termen de 6
luni, dacă viciile nu au fost ascunse cu viclenie, sau în trei ani, dacă antreprenorul a fost
de rea-credinţă. Aceste termene încep să curgă de la data descoperirii viciilor, dată care se
încadrează în interiorul celor 10 ani pentru viciile ascunse în general, sau care poate fi
oricând pentru viciile derivând din structura de rezistenţă a construcţiei.
Răspunderea arhitectului. Alături de antreprenor, legea prevede şi angajarea
răspunderii arhitectului pentru viciile lucrării. Împărţirea răspunderii se va face potrivit
clauzelor contractuale; de regulă, fiecare va răspunde pentru viciile ivite în partea de
lucrare executată. Dacă proiectantul a realizat numai planurile construcţiei, el va
răspunde pentru viciile apărute datorită acestor planuri, iar dacă a participat şi la
executare, el va răspunde alături de antreprenor pentru viciile construcţiei.
În vederea angajării răspunderii, clientul trebuie să dovedească numai existenţa
viciului, culpa contractuală fiind prezumată. Pentru a fi exonerat de răspundere,
antreprenorul şi/sau arhitectul trebuie să dovedească existenţa unei cauze străine
exoneratoare de răspundere.
Preţul contractului. Dacă preţul contractului a fost stabilit în mod global (preţ
forfetar), antreprenorul este obligat să execute şi să predea lucrarea pentru preţul stabilit;
nu are dreptul să solicite o mărire a preţului, chiar dacă preţul materialele sau al muncii s-
au mărit, chiar dacă s-au efectuat modificări la planul iniţial, dacă aceste modificări
împreună cu modificarea preţului nu au fost aprobate în scris de către client.
Dacă preţul s-a stabilit nu global, ci pe anumite articole, modificarea preţului
materialelor şi/sau al muncii poate determina o modificare a preţului contractului;
modificarea preţului poate fi determinată şi de eventualele modificări ale planului iniţial
al construcţiei (de ex. prin adăugarea unor lucrări suplimentare). În acest caz, preţul total
al lucrării va fi determinat la finalizarea lucrării.

CONTRACTUL DE MANDAT
1. Noţiune, caractere juridice, condiţii de validitate.
Întinderea mandatului

Noţiune. Mandatul este contractul în temeiul căruia o persoană numită mandant,


împuterniceşte pe o altă persoană numită mandatar, să încheie în numele ei şi pentru ea
anumite acte juridice.

148
Caractere juridice. Mandatul poate fi atât gratuit şi în acest caz unilateral, cât
şi cu titlu oneros şi în acest caz sinalagmatic.
Mandatul este un contract intuitu personae, deoarece împuternicirea se bazează
pe încrederea pe care mandantul o are în mandatar.
Este în principal un contract consensual care se încheie valabil prin simplul
acord de voinţă al părţilor. Art. 1533 C. civ. admite chiar mandatul tacit care rezultă din
împrejurări de fapt neîndoielnice cu privire la voinţa de a contracta.
Forma contractului. Fiind un contract consensual, contractul de mandat se
încheie prin simplul acord de voinţă fără a fi necesară îndeplinirea unei anumite
formalităţi. Cum am precizat anterior, legea recunoaşte şi mandatul tacit precum şi cel dat
în formă verbală.
Înscrisul ce constată acest contract se numeşte împuternicire sau procură şi el
conţine numai voinţa mandantului ca mandatarul să îndeplinească în numele şi pe seama
lui anumite acte juridice precizate în acest înscris.
Dacă actul la care urmează să participe mandatarul în numele mandantului
trebuie încheiat în formă autentică pentru validitatea lui (donaţie, ipotecă, vânzare teren
etc) atunci şi mandatul trebuie să fie tot autentic, cele două acte formând un tot
indivizibil. Mandatul va trebui să îmbrace forma autentică chiar dacă actul în vederea
căruia s-a încheiat acest contract nu este un act solemn ad validitatem, ci forma autentică
este rezultatul acordului părţilor.
Când mandatul este un act consensual, consimţământul părţilor poate fi exprimat
expres, dar şi tacit când rezultă din împrejurări de fapt care exprimă intenţia neîndoielnică
a părţilor (cazul mandatului tacit). Oferta de mandat special este expresă în toate cazurile,
iar acceptarea ofertei poate fi expresă sau tacită (constând în executarea mandatului de
către mandatar).
Literatura juridică cunoaşte şi mandatul aparent ; în cazul acestui tip de mandat,
deşi nu există o voinţă a mandantului de a fi reprezentat, terţii contractează cu mandatarul
cu credinţa scuzabilă şi legitimă că acesta îl reprezintă pe mandant. În cazul mandatului
aparent, fie nu a existat niciodată un contract de mandat, fie a existat un mandat, dar
acesta a încetat, fie mandatarul depăşeşte limitele împuternicirii primite de la mandant.
Atâta timp cât există buna-credinţă a terţilor contractanţi, mandatul aparent produce
efecte ca un mandat normal cu precizarea că, deşi terţul contractant are o acţiune directă
împotriva mandantului, acesta din urmă nu se poate îndrepta direct împotriva terţului
decât dacă a ratificat actul încheiat prin mandat aparent, caz în care mandatul aparent
devine cu efect retroactiv un mandat obişnuit (cu reprezentare). Dacă mandantul nu
ratifică actul, mandatarul va răspunde faţă de mandant dacă i-a provocat acestuia un
prejudiciu, în temeiul răspunderii civile delictuale, sau al gestiunii de afaceri (dacă
mandatarul a fost în culpă).
Dovada mandatului. Dovada mandatului se face diferit după cum mandatul
este expres sau tacit.
În cazul mandatului expres, dovada se face potrivit dreptului comun atât între
părţi cât şi în raporturile cu terţii contractanţi. Cât priveşte formula bun şi aprobat în cazul
actului sub semnătură privată, aceasta nu este necesară, mandatul neavând ca obiect
bunuri consumptibile şi nici sume de bani ; nici întocmirea actului în dublu exemplar nu
este necesară întrucât împuternicirea sau procura cuprinde numai oferta de mandat, nu o

