Către,

Judecatoria Sibiu,
Domnului/Doamnei Președinte,

Subsemnații Costea Ioan Constantin, Amza Elena Carmen și Costea Elena,

domiciliați în Sibiu, Bulevardul Victoriei nr. 31, casa numarul 34, în calitate de
reclamanți, în contradictoriu cu Mândrean Ana și Tăpălaga Nicolae, domiciliați în
Sibiu, strada Marului nr. 23, casa numarul 43, în calitate de pârâți, formulam
prezenta

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

prin care solicităm ca în urma citării părților și administrării
probatoriului necesar, să dispuneți:

1. Dezbaterea succesiunii deschise în urma decesului domnului

Tăpălaga Dumitru, petrecut la data 13.01.1972, constatarea celor doi
copii ai acestuia, pârâții Mândrean Ana și Tăpălagă Nicolae, ca fiind
unicii moștenitori legali ai defunctului Tăpălagă Dumitru. De asemenea,
solicităm insanței să constate că masa succesorală asupra căreia are loc
dezbaterea se compune din imobilul, teren înscris în cartea funciara cu
numarul 4165, nr. top 3093/5, ieșirea din indiviziune și împărțirea
acestuia în cote-părți egale celor doi copii ai defunctului Tăpălagă
Dumitru.

2 Perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între

defunctul Costea Aron, autorul drepturilor noastre în calitate de avânzi-
cauză, și pârâții Mândrean Ana și Tăpălagă Nicolae. Prin această
perfectare solicităm să învederați pârâților că li se incumbă obligația de a
încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică respectând
prevederile legale cu succesorii legali ai defunctului Costea Aron, ori în
situația unui refuz solicităm instanței ca prin încheierea acesteia să
pronunțe perfectarea acestui contract de vânzare-cumpărare, stabilind
totodată prețul ținând seama de o expertiză autorizată. De asemenea,
solicităm instanței să dispunâ astfel intabularea dreptului real de
proprietate după acest teren în cote-părți, ½ aparținând reclamantei
Costea Elena și ½ aparținând defunctului Costea Aron. De asemenea
solicităm instanței să dispună reconstituirea cărții funciare numarul
4165, nr. top 3093/5 care lipsește.

3. În privința costrucțiilor edificate pe terenul mai sus menționat,

constucții edificate fără o autorizație de construcție, solicităm instanței
să ne recunoască dreptul de proprietate în temeiul accesiunii imobiliare
artificiale, sâ constate prin înscrisurile administrate probatorului intarea
în legalitate prin obținerea autorizațiilorde construcție și să dispună
intabularea în cote-părți de ½ aparținând reclamantei Costea Elena și ½
aparținând defunctului Costea Aron.

Ne sprijinim solicitările petiționale pe următoarele motive:

În fapt, în urma căsătoriei încheiate între Costea Aron și Costea
Elena, căsătorie încheiată la data de 17 decembrie 1976, au rezultat doi
copii, Costea Ioan Constantin și Amza Elena ( născută Costea ). La data
de 30 ianuarie 1993, prezentul defunct Costea Aron încheie un
antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâții Tăpălaga Nicolae și
Mândrean Ana, succesorii legali ai lui Tăpălagă Dumitru, decedat la data
de 13 ianuarie 1972, antecontract ce are ca obiect terenul din Slimnic cu
nr. 4165 C.F și nr.top 3093/5. Prezenta promisiune de vânzare-
cumpărare, așa cum reiese din cele doua voințe ale părților contractante,
prevedea predarea posesiei terenului situat în Slimnic, înscris la acea
vreme în OCPI Sibiu, fapt care de altfel s-a realizat odată cu încheierea
promisiunii a doua și cea de prevedere care constă în încheiere în forma
autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind acest teren, la o
proximă dată, prevedere care nu și-a regăsit finalitatea nici până în
prezent. . Pe terenul asupra căruia se desfășoară prezentul litigiu, au fost
edificate în anul 1998 construcții care să servească familiei Costea,
contrucții care datorită reluctanței pârâților de a duce la capăt perfectarea
contractului de vânzare-cumpărare nu au putut fi intabulate conform
legii cadastrului și a publicității imobiliare 7/1996 , iar autorizațiile
necesare construcției prevăzute de legea 50/1991 nu au putut fi obținute
pentru a intra cu totul în legalitate. În plus, fără a deține în mod formal
titluri de proprietate asupra bunurilor, familia Costea, având la activ o
succesiune deschisă la data de 22 mai 2016, nu poate dezbate moștenirea
deschisă în urma defunctului Costea Aron, neavând titluri formale de
proprietate intabulate asupra imobilelor din prezentul litigiu.

