juridice.

ro

http://www.juridice.ro/287084/procedura-evacuarii-din-imobile-folosite-sau-ocupate-fara-drept.html

Procedura evacurii din imobile folosite sau ocupate fr drept

Mihail
DINU

Printre principiile nescrise ale procesului civil, astfel cum a fost acesta reconfigurat prin dispoziiile Noului Cod de
procedur civil (NCPC), se afl i simplificarea procedurilor necesare pentru clarificarea unor tablouri juridice
recurente i recognoscibile att ca situaii de fapt de sine-stttoare, ct i ca elemente secundare ale unor
raporturi juridice principale.
Premisele (I), procedura (II) i dispoziiile speciale (III) ale cererii de evacuare din imobile folosite sau ocupate
fr drept vor constitui, pe rnd, subiectul urmtoarelor rnduri.
I. Premisele sau dispoziiile generale ale unei proceduri speciale
Procedura evacurii din imobile folosite sau ocupate fr drept este reglementat n cuprinsul art. 1.033 1.048
NCPC, fiind una dintre procedurile speciale menite s constituie o alternativ fa de cererile ntemeiate pe
dispoziiile procesuale clasice. Astfel cum rezult din chiar prevederile art. 1.034 alin. 1 NCPC, reclamantul este
ndreptit s aleag ntre aceast procedur special i procedura de drept comun, respectiv cererea de
evacuare ntemeiat pe dispoziiile art. 192 alin. 1 i urm. NCPC.
ntruct aciunea n evacuare de drept comun presupune o insurmontabil latur dilatorie[1], apreciem c ori de
cte ori reclamantul poate contura o situaie juridic univoc este recomandabil ntemeierea cererii introductive
pe dispoziiile art. 1.033 i urm. NCPC, cu att mai mult cu ct aceast procedur nu exclude dreptul de a solicita
obligarea prtului la plata chiriei sau arenzii, astfel cum rezult din art. 1.041 alin. 4 NCPC.
n aceeai ordine de idei, art. 1.034 alin. 2 prevede expres c locatorul sau proprietarul sunt ndreptii s solicite
obligarea celui ce folosete sau ocup fr drept imobilul la plata chiriei sau a arenzii, precum i la realizarea
dreptului de despgubire sau a altor drepturi de natur contractual sau legal.
Cu toate acestea, dac cererea ntemeiat pe aceast procedur special a vizat exclusiv evacuarea,
reclamantul nu este mpiedicat s solicite toate cele de mai sus fie pe calea altor proceduri speciale id est,
cererile cu valoare redus sau ordonana de plat , fie n cadrul unei aciuni ntemeiate pe dreptul comun[2].
Trebuie s subliniem faptul c, astfel cum rezult i din denumirea procedurii, evacuarea se impune a reprezenta
principalul obiectiv al reclamantului ce dorete eliberarea unui imobil. nsui art. 1.033 alin. 1 NCPC, deschiznd
prezentarea acestei proceduri, arat c domeniul de aplicare vizeaz exclusiv litigiile privind evacuarea din
imobile folosite sau ocupate fr drept de ctre fotii locatari sau alte persoane.
Coroborarea dispoziiilor analizate cu celelalte norme ale dreptului obiectiv relev ns un domeniu de aplicare
relativ restrns. Potrivit art. 1.033 alin. 2 lit. a), nelesul termenului locaiune astfel cum este acesta utilizat n
reglementarea procedurii speciale implic orice locaiune scris sau verbal, inclusiv sublocaiunea.
Cu toate acestea, cteva nuane se impun a fi subliniate.
i) Conform art. 1.809 Noul Cod civil, contractul de locaiune ncheiat pe o perioad determinat, constatat printrun nscris autentic sau sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent reprezint titlu executoriu
la mplinirea termenului pentru care a fost ncheiat;
ii) n acelai sens, potrivit art. 1.816 Noul Cod civil, contractul de locaiune ncheiat pe o perioad nedeterminat,
constatat printr-un nscris autentic sau sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent reprezint
titlu executoriu la mplinirea termenului de preaviz acordat de partea care denun contractul[3].
Aadar, dac potenialul reclamant din procedura special a evacurii se regsete ntr-una dintre ipotezele de
mai sus, este evident faptul c acesta dispune de un titlu executoriu susceptibil de a fi valorificat prin executarea

