UNIVERSITATEA ECOLOGIC din BUCURETI FACULTATEA de DREPT i TIIN E ADMINISTRATIVE

Prof. univ. dr. Lucian STNGU Asist. univ. Ioana DRGHICI

DREPT CIVIL COTRACTE SPECIALE
Curs pentru nv mntul IFR - ID
1

ABREVIERI
I. Lucrri de doctrin i jurispruden C. Hamangiu, N. Georgean C. Toader D. Chiric Fr. D
ak Repertori uI Repertori u II Repertori u III 2005 D. Chiric, Drept civil. Contr
acte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997 Fr. Deak, Tratat de drept civil. Co
ntracte speciale, ed. a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001 I. Mihu, Al. L
esviodax, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a al
tor instane judectoreti pe anii 1952-1969, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti,
Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a alto
nstane judectoreti pe anii 1969-1975, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1976
Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instan
judectoreti pe anii 1975-1980, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1982 C. Hama
N. Georgean, Codul civil adnotat, Ed. Alcalay, Bucureti C. Toader, Drept Civil C
ontracte speciale, ed. a II-a, Ed. All Beck, Bucureti,
II. Periodice A. U.B. B. J. Bu l. C. J. Dr eptul J. N. Jur anul... Buletinul dec
iziunilor Curii de Casaiune i Justiie a Romniei revista Curierul Judiciar revista Dre
ptul revista Justiia Nou revista Juridica Analele Universitii din Bucureti Buletinul
jurisprudenei Curii Supreme de Justiie pe
2

idica P. A.S. P. R. R. D.C. R.I .D.C. R. R.D. R.

.D. civ. S. D.R. S. U.B.B. Practica arbitrajului
Revista de drept comercial Revue internationale
ept Revista Romn de Dreptul afacerilor Revista
udii Internaionale Revue trimestrielle de droit
esc revista Studia Universitatis Babe-Bolyai

R.D.A. R. R.D.P. R. R.S.I. R. T

de stat revista Pandectele Romne
de droit compar Revista Romn de Dr
Romn de Drept Privat Revista Romn de S
civil revista Studii de Drept Romn

III. Instane C. Cas. C.J. C.E. Cass . fr. I.C. C.J. Jud. T.M. B. Trib. Trib. jud.
Curtea de Casaie i Justiie a Romniei Curtea de Justiie a Comunitilor Europene Curte
e Casaie din Frana nalta Curte de Casaie i Justiie Judectoria Tribunalul municipiulu
ucureti Tribunalul tribunal judeean
3

Trib. Suprem S.U.

Tribunalul Suprem Seciile Unite
IV. Acte normative ali n. art. C.c iv. C.c om. C.f am. C. proc.civ. H. G. J.O .C
.E.-L. lit. M. Of. O. G. O. U.G. Alineatul Articolul Codul civil Codul comercial
Codul familiei Codul de procedur civil Hotrrea Guvernului Jurnalul oficial al Comun
itilor europene (seria Legislaie) Litera Monitorul Oficial al Romniei, Partea I Ordo
nana Guvernului Ordonana de urgen a Guvernului
Introducere
Prezentul curs i seminar au rolul de a da posibilitatea studen ilor s recunoasc, s exp
lice i prin folosirea defini iilor legale i a categoriilor juridice, s poat califica d
in punct de vedere
4

juridic, diferitele obliga ii contractuale avnd n vedere izvorul lor specific, respe
ctiv contractul a crei special reglementare este con inut n mod expres de lege i mai a
es de Noul Cod civil. ( n continuare NCC ) . Cursul i seminarul de Contracte specia
le au menirea de a valorifica i a da eficien no iunilor abstracte dobndite de ctre st
n i n anii anteriori de studiu, respectiv att cunotin elor privind teoria general a act
lui juridic, contractul fiind la rndul su un act juridic, ct i cunotin elor privind te
ria general a obliga iilor, dat fiind corela ia categoriilor juridice cuprinse n cele d
ou materii, contractul fiind un izvor de obliga ii civile specific i concret . Speci
ficitatea modului n care iau natere obliga iile civile prin jocul dispozi iilor privin
d formarea i interpretarea contractelor i pune amprenta asupra modului n care obliga i
a i produce efectele i nceteaz . Materia Contractelor speciale prezint importan p
te planuri : Evolu ia societ ii contemporane a condus la expansiunea fenomenului cont
ractual, care se manifest nu doar cantitativ, ci i prin diversificarea i specializa
rea contractelor care sunt tot mai eterogene, astfel c normele juridice aplicabil
e acestora sunt greu de determinat; Literatura juridic semnaleaz o criz a contractu
lui care se manifest prin ncercarea de redefinire a acestuia, tocmai innd seama de f
enomenul de contractualizare a unor domenii care n mod tradi ional erau sustrase ac
estei tehnici de reglementare ( ca de exemplu, dreptul familiei, dreptul mediulu
i, dreptul administrativ, dreptul la informare ) ceea ce nate dificult i practice de
calificare i interpretare a contractului n particular; Reglementarea special pe ca
re legiuitorul a stabilit-o prin Titlul IX Diferite contracte speciale din Cartea
a V a Despre obliga ii din Noul Cod civil, cuprinde contractele uzuale, care reflect
opera iunile economice cele mai frecvente avnd n vedere stadiul civiliza iei societ ii a
tuale. Totodat nu trebuie s neglijm urmtorul fapt categoriile juridice sunt limitate
orice specie de contract se poate altura unui tip cunoscut i1, chestiune observat i
de legiuitorul Noului Cod civil. Astfel, n situa ia contractelor nenumite (neregle
mentate de legisla ia civil) dar valabil ncheiate n virtutea principiului libert ii de
oin a pr ilor, interpretul contractului aplic dispozi iile generale privind contractul,
prevederi con inute n Capitolul I Contractul din Cartea a V Despre obliga ii , Titlul
Izvoarele obliga iilor din Noul Cod civil, iar dac acestea sunt nendestultoare este n
ecesar s aplice regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamn cel ma
i mult., potrivit prevederilor art. 1168 din Noul Cod civil ; n aceste condi ii, pen
tru a califica un contract trebuie s cunoatem diferitele contracte speciale astfel
cum sunt ele reglementate n primul rnd n corpul primar de reguli cuprinse n Noul Co
d Civil, i n subsidiar i n legile speciale.
1
Ion Turcu Noul Cod civil republicat Cartea a V a Despre obliga ii art. 1164-1649 Edi i
a a 2 a Comentarii i Explica ii, Editura C.H.Beck , Bucureti 2011.
5

Dreptul contractelor pare s se constituie din trei categorii succesive de reguli,

ncepnd cu cele generale cuprinse n teoria general a obliga iilor, apoi regulile aplic
abile contractelor speciale, i, n fine, reguli pentru fiecare contract privit indi
vidual . De aceea se poate afirma c materia contractelor civile speciale este ete
rogen, ceea ce face ca regula aplicabil s fie uneori greu de gsit .
NOTE DE CURS PRIVIND CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL Prof.univ. dr. Lucian
Stngu
6

1. Consideraii generale. Noul Cod civil definete contractul ca fiind acordul de vo

in dintre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica, transmite
sau stinge un raport juridic (art. 1166). Prevznd n art. 1167 alin. 1 c toate contra
ctele se supun regulilor generale stabilite prin Cod, noua reglementare nelege s un
ifice totalitatea dispoziiilor de drept privat n aceast materie, renunndu-se la exist
ena unor prevederi diferite n cazul obligaiilor civile i n acela al obligaiilor comer
iale. Reguli particulare privind anumite contracte sunt prevzute fie n Cod, fie n l
egi speciale (art. 1167 alin.2) Potrivit doctrinei actuale, n cazul contractelor
nenumite, dac prile nu au prevzut alte reguli, sunt aplicabile normele din partea ge
neral a dreptului obligaional, dat fiind c reglementarea prevzut pentru contractul nu
mit cel mai nrudit este o reglementare special, aplicabil numai n cazurile anume pre
vzute de lege. Noul Cod civil prevede, ns, cu titlu de reglementare general, c n cazu
contractelor nereglementate prin lege se aplic prevederile generale n materia con
tractului, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale privitoare la co
ntractul cu care se aseamn cel mai mult (art. 1168). Este expres prevzut obligaia pr
r de a aciona cu bun credin att la negocierea i ncheierea contractului, ct i pe to
l executrii sale (art. 1170); aceasta este o obligaie ce nu poate fi nlturat sau limi
tat de pri. Este interesant c obligaia de a aciona cu bun credin este reluat n C
re la negocierile prealabile ncheierii contractului, prevzndu-se c este contrar exige
nelor bunei credine conduita prii care iniiaz sau continu negocieri fr intenia de
contractul (art. 1183 alin.3); partea care iniiaz, continu sau rupe negocierile con
trar bunei credine rspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte pri (alin.4). ntr-o a
semenea ipotez, ntruct nu suntem pe trm contractual, se vor aplica, n opinia noastr,
gulile rspunderii civile delictuale. O reglementare modern este aceea care oblig pril
e s pstreze, n negocierile precontractuale, confidenialitatea, indiferent dac se nche
e sau nu contractul (art. 1184); nclcarea acestei obligaii atrage rspunderea prii n
p. n enumerarea principalelor categorii de contracte, Codul civil include, ntr-o re
glementare expres, contractul de adeziune, contractul-cadru i contractul ncheiat cu
consumatorii (art. 1175-1177). Oferta este obiectul unor multiple prevederi din
Cod. O dispoziie nou consider c este suficient ca prile s se pun de acord asupra e
telor eseniale ale contractului, chiar dac las unele elemente secundare spre a fi c
onvenite ulterior ori ncredineaz determinarea acestora unei alte persoane. n lipsa a
ltor posibiliti, oricare dintre pri va putea cere instanei s dispun completarea cont
tului, innd seama, dup mprejurri, de natura acestuia i de intenia prilor (art. 118
3). Credem c intervenia instanelor ar putea avea loc numai n ipoteza n care prile au
ceptat aceast soluie n mod expres, la ncheierea contractului, altfel putndu-se ajunge
la violarea libertii contractuale a acestora.
7

O serie de prevederi ale noului Cod civil urmresc, n chip manifest, asigurarea ega
litii prilor, protecia partenerilor mai slabi economic, eliminarea unor clauze leonin
e din cuprinsul contractului. Este, de pild, cazul prevederilor din art. 1203 din
Cod, asupra clauzelor neuzuale, care condiioneaz includerea valabil n contract a an
umitor clauze standard de acceptarea expres, n scris, a acestora, de ctre cealalt pa
rte. Asemenea clauze sunt acelea care prevd, n folosul celui care le propune, limi
tarea rspunderii, dreptul de a denuna unilateral contractul, de a suspenda executa
rea obligaiilor, sau care prevd, n detrimentul celeilalte pri, decderea din drepturi
ri din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepii, restrngerea
libertii de a contracta cu alte persoane, rennoirea tacit a contractului, legea apli
cabil, clauze compromisorii sau prin care se derog de la competena instanelor judecto
reti. Ct privete valabilitatea consimmntului exprimat la ncheierea contractului, art
205 alin. 1 din Codul civil prevede c este anulabil contractul ncheiat de o persoa
n care, la momentul ncheierii acestuia, se afla, fie i numai vremelnic, ntr-o stare
care o punea n neputin de a-i da seama de urmrile faptei sale; este nendoielnic c do
a lipsei discernmntului este n sarcina celui care cere anularea contractului. Mai m
ult dect att, potrivit alineatului 2 al aceluiai articol, contractul ncheiat de o pe
rsoan pus ulterior sub interdicie poate fi anulat dac, la momentul facerii actului,
cauzele punerii sub interdicie existau i erau ndeobte cunoscute. i de astdat proba r
ne celui care cere anularea, dar ea este evident, mai complex, incluznd i caracteru
l notoriu al lipsei discernmntului. Reglementarea viciilor de consimmnt aduce, n noul
Cod civil, inovaii notabile. Astfel, art. 1208, care reglementeaz eroarea nescuzab
il, prevede n alin.2 c eroarea de drept nu poate fi invocat n cazul dispoziiilor lega
e accesibile i previzibile. Aceasta nseamn c, principial, aa cum a decis jurisprudena
pn n prezent, invocarea erorii de drept ca viciu de consimmnt este admis n dreptul
sc, n pofida principiului nemo censetur ignorare legem. Consacrnd soluia jurisprude
nei, mprtit i de o parte a doctrinei, Codul civil stabilete, totui, condiii n ca
a necunoaterii legii nu este ngduit. Dar, chiar i aa este de lmurit ce ar nsemna,
tarea art. 1208 alin.2 din Cod, dispoziii legale, inaccesibile i imprevizibile. Este
igur c termenul imprevizibil are aici un neles cu totul altul dect cel ce caracteriz
eaz fora major. n aceeai materie, a viciilor de consimmnt, mai semnalm o soluie o
uprins n art. 1217, care, n domeniul violenei, prevede c temerea insuflat prin amenin
ea cu exerciiul unui drept constituie violen dac a fost fcut cu scopul de a obine av
aje materiale; aici este vorba despre a nu da efecte adagiului potrivit cruia nemi
ne laedit qui suo iure utitur. n realitate soluia la care s-a oprit legiuitorul ar
putea avea temei n invocarea abuzului de drept, de vreme ce este vorba despre o a
meninare avnd scopul de a obine avantaje nejustificate. Vom aduga, n fine, c prin art
1221, Codul civil extinde leziunea peste limitele reglementrii actuale, n al cror
cadru erau cuprinse numai acte prejudiciabile ncheiate de minorul cu capacitate d
e exerciiu restrns. Noua reglementare nu leag existena leziunii de lipsa deplinei cap
aciti de exerciiu, ea fiind valabil i n cazul minorilor, dar i al persoanelor avnd
n capacitate de exerciiu. Sunt, ns, prevzute alte condiii n prezena crora exist
8

acest viciu de consimmnt (de pild ca leziunea s depeasc o jumtate din valoarea pre
romise sau executate de partea lezat), i, n parte, alte efecte pentru leziune; astf
el, victima leziunii poate s cear, la alegerea sa, fie anularea contractului, fie
reducerea obligaiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi ndreptit. Nu p
ot, totui,s s fie atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacia precum i al
te contracte anume prevzute de lege. Ct privete forma contractului, vom meniona doar
prevederea cuprins n art. 1245 din Codul civil, potrivit creia contractele care se
ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea s
pecial. Interpretarea contractului se face dup regulile cunoscute. Cu toate aceste
a, potrivit art. 1269 alin. 2, stipulaiile nscrise n contractele de adeziune se int
erpreteaz mpotriva celui care le-a propus; reamintim c, de regul, dac un contract rm
neclar dup aplicarea regulilor de interpretare, el va fi interpretat n favoarea ce
lui care se oblig (art. 1269 alin. 1). Actualul Cod civil nu cuprinde dispoziii le
gate de ceea ce n doctrin se constituie n teoria impreviziunii. n schimb, noul Cod c
ivil conine dispoziii legate de ipoteza n care, din cauza schimbrii mprejurrilor, dup
heierea contractului, executarea obligaiilor devine, pentru una dintre pri, excesiv
de oneroas. Reglementarea consecinelor impreviziunii pornete, desigur, de la stato
rnicirea principiului forei obligatorii a contractului (art. 1270), prin care se
reia formularea din actualul Cod civil, n sensul c un contract valabil ncheiat are
putere de lege ntre prile contractante. Principiul este ntrit prin precizarea c pr
t inute s i execute obligaiile, chiar dac executarea lor a devenit mai oneroas (art
1 alin. 1). Cu toate acestea, dac executarea obligaiilor unei pri a devenit excesiv
de oneroas (alin.2), instana judectoreasc poate dispune fie adaptarea contractului p
entru a distribui n mod echitabil ntre pri pierderile i beneficiile decurgnd din schi
barea mprejurrilor, fie ncetarea contractului n condiii pe care le stabilete. Pentru
plicarea acestor prevederi este, ns, necesar ca schimbarea circumstanelor s nu fi pu
tut s fie avut n vedere n mod rezonabil la ncheierea contractului i cu privire la ace
st schimbare partea lezat s trebuiasc s suporte riscul producerii. Titlul IX al regle
mentrii date prin noul Cod civil privete diferite contracte speciale. Sunt avute n
vedere o serie de contracte reglementate pentru prima oar n Codul civil, ca, de pi
ld, contractul de furnizare, contractul de report, contractul de transport, contr
actul de agenie, cel de intermediere, contractul de cont curent, de asigurare, de
rent viager, de ntreinere, jocul i pariul etc. Reglementarea contractelor speciale e
ste, ns, fragmentat prin plasarea contractului de donaie ntr-un cu totul alt capitol
al reglementrii, ntr-un fel n care este frnt i reglementarea materiei succesiunilor;
espre aceast nendemnare legislativ am mai vorbit ns, astfel c nu struim. 2. Contrac
e vnzare beneficiaz de o reglementare ampl (art. 1650-1762), care, ns, nu schimb nimi
fundamental n materie. Trebuie semnalat de la nceput c din noua reglementare lipse
sc prohibirea vnzrii ntre soi ceea ce, ns, nu a atras i renunarea la revocarea do
tre acetia, pe timpul cstoriei precum i retractul litigios (dei actuala reglementare
a acestuia a fost declarat ca fiind constituional).
9

Printre formele vnzrii a fost reglementat vnzarea dup mostr sau model, cu precizarea
cazul acesteia strmutarea proprietii are loc la data predrii bunului. Se pstreaz reg
ementarea, n Codul civil, a unor forme inedite de vnzare, anume vnzarea pe ncercate s
, mai ales, vnzarea pe gustate (art. 1681-1682). Una dintre problemele cele mai c
ontroversate n materia contractelor speciale este, n prezent, aceea a vnzrii bunului
altuia. Principial, ntruct nemo plus iuris ad alium tranfere potest quam ipse hab
et, vnztorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vndut. Fr a distinge dac prile t
nu, la ncheierea contractului, ca bunul vndut nu aparinea vnztorului, noul Cod civil
consacr, ntr-o reglementare sincretic, validitatea contractului de vnzare-cumprare a
vnd ca obiect bunul altuia (art.1683 si urm.), prevznd c dac vnztorul nu asigur tra
erea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea co
ntractului, restituirea preului i, dac este cazul, daune-interese (art1683 alin.4).
O reglementare cuprinztoare (art.1730-1740) este consacrat de noul Cod civil drep
tului de preempiune. Este prima reglementare ampl dat n aceast materie dup abrogarea
extelor Legii fondului funciar (nr.18/1991), care reglementa dreptul de preempiun
e la vnzarea terenurilor agricole situate n afara perimetrului localitilor. Sanciunea
nerespectrii de ctre vnztor, a dreptului de preempiune nu se limiteaz, n reglementa
dat de noul Cod civil , la posibilitatea anulrii contractului ncheiat cu ter ul; art
. 1733 consacra o soluie ingenioas, prevznd ca prin exercitarea preempiunii, contract
l de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n co
cheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Sunt, tot astfe
l, stabilite regulile aplicabile n cazul concursului de preemptori (art.1734), ex
ercitarea dreptului n cadrul executrii silite i stingerea dreptului convenional de p
reempiune (art.1738 i art.1740). Art.1737 alin.1 stabilete c dac dreptul convenional
a preempiune poart asupra unui imobil, el se noteaz n cartea funciar. Este reluat obl
gativitatea respectrii dreptului de preempiune la vnzarea unor terenuri (prevzut ante
rior n Legea nr.18/1991), numai c, de ast dat ea se aplic terenurilor forestiere i ar
ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini (art.1746). n ce privete vnzarea unei
moteniri, aceasta nu se poate face, sub sanciunea nulitii absolute, dect n form aut
ic (art.1747 alin.2). Potrivit art.1750 i art.1751,vnztorul rmne rspunztor pentru d
ile motenirii vndute dar, dac nu s-a stabilit altfel, cumprtorul va rambursa vnztoru
sumele pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile succesiunii, inclusiv sumele
pe care motenirea i le datoreaz. n cazul contractului de schimb, art.1764 din noul
Cod civil trimite, n mod corespunztor, la regulile privind vnzarea; art.1765 preve
de, de asemenea, ca n lips de stipulaie contrar, cheltuielile pentru ncheierea contra
ctului vor fi suportate n mod egal de pri. 3. Contractul de furnizare (art.1766 si
urm.) este, n noua reglementare, acela prin care o parte furnizorul - se oblig s tr
ansmit proprietatea asupra unei cantiti determinate de bunuri i s le predea, la unul
sau mai multe termene ulterioare ncheierii contractului ori n mod continuu, sau s p
resteze anumite servicii, la termene ulterioare sau n mod continuu, iar cealalt pa
rte beneficiarul - se oblig s preia bunurile sau s primeasc prestarea serviciilor i
10

plteasc preul lor. Dispozi iile privind contractul de furnizare se ntregesc, n mod cor
spunztor, cu cele privind contractul de vnzare. 4. Contractul de report (art.1772)
este acela prin care reportatorul cumpr cu plata imediat titluri de credit i valori
mobiliare circulnd n comer i se oblig, totodat, s revnd reportatului titluri sau
imobiliare de aceeai specie la o anumit scaden, n schimbul unei sume determinate. Con
tractul de report se perfecteaz prin predarea titlurilor sau valorilor mobiliare,
iar n cazul cnd acestea sunt nominative, prin ndeplinirea formalitilor necesare pent
ru transmiterea lor. 5. Contractul de locaiune (art.1777-1850), este definit ca f
iind contractul prin care o parte locatorul - se oblig s asigure celeilalte pr i loc
tarul - folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre numit chirie.
Locaiunea se prezint fie sub forma nchirierii, avnd ca obiect bunuri imobile sau bun
uri mobile, fie, atunci cnd se refer la bunuri agricole, sub forma arendrii. n princ
ipiu, orice bun, mobil sau imobil, poate fi obiect al locaiunii. Contractul se co
nsider ncheiat o dat ce prile convin asupra bunului i a preului (art.1781); chiria p
e consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i n orice alte bunuri ori prestaii (art.1780)
. codul civil stabilete, n art.1783, durata maxim a locaiunii, anume 30 de ani; dac p
le au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani. Obser
vm c, dei reglementarea cuprinde reguli particulare cu privire la nchirierea locuinel
or i cu privire la arend, nu se prevd alte termene minime sau maxime privind ncheier
ea contractului. n schimb, potrivit art.1784 alin.3 din Codul civil, dac legea nu
dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot fac
e dect acte de administrare nu vor depi 5 ani, ceea ce are nelesul c, la fel ca i n
ent, contractele de locaiune pe o perioad mai mare reprezint acte de dispoziie. Sunt
prevzute moduri de determinare a duratei locaiunii, n cazul n care prile nu au arta
ceasta i nici nu au dorit s contracteze pe durat nedeterminat (art.1785). Spre deose
bire de garania mpotriva eviciunii, reglementat n cazul contractului de vnzare, locat
rul este inut s l garanteze pe locatar i mpotriva tulburrilor de fapt venind din part
a unui ter (art.1793). Remarcm c, potrivit art. 1798 din Codul civil, contractele d
e locaiune ncheiate n form autentic, la fel cu cele ncheiate prin nscris sub semntu
at i nregistrate la organele fiscale reprezint, n condiiile legii, titluri executorii
pentru plata chiriei. n ipoteza n care locatorul nstrineaz bunul dat n locaiune, dre
l locatarului va fi opozabil dobnditorului: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea f
unciar, dac locaiunea era notat n aceast carte; b) n cazul altor imobile, dac data
locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor f
rmaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit acele formaliti; d) n cazul celorl
e mobile, dac, la data nstrinrii, bunul se afla n folosina locatarului (art.1811). Re
uli speciale sunt stabilite n cazul nchirierii de locuine. Acestea se refer la denuna
rea nchirierii n ipoteza n care contractul era ncheiat cu sau fr determinarea duratei
(art.1824 i art.1825). Legea consacr un drept de preferin al chiriaului la ncheierea
nui nou contract de nchiriere, cu condiia s-i fi executat obligaiile nscute n baza
ierii anterioare (art.1828).
11

n toate cazurile, dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului din locu
in nu se poate face dect n baza unei hotrri judectoreti (art.1831). n fine, o seri
guli importante sunt stabilite pentru contractul de arendare. Astfel, se prevede
c pot fi arendate terenurile agricole (cu sau fr construcii), inclusiv cele neprodu
ctive (care pot fi amenajate i folosite n producia agricol), precum i animalele, cons
truciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatri
i agricole (art.1836). Sub sanciunea nulitii absolute contractul de arendare se nche
ie n form scris; el se depune ntr-un exemplar, spre a fi nregistrat ntr-un registru s
ecial, la secretarul consiliului local (art.1838). O dispoziie imperativ oblig pe a
renda, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pi
rderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale (art.18
39). Nu se prevede, ns, nici o sanc iune pentru neexecutarea acestei obligaii i, de al
tfel, lipsa asigurrii sau ncheierea acesteia nu par s mai aib vreo importan n cadrul
evederilor art. 1841, care se refer la reducerea arendei stabilite n bani n cazul p
ieirii recoltei. Oricum, precizm c, n cazul n care arendarea se face pe mai muli ani,
reducerea nu se stabilete dect la finele arendrii, cnd are loc o compensare a recol
telor tuturor anilor de arendare. Foarte important este, n opinia noastr, dispoziia
art.1839 din Codul civil, care ngduie arendaului s schimbe categoria de folosin a ter
nului arendat numai cu acordul scris, dat n prealabil, de ctre proprietar i cu resp
ectarea dispoziiilor de drept funciar corespunztoare. Aceast condiie trebuie avut n v
dere, dup prerea noastr, chiar i n ipoteza n care s-ar schimba categoria de folosin
na superioar. Asemenea condiie nu trebuie, desigur, s fie ndeplinit n cazul n care a
daul amenajeaz terenuri neproductive arendate, n scopul folosirii lor pentru produci
a agricol. Precizm, n fine, c, potrivit art.1849 din Codul civil, arendaul are drept
de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate, aadar i referitor la terenu
l ce face obiectul arendrii. 6. Contractul de antrepriz. Prin acest contract antre
prenorul se oblig s execute, pe riscul su, o anumit lucrare, material sau intelectual
ori s presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, n schimbul unui pre (art.1851
alin.1). Preul poate consta, n concepia noului Cod civil, ntr-o sum de bani sau n or
ce alte bunuri sau prestaii. Contractul este de vnzare, iar nu de antrepriz, atunci
cnd, potrivit inteniei prilor, executarea nu constituie scopul principal al contrac
tului, avndu-se n vedere i valoarea bunurilor furnizate; este ceea ce prevede art.1
855 din Codul civil, care nu ofer, totui, o delimitare clar ntre cele dou contracte.
Se mai poate aduga, n acest sens, faptul c la contractul de vnzare preul se exprim n
deauna n bani. Faptul c antreprenorul procedeaz la ndeplinirea obligaiilor ce-i revin
pe riscul su i confer, juridic vorbind, independena ce nu i permite s fie caracteriz
t ca prepus al beneficiarului. Cu toate acestea, beneficiarul are dreptul ca, pe
propria sa cheltuial, s controleze lucrarea pe parcursul executrii ei, fr, ns, a-l
eni n mod nejustificat pe antreprenor, precum i s i comunice acestuia observaiile sal
e (art.1861 din Codul civil). Dintre dispoziiile legale noi n aceast materie vom me
niona, tot astfel, faptul c, pentru garantarea preului
12

datorat, antreprenorul beneficiaz, potrivit art.1869, de o ipotec legal asupra lucrr

ii, constituit i consemnat n condiiile legii. n mod distinct sunt reglementate (art.1
74-1880) raporturile ce se nasc din contractul de antrepriz pentru lucrri de const
rucii. Lucrrile la care se oblig antreprenorul sunt dintre acelea care, potrivit le
gii, necesit obinerea autorizaiei de construire. Beneficiarul este obligat s permit a
ntreprenorului, n msura necesar, folosirea cilor de acces, a instalaiilor proprii de
alimentare cu ap i alte asemenea utiliti. La finalizarea unei pri de lucrare ce urmea
a fi acoperit prin executarea ulterioar a altor lucrri ori prin montarea unor eleme
nte de construcii, antreprenorul i beneficiarul au obligaia s constate mpreun existen
prii finalizate i conformitatea acesteia cu dispoziiile legale i cu clauzele contract
ului. Riscul contractului de antrepriz trece asupra beneficiarului de la data rec
epiei provizorii la terminarea lucrrii (art.1878 alin.2). Termenele de garanie cont
ra viciilor lucrrii sunt prevzute de legea special (art.1879). 7. Contractul de soc
ietate este contractul prin care dou sau mai multe persoane se oblig reciproc s coo
pereze pentru desfurarea unei activiti i s contribuie la aceasta prin aporturi bnet
unuri, n cunotine specifice sau prestaii, cu scopul de a mpri beneficiile sau de a s
olosi de economia ce ar putea rezulta (art.1881 alin.1). Fiecare asociat contrib
uie la suportarea pierderilor proporional cu participarea la distribuia beneficiul
ui, dac prin contract nu s-a stabilit altfel (art. 1881 alin.2). Societatea se co
nstituie cu sau fr personalitate juridic (alin.3). Contractul de societate se ncheie
n form scris; aceast form este necesar doar pentru dovada contractului. Cnd este,
rba despre crearea unei societi cu personalitate juridic, contractul se ncheie n form
scris i trebuie s prevad asociaii, aporturile, forma juridic, denumirea, obiectul i
iul societii, toate acestea sub sanciunea nulitii absolute (art.1884 alin.2). Dac pri
contractul de societate nu se prevede altfel, durata societii este nedeterminat. na
inte de expirarea duratei societii, asociaii o pot prelungi; reglementarea dat prin
Codul civil nu mai precizeaz nimic n legtur cu limitarea duratei societii la durata v
eii asociailor. Ct privete regimul aporturilor n societate, art.1883 din Codul civil
prevede c, n cazul societilor cu personalitate juridic, aporturile intr n patrimoniu
ocietii, iar n cazul unei societi fr personalitate juridic ele devin coproprietatea
iailor, afar de cazul n care acetia au convenit n mod expres c ele trec n folosina
omun. Dac aportul const n bunuri imobile sau n alte drepturi reale imobiliare, legea
dispune ncheierea contractului n form autentic. Potrivit art.1888 din Cod, dup forma
lor, societile pot fi: a) simple; b) n participaie; c) n nume colectiv; d) n comandit
impl; e) cu rspundere limitat; f) pe aciuni; g) n comandit pe aciuni; h) cooperative
) alt tip de societate reglementat de lege. Cci, n legtur cu prevederea de la litera
i), astfel cum precizeaz art.1887 alin.2 din Cod, legea poate reglementa diferite
tipuri de societi n considerarea formei, naturii sau obiectului de activitate. Obse
rvm c reglementarea (dat prin capitolul II din titlul VIII al Codului civil actual)
privind diverse feluri de societi, n care sunt nfiate societile universale i cel
lare,
13

nu a fost preluat n noul Cod civil. Nu au fost preluate nici dispoziiile (art.1512
alin.1 i 2) privind posibilitatea asociailor de a apela la arbitrarea disputelor p
rivind contribuia la ctiguri i la pierderi, fie c era vorba despre un alt asociat car
e arbitra nenelegerea sau de un ter. Societile de fapt sunt asimilate societilor sim
(art.1893). n reglementarea elementelor contractului de societate, Codul civil s
tabilete modul de formare a capitalului social; capitalul social subscris se divi
de n pri egale, numite pri de interes, care se distribuie asociailor proporional cu
rturile fiecruia, dac prin lege ori prin contractul de societate nu se prevede alt
fel (art.1894 alin.2). Drepturile conferite de prile de interes sunt suspendate pn l
a vrsarea aporturilor la capitalul social (art.1895 alin.2). Prile de interes sunt
indivizibile; cele pltite ori vrsate n ntregime dau drept de vot n adunarea asociailo
(art.1900). Dou schimbri de concepie trebuie observate cu privire la participarea
la profit i la pierderi. Mai nti, participarea asociailor nu mai este legat nemijloci
t de suma de bani reprezentnd contribuia. n al doilea rnd, s-a renunat la proporional
tatea ntre pierderea la capitalul social i contribuia la pierderi; asociaii sunt, aad
ar, liberi s stabileasc alte proporii. Reglementarea privind distribuia plii datoriil
r debitorului comun (art.1906) consacr egalitatea ntre societate i creditorul perso
nal, renunnd la protejarea predilect a intereselor societii. Nu se mai acord preferin
cietii creditoare (ca n reglementarea precedent), chiar cnd n chitan se prevedea ex
c plata s-a fcut pentru asociatul creditor; prezumia era c plata s-a fcut i pentru so
ietatea creditoare, astfel nct cota trebuia calculat proporional pentru ambele credi
te. Asociaii au dreptul s participe la luarea hotrrilor colective ale adunrii asociai
or, chiar i atunci cnd sunt lipsii de dreptul de administrare (art.1910 alin.2). As
ociatul nemulumit de o hotrre luat cu majoritate o poate contesta, n termen de 15 zil
e, la instana judectoreasc. Ct privete administrarea societii (art.1913 i urm.), no
d civil cuprinde norme preluate n general din Legea nr. 31/1990. Administratorii
pot fi asociai sau neasociai, persoane fizice ori persoane juridice, romne sau strin
e; dac prin contract nu se prevede altfel, societatea este administrat de asociai,
care au mandat reciproc de a administra unul pentru altul n interesul societii. Adm
inistratorii rspund personal fa de societate pentru prejudiciile aduse prin nclcarea
legii, a mandatului primit sau prin culp n administrarea societii. Pierderea calitii
e asociat poate avea loc prin cesiunea prilor n societate (benevol ori silit), moarte
, faliment, punerea sub interdicie judectoreasc, retragere i excludere. Ct privete re
ragerea, Codul distinge ntre societile cu durat nedeterminat unde, n principiu retrag
rea se poate face dup notificarea societii, cu un preaviz rezonabil i societile cu
at determinat, unde retragerea poate avea loc pentru motive temeinice, cu acordul
celorlali asociai (art.1926-1927). Excluderea din societate poate fi hotrt, pentru mo
tive temeinice, de instana judectoreasc, la cererea unui asociat (art.1928). Art.19
30 din Codul civil stabilete cauzele generale de ncetare a contractului de societa
te i, implicit, de dizolvare a societii. Fa de reglementrile anterioare au fost adug
urmtoarele cauze: consimmntul asociailor; mplinirea duratei societii (cu excepia
14

art.1931); nulitatea societii. Acestora li se pot aduga i alte cauze, stipulate n con
tractul de societate. Celor stabilite prin aplicarea art.1930 li se adaug i urmtoar
ele cauze enumerate de art.1938, cu condiia ca n contractul de societate s nu se fi
prevzut altfel: moartea sau punerea sub interdicie a unuia dintre persoanele fizi
ce asociate, ncetarea calitii de subiect de drept a uneia dintre persoanele juridic
e, falimentul unui asociat. Ct privete lichidarea societii, aceasta urmeaz, n general
reglementarea din Legea societilor comerciale. Potrivit art.1941 din Codul civil,
lichidarea se face, dac nu s-a prevzut altfel n contractul de societate ori, ulter
ior, prin convenie, de toi asociaii sau de un lichidator numit de ei cu unanimitate
; dac acetia nu se neleg, lichidatorul va fi numit de instana judectoreasc, la cerer
oricrui asociat. Dup plata datoriilor sociale, activul rmas este destinat rambursrii
aporturilor subscrise i vrsate de asociai, iar eventualul excedent constituie prof
it net, care va fi repartizat ntre asociai proporional cu partea fiecruia la benefic
ii, dac nu s-a prevzut altfel prin actul constitutiv sau prin hotrre a asociailor (ar
t.1946 alin.1). n cazul n care activul net este nendestultor pentru napoierea n ntre
e a aporturilor i pentru plata obligaiilor sociale, pierderea se suport de asociai p
otrivit cu contribuia acestora, stabilit prin contract. Asocierea n participaiune er
a reglementat prin art.251 i art.256 din Codul comercial. n aceast reglementare, inii
atorul era obligatoriu un comerciant, persoan fizic sau persoan juridic. Noul Cod ci
vil nu precizeaz nimic n aceast privin. Art.1953 din Cod cuprinde dispoziii noi, refe
itoare la raporturile dintre asociai i fa de teri. Potrivit art.1949, contractul de a
sociere n participaie este contractul prin care o persoan acord uneia sau mai multor
persoane o participaie la beneficiile i pierderile uneia sau mai multor operaiuni
pe care le ntreprinde. 8. Contractul de transport beneficia de reglementri special
e, iar nu de prevederi nemijlocite ale Codului civil. Prin acest contract o part
e transportatorul se oblig, cu titlu principal, s transporte o persoan sau un bun d
intr-un loc n altul, n schimbul unui pre pe care pasagerul, expeditorul sau destina
tarul se oblig s l plteasc, la timpul i locul convenite (art.1955). Contractul de tra
sport se dovedete prin documente de transport, precum scrisoare de trsur, recipis de
bagaje, foaie de parcurs, conosament, tichet, legitimaie de cltorie sau altele ase
menea, de la caz la caz. Dispoziiile Codului civil privind contractul de transpor
t se aplic tuturor modurilor de transport, n msura n care nu se dispune altfel prin
legi speciale ori ceea ce se ntmpl foarte rar, sunt aplicabile uzane sau practici st
abilite ntre pri. Nu sunt aplicabile dispoziiile codului n cazul transportului cu tit
lu gratuit; n acest caz transportatorul este inut doar de o obligaie de pruden i de d
ligen. Reglementarea cuprins n Codul civil se refer distinct la contractul de transpo
rt de bunuri i la contractul de transport de persoane i bagaje. 9. Contractul de m
andat. Potrivit concepiei clasice, mandatul este contractul prin care o parte man
datarul se oblig s ncheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte pri,
umit mandant. Reglementarea contractului, prin textele Codului civil, nu cuprinde
15

elemente noi sub aspectele generale ale ncheierii i executrii contractului i nici ct
privete rspunderea prilor. Codul reglementeaz, ns, distinct, dou varieti ale mand
nume contractul de comision i contractul de consignaie. Contractul de comision est
e mandatul ce are ca obiect achiziionarea sau vnzarea de bunuri ori prestarea de s
ervicii pe seama comitentului i n numele comisionarului, care acioneaz cu titlu prof
esional n schimbul unei remuneraii numite comision (art.2043). Contractul se ncheie
n scris. Terul contractant este inut direct fa de comisionar pentru obligaiile sale.
Comisionarul este obligat s respecte ntocmai instruciunile exprese primite de la co
mitent (art.2048). Comisionarul nu rspunde fa de comitent n cazul n care terul nu-i
cut obligaiile decurgnd din act. Pentru creanele sale asupra comitentului, comisiona
rul are un drept de retenie asupra bunurilor acestuia, aflate n detenia sa; comisio
narul va avea preferin fa de vnztorul nepltit (art.2053). Contractul de consignaie
o varietate a contractului de comision, care are ca obiect vnzarea unor bunuri mo
bile pe care consignantul le-a predat n acest scop consignatarului (art.2054). Pr
eul de vnzare a bunului este cel stabilit de prile contractului de consignaie sau, n
ips, preul curent al mrfurilor de pe piaa relevant, de la momentul vnzrii. Dac cons
tul modific preul, consignatarul va fi inut de aceasta din momentul n care i-a fost
adus la cunotin n scris. Contractul de consignaie este prezumat a fi oneros, iar remu
eraia la care are dreptul consignatarul se stabilete prin contract sau, n lips, ca d
iferen ntre preul de vnzare stabilit de consignant i preul efectiv al vnzrii (art.
O varietate a contractului de comision este contractul de expediie; prin acesta,
expeditorul se oblig s ncheie, n nume propriu i n contul comitentului, un contract de
transport i s ndeplineasc obligaiile accesorii (art.2064). Expeditorul care ia asupra
sa obligaia executrii transportului, cu mijloace proprii sau ale altuia, n tot sau
n parte, are drepturile i obligaiile transportatorului. 10. Contractul de agenie. P
rin acest contract comitentul l mputernicete n chip statornic pe agent fie s negociez
e, fie att s negocieze, ct i s ncheie contracte, n numele i pe seama comitentului,
sau mai multe regiuni determinate (art.2072). Agentul nu poate negocia sau ncheia
pe seama sa, fr consimmntul comitentului, n regiunea determinat prin contractul de
nie, contracte privind bunuri i servicii similare celor ce fac obiectul contractul
ui de agenie. n lips de stipulaie contrar, agentul poate reprezenta mai muli comiten
iar comitentul poate s contracteze cu mai muli ageni, n aceeai regiune i pentru acela
tip de contracte. Numai dac se stipuleaz expres n acest sens, agentul poate repreze
nta mai muli comiteni concureni n aceeai regiune. Trebuie precizat c acest contract n
se regsete nici n Codul civil i nici n Codul Comercial, reglementarea sa fiind, n pr
ncipal, n Legea nr. 509/2002 privind agenii comerciali permaneni.
16

