Tema 5. Piaţa imobilului comercial: componente, stare şi temei de dezvoltare.

(2ore)
5.1 Definirea şi clasificarea imobilelor comerciale după destinaţia lor funcţională
5.2 Starea pieţii şi tendințe de dezvoltare a ei.

5.1 Definirea şi clasificarea imobilelor comerciale după destinaţia lor funcţională

Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova au apărut odată cu iniţierea procesului de privatizare,
în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a
dreptului de proprietate (prin vânzare - cumpărare, donaţie sau schimb) sau transmiterea parţială a dreptului
de proprietate (arenda terenurilor, locaţiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor
imobile. Prin urmare, însăşi noţiunea de „proprietate imobilă comercială” a apărut recent în Republica
Moldova, chiar dacă spre sfârşitul secolului XIX- începutul secolului XX existau deja clădiri care generau
venit şi care s-ar fi putut încadra lesne în această categorie de proprietăţi.
În prezent, piaţa imobilului comercial este una din cele mai profitabile din sectorul imobiliar a Republicii
Moldova, şi deşi aceasta este cu mult mai îngustă decât cea rezidenţială şi corespunzător numărul
tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, din punct de vedere a atractivităţii investiţionale imobilul
comercial are întâietate. Spre deosebire de piaţa imobiliară rezidenţială, în care clientul (cumpărător sau
chiriaş) în cele mai dese cazuri este persoană fizică, clienţii de pe piaţa proprietăţilor comerciale sunt, de
obicei, fie persoane juridice, fie companii sau organizaţii. Vînzătorii şi arendaşii de pe piaţa imobilului
comercial sunt, în mare parte, companiile de construcţii (în calitatea lor de proprietari). Imobilul comercial
este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu-
zisă, fie din darea acestora în arendă. Astfel, arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă
a tranzacţiei predominantă pe piaţa bunurilor imobile.
Aşadar, bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit, sunt folosite
pentru a genera venit. Sunt, însă, şi bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de
obţinere a venitului şi acestea sunt, de obicei, bunurile imobile antrenate în producere, fiind catalogate drept
bunuri imobile industriale. Faţă de alte categorii de bunuri imobile bunul imobil comercial are specificul său
care este explicat însăşi prin sensul cuvântului ”a comercializa”că bunul imobil reprezintă un bun ce
participă în activitatea economic. Bunul imobil are mai multe caractere economice care i se pot atribui
acestui segment al pieţei imobiliare din care face parte bunul imobil comercial:
-Este un activ material care poate fi tranzacţionat;
-Este un bun imobil care poate fi sursă de venit;
-Este analizat ca bun economic care poate fi divizat;
-Este un bun imobil la care valoarea poate fi calculată în dependenţă de profitul obţinut.[ ]
Pînă în prezent, în Republica Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobile comerciale,
Oficiile Cadastrale Teritoriale grupează imobilele în funcţie de complexitatea acestora, astfel delimitînd 3
categorii.
Trebuie remarcat faptul că este aproape imposibil de identificat numărul bunurilor imobile comerciale pe
categorii, aşa cum sistemul de înregistrare a bunurilor imobile este puţin transparent şi încă nu prevede
clasificarea minuţioasă a acestor bunuri. Un prim pas în soluţionarea acestei probleme îl constituie
clasificarea bunurilor imobile comerciale efectuată de către Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru a
elaborat o clasificare a imobilelor comerciale în scopul evaluării masive conform destinaţiei funcţionale.
Este prima clasificare de acest gen delimitând bunurile imobile nu doar pe categorii, dar şi pe subcategorii
(tab.1.1).

În Republica Moldova, imobilele comerciale au apărut odată cu inițierea procesului de privatizare, în

urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a
dreptului de proprietate prin vânzare-cumpărare, donație sau schimb sau transmiterea parțială a dreptului de
proprietate(locațiune), astfel fiind determinat caracterul comercial al acestor bunuri. În ceia ce privește
clasificarea bunurilor imobile comerciale pe subcategorii este destul de complicată pentru că sistemul de
înregistrare a bunurilor imobile este puțin transparent și încă nu prevede clasificarea minuțioasă a acestor
1
bunuri.Un prim pas în soluționarea acestor probleme este clasificarea imobilelor în scopul evaluării în masă
de către Agenția Relații Funciare și Cadastru. Această clasificare se bazează pe destinația funcțională a
bunurilor imobile și le delimitează pe categorii și subcategorii. Astfel, bunurile imobile comerciale, în acest
sens au fost divizate în cîteva grupe cu includerea obiectelor concrete în cadrul lor. Astfel, sunt divizate:
Clasificarea bunurilor imobile comerciale pentru evaluarea masivă

• Supermarket;
• Magazin de produse alimentare;
• Magazin de produse nealimentare;
Magazin
e • Farmacie;
• Piață acoperită.
• Cantină;
• Cafenea,restaurant;
Alimenta
ție • Bufet,dugheană;
publică • Culinarie.

