Terenul aferent locuintei. Atribuire. Actiunea proprietarului constructiei cumparata conform Legii nr.

112/1995
Inalta Curte de Casatie si Justitie / Data: 24-03-2004

Decizia nr. 2375 din 24 martie 2004, Sectia civila, Inalta Curte de Casatie si Justitie

In cazul locuintelor dobandite in baza Legii nr. 112/1995, cumparatorul dobandeste numai terenul
aferent constructiei, conform art. 26 alin. (3), nefiind aplicabile dispozitiile art. 36 alin. (2) din Legea nr.
18/1991.
Judecatoria Arad, prin sentinta civila nr. 5307 din 25 septembrie 2001, a admis actiunea reclamantilor
C.M: si C.V.I. si a dispus atribuirea in proprietate reclamantilor a terenului in suprafata de 416 mp,
incluzand terenul aferent casei de locuit situata in Arad, si dobandita prin vanzare-cumparare in baza
Legii nr. 112/1995.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a considerat actiunea ca intemeiata intrucat in baza contractului
de vanzare-cumparare, incheiat in baza Legii nr. 112/1995, reclamantii, au dobandit atat terenul aferent
constructiei (274 mp) ce a fost atribuit in baza art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, cat si terenul
aferent casei de locuit (142 mp) ramas in proprietatea Statului Roman.
Tribunalul Arad, sectia civila, prin decizia nr. 1159/R din 11 decembrie 2001, a respins ca nefondat
recursul declarat de parat, primarul Municipiului Arad.
Impotriva hotararilor judecatoresti pronuntate in cauza, la data de 3 decembrie 2002, in temeiul art. 330
pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs in anulare procurorul general al Parchetului de pe langa Curtea
Suprema de Justitie, care a sustinut ca hotararile criticate au fost date cu incalcarea esentiala a legii,
ceea ce a determinat o solutionare gresita a cauzei pe fond.
Recursul in anulare declarat impotriva acestor hotarari este fondat.
Potrivit dispozitiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996 privind normele metodologice pentru aplicarea Legii nr.
112/1995, astfel cum au fost modificate si completate prin H.G. nr. 11/1997, in situatiile de vanzare
catre chiriasi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu
respectarea dispozitiilor art.26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.
Conform art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, suprafetele de teren preluate de stat sau de alte
persoane juridice aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata
aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului.
Asadar, aceste suprafete de teren, care depasesc suprafata aferenta constructiilor ce sunt dobandite in
baza Legii nr. 112/1995, nu pot fi atribuite cumparatorilor locuintei in temeiul art. 36 alin. (2) si (3) din
Legea nr. 18/1991.
De altfel, art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 prevede ca terenurile proprietate de stat situate in
intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau folosinta pe durata constructiei, in
vederea construirii de locuinte sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la
cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora.
Prim urmare, textul citat se aplica terenurilor care, inainte de anul 1989 au fost atribuite de catre stat in
folosinta persoanelor care erau proprietari ai constructiilor. Odata cu aparitia Legii nr. 18/1991, cei care
erau proprietari ai constructiilor au putut solicita atribuirea in proprietate si a terenului aferent pe care
pana la acest moment l-au detinut cu titlu de folosinta.
Fata de cele ce preced, s-a admis recursul in anulare s-au casat hotararile pronuntate in cauza si s-a
respins ca neintemeiata actiunea.

Sursa materialului si autoarea textului: Inalta Curte de Casatie si Justitie, scj.ro