Dar, n timp ce Legea nr. 509/2002 prevede c ea se completeaz numai cu dispoziiile co

ntractului de mandat comercial, noul Cod civil (art.2095 alin.1) prevede c dispoz
iiile Codului se completeaz cu prevederile referitoare la comision, n msura n care ac
estea din urm sunt compatibile. Agentul este ndreptit la comision pentru contractele
ncheiate pe durata contractului de agenie, n condiiile prevzute de art.2083 din Codu
l civil. 11. Contractul de intermediere. Intermedierea este contractul prin care
intermediarul se oblig fa de client s l pun n legtur cu un ter, n vederea nche
ntract. Intermediarul nu este prepusul prilor intermediate; el este independent fa d
e acestea n executarea obligaiilor sale. El are dreptul la o remuneraie din partea
clientului numai n cazul n care contractul intermediat se ncheie ca urmare a interm
edierii sale (art.2096 i urm.). Amintim c mijlocirea ca operaiune poart denumiri pre
cum smsrie, misiie, brokeraj; n contractul internaional se utilizeaz noiunea de curt
12. Contractul de depozit este acela prin care depozitarul primete de la deponen
t un bun mobil cu obligaia de a-l pstra pentru o perioad de timp i de a-l restitui n
natur (art.2103 alin.1). Depozitul este cu titlu gratuit dac din convenia prilor, din
uzane ori din alte mprejurri (precum profesia depozitarului) nu rezult obligaia de a
plti o indemnizaie. Elementele eseniale ale contractului de depozit sunt cele regl
ementate de actualul Cod civil, ndeosebi n ce privete obligaiile celor dou pri. Potr
t art. 2107 din Cod, dac nu s-a convenit altfel, depozitarul rspunde numai n cazul n
care nu a depus diligena dovedit pentru pstrarea propriilor bunuri (art.2107 alin.
1). Ca varieti ale contractului, Codul civil reglementeaz depozitul necesar (art.21
24-2126) i depozitul hotelier. Depozitul necesar poate fi dovedit, oricare ar fi
valoarea lui, prin orice mijloc de prob (art.2124 alin.2). Depozitarul nu poate r
efuza primirea bunului dect dac are un motiv serios pentru aceasta. Ct privete depoz
itul hotelier, art.2127 din Codul civil prevede c hotelierul este rspunztor potrivi
t regulilor privind rspunderea depozitarului, pentru prejudiciul adus prin furtul
, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client n hotel. Este important p
revederea potrivit creia hotelierul rspunde i pentru vehiculele clienilor lsate n gar
jul sau parcarea hotelului. Sunt asimilate hotelurilor localurile destinate spec
tacolelor publice, sanatorii, spitale, restaurante, pensiuni, vagoane de dormit
etc. Codul civil se mrginete s defineasc sechestrul judiciar, trimind la prevederile
odului de procedur civil. n schimb, sechestrul convenional este reglementat n element
ele sale principale, prevzndu-se obligaiile, drepturile i puterile administratorului
-sechestru, conservarea i nstrinarea obiectului sechestrului, liberarea administrat
orului-sechestru, remuneraia, cheltuielile i despgubirile datorate administratorulu
i-sechestru. 13. Contractul de mprumut. Reglementarea (art.2144-2170) este difere
niat pe cele dou feluri de mprumut: mprumutul de folosin (comodat) i mprumutul de
e. A. Orice persoan poate fi comodant, dac nu i s-a interzis prin lege sau prin co
ntract. Comodatarul trebuie s pzeasc i s conserve bunul cu prudena i diligena unui
roprietar; el rspunde pentru pieirea bunului mprumutat cnd aceasta este cauzat de fo
ra
17

major de care comodatarul l-ar fi putut feri ntrebuinnd un bun propriu sau cnd, neput
d salva dect unul dintre cele dou bunuri, l-a preferat pe al su. n nici un caz preve
de art.2153 comodatarul nu poate invoca dreptul de retenie pentru obligaiile ce sar nate n sarcina comodantului. n anumite condiii, prevzute de art.2157 din Codul civ
il, contractul de comodat constituie titlu executoriu. B. mprumutul de consumaie p
oart n mod obinuit asupra unei sume de bani (caz n care este prezumat a fi cu titlu
oneros) sau a altor bunuri fungibile i consumptibile prin natura lor (caz n care, n
lipsa unei stipulaii contrare, mprumutul se prezum a fi cu titlu gratuit). Termenu
l de restituire se presupune a fi stipulat n favoarea ambelor pri, iar dac mprumutul
este gratuit, numai n favoarea mprumutatului. Dac nu a fost stabilit un termen de r
estituire, acesta va fi stabilit de instan (art.2162). Potrivit art.2167 din Codul
civil, dispoziiile referitoare la mprumutul cu dobnd se aplic, n mod corespunztor
te cazurile n care, n temeiul unui contract se nate i o obligaie de plat, cu termen,
unei sume de bani sau a altor bunuri de gen. Dobnda se poate stabili n bani ori n
alte prestaii sub orice titlu sau denumire, la care mprumutatul se oblig ca echival
ent al folosirii capitalului (art.2168). Plata anticipat a dobnzii nu se poate efe
ctua dect pe cel mult 6 luni. 14. Contractul de cont curent. Reglementarea cuprin
s n noul Cod civil este radical modificat fa de configurarea acestui contract din Cod
ul comercial. Acest din urm Cod nu cuprindea, de altfel, definiia contractului. Po
trivit art.2171, contractul de cont curent este acela prin care prile, denumite cu
rentiti, se oblig s nscrie ntr-un cont creanele decurgnd din remiteri reciproce, con
erndu-le neexigibile i indisponibile pn la ncheierea contului. Soldul creditor al con
tului la ncheierea sa constituie o crean exigibil. Dac plata acestuia nu este cerut,
oldul constituie prima remitere dintr-un nou cont i contractul este rennoit pe dur
at nedeterminat. Creanele ce nu pot face obiectul compensaiei nu pot face nici obiec
tul unui cont curent (art.2172). Din reglementarea cuprins n Codul comercial s-a e
liminat prevederea final a art.372, potrivit creia ncheierea contului curent i lichi
darea diferenei vor avea loc la scadena termenelor stabilite prin convenii i, n lips,
la 31 decembrie a fiecrui an. Prin art.2180 se instituie prezumia de aprobare a ex
trasului sau raportului de cont trimis de un curentist celuilalt, dac nu este con
testat de acesta din urm n termenul prevzut n contract sau stabilit n mod rezonabil d
up uzanele locului sau practicile dintre pri. 15. Contractul de cont bancar i alte co
ntracte bancare. n ipoteza existenei unui contract de cont bancar, dac depozitul ba
ncar, creditul sau orice alt operaiune se realizeaz prin contul curent, titularul c
ontului poate s dispun n orice moment de soldul creditor al contului, eventual cu r
espectarea termenului de preaviz stabilit (art.2184). Instituia de credit este inu
t, potrivit regulilor de la mandat, pentru executarea mputernicirilor primite de l
a client (art.2189).
18

Dreptul la aciunea n restituirea soldului creditor rezultat la nchiderea contului c

urent se prescrie n 5 ani de la data nchiderii contului curent. Sunt, tot astfel,
reglementate: depozitul bancar (art.2191), cu forma depozitului de fonduri i a de
pozitului de titluri; facilitatea de credit i nchirierea casetelor de valori (art.
2193-art.2198). 16. Contractul de asigurare. Prin acest contract, contractantul
asigurrii sau asiguratul se oblig s plteasc o prim asigurtorului, iar acesta din urm
oblig ca, n cazul producerii riscului asigurat, s plteasc o indemnizaie asiguratului,
beneficiarului asigurrii ori, dup caz, terului pgubit (art.2199 din noul Cod civil).
Reglementarea din noul Cod civil a contractului de asigurare este aproape integ
ral preluat din Legea nr. 136/1995 privind asigurrile i reasigurrile n Romnia. Polia
asigurare poate fi, dup caz, nominativ, la ordin sau la purttor. n sensul art.2203,
persoana care contracteaz asigurarea este obligat s rspund n scris la ntrebrile fo
te de asigurtor, precum i s declare, la data ncheierii contractului, orice informaii
sau mprejurri pe care le cunoate i care, de asemenea, sunt eseniale pentru evaluarea
riscului. Contractul de asigurare este nul n caz de declaraie inexact sau reticen cu
rea credin din partea celui asigurat, ori de contractantul asigurrii, cu privire la
mprejurri care, dac ar fi fost cunoscute de ctre asigurtor, l-ar fi determinat pe ac
esta s nu-i dea consimmntul ori s nu-l dea n aceleai condiii, chiar dac declarai
ena nu au avut influen asupra producerii riscului asigurat (art.2204). Codul civil
reglementeaz distinct asigurarea de bunuri, asigurrile de credite i garanii i asigurr
le de pierderi financiare, asigurarea de rspundere civil, asigurarea de persoane,
precum i coasigurarea, reasigurarea i retrocesiunea (art.2214-art.2241). 17. Contr
actul de ntreinere. Reglementarea consacr regulile izvorte din practic, din doctrin
in jurispruden, prevznd c prin acest contract o parte se oblig s efectueze n folosu
eilalte pri sau al unui anumit ter prestaiile necesare ntreinerii i ngrijirii pentr
numit durat (art.2254 alin.1). n cazul n care prin contract nu s-a prevzut durata ntr
nerii ori s-a prevzut numai caracterul viager al acesteia, ntreinerea se datoreaz pe
ntru toat durata vieii creditorului ntreinerii (alin.2). Contractul de ntreinere se
eie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Dac prestarea sau primirea n n
ntreinerii nu mai poate continua din motive obiective, sau dac debitorul ntreinerii
decedeaz i nu intervine o nelegere ntre pri, instana judectoreasc poate s nlocu
ea oricreia dintre pri, fie i numai temporar, ntreinerea n natur cu o sum de bani
nztoare. n toate cazurile n care ntreinerea a fost nlocuit cu o rent, devin aplicab
ispoziiile legale privind contractul de rent viager (art.2261-2262). 18. Din reglem
entarea dat de Codul civil n capitolul Jocul i pariul (art.2264-art.2266) vom subli
nia, n primul rnd, c pentru plata unei datorii nscute dintr-un contract de joc sau d
e pariu nu exist drept la aciune. Dar, potrivit art. 2264 alin.2, cel care pierde
nu poate cere restituirea plii fcute de bunvoie, afar de cazul n care a fost victima
nei fraude, ori nu avea deplin capacitate de exerciiu. Prin consecin, potrivit alin.
3 al art.2264, datoriile nscute din contractul de joc sau pariu nu pot constitui
obiect de tranzacie, recunoatere de datorie, compensaie, novaie, remitere de datorie
cu sarcin ori alte asemenea acte juridice. Dispoziiile
19

menionate nu se aplic, ns, pariurilor fcute n legtur cu competiii sportive i nici

ocurilor i pariurilor autorizate (art.2265-art.2266). 19. Tranzacia este contractu
l prin care prile previn sau sting un litigiu, inclusiv n faza executrii silite, pri
n concesii sau renunri reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de
la una la alta (art.2267).

Contractul de vnzare Capitolul I Introducere. Reglementare legal. No iune. Caractere

juridice
I. 1. Introducere. Pe scara evolu iei societ ii omeneti, vnzarea ca opera iune economic
fost precedat de schimb, vnzarea neputnd fi conceput pn la apari ia banilor. n lite
a juridic, s-a afirmat despre vnzare c este regina contractelor sau arhetipul contrac
elor .
20

Pornind de la acest contract, redactorii Codului Civil Napoleon au formulat ra ion

amentele pentru elaborarea dreptului comun al obliga iilor, avnd n vedere c teoria ob
liga iilor, ca orice teorie opereaz cu concepte abstracte, pe cnd contractul ca prod
us al voin elor concordante, al inteligen ei i imagina iei omului, exist i produce efect
n mod concret .2 Vnzarea este un contract fundamental pentru via a juridic i comercia
l, neajunsul fiind c extinderea prea mare a vnzrii conduce de multe ori la erori de
ordin terminologic. 3 Astfel, ori de cte ori este de pltit un pre , problema se poat
e aeza pe terenul contractului de vnzare dei, n mod concret, este vorba despre un al
t contract . De exemplu, n cazul vnzrii biletelor de loterie este vorba despre nchei
erea unui contract de joc i prinsoare sau a unui contract de pariu, n cazul vnzrii b
iletelor de transport este vorba despre ncheierea unui contract de transport, n ca
zul pl ii pre ului unui serviciu nu este vorba despre vnzarea serviciului, ci despre nc
heierea unui contract de antrepriz, acestea fiind doar cteva exemple 4. Este adevra
t c sub presiunea exercitat de normele privind protec ia consumatorilor, asistm la in
fluen a pe care reglementarea contractului de vnzare o are i asupra altor contracte,
prin extinderea obliga iei pentru vicii ascunse, interzicerea clauzelor exonerato
are de rspundere i prin reglementarea obliga iei de informare. Astfel, n reglementare
a Noului Cod Civil5, ( n continuare NCC ) obliga iile vnztorului privind predarea bun
ului vndut, garan ia contra evic iunii, garan ia contra viciilor ascunse ca i garan ia de
bun func ionare, se aplic i n cazul altor contracte speciale, nu doar n cazul aa cali
atelor n doctrin ( nu n NCC) variet i ale contractului de vnzare, cum ar fi contractul
de furnizare (acesta primete n premier o reglementare prin lege, n Noul Cod Civil, a
rt. 17661771 ) sau de report, ci i n cazul contractului de schimb, a contractului
de loca iune, a contractului de antrepriz, a contractului de transport , de comisio
n, de consigna ie, de comodat, de mprumut .a.m.d. Solu ia de mai sus este consacrat leg
islativ, NCC a artat expres prin art. 1651 sub denumirea marginal de Aplicarea uno
r reguli de la vnzare c Dispoziiile prezentului capitol privind obligaiile vnztor
se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor nstrintorului n cazul oricrui alt contra
ca efect transmiterea unui drept, dac din reglementrile aplicabile acelui contract
sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel. Noul Cod Civil, r
eglementeaz Contractul de vnzare n Capitolul I al Titlului IX Contracte speciale din
Cartea a V a Despre obliga ii, n 112 articole, de la art. 1650-art.1762.
2 3
Camelia Toader , Drept Civil Contracte speciale , Edi ia a 2 a rev., Editura All Bec
k ,2005 , pag.11 A. Benabent , Droit civil. Les contrats specieux civils et comm
erciaux,8 e edition,Montchrestien,2008 citat de Ion Turcu Vanzarea in Noul Cod C
ivil Editura C.H.Beck 2011 pag. 741 4 Idem pag 741 5 Legea nr. 287/ 2009 privind
Codul Civil republicat n Monitorul Oficial nr. 505 / 2011, n vigoare de la 1.10.20
11.
21

Putem spune, la o privire comparativ, c acest contract special este reglementat ce

l mai n detaliu, motiv pentru care i n prezenta lucrare vom acorda studierii sale p
onderea cea mai nsemnat. n Codul civil anterior sau al lui Cuza sau Codul Civil de
la 1864 cum l vom numi pe parcurs, contractul de vnzare era reglementat n Titlul V D
espre vinderi din Cartea a III a Despre diferitele moduri n care se dobndete proprie
tatea, de la art. 1294 la art.1404 ( 110 articole ) din care prevederile art. 137
1-1387 despre rezolu iunea vnzrii prin rscumprare au fost abrogate prin art. 4 din Leg
ea contra cametei din 1931 . Noul Cod Civil ( NCC ) nu mai reglementeaz retractul
litigios, n schimb, gsim numeroase ncercri de codificare a solu iilor doctrinare, aa
um exist, de altfel, n ntregul cod, nu doar n materia vnzrii, inova ia NCC corespunz
tendin ei de a mbog i codificarea cu solu iile doctrinei i jurispruden ei i n acelai
a rspunde principiilor stabilite n dreptul european, fiind reglementarea detaliat a
pactului de op iune privind contractul de vnzare i promisiunea de vnzare, a reglemen
trii de principiu a dreptului de preem iune i a vnzrii cu plata pre ului n rate i cu
va propriet ii. De asemenea, gsim solu ii legislative prin care se protejeaz securitate
a dinamic a circuitului civil, avnd n vedere c vnzarea este una din modalit ile de re
zare a circuitului juridic al bunurilor , prin transferul drepturilor de la vnztor
la cumprtor . n afara Noului Cod Civil care con ine dreptul comun al contractului de
vnzare, n alte acte normative speciale gsim reglementat contractul de vnzare pentru
anumite bunuri, cum ar fi regimul vnzrii imobilelor prevzute de Legea nr. 112/ 199
5 privind reglementarea situa iei juridice a unor imobile cu destina ia de locuin e tr
ecute n proprietatea statului, i ca un corolar n Legea nr. 10/2001 privind regimul
juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembri
e 1989 . De asemenea, dispozi ii relevante exist i n ordinea comunitar astfel cum vom
eviden ia la timpul potrivit. n prezentarea acestui contract vom urmri att reglementa
rea con inut de Noul Cod Civil ct i o schem didactic pentru mai buna n elegere a no i
astfel : a) Reglementarea legal ( no iunea / defini ia con inut de articolul din Noul Co
d Civil i comparativ defini ia din Codul Civil anterior ) ; b) Caracterele juridice
ale contractului ; c) Condi iile de validitate ale contractului : - capacitate, consim mnt, cu privire special i asupra dreptului de preem iune, - obiect, fcnd dife
idactic ntre obiectul obliga iei vnztorului care este dreptul/bunul vndut i obiectul
iga iei cumprtorului care este pre ul; - cauza contractului . d) Efectele contractului
de vnzare, respectiv - Obliga iile vnztorului
22

- Obliga iile cumprtorului . e) Variet i de vnzare : - vnzarea motenirii, - vnzarea

a pre ului n rate i rezerva propriet ii, - vnzarea cu op iune de rscumprare. I. 2 . R
tarea legal. NCC sub denumirea marginal de No iune reglementeaz n art. 1650 contract
de vnzare n termenii urmtori (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmi
sau, dup
caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe c
cumprtorul se oblig s l plteasc. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare u
membrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept

Din defini ia dat de lege observm n primul rnd c vnzarea este un contract, astfel c
prevederile NCC cuprinse n Cartea a V a de la Titlul II, privind ncheierea, valab
ilitatea, interpretarea i efectele contractului, respectiv naterea obliga iilor sunt
pe deplin aplicabile contractului de vnzare, cu excep ia cazului cnd n partea specia
l legiuitorul a prevzut altfel . Exist anumite inadverten e terminologice, deoarece p
otrivit articolului citat mai sus, prin vnzare, se transmite cumprtorului, fie prop
rietatea unui bun, fie un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, fie orice alt d
rept. Din lectura textului, ajungem la concluzia c proprietatea unui bun i dezmemb
rmintele dreptului de proprietate au fost artate de legiuitor cu titlu exemplifica
tiv, deoarece n final, prin vnzare se transmite orice alt drept. Totodat, putem tra
ge i concluzia c transmiterea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor sale nu
este de esen a vnzrii, ci numai de natura acestui contract, avnd n vedere c se poate t
ansmite prin vnzare orice alt drept. ( de exemplu drepturi de crean , drepturi de pr
oprietate intelectual, dreptul asupra unei universalit i juridice / patrimoniul ca l
a vnzarea unei moteniri .a.m.d ). Pe de alt parte, analiznd prevederile cuprinse n ar
. 1739 din NCC care are denumirea marginal de Caracterele dreptului de preem iune rez
ult c acesta nu se poate ceda. La fel, art. 752 pentru dreptul de uz i abita ie ( dez
membrminte ale dreptului de proprietate ) care nu pot fi cedate. Dei NCC nu arat n m
od expres, considerm c legiuitorul a conceput dreptul de uz i abita ie, ca fiind drep
turi dobndite intuitu personae, adic n considerarea persoanei titularului lor , ace
sta fiind motivul pentru care ele nu pot face obiectul nstrinrii prin vnzare, fiind
incesibile. Avnd n vedere reglementrile mai sus artate, considerm c este necesar o c
lare a reglementrii art. 1650 cu celelalte articole din cod, n mod firesc art. 165
0 alineatul ultim
23

trebuind s fie completat cu sintagma fr adres, dar necesar n acest caz, c poate fi t
smis prin vnzare .orice alt drept, cu excep ia cazurilor prevzute de lege. De re inut
gula unanim acceptat n doctrin - drepturile personale nepatrimoniale, ca i cele patr
imoniale cu caracter strict personal, respectiv drepturile care sunt dobndite sau
constituite n considerarea anumitor calit i personale ale titularului, sau intuitu p
ersonae, nu pot forma obiectul unei nstrinri prin vnzare, fiind incesibile6 . De exem
plu, discutm n aceast categorie de drepturi incesibile prin vnzare despre dreptul la
ntre inere, dreptul la pensie, dreptul de a administra o mas patrimonial fiduciar, po
trivit prevederilor art. 788 din NCC, dreptul de preem iune . Defini ia dat de ctre do
ctrin7 contractului de vnzare, defini ie pe care o re inem ca atare este - Vnzarea este
acel contract prin care una dintre pr i vnztorul - transmite celeilalte pr i cump
un drept, n schimbul unei sume de bani, numite pre . De cele mai multe ori prin co
ntractul de vnzare se transmite dreptul de proprietate, astfel c n cele ce urmeaz ne
vom referi cel mai mult la acest transfer.

I.3 Caracterele juridice ale vnzrii Enumerare . Contractul de vnzare se caracterize

az prin urmtoarele trsturi : este un contract bilateral sau sinalagmatic, cu titlu o
neros, comutativ, n principiu consensual i translativ de proprietate. De precizat
c acest contract nu se ncheie, n principiu, intuitu personae. 3.1. vnzarea este un c
ontract bilateral sau sinalagmatic, adic obliga iile nscute din acest contract, resp
ectiv obliga iile asumate de fiecare dintre cele dou pr i sunt reciproce i interdepende
nte. Vnztorul are, n principal, obligaia de a preda lucrul i de a-l garanta pe cumpr
, iar acesta din urm de a plti preul convenit, de a ridica bunul i de a suporta chel
tuielile vnzrii, n lips de stipulaie contrar. Fiecare dintre obligaiile uneia din p
cauza n obligaia celeilalte. Fiind un contract sinalagmatic, vnzrii-cumprrii i vor
pe deplin aplicabile efectele specifice acestei categorii de contracte: se poate
opune excepia de neexecutare a contractului (exceptio non adimplenti contractus)
, opereaz regulile privind riscul contractului, se poate cere rezoluiunea pentru n
eexecutarea culpabil a obligaiei celeilalte pri 8. Aceast defini ie doctrinar este pr
at i de art. 1171 din NCC care definete contractul sinalagmatic, pe care l deosebete
de contractul unilateral. 3.2. Este un contract cu titlu oneros, ntruct fiecare pa
rte contractant urmrete s-i procure un avantaj prin asumarea obliga iei sau, cu alte c
vinte, fiecare parte urmrete
6
Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Edi ia a IV a actualizat
de Lucian Mihai i Romeo Popescu, pag. 14 7 Camelia Toader, op. cit pagina 12 8 Li
viu Pop, Tratat de drept civil . Obliga iile, Vol II. Contractul , Editura Univers
ul Juridic, Bucureti, 2009, pag.357
24

realizarea unui interes patrimonial: vnztorul urmrete s primeasc preul, iar cumprt
obndeasc dreptul sau bunul. n NCC sunt reglementate si transferuri gratuite ale dre
ptului de proprietate, de exemplu prin dona ie, regulile diferite fa de contractul d
e vnzare fiind atrase chiar de titlul gratuit cu care se efectueaz nstrinarea . 3.3.
Vnzarea este de regul un contract comutativ: existena i ntinderea obligaiilor este c
noscut de pr i nc de la momentul ncheierii contractului i nu depinde de un eveniment
tor i incert. Doar n cazul vnzrii unor bunuri viitoare, care nu exist la momentul nch
ierii contractului, cumprtorul dobndete proprietate n momentul n care bunul s-a reali
at, deci la un moment ulterior ncheierii contractului i sub condi ia realizrii efecti
ve a bunului. n acest caz, contractul poate avea caracter aleatoriu, deoarece la
momentul ncheierii contractului este incert att momentul exact al realizrii bunului
n materialitatea sa, ct i ndeplinirea condi iei realizrii acestuia. Exemplul clasic
cest caz este cel al vnzrii unei recolte viitoare. 3.4. n principiu, vnzarea este un
contract consensual, respectiv acest contract se ncheie valabil prin simplul aco
rd de voin al pr ilor contractante. Prin urmare, pentru valabilitatea contractului, c
onsim mntul exprimat de cele dou pr i nu trebuie s mbrace o anumit form, vnzarea f
tract care se ncheie solo consensu; el nu este nici solemn, nici real. n acest sen
s, art. 1674 din NCC sub denumirea marginal Transmiterea propriet ii arat Cu excep
zurilor prevzute de lege ori dac din voin a pr ilor nu rezult contrariul, proprietatea
e strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul n
a fost predat sau pre ul nu a fost pltit nc . Codul Civil al lui Cuza con inea aceast
spozi ie ntr-un limbaj juridic perfect n art. 1295 alin. 1, astfel Vinderea este per
fect ntre pri () ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, de
va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Regula artat de prevederile art. 1674
ste o concretizare a regulii con inute de art. 1273 NCC din partea general a codulu
i privind contractul, mai precis efectele acestuia. Astfel, art. 1273 din NCC cu
denumirea marginal Constituirea i transferul drepturilor reale, stabilete diferen ia
momentul transferului dreptului real i al riscurilor asupra bunului, obiect al d
reptului real, n func ie de natura bunului transmis, n termenii urmtori : (1) Dreptur
ile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunur
le nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori p
rin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. (2) F
ructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data transfer
ului proprietii bunului ori, dup caz, a cesiunii dreptului, afar de cazul n care prin
lege sau prin voina prilor se dispune altfel. (3) Dispoziiile n materie de carte fun
ciar, precum i dispoziiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de
bunuri mobile rmn aplicabile.
25

n NCC de la regula consensualismului , respectiv a transferului dreptului de prop

rietate prin simplul acord de voin al prilor, exist importante excepii. Excepie de l
egula consensualismului exist atunci cnd n anumite ipoteze prevzute de lege, pentru n
cheierea valabil a contractului de vnzare este necesar ndeplinirea unor formalit i, sa
mai precis, este necesar o anumit form legal n care consimmntul s fie exprimat .
xcepie de la regula consensualismului n materie de vnzare o constituie vnzarea unui
bun imobil. Astfel, potrivit prevederilor art. 1676 din NCC n materie de vnzare de
imobile, strmutarea propriet ii de la vnztor la cumprtor este supus dispozi iilor d
funciar , iar potrivit prevederilor art. 1244 din NCC n afara altor cazuri prevzute
de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanc iunea nulit ii absolute
conven iile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n ca
a funciar . Interpretnd textele de lege citate mai sus, rezult : vnzarea imobilelor
este un contract solemn, forma autentic fiind cerut de lege ad validitatem. Neresp
ectarea formei autentice duce la nulitatea absolut a contractului de vnzare astfel
ncheiat. Totodat, remarcm o nou inadverten n sensul c, n timp ce art. 1676 NCC ci
sus vorbete despre strmutarea propriet ii, art. 1244 NCC vorbete despre strmutarea or
cror drepturi reale, de unde rezult c prevederea art. 1676 NCC este doar exempli gr
atia. Este de men ionat faptul c NCC definete bunurile imobile n mai multe articole d
in Cartea a III a, de exemplu la art. 537, art. 538 , dar i la art. 876 alin.2 . n
mod derogatoriu de la prevederile art. 537 i art. 538, din interpretarea crora re
zult c i construc iile sunt tot bunuri imobile, cum este i firesc, prevederile art. 87
6 alin.2 arat c n materie de carte funciar, prin imobil ..se n elege una sau mai mult
arcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin , cu sau fr construc ii, a
ar innd aceluiai proprietar..... Pe cale de interpretare, din corelarea acestor preve
deri legale, rezult c n ipoteza c se vinde un imobil construc ie fr terenul aferent,
este necesar ca dreptul de proprietate asupra construc iei s fie nscris n cartea func
iar, adic tabular i, n consecin , s-ar putea deduce c pentru transmiterea dreptului d
roprietate asupra construc iilor, fr terenul aferent, nu ar fi necesar forma autentic
pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare. n opinia noastr o astfel de interp
retare este greit, deoarece n acest caz, cumprtorul va dobndi un drept de proprietate
asupra construc iei, dar totodat i un drept de superficie asupra terenului, respecti
v dreptul de a folosi terenul pe perioada existen ei construc iei. Ori, fa de preveder
ile art. 1244 din NCC citat mai sus, trebuie s fie ncheiate n form autentic ad validi
tatem i conven iile care strmut sau constituie orice fel de drepturi reale de natur s
ie nscrise n cartea funciar, iar superficia este un astfel de drept, potrivit art.
693 alin. 2 i 3 din NCC.
26

Concluzia de mai sus este sus inut i de prevederile art.1658 alin. (1) teza a doua d
in NCC, potrivit crora dreptul de proprietate asupra unei construc ii needificate nc
se transmite prin nscrierea n cartea funciar , aceast nscriere avnd efect constitutiv
de drepturi, iar pentru nscrierea n cartea funciar este necesar forma autentic ad val
iditatem, potrivit prevederilor art. 1244 din NCC. n concluzie potrivit NCC i vnzar
ea construc iilor este un contract solemn, forma autentic a contractului fiind ceru
t de lege n acest caz, ad validitatem . De altfel, tendin a Noului Cod Civil este de
a se ndeprta de la simplitatea formelor dei, paradoxal, i propune s fie un cod ce se
dreseaz mai ales profesionitilor, care prin defini ie sunt persoane avizate i nu ar f
i necesar s-i manifeste consim mntul n prezen a notarului care autentific actul i ca
o persoan specializat n materia juridic . Referitor la excep iile de la principiul co
nsensualismului n cazul vnzrii imobilelor terenuri i construc ii, trebuie s precizm c
ea nr.71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2099 privind Codul Civil,
art. 56, art. 76 i 77 din lege precizeaz c dispozi iile din Noul Cod Civil privitoar
e la efectul constitutiv al nscrierilor n cartea funciar i implicit la necesitatea f
ormei autentice pentru valabilitatea vnzrii se aplic numai dup finalizarea lucrrilor
de cadastru i deschiderea cr ilor funciare pentru toate imobilele din cadrul unei un
it i administrativ-teritoriale, comun/ora/municipiu. Pn la data finalizrii lucrrilor
adastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, nscrierea n cartea funciar
a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale se face numai n scop de opozab
ilitate fa de ter i. Este de re inut c pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, l
a de 1 octombrie 2011, vnzarea-cumprarea terenurilor era tot un contract solemn, i
ar nu consensual, ad validitatem fiind cerut forma autentic. Astfel, potrivit art.
2 alin. (1) din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor al Legii nr. 247/2005 pri
ind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente (care
brogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor), terenurile cu s
au fr construcii, situate n intravilan i n extravilan, indiferent de destinaia sau d
inderea lor, puteau fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, nch
eiate n form autentic. Nerespectarea cerinei instituite de lege se sanciona cu nulita
tea absolut a contractului. ntruct reprezint o excepie de la regula consensualismului
, cerina formei autentice trebuie interpretat restrictiv . Potrivit prevederilor a
celeai legi, interpretate per a contrario, vnzarea-cumprarea construciilor era valab
il prin simplul acord de voin al celor dou pri . n aceste condi ii, doctrina anterio
rrii n vigoare a NCC a artat c n situa ia vnzrii unui teren cu construc ie printr-un
ct ncheiat prin nscris sub semntur privat,
27

acesta valoreaz contract perfect valabil n privina construciei i doar antecontract cu

privire la teren9. n cazul vnzrii silite, pentru validitatea contractului se cer nt
runite cerinele de form stabilite de legile speciale, n principal, organizarea unei
licitaii publice . Asemntor, pentru ipoteza cumprrii de ctre instituii bugetare a a
itor bunuri i servicii, se va urmri respectarea legislaiei speciale privind achiziii
le publice . A doua excepie de la principiul consensualismului n materia nstrinrii o
reprezint vnzarea/ cesiunea drepturilor de crean atunci cnd acestea sunt ncorporate
itluri nominative, la ordin sau la purttor . Potrivit prevederilor art. 1587 din
NCC aceste crean e nu se pot transmite prin simplul acord de voin al pr ilor, ci prin m
en iunea n registrul special, prin gir, respectiv prin remiterea material a titlului
n func ie de tipul su.( contract real, n acest ultim caz ). Este de re inut - contract
ul de vnzare este n principiu consensual ; cu toate acestea, n temeiul libert ii contr
actuale, pr ile pot s convin ca de o anumit form scris sub semntur privat sau ch
c s depind valabilitatea contractului. n situa ia n care, pr ile s-au nvoit s nc
ul ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul se socotete valabil chiar
dac forma convenit de pr i nu a fost respectat. Este solu ia consacrat expres prin pre
erile art. 1242 alin.2 din NCC, din dorin a legiuitorului de a proteja securitatea
dinamic a circuitului civil . Solu ia se justific i n aplicarea principiului de drept
c actul ncheiat n forma neconvenit ini ial de ctre pr i are semnifica ia revenirii a
onven iei anterioare, adic, mutuus consensus, mutuus disensus. n legisla ia special exi
st anumite forme speciale, legiuitorul conferind efecte juridice contractelor car
e se ncheie prin mijloace electronice, NCC trimi nd la condi iile de form impuse de leg
ea special prin prevederile art. 1245 . Legea special n acest caz, este Legea nr. 4
55/2001 privind semntura electronic , iar prevederile sale arat c este asimilat nscri
sului sub semntur privat nscrisul n form electronic cruia i s-a ncorporat, ataat
asociat logic o semntur electronic extins, bazat pe un certificat calificat i genera
cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a semnturii electronice (art. 5).
Potrivit art. 6 din aceeai lege, nscrisul n form electronic cruia i s-a ncorporat,
t sau asociat logic o semntur electronic, recunoscut de cel cruia i se opune, are ac
elai efect ca i actul autentic ntre cei care l-au subscris i ntre cei care le reprezi
nt drepturile. n majoritatea statelor au fost adoptate legi similare, pentru a fac
ilita ncheierea contractelor prin e-mail sau www., dar n acelai timp s-au creat i mi
jloace operative pentru reducerea riscurilor de falsificare10.
9
Prof. univ. dr. Francisk Deak ,Tratat de drept civil , Contracte speciale, Edi ia
a IV a actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic Bucureti 2
006, pagina 18 i bibliografia acolo citat
28

3.5. De principiu, vnzarea este un contract translativ de proprietate din momentu

l ncheierii lui. Articolul 1674 NCC arat Cu excep ia cazurilor prevzute de lege ori d
ac din voin a pr ilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtor
n momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori pre ul nu a
fost pltit nc . Relevan n materie are i art. 1273 NCC. Concluzia este c prin ns
consimmntului se produce un efect foarte important al contractului de vnzare, i anume
, transferul proprietii de la vnztor la cumprtor i cu aceasta, transferul riscurilor
Referitor la transferul riscurilor, spre deosebire de Codul Civil anterior, NCC n
art. 1274 NCC intitulat Riscul n contractul translativ de proprietate stabilete re
gula c atta timp ct bunul nu a fost predat, riscul contractului rmne n sarcina debito
ului obliga iei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului, a
dic, n spe , cumprtorului. Aceasta nseamn, c n cazul pieirii fortuite a bunului, v
debitor al obliga iei de predare, pierde dreptul la plata pre ului, iar dac l-a primi
t, este obligat s-l restituie. n acest caz, avem i o excep ie de la regula res perit
domino ( adic, bunul piere de la stpnul su ) principiul fiind acela, potrivit art. 1
274 NCC, c res perit debitori , adic bunul piere de la debitorul obliga iei de predar
e, care n cazul contractului de vnzare este vnztorul . Pentru a se apra de riscul pie
irii fortuite a bunului, vnztorul l poate notifica pe cumprtor s-i ridice bunul cump
n acest fel punndu-l n ntrziere cu privire la obliga ia de a prelua bunul vndut. Dup
erea n ntrziere, cumprtorul nu se mai poate libera de obliga ie, astfel c va trebui s
asc pre ul vnzrii, chiar i n ipoteza c ar demonstra c bunul ar fi pierit i dac obl
redare ar fi fost executat la timp. Aceast regul privitoare la riscul n contractele
translative de proprietate se aplic numai contractelor ncheiate dup intrarea n vigoa
re a NCC, adic numai contractelor ncheiate dup data de 1 octombrie 2011. Regula tra
nsmiterii instantanee a proprietii (i a riscurilor), tocmai datorit consecinelor grav
e pe care le antreneaz, opereaz numai dect dac sunt ntrunite mai multe condiii: obiec
al contractului s fie lucruri certe, individual determinate; lucrul s existe; prile
s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz special; vnztorul s fie propri
bunului.
10
Camelia Toader Drept civil, Contracte speciale, Editura ALL Beck Ddi ia a 2a Bucur
eti 2005, pag. 15 i bibliografia acolo citat
29

Excep ii de la efectul translativ de proprietate prin ncheierea contractului - : pr

in art. 1676 NCC, se arat c n cazul vnzrii bunurilor imobile astfel cum sunt definite
prin art. 876 alin.3 NCC, ncheierea contractului nu duce la transferul dreptului
real asupra imobilului. De asemenea, aceeai excep ie de la efectul translativ al vn
zrii, opereaz i n cazul vnzrii construc iilor pentru considerentele expuse mai sus (
i mai sus punctul 3.4). Astfel, n cazul vnzrii imobilelor, teren i construc ie sau doa
r construc ie, transferul dreptului de proprietate este amnat pn la data nscrierii con
tractului n cartea funciar, deoarece ncheierea contractului de vnzare asupra imobile
lor nu are efect translativ de proprietate. Doar intabularea drepturilor reale c
onduce la transferul acestor drepturi, de la vnztor la cumprtor, avnd n vedere preved
rile art. 885 NCC.

n concluzie, n sistemul creat de NCC, efectul translativ de drepturi asupra bunuri

lor
imobile nu se produce prin ncheierea contractului de vnzare, ci doar prin nscrierea
contractului de vnzare n Cartea Funciar . Revenind, n ceea ce privete condi iile pe c
re trebuie s le ndeplineasc un bun pentru a opera transferul dreptului de proprieta
te prin chiar ncheierea contractului de vnzare, acestea sunt : a) Dac bunul este de
terminat individual (res certa), transferul proprietii lui opereaz de ndat. n cazul b
nurilor determinate generic, transferul proprietii opereaz numai dup individualizare
, prin cntrire, msurare, numrare, operaiuni care se fac, de regul, n momentul predr
e aceea, pn la acest moment nu are loc nici transferul riscurilor pieirii fortuite
, cci genera non pereunt, iar n caz de pierire pn la individualizare, vnztorul va fi
ut s predea cumprtorului bunuri de aceeai cantitate i calitate cu cele pierite . Regu
la genera non pereunt, ac ioneaz cu mai mult pregnan , a fortiori ratione, cu ct solu i
CC este n sensul c riscurile nu se transmit dobnditorului bunului, nici n cazul bunu
lui individual determinat dac bunul nu a fost predat. b) O a doua condiie este ca
bunul s existe. n cazul vnzrii de bunuri viitoare, permis de art.1658 NCC intitulat
zarea unui bun viitor ( de exemplu, lucruri ce urmeaz a fi confec ionate, fabricate
), dreptul de proprietate nu se transmite din momentul exprimrii consimmntului, ci n
momentul n care bunul s-a realizat ( apt de a fi folosit ). Dac bunul viitor este
generic, pe lng realizarea lui este necesar i individualizarea sa ntruna din modalit
artate mai sus. Dac ns cumprtorul unui lucru viitor i-a asumat riscul nerealizrii
uia, ncheind un contract aleatoriu, acesta va suporta i riscurile, strns legate de
caracterul aleatoriu al contractului. n acest caz, cumprtorul va fi obligat s plteasc
pre ul independent de realizarea bunului. c) Prile s nu fi amnat transferul dreptului
convenit, printr-o clauz special. Dac vnzarea nu este pur i simpl, ci, potrivit voin
lor, este afectat de modalitatea termenului sau a condiiei, nu va avea loc transfe
rul proprietii dect la mplinirea termenului sau la realizarea condiiei.
30

Cu excep ia vnzrii bunurilor imobile supuse unor reguli imperative, dat fiind aplicar
ea sanc iunii nulit ii absolute n cazul nerespectrii lor, dispozi iile NCC referitoare l
efectul translativ de proprietate prin simplul consim mnt al pr ilor nu sunt imperativ
e. Astfel, prile pot prin clauze expres prevzute n contract s amne transferul dreptul
i de proprietate, asumndu-i obliga ii afectate de termen sau sub condi ie suspensiv sau
rezolutorie. Dac condiia se ndeplinete, art. 1407 NCC stabilete o prezum ie c aceast
re efect retroactiv din momentul ncheierii contractului . n acest caz, cumprtorul es
te prezumat proprietar de la data ncheierii contractului de vnzare care are ca obi
ect alte bunuri dect cele imobile, de unde rezult c actele de dispoziie pe care le-a
ncheiat pendente conditione se valideaz n mod retroactiv. Ca atare, aprecierea con
diiilor de validitate se va face n raport cu data ncheierii contractului, astfel c,
de pild, n raport cu o lege nou intervenit, care ar conine anumite restricii, dreptul
dobndit de cumprtorul sub condiie suspensiv rmne ctigat. Un exemplu de asemenea c
uspensiv este acela n care prile convin ca pn la plata integral a preului, transfer
eptului de proprietate de la vnztor la cumprtor s nu se produc . Noul Cod Civil regle
enteaz expres n premier sub titlul Vnzarea cu plata pre ului n rate i rezerva propr
ransferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor numai dup plata ultimei r
ate din pre ul convenit. ( art. 1755-1757 ). Prin aceast varietate de vnzare, obliga i
a de plat a pre ului este garantat de ctre cumprtor, prin rezervarea dreptului de prop
ietate de ctre vnztor ( acesta i conserv dreptul de proprietate n patrimoniu ca o ga
e real ), pn la plata ultimei rate din pre , ceea ce permite vnztorului s se pun la
de riscul insolvabilit ii cumprtorului i totodat este de natur s stimuleze creditul
ul fiind predat cumprtorului . Aceast varietate de vnzare este cunoscut n doctrin su
umele de pactum reservati dominii, iar NCC a valorificat practica existent n drept
ul nostru n perioada interbelic11 . Totodat, NCC reglementeaz vnzarea cu op iune de r
mprare, ca varietate a contractului de vnzare. Aceasta este o vnzare afectat de cond
i ia rezolutorie, deoarece vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul
smis cumprtorului ( art. 1758-1762 NCC ). Codul Civil anterior interzicea vnzarea c
u op iune de rscumprare deoarece legiuitorul considera c acest contract poate deghiza
un contract de mprumut cu dobnd cmtreasc. Legiuitorul NCC a ferit contractul de ace
scop ilicit, artnd expres n art. 1762 , c n cazul n care diferen a dintre pre ul r
pre ul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, pre u
mprrii va fi redus la pre ul pltit pentru vnzare. , stabilind o sanc iune prin egaliza
situa iei pr ilor i n aplicarea principiului salvrii securit ii dinamice a circuitulu
il. n acest caz, cumprtorul ( vnztor n primul contract ) este sanc ionat prin pierder
cheltuielilor legate de ncheierea celui
31

de-al doilea contract de vnzare, iar vnztorul din al doilea contract, prin pierdere
a dobnzii legale asupra pre ului . De asemenea, este admisibil inserarea unui termen
suspensiv (de exemplu: transferul proprietii asupra bunului vndut astzi va avea loc
la 10 noiembrie 2012 ). n ambele cazuri, proprietatea se va transmite la un mome
nt ulterior acordului de voine: fie cu efect pentru viitor, la data fixat drept te
rmen, fie dac este vorba de o condiie, de la momentul mplinirii ei, cu efect retroa
ctiv . De re inut c nici regula transmiterii instantanee a riscurilor nu este imper
ativ, astfel nct cumprtorul, printr-o clauz expres, poate s-i asume riscurile nai
ansferul dreptului de proprietate. d) vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vn
dut la momentul ncheierii contractului, deoarece nemo dat quat non habet, iar con
tractul valabil ncheiat. 3.6. n privina publicit ii drepturilor reale dobndite prin co
tractul ncheiat facem precizarea c NCC reglementeaz publicitatea transferului drept
urilor reale asupra anumitor bunurilor mobile ( cu excep ia crean elor ncorporate n ti
tluri nominative, la ordin sau la purttor ) prin Arhiva Electronic de Garan ii Reale
Imobiliare, prin Registrul Comer ului precum i prin alte forme de publicitate prevz
ute de lege, numai cu efect de opozabilitate fa de ter i. Potrivit prevederilor art.
919 alin.3 din NCC ..posesorul este considerat proprietar, cu excep ia imobilelor n
scrise n cartea funciar . Prin urmare, n situa ia unui conflict dintre doi dobnditori
succesivi a unui bun mobil, va avea ctig de cauz cel care intr cu bun-credin n pose
unului. n privin a drepturilor reale asupra bunurilor imobile, nscrierea n cartea fun
ciar are efect constitutiv de drepturi i nu doar de publicitate cu efect de opozab
ilitate fa de ter i.

