Sunteți pe pagina 1din 20

Lector univ. dr.

FLORIN MOIU
Facultatea de Drept i tiine Administrative Universitatea de Vest din Timioara Judector la Curtea de Apel Timioara

CONTRACTELE SPECIALE
N NOUL COD CIVIL
Ediia a II-a revzut i adugit

Universul Juridic Bucureti -2011-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L. Copyright 2011, S.C. Universul Juridic S.R.L. Toate drepturile asupra prezentei ediii aparin S.C. Universul Juridic S.R.L. Nicio parte din acest volum nu poate copiat fr acordul scris al S.C. Universul Juridic S.R.L.

NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI COMERCIALIZAT DECT NSOIT DE SEMNTURA I TAMPILA EDITORULUI, APLICATE PE INTERIORUL ULTIMEI COPERTE.

Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei MOIU, FLORIN Contractele speciale n Noul Cod civil / Florin Moiu. - Ed. a 2-a, rev. i adug. - Bucureti : Universul Juridic, 2011 ISBN 978-973-127-624-3 347.44(498)(075.8)

REDACIE: tel./fax: 021.314.93.13 tel.: 0732.320.665 e-mail: redactie@universuljuridic.ro DEPARTAMENTUL telefon: 021.314.93.15; 0733.673.555 DISTRIBUIE: tel./fax: 021.314.93.16

e-mail: distributie@universuljuridic.ro

www.universuljuridic.ro
COMENZI ON-LINE, CU REDUCERI DE PN LA 15%

ABREVIERI

alin. C. Apel CD C. civ. C. pr. civ. C. pr. pen. CSJ CCJ Jud. L.P. M. Of. R.D.C. R.R.D. R.R.D.A. R.T.D. civ. Trib. Trib. jud. Trib. Suprem U.E.

alineat Curtea de Apel Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem Cod civil Cod de procedur civil Cod de procedur penal Curtea Suprem de Justiie nalta Curte de Casaie i Justiie Judectorie Revista Legalitate Popular Monitorul Ocial al Romniei, Partea I Revista de drept comercial Revista romn de drept Revista romn de drept al afacerilor Revue trimestrielle de droit civil Tribunal Tribunal judeean Tribunal Suprem Uniunea European

15

Tendine actuale n dreptul contractelor speciale

TENDINE ACTUALE N DREPTUL CONTRACTELOR SPECIALE

Datorit dezvoltrii i evoluiei societii umane n general asistm la o continu multiplicare i diversicare a contractelor care se ncheie ntre diferite persoane zice sau juridice. Astfel, n prezent se pune tot mai des ntrebarea dac dreptul contractelor (civile i comerciale) reprezint dreptul special sau dreptul comun n materia contractelor. Noiunea de contracte speciale reprezint o verig intermediar ntre teoria general a obligaiilor, care xeaz regulile de formare i de executare a contractelor n manier general i abstract i contractul individual care leag n mod concret dou sau mai multe persoane1. Cele mai multe reguli din Codul civil sunt supletive i prile pot deroga de la acestea pentru a-i construi propriile lor convenii. Evoluia din prezent este ns alta; astfel, reglementarea unor diferite contracte se impune din cauze economice i sociale i pentru a proteja prile, asistndu-se astzi la un adevrat recul al libertii contractuale. S-a armat despre evoluia contemporan a dreptului contractelor speciale c pare c este supus la dou legi care guverneaz ansamblul dreptului contemporan: specializarea i complicarea progresiv2. Totui, ntre teoria general a obligaiilor (care constituie dreptul comun n materie de contracte) i contractele speciale exist o interaciune i interdependen reciproc. Astfel, dreptul contractelor speciale se supune, n lipsa unor reglementri specice, regulilor generale n ceea ce privete condiiile de validitate ale contractelor (consimmnt, capacitate, obiect i cauz), interpretarea clauzelor contractuale sau executarea conveniilor (principiul forei obligatorii, principiul relativitii efectelor). Pe de alt parte, contractele speciale sunt creatoare ale dreptului comun; acesta din urm nu este rigid, ci se construiete, zi de zi, de ctre doctrin i jurispruden, precum i de unele reglementri speciale pentru anumite contracte care sunt apoi generalizate i de practicile contractuale care devin abstracte. Astfel, sunt generalizate anumite principii (consensualismul), anumite tehnici (stipulaia pentru altul, subcontractarea) sau anumite concepte (fora creatoare a aparenei n drept, abuzul de drept, buna-credin, obligaia de informare etc.).
1 2

C. Mascala, C. Saint-Alary-Houin, Droit civil: les contrats civil et commerciaux, 4e d., Ed. LGDJ, Paris, 2003, p. 200. Ph. Malaurie, L. Aynes, Cours de droit civil. Contrats speciaux, 10e d., Ed. Cujas, Paris, 1996, p. 34.

17

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

Independent de legturile existente ntre teoria general i contractele speciale se observ n dreptul contemporan o tendin de a elabora reguli transversale care se aplic unor categorii de contracte speciale, n special contractelor de furnizare de bunuri i de servicii. Se creeaz astfel un fel de drept comun al contractelor de origine legislativ, ntruct se adopt reglementri comune care vizeaz protecia consumatorului sau libera concuren, acestea ind aplicabile tuturor contractelor de furnizare de bunuri sau servicii. Evoluiile societii contemporane i faptul c vechiul Cod civil1 nu mai corespundea realitilor prezente au determinat preocuparea legiuitorului romn de a adopta un nou Cod civil. Prin adoptarea noului Cod civil s-a urmrit crearea unui cadru legislativ modern, care s rspund nevoilor de reformare a instituiilor i s reecte realitile i cerinele societii romneti actuale. Acesta trebuia s rspund, n egal msur, exigenelor ce decurg din angajamentele asumate de Romnia n cadrul procesului de integrare european i din statutul de stat membru n U.E. Noul Cod civil romn a fost adoptat, mpreun cu noul Cod penal, prin procedura asumrii rspunderii Guvernului, ind adoptat n acest sens Legea nr. 287/20092. Ulterior, s-a adoptat Legea nr. 271/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, data intrrii n vigoare a acestuia ind stabilit la 1 octombrie 20113. n noua reglementare, ca o consecin a abandonrii dualismului Cod civil Cod comercial4, s-a impus n mod logic includerea n cadrul su a ct mai multor contracte, inclusiv a celor considerate pn acum ca ind apanajul exclusiv al comercianilor. Astfel, au fost avute n vedere contractul de comision, de consignaie, de expediie, de transport, de agenie, de intermediere, de cont-curent, de report, de furnizare; de asemenea, contractul de societate constituie dreptul comun att pentru contractul societate civil, ct i pentru contractul de societate comercial. Este de remarcat c, pe un plan mai larg, i la nivelul Uniunii Europene exist preocupri pentru unicarea dispoziiilor din diferitele state membre cu privire la contracte n general5. Astfel, Comisia Uniunii Europene a adoptat n februarie 2003 Planul de aciune Pentru un drept european al contractelor mai coerent6, care a avut ca scop principal ameliorarea calitii acquis-ului comunitar existent n domeniul dreptului contractelor, care s constituie baza pentru un instrument opional viitor n acest domeniu.

