1

Cuprins:
Introducere……………………………………………………………….………. 3
Capitolul I
Dispoziții generale
1.1 Prezentare generală..............................................................................................4

Capitolul II
Principiile cărții funciare
2.1 Principiul publicității integrale............................................................................6
2.2 Principiul relativității...........................................................................................7
2.3 Principiul neutralității (disponibilității)...............................................................7
2.4 Principiul specialității..........................................................................................8
2.5 Principiul legalității.............................................................................................8
2.6 Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al
înscrierii în cartea funciară..................................................................................9
2.7 Principiul priorității...........................................................................................10
2.8 Principiul publicității materiale a cărților funiciare...........................................11

Concluzie................................................................................................................12
Bibliografie..............................................................................................................13

2
 Introducere

Sistemul cărților funciare este cârmuit de anumite reguli fundamentale numite

principii, care asigură superioritatea sa în raport cu orice sistem de publicitate
personală și realizarea securității juridice statice și dinamice a circuitului civil
patrimonial.
În cuprinsul prevederilor care incumbă cartea funciara din Noul Cod civil (art.
876-915) nu exista nici un text care să evoce principiile care cârmuiesc sistemul
cărților funciare, ele rezultă din întreaga economie a dispozițiilor care le cuprinde.
În doctrină și jurisprudență nu există însă un punct de vedere unitar cu privire la
numărul principiilor și nici cu privire la denumirea acestora. Este de mentionat că
la fel ca în sistemul Decretului-lege nr.115/1938, nici în sistemul Legii nr.7/1996
nu se găsesc enumerate aceste principii în mod expres.Cu toate acestea ele pot fi
deduse din ansamblul reglementarilor cuprinse în lege. De altă parte,vom reține că
în general principiile care stau la baza noii reglementări sunt aceleași cu cele
desprinse pe cale de interpretare din Decretul-lege nr.115/1938.
Formularea lor aparţine eforturilor doctrinei prin interpretarea dispoziţiilor
decretului-lege din care acestea rezultă implicit. Fără a reproduce acum variile
clasificări propuse de autorii de specialitate, pot fi enumerate următoarele principii:

- principiul publicităţii integrale;

- principiul relativităţii;
- principiul neutralităţii (sau disponibilităţii);
- principiul legalităţii;
- principiul specialităţii.
- principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare
al înscrierii;
- principiul priorităţii;

- principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară (sau

principiul publicităţii materiale);

3
1.1 Prezentare generală
Cărțile funciare au apărut ca urmare a dorinței statului de a realiza un sistem de
evidență riguros și complet cu privire la starea materială și juridică a terenurilor
asupra cărora își exercită autoritatea. Prin înființarea cărților funiciare s-a realizat
un sistem de publicitate care are la bază identitatea topografică a imobililor și care
dacă sunt conduse corect și fluent vor reflecta fără posibilitatea de tăgadă atât
situația materială și juridică a terenurilor. Din lectura cărții funciare se poate stabili
modurile de transmisiune a drepturilor, a constituirii acestora. Este vorba atât de
drepturile reale cât și de unele drepturi personale, de fapta sau alte raporturi
juridice petrecute în timp.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cărțile funciare au primit denumirea de
drepturi tabulare, iar înscrierile care se referă la aceste drepturi alcătuiesc ,, starea
tabulară”.
Sistemul de publicitate realizat prin cărțile funciare este totodată o pavază
juridică pentru cetățenii deținători de mobile cât și pentru cei care intră în
operațiuni juridice cu aceste mobile ca urmare a formalismului impus anumitor
înstrăinări. Practic atât sub aspect statistic cât și dinamic se realizează atât interesul
statului cât și al persoanelor a acestor imobile care în general au o valoare mare și
o importanță deosebită.
Definind noțiunea de carte funciară putem afirma că aceasta apare ca un registru
oficial și public în care sunt descrise imobile și în care se cuprinde drepturile reale
ce au ca obiect bunurile descrise, precum și drepturile personale, faptele sau alte
raporturi juridice în legătură cu acestea dar numai în cazurile expres prevăzute de
lege.
Cartea funciară reprezintă punctul central al raporturilor juridice prin care
drepturile reale se constituie, transmit, modifică sau se sting având sarcina de a da
și asigură informațiile complete asupra condițiilor de drept privind obiectul acestor
drepturi.
Informațiile se referă la:
- individualizarea bunului imobil și la conținutul său
- identitatea persoanei fizice sau juridice îndreptățite să exercite un drept
asupra bunului
- la titlul pe care se întemeiază dreptul
4
 - la unele îngrădiri ale exercitării dreptului datorită situației personale ale
titularului
- la sarcinile ce grevează bunul înscris.
Cartea funciară îndeplinește concomitent o funcție socială și o funcție de evideță
(inventar).
În acest caz putem susține că are o funcție socială pe considerentul că titularul
dreptului înscris are certitudinea că nu poate fi înlăturat oricum de la exercitarea
lui, nu este obligat să și-l apere și afirmă în orice moment, constituind o garanție
pentru toți care doresc să trateze cu adevăratul proprietar. Funcția de evidență
(inventar) este notaric deși în raportul cu evidența cadastrului are o serie mai
restrânsă.
Așa cum se poate observa din cele arătate obiectul cărților funiciare îl constituie
imobilile, adică terenurile de orice fel, precum și bunurile incorporate lor fie în
mod natural, fie artificial.
În doctrină vom găsi evidențiate mai multe principii specifice cărților funciare
izvorâte din normele dreptului civil.
În ce ne privește considerăm că următoarele principii guvernează funcționarea
cărții funciare:
- principiul publicităţii integrale;
- principiul relativităţii;
- principiul neutralităţii (sau disponibilităţii);
- principiul legalităţii;
- principiul specialităţii.
- principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare
al înscrierii;
- principiul priorităţii;
- principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară (sau
principiul publicităţii materiale);
1