Privind primul petit, dorim să ne demonstrăm calitatea

procesuală activă, în calitate de reclamanți, învederăm instanței că actul
juridic încheiat de Costea Aron, promisiunea de vânzare-cumpărare
încheiată cu pârâții Tăpălagă Nicolae și Mândrean Ana, produce efecte și
față de noi, având calitatea de avânzi-cauză, în virtutea art. 1282 C. civ
care ne spune că: ,,(1) La moartea unei părți, drepturile și obligațiile
contractuale ale acesteia se transmit succesorilor săi universali sau cu
titlu universal, daca din lege, din stipulația părților ori din natura
contractului nu rezultă contrariul,, . Considerăm ca în prezenta speță noi
deținem statutul de succesori cu titlu universal, în calitate de moștenitori
legali și dăm aplicabilitate prevederilor art. 970 C. civ care statueaza
că: ,,Soțul supravețuitor il mostenește pe soțul decedat dacă, la data
deschiderii moștenirii nu există o hotărâre de divorț definitivă,, și ,, că
este chemat la succesiune în concurs cu oricare dintre clasele de
moștenitori,, în prezenta speța fiind aplicabile prevederile articolului 972
c. civ, alin (1) lit a) care reglementează faptul că: ,, daca soțul
supravețuitor vine în concurs cu descendenții de clasa 1 va culege un
sfert din moștenire. ,, În ceea ce privește descendenții, conform
aticolului 975 c. civ alin (3): ,, În concurs cu soțul supravețuitor,
descendenții defunctului, indiferent de numărul lor, culeg trei sferturi de
moștenire,, . Prin prezentul certificat de căsătorie încheiat la data de 17
decembrie 1976, învederăm instanței că avem calitatea de succesori cu
titlu universal, acționând în interiorul termenului de acceptare de un an
prevăzut la articolul 1103 alin (1) c. civ. Astfel, ni se incumba obligația
de cumpărare, obligație născută după încheierea antecontractului de la
data de 30 ianuarie 1993 de către autorul nostru Costea Aron. În
consecință, putem fi asimilați cu părțile contractului.
În privința calității procesuale pasive a pârâților, învederăm
instanței că succesiunea deschisă la data de 13 ianuarie 1972 nu a fost
dezbatută și că în conformitate cu normele tranzitorii de aplicabilitate ale
Codului civil detaliate în legea nr. 71/2011, articolul 91, prevede că: ,,
Moștenirile deschise înainte de intarea în vigoare a Codului Civil sunt
supuse legii în vigoare la data deschiderii moștenirii,, . Dăm
aplicabilitate articolului 669 din vechiul cod civil care prevede
că: ,,Copiii sau descendentii lor succed tatalui, mamei, motilor, moaselor
si oricarui alt ascendent, fara deosebire de sex si chiar de ar fi nascuti din
deosebite casatorii. Ei succed in parti egale, cind se gasesc toti in gradul
dintii si sint chemati dupa propriul lor drept; ei succed pe tulpina cînd
sint chemati toti sau unul din ei prin reprezentare. ,, Astfel înțelegem că
Mândrean Ana alături de Tăpălagă Nicolae sunt unicii succesori legali ai
defunctului Tăpălagă Dumitru și sunt îndreptățiti să moștenească după
sistarea stării de indiviziue masa succesorală care se compune din
terenul situat în satul Slimnic, numar 4165 în C.F, nr. top 3093/5, în
cote-părți egale de ½ și ½. Înțelegem astfel că instanței că pârâții
Tăpălaga Nicoale și Mândrean Ana au calitate procesuala pasivă, sunt
titularii dreptului real de proprietate asupra terenului, deținând ½ și ½
din teren sunt în măsură să își asume obligația de a vinde terenul. Din
situația de fapt reiese că fișa de carte funciară