silit prevzut de art. 895-901 NCPC. n aceste condiii, o cerere de evacuare ntemeiat pe procedura special
(sau chiar pe procedura de drept comun) ar fi, fr ndoial, lipsit de interes[4].
Drept consecin, accesul la procedura special reglementat de art. 1.033 1.048 NCPC este incident doar n
situaiile n care exist un contract de locaiune, dar acesta nu este constatat printr-un nscris sau este constatat
printr-un nscris ce nu a fost nregistrat la organul fiscal competent, precum i n ipoteza ocuprii imobilului fr
drept fie n temeiul acordului verbal al proprietarului, fie fr a avea permisiunea sau ngduina sa.
n aceast ultim ipotez, cel ce folosete abuziv imobilul poart denumirea de ocupant, n timp ce n situaia n
care dreptul de folosin nu mai este exercitat n temeiul unui titlu locativ valabil, reclamantul se poate ndrepta
mpotriva locatarului, astfel cum prevede art. 1.033 alin. 2 NCPC.
Ct privete competena de soluionare a unei astfel de cereri, n conformitate cu prevederile art. 94 pct. 1 lit. d)
NCPC, competena material de soluionare a cererilor de evacuare revine judectoriei. Aceast norm atributiv
de competen este confirmat i prin art. 1.035 NCPC, ns legiuitorul a neles s restrng competena
teritorial exclusiv la judectoria n circumscripia creia este situat imobilul n litigiu.
Dimpotriv, spre deosebire de aceast limitare de competen, n cazul cererilor ntemeiate pe dreptul comun
este permis introducerea cererii nu numai la instana n circumscripia creia se afl imobilul, ci i la oricare
dintre instanele prevzute de art. 107 112 NCPC id est, instana de la sediul prtului, cea de la locul siturii
dezmembrmntului fr personalitate juridic, etc.[5]
n ceea ce privete citarea locatarului sau a ocupantului imobilului, art. 1.036 alin. 1 prevede faptul c acetia vor
fi citai la adresa imobilului pe care l ocup fr drept, considerat n mod obligatoriu ca fiind domiciliul sau sediul
la care se refer art. 155 alin. 1 pct. 3 i 6 NCPC. Dac imobilul este nchis, toate actele de procedur urmeaz a
fi afiate la ua imobilului.
Subliniem faptul c legiuitorul instituie premisa veridicitii celor susinute de reclamant prin cererea de evacuare,
nlturnd chiar posibilitatea ca locatarul sau ocupantul imobilului s aib domiciliul la o alt adres. Prin
considerarea obligatorie a domiciliului i, bineneles, chiar dac norma nu precizeaz expres, inclusiv a sediului
persoanei juridice la adresa imobilului ocupat, legiuitorul prezum prezena locatarului sau a ocupantului la
respectiva adres.
Procedura special a evacurii nu implic ns i lipsa unei proceduri prealabile. n funcie de situaia locativ se
pot distinge dou ipoteze, analizate n cele ce urmeaz.
Primo, conform art. 1.037 NCPC, dac locatarul a folosit imobilul n temeiul unui contract de locaiune ce a
ncetat indiferent de cauz, locatorul are obligaia de a notifica locatarul n scris, prin executor judectoresc[6], cu
privire la obligaia de a preda imobilul n cel mult 30 de zile de la data primirii notificrii.
n situaia n care locaiunea a fost ncheiat pentru o perioad nedeterminat, notificarea de denunare a
contractului ndeplinete i rolul de notificare de evacuare, conform art. 1.037 alin. 2 NCPC.
Dimpotriv, dac locaiunea a fost ncheiat pentru o perioad determinat, sus-menionata notificare de
evacuare va trebui s fie adresat locatarului cu cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin
lege nu se prevede altfel.
Bineneles, innd cont de faptul c prile au plenitudinea puterii decizionale n ceea ce privete clauzele
conveniei lor, aceasta din urm poate cuprinde renunarea expres a locatarului la notificarea de evacuare, ceea
ce implic recunoaterea dreptului locatorului de a recurge direct i nemijlocit la procedura special, imediat ce
raportul de locaiune a ncetat[7].
Secundo, potrivit art. 1.038 NCPC, n situaia n care nu ne aflm n prezena unui contract de locaiune, iar o
anumit persoan ocup imobilul fr a avea permisiunea sau ngduina proprietarului ori fr a se prevala de
un drept de folosin, ocupantul urmeaz a fi notificat n scris de ctre proprietar cu privire la obligaia de eliberare
a imobilului n termen de 5 zile de la primirea notificrii.