Capitolul II . Condi iile de validitate ale contractului de vnzare 4. Ca orice alt

contract, pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare trebuie s ndeplineasc con
di iile esen iale cerute pentru valabilitatea contractului, potrivit art. 1179 NCC r
espectiv : capacitatea de a contracta, consim mntul pr ilor, un obiect determinat i lic
t, o cauz licit i moral. Vom analiza particularit ile acestor condi ii de valabilitate
azul contractului de vnzare.
11
Camelia Toader, idem, pag. 18
32

4.1. Capacitatea pr ilor de a ncheia contractul de vnzare. Definit ca aptitudinea unei

persoane de a avea drepturi i de a-i asuma obliga ii, capacitatea juridic civil a une
i persoane de drept privat capt conota ii specifice n func ie de institu iile fundamenta
e ale dreptului civil. n materia noastr, ne intereseaz capacitatea de a contracta,
ca parte a capacit ii juridice civile, respectiv aptitudinea general a unei persoane
de a-i asuma obliga ii i n mod corelativ de a dobndi drepturi, prin ncheierea unui co
tract. innd cont de faptul c vnzarea este un act de dispozi ie asupra bunului vndut, c
pacitatea cerut la ncheierea contractului este capacitatea deplin de exerci iu pentru
ambele pr i contractante. Ca urmare, prin excep ie, contractul de vnzare poate fi nche
iat de ctre persoanele cu capacitate de exerci iu restrns, numai cu ncuviin area prin
sau tutorelui i cu autorizarea instan ei de tutel atunci cnd legea prevede. n cazul pe
rsoanelor lipsite de capacitate de exerci iu contractul poate fi ncheiat n numele lo
r de ctre reprezentan ii legali, autorizarea instan ei de tutel fiind necesar i n aces
az. Contractul ncheiat fr ndeplinirea condi iilor mai sus artate este anulabil potrivi
art. 44 NCC , cu excep iile artate de art. 41 alin. (3) i art. 43 alin. (3) NCC. (
acte de vnzare care raportate la patrimoniul vnztorului lipsit de capacitate sau cu
capacitate de exerci iu restrns au o mic importan economic, astfel nct pot fi cali
acte de administrare sau de conservare a patrimoniului ). Este de men ionat c ac iune
a n anulare poate fi exercitat de reprezentantul legal al minorului sau a persoane
i puse sub interdic ie, de minorul care a mplinit vrsta de 14 ani, precum i de ocroti
torul legal. De asemenea, aceast ac iune poate fi exercitat de procuror, atunci cnd p
entru ncheierea actului era necesar autorizarea instan ei de tutel. n materia contract
ului de vnzare, art. 1652 NCC stabilete principiul capacit ii astfel : Pot cumpra sau
vinde to i cei crora nu le este interzis prin lege . Deci, capacitatea este regula n
cazul vnzrii, iar incapacitatea de a ncheia un contract de vnzare reprezint excep ia.
Acesta este motivul pentru care excep iile trebuie expres i limitativ prevzute de le
ge i sunt de strict interpretare i aplicare . n materia capacit ii la ncheierea contr
ului de vnzare, NCC a reglementat diferen iat incapacitatea de a cumpra, de incapaci
tatea de a vinde anumite drepturi. Scopul stabilirii incapacit ilor de a ncheia cont
ractul de vnzare este ocrotirea interesului cumprtorului sau al vnztorului, precum i
crotirea interesului general al societ ii. Incapacit ile sunt de regul stabilite n cons
derarea persoanei, sau in tuite personae, pe cnd interdic iile de a nstrina anumite b
unuri, se stabilesc n func ie de natura bunului sau in tuite rei i se numesc inalien
abilit i. 4.1.1. Incapacit i de a cumpra .
33

Potrivit art. 1653 NCC intitulat Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioaseo pr

im incapacitate de a cumpra este stabilit pentru orice persoan care exercit o profesi
e juridic n raza de competen teritorial a instan ei judectoreti care solu ioneaz dr
igios obiect al vnzrii. Avnd n vedere c interdic ia se refer i la dreptul litigios o
al vnzrii, n opinia noastr ne aflm i n fa a unei inalienabilit i, subsidiare incap
cumpra a persoanelor artate prin lege. Aceast interdic ie este ntemeiat pe un motiv d
ordine public, respectiv aprarea prestigiului justi iei, i eliminarea pozi iei de infl
uen pe care o poate exercita un profesionist al dreptului, prin urmare sanc iunea ne
respectrii ei este nulitatea absolut. Textul invocat mai sus arat c (1) Sub sanciune
nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii p
ublici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin
persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti
n a crei circumscripie i desfoar activitatea. (2) Sunt exceptate de la prevederile
. (1): a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de propri
etate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; b) cumprarea unui drept litigi
os n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit li
ios; c) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n
ur cu care exist dreptul litigios. (3) Dreptul este litigios dac exist un proces ncep
ut i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa. Codul Civil anterior avea o
sfer de cuprindere mai larg n ceea ce privete defini ia dreptului litigios i anume dr
ptul era considerat litigios nu doar n cazul existen ei unui proces nceput i netermin
at cu privire la existen a i ntinderea sa, dar i n cazul dreptului care putea s dea na
re unei contesta ii serioase n viitor ( dubius eventis litis ) indiferent de natura
lui. n opinia noastr, alineatul 3 al art. 1653 NCC este de strict interpretare i ap
licare, astfel c dac nu exist un proces nceput i neterminat cu privire la existen a sa
ntinderea unui drept, acesta nu este litigios. n ceea ce privete excep iile de la si
tua iile de incapacitate de a dobndi drepturi litigioase de ctre persoanele ce exerc
it profesii juridice n raza de competen teritorial a instan ei care solu ioneaz drept
tigios, legiuitorul le-a stabilit tocmai pentru a pune capt situa iei litigioase. n
situa iile de excep ie stabilite de ctre legiuitor prin alin.2 al art.1653 NCC este e
xclus inten ia de traficare a influen ei juridice din partea cumprtorului i deci vnzar
este valabil. A doua incapacitate de a cumpra chiar i prin licita ie public, este stab
ilit prin art. 1654 NCC pentru :
34

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd, cu excep ia cazului

mandatarul a fost mputernicit expres s poat cumpra el nsui, sau cuprinsul contractulu
de vnzare a fost astfel determinat nct s exclud posibilitatea unui conflict de inter
ese ntre cel al mandatarului cumprtor i cel al mandantului vnztor ( de exemplu, pre u
zrii a fost artat expres prin procur ) ; b) prinii, tutorele, curatorul, administrato
rul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; c) funcionarii p
ublici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemen
ea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau c
are are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supra
vegheaz. (2) nclcarea interdiciilor prevzute la alin. (1) lit. a) i b) se sancioneaz
nulitatea relativ, iar a celei prevzute la lit. c) cu nulitatea absolut. Scopul inte
rdic iilor mai sus artate este excluderea conflictului de interese ntre vnztor ( care
are interesul s vnd ct mai scump ) i cumprtor ( care are interesul de a cumpra ct
tin ), astfel c n optica legiuitorului, cumprtorul nu poate fi reprezentantul vnztoru
ui pentru bunul ce se va vinde prin intermediul su. 4.1.2 Incapacit i de a vinde. Ac
estea sunt stabilite de art. 1655 alin. 1 NCC tot pentru reprezentan ii legali sau
conven ionali, respectiv, mandatari, prin i, tutori, curatori, administrator provizo
riu, func ionari publici i toate celelalte persoane mai sus artate , care nu pot vin
de bunurile lor proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzar
a ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz, ori a crui admi
nistrare o supravegheaz, dup caz. n alin. 2 al art. 1655 NCC intitulat Incapacit i de
a vinde ntr-un mod controversat i neclar, contrar chiar denumirii marginale a arti
colului, legiuitorul stabilete o incapacitate de a ncheia i alte contracte, de exem
plu, contracte de antrepriz. n opinia noastr, n articolul de lege artat este vorba de
spre incapacitatea reprezentan ilor legali sau conven ionali de a ncheia orice contra
ct de antrepriz cu reprezentatul, ceea ce poate da natere la serioase controverse.
Astfel, dac n cazul mandatarilor este perfect legal ca acetia s fie remunera i pentru
serviciile lor prin contractul de mandat, cnd s-a convenit astfel, func ionarii pu
blici i judectorii sindici nu pot pretinde o remunera ie pentru serviciul lor, sau o a
ltfel de presta ie dect cea stabilit de lege, de la cei care vnd bunurile prin interm
ediul lor, dect sub sanc iunea legii penale. n ceea ce privete executorii judectoreti
acetia pot ncheia n mod legal contracte de antrepriz pentru a desfura actele de execu
are silit, n schimbul unui onorariu, iar interdic ia stabilit prin art. 1655 alin.2 N
CC este de natur s i pun n imposibilitate de a-i exercita profesia.
35

n opinia noastr, acest articol ar trebui revizuit . Pentru fiecare incapacitate de

a vinde sau de a cumpra legiuitorul a stabilit sanc iunea i anume nulitatea relativ
atunci cnd interesul ocrotit este unul particular, respectiv nulitatea absolut atu
nci cnd interesul ocrotit este unul general, al societ ii. Prin prevederile art. 165
6 NCC n aplicarea principiului de drept nemo propriam turpitudine alegans se arat e
xpres c Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anularea vn
nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite. 4.1.3. Cet enii unui stat membru al
U.E., apatridul cu domiciliul ntru-un stat membru sau n Romnia, persoana juridic co
nstituit n conformitate cu legisla ia unui stat membru, pot dobndi terenuri n Romnia
celeai condi ii cu cele prevzute de lege pentru cet enii romni i pentru persoanele jur
ce romne, potrivit prevederilor art. 3 din Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dr
eptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi .
recum i de ctre persoanele juridice strine. Cet eanul strin, apatridul sau persoana ju
idic apar innd statelor ter e pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n co
di iile reglementrilor tratatelor interna ionale pe baz de reciprocitate. Cu toate ace
stea, statutul acestor persoane privind capacitatea lor de a dobndi dreptul de pr
oprietate asupra terenurilor a cunoscut o evolu ie legislativ, de la incapacitatea
total pentru strini i apatrizi de a dobndi prin cumprare dreptul de proprietate asupr
a terenurilor i pn la situa ia prezent, artat mai sus. Revizuirea Constituiei n anu
a schimbat fundamental situaia cetenilor strini i apatrizilor sub aspectul analizat.
Astfel, prin art. 44 alin. (2) teza a II-a din Constituia republicat n urma revizui
rii sale, s-a dispus: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate pr
vat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea a
European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de recip
rocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Pri
izuirea Constitu iei n anul 2003, au devenit de imediat aplicare prevederile care le
-au permis cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc proprietatea terenurilor prin
nire legal . Prevederile art. 3 din Legea nr. 54/1998 au continuat s fie n vigoare n
ceea ce privete interdicia de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenuril
or n orice alt mod, inclusiv prin vnzare ca i prin motenire testamentar, de ctre aces
e subiecte de drept . Legea nr. 54/1998 a fost abrogat prin Titlul X, Circulaia jur
idic a terenurilor, al Legii nr. 247/2005, act normativ care, prin art. 3, a statu
at c apatrizii i cetenii strini pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
Romnia, n condiiile prevzute de legea special. La acest moment prevederile mai sus ar
ate din Legea nr. 247/2005 sunt abrogate prin prevederile Legii nr. 71/2011 pent
ru punerea n aplicare a Noului Cod Civil.
36

Cu toate acestea, legea special, la care trimite nc prevederea art. 44 alin. (2) te
za a II-a din Constituie, este Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de p
roprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de
persoanele juridice strine , care arat n art. 3 astfel cum a fost modificat c Cetea
unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i
persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege
pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.

4.2. Consim mntul pr ilor. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consim m
Acordul de voin ntre pr i este ntotdeauna necesar i totodat suficient, cu excep iil
te de lege ( de exemplu n cazul exproprierii care este, n esen , o vnzare for at, cont
unei despgubiri ) n vederea formrii contractului. n materia contractului de vnzare se
aplic regulile generale privitoare la consim mnt i la formarea contractului prevzute
art. 1182-art.1224 NCC, se aplic principiul autonomiei de voin , astfel c , n continua
re ne vom referi doar la problemele specifice vnzrii, respectiv la situa iile n care
consim mntul la vnzare poate mbrca anumite forme specifice sau premergtoare vnzrii
-zise. Potrivit regulilor generale, lipsa consimmntului uneia din pri este o cauz de
ulitate absolut a contractului de vnzare-cumprare. Totodat, pentru a da natere unui a
ngajament valabil, acordul de voin al prilor, consimmntul, trebuie s fie neviciat,
nu fie dat din eroare , surprins prin dol, sau smuls prin violen. Potrivit NCC con
sim mntul poate fi viciat i n caz de leziune , a crei victim poate fi oricare dintre
contractului i nu neaprat un minor. Este de re inut i faptul c NCC reglementeaz anumi
e garan ii pentru formarea valabil a oricrui contract, formare care ncepe cu exprimar
ea consim mntului de ctre pr i, prin reglementarea n capitolul privitor la formarea co
actului a obliga iei de bun-credin n negocieri ( art. 1183 NCC) i a obliga iei de conf
n ialitate n negocieri ( art. 1184 NCC ). n opinia noastr, obliga ia de confiden ialitat
n negocieri este rezultatul ndeplinirii obliga iei generale de informare a pr ilor nai
te de ncheierea contractului de vnzare, aceast obliga ie de informare constituind altu
ri de obliga ia de bun-credin n negocieri, garan ia exprimrii unui consim mnt n dep
cauz. Obliga ia de informare n timpul negocierilor nu este reglementat expres de legi
uitorul NCC n materia formrii contractului, dar rolul su n exprimarea unui consim mnt
labil a fost subliniat n literatura de specialitate.12 ncheierea contractului de vn
zare poate fi precedat de alte nelegeri sau pot s existe dispoziii legale care afecte
az libertatea exprimrii consimmntului prilor.
12
Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, Ed. ALL Beck Bucureti, 2005, p.
24
37

n cele ce urmeaz vom analiza pe scurt : pactul de op iune privind contractul de vnzar
e, promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare) , promisiunea bilateral de vnza
re i cumprare , dreptul de preempiune, institu ii juridice reglementate n premier prin
NCC care astfel a valorificat achizi iile jurispruden ei n aceast materie . 4.2.1. Pac
tul de op iune este contractul prin care proprietarul unui bun individual determin
at (promitent ) se oblig ca n cazul n care va vinde bunul, s acorde un drept de a op
ta beneficiarului pactului, la pre egal. Este de re inut, c prin acest pact de op iune
, promitentul nu se oblig s vnd bunul, ci se oblig ca n cazul n care va vinde bunul,
especte dreptul de op iune al beneficiarului pactului . Prin urmare, esen a dreptulu
i de op iune al beneficiarului i gsete fundamentul n obliga ia promitentului ca n caz
a vinde bunul s prefere ca i cumprtor pe beneficiarul pactului 13. Obiectul pactului
de op iune care const n acordarea unui drept de op iune ctre beneficiar numai n situa
c promitentul va dori s vnd bunul, este diferit de obiectul promisiunii unilaterale
de vnzare, prin care promitentul se oblig s vnd , iar beneficiarul promisiunii s opte
e dac va cumpra sau nu, aceasta fiind deosebirea dintre cele dou conven ii . De aseme
nea, n mod corelativ, beneficiarul pactului de op iune nu se oblig s cumpere bunul, c
i s opteze fie n sensul cumprrii acestuia, caz n care promitentul trebuie s-i ndepl
c obliga ia de a-l prefera / alege ca i cumprtor, fie n sensul renun rii de a cumpra
caz n care promitentul poate vinde bunul unei alte persoane. Pentru a-l proteja
pe beneficiarul pactului de preferin , legiuitorul NCC prin art. 1668 alin.1 a stip
ulat indisponibilizarea bunul promis pe perioada de la data ncheierii pactului i pn
la data exercitrii dreptului de op iune sau a expirrii termenului de exercitare a ac
estui drept. n aceast perioad, promitentul nu poate dispune de bunul care constitui
e obiectul pactului. Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare ( nscrise n
cartea funciar ) , dreptul de op iune se noteaz n cartea funciar, urmnd a fi radiat di
oficiu, dac pn la expirarea termenului de op iune nu s-a nscris o declara ie de exerci
are a op iunii nso it de dovada comunicrii sale ctre promitent. ( n acest sens alin.2
ale art. 1668 NCC ). Obliga ia asumat de promitent n sensul de a respecta dreptul de
op iune al beneficiarului pactului n situa ia c va vrea s vnd bunul, poate s pun pr
valabilit ii acestei obliga ii, deoarece ea ar putea fi calificat ca o obliga ie pur pot
estativ din partea celui care se oblig ( m oblig dac vreau ), caz n care o astfel de
obliga ie nu produce efecte potrivit prevederilor art. 1403 NCC.
13

A se vedea, Francisc Deak , Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ed. Unive
rsul Juridic , Bucureti 2006, p. 38 i urm, Camelia Toader, op.cit, pag.32, , Dan C
hiric, Pactul de preferin , n R.D.C. nr. 11/1999, p.8 i urm. ; pentru deosebirea fa d
ontractele de negociere cu clauza de rezerv a propriet ii a se vedea J. Goicovici, A
cordul de principiu, n Dreptul nr. 4/2002.
38

Aa cum s-a artat n literatura de specialitate14, o asemenea promisiune, dei afectat d

e o condi ie potestativ din partea debitorului, este valabil, deoarece condi ia este n
umai simpl potestativ , i nu pur potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri
ne voin ei promitentului i pe care acesta nu le poate controla, respectiv , anumite
condi ii economice care lar determina pe promitent s vnd . Pactul de op iune trebuie s
con in toate elementele viitorului contract de vnzare cumprare, deoarece declara ia pr
mitentului viitor vnztor de a acorda op iunea este considerat o ofert irevocabil, astf
l c simpla manifestare de voin a beneficiarului pactului n sensul acceptrii ofertei p
romitentului trebuie s fie de natur s conduc la ncheierea contractului. ( vezi art. 1
278 NCC ). Cu toate aceste, pactul de op iune se deosebete de ofert, deoarece este u
n contract, pe cnd oferta este un act unilateral. Evident, n aceste condi ii, pactul
de preferin nu transmite ctre beneficiarul acestuia dreptul de proprietate asupra
bunului. n situa ia n care beneficiarul pactului i-a exercitat op iunea n sens pozitiv,
atunci dreptul su se transform ntr-un drept de preem iune, adic de a fi preferat ca i
umprtor. Prin urmare, n caz de nerespectare a op iunii pozitive a beneficiarului pact
ului, prin vnzarea bunului de ctre promitent ctre un ter cu nclcarea dreptului de pre
m iune, n opinia noastr, devin aplicabile prevederile art. 1732 alin.3 i art. 1733 di
n NCC, aa cum vom arta mai jos. Se men ine i solu ia anterioar, n sensul c beneficiar
ctului, n calitate de creditor al obliga iei neexecutate, poate opta doar pentru pl
ata daunelor interese ( dac demonstreaz prejudiciul suferit prin neexercitarea dre
ptului de op iune) . n orice caz, nu se poate cere anularea contractului ncheiat de
promitent cu ter ul i nici nun poate fi intentat ac iune n revendicare. Numai dac, n m
excep ional demonstreaz c vnzarea s-a fcut n frauda dreptului su de op iune, benefici
pactului poate ob ine nulitatea absolut a vnzrii ctre ter , pentru cauz ilicit sau pe
fraud la lege, n aplicarea principiului de drept fraus omnia corumpit . ( art. 1236
, art. 1237 NCC ) . n practic, acest pact are importan n cazul dobndirii unui bun n
roprietate, cnd coprtaii i recunosc reciproc un drept de preferin , n cazul contract
de societate civil sau comercial, la vnzarea ac iunilor sau pr ilor sociale, precum i
teria raporturilor juridice de loca iune, cnd pactul se face n favoarea locatarului.
4.2.2. Promisiunea unilateral poate fi o promisiune de a vinde sau o promisiune
de a cumpra. Promisiunea de a vinde este contractul (unilateral) prin care o part
e, numit promitent, se oblig fa de cealalt parte, numit beneficiar, s-i vnd un anu
n ziua cnd acesta se va hotr s-l cumpere. n situa ia unei promisiuni de a cumpra ,
tentul se oblig s cumpere bunul, n situa ia c beneficiarul promisiunii se va hotr s14
Fr. Deak, op cit, pag.39
39

Potrivit art. 1279 NCC intitulat Promisiunea de a contracta, n partea general a mate
riei obliga iilor, se arat c promisiunea de a contracta trebuie s con in toate acele cl
uze ale contractului promis, n lipsa crora pr ile nu ar putea executa promisiunea. Sp
re deosebire de simpla ofert de a contracta , act juridic unilateral, promisiunea
unilateral de a vinde este o convenie, un acord de voine. Ea produce consecine prac
tice deosebite de ale ofertei. Astfel, dac oferta poate fi retras oricnd nainte de a
cceptarea ei de ctre persoana creia i-a fost adresat, promisiunea unilateral de vnzar
e nu poate fi retras dac beneficiarului i s-a acordat un termen nuntrul cruia poate s
opteze. n absena convenirii unui termen, promitentul i poate cere beneficiarului pr
omisiunii s opteze ntr-un termen rezonabil n func ie de scopul contractului i de natur
a bunului promis . Promisiunea de vnzare este, de fapt, un antecontract (precontr
act), care d natere unei obligaii de a face n sarcina promitentului: aceea de a nchei
a contractul de vnzare cu beneficiarul promisiunii, dac acesta se va decide s-l cum
pere . De pild, locatorul-proprietar al unui bun nchiriat promite chiriaului ca la
sfritul contractului sau la un alt termen s-i vnd bunul nchiriat . O astfel de conven
este perfect valabil, chiar dac opiunea cumprrii este la discreia beneficiarului pro
isiunii, deoarece acesta este creditorul obliga iei de a face contractul promis i n
u debitorul ei, astfel c art. 1403 NCC nu se aplic spe ei. Promitentul se angajeaz ch
iar de la nceput s vnd. n consecin, el trebuie s aib capacitatea necesar pentru
e de alt parte, beneficiarul accept promisiunea fr a-i da consimmntul pentru cumpr
are deci un drept de opiune. Nu este necesar ca beneficiarul s aib capacitate de c
umprare nainte de momentul opiunii. Este obligat ns ca, pentru valabilitatea vnzrii,
omentul acordului de voin s aib capacitate de a cumpra. Uneori, n schimbul promisiuni
ce i s-a fcut, beneficiarul pltete o sum de bani, denumit indemnizaie de ateptare
lizare), care nu valoreaz ns asumarea unei obligaii din partea sa de a cumpra. O asem
enea clauz este valabil. Soarta acestei sume de bani variaz apoi n funcie de atitudin
ea beneficiarului promisiunii: dac accept, suma se va imputa asupra preului vnzrii, d
ac nu accept, va rmne promitentului, ca pre al ateptrii 15 . n ipoteza n care prom
i retrage promisiunea naintea mplinirii termenului, acesta poate fi obligat la plat
a unor daune-interese, n msura n care beneficiarul dovedete c i s-a cauzat un prejudi
ciu ( art. 1279 alin.2 NCC ). Dac n acelai interval, promitentul a nstrinat bunul pro
mis unei alte persoane dect beneficiarul, n principiu, din cauza faptului c s-a nscu
t doar o obligaie de a face n sarcina promitentului, nu se poate aduce atingere dr
epturilor dobndite de ter . Dac se probeaz existena unei conivene frauduloase ntre p
itent i terul dobnditor (fraus omnia corrumpit), soluia va fi ac iunea n constatarea n
litii absolute a contractului dintre
15
Camelia Toader, op cit, pag 26
40

promitent i ter pentru cauz ilicit sau pentru fraud la lege, iar dac ac iunea va fi a
s, bunul va reintra n patrimoniul promitentului, pentru ca beneficiarul s poat accep
ta. n cazul nclcrii obligaiei de a face contractul promis, n temeiul prevederilor art
1669 alin.3 din NCC, partea care i-a ndeplinit obliga iile poate solicita instan ei s
pronun e o hotrre care s in loc de contract de vnzare , ntr-un termen de prescrip ie
uni de la data cnd contractul ar fi trebuit ncheiat. Potrivit prevederilor art. 16
69 alin. 3 NCC, n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual
determinat, dac mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, promitentul nstrineaz
ul sau constituie un drept real supra acestuia, promisiunea se consider stins. 4.2
.3. Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare (bilateral) este reglementat de a
rt. 1669 din NCC , sub aspectul sanc iunii aplicabile n cazul refuzului de executar
e a uneia dintre pr i a obliga iilor asumate. Totodat, ne raportm i la prevederile art.
1279 din NCC privitoare la promisiunea de a contracta n general. Promisiunea sina
lagmatic sau bilateral este un antecontract prin care ambele pri, numite promitent-vn
ztor i promitent - cumprtor, se oblig (obligaii de a face) ca n viitor s ncheie co
l de vnzare-cumprare n condiiile stabilite i cu ndeplinirea formalitilor prevzute
. De pild, prile convin ca n viitor, de regul ntr-un anumit termen, s se prezinte la
birou notarial pentru nstrinarea/dobndirea dreptului de proprietate asupra unui te
ren. O frecvent aplicare practic a cunoscut instituia antecontractului dup restrngere
a treptat, ncepnd cu anii 50 ai secolului trecut, a circulaiei juridice a imobilelor
. Prin antecontractul astfel convenit nu se transmite dreptul de proprietate. n c
azul nclcrii obligaiei de a face contractul promis, n temeiul prevederilor art. 1669
alin.1 din NCC, partea care i-a ndeplinit obliga iile poate solicita instan ei s pronun
o hotrre care s in loc de contract de vnzare, mai pu in n situa ia vnzrii unor bu
care contractul are un caracter real i nu consensual ( de exemplu, crean a ncorpora
t ntr-un titlu la purttor, art. 1588 alin. 3 NCC ) . Aceast hotrre va avea efect tran
lativ de drepturi de la data la care rmne definitiv, mai pu in n situa ia bunurilor imo
ile cnd pentru constituirea dreptului n patrimoniul cumprtorului este necesar nscrier
a n cartea funciar. Pentru admisibilitatea unei atare aciuni trebuie ns s fie ndepli
e anumite condiii, i anume: promisiunea de vnzare s fie valabil ncheiat, s fie doved
otrivit dreptului comun , una din pri s refuze ncheierea de bun-voie a contractului a
stfel cum a promis, reclamantul si fi executat n ntregime obliga iile, astfel ca insta
n a prin hotrre s suplineasc doar consim mntul pr ii care refuz ndeplinirea obliga
. Dreptul la ac iune este supus unei prescripii de 6 luni de la data la care contra
ctul trebuia ncheiat, potrivit art. 1669 alin 2 NCC .
41

Deoarece promisiunea bilateral este o convenie sinalagmatic, partea care i-a executa
t sau este gata s-i execute obligaia asumat poate solicita rezoluiunea pentru neexecu
tare i restabilirea situaiei anterioare . n practica judiciar s-a admis c neprezentar
ea de ctre promitentul-vnztor a extrasului de carte funciar, care s ateste lipsa vreu
nor sarcini ale imobilului, l ndreptete pe promitentul-cumprtor s refuze ncheierea
ctului i s solicite rezoluiunea antecontractului . 4.2.4. Dreptul de preem iune, cons
t n dreptul prioritar la cumprare, recunoscut anumitor persoane, drept ce este de n
atur a afecta ntr-o oarecare msura libertatea consimmntului nstrintorului. Spre de
de Codul civil anterior, Noul cod civil, reglementeaz dreptul de preem iune, prin
prevederile cuprinse n art. 1730-1740. Dreptul de preem iune ( etimologic, lat. pra
e nainte, emptio vnzare ) poate s se nasc din lege sau din contract ( de exemplu, p
in exercitarea n sens pozitiv a dreptului de op iune nscut prin ncheierea unui pact d
e op iune ) . De cele mai multe ori, n trecut, dreptul de preem iune a fost reglement
at prin lege pentru ocrotirea unor interese generale. Astfel, a fost recunoscut
dreptul de preempiune n favoarea statului la dobndirea unor opere de art cu valoare
deosebit, de patrimoniu cultural sau n vederea prezervrii fondului forestier n cazul
vnzrii terenurilor cu vegetaie forestier [art. 45 alin. (6) din Legea nr. 46/2008 C
odul silvic (M. Of. nr. 238 din 27 martie 2008)]. Alteori, prin dreptul de preem i
une s-a avut n vedere protecia unui interes privat; astfel este cazul dreptului pr
ioritar de cumprare recunoscut chiriaului n cazul n care locuina pe care o ocup se pu
e n vnzare (art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea c
hiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine). Prin dreptul de preem iune se limitea
z posibilitatea vnztorului de a alege cumprtorul, deoarece n cazul n care ns se ho
l este obligat de lege sau prin contract s acorde prioritate unei anumite persoan
e (determinate sau determinabile) 16. Este de re inut c pentru protec ia titularului
dreptului de preem iune, legiuitorul NCC a ales o sanc iune pragmatic. Astfel, n situa i
a vnzrii unui bun fr respectarea dreptului de preem iune, titularul acestuia i poate
rcita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de v
zare, nso it de consemnarea pre ului la dispozi ia vnztorului.( art. 1732 alin.3 NCC ).
16
Camelia Toader, op cit, pag. 33
42

Aceast comunicare are ca efect ncheierea contractului de vnzare ntre vnztor i titula
dreptului de preem iune, n condi iile cuprinse n contractul ncheiat cu ter ul i desfii
a retroactiv a contractului dintre vnztor i ter . ( art. 1733 alin.1 NCC ). 4.3. Obiec
tul contractului de vnzare Noul Cod Civil, n partea general, diferen iaz ntre obiectul
contractului pe de o parte, i obiectul obliga iei, pe de alt parte. Astfel, potrivit
art. 1255 alin.1 din NCC obiectul contractului l reprezint opera iunea juridic, prec
um vnzarea, loca iunea, mprumutul .a.m.d, convenit de pr i, astfel cum aceasta reiese
ansamblul drepturilor i obliga iilor contractuale. Obiectul contractului trebuie s
fie determinat i licit, sub sanc iunea nulit ii absolute ( art. 1225 alin.2 NCC ). Tot
odat, potrivit prevederilor art. 1226 alin. 1 NCC, obiectul obliga iei este presta ia
la care se angajeaz debitorul, avnd n vedere c prin ndeplinirea obliga iei de ctre d
tor este protejat dreptul creditorului . Ca i obiectul contractului i obiectul obl
iga iei trebuie s fie determinat sau cel pu in determinabil i licit, sub sanc iunea nuli
t ii absolute . ( art. 1226 alin.2 NCC ). Contractul de vnzare fiind un contract sin
alagmatic, obiectul vnzrii ca opera iune juridic este dublu : pe de o parte, presta ia
vnztorului cu privire la bunul vndut, iar pe de alt parte, presta ia cumprtorului n
ce privete pre ul. Obliga iile pr ilor din contractul de vnzare vor fi analizate n sec
dedicat efectele contractului de vnzare. n aceast sec iune vom vorbi doar despre obie
ctul derivat al contractului de vnzare, i anume, bunul vndut i pre ul. 4.3.1. Bunul vn
ut . Potrivit prevederilor art. 1657 din NCC intitulat Bunurile ce pot fi vndute, o
rice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin le
e sau prin convenie ori testament. n acest fel, NCC stabilete principiul liberei ci
rcula ii a bunurilor. Astfel, pentru ca un bun s fie scos din circuitul civil, resp
ectiv s devin inalienabil, prin derogare de la principiul enun at, este necesar o pre
vedere legal expres sau o clauz stipulat expres prin conven ie sau testament ( n acest
din urm caz fiind vorba despre o inalienabilitate temporar , justificat de un inter
es serios i legitim, pe o perioad determinat de timp i cu caracter accesoriu fa de op
ra iunea juridic principal, care de regul poate fi o liberalitate, dar nu numai ). Pe
ntru a forma valabil obiectul presta iei vnztorului, bunul vndut trebuie s ndeplineasc
rmtoarele cerin e : s existe; s fie n circuitul civil; s fie determinat sau determinab
l, posibil i licit; s fie proprietatea vnztorului. a) O prim cerin este aceea ca luc
s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor. Potrivit art.
1659 prima tez din NCC Dac n momentul vnzrii unui bun
43

individual determinat acesta pierise n ntregime, contractul nu produce nici un efe

ct. . ntruct n acest caz nu exist opera iunea juridic a vnzrii n lipsa presta iei
sanciunea inexisten ei contractului este fireasc. Dac ns n momentul vnzrii bunul er
t numai n parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt la momentul vnzrii, are aleger
a ntre a cere anularea contractului sau executarea contractului asupra prii rmase di
n bun, cu reducerea corespunztoare a preului ( art. 1659 teza a doua NCC ). Dreptu
l de opiune al cumprtorului nu trebuie s fie exercitat abuziv, n aprecierea unui atar
e exerciiu urmnd a se avea n vedere atingerea sau nu a scopului pentru care cumprtoru
l a ncheiat contractul ( art. 1266 alin. 2 din NCC ). Potrivit prevederilor art.
1658 NCC i bunurile viitoare pot s formeze n mod valabil, obiectul contractului de
vnzare, aceasta fiind o aplicare a regulii generale con inute de art. 1228 NCC (de
pild, fructele unei livezi, recolta viitoare de gru, o bijuterie ce se va confecion
a etc.). Dintre lucrurile viitoare, numai succesiunile nedeschise nu pot forma o
biectul unui act juridic ( art. 1747 alin.1 NCC ) n cazul vnzrii unui bun viitor, c
umprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat, adic la data l
are bunul devine apt de a fi folosit potrivit destina iei n vederea cruia s-a ncheiat
contractul, potrivit alineatului 5 al art. 1658 NCC . n privina construciilor, sun
t aplicabile dispoziiile corespunztoare n materie de carte funciar. Dac bunurile viit
oare sunt bunuri de gen, pe lng condi ia realizrii lor este necesar i individualizarea
prin numrare, cntrire, msurare, pentru transferul dreptului de proprietate. ( art. 1
658 alin.2 NCC) . Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, con
tractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dac nerealizarea este determin
at de culpa vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese. ( art. 1658 alin.3 i
C). n situa ia n care bunul viitor se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea
e de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului.
Aceste reguli i pierd valabilitatea n situa ia n care cumprtorul i-a asumat riscul
lizrii bunului sau genului limitat, dup caz, ipotez n care cumprtorul rmne obligat
ata preului, vnzarea fiind n acest caz un contract aleatoriu . Considerm, alturi de a
l i autori17 c, nerealizarea lucrului viitor poate duce la obligarea vnztorului la pl
ata daunelor-interese, pe lng pierderea preului, pe care o va suporta ca debitor al
obligaiei imposibil de executat. n situa ia ncheierii unui contract aleatoriu de vnza
re, cumprtorul va suporta riscul nerealizrii bunului viitor, i, prin urmare, nu mai
poate pretinde daune de la vnztor. b) Bunul trebuie s fie n circuitul civil. Noul co
d civil instituie aceast cerin att printrun text aflat n partea general a dreptului o
ligaiilor art. 1229 NCC., potrivit cruia numai
17
Camelia Toader, op cit, pag. 48, Francisc Deak, op. cit pag.
44

bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei presta ii contractuale
ct i prin art. 1657 mai sus citat. Rezult c, n principiu, toate bunurile aflate n cir
uitul civil pot forma obiect al contractului de vnzare, excepiile fiind de strict i
nterpretare. n sensul propriu-zis al termenului, sunt scoase din comer numai lucru
rile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului d
e proprietate i al actelor juridice (res communis), ca aerul, razele soarelui, ap
a mrii sau a rului curgtor , care nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor. Exi
eglementate prin lege cazuri de ngrdire a circulaiei anumitor bunuri, dup cum n anumi
te condi ii pr ile pot stabili prin contract sau testament anumite clauze de inaliena
bilitate. 1. ngrdiri legale. Legea declar inalienabile, insesizabile i imprescriptib
ile bunurile proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale
(cele care, potrivit art. 136 alin. (4) din Constituie i Legii nr. 213/1998 privi
nd proprietatea public i regimul acesteia, sunt de uz sau interes public 4 ). Prop
rietatea public se definete prin raportare la dou elemente: titularul acesteia (sta
tul sau unitile administrativ-teritoriale) i cumulativ, afectaiunea bunurilor, care
nu poate fi alta dect uzul sau utilitatea public . De asemenea, n art. 861 NCC rezu
lt c inalienabilitatea este unul dintre caracterele dreptului de proprietate publi
c, alturi de insesizabilitate i imprescriptibilitate. Sanciunea nclcrii prohibiiei
rinare a bunurilor proprietate public este nulitatea absolut [art. 11 alin. (2) din
Legea nr. 213/1998]. Dei nu pot fi vndute, aceste bunuri pot fi date n administrar
e, pot fi nchiriate/concesionate , mprumutate, ori date n folosin gratuit, pe termen
imitat, n condiiile legii. Dac cel de-al doilea criteriu, al utilitii publice, nu est
e ntrunit, bunurile aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale fac part
e din domeniul privat al acestora. Ca atare, prohibiia nstrinrii lor nu opereaz, ci e
le sunt supuse dispoziiilor din dreptul comun, fiind necesar ns respectarea formelor
i prescripiilor edictate anume pentru ele. Dispoziii privind bunurile proprietate
public conin, n afar de NCC i Legea nr. 213/1998 care reprezint dreptul comun n mate
, i alte acte normative speciale, cum ar fi Legea nr. 107/1996 (Legea apelor), Le
gea nr. 85/2003 (Legea minelor), Legea nr. 238/2004 (Legea petrolului) . NCC pri
n art. 66 interzice orice fel de acte care au ca obiect conferirea unei valori p
atrimoniale corpului uman, elementelor sau produselor sale, sub sanc iunea nulit ii a
bsolute, i ca o garan ie a drepturilor inerente fiin ei umane. ( art. 61 NCC ). Ca o
consecin , inalienabilitatea are ca obiect corpul uman i elementele acestuia ; drept
urile morale ale autorului unei creaii literare, artistice, tiinifice sau tehnice ;
dreptul de uz i de abita ie (art. 752 NCC ). n legislaia romn au existat i exist n
uite norme de inalienabilitate temporar, justificate de protecia unui interes gene
ral. Astfel, prin Legea nr. 18/1991 a fondului
45

funciar s-a instituit interdicia ca timp de 10 ani de la nscrierea proprietii, teren

ul n privina cruia s-a constituit dreptul de proprietate s nu poat fi nstrinat prin
e ntre vii; la fel, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a un
or imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, permind chiriailo
n anumite condiii s cumpere locuinele, a interzis nstrinarea acestora timp de 10 ani
. n aceste ultime dou ipoteze, obligaia de a nu nstrina se consider a fi propter rem
n sensul c bunul este lovit de inalienabilitate, indiferent dac n intervalul celor
10 ani a ajuns, prin succesiune, n proprietatea unei alte persoane. Sanciunea nstrinr
ii bunului imobil n discuie este nulitatea absolut a vnzrii-cumprrii (sincere sau de
zate) . Legea nr. 10/2001, republicat, interzice sub sanciunea nulitii absolute, nstr
narea, concesionarea, locaia de gestiune, asocierea n participaiune, ipotecarea, lo
caiunea, precum i orice nchiriere sau subnchiriere n beneficiul noului chiria, schimb
rea destinaiei, grevarea sub orice form a bunurilor imobile terenuri i/sau construci
i notificate potrivit prevederilor acestei legi, pn la soluionarea procedurilor adm
inistrative i, dup caz, judiciare. Aceeai lege interzice nstrinarea n orice mod a imo
ilelor dobndite n temeiul Legii nr. 112/1995, pn la soluionarea definitiv i irevocab
aciunilor formulate de persoanele ndreptite. O derogare relativ de la principiul lib
erei circulaii este instituit pentru protejarea intereselor generale, prin norme c
are reglementeaz regimul juridic al monopolurilor de stat. Legea nr. 31/1996 priv
ind regimul monopolului de stat, prevede n art. 2: Constituie monopol de stat: fab
ricarea i comercializarea armamentului, muniiilor i explozibililor; producerea i com
ercializarea stupefiantelor i a medicamentelor care conin substane stupefiante; ext
racia, producerea i prelucrarea n scopuri industriale a metalelor preioase i a pietre
lor preioase; producerea i emisiunea de mrci potale i timbre fiscale; fabricarea i im
ortul, n vederea comercializrii n condiii de calitate, a alcoolului i a buturilor spi
toase distilate; fabricarea i importul, n vederea comercializrii n condiii de calitat
e, a produselor din tutun i a hrtiei pentru igarete; organizarea i exploatarea siste
melor de joc cu miz, directe sau disimulate; organizarea i exploatarea pronosticur
ilor sportive. Potrivit art. 3 din lege, administrarea monopolurilor se face de ct
re Ministerul Finanelor Publice, iar acesta, cu avizul ministerului de resort sau
al Bncii Naionale a Romniei (n cazul metalelor preioase i al pietrelor preioase), e
ereaz licene de exploatare a activitilor ce constituie monopol de stat . Bunurile ce
fac parte din patrimoniul cultural naional, dac nu aparin domeniului public, pot f
i vndute, dar exist acte normative speciale care reglementeaz interdicii sau limitri
ale trecerii lor peste grani . Potrivit Codului Fiscal nstrinarea unei cldiri, prin o
ricare dintre modalitile prevzute de lege, nu poate fi efectuat pn cnd titularul dre
lui de proprietate asupra cldirii respective nu are stinse creanele fiscale locale
(cu excepia obligaiilor fiscale aflate n litigiu) cuvenite
46

bugetului local al unitii administrativ-teritoriale unde este amplasat cldirea, sau

al celui unde i are domiciliul fiscal contribuabilul n cauz . Legea prevede c actele
prin care se nstrineaz cldiri cu nclcarea acestor prevederi sunt nule de drept. 2. n
rile convenionale a liberei circula ii a bunului sunt permise numai n anumite condi ii
: a) se invoc un interes serios i legitim; b) se instituie pe o durat determinat; c)
au un caracter accesoriu n raport cu actul principal (de regul, liberalitatea). C
alificarea naturii legitime a interesului invocat este de atributul instanei jude
ctoreti . n practic au fost considerate astfel de motive temeinice: garantarea execu
trii unei obligaii; asigurarea n viitor a mijloacelor de existen sigure, care s-i per
it un nivel de via corespunztor educaiei primite; aprarea dobnditorului contra propr
or acte de dispoziie, la care ar fi antrenat de lipsa de experien de via (interzicere
a nstrinrii pn la majorat) . Dac aceste cerine sunt ntrunite i s-a constatat valab
a clauzei de inalienabilitate, o nstrinare efectuat cu nclcarea interdiciei va atrage
rspunderea contractantului n cauz. Sanciunea nclcrii clauzei de inalienabilitate poa
fi prevzut expres de ctre dispuntor printr-o clauz penal (daune-interese) , ori print
-un pact comisoriu cu consecina revocrii (rezoluiunii) actului principal de nstrinare
. Dar i n lipsa acestora, potrivit regulilor generale, instana poate pronuna rezoluiu
nea pentru neexecutarea obligaiilor, nsoit, dup caz, de daune-interese . c) O alt con
iie de validitate este aceea ca lucrul vndut s fie determinat sau determinabil, pos
ibil (cci ad imposibilum nulla est obligatio) i licit . Sanciunea nclcrii acestei cer
ne este nulitatea absolut a contractului. d) n fine, se consider c pentru validitatea
vnzrii, bunul individual determinat, obiect al acesteia, trebuie s fie proprietate
a vnztorului. Datorit caracterului translativ de proprietate al vnzrii-cumprrii, pot
it unui principiu consacrat, vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului ce se nstrin
eaz nemo plus iuris ad alium transferre potest , quam ipse habet sau nemo dat quo
t non habet. Nendeplinirea acestei condiii aduce n discuie problema vnzrii lucrului a
tuia. n analiza ei vom porni de la urmtoarea distincie: 1. Dac obiect al vnzrii sunt
unuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de proprietar a vnztorului la data nc
heierii contractului nu afecteaz validitatea vnzriicumprrii, ntruct am vzut c n a
azuri dreptul de proprietate se transmite la un moment ulterior, acela al indivi
dualizrii bunurilor de gen, respectiv al realizrii bunului viitor.
47

