PROIECT

POPESCU ELENA-COSMINA
DREPT ID, AN II, GRUPA 321

1
 CARTEA FUNCIARĂ – noțiune, structură, obiect

Cartea funciară a fost definită ca fiind “un înscris autentic şi cu caracter public, care
cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi
menţionarea, după caz, a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciara, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie în scopul informării oricăror
persoane interesate1”.
O definiţie legală a noţiunii de “carte funciară” nu este cuprinsă nici în Legea
nr.7/1996 şi nici în Regulamentul de organizare şi funcţionare dar acestea conţin reglementări
detaliate ale principalelor trăsături ale acesteia, ale structurii, obiectelor şi efectelor
înscrierilor în cartea funciara, astfel încât să poată contura cu evidentă noţiunea de carte
funciară.
Noţiunea de “carte funciară “este întrebuinţata şi în alte accepţiuni:
- sistem de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a imobilelor, pe
documentele tehnice cadastrale şi evidentă integrală a drepturilor reale imobiliare
- instituţie juridică, reglementată prin totalitatea normelor juridice în materia publicităţii
drepturilor reale imobiliare prin cartea funciara
- biroul de carte funciară sau oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară
- registrul cadastral de publicitate imobiliară, ce cuprinde totalitatea cărţilor funciare ale
unei unităţi administrativ-teritoriale.
Principalele caracteristici ale unei cărţi funciare sunt:
• fiecare imobil este înscris într-o carte funciară, în care se trec toate actele translative
sau constitutive de drepturi reale, precum şi alte raporturi juridice legate de acel imobil. Spre
deosebire de Legea nr.7/1996 care permitea înscrierea într-o singură carte funciară a mai
multor imobile ce aparţineau aceluiaşi proprietar, Decretul –lege nr.115/1938 prevede
înscrierea fiecărui imobil într-o singură carte funciară, care permite ţinerea evidentei pe
imobile şi nu pe persoane. La înscrierea unui singur imobil într-o carte funciară întâlnim şi o
excepţie, conform căreia, urmare a dezmembrării, parcela dezlipită se reînscrie în aceeaşi
carte funciară, ca un imobil de sine stătător;
• cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe localităţi, de la 1 la n, toate cărţile
funciare dintr-o localitate alcătuind registrul cadastral al acelui imobil;
• se întocmesc şi se păstrează într-un singur exemplar, de către birourile de cadastru şi
publicitate imobiliară, fiind interzisă scoaterea originalului din incinta biroului teritorial2;
• cărţile funciare se întregesc cu o serie de documente sau registre;
1
M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, editura Universul juridic, Bucureşti 2006, p.131
2
Potrivit art.18 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară

2
• cartea funciară este publică.

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:

 se obţine o evidentă clară a fiecărui imobil;
 se asigura realizarea condiţiilor legale necesare pentru constituirea, strămutarea,
modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite, transmise
sau stinse fără ca aceste operaţiuni să fie evidenţiate în cartea funciara respectivă.

Structura cărţilor funciare

Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică. Acest lucru e
posibil deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor
tehnic, iar dacă luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la
aspectul ei juridic.
Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de hârtie cu un
conţinut determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe determinate de sistemul de
cadastru.
În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între
ele şi de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast
încât nu mai poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia
imobilului ori dacă imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară.
Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie
se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte
funciară, care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va
arunca, ci se va păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a
modificărilor care au survenit succesiv în legătură cu acesta.
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi
numărul cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se
trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem
afla dacă este vorba de o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu
o proprietate minieră sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care
afectează în mod serios dreptul de proprietate înscris.
Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:
I. Partea I sau foaia de avere este structurată pe mai multe coloane care fac referire la:
numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea
acestuia (fâneţe, arabil sau păşune), numărul casei, dacă este vorba despre o construcţie,
amplasamentul şi vecinătăţile, valoarea impozabilă, observații. Potrivit art. 39 alin. 7 3, aici se
înscriu mențiuni sau trimiteri la celelalte părți ale cărții funciare sau la alte cărți funciare.

