UNIVERSITATEA “Lucian Blaga” Sibiu, Facultatea de Drept

Carte Funciară(noțiune,structură și obiectul)

-Publicitate imobiliară-

Student:
Văscan Diana-Ramona

Profesor coordonator:
Profesor Radu Geamanu

2017

1
 Noțiunea de Carte Funciară în sens larg și în sens restrâns.

Nu există o definiție legală în noul Cod civil a Cărții Funciare , însă din interpretarea
dispoziției generale cuprinsă în articolul 876 alin. (1) privind scopul și obiectul Cărții
Funciare , putem extrage semnificația atribuită noțiunii .

Sintagma de Carte Funciară este folosită în varii sensuri :

În sens restrâns , cartea funciară este înscrisul întocmit de funcționarul public al

biroului de cadastru și publicitate imobiliară , în condițiile legii , care descrie imobilele și
arată drepturile, actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobile , indicând
identitatea persoanelor titulare ale acestor drepturi . Cartea funciară este un înscris autentic
public.

În sens larg, denumirea de carte funciară este utilizată pentru a ne referi la :

a) Atât la cartea funciară propriu-zisă (adică la foaia de evidență juridică a fiecărui

imobil) cât și la documentele de publicitate imobiliară cu care aceasta se întregește
cum ar fi : planul cadastral de identificare a imobilelor , înscrisurile privitoare la
înscrieri și registrul general de intrare
b) La sistemul real de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a
imobilelor și pe documentele cadastrale
c) La instituția juridică privind ansamblul normelor de drept material și procedural care
reglementează publicitatea prin cărțile funciare
d) La biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară
e) La registrul cadastral de publicitate imobiliară al unui teritoriu administrativ care ,
potrivit art. 21 din lege , este alcătuit din cărțile funciare întocmite și numerotate ale
unei localități și care se întregește cu registrul de intrare , cu planul cadastral , cu
registrul cadastral al imobilelor indicând numărul cadastral al imobilelor și numărul
de ordine al cărților funciare în care sunt înscrise , cu un index alfabetic al
proprietarilor și cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere , împreună cu un
exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
înscrierii .

2
 Trăsăturile Cărții Funciare

Din interpretarea sistematizată a dispozițiilor legale incidente sistemului real de

publicitate imobiliară prin cărțile funciare , au fost extrase o serie de caracteristici ale Cărții
Funciare :

 Fiecărui imobil îi corespunde o carte funciară. Această trăsătura nu este

enunțată doar din prevederea expresă a art. 878 alin (2) NCC potrivit căreia
“aceeași carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil” , ci și din
definiția dată imobilului prin art. 876 alin (2) NCC “prin imobil se înțelege
una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosință , cu sau fără construcții , aparținând aceluiași proprietar , situate pe
teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-
un număr cadastral unic”.
 Evidența nu se ține pe imobile, și nu pe proprietari. Este elementul esențial
de diferențiere față de sistemul personal de publicitate imobiliară prin registre
de transcripțiuni și inscripțiuni .
 Evidența se ține la nivel de unitate-administrativ-teritorială.(comună,
oraș sau municipiu). Potrivit art. 21, alin (3) din lege, cărțile funciare se
întocmesc și numerotează pe teritoriul administrativ al fiecărei localități.
 Cărțile funciare se păstrează într-un singur exemplar. Din rațiuni de
simplificare a operațiunilor de publicitate și operativitate , cărțile funciare se
pastrează într-un singur exemplar.
 Cărțile funciare se întregesc cu registrele și documentele de publicitate
imobiliară prevăzute de lege.
 Cartea funciară este un sistem real complet de publicitate imobiliară.
Cartea funciară asigură publicitatea integrală a drepturilor, actelor, faptelor sau
raporturilor juridice în legătură cu imobilele.
 Scopul cărții funciare este de a asigura transmiterea, constituirea,
modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare precum și
opozabilitatea față de terți a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în
legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
 Cartea funciară are un caracter public. Consultarea registrelor publicce se
poate face de către orice persoană.