149
convenţie sinalagmatică. Dovada acceptării mandatului se face chiar prin faptul
executării acestuia de către mandatar.
În cazul mandatului tacit, care rezultă din împrejurări de fapt care exprimă
intenţia neîndoielnică a părţilor de a contracta, dovada se poate face prin orice mijloc de
probă atât între părţi cât şi faţă de terţii contractanţi.
Dacă nu s-a putut dovedi existenţa mandatului, raporturile dintre părţi vor fi
soluţionate pe temeiurile gestiunii de afaceri sau îmbogăţirii fără just temei.
Condiţii de validitate. Se impun câteva precizări în legătură cu capacitatea
părţilor, pe lângă condiţiile generale de validitate pe care trebuie să le îndeplinească un
contract de mandat.
Mandantul trebuie să aibă capacitatea de a încheia el însuşi actele pe care
mandatarul le încheie în numele său. Astfel dacă mandatarul urmează să încheie în
numele mandantului un act de administrare sau conservare, mandantul trebuie să aibă
numai capacitatea necesară încheierii acestor acte ; dacă actul ce urmează a fi încheiat de
mandatar în numele mandantului este un act de dispoziţie, mandantul trebuie să aibă
capacitate deplină de exerciţiu. Cum s-a precizat în doctrină, anularea actului pentru
nerespectarea regulilor în materia capacităţii poate fi invocată şi de mandatar, nu numai
de către cel în favoarea căreia a fost instituită nulitatea ca măsură de protecţie.
Mandatarul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu în toate cazurile.
Obiectul şi întinderea mandatului. Mandatul, ca orice contract, trebuie să aibă
un obiect determinat, posibil şi licit. Obiectul acestui contract îl formează încheierea de
acte juridice de către mandatar pentru mandant (acceptarea sau renunţarea la moştenirea
la care este chemat mandantul ; încheierea unui anumit contract etc), pe când actele
materiale pot avea numai un caracter accesoriu (predarea bunului vândut ; plata preţului ;
recepţia unei lucrări etc).
Actele juridice strict personale nu pot forma obiectul unui contract de mandat
(de ex. întocmirea testamentului).
În ceea ce priveşte întinderea contractului, art. 1535 C. civ. arată că mandatul
poate fi general sau special.
Mandatul special este acela dat pentru una sau mai multe operaţiuni juridice
anume determinate ( de exemplu pentru a vinde un bun sau pentru a reprezenta o
persoană în toate procesele ce i se vor intenta), iar mandatul general este acela prin care
mandatarul este împuternicit să se ocupe de toate afacerile mandantului.
Dacă obiect al mandatului îl formează încheierea actelor de dispoziţie, acesta
trebuie să fie un mandat special. Mandatarul nu poate încheia acte juridice de dispoziţie
(de. ex. o vânzare-cumpărare, o tranzacţie, un contract de ipotecă, o donaţie etc) pe seama
mandantului dacă dispune numai de o procură generală din partea acestuia.
Mandatul general nu conferă mandatarului puteri nelimitate, ci acesta se referă
numai la acte de administrare şi conservare.
Indiferent de întinderea mandatului (general sau special), mandatarul nu poate
depăşi, în îndeplinirea mandatului, limitele puterilor ce i-au fost conferite de mandant.
Actul cu sine însuşi şi dubla reprezentare. În practică se întâlnesc situaţii când
o persoană acţionează în calitate de mandatar al altei persoane şi ajunge să încheie actul
pentru care a fost mandatat chiar cu sine însuşi, în nume propriu (de ex. încheie o vânzare
în calitate de mandatar al vânzătorului, pe de o parte, şi în calitate de cumpărător în nume
propriu, pe de altă parte). Această situaţie a fost denumită de doctrină drept act cu sine

150
însuşi. Aceste contract este valabil atâta timp cât nu există pericolul neglijării intereselor
mandantului.
Este de asemenea posibil ca un act juridic să fie încheiat de una şi aceeaşi
persoană în calitate de mandatară a două persoane (vânzător şi cumpărător de exemplu),
situaţie denumită dubla reprezentare.
Mandatul în interes comun se întâlneşte în cazul în care alături de interesele
mandantului, mandatarul urmăreşte şi interese proprii (de ex. vânzarea unui bun stăpânit
în coproprietate de mandant şi de mandatar).

2. Efectele contractului de mandat

Contractul de mandat produce efecte atât între părţile contractante cât şi faţă de
terţii contractanţi.

