LIMITELE DE APLICARE A DISPOZIŢIUNILOR ART. 9 DIN

LEGEA NR. 112/1995

Prof. univ. dr. MONNA-LISA BELU MAGDO

Aspectele puse în discuţie, ce ne-au fost sugerate de o speţă, sunt:

- limitele controlului pe care judecătorul de la cartea funciară îl poate

exercita în temeiul art. 50, 51 din Legea nr. 7/1996 şi art. 49 din
regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară;

- limitele interdicţiei de înstrăinare a imobilelor dobândite de chiriaşi

în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

În cauză, succesorii chiriaşului cumpărător, în condiţiile Legii nr.

112/1995, înlăuntrul termenului de 10 ani prevăzut de art. 9 din lege,
au încheiat un act autentic intitulat "contract de vânzare-cumpărare cu
termen suspensiv şi condiţie suspensivă", în care au consemnat mai
multe operaţiuni:

- înstrăinarea uzufructului unei garsoniere în momentul autentificării

contractului;

- vânzarea cu termen suspensiv a nudei proprietăţi, termen care

coincide cu data expirării celor 10 ani de indisponibilizare a imobilului -
respectiv 31 iulie 2007;

- pentru situaţia în care dispoziţiunile art. 9 din Legea nr. 112/1995

ar fi modificate sau abrogate ulterior modificării, părţile au convenit a se
modifica şi termenul, nuda proprietate ce face obiectul contractului
urmând a se transmite cumpărătorilor de plin drept la data intrării în
vigoare a actului normativ, respectiv la data stipulată în legea modificată,
dar nu mai târziu de data de 31 iulie 2007, când expiră termenul legal de
10 ani.

1
 Existenţa acestei clauze a condus la calificarea contractului ca fiind
afectat nu numai de modalitatea termenului suspensiv, dar şi de aceea a
condiţiei suspensive.

Prin încheiere, judecătorul de la biroul de carte funciară a respins

cererea formulată de uzufructuar, aceea de întabulare a dreptului de
uzufruct, a înscrierii provizorii a contractului de vânzare-cumpărare
afectat de modalitatea termenului suspensiv şi modalitatea condiţiei
suspensive, cum şi a notării contractului în cartea funciară, cu
motivarea potrivit căreia contractul are o cauză ilicită, părţile având
drept scop fraudarea dispoziţiunilor art. 9 din Legea nr. 112/1995,
deoarece intenţia reală a acestora a fost aceea de a încheia o vânzare
pură şi simplă, ceea ce nu este permis de lege.

1) Apreciem greşită măsura dispusă prin încheiere de către

judecătorul de la cartea funciară, ea punând în discuţie cele două
probleme de drept arătate la începutul articolului.

Aspectele care au motivat respingerea cererii cu cele trei capete,

formulată de uzufructuar, au fost constatate de către judecătorul de la
cartea funciară în cadrul unei proceduri graţioase, necontencioase, cu
ocazia verificărilor de fond şi de formă ale actului prezentat ca temei al
înscrierii, efectuate în conformitate cu art. 50, 51 din Legea nr. 7/1996
şi art. 49 alin. 1 din regulamentul de organizare şi funcţionare a
birourilor de carte funciară, aprobat prin O.M.J. 2371/C/22 decembrie
1997. '

Pentru a pronunţa încheierea de respingere, judecătorul de la cartea

funciară a pornit de la premisa potrivit căreia apartamentele dobândite
în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu pot fi înstrăinate timp de
10 ani, analizând în cadrul procedurii necontencioase, pe fond,
valabilitatea actului a cărui întabulare se cerea, în sensul interpretării
aşa-zisei voinţe reale a părţilor, dincolo de clauzele exprese ale acestuia.

2
 Abilitatea judecătorului de a verifica valabilitatea actului, în sensul
art. 50, 51 din Legea nr. 7/1996 şi art. 49 din regulament, este limitată
la condiţiile de formă şi respectarea condiţiilor esenţiale de fond ale
actului ca "înscris" şi nu ca operaţiune juridică.

În cadrul controlului de legalitate a actului a cărui întabulare se cere,

judecătorul de la cartea funciară nu poate examina valabilitatea
operaţiunii juridice, de atributul exclusiv al instanţei, în cadrul
procedurii contencioase.

În speţă, judecătorul de la cartea funciară concluzionând asupra

valabilităţii vânzării ca operaţiune juridică, reţinând existenţa unei
clauze ilicite, fraudarea limitării dreptului de proprietate instituite de art.
9 Legea nr. 112/1995 şi în final că actul nu exprimă voinţa reală a
părţilor, deoarece vânzarea este pură şi simplă şi nu afectată de
modalităţi, şi-a depăşit limitele competenţei controlului de legalitate
conferit de lege.

Aceste limite ale controlului de legalitate pe care judecătorul de la

cartea funciară este îndreptăţit să-l facă sunt date nu numai de
caracterul necontencios al procedurii de soluţionare a cererii privind
operaţiunile de înscriere, notare, întabulare, radiere în cartea funciară,
dar şi de scopul acestor operaţiuni, acela de opozabilitate şi informare a
terţilor, fără efecte constitutive de drepturi.

În demersul de examinare a condiţiilor de fond ale actului, judecătorul

îşi putea limita refuzul de întabulare a dreptului de uzufruct şi înscriere
a contractului, referindu-se numai la limitarea dreptului de înstrăinare
instituită de art. 9 din Legea nr. 112/1995, care vizează obiectul
material al contractului de vânzare-cumpărare, fără alte aprecieri şi
concluzii referitoare la valabilitatea operaţiunii juridice privind voinţa
reală a părţilor şi cauza ilicită a actului.

3
 Aşadar, se constată că judecătorul de la cartea funciară a fost excesiv
în controlul de legalitate a actului ce constituie temeiul întabulării,
înscrierii provizorii şi notării, depăşindu-şi atribuţiile conferite de
procedura necontencioasă de control.

2) Mai mult, apreciem că judecătorul de la cartea funciară a greşit în

interpretarea şi aplicarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Chiriaşii, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în

natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, care au optat şi
le-au dobândit în condiţiile Legii nr. 112/1995, devenind proprietarii lor,
nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani de la data cumpărării, indiferent
dacă au fost cumpărate în rate sau cu plata integrală a preţului.

Dispoziţia fiind prohibitivă şi limitând un drept fundamental, acela de

proprietate, este de strictă interpretare atât în privinţa persoanelor
cărora li se aplică, cât şi în privinţa operaţiunilor juridice la care se
referă.

Interdicţia de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea

temporară a imobilelor cumpărate în rate sau cu plata integrală a
preţului.

Dispoziţia fiind prohibitivă şi limitând un drept fundamental, acela de

proprietate, este de strictă interpretare atât în privinţa persoanelor
cărora li se aplică cât şi în privinţa operaţiunilor juridice la care se
referă.

Interdicţia de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea

temporară a imobilelor cumpărate în temeiul Legii 112/1995 din
circuitul civil, ci cu o limitare a dreptului de proprietate prin
suspendarea temporară în atributul dispoziţiei, înţeles în sensul
"înstrăinării", al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei
componente ce îl configurează.

4
 Dintre atributele proprietăţii, uzufructuarul nu are decât două - usus
şi fructus - şi nu poate dispune niciodată de proprietatea lucrului (nuda
proprietate) adică să îl înstrăineze.

Micşorarea dreptului de proprietate prin existenţa uzufructului ca

dezmembrământ al proprietăţii, are un caracter temporar, deoarece
uzufructul este prin definiţie şi nu prin clauză contractuală un drept
vremelnic.

Ca urmare, instituirea dreptului de uzufruct nu presuspune

înstrăinarea adică transferul dreptului de proprietate şi nu afectează
limitarea dreptului de proprietate, instituită de textul prohibitiv.

Interdicţia dezmembrării dreptului de proprietate prin instituirea

dreptului de uzufruct, s-ar pune în discuţie numai în privinţa bunurilor
scoase din circuitul civil (cum sunt bunurile proprietate publică), dar nu
şi în privinţa imobilelor dobândite în condiţiile Legii 112/1995 la care se
referă limitarea legală, pe durată determinată de 10 ani, prevăzută de
art. 9, deoarece acestea se află în circuitul civil.

În sprijinul unei atari interpretări a dispoziţiunilor art. 9 din Legea nr.

112/1995 există şi un argument de text, acela potrivit căruia cei care au
dobândit apartamentele în condiţiile Legii nr. 112/1995 "nu pot să le
înstrăineze timp de 10 ani" deci nu pot transfera proprietatea cu cele trei
atribute, ceea ce exclude interdicţia de dezmembrare inclusiv prin
uzufruct, care vizează doar două componente ale dreptului de
proprietate.

Apartamentele dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt

inalienabile, căci inalienabilitatea vizează regimul juridic al unor anumite
categorii de bunuri. Textul art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995
instituie doar o măsură de limitare temporară a dreptului de proprietate
numai în privinţa apartamentelor dobândite prin cumpărare de către

5
chiriaşii titulari de contract, în condiţiile Legii nr. 112/1995 nu şi în
privinţa apartamentelor dobândite în proprietate prin alte condiţii.

În speţă, succesorii proprietarei apartamentului dobândit în condiţiile

Legii nr. 112/1995 au instituit în favoarea viitorului proprietar un drept
de uzufruct în virtutea calităţii viitoare a acestuia (aceea de proprietar),
care o va dobândi la împlinirea termenului de 10 ani de la data
cumpărării apartamentului, respectiv 31 iulie 2007.

Vânzarea cu termen suspensiv este posibilă şi legală, fiind

recunoscută de sistemul nostru de drept civil. În limitele normelor
imperative, părţile pot fixa de comun acord data la care urmează a se
transfera proprietatea bunurilor, vânzarea făcându-se sub termen
suspensiv.

Tocmai norma imperativă cu caracter prohibitiv, aceea a interdicţiei de

înstrăinare a fost avută în vedere de părţi, atunci când au instituit ca
termen de transmitere a nudei proprietăţi data de 31 iulie 2007, care
coincide cu data expirării celor 10 ani de la cumpărarea imobilului de
către antecesoarea vânzătorilor.

Dacă părţile au convenit prin clauză contractuală clară şi expresă ca

nuda proprietate să se transfere la un anumit termen ce se situa în afara
aceluia de interdicţie legală, nimic nu-l îndreptăţea pe judecătorul de
carte funciară să aprecieze că vânzarea este pură şi simplă.

Interdicţia temporară de înstrăinare, instituită de art. 9 din Legea nr.

112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte între vii cu titlu oneros
sau gratuit, nu şi transmiterea prin succesiune legală sau testamentară,
intenţia legiuitorului nefiind aceea de a scoate aceste imobile din
circuitul civil. Interdicţia a fost instituită în scopul obstrucţionării
operaţiunilor speculative cu locuinţele dobândite la preţuri mai
avantajoase decât acelea practicate pe piaţa liberă şi în ideea protecţiei
sociale a chiriaşilor.

6
 Limitarea dreptului de proprietate consfinţit şi garantat constituţional
de art. 44 alin. 2, prin îngrădirea exerciţiului dispoziţiei juridice, trebuie
interpretat potrivit principiului proporţionalităţii prevăzut de art. 53 din
Constituţie. Restrângerea poate opera numai dacă este necesară şi
proporţională cu situaţia care a determinat-o, iar aplicarea acesteia
trebuie să se facă nediscriminatoriu, fără a aduce atingere drepturilor şi
libertăţilor fundamentale ale cetăţeanului.

Prin urmare, restricţia nu putea viza decât pe cei care au beneficiat de

prevederile legii, de protecţia socială, respectiv pe chiriaşii titulari de
contract nu şi pe succesorii acestora. Altfel spus, suntem în prezenţa
unei interdicţii in personam şi nu in rem.

O interpretare extensivă a unui text de excepţie, restrictiv în privinţa

unui drept fundamental, acela de proprietate, aşa cum este alineatul
final al art. 9 din Legea nr. 112/1995, ar denatura scopul acesteia, ar
abdica de la principiile fundamentale de interpretare.

Ca urmare, vânzătorilor imobilului în calitatea lor de succesori ai

dobânditoarei acestuia, titulara contractului de închiriere a garsonierei,
nu le erau incidente dispoziţiunile art. 9 alin. final din Legea nr.
112/1995 referitoare la interdicţia înstrăinării.

De altfel, extinderea interdicţiei de înstrăinare şi la nivelul

succesorilor, ar fi o măsură neeconomică, deoarece în condiţiile penuriei
de locuinţe, folosinţa spaţiilor şi întreţinerea acestora ar fi blocată dacă
succesorii, la rândul lor deţinând locuinţe în proprietate, nu ar opta
pentru folosinţa acelora dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995.

Pentru aceste argumente apreciem că respingerea cererii de

întabulare, înscriere provizorie a contractului cu termen şi condiţie
suspensivă şi notarea acestuia nu se justifică legal şi economic.

Publicat în "REVISTA PANDECTELE ROMÂNE" cu numărul 2 din

data de 30 aprilie 2005

7
 Clauza de inalienabilitate în noul Cod civil1

1
Prezentul articol este o formă modificată a lucrării „Commentary
on the Stipulation of Inalienability under the New Romanian Civil
Code”, susţinute în cadrul conferinţei internaţionale, „Central and
Eastern European Countries after and before the Accession”,
Budapesta, 28-29 aprilie, 2011.

Conf. univ. dr. Irina SFERDIAN2

2
Autoarea este cadru universitar la Facultatea de Drept şi Ştiinţe
Administrative a Universităţii de Vest din Timişoara.

Asist. univ. dr. Flaminia STÂRC MECLEJAN3

8
3
Autoarea este cadru universitar la Facultatea de Drept şi Ştiinţe
Administrative a Universităţii de Vest din Timişoara.

Abstract

With the enactment of Articles 626-629 of the New Civil Code,

Romanian legislation has for the first time recognized conventional
inalienability and regulated it explicitly. Even though the
interference with the free movement of goods it involves led certain
legal scholars to oppose the idea of voluntary inalienability,
eventually those opinions triumphed which had favoured that
stipulation, when two conditions were met: the inalienability was
temporary and it was justified by a serious and legitimate interest.
Keeping these two requirements unchanged, the Romanian
lawmaker presently provides for the possibility of including a
stipulation of inalienability both in gratuitous and onerous acts
aimed at transferring ownership over a thing. After giving insight
into the complexity of the problem of conventional inalienability
and discussing the possible challenges the concerned parties might
face, the question of how it is legally implemented is presented in a
discussion concerning trusts and clauses restricting the transfer of
shares, such as the preemptive rights clause, the right of approval
clause or the temporary non-transferability clause.