3
 Structura Cărții Funciare

Cartea funciară este alcătuită din titlu , care indică numărul ei și numele localității în
care este situat imobilul și din 3 părți : partea 1, referitoare la descrierea imobilelor, partea 2,
referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale și partea 3, care se
referă la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de
garanție și sarcini.

Partea 1 cuprinde :

1. Numărul de ordine (care este numărul fiecărui imobil înscris-parcelă cu sau fără
construcții) și numărul cadastral al imobilului care este atribuit de biroul teritorial de
cadastru și publicitate imobiliară .
2. Suprafața imobilului , reieșită din măsurătorile cadastrale, destinația, categoriile de
folosință și , după caz, construcțiile.
3. Planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea 1 a cărții
funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenției Naționale.

Partea 2 cuprinde :

1. Numele proprietarului
2. Actul sau faptul juric care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și
menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept
3. Strămutările proprietății
4. Dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu
gratuit, corespunzătoare proprietății publice
5. Servituțile constituite în folosul imobilului
6. Faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice precum și acțiunile
privitoare la proprietate
7. Recepția propunerii de dezmembrare ori de comasare și respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepție sau de înscriere, în cazul imobilului cu carte
funciară deschisă
8. Obligații de a nu face, interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare
9. Clauza de inalienabilitate a imobilului și clauza de insesizabilitate

4
10. Orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea 1 sau 2 a
cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Partea 3 cuprinde men’iuni cu privire la :

1. Dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit,

ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță
2. Faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și
acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte
3. Sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale
4. Orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile
făcute în această parte.

5
 Obiectul Cărții Funciare

Obiectul cărții funciare reprezintă obiectul înscrierilor efectuate în cartea funciară,

respectiv drepturile reale imobiliare (drepturi tabulare) și, în cazurile prevăzute de lege,
drepturile de creanță, actele, faptele și raporturile juridice care au legătură cu imobilele
înscrise în cartea funciară.

Obiectul drepturilor tabulare este imobilul. Un imobil este înscris într-o singură carte
funciară. De la regula conform căreia un imobil nu poate fi înscris cartea funciară decât dacă

6
are un singur proprietar, este instituită o singură excepție, și anume în cazul coproprietății pe
cote-părți sau în devălmășie.

Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobilare înscrise în cartea funciară.

Drepturile reale pot fi identificate prin raportare la art. 551, care enumeră drepturile reale.
Prin urmare, drepturile tabulare sunt drepturile reale care au ca obiect un imobil înscris în
cartea funciară, și anume dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosință, dreptul de ipotecă.

Drepturile reale se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor

de carte funciară.

Din rațiuni privind o cunoastere fidelă a situației juridice complete a imobilului,

legiuitorul a înțeles să prevadă și înscrierea unor drepturi de creanță, acte, fapte sau alte
raporturi juridice care au legătură cu imobilul, de exemplu : convenția matrimonială sau
interdicția convențională de grevare sau înstrăinare a unui drept înscris.

Prin urmare, obiectul cărții funciare îl constituie :

1. Imobilul
2. Drepturile tabulare
3. În cazurile prevăzute de lege, alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă au
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Modificarea imobilului înscris în cartea funciară

Modificarea imobilului se poate face numai cu respectarea regulilor în materie de

carte funciară. Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri și dezlipiri,
acestea fiind doar niste operațiuni cu caracter material, în sensul că nu implică niciun transfer
de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul lor. Actele de alipire și edzlipire se
încheie în formă autentică.

Alipirea este operațiunea materială prin care mai multe imobile alăturate aparținând
aceluiași proprietar se unesc într-un singur imobil sau se adaugă la imobilul existent o parte
dintr-un alt imobil alăturat aparținând aceluiași proprietar ori, după caz se mărește întinderea
imobilului existent.

7
 Dezlipirea este operațiunea prin care o parte sau mai multe părți din imobilul înscris
în cartea funciară se desprind sau micșorează întinderea imobilului existent.