1 Vechiul Cod civil romn, avnd ca model Codul civil francez din 1804 (numit i Codul Napoleon), a fost adoptat n anul 1864, ind publicat la 26 noiembrie 1964 i pus n aplicare la 1 decembrie 1865. 2 Legea nr. 287 din 17 iulie 2009 privind Codul civil a fost publicat n M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009 i republicat, urmare a modicrilor aduse prin Legea nr. 71/2011, n M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011. 3 Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil a fost publicat n M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011. 4 Printre obiectivele noului cod s-a aat i principiul reglementrii raporturilor de drept privat ntr-un singur cod, prin ncorporarea reglementrilor privitoare la persoane, relaiile de familie i relaiile comerciale, precum i la dispoziii de drept internaional privat. 5 A se vedea, pentru detalii, C. Macovei, Perspectivele unui drept european al contractelor, n R.D.C. nr. 7-8/2004, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2004, pp. 169-190. 6 Pentru textul acestui plan i detalii privind activitatea Comisiei U.E. n acest sens a se vedea site-ul www.europa.eu.int

18

Tendine actuale n dreptul contractelor speciale

Pentru ameliorarea calitii acquis-ului comunitar existent, acest plan a prevzut dou etape. Prima etap vizeaz stabilirea unui cadru comun de referin, n care s se stabileasc principii comune i o terminologie comun n materia dreptului european al contractelor. Acest cadru comun a fost proiectat s e structurat n trei pri. Prima parte ar urma s includ un anumit numr de principii fundamentale pentru dreptul european al contractelor, aceste principii urmnd s serveasc drept baz pentru alte pri ale cadrului comun de referin, ind comparabile cu considerentele unei directive. Celelalte dou pri ar putea constituite din deniii ale termenilor juridici abstraci ai dreptului european al contractelor (de exemplu, termenii de contract, prejudiciu, daune-interese etc.) i de norme care s reprezinte regulile uniforme (acestea ar putea privi ncheierea, validitatea sau interpretarea contractelor, executarea sau neexecutarea lor, ncetarea etc.). Aceste deniii i norme ar trebui nsoite de comentarii comparabile cu structura principiilor Lando1, care s clarice dispoziiile dreptului comunitar sau ale drepturilor naionale din care sunt derivate. Comisia Uniunii Europene a intenionat s pregteasc acest cadru comun de referin prin ase programe cadru de cercetare2, sursa acestor programe ind diferitele drepturi naionale ale rilor membre U.E. n domeniul contractelor. Astfel, prin compararea diferitelor reglementri naionale se pot elabora denumiri comune i se pot deni cele mai bune soluii pentru probleme similare. De asemenea, s-a stabilit importana analizrii jurisprudenei n domeniul contractelor i, n special, a deciziilor instanelor supreme din ecare stat membru al U.E. O asemenea analiz este important pentru rile din sistemul de drept de common law, dar permite n acelai timp s e determinate acele soluii naionale care i-au dovedit valoarea n practic i care au condus la rezultate satisfctoare. Un rol important l au i modelele i experiena avocailor i a camerelor de comer naionale i internaionale, n special n ceea ce privete contractele standardizate. Bineneles, un rol important l are i dreptul comunitar existent, cadrul comun de referin urmnd s amelioreze acest drept i s propun soluii pentru reducerea dicultilor de aplicare a acestui drept de ctre statele membre ale U.E., acest cadru urmnd s serveasc drept baz pentru un instrument opional n materie de drept european al contractelor. A doua etap va reprezentat de utilizarea propriu-zis a acestui cadru comun de referin. n acest sens, urmeaz s e utilizat de ctre Comisia U.E. acest cadru comun de referin, dar n acelai timp aceasta va invita legislatorul comunitar, adic Parlamentul U.E. i Consiliul U.E. pentru a face amendamente la propunerile Comisiei. Planul de aciune menioneaz apoi oportunitatea i importana unui instrument opional, care s pun la dispoziia prilor contractante un ansamblu independent de reguli care s constituie dreptul aplicabil contractului. Acesta nu ar nlocui dreptul contractelor din ecare ar membr a U.E., ci ar putea aplicat prin voina prilor unui contract,

1 Pentru aceste principii a se vedea O. Lando, H. Beale, Principles of European Contract Law, Ed. Martinus Nijhoff Publishers, Dordrecht Netherlands, 2000. 2 Acestea au fost aprobate prin decizia nr. 1513/2002 a Parlamentului i Consiliului U.E. din 27 iunie 2002, publicat n JOCE din 29 august 2002.

