Decizia nr.

8/2013 privind recursul n interesul legii formulat de ctre procurorul general al

Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie privind caracterul aciunii n
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzarecumprare a unui imobil i stabilirea competenei teritoriale n judecarea acestei aciuni
(Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 581 din 12/09/2013)

Completul competent s judece recursul n interesul legii este legal constituit n conformitate
cu dispoziiile art. 516 alin. (2) din Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare (noul Cod de procedur civil), raportat la
art. 272 alin. (2) lit. b din Regulamentul privind organizarea i funcionarea administrativ a
naltei Curi de Casaie i Justiie, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
edina este prezidat de doamna judector dr. Livia Doina Stanciu, preedintele naltei Curi
de Casaie i Justiie.
Procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie este reprezentat
de doamna Antonia Constantin, procuror-ef adjunct al Seciei judiciare.
La edina de judecat particip magistratul-asistent Ileana Peligrad, din cadrul Seciei a II-a
civile a naltei Curi de Casaie i Justiie, desemnat pentru aceast cauz n conformitate cu
dispoziiile art. 273 din Regulamentul privind organizarea i funcionarea administrativ a naltei
Curi de Casaie i Justiie, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
nalta Curte de Casaie i Justiie - Completul competent s judece recursul n interesul legii a
luat n examinare recursul n interesul legii formulat de ctre procurorul general al Parchetului de
pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie privind caracterul aciunii n pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare a unui imobil i stabilirea
competenei teritoriale n judecarea acestei aciuni.
Reprezentantul procurorului general, doamna Antonia Constantin, arat c aciunea pentru
pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare nu poate fi dect
personal imobiliar, de vreme ce dreptul de crean ale crui realizare i protecie pe cale
judiciar sunt urmrite are ca obiect un imobil, iar competena teritorial, fiind alternativ, iar nu
exclusiv, n cazul cererilor de chemare n judecat formulate anterior datei de 15 februarie 2013,
se va stabili dup regulile prevzute de art. 5, art. 10 pct. 1 i art. 12 din Codul de procedur
civil, pentru aciunile personale, iar nu dup regulile prevzute de art. 13 din Codul de
procedur civil, prin stabilirea competenei teritoriale exclusive n favoarea instanei de la locul
siturii bunului imobil.
n concluzie, solicit admiterea recursului n interesul legii i pronunarea unei decizii prin
care s se asigure interpretarea i aplicarea unitar a legii.
Preedintele completului, doamna judector dr. Livia Doina Stanciu, constatnd c nu mai sunt
alte completri, chestiuni de invocat sau ntrebri de formulat din partea membrilor completului,
a declarat dezbaterile nchise, iar completul de judecat a rmas n pronunare asupra recursului
n interesul legii.
NALTA CURTE,
delibernd asupra recursului n interesul legii, constat urmtoarele:
1

1. Problemele de drept ce au generat practica neunitar

Prin recursul n interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lng nalta
Curte de Casaie i Justiie s-a artat c nu exist un punct de vedere unitar cu privire la
caracterul aciunii n pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzarecumprare a unui bun imobil i stabilirea competenei teritoriale n judecarea acestei aciuni.
2. Examenul jurisprudenial
n urma verificrii jurisprudenei la nivelul ntregii ri s-a constatat c nu exist un punct de
vedere unitar cu privire la caracterul aciunii n pronunarea unei hotrri care s in loc de act
autentic de vnzare-cumprare a unui bun imobil i stabilirea competenei teritoriale n judecarea
acestei aciuni.
3. Soluiile pronunate de instanele judectoreti
3.1. ntr-o prim opinie s-a considerat c aciunile analizate sunt aciuni personale imobiliare,
ntruct reclamanii urmresc valorificarea unui drept de crean, corelativ obligaiei asumate de
partea advers, de a ncheia contractul n forma autentic cerut de lege ad validitatem.
Consecutiv, competena teritorial a fost stabilit dup regulile prevzute n art. 5, art. 10 pct.
1 i art. 12 din Codul de procedur civil (n vigoare la data nceperii procesului), fie n favoarea
instanei de la domiciliul ori sediul prtului, fie n favoarea instanei de la locul stabilit prin
convenie pentru executarea obligaiei.
n aceast situaie, competena teritorial fiind alternativ, iar nu exclusiv, reclamantului i s-a
recunoscut posibilitatea de a alege ntre aceste dou instane, deopotriv competente, iar, n
msura n care convenia ncheiat nu a prevzut locul executrii obligaiei de ncheiere a
contractului n form autentic, s-a considerat c este competent instana de la domiciliul ori
sediul prtului.
3.2. ntr-o a doua orientare jurisprudenial s-a considerat c aceste aciuni sunt reale
imobiliare sau mixte, pentru c vizeaz valorificarea att a unui drept real, respectiv ncheierea
contractului translativ de proprietate, ct i a unui drept de crean ce are, ca obligaie corelativ,
o obligaie de a face.
Ca atare, judecarea acestor cereri aparine competenei exclusive a instanei de la locul siturii
imobilului, potrivit dispoziiilor art. 13 din Codul de procedur civil.
4. Opinia procurorului general
Procurorul general a nvederat c pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui
imobil este necesar ca acordul de voin al prilor s mbrace forma autentic ad validitatem, iar
n regimul de publicitate imobiliar de carte funciar este necesar i nscrierea dreptului n
cartea funciar.
Prile pot conveni, chiar i n form autentic, s ncheie n viitor contractul de vnzarecumprare, stabilind obiectul contractului i preul vnzrii, promisiunea de vnzare-cumprare
putnd fi nu doar unilateral, ci i bilateral.
n toate aceste situaii, vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au
obligat numai s ncheie contractul i, cu toate c s-au neles asupra lucrului i asupra preului,
vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat. Operaiunea juridic nu poate fi
considerat nici vnzare sub condiie. Actul juridic astfel ncheiat d natere unei singure
obligaii, aceea de a ncheia contractul n viitor, cu respectarea condiiilor speciale de validitate.
2