Keywords: the right of approval clause; temporary non-

transferability clause; the preemptive rights clause

1. Noţiunea, condiţiile şi domeniul de aplicare

Clauza convenţională de inalienabilitate 4 sau pactum de non

alienando reprezintă o dispoziţie convenţională prin care părţile consimt
la o restrângere a dreptului de dispoziţie asupra unui bun, mobil sau

9
imobil, prin care acesta este scos din circuitul civil general, pentru o
perioadă limitată de timp şi în baza unui interes serios şi legitim.

4
Pentru discuţii asupra clauzei de inalienabilitate, a se vedea C.
Zamşa, Clauza de inalienabilitate. Natura juridică. Opozabilitatea, în
P.R., In honorem C. Bîrsan, L. Pop, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti,
2006, p. 221; L.M. Crăciunean, Consideraţii privind clauza
convenţională de inalienabilitate, în P.R. nr. 2/2007, Ed. Wolters
Kluwer, Bucureşti, pp. 232-246; V. Stoica, Noţiunea juridică a
dreptului de proprietate privată, în P.R., In honorem C. Bîrsan, L.
Pop, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2006, pp. 151-152; I.F. Popa,
Inalienabilitatea voluntară, în P.R., In honorem C. Bîrsan, L. Pop,
Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2006, pp. 103-104; F. Zenati,
Propriete et droits reels. Inalienabilite, „Revue trimestrielle de droit
civil” (4), octobre-decembre, 1995, p. 919.

Prin dispoziţiile art. 626-629 noul Cod civil, este pentru prima dată
când legislaţia noastră admite inalienabilitatea convenţională şi o
consacră expres. Clauza de inalienabilitate nu era menţionată ca
posibilă, dar nici nu era interzisă în reglementarea Codului civil de la
1864.

Art. 627 noul Cod civil defineşte clauza de inalienabilitate, îi

stabileşte condiţiile şi domeniul de aplicare. Potrivit dispoziţiilor acestui
articol, „(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea
unui bun, însă numai pentru o durată de 49 de ani şi dacă există un
interes serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii
bunului.

(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun

dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a
dispărut sau dacă un interes superior o impune.

10
 (3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract
atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la
încheierea acestuia, în contractele cu titlu oneros, caracterul
determinant se prezumă, până la proba contrară.

(4) Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care

se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană
determinată sau determinabilă.

(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin

stipularea inalienabilităţii”.

În lipsa unei reglementări exprese în Codul civil de la 1864, unii

autori au susţinut nevalabilitatea acestei clauze a cărei stipulare ar
trebui sancţionată cu nulitatea absolută întrucât încalcă dispoziţiile art.
1310 C. civ., potrivit căruia „Toate bunurile care sunt în comerţ pot fi
vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta”. Inalienabilitatea fiind
o excepţie de principiul liberei circulaţii a bunurilor, ar trebui obligatoriu
prevăzută, părţile neputând, prin convenţie, să convină asupra unei
asemenea clauze5. Numai legea are puterea să scoată un bun din
circuitul civil, nu şi convenţia părţilor.

5
I. Adam, op. cit., pp. 31-32.

Principiul liberei circulaţii a bunurilor şi dreptul proprietarului de a

dispune liber de bunul său erau consacrate prin dispoziţiile cuprinse în
art. 5, art. 480, art. 1306 şi art. 1310 ale Codului civil de la 1864,
principii care se regăsesc în noul Cod civil în prevederile art. 11 alin. (2),
art. 12, art. 1652 şi art. 1657, conform cărora „Nu se poate deroga prin
convenţii sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează
ordinea publică sau de la bunele moravuri” [art. 11 alin. (2)]; „(1)Oricine
poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod
expres altfel. (2) Nimeni nu poate dispune cu titlu gratuit, dacă este
insolvabil” (art. 12); „Pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este

11
interzis prin lege” (art. 1652); „Orice bun poate fi vândut în mod liber,
dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie
ori testament” (art. 1657).

Observăm că dispoziţiile art. 1657 noul Cod civil fac referire atât la
inalienabilitatea legală cât şi la cea convenţională, ca excepţii de la
principiul liberei circulaţii a bunurilor, în timp ce omologul său din
Codul civil de la 1864, respectiv art. 1310, prevede ca excepţie doar
inalienabilitatea legală, astfel: „Toate lucrurile care sunt în comerţ, pot să
fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta”.

Deşi o parte a doctrinei s-a opus cu forţă inalienabilităţii voluntare, în

final au triumfat acele opinii care au admis valabilitatea unei astfel de
clauze, dar numai dacă erau respectate două condiţii: să fie justificată de
un interes serios şi legitim şi să aibă un caracter temporar.

Şi în dreptul francez, inalienabilitatea convenţională, refuzată iniţial

atât de doctrina cât şi de jurisprudenţa franceză pe motiv că, pe de o
parte, proprietarul era lipsit de atributul dispoziţiei juridice asupra
bunului său şi era transformat într-un simplu posesor sau uzufructuar,
iar pe de altă parte, contravenea principiului de ordine publică al liberei
circulaţii a bunurilor, a primit în cele din urmă o consacrare legală prin
Legea nr. 71-526 din 3 iulie 1971 şi introducerea art. 900-1 din Codul
civil francez, potrivit căruia se admit clauzele de inalienabilitate în cazul
bunurilor donate sau legate, cu respectarea cerinţelor privind caracterul
temporar al clauzei şi necesitatea unui interes serios şi legitim. Prin
excepţie, sunt valabile şi clauzele de inalienabilitate care nu au caracter
temporar, atunci când vizează persoane morale sau persoane fizice
însărcinate a constitui o persoană morală.

Spre deosebire de Codul civil francez, noul Cod civil român

reglementează clauza de inalienabilitate fără a face distinge după cum
este prevăzută în contractele translative de proprietate sinalagmatice sau
unilaterale, cu titlu oneros sau gratuit, prin care se constituie drepturi

12
reale principale sau drepturi reale accesorii sau în legate. De asemenea,
observăm că legiuitorul foloseşte sintagma clauză de inalienabilitate, fără
a deosebi între simpla interdicţie de înstrăinare, care are natura juridică
a unei obligaţii de a nu face, corelativă unei creanţe, stipulată de părţi în
consideraţia persoanei iar nu a bunului şi inalienabilitatea propter rem
propriu-zisă, care are în vedere bunul.

Inalienabilitatea propter rem are ca efect înstrăinarea bunului cu orice

titlu, prin acte juridice între vii, cu titlu oneros sau gratuit, cum ar fi
vânzarea, schimbul, donaţia, aportul la capitalul social, constituirea unei
ipoteci imobiliare sau mobiliare, precum şi insesizabilitatea bunului pe
toată durata de valabilitate a clauzei 6.

6
I.F. Popa, Inalienabilitatea voluntară, în P.R., In honorem C.
Bîrsan, L. Pop, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2006, pp. 112-113.

În doctrină, s-a arătat că simpla stipulare într-un act a unei interdicţii

de înstrăinare nu presupune în toate cazurile o inalienabilitate propriu-
zisă, ci poate apărea şi sub forma unei obligaţii personale de a nu face.
Spre exemplu, în cazul contractelor sinalagmatice vorbim, mai degrabă,
despre obligaţii de a nu face, în timp ce în cazul contractelor unilaterale,
în marea majoritate a cazurilor, suntem în prezenţa unei inalienabilităţi
propriu-zise7.

7
I.F. Popa, art. precit., pp. 103-104.

Interdicţia de înstrăinare este mai rar întâlnită în contractele

sinalagmatice comutative, în raport cu cele aleatorii. Cu toate acestea, se
admite că poate exista interesul unei asemenea interdicţii, care are
natura unei obligaţii de a nu face, în cazul vânzării cu plata preţului în
rate, până la plata ultimei rate a preţului sau în situaţia în care
vânzătorul îşi rezervă un drept real (uz, uzufruct, abitaţie), pe durata
pentru care s-a constituit acest drept real8.

13
8
Idem.

În cazul contractelor sinalagmatice cu caracter aleatoriu, inserarea

unei clauze de inalienabilitate este mai frecventă şi apare mai justificată
decât în cazul contractelor comutative, putându-se vorbi despre o
veritabilă inalienabilitate propter-rem 9. Spre pildă, în cazul întreţinerii,
interdicţia de înstrăinare pe toată durata vieţii întreţinutului este
justificată dacă bunul constituie un element esenţial al gajului general al
creditorului întreţinut.

9
Ibidem.

De asemenea, s-a arătat că în cazul contractelor de ipotecă în care

creditorul ipotecar este o bancă, interdicţiile de înstrăinare şi grevare au
un caracter abuziv, având în vedere că se încalcă principiul de drept
potrivit căruia, în materia garanţiilor reale, res, non persona debet 10.

10
Ibidem, p. 106.

În materia succesiunilor, clauza de inalienabilitate stipulată într-un

testament este compatibilă cu noua reglementare a substituţiilor
fideicomisare din art. 994 noul Cod civil, potrivit căreia „O liberalitate
poate fi grevată de o sarcină care constă în obligaţia instituitului,
donatar sau legatar, de a conserva bunurile care constituie obiectul
liberalităţii şi de a le transmite, la decesul său, substituitului desemnat
de dispunător”.

Din prevederile alin. (1) al art. 627 noul Cod civil rezultă condiţiile de
admisibilitate a clauzei de inalienabilitate: justificarea unui interes serios
şi legitim şi caracterul temporar al interdicţiei, limitat la cel mult 49 de
ani.

Termenul de interdicţie începe să curgă de la data dobândirii bunului.

Este admisă, în concluzie, orice interdicţie de înstrăinare care nu
depăşeşte acest termen. Se pune problema dacă stipularea unui termen

14
peste limita legală atrage nevalabilitatea clauzei şi lipsirea sa de orice
efecte sau va putea fi considerată valabilă în limita termenului legal.

În opinia noastră, instanţa va fi suverană să aprecieze dacă se impune

protejarea unui interes serios şi legitim prin clauza de inalienabilitate şi
va putea, în lipsa înţelegerii părţilor, să reducă termenul prevăzut în
contract până la limita legală.

În toate situaţiile, invocarea nevalabilităţii clauzei de inalienabilitate

trebuie verificată de instanţă prin prisma interesului pe care părţile
stipulante l-au avut în vedere prin respectiva clauză. Cele două cerinţe
necesare pentru valabilitatea clauzei trebuie interpretate în
interdependenţă. Astfel, dacă instanţa este în măsură să se pronunţe
asupra justificării interesului pentru inalienabilitate, cu atât mai mult
credem că este în drept să se pronunţe asupra termenului de valabilitate
al clauzei, la solicitarea părţii interesate.

În termenul de valabilitate al clauzei de inalienabilitate, dobânditorul

va putea fi autorizat de instanţă să dispună de bun dacă se apreciază că
se impune stingerea interdicţiei de inalienabilitate în situaţia când
interesul care a justificat stipularea acesteia a dispărut sau a apărut un
alt interes superior care nu o mai justifică 11. Cel care va trebui să facă
proba dispariţiei interesului avut în vedere de părţi la încheierea
contractului sau apariţia unui interes superior va fi dobânditorul
bunului, care doreşte să îl înstrăineze.

15
11
În doctrina franceză, această acţiune în revizuirea actului juridic a
fost considerată o revizuire pentru cauză de impreviziune. Dar, s-a
subliniat că acţiunea în revizuire a clauzei de inalienabilitate nu se
confundă cu acţiunea în revizuire a condiţiilor şi sarcinilor care
grevează liberalităţile, care au un pronunţat caracter personal; a se
vedea J. Carbonnier, Droit civil. Les biens. Les obligations, vol. II,
Quadrige, Ed. PUF, 2004, p. 1664.

Fiind supusă cenzurii judecătoreşti, inalienabilitatea voluntară are un

caracter relativ, iar nu absolut cum are inalienabilitatea legală, a cărei
valabilitate nu poate fi cenzurată de către instanţă 12.

12
M. Nicolae, Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a
unor bunuri imobiliare (III), în Dreptul nr. 7/2001, p. 46; I.F. Popa,
art. precit., p. 112.

Atunci când clauza de inalienabilitate este determinantă la încheierea

unui contract, nulitatea clauzei de inalienabilitate va trage după sine
nulitatea întregului contract. Caracterul determinant al inalienabilităţii
este prezumat de legiuitor în contractele cu titlu oneros, conform alin. (3)
al art. 627. Prezumţia este însă una relativă, partea interesată să obţină
o nulitate totală, iar nu doar parţială, a contractului, va trebui să facă
dovada lipsei caracterului determinant al acesteia.

În situaţia în care contractul în care este stipulată clauza de

inalienabilitate are caracter gratuit, caracterul determinant al stipulaţiei
inalienabilităţii nu se prezumă, astfel că cel care are interes să obţină
nulitatea întregului contract va trebui să facă proba caracterului
determinant al acesteia. În lipsa unei astfel de probe, nevalabilitatea
clauzei va determina o nulitate parţială a contractului, în limita clauzei
nule.

Din interpretarea per a contrario a prevederilor alin. (3) al art. 627

noul Cod civil, rezultă că atunci când clauza de inalienabilitate nu are

16
caracter determinant la încheierea actului, nevalabilitatea sa, în
condiţiile în care se va dovedi lipsa unui interes serios şi legitim, va
atrage doar nulitatea respectivei clauze, deci o nulitate parţială, iar nu
totală, a actului.

Interesul protejat prin clauza de inalienabilitate va fi unul, în

principal, particular, dar trebuie în acelaşi timp să respecte ordinea
publică şi bunele moravuri. Aşa încât, instanţa este în măsură să
aprecieze nu numai caracterul legitim al interesului, respectiv
concordanţa cu ordinea publică şi bunele moravuri, dar şi caracterul
serios al acestuia, adică să fie în măsură să justifice interdicţia.

Interesul care se doreşte a fi protejat prin clauza de inalienabilitate

poate fi stipulat în favoarea înstrăinătorului, a dobânditorului sau chiar
a unui terţ. De pildă, în cazul constituirii unui uzufruct cu clauză de
inalienabilitate, poate fi în interesul uzufructuarului, fost proprietar, ca
bunul să nu fie înstrăinat pe durata uzufructului. În liberalităţi, putem
întâlni o clauză de inalienabilitate în interesul donatarului pe care
donatorul urmăreşte să îl protejeze de propria sa lejeritate, în interesul
donatorului sau în interesul unui terţ, până la executarea unei anumite
sarcini, iar în cazul unui contract de rentă viageră stipulată în favoarea
unui terţ, inalienabilitatea poate profita, de pildă, terţului.

Potrivit alin. (4) al art. 627 noul Cod civil, clauza de inalienabilitate
este subînţeleasă în contractele în care se asumă obligaţia de a transmite
în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. În
această situaţie, este firesc ca stipulantul să urmărească menţinerea
bunului în patrimoniul celui care urmează să transfere dreptul de
proprietate, în caz contrar, convenţia încheiată nu ar putea fi executată.