19

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

dac el ar corespunde mai bine nevoilor lor economice i juridice dect dreptul determinabil prin regulile dreptului internaional privat. Acest instrument opional ar trebui s in cont de domeniile pertinente pentru piaa intern a U.E., Planul de aciune menionnd n acest sens dispoziiile referitoare la formarea i validitatea contractelor, precum i la executarea sau neexecutarea obligaiilor contractuale. Probleme concrete ar ridica exigenele formale de ncheiere a contractelor, regimul reprezentrii sau aplicarea transfrontalier a contractelor standardizate. O chestiune particular interesant este de a stabili dac instrumentul opional ar trebui s se refere i la anumite contracte specice sau numai la contracte n general. n acest sens s-a susinut n doctrin1 c aceste contracte specice ar trebui s e reinute n msura n care ele pot facilita tranzaciile pe piaa intern a U.E.. Astfel, instrumentul opional s-ar orienta asupra contractelor transfrontaliere de o importan economic considerabil; asemenea contracte ar contractele de vnzare-cumprare, contractele de servicii (ntre acestea gurnd i contractele de intermediere), contractul de asigurare sau contractele care privesc formele de distribuie transfrontalier de produse sau servicii. n acest fel, acest instrument opional ar contribui la construirea i consolidarea pieei unice la nivelul Uniunii Europene, putnd constitui baza pentru adoptarea n viitorul nu prea ndeprtat a unui Cod european al contractelor. Fcnd pai nainte pe acest drum, Comisia UE a elaborat la 1 iulie 2010 Cartea Verde privind opiunile de politic n perspectiva unui drept european al contractelor pentru consumatori i ntreprinderi. S-a constatat astfel c piaa intern a UE este construit pe o multitudine de contracte reglementate de legi naionale diferite n materie contractual, iar diferenele dintre legislaiile naionale n materie contractual pot genera costuri suplimentare ale tranzaciilor i incertitudine juridic pentru ntreprinderi, conducnd la o lips de ncredere a consumatorilor n piaa intern. Scopul acestei cri verzi este de a stabili opiunile cu privire la modul de consolidare a pieei interne, prin realizarea de progrese n domeniul dreptului european al contractelor i s lanseze o consultare public n legtur cu acestea. n funcie de evaluarea rezultatelor consultrii, Comisia ar putea propune aciuni suplimentare pn n 2012, avnd n vedere c un instrument de drept european al contractelor ar putea ajuta UE s i ndeplineasc obiectivele economice i s se redreseze n urma crizei economice. Un instrument de drept european al contractelor ar putea avea forme diverse, de la un instrument cu caracter neobligatoriu, menit s mbunteasc coerena i calitatea legislaiei UE, la un instrument cu caracter obligatoriu care ar constitui o alternativ la pluralitatea de regimuri existente n materie contractual, oferind un singur set de norme n materie. Ca observaie general, instrumentul Uniunii ar disponibil n toate limbile ociale. Acest lucru ar aduce benecii tuturor prilor implicate, legiuitorilor care au nevoie de ndrumare, judectorilor care aplic regulile i prilor care negociaz termenii contractului.

D. Staudenmeyer, Un instrument optionnel en droit europeen des contrats, n R.T.D. civ. nr. 4/2003, pp. 633-634.

20

Contractul de vnzare-cumprare

TITLUL I Contractul de vnzare-cumprare


CAPITOLUL I Noiune. Caractere juridice
1. Noiune
Fr ndoial, cel mai frecvent contract utilizat n practic este contractul de vnzarecumprare. Formele sale de manifestare sunt numeroase, iar, la rndul su, el este supus unor multitudini de inuene cu caracter economic i social. Contractul de vnzare-cumprare ocup o poziie important n dreptul civil romn, datorit faptului c, prin intermediul su, se realizeaz nstrinarea sau dobndirea dreptului de proprietate sau a altor drepturi asupra bunurilor aate n circuitul civil. El este cel mai utilizat contract civil pentru c asigur circulaia juridic a bunurilor i a altor valori patrimoniale. n mod tradiional, contractul de vnzare-cumprare a fost considerat contractul-tip, ntruct o parte din preceptele sale se aplic, n principiu,i celorlalte contracte n care exist prestaii reciproce. n acest sens, noul Cod civil prevede expres n art. 1651 c dispoziiile privind obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor nstrintorului n cazul oricrui alt contract avnd ca efect transmiterea unui drept, dac din reglementrile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel. Consacrnd importana contractului de vnzare-cumprare, legiuitorul romn a reglementat acest contract n Titlul IX, Capitolul I al noului Cod civil, existnd n acelai timp i unele acte normative speciale cu inciden n acest domeniu. Potrivit art. 1650 din noul Cod civil, vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. Poate , de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

21

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

Prin aceast deniie legal se legifereaz o realitate unanim recunoscut de doctrin i jurispruden, respectiv faptul c prin intermediul contractului de vnzare-cumprare se poate realiza transmiterea i a altor drepturi dect dreptul de proprietate, inclusiv dezmembrminte ale dreptului de proprietate1.

2. Caractere juridice
Contractul de vnzare-cumprare prezint mai multe caractere juridice: a) este un contract consensual; b) este un contract cu titlu oneros; c) este un contract sinalagmatic; d) este un contract comutativ; e) este un contract translativ de proprietate. a) Caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare rezult din prevederile art. 1178 din noul Cod civil, care prevede n acest sens, la modul general, c contractul se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, capabile de a contracta, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil. Deci, n principiu, vnzarea ia natere prin acordul de voin al prilor, care i dau consimmntul reciproc asupra condiiilor contractului; ea este perfect i deplin ncheiat prin manifestarea concordant a acordului de voin al prilor2. Nu este necesar pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare ndeplinirea nici unei formaliti i nici nu se cere predarea lucrului ori plata preului n momentul ncheierii contractului3. De la acest principiu, exist unele excepii cnd legea prevede cerina ncheierii actului ntr-o anumit form. Astfel, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, trebuie s e ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a nscrise n cartea funciar4. De asemenea, n cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 din noul Cod civil, contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special.
1 Potrivit art. 1294 din vechiul Cod civil, vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Este de observat ns c, dei vechea reglementare se referea expres numai la transmiterea proprietii, n realitate att n doctrin, ct i n jurispruden s-a recunoscut c prin contractul de vnzare-cumprare se poate transmite i un alt drept dect dreptul de proprietate, respectiv un alt drept real, un drept de crean sau un drept din domeniul proprietii intelectuale, transmiterea proprietii ind numai de natura i nu de esena acestui contract. 2 I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Drept civil romn, vol. II, Ed. Socec, 1943, p. 278. 3 Totui, pentru prob, este necesar ncheierea contractului n form scris, nscrisul care constat ncheierea contractului putnd sub semntur privat sau autentic i avnd fora probant prevzut de lege, conform art. 1241 din noul Cod civil. 4 Regimul nulitii absolute este prevzut de art. 1247 din noul Cod civil: este nul contractul ncheiat cu nclcarea unei dispoziii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general. Nulitatea absolut poate invocat de orice persoan interesat, pe cale de aciune sau de excepie. Instana este obligat s invoce din ociu nulitatea absolut. Contractul lovit de nulitate absolut nu este susceptibil de conrmare dect n cazurile prevzute de lege.

