-Curs 11-

Publicitatea Imobiliara

Obiective
– identificarea sistemelor de publicitate imobiliară;

– prezentarea cărţii funciare în reglementarea noului Cod civil;

– analiza înscrierilor în cartea funciară;

– cunoaşterea tipurilor de acţiuni specifice cărţii funciare;

– însuşirea unor cunoştinţe referitoare la reglementările legale în materia publicităţii imobiliare.

Notiuni Cheie
- publicitate imobiliară, cadastru, carte funciară, drepturi tabulare.

Cuprins Lectie
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Noţiunea de publicitate imobiliară

Publicitatea imobiliară reprezintă ansamblul mijloacelor juridice prevăzute de lege prin

care se înfăţişează în mod public situaţia materială şi juridică a bunurilor imobile în scopul de
a ocroti interesele titularilor drepturilor reale şi circulaţia acestora de la naşterea şi până la
stingerea lor .

Într-o opinie formulată în doctrină s-a susţinut că, prin publicitate, se evidenţiază
situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public, pentru a acoperi securitatea statică şi
securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.

Se reţine în această opinie că, prin „securitatea statică” se înţelege ocrotirea drepturilor
existente în prezent, asupra unui bun, iar prin „securitatea dinamică” ocrotirea unor drepturi
ce se vor dobândi în conformitate cu legea, în viitor.

Într-o altă opinie instituţia publicităţii imobiliare constituie un ansamblu de mijloace

juridice care au ca scop să asigure siguranţa, evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor
juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare.

Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general

care este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care
se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a
tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent
de destinaţia lor şi de proprietari.

2. Obiectivele publicităţii imobiliare

Prin publicitatea imobiliară se urmăresc următoarele obiective:

•&νβσπ;asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi reale, urmând a se evita astfel
transmisiunile succesive în scopuri frauduloase;

•&νβσπ;de a se da cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, a transmiterii lor, prin aducerea la
cunoştinţa terţilor a situaţiilor juridice nou create şi a le face opozabile, evitându-se astfel posibilitatea
de a fi înstrăinat imobilul de către un proprietar către mai multe persoane;

•&νβσπ;de a se constitui o evidenţă clară a bunurilor imobile pentru a se utiliza şi exploata cât mai eficient, în
acord cu prevederile legale şi interesele societăţii;

•&νβσπ;de a se permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros al situaţiei lor
materiale (transformări, adăugiri) sau situaţiei lor juridice (înstrăinări, grevări).

3. Sistemele de publicitate imobiliară

În ţara noastră sunt cunoscute patru sisteme de publicitate imobiliară :

1. sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, reglementat de Codul civil şi Codul de

procedură civilă, aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea); acest
sistem mai este denumit şi “sistemul publicităţii personale”, întrucât evidenţa transmisiunilor
imobiliare se ţine pe numele proprietarilor, iar nu pe imobile;

2. sistemul cărţilor funciare, reglementate în a doua jumătate a secolului al XIX de legislaţia

austriacă şi ungară, iar ulterior, de Decretul - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, aplicabil în provinciile româneşti anexate de fostul
Imperiu austro – ungar, Transilvania, Banat, Crişana, Satu – Mare, Maramureş şi Bucovina
de Sud, numit şi sistemul publicităţii reale deoarece evidenţa se ţine pe imobile;

3. sistemul cărţilor de publicitate imobiliară, numit şi sistemul intermediar de publicitate,

reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor provizorii în cărţi de
publicitate imobiliară, aplicat într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov, Bucureşti
şi câteva comune limitrofe, în care s-au efectuat măsurători şi s-au întocmit documente
cadastrale;

4. sistemul cărţilor de evidenţă funciară, care este tot un sistem intermediar, însă conceput
provizoriu, reglementat prin Legea nr. 163,/1946 şi aplicat în localităţile din Transilvania unde
cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului.

Iniţial, registrele de publicitate imobiliară s-au ţinut la tribunale apoi de către judecătorii,
iar ulterior, după anii 1960 de către notariatele de stat.

În anul 1995, o dată cu transformarea activităţii notariale, atribuţiile de publicitate

mobilară şi imobiliară, registrele de transcripţiuni-inscripţiuni, mapele de amanet, precum
cărţile funciare au trecut la judecătoriile în circumscripţia cărora au funcţionat notariatele de
stat.