• Cizmărie;
• Frizerie;
Prestări • Baie;
de • Club-internet;
servicii • Servicii de închiriere,parcaj.
• Hotel;
• Motel;
• Casă de odihnă;
Hoteluri • Sanatoriu.

• Oficiul bancar,oficiul notarului,oficiul poștal;

• Companii de asigurări,schimb valutar;
Oficii și
finanțe • Clădire administrativă a încăperii de producere.

Centre • Sală de jocuri,cazinouri;

de • Park de distracții;
distracție • Centre de distracție.
și
recreație

Figura 1.1 Clasificarea bunurilor imobile comerciale

La nivel international, imobilul comercial este divizat în două mari categorii și anume: spațiul
comercial și spațiu pentru birouri. O informație foarte utilă este cea cu privire la înregistrarea bunurilor
imobiliare comerciale, care permite vizualizarea ponderii imobilelor comerciale în circuitul civil al
mărfurilor.
Aproape jumătate dintre spațiile comerciale, înregistrate anul trecut de Agenția Servicii Publice (ASP)
în Cadastrul bunurilor imobile, sunt în municipiul Chișinău.

2
 1200
976
1000
747 699
800
600 435
400
200 95 139
63
0

Tipul înregistrărilor

Figura 1.2 Înregistrările bunurilor imobile comerciale total pe tipuri

Potrivit datelor prezentate de ASP, in perioada 01.10.2019-31.12.2019 au fost înregistrate circa 3.154
de unități comerciale.Aproximativ o treime dintre acestea, adică 976, sunt ipotecate, iar 699 sunt nou
înregistrate. În același timp, datele mai arată că au fost înregistrate 746 de contracte de vânzare-cumpărare și
139 de locațiune. Totodată, au fost făcute 95 de donații și schimburi și 63 au fost transmise cu titlul de
moștenire. De asemenea, alte documente au fost înregistrate alte 435 de spații. În municipiul Chișinău au
fost înregistrate 1.192 tranzacții cu clădiri comerciale. Topul regiunilor în care s-au înregistrat cele mai
multe spații comerciale este completat de Bălți, Comrat și Orhei. Cele mai puține clădiri comerciale au fost
înregistrate de oficiile ASP de la Căinari, Basarabeasca și Cantemir.

Vînzare-cumpărere Moștenire Donație-schimb Alte documente Ipotecă Locațiune Primare

22% 24%

4% 2%
3%

14%
31%

Figura 1.3 Ponderea tranzacțiilor cu bunurile imobile comerciale 2019

Conform acestei figuri, cea mai mare pondere o constituie contractele de ipotecă cu 31%, iar cea mai
mică pondere de 2% o constituie contractele de moștenire.
Pentru a efectua o analiză multilaterală a segmentului imobilelor comerciale,este necesară o tipizare a
acestora în funcție de gradul de confort,astfel totalitatea obiectelor comerciale se împart în categorii în
conformitate cu anumite criterii: calitatea,mărimea,amplasamentul și gradul de finalizare.

3
 Scopul tipizării este de a selecta grupuri de obiecte similare,atît după anumiți parametri (caracteristici
fizice,mărime,amplasament)cît și după preț(avînd o diferență de preț cit mai mică pentru chirie cît și pentru
achiziție).Avînd în vedere că calitatea bunurilor imobile reprezintă un indicator primordial al vieții
economice,tipizarea imobilelor după indicii calitativi reprezintă principalul criteriu după care se ghidează
analiștii imobiliari în standardizarea bunurilor imobile comerciale.
Dinаmica înregistrărilor bunurilor imоbile
comerciale și industriale în Republica Moldova efectuate de Agenția Serviciilor Publice în anii 2007-2017
este prezentată în următoarea schemă:

160
138
140

120 110

100 91 89

80
59 62
60 54 51 52
47
36 39
40

20

0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Unități comerciale Liniar (Unități comerciale)

Figura 1.11 Dinamica înregistrărilor bunurilor imobile comerciale efectuate de Agenția Serviciilor Publice
în anii 2007-2018
5.2 Starea pieţii şi tendințe de dezvoltare a ei.

De la începutul anului 2020 preţurile de ofertă pentru bunurile imobile comerciale din orașul
Chişinău sunt constante faţă de sfârșitul anului 2019. Preţul mediu de ofertă pentru spaţiile comerciale
constituie 824 €/m². Referitor la preţurile de ofertă a oficiilor din orașul Chişinău preţurile de ofertă sunt în
continuă scădere, astfel, preţul mediu de ofertă în prezent constituie 812 €/m², comparativ cu sfârșitul anului
2018 preţurile au scăzut cu circa 4%.
Preţurile de ofertă medii la spaţiile comerciale şi oficiile din municipiul Chişinău constituie în mediu
440 €/m², comparativ cu sfârșitul anului 2019 preţurile de ofertă sau diminuat cu 7%.
În figura 2.16 sunt prezentate prețurile medii de ofertă la spațiile comerciale și oficiilor din orașul
Cișinău pentru trimestrul II al anului 2020 în euro/m.p.
4
 1000
940 925 919 924 929
950 912
900 850 840
850 829 821 811
803
800 Oficii
750
700 Spații comerciale

Figura 2.4.1 Prețurile medii de ofertă la spațiile comerciale și oficii din orașul Chișinău pentru trimestrul II
–III anul 2020
După cum se observă din diagrama reprezentată în figura 2.16 putem observa că prețurile medii de
ofertă la oficii au scăzut neconsiderabil, cu aproximativ 5,5%, aprilie pînă în septembrie; la spațiile
comerciale prețurile medii de ofertă din aprilie pînă în iunie au scăzut cu aproximativ 2,9%, iar din iunie
pînă în septembrie au crescut cu aproximativ 1,8%.
O altă categorie de bunuri imobile sunt obiectele industriale. Preţurile de ofertă medii pentru
trimestrul III al anului 2020 pentru or. Chişinău constituie 364 €/m². Pentru municipiul Chişinău preţul
mediu de ofertă constituie 217 €/m², iar pentru obiectele industriale din întreaga ţară constituie 93 €/m².
Costul mediu al chiriei spațiilor comerciale și oficiilor pe sectoare ale orașului Chișinău este
prezentat în figura 2.17 în euro / m.p.

40
30
30
20 13 16 15 13
9 10 8 8 6
10
0

Spații comerciale Oficii

Figura 2.4.2 Costul mediu al chiriei spațiilor comerciale și oficiilor a orașului Chișinău pe sectoare, euro /
m.p.
După cum observăm prețul mediu al chiriei spațiilor comerciale și la oficii:
 În sectorul Centru al capitalei este cel mai mare, respectiv, 30 și 13 euro/m.p.;
 În sectorul Botanica 16, respectiv 9 euro/m.p.;
 În sectorul Rîșcani 15 și 10 euro/m.p., respectiv;
 În sectorul Buiucani, respectiv 13 și 8 euro/m.p.;
 În sectorul Ciocana este cel mai mic 8 și 6 euro/m.p., respectiv.

5
 În concluzie putem afirma că prețurile medii de ofertă la spațiile comerciale de la începutul anului
2020 au scăzut cu aproximativ 5,5%, la oficii au scăzut cu aproximativ 1,1%, iar la obiectele industriale sunt
constante. Ceea ce ține de piața chiriei spațiilor comerciale și oficiilor putem afirma că: în mediu prețul
pentru 1 m.p. de spații comerciale este de 16,4 euro, iar de oficii este de 9,2 euro. Piaţa bunurilor imobile
comerciale este caracterizată de un număr mai mare de tranzacţii decît cea industrială,dar un număr mai mic
de tranzacții decît cea locativă. Acest fapt se datorează specificului recuperării rapide a investiţiei alocate
pentru procurarea bunurilor imobile comerciale. Dar situaţia economică actuală determină descreşterea
activităţii şi de pe această piaţă.

Prețul mediu de ofertă ,euro/mp

600
500
400 479
300 406 380
331 356
200 283
100
0

Figura 2.2 Preţul mediu de ofertă pentru bunurile comerciale, euro/m.p

Capitala republicii, Chișinău, se evidenţiază prin mediul de afaceri mai dezvoltat comparativ cu
celelalte regiuni ale ţării, prin atractivitatea investiţională, demararea şi dezvoltarea afacerilor.
Astfel se explică şi numărul ofertelor bunurilor imobile comerciale mai sporit în oraş şi în municipiul
Chişinău comparativ cu alte regiuni. Piaţa bunurilor imobile comerciale şi de producere este variată. În
componenţa acesteia sunt incluse: spaţii comerciale, inclusiv magazine, restaurante, oficii, încăperi pentru
producere, depozite, frizerii, instituţii medicale, uzine, săli pentru jocuri de noroc şi, nu în ultimul rând,
terenuri pentru construcţii

6
 Prețul mediu de ofertă,euro/m.p.
1200

1121
1000

800 914
790
715 735 709
600
587 550 556
400 502

200

0
Centru Rîșcani Botanica Buiucani Ciocana
Oficii Spații comerciale

Figura 2.3 Prețul mediu de ofertă,euro/m.p.a oficiilor și spațiilor comerciale din or.Chișinău
Cel mai mic preţ de ofertă pentru spaţii comerciale de 267 euro/m.p. a fost identificat pentru un
magazin amplasat în sec. Ciocana, iar cel mai mare de 2662 euro/m.p., pentru un restaurant amplasat în sec.
Centru.
Preţurile medii de ofertă pentru spaţii comerciale sunt mai mari cu 31% decît cele pentru oficii. Cel
mai mic preţ de ofertă pentru oficii a fost identificat în sec. Botanica, de 240 euro/m.p.,pentru un oficiu
amplasat pe str. Ion Creangă, sec. Buiucani, în subsol, iar cel mai mare de 1802 euro/m.p. pentru oficiu
amplasat în sec. Centru.
În mediu atît oficiile, cît şi spaţiile comerciale amplasate în subsol au un preţ mediu de ofertă mai mic
cu 20-30% faţă de media pe sector pentru respectiva categorie de imobile.