UNІVЕRЅІTАTЕА „СОNЅTАNTІN BRÂNСUŞІ” DІN TÂRGU JІU

FАСULTАTЕА DЕ ŞTІІNŢЕ АLЕ ЕDUСАȚІЕІ, DRЕPT ȘІ

АDMІNІЅTRАȚІЕ PUBLІСĂ
PRОGRАMUL DЕ ЅTUDІІ UNІVЕRЅІTАRЕ DЕ LІCENȚĂ –DREPT

Luсrаrе dе lіcență

RADIEREA DREPTULUI DE
PROPRIETATE DIN CARTEA
FUNCIARĂ

Сооrdоnаtоr ştііnţіfіс,
Аsіst.unіv.dr. Rаlucа DАVІȚOІU
Аbѕоlvеnt:
GHEBAUR CONSTANTIN

TÂRGU JІU
2023
 CUPRINS

INTRODUCERE............................................................................................3
CAPITOLUL I................................................................................................5
CARTEA FUNCIARĂ ÎN SISTEMUL CIVIL ROMÂNESC......................5
1.1.Noţiunea şi rolul cărţilor funciare..........................................................5
1.2. Structura şi obiectul cărţilor funciare....................................................8
1.3. Drepturile tabulare..............................................................................13
1.4. Principiile cărţii funciare....................................................................15
1.4.1 Principiul publicităţii integrale......................................................16
1.4.4 Principiul oficialităţii.....................................................................25
1.4.5 Principiul priorităţii.......................................................................26
1.4.6 Principiul relativităţii.....................................................................28
1.4.7 Principiul forţei probante a înscrierii de carte funciară.................30
1.4.8 Principiul specialităţii....................................................................32
1.4.9 Principiul materialităţii..................................................................33
1.4.10 Principiul neutralităţii.................................................................34
CAPITOLUL II.............................................................................................36
RADIEREA DIN CARTEA FUNCIARĂ....................................................36
2.1.Aspecte generale..................................................................................36
2.2. Tipuri de radieri din cartea funciară...................................................38
2.3.Aspecte procedurale.............................................................................39
CAPITOLUL III...........................................................................................41
ANALIZA DE PRACTICĂ JUDICIARĂ RELEVANTĂ...........................41
CONCLUZII.................................................................................................55
BIBLIOGRAFIE...........................................................................................57

2
 INTRODUCERE

Cartea funciară reprezintă cartea de identitate a unui imobil. Terenul,

contrucţia întreagă sau o componentă dintr-o construcţie (un apartament, de
exemplu) au în acest fel un paşaport unic care rămâne valabil pe toată durata
existenţei imobilului, indiferent de faptul că proprietarii se schimbă în timp
prin vânzare, donaţie, moştenire sau hotărâri judecătoreşti.
Această carte de identitate îndeplineşte un dublu rol prin: activitatea
de cadastru care reprezintă identificarea în mod unic şi constant în timp a
imobilului, indiferent de proprietari şi publicitatea imobiliară care are în
vedere asigurarea informării celorlalte persoane care nu fac parte din
clasicele două părţi ale unui contract (fiind astfel terţi) cu privire la forma de
proprietate sau actele şi faptele juridice care privesc imobilul.
După cum se ştie, cărţile funciare sunt menite să arate întotdeauna şi
cu exactitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun
imobiliar (funcţia statică) şi să mijlocească constituirea, strămutarea,
modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare (funcţia dinamică) 1. În
acest scop, superioritatea afirmată a cărţilor funciare faţă de sistemul
registrelor de publicitate personală s-a remarcat prin consacrarea unor reguli
după care acestea se înfiinţează şi se conduc, reguli ridicate la rang de
principii.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare preia
principiile generale care guvernează sistemele de publicitate bazate pe cărţi
funciare (principiul publicităţii integrale, principiul relativităţii înscrierilor,
principiul disponibilităţii, principiul legalităţii, principiul publicităţii) 2, însă
renunţă, din păcate, la una dintre cele mai importante reguli specifice
1
Camil Negrea, Noul regim al cărţilor funciare (Legea pentru unificarea cărţilor funciare din 27 aprilie
1938), Universitatea „Regele Ferdinand I”, Cluj-Sibiu, Facultatea de Drept, Sibiu, 1942, p.29 şi 50;
2
Aurelia Popa Rusu, Acţiunile de carte funciară, teză de doctorat, Sibiu, 2017, p.22.

3
sistemelor de publicitate bazate pe cărţi funciare, principiul efectului
constitutiv sau translativ de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară,
adoptând principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale înscrise.
Menţionăm faptul că, aceste principii nu se găsesc enumerate în mod
expres în Legea nr. 7/1996, ci ele pot fi deduse din ansamblul
reglementărilor acestei legi; de astfel, nici Decretul – lege nr. 115/1938
privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, nu enunţa în
mod concret principiile respective.
Astfel, vom avea în vedere următoarele principii ale noilor cărţi
funciare: principiul publicităţii integrale, principiul relativităţii înscrierilor,
principiul neutralităţii, principiul legalităţii, principiul specialităţii,
principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale înscrise în cartea
funciară, principiul priorităţii şi principiul publicităţii materiale a cărţilor
funciare.
Pe parcursul lucrării de față ne-am propus să analizăm instituția
radierii din cartea funciară atât din punct de vedere generic, cât și din punct
de vedere al situației particulare a radierii dreptului de proprietate.
Este demn de menționat faptul că acestei instituții i-a fost alocat un
loc extrem de sumar în teoria publicității imodiliare, radierea ne fiind o
operațiune procedurală în sine, ci mai degrabă un efect al unor proceduri
subsecvente (admiterea unei acțiuni în revendicare, admitererea unei acțiuni
în anularea actului de proprietate, etc)

4
 CAPITOLUL I

CARTEA FUNCIARĂ ÎN SISTEMUL CIVIL ROMÂNESC

1.1.Noţiunea şi rolul cărţilor funciare

Noţiunea de carte funciară poate fi definită în două sensuri, în funcţie

de ce latură a funcţiei aceasta este privită, respectiv fie că este vorba despre
obiectul propriu-zis, cu denumirea de carte funciară, fie că se face referire la
domeniul şi materia pentru care a fost reglementat – un sens propriu şi unul
figurat: “ Din textele legale reiese că în înţeles restrâns cartea funciară este
un înscris autentic şi cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor
şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi indicarea după caz
a drepturilor de creanţă, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice
în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară fie în vederea
opozabilităţii lor faţă de terţi, fie numai în scopul informării oricăror
persoane interesate” 3.
Cartea funciară reprezintă buletinul de identitate al unui imobil din
punct de vedere al terţilor, dar şi pentru proprietar însuşi, raportat la propriul
să drept real. Ea constituie temelia de bază prin intermediul căreia drepturile
reale se constituie, se modifică, se transmite sau se sting. În acest mod ea
poate oferi informaţii complete referitoare la condiţiile de drept privind
obiectul acestor drepturi4. Aşa se explică cum poate cartea funciară să
garanteze siguranţa circulaţiei juridice pe piaţa imobiliară. Este vorba despre
informaţii care vizează atât imobilul în sine, precum localizarea precisă,
îngrădiri, vecini, suprafaţă, valoare economică, cât şi informaţiile despre
identitatea persoanei fizice sau juridice, care este îndreptăţită să-şi exercite
vreun drept asupra bunului. Iar în legătură cu situaţia juridică sunt oferite
3
Ioan Sabău-Pop, Drept civil. Drepturi reale – sinteză teoretică şi practică, U.P.M.,2014, p.399;
4
Ibidem, p. 400.

5
detalii cu privire la titlul care susţine existenţa dreptului titularului, la
eventualele îngrădiri în ceea ce priveşte exercitarea acestui drept, la sarcinile
care pot greva bunul înscris sau orice alte informaţii despre care este
interesată o terţă persoană5.
“ În afara acestui înţeles restrâns, propriu numai cărţii funciare
propriu-zise, noţiunea de carte funciară are şi o accepţiune mai largă
datorată particularităţilor sistemului de publicitate pe care-l exprimă
sistemul întemeiat pe evidenţa tehnică a cadastrului general. Astfel, în sens
larg, prin cartea funciară se înţelege atât cartea funciară propriu-zisă,
adică foile (colile) de evidenţă juridică, cât şi documentele cu care aceasta
se întregeşte, şi anume: planul de identificare a imobilelor, înscrisurilor
privitoare la înscriere şi registrul special de intrare. Prin urmare numai
împreună aceste documente alcătuiesc şi formează situaţia juridică reală a
imobilelor la care se referă, trebuind, aşadar, să fie cercetat fiecare în
parte” 6. Cartea funciară prezintă inventarul bunurilor imobile care sunt
înscrise în ea la fel ca şi cadastrul, cu deosebirea că în cartea frunciară este
vorba de o privire mai restrânsă asupra acestor bunuri. Funcţia aceasta o
poate exercita pe baza documentaţiei tehnice de care dispune, documente
care se completează reciproc şi care numai împreună întregesc cartea
funciară7.
Prin intermediul publicităţii imobiliare reale a cărţii funciare
proprietarul unui imobil este sigur că îşi poate exercita liber dreptul său
înscris în cartea funciară, fără a fi obligat să-l apere în permanenţă iar terţii
au certitudinea că raporturile juridice pe care le stabilesc cu proprietarul
respectiv sunt legale şi că nu vor fi înşelaţi în buna lor credinţă. Statul
garantează aceste fapte prin publicitatea în cartea funciară ceea ce conferă
acestei instituţii forţă probantă şi astfel sunt înlăturate toate incidentele
5
Ibidem.
6
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2020, p.259;
7
Ibdiem, p. 260.

6
conflictuale de drept, ori acestea sunt prevenite. Cartea funciară oferă date
exacte cu privire la măsurătorile cadastrale, ori la identificarea precisă a
imobilului în cauză. De aici se poate trage şi concluzia că prin cartea
funciară se realizează încă o funcţie importantă pentru societate, şi anume
funcţia economică. Aceasta îi permite titularului să-şi exploateze dreptul în
modul cel mai eficient, cunoscând exact valoarea şi calitatea acestuia. Dar
nu numai proprietarii sunt protejaţi şi avantajaţi, ci şi terţii care îşi pot
recupera creanţele de la titularii care sunt siliţi să-şi vândă bunul pentru a
acoperi datoriile8.
“Trebuie să distingem între efectul negativ şi efectul pozitiv al
publicităţii materiale a cărţii funciare. Efectul negativ înseamnă: drepturile
reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea funciară; efectul pozitiv
îndseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară de
îngrădirile şi excepţiunile legale (art.33 din Decretul-Lege nr.115/1938 şi
art.34 din Legea nr.7/1996). Din aceste efecte ale publicităţii materiale, ca
o consecinţă firească izvorăşte puterea doveditoare absolută a înscrisului
de carte funciară. Prin urmare, terţul care dobândeşte prin act juridic cu
titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul
cărţii funciare este pus la adăpost de cauzele de evicţiune derivate din
titlurile de dobândire anterioare dobândirii dreptului său, dacă autorul
tabular mediat, vătămat prin înscris, nu porneşte acţiune în rectificare într-
un termen scurt, înlăuntrul căruia publicitatea cărţii funciare este
suspendată şi faţă de terţi (art.37)” 9.
După cum s-a putut remarca în fragmentul citat, toate garanţiile şi
securitatea legală pe care le oferă cartea funciară sunt condiţionate de
înscrierea bunurilor imobile şi a situaţiei juridice a acestora. Publicitatea
materială îşi manifestă efectele doar dacă dobânditorul apelează la ea. Legea
nu poate apăra decât acele acte şi fapte juridice care au fost realizate
8
Ibidem.
9
Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2011, p.250

7
conform dispoziţiilor sale scrise şi făcute publice. Doar astfel se poate pune
la adăpost un terţ dobânditor de bună-credinţă în faţa unor posibile cazuri de
evicţiune derivate din titlurile de dobândire anterioare acţiunii sale, atunci
când vânzătorul de rea-credinţă şi-a vândut bunul succesiv mai multor terţi,
fără ca aceştia din urmă să aibă cunoştinţă despre înşelăciune10.

