UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ

VETERINARĂ „ION IONESCU DE LA BRAD” IAŞI

FACULTATEA DE AGRICULTURĂ
MASTERAT: ADMINISTRAREA AFACERILOR AGRICOLE

DREPT AGRAR

COORDONTOR ȘTIINȚIFIC,
Conf. Dr. Carmen Diaconu
MASTERAND,
Andries Bianca - Andreea

2020
 UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ „ION IONESCU DE LA BRAD” IAŞI
FACULTATEA DE AGRICULTURĂ
MASTERAT: ADMINISTRAREA AFACERILOR AGRICOLE

ASPECTE PRACTICE PRIVIND CONTRACTUL DE

ARENDARE

COORDONTOR ȘTIINȚIFIC,
Conf. Dr. Carmen Diaconu
MASTERAND,
Andries Bianca - Andreea

2020
 CONSIDERAŢII PRIVIND DEFINIŢIA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE
CONTRACTULUI DE ARENDARE

Contractul de arendare, varietate de locaţiune, este un contract numit. Sediul principal

pentru reglementarea sa îl constituie Legea nr. 16 din 1994, cu modificările ulterioare

. Legislaţia civilă cu care se completează Legea nr. 16 din 19943 este formată din
dispoziţiile specifice arendării cuprinse în art. 1454 şi urm. din Codul civil, normele din acelaşi
cod care reglementează locaţiunea de drept comun, precum şi din regulile proprii teoriei generale
a obligaţiilor civile.

Potrivit art. 2 al Legii nr. 16 din 1994, „prin arendare se înţelege contractul încheiat între
proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal de bunuri agricole, denumit arendator şi arendaş, cu
privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.

Pot fi arendate „terenuri arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, arbuști fructifer,
plantații de hamei și duzi, pășuni împădurite, terenuri ocupate de construcții și instalații
agrozootehnice, amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumuri tehnologice, platforme
și spații de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenuri neproductive care pot
fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.” La acestea se adaugă animalele, construcțiile
de orice fel, mașinile, utilajele și alte bunuri pentru exploatarea agricolă.

Elementele principale în construirea definiţiei legale citate sunt părţile şi obiectul

contractului de arendare. Părţile sunt arendatorul şi arendaşul iar obiectul contractului îl
constituie bunurile agricole puse la dispoziţie de arendator şi preţul plătit de arendaş pentru
exploatarea acestora. Trebuie observat că, spre deosebire de alte instituţii de drept civil, ca de
pildă dreptul de proprietate ori testamentul – spre a da doar două exemple – pentru contractul de
arendare legiuitorul nu a înţeles să reţină în definiţie caracterele juridice ale acestui act bilateral
sau cel puţin unele dintre acestea.
 În plus, nici contraprestaţia arendaşului – arenda – nu figurează prin această denumire
specifică, ci sub numele generic de preţ care desemnează, în principiu, prestaţia de care este
ţinută una din părţile contractului sinalagmatic. Ne putem întreba dacă alegerea elementelor
definiţiei legale a arendării este una inspirată, câtă vreme un asemenea demers ar trebui să aibă în
vedere aspectele specifice, caracterizante pentru contractul în discuţie, înlesnind astfel aprecierea
cât mai exactă a conduitei părţilor precum şi identificarea dispoziţiilor care formează regimul său
juridic.

Din această perspectivă, o definire a arendării prin sublinierea diferenţelor specifice faţă
de locaţiune, a cărei varietate este – s-ar dovedi – poate, mai inspirată. Trebuie menţionat că
recentul proiect al Codului civil nu cuprinde, în secţiunea intitulată „Reguli particulare în materia
arendării” (art. 1845–1859) o definiţie a contractului de care ne ocupăm. Proiectul reţine însă
arendarea ca varietate a locaţiunii, diferenţa specifică explicit menţionată constând în natura
bunurilor date în arendă – bunuri agricole. Potrivit art. 1787 alin. (1) din preconizatul act
normativ, „Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar
locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare”.