n primul rnd, subliniem faptul c legiuitorul nu precizeaz expres, aa cum face n art. 1.037 alin. 1 NCPC,
necesitatea ca notificarea s fie trimis ocupantului prin intermediul executorului judectoresc. Asftel fiind,
apreciem c proprietarul se poate prevala de aceast norm pentru a transmite notificarea scris prin orice alt
mijloc de comunicare ce asigur confirmarea primirii.
n al doilea rnd, remarcm i termenul redus acordat ocupantului imobilului pentru eliberarea acestuia. Dac n
situaia locatarului legiuitorul permite un termen de cel mult 30 de zile, ocupantul va fi obligat s elibereze imobilul
n termen de 5 zile de la comunicarea notificrii, exigen justificat prin absena unui drept de folosin i
ocuparea abuziv a imobilului.
II. Procedura de evacuare
n ceea ce privete procedura propriu-zis, legiuitorul contemporan distinge ntre evacuarea voluntar i
evacuarea stabilit pe cale judiciar. n cea dinti categorie se nscrie fapta locatarului sau ocupantului imobilului,
care, odat notificat n temeiul art. 1.037 sau 1.038 NCPC, prsete n mod voluntar imobilul. Aceast ipotez va
permite persoanei ndreptite, n temeiul art. 1.039 alin. 1 NCPC, s intre de drept n posesia imobilului, fr a
parcurge procedura judiciar.
n alte cuvinte, prin simpla antamare a procedurii speciale a evacurii, concretizat prin notificarea locatarului sau
ocupantului, persoana ndreptit poate s obin executarea voluntar a obligaiei de eliberare a imobilului. Se
pune problema, ns, de a cunoate data exact a executrii acestei obligaii sau, ntr-o exprimare per a
contrario, de a cunoate dac locatarul ori ocupantul a eliberat sau nu imobilul ca urmare a notificrii.
Art. 1.039 alin. 2 NCPC instituie o serie de prezumii legale cu privire la momentul considerrii imobilului drept
eliberat. n esen, persoana ndreptit poate intra de drept n posesia imobilului dac activitile economice ale
locatarului, ocupantului sau persoanelor aflate sub controlul lor au ncetat, dac au fost predate cheile imobilului
ori au fost ridicate echipamentele, mrfurile sau alte bunuri mobile[8].
Prezumiile sus-menionate sunt perfectibile. Astfel, este impropriu a considera c simpla ridicare a unor bunuri
sau mrfuri implic per se prsirea imobilului i recunoaterea dreptului proprietarului de a intra n posesia
acestuia. Nu este exclus, ntr-o atare ipotez, faptul ca numai anumite bunuri sau mrfuri s fie ridicate, cu
consecina meninerii altora n imobil. n aceste circumstane, considerm c proprietarul nu se poate prevala de
prezumia eliberrii imobilului, norma incident referindu-se exhaustiv la ridicarea echipamentelor, mrfurilor sau
altor bunuri mobile, deci nu la eliberarea parial a imobilului. Aceast ultim situaie nu va ndrepti, n opinia
noastr, considerarea evacurii voluntare, fiind o aciune suficient de vag pentru a induce dubiul cu privire la
inteniile reale ale locatarului sau ocupantului.
Dac notificarea nu determin evacuarea voluntar a imobilului, persoana ndreptit poate sesiza instana
competent, n temeiul art. 1.040 NCPC, solicitnd evacuarea pentru lipsa titlului locativ. Totui, norma precitat
permite sesizarea instanei doar n cazul refuzului de prsire a imobilului, ca urmare a notificrii, sau n ipoteza
ncetrii dreptului de folosin i renunrii exprese la procedura notificrii prealabile.
Astfel, dac aceast ultim situaie nu ridic probleme majore de interpretare, refuzul de a prsi imobilul n urma
primirii notificrii poate fi explicit sau implicit. Ne aflm n prezena unui refuz explicit atunci cnd locatarul sau
ocupantul rspunde negativ notificrii de eliberare a imobilului nluntrul termenului acordat n acest sens -, n
timp ce absena oricrui rspuns, coroborat cu mplinirea termenului de eliberare, contureaz elementele unui
refuz implicit.
n principiu, potrivit art. 1.041 alin. 1 NCPC, pentru soluionarea cererii de evacuare se impune citarea prilor n
vederea purtrii unor dezbateri sumare, n camera de consiliu. Cu toate acestea, ca excepie de la regul, citarea
nu mai este necesar atunci cnd reclamantul i ntemeiaz cererea pe dispoziiile unui contract ce constituie,
potrivit legii, titlu executoriu pentru plata chiriei sau arenzii, iar evacuarea este solicitat tocmai pentru
nendeplinirea acestor obligaii.
De asemenea, citarea se impune i atunci cnd, pe lng evacuarea din imobil, a fost solicitat i plata chiriei sau
a arenzii exigibile nu numai la momentul nregistrrii cererii introductive, ci i la momentul pronunrii hotrrii