1.2. Structura şi obiectul cărţilor funciare

“Cartea funciară propriu-zisă, respectiv coala sau foaia de carte

funciară, are ca obiect trei categorii de
înscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:
 corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de
referinţă preluat din cadastrul general;
 drepturile reale imobiliare, corespunzătoare corpului de
proprietate;
 actele, faptele juridice, drepturile de creanţă sau alte raporturi
juridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate” 11
.
Este ceea ce prevede Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare
nr.7/1996, art.20, 21, 44 şi 45. În obiectul cărţii funciare se concretizează şi
rolul deosebit de important al acestei instituţii. Cartea funciară face
cunoscute, prin intermediul publicităţii, actele şi faptele de natură juridică ce
afectează situaţia unui imobil, realizând în acest mod securitatea în
domeniul circulaţiei juridice a imobilelor12.
Excepţie de la procedura specifică publicităţii imobiliare fac doar
câteva acte juridice, relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se
numără succesiunea, accesiunea, vânzarea silită şi uzucapiunea, drepturile
dobândite de către stat prin expropriere pentru utilitate publică, precum şi

10
Ibidem, p. 251.
11
Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Beck, 2013, p.24;
12
Ibidem, p. 25

8
cele dobândite de către stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau
hotărârilor judecătoreşti. Acest fapt apare reglementat în art.28 Legea
cadastrului şi publicităţii imobiliare. Nu înseamnă că respectivele acte
juridice nu vor fi înscrise în cartea funciară, ci doar că pentru a se constitui
un drept asupra lor nu este necesară înscrierea; înscrierea operează în aceste
cazuri mai degrabă pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie faţă de
terţii dobânditori, fie faţă de orice persoane interesate13.
Cum am precizat şi mai sus sistemul cărţilor funciare se bazează pe
sistemul de evidenţă a cadastrului general conform art.20 din Legea
nr.7/1996, astfel că este necesară existenţa unei permanente legături între
cele două instituţii. Doar astfel se poate asigura o corespondenţă între starea
de fapt şi cea de drept a fiecărei entităţi înmatriculate în cartea funciară. Am
făcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicităţii imobiliare,
respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza decât cu
condiţia unei bune desfăşurări a activităţii de cadastru şi de carte funciară.
Conţinutul sau structura cărţii funciare este prezentată foarte clar şi
concis în cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: “Cartea funciară este alcătuită
din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat
imobilul, precum şi din trei părţi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al fiecărui imobil ;
b) suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c) amplasamentul şi vecinătăţile;
d) valoarea impozabilă.
B. Partea a II – a, referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
13
Ibidem, p. 26

9
 b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest
drept;
c) stămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu ,în
partea întâi sau a doua a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III – a, referitoare la înscrierile privind
dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în
sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi
locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire
la înscrierile făcute în această parte”.14
În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile
funciare între ele şi de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul
cărţii funciare este atât de vast încât nu mai poate fi trecută nici o altă
menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă
imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară. Titlul este partea
în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se
deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia.
Vechea carte funciară, care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici
o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la locul ei de ordine
14
Ibidem, p. 27

10
pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au survenit
succesiv în legătură cu acesta.
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se
trece şi numărul cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea
opusă, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat,
comun, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de o proprietate
cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate
minieră sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care
afectează în mod serios dreptul de proprietate înscris.
Partea I, denumită, ca să zicem aşa, descrierea imobilului este
structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de ordine şi
numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia
(fâneţe, arabil sau păşune), numărul casei , dacă este vorba despre o
construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile, valoarea impozabilă. Fiind
indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecuinătăţilor este
inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui
imobil.
“Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie
coroborat cu art 20. alin 2 şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că
obiectul acestei părţi este corpul de proprietate care <<se înscrie în cartea
funciară>>. Partea I nu are coloana pentru corpul de proprietate, ceea ce
înseamnă că pentru acele parcele care fac parte din acelaşi corp de
proprietate se va face un semn distinctiv care să indice acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de
proprietate rezultă din art.44 alin.2 potrivit căruia << dezlipirea unei
parcele sau unei părţi de parcela care face parte dintr-un corp de
proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este

11
grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va
forma în caz de dezlipire un corp de proprietate separat>>” 15.
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de
proprietate ce formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în
cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este nscesară întocmirea de carte
funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în
care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a
crede altceva. Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în
indiviziune, când în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi
proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine. La fel se
procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac
devălmăşia şi construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu
este suficientă întocmirea unei cărţi funciare colective şi se întocmeşte şi
câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte16.
În cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de
proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe
coloane care se referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau
faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de proprietate, servituţile
constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări
sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi
copilul conceput are un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate.
Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un act juridic o altă persoană poate
deveni noul proprietar. În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la
coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci când are loc
înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece, dacă are loc
strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând
15
Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare, Rev.
Studii juridice şi administrative, nr.1/2013, p.46;
16
Ibidem,

12
imobilul din partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea
funciară a dobânditorului, dacă are una, altfel i se va întocmi una.
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului
dominant asupra imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta
eventualele restricţii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt
drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
În final, partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra
imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale,
dar şi accesorii, care afectează proprietatea. Alături de aceste drepturi mai
sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi care devin
opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau
cesiunea de venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste
drepturi reale menţionate pot surveni o serie de modificări ce vor fi trecute
bineînţeles în cartea funciară17.

1.3. Drepturile tabulare

Noutatea pe care o aduce noua reglementare în materia publicităţii

imobiliare constă, după cum am văzut, în opozabilitatea pe care o manifestă
faţă de terţi înscrierea în cartea funciară. Deşi sistemul nu a preluat regula
prin care Decretul-Lege nr. 115/1938 consacra caracterul constitutiv al
înscrierii în cartea funciară, considerată revoluţionară pentru garantarea
dreptului întabulat. Totuşi faţă de terţul dobânditor care a încheiat un act
juridic bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare , acest efect există din
moment ce după o perioadă de timp faţă de el nu se mai poate pune în
discuţie respectiva întabulare şi valabilitatea actului înscris. În plus sistemul
cărţii funciare este complet prin faptul că realizează o publicitate integrală a
tuturor constituirilor şi transmiterii de drepturi reale imobiliare.

17
Ibidem, p. 36

13
 Noţiunea de drept tabular rezultă din însăşi actul de întabulare a
drepturilor reale imobiliare în cartea funciară. Aşadar drepturile tabulare
sunt de fapt drepturi reale înscrise în cartea funciară. “ Ca urmare, naşterea
drepturilor tabulare are două izvoare: mai întâi se naşte dreptul după
dreptul comun şi apoi etapa înscrierii acelui drept, prestaţiunea înscrierii
făcând saltul de la dreptul civil la dreptul tabular. Acest salt însă constituie
doar o jumătate de măsură în lipsa caracterului constitutiv al înscrierii
între părţi. Faptul înscrierii dreptului este însă izvor de drept pentru
subdobânditorul dreptului real înscris în cartea funciară, care tradiţional
este denumit tertius , deoarece îi conferă acestui drept subiectiv puterea de
a fi opozabil altfel decât în sistemul Codului civil, întrucât, faţă de acest terţ
dreptul devine abstract” 18
Drepturile tabulare sunt rapoarte de drept izvorâte sau dobândite
aşadar prin înscrierea în cartea funciară, iar titularii acestor drepturi le pot
exercita în mod direct fără concursul altor persoane. Drepturile reale sunt
drepturi absolute, adică opozabile erga omnes, tuturor, motiv pentru care
titularii lor îşi pot exercita atributele corespunzătoare acestor drepturi fără
intervenţia unor alte persoane care, fiind subiecte pasive, au datoria de a nu
leza în nici un fel aceste drepturi.
Un caz deosebit îl reprezintă drepturile extratabulare. Se întâmplă ca
nu toate drepturile reale să beneficieze de înscrierea în cartea funciară, dar
acest lucru nu înseamnă că acestea nu vor fi apărate de către lege. “ Titlurile
constitutive de drepturi reale neînscrise în cartea funciară sunt apărate
împotriva dobânditorilor subsecvenţi, prin acţiune în prestaţie tabulară ale
cărei condiţii de exrcitare sunt prevăzute în art.25 din decretul nr.
115/1938, pus în aplicare în Transilvania şi Banat prin legea nr.241 din 12
iulie 1947. Aşa se explică existenţa unor drepturi reale <<extratabulare>>,
cu efecte reduse în aceste limite, alături de drepturile dobândite prin
18
Ibidem, p.37;

14
modurile prevăzute în art.26 din acelaşi decret (TS, sc., dec.nr.400/1978,
CD 1978, p.19)” 19. Lipsa înscrierii acestor drepturi nu poate fi invocată de
către o parte contractantă celeilalte părţi cu care a contractat, deoarece
acestea sunt ţinute prin obligaţiile pe care şi le-au asumat prin convenţia
asumată.
Drepturile reale imobiliare se clasifică în două mari categorii, şi
anume:
1) drepturile reale imobiliare principale, reprezentate prin: dreptul
de proprietate şi dezmembrămintele acestuia (dreptul de superficie, dreptul
de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie şi dreptul de servitute); aceste drepturi
au o existenţă juridică de sine stătătoare;
2) drepturile reale imobiliare accesorii, cum sunt: ipoteca,
privilegiul şi gajul; aceste drepturi servesc ca şi garanţie reală unor drepturi
de creanţă şi au o existenţă juridică subordonată drepturilor reale imobiliare
principale20

1.4. Principiile cărţii funciare

Sistemul real de publicitate, bazat pe cărţile funciare este fundamentat

pe o serie de principii menite să-i garanteze autoritatea şi superioritatea faţă
de orice alt sistem de publicitate personală. Aceste reguli principiare dau şi
nota caracteristică a cărţilor funciare, de instituţie juridică a circuitului civil
imobiliar.
Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii cărţilor
funciare, dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în
nici un text legal nu se găseşte o referire expresă la acestea. Ele rezultă însă
din “întreaga economie a textelor care le cuprinde [din Decretul-lege

19
Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de porprietate şi alte drepturi reale. Practică judiciară
adnotată, Ed. All Beck, 1998, p.104;
20
Ibidem,

15
nr.115/1938]”. 21
Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le
asigură şi forţa probantă, este recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de
către literatura juridică de specialitate.
Există mai multe opinii referitoare la numărul şi denumirea acestor
principii; le voi enumera şi le voi prezenta însă doar pe cele mai importante
din punct de vedere al doctrinei şi care contribuie în mod deosebit la
funcţionalitatea sistemului cărţilor funciare. Prin urmare principiile cărţilor
funciare sunt22:
a) Principiul publicităţii integrale;
b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al
înscrierii în cartea funciară;
c) Principiul legalităţii;
d) Principiul oficialităţii;
e) Principiul priorităţii;
f) Principiul relativităţii;
g) Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară;
h) Principiul specialităţii;
i) Principiul materialităţii;
j) Principiul neutralităţii.

1.4.1 Principiul publicităţii integrale

Temeiul legal al acestui principiu îl constituie art.10, 13, 14, 32, 34,
82, 83, 86, 88 din Legea nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare,
modificată şi completată. Conform acestui principiu orice persoană poate
consulta cartea funciară, dar cu condiţia de a-şi justifica, bineînţeles,
interesul să intre în raporturi juridice cu proprietarul care deţine imobilul
înscris. Justificarea interesului nu vine să contrazică interesului public; doar
21
Ioan Sabău-Pop, op. cit., p.387;
22
Ibidem, p. 388

16
că trebuie apărate şi drepturile proprietarului. Astfel, persoana interesată de
bunul proprietarului, în acord cu acesta, pot consulta împreună conţinutul
cărţii funciare23.
Principiul publicităţii integrale este acea regulă prin care toate actele
şi faptele juridice constitutive ori declarative de proprietate sunt supuse
înscrierii în cartea funciară. Se mai adaugă, deisgur şi alte drepturi reale
imobiliare, drepturilor personale, fapte ori raporturi juridice legate de
imobile înscrise în cartea funciară, precum şi alte operaţiuni materiale, cum
ar fi: alipirea mai multor parcele într-una singură, dezmembrarea unei
parcele înscrise, schimbarea categoriei de folosinţă etc.
Spre exemplificare, un terţ care a dobândit un bun, bazându-se pe
cuprinsul cărţii funciare, nu trebuie să se teamă de eventualele cauze de
evicţiune care ar putea rezulta din nevalabilitatea titlurilor anterioare
dobândirii sale, deoarece dreptul său este apărat de către lege (art.34 din
Legea nr.7/1996 modificată şi completată). „Prin raportare la o înscriere
existentă a unui drept real în cartea funciară, titularul dreptului înscris este
secudus, cel de la care a dobândit dreptul este primus, iar persoana căreia
secundus i-a transmis dreptul este tertius, a cărui dobândire este ocrotită de
lege (art.34 Legea cadastrului şi a publicităţii); dacă terţiul, ocrotit de
principiul publicităţii transmite dreptul său valabil dobândit lui quartus,
acesta va fi imun faţă de acţiunea lui primus, chiar dacă quartus a cunoscut
inexactitatea cărţii funciare, întrucât dreptul acestuia derivă din dreptul lui
tertius, a cărui dobândire a fost valabilă şi definitivă”24
Există însă şi situaţii în care tertius a dobândit de la secundus un drept
pe care acesta din urmă nici măcar nu-l avea, înscrierea creând astfel doar o
aparenţă de existenţă a dreptului. În aceste cazuri principiul publicităţii
primeşte undă verde de aplicare. Se aplică regula romană specifică
23
Ibidem, p. 289
24
I. Albu, Noile cărţi funciare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p.68;