Efectele contractului între mandant şi mandatar

Obligaţiile mandatarului. Mandatarul are următoarele obligaţii:


1. Obligaţia de a îndeplini mandatul. Această obligaţie este prevăzută sub
sancţiunea daunelor-interese. Potrivit art. 1540 al. 1 C.civ., mandatarul răspunde nu
numai pentru dol ci şi pentru culpa comisă în executarea mandatului.
Obligaţia mandatarului de a îndeplini mandatul este o obligaţie de diligenţă şi nu
de rezultat, astfel că mandatarul trebuie să efectueze tot ce îi stă în putinţă pentru a
executa mandatul, dar dacă nu încheie actul juridic proiectat, răspunderea lui nu va fi
angajată.
Culpă mandatarului în executarea mandatului se apreciază diferit după cum
mandatul este gratuit sau cu titlu oneros. Dacă mandatul este cu titlu oneros, culpa lui va
fi apreciată după criteriul diligenţei unui bun proprietar in abstracto, iar dacă mandatul
este gratuit, criteriul răspunderii este mai puţin riguros, apreciindu-se in concreto, în
funcţie de diligenţa depusă în rezolvarea propriilor sale treburi.
Odată culpa stabilită, întinderea răspunderii sale va depinde de întinderea
prejudiciului cauzat mandantului prin neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a
obligaţiei sale.
Dacă terţul contractant din contractul încheiat de mandatar pentru mandant, nu
îşi îndeplineşte obligaţiile pe care şi le-a asumat prin acest contract, răspunderea
mandatarului nu va fi angajată decât dacă se poate reţine culpa lui în alegerea terţului sau
dacă există în mandat o clauză de garanţie din partea sa.
Mandatarul nu răspunde de pieirea fortuită a unui bun încredinţat de mandant.
Dacă mai mulţi mandatari au fost împuterniciţi printr-un mandat unic, aceştia nu
sunt ţinuţi în mod solidar la executarea contractului, decât dacă s-a prevăzut în mod
expres acest lucru.
2. Obligaţia de a da socoteală. Mandatarul trebuie să dea socoteală mandantului
de actele îndeplinite de el în puterea mandatului.

151
De asemenea, mandatarul este obligat să remită mandantului tot ceea ce a primit
în calitate de reprezentant (bunuri, documente, sume de bani chiar dacă acestea nu s-ar
cuveni mandantului).
Sumele de bani încasate de mandatar pentru mandant în temeiul mandatului sunt
producătoare de dobânzi de la data la care sunt solicitate de mandant, iar dacă au fost
utilizate de mandatar în interes propriu, chiar de la data utilizării lor, fără necesitatea
unei puneri în întârziere.
Dreptul mandantului la restituirea sumelor de bani sau altor bunuri care i se
cuvin şi care au fost primite de mandatar în puterea mandatului, se prescrie în termenul
general care curge de la data încetării contractului de mandat.
3. Obligaţia de a răspunde pentru faptele persoanei substituite în executarea
mandatului. Fiind un contract intuitu personae, mandatarul trebuie să îndeplinească
personal obligaţiile asumate. Mandantul poate îngădui mandatarului, în mod expres, să-şi
substituie o altă persoană în executarea mandatului. Mandatarul va răspunde pentru
faptele persoanei care l-a substituit, atunci când facultatea de substituire nu i-a fost
conferită de mandant şi chiar când mandantul a permis substituirea, iar mandatarul a ales
o persoană vădit incapabilă sau insolvabilă. Dacă i s-a permis substituirea şi s-a precizat
şi persoana care îl va substitui pe mandatar, mandatarul va răspunde dacă şi-a substituit o
altă persoană decât cea convenită cu mandantul.
În toate cazurile, legea permite mandantului să acţioneze direct şi împotriva
substituitului. Substituitul nu are o acţiune directă împotriva mandantului, ci numai o
acţiune oblică ; în doctrină346 se admite că, în cazul în care substituirea a fost permisă prin
clauză expresă, cu sau fără indicarea persoanei substituitului, acesta din urmă are o
acţiune directă împotriva mandantului.
Obligaţiile mandantului. Mandantul are două obligaţii majore:
1. Obligaţia de a dezdăuna pe mandatar de cheltuielile făcute. Art. 1574 C.civ.
are în vedere cheltuielile făcute (sumele avansate de mandatar pentru executarea
mandatului, cheltuieli necesare şi utile) de mandatar în legătură cu executarea
mandatului. Mandantul nu se poate elibera de această obligaţie dacă mandatarului nu i se
poate imputa nici o culpă în executarea mandatului şi chiar dacă operaţiunile realizate de
mandatar nu au atins rezultatul urmărit (deşi a depus diligenţa necesară, actul juridic
proiectat nu s-a putut realiza).
Aceste sume de bani plătite de mandatar pentru executarea mandatului sunt
purtătoare de dobânzi din ziua avansării lor de către mandatar, fără a fi necesară punerea
în întârziere.
De asemenea, art. 1549C. civ. prevede că mandantul este obligat să dezdăuneze
pe mandatar pentru pierderile suferite cu ocazia executării mandatului, dacă acesta nu are
nici o culpă în producerea lor. Legiuitorul are în vedere daunele suferite de mandatar în
conexiune cu executarea mandatului
2. Obligaţia de plată a remuneraţiei. În cazul mandatului oneros, mandantul
este obligat să plătească mandatarului onorariul promis.
Această obligaţie este dependentă de îndeplinirea obligaţiilor asumate de
mandatar, dar va exista şi atunci când mandatarul nu a reuşit să realizeze rezultatul
scontat fără a i se putea imputa vreo culpă acestuia, obligaţia mandatarului fiind o
obligaţie de mijloace şi nu de rezultat.
346
Fr. Deak, op. cit., p. 326