În ceea ce privește petitul secund, considerăm că pârâții nu și-au

dus la îndeplinire obligațiile prevăzute în antecontract. Cuprinsul
contractului încheiat la data de 13 ianuarie 1993 este deosebit de clar și
nu lasă loc de interpretare. Mai mult de atât, acest contract nu poate fi
revocat conform principiului simetriei, doarece nu putem vorbi despre
un mutuus consensus, nici despre o clauză de dezicere. Este important de
menționat că potrivit normelor tranzitorii de aplicare a codului civil,
înțelegem să dăm aplicare normelor legii nr. 71/2011, articolul 102 care
menționează că: ,, în materie contractuală, efectele contractului rămân
supuse vechii reglementări, chiar dacă se produc după intrarea în vigoare
a noului Cod Civil ,, . Chiar dacă codul civil de la 1864 nu
reglementează expresis verbis forța obligatorie a promisiunii de vânzare-
cumpărare, aceasta se subînțelege din prevederile codului, se regăsește
în doctrină cât și în jurisprudență. Articolul 1073 v.c.c prevede că: ,,
Creditorul are dreptul de a dobindi indeplinirea exacta a obligatiei,
si in caz contrar are dreptul la dezdaunare,, . De asemenea, articolul
1077 al aceluiași cod prevede că: ,, Nefiind indeplinita obligatia de a
face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat a o aduce el la
indeplinire, cu cheltuiala debitorului,, . O complexă analiză doctrinară
a acestui tip de contract se poate regăsi în ,,Tratatul de Drept Civil –
Contracte Speciale – Fr. Deak, Actami , Bucuresti 1999 ,, pg 26-27-28 .
În viziunea doctrinarului Fr. Deak , un astfel de contract incheiat nu
determină nici vânzare, nici cumpărare, ci dâ naștere unor obligații
reciproce de a cumpăra si a vinde. Dacă promitentul vânzător nu își
respectă obligația contractuala de a vinde, beneficiarul promisiunii de
cumpărare este îndreptățit să ceară realizarea obligației alături de daune
interese, doar dacă obiectul contractului nu a fost înstrăinat, caz în care
poate să ceară doar daune interese. În orice caz, interpretând prevederile
articolului 1077 v.c.c, doctrina și practica judiciară au indicat în mod
repetat că în situația în care o parte a unui antecontract bilateral nu-și
respectă obligația, instanța este îndreptățită să pronunțe o decizie care să
țină loc de vânzare-cumpărare, o decizie constitutivă de drepturi. O
asemenea situație se poate regăsi în nenumărate decizii precum: ,, CSJ
s.civ dec 879/1993 , dec 2221/ 1993 , dec 2339/1993 ,, unde hotărâri ale
instanțelor au ținut loc de contract de vânzare-cumpărare. O reglemntare
mai nouă, consacră formal acestă practică jurisprudențială în legea
247/2005, art 5 (2).
În temeiul legii nr. 7/1996, art. 24 (3): ,, Dreptul de proprietate și
celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea
funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de
moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a
hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui
act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede
aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.,, raportate
la dispozițiile art. 885 c.civ coroborate cu art 888 c.civ Așadar solicităm
insanței eliberarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act
juridic apt pentru intabularea dreptului de proprietate, în cote-părți egale
pentru Costea Elena și Costea Aron, pentru ca ulterior devoluțiunea
succesorală de după defunctul Costea Aron să se poată înfăptui. Iar în
ceea ce privește fișa de carte funciară lipsă pentru terenul litigios,
solicităm instanței să solicite OCPI uzitarea procedurii de reconstituire a
cărţilor funciare prev. de art.52 din Legea nr.7/1996 arată că, în vederea
reconstituirii, se folosesc toate înscrisurile şi documentaţiile tehnice
existente, privitoare la imobilele în cauză, precum şi situaţia dreptului de
proprietate.
În legătură cu cel de al treilea petit, învederem că prin
perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții Costea
urmează să obțină dreptul de proprietate asupra imobilului pe care
aceștia și-au construit casa. Dorim să înaintăm în prealabil acțiunea în
constatarea accesiunii imobiliare artificiale privind construcțiile edificate
pe terenul mai sus menționat și să dispuneți astfel intabularea casei,
conform legii nr. 7/1996, art. 24 (3) coroborat cu art. 885 c.civ și art. 888
c civ. Ne bazăm pretențiile celui de al treilea petit pe prevederile art. 492
v.c.c, care statuează că: ,, orice construcție, plantație sau lucru făcut în
pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul
acelui pământ și cu cheltuiala sa și că sunt ale lui până se dovedește din
contră,, . Atașăm de asemenea înscrisuri care să dovedească că
materialele au fost cumpărate de către reclamanți, iar construcția ridicată
și terminată în anul 1998 a fost făcută cu participarea membrilor familiei
Costea. În consecință dupa perfectarea contractului de vânzare-
cumpărare, această prezumție relativă va avea deplină forță, întrucât
probatoriul suplinește afirmația conform căreia casa a fost construită de
membrii familiei Costea. De asemenea, este esențial de învederat că
familia Costea, a acționat pe toată perioada construcției cu bună credință
fiind sigură că urmează să obțină proprietatea terenului, lucru care nu s-a
întâmplat. Urmând sa devină proprietari ai terenului, considerăm
incidente regulile accesiuni imobiliare artificiale, privită ca prelungire
legală a dreptului proprietarului lucrului considerat principal asupra a tot
ce se uneşte ca accesoriu cu acest lucru, prelungire justificată de
caracterul exclusiv şi absolut al dreptului de proprietate. Astfel, potrivit
art.482 raportat la art.480 din Vechiul Codul civil, pământul este
considerat lucru principal şi proprietatea asupra lui dă dreptul şi asupra a
tot ce se uneşte ca accesoriu cu acesta într-un mod natural sau artificial,
proprietatea pământului cuprinzând în sine proprietatea suprafeţei şi a
subfeţei lui, aşa cum dispune art.489 din Codul civil. Învederem
instanței faptul că în practica judiciară s-a statuat într-o speță soluționată
de I.C.C.J. Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, Decizia nr. 3668
din 6 mai 2005, clar diferența de regim juridic dintre cele două instituții
( accesiunea imobiliară artificială și autorizația de construcție),
determinând astfel că inexistența unei autorizaţii de construire sau acte
care să ateste construirea legală, poate avea consecinţe pe planul
raporturilor de natură administrativă, conform Legii nr. 50/1990
modificată prin Legea nr.453/2001, antrenând o răspundere
contravenţională, iar nu inadmisibilitatea acţiunii în constatarea
dobândirii dreptului de proprietate.
În privința intabulării, învederem instanței că reaua credință a
pârâților de a nu-și duce la capăt obligația contractuală a dus la situația
de a nu avea posibilitatea de a intra în legalitate. Înțelegem să dăm
aplicabilitate art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea
normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991 (3) în situația în
care construcția realizată fără autorizație de construire întrunește
condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent,
autoritatea administrației publice locale competente poate proceda la
emiterea unei autorizații de construire în vederea intrării în legalitate, în
coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza
concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerința esențială de
calitate "rezistență mecanică și stabilitate" privind starea structurii de
rezistență în stadiul fizic în care se află construcția, precum și pentru
cerința esențială de calitate "securitatea la incendiu", numai după
emiterea acordului de mediu, în condițiile legii. Luând la cunoștină
prevederile art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, în sensul că „construcţiile
executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor
acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea
lucrărilor nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea
funciară.” învederăm faptul ca am demarat demersurile pentru a intra în
legalitate obținând o autorizație de construire în conformitate cu
dispoziţiile art. 28 din Legea nr. 50/1991 şi art. 56 din Ordinul nr.
1430/2005 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii
nr. 50/1991.
 Îndeplinind astfel condițiile prevăzute la art.37 alin.5 din Legea
nr.50/1991, odată cu admisibilitatea acțiunii de constatare a accesiunii
imobiliare artificiale, solicităm intabularea dreptului de proprietate în
cote-părți egale ½ Costea Aron și Costea Elena, în temeiul În temeiul
legii nr. 7/1996, art. 24 (3): ,, Dreptul de proprietate și celelalte drepturi
reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza
înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate
de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase
definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile
administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au
constituit ori transmis în mod valabil.,, raportate la dispozițiile art. 885
c.civ coroborate cu art 888 c.civ.

Pîrvu Bogdan-Marian