17
transmisiunilor patrimoniale, chiar şi celor imobiliare, conform căreia
„nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse haberet” 25, precum şi
„nemo dat quod non habet”, ceea ce înseamnă că nimeni nu poate transmite
altuia un drept superior celui pe care îl are.
Nu oricine se poate prevala de principiul publicităţii, iar astfel de
persoane sunt şi:
 părţile contractante, a căror raporturi depind de cuprinsul
contractului şi nu de cel al cărţii funciare;
 moştenitorii şi legatarii;
 donatarul; întrucât este ocrotit dreptul celui lezat prin înscriere
şi care urmăreşte evitarea unei pagube, iar nu dreptul celui care urmăreşte
păstrarea unui câştig, făcând donaţia;
 creditorul care a dobândit dreptul de ipotecă pe calea execuţiei
silite; el poate să-şi satisfacă dreptul de creanţă doar prin patrimoniul
debitorului său;
 dobânditorul prin act juridic cu titlu oneros de rea-credinţă;
legea apără, dacă este cazul, doar terţul de bună-credinţă;
Pentru a putea invoca principiul publicităţii de către terţ este necesar a
fi îndeplinite câteva condiţii prevăzute expres de lege, sau implicite acesteia,
şi anume26:
1) înscrierea lui secundus în cartea funciară este inexactă datorită
actului juridic nevalabil pe care s-a realizat înscrierea şi care a creeat doar o
aparenţă de existenţă a dreptului;
2) secundus este în aparenţă proprietar, situaţie care poate fi definită
convenţional ca posesiune de carte funciară;
3) terţul care a înfăptuit înscrisul în cartea funciară nu a putut avea ca
temei în acest sens decât un act juridic valabil;

25
Vladimir Hanga, Adagii juridice latineşti traduse şi comentate, Editura Lumina Lex, 1998;
26
Iooan Sabău-Pop, op.cit, p. 390.

18
 4) actul juridic de dobândire să fie cu titlu oneros;
5) terţul să fi fost de bună-credinţă în momentul dobândirii.
Există şi anumite cazuri în care terţul nu poate uzita de principiul
publicităţii şi este vorba despre27:
1) în momentul dobândirii de către terţ, există înscrisă în cartea
funciară o acţiune prin care era contestată cuprinsul acesteia;
2) înscrierea terţului a fost rectificată;
3) publicitatea nu este aplicabilă actelor şi faptelor juridice sau
drepturilor personale, având rol doar de informare;
4) publicitatea nu se aplică nici înscrierilor privind indicaţii de fapt
despre imobile.
Aşadar publicitatea din cartea funciară are menirea de a pune la
dispoziţia terţilor orice informaţie referitoare la vreun înscris şi în acelaşi
timp ocroteşte, prin lege, doar acele acte juridice care nu s-au întemeiat pe
baza vreunei fraude28.

1.4.2 Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale

al înscrierii în cartea funciară

Acest principiu se desprinde din textul art.23 al Legii nr.7/1996,

modificată şi completată. Conform legii drepturile reale imobiliare se nasc,
se modifică, se strămută sau se sting cu condiţia înscrierii lor în cartea
funciară. S-ar putea spune că acest fapt este o derogare de la principiile
Codului civil, conform căruia „vinderea este perfectă între părţi şi
proprietatea este de drept strămutată la cumpărător [...] îndată ce părţile s-
au învoit asupra lucrului şi asupra preţului” (art.1295). Ceea ce ar însemna
că dobândirea dreptului real ar fi condiţionată doar de simplul acord de

27
Ibidem, p. 391.
28
Ibidem, p. 392

19
voinţă al părţilor. Dar cum ar putea fi ocrotit şi dovedit acest drept real dacă
el nu ar fi făcut public şi să capete în acest mod caracter erga omnes ?!
Înscrierea în cartea funciară este momentul unic în care are loc
strămutarea sau constituirea dreptului real. Doar aşa se poate realiza
concordanţa între starea materială şi starea de fapt a imobilului, dintre starea
tabulară şi cea juridică ale acestuia.
„Cartea funciară, ca inventar complet al bunurilor imobile, este un
instrument desăvârşit pentru apărarea drepturilor reale şi a altor raporturi
juridice funciare, precum şi pentru siguranţa creditului, numai dacă este în
permanenţă ţinută la curent cu modificările din realitate.” 29 De aici rezultă
obligaţia tuturor celor care deţin un drept real imobiliar de a se înscrie în
cartea funciară, pentru a-şi putea exercita atributele drepturilor lor în voie,
fără teama vătămării de către terţi.
Există şi câteva excepţii de la acest principiu al cărţii funciare şi care
sunt enumerate, deşi limitativ, în art.28 din Legea nr.7/1996 a cadastrului şi
publicităţii imobiliare. Aceste drepturi reale, cunoscute şi sub denumirea de
drepturi extratabulare pot fi dobândite fără a mai fi necesară înscrierea lor în
cartea funciară; dobândirea lor nu mai este realizată prin voinţa părţilor, ci
prin intermediul altor cauze care nu obligă neapărat înregistrarea lor în
cartea funciară30.
Principiul efectului translativ sau costitutiv de drepturi reale al
înscrierii în cartea funciară nu se aplică dacă drepturile reale au fost
dobândite prin succesiune, pentru cauză de moarte, prin accesiune, vânzare
silită ori expropriere pentru o cauză de utilitate publică.
Pentru o mai bună înţelegere mă voi opri puţin asupra cazului de
dobândire a dreptului de proprietate în urma unei succesiuni. „Titularul unui
drept de proprietate dobândit prin succesiune poate cere împărţirea
bunului imobil, chiar dacă dreptul său nu a fost înscris în cartea funciară.
29
Mircea Miclea, op. cit., p.310;
30
Ibidem, p. 311

20
Într-adevăr, partajul constituie doar o modalitate de trecere de la drepturile
de proprietate pe cote-părţi ale indivizarilor la dreptul de proprietate
determinat al fiecăruia. Întabularea prealabilă este necesară numai pentru
transmiterea bunului prin acte de dispoziţie, adică prin acte de înstrăinare
cu titlu oneros ori gratuit (art.26 decret nr.115/1938; art.728 Cod civil)
(T.S., sc., dec. Nr.69/1975, CD 1975 p.132).” 31
Dobândirea unui drept prin
succesiune operează de drept faţă de moştenitori şi nu există incertitudinea
ca în cazul dobândirii dreptului de către terţi care nu au avut nici o legătură
ereditară cu defunctul. Doar în situaţia în care unul dintre indivizari doreşte
să-şi înstrăineze cota-parte, prin vânzare ori cu titlu gratuit, aici trebuie să
intervină şi întabularea pentru ca acele acte de dispoziţie să fie cunoscute de
către terţii interesaţi, cărora li se opun astfel.
În aceste situaţii dobândirea se desfăşoară independent de înscrierea în
cartea funciară. Alte cazuri asemănătoare mai sunt şi cele de confiscare,
succesiuni vacante sau bunuri părăsite, când o proprietate individuală este
trecută în proprietatea statului. În acest din urmă caz „aceste consecinţe
decurg din principiul constituţional potrivit căruia proprietatea publică este
inalienabilă, imprescriptibilă şi insesizabilă (TS, sc., dec. nr.2140/1974,
Repertoriu...1969-1975, p.101).” 32 Totuşi, şi în aceste cazuri prezentate mai
sus, dispoziţia asupra bunurilor dobândite nu se poate exercita decât abia
după ce dreptul real respectiv a fost înscris în cartea funciară.

1.4.3 Principiul legalităţii

Admiterea înscrierilor drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi

reale în cartea funciară se realizează pe baza cererii de înscriere pe care o
persoană interesată o adresează organului competent, adică o depune la
31
Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Practică judiciară
adnotată, Editura All Beck, Bucureşti, 2017, p.107;
32
Ibidem, p. 108.

21
biroul de carte funciară al judecătoriei, pe baza înscrisurilor cerute de lege şi
prin încheierea legală a organului competent. În acest mod poate fi garantată
respectarea principiului legalităţii, aşa cum este cerută prin lege, conform
art.227 din Legea nr.7/1996, cu modificările şi completările care i-au fost
aduse.
Respectarea acestui principiu revine, în primul rând, registratorului de
la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, care trebuie să verifice dacă
sunt îndeplinite condiţiile de valabilitate prevăzute de lege, pentru ca
înscrisul să fie apt pentru transcriere.
Conform textului legal din Ordonanţa de Urgenţă nr.41/2004 pentru
modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare
nr.7/1996, înscrisul trebuie să îndeplinească, din punct de vedere formal,
următoarele condiţii:
„a) cerinţele de valabilitate a actului juridic încheiat în formă
autentică sau, după caz, a certificatului de moştenitor;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit
în limba română.”33
Astfel poate fi consacrat principiul legalităţii înscrierilor în cartea
funciară preluat, de altfel chiar din Decretul-Lege nr.115/1938, pentru
unificarea cărţilor funciare.
Principiul legalităţii se manifestă sub două aspecte şi anume:
legalitatea formală şi legalitatea materială. În ceea ce priveşte primul aspect,
acesta comportă dreptul şi obligaţia registratorului de a admite înscrierea în
cartea funciară doar a drepturilor şi a faptelor juridice prevăzute de către
lege. Iar din punctul de vedere al aspectului material, registratorul trebuie să
verifice dacă sunt întrunite cumulativ cerinţele pentru înscrierea dreptului
33
Ibidem, p. 109

22
sau a faptului juridic în cauză, conform art.22 şi 50 din Legea nr.7/1996
modificată şi completată. Tot sub aspect material se cere ca „înscrierile să
poarte denumirea legală şi în conformitate cu încadrarea juridică: dreptul
de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de administrare operativă etc.;
înscrierea să corespundă indicaţiei legale: întabulare, înscriere provizorie
sau notare, şi să efectueze în cartea funciară corespunzător naturii
înscrierii” 34
Numai în acest mod se poate asigura exactitatea înscrierii în cartea
funciară, atât de necesară pentru a putea proteja actele şi faptele juridice.
Având în vedere şi faptul că în cartea funciară se regăseşte întregul inventar
al publicităţii imobiliare, toate operaţiunile juridice ar trebui să fie cuprinse
în ea pentru a servi interesului public35.
După cum am mai spus, competenţa privind procedura de înscriere în
cartea funciară aparţine registratorului de la oficiul de cadastru şi publicitate
imobiliară. Apare însă o problemă în ceea ce priveşte întinderea şi
posibilitatea de manifestare a acestei competenţe conferită prin lege, în
sensul că are un caracter necontencios. „Ca atare, judecătorul de carte
funciară (registratorul) va putea proceda la cercetarea îndeplinirii
condiţiilor de fond şi de formă ale cererii, potrivit art.50-51 din Lege, în
cadrul procedurii necontencioase cu care este învestit, cerere la care este
ataşat înscrisul pe care se întemeiază dreptul ce urmează a fi întabulat,
înscris provizoriu sau notat. Acest înscris, aşa cum s-a arătat mai sus, va
trebui să îndeplinească cerinţele de validitate ale actului juridic, în limitele
atribuţiilor care-i revin judecătorului de carte funciară (respectiv
registratorului).” 36

34
Mircea Miclea, op. cit., p.309;
35
Ibidem, p. 310
36
Mircea Ionescu, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalităţii înscrierilor în cartea
funciară, în temeiul art.50 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, nr.7/1996, Revista Dreptul,
nr.12/2000, p.56;

23
 Adică registratorul are mai puţine posibilităţi în ceea ce priveşte
atribuţiile sale legale de a verifica existenţa condiţiilor legale. Sfera
competenţei sale ar fi însă mai puţin limitată dacă s-ar desfăşura în cadrul
unei proceduri judiciare, chiar dacă acest fapt ar presupune mai mult timp.
Legalitatea înscrierilor în cartea funciară ar avea astfel o mai mare forţă
probantă.
Nu este o regulă restrictivă ca numai registratorul să se ocupe de
verificarea existenţei condiţiilor de fond şi de formă pentru ca un înscris să
poată fi valabil pentru trecerea în cartea funciară. Există unele situaţii când
actul care urmează a fi înscris a fost întocmit la un notar public. În aceste
cazuri revine în competenţa notarului public să verifice dacă principiul
legalităţii a fost respectat sau nu şi examinează astfel valabilitatea condiţiei
în care poate fi încheiat actul respectiv37.
Fiecare reprezentant al autorităţii juridice se poate exprima în limita
competenţei, potrivit textelor legale. Adică în cazul unui minor sau al unei
persoane pusă sub interdicţie judecătorească notarul public poate cerceta
dacă aceştia au avut capacitate legală, de folosinţă şi de exerciţiu, dar nu se
poate exprima şi în cazul capacităţii de fapt, a discernământului, care
aparţine deja competenţei instanţei de judecată.

