1.
Actualitatea evaluării interacţiunea
proprietăţilor imobiliare în RM
Evaluarea propr. imob. în RM este
un gen de activitate relativ tânăr care
derivă din specificul economiei de piaţă
şi relaţiile impuse de către aceasta.
Punctul de start al activităţii de evaluare
l-a constituit privatizarea propr. imob., în
urma căreia a apărut necesitatea
determinării valorii de piaţă a ob/lor
imob. aşa cum acestea puteau fi liber
tranzacţionate. În circuitul economic au
fost incluse terenurile şi construcţiile
care în economia centralizată erau în
proprietatea statului şi a căror valoare
era de necontestat. Aşadar evaluarea
b.i. joacă un rol foarte important în
infrastructura pieţei prin faptul că
exclude atitudinea suspicioasă a părţilor
privind valoarea proprietăţii. Piaţa b.i. se
dezvoltă remarcabil – fapt ce impune
noi cerinţe faţă de activitatea de
evaluare, care în iulie 2002 a fost
declarată drept gen independent de
activitate desfăşurată după un cadru
metodologic bine pus la punct.
Un aspect important al evaluării b.i.
este determinarea bazei impozabile a
acestora. Impozitarea b.i. conform
valorii de piaţă a acestora ar spori
considerabil bugetele locale, or anume
APL asigură mecanismul de funcţionare
a unui sistem democratic. Astfel
evaluarea contribuie la însăşi procesul
de centralizare şi democratizare.
Rezultatele evaluării b.i. în scopul
impozitării (valoarea de piaţă) îşi vor
lăsa amprenta nu numai asupra
bugetelor locale, ci şi asupra distribuirii
corecte a poverii fiscale, asupra
eficienţei utilizării resurselor şi, implicit,
asupra formării şi dezvoltării pieţei b.i.
În prezent relaţiile de arendă iau
amploare, fapt pentru care este
solicitată evaluarea imobilului, ţinând
cont de transformarea veniturilor viitoare
generate de bunul respectiv în valoarea
acestuia.
În RM există încă foarte multe
proprietăţi neprivatizate, evaluarea
cărora cere analiza unui şir de factori
dictaţi de situaţia economică a ţării, care
diferă de cea de acum 10-12 ani. Ideea
e că totul este în continuă schimbare,
ceea ce conferă actualitate oricărui gen
de activitate, inclusiv şi celei de
evaluare.
Tot mai solicitate sunt serviciile de
eval. în scopul determinării eficienţei
capitalului investit în imobil:
preponderent în construcţia imob.
locativ şi în cazul construcţiilor
nefinisate. Mult timp ramura
construcţiei, ca şi multe alte ramuri ale
economiei de altfel, s-a aflat în stagnare
(amorţire) şi deaceea, pentru a pune
construcţia în ascendenţă, este
necesară implicarea profesioniştilor, o
parte din ei fiind evaluatorii.
Un alt aspect ce caracterizează
actualitatea evaluării b.i. este gajul.
Sarcina ce le revine evaluatorilor este
determinarea valorii de lichidare a b.i.,
valoare ce reprezintă puterea de
acoperire a creditului în cazul
nerambursării acestuia.
Dezvoltarea antreprenoriatului este
încă un aspect al economiei ce a
favorizat desfăşurarea activităţii de
evaluare, şi anume la determinarea
cotelor părţi în capitalul social al într/rii.
Evaluarea b.i. se mai efectuează în
scopul: asigurării, moştenirii, donaţiei,
divorţului şi cel mai des – în cazul
operaţiunilor de vânzare-cumpărare.
Cele expuse mai sus confirmă
diversitatea cazurilor şi situaţiilor ce
formează mediul desfăşurării activităţii
de evaluare, care presupune aplicarea
unui şir de metode şi principii, precum şi
cercetarea detaliată a specificului
fiecărui caz în parte – acţiuni ce sunt de
competenţa adevăraţilor profesionişti.
2. Noţiune de bun imobil,
proprietate imobiliară, obiect supus
înregistrării şi clasificarea bunurilor
imobile.
Pe parcursul întregii istorii a
dezvoltării civilizaţiei, omul a considerat
pământul şi tot ceea ce este legat de el
(construcţiile, plantaţiile perene, etc.)
drept cele mai importante resurse
pentru satisfacerea atât a necesităţilor
sale vitale (locuinţă, hrană), cât şi
pentru susţinerea activităţilor
economice, pământul fiind considerat
drept unul din cele patru mijloace de
producţie. La momentul actual,
importanţa pământului şi a altor bunuri
imobiliare pentru variate domenii de
activitate ale omului este tratată de
diverse ştiinţe, cum ar fi jurisprudenţa,
economia şi sociologia. Acest fapt a
determinat interesul pentru valoarea
proprietăţilor menţionate - concept
economic ce este bazat pe următoarele
caracteristici ale bunurilor imobiliare:
• orice bun imobiliar este unic din
punctul de vedere al amplasării şi
structurii lui;
• pământul, din punct de vedere
fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare nu pot fi deplasate fără a
cauza prejudiciu considerabil destinaţiei
lor;
• bunul imobiliar este viabil - pentru o
perioadă îndelungată de utilizare;
• oferta de bunuri imobiliare este
limitată;
• bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punctul de vedere al teoriei
evaluării, valoarea bunurilor imobiliare
este determinată de atitudinea pieţei,
vânzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali,
pentru preţiozitatea bunurilor imobiliare,
în urma interacţiunii factorilor pieţei ia
naştere expresia reală a valorii, piaţa
fiind acel mediu care reflectă atitudinea
şi acţiunile oamenilor ca răspuns la
forţelor sociale şi Obiecte ale inregistrarii sint bunurile fizice, legale sau financiare generează
economice. imobile, dreptul de proprietate asupra
În diferite sisteme juridice sunt lor, alte drepturi patrimoniale.
acceptate diferite definiţii ale bunurilor La bunurile imobile se raporta:
imobiliare. Diferenţa se-exprimă doar a) terenurile;
prin gradul de detaliere şi extinderea b) constructiile capitale;
listei obiectelor care sunt considerate c) apartamentele si alte incaperi
bunuri imobiliare. izolate.
Conform legislaţiei federale a SUA, La alte drepturi patrimoniale se
bun imobiliar este considerat „pământul raporta:
şi totul ce este mai mult sau mai puţin a) dreptul de gestiune economica;
legat de el. Dreptul de proprietate b) dreptul de administrare economica;
asupra pământului se extinde mai jos c) dreptul de folosinta (drept de
de linia solului până la centrul folosinta pe termen nelimitat,drept de
pământului şi mai sus de linia solului arenda pe un termen mai mare de 3
până la cer ".' ani, drept viager de posesiune
Codul Funciar al Suediei stipulează: dobindit prin mostenire, drept viager de
"Bun imobiliar este pământul”. folosinta asupra unei case (incaperi),
Legislaţia Federaţiei Ruse atribuie drept de folosinta cu titlu gratuit
noţiunii de bun imobiliar terenurile, asupra unei incaperi (locuibile sau
subsolul, obiectele acvatice, precum şi nelocuibile);
totul ce este legat de pământ, adică d) ipoteca;
obiectele care nu pot fi deplasate fără a e) servitutile;
cauza prejudicii considerabile destinaţiei f) dreptul de administrare fiduciara,
lor, inclusiv pădurile, culturile perene, inclusiv in caz de tutela sau curatela;
edificiile. Din categoria bunurilor g) alte drepturi patrimoniale ce
imobiliare fac parte aeronavele, navele greveaza dreptul de proprietate, a caror
maritime şi navele cosmice pasibile inregistrare este prevazuta de legislatia
înregistrării. in vigoare.
în Codul Civil al Republicii Moldova, In registrul bunurilor imobile, in
la categoria de bunuri imobiliare sunt afara de drepturile patrimoniale
raportate „terenurile, porţiunile de asupra bunului imobil, se inscriu sub
subsol, obiectele acvatice separate, forma de mentiune faptele juridice
plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, care pot duce la stingerea sau nasterea
construcţiile şi alte lucrări legate solid drepturilor patrimoniale asupra bunului
de pământ, precum şi tot ceea ce, în imobil si se fac rectificarile necesare la
mod natural sau artificial, este inscrisuri.
incorporat durabil în acestea, adică Faptele juridice asupra carora se fac
bunurile a căror deplasare nu este mentiuni sint:
posibilă fără a cauza prejudicii a) depunerea cererii de inregistrare
considerabile destinaţiei lor"4. Bunurile a dreptului asupra bunului imobil;
imobiliare şi drepturilor reale asupra lor b)arestarea sau sechestrarea
sunt supuse înregistrării de stat în bunurilor imobile de catre instanta de
Registrul Bunurilor Imobile. judecata sau de o alta autoritate publica
Este important să menţionăm că în abilitata prin lege.
procesul evaluării, obiectul evaluării
este examinat atât ca obiect fizic, cât şi 3. Valoarea de piaţa a imobilului.
ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor Valoarea pentru utilizarea existentă şi
legate de el. în practica evaluării alternativă. Valoarea normativă.
drepturile patrimoniale şi bunurile Valori negative.
imobiliare la care se referă aceste Valoarea de piaţă (VP) – suma
drepturi sunt cunoscute sub denumirea estimată pentru care un activ ar putea fi
de „proprietate imobiliară". schimbat la data evaluării între un
Conform “Legii cadastrului BI”, IB cumpărător hotărât să cumpere şi un
este definit astfel: BI teren, construcţie vânzător hotărât să vândă; într-o
capitală, apartament şi altă încăpere tranzacţie liberă; după un marketing
izolată. Terenul e definit ca parte din adecvat în care fiecare parte a acţionat
teritoriu avînd hotare închise a cărei în cunoştinţă de cauză prudent şi fără
suprafaţă al cărei amplasament şi ale constrângere. VP este înţeleasă ca fiind
cărei caracteristici sunt reflectate în valoarea unui activ estimată fără a se
cadastrul BI. Construcţie capitală – ţine cont de costurile de vânzare sau de
clădire sau construcţie cu durată cumpărare şi fără nici o prelevare;
îndelungată de exploatare a cărei pentru taxe sau impozite asociate
strămutare e imposibilă fără cauzarea tranzacţiei.
de prejudicii destinaţiei ei. Poate fi Definiţia aprobată de TEGoVA pentru
obiect independent al înregistrării de valoarea de piaţă pentru utilizarea
stat. Încăpere izolată – partea interioară existentă – suma estimată pentru care
a unei construcţii capitale, separată de un activ ar putea fi schimbat la data
alte părţi adiacente ale acestei evaluării pe baza ipotezei de continuare
construcţii prin pereţi sau prin a utilizării actuale, dar presupunând că
despărţituri fără goluri pentru uşi, avînd activul este liber, neocupat, între un
ieşire separată pe polierul scării, în cumpărător hotărât să cumpere şi un
coridor comun, în curte sau în stradă. vânzător hotărât să vândă într-o
Categorii de imobil – clasificarea tranzacţie liberă după un marketing
obiectelor de imobil stabilită în mod adecvat în care fiecare parte a acţionat
special în scopuri fiscale. În RM în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
imobilele se divizează în terenuri constrângere.
(pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: Abordările V/rii de P în Europa şi
BI cuprinde terenul care este baza şi Statele Unite diferă. Nord-americanii
elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi subliniază în definiţia V/rii de P că
alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante activul este utilizat cel mai potrivit şi
de utilizare a imobilului). Terenurile se eficient. Europenii subliniază această
clasifică: 1 teren cu destinaţie agricolă; cauză “cea mai potrivită şi eficientă
2 terenuri din intravilan; 3 terenuri utilizare” nu este obligatorie, fiindcă
distribuite întovărăşiri pomicole; 4 există noţiunile “VP p/u utilizarea
terenuri din extravilan destinate existentă” şi “VP p/u utilizarea
industriei, transporturilor, alternativă”. De ex. o casă de locuit are
telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie VP p/u utiliz. exist. 10 mii $ şi poate
specială. Imobilul conform normelor în avea VP p/u utiliz. alt. 12 mii $. (ca
vigoare se clasifică în clădiri, construcţii oficiu, frezerie, ca depozit ş.a.). Deseori
şi edificii. În cadrul acestor categorii se pentru VP p/u utiliz. exist. este
delimitează subcategorii pentru a întrebuinţată în contabilitate. În
diferenţia cotele de impozitare în conformitate cu noile standarde de
dependenţă de genul exploatării – contabilitate valoarea activelor imobile
business sau folosinţă personală – şi poate să crească sau să scadă şi
destinatări – persoane juridice sau aceasta trebuie de fixat în documentaţia
fizice. După criteriul proprietate, de evidenţă şi financiară. Pentru
imobilele pot aparţine persoanelor fizice aceasta se fac reevaluări periodice a
şi persoanelor juridice. Diferenţa dintre activelor în economie; totul se află în
persoana fizică şi juridică constă în dinamică.
următoarele: Valoarea de utilizare alternativă
1. răspîndirea patrimonială a poate fi definită ca valoarea cu cea mai
persoanelor fizice e nelimitată, pe cînd a bună utilizare, alta decât cea prezentă,
persoanelor juridice e limitată cu averea respectiv cea intenţionată sau cea care
întreprinderii. Întreprinderea poate fi şi ar corespunde unei redezvoltări de către
persoană fizică şi juridică. proprietarul activului, de societatea are
2. Persoanele juridice au un dezvoltarea imobiliară şi de către
document care lipseşte la persoanele ocupantul pieţei supus. Evaluarea pe
fizice şi acest document se numeşte baza utilizării alternative sau solicitate în
statut. cazul analizei economice pentru garanţii
Bunurile imobile pot fi clasificate în sau pentru calcularea randamentului
baza mai multor criterii : real al investiţiilor. Evaluatorul este
-după destinaţie: locativ, comercial, obligat să informeze clientul despre VP
industrial, agrar, divertisment, odihnă, p/u utiliz. exist. şi VP alternativă dacă ea
administrativ, etc.; este mai mare.
-după apartenenţa ramurală; Valoarea normativă poate fi una din
-după tipul de proprietate: privată şi valorile utilizate de Seviciile fiscale
publică; teritoriale în scop de impozitare şi OCT
-d.p.d.v. a imobilelor ce aduc venit: în scopul determinării valorii minimale
imobile speciale care în virtutea admisibile în diferite cazuri, în special în
caracterului de exploatare ne se vând cazul tranzacţilor de vânzare-
sau se vând foarte rar; imobile cumpărare.
nespeciale la care există cerere şi Valoarea de inlocuire – suma
ofertă, adică se vând liber pe piaţă. cheltuielilor totale necesare pentru
În SUA se delimitează următoarele constructia unei cladiri sau constructii
categorii de imobil: analogice obiectului evaluarii, calculata
- de vînzare; in baza preturilor de piata, existente la
- pentru comerţ şi business; data evaluari, tinind cont de uzura
- pentru investiţii; cladirii sau constructiei evaluate.
- pentru utilizarea personală. Valoarea de reconstituire – suma
Clasificarea b.i. capătă sens când cheltuielilor totale necesare pentru
se cunoaşte scopul clasificării crearea unei copii exacte a cladirii sau a
(evaluarea b.i. capătă sens când se constructiei evaluate, calculata in baza
cunoaşte scopul evaluării). preturilor de piata existente la data
-Înregistrare de stat a drepturilor evaluarii, cu aplicarea materialelor si
patrimoniale asupra BI este înscrierea tehnologiilor identice celor utilizate
în registrul BI a bunului imobil, a pentru construirea obiectului evaluarii si
dreptului de proprietate şi a altor tinind cont de uzura lui.
drepturi patrimoniale asupra acestuia, Valori negative (VN) apar atunci
precum şi a titularului de drepturi. când activele imobiliare care constituie
subiect al unor obligaţii contractuale,
de viaţă care parcurge urm. faze: 1.
un flux monetar negativ, real sau ipotetic
sau necesită lucrări substanţiale de
remediere (reparaţii, dezactivare ş.a).
Aceste active devin astfel o datorie sau
o VN. V/ri N pot apărea în cazul unor
contracte de încheiere în care chiria
stipulată în contract depăşeşte VP a
chiriei. Proprietatea neînchiriată poate
deveni de asemenea o VN dacă
costurile legale obligatorii legate de o
reclamaţie sau cheltuielile necesare
pentru îndeplinirea unor cerinţe legale
sau contractuale depăşesc valoarea
proprietăţii libere de aceste obligaţii.
Atunci când se raportează o VN trebuie
atrasă atenţia directorilor asupra lor prin
note suplimentare la raportul de
evaluare. VN ar trebui să fie raportată
separat şi să nu fie agregată cu celelalte
valori. De ex. s-a cumpărat un teren cu
3000 $ dar pentru aducerea lui la
condiţiile normale de exploatare trebuie
cheltuiţi încă 2000 $. În realitate există
teren care se gândea la acelaşi preţ
3000 $ şi era bun de exploatare.
4. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Principiul cererii şi ofertei.
Principiile se respectă dar metoda se
alege, pentru alegerea metodei
concrete trebuie de cunoscut principiile
care le domină, care stau la baza lor.
Aceste principii sunt multe, şi sunt
strâns legate între ele. Principiul de
evaluare este – baza teoretică a
procesului de evaluare a valorii de piaţă.
Practica mondială de evaluare se
conduce de următoarele principii: -
principiul cererii şi ofertei; -
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - valoarea imobilului (de ex. exagerări
compatibilităţii; - espectaţiei.
Principiul cererii şi ofertei. Conf.
acestui principiu cu cît este mai mare
oferta de b.i., cu atât mai mult se va
micşora preţul lor. Există un prag de
echilibru între cerere şi ofertă. În acest
punct valoarea de piaţă reflecta
cheltuielile socialmente necesare pentru
producerea b.i. Dacă cererea creşte sau
oferta scade apare dezechilibrul şi
creşte preţul. Oferta b.i. e limitată ca
toate resursele. Aceasta face ca să
crească cererea şi valoarea de piaţă. Pe
termen scurt pot să aibă loc şi excepţii.
Răspuns la creşterea preţului la locuinţe
trebuie căutat în politica monetară,
creditară, fiscală şi ramurală
construcţiilor. b.i. comerciale fiind
amplasate într-un raion de prestigiu şi
ca ofertă limitată, vor crea o concurenţă
mare între cumpărători. Ceea ce va
spori cererea şi valoarea de piaţă
indiferent de creşterea uzurii acestor
imobile. Evaluatorul trebuie să ţină
minte că oscilaţiile cererii sunt mai
frecvente decât oscilaţiile ofertei.
Aceasta se explică prin faptul că asupra
cererii influenţează factorii de
conjunctură, de emoţii. Oferta e mai
stabilă ca cererea fiind ca timpul de
reacţie la schimbarea cererii este
specific pentru imobile (durata medie de
constituire a imobililor în RM este 2-3
ani). La momentul dării în exploatare a
unei cantităţi impunătoare de imobile
cererea va scădea şi vor scădea şi
preţurile. Dacă preţurile vor scădea mai
jos decât cheltuielile plus o rată
acceptată a profitului pentru construcţii
atunci oferta va scădea, fiind ca este
neconvinabil de a construi locuinţe. La
scăderea ofertei, conform legii, are loc
creşterea preţului. Astfel cererea şi
oferta oscilează în jurul punctului de
echilibru. Evaluatorul trebuie să poată
depista aceste tendinţe pe piaţa
imobililor. Cererea spre deosebire de
ofertă depinde de schimbări în legislaţie,
de falimentul unor întreprinderi, de
inflaţie. Relaţia cererea-oferta nu în
toate cazurile e dominantă asupra
preţului. Preţul depinde de condiţiile
finanţării, de motivele afacerii, de
competenţa şi informaţia disponibilă a
preţurilor de care dispune vânzătorul şi
cumpărătorul.
5. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Principiile dinamismului, înlocuirii şi
aportului.
Principiile se respectă dar metoda se
alege, pentru alegerea metodei
concrete trebuie de cunoscut principiile
care le domină, care stau la baza lor.
Aceste principii sunt multe, şi sunt
strâns legate între ele. Principiul de
evaluare este – baza teoretică a
procesului de evaluare a valorii de piaţă.
Practica mondială de evaluare se
conduce de următoarele principii: -
principiul cererii şi ofertei; - învechite).
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - ai terenului sau a construcţiei pentru a
compatibilităţii; - espectaţiei.
Principiul dinamismului – b.i.,
mediul natural, economic şi social sunt
într-o dinamică permanentă. Imobilele
se uzează fizic, funcţional şi ec.,
utilizarea terenurilor se schimbă în
rezultatul diverselor activităţi ale
oamenilor. Condiţiile economice şi
demografice modificându-se creează
premise de creştere sau scădere a
cererii la b.i. Aceştia şi alţi factori pot
schimba utilitatea obiectului imobil.
Evaluatorul trebuie să poată sesiza atât
schimbările subtile cît şi cele evidente
pe piaţa imobiliară, să determine
consecinţele acestor schimbări în
localităţi şi micro raioane concrete.
Principiul dinamismului (schimbării)
afectează nu numai b.i. dar şi
localităţile, ramuri, economii naţionale şi
civilizaţii întregi. În baza principiului
dinamismului se află aşa numitul ciclu
invers. Un exemplu concludent în
faza de naştere (proiectarea şi
construcţia b.i., formarea raionului, etc.);
2. etapa de creştere – se caracterizează
prin pătrunderea produsului pe piaţă,
prin creşterea vânzărilor şi profitului,
dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de
maturitate – stabilizarea vânzărilor şi
profitului, formarea infrastructurii
raionului, etc. 4. la etapa declinului se
observă scăderea cererii, vânzărilor,
profitului şi tuturor parametrilor pozitivi.
Evaluatorul trebuie să poată caracteriza
la ce etapă a ciclului de viaţă se află B.I.
Principiul înlocuirii – valoarea
maximă a b.i. este determinată de cel
mai mic preţ sau valoarea la care s-ar
putea achiziţiona un alt obiect imobil de
o utilitate echivalentă. Acest principiu
stă la baza fiecărei metode tradiţionale
de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă
că un cumpărător raţional nu va plăti
pentru un b.i. o sumă mai mare decât
suma minimă pentru care poate fi
procurat un alt bun imobiliar cu o
utilitate similară. Acest principiu stă la
baza tuturor metodelor de evaluare a
b.i. Principiul înlocuirii este asemănător
cu noţiunea de costuri alternative.
Costurile alternative reprezintă
pierderile eventuale ale investitorului în
urma respingerii unor proiecte
investiţionale de alternativă şi investirea
mijloacelor în proiectul actualizat.
Principiul aportului – costul
(valoarea)oricărui element al b.i. este în
funcţie de aportul lui în valoarea totală
sau în mărimea scăderii acestei valori
dacă el (elementul) lipseşte. Unele
elemente majorează valoarea b.i. cu o
mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru
realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când
unele elemente suplimentare reduc
arhitecturale).
6. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Principiile celei mai potrivite eficiente
utilizări, productivităţii şi
concurenţei.
Principiile se respectă dar metoda se
alege, pentru alegerea metodei
concrete de evaluare trebuie de
cunoscut principiile care le domină, care
stau la baza lor. Aceste principii sunt
multe, şi sunt strâns legate între ele.
Principiul de evaluare este – baza
teoretică a procesului de evaluare a
valorii de piaţă. Practica mondială de
evaluare se conduce de următoarele
principii: - principiul cererii şi ofertei; -
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - prognozate. Pentru b.i. care aduc venit,
compatibilităţii; - espectaţiei.
Cea mai eficientă utilizare (highest
and best use) este un concept utilizat de
Standardele Internaţionale de Evaluare
şi este folosit pe larg de evaluatorii din
America de Nord. Descrierea acestui
principiu se conţine şi în Standardele
Europene de Evaluare. Principiul celei
mai bune şi eficiente utilizări este
definit ca utilizarea cea mai probabilă a
bunului, care este posibilă din punct de
vedere fizic, justificată în mod
corespunzător, admisibilă din punct de
vedere legal, eficientă din punct de
vedere economic şi din care rezultă cea
mai mare valoare a bunului supus
evaluării. Utilizarea care duce la cea
mai mare valoare este considerată ca
cea mai bună utilizare şi va corespunde
definiţiei valorii de piaţă. Principiul celei
mai bune şi eficiente utilizări ia în
considerare factorii majori ce
influenţează valoarea bunului imobiliar:
economici, sociali, juridici, fizici,
întrunind şi alte principii de evaluare. În
căutarea celei mai potrivite şi eficiente
utilizări evaluatorul compară utilizarea
curentă cu alte variante posibile. Cea
mai potrivită şi eficientă utilizare se mai
consideră şi utilizarea cea mai rentabilă
la momentul evaluării sau în viitorul
apropiat. Pentru determinarea acestei
utilizări (cea mai eficientă) se
efectuează analiza economică în 2
etape: I.se efectuează analiza celei mai
potrivite utilizări ai terenului (totalitatea
scopurilor de utilizare) ; II.al terenurilor
şi construcţiilor deja existente sau
posibile de efectuat. În cadrul acestei
analize evaluatorul trebuie să ia în
consideraţie durata utilizării, reacţia
obiectivelor adiacente, aportul
îmbunătăţirilor funciare, constrângerilor
dacă există. Această analiză trebuie să
se bazeze pe legislaţia în vigoare şi pe
posibilităţile fizice ale b.i. Evaluatorul
trebuie să aibă în vedere că pe
parcursul utilizării pot avea loc schimbări
ai factorilor de influenţă de ordin exterior
(se poate schimba destinaţia obiectelor
Principiul productivităţii – ipotecare; Legi în domeniul ecologiei;
proprietarii b.i. efectuează îmbunătăţiri
mări randamentul b.i. S-a observat că
aceste îmbunătăţiri au limită după care
investiţiile în îmbunătăţiri nu mai au
aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni
nerentabile şi pot conduce la căderea
valorii de piaţă a b.i.
Principiul concurenţei - acest
principiul influenţează puternic piaţa b.i.
Obţinerea veniturilor supranormative din
imobil duce la sporirea concurenţei
care, de regulă, are loc concomitent cu
creşterea ofertei. Creşterea ofertei
contribuie la scăderea preţurilor şi firesc
a veniturilor. Concurenţa normală
sporeşte calitatea obiectelor de
construcţii. Concurenţa excesivă poate
să diminueze profiturile până la nivelul
lor normal şi chiar mai jos până la
dispariţia acestora. Dacă într-un anumit
sector concurenţa de afaceri comerciale
este destul de puternică, construcţia
încă a unui magazin va fi nerentabil şi
această ordine de idei este construcţia
apartamentelor. Din cauza duratei mari
de construcţie oferta de apartamente nu
poate reacţiona imediat la cerere, astfel
cererea devine excesivă. Concurenţa
din partea altor tipuri de locuinţe va
scădea preţurile la apartamente, dar în
fond plata de arendă se va menţine.
Terminarea construcţiei a unui număr
considerabil de ap. va schimba radical
situaţia, chiar aferta poate deveni
excesivă. Astfel de oscilaţii poartă un
caracter periodic. Evaluatorul trebuie să
poată prognoza tendinţele de creştere
sau scădere a concurenţei şi să le ia în
consideraţie în timpul evaluării.
7. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Principiile compatibilităţii şi
espectaţiei (aşteptării creşterii
preţurilor).
Principiile se respectă dar metoda se
alege, pentru alegerea metodei concrete
trebuie de cunoscut principiile care le
domină, care stau la baza lor. Aceste
principii sunt multe, şi sunt strâns legate
între ele. Principiul de evaluare este –
baza teoretică a procesului de evaluare
a valorii de piaţă. Practica mondială de
evaluare se conduce de următoarele
principii: - principiul cererii şi ofertei; -
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; -
compatibilităţii; - espectaţiei.
Principiul compatibilităţii – stilul
arhitectonic, nivelul comfortului şi a
prestărilor de servicii a b.i. trebuie să
corespundă necesităţilor şi aşteptărilor
pieţei de imobil într-un locdeterminat
unor anumite standarde scrise sau
imaginate. O clădire cu anumite defecte
are de câştigat într-un raion priveligiat,
din cauza atracţiei faţă de alte ob.imob.
şi invers un b.i. va avea o val. m/mică
dacă se aflăîntr-un raion neprestigios.
Valoarea max. se obţine atunci când se
atinge o omogenitate arhitectonică
raţională şi compatibilitatea utilizării
terenurilor, precum şi în folosinţă este
opţiunea de forţă a b.i. Compatibilitatea
optimală a b.i. asigură venituri maximale
posesorului. În fond, utilizarea
satisfăcătoare a terenurilor se obţine
atunci când ea corespunde standardelor
existente în locurile unde este amplasat
b.i.
Principiul espectaţiei – conform
acestui principiu cumpărătorul este în
aşteptarea veniturilor în rezultatul
exploatării imobilului. Utilitatea obiectului
de imobil este în funcţie de veniturile
valoarea se determină în funcţie de
veniturile viitoare şi încasările de la
revânzarea lor aşteptate de investitorul
potenţial. Foarte importante pentru
investitor sunt mărimile, calitatea şi
durata fluxurilor veniturilor viitoare,
aceste venituri fiind actualizate
proporţional schimbării valorii lor în
funcţie de timp.
8 Factorii de influenţă asupra
valorii imobilului. Factorii macro şi
microeconomici
Asupra valorii b.i. influenţează o
serie de factori care se iau în
consideraţie la diferite etape a
procesului de evaluare a valorii de piaţă.
Toţi factorii pot sa fie divizaţi in 2 grupe
mari: obiectivi si subiectivi.