judectoreti.
Procedura special impune soluionarea cererii n regim de urgen, motiv pentru care ntmpinarea nu este
obligatorie. Expresie a caracterului urgent este i faptul c, potrivit art. 1.041 alin. 5 NCPC, hotrrea de evacuare
este executorie i poate fi atacat numai cu apel n termen de 5 zile de la pronunare, dac prile au fost citate,
sau de la comunicare, dac procedura s-a desfurat fr citarea lor.
Art. 1.042 alin. 1 i 2 NCPC contureaz limitele aprrilor ce pot fi formulate de prt cu privire la cererea de
evacuare. Astfel, remarcm o limitare drastic a instituiilor procesuale incidente, prtul neputnd s formuleze
cerere reconvenional, cerere de chemare n judecat a altei persoane sau de chemare n garanie, toate
acestea urmnd a fi valorificate pe cale separat.
Pe cale de consecin, dei dispoziiile art. 1.042 alin. 1 NCPC pot conduce ctre concluzia posibilitii instanei
de a disjunge cererile sus-menionate, odat formulate n procedura special a evacurii, considerm c singura
soluie permis de legiuitor este respingerea acestora ca inadmisibile[9].
Singurele aprri admisibile, n lumina prevederilor art. 1.042 alin. 2 NCPC, sunt cele referitoare la temeinicia
motivelor de fapt i de drept ale cererii introductive, precum i cele privind lipsa titlului n virtutea cruia
reclamantul solicit evacuarea. ntruct este permis exclusiv aprarea cu privire la lipsa titlului reclamantului,
rezult cu ndestultoare eviden c nu valabilitatea acestuia va fi supus dezbaterii, ci doar existena sau
absena sa. Altfel, procedura ar tinde ctre specificul aciunii n revendicare, implicnd o analiz aprofundat a
dreptului de proprietate.
Executarea silit i eventualele contestaii la executare sunt supuse reglementrilor de drept comun. Cu toate
acestea, subliniem dispoziiile art. 895 alin. 1 NCPC, conform crora nicio evacuare din imobilele cu destinaie de
locuin nu va putea fi fcut, de principiu, n intervalul 1 decembrie 1 martie. Printre excepiile de la aceast
regul se numr i evacuarea obinut pe calea procedurii speciale analizate n prezenta expunere, fiind
permis, conform art. 895 alin. 2 NCPC, evacuarea persoanelor care ocup abuziv o locuin, fr a justifica un
titlu locativ, precum i a celor care, astfel cum vom vedea n continuare, pericliteaz relaiile de convieuire sau
perturb n mod grav linitea public.
n principiu, art. 1.044 alin. 1 teza nti NCPC prevede faptul c suspendarea executrii hotrrii de evacuare nu
este admisibil. Totui, n ipoteza evacurii pentru nendeplinirea obligaiei de plat a chiriei sau a arenzii,
suspendarea poate fi solicitat fie pe calea apelului, fie pe calea contestaiei la executare. Condiiile suspendrii
sunt menite, ns, a descuraja formularea abuziv a unei atare cereri, prtul fiind obligat s consemneze la
dispoziia creditorului, n numerar, sumele la care a fost obligat cu titlu de chirie sau arend, sumele aferente
ratelor datorate pn la introducerea cererii de suspendare, precum i ratele ce ar deveni exigibile n cursul
judecii procesului.
De asemenea, suspendarea nceteaz de drept dac la expirarea termenului pentru care ratele anterior
menionate au fost acoperite, debitorul nu solicit sau nu depune suma stabilit de instana de executare pentru
acoperirea unei noi rate.
III. Dispoziii cu caracter special
Fa de aspectele cu caracter general analizate n cele ce preced, legiuitorul contemporan a prevzut i cteva
situaii speciale, menite s rspund unor ipoteze frecvent ntlnite n practic.
Drept consecin, potrivit art. 1.045 alin. 1 NCPC, ori de cte ori locatarul svrete abuzuri de folosin cu
privire la imobilul nchiriat sau arendat, nerespectnd principiile generale referitoare la folosina bunului sau
clauzele specifice conveniei ncheiate, poate fi obligat pe calea ordonanei preediniale la ncetarea abuzurilor i
la restabilirea situaiei anterioare.
Aceeai cale procedural urmeaz a fi deschis i mpotriva proprietarului ce perturb buna convieuire n
imobilul cu mai multe etaje sau apartamente, ori aduce atingere folosinei normale a bunurilor din aceste imobile
aflate n proprietate comun. Conform art. 1.048 NCPC, calitatea procesual activ este justificat i de asociaiile
de proprietari ce formuleaz atare cereri mpotriva membrilor ce dein calitatea de proprietari.