Unificarea regimului juridic al publicităţii imobiliare a constituit o preocupare majoră a

legislativului după anul 1989. Astfel, în anul 1996 a fost adoptată Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul şi publicitatea imobiliară, prin care s-a extins sistemul cărţilor funciare la nivelul
întregii ţări, cu anumite schimbări faţă de modul în care acestea au fost reglementate prin
Decretul – Lege nr. 115/1938.
Sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost

reglementat cu caracter general de Codul civil şi Codul de procedură civilă, fiind aplicat în
Vechiul Regat, fără modificări majore până în anul 1996.

Acest sistem este de origine franceză şi belgiană, în Codul civil francez de la 1804,
publicitatea imobiliară fiind însă reglementată doar în materia inscripţiunii ipotecilor.

În dreptul civil român, sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost introdus

prin Codul civil de la 1865.

Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare

întrucât registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. Aşadar, dacă se doreşte
aflarea situaţiei juridice a unui imobil de către o persoană interesată, aceasta se va putea
stabili numai dacă se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin verificarea
numelor persoanelor în succesiunea lor se va putea afla ce drepturi s-au constituit, transmis,
sau stins, cu privire la acel imobil. Această operaţie de verificare este extrem de dificilă, pentru
că, dacă nu se operează în registre operaţiunile juridice, evidenţa numai reflectă realitatea.

În ceea ce priveşte felurile înregistrării în sistemul de publicitate prin transcripţiuni şi

inscripţiuni, acestea sunt transcrierea şi înscrierea.

Conform principiului consensualismului absolut, Codul Napoleon de la 1804 n-a

reglementat publicitatea transmisiunilor imobiliare, ci numai, inscripţiunea ipotecilor. Dintre
toate actele de proprietate, doar donaţiile erau supuse transcrierii şi acestea ca o reminiscenţă
a ostilităţii cu care au fost private actele de liberalitate de către vechiul regim care era
preocupat de a apăra interesele familiei donatorului. Cu toate acestea, destul de târziu prin
Legea din 23 martie 1855 privitoare la transcrierea în materie ipotecară legiuitorul a acoperit
această lacună. Dar această lege era totuşi incompletă, completată mai târziu de Decretul nr.
52- 22 / 1955 de reformă a publicităţii funciare, care a pus bazele publicităţii imobiliare.

În general, legislaţiile civile care au urmat modelul Codului Napoleon, au adoptat, sistemul
personal de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, aşa cum s-a
întâmplat şi în cazul Codului nostru civil.

Codul de procedură civilă în art. 710 – 720 prevede obligativitatea a trei registre :

1) registrul de transcripţiune a actelor de mutaţiune;

2) registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor;

3) registru pentru transcrierea comandamentelor.

Registrul de transcripţiuni este acel registru în care se transcriu, adică se copiază

actele juridice prin care se constituie şi se transmit drepturi reale imobiliare: vânzare –
cumpărare, donaţie, etc.

Registrul de inscripţiuni este acel registru în care se trec menţiuni cu privire la privilegii
şi ipoteci.

Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justiţiei (nepublicată), s-a dispus ca

în locul celor două registre, de transcripţiuni şi de inscripţiuni, să existe un singur registru,
registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care se înscriu numai menţiuni de transcriere şi
înscriere.
 Sistemul de publicitate personală a funcţionat şi va funcţiona până la întocmirea
documentaţiilor cadastrale.

Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare reglementat de Legea nr. 7/1996

Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară
pentru întreaga ţară, menit să înlocuiască cele trei sisteme de publicitate imobiliară aplicabile
în dreptul român actual . Noua lege reglementează în acelaşi act normativ două instituţii
distincte, însă interferente: instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia juridică a noilor cărţi
funciare.

Legea a creat numai premisele juridice normative pentru ca România să ajungă la

stadiul european de a avea un cadastru naţional şi cărţi funciare în întreaga ţară, întrucât
întocmirea cadastrului şi a noilor cărţi funciare este o problemă de timp şi bani, care depinde
de alocarea resurselor financiare, tehnice şi umane necesare efectuării şi finalizării lucrărilor
cadastrale. În acest scop, România a încheiat un Acord de împrumut cu Banca Internaţională
pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare privind Proiectul cadastrului general şi publicităţii
imobiliare, semnat la Washington la 23 ianuarie 1998. Acest proiect a fost încheiat pe timp de
5 ani (1998 -2003) având ca obiective:

- asigurarea unor servicii tehnice;

- proiectarea şi instalarea unui sistem computerizat de înregistrare a pământului;

- refacerea şi extinderea birourilor de carte funciară.