22

Contractul de vnzare-cumprare

n aceste situaii de excepie, contractul de vnzare-cumprare nu va valabil dect dac va ncheiat n forma special prevzut de lege. b) Vnzarea-cumprarea este un contract cu titlu oneros ntruct ambele pri urmresc, la ncheierea contractului, anumite interese patrimoniale, respectiv primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Prin ncheierea contractului, vnztorul, ca echivalent al prestaiei sale, urmrete s primeasc preul lucrului de vnzare, iar cumprtorul s primeasc, n schimbul preului, bunul vndut. c) Contractul de vnzare-cumprare are caracter sinalagmatic, ntruct prin ncheierea lui se nasc obligaii reciproce i interdependente n sarcina ambelor pri contractante: vnztorul are obligaiile de transmitere a proprietii bunului, de predare a bunului vndut i de garantare a cumprtorului (pentru eviciune i pentru vicii ascunse), iar cumprtorul de preluare a bunului cumprat i de plat a preului convenit, precum i de suportare a cheltuielilor vnzrii, n lips de stipulaie contrar. d) Contractul de vnzare-cumprare este un contract comutativ, ntruct existena i ntinderea obligaiilor prilor, rezultate din nelegerea lor, sunt cunoscute din momentul ncheierii contractului; ele nu depind de un eveniment viitor i incert, astfel nct nu exist, ulterior ncheierii contractului, anse de ctig sau de pierdere pentru una sau ambele pri contractante. e) Contractul de vnzare-cumprare este, n principiu, un contract translativ de proprietate. Astfel, potrivit art. 1674 din noul Cod civil, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc1. Deci, n principiu, transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor din momentul ncheierii contractului opereaz de drept. Acest principiu se aplic ns numai dac sunt mplinite anumite condiii: 1) contractul de vnzare-cumprare trebuie s e valabil ncheiat. Dac, n mod excepional, legea prevede o anumit form pentru ncheierea contractului, acordul prilor trebuie s mbrace forma cerut de lege. 2) vnztorul trebuie s e proprietarul lucrului vndut2. Aceast regul reprezint aplicarea principiului latin: nemo dat quod non habet. 3) lucrul vndut trebuie s existe. Dac lucrul vndut nu exist n momentul ncheierii contractului, transferul proprietii opereaz n momentul executrii sau individualizrii bunurilor. Astfel, n cazul vnzrii bunurilor viitoare, transferul opereaz numai din momentul n care au fost executate sau terminate (pentru bunurile individual

1 La prima vedere, noul Cod civil pare a avea o abordare diferit cu privire la caracterul translativ de proprietate al contractului de vnzare-cumprare. Astfel, potrivit art. 1650, vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun, iar art. 1673 indic printre obligaiile vnztorului aceea de a transmite proprietatea bunului vndut. n acest context, translaia proprietii ar aprea ca ind o etap distinct de cea a ncheierii contractului de vnzare-cumprare, ind o aciune ce ar trebui nfptuit de vnztor. Cu toate acestea, caracterul translativ de proprietate al vnzrii-cumprrii este prevzut expres n art. 1674 din noul Cod civil. 2 Vnzarea lucrului altuia va tratat n capitolul Varieti de vnzare-cumprare.

23

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

determinate) sau din momentul individualizrii (pentru bunurile de gen)1. Este cazul lucrurilor care urmeaz a confecionate, al recoltelor viitoare etc.2. 4) s e vorba despre lucruri individual determinate (certe). Dac este vorba despre bunuri determinate numai generic, transferul proprietii nu se poate produce din momentul ncheierii contractului, ci numai din cel al individualizrii bunurilor. Astfel, potrivit art. 1678 din noul Cod civil, atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. n cazul obligaiilor alternative3, ntruct vnzarea are ca obiect un lucru din dou sau mai multe, trebuie distins dup cum este vorba despre lucruri individual determinate sau de gen. Dac vnzarea are ca obiect un lucru din mai multe lucruri certe (determinate), proprietatea se transmite numai n momentul alegerii, ntruct cumprtorul nu a individualizat bunul4. Dac cele dou obiecte sunt lucruri de gen, pentru transmiterea proprietii, pe lng alegere, este necesar s se procedeze la individualizarea propriu-zis a lucrului ales. 5) prile s nu amnat transferul proprietii printr-o clauz special pentru un moment ulterior ncheierii contractului. ntruct regula prezent n art. 1674 din noul Cod civil nu are caracter imperativ, ci supletiv, prile contractului de vnzare-cumprare pot stabili ca transmiterea proprietii s se fac ulterior ncheierii contractului. Astfel, prile pot amna transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pn la data plii preului bunului vndut) sau pn la realizarea unei condiii suspensive. Dac n cazul condiiei suspensive5, aceasta, prin ea nsi amn transferul proprietii pn la realizarea evenimentului, termenul suspensiv6 afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres acest lucru. n caz contrar, dac termenul suspensiv a fost stipulat fr nicio clauz expres de genul celei de mai sus, el afecteaz numai executarea obligaiilor din contract i nu transferul proprietii.