1.4.4 Principiul oficialităţii

Principiul oficialităţii se regăseşte în art.54-55 Legea nr.7/1996

modificată şi completată, având legătură directă cu principiul legalităţii.
Adică, registratorul este obligat prin funcţia pe care o exercită să verifice din
oficiu dacă înscrisurile prezentate de către persoanele fizice sau juridice
pentru transcriere în cartea funciară îndeplinesc cerinţele legale în acest
scop. “Dacă în sistemul registrelor de transcripţiuni – inscripţiuni,

37
Ibidem, p. 57

24
<<funcţionarul însărcinat cu ţinerea registrelor nu examinează
valabilitatea actelor prezente >>, astfel încât <<valoarea înscrierilor este
foarte relativă >>, iar extrasele pe care le eliberează <<nu prezintă nici o
certitudine cu privire la existenţa drepturilor>>, sistemul cărţilor funciare
urmăreşte garantarea acestora, prin verificarea, la întabulare, a validităţii
actului de dobândire a lor. Întabularea nu se va putea, de aceea, dispune în
baza unor înscrisuri care cuprind un temei de drept nevalabil, judecătorul
trebuind să verifice dacă, pe de o parte, înscrisul întruneşte condiţiile cerute
pentru înscrierea dreptului şi pe de altă parte, dacă din cuprinsul cărţii
funciare nu rezultă vreun impediment la înscriere. Numai printr – un astfel
de control se poate asigura <<exactitatea şi justeţea>> înscrierii, pentru a
justifica <<valoarea desăvârşită pe care i-o atribuie legea>> şi a se
garanta încrederea publică în cuprinsul acesteia, fără de care sistemul de
publicitate nu poate satisface eficient interesul de ordine publică pentru
care a fost instituit” 38.
Registratorul care se pronunţă asupra întabulării trebuie să verifice din
oficiu condiţiile de valabilitate ale înscrisului, ca act juridic. Această sarcină
nu poate fi lăsată la îndemâna părţilor deoarece fiecare dintre acestea
urmăreşte satisfacerea interesului propriu, subiectiv, existând astfel tentaţia
încălcării pevederilor legale. Fundamentul sistemului cărţilor funciare constă
tocmai în acest principiu al oficialităţii, conform căruia nu este necesar ca
registratorul să fie sesizat expres pentru a constata eventualele nereguli care
ar putea contraveni legii, în ceea ce privesşte actele juridice care urmează a
fi înscrise în cartea funciară. În caz contrar s-ar creea riscul ca funcţia
judecătorului de la biroul de carte funciară să fie transformată într-un
simplu exerciţiu de înregistrare a unor acte, iar acest lucru ar fi o eroare fără
echivalent, în special dacă motivul pentru care validitatea actului ar fi
afectată de nulitate absolută.
38
Curtea de Apel Timişoara, s.civ.,dec.nr.2334 din 6.09.1999, Rev. Dreptul, nr.3/2000, p.137-138;

25
 Înscrisul înaintat registratorului de către orice persoană fizică sau
juridică, mandatar, reprezentant legal ori creditor, nu poate să conţină
elemente care ar putea să-i pună sub îndoială caracterul de validitate, cum ar
fi ştersături sau adăugiri de orice fel, în cazul în care au fost constatate
lipsuri în cadrul conţinutului lor. Cererea trebuie să cuprindă: numele şi
domiciliul solicitantului, obiectul înscrierii, indicarea actelor care o justifică,
localitatea unde se află situat imobilul, numărul cadastral şi numărul cărţii
funciare al imobilului. La cerere se va ataşa înscrisul original sau copia
legalizată pe care se întemeiază cererea de înscriere şi dovada plăţii taxelor
legale. Altfel registratorul este îndreptăţit să respingă prin încheiere cererea
de înscriere.
Ca o concluzie, prin principiul oficialităţii se impune instanţei de carte
funciară să verifice respectarea principiului legalităţii de către părţile care
vor să fie modificată cartea funciareă. Sunt luate în considerare doar cererea
şi actele anexate acesteia care au fost prezentate, şi odată cererea înregistrată
nu se mai admite ca aceasta să fie completată cu înscrisuri noi.

1.4.5 Principiul priorităţii

Principiul priorităţii îşi dovedeşte existenţa prin art.49 din Legea

nr.7/1996, conform căruia: “Cererile de înscriere se vor înregistra de
îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a numărului care
rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor”. Aşadar, potrivit acestui
principiu înscrierea în cartea funciară se realizează respectând ordinea
înregistrării cererilor, ordine care stabileşte atât rangul tabular, cât şi rangul
înscrierii. Iar toate operaţiunile juridice ulterioare vor avea aceeaşi dată şi
acelaşi număr de înregistrare, ca cele din registrul de intrare.
Acest principiu constituie încă o dovadă a originilor romanice în
materie de drept civil a dreptului civil românesc. “Principiul priorităţii

26
reprezintă o aplicare în materia publicităţii imobiliare a principiului de
drept roman <<qui prior tempore potior jure>>. El este consacrat de
art.27 din Legea nr.7/1996, dar prevederile cu incidente lui se regăsesc şi în
art.30, 32 şi 49 din lege, precum şi în art. 93, 94 şi 117 din Regulament” 39.
Ce se întâmplă, însă, în cazul în care se constată că mai multe cereri s-
au depus la acelaşi birou de carte funciară la aceeaşi dată? Care dintre
respectivele cereri va fi luată prima în considerare pentru a fi trecută în
cartea funciară? “Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi
birou de carte funciară, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi
rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând
ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii,
încheierii nevalabile (art.49 alin. ultim). Apare în contradicţie cu
prevederea legală citată în art.93 alin.3 din regulament conform căreia
rangul înscrierii este determinat nu numai de data, ci şi de ora la care
aceasta s-a făcut. Ora ar putea constitui cel mult, unul din elementele pe
care instanţa de judecată le va avea în vedere la determinarea acestui
rang” 40.
Este foarte important a se cunoaşte ordinea înscrierilor în cartea
funciară şi data înregistrărilor deoarece prin rangul tabular se poate afla care
este efectul unei înscrieri faţă de celelalte înscrieri din cuprinsul aceleiaşi
cărţi funciare. Este vorba despre un rang tabular iniţial, dar care poate fi
schimbat, însă doar în materia care priveşte ipotecile.
După cum s-a menţionat şi în citatul sus-amintit, în cazul ipotecilor
legea stabileşte clar că acestea capătă acelaşi rang dacă se prezintă în acelaşi
timp la cartea funciară. Problema care se iveşte însă, în materie, are în
vedere cazurile în care documentele prezentate deodată au titulari diferiţi.
Pentru acest motiv nu ar fi tocmai rău a se lua în considerare inclusiv

39
Ioan Adam, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2012, p.772;
40
Eugen Chelaru, op. cit., p.232;

27
minutul în care a avut loc înregistrarea actelor în cartea funciară s-ar evita
astfel anumite urmări costisitoare şi neplăcute în acelaşi timp.
Importanţa principiului priorităţii este relevată îndeosebi în cazurile
circulaţiei de credite a căror rang se stabileşte în funcţie de data contractării
împrumutului. În acest mod este protejat dobânditorul de bună-credinţă, care
s-a încrezut în veridicitatea cuprinsului cărţii funciare41.

1.4.6 Principiul relativităţii

Acest principiu, al relativităţii, se desprinde din cuprinsul art.24

din Legea nr.7/1996 completat şi modificat. “Principiul relativităţii
cuprinde acea regulă în baza căreia înscrierea unui drept în cartea funciară
se poate face numai împotriva aceluia care la înregistrarea cererii este
înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută.
Cel înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează să fie înscris,
succesor tabular” 42. Astfel este asigurată protecţia juridică a acelui
titular înscris în cartea funciară. Tot din prevederile de mai sus se poate
observa corelaţia cu alte două principii prezentate anterior – principiul
legalităţii şi principiul oficialităţii. Coroborându-se cu obligaţia instanţei de
carte funciară, care trebuie să verifice cererea, conform celor două principii
menţionate, încă o dată este evidenţiată garanţia publică pe care o poate
oferi cartea funciară, în ceea ce priveşte apărarea dreptului de proprietate şi a
creditului.
Iată un motiv în plus pentru care cartea funciară existentă trebuie să
aibă concordanţă cu evenimentele şi faptele juridice ale realităţii imediate.
Pentru a întări afirmaţiile se mai poate completa argumentarea cu încă o
situaţie pentru care este obligatorie înscierea în cartea funciară. Referirea se
face la dobândirea succesivă şi independentă de înscrierea în cartea funciară
41
Ibidem.
42
Ioan Sabău-Pop, op. cit., p.390;

28
a unor drepturi, înscrierea lor nefiind obligatorie, cum ar fi situaţiile de
dobândire prin succesiune, accesiune, vânzare silită, bunuri părăsite etc.
Spre exemplu: A. dobândeşte prin succesiune un teren pe care nu-l înscrie în
cartea funciară; A. lasă moştenire respectivul teren succesorului B., care nici
el nu este interesat să se înscrie în cartea funciară; B are la rândul său un
moştenitor, pe C, care vrea să doneze terenul fiului său, D, însă pentru a
dispune C trebuie să dovedească gradul de rudenie cu A şi să se înscrie apoi
în cartea funciară. De la titularul înscris, respectiv A, dreptul tabular se
înscrie direct în cartea funciară pe C, fără să mai fie necesară înscrierea
autorului direct , a lui B. Adică, după ce mai multe persoane şi-au cedat
succesiv dreptul asupra unui bun nemişcător înscris în cartea funciară, cel
din urmă dobânditor poate să ceară înscrierea operaţiunilor juridice
succesive care caracterizează terenul în cauză, împreună cu înscrierea
propriului său drept sau, dacă poate să dovedească toate înscrisurile
originale pe care se întemeiază cererea sa de înscriere43.
Cele menţionate mai sus nu-şi găsesc însă aplicare şi în materia
contractelor, deoarece transmiterea bazată doar pe consimţământul părţilor
necesită întocmirea unor acte autentice. Astfel părţile contractante trebuie să
se prezinte la un notariat unde se întocmesc actele cerute, iar de la
respectivul notariat se trimite în mod automat un exemplar şi la cartea
funciară. Doar dacă sunt îndeplinite aceste condiţii poate fi vorba despre
circulaţia juridică protejată a drepturilor patrimoniale imobiliare. Contractele
nu se includ în categoria de excepţii în care se încadrează instituţia
succesiunii şi, prin urmare, înscrierea la un birou de carte funciară este
necesară şi obligatorie.
Ca o completare la cele menţionate, principiul relativităţii exprimă şi
faptul că înscrierile în orice carte funciară se realizează doar la cererea
titularului dreptului tabular, primind astfel consimţământul din partea
43
Ibidem, p. 391

29
acestuia. Până la urmă ne aflăm din nou în prezenţa unei alte forme de
apărare a titularului înscris împotriva oricărei evicţiuni44.

