UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU FACULTATEA DE DREPT SIMION BRNUIU

Referat la Drept fu !"ar Te#a$ Are %area &u ur"l'r a(r"!'le

) %ru#*t'r$ Le!t'r u "+, %r, A%r"a C"r!a Stu%e t$ Mu-at Laure ."u L"+"u A II Drept ID

S"&"u/ Ia uar"e 0123

Cupr" 4$
Cuprins: ...................................................................................................................................... 2 I.Introducere ................................................................................................................................ 3 II.Contractul de arendare ............................................................................................................5 III.Riscurile in contractul de arend .............................................................................................8 IV.Bibliografie............................................................................................................................. 10

I,

I tr'%u!ere

Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti. Prin bunuri agricole care pot fi arendate se intelege terenuri cu destinatie agricola, si anume: terenuri agricole productive arabile viile livezile pepinierele viticole, pomicole arbustii fructiferi plantatiile de hamei si duzi pasunile impadurite terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare drumurile tehnologice platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola animalele constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole

Arendarea se face prin contract incheiat intre arendator, pe de o parte, si arendas, pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Contractul de arendare se intocmeste in scris, cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in
3

termen de 1 zile de la data incheierii. Acesta se inregistreaza intr!un registru special, tinut de secretarul consiliului local. Cand bunurile arendate sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, inregistrarea si depunerea contractului se fac la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala este situat bunul arendat.

Contractul de arendare trebuie sa cuprinda: " partile contractante si domiciliul sau sediul acestora# " obiectul contractului, complet si precis determinat# obiectul contractului trebuie sa cuprinda descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor# " obligatiile fiecareia dintre parti, expres si complet mentionate# " durata arendarii# " arenda, modalitatile si termenele de plata a acesteia# " raspunderile fiecarei parti# orice suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de catre arendator se va specifica separat in contract# " alte clauze convenite de parti si permise de lege. Partile vor include in contractul de arendare si clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt in sarcina arendasului. $axele de redactare si inregistrare a contractului de arenda sunt in sarcina arendasului. %urata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare.1

ttp:!!contractearenda.ro!resurse. t"l# accesata 01.02.201$

II,

C' tra!tul %e are %are

Prin contractul de are %are se intelege o varietate a contractului de locatiune in care o parte numita arendator, se obliga sa transmita unei alte parti numita arendas, bunuri agricole in schimbul unui pret numit arenda. Contractul de arendare este reglementat prin &egea arendarii nr. 1'(1))* + modificata prin &egea nr. ,(1)) , &egea nr.' (1)),, -.../. nr. 1 0(1221, &egea nr. 3 2(1223, &egea nr. 1*0( 122 , &egea nr. 113(122' si &egea nr. 12(122,4. %ispozitiile acesteia, se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu ii sunt contrare +vz. art. 1'4. 5n completarea &egii 1'(1))*, lege speciala in materie, se aplica dipozitiile 6oului Cod Civil si anume art.1,3'!1, 2 care prevad reguli particulare in materia arendarii, iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia Arendarea se face prin contract scris, incheiat intre arendator pe de o parte , si arendas pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani sau cetateni straini. Arendasii, persoane juridice pot fi de nationalitate romana sau straina si trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator. Contractul de arendare fiind o specie a contractlui de locatiune prezinta in general aceleasi caractere juridice. %e aici rezulta ca arendarea are urmatoarele caractere juridice: 1. Contract sinalagmatic da nastere la obligatii reciproce intre parti, in schimbul transmiterii folosintei bunurilor agricole, arendasul va plati arendatorului un pret numit arenda. 1. Contract cu executare succesiva obligatiile partilor se executa in timp, pe durata stabilita in contract +durata arendarii se stabileste in contract de catre parti, iar in cazul omiterii acestei reglementari perioada va fi cea necesara unui ciclu de cultura sau unui ciclu complet stabilit de destinatia contractului de arendare4. 3. Contract comutativ partile cunosc intinderea obligatiilor reciproce inca din momentul incheierii contractului. *. Contract oneros ! ambele parti urmaresc dobandirea unui folos patrimonial in schimbul propriei prestatii. Pentru prestatia arendatorului, de a transmite folosinta bunurilor agricole ii corespune contraprestatia arendasului de a plati arenda. . Contract solemn contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa sub santiunea nulitatii absolute 7art. 1,3, alin.1 C. Civ.8. '. Contract netranslativ de proprietate,ci doar translativ al dreptului de folosinta.
5