DREPTURI ȘI OBLIGAȚII ALE ARENDATORULUI

Conform articolelor 2 și 3 din Legea arendei nr. 16/1994 actualizată, poate fi arendator
orice persoană, fizică sau juridică, ce deține în mod legal bunuri agricole, fie ca titular al unui
drept de proprietate sau al unui drept de uzufruct, fie cu alt titlu juridic: drept de superficie, drept
real de folosință sau de administrare. Foarte important este faptul că regiile autonome, instituțiile
și stațiunile de cercetare și producție agricolă, societățile comerciale sau alte unități de stat ori
cooperatiste, care au în patrimoniu sau în administrare terenuri proprietate de stat, nu pot da în
arendă.
În acest context, arendatorul are următoarele drepturi:
 Să controleze modul în care arendașul exploatează bunul agricol arendat;
 Să primească bunul agricol care a făcut obiectul contractului de arendă;
 Să acționeze împreună cu arendașul terții care tulbură exploatarea normală a bunului
arendat.

Obligații ale arendatorul

 Să îi asigure arendașului folosința bunului dat în arendă;
 Să îi predea arendașului bunul agricol în stare corespunzătoare întrebuințării sale;
 Să mențină bunul pe care urmează să îl arendeze în stare de folosință;
  Să asigure folosința utilă și pașnică a bunului agricol;
 Să ofere garanții arendașului contra evicțiunii parțiale sau totale, precum și în cazul
viciilor ascunse ale bunului agricol arendat;
 Să nu ia măsuri în legătură cu exploatarea bunului arendat de natură să-l tulbure pe
arendaș;
 Să plătească taxele și impozitele datorate pentru terenurile arendate;
 Să îl înștiințeze în scris pe arendaș cu privire la intenția sa de a reînnoi sau nu contractul
cu cel puțin un an înainte de expirarea contractului prezent;
 Să primească, în momentul încetării contractului, bunul arendat care a făcut obiectul
acestuia.

DREPTURI ȘI OBLIGAȚII ALE ARENDATORULUI

Poate fi arendaș orice persoană fizică cetățean român, indiferent dacă are domiciliul în
țară sau în străinătate, dar care „trebuie să aibă pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă
sau un atestat de cunoștințe agricole și să prezinte garanțiile solicitate de arendator” (articolul nr.
3 din Legea nr. 16/1994 actualizată).

De asemenea, poate fi arendaș inclusiv o persoană juridică română cu sediul în România,

inclusiv cele care au capital parțial sau integral străin, dar „trebuie să aibă ca obiect de activitate
exploatarea bunurilor agricole și să prezinte arendatorului garanțiile cerute”.

Este bine de știut că nu pot fi arendași funcționarii publici sau salariații din conducerile
administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale instituțiilor și stațiunilor de cercetare și
producție agricolă, ale societăților comerciale agricole pe acțiuni și ale altor unități care au în
patrimoniu ori în administrare terenuri agricole proprietate de stat, conform articolului nr. 18 din
Legea nr. 16/1994 actualizată.

Drepturi ale arendașului:

 Să folosească bunul arendat în scopul exploatării agricole;

 Dreptul de preempțiune (de exemplu, loc preferențial în cumpărarea bunurilor de pe
pământul arendat) în cazul în care arendatorul decide să înstrăineze prin vânzare bunurile
exploatate;
 Să fie exonerat de la plata arendei în cazuri de forță majoră (radiații, război, cutremure
devastatoare care afectează bunul arendat).

Obligații ale arendașului:

 Să primească bunul agricol arendat la termen și în condițiile stabilite de contract;

 Să plătească arenda la timp și conform prevederilor contractului;
 Să manifeste prudență și diligență în folosirea bunului luat în arendă;
 Să înregistreze contractul de arendă în lipsa unor prevederi care să stipuleze contrariul;
 Să suporte cheltuielile aferente încheierii contractului;
 Să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei sau al pieirii animalelor din
cauza unor calamități naturale;
 Să mențină potențialul productiv al bunului arendat și să nu-l degradeze;
 Să restituie bunul agricol la încheierea contractului de arendă în starea în care l-a primit
de la arendator;
 Să execute toate obligațiile contractuale;
 Să ceară acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiții în bunul arendat;
 Să înștiințeze în scris pe arendator de intenția de a reînnoi sau nu contractul de arendă cu
cel puțin un an înainte de expirarea sa;
 Să plătească impozite pe veniturile realizate din exploatarea bunului agricol.
 ÎNREGISTRAREA CONTRACTULUI DE ARENDĂ