2. Dac obiect al vnzrii este un bun individual determinat , aflat n proprietatea unu
i ter , contractul de vnzare este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmi
terea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor, potrivit prevederil
or art. 1683 alin. 1 NCC. Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin
dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, f
ie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietate
a asupra bunului. Dac din lege sau din voina prilor nu rezult contrariul, proprietate
a se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau
atificrii contractului de vnzare de ctre proprietar. Prin urmare, nu mai este neces
ar s fie ncheiat un alt contract de vnzare, separat de cel prin care s-a vndut bunul
altuia. n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre
cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului, pr
ecum i, dac este cazul, daune-interese. Rezult c sanc iunea pentru nendeplinirea oblig
ilor rezultate din vnzarea bunului altuia se afl exclusiv pe terenul rezolu iunii, c
eea ce presupune n toate ipotezele un contract valabil ncheiat. Potrivit NCC, sanc i
unea vnzrii lucrului altuia nu va mai fi anularea contractului astfel ncheiat, ci d
oar rezolu iunea pentru nendeplinirea obliga iilor . Potrivit prevederilor art. 1683
alin. (5) NCC, atunci cnd un coproprietar a vndut bunul proprietate comun i ulterior
nu asigur transmiterea proprietii ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poat
e, pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cotaparte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi c
umprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun. 4.3.2. Pre ul. obiec
l contraprestaiei cumprtorului. Pentru validitatea unui contract de vnzare-cumprare a
rt. 1660 NCC stabilete urmtoarele condiii : a) s fie stabilit n bani. Aceast cerin
de esena vnzrii; dac preul nu este stabilit n bani, contractul i schimb nsi nat
schimb (dac n schimbul lucrului transmis n proprietate se primete un alt lucru), ntr
einere (dac drept contraprestaie pentru un lucru primit, dobnditorul se oblig s-i aco
de ntreinere nstrintorului), rent viager sau orice alt contract, chiar nenumit. b) s
determinat sau determinabil, ceea ce presupune ca la data ncheierii contractului
, fie prile s fi convenit asupra cuantumului exact al preului, fie s fi stabilit crit
eriile sau elementele pe baza crora preul s fie determinat la un moment ulterior, d
ar nu mai trziu de data pl ii i fr a fi necesar un nou acord de voin , potrivit art.
NCC (de pild, cursul zilei la termenul prevzut pentru predarea bunului, cotaia la b
urs etc.). Contrar solu iilor din Codul Civil anterior, pre ul vnzrii este suficient de
terminat dac poate fi stabilit potrivit mprejurrilor ( art. 1664 alin. 1 NCC) iar d
ac vnzarea are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c
au avut n vedere pre ul practicat n mod obinuit de vnztor, o modalitate de apreciere
are ar putea fi apreciat ca subiectiv, unilateral. Pre ul poate fi determinat i de ctr
ter e persoane artate de pr i, sau, n lips de ctre un expert numit
Preul reprezint principalul
48

de instan a judectoreasc n termen de 6 luni de la data ncheierii contractului. Dac pre

nu se determin n termen de 1 an de la data ncheierii contractului, vnzarea este nul.
c) preul s fie sincer i serios. Prin pre sincer nelegem un pre stabilit cu intenia
de a fi cerut i pltit, iar nu doar fictiv. Potrivit art. 1665 alin. 1 NCC Vnzarea e
ste anulabil atunci cnd pre ul este stabilit fr inten ia de a fi pltit . Preul este
atunci cnd prile nu intenioneaz s-l cear, respectiv s-l plteasc; cnd din actul s
t c el nu este datorat . n cazul n care preul este simulat sau fictiv, contractul de
vnzare este anulabil ( credem c sanc iunea nulit ii ar fi fot mai potrivit, deoarece pr
l este de esen a vnzrii, iar un pre fictiv nseamn c nu exist pre , potrivit adagiul
pretio, nulla est venditio), dar poate , prin conversiune s fie valabil ca donaie
deghizat, dac sunt ndeplinite condiiile legii pentru validitatea donaiei . Potrivit
prevederilor art. 1665 alin. 2 NCC, rezult c pre ul trebuie s fie serios, adic s nu fi
derizoriu , att de dispropor ionat raportat la valoarea bunului, nct rezult cu eviden
pr ile nu au consim it la o vnzare. n cazul pre ului derizoriu, acesta nu poate constitu
o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite proprietatea asupra bu
nului (de exemplu, preul pentru o cas ar fi de 100 lei ). Dac se constat c preul fixa
de pri a fost derizoriu, contractul de vnzare este anulabil, ns se poate converti nt
-o dona ie, n situa ia c modicitatea preului i are cauza n intenia liberal a nstr
4. Cauza sau motivul psihologic determinant al exprimrii consim mntului, este alctuit
in dou elemente : scopul imediat, element abstract i invariabil n cadrul unei categ
orii de contracte ( de exemplu contracte translative de proprietate cum este i co
ntractul de vnzare, scopul imediat al vnztorului este ob inerea pre ului, iar scopul im
ediat al cumprtorului este dobndirea lucrului ) i scopul mediat, ce reprezint motivul
determinant al ncheierii contractului n cauz, scop ce este concret i variabil. Cond
i iile cerute pentru valabilitatea cauzei sunt cele generale, stabilite prin art.
1236 NCC, respectiv, cauza s existe, s fie licit i moral. Dac ne aflm n fa a unei o
fr cauz, sau fondat pe o cauz ilicit sau imoral, sanc iunea este nulitatea absolut
actului astfel ncheiat. Test de evaluare 1. Potrivit defini iei din literatura de s
pecialitate , vnzarea este contractul prin care : a) vnztorul transmite cumprtorului
dreptul de proprietate ; b) vnztorul transmite cumprtorului un drept de crean sau dre
tul de proprietate ; c) vnztorul transmite cumprtorului orice drept,real sau de crea
n ;
49

d) vnztorul transmite cumprtorului orice drept, real sau de crean

or incesibile. 2. Vnzarea este un contract consensual, deoarece : a)
a imobilelor este necesar ad validitatem forma autentic ; b) pentru
ean e ncorporate n titluri nominative la ordin sau la purttor sunt
peciale ; c) se ncheie prin simplul acord de voin al pr ilor ; d)
tul real asupra imobilelor s fie nscris n cartea funciar .

, cu excep ia dreptu
pentru vnzare
vnzarea unor cr
necesare formalit i
este necesar ca drep

Capitolul III. Efectele contractului de vnzare. Obliga iile pr ilor Prin efectele unui
contract se n eleg obliga iile care se nasc din acel contract. Vnzarea fiind un contr
act sinalagmatic d natere la obliga ii n sarcina ambelor pr i contractante, obliga iile
ind reciproce i interdependente, ca la orice contract sinalagmatic. Pentru a prod
uce efectele dorite de pr i, contractul trebuie s con in clauze clare. Dac pr ile nu a
t clar prin contract efectele pe care acesta le produce, atunci este necesar un
act de interpretare al contractului pentru a afla voin a pr ilor. Potrivit prevederil
or art. 1671 NCC, clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se interpreteaz n favoar
ea cumprtorului i n contra vnztorului, mai pu in n contractele de adeziune, cnd ace
interpreteaz mpotriva celui care a propus clauzele contractului ( art. 1269 alin.
2 NCC ). 5.1. Obliga iile vnztorului Prin art. 1672 NCC legiuitorul a stabilit urmtoa
rele obliga ii principale ale vnztorului : 1. Obliga ia de a transmite proprietatea bu
nului, sau, dup caz, dreptul vndut ; 2. Obliga ia de predare a bunului vndut ; 3. Obl
iga ia de garan ie contra evic iunii i contra viciilor . La acestea se adaug garan ia pen
ru buna func ionare reglementat de legiuitor n art. 1716-1718 NCC, existent numai n si
tua ia n care vnztorul i-a asumat-o expres . n aplicarea principiului autonomiei de vo
n i a libert ii contractuale, pr ile pot stabili i existen a altor obliga ii atunci c
mod concret un contract, dup cum pot deroga de la regulile dispozitive stabilite
de legiuitor. La acestea se adaug obliga iile pr ilor din faza de negociere a contract
ului, respectiv buna-credin i confiden ialitatea n negocieri, ca un corolar al obliga i
i de informare reciproc a pr ilor contractante. 5.1.1. Obliga ia vnztorului de a transm
te proprietatea bunului, sau dreptul vndut. Noul Cod Civil reglementeaz n premier di
stinct aceast obliga ie, doctrina considernd c potrivit Codului Civil anterior, trans
miterea dreptului de proprietate opera prin chiar ncheierea
50

contractului de vnzare, acesta nednd natere, n mod obinuit, unei obliga ii ulterioare
distincte de transfer a dreptului vndut. Potrivit prevederilor art. 1673 alin.1 N
CC, vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului vndut. Odat
oprietatea cumprtorul dobndete toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut
rului. Regula general n materie de transmitere a propriet ii continu s fie cea prevzu
art. 1674 NCC potrivit creia proprietatea se strmut de drept cumprtorului din moment
ul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat, ori preul nu a fost plt
it nc. Totodat, pentru opozabilitate fa de ter i este necesar ndeplinirea formalit
ublicitate impuse de lege. Prin excep ie de la regula transmiterii instantanee a d
reptului de proprietate prin simpla ncheiere a contractului, n cazul vnzrii bunurilo
r imobile, vnztorul are obliga ia de a ndeplini formalit ile necesare pentru nscrierea
eptului asupra imobilului n cartea funciar, cu efect constitutiv n patrimoniul cumprt
orului. Alte excep ii de la regula mai sus artat sunt reglementate n art. 1678 - art.
1682 NCC, i reprezint situa iile n care proprietatea nu se strmut cumprtorului prin
erea contractului de vnzare, ci este necesar ca vnztorul s efectueze presta ii suplime
ntare pentru a opera transferul dreptului n patrimoniul cumprtorului sau este neces
ar ndeplinirea anumitor condi ii . Astfel, n cazul bunurilor de gen, proprietatea se
transfer cumprtorului la data individualizrii acestora. Prin urmare, vnztorul este ob
igat s efectueze opera iunea de individualizare fie prin predare, numrare, cntrire, ms
rare, fie n orice alt mod convenit sau impus de natura bunului pentru individuali
zarea sa. Prin excep ie de la aceast regul, n cazul vnzrii n bloc a bunurilor, indife
t dac sunt de gen, proprietatea se transfer la cumprtor prin ncheierea contractului,
chiar dac bunurile nu au fost individualizate, astfel c n acest caz vnztorul nu are o
bliga ia de a individualiza bunurile vndute . n cazul vnzrii dup mostr sau model, tra
erul propriet ii are loc la momentul predrii bunurilor, astfel nct pentru transferul p
ropriet ii , vnztorul este obligat s i predea bunurile, obliga iile care oricum i inc
rin ncheierea oricrui contract de vnzare. Particularitatea vnzrii dup mostr sau mode
const n amnarea transferului dreptului de proprietate pn la predarea bunurilor vndute
n cazul vnzrii pe ncercate, transferul propriet ii este afectat de ndeplinirea condi
suspensive, a ncercrii bunului de ctre cumprtor i a declara iei acestuia c bunul cor
de criteriilor stabilite la ncheierea contractului, sau destina iei bunului, declar
a ie fcut n urma ncercrii. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu
, condiia se consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul es
tisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului. n cazul n care prin contractu
l de vnzare prile au prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a
zare pe ncercate.
51

n acest caz, vnztorul se oblig s pun la dispozi ia cumprtorului bunul ce urmeaz a

pe durata perioadei de ncercare, stabilit legal la maxim 30 de zile. n cazul vnzrii p
e gustate, transferul propriet ii este afectat de aceeai condi ie suspensiv a declarrii
de ctre cumprtor c i place bunul vndut, dup gustarea lui. ( de exemplu pentru vin, u
, brnz etc. ). Aceast declara ie adus la cunotin a vnztorului ntr-un anumit termen
pr i conduce la ncheierea contractului i la transferul propriet ii bunului . n cazul
e pr ile nu au fixat un astfel de termen, dac bunul vndut se afl la cumprtor i acest
declar c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predare, vnzarea se con
ider ncheiat la expirarea termenului. i n cazul vnzrii bunului altuia, momentul nch
i contractului este diferit de momentul transferrii dreptului de proprietate. Ast
fel, obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre ac
a a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mij
loc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului. Dac
din lege sau din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept c
mprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractu
de vnzare de ctre proprietar.( art. 1683 alin.2 i 3 NCC ). Prin vnzarea cu rezerva
propriet ii, (pacutum reservati domini) proprietatea bunului se transfer cumprtorului
numai dup plata integral a pre ului. Rezerva propriet ii constituie o garan ie real pen
vnztor c va ob ine pre ul de la cumprtor. Sanc iunea nendeplinirii acestei obliga ii
ztor este rezolu iunea contractului cu daune interese, dac este cazul, dac cumprtorul
ar alege, ndeplinirea n natur a obliga iei. ( n opinia noastr obliga ia de transfer a
eptului vndut fiind o obliga ie de a face, este mai greu de executat n natur, cumprtor
l fiind dezavantajat n acest caz ). Potrivit NCC, rezolu iunea contractului poate s
fie pronun at de ctre instan , sau s fie o rezolu iune unilateral prin notificarea vn
, debitor al obliga iei de ctre cumprtorul, creditor, dac pr ile au convenit astfel pr
contact. ( art. 1552 NCC ). De asemenea, pr ile pot insera n contract i un pact comis
oriu, prin care s desfiin eze contractul n caz de nendeplinire a obliga iei, potrivit a
rt. 1553 NCC . ( pentru detalii a se vedea infra 5.1.2.). 5.1.2. Obliga ia vnztorulu
i de predare a bunului este reglementat de art. 1685-1694 NCC . ntinderea i con inutu
l obliga iei de predare. Prin predare se n elege obliga ia vnztorului de a pune la dispo
i ia cumprtorului bunul ce a format obiectul derivat al contractului. Predarea bunul
ui se va face mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea l
iber i nengrdit a posesiei.
52

ndeplinirea obliga iei de predare implic i cerin a conformit ii bunului cu ceea ce au c

enit pr ile, respectiv nu poate fi predat alt bun n locul celui care a format obiect
ul contractului. Totodat, executarea acestei obliga ii de ctre vnztor presupune conser
varea bunului pn la ridicarea lui de ctre cumprtor. ( art. 1485 NCC ). Referitor la n
inderea obliga iei de predare, prevederile art. 1686 alin. 1 NCC arat c Obligaia de a
preda bunul se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat folo
sinei sale perpetue ; Vnztorul este, de asemenea, obligat s predea titlurile i docume
tele privitoare la proprietatea sau folosina bunului . Alineatul 3 al art. 1686 N
CC face aplicarea principiului de drept genera non pereunt artnd c n cazul bunurilor
de gen, vnztorul nu este liberat de obligaia de predare chiar dac lotul din care fce
au parte bunurile respective a pierit n totalitate ( transferul propriet ii este amna
t pn la individualizarea bunului ), n timp ce teza a doua a acestui alineat, reia r
egula transmiterii instantanee a propriet ii i a riscurilor n cazul vnzrii bunurilor
loc. Obiectul predrii const att n bunul vndut i a accesoriilor sale, ct i a tot ce
destinat folosin ei perpetue a bunului. ( art. 1686 alin. 1 NCC ). a ) Bunul vndut.
Executarea obliga iei de predare se face diferit n func ie de natura bunului, astfel
: pentru bunul individual determinat i existent obliga ia se stinge prin predarea
bunului n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului ( art. 1690 alin
. 1 NCC), pentru bunurile de gen, obliga ia se execut prin individualizare, pentru
bunul viitor, obliga ia se stinge prin realizarea i punerea bunului la dispozi ia cum
prtorului. Potrivit prevederilor art. 1687 NCC Predarea imobilului se face prin pu
nerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului, n ti
ce potrivit articolului urmtor, Predarea bunului mobil se poate face fie prin remi
terea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document
sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice moment . Bunul vndut va fi p
edat n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului. ( art. 1690 NCC )
. Cumprtorul are obliga ia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului i totodat
ac va constata existen a unor vicii aparente are obliga ia de a-l informa pe vnztor des
pre viciile aparente fr ntrziere. Dac cumprtorul nu n elege s-i ndeplineasc obl
re, atunci se consider c vnztorul i-a executat obliga ia de predare a bunului n stare
care se afla la momentul ncheierii contractului de vnzare. n ipoteza c predarea bunu
lui este afectat de un termen, un cumprtor diligent va constata starea bunului prin
procesverbal la data ncheierii contractului, pentru a evita nen elegerile ulterioar
e. Totodat, n executarea obliga iei de predare, vnztorul va preda bunuri de o anumit c
litate convenit, sau dac nu s-a arta expres calitatea, se vor preda bunuri de o cal
itate medie ( art. 1486 teza a doua din NCC care se aplic i celorlalte bunuri, nu
doar bunurilor de gen ) sau bunuri de calitatea mostrei .
53

n situa ia c exist un dezacord asupra calit ii sau strii bunurilor predate , instan a
desemna un expert pentru a constata aceast calitate sau stare, la cererea oricrei
a dintre pr i ( art. 1691 NCC). n privin a vnzrii bunurilor imobile, NCC n Sec iunea a
Contractului de vnzare, intitulat chiar Vnzarea bunurilor imobile, prin prevederile
art. 1741-1745 stabilete reguli speciale cu privire la vnzarea acestor bunuri. Ac
east sec iune dei se intituleaz Vnzarea bunurilor imobile, prin con inutul su stabil
li speciale numai n privin a vnzrii imobilelor terenuri, iar aceste reguli vizeaz exec
utarea n condi ii specifice a obliga iei de predare a terenului vndut i consecin ele ace
tei executri, respectiv atunci cnd suprafa a de teren predat nu corespunde celei conv
enite prin contractul de vnzare. Astfel, n cazul vnzrii unui teren determinat fr indi
area suprafe ei, pentru un pre total, vnzarea nu se va desfiin a prin rezolu iune pe mot
iv c suprafa a este mai mic sau mai mare dect au crezut pr ile. ( art. 1741 NCC ). n c
l vnzrii unui teren determinat cu indicarea suprafe ei i a pre ului pe unitatea de msur
dintr-o suprafa de teren mai mare ( de exemplu, se vnd 5.000 m.p. din suprafa a de 12
.000 m.p. , cu pre ul de 500 lei/m.p.) n ipoteza c amplasarea terenului vndut nu este
determinat, dreptul de proprietate se transmite cumprtorului numai prin msurarea i d
elimitarea suprafe ei vndute, n executarea obliga iei de predare ce incumb vnztorului.
art. 1742 NCC ). n cazul vnzrii unui teren determinat cu indicarea suprafe ei i a pre u
ui pe unitatea de msur, legiuitorul a deosebit dou ipoteze : a) atunci cnd suprafa a p
redat este mai mic dect cea convenit prin contract, vnztorul este obligat s predea c
orului suprafa a convenit prin contract, sub sanc iunea unei ac iuni de reducere a pre ul
ui pltit, sau a rezolu iunii contractului de vnzare, dac din cauza diferen ei de supraf
a bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. ( art. 1743 ali
n. 1 NCC). b) cnd suprafa a de teren predat este mai mare dect cea convenit prin contr
act, iar excedentul depete a 20 a parte din suprafa a convenit, atunci cumprtorul est
bligat s plteasc diferen a de pre sau s ob in rezolu iunea contractului. Dac exceden
pete a 20 a parte din suprafa a convenit, cumprtorul nu este ndrept it s ob in re
ctului, dar nici vnztorul nu este ndrept it s ob in pre ul pentru excedent. ( art. 17
. n aceast materie, legiuitorul a stipulat un termen special de decdere , de un an
de la data ncheierii contractului sau de la data fixat de pr i pentru msurarea terenul
ui, att pentru intentarea ac iunii vnztorului pentru suplimentul de pre , ct i pentru
entarea ac iunii cumprtorului pentru reducerea pre ului sau rezolu iunea contractului, s
ub sanc iunea decderii din dreptul de a cere suplimentul , respectiv, reducerea pre u
lui. ( art. 1744 NCC ).
54

n cazul vnzrii a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre
c ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va compensa valoarea s
urplusului cu valoarea lipsei, iar ac iunile pentru plata surplusului de pre , respe
ctiv pentru scderea pre ului vor putea fi intentate n acelai termen de un an, sub san
c iunea decderii, aa cum am artat mai sus. Spre deosebire de ipoteza vnzrii anterioare
n acest caz, rezolu iunea contractului se poate cere n termenul general de prescrip i
e de 3 ani, potrivit dreptului comun i nu n termen de un an de la data ncheierii co
ntractului sau de la data fixat de pr i pentru msurarea terenului, ca mai sus. ( art.
1745 NCC ). b) Accesoriile i tot ceea ce este destinat folosin ei perpetue a bunul
ui vndut. Accesoriu nseamn, pe de o parte, elementele materiale unite cu bunul vndut
( pentru o construc ie, imobilele prin destina ie, ca burlanele sau sobele ) , pent
ru un autovehicul, cricul sau trusa de scule ; pe de alt parte, accesoriu nseamn i a
ccesoriu juridic, cum ar fi dreptul de servitute, ac iunea n revendicare sau n garan i
e, titlurile i documentele necesare cumprtorului pentru a se folosi de bun ( de ex.
, titlul de proprietate, certificatul de nmatriculare pentru autovehicule, un cer
tificat de origine pentru un cal de curse ). c) Fructele bunului vndut se cuvin c
umprtorului din ziua dobndirii propriet ii ( art. 1692 NCC ). Locul i momentul predri
unt stabilite de art. 1689 NCC, respectiv de art. 1693 NCC. Regula general stabil
it de art. 1689 NCC este aceea c predarea trebuie s se fac la locul unde bunul se af
la n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori,
psa acesteia, din uzane. n cazul bunurilor de gen, vnztorul are dreptul s aleag bunur
le ce vor fi predate, n calitate de debitor al obliga iei de predare, iar predarea
se va face la domiciliul sau sediul su de la data ncheierii contractului ( regula
general este cuprins n art. 1494 alin. 1 litera c. ) . n ceea ce privete termenul pre
drii acesta este de ndat ce cumprtorul a pltit pre ul, dac pr ile nu au convenit un
en. Dac ns, ca urmare a unor mprejurri cunoscute cumprtorului la momentul vnzrii,
a bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, prile sunt prezumate c au c
onvenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen. ( art. 1693 NCC ). Sanc iu
nea nerespectrii obliga iei de predare. Potrivit regulilor generale, n caz de neexec
utare a obliga iei de predare, cumprtorul poate solicita executarea silit n natur a ob
iga iei, prin punerea lui n posesia bunului cumprat, potrivit prevederilor art. 1527
NCC. Tot potrivit regulilor generale cuprinse la art. 1521 -1526 NCC , n princip
iu, nainte de a ac iona n justi ie, cumprtorul poate s-l pun n ntrziere pe vnzto
obliga iei de predare, fie printr-o notificare scris, fie prin chiar cererea de che
mare n judecat. Riscul contractului este al vnztorului debitor al obliga iei de predar
e a bunului vndut, pn la predarea efectiv a acestuia ctre cumprtor, chiar dac cump
devenit proprietarul bunului prin ncheierea contractului, potrivit prevederilor
art. 1274 NCC, solu ie diferit de cea a codului civil anterior,
55

potrivit cruia numai de la data punerii n ntrziere, riscul contractului trecea asupr
a vnztorului. n ipoteza c dreptul vndut s-a transmis cumprtorului prin ncheierea co
tului de vnzare, acesta poate exercita i ac iunea n revendicare mpotriva vnztorului.
remarcat, c n situa ia c nu au convenit altfel, obliga ia de predare devine scadent nd
e pre ul a fost pltit de ctre cumprtor. n aceste condi ii, spre deosebire de solu ia c
rat n Codul civil anterior, cumprtorul nu va putea invoca exceptio non adimplenti co
ntractuus, deoarece trebuie s plteasc sau a pltit deja pre ul vnzrii pentru ca obliga
e predare s fie scadent. Nu n ultimul rnd, dac vnztorul nu i execut obliga ia de
mprtorul poate opta pentru rezolu iunea contractului, care poate fi dispus de ctre ins
tan , la cerere, sau poate fi declarat unilateral de ctre partea ndrept it, n acest
ctre cumprtorul care a pltit pre ul. ( art. 1550 NCC ). n caz de admitere a ac iunii,
prtorul poate ob ine att restituirea pre ului pltit mpreun cu dobnda legal, ct i
e dac demonstreaz existen a unui prejudiciu din nendeplinirea obliga iei de predare. Ca
o noutate adus de NCC, pr ile pot stipula prin contract att rezolu iunea unilateral a
ontractului, care opereaz de plin drept prin notificarea scris a debitorului ( vnzto
r, n acest caz ) de ctre creditor ( cumprtor ) ct i un pact comisoriu, potrivit preve
erilor art. 1552 i art. 1553 NCC. De asemenea, potrivit prevederilor art. 1726 al
in. 3 din NCC, dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile, iar contractul nu a fos
t executat din culpa vnztorului ( adic acesta nu a predat bunurile vndute ) atunci c
umprtorul este ndrept it s cumpere bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, p
ermediul unei persoane autorizate de lege pentru astfel de acte . ( un profesion
ist care este abilitat de lege s ac ioneze n mod obinuit pe o pia organizat, burs, t
prin vnzare la licita ie public ). De asemenea, n acest caz cumprtorul are dreptul la
daune interese.

5.1.3. Obliga ia vnztorului de a-l garanta pe cumprtor. Dup predarea bunului, vnztor
e obliga ia legal de a-l garanta pe cumprtor mpotriva oricror tulburri n linitita f
bunului ( garan ia contra evic iunii ), mpotriva oricror tulburri n utila folosin a b
i ( garan ia contra viciilor ascunse ), precum i mpotriva oricror tulburri ce mpiedic
na func ionare a bunului vndut ( garan ia pentru buna func ionare ). 5.1.3.A. Garan ia co
ntra evic iunii . Aceast obligaie a vnztorului este reglementat n Noul cod civil, n
1695- art. 1706 . Prin evic iune se n elege pierderea propriet ii bunului, sau tulburare
a cumprtorului n exerci iul drepturilor dobndite prin vnzare. Garan ia contra evic iun
ereaz de drept n orice vnzare , chiar dac prile nu au prevzut n contract nici o ref
cu privire la acest aspect. Are ca scop protejarea dreptului
56

cumprtorului de a nu fi tulburat n folosina lucrului dobndit prin acel contract, nici

de ctre vnztor, nici de ctre tere persoane. n sens strict etimologic, eviciunea d
z pierderea unui drept prin judecat (evincere est vincendo in judicio), adic depose
darea cumprtorului. Dei acesta este doar un sens restrns al noiunii de eviciune, to
giuitorul NCC l-a avut n mod special n vedere, reglementnd doar cu titlu de excep ie
situa ia de pierdere a garan iei mpotriva evic iunii pentru cumprtorul care a recunoscut
dreptul ter ului n lipsa unei hotrri judectoreti. Totui, n literatura de specialitat
-a artat c pierderea lucrului poate interveni i pe alt cale dect prin justiie. Astfel
de pild, dac dreptul terului asupra lucrului este att de evident, nct n scopul evit
unui proces inutil, cumprtorul abandoneaz bunul ori pltete creana ipotecar pentru a
reva imobilul i a-l pstra. La fel, n ipoteza n care, cumprnd de la un neproprietar, d
bnditorul devine ulterior proprietar prin motenire de la adevratul proprietar. Obli
ga ia de garan ie a vnztorului exist nu numai fa de cumprtor ci i fa de dobndito
i bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros i
chiar dac cumprtorul donator nu rspunde de evic iune fa de donatar. ( art. 1706 NCC
Ca i Codul civil anterior, i Noul Cod Civil distinge ntre garania pe care vnztorul o
atoreaz pentru faptele sale personale i care opereaz diferit de garania pentru tulbu
rrile ce provin de la teri . A1. Garania mpotriva tulburrilor rezultate din faptul pe
rsonal al vnztorului , reprezint un element esenial al contractului, vnztorul (i suc
orii lui, universali sau cu titlu universal) fiind inut n mod perpetuu, s se abin de
la orice act, anterior sau posterior vnzrii, de natur a tulbura/ amenina exerci iul dr
eptului transmis prin vnzare att fa de cumprtor ct i fa de succesorii acestuia. R
tulburare de drept, interzis vnztorului, invocarea unui drept (nerezervat prin con
tract) ca abitaia, servitutea, uzufructul, locaiunea. Chiar dac o asemenea pretenie
ar fi fondat, vnztorul nu o poate invoca, cu excepia cazului cnd n mod expres acel dr
pt a fost exclus din obiectul transmisiunii. Totodat, vnztorul trebuie s garanteze p
entru orice fapt material al su (tulburare de fapt) care l priveaz total sau parial
pe cumprtor de exerciiul dreptului dobndit, de avantajele pe care putea conta, dup na
tura i destinaia normal a bunului. Dac este ameninat cu o asemenea tulburare, cumprt
l poate opune excepia de garanie: cine trebuie s garanteze, nu poate s eving (quem de
evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio), excep ie de garan ie regl
ementat expres prin prevederile art. 1696 NCC .
18
Camelia Toader, op cit, pagina 69
57

Dei legiuitorul NCC arat c prin contract vnztorul poate fi exonerat de orice garan ie
ontra evic iunii, totui prin art. 1699 limiteaz dreptul de a dispune al pr ilor. Astfel
, este considerat nescris orice stipula ie prin care vnztorul ar fi exonerat de rspund
rea pentru eviciunea cauzat printr-un fapt personal sau cea provenit din cauze cuno
scute de vnztor la momentul vnzrii, dar ascunse deliberat cumprtorului ( aici este sa
c ionat comportamentul dolosiv al vnztorului ). n caz de evic iune consumat, cumprtor
ate cere rezolu iunea contractului dac evic iunea este total, sau att de nsemnat nct
fi cunoscut-o cumprtorul nu ar fi cumprat. Odat cu rezolu iunea cumprtorul este ndre
b in odat cu restituirea pre ului i daune interese pentru repararea prejudiciului sufer
it. ntinderea daunelor-interese este artat de art. 1702 NCC. Evic iunea par ial nu atra
e rezolu iunea contractului, vnztorul fiind obligat n acest caz s restituie cumprtoru
o parte din pre propor ional cu valoarea pr ii de care a fost evins i s plteasc dau
ese dac este cazul. ( art. 1703 NCC ). A2. Garania mpotriva eviciunii provenind de l
a teri. Vnztorul rspunde pentru eviciunea ce provine de la o ter persoan, dac sunt
ite urmtoarele condiii: existena unei tulburri de drept ; cauza tulburrii s fie anter
oar vnzrii; cumprtorul s nu fi cunoscut cauza eviciunii. a) n primul rnd, trebuie
rba de o tulburare de drept. Astfel, reprezint o tulburare de drept invocarea de
ctre un ter mpotriva cumprtorului a unor drepturi reale (dreptul de proprietate, de u
zufruct, un drept de superficie etc.) sau de crean (dreptul de locaiune asupra unei
pri din bunul cumprat, un drept de arendare etc.) ori prin pretinderea existenei un
or sarcini (privilegii, ipoteci) sau servitui care greveaz bunul . mpotriva tulburri
lor de fapt provenind de la ter i, cumprtorul se poate apra prin exercitarea ac iunilor
corespunztoare dreptului dobndit ( de exemplu, un proprietar prin exercitarea ac iu
nii de revendicare ). b) O a doua condiie impus de lege pentru angajarea rspunderii
vnztorului este anterioritatea cauzei eviciunii n raport cu momentul ncheierii contr
actului. Dei nici aceast condiie nu apare ca atare n reglementarea dedicat contractul
ui de vnzare, i are temeiul n dispoziiile generale ale art. 1273 NCC, ce vizeaz trans
erul riscurilor legate de lucru asupra dobnditorului odat cu ncheierea contractului
. De aceea, n principiu, vnztorul poate fi chemat s rspund pentru tulburri de drept
venind de la teri, dar numai tulburri a cror cauz este anterioar vnzrii (drepturi al
erului nscute anterior vnzrii, chiar dac exercitate ulterior).
58

c) Necunoaterea cauzei de ctre cumprtor este o alt condiie a funcionrii acestei gar
Obligaia vnztorului exist numai dac, la data ncheierii contractului, cumprtorul nu
oscut faptul c o ter persoan are sau pretinde a avea un drept asupra bunului. Cunoate
rea pericolului eviciunii este considerat ca o asumare a riscului din partea cumprto
rului i, deci, contractul are caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoaterii cauzei
eviciunii de ctre cumprtor incumb vnztorului. n privina sarcinilor care greveaz
orul este inut a le declara. Ar rezulta c, pentru aceast ipotez, nu ar fi suficient
ca dobnditorul s fi aflat pe alt cale despre existena sarcinilor, ci vnztorul trebuie
mod expres s declare existena lor la data ncheierii contractului, sub sanciunea rspu
nderii pentru eviciune. Mecanismul de funcionare a garaniei pentru eviciune, difer du
p cum eviciunea nu s-a produs nc, dar este pe cale s se produc i ipoteza n care evi
s-a produs deja (s-a consumat). Precizm c, din punctul de vedere al conduitei imp
use vnztorului pentru ndeplinirea acestei obligaii, el este inut, dup caz, de o oblig
e negativ, de a nu face nimic care s-l tulbure pe cumprtor; de o obligaie pozitiv de
face, dac eviciunea este pe cale s se produc, respectiv de o obligaie, tot pozitiv,
e a da, n ipoteza n care eviciunea s-a produs deja. a) Eviciunea nu s-a produs, dar
este pe cale s se produc. Dac este acionat n justiie de ctre un ter, cumprtorul t
ear introducerea n proces a vnztorului, pentru a-l garanta, pe calea prevzut n Codul
procedur civil (art. 60-63). Dac nu face acest lucru, cumprtorul se expune riscului
ca vnztorul s fie scutit de rspundere. ntr-adevr, potrivit prevederilor cuprinse n a
1705 NCC n cazul n care cumprtorul ac ionat n judecat de un ter nu l-a chemat n ga
cumprtor, fiind pronun at o hotrre intrat n putere de lucru judecat prin care ter u
dit bunul, cumprtorul pierde dreptul de garan ie, dac vnztorul dovedete c avea mijlo
necesare pentru a se respinge preten iile ter ului ( exceptio mali processus ) . b)
Eviciunea s-a consumat. Dac terul l-a evins deja pe cumprtor (sau pe succesorul lui
drepturi), acesta are dreptul la restituirea pre ului n condi iile art. 1701 NCC i la
daune interese n condi iile art. 1702 NCC, distingndu-se totodat i n funcie de felul
iciunii: total sau parial. 1) Eviciunea total. Spunem c eviciunea este total atunc
mprtorul a pierdut n ntregime dreptul transmis prin contractul de vnzare. n acest caz
contractul este rezolvit i, pe cale de consecin, are loc dezdunarea cumprtorului. n
imul rnd , cumprtorul are dreptul de a primi integral preul pltit, indiferent de scde
ea valorii bunului la data eviciunii, scdere datorat inclusiv deteriorrii bunului, fr
a distinge dup cauzele acesteia. Dac ns cumprtorul a tras foloase de pe urma distruge
ii bunului (
59

de pild, a ncasat indemnizaia de asigurare), vnztorul are dreptul s rein din pre o
ivalent acestor foloase. Totodat, n situa ia c bunul vndut are la data evic iunii o va
re mai mare, vnztorul este dator s plteasc cumprtorului pe lng pre ul vnzrii i
re acumulat pn la data evic iunii. Daunele interese la care este ndrept it cumprtor
rind valoarea fructelor pe care a trebuit s le restituie evingtorului , totodat che
ltuielile de judecat, att din procesul cu evingtorul, ct i, dac s-a judecat separat,
in aciunea sa n garanie ndreptat mpotriva vnztorului, cheltuielile cu ncheierea i
ea contractului de ctre cumprtor, pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctr
umprtor din cauza evic iunii. . Alineatele 2 i 3 ale art. 1702 NCC, arat c vnztorul
ebui s restituie, personal sau prin evingtor (cruia i profit de acum), toate cheltuie
lile necesare i utile pe care cumprtorul le-a fcut cu lucrul. Dac vnztorul a fost de
a-credin, el datoreaz i contravaloarea cheltuielilor voluptuorii. 2) Eviciunea parial
cazul n care cumprtorul a pierdut o cot ideal din dreptul de proprietate sau o parte
din bunul cumprat, ori i s-a restrns sau negat n orice form dreptul pe care credea
c l-a dobndit prin contract, ne aflm n faa eviciunii pariale. n aceste ipoteze, cum
are dreptul de a opta ntre aciunea n rezoluiunea vnzrii i aciunea n dezdunri pe
rea parial suferit, meninnd contractul. Modificarea sau nlturarea convenional a ga
otriva eviciunii poate avea loc, fie prin extinderea, fie prin restrngerea obliga ie
i de garan ie. Pr ile pot conveni chiar s-l exonereze pe vnztor de orice garan ie contr
vic iunii, potrivit prevederilor art. 1698 alin. 1 teza a doua NCC, cu limitele im
puse de art. 1699, respectiv garan ia pentru faptul personal al vnztorului petrecut
ulterior vnzrii, ori de cea provenit din ascunderea cauzelor evic iunii de ctre vnzto
a momentul vnzrii. Indiferent de modificarea sau nlturarea obliga iei de garan ie pentr
evic iune, vnztorul va fi obligat n toate cazurile s restituie pre ul vnzrii, cu exc
azului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii evic iunii. Prescripia aciunii
ranie a cumprtorului pentru eviciunea provenind de la teri este cea general n dreptu
ostru, i anume de trei ani. Acest termen ncepe s curg de la data producerii eviciunii
. Pe cale de excepie ns, mpotriva tulburrilor provenind chiar de la vnztor sau de l
uccesorii si n drepturi, cumprtorul se poate apra orict timp ar fi trecut de la data
heierii contractului. 5.1.3. B . Garan ia contra viciilor ascunse , este reglement
at de art. 1707 art. 1715 NCC.
60