Prevederea cuprinsă în alin. (4) este în acord cu dispoziţiile care se

referă la operaţia juridică a fiduciei, reglementată şi aceasta, pentru
prima oară în dreptul nostru, în Titlul IV al Cărţii a III-a, ca, de altfel, şi
inalienabilitatea voluntară pe care fiducia o presupune.

17
 Şi operaţiunea juridică a substituţiei fideicomisare, prohibită în
reglementarea Codului civil de la 1864, dar admisă prin dispoziţiile art.
994 noul Cod civil, conţine o inalienabilitate voluntară, prin obligaţia ce
revine instituitului unui bun lăsat donat sau legat de a-l conserva şi de
a-l remite, la decesul său, substituitului desemnat de către dispunător.

Deşi efectul unei inalienabilităţi convenţionale este limitat prin noul

Cod civil la o durată de 49 de ani, de esenţa substituţiei fideicomisare
este menţinerea bunului în patrimoniul instituitului până la decesul
acestuia, pentru a fi ulterior remis substituitului. În acest caz, este foarte
probabil ca inalienabilitatea să depăşească durata legală. În ceea ce ne
priveşte, suntem de părere că prin consacrarea instituţiei substituţiei
fideicomisare, legiuitorul a înţeles să facă excepţie de la limita de 49 de
ani prevăzută de noul Cod civil, ori de câte ori decesul instituitului
intervine după trecerea acestui interval de timp. Aceasta deoarece,
raţiunea inalienabilităţii, respectiv interesul serios şi legitim care
fundamentează această clauză este asociat în acest caz cu interesul ca
bunul să fie transmis substituitului la decesul instituitului. Or, acest al
doilea scop al substituţiei fideicomisare nu ar putea fi realizat dacă la
expirarea unei perioade de 49 de ani, instituitul ar putea să înstrăineze
în mod liber bunul, astfel că substituţia fideicomisară nu şi-ar mai
produce efectele.

Asemenea, în cazul liberalităţilor reziduale, potrivit art. 1003 alin. (2)

noul Cod civil, dispunătorul îi poate interzice instituitului să dispună de
bunuri prin donaţie, restricţia fiind mai puţin severă decât în cazul
substituţiilor fideicomisare, deoarece liberalitatea reziduală nu îl
împiedică pe instituit să încheie acte cu titlu oneros şi nici să reţină
bunurile ori sumele obţinute în urma încheierii acestora, aşa cum
prevede art. 1002 noul Cod civil.

În fine, alin. (5) prevede faptul că transmiterea bunului pe cale de

succesiune nu poate fi oprită prin stipularea unei clauze de

18
inalienabilitate. Clauza de inalienabilitate presupune restricţia
transmiterii prin convenţii sau prin testament a bunului pe perioada
menţionată, nicidecum nu presupune imposibilitatea transmiterii
bunului pe cale succesorală la moştenitorii dobânditorului defunct.

Dispoziţiile alin. (5) demonstrează caracterul in rem al clauzei de

inalienabilitate. Aceasta trebuie să îşi producă efectele până la expirarea
termenului stipulat, în caz contrar am fi în prezenţa unei simple
interdicţii personale de înstrăinare a bunului, care ar lua sfârşit la
decesul persoanei vizate de interdicţie.

Dacă admitem caracterul in rem al inalienabilităţii, bunul nu va putea

fi înstrăinat de către moştenitori până la expirarea termenului stipulat în
clauza de inalienabilitate. Dacă însă, prin moartea dobânditorului obligat
la inalienabilitate, interesul care a justificat stipularea clauzei a dispărut,
aceştia se vor putea adresa instanţei pentru a fi autorizaţi să dispună de
bun.

2. Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate

Art. 628 noul Cod civil reglementează condiţiile de opozabilitate ale

clauzei de inalienabilitate. În raport cu prevederile acestui text, „(1)
Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor
bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu
înstrăineze decât dacă este valabilă şi îndeplineşte condiţiile de
opozabilitate.

(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie

supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.

(3) În cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod corespunzător,

regulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-
credinţă.

19
 (4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un
contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai
dobânditorului.

(5) Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe

beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-
interese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii”.

Observăm că trebuie să deosebim între condiţiile necesare pentru

valabilitatea clauzei de inalienabilitate şi cele necesare pentru
opozabilitatea sa. Dacă pentru valabilitatea clauzei, existenţa unui
interes serios şi legitim şi caracterul temporar cu respectarea duratei
maxime prevăzute de lege sunt suficiente, pentru ca aceasta să îşi
producă efectele faţă de terţi, respectiv să le fie opozabilă, trebuie
îndeplinite formalităţile de publicitate.

Publicitatea clauzei nu este posibilă în toate situaţiile, deoarece

legislaţia noastră prevede un sistem coerent de publicitate doar în
materia imobilelor, iar în cazul mobilelor, cu totul disparat, în noul Cod
civil se asigură publicitatea doar în cazul ipotecilor mobiliare, de pildă
prin înscrierea la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare sau în
cazul ipotecii asupra instrumentelor financiare, prin registrele care
deservesc piaţa pe care sunt tranzacţionate (art. 2411 noul Cod civil).

Vom analiza efectele opozabilităţii clauzei de inalienabilitate în funcţie

de două criterii: natura imobiliară sau mobiliară a bunului şi natura
oneroasă sau gratuită a actului în care este stipulată inalienabilitatea,
întrucât observăm că în cuprinsul art. 628 noul Cod civil, prin
prevederile alin. (3) şi alin. (4), legiuitorul a înţeles să aplice un regim
juridic diferit al clauzei în funcţie de aceste criterii.

Publicitatea clauzei de inalienabilitate care priveşte un bun imobil

înscris în cartea funciară se realizează prin notarea clauzei, conform art.
902 alin. (2) pct. 8 noul Cod civil, interdicţia convenţională de

20
înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris în cartea funciară făcând
parte dintre cele 20 de acte sau fapte supuse notării, menţionate expres
în acest text.

Clauza de inalienabilitate pentru care nu au fost îndeplinite

formalităţile de publicitate nu va produce efecte în raport cu terţii de
bună-credinţă. Prin urmare, dacă un terţ încheie un act translativ de
proprietate care are ca obiect un bun stipulat inalienabil printr-o
convenţie anterioară, dar a cărui inalienabilitate nu a fost notată în
cartea funciară, iar terţul nu a cunoscut-o pe nicio altă cale, actul va fi
valabil, înstrăinătorul primar sau stipulantul clauzei neputând solicita
desfiinţarea actului subsecvent.

Dacă se va dovedi însă că terţul a avut cunoştinţă de existenţa clauzei

de inalienabilitate, deşi aceasta nu a fost notată în cartea funciară, nu se
va mai bucura de protecţia terţului dobânditor de bună-credinţă în
materia cărţii funciare.

Deşi potrivit alin. (1) al art. 628 noul Cod civil, clauza de
inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului (în
context, prin dobânditor trebuie să înţelegem terţul care contractează cu
proprietarul unui bun ţinut de inalienabilitate) sau împotriva creditorilor
proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze, atunci când nu au fost
îndeplinite formalităţile de notare, credem că folosirea unui criteriu
exclusiv obiectiv în aprecierea bunei-credinţe a dobânditorului care s-a
încrezut în cuprinsul cărţii funciare contravine prevederilor art. 901 alin.
(2) pct. c) noul Cod civil, potrivit cărora terţul dobânditor este considerat
de bună-credinţă dacă „ nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea
cuprinsului cărţii funciare”.

În doctrină13, s-a considerat că, dacă înstrăinarea subsecventă sau

grevarea cu sarcini cu încălcarea interdicţiei de înstrăinare se realizează
prin acte cu titlu oneros, neînscrierea în cartea funciară a
inalienabilităţii va avea drept efect inopozabilitatea ei faţă de

21
dobânditorul de bună-credinţă, care s-a încrezut în cuprinsul cărţii
funciare, numai că efectul inopozabilităţii va fi suspendat pe o perioadă
de 3 ani în care persoana interesată, stipulantul inalienabilităţii, va
putea introduce acţiunea în rectificare în temeiul art. 36 pct. 1 din Legea
nr. 7/1996 (art. 908 pct. 1 noul Cod civil), întrucât înscrierea sau
încheierea prin care s-a făcut întabularea nu poate fi considerată
valabilă atunci când actul înscris conţinea o clauză de inalienabilitate
care s-a omis a fi notată. Abia după expirarea termenului de trei ani de
la întabularea în cartea funciară a dreptului celui de la care a dobândit
bunul afectat de inalienabilitate, terţul dobânditor de bună-credinţă şi
cu titlu oneros va fi definitiv protejat în faţa unei acţiuni prin care se
urmăreşte desfiinţarea actului lovit de inalienabilitate.

13
I.F. Popa, art. precit., p. 112 şi urm..

În situaţia în care bunul inalienabil este dobândit de un terţ

dobânditor de bună-credinţă cu titlu gratuit, acesta va fi sub riscul
rectificării timp de 5 ani de la data la care îşi înregistrează în cartea
funciară cererea de înscriere, conform art. 909 alin. (2) noul Cod civil.

Dacă sunt îndeplinite condiţiile de opozabilitate a clauzei de

inalienabilitate, creditorii proprietarului bunului imobil care s-a obligat
să nu îl înstrăineze, a căror creanţă s-a născut ulterior stipulării
inalienabilităţii şi este scadentă în perioada de valabilitate a interdicţiei,
trebuie să respecte clauza. Cum inalienabilitatea atrage insesizabilitatea,
aceştia nu vor putea solicita vânzarea bunului inalienabil pentru
satisfacerea creanţei lor, aşa cu prevede şi art. 629 alin. (3), potrivit
căruia „Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat
inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se
prevede altfel”. Observăm că se produce o suspendare a executării silite a
bunului inalienabil pe perioada în care clauza este activă.

22
 Faţă de creditorii ulteriori ai dobânditorului, nu există o diferenţă de
regim juridic în funcţie de caracterul oneros sau gratuit al actului prin
care debitorul lor a dobândit un bun la a cărui inalienabilitate s-a
obligat, clauza de inalienabilitate fiindu-le opozabilă doar dacă au fost
îndeplinite formalităţile de publicitate. Însă, cu privire la creditorii
anteriori ai dobânditorului, observăm că legiuitorul introduce o distincţie
în funcţie de caracterul gratuit sau oneros al actului de dobândire.

Astfel, potrivit alin. (4) al art. 628, „În cazul în care clauza de
inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este
opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorilor”. Din interpretarea per
a contrario a acestui alineat rezultă că atunci când actul de dobândire a
avut caracter oneros, clauza nu este opozabilă creditorilor anteriori ai
dobânditorului. Aceasta înseamnă că, prin excepţie de la caracterul
insesizabil al bunurilor inalienabile, creditorii anteriori ai dobânditorului,
a căror creanţă este scadentă în perioada de inalienabilitate a clauzei,
vor putea urmări bunul inalienabil pentru satisfacerea creanţei lor.

Scopul pentru care legiuitorul a introdus o asemenea deosebire de

tratament juridic între creditorii anteriori ai dobânditorului cu titlu
oneros, cărora clauza nu le este opozabilă, şi creditorii anteriori ai
dobânditorilor cu titlu gratuit, cărora clauza le este opozabilă, este acela
de a împiedica un dobânditor care a primit un bun cu titlu oneros de a
diminua sau anihila gajul general al creditorilor chirografari prin
acceptarea în proprietate de bunuri care nu pot fi înstrăinate şi, în
consecinţă, urmărite14. S-a considerat în doctrină că dobânditorul ar
împiedica astfel funcţionarea subrogaţiei reale universale, mecanism care
asigură şi permite funcţia patrimoniului său de a constitui gajul general
al creditorilor chirografari.

23
14
Pentru o explicaţie în acest sens, a se vedea R.-N. Schutz,
Inalienabilite, în R.C.D., octombrie, 1999, p. 66, citată de I.F. Popa
în art. precit., p. 105, nota 18.

În opinia noastră, soluţia legiuitorului este excesivă în ce priveşte

protecţia creditorilor chirografari anteriori ai dobânditorului cu titlu
oneros. Creditorii chirografari sunt ţinuţi să suporte toate fluctuaţiile de
patrimoniu ale debitorului lor, atât prin acte cu titlu oneros, cât şi prin
acte cu titlu gratuit, debitorul păstrând intactă dispoziţia juridică asupra
bunurilor sale. În cazul nostru, nu se pune problema imposibilităţii de
funcţionare a subrogaţiei reale universale, deoarece în schimbul preţului
plătit, debitorul dobândeşte un bun în proprietate, chiar dacă acesta este
inalienabil o anumită perioadă de timp. Prin urmare, subrogaţia există.
Ceea ce este suspendat prin stipularea inalienabilităţii este dreptul
creditorului de a urmări bunurile dobândite pe perioada de valabilitate a
clauzei. Nimic nu îl împiedică însă pe creditorul chirografar să solicite
desfiinţarea actului printr-o acţiune revocatorie dacă demonstrează că
prin încheierea actului, dobânditorul a urmărit să îşi creeze sau să îşi
mărească o stare de insolvabilitate, în temeiul art. 1562 noul Cod civil.

Însă, după cum am arătat, opinia legiuitorului este în sensul

inopozabilităţii clauzei de inalienabilitate în cazul creditorilor anteriori ai
dobânditorului cu titlu oneros. Aşa se explică de ce art. 629 alin. (3) noul
Cod civil menţionează că bunurile inalienabile nu pot fi urmărite pe
perioada clauzei de inalienabilitate, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Însă legea prevede altfel în cazul acestor creditori.

Clauza de inalienabilitate este mai puţin întâlnită în cazul bunurilor

mobile. Prevederile alin. (3) al art. 627 noul Cod civil se referă la efectul
pe care inalienabilitatea convenţională îl are asupra terţului achizitor al
unui bun mobil. În această situaţie, se aplică regulile privind dobândirea
proprietăţii prin posesia de bună-credinţă. Aceasta înseamnă că dacă
dobânditorul bunului a intrat în posesia acestuia printr-un act juridic cu

24
caracter oneros şi dacă a fost de bună-credinţă în momentul intrării în
posesie, adică nu a cunoscut existenţa unei interdicţii de înstrăinare a
acestui bun, va deveni proprietarul acestui bun, fără a se putea invoca
împotriva sa existenţa unei clauze de inalienabilitate.

Deşi dispoziţiile alin. (3) al art. 627 noul Cod civil fac trimitere la cele
ale art. 937 alin. (1) noul Cod civil, între cele două situaţii există unele
deosebiri, chiar dacă legiuitorul le-a considerat neesenţiale pentru a
impune reglementarea unor efecte diferite. Astfel, buna-credinţă a celui
care a dobândit un bun mobil afectat de inalienabilitate prezintă unele
particularităţi în raport cu buna-credinţă cerută de art. 937 alin. (1) noul
Cod civil. Buna-credinţă a dobânditorului posesor presupune ignorarea
totală şi sub orice formă a existenţei clauzei de inalienabilitate a bunului
pe care îl ia în posesie.