1.4.7 Principiul forţei probante a înscrierii de carte funciară

“Principiul forţei probante a înscrierii de carte funciară făcute în

cartea funciară, conform căruia dreptul real înscris se prezumă a fi exact
(potrivit art.33 şi 34 din Legea nr.7/1996), în limitele şi cu excepţiile
prevăzute de Legea cărţii funciare face deplină dovadă atât între părţi, cât
şi faţă de terţi, ea având valoarea probantă a unui înscris autentic sau a
unei hotărâri judecătoreşti rămase definitive”45.
Este vorba de un principiu absolut care comportă două tipuri de efecte
ale publicităţii materiale de carte funciară şi anume: un efect pozitiv şi un
efect negativ. Din punct de vedere pozitiv cartea funciară este caracterizată
printr-un cuprins exact, care să stea în folosul titularului care a dobândit
imobilul. Cât priveşte efectul negativ, acesta presupune că orice drept real
există şi poate fi opus dar numai cu condiţia ca acesta să fi fost trecut în
cartea funciară. În acest mod dobânditorul de bună-credinţă este protejat prin
lege şi sub nici o formă nu s-ar simţi ameninţat de evicţiune, ceea ce
desemnează pierderea de către cumpărător, în tot sau în parte, a dreptului
de proprietate asupra bunului cumpărat, sau tulburarea cumpărătorului în
exercitarea prerogativelor de proprietar cu privire la acel lucru, pierdere
sau tulburare survenite ca urmare a valorificării de către vânzător sau de
către un terţ a unui drept care exclude, în tot sau în parte, dreptul
cumpărătorului referitor la bunul respectiv” 46.
Cărţile funciare se conduc după o serie de reguli fundamentale,
dovedindu-şi astfel autoritatea ca instituţie juridică. Domeniul de aplicare al
44
Ibidem.
45
Julieta Manoliu, Gheorhe Durac, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Fundaţiei Chemarea, 1994,
p.166;
46
Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionar de drept civil, Ed. Lumina Lex, 2018, p.256;

30
principiului forţei probante îl constituie, pe de o parte, operaţiunile juridice
care s-au efectuat în privinţa imobilului sau terenului înscris, iar pe de altă
parte în ceea ce privesc persoanele pentru care s-a acţionat. Se poate remarca
aici corelaţia cu principiul anterior, principiul relativităţii, dar şi cu celelalte
principii. Forţa probantă a cărţii funciare se bazează pe autenticitatea actelor
juridice prezentate la înscrierea drepturilor tabulare în cauză, de aceea regula
se aplică exclusiv drepturilor tabulare care au fost aduse la cunoştinţa
publică prin intermediul instituţiei publicităţii47.
Există câteva cazuri în care nu se aplică regula principiului publicităţii
materiale, iar acestea sunt: indicaţiuni de fapte care au în vedere înscrieri
materiale, cumar fi felul culturii ori venitul; faptele juridice care există
independent faţă de înscrierea în cartea funciară, precum interdicţia, decesul,
incendierea bunului etc.; drepturile personale a căror existenţă nu este
garantată de înscriere, ca şi valabilitatea acestora de fapt; îngrădirile legale
ca raporturile de vecinătate, servituţi naturale şi neaparente sau excepţiile
legale create prin drepturile extratabulare, respectiv succesiune, accesiune,
expropriere şi despre care am mai amintit48.
Cartea funciară reprezintă o biografie exactă a tuturor bunurilor
despre a căror existenţă ni se pomeneşte aici, tocmai datorită actelor de
autenticitate pe care se bazează orice operaţiune juridică în legătură cu
înscrierile, respectiv modificările, rectificările de carte funciară. Încă o
dovadă că titularul unui drept real înscris poate fi sigur că se află la adăpost
juridic. Astfel, nici un terţ nu poate exercita vreo pretenţie în defavoarea
dobânditorului de bună-credinţă, deoarece datele trecute în cartea funciară
fac opozabile drepturile acestuia din urmă. Iată deci importanţa şi
necesitatea de a beneficia de propriile drepturi subiective49.

47
Ibidem, p. 257.
48
Ibidem.
49
Ibidem, p. 258

31
 1.4.8 Principiul specialităţii

Conform acestui principiu se insistă mai ales asupra persoanei

titularului, a celui care deţine drept real cu referire la în art.21 Legea
nr.7/1996 cu modificările şi modificările ce i-au fost aduse. Specificitatea
acestui principiu constă în faptul că în cartea funciară se află descrise toate
caracteristicile imobilelor, numele proprietarilor care le deţin, diferite date
tehnice care permit localizarea în spaţiu a respectivelor imobile (număr
topografic, locul de aşezare, suprafaţa, categoria de folosinţă), alte acte
autentice precum schiţa de plan semnată de către ambele părţi şi de către o
persoană autorizată având aprobarea autorităţii administrative; alături de alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legătură cu drepturile reale
patrimoniale, înscrise în cartea funciară.
“Determinarea imobilelor se face prin măsurarea pe teren şi
calcularea suprafeţei, iar individualizarea se face prin numerotarea
fiecăruia cu număr propriu, denumit număr topografic; proprietatea şi cota
ei, drepturile şi întinderea lor se stabileşte prin operaţiunile de identificare
a proprietăţilor şi posesorilor în cursul operaţiunilor de localizare. Toate
aceste informaţii le primeşte cartea funciară de la cadastru şi în aceasta
constă colaborarea deosebită a acestor două instituţii; cadastrul este acela
care determină individualizarea şi precizarea imobilelor funciare; cartea
funciară verifică situaţia juridică a imobilelor şi le înscrie în registrul
public conferind forţă probantă informaţiilor ce conţine şi ridicând
prestigiul cadastrului” 50.
În fiecare localitate (comună, sat, oraş) terenurile au un anumit număr
topografic pentru a se cunoaşte “adresa“ acestuia, când este vorba de
localizarea lui. Menţionarea proprietarilor este obligatorie pentru asigurarea
unui circuit civil legal al acestor drepturi reale. Cadastrul este instituţia care

50
Mircea Miclea, op. cit., p.310;

32
se ocupă de datele topografice ale drepturilor reale şi tot ceea ce presupune
întocmirea lor (măsurători, planuri, schiţe, studii pedologice, reprezentări
grafice etc.). Iar cartea funciară reprezintă acea instituţie care se ocupă de
înregistrarea tuturor operaţiunilor juridice, fapte ori acte juridice, care
privesc situaţia terenurilor şi a imobilelor înscrise. De aici rezultă şi
necesitatea colaborării dintre cele două instituţii ale publicităţii imobiliare51.

1.4.9 Principiul materialităţii

Principiul materialităţii mai este cunoscut şi sub denumirea de

principiul disponibilităţii, reprezentând o generalitate a exercitării
drepturilor civile subiective, fapt garantat şi protejat prin lege de către stat.
Acest fapt se poate realiza însă cu o condiţie: ca legea să fie respectată.
Conform Legii nr.7/1996 completată şi modificată, fiecare teren, ca şi
construcţiile aferente acestuia, trebuie să beneficieze de publicitatea
imobiliară şi să fie înscrise în cuprinsul cărţilor funciare. Instituţia cărţii
funciare poate garanta protecţia juridică a drepturilor reale subiective,
făcând ca imobilele să fie astfel opozabile terţilor, care, conduşi de diferite
interese, fie obiective fie subiective, ar putea aduce atingere drepturilor
subiective ale unei persoane. Garanţia juridică acărţii funciare este
manifestată prin cerinţele care trebuie îndeplinite în cadrul procedurii de
înscriere, condiţii menite să înlăture orice suspiciune care s-ar putea ivi în
legătură cu drepturile reale vizate de înscriere; toate actele care sunt
prezentate la biroul de carte funciară în faţa judecătorului delegat, trebuie să
fie autentice, putându-se demonstra în acest mod legalitatea înscrierii.
“Spre exemplu un coproprietar al unui imobil neintabulat doreşte să i
se recunoască această calitate pe motiv că a adus îmbunătăţiri la imobil.
Dar dreptul de coproprietate asupra unui imobil neintabulat în cartea

51
Ibidem.

33
funciară nu poate fi fundamentat pe împrejurarea că petentul a efectuat
renovări la imobil, deoarece această situaţie nu conferă celui în cauză drept
de proprietate asupra imobilului, ci numai un drept de creanţă pentru
lucrările efectuate. De asemenea, sub acest aspect, este fără relevanţă
faptul că în registrul agricol imobilul figurează pe numele petentului,
deoatrece determinant pentru existenţa dreptului de proprietate este numai
întabularea în cartea funciară, potrivit Decretului-Lege nr.115/1938 (TS,
sc. , dec. nr.1465/1981, RRD nr.8/1982)” 52.
Procedura de înscriere demarează doar cu aprobarea şi
consimţământul titularului dreptului real; aşadar exercitarea pe deplin a
drepturilor subiective depinde de voinţa celui care le deţine, rămâne la
propria sa decizie care este soarta drepturilor sale reale.

1.4.10 Principiul neutralităţii

Principiul neutralităţii este într-o oarecare măsură, asemănător cu

principiul relativităţii prezentat deja, accentuând asupra dreptului subiectiv
al unei persoane de a se înscrie în cartea funciară cu bunurile imobiliare pe
care le deţine. Cum am mai spus, înscrierile în cartea funciară nu se
realizează în mod obligatoriu, din oficiu, ci numai la cererea părţilor care au
un astfel de interes, luându-se în considerare doar conţinutul cererii. Cartea
funciară, prin intermediul registratorului este datoare să examineze numai
legalitatea actelor pentru care s-a întocmit cererea, iar nu şi conţinutul
acestora. Drept urmare, tot ca o consecinţă a principiului neutralităţii, o
constituie şi obligaţia părţilor de a prezenta judecătorului de la biroul de
carte funciară toate actele necesare pentru înscriere, conform art.22 din
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

52
Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, op.cit., p.55;

34
 Există unele situaţii când instanţa de carte funciară poate cere
înscrierea din oficiu, considerându-se că acordul şi consimţământul părţilor
este presupus, atunci când este vorba de autentificarea vreunui act care
vizează un drept real imobiliar. În aceste cazuri nu se poate spune totuşi că
are loc o încălcare a principiului neutralităţii, cu condiţia însă ca înscrierea
să nu depăşească cererea.

CAPITOLUL II

RADIEREA DIN CARTEA FUNCIARĂ

2.1.Aspecte generale

Radierea dreptului de proprietate din cartea funciară reprezintă un

proces esențial în sistemul legislativ românesc, având ca scop actualizarea și

35
clarificarea situației juridice a imobilelor. Radierea este un procedeu legal
prin care se elimină un drept de proprietate înregistrat anterior în cartea
funciară, fie că este vorba despre o înstrăinare, ipotecă sau alte încărcări.
Acest proces este reglementat de lege și se desfășoară în conformitate cu
procedurile și condițiile stabilite de autoritățile competente53.
Radierea dreptului de proprietate poate fi realizată în mai multe
situații, cum ar fi în cazul vânzării sau transferului proprietății către o altă
persoană. De asemenea, radierea poate avea loc în cazul în care se constată
că dreptul de proprietate a fost înregistrat în mod fraudulos sau în temeiul
unui act nul sau anulabil. O altă situație în care se poate solicita radierea este
în cazul în care proprietatea este afectată de litigii sau proceduri legale care
pot pune în pericol drepturile celorlalți proprietari sau ale terților54.
Procesul de radiere a dreptului de proprietate este supravegheat și
coordonat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), instituție
responsabilă cu gestionarea și actualizarea informațiilor din cartea funciară.
Radierea se realizează în urma unei cereri înregistrate la OCPI, însoțită de
documentele justificative necesare, cum ar fi actul de vânzare-cumpărare sau
hotărârea judecătorească55.
Radierea dreptului de proprietate implică o serie de proceduri și
verificări riguroase pentru a se asigura că procesul este legal și corect. OCPI
va examina documentele prezentate și va verifica dacă există eventuale
probleme legate de dreptul de proprietate în cauză. De asemenea, se va
efectua o cercetare amănunțită a înregistrărilor anterioare din cartea funciară
pentru a se asigura că dreptul de proprietate solicitat pentru radiere nu are
legături cu alte încărcări sau litigii în curs.
Radierea dreptului de proprietate poate fi un proces complex și poate
implica colaborarea cu alte instituții și autorități, cum ar fi instanțele de
53
Mircea Miclea, op. cit., p.327.
54
Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, op. cit., p. 78.
55
Marian Nicolae, op. cit, p. 288.

36
judecată sau administrația financiară. De exemplu, în cazul radierei unei
ipoteci, este necesară obținerea consimțământului creditorului ipotecar sau
obținerea unei hotărâri judecătorești în acest sens56.
Radierea dreptului de proprietate din cartea funciară are importanță
crucială în sistemul legislativ românesc, deoarece permite actualizarea și
clarificarea situației juridice a imobilelor. Aceasta oferă certitudine juridică
atât proprietarului, cât și terților, precum și permite dezvoltarea unei piețe
imobiliare transparente și funcționale. Radierea dreptului de proprietate este
un proces legal și necesar pentru a asigura protecția drepturilor de
proprietate și pentru a preveni litigiile sau conflictele ulterioare.
În concluzie, radierea dreptului de proprietate din cartea funciară
reprezintă un proces esențial în sistemul legislativ românesc. Acesta are ca
scop actualizarea și clarificarea situației juridice a imobilelor, asigurând
certitudinea juridică și prevenind eventuale litigii sau conflicte. Radierea
dreptului de proprietate este supravegheată de OCPI și se desfășoară
conform procedurilor și condițiilor stabilite de autoritățile competente57.