152
Mandantul va putea refuza plata remuneraţiei numai dacă dovedeşte culpa
mandatarului în îndeplinirea mandatului ; dacă operaţia juridică ce a făcut obiectul
mandatului a fost realizată de mandatar după încetarea mandatului, dar a fost ratificată de
mandant care se foloseşte de ea, mandantul va fi obligat să plătească remuneraţia
cuvenită mandatarului.
Mandatarul are un drept de retenţie asupra bunurilor primite de la mandant
pentru executarea mandatului până la achitarea integrală a sumelor cu titlu de despăgubiri
sau onorariu pe care mandantul i le datorează.
Dacă mai mulţi mandanţi au împuternicit un mandatar pentru o operaţie juridică
comună, legea prevede solidaritatea acestora pentru toate efectele mandatului.

Efectele contractului faţă de terţi

Raporturile dintre mandant şi terţi. Actele juridice încheiate de mandatar în


numele şi pe seama mandantului produc efecte direct în persoana mandantului.
Deşi terţul contractează în fapt cu mandatarul, el contractează în drept cu
mandantul : mandantul devine titular al dreptului real sau de creanţă din contractul
încheiat, personal obligat în calitate de debitor al terţului contractant, patrimoniul său
fiind cel care va suferi în mod direct consecinţele actului juridic încheiat de mandatar cu
terţul.
În persoana mandatarului, actul juridic respectiv nu produce nici un efect
juridic, dacă mandatarul a respectat limitele împuternicirii primite. În acest caz,
mandantul nu va fi obligat să suporte efectele actului juridic încheiat de mandatar în
numele său numai dacă dovedeşte o înţelegere frauduloasă între mandatar şi terţul
contractant.
Potrivit art. 1546 al. 1 C.civ., mandantul suportă direct efectele acestor acte
numai în măsura în care mandatarul a acţionat în limitele puterilor conferite. Mandantul
nu răspunde pentru actele încheiate de mandatar în afara puterilor ce i-au fost conferite,
exceptând cazul în care ratifică expres sau tacit aceste acte. Dacă mandantul nu ratifică
aceste acte şi terţul nu poate invoca în favoarea sa teoria mandatului aparent, mandantul
poate fi obligat prin aceste acte numai pe temeiul gestiunii de afaceri (dacă sunt
îndeplinite condiţiile gestiunii) sau al îmbogăţirii făra just temei. Actele încheiate în
aceste condiţii, de către mandatar cu depăşirea limitelor mandatului creează efecte
juridice pentru mandatar care va răspunde faţă de terţ pentru îndeplinirea actului juridic
încheiat în aceste condiţii.
Raporturile dintre mandatar şi terţi. Deoarece mandatarul nu lucrează pentru
sine, ci în numele şi pe seama mandantului, între acesta şi terţii contractanţi nu se nasc
raporturi juridice directe.
Dacă mandatarul a depăşit limitele mandatului, iar terţul a avut cunoştinţă de
aceasta, el nu este ţinut să răspundă faţă de terţ, presupunându-se că acesta a contractat
asumându-şi riscurile. Dacă, dimpotrivă, terţul a fost de bună-credinţă şi nu a cunoscut
limitele mandatului, mandatarul este ţinut să răspundă direct faţă de acesta cu privire la
valabilitatea actelor încheiate.

153
Dacă mandatarul cât şi terţul contractant au fost de bună-credinţă, necunoscând
încetarea mandatului, actele juridice încheiate în aceste împrejurări sunt valabile şi obligă
pe mandant (mandatul aparent).