În situaţia în care clauza de inalienabilitate nu a făcut obiectul vreunei

publicităţi specifice transferului unor bunuri mobile, dar posesorul află
pe alte căi despre existenţa acesteia, buna sa credinţă încetează,
nemaiputând invoca prevederile art. 628 alin. (3) noul Cod civil. Apoi,
posesorul nu dobândeşte bunul de la un neproprietar, ci chiar de la
proprietarul acestuia, dar care nu avea dreptul să îi transmită
proprietatea.

În condiţiile în care un proprietar vinde un bun afectat de

inalienabilitate, vânzarea făcută este lovită de nulitate, aşa cum rezultă
din prevederile art. 629 alin. (2) noul Cod civil, situaţia fiind similară cu
vânzarea bunului altuia întrucât lipsa dreptului de a înstrăina bunul
echivalează cu lipsa juridică a obiectului15.

15
I.F. Popa, art. precit., p. 115 şi autorii şi jurisprudenţa citată la
notele 69 şi 70.

Datorită similitudinii de efecte juridice care există între vânzarea unui

bun mobil făcută de un neproprietar şi vânzarea unui bun mobil făcută

25
de proprietarul care nu avea dreptul să îl înstrăineze, legiuitorul a optat
pentru soluţia prevăzută în art. 937 alin. (1) noul Cod civil.

De asemenea, posesorul nu va fi protejat nici în situaţia dobândirii

bunului mobil cu titlu gratuit, având în vedere că îi sunt aplicabile
regulile dobândirii proprietăţii prin posesia de bună-credinţă, care impun
caracterul oneros al actului de dobândire.

Dacă bunul mobil nu face obiectul unei garanţii reale mobiliare, dar a
fost dobândit cu sarcina inalienabilităţii, creditorii chirografari posteriori
clauzei de inalienabilitate pot urmări bunul în vederea realizării creanţei
lor. S-a afirmat16 că din lipsa publicităţii mobiliare decurge ideea de
aparenţă în patrimoniul debitorului a tuturor prerogativelor dreptului de
proprietate asupra bunului, inclusiv dispoziţia juridică, iar pe această
aparenţă s-a bazat şi creditorul a cărui creanţă s-a născut înlăuntrul
perioadei de inalienabilitate. În consecinţă, clauza de inalienabilitate este
lipsită de efecte în ce îi priveşte pe aceşti creditori chirografari.

16
C. Zamşa, art. precit., p. 227.

Atunci când bunul afectat de inalienabilitate face obiectul unei

garanţii reale17, spre exemplu a unei ipoteci mobiliare, de asemenea,
clauza de inalienabilitate este ineficientă.

17
Pentru analiza situaţiilor care pot apărea în cazul nerespectării
inalienabilităţii convenţionale cu privire la un bun mobil asupra
căruia s-a constituit o garanţie, a se vedea C. Zamşa, art. precit., pp.
222-228.

Dispoziţiile art. 2392 alin. (1) noul Cod civil prevăd că „Ipoteca se
extinde asupra fructelor şi produselor bunului ipotecat, precum şi
asupra tuturor bunurilor primite de constituitor în urma unui act de
administrare ori de dispoziţie încheiat cu privire la bunul ipotecat”. Alin.
(2) este mai sugestiv în ce priveşte posibilitatea de a vinde bunul mobil

26
ipotecat. Astfel, „Se consideră, de asemenea, a fi un produs al bunului
ipotecat orice bun care îl înlocuieşte sau în care trece valoarea acestuia”.
Prin urmare, chiar dacă s-ar admite stipularea unei inalienabilităţi odată
cu instituirea ipotecii mobiliare şi ar fi îndeplinite formalităţile de
publicitate, în opinia noastră, creditorul ipotecar cu greu ar putea
justifica un interes pentru desfiinţarea vânzării atât timp cât îşi poate
satisface creanţa îndreptându-se asupra bunului care ia locul bunului
ipotecat sau asupra valorii sale, textul art. 2392 noul Cod civil
reglementând în favoarea sa o subrogaţie reală cu titlu particular.

Potrivit alin. (5) al art. 628 noul Cod civil, beneficiarul clauzei de
inalienabilitate poate pretinde daune-interese proprietarului care nu a
îndeplinit formalităţile de publicitate.

Dispoziţiile acestui alineat trebuie corelate cu cele ale art. 629 noul
Cod civil care se referă la sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de
inalienabilitate, iar nu doar a formalităţilor sale de publicitate.

Beneficiarul clauzei de inalienabilitate nu va putea pretinde daune-

interese doar pentru nerespectarea formalităţilor de publicitate a clauzei,
atunci când inalienabilitatea nu a fost încălcată, întrucât nu poate
dovedi existenţa vreunui prejudiciu.

În aceste condiţii, daunele-interese la care are dreptul, potrivit

prevederilor alin. (5) ale art. 628, vor putea fi solicitate odată cu
sancţiunea rezoluţiunii contractului, atunci când clauza de
inalienabilitate a fost stipulată în interesul înstrăinătorului sau odată cu
invocarea nulităţii actului subsecvent de înstrăinare atunci când
beneficiarul inalienabilităţii a fost înstrăinătorul sau o terţă persoană.

3. Sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate

Atunci când dobânditorul încalcă obligaţia contractuală de

inalienabilitate, legiuitorul optează pentru sancţiunea rezoluţiunii
contractului18, fundamentată pe culpa dobânditorului. Potrivit art. 629

27
alin. (1) noul Cod civil, „Înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea
contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către
dobânditor”.

18
Pentru sancţiunea rezoluţiunii în cazul nerespectării
inalienabilităţilor convenţionale, a se vedea Fr. Deak, Tratat de
drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2001, pp. 52-53, E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. All
Beck, Bucureşti, 1999, p. 14, V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 239, Chr. Larroumet,
Droit civil. Les biens. Droits reels principaux, Ed. Economica, Paris,
2006, pp. 204-205. Conform acestui din urmă autor, faptul că un
lucru nu este grevat de o inalienabilitate convenţională nu este o
condiţie de validitate a unui contract translativ de proprietate.
Contractul este valabil chiar dacă înstrăinătorul nu a respectat
clauza de inalienabilitate prin care era ţinut să nu înstrăineze.
Pentru că înstrăinează cu nesocotirea obligaţiei pe care şi-a asumat-
o, poate fi obligat fie la plata de daune-interese pentru repararea
prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiei, fie la rezoluţiunea
contractului, sancţiune la dispoziţia creditorului unei obligaţii
contractuale de a desfiinţa retroactiv contractul dacă cealaltă parte
nu şi-a executat prestaţia la care s-a obligat.

Dreptul de a solicita rezoluţiunea contractului aparţine

înstrăinătorului. Deşi legea nu prevede expres, trebuie să admitem şi
succesorilor în drepturi ai înstrăinătorului această posibilitate. Terţul în
favoarea căruia s-a stipulat inalienabilitatea nu poate introduce o
acţiune în rezoluţiune, nefiind parte în contract, dar poate solicita
daune-interese pentru neefectuarea formalităţilor de publicitate a
clauzei, în temeiul art. 628 alin. (5) noul Cod civil.

28
 Rezoluţiunea actului iniţial determină desfiinţarea actului subsecvent
prin care dobânditorul a înstrăinat bunul inalienabil, prin aplicarea
regulii resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis 19.

19
Pentru explicaţiile privind opiniile din doctrină pentru diferite
sancţiuni aplicabile nerespectării clauzei de inalienabilitate, a se
vedea I.F. Popa, art. precit., pp. 114-119.

Cu toate acestea, actul secundar va putea fi totuşi menţinut dacă se

invocă dobândirea proprietăţii prin posesia bunurilor mobile sau
uzucapiunea în cazul bunurilor imobile.

Este însă posibil ca sancţiunea rezoluţiunii contractului iniţial, în care

s-a stipulat clauza de inalienabilitate, care ar avea drept urmare
reîntoarcerea bunului în patrimoniul înstrăinătorului, să nu fie, în toate
cazurile, în interesul acestuia. Sunt situaţii în care înstrăinătorul doreşte
doar desfiinţarea actului subsecvent, urmărind ca bunul să rămână în
patrimoniul dobânditorului iniţial, de pildă atunci când bunul a fost
transmis în schimbul întreţinerii şi prin stipularea inalienabilităţii s-a
dorit menţinerea raporturilor juridice cu dobânditorul debitor al
întreţinerii20. Dacă înstrăinătorul, în calitatea sa de creditor al întreţinerii
urmăreşte, păstrarea acesteia, nu va fi în interesul său promovarea unei
acţiuni în rezoluţiune.

20
A se vedea I.F. Popa, art. precit., p. 114.

În aceste condiţii, legiuitorul a prevăzut în alin. (2) al art. 629 noul

Cod civil, nulitatea relativă a actului subsecvent de înstrăinare, ca
sancţiune distinctă faţă de rezoluţiunea aplicabilă actului primar, menită
să protejeze eventuale interese particulare ale înstrăinătorului şi care îi
dă dreptul şi unei terţe persoane care beneficiază de inalienabilitate să
solicite desfiinţarea actului. Astfel, conform art. 629 alin. (2) noul Cod
civil, „Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat

29
în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare
subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei”.

Legiuitorul a optat pentru sancţiunea nulităţii relative a actului

subsecvent, iar nu cea a nulităţii absolute, având în vedere interesul
particular ocrotit.

Înstrăinătorul va alege să ceară anularea actului subsecvent în

situaţia în care doreşte doar desfiinţarea acestuia şi menţinerea actului
iniţial de înstrăinare.

Pe de altă parte, sancţiunea nulităţii relative a actului subsecvent este

în acord cu fundamentul pe care doctrina recentă 21 l-a susţinut în cazul
înstrăinării bunului altuia, dată fiind asimilarea unui neproprietar cu un
proprietar lipsit de dispoziţia juridică asupra bunului său. Şi într-un caz,
şi în celălalt, putem vorbi despre o lipsă sau o inexistenţă a obiectului
juridic al convenţiei. Neproprietarul nu poate transfera dreptul său de
proprietate pentru că acest drept nu există în patrimoniul său şi nu
poate dispune juridic de un bun care nu îi aparţine, iar proprietarul unui
bun inalienabil nu poate transfera dreptul de proprietate pentru că s-a
obligat convenţional să nu dispună juridic de bun.

30
21
Pentru fundamentul anulabilităţii vânzării lucrului altuia, a se
vedea: D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. 1,
Vânzarea şi schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008, pp. 67-74; R.
Codrea, Consecinţele vânzării lucrului altuia în situaţia în care cel
puţin cumpărătorul ignoră că vânzătorul nu este proprietarul
lucrului vândut, în Dreptul nr. 9/1998, p. 31 şi urm., I. Lulă,
Discuţii referitoare la controversata problemă a vânzării lucrului
altuia, în Dreptul nr. 9/1999, p. 60 şi urm., S. Golub, Aspecte
privind vânzarea lucrului altuia, în R.D.C. nr. 5/2002, p. 71 şi urm.;
M.D. Bocşan, S. Bogdan, Consideraţii civile şi penale ale vânzării
lucrului altuia, în Dreptul nr. 6/1999, p. 46 şi urm., I. Sferdian,
Opinie privind eroarea asupra substanţei în vânzarea lucrului altuia,
în Dreptul nr. 3/2006.

Potrivit celui de-al treilea alineat al art. 629 noul Cod civil,
inalienabilitatea bunului atrage insesizabilitatea lor pe perioada cât
clauza îşi produce efectele, cu excepţia cazurilor în care legea prevede
altfel.

Jurisprudenţa franceză, încă de la primele soluţii de admitere a

clauzei de inalienabilitate, a afirmat că inalienabilitatea bunului atrage
insesizabilitatea22.

22
A se vedea jurisprudenţa citată de C. Zamşa în art. precit., p. 226,
notele 31, 33.

Inalienabilitatea şi, implicit, insesizabilitatea, împiedică funcţionarea

la nivelului întregului patrimoniu, a subrogaţiei reale universale care
asigură şi permite gajul general al creditorilor chirografari. Lucrul grevat
de inalienabilitate este sustras, pe durata funcţionării clauzei, gajului
general al creditorilor chirografari. Această explicaţie este consecinţa
caracterului propter-rem al indisponibilizării.

31
 Inalienabilitatea nu permite constituirea de garanţii specializate
asupra bunului (ipoteci imobiliare sau mobiliare). Chiar dacă ar fi,
eventual, admise, sub termen sau sub condiţie, nu ar putea fi executate
pe perioada de valabilitate a clauzei23.

23
M. Grimaldi, Droit civil. Liberalites. Partages d’ascendents, p. 170,
nota 437, citat de I.F. Popa, art. precit., p. 113 şi nota 59.

Nu vom relua controversa legată de posibilitatea creditorilor

chirografari anteriori clauzei de inalienabilitate de a solicita vânzarea
bunului în cazul când creanţa lor ajunge la scadenţă în perioada de
inalienabilitate. Am arătat că legiuitorul a înţeles să rezolve diferit
această problemă în funcţie de caracterul oneros sau gratuit al actului
de dobândire.

Doar creditorii chirografari ai celui care a dobândit un bun afectat de

inalienabilitate printr-un act cu titlu oneros nu suportă consecinţele
insesizabilităţii bunului.

Pentru creditorii chirografari anteriori ai dobânditorului unui bun

inalienabil printr-un act cu titlu gratuit, precum şi pentru toţi creditorii
chirografari ulteriori clauzei de inalienabilitate pentru care au fost
îndeplinite formalităţile de publicitate, dacă scadenţa creanţei este în
perioada de inalienabilitate, bunul inalienabil nu poate fi supus urmăririi
silite.

4. Inalienabilităţi convenţionale care au un obiect special

Vom analiza în continuare aplicaţiile clauzei de alienabilitate, oprindu-

ne asupra acelor aspecte care prezintă relevanţă în acest context.

O aplicaţie a clauzei de inalienabilitate poate fi regăsită în cazul

operaţiunii juridice a fiduciei24.

32
24
În common-law, clauza de inalienabilitate apare cu precădere în
cazul trust-ului, corespondentul fiduciei din dreptul civil.

Potrivit alin. (4) al art. 627 noul Cod civil, clauza de inalienabilitate
este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite
în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă 25.
Ea este subînţeleasă, prin urmare, în contractul de fiducie, în măsura în
care aceasta presupune operaţiunea juridică prin care constituitorul
transmite fiduciarului drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii ori
alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi unui
fiduciar pentru a le administra cu un anume scop, în folosul unui
beneficiar (art. 773 noul Cod civil), urmând ca la încetarea contractului,
masa patrimonială fiduciară existentă la acel moment să fie transferată
beneficiarului, iar în absenţa acestuia, constituitorului [art. 791 alin. (1)
noul Cod civil].