2.2. Tipuri de radieri din cartea funciară

În sistemul legislativ românesc, există mai multe tipuri de radiere în

ceea ce privește dreptul de proprietate din cartea funciară. Principalele tipuri
de radieri sunt58:
Radierea voluntară: Acest tip de radiere are loc atunci când titularul
dreptului de proprietate decide să renunțe sau să elimine dreptul său
înregistrat în cartea funciară. Motivele pot include vânzarea proprietății,
transferul gratuit către altă persoană sau retragerea unui drept de ipotecă.

56
Ioan Adam,op. cit, p. 829.
57
I. Albu, op. cit, p. 189.
58
Mircea Miclea, op. cit., p.329.

37
Radierea voluntară necesită înregistrarea unei cereri la Oficiul de Cadastru și
Publicitate Imobiliară (OCPI) și prezentarea documentelor corespunzătoare.
Radierea în urma înstrăinării: Acest tip de radiere are loc atunci
când proprietatea este vândută sau transferată către o altă persoană. Radierea
dreptului de proprietate anterior înregistrat este necesară pentru a înregistra
noul proprietar și pentru a actualiza cartea funciară cu informațiile corecte și
actuale.
Radierea în urma unei hotărâri judecătorești: Acest tip de radiere
are loc atunci când o hotărâre judecătorească stabilește eliminarea dreptului
de proprietate înregistrat în cartea funciară. Motivele pot include invalidarea
unui act de înstrăinare, anularea dreptului de ipotecă sau alte decizii
judiciare care afectează dreptul de proprietate. Radierea în urma unei
hotărâri judecătorești se realizează în conformitate cu dispozițiile legale și
necesită respectarea procedurilor judiciare specifice.
Radierea în urma prescripției extinctive: Prescripția extinctivă este
un concept legal prin care un drept de proprietate poate fi pierdut în cazul în
care nu este exercitat sau protejat pentru o anumită perioadă de timp.
Radierea în urma prescripției extinctive poate avea loc atunci când un drept
de proprietate este considerat prescris și nu mai poate fi revendicat sau
înregistrat în cartea funciară.
Acestea sunt principalele tipuri de radieri în ceea ce privește dreptul
de proprietate din cartea funciară în sistemul legislativ românesc. Fiecare tip
de radiere are cerințe și proceduri specifice care trebuie respectate pentru a
asigura înregistrarea corectă și legală a informațiilor în cartea funciară.

2.3.Aspecte procedurale

Procedura de radiere a dreptului de proprietate din cartea funciară în

România implică următorii pași:

38
 Obținerea documentelor necesare: Pentru a iniția procesul de radiere,
proprietarul trebuie să obțină documentele necesare, cum ar fi actul de
vânzare-cumpărare, hotărârea judecătorească sau orice alt document relevant
care să justifice radierea dreptului de proprietate. Este important ca aceste
documente să fie autentice și să fie pregătite conform cerințelor legale.
Întocmirea cererii de radiere: Proprietarul sau reprezentantul legal al
acestuia trebuie să întocmească o cerere de radiere, în care să se menționeze
motivul și temeiul legal pentru care se solicită radierea dreptului de
proprietate. Cererea trebuie să fie redactată în conformitate cu modelul și
formatul specificat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și
să fie însoțită de documentele doveditoare59.
Depunerea cererii la OCPI: Cererea și documentele justificative
trebuie depuse la sediul OCPI din zona în care se află imobilul înregistrat.
Proprietarul va completa un formular de înregistrare și va plăti taxele și
tarifele legale asociate procesului de radiere60.
Verificarea cererii și documentelor: OCPI va examina cererea și
documentele depuse pentru a se asigura că sunt conforme cu cerințele legale
și că motivele de radiere sunt justificate. Vor fi efectuate verificări și
înregistrări în cartea funciară pentru a identifica eventualele încărcări sau
litigii existente asupra imobilului.
Publicarea notificării de radiere: După verificarea și acceptarea
cererii, OCPI va publica o notificare de radiere în Monitorul Oficial și în alte
publicații oficiale relevante, pentru a oferi posibilitatea terților de a formula
eventuale contestații sau obiecții în termenul legal stabilit61.
Radierea propriu-zisă: Dacă nu se înregistrează contestații sau obiecții
în termenul prevăzut de lege, OCPI va emite un act de radiere, prin care
dreptul de proprietate înregistrat anterior în cartea funciară va fi eliminat.
59
Marian Nicolae, op. cit, p. 290
60
Ibidem.
61
I. Albu, op. cit, p. 192.

39
Acest act va conține informații actualizate și precise despre starea juridică a
imobilului62.
Actualizarea cartii funciare: După radiere, cartea funciară va fi
actualizată în consecință, reflectând modificările survenite în dreptul de
proprietate asupra imobilului. Noile informații vor fi înregistrate și vor fi
puse la dispoziția publicului în vederea consultării și verificării.
Este important de menționat că procedura de radiere poate varia în
funcție de specificul fiecărui caz și de cerințele OCPI. De asemenea, în
cazurile mai complexe sau în situații în care există contestații sau litigii,
procedura poate implica etape suplimentare și poate dura mai mult timp.

CAPITOLUL III

ANALIZA DE PRACTICĂ JUDICIARĂ RELEVANTĂ

CAZUL I
Prin sentinţa civilă nr. 7/2011 a Judecătoriei SIBIU a fost admisă
acţiunea civilă formulată de reclamantul F.F. în contradictoriu cu pârâţii
S.GH. si G.T.A. şi s-a dispus rectificarea înscrierii din Cartea Funciară Sibiu
nr. 100551( 551775) top 100551 şi radierea notării dreptului de superficie de
sub C2 din cartea funciara, drept notat în favoarea pârâţilor. Au fost obligaţi
pârâţii la plata sumei de 23 leicu titlu de cheltuieli de judecată către
reclamant

62
Ibidem.

40
 Pentru a se pronunţa această hotărâre s-au reţinut următoarele:
Între părţile litigante s-a încheiat la data de 22.04.2008 un antecontract de
vânzare -cumpărare prin care promitentul vânzător F. F. se obliga să vândă
promitenţilor cumpărători S.Gh. si G. T.A. , terenul arabil în suprafaţă de
6900 mp situat în Sibiu, aflat în proprietatea bunicului său. Totodată,
reclamantul se obligă să dobândească în proprietate, evident la o dată
posterioară antecontractului, de la dl F. F. imobilul în discuţie.
La data de 23.04.2008, reclamantul îşi dădea acordul prin înscrisul
intitulat „declaraţie” ca pârâţii să construiască un complex de locuinţe
colective pe terenul său şi să le înscrie în cartea funciara şi la organele
fiscale. Soluţionarea cauzei este dependentă de clarificarea aspectelor
divergente privind modul de constituire a dreptului de superficie şi a
momentului naşterii acestuia, cu consecinţe în planul înscrierii acestui drept
în cartea funciară.
Independent de sistemul legal aplicabil intabulării la data de
08.09.2010, respectiv Legea nr. 7/1996 sau Decretul nr. 115/1938 cu efecte
juridice diferite, lipsa înscrierii este de natură să afecteze raporturile dintre
părţi, cel puţin în cazul drepturilor reale (ca cel de superficie) supuse
sistemului de carte funciară, deoarece antecesorul tabular rămâne titularul
dreptului înscris în folosul său (art. 30 din Legea nr. 7/1996) şi poate
dispune în continuare de el, ceea ce înseamnă că, şi în aceste cazuri,
înscrierea are caracter constitutiv sau cel puţin cvasi-constitutiv, fiind un
element esenţial al producerii transferului sau stingerii efective a dreptului
real imobiliar înscris în cartea funciară.
Or este evident, că dreptul de superficie, indiferent de motivaţia
registratorului OCPI , din preambulul Încheierii nr. 48311, nu a fost înscris
în cartea funciară, ci a fost notat în foaia C, probabil pentru opozabilitate
faţă de terţi.

41
 Actul încheiat între părţi la data de 23.04.2008, intitulat”declaraţie”,
a avut ca efect permisiunea pârâţilor de a construi pe terenul în litigiu, fiind
limitată doar la faptul edificării locuinţelor colective, cu consecinţa
recunoaşterii calităţii de constructori de bună - credinţă.
Faţă de modalitatea în care pârâţii concep configurarea dreptului de
superficie, instanţa constată că în forma sa deplină este dreptul real principal
imobiliar care reuneşte, în conţinutul său juridic, dreptul de proprietate
asupra unei construcţii sau plantaţii, precum şi un dezmembrământ al
dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând altei persoane decât
titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneşte folosinţa şi,
în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului sau a unei părţi din
acesta. Exercitarea dreptului de superficie va fi cârmuită nu numai de
limitele materiale şi juridice ale dreptului de proprietate asupra construcţiei
sau plantaţiei, ci şi de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului care
au legătură cu exercitarea dreptului de servitute.
Din interpretarea clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare şi
din analiza conţinutului declaraţiei, nu rezulta ca la vreuna din datele
redactării lor, 22.04.2008 şi respectiv 23.04.2008, s-ar fi născut dreptul de
superficie deoarece nu s-a exprimat un acord de voinţă între proprietarii
terenului şi constructorii supraedificatelor.
De altfel, la data de 23.04.2008, reclamantul nu era proprietar al
terenului pentru a putea consimţi la construirea unui drept de superficie, ştiut
fiind că dreptul de superficie dezmembrează dreptul de proprietate asupra
terenului transmiţând persoanei respective folosinţa şi în mod limitat,
posesia şi dispoziţia.
Aşadar, la data permisiunii de a se ridica imobilul pe terenul de 6.900 mp
reclamantul nu avea cele trei atribute ale dreptului de proprietate pentru a
putea dezmembra folosinţa şi a constitui dreptul de superficie la 23.04.2008.

42
 Este adevărat că la 24.04.2008, reclamantul, în calitate de vânzător
promitent convine ca prin antecontract să înstrăineze prin act autentic, la o
dată ulterioară proprietatea asupra imobilului teren, în integralitatea lui (f.
30). Dar nici acest moment nu poate fi considerat generator al unui drept
real, ca cel de superficie în favoarea pârâţilor de vreme ce nici la această
dată F.F. nu era proprietar, ci îşi asumase doar obligaţia de a-l achiziţiona de
la antecesorul său.
Nici menţiunea din declaraţia datată 23.04.2008, potrivit căreia
reclamantul este de acord ca noile construcţii să fie înscrise în cartea
funciară şi la organele fiscale, pe numele S. GH. şi G. T., nu valorează ca
acord.Toate acestea certifică un anumit statut al pârâţilor, de constructori de
bună credinţă, prin prisma dispoziţiilor art. 494 C. civ. dar nu reprezintă
acorduri privind constituirea dreptului de superficie.
Aceasta deoarece nu este suficient pentru constituirea superficiei să
existe doi proprietari diferiţi, unul al terenului, celălalt al construcţiei, în
absenţa unui acord exprimat explicit şi în calitate de proprietar al fondului
pentru ca izvorul dreptului, în acest caz este convenţional şi el nu se naşte
ope legis, prin simplul fapt al edificării construcţiilor.
Naşterea prin convenţia părtilor a unui drept de superficie presupune
existenţa neechivocă a unui act juridic care, în mod ferm, să îi ofere
superficiarului prerogativa folosinţei terenului construit, conjugată cu
păstrarea acestei prerogative pe toată durata existenţei construcţiei. Aceasta,
cu atât mai mult cu cât după apariţia Legii nr. 247/2005 şi convenţiile prin
care se constituie un drept de superficie trebuie încheiate în formă autentică.
Or pentru încheierea în formă autentică, a unui dezmembrământ al dreptului
de proprietate, prin prisma legislaţiei în vigoare la acel moment, reclamantul
trebuia sa fie proprietar al imobilului teren şi să îndeplinească formalităţile
prescrise de lege, prin prezentarea în faţa notarului public.