Prin viciu n materie de vnzare se nelege lipsa unei nsuiri care face ca lucrul s f
opriu ntrebuinrii la care este destinat, sau i micoreaz n aa msur valoarea i uti
ac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. ( art
. 1707 NCC). n practica judiciar i n literatura juridic s-a atras atenia asupra neces
tii de a se evita confuzia ntre eroarea asupra substanei lucrului viciu de consimm
atrage anulabilitatea contractului i viciul ascuns care antreneaz o rspundere spec
ial a vnztorului, fr a atrage anularea contractului . Astfel, n cazul error in substa
tiam, consimmntul cumprtorului a fost viciat, n sensul c a dobndit un alt bun dect
care-l dorea (de pild, o cas de paiant n loc de o cas din crmid), n timp ce, dac
c, dei din crmid, casa are igrasie (viciu ascuns), va intra n funciune rspunderea s
l a vnztorului pentru vicii 19 . Deoarece ca i n dreptul roman, cumprtorul poate cer
ezoluiunea contractului (actio redhibitoria), viciile ascunse se mai numesc redhi
bitorii (de la verbul latin redhibere a lua napoi). Rspunderea nu este condiionat de
buna sau reaua-credin a vnztorului ci numai ntinderea rspunderii difer dup cum vn
cunoscut sau nu viciile.( art. 1712 NCC ). Regulile privitoare la rspunderea pen
tru vicii sunt aplicabile oricrei vnzri , cu excepia vnzrilor silite care se fac prin
licita ie public (art. 1707 alin. 5 NCC). De asemenea, la vnzarea de drepturi succes
orale, nu se rspunde pentru calitatea bunurilor ce compun masa succesoral (art. 17
48 NCC ). Condiiile rspunderii. Vnztorul rspunde pentru viciile lucrului dac sunt nd
inite urmtoarele condiii: a) O prim condiie este aceea ca viciile s fie ascunse (art.
1707 alin.1 i 2 NCC ). Viciile sunt ascunse dac la data predrii nu puteau fi desco
perite fr asisten de specialitate de ctre un cumprtor prudent i diligent. ( art. 17
in. 2 NCC ). Dac viciile sunt aparente, vnztorul va rspunde pentru nendeplinirea core
spunztoare a obliga iei de predare a bunului vndut cu calit ile convenite, dar numai cu
condi ia ca cumprtorul s-l ntiin eze de ndat. ( vezi supra la 5.2.2.) Soluia este
itabil, fiind n concordan cu ideea c i cumprtorul trebuie s aib o atitudine activ
ebet esse curiosus) la ncheierea contractului i preluarea bunului. b) n al doilea rn
d, se impune, pentru angajarea rspunderii, ca viciile s fi existat n momentul ncheie
rii contractului, cu alte cuvinte se cere ndeplinit condiia anterioritii. Altfel, dat
fiind caracterul translativ de proprietate al contractului, riscurile trec asup
ra cumprtorului de la data ncheierii vnzrii.
19
Camelia Toader, op.cit, pag.76
61

n practic, s-a subliniat ntemeiat c este ndeplinit condiia anterioritii i dec

ngaja rspunderea vnztorului, dac germenele viciului este anterior, chiar dac efectul
manifest dup ncheierea contractului. n acest sens, dac o hain de blan cumprat n
mbrie se destram n luna ianuarie a anului urmtor, n condiii de ger, s-a angajat rspun
erea vnztorului pentru vicii ascunse . c) O alt condiie cerut pentru antrenarea rspun
erii vnztorului este aceea ca viciul s fie grav, adic defeciunile de calitate semnala
te de cumprtor s fie att de nsemnate, nct s restrng sau chiar s nlture utilita
avitatea este o problem de fapt, lsat la aprecierea instanei, care va administra toa
te probele considerate pertinente, inclusiv expertize tehnice. Efectele i ntindere
a obligaiei de garanie pentru vicii ascunse. Potrivit art. 1710 NCC, n temeiul obli
gaiei vnztorului de garanie contra viciilor, cumprtorul poate obine, dup caz: a) n
viciilor de ctre vnztor sau pe cheltuiala acestuia; b) nlocuirea bunului vndut cu un
bun de acelai fel, ns lipsit de vicii; c) reducerea corespunztoare a preului; este v
orba despre ac iunea estimatorie; d) rezoluiunea vnzrii, ( ac iunea redhibitorie ) care
nu poate fi ob inut n ipoteza vnzrii unui bun mobil corporal ctre un profesionist, ca
e nu a denun at viciile n dou zile lucrtoare de la predarea bunului sau de la data cu
noaterii gravit ii i ntinderii viciilor . Cu toate acestea, cumprtorul are dreptul s
rezolu iunea contractului, dac vnztorul a ascuns viciul, deci a fost de rea-credin la
heierea contractului. Alineatul 2 al art. 1710 NCC arat c la cererea vnztorului, ins
tana, innd seama de gravitatea viciilor i de scopul pentru care contractul a fost nch
eiat, precum i de alte mprejurri, poate dispune o alt msur prevzut la alin. (1) dec
solicitat de cumprtor. n situa ia n care viciile care nu afecteaz toate bunurile vn
cestea pot fi separate de celelalte fr pagub pentru cumprtor, iar instana dispune rez
luiunea n condiiile art. 1.710, contractul se desfiineaz numai n parte. n aplicarea
ncipiului de drept accesoriun sequitur principale , alineatul 2 al art. 1711 ara
t c Rezoluiunea contractului, n ceea ce privete bunul principal, atrage rezoluiunea
i n privina bunului accesoriu . ntinderea garaniei pentru vicii este reglementat de
t. 1712 NCC, care diferen iaz dup cum vnztorul a fost de bun-credin la ncheierea co
lui, respective nu a cunoscut viciile ascunse, sau a fost de rea-credin . Astfel, n
situaia n care la data ncheierii contractului vnztorul cunotea viciile bunului vndut
e lng una dintre msurile prevzute la art. 1.710, vnztorul este obligat la plata de da
ne-interese, pentru repararea ntregului prejudiciu cauzat, dac este cazul.
62

Atunci cnd vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una dintre msurile
evzute la art. 1.710 alin. (1) lit. c) i d), el este obligat s restituie cumprtorului
doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n parte, dup caz. n
pierderea sau deteriorare a bunului, chiar prin for major, cumprtorul este ndrept i
n aplicarea msurilor prevzute la art. 1.710 alin. (1). Totodat, potrivit prevederilo
r art. 1714 NCC dispoziiile privitoare la garania contra viciilor ascunse se aplic i
atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre pri. Potrivit art.
15 NCC, n cazul vnzrii dup mostr sau model, vnztorul garanteaz c bunul are calit
sau modelului. Modificri convenionale ale obligaiei de garanie pentru vicii pot ave
a loc n temeiul prevederilor art. 1708 NCC. Limita impus imperativ de lege este ac
eea c este nul clauza de limitare a rspunderii pentru viciile ascunse pe care vnztoru
l le-a cunoscut sau trebuia s le cunoasc la data ncheierii contractului. Astfel se
sanc ioneaz lipsa de bun-credin cu care a ac ionat vnztorul. Prin urmare, se impune o
a ia c valabilitatea clauzei de limitare a rspunderii pentru viciile ascunse este co
ndiionat de buna-credin a vnztorului la data ncheierii contractului . Dei proba cun
i viciilor de ctre vnztor (reaua-credin) trebuie, potrivit regulilor generale, s fie
ut de cumprtor, instana va aprecia innd cont de toate mprejurrile ncheierii contra
5.1.3 C . Garan ia pentru buna func ionare Este reglementat pentru prima dat de NCC n
art. 1716-1718 i este impus de faptul c aceast NCC se adreseaz cu precdere profesioni
lor, avnd n vedere progresul tehnic i economic al societ ii. Con inutul obliga iei . Ga
a pentru buna func ionare ia natere n patrimoniul vnztorului n situa ia c acesta i-a
-o expres prin contract , n sensul c vnztorul a garantat pentru un timp determinat (
termenul de garan ie) buna func ionare a bunului vndut, sau faptul c bunul vndut va ps
ra un timp determinat anumite calit i. Prin urmare garan ia pentru buna func ionare nu
este una de drept sau legal, ca cea pentru evic iune ( care opereaz chiar fr a fi prev
ut n contract ) , ci este exclusiv conven ional. Obiectul obliga iei const n repararea
au nlocuirea bunului , dac nu este posibil repara ia, sau dac repara ia dureaz mai mul
e 15 zile, de ctre vnztorul care i-a asumat prin contract obliga ia pentru buna funcio
are a bunului vndut, n cazul oricrei defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie .
63

Sanc iune. Dac vnztorul nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mpre
e, el este obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie acestuia preul primit n sc
imbul napoierii bunului. Exonerarea de garan ia pentru buna func ionare este reglemen
tat de art. 1717 NCC i opereaz n situa ia c vnztorul dovedete c defeciunea s-a pr
icina modului nepotrivit n care cumprtorul a folosit sau a pstrat bunul. Comportamen
tul cumprtorului se apreciaz i lundu-se n considerare instruciunile scrise care i-au
st comunicate de ctre vnztor. Mecanismul garan iei. Potrivit prevederilor art. 1718 N
CC, cumprtorul are obliga ia de a comunica defeciunea nainte de mplinirea termenului d
garanie, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie . Dac aceast comunicare nu a
utut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are obligaia s
nice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii termenului de garanie. O
dat pus n ntrziere prin comunicarea defec iunii de ctre cumprtor, vnztorul este ob
s repare bunul, dac nu va dovedi o cauz exoneratoare de garan ie, fie s l nlocuiasc
tua ia c nu poate s-l repare sau repara ia depete termenul prevzut n contract. 5.2.
le cumprtorului Ca efect al ncheierii contractului de vnzare, cumprtorul este i el
de anumite obliga ii, cele principale fiind : 1. Obliga ia de a plti pre ul, 2. Obliga ia
de a prelua bunul vndut . Codul civil anterior, n art. 1305, reglementa i obliga ia
cumprtorului de a suporta cheltuielile vnzrii, printr-o norm cu caracter dispozitiv d
e la care pr ile puteau deroga prin contract. n aplicarea principiului libert ii contra
ctuale, pr ile pot conveni i alte obliga ii n sarcina cumprtorului. 5.2.1. Obliga ia d
lti pre ul . Con inutul obliga iei . Potrivit regulii speciale stipulat de art. 1720 ali
n. 1 NCC, cea mai important obligaie a cumprtorului este aceea de plat a preului. Ea
e ndeplinete la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de nd
e proprietatea este transmis, aceasta fiind o derogare de la regula general artat la
art. 1494 alin. 1 litera a) NCC, care stabilete ca loc al pl ii pe acela de la domi
ciliul sau sediul creditorului unei obliga ii bneti, acesta fiind vnztorul. Dac pr il
au convenit altfel, vnztorul are dreptul de a primi pre ul vnzrii, numai dup ndeplini
obliga iei sale de predare a bunului vndut sau de transmitere a
64

propriet ii asupra acestuia, acesta fiind i ra iunea derogrii n materia locului i date
l ii de la regulile generale. Prin contract, pr ile pot stabili i alt modalitate de exe
utare a obliga iei de plat a pre ului, n sensul alegerii unui alt loc i a unui alt term
en pentru plat . De asemenea, n aprecierea ndeplinirii acestei obliga ii, urmeaz s in
cont i de regulile generale privind plata cuprinse n art. 1649-1515 NCC. O alt regu
l special n materie de loc al pl ii pre ului vnzrii este artat de legiuitor n cazu
le vndute se afla n tranzit i prile nu au prevzut data i locul plii , Pentru aceas
plata pre ului se face la locul care rezult din uzan e sau, n lipsa acestora, la locu
l destina iei, potrivit art. 1720 alin. 2 NCC. n cazul n care vnztorul refuz primirea
lii preului, cumprtorul se va putea libera prin oferta real urmat de consemnaiune,
iiile prevzute de Codul de Procedur Civil. Prile pot conveni ca plata preului s se
intr-o prestaie unic sau n mod fracionat n timp, n rate, la anumite termene, de regul
lunar. n lipsa unei convenii contrare, obligaia de plat a preului este indivizibil; v
orul nu poate fi constrns s primeasc o plat parial (art. 1490 NCC). Dac ns s-a sta
lata n rate (ipotez n care de multe ori, n practic, vnztorul i ia msuri de precau
dreptul de proprietate pn la achitarea ultimei rate din pre) , termenul de prescripi
e pentru plata preului ncepe s curg ealonat pentru fiecare rat scadent. Dobnda pre
otrivit art. 1721 NCC, n cazul n care nu s-a convenit altfel, cumprtorul este inut s
lteasc dobnzi asupra preului din ziua dobndirii proprietii, dac bunul produce fruct
ile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i procur alte
foloase. Prile sunt libere s convin c preul nepltit dintr-o dat produce dobnzi ; e
conveni asupra cuantumului dobnzii i a momentului de cnd dobnzile curg . n lipsa unei
astfel de prevederi contractuale i dac bunul transmis n proprietatea cumprtorului es
te nefrugifer, sau n situa ia bunului predat care nu procur foloase cumprtorului, aces
ta nu datoreaz dobnzi. Dac ns prile au prevzut c obliga ia de plat a pre ului est
dobnzi, indiferent de natura bunului vndut sau predat, fr s fie precizat cuantumul l
or, debitorul datoreaz dobnda legal, care se va calcula de la data vnzrii .La acest m
oment nivelul dobnzii legale este stabilit prin prevederile cuprinse n art. 3 din
O.G. nr. 9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti, cu modificrile
ulterioare, dobnda legal n materie comercial se stabilete la nivelul dobnzii de refer
n a Bncii Naionale a Romniei, iar n celelalte cazuri, la acel nivel, diminuat cu 20%.
65

Dac bunul este frugifer legiuitorul a artat expres c din considerente de pstrare a e
chilibrului patrimonial al pr ilor, vnztorul trebuie s primeasc fructele preului, dup
i cumprtorul culege fructele bunului (civile sau naturale) sau dobndete foloase de p
e urma bunului vndut, predat dar nepltit . Suspendarea plii preului. Articolul 1722 N
CC permite suspendarea pl ii pre ului atunci cnd cumprtorul afl de existena unei cauz
eviciune. Aceast suspendare dinuie pn cnd vnztorul va face s nceteze tulburarea s
esta ofer o garanie corespunztoare cumprtorului . Prin excep ie, cumprtorul nu poate
enda plata preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul ncheierii contractul
ui ( deoarece n acest caz i-a asumat riscul suportrii tulburrii ) sau dac n contract
-a prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare. Privilegiul vnztorului. Potri
vit art. 1723 NCC pentru garantarea crean ei asupra pre ului, legiuitorul a prevzut n
beneficiul vnztorului un privilegiu, sau dup caz, o ipotec asupra bunului vndut. La a
cest moment, potrivit prevederilor art. 561 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 a cad
astrului i publicitii imobiliare, articol introdus prin Legea nr. 247/2005, cnd n nsc
isul doveditor al vnzrii se nvedereaz c preul nu a fost pltit ori nu a fost pltit
me, privilegiul pentru garantarea preului datorat se nscrie din oficiu n cartea fun
ciar, n favoarea vnztorului. Sanc iunea nepl ii preului. Potrivit art. 1724 NCC cnd
l nu a pltit, vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de
zoluiunea vnzrii, precum i, n ambele situaii, daune-interese, dac este cazul. n apl
a regulilor din dreptul comun, vnztorul este ndrept it s ob in executarea silit n n
iga iei de plat a pre ului, lucru ntotdeauna posibil, fiind vorba despre ndeplinirea un
ei obliga ii bneti . Astfel, n toate cazurile n care cumprtorul este solvabil, vnzt
ate executa silit conturile cumprtorului prin poprire, sau, dac cumprtorul nu are ban
i n cont, executarea se va face silit asupra bunurilor mobile sau imobile ale cum
prtorului. Ac iunea n plata pre ului vnzrii se prescrie n termenul general stabilit d
. 2517 NCC . De asemenea, ca n orice contract sinalagmatic, vnztorul poate invoca e
xceptio non adimpleti contractus, adic excep ia de neexecutare a contractului, atun
ci cnd bunul vndut nu a fost nc predat , la rndul su, fiind exonerat de obliga ia de
dare a bunului ca urmare a nendeplinirii obliga iei de plat a pre ului de ctre cumprto
Vnztorul are dreptul s opteze i pentru rezolu iunea contractului. Faptul c a urmrit
nti plata pre ului, nu l decade din dreptul de a solicita instan ei s pronun e rezolu
66

contractului, sau s opteze pentru rezolu iunea unilateral a acestuia, cnd pr ile au con
enit astfel sau cnd potrivit legii, cumprtorul este de drept n ntrziere, potrivit art
1552 NCC. Cele dou ac iuni au temei diferit i deci pot fi exercitate succesiv . Pen
tru a-l proteja pe vnztor, prin facilitarea posibilit ii acestuia de a uza de declara
rea rezolu iunii unilaterale a contractului ncheiat, unul dintre mijloacele alese d
e legiuitorul NCC este punerea de drept n ntrziere a cumprtorului cu privire la ndepl
nirea obligaiilor sale atunci cnd obiectul vnzrii l formeaz bunurile mobile, potrivit
art. 1725 alin. 1 NCC . De asemenea, cumprtorul este de drept n ntrziere cu privire l
a ndeplinirea obliga iei de preluare a bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sa
u deselor schimbri de valoare, atunci cnd nu lea preluat n termenul convenit, chiar
dac preul a fost pltit . Aceeai este situa ia i a cumprtorului care a solicitat pre
bunului vndut, fr s fi pltit preul, potrivit art. 1725 alin.2 NCC . Tot n scopul de
pune la ndemna vnztorului mijloace adecvate pentru garantarea obliga iei de plat a pre
ui i de preluare a bunului de ctre cumprtor, art. 1726 NCC reglementeaz dreptul vnzt
lui s execute direct aceste obliga ii n contul cumprtorului, vnztorul fiind ndrept
lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau s-l vnd
est caz, vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar fr licita ie public, pe pr
curent, dac lucrul are un pre la burs sau n trg ori stabilit de lege, de ctre o perso
n autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la plata diferene
dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la dauneinteres
e. Codul civil anterior, n art. 1370, admitea solu ia rezolu iunii de plin drept a co
ntractului i fr punere n ntrziere, n situa ia neprelurii de ctre cumprtor a bunu
vndute care se deterioreaz repede sau sunt supuse fluctua ilor de valoare, cu privir
e la care termenul de preluare era esen ial i el a expirat fr ca obliga ia de preluare
s fie executat20 . Prin art. 1727 NCC, vnztorul este ndrept it la restituirea bunului
bil, numai cu ndeplinirea urmtoarelor condi ii : (1) vnzarea s-a fcut fr termen de pl
(2) cumprtorul nu a pltit preul, (3) bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a
ransformri. Odat cele trei condi ii ndeplinite , vnztorul poate ca, n cel mult 15 zil
e la data predrii, s declare rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituir
mobil vndut. Dac ac iunea n restituire nu a fost introdus n condi iile mai sus artate
rul nu mai poate opune celorlali creditori ai cumprtorului efectele rezoluiunii ulte
rioare a contractului pentru neplata preului, potrivit prevederilor art. 1727 ali
n. 2 NCC . Spre deosebire de vnzarea bunurilor mobile, n privin a vnzrii bunurilor imo
bile, legiuitorul NCC nu l consider de drept n ntrziere pe cumprtor n privin a nde
obliga iei de plat a pre ului, ci numai atunci cnd pr ile au prevzut astfel prin contra
. Numai n caz de stipula ie contractual expres, n sensul punerii de drept n ntrziere
mprtorului pentru neplata pre ului, vnztorul are deschis posibilitatea s declare unil
ral rezolu iunea
20
Pentru amnunte vezi Fr. Deack, op.cit, pag 99, deciziile Cur ii de Casa ie n C. Hamang
iu, N. Georgean, vol III, pag. 487, 488
67

contractului de vnzare prin notificare, dac pr ile nu au prevzut aceste mijloace de as

igurare prin contractual ncheiat. Totui, chiar n aceste condi ii, pentru a proteja si
guran a circuitului civil i pentru a-l proteja pe vnztor, legiuitorul acord cumprtoru
prin art. 1728 NCC , un termen de gra ie, acesta avnd posibilitatea de a plti pre ul i
dup expirarea termenului fixat prin contract, ct timp nu a primit declara ia de rez
olu iune din partea vnztorului. 5.2.2. Obliga ia de a lua n primire bunul vndut Aceasta
este o obliga ie corelativ aceleia de predare a vnztorului, de aceea se ndeplinete la
ocul i momentul la care vnztorul este inut s predea bunul vndut, respectiv la locul u
de bunul se afla n momentul ncheierii contractului i ndat ce pre ul este pltit. n ca
unurilor aflate n tranzit, obliga ia de a prelua bunurile vndute rezult din uzan e sau,
n lipsa acestora, la locul destina iei, prin interpretarea prevederilor art. 1720
alin.2 NCC. Cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile de ridicare sau de prelu
are ale bunului, n lips de stipula ie contrar. n cazul nendeplinirii obliga iei de pre
re de ctre cumprtor, vnztorul are mai multe posibilit i, acestea fiind detaliate mai
, motiv pentru care aici doar le reamintim : a) executarea n natur direct a obliga i
ei de preluare de ctre cumprtor, fie prin intentarea unei ac iuni n obliga ie de a face
solicitnd instan ei obligarea cumprtorului s ridice bunul sub sanc iunea pl ii de ame
ominatorii, fie prin executarea direct de ctre vnztor a obliga iei. Astfel, vnztorul e
te ndrept it fie s depoziteze bunul vndut la dispozi ia i pe cheltuiala cumprtorului
l vnd la licita ie public sau la pre ul curent ( pre ul de la burs, de la trg, pre st
de lege, pre stabilit de o persoan autorizat de lege ), vnztorul avnd dreptul n aces
az s ob in de la cumprtor plata diferen ei dintre pre ul convenit la prima vnzare i c
tiv ob inut, precum i daune interese, potrivit art. 1726 NCC alin. 2 NCC .

5.2.3. Obliga ia de a plti cheltuielile vnzrii Codul Civil anterior, prevederea print
r-o norm dispozitiv, ca aceste cheltuieli s fie suportate de ctre cumprtor, dac pr
au convenit altfel. Noul Cod Civil, nu prevede nimic cu privire la obliga ia de a
suporta cheltuielile legate de vnzare ( onorariul de avocat sau de notar, taxele
de autentificare, taxa de nscriere n carte funciar sau de publicitate a dreptului d
obndit ) de unde rezult c ntotdeauna pr ile trebuie s convin asupra suportrii acest
tuieli .

Dac pr ile nu au convenit prin contract cu privire la acest aspect, n tcerea legiuitor
ului, considerm c acele cheltuieli legate de transferul dreptului de proprietate s
unt n sarcina vnztorului, care are aceast obliga ie legal, iar cheltuielile de ridicar
i transport ale bunului vndut sunt n sarcina cumprtorului.
68

Astfel, n situa ia c forma autentic a contractului este cerut de lege ad validitatem p

entru transferul dreptului de proprietate, taxele de autentificare, onorariul no
tarului i taxele de nscriere a dreptului n cartea funciar n cazul bunurilor imobile s
unt n sarcina vnztorului, n lips de stipula ie contrar. Pe de alt parte, prin Legea
22/1998 pentru aprobarea i modificarea O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru
pentru activitatea notarial, se arat c, n principiu, taxele de timbru pentru activit
atea notarial, se datoreaz de persoanele care solicit serviciul notarial respectiv.
Prin urmare, dac solicitant al serviciului notarial este cumprtorul, acesta va plti
taxele mai sus artate. 5.3.1. Variet i de vnzare . Pe lng regulile generale privind c
ntractul de vnzare, NCC n sec iuni speciale s-a referit la anumite variet i de vnzare,
egnd anumite particularit i ale vnzrii, n func ie de natura bunului vndut sau de anum
lauze speciale uzuale stabilite de pr i. Astfel, Noul Cod Civil cuprinde reguli spe
ciale cu privire la vnzarea bunurilor imobile ( n realitate este vorba de reguli s
peciale cu privire la vnzarea terenurilor, aa cum am detaliat mai sus, art. 1741-1
745 ) stabilete expres un drept de prem iune la vnzarea terenurilor forestiere aflat
e n proprietate privat, n favoarea coproprietarilor sau vecinilor i totodat stabilete
reguli derogatorii de la dreptul comun, n cazul vnzrii unei moteniri. ntr-o alt sec i
, vnztorul a reglementat vnzarea cu plata pre ului n rate i cu rezerva propriet ii, a
edere frecven a cu care pr ile apeleaz la ncehierea acestui contract i principiile econ
mice, precum i vnzarea cu op iune de rscumprare, care a fost reglementat i n Codul c
anterior, dar abrogat prin Legea contra cametei. Nu mai este reglementat expres vnz
area drepturilor litigioase i n mod corelativ, nici retractul litigios, care opera
n virtutea legii n acest caz. De asemenea, prin abrogarea Codului comercial, o se
rie de contracte calificate ca fiind comerciale ( i nu profesioniste, n opinia noa
str) apar reglementate n Noul Cod Civil ca i contracte separate, cum este de exempl
u, cazul contractului de furnizare, reglementat n premier n legisla ie, i a contractul
ui de report preluat din Codul Comercial . Aceste contracte reprezint tot variet i a
le contractului de vnzare, dar care exced materia dreptului civil, de aceea nu vo
m prezenta reglementarea alor din NCC . n continuare, vom trata n esen , ca variet i al
vnzrii, respectiv vom prezenta trsturile specifice sau particularit ile n cazul vnz
ei moteniri, vnzrii cu plata pre ului n rate i rezerva propriet ii i la vnzarea cu
rscumprare. 5.3.1.1. Vnzarea unei moteniri Defini ie . Reglementat de art. 1747 1754
C n sec iunea a 3 a intitulat ca atare, vnzarea unei moteniri reprezint contractul pri
care titularul dreptului asupra unei moteniri sau a unei frac iuni din aceasta l nst
rineaz cu titlu oneros, unui comotenitor sau unui ter.
69

n acest materie, prin motenire se n elege dreptul de a culege o motenire deschis sau
rac iune din aceasta, potrivit art. 1747 NCC. Prin urmare, contractul nu se poate n
cheia valabil dect dup deschiderea succesiunii ( art. 956 NCC ). Obiect al acestui
contract este dreptul de a culege o motenire deschis, drept privit ut singuli, da
r care poart asupra unei universalit i, respectiv, fie motenirea n ntregul su, cu toa
drepturile i obliga iile ce compun patrimoniul succesoral, (dobndit de vnztor ca moten
tor unic al defunctului) fie asupra unei frac iuni din motenire (dac vnztorul este mot
nitor cu titlu universal). Dac se nstrineaz un bun individual determinat din succesi
une, vnzarea este una obinuit . Potrivit dispozi iilor cuprinse n art. 1747 alin. 2 NC
C, vnzarea unei moteniri este un act autentic ad validitatem.

Efecte. Prin acest contract, cumprtorul dobndete att activul, ct i pasivul corespunz
motenirii n ntregul su sau, corespunztor cotei de motenire cumprat. n lipsa unei c
contrare, vnztorul este obligat s predea cumprtorului tot ceea ce se gsea n masa suc
oral la data deschiderii motenirii, precum i ceea ce a dobndit succesiunea ulterior.
n acest sens, art. 1749 NCC prevede c: Dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obl
gat s remit cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i toate pl ile primite pen
crean ele motenirii pn la momentul ncheierii contractului, pre ul bunurilor vndute di
otenire i orice bun care nlocuiete un bun al motenirii. Sunt exceptate de la vnzare
in efectul legii, bunurile de familie, astfel cum sunt ele definite de art. 1752
NCC, respectiv nscrisurile sau portretele de familie, decora iile sau alte asemene
a bunuri, care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor valoare a
fectiv. Prin excep ie, dac valoarea acestor bunuri este nsemnat i vnztorul nu i levat expres din contract ( n sensul c nu a men ionat expres c nu intr n patrimoniul ns
at ) vnztorul are dreptul s le cumpere, pentru pre ul pe care aceste bunuri le au la
data vnzrii. Dac vnztorul a avut datorii fa de cel despre a crui motenire este vor
orii care se stinseser prin confuziune), acestea renasc n urma vnzrii. ( art. 1750 N
CC ultima tez ). La rndul su, potrivit art. 1750 NCC , cumprtorul trebuie s restituie
el vnztorului sumele pltite de acesta cu titlu de sarcini i datoriile i sarcinile su
ccesiunii i totodat renasc creanele pe care vnztorul le-ar fi avut fa de succesiune,
inse prin confuziune, ca efect al acceptrii motenirii. Fa de ali creditori ai motenir
i, cumprtorul nu este inut direct rspunztor pentru datorii, ci doar pe calea ac iunii
blice, deoarece potrivit prevederilor art. 1751 NCC, vnztorul
70

rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute, n mod derogatoriu de la regulile g

rale cuprinse n art. 1599 NCC care permit preluarea de datorie. i n cazul vnzrii de d
repturi succesorale ia natere obligaia de garanie a vnztorului, dar numai dac pr ile
u nlturat expres i aceast obliga ie. Particularitatea obliga iei de garan ei, potrivit
. 1748 NCC este aceea c Dac nu specific bunurile asupra crora se ntind drepturile sal
, vnztorul unei moteniri garanteaz numai calitatea sa de motenitor ... Norma este dis
ozitiv, n sensul c pr ile pot prin contract s nlture i aceast garan ie. 5.3.1.2. V
ata pre ului n rate i rezerva propriet ii Defini ie. Reglementat pentru prima dat de l
tor, prin art. 1755-art.1757 NCC, acesta este contractul prin care s-a convenit
ca plata pre ului s se fac n rate, iar transferul dreptului de proprietate s fie amnat
pn la data achitrii ultimei rate din pre . Prin aceast varietate de vnzare, obliga ia
plat a pre ului este garantat prin rezervarea dreptului de proprietate de ctre vnztor
acesta i conserv dreptul de proprietate n patrimoniu ca o garan ie real ), pn la pl
ltimei rate din pre , ceea ce permite vnztorului s se pun la adpost de riscul insolvab
lit ii cumprtorului i totodat este de natur s stimuleze creditul, bunul fiind predat
orului . Astfel, vnztorul este obligat s predea bunul vndut cumprtorului din momentul
cheierii contractului, i nainte de achitarea pre ului de ctre cumprtor. Prin predare,
iscul bunului este transferat cumprtorului. Pentru a salva siguran a circuitului civ
il, legiuitorul a stabilit prin prevederile dispozitive ale art. 1756 NCC, regul
a c neplata unei singure rate din pre , care s nu fie mai mare de 1/8 din acesta, nu
d dreptul la rezolu iunea contractului, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului
entru ratele succesive. Pr ile ns, pot conveni i altfel. Printr-un mecanism interesant
, legiuitorul a stipulat n art. 1757 alin. 1i 2, c n caz de rezolu iune a contractului
de vnzare pentru neplata pre ului, vnztorul va fi inut s restituie sumele primite, ma
pu in cele care traduc o compensa ie echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprt
r ca i daunele interese. i n situa ia n care s-a convenit prin contract ca sumele ncas
te cu titlu de rate s rmn dobndite de ctre vnztor, instan a are dreptul s intervin
i s reduc aceste sume, prin aplicarea dispozi iilor referitoare la reducerea de ctre
instan a cuantumului clauzei penale. Interven ia instan ei n reducerea sumelor acordate
vnztorului este o inova ie n materia contractului de vnzare i aplic i contractelor
asing i respectiv, de loca iune, atunci cnd se convine ca la ncetarea contractului pr
oprietatea s fie dobndit de ctre locatar dup plata sumelor convenite. 5.3.1.3. Vnzare
cu op iune de rscumprare
71

Defini ie. Prin acest contract transferul dreptului de proprietate este afectat de
condi ia rezolutorie ca vnztorul s opteze pentru rscumprarea bunului sau dreptului tr
nsmis cumprtorului. Vnztorul poate exercita dreptul de op iune ntr-un termen maxim sta
ilit imperativ de legiuitor la 5 ani. n cazul n care vnztorul nu exercit op iunea n t
enul stabilit prin contract, sau n termenul maxim fixat de legiuitor la 5 ani, co
ndi ia rezolutorie se consider nendeplinit i dreptul transmis se consolideaz n patrim
ul cumprtorului cu efect retroactiv, de la data ncheierii contractului sau a nscrier
ii dreptului n cartea funciar n cazul bunurilor imobile, potrivit art. 1759 alin. 3
NCC. Exercitarea op iunii . Potrivit art. 1759 NCC(1) Exercitarea opiunii de rscumpr
are de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie cumprtorului preul primi
cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de pub
licitate. Exercitarea opiunii l oblig pe vnztor la restituirea ctre cumprtor a chel
ilor pentru ridicarea i transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum i a
celor utile, ns n acest din urm caz numai n limita sporului de valoare. n cazul n ca
vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit, condiia rezolutorie care afecta vnz
a este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz. Efec
tele vnzrii cu op iune de rscumprare , sunt stabilite prin prevederile art. 1760 NCC c
are arat c aceste efecte se reglementeaz potrivit dispoziiilor privitoare la condiia
rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu toate acestea, vnztorul este inut d
locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse for
or de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. Vnztorul care
intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s i notifice pe cumprtor, pr
orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s
acest drept. n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze
umele menionate la art. 1.759 alin. (1), la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a te
rului subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscum
are. Reguli speciale de exercitare a op iunii de rscumprare n cazul bunului nepartaja
t , sunt stabilite prin prevederile art. 1761 NCC n sensul c n cazul vnzrii cu opiune
de rscumprare ce are ca obiect o cot dintr-un bun, partajul trebuie cerut i n raport
cu vnztorul dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. Vnztorul care nu i-a exercita
de rscumprare n cadrul partajului decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bu
ul este atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului. Sanc iunea stabilit de legiuitor pe
tru ca acest tip de vnzare s fie legal este artat de art. 1.762 NCC potrivit cruia n
zul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete
stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru v
e. Acesta este o norm imperativ de la care pr ile nu pot deroga prin conven ie, aa cum
rat alineatul 2 al sus men ionatului articol . Codul Civil anterior interzicea vnzar
ea cu op iune de rscumprare deoarece legiuitorul considera c acest contract poate deg
hiza un contract de
72

mprumut cu dobnd cmtreasc. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit,
expres n art. 1762 , c n cazul n care diferen a dintre pre ul rscumprrii i pre u
vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, pre ul rscumprrii va f
la pre ul pltit pentru vnzare. , stabilind o sanc iune prin egalizarea situa iei pr il
aplicarea principiului salvrii securit ii dinamice a circuitului civil. n acest caz,
cumprtorul ( vnztor n primul contract ) este sanc ionat prin pierderea cheltuielilor l
gate de ncheierea celui de-al doilea contract de vnzare, iar vnztorul din al doilea
contract, prin pierderea dobnzii legale asupra pre ului .
73

Contractul de schimb Capitolul I Noiunea, caracterele juridice .

I. 1. Noiune . 1. Reglementare legal. Potrivit prevederilor cuprinse n art. 1763 NC
C, Schimbul este contractul prin care, fiecare dintre pri, denumite copermutani, tr
ansmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun pentru a dobndi un altul. Prin inter
retarea acestei definiii legale, ajungem la concluzia c transferul bunului se face
n schimbul unui alt bun i nu n schimbul unui pre, ca la vnzare. Noiune . Considerat
mod curent ca cel mai vechi contract din lume, schimbul nu figura, n mod surprinzt
or, printre contractele numite n dreptul roman . n practic ns, chiar i dup apariia
ei, a fost folosit ntr-o important msur, motiv pentru care a i primit, n Codul civil
rancez de la 1804, o reglementare proprie. n zilele noastre, schimbul cunoate o an
umit renatere, mai ales la scar internaional, prin aa-numitele operaiuni de compensa
sau barter. n dreptul intern, n statele cu economie dezvoltat, schimbul este destul
de rar folosit, dei cunoate aplicaii zilnice (cum ar fi schimbul bancnotelor sau m
onedelor n mruni). n Noul Cod civil romn sunt consacrate acestui contract trei artico
e, respectiv de la art. 1763 la art. 1765 corespunztoare celor cteva articole din
Codul civil anterior (art. 1405-1409). Pornind de la noiunea legal, n literatura de
specialitate, schimbul a fost definit ca fiind acel contract prin care prile, num
ite copermutani, i transfer reciproc proprietatea unor bunuri ale lor. 2. Caractere
juridice. Ca i vnzarea, schimbul este un contract sinalagmatic (d natere la drepturi
i obligaii n sarcina ambelor pri), cu titlu oneros, comutativ, consensual (art. 1764
C.civ.), translativ de proprietate. Dac valoarea lucrurilor schimbate nu este eg
al, se va plti diferena, ce const ntr-o sum de bani, numit sult (de la cuvntul lat
ere, solutum plat). n literatura juridic s-a subliniat, n legtur cu calificarea unu
ontract n care prile prevzuser plata unei sulte, c dac sulta ar fi att de dispropo
e valoarea lucrului, nct ar putea fi considerat ca obiectul principal al obligaiei u
neia dintre pri, contractul va fi de vnzare, chiar dac prile, n mod eronat, l-au in
at schimb . Obiect al contractului de schimb pot fi att drepturi reale, ct i dreptu
ri de crean (de pild, se pot schimba drepturi de folosin asupra anumitor bunuri), cor
porale sau incorporale,
74

inclusiv din domeniul dreptului de autor (ca cesiunea drepturilor de difuzare a

unei opere ntre canale de televiziune). De reinut c, dac n schimbul transferului prop
rietii unui bun, se presteaz un serviciu ori se asum o obligaie de a face sau a nu fa
ce, contractul nu este schimb, ci un contract nenumit II. Aplicarea regulilor vnzr
ii Principiul. ntruct schimbul a stat la originea vnzrii, nu este surprinztor c acest
dou contracte urmeaz n cea mai mare parte aceleai reguli . Cum s-a artat anterior, c
ele dou contracte sunt asemntoare n privina caracterelor juridice, ambele fiind, n pr
ncipiu, consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate. Ac
east asimilare este menionat chiar n art. 1764 alin. 1 NCC care menioneaz expres :
poziiile privitoare la vnzare se aplic , n mod corespunztor i schimbului , iar alin.
al art. 1764 NCC arat c fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce prive
l pe care l nstrineaz i cumprtor n ceea ce privete bunul pe care l dobndete. Su
, astfel, regulile privind condiiile de validitate , lucrul, obligaia de garanie mpo
triva eviciunii i mpotriva viciilor . Excepii. Desigur, vor primi aplicare doar acel
e reguli ce sunt compatibile cu natura acestui contract. De pild, evident c nu se
vor aplica regulile din materia vnzrii ce privesc preul, cu excepia cazului cnd se pl
ete i sult. ntruct, din cauza specificului vnzrii, unele dispoziii sunt de strict
etare, ele nu se vor aplica, prin analogie, i schimbului. Astfel, n privina interpr
etrii contractului, considerm c se aplic regula general in dubio pro reo, prevzut la
oria general a obligaiilor (art. 1269 NCC corespunztor art. 983 din Codul civil ant
erior ), iar nu regula de la vnzare-cumprare, care l protejeaz, sub acest aspect, pe
cumprtor. De asemenea, n privina suportrii cheltuielilor contractului, la schimb che
ltuielile contractului vor fi suportate, n lips de stipulaie contrar, n egal msur,
e coschimbai. ( art. 1765 NCC ).
75

Contractul de dona ie Capitolul I No iunea, caracterele juridice, interpretarea i del

imitarea contractului.
I. 1. No iune . 1. Reglementare legal. Potrivit prevederilor cuprinse n art. 985 NCC
, intitulat ca tare, Donaia este contractul prin care, cu inten ia de a gratifica,
una dintre pri, numit donator, dispune irevocabil de un bun n favoarea celeilalte pr i
numite donatar . Ca i n Codul civil anterior, dup modelul Codului civil francez, le
giuitorul NCC a optat pentru reglementarea dona iei alturi de testamente, n Titlul I
II intitulat Liberalit ile, din Cartea a IV a Despre motenire i liberalit i i nu a
t dona ia care este un contract, alturi de celelalte contracte speciale, n Cartea a
V a Despre obliga ii din Titlul IX Diferite contracte speciale al NCC . Legiuitorul
NCC, fidel tradi iei, a considerat c este mai func ional s reglementeze liberalit ile n
elai titlu, indiferent c sunt inter vivos, cum este cazul dona iei, sau c sunt mortis
causa ca n cazul testamentului i indiferent c gratificarea are loc prin contract (
act juridic bilateral - dona ie) sau prin act juridic unilateral ( testament ). A
ceast op iune a legiuitorului se justific prin faptul c la orice liberalitate este ne
cesar protec ia dispuntorului prin reguli speciale privind capacitatea juridic de a e
fectua liberalit i ca i reguli speciale de exprimare a consim mntului, iar, pe de alt
te, regulile devolu iunii succesorale sunt influen ate de eventualele dona ii efectuat
e n timpul vie ii dispuntorului, de multe ori cu ocazia dezbaterii succesiunii punndu
-se n discuie chestiuni legate de validitatea contractelor de donaie sau de ntindere
a i efectele acestora21. 2. Caracterele juridice. Chiar din definiia contractului
se desprind caracterele juridice ale contractului de dona ie, i anume : solemnitate
a, caracterul gratuit, caracterul de contract unilateral, caracterul translativ
de proprietate. a) Donaia este un contract solemn: pentru ncheierea sa valabil, art
. 1011 alin.1 NCC prevede, sub sanciunea nulitii absolute, nscrisul autentic. Raiunea
acestei opiuni a legiuitorului rezid n preocuparea de protejare a voinei donatorulu
i mpotriva oricror vicii de consimmnt, avnd n vedere c donatorul i micoreaz ire
imoniul cu bunul donat i fr ob inerea unui echivalent . Prin excep ie, nu este necesar
scrisul autentic pentru valabilitatea contractului, n cazul dona iilor indirecte22,
a celor deghizate23 i n cazul darurilor manuale. O alt excep ie privete
21 22
Camelia Toader, op cit, pag. 111 Dona iile indirecte sunt acte juridice ncheiate ne
simulat ( n mod real ) prin care se ajunge indirect la gratificarea unei persoane
, dac exist animus donandi; de ex. renun area la un drept, remiterea de datorie, sti
pulatia pentru altul, plata datoriei altuia.
76

darul manual, care este valabil sub dubl condi ie, respectiv, prin acordul de voin al
pr ilor nso it de tradi iunea bunului. Referitor la bunurile ce pot face obiectul darul
ui manual, NCC stabilete o limit de a dispune de acestea prin dar manual, fiind vo
rba despre bunurile mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei, numai acest
ea putnd forma valabil obiectul darului manual. Pentru bunurile mobile corporale
cu valoare mai mare de 25.000 lei este necesar nscrisul autentic pentru donarea v
alabil a acestora. b) Donaia este un contract cu titlu gratuit deoarece prin micora
rea patrimoniului su cu dreptul donat, donatorul nu urmrete nici o contrapresta ie sa
u un echivalent . n cazul contractului de dona ie, cauza obligaiei donatorului o rep
rezint inten ia de gratificare a donatarului; donatorul procur un avantaj donatarulu
i fr a primi nimic n schimb ; transmiterea proprietii se face animus donandi, cu inte
nia de a mri patrimoniul celeilalte pri, fr contraprestaie24 . c) Donaia este un co
t unilateral, care, n principiu, d natere la obligaii doar n sarcina uneia dintre pr
anume d natere la obliga ii doar n sarcina donatorului. Prin excep ie, n cazul dona ie
u sarcin, dona ia devine un contract oneros, n limita sarcinii stabilite de donator
ctre donatar. d) Donaia este un contract translativ de proprietate, efect care, de
regul, se produce de la exprimarea consimmntului n forma prevzut de lege. Ca i n
ontractului de vnzare, sau de schimb, donaia opereaz transmiterea dreptului de prop
rietate (sau a altui drept, real sau de crean) n patrimoniul donatarului. Excep iile
de la caracterul translativ de proprietate prin ncheierea contractului de vnzare s
unt valabile i n cazul ncheierii contractului de dona ie, de exemplu, cnd bunul donat
este un imobil i pentru a opera efectul translativ este necesar nscrierea dreptului
n cartea funciar, ct i n situa ia n care bunul donat este o crean constatat print
u nominativ, la ordin sau la purttor.25 O excep ie important de la caracterul transl
ativ de proprietate a contractului de dona ie i specific acestuia este cuprins n art.
1016 NCC, intitulat ntoarcerea conven ional. Potrivit articolului men ionat, contractu
de dona ie poate s prevad ntoarcerea bunurilor druite, fie pentru cazul cnd donatarul
ar predeceda donatorului, fie pentru cazul cnd att donatarul ct i descenden ii si ar p
edeceda donatorului. n acest caz, transferul dreptului de proprietate asupra bunu
rilor donate este afectat de condi ia rezolutorie a predecesului donatarului sau a
predecesului acestuia i a descenden ilor lui. Pendente conditione, bunurile donate
trec pur i simplu n patrimoniul donatarului, care devine proprietar sub condi ie re
zolutorie. La ndeplinirea condi iei ( eveniente conditione ) dreptul donat se desfi
in eaz n patrimoniul donatarului cu efect retroactiv de la data ncheierii contractulu
i de dona ie, i bunul donat se rentoarce n patrimoniul donatorului
23
Dona ii deghizate sau simulate ascunderea adevratei naturi a contractului de dona ie
sub forma unui contract public cu titlu oneros, pentru a sustrage dona ia de la ra
port sau pentru a evita reduc iunea liberalit ilor excesive n caz de moarte a donatoru
lui. 24 A se vedea O. Cp n, Titlul gratuit n actele juridice, Ed. Rosetti, Bucureti,
3. 25 Vezi capitolul privitor la caracterele juridice ale contractului de vnzare i
distinc iile acolo artate.
77

liber de orice sarcini. n ceea ce privete, soarta actelor juridice ncheiate de dona
tar cu privire la bunul donat, considerm c acestea se vor desfiin a retroactiv la nde
plinirea condi iei, avnd n vedere c ter ii dobnditori n aceste condi ii sunt de rea-cr
uportnd riscul contractului, ntruct au cunotin despre contractul de dona ie, avnd n
c potrivit prevederilor art. 1012 NCC, contractul de dona ie va fi obligatoriu nscr
is n registrul na ional notarial, inut n format electronic. Pe de alt parte, dac dona
are ca obiect bunuri supuse unor formalit i de publicitate, att dreptul donatarului
ct i dreptul de ntoarcere sunt supuse acestor formalit i, potrivit prevederilor art. 1
016 NCC. 3. Interpretarea i delimitarea contractului. Nici n Codul civil anterior i
nici n Noul Cod Civil, nu gsim reguli speciale privind interpretarea contractului
de donaie . n aceste condi ii, contractului de dona ie i se vor aplica regulile gener
ale de interpretare cuprinse n art. 1266- art. 1269 NCC. Deoarece titlul gratuit
reprezint excep ia de la regul ( titlul oneros ) n caz de ndoial n materia calificri
urii unui contract, se admite c acesta trebuie considerat un contract cu titlu on
eros, dac nu rezult cu certitudine intenia liberal care l-a determinat pe nstrintor
oblige26 . Pentru delimitarea corect a contractului, n literatura de specialitate
27 s-a apelat la criteriul cauzei: la contractul de donaie cauza este animus don
andi. n acest sens, n practica judiciar s-a reinut c spre deosebire de contractele si
nalagmatice, unde cauza fiecreia dintre obligaiile prilor o constituie executarea pr
estaiei promise de ctre cealalt parte, n contractele cu titlu gratuit, cauza obligaie
i celui care dispune const n intenia de a mri patrimoniul celui gratificat, fr a prim
n schimb o contraprestaie 28 . n aceste condi ii, rezult cu eviden deosebirea dintre
naie (contract prin care se realizeaz micorarea unui patrimoniu, ncheiat cu intenia d
e a gratifica i, n principiu, fr a urmri nimic n schimb) i alte operaiuni juridice
fel, donaia nu se confund cu executarea unei obligaii naturale sau civile imperfect
e (cum ar fi acea obligaie executat de debitor dup ce termenul de prescripie a drept
ului la aciune al creditorului s-a mplinit, sau n cazul executrii unei obliga ii rezul
tate prin ncheierea unui contract de joc sau prinsoare ). De asemenea, donaia se d
eosebete de actele dezinteresate, care au ca obiect presta ia cu titlu gratuit a un
ui serviciu, dar fr s se produc o micorare a patrimoniului prestatorului.
26 27

A se vedea O. Cp n, nota III la Decizia C.A. Braov, n P.R. nr. 1/2002, pag. 198-203 C
lia Toader, op. Cit pag. 112 28 Trib suprem, sec .civ., decizia nr. 1231/1971 n Cul
egere de decizii pe anul 1971, p. 124, citat de Camelia Toader, p 112
78

Prin aplicarea aceluiai criteriu, al inteniei de a face o liberalitate, dona ia se d

elimiteaz i de promisiunea public de recompens, reglementat de art. 1328 NCC, fcut d
egul, pentru ob inerea unei anumite presta ii, i uneori i n scopuri publicitare .