25
În această situaţie, este firesc ca stipulantul să urmărească
menţinerea bunului în patrimoniul celui care urmează să transfere
dreptul de proprietate, în caz contrar, convenţia încheiată neputând
fi executată.

Preluată din Codul civil francez 26, dar având raporturi certe de filiaţie
cu trust-ul englez27, fiducia este o instituţie nou-introdusă în Codul civil
român. Aşa cum rezultă din definiţia sa legală, fiducia constituie o
operaţiune contractuală între constituitor şi fiduciar care presupune
transferul deplinei titularităţi a unui drept către cel din urmă 28 pe o
durată în mod necesar limitată şi determinată [art. 779 lit. b)] prevede,
sub sancţiunea nulităţii absolute, faptul că părţile vor trebui să
menţioneze în contractul de fiducie durata transferului, care nu poate
depăşi 33 de ani începând de la data încheierii sale.

33
26
Vezi I. Boţi, V. Boţi, Administrarea bunurilor altuia în noul Cod
civil român, în Dreptul nr. 11/2010, p. 84.

27
În acest sens, şi J.-Ph. Dom, La fiducie-gestion et le contrat de
societe. Elements de comparaison, Revue des societes, 2007 p. 481;
St. Prigent, Premiers pas en fiducie dans le code civil, AJDI, 2007,
p. 280; St. Prigent, Deuxieme pas en fiducie, AJDI, 2009 p. 421; C.
Witz, La fiducie francaise face aux experiences etrangeres et a la
convention de La Haye relative au trust, Recueil Dalloz 2007, p.
1369.

28
I. Najjar, Donation, R.C.D., aprilie 2002, nr. 106 apud I.F. Popa,
Inalienabilitatea voluntară, în P.R., In honorem C. Bîrsan, L. Pop,
Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2006, p. 106.

Este de esenţa fiduciei, aşadar, existenţa unei indisponibilizări

temporare a bunului transmis fiduciarului, până în momentul stabilit
pentru retransmiterea sa în favoarea persoanei indicate de constituitor 29.
Legiuitorul prevede în acest sens în art. 31 alin. (3) noul Cod civil că
masa patrimonială fiduciară constituie un patrimoniu de afectaţiune,
amintind de modelul anglo-saxon în care „the trustee holds the property
on trust for another”30.

29
Vezi şi I.F. Popa, op. cit., p. 106.

30
În acest sens, L. Convert, L’imperatif et le suppletif dans le droit
des societes. Etude de droit compare: Angleterre, Espagne, France,
LGDJ, Paris, 2003.

Un succint excurs la originile acestei instituţii a common-law-ului

lămureşte însă mai bine ideea inalienabilităţii inerente fiduciei. Ideea de
proprietate fiduciară sau echitabilă apare în Anglia secolelor XII-XIII,
când proprietarii de feude plecau în Cruciade şi aveau nevoie să îşi lase
pământul în grija unei persoane, în lipsa lor. Ei obişnuiau atunci să

34
transfere dreptul de proprietate asupra pământului unei cunoştinţe,
înţelegându-se ca acesta să le fie restituit la întoarcere. Nu se întâmpla
însă deloc rar ca la întoarcere „adevăraţii” proprietari să se lovească de
refuzul proprietarilor legali de a le restitui pământurile. Iar curţile
engleze nu le puteau admite pretenţiile, în măsura în care pământul
aparţinea legal persoanei împuternicite, care nu avea nicio obligaţie
legală de a-l restitui.

Aşa se face că persoanele prejudiciate s-au adresat regelui, ce

transmitea mai departe aceste cereri Lordului Cancelar, învestit cu
competenţa de a hotărî ce este just şi echitabil, potrivit propriei
conştiinţe. Găsind injust faptul că proprietarii legali puteau refuza
cererea „adevăraţilor” proprietari, Lordul Cancelar obişnuia să se
pronunţe fără excepţie în favoarea acestora din urmă.

Această idee, cum că cruciatul este beneficiarul, iar proprietarul legal

este fiduciarul, s-a încetăţenit treptat, sub denumirea de „trust”, şi
anume încrederea ce îi leagă pe cei doi şi care justifică restituirea
proprietăţii.

Patrimoniul de afectaţiune sau proprietatea fiduciară presupune,

astfel, ca regulă inalienabilitatea bunurilor, spre deosebire de
proprietatea obişnuită, care conferă puteri depline asupra acestora [art.
555 alin. (1) noul Cod civil].

Dreptul fiduciarului este determinat în ceea ce priveşte întinderea sa

prin contractul de fiducie31. În acest sens, art. 779 lit. f) prevede că
părţile vor trebui să menţioneze scopul fiduciei şi întinderea puterilor de
administrare şi de dispoziţie ale fiduciarului, absenţa acestor precizări
atrăgând nulitatea absolută.

35
31
Th. Naudin, La theorie du patrimoine a l’epreuve de la fiducie,
Universite de Caen - Master 2 Recherche en Droit Prive, disponibil
pe http://www.memoireonline.com/11/07/707/m_la-theorie-du-
patrimoine-a-l-epreuve-de-la-fiducie10.html

În mod excepţional, părţile vor putea conveni că fiduciarul poate

dispune de bunurile ce fac obiectul masei fiduciare sau le poate greva cu
o garanţie reală, dacă acest lucru este stipulat expres în contractul de
fiducie.

O altă aplicaţie a clauzei de inalienabilitate poate fi întâlnită în dreptul

societar, în domeniul clauzelor relative la cesiunea acţiunilor.

În materia societăţilor comerciale, principiul libertăţii contractuale se

concretizează şi prin posibilitatea asociaţilor de a încheia diferite pacte
statutare sau extra-statutare32 (art. 7 şi art. 8 din Legea nr. 31/1990),
lit. f2) a art. 8 din Legea nr. 31/199033 prevăzând expres că actul
constitutiv va cuprinde orice restricţie cu privire la transferul de
acţiuni34.

36
32
Legat de aceasta, vezi şi D.M. Şandru, Pacte societare. Clauze,
pacte, înţelegeri între asociaţii societăţilor comerciale, Ed.
Universitară, Bucureşti, 2010, p. 27 et seq.

33
Ce preia dispoziţiile Directivei a II-a pentru constituirea,
organizarea şi funcţionarea societăţii pe acţiuni, art. 3 lit. d).

34
Directiva nr. 2004/25/CE a Parlamentului European şi a
Consiliului din 21 aprilie 2004, a 13-a, privind ofertele publice de
cumpărare instituie însă o neutralizare a restricţiilor impuse liberei
cesibilităţi a titlurilor. Conform art. 11 alin. (2) „Toate restricţiile
privind transferul valorilor mobiliare prevăzute în statutele
societăţii în cauză nu sunt opozabile ofertantului pe parcursul
perioadei de acceptare a ofertei prevăzute la art. 7 alin. (1).

Toate restricţiile privind transferul valorilor mobiliare prevăzute de

acordurile contractuale între societatea în cauză şi deţinătorii de
valori mobiliare ale acestei societăţi sau în acordurile contractuale
încheiate după adoptarea prezentei directive între deţinătorii de
valori mobiliare ale societăţii în cauză nu sunt opozabile
ofertantului pe parcursul perioadei de acceptare a ofertei prevăzute
la art. 7 alin. (1)”. Această neutralizare a restricţiilor impuse liberei
cesibilităţi a titlurilor poate face obiectul unei derogări, potrivit
dispoziţiilor art. 12 alin. (1) „Statele membre pot să-şi rezerve
dreptul de a nu impune societăţilor menţionate la art. 1 alin. (1), al
căror sediu social se găseşte pe teritoriul lor aplicarea (...) art. 11”.
Însă, conform art. 12 alin. (2) „Atunci când statele membre fac uz de
opţiunea prevăzută la alin. (1), acestea oferă, cu toate acestea,
societăţilor al căror sediu social se găseşte pe teritoriul lor alegerea
reversibilă de a aplica articolul (...) art. 11 (...)”.

Introdusă în Legea nr. 31/1990 numai în anul 2006 35, această

dispoziţie confirmă punctul de vedere al doctrinei noastre exprimat

37
anterior, care a admis fără rezerve posibilitatea stipulării de către
acţionari a unor clauze ce restrâng transferul acţiunilor 36.

35
Art. I pct. 5 din Legea nr. 441/2006.

36
Vezi şi L. Tec, Clauze care limitează transferul de acţiuni, în Ad
Honorem St.D. Cărpenaru, Studii juridice alese, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2006, pp. 80-81.

Ea nu merge însă mai departe, în sensul de a oferi şi soluţii privind

condiţiile de valabilitate a unor astfel de clauze sau sancţiunile incidente
în cazul încălcării lor. Din păcate, pentru că, dintru început, trebuie să
clarificăm faptul că o cesiune de drepturi sociale nu este o operaţiune
între două persoane ca o vânzare pură şi simplă 37. Dimpotrivă, ea implică
societatea emitentă, deşi nu este parte contractantă, pentru că, odată cu
transferul calităţii de asociat către o nouă persoană, societatea devine
debitoare faţă de aceasta, iar, apoi, pentru că, o cesiune de acţiuni poate
produce o modificare semnificativă a distribuirii capitalului între
acţionari, şi ca atare, bulversa viaţa socială38.

37
Vezi, în acest sens, L. Godon, Les obligations des associes,
Economica, Paris, 1999, p. 128 citând Y. Guyon, Traite des contrats.
Les societes. Amenagements statutaires et conventions entre
associes, 3e edition, LGDJ, 1997, nr. 207.

38
L. Godon, op. cit., p. 128.

Impactul contractului de cesiune, în special asupra societăţii, a dat

naştere în alte ţări preocupării pentru trasarea unui regim legal acestor
clauze.

În România, doctrina a identificat o tipologie a clauzelor ce limitează

transferul acţiunilor, precum şi criteriile ce trebuie întrunite pentru a le
asigura valabilitatea.

38
 Pentru a limita înstrăinările de acţiuni, susceptibile de a destabiliza
societatea, acţionarii vor recurge cel mai adesea la mecanisme de tipul
agrementului sau preempţiunii, neezitând însă să stipuleze şi clauze de
inalienabilitate propriu-zisă a acţiunilor.

Expresie a libertăţii de voinţă a acţionarilor, care renunţă de bună voie

la deplina libertate de transmitere a titlurilor deţinute, aceste clauze
trebuie astfel stipulate încât să respecte şi principiul liberei cesibilităţi a
acţiunilor, manifestare a unei reguli de drept mai importante 39, instituită
de art. 555 alin. (1) noul Cod civil, potrivit căreia „Proprietatea privată
este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod
exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege”.

39
P. Raimbourg, M. Boizard, Ingenierie financiere, fiscale et
juridique, Ed. Dalloz, Paris, 2006, p. 771.

Clauzele de agrement supun transmiterea acţiunilor acordului unui

organ al societăţii, limitând ca atare cesibilitatea titlurilor 40.

40
Şi L. Tec, op. cit., p. 81.

Ele imprimă unei societăţi anonime, „deschise”, un caracter intuitu

personae41 - titularul dreptului de agrement îşi conservă controlul în
privinţa admiterii de noi membri în societate, putându-se opune intrării
în societate a unor persoane indezirabile42.

39
41
Potrivit raportului privind principiul proporţionalităţii în UE:
http://ec.europa.eu/internal_market/company/docs/shareholders/
study/final_report_en.pdf, alături de celelalte tipuri de clauze de
restrângere a cesibilităţii titlurilor, clauzele de agrement reprezintă
mecanisme de stabilizare a controlului existent în societate.

42
P. de Wolf; G. Stevens, Les conventions relatives a la cessibilite
des titres. Statuts et conventions, 2 mars 2005, p. 2.

Aşa cum se arată în doctrină 43, pentru a fi valabilă, o clauză de acest

tip trebuie să cuprindă menţiuni privind: organul care exprimă
agrementul, termenul în care se exprimă, cazurile de refuz al
agrementului, soluţia în caz de refuz al agrementului şi sancţiunea.

43
L. Tec, op. cit., p. 84.

Pentru a respecta principiul cesibilităţii acţiunilor şi a evita ca

eventualul cedent să se transforme într-un „captiv” al calităţii sale de
acţionar, clauza de agrement este însoţită, de regulă, de o clauză de
preempţiune44. În caz contrar, acţionarul cedent va redeveni oricum
„liber” prin efectul scurgerii timpului prevăzut pentru exprimarea
agrementului45.

44
P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., pp. 2-3.

45
Ibidem.

În acest sens, spre exemplu, Codul comercial francez prevede expres

obligaţia de cumpărare a acţiunilor, în cazul în care societatea nu
agreează cesionarul propus. Consiliul de administraţie, directoratul sau
administratorii, după caz, sunt ţinuţi ca, în termen de trei luni de la data
notificării refuzului, să asigure dobândirea titlurilor de participare la
capital fie de către un acţionar sau un terţ, fie, cu consimţământul
cedentului, de către societate în vederea unei reduceri de capital [art. L.
228-24 (2) Cod comercial francez].

40
 În lipsa acordului dintre părţi, preţul titlurilor este determinat de un
expert, desemnat de către părţi sau de instanţa de judecată (art. 1843-4
Cod civil francez). Dacă la data expirării termenului de trei luni,
transferul acţiunilor nu s-a realizat, agrementul este considerat ca fiind
dat. Acest termen poate fi totuşi prelungit, în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti, la cererea societăţii [art. L. 228-24 (3) Cod comercial
francez].

Doctrina şi practica au adus şi alte precizări importante legate de

procedura agrementului. Agrementul este, în principiu, pur
discreţionar46; acesta trebuie să urmărească interesele legitime ale
societăţii şi nu interesul particular al persoanelor beneficiare ale
dreptului de preempţiune subsecvent47; doar exprimarea agrementului
trebuie să vizeze interesele societăţii şi nu clauza de agrement însăşi, aşa
cum se întâmplă în cazul clauzei de inalienabilitate 48.

46
Bruxelles, 22 juin 1952, R.P.S., 1953, p. 75, apud P. de Wolf; G.
Stevens, op. cit., p. 10.

47
G. Keutgen et Y. de Cordt, La loyaute et la bonne foi dans le droit
des societes, in Melanges E. Cerexhe, 1997, p. 199 apud P. de Wolf;
G. Stevens, op. cit., p. 10.

48
P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., p. 10.

Clauzele de preempţiune impun acţionarilor care doresc să părăsească

societatea ca, în prealabil cedării titlurilor deţinute, să le ofere
beneficiarilor clauzei49.