A se vedea, pentru vnzarea bunului viitor, prevederile art. 1858 din noul Cod civil. D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, tom. VIII, Bucureti, 1925, p. 15. 3 Potrivit art. 1461 din noul Cod civil, obligaia este alternativ atunci cnd are ca obiect dou prestaii principale, iar executarea uneia dintre acestea l libereaz pe debitor de ntreaga obligaie. Obligaia rmne alternativ chiar dac, la momentul la care se nate, una dintre prestaii era imposibil de executat. 4 I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti, 1929, p. 685. 5 Potrivit art. 1400 din noul Cod civil, condiia este suspensiv atunci cnd de ndeplinirea sa depinde ecacitatea obligaiei. 6 Art. 1412 din noul Cod civil prevede c termenul este suspensiv atunci cnd, pn la mplinirea lui, este amnat scadena obligaiei.
2

24

Contractul de vnzare-cumprare

CAPITOLUL II Pactul de opiune. Promisiunea de vnzare-cumprare. Dreptul de preempiune


Aa cum s-a artat mai sus, vnzarea-cumprarea ia natere i produce efecte din momentul nvoielii, al acordului de voin al prilor asupra lucrului i preului, chiar dac lucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit. Este posibil ns ncheierea unui contract n baza cruia prile s-i asume doar obligaia de a ncheia n viitor un contract de vnzare-cumprare, fr ca prin acel contract s se transmit dreptul de proprietate. Este cazul pactului de opiune, promisiunii de vnzare-cumprare i dreptului de preempiune.

1. Pactul de opiune
Noul Cod civil reorganizeaz materia nelegerilor prealabile vnzrii i introduce o instituie nou, distinct de promisiunea unilateral de vnzare, i anume pactul de opiune. Potrivit art. 1278 din noul Cod civil1, exist un pact de opiune atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, iar acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 11912. n capitolul referitor la vnzare-cumprare, art. 1668 din noul Cod civil prevede c n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Din deniia legal a pactului de opiune ar rezulta c principalele elemente caracteristice ale pactului de opiune sunt: pactul de opiune este o specie de ofert; pactul de opiune nu poate revocat prin voina unilateral a obligatului; pactul de opiune trebuie s conin toate elementele viitorului contract; contractul poate ncheiat prin simpla exercitare de ctre beneciar a opiunii n sensul acceptrii.
1 Acest text legal este prevzut n materia general a izvoarelor obligaiilor i nu la dispoziiile privind contractul de vnzare-cumprare. 2 Art. 1191 din noul cod se refer la irevocabilitatea ofertei i la lipsa de efecte a revocrii unei oferte irevocabile.

25

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

Astfel, dac pactul de opiune ar ntr-adevr o specie de ofert trebuie s presupunem c acesta constituie o manifestare unilateral de voin, irevocabil n condiiile art. 1191-1194 din noul Cod civil, adic din momentul receptrii i pn la expirarea termenului prevzut de ofertant, iar n lipsa acestuia, care va expira de ndat dac persoana e prezent i nu accept sau ntr-un termen rezonabil dup mprejurri, dac beneciarul e absent. Cu toate acestea, deniia legal a pactului de opiune se refer la o declaraie de voin cu privire la care prile convin ca una din ele s rmn legat de propria declaraie. Exprimarea folosit de legiuitor implic cu necesitate existena unui act bilateral, a unui contract, din moment ce se refer la pri, precum i la aciunea lor de a conveni cu privire la obligativitatea declaraiei de voin, dar i a condiiilor n care trebuie fcut acceptarea. Deci beneciarul pactului de opiune are un rol activ n naterea acestuia, exprimndu-i consimmntul n sensul a primi promisiunea ce i se face. Logica raionamentului ne ndeamn s concluzionm c pactul de opiune este un act bilateral, un contract, chiar dac acesta are caracter unilateral, nscnd obligaii doar n sarcina emitentului propunerii. Irevocabilitatea pactului de opiune poart amprenta caracterului su convenional, spre deosebire de instituia ofertei, care este irevocabil pentru c legea o calic astfel, din dorina de a securiza circuitul juridic civil. Distincia fa de ofert transpare i din mprejurarea c pactul de opiune are drept beneciar o anume persoan bine individualizat, care accept ca dreptul s se nasc n favoarea sa, spre deosebire de ofert, care poate adresat publicului n general. Prin urmare, putem identica n structura pactului de opiune, astfel cum este congurat n noua legislaie, dou elemente: un element care coincide cu oferta i n care regsim coninutul esenial al actului proiectat, inclusiv consimmntul emitentului propunerii, i cruia i mai lipsete doar consimmntul beneciarului pentru a constitui un contract perfect; un al doilea element, de natur contractual, ce const n convenia dintre cei doi de meninere a propunerii pentru o perioad de timp, convenie din care se nate pentru beneciar un drept potestativ privind opiunea de a ncheia sau nu contractul ce i-a fost propus. Scindarea pactului de opiune n componentele sale relev similaritatea sa perfect cu promisiunea unilateral de vnzare1. n aceste condiii, ne punem problema utilitii instituirii reglementrii pactului de opiune n legislaia romn2. Din moment ce pactul de opiune nu este altceva dect o promisiune unilateral de vnzare, nici mai mult nici mai puin, de ce legiuitorul a simit nevoia sa creeze aceast categorie nou? O posibil explicaie ar ncercarea de a promova un mecanism de ncheiere n dou etape a contractelor solemne, n cazul crora acceptarea ofertei nu este constitutiv de acord, ind necesar manifestarea voinelor concordante n forma solemn edictat de
1 Cu privire la promisiunea de vnzare a se vedea I. Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr. 6/1998, pp. 43-50. 2 ntr-un recent manual de contracte civile i comerciale, alctuit cu referine la nou adoptatul Cod civil, promisiunea unilateral de vnzare mai este denumit i pact de opiune. A se vedea, n acest sens, S.D. Crpenaru, L. Stnciulescu, V. Neme, Contracte civile i comerciale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2009, p. 14.