Capitolul II . Condi iile de validitate la contractul de dona ie Ca la orice contrac

t i n cazul contractului de dona ie, trebuie analizate condi iile esen iale cerute de ar
t. 1179 NCC pentru valabilitatea contractului, respectiv : capacitatea de a nchei
a contractul de dona ie, consim mntul pr ilor, un obiect determinat i licit i o cauz
oral. La acestea se adaug forma pe care trebuie s o mbrace acest contract pentru a f
i valabil, respectiv forma solemn cu specia sa, forma autentic. Exist particularit i n
materia capacit ii de a ncheia contractul de dona ie, precum i n materie de exprimare a
consim mntului, mai ales atunci cnd dona ia se ncheie ntre absen i, particularit i at
itlul gratuit / liberalitatea specific contractului de dona ie. Numai despre acest
ea vom discuta n continuare, celelalte condi ii fiind detaliate la studiul contract
ului de vnzare. 2.1. Capacitatea pr ilor. Incapacit i speciale . Regula. n materia cont
actului de donaie funcioneaz regula capacitii de a ncheia acest contract, incapacitat
a fiind excepia. Legiuitorul deosebete ntre capacitatea de a dispune prin contractu
l de dona ie, capacitate care trebuie s existe la data la care donatorul i-a exprima
t consim mntul i capacitatea de a primi prin dona ie, care trebuie s existe la data la
are donatarul accept liberalitatea ( art. 988 NCC). Noul Cod Civil prevede expres
anumite incapaciti la ncheierea contractului de donaie, incapacit i care pot fi, la r
ul lor, grupate n: incapaciti de a dispune i respectiv, incapaciti de a primi prin in
ermediul acestui contract. Aceste ngrdiri au caracter de protecie, avnd n vedere titl
ul gratuit specific contractului . 2.1.1. Incapaciti de a dispune prin donaie 1.1.
Persoanele lipsite de capacitate de exerci iu ( minorii care nu au mplinit vrsta de
14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc, potrivit art. 43 alin.1 NCC )
precum i persoanele cu capacitate de exerci iu restrns ( minorul care a mplinit vrsta
e 14 ani , potrivit art.41 alin. 1 NCC ) nu pot dispune de bunurile din patrimon
iu prin liberalit i, inclusiv prin dona ie, potrivit prevederilor art. 988 NCC, sanc iu
nea fiind anularea contractului ncheiat n aceste condi ii, chiar fr dovedirea unui pre
judiciu, potrivit art. 44 NCC. Persoanele lipsite de capacitate de exerci iu i cele
cu capacitate de exerci iu restrns, nu pot dona nici personal, nici prin reprezenta
ntul legal, chiar dac ar exista avizul consiliului de familie sau autorizarea ins
tan ei de tutel . ( art. 144 alin. 1 NCC, art. 146 alin. 3 NCC ).
79

Prin excep ie, tutorele interzisului judectoresc i poate gratifica pe descenden ii ace
stuia, cu avizul consiliului de familie i cu autorizarea instan ei de tutel, potrivi
t prevederilor art. 175 NCC. Legiuitorul a stabilit aceast interdic ie n scop de pro
tecie acordat acestei categorii de persoane n privina ncheierii unui act de dispoziie
asupra patrimoniului, att de important precum donaia . Se admite o nuanare n privina
darurilor mrunte, obinuite pentru diferite ocazii, respectiv daruri manuale, potri
vite cu starea material a minorului, care au caracter curent i se execut la momentu
l ncheierii lor . ( de ex, art. 144 alin. 1, art. 146 alin. 3 NCC ). 1.2. Mai mul
t chiar, interdic ia de a dona opereaz pentru minorul devenit major, care dorete s-l
gratifice prin dona ie pe cel care a avut calitatea de reprezentant ori ocrotitor
legal al su, nainte ca gratificatul s fi primit de la instan a de tutel descrcare pent
u gestiunea sa . n acest caz, interdic ia este dubl, att de a dona pentru minorul rep
rezentat sau ocrotit care a devenit major, ct i de a primi o dona ia pentru reprezen
tantul sau ocrotitorul su legal, pn la descrcarea de gestiune, fcut de instan a de tu
Prin excep ie, interdic ia nu opereaz n situa ia ocrotitorului sau reprezentantului leg
al care este ascendentul dispuntorului . (art. 988 alin. 2 NCC ). Sanc iunea este i n
acest caz, nulitatea relativ. 1.3. Falitul. Legea insolvenei nr. 85/2006 prevede
c sunt anulabile, la cererea administratorului sau a lichidatorului, actele de tr
ansfer cu titlu gratuit, efectuate de debitor n timp de 3 ani anterior deschideri
i procedurii falimentului, cu excepia sponsorizrilor n scop umanitar. 1.4. De re inut
c existena capacitii de a dona se apreciaz n raport cu data ncheierii valabile a co
actului, care difer dup cum este vorba de un contract ncheiat ntre persoane prezente
sau ntre abseni. ( art. 987 alin.2 NCC ). Pentru ultima ipotez, donatorul trebuie
s fie capabil att la data emiterii ofertei de dona ie, ct i la data acceptrii acesteia
de ctre destinatar, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 1 NCC. 2.1.2. Incapaciti
de a primi donaii. Prin interpretarea prevederilor con inute de art. 989 alin. 1 NC
C, regula n aceast materie este aceea c donatarul trebuie s fie o persoan determinat
au, cel pu in, trebuie ca dispuntorul s arate criteriile esen iale pentru determinarea
donatarului la data la care contractul produce efecte juridice. n caz contrar, d
ona ia este nul absolut. Incapacitatea de a primi dona ii se refer la anumite categori
i de persoane, condi iile n care opereaz aceast incapacitate fiind expres i limitativ
artate de legiuitor, astfel :
80

2.1. Persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaii n mod direct. Copilul necon
ceput poate fi ns gratificat indirect, prin mecanismul donaiei cu sarcin . Astfel, d
onaia se face n favoarea unei persoane existente, capabile, n sarcina creia se stabi
lete de ctre donator obligaia de a transmite bunul sau dreptul obiect al dona iei ctre
copilul ce se va nate n viitor. ( n acest sens art. 989 alin.2 NCC ). 2.2. Persoan
ele juridice care nu au capacitate deplin de exerci iu, pot s primeasc dona ii, chiar d
e la data actului de nfiin are, n condi iile dreptului comun, iar n cazul funda iilor te
tamentare, din momentul deschiderii motenirii testatorului, chiar i n cazul n care a
ceste liberalit i nu sunt necesare pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil
art. 208 NCC ). Spre deosebire de reglementarea anterioar (art. 33 alin. 3 din D
ecretul nr. 31/1954), NCC arat c primirea dona iei nu mai este condi ionat de respectar
ea principiului specialitii capacitii de folosin, potrivit cruia persoanele juridice
t primi donaii dac dreptul ce formeaz obiectul donaiei corespunde scopului stabilit
prin lege, actul de nfiinare sau statut. 2.3. Medicii, farmacitii, persoanele care
au acordat ngrijiri de specialitate dispuntorului pentru boala care este cauz a dec
esului , nu pot primi dona ii n situa ia c donator este persoana tratat sau ngrijit de
n ultima boal din care acestea au murit (art. 990 alin.1 NCC ) . Incapacitatea se
ntemeiaz pe o prezumie absolut de captaie i sugestie, motiv pentru care nu se admite
administrarea unei probe contrare, care ar tinde s demonstreze caracterul nevicia
t al consimmntului donatorului 29 . Interdic ia opereaz i pentru preo i sau persoane c
acord asisten religioas n timpul bolii care este cauz a decesului. Prin excep ie de
aceast regul, sunt valabile ns, dona iile fcute so ului, rudelor n linie dreapt sau
alilor privilegia i ( fra i, surori ) chiar dac acetia sunt medici, farmaciti sau perso
ane care au acordat ngrijiri de specialitate dispuntorului, n temeiul prevederilor
art. 990 alin. 2 litera a) NCC . Potrivit literei b) a men ionatului articol, sunt
valabile i dona iile fcute altor rude, pn la al patrulea grad inclusiv, dac la data l
beralit ii, dispuntorul nu are so , rude n linie dreapt sau colaterali privilegia i. Sa
nea aplicabil n cazul nclcrii acestei incapaciti este anularea dona iei, care poate
rut n termenul de prescrip ie de 3 ani de la data la care dispuntorul s-a restabilit,
sau n termen de 3 ani de la data la care motenitorii dispuntorului au cunotin de lib
ralitatea fcut. Aceeai sanciune se aplic i dac, pentru a ocoli interdicia, s-a recu
simulaie. n acest sens, este de menionat dispoziia cuprins n art. 992 NCC , care pre
ede sanciunea nulitii relative, indiferent c donaia s-a ncheiat prin deghizare, sub f
rma unui contract cu titlu
29
n acest sens, Trib. Suprem, decizia civil nr. 875/1969, n R.R.D. nr. 12/1969, pag.1
75
81

oneros, ori prin interpunere de persoane. Chiar mai mult, legea instituie o prez
umie absolut de persoane interpuse: ascenden ii, descenden ii i so ul persoanei incapabi
e de a primi liberalit i, precum i ascenden ii i descenden ii so ului acestei persoane.
. Minorii sub vrsta de 14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc, dei au c
pacitatea de folosin de a primi donaii, nu au exerciiul acestui drept ; n acest sens
potrivit prevederilor cuprinse n art. 1013 alin. 3 NCC, oferta de dona ie fcut unei p
ersoane lipsite de capacitate de exerci iu se accept de ctre reprezentantul legal ; n
privin a persoanelor cu capacitate de exerci iu restrns, aceste persoane pot accepta
donaii, dar este necesar ncuviin area ocrotitorului legal, potrivit prevederilor art.
1013 alin. 4 NCC. n opinia noastr, n ipoteza n care donaia conine i un element oner
(donaie cu sarcini), se impune ca anterior acceptrii, reprezentantul legal sau tut
orele s obin avizul consiliului de familie i autorizarea instan ei de tutel, deoarece
cceptarea unei astfel de dona ii depete actele de administrare obinuit pe care tutorel
le poate ncheia fr aviz i autorizare . Sanciunea nclcrii regulilor prescrise pentr
eptare, n acest caz, este nulitatea relativ, ac iunea n anulare putnd fi exercitat de
re tutore, de consiliul de familie sau de oricare membru al acestuia, precum i de
ctre procuror, din oficiu sau la sesizarea instan ei de tutel, potrivit art. 144 al
in. 3 NCC. 2.5 . Potrivit prevederilor art. 61 alin. 2 din Legea nr. 36/1995 a n
otarilor publici i activitii notariale, declaraia de voin a surdo-mutului care din or
ce motive nu poate scrie se va lua numai prin interpret . De re inut, c n literatura
de specialitate s-a opinat c acest text trebuie interpretat restrictiv, interpre
tul nefiind un reprezentant legal care exercit drepturi n numele surdo-mutului, ci
fiind doar persoana care aduce la cunotin notarului voin a surdomutului, care din ca
uza handicapului nu poate fi n eles n mod obinuit. 2.6. De re inut, c potrivit articolu
817 din Codul civil anterior, exista necesitatea ca acceptarea dona iile fcute per
soanelor juridice (persoanele morale) s fie fcute sub forma de ordonan domneasc, dat
urma avizului Consiliului de Stat. La fel, art. 811 Codul civil anterior institu
ia aceeai cerin a autorizrii efului statului, la propunerea executivului, pentru dona
ile fcute ospiciilor, sracilor dintr-o comun sau stabilimentelor de utilitate publi
c . Aceste prevederi normative au fost ulterior modificate prin legi speciale, ia
r legiuitorul NCC a optat pentru abrogarea lor. De aceea, potrivit NCC, regula e
ste c, potrivit dreptului comun, acceptarea donaiilor se face prin organele persoa
nei juridice consiliul director, respectiv adunarea general, dup cum donaia este pu
r i simpl sau cu sarcini, fr a mai fi necesar avizul unei autorit i statale .
82

Prin legi speciale au fost stabilite i alte reguli, derogatorii de la regimul com
un astfel cum acesta apare n NCC . Astfel, acceptarea liberalitii (donaie sau legat)
ce are ca obiect un bun ce urmeaz a intra n domeniul public se va face, potrivit
art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al ace
steia, prin hotrre emis de Guvern, de consiliul judeean sau local, dup caz. Considerm
c n acest caz este necesar ns avizul Ministerului de Finan e, mai ales dac bunul este
revat de sarcini ( impozite, ipoteci etc. ). n prezent, potrivit art. 123 alin. (
3) din Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale, donaiile i legatele cu sa
rcini n favoarea judeelor, oraelor i a comunelor pot fi acceptate numai cu aprobarea
consiliului judeean, respectiv local, cu votul a dou treimi din numrul membrilor a
cestuia . Acte normative mai recente arat care sunt organele unei anumite persoan
e juridice abilitate s exprime un consimmntul valabil. Astfel, Legea nr. 51/1995 pri
vind organizarea i exercitarea profesiei de avocat prevede c donaiile fcute baroului
de avocai sau Uniunii Avocailor se accept de consiliul baroului, respectiv de comi
sia permanent. Iar Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale, ca
i Statutul Uniunii Naionale a Notarilor Publici prevd c acceptarea donaiilor fcute U
iunii se accept de Consiliul acesteia. n privina anumitor persoane juridice, reglem
entate prin legi speciale, sunt instituite restrngeri ale capacitii de a primi donai
i. Astfel, de pild, potrivit art. 36 alin. (1) din Legea nr. 27/1996, situat n Cap
itolul VI (Finanarea partidelor politice), partidele politice nu pot primi donaii de
la instituiile publice, de la regiile autonome, de la societile comerciale i de la
societile bancare cu capital majoritar de stat . 2.2. Consimmntul i forma n cazul co
actului de donaie Ca la orice alt contract, ncheierea valabil a contractului de don
aie presupune acordul de voin al celor dou pri i exprimarea acestui acord sub forma
sim mntului . Ceea ce particularizeaz exprimarea consim mntului n cazul contractului
na ie este legat de preexisten a voinei de a dona a donatorului (animus donandi ), pr
ecum i de dorina de a accepta a donatarului 1 . n principiu, potrivit dreptului com
un, consimmntul prilor trebuie s fie liber exprimat, s nu fie viciat prin dol (sub f
a specific a captaiei sau sugestiei), smuls prin violen sau dat din eroare. Sanciunea
existenei viciilor de consimmnt este nulitatea relativ a contractului.
83

Avnd n vedere modul cum este reglementat leziunea prin prevederile art. 1221 NCC, r
ezult cu eviden c n cazul contractului de dona ie este exclus vicierea consim mntul
eziune. n aceast materie, eroarea asupra persoanei donatarului prezint o semnificaie
deosebit, nu doar n privina identitii acestuia, ci i a calitilor persoanei, dat f
glementarea revocrii pentru ingratitudine specific contractului de dona ie. n opinia
noastr, chiar dac revocarea este o sanc iune pentru neexecutarea contractului, totui
donatorul are alegerea ntre a exercita ac iunea de revocare pentru ingratitudine sa
u ac iunea de anulare a contractului de dona ie, pentru eroarea asupra calit ilor perso
nale ale donatarului . i eroarea asupra substanei obiectului contractului poate at
rage aceeai sanciune (nulitatea relativ), cnd, de pild, s-a donat originalul unui tab
lou, dei n intenia donatorului ar fi fost numai donarea unei copii.

n practica judiciar apar uneori probleme delicate, n care se pune n discuie de ctre p
rsoanele interesate existena discernmntului dispuntorului cu titlu gratuit la data nc
heierii contractului. Instanele sunt chemate astfel ca printr-un material probato
riu amplu, n care expertiza medico-legal ocup un rol esenial, s stabileasc retroactiv
discernmntul n momentul exprimrii voinei. Aciunea ce tinde la anularea unui contract
e dona ie pentru lipsa discernmntului trebuie introdus n termen de 3 ani de la data nc
eierii contractului. 2.2. Forma autentic. Consimmntul prilor pentru ncheierea valabi
contractului de dona ie trebuie s fie exprimat prin nscris autentic, potrivit art. 1
011 NCC, care reia astfel prevederea con inut de art. 813 din Codul civil anterior.
Validitatea contractului sub aspectul exprimrii consimmntului n form autentic se an
zeaz avndu-se n vedere distincia ntre ncheierea contractului ntre persoane prezente,
spectiv ntre abseni. 2.2.a. Acordul simultan de voine se realizeaz prin prezentarea
ambelor pri, donatorul i donatarul, n faa notarului public, unde i dau consimmntu
z nscrisul autentic . Prile pot fi reprezentate prin mandatari, numai dac acetia au p
ocur autentic i special. Sub sanciunea nulitii absolute, consimmntul ambelor pr
e exprimat n form autentic. Aceasta are drept consecin faptul c, pn la autentificar
risului (operaiune ce presupune, n prealabil, plata taxelor de timbru i a onorariul
ui notarului public), simplul consimmnt nu valoreaz donaie valabil . Raiunea institu
i acestei cerine ad validitatem este importan a deosebit a acestui act juridic, cons
ecinele irevocabile pe care ncheierea dona iei a are asupra patrimoniului donatorulu
i. n acest sens, doctrina i practica au precizat c nu este admisibil proba cu martor
i pentru dovedirea unei donaii, nulitatea rezultat din lipsa formei autentice putnd
fi invocat oricnd, de orice persoan interesat, inclusiv de instan din oficiu. Ea nu
oate fi confirmat de donator i
84

nici acoperit ulterior prin acte oficiale 30 . n acest context este de menionat c ce
rina formei autentice este aplicabil, sub aceeai sanciune, i donaiilor fcute statulu
au instituiilor publice . Nici nzestrarea unui copil n vederea cstoriei nu este scuti
t, pentru validitatea contractului, de forma autentic (cu excepia darului manual),
astfel nct, dac nu a fost confirmat dup moartea donatorului (art. 1010 NCC ) se poate
cere oricnd constatarea nulitii absolute a donaiei. Totodat, potrivit prevederilor c
uprinse n art. 1012 NCC, notarul care autentific un contract de dona ie are obliga ia
de a nscrie de ndat acest contract n registrul na ional notarial, inut n format elect
ic, potrivit legii, n scop de informare a persoanelor care justific existen a unui i
nteres legitim. Deci, pe lng forma autentic, suplimentar legiuitorul a mai prevzut o
formalitate, respectiv, nregistrarea dona iei autentice, pentru ca ter ii interesa i s
cunoasc existen a dona iei, deci n scop de publicitate . 2.2.b . Forma solemn trebuie r
espectat i n cazul ncheierii contractului ntre abseni, cnd oferta i acceptarea sunt
imate separat. Oferta de donaie trebuie s fie fcut n form autentic, iar potrivit art
013 alin. 1 NCC poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin de acceptarea d
estinatarului. Prin urmare, dona ia ntre absen i se ncheie valabil, la data la care of
ertantul ( donator ) va lua cunotin de comunicarea acceptrii ofertei de dona ie de ctr
destinatarul acesteia, n spe , de ctre viitorul donatar . Mecanismul ncheierii contra
ctului ntre abseni, astfel cum este reglementat de lege, conduce la consecina c, pn l
primirea comunicrii privind acceptarea ofertei de donaie, ofertantul o poate revo
ca, expres sau chiar tacit (conform teoriei recepiei) . Incapacitatea sau decesul
ofertantului ( donator ) atrage caducitatea acceptrii, potrivit prevederilor art
. 1013 alin. 2 NCC. ntruct acceptarea unei oferte de donaie implic aprecieri de ordi
n moral, nu este admisibil acceptarea pe calea aciunii oblice de ctre creditorii de
stinatarului ofertei i nici de ctre motenitorii acestuia. La acelai efect (nencheiere
a contractului) conduce punerea sub interdicie a donatorului naintea acceptrii ofer
tei de ctre donatar. Dac oferta nu este caduc i a fost acceptat de ctre donatar, pent
u a se nate n mod valabil contractul, legea mai prevede o cerin, i anume comunicarea
acceptrii ctre donator, n
30
Dona ia care nu este fcut prin act autentic, nu poate fi confirmat prin procesul-verb
al de transcriere, apud Tribunalul Suprem, col viv. Dec. Nr. 747/1955 n C.D. pe a
nul 1955, citat de Camelia Toader pag.116
85

timpul vieii lui i nainte de a deveni incapabil . Spre deosebire de acceptare nsi, ca
e nu poate fi fcut dect personal de ctre destinatarul ofertei de donaie, comunicarea
acceptrii se poate face i de ctre alte persoane, respectiv motenitorii donatarului ,
potrivit dispozi iilor art. 1013 alin. 2 NCC sau de creditorii lui). 2.2.c. Cu pr
ivire la cerinele de form specifice donaiei, este de re inut c potrivit prevederilor c
uprinse n art. 1011 alin. 2 NCC, n cazul dona iei de bunuri mobile este necesar ad v
aliditatem, ntocmirea unui aa numit n doctrin, stat estimativ, respectiv, un nscris,
chiar sub semntur privat, semnat de donator i donatar, care s cuprind o enumerare i
luare (estimare) a bunurilor druite . Sanc iunea lipsei statului estimativ este nul
itatea absolut a dona iei.
Capitolul III. Principiul irevocabilit ii dona iilor

3.1. No iune. Potrivit dispozi iilor cuprinse n art. 1015 NCC intitulat Principiul ir
evocabilit ii dona iilor rezult c pentru valabilitatea unui contract de dona ie, legiu
rul n mod expres a interzis inserarea n contract a unor clauze care ar conduce la
revocarea dona iei. Trebuie s lum n considerare, faptul c fidel tradi iei, legiuitorul
CC a reglementat o serie de dispozi ii speciale privind cerin ele de fond i de form pe
care trebuie s le ndeplineasc contractul de dona ie pentru a fi valabil i prin care a
asigurat protec ia voin ei dispuntorului cu titlu gratuit . Acest lucru a fost neces
ar, deoarece, prin prevederile art. 1015 NCC se consacr expres, caracterul defini
tiv sau irevocabil al contractului de dona ie, prin interdic ia de a fi inserate n co
ntractul de dona ie anumite clauze care pot exista n mod obinuit n celelalte contract
e. Sanc iunea inserrii clauzelor interzise de lege n mod expres este nulitatea absol
ut a dona iei, de unde rezult c irevocabilitatea dona iilor este o cerin de validitate
acestora, deoarece nu privete doar efectele contractului ( ca n cazul irevocabilit ii
celorlalte contracte, potrivit art. 1270 NCC ) ci , aceast cerin privete chiar nater
ea contractului, care este anterioar producerii de efecte juridice. Prin urmare,
deoarece irevocabilitatea dona iei se refer la interzicerea , sub sanc iunea nulit ii ab
solute, a inserrii n contractul de dona ie a anumitor clauze, care sunt permise n alt
e contracte, n literatura de specialitate31 s-a artat c n cazul dona iilor exist o ire
ocabilitate de gradul 2.
31
A se vedea Fr. Deak, pag 133
86

3.2. Clauzele care sunt incompatibile cu principiul irevocabilit ii dona iilor sunt:
1. Condi iile potestative. Art. 1015 alin. 2 litera a) NCC prevede c este lovit de n
ulitate absolut dona ia care este afectat de o condi ie a crei realizare depinde exclus
iv de voin a donatorului. Prin urmare, sub sanc iunea nulit ii absolute, n contractul de
dona ie nu poate fi inserat o condi ie potestativ, att pur ct i simpl. Per a contra
ontractul de dona ie pot fi inserate condi ii cazuale sau mixte. ( adic evenimente a
cror producere depinde de voin a unui ter sau a donatarului ). 2. Plata datoriilor v
iitoare nederminate ale donatorului . Art. 1015 alin. 2 litera b) NCC sanc ioneaz c
u nulitatea absolut dona ia prin care s-ar impune donatarului plata datoriilor pe c
are donatorul le-ar contracta n viitor, dac valoarea maxim a acestora nu este deter
minat n contractul de dona ie. Prin aceast interdic ie, legiuitorul a urmrit mpiedicar
donatorului ca indirect, dup ce a donat, s goleasc de con inut emolumentul dona iei, pr
in contractarea de datorii n cuantum neprecizat. Per a contrario, este perfect va
labil clauza prin care donatarul i asum plata datoriilor , chiar viitoare, dar deter
minate sau determinabile. 3. Rezervarea dreptului de denun are unilateral a contrac
tului de ctre donator este interzis de prevederea con inut n art. 1015 alin. 2 litera
c) sub sanc iunea nulit ii absolute. 4. Rezervarea dreptului donatorului de a dispune
n continuare de bunul donat este interzis de dispozi iile art. 1015 alin. 2 litera
d) , chiar dac donatorul moare fr a fi dispus de bunul donat. n literatura juridic, s
e admit excep ii de la principiul irevocabilit ii de gradul II al dona iilor i anume, co
ntractul nu este nul dac dup moartea donatorului, n cunotin de cauz, motenitorii ac
a confirm sau execut dona ia, potrivit prevederilor art. 1010 NCC: confirmarea unei
liberalit i de ctre motenitorii universali sau cu titlu universal ai dispuntorului atr
age renun area la dreptul de a opune viciile de form sau orice alte motive de nulit
ate, fr ca prin aceast renun are s se prejudicieze drepturile ter ilor. De asemenea, n
oteza c dona ia este divizibil, iar clauza interzis afecteaz numai n parte contractul,
atunci nulitatea va fi doar par ial.
3.3. Clauze permise n contractul de dona ie Cum tot ceea ce nu este interzis este p
ermis, atunci cnd o anumit clauz nu este interzis expres de legiuitor, ea este permi
s. Astfel, este permis a se insera n contractul de dona ie, afectarea ndeplinirii obl
iga iei de transfer a dreptului de proprietate cu titlu gratuit de condi ii cazuale
sau mixte, de termene, de sarcina ca donatarul s plteasc datoriile determinate sau
determinabile ala donatorului. De asemenea, art. 1016 NCC ( ca i art. 825 din Cod
ul Civil anterior ) prevd expres valabilitatea clauzei de rentoarcere conven ional a
bunului donat . Astfel, donatorul poate
87

stipula rentoarcerea bunurilor druite, att n cazul cnd donatarul ar muri naintea lui,
ct i n cazul c att donatarul ct i descenden ii lui ar muri naintea donatorului. Ace
pula ii nu se pot face ns dect n favoarea donatorului, nu i n favoarea altor persoane
astfel de condi ie rezolutorie este permis n contractul de dona ie, dat fiind caracte
rul intuitu personae al acestui tip de dona ie.

3.4. Dona iile fcute viitorilor so i n vederea cstoriei i dona iile ntre so i Ca i C
anterior, NCC permite ncheierea contractului de dona ie ntre so i, stabilind n acest se
ns reguli speciale prin prevederile art. 1030-1033, prevederi grupate n sec iunea i
ntitulat Dona iile fcute viitorilor so i n vederea cstoriei i dona iile ntre so i.
, un singur articol i anume art. 1030 NCC reglementeaz dona iile fcute viitorilor so i
face aplicarea regulii generale din dreptul comun al obliga iilor, potrivit creia n
situa ia unei obliga ii afectat de o condi ie suspensiv, nendeplinirea condi iei ( n a
caz condi ia fiind - ncheierea cstoriei ) conduce la desfiin area obliga iei donatorului
n ipoteza artat de lege, aceea a contractului de dona ie ncheiat sub aceast condi ie
vezi i art. 1399 NCC ). n ceea ce privete dona iile ntre so i, acestea pot avea ca obi
ct bunuri proprii (fie dinaintea cstoriei, fie dobndite cu acest statut pe parcursu
l cstoriei) . Efectul ncheierii contractului de donaie cu privire la asemenea bunuri
depinde n primul rnd de voina dispuntorului, i n al doilea rnd de regimul matrimoni
ce guverneaz raporturile patrimoniale dintre so i. Prin prevederile art. 1031-1033
NCC se stabilete un regim derogator de la dreptul comun ce este aplicabil oricrei
dona ii, n cazul dona iilor ntre so i. 3.4.1. Revocabilitatea dona iilor ntre so i. Art.
NCC arat c orice dona ie ncheiat ntre so i este revocabil numai n timpul cstoriei
are, spre deosebire de regimul juridic de drept comun al dona iilor care stabilete
o irevocabilitate de gradul II pentru celelalte dona ii, dona iile ntre so i sunt esen ia
lmente revocabile. Aceast revocabilitate d posibilitatea so ului donator s revoce don
a ia oricnd n timpul cstoriei, chiar fr motive ntemeiate. Noutatea pe care o aduce N
te aceea c dona ia este revocabil numai n timpul cstoriei celor doi so i, nu i dup
acesteia prin moartea so ului donatar, sau n urma desfacerii cstoriei prin divor . Pen
tru a da eficien principiului revocabilit ii dona iilor ntre so i , legiuitorul a optat
ntru sanc iunea nulit ii absolute a simula iei n care dona ia reprezint contractul secre
dona ie fcut n scopul de a eluda revocabilitatea dona iilor ntre so i, indiferent c s
a are loc prin deghizarea naturii juridice a contractului secret ( dona ia ) print
r-un contract public mincinos cu titlu oneros ( de exemplu, vnzarea ) sau are loc
prin interpunere de persoane. n cazul simula iei prin interpunere de persoane lege
a prezum relativ ca persoan interpus orice rud a
88

donatarului la a crei motenire acesta ar avea voca ie n momentul dona iei i care nu a r
zultat din cstoria cu donatorul. ( art. 1033 NCC ). Codul civil anterior, prin art
. 941 , reglementa mai specific prezum ia relativ, aceasta referindu-se doar la rud
ele la a cror motenire so ul gratificat avea o voca ie concret i nu doar o voca ie gene
cum se n elege din actualul text legal . Avnd n vedere sanc iunea stabilit de legiuito
pentru dona iile ntre so i fcute cu scopul de a ocoli principiul revocabilit ii lor, re
ult c dreptul discreionar al soului donator de a revoca donaia ad mutum, prin simpla
sa voin, nu poate fi nlturat printr-o stipulaie contrar, prevederea art. 1033 NCC fii
d imperativ . n literatura de specialitate s-a constatat c prin aceast reglementare,
legiuitorul a derogat nu doar de la principiul irevocabilitii donaiilor, dar chiar
de la principiul forei obligatorii a oricrui contract32. Se admite c revocarea don
aiei dintre soi opereaz, indiferent dac este expres (cum ar fi ipoteza n care se soli
it restituirea bunului) sau tacit (cum ar fi ntocmirea unui testament n favoarea unu
i ter, avnd ca obiect bunul donat) . Raiunea pentru care legiuitorul a instituit ac
east derogare de la principiile consacrate, const n existena unei prezumii c soul do
ar ar putea abuza de influena asupra celuilalt so, pentru a-l determina la ncheiere
a acestui contract, a acestei liberaliti ce afecteaz, de regul, iremediabil patrimon
iul donatorului 33 . 3.4.2.. Donaia dintre soi derog i de la alte reguli aplicabile
donaiei n general. Astfel, ntruct poate fi revocat oricnd i oricum, o asemenea dona
te valabil, chiar dac ar cuprinde o condiie potestativ ori plata datoriilor viitoare
nedeterminate sau rezervarea dreptului de a dispune de bun, de ctre donator (cla
uze interzise, cum am vzut, ntr-o donaie obinuit).

O alt noutate este abrogarea prin NCC a prevederilor art. 938 din Codul civil ant
erior , potrivit crora so ilor le era interzis n timpul cstoriei s-i fac dona ii rec
mutuale prin unul i acelai act. Prin urmare, la acest moment so ii i pot face astfel
de dona ii, avnd n vedere c opereaz ntotdeauna principiul revocabilit ii dona iilor
afara reglementrii formrii contractului de dona ie astfel cum am arta mai sus, grati
ficarea donatarului se poate face i prin alte forme sau variet i ale acestui contrac
t. Ne vom referi pe scurt, la urmtoarele forme de dona ie, enun ate prin prevederile
art. 1011 alin. 2 din NCC,
32 33
Camelia Toader, op cit, pag. 128. C hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tra
tat de drept civil romn, vol. III, Ed. Na ional S. Ciornei, Bucureti, 1928, nr. 1551
89

cu titlu de excep ie de la caracterul solemn al contractului de dona ie, astfel : da

rurile manuale, dona iile simulate i dona iile indirecte. Darul manual 1. Noiune. Aa cu
m artam, este prevzut expres cu titlu de excepie de la caracterul solemn al contrac
tului de donaie, prin alineatul 2 al art. 1011 NCC . Darul manual reprezint acea c
ategorie de donaie pentru validitatea creia se cere, pe lng acordul de voin al pril
radiiunea bunului, aa cum arat expres prevederile art. 1011 alin. 4 NCC. Prin urmar
e, tradiiunea unui bun mobil corporal de la o persoan la alta, cu intenia de a grat
ifica i respectiv de a accepta aceast donaie produce aceleai efecte cu cele ale unei
donaii obinuite . Singura deosebire rezid n condiiile de form. Darul manual nu este
n contract solemn, ci un contract real. 2. Valabilitatea acestui contract, ce de
rog de la cerina formei autentice i a ntocmirii statului estimativ, rezult din preved
erile art. 557 NCC ( corespunztor art. 644 din Codul civil anterior) care prevede
printre modurile de dobndire a proprietii tradiiunea. Datorit lipsei de formalism, d
arul manual este frecvent ntlnit n practic . Potrivit prevederilor art. 1011 alin. 4
NCC pentru ca darul manual s fie valabil, legiuitorul a fixat o limit valoric pent
ru bunurile astfel donate, respectiv este vorba despre bunurile mobile corporale
cu o valoare de pn n 25.000 lei, cnd legea nu prevede altfel. Pe de alt parte, legiu
itorul nu a stabilit nici o sanc iune pentru situa ia c valoarea mobilelor corporale
donate ar depi suma de 25.000 lei, de aceea norma legal nu are dect caracter de reco
mandare. Totodat, trebuie s inem seama c alin. (4) al art. 1011 NCC, derog de la alin
eatul (3) al aceluiai articol, prin urmare nu este necesar ntocmirea statului estim
ativ pentru valabilitatea darului manual, astfel c n practic va fi greu de aplicat
acest articol, n lipsa unui criteriu de evaluare a bunului mobil corporal donat.
3. Obiect al darului manual pot fi numai bunurile mobile corporale, susceptibile
de tradiiune i a cror valoare nu depete suma de 25.000 lei. Se admite c cerina tra
i este mplinit i dac obiectele pe care donatorul dorete s le druiasc se afl deja
onatarului, chiar cu alt titlu (de pild, de mprumut) i ulterior intervine acordul pri
lor (animus donandi din partea donatorului i acceptarea donatarului). De asemenea
, printr-o interpretare creatoare, doctrina i jurisprudena admit constant, n ultima
vreme, validitatea unor donaii n care tradiiunea este realizat numai implicit, fr pr
dare efectiv, ci doar prin transferul valorilor dintr-un patrimoniu n altul. Este
cazul, de pild, al virrii unei sume de bani de ctre donator n contul unui ter, pe sea
ma donatarului, n vederea construirii sau cumprrii unei locuine; sau cazul retrageri
i unei sume de bani de pe un carnet de economii al
90

donatorului i depunerea ei concomitent pe numele donatarului 34 . Cum s-a observat

, ne gsim n faa unor accepiuni noi ale noiunilor de lucru corporal i tradiiune,
re realitatea unor procedee curente de transferare rapid i sigur a bunurilor mobile
, n special a sumelor de bani. n legtur cu depunerile de bani la C.E.C. sau alt unita
te bancar pe numele unei alte persoane, acestea pot constitui tot daruri manuale,
dac nu s-au fcut cu alt titlu (de pild, n executarea unei datorii). 4. Dovada darul
ui manual difer dup cum trebuie fcut de donator sau de ctre donatar. Dac donatorul sa
succesorii lui au nevoie s dovedeasc existena contractului, n condiiile dreptului co
mun, ad probationem trebuie s aib un nscris probator al contractului . Este de men io
nat c n ipoteza n care motenitorii rezervatari cer reduc iunea dona iei, fiind ter i fa
cest contract, pot administra orice mijloc de prob, indiferent de valoarea darulu
i manual. n privina donatarului, el este prezumat proprietar n baza art. 953 i urmtoa
rele din NCC , contractul avnd ca obiect ntotdeauna bunuri mobile. Donaiile simulat
e Donaiile simulate pot mbrca fie forma donaiilor deghizate, ascunse sub aparena unui
act cu titlu oneros, fie forma interpunerii de persoane35 . Deghizarea donaiei c
onst n ascunderea adevratei naturi juridice a contractului sincer ncheiat (donaie) pr
in forma ostensibil a unui contract cu titlu oneros, de exemplu, vnzarecumprare. Se
recurge n practic la acest procedeu, de regul, deoarece donaia, ca liberalitate (alt
uri de legate), este supus reduciunii, dup moartea donatorului, pentru aprarea rezer
vei succesorale a anumitor motenitori legali. ( art. 1091 NCC ). Tot astfel, donai
ile fcute descendenilor i soului sunt supuse raportului. ( art. 1146 i urm. NCC ). n
rincipiu, dac n dreptul nostru simulaia produce efectele recunoscute de legiuitor p
rin prevederile art. 1289-1294 NCC , dona iile deghizate produc la rndul lor efecte
, fiind aplica ii ale simula iei n materia contractului de dona ie. n privina condiiilo
e fond, actul care deghizeaz donaia trebuie s ntruneasc toate cerinele prevzute de l
pentru donaii. S-a pus ns problema ce form trebuie s mbrace contractul care deghizea
o donaie.
34 35
Pe larg, Francisc Deak , op cit, pag. 151 i bibliografia acolo citat. Pentru un st
udiu monografic, a se vedea F.A. Baias Studiu de doctrin i jurispruden , Ed. Rosetti,
Bucureti, 2003, p.232-242.
91

Dac se dorete donarea sub aparena unei vnzri, cum trebuie ncheiat ad validitatem cont
actul ? n aceast problem, autorii i jurisprudena au dat rspunsuri diferite. Unii auto
i, ca i practica judiciar au exprimat opinia c este suficient dac sunt respectate co
ndiiile de form cerute pentru validitatea actului aparent, dar nclcarea acestor cond
iii ar atrage nulitatea absolut a operaiunii. Dup o alt opinie 36, n toate cazurile s
cere respectarea formei autentice impuse de lege, indiferent c donaia este real sa
u simulat. Aadar, actul public, care deghizeaz donaia, trebuie s fie ncheiat n form
ntic, pentru validitatea donaiei nsei. n privina probei deghizrii, sunt aplicabile r
lile generale din materia simulaiei: prile pot dovedi prin orice mijloc de prob simu
la ia numai atunci cnd pretind caracterul ilicit al acesteia. n caz contrar, pr ile ar
trebui s prezinte contranscrisul (care nu este nevoie s fie autentic!) ori un nceput
de dovad scris, ce poate fi completat cu martori sau prezumii, iar terii pot admini
stra orice mijloc de prob pentru a dovedi c n realitate ntre pri s-a ncheiat un cont
t de donaie. ( art. 1292 NCC ). Dei, n principiu, motenitorii sunt inui de actul secr
t al autorului lor ntocmai ca i acesta, se admite c ei pot ataca prin aciune n simula
e un act cu titlu oneros care le-a nclcat rezerva succesoral. Mai mult, pentru a le
uura sarcina probei, art. 1091 alin. 4 NCC instituie n favoarea rezervatarilor do
natorului care nu au consim it la nstrinare, o prezumie relativ, potrivit creia nstr
a cu titlu oneros, cu rezerva uzufructului, uzului sau abita iei sau n schimbul ntre i
nerii pe via sau a unei rente viagere, ctre motenitorii n linie direct ( descenden ii
u ascenden ii privilegia i ) sau ctre so ul supravie uitor, se prezum c reprezint o don
ghizat . Interpunerea de persoane este i ea o form a simulaiei, folosit uneori pentru
ncheierea unor contracte de donaie; pentru a gratifica o persoan incapabil a primi
o liberalitate de la un anumit donator, se recurge la interpunere: prin contract
ul aparent donaia se face ctre o persoan capabil de a primi donatarul fictiv iar pr
n contractul secret se prevede c de efectele acestei donaii va profita persoana cre
ia legea i interzicea s o primeasc n mod direct . Raiunea recurgerii la interpunere d
e persoane n materie de donaie poate avea ns nu doar semnificaia eludrii legii, ci po
te consta n dorina donatorului de a-i pstra anonimatul. n privina condiiilor de vali
ate, contractul aparent trebuie s respecte regulile de fond (n persoana adevratului
donatar) i de form ale contractului de donaie. Din cauza dificultilor de a proba ace
ast simulaie, legea prezum absolut a fi persoane interpuse ascenden ii, descendenii i
oul persoanei incapabile de a primi liberalit i, precum i ascenden ii i descenden ii so
acestei persoane . (art. 992 NCC care reia par ial prevederile art. 812 din Codul
civil anterior ). Consecina este c i aceste persoane sunt incapabile de a primi de
la donator .
92

Donaiile indirecte Noiune. Prin donaii indirecte se neleg acele acte juridice ncheiat
nesimulat, prin care se ajunge la gratificarea unei persoane doar indirect, dac
se probeaz existena unui animus donandi. Donaia indirect nu implic nici un fel de sim
ulaie; actul juridic prin care se realizeaz este public i real, numai c gratificarea
nu se face direct, de la cel care gratific la cel gratificat, ci pe cale indirec
t . Cele mai utilizate mijloace de a ncheia indirect o donaie sunt: renunarea la un
drept, remiterea de datorie, stipulaia pentru altul, plata datoriei altuia. Renuna
rea la un drept este, de regul, un act juridic neutru. Dac ns se dovedete c renunare
-a fcut cu intenia de a gratifica, ne gsim n faa unei donaii indirecte. De exemplu, a
fost considerate astfel: renunarea la un legat, renunarea la uzufruct (profit nudu
l proprietar prin ntregirea dreptului), renunarea la motenire. Remiterea (iertarea)
de datorie poate reprezenta i ea o donaie indirect n cazul n care animus donandi, cr
editorul care are o crean renun la valorificarea acesteia mpotriva debitorului. Dac r
miterea de datorie se face cu titlu oneros, ea nu va fi, evident, calificat ca o
donaie indirect, ci, dup caz, novaie prin schimbare de obiect, dare n plat sau chiar
ranzacie. Stipulaia n favoarea unui ter fcut cu intenia de a gratifica reprezint to
onaie indirect. De fiecare dat ns trebuie s fie analizat foarte bine cauza contractu
, cci stipulaia n favoarea unei alte persoane poate fi fcut i credendi causa ori solv
ndi causa, caz n care nu mai poate fi, evident, analizat ca donaie. Care sunt condii
ile de fond i de form ale donaiilor indirecte? ntruct nu sunt propriuzis donaii, aces
e acte juridice nu trebuie s ndeplineasc cerina special de form prevzut de art. 101
( care reia prevederile art. 813 Codul civil anterior ), ci doar acele condiii i
mpuse de lege n general pentru fiecare categorie n parte. De pild, remiterea de dat
orie nu este supus condiiei de a fi ncheiat n form autentic, ci poate mbrca forma
erbal i chiar tacit. n privina condiiilor de fond, acestea se poate afirma c se dubl
trebuie s fie ndeplinite att cerinele prevzute pentru actul care se ncheie, ct i c
mpuse de lege pentru donaie.
36
Fr. Deak op cit pag 142
93

Capitolul IV. Efectele contractului de dona ie Dona ia transfer dreptul de proprietat

e asupra bunului donat din patrimoniul donatorului n patrimoniul donatarului, ca
urmare a exprimrii consim mntului n forma autentic, sau, n cazul darului manual prin
rimarea consim mntului nso it de tradi iunea lucrului. Fiind un contract unilateral, do
nate obliga ii doar n sarcina uneia dintre pr i, respectiv a donatorului. Prin excep ie
de la aceast regul, contractul d natere la obliga ii i n sarcina donatarului. n cont
e vom analiza efectele contractului ntre pr i pe care le vom diferen ia de efectele do
na iei n raport cu ter ii. 4.1. Efectele donaiilor ntre pri Obligaiile donatorului. D
tractul este valabil ncheiat, donatorul are obligaia de a preda bunul, mpreun cu toa
te accesoriile sale, inclusiv eventualele aciuni n garanie mpotriva celui de la care
dobndise el nsui bunul. n schimb, potrivit prevederilor cuprinse n art. 1018 ( echiv
alentul art. 828 alin. (1) C.civ anterior ) n principiu, contractul de donaie fiin
d o liberalitate, nu-l oblig pe donator de a garanta pe donatar pentru eviciune or
i pentru vicii. Prin excepie, donatorul va rspunde dac: a) a promis n mod expres ace
asta ; b) eviciunea provine din faptul su personal ori dintr-o mprejurare care afec
teaz dreptul transmis, pe care a cunoscut-o i nu a comunicat-o donatarului la nchei
erea contractului.; c) s-au cauzat prejudicii donatarului prin viciile lucrului
(rspundere delictual); d) donaia este cu sarcini; n acest caz, cum vom vedea, n limit
a sarcinii, contractul este cu titlu oneros, iar n aceast msur donatorul este inut de
obligaia de garanie ntocmai ca i vnztorul ( art. . 1018 alin. 2 NCC ). n schimb, n
utarea donaiei, dispuntorul rspunde pentru dol i culp grav. n ceea ce privete rspu
pentru viciile ascunse ale bunului donat, regula este c donatorul nu rspunde pentr
u viciile ascunse ale bunului donat. Prin excep ie, dac a cunoscut viciile ascunse i
nu le-a adus la cunotina donatarului la ncheierea contractului, donatorul este inut
s repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii. n cazul donaiei cu sarc
ini, n limita valorii acestora, donatorul rspunde pentru viciile ascunse ca i vnztoru
l. Obligaiile donatarului. Donaia cu sarcin. n cazul donaiilor pure i simple, donatar
lui nu-i incumb nici o obligaie, din cauza caracterului gratuit al contractului. C
el mult din punct de vedere moral, acesta datoreaz recunotin celui care i-a micorat i
eversibil patrimoniul n favoarea sa. Acest aspect moral este uneori ntrit din punct
de vedere juridic, n
94

sensul c, atunci cnd nerecunotina donatarului mbrac forme grave, se poate ajunge la r
vocarea donaiei pentru ingratitudine. Dac ns donaia este cu sarcini (sub modo), donat
arul este inut s execute obligaiile stipulate (fie c sunt n favoarea donatorului, a u
nui ter sau chiar a donatarului nsui), ca orice debitor al obligaiei dintr-un contra
ct sinalagmatic. Sarcina const n obligaia impus prin contractul de donaie de ctre don
tor donatarului, prin care, n schimbul liberalitii primite, i se cere ndeplinirea an
umitor prestaii. Pentru a se pstra caracterul de liberalitate al operaiunii se impu
ne ns ca sarcina s nu fie att de mpovrtoare, nct s absoarb ntreg emolumentul (p
d a se determina dac mai subzist, n acest ultim caz, animus donandi). Din momentul
acceptrii donaiei, donatarul este inut s execute sarcina stipulat . Bineneles, aceas
trebuie s fie, potrivit regulilor generale, posibil, licit i moral. Efectele donaiilo
n raport cu terii Dei ntre pri efectele donaiei se produc de la data ncheierii sal
abile, pentru opozabilitatea conveniei fa de teri este necesar ndeplinirea anumitor f
rme de publicitate. Ele difer dup natura bunului donat. Astfel, dac este vorba desp
re un bun mobil corporal, opozabilitatea se realizeaz prin transmiterea posesiei
bunului donat. n cazul creanelor, numai n urma notificrii prin executorul judectoresc
sau a acceptrii n form autentic a cesiunii de crean de ctre debitorul cedat, donai
ine opozabil i fa de teri. Dac obiectul donaiei l constituie un imobil, este necesa
erea n cartea funciar, att a ofertei de donaie, ct i a acceptrii, precum i a notifi
cceptrii. Primul interesat s cear nscrierea contractului este donatarul, pentru a pr
entmpina dobndirea aceluiai drept de ctre o ter persoan. De asemenea, mai pot cere
rea donaiei n cartea funciar i alte persoane, cum ar fi: mandatarul donatarului, don
atarul minor sau cel aflat sub interdicie judectoreasc (aceast operaiune reprezentnd
n act de conservare), tutorele, ascendenii minorului donatar i chiar donatorul. n p
rivina terilor dobnditori ai aceluiai drept de la donator, Legea nr. 7/1996 face dis
tincie ntre dobnditorul cu titlu gratuit, care i-a nscris dreptul n cartea funciar
e chiar de bun-credin i dobnditorul cu titlu oneros. Acesta din urm, ntruct a dobn
erior dreptul, dei nu l-a nscris, este preferat de legiuitor, ntruct prin natura one
roas a dobndirii, ncearc s evite o pagub (certat de damno vitando). De aceea, art. 30
din lege i acord dreptul
95

de a cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale un rang preferenial n raport

scrierea realizat de dobnditorul aceluiai bun, dar cu titlu gratuit (donatar). La a
cest moment,pentru dona iile ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC, s-a observa
t de aceea c practic, donatarul, al crui drept este nscris n cartea funciar, se bucur
pe deplin de efectele publicitii imobiliare numai dup trecerea unui termen de 10 an
i de la cererea sa de nscriere n cartea funciar, acesta fiind termenul n care, potri
vit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, se poate intenta aciunea n rectificare
. Explicaia acestei soluii const n aceea c, nepltind nimic n schimbul dreptului imo
iar dobndit, donatarul ncearc s pstreze un folos gratuit (certat de lucro captando).
Capitolul V Cauze legale de revocare a dona iilor
Acestea sunt expres i limitativ prevzute de art. 1020-1029 NCC, astfel donaia poate
fi revocat pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr justificare a sarcinilor l
a care s-a obligat donatarul. Modul de operare . Revocarea pentru ingratitudine i
pentru nendeplinirea sarcinilor nu opereaz de drept. De asemenea, potrivit art. 1
022 NCC se poate revoca de drept promisiunea de donaie, dac anterior executrii sale
se ivete unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevzute la art. 1
023, pe care le vom detalia mai jos . De asemenea, promisiunea de donaie se revoc
de drept i atunci cnd, anterior executrii sale, situaia material a promitentului s-a
deteriorat ntr-o asemenea msur nct executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroa
s pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil. Revocarea pentru ingratitud
ine Articolul 1023 NCC arat expres i restrictiv cazurile n care donaia se revoc pentr
u ingratitudinea donatarului. Pentru c n lipsa stipulrii vreunei sarcini, donaia est
e un contract cu titlu gratuit, recunotina datorat de orice donatar binefctorului su
u transform contractul ntr-unul sinalagmatic. Numai dac lipsa de recunotin mbrac o
alificat, legiuitorul a considerat c se poate ajunge la revocarea donaiei. Din modu
l de reglementare se desprinde ideea c interpretarea cauzelor invocate trebuie s f
ie restrictiv, pentru a nu se contraveni principiului irevocabilitii donaiei.
96

Potrivit art. 1023 NCC ( echivalentul art. 831 C.civ., anterior ) cauzele legale
de revocare a donaiei pentru ingratitudine sunt: atentatul la viaa donatorului, svri
rea unor delicte, cruzimi sau injurii grave, refuzul de alimente. 1. Atentatul l
a viaa donatorului, a unei persoane apropiate lui svrit de donatar, sau donatarul ca
re a avut cunotin despre atentat i nu l-a prevenit pe donator . nclcare grav a oblig
de recunotin, acest prim caz de revocare a donaiei pentru ingratitudine, este o apl
icaie de la sine neleas a regulilor de conduit, deopotriv sancionate de moral i dr
licarea sanciunii juridice a revocrii donaiei presupune doar stabilirea cu certitud
ine a inteniei de a lua viaa donatorului, indiferent dac rezultatul s-a produs sau
dac donatarul a fost condamnat pentru fapta sa. n schimb, dac moartea donatorului a
intervenit independent de intenia donatarului (de pild, ucidere din impruden sau at
unci cnd s-a aflat n legitim aprare ori nu avea discernmnt), sanciunea revocrii nu
terveni. 2. Svrirea unor fapte penale, cruzimi sau injurii grave mpotriva donatorulu
i de ctre donatar sau de o alt persoan, la ordinul lui, atrage, de asemenea, revoca
rea donaiei. Legiuitorul are n vedere svrirea cu intenie a unor infraciuni cu acest
nut, de natur a afecta grav integritatea fizic ori sntatea donatorului (cruzimi) sau
onoarea, demnitatea, reputaia acestuia. Nu are importan dac faptele au fost svrite
blic sau ntr-un cadru restrns, dar n practica judiciar s-a subliniat c injuriile treb
uie s mbrace o anumit gravitate pentru a se putea pronuna revocarea donaiei . 3. Refu
zul nejustificat al donatarului de a acorda alimente donatorului care se afl n nev
oie poate atrage revocarea judiciar a donaiei, dac dup ncheierea contractului, donato
rul a ajuns n nevoie, iar donatarul i-a refuzat fr justificare ajutorul alimentar i
mpus de obligaia de recunotin. Instana va aprecia c nu se impune revocarea dac donat
l este cel care a refuzat s primeasc ajutor , deoarece legea prevede cerina ca refu
zul s fie nejustificat . Pe de alt parte, nu se va pronuna revocarea donaiei pentru
refuzul de alimente, dac donatorul avea rude apropiate, inute de obligaia legal de a
-l ntreine. Potrivit prevederilor art. 1024 NCC. cu privire la aciunea n revocare pe
ntru ingratitudine, sunt de precizat cteva caracteristici. a) Reinem mai nti c, revoc
area donaiei pentru ingratitudine nu opereaz de plin drept. b) Aciunea avnd un aseme
nea obiect trebuie introdus n termen de 1 an, calculat de la data producerii faptu
lui sau din ziua cnd donatorul l-a cunoscut . Se presupune c, dac termenul de 1 an
(calificat ca fiind un termen de decdere) a expirat, fr ca donatorul s acioneze, aces
ta l-a iertat pe donatar. n privina refuzului de alimente, datorit caracterului con
tinuu al nevoii, s-a susinut c termenul de 1 an nu opereaz. Alturi de ali autori, apr
eciem c teza nu trebuie absolutizat, mai ales dup ce se dovedete c, dei i s-a refuzat
o anumit perioad, nejustificat,
97

acordarea de alimente, donatorul a dobndit mijloace de subzisten . Aciunea poate fi

introdus, n principiu, numai de ctre donator, fiind o aciune strict personal, ce pres
upune pentru promovarea ei aprecieri de ordin moral; per a contrario, rezult c ace
ast aciune nu este deschis creditorilor chirografari ori motenitorilor donatorului.
Prin excepie, potrivit art. 1024 alin . 3 NCC , motenitorii donatorului pot intent
a aciunea dac autorul lor a decedat naintea mplinirii termenului de un an; de asemen
ea, ei o pot continua dac donatorul a ncetat din via n timpul procesului . c) Aciunea
se poate ndrepta doar mpotriva donatarului vinovat, avnd deci caracter de pedeaps ci
vil. Dac donatarul moare dup introducerea ac iunii,aceasta poate fi continuat mpotriva
motenitorilor . De aici rezult o serie de consecine: dac autorul faptei decedeaz mai
ainte de intentarea aciunii sau nainte de soluionarea cauzei, motenitorii lui nu pot
fi obligai la restituirea bunului; dac bunul a fost donat mai multor persoane, da
r numai una din ele se face vinovat de ingratitudine, revocarea nu poate opera mpo
triva celor inoceni . d) Efectele admiterii acestei aciuni sunt precizate n art. 10
25 NCC : datorit caracterului de pedeaps civil, revocarea nu produce efecte retroac
tive fa de terii care ulterior donaiei au dobndit bunul de la donatar ori acel bun a
fost grevat n favoarea lor. Condiia este ns ca nscrierea cu efect constitutiv de drep
turi s fi operat n cartea funciar nainte de notarea n cartea funciar a aciunii n re
e. n schimb, ntre pri, revocarea i produce efectele, astfel c donatarul va fi obliga
a restituirea integral, n natur, a bunului, dac se mai gsete n proprietatea sa. Bunu
e va restitui mpreun cu toate accesoriile, donatarul putnd fi obligat, dup caz, la p
lata unei despgubiri n cazul scderii valorii bunului datorit sarcinilor sau ipotecil
or pe care le-ar fi constituit . Valoarea bunului va fi cea de la data solu ionrii
cauzei. Potrivit regulii generale, i donatorul va trebui, n caz de rezoluiune, s res
tituie donatarului contravaloarea cheltuielilor fcute cu conservarea bunului, fii
nd nedrept s se mbogeasc fr cauz n dauna donatarului . Dac bunul donat a fost nt
nat, donatarul va fi inut la plata contravalorii acestuia, calculat la data pronunri
i hotrrii de revocare. Legea mai prevede c restituirea fructelor produse de bunul d
onat este datorat ncepnd cu data introducerii aciunii n revocare. Revocarea pentru ne
executarea sarcinilor Dac prin contractul de donaie s-a stipulat o obligaie n sarcin
a donatarului, contractul devine, n msura sarcinii, cu titlu oneros. Articolul 102
7 NCC arat expres c (1) Dac donatarul nu ndeplinete sarcina la care s-a obligat, dona
torul sau succesorii si n drepturi pot cere fie executarea sarcinii, fie revocarea
donaiei. n cazul n care sarcina a fost stipulat n favoarea unui ter, acesta poate ce
e numai executarea sarcinii. Dreptul la aciunea prin care se solicit
98

executarea sarcinii sau revocarea donaiei se prescrie n termen de 3 ani de la data

la care sarcina trebuia executat. n literatura de specialitate s-a artat c, dei sarc
ina se aseamn cu condiia rezolutorie (sub aspectul desfiinrii retroactive a actului,
cazul producerii lor), aceste dou modaliti ale contractelor nu se confund. Pe de o
parte, deoarece potrivit legii, condiia opereaz de plin drept, nefiind nevoie de i
ntervenia instanei, pe cnd n cazul sarcinii, de regul, potrivit art. 1027 alin. 3 NCC
, revocarea n caz de neexecutare este judiciar. Apoi, sarcina este o obligaie asuma
t, care n caz de neexecutare poate primi oricare dintre sanciunile specifice contra
ctelor sinalagmatice . Sarcina poate fi stipulat fie n favoarea donatorului, fie n
favoarea unei tere persoane, fie chiar n favoarea donatarului nsui, cu condiia ca don
atorul s aib vreun interes, fie i numai de ordin moral, n ndeplinirea sarcinii (de pi
ld, donarea unei sume de bani n scopul acoperirii cheltuielilor de studii ale dona
tarului). Precizri privind revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Concluz
ii. Potrivit regulii prevzute de art. 1027 alin. 3 NCC , revocarea donaiei pentru
neexecutarea sarcinii nu opereaz de drept; creditorul trebuie s introduc n instan o a
unea avnd un asemenea obiect. Instana va putea s aprecieze, n cazul neexecutrii paria
e sau a executrii cu ntrziere, dac se impune desfiinarea contractului, putnd acorda,
a cererea prtului, i un termen de graie. Conform regulii generale din dreptul nostru
, neexecutarea din partea debitorului (a donatarului) trebuie s fie culpabil pentr
u a atrage rezoluiunea contractului . Aceast soluie este ntlnit i n dreptul elveia
orm art. 249 alin. (3) din Codul obligaiilor, donatorul poate revoca donaia i poate
s cear restituirea pn la concurena mbogirii actuale a celeilalte pri, dac aceas
t, fr un motiv ntemeiat, sarcinile care greveaz donaia. Este admisibil inserarea n
actul de donaie a unui pact comisoriu expres, chiar de ultim grad, prin care s se
evite calea judiciar pentru desfiinarea conveniei n cazul neexecutrii sarcinii . Tot
virtutea libertii contractuale, s-a decis c donatorul poate renuna, printr-o clauz c
ontractual expres, la dreptul de a solicita revocarea donaiei pentru nendeplinirea s
arcinii de ctre donatar. Desigur c, fiind o renunare, o atare clauz trebuie privit cu
circumspecie n raport cu persoana donatorului (vrsta, experiena n materie etc.) i n
ice caz, trebuie interpretat limitativ . Nu numai donaiile obinuite sunt susceptibi
le de a fi revocate pentru neexecutarea sarcinii, dar i donaiile indirecte, cele d
eghizate sau care mbrac forma darului manual . Aciunea n revocare poate fi introdus d
e donator, de succesorii si n drepturi (motenitori legali sau testamentari), precum
i pe calea aciunii oblice, de creditorii chirografari ai acestor persoane.
99

n schimb, dac sarcina s-a stipulat n favoarea unui ter, acest ter beneficiar nu are d
eschis calea aciunii n revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii (datorit lipsei
de interes i a relativitii efectelor contractului); totui, prin mecanismul stipulaie
i pentru altul, terul beneficiar al sarcinii poate cere direct n contradictoriu cu
debitorul (donatar) executarea silit,potrivit art. 1027 alin. 2 NCC . Dac aciunea n
revocare pentru neexecutarea sarcinii a fost admis, donaia se desfiineaz cu efect r
etroactiv: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. n acest sens, art. 1
029 NCC prevede Cnd donaia este revocat pentru nendeplinirea sarcinilor, bunul reint
r n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra lu
i, sub rezerva dispoziiilor art. 1.648. Efectul retroactiv al desfiinrii l vizeaz at
pe donatar, ct i eventual, pe succesorii si n drepturi. Donatorul va putea aciona mpo
riva donatarului sau a terilor dobnditori ai bunurilor donate, acetia din urm putnduse apra numai prin invocarea uzucapiunii (dac bunul dobndit era imobil), respectiv
prin invocarea art. 557 NCC, n cazul bunurilor mobile. n concluzie, dreptul specia
l al contractelor are menirea s rspund prin regulile sale necesit ilor rezultate din a
plicarea principiului libert ii contractuale, din creativitatea i imagina ia pr ilor con
ractante, ca un corolar al libert ii de a contracta, precum i din stadiul de evolu ie
al societ ii, n special n domeniul tehnic. Astfel, chiar dac apare ca o aplica ie a dre
tului abstract cuprins n materia teoriei generale a obliga iilor, dreptul special a
l contractelor este unul din domeniile dreptului cel mai concret, prin apropiere
a sa de realitatea social. I.2 . Nu este de neglijat faptul c regulile aplicabile
unui contract special, dei sunt speciale n raport cu cele cuprinse n teoria general
a obliga iilor, pot aprea ca generale fa de alte reguli cuprinse n legisla ia special
stfel, de exemplu, reglementarea privind contractul de vnzare, n viziunea Noului C
od civil, este special n raport de reglementarea contractului ca izvor de obliga ii n
general, dar, n acelai timp este general fa de reglementarea contractului de furniza
re sau a contractului de report. Succesul demersului de interpratare al dreptulu
i contractelor const n aplicarea regulii specialia generalia derogant , dar fr a neg
ija corela ia teoriei generale a obliga iilor cu dreptul contractelor, regul cuprins n
Noul Cod civil la art. 1168 , aa cum artam mai sus . I.3. Dreptul special al contr
actelor mai prezint importan deoarece aplicarea regulilor sale este cheia spre cali
ficarea din punct de vedere juridic a unui contract n mod particular . Astfel, pe
ntru opera iunea de calificare a contractelor este necesar un ra ionament dublu : pe
de o parte, gsirea elementelor ce caracterizeaz un contract, elemente care in de f
undamentul contractului respectiv, aa cum le-a reglementat legiuitorul. De exempl
u, n cazul contractului de vnzare esen ial este stabilirea pre ului n schimbul transmit
rii dreptului, n cazul contractului
100

de dona ie, esen ial este inten ia de a dona, de a face o liberalitate ( animus donandi
) , n cazul contractului de depozit, esen ial este obliga ia de paz a depozitarului. P
e de alt parte, trebuie determinate concret circumstan ele de fapt din fiecare cont
ract care corespund acestor elemente de drept . Totodat, opera iunea de calificare
a unui anumit contract are importan n materia contractelor complexe , contracte ce
con in amestacate elemente din dou sau mai multe contracte. n acest caz este imperio
s necesar determinarea obliga iei caracteristice, adic identificarea opera iei juridic
e fundamentale pe care pr ile i-au propus s o realizeze, chiar dac n contract sunt reg
ementate i opera ii juridice accesorii acesteia. Astfel, de exemplu, n situa ia realizr
ii unei lucrri cu materialul celui care execut lucrarea, contractul va fi de antre
priz, chiar dac con ine i elemente ale unui contract de vnzare a unui bun viitor ( luc
rarea ce urmeaz a fi confec ionat ), n acest caz vnzarea fiind accesorie contractului
de antrepriz, si aplicndu-se regula de drept accesorium sequitur principale. n nici u
n caz o interpretare nu poate avea rezultate cumulative . n situa ia foarte rar c un
contract este imposibil de ncadrat ntr-o categorie preexistent, ne aflm n situa ia num
t de doctrin - contract sui generis. Pentru precisa calificare a unui contract, n l
iteratura juridic se mai face trimitere i la o distinc ie tradi ional, tripartit. Astfe
, unele obliga ii in de esen a contractului, n sensul c n lipsa acestora contractul nu
r putea exista (de exemplu, obliga ia locatarului de a plti chirie) ; alte obliga ii i
n numai de natura contractului, adic obliga iile care fac parte din con inutul contra
ctului, chiar dac pr ile nu au fcut referire expres la acestea, ( n acest sens sunt pr
vederile art. 1272 din NCC intitulat Con inutul contractului , prevederi care arat (
1) Contractul valabil ncheiat oblig nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar
i la toate urmrile pe care practicile statornicite ntre pri, uzanele, legea sau echi
atea le dau contractului, dup natura lui.(2) Clauzele obinuite ntr-un contract se s
ubneleg, dei nu sunt stipulate n mod expres. ) . Aceste dispozi ii legale se refer la
racteristica normelor de drept privat de a fi dispozitive, i rezult din interpreta
re c anumite clauze pot fi excluse din contract fr ca aceasta s afecteze existen a sau
valabilitatea contractului. n fine, a treia categorie de obliga ii o constituie ob
liga iile pur aleatorii, ntmpltoare sau accidentale inserate de ctre pr i printr-o cla
articular. n procesul de calificare, obliga ia fundamental dintr-un contract este lu
t n considerare n jurispruden prin prisma cauzei, respectiv a motivului determinant p
entru care o parte a n eles s se oblige. I. 4 . Un alt demers important pentru a afl
a regulile aplicabile unui contract n mod concret, const n interpretarea contractul
ui.
101

Interpretarea contractului este opera ia logico-juridic de determinare a con inutului

real al contractului, a ceea ce pr ile i-au propus s realizeze prin ncheierea contrac
tului, dincolo chiar de termenii folosi i. Noul Cod civil propune o adevrat hermenau
tic legal n sec iunea dedicat interpretrii contractelor n art. 1266-1269, prin care s
eiau regulile de interpretare stabilite de Codul civil Cuza n art. 977-985 . . Po
trivit prevederilor art. 1266 din NCC (1) Contractele se interpreteaz dup voina conc
ordant a prilor, iar nu dup sensul literal al termenilor.( 2) La stabilirea voinei co
ncordante se va ine seama, ntre altele, de scopul contractului, de negocierile pur
tate de pri, de practicile statornicite ntre acestea i de comportamentul lor ulterio
r ncheierii contractului. Noul Cod civil introduce termenul nou de voin concordant
ocul termenului de inten ia comun a pr ilor , folosit de art. 977 din Codul civil de l
1864 , n opinia noatr al doilea termen fiind mai precis, deoarece inten ia se subsu
meaz no iunii de scop, pe cnd voin a este un element subiectiv ce ine exclusiv de fieca
re parte contractant, de aceea este mai greu s fie concordant. Spre deosebire de vo
in , scopul care se proiecteaz n viitor poate fi comun, n final, pr ilor contractante.
n textul de lege mai sus citat, rezult c interpretul contractului trebuie s fac o ad
evrat cercetare de ordin psihologic pentru a afla voin a concordant a pr ilor, acest de
ers fiind necesar chiar dac legiuitorul a stabilit i criterii obiective, cum ar fi
, negocierile purtate de pr i i practicile statornicite de acestea, n msura n care pot
fi dovedite. Opera ia de interpretare a contractului este necesar numai n situa ia unu
i contract imprecis formulat. Este de remarcat, cu toate c legiuitorul Noului Cod
civil a optat pentru codificarea unificat a materiei dreptului privat ntr-un sing
ur cod, pornind de la premisa c reglementarea cuprins n cod se adreseaz profesionitil
or, totui nu a renun at la statornicirea regulilor de interpretare a contractelor s
tabilite de Codul civil de la 1864, reguli care au n vedere o societate mai pu in s
pecializat.

Astfel, se men ine regula de interpretare cuprins n art. 979 din Codul Civil anterio
r, referitoare la interpretarea termenilor susceptibili de dou n elesuri, art. 1268
din NCC sub denumirea marginal de Interpretarea clauzelor ndoielnice arat (1) Clauz
le susceptibile de mai multe nelesuri se interpreteaz n sensul ce se potrivete cel ma
i bine naturii i obiectului contractului.(2) Clauzele ndoielnice se interpreteaz innd
seama, ntre altele, de natura contractului, de mprejurrile n care a fost ncheiat, de
interpretarea dat anterior de pri, de sensul atribuit n general clauzelor i expresii
lor n domeniu i de uzane. . Prin referirea legiuitorului la natura contractului, int
erpretul unui contract este obligat s se rentorc la tipologia contractului artat n di
pozi iile teoriei generale a obliga iilor i n
102

completare n dispozi iile cuprinse n Titlul IX Contracte speciale referitoare la con

tractul cel mai asemntor cu cel de interpretat. Aceast idee este sus inut de aplicarea
principiului de drept ubi eadem est ratio, ibi solutio esse debet , principiu c
are a primit consacrare legislativ aa cum artam mai sus, prin prevederile art. 1168
din NCC, care sub denumirea marginal Regulile aplicabile contractelor nenumite a
rat Contractelor nereglementate de lege li se aplic prevederile prezentului capito
l, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale privitoare la contractul
cu care se aseamn cel mai mult. Dispozi iile art. 1268 NCC ne arat totdat preocuparea
legiutorului de a stabili i criterii obiective n opera ia de interpretare a contract
ului, respectiv pe lng natura contractului legiuitorul a adaugat criteriul obiectu
lui contractului i al mprejurrilor n care contractul a fost ncheiat . n opinia noastr
criterii cum sunt sensul atribuit n general clauzelor i expresiilor n domeniu i uzan e
le, chiar dac reflect concep ia legiuitorului c dispozi iile legale se adreseaz unor pr
fesioniti care se presupune c dau acelai sens anumitor clauze i expresii n domeniu, s
unt totui de natur pur subiectiv i pot conduce la rezultate imprevizibile n interpret
area dat contractelor . Totodat prevederile cuprinse n Clauzele se interpreteaz n sen
sul n care pot produce efecte, iar nu n acela n care nu ar putea produce niciunul.
(4) Contractul nu cuprinde dect lucrul asupra cruia prile i-au propus a contracta, or
ict de generali ar fi termenii folosii. (5) Clauzele destinate s exemplifice sau s nl
ure orice ndoial asupra aplicrii contractului la un caz particular nu i restrng aplic
area n alte cazuri care nu au fost expres prevzute. Clauzele se interpreteaz n sensu
l n care pot produce efecte, iar nu n acela n care nu ar putea produce niciunul. (4
) Contractul nu cuprinde dect lucrul asupra cruia prile i-au propus a contracta, oric
de generali ar fi termenii folosii. (5) Clauzele destinate s exemplifice sau s nltur
e orice ndoial asupra aplicrii contractului la un caz particular nu i restrng aplicar
ea n alte cazuri care nu au fost expres prevzute.
n principiu, dreptul civil este dominat de principiul autonomiei de voin , cu corol
arul su libertatea de a contracta. Gsindu-i chiar temei constituional prin interpret
area art. 135 alin. (1) i alin. (2) lit. a) din legea fundamental, libertatea de a
contracta se manifest sub un
103

dublu aspect: libertatea de a ncheia sau nu un contract, libertatea de a stabili

condiiile de fond i de form ale contractului . n general, regulile din Codul civil e
rau i au rmas supletive; ele nu se aplic dect dac prile nu au prevzut altfel, cum a
materia transferrii proprietii , a clauzelor de rspundere etc. Majoritatea regulilo
r recent adoptate ns sunt imperative, mai ales cele care se refer la protec ia consum
atorilor. Se poate de aceea afirma c dreptul contractelor speciale a devenit un a
mestec instabil de libertate, de direcionare i de protecie . Expresie a acestei lib
erti este i existena i acceptarea, n afara contractelor numite expres reglementate
numite de legiuitor a contractelor nenumite, a cror denumire i al cror coninut sunt
determinate de prile contractante, nefiind reglementate expres prin dispoziiile din
Codul civil sau prin dispoziii cuprinse ntr-o alt lege civil . Libertatea aceasta d
e a crea nu este ns lipsit de riscuri uneori, cci un contract confecionat dup gust
este lipsit de orice referin legal, n afara celor de la materia general a validitii
ecutrii conveniilor. De aceea este recomandabil ca, la ncheierea oricrui contract, pr
le s apeleze la sfatul unui jurist sau mcar s prevad cu atenie care sunt obligaiile p
care i le asum i cum pot rezolva incidentele ce se pot ivi. Dei numrul contractelor
este foarte mare, redactorii Codului civil romn, dup modelul francez, au optat pen
tru reglementarea expres doar a ctorva contracte, considerate mai importante: donai
a, contractul de cstorie, vnzarea-cumprarea, schimbul, locaiunea, societatea, mandatu
l, contractul de comodat, mprumutul, depozitul, sechestrul, contractele aleatorii
, fidejusiunea, gajul, tranzacia, ipoteca. n alte acte normative sunt reglementate
alte contracte speciale, cum ar fi: nchirierea de locuine, contractul de asigurar
e, franciza etc. n aceast lucrare nu vom trata toate contractele numite enunate, du
p cum vom analiza unele contracte nenumite, dar cu frecvent aplicare practic. Astfe
l, nu vor fi reluate problemele contractelor de fidejusiune, gaj i ipotec, care au
fost studiate la disciplina Teoria general a obligaiilor i formeaz obiectul unor dez
oltri teoretice separate . Contractul de transport nu va fi analizat aici, el for
mnd, datorit complexitii, obiect de studiu al unei discipline de sine stttoare, drept
l transporturilor. Aceeai evoluie a cunoscut-o i un alt contract, contractul de mun
c, desprins din Codul civil, dar reglementat n prezent n alte acte normative, n prin
cipal ntr-un cod separat, Codul muncii. Datorit specificului lor, contractele avnd
ca obiect drepturile de proprietate industrial i intelectual vor fi studiate, de as
emenea, la o alt disciplin, motiv pentru care referirile din prezenta lucrare vor
fi numai tangeniale. Nu vom analiza aici nici contractele comerciale, ce formeaz o
biect de reglementare special i de studiu la materia dreptului comercial . Este de
reinut c dreptul civil reprezint dreptul comun n privina reglementrii raporturilor d
ntre particulari, astfel nct uneori se pot gsi soluii unor incidente dintr-un contra
ct comercial, apelndu-se la instituia din legea civil. De exemplu, pentru vnzarea fo
ndului de comer operaiune comercial prin excelen vom
104

constata c n Codul comercial nu exist nici o referin, astfel nct se impune aplicarea
rmelor prevzute n Codul civil. n ciuda argumentelor aduse n favoarea pstrrii unei aut
nomii a dreptului comercial n raport cu dreptul civil, trebuie observat c la nivel
european se vorbete astzi foarte frecvent despre dreptul privat ca ansamblu al re
glementrilor civile i comerciale. Astfel, potrivit unui autor german , dreptul con
tractelor civile formeaz inima unui drept privat european. Att n ri n care materia dr
ptului comercial este reglementat n Codul civil (de pild, Italia sau Olanda), ct i n
tate n care exist reglementri separate (de exemplu, Frana), materia contractelor est
e prezentat mpreun . Desigur c abordarea monist a reglementrii nu va avea neaprat co
cine n planul disciplinelor universitare, dreptul comercial continund s fie predat s
eparat, dup cum se poate imagina i ipoteza predrii unor cursuri unitare de drept pr
ivat. De pild, n Slovenia, noua lege privind dreptul obligaiilor (Codul obligaiilor)
, intrat n vigoare la 1 ianuarie 2002, pstreaz principiul unitii dreptului privat, re
lementnd att contracte civile tradiionale, ct i unele cu component comercial, cu pri
e la care exist numai unele particulariti . n Lituania a intrat n vigoare la 1 iulie
2001 noul Cod civil, care, dup modelul Italiei i al Olandei, urmeaz principiul moni
st, reglementnd att raporturile civile, ct i pe cele comerciale 17 . n contextul preo
cuprilor de creare a unui drept european al contractelor, mai multe grupuri de lu
cru au dat publicitii diferite variante de reglementare. Din analiza lor se consta
t c sunt avute n vedere n general contractele, ca parte a dreptului privat, multe di
ntre elementele specifice pn acum doar contractelor comerciale fiind extinse i cont
ractelor civile n sensul restrns . Mai ales prin dezvoltarea legislaiei privind pro
tecia consumatorilor, grania dintre cele dou elemente ale dreptului privat s-a esto
mpat . ntruct dreptul comercial s-a format i dezvoltat n interesul unei categorii pr
ofesionale comercianii n timp ce noua legislaie special vizeaz, dimpotriv, protej
prii contractante mai slabe, vom face unele referiri i la contractele ncheiate ntre c
omerciani i consumatori, astfel cum apar ele reglementate n actele normative mai re
cente, adoptate pentru armonizarea legislaiei interne cu cea a Uniunii Europene .
Rspunznd acestei evolu ii a dreptului european i Noul Cod Civil intrat n vigoare la d
ata de 01. Octombrie 2011, abordeaz unitar sau monist reglementarea raporturilor
de drept privat, prin aceasta nlelegnd n primul rnd raporturile juridice civile, pri
vind n mod tradi ional, persoanele, bunurile i drepturile legate de bunuri, moteniril
e, teoria general a obliga iilor, contractele speciale, garantiile reale i personale
, prescrip ia extinctiv; apoi, raporturile juridice de familie, privind familia, ru
denia, cstoria, divor ul, autoritatea printeasc
105

i obliga ia de ntre inere ; raporturile juridice de drept comercial, care privete rela i
le dintre comercian i ca profesioniti . Faptul c prin intrarea n vigoare la 1 octombr
ie 2011 a Noului Cod Civil, Codul Comercial, Codul Familiei, Decretul 31/1954 pr
ivind persoanele, Decretul 167/1958 privind prescrip ia extinctiv, Legea nr. 99/199
9 amd au fost abrogate total sau par ial, nu echivaleaz cu dispara ia subdiviziunii ra
murilor dreptului privat care continu s existe ca atare.

Contractul de locaiune Capitolul I

Noiune, reglementare, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractul
ui de locaiune 1. Noiune. Prin locaiune nelegem acel contract prin care o persoan, nu
it locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina temporar, to
sau parial a unui bun neconsumptibil, individual determinat, n schimbul unei sume d
e bani sau al unei alte prestaii, numite chirie. Contractul ndeplinete o funcie util
att pentru proprietar, ct i pentru neproprietar: i acord neproprietarului dreptul de
a se folosi de bunul altuia i i permite proprietarului s obin un folos material de pe
urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei . 2. Reglementare. Contractul d
e locaiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art. 1823 NCC care se ref
er la dreptul comun al locaiunii, n timp ce regulile particulare n materia nchirierii
locuinelor sunt coninute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variant a
contractului de locaiune este reglementat prin prevederile art.1836-1850. Cunoscu
t nc din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, contractul de locaiu
ne, astfel cum a fost reglementat n Codul civil francez, mbrca trei forme: locatio
rerum (punerea la dispoziie a unui bun), locatio operarum (prestarea de servicii)
, locatio operis faciendi (realizarea unei lucrri). i n concepia legiuitorului de la
1864 s-a pstrat aceast mprire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Cod
ului civil se refer, n art. 14101490, la patru feluri de locaiuni. n schimb n NCC loc
atio operis faciendi care se refer tradiional la contractul de antrepriz (realizare
a unei lucrri pentru o alt persoan n schimbul unui pre),, nu mai apare ca o varietate
a locaiunii, ci ca un contract de sine stttor reglementat separat, prin prevederil
e art. 1851-1880, o reglementare vast, fa de cele cteva articole din Codul Civil ant
erior .
106

Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaiunea bunurilor imobile i
cea a bunurilor mobile se numete nchiriere, iar locaiunea bunurilor agricole se num
ete arendare. Urmtoarele dou alineate fac aplicarea principiului de drept generalia
specialia non derogant, n timp ce specialia generalia derogant, n materia contrac
tului de locaiune. Ne vom ocupa aici doar de locaiunea edificiilor i a bunurilor mo
bile (dreptul comun al locaiunii). Arendarea va fi tratat separat, fiind reglement
at nu doar n NCC, ci i de o lege special . n privina locaiunii muncii i a serviciil
cruie, ele au ajuns, din cauza evoluiilor social-economice, obiect de reglementare
al altor ramuri de drept (dreptul muncii, dreptul transporturilor). n afar de regl
ementarea de drept comun din Codul civil, exist i legi speciale privind nchirierea
locuinelor i a spaiilor cu alt destinaie. 3. Caractere juridice. Contractul de locaiu
e se caracterizeaz prin urmtoarele trsturi: a) Este un contract translativ doar de f
olosin. Spre deosebire de contractul de vnzarecumprare, ca urmare a ncheierii unui co
ntract de locaiune nu se transmite un drept real, ci doar un drept de crean, constnd
n folosina unui bun neconsumptibil. Acest caracter are consecine att sub aspectul r
iscurilor pieirii bunului (rmn asupra proprietarului), ct i n alte privine. Dac bunu
hiriat este frugifer, locatarul dei are dreptul de a culege fructele, nu face ace
st lucru n exercitarea unei prerogative specifice drepturilor reale, ci doar ca u
n accesoriu al folosinei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaiune este do
ar deteniunea precar, motiv pentru care locatarul nu va putea dobndi proprietatea b
unului prin uzucapiune. b) Locaiunea este un contract cu titlu oneros i comutativ.
Ambele pri contractante urmresc s obin pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul
s primeasc chiria, iar locatarul, folosina bunului. Contractul nu are caracter alea
toriu, astfel c existena i ntinderea obligaiilor le este cunoscut nc de la ncheier
ractului. c) Locaiunea face parte din categoria contractelor sinalagmatice (bilat
erale), ntruct ca efect al ncheierii sale valabile, se nasc drepturi i obligaii n sar
ina ambelor pri contractante. d) Sub aspectul modului de exprimare a consimmntului, l
ocaiunea este, n reglementarea comun, un contract consensual, aa cum arat expres art.
1781 NCC, valabil ncheiat fr vreo formalitate special. Menionm, de asemenea, c nimi
u se opune ca anterior ncheierii contractului de locaiune, prile s ncheie i un antec
ract. Caracterul consensual permite astfel ncheierea chiar i verbal a contractului.
Nu mai puin adevrat este c, n cazul ivirii unor nenelegeri ntre pri pe parcursul
contractului, se pot pune probleme n legtur cu proba contractului . Este de reinut
c n materie de locaiune, legiuitorul NCC a reglementat expres caracterul executoriu
al contractului de locaiune prin prevederile art. 1798 NCC care arat cu caracter
de noutate faptul c nscrisul sub semntur privat care constat contractul de locaiune,
gistrat la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form
107

autentic constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele i n condiiile

stabilite n contract sau , n lipsa acestora prin lege. e) Locaiunea este un contra
ct cu executare succesiv n timp. Elementul timp este de esena locaiunii, el fiind av
ut n vedere pentru executarea obligaiilor ambelor pri: folosina trebuie asigurat un a
umit timp, iar chiria este calculat n raport cu timpul folosirii, chiar dac preul sa fixat n mod global . Durata contractului de locaiune poate fi determinat prin con
tract sau chiar nedeterminat, dar n nici un caz nu poate fi venic. n acest sens prin
prevederile art. 1783 NCC legiuitorul a fixat n mod imperativ durata maxim a locaiu
nii la 49 de ani. i n Codul civil anterior, articolul 1415 C.civ. interzicea n mod
expres locaiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosin imobiliar), cunoscute n
vechiul drept sub denumirea de emfiteuze sau embatic. 4. Condiiile de validitate
a contractului de locaiune. Ca orice convenie, locaiunea trebuie s ndeplineasc ad va
iditatem cerinele privind consimmntul, capacitatea, obiectul i cauza. Datorit particu
aritilor, evideniate att n doctrin, ct i n practica judectoreasc, ne vom opri la
zri privind capacitatea de a contracta i obiectul contractului de locaiune. 5. Capa
citatea prilor contractante. n principiu, locaiunea este un act de administrare a pa
trimoniului , motiv pentru care prile contractante trebuie s aib capacitatea de a nch
eia asemenea acte (este suficient capacitatea de exerciiu restrns a minorului ntre 14
18 ani, cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului legal). Dac ns contractul privet
n imobil, iar durata nchirierii este mai mare de 5 ani, legiuitorul a considerat
locaiunea ca fiind un act de dispoziie i, ca atare, se impune ca ambele pri contracta
nte s aib capacitate deplin de exerciiu. ( art. 1784 alin. 3 interpretat per a contr
ario ). Mai precizm c, nefiind translativ de proprietate, contractul de locaiune po
ate fi ncheiat, n calitate de locator, de orice persoan care are un drept (uzufruct
, locaiune etc.) asupra bunului, nu neaprat de ctre proprietar. Cu alte cuvinte, es
te posibil locaiunea bunului altuia , cu att mai mult cu ct n NCC este valabil i vn
bunului altuia. n acest sens, n practica judiciar anterioar NCC, s-a reinut, de pild
Contractul de nchiriere ncheiat pe termen de 3 ani i pstreaz valabilitatea chiar da
fost ncheiat de proprietarul aparent, el avnd caracterul unui act de administraie (
art. 1411 C.civ anterior.; art. 711 pct. 9 C.proc.civ.) . Potrivit prevederilor a
rt. 1784 alin. 1 NCC dispoziiile privitoare la incapaciti prevzute de art. 1654 art.
1655 din materia vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor i locaiunii ( incapacitat
atras de calitatea locatorului de mandatar, funcionar public etc ). De asemenea,
sunt aplicabile prin analogie i dispoziiile art. 1653 inclusiv atunci cnd litigiul
privete dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii,
fiind i o derogare de la regula c poate fi dat n locaiune bunul altuia.
108

6. Obiectul contractului. Este reglementat expres prin prevederile art. 1779 NCC
intitulat Bunurile ce pot face obiectul locaiunii, i respectiv art. 1780 NCC inti
tulat Preul locaiunii. Fiind un contract bilateral, locaiunea are un obiect dublu:
pe de o parte, bunul nchiriat, pe de alt parte, preul, numit chirie. 7. Lucrul nchir
iat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi dreptul de u
zufruct, dreptul de proprietate industrial etc.), dar nefungibil poate forma obie
ct al contractului de locaiune. De fapt, obiectul locaiunii l reprezint tocmai folos
ina lucrului, pe care locatorul trebuie s o procure locatarului zi cu zi, pe tot p
arcursul contractului . Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor a
dministrativ-teritoriale pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale [art. 13
6 alin. (4) din Constituie, art. 12 alin. (6) i art. 14-16 din Legea nr. 213/1998
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia] 10 . De asemenea, lucru
rile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi nchiriate doar n condiiile legii sp
eciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc i al muniiilor ). 8. Chir
ia, ca pre pe care locatarul l datoreaz n schimbul folosinei bunului, se fixeaz de ob
cei n bani, dar prin prevederile art. 1780 alin. 1 NCC, ca pre al locaiunii se pot
stabili orice alte bunuri sau prestaii . Potrivit prevederilor alineatului 2 al a
rticolului sus menionat, dispoziiile privitoare la preul vnzrii sunt aplicabile n mod
corespunztor i chiriei, avnd n vedere c locaiunea este o vnzare a folosinei unui im
Chiria trebuie s fie determinat la momentul ncheierii contractului, dar poate fi d
eterminabil , prin aprecierea unui ter desemnat de pri sau prin stabilirea unui proc
ent din beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia). Ca o alt cond
iie de validitate a preului n contractul de locaiune, asemntor vnzrii, reinem sinc
a i seriozitatea. Dac chiria a fost prevzut doar fictiv sau bunul a fost dat spre fo
losin prin fixarea unei chirii derizorii, contractul este nul ca locaiune, putnd fi
valabil ca i comodat, dac bunul s-a predat. Legislaia n materie de taxe de timbru pe
ntru activitatea notarial (O.G. nr. 12/1998, n prezent abrogat) prevedea c este nul
contractul de nchiriere ce are ca obiect un imobil, dac prile au convenit prin act s
ecret s se plteasc o chirie mai mare dect cea declarat n actul autentic i nregistra
rganul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de svrirea infraciunii de e
vaziune fiscal dac nu declar venitul real ncasat din chirie.
109

Capitolul II Efectele contractului de locaiune

Obligaiile locatorului 9. Noiuni generale. Aceste obligaii sunt reglementate expres

prin prevederile art. 17861795. Toate obligaiile locatorului decurg din principi
ul c el trebuie s asigure locatarului folosina lucrului n tot timpul locaiunii (oblig
aie de a face). Pentru a asigura folosina lucrului, locatorul este obligat s predea
bunul dat n locaiune, s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat du
unii, s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului, prin garania mpotriv
ulburrilor provenite din propria fapt, de la teri i din viciile lucrului. 10. Obligai
a de predare const n punerea la dispoziia locatarului a bunului dat n locaiune, mpreu
cu toate accesoriile sale, n stare corespunztoare folosinei acestuia. Predarea (art
. 1787 NCC corespunztor art. 1420 pct. 1 C.civ. anterior ) lucrului dat n locaiune
se poate cere la termenul convenit de pri (imediat dac nu s-a prevzut un termen) i
ips de stipulaie contrar la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu
uiala locatorului. n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate ad
resa justiiei cernd predarea silit (dac nu prefer s cear rezilierea contractului pen
neexecutare sau nu se mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare), iar instana l
poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale
. Spre deosebire de vnzare-cumprare, unde lucrul trebuie s fie predat n starea exist
ent la ncheierea contractului, n materia contractului de locaiune, lucrul, mpreun cu
ccesoriile sale, trebuie predat ntr-o stare corespunztoare folosinei i destinaiei n v
derea creia a fost nchiriat. Dac starea bunului nu este corespunztoare folosinei, loc
atorul are obligaia de a efectua reparaiile necesare n acest scop nainte de preluare
a lucrului de ctre locatar i chiar dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile
r fi fost puse n sarcina locatarului..

n cazul n care locatorul nu-i ndeplinete obligaia de predare a bunului nchiriat n s

normal de folosin, locatarul poate, potrivit dreptului comun aplicabil contractelor
sinalagmatice, s cear executarea silit a obligaiei, s invoce excepia de neexecutare,
dac i se cere s ndeplineasc el o obligaie contractual, n fine, poate cere rezilierea
ntractului, cu daune-interese. 11. Obligaia efecturii reparaiilor. Locatorul este o
bligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare
corespunztoare de ntrebuinare, pe toat
110

durata locaiunii, conform destinaiei stabilite . ( art. 1788 alin.1 NCC) . Pentru
aceasta, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, d
ac n cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaii (reparaii capitale, degradri pro
venind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de cons
trucie i la prile comune ale imobilului folosite de mai muli locatari). Potrivit alin
. 2 al art. 1788 NCC, n mod derogatoriu, locatorul nu trebuie s efectueze reparaiil
e numite locative, a cror necesitate rezult din folosina bunului i care, din momentu
l predrii, sunt n sarcina locatarului . Obligaia efecturii reparaiilor nu nseamn c
orul trebuie s reconstruiasc imobilul care a pierit n total sau s-a fcut netrebnic sp
re obinuita ntrebuinare . ntr-o atare situaie, contractul nceteaz 3 . Dac locatoru
ectueaz reparaiile necesare n cursul locaiunii, sau acesta dei ncunotinat nu ia ms
ecesare de ndat, locatarul poate efectua el pe cheltuiala locatorului reparaiile ne
cesare, locatorul fiind obligat s plteasc i dobnzile la sumele avansate de locatar. n
caz de urgen, locatarul l poate ncunotina pe locator i dup nceperea reparaiilor,
acest caz, curgnd de la ncunotinare. 12. Obligaia de garanie (art. 1794-1795 NCC ) .
virtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile provenite: 1. din pro
pria fapt; 2. de la teri , 3) din viciile lucrului, 4) pentru lipsa calitilor conven
ite, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere serioas folosinei. 12.1. Locatorul
este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin tulbur
area n folosina lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1789 NCC cu
o reglementare mai general dect art. 1424 C.civ. anterir, arat c locatorul este obl
igat s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura n mod constant folosina li
nitit i util asupra bunului, fiind dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedic
iminua sau stnjeni o astfel de folosin. Dat fiind faptul c locatorul trebuie s ntrei
crul n bun stare n tot cursul locaiunii, el nu va rspunde pentru stnjenirea folosine
ocatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar dac va fi lipsit n parte de folo
sina lucrului. Legea oblig pe locatar s suporte tulburarea provocat de reparaiile fcu
e de locator, cu condiia ca aceste reparaii s nu dureze mai mult de 10 zile .( art.
1803 NCC ). ns reparaiile trebuie s aib caracter urgent, neputnd fi amnate pn la
contractului. Dac reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut
cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Totui, pentru orice
lips a folosinei bunului, locatarul are dreptul s cear o scdere a chiriei, proporion
l cu lipsa parial a folosinei.
111

Dac reparaiile sunt de aa natur nct locatarul pierde folosina total a lucrului, atu
l (nu i locatorul) poate cere rezilierea contractului . Obligaia de nu-l tulbura p
e locatar nu poate fi ns opus proprietarului care dorete s viziteze imobilul, mpreun
persoane care doresc s l cumpere, dac aceast vizit a fost anunat din timp i are lo
ezena locatarului .( art. 1804 NCC ). 12.2. Dac tulburarea folosinei provine de la
un ter, legea distinge ntre tulburarea de fapt i cea de drept. Articolul 1793 NCC (
corespunztor art. 1426 C.civ. anterior ) prevede c locatorul nu rspunde de tulbura
rea cauzat prin faptul unui ter care nu invoc vreun drept asupra lucrului. Locataru
l singur, n nume personal, se poate apra contra tulburrilor de fapt, i anume prin aci
unile posesorii. n acest sens, Codul de procedur civil permite folosirea aciunilor p
osesorii nu numai de ctre posesori care exercit deinerea lucrului sub nume de propr
ietar (animus sibi habendi) , dar i de ctre detentorul precar, cum este i locatarul,
care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesor
l, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine (art. 676 C.proc.civ.) .
Prin urmare, locatarul poate folosi aciunile posesorii pentru aprarea dreptului su
de folosin mpotriva terilor, cu condiia ca agentul tulburtor: s nu fie locatorul,
l pentru care el deine i fa de care el poate aciona sau se poate apra n temeiul con
ului de locaiune; s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat , cum ar fi drep
tul de proprietate, n cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt dr
ept (sau pretins drept) asupra lucrului . n toate cazurile n care locatarul este t
ulburat n folosin prin faptul exercitrii de ctre un ter (inclusiv un alt locatar) a u
ui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosin etc.) asupra lucrului, locatorul
va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei, chiar dac dreptul invocat nu este
confirmat n justiie, dar a mpiedicat folosina locatarului. n acest caz, locatarul ar
e dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cnd acesta nu se mai poate execu
ta sau cnd folosina lucrului a fost prea mult micorat) cu daune-interese, fie o micor
are a chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei i daune-interese . n ambel
poteze, locatorul va rspunde numai dac a fost ntiinat n timp util de ameninarea evic
i (chemat n garanie n procesul dintre locatar i terul evingtor). n caz contrar, poat
ovedi c ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge preteniile terului , potriv
it art. 1795 alin. 2 ultima tez. ( exceptio mali processus ). Cnd tulburarea de dr
ept se produce mpotriva locatarului, acesta poate s i ias din proces, artnd cine este
locatorul mpotriva cruia pretenia terului (inclusiv aciunea posesorie) trebuie s fie
reptat (instituia procedural de artare a titularului dreptului) i care este obligat s
i apere folosina.
112

Se poate ntmpla ca tulburarea din partea terului s se combine cu faptul personal al

locatorului nsui. De exemplu, locatorul a nchiriat o camer pentru a fi locuit, iar re
stul imobilului l-a nchiriat unui meseria care l tulbur pe locatar. n acest caz, loca
torul rspunde n virtutea obligaiei sale de a se abine de la orice fapt personal care
ar duce la tulburarea locatarului n folosina lucrului. Cnd folosina locatarului est
e tulburat printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter oarecar
e, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul,
ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va av
ea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei (rspundere delictual), dar nu va ave
aciune n garanie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj las robinetul
de ap deschis i astfel, prin plafon, apa ptrunde n apartamentul de la parter 9 sau
robinetul de gaze lsat deschis provoac o explozie. 12.3. Rspunderea pentru viciile
lucrului. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricciunile) ascunse
ale lucrului, care i mpiedic ntrebuinarea (art. 1790 NCC corespunztor art. 1422 C.civ
anterior ), de exemplu, existena de insecte, starea necorespunztoare a courilor, i
nfiltraii de ap sau alte defecte de construcie. n practica judectoreasc a fost stabil
t rspunderea locatorului, chiar dac lucrul nu este cu desvrire impropriu folosinei,
viciile ascunse micoreaz att de mult posibilitatea de folosin, nct se poate prezuma
cunotin de cauz, locatarul n-ar fi nchiriat sau ar fi pltit un pre mai redus (locat
l nu rspunde ns pentru vicii care fac mai puin comod folosina). Gravitatea viciilor s
apreciaz de instan. Locatorul rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea
ctului (nu a cunoscut viciile) i indiferent dac viciile existau n momentul ncheierii
contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaia locatorului de a
asigura folosina lucrului este succesiv. n cazul descoperirii viciilor ascunse, po
trivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate
cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, cu daune-interese
pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Daunele-interese se acord chiar dac
locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totui, exist deosebire ntre locatorul de b
un-credin, care rspunde numai pentru daunele ce au putut fi prevzute la ncheierea con
ractului, i locatorul de rea-credin, care rspunde i pentru daunele imprevizibile. Dac
viciile se datoreaz cazului fortuit sau forei majore intervenite n timpul locaiunii,
locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, d
ar fr dauneinterese, potrivit regulilor generale ale rspunderii contractuale, cauza
strin nefiind imputabil locatorului.
113

12.4. Modificarea obligaiei de garanie. Deoarece nu este reglementat prin norme imp
erative, obligaia de garanie pentru eviciune i pentru vicii ascunse poate fi modific
at prin convenia dintre pri; ea poate fi agravat (de exemplu, i pentru vicii care fac
mai puin comod folosina) sau, dimpotriv, limitat ori nlturat. Limitarea sau nltur
niei produce efecte numai dac locatorul este de buncredin (de exemplu, nu a cunoscut
viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaz faptelor sau actelor svrite de el
). Pe de alt parte, considerm c nlturarea obligaiei de garanie exonereaz pe locator
lata daunelor-interese, dar nu-l pune la adpost de rezilierea, total sau parial, a c
ontractului; n msura n care folosina nu poate fi asigurat, ncasarea pentru viitor a c
iriei ar fi lipsit de cauz. Obligaiile locatarului Sunt reglementate de art. 1796-1
804 NCC . Legea prevede n sarcina locatarului urmtoarele obligaii: 13. Obligaia de a
lua n primire bunul dat n locaiune. Este identic cu obligaia cumprtorului de a lua
imire bunul vndut. 14. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilit p
rin contract. Conform art. 1797 NCC , locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii / c
hiria la termenele stabilite potrivit uzanelor. Dac prile nu au stabilit n contract s
cadena obligaiei de plat a chiriei, plata se va face potrivit uzanelor (de exemplu, n
ziua Sf. Dumitru) . Dac nu exist uzane, chiria se pltete fie n avans pentru toat du
a contractului, dac acesta nu depete o lun, fie n prima zi lucrtoare a fiecrei luni
locaiunea s-a convenit pe o durat mai mare de o lun, fie n prima zi lucrtoare a fiecr
i semestru , dac durata locaiunii este de cel puin un an. Contractul de locaiune nreg
istrat la organele fiscale reprezint titlul executoriu pentru obligaia de plat a ch
iriei, potrivit art. 1798 NCC. n lips de stipulaie contrar, plata se face conform re
gulilor generale la domiciliul debitorului (fiind cherabil, iar nu portabil). n caz
de neexecutare, locatorul poate cere executarea silit sau rezilierea contractulu
i n privina locatarului neplatnic, beneficiind i de privilegiul locatorului de imob
ile asupra mobilelor locatarului . n practica judiciar se admite c, asemntor cumprto
ui, i locatarul ameninat cu eviciunea are dreptul de a suspenda plata preului (chiri
ei) n cazul n care este ameninat de eviciune.
114

Tot astfel, dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat, locator
l poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Dac loc
atorul a decedat, motenitorii si sunt ndreptii s cear plata chiriei, n caz de refu
admisibil aciunea lor mpotriva chiriaului, pentru rezilierea contractului . 15. Obl
igaia de a folosi bunul ca prudena i diligena unui bun proprietar i potrivit destinai
i, potrivit dispoziiilor art. 1796 alin. 1 litera c) din NCC, art. 1799 NCC ) loc
atarul trebuie s foloseasc bunul dat n locaiune ca un bun proprietar (culpa fiind ap
reciat dup tipul abstract al omului diligent i prudent culpa levis in abstracto) i n
umai la destinaia determinat prin contract, iar n lips de stipulaie special, la desti
aia prezumat dup circumstane (natura lucrului, destinaia sa anterioar etc.). De exemp
u, o cas de locuit nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau pentru i
nstalarea sediului unui partid politic.

Considerm ns c o profesiune liberal poate fi exercitat, cu condiia de a nu se schimb

estinaia. n practic, au intervenit uneori probleme n legtur cu folosirea n acest sco
unor apartamente de bloc, prin opunerea asociaiei locatarilor. i sub imperiul leg
ii speciale (Legea locuinei nr. 114/1996) se impune obinerea acordului asociaiei de
proprietari pentru exercitarea unei profesii ce implic prezena publicului (de exe
mplu, notar, medic) ntr-un apartament situat ntr-un bloc de locuine. Dac locatarul n
u ntrebuineaz lucrul total sau parial potrivit destinaiei sau efectueaz transform
utorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau rezil
ierea contractului cu daune-interese. Sunt ns permise lucrrile de mic nsemntate care
u schimb destinaia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de t
elevizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are, n
schimb, dreptul de a cere, la ncetarea locaiunii, repunerea lucrului n starea iniial,
iar dac nu o cere, locatarul are dreptul la despgubiri pentru mbuntirile aduse lucru
ui. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine
crul n tot timpul locaiunii n stare de folosin astfel cum a fost predat. De aici, obl
igaia locatarului de a efectua reparaiile mici (numite locative, de simpl ntreinere,
art. 1788 alin. 2 NCC). Reparaiile indiferent de natura lor (chiar dac sunt locati
ve) nu cad n sarcina locatarului, dac au fost cauzate prin vechime sau for major ori
caz fortuit i, bineneles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcie. Sar
cina probei incumb locatarului. Dac degradarea lucrului se datoreaz culpei locataru
lui, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar dac nu sunt locative
. Tot astfel, dac ntrzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni mai
portante, locatarul este obligat s fac reparaiile necesare. Locatarul rspunde, de as
emenea, de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de
sublocatari prin persoanele familiei nelegndu-se nu numai membrii
115

propriu-zii ai familiei, dar i toate persoanele introduse de el n imobil (prepui, pe

rsoanele tolerate, vizitatori etc.) . Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locativ
e, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la ncetarea locaiunii, cci inconv
enientele lipsei de ntreinere (de exemplu, zugrveli) sunt suportate de locatar. Dac n
s neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pierirea
lucrului dat n locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cernd efectuarea
eparaiilor n contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor ge
nerale. 16. Obligaia de a restitui lucrul la ncetarea locaiunii. Dup ncetarea locaiun
i, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care i-a fost predat, conform in
ventarului fcut. Prin inventar trebuie s se neleag orice act de constatare a strii
s-a aflat lucrul la predare. n lips de inventar, prezumia este c locatarul a primit
lucrul n bun stare. Prezumia fiind relativ (iuris tantum), poate fi combtut de locat
r prin dovada contrar . Restituirea lucrului poate fi cerut de locator printr-o aci
une personal (ex contractu) sau printr-o aciune n revendicare (dac are calitatea de
proprietar). Locatarul nu rspunde de pierirea sau deteriorarea lucrului din cauza
vechimii, forei majore sau a cazului fortuit. Dovada incumb, potrivit regulilor g
enerale, locatarului. Evident, locatarul nu rspunde nici de uzura normal a lucrulu
i. Dac locatarul a fcut lucrri de construcii sau plantaii, ele devin prin accesiune p
roprietatea locatorului. n lipsa rambursrii cheltuielilor efectuate de locatar, lo
catorul nu are dreptul la o majorare a chiriei determinat de sporirea confortului
astfel realizat. n orice caz, la ncetarea contractului de locaiune, raporturile di
ntre pri n lipsa vreunei stipulaii urmeaz a fi soluionate potrivit regulilor priv
onstructorii de rea-credin, ntruct el este un detentor precar care tia c planteaz/co
ruiete pe terenul altuia. 17. Obligaia de a permite examinarea bunului , este regl
ementat de art. 1804 NCC. Locatorul are dreptul de a examina bunul la intervale r
ezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de cei care doresc s-l cum
pere sau s l ia n locaiune la ncetarea contractului, fr ns ca prin aceasta s cauz
enire nejustificat a folosinei bunului. Contractul de sublocaiune i de cesiune a con
tractului de locaiune 18. Contractul de sublocaiune. Ca i Codul civil anterior, NCC
nu privete locaiunea ca pe un contract ncheiat intuitu personae. Ca urmare, dreptu
rile prilor contractante se pot transmite att prin acte inter vivos, ct i prin acte j
uridice pentru cauz de moarte. n acest sens, art. 1805 NCC prevede expres c locatar
ul are dreptul de a ncheia o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locai
a, dac o asemenea facultate nu i-a fost interzis expres prin contractul de locaiune
. Per a contrario, dac prile vor s transforme
116

contractul ntr-unul intuitu personae, este nevoie s insereze o clauz expres, astfel
cum prevede art. 1806 NCC . Prin excepie, dac bunul este mobil, sublocaiunea sau ce
siunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului. Prin urmare, sublocaiun
ea bunurilor mobile este un contract in tuitu personae. n privina transmiterii dre
pturilor i obligaiilor prilor pe cale succesoral, dup ncetarea din via a locatorul
a locatarului, aceasta rezult indirect din dispoziiile art. 1820 NCC , potrivit cr
ora locaiunea nu se desfiineaz prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatoru
lui. Prin sublocaiune se nelege acel contract prin care locatarul, ca titular al un
ui drept de folosin dobndit printr-un contract de locaiune valabil, transmite acest
drept unei tere persoane, numite sublocatar, n schimbul unei chirii. Pentru a fi n
prezena unui contract de sublocaiune valabil, este necesar mai nti ca n contractul pr
incipal de locaiune o atare subnchiriere s nu fi fost interzis. ntr-adevr, astfel cum
am artat, prin convenie expres, locatorul i locatarul pot conveni n sensul interzicer
ii sublocaiunii. Articolul 1806 NCC prevede c sublocaiunea i cesiunea contractului d
e locaiune pot fi interzise n totul sau n parte; aceast interzicere nu se presupune,
ci trebuie s rezulte din stipulaie special. n literatura juridic, pe bun dreptate, s
a recomandat interpretarea restrictiv a unei clauze care interzice sublocaiunea, n
sensul c, dac s-a interzis sublocaiunea total, este permis cea parial, iar dac inte
este imprecis (nu se poate subnchiria) ea se interpreteaz n sensul unei sublocaiuni
tale, cea parial fiind permis. Validitatea sublocaiunii poate fi condiionat (printr-o
clauz din contractul principal de locaiune) i de consimmntul locatorului la ncheiere
ontractului de sublocaiune. Acest consimmnt poate fi dat n scris, dar i verbal, ori s
ezulte din acte sau fapte concludente. n orice caz, refuzul locatorului de a cons
imi la ncheierea contractului de sublocaiune nu trebuie s fie motivat, dar nici s fie
abuziv . Dei legea nu prevede expres, se subnelege c pentru ncheierea valabil a cont
actului de sublocaiune se mai cere ca acesta s nu conin stipulaii care s contravin c
iiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit s fie subnchiriat cu des
tinaie de local public sau atelier, ori autoturismul, pentru a fi folosit la curs
e de ncercare). ncheierea contractului de sublocaiune cu nclcarea condiiilor meniona
reprezint, de fapt, o neexecutare a contractului principal de ctre locatar, astfel
nct pot interveni sanciunile specifice, ca rezilierea contractului principal de lo
caiune (ceea ce poate avea ca efect expulzarea sublocatarului) nsoit, dup caz, de dau
ne-interese, instana putnd acorda locatarului un termen pentru a executa condiiile
contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinei potrivit destinaiei. Sublocaiu
nea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre pr
ice contract de locaiune. n raport cu sublocatarul, locatarul principal are rolul
de locator: el este inut personal s-i procure folosina bunului, s ntrein i s repar
. Sublocatarul, la rndul su, trebuie s plteasc chiria ctre locatarul principal.
117

ntruct locatorul principal nu este parte contractant, sublocaiunea nu produce efecte

fa de el (fiind o res inter alios acta); drepturile i obligaiile dintre locator i lo
catarul principal rmn neatinse. Locatarul rspunde fa de locator de degradrile produse
de sublocatar . Noutatea adus de NCC fa de codul anterior este reglementarea prin p
revederile art. 1807 a unei aciuni directe ex contractuus, pe care locatorul o ar
e mpotriva sublocatarului pentru neplata chiriei. Sublocatarul nu poate opune loc
atorului plata anticipat a chiriei ctre locatarul principal. Locatarul pstreaz acest
drept i n caz de cesiune a creanei. Locatorul se poate ndrepta mpotriva sublocatarul
ui i pentru a-l constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul
de locaiune. 19. Cesiunea contractului de locaiune. n condiiile n care poate interve
ni sublocaiunea este permis i cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar. Arti
colul 1805 NCC nu distinge, atunci cnd permite sublocaiunea, cesionarea contractul
ui. ntre cesiune i sublocaiune exist aceeai diferen ca ntre vnzare (a dreptului de
n) i locaiune. Efectele cesiunii locaiunii sunt aceleai ca ale oricrei cesiuni de co
act, potrivit art. 1808 NCC . Pentru opozabilitatea fa de teri, cesiunea contractul
ui de locaiune trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de el printr-un act
autentic . Cesionarul devine creditorul folosinei bunului direct fa de locator; de
la cedent, el nu mai poate pretinde nimic, n afar de garania datorat de cedentul une
i creane. Cesionarul dobndete calitatea de locatar. n stadiul actual al legislaiei ce
formeaz dreptul comun, NCC permite i cesiunea de datorie ntre vii , cesionarul dobn
dind drepturile i obligaiile care sint cuprinse n contractul de locaiune, n ntregul s
. n cazul neexecutrii contractului de ctre locator, cesionarul are aciune direct mpot
iva acestuia. Aceleai reguli se aplic i n cazul n care dreptul de folosin se transmi
schimbul unui alt drept de folosin (dubl cesiune). Astfel, fiecare copermutant (ce
dent) rmne obligat fa de locatorul iniial, dac acesta nu a consimit la liberarea deb
rului (delegaie perfect). Aa cum n cazul contractului de schimb se aplic regulile vnz
i (n completarea regulilor prevzute pentru contractul de schimb), n cazul schimbulu
i de drepturi de folosin se aplic regulile cesiunii locaiunii.

ncetarea locaiunii
20. Consideraii generale privind cauzele de ncetare a contractului de locaiune. Ca
orice convenie, nscut mutuus consensus, locaiunea poate lua sfrit n cel mai natural
, i anume prin acordul de voin al prilor (mutuus dissensus), avnd ca efect rezilierea
contractului. n afar de aceast modalitate, contractul de locaiune nceteaz, tot pe cal
convenional, prin expirarea termenului.
118

Exist i moduri de ncetare care intervin n afara acordului celor dou pri. Vom analiza
ele ce urmeaz: denunarea unilateral a contractului; expirarea termenului; reziliere
a contractului pentru neexecutare; pierirea lucrului; desfiinarea (desfacerea) ti
tlului locatorului; consecinele nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a
lucrului dat n locaiune. Astfel cum am precizat anterior, potrivit art. 1820 NCC.,
n principiu, moartea locatorului sau a locatarului nu reprezint, n lipsa vreunei s
tipulaii exprese n sens contrar, cauz de ncetare a locaiunii. 21. Denunarea unilatera
a contractului de locaiune. Codul civil prevede, n art. 1816 alin. 1 NCC pentru ip
oteza contractelor n care termenul nu a fost determinat, posibilitatea ncetrii rapo
rturilor de locaiune pe calea denunrii unilaterale de ctre oricare dintre pri, cu con
iia respectrii concediului. Prin concediu (termen de preaviz) se nelege intervalul de
timp dintre manifestarea voinei de a desface contractul i data la care contractul
urmeaz s nceteze n urma denunrii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin conv
nia dintre pri, iar n lips, se stabilete n funcie de natura lucrului i dup obicei
i sau potrivit art. 1797 NCC i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (d
ac preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care s-l ia n locaiune (
dac preavizul a fost dat de locator). Ca natur juridic, concediul este un act unila
teral de voin, a crui eficacitate nu depinde de acceptarea de ctre partea concediat,
care trebuie s suporte desfacerea contractului, fr a fi nevoie de vreo justificare.
Legea prevede ca denunarea s se fac prin notificare cu respectarea termenului de p
reaviz. La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de predare a bunului devine e
xigibil, iar contractul de locaiune autentic sau prin nscris sub semntur privat devin
titlu executoriu pentru ndeplinirea obligaiei menionate . n practica judectoreasc sdecis c aciunea de chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea neechi
voc a voinei de denunare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timp
ul necesar soluionrii litigiului . Contractul se consider reziliat din ziua urmtoare
expirrii termenului de preaviz. 22. ncetarea contractului de locaiune prin expirar
ea termenului. n legtur cu aceast cauz de ncetare, trebuie s distingem dup cum pr
terminat prin convenia lor termenul locaiunii sau, chiar dac nu au fcut acest lucru,
legea nsi fixeaz durata locaiunii. Astfel, locaiunea fcut pentru un timp determina
eaz de la sine cu trecerea termenului, fr s mai fie nevoie de o prealabil ntiinare.
, prin simpla trecere a termenului, locaiunea nceteaz de drept.
119

23. Tacita relocaiune (reconduciune). Este posibil ca dup expirarea termenului cont
ractual, locatarul s continue s foloseasc bunul, fr a fi mpiedicat de locator. Pentru
aceast ipotez, Codul civil reglementeaz instituia tacitei relocaiuni, n art. 1810 NCC
, astfel : dup expirarea termenului stipulat prin contractul de locaiune, dac locat
arul rmne i este lsat n posesiune, atunci se consider locaiunea ca rennoit, efecte
sunt reglementate de dispoziiile articolului privind locaiunea fr termen . Tacita re
conduciune fiind ntemeiat pe o voin reciproc i tacit a ambelor pri de a continua
l, o asemenea voin nu se mai poate presupune cnd una dintre ele a cerut rezilierea
contractului i cnd pe tot timpul pentru care se pretinde c a fost tacit reconduciune,
prile au fost n proces de reziliere a acelui contract . ntruct tacita relocaiune val
reaz un nou contract de locaiune, trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de lege p
entru ncheierea contractului, de exemplu, capacitatea prilor contractante. Dac pentr
u ncheierea contractului, legea special a prevzut anumite condiii (de pild, organizar
ea unei licitaii), la expirarea termenului, contractul nu se poate rennoi tacit, c
u eludarea obligaiei pentru locator de a organiza licitaie . n caz de pluralitate d
e pri, rennoirea tacit poate opera numai cu consimmntul tacit al tuturor prilor. D
lu, dac unul dintre locatori a anunat concediul sau unul dintre locatarii care au n
cheiat contractul ori unul dintre motenitorii unicului locatar nu a continuat fol
osina lucrului, tacita relocaiune nu poate opera . Tacita relocaiune dac n-a fost ex
clus printr-o clauz contractual expres poate fi mpiedicat de locator numai prin anu
a concediului, expresie a manifestrii voinei de a nu rennoi contractul desfcut prin
efectul expirrii termenului. Concediul trebuie s fie anunat anterior mplinirii terme
nului prevzut n contract, dar fr a fi aplicabile regulile preavizului (o anumit durat
rezonabil), cci fiecare dintre pri cunotea perioada pentru care contractul s-a nchei
t i putea s-i gseasc un alt contractant din timp. Dac s-a anunat concediul, locataru
u poate opune tacita relocaiune, chiar dac a continuat s foloseasc lucrul nchiriat. C
ontractul rennoit prin tacita relocaiune va produce aceleai efecte ca i contractul i
niial (inclusiv cu acelai cuantum al chiriei), dar se va considera ncheiat fr termen.
n literatura juridic s-a subliniat ns c noua locaiune ia natere, n lips de stipul
es contrar, fr garaniile din contractul iniial, ntruct garaniile trebuie prevzute
nu pot fi prelungite peste termenul stipulat . 24. Rezilierea contractului de lo
caiune pentru neexecutare, este reglementat prin prevederile art. 1817 NCC . Fiind
un contract sinalagmatic cu executare succesiv, i locaiunii i sunt aplicabile regul
ile generale privind rezilierea n caz de neexecutare a obligaiilor. Astfel, n lipsa
unui pact comisoriu expres, rezilierea va fi judiciar, instana putnd acorda un ter
men de graie prtului pentru executarea obligaiilor.
120

25. Imposibilitatea folosirii bunului . Conform art. 1818 NCC, dac n timpul locaiun
ii bunul este distrus n totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei
stabilite, contractul este de drept desfcut. Fa de caracterul translativ de folosi
n al acestui contract, este firesc ca el s nceteze din momentul n care, prin pierirea
total a bunului, locatorul nu mai este n msur a asigura locatarului folosina lucrulu
i. Pe de alt parte, el nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nl
ocuirea bunului. Astfel cum s-a subliniat n doctrin, prin pierire se nelege nu numai
istrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de folosire a acestuia (
de exemplu, rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea) . Contractul este desfcu
t indiferent dac pierirea lucrului a fost fortuit sau se datoreaz culpei, cci locaiun
ea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac pierirea s-a
produs din culp, partea vinovat va fi obligat s plteasc daune-interese; dac pierirea
a produs fortuit nu se pltesc daune-interese, aplicndu-se, n acest din urm caz, teor
ia riscului contractului. Dac lucrul a pierit numai n parte, contractul nu este de
drept desfiinat, ci locatarul are alegerea ntre a cere o diminuare a chiriei sau
chiar rezilierea, dac partea pierit din lucru este att de nsemnat, nct se poate prez
c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit iniial la ncheierea contractului. Fii
problem de fapt, instana nvestit cu o atare cerere de reziliere (i n cazul opunerii l
catorului) va putea administra orice mijloace de prob pentru a determina importana
pe care partea pierit din bun a avut-o pentru locatar cu ocazia contractrii. Prob
lema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup cum pie
rirea sa produs fortuit sau din culpa uneia din pri 9 . 26. Desfiinarea (desfacerea
) titlului locatorului. n baza principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius
accipientis, dac titlul n baza cruia locatorul consimise la locaiune se desfiineaz s
se desface, va nceta i contractul de locaiune. De pild, dac titlul proprietarului (lo
cator) este anulat ori rezolvit sau dac el a fost evins printr-o aciune n revendica
re, nu mai poate asigura locatarului folosina bunului, ceea ce conduce la ncetarea
contractului de locaiune. Prin excepie, locaiunea va continua s produc efecte i dup
sfiinarea titlului locatorului, fr a depi un an de la data desfiinrii titlului locat
lui, dac locatarul a fost de bun-credin la data ncheierii contractului. n practica ju
ectoreasc i literatura de specialitate se mai admite o derogare important de la regu
la ncetrii contractului de locaiune ca urmare a desfiinrii titlului locatorului. Este
vorba de aplicarea teoriei proprietarului (motenitorului) aparent, potrivit creia
contractul de locaiune (nchiriere) ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar d
e bun-credin i pstreaz efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu propriet
al .
121

27. nstrinarea lucrului (imobilului) nchiriat prin acte ntre vii. Este reglementat de
art. 1811-1814 NCC . Dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul ch
iar dac nu s-a obligat n acest sens este dator s respecte locaiunea fcut nainte de
e, cu condiia ca aceasta s i fie opozabil n condiiile art. 1811 NCC .

Ca atare, n principiu, nstrinarea lucrului dat n locaiune nu atrage ncetarea contract

lui n curs de executare, cu respectarea urmtoarelor condiii: locatorul i locatarul s
nu fi convenit ncetarea contractului odat cu nstrinarea bunului ( art. 1812 NCC ) ;
locaiunea s fie consemnat ntr-un nscris autentic sau ntr-un nscris sub semntur pri
ui dat cert s fie anterioar contractului de nstrinare. Rezult c vnzarea este o cau
are a locaiunii numai dac: contractul de locaiune s-a ncheiat verbal ori prin nscris
sub semntur privat fr dat cert; prile au convenit de la nceput n sensul ncetri
la data nstrinrii. Din modul n care Codul civil a reglementat aceast problem, rezult
rotecia locatarului a fost preocuparea principal. Desigur c nimic nu se opune ca du
p ce a dobndit bunul, cumprtorul s se neleag cu locatarul n sensul continurii rap
de locaiune . Mai mult chiar, locatarul, n toate cazurile, trebuie s respecte cont
ractul (chiar dac nu are dat cert i nu este nscris) dac cumprtorul cere, cci facul
e a invoca inopozabilitatea contractului fr dat cert i nenscris este numai a cumprt
i (cu excepia cazului cnd s-a prevzut n contractul de locaiune desfacerea lui n caz d
vnzare, de drept sau la cererea locatarului). Dei Codul civil se refer, n reglement
area acestei probleme, numai la nstrinarea bunului nchiriat prin vnzare, considerm c
egulile amintite la efectele i opozabilitatea contractului de locaiune fa de cumprtor
(inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile i n alte cazuri de nstrinare sau constituire
de drepturi reale prin acte ntre vii, cu titlu particular, fie c sunt cu titlu one
ros (schimb, donaie etc ).
122