49
Y. Guyon, op. cit., pp. 173-174.

La fel ca şi mecanismul agrementului, exigenţa preferinţei impuse de

acestea restrânge cesibilitatea acţiunilor50. Şi tot ca mecanismul
agrementului, preempţiunea reprezintă un mecanism de consolidare a
controlului deţinut de un acţionar sau de un grup de acţionari în

41
societate, evitând intruziunea unor terţi prin preluarea deţinerilor
acţionarului cedent.

50
P. Raimbourg, M. Boizard, op. cit., p. 766.

Pentru a fi valabil încheiate, clauzele de preempţiune vor trebui să

menţioneze preţul, modalitatea de plată, modalităţile de transmitere a
acţiunilor, precum şi regulile de executare a vânzării51.

51
P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., p. 12.

Clauzele de inalienabilitate au ca obiect interdicţia transmiterii de

către subscriitor a titlurilor deţinute, pentru o perioadă determinată 52.
Inalienabilitatea poate fi totală sau parţială, după cum ea afectează toate
acţiunile sau numai o parte dintre ele53.

52
Idem, p. 2. Vezi şi P. Raimbourg, M. Boizard, op. cit., p. 895.

53
L. Tec, op. cit., p. 87.

Scopul stipulării acestui tip de clauze constă în menţinerea pentru un

anumit timp a unui status quo în societate, împiedicându-se o
modificare necontrolată a raporturilor existente 54. De aceea, se arată în
doctrină55, ele s-au bucurat, spre exemplu, de un mare succes în cazul
privatizărilor franceze din anii ’80, adunând investitorii în jurul unor
„nuclee stabile”.

54
P. Raimbourg, M. Boizard, op. cit., p. 895. În acest sens, şi Y.
Guyon, op. cit., p. 175.

55
E. Boulenger, Le „denoyautage” des entreprises privatisees, Rev.
Droit Bancaire, 1989, p. 188 apud P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., p.
2.

Deşi contrariază prin efectul radical de suprimarea a dreptului de

dispoziţie şi au fost, ca atare, contestate în doctrină, clauzele de

42
inalienabilitate îşi găsesc confirmarea în dispoziţiile noului Cod civil (art.
626 noul Cod civil).

Potrivit art. 627 alin. (1) noul Cod civil, clauza de inalienabilitate este
valabilă atunci când este limitată în timp şi este justificată de un interes
serios şi legitim.

În ceea ce priveşte prima condiţie, a limitării în timp, în absenţa unor

dispoziţii derogatorii în cuprinsul legislaţiei societare 56, considerăm că
durata inalienabilităţii stipulate de asociaţi trebuie să fie una
rezonabilă57.

56
Spre exemplu, în dreptul francez, potrivit art. L.262-14 C. com.,
actul constitutiv poate prevedea inalienabilitatea tuturor acţiunilor
sau a unei părţi dintre acestea pentru o durată ce nu poate depăşi
10 ani.

57
În acest sens, şi P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., p. 9, pentru
dreptul belgian în care lipseşte, de asemenea, o reglementare
specială a clauzei de inalienabilitate.

Vom cita în acest sens un comentariu relevant al Curţii

Constituţionale58 relativ la limitele libertăţii contractuale, libertate ce,
potrivit acesteia „poate fi valorificată numai în cadrul legal, cu
respectarea unor limite rezonabile impuse de raţiuni de ocrotire a unor
interese publice şi private legitime; exercitată în afara acestui cadru, fără
oprelişti, orice libertate îşi pierde legitimitatea şi tinde să se convertească
în anarhie”.

58
CC, Decizia nr. 356 din 5 iulie 2005 publicată în M. Of. nr 825 din
13 septembrie 2005.

În practică, pot fi întâlnite clauze de inalienabilitate valabile pe

perioade ce variază între doi până la cinci ani 59, dar interdicţia

43
înstrăinării poate avea şi durate foarte lungi, de zece sau chiar douăzeci
de ani60.

59
P. Raimbourg, M. Boizard, op. cit., p. 896.

60
P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., p. 9. Judecătorii francezi au admis
chiar valabilitatea unei clauze ce prevedea o inalienabilitate de 40
de ani a titlurilor (S. Schiller, Les limites de la liberte contractuelle
en droit des societes. Les connexions radicales, LGDJ, Paris, 2003,
p. 171 apud L. Tec, op. cit., p. 88).

În mod cert, condiţia limitării în timp trebuie înţeleasă şi aplicată

corelat cu aceea a unui interes serios şi legitim.

În cadrul societar, acest interes nu poate fi decât interesul societăţii.

Într-adevăr, interesul societăţii dobândeşte aici valoarea unui adevărat
principiu destinat să asigure protecţia societăţii şi a membrilor săi în faţa
abuzurilor.

Din păcate, recunoaşterea de care se bucură această noţiune nu se

completează şi cu o aplicare unitară a sa. Nu vom intra în detalii legate
de această problemă, care excede obiectul discuţiei noastre, limitându-ne
la a specifica doar că, tocmai având în vedere geometria variabilă 61 a
noţiunii de interes al societăţii, legiuitorul a sesizat inutilitatea încadrării
sale într-o definiţie univocă şi i-a menţinut caracterul „deschis”.
Conţinutul său urmează, astfel, a fi stabilit potrivit unei aprecieri de la
caz la caz62.

44
61
P. Ledoux, Le droit de vote des actionnaires, LGDJ, Paris, 2002, p.
165; C. Ruellan, La loi de la majorite dans les societes
commerciales, Th. dactyl., Paris II, 1997, nr. 491, p. 314.

62
Deşi este înfăţişat de majoritatea doctrinei ca reprezentând o
finalitate, stabilită a priori pentru a orienta deciziile asociaţilor sau
ale administratorilor, nu putem pierde din vedere, aşa cum o
evidenţiază practica judiciară şi o confirmă şi alte câteva opinii
exprimate în doctrină (P. Bissara, L’interet social, Rev. Societes
1990, p. 5 şi jurisprudenţa citată), faptul că singura funcţie juridică
ce i-a fost atribuită interesului social, până în acest moment, este
aceea de a institui un standard de conduită în cadrul societăţii
comerciale. Interesul social se apreciază in concreto, neputând
constitui în aceste condiţii un reper abstract de orientare a
deciziilor colective. El îşi intră, cu adevărat, în rol în cadrul analizei
instanţei de judecată, reprezentând temeiul legal al intervenţiei sale
în viaţa societară, în vederea corijării interpretărilor abuzive de
către asociaţi sau administratori a principiilor societare.

Important de reţinut este că interdicţia de înstrăinare trebuie să aibă

în vedere interesele societăţii pe toată durata de valabilitate a clauzei. În
caz contrar, potrivit dispoziţiilor art. 627 alin. (2) noul Cod civil,
„dobânditorul poate fi autorizat de instanţă să dispună de bun dacă
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut
sau dacă un interes superior o impune”. Cu alte cuvinte, aşa cum se
arată în doctrină63, clauza ar putea fi lovită de caducitate odată cu
evoluţia circumstanţelor vieţii societare.

45
63
I. Corbisier, La societe et ses associes, in Droit des societes: les
lois des 7 et 13 avril 1995, Bruylant, Bruxelles, 1995, p. 146; P. de
Wolf, L’actionnaire et le bateau de Thesee, in Pratique notariale et
reforme du droit des societes, Bruylant, 1996, p. 80, n° 22 in fine
apud P. de Wolf; G. Stevens, op. cit., p. 9.

Publicat în "REVISTA PANDECTELE ROMÂNE" cu numărul 7 din data

de 29 iulie 2011

Imobil. Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea

prevederilor Legii nr. 112/1995. Nulitate absolută. Desfiinţare prin
hotărâre judecătorească. Obligaţia impusă proprietarului, care şi-a
redobândit bunul imobil, de a încheia un nou contract de închiriere
în baza O.U.G. nr. 40/1999. Expirarea termenului legal. Exercitarea
deplină a atributelor dreptului de proprietate. Lipsa unui titlu
locativ. Evacuare

art. 10 şi art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999

Legea nr. 112/1995

art. 6, art. 46 din Convenţia europeană a drepturilor omului

art. 1 al Protocolului nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor

omului

art. 304 pct. 1-9 C. pr. civ.

46
Admiţând că efectul repunerii părţilor în situaţia anterioară, ca
urmare a desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, este
redobândirea calităţii de chiriaşi de către recurenţi, şi că
proprietarii aveau obligaţia notificării foştilor chiriaşi de a încheia
un nou contract de închiriere, obligaţie care a fost respectată în
cauză, astfel cum în mod corect au stabilit instanţele anterioare,
Curtea apreciază, spre deosebire de instanţa de fond, că prelungirea
de drept a contractului de închiriere anterior, ca sancţiune a
neîndeplinirii acestei proceduri, astfel cum pretind recurenţii, ar fi
operat, în condiţiile art. 1 şi urm. din O.U.G. nr. 40/1999, până la
încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât
prelungirea de drept acordată prin lege şi, anume, timp de 5 ani de
la data în vigoare a legii, respectiv până la data de 8 aprilie 2004.

În acelaşi sens, Curtea apreciază că obligaţia impusă proprietarului,

care şi-a redobândit bunul imobil, de a încheia un nou contract de
închiriere în baza dispoziţiilor legii speciale, a O.U.G. nr. 40/1999,
modificată, ar fi subzistat, chiar şi în ipoteza neîndeplinirii
procedurii, pe care proprietarul trebuia să o respecte în vederea
încheierii unui contract de închiriere cu chiriaşul sau fostul chiriaş,
numai până la expirarea termenului de 5 ani de la intrarea în vigoare
a acestui act normativ, 8 aprilie 2004, după această dată, fiind la
latitudinea exclusivă a proprietarului dacă încheie sau nu un
contract de închiriere cu aceste persoane, în condiţiile dreptului
comun, în considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea
efectivă a dreptului de proprietate.

47
Curtea observă că o perioadă lungă de timp foştii proprietari nu au
putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate,
neputând folosi bunul şi neîncasând nicio indemnizaţie
proporţională pentru această lipsă de folosinţă, întrucât locatarii nu
le-au plătit chiria aferentă utilizării bunului.

Or, dacă putem fi de acord că prelungirea contractului de închiriere

sau obligaţia de a încheia un nou contract de închiriere, în virtutea
O. U. G. nr. 40/1999, intră în noţiunea de reglementare a folosinţei
bunului, privită ca limitare a dreptului de proprietate, aceasta
trebuie să fie limitată în timp şi să fie însoţită de o indemnizare
proporţională.

În acest context, a aprecia că prelungirea contractului de închiriere

şi obligaţia de a încheia un nou contract de închiriere operează şi
după expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina
impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive şi
disproporţionate, de natură a îi aduce atingere dreptului său de
proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative
interne şi internaţionale relevante în această materie.

Astfel, în absenţa încheierii, de comun acord, a unui contract de

locaţiune a imobilului în litigiu, pentru un alt termen sau a unei
tacite relocaţiuni, în condiţiile dreptului comun, Curtea apreciază,
în virtutea jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, că
se impune asigurarea exercitării depline a tuturor atributelor
dreptului de proprietate ce aparţine intimaţilor, prin evacuarea
recurenţilor, care nu mai justifică existenţa niciunui titlu locativ
asupra imobilului în litigiu.

(C. Ap. Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de

familie, decizia nr. 622 din 7 aprilie 2009)

48
 CURTEA,

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 23 octombrie 2007, pe rolul

Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 11329/300/2007,
reclamanţii B.A.P. şi B.D. i-au chemat în judecată pe pârâţii T.A.,
T.M.C.D. şi T.G.I., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va
pronunţa, să se dispună evacuarea pârâţilor din apartamentul nr. 8,
situat în imobilul din Bucureşti, Bd. D. nr. 103, sector 2, pentru lipsă de
titlu locativ.

Prin cererea conexă, înregistrată la data de 29 octombrie 2007, pe

rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, care a format obiectul
dosarului nr. 11542/300/2007, reclamanţii T.M.C.D. şi T.A. i-au chemat
în judecată pe pârâţii B.D. şi B.A.P., solicitând instanţei ca, prin
hotărârea ce se va pronunţa, să fie obligaţi pârâţii să încheie contract de
închiriere referitor la imobilul în litigiu, să fie stabilită chiria legală, în
raport de veniturile reclamanţilor şi modul de plată al acesteia.

Prin încheierea de la 8 ianuarie 2008, prima instanţă a dispus

conexarea dosarului nr. 11542/300/2007 la dosarul nr. 11329/
300/2007.

La acelaşi termen de judecată, instanţa de fond a admis excepţia lipsei

capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantului B.D., având în vedere
că, la data introducerii cererii - 23 octombrie 2007, acesta era decedat.

La data de 26 februarie 2008, s-a depus la dosar o cerere de

intervenţie accesorie de către numiţii B.M. şi B.D.C.,în interesul
reclamantului B.D.P., prin care s-a solicitat să fie admisă cererea
formulată de reclamant, urmând a fi evacuaţi pârâţii din imobilul în
litigiu.

Prin sentinţa civilă nr. 3573 din 16 aprilie 2008, Judecătoria

sectorului 2 Bucureşti a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive

49
a pârâtului T.G.I., raportat la cererea principală, a admis cererea
principală introdusă de reclamantul B.D.P. şi cererea de intervenţie
accesorie formulată de intervenienţii B.M. şi B.D.C., cu consecinţa
evacuării pârâţilor T.A. şi T.M.C.D. din imobil situat în Bucureşti, B-dul
D. nr. 103, et. 3, ap. 8, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.

Prima instanţă a constatat nulitatea cererii principale formulată în

numele reclamantului B.D., pentru lipsa capacităţii procesuale de
folosinţă a acestuia.

Prin aceeaşi sentinţă, au fost respinse cererea principală şi cererea de

intervenţie accesorie privind pe pârâtul T.G.I., ca fiind formulată
împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală pasivă.

A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea conexă modificată, formulată

de reclamanţii T.M.C.D. şi T.A., constatându-se nulitatea cererii conexe,
formulată de aceşti reclamanţi, pentru lipsa capacităţii procesuale de
folosinţă în ceea ce-l priveşte pe pârâtul B.D.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că, prin sentinţa civilă
nr. 4430 din 7 iunie 2004, pronunţată de Judecătoria sectorului 2
Bucureşti, în dosarul nr. 9336/2001, a fost admisă în parte acţiunea
precizată, formulată de reclamanţii B.D. şi B.D.P., constatându-se
nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. N00535 din
29 octombrie 1996, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti,
reprezentată de SC A. SA şi T.G.F. şi T.A., pentru fraudă la lege, fiind
respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect revendicare,
formulat de reclamanţi, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul
Bucureşti, prin Primar General şi SC A. SA.