Contractul de arendă trebuie realizat în trei exemplare: unul pentru arendator, unul pentru
arendaș și unul pentru consiliul local în raza căruia se află bunul agricol, pentru a fi înregistrat
într-un registru special.
Potrivit articolului nr. 6 din Codul Civil, este obligatoriu ca arendașul să depună un
exemplar al contractului de arendă la consiliul local, în 15 zile de la data încheierii. Un caz
particular vizează bunurile situate în raza teritorială a mai multor consilii locale. În acest caz,
trebuie depusă câte o copie după contract la fiecare consiliu local. Înregistrarea contractului de
arendă se face la cererea și pe cheltuiala arendașului, însă se poate stipula în contract o altă
variantă de suportare a cheltuielilor.
Arendatorul sau altă persoană interesată poate sesiza instanța judecătorească pentru a-l
obliga pe arendaș să înregistreze contractul în registrul ținut de secretarul consiliului local. Dacă
arendașul refuză această obligație, urmează a fi sancționat de instanță cu amendă civilă pentru
fiecare zi de întârziere, potrivit prevederilor articolului nr. 1838 din Codul Civil.
Îndeplinirea procedurii de înregistrare a contractului de arendă este importantă, deoarece,
pentru a beneficia de subvenții agricole de la APIA, solicitanții trebuie să depună, printre altele,
și o serie de documente care dovedesc faptul că bunul agricol se află la dispoziția lor. Acestea se
eliberează pe baza înscrisurilor din registrul agricol.
Următorul pas este înregistrarea la organul fiscal în a cărui rază teritorială își are
domiciliul arendatorul. Acesta trebuie să se ocupe și de înregistrarea fiscală, în termen de 30 de
zile de la data încheierii sau modificării contractului de arend ă.

Pentru a înregistra contractul de arendă la primărie, arendașul trebuie să prezinte

următoarele documente:

 Copie după actul de identitate al arendatorului, precum și actul care să ateste dreptul de
proprietate (titlu de proprietate, extras de carte funciara, certificat de moștenitor etc.)
asupra bunului care face obiectul contractului de arendă;
 Certificat de înregistrare al întreprinderii (în cazul persoanelor juridice) sau cartea de
identitate a arendașului (pentru persoanele fizice);
 Trei exemplare ale contractului de arendă, cu o anexă privind inventarul bunului agricol:
dacă bunul transmis în arendă este proprietatea mai multor persoane, atunci se va anexa o
 listă a tuturor coproprietarilor cu semnătura celor care au acceptat condițiile contractului,
menționându-se cota parte a fiecărui coproprietar;
 Dovada achitării taxei de înregistrare (în general, 15 lei pentru înregistrarea contractului
de arendă + 5 lei pentru adeverința de rol agricol).

Un contract de arendă trebuie să conțină cel puțin următoarele elemente:

 Părțile contractante și datele personale ale acestora;

 Obiectul contractului de arendă, cu o descriere detaliată a bunului agricol arendat:
suprafața terenului, potențialul de producție, posibilitatea de acces, distanța față de
locurile de industrializare, starea terenului, a clădirilor, a utilajelor sau a amenajărilor;
 Scopul arendării;
 Durata arendării – este recomandat să fie trecută pe contract o perioadă pentru care se
încheie arendarea. În caz contrar, contractul de arendă se consideră că este întocmit
pentru perioada necesară recoltării roadelor produse de bunul agricol în cauză;
 Valoarea arendei și termenele de plată;
 Drepturile și obligațiile părților;
 Clauze de asigurare a bunului agricol – intră în obligația arendașului;
 Cazurile în care încetează contractul de arendă.

Contractul de arendă trebuie să se încheie în formă scrisă, la începutul arendei, iar

documentul trebuie întocmit pe baza înțelegerii dintre părți: arendator și arendaș. Actul trebuie să
descrie starea bunului arendat în momentul predării și trebuie semnat de ambele părți.

