Facultatea de Drept „Simion Barnuțiu”

STRUCTURA CĂRȚILOR FUNCIARE

Referat- Drept Funciar

Conf. univ. dr. Adrian Circa

Student: Șuteu Naomi

Anul II - Semestrul II

Specializarea: Administrație Publică

2021
 CUPRINS

I. Introducere

II. Cuprinsul cărții funciare

A. Titlul
B. Partea I
C. Partea II
D. Partea III

III. Caz practic

IV. Bibliografie
 Structura cărților funciare

I. Introducere

Cartea funciara a fost definita ca fiind “un inscris autentic si cu caracter public , care
cuprinde descrierea imobilelor si aratarea drepturilor reale corespunzatoare, precum si
mentionarea , dupa caz, a altor raporturi juridice in legatura cu imobilele inscrise in
cartea funciara , fie in vederea opozabilitatii lor fata de terti ,fie in scopul informarii
oricaror persoane interesate”.1
Cartea funciară poată fi abordată din două puncte de vedere: tehnic şi juridic. Deoarece
suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element tehnic, iar dacă ne vom referi
la aspectul juridic, va trebui sa luăm în considerare efectele de publicitate ale cărţii
funciare. Din punct de vedere tehnic Cartea funciară este doar o foaie de hârtie cu un
conţinut determinat de lege, fiind completat cu unele anexe stabilite de sistemul
cadastral.

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:

a) prin acest sistem de publicitate se obţine o evidenţă foarte clară a fiecărui imobil,
de la intrarea bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând fiecare modificare în
situaţia materială ori juridică a acestuia. Astfel, dacă o anumită suprafaţă a fost
reparcelată, deci micşorată, ori printr-o alipire suprafaţa a devenit mai mare,
aceste operaţiuni sunt înscrise în cartea funciară. De asemenea, dacă asupra
imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciară vom
putea şti care sunt titularii acestor drepturi, precum şi natura operaţiunilor
juridice încheiate.

b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare cerute de lege

pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale
imobiliare care nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse fărăca aceste
operaţiuni să fie evidenţiate în cărţile funciare respective2

1
M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliara, ed.Universul juridic , Bucuresti 2006, vol II , p.131
2
N. Boș, O. Iacobescu, Cadastru și cartea funciară, Editura C.H Beck, București 2009
I. Cuprinsul cărții funciare
Potrivit legii cadastrului si a publicitatii imobiliare – nr. 7/1996 republicata in 2015 3
cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care
este situat imobilul, precum şi din 3 părţi.

A. Titlul
Titlu cărții funciare are rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi de a le da o
individualitate. Atunci când nu mai poate fi trecută nici o altă mențiune legată de
modificările făcute, de situația imobilului, se închide cartea funciară.
Într-o astfel de situaţie se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în
cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară, care a fost închisă pentru că nu se mai putea
trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la locul ei de ordine pentru
a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au survenit succesiv în legătură
cu acesta.
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a foii, unde se trece şi numărul
cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, este
trecută denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu
putem afla dacă este vorba de o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi
de exemplu o proprietate minieră sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice
alt drept care afectează în mod serios dreptul de proprietate înscris. 4
Foile cărţii funciare se numerotează pe fiecare localitate, începând cu numărul 1 până la
ultimul număr necesar, fără separare pe ani. Când se dă următorul număr, seare în
vedere ultimul număr dat cărţii funciare de pe lista ce se ţine pentru fiecarelocalitate.

A. Partea I
Partea I, denumită și „Foaia de proprietate”este structurată pe mai multe coloane care
fac referire la: numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa
terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil sau păşune), numărul casei, dacă este vorba
despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile, valoarea impozabilă. Fiind
indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este inutilă, doar că
oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.