În respectarea regulii că fiecare imobil are o singură carte funciară, imobilele rezultate
prin alipiri sau dezlipiri, trebuie înscrise în alte cărți funciare, care vor fi deschise de către
biroul teritorial ed cadastru și publicitate imobiliară. Operațiunea de înscriere în altă carte
funciară a unui imobil rezultat din alt imobil se numește transcriere. În caz de alipire sau
dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărți funciare noi, cu menționarea noului
număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărți funciare
se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.

Nu întotdeauna modificarea imobilului implică și închiderea cărților funciare. Dacă un

imobil se dezmembrează în două imobile, nu întreg imobilul pleacă din cartea funciară, ci
doar o parte din acesta, care dobândind individualitatea proprie, va fi închis într-o nouă carte
funciară iar partea rămasă se va reînscrie în cartea funciară veche ca un imobil distinct căruia
i se va atribui un nou număr cadastral.

Modificarea imobilului grevat de o sarcină. Alipirea sau dezlipirea imobilelor

grevate de sarcini nu se poate face, decât cu consimțământul titularilor acestor sarcini.
Acordul terțului în favoarea căruia este înscrisă sarcina respectivă este pretins în considerarea
protecției juridice pe care legiuitorul înțelege să i-o acorde pentru a evita prejudicierea
intereselor sale, ca efect al voinței exclusive a proprietarului. În cazul în care imobilul a cărui
modificare se solicită este grevat de mai multe sarcini, este necesar consimțământul tuturor
titularilor acestor sarcini, inclusiv atunci când acestia se află în raporturi de indivizibilitate
sau solidaritate cu privire la creanța pe care o au față de proprietarul tabular.

Acțiunea în obligarea titularului sarcinii sa își dea consimțământul la

modificarea imobilului. În cazul unui refuz abuziv din partea titularului sarcinii, proprietarul
imobilului poate investi instanța cu o acțiune prin care să solicite obligarea acestuia la a-și da
consimțământul, iar în caz de refuz pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să
suplinească acordul acestuia pentru modificarea imobilului înscris în cartea funciară. Refuzul
poate fi expres sau tacit, după cum și lipsa unui răspuns al titularului sarcinii la cererea
proprietarului imobilului poate justifica acțiunea în instanță a celui din urmă.

Acordul titularului sarcinii trebuie să fie exprimat în formă autentică. Hotărârea

judecătorească de suplinire a consimțământului titularului sarcinii trebuie să fie definitivă și
depusă în copie legalizată.

8
 Alipirea sau dezlipirea imobilului grevat de o ipotecă urmată de alipirea la un alt
imobil grevat de o altă ipotecă. Potrivit regulii generale statornice prin art. 2421 NCC, în
cazul concursului ipotecilor imobiliare rangul acestora este determinat de ordinea înregistrării
cererilor de înscriere în cartea funciară. În situația anterioară, legiuitorul derogă de la regula
generală și, în stabilirea rangului ipotecilor, prevede că ipotecile care grevează imobilul la
care se face alipirea au rang preferențial față de ipotecile care grevează imobilul modificat.
Soluția este consacrată de art. 879 alin. (4) NCC, care dispune: “dacă însă creditorii
ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, la dezlipirea, cât și la alipirea imobilului gervat
la un alt imobil, în lipsă de convenție contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează
imobilul la care s-a făcut alipirea.” Această regulă este corectă și echitabilă deoarece pune
într-o poziție inferioară pe creditorul ipotecar care a acceptat respectiva situație, iar nu pe
creditorul ipotecar care nu a avut posibilitatea în niciun mod să-și apere propriile interese. Nu
lipsit de importanță este și caracterul supletiv al normei care reiese din formula:”în lipsă de
convenție contrară”, ceea ce înseamnă că părțile pot deroga prin voința lor de la regula
stabilită de art. 879 alin (4) NCC.

Bibliografie:
1. Publicitatea imobiliară în reglementarea noului Cod Civil, Gina Orga Dumitriu
2. Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Chiș A., Ed. Hamangiu,
București, 2012
3. Drept Civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed.
Hamangiu, București, 2013.

9
10