Încetarea contractului

Pe lângă cazurile generale de încetare a obligaţiilor contractuale (executarea,


împlinirea termenului etc), contractul de mandat încetează şi în următoarele cazuri
prevăzute de art. 1552 C.civ. :
1. Revocarea mandatului. Mandantul poate revoca mandatul oricând deoarece
acesta este singurul în măsură să aprecieze dacă interesele sale sunt apărate corespunzător
sau nu. Dacă sunt mai mulţi mandanţi, atunci revocarea se va face cu consimţământul
tuturor.
Revocarea poate interveni oricând indiferent că mandatul este cu titlu gratuit sau
cu titlu oneros ; dacă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul poate solicita despăgubiri,
dacă revocarea este neprevăzută sau abuzivă. De asemenea, dacă mandatul este în interes
comun, revocarea va da naştere la despăgubiri pentru mandatar, dacă nu se dovedeşte
culpa mandatarului în îndeplinirea mandatului şi dacă clauza de revocare unilaterală nu a
fost prevăzută expres în contract.
Revocarea se poate face atât expres cât şi tacit, fără a fi necesară îndeplinirea
unei anumite forme. Art. 1555 arată că numirea unui nou mandatar pentru aceeaşi afacere
echivalează cu revocarea tacită a celui dintâi, noul mandat producându-şi efectele de la
data notificării revocării primului mandat. Astfel, revocarea tacită poate rezulta din orice
împrejurări care denotă intenţia neîndoielnică a mandantului în revocarea mandatului.
Revocarea care a fost comunicată doar mandatarului nu este opozabilă terţilor,
astfel că actele încheiate de aceştia cu bună-credinţă sunt valabile şi produc efecte faţă de
mandant, acesta având însă un drept de regres împotriva mandatarului. Faţă de terţi,
revocarea produce efecte de la data comunicării ei.
2. Renunţarea mandatarului. Indiferent că este gratuit sau cu titlu oneros,
mandatarul poate renunţa la mandat printr-o notificare adresată mandantului în acest
sens.
Dacă renunţarea a produs o pagubă mandantului, mandatarul este obligat să o
repare, exceptând cazul când continuarea mandatului i-ar fi produs lui însuşi o daună. Ca
şi revocarea unilaterală, renunţarea mandatarului este prevăzută prin norme imperative şi
nu poate fi înlăturată printr-o clauză contractuală contrară.
3. Moartea, interdicţia, insolvabilitatea sau falimentul uneia din părţi. Art. 1552
pct. 3 C.civ. prevede că mandatul încetează în oricare din aceste cazuri.
În cazul decesului mandatarului, succesorii acestuia sunt obligaţi să înştiinţeze
pe mandant de acest lucru şi să îngrijească de interesele lui până ce mandantul va numi
un nou mandatar sau va fi în măsură să preia el aceste atribuţii.
În cazul decesului mandantului, mandatarul este obligat să finalizeze afacerile
începute, dacă din întârzierea soluţionării lor ar putea rezulta un pericol sau o pagubă
pentru moştenitorii mandantului.

154
Interdicţia, insovabilitatea sau falimentul sunt împrejurări care conduc la
incapacităţi ale părţilor ori, părţile, de cele mai multe ori, trebuie să aibă capacitate
deplină de exerciţiu.
Potrivit art. 71 C. proc.civ., mandatul judiciar nu încetează prin moartea sau
incapacitatea mandantului, rămânând valabil până la retragerea lui de către moştenitori
sau de reprezentantul legal.
Efectele încetării mandatului. Din momentul încetării contractului, mandatarul
nu mai poate reprezenta valabil pe mandant şi este obligat să restituie înscrisul prin care a
fost împuternicit cât şi toate actele şi bunurile primite în temeiul mandatului.
Actele juridice încheiate de mandatar în perioada dintre încetarea mandatului şi
data când a luat cunoştinţă de încetare, sunt valabile dacă terţul contractant a fost la
rândul lui de bună-credinţă, necunoscând nici el cauza de încetare a mandatului.
Chiar dacă mandatarul a fost de rea-credinţă, cunoscând cauza de încetare a
contractului şi continuând să contracteze cu terţii, dacă aceştia din urmă au fost de bună-
credinţă, în temeiul mandatului aparent, actele juridice sunt valabile, obligându-l direct pe
mandant sau pe moştenitorii acestuia, care au însă o acţiune în regres împotriva
mandatarului.

Mandatul fără reprezentare (convenţia de prête-nom)

Noţiune. Caracteristici. În practică se întâlnesc situaţii când o anumită


persoană lucrează pentru o altă persoană în temeiul unei împuterniciri, însă în raporturile
cu terţii el contractează ca şi cum ar lucra în numele său şi nu în numele altei persoane.
Este de fapt un mandat fără reprezentare numit şi contract de interpunere între persoane
(convenţia de prête-nom).
Un asemenea mandat poate avea drept scop fie ascunderea identităţii
mandantului în operaţiunea pe care mandatarul o încheie pentru el, fie ocolirea unei
prohibiţii care nu îi îngăduie personal un asemenea act. Nu poate fi însă întrebuinţat în
scop ilicit, pentru încălcarea unor dispoziţii legale imperative.
În doctrină au existat discuţii cu privire la natura juridică a mandatului fără
reprezentare ; opinia majoritară este că un asemenea contract reprezintă un caz de
simulaţie prin interpunere de persoane, fiindu-i aplicabile regulile din materia simulaţiei.
Astfel, dacă terţul contractant a avut cunoştinţă de exitenţa unui mandat (în temeiul căruia
mandatarul deşi contractează în nume propriu, el este de fapt un reprezentant al
mandantului) atunci şi el este parte la simulaţie, dovada simulaţiei de către mandant,
mandatar şi terţ urmând să se facă potrivit dreptului comun ; în acest caz, între terţ şi
mandant se nasc raporturi juridice directe, specifice mandatului cu reprezentare.
Dacă însă terţul contractant a crezut că mandatarul contractează pentru el, nu ca
reprezentant al unei alte persoane, el nu este parte la simulaţie, pe care o poate dovedi
prin orice mijloc de probă şi se poate întemeia valabil pe actul public, aparent.
Efectele contractului. Între mandant şi mandatar contractul creează efectele
unui mandat cu reprezentare.
Dacă mandatarul nu-şi execută obligaţiile, mandantul are un drept la acţiunea în
declararea simulaţiei, pentru a înlătura aparenţa dată de actul public. Dacă actul încheiat
de mandatar este intuitu personae, mandantul are dreptul de a cere instanţei de judecată

155
obligarea mandatarului la transmiterea dreptului din actul încheiat printr-un nou act sau
să solicite despăgubiri.
În cazul acestui contract, între mandatar şi terţii contractanţi se nasc raporturi
juridice directe specifice actului încheiat, iar între mandant şi terţi nu se naşte nici un fel
de raport juridic.