Ţinând seama de faptul că realizarea unui cadastru naţional este o problemă de viitor,
lucrările cadastrale neputând fi definitivate în acelaşi timp în fiecare localitate sau judeţ, Legea
nr. 7/1996 prevede în mod corespunzător, o extindere treptată şi progresivă a noului sistem
de publicitate bazat pe cărţile funciare; legea dispune întocmirea imediată a cărţilor funciare
pentru întreaga ţară, cu precizarea că este vorba de cărţi funciare care cuprind înscrieri cu
caracter nedefinitiv, până la punerea în aplicarea a cadastrului în fiecare unitate administrativ
- teritorială, comună, oraş sau municipiu.

Legea nr. 7/1996 este structurată în trei titluri:

Titlul I – Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare;

Titlul II – Publicitatea imobiliară;

Titlul III – Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale.

Referitor la intrarea în vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1, Legea nr. 7/1996 a intrat
în vigoare la 90 de zile de la publicare, respectiv la data de 24.04.1996.

Legea nr. 7/1996 a fost modificată şi completată prin Ordonanţa de Urgenţă a

Guvernului nr. 41/2004 .

Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificată Legea nr. 7/13.03.1996.

Evidenţa cadastral - juridică

 Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, publicitatea
imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiectiv înscrierea
în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu
administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pe imobilele
situate în raza de activitate a acestora.

Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează un imobil, care
se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.

Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi

alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este
situat imobilul respectiv.

Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral

al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare
în care sunt înscrise, cu index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează
cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse înscrierii.

4. Cartea funciară

Dispoziţiile referitoare la cartea funciară sunt cuprinse în art. 846-915 din Noul Cod
civil.

Potrivit art. 76 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare
la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor
şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a
Codului civil.

În raport de dispoziţiile legale referitoare la aplicarea în timp a Noului Cod civil, în cele
ce urmează vom analiza distinct cartea funciară în reglementarea anterioară, cuprinsă în
Legea 7/1996, respectiv în actualul cadru legislativ instituit de Codul civil în vigoare de la 1
octombrie 2011.

Cartea funciară în reglementarea Legii nr. 7/1996

Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care
este situat imobilul, precum şi din trei părţi:

Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:

a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;

b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;

c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al

amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform
regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară.

Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

 a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

c) strămutările proprietăţii;

d) servituţile constituite în folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;

f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de

proprietate şi sarcinile, care cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului

aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp
mai mare de 3 ani;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.

Înscrierile în cartea funciară

Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, înscrierile în
cartea funciară sunt de trei feluri:

a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;

b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare;

c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice

referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum
şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

Procedura de înscriere în cartea funciară

Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată în Capitolul II din Legea

nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005.

Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia

cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu.
 Cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care
urmează să se facă înscrierea.

Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de următoarele categorii de
persoane:

- mandatarul general al celui îndrituit;

- oricare dintre titularii aceluiaşi drept;

- debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea
funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa
doveditoare a plăţii.

Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre
judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a unităţii
administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.

Cererea de înscriere în cartea funciară se depune la birourile teritoriale ale oficiului

teritorial şi este însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată a acestuia, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere, iar în cazul hotărârii judecătoreşti se
prezintă o copie legalizată cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.

Cererea de înscriere se înregistrează de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea

datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii, iar dacă mai multe cereri
au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea
acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin
judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.

În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea

provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:

a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indică numele părţilor;

c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;

d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;

e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare
sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului

cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a
se face înscrierea, poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia
s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
 În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor
Legii nr. 7/1996.

Dacă registratorul constată că cererea nu întruneşte condiţiile legale o va respinge

printr-o încheiere motivată, iar despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de
intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.

Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrării cererii.

Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de

15 zile de la comunicare, la biroul teritorial.

Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se înscrie din oficiu în

cartea funciară.

Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de

competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.

Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel, iar hotărârea

judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către
instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.

Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la

data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial.

În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă,

notările făcute se radiază din oficiu.

Cartea funciară în reglementarea Noului Cod civil

Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele de teren, alăturate, indiferent de categoria
de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei
unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare, iar obiectul
drepturilor tabulare este imobilul care, după înscrierea în cartea funciară, nu mai poate să fie
modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară.

Art. 878 din Noul Cod civil dispune că aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un
singur imobil, precum şi faptul că mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte
funciară, decât dacă se află în coproprietate pe cote-părţi, ori în devălmăşie.

Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor

 Sistemul de publicitate imobiliară reglementat în Noul Cod civil afirmă principiul
efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară. În
acest sens sunt dispoziţiile art. 885 din Noul Cod civil, care prevede că, sub rezerva unor
dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe
baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este
necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul
sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană
juridică.

Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume
prevăzute de lege.

Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii

administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.

Excepţiile de la principiul efectului constitutive sau translativ sunt prevăzute în art. 887
din Noul Cod civil:

• Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din
moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate
publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege;
• În cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea
funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de
bună-credinţă;
• În cazul drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când
provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de
utilitate publică, titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele
prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

5. Înscrierile în cartea funciară

În raport de obiectul lor, înscrierile în cartea funciară sunt întabularea, înscrierea provizorie şi
notarea.

Art. 881 din Noul Cod civil precizează că întabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect
drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi
juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Art. 877 din Noul Cod civil prevede că drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară
sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică şi sting numai cu respectarea regulilor de
carte funciară.

Întabularea este înscrierea care are ca obiect drepturi reale imobiliare şi care produce efecte
imediate şi definitive din momentul înregistrării cererii de înscriere, conform art. 885 din Noul
Cod civil .
 Potrivit art. 888 din Noul Cod civil, înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului
autentic notarial a hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor, sau
în baza unui alt act în cazurile în care legea prevede aceasta.

Înscrierea provizorie în cartea funciară are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea
unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei, conform
art. 899 alin. 1 din Noul Cod civil.

Art. 898 din Noul Cod civil reglementează cazurile în care se poate cere înscrierea provizorie
în cartea funciară, respectiv:

1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau
dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect
o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;

2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii
a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care
administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;

3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;

4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;

5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.

Notarea în cartea funciară are ca obiect drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, care devin opozabile terţelor persoane,
exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului
în care, din lege, rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini
lipsa de publicitate.

Actele sau faptele supuse notării sunt reglementate în art. 902 din Noul Cod civil, care,
în alin. 1, prevede că drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2)
devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost
cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a
acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. În caz de conflict de drepturi
care provin de la un autor comun, dispoziţiile art. 890 - 892, 896 şi 897 se aplică în mod
corespunzător.

În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;

2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de

declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare
a morţii;

3. calitatea de bun comun a unui imobil;

4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;

5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;

6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;

 7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;

8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;

9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;

10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;

11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a

contractului;

12. antecontractul şi pactul de opţiune;

13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;

14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;

15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale
asupra creanţei ipotecare;

16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului

supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;

17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;

18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;

19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în
partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de
ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte,
alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;

20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită
printr-o faptă prevăzută de legea penală.

În sensul prezentului articol, prin terţi se înţelege orice persoană care a dobândit un
drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

6. Acţiunile de carte funciară

Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în
cartea funciară .

Aceste acţiuni sunt specifice regimului de carte funciară şi nu se confundă cu acţiunile

reale de care se deosebesc din mai multe puncte de vedere, respectiv:

- temeiul juridic: pe când acţiunile de carte funciară îşi află temeiul în Legea nr. 7/1996,
modificată prin Legea nr. 247/2005, celelalte acţiuni îşi găsesc temeiul în încălcarea unor
dispoziţii legale de drept substanţial existente în Codul civil şi în alte acte normative;

- obiectul: primele vizează înscrierile de carte funciară, celelalte înseşi drepturile

patrimoniale aflate în legătură imobilele cuprinse în cartea funciară;
 - competenţa instanţei: regulile de competenţă materială şi teritorială sunt parţial
diferite pentru fiecare categorie de acţiuni;

- prescripţia extinctivă: pentru fiecare din aceste categorii de acţiuni există reguli
specifice în legătură cu termenele prescripţiei.

Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, reglementează, cu privire la
înscrierile de carte funciară, două acţiuni în justiţie:

- acţiunea în prestaţie tabulară;

- acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Noul Cod civil reglementează trei acţiuni de carte funciară, respectiv:

1. Acţiunea în prestaţie tabulară;

2. Acţiunea în justificare tabulară;

3. Acţiunea în rectificare tabulară.

Acţiunea în prestaţie tabulară

Noţiunea şi reglementarea legală

Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real
imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului de a preda înscrisul necesar pentru înscrierea în
cartea funciară, dacă este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să dispună înscrierea
în cartea funciară.

Potrivit art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, cel
care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil,
este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.

Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui
îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.

În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita
instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei va suplini
consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare
înscrierii.

Articolul 29 din Legea nr. 7/1996 are o formulare diferită faţă de cea din articolele 22
şi 24 din Decretul - Lege nr. 115/1938 , datorită faptului că în reglementarea dată de Legea
nr. 115/1938, întabularea are caracter constitutiv de drepturi.