1
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 422.

5
2.1 PRINCIPIUL PUBLICITĂȚII INTEGRALE
Principiul publicităţii integrale este  întemeiat pe faptul că sistemul cărţilor
funciare este un sistem real şi complet de publicitate imobiliară deoarece evidenţa
se ţine pe imobile iar nu pe persoane şi totodată asigură publicitatea integrală a
transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu excepţiile deja
arătate, toate aceste operaţiuni sunt supuse înscrierii în cartea funciară precum şi
evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor care intervin prin alipire,
dezlipire, dezmembrare de parcele, etc.
Ca atare principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare este acea regulă care
supune înscrierii în cartea funciară toate actele şi faptele juridice translative sau
constitutive de proprietate şi alte drepturi reale imobiliare, operaţiuni materiale,
precum şi drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu
imobile cuprinse într-o anumită carte funciară.
Principiul publicității integrale și formale este prevăzut în următoarele
reglementări legale:
1) ART.23 DIN LEGEA 7/1996- ÎN PARTEA A II-A ȘI A III-A A CĂRȚII
FUNCIARE SUNT ÎNSCRISE:

- numele proprietarului;
- actele şi faptele juridice care constituie titlul dreptului de proprietate;
- mentionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
- mentionarea transmisiunilor proprietății, a mentionarea servituților
constituite în folosul proprietății;
- mentionarea faptelor juridice, drepturilor personale sau alte raporturi
juridice;
- mentionarea actiunilor privitoare la proprietate, dezmembrämintele
proprietăți, sechestrul, etc.
2) ART.24 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 7/1996 DISPUNE CA DREPTUL DE
PROPRIETATE SI CELELALTE DREPTURI REALE ASUPRA UNUI IMOBIL SE
VOR INSCRIE ÎN CARTEA FUNCIARĂ PE BAZA:
- înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, incheiate de
un notar public.
- a hotărâri judecătoreşti rămasă definitivă
- un act emis de autoritäțile administrative. in cazurile in care legea prevede
aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.

6
2.2 PRINCIPIUL RELATIVITĂȚII

Principiul relativităţii  asigură protecţia juridică a titularului înscris în cartea

funciară care se poate face numai: împotriva aceluia care la data înregistrării cererii
este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea se va face sau împotriva
aceluia care înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul dacă ambele înscrieri se cer
deodată.

Principiul relativităţii cuprinde acea regulă în baza căreia înscrierea unui drept în
cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care la înregistrarea cererii
este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. Cel
înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează să fie înscris, succesor
tabular.