Aadar, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare constituie, nendoielnic, un contract

sinalagmatic care d natere exclusiv unui drept de crean, corelativ obligaiei de a face, adic
de a ncheia, n viitor, contractul de vnzare-cumprare.
Actul juridic ncheiat nu este translativ de proprietate, ci conine doar consimmntul
promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenit i/sau n forma ad
validitatem.
Pe calea aciunii pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare
se urmrete valorificarea unui drept de crean, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a
fost transferat n patrimoniul promitentului - cumprtor, acest efect producndu-se doar la
momentul rmnerii definitive a hotrrii de admitere a cererii de chemare n judecat.
n consecin, aciunea nu poate fi dect personal imobiliar, de vreme ce dreptul de crean
ale crui realizare i protecie pe cale judiciar sunt urmrite are ca obiect un imobil.
Competena teritorial, fiind alternativ, iar nu exclusiv, n cazul cererilor de chemare n
judecat formulate anterior datei de 15 februarie 2013, aceasta se va stabili dup regulile
prevzute de art. 5, art. 10 pct. 1 i art. 12 din Codul de procedur civil, pentru aciunile
personale, iar nu dup regulile prevzute de art. 13 din Codul de procedur civil, prin stabilirea
competenei teritoriale exclusive n favoarea instanei de la locul siturii bunului imobil.
Ca atare, la alegerea reclamantului vor fi deopotriv competente instana de la domiciliul sau
sediul prtului ori instana de la locul prevzut n contract pentru executarea, fie chiar i n parte
a obligaiei, atunci cnd prile au prevzut n actul juridic ncheiat locul executrii obligaiei.
n consecin, n interpretarea i aplicarea dispoziiilor art. 1.073 i art. 1.077 din fostul Cod
civil, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente i art. 1.279, art. 1.669 alin. (1) din Noul Cod civil,
raportat la art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12 i 19 din fostul Cod de procedur civil, aciunile prin care
se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzarecumprare cu privire la un imobil sunt aciuni personale imobiliare, iar competena aparine, la
alegerea reclamantului, fie instanei de la domiciliul ori sediul prtului, fie instanei de la locul
stabilit prin convenie pentru executarea, chiar n parte, a obligaiei.
5. Raportul asupra recursului n interesul legii
Raportul ntocmit de judectorii-raportori desemnai din cadrul Seciei I civile i Seciei a II-a
civile ale naltei Curi de Casaie i Justiie asupra recursului n interesul legii, conform art. 516
alin. (6) din noul Cod de procedur civil, a concluzionat c aciunea prin care se solicit
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare a
unui imobil, n materia obligaiilor de a face izvorte din antecontract, are caracterul unei aciuni
personale imobiliare, iar competena teritorial de soluionare a unei astfel de aciuni, nregistrat
nainte de data de 15 februarie 2013, se determin n condiiile art. 5 i art. 10 pct. 1 din Codul de
procedur civil, n vigoare la data nregistrrii cererii.
6. nalta Curte de Casaie i Justiie
Examinnd sesizarea cu recurs n interesul legii, raportul ntocmit de judectorii raportori i
dispoziiile legale ce se solicit a fi interpretate n mod unitar, reine urmtoarele:
nalta Curte de Casaie i Justiie a fost legal sesizat, iar recursul n interesul legii este
admisibil, fiind ndeplinite cumulativ cerinele impuse de dispoziiile art. 515 din noul Cod de
procedur civil, cu referire la autorul sesizrii i existena unei jurisprudene neunitare relativ la
problema de drept ce se cere a fi interpretat.
3