43
 În cauza Bock şi Palade contra României, C.E.D.O. a statuat că
simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul altuia, cu toată buna
credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficieîn beneficiul
constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior
( conventia părţilor, legatul, uzucapiunea, legea), starea de pasivitate
neputând fi asimilată cu o convenţie tacită, implicită.
Un alt indiciu că declaraţia din 23.04.2008 nu echivalează cu o
convenţie de constituire a superficiei, este modul în care părţile au înţeles să
redacteze actul în faţa notarului, fără să stabilească bilateral clauze privind
durata şi obiectul dreptului dezmembrat în favoarea pârâţilor, fără să
clarifice aspectul indemnizării sau despăgubirii pentru folosinţa terenului.
Or este puţin probabil ca intenţia reclamantului să fie aceea de constituire a
dreptului de superficie asupra unei suprafeţe de 6900 mp, în mod tacit, prin
semnarea declaraţiei de acceptare a faptului construirii şi în absenţa unei
indemnizări periodice.
Ca atare, părţile trebuiau să stipuleze expres în convenţia lor obiectul
dreptului, respectiv care este suprafaţa precis determinată din teren afectată
superficiei, termenul, dacă dreptul este în accepţiunea lor perpetuu sau
temporar şi dacă în această ultimă variantă, superficia se va stinge prin
confuziune în urma vânzării terenului prin perfectarea antecontractului. De
asemenea trebuiau să clarifice aspectul indemnizării nudului proprietar, or
nici unul din aceste aspecte nu au format obiectul convenţiei părţilor, ca
mod de constituire a dreptului de superficie şi ca atare, ea nu poate fi
confundată cu declaraţia din 23.04.
Declaraţia asumată de părţile litigante nu a fost un act de recunoaştere
a vreunui drept de superficie în favoarea pârâţilor, ci doar un acord la
edificarea şi intabularea construcţiilor. Atâta timp cât în dreptul românesc nu
există instituţia juridică a convenţiei implicite, nu poate fi acreditată ideea că

44
prin declaraţie s-a dat naştere la un dezmembrământ al dreptului de
proprietate.
Ca atare, registratorul era obligat sa sesizeze anterior notarii dreptului,
nu nevalabilitatea titlului ci lipsa totala a titlului apt sa duca la nasterea
dreptului de superficie. Ceea ce se pune in discutie de catre reclamant este
suprimarea neregularitatii inscrierii facuta abuziv, in absenta acordului de
constituire a superficiei si care are semnificatia nevalabilitatii inscrierii si
nicidecum a nevalabilitatii unui titlu de valoare nominală nevalorificat.
Cu privire la inscrierea dreptului de superficie, in mod evident, fata de
natura acestuia, drept real imobiliar si dis part 80, 81, 106 din Regulamentul
de punere in aplicare a legii 7/1996, superficia se inscrie ca sarcina in partea
a treia a cartii funciare a terenului asupra caruia s-a constituit. Potrivit art.
106 din Regulament, dreptul de superficie se va inscrie in partea a treia a
cartii funciare , mentionandu-se totodata, cartea funciara in care este inscris
dreptul de superficie ca un dezmembramant de sine statator.
Notarea dreptului de superficie nu se incadreaza in cazurile limitative
prevazute de lege asa incat si felul inscrierii a fost eronat facut de catre
registrator.
Impotriva acestei hotarari au formulat apel paratii S. GH. si G. T. A.
solicitand schimbarea ei in sensul respingerii actiunii.
In motivarea apelului, dupa ce prezinta istoricul cauzei, arata in esenta
ca notarea dreptului de superficie in favoarea apelantilor este
corespunzatoare situatiei juridice a imobilului, ca a existat o conventie
pentru constituirea dreptului de superficie si aceasta este actul intitulat
Declaratie, autentificat sub nr. 1095/2008 de BNP R. M., ca acest act
indeplineste conditiile necesare fiind un act autentic. Arata ca instanta nu a
inteles contextul faptic al spetei, respectiv nu a inteles ca intre parti a existat
un antecontract cu privire la terenul respectiv, ca s-a incasat pretul , ca

45
ulterior, prin hotarare judecatoreasca s-a perfectat contractul de vanzare-
cumparare precum si faptul ca ei sunt in prezenti proprietari ai terenului.
Apelul este neintemeiat.
Sunt de necontestat cele sustinute in apel referitor la faptul ca intre
parti a existat un antecontract de vanzare-cumparare cu privire la terenul in
litigiu, ca terenul a fost predat apelantilor in posesie, ca ulterior prin hotarare
judecatoreasca au fost obligati la incheierea contractului in forma autentica
si ca in raporturile cu intimatul apelantii sunt proprietari ai terenului. Nu
rezulta ca pretul a fost platit in totalitate, cum se sustine, dar aspectul este
oricum irelevant pentru solutionarea apelului. Acest context invocat chiar de
catre apelanti a fost retinut pentru ca el releva un aspect semnificativ si
anume staruinta apelantilor de a nu se radia din cartea funciara dreptul de
superficie in conditiile in care ei, la acest moment, invoca faptul ca sunt
proprietari atat pe teren cat si pe constructii, ceea ce inseamna ca pentru ei,
existenta notarii cu privire la dreptul de superficie prezinta o semnificatie
minora.
Prima instanta a analizat detaliat si in mod corect atat continutul
dreptului de superficie cat si modul in care poate lua nastere un astfel de
drept si a ajuns la concluzia justa ca intimatul nu si-a dat acordul pentru
constituirea unui astfel de drept . Apelantii invoca faptul ca actul intitulat
Declaratie autentificat sub nr. 1095/2008 de BNP R. M. constituie contractul
prin care intimatul si-a dat acordul la constituirea dreptului de superficie.
Acest act, asa cum a retinut si prima instanta, este incheiat atunci cand
intimatul nu era inca proprietar al terenului pentru a putea exprima un acord
valabil la constituirea dreptului de superficie. In plus, chiar daca ar fi fost
proprietar, intimatul ca promitent vanzator al terenului chiar daca a exprimat
un acord pentru edificarea unor constructii, nu a exprimat automat un acord
pentru constituirea unui drept de superficie. Acest fapt este evident cata
vreme antecontractul de vanzare-cumparare dovedeste intentia intimatului

46
de a le transmite apelantilor dreptul de proprietate prin vanzare si nu doar un
drept de folosinta asupra terenului si dreptul de a deveni proprietari pe
constructiile ce le vor edifica. Cu alte cuvinte,manifestarea de vointa din
Declaratia referitoare la acceptul pentru edificarea constructiilor, este exclus
a fi calificata un acord pentru constituirea dreptului de superficie cata vreme
intimatul isi asumase obligatia de a transmite dreptul de proprietate asupra
terenului si atata timp cat apelantii aveau deja posesia terenului, posesie
transmisa odata cu incheierea antecontractului. Intimatul nu a exprimat deci,
un acord pentru constituirea unui drept de superficie, el a permis apelantilor
sa construiasca in ideea ca le-a transmis posesia si ca vor deveni proprietari
ai terenului in urma perfectarii contractului de vanzare-cumparare. Ca
urmare, in mod corect a fost radiat dreptul de superficie din cartea funciara.
Fata de cele de mai sus, in baza art. 296 Cod proc. civ. si 969 C.civ.,
apelul urmeaza a fi respins. In baza art. 274 Cod proc. civ., urmare a
respingerii apelului, apelantii vor fi obligati la plata cheltuielilor de
judecata din apel.

CAZUL II
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi sub nr.
17838/245/2008 reclamantii V.M., V.V. si V.M. au solicitat instantei ca,
prin hotararea ce o va pronunta, in contradictoriu cu parata Z.M. sa se
constate in favoarea reclamantilor un drept desuperficie asupra constructiei
si asupra plantatiilor ce se regasesc pe terenul in suprafata de 537 m.p. teren
situat in vatra satului B., comuna M., sa se suspende executarea silita pornita

47
in dosarul nr. 446/2007 al Biroului Executorului Judecatoresc A.C., precum
si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata .
In motivarea actiunii, reclamantii sustin ca au fost proprietarii
terenului in suprafata de 537 m.p. teren situat in vatra satului B.,comuna M.,
pentru care le-a fost reconstituit dreptul de proprietate in baza Legii nr.
18/1991 prin Titlul deproprietate nr. 83765/26.06.1996, titlul anulat partial
prin Sentinta civila nr. 16903/08.10.2001 a Judecatoriei Iasi.
Mai arata reclamantii ca, urmare a acestei hotarari, parata din prezenta
cauza a introdus o actiune in revendicare pentru terenul in suprafata de 537
m.p. teren situat in vatra satului B., comuna M., actiune ce a fost admisa
prinSentinta civila nr. 11139/19.10.2006 a Judecatoriei Iasi.
Sustin reclamantii ca, pe aceasta suprafata de teren se afla edificat
imobilul in care locuiesc, iar parata a formulat ocerere de executare silita, ce
face obiectul dosarului nr. 446/2007 al Biroului Executorului Judecatoresc
A.C., solicitand practic evacuarea sa din imobilul in care locuieste de peste
50 de ani. Parata, legal citata, a formulatintampinare prin care a invocat o
serie de exceptii .
Pe fondul cauzei, parata solicita respingerea actiunii, deoarece acest
dezmembramant al dreptului de proprietate nu exista, neexistand nici un
mod de dobandire a acestui drept de superficie si nefiind indeplinite nici
conditiile uzucapiunii.
Au fost respinse exceptiile invocate de catre parata si a fost audiat
martorul P.A.
La termenul din 11.05.2009, parata a invocat exceptia lipsei
coparticiparii procesuale-active, iar la termenul din 22.06.2009, instanta a
acordat cuvantul pe exceptie si pe fondul cauzei.
Conform art. 137 Cod Procedura Civila, urmeaza ca instanta sa
solutioneze cu prioritate exceptia invocata.
Exceptia lipsei coparticiparii procesuale-active.

48
 Potrivit art. 47 Cod Procedura Civila "mai multe persoane pot fi
impreuna reclamante sau parate daca obiectul pricinii este un drept sau o
obligatiune comuna ori daca drepturile sau obligatiile lor au aceeasi cauza".
Textul citat reglementeaza litisconsortiul sau coparticiparea
procesuala care, in conformitate cu pozitia partilor, poate fi activa, pasiva
sau mixta. Desi, in principiu, in functie de rolul vointei partilor in formarea
sa, coparticiparea procesuala are un caracter facultativ, sunt situatii in care,
datorita naturii litigiului, coparticiparea procesuala este obligatorie sau
necesara. Este cazul, spre exemplu, proceselor privitoare la sistarea starii de
indiviziune, litigiu unde trebuie sa participe toti coproprietarii, intrucat, in
caz contrar, partajul este nul (art. 797 Cod Civil).
Asa cum reiese din actele si lucrarile dosarului, actiunea in constatare
a fost formulata de catre reclamanti, in calitate de mostenitori ai defunctului
V.A., calitate in care au dobandit constructia edificata pe terenul in suprafata
de 537 m.p. teren situat in vatra satului B., comuna M.
Pentru existenta coparticiparii procesuale-active trebuie ca persoanele
aflate in indiviziune sa fie unite printr-undrept sau o obligatie comuna, iar in
speta de fata, litisconsortiul este determinat de faptul ca toti reclamantii au
undrept de proprietate asupra constructiei sau a unei cote din aceasta aflata
in indiviziune.
Ori, in aceste conditii, ne aflam in fata unei coparticipari procesuale-
active subiective si obligatorii, derogatorie de la regula generala potrivit
careia coparticiparea este facultativa, obligativitatea coparticiparii reiesind
din faptul ca toate cele trei persoane mentionate in titlu sunt in legatura,
avand drepturi egale, legatura ce presupune o solutionare unitara a litigiului.
Astfel, in prezenta cauza, figureaza ca si reclamanti toti mostenitorii
defunctului V.A. asa cum au fost stabiliti prinAnexa succesorala nr. 24,
eliberata de comuna M. la data de 31.01.2008 - necontestata, astfel ca nu
exista o lipsa a coparticiparii procesuale-active.

49
 In acest sens, invocam ca si practica judiciara Decizia nr. 1937/1973 a
Tribunalului Suprem - Sectia Civila si Decizia nr. 5727 din 20 octombrie
2004 a I.C.C.J., Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala.
Cu privire la fondul cauzei.
Analizand probele administrate in cauza instanta constata ca cererea
de chemare in judecata este neintemeiata pentru urmatoarele considerente:
Prin Sentinta civila nr. 16903/08.10.2001 a Judecatoriei Iasi (filele 41,
42) s-a constatat nulitatea partiala a Titlului de proprietate nr.
83765/26.06.1996 emis pe numele V.I.A., pentru suprafata de 573 m.p. teren
intravilan, retinandu-se irevocabil ca aceasta suprafata este inclusa in mod
eronat in titlu, fiind proprietatea paratei din prezenta cauza, Z.M.
Prin aceeasi sentinta s-a retinut in mod irevocabil ca, in anul 1947,
L.A., mama reclamantei din prezenta cauza(V.M.) a instrainat lui I.I. (tatal
paratei din prezenta cauza) suprafata de 1.044 m.p. teren .
Drept urmare, la solicitarea paratei din prezenta cauza, Z.M.,
reclamantii din prezenta cauza, au fost obligati, prinSentinta civila nr.
11139/19.10.2006 a Judecatoriei Iasi (filele 39-40), sa lase acesteia, in
deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 1.003 m.p. in care este
cuprinsa si suprafata de 537 m.p. ce face obiectul prezenteicauze .
Potrivit art. 492 Cod Civil "orice constructie, plantatie sau lucru facut
in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre
proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se
dovedeste contrariul". in timp ce art. 489 din acelasi act normativ stipuleaza
ca "proprietatea pamantului cuprinde in sine proprietatea suprafetei si a
subfetei lui".
Dreptul de superficie este un drept real principal, care presupune
dreptul de proprietate al unui tert asupra constructiilor sau altor lucrari care
se gasesc pe terenul care apartine unei alte persoane, teren pe care
superficiarul are un drept de folosinta.