26

Contractul de vnzare-cumprare

lege. Cele dou voine ce concur la naterea conveniei corespund unor etape distincte: prima, n care i manifest consimmntul la ncheierea actului doar vnztorul, iar a doua, n care cumprtorul i exprim consimmntul n sens complementar. Deosebirea pe care o opereaz legiuitorul romn ntre pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare este strin dreptului francez, care a reprezentat i n prezent, ca i n trecut, o surs de inspiraie pentru codicarea n materie civil. n dreptul francez, promisiunea unilateral de vnzare, denumit i pact de opiune este un contract care presupune acceptarea de ctre beneciar a angajamentului de vnzare al promitentului1. Dreptul de opiune se nate din ntlnirea voinelor lor, iar acceptarea promisiunii de ctre beneciar xeaz obligaia ofertantului de a menine propunerea de contract, n timp ce ridicarea opiunii (levee de loption) este o faz diferit ce const n manifestarea de voin a beneciarului n sensul ncheierii contractului propus. Pactul de opiune se deosebete de oferta de vnzare, care este o manifestare unilateral de voin n termenul creia ofertantul se declar dispus a vinde un anume bun n condiii determinate ctre destinatar, dac acesta va accepta2. De asemenea, este distinct de alte mecanisme legale ce dau natere unor drepturi de opiune, cum ar dreptul de preempiune sau preferin, legal sau convenional. Dei nu putem identica n sistemul de drept romn nicio diferen, ca natur juridic, ntre promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune, n noul Cod civil regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, nu este identic. Astfel, beneciarul semnatar al unei promisiuni unilaterale de vnzare poate, potrivit art. 1699, dac cealalt parte refuz ncheierea contractului promis din motive ce i sunt imputabile, s solicite instanei de judecat pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n schimb, contractul de vnzare-cumprare la care se refer pactul de opiune se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneciar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact. E lesne de observat c legiuitorul acord un regim mai favorabil beneciarului pactului de opiune, cruia i este sucient s-i manifeste voina n forma prescris pentru a determina naterea contractului. Fr ndoial c o eventual opoziie la executare din partea vnztorului nu poate contracarat dect prin intervenia instanei de judecat, ns rolul acesteia va limitat doar la constatarea ncheierii sau nu a contractului prin exercitarea opiunii. Beneciile pactului de opiune nu mai sunt ns att de evidente n cazul nstrinrii imobilelor, procedur supus unui dublu formalism. Astfel, pe de o parte legea prevede n aceast materie necesitatea exprimrii consimmntului n form autentic i, pe de alt parte, obligativitatea nscrierii dreptului n cartea funciar, ca formalitate ce marcheaz, odat cu rentoarcerea la sistemul de publicitate cu efect constitutiv, dobndirea dreptului real. Aceasta face ca n fapt, prin jocul celor dou instituii, contractul ncheiat valabil prin acceptarea de ctre beneciar s i produc efectul translativ specic doar la momentul nscrierii n cartea funciar. n lipsa concursului vnztorului n sensul efecturii
1 Pentru detalii asupra situaiei din dreptul francez, a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2009, p. 67 i urm.. 2 H. Mazeaud, J. Mazeaud, L. Mazeaud, Leons de droit civil, 11e d. par Fr. Chabas, Montchrestien, Paris, 1996, p. 56: att prin natura, ct i prin efectele sale, promisiunea unilateral de vnzare i gsete locul ntre oferta de vnzare i contractul de vnzare.

27

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

formalitilor de publicitate imobiliar, cumprtorul va avea la dispoziie aciunea n prestaie tabular. Avantajele pactului de opiune fa de promisiunea unilateral sunt aadar estompate pn la dispariie dac nscrierea nu poate efectuat n baza consimmntului dat iniial de propuntor. Concomitent cu regimul special ce vizeaz efectele sale, pactul de opiune n materie de vnzare este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului, n sensul c ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului, dar i de o publicitate obligatorie prin sistemul de carte funciar, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare1. Inalienabilitatea ind temporar prin esena ei (orice alt soluie ar nfrnge principiul liberei circulaii a bunurilor i atributele dreptului de proprietate prevzute n art. 44 din Constituie)2, pactul de opiune va n mod obligatoriu supus unui termen determinat n nsi coninutul su. Apare deci o alt distincie fa de ofert, care poate fcut i fr precizarea unui termen de acceptare, caz n care va trebui meninut un termen rezonabil. n ce privete publicitatea real, legiuitorul folosete o exprimare ce sugereaz c dreptul de opiune se noteaz din ociu n cartea funciar, ceea ce l calic drept o excepie de la principiul disponibilitii n materie de cereri de carte funciar. nscrierea va cdea n sarcina notarului public instrumentator al pactului avnd drept obiect transmiterea unor drepturi reale. ntruct o astfel de operaiune se poate realiza doar prin acte n form autentic (legea instituie pentru pactul de opiune simetria formei cu cea a actului promis), iar ntocmirea formalitilor de publicitate imobiliar este o sarcin a notarului public, se poate asigura, n practic, publicitatea dreptului de opiune3. Supunerea opiunii formalitilor de publicitate imobiliar, precum i restrngerea atributelor dreptului de proprietate asupra bunului ridic problema naturii juridice a dreptului de opiune. Pe de o parte, izvorul su l reprezint convenia i cele dou pri sunt legate printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar altul este debitor, caracteristic drepturilor de crean. Pe de alt parte, opozabilitatea erga omnes a dreptului de opiune, precum i tirbirea temporar a dreptului de dispoziie a proprietarului sugereaz instituirea unei sarcini reale ce greveaz bunul sub durata termenului de opiune. n dreptul francez a fost recunoscut originalitatea dreptului de opiune ce a fost clasicat n rndul drepturilor potestative4. Caracteristica sa rezid n posibilitatea titularului dreptului de a declana prin unica sa dorin o situaie juridic nou, generatoare de drepturi i obligaii, iar, spre deosebire de drepturile reale, confer titularului un drept asupra unei situaii juridice, nu asupra unui bun.
1 Potrivit art. 1668 alin. (2) din noul Cod civil, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar. 2 Cu privire la clauza de inalienabilitate, se vedea Gh. Comni, Despre clauza de inalienabilitate i efectele ei, n R.D.C. nr. 5/2007, pp. 56-63. 3 Potrivit art. 1668 alin. (3) din noul Cod civil, dreptul de opiune se radiaz din ociu dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt parte. 4 Fr.C. Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e d., Ed. Dalloz, 2002, Paris, p. 62.

