ECONOMIA COMERȚULUI

- Caracterizarea pieței imobiliarelor-

1
 CUPRINS:

I. Piața……………………………………………………………………………3-
4
I.1. Noțiuni generale…………………………………………………………………..……
3
I.2. Clasificarea piețelor…………………………………………………………………3-
4
I.3. Principalele categorii de parteneri prezenţi în cadrul
pieţei................................4
II. Studiu de caz.....................................................................................................5-
9
II.1. Piața imobiliară românească în timpul pandemiei Covid-19...........................5
II.2. Tendințe imobiliare în vreme de pandemie.....................................................5-
6
II.3. Previzionarea pieței imobiliare în anul 2021..................................................6-
9
Bibliografie.............................................................................................................10

2
 I.Piața

I.1.Noțiuni generale
Piaţa apare ca un ansamblu de medii de comunicaţie prin care vânzătorii şi cumpărătorii se
informează reciproc asupra a ceea ce oferă, asupra a ceea ce au nevoie precum şi cu privire la preţurile
pe care le cer sau le propun în scopul încheierii tranzacţiei. Pe măsura dezvoltării societăţii, piaţa a
cunoscut evoluţii spectaculoase trecând prin stadii succesive, de la forma sa tradiţională reprezentată de
halele publice la forma sa modernă bazată pe reţele de comunicaţii care generează adevărate şocuri
asupra organizării schimburilor în întreaga lume.
Rolul pieţei produselor decurge din funcţiile pe care le îndeplineşte aceasta în cadrul unei
economii, astfel:
-facilitează contactul permanent dintre producători şi consumatori;
- asigură autoreglarea activităţii economice, în sensul că, sistematic, producţia se aliniază la mobilitatea
cererii;
- se constituie într-un adevărat sistem de informaţii necesare agenţilor economici, orientându-i spre
activităţile care satisfac la un nivel superior trebuinţele umane şi obţinând în acest fel profit maxim.
I.2. Clasificarea piețelor în funcție de următoarele criterii:
A. După aria geografică sau perimetrul confruntării cererii cu oferta. În funcţie de acest criteriu întâlnim:
1. Piaţa internă care este reprezentată de totalitatea actelor de vânzare cumpărare ce au loc în
interiorul unei ţări. În cadrul pieţei interne se disting o serie de pieţe locale cu trăsături specifice
în ceea ce priveşte amploarea, structura şi sezonalitatea actelor de piaţă.
2. Piaţa externă sau mondială care este alcătuită din totalitatea pieţelor interne ale ţărilor ce
formează piaţa mondială. Lărgirea schimburilor şi a sistemului de relaţii dintre ţări a determinat
o creştere puternică a pieţei mondiale.
B. După natura consumului. În funcţie de acest criteriu piaţa se structurează astfel:

3
 1. Piaţa bunurilor industriale şi de echipamente;
2. Piaţa bunurilor de consum individual.
C.După modul de materializare al activităţii ce formează obiectul actului de schimb avem:
1. Piaţa bunurilor;
3. Piaţa serviciilor.
D. După gruparea purtătorilor cererii pe medii de provenienţă:
1. Piaţa urbană;
-Are o pondere foarte ridicată în cadrul oricărei economii naţionale;
-Are un grad ridicat de concentrare datorită densităţii mari ce caracterizează lumea urbană;
-Se caracterizează printr-o puternică atracţie comercială în raport cu zonele învecinate;
-Se caracterizează printr-un nivel ridicat al activităţii comerciale;
-Se caracterizează printr-o mare mobilitate şi elasticitate şi printr-un sistem superior de
dezvoltare.
2. Piaţa rurală:
- se caracterizează printr-un nivel ridicat de dispersare;
- se caracterizează printr-o rigiditate puternică;
- se caracterizează printr-un ritm evolutiv mai lent;
- nu reflectă în totalitate consumul dintr-o anumită zonă datorită consumului natural sau
autoconsumului.
I.3. Principalele categorii de parteneri prezenţi în cadrul pieţei
Partenerii întâlniţi în cadrul pieţei bunurilor şi serviciilor de consum pot fi structuraţi în şase
categorii:
1.Consumatorii sau utilizatorii finali: reprezintă categoria cea mai importantă.
2.Cumpărătorii: sunt o categorie distinctă în cadrul pieţei – de cele mai multe ori cei care cumpără bunul
sau serviciul nu sunt şi consumatorii finali
3.Distribuitorii: reprezintă o importantă categorie prezetă în cadrul pieţei, ca urmare a faptului că, cea
mai mare parte a firmelor producătoare nu-şi vând produsele consumatorilor ci apelează la o serie de
intermediari.
4.Prescriptorii şi consilierii: au un rol specializat în cadrul pieţei. Prezenţa lor se justifică prin faptul că
ceilalţi intermediari sau distribuitori nu pot acoperi integral spectrul de probleme cu care se confruntă
consumatorii. În aceste condiţii, au apărut în cadrul pieţei firme specializate pe acţiuni de consultanţă.
Aceste firme acordă asistenţă de specialitate cupărătorilor în scopul orientării şi fundamentării deciziilor