2.3 PRINCIPIUL NEUTRALITĂȚII (DISPONIBILITĂȚII)

Regula este ca înscrierea în cartea funciara se face la cererea persoanei
îndreptățite conform principiului disponibilității ce guvernează raporturile juridice
private. Excepțiile de la acest principiu sunt limitativ determinate de lege. Prin
urmare, este interzis să se dispună efectuarea de înscrieri în cartea funciara fără ca
persoana îndreptățită să fi solicitat acest lucru. Acest principiu obligă părțile de a
prezenta toate actele necesare înscrierii în cartea funciară în momentul depunerii
cererii.
Față de preceptele principiului neutralității instanța de carte funciară este ținută
să acorde numai ceea ce s-a cerut, chiar dacă din documentația depusă ar rezulta
mai mult.
La noi în țară legiuitorul nu a prevăzut nici un mijloc de constrângere împotriva
celor care nu vor să folosească publicitatea imobiliară, pe considerentul că părțile
au tot interesul să-și înregistreze drepturile imobiliare în cărțile funciare. Acest
punct de vedere este criticabil întrucât este de interes public să existe o evidență a
situației juridice a bunurilor imobiliare, care este cel mai important patrimoniu.
Împrejurarea că operațiile de înscriere în carte funciară au loc numai la cererea
părților interesante rezultă din prevederile art. 22,25,27,30,33,35,36,40,41,49, din
Legea 7/1996.
2

2
Adam Drăgoi , Elemente de drept civil,drept funciar și publicitate imobiliară, Ed. Aeternitas,Alba Iulia 2004, pag. 102

7
2.4 PRINCIPIUL SPECIALITĂȚII
În conformitate cu acest principiu înscrierile în cartea funciara trebuie să arate
persoana în favoarea căreia se face înscrierea, imobilul la care se referă înscrierea
și dreptul care se dobândește, modifică sau stinge. Se va preciza, de asemenea,
dacă înscrierea se refera la întregul corp funciar sau la o anumită parte
determinantă. La dreptul de ipoteca se precizează suma datoriei, iar în cazul
ipotecilor colective corpurile funciare ce se grevează cu ipotecă. Înscrierile
drepturilor tabulare trebuie să se refere la corpul de proprietate și la parcelele care
intra în alcatuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci când există o a doua
proprietate indiviza, partea indiviza a fiecarui proprietar. Este necesara o
individualizare exacta si atunci cand este vorba de proprietate pe etaje ori pe
apartamente. Drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute pot să se inscrie si
numai asupra unei parcele din corpul funciar, dar trebuie atasata o schiță din care
să reiasă care anume din parcele. În schimb, ipoteca înscrisa pentru o anumita
sumă determinată trebuie sa greveze întregul corp funciar.3