0. Contract intuitu personae, cel putin pentru persoana arendasului care trebuie sa prezinte anumite calitati si calificari. 5n plus 6oul Cod Civil art. 1,*0 interzice expres subarendarea, sub sanctiunea nulitatii absolut, si oficiile de arendasi. Partile contractului sunt arendatorul si arendasul,ele pot fi atat persoane fizice cat si persoane juridice. Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, cum ar fi, persoanele care beneficiaza de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, carora li s!au eliberat doar adeverinte de proprietate si nu titluri de proprietate. Arendasul poate fi persoana fizica sau persoana juridica. Arendasul persoana fizica poate fi orice cetatean roman sau cetatean strain, care are pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator. Arendasul persoana juridica poate fi orice persoana de nationalitate romana sau straina, ea trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator. 6u pot avea calitatea de arendas, functionarii publici si salariatii din consiliile de administratie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola care au in patrimoniu sau in adiministrare terenuri agricole proprietate publica. Arendasul nu poate fi niciodata arendator, intrucat legea interzice, sub sanciunea nulitatii absolute subarendarea totala sau partiala. Arendasul poate insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta de 1, ani. Acesta poate folosi salariati permaneti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de pritectia sociala prevazuta de legislatia muncii. Arendasul are drept de preemtiune, care se exercita in conformitate cu art.1,*1 C.Civ. cu trimitere la regulile generale art. 1032!10*2 C. Civ., cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri. Partile contractului sunt arendatorul si arendasul,ele pot fi atat persoane fizice cat si persoane juridice. Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, cum ar fi, persoanele care beneficiaza de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, carora li s!au eliberat doar adeverinte de proprietate si nu titluri de proprietate. Arendasul poate fi persoana fizica sau persoana juridica. Arendasul persoana fizica poate fi orice cetatean roman sau cetatean strain, care are pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator.

Arendasul persoana juridica poate fi orice persoana de nationalitate romana sau straina, ea trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator. 6u pot avea calitatea de arendas, functionarii publici si salariatii din consiliile de administratie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola care au in patrimoniu sau in adiministrare terenuri agricole proprietate publica. Arendasul nu poate fi niciodata arendator, intrucat legea interzice, sub sanciunea nulitatii absolute subarendarea totala sau partiala. Arendasul poate insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta de 1, ani. Acesta poate folosi salariati permaneti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de pritectia sociala prevazuta de legislatia muncii. Arendasul are drept de preemtiune, care se exercita in conformitate cu art.1,*1 C.Civ. cu trimitere la regulile generale art. 1032!10*2 C. Civ., cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri. Arenda: Arenda este contraprestatia pe care o datoreaza arendasul arendatorului, adica pretul folosintei bunurilor agricole transmise spre exploatarea arendasului. 9amane la libera apreciere a partilor sa stabileasca forma arendei +o suma de bani, o cantitate de produse agricole , platibila in natura, in fructe sau sub o forma mixta4 si cuantului ei, fara a exista o limita minima si una maxima legala. :ste obligatoriu insa, stipularea in contract a arendei, modalitatile si termenele de plata a acesteia, obligatia executatii acestei indatoriri contractuale si faptul ca ;plata arendei se face potrivit intelegerii partilor contractante si se executa la termenele si la locul stabilite in contract<. &egea indica numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei: potentialul de productie a terenului, gradul de accesibilitate a mecanizarii, amenajarile de imbunatatiri funciare sau de rasa, varsta, starea biologica in cazul efectivelor de animale etc.