DURATA CONTRACTULUI DE ARENDĂ

Contractul de arendă poate fi încheiat atât pe durată determinată, cât și pe o perioadă

nedeterminată cu exactitate, respectiv cea necesară recoltei produselor pe care bunul arendat
urmează să le producă în anul agricol respectiv.
În cazul încheierii contractului pe o perioadă determinată, articolul nr. 1783 din Codul
Civil spune că nu poate fi depășită o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă documentul este
întocmit pe o perioadă mai mare, se reduce automat până la maximul permis de lege.
În cazul plantațiilor de viță-de-vie, arbuști fructiferi, hamei și duzi în declin, arendarea
poate fi mai mică de cinci ani, în funcție de starea plantației și de durata de exploatare rămasă.
 Pentru suprafețele de teren mai mici de un hectar, a căror dare în arendă este justificată
prin lipsa temporară a mijloacelor de producție materiale sau financiare, de motive de sănătate
sau absența din localitate, durata de arendare poate fi mai mică de cinci ani.
De asemenea, terenurile agricole mari se oferă în arendă pe minimum 15 ani, în timp ce
pepinierele, culturile de căpșun, zmeur, mur, coacăz și agriș se dau în arendă pe minimum 10 ani.
Potrivit Codului Civil, contractul de arendă se prelungește automat, fără formalități suplimentare,
pentru aceeași durată menționată în contract, dacă niciuna dintre părți nu comunică în scris
refuzul înainte de expirarea termenului; părțile trebuie să anunțe modificările sau renunțarea la
contract cu cel puțin șase luni înainte de expirarea sa, în cazul culturilor reduse sau al terenurilor
de mici dimensiuni. Pentru terenuri agricole (mari), refuzul trebuie anunțat cu cel puțin un an
înainte de termenul de expirare.
Contractul de arendă poate suferi modificări în orice moment după semnarea
documentului și doar prin acordul tuturor părților implicate. Fiecare modificare adusă
contractului de arendă trebuie înregistrată la consiliul local de către arendaș și la organul fiscal
de către arendator.

ÎNCETAREA SAU REZILIEREA CONTRACTULUI DE ARENDĂ

Contractul de arendă poate înceta prin expirarea termenului, prin acordul părților, prin
desființarea titlului arendatorului sau prin pieirea bunului (de exemplu, în timpul dezastrelor
naturale). De asemenea, contractul mai poate înceta prin decesul, incapacitatea sau falimentul
arendașului.
În cazul decesului arendatorului sau al arendașului, contractul de arendă poate continua
doar dacă moștenitorii majori comunică în scris aceste intenții și obțin acordul scris al celeilalte
părți, în termen de 30 de zile de la data decesului, potrivit articolului nr. 25 din Legea nr.
16/1994 actualizată.
În ceea ce privește rezilierea contractului de arendă, aceasta are loc prin neîndeplinirea
obligațiilor asumate în sarcina celeilalte părți și menționate în prevederile actului. Dacă una
dintre părți nu își îndeplinește obligațiile contractuale, fără un motiv justificativ, cealaltă parte
are la îndemână acest temei legal al încetării contractului. Pentru a rezilia contractul de arendă,
partea interesată trebuie să se adreseze instanței judecătorești, cu excepția cazurilor în care
rezilierea unilaterală este prevăzută în contract.
Prin contractul de arendă, arendatorul cedează, temporar, drepturile de exploatare asupra
unui bun agricol unui arendaș. Acesta din urmă îi plătește arendatorului o arendă, care poate
consta într-o sumă de bani sau bunuri în natură (fructe, legume, carne etc.). Ambele părți au
drepturi și obligații, specificate în contract, pot solicita modificări sau pot prelungi contractul, de
la caz la caz. Arendarea aduce beneficii deopotrivă proprietarului, pământul său (cele mai multe
cazuri de arendare se referă la terenuri agricole) nu rămâne în voia naturii, iar la finalul
sezonului, obține recoltă, în vreme ce arendașul are un loc de muncă și păstrează o cotă din
recoltă pe care, mai apoi, o poate vinde.