Prin decizia civilă nr. 2563 A din 6 decembrie 2004, pronunţată de

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, în dosarul nr. 3249/2004,
a fost admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi B.D. şi B.D.P.
împotriva sentinţei civile nr. 4430 din 7 iunie 2004 a Judecătoriei sector

50
2 Bucureşti, schimbându-se în parte sentinţa apelată, în sensul
admiterii cererii în revendicare, fiind obligaţi pârâţii Municipiul Bucureşti
şi SC A. SA să lase reclamanţilor, în deplină proprietate şi liniştită
posesie, imobilul-apartament nr. 8 din B-dul D. nr. 103, etaj 3, sector 2,
Bucureşti; au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Prin decizia civilă nr. 829 din 3 aprilie 2006, pronunţată de Curtea de
Apel Bucureşti, în dosarul nr. 30041/2/2005 (nr. format vechi
3403/2005), au fost respinse, ca neîntemeiate, recursurile declarate de
recurenţii pârâţi T.A., T.M.C.D., T.G.I. şi Municipiul Bucureşti, prin
Primar General.

Prin procesul-verbal încheiat la data de 4 aprilie 2007, de executor

judecătoresc D.G., B.D.P. şi B.D. au fost puşi în posesie asupra
apartamentului nr. 8, situat în Bucureşti, B-dul D. nr. 103, etaj 3, sector
2, în temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentinţa civilă nr. 4430
din 7 iunie 2004, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, în
dosarul nr. 9336/2001 şi decizia civilă nr. 2563/A din 6 decembrie
2004, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a, în dosarul
nr. 3249/2004.

Prin notificarea nr. 2165 din 30 noiembrie 2006 (fila 31 dosar), emisă
prin intermediul BEJ D.G., comunicată la data de 30 noiembrie 2006,
B.D.P. şi reclamantul B.D. le-au adus la cunoştinţă pârâţilor T.A.,
T.M.C.D. şi T.G.I. intenţia de a negocia încheierea unui contract de
închiriere pentru imobilul-apartament nr. 8, situat în Bucureşti, B-dul
D. nr. 103, etaj 3, sector 2.

Prin intermediul BEJ T.G., notificarea nr. 2162 din 14 decembrie

2006, pârâţii şi-au exprimat intenţia de a încheia contractul de
închiriere, solicitând reclamanţilor să le comunice locul, data şi ora
întâlnirii, în vederea discutării condiţiilor contractuale.

51
 În raport de această situaţie de fapt, prima instanţă a reţinut
incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 13-15 din Legea nr. 10/2001,
raportat la art. 6 şi art. 10-11 din O.U.G. nr. 40/1999, întrucât
reclamanţii au obţinut restituirea bunului imobil prin hotărâre
judecătorească, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţii-
cumpărători cu Primăria Municipiului Bucureşti a fost desfiinţat, pentru
încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dat fiind faptul că s-a
procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deşi părţile
aveau cunoştinţă că fusese formulată cerere de retrocedare în condiţiile
Legii nr. 112/1995.

Prima instanţă a apreciat că, în cazul dreptului locativ recunoscut

chiriaşului-cumpărător, termenul de 5 ani începe să curgă din momentul
desfiinţării contractului şi pierderii proprietăţii bunului, iar nu odată cu
intrarea în vigoare a dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, astfel încât acest
termen să expire la data de 8 aprilie 2004. Soluţia împărtăşită de
instanţă este confirmată de logica textului şi intenţia legiuitorului, care a
urmărit să recunoască chiriaşului-cumpărător un drept locativ, a cărui
esenţă ţine tocmai exercitarea dreptului pentru un termen de 5 ani. A
admite, prin reducere la absurd, soluţia contrară, ar însemna ca
termenul, modalitate a actului juridic, să curgă independent de drept, în
situaţii în care dreptul locativ nu s-a născut încă pentru a fi exercitat,
întrucât instanţa judecătorească nu a pronunţat o soluţie în cadrul
acţiunii în desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare.

În consecinţă, conduita părţilor a fost analizată prin raportare la

dispoziţiile art. 10 şi art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999.

Instanţa de fond a constatat faptul că reclamanţii-proprietari i-au

notificat pe pârâţi în vederea încheierii contractului de închiriere. Sub
acest aspect, instanţa reţine că, deşi în cererea conexă, T.A. şi T.M.C.D.
au pretins că au avut iniţiativa încheierii contractului de închiriere,
totuşi, din succesiunea datelor menţionate pe înscrisurile ataşate la

52
dosar, rezultă că reclamanţii-proprietari au fost cei care au adresat, la
data de 30 noiembrie 2006, o notificare foştilor chiriaşi-cumpărători în
vederea negocierii încheierii contractului de închiriere, urmată de un
răspuns din partea foştilor chiriaşi-cumpărători, transmis la data de 27
decembrie 2006, respectiv 28 decembrie 2006, prin notificarea nr. 2162
din 14 decembrie 2006.

Potrivit art. 11 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, "refuzul nejustificat al
fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de
60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară
în justiţie evacuarea necondiţionată pe cale de ordonanţă preşedinţială".
Astfel, beneficiind de posibilitatea de a solicita evacuarea pe calea
procedurii speciale a ordonanţei preşedinţiale, proprietarul beneficiază,
cu atât mai mult, de posibilitatea exercitării acţiunii în evacuare pe calea
dreptului comun.

În consecinţă, prima instanţă a admis în parte cererea în evacuare

formulată şi cererea de intervenţie voluntară accesorie şi a dispus
evacuarea pârâţilor T.A. şi T.M.C.D. din apartamentul nr. 8 situat în
Bucureşti, Bd. D. nr. 103, etaj 3, sector 2, apreciind că, prin conduita
avută în raport cu proprietarii imobilului, aceştia au dat dovadă de rea-
credinţă, refuzând nejustificat încheierea contractului de închiriere.
Totodată, prima instanţă a respins, ca neîntemeiată, cererea conexă
modificată, formulată de reclamanţii T.M.C.D. şi T.A. în contradictoriu cu
pârâţii B.D.P., B.M. şi B.D.C., având ca obiect obligaţia de a face şi
stabilire chirie, dat fiind faptul că dreptul locativ recunoscut de legiuitor
s-a stins prin refuzul nejustificat al foştilor chiriaşi-cumpărători de a
încheia contractul de închiriere la propunerea proprietarilor bunului.

Împotriva acestei sentinţei au formulat apel pârâţii-reclamanţi

T.M.C.D. şi T.A., criticând-o sub aspectul reţinerii unui refuz nejustificat
al apelanţilor de a încheia contractul de închiriere cu noii proprietari,

53
respectiv reclamanţii-pârâţi B., contrar dovezilor ce au fost administrate
în cauza dedusă judecăţii.

Prin decizia civilă nr. 1493A din 24 noiembrie 2008, Tribunalul

Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de
apelanţii-pârâţi T.A. şi T.M.C.D.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut, următoarele:

Prima instanţă a făcut o analiză corectă a probatoriilor ce au fost

administrate în cauză, pe baza cărora a reţinut că, prin hotărâre
judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a constatat nulitatea
contactului de vânzare-cumpărare pe care pârâţii T. îl încheiaseră cu
P.M.B., la data de 29 octombrie 1996, referitor la apartamentul nr. 8,
situat în Bd. D. nr. 103, sector 2, pârâţii fiind obligaţi să retrocedeze
reclamanţilor B. acest imobil.

S-a reţinut şi faptul că, prin procesul-verbal întocmit de executorul

judecătoresc. la data de 4 aprilie 2007, reclamanţii B. au fost puşi în
posesie asupra apartamentului nr. 8, în conformitate cu titlurile
executorii deţinute de aceştia.

Nu au fost primite susţinerile apelanţilor pârâţi, cum că unul din

motivele refuzului de a se prezenta la negocieri a fost generat de
împrejurarea că locul de întâlnire nu a fost stabilit în Bucureşti, ci la
Sibiu, câtă vreme dispoziţiile art. 1104 alin. (3) C. civ. prevăd că
executarea obligaţiilor se face la domiciliul debitorului, or, proprietarilor
le incumbă obligaţia de a încheia contractul de locaţiune, iar domiciliul
lor se afla în oraşul Sibiu.

În raport de considerentele expuse, tribunalul a constatat că instanţa

de fond a reţinut în mod just refuzul nejustificat al pârâţilor de a încheia
contractul de închiriere cu proprietarii, astfel că au fost corect aplicate,
în speţă, prevederile art. 11 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, care

54
reglementează posibilitatea promovării în justiţie a acţiunii în evacuare,
pe cale de ordonanţă preşedinţială.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâţii

T.A. şi T.M.C.D., solicitând instanţei admiterea recursului, "schimbarea"
în tot a hotărârilor atacate şi, rejudecând pe fond, respingerea cererii
intimaţilor B.D.P., B.M. şi B.D.C., ca neîntemeiată şi admiterea cererii
formulată de recurenţi.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenţii au arătat că, în mod

eronat, s-a reţinut, în hotărârile atacate, că acţiunea lor a fost
promovată, ca răspuns la depunerea acţiunii de evacuare de către
intimaţi, fără a se ţine seama că cererea de încheiere a contractului de
închiriere a fost depusă la 6 zile după cererea intimaţilor, când
procedura de citare nu era îndeplinită şi nu puteau avea cunoştinţă de
existenţa dosarului de evacuare.

Recurenţii au criticat şi faptul că s-a reţinut refuzul lor nejustificat de

a încheia contractul de închiriere cu noii proprietari, deşi actele şi faptele
lor dovedesc, indubitabil, intenţia şi dorinţa lor de a încheia contractul
de închiriere.

În acelaşi sens, recurenţii au susţinut că, în mod eronat, instanţele au

reţinut faptul că, din atitudinea lor, rezultă că a fost exercitat cu rea-
credinţă dreptul locativ recunoscut de legiuitor, concluzionând că au
dorit să amâne momentul încheierii contractului de închiriere, întrucât
nicio probă administrată în dosar nu dovedeşte indubitabil o asemenea
intenţie.

Tot astfel, instanţele nu au avut în vedere că refuzul intimaţilor de a

încheia contractul de închiriere i-a determinat să introducă cererea
având ca obiect obligarea de a încheia acest contract, refuzul intimaţilor
fiind evidenţiat de faptul că aceştia nu le-au comunicat un exemplar de
pe contractul pe care ar fi dorit să îl încheie, i-au convocat la Sibiu, fără

55
a le comunica condiţiile minime ale contractului de închiriere şi nu au
ţinut seama de faptul că T.A. este o persoană în vârstă şi bolnavă şi nu
ar fi putut să călătorească până la Sibiu, mai ales, că nu cunoştea
conţinutul contractului de închiriere, ce i-a fost propus spre semnare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. pr. civ., cererea
de recurs fiind legal timbrată.

În dovedirea cererii de recurs, recurenta T.A. a solicitat proba cu

înscrisuri, probă încuviinţată şi administrată de instanţă, în condiţiile
art. 305 C. pr. civ.

Intimaţii B.D.P., B.M. şi B.D.C. nu au formulat întâmpinare,

obligatorie conform art. 308 alin. (2) C. pr. civ., însă, au depus la dosar
concluzii scrise, invocând inadmisibilitatea recursului, din perspectiva
imposibilităţii încadrării motivelor de recurs în cazurile reglementate de
dispoziţiile art. 304 C. pr. civ., motive apreciate drept critici de fapt ale
sentinţei şi deciziei pronunţate în cauză.

Sub aspectul fondului recursului, intimaţii au arătat că recursul este

nefondat, întrucât recurenţii au fost notificaţi la data de 30 noiembrie
2006, respectiv, la 28 decembrie 2006, prin intermediul executorului
judecătoresc, în scopul încheierii unui contract de închiriere,
solicitându-le pârâţilor pregătirea înscrisurilor necesare acestei
operaţiuni, notificare la care aceştia nu au răspuns, neprezentându-se la
întâlnirea fixată, astfel cum s-a consemnat în procesul-verbal încheiat de
executor.

Astfel, în opinia intimaţilor, la acel moment s-a îndeplinit condiţia

prevăzută de art. 10 alin. (3) şi art. 11 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999,
modificată, act normativ care nu prevede, în sarcina proprietarului,
obligativitatea de a redacta un proiect de contract, pe care să-l transmită
spre analiză chiriaşului.

56
 Intimaţii au mai arătat că faptul necomunicării, chiar până la această
dată, a dovezilor privind veniturile realizate de T.M.C.D. demonstrează că
recurenţii i-au pus în imposibilitate de a calcula chiria legală. Mai mult,
aceştia au învederat instanţei că termenul de închiriere prevăzut de
O.U.G. nr. 40/1999 a expirat, astfel încât acest act normativ nu-şi mai
produce efectele.

La data de 26 martie 2009, intimata B.M. a depus la dosar actul de

partaj autentificat sub nr. 1350 din 21 octombrie 2008, învederând
instanţei că, din conţinutul acestui înscris, rezultă "că nu mai are nimic
de a face cu apartamentul din Bucureşti" (n. i. - imobilul în litigiu).

În şedinţa publică din 7 aprilie 2009, Curtea a pus în discuţia părţilor

excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatei-interveniente B.M.,
pe care a respins-o pentru considerentele arătate în practicau deciziei
civile nr. 622 din 7 aprilie 2009.

Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs

formulate şi a dispoziţiilor legale relevante în această materie, şi
deliberând cu prioritate, în temeiul art. 137 alin. (1) C. pr. civ., asupra
excepţiei nulităţii recursului, invocată de către intimaţi, Curtea reţine
următoarele:

Sub aspectul excepţiei procesuale de procedură, absolută, peremptorie

a nulităţii recursului, analizată din perspectiva imposibilităţii încadrării
motivelor de recurs în dispoziţiile exhaustive ale art. 304 pct. 1-9 C. pr.
civ., excepţia inadmisibilităţii recursului invocată de intimaţi fiind
calificată astfel de către instanţă, în baza art. 84 raportat la art. 306 C.
pr. civ., care reglementează sancţiunea nulităţii recursului, în ipotezele
în care recursul nu a fost motivat în termenul legal sau atunci când nu
este posibilă încadrarea motivelor de recurs în dispoziţiile exhaustive ale
art. 304 pct. 1-9 C. pr. civ., Curtea apreciază că motivele de recurs
invocate de recurenţi nu se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 8 C.
pr. civ. (când instanţa, interpretând greşit actul dedus judecăţii, a

57
schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia),
întrucât nu există un act juridic dedus judecăţii, care să fi fost denaturat
prin interpretarea instanţelor de judecată, dar dezvoltarea motivelor face
posibilă încadrarea acestora în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
(când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu
încălcarea sau aplicarea greşită a legii), fiind invocate, pe lângă
argumente de fapt, ce nu au nicio relevanţă privind legalitatea hotărârii
atacate, şi argumente de interpretare a dispoziţiilor legale care
reglementează obligativitatea notificării chiriaşilor şi modalitatea în care
aceasta s-a realizat, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere
cu proprietarii cărora li s-a recunoscut, cu efect retroactiv şi nerevocabil,
dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Pentru argumentele expuse, Curtea va respinge excepţia nulităţii

recursului exercitat de recurenţii T.A. şi T.M.C.D., ca nefondată.

