Noțiunea, structura și obiectul cărții

funciare

Student: Albulescu Andreea Magdalena

Specializare: Administrație publică, anul II, ZI
Prof. coordonator:Orga-Dumitriu Gina

1
 Cuprins

Introducere…………………………………………………………………………………………3
Noțiunea…………………………………………………………………………………4
Caracteristici generale ale cărții funciare………………………………………………..5
Structura cărții funciare………………………………………………………………….6
Obiectul cărții funciare…………………………………………………………………..9
Concluzie………………………………………………………………….…………….10
Bibliografie………………………………………………………………………………………..11

2
Introducere

Începuturile cărților funciare se regăsesc în țările din vestul Europei încă din secolele al
XI-lea - al XIV-lea şi sunt legate, în principal, de credit şi garanțiile necesare acordării
acestuia.
În România, mai exact în vechiul Ardeal, începuturile sistemului de carte funciară se
identifică în evidența averilor mobiliare. Astfel, transmiterea între vii a acestora se făcea în
fața unor autorități denumite „loca credibilia1 ”,prin vânzare numită „passiones peremales”.
Tranzacția se desfăşura în cadru solemn şi i se asigura publicitate. Urma punerea în posesie,
numită „statutio”. Ipotecile se făceau prin predarea folosinței averii ipotecate în favoarea
creditorului pe perioade îndelungate de timp, care puteau ajunge şi până la 100 de ani. În
majoritatea oraşelor din Ardeal se țineau evidențe privind schimbările de proprietate asupra
imobilelor, precum şi evidențe ale ipotecilor.
Primele dispoziții referitoare la introducerea sistemului ipotecar sunt cuprinse în Legea XII
din 1840. În anul 1849, Ministerul Justiției a dispus, prin Ordonanța din 28 decembrie,
înființarea cărților funciare acolo unde ele nu existau şi conducerea evidenței cărții funciare
acolo unde aceasta deja funcționa. Prin ordonanțele Ministerului Justiției din perioada
cuprinsă între anii 1850-1955 s-a dispus identificarea, la fața locului, a averii fiecărui posesor.
Operațiunea este cunoscută sub denumirea de „localizare”. Pentru realizarea acesteia au fost
înființate comisii, denumite „comisiuni”, compuse din câte trei persoane: un comisar, un
cancelarist şi un copist. Comisarul avea sarcina de a conduce toate acțiunile care se
desfăşurau în legătură cu identificarea la fața locului a imobilelor. Cancelaristul era în
realitate un fel de grefier, care avea sarcina de a evidenția descrierea imobilelor, respectiv
întinderea rezultată în urma măsurătorilor, ramura de cultură a terenurilor, numărul pe care
imobilul îl primea în harta localității, denumit număr topografic. Lucrările efectuate de aceste
comisiuni purtau denumirea de „lucrări de localizare”. Aspectele constatate în teren de către
comisiunile de localizare erau înscrise în procese-verbale denumite „protocoale”. Din acestea
s-au născut ulterior colile funciare.
Noțiunea

1
Produs al secolului al XIII-lea, considerată fiind specifică dezvoltării și multiplicării documentelor scrise, este
denumită locus credibilis, cu forma de plural “loca credibilia” în terminologia latină.

3
 Cartea funciară a fost definită ca fiind “un înscris autentic și cu caracter public , care
cuprinde descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum și
menționarea , după caz, a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciară , fie în vederea opozabilității lor față de terți ,fie în scopul informării oricăror
persoane interesate”2.
Noul regim juridic al cărţilor funciare este reglementat cu caracter general, în noul Cod
civil, Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare şi Regulamentul de organizare şi
funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară (Ordinul directorului general al
ANCPI nr. 633/2006).
De lege lata nu există o definiţie legală a cărţilor funciare. Astfel, potrivit art. 17 alin. 1:
,,Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca
obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilelor din
acelaşi teritoriu administrativ se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară pentru imobilele situate în raza teritorială de activitate a acestora”.
Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri (art.
876 C. civ.).
Prin imobil, în înţelesul legii cadastrului şi publicităţii imobiliare, se înţelege terenul, cu
sau fără construcţii, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând unuia sau mai multor
proprietari, situate pe teritoriul aceleiaşi localităţi şi identificat printr-un număr cadastral unic.
Cartea funciară este un înscris autentic public.
Drepturile reale înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare3 (respectiv dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitație,
dreptul de servitute, drepturile reale de garanție, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosință, precum și alte drepturi cărora legea le recunoaște acest
drept). Acestea se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte
funciară.