Astfel, conform art. 22 din Decretul – Lege nr. 115/1938, cel care s-a obligat să
strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i
predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit art. 24, dacă cel
obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună
înscrierea.
 Această obligaţie instituită prin lege specială este o obligaţie „de a face”, iar dacă cel
obligat refuză să o îndeplinească poate fi constrâns la executarea ei.

Sediul materiei pentru acţiunea în prestaţie tabulară, în actualul cadru legislativ, îl

constituie prevederile art. 896 – 897 din Noul Cod civil.

Potrivit art. 896 alin. 1 din Noul Cod civil, în cazurile în care cel obligat să transmită, să
constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută
obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei
judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii.

Alin. 2 prevede că dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară,
hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun
drept tabular după notare.

Efectele acţiunii în prestaţie tabulară faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă sunt

reglementate în art. 897 din Noul Cod civil, astfel:

• Acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta şi împotriva terţului dobânditor

înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior
celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar acesta a fost de rea-
credinţă la data încheierii actului.
• Dreptul la acţiune împotriva terţului se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii
de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune
al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte.

Acţiunea în justificare tabulară

Înscrierile provizorii în cartea funciară sunt condiţionate de justificarea lor ulterioară, care se
face în baza unor temeiuri diferite, respective:

• hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care a fost soluţionată o acţiune de drept

comun;
• încheierea registratorului pentru situaţia în care s-au depus înscrisurile suplimentare
necesare;
• consimţământul persoanei în contra căreia s-a efectuat înscrierea provizorie.
Dacă persoana în contra căreia s-a efectuat înscrierea provizorie refuză să-şi dea
consimţământul, beneficiarul înscrierii provizorii are la îndemână intentarea unei acţiuni în
justificare tabulară, dacă este vorba de o înscriere provizorie a unui drept real afectat de o
condiţie suspensivă.

Reclamantul se poate adresa instanţei de judecată cu acţiune prin care să solicite

obligarea celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie să consimtă la justificarea
înscrierii sau să dispună întabularea dreptului real imobiliar, având drept consecinţă
transformarea înscrierii provizorii în înscriere definitivă.

Acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară

Noţiunea şi reglementarea legală

 Acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată poate
solicita în cazuri prevăzute de lege radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în
scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului
cuprins în cartea funciară.

Acţiunea în rectificare înscrierilor de carte funciară este reglementată în mod

asemănător atât în sistemul Decretului – Lege nr. 115/1938, şi al Legii nr. 7/1996, modificată
prin Legea nr. 247/2005, având un regim juridic cvasi-identic.

Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, în
cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică
reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, prin
rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni,
susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr.
247/2005, se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare
care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate
face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

În Noul Cod civil, rectificarea înscrierilor în carte funciară este reglementată în art. 907-
914.

Art. 907 din Noul Cod civil prevedă că, atunci când o înscriere făcută în cartea funciară
nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.

Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte
efectuate în cartea funciară.

Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a
cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre
judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond.
Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice
altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii

Art. 909 din Noul Cod civil reglementează dreptul oricărei personae interesate de a
cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, în următoarele situaţii:

• înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată
înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
• dreptul înscris a fost greşit calificat;
• nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
• înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu
situaţia juridică reală a imobilului.
 Sub aspectul formei, rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale
amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau
modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat
să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru
efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea
solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea
instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a
preda înscrisurile necesare rectificării.

Termenele de exercitare a acţiunii în rectificare sunt diferite, după cum urmează:

• Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este

imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a
dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său. Dacă acţiunea de fond introdusă
pe cale separată a fost admisă, acţiunea în rectificare este, de asemenea,
imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemaţi în judecată, cât şi împotriva
terţilor care au dobândit un drept real după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea
funciară.
• Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie
sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului la
acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiţi de la
înregistrarea cererii lor de înscriere. (Termenul de 5 ani este termen de decădere)
• De asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în
rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, se va putea
îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu
bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui
contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri,
termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate
de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia
cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în
rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de
la comunicarea acesteia. (Termenele de 3 ani, respective de 1 an sunt termene de
decădere)

Efectele admiterii acţiunii în rectificare

Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere

drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părţi în cauză.

Dacă însă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească
de admitere se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept
tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor.

Subiecte Lectie
1. Prezentaţi succint cele 4 sisteme de publicitate imobiliară.

2. Analizaţi procedura înscrierilor în cartea funciară.

3. Acţiunile de carte funciară.

Intrebari Autoevaluare