50
 Regimul juridic al superficiei a fost rezultatul jurisprudentei si operei
doctrinale. Indeosebi in privinta constituirii dreptului de superficie, atat
doctrina, cat si jurisprudenta (Hotararea nr. 574 din 22 mai 1997 a Curtii de
Apel din Iasi, Hotararile nr. 165 din 28 ianuarie 1998 si nr. 240 din 10
februarie 1998 ale Curtii de Apel din Cluj si Hotararea nr. 2199 din 16
martie 2004 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie), sunt unanime in a spune ca
dreptul de superficie se dobandeste in baza intelegerilor partilor, legatelor,
prescriptiei achizitive sau legii.
In lipsa unei dispozitii legale, a unui legat sau daca conditiile
prescriptiei achizitive nu sunt indeplinite, existenta unei conventii intre
proprietarul terenului si persoana care a inaltat constructiile este
indispensabila pentru a obtine dreptul de superficie. Simplul fapt de a ridica
constructii, chiar de buna-credinta, in lipsa unui acord, nu conduce la
obtinerea unui drept real de superficie, titularul constructiilor neputand
dobandi decat o simpla creanta impotriva proprietarului terenului.
Astfel, din probatoriul administrat in cauza nu reiese indeplinirea
conditiilor de existenta a dreptului de superficie, respectiv intelegerea
partilor, legatul sau legea
De asemenea, nu sunt indeplinite nici conditiile prescriptiei achizitive,
in conditiile in care reclamantii recunosc ca terenul pe care este edificata
constructia l-au avut ca si lot in folosinta, fiind deci detentori precari (fila 2
paragraful 7).
Prescriptia achizitiva este intemeiata pe faptul posesiei, iar pentru a
duce la dobandirea dreptului de proprietate,posesia trebuie sa indeplineasca
conditiile prevazute de art. 1847 Cod Civil. Conform acestui text de lege,
posesiatrebuie sa fie continua, neintrerupta, netulburata public si sub nume
de proprietar.

51
 In cazul in speta, dupa cum rezulta din actul mai inainte analizat,
posesia nu s-a exercitat in nume de proprietar si, ca atare, conform art. 1853
alin. 2 Cod Civil, nu este o posesie utila.
Aceasta recunoastere se coroboreaza din plin cu situatia retinuta
irevocabil prin Sentinta civila nr. 11139/19.10.2006 a Judecatoriei Iasi
(filele 39-40), din care rezulta fara echivoc ca reclamantii nu au avut
vreundrept de proprietate asupra terenului, dar si cu Autorizatia pentru
executare de lucrari nr. 21/28.07.1971 eliberata de catre Consiliul Popular al
comunei M. (fila 8) din care rezulta ca autorul reclamantilor nu a edificat o
constructie, ci a executat "lucrari de ridicare a casei existente cu 20 cm. si de
transformare a bucatariei prin inaltare".
In acest sens, instanta invoca si doua decizii de speta ale instantei
supreme, respectiv I.C.C.J., Sectia Civila si deProprietate Intelectuala,
Decizia nr. 2291 din 22 martie 2005 si I.C.C.J., Sectia Civila si de
Proprietate Intelectuala, Decizia nr. 5499 din 22 iunie 2005.
De asemenea, reclamantii nu au demonstrat o intelegere a partilor in
ceea ce priveste constructia casei, martorulpropus de acestia - P.A. (fila 69),
aratand nu are cunostinta de nici o "discutie cu privire la constructii",
declaratia acesteia fiind neconcludenta, din moment ce arata fara echivoc ca
"nu stiu cu precizie unde este construita casa lui V.".
Asadar, reclamantii nu au facut dovada indeplinirii conditiilor de
existenta a dreptului de superficie, astfel ca actiunea urmeaza a fi respinsa ca
neintemeiata.
In opinia instantei, aceasta solutie se impune si prin raportare la
respectarea dreptului de proprietate recunoscut deConventia Europeana a
Drepturilor Omului, deoarece, o eventuala recunoastere a dreptului de
superficiereclamantilor ar reprezenta o ingerinta in dreptul de proprietate al
paratei, drept recunoscut irevocabil prin doua hotarari judecatoresti, iar o

52
astfel de ingerinta a fost deja sanctionata de catre Curtea Europeana a
Drepturilor Omului in cauza Bock si Palade impotriva Romaniei.
In acest sens, instanta europeana a retinut ca "in speta, Curtea constata
ca Hotararea Curtii Supreme de Justitie din 05 decembrie 2001 a stabilit ca,
Consiliul Municipal Arad a dobandit dreptul de superficie in virtutea unei
situatii de fapt care nu este dorita sau cunoscuta de interesati - si care
permite sa se dea efect - aparentei de drept".
Ori, in temeiul jurisprudentei tribunalelor interne, dreptul de
superficie rezulta numai din lege, din prescriptia achizitiva, din legat sau din
acordul partilor. Simplul fapt de a ridica constructii pe terenul altuia, cu
toata buna-credinta, nu ar putea constitui un drept de superficie in beneficiul
constructorului (paragrafele 32-33 de mai sus), in lipsa unuia din cele patru
elemente mentionate anterior.
Curtea constata astfel ca aparenta de drept la care face trimitere
Curtea Suprema de Justitie nu intra in categoria actiunilor si faptelor ce ar
putea justifica dreptul de superficie. Reiese in mod evident ca ingerinta in
dreptul la respectarea bunurilor reclamantilor nu are baza in dreptul intern
64.
Prin urmare, Curtea considera ca ingerinta litigioasa nu este
"prevazuta de lege" in sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 si, in consecinta, este
incomparabil cu dreptul la respectarea bunurilor reclamantilor. O asemenea
concluzie o scuteste sa cerceteze daca a fost pastrat un echilibru just intre
cerintele de interes general ale comunitatii si imperativele apararii
drepturilor individuale.
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata instanta retine ca, potrivit
art. 274 Cod Procedura Civila partea care cade in pretentii va fi obligata, la
cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata .
Astfel, raportat la solutia ce se va pronunta, de respingere a actiunii si
retinand culpa procesuala a reclamantilor,instanta ii va obliga pe acestia, in

53
solidar, la plata catre parata a sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de
judecata, reprezentand onorariu aparator.

CONCLUZII

Radierea dreptului de proprietate din cartea funciară reprezintă un

proces esențial în sistemul legislativ românesc, având un impact
semnificativ asupra certitudinii și clarității juridice în domeniul imobiliar.
Această lucrare a explorat în detaliu procedura, tipurile și importanța

54
radierei dreptului de proprietate, oferind o înțelegere cuprinzătoare a acestui
aspect crucial al sistemului juridic românesc.
Unul dintre principalele rezultate ale acestei lucrări este identificarea
și analiza celor mai frecvente tipuri de radieri în sistemul românesc.
Radierea voluntară, radierea în urma înstrăinării, radierea în urma unei
hotărâri judecătorești și radierea în urma prescripției extinctive au fost
prezentate ca fiind procese distincte, fiecare având propria lor importanță și
cerințe specifice.
Procedura de radiere a dreptului de proprietate a fost discutată în
detaliu, evidențiind pașii și etapele necesare pentru a obține radierea în mod
legal și corect. Obținerea documentelor necesare, întocmirea cererii,
depunerea la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, verificarea și
publicarea notificării de radiere, precum și emisia actului de radiere și
actualizarea cartii funciare, au fost prezentate ca etape esențiale în acest
proces.
Importanța radierei dreptului de proprietate a fost subliniată pe
parcursul lucrării. Radierea asigură certitudinea și claritatea juridică a
imobilelor, creând un cadru legal sigur pentru proprietari și terți. Eliminarea
drepturilor de proprietate înregistrate anterior care sunt frauduloase sau au
fost dobândite în mod ilegal contribuie la un mediu imobiliar transparent și
echitabil.
De asemenea, radierea dreptului de proprietate facilitează
înregistrarea corectă și actualizată a drepturilor reale în cartea funciară.
Aceasta permite proprietarilor să-și protejeze interesele și să-și exercite
drepturile în mod legal. De asemenea, radierea dreptului de proprietate poate
preveni litigiile ulterioare și poate evita problemele și conflictele legate de
proprietate.
Cu toate acestea, trebuie menționat că procesul de radiere poate fi
complex și necesită respectarea strictă a procedurilor și cerințelor legale.

55
Colaborarea cu Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, respectarea
termenelor și prezentarea documentelor corecte și valide sunt elemente
esențiale pentru a obține o radiere corectă și legală.
În concluzie, lucrarea despre radierea dreptului de proprietate din
cartea funciară a oferit o analiză detaliată a acestui proces important în
sistemul legislativ românesc. Prin înțelegerea și aplicarea corectă a
procedurii de radiere, se poate asigura un cadru juridic robust și transparent
în domeniul imobiliar, promovând certitudinea și claritatea în drepturile de
proprietate. Radierea dreptului de proprietate are un rol esențial în protejarea
intereselor proprietarilor și în evitarea disputelor și conflictelor legate de
proprietate.

BIBLIOGRAFIE

I. Іzvoаre legіslаtіve:

56
1. Hotărâreа de Guvern nr. 294 dіn 29 аprіlіe 2015 prіvіnd аprobаreа
Progrаmuluі nаţіonаl de cаdаstru şі cаrte funcіаră 2015-2023, publіcаtă
în M. Of.  nr. 309 dіn 6 mаі 2015.
2. Legeа nr. 287/2009 prіvіnd Codul Cіvіl, publіcаtă în M. Of., Pаrteа І nr.
505 dіn 15 іulіe 2011.
3. Legeа nr. 544/2001 prіvіnd lіberul аcces lа іnformаțііle de іnteres
publіc, publіcаtă іn M. Of., Pаrteа І, nr. 663/23 octombrіe 2001.
4. Legeа nr. 7/1996, legeа cаdаstruluі sі publіcіtаtіі іmobіlіаre publіcаtă în
M. Of. nr. 61 dіn 26 mаrtіe 1996.
5. Legeа nr. 71/2011 pentru punereа în аplіcаre а Legіі nr. 287/2009
prіvіnd Codul cіvіl, Publіcаtă în M. Of., Pаrteа І, nr. 409 dіn 10 іunіe
2011.

II. Lucrări de specialitate

1. Adam Ioan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck,
2022.
2. Albu I., Noile cărţi funciare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997.
3. Boş Nicolae, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală,
Ed. All Beck, 2003.
4. Costin Mircea N., Mircea C. Costin, Dicţionar de drept civil, Ed.
Lumina Lex, 2017.
5. Hanga Vladimir, Adagii juridice latineşti traduse şi comentate,
Editura Lumina Lex, 1998;
6. Manoliu Julieta, Gheorhe Durac, Drept civil. Drepturi reale
principale, Ed. Fundaţiei Chemarea, 2014.
7. NegreCamil a, Noul regim al cărţilor funciare (Legea pentru
unificarea cărţilor funciare din 27 aprilie 1938), Universitatea
„Regele Ferdinand I”, Cluj-Sibiu, Facultatea de Drept, Sibiu, 1942.

57
8. Nicolae Marian, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed.
Press Mihaela, 2000.
9. Popa Rusu Aurelia, Acţiunile de carte funciară, teză de doctorat,
Sibiu, 2007.
10.Sabău-Pop Ioan, Drept civil. Drepturi reale – sinteză teoretică şi
practică, U.P.M.,2004.
11.Scrieciu Florin, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I,
Ed.Lumina Lex, 2001.
12.Turianu Cristiana, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale. Practică judiciară adnotată, Editura All Beck,
Bucureşti, 2020.

III. Studii și articole:

1. ***Curtea de Apel Timişoara, s.civ.,dec.nr.2334 din 6.09.1999, Rev.
Dreptul, nr.3/2000.
2. Ionescu Mircea, Probleme de drept rezultate din aplicarea
principiului legalităţii înscrierilor în cartea funciară, în temeiul
art.50 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, nr.7/1996,
Revista Dreptul, nr.12/2000.
3. Văduva Dumitru, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului
drepturilor reale imobiliare, Rev. Studii juridice şi administrative,
nr.1/2003.

58