3
Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară

3
Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este inutilă, doar că
oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.
Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru
acele parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care
să indice acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă
din art.444, potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte
dintr-un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este
grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de
dezlipire un corp de proprietate separat5”.
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce
formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu
este necesară întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt
şi alte cazuri în care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede
altceva.
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul
aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o
deţine. La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac
devălmăşia şi construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă
întocmirea unei cărţi funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare
proprietar în parte.
II. În cea de-a doua parte sau foaia de proprietate, aduce informaţii legate de tilturile de
proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se
referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza
constituirii dreptului de proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte
juridice, modificări, îndreptări sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput
are un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix.
Adică, printr-un act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele
proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate.
Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul
rând imobilul din partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a
dobânditorului, dacă are una, altfel i se va întocmi una.
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant
asupra imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi
vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de
comun acord).

4
Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996
5
Potrivit art. 44 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996

4
 III. Partea a III-a sau foaia de sarcini se opreşte asupra drepturilor terţului asupra
imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii,
care afectează proprietatea.
Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi
dobăndite numai asupra bunului individualizat în partea I, de către titularul înscris în partea a
II-a şi cu sarcinile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii, cu documentele ce
urmează:
a) planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei,
se va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi;
b) înscrisurile privitoare la înscrieri, care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară.
După fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din
oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul
cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva cărţilor
funciare6;
c) repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi
proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în
care sunt înscrişi7;
d) repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al
parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în
care sunt înscrise parcelele8.
Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de
lege şi care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau
cesiunea de venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale
menţionate pot surveni o serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.
În Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea
Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în
vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în
partea a III-a a cărţii funciare, se vor putea nota şi următoarele:
• plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor
din cartea funciară;
• interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi
amenajare;
• intenţia de înstrainare sau ipotecare a bunului imobil;
• revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca
obiect un imobil;
6
Potrivit art. 8 din Decretul nr. 1642/1938 privind dispozițiunile privitoare la cărțile funciare
7
Potrivit art. 9 din Decretul nr. 1642/1938 privind dispozițiunile privitoare la cărțile funciare
8
Idem

5
 Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale, se consideră
exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a
dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.
Obiectul cartii funciare.
Prin obiectul cărții funciare se întelege obiectul înscrierilor efectuate în cartea
funciară, adică drepturile reale imobiliare și drepturile de creanță, actele, faptele sau
raporturile juridice în legatură cu imobilele cuprinse în cartea funciara. Drepturile reale
imobiliare înscrise în cartea funciara se numesc drepturi tabulare. Drepturile tabulare sunt
raporturi de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară9.
Corpul de proprietate – este un corp imobiliar, înscris în partea întai a cărții
funciare și care, prin înscriere cu titlu de proprietate în partea a doua a cărții funciare, devine
și un corp de proprietate.
Imobilul – reprezintă totalitatea parcelelor alăturate de pe teritoriul aceleiași
unități administrativ-teritoriale, aparținând aceluiași proprietar, care se identifică printr-un
număr cadastral unic și se înscriu în aceeași carte funciara, pentru a forma o unitate juridică
de sine stătătoare. Imobilul este alcătuit din una sau mai multe parcele alăturate, indiferent de
categoria de folosință, cu sau fără construcții. Orice parcelă care formează o unitate
economică distinctă poate constitui un imobil, în sensul Legii nr.7/1996, devenind prin
aceasta și o unitate sau entitate juridică. Proprietarul poate realiza unirea mai multor parcele
alăturate într-un singur imobil, daca acestea nu sunt grevate cu sarcini reale care impiedică
alipirea.
Partida cadastrala – definește mai multe corpuri de proprietate ce aparțin aceluiași
proprietar. Legea nr.7/1996 a adoptat sistemul din dreptul european, cel al foilor personale în
care persoana este elementul fix, fiecare persoană având o singură foaie-carte pentru toate
imobilele pe care le are într-o localitate. Acest lucru are atât avantaje (imobilele aparțin
aceluiași proprietar, din aceeași localitate, sunt reunite în aceeași carte funciara; înscrierile
sunt specializate, fiecare imobil și înscrisurile aferente fiind individualizate) cât și
dezavantaje (cu cât o persoană are mai multe imobile și operațiunile juridice sunt mai
numeroase, cu atât va deveni mai anevoioasă cercetarea cărții funciare. S-a dovedit însa
importanța mica a partidei cadastrale, deoarece, la cererea proprietarilor se deschidea câte o
singură carte funciara pentru fiecare imobil din motive economice, întocmirea mai multor
documentații cadastrale presupunând mai multe cheltuieli. Se dorește renunțarea la institutia
partidei cadastrale, deoarece noul sistem de publicitate imobiliară trebuie să fie un sistem real
de evidență, imobilul fiind elementul fix și nu persoana, care este efemeră.
Înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: întabularea; înscrierea provizorie şi
notarea.
a) Întabularea este înscrierea prin care se îndeplineşte, săvărşeşte cu titlu definitiv de la
data înregistrării cererii strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real
imobiliar. Drept urmare întabularea este o înscriere definitivă şi poate fi considerată perfectă
în sensul că nu necesită nici o procedură ulterioară.
9
M. Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, editura All, 1978, p. 297