Sintagma de Carte Funciară este folosită în varii sensuri :

2
M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliara, ed.Universul juridic , Bucuresti 2006, vol II , p.131
3
Art. 877 C.civ.

4
 În sens restrâns, cartea funciară este înscrisul întocmit de functionarul public al biroului de
cadastru și publicitate imobiliară, în condițiile legii, care descrie imobilele și arată drepturile,
actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobile , indicând identitatea persoanelor
titulare ale acestor drepturi.
În sens larg, denumirea de carte funciară este utilizată pentru a ne referi la :
a) Atât la cartea funciară propriu-zisă (adică la foaia de evidență juridică a fiecărui imobil)
cât și la documentele de publicitate imobiliară cu care aceasta se întregește cum ar fi : planul
cadastral de identificare a imobilelor , înscrisurile privitoare la înscrieri și registrul general de
intrare;
b) La sistemul real de publicitate imobiliară întemeiată pe identitatea topografica a imobilelor
și pe documentele cadastrale;
c) La instituția juridică privind ansamblul normelor de drept material și procedural care
reglementează publicitatea prin cărțile funciare;
d) La biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară ;
e) La registrul cadastral de publicitate imobiliară al unui teritoriu administrativ care, potrivit
art. 21 din lege, este alcătuit din cărțile funciare întocmite și numerotate ale unei localități și
care se întregește cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al
imobilelor indicând numărul cadastral al imobilelor și numărul de ordine al cărților funciare
în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor și cu o mapă în care se păstrează
cererile de înscriere , împreuna cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse înscrierii .

Caracteristici generale ale cărții funciare

-Fiecărui imobil îi corespunde o carte funciară. Această trăsătură nu este enunțată doar din
prevederea expresă a art. 878 alin (2) NCC potrivit căreia “aceeași carte funciară nu poate
cuprinde decât un singur imobil” , ci și din definiția dată imobilului prin art. 876 alin (2)
NCC “prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de
categoria de folosință , cu sau fără construcții , aparținând aceluiași proprietar , situate pe
teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr
cadastral unic”.

5
- Evidența se ține pe imobile, și nu pe proprietari. Este elementul esențial de diferențiere față
de sistemul personal de publicitate imobiliară prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni.
- Evidența se ține la nivel de unitate administrativ-teritorială.(comună, oraș sau municipiu).
Potrivit art. 21, alin (3) din lege4, cărțile funciare se întocmesc și numerotează pe teritoriul
administrativ al fiecărei localități.
- Cărțile funciare se păstrează într-un singur exemplar. Din rațiuni de simplificare a
operațiunilor de publicitate și operativitate , cărțile funciare se păstrează într-un singur
exemplar.
- Cărțile funciare se întregesc cu registrele și documentele de publicitate imobiliară prevăzute
de lege.
- Cartea funciară este un sistem real complet de publicitate imobiliară.
-Cartea funciară asigură publicitatea integrală a drepturilor, actelor, faptelor sau raporturilor
juridice în legătură cu imobilele.
- Scopul cărții funciare este de a asigura transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea
drepturilor reale imobiliare precum și opozabilitatea față de terți a altor drepturi, fapte sau
raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
-Cartea funciară are un caracter public. Consultarea registrelor publice se poate face de către
orice persoană.