&

III,

R"4!ur"le " !' tra!tul %e are %*

Arenda constituie unul dintre contractele principale reglementate =n orice legisla>ie contemporan?, reprezent@nd un instrument necesar Ai util desf?Aur?rii unei agriculturi moderne Ai eficiente. Ca orice contract special, Ai cel de arend? este de o mare complexitate ce >ine mai degrab? de lumea juriAtilor, =ns? interesul cunoaAterii exacte a consecin>elor =ncheierii unui asemenea contract este mult mai larg.5at? de ce ne propunem a prezenta aspecte legate de reglementarea riscurilor =n contractul de arend?. Potrivit art. 11 din legea arendei, p?r>ile pot stabili de comun acord, ;cazurile Ai limitele suport?rii daunelor produse de calamnit?>ile naturale< la fel cum pot prevedea Ai ;suportarea pierderilor totale sau par>iale ale bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for>? major?<. %in analiza acestui text se observ? c? legea nu rezolv? =n nici un fel problema suport?rii riscurilor =n materia arend?rii, rezolvarea problemei fiind l?sat? =n grija p?r>ilor, acestea put@nd a se =n>elege asupra suport?rii riscului, posibilitate pe care ele ar fi avut!o chiar Ai =n lipsa acestor prevederi din lege, potrivit prevederilor codului civil ce completeaz? dispozi>iile legii speciale +art.1'4. Analiz@nd textul art. 11 din lege, vedem c? in alin.1 se vorbeAte despre daunele produse de calamnit?>i naturale iar =n alin. 1 despre pierderea total? sau par>ial? a bunurilor arendate =n urma unor cazuri fortuite sau for>? major?, dar Ai calamnit?>ile naturale sunt cazuri fortuite sau de for>? major?, fapt care duce la concluzia, ap?rut? =n literatura de specialitate, c? legiuitorul, folosind o terminologie imprecis?, a f?cut de fapt referire, =n cele dou? aliniate, la riscul lucrului pe de o parte Ai pe de alt? parte la riscul contractului de arend?. 9iscul lucrului, rezult? de fapt din pierderea fortuit? a bunurilor arendate Ai se suport?, potrivit regulilor generale, de c?tre proprietarul arendator. Bn cazul =n care contractul de arend? nu este =ncheiat de c?tre proprietar ci de c?tre un alt titular de drept real +de exemplu uzufructuar4, acesta va suporta Ai el riscul propor>ional cu reptul pe care =l are asupra lucrului. ArendaAul av@nd =n deten>ia sa bunurile arendate Ai fiind obligat s? ia m?suri =n vederea p?str?rii lor =n bune condi>iuni Ai s? le restituie =n starea =n care au fost preluate, el va trebui s? fac? dovada c? nu este vinovat de pierderea produselor, pierderea fiind determinat? de o cauz? ce nu!i este imputat? +caz fortuit sau for>? major?4, excep>ie face cazul =n care acesta a fost deja pus =n =nt@rziere pentru neexecutarea obliga>iei de restituire a bunului, c?tre proprietar Ai dac? nu face dovada c? bunul ar fi pierit dac? era la arendator. 9iscul contractului, este soarta obliga>iei arendaAului de a pl?ti arenda. Aceasta apare sub dou? aspecte: ! =n cazul pierderii fortuite a bunului, riscul contractului este suportat de cel ce are obliga>ia de a asigura folosin>a bunului, acesta ne mai put@nd cere arendaAului plata arendei. Bntr!o atare situa>ie, contractul se desface de drept, =n cazul pierderii totale iar =n cazul pierderii par>iale,
8

arendaAul poate cere a reducere propor>ional? a pl?>ii arendei sau o reCiliere judiciara a contractului, dac? scopul pentru care a fost =ncheiat nu mai poate fi realizat. ! Bn cazul pierderii recoltei, a produc>iei, dac? =n contract nu exist? nici o prevedere, se va merge pe dreptul civil ce completeaz? materia, deoarece legea arendei nu are nici o prevedere =n acest sens. %e exemplu, dac? =n contract se prevede c? arenda reprezint? o cot? parte din produc>ie, pierdeea recoltei se va suporta propor>ional cu aceast? cot?, indiferent dac? cota parte urma s? fie prestat? =n natur? sau =n echivalent. Bn cazul =n care se pierd produsele dup? recoltare Ai nu recolta, pierderea va fi suportat? propor>ional cu cota de arend?, dac? arenda trebuia pl?tit? =n natur? + Ai arendatorul Ai arendaAul fiind considera>i proprietari4, dac? =ns? trebuia pl?tit? prin echivalent =n lei la pre>urile practicate pe pia>a local? la data pl?>ii arendatorul nu va suporta riscul pierderi lor deoarece el nu are calitatea de proprietar ci este doar creditorul unei crean>e b?neAti. ! Problema apare atunci c@nd prin cotractul de arend? se prevede ca pre> al arendei o cantitate determinat? de produse agricole sau echivalentul =n lei al acesteia. Bn literatura de specialitate aceast? problem? a fost rezolvat? potrivit legisla>iei civile =n sensul c? riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat? de regul? de arendaA, deoarece cuantumul arendei nu depinde de m?rimea recoltei, indiferent c? se pl?teAte =n natur? sau =n echivalent. :xcep>ie de la aceast? regul? face doar cazul contractului de arend? =ncheiat pe un an Ai dac? =nainte de a fi culeas? recolta s!a pierdut cel pu>in jum?tate din ea, c@nd arendaAul poate cere o reducere propor>ional? a arendei. %eoarece p?r>ile sunt libere s? stabileasc? =n contract clauzele referitoare la suportarea riscurilor, este recomandabil ca =n fiecare contract de arend?, aceste clauze s? fie expres prev?zute Ai clar exprimate, fiind de strict? interpretare.

'

IV,

B"&l"'(raf"e

%umitru Dlorescu, Contracte civile, :ditura .niversul Euridic, Fucuresti 1211 Noul Cod Civil, :ditura C.G. FecH, Fucuresti 1211 http:((contractearenda.ro(resurse.html

10