Procedând la examinarea fondului recursului, din perspectiva

motivelor de recurs, ce pot fi încadrate în critici de legalitate, Curtea
reţine următoarele:

În fapt, prin sentinţa civilă nr. 4430 din 7 iunie 2004, pronunţată de
Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă în parte acţiunea
precizată, formulată de reclamanţii B.D. şi B.D.P., constatându-se
nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. N00535 din
29 octombrie 1996, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti,
reprezentată de SC A. SA şi T.G.F. şi T.A., pentru fraudă la lege, fiind
respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect revendicare,
formulat de reclamanţi, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul
Bucureşti, prin Primar General şi SC A. SA.

Prin decizia civilă nr. 2563 A din 6 decembrie 2004, pronunţată de

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost admis apelul
declarat de apelanţii-reclamanţi B.D. şi B.D.P. împotriva sentinţei civile
nr. 4430 din 7 iunie 2004 a Judecătoriei sector 2 Bucureşti,

58
schimbându-se în parte sentinţa apelată, în sensul admiterii cererii în
revendicare, fiind obligaţi pârâţii Municipiul Bucureşti şi SC A. SA să
lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul-
apartament nr. 8 din B-dul D. nr. 103, etaj 3, sector 2, Bucureşti şi fiind
menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Prin decizia civilă nr. 829 din 3 aprilie 2006, pronunţată de Curtea de
Apel Bucureşti, au fost respinse, ca neîntemeiate, recursurile declarate
de recurenţii pârâţi T.A., T.M.C.D., T.G.I. şi Municipiul Bucureşti, prin
Primar General.

Prin procesul-verbal, încheiat la data de 4 aprilie 2007, de executor

judecătoresc D.G., B.D.P. şi B.D. au fost puşi în posesie asupra
apartamentului nr. 8, situat în Bucureşti, B-dul D. nr. 103, etaj 3, sector
2, în temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentinţa civilă nr. 4430
din 7 iunie 2004, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti şi
decizia civilă nr. 2563/A din 6 decembrie 2004, pronunţată de Curtea de
Apel Bucureşti, secţia a III-a.

În drept, în conformitate cu art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, modificată

prin Legea nr. 241/ 2001, în cazul contractelor de vânzare-cumpă-rare
încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin
hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia
cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza acestei legi şi care o
ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o
perioadă de 5 ani (în forma iniţială a ordonanţei, perioada prevăzută de
lege era aceea de 3 ani).

În conformitate cu art. 1 şi art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, modificată

prin Legea nr. 241/2001, durata contractelor de închiriere pentru
suprafeţele cu destinaţie de locuinţă, prelungite sau reînnoite, conform
Legii nr. 17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept
privat, se prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de 5 ani
de la data intrării în vigoare a acestui act normativ (art. 2, în forma

59
iniţială a ordonanţei, avea următorul conţinut: durata contractelor de
închiriere, încheiate după prelungirea sau reînnoirea acestora în baza
Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţie de locuinţă,
redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora, se
prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de 3 ani de la data
intrării în vigoare a ordonanţei).

Dispoziţiile art. 10 şi art. 11 din ordonanţă reglementează procedura

pe care proprietarul trebuie să o respecte în vederea încheierii unui
contract de închiriere cu chiriaşul sau fostul chiriaş şi sancţiunea
specifică care intervine în cazul nerespectării de către proprietar a
acestei proceduri, respectiv prelungirea de drept a contractului de
închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.

Admiţând, în acest context, că efectul repunerii părţilor în situaţia

anterioară, ca urmare a desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare
nr. N00535 din 29 octombrie 1996, este redobândirea calităţii de chiriaşi
de către recurenţi, şi că proprietarii aveau obligaţia notificării foştilor
chiriaşi de a încheia un nou contract de închiriere, obligaţie care a fost
respectată în cauză, astfel cum în mod corect au stabilit instanţele
anterioare, Curtea apreciază, spre deosebire de instanţa de fond, că
prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, ca sancţiune a
neîndeplinirii acestei proceduri, astfel cum pretind recurenţii, ar fi
operat, în condiţiile art. 1 şi urm. din O.U.G. nr. 40/1999, până la
încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea
de drept acordată prin lege şi, anume, timp de 5 ani de la data în vigoare
a legii, respectiv până la data de 8 aprilie 2004. În acelaşi sens, Curtea
apreciază că obligaţia impusă proprietarului, care şi-a redobândit bunul
imobil, de a încheia un nou contract de închiriere în baza dispoziţiilor
legii speciale, a O.U.G. nr. 40/1999, modificată, ar fi subzistat, chiar şi
în ipoteza neîndeplinirii procedurii, pe care proprietarul trebuia să o
respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriaşul sau

60
fostul chiriaş, numai până la expirarea termenului de 5 ani de la intrarea
în vigoare a acestui act normativ, 8 aprilie 2004, după această dată, fiind
la latitudinea exclusivă a proprietarului dacă încheie sau nu un contract
de închiriere cu aceste persoane, în condiţiile dreptului comun, în
considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectivă a dreptului
de proprietate.

Această interpretare teleologică corespunde raţiunii legii, aceea de

protecţie a chiriaşilor pe o perioadă determinată de timp, şi a interpreta
altfel ar însemna crearea de situaţii diferite şi discriminatorii, în funcţie
de momentul pronunţării hotărârilor irevocabile de restituire a imobilelor
în favoarea foştilor proprietari, cu consecinţe diferite în ceea ce priveşte
dreptul locativ al chiriaşilor, deşi toţi au avut situaţia de chiriaşi în
fostele imobile preluate abuziv de către stat şi li s-a recunoscut
posibilitatea de a mai locui în astfel de spaţii doar pe o perioadă de 5 ani
de la intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999.

Acest argument este susţinut şi de faptul că prorogarea contractului

de închiriere îi va fi opozabilă proprietarului, ca o obligaţie scriptae in
rem, până la împlinirea termenului de 5 ani, în situaţia în care acesta nu
încheie, el însuşi, un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o
perioadă determinată, conform voinţei părţilor contractante, proprietarul
neputând fi obligat la încheierea unui contract de închiriere pe o
perioadă mai mare decât cea rămasă până la expirarea prorogării legale.

Consecvenţa interpretării rezultă şi din modalitatea în care s-a

reglementat prorogarea locaţiunii după data de 8 aprilie 2004, locaţiune
care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform
O.U.G. nr. 8/2004.

În acest context şi relativ la inexistenţa unui titlu locativ legal, care să

justifice în continuare locaţiunea recurenţilor, Curtea consideră necesar
a face aplicarea directă a Convenţiei europene a drepturilor omului,
respectiv a Primului Protocol adiţional la Convenţie, care garantează

61
dreptul la respectarea bunurilor şi a jurisprudenţei Curţii Europene a
Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenţiei nu poate fi disociat
de jurisprudenţa dezvoltată de instanţa de contencios european, că
acestea formează împreună un bloc de convenţionalitate, care se impune
cu forţă obligatorie instanţelor naţionale, conform art. 11 şi art. 20 din
Constituţia României şi art. 46 din Convenţia europeană a drepturilor
omului, care prevede că hotărârile definitive, pronunţate de Curte, sunt
executorii şi obligatorii pentru statul parte la acest tratat internaţional.

Astfel, în conformitate cu art. 1 al Primului Protocol adiţional la

Convenţie: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea
bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru
cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile
generale ale dreptului internaţional. Dispoziţiile precedente nu aduc
atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră
necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor în conformitate cu
interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor
contribuţii sau amenzilor".

Din interpretarea acestor dispoziţii convenţionale, rezultă că dreptul

de proprietate nu este unul absolut şi că el poate fi supus limitărilor
care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă şi previzibilă, să
urmărească un scop legitim, să fie necesare într-o societate democratică
şi să păstreze un raport rezonabil de proporţionalitate între interesele
balansate, între scopul urmărit şi mijloacele folosite.

În cauzele împotriva României, analizate în această materie, Curtea a

relevat că nu se contestă că O.U.G. nr. 40/1999 a instituit, prin
dispoziţiile sale, o reglementare a folosinţei bunurilor şi că al doilea
alineat al art. 1 al Protocolului nr. 1 intră, prin urmare, în joc (cauzele
Radovici şi Stănescu, Cleja şi Mihalcea, Popescu şi Toader, Oancea
contra României).

62
 Astfel, s-a apreciat că măsura prelungirii valabilităţii contractelor de
închiriere în curs, deşi urmăreşte un scop de interes general, şi anume
protecţia chiriaşilor în faţa penuriei acute de locuinţe, moştenite din
perioada comunistă, ceea ce ar echivala în opinia noastră cu
circumstanţe excepţionale, relevate de Curte în jurisprudenţa împotriva
altor state, absenţa unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile
şi coerente, care să reglementeze anumite garanţii pentru punerea lor în
practică şi incidenţa lor asupra dreptului de proprietate al locatorului,
care să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile, implică riscul de a impune
locatorului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de
bunul său, statul având obligaţia pozitivă de adopta astfel de mecanisme
(a se vedea, mutatis mutandis, Imobiliare Saffi contra Italiei, Scollo
contra Italiei, hotărârea din 28 septembrie 1995, şi Hutten-Czapskaca
contra Poloniei).

Or, Curtea Europeană nu este convinsă că Ordonanţa de urgenţă a

Guvernului a instaurat o asemenea piedică pentru a evita riscurile de
imprevizibilitate sau de arbitrar. Două dispoziţii ale Ordonanţei de
urgenţă a Guvernului atrag, în special, atenţia sa în această privinţă,
respectiv art. 11 par. 1 şi art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999 şi consecinţele
ce decurg din aplicarea sa de către tribunalele naţionale. Evaluând
dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 şi consecinţele aplicării acestora, Curtea
Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor
o sarcină specială şi exorbitantă, ca aceea de a menţine locatarii, în
imobilul lor, timp de mai mulţi ani, fără nicio posibilitate concretă şi
reală de a încasa o chirie şi că restricţiile suferite de proprietari în
privinţa folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit păstrarea justului
echilibru între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor
sale şi cerinţele interesului general.

Raţionamentul Curţii poate fi aplicat şi în cauza dedusă judecăţii,

întrucât instanţa de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de

63
proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, Bd. D. nr. 103, etaj 3,
ap. 8, sector 1, al numiţilor B.D.P. şi B.D., succesorii fostei proprietare a
bunului imobil în litigiu, B.M., fusese recunoscut, cu efect retroactiv şi,
deci, nerevocabil, din anul 2006, în virtutea unei hotărâri judecătoreşti
definitive şi irevocabile, care se bucură de o prezumţie de validitate şi că
o instituţie a statului, Primăria Municipiului Bucureşti, fusese obligată la
retrocedarea imobilului, aceasta procedând la vânzarea unui bun imobil
care nu îi aparţinea şi care nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995,
vânzare ce echivalează cu o ingerinţă în dreptul de proprietate al
intimaţilor (a se vedea mutatis mutandis, cauzele Străin c. României,
Păduraru c. României, hotărârea din 1 decembrie 2005).

În acelaşi sens, Curtea observă că o perioadă lungă de timp foştii

proprietari nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de
proprietate, neputând folosi bunul şi neîncasând nicio indemnizaţie
proporţională pentru această lipsă de folosinţă, întrucât locatarii nu le-
au plătit chiria aferentă utilizării bunului.

Or, dacă putem fi de acord că prelungirea contractului de închiriere

sau obligaţia de a încheia un nou contract de închiriere, în virtutea
O.U.G. nr. 40/1999, intră în noţiunea de reglementare a folosinţei
bunului, privită ca limitare a dreptului de proprietate, aceasta trebuie să
fie limitată în timp şi să fie însoţită de o indemnizare proporţională.

În acest context, a aprecia că prelungirea contractului de închiriere şi

obligaţia de a încheia un nou contract de închiriere operează şi după
expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea
asupra proprietarului a unei sarcini excesive şi disproporţionate, de
natură a îi aduce atingere dreptului său de proprietate, astfel cum este
acesta reglementat de actele normative interne şi internaţionale relevante
în această materie.

În ceea ce priveşte motivul de recurs, constând în faptul că proprietarii

imobilului în litigiu nu au respectat dispoziţiile legale care impun

64
încheierea unui contract de închiriere, Curtea apreciază, în considerarea
naturii recursului, ce nu mai permite o reevaluare a probelor şi o
restabilire a situaţiei de fapt, ci doar posibilitatea ca instanţa de recurs
să examineze modul în care instanţele anterioare au aplicat dispoziţiile
legale pertinente, situaţiei de fapt stabilite în baza ansamblului probator
administrat în cauză, cu respectarea garanţiilor procesului echitabil,
reglementat de articolul 6 din Convenţia europeană a drepturilor
omului, că instanţele anterioare au realizat o corectă aplicare a acestor
dispoziţii legale, atunci când au stabilit că au fost îndeplinite, în cauză,
cerinţele impuse de art. 10 şi art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999 modificată,
dar consideră că, oricum, ar fi fost incidente raţiunile deja expuse.

Curtea observă că, în cauză, nu sunt aplicabile nici dispoziţiile art. 14

din O.U.G. nr. 40/1999, modificată, care reglementează reînnoirea
contractelor de închiriere, întrucât acestea ar fi devenit operabile, în
ipoteza în care proprietarii recunoscuţi de justiţie ar fi încheiat cu foştii
chiriaşi un contract de închiriere, pentru că nu se poate reînnoi ceea ce
nu a fost nicicând încheiat.

Astfel, în absenţa încheierii, de comun acord, a unui contract de

locaţiune a imobilului în litigiu, pentru un alt termen sau a unei tacite
relocaţiuni, în condiţiile dreptului comun, Curtea apreciază, în virtutea
jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, analizate în cauză,
că se impune asigurarea exercitării depline a tuturor atributelor
dreptului de proprietate ce aparţine intimaţilor, prin evacuarea
recurenţilor, care nu mai justifică existenţa niciunui titlu locativ asupra
imobilului în litigiu.

Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul art. 312 alin. (1) C.

pr. civ., va respinge, ca nefondat, recursul exercitat de recurenţii T.A. şi
T.M.C.D. împotriva deciziei civile nr. 1493 A din 24 noiembrie 2008,
pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.

65
 În temeiul art. 274 alin. (1) raportat la art. 298, coroborat cu art. 316
C. pr. civ., Curtea îi va obliga pe recurenţi la plata sumei de 1785 lei cu
titlu de cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant B.P.,
reprezentând onorariu avocaţial, conform chitanţei nr. 61 din 6 aprilie
2009 (fila 23 dosar recurs).

66