Factorii sbiective sunt:
- competenţa;
- informarea(birocraţia se bazează pe
informaţie);
- onestitatea (cinstit, inocent,
nevinovat);
- temperament (sanguin, coleric,
melancolic, fegmatic);
- atractivitate personală (şarm,
carismă).
Factorii obiectivi la rândul sau se
împart în: 1.macroeconomici;
2.microeconomici.
Pe termen scurt factorii macroec.se
socot convenţional constanţi. Aceşti
factori cuprind capacitatea de
cumpărare a populaţiei şi nivelul de
consum, nivelul şomajului, inflaţia, rata
procentului bancar, cursul dolarului,
impozitele, taxele, etc.
Factorii microec. sunt factorii formaţi
de caracteristicile concrete ale b.i.
Factori economici (Impozitare;
Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul
dolarului sau EURO; Nivelul de trai al
populaţiei; Relaţiile economice
internaţionale.); factori sociali (Numărul
şi structura populaţiei; Densitatea
populaţiei; Demografia; Nivelul educaţiei
şi culturii.); factori juridici, administrativi
şi politici (Legislaţia fiscală; Legea cu
privire la proprietate; Legislaţia privitor la
Legea cu privire la politica de creditare;
Stabilitatea politică; Legi cu privire la
operaţiunile cu imobilul.); factori naturali
şi de mediu (Factorii geografici; Factorii
seismici; Factorii ecologici; Clima;
Nivelul apelor subterane; Zonele de
inundaţii sau zonele alunecărilor de
teren; Construcţii pe rocile sedimentare;
Prezenţa în regiune a staţiilor atomice,
uzinelor metalurgice, într/ri de producere
a substanţelor chimice, staţii de
purificare).
Factorii macroeconomici:
Impozitarea – Conform titlului VI a
Codului Fiscal impozitul pe imobil este o
forma nerecuperabilă de vărsare în
bugetul de stat a unei părţi din costul
acesteia, aflat în posesia unei persoane
fizice sau juridice.
Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau
EURO sînt indicatori macroeconomici,
care într-o măsură mai mică sau mai
mare influenţează asupra costului
spaţiului locativ prin legătura lor directă
cu majoritatea aspectelor vieţii
economice a ţării. Scăderea veniturilor
generate de inflaţie, poate fi
compensată pe calea indexării plăţii
pentru arendă. Practica arată că
creşterea taxei pentru arendă pe piaţă
nu întotdeauna coincide cu nivelul
inflaţiei. În rezultat odată cu expirarea
termenului contractului de arendă,
cotele taxei pentru arendă trebuie
coborâte la nivelul mediu de piaţă. Deci
rezultă că protecţia împotriva inflaţiei
acţionează doar în acel caz, când
schimbarea taxei pentru arendă
coincide cu nivelul inflaţiei.
Cererea şi oferta sînt forţe majore
ale pieţei spaţiului locativ, fixând
oscilaţiile frecvente în direcţia creşterii şi
descreşterii costului spaţiului locativ,
fiind determinante de bază a acestuia.
Cererea pentru proprietăţile imobiliare
este afectată de situaţia economică
generală: gradul de ocupare a
populaţiei; mărimea salariului şi
veniturilor populaţiei; solvabilitatea
populaţiei; variaţia numărului populaţiei
(tendinţele istorice, curente şi
prognozate); modificările în preferinţele
populaţiei; nivelul inflaţiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
mărimea ratei dobânzii; mărimea
costurilor asociate cu efectuarea
tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii
determină sporirea activităţii pieţei
imobiliare. O condiţie obligatorie pentru
asigurarea creşterii cererii este
extinderea posibilităţilor economice ale
potenţialilor cumpărători, majorarea
veniturilor populaţiei. Spre deosebire de
cerere, oferta b.i. este inelastică.
Fluctuaţiile de proporţii pe piaţa
imobiliară pot fi explicate anume de
această caracteristică a cererii. Oferta
de b.i., este influenţată de: stocurile de
b.i. libere (neocupate) care sunt expuse
la vânzare pe un anumit segment al
pieţei imobiliare; volumul construcţiilor
noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:
cheltuieli suportate la pregătirea
terenului pentru construirea obiectivului
şi executarea lucrărilor de construcţii-
montaj; impozitul pe b.i.: cheltuieli
pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.;
cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata
serviciilor comunale; modificări curente
şi potenţiale ale tehnologiilor de
construcţii şi influenţa lor eventuală
asupra costurilor de construcţie;
corelaţia costurilor de construcţie şi a
preţurilor de vânzare a b.i.
Relaţiile economice externe nu au
influenţă nemijlocită asupra costului
spaţiului locativ, ci mai degrabă
stimulează politica investiţională,
extinderea spaţiului economic, astfel
contribuind la prosperarea economică,
la asigurarea condiţiilor, normelor de
viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe.
Factorii microeconomici sunt:
Condiţii de finanţare. De obicei
investiţiile în imobil se finanţează pe 50-
100% din contul mijloacelor
împrumutate, ceea ce influenţează
asupra preţurilor tranzacţiilor şi la
coeficienţi, achitaţi atât din conturi
operaţionale cît şi din conturi de capital.
Deaceea mai jos vor fi analizaţi
coeficienţi care se folosesc la analiza
atât a balanţei cît şi a situaţiei de
mişcare a mijloacelor băneşti, şi de
asemenea a acestor două situaţii luate
împreună. Pentru asigurarea
compatibilităţii la descrierea analizei
coeficienţilor vor fi utilizaţi exemple ale
balanţei şi a mişcării mijloacelor.
Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi
tipice sau specifice. Fiind pusă
problema efectuării oricărei tranzacţii
condiţiile de vânzare-cumpărare rămân
a fi unul din aspectele microeconomice
de bază. Aproape orice cumpărător
pune întrebarea ipotecării, existenţei
unei politici de creditare, existenţei şi
aplicării cauţiunilor. Pentru persoanele
din străinătate este foarte important să
analizeze condiţiile speciale, care pot fi
în favoarea lor sau îi pot obliga să
procedeze în conformitate cu legislaţia
în vigoare a ţării. Unele condiţii speciale
sînt determinate de politica demografică
a ţării şi de migraţia populaţiei, dar
necătând la cauzele stabilirii lor, ele sînt
posibil de realizat. Este foarte important
de analizat motivele vânzătorului şi
cumpărătorului, precum şi termenele de
realizare a tranzacţiei pe care le solicită
un participant sau altul. O urgenţă a
vânzătorului este foarte mult în favoarea
cumpărătorului, aşa cum costul locuinţei
va scădea. Iar dacă cumpărătorul este
cointeresat în achiziţionarea unui anumit
imobil atunci costul va creşte.
Factorii de influenţă asupra valorii
imobilului. Factorii de amplasament,
soluţii arhitectural constructive, de
dotare tehnică, de stare fizică, de
seismicitate, de ecologie ş.a
Asupra valorii BI influenţează o serie
de factori care se iau in consideraţie la
diferite etape a procesului de evaluare a
valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie
divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si
subiectivi. Factorii obiectivi la rândul sau
se împart in : macroeconomici
(Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta;
Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de
trai al populaţiei; Relaţiile economice
internaţionale.); factori sociali (Numărul
şi structura populaţiei; Densitatea
populaţiei; Demografia; Nivelul educaţiei
şi culturii.); factori juridici, administrative
si politici (Legislaţia fiscală; Legea cu
privire la proprietate; Legislaţia privitor
la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei;
Legea cu privire la politica de creditare;
Stabilitatea politică; Legi cu privire la
operaţiunile cu imobilul.); factori naturali
si de mediu (Factorii geografici; Factorii
seismici; Factorii ecologici; Clima;
Nivelul apelor subterane; Zonele de
inundaţii sau zonele alunecărilor de
teren; Construcţii pe rocile sedimentare;
Prezenţa în regiune a staţiilor atomice,
uzinelor metalurgice, întreprinderi de
producere a substanţelor chimice, staţii
de purificare; Alţi factori.);
microeconomici (Condiţiile de vânzare-
cumpărare, Condiţiile de finanţare),
Amplasarea , Caracteristicile fizice,
Arhitectura clădirii . Iar factorii subiectivi
sunt: competenta participanţilor la
tranzacţii si nivelul de informare a
populaţiei.
Amplasarea locuinţei. În centrul
oraşului apropierea liniilor de transport
nu are mare influenţă asupra costului
spaţiului locativ, însă pentru periferii
situaţia este absolut inversă: depărtarea
de la linia principală de transport şi
costul sînt în dependenţă invers
proporţională. Însă în cazul dat se mai
ia în consideraţie intensitatea circulaţiei
transportului public. Un alt moment de
bază la capitolul dat este suprapunerea
mărimii terenului cu mărimea clădirii şi
stabilirea îndeplinirii cerinţelor faţă de
terenul respectiv. Un alt sector al
oraşului sau o stradă oarecare are
reputaţia unui loc unde se manifestă un
anumit gen de activitate, în dependenţă
de prestigiul căreia se adaugă un nou
indicator la formula costului spaţiului
locativ. Un alt factor ce influenţează
costul spaţiului locativ în direcţia
creşterii este existenţa în apropierea
acestuia a parcărilor pentru automobile,
a grădiniţelor, şcolilor, centrelor de
distracţie, a parcurilor publice, a
magazinelor şi a altor bunuri de
necesitate publică. Amplasarea clădirii
într-o altă zonă îndepărtată, în
apropierea unor fabrici sau uzine, unde
zgomotul depăşeşte limitele normalului
şi există riscul poluării mediului ambiant,
va orienta costul spaţiului locativ în
direcţia descreşterii. În dependenţă de
unii factori sociali accent se pune, în
majoritatea cazurilor, pe prestigiul
cartierului sau sectorului dat. La
alegerea locuinţei, în afară de
cheltuielile de ecologie, prestigiu şi
mediul social se ţine cont de cheltuielile
de transport la locurile de lucru,
învăţământ şi agrement. La locuirea în
centru priorităţile accesibilităţii se
echilibrează cu plata de arendă înaltă
ceea ce semnificativ limitează
posibilităţile de a avea o mărime a
spaţiului locativ dorită. Deaceea la
alegerea amplasării spaţiului locativ se
suprapun pe de o parte cheltuielile de
transport, iar pe de altă parte plata
pentru arendă. Spre deosebire de
magazine pentru imobilul destinat
oficiilor se stabilesc cerinţe mai mari
pentru calitatea clădirii. Ea trebuie să
asigure confortul şi elasticitatea
planificării, minimum de cheltuieli de
exploatare, posibilitatea parcării şi
accesibilitatea. Recent a apărut tendinţa
împărţirii amplasării conducerii,
administraţiei, contabilităţii şi
personalului operaţional.