Terenul aferent reprezinta nu numai terenul de sub constructie, ci întreaga suprafata care asigura o
utilizare normala a constructiei înstrainate conform Legii nr. 112/1995.
Conform dispozitiilor art. 7 alin. (1) si alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu se restituie în natura, ci doar
prin echivalent, imobilele care au fost înstrainate în baza Legii nr. 112/1995 si nici terenurile aferente
imobilelor care au fost înstrainate în temeiul disp. Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Potrivit art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 republicata, în baza art. II
din H.G. nr. 11/1997 în situatiile de vânzare catre chiriasi a apartamentelor si când este cazul si a
anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeste si asupra terenului
aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26, alineat ultim din lege.
Terenul aferent reprezinta nu numai terenul de sub constructie, ci întreaga suprafata care asigura o
utilizare normala a constructiei înstrainate conform Legii nr. 112/1995.
Ca proprietari ai constructiei, chiriasii cumparatori au un drept de folosinta si asupra terenului, dar
numai în masura necesara exercitarii dreptului de proprietate asupra constructiei. Asa cum s-a statuat
în practica judiciara, dreptul de superficie (dreptul de proprietate pe constructie si dreptul de folosinta
pe terenul aferent) nu poate fi redus doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece
în acest caz titularul constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind în imposibilitatea de a-si exercita
prerogativele dreptului de proprietate asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta terenului din
jurul casei – teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei – precum si de folosinta
terenului care îi asigura accesul la calea publica.
În aceste conditii, chiar daca prin contractul de vânzare-cumparare, încheiat în favoarea cumparatorilor
B.G. si E., nu s-a transmis chiriasilor cumparatori si dreptul de proprietate asupra terenului aferent
locuintei, ei au vocatie legala de dobândirea dreptului de proprietate si asupra acestui imobil, care nu
poate fi restituit în natura reclamantului.

Teren aferent, Drept Civil

Legea 10 din 2001. Suprafata de teren afectata utilizarii constructiei retrocedabile, in limita imprejmuirilor
existente;
Fond funciar. Teren aferent construcţiei cumpărate în temeiul Legii 112/1995. Natură juridică.
Din interpreatreea sistematică a acestor texte de lege reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra
terenurilor aferente apartamentelor care nu se restituie foştilor proprietari in natură se dobândeşte de
către chiriaşii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca şi construcţia cu plată integrală sau
in rate a preţului
Atât doctrina cât şi practica în materie au statuat că, în contractele de acest gen, aşa cum este
consemnat de altfel la art. 1 alin. ultim din contractul în speţă (fila 20 din dosar),care precizează doar
prevederile legale în temeiul cărora terenul se dobândeşte de către cumpărător, adică art. 9 din HG
11/1997 şi pentru înstrăinarea terenului aferent construcţiei cumpărate în temeiul L. 112/1995 este
necesară încheierea unui act de vânzare-cumpărare .
Cu privire la noţiunea de teren aferent, asupra căreia s-au purtat mai multe discuţii, atât în literatură,
cât şi în jurisprudenţă, în mod uzual aceasta înseamnă "ceea ce ţine de respectiva construcţie".
Aşadar, nu se poate confunda terenul aferent cu terenul de sub construcţii, dar nici cu întreaga
suprafaţă înscrisă în cartea funciară.
Terenul aferent construcţiilor reprezintă terenul de sub construcţii şi căile de acces strict necesare unei
folosinţe normale a construcţiilor.
Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menţiona
modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândeşte dreptul de
proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că "Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte
persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa
aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului."
Deşi este adevărat că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.
112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcţie se
dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a
fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie. Argumentul de interpretare logică, prin
analogie, este folosit pentru rezolvarea "lacunelor legii", realizându-se prin aplicarea prin analogie a
normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din
Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de
proprietate asupra terenului aferent construcţiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în
prezenţa unei "lacune a legii".
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra
terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foştilor proprietari în natură, se dobândeşte de
către chiriaşii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau
în rate a preţului.

Dispozitiile de drept material si procedural aplicabile spetei;

Potrivit art.479C.pr.civ instanta de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de
fapt si aplicarea legii de catre prima instanta.
Art 36al.2 din Lg. nr.18/1991 arata ca terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul
localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei,
în vederea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor
asemenea locuinţe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral
sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.