28

Contractul de vnzare-cumprare

n aceast ordine de idei, nerespectarea de ctre proprietar a dreptului de opiune al beneciarului prin nstrinarea bunului ctre o ter persoan nu acord beneciarului un drept de urmrire, astfel c repararea prejudiciului pe care l-a suferit se poate face doar n echivalent, prin acordarea de daune-interese. n ceea ce privete sanciunea ce lovete ignorarea clauzei de inalienabilitate, art. 629 alin. (2) din noul Cod civil permite beneciarului s solicite anularea actului de nstrinare ncheiat cu nerespectarea clauzei.

2. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprare


Promisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care o parte (promitent) se oblig s vnd un bun, la un pre determinat, celeilalte pri (beneciar), care accept promisiunea, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior acordul su la cumprarea bunului. Trebuie artat c promisiunea unilateral de vnzare, spre deosebire de oferta de vnzare, este un contract ntruct se ncheie prin acordul de voin al celor dou pri (promitent i beneciar). Dac oferta de vnzare este un act juridic unilateral, reprezentnd manifestarea de voin a unei singure pri, promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, crend obligaii numai pentru una din prile contractante (promitent). Promisiunea de vnzare nu reprezint ns o vnzare-cumprare, ind distinct de aceasta, i nu poate avea efectele vnzrii, ind de fapt un antecontract. n practica judiciar1 s-a decis c promisiunea de vnzare este un antecontract care d natere la un drept de crean i la o obligaie de a face, una din pri ind obligat fa de cealalt s vnd n viitor un anumit bun, beneciarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra sau nu2. Dac beneciarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul va refuza ncheierea contractului de vnzare-cumprare, el va avea dreptul s solicite executarea obligaiei de ctre promitent sau desinarea conveniei, cu daune-interese. Dac bunul care a fcut obiectul promisiunii de vnzare-cumprare a fost vndut de promitent altei persoane sau nu mai exist, beneciarul are dreptul la daune-interese. n situaia n care lucrul se mai gsete n patrimoniul promitentului, instana, n baza principiului executrii n natur a obligaiilor, poate pronuna o hotrre judectoreasc care s in loc de contract de vnzare-cumprare3. Noul Cod civil consacr expres aceast posibilitate, prevznd un termen special de prescripie al dreptului la aciune de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat [art. 1669 alin. (2)].

1 Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 907/1989; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1604/1989; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 95/1973, n R.I. Motica, F. Moiu, Contracte civile. Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998, pp. 31 i 53-54. 2 Potrivit art. 1279 alin. (1) din noul Cod civil, promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. 3 Reglementnd la modul general promisiunea de a contracta, art. 1279 alin. (3) din noul Cod civil prevede c dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite.

29

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

Deoarece promisiunea unilateral de vnzare d natere unei singure obligaii de a face n sarcina promitentului, aceasta nu transfer proprietatea asupra lucrului de la promitent la beneciar, riscul pieirii fortuite a bunului ind suportat de promitent, n calitate de proprietar, iar dovada ei se face potrivit regulilor generale n materie de prob. Dac ulterior se ncheie contractul de vnzare-cumprare vizat de pri, ea va avea caracter translativ de proprietate din momentul ncheierii i numai pentru viitor. La fel se pun problemele i n cazuri n care se ncheie o promisiune unilateral de cumprare, respectiv promitentul se oblig ca, n cazul n care beneciarul se va hotr s vnd un anumit bun, de regul ntr-un anumit termen, el s-l cumpere. n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins [art. 1669 alin. (3) din noul Cod civil]1.

3. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare


Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare-cumprare este acel contract prin care una din pri (promitent) se oblig c va vinde, iar cealalt parte (beneciar) se oblig c va cumpra un anumit bun la un pre determinat, contract care va perfectat n viitor2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un antecontract3, ambele pri putnd cere ncheierea contractului. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci se nate numai obligaia de a se transmite proprietatea bunului n viitor. Pentru ncheierea valabil a acestui contract nu se cer formaliti speciale, ci este sucient simplul acord de voin al prilor, chiar dac pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare legea prevede o anumit form4. n practica judiciar5 s-a decis c, n condiiile n care actul juridic ncheiat ntre pri nu ndeplinea condiiile prevzute de lege la data ncheierii lui, neind translativ de proprietate, actul respectiv era o promisiune de vnzare-cumprare, un antecontract, iar prile sunt inute de ndeplinirea ntocmai a obligaiilor asumate, n baza principiului forei obligatorii a contractului. Astfel, dac prile antecontractului s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzare-cumprare privind acest teren nu este ncheiat ct timp contractul nu s-a ntocmit n form autentic. Dac promitentul-vnztor nu-i respect obligaia stabilit, beneciarul-cumprtor nu poate cere predarea bunului, ntruct nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culp a obligaiei de ncheiere a contractului de vnzare-cumprare d dreptul celeilalte pri de
1 Soluia i gsete sprijin n mecanismul condiiei: vnzarea ind afectat de o condiie suspensiv potestativ, dac realizarea acesteia devine imposibil (chiar i n urma unei aciuni a persoanei n puterea creia st), obligaia se stinge. 2 I. Zinveliu, Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Ed. Dacia, Cluj Napoca, 1978, p. 49. 3 Pentru detalii, a se vedea B. Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, n Dreptul nr. 2/2002, p. 53. 4 Potrivit art. 1670 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit. 5 CSJ, secia civil, decizia nr. 2376/1992; CSJ, secia civil, decizia nr. 22/1993; CSJ, secia civil, decizia nr. 765/1993; CSJ, secia civil, decizia nr. 879/1993 .a. n R.I. Motica, F. Moiu, op. cit., pp. 66, 74-79.