2.5 PRINCIPIUL LEGALITĂȚII

Principiul legalitaţii este acea regula care obliga biroul de carte funciara să se
supună numai legii în soluționarea cererilor, pastrandu-și neutralitatea față de
actele juridice încheiate de părți, acte a căror legalitate este ținut să o verifice.
Principiul legalității trebuie analizat din prisma a două specialităti:
legalitatea formală - potrivit căreia registratorul:
- nu poate încuvința decât înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute de lege
supuse acestei operatiuni juridice;
- nu se poate întemeia decât pe cererea ce îi este adresată de cel interesat şi actele
ei însoțitoare.
legalitatea materială - registratorul să cerceteze:
- dacă înscrisul pe baza căruia se solicită inscrierea întruneşte condițiile de fond şi
de formă impuse de lege pentru înscrierea dreptului său;
- dacă în însuşi cuprinsul cărții funciare nu există vreo piedică la efectuarea
înscrierii.3
3
Gina Orga-Dumitriu, Publicitatea imobiliară în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu
2015, pag.41
8
2.6 PRINCIPIUL EFECTULUI TRANSLATIV SAU CONSTITUTIV DE
DREPTURI REALE IMOBILIARE
Potrivit art.17 din Decretul lege nr.115/1938 "Drepturile reale asupra imobilelor
se vor dobândi numai dacă între cel care dă si cel care primște dreptul este acord de
voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar
constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară.
Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea s-a înscris în cartea funciară
cu consimțământul titularului; consimțământul nu va fi de trebuință dacă dreptul se
va stinge prin implinirea termenului arătat în înscriere sau prin moartea titularului.
Dacă dreptul care urmeaza sa fie radiat, este grevat în folosul unei terțe persoane,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane. Conform acestei reguli,
atât între părţi, cât și față de terți, drepturile reale imobiliare se dobândesc,
modifică sau sting numai prin înscrierea în cartea funciară. Cu alte cuvinte,
înscrierea în cartea funciară este translativa sau constitutiva de drepturi, întrucât
drepturile reale imobiliare nu pot fi strămutate, constituite, modificate ori stinse
prin voința părților, ci numai dacă s-a făcut înscrierea în cartea funciară. În
sistemul cartilor funciare, orice operatiune juridica prin care se tinde la stramutarea
sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune:
a) dintr-un act obligațional care da nastere obligatiei de a strămuta ori a constitui
un drept real;
b) dintr-un act real prin care partea care si-a luat aceasta obligatie, consimte prin
înscris ca acel drept sa fie întabulat în cartea funciară;
c) din înscrierea dreptului real în cartea funciară si care ia nastere, ca atare, de la
data înregistarii cererii de înscriere la biroul de carte funciară.
Asadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcripțiuni si inscripțiuni
imobiliare, dobândirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai dacă
există cumulativ consimțământul partilor si înscrierea în cartea funciară. Cu toate
acestea, de la regula efectului translativ sau constituitiv de drepturi reale al
inscrierii în cartea funciara există și excepții. Astfel, dobândirea unui drept real
prin succesiune, accesiune, vânzare silită și expropriere are loc independent de
înscriere (art. 26). Totusi, chiar si în aceste cazuri, pentru a putea dispune de drept,
prin cartea funciară, achizitorul trebuie mai întai să ceară înscrierea dreptului său.
În caz contrar, terțul dobânditor nu poate fi înscris în cartea funciară ca succesor
tabular (art. 19, 20 si 26). În felul acesta se asigură respectarea principiului
publicitatii integrale a transmisiunilor imobiliare prin cartea funciară, dar și

9
aplicarea principiului relativității. Acest principiu,care a constituit baza sistemului
anterior de carte funciară, nu a mai fost reluat de noua lege a publicităţii imobiliare
decât în cazul radierii drepturilor reale, iar această inconsecvenţă a legiuitorului ni
se pare principalul aspect negativ al acestui act normativ. O confirmare legislativa
a regulii efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciara apare
totuşi în noua Lege a cadastrului si publicitații imobiliare nr.7/1996 potrivit căreia
actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar, valabil,
încheiat anterior intrarii sale în vigoare, însă neînscris în cartea funciară "își
produce efectele la data înscrierii în cartea funciară, potrivit regimului juridic la
data încheierii lui", (art.59). Aceasta înseamnă că deși noua lege consacră numai
efectul opozabilității față de terti al înscrierii în cartea funciara, totuși, în cazul
actelor juridice supuse Decretului-Lege nr. 115/1938, înscrierea în noua cartea
funciară are efecte constitutive de drepturi reale. Este o aplicație a regulii tempus
regit actum în materia legislației de carte funciară.

2.7 PRINCIPIUL PRIORITĂȚII

Acest principiu corespunde celui prevăzut în vechiul sistem, cu observția că,

principiul opozabilității și cel al priorității se găsesc într-o relație de
intercondiționare, ca urmare a faptului că opozabilitatea se realizează prin
înscriere, iar înscrierea își produce efectele din momentul înregistrării cererii de
înscriere. După cum reiese din art.31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 si art.49
alin.3 si 4 din Legea rn.7/1996. Ordinea inregistrarilor va statornici rangul, daca
cererile respective au fost incuviintate. Rangul inscrierii este determinat de data si
de ora inscrierii.

Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la același birou de carte
funciară, drepturile de ipotecă și privilegiile vor avea același rang, iar celelalte
drepturi reale principale, intrând în concurență, vor primi provizoriu rang egal,
urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului și asupra radierii înscrierii
nevalabile. Dacă mai multe cereri sunt prezentate prin același curier sau primite
prin poștă în aceeași zi, aceste sunt considerate ca fiind prezentate simultan și vor
fi înregistrate cu aceeași dată și aceeași oră (art.93 alin.7 din Regulament). Dacă
dobanditorul ulterior a fost de bună-credință și a dobândit cu titlu oneros,
dobânditorul anterior, care și-a înscris mai în urmă dreptul în cartea funciară, nu va
putea obține un rang preferențial al înscrierii sale. Dimpotriva, se va menține
înscrierea în cartea funciara a dreptului dobânditorului ulterior care va putea cere
radierea înscrierii efectuată mai în urmă a dreptului dobanditorului anterior.
Potrivit legii, dobânditorul ulterior este considerat de bună-credință dacă sunt
întrunite cumulativ următoarele condiții:

10
 a) dreptul dobânditor să fi fost înscris în cartea funciară în favoarea
transmițătorului în momentul achizitionării de către subdobânditor;

b) dreptul să fi fost dobândit prin act juridic cu titlu oneros;

c) în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo

acțiune prin care se contestă cuprinsul ei;

d) dobânditorul nu a cunoscut, pe altă cale anterior sau în momentul

dobândirii dreptului, această inexactitate din cuprinsul cărții funciare. În concluzie,
prin aceste dispoziții legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobândite cu
titlu oneros și cu bună-credință.

2.8 PRINCIPIUL PUBLICITĂȚII MATERIALE A CĂRȚILOR FUNCIARE

Acest principiu corespunde principiului publicității materiale din vechiul

sistem, iar potrivit lui, înscrierile din cuprinsul cărții funciare sunt în concordanță
cu starea reala de drept și de fapt a imobilului, numai dacă:

-        titularul dreptului înscris a dobândit acel drept în virtutea unui titlu

legal;

-        titlul legal se întemeiază pe un act juridic valid;

-        actul juridic valid exprimă dobândirea cu bună-credință a dreptului

real respectiv.

Legat de acest principiu, art. 30 din Legea nr. 7/1996 instituie următoarele
prezumții:

-        înscrierea unui drept real imobiliar în cartea funciară cu

îndeplinirea tuturor condițiilor legale conduce la prezumția că acel
drept există;

-        înscrierea dreptului real în favoarea unei persoane conduce la

prezumția ca persoana respectivă este cu adevarat titulară a dreptului
real respectiv, numai dacă: a fost de bună-credință în momentul
dobândirii sau constituirii dreptului; și starea de drept și de fapt
evidențiată de înscrierile din cartea funciară corespund realizării.

11
 Concluzie

MOTTO:
,,PUBLICITATEA JOACĂ – PENTRU ACTUL JURIDIC –
ROLUL PE CARE-L JOACĂ EFIGIA PENTRU MONEDĂ”
RUDOLF VON JHERING

Cărțile funciare sunt menite să arate întotdeauna și cu exactitate totalitatea

raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar și să mijlocească
constituirea, modificarea și stingerea drepturilor reale imobiliare. În acest scop,
regulile de carte funciară se grupează în jurul unor idei denumite principii, care
asigură funcția dinamică a cărților funciare. Aceste reguli principiale dau şi nota
caracteristică a cărţilor funciare, de instituţie juridică a circuitului civil imobiliar.
Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii cărţilor funciare,
dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în nici un text legal
nu se găseşte o referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din ansamblul
reglementărilor legii nr. 7/1996, care sunt aceleași cu cele desprinse prin
interpretare din Decretul-lege nr. 115/1938 .
Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le asigură şi forţa probantă,
este recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de către literatura juridică de
specialitate.

12
 Bibliografie

1.Gina Orga- Dumitriu, Publicitatea imobiliara in reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu
2015, pag.41
 
2. Adam Drăgoi , Elemente de drept civil,drept funciar și publicitate imobiliară, Ed.
Aeternitas,Alba Iulia 2004, pag. 102.

3. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară vol. II.,Editura Universul juridic, Bucureşti,
2006
 4. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu - Tratat de Drept civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2008

5 . Tăbăraş, M. şi Constantin, M., Cadastru şi publicitate imobiliară. Culegere de practică

judiciară, Bucureşti: C. H. Beck, 2009.

6. http://www.projurista.ro/principiile-noilor-carti-funciare/
7. https://lege5.ro/Gratuit/gmytmmbzgmza/functia-achizitiva-de-drepturi-a-principiului-
publicitatii-materiale-a-inscrierilor-in-cartea-funciara-si-corelatia-acesteia-cu-institutia-
rectificarii-tabulare
8. http://www.imliasi.ro/noul-cod-civil.pdf
9. http://www.ancpi.ro/files/Documente/Lege_7_1996.pdf
10. http://www.ocpict.ro/fisiere/legislatie/legea7.pdf

13