Structura cărții funciare

Cartea funciară este alcătuită din titlu, care indică numărul ei și numele localității în care este
situat imobilul și din 3 părți: partea 1, referitoare la descrierea imobilelor, partea 2,
referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale și partea 3, care se
referă la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de
garanție și sarcini.
De asemenea, în titlu, se va face menţiune şi despre cărţile funciare colective, individuale, de
concesiune, după caz.
Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-teritorială, începând cu
numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani. Numerele de carte funciară se
atribuie dintr-un registru special destinat acordării de numere de carte funciară, numai în
momentul admiterii cererii de înscriere de către registrator sau în baza hotărârii judecătoreşti,

4
Legea nr. 7/1996

6
definitivă şi irevocabilă ca urmare a plângerii împotriva încheierii, prin care s-a dispus
înscrierea. Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciară şi se va
întocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorială care aparţine respectivului birou teritorial.

Partea I cuprinde:
Descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (exemplu: A.1) şi a numărului
cadastral al imobilului (exemplu: 100 după planul cadastral al imobilelor), suprafaţa, anexa la
partea A – planul imobilului cu vecinătăţi, descrierea imobilului, inventarul de coordonate.
Dacă intervin dezlipiri sau alipiri de parcele, imobilele nou create vor primi alte numere
cadastrale, pentru care se vor deschide cărţi funciare noi. Partea A se va completa cu anexa la
această parte, care va cuprinde geometria parcelei (planul imobilului cu descrierea sa).
Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele prevăzute în Normele tehnice
pentru introducerea cadastrului general.
Suprafaţa terenului se exprimă în unităţile de măsură legale actuale: ha, mp, în care se vor
transforma unităţile de măsură anterioare: jugăre, stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc. Cât
priveşte categoria de folosinţă, destinaţia şi descrierea construcţiilor, acestea se preiau din
documentaţia cadastrală şi se înscriu în cartea funciară.
În rubrica observaţii se vor înscrie menţiuni sau trimiteri la celelalte părţi ale cărţii funciare
sau la alte cărţi funciare, ca de exemplu referitoare la numărul cărţii funciare din care s-a
transcris imobilul sau la numărul cărţii funciare în care se află înscrise terenul sau
construcţiile (în cazul cărţilor funciare de superficie).
Ultima modificare legislativă aduce un element de noutate, reglementând necesitatea
întocmirii, în mod obligatoriu , a unei anexe la parte I a cărţii funciare; această anexă trebuie
întocmită pentru fiecare imobil în parte şi va cuprinde schiţa imobilului, descrierea acestuia,
indicarea vecinătăţilor şi inventarul de coordonate a amplasamentului.

Partea II cuprinde:
-numărul curent,
- operaţiunea,
- numele şi prenumele proprietarului,
- observaţii.
În antet se menţionează numărul cărţii funciare, ca şi în partea A:
a) numărul curent este numărul de ordine sub care s-a făcut operaţiunea şi la care, în rubrica

7
observaţii, se face trimiterea de la partea A (exemplu: vezi B 3) sau partea B (exemplu: vezi
C 3);
b) numele proprietarului se scrie în aşa fel, încât să se elimine orice dubiu cu privire la
identitatea acestuia: dacă este persoană fizică, se scrie numele, prenumele, iar dacă este
persoană juridică, se înscrie denumirea acesteia; operaţiunea cuprinde: menţionarea
modalităţilor de dobândire a proprietăţii, certificate de acte juridice corespunzătoare:
transmiterea proprietăţii, modificarea sau stingerea dreptului asupra întregului imobil sub
forma proprietăţii exclusive, comune în devălmăşie sau indivize, precum şi preţul;
Servituţile stabilite în favoarea imobilului se înscriu în partea B, pentru a fi observate şi luate
în considerare de îndată, iar cele stabilite în sarcina imobilului se înscriu în partea C (la
observaţii, pe foaia B, se face trimiterea).
Faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau stingerea drepturilor reale ce se
înscriu în foaia B a cărţii funciare şi drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile
referitoare la proprietate, precum şi modificările, îndreptările sau însemnările cu referire la
titlu partea A sau B.