30

Contractul de vnzare-cumprare

a solicita rezoluiunea promisiunii de vnzare-cumprare i eventual despgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese). Nu este exclus nici posibilitatea ca, dac lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale, instana sesizat s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare1. n acest sens, potrivit art. 1669 alin. (1) din noul Cod civil, cnd una dintre prile unei promisiuni bilaterale de vnzare refuz, nejusticat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. n ceea ce privete nscrierea n cartea funciar, potrivit art. 906 din noul Cod civil, promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a ncheiat contractul2. Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului xat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost denitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului.

4. Dreptul de preempiune
Noul Cod civil unic dispoziiile legale cu privire la pactul de preferin i dreptul de preempiune, reglementnd n art. 1730-1740 dreptul de preempiune3 de natur convenional i de natur legal i prevznd c n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun. El reprezint o variant a promisiunii unilaterale de vnzare; n acest caz proprietarul lucrului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin unei anumite persoane dac se va hotr s vnd lucrul. Dreptul de preempiune reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i de la principiul conform cruia proprietarul poate dispune n mod liber de bunul su. n privina caracterelor dreptului de preempiune, art. 1739 din noul Cod civil prevede c dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda4. n situaia n care are loc vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional ctre un ter, vnzarea este valabil numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor. Astfel, pentru protecia preemptorului, legiuitorul romn a ales s instituie cel mai ecient mecanism

1 A se vedea, n acest sens, CSJ, secia civil, decizia nr. 1641/1993, n Dreptul nr. 7/1994, pp. 83-84; CSJ, secia civil, decizia nr. 2221/1993, n Buletinul Jurisprudenei, 1993, pp. 48-53. 2 Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. 3 Etimologic, termenul provine din cuvintele latine prae nainte i emptio-cumprare. 4 Interdicia cesiunii pare a da expresie caracterului intuitu personae al dreptului de preempiune.

31

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL

posibil i anume substituirea preemptorului n poziia terului cu care vnztorul a ncheiat contractul. n ceea ce privete condiiile exercitrii dreptului de preempiune, potrivit art. 1732 din noul Cod civil, vnztorul este obligat s notice de ndat preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu un ter1. Aceast noticare va cuprinde numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul. Titularul dreptului de preempiune (preemptorul) i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului. Dreptul de preempiune se exercit, n cazul vnzrii de bunuri mobile, n termen de cel mult 10 zile de la comunicarea ctre preemptor a noticrii, iar n cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de cel mult 30 de zile de la comunicare2. n ceea ce privete efectele exercitrii preempiunii, art. 1733 din noul Cod civil prevede c prin exercitarea dreptului de preempiune, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desineaz retroactiv3. Dac exist concurs ntre mai muli titulari care i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, conform art. 1734 din noul Cod civil, contractul de vnzare se consider ncheiat: a) cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se a n concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; b) cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se a n concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune; c) dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se a n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; d) dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data cert cea mai veche, atunci cnd acesta se a n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune4. n situaia pluralitii de bunuri vndute, atunci cnd preempiunea se exercit n privina unui bun cumprat de ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, vnztorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporional din acest pre. n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii, dar care nu puteau desprite de acesta fr s l pgubit pe vnztor, exercitarea dreptului de

Este valabil i noticarea poate fcut chiar de ctre ter. Aceste reguli nu sunt valabile n cazul executrii silite, art. 1738 din noul Cod civil prevznd c, n cazul n care bunul face obiectul urmririi silite sau este scos la vnzare silit cu autorizarea judectorului-sindic, dreptul de preempiune se exercit n condiiile prevzute de Codul de procedur civil. 3 Cu toate acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea preempiunii. 4 Aceste dispoziii legale sunt imperative, astfel nct orice clauz care contravine prevederilor art. 1734 este considerat nescris.
2

32

Contractul de vnzare-cumprare

preempiune nu se poate face dect dac preemptorul consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute. Art. 1737 din noul Cod civil prevede reguli speciale n cazul dreptului convenional de preempiune n legtur cu un imobil, acesta urmnd s e notat n cartea funciar. Dac o asemenea notare a fost fcut, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumprat sub condiie suspensiv s i poat nscrie dreptul n cartea funciar, n temeiul contractului de vnzare ncheiat cu proprietarul. Totui, nscrierea se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului. n temeiul acestei noticri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului i nscrierea dreptului su. Dac preemptorul nu a fcut noticarea n termen, dreptul de preempiune se stinge i se radiaz din ociu din cartea funciar. Potrivit art. 1740 din noul Cod civil, dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung. Legiuitorul romn a prevzut dreptul de preempiune n cteva acte normative speciale1, domeniul i condiiile de aplicare ale acestuia determinndu-se n funcie de bunul care formeaz obiectul su, de actul juridic ce urmeaz a ncheiat i de dreptul care se nstrineaz2. n acest sens, chiar noul Cod civil reglementeaz n art. 1746 dreptul de preempiune al coproprietarilor i vecinilor n cazul vnzrii terenurilor forestiere, prevznd c terenurile din fondul forestier aate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public3, n art. 37, prevede un drept special de preempiune. Astfel, n cazul n care lucrrile de utilitate public pentru care s-a dispus exproprierea nu se realizeaz, iar expropriatorul dorete s nstrineze imobilul, fostul proprietar expropriat are un drept de preempiune la dobndirea acelui bun la un pre ce nu poate mai mare dect despgubirea pe care a primit-o, actualizat n raport cu rata inaiei. n acest scop, expropriatorul l va notica pe fostul proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare n termen de dou luni de la primirea noticrii, imobilul poate nstrinat n mod liber. Dac dreptul prioritar de dobndire este nclcat, fostul proprietar se poate substitui n drepturile cumprtorului pltind acestuia preul, precum i cheltuielile ocazionate de

1 Prevederile din noul Cod civil privind dreptul de preempiune constituie dreptul comun n aceast materie, n art. 1730 alin. (2) artndu-se c dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel. 2 Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ed. a IV-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 41. 3 Legea nr. 33/1994 a fost publicat n M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994; ea i gsete aplicarea numai la exproprierile intervenite dup intrarea sa n vigoare (CSJ, secia contencios administrativ, decizia nr. 102/1998, n Dreptul nr. 11/1998, p. 147).

33