CONTRACTUL DE DEPOZIT
1. Noţiune, caractere juridice, feluri

Noţiune. Depozitul este contractul prin care o persoană numită deponent, remite
spre păstrare un lucru unei alte persoane numită depozitar, cu obligaţia pentru aceasta de
a-l conserva şi restitui în natură la cererea deponentului (art. 1591 C.civ.).
Caractere juridice. Este un contract real, nefiind valabil decât dacă s-a făcut
tradiţiunea bunului; prin excepţie, el este valabil fără tradiţiune dacă bunul se afla deja în
posesia depozitarului sub orice alt titlu.
Simplul acord de voinţă valorează antecontract de depozit.
Este un contract gratuit prin natura lui şi în acest caz unilateral, dând naştere la
obligaţii numai în sarcina depozitarului, dar poate fi şi cu titlu oneros oneros şi în acest
caz sinalagmatic, creând obligaţii contractuale în sarcina ambelor părţi şi fiind supus
regulilor contractelor sinalagmatice.
Legea numai prezumă acest contract cu titlu gratuit, astfel că, dacă depozitarul
este remunerat, este necesară existenţa unei clauze exprese în contract în acest sens. Dacă
însă depozitarul desfăşoară această activitate de păstrare cu titlu profesional, se prezumă
caracterul oneros al contractului.
Cum s-a precizat în doctrină, depozitul este un contract creator de raporturi de
obligaţii347. În temeiul acestui contract, depozitarul devine doar un simplu detentor al
bunului, neavând nici folosinţa, nici posesia acestuia.
În consecinţă, riscul pieirii fortuite a bunului depozitat va fi suportat de
proprietarul bunului, de regulă, deponentul, în aplicarea regulii res perit domino. Riscul
contractului va fi suportat de depozitar, în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de
executat, astfel că nu are dreptul să pretindă remuneraţie, dacă bunul a pierit fortuit.
Felurile contractului. Art. 1592 C. civ. distinge două feluri de asemenea
contracte: depozitul propriu-zis şi sechestrul.
Depozitul propriu-zis este de trei feluri: depozitul voluntar (obişnuit), depozitul
necesar şi depozitul neregulat. Depozitul voluntar constituie dreptul comun în materia
contractului de depozit ; depozitul necesar şi neregulat conţin o serie de reguli specifice
care caracterizează regimul lor juridic, în rest fiindu-le aplicabil regimul depozitului
voluntar.

Depozitul voluntar (obişnuit)

Condiţii de validitate. Prezintă câteva trăsături specifice consimţământul,


capacitatea şi obiectul contractului.

347
Fr. Deak, op. cit., p. 375

156
Capacitatea părţilor. Deponentul poate fi atât proprietarul bunului cât şi un
neproprietar, un uzufructuar, un locatar, un comodatar etc.
Deponentul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte de administrare, iar
depozitarul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, necesară a încheia acte de
dispoziţie.
Potrivit dispoziţiilor legale, în cazul în care depozitul este făcut de o persoană
capabilă către un depozitar incapabil, deponentul poate cere restituirea bunului atâta timp
cât se află în detenţia depozitarului.
Obiect al contractului pot fi doar bunurile mobile corporale.
Dovada contractului. Potrivit art. 1597, depozitul voluntar se face numai prin
înscris, condiţie cerută însă ad probationem. Începutul de dovadă scrisă poate fi
completat cu martori sau prezumţii.

Efectele contractului

Obligaţiile depozitarului. Depozitarul are următoarele obligaţii:


a) De a păstra lucrul primit în depozit. Art. 1599 prevede că depozitarul trebuie
să se îngrijească de bunul primit în depozit întocmai ca de bunul său propriu.
Nerespectarea acestei obligaţii atrage răspunderea depozitarului pentru prejudiciul suferit
de bun din culpa sa. Ca regulă, culpa se apreciază in concreto, în funcţie de diligenţa
depusă în apărarea propriilor bunuri, iar excepţional in abstracto, după tipul abstract al
omului prudent şi diligent, în următoarele cazuri:
- când el s-a oferit să primească bunul în depozit;
- când depozitul este cu titlu oneros;
- când depozitul s-a făcut numai în folosul depozitarului;
- când se stipulează expres în contract răspunderea pentru orice culpă.
Chiar dacă depozitul este cu titlu gratuit, depozitarul nu are dreptul de a se folosi
de bun fără permisiunea deponentului; depozitarul este obligat la restituirea fructelor
produse de bun în măsura în care au fos culese de el.
b) De a restitui bunul depozitat. Depozitarul este obligat să restituie chiar bunul
ce i s-a remis în depozit. Dacă depozitarul decedează, iar bunul este înstrăinat de
moştenitorii lui cu bună-credinţă, erezii sunt obligaţi la restituirea preţului primit sau la
cedarea acţiunii pentru plata preţului.
Neexecutarea acestei obligaţii de restituire dă dreptul deponentului fie la
acţiunea în restituire, dacă bunul se află lă în posesia depozitarului, fie la acţiunea în
despăgubire, dacă bunul a pierit din vina depozitarului.
Dacă depozitarul a făcut cheltuieli necesare şi utile cu bunul sau dacă a suferit
un prejudiciu datorită bunului, el are un drept de retenţie asupra acestuia până la plata
integrală a debitului ce i se datorează.
Art. 1616 prevede că depozitarul este obligat să restituie bunul la simpla cerere
a deponentului, chiar dacă în contract a fost stipulat un termen care nu s-a împlinit; în
acest ultim caz, depozitarul are dreptul la daune-interese pentru nerespectarea termenului
contractual dacă contractul a fost şi în interesul lui.
Obligaţiile deponentului. Acestea diferă după cum depozitul este gratuit sau
oneros.

157
Dacă depozitul este gratuit, deponentul are doar obligaţia de a-şi ridica bunul la
termenul stipulat. Dacă deponentul nu ridică bunul, depozitarul se va elibera de
obligaţiile sale prin procedura ofertei reale urmate de consemnaţiune, lucru valabil şi
pentru depozitul oneros.
Deponentul poate avea şi alte obligaţii, dar extracontractuale: de a despăgubi pe
depozitar pentru cheltuielile utile şi necesare făcute cu bunul cât şi pentru prejudiciul
suferit de acesta datorită bunului său.
Dacă depozitul este oneros, pe lângă aceste obligaţii, deponentul are obligaţia
de plată a remuneraţiei cuvenite depozitarului.

Depozitul necesar

1. Noţiune, caracteristici. Depozitul necesar presupune existenţa unor


împrejurări excepţionale care constrâng pe deponent să facă depozitul, fără posibilitatea
de a alege după voinţa sa pe depozitar.
Asemenea evenimente care determină caracterul necesar al depozitului sunt:
focul, ruina, naufragiul sau alte evenimente de forţă majoră.
Datorită condiţiilor în care se încheie, dovada contractului poate fi făcută cu
martori şi orice alt mijloc de probă.
Depozitul necesar este supus în întregime regulilor depozitului voluntar.
Art. 1623 asimilează în mod expres depozitul hotelier depozitului necesar şi se
referă la bunurile aduse de călători în hoteluri, hanuri, vile,, moteluri etc. Se asimilează
depozitului hotelier şi deci celui necesar depozitele făcute de cei internaţi în spital, cele
făcute de public la garderoba teatrelor, operelor, unităţilor prestatoare de servicii etc.
Întrucât depozitul hotelier este remunerat, răspunderea depozitarului se
apreciază in abstracto pentru orice culpă.
Pentru furturile cauzate de străini, depozitarul nu răspunde dacă dovedeşte că
acestea s-au comis “cu mână înarmată sau în alt fel cu forţă majoră“.
Depozitul neregulat. Este depozitul care are ca obiect bunuri consumptibile şi
fungibile şi care, cu acordul deponentului, îngăduie depozitarului să consume prin
folosinţă bunurile depozitate, urmând să restituie la scadenţă o cantitate similară de
bunuri de acelaşi gen şi calitate.
În cazul depozitului neregulat, depozitarul devine proprietarul bunului depozitat,
fiind obligat să restituie la cerere bunuri în aceeaşi cantitate, calitate şi gen cu cele
depuse.
Cu o mare aplicabilitate practică este depozitul neregulat având ca obiect o sumă
de bani.

Sechestrul
Noţiune, reglementare, feluri

1. Noţiune. Sechestrul constă în depozitarea unui lucru asupra căruia două părţi
potrivnice pretind a avea fiecare un drept prioritar, la o terţă persoană până la
soluţionarea litigiului dintre părţi. (art. 1626-1634)

158
2. Feluri. Sechestrul este de două feluri: convenţional şi judiciar.
Sechestrul convenţional se realizează prin consimţământul ambelor părţi
litigante care, pe timpul procesului, încredinţează bunul unei terţe persoane pentru a-l
păstra şi remite părţii câştigătoare după terminarea procesului. Acest sechestru urmează
acelaşi regim juridic ca şi depozitul voluntar.
Sechestrul judiciar este dispus de instanţa de judecată în timpul procesului în
cazul în care există un proces asupra proprietăţii sau posesiei unui bun imobil sau mobil,
ori aspra administrării sau folosinţei unui bun comun.
Instituirea acestui sechestru trebuie să fie justificată de partea care îl solicită
(ex.: pericolul înstrăinării bunului, al deteriorării lui sau lipsa folosinţei unui bun comun).
Este un depozit oneros, astfel că culpa depozitarului se apreciază in abstracto; în
rest, urmează acelaşi regim juridic ca şi depozitul voluntar.