Partea III se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie,

servituţile în sarcina imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci, privilegii), precum şi la faptele
juridice, drepturile personale referitoare la drepturile reale înscrise în această parte, urmăririle
imobiliare etc.
Superficia se înscrie asupra întregului imobil (teren). Această parte cuprinde trei rubrici:
numărul curent, cuprinsul şi observaţii, în antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi.
Numărul curent este numărul de ordine sub care s-a înregistrat operaţiunea şi la care se face
trimitere de la celelalte foi.
Orice schimbare adusă vreunei înscrieri în cartea funciară se va evidenţia prin sublinierea
vechii înscrieri şi prin trecerea în rubrica observaţii a numărului de ordine sub care s-a operat
noua înscriere. Alipirea mai multor imobile într-unul singur se va marca printr-un număr
cadastral nou.

Cuprinsul cărţilor funciare se dovedeşte cu copia sau cu extrasul de carte funciară şi poate fi
invocat de orice persoană interesată, având forţa probantă a prezumţiei legale relative care
operează până la proba contrară.
Cel care invocă cuprinsul cărţii funciare este pus la adăpost numai până la proba contrară.
Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o altă probă pentru valabilitatea

8
înscrierii formale, ci numai dovada înscrierii.

Obiectul cărții funciare

Obiectul cărții funciare reprezintă obiectul înscrierilor efectuate în cartea funciară, respectiv
drepturile reale imobiliare (drepturi tabulare) și, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de
creanță, actele, faptele și raporturile juridice care au legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciară.
Potrivit legii, obiectul cărții funciare constă în înscrierea dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, modifică sau sting, ca urmare a actelor
şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil, precum şi în înscrierea, după caz, a actelor şi
faptelor privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară.
Toate cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu care
se întregeşte cu un registru special de intrare, cu registru cadastral al imobilelor, cu un index
alfabetic al proprietarilor, precum şi cu o mapă în care se vor păstra cererile de înscriere şi
câte un exemplar al înscrisurilor cadastrale ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii
(art. 21 din legea nr. 7/1996).

Cât priveşte efectele juridice ale înscrierilor făcute în cartea funciară, ele se efectuează,
după caz, fie în scopul dobândirii drepturilor reale asupra imobilelor (efectul constitutiv)5 fie
în scopul opozabilităţii dobândiri sau modificării drepturilor reale imobiliare înscrise în cartea
funciară, fie în scopul stingerii drepturilor reale imobiliare înscrise asupra bunului altuia, fie
în scopul informării terţelor persoane interesate asupra anumitor drepturi reale, fie în scopul
opozabilităţii faţă de terţi a unor drepturi personale, acte sau fapte juridice în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară.
Pentru aceasta, legea prevede că orice persoană interesată va putea cerceta cartea funciară şi
celelalte documente cu care se întregeşte cartea funciară, cu excepţia evidenţelor care privesc

5
Art. 885 C.civ.

9
siguranţa naţională 6.

Din rațiuni privind o cunoaștere fidelă a situației juridice complete a imobilului, legiuitorul
a înțeles să prevadă și înscrierea unor drepturi de creanță, acte, fapte sau alte raporturi
juridice care au legătură cu imobilul, de exemplu : convenția matrimonială sau interdicția
convențională de grevare sau înstrăinare a unui drept înscris.
Prin urmare, obiectul cărții funciare îl constituie :
1. Imobilul
2. Drepturile tabulare
3. În cazurile prevăzute de lege, alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă au
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Concluzie

În linii mari, cartea funciară reprezintă o reflecție a situației juridice a unui imobil .
În concret, aceasta arată cine deține imobilul respectiv, dacă a fost grevată vreo ipotecă
asupra imobilului sau alte chestiuni legate de acesta . Cartea funciară a fost concepută pentru
avea un rol constitutiv însă are mai mult unul informativ.

6
Art. 883 C. civ.

10
Bibliografie:

1. Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Chiș A., Ed. Hamangiu,
București, 2012
2. Legea nr. 287/2009, Codul civil
3. Legea nr. 7/1996
4. M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliara, ed.Universul juridic , Bucuresti
2006, vol II
5. Suport de curs pentru învățământ cu frecvență redusă, Circa Adrian

11