Imobilul industrial este locul pentru
producerea şi depozitarea bunurilor. În
dependenţă de caracterul producţiei,
organizării şi funcţiilor îndeplinite către
imobilul industrial pot fi stabilite diferite
condiţii de exemplu înălţimea etajului,
încărcarea planşeelor, regimul de
umiditate şi temperatură, posibilitatea
lucrărilor de încărcare – descărcare,
accesibilitatea transportului ş.a.
Caracteristicile fizice a spaţiului
locativ. În timpul efectuării oricărei
tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul
de bază în stabilirea costului acestuia îl
are analiza caracteristicilor sale fizice, la
care se referă: Parametri fizici; Calitatea
construcţiei şi exploatării; Serviciile
comunale şi dotarea tehnică; Exteriorul
plăcut şi confortul. În timpul analizei
parametrilor fizici ai spaţiului locativ în
procesul de evaluare se ia în
consideraţie: - Suprafaţa celei mai mici
camere; - Suprafaţa celei mai mari
camere; - Suprafaţa salonului,
coridorului. - Suprafaţa bucătăriei. De
asemenea la evaluarea clădirii se va
ţine cont de orientarea construcţiei
(nord, sud, est, vest); gradul de
durabilitate; caracteristica elementelor
de bază: fundamentul, pereţii,
planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele,
finisajul interior, finisajul exterior,
calitatea construcţiei, arhitectura,
racordarea la reţelele publice (apă,
canalizare, energie electrică, energie
termică, gaze, telecomunicaţii), sistem
de securitate, utilizarea curentă a
spaţiilor. Un factor important este şi
modul de utilizare curentă a obiectului
evaluării: locativă, comercială,
industrială sau specializată.
Hotărârile arhitectural-constructive
au o mare importanţă în timpul evaluării.
Clădirile destinate locuinţelor trebuie să
corespundă condiţiilor climaterice, să fie
bine proiectate, adică să aibă o bună
iluminaţie naturală a încăperilor, un
aspect exterior plăcut. Planificarea şi
distribuirea obiectelor imobiliare sînt
foarte importante pentru locuitori, aşa
cum ele în mod direct influenţează
eficacitatea exploatării spaţiului locativ.
Factorii ecologici. După apariţia
civilizaţiei la izvoarele naturale de
poluare s-au adăugat şi cele tehnogene.
Dar, ca problema, poluarea mediului
ambiant a început să fie observată
numai odată cu începutul dezvoltării
bruşte a progresului tehnico-ştiinţific.
Piaţa a devenit tot mai sensibilă la
impactul economic al existenţei sau
perceperii factorilor de mediu,
substanţelor periculoase, al contaminării
terenului şi la alte responsabilităţi
legale, latente sau actuale legate de
mediu. Deşi deseori este considerată ca
un subiect specific local, preocuparea
din ce în ce mai globală şi consensul
internaţional transcende
responsabilităţile locale legale şi
contractuale şi poate avea impact direct
asupra preţurilor obţinute pe pieţele
imobiliare.
9. Caracteristica generală a
metodelor de evaluare. Alegerea met.
în funcţie de tipurile BI
Majoritatea specialităţilor din ţară şi
de peste hotare, inclusiv Stand. Europ.
de Evaluare TEGOVA sînt de acord că
există 3 abordări(met.)de eval.:1-analiza
comparativă;2-calc.chelt.;3-analiza
veniturilor.
1- se utiliz. în cazurile de eval. a
obiect. de imobil tip ce din sfera
productivă şi neproductivă, casele cu
multe apartamente şi individ. Această
met. constă în analiza comparativă a BI
cu alte obiecte vândute. Punct iniţial-
compararea raţională a cumpărătorului
sau a investitor. Analiza comp. a vânzăr.
e o met. simplă. Se mai numeşte met.
influenţei de piaţă sau met. de piaţă.
Câmpul de utilizare a acestei met. e
limitat. Ea nu se recomandă în condiţ.
cu grad sporit de inflaţie sau at. când
inflaţia despre vânzare e cantitativ şi
calitativ nesatisfăc. În RM încă nu s-au
creat condiţii neces. p/u utiliz. met. în
cauză. Mai ales lipsesc fluxurile
informaţ. cu privire la datele precise,
reale ale preţ. BI.
2- Această abordare se întemeiază
pe determ. costului reproducerii tot. a BI
sau înlocuirii complete a obiect. evaluat,
ţinând cont de mărimea uzurii. La rezult.
obţinut se adaogă val. de p. a teren ca
şi cum ar fi disponibil p/u constr. Astfel
se apreciază val. integrală a BI. Calc.
chelt. în practică se întreb. prin 2
variante: o variantă prevede calc.
costului reproducerii BI, alta-calc.
costului de înlocuire. În majorit. caz. se
apelează la calc. cost. tot. de
reproducere, fiindcă la înlocuire se
constr. un ob. deosebit de cel evaluat.
Teoretic, mai avantajoasă e 2 variantă,
deoarece e puţin probabil ca cineva să
dorească reproducerea clădirii de 3-5
ani. Aplic. met. date se complică datorită
necesit. alegerii între 2 variante. Apar
prob. şi at. când e necesar de apreciat
gr. de uzură a unor elem. de constr. şi a
clădirii integral. Această modalitate se
utiliz. la determ. Variantei de folosire a
păm., la eval. clădirii cu destin. specială,
la eval. în scop de impoz. pe elem. a
propriet. impoz. în cazul impozit.
veniturilor şi p/u evidenţa contab.
Această met. e foarte răspînd. în RM,
datorită fapt. că ea se aplică la asig.
propriet. imobil., p/u eval. val. imob. pe
piaţa.
3-Met.analiz.venit.se folos. p/u ob.
care aduc profit. Esenţa met. constă în
faptul că val. BI în care se investeşte
reflectă calit. venit. scontat de la ac. ob.
pe toată per. de exploatare. Val. ob.
care aduce venit=suma venit. viitoare
actualiz. la mom. eval. Folosind met.
dată tb neapărat de ţinut cont de condiţ.
de finanţ, investire de imobil, de chelt.
cu ajutor. diferitor tehnici. Asupra met.
de eval. influienţ. mulţi factori: -gr. de
perfecţiune a pieţii imob., -scop. eval,
-destinaţia BI. La general se recomandă
utiliz. tuturor met. de eval. Dacă piaţa BI
este perfectă, at. toate met. teoretice tb
să conducă la aceleaşi rezult. În realit.
şi în ţările dezvolt. sînt puţine pieţe de
imobil perfecte, ne mai vorbind de RM,
unde dezvolt. pieţei secund. e foarte
neuniformă. Unele imobile se apropie
de p. perfectă, alte categ. sînt încă
neprivatiz. şi e imposibil de vorbit de val.
de p. care se poate afla doar în rezult.
tranzacţ. În afară de aceasta cumpărăt.
pot fi informaţi, există elem.
necompetenţei psihologice, care toate
în ansamblu fac eval. un proces
anevoios. Într-o p. perfectă, met. de
bază a eval. va fi analiza vînzăr. Dacă
BI se cumpără p/u investire, ad. p/u a-l
da în arendă p/u altă utiliz. care aduce
venit, at. ne vom bizui pe met. analiz.
venit. şi concomitent vom utiliz. şi met.
analiz. vânzăr. Unele ob. de im. se eval.
în baza potenţialului comercial (benzin.,
hotel).Volumul vânz. de petrol, nr. de
locuitori în hotel sînt surse de venit. Şi
dacă scădem costurile operaţ. de
exploat. obţinem venit net, ceea ce
indică la met. venit. Şi dacă propriet. nu
se vinde(biserici, şcoli),at. unica met. de
eval. rămâne a fi met. chelt. În cazurile
când se utiliz 2 şi mai multe met., când
se obţin rezult. diferite, evaluatorul tb să
fundamenteze rezultatul final.
10. Evaluarea valorii de
reproducere prin metoda
cheltuielilor. Valoarea de deviz
În RM, evaluarea de deviz a
obiectelor de construcţie se calc. conf.
normelor de deviz p/u lucr. de constr. şi
speciale după aşa numitele СНиП. Se
deosebesc după conţinut: -deviz local,
-deviz de obiect, -deviz general.
P/u elaborarea devizului local se
utiliz. normele de deviz din
1984.Totalurile se corectează şi se aduc
la preţurile a.1991,care printr-un sistem
de coef. se actualizează, adică se aduc
la momentul curent. Această
metodologie e supusă unei critici
justificate, dar RM nu are de ales.
Elaborarea unei norme de deviz, altor
preţuri unitare unice necesită chelt.
considerabile care la moment nu pot fi
acoperite. Schema generală de calcul a
preţului de deviz a lucr. de constr.
montaj este următoarea: I 1.costul
materialelor de contr., 2.salariul de bază
al muncitorilor,3.costul exploatării
maşinilor şi mecanismelor.
În sumă, aceste chelt. se num. chelt.
directe la care adăugăm chelt. indirecte
care-s legate de organizarea şi
conducerea şantierului, de instruirea
personalului, impozite. Chelt.
directe+chelt.indirecte=preţul de cost a
lucr. de
onstr.montaj.II.chelt.indirecte=20%din
chelt. directe. III. acumulări de plan
constituie profitul antreprenorului,
incluse în deviz. Au valoare de 15%pu
lucr. de constr. generale din preţul de
cost din CD+CI. Devizul pe obiect se
elab. după forma nr.3 şi include devizele
p/u lucr. generale p/u constr., p/u lucr.
sanitaro-tehnice şi de iluminare, devize
locale p/u montarea utilajului, chelt.
limitate şi rezerva p/u lucr. neprevăzute.
Devizul general după forma nr.1
СНиП 1.02.01-85, se elab. în baza
devizelor pe obiect şi normativelor în
vigoare. Capitolele devizului
general:1.pregătirea terenului de
constr.;2.obiectele principale de
constr.;3.obiectele de deservire şi
auxiliare;4.obiectele gospodăriei
energetice;5.obiectele de transport şi
comunicaţii;6.ob.exterioare şi edificii p/u
utilităţi (apă, canale, gaze,
termoficări);7.amenajări şi spaţii
verzi;8.clădiri şi edificii provizorii;
9.chelt.pu lucr.diverse;10.întreţinerea
direcţiei de constr.11.instruirea cadrelor
de exploatare;12.lucr.de proiectare şi
investigare. La suma chelt. pe
12capitole se adaogă impozitele(TVA şi
altele) şi mijloacele p/u dezvoltarea
bazei tehnico-mater. a antreprenorului
(dacă acestea mijl. au fost prevăzute în
contract de antrepriză).Chelt. calc. conf.
devizului general nu reflectă sursa de
acoperire a lor. Odată cu trecerea la ec-
mia de piaţă a apărut necesitatea de a
elabora preţul de contrast, în care se
indică precis chelt. antreprenorului,
inclusiv şi dobânda bancară, dar pot
lipsi mijl. P/u dezvolt. tehnico-mater. a
antreprenorului conf. normativelor,
preţul de contract p/u obiectele finanţate
din bugetul de stat, cu o valoarea de
deviz ce depăşeşte 500mii lei, se
stabileşte în urma licitaţiilor p/u
proiectare şi constr. Chelt. P/u
organizarea concursurilor şi licitaţiilor le
suportă beneficiarul, titularul de
investiţie, dar ele-s mult mai mici decât
efectul de la organizarea concursurilor
şi licitaţiilor. În unele cazuri când e o
concurenţă excesivă între antreprenori,
organizarea licitaţiilor conduce la
micşorarea marjei de profit a constructiv; Di - ponderea valorică a
antreprenorului. De ex. dacă profitul
calculat în deviz după norme este 8%,
at.după organiz. concurs., profitul real la
care a mers antreprenorul poate fi şi
4%.
11. Aprecierea uzurii b.i. Definirea
uzurii fizice şi determinarea ei prin
metoda vizuală.
Valoarea BI este în funcţie de
caracteristicile lui naturale şi fizico-
constructive şi de schimbările ce au loc
în aceste caracteristici care au loc pe
durata ciclului de viaţă. Acest principiu
reflectă legătura dintre caracteristicile
naturale şi fizico-constructive şi calităţile
de consum sau valoarea utilă. Aşadar
valoarea obiectului depinde de starea lui
fizică, de etapa ciclului de viaţa la care
se află. Cea mai generală caracteristică
a procesului de schimbări ce au loc în
caracteristicile fizico-constructive pe
parcursul duratei de viaţă se numeşte
UZURĂ. Ea poate fi fizică, morală,
economică, funcţională şi ecologică.
Fizică are loc din cauza îmbătrînirii
obiectului şi din cauza influienţei altor
factori mai ales climaterici. Caracterul
de exploatare a obiectului influenţează
mai puţin deoarece sarcinile de lucru în
majoritatea covîrşitoare a cazurilor sînt
statice sau dinamice şi după mărire sînt
mai mici decît cele normative. Procesul
UF a clădirilor locative şi a elementelor
constructive constă în faptul că
construcţiile,utilajele şi clădirea în
ansamblu pe parcursul funcţionării îşi
pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale.Prin
pierderea calităţilor tehnice şi de
exploatare se înţelege diminuarea
capacităţii portante, rezistenţei, rigidităţii
sub influienţa mediului. UF mai depinde
de convenţiile locale, respectarea
cerinţelor de exploatare şi utilizare, de
sistemul de reparaţii curente şi capitale.
Mărimea UF se determină în funcţie
de starea tehnică a elementelor de
construcţii principale. Trebuie de
menţionat că deşi caracteristica finală a
UF este gradul de diminuare a
capacităţii portante iniţiale, componenţa
elementelor de construcţii după care se
determină UF nu se limitează doar la
elementele de construcţii portante.
Aceasta se lămureşte prin aceea că
orice clădire prezintă un sistem unic
care include tot fără exluderea unor
elemente componente (instalaţiile de
ventilare, sanitare, materiale de finisare
etc.) Starea tehnică a fiecărui din aceste
elemente influenţează în oarecare
măsură asupra stării clădirii în ansamblu
adică influenţează UF. Problema constă
în argumentarea selectării anume a
acelor elemente constructive care
influenţează cel mai puternic uzura
totală a clădirii, fiindcă influenţa stării
tehnice a unor elemente este aşa de
mică că nu se ia în consideraţie. La
rîndul său UF a construcţiilor aparte
după care se calculă UF a clădirii în
ansamblu este proporţională cu raportul
dintre mărimea sectorului deteriorat a
construcţiei şi mărimea totală a ei.
Anume aceste constatări stau la baza
regulamentului de apreciere a UF a
clădirilor locative. Evident că sînt
necesare documente normative de
apreciere a UF nu numai pentru clădirile
locative, dar şi pentru cele sociale,
administrative şi industriale. Cu atît mai
mult că la locuinţă există o piaţă mai
dezvoltată ce permite aprecierea valorii
lor prin metoda analizei preţurilor de
piaţă. Procesul de determinare a UF
include 2 etape:
1.determinarea UF pentru elementul
constructiv
n
Mi
UFc  
i 1 Mc und
e Mi-lungimea, secţiunea, suprafaţa
sectorului deteriorat (m2 sau m)
Mc-dimensiunea totală a valoarea totală sau în conformitate cu
construcţiei(m2 sau m);n-nr. De sectoare
deteriorate.
Semnele UF sînt existenţa
deformaţiilor închise sau deschise a
elementului constructiv deaceea există
o legitate: creşterea dimensiunilor şi nr.
deformaţiilor corespunde mărimii UF şi
invers; gradul UF reprezintă o mărime
derivată de la nr. şi dimensiunile
deformaţiilor elementului constructiv.
Regulamentul de apreciere a UF
cuprinde detaliat 71 tabele prelucrate
corespunzător între semnele UF
(deformaţii concrete şi mărimea Uf).
După aceste tabele se poate de
determinat UF pentru fiecare construcţie
sau element. Caracteristica calitativă şi
cantitativă a deformaţiilor poate fi
determinată numai în rezultatul
inspecţiei clădirii pe teren cu utilizarea
utilajelor şi procedurilor speciale. Asfel
de lucrări îndeosebi pentru obiectele
mari au un volum mare de muncă
deaceea în majoritatea cazurilor se
poate de limitat numai la elementele
portante. Valoarea mărimii P (greutatea
specifică a elementelor constructive) din
tabelă este ≈ -ă şi se schimbă în
dependenţă de clădirile şi construcţiile
capitale. De obicei mărimea P pentru
pereţi creşte proporţional cu mărimea
clădirii deoarece anume aceste
elemente constructive o asigură.
2. determinarea UF în ansamblu (în
%)
m
UFc   UFcj * D
j 1
în care UF-uzura fizică a elementului
elementului i în valoarea totală a clădirii;
m - nr. elementelor constructive.
Această formulă permite de a lega
evaluarea relativă şi valoarea UF care
pe de o parte caracterizează gradul de
pierdere a proprietăţilor iniţiale a
clădirilor, iar pe de altă parte
corespunde valorii obiective adică
mărimea reparaţiilor necesare pentru
înlăturarea uzurii.
UF normativă se utilizează în scopuri
de contabilitate pentru a amortiza
cheltuielile pentru imobil.
12. Determinarea uzurii fizice prin
metoda valorii nominale.
Evaluarea uzurii fizice de fapt
înseamnă aprecierea costului reparaţiei
necesare. În majoritatea cazurilor pentru
determinarea costului reparaţiei capitale
care are mărime covârşitoare în costul
reparaţiilor integrale este suficient de a
utiliza raportul dintre costul reparaţiei
capitale şi valoarea nominală a clădirii
(K)
R analiza proiectelor investiţionale cînd
K 
V posibilităţile de reducere a costurilor în
R – costul reparaţiei capitale
V – valoarea nominală a clădirii
Mărimile acestui
coeficient pentru
obiectele locative
sînt următoarele:
Coeficientul K % UF reală a
clădirii
2,4% 10%
4,8% 15%
6,4% 20%
9% 25%
12,3% 30%
16,4% 35%
21% 40%
27,6% 45%
33% 50%
42,3% 55%
54% 60%
60% 62%
70,6% 65%
Funcţia K=f(Uf) are caracter neliniar
fiindcă uzura fizică în funcţie de timp are
caracter neliniar.
Calculele după tab. de m/sus
demonstrează că valoarea cheltuielilor
pentru reparaţiile capitale pe parcursul
duratei normative de exploatare = (1,28-
1,4)*Vn (valoarea nominală) dacă se
execută 4-5 reparaţii capitale repartizate
uniform pe tot termenul de exploatare
(0,09+0,21+0,42+0,706=1,4).
Astfel de calcule aproximative pot fi
utilizate şi pentru determinarea valorii
cheltuielilor pentru execuţia reparaţiilor
curente care pentru clădirile locative
sunt  cu 3 - 5% din valoarea nominală.
Necesitatea de a calcula coef. apare în
următ. cazuri:
1) cînd persoana care a comandat
evaluarea va exploata şi va repara
bunul imobil
2) cînd costurile reparaţiilor
capitale se vor compensa în urma
vînzării bunului imobil
3) cînd bunul imobil se arendează
sau se pune în gaj
Determinarea uzurii fizice pe
etape:
1. se stabileşte componenţa
elementelor constructive după care se
calculează uzura fizică totală
2. în baza deformărilor se
determină valoarea uzurii fizice pe
fiecare element constructiv
3. se determină valoarea uzurii
fizice integrale
4. în baza datelor despre
ponderea elementului constructiv în
coeficientul K se trece de la uzura fizică
în % în unităţi valorice.
Menţionăm că în conştiinţa
oamenilor de rînd există părerea că
uzura fizică reală este mai mare decît
cea normativă mai ales în „хрущевки”.
Cu toate acestea sînt răspîndite cazurile
cînd uzura fizică reală este mult mai
mică decît cea normativă. Casele
contruite în secolul 19 au uzura reală
doar 30%.
13. Determinarea uzurii morale.
Definire. Prima şi a doua formă a
uzurii morale.
În afară de uzura fizica BI suportă
uzura morală care spre deosebire de
cea fizică nu are reflectare
materială:1)din aceasta urmează că
uzura morală poate fi apreciată
comparînd-o cu alte obiecte de imobil.
2)uzura morală relativă(%) şi
valorică(bani) nu poate fi totalmente
obiectivă fiindcă depinde de
caracteristici subiective, de păreri, de
opinii, gusturi. Comun între uzura fizică
şi morală este aceea că ambele sunt
influenţate de timp. Dar acesta
influenţează diferit: *în cazul UF obiectul
îşi pierde calităţile de utilitate; *în cazul
UM de la bun început utilitatea este
diferită (alte soluţii arhitectural
-constructive etc.). Determinarea UM
este mult mai complicată decît
determinarea UF. Această constatare
este legată de: a)determinarea UF este
în dependenţă de caracteristicile fizico-
naturale de aceea metodele de evaluare
i aceleaşi pentru diferite categorii de
sînt
imobil. La evaluarea UM este importantă
destinaţia BI. De ex. La clădirile locative
UM este mai mare decît la cele
industriale. b) deoarece UF are în bază
factori obiectivi şi există legătură directă
între deformaţii şi uzură, evaluarea UF
poate fi studiată şi normată. Pentru UM
astfel de legături lipsesc deaceea nu
există o bază normativă pentru
calcularea ei. Aceasta implică ca
evaluatorul să argumenteze suplimentar
utilizarea UM la evaluarea BI. c) UM nu
poate fi absolut obiectivă. Ea nemijlocit
este legată de conjunctură: de cerere şi
ofertă. Cu toate acestea
comportamentul vînzătorilor şi
cumpărătorilor se supune anumitor
legităţi care pot şi trebuie luate în
consideraţie la calcularea UM şi la
valoarea BI. UM are 2 forme.
Prima formă a UM este legată de
faptul că în rezultatul progresului
tehnico-ştiinţific, în rezultatul creşterii
productivităţii muncii în construcţii şi
randamentul maşinilor de construcţii
cheltuielile pentru construcţiile noi
trebuie să fie mai mici decît pentru
aceleaşi clădiri dar construite din
materiale vechi, cu maşini mai vechi ş.a.
Prima formă a UM se recomandă la
investitorul trebuie să cunoască
construcţie.
A doua formă a UM este determinată
de învechirea clădirilor şi elementelor
constructive în comparaţie cu exigenţele
contemporane
arhitectural-spaţiale,
faţă de soluţiile
constructiv-
tehnologice, sanitaro-igienice etc. În
urma acestei forme a UM clădirile pot fi
într-o stare fizică bună adică nu au UF
mare, dar sînt învechite moral fiindcă nu
corespund cerinţelor de comfort,
calitate, amenajare. Esta vorba de
cerinţele sociale şi nu individuale.
Aceste cerinţe sociale formează un
segment de piaţă, un standard social.
Schimbarea standardului social are loc
în cazul cînd pe piaţă apar nu doar
cîteva obiecte deosebite de imobil, dar
atunci cînd oferta de calitate este
masivă. UM forma a doua pentru
imobile locative se calculează avînd în
vedere următorii parametri: 1)după
defectele de sistematizare spaţială;
2)după lipsa elementelor de amenajare
aparte (s-a observat că în
apartamentele moderne suprafaţa totală
creşte mai repede decît suprafaţa
locativă); 3)după defectele constructive.
A doua formă a UM spre deosebire
de prima influienţează asupra duratei de
exploatare fiindcă chiar şi dacă ele mai
pot fi exploatate, ele pot fi înlocuite. A
doua formă a UM la obiectele locative
poate fi înlăturată numai dacă dispare
deficitul în astfel de obiect. În acest caz
se implică nivelul de venituri a
consumatorilor. Aşadar pentru investitor
este important să poată calcula în ce
proporţie UM poate fi înlăturată, cît este
de mare segmentul de piaţă care poate
să-şi permită înbunătăţirea condiţiilor de
trai în rezultatul renovării. Principalele
metode de lichidare a UM forma 2 sunt
renovarea şi reconstrucţia.
14. Algoritmul metodei de
evaluare prin metoda comparării
datelor despre vânzări
Metoda analizei datelor despre
vânzări se bazează pe principiile
înlocuirii. Acest principiu presupune că
piaţa reacţionează prin intermediul
valorii la diferenţe de calitate: esenţa
datei de cumpărare a datei despre
vânzări constă în determinarea preţului
prin care cumpărătorul ar fi gata să-l
plătească pentru un obiect de utilitate
echivalentă. Nimeni nu-l va plăti pe un
produs de cît el costă. Dacă pe piaţă nu
mai există B.I analogice sau nu este
acces la informaţie despre vânzări
efectuate recent, această metodă nu se
utilizează. Metoda de piaţă moderează
comportarea pieţei prin compararea
obiectului care se estimează cu un
obiect analogic. Preţul obiectului se
caracterizează în dependenţă de
diferenţele care există între obiectele
comparate. Metoda de piaţă se acceptă
şi dă bune rezultate la evaluarea
locuinţelor, terenurilor, garajelor.
Interacţiunea factorilor de cerere şi
ofertă determină preţurile B.I. Oferta
depinde de existenţa B.I la momentul
dat, cererea depinde de preţ, de
capacitatea de cumpărare, de
amplasament. Modul de apreciere a
valorii de piaţă a B.I Pi = Vi + ki , unde Vi
- valoarea de piaţă a B.I care s-a
vândut; ki - corectarea integrală a
preţului care include caracteristici
calitativi şi cantitativi a obiectului.
Algoritmul metodei de piaţă : 1.
scanarea sau cercetarea pieţei de
imobil; 2. stabilitatea (depistarea)
obiectului cu caracteristici
asemănătoare pentru comparare; 3.
analiza condiţiilor de finanţare, de
afacere, de vânzare, de starea pieţei, de
amplasament; 4. caracteristica fizică; 5.
caracteristica economică; 6. analiza
drepturilor asupra imobilului; 7.
cercetarea sau expertiza obiectului de
estimare; 8. aprecierea corectărilor
diferenţelor cantitative şi calitative; 9.
evaluarea valorii de piaţă. Punctele 3-7
se pot efectua în acelaşi timp.
Comparabilitatea - grad de
coincidenţă a obiectelor vândute cu cel
ce urmează a fi evaluat. Pentru
comparare şi folos se cer cel puţin 3
obiecte analogice. Asupra preţului după
cum reflectă algoritmul influent
parametrii cantitativi şi calitativi.
Finisarea – condiţiile de finanţare
influenţează preţul de vânzare.
Condiţiile de vânzare – sunt cazuri
când vânzătorul vinde imediat şi el va
accepta un preţ mai mic media de piaţă
şi invers, când cumpărătorul cumpără
urgent el va fi gata să achite un preţ mai
mare. Aceste condiţii trebuie cunoscute
pentru că preţul e important în afacere.
Tipul afacerii influenţează preţul de
piaţă. Cele mai răspândite afaceri sunt:
vânzarea-cumpărarea, arenda,
donarea, schimbul, moştenirea, ipoteca,
asigurarea. Starea pieţei – se spune că
fără piaţă de imobil nu se poate fi piaţă
în fond. Dezvoltarea pieţei de imobil
depinde de mai mulţi factori: cererea şi
oferta, schimbarea cererii depinde de
cantitatea de cumpărători şi de nivelul
veniturilor cumpărătorilor, de preferinţele
lor, de preţ la produse care pot înlocui
imobilele opţionale de înlocuire.
Schimbările de ofertă depind de:
impozite, inflaţie, preţul la construcţii şi
materiale, servicii. Amplasamentul –
valoarea B.I. depinde de amplasament,
de dezvoltarea sferei sociale, de
ecologie. Caracteristica fizică –
divizarea imobilului prin diferite categorii
şi clase conduce la complicarea
selectării obiectelor pentru comparaţie.
Toate b.i. comparabile au caracteristici
fizice diferite din punct de vedere al
vârstei, suprafeţei, elementelor
constructive, uzurii şi aspectului exterior.
Ajustările pentru caracteristice fizice
sunt determinate în urma fiecărui
element de comparaţie. Totodată este
important să menţionăm că mărimea
ajustării poate să nu coincidă cu costul
elementului de diferenţiere, deoarece nu
orice cumpărător este de acord să
plătească un preţ mai mare doar pentru,
de exemplu, o finisare interioară sau
exterioară deosebită. Diferenţele în
mărimea elementelor de construcţii,
numărul de camere, de gradul de
seismicitate, de uzura fizică şi morală
sunt răspândite. Caracteristica
economică – sînt câteva abordări care
permit evaluarea preţului de piaţă prin
compararea vânzărilor. Se apreciază
veniturile, norma profitului şi alţi
parametrii. Aceşti parametri se
calculează mai precis când evaluarea
preţului de piaţă se face prin metoda
veniturilor.
15. Evaluarea imobilului în baza
datelor despre vânzări
Dezvoltarea pieţei imobiliare în RM,
în mare parte, depinde de elaborarea şi
implementarea în practică a unui sistem
de evaluarea a B.I. Partea metodologică
a acestui sistem include metodele şi
procedurile de evaluare care până la
etapa de tranziţie a economiei erau cu
totul altele. În prezent se poate afirma
că evaluarea valorii de piaţă e necesară
în cazurile: privatizării, ipotecii, stabilirii
preţurilor la vânzare-cumpărare. Analiza
comparativă a vânzărilor se utilizează în
cazul de evaluare a b.i. tipice din sfera
productivă şi neproductivă, caselor cu
multe apartamente şi individuale.
Această abordare constă în analiza
comparativă a bunurilor cu alte obiecte
vândute sau scoase la vânzare. Punctul
iniţial aici e compararea raţională a
cumpărătorului sau a investitorului (el
niciodată nu va plăti mai scump pentru
un B.I. decât pe unul similar). Analiza
comparativă a vânzărilor e o metodă
simplă. Valoarea de piaţă este suma
estimată pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărî să cumpere şi
vânzător hotărât să vândă într-o
tranzacţie liberă după, un marketing
adecvat în care fiecare parte a acţionat
în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere. Metoda comparării
vânzărilor e utilizată în cazul obiectelor
vândute cu regularitate, această metodă
permite determinarea mărimii celei mai
probabile a preţului de piaţă. Câmpul de
utilizare a acestei metode e limitat. Ea
nu se recomandă în condiţiile cu grad
sporit de inflaţie sau atunci, când inflaţia
despre vânzare e cantitativ şi calitativ
nesatisfăcătoare. În RM încă nu s-au
creat condiţiile necesare pentru
utilizarea metodei în cauză. Mai ales
lipsesc fluxurile informaţionale cu privire
la datele precise, reale ale preţurilor B.I.
16. Caracteristica generală a
evaluării imobilului prin metoda
veniturilor.
Metoda veniturilor presupune
estimarea valorii bunului imobil in
baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor.
Aplicarea metodei veniturilor se
efectueaza in doua etape:
 prognozarea veniturilor
viitoare;
 determinarea valorii
prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din
urmatoarele surse:
 plata de arenda
colectata in urma darii in arenda a
bunului imobil;
 veniturile din
exploatarea comerciala a bunului
imobil.
Pentru estimarea veniturilor
generate de bunul imobil, de cele mai
dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In scopul calcularii venitului
operational net este necesar de
determinat urmatoarele tipuri de
venituri si cheltuieli legate de
functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce
poate fi generat de bunul imobil in
cazul folosirii tuturor spatiilor
disponibile;
b) venitul brut efectiv – venitul ce
poate fi obtinut in urma functionarii
bunului imobil, tinind cont de nivelul
de ocupare a spatiilor si eventualele
pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza
venitul brut efectiv este:
VBE  (VBP  DSL)  AV
unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP
– venitul brut potential, DSL –
deducerea pentru spatiile libere, AV –
alte venituri generate de bunul imobil
care nu provin nemijlocit din darea in
arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale –
cheltuieli legate de exploatarea si
asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile
operationale sint grupate in
urmatoarele categorii:
 cheltuielile operationale
fixe, care includ cheltuielile ce nu
depind de nivelul de ocupare a
spatiilor (impozitul imobiliar, prima
pentru asigurarea bunului imobil si
altele);
 cheltuielile operationale
variabile, care includ cheltuielile ce
depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru
administrarea bunului imobil,
cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
 cheltuieli pentru
reparatii si mentinere, care includ
cheltuielile pentru reparatia curenta a
bunului imobil si cheltuielile pentru
intretinerea bunului imobil.
Cheltuielile incluse in aceasta
categorie poarta atit un caracter fix cit
si variabil (reparatia ascensorului,
zugravirea peretilor si altele);
 Sensul economic al valorii viitoare
cheltuielile operationale
pentru inlocuire, care includ
cheltuielile pentru inlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil
(acoperisul, instalatiile sanitare –
ingineresti si altele).
Venitul operational net se
calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON  VBE  CO
unde, VON – venitul operational net,
CO – cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului
operational net din venitul brut efectiv
se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de
proprietar. La cheltuieli operationale
nu sint atribuite: deservirea creditului
ipotecar, impozitul pe venit si
amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint
aplicate doua metode de estimare a
valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de
numerar.
Capitalizarea directa implica
transformarea venitului obtinut pe
parcursul unui singur an de gestiune
in valoarea bunului imobil prin
intermediul ratei de capitalizare.
Astfel,
VON
V unde, V – valoarea
r la noi în ţară, poate fi rata de depozitare
estimata, r – rata de capitalizare.
Actualizarea fluxurilor de numerar se
bazeaza pe determinarea valorii
prezente a veniturilor anuale prognozate
pentru o perioada de calcul determinata.
Pe linga veniturile anuale obtinute in
urma exploatarii bunului imobil, metoda
actualizarii fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului
imobil la sfirsitul perioadei de calcul
(reversia).
In cadrul metodei de actualizare a
fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculata dupa urmatoarea
formula:
n
VON t R
V   bunului imobil. Altfel spus rata riscului
t 1 (1  Y ) t
(1  Y ) n
unde, t - perioada de calcul; Y - rata de
actualizare; R - reversia.
Perioada de calcul poate varia de la
un an la infinit, in functie de perioada
tipica de posesiune a bunului imobil sau
durata de viata ramasa a bunului imobil.
Dat fiind faptul ca in conditiile unei
economii in tranzitie este dificil de a
prognoza venitul generat de bunul
imobil pe parcursul unei perioade
indelungate, se recomanda aplicarea
unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil
pentru care bunul imobil ar putea fi
vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculeaza prin
capitalizarea venitului operational net
din anul imediat urmator perioadei de
calcul (VONn+1)
VON n 1
R unde, R - reversia; r
(1  r ) n 1
- rata de capitalizare estimata pentru
anul imediat urmator perioadei de
calcul.
17. Capitalizarea directă.
Determinarea normei de capitalizare
prin metoda cumulativă.
Metoda capitalizării venitului
recalculează venitul anual în valoarea
proprietăţii, prin raportarea acestuia la
rata respectivă a dobânzii, sau
înmulţindu-l la coeficientul respectiv a
venitului, sau altfel spus transformă
venitul obţinut pe parcursul unui singur
an de gestiune în valoarea bunului
imobil prin intermediul ratei de
capitalizare. Deosebirea principală a
metodei capitalizării venitului este aceea
că nu se ţine evidenţa separată a
capitalului recuperat şi venitului la
capital. Această metodă este destul de
simplă şi înţeleasă, nu necesită
prognozări de lungă durată.
În calitate de nivel de bază a
venitului anual de la obiectul evaluat
poate fi utilizat venitul brut existent sau
potenţial, profitul operaţional net sau
fluxul bănesc până la achitarea
impozitului. Alegerea nivelului concret
de venit depinde de scopul analizei,
cantitatea de informaţie existentă şi
tradiţiile pieţei naţionale.
În cadrul analizei comportamentului
venitului, metoda capitalizării directe
propune pentru calcularea valorii
proprietăţii imobiliare o formulă destul
de simplă în baza căreia s-a constituit o
teorie bine gândită şi testată în condiţii
de piaţă:
NOI
V
R bazează pe propriet. banilor de a se
,unde NOI – venit
operativ net, R – rata de capitalizare.
Reieşind din aceasta pentru
aplicarea metodei capitalizării directe e
necesar: I)De calculat mărimea Venitului
operaţional net (NOI) pentru un an (de
obicei se utilizează mărimea medie
pentru un şir de ani luând în
consideraţie dinamica pieţei, veniturile şi
cheltuielile); II)Determinarea ratei de
capitalizare; III)Aplicarea formulei.
Metoda capitalizării directe se
utilizează când avem de afacere cu
fluxuri de venituri stabile pe o perioadă
nelimitată de timp. Aici nu se ia în
consideraţie aceea că cu trecerea
timpului rentabilitatea obiectului evaluat
(rata de capitalizare) se poate modifica
din cauza că la începutul perioadei de
exploatare există multe spaţii
neantrenate în producţie şi sunt
necesare cheltuieli suplimentare pentru
reclamă, atragerea clienţilor; la sfârşitul
perioadei de exploatare are loc o
creştere a cheltuielilor pentru întreţinere
şi revânzarea.
Rata de capitalizare reprezintă
coeficientul în % sau formă relativă care
caracterizează eficienţa investiţiilor în
imobil. Rata de capitalizare poate fi
determinată conform metodelor: analizei
vânzărilor comparabile, multiplicatorului
venitului brut efectiv, cumulativă,
grupului investiţional, coeficientului de
acoperire a datoriei, modelul Inwood.
Metoda cumulativă (sau metoda
sumară). Esenţa acestei metode constă
într-aceea, ca rata de capitalizare se
divizează în părţi componente, care
constau din rata fără risc, rata
compensării pentru risc, rata
compensării pentru lichiditate scăzută şi
rata p/u management investiţional
(conducerea cu investiţia).
Această metodă permite
evaluatorului să introducă corectări
speciale la diferenţierea veniturilor
aduse de imobil şi alte tipuri de venituri.
Evaluatorul începe de la calcularea
ratelor componente, dacă acestea sunt
cunoscute atunci prin sumare obţinem
rata de capitalizare.
În calitate de rată de bază în această
metodă se utilizează rata fără risc, care
în condiţiile crizei economice, ce are loc
în Banca de economii sau rata de
depozitare în alte bănci mai sigure a
Moldovei. Totodată trebuie de deosebit
rata de depozitare în valută şi rata de
depozitare în lei. Investirea capitalului în
imobil are un nivel mai înalt de risc,
decât alte investiţii. Nu există nici o
garanţie că peste 5 ani bunul imobil
poate fi vândut cu aceeaşi sumă, egală
cu cea curentă, sau venitul brut efectiv
va fi la nivelul calculat, de aceea acest
fapt trebuie menţionat în rata
capitalizării prin mărirea ei în aşa mod,
ca investitorul să-şi asume acest risc.
Această mărire reprezintă prima pentru
risc, care, de asemenea trebuie să ia în
consideraţie şi siguranţa arendaşului
reprezintