Sunteți pe pagina 1din 122

UNIVERSITATEA ECOLOGIC din BUCURETI FACULTATEA de DREPT i TIINE ADMINISTRATIVE

Prof. univ. dr. Lucian STNGU Asist. univ. Ioana DRGHICI

DREPT CIVIL COTRACTE SPECIALE


Curs pentru nvmntul IFR - ID

ABREVIERI
I. Lucrri de doctrin i jurispruden C. Hamangiu, N. Georgean C. Toader D. Chiric Fr. Deak Repertori uI Repertori u II Repertori u III 2005 D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997 Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001 I. Mihu, Al. Lesviodax, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1952-1969, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1970 I. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1976 I. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1975-1980, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1982 C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, Ed. Alcalay, Bucureti C. Toader, Drept Civil Contracte speciale, ed. a II-a, Ed. All Beck, Bucureti,

II. Periodice A. U.B. B. J. Bu l. C. J. Dr eptul J. N. Jur anul... Buletinul deciziunilor Curii de Casaiune i Justiie a Romniei revista Curierul Judiciar revista Dreptul revista Justiia Nou revista Juridica Analele Universitii din Bucureti Buletinul jurisprudenei Curii Supreme de Justiie pe

idica P. A.S. P. R. R. D.C. R.I .D.C. R. R.D. R. R.D.A. R. R.D.P. R. R.S.I. R. T.D. civ. S. D.R. S. U.B.B. Practica arbitrajului de stat revista Pandectele Romne Revista de drept comercial Revue internationale de droit compar Revista Romn de Drept Revista Romn de Dreptul afacerilor Revista Romn de Drept Privat Revista Romn de Studii Internaionale Revue trimestrielle de droit civil revista Studii de Drept Romnesc revista Studia Universitatis Babe-Bolyai

III. Instane C. Cas. C.J. C.E. Cass . fr. I.C. C.J. Jud. T.M. B. Trib. Trib. jud. Curtea de Casaie i Justiie a Romniei Curtea de Justiie a Comunitilor Europene Curtea de Casaie din Frana nalta Curte de Casaie i Justiie Judectoria Tribunalul municipiului Bucureti Tribunalul tribunal judeean

Trib. Suprem S.U.

Tribunalul Suprem Seciile Unite

IV. Acte normative ali n. art. C.c iv. C.c om. C.f am. C. proc.civ. H. G. J.O .C.E.-L. lit. M. Of. O. G. O. U.G. Alineatul Articolul Codul civil Codul comercial Codul familiei Codul de procedur civil Hotrrea Guvernului Jurnalul oficial al Comunitilor europene (seria Legislaie) Litera Monitorul Oficial al Romniei, Partea I Ordonana Guvernului Ordonana de urgen a Guvernului

Introducere
Prezentul curs i seminar au rolul de a da posibilitatea studenilor s recunoasc, s explice i prin folosirea definiiilor legale i a categoriilor juridice, s poat califica din punct de vedere

juridic, diferitele obligaii contractuale avnd n vedere izvorul lor specific, respectiv contractul a crei special reglementare este coninut n mod expres de lege i mai ales de Noul Cod civil. ( n continuare NCC ) . Cursul i seminarul de Contracte speciale au menirea de a valorifica i a da eficien noiunilor abstracte dobndite de ctre studeni n anii anteriori de studiu, respectiv att cunotinelor privind teoria general a actului juridic, contractul fiind la rndul su un act juridic, ct i cunotinelor privind teoria general a obligaiilor, dat fiind corelaia categoriilor juridice cuprinse n cele dou materii, contractul fiind un izvor de obligaii civile specific i concret . Specificitatea modului n care iau natere obligaiile civile prin jocul dispoziiilor privind formarea i interpretarea contractelor i pune amprenta asupra modului n care obligaia i produce efectele i nceteaz . Materia Contractelor speciale prezint importan pe mai multe planuri : Evoluia societii contemporane a condus la expansiunea fenomenului contractual, care se manifest nu doar cantitativ, ci i prin diversificarea i specializarea contractelor care sunt tot mai eterogene, astfel c normele juridice aplicabile acestora sunt greu de determinat; Literatura juridic semnaleaz o criz a contractului care se manifest prin ncercarea de redefinire a acestuia, tocmai innd seama de fenomenul de contractualizare a unor domenii care n mod tradiional erau sustrase acestei tehnici de reglementare ( ca de exemplu, dreptul familiei, dreptul mediului, dreptul administrativ, dreptul la informare ) ceea ce nate dificulti practice de calificare i interpretare a contractului n particular; Reglementarea special pe care legiuitorul a stabilit-o prin Titlul IX Diferite contracte speciale din Cartea a V a Despre obligaii din Noul Cod civil, cuprinde contractele uzuale, care reflect operaiunile economice cele mai frecvente avnd n vedere stadiul civilizaiei societii actuale. Totodat nu trebuie s neglijm urmtorul fapt categoriile juridice sunt limitate i orice specie de contract se poate altura unui tip cunoscut i1, chestiune observat i de legiuitorul Noului Cod civil. Astfel, n situaia contractelor nenumite (nereglementate de legislaia civil) dar valabil ncheiate n virtutea principiului libertii de voin a prilor, interpretul contractului aplic dispoziiile generale privind contractul, prevederi coninute n Capitolul I Contractul din Cartea a V Despre obligaii , Titlul II Izvoarele obligaiilor din Noul Cod civil, iar dac acestea sunt nendestultoare este necesar s aplice regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult., potrivit prevederilor art. 1168 din Noul Cod civil ; n aceste condiii, pentru a califica un contract trebuie s cunoatem diferitele contracte speciale astfel cum sunt ele reglementate n primul rnd n corpul primar de reguli cuprinse n Noul Cod Civil, i n subsidiar i n legile speciale.

Ion Turcu Noul Cod civil republicat Cartea a V a Despre obligaii art. 1164-1649 Ediia a 2 a Comentarii i Explicaii, Editura C.H.Beck , Bucureti 2011.

Dreptul contractelor pare s se constituie din trei categorii succesive de reguli, ncepnd cu cele generale cuprinse n teoria general a obligaiilor, apoi regulile aplicabile contractelor speciale, i, n fine, reguli pentru fiecare contract privit individual . De aceea se poate afirma c materia contractelor civile speciale este eterogen, ceea ce face ca regula aplicabil s fie uneori greu de gsit .

NOTE DE CURS PRIVIND CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVIL Prof.univ. dr. Lucian Stngu

1. Consideraii generale. Noul Cod civil definete contractul ca fiind acordul de voin dintre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un raport juridic (art. 1166). Prevznd n art. 1167 alin. 1 c toate contractele se supun regulilor generale stabilite prin Cod, noua reglementare nelege s unifice totalitatea dispoziiilor de drept privat n aceast materie, renunndu-se la existena unor prevederi diferite n cazul obligaiilor civile i n acela al obligaiilor comerciale. Reguli particulare privind anumite contracte sunt prevzute fie n Cod, fie n legi speciale (art. 1167 alin.2) Potrivit doctrinei actuale, n cazul contractelor nenumite, dac prile nu au prevzut alte reguli, sunt aplicabile normele din partea general a dreptului obligaional, dat fiind c reglementarea prevzut pentru contractul numit cel mai nrudit este o reglementare special, aplicabil numai n cazurile anume prevzute de lege. Noul Cod civil prevede, ns, cu titlu de reglementare general, c n cazul contractelor nereglementate prin lege se aplic prevederile generale n materia contractului, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult (art. 1168). Este expres prevzut obligaia prilor de a aciona cu bun credin att la negocierea i ncheierea contractului, ct i pe tot timpul executrii sale (art. 1170); aceasta este o obligaie ce nu poate fi nlturat sau limitat de pri. Este interesant c obligaia de a aciona cu bun credin este reluat n Cod cu privire la negocierile prealabile ncheierii contractului, prevzndu-se c este contrar exigenelor bunei credine conduita prii care iniiaz sau continu negocieri fr intenia de a ncheia contractul (art. 1183 alin.3); partea care iniiaz, continu sau rupe negocierile contrar bunei credine rspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte pri (alin.4). ntr-o asemenea ipotez, ntruct nu suntem pe trm contractual, se vor aplica, n opinia noastr, regulile rspunderii civile delictuale. O reglementare modern este aceea care oblig prile s pstreze, n negocierile precontractuale, confidenialitatea, indiferent dac se ncheie sau nu contractul (art. 1184); nclcarea acestei obligaii atrage rspunderea prii n culp. n enumerarea principalelor categorii de contracte, Codul civil include, ntr-o reglementare expres, contractul de adeziune, contractul-cadru i contractul ncheiat cu consumatorii (art. 1175-1177). Oferta este obiectul unor multiple prevederi din Cod. O dispoziie nou consider c este suficient ca prile s se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, chiar dac las unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori ncredineaz determinarea acestora unei alte persoane. n lipsa altor posibiliti, oricare dintre pri va putea cere instanei s dispun completarea contractului, innd seama, dup mprejurri, de natura acestuia i de intenia prilor (art. 1182 alin.3). Credem c intervenia instanelor ar putea avea loc numai n ipoteza n care prile au acceptat aceast soluie n mod expres, la ncheierea contractului, altfel putndu-se ajunge la violarea libertii contractuale a acestora.

O serie de prevederi ale noului Cod civil urmresc, n chip manifest, asigurarea egalitii prilor, protecia partenerilor mai slabi economic, eliminarea unor clauze leonine din cuprinsul contractului. Este, de pild, cazul prevederilor din art. 1203 din Cod, asupra clauzelor neuzuale, care condiioneaz includerea valabil n contract a anumitor clauze standard de acceptarea expres, n scris, a acestora, de ctre cealalt parte. Asemenea clauze sunt acelea care prevd, n folosul celui care le propune, limitarea rspunderii, dreptul de a denuna unilateral contractul, de a suspenda executarea obligaiilor, sau care prevd, n detrimentul celeilalte pri, decderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepii, restrngerea libertii de a contracta cu alte persoane, rennoirea tacit a contractului, legea aplicabil, clauze compromisorii sau prin care se derog de la competena instanelor judectoreti. Ct privete valabilitatea consimmntului exprimat la ncheierea contractului, art. 1205 alin. 1 din Codul civil prevede c este anulabil contractul ncheiat de o persoan care, la momentul ncheierii acestuia, se afla, fie i numai vremelnic, ntr-o stare care o punea n neputin de a-i da seama de urmrile faptei sale; este nendoielnic c dovada lipsei discernmntului este n sarcina celui care cere anularea contractului. Mai mult dect att, potrivit alineatului 2 al aceluiai articol, contractul ncheiat de o persoan pus ulterior sub interdicie poate fi anulat dac, la momentul facerii actului, cauzele punerii sub interdicie existau i erau ndeobte cunoscute. i de astdat proba revine celui care cere anularea, dar ea este evident, mai complex, incluznd i caracterul notoriu al lipsei discernmntului. Reglementarea viciilor de consimmnt aduce, n noul Cod civil, inovaii notabile. Astfel, art. 1208, care reglementeaz eroarea nescuzabil, prevede n alin.2 c eroarea de drept nu poate fi invocat n cazul dispoziiilor legale accesibile i previzibile. Aceasta nseamn c, principial, aa cum a decis jurisprudena i pn n prezent, invocarea erorii de drept ca viciu de consimmnt este admis n dreptul romnesc, n pofida principiului nemo censetur ignorare legem. Consacrnd soluia jurisprudenei, mprtit i de o parte a doctrinei, Codul civil stabilete, totui, condiii n care invocarea necunoaterii legii nu este ngduit. Dar, chiar i aa este de lmurit ce ar nsemna, n redactarea art. 1208 alin.2 din Cod, dispoziii legale, inaccesibile i imprevizibile. Este sigur c termenul imprevizibil are aici un neles cu totul altul dect cel ce caracterizeaz fora major. n aceeai materie, a viciilor de consimmnt, mai semnalm o soluie original, cuprins n art. 1217, care, n domeniul violenei, prevede c temerea insuflat prin ameninarea cu exerciiul unui drept constituie violen dac a fost fcut cu scopul de a obine avantaje materiale; aici este vorba despre a nu da efecte adagiului potrivit cruia nemine laedit qui suo iure utitur. n realitate soluia la care s-a oprit legiuitorul ar putea avea temei n invocarea abuzului de drept, de vreme ce este vorba despre o ameninare avnd scopul de a obine avantaje nejustificate. Vom aduga, n fine, c prin art. 1221, Codul civil extinde leziunea peste limitele reglementrii actuale, n al cror cadru erau cuprinse numai acte prejudiciabile ncheiate de minorul cu capacitate de exerciiu restrns. Noua reglementare nu leag existena leziunii de lipsa deplinei capaciti de exerciiu, ea fiind valabil i n cazul minorilor, dar i al persoanelor avnd deplin capacitate de exerciiu. Sunt, ns, prevzute alte condiii n prezena crora exist
8

acest viciu de consimmnt (de pild ca leziunea s depeasc o jumtate din valoarea prestaiei promise sau executate de partea lezat), i, n parte, alte efecte pentru leziune; astfel, victima leziunii poate s cear, la alegerea sa, fie anularea contractului, fie reducerea obligaiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi ndreptit. Nu pot, totui,s s fie atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacia precum i alte contracte anume prevzute de lege. Ct privete forma contractului, vom meniona doar prevederea cuprins n art. 1245 din Codul civil, potrivit creia contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special. Interpretarea contractului se face dup regulile cunoscute. Cu toate acestea, potrivit art. 1269 alin. 2, stipulaiile nscrise n contractele de adeziune se interpreteaz mpotriva celui care le-a propus; reamintim c, de regul, dac un contract rmne neclar dup aplicarea regulilor de interpretare, el va fi interpretat n favoarea celui care se oblig (art. 1269 alin. 1). Actualul Cod civil nu cuprinde dispoziii legate de ceea ce n doctrin se constituie n teoria impreviziunii. n schimb, noul Cod civil conine dispoziii legate de ipoteza n care, din cauza schimbrii mprejurrilor, dup ncheierea contractului, executarea obligaiilor devine, pentru una dintre pri, excesiv de oneroas. Reglementarea consecinelor impreviziunii pornete, desigur, de la statornicirea principiului forei obligatorii a contractului (art. 1270), prin care se reia formularea din actualul Cod civil, n sensul c un contract valabil ncheiat are putere de lege ntre prile contractante. Principiul este ntrit prin precizarea c prile sunt inute s i execute obligaiile, chiar dac executarea lor a devenit mai oneroas (art. 1271 alin. 1). Cu toate acestea, dac executarea obligaiilor unei pri a devenit excesiv de oneroas (alin.2), instana judectoreasc poate dispune fie adaptarea contractului pentru a distribui n mod echitabil ntre pri pierderile i beneficiile decurgnd din schimbarea mprejurrilor, fie ncetarea contractului n condiii pe care le stabilete. Pentru aplicarea acestor prevederi este, ns, necesar ca schimbarea circumstanelor s nu fi putut s fie avut n vedere n mod rezonabil la ncheierea contractului i cu privire la aceast schimbare partea lezat s trebuiasc s suporte riscul producerii. Titlul IX al reglementrii date prin noul Cod civil privete diferite contracte speciale. Sunt avute n vedere o serie de contracte reglementate pentru prima oar n Codul civil, ca, de pild, contractul de furnizare, contractul de report, contractul de transport, contractul de agenie, cel de intermediere, contractul de cont curent, de asigurare, de rent viager, de ntreinere, jocul i pariul etc. Reglementarea contractelor speciale este, ns, fragmentat prin plasarea contractului de donaie ntr-un cu totul alt capitol al reglementrii, ntr-un fel n care este frnt i reglementarea materiei succesiunilor; despre aceast nendemnare legislativ am mai vorbit ns, astfel c nu struim. 2. Contractul de vnzare beneficiaz de o reglementare ampl (art. 1650-1762), care, ns, nu schimb nimic fundamental n materie. Trebuie semnalat de la nceput c din noua reglementare lipsesc prohibirea vnzrii ntre soi ceea ce, ns, nu a atras i renunarea la revocarea donaiilor ntre acetia, pe timpul cstoriei precum i retractul litigios (dei actuala reglementare a acestuia a fost declarat ca fiind constituional).
9

Printre formele vnzrii a fost reglementat vnzarea dup mostr sau model, cu precizarea c n cazul acesteia strmutarea proprietii are loc la data predrii bunului. Se pstreaz reglementarea, n Codul civil, a unor forme inedite de vnzare, anume vnzarea pe ncercate si, mai ales, vnzarea pe gustate (art. 1681-1682). Una dintre problemele cele mai controversate n materia contractelor speciale este, n prezent, aceea a vnzrii bunului altuia. Principial, ntruct nemo plus iuris ad alium tranfere potest quam ipse habet, vnztorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vndut. Fr a distinge dac prile tiau sau nu, la ncheierea contractului, ca bunul vndut nu aparinea vnztorului, noul Cod civil consacr, ntr-o reglementare sincretic, validitatea contractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect bunul altuia (art.1683 si urm.), prevznd c dac vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului i, dac este cazul, daune-interese (art1683 alin.4). O reglementare cuprinztoare (art.1730-1740) este consacrat de noul Cod civil dreptului de preempiune. Este prima reglementare ampl dat n aceast materie dup abrogarea textelor Legii fondului funciar (nr.18/1991), care reglementa dreptul de preempiune la vnzarea terenurilor agricole situate n afara perimetrului localitilor. Sanciunea nerespectrii de ctre vnztor, a dreptului de preempiune nu se limiteaz, n reglementarea dat de noul Cod civil , la posibilitatea anulrii contractului ncheiat cu terul; art. 1733 consacra o soluie ingenioas, prevznd ca prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Sunt, tot astfel, stabilite regulile aplicabile n cazul concursului de preemptori (art.1734), exercitarea dreptului n cadrul executrii silite i stingerea dreptului convenional de preempiune (art.1738 i art.1740). Art.1737 alin.1 stabilete c dac dreptul convenional la preempiune poart asupra unui imobil, el se noteaz n cartea funciar. Este reluat obligativitatea respectrii dreptului de preempiune la vnzarea unor terenuri (prevzut anterior n Legea nr.18/1991), numai c, de ast dat ea se aplic terenurilor forestiere i are ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini (art.1746). n ce privete vnzarea unei moteniri, aceasta nu se poate face, sub sanciunea nulitii absolute, dect n form autentic (art.1747 alin.2). Potrivit art.1750 i art.1751,vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute dar, dac nu s-a stabilit altfel, cumprtorul va rambursa vnztorului sumele pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile succesiunii, inclusiv sumele pe care motenirea i le datoreaz. n cazul contractului de schimb, art.1764 din noul Cod civil trimite, n mod corespunztor, la regulile privind vnzarea; art.1765 prevede, de asemenea, ca n lips de stipulaie contrar, cheltuielile pentru ncheierea contractului vor fi suportate n mod egal de pri. 3. Contractul de furnizare (art.1766 si urm.) este, n noua reglementare, acela prin care o parte furnizorul - se oblig s transmit proprietatea asupra unei cantiti determinate de bunuri i s le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare ncheierii contractului ori n mod continuu, sau s presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau n mod continuu, iar cealalt parte beneficiarul - se oblig s preia bunurile sau s primeasc prestarea serviciilor i s

10

plteasc preul lor. Dispoziiile privind contractul de furnizare se ntregesc, n mod corespunztor, cu cele privind contractul de vnzare. 4. Contractul de report (art.1772) este acela prin care reportatorul cumpr cu plata imediat titluri de credit i valori mobiliare circulnd n comer i se oblig, totodat, s revnd reportatului titluri sau valori imobiliare de aceeai specie la o anumit scaden, n schimbul unei sume determinate. Contractul de report se perfecteaz prin predarea titlurilor sau valorilor mobiliare, iar n cazul cnd acestea sunt nominative, prin ndeplinirea formalitilor necesare pentru transmiterea lor. 5. Contractul de locaiune (art.1777-1850), este definit ca fiind contractul prin care o parte locatorul - se oblig s asigure celeilalte pri locatarul - folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre numit chirie. Locaiunea se prezint fie sub forma nchirierii, avnd ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile, fie, atunci cnd se refer la bunuri agricole, sub forma arendrii. n principiu, orice bun, mobil sau imobil, poate fi obiect al locaiunii. Contractul se consider ncheiat o dat ce prile convin asupra bunului i a preului (art.1781); chiria poate consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i n orice alte bunuri ori prestaii (art.1780). codul civil stabilete, n art.1783, durata maxim a locaiunii, anume 30 de ani; dac prile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani. Observm c, dei reglementarea cuprinde reguli particulare cu privire la nchirierea locuinelor i cu privire la arend, nu se prevd alte termene minime sau maxime privind ncheierea contractului. n schimb, potrivit art.1784 alin.3 din Codul civil, dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani, ceea ce are nelesul c, la fel ca i n prezent, contractele de locaiune pe o perioad mai mare reprezint acte de dispoziie. Sunt prevzute moduri de determinare a duratei locaiunii, n cazul n care prile nu au artat aceasta i nici nu au dorit s contracteze pe durat nedeterminat (art.1785). Spre deosebire de garania mpotriva eviciunii, reglementat n cazul contractului de vnzare, locatorul este inut s l garanteze pe locatar i mpotriva tulburrilor de fapt venind din partea unui ter (art.1793). Remarcm c, potrivit art. 1798 din Codul civil, contractele de locaiune ncheiate n form autentic, la fel cu cele ncheiate prin nscris sub semntur privat i nregistrate la organele fiscale reprezint, n condiiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei. n ipoteza n care locatorul nstrineaz bunul dat n locaiune, dreptul locatarului va fi opozabil dobnditorului: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea era notat n aceast carte; b) n cazul altor imobile, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit acele formaliti; d) n cazul celorlalte mobile, dac, la data nstrinrii, bunul se afla n folosina locatarului (art.1811). Reguli speciale sunt stabilite n cazul nchirierii de locuine. Acestea se refer la denunarea nchirierii n ipoteza n care contractul era ncheiat cu sau fr determinarea duratei (art.1824 i art.1825). Legea consacr un drept de preferin al chiriaului la ncheierea unui nou contract de nchiriere, cu condiia s-i fi executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare (art.1828).
11

n toate cazurile, dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului din locuin nu se poate face dect n baza unei hotrri judectoreti (art.1831). n fine, o serie de reguli importante sunt stabilite pentru contractul de arendare. Astfel, se prevede c pot fi arendate terenurile agricole (cu sau fr construcii), inclusiv cele neproductive (care pot fi amenajate i folosite n producia agricol), precum i animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole (art.1836). Sub sanciunea nulitii absolute contractul de arendare se ncheie n form scris; el se depune ntr-un exemplar, spre a fi nregistrat ntr-un registru special, la secretarul consiliului local (art.1838). O dispoziie imperativ oblig pe arenda, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale (art.1839). Nu se prevede, ns, nici o sanciune pentru neexecutarea acestei obligaii i, de altfel, lipsa asigurrii sau ncheierea acesteia nu par s mai aib vreo importan n cadrul prevederilor art. 1841, care se refer la reducerea arendei stabilite n bani n cazul pieirii recoltei. Oricum, precizm c, n cazul n care arendarea se face pe mai muli ani, reducerea nu se stabilete dect la finele arendrii, cnd are loc o compensare a recoltelor tuturor anilor de arendare. Foarte important este, n opinia noastr, dispoziia art.1839 din Codul civil, care ngduie arendaului s schimbe categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul scris, dat n prealabil, de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor de drept funciar corespunztoare. Aceast condiie trebuie avut n vedere, dup prerea noastr, chiar i n ipoteza n care s-ar schimba categoria de folosin ntr-una superioar. Asemenea condiie nu trebuie, desigur, s fie ndeplinit n cazul n care arendaul amenajeaz terenuri neproductive arendate, n scopul folosirii lor pentru producia agricol. Precizm, n fine, c, potrivit art.1849 din Codul civil, arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate, aadar i referitor la terenul ce face obiectul arendrii. 6. Contractul de antrepriz. Prin acest contract antreprenorul se oblig s execute, pe riscul su, o anumit lucrare, material sau intelectual, ori s presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, n schimbul unui pre (art.1851 alin.1). Preul poate consta, n concepia noului Cod civil, ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii. Contractul este de vnzare, iar nu de antrepriz, atunci cnd, potrivit inteniei prilor, executarea nu constituie scopul principal al contractului, avndu-se n vedere i valoarea bunurilor furnizate; este ceea ce prevede art.1855 din Codul civil, care nu ofer, totui, o delimitare clar ntre cele dou contracte. Se mai poate aduga, n acest sens, faptul c la contractul de vnzare preul se exprim ntotdeauna n bani. Faptul c antreprenorul procedeaz la ndeplinirea obligaiilor ce-i revin pe riscul su i confer, juridic vorbind, independena ce nu i permite s fie caracterizat ca prepus al beneficiarului. Cu toate acestea, beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuial, s controleze lucrarea pe parcursul executrii ei, fr, ns, a-l stnjeni n mod nejustificat pe antreprenor, precum i s i comunice acestuia observaiile sale (art.1861 din Codul civil). Dintre dispoziiile legale noi n aceast materie vom meniona, tot astfel, faptul c, pentru garantarea preului

12

datorat, antreprenorul beneficiaz, potrivit art.1869, de o ipotec legal asupra lucrrii, constituit i consemnat n condiiile legii. n mod distinct sunt reglementate (art.1874-1880) raporturile ce se nasc din contractul de antrepriz pentru lucrri de construcii. Lucrrile la care se oblig antreprenorul sunt dintre acelea care, potrivit legii, necesit obinerea autorizaiei de construire. Beneficiarul este obligat s permit antreprenorului, n msura necesar, folosirea cilor de acces, a instalaiilor proprii de alimentare cu ap i alte asemenea utiliti. La finalizarea unei pri de lucrare ce urmeaz a fi acoperit prin executarea ulterioar a altor lucrri ori prin montarea unor elemente de construcii, antreprenorul i beneficiarul au obligaia s constate mpreun existena prii finalizate i conformitatea acesteia cu dispoziiile legale i cu clauzele contractului. Riscul contractului de antrepriz trece asupra beneficiarului de la data recepiei provizorii la terminarea lucrrii (art.1878 alin.2). Termenele de garanie contra viciilor lucrrii sunt prevzute de legea special (art.1879). 7. Contractul de societate este contractul prin care dou sau mai multe persoane se oblig reciproc s coopereze pentru desfurarea unei activiti i s contribuie la aceasta prin aporturi bneti, n bunuri, n cunotine specifice sau prestaii, cu scopul de a mpri beneficiile sau de a se folosi de economia ce ar putea rezulta (art.1881 alin.1). Fiecare asociat contribuie la suportarea pierderilor proporional cu participarea la distribuia beneficiului, dac prin contract nu s-a stabilit altfel (art. 1881 alin.2). Societatea se constituie cu sau fr personalitate juridic (alin.3). Contractul de societate se ncheie n form scris; aceast form este necesar doar pentru dovada contractului. Cnd este, ns, vorba despre crearea unei societi cu personalitate juridic, contractul se ncheie n form scris i trebuie s prevad asociaii, aporturile, forma juridic, denumirea, obiectul i sediul societii, toate acestea sub sanciunea nulitii absolute (art.1884 alin.2). Dac prin contractul de societate nu se prevede altfel, durata societii este nedeterminat. nainte de expirarea duratei societii, asociaii o pot prelungi; reglementarea dat prin Codul civil nu mai precizeaz nimic n legtur cu limitarea duratei societii la durata vieii asociailor. Ct privete regimul aporturilor n societate, art.1883 din Codul civil prevede c, n cazul societilor cu personalitate juridic, aporturile intr n patrimoniul societii, iar n cazul unei societi fr personalitate juridic ele devin coproprietatea asociailor, afar de cazul n care acetia au convenit n mod expres c ele trec n folosina lor comun. Dac aportul const n bunuri imobile sau n alte drepturi reale imobiliare, legea dispune ncheierea contractului n form autentic. Potrivit art.1888 din Cod, dup forma lor, societile pot fi: a) simple; b) n participaie; c) n nume colectiv; d) n comandit simpl; e) cu rspundere limitat; f) pe aciuni; g) n comandit pe aciuni; h) cooperative; i) alt tip de societate reglementat de lege. Cci, n legtur cu prevederea de la litera i), astfel cum precizeaz art.1887 alin.2 din Cod, legea poate reglementa diferite tipuri de societi n considerarea formei, naturii sau obiectului de activitate. Observm c reglementarea (dat prin capitolul II din titlul VIII al Codului civil actual) privind diverse feluri de societi, n care sunt nfiate societile universale i cele particulare,
13

nu a fost preluat n noul Cod civil. Nu au fost preluate nici dispoziiile (art.1512 alin.1 i 2) privind posibilitatea asociailor de a apela la arbitrarea disputelor privind contribuia la ctiguri i la pierderi, fie c era vorba despre un alt asociat care arbitra nenelegerea sau de un ter. Societile de fapt sunt asimilate societilor simple (art.1893). n reglementarea elementelor contractului de societate, Codul civil stabilete modul de formare a capitalului social; capitalul social subscris se divide n pri egale, numite pri de interes, care se distribuie asociailor proporional cu aporturile fiecruia, dac prin lege ori prin contractul de societate nu se prevede altfel (art.1894 alin.2). Drepturile conferite de prile de interes sunt suspendate pn la vrsarea aporturilor la capitalul social (art.1895 alin.2). Prile de interes sunt indivizibile; cele pltite ori vrsate n ntregime dau drept de vot n adunarea asociailor (art.1900). Dou schimbri de concepie trebuie observate cu privire la participarea la profit i la pierderi. Mai nti, participarea asociailor nu mai este legat nemijlocit de suma de bani reprezentnd contribuia. n al doilea rnd, s-a renunat la proporionalitatea ntre pierderea la capitalul social i contribuia la pierderi; asociaii sunt, aadar, liberi s stabileasc alte proporii. Reglementarea privind distribuia plii datoriilor debitorului comun (art.1906) consacr egalitatea ntre societate i creditorul personal, renunnd la protejarea predilect a intereselor societii. Nu se mai acord preferin societii creditoare (ca n reglementarea precedent), chiar cnd n chitan se prevedea expres c plata s-a fcut pentru asociatul creditor; prezumia era c plata s-a fcut i pentru societatea creditoare, astfel nct cota trebuia calculat proporional pentru ambele credite. Asociaii au dreptul s participe la luarea hotrrilor colective ale adunrii asociailor, chiar i atunci cnd sunt lipsii de dreptul de administrare (art.1910 alin.2). Asociatul nemulumit de o hotrre luat cu majoritate o poate contesta, n termen de 15 zile, la instana judectoreasc. Ct privete administrarea societii (art.1913 i urm.), noul Cod civil cuprinde norme preluate n general din Legea nr. 31/1990. Administratorii pot fi asociai sau neasociai, persoane fizice ori persoane juridice, romne sau strine; dac prin contract nu se prevede altfel, societatea este administrat de asociai, care au mandat reciproc de a administra unul pentru altul n interesul societii. Administratorii rspund personal fa de societate pentru prejudiciile aduse prin nclcarea legii, a mandatului primit sau prin culp n administrarea societii. Pierderea calitii de asociat poate avea loc prin cesiunea prilor n societate (benevol ori silit), moarte, faliment, punerea sub interdicie judectoreasc, retragere i excludere. Ct privete retragerea, Codul distinge ntre societile cu durat nedeterminat unde, n principiu retragerea se poate face dup notificarea societii, cu un preaviz rezonabil i societile cu durat determinat, unde retragerea poate avea loc pentru motive temeinice, cu acordul celorlali asociai (art.1926-1927). Excluderea din societate poate fi hotrt, pentru motive temeinice, de instana judectoreasc, la cererea unui asociat (art.1928). Art.1930 din Codul civil stabilete cauzele generale de ncetare a contractului de societate i, implicit, de dizolvare a societii. Fa de reglementrile anterioare au fost adugate urmtoarele cauze: consimmntul asociailor; mplinirea duratei societii (cu excepia
14

art.1931); nulitatea societii. Acestora li se pot aduga i alte cauze, stipulate n contractul de societate. Celor stabilite prin aplicarea art.1930 li se adaug i urmtoarele cauze enumerate de art.1938, cu condiia ca n contractul de societate s nu se fi prevzut altfel: moartea sau punerea sub interdicie a unuia dintre persoanele fizice asociate, ncetarea calitii de subiect de drept a uneia dintre persoanele juridice, falimentul unui asociat. Ct privete lichidarea societii, aceasta urmeaz, n general, reglementarea din Legea societilor comerciale. Potrivit art.1941 din Codul civil, lichidarea se face, dac nu s-a prevzut altfel n contractul de societate ori, ulterior, prin convenie, de toi asociaii sau de un lichidator numit de ei cu unanimitate; dac acetia nu se neleg, lichidatorul va fi numit de instana judectoreasc, la cererea oricrui asociat. Dup plata datoriilor sociale, activul rmas este destinat rambursrii aporturilor subscrise i vrsate de asociai, iar eventualul excedent constituie profit net, care va fi repartizat ntre asociai proporional cu partea fiecruia la beneficii, dac nu s-a prevzut altfel prin actul constitutiv sau prin hotrre a asociailor (art.1946 alin.1). n cazul n care activul net este nendestultor pentru napoierea n ntregime a aporturilor i pentru plata obligaiilor sociale, pierderea se suport de asociai potrivit cu contribuia acestora, stabilit prin contract. Asocierea n participaiune era reglementat prin art.251 i art.256 din Codul comercial. n aceast reglementare, iniiatorul era obligatoriu un comerciant, persoan fizic sau persoan juridic. Noul Cod civil nu precizeaz nimic n aceast privin. Art.1953 din Cod cuprinde dispoziii noi, referitoare la raporturile dintre asociai i fa de teri. Potrivit art.1949, contractul de asociere n participaie este contractul prin care o persoan acord uneia sau mai multor persoane o participaie la beneficiile i pierderile uneia sau mai multor operaiuni pe care le ntreprinde. 8. Contractul de transport beneficia de reglementri speciale, iar nu de prevederi nemijlocite ale Codului civil. Prin acest contract o parte transportatorul se oblig, cu titlu principal, s transporte o persoan sau un bun dintr-un loc n altul, n schimbul unui pre pe care pasagerul, expeditorul sau destinatarul se oblig s l plteasc, la timpul i locul convenite (art.1955). Contractul de transport se dovedete prin documente de transport, precum scrisoare de trsur, recipis de bagaje, foaie de parcurs, conosament, tichet, legitimaie de cltorie sau altele asemenea, de la caz la caz. Dispoziiile Codului civil privind contractul de transport se aplic tuturor modurilor de transport, n msura n care nu se dispune altfel prin legi speciale ori ceea ce se ntmpl foarte rar, sunt aplicabile uzane sau practici stabilite ntre pri. Nu sunt aplicabile dispoziiile codului n cazul transportului cu titlu gratuit; n acest caz transportatorul este inut doar de o obligaie de pruden i de diligen. Reglementarea cuprins n Codul civil se refer distinct la contractul de transport de bunuri i la contractul de transport de persoane i bagaje. 9. Contractul de mandat. Potrivit concepiei clasice, mandatul este contractul prin care o parte mandatarul se oblig s ncheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte pri, numit mandant. Reglementarea contractului, prin textele Codului civil, nu cuprinde
15

elemente noi sub aspectele generale ale ncheierii i executrii contractului i nici ct privete rspunderea prilor. Codul reglementeaz, ns, distinct, dou varieti ale mandatului, anume contractul de comision i contractul de consignaie. Contractul de comision este mandatul ce are ca obiect achiziionarea sau vnzarea de bunuri ori prestarea de servicii pe seama comitentului i n numele comisionarului, care acioneaz cu titlu profesional n schimbul unei remuneraii numite comision (art.2043). Contractul se ncheie n scris. Terul contractant este inut direct fa de comisionar pentru obligaiile sale. Comisionarul este obligat s respecte ntocmai instruciunile exprese primite de la comitent (art.2048). Comisionarul nu rspunde fa de comitent n cazul n care terul nu-i execut obligaiile decurgnd din act. Pentru creanele sale asupra comitentului, comisionarul are un drept de retenie asupra bunurilor acestuia, aflate n detenia sa; comisionarul va avea preferin fa de vnztorul nepltit (art.2053). Contractul de consignaie este o varietate a contractului de comision, care are ca obiect vnzarea unor bunuri mobile pe care consignantul le-a predat n acest scop consignatarului (art.2054). Preul de vnzare a bunului este cel stabilit de prile contractului de consignaie sau, n lips, preul curent al mrfurilor de pe piaa relevant, de la momentul vnzrii. Dac consignantul modific preul, consignatarul va fi inut de aceasta din momentul n care i-a fost adus la cunotin n scris. Contractul de consignaie este prezumat a fi oneros, iar remuneraia la care are dreptul consignatarul se stabilete prin contract sau, n lips, ca diferen ntre preul de vnzare stabilit de consignant i preul efectiv al vnzrii (art.2058). O varietate a contractului de comision este contractul de expediie; prin acesta, expeditorul se oblig s ncheie, n nume propriu i n contul comitentului, un contract de transport i s ndeplineasc obligaiile accesorii (art.2064). Expeditorul care ia asupra sa obligaia executrii transportului, cu mijloace proprii sau ale altuia, n tot sau n parte, are drepturile i obligaiile transportatorului. 10. Contractul de agenie. Prin acest contract comitentul l mputernicete n chip statornic pe agent fie s negocieze, fie att s negocieze, ct i s ncheie contracte, n numele i pe seama comitentului, n una sau mai multe regiuni determinate (art.2072). Agentul nu poate negocia sau ncheia pe seama sa, fr consimmntul comitentului, n regiunea determinat prin contractul de agenie, contracte privind bunuri i servicii similare celor ce fac obiectul contractului de agenie. n lips de stipulaie contrar, agentul poate reprezenta mai muli comiteni, iar comitentul poate s contracteze cu mai muli ageni, n aceeai regiune i pentru acelai tip de contracte. Numai dac se stipuleaz expres n acest sens, agentul poate reprezenta mai muli comiteni concureni n aceeai regiune. Trebuie precizat c acest contract nu se regsete nici n Codul civil i nici n Codul Comercial, reglementarea sa fiind, n principal, n Legea nr. 509/2002 privind agenii comerciali permaneni.

16

Dar, n timp ce Legea nr. 509/2002 prevede c ea se completeaz numai cu dispoziiile contractului de mandat comercial, noul Cod civil (art.2095 alin.1) prevede c dispoziiile Codului se completeaz cu prevederile referitoare la comision, n msura n care acestea din urm sunt compatibile. Agentul este ndreptit la comision pentru contractele ncheiate pe durata contractului de agenie, n condiiile prevzute de art.2083 din Codul civil. 11. Contractul de intermediere. Intermedierea este contractul prin care intermediarul se oblig fa de client s l pun n legtur cu un ter, n vederea ncheierii unui contract. Intermediarul nu este prepusul prilor intermediate; el este independent fa de acestea n executarea obligaiilor sale. El are dreptul la o remuneraie din partea clientului numai n cazul n care contractul intermediat se ncheie ca urmare a intermedierii sale (art.2096 i urm.). Amintim c mijlocirea ca operaiune poart denumiri precum smsrie, misiie, brokeraj; n contractul internaional se utilizeaz noiunea de curtaj. 12. Contractul de depozit este acela prin care depozitarul primete de la deponent un bun mobil cu obligaia de a-l pstra pentru o perioad de timp i de a-l restitui n natur (art.2103 alin.1). Depozitul este cu titlu gratuit dac din convenia prilor, din uzane ori din alte mprejurri (precum profesia depozitarului) nu rezult obligaia de a plti o indemnizaie. Elementele eseniale ale contractului de depozit sunt cele reglementate de actualul Cod civil, ndeosebi n ce privete obligaiile celor dou pri. Potrivit art. 2107 din Cod, dac nu s-a convenit altfel, depozitarul rspunde numai n cazul n care nu a depus diligena dovedit pentru pstrarea propriilor bunuri (art.2107 alin.1). Ca varieti ale contractului, Codul civil reglementeaz depozitul necesar (art.2124-2126) i depozitul hotelier. Depozitul necesar poate fi dovedit, oricare ar fi valoarea lui, prin orice mijloc de prob (art.2124 alin.2). Depozitarul nu poate refuza primirea bunului dect dac are un motiv serios pentru aceasta. Ct privete depozitul hotelier, art.2127 din Codul civil prevede c hotelierul este rspunztor potrivit regulilor privind rspunderea depozitarului, pentru prejudiciul adus prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client n hotel. Este important prevederea potrivit creia hotelierul rspunde i pentru vehiculele clienilor lsate n garajul sau parcarea hotelului. Sunt asimilate hotelurilor localurile destinate spectacolelor publice, sanatorii, spitale, restaurante, pensiuni, vagoane de dormit etc. Codul civil se mrginete s defineasc sechestrul judiciar, trimind la prevederile Codului de procedur civil. n schimb, sechestrul convenional este reglementat n elementele sale principale, prevzndu-se obligaiile, drepturile i puterile administratorului-sechestru, conservarea i nstrinarea obiectului sechestrului, liberarea administratorului-sechestru, remuneraia, cheltuielile i despgubirile datorate administratorului-sechestru. 13. Contractul de mprumut. Reglementarea (art.2144-2170) este difereniat pe cele dou feluri de mprumut: mprumutul de folosin (comodat) i mprumutul de consumaie. A. Orice persoan poate fi comodant, dac nu i s-a interzis prin lege sau prin contract. Comodatarul trebuie s pzeasc i s conserve bunul cu prudena i diligena unui bun proprietar; el rspunde pentru pieirea bunului mprumutat cnd aceasta este cauzat de fora
17

major de care comodatarul l-ar fi putut feri ntrebuinnd un bun propriu sau cnd, neputnd salva dect unul dintre cele dou bunuri, l-a preferat pe al su. n nici un caz prevede art.2153 comodatarul nu poate invoca dreptul de retenie pentru obligaiile ce s-ar nate n sarcina comodantului. n anumite condiii, prevzute de art.2157 din Codul civil, contractul de comodat constituie titlu executoriu. B. mprumutul de consumaie poart n mod obinuit asupra unei sume de bani (caz n care este prezumat a fi cu titlu oneros) sau a altor bunuri fungibile i consumptibile prin natura lor (caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, mprumutul se prezum a fi cu titlu gratuit). Termenul de restituire se presupune a fi stipulat n favoarea ambelor pri, iar dac mprumutul este gratuit, numai n favoarea mprumutatului. Dac nu a fost stabilit un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instan (art.2162). Potrivit art.2167 din Codul civil, dispoziiile referitoare la mprumutul cu dobnd se aplic, n mod corespunztor n toate cazurile n care, n temeiul unui contract se nate i o obligaie de plat, cu termen, a unei sume de bani sau a altor bunuri de gen. Dobnda se poate stabili n bani ori n alte prestaii sub orice titlu sau denumire, la care mprumutatul se oblig ca echivalent al folosirii capitalului (art.2168). Plata anticipat a dobnzii nu se poate efectua dect pe cel mult 6 luni. 14. Contractul de cont curent. Reglementarea cuprins n noul Cod civil este radical modificat fa de configurarea acestui contract din Codul comercial. Acest din urm Cod nu cuprindea, de altfel, definiia contractului. Potrivit art.2171, contractul de cont curent este acela prin care prile, denumite curentiti, se oblig s nscrie ntr-un cont creanele decurgnd din remiteri reciproce, considerndu-le neexigibile i indisponibile pn la ncheierea contului. Soldul creditor al contului la ncheierea sa constituie o crean exigibil. Dac plata acestuia nu este cerut, soldul constituie prima remitere dintr-un nou cont i contractul este rennoit pe durat nedeterminat. Creanele ce nu pot face obiectul compensaiei nu pot face nici obiectul unui cont curent (art.2172). Din reglementarea cuprins n Codul comercial s-a eliminat prevederea final a art.372, potrivit creia ncheierea contului curent i lichidarea diferenei vor avea loc la scadena termenelor stabilite prin convenii i, n lips, la 31 decembrie a fiecrui an. Prin art.2180 se instituie prezumia de aprobare a extrasului sau raportului de cont trimis de un curentist celuilalt, dac nu este contestat de acesta din urm n termenul prevzut n contract sau stabilit n mod rezonabil dup uzanele locului sau practicile dintre pri. 15. Contractul de cont bancar i alte contracte bancare. n ipoteza existenei unui contract de cont bancar, dac depozitul bancar, creditul sau orice alt operaiune se realizeaz prin contul curent, titularul contului poate s dispun n orice moment de soldul creditor al contului, eventual cu respectarea termenului de preaviz stabilit (art.2184). Instituia de credit este inut, potrivit regulilor de la mandat, pentru executarea mputernicirilor primite de la client (art.2189).
18

Dreptul la aciunea n restituirea soldului creditor rezultat la nchiderea contului curent se prescrie n 5 ani de la data nchiderii contului curent. Sunt, tot astfel, reglementate: depozitul bancar (art.2191), cu forma depozitului de fonduri i a depozitului de titluri; facilitatea de credit i nchirierea casetelor de valori (art.2193-art.2198). 16. Contractul de asigurare. Prin acest contract, contractantul asigurrii sau asiguratul se oblig s plteasc o prim asigurtorului, iar acesta din urm se oblig ca, n cazul producerii riscului asigurat, s plteasc o indemnizaie asiguratului, beneficiarului asigurrii ori, dup caz, terului pgubit (art.2199 din noul Cod civil). Reglementarea din noul Cod civil a contractului de asigurare este aproape integral preluat din Legea nr. 136/1995 privind asigurrile i reasigurrile n Romnia. Polia de asigurare poate fi, dup caz, nominativ, la ordin sau la purttor. n sensul art.2203, persoana care contracteaz asigurarea este obligat s rspund n scris la ntrebrile formulate de asigurtor, precum i s declare, la data ncheierii contractului, orice informaii sau mprejurri pe care le cunoate i care, de asemenea, sunt eseniale pentru evaluarea riscului. Contractul de asigurare este nul n caz de declaraie inexact sau reticen cu rea credin din partea celui asigurat, ori de contractantul asigurrii, cu privire la mprejurri care, dac ar fi fost cunoscute de ctre asigurtor, l-ar fi determinat pe acesta s nu-i dea consimmntul ori s nu-l dea n aceleai condiii, chiar dac declaraia sau reticena nu au avut influen asupra producerii riscului asigurat (art.2204). Codul civil reglementeaz distinct asigurarea de bunuri, asigurrile de credite i garanii i asigurrile de pierderi financiare, asigurarea de rspundere civil, asigurarea de persoane, precum i coasigurarea, reasigurarea i retrocesiunea (art.2214-art.2241). 17. Contractul de ntreinere. Reglementarea consacr regulile izvorte din practic, din doctrin i din jurispruden, prevznd c prin acest contract o parte se oblig s efectueze n folosul celeilalte pri sau al unui anumit ter prestaiile necesare ntreinerii i ngrijirii pentru o anumit durat (art.2254 alin.1). n cazul n care prin contract nu s-a prevzut durata ntreinerii ori s-a prevzut numai caracterul viager al acesteia, ntreinerea se datoreaz pentru toat durata vieii creditorului ntreinerii (alin.2). Contractul de ntreinere se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Dac prestarea sau primirea n natur a ntreinerii nu mai poate continua din motive obiective, sau dac debitorul ntreinerii decedeaz i nu intervine o nelegere ntre pri, instana judectoreasc poate s nlocuiasc, la cererea oricreia dintre pri, fie i numai temporar, ntreinerea n natur cu o sum de bani corespunztoare. n toate cazurile n care ntreinerea a fost nlocuit cu o rent, devin aplicabile dispoziiile legale privind contractul de rent viager (art.2261-2262). 18. Din reglementarea dat de Codul civil n capitolul Jocul i pariul (art.2264-art.2266) vom sublinia, n primul rnd, c pentru plata unei datorii nscute dintr-un contract de joc sau de pariu nu exist drept la aciune. Dar, potrivit art. 2264 alin.2, cel care pierde nu poate cere restituirea plii fcute de bunvoie, afar de cazul n care a fost victima unei fraude, ori nu avea deplin capacitate de exerciiu. Prin consecin, potrivit alin.3 al art.2264, datoriile nscute din contractul de joc sau pariu nu pot constitui obiect de tranzacie, recunoatere de datorie, compensaie, novaie, remitere de datorie cu sarcin ori alte asemenea acte juridice. Dispoziiile
19

menionate nu se aplic, ns, pariurilor fcute n legtur cu competiii sportive i nici n cazul jocurilor i pariurilor autorizate (art.2265-art.2266). 19. Tranzacia este contractul prin care prile previn sau sting un litigiu, inclusiv n faza executrii silite, prin concesii sau renunri reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de la una la alta (art.2267).

Contractul de vnzare Capitolul I Introducere. Reglementare legal. Noiune. Caractere juridice


I. 1. Introducere. Pe scara evoluiei societii omeneti, vnzarea ca operaiune economic, a fost precedat de schimb, vnzarea neputnd fi conceput pn la apariia banilor. n literatura juridic, s-a afirmat despre vnzare c este regina contractelor sau arhetipul contractelor .

20

Pornind de la acest contract, redactorii Codului Civil Napoleon au formulat raionamentele pentru elaborarea dreptului comun al obligaiilor, avnd n vedere c teoria obligaiilor, ca orice teorie opereaz cu concepte abstracte, pe cnd contractul ca produs al voinelor concordante, al inteligenei i imaginaiei omului, exist i produce efecte n mod concret .2 Vnzarea este un contract fundamental pentru viaa juridic i comercial, neajunsul fiind c extinderea prea mare a vnzrii conduce de multe ori la erori de ordin terminologic. 3 Astfel, ori de cte ori este de pltit un pre, problema se poate aeza pe terenul contractului de vnzare dei, n mod concret, este vorba despre un alt contract . De exemplu, n cazul vnzrii biletelor de loterie este vorba despre ncheierea unui contract de joc i prinsoare sau a unui contract de pariu, n cazul vnzrii biletelor de transport este vorba despre ncheierea unui contract de transport, n cazul plii preului unui serviciu nu este vorba despre vnzarea serviciului, ci despre ncheierea unui contract de antrepriz, acestea fiind doar cteva exemple 4. Este adevrat c sub presiunea exercitat de normele privind protecia consumatorilor, asistm la influena pe care reglementarea contractului de vnzare o are i asupra altor contracte, prin extinderea obligaiei pentru vicii ascunse, interzicerea clauzelor exoneratoare de rspundere i prin reglementarea obligaiei de informare. Astfel, n reglementarea Noului Cod Civil5, ( n continuare NCC ) obligaiile vnztorului privind predarea bunului vndut, garania contra eviciunii, garania contra viciilor ascunse ca i garania de bun funcionare, se aplic i n cazul altor contracte speciale, nu doar n cazul aa calificatelor n doctrin ( nu n NCC) varieti ale contractului de vnzare, cum ar fi contractul de furnizare (acesta primete n premier o reglementare prin lege, n Noul Cod Civil, art. 17661771 ) sau de report, ci i n cazul contractului de schimb, a contractului de locaiune, a contractului de antrepriz, a contractului de transport , de comision, de consignaie, de comodat, de mprumut .a.m.d. Soluia de mai sus este consacrat legislativ, NCC a artat expres prin art. 1651 sub denumirea marginal de Aplicarea unor reguli de la vnzare c Dispoziiile prezentului capitol privind obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor nstrintorului n cazul oricrui alt contract avnd ca efect transmiterea unui drept, dac din reglementrile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel. Noul Cod Civil, reglementeaz Contractul de vnzare n Capitolul I al Titlului IX Contracte speciale din Cartea a V a Despre obligaii, n 112 articole, de la art. 1650-art.1762.

2 3

Camelia Toader , Drept Civil Contracte speciale , Ediia a 2 a rev., Editura All Beck ,2005 , pag.11 A. Benabent , Droit civil. Les contrats specieux civils et commerciaux,8 e edition,Montchrestien,2008 citat de Ion Turcu Vanzarea in Noul Cod Civil Editura C.H.Beck 2011 pag. 741 4 Idem pag 741 5 Legea nr. 287/ 2009 privind Codul Civil republicat n Monitorul Oficial nr. 505 / 2011, n vigoare de la 1.10.2011.

21

Putem spune, la o privire comparativ, c acest contract special este reglementat cel mai n detaliu, motiv pentru care i n prezenta lucrare vom acorda studierii sale ponderea cea mai nsemnat. n Codul civil anterior sau al lui Cuza sau Codul Civil de la 1864 cum l vom numi pe parcurs, contractul de vnzare era reglementat n Titlul V Despre vinderi din Cartea a III a Despre diferitele moduri n care se dobndete proprietatea, de la art. 1294 la art.1404 ( 110 articole ) din care prevederile art. 1371-1387 despre rezoluiunea vnzrii prin rscumprare au fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei din 1931 . Noul Cod Civil ( NCC ) nu mai reglementeaz retractul litigios, n schimb, gsim numeroase ncercri de codificare a soluiilor doctrinare, aa cum exist, de altfel, n ntregul cod, nu doar n materia vnzrii, inovaia NCC corespunztoare tendinei de a mbogi codificarea cu soluiile doctrinei i jurisprudenei i n acelai timp de a rspunde principiilor stabilite n dreptul european, fiind reglementarea detaliat a pactului de opiune privind contractul de vnzare i promisiunea de vnzare, a reglementrii de principiu a dreptului de preemiune i a vnzrii cu plata preului n rate i cu rezerva proprietii. De asemenea, gsim soluii legislative prin care se protejeaz securitatea dinamic a circuitului civil, avnd n vedere c vnzarea este una din modalitile de realizare a circuitului juridic al bunurilor , prin transferul drepturilor de la vnztor la cumprtor . n afara Noului Cod Civil care conine dreptul comun al contractului de vnzare, n alte acte normative speciale gsim reglementat contractul de vnzare pentru anumite bunuri, cum ar fi regimul vnzrii imobilelor prevzute de Legea nr. 112/ 1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, i ca un corolar n Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 . De asemenea, dispoziii relevante exist i n ordinea comunitar astfel cum vom evidenia la timpul potrivit. n prezentarea acestui contract vom urmri att reglementarea coninut de Noul Cod Civil ct i o schem didactic pentru mai buna nelegere a noiunilor astfel : a) Reglementarea legal ( noiunea / definiia coninut de articolul din Noul Cod Civil i comparativ definiia din Codul Civil anterior ) ; b) Caracterele juridice ale contractului ; c) Condiiile de validitate ale contractului : - capacitate, - consimmnt, cu privire special i asupra dreptului de preemiune, - obiect, fcnd diferena didactic ntre obiectul obligaiei vnztorului care este dreptul/bunul vndut i obiectul obligaiei cumprtorului care este preul; - cauza contractului . d) Efectele contractului de vnzare, respectiv - Obligaiile vnztorului
22

- Obligaiile cumprtorului . e) Varieti de vnzare : - vnzarea motenirii, - vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii, - vnzarea cu opiune de rscumprare. I. 2 . Reglementarea legal. NCC sub denumirea marginal de Noiune reglementeaz n art. 1650 contractul de vnzare n termenii urmtori (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup
caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept

Din definiia dat de lege observm n primul rnd c vnzarea este un contract, astfel c toate prevederile NCC cuprinse n Cartea a V a de la Titlul II, privind ncheierea, valabilitatea, interpretarea i efectele contractului, respectiv naterea obligaiilor sunt pe deplin aplicabile contractului de vnzare, cu excepia cazului cnd n partea special legiuitorul a prevzut altfel . Exist anumite inadvertene terminologice, deoarece potrivit articolului citat mai sus, prin vnzare, se transmite cumprtorului, fie proprietatea unui bun, fie un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, fie orice alt drept. Din lectura textului, ajungem la concluzia c proprietatea unui bun i dezmembrmintele dreptului de proprietate au fost artate de legiuitor cu titlu exemplificativ, deoarece n final, prin vnzare se transmite orice alt drept. Totodat, putem trage i concluzia c transmiterea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor sale nu este de esena vnzrii, ci numai de natura acestui contract, avnd n vedere c se poate transmite prin vnzare orice alt drept. ( de exemplu drepturi de crean, drepturi de proprietate intelectual, dreptul asupra unei universaliti juridice / patrimoniul ca la vnzarea unei moteniri .a.m.d ). Pe de alt parte, analiznd prevederile cuprinse n art. 1739 din NCC care are denumirea marginal de Caracterele dreptului de preemiune rezult c acesta nu se poate ceda. La fel, art. 752 pentru dreptul de uz i abitaie ( dezmembrminte ale dreptului de proprietate ) care nu pot fi cedate. Dei NCC nu arat n mod expres, considerm c legiuitorul a conceput dreptul de uz i abitaie, ca fiind drepturi dobndite intuitu personae, adic n considerarea persoanei titularului lor , acesta fiind motivul pentru care ele nu pot face obiectul nstrinrii prin vnzare, fiind incesibile. Avnd n vedere reglementrile mai sus artate, considerm c este necesar o corelare a reglementrii art. 1650 cu celelalte articole din cod, n mod firesc art. 1650 alineatul ultim

23

trebuind s fie completat cu sintagma fr adres, dar necesar n acest caz, c poate fi transmis prin vnzare .orice alt drept, cu excepia cazurilor prevzute de lege. De reinut regula unanim acceptat n doctrin - drepturile personale nepatrimoniale, ca i cele patrimoniale cu caracter strict personal, respectiv drepturile care sunt dobndite sau constituite n considerarea anumitor caliti personale ale titularului, sau intuitu personae, nu pot forma obiectul unei nstrinri prin vnzare, fiind incesibile6 . De exemplu, discutm n aceast categorie de drepturi incesibile prin vnzare despre dreptul la ntreinere, dreptul la pensie, dreptul de a administra o mas patrimonial fiduciar, potrivit prevederilor art. 788 din NCC, dreptul de preemiune . Definiia dat de ctre doctrin7 contractului de vnzare, definiie pe care o reinem ca atare este - Vnzarea este acel contract prin care una dintre pri vnztorul - transmite celeilalte pri cumprtorul - un drept, n schimbul unei sume de bani, numite pre. De cele mai multe ori prin contractul de vnzare se transmite dreptul de proprietate, astfel c n cele ce urmeaz ne vom referi cel mai mult la acest transfer.

I.3 Caracterele juridice ale vnzrii Enumerare . Contractul de vnzare se caracterizeaz prin urmtoarele trsturi : este un contract bilateral sau sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, n principiu consensual i translativ de proprietate. De precizat c acest contract nu se ncheie, n principiu, intuitu personae. 3.1. vnzarea este un contract bilateral sau sinalagmatic, adic obligaiile nscute din acest contract, respectiv obligaiile asumate de fiecare dintre cele dou pri sunt reciproce i interdependente. Vnztorul are, n principal, obligaia de a preda lucrul i de a-l garanta pe cumprtor, iar acesta din urm de a plti preul convenit, de a ridica bunul i de a suporta cheltuielile vnzrii, n lips de stipulaie contrar. Fiecare dintre obligaiile uneia din pri i are cauza n obligaia celeilalte. Fiind un contract sinalagmatic, vnzrii-cumprrii i vor fi pe deplin aplicabile efectele specifice acestei categorii de contracte: se poate opune excepia de neexecutare a contractului (exceptio non adimplenti contractus), opereaz regulile privind riscul contractului, se poate cere rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiei celeilalte pri 8. Aceast definiie doctrinar este preluat i de art. 1171 din NCC care definete contractul sinalagmatic, pe care l deosebete de contractul unilateral. 3.2. Este un contract cu titlu oneros, ntruct fiecare parte contractant urmrete s-i procure un avantaj prin asumarea obligaiei sau, cu alte cuvinte, fiecare parte urmrete
6

Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ediia a IV a actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu, pag. 14 7 Camelia Toader, op. cit pagina 12 8 Liviu Pop, Tratat de drept civil . Obligaiile, Vol II. Contractul , Editura Universul Juridic, Bucureti, 2009, pag.357

24

realizarea unui interes patrimonial: vnztorul urmrete s primeasc preul, iar cumprtorul s dobndeasc dreptul sau bunul. n NCC sunt reglementate si transferuri gratuite ale dreptului de proprietate, de exemplu prin donaie, regulile diferite fa de contractul de vnzare fiind atrase chiar de titlul gratuit cu care se efectueaz nstrinarea . 3.3. Vnzarea este de regul un contract comutativ: existena i ntinderea obligaiilor este cunoscut de pri nc de la momentul ncheierii contractului i nu depinde de un eveniment viitor i incert. Doar n cazul vnzrii unor bunuri viitoare, care nu exist la momentul ncheierii contractului, cumprtorul dobndete proprietate n momentul n care bunul s-a realizat, deci la un moment ulterior ncheierii contractului i sub condiia realizrii efective a bunului. n acest caz, contractul poate avea caracter aleatoriu, deoarece la momentul ncheierii contractului este incert att momentul exact al realizrii bunului n materialitatea sa, ct i ndeplinirea condiiei realizrii acestuia. Exemplul clasic n acest caz este cel al vnzrii unei recolte viitoare. 3.4. n principiu, vnzarea este un contract consensual, respectiv acest contract se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor contractante. Prin urmare, pentru valabilitatea contractului, consimmntul exprimat de cele dou pri nu trebuie s mbrace o anumit form, vnzarea fiind un contract care se ncheie solo consensu; el nu este nici solemn, nici real. n acest sens, art. 1674 din NCC sub denumirea marginal Transmiterea proprietii arat Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat sau preul nu a fost pltit nc . Codul Civil al lui Cuza coninea aceast dispoziie ntr-un limbaj juridic perfect n art. 1295 alin. 1, astfel Vinderea este perfect ntre pri () ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Regula artat de prevederile art. 1674 NCC este o concretizare a regulii coninute de art. 1273 NCC din partea general a codului privind contractul, mai precis efectele acestuia. Astfel, art. 1273 din NCC cu denumirea marginal Constituirea i transferul drepturilor reale, stabilete difereniat momentul transferului dreptului real i al riscurilor asupra bunului, obiect al dreptului real, n funcie de natura bunului transmis, n termenii urmtori : (1) Drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. (2) Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data transferului proprietii bunului ori, dup caz, a cesiunii dreptului, afar de cazul n care prin lege sau prin voina prilor se dispune altfel. (3) Dispoziiile n materie de carte funciar, precum i dispoziiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rmn aplicabile.

25

n NCC de la regula consensualismului , respectiv a transferului dreptului de proprietate prin simplul acord de voin al prilor, exist importante excepii. Excepie de la regula consensualismului exist atunci cnd n anumite ipoteze prevzute de lege, pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare este necesar ndeplinirea unor formaliti, sau mai precis, este necesar o anumit form legal n care consimmntul s fie exprimat . Prima excepie de la regula consensualismului n materie de vnzare o constituie vnzarea unui bun imobil. Astfel, potrivit prevederilor art. 1676 din NCC n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar , iar potrivit prevederilor art. 1244 din NCC n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar . Interpretnd textele de lege citate mai sus, rezult : vnzarea imobilelor este un contract solemn, forma autentic fiind cerut de lege ad validitatem. Nerespectarea formei autentice duce la nulitatea absolut a contractului de vnzare astfel ncheiat. Totodat, remarcm o nou inadverten n sensul c, n timp ce art. 1676 NCC citat mai sus vorbete despre strmutarea proprietii, art. 1244 NCC vorbete despre strmutarea oricror drepturi reale, de unde rezult c prevederea art. 1676 NCC este doar exempli gratia. Este de menionat faptul c NCC definete bunurile imobile n mai multe articole din Cartea a III a, de exemplu la art. 537, art. 538 , dar i la art. 876 alin.2 . n mod derogatoriu de la prevederile art. 537 i art. 538, din interpretarea crora rezult c i construciile sunt tot bunuri imobile, cum este i firesc, prevederile art. 876 alin.2 arat c n materie de carte funciar, prin imobil ..se nelege una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar..... Pe cale de interpretare, din corelarea acestor prevederi legale, rezult c n ipoteza c se vinde un imobil construcie fr terenul aferent, nu este necesar ca dreptul de proprietate asupra construciei s fie nscris n cartea funciar, adic tabular i, n consecin, s-ar putea deduce c pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra construciilor, fr terenul aferent, nu ar fi necesar forma autentic pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare. n opinia noastr o astfel de interpretare este greit, deoarece n acest caz, cumprtorul va dobndi un drept de proprietate asupra construciei, dar totodat i un drept de superficie asupra terenului, respectiv dreptul de a folosi terenul pe perioada existenei construciei. Ori, fa de prevederile art. 1244 din NCC citat mai sus, trebuie s fie ncheiate n form autentic ad validitatem i conveniile care strmut sau constituie orice fel de drepturi reale de natur s fie nscrise n cartea funciar, iar superficia este un astfel de drept, potrivit art. 693 alin. 2 i 3 din NCC.

26

Concluzia de mai sus este susinut i de prevederile art.1658 alin. (1) teza a doua din NCC, potrivit crora dreptul de proprietate asupra unei construcii needificate nc se transmite prin nscrierea n cartea funciar , aceast nscriere avnd efect constitutiv de drepturi, iar pentru nscrierea n cartea funciar este necesar forma autentic ad validitatem, potrivit prevederilor art. 1244 din NCC. n concluzie potrivit NCC i vnzarea construciilor este un contract solemn, forma autentic a contractului fiind cerut de lege n acest caz, ad validitatem . De altfel, tendina Noului Cod Civil este de a se ndeprta de la simplitatea formelor dei, paradoxal, i propune s fie un cod ce se adreseaz mai ales profesionitilor, care prin definiie sunt persoane avizate i nu ar fi necesar s-i manifeste consimmntul n prezena notarului care autentific actul i care este o persoan specializat n materia juridic . Referitor la excepiile de la principiul consensualismului n cazul vnzrii imobilelor terenuri i construcii, trebuie s precizm c Legea nr.71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2099 privind Codul Civil, art. 56, art. 76 i 77 din lege precizeaz c dispoziiile din Noul Cod Civil privitoare la efectul constitutiv al nscrierilor n cartea funciar i implicit la necesitatea formei autentice pentru valabilitatea vnzrii se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru i deschiderea crilor funciare pentru toate imobilele din cadrul unei uniti administrativ-teritoriale, comun/ora/municipiu. Pn la data finalizrii lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale se face numai n scop de opozabilitate fa de teri. Este de reinut c pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie 2011, vnzarea-cumprarea terenurilor era tot un contract solemn, iar nu consensual, ad validitatem fiind cerut forma autentic. Astfel, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente (care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor), terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i n extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, puteau fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic. Nerespectarea cerinei instituite de lege se sanciona cu nulitatea absolut a contractului. ntruct reprezint o excepie de la regula consensualismului, cerina formei autentice trebuie interpretat restrictiv . Potrivit prevederilor aceleai legi, interpretate per a contrario, vnzarea-cumprarea construciilor era valabil prin simplul acord de voin al celor dou pri . n aceste condiii, doctrina anterioar intrrii n vigoare a NCC a artat c n situaia vnzrii unui teren cu construcie printr-un contract ncheiat prin nscris sub semntur privat,

27

acesta valoreaz contract perfect valabil n privina construciei i doar antecontract cu privire la teren9. n cazul vnzrii silite, pentru validitatea contractului se cer ntrunite cerinele de form stabilite de legile speciale, n principal, organizarea unei licitaii publice . Asemntor, pentru ipoteza cumprrii de ctre instituii bugetare a anumitor bunuri i servicii, se va urmri respectarea legislaiei speciale privind achiziiile publice . A doua excepie de la principiul consensualismului n materia nstrinrii o reprezint vnzarea/ cesiunea drepturilor de crean atunci cnd acestea sunt ncorporate n titluri nominative, la ordin sau la purttor . Potrivit prevederilor art. 1587 din NCC aceste creane nu se pot transmite prin simplul acord de voin al prilor, ci prin meniunea n registrul special, prin gir, respectiv prin remiterea material a titlului n funcie de tipul su.( contract real, n acest ultim caz ). Este de reinut - contractul de vnzare este n principiu consensual ; cu toate acestea, n temeiul libertii contractuale, prile pot s convin ca de o anumit form scris sub semntur privat sau chiar autentic s depind valabilitatea contractului. n situaia n care, prile s-au nvoit s ncheie contractul ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul se socotete valabil chiar dac forma convenit de pri nu a fost respectat. Este soluia consacrat expres prin prevederile art. 1242 alin.2 din NCC, din dorina legiuitorului de a proteja securitatea dinamic a circuitului civil . Soluia se justific i n aplicarea principiului de drept c actul ncheiat n forma neconvenit iniial de ctre pri are semnificaia revenirii asupra conveniei anterioare, adic, mutuus consensus, mutuus disensus. n legislaia special exist anumite forme speciale, legiuitorul conferind efecte juridice contractelor care se ncheie prin mijloace electronice, NCC trimind la condiiile de form impuse de legea special prin prevederile art. 1245 . Legea special n acest caz, este Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic , iar prevederile sale arat c este asimilat nscrisului sub semntur privat nscrisul n form electronic cruia i s-a ncorporat, ataat sau i s-a asociat logic o semntur electronic extins, bazat pe un certificat calificat i generat cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a semnturii electronice (art. 5). Potrivit art. 6 din aceeai lege, nscrisul n form electronic cruia i s-a ncorporat, ataat sau asociat logic o semntur electronic, recunoscut de cel cruia i se opune, are acelai efect ca i actul autentic ntre cei care l-au subscris i ntre cei care le reprezint drepturile. n majoritatea statelor au fost adoptate legi similare, pentru a facilita ncheierea contractelor prin e-mail sau www., dar n acelai timp s-au creat i mijloace operative pentru reducerea riscurilor de falsificare10.

Prof. univ. dr. Francisk Deak ,Tratat de drept civil , Contracte speciale, Ediia a IV a actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic Bucureti 2006, pagina 18 i bibliografia acolo citat

28

3.5. De principiu, vnzarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui. Articolul 1674 NCC arat Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc . Relevan n materie are i art. 1273 NCC. Concluzia este c prin nsi exprimarea consimmntului se produce un efect foarte important al contractului de vnzare, i anume, transferul proprietii de la vnztor la cumprtor i cu aceasta, transferul riscurilor . Referitor la transferul riscurilor, spre deosebire de Codul Civil anterior, NCC n art. 1274 NCC intitulat Riscul n contractul translativ de proprietate stabilete regula c atta timp ct bunul nu a fost predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului, adic, n spe, cumprtorului. Aceasta nseamn, c n cazul pieirii fortuite a bunului, vnztorul ca debitor al obligaiei de predare, pierde dreptul la plata preului, iar dac l-a primit, este obligat s-l restituie. n acest caz, avem i o excepie de la regula res perit domino ( adic, bunul piere de la stpnul su ) principiul fiind acela, potrivit art. 1274 NCC, c res perit debitori , adic bunul piere de la debitorul obligaiei de predare, care n cazul contractului de vnzare este vnztorul . Pentru a se apra de riscul pieirii fortuite a bunului, vnztorul l poate notifica pe cumprtor s-i ridice bunul cumprat, n acest fel punndu-l n ntrziere cu privire la obligaia de a prelua bunul vndut. Dup punerea n ntrziere, cumprtorul nu se mai poate libera de obligaie, astfel c va trebui s plteasc preul vnzrii, chiar i n ipoteza c ar demonstra c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp. Aceast regul privitoare la riscul n contractele translative de proprietate se aplic numai contractelor ncheiate dup intrarea n vigoare a NCC, adic numai contractelor ncheiate dup data de 1 octombrie 2011. Regula transmiterii instantanee a proprietii (i a riscurilor), tocmai datorit consecinelor grave pe care le antreneaz, opereaz numai dect dac sunt ntrunite mai multe condiii: obiect al contractului s fie lucruri certe, individual determinate; lucrul s existe; prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz special; vnztorul s fie proprietarul bunului.

10

Camelia Toader Drept civil, Contracte speciale, Editura ALL Beck Ddiia a 2a Bucureti 2005, pag. 15 i bibliografia acolo citat

29

Excepii de la efectul translativ de proprietate prin ncheierea contractului - : prin art. 1676 NCC, se arat c n cazul vnzrii bunurilor imobile astfel cum sunt definite prin art. 876 alin.3 NCC, ncheierea contractului nu duce la transferul dreptului real asupra imobilului. De asemenea, aceeai excepie de la efectul translativ al vnzrii, opereaz i n cazul vnzrii construciilor pentru considerentele expuse mai sus ( vezi mai sus punctul 3.4). Astfel, n cazul vnzrii imobilelor, teren i construcie sau doar construcie, transferul dreptului de proprietate este amnat pn la data nscrierii contractului n cartea funciar, deoarece ncheierea contractului de vnzare asupra imobilelor nu are efect translativ de proprietate. Doar intabularea drepturilor reale conduce la transferul acestor drepturi, de la vnztor la cumprtor, avnd n vedere prevederile art. 885 NCC.

n concluzie, n sistemul creat de NCC, efectul translativ de drepturi asupra bunurilor


imobile nu se produce prin ncheierea contractului de vnzare, ci doar prin nscrierea contractului de vnzare n Cartea Funciar . Revenind, n ceea ce privete condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc un bun pentru a opera transferul dreptului de proprietate prin chiar ncheierea contractului de vnzare, acestea sunt : a) Dac bunul este determinat individual (res certa), transferul proprietii lui opereaz de ndat. n cazul bunurilor determinate generic, transferul proprietii opereaz numai dup individualizare, prin cntrire, msurare, numrare, operaiuni care se fac, de regul, n momentul predrii. De aceea, pn la acest moment nu are loc nici transferul riscurilor pieirii fortuite, cci genera non pereunt, iar n caz de pierire pn la individualizare, vnztorul va fi inut s predea cumprtorului bunuri de aceeai cantitate i calitate cu cele pierite . Regula genera non pereunt, acioneaz cu mai mult pregnan, a fortiori ratione, cu ct soluia NCC este n sensul c riscurile nu se transmit dobnditorului bunului, nici n cazul bunului individual determinat dac bunul nu a fost predat. b) O a doua condiie este ca bunul s existe. n cazul vnzrii de bunuri viitoare, permis de art.1658 NCC intitulat Vnzarea unui bun viitor ( de exemplu, lucruri ce urmeaz a fi confecionate, fabricate), dreptul de proprietate nu se transmite din momentul exprimrii consimmntului, ci n momentul n care bunul s-a realizat ( apt de a fi folosit ). Dac bunul viitor este generic, pe lng realizarea lui este necesar i individualizarea sa ntruna din modalitile artate mai sus. Dac ns cumprtorul unui lucru viitor i-a asumat riscul nerealizrii acestuia, ncheind un contract aleatoriu, acesta va suporta i riscurile, strns legate de caracterul aleatoriu al contractului. n acest caz, cumprtorul va fi obligat s plteasc preul independent de realizarea bunului. c) Prile s nu fi amnat transferul dreptului convenit, printr-o clauz special. Dac vnzarea nu este pur i simpl, ci, potrivit voinei prilor, este afectat de modalitatea termenului sau a condiiei, nu va avea loc transferul proprietii dect la mplinirea termenului sau la realizarea condiiei.

30

Cu excepia vnzrii bunurilor imobile supuse unor reguli imperative, dat fiind aplicarea sanciunii nulitii absolute n cazul nerespectrii lor, dispoziiile NCC referitoare la efectul translativ de proprietate prin simplul consimmnt al prilor nu sunt imperative. Astfel, prile pot prin clauze expres prevzute n contract s amne transferul dreptului de proprietate, asumndu-i obligaii afectate de termen sau sub condiie suspensiv sau rezolutorie. Dac condiia se ndeplinete, art. 1407 NCC stabilete o prezumie c aceasta are efect retroactiv din momentul ncheierii contractului . n acest caz, cumprtorul este prezumat proprietar de la data ncheierii contractului de vnzare care are ca obiect alte bunuri dect cele imobile, de unde rezult c actele de dispoziie pe care le-a ncheiat pendente conditione se valideaz n mod retroactiv. Ca atare, aprecierea condiiilor de validitate se va face n raport cu data ncheierii contractului, astfel c, de pild, n raport cu o lege nou intervenit, care ar conine anumite restricii, dreptul dobndit de cumprtorul sub condiie suspensiv rmne ctigat. Un exemplu de asemenea condiie suspensiv este acela n care prile convin ca pn la plata integral a preului, transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor s nu se produc . Noul Cod Civil reglementeaz expres n premier sub titlul Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor numai dup plata ultimei rate din preul convenit. ( art. 1755-1757 ). Prin aceast varietate de vnzare, obligaia de plat a preului este garantat de ctre cumprtor, prin rezervarea dreptului de proprietate de ctre vnztor ( acesta i conserv dreptul de proprietate n patrimoniu ca o garanie real ), pn la plata ultimei rate din pre, ceea ce permite vnztorului s se pun la adpost de riscul insolvabilitii cumprtorului i totodat este de natur s stimuleze creditul, bunul fiind predat cumprtorului . Aceast varietate de vnzare este cunoscut n doctrin sub numele de pactum reservati dominii, iar NCC a valorificat practica existent n dreptul nostru n perioada interbelic11 . Totodat, NCC reglementeaz vnzarea cu opiune de rscumprare, ca varietate a contractului de vnzare. Aceasta este o vnzare afectat de condiia rezolutorie, deoarece vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului ( art. 1758-1762 NCC ). Codul Civil anterior interzicea vnzarea cu opiune de rscumprare deoarece legiuitorul considera c acest contract poate deghiza un contract de mprumut cu dobnd cmtreasc. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, artnd expres n art. 1762 , c n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare. , stabilind o sanciune prin egalizarea situaiei prilor i n aplicarea principiului salvrii securitii dinamice a circuitului civil. n acest caz, cumprtorul ( vnztor n primul contract ) este sancionat prin pierderea cheltuielilor legate de ncheierea celui

31

de-al doilea contract de vnzare, iar vnztorul din al doilea contract, prin pierderea dobnzii legale asupra preului . De asemenea, este admisibil inserarea unui termen suspensiv (de exemplu: transferul proprietii asupra bunului vndut astzi va avea loc la 10 noiembrie 2012 ). n ambele cazuri, proprietatea se va transmite la un moment ulterior acordului de voine: fie cu efect pentru viitor, la data fixat drept termen, fie dac este vorba de o condiie, de la momentul mplinirii ei, cu efect retroactiv . De reinut c nici regula transmiterii instantanee a riscurilor nu este imperativ, astfel nct cumprtorul, printr-o clauz expres, poate s-i asume riscurile nainte de transferul dreptului de proprietate. d) vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut la momentul ncheierii contractului, deoarece nemo dat quat non habet, iar contractul valabil ncheiat. 3.6. n privina publicitii drepturilor reale dobndite prin contractul ncheiat facem precizarea c NCC reglementeaz publicitatea transferului drepturilor reale asupra anumitor bunurilor mobile ( cu excepia creanelor ncorporate n titluri nominative, la ordin sau la purttor ) prin Arhiva Electronic de Garanii Reale Imobiliare, prin Registrul Comerului precum i prin alte forme de publicitate prevzute de lege, numai cu efect de opozabilitate fa de teri. Potrivit prevederilor art. 919 alin.3 din NCC ..posesorul este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar . Prin urmare, n situaia unui conflict dintre doi dobnditori succesivi a unui bun mobil, va avea ctig de cauz cel care intr cu bun-credin n posesia bunului. n privina drepturilor reale asupra bunurilor imobile, nscrierea n cartea funciar are efect constitutiv de drepturi i nu doar de publicitate cu efect de opozabilitate fa de teri.

Capitolul II . Condiiile de validitate ale contractului de vnzare 4. Ca orice alt contract, pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare trebuie s ndeplineasc condiiile eseniale cerute pentru valabilitatea contractului, potrivit art. 1179 NCC respectiv : capacitatea de a contracta, consimmntul prilor, un obiect determinat i licit, o cauz licit i moral. Vom analiza particularitile acestor condiii de valabilitate n cazul contractului de vnzare.
11

Camelia Toader, idem, pag. 18

32

4.1. Capacitatea prilor de a ncheia contractul de vnzare. Definit ca aptitudinea unei persoane de a avea drepturi i de a-i asuma obligaii, capacitatea juridic civil a unei persoane de drept privat capt conotaii specifice n funcie de instituiile fundamentale ale dreptului civil. n materia noastr, ne intereseaz capacitatea de a contracta, ca parte a capacitii juridice civile, respectiv aptitudinea general a unei persoane de a-i asuma obligaii i n mod corelativ de a dobndi drepturi, prin ncheierea unui contract. innd cont de faptul c vnzarea este un act de dispoziie asupra bunului vndut, capacitatea cerut la ncheierea contractului este capacitatea deplin de exerciiu pentru ambele pri contractante. Ca urmare, prin excepie, contractul de vnzare poate fi ncheiat de ctre persoanele cu capacitate de exerciiu restrns, numai cu ncuviinarea prinilor sau tutorelui i cu autorizarea instanei de tutel atunci cnd legea prevede. n cazul persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu contractul poate fi ncheiat n numele lor de ctre reprezentanii legali, autorizarea instanei de tutel fiind necesar i n acest caz. Contractul ncheiat fr ndeplinirea condiiilor mai sus artate este anulabil potrivit art. 44 NCC , cu excepiile artate de art. 41 alin. (3) i art. 43 alin. (3) NCC. ( acte de vnzare care raportate la patrimoniul vnztorului lipsit de capacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns au o mic importan economic, astfel nct pot fi calificate acte de administrare sau de conservare a patrimoniului ). Este de menionat c aciunea n anulare poate fi exercitat de reprezentantul legal al minorului sau a persoanei puse sub interdicie, de minorul care a mplinit vrsta de 14 ani, precum i de ocrotitorul legal. De asemenea, aceast aciune poate fi exercitat de procuror, atunci cnd pentru ncheierea actului era necesar autorizarea instanei de tutel. n materia contractului de vnzare, art. 1652 NCC stabilete principiul capacitii astfel : Pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege . Deci, capacitatea este regula n cazul vnzrii, iar incapacitatea de a ncheia un contract de vnzare reprezint excepia. Acesta este motivul pentru care excepiile trebuie expres i limitativ prevzute de lege i sunt de strict interpretare i aplicare . n materia capacitii la ncheierea contractului de vnzare, NCC a reglementat difereniat incapacitatea de a cumpra, de incapacitatea de a vinde anumite drepturi. Scopul stabilirii incapacitilor de a ncheia contractul de vnzare este ocrotirea interesului cumprtorului sau al vnztorului, precum i ocrotirea interesului general al societii. Incapacitile sunt de regul stabilite n considerarea persoanei, sau in tuite personae, pe cnd interdiciile de a nstrina anumite bunuri, se stabilesc n funcie de natura bunului sau in tuite rei i se numesc inalienabiliti. 4.1.1. Incapaciti de a cumpra .

33

Potrivit art. 1653 NCC intitulat Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioaseo prim incapacitate de a cumpra este stabilit pentru orice persoan care exercit o profesie juridic n raza de competen teritorial a instanei judectoreti care soluioneaz dreptul litigios obiect al vnzrii. Avnd n vedere c interdicia se refer i la dreptul litigios obiect al vnzrii, n opinia noastr ne aflm i n faa unei inalienabiliti, subsidiare incapacitii de a cumpra a persoanelor artate prin lege. Aceast interdicie este ntemeiat pe un motiv de ordine public, respectiv aprarea prestigiului justiiei, i eliminarea poziiei de influen pe care o poate exercita un profesionist al dreptului, prin urmare sanciunea nerespectrii ei este nulitatea absolut. Textul invocat mai sus arat c (1) Sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea. (2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; b) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; c) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios. (3) Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa. Codul Civil anterior avea o sfer de cuprindere mai larg n ceea ce privete definiia dreptului litigios i anume dreptul era considerat litigios nu doar n cazul existenei unui proces nceput i neterminat cu privire la existena i ntinderea sa, dar i n cazul dreptului care putea s dea natere unei contestaii serioase n viitor ( dubius eventis litis ) indiferent de natura lui. n opinia noastr, alineatul 3 al art. 1653 NCC este de strict interpretare i aplicare, astfel c dac nu exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea unui drept, acesta nu este litigios. n ceea ce privete excepiile de la situaiile de incapacitate de a dobndi drepturi litigioase de ctre persoanele ce exercit profesii juridice n raza de competen teritorial a instanei care soluioneaz dreptul litigios, legiuitorul le-a stabilit tocmai pentru a pune capt situaiei litigioase. n situaiile de excepie stabilite de ctre legiuitor prin alin.2 al art.1653 NCC este exclus intenia de traficare a influenei juridice din partea cumprtorului i deci vnzarea este valabil. A doua incapacitate de a cumpra chiar i prin licitaie public, este stabilit prin art. 1654 NCC pentru :

34

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd, cu excepia cazului n care mandatarul a fost mputernicit expres s poat cumpra el nsui, sau cuprinsul contractului de vnzare a fost astfel determinat nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese ntre cel al mandatarului cumprtor i cel al mandantului vnztor ( de exemplu, preul vnzrii a fost artat expres prin procur ) ; b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz. (2) nclcarea interdiciilor prevzute la alin. (1) lit. a) i b) se sancioneaz cu nulitatea relativ, iar a celei prevzute la lit. c) cu nulitatea absolut. Scopul interdiciilor mai sus artate este excluderea conflictului de interese ntre vnztor ( care are interesul s vnd ct mai scump ) i cumprtor ( care are interesul de a cumpra ct mai ieftin ), astfel c n optica legiuitorului, cumprtorul nu poate fi reprezentantul vnztorului pentru bunul ce se va vinde prin intermediul su. 4.1.2 Incapaciti de a vinde. Acestea sunt stabilite de art. 1655 alin. 1 NCC tot pentru reprezentanii legali sau convenionali, respectiv, mandatari, prini, tutori, curatori, administrator provizoriu, funcionari publici i toate celelalte persoane mai sus artate , care nu pot vinde bunurile lor proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz, ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz. n alin. 2 al art. 1655 NCC intitulat Incapaciti de a vinde ntr-un mod controversat i neclar, contrar chiar denumirii marginale a articolului, legiuitorul stabilete o incapacitate de a ncheia i alte contracte, de exemplu, contracte de antrepriz. n opinia noastr, n articolul de lege artat este vorba despre incapacitatea reprezentanilor legali sau convenionali de a ncheia orice contract de antrepriz cu reprezentatul, ceea ce poate da natere la serioase controverse. Astfel, dac n cazul mandatarilor este perfect legal ca acetia s fie remunerai pentru serviciile lor prin contractul de mandat, cnd s-a convenit astfel, funcionarii publici i judectorii sindici nu pot pretinde o remuneraie pentru serviciul lor, sau o altfel de prestaie dect cea stabilit de lege, de la cei care vnd bunurile prin intermediul lor, dect sub sanciunea legii penale. n ceea ce privete executorii judectoreti i acetia pot ncheia n mod legal contracte de antrepriz pentru a desfura actele de executare silit, n schimbul unui onorariu, iar interdicia stabilit prin art. 1655 alin.2 NCC este de natur s i pun n imposibilitate de a-i exercita profesia.

35

n opinia noastr, acest articol ar trebui revizuit . Pentru fiecare incapacitate de a vinde sau de a cumpra legiuitorul a stabilit sanciunea i anume nulitatea relativ atunci cnd interesul ocrotit este unul particular, respectiv nulitatea absolut atunci cnd interesul ocrotit este unul general, al societii. Prin prevederile art. 1656 NCC n aplicarea principiului de drept nemo propriam turpitudine alegans se arat expres c Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite. 4.1.3. Cetenii unui stat membru al U.E., apatridul cu domiciliul ntru-un stat membru sau n Romnia, persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi terenuri n Romnia n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne, potrivit prevederilor art. 3 din Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi . precum i de ctre persoanele juridice strine. Ceteanul strin, apatridul sau persoana juridic aparinnd statelor tere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiiile reglementrilor tratatelor internaionale pe baz de reciprocitate. Cu toate acestea, statutul acestor persoane privind capacitatea lor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor a cunoscut o evoluie legislativ, de la incapacitatea total pentru strini i apatrizi de a dobndi prin cumprare dreptul de proprietate asupra terenurilor i pn la situaia prezent, artat mai sus. Revizuirea Constituiei n anul 2003 a schimbat fundamental situaia cetenilor strini i apatrizilor sub aspectul analizat. Astfel, prin art. 44 alin. (2) teza a II-a din Constituia republicat n urma revizuirii sale, s-a dispus: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea a European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Prin revizuirea Constituiei n anul 2003, au devenit de imediat aplicare prevederile care le-au permis cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc proprietatea terenurilor prin motenire legal . Prevederile art. 3 din Legea nr. 54/1998 au continuat s fie n vigoare n ceea ce privete interdicia de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor n orice alt mod, inclusiv prin vnzare ca i prin motenire testamentar, de ctre aceste subiecte de drept . Legea nr. 54/1998 a fost abrogat prin Titlul X, Circulaia juridic a terenurilor, al Legii nr. 247/2005, act normativ care, prin art. 3, a statuat c apatrizii i cetenii strini pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia, n condiiile prevzute de legea special. La acest moment prevederile mai sus artate din Legea nr. 247/2005 sunt abrogate prin prevederile Legii nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Noului Cod Civil.

36

Cu toate acestea, legea special, la care trimite nc prevederea art. 44 alin. (2) teza a II-a din Constituie, este Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine , care arat n art. 3 astfel cum a fost modificat c Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.

4.2. Consimmntul prilor. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin ntre pri este ntotdeauna necesar i totodat suficient, cu excepiile prevzute de lege ( de exemplu n cazul exproprierii care este, n esen, o vnzare forat, contra unei despgubiri ) n vederea formrii contractului. n materia contractului de vnzare se aplic regulile generale privitoare la consimmnt i la formarea contractului prevzute n art. 1182-art.1224 NCC, se aplic principiul autonomiei de voin, astfel c , n continuare ne vom referi doar la problemele specifice vnzrii, respectiv la situaiile n care consimmntul la vnzare poate mbrca anumite forme specifice sau premergtoare vnzrii propriu-zise. Potrivit regulilor generale, lipsa consimmntului uneia din pri este o cauz de nulitate absolut a contractului de vnzare-cumprare. Totodat, pentru a da natere unui angajament valabil, acordul de voin al prilor, consimmntul, trebuie s fie neviciat, adic s nu fie dat din eroare , surprins prin dol, sau smuls prin violen. Potrivit NCC consimmntul poate fi viciat i n caz de leziune , a crei victim poate fi oricare dintre prile contractului i nu neaprat un minor. Este de reinut i faptul c NCC reglementeaz anumite garanii pentru formarea valabil a oricrui contract, formare care ncepe cu exprimarea consimmntului de ctre pri, prin reglementarea n capitolul privitor la formarea contractului a obligaiei de bun-credin n negocieri ( art. 1183 NCC) i a obligaiei de confidenialitate n negocieri ( art. 1184 NCC ). n opinia noastr, obligaia de confidenialitate n negocieri este rezultatul ndeplinirii obligaiei generale de informare a prilor nainte de ncheierea contractului de vnzare, aceast obligaie de informare constituind alturi de obligaia de bun-credin n negocieri, garania exprimrii unui consimmnt n deplin cunotin de cauz. Obligaia de informare n timpul negocierilor nu este reglementat expres de legiuitorul NCC n materia formrii contractului, dar rolul su n exprimarea unui consimmnt valabil a fost subliniat n literatura de specialitate.12 ncheierea contractului de vnzare poate fi precedat de alte nelegeri sau pot s existe dispoziii legale care afecteaz libertatea exprimrii consimmntului prilor.
12

Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, Ed. ALL Beck Bucureti, 2005, p. 24

37

n cele ce urmeaz vom analiza pe scurt : pactul de opiune privind contractul de vnzare, promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare) , promisiunea bilateral de vnzare i cumprare , dreptul de preempiune, instituii juridice reglementate n premier prin NCC care astfel a valorificat achiziiile jurisprudenei n aceast materie . 4.2.1. Pactul de opiune este contractul prin care proprietarul unui bun individual determinat (promitent ) se oblig ca n cazul n care va vinde bunul, s acorde un drept de a opta beneficiarului pactului, la pre egal. Este de reinut, c prin acest pact de opiune, promitentul nu se oblig s vnd bunul, ci se oblig ca n cazul n care va vinde bunul, s respecte dreptul de opiune al beneficiarului pactului . Prin urmare, esena dreptului de opiune al beneficiarului i gsete fundamentul n obligaia promitentului ca n cazul c va vinde bunul s prefere ca i cumprtor pe beneficiarul pactului 13. Obiectul pactului de opiune care const n acordarea unui drept de opiune ctre beneficiar numai n situaia c promitentul va dori s vnd bunul, este diferit de obiectul promisiunii unilaterale de vnzare, prin care promitentul se oblig s vnd , iar beneficiarul promisiunii s opteze dac va cumpra sau nu, aceasta fiind deosebirea dintre cele dou convenii . De asemenea, n mod corelativ, beneficiarul pactului de opiune nu se oblig s cumpere bunul, ci s opteze fie n sensul cumprrii acestuia, caz n care promitentul trebuie s-i ndeplineasc obligaia de a-l prefera / alege ca i cumprtor, fie n sensul renunrii de a cumpra bunul, caz n care promitentul poate vinde bunul unei alte persoane. Pentru a-l proteja pe beneficiarul pactului de preferin, legiuitorul NCC prin art. 1668 alin.1 a stipulat indisponibilizarea bunul promis pe perioada de la data ncheierii pactului i pn la data exercitrii dreptului de opiune sau a expirrii termenului de exercitare a acestui drept. n aceast perioad, promitentul nu poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare ( nscrise n cartea funciar ) , dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar, urmnd a fi radiat din oficiu, dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii nsoit de dovada comunicrii sale ctre promitent. ( n acest sens alin.2 i 3 ale art. 1668 NCC ). Obligaia asumat de promitent n sensul de a respecta dreptul de opiune al beneficiarului pactului n situaia c va vrea s vnd bunul, poate s pun problema valabilitii acestei obligaii, deoarece ea ar putea fi calificat ca o obligaie pur potestativ din partea celui care se oblig ( m oblig dac vreau ), caz n care o astfel de obligaie nu produce efecte potrivit prevederilor art. 1403 NCC.

13

A se vedea, Francisc Deak , Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ed. Universul Juridic , Bucureti 2006, p. 38 i urm, Camelia Toader, op.cit, pag.32, , Dan Chiric, Pactul de preferin, n R.D.C. nr. 11/1999, p.8 i urm. ; pentru deosebirea fa de contractele de negociere cu clauza de rezerv a proprietii a se vedea J. Goicovici, Acordul de principiu, n Dreptul nr. 4/2002.

38

Aa cum s-a artat n literatura de specialitate14, o asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ din partea debitorului, este valabil, deoarece condiia este numai simpl potestativ , i nu pur potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului i pe care acesta nu le poate controla, respectiv , anumite condiii economice care lar determina pe promitent s vnd . Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele viitorului contract de vnzare cumprare, deoarece declaraia promitentului viitor vnztor de a acorda opiunea este considerat o ofert irevocabil, astfel c simpla manifestare de voin a beneficiarului pactului n sensul acceptrii ofertei promitentului trebuie s fie de natur s conduc la ncheierea contractului. ( vezi art. 1278 NCC ). Cu toate aceste, pactul de opiune se deosebete de ofert, deoarece este un contract, pe cnd oferta este un act unilateral. Evident, n aceste condiii, pactul de preferin nu transmite ctre beneficiarul acestuia dreptul de proprietate asupra bunului. n situaia n care beneficiarul pactului i-a exercitat opiunea n sens pozitiv, atunci dreptul su se transform ntr-un drept de preemiune, adic de a fi preferat ca i cumprtor. Prin urmare, n caz de nerespectare a opiunii pozitive a beneficiarului pactului, prin vnzarea bunului de ctre promitent ctre un ter cu nclcarea dreptului de preemiune, n opinia noastr, devin aplicabile prevederile art. 1732 alin.3 i art. 1733 din NCC, aa cum vom arta mai jos. Se menine i soluia anterioar, n sensul c beneficiarul pactului, n calitate de creditor al obligaiei neexecutate, poate opta doar pentru plata daunelor interese ( dac demonstreaz prejudiciul suferit prin neexercitarea dreptului de opiune) . n orice caz, nu se poate cere anularea contractului ncheiat de promitent cu terul i nici nun poate fi intentat aciune n revendicare. Numai dac, n mod excepional demonstreaz c vnzarea s-a fcut n frauda dreptului su de opiune, beneficiarul pactului poate obine nulitatea absolut a vnzrii ctre ter, pentru cauz ilicit sau pentru fraud la lege, n aplicarea principiului de drept fraus omnia corumpit . ( art. 1236, art. 1237 NCC ) . n practic, acest pact are importan n cazul dobndirii unui bun n coproprietate, cnd coprtaii i recunosc reciproc un drept de preferin, n cazul contractului de societate civil sau comercial, la vnzarea aciunilor sau prilor sociale, precum i n materia raporturilor juridice de locaiune, cnd pactul se face n favoarea locatarului. 4.2.2. Promisiunea unilateral poate fi o promisiune de a vinde sau o promisiune de a cumpra. Promisiunea de a vinde este contractul (unilateral) prin care o parte, numit promitent, se oblig fa de cealalt parte, numit beneficiar, s-i vnd un anumit bun n ziua cnd acesta se va hotr s-l cumpere. n situaia unei promisiuni de a cumpra , promitentul se oblig s cumpere bunul, n situaia c beneficiarul promisiunii se va hotr s-l vnd.
14

Fr. Deak, op cit, pag.39

39

Potrivit art. 1279 NCC intitulat Promisiunea de a contracta, n partea general a materiei obligaiilor, se arat c promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Spre deosebire de simpla ofert de a contracta , act juridic unilateral, promisiunea unilateral de a vinde este o convenie, un acord de voine. Ea produce consecine practice deosebite de ale ofertei. Astfel, dac oferta poate fi retras oricnd nainte de acceptarea ei de ctre persoana creia i-a fost adresat, promisiunea unilateral de vnzare nu poate fi retras dac beneficiarului i s-a acordat un termen nuntrul cruia poate s opteze. n absena convenirii unui termen, promitentul i poate cere beneficiarului promisiunii s opteze ntr-un termen rezonabil n funcie de scopul contractului i de natura bunului promis . Promisiunea de vnzare este, de fapt, un antecontract (precontract), care d natere unei obligaii de a face n sarcina promitentului: aceea de a ncheia contractul de vnzare cu beneficiarul promisiunii, dac acesta se va decide s-l cumpere . De pild, locatorul-proprietar al unui bun nchiriat promite chiriaului ca la sfritul contractului sau la un alt termen s-i vnd bunul nchiriat . O astfel de convenie este perfect valabil, chiar dac opiunea cumprrii este la discreia beneficiarului promisiunii, deoarece acesta este creditorul obligaiei de a face contractul promis i nu debitorul ei, astfel c art. 1403 NCC nu se aplic speei. Promitentul se angajeaz chiar de la nceput s vnd. n consecin, el trebuie s aib capacitatea necesar pentru nstrinare. Pe de alt parte, beneficiarul accept promisiunea fr a-i da consimmntul pentru cumprare. El are deci un drept de opiune. Nu este necesar ca beneficiarul s aib capacitate de cumprare nainte de momentul opiunii. Este obligat ns ca, pentru valabilitatea vnzrii, n momentul acordului de voin s aib capacitate de a cumpra. Uneori, n schimbul promisiunii ce i s-a fcut, beneficiarul pltete o sum de bani, denumit indemnizaie de ateptare (imobilizare), care nu valoreaz ns asumarea unei obligaii din partea sa de a cumpra. O asemenea clauz este valabil. Soarta acestei sume de bani variaz apoi n funcie de atitudinea beneficiarului promisiunii: dac accept, suma se va imputa asupra preului vnzrii, dac nu accept, va rmne promitentului, ca pre al ateptrii 15 . n ipoteza n care promitentul i retrage promisiunea naintea mplinirii termenului, acesta poate fi obligat la plata unor daune-interese, n msura n care beneficiarul dovedete c i s-a cauzat un prejudiciu ( art. 1279 alin.2 NCC ). Dac n acelai interval, promitentul a nstrinat bunul promis unei alte persoane dect beneficiarul, n principiu, din cauza faptului c s-a nscut doar o obligaie de a face n sarcina promitentului, nu se poate aduce atingere drepturilor dobndite de ter . Dac se probeaz existena unei conivene frauduloase ntre promitent i terul dobnditor (fraus omnia corrumpit), soluia va fi aciunea n constatarea nulitii absolute a contractului dintre

15

Camelia Toader, op cit, pag 26

40

promitent i ter pentru cauz ilicit sau pentru fraud la lege, iar dac aciunea va fi admis, bunul va reintra n patrimoniul promitentului, pentru ca beneficiarul s poat accepta. n cazul nclcrii obligaiei de a face contractul promis, n temeiul prevederilor art. 1669 alin.3 din NCC, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate solicita instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare , ntr-un termen de prescripie de 6 luni de la data cnd contractul ar fi trebuit ncheiat. Potrivit prevederilor art. 1669 alin. 3 NCC, n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, promitentul nstrineaz bunul sau constituie un drept real supra acestuia, promisiunea se consider stins. 4.2.3. Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare (bilateral) este reglementat de art. 1669 din NCC , sub aspectul sanciunii aplicabile n cazul refuzului de executare a uneia dintre pri a obligaiilor asumate. Totodat, ne raportm i la prevederile art. 1279 din NCC privitoare la promisiunea de a contracta n general. Promisiunea sinalagmatic sau bilateral este un antecontract prin care ambele pri, numite promitent-vnztor i promitent - cumprtor, se oblig (obligaii de a face) ca n viitor s ncheie contractul de vnzare-cumprare n condiiile stabilite i cu ndeplinirea formalitilor prevzute de lege. De pild, prile convin ca n viitor, de regul ntr-un anumit termen, s se prezinte la un birou notarial pentru nstrinarea/dobndirea dreptului de proprietate asupra unui teren. O frecvent aplicare practic a cunoscut instituia antecontractului dup restrngerea treptat, ncepnd cu anii 50 ai secolului trecut, a circulaiei juridice a imobilelor . Prin antecontractul astfel convenit nu se transmite dreptul de proprietate. n cazul nclcrii obligaiei de a face contractul promis, n temeiul prevederilor art. 1669 alin.1 din NCC, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate solicita instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare, mai puin n situaia vnzrii unor bunuri pentru care contractul are un caracter real i nu consensual ( de exemplu, creana ncorporat ntr-un titlu la purttor, art. 1588 alin. 3 NCC ) . Aceast hotrre va avea efect translativ de drepturi de la data la care rmne definitiv, mai puin n situaia bunurilor imobile cnd pentru constituirea dreptului n patrimoniul cumprtorului este necesar nscrierea n cartea funciar. Pentru admisibilitatea unei atare aciuni trebuie ns s fie ndeplinite anumite condiii, i anume: promisiunea de vnzare s fie valabil ncheiat, s fie dovedit potrivit dreptului comun , una din pri s refuze ncheierea de bun-voie a contractului astfel cum a promis, reclamantul si fi executat n ntregime obligaiile, astfel ca instana prin hotrre s suplineasc doar consimmntul prii care refuz ndeplinirea obligaiei de bun-voie. Dreptul la aciune este supus unei prescripii de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat, potrivit art. 1669 alin 2 NCC .

41

Deoarece promisiunea bilateral este o convenie sinalagmatic, partea care i-a executat sau este gata s-i execute obligaia asumat poate solicita rezoluiunea pentru neexecutare i restabilirea situaiei anterioare . n practica judiciar s-a admis c neprezentarea de ctre promitentul-vnztor a extrasului de carte funciar, care s ateste lipsa vreunor sarcini ale imobilului, l ndreptete pe promitentul-cumprtor s refuze ncheierea contractului i s solicite rezoluiunea antecontractului . 4.2.4. Dreptul de preemiune, const n dreptul prioritar la cumprare, recunoscut anumitor persoane, drept ce este de natur a afecta ntr-o oarecare msura libertatea consimmntului nstrintorului. Spre deosebire de Codul civil anterior, Noul cod civil, reglementeaz dreptul de preemiune, prin prevederile cuprinse n art. 1730-1740. Dreptul de preemiune ( etimologic, lat. prae nainte, emptio vnzare ) poate s se nasc din lege sau din contract ( de exemplu, prin exercitarea n sens pozitiv a dreptului de opiune nscut prin ncheierea unui pact de opiune ) . De cele mai multe ori, n trecut, dreptul de preemiune a fost reglementat prin lege pentru ocrotirea unor interese generale. Astfel, a fost recunoscut dreptul de preempiune n favoarea statului la dobndirea unor opere de art cu valoare deosebit, de patrimoniu cultural sau n vederea prezervrii fondului forestier n cazul vnzrii terenurilor cu vegetaie forestier [art. 45 alin. (6) din Legea nr. 46/2008 Codul silvic (M. Of. nr. 238 din 27 martie 2008)]. Alteori, prin dreptul de preemiune s-a avut n vedere protecia unui interes privat; astfel este cazul dreptului prioritar de cumprare recunoscut chiriaului n cazul n care locuina pe care o ocup se pune n vnzare (art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine). Prin dreptul de preemiune se limiteaz posibilitatea vnztorului de a alege cumprtorul, deoarece n cazul n care ns se hotrte s vnd, el este obligat de lege sau prin contract s acorde prioritate unei anumite persoane (determinate sau determinabile) 16. Este de reinut c pentru protecia titularului dreptului de preemiune, legiuitorul NCC a ales o sanciune pragmatic. Astfel, n situaia vnzrii unui bun fr respectarea dreptului de preemiune, titularul acestuia i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului.( art. 1732 alin.3 NCC ).

16

Camelia Toader, op cit, pag. 33

42

Aceast comunicare are ca efect ncheierea contractului de vnzare ntre vnztor i titularul dreptului de preemiune, n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul i desfiinarea retroactiv a contractului dintre vnztor i ter. ( art. 1733 alin.1 NCC ). 4.3. Obiectul contractului de vnzare Noul Cod Civil, n partea general, difereniaz ntre obiectul contractului pe de o parte, i obiectul obligaiei, pe de alt parte. Astfel, potrivit art. 1255 alin.1 din NCC obiectul contractului l reprezint operaiunea juridic, precum vnzarea, locaiunea, mprumutul .a.m.d, convenit de pri, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor i obligaiilor contractuale. Obiectul contractului trebuie s fie determinat i licit, sub sanciunea nulitii absolute ( art. 1225 alin.2 NCC ). Totodat, potrivit prevederilor art. 1226 alin. 1 NCC, obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul, avnd n vedere c prin ndeplinirea obligaiei de ctre debitor este protejat dreptul creditorului . Ca i obiectul contractului i obiectul obligaiei trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil i licit, sub sanciunea nulitii absolute . ( art. 1226 alin.2 NCC ). Contractul de vnzare fiind un contract sinalagmatic, obiectul vnzrii ca operaiune juridic este dublu : pe de o parte, prestaia vnztorului cu privire la bunul vndut, iar pe de alt parte, prestaia cumprtorului n ceea ce privete preul. Obligaiile prilor din contractul de vnzare vor fi analizate n seciunea dedicat efectele contractului de vnzare. n aceast seciune vom vorbi doar despre obiectul derivat al contractului de vnzare, i anume, bunul vndut i preul. 4.3.1. Bunul vndut . Potrivit prevederilor art. 1657 din NCC intitulat Bunurile ce pot fi vndute, orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie ori testament. n acest fel, NCC stabilete principiul liberei circulaii a bunurilor. Astfel, pentru ca un bun s fie scos din circuitul civil, respectiv s devin inalienabil, prin derogare de la principiul enunat, este necesar o prevedere legal expres sau o clauz stipulat expres prin convenie sau testament ( n acest din urm caz fiind vorba despre o inalienabilitate temporar , justificat de un interes serios i legitim, pe o perioad determinat de timp i cu caracter accesoriu fa de operaiunea juridic principal, care de regul poate fi o liberalitate, dar nu numai ). Pentru a forma valabil obiectul prestaiei vnztorului, bunul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerine : s existe; s fie n circuitul civil; s fie determinat sau determinabil, posibil i licit; s fie proprietatea vnztorului. a) O prim cerin este aceea ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor. Potrivit art. 1659 prima tez din NCC Dac n momentul vnzrii unui bun

43

individual determinat acesta pierise n ntregime, contractul nu produce nici un efect. . ntruct n acest caz nu exist operaiunea juridic a vnzrii n lipsa prestaiei vnztorului, sanciunea inexistenei contractului este fireasc. Dac ns n momentul vnzrii bunul era pierit numai n parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt la momentul vnzrii, are alegerea ntre a cere anularea contractului sau executarea contractului asupra prii rmase din bun, cu reducerea corespunztoare a preului ( art. 1659 teza a doua NCC ). Dreptul de opiune al cumprtorului nu trebuie s fie exercitat abuziv, n aprecierea unui atare exerciiu urmnd a se avea n vedere atingerea sau nu a scopului pentru care cumprtorul a ncheiat contractul ( art. 1266 alin. 2 din NCC ). Potrivit prevederilor art. 1658 NCC i bunurile viitoare pot s formeze n mod valabil, obiectul contractului de vnzare, aceasta fiind o aplicare a regulii generale coninute de art. 1228 NCC (de pild, fructele unei livezi, recolta viitoare de gru, o bijuterie ce se va confeciona etc.). Dintre lucrurile viitoare, numai succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul unui act juridic ( art. 1747 alin.1 NCC ) n cazul vnzrii unui bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat, adic la data la care bunul devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei n vederea cruia s-a ncheiat contractul, potrivit alineatului 5 al art. 1658 NCC . n privina construciilor, sunt aplicabile dispoziiile corespunztoare n materie de carte funciar. Dac bunurile viitoare sunt bunuri de gen, pe lng condiia realizrii lor este necesar i individualizarea prin numrare, cntrire, msurare, pentru transferul dreptului de proprietate. ( art. 1658 alin.2 NCC) . Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dac nerealizarea este determinat de culpa vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese. ( art. 1658 alin.3 i 4 NCC). n situaia n care bunul viitor se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului. Aceste reguli i pierd valabilitatea n situaia n care cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii bunului sau genului limitat, dup caz, ipotez n care cumprtorul rmne obligat la plata preului, vnzarea fiind n acest caz un contract aleatoriu . Considerm, alturi de ali autori17 c, nerealizarea lucrului viitor poate duce la obligarea vnztorului la plata daunelor-interese, pe lng pierderea preului, pe care o va suporta ca debitor al obligaiei imposibil de executat. n situaia ncheierii unui contract aleatoriu de vnzare, cumprtorul va suporta riscul nerealizrii bunului viitor, i, prin urmare, nu mai poate pretinde daune de la vnztor. b) Bunul trebuie s fie n circuitul civil. Noul cod civil instituie aceast cerin att printrun text aflat n partea general a dreptului obligaiilor art. 1229 NCC., potrivit cruia numai
17

Camelia Toader, op cit, pag. 48, Francisc Deak, op. cit pag.

44

bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale ct i prin art. 1657 mai sus citat. Rezult c, n principiu, toate bunurile aflate n circuitul civil pot forma obiect al contractului de vnzare, excepiile fiind de strict interpretare. n sensul propriu-zis al termenului, sunt scoase din comer numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice (res communis), ca aerul, razele soarelui, apa mrii sau a rului curgtor , care nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor. Exist reglementate prin lege cazuri de ngrdire a circulaiei anumitor bunuri, dup cum n anumite condiii prile pot stabili prin contract sau testament anumite clauze de inalienabilitate. 1. ngrdiri legale. Legea declar inalienabile, insesizabile i imprescriptibile bunurile proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale (cele care, potrivit art. 136 alin. (4) din Constituie i Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul acesteia, sunt de uz sau interes public 4 ). Proprietatea public se definete prin raportare la dou elemente: titularul acesteia (statul sau unitile administrativ-teritoriale) i cumulativ, afectaiunea bunurilor, care nu poate fi alta dect uzul sau utilitatea public . De asemenea, n art. 861 NCC rezult c inalienabilitatea este unul dintre caracterele dreptului de proprietate public, alturi de insesizabilitate i imprescriptibilitate. Sanciunea nclcrii prohibiiei de nstrinare a bunurilor proprietate public este nulitatea absolut [art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998]. Dei nu pot fi vndute, aceste bunuri pot fi date n administrare, pot fi nchiriate/concesionate , mprumutate, ori date n folosin gratuit, pe termen limitat, n condiiile legii. Dac cel de-al doilea criteriu, al utilitii publice, nu este ntrunit, bunurile aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat al acestora. Ca atare, prohibiia nstrinrii lor nu opereaz, ci ele sunt supuse dispoziiilor din dreptul comun, fiind necesar ns respectarea formelor i prescripiilor edictate anume pentru ele. Dispoziii privind bunurile proprietate public conin, n afar de NCC i Legea nr. 213/1998 care reprezint dreptul comun n materie, i alte acte normative speciale, cum ar fi Legea nr. 107/1996 (Legea apelor), Legea nr. 85/2003 (Legea minelor), Legea nr. 238/2004 (Legea petrolului) . NCC prin art. 66 interzice orice fel de acte care au ca obiect conferirea unei valori patrimoniale corpului uman, elementelor sau produselor sale, sub sanciunea nulitii absolute, i ca o garanie a drepturilor inerente fiinei umane. ( art. 61 NCC ). Ca o consecin, inalienabilitatea are ca obiect corpul uman i elementele acestuia ; drepturile morale ale autorului unei creaii literare, artistice, tiinifice sau tehnice ; dreptul de uz i de abitaie (art. 752 NCC ). n legislaia romn au existat i exist nc instituite norme de inalienabilitate temporar, justificate de protecia unui interes general. Astfel, prin Legea nr. 18/1991 a fondului

45

funciar s-a instituit interdicia ca timp de 10 ani de la nscrierea proprietii, terenul n privina cruia s-a constituit dreptul de proprietate s nu poat fi nstrinat prin acte ntre vii; la fel, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, permind chiriailor n anumite condiii s cumpere locuinele, a interzis nstrinarea acestora timp de 10 ani . n aceste ultime dou ipoteze, obligaia de a nu nstrina se consider a fi propter rem , n sensul c bunul este lovit de inalienabilitate, indiferent dac n intervalul celor 10 ani a ajuns, prin succesiune, n proprietatea unei alte persoane. Sanciunea nstrinrii bunului imobil n discuie este nulitatea absolut a vnzrii-cumprrii (sincere sau deghizate) . Legea nr. 10/2001, republicat, interzice sub sanciunea nulitii absolute, nstrinarea, concesionarea, locaia de gestiune, asocierea n participaiune, ipotecarea, locaiunea, precum i orice nchiriere sau subnchiriere n beneficiul noului chiria, schimbarea destinaiei, grevarea sub orice form a bunurilor imobile terenuri i/sau construcii notificate potrivit prevederilor acestei legi, pn la soluionarea procedurilor administrative i, dup caz, judiciare. Aceeai lege interzice nstrinarea n orice mod a imobilelor dobndite n temeiul Legii nr. 112/1995, pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite. O derogare relativ de la principiul liberei circulaii este instituit pentru protejarea intereselor generale, prin norme care reglementeaz regimul juridic al monopolurilor de stat. Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, prevede n art. 2: Constituie monopol de stat: fabricarea i comercializarea armamentului, muniiilor i explozibililor; producerea i comercializarea stupefiantelor i a medicamentelor care conin substane stupefiante; extracia, producerea i prelucrarea n scopuri industriale a metalelor preioase i a pietrelor preioase; producerea i emisiunea de mrci potale i timbre fiscale; fabricarea i importul, n vederea comercializrii n condiii de calitate, a alcoolului i a buturilor spirtoase distilate; fabricarea i importul, n vederea comercializrii n condiii de calitate, a produselor din tutun i a hrtiei pentru igarete; organizarea i exploatarea sistemelor de joc cu miz, directe sau disimulate; organizarea i exploatarea pronosticurilor sportive. Potrivit art. 3 din lege, administrarea monopolurilor se face de ctre Ministerul Finanelor Publice, iar acesta, cu avizul ministerului de resort sau al Bncii Naionale a Romniei (n cazul metalelor preioase i al pietrelor preioase), elibereaz licene de exploatare a activitilor ce constituie monopol de stat . Bunurile ce fac parte din patrimoniul cultural naional, dac nu aparin domeniului public, pot fi vndute, dar exist acte normative speciale care reglementeaz interdicii sau limitri ale trecerii lor peste grani . Potrivit Codului Fiscal nstrinarea unei cldiri, prin oricare dintre modalitile prevzute de lege, nu poate fi efectuat pn cnd titularul dreptului de proprietate asupra cldirii respective nu are stinse creanele fiscale locale (cu excepia obligaiilor fiscale aflate n litigiu) cuvenite

46

bugetului local al unitii administrativ-teritoriale unde este amplasat cldirea, sau al celui unde i are domiciliul fiscal contribuabilul n cauz . Legea prevede c actele prin care se nstrineaz cldiri cu nclcarea acestor prevederi sunt nule de drept. 2. ngrdirile convenionale a liberei circulaii a bunului sunt permise numai n anumite condiii: a) se invoc un interes serios i legitim; b) se instituie pe o durat determinat; c) au un caracter accesoriu n raport cu actul principal (de regul, liberalitatea). Calificarea naturii legitime a interesului invocat este de atributul instanei judectoreti . n practic au fost considerate astfel de motive temeinice: garantarea executrii unei obligaii; asigurarea n viitor a mijloacelor de existen sigure, care s-i permit un nivel de via corespunztor educaiei primite; aprarea dobnditorului contra propriilor acte de dispoziie, la care ar fi antrenat de lipsa de experien de via (interzicerea nstrinrii pn la majorat) . Dac aceste cerine sunt ntrunite i s-a constatat valabilitatea clauzei de inalienabilitate, o nstrinare efectuat cu nclcarea interdiciei va atrage rspunderea contractantului n cauz. Sanciunea nclcrii clauzei de inalienabilitate poate fi prevzut expres de ctre dispuntor printr-o clauz penal (daune-interese) , ori printr-un pact comisoriu cu consecina revocrii (rezoluiunii) actului principal de nstrinare. Dar i n lipsa acestora, potrivit regulilor generale, instana poate pronuna rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiilor, nsoit, dup caz, de daune-interese . c) O alt condiie de validitate este aceea ca lucrul vndut s fie determinat sau determinabil, posibil (cci ad imposibilum nulla est obligatio) i licit . Sanciunea nclcrii acestei cerine este nulitatea absolut a contractului. d) n fine, se consider c pentru validitatea vnzrii, bunul individual determinat, obiect al acesteia, trebuie s fie proprietatea vnztorului. Datorit caracterului translativ de proprietate al vnzrii-cumprrii, potrivit unui principiu consacrat, vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului ce se nstrineaz nemo plus iuris ad alium transferre potest , quam ipse habet sau nemo dat quot non habet. Nendeplinirea acestei condiii aduce n discuie problema vnzrii lucrului altuia. n analiza ei vom porni de la urmtoarea distincie: 1. Dac obiect al vnzrii sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de proprietar a vnztorului la data ncheierii contractului nu afecteaz validitatea vnzriicumprrii, ntruct am vzut c n asemenea cazuri dreptul de proprietate se transmite la un moment ulterior, acela al individualizrii bunurilor de gen, respectiv al realizrii bunului viitor.

47

2. Dac obiect al vnzrii este un bun individual determinat , aflat n proprietatea unui ter, contractul de vnzare este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor, potrivit prevederilor art. 1683 alin. 1 NCC. Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului. Dac din lege sau din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar. Prin urmare, nu mai este necesar s fie ncheiat un alt contract de vnzare, separat de cel prin care s-a vndut bunul altuia. n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului, precum i, dac este cazul, daune-interese. Rezult c sanciunea pentru nendeplinirea obligaiilor rezultate din vnzarea bunului altuia se afl exclusiv pe terenul rezoluiunii, ceea ce presupune n toate ipotezele un contract valabil ncheiat. Potrivit NCC, sanciunea vnzrii lucrului altuia nu va mai fi anularea contractului astfel ncheiat, ci doar rezoluiunea pentru nendeplinirea obligaiilor . Potrivit prevederilor art. 1683 alin. (5) NCC, atunci cnd un coproprietar a vndut bunul proprietate comun i ulterior nu asigur transmiterea proprietii ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere, pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun. 4.3.2. Preul. obiect al contraprestaiei cumprtorului. Pentru validitatea unui contract de vnzare-cumprare art. 1660 NCC stabilete urmtoarele condiii : a) s fie stabilit n bani. Aceast cerin este de esena vnzrii; dac preul nu este stabilit n bani, contractul i schimb nsi natura: poate fi schimb (dac n schimbul lucrului transmis n proprietate se primete un alt lucru), ntreinere (dac drept contraprestaie pentru un lucru primit, dobnditorul se oblig s-i acorde ntreinere nstrintorului), rent viager sau orice alt contract, chiar nenumit. b) s fie determinat sau determinabil, ceea ce presupune ca la data ncheierii contractului, fie prile s fi convenit asupra cuantumului exact al preului, fie s fi stabilit criteriile sau elementele pe baza crora preul s fie determinat la un moment ulterior, dar nu mai trziu de data plii i fr a fi necesar un nou acord de voin, potrivit art. 1661 NCC (de pild, cursul zilei la termenul prevzut pentru predarea bunului, cotaia la burs etc.). Contrar soluiilor din Codul Civil anterior, preul vnzrii este suficient determinat dac poate fi stabilit potrivit mprejurrilor ( art. 1664 alin. 1 NCC) iar dac vnzarea are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor, o modalitate de apreciere care ar putea fi apreciat ca subiectiv, unilateral. Preul poate fi determinat i de ctre tere persoane artate de pri, sau, n lips de ctre un expert numit
Preul reprezint principalul

48

de instana judectoreasc n termen de 6 luni de la data ncheierii contractului. Dac preul nu se determin n termen de 1 an de la data ncheierii contractului, vnzarea este nul. c) preul s fie sincer i serios. Prin pre sincer nelegem un pre stabilit cu intenia real de a fi cerut i pltit, iar nu doar fictiv. Potrivit art. 1665 alin. 1 NCC Vnzarea este anulabil atunci cnd preul este stabilit fr intenia de a fi pltit . Preul este fictiv atunci cnd prile nu intenioneaz s-l cear, respectiv s-l plteasc; cnd din actul secret rezult c el nu este datorat . n cazul n care preul este simulat sau fictiv, contractul de vnzare este anulabil ( credem c sanciunea nulitii ar fi fot mai potrivit, deoarece preul este de esena vnzrii, iar un pre fictiv nseamn c nu exist pre , potrivit adagiului sine pretio, nulla est venditio), dar poate , prin conversiune s fie valabil ca donaie deghizat, dac sunt ndeplinite condiiile legii pentru validitatea donaiei . Potrivit prevederilor art. 1665 alin. 2 NCC, rezult c preul trebuie s fie serios, adic s nu fie derizoriu , att de disproporionat raportat la valoarea bunului, nct rezult cu eviden c prile nu au consimit la o vnzare. n cazul preului derizoriu, acesta nu poate constitui o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite proprietatea asupra bunului (de exemplu, preul pentru o cas ar fi de 100 lei ). Dac se constat c preul fixat de pri a fost derizoriu, contractul de vnzare este anulabil, ns se poate converti ntr-o donaie, n situaia c modicitatea preului i are cauza n intenia liberal a nstrintorului . 4.4. Cauza sau motivul psihologic determinant al exprimrii consimmntului, este alctuit din dou elemente : scopul imediat, element abstract i invariabil n cadrul unei categorii de contracte ( de exemplu contracte translative de proprietate cum este i contractul de vnzare, scopul imediat al vnztorului este obinerea preului, iar scopul imediat al cumprtorului este dobndirea lucrului ) i scopul mediat, ce reprezint motivul determinant al ncheierii contractului n cauz, scop ce este concret i variabil. Condiiile cerute pentru valabilitatea cauzei sunt cele generale, stabilite prin art. 1236 NCC, respectiv, cauza s existe, s fie licit i moral. Dac ne aflm n faa unei obligaii fr cauz, sau fondat pe o cauz ilicit sau imoral, sanciunea este nulitatea absolut a contractului astfel ncheiat. Test de evaluare 1. Potrivit definiiei din literatura de specialitate , vnzarea este contractul prin care : a) vnztorul transmite cumprtorului dreptul de proprietate ; b) vnztorul transmite cumprtorului un drept de crean sau dreptul de proprietate ; c) vnztorul transmite cumprtorului orice drept,real sau de crean ;

49

d) vnztorul transmite cumprtorului orice drept, real sau de crean, cu excepia drepturilor incesibile. 2. Vnzarea este un contract consensual, deoarece : a) pentru vnzarea imobilelor este necesar ad validitatem forma autentic ; b) pentru vnzarea unor creane ncorporate n titluri nominative la ordin sau la purttor sunt necesare formaliti speciale ; c) se ncheie prin simplul acord de voin al prilor ; d) este necesar ca dreptul real asupra imobilelor s fie nscris n cartea funciar .

Capitolul III. Efectele contractului de vnzare. Obligaiile prilor Prin efectele unui contract se neleg obligaiile care se nasc din acel contract. Vnzarea fiind un contract sinalagmatic d natere la obligaii n sarcina ambelor pri contractante, obligaiile fiind reciproce i interdependente, ca la orice contract sinalagmatic. Pentru a produce efectele dorite de pri, contractul trebuie s conin clauze clare. Dac prile nu au artat clar prin contract efectele pe care acesta le produce, atunci este necesar un act de interpretare al contractului pentru a afla voina prilor. Potrivit prevederilor art. 1671 NCC, clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea cumprtorului i n contra vnztorului, mai puin n contractele de adeziune, cnd acestea se interpreteaz mpotriva celui care a propus clauzele contractului ( art. 1269 alin.2 NCC ). 5.1. Obligaiile vnztorului Prin art. 1672 NCC legiuitorul a stabilit urmtoarele obligaii principale ale vnztorului : 1. Obligaia de a transmite proprietatea bunului, sau, dup caz, dreptul vndut ; 2. Obligaia de predare a bunului vndut ; 3. Obligaia de garanie contra eviciunii i contra viciilor . La acestea se adaug garania pentru buna funcionare reglementat de legiuitor n art. 1716-1718 NCC, existent numai n situaia n care vnztorul i-a asumat-o expres . n aplicarea principiului autonomiei de voin i a libertii contractuale, prile pot stabili i existena altor obligaii atunci cnd ncheie n mod concret un contract, dup cum pot deroga de la regulile dispozitive stabilite de legiuitor. La acestea se adaug obligaiile prilor din faza de negociere a contractului, respectiv buna-credin i confidenialitatea n negocieri, ca un corolar al obligaiei de informare reciproc a prilor contractante. 5.1.1. Obligaia vnztorului de a transmite proprietatea bunului, sau dreptul vndut. Noul Cod Civil reglementeaz n premier distinct aceast obligaie, doctrina considernd c potrivit Codului Civil anterior, transmiterea dreptului de proprietate opera prin chiar ncheierea
50

contractului de vnzare, acesta nednd natere, n mod obinuit, unei obligaii ulterioare i distincte de transfer a dreptului vndut. Potrivit prevederilor art. 1673 alin.1 NCC, vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului vndut. Odat cu proprietatea cumprtorul dobndete toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului. Regula general n materie de transmitere a proprietii continu s fie cea prevzut de art. 1674 NCC potrivit creia proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat, ori preul nu a fost pltit nc. Totodat, pentru opozabilitate fa de teri este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate impuse de lege. Prin excepie de la regula transmiterii instantanee a dreptului de proprietate prin simpla ncheiere a contractului, n cazul vnzrii bunurilor imobile, vnztorul are obligaia de a ndeplini formalitile necesare pentru nscrierea dreptului asupra imobilului n cartea funciar, cu efect constitutiv n patrimoniul cumprtorului. Alte excepii de la regula mai sus artat sunt reglementate n art. 1678 - art. 1682 NCC, i reprezint situaiile n care proprietatea nu se strmut cumprtorului prin ncheierea contractului de vnzare, ci este necesar ca vnztorul s efectueze prestaii suplimentare pentru a opera transferul dreptului n patrimoniul cumprtorului sau este necesar ndeplinirea anumitor condiii . Astfel, n cazul bunurilor de gen, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora. Prin urmare, vnztorul este obligat s efectueze operaiunea de individualizare fie prin predare, numrare, cntrire, msurare, fie n orice alt mod convenit sau impus de natura bunului pentru individualizarea sa. Prin excepie de la aceast regul, n cazul vnzrii n bloc a bunurilor, indiferent dac sunt de gen, proprietatea se transfer la cumprtor prin ncheierea contractului, chiar dac bunurile nu au fost individualizate, astfel c n acest caz vnztorul nu are obligaia de a individualiza bunurile vndute . n cazul vnzrii dup mostr sau model, transferul proprietii are loc la momentul predrii bunurilor, astfel nct pentru transferul proprietii , vnztorul este obligat s i predea bunurile, obligaiile care oricum i incumb i prin ncheierea oricrui contract de vnzare. Particularitatea vnzrii dup mostr sau model, const n amnarea transferului dreptului de proprietate pn la predarea bunurilor vndute. n cazul vnzrii pe ncercate, transferul proprietii este afectat de ndeplinirea condiiei suspensive, a ncercrii bunului de ctre cumprtor i a declaraiei acestuia c bunul corespunde criteriilor stabilite la ncheierea contractului, sau destinaiei bunului, declaraie fcut n urma ncercrii. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului. n cazul n care prin contractul de vnzare prile au prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a ncheiat o vnzare pe ncercate.

51

n acest caz, vnztorul se oblig s pun la dispoziia cumprtorului bunul ce urmeaz a se vinde pe durata perioadei de ncercare, stabilit legal la maxim 30 de zile. n cazul vnzrii pe gustate, transferul proprietii este afectat de aceeai condiie suspensiv a declarrii de ctre cumprtor c i place bunul vndut, dup gustarea lui. ( de exemplu pentru vin, ulei, brnz etc. ). Aceast declaraie adus la cunotina vnztorului ntr-un anumit termen fixat de pri conduce la ncheierea contractului i la transferul proprietii bunului . n cazul n care prile nu au fixat un astfel de termen, dac bunul vndut se afl la cumprtor i acesta nu declar c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predare, vnzarea se consider ncheiat la expirarea termenului. i n cazul vnzrii bunului altuia, momentul ncheierii contractului este diferit de momentul transferrii dreptului de proprietate. Astfel, obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului. Dac din lege sau din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar.( art. 1683 alin.2 i 3 NCC ). Prin vnzarea cu rezerva proprietii, (pacutum reservati domini) proprietatea bunului se transfer cumprtorului numai dup plata integral a preului. Rezerva proprietii constituie o garanie real pentru vnztor c va obine preul de la cumprtor. Sanciunea nendeplinirii acestei obligaii de ctre vnztor este rezoluiunea contractului cu daune interese, dac este cazul, dac cumprtorul nu ar alege, ndeplinirea n natur a obligaiei. ( n opinia noastr obligaia de transfer a dreptului vndut fiind o obligaie de a face, este mai greu de executat n natur, cumprtorul fiind dezavantajat n acest caz ). Potrivit NCC, rezoluiunea contractului poate s fie pronunat de ctre instan, sau s fie o rezoluiune unilateral prin notificarea vnztorului, debitor al obligaiei de ctre cumprtorul, creditor, dac prile au convenit astfel prin contact. ( art. 1552 NCC ). De asemenea, prile pot insera n contract i un pact comisoriu, prin care s desfiineze contractul n caz de nendeplinire a obligaiei, potrivit art. 1553 NCC . ( pentru detalii a se vedea infra 5.1.2.). 5.1.2. Obligaia vnztorului de predare a bunului este reglementat de art. 1685-1694 NCC . ntinderea i coninutul obligaiei de predare. Prin predare se nelege obligaia vnztorului de a pune la dispoziia cumprtorului bunul ce a format obiectul derivat al contractului. Predarea bunului se va face mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei.

52

ndeplinirea obligaiei de predare implic i cerina conformitii bunului cu ceea ce au convenit prile, respectiv nu poate fi predat alt bun n locul celui care a format obiectul contractului. Totodat, executarea acestei obligaii de ctre vnztor presupune conservarea bunului pn la ridicarea lui de ctre cumprtor. ( art. 1485 NCC ). Referitor la ntinderea obligaiei de predare, prevederile art. 1686 alin. 1 NCC arat c Obligaia de a preda bunul se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat folosinei sale perpetue ; Vnztorul este, de asemenea, obligat s predea titlurile i documentele privitoare la proprietatea sau folosina bunului . Alineatul 3 al art. 1686 NCC face aplicarea principiului de drept genera non pereunt artnd c n cazul bunurilor de gen, vnztorul nu este liberat de obligaia de predare chiar dac lotul din care fceau parte bunurile respective a pierit n totalitate ( transferul proprietii este amnat pn la individualizarea bunului ), n timp ce teza a doua a acestui alineat, reia regula transmiterii instantanee a proprietii i a riscurilor n cazul vnzrii bunurilor n bloc. Obiectul predrii const att n bunul vndut i a accesoriilor sale, ct i a tot ce este destinat folosinei perpetue a bunului. ( art. 1686 alin. 1 NCC ). a ) Bunul vndut. Executarea obligaiei de predare se face diferit n funcie de natura bunului, astfel : pentru bunul individual determinat i existent obligaia se stinge prin predarea bunului n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului ( art. 1690 alin. 1 NCC), pentru bunurile de gen, obligaia se execut prin individualizare, pentru bunul viitor, obligaia se stinge prin realizarea i punerea bunului la dispoziia cumprtorului. Potrivit prevederilor art. 1687 NCC Predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului, n timp ce potrivit articolului urmtor, Predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice moment . Bunul vndut va fi predat n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului. ( art. 1690 NCC ) . Cumprtorul are obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului i totodat dac va constata existena unor vicii aparente are obligaia de a-l informa pe vnztor despre viciile aparente fr ntrziere. Dac cumprtorul nu nelege s-i ndeplineasc obligaia de informare, atunci se consider c vnztorul i-a executat obligaia de predare a bunului n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului de vnzare. n ipoteza c predarea bunului este afectat de un termen, un cumprtor diligent va constata starea bunului prin procesverbal la data ncheierii contractului, pentru a evita nenelegerile ulterioare. Totodat, n executarea obligaiei de predare, vnztorul va preda bunuri de o anumit calitate convenit, sau dac nu s-a arta expres calitatea, se vor preda bunuri de o calitate medie ( art. 1486 teza a doua din NCC care se aplic i celorlalte bunuri, nu doar bunurilor de gen ) sau bunuri de calitatea mostrei .

53

n situaia c exist un dezacord asupra calitii sau strii bunurilor predate , instana poate desemna un expert pentru a constata aceast calitate sau stare, la cererea oricreia dintre pri ( art. 1691 NCC). n privina vnzrii bunurilor imobile, NCC n Seciunea a 2 a Contractului de vnzare, intitulat chiar Vnzarea bunurilor imobile, prin prevederile art. 1741-1745 stabilete reguli speciale cu privire la vnzarea acestor bunuri. Aceast seciune dei se intituleaz Vnzarea bunurilor imobile, prin coninutul su stabilete reguli speciale numai n privina vnzrii imobilelor terenuri, iar aceste reguli vizeaz executarea n condiii specifice a obligaiei de predare a terenului vndut i consecinele acestei executri, respectiv atunci cnd suprafaa de teren predat nu corespunde celei convenite prin contractul de vnzare. Astfel, n cazul vnzrii unui teren determinat fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, vnzarea nu se va desfiina prin rezoluiune pe motiv c suprafaa este mai mic sau mai mare dect au crezut prile. ( art. 1741 NCC ). n cazul vnzrii unui teren determinat cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur, dintr-o suprafa de teren mai mare ( de exemplu, se vnd 5.000 m.p. din suprafaa de 12.000 m.p. , cu preul de 500 lei/m.p.) n ipoteza c amplasarea terenului vndut nu este determinat, dreptul de proprietate se transmite cumprtorului numai prin msurarea i delimitarea suprafeei vndute, n executarea obligaiei de predare ce incumb vnztorului. ( art. 1742 NCC ). n cazul vnzrii unui teren determinat cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur, legiuitorul a deosebit dou ipoteze : a) atunci cnd suprafaa predat este mai mic dect cea convenit prin contract, vnztorul este obligat s predea cumprtorului suprafaa convenit prin contract, sub sanciunea unei aciuni de reducere a preului pltit, sau a rezoluiunii contractului de vnzare, dac din cauza diferenei de suprafa bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. ( art. 1743 alin. 1 NCC). b) cnd suprafaa de teren predat este mai mare dect cea convenit prin contract, iar excedentul depete a 20 a parte din suprafaa convenit, atunci cumprtorul este obligat s plteasc diferena de pre sau s obin rezoluiunea contractului. Dac excedentul nu depete a 20 a parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu este ndreptit s obin rezoluiunea contractului, dar nici vnztorul nu este ndreptit s obin preul pentru excedent. ( art. 1743 NCC). n aceast materie, legiuitorul a stipulat un termen special de decdere , de un an de la data ncheierii contractului sau de la data fixat de pri pentru msurarea terenului, att pentru intentarea aciunii vnztorului pentru suplimentul de pre, ct i pentru intentarea aciunii cumprtorului pentru reducerea preului sau rezoluiunea contractului, sub sanciunea decderii din dreptul de a cere suplimentul , respectiv, reducerea preului. ( art. 1744 NCC ).

54

n cazul vnzrii a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va compensa valoarea surplusului cu valoarea lipsei, iar aciunile pentru plata surplusului de pre, respectiv pentru scderea preului vor putea fi intentate n acelai termen de un an, sub sanciunea decderii, aa cum am artat mai sus. Spre deosebire de ipoteza vnzrii anterioare, n acest caz, rezoluiunea contractului se poate cere n termenul general de prescripie de 3 ani, potrivit dreptului comun i nu n termen de un an de la data ncheierii contractului sau de la data fixat de pri pentru msurarea terenului, ca mai sus. ( art. 1745 NCC ). b) Accesoriile i tot ceea ce este destinat folosinei perpetue a bunului vndut. Accesoriu nseamn, pe de o parte, elementele materiale unite cu bunul vndut ( pentru o construcie, imobilele prin destinaie, ca burlanele sau sobele ) , pentru un autovehicul, cricul sau trusa de scule ; pe de alt parte, accesoriu nseamn i accesoriu juridic, cum ar fi dreptul de servitute, aciunea n revendicare sau n garanie, titlurile i documentele necesare cumprtorului pentru a se folosi de bun ( de ex., titlul de proprietate, certificatul de nmatriculare pentru autovehicule, un certificat de origine pentru un cal de curse ). c) Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii ( art. 1692 NCC ). Locul i momentul predrii sunt stabilite de art. 1689 NCC, respectiv de art. 1693 NCC. Regula general stabilit de art. 1689 NCC este aceea c predarea trebuie s se fac la locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane. n cazul bunurilor de gen, vnztorul are dreptul s aleag bunurile ce vor fi predate, n calitate de debitor al obligaiei de predare, iar predarea se va face la domiciliul sau sediul su de la data ncheierii contractului ( regula general este cuprins n art. 1494 alin. 1 litera c. ) . n ceea ce privete termenul predrii acesta este de ndat ce cumprtorul a pltit preul, dac prile nu au convenit un alt termen. Dac ns, ca urmare a unor mprejurri cunoscute cumprtorului la momentul vnzrii, predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen. ( art. 1693 NCC ). Sanciunea nerespectrii obligaiei de predare. Potrivit regulilor generale, n caz de neexecutare a obligaiei de predare, cumprtorul poate solicita executarea silit n natur a obligaiei, prin punerea lui n posesia bunului cumprat, potrivit prevederilor art. 1527 NCC. Tot potrivit regulilor generale cuprinse la art. 1521 -1526 NCC , n principiu, nainte de a aciona n justiie, cumprtorul poate s-l pun n ntrziere pe vnztorul debitor al obligaiei de predare, fie printr-o notificare scris, fie prin chiar cererea de chemare n judecat. Riscul contractului este al vnztorului debitor al obligaiei de predare a bunului vndut, pn la predarea efectiv a acestuia ctre cumprtor, chiar dac cumprtorul a devenit proprietarul bunului prin ncheierea contractului, potrivit prevederilor art. 1274 NCC, soluie diferit de cea a codului civil anterior,

55

potrivit cruia numai de la data punerii n ntrziere, riscul contractului trecea asupra vnztorului. n ipoteza c dreptul vndut s-a transmis cumprtorului prin ncheierea contractului de vnzare, acesta poate exercita i aciunea n revendicare mpotriva vnztorului. De remarcat, c n situaia c nu au convenit altfel, obligaia de predare devine scadent ndat ce preul a fost pltit de ctre cumprtor. n aceste condiii, spre deosebire de soluia consacrat n Codul civil anterior, cumprtorul nu va putea invoca exceptio non adimplenti contractuus, deoarece trebuie s plteasc sau a pltit deja preul vnzrii pentru ca obligaia de predare s fie scadent. Nu n ultimul rnd, dac vnztorul nu i execut obligaia de predare, cumprtorul poate opta pentru rezoluiunea contractului, care poate fi dispus de ctre instan, la cerere, sau poate fi declarat unilateral de ctre partea ndreptit, n acest caz de ctre cumprtorul care a pltit preul. ( art. 1550 NCC ). n caz de admitere a aciunii, cumprtorul poate obine att restituirea preului pltit mpreun cu dobnda legal, ct i daune interese dac demonstreaz existena unui prejudiciu din nendeplinirea obligaiei de predare. Ca o noutate adus de NCC, prile pot stipula prin contract att rezoluiunea unilateral a contractului, care opereaz de plin drept prin notificarea scris a debitorului ( vnztor, n acest caz ) de ctre creditor ( cumprtor ) ct i un pact comisoriu, potrivit prevederilor art. 1552 i art. 1553 NCC. De asemenea, potrivit prevederilor art. 1726 alin. 3 din NCC, dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului ( adic acesta nu a predat bunurile vndute ) atunci cumprtorul este ndreptit s cumpere bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate de lege pentru astfel de acte . ( un profesionist care este abilitat de lege s acioneze n mod obinuit pe o pia organizat, burs, trg sau prin vnzare la licitaie public ). De asemenea, n acest caz cumprtorul are dreptul la daune interese.

5.1.3. Obligaia vnztorului de a-l garanta pe cumprtor. Dup predarea bunului, vnztorul are obligaia legal de a-l garanta pe cumprtor mpotriva oricror tulburri n linitita folosin a bunului ( garania contra eviciunii ), mpotriva oricror tulburri n utila folosin a bunului ( garania contra viciilor ascunse ), precum i mpotriva oricror tulburri ce mpiedic buna funcionare a bunului vndut ( garania pentru buna funcionare ). 5.1.3.A. Garania contra eviciunii . Aceast obligaie a vnztorului este reglementat n Noul cod civil, n art. 1695- art. 1706 . Prin eviciune se nelege pierderea proprietii bunului, sau tulburarea cumprtorului n exerciiul drepturilor dobndite prin vnzare. Garania contra eviciunii opereaz de drept n orice vnzare , chiar dac prile nu au prevzut n contract nici o referire cu privire la acest aspect. Are ca scop protejarea dreptului
56

cumprtorului de a nu fi tulburat n folosina lucrului dobndit prin acel contract, nici de ctre vnztor, nici de ctre tere persoane. n sens strict etimologic, eviciunea desemneaz pierderea unui drept prin judecat (evincere est vincendo in judicio), adic deposedarea cumprtorului. Dei acesta este doar un sens restrns al noiunii de eviciune, totui legiuitorul NCC l-a avut n mod special n vedere, reglementnd doar cu titlu de excepie situaia de pierdere a garaniei mpotriva eviciunii pentru cumprtorul care a recunoscut dreptul terului n lipsa unei hotrri judectoreti. Totui, n literatura de specialitate18 s-a artat c pierderea lucrului poate interveni i pe alt cale dect prin justiie. Astfel, de pild, dac dreptul terului asupra lucrului este att de evident, nct n scopul evitrii unui proces inutil, cumprtorul abandoneaz bunul ori pltete creana ipotecar pentru a degreva imobilul i a-l pstra. La fel, n ipoteza n care, cumprnd de la un neproprietar, dobnditorul devine ulterior proprietar prin motenire de la adevratul proprietar. Obligaia de garanie a vnztorului exist nu numai fa de cumprtor ci i fa de dobnditorii subsecveni ai bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros i chiar dac cumprtorul donator nu rspunde de eviciune fa de donatar. ( art. 1706 NCC ). Ca i Codul civil anterior, i Noul Cod Civil distinge ntre garania pe care vnztorul o datoreaz pentru faptele sale personale i care opereaz diferit de garania pentru tulburrile ce provin de la teri . A1. Garania mpotriva tulburrilor rezultate din faptul personal al vnztorului , reprezint un element esenial al contractului, vnztorul (i succesorii lui, universali sau cu titlu universal) fiind inut n mod perpetuu, s se abin de la orice act, anterior sau posterior vnzrii, de natur a tulbura/ amenina exerciiul dreptului transmis prin vnzare att fa de cumprtor ct i fa de succesorii acestuia. Reprezint o tulburare de drept, interzis vnztorului, invocarea unui drept (nerezervat prin contract) ca abitaia, servitutea, uzufructul, locaiunea. Chiar dac o asemenea pretenie ar fi fondat, vnztorul nu o poate invoca, cu excepia cazului cnd n mod expres acel drept a fost exclus din obiectul transmisiunii. Totodat, vnztorul trebuie s garanteze pentru orice fapt material al su (tulburare de fapt) care l priveaz total sau parial pe cumprtor de exerciiul dreptului dobndit, de avantajele pe care putea conta, dup natura i destinaia normal a bunului. Dac este ameninat cu o asemenea tulburare, cumprtorul poate opune excepia de garanie: cine trebuie s garanteze, nu poate s eving (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio), excepie de garanie reglementat expres prin prevederile art. 1696 NCC .

18

Camelia Toader, op cit, pagina 69

57

Dei legiuitorul NCC arat c prin contract vnztorul poate fi exonerat de orice garanie contra eviciunii, totui prin art. 1699 limiteaz dreptul de a dispune al prilor. Astfel, este considerat nescris orice stipulaie prin care vnztorul ar fi exonerat de rspunderea pentru eviciunea cauzat printr-un fapt personal sau cea provenit din cauze cunoscute de vnztor la momentul vnzrii, dar ascunse deliberat cumprtorului ( aici este sancionat comportamentul dolosiv al vnztorului ). n caz de eviciune consumat, cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului dac eviciunea este total, sau att de nsemnat nct dac ar fi cunoscut-o cumprtorul nu ar fi cumprat. Odat cu rezoluiunea cumprtorul este ndreptit s obin odat cu restituirea preului i daune interese pentru repararea prejudiciului suferit. ntinderea daunelor-interese este artat de art. 1702 NCC. Eviciunea parial nu atrage rezoluiunea contractului, vnztorul fiind obligat n acest caz s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i s plteasc daune interese dac este cazul. ( art. 1703 NCC ). A2. Garania mpotriva eviciunii provenind de la teri. Vnztorul rspunde pentru eviciunea ce provine de la o ter persoan, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: existena unei tulburri de drept ; cauza tulburrii s fie anterioar vnzrii; cumprtorul s nu fi cunoscut cauza eviciunii. a) n primul rnd, trebuie s fie vorba de o tulburare de drept. Astfel, reprezint o tulburare de drept invocarea de ctre un ter mpotriva cumprtorului a unor drepturi reale (dreptul de proprietate, de uzufruct, un drept de superficie etc.) sau de crean (dreptul de locaiune asupra unei pri din bunul cumprat, un drept de arendare etc.) ori prin pretinderea existenei unor sarcini (privilegii, ipoteci) sau servitui care greveaz bunul . mpotriva tulburrilor de fapt provenind de la teri, cumprtorul se poate apra prin exercitarea aciunilor corespunztoare dreptului dobndit ( de exemplu, un proprietar prin exercitarea aciunii de revendicare ). b) O a doua condiie impus de lege pentru angajarea rspunderii vnztorului este anterioritatea cauzei eviciunii n raport cu momentul ncheierii contractului. Dei nici aceast condiie nu apare ca atare n reglementarea dedicat contractului de vnzare, i are temeiul n dispoziiile generale ale art. 1273 NCC, ce vizeaz transferul riscurilor legate de lucru asupra dobnditorului odat cu ncheierea contractului. De aceea, n principiu, vnztorul poate fi chemat s rspund pentru tulburri de drept provenind de la teri, dar numai tulburri a cror cauz este anterioar vnzrii (drepturi ale terului nscute anterior vnzrii, chiar dac exercitate ulterior).

58

c) Necunoaterea cauzei de ctre cumprtor este o alt condiie a funcionrii acestei garanii. Obligaia vnztorului exist numai dac, la data ncheierii contractului, cumprtorul nu a cunoscut faptul c o ter persoan are sau pretinde a avea un drept asupra bunului. Cunoaterea pericolului eviciunii este considerat ca o asumare a riscului din partea cumprtorului i, deci, contractul are caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoaterii cauzei eviciunii de ctre cumprtor incumb vnztorului. n privina sarcinilor care greveaz bunul, vnztorul este inut a le declara. Ar rezulta c, pentru aceast ipotez, nu ar fi suficient ca dobnditorul s fi aflat pe alt cale despre existena sarcinilor, ci vnztorul trebuie n mod expres s declare existena lor la data ncheierii contractului, sub sanciunea rspunderii pentru eviciune. Mecanismul de funcionare a garaniei pentru eviciune, difer dup cum eviciunea nu s-a produs nc, dar este pe cale s se produc i ipoteza n care eviciunea s-a produs deja (s-a consumat). Precizm c, din punctul de vedere al conduitei impuse vnztorului pentru ndeplinirea acestei obligaii, el este inut, dup caz, de o obligaie negativ, de a nu face nimic care s-l tulbure pe cumprtor; de o obligaie pozitiv de a face, dac eviciunea este pe cale s se produc, respectiv de o obligaie, tot pozitiv, de a da, n ipoteza n care eviciunea s-a produs deja. a) Eviciunea nu s-a produs, dar este pe cale s se produc. Dac este acionat n justiie de ctre un ter, cumprtorul trebuie s cear introducerea n proces a vnztorului, pentru a-l garanta, pe calea prevzut n Codul de procedur civil (art. 60-63). Dac nu face acest lucru, cumprtorul se expune riscului ca vnztorul s fie scutit de rspundere. ntr-adevr, potrivit prevederilor cuprinse n art. 1705 NCC n cazul n care cumprtorul acionat n judecat de un ter nu l-a chemat n garanie pe cumprtor, fiind pronunat o hotrre intrat n putere de lucru judecat prin care terul a dobndit bunul, cumprtorul pierde dreptul de garanie, dac vnztorul dovedete c avea mijloacele necesare pentru a se respinge preteniile terului ( exceptio mali processus ) . b) Eviciunea s-a consumat. Dac terul l-a evins deja pe cumprtor (sau pe succesorul lui n drepturi), acesta are dreptul la restituirea preului n condiiile art. 1701 NCC i la daune interese n condiiile art. 1702 NCC, distingndu-se totodat i n funcie de felul eviciunii: total sau parial. 1) Eviciunea total. Spunem c eviciunea este total atunci cnd cumprtorul a pierdut n ntregime dreptul transmis prin contractul de vnzare. n acest caz, contractul este rezolvit i, pe cale de consecin, are loc dezdunarea cumprtorului. n primul rnd , cumprtorul are dreptul de a primi integral preul pltit, indiferent de scderea valorii bunului la data eviciunii, scdere datorat inclusiv deteriorrii bunului, fr a distinge dup cauzele acesteia. Dac ns cumprtorul a tras foloase de pe urma distrugerii bunului (

59

de pild, a ncasat indemnizaia de asigurare), vnztorul are dreptul s rein din pre o sum echivalent acestor foloase. Totodat, n situaia c bunul vndut are la data eviciunii o valoare mai mare, vnztorul este dator s plteasc cumprtorului pe lng preul vnzrii i sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii. Daunele interese la care este ndreptit cumprtorul, cuprind valoarea fructelor pe care a trebuit s le restituie evingtorului , totodat cheltuielile de judecat, att din procesul cu evingtorul, ct i, dac s-a judecat separat, din aciunea sa n garanie ndreptat mpotriva vnztorului, cheltuielile cu ncheierea i executarea contractului de ctre cumprtor, pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din cauza eviciunii. . Alineatele 2 i 3 ale art. 1702 NCC, arat c vnztorul va trebui s restituie, personal sau prin evingtor (cruia i profit de acum), toate cheltuielile necesare i utile pe care cumprtorul le-a fcut cu lucrul. Dac vnztorul a fost de rea-credin, el datoreaz i contravaloarea cheltuielilor voluptuorii. 2) Eviciunea parial. n cazul n care cumprtorul a pierdut o cot ideal din dreptul de proprietate sau o parte din bunul cumprat, ori i s-a restrns sau negat n orice form dreptul pe care credea c l-a dobndit prin contract, ne aflm n faa eviciunii pariale. n aceste ipoteze, cumprtorul are dreptul de a opta ntre aciunea n rezoluiunea vnzrii i aciunea n dezdunri pentru pierderea parial suferit, meninnd contractul. Modificarea sau nlturarea convenional a garaniei mpotriva eviciunii poate avea loc, fie prin extinderea, fie prin restrngerea obligaiei de garanie. Prile pot conveni chiar s-l exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii, potrivit prevederilor art. 1698 alin. 1 teza a doua NCC, cu limitele impuse de art. 1699, respectiv garania pentru faptul personal al vnztorului petrecut ulterior vnzrii, ori de cea provenit din ascunderea cauzelor eviciunii de ctre vnztor la momentul vnzrii. Indiferent de modificarea sau nlturarea obligaiei de garanie pentru eviciune, vnztorul va fi obligat n toate cazurile s restituie preul vnzrii, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii eviciunii. Prescripia aciunii n garanie a cumprtorului pentru eviciunea provenind de la teri este cea general n dreptul nostru, i anume de trei ani. Acest termen ncepe s curg de la data producerii eviciunii . Pe cale de excepie ns, mpotriva tulburrilor provenind chiar de la vnztor sau de la succesorii si n drepturi, cumprtorul se poate apra orict timp ar fi trecut de la data ncheierii contractului. 5.1.3. B . Garania contra viciilor ascunse , este reglementat de art. 1707 art. 1715 NCC.

60

Prin viciu n materie de vnzare se nelege lipsa unei nsuiri care face ca lucrul s fie impropriu ntrebuinrii la care este destinat, sau i micoreaz n aa msur valoarea i utilitatea nct dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. ( art. 1707 NCC). n practica judiciar i n literatura juridic s-a atras atenia asupra necesitii de a se evita confuzia ntre eroarea asupra substanei lucrului viciu de consimmnt ce atrage anulabilitatea contractului i viciul ascuns care antreneaz o rspundere special a vnztorului, fr a atrage anularea contractului . Astfel, n cazul error in substantiam, consimmntul cumprtorului a fost viciat, n sensul c a dobndit un alt bun dect cel pe care-l dorea (de pild, o cas de paiant n loc de o cas din crmid), n timp ce, dac descoper c, dei din crmid, casa are igrasie (viciu ascuns), va intra n funciune rspunderea special a vnztorului pentru vicii 19 . Deoarece ca i n dreptul roman, cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului (actio redhibitoria), viciile ascunse se mai numesc redhibitorii (de la verbul latin redhibere a lua napoi). Rspunderea nu este condiionat de buna sau reaua-credin a vnztorului ci numai ntinderea rspunderii difer dup cum vnztorul a cunoscut sau nu viciile.( art. 1712 NCC ). Regulile privitoare la rspunderea pentru vicii sunt aplicabile oricrei vnzri , cu excepia vnzrilor silite care se fac prin licitaie public (art. 1707 alin. 5 NCC). De asemenea, la vnzarea de drepturi succesorale, nu se rspunde pentru calitatea bunurilor ce compun masa succesoral (art. 1748 NCC ). Condiiile rspunderii. Vnztorul rspunde pentru viciile lucrului dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: a) O prim condiie este aceea ca viciile s fie ascunse (art. 1707 alin.1 i 2 NCC ). Viciile sunt ascunse dac la data predrii nu puteau fi descoperite fr asisten de specialitate de ctre un cumprtor prudent i diligent. ( art. 1707 alin. 2 NCC ). Dac viciile sunt aparente, vnztorul va rspunde pentru nendeplinirea corespunztoare a obligaiei de predare a bunului vndut cu calitile convenite, dar numai cu condiia ca cumprtorul s-l ntiineze de ndat. ( vezi supra la 5.2.2.) Soluia este logic i echitabil, fiind n concordan cu ideea c i cumprtorul trebuie s aib o atitudine activ (emptor debet esse curiosus) la ncheierea contractului i preluarea bunului. b) n al doilea rnd, se impune, pentru angajarea rspunderii, ca viciile s fi existat n momentul ncheierii contractului, cu alte cuvinte se cere ndeplinit condiia anterioritii. Altfel, dat fiind caracterul translativ de proprietate al contractului, riscurile trec asupra cumprtorului de la data ncheierii vnzrii.

19

Camelia Toader, op.cit, pag.76

61

n practic, s-a subliniat ntemeiat c este ndeplinit condiia anterioritii i deci, se poate angaja rspunderea vnztorului, dac germenele viciului este anterior, chiar dac efectul se manifest dup ncheierea contractului. n acest sens, dac o hain de blan cumprat n luna octombrie se destram n luna ianuarie a anului urmtor, n condiii de ger, s-a angajat rspunderea vnztorului pentru vicii ascunse . c) O alt condiie cerut pentru antrenarea rspunderii vnztorului este aceea ca viciul s fie grav, adic defeciunile de calitate semnalate de cumprtor s fie att de nsemnate, nct s restrng sau chiar s nlture utilitatea bunului. Gravitatea este o problem de fapt, lsat la aprecierea instanei, care va administra toate probele considerate pertinente, inclusiv expertize tehnice. Efectele i ntinderea obligaiei de garanie pentru vicii ascunse. Potrivit art. 1710 NCC, n temeiul obligaiei vnztorului de garanie contra viciilor, cumprtorul poate obine, dup caz: a) nlturarea viciilor de ctre vnztor sau pe cheltuiala acestuia; b) nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel, ns lipsit de vicii; c) reducerea corespunztoare a preului; este vorba despre aciunea estimatorie; d) rezoluiunea vnzrii, ( aciunea redhibitorie ) care nu poate fi obinut n ipoteza vnzrii unui bun mobil corporal ctre un profesionist, care nu a denunat viciile n dou zile lucrtoare de la predarea bunului sau de la data cunoaterii gravitii i ntinderii viciilor . Cu toate acestea, cumprtorul are dreptul s cear rezoluiunea contractului, dac vnztorul a ascuns viciul, deci a fost de rea-credin la ncheierea contractului. Alineatul 2 al art. 1710 NCC arat c la cererea vnztorului, instana, innd seama de gravitatea viciilor i de scopul pentru care contractul a fost ncheiat, precum i de alte mprejurri, poate dispune o alt msur prevzut la alin. (1) dect cea solicitat de cumprtor. n situaia n care viciile care nu afecteaz toate bunurile vndute i acestea pot fi separate de celelalte fr pagub pentru cumprtor, iar instana dispune rezoluiunea n condiiile art. 1.710, contractul se desfiineaz numai n parte. n aplicarea principiului de drept accesoriun sequitur principale , alineatul 2 al art. 1711 arat c Rezoluiunea contractului, n ceea ce privete bunul principal, atrage rezoluiunea lui i n privina bunului accesoriu . ntinderea garaniei pentru vicii este reglementat de art. 1712 NCC, care difereniaz dup cum vnztorul a fost de bun-credin la ncheierea contractului, respective nu a cunoscut viciile ascunse, sau a fost de rea-credin. Astfel, n situaia n care la data ncheierii contractului vnztorul cunotea viciile bunului vndut, pe lng una dintre msurile prevzute la art. 1.710, vnztorul este obligat la plata de daune-interese, pentru repararea ntregului prejudiciu cauzat, dac este cazul.

62

Atunci cnd vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una dintre msurile prevzute la art. 1.710 alin. (1) lit. c) i d), el este obligat s restituie cumprtorului doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n parte, dup caz. n caz de pierderea sau deteriorare a bunului, chiar prin for major, cumprtorul este ndreptit s obin aplicarea msurilor prevzute la art. 1.710 alin. (1). Totodat, potrivit prevederilor art. 1714 NCC dispoziiile privitoare la garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre pri. Potrivit art. 1715 NCC, n cazul vnzrii dup mostr sau model, vnztorul garanteaz c bunul are calitile mostrei sau modelului. Modificri convenionale ale obligaiei de garanie pentru vicii pot avea loc n temeiul prevederilor art. 1708 NCC. Limita impus imperativ de lege este aceea c este nul clauza de limitare a rspunderii pentru viciile ascunse pe care vnztorul le-a cunoscut sau trebuia s le cunoasc la data ncheierii contractului. Astfel se sancioneaz lipsa de bun-credin cu care a acionat vnztorul. Prin urmare, se impune observaia c valabilitatea clauzei de limitare a rspunderii pentru viciile ascunse este condiionat de buna-credin a vnztorului la data ncheierii contractului . Dei proba cunoaterii viciilor de ctre vnztor (reaua-credin) trebuie, potrivit regulilor generale, s fie fcut de cumprtor, instana va aprecia innd cont de toate mprejurrile ncheierii contractului. 5.1.3 C . Garania pentru buna funcionare Este reglementat pentru prima dat de NCC n art. 1716-1718 i este impus de faptul c aceast NCC se adreseaz cu precdere profesionitilor, avnd n vedere progresul tehnic i economic al societii. Coninutul obligaiei . Garania pentru buna funcionare ia natere n patrimoniul vnztorului n situaia c acesta i-a asumat-o expres prin contract , n sensul c vnztorul a garantat pentru un timp determinat ( termenul de garanie) buna funcionare a bunului vndut, sau faptul c bunul vndut va pstra un timp determinat anumite caliti. Prin urmare garania pentru buna funcionare nu este una de drept sau legal, ca cea pentru eviciune ( care opereaz chiar fr a fi prevzut n contract ) , ci este exclusiv convenional. Obiectul obligaiei const n repararea, sau nlocuirea bunului , dac nu este posibil reparaia, sau dac reparaia dureaz mai mult de 15 zile, de ctre vnztorul care i-a asumat prin contract obligaia pentru buna funcionare a bunului vndut, n cazul oricrei defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie .

63

Sanciune. Dac vnztorul nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el este obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie acestuia preul primit n schimbul napoierii bunului. Exonerarea de garania pentru buna funcionare este reglementat de art. 1717 NCC i opereaz n situaia c vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs din pricina modului nepotrivit n care cumprtorul a folosit sau a pstrat bunul. Comportamentul cumprtorului se apreciaz i lundu-se n considerare instruciunile scrise care i-au fost comunicate de ctre vnztor. Mecanismul garaniei. Potrivit prevederilor art. 1718 NCC, cumprtorul are obligaia de a comunica defeciunea nainte de mplinirea termenului de garanie, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie . Dac aceast comunicare nu a putut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are obligaia s comunice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii termenului de garanie. Odat pus n ntrziere prin comunicarea defeciunii de ctre cumprtor, vnztorul este obligat fie s repare bunul, dac nu va dovedi o cauz exoneratoare de garanie, fie s l nlocuiasc, n situaia c nu poate s-l repare sau reparaia depete termenul prevzut n contract. 5.2. Obligaiile cumprtorului Ca efect al ncheierii contractului de vnzare, cumprtorul este i el inut de anumite obligaii, cele principale fiind : 1. Obligaia de a plti preul, 2. Obligaia de a prelua bunul vndut . Codul civil anterior, n art. 1305, reglementa i obligaia cumprtorului de a suporta cheltuielile vnzrii, printr-o norm cu caracter dispozitiv de la care prile puteau deroga prin contract. n aplicarea principiului libertii contractuale, prile pot conveni i alte obligaii n sarcina cumprtorului. 5.2.1. Obligaia de a plti preul . Coninutul obligaiei . Potrivit regulii speciale stipulat de art. 1720 alin. 1 NCC, cea mai important obligaie a cumprtorului este aceea de plat a preului. Ea se ndeplinete la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de ndat ce proprietatea este transmis, aceasta fiind o derogare de la regula general artat la art. 1494 alin. 1 litera a) NCC, care stabilete ca loc al plii pe acela de la domiciliul sau sediul creditorului unei obligaii bneti, acesta fiind vnztorul. Dac prile nu au convenit altfel, vnztorul are dreptul de a primi preul vnzrii, numai dup ndeplinirea obligaiei sale de predare a bunului vndut sau de transmitere a

64

proprietii asupra acestuia, acesta fiind i raiunea derogrii n materia locului i datei plii de la regulile generale. Prin contract, prile pot stabili i alt modalitate de executare a obligaiei de plat a preului, n sensul alegerii unui alt loc i a unui alt termen pentru plat . De asemenea, n aprecierea ndeplinirii acestei obligaii, urmeaz s inem cont i de regulile generale privind plata cuprinse n art. 1649-1515 NCC. O alt regul special n materie de loc al plii preului vnzrii este artat de legiuitor n cazul cnd bunurile vndute se afla n tranzit i prile nu au prevzut data i locul plii , Pentru aceast ipotez, plata preului se face la locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei, potrivit art. 1720 alin. 2 NCC. n cazul n care vnztorul refuz primirea plii preului, cumprtorul se va putea libera prin oferta real urmat de consemnaiune, n condiiile prevzute de Codul de Procedur Civil. Prile pot conveni ca plata preului s se fac printr-o prestaie unic sau n mod fracionat n timp, n rate, la anumite termene, de regul, lunar. n lipsa unei convenii contrare, obligaia de plat a preului este indivizibil; vnztorul nu poate fi constrns s primeasc o plat parial (art. 1490 NCC). Dac ns s-a stabilit plata n rate (ipotez n care de multe ori, n practic, vnztorul i ia msuri de precauie i i rezerv dreptul de proprietate pn la achitarea ultimei rate din pre) , termenul de prescripie pentru plata preului ncepe s curg ealonat pentru fiecare rat scadent. Dobnda preului. Potrivit art. 1721 NCC, n cazul n care nu s-a convenit altfel, cumprtorul este inut s plteasc dobnzi asupra preului din ziua dobndirii proprietii, dac bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i procur alte foloase. Prile sunt libere s convin c preul nepltit dintr-o dat produce dobnzi ; ele pot conveni asupra cuantumului dobnzii i a momentului de cnd dobnzile curg . n lipsa unei astfel de prevederi contractuale i dac bunul transmis n proprietatea cumprtorului este nefrugifer, sau n situaia bunului predat care nu procur foloase cumprtorului, acesta nu datoreaz dobnzi. Dac ns prile au prevzut c obligaia de plat a preului este purttoare de dobnzi, indiferent de natura bunului vndut sau predat, fr s fie precizat cuantumul lor, debitorul datoreaz dobnda legal, care se va calcula de la data vnzrii .La acest moment nivelul dobnzii legale este stabilit prin prevederile cuprinse n art. 3 din O.G. nr. 9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti, cu modificrile ulterioare, dobnda legal n materie comercial se stabilete la nivelul dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei, iar n celelalte cazuri, la acel nivel, diminuat cu 20%.

65

Dac bunul este frugifer legiuitorul a artat expres c din considerente de pstrare a echilibrului patrimonial al prilor, vnztorul trebuie s primeasc fructele preului, dup cum i cumprtorul culege fructele bunului (civile sau naturale) sau dobndete foloase de pe urma bunului vndut, predat dar nepltit . Suspendarea plii preului. Articolul 1722 NCC permite suspendarea plii preului atunci cnd cumprtorul afl de existena unei cauze de eviciune. Aceast suspendare dinuie pn cnd vnztorul va face s nceteze tulburarea sau pn cnd acesta ofer o garanie corespunztoare cumprtorului . Prin excepie, cumprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul ncheierii contractului ( deoarece n acest caz i-a asumat riscul suportrii tulburrii ) sau dac n contract s-a prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare. Privilegiul vnztorului. Potrivit art. 1723 NCC pentru garantarea creanei asupra preului, legiuitorul a prevzut n beneficiul vnztorului un privilegiu, sau dup caz, o ipotec asupra bunului vndut. La acest moment, potrivit prevederilor art. 561 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, articol introdus prin Legea nr. 247/2005, cnd n nscrisul doveditor al vnzrii se nvedereaz c preul nu a fost pltit ori nu a fost pltit n ntregime, privilegiul pentru garantarea preului datorat se nscrie din oficiu n cartea funciar, n favoarea vnztorului. Sanciunea neplii preului. Potrivit art. 1724 NCC cnd cumprtorul nu a pltit, vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii, precum i, n ambele situaii, daune-interese, dac este cazul. n aplicarea regulilor din dreptul comun, vnztorul este ndreptit s obin executarea silit n natur a obligaiei de plat a preului, lucru ntotdeauna posibil, fiind vorba despre ndeplinirea unei obligaii bneti . Astfel, n toate cazurile n care cumprtorul este solvabil, vnztorul poate executa silit conturile cumprtorului prin poprire, sau, dac cumprtorul nu are bani n cont, executarea se va face silit asupra bunurilor mobile sau imobile ale cumprtorului. Aciunea n plata preului vnzrii se prescrie n termenul general stabilit de art. 2517 NCC . De asemenea, ca n orice contract sinalagmatic, vnztorul poate invoca exceptio non adimpleti contractus, adic excepia de neexecutare a contractului, atunci cnd bunul vndut nu a fost nc predat , la rndul su, fiind exonerat de obligaia de predare a bunului ca urmare a nendeplinirii obligaiei de plat a preului de ctre cumprtor . Vnztorul are dreptul s opteze i pentru rezoluiunea contractului. Faptul c a urmrit mai nti plata preului, nu l decade din dreptul de a solicita instanei s pronune rezoluiunea

66

contractului, sau s opteze pentru rezoluiunea unilateral a acestuia, cnd prile au convenit astfel sau cnd potrivit legii, cumprtorul este de drept n ntrziere, potrivit art. 1552 NCC. Cele dou aciuni au temei diferit i deci pot fi exercitate succesiv . Pentru a-l proteja pe vnztor, prin facilitarea posibilitii acestuia de a uza de declararea rezoluiunii unilaterale a contractului ncheiat, unul dintre mijloacele alese de legiuitorul NCC este punerea de drept n ntrziere a cumprtorului cu privire la ndeplinirea obligaiilor sale atunci cnd obiectul vnzrii l formeaz bunurile mobile, potrivit art. 1725 alin. 1 NCC . De asemenea, cumprtorul este de drept n ntrziere cu privire la ndeplinirea obligaiei de preluare a bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sau deselor schimbri de valoare, atunci cnd nu lea preluat n termenul convenit, chiar dac preul a fost pltit . Aceeai este situaia i a cumprtorului care a solicitat predarea bunului vndut, fr s fi pltit preul, potrivit art. 1725 alin.2 NCC . Tot n scopul de a pune la ndemna vnztorului mijloace adecvate pentru garantarea obligaiei de plat a preului i de preluare a bunului de ctre cumprtor, art. 1726 NCC reglementeaz dreptul vnztorului s execute direct aceste obligaii n contul cumprtorului, vnztorul fiind ndreptit s depun lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau s-l vnd . n acest caz, vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar fr licitaie public, pe preul curent, dac lucrul are un pre la burs sau n trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la dauneinterese. Codul civil anterior, n art. 1370, admitea soluia rezoluiunii de plin drept a contractului i fr punere n ntrziere, n situaia neprelurii de ctre cumprtor a bunurilor mobile vndute care se deterioreaz repede sau sunt supuse fluctuailor de valoare, cu privire la care termenul de preluare era esenial i el a expirat fr ca obligaia de preluare s fie executat20 . Prin art. 1727 NCC, vnztorul este ndreptit la restituirea bunului mobil, numai cu ndeplinirea urmtoarelor condiii : (1) vnzarea s-a fcut fr termen de plat, (2) cumprtorul nu a pltit preul, (3) bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a suferit transformri. Odat cele trei condiii ndeplinite , vnztorul poate ca, n cel mult 15 zile de la data predrii, s declare rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut. Dac aciunea n restituire nu a fost introdus n condiiile mai sus artate, vnztorul nu mai poate opune celorlali creditori ai cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata preului, potrivit prevederilor art. 1727 alin. 2 NCC . Spre deosebire de vnzarea bunurilor mobile, n privina vnzrii bunurilor imobile, legiuitorul NCC nu l consider de drept n ntrziere pe cumprtor n privina ndeplinirii obligaiei de plat a preului, ci numai atunci cnd prile au prevzut astfel prin contract . Numai n caz de stipulaie contractual expres, n sensul punerii de drept n ntrziere a cumprtorului pentru neplata preului, vnztorul are deschis posibilitatea s declare unilateral rezoluiunea
20

Pentru amnunte vezi Fr. Deack, op.cit, pag 99, deciziile Curii de Casaie n C. Hamangiu, N. Georgean, vol III, pag. 487, 488

67

contractului de vnzare prin notificare, dac prile nu au prevzut aceste mijloace de asigurare prin contractual ncheiat. Totui, chiar n aceste condiii, pentru a proteja sigurana circuitului civil i pentru a-l proteja pe vnztor, legiuitorul acord cumprtorului prin art. 1728 NCC , un termen de graie, acesta avnd posibilitatea de a plti preul i dup expirarea termenului fixat prin contract, ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din partea vnztorului. 5.2.2. Obligaia de a lua n primire bunul vndut Aceasta este o obligaie corelativ aceleia de predare a vnztorului, de aceea se ndeplinete la locul i momentul la care vnztorul este inut s predea bunul vndut, respectiv la locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului i ndat ce preul este pltit. n cazul bunurilor aflate n tranzit, obligaia de a prelua bunurile vndute rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei, prin interpretarea prevederilor art. 1720 alin.2 NCC. Cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile de ridicare sau de preluare ale bunului, n lips de stipulaie contrar. n cazul nendeplinirii obligaiei de preluare de ctre cumprtor, vnztorul are mai multe posibiliti, acestea fiind detaliate mai sus, motiv pentru care aici doar le reamintim : a) executarea n natur direct a obligaiei de preluare de ctre cumprtor, fie prin intentarea unei aciuni n obligaie de a face, solicitnd instanei obligarea cumprtorului s ridice bunul sub sanciunea plii de amenzi cominatorii, fie prin executarea direct de ctre vnztor a obligaiei. Astfel, vnztorul este ndreptit fie s depoziteze bunul vndut la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, fie s-l vnd la licitaie public sau la preul curent ( preul de la burs, de la trg, pre stabilit de lege, pre stabilit de o persoan autorizat de lege ), vnztorul avnd dreptul n acest caz s obin de la cumprtor plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i daune interese, potrivit art. 1726 NCC alin. 2 NCC .

5.2.3. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii Codul Civil anterior, prevederea printr-o norm dispozitiv, ca aceste cheltuieli s fie suportate de ctre cumprtor, dac prile nu au convenit altfel. Noul Cod Civil, nu prevede nimic cu privire la obligaia de a suporta cheltuielile legate de vnzare ( onorariul de avocat sau de notar, taxele de autentificare, taxa de nscriere n carte funciar sau de publicitate a dreptului dobndit ) de unde rezult c ntotdeauna prile trebuie s convin asupra suportrii acestor cheltuieli .

Dac prile nu au convenit prin contract cu privire la acest aspect, n tcerea legiuitorului, considerm c acele cheltuieli legate de transferul dreptului de proprietate sunt n sarcina vnztorului, care are aceast obligaie legal, iar cheltuielile de ridicare i transport ale bunului vndut sunt n sarcina cumprtorului.

68

Astfel, n situaia c forma autentic a contractului este cerut de lege ad validitatem pentru transferul dreptului de proprietate, taxele de autentificare, onorariul notarului i taxele de nscriere a dreptului n cartea funciar n cazul bunurilor imobile sunt n sarcina vnztorului, n lips de stipulaie contrar. Pe de alt parte, prin Legea nr. 122/1998 pentru aprobarea i modificarea O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial, se arat c, n principiu, taxele de timbru pentru activitatea notarial, se datoreaz de persoanele care solicit serviciul notarial respectiv. Prin urmare, dac solicitant al serviciului notarial este cumprtorul, acesta va plti taxele mai sus artate. 5.3.1. Varieti de vnzare . Pe lng regulile generale privind contractul de vnzare, NCC n seciuni speciale s-a referit la anumite varieti de vnzare, nelegnd anumite particulariti ale vnzrii, n funcie de natura bunului vndut sau de anumite clauze speciale uzuale stabilite de pri. Astfel, Noul Cod Civil cuprinde reguli speciale cu privire la vnzarea bunurilor imobile ( n realitate este vorba de reguli speciale cu privire la vnzarea terenurilor, aa cum am detaliat mai sus, art. 1741-1745 ) stabilete expres un drept de premiune la vnzarea terenurilor forestiere aflate n proprietate privat, n favoarea coproprietarilor sau vecinilor i totodat stabilete reguli derogatorii de la dreptul comun, n cazul vnzrii unei moteniri. ntr-o alt seciune, vnztorul a reglementat vnzarea cu plata preului n rate i cu rezerva proprietii, avnd n vedere frecvena cu care prile apeleaz la ncehierea acestui contract i principiile economice, precum i vnzarea cu opiune de rscumprare, care a fost reglementat i n Codul civil anterior, dar abrogat prin Legea contra cametei. Nu mai este reglementat expres vnzarea drepturilor litigioase i n mod corelativ, nici retractul litigios, care opera n virtutea legii n acest caz. De asemenea, prin abrogarea Codului comercial, o serie de contracte calificate ca fiind comerciale ( i nu profesioniste, n opinia noastr) apar reglementate n Noul Cod Civil ca i contracte separate, cum este de exemplu, cazul contractului de furnizare, reglementat n premier n legislaie, i a contractului de report preluat din Codul Comercial . Aceste contracte reprezint tot varieti ale contractului de vnzare, dar care exced materia dreptului civil, de aceea nu vom prezenta reglementarea alor din NCC . n continuare, vom trata n esen, ca varieti ale vnzrii, respectiv vom prezenta trsturile specifice sau particularitile n cazul vnzrii unei moteniri, vnzrii cu plata preului n rate i rezerva proprietii i la vnzarea cu opiune de rscumprare. 5.3.1.1. Vnzarea unei moteniri Definiie . Reglementat de art. 1747 1754 NCC n seciunea a 3 a intitulat ca atare, vnzarea unei moteniri reprezint contractul prin care titularul dreptului asupra unei moteniri sau a unei fraciuni din aceasta l nstrineaz cu titlu oneros, unui comotenitor sau unui ter.

69

n acest materie, prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire deschis sau o fraciune din aceasta, potrivit art. 1747 NCC. Prin urmare, contractul nu se poate ncheia valabil dect dup deschiderea succesiunii ( art. 956 NCC ). Obiect al acestui contract este dreptul de a culege o motenire deschis, drept privit ut singuli, dar care poart asupra unei universaliti, respectiv, fie motenirea n ntregul su, cu toate drepturile i obligaiile ce compun patrimoniul succesoral, (dobndit de vnztor ca motenitor unic al defunctului) fie asupra unei fraciuni din motenire (dac vnztorul este motenitor cu titlu universal). Dac se nstrineaz un bun individual determinat din succesiune, vnzarea este una obinuit . Potrivit dispoziiilor cuprinse n art. 1747 alin. 2 NCC, vnzarea unei moteniri este un act autentic ad validitatem.

Efecte. Prin acest contract, cumprtorul dobndete att activul, ct i pasivul corespunztor motenirii n ntregul su sau, corespunztor cotei de motenire cumprat. n lipsa unei convenii contrare, vnztorul este obligat s predea cumprtorului tot ceea ce se gsea n masa succesoral la data deschiderii motenirii, precum i ceea ce a dobndit succesiunea ulterior. n acest sens, art. 1749 NCC prevede c: Dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obligat s remit cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i toate plile primite pentru creanele motenirii pn la momentul ncheierii contractului, preul bunurilor vndute din motenire i orice bun care nlocuiete un bun al motenirii. Sunt exceptate de la vnzare prin efectul legii, bunurile de familie, astfel cum sunt ele definite de art. 1752 NCC, respectiv nscrisurile sau portretele de familie, decoraiile sau alte asemenea bunuri, care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor valoare afectiv. Prin excepie, dac valoarea acestor bunuri este nsemnat i vnztorul nu i le-a rezervat expres din contract ( n sensul c nu a menionat expres c nu intr n patrimoniul nstrinat ) vnztorul are dreptul s le cumpere, pentru preul pe care aceste bunuri le au la data vnzrii. Dac vnztorul a avut datorii fa de cel despre a crui motenire este vorba (datorii care se stinseser prin confuziune), acestea renasc n urma vnzrii. ( art. 1750 NCC ultima tez ). La rndul su, potrivit art. 1750 NCC , cumprtorul trebuie s restituie i el vnztorului sumele pltite de acesta cu titlu de sarcini i datoriile i sarcinile succesiunii i totodat renasc creanele pe care vnztorul le-ar fi avut fa de succesiune, stinse prin confuziune, ca efect al acceptrii motenirii. Fa de ali creditori ai motenirii, cumprtorul nu este inut direct rspunztor pentru datorii, ci doar pe calea aciunii oblice, deoarece potrivit prevederilor art. 1751 NCC, vnztorul

70

rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute, n mod derogatoriu de la regulile generale cuprinse n art. 1599 NCC care permit preluarea de datorie. i n cazul vnzrii de drepturi succesorale ia natere obligaia de garanie a vnztorului, dar numai dac prile nu au nlturat expres i aceast obligaie. Particularitatea obligaiei de garanei, potrivit art. 1748 NCC este aceea c Dac nu specific bunurile asupra crora se ntind drepturile sale, vnztorul unei moteniri garanteaz numai calitatea sa de motenitor ... Norma este dispozitiv, n sensul c prile pot prin contract s nlture i aceast garanie. 5.3.1.2. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii Definiie. Reglementat pentru prima dat de legiuitor, prin art. 1755-art.1757 NCC, acesta este contractul prin care s-a convenit ca plata preului s se fac n rate, iar transferul dreptului de proprietate s fie amnat pn la data achitrii ultimei rate din pre. Prin aceast varietate de vnzare, obligaia de plat a preului este garantat prin rezervarea dreptului de proprietate de ctre vnztor ( acesta i conserv dreptul de proprietate n patrimoniu ca o garanie real ), pn la plata ultimei rate din pre, ceea ce permite vnztorului s se pun la adpost de riscul insolvabilitii cumprtorului i totodat este de natur s stimuleze creditul, bunul fiind predat cumprtorului . Astfel, vnztorul este obligat s predea bunul vndut cumprtorului din momentul ncheierii contractului, i nainte de achitarea preului de ctre cumprtor. Prin predare, riscul bunului este transferat cumprtorului. Pentru a salva sigurana circuitului civil, legiuitorul a stabilit prin prevederile dispozitive ale art. 1756 NCC, regula c neplata unei singure rate din pre, care s nu fie mai mare de 1/8 din acesta, nu d dreptul la rezoluiunea contractului, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru ratele succesive. Prile ns, pot conveni i altfel. Printr-un mecanism interesant, legiuitorul a stipulat n art. 1757 alin. 1i 2, c n caz de rezoluiune a contractului de vnzare pentru neplata preului, vnztorul va fi inut s restituie sumele primite, mai puin cele care traduc o compensaie echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprtor ca i daunele interese. i n situaia n care s-a convenit prin contract ca sumele ncasate cu titlu de rate s rmn dobndite de ctre vnztor, instana are dreptul s intervin n contract i s reduc aceste sume, prin aplicarea dispoziiilor referitoare la reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale. Intervenia instanei n reducerea sumelor acordate vnztorului este o inovaie n materia contractului de vnzare i aplic i contractelor de leasing i respectiv, de locaiune, atunci cnd se convine ca la ncetarea contractului proprietatea s fie dobndit de ctre locatar dup plata sumelor convenite. 5.3.1.3. Vnzarea cu opiune de rscumprare

71

Definiie. Prin acest contract transferul dreptului de proprietate este afectat de condiia rezolutorie ca vnztorul s opteze pentru rscumprarea bunului sau dreptului transmis cumprtorului. Vnztorul poate exercita dreptul de opiune ntr-un termen maxim stabilit imperativ de legiuitor la 5 ani. n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit prin contract, sau n termenul maxim fixat de legiuitor la 5 ani, condiia rezolutorie se consider nendeplinit i dreptul transmis se consolideaz n patrimoniul cumprtorului cu efect retroactiv, de la data ncheierii contractului sau a nscrierii dreptului n cartea funciar n cazul bunurilor imobile, potrivit art. 1759 alin. 3 NCC. Exercitarea opiunii . Potrivit art. 1759 NCC(1) Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate. Exercitarea opiunii l oblig pe vnztor la restituirea ctre cumprtor a cheltuielilor pentru ridicarea i transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum i a celor utile, ns n acest din urm caz numai n limita sporului de valoare. n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit, condiia rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz. Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare , sunt stabilite prin prevederile art. 1760 NCC care arat c aceste efecte se reglementeaz potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. Vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s i notifice pe cumprtor, precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest drept. n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze sumele menionate la art. 1.759 alin. (1), la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare. Reguli speciale de exercitare a opiunii de rscumprare n cazul bunului nepartajat , sunt stabilite prin prevederile art. 1761 NCC n sensul c n cazul vnzrii cu opiune de rscumprare ce are ca obiect o cot dintr-un bun, partajul trebuie cerut i n raport cu vnztorul dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. Vnztorul care nu i-a exercitat opiunea de rscumprare n cadrul partajului decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul este atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului. Sanciunea stabilit de legiuitor pentru ca acest tip de vnzare s fie legal este artat de art. 1.762 NCC potrivit cruia n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare. Acesta este o norm imperativ de la care prile nu pot deroga prin convenie, aa cum arat alineatul 2 al sus menionatului articol . Codul Civil anterior interzicea vnzarea cu opiune de rscumprare deoarece legiuitorul considera c acest contract poate deghiza un contract de

72

mprumut cu dobnd cmtreasc. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, artnd expres n art. 1762 , c n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare. , stabilind o sanciune prin egalizarea situaiei prilor i n aplicarea principiului salvrii securitii dinamice a circuitului civil. n acest caz, cumprtorul ( vnztor n primul contract ) este sancionat prin pierderea cheltuielilor legate de ncheierea celui de-al doilea contract de vnzare, iar vnztorul din al doilea contract, prin pierderea dobnzii legale asupra preului .

73

Contractul de schimb Capitolul I Noiunea, caracterele juridice .


I. 1. Noiune . 1. Reglementare legal. Potrivit prevederilor cuprinse n art. 1763 NCC, Schimbul este contractul prin care, fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun pentru a dobndi un altul. Prin interpretarea acestei definiii legale, ajungem la concluzia c transferul bunului se face n schimbul unui alt bun i nu n schimbul unui pre, ca la vnzare. Noiune . Considerat n mod curent ca cel mai vechi contract din lume, schimbul nu figura, n mod surprinztor, printre contractele numite n dreptul roman . n practic ns, chiar i dup apariia monedei, a fost folosit ntr-o important msur, motiv pentru care a i primit, n Codul civil francez de la 1804, o reglementare proprie. n zilele noastre, schimbul cunoate o anumit renatere, mai ales la scar internaional, prin aa-numitele operaiuni de compensare sau barter. n dreptul intern, n statele cu economie dezvoltat, schimbul este destul de rar folosit, dei cunoate aplicaii zilnice (cum ar fi schimbul bancnotelor sau monedelor n mruni). n Noul Cod civil romn sunt consacrate acestui contract trei articole, respectiv de la art. 1763 la art. 1765 corespunztoare celor cteva articole din Codul civil anterior (art. 1405-1409). Pornind de la noiunea legal, n literatura de specialitate, schimbul a fost definit ca fiind acel contract prin care prile, numite copermutani, i transfer reciproc proprietatea unor bunuri ale lor. 2. Caractere juridice. Ca i vnzarea, schimbul este un contract sinalagmatic (d natere la drepturi i obligaii n sarcina ambelor pri), cu titlu oneros, comutativ, consensual (art. 1764 C.civ.), translativ de proprietate. Dac valoarea lucrurilor schimbate nu este egal, se va plti diferena, ce const ntr-o sum de bani, numit sult (de la cuvntul latin solvere, solutum plat). n literatura juridic s-a subliniat, n legtur cu calificarea unui contract n care prile prevzuser plata unei sulte, c dac sulta ar fi att de disproporionat fa de valoarea lucrului, nct ar putea fi considerat ca obiectul principal al obligaiei uneia dintre pri, contractul va fi de vnzare, chiar dac prile, n mod eronat, l-au intitulat schimb . Obiect al contractului de schimb pot fi att drepturi reale, ct i drepturi de crean (de pild, se pot schimba drepturi de folosin asupra anumitor bunuri), corporale sau incorporale,
74

inclusiv din domeniul dreptului de autor (ca cesiunea drepturilor de difuzare a unei opere ntre canale de televiziune). De reinut c, dac n schimbul transferului proprietii unui bun, se presteaz un serviciu ori se asum o obligaie de a face sau a nu face, contractul nu este schimb, ci un contract nenumit II. Aplicarea regulilor vnzrii Principiul. ntruct schimbul a stat la originea vnzrii, nu este surprinztor c aceste dou contracte urmeaz n cea mai mare parte aceleai reguli . Cum s-a artat anterior, cele dou contracte sunt asemntoare n privina caracterelor juridice, ambele fiind, n principiu, consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate. Aceast asimilare este menionat chiar n art. 1764 alin. 1 NCC care menioneaz expres : Dispoziiile privitoare la vnzare se aplic , n mod corespunztor i schimbului , iar alin. 2 al art. 1764 NCC arat c fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete bunul pe care l nstrineaz i cumprtor n ceea ce privete bunul pe care l dobndete. Sunt aplicabile, astfel, regulile privind condiiile de validitate , lucrul, obligaia de garanie mpotriva eviciunii i mpotriva viciilor . Excepii. Desigur, vor primi aplicare doar acele reguli ce sunt compatibile cu natura acestui contract. De pild, evident c nu se vor aplica regulile din materia vnzrii ce privesc preul, cu excepia cazului cnd se pltete i sult. ntruct, din cauza specificului vnzrii, unele dispoziii sunt de strict interpretare, ele nu se vor aplica, prin analogie, i schimbului. Astfel, n privina interpretrii contractului, considerm c se aplic regula general in dubio pro reo, prevzut la teoria general a obligaiilor (art. 1269 NCC corespunztor art. 983 din Codul civil anterior ), iar nu regula de la vnzare-cumprare, care l protejeaz, sub acest aspect, pe cumprtor. De asemenea, n privina suportrii cheltuielilor contractului, la schimb cheltuielile contractului vor fi suportate, n lips de stipulaie contrar, n egal msur, de ctre coschimbai. ( art. 1765 NCC ).

75

Contractul de donaie Capitolul I Noiunea, caracterele juridice, interpretarea i delimitarea contractului.


I. 1. Noiune . 1. Reglementare legal. Potrivit prevederilor cuprinse n art. 985 NCC, intitulat ca tare, Donaia este contractul prin care, cu intenia de a gratifica, una dintre pri, numit donator, dispune irevocabil de un bun n favoarea celeilalte pri, numite donatar . Ca i n Codul civil anterior, dup modelul Codului civil francez, legiuitorul NCC a optat pentru reglementarea donaiei alturi de testamente, n Titlul III intitulat Liberalitile, din Cartea a IV a Despre motenire i liberaliti i nu a reglementat donaia care este un contract, alturi de celelalte contracte speciale, n Cartea a V a Despre obligaii din Titlul IX Diferite contracte speciale al NCC . Legiuitorul NCC, fidel tradiiei, a considerat c este mai funcional s reglementeze liberalitile n acelai titlu, indiferent c sunt inter vivos, cum este cazul donaiei, sau c sunt mortis causa ca n cazul testamentului i indiferent c gratificarea are loc prin contract ( act juridic bilateral - donaie) sau prin act juridic unilateral ( testament ). Aceast opiune a legiuitorului se justific prin faptul c la orice liberalitate este necesar protecia dispuntorului prin reguli speciale privind capacitatea juridic de a efectua liberaliti ca i reguli speciale de exprimare a consimmntului, iar, pe de alt parte, regulile devoluiunii succesorale sunt influenate de eventualele donaii efectuate n timpul vieii dispuntorului, de multe ori cu ocazia dezbaterii succesiunii punndu-se n discuie chestiuni legate de validitatea contractelor de donaie sau de ntinderea i efectele acestora21. 2. Caracterele juridice. Chiar din definiia contractului se desprind caracterele juridice ale contractului de donaie, i anume : solemnitatea, caracterul gratuit, caracterul de contract unilateral, caracterul translativ de proprietate. a) Donaia este un contract solemn: pentru ncheierea sa valabil, art. 1011 alin.1 NCC prevede, sub sanciunea nulitii absolute, nscrisul autentic. Raiunea acestei opiuni a legiuitorului rezid n preocuparea de protejare a voinei donatorului mpotriva oricror vicii de consimmnt, avnd n vedere c donatorul i micoreaz ireversibil patrimoniul cu bunul donat i fr obinerea unui echivalent . Prin excepie, nu este necesar nscrisul autentic pentru valabilitatea contractului, n cazul donaiilor indirecte22, a celor deghizate23 i n cazul darurilor manuale. O alt excepie privete
21 22

Camelia Toader, op cit, pag. 111 Donaiile indirecte sunt acte juridice ncheiate nesimulat ( n mod real ) prin care se ajunge indirect la gratificarea unei persoane, dac exist animus donandi; de ex. renunarea la un drept, remiterea de datorie, stipulatia pentru altul, plata datoriei altuia.

76

darul manual, care este valabil sub dubl condiie, respectiv, prin acordul de voin al prilor nsoit de tradiiunea bunului. Referitor la bunurile ce pot face obiectul darului manual, NCC stabilete o limit de a dispune de acestea prin dar manual, fiind vorba despre bunurile mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei, numai acestea putnd forma valabil obiectul darului manual. Pentru bunurile mobile corporale cu valoare mai mare de 25.000 lei este necesar nscrisul autentic pentru donarea valabil a acestora. b) Donaia este un contract cu titlu gratuit deoarece prin micorarea patrimoniului su cu dreptul donat, donatorul nu urmrete nici o contraprestaie sau un echivalent . n cazul contractului de donaie, cauza obligaiei donatorului o reprezint intenia de gratificare a donatarului; donatorul procur un avantaj donatarului fr a primi nimic n schimb ; transmiterea proprietii se face animus donandi, cu intenia de a mri patrimoniul celeilalte pri, fr contraprestaie24 . c) Donaia este un contract unilateral, care, n principiu, d natere la obligaii doar n sarcina uneia dintre pri, i anume d natere la obligaii doar n sarcina donatorului. Prin excepie, n cazul donaiei cu sarcin, donaia devine un contract oneros, n limita sarcinii stabilite de donator ctre donatar. d) Donaia este un contract translativ de proprietate, efect care, de regul, se produce de la exprimarea consimmntului n forma prevzut de lege. Ca i n cazul contractului de vnzare, sau de schimb, donaia opereaz transmiterea dreptului de proprietate (sau a altui drept, real sau de crean) n patrimoniul donatarului. Excepiile de la caracterul translativ de proprietate prin ncheierea contractului de vnzare sunt valabile i n cazul ncheierii contractului de donaie, de exemplu, cnd bunul donat este un imobil i pentru a opera efectul translativ este necesar nscrierea dreptului n cartea funciar, ct i n situaia n care bunul donat este o crean constatat printr-un titlu nominativ, la ordin sau la purttor.25 O excepie important de la caracterul translativ de proprietate a contractului de donaie i specific acestuia este cuprins n art. 1016 NCC, intitulat ntoarcerea convenional. Potrivit articolului menionat, contractul de donaie poate s prevad ntoarcerea bunurilor druite, fie pentru cazul cnd donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul cnd att donatarul ct i descendenii si ar predeceda donatorului. n acest caz, transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor donate este afectat de condiia rezolutorie a predecesului donatarului sau a predecesului acestuia i a descendenilor lui. Pendente conditione, bunurile donate trec pur i simplu n patrimoniul donatarului, care devine proprietar sub condiie rezolutorie. La ndeplinirea condiiei ( eveniente conditione ) dreptul donat se desfiineaz n patrimoniul donatarului cu efect retroactiv de la data ncheierii contractului de donaie, i bunul donat se rentoarce n patrimoniul donatorului
23

Donaii deghizate sau simulate ascunderea adevratei naturi a contractului de donaie sub forma unui contract public cu titlu oneros, pentru a sustrage donaia de la raport sau pentru a evita reduciunea liberalitilor excesive n caz de moarte a donatorului. 24 A se vedea O. Cpn, Titlul gratuit n actele juridice, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003. 25 Vezi capitolul privitor la caracterele juridice ale contractului de vnzare i distinciile acolo artate.

77

liber de orice sarcini. n ceea ce privete, soarta actelor juridice ncheiate de donatar cu privire la bunul donat, considerm c acestea se vor desfiina retroactiv la ndeplinirea condiiei, avnd n vedere c terii dobnditori n aceste condiii sunt de rea-credin, suportnd riscul contractului, ntruct au cunotin despre contractul de donaie, avnd n vedere c potrivit prevederilor art. 1012 NCC, contractul de donaie va fi obligatoriu nscris n registrul naional notarial, inut n format electronic. Pe de alt parte, dac donaia are ca obiect bunuri supuse unor formaliti de publicitate, att dreptul donatarului ct i dreptul de ntoarcere sunt supuse acestor formaliti, potrivit prevederilor art. 1016 NCC. 3. Interpretarea i delimitarea contractului. Nici n Codul civil anterior i nici n Noul Cod Civil, nu gsim reguli speciale privind interpretarea contractului de donaie . n aceste condiii, contractului de donaie i se vor aplica regulile generale de interpretare cuprinse n art. 1266- art. 1269 NCC. Deoarece titlul gratuit reprezint excepia de la regul ( titlul oneros ) n caz de ndoial n materia calificrii naturii unui contract, se admite c acesta trebuie considerat un contract cu titlu oneros, dac nu rezult cu certitudine intenia liberal care l-a determinat pe nstrintor s se oblige26 . Pentru delimitarea corect a contractului, n literatura de specialitate 27 s-a apelat la criteriul cauzei: la contractul de donaie cauza este animus donandi. n acest sens, n practica judiciar s-a reinut c spre deosebire de contractele sinalagmatice, unde cauza fiecreia dintre obligaiile prilor o constituie executarea prestaiei promise de ctre cealalt parte, n contractele cu titlu gratuit, cauza obligaiei celui care dispune const n intenia de a mri patrimoniul celui gratificat, fr a primi n schimb o contraprestaie 28 . n aceste condiii, rezult cu eviden deosebirea dintre donaie (contract prin care se realizeaz micorarea unui patrimoniu, ncheiat cu intenia de a gratifica i, n principiu, fr a urmri nimic n schimb) i alte operaiuni juridice . Astfel, donaia nu se confund cu executarea unei obligaii naturale sau civile imperfecte (cum ar fi acea obligaie executat de debitor dup ce termenul de prescripie a dreptului la aciune al creditorului s-a mplinit, sau n cazul executrii unei obligaii rezultate prin ncheierea unui contract de joc sau prinsoare ). De asemenea, donaia se deosebete de actele dezinteresate, care au ca obiect prestaia cu titlu gratuit a unui serviciu, dar fr s se produc o micorare a patrimoniului prestatorului.

26 27

A se vedea O. Cpn, nota III la Decizia C.A. Braov, n P.R. nr. 1/2002, pag. 198-203 Camelia Toader, op. Cit pag. 112 28 Trib suprem, sec.civ., decizia nr. 1231/1971 n Culegere de decizii pe anul 1971, p. 124, citat de Camelia Toader, p 112

78

Prin aplicarea aceluiai criteriu, al inteniei de a face o liberalitate, donaia se delimiteaz i de promisiunea public de recompens, reglementat de art. 1328 NCC, fcut de regul, pentru obinerea unei anumite prestaii, i uneori i n scopuri publicitare .

Capitolul II . Condiiile de validitate la contractul de donaie Ca la orice contract i n cazul contractului de donaie, trebuie analizate condiiile eseniale cerute de art. 1179 NCC pentru valabilitatea contractului, respectiv : capacitatea de a ncheia contractul de donaie, consimmntul prilor, un obiect determinat i licit i o cauz licit i moral. La acestea se adaug forma pe care trebuie s o mbrace acest contract pentru a fi valabil, respectiv forma solemn cu specia sa, forma autentic. Exist particulariti n materia capacitii de a ncheia contractul de donaie, precum i n materie de exprimare a consimmntului, mai ales atunci cnd donaia se ncheie ntre abseni, particulariti atrase de titlul gratuit / liberalitatea specific contractului de donaie. Numai despre acestea vom discuta n continuare, celelalte condiii fiind detaliate la studiul contractului de vnzare. 2.1. Capacitatea prilor. Incapaciti speciale . Regula. n materia contractului de donaie funcioneaz regula capacitii de a ncheia acest contract, incapacitatea fiind excepia. Legiuitorul deosebete ntre capacitatea de a dispune prin contractul de donaie, capacitate care trebuie s existe la data la care donatorul i-a exprimat consimmntul i capacitatea de a primi prin donaie, care trebuie s existe la data la care donatarul accept liberalitatea ( art. 988 NCC). Noul Cod Civil prevede expres anumite incapaciti la ncheierea contractului de donaie, incapaciti care pot fi, la rndul lor, grupate n: incapaciti de a dispune i respectiv, incapaciti de a primi prin intermediul acestui contract. Aceste ngrdiri au caracter de protecie, avnd n vedere titlul gratuit specific contractului . 2.1.1. Incapaciti de a dispune prin donaie 1.1. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu ( minorii care nu au mplinit vrsta de 14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc, potrivit art. 43 alin.1 NCC ) precum i persoanele cu capacitate de exerciiu restrns ( minorul care a mplinit vrsta de 14 ani , potrivit art.41 alin. 1 NCC ) nu pot dispune de bunurile din patrimoniu prin liberaliti, inclusiv prin donaie, potrivit prevederilor art. 988 NCC, sanciunea fiind anularea contractului ncheiat n aceste condiii, chiar fr dovedirea unui prejudiciu, potrivit art. 44 NCC. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i cele cu capacitate de exerciiu restrns, nu pot dona nici personal, nici prin reprezentantul legal, chiar dac ar exista avizul consiliului de familie sau autorizarea instanei de tutel . ( art. 144 alin. 1 NCC, art. 146 alin. 3 NCC ).
79

Prin excepie, tutorele interzisului judectoresc i poate gratifica pe descendenii acestuia, cu avizul consiliului de familie i cu autorizarea instanei de tutel, potrivit prevederilor art. 175 NCC. Legiuitorul a stabilit aceast interdicie n scop de protecie acordat acestei categorii de persoane n privina ncheierii unui act de dispoziie asupra patrimoniului, att de important precum donaia . Se admite o nuanare n privina darurilor mrunte, obinuite pentru diferite ocazii, respectiv daruri manuale, potrivite cu starea material a minorului, care au caracter curent i se execut la momentul ncheierii lor . ( de ex, art. 144 alin. 1, art. 146 alin. 3 NCC ). 1.2. Mai mult chiar, interdicia de a dona opereaz pentru minorul devenit major, care dorete s-l gratifice prin donaie pe cel care a avut calitatea de reprezentant ori ocrotitor legal al su, nainte ca gratificatul s fi primit de la instana de tutel descrcare pentru gestiunea sa . n acest caz, interdicia este dubl, att de a dona pentru minorul reprezentat sau ocrotit care a devenit major, ct i de a primi o donaia pentru reprezentantul sau ocrotitorul su legal, pn la descrcarea de gestiune, fcut de instana de tutel. Prin excepie, interdicia nu opereaz n situaia ocrotitorului sau reprezentantului legal care este ascendentul dispuntorului . (art. 988 alin. 2 NCC ). Sanciunea este i n acest caz, nulitatea relativ. 1.3. Falitul. Legea insolvenei nr. 85/2006 prevede c sunt anulabile, la cererea administratorului sau a lichidatorului, actele de transfer cu titlu gratuit, efectuate de debitor n timp de 3 ani anterior deschiderii procedurii falimentului, cu excepia sponsorizrilor n scop umanitar. 1.4. De reinut c existena capacitii de a dona se apreciaz n raport cu data ncheierii valabile a contractului, care difer dup cum este vorba de un contract ncheiat ntre persoane prezente sau ntre abseni. ( art. 987 alin.2 NCC ). Pentru ultima ipotez, donatorul trebuie s fie capabil att la data emiterii ofertei de donaie, ct i la data acceptrii acesteia de ctre destinatar, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 1 NCC. 2.1.2. Incapaciti de a primi donaii. Prin interpretarea prevederilor coninute de art. 989 alin. 1 NCC, regula n aceast materie este aceea c donatarul trebuie s fie o persoan determinat sau, cel puin, trebuie ca dispuntorul s arate criteriile eseniale pentru determinarea donatarului la data la care contractul produce efecte juridice. n caz contrar, donaia este nul absolut. Incapacitatea de a primi donaii se refer la anumite categorii de persoane, condiiile n care opereaz aceast incapacitate fiind expres i limitativ artate de legiuitor, astfel :

80

2.1. Persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaii n mod direct. Copilul neconceput poate fi ns gratificat indirect, prin mecanismul donaiei cu sarcin . Astfel, donaia se face n favoarea unei persoane existente, capabile, n sarcina creia se stabilete de ctre donator obligaia de a transmite bunul sau dreptul obiect al donaiei ctre copilul ce se va nate n viitor. ( n acest sens art. 989 alin.2 NCC ). 2.2. Persoanele juridice care nu au capacitate deplin de exerciiu, pot s primeasc donaii, chiar de la data actului de nfiinare, n condiiile dreptului comun, iar n cazul fundaiilor testamentare, din momentul deschiderii motenirii testatorului, chiar i n cazul n care aceste liberaliti nu sunt necesare pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil. ( art. 208 NCC ). Spre deosebire de reglementarea anterioar (art. 33 alin. 3 din Decretul nr. 31/1954), NCC arat c primirea donaiei nu mai este condiionat de respectarea principiului specialitii capacitii de folosin, potrivit cruia persoanele juridice pot primi donaii dac dreptul ce formeaz obiectul donaiei corespunde scopului stabilit prin lege, actul de nfiinare sau statut. 2.3. Medicii, farmacitii, persoanele care au acordat ngrijiri de specialitate dispuntorului pentru boala care este cauz a decesului , nu pot primi donaii n situaia c donator este persoana tratat sau ngrijit de ei n ultima boal din care acestea au murit (art. 990 alin.1 NCC ) . Incapacitatea se ntemeiaz pe o prezumie absolut de captaie i sugestie, motiv pentru care nu se admite administrarea unei probe contrare, care ar tinde s demonstreze caracterul neviciat al consimmntului donatorului 29 . Interdicia opereaz i pentru preoi sau persoane care acord asisten religioas n timpul bolii care este cauz a decesului. Prin excepie de la aceast regul, sunt valabile ns, donaiile fcute soului, rudelor n linie dreapt sau colateralilor privilegiai ( frai, surori ) chiar dac acetia sunt medici, farmaciti sau persoane care au acordat ngrijiri de specialitate dispuntorului, n temeiul prevederilor art. 990 alin. 2 litera a) NCC . Potrivit literei b) a menionatului articol, sunt valabile i donaiile fcute altor rude, pn la al patrulea grad inclusiv, dac la data liberalitii, dispuntorul nu are so, rude n linie dreapt sau colaterali privilegiai. Sanciunea aplicabil n cazul nclcrii acestei incapaciti este anularea donaiei, care poate fi cerut n termenul de prescripie de 3 ani de la data la care dispuntorul s-a restabilit, sau n termen de 3 ani de la data la care motenitorii dispuntorului au cunotin de liberalitatea fcut. Aceeai sanciune se aplic i dac, pentru a ocoli interdicia, s-a recurs la simulaie. n acest sens, este de menionat dispoziia cuprins n art. 992 NCC , care prevede sanciunea nulitii relative, indiferent c donaia s-a ncheiat prin deghizare, sub forma unui contract cu titlu
29

n acest sens, Trib. Suprem, decizia civil nr. 875/1969, n R.R.D. nr. 12/1969, pag.175
81

oneros, ori prin interpunere de persoane. Chiar mai mult, legea instituie o prezumie absolut de persoane interpuse: ascendenii, descendenii i soul persoanei incapabile de a primi liberaliti, precum i ascendenii i descendenii soului acestei persoane. 2.4. Minorii sub vrsta de 14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc, dei au capacitatea de folosin de a primi donaii, nu au exerciiul acestui drept ; n acest sens potrivit prevederilor cuprinse n art. 1013 alin. 3 NCC, oferta de donaie fcut unei persoane lipsite de capacitate de exerciiu se accept de ctre reprezentantul legal ; n privina persoanelor cu capacitate de exerciiu restrns, aceste persoane pot accepta donaii, dar este necesar ncuviinarea ocrotitorului legal, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 4 NCC. n opinia noastr, n ipoteza n care donaia conine i un element oneros (donaie cu sarcini), se impune ca anterior acceptrii, reprezentantul legal sau tutorele s obin avizul consiliului de familie i autorizarea instanei de tutel, deoarece acceptarea unei astfel de donaii depete actele de administrare obinuit pe care tutorele le poate ncheia fr aviz i autorizare . Sanciunea nclcrii regulilor prescrise pentru acceptare, n acest caz, este nulitatea relativ, aciunea n anulare putnd fi exercitat de ctre tutore, de consiliul de familie sau de oricare membru al acestuia, precum i de ctre procuror, din oficiu sau la sesizarea instanei de tutel, potrivit art. 144 alin. 3 NCC. 2.5 . Potrivit prevederilor art. 61 alin. 2 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i activitii notariale, declaraia de voin a surdo-mutului care din orice motive nu poate scrie se va lua numai prin interpret . De reinut, c n literatura de specialitate s-a opinat c acest text trebuie interpretat restrictiv, interpretul nefiind un reprezentant legal care exercit drepturi n numele surdo-mutului, ci fiind doar persoana care aduce la cunotin notarului voina surdomutului, care din cauza handicapului nu poate fi neles n mod obinuit. 2.6. De reinut, c potrivit articolul 817 din Codul civil anterior, exista necesitatea ca acceptarea donaiile fcute persoanelor juridice (persoanele morale) s fie fcute sub forma de ordonan domneasc, dat n urma avizului Consiliului de Stat. La fel, art. 811 Codul civil anterior instituia aceeai cerin a autorizrii efului statului, la propunerea executivului, pentru donaiile fcute ospiciilor, sracilor dintr-o comun sau stabilimentelor de utilitate public . Aceste prevederi normative au fost ulterior modificate prin legi speciale, iar legiuitorul NCC a optat pentru abrogarea lor. De aceea, potrivit NCC, regula este c, potrivit dreptului comun, acceptarea donaiilor se face prin organele persoanei juridice consiliul director, respectiv adunarea general, dup cum donaia este pur i simpl sau cu sarcini, fr a mai fi necesar avizul unei autoriti statale .

82

Prin legi speciale au fost stabilite i alte reguli, derogatorii de la regimul comun astfel cum acesta apare n NCC . Astfel, acceptarea liberalitii (donaie sau legat) ce are ca obiect un bun ce urmeaz a intra n domeniul public se va face, potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, prin hotrre emis de Guvern, de consiliul judeean sau local, dup caz. Considerm c n acest caz este necesar ns avizul Ministerului de Finane, mai ales dac bunul este grevat de sarcini ( impozite, ipoteci etc. ). n prezent, potrivit art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale, donaiile i legatele cu sarcini n favoarea judeelor, oraelor i a comunelor pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului judeean, respectiv local, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia . Acte normative mai recente arat care sunt organele unei anumite persoane juridice abilitate s exprime un consimmntul valabil. Astfel, Legea nr. 51/1995 privind organizarea i exercitarea profesiei de avocat prevede c donaiile fcute baroului de avocai sau Uniunii Avocailor se accept de consiliul baroului, respectiv de comisia permanent. Iar Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale, ca i Statutul Uniunii Naionale a Notarilor Publici prevd c acceptarea donaiilor fcute Uniunii se accept de Consiliul acesteia. n privina anumitor persoane juridice, reglementate prin legi speciale, sunt instituite restrngeri ale capacitii de a primi donaii. Astfel, de pild, potrivit art. 36 alin. (1) din Legea nr. 27/1996, situat n Capitolul VI (Finanarea partidelor politice), partidele politice nu pot primi donaii de la instituiile publice, de la regiile autonome, de la societile comerciale i de la societile bancare cu capital majoritar de stat . 2.2. Consimmntul i forma n cazul contractului de donaie Ca la orice alt contract, ncheierea valabil a contractului de donaie presupune acordul de voin al celor dou pri i exprimarea acestui acord sub forma consimmntului . Ceea ce particularizeaz exprimarea consimmntului n cazul contractului de donaie este legat de preexistena voinei de a dona a donatorului (animus donandi ), precum i de dorina de a accepta a donatarului 1 . n principiu, potrivit dreptului comun, consimmntul prilor trebuie s fie liber exprimat, s nu fie viciat prin dol (sub forma specific a captaiei sau sugestiei), smuls prin violen sau dat din eroare. Sanciunea existenei viciilor de consimmnt este nulitatea relativ a contractului.

83

Avnd n vedere modul cum este reglementat leziunea prin prevederile art. 1221 NCC, rezult cu eviden c n cazul contractului de donaie este exclus vicierea consimmntului prin leziune. n aceast materie, eroarea asupra persoanei donatarului prezint o semnificaie deosebit, nu doar n privina identitii acestuia, ci i a calitilor persoanei, dat fiind reglementarea revocrii pentru ingratitudine specific contractului de donaie. n opinia noastr, chiar dac revocarea este o sanciune pentru neexecutarea contractului, totui donatorul are alegerea ntre a exercita aciunea de revocare pentru ingratitudine sau aciunea de anulare a contractului de donaie, pentru eroarea asupra calitilor personale ale donatarului . i eroarea asupra substanei obiectului contractului poate atrage aceeai sanciune (nulitatea relativ), cnd, de pild, s-a donat originalul unui tablou, dei n intenia donatorului ar fi fost numai donarea unei copii.

n practica judiciar apar uneori probleme delicate, n care se pune n discuie de ctre persoanele interesate existena discernmntului dispuntorului cu titlu gratuit la data ncheierii contractului. Instanele sunt chemate astfel ca printr-un material probatoriu amplu, n care expertiza medico-legal ocup un rol esenial, s stabileasc retroactiv discernmntul n momentul exprimrii voinei. Aciunea ce tinde la anularea unui contract de donaie pentru lipsa discernmntului trebuie introdus n termen de 3 ani de la data ncheierii contractului. 2.2. Forma autentic. Consimmntul prilor pentru ncheierea valabil a contractului de donaie trebuie s fie exprimat prin nscris autentic, potrivit art. 1011 NCC, care reia astfel prevederea coninut de art. 813 din Codul civil anterior. Validitatea contractului sub aspectul exprimrii consimmntului n form autentic se analizeaz avndu-se n vedere distincia ntre ncheierea contractului ntre persoane prezente, respectiv ntre abseni. 2.2.a. Acordul simultan de voine se realizeaz prin prezentarea ambelor pri, donatorul i donatarul, n faa notarului public, unde i dau consimmntul i semneaz nscrisul autentic . Prile pot fi reprezentate prin mandatari, numai dac acetia au procur autentic i special. Sub sanciunea nulitii absolute, consimmntul ambelor pri trebuie s fie exprimat n form autentic. Aceasta are drept consecin faptul c, pn la autentificarea nscrisului (operaiune ce presupune, n prealabil, plata taxelor de timbru i a onorariului notarului public), simplul consimmnt nu valoreaz donaie valabil . Raiunea instituirii acestei cerine ad validitatem este importana deosebit a acestui act juridic, consecinele irevocabile pe care ncheierea donaiei a are asupra patrimoniului donatorului. n acest sens, doctrina i practica au precizat c nu este admisibil proba cu martori pentru dovedirea unei donaii, nulitatea rezultat din lipsa formei autentice putnd fi invocat oricnd, de orice persoan interesat, inclusiv de instan din oficiu. Ea nu poate fi confirmat de donator i
84

nici acoperit ulterior prin acte oficiale 30 . n acest context este de menionat c cerina formei autentice este aplicabil, sub aceeai sanciune, i donaiilor fcute statului sau instituiilor publice . Nici nzestrarea unui copil n vederea cstoriei nu este scutit, pentru validitatea contractului, de forma autentic (cu excepia darului manual), astfel nct, dac nu a fost confirmat dup moartea donatorului (art. 1010 NCC ) se poate cere oricnd constatarea nulitii absolute a donaiei. Totodat, potrivit prevederilor cuprinse n art. 1012 NCC, notarul care autentific un contract de donaie are obligaia de a nscrie de ndat acest contract n registrul naional notarial, inut n format electronic, potrivit legii, n scop de informare a persoanelor care justific existena unui interes legitim. Deci, pe lng forma autentic, suplimentar legiuitorul a mai prevzut o formalitate, respectiv, nregistrarea donaiei autentice, pentru ca terii interesai s cunoasc existena donaiei, deci n scop de publicitate . 2.2.b . Forma solemn trebuie respectat i n cazul ncheierii contractului ntre abseni, cnd oferta i acceptarea sunt exprimate separat. Oferta de donaie trebuie s fie fcut n form autentic, iar potrivit art. 1013 alin. 1 NCC poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin de acceptarea destinatarului. Prin urmare, donaia ntre abseni se ncheie valabil, la data la care ofertantul ( donator ) va lua cunotin de comunicarea acceptrii ofertei de donaie de ctre destinatarul acesteia, n spe, de ctre viitorul donatar . Mecanismul ncheierii contractului ntre abseni, astfel cum este reglementat de lege, conduce la consecina c, pn la primirea comunicrii privind acceptarea ofertei de donaie, ofertantul o poate revoca, expres sau chiar tacit (conform teoriei recepiei) . Incapacitatea sau decesul ofertantului ( donator ) atrage caducitatea acceptrii, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 2 NCC. ntruct acceptarea unei oferte de donaie implic aprecieri de ordin moral, nu este admisibil acceptarea pe calea aciunii oblice de ctre creditorii destinatarului ofertei i nici de ctre motenitorii acestuia. La acelai efect (nencheierea contractului) conduce punerea sub interdicie a donatorului naintea acceptrii ofertei de ctre donatar. Dac oferta nu este caduc i a fost acceptat de ctre donatar, pentru a se nate n mod valabil contractul, legea mai prevede o cerin, i anume comunicarea acceptrii ctre donator, n
30

Donaia care nu este fcut prin act autentic, nu poate fi confirmat prin procesul-verbal de transcriere, apud Tribunalul Suprem, col viv. Dec. Nr. 747/1955 n C.D. pe anul 1955, citat de Camelia Toader pag.116

85

timpul vieii lui i nainte de a deveni incapabil . Spre deosebire de acceptare nsi, care nu poate fi fcut dect personal de ctre destinatarul ofertei de donaie, comunicarea acceptrii se poate face i de ctre alte persoane, respectiv motenitorii donatarului , potrivit dispoziiilor art. 1013 alin. 2 NCC sau de creditorii lui). 2.2.c. Cu privire la cerinele de form specifice donaiei, este de reinut c potrivit prevederilor cuprinse n art. 1011 alin. 2 NCC, n cazul donaiei de bunuri mobile este necesar ad validitatem, ntocmirea unui aa numit n doctrin, stat estimativ, respectiv, un nscris, chiar sub semntur privat, semnat de donator i donatar, care s cuprind o enumerare i evaluare (estimare) a bunurilor druite . Sanciunea lipsei statului estimativ este nulitatea absolut a donaiei.

Capitolul III. Principiul irevocabilitii donaiilor

3.1. Noiune. Potrivit dispoziiilor cuprinse n art. 1015 NCC intitulat Principiul irevocabilitii donaiilor rezult c pentru valabilitatea unui contract de donaie, legiuitorul n mod expres a interzis inserarea n contract a unor clauze care ar conduce la revocarea donaiei. Trebuie s lum n considerare, faptul c fidel tradiiei, legiuitorul NCC a reglementat o serie de dispoziii speciale privind cerinele de fond i de form pe care trebuie s le ndeplineasc contractul de donaie pentru a fi valabil i prin care a asigurat protecia voinei dispuntorului cu titlu gratuit . Acest lucru a fost necesar, deoarece, prin prevederile art. 1015 NCC se consacr expres, caracterul definitiv sau irevocabil al contractului de donaie, prin interdicia de a fi inserate n contractul de donaie anumite clauze care pot exista n mod obinuit n celelalte contracte. Sanciunea inserrii clauzelor interzise de lege n mod expres este nulitatea absolut a donaiei, de unde rezult c irevocabilitatea donaiilor este o cerin de validitate a acestora, deoarece nu privete doar efectele contractului ( ca n cazul irevocabilitii celorlalte contracte, potrivit art. 1270 NCC ) ci , aceast cerin privete chiar naterea contractului, care este anterioar producerii de efecte juridice. Prin urmare, deoarece irevocabilitatea donaiei se refer la interzicerea , sub sanciunea nulitii absolute, a inserrii n contractul de donaie a anumitor clauze, care sunt permise n alte contracte, n literatura de specialitate31 s-a artat c n cazul donaiilor exist o irevocabilitate de gradul 2.

31

A se vedea Fr. Deak, pag 133

86

3.2. Clauzele care sunt incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor sunt: 1. Condiiile potestative. Art. 1015 alin. 2 litera a) NCC prevede c este lovit de nulitate absolut donaia care este afectat de o condiie a crei realizare depinde exclusiv de voina donatorului. Prin urmare, sub sanciunea nulitii absolute, n contractul de donaie nu poate fi inserat o condiie potestativ, att pur ct i simpl. Per a contrario, n contractul de donaie pot fi inserate condiii cazuale sau mixte. ( adic evenimente a cror producere depinde de voina unui ter sau a donatarului ). 2. Plata datoriilor viitoare nederminate ale donatorului . Art. 1015 alin. 2 litera b) NCC sancioneaz cu nulitatea absolut donaia prin care s-ar impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta n viitor, dac valoarea maxim a acestora nu este determinat n contractul de donaie. Prin aceast interdicie, legiuitorul a urmrit mpiedicarea donatorului ca indirect, dup ce a donat, s goleasc de coninut emolumentul donaiei, prin contractarea de datorii n cuantum neprecizat. Per a contrario, este perfect valabil clauza prin care donatarul i asum plata datoriilor , chiar viitoare, dar determinate sau determinabile. 3. Rezervarea dreptului de denunare unilateral a contractului de ctre donator este interzis de prevederea coninut n art. 1015 alin. 2 litera c) sub sanciunea nulitii absolute. 4. Rezervarea dreptului donatorului de a dispune n continuare de bunul donat este interzis de dispoziiile art. 1015 alin. 2 litera d) , chiar dac donatorul moare fr a fi dispus de bunul donat. n literatura juridic, se admit excepii de la principiul irevocabilitii de gradul II al donaiilor i anume, contractul nu este nul dac dup moartea donatorului, n cunotin de cauz, motenitorii acestuia confirm sau execut donaia, potrivit prevederilor art. 1010 NCC: confirmarea unei liberaliti de ctre motenitorii universali sau cu titlu universal ai dispuntorului atrage renunarea la dreptul de a opune viciile de form sau orice alte motive de nulitate, fr ca prin aceast renunare s se prejudicieze drepturile terilor. De asemenea, n ipoteza c donaia este divizibil, iar clauza interzis afecteaz numai n parte contractul, atunci nulitatea va fi doar parial.

3.3. Clauze permise n contractul de donaie Cum tot ceea ce nu este interzis este permis, atunci cnd o anumit clauz nu este interzis expres de legiuitor, ea este permis. Astfel, este permis a se insera n contractul de donaie, afectarea ndeplinirii obligaiei de transfer a dreptului de proprietate cu titlu gratuit de condiii cazuale sau mixte, de termene, de sarcina ca donatarul s plteasc datoriile determinate sau determinabile ala donatorului. De asemenea, art. 1016 NCC ( ca i art. 825 din Codul Civil anterior ) prevd expres valabilitatea clauzei de rentoarcere convenional a bunului donat . Astfel, donatorul poate

87

stipula rentoarcerea bunurilor druite, att n cazul cnd donatarul ar muri naintea lui, ct i n cazul c att donatarul ct i descendenii lui ar muri naintea donatorului. Aceste stipulaii nu se pot face ns dect n favoarea donatorului, nu i n favoarea altor persoane. O astfel de condiie rezolutorie este permis n contractul de donaie, dat fiind caracterul intuitu personae al acestui tip de donaie.

3.4. Donaiile fcute viitorilor soi n vederea cstoriei i donaiile ntre soi Ca i Codul Civil anterior, NCC permite ncheierea contractului de donaie ntre soi, stabilind n acest sens reguli speciale prin prevederile art. 1030-1033, prevederi grupate n seciunea intitulat Donaiile fcute viitorilor soi n vederea cstoriei i donaiile ntre soi. n aceast seciune, un singur articol i anume art. 1030 NCC reglementeaz donaiile fcute viitorilor soi i face aplicarea regulii generale din dreptul comun al obligaiilor, potrivit creia n situaia unei obligaii afectat de o condiie suspensiv, nendeplinirea condiiei ( n acest caz condiia fiind - ncheierea cstoriei ) conduce la desfiinarea obligaiei donatorului, n ipoteza artat de lege, aceea a contractului de donaie ncheiat sub aceast condiie . ( vezi i art. 1399 NCC ). n ceea ce privete donaiile ntre soi, acestea pot avea ca obiect bunuri proprii (fie dinaintea cstoriei, fie dobndite cu acest statut pe parcursul cstoriei) . Efectul ncheierii contractului de donaie cu privire la asemenea bunuri depinde n primul rnd de voina dispuntorului, i n al doilea rnd de regimul matrimonial ce guverneaz raporturile patrimoniale dintre soi. Prin prevederile art. 1031-1033 NCC se stabilete un regim derogator de la dreptul comun ce este aplicabil oricrei donaii, n cazul donaiilor ntre soi. 3.4.1. Revocabilitatea donaiilor ntre soi. Art. 1031 NCC arat c orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul cstoriei . Prin urmare, spre deosebire de regimul juridic de drept comun al donaiilor care stabilete o irevocabilitate de gradul II pentru celelalte donaii, donaiile ntre soi sunt esenialmente revocabile. Aceast revocabilitate d posibilitatea soului donator s revoce donaia oricnd n timpul cstoriei, chiar fr motive ntemeiate. Noutatea pe care o aduce NCC este aceea c donaia este revocabil numai n timpul cstoriei celor doi soi, nu i dup ncetarea acesteia prin moartea soului donatar, sau n urma desfacerii cstoriei prin divor . Pentru a da eficien principiului revocabilitii donaiilor ntre soi , legiuitorul a optat pentru sanciunea nulitii absolute a simulaiei n care donaia reprezint contractul secret , donaie fcut n scopul de a eluda revocabilitatea donaiilor ntre soi, indiferent c simulaia are loc prin deghizarea naturii juridice a contractului secret ( donaia ) printr-un contract public mincinos cu titlu oneros ( de exemplu, vnzarea ) sau are loc prin interpunere de persoane. n cazul simulaiei prin interpunere de persoane legea prezum relativ ca persoan interpus orice rud a

88

donatarului la a crei motenire acesta ar avea vocaie n momentul donaiei i care nu a rezultat din cstoria cu donatorul. ( art. 1033 NCC ). Codul civil anterior, prin art. 941 , reglementa mai specific prezumia relativ, aceasta referindu-se doar la rudele la a cror motenire soul gratificat avea o vocaie concret i nu doar o vocaie general, cum se nelege din actualul text legal . Avnd n vedere sanciunea stabilit de legiuitor pentru donaiile ntre soi fcute cu scopul de a ocoli principiul revocabilitii lor, rezult c dreptul discreionar al soului donator de a revoca donaia ad mutum, prin simpla sa voin, nu poate fi nlturat printr-o stipulaie contrar, prevederea art. 1033 NCC fiind imperativ . n literatura de specialitate s-a constatat c prin aceast reglementare, legiuitorul a derogat nu doar de la principiul irevocabilitii donaiilor, dar chiar de la principiul forei obligatorii a oricrui contract32. Se admite c revocarea donaiei dintre soi opereaz, indiferent dac este expres (cum ar fi ipoteza n care se solicit restituirea bunului) sau tacit (cum ar fi ntocmirea unui testament n favoarea unui ter, avnd ca obiect bunul donat) . Raiunea pentru care legiuitorul a instituit aceast derogare de la principiile consacrate, const n existena unei prezumii c soul donatar ar putea abuza de influena asupra celuilalt so, pentru a-l determina la ncheierea acestui contract, a acestei liberaliti ce afecteaz, de regul, iremediabil patrimoniul donatorului 33 . 3.4.2.. Donaia dintre soi derog i de la alte reguli aplicabile donaiei n general. Astfel, ntruct poate fi revocat oricnd i oricum, o asemenea donaie este valabil, chiar dac ar cuprinde o condiie potestativ ori plata datoriilor viitoare nedeterminate sau rezervarea dreptului de a dispune de bun, de ctre donator (clauze interzise, cum am vzut, ntr-o donaie obinuit).

O alt noutate este abrogarea prin NCC a prevederilor art. 938 din Codul civil anterior , potrivit crora soilor le era interzis n timpul cstoriei s-i fac donaii reciproce i mutuale prin unul i acelai act. Prin urmare, la acest moment soii i pot face astfel de donaii, avnd n vedere c opereaz ntotdeauna principiul revocabilitii donaiilor ntre soi. n afara reglementrii formrii contractului de donaie astfel cum am arta mai sus, gratificarea donatarului se poate face i prin alte forme sau varieti ale acestui contract. Ne vom referi pe scurt, la urmtoarele forme de donaie, enunate prin prevederile art. 1011 alin. 2 din NCC,
32 33

Camelia Toader, op cit, pag. 128. C hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. III, Ed. Naional S. Ciornei, Bucureti, 1928, nr. 1551

89

cu titlu de excepie de la caracterul solemn al contractului de donaie, astfel : darurile manuale, donaiile simulate i donaiile indirecte. Darul manual 1. Noiune. Aa cum artam, este prevzut expres cu titlu de excepie de la caracterul solemn al contractului de donaie, prin alineatul 2 al art. 1011 NCC . Darul manual reprezint acea categorie de donaie pentru validitatea creia se cere, pe lng acordul de voin al prilor i tradiiunea bunului, aa cum arat expres prevederile art. 1011 alin. 4 NCC. Prin urmare, tradiiunea unui bun mobil corporal de la o persoan la alta, cu intenia de a gratifica i respectiv de a accepta aceast donaie produce aceleai efecte cu cele ale unei donaii obinuite . Singura deosebire rezid n condiiile de form. Darul manual nu este un contract solemn, ci un contract real. 2. Valabilitatea acestui contract, ce derog de la cerina formei autentice i a ntocmirii statului estimativ, rezult din prevederile art. 557 NCC ( corespunztor art. 644 din Codul civil anterior) care prevede printre modurile de dobndire a proprietii tradiiunea. Datorit lipsei de formalism, darul manual este frecvent ntlnit n practic . Potrivit prevederilor art. 1011 alin. 4 NCC pentru ca darul manual s fie valabil, legiuitorul a fixat o limit valoric pentru bunurile astfel donate, respectiv este vorba despre bunurile mobile corporale cu o valoare de pn n 25.000 lei, cnd legea nu prevede altfel. Pe de alt parte, legiuitorul nu a stabilit nici o sanciune pentru situaia c valoarea mobilelor corporale donate ar depi suma de 25.000 lei, de aceea norma legal nu are dect caracter de recomandare. Totodat, trebuie s inem seama c alin. (4) al art. 1011 NCC, derog de la alineatul (3) al aceluiai articol, prin urmare nu este necesar ntocmirea statului estimativ pentru valabilitatea darului manual, astfel c n practic va fi greu de aplicat acest articol, n lipsa unui criteriu de evaluare a bunului mobil corporal donat. 3. Obiect al darului manual pot fi numai bunurile mobile corporale, susceptibile de tradiiune i a cror valoare nu depete suma de 25.000 lei. Se admite c cerina tradiiunii este mplinit i dac obiectele pe care donatorul dorete s le druiasc se afl deja n minile donatarului, chiar cu alt titlu (de pild, de mprumut) i ulterior intervine acordul prilor (animus donandi din partea donatorului i acceptarea donatarului). De asemenea, printr-o interpretare creatoare, doctrina i jurisprudena admit constant, n ultima vreme, validitatea unor donaii n care tradiiunea este realizat numai implicit, fr predare efectiv, ci doar prin transferul valorilor dintr-un patrimoniu n altul. Este cazul, de pild, al virrii unei sume de bani de ctre donator n contul unui ter, pe seama donatarului, n vederea construirii sau cumprrii unei locuine; sau cazul retragerii unei sume de bani de pe un carnet de economii al

90

donatorului i depunerea ei concomitent pe numele donatarului 34 . Cum s-a observat, ne gsim n faa unor accepiuni noi ale noiunilor de lucru corporal i tradiiune, ce au n vedere realitatea unor procedee curente de transferare rapid i sigur a bunurilor mobile, n special a sumelor de bani. n legtur cu depunerile de bani la C.E.C. sau alt unitate bancar pe numele unei alte persoane, acestea pot constitui tot daruri manuale, dac nu s-au fcut cu alt titlu (de pild, n executarea unei datorii). 4. Dovada darului manual difer dup cum trebuie fcut de donator sau de ctre donatar. Dac donatorul sau succesorii lui au nevoie s dovedeasc existena contractului, n condiiile dreptului comun, ad probationem trebuie s aib un nscris probator al contractului . Este de menionat c n ipoteza n care motenitorii rezervatari cer reduciunea donaiei, fiind teri fa de acest contract, pot administra orice mijloc de prob, indiferent de valoarea darului manual. n privina donatarului, el este prezumat proprietar n baza art. 953 i urmtoarele din NCC , contractul avnd ca obiect ntotdeauna bunuri mobile. Donaiile simulate Donaiile simulate pot mbrca fie forma donaiilor deghizate, ascunse sub aparena unui act cu titlu oneros, fie forma interpunerii de persoane35 . Deghizarea donaiei const n ascunderea adevratei naturi juridice a contractului sincer ncheiat (donaie) prin forma ostensibil a unui contract cu titlu oneros, de exemplu, vnzarecumprare. Se recurge n practic la acest procedeu, de regul, deoarece donaia, ca liberalitate (alturi de legate), este supus reduciunii, dup moartea donatorului, pentru aprarea rezervei succesorale a anumitor motenitori legali. ( art. 1091 NCC ). Tot astfel, donaiile fcute descendenilor i soului sunt supuse raportului. ( art. 1146 i urm. NCC ). n principiu, dac n dreptul nostru simulaia produce efectele recunoscute de legiuitor prin prevederile art. 1289-1294 NCC , donaiile deghizate produc la rndul lor efecte, fiind aplicaii ale simulaiei n materia contractului de donaie. n privina condiiilor de fond, actul care deghizeaz donaia trebuie s ntruneasc toate cerinele prevzute de lege pentru donaii. S-a pus ns problema ce form trebuie s mbrace contractul care deghizeaz o donaie.

34 35

Pe larg, Francisc Deak , op cit, pag. 151 i bibliografia acolo citat. Pentru un studiu monografic, a se vedea F.A. Baias Studiu de doctrin i jurispruden, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003, p.232-242.

91

Dac se dorete donarea sub aparena unei vnzri, cum trebuie ncheiat ad validitatem contractul ? n aceast problem, autorii i jurisprudena au dat rspunsuri diferite. Unii autori, ca i practica judiciar au exprimat opinia c este suficient dac sunt respectate condiiile de form cerute pentru validitatea actului aparent, dar nclcarea acestor condiii ar atrage nulitatea absolut a operaiunii. Dup o alt opinie 36, n toate cazurile se cere respectarea formei autentice impuse de lege, indiferent c donaia este real sau simulat. Aadar, actul public, care deghizeaz donaia, trebuie s fie ncheiat n form autentic, pentru validitatea donaiei nsei. n privina probei deghizrii, sunt aplicabile regulile generale din materia simulaiei: prile pot dovedi prin orice mijloc de prob simulaia numai atunci cnd pretind caracterul ilicit al acesteia. n caz contrar, prile ar trebui s prezinte contranscrisul (care nu este nevoie s fie autentic!) ori un nceput de dovad scris, ce poate fi completat cu martori sau prezumii, iar terii pot administra orice mijloc de prob pentru a dovedi c n realitate ntre pri s-a ncheiat un contract de donaie. ( art. 1292 NCC ). Dei, n principiu, motenitorii sunt inui de actul secret al autorului lor ntocmai ca i acesta, se admite c ei pot ataca prin aciune n simulaie un act cu titlu oneros care le-a nclcat rezerva succesoral. Mai mult, pentru a le uura sarcina probei, art. 1091 alin. 4 NCC instituie n favoarea rezervatarilor donatorului care nu au consimit la nstrinare, o prezumie relativ, potrivit creia nstrinarea cu titlu oneros, cu rezerva uzufructului, uzului sau abitaiei sau n schimbul ntreinerii pe via sau a unei rente viagere, ctre motenitorii n linie direct ( descendenii sau ascendenii privilegiai ) sau ctre soul supravieuitor, se prezum c reprezint o donaie deghizat . Interpunerea de persoane este i ea o form a simulaiei, folosit uneori pentru ncheierea unor contracte de donaie; pentru a gratifica o persoan incapabil a primi o liberalitate de la un anumit donator, se recurge la interpunere: prin contractul aparent donaia se face ctre o persoan capabil de a primi donatarul fictiv iar prin contractul secret se prevede c de efectele acestei donaii va profita persoana creia legea i interzicea s o primeasc n mod direct . Raiunea recurgerii la interpunere de persoane n materie de donaie poate avea ns nu doar semnificaia eludrii legii, ci poate consta n dorina donatorului de a-i pstra anonimatul. n privina condiiilor de validitate, contractul aparent trebuie s respecte regulile de fond (n persoana adevratului donatar) i de form ale contractului de donaie. Din cauza dificultilor de a proba aceast simulaie, legea prezum absolut a fi persoane interpuse ascendenii, descendenii i soul persoanei incapabile de a primi liberaliti, precum i ascendenii i descendenii soului acestei persoane . (art. 992 NCC care reia parial prevederile art. 812 din Codul civil anterior ). Consecina este c i aceste persoane sunt incapabile de a primi de la donator .

92

Donaiile indirecte Noiune. Prin donaii indirecte se neleg acele acte juridice ncheiate nesimulat, prin care se ajunge la gratificarea unei persoane doar indirect, dac se probeaz existena unui animus donandi. Donaia indirect nu implic nici un fel de simulaie; actul juridic prin care se realizeaz este public i real, numai c gratificarea nu se face direct, de la cel care gratific la cel gratificat, ci pe cale indirect . Cele mai utilizate mijloace de a ncheia indirect o donaie sunt: renunarea la un drept, remiterea de datorie, stipulaia pentru altul, plata datoriei altuia. Renunarea la un drept este, de regul, un act juridic neutru. Dac ns se dovedete c renunarea s-a fcut cu intenia de a gratifica, ne gsim n faa unei donaii indirecte. De exemplu, au fost considerate astfel: renunarea la un legat, renunarea la uzufruct (profit nudul proprietar prin ntregirea dreptului), renunarea la motenire. Remiterea (iertarea) de datorie poate reprezenta i ea o donaie indirect n cazul n care animus donandi, creditorul care are o crean renun la valorificarea acesteia mpotriva debitorului. Dac remiterea de datorie se face cu titlu oneros, ea nu va fi, evident, calificat ca o donaie indirect, ci, dup caz, novaie prin schimbare de obiect, dare n plat sau chiar tranzacie. Stipulaia n favoarea unui ter fcut cu intenia de a gratifica reprezint tot o donaie indirect. De fiecare dat ns trebuie s fie analizat foarte bine cauza contractului, cci stipulaia n favoarea unei alte persoane poate fi fcut i credendi causa ori solvendi causa, caz n care nu mai poate fi, evident, analizat ca donaie. Care sunt condiiile de fond i de form ale donaiilor indirecte? ntruct nu sunt propriuzis donaii, aceste acte juridice nu trebuie s ndeplineasc cerina special de form prevzut de art. 1011 NCC ( care reia prevederile art. 813 Codul civil anterior ), ci doar acele condiii impuse de lege n general pentru fiecare categorie n parte. De pild, remiterea de datorie nu este supus condiiei de a fi ncheiat n form autentic, ci poate mbrca forma scris, verbal i chiar tacit. n privina condiiilor de fond, acestea se poate afirma c se dubleaz: trebuie s fie ndeplinite att cerinele prevzute pentru actul care se ncheie, ct i cele impuse de lege pentru donaie.

36

Fr. Deak op cit pag 142

93

Capitolul IV. Efectele contractului de donaie Donaia transfer dreptul de proprietate asupra bunului donat din patrimoniul donatorului n patrimoniul donatarului, ca urmare a exprimrii consimmntului n forma autentic, sau, n cazul darului manual prin exprimarea consimmntului nsoit de tradiiunea lucrului. Fiind un contract unilateral, donaia nate obligaii doar n sarcina uneia dintre pri, respectiv a donatorului. Prin excepie de la aceast regul, contractul d natere la obligaii i n sarcina donatarului. n continuare vom analiza efectele contractului ntre pri pe care le vom diferenia de efectele donaiei n raport cu terii. 4.1. Efectele donaiilor ntre pri Obligaiile donatorului. Dac contractul este valabil ncheiat, donatorul are obligaia de a preda bunul, mpreun cu toate accesoriile sale, inclusiv eventualele aciuni n garanie mpotriva celui de la care dobndise el nsui bunul. n schimb, potrivit prevederilor cuprinse n art. 1018 ( echivalentul art. 828 alin. (1) C.civ anterior ) n principiu, contractul de donaie fiind o liberalitate, nu-l oblig pe donator de a garanta pe donatar pentru eviciune ori pentru vicii. Prin excepie, donatorul va rspunde dac: a) a promis n mod expres aceasta ; b) eviciunea provine din faptul su personal ori dintr-o mprejurare care afecteaz dreptul transmis, pe care a cunoscut-o i nu a comunicat-o donatarului la ncheierea contractului.; c) s-au cauzat prejudicii donatarului prin viciile lucrului (rspundere delictual); d) donaia este cu sarcini; n acest caz, cum vom vedea, n limita sarcinii, contractul este cu titlu oneros, iar n aceast msur donatorul este inut de obligaia de garanie ntocmai ca i vnztorul ( art. . 1018 alin. 2 NCC ). n schimb, n executarea donaiei, dispuntorul rspunde pentru dol i culp grav. n ceea ce privete rspunderea pentru viciile ascunse ale bunului donat, regula este c donatorul nu rspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat. Prin excepie, dac a cunoscut viciile ascunse i nu le-a adus la cunotina donatarului la ncheierea contractului, donatorul este inut s repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii. n cazul donaiei cu sarcini, n limita valorii acestora, donatorul rspunde pentru viciile ascunse ca i vnztorul. Obligaiile donatarului. Donaia cu sarcin. n cazul donaiilor pure i simple, donatarului nu-i incumb nici o obligaie, din cauza caracterului gratuit al contractului. Cel mult din punct de vedere moral, acesta datoreaz recunotin celui care i-a micorat ireversibil patrimoniul n favoarea sa. Acest aspect moral este uneori ntrit din punct de vedere juridic, n

94

sensul c, atunci cnd nerecunotina donatarului mbrac forme grave, se poate ajunge la revocarea donaiei pentru ingratitudine. Dac ns donaia este cu sarcini (sub modo), donatarul este inut s execute obligaiile stipulate (fie c sunt n favoarea donatorului, a unui ter sau chiar a donatarului nsui), ca orice debitor al obligaiei dintr-un contract sinalagmatic. Sarcina const n obligaia impus prin contractul de donaie de ctre donator donatarului, prin care, n schimbul liberalitii primite, i se cere ndeplinirea anumitor prestaii. Pentru a se pstra caracterul de liberalitate al operaiunii se impune ns ca sarcina s nu fie att de mpovrtoare, nct s absoarb ntreg emolumentul (prin probe urmnd a se determina dac mai subzist, n acest ultim caz, animus donandi). Din momentul acceptrii donaiei, donatarul este inut s execute sarcina stipulat . Bineneles, aceasta trebuie s fie, potrivit regulilor generale, posibil, licit i moral. Efectele donaiilor n raport cu terii Dei ntre pri efectele donaiei se produc de la data ncheierii sale valabile, pentru opozabilitatea conveniei fa de teri este necesar ndeplinirea anumitor forme de publicitate. Ele difer dup natura bunului donat. Astfel, dac este vorba despre un bun mobil corporal, opozabilitatea se realizeaz prin transmiterea posesiei bunului donat. n cazul creanelor, numai n urma notificrii prin executorul judectoresc sau a acceptrii n form autentic a cesiunii de crean de ctre debitorul cedat, donaia devine opozabil i fa de teri. Dac obiectul donaiei l constituie un imobil, este necesar nscrierea n cartea funciar, att a ofertei de donaie, ct i a acceptrii, precum i a notificrii acceptrii. Primul interesat s cear nscrierea contractului este donatarul, pentru a prentmpina dobndirea aceluiai drept de ctre o ter persoan. De asemenea, mai pot cere nscrierea donaiei n cartea funciar i alte persoane, cum ar fi: mandatarul donatarului, donatarul minor sau cel aflat sub interdicie judectoreasc (aceast operaiune reprezentnd un act de conservare), tutorele, ascendenii minorului donatar i chiar donatorul. n privina terilor dobnditori ai aceluiai drept de la donator, Legea nr. 7/1996 face distincie ntre dobnditorul cu titlu gratuit, care i-a nscris dreptul n cartea funciar i este chiar de bun-credin i dobnditorul cu titlu oneros. Acesta din urm, ntruct a dobndit anterior dreptul, dei nu l-a nscris, este preferat de legiuitor, ntruct prin natura oneroas a dobndirii, ncearc s evite o pagub (certat de damno vitando). De aceea, art. 30 din lege i acord dreptul

95

de a cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale un rang preferenial n raport cu nscrierea realizat de dobnditorul aceluiai bun, dar cu titlu gratuit (donatar). La acest moment,pentru donaiile ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC, s-a observat de aceea c practic, donatarul, al crui drept este nscris n cartea funciar, se bucur pe deplin de efectele publicitii imobiliare numai dup trecerea unui termen de 10 ani de la cererea sa de nscriere n cartea funciar, acesta fiind termenul n care, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, se poate intenta aciunea n rectificare . Explicaia acestei soluii const n aceea c, nepltind nimic n schimbul dreptului imobiliar dobndit, donatarul ncearc s pstreze un folos gratuit (certat de lucro captando).

Capitolul V Cauze legale de revocare a donaiilor

Acestea sunt expres i limitativ prevzute de art. 1020-1029 NCC, astfel donaia poate fi revocat pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr justificare a sarcinilor la care s-a obligat donatarul. Modul de operare . Revocarea pentru ingratitudine i pentru nendeplinirea sarcinilor nu opereaz de drept. De asemenea, potrivit art. 1022 NCC se poate revoca de drept promisiunea de donaie, dac anterior executrii sale se ivete unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevzute la art. 1023, pe care le vom detalia mai jos . De asemenea, promisiunea de donaie se revoc de drept i atunci cnd, anterior executrii sale, situaia material a promitentului s-a deteriorat ntr-o asemenea msur nct executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroas pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil. Revocarea pentru ingratitudine Articolul 1023 NCC arat expres i restrictiv cazurile n care donaia se revoc pentru ingratitudinea donatarului. Pentru c n lipsa stipulrii vreunei sarcini, donaia este un contract cu titlu gratuit, recunotina datorat de orice donatar binefctorului su nu transform contractul ntr-unul sinalagmatic. Numai dac lipsa de recunotin mbrac o form calificat, legiuitorul a considerat c se poate ajunge la revocarea donaiei. Din modul de reglementare se desprinde ideea c interpretarea cauzelor invocate trebuie s fie restrictiv, pentru a nu se contraveni principiului irevocabilitii donaiei.

96

Potrivit art. 1023 NCC ( echivalentul art. 831 C.civ., anterior ) cauzele legale de revocare a donaiei pentru ingratitudine sunt: atentatul la viaa donatorului, svrirea unor delicte, cruzimi sau injurii grave, refuzul de alimente. 1. Atentatul la viaa donatorului, a unei persoane apropiate lui svrit de donatar, sau donatarul care a avut cunotin despre atentat i nu l-a prevenit pe donator . nclcare grav a obligaiei de recunotin, acest prim caz de revocare a donaiei pentru ingratitudine, este o aplicaie de la sine neleas a regulilor de conduit, deopotriv sancionate de moral i drept. Aplicarea sanciunii juridice a revocrii donaiei presupune doar stabilirea cu certitudine a inteniei de a lua viaa donatorului, indiferent dac rezultatul s-a produs sau dac donatarul a fost condamnat pentru fapta sa. n schimb, dac moartea donatorului a intervenit independent de intenia donatarului (de pild, ucidere din impruden sau atunci cnd s-a aflat n legitim aprare ori nu avea discernmnt), sanciunea revocrii nu va interveni. 2. Svrirea unor fapte penale, cruzimi sau injurii grave mpotriva donatorului de ctre donatar sau de o alt persoan, la ordinul lui, atrage, de asemenea, revocarea donaiei. Legiuitorul are n vedere svrirea cu intenie a unor infraciuni cu acest coninut, de natur a afecta grav integritatea fizic ori sntatea donatorului (cruzimi) sau onoarea, demnitatea, reputaia acestuia. Nu are importan dac faptele au fost svrite n public sau ntr-un cadru restrns, dar n practica judiciar s-a subliniat c injuriile trebuie s mbrace o anumit gravitate pentru a se putea pronuna revocarea donaiei . 3. Refuzul nejustificat al donatarului de a acorda alimente donatorului care se afl n nevoie poate atrage revocarea judiciar a donaiei, dac dup ncheierea contractului, donatorul a ajuns n nevoie, iar donatarul i-a refuzat fr justificare ajutorul alimentar impus de obligaia de recunotin. Instana va aprecia c nu se impune revocarea dac donatorul este cel care a refuzat s primeasc ajutor , deoarece legea prevede cerina ca refuzul s fie nejustificat . Pe de alt parte, nu se va pronuna revocarea donaiei pentru refuzul de alimente, dac donatorul avea rude apropiate, inute de obligaia legal de a-l ntreine. Potrivit prevederilor art. 1024 NCC. cu privire la aciunea n revocare pentru ingratitudine, sunt de precizat cteva caracteristici. a) Reinem mai nti c, revocarea donaiei pentru ingratitudine nu opereaz de plin drept. b) Aciunea avnd un asemenea obiect trebuie introdus n termen de 1 an, calculat de la data producerii faptului sau din ziua cnd donatorul l-a cunoscut . Se presupune c, dac termenul de 1 an (calificat ca fiind un termen de decdere) a expirat, fr ca donatorul s acioneze, acesta l-a iertat pe donatar. n privina refuzului de alimente, datorit caracterului continuu al nevoii, s-a susinut c termenul de 1 an nu opereaz. Alturi de ali autori, apreciem c teza nu trebuie absolutizat, mai ales dup ce se dovedete c, dei i s-a refuzat o anumit perioad, nejustificat,
97

acordarea de alimente, donatorul a dobndit mijloace de subzisten . Aciunea poate fi introdus, n principiu, numai de ctre donator, fiind o aciune strict personal, ce presupune pentru promovarea ei aprecieri de ordin moral; per a contrario, rezult c aceast aciune nu este deschis creditorilor chirografari ori motenitorilor donatorului. Prin excepie, potrivit art. 1024 alin . 3 NCC , motenitorii donatorului pot intenta aciunea dac autorul lor a decedat naintea mplinirii termenului de un an; de asemenea, ei o pot continua dac donatorul a ncetat din via n timpul procesului . c) Aciunea se poate ndrepta doar mpotriva donatarului vinovat, avnd deci caracter de pedeaps civil. Dac donatarul moare dup introducerea aciunii,aceasta poate fi continuat mpotriva motenitorilor . De aici rezult o serie de consecine: dac autorul faptei decedeaz mai nainte de intentarea aciunii sau nainte de soluionarea cauzei, motenitorii lui nu pot fi obligai la restituirea bunului; dac bunul a fost donat mai multor persoane, dar numai una din ele se face vinovat de ingratitudine, revocarea nu poate opera mpotriva celor inoceni . d) Efectele admiterii acestei aciuni sunt precizate n art. 1025 NCC : datorit caracterului de pedeaps civil, revocarea nu produce efecte retroactive fa de terii care ulterior donaiei au dobndit bunul de la donatar ori acel bun a fost grevat n favoarea lor. Condiia este ns ca nscrierea cu efect constitutiv de drepturi s fi operat n cartea funciar nainte de notarea n cartea funciar a aciunii n revocare. n schimb, ntre pri, revocarea i produce efectele, astfel c donatarul va fi obligat la restituirea integral, n natur, a bunului, dac se mai gsete n proprietatea sa. Bunul se va restitui mpreun cu toate accesoriile, donatarul putnd fi obligat, dup caz, la plata unei despgubiri n cazul scderii valorii bunului datorit sarcinilor sau ipotecilor pe care le-ar fi constituit . Valoarea bunului va fi cea de la data soluionrii cauzei. Potrivit regulii generale, i donatorul va trebui, n caz de rezoluiune, s restituie donatarului contravaloarea cheltuielilor fcute cu conservarea bunului, fiind nedrept s se mbogeasc fr cauz n dauna donatarului . Dac bunul donat a fost ntre timp nstrinat, donatarul va fi inut la plata contravalorii acestuia, calculat la data pronunrii hotrrii de revocare. Legea mai prevede c restituirea fructelor produse de bunul donat este datorat ncepnd cu data introducerii aciunii n revocare. Revocarea pentru neexecutarea sarcinilor Dac prin contractul de donaie s-a stipulat o obligaie n sarcina donatarului, contractul devine, n msura sarcinii, cu titlu oneros. Articolul 1027 NCC arat expres c (1) Dac donatarul nu ndeplinete sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii si n drepturi pot cere fie executarea sarcinii, fie revocarea donaiei. n cazul n care sarcina a fost stipulat n favoarea unui ter, acesta poate cere numai executarea sarcinii. Dreptul la aciunea prin care se solicit

98

executarea sarcinii sau revocarea donaiei se prescrie n termen de 3 ani de la data la care sarcina trebuia executat. n literatura de specialitate s-a artat c, dei sarcina se aseamn cu condiia rezolutorie (sub aspectul desfiinrii retroactive a actului, n cazul producerii lor), aceste dou modaliti ale contractelor nu se confund. Pe de o parte, deoarece potrivit legii, condiia opereaz de plin drept, nefiind nevoie de intervenia instanei, pe cnd n cazul sarcinii, de regul, potrivit art. 1027 alin. 3 NCC, revocarea n caz de neexecutare este judiciar. Apoi, sarcina este o obligaie asumat, care n caz de neexecutare poate primi oricare dintre sanciunile specifice contractelor sinalagmatice . Sarcina poate fi stipulat fie n favoarea donatorului, fie n favoarea unei tere persoane, fie chiar n favoarea donatarului nsui, cu condiia ca donatorul s aib vreun interes, fie i numai de ordin moral, n ndeplinirea sarcinii (de pild, donarea unei sume de bani n scopul acoperirii cheltuielilor de studii ale donatarului). Precizri privind revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Concluzii. Potrivit regulii prevzute de art. 1027 alin. 3 NCC , revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii nu opereaz de drept; creditorul trebuie s introduc n instan o aciunea avnd un asemenea obiect. Instana va putea s aprecieze, n cazul neexecutrii pariale sau a executrii cu ntrziere, dac se impune desfiinarea contractului, putnd acorda, la cererea prtului, i un termen de graie. Conform regulii generale din dreptul nostru, neexecutarea din partea debitorului (a donatarului) trebuie s fie culpabil pentru a atrage rezoluiunea contractului . Aceast soluie este ntlnit i n dreptul elveian; conform art. 249 alin. (3) din Codul obligaiilor, donatorul poate revoca donaia i poate s cear restituirea pn la concurena mbogirii actuale a celeilalte pri, dac aceasta nu execut, fr un motiv ntemeiat, sarcinile care greveaz donaia. Este admisibil inserarea n contractul de donaie a unui pact comisoriu expres, chiar de ultim grad, prin care s se evite calea judiciar pentru desfiinarea conveniei n cazul neexecutrii sarcinii . Tot n virtutea libertii contractuale, s-a decis c donatorul poate renuna, printr-o clauz contractual expres, la dreptul de a solicita revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii de ctre donatar. Desigur c, fiind o renunare, o atare clauz trebuie privit cu circumspecie n raport cu persoana donatorului (vrsta, experiena n materie etc.) i n orice caz, trebuie interpretat limitativ . Nu numai donaiile obinuite sunt susceptibile de a fi revocate pentru neexecutarea sarcinii, dar i donaiile indirecte, cele deghizate sau care mbrac forma darului manual . Aciunea n revocare poate fi introdus de donator, de succesorii si n drepturi (motenitori legali sau testamentari), precum i pe calea aciunii oblice, de creditorii chirografari ai acestor persoane.
99

n schimb, dac sarcina s-a stipulat n favoarea unui ter, acest ter beneficiar nu are deschis calea aciunii n revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii (datorit lipsei de interes i a relativitii efectelor contractului); totui, prin mecanismul stipulaiei pentru altul, terul beneficiar al sarcinii poate cere direct n contradictoriu cu debitorul (donatar) executarea silit,potrivit art. 1027 alin. 2 NCC . Dac aciunea n revocare pentru neexecutarea sarcinii a fost admis, donaia se desfiineaz cu efect retroactiv: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. n acest sens, art. 1029 NCC prevede Cnd donaia este revocat pentru nendeplinirea sarcinilor, bunul reintr n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra lui, sub rezerva dispoziiilor art. 1.648. Efectul retroactiv al desfiinrii l vizeaz att pe donatar, ct i eventual, pe succesorii si n drepturi. Donatorul va putea aciona mpotriva donatarului sau a terilor dobnditori ai bunurilor donate, acetia din urm putndu-se apra numai prin invocarea uzucapiunii (dac bunul dobndit era imobil), respectiv prin invocarea art. 557 NCC, n cazul bunurilor mobile. n concluzie, dreptul special al contractelor are menirea s rspund prin regulile sale necesitilor rezultate din aplicarea principiului libertii contractuale, din creativitatea i imaginaia prilor contractante, ca un corolar al libertii de a contracta, precum i din stadiul de evoluie al societii, n special n domeniul tehnic. Astfel, chiar dac apare ca o aplicaie a dreptului abstract cuprins n materia teoriei generale a obligaiilor, dreptul special al contractelor este unul din domeniile dreptului cel mai concret, prin apropierea sa de realitatea social. I.2 . Nu este de neglijat faptul c regulile aplicabile unui contract special, dei sunt speciale n raport cu cele cuprinse n teoria general a obligaiilor, pot aprea ca generale fa de alte reguli cuprinse n legislaia special . Astfel, de exemplu, reglementarea privind contractul de vnzare, n viziunea Noului Cod civil, este special n raport de reglementarea contractului ca izvor de obligaii n general, dar, n acelai timp este general fa de reglementarea contractului de furnizare sau a contractului de report. Succesul demersului de interpratare al dreptului contractelor const n aplicarea regulii specialia generalia derogant , dar fr a neglija corelaia teoriei generale a obligaiilor cu dreptul contractelor, regul cuprins n Noul Cod civil la art. 1168 , aa cum artam mai sus . I.3. Dreptul special al contractelor mai prezint importan deoarece aplicarea regulilor sale este cheia spre calificarea din punct de vedere juridic a unui contract n mod particular . Astfel, pentru operaiunea de calificare a contractelor este necesar un raionament dublu : pe de o parte, gsirea elementelor ce caracterizeaz un contract, elemente care in de fundamentul contractului respectiv, aa cum le-a reglementat legiuitorul. De exemplu, n cazul contractului de vnzare esenial este stabilirea preului n schimbul transmiterii dreptului, n cazul contractului

100

de donaie, esenial este intenia de a dona, de a face o liberalitate ( animus donandi ) , n cazul contractului de depozit, esenial este obligaia de paz a depozitarului. Pe de alt parte, trebuie determinate concret circumstanele de fapt din fiecare contract care corespund acestor elemente de drept . Totodat, operaiunea de calificare a unui anumit contract are importan n materia contractelor complexe , contracte ce conin amestacate elemente din dou sau mai multe contracte. n acest caz este imperios necesar determinarea obligaiei caracteristice, adic identificarea operaiei juridice fundamentale pe care prile i-au propus s o realizeze, chiar dac n contract sunt reglementate i operaii juridice accesorii acesteia. Astfel, de exemplu, n situaia realizrii unei lucrri cu materialul celui care execut lucrarea, contractul va fi de antrepriz, chiar dac conine i elemente ale unui contract de vnzare a unui bun viitor ( lucrarea ce urmeaz a fi confecionat ), n acest caz vnzarea fiind accesorie contractului de antrepriz, si aplicndu-se regula de drept accesorium sequitur principale. n nici un caz o interpretare nu poate avea rezultate cumulative . n situaia foarte rar c un contract este imposibil de ncadrat ntr-o categorie preexistent, ne aflm n situaia numit de doctrin - contract sui generis. Pentru precisa calificare a unui contract, n literatura juridic se mai face trimitere i la o distincie tradiional, tripartit. Astfel, unele obligaii in de esena contractului, n sensul c n lipsa acestora contractul nu ar putea exista (de exemplu, obligaia locatarului de a plti chirie) ; alte obligaii in numai de natura contractului, adic obligaiile care fac parte din coninutul contractului, chiar dac prile nu au fcut referire expres la acestea, ( n acest sens sunt prevederile art. 1272 din NCC intitulat Coninutul contractului , prevederi care arat ( 1) Contractul valabil ncheiat oblig nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar i la toate urmrile pe care practicile statornicite ntre pri, uzanele, legea sau echitatea le dau contractului, dup natura lui.(2) Clauzele obinuite ntr-un contract se subneleg, dei nu sunt stipulate n mod expres. ) . Aceste dispoziii legale se refer la caracteristica normelor de drept privat de a fi dispozitive, i rezult din interpretare c anumite clauze pot fi excluse din contract fr ca aceasta s afecteze existena sau valabilitatea contractului. n fine, a treia categorie de obligaii o constituie obligaiile pur aleatorii, ntmpltoare sau accidentale inserate de ctre pri printr-o clauz particular. n procesul de calificare, obligaia fundamental dintr-un contract este luat n considerare n jurispruden prin prisma cauzei, respectiv a motivului determinant pentru care o parte a neles s se oblige. I. 4 . Un alt demers important pentru a afla regulile aplicabile unui contract n mod concret, const n interpretarea contractului.

101

Interpretarea contractului este operaia logico-juridic de determinare a coninutului real al contractului, a ceea ce prile i-au propus s realizeze prin ncheierea contractului, dincolo chiar de termenii folosii. Noul Cod civil propune o adevrat hermenautic legal n seciunea dedicat interpretrii contractelor n art. 1266-1269, prin care se reiau regulile de interpretare stabilite de Codul civil Cuza n art. 977-985 . . Potrivit prevederilor art. 1266 din NCC (1) Contractele se interpreteaz dup voina concordant a prilor, iar nu dup sensul literal al termenilor.( 2) La stabilirea voinei concordante se va ine seama, ntre altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de pri, de practicile statornicite ntre acestea i de comportamentul lor ulterior ncheierii contractului. Noul Cod civil introduce termenul nou de voin concordant n locul termenului de intenia comun a prilor , folosit de art. 977 din Codul civil de la 1864 , n opinia noatr al doilea termen fiind mai precis, deoarece intenia se subsumeaz noiunii de scop, pe cnd voina este un element subiectiv ce ine exclusiv de fiecare parte contractant, de aceea este mai greu s fie concordant. Spre deosebire de voin, scopul care se proiecteaz n viitor poate fi comun, n final, prilor contractante. Din textul de lege mai sus citat, rezult c interpretul contractului trebuie s fac o adevrat cercetare de ordin psihologic pentru a afla voina concordant a prilor, acest demers fiind necesar chiar dac legiuitorul a stabilit i criterii obiective, cum ar fi, negocierile purtate de pri i practicile statornicite de acestea, n msura n care pot fi dovedite. Operaia de interpretare a contractului este necesar numai n situaia unui contract imprecis formulat. Este de remarcat, cu toate c legiuitorul Noului Cod civil a optat pentru codificarea unificat a materiei dreptului privat ntr-un singur cod, pornind de la premisa c reglementarea cuprins n cod se adreseaz profesionitilor, totui nu a renunat la statornicirea regulilor de interpretare a contractelor stabilite de Codul civil de la 1864, reguli care au n vedere o societate mai puin specializat.

Astfel, se menine regula de interpretare cuprins n art. 979 din Codul Civil anterior, referitoare la interpretarea termenilor susceptibili de dou nelesuri, art. 1268 din NCC sub denumirea marginal de Interpretarea clauzelor ndoielnice arat (1) Clauzele susceptibile de mai multe nelesuri se interpreteaz n sensul ce se potrivete cel mai bine naturii i obiectului contractului.(2) Clauzele ndoielnice se interpreteaz innd seama, ntre altele, de natura contractului, de mprejurrile n care a fost ncheiat, de interpretarea dat anterior de pri, de sensul atribuit n general clauzelor i expresiilor n domeniu i de uzane. . Prin referirea legiuitorului la natura contractului, interpretul unui contract este obligat s se rentorc la tipologia contractului artat n dispoziiile teoriei generale a obligaiilor i n

102

completare n dispoziiile cuprinse n Titlul IX Contracte speciale referitoare la contractul cel mai asemntor cu cel de interpretat. Aceast idee este susinut de aplicarea principiului de drept ubi eadem est ratio, ibi solutio esse debet , principiu care a primit consacrare legislativ aa cum artam mai sus, prin prevederile art. 1168 din NCC, care sub denumirea marginal Regulile aplicabile contractelor nenumite arat Contractelor nereglementate de lege li se aplic prevederile prezentului capitol, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult. Dispoziiile art. 1268 NCC ne arat totdat preocuparea legiutorului de a stabili i criterii obiective n operaia de interpretare a contractului, respectiv pe lng natura contractului legiuitorul a adaugat criteriul obiectului contractului i al mprejurrilor n care contractul a fost ncheiat . n opinia noastr, criterii cum sunt sensul atribuit n general clauzelor i expresiilor n domeniu i uzanele, chiar dac reflect concepia legiuitorului c dispoziiile legale se adreseaz unor profesioniti care se presupune c dau acelai sens anumitor clauze i expresii n domeniu, sunt totui de natur pur subiectiv i pot conduce la rezultate imprevizibile n interpretarea dat contractelor . Totodat prevederile cuprinse n Clauzele se interpreteaz n sensul n care pot produce efecte, iar nu n acela n care nu ar putea produce niciunul. (4) Contractul nu cuprinde dect lucrul asupra cruia prile i-au propus a contracta, orict de generali ar fi termenii folosii. (5) Clauzele destinate s exemplifice sau s nlture orice ndoial asupra aplicrii contractului la un caz particular nu i restrng aplicarea n alte cazuri care nu au fost expres prevzute. Clauzele se interpreteaz n sensul n care pot produce efecte, iar nu n acela n care nu ar putea produce niciunul. (4) Contractul nu cuprinde dect lucrul asupra cruia prile i-au propus a contracta, orict de generali ar fi termenii folosii. (5) Clauzele destinate s exemplifice sau s nlture orice ndoial asupra aplicrii contractului la un caz particular nu i restrng aplicarea n alte cazuri care nu au fost expres prevzute.

n principiu, dreptul civil este dominat de principiul autonomiei de voin , cu corolarul su libertatea de a contracta. Gsindu-i chiar temei constituional prin interpretarea art. 135 alin. (1) i alin. (2) lit. a) din legea fundamental, libertatea de a contracta se manifest sub un

103

dublu aspect: libertatea de a ncheia sau nu un contract, libertatea de a stabili condiiile de fond i de form ale contractului . n general, regulile din Codul civil erau i au rmas supletive; ele nu se aplic dect dac prile nu au prevzut altfel, cum ar fi n materia transferrii proprietii , a clauzelor de rspundere etc. Majoritatea regulilor recent adoptate ns sunt imperative, mai ales cele care se refer la protecia consumatorilor. Se poate de aceea afirma c dreptul contractelor speciale a devenit un amestec instabil de libertate, de direcionare i de protecie . Expresie a acestei liberti este i existena i acceptarea, n afara contractelor numite expres reglementate i denumite de legiuitor a contractelor nenumite, a cror denumire i al cror coninut sunt determinate de prile contractante, nefiind reglementate expres prin dispoziiile din Codul civil sau prin dispoziii cuprinse ntr-o alt lege civil . Libertatea aceasta de a crea nu este ns lipsit de riscuri uneori, cci un contract confecionat dup gustul prilor este lipsit de orice referin legal, n afara celor de la materia general a validitii i executrii conveniilor. De aceea este recomandabil ca, la ncheierea oricrui contract, prile s apeleze la sfatul unui jurist sau mcar s prevad cu atenie care sunt obligaiile pe care i le asum i cum pot rezolva incidentele ce se pot ivi. Dei numrul contractelor este foarte mare, redactorii Codului civil romn, dup modelul francez, au optat pentru reglementarea expres doar a ctorva contracte, considerate mai importante: donaia, contractul de cstorie, vnzarea-cumprarea, schimbul, locaiunea, societatea, mandatul, contractul de comodat, mprumutul, depozitul, sechestrul, contractele aleatorii, fidejusiunea, gajul, tranzacia, ipoteca. n alte acte normative sunt reglementate alte contracte speciale, cum ar fi: nchirierea de locuine, contractul de asigurare, franciza etc. n aceast lucrare nu vom trata toate contractele numite enunate, dup cum vom analiza unele contracte nenumite, dar cu frecvent aplicare practic. Astfel, nu vor fi reluate problemele contractelor de fidejusiune, gaj i ipotec, care au fost studiate la disciplina Teoria general a obligaiilor i formeaz obiectul unor dezvoltri teoretice separate . Contractul de transport nu va fi analizat aici, el formnd, datorit complexitii, obiect de studiu al unei discipline de sine stttoare, dreptul transporturilor. Aceeai evoluie a cunoscut-o i un alt contract, contractul de munc, desprins din Codul civil, dar reglementat n prezent n alte acte normative, n principal ntr-un cod separat, Codul muncii. Datorit specificului lor, contractele avnd ca obiect drepturile de proprietate industrial i intelectual vor fi studiate, de asemenea, la o alt disciplin, motiv pentru care referirile din prezenta lucrare vor fi numai tangeniale. Nu vom analiza aici nici contractele comerciale, ce formeaz obiect de reglementare special i de studiu la materia dreptului comercial . Este de reinut c dreptul civil reprezint dreptul comun n privina reglementrii raporturilor dintre particulari, astfel nct uneori se pot gsi soluii unor incidente dintr-un contract comercial, apelndu-se la instituia din legea civil. De exemplu, pentru vnzarea fondului de comer operaiune comercial prin excelen vom

104

constata c n Codul comercial nu exist nici o referin, astfel nct se impune aplicarea normelor prevzute n Codul civil. n ciuda argumentelor aduse n favoarea pstrrii unei autonomii a dreptului comercial n raport cu dreptul civil, trebuie observat c la nivel european se vorbete astzi foarte frecvent despre dreptul privat ca ansamblu al reglementrilor civile i comerciale. Astfel, potrivit unui autor german , dreptul contractelor civile formeaz inima unui drept privat european. Att n ri n care materia dreptului comercial este reglementat n Codul civil (de pild, Italia sau Olanda), ct i n state n care exist reglementri separate (de exemplu, Frana), materia contractelor este prezentat mpreun . Desigur c abordarea monist a reglementrii nu va avea neaprat consecine n planul disciplinelor universitare, dreptul comercial continund s fie predat separat, dup cum se poate imagina i ipoteza predrii unor cursuri unitare de drept privat. De pild, n Slovenia, noua lege privind dreptul obligaiilor (Codul obligaiilor), intrat n vigoare la 1 ianuarie 2002, pstreaz principiul unitii dreptului privat, reglementnd att contracte civile tradiionale, ct i unele cu component comercial, cu privire la care exist numai unele particulariti . n Lituania a intrat n vigoare la 1 iulie 2001 noul Cod civil, care, dup modelul Italiei i al Olandei, urmeaz principiul monist, reglementnd att raporturile civile, ct i pe cele comerciale 17 . n contextul preocuprilor de creare a unui drept european al contractelor, mai multe grupuri de lucru au dat publicitii diferite variante de reglementare. Din analiza lor se constat c sunt avute n vedere n general contractele, ca parte a dreptului privat, multe dintre elementele specifice pn acum doar contractelor comerciale fiind extinse i contractelor civile n sensul restrns . Mai ales prin dezvoltarea legislaiei privind protecia consumatorilor, grania dintre cele dou elemente ale dreptului privat s-a estompat . ntruct dreptul comercial s-a format i dezvoltat n interesul unei categorii profesionale comercianii n timp ce noua legislaie special vizeaz, dimpotriv, protejarea prii contractante mai slabe, vom face unele referiri i la contractele ncheiate ntre comerciani i consumatori, astfel cum apar ele reglementate n actele normative mai recente, adoptate pentru armonizarea legislaiei interne cu cea a Uniunii Europene . Rspunznd acestei evoluii a dreptului european i Noul Cod Civil intrat n vigoare la data de 01. Octombrie 2011, abordeaz unitar sau monist reglementarea raporturilor de drept privat, prin aceasta nlelegnd n primul rnd raporturile juridice civile, privind n mod tradiional, persoanele, bunurile i drepturile legate de bunuri, motenirile, teoria general a obligaiilor, contractele speciale, garantiile reale i personale, prescripia extinctiv; apoi, raporturile juridice de familie, privind familia, rudenia, cstoria, divorul, autoritatea printeasc

105

i obligaia de ntreinere ; raporturile juridice de drept comercial, care privete relaiile dintre comerciani ca profesioniti . Faptul c prin intrarea n vigoare la 1 octombrie 2011 a Noului Cod Civil, Codul Comercial, Codul Familiei, Decretul 31/1954 privind persoanele, Decretul 167/1958 privind prescripia extinctiv, Legea nr. 99/1999 amd au fost abrogate total sau parial, nu echivaleaz cu disparaia subdiviziunii ramurilor dreptului privat care continu s existe ca atare.

Contractul de locaiune Capitolul I


Noiune, reglementare, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de locaiune 1. Noiune. Prin locaiune nelegem acel contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina temporar, total sau parial a unui bun neconsumptibil, individual determinat, n schimbul unei sume de bani sau al unei alte prestaii, numite chirie. Contractul ndeplinete o funcie util att pentru proprietar, ct i pentru neproprietar: i acord neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altuia i i permite proprietarului s obin un folos material de pe urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei . 2. Reglementare. Contractul de locaiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art. 1823 NCC care se refer la dreptul comun al locaiunii, n timp ce regulile particulare n materia nchirierii locuinelor sunt coninute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variant a contractului de locaiune este reglementat prin prevederile art.1836-1850. Cunoscut nc din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, contractul de locaiune, astfel cum a fost reglementat n Codul civil francez, mbrca trei forme: locatio rerum (punerea la dispoziie a unui bun), locatio operarum (prestarea de servicii), locatio operis faciendi (realizarea unei lucrri). i n concepia legiuitorului de la 1864 s-a pstrat aceast mprire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Codului civil se refer, n art. 14101490, la patru feluri de locaiuni. n schimb n NCC locatio operis faciendi care se refer tradiional la contractul de antrepriz (realizarea unei lucrri pentru o alt persoan n schimbul unui pre),, nu mai apare ca o varietate a locaiunii, ci ca un contract de sine stttor reglementat separat, prin prevederile art. 1851-1880, o reglementare vast, fa de cele cteva articole din Codul Civil anterior .

106

Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaiunea bunurilor imobile i cea a bunurilor mobile se numete nchiriere, iar locaiunea bunurilor agricole se numete arendare. Urmtoarele dou alineate fac aplicarea principiului de drept generalia specialia non derogant, n timp ce specialia generalia derogant, n materia contractului de locaiune. Ne vom ocupa aici doar de locaiunea edificiilor i a bunurilor mobile (dreptul comun al locaiunii). Arendarea va fi tratat separat, fiind reglementat nu doar n NCC, ci i de o lege special . n privina locaiunii muncii i a serviciilor de cruie, ele au ajuns, din cauza evoluiilor social-economice, obiect de reglementare al altor ramuri de drept (dreptul muncii, dreptul transporturilor). n afar de reglementarea de drept comun din Codul civil, exist i legi speciale privind nchirierea locuinelor i a spaiilor cu alt destinaie. 3. Caractere juridice. Contractul de locaiune se caracterizeaz prin urmtoarele trsturi: a) Este un contract translativ doar de folosin. Spre deosebire de contractul de vnzarecumprare, ca urmare a ncheierii unui contract de locaiune nu se transmite un drept real, ci doar un drept de crean, constnd n folosina unui bun neconsumptibil. Acest caracter are consecine att sub aspectul riscurilor pieirii bunului (rmn asupra proprietarului), ct i n alte privine. Dac bunul nchiriat este frugifer, locatarul dei are dreptul de a culege fructele, nu face acest lucru n exercitarea unei prerogative specifice drepturilor reale, ci doar ca un accesoriu al folosinei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaiune este doar deteniunea precar, motiv pentru care locatarul nu va putea dobndi proprietatea bunului prin uzucapiune. b) Locaiunea este un contract cu titlu oneros i comutativ. Ambele pri contractante urmresc s obin pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul s primeasc chiria, iar locatarul, folosina bunului. Contractul nu are caracter aleatoriu, astfel c existena i ntinderea obligaiilor le este cunoscut nc de la ncheierea contractului. c) Locaiunea face parte din categoria contractelor sinalagmatice (bilaterale), ntruct ca efect al ncheierii sale valabile, se nasc drepturi i obligaii n sarcina ambelor pri contractante. d) Sub aspectul modului de exprimare a consimmntului, locaiunea este, n reglementarea comun, un contract consensual, aa cum arat expres art. 1781 NCC, valabil ncheiat fr vreo formalitate special. Menionm, de asemenea, c nimic nu se opune ca anterior ncheierii contractului de locaiune, prile s ncheie i un antecontract. Caracterul consensual permite astfel ncheierea chiar i verbal a contractului. Nu mai puin adevrat este c, n cazul ivirii unor nenelegeri ntre pri pe parcursul derulrii contractului, se pot pune probleme n legtur cu proba contractului . Este de reinut c n materie de locaiune, legiuitorul NCC a reglementat expres caracterul executoriu al contractului de locaiune prin prevederile art. 1798 NCC care arat cu caracter de noutate faptul c nscrisul sub semntur privat care constat contractul de locaiune, nregistrat la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form

107

autentic constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele i n condiiile stabilite n contract sau , n lipsa acestora prin lege. e) Locaiunea este un contract cu executare succesiv n timp. Elementul timp este de esena locaiunii, el fiind avut n vedere pentru executarea obligaiilor ambelor pri: folosina trebuie asigurat un anumit timp, iar chiria este calculat n raport cu timpul folosirii, chiar dac preul s-a fixat n mod global . Durata contractului de locaiune poate fi determinat prin contract sau chiar nedeterminat, dar n nici un caz nu poate fi venic. n acest sens prin prevederile art. 1783 NCC legiuitorul a fixat n mod imperativ durata maxim a locaiunii la 49 de ani. i n Codul civil anterior, articolul 1415 C.civ. interzicea n mod expres locaiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosin imobiliar), cunoscute n vechiul drept sub denumirea de emfiteuze sau embatic. 4. Condiiile de validitate a contractului de locaiune. Ca orice convenie, locaiunea trebuie s ndeplineasc ad validitatem cerinele privind consimmntul, capacitatea, obiectul i cauza. Datorit particularitilor, evideniate att n doctrin, ct i n practica judectoreasc, ne vom opri la cteva precizri privind capacitatea de a contracta i obiectul contractului de locaiune. 5. Capacitatea prilor contractante. n principiu, locaiunea este un act de administrare a patrimoniului , motiv pentru care prile contractante trebuie s aib capacitatea de a ncheia asemenea acte (este suficient capacitatea de exerciiu restrns a minorului ntre 1418 ani, cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului legal). Dac ns contractul privete un imobil, iar durata nchirierii este mai mare de 5 ani, legiuitorul a considerat locaiunea ca fiind un act de dispoziie i, ca atare, se impune ca ambele pri contractante s aib capacitate deplin de exerciiu. ( art. 1784 alin. 3 interpretat per a contrario ). Mai precizm c, nefiind translativ de proprietate, contractul de locaiune poate fi ncheiat, n calitate de locator, de orice persoan care are un drept (uzufruct, locaiune etc.) asupra bunului, nu neaprat de ctre proprietar. Cu alte cuvinte, este posibil locaiunea bunului altuia , cu att mai mult cu ct n NCC este valabil i vnzarea bunului altuia. n acest sens, n practica judiciar anterioar NCC, s-a reinut, de pild: Contractul de nchiriere ncheiat pe termen de 3 ani i pstreaz valabilitatea chiar dac a fost ncheiat de proprietarul aparent, el avnd caracterul unui act de administraie (art. 1411 C.civ anterior.; art. 711 pct. 9 C.proc.civ.) . Potrivit prevederilor art. 1784 alin. 1 NCC dispoziiile privitoare la incapaciti prevzute de art. 1654 art. 1655 din materia vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor i locaiunii ( incapacitate atras de calitatea locatorului de mandatar, funcionar public etc ). De asemenea, sunt aplicabile prin analogie i dispoziiile art. 1653 inclusiv atunci cnd litigiul privete dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii, fiind i o derogare de la regula c poate fi dat n locaiune bunul altuia.

108

6. Obiectul contractului. Este reglementat expres prin prevederile art. 1779 NCC intitulat Bunurile ce pot face obiectul locaiunii, i respectiv art. 1780 NCC intitulat Preul locaiunii. Fiind un contract bilateral, locaiunea are un obiect dublu: pe de o parte, bunul nchiriat, pe de alt parte, preul, numit chirie. 7. Lucrul nchiriat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate industrial etc.), dar nefungibil poate forma obiect al contractului de locaiune. De fapt, obiectul locaiunii l reprezint tocmai folosina lucrului, pe care locatorul trebuie s o procure locatarului zi cu zi, pe tot parcursul contractului . Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale [art. 136 alin. (4) din Constituie, art. 12 alin. (6) i art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia] 10 . De asemenea, lucrurile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi nchiriate doar n condiiile legii speciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc i al muniiilor ). 8. Chiria, ca pre pe care locatarul l datoreaz n schimbul folosinei bunului, se fixeaz de obicei n bani, dar prin prevederile art. 1780 alin. 1 NCC, ca pre al locaiunii se pot stabili orice alte bunuri sau prestaii . Potrivit prevederilor alineatului 2 al articolului sus menionat, dispoziiile privitoare la preul vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor i chiriei, avnd n vedere c locaiunea este o vnzare a folosinei unui imobil. Chiria trebuie s fie determinat la momentul ncheierii contractului, dar poate fi determinabil , prin aprecierea unui ter desemnat de pri sau prin stabilirea unui procent din beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia). Ca o alt condiie de validitate a preului n contractul de locaiune, asemntor vnzrii, reinem sinceritatea i seriozitatea. Dac chiria a fost prevzut doar fictiv sau bunul a fost dat spre folosin prin fixarea unei chirii derizorii, contractul este nul ca locaiune, putnd fi valabil ca i comodat, dac bunul s-a predat. Legislaia n materie de taxe de timbru pentru activitatea notarial (O.G. nr. 12/1998, n prezent abrogat) prevedea c este nul contractul de nchiriere ce are ca obiect un imobil, dac prile au convenit prin act secret s se plteasc o chirie mai mare dect cea declarat n actul autentic i nregistrat la organul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de svrirea infraciunii de evaziune fiscal dac nu declar venitul real ncasat din chirie.

109

Capitolul II Efectele contractului de locaiune

Obligaiile locatorului 9. Noiuni generale. Aceste obligaii sunt reglementate expres prin prevederile art. 17861795. Toate obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure locatarului folosina lucrului n tot timpul locaiunii (obligaie de a face). Pentru a asigura folosina lucrului, locatorul este obligat s predea bunul dat n locaiune, s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii, s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului, prin garania mpotriva tulburrilor provenite din propria fapt, de la teri i din viciile lucrului. 10. Obligaia de predare const n punerea la dispoziia locatarului a bunului dat n locaiune, mpreun cu toate accesoriile sale, n stare corespunztoare folosinei acestuia. Predarea (art. 1787 NCC corespunztor art. 1420 pct. 1 C.civ. anterior ) lucrului dat n locaiune se poate cere la termenul convenit de pri (imediat dac nu s-a prevzut un termen) i n lips de stipulaie contrar la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu cheltuiala locatorului. n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate adresa justiiei cernd predarea silit (dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare), iar instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Spre deosebire de vnzare-cumprare, unde lucrul trebuie s fie predat n starea existent la ncheierea contractului, n materia contractului de locaiune, lucrul, mpreun cu accesoriile sale, trebuie predat ntr-o stare corespunztoare folosinei i destinaiei n vederea creia a fost nchiriat. Dac starea bunului nu este corespunztoare folosinei, locatorul are obligaia de a efectua reparaiile necesare n acest scop nainte de preluarea lucrului de ctre locatar i chiar dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse n sarcina locatarului..

n cazul n care locatorul nu-i ndeplinete obligaia de predare a bunului nchiriat n stare normal de folosin, locatarul poate, potrivit dreptului comun aplicabil contractelor sinalagmatice, s cear executarea silit a obligaiei, s invoce excepia de neexecutare, dac i se cere s ndeplineasc el o obligaie contractual, n fine, poate cere rezilierea contractului, cu daune-interese. 11. Obligaia efecturii reparaiilor. Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare, pe toat

110

durata locaiunii, conform destinaiei stabilite . ( art. 1788 alin.1 NCC) . Pentru aceasta, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, dac n cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaii (reparaii capitale, degradri provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcie i la prile comune ale imobilului folosite de mai muli locatari). Potrivit alin. 2 al art. 1788 NCC, n mod derogatoriu, locatorul nu trebuie s efectueze reparaiile numite locative, a cror necesitate rezult din folosina bunului i care, din momentul predrii, sunt n sarcina locatarului . Obligaia efecturii reparaiilor nu nseamn c locatorul trebuie s reconstruiasc imobilul care a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare . ntr-o atare situaie, contractul nceteaz 3 . Dac locatorul nu efectueaz reparaiile necesare n cursul locaiunii, sau acesta dei ncunotinat nu ia msurile necesare de ndat, locatarul poate efectua el pe cheltuiala locatorului reparaiile necesare, locatorul fiind obligat s plteasc i dobnzile la sumele avansate de locatar. n caz de urgen, locatarul l poate ncunotina pe locator i dup nceperea reparaiilor, dobnzile n acest caz, curgnd de la ncunotinare. 12. Obligaia de garanie (art. 1794-1795 NCC ) . n virtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile provenite: 1. din propria fapt; 2. de la teri , 3) din viciile lucrului, 4) pentru lipsa calitilor convenite, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere serioas folosinei. 12.1. Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin tulburarea n folosina lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1789 NCC cu o reglementare mai general dect art. 1424 C.civ. anterir, arat c locatorul este obligat s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura n mod constant folosina linitit i util asupra bunului, fiind dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica , diminua sau stnjeni o astfel de folosin. Dat fiind faptul c locatorul trebuie s ntrein lucrul n bun stare n tot cursul locaiunii, el nu va rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar dac va fi lipsit n parte de folosina lucrului. Legea oblig pe locatar s suporte tulburarea provocat de reparaiile fcute de locator, cu condiia ca aceste reparaii s nu dureze mai mult de 10 zile .( art. 1803 NCC ). ns reparaiile trebuie s aib caracter urgent, neputnd fi amnate pn la ncetarea contractului. Dac reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Totui, pentru orice lips a folosinei bunului, locatarul are dreptul s cear o scdere a chiriei, proporional cu lipsa parial a folosinei.

111

Dac reparaiile sunt de aa natur nct locatarul pierde folosina total a lucrului, atunci el (nu i locatorul) poate cere rezilierea contractului . Obligaia de nu-l tulbura pe locatar nu poate fi ns opus proprietarului care dorete s viziteze imobilul, mpreun cu persoane care doresc s l cumpere, dac aceast vizit a fost anunat din timp i are loc n prezena locatarului .( art. 1804 NCC ). 12.2. Dac tulburarea folosinei provine de la un ter, legea distinge ntre tulburarea de fapt i cea de drept. Articolul 1793 NCC ( corespunztor art. 1426 C.civ. anterior ) prevede c locatorul nu rspunde de tulburarea cauzat prin faptul unui ter care nu invoc vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, n nume personal, se poate apra contra tulburrilor de fapt, i anume prin aciunile posesorii. n acest sens, Codul de procedur civil permite folosirea aciunilor posesorii nu numai de ctre posesori care exercit deinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi) , dar i de ctre detentorul precar, cum este i locatarul, care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine (art. 676 C.proc.civ.) . Prin urmare, locatarul poate folosi aciunile posesorii pentru aprarea dreptului su de folosin mpotriva terilor, cu condiia ca agentul tulburtor: s nu fie locatorul, adic cel pentru care el deine i fa de care el poate aciona sau se poate apra n temeiul contractului de locaiune; s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat , cum ar fi dreptul de proprietate, n cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului . n toate cazurile n care locatarul este tulburat n folosin prin faptul exercitrii de ctre un ter (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosin etc.) asupra lucrului, locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei, chiar dac dreptul invocat nu este confirmat n justiie, dar a mpiedicat folosina locatarului. n acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cnd acesta nu se mai poate executa sau cnd folosina lucrului a fost prea mult micorat) cu daune-interese, fie o micorare a chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei i daune-interese . n ambele ipoteze, locatorul va rspunde numai dac a fost ntiinat n timp util de ameninarea eviciunii (chemat n garanie n procesul dintre locatar i terul evingtor). n caz contrar, poate dovedi c ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge preteniile terului , potrivit art. 1795 alin. 2 ultima tez. ( exceptio mali processus ). Cnd tulburarea de drept se produce mpotriva locatarului, acesta poate s i ias din proces, artnd cine este locatorul mpotriva cruia pretenia terului (inclusiv aciunea posesorie) trebuie s fie ndreptat (instituia procedural de artare a titularului dreptului) i care este obligat s-i apere folosina.
112

Se poate ntmpla ca tulburarea din partea terului s se combine cu faptul personal al locatorului nsui. De exemplu, locatorul a nchiriat o camer pentru a fi locuit, iar restul imobilului l-a nchiriat unui meseria care l tulbur pe locatar. n acest caz, locatorul rspunde n virtutea obligaiei sale de a se abine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului n folosina lucrului. Cnd folosina locatarului este tulburat printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei (rspundere delictual), dar nu va avea aciune n garanie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj las robinetul de ap deschis i astfel, prin plafon, apa ptrunde n apartamentul de la parter 9 sau robinetul de gaze lsat deschis provoac o explozie. 12.3. Rspunderea pentru viciile lucrului. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricciunile) ascunse ale lucrului, care i mpiedic ntrebuinarea (art. 1790 NCC corespunztor art. 1422 C.civ. anterior ), de exemplu, existena de insecte, starea necorespunztoare a courilor, infiltraii de ap sau alte defecte de construcie. n practica judectoreasc a fost stabilit rspunderea locatorului, chiar dac lucrul nu este cu desvrire impropriu folosinei, dar viciile ascunse micoreaz att de mult posibilitatea de folosin, nct se poate prezuma c, n cunotin de cauz, locatarul n-ar fi nchiriat sau ar fi pltit un pre mai redus (locatorul nu rspunde ns pentru vicii care fac mai puin comod folosina). Gravitatea viciilor se apreciaz de instan. Locatorul rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea contractului (nu a cunoscut viciile) i indiferent dac viciile existau n momentul ncheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaia locatorului de a asigura folosina lucrului este succesiv. n cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Daunele-interese se acord chiar dac locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totui, exist deosebire ntre locatorul de bun-credin, care rspunde numai pentru daunele ce au putut fi prevzute la ncheierea contractului, i locatorul de rea-credin, care rspunde i pentru daunele imprevizibile. Dac viciile se datoreaz cazului fortuit sau forei majore intervenite n timpul locaiunii, locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, dar fr dauneinterese, potrivit regulilor generale ale rspunderii contractuale, cauza strin nefiind imputabil locatorului.

113

12.4. Modificarea obligaiei de garanie. Deoarece nu este reglementat prin norme imperative, obligaia de garanie pentru eviciune i pentru vicii ascunse poate fi modificat prin convenia dintre pri; ea poate fi agravat (de exemplu, i pentru vicii care fac mai puin comod folosina) sau, dimpotriv, limitat ori nlturat. Limitarea sau nlturarea garaniei produce efecte numai dac locatorul este de buncredin (de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaz faptelor sau actelor svrite de el ). Pe de alt parte, considerm c nlturarea obligaiei de garanie exonereaz pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adpost de rezilierea, total sau parial, a contractului; n msura n care folosina nu poate fi asigurat, ncasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsit de cauz. Obligaiile locatarului Sunt reglementate de art. 1796-1804 NCC . Legea prevede n sarcina locatarului urmtoarele obligaii: 13. Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune. Este identic cu obligaia cumprtorului de a lua n primire bunul vndut. 14. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilit prin contract. Conform art. 1797 NCC , locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii / chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor. Dac prile nu au stabilit n contract scadena obligaiei de plat a chiriei, plata se va face potrivit uzanelor (de exemplu, n ziua Sf. Dumitru) . Dac nu exist uzane, chiria se pltete fie n avans pentru toat durata contractului, dac acesta nu depete o lun, fie n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac locaiunea s-a convenit pe o durat mai mare de o lun, fie n prima zi lucrtoare a fiecrui semestru , dac durata locaiunii este de cel puin un an. Contractul de locaiune nregistrat la organele fiscale reprezint titlul executoriu pentru obligaia de plat a chiriei, potrivit art. 1798 NCC. n lips de stipulaie contrar, plata se face conform regulilor generale la domiciliul debitorului (fiind cherabil, iar nu portabil). n caz de neexecutare, locatorul poate cere executarea silit sau rezilierea contractului n privina locatarului neplatnic, beneficiind i de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului . n practica judiciar se admite c, asemntor cumprtorului, i locatarul ameninat cu eviciunea are dreptul de a suspenda plata preului (chiriei) n cazul n care este ameninat de eviciune.

114

Tot astfel, dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Dac locatorul a decedat, motenitorii si sunt ndreptii s cear plata chiriei, n caz de refuz fiind admisibil aciunea lor mpotriva chiriaului, pentru rezilierea contractului . 15. Obligaia de a folosi bunul ca prudena i diligena unui bun proprietar i potrivit destinaiei, potrivit dispoziiilor art. 1796 alin. 1 litera c) din NCC, art. 1799 NCC ) locatarul trebuie s foloseasc bunul dat n locaiune ca un bun proprietar (culpa fiind apreciat dup tipul abstract al omului diligent i prudent culpa levis in abstracto) i numai la destinaia determinat prin contract, iar n lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup circumstane (natura lucrului, destinaia sa anterioar etc.). De exemplu, o cas de locuit nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic.

Considerm ns c o profesiune liberal poate fi exercitat, cu condiia de a nu se schimba destinaia. n practic, au intervenit uneori probleme n legtur cu folosirea n acest scop a unor apartamente de bloc, prin opunerea asociaiei locatarilor. i sub imperiul legii speciale (Legea locuinei nr. 114/1996) se impune obinerea acordului asociaiei de proprietari pentru exercitarea unei profesii ce implic prezena publicului (de exemplu, notar, medic) ntr-un apartament situat ntr-un bloc de locuine. Dac locatarul nu ntrebuineaz lucrul total sau parial potrivit destinaiei sau efectueaz transformri neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt ns permise lucrrile de mic nsemntate care nu schimb destinaia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are, n schimb, dreptul de a cere, la ncetarea locaiunii, repunerea lucrului n starea iniial, iar dac nu o cere, locatarul are dreptul la despgubiri pentru mbuntirile aduse lucrului. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine lucrul n tot timpul locaiunii n stare de folosin astfel cum a fost predat. De aici, obligaia locatarului de a efectua reparaiile mici (numite locative, de simpl ntreinere, art. 1788 alin. 2 NCC). Reparaiile indiferent de natura lor (chiar dac sunt locative) nu cad n sarcina locatarului, dac au fost cauzate prin vechime sau for major ori caz fortuit i, bineneles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcie. Sarcina probei incumb locatarului. Dac degradarea lucrului se datoreaz culpei locatarului, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar dac nu sunt locative . Tot astfel, dac ntrzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni mai importante, locatarul este obligat s fac reparaiile necesare. Locatarul rspunde, de asemenea, de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari prin persoanele familiei nelegndu-se nu numai membrii
115

propriu-zii ai familiei, dar i toate persoanele introduse de el n imobil (prepui, persoanele tolerate, vizitatori etc.) . Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la ncetarea locaiunii, cci inconvenientele lipsei de ntreinere (de exemplu, zugrveli) sunt suportate de locatar. Dac ns neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pierirea lucrului dat n locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cernd efectuarea reparaiilor n contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale. 16. Obligaia de a restitui lucrul la ncetarea locaiunii. Dup ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care i-a fost predat, conform inventarului fcut. Prin inventar trebuie s se neleag orice act de constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare. n lips de inventar, prezumia este c locatarul a primit lucrul n bun stare. Prezumia fiind relativ (iuris tantum), poate fi combtut de locatar prin dovada contrar . Restituirea lucrului poate fi cerut de locator printr-o aciune personal (ex contractu) sau printr-o aciune n revendicare (dac are calitatea de proprietar). Locatarul nu rspunde de pierirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forei majore sau a cazului fortuit. Dovada incumb, potrivit regulilor generale, locatarului. Evident, locatarul nu rspunde nici de uzura normal a lucrului. Dac locatarul a fcut lucrri de construcii sau plantaii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului. n lipsa rambursrii cheltuielilor efectuate de locatar, locatorul nu are dreptul la o majorare a chiriei determinat de sporirea confortului astfel realizat. n orice caz, la ncetarea contractului de locaiune, raporturile dintre pri n lipsa vreunei stipulaii urmeaz a fi soluionate potrivit regulilor privind constructorii de rea-credin, ntruct el este un detentor precar care tia c planteaz/construiete pe terenul altuia. 17. Obligaia de a permite examinarea bunului , este reglementat de art. 1804 NCC. Locatorul are dreptul de a examina bunul la intervale rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de cei care doresc s-l cumpere sau s l ia n locaiune la ncetarea contractului, fr ns ca prin aceasta s cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului. Contractul de sublocaiune i de cesiune a contractului de locaiune 18. Contractul de sublocaiune. Ca i Codul civil anterior, NCC nu privete locaiunea ca pe un contract ncheiat intuitu personae. Ca urmare, drepturile prilor contractante se pot transmite att prin acte inter vivos, ct i prin acte juridice pentru cauz de moarte. n acest sens, art. 1805 NCC prevede expres c locatarul are dreptul de a ncheia o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea, dac o asemenea facultate nu i-a fost interzis expres prin contractul de locaiune. Per a contrario, dac prile vor s transforme

116

contractul ntr-unul intuitu personae, este nevoie s insereze o clauz expres, astfel cum prevede art. 1806 NCC . Prin excepie, dac bunul este mobil, sublocaiunea sau cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului. Prin urmare, sublocaiunea bunurilor mobile este un contract in tuitu personae. n privina transmiterii drepturilor i obligaiilor prilor pe cale succesoral, dup ncetarea din via a locatorului i/sau a locatarului, aceasta rezult indirect din dispoziiile art. 1820 NCC , potrivit crora locaiunea nu se desfiineaz prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului. Prin sublocaiune se nelege acel contract prin care locatarul, ca titular al unui drept de folosin dobndit printr-un contract de locaiune valabil, transmite acest drept unei tere persoane, numite sublocatar, n schimbul unei chirii. Pentru a fi n prezena unui contract de sublocaiune valabil, este necesar mai nti ca n contractul principal de locaiune o atare subnchiriere s nu fi fost interzis. ntr-adevr, astfel cum am artat, prin convenie expres, locatorul i locatarul pot conveni n sensul interzicerii sublocaiunii. Articolul 1806 NCC prevede c sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune pot fi interzise n totul sau n parte; aceast interzicere nu se presupune, ci trebuie s rezulte din stipulaie special. n literatura juridic, pe bun dreptate, s-a recomandat interpretarea restrictiv a unei clauze care interzice sublocaiunea, n sensul c, dac s-a interzis sublocaiunea total, este permis cea parial, iar dac interdicia este imprecis (nu se poate subnchiria) ea se interpreteaz n sensul unei sublocaiuni totale, cea parial fiind permis. Validitatea sublocaiunii poate fi condiionat (printr-o clauz din contractul principal de locaiune) i de consimmntul locatorului la ncheierea contractului de sublocaiune. Acest consimmnt poate fi dat n scris, dar i verbal, ori s rezulte din acte sau fapte concludente. n orice caz, refuzul locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocaiune nu trebuie s fie motivat, dar nici s fie abuziv . Dei legea nu prevede expres, se subnelege c pentru ncheierea valabil a contractului de sublocaiune se mai cere ca acesta s nu conin stipulaii care s contravin condiiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit s fie subnchiriat cu destinaie de local public sau atelier, ori autoturismul, pentru a fi folosit la curse de ncercare). ncheierea contractului de sublocaiune cu nclcarea condiiilor menionate reprezint, de fapt, o neexecutare a contractului principal de ctre locatar, astfel nct pot interveni sanciunile specifice, ca rezilierea contractului principal de locaiune (ceea ce poate avea ca efect expulzarea sublocatarului) nsoit, dup caz, de daune-interese, instana putnd acorda locatarului un termen pentru a executa condiiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinei potrivit destinaiei. Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre pri ca orice contract de locaiune. n raport cu sublocatarul, locatarul principal are rolul de locator: el este inut personal s-i procure folosina bunului, s ntrein i s repare bunul. Sublocatarul, la rndul su, trebuie s plteasc chiria ctre locatarul principal.

117

ntruct locatorul principal nu este parte contractant, sublocaiunea nu produce efecte fa de el (fiind o res inter alios acta); drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal rmn neatinse. Locatarul rspunde fa de locator de degradrile produse de sublocatar . Noutatea adus de NCC fa de codul anterior este reglementarea prin prevederile art. 1807 a unei aciuni directe ex contractuus, pe care locatorul o are mpotriva sublocatarului pentru neplata chiriei. Sublocatarul nu poate opune locatorului plata anticipat a chiriei ctre locatarul principal. Locatarul pstreaz acest drept i n caz de cesiune a creanei. Locatorul se poate ndrepta mpotriva sublocatarului i pentru a-l constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul de locaiune. 19. Cesiunea contractului de locaiune. n condiiile n care poate interveni sublocaiunea este permis i cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar. Articolul 1805 NCC nu distinge, atunci cnd permite sublocaiunea, cesionarea contractului. ntre cesiune i sublocaiune exist aceeai diferen ca ntre vnzare (a dreptului de folosin) i locaiune. Efectele cesiunii locaiunii sunt aceleai ca ale oricrei cesiuni de contract, potrivit art. 1808 NCC . Pentru opozabilitatea fa de teri, cesiunea contractului de locaiune trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de el printr-un act autentic . Cesionarul devine creditorul folosinei bunului direct fa de locator; de la cedent, el nu mai poate pretinde nimic, n afar de garania datorat de cedentul unei creane. Cesionarul dobndete calitatea de locatar. n stadiul actual al legislaiei ce formeaz dreptul comun, NCC permite i cesiunea de datorie ntre vii , cesionarul dobndind drepturile i obligaiile care sint cuprinse n contractul de locaiune, n ntregul su . n cazul neexecutrii contractului de ctre locator, cesionarul are aciune direct mpotriva acestuia. Aceleai reguli se aplic i n cazul n care dreptul de folosin se transmite n schimbul unui alt drept de folosin (dubl cesiune). Astfel, fiecare copermutant (cedent) rmne obligat fa de locatorul iniial, dac acesta nu a consimit la liberarea debitorului (delegaie perfect). Aa cum n cazul contractului de schimb se aplic regulile vnzrii (n completarea regulilor prevzute pentru contractul de schimb), n cazul schimbului de drepturi de folosin se aplic regulile cesiunii locaiunii.

ncetarea locaiunii
20. Consideraii generale privind cauzele de ncetare a contractului de locaiune. Ca orice convenie, nscut mutuus consensus, locaiunea poate lua sfrit n cel mai natural mod, i anume prin acordul de voin al prilor (mutuus dissensus), avnd ca efect rezilierea contractului. n afar de aceast modalitate, contractul de locaiune nceteaz, tot pe cale convenional, prin expirarea termenului.

118

Exist i moduri de ncetare care intervin n afara acordului celor dou pri. Vom analiza n cele ce urmeaz: denunarea unilateral a contractului; expirarea termenului; rezilierea contractului pentru neexecutare; pierirea lucrului; desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului; consecinele nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a lucrului dat n locaiune. Astfel cum am precizat anterior, potrivit art. 1820 NCC., n principiu, moartea locatorului sau a locatarului nu reprezint, n lipsa vreunei stipulaii exprese n sens contrar, cauz de ncetare a locaiunii. 21. Denunarea unilateral a contractului de locaiune. Codul civil prevede, n art. 1816 alin. 1 NCC pentru ipoteza contractelor n care termenul nu a fost determinat, posibilitatea ncetrii raporturilor de locaiune pe calea denunrii unilaterale de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii concediului. Prin concediu (termen de preaviz) se nelege intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenia dintre pri, iar n lips, se stabilete n funcie de natura lucrului i dup obiceiul locului sau potrivit art. 1797 NCC i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (dac preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care s-l ia n locaiune (dac preavizul a fost dat de locator). Ca natur juridic, concediul este un act unilateral de voin, a crui eficacitate nu depinde de acceptarea de ctre partea concediat, care trebuie s suporte desfacerea contractului, fr a fi nevoie de vreo justificare. Legea prevede ca denunarea s se fac prin notificare cu respectarea termenului de preaviz. La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de predare a bunului devine exigibil, iar contractul de locaiune autentic sau prin nscris sub semntur privat devine titlu executoriu pentru ndeplinirea obligaiei menionate . n practica judectoreasc s-a decis c aciunea de chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea neechivoc a voinei de denunare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului . Contractul se consider reziliat din ziua urmtoare expirrii termenului de preaviz. 22. ncetarea contractului de locaiune prin expirarea termenului. n legtur cu aceast cauz de ncetare, trebuie s distingem dup cum prile au determinat prin convenia lor termenul locaiunii sau, chiar dac nu au fcut acest lucru, legea nsi fixeaz durata locaiunii. Astfel, locaiunea fcut pentru un timp determinat nceteaz de la sine cu trecerea termenului, fr s mai fie nevoie de o prealabil ntiinare. Aadar, prin simpla trecere a termenului, locaiunea nceteaz de drept.

119

23. Tacita relocaiune (reconduciune). Este posibil ca dup expirarea termenului contractual, locatarul s continue s foloseasc bunul, fr a fi mpiedicat de locator. Pentru aceast ipotez, Codul civil reglementeaz instituia tacitei relocaiuni, n art. 1810 NCC., astfel : dup expirarea termenului stipulat prin contractul de locaiune, dac locatarul rmne i este lsat n posesiune, atunci se consider locaiunea ca rennoit, efectele ei ns sunt reglementate de dispoziiile articolului privind locaiunea fr termen . Tacita reconduciune fiind ntemeiat pe o voin reciproc i tacit a ambelor pri de a continua contractul, o asemenea voin nu se mai poate presupune cnd una dintre ele a cerut rezilierea contractului i cnd pe tot timpul pentru care se pretinde c a fost tacit reconduciune, prile au fost n proces de reziliere a acelui contract . ntruct tacita relocaiune valoreaz un nou contract de locaiune, trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de lege pentru ncheierea contractului, de exemplu, capacitatea prilor contractante. Dac pentru ncheierea contractului, legea special a prevzut anumite condiii (de pild, organizarea unei licitaii), la expirarea termenului, contractul nu se poate rennoi tacit, cu eludarea obligaiei pentru locator de a organiza licitaie . n caz de pluralitate de pri, rennoirea tacit poate opera numai cu consimmntul tacit al tuturor prilor. De exemplu, dac unul dintre locatori a anunat concediul sau unul dintre locatarii care au ncheiat contractul ori unul dintre motenitorii unicului locatar nu a continuat folosina lucrului, tacita relocaiune nu poate opera . Tacita relocaiune dac n-a fost exclus printr-o clauz contractual expres poate fi mpiedicat de locator numai prin anunarea concediului, expresie a manifestrii voinei de a nu rennoi contractul desfcut prin efectul expirrii termenului. Concediul trebuie s fie anunat anterior mplinirii termenului prevzut n contract, dar fr a fi aplicabile regulile preavizului (o anumit durat, rezonabil), cci fiecare dintre pri cunotea perioada pentru care contractul s-a ncheiat i putea s-i gseasc un alt contractant din timp. Dac s-a anunat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaiune, chiar dac a continuat s foloseasc lucrul nchiriat. Contractul rennoit prin tacita relocaiune va produce aceleai efecte ca i contractul iniial (inclusiv cu acelai cuantum al chiriei), dar se va considera ncheiat fr termen. n literatura juridic s-a subliniat ns c noua locaiune ia natere, n lips de stipulaie expres contrar, fr garaniile din contractul iniial, ntruct garaniile trebuie prevzute expres i nu pot fi prelungite peste termenul stipulat . 24. Rezilierea contractului de locaiune pentru neexecutare, este reglementat prin prevederile art. 1817 NCC . Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesiv, i locaiunii i sunt aplicabile regulile generale privind rezilierea n caz de neexecutare a obligaiilor. Astfel, n lipsa unui pact comisoriu expres, rezilierea va fi judiciar, instana putnd acorda un termen de graie prtului pentru executarea obligaiilor.

120

25. Imposibilitatea folosirii bunului . Conform art. 1818 NCC, dac n timpul locaiunii bunul este distrus n totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, contractul este de drept desfcut. Fa de caracterul translativ de folosin al acestui contract, este firesc ca el s nceteze din momentul n care, prin pierirea total a bunului, locatorul nu mai este n msur a asigura locatarului folosina lucrului. Pe de alt parte, el nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nlocuirea bunului. Astfel cum s-a subliniat n doctrin, prin pierire se nelege nu numai distrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de folosire a acestuia (de exemplu, rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea) . Contractul este desfcut indiferent dac pierirea lucrului a fost fortuit sau se datoreaz culpei, cci locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac pierirea s-a produs din culp, partea vinovat va fi obligat s plteasc daune-interese; dac pierirea s-a produs fortuit nu se pltesc daune-interese, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria riscului contractului. Dac lucrul a pierit numai n parte, contractul nu este de drept desfiinat, ci locatarul are alegerea ntre a cere o diminuare a chiriei sau chiar rezilierea, dac partea pierit din lucru este att de nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit iniial la ncheierea contractului. Fiind o problem de fapt, instana nvestit cu o atare cerere de reziliere (i n cazul opunerii locatorului) va putea administra orice mijloace de prob pentru a determina importana pe care partea pierit din bun a avut-o pentru locatar cu ocazia contractrii. Problema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup cum pierirea sa produs fortuit sau din culpa uneia din pri 9 . 26. Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului. n baza principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, dac titlul n baza cruia locatorul consimise la locaiune se desfiineaz sau se desface, va nceta i contractul de locaiune. De pild, dac titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dac el a fost evins printr-o aciune n revendicare, nu mai poate asigura locatarului folosina bunului, ceea ce conduce la ncetarea contractului de locaiune. Prin excepie, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului, fr a depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, dac locatarul a fost de bun-credin la data ncheierii contractului. n practica judectoreasc i literatura de specialitate se mai admite o derogare important de la regula ncetrii contractului de locaiune ca urmare a desfiinrii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (motenitorului) aparent, potrivit creia contractul de locaiune (nchiriere) ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bun-credin i pstreaz efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu proprietarul real .

121

27. nstrinarea lucrului (imobilului) nchiriat prin acte ntre vii. Este reglementat de art. 1811-1814 NCC . Dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul chiar dac nu s-a obligat n acest sens este dator s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, cu condiia ca aceasta s i fie opozabil n condiiile art. 1811 NCC .

Ca atare, n principiu, nstrinarea lucrului dat n locaiune nu atrage ncetarea contractului n curs de executare, cu respectarea urmtoarelor condiii: locatorul i locatarul s nu fi convenit ncetarea contractului odat cu nstrinarea bunului ( art. 1812 NCC ) ; locaiunea s fie consemnat ntr-un nscris autentic sau ntr-un nscris sub semntur privat, a crui dat cert s fie anterioar contractului de nstrinare. Rezult c vnzarea este o cauz de ncetare a locaiunii numai dac: contractul de locaiune s-a ncheiat verbal ori prin nscris sub semntur privat fr dat cert; prile au convenit de la nceput n sensul ncetrii contractului la data nstrinrii. Din modul n care Codul civil a reglementat aceast problem, rezult c protecia locatarului a fost preocuparea principal. Desigur c nimic nu se opune ca dup ce a dobndit bunul, cumprtorul s se neleag cu locatarul n sensul continurii raporturilor de locaiune . Mai mult chiar, locatarul, n toate cazurile, trebuie s respecte contractul (chiar dac nu are dat cert i nu este nscris) dac cumprtorul cere, cci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fr dat cert i nenscris este numai a cumprtorului (cu excepia cazului cnd s-a prevzut n contractul de locaiune desfacerea lui n caz de vnzare, de drept sau la cererea locatarului). Dei Codul civil se refer, n reglementarea acestei probleme, numai la nstrinarea bunului nchiriat prin vnzare, considerm c regulile amintite la efectele i opozabilitatea contractului de locaiune fa de cumprtor (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile i n alte cazuri de nstrinare sau constituire de drepturi reale prin acte ntre vii, cu titlu particular, fie c sunt cu titlu oneros (schimb, donaie etc ).

122