2
 Art. 37 din NM de aplicare a Lg. nr.112/1995 stabilesc că ,,În situaţiile de vânzare către chiriaşi a
apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate
se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alineatul ultim din lege.”
Potrivit art.7.3 din NM aprobate prin Hg. nr.923/2010 ,,prin noţiunea «teren aferent imobilelor
înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995» se înţelege terenul pe care este amplasată construcţia,
respectiv amprenta construcţiei, cât şi terenul din împrejurimile construcţiei necesar bunei utilizări a
acesteia indiferent de categoria de folosinţă(…)”.
Aprecierile tribunalului;
Apelul este nefondat și va fi respins ca atare pentru considerentele pe care le vom expune în
continuare.
Tribunalul observă că motivele de apel se circumscriu interpretării greșite a legii de către instanța
de fond, inclusiv a noțiunii de ,,teren aferent„ din perspectiva reglementărilor invocate de către reclamanți
și reținute de către instanța de fond ca fiind aplicabile.
Procedura stabilită de art.36 și urm din Lg. nr.18/1991 are un caracter eminamente administrativ,
autoritățile administrației publice locale(primarul, prefectul etc) prin aparatul de specialitate, având
obligația de a constitui dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află locuința, la cererea
persoanelor îndreptățite. În măsura în care aceste autorități refuză să răspundă cererii de constituire a
dreptului sau aplică în mod defectuos legea, atunci persoana vătămată se poate adresa instanței de
judecată pentru a cenzura atitudinea abuzivă sau a restabili încălcarea produsă dreptului său, după caz
a obține o reparație echitabilă. În procedura judiciară instanța analizează în ce măsură au fost respectate
prevederile legale. Prin urmare, nu se poate reține apărarea apelantului potrivit cu care prevederile
menționate se aplică numai în procedura adminsitrativă. Instanța are abilitatea de a verifica dacă
reclamantul era sau nu îndreptățit la aplicarea acestor prevederi, precum și dacă ele s-au aplicat ori dacă
autoritatea avea vreun motiv pertinent și legal să refuze aplicarea lor.
Este de reținut că prevederile art.36alin.2 vorbște despre terenuri situate în intravilan, atribuite
potrivit legii, în folosință deținătorului construcției. Prin sintagma ,,atribuite potrivit legii” se înțelege pe de
o parte situația în care există un act de atribuire în folosință, dar și ipoteza în care există o prevedere
legală care impune atribuire, prevedere care însă nu a fost respectată.
În speța pendinte ne aflăm sub imperiul ambelor ipoteze: pe de o parte există actul de vânzare
cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 prin care autorii reclamanților au dobândit un drept de
folosință veșnică pe terenul de sub construicție, respectiv 25,85mp, iar pe de altă parte, deși autorii au
fost îndreptățiți la atribuirea ,,terenului aferent”, acest fapt nu s-a produs.
În legătură cu interpretarea greșită a legii referitor la noțiunea de ,,teren aferent” tribunalul
învederează că interpretarea acesteia a fost lămurită de prevederile legale, mai precis prin art.7.3 din
NM aprobate prin Hg. nr.923/2010 anterior redat. Această prevedere a fost aplicată la speță prin
coroborare cu dispozițiile din art.36alin.2 din Lg. nr.18/1991 care statuează că atribuirea în proprietate
se face proporțional cu cota deținută din construcție. Din această perspectivă, instanța de apel
învederează că judecătorul fondului a fost preocupat, prin probele admisnitrate, să determine cota de
teren aferent în raport de suprafața construită, aplicând astfel, în mod riguros dispozițiile legale în
materie. Tocmai de aceea nu a fost atribuit prin hotărârea pronunțată întreg terenul ce constituie curtea
locuinței ci numai proproțional cu suprafața construită.

In mod constant, printr-o jurisprudență unitară și de durată instanțele au apreciat, în interpretare

prevedrilor legale incidente, că proprietarilor constructiei - chiriași cumparatori - au un drept de folosinta
si asupra terenului, dar numai în masura necesara exercitarii dreptului nu le poate fi poate fi redus
dreptul doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece în acest caz titularul
constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind în imposibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de
proprietate asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta (proprietatea în cazul nostru) terenului
din jurul casei – teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei – precum si de folosinta
terenului care îi asigura accesul la calea publică( cu titlu de exemplu amintim: Curtea de Apel
Constanța,decizia nr.104/C /15.04.2009; Curtea de apel Timișoara, decizia nr.387 din 19.04.2007 etc)
Este adevărat că apelantul pârât are calitatea de titular al obligației de a poteja bunurile din domeniul
pulvic și privat la unității administrativ teritoriale. Însă această obligație legală care îi incumbă trebuie
exercitată în limitele legale și nu în afara lor. Protejarea domeniului unității administrativ teritoriale nu se
poate face cu încălcarea drepturilor terților. În plus, relevant ni se pare a aminti că instanțele teritoriale
au consacrat dreptul chiriașilor cumpărători pe tărâmul Lg. nr.18/1991 și al Lg. nr/112/1995 printr-o
jurisprudență constantă și previzibilă, pe care autoritățile continuă să o ignore, atitudine care trebuie
sancționată și care are drept consecință înregistrarea unor pagube din partea autorităților care se opun
în continuare la recunoașterea drepturilor arătate prin obligarea lor la plata cheltuileilor de judecată,