CONTRACTUL DE TRANZACŢIE
1. Noţiune, caractere juridice, condiţii de validitate

Noţiune. Art. 1704 C.civ. defineşte tranzacţia ca fiind contractul prin care
părţile termină un proces început sau preîntâmpină un proces ce se poate naşte prin
concesii reciproce, prin renunţări reciproce la pretenţii sau prin prestaţii noi săvârşite sau
promise în schimbul renunţării celeilalte părţi la dreptul litigios sau îndoielnic.
Tranzacţia poate interveni atât în cursul unui proces început (când litigiul se va
stinge printr-o hotărâre de expedient dată de instanţa judecătorescă) cât şi în afara
oricărui proces între părţi.
Tranzacţia presupune ca elemente definnitorii următoarele :
- existenţa unui drept îndoielnic sau litigios între părţi care face sau ar putea face
obiectul unui proces ;
- intenţia părţilor de a stinge acest litigiu pe cale să se nască sau deja născut ;
- concesiile reciproce pe care părţile le fac în scopul stingerii litigiului.
Caractere juridice. Este un contract sinalagmatic, ambele părţi asumându-şi
obligaţii reciproce şi interdependente. Fiind sinalagmatic, va fi supus rezoluţiunii în cazul
neexecutăii culpabile a obligaţiilor de către una din părţi.
Este un contract oneros şi comutativ, fiecare parte urmărind realizarea unui
interes patrimonial a cărui întindere este cunoscută de la început.
Este un contract consensual, legea impunând forma scrisă a contractului ad
probationem, indiferent de valoarea acestuia. Fiind cerută doar ad probationem, se
admite că dovada se poate face cu martori sau prezumţii în condiţiile dreptului comun.
În cazul în care prin tranzacţie o parte transmite celeilalte un bun pentru care
legea prevede condiţia formei autenitice, atunci şi tranzacţia se va încheia tot în formă
autentică (în acest caz tranzacţia are efect constitutiv sau translativ de drepturi cu toate
consecinţele care decurg din acest efect : constituie just titlu, partea care transmite
datorează garanţie, este necesară îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară).
Astfel, tranzacţia poate fi atât declarativă de drepturi (de cele mai multe ori, caz
în care nu constituie just titlu, partea nu este succesoare în drepturi a celeilalte, astfel că
nu se datorează garanţie, nu este necesară publicitatea dacă prin tranzacţie dreptul s-a
consolidat în persoana părţii care era deja înscrisă ca titulară a dreptului în cartea

159
funciară), atunci când părţile doar îşi recunosc reciproc drepturi pe care le-au dobândit
anterior cât şi translativă sau constitutivă de drepturi, atunci când părţile transferă de la
una la alta anumite drepturi sau constituie drepturi noi, inexistente.
Condiţii de validitate. Pe lângă condiţiile generale de validitate ale oricărui
contract se impun anumite precizări:
Părţile trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu pentru a contracta,
deoarece tranzacţia implică şi renunţarea la un drept, care este un act de dispoziţie.
Tranzacţia nu poate avea un obiect ilicit şi nici o cauză ilicită sau imorală.
Cauze speciale de nulitate ale tranzacţiei. Potrivit art. 1712 C.civ., tranzacţia
se poate anula pentru eroare asupra persoanei contractantului sau a obiectului litigios cât
şi pentru violenţă sau dol (în condiţiile dreptului comun).
Este anulabilă tranzacţia făcută în temeiul unui titlu nul sau anulabil al cărui
viciu nu este cunoscut de părţi; dacă părţile au cunoscut cauza de nulitate, ele nu mai pot
cere anularea.
Este de asemenea anulabilă tranzacţia întemeiată pe acte ce se dovedesc ulterior
false ori tranzacţia făcută într-un proces în care s-a pronunţat o hotărâre judecătorească
definitivă despre care una din părţi nu are cunoştinţă.
Dacă tranzacţia are un obiect unic iar din acte descoperite ulterior rezultă că una
din părţi nu avea nici un drept asupra acelui obiect, ea este anulabilă.

Efectele contractului de tranzacţie

De regulă, tranzacţia produce efecte declarative, părţile recunoscându-şi


reciproc drepturile aflate în litigiu.
Din efectul declarativ al acestui contract decurg o serie de consecinţă:
1. tranzacţia nu poate constitui just titlu pentru scurta uzucapiune de 10-20 de
ani;
2. produce efecte retroactive, de la data naşterii drepturilor recunoscute prin
tranzacţie;
3. părţile nu sunt obligate să garanteze drepturile recunoscute prin tranzacţie,
nefiind succesoare în drepturi una faţă de cealaltă.
Excepţie. Este posibil ca părţile prin tranzacţie să se oblige reciproc şi la
anumite prestaţii noi (de a da, de a face sau de a nu face) inexistente anterior şi în acest
caz, contractul are un efect translativ sau constitutiv de drepturi. De exemplu, în cadrul
unui proces de partaj al unui bun comun, una din părţi renunţă la dreptul său asupra
bunului în schimbul transmiterii de către cealaltă parte a unui drept asupra unui alt bun.
Numai în acest sens, se poate vorbi de un efect translativ sau constitutiv de drepturi.
Efect extinctiv. Din momentul încheierii ei, tranzacţia produce un efect
extinctiv, adică drepturile recunoscute, constituite sau transferate prin intermediul ei nu
mai pot face obiectul unei alte judecăţi între aceleaşi părţi şi aceeaşi pretenţie. Dacă se

160
realizează acest lucru, partea interesată poate opune excepţia peremptorie a tranzacţiei,
iar instanţa va respinge acţiunea.
Potrivit art. 1711 C.civ., tranzacţiile au între părţi puterea unei sentinţe
neapelabile (hotărâre judecătorească definitivă).

161