4
de achiziţie. Sunt grupuri de mărfuri pe piaţă pentru care autorizarea comercializării impune prezenţa
obligatorie a prescriptorilor .
5.Concurenţi: reprezintă elemetul de profil al economiei de piaţă.Concurenţa este elementul vital în
creşterea şi dezvoltarea pieţei.
6.Furnizorii: sunt cei care produc diverse bunuri şi servicii ce concură la asigurarea fluxului complex al
fiecărui produs prezent pe piaţă.
II. Studiu de caz: Piața imobiliară din România în timpul pandemiei Covid-19. Tendințe și
previziuni.

II.1. Piața imobiliară românească în timpul pandemiei Covid-19

Pandemia a fost, evident, cea mai mare provocare: au existat perioade în care activitatea
agențiilor imobiliare s-a desfășurat cu dificultate, din cauza restricțiilor și a distanțării sociale,
însă agenții care au utilizat alternative online au avut de câștigat. Tot pandemia a adus cu sine o
oarecare îngrijorare legată de posibilele scăderi de venituri, în eventualitatea unei crize
economice. Șomajul a crescut, facultățile s-au mutat în mediul virtual, iar acest lucru a avut
impact în special pe parte de prețuri ale chiriilor din orașele mari. 
În primele săptămâni ale stării de urgență, cererea pentru achiziționarea de locuințe și
numărul de case listate pentru vânzare au scăzut brusc. În perioada 9-29 martie 2020, cererea a
scăzut cu 70%, iar numărul de apartamente și case pentru vânzare cu 60%. În același timp
prețurile locuințelor au rămas neschimbate, comparativ cu începutul lunii, în șase orașe mari.
Această scădere dramatică pe piața imobiliară se explică în principal prin ordinele de
restricții ale guvernului. Măsurile restricționau funcționarea afacerilor și interacțiunile limitate
între oameni.
Pe fondul incertitudinii mai mulți cumpărători au amânat achiziția de bunuri imobiliare
până când perspectivele economice devin mai clare. În consecință, în aprilie 2020, tranzacțiile
imobiliare au scăzut cu 44% față de martie și cu 33% față de aceeași perioadă a anului precedent,
potrivit ANCPI.
II.2. Tendințe imobiliare în vreme de pandemie:
Una dintre tendinţele generate de necesitatea de a petrece atât de mult timp în propriile
case este amplificarea nevoii de a te putea bucura și de aer liber, din când în când. Acesta este

5
motivul pentru care locuințele amplasate în zone mai „aerisite”, aproape de natură sau care să
ofere măcar posibilitatea unei plimbări plăcute sunt, astăzi, mult mai apreciate. Pentru locuitorii
marilor aglomerări urbane – precum București, Cluj, Iași, Timișoara, Constanța, Brașov, dar nu
numai, acest trend se traduce printr-un interes sporit acordat proiectelor rezidențiale cu densitate
mai redusă, amplasate, de regulă, în zonele mai liniștite de la periferie.

O alta tendință identificată pe piața imobiliară în 2021 este reprezentată de imperativul

dotării locuințelor cu toate cele necesare lucrului de acasă – începând cu o conexiune de calitate
la internet și un spațiu amenajat în mod adecvat și continuând cu toate echipamentele și soluțiile
tehnologice necesare impuse de asigurarea unor condiții optime de lucru.
De asemenea pentru majoritatea chiriașilor este foarte important accesul la o serie de
facilităţi – parcurile, tendinţele și locurile de joacă contează astăzi aproape la fel de mult ca
proximitatea unor mijloace de transport în comun. În plus, dacă apropierea de un supermarket a
fost totdeauna o cerință importantă, în momentul de față aproape jumătate dintre chiriași
consideră că și proximitatea unei farmacii se află în topul priorităților.
II.3. Previzionarea pieței imobiliare în anul 2021:
Piaţa imobiliară rezidenţială - clienţi, cumpărători/vânzători, dezvoltatori, brokeri şi bănci
- se pregăteşte pentru anul 2021, când economia ar trebui să-şi revină - guvernul mizează pe o
creştere economică de 4,3%, în timp ce analiştii îşi majorează prognozele la peste 5% -, pe
măsură ce procesul de vaccinare include tot mai mulţi oameni, iar presiunea pandemiei Covid-19
se va mai reduce.
În toamnă, studenţii şi corporatiştii ar trebui să revină fizic la facultăţi şi în clădirile de
birouri. Acest lucru ar trebui să ducă la revenirea pieţei chiriilor, care s-a prăbuşit cu 30% în
timpul lockdownului şi a dus la scăderea pieţei garsonierelor, cele mai căutate de către studenţi.
Piaţa hotelieră şi turismul care vine de afară nu-şi vor reveni aşa de repede, şi nici
turismul de afaceri, având în vedere că discuţiile se pot face foarte bine pe Zoom.
Pentru că vor să dea mai multe credite ipotecare - principalul motor de creştere a
creditării , băncile încep să-şi ajusteze ofertele nu semnificativ, ci mai mult ca oferte de
marketing.
ING a anunţat că reduce dobânda la creditul ipotecar 7FIX cu 0,21%. Oferta este
compusă dintr-o dobândă fixă de 4,49% în primii 7 ani, iar după această perioadă dobânda este

6
variabilă - IRCC plus 2,26%, iar la IRCC-ul de astăzi, de 1,88%, rezultă o dobândă de 4,14%. Cu
toate taxele şi comisioanele, DAE este de 5,6%. Pentru un credit de 400.000 de lei (82.056 euro),
cu un avans de 25%, rata lunară ajunge la 2.024,37 de lei. Oferta este valabilă pentru cei care îşi
încasează venitul prin ING.
În piaţă, dobânzile la creditele ipotecare variază între: Banca Transilvania - IRCC plus
2,75% şi DAE de 4,82%; CEC Bank - IRCC plus 2,3% şi DAE de 5,15%; BCR - IRCC plus
2,7% şi DAE de 5,12%. Acestea sunt doar 4 exemple de credite ipotecare de la băncile de pe
piaţă.
În 2020, an de criză, când în martie- aprilie - mai nu ştiam ce ne aşteaptă, băncile au dat
credite ipotecare în lei de 9,77 de miliarde de lei. Soldul creditelor ipotecare a ajuns în decembrie
2020 la 89,2 miliarde de lei, în creştere cu 8 miliarde de lei, adică aproape 10%. Trebuie precizat
că soldul a crescut mai puţin decât creditele acordate în lei, pentru că soldul total creditelor în
valută a scăzut cu 1,6 miliarde de lei.
Marea majoritate a creditelor noi se dau în lei.
De un an dobânzile sunt în scădere, având în vedere că BNR a redus dobânda de referinţă
de la 2,5% la 1,25%, ceea ce a dus la scăderea ROBOR de la 3,1% la 1,55% în acest moment.
Scăderea IRCC, care acum este de 1,88%, se va vedea începând din trimestrul II, având în vedere
decalajul de timp de 6 luni pe care îl prevede legea (BNR încearcă să schimbe prevederea astfel
încât IRCC să aibă un decalaj de doar 3 luni).
După cum arată lucrurile, BNR va mai opera o scădere a dobânzii de referinţă, ceea ce va
antrena reducerea în continuare a dobânzilor de pe piaţa interbancară. Băncile sunt supralichide
în acest moment şi trebuie să facă ceva cu banii, mai ales că şi dobânzile la titlurile de stat sunt în
scădere. Aşa că vor forţa creditarea ipotecară, având în vedere că guvernul, chiar dacă a îngheţat
salariile la stat, unde sunt 1,249 milioane de angajaţi, nu are nicio intenţie să le taie sau să reducă
sporurile.
Pentru bănci creditarea ipotecară şi creditele de consum sunt principalele motoare de
creştere, având în vedere incertitudinile legate de creditarea corporate. Dacă în 2020 creditarea
ipotecară pe sold a crescut cu 8 miliarde de lei, creditarea corporate a crescut cu numai 5,5
miliarde de lei, şi asta în condiţiile în care cea mai mare parte a creditelor pe care le dau băncile
sunt garantate de stat prin diversele programe - IMM Invest, Agro, Leasing etc.

7
 Dacă dobânzile şi costurile unui credit vor scădea sau nu vor creşte cel puţin în următorii
5 ani, având în vedere că mesajul Uniunii Europene şi a puternicelor ţări industrializate este de a
ţine dobânzile la un nivel extrem de scăzut până când economiile şi companiile îşi vor reveni,
preţurile apartamentelor vor creşte; nu uniform, şi nu în toate oraşele.
Problema în România este că preţul de referinţă în imobiliare este în euro, chiar dacă
tranzacţia se decontează şi în lei. Aşa că orice creştere a cursului leu/euro se vede şi în preţul
final.
Brokerii imobiliari cred că o creştere a preţurilor până în 10% într-un an este sănătoasă, mai ales
dacă cererea este în creştere.
Dacă preţurile apartamentelor cresc în euro, scăderea dobânzilor la lei de către bănci este
practic anulată. Asta ca să nu mai vorbim de creşterea cursului leu/euro.
Conform imobiliare.ro, cel mai mare portal de profil din România, în ianuarie 2021
indicele agregat pe Bucureşti, Cluj, Braşov, Timişoara, Constanţa indica o creştere de 1,1% faţă
de ianuarie 2020, preţul pe metrul pătrat ajungând la 1.361 de euro, în creştere cu 1,1%, adică 15
euro. Pe oraşe, în Bucureşti aveam o scădere de preţ de 2,6%, adică 37 euro/mp în ianuarie 2021
faţă de ianuarie 2020, referinţa fiind de 1.412 euro/mp.
La garsoniere preţul stagnează pentru cele noi (1.257 euro/mp) şi scad pentru cele vechi
cu 0,7%, la 1.841 euro/mp. Pentru 2 camere, preţul apartamentelor noi scade cu 2,6% (1.438
euro/mp), iar la apartamentele vechi scăderea este de 4,4% (62 euro/mp), până la 1.361 euro/mp.
La apartamentele noi cu 3 camere preţul scade cu 1,1%, la 1.570 euro/mp, în timp ce la
apartamentele vechi preţul creşte cu 0,5%, la 1.344 euro/mp. La apartamentele noi cu 4 camere
preţul scade cu 2,1% la 1,597 euro/mp, dar creşte faţă de luna dedcembrie 2020 cu 3,9%, în timp
ce la apartamentele vechi  avem o creştere de 4,5%, la 1.251 euro/mp faţă de ianuarie 2020, şi de
3,75% faţă de decembrie 2020.
Cel mai interesant este ce se întâmplă în Cluj, acolo unde piaţa rămâne în continuare
fierbinte, cu o creştere a preţului apartamentelor cu 7,2% între ianuarie 2021-ianuarie 2020, până
la 1.850 euro/mp, adică 125 euro/mp în plus.
Apartamentele noi au o creştere cu 10,6% (1.902 euro/mp), iar cele vechi cu 3,5% (1.796
euro/mp). Garsonierele cresc cu 4,2%, apartamentele cu 2 camere cresc cu 4,8%, iar
apartamentele cu 3 camere cresc cu 9,2%.

8
 În Timişoara preţurile au crescut cu 1,9%, adică 24 euro/mp între ianuarie 2021 şi ianaurie
2020, ajungând la 1.300 euro/mp. Atât apartamentele noi, cât şi cele vechi, cresc la nivel de
preţuri. Garsonierele au ajuns la 1.492 euro/mp, în creştere cu 0,4%, apartamentele de 2 camere
au crescut cu 0,2%, iar apartamentele cu 3 camere au scăzut cu 0,1%.
Dacă punem creşterea cursului din 2020 cu 1,88%, vom vedea că scăderile sunt anulate în
lei, iar creşterile sunt mult mai mari. Bineînţeles că acestea sunt date agregate, fiercare oraş şi
fiecare cartier având situaţia proprie. Spre exemplu, undeva în Drumul Taberei, în 6 luni, după
apariţia metroului, preţul unui apartament a crescut de la 70.000 de euro, preţ de achiziţie, la
86.000 de euro acum.

Concluzii
Dacă previziunile economice de acum se vor adeveri, adică o creştere economică de peste
4%, fără tăieri de salarii nici la stat nici la privat, cu revenirea presiunilor pe piaţa forţei de
muncă, vom vedea o creştere mai susţinută a preţurilor apartamentelor. Mai ales că, la preţurile
actuale, cu salariul mediu de 3.500 de lei net pe lună, îţi poţi cumpăra un apartament de 2 camere
de 70.000 de euro în 8,2 ani, faţă de 32 de ani în anul 2008, conform unei analize a firmei de
brokeraj imobiliar SVN.
Ceea ce vedem noi în acest moment ca ştiri privind creşterea preţurilor materiilor prime,
puţin mai încolo vom vedea în preţurile produselor finite. Acest lucru se va vedea şi pe piaţa
construcţiilor, unde fierul, cimentul înregistrează creşteri susţinute.
Dacă guvernul va da drumul banilor pentru investiţiie publice în infrastructură, piaţa
muncii se va tensiona, având în vedere existenţa unui deficit de 500.000 de oameni în sectorul de
construcţii. Acest lucru va duce la creşterea salariilor şi, implicit, în final, la creşterea preţurilor
construcţiilor.

9
 Bibliografie

1 Economie Comercială-Curs pentru învăţământ la distanţă, Lect. univ. dr.

Gabriela-Liliana CIOBAN
2 https://www.economica.net/previziuni-pentru-piata-imobiliara-in-2021-cum-ar-
putea-evolua-preturile-in-marile-aglomerari-urbane-din-romania_195788.html
3 https://www.zf.ro/opinii/intampla-piata-imobiliara-2021-dobanzile-creditele-
ipotecare-lei-vor-19928218

10