Divergena a vizat calificarea diferit a aciunilor ca fiind aciuni personale imobiliare, reale
imobiliare sau mixte i, pe cale de consecin, stabilirea competenei teritoriale dup regulile
prevzute de art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12, art. 13 alin. 1 i art. 19 din Codul de procedur civil (n
vigoare la data nceperii proceselor).
Antecontractele de vnzare-cumprare pe care s-au ntemeiat aciunile intentate anterior
intrrii n vigoare a noului Cod de procedur civil dau natere unui raport juridic obligaional, n
coninutul cruia intr un drept de crean - jus ad personam - cruia i corespunde o obligaie de
a face - aut facere.
Aciunea civil prin care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de
act de vnzare-cumprare, n materia obligaiilor de a face izvorte din antecontract, are caracter
personal, deoarece prin ea reclamantul i valorific un drept de crean, respectiv dreptul de a
cere ncheierea contractului, corelativ obligaiei prtului de a efectua demersurile necesare n
vederea ncheierii acestuia.
Atunci cnd dreptul de crean are ca obiect un imobil, aciunea este imobiliar, fr ns ca,
prin aceasta, s se schimbe felul aciunii, dedus din natura dreptului care se valorific.
n aceste condiii, n aciunile avnd ca obiect pronunarea unei hotrri judectoreti care s
in loc de act de vnzare-cumprare a unui imobil, nregistrate nainte de data de 15 februarie
2013, data intrrii n vigoare a noului Cod de procedur civil - fa de art. 3 alin. (1) din Legea
nr. 76/2012 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil, cu
modificrile ulterioare, conform cu care dispoziiile Codului de procedur civil se aplic numai
proceselor i executrilor silite ncepute dup intrarea acestuia n vigoare, competena teritorial
se determin n raport cu dispoziiile art. 10 pct. 1 din Codul de procedur civil ce a fost abrogat
prin art. 83 lit. a) din Legea nr. 76/2012.
Conform acestui text, n afar de instana domiciliului prtului, mai sunt competente, n
cererile privitoare la executarea, anularea, rezoluiunea sau rezilierea unui contract, instana
locului prevzut n contract pentru executarea, fie chiar n parte, a obligaiunii.
Competena teritorial este alternativ, ntre instana domiciliului prtului i instana locului
executrii obligaiei, numai dac n actul juridic ncheiat de pri a fost prevzut locul executrii,
fie chiar n parte, a obligaiei.
n acest caz, fa de dispoziiile art. 12 din Codul de procedur civil, alegerea ntre instanele
deopotriv competente aparine reclamantului.
n situaia n care prile nu au predeterminat n actul juridic pe care l-au ncheiat locul
executrii obligaiei, competena teritorial nu mai este alternativ, ci se determin n temeiul art.
5 din Codul de procedur civil, conform cruia cererea se face la instana domiciliului prtului.
Dac prtul are domiciliul n strintate sau nu are domiciliu cunoscut, cererea se face la
instana reedinei sale din ar, iar dac nu are nici reedina cunoscut, la instana domiciliului
sau reedinei reclamantului.
Totodat, avnd n vedere c titular al aciunii avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care
s in loc de act autentic de vnzare-cumprare poate fi i o persoan juridic, n cauz vor fi
incidente i dispoziiile art. 10 pct. 1 din Codul de procedur civil n vigoare la data introducerii
aciunii.

Pentru considerentele artate, n temeiul art. 517 cu referire la art. 514 din noul Cod de
procedur civil,
4

NALTA CURTE DE CASAIE I JUSTIIE

n numele legii
D E C I D E:
Admite recursul n interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lng
nalta Curte de Casaie i Justiie i, n consecin:
Stabilete c aciunea prin care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care s in
loc de act autentic de vnzare-cumprare a unui imobil are caracterul unei aciuni personale
imobiliare.
Competena teritorial de soluionare a unei astfel de aciuni, nregistrat nainte de data de 15
februarie 2013, se determin n condiiile art. 5, 7 i, respectiv, art. 10 pct. 1 din Codul de
procedur civil n vigoare la data nregistrrii cererii.
Obligatorie, conform art. 517 alin. (4) din noul Cod de procedur civil.
Pronunat, n edin public, astzi, 10 iunie 2013.