Subsecvent, locatarul sau sublocatarul pot fi obligai, pe calea unei ordonane preediniale formulate de locator,
la efectuarea reparaiilor ce le incumb n conformitate cu dispoziiile legale, la restrngerea folosinei imobilului
sau chiar la evacuarea din acesta, sub justificarea efecturii unor reparaii sau lucrri ce cad n sarcina
locatorului. Potrivit art. 1.047 NCPC, pe calea ordonanei preediniale poate fi obinut i obligarea locatarului
sau sublocatarului de a permite celui ndreptit s examineze imobilul dat spre folosin.
Concluzionnd asupra scurtei noastre expuneri, suntem de prere c procedura evacurii din imobile folosite sau
ocupate fr drept reprezint o binemeritat sancionare a abuzului i o indeniabil promovare a exercitrii
dreptului de care se bucur proprietarul sau locatorul. Celeritatea procedurii, caracterul executoriu al hotrrii din
prima instan i condiiile draconice de obinere a suspendrii executrii silite reprezint tot attea motive de a
accede la aceast procedur i de a spera, inevitabil, ntr-o aplicare practic conform literei i spiritului legii.
[1] Evident, o cerere n evacuare va trebui s fie conform tuturor cerinelor prevzute de art. 192 i urm. NCPC, ncepnd cu
procedura prealabil i terminnd cu desfurarea procesului n forma prevzut de art. 200 i urm. NCPC.
[2] Pentru detalii, a se vedea Gabriel Boroi i colaboratorii, Noul Cod de procedur civil comentariu pe articole, vol. II, Editura
Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 643.
[3] O prezentare detaliat se poate regsi n Gabriel Boroi i colaboratorii, op. cit., p. 639-640.
[4] Ibidem.
[5] n acest sens, Gabriel Boroi i colaboratorii, op. cit., p. 643.
[6] n doctrin a fost exprimat opinia conform creia comunicarea notificrii fr a apela la executorul judectoresc este lovit de
nulitate. n acest sens, Gabriel Boroi i colaboratorii, op. cit., p. 646.
[7] Este greu de crezut c renunarea la notificarea prealabil evacurii poate fi acceptat de locatar n alte forme scrise dect cele
inserate ab initio n clauzele contractului de locaiune. n ipoteza contrar, renunarea ar echivala cu recunoaterea implicit a
dreptului locatorului de a accede la aceast procedur ntr-un termen relativ apropiat, ceea ce nu poate fi dect n defavoarea
locatarului care, evident, se presupune c refuz prsirea voluntar a imobilului n momentul semnrii actului de renunare.
[8] Evident, dac locatorul introduce o cerere de evacuare chiar dac imobilul a fost prsit i este incident una dintre prezumiile
legale menionate de art. 1.039 alin. 2 NCPC, prtul se poate apra invocnd faptele crora legiuitorul le-a conferit puterea de
prezumie. n acest sens, a se vedea Gabriel Boroi i colaboratorii, op. cit., p. 647.
[9] n acest sens, Gabriel Boroi i colaboratorii, op. cit., p. 650.

Mihail DINU
avocat n cadrul Corina-Ruxandra POPESCU CI