6
b) Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un
drept real imobiliar numai sub condiţia şi măsura justificării lui ulterioare. Ea se mai numeşte
prenotare sau întabulare imperfectă şi are loc în cazurile când: înscrisul original nu
îndeplineşte cerinţele pentru întabulare; dacă prin hotărâre judecătorească care poate fi
atacată cu recurs, partea a fost obligată la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea
unui drept tabular; radierea dreptului de ipotecă dacă debitorul a depus irevocabil suma
datorată plus dobânzile şi accesoriile.
c) Notarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile terţelor persoane
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, privind drepturile înscrise în cartea
funciară, adică acele informaţii care există independent de înscrierea în cartea funciară.
Notările sunt de două feluri:
- declarative, când efectele lor sunt independente de înscrierea în cartea funciară;
- constitutive, când efectul lor juridic depinde de înscrierea în cartea funciară
(interdicţiile de grevare, înstrăinare etc).
Efectele înscrierilor în cărţile funciare. Efectele înscrierilor în cărţile funciare sunt
strâns legate de principiile acestui sistem de publicitate şi sunt următoarele:
• efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al întabulării şi, atunci când este
cazul, al înscrierii provizorii.
• efectul de opozabilitate faţă de terţi al notării în cartea funciară. Consecinţele juridice
ale acestui efect constau în acea că drepturile de creanţă pot fi valorificate împotriva unor
terţe persoane în măsura în care au fost înscrise în cartea funciară. Aceste persoane sunt ţinute
să respecte aceste drepturi sau situaţii juridice şi chiar să suporte urmările negative pe care le-
ar putea reflecta. De ex. dacă un terţ cumpără bunul ignorând cu bună ştiinţă că este ipotecat,
el va suporta toate consecinţele urmăririi pornite de către creditorul ipotecar.

Bibliografie:

o Decretul nr. 1642/1938 privind dispozițiunile privitoare la cărțile funciare

o Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996
o Noul Cod Civil;
o Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate
imobiliară
o C. Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii,
Bucureşti, 2007;
o I. Albu, Noile cărţi funciare, editura Lumina Lex, 1994
o M. Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, editura All, 1978
o M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, editura Press. Mihaela,
București, 2000

7
o M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, editura Universul juridic,
Bucureşti 2006
o M. Tabaras, M. Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliară, Editura C.H. Beck;
o Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Editura Hamangiu, 2006;
o https://ro.wikipedia.org/wiki/Cartea_Funciar%C4%83