3
LEGEA cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, articolul 23
4
Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006
Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele
parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care
să indice acest lucru.
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate
ce formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi
cărţi funciare şi nu este necesară întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de
proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în care se întocmeşte tot o carte funciară,
deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva. 5
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul
aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe
care o deţine. La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le
fac devălmăşia şi construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este
suficientă întocmirea unei cărţi funciare colective şi se întocmeşte şi câte una
individuală, pentru fiecare proprietar în parte.6

B. Partea II
În cea de-a doua parte, denumită și „Foaia de avere” care aduce informaţii legate de
tilturile de proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe
coloane care se referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul
juridic care stă la baza constituirii dreptului de proprietate, servituţile constituite în
favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări sau acţiuni care privesc
proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are
un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix,
printr-un act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la
numele proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de
proprietate. Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se
radiază în primul rând imobilul din partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în
cartea funciară a dobânditorului, dacă are una, altfel i se va întocmi una.
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi

5
E. Gheorghe, Jurisprudență. Cadastru. Cartea funciară, Editura Moroșan, București 2008
6
Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliară, Editura C.H.Beck
vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor,
de comun acord).

C. Partea III
Partea a III-a, denumită și „Foaia de sarcini” se opreşte asupra drepturilor
terţului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare
principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea:
„a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;d) orice modificări, îndreptări

sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.” 7

Superficia se înscrie asupra întregului imobil Această parte cuprinde trei rubrici: numărul
curent, cuprinsul şi observaţii, în antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi.
Numărul curent este numărul de ordine sub care s-a înregistrat operaţiunea şi la care se
face trimitere de la celelalte foi.

Orice schimbare adusă vreunei înscrieri în cartea funciară se va evidenţia prin

sublinierea vechii înscrieri şi prin trecerea în rubrica observaţii a numărului de ordine
sub care s-a operat noua înscriere. Alipirea mai multor imobile într-unul singur se va
marca printr-un număr cadastral nou.8

Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare
pot fi dobăndite numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris
în partea a II-a şi cu sarcinile din partea a III-a.

III. Caz practic

7
Art 23, aliniantul C din LEGEA 7/1996
8
Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii, Bucureşti, 2007
Reclamantul S. D. a chemat în judecată pârâta T. A. M., solicitând instanţei sistarea
dreptului de servitute de trecere reciprocă, drept constituit asupra imobilului înscris în
Cartea Funciară şi radierea dreptului de servitute.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamantul a arătat că este proprietarul
tabular al imobilului înscris în Cartea Funciară, imobil asupra căruia este înscris un drept
de servitute reciprocă de trecere pentru imobilul alăturat proprietatea pârâtei.
Acest drept de servitute trebuie să fie radiat în condiţiile în care proprietatea aparţinând
pârâtei are deschisă o cale de acces la drumul public, cale ce se găseşte în spatele
proprietăţii. Mai mult, reclamantul a arătat că, deşi servitutea de trecere este reciprocă,
pârâta nu i-a mai permis accesul pe proprietatea sa, prin blocarea porţii.
Judecătoria T a admis în întregime acţiunea reclamantului, sistând dreptul de servitute
ce afecta proprietăţile celor două părţi şi a dispus radierea dreptului din cele două cărţi
funciare.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti a declarat apel pârâta, solicitând schimbarea
hotărârii atacate în sensul respingerii acţiunii reclamantului.
Tribunalul a admis apelul pârâtei, a schimbat în tot hotărârea atacată în sensul că a
respins ca nefondată acţiunea reclamantului.
 BIBLIOGRAFIE

1. M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliara, ed.Universul juridic , Bucuresti 2006, vol

II , p.131
2. N. Boș, O. Iacobescu, Cadastru și cartea funciară, Editura C.H Beck, București 2009
3. LEGEA cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996,
4. Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006
5. E. Gheorghe, Jurisprudență. Cadastru. Cartea funciară, Editura Moroșan, București
2008
6. Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliară, Editura
C.H.Beck
7. Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi
explicaţii, Bucureşti, 2007