Sectia civila a Curtii de apel

Decizie nr. 1316/R din 28/09/2001

(Brasov). Locatiune. Investitii. Aplicare art. 1444 Cod civil. În lipsa unor raporturi
juridice de locatiune prevederile art. 1444 Cod civil sunt inaplicabile.

    Prin decizia civilă nr. 1149/A/2001, Tribunalul Braşov a respins apelul declarat de
apelanta pârâtă T.I. împotriva sentinţei civile nr. 10710/2000 a Judecătoriei Braşov, pe
care a păstrat-o.
    Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele:
    S-a reţinut că expertul a determinat în mod corect care sunt lucrările cu caracter de
investiţie, care conduc la sporirea valorii bunului, respectiv racordurile subterane apă-
canal; pereţii din zidărie, reparaţiile capitale la acoperiş, reparaţiile şi refacerile
tencuielilor, pardoselile din beton, tâmplăria nouă, gardul din sârmă împletită,
neincluzând în această categorie zugrăvelile şi revopsitul în ulei, care constituie într-
adevăr reparaţii locative.
    Nu se poate susţine că lucrări cum ar fi tencuielile sau înlocuirea tâmplăriei nu ar
constitui lucrări de investiţii, deoarece acestea nu se încorporează imobilul şi au o durată
mare de utilizare în timp neputând fi incluse în aceeaşi categorie cu reparaţiile curente
cum ar fi zugrăvelile, vopsirea care se uzează în timp mult mai scurt şi periodic este
necesară refacerea lor.
    Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, criticând-o pe motivul de modificare
prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
    Recursul este fondat.
    În mod nelegal, ambele instanţe au considerat că în cauză sunt aplicabile prevederile
art. 1444 din Codul civil, întrucât între reclamanţi şi pârâta-recurentă nu s-au stabilit
raporturi juridice de locaţiune, care să determine aplicarea acestui text de lege.
    Potrivit prevederilor art. 1444 Cod civil, arendaşul ori locatarii nu pot fi daţi afară mai
înainte de a fi dezdăunaţi de către locator, iar când acesta nu o face, de către cumpărător.
    Pentru a deveni aplicabil, textul de lege impune existenţa unor raporturi juridice de
locaţiune, între un locator şi un locatar, prin care primul se obligă să asigure folosinţa
bunului, iar cel de-al doilea să plătească chiria, astfel cum dispune art. 1411 Cod civil, iar
pentru probaţiune se impune un contract scris.
    În lipsa acestor elemente, raporturile juridice nu pot fi calificate drept locaţiune ci
eventual - sub rezerva dovezii scrise - de comodat.
    În speţă, nu sunt îndeplinite cerinţele susmenţionate, reclamanţii nefiind în posesia
unui contract scris şi nici nu au plătit niciodată chirie, pentru folosinţa imobilului, astfel
că în mod greşit instanţele au făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1444 Cod civil, obligând-o
pe pârâtă la plata dezdăunărilor şi instituind un drept de retenţie.
    Mai mult, chiar dacă s-ar fi dovedit existenţa unor raporturi de locaţiune, textul art.
1444 Cod civil impune ca mai întâi, locatarul trebuie să se îndrepte împotriva locatorului
şi numai dacă acesta nu vrea să dezdăuneze, se poate îndrepta împotriva cumpărătorului
şi aceasta, deoarece cumpărătorul plăteşte preţul bunului în starea în care se găseşte la
momentul vânzării şi deci ar face o plată dublă - odată la momentul vânzării şi a doua
oară la momentul plăţii despăgubirilor către locator, fapt ce ar permite dreptul de regres
în contra locatorului care a vândut.
    În cauză însă reclamanţii au renunţat la judecata în contradictoriu cu fostul locator şi
care a vândut imobilul pârâtei-recurente (pârâtul 2) şi deci pârâta recurentă nu poate fi
obligată să plătească despăgubirile.
    Prin urmare pentru a fi devenit aplicabil textul art. 1444 Cod civil, reclamanţii nu
trebuiau să renunţe la judecată faţă de locator (pârâtul 2) şi să dovedească elementele
specifice raporturilor juridice de locaţiune, condiţii neîndeplinite în cauză, astfel că
obligarea pârâtei recurente s-a dispus nelegal, motiv de modificare prev. de art. 304 pct. 9
Cod procedură civilă, fiind fondat motivul de recurs.
Sectia comerciala a Curtii supreme de justitie
Decizie nr. 2916 din 06/11/1997

Expirarea termenului stipulat de parti. Tacita relocatiune. Conditii de aplicare. Titlul

locatorului.

    Din certificatul de urbanism eliberat de primar rezultă că terenul în litigiu se află în
zona comercială situată în spatele staţiei C.F.R. şi face parte din domeniul public de
interes naţional al căilor ferate, fiind în administrarea operativă a Direcţiei Regionale Căi
Ferate.
    Însăşi pârâta a confirmat că reclamanta are dreptul de administrare a terenului, ea
participând la licitaţia publică organizată de reclamantă şi încheind cu aceasta contractul
de închiriere a terenului.
    Este evident că, din moment ce reclamanta a asigurat pârâtei printr-un contract de
închiriere folosinţa terenului în condiţiile art. 1411 şi art. 1413 alin. 2 C. civ., tot
reclamanta poate să ceară şi evacuarea pârâtei atunci când termenul pentru care s-a făcut
închirierea a expirat.
    Aşa fiind, instanţele greşit au considerat că acţiunea reclamantei este neîntemeiată
deoarece nu ar fi dovedit că este proprietara terenului, de vreme ce dreptul său de a cere
evacuarea rezultă din faptul că are administrarea terenului şi este parte în contractul de
închiriere.
    De asemenea, în mod greşit, s-a reţinut şi că în privinţa închirierii terenului a operat
tacita relocaţiune.
    Din contract rezultă că reclamanta a înţeles să închirieze terenul până la 30 septembrie
1993 şi pârâta a acceptat acest termen, iar după expirarea termenului, reclamanta a
comunicat pârâtei că nu mai prelungeşte contractul şi i-a cerut să elibereze terenul, fapt
neîndeplinit ce a determinat sesizarea instanţei.
    Aşa fiind; chiar dacă pârâta a făcut unele plăţi în contul chiriei şi a continuat să
folosească terenul, din momentul în care i s-a notificat denunţarea contractului nu mai
poate opune reînnoirea tacită a locaţiunii, în acest sens fiind prevederile art. 1438 Cod
civil, astfel că nici din acest punct de vedere nu exista un motiv pentru respingerea
acţiunii.
    __________
    Publicată în "Dreptul" nr. 6/1998.
Decizie nr. 1090 din 16/10/1995 Adaugă la
Spetele Mele
(Bucuresti, Sectia a IV-a). Contract de închiriere. Tacita relocatiune. Afişează
Conditii. denuntarea contractului. tematicile
actului
Contracte
Afişează
ultimele 10
acte

Varianta pt. imprimare

    Potrivit art. 1437 şi art. 1452 Cod civil, dacă locatorul a continuat să folosească lucrul după expirarea termenului
prevăzut în contract, fără ca locatorul să-l împiedice, locaţiunea se consideră reînnoită, prin tacita relocaţiune.
    Tacita relocaţiune va respecta condiţiile primului contract, însă acesta se va considera încheiat fără termen.
    Denunţarea contractului se va face în condiţiile art. 1436 alin. 2 Cod civil.
    Prin sentinţa civilă nr. 5.154/25.05.1995, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a respins cererea formulat-o de
R.A.A.P.P.S. împotriva pârâtei S.C. "C" S.A., prin care a solicitat evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Bucureşti,
sectorul 1.
    Pentru a pronunţa aceasta sentinţă, Judecătoria a reţinut ca reclamanta nu a făcut dovada titlului de proprietate în
baza căruia deţine imobilul.
    Prin decizia civilă nr. 1.693/18.07.1995, Tribunalul Bucureşti - secţia a IV-a civilă, a admis apelul, a schimbat în tot
sentinţa civilă, în sensul că a admis acţiunea reclamantei, şi a dispus evacuarea pârâtei din imobilul în litigiu.
    S-a apreciat ca ultimul contract de închiriere încheiat între părţi, s-a întocmit la 12.12.1988, având ca termen de
expirare - 1.11.1993, cu drept de reînnoire la expirarea contractului. După expirarea termenului, pârâta a continuat să
locuiască în spaţiu, astfel încât a operat tacita relocaţiune. Pentru încetarea locaţiunii, reclamanta a procedat la somarea
pârâtei la 31.03.1995, anunţându-i concediul, potrivit dispoziţiilor art. 1436 alin. 2 Cod civil.
    Împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs pârâta S.C."C." - S.A., prin care a criticat-o pentru aplicarea greşită a
legii, conform art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
    S-a aplicat greşit regimul locaţiunii, instituit de art. 1436 alin. 2 Cod civil tribunalul nu a luat în considerare termenul
în care locatorul ar fi trebuit să facă înştiinţarea prealabilă pentru concediul locaţiunii şi care, conform art. 1443 Cod
civil, este de un an.
    Recursul este nefondat.
    Cu privire la regimul locaţiunii, tribunalul a făcut o corectă apreciere a dispoziţiilor art. 1436 alin. 2 Cod civil, când a
reţinut că la expirarea contractului de locaţiune al pârâtei, la 1.11.1993, a intervenit tacita relocaţiune, căci pârâta a
continuat să folosească acest spaţiu, până la anunţarea concediului de către reclamantă. Conform art. 1438 Cod civil
"când s-a notificat concediul, locatarul, chiar dacă ar fi continuat să se servească de lucrul închiriat, nu poate opune
relocaţiunea tacită".
    Invocarea de către recurentă ca aplicabile în speţă a dispoziţiilor art. 1414 Cod civil, apare ca nefondată, căci aceste
dispoziţii se referă la cu totul alte situaţii decât cea dedusă judecăţii.
    Conform art. 312 coroborat cu art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul, ca nefondat.