3
pagube care ar putea fi evitate. Așa fiind, culpa procesuală a apelantului nu poate fi ignorată și nici
înlăturată, ea existând fără putință de tăgadă.

notiunea de teren aferent constructie

Spre deosebire de textul art. 21 din Legea nr. 112/1995 care determina notiunea de teren aferent
constructiei in cazul restituirii imobilelor in natura fostilor proprietari, pentru cazul chiriasilor care au
cumparat dreptul de proprietate asupra constructiei in baza Legii nr. 112/1995 nu este explicata de
dispozitiile legale notiunea de teren aferent. De asemenea, nici in cuprinsul contractului de vanzare-
cumparare a imobilului cu anexele acestuia nu este cuprinsa vreo mentiune privitoare la terenul aferent
constructiei in intelesul disp. art. 37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 iar
reclamantul nu a facut in speta conform art. 1169 C.civ. dovada intinderii terenului aferent constructiilor
cumparate in baza Legii nr. 112/1995. Art. 37 din Hotararea Guvernului nr. 20/1996 precizeaza ca in
situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra
terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alin. ultim din lege. Actuala reglementare, in art. 9,
art. 21 si art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 si art. 37 din Normele metodologice de aplicare a
acestei legi, prevede in ce conditii se dobandeste dreptul de proprietate asupra terenului aferent
constructiilor ce fac obiect al vanzarii, astfel ca nu ne aflam in prezenta unei lacune a legii. Se retine ca
finalitatea normelor metodologice de aplicare a unei legi este aceea de a explicita modul de punere in
aplicare a acesteia, fara a adauga la lege, art. 37 din H.G. nr. 20/1996 foloseste in mod expres
termenul vanzare, supunand implicit dreptul de proprietate asupra terenului aceluiasi mod de
dobandire, prin vanzare, ca si dreptul de proprietate asupra apartamentului. Din interpretarea logica
sistematica a acestor texte de lege reiese ca dreptul de proprietate ce poarta asupra terenurilor
aferente locuintelor, care nu se restituie fostilor proprietari in natura, se dobandeste de catre chiriasii
titulari de contract de inchiriere in urma vanzarii, ca si constructia, cu plata integrala sau in rate a
pretului, adica in aceleasi conditii in care se dobandeste si dreptul de proprietate asupra locuintei,
titularul dreptului de folosinta asupra terenului avand optiunea cumpararii acestuia, fara ca proprietarul
terenului sa poata refuza incheierea contractului din considerente de oportunitate sau din alte motive
(decizia civila nr. 1043 din 7 decembrie 2004 a Curtii de Apel B - Sectia a IV-a civila si decizia civila nr.
6129 din 7 iulie 2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie).
In baza acestor argumente, instanta a respins actiunea reclamantului, precizand ca dobandirea
dreptului de proprietate asupra terenului se oate realiza pe cale administrativa prin incheierea separata
a unui contract de vanare-cumparare a terenului, in schimbul unui pret stabilit conform actelor
normative aplicabile in materie, reclamantul avand posibilitatea de a solicita interventia justitiei in
eventualitatea unor neintelegeri in legatura cu incheierea conventiei. Instanta a luat act de faptul ca
partile nu au solicitat cheltuieli de judecata.
fostii chiriasi ai imobilelor ce intra in sfera de aplicare a Legii nr.112/1995 isi legitimeaza si vocatia, in
temeiul aceleiasi legi, la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei
cumparate, potrivit art. 37 al Normelor Metodologice de aplicare conform carora "in situatiile de vanzare
catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente,
dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26
alineatul ultim din lege". In ceea ce priveste notiunea de "teren aferent" - conform doctrinei si practicii
juridice - se intelege doar terenul de sub constructie si cel strict destinat unei normale exploatari a
acesteia, excedentul ramanand in proprietatea statului. De asemenea, prevederile art. 26 alineatul
ultim din lege, stipuleaza ca "suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate
la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor
ramane in proprietatea statului" si disp. art.21 din lege coroborate cu art.9 si art.13 din Legea
nr.112/1995 conduc la aceeasi concluzie - aceea ca legea speciala in discutie confera chiriasului
cumparator al apartamentului ce nu se restituie in natura fostului proprietar si vocatia la dobandirea
dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei, pe calea aceleiasi operatiuni juridice de
vanzare-cumparare. Prin urmare, la fel cum vocatia la dobandirea dreptului de proprietate asupra
terenului aferent constructiei cumparate in temeiul Legii nr.112/1995 s-a nascut din aceeasi lege, si
modalitatea de dobandire este identica cu cea a constructiei - in urma vanzarii-cumpararii (concluzie de
altfel, majoritar confirmata doctrina si de practica jurisprudentiala in materie), cu plata integrala sau in
rate a pretului, care la randul lui, urmeaza a fi stabilit potrivit criteriilor cu nr. 2665/1/C/311 din 28
februarie 1992, elaborate de Ministerul Finantelor si Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii
Teritoriului, cu completarile ulterioare (asa cum rezulta din art.13 din Legea nr.112/1995). Prin urmare,
tribunalul - fara a mai relua argumentele fundamentate logic ale primei instante - retine ca modalitatea
de dobandire a terenului aferent constructiei cumparate in temeiul Legii nr.112/1995 este aceeasi - prin
vanzare, si nu prin atribuire cu titlu gratuit, in temeiul Legii nr.112/1995; astfel ca interpretarea
apelantului ca a obtinut ope legis acest teren este eronata.

4
Examinand recursul prin prisma celor aratate si in conditiile prev. de art. 304 rap.la art. 306 si art. 312
Cod pr.civila se retine ca acesta este fondat in sensul celor ce se vor arata mai jos.
Recurentul a sustinut in mod constant ca cererea sa se intemeiata pe disp.art. 37 din Nomele
Metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 - H.G. nr. 11/1997 , coroborate cu art. 26 alin. ultim din
Legea nr. 112/1995
Din aceasta perspectiva rezulta ca pretinsul drept de proprietate al recurentului trebuie raportat la
trenul aferent constructiilor cumparate , astfel cum acestea rezulta din contractul de vanzare -
cumparare si din planul parcelar de situatie . Pentru a se stabili din punct de vedere tehnic aceste
chestiuni , in mod corect tribunalul a dispus efectuarea unei expertize tehnice de catre expert T. G
expertiza tehnica efectuata nu a stabilit insa, cu exactitate , care este suprafata de teren ocupata
efectiv de catre constructiile cumparate si care este suprafata de teren care excede acestor constructii ,
fiind de principiu ca Legea nr. 112/1995 nu este o lege de impropietarire , cu efecte in materia fondului
funciar ci este doar o lege de protectie a fondului locativ, nationalizat si instrainat apoi chiriasilor
cumparatori. In aceste conditii instanta de recurs va casa decizia T r i b u n a l u l u i T i m i s , in urma
admiterii recursului reclamantului , si va retrimite cauza la instanta de apel pentru ca aceasta sa
realizeze o completare a raportului de expertiza prin delimitarea precisa a terenului pe care se afla
constructiile cumparate , conform contractului de vanzare - cumparare , si apoi a terenului care excede
constructiilor cumparate , cu propuneri tehnico - economice privind posibilitatile de folosinta si
exploatare. Acest lucru se impune deoarece din planul parcelar si planul de situatie depus la fila 32
rezulta ca constructiile cumparate ocupa doar o parte din terenul solicitat, diferenta de teren
reprezentand o suprafata care nu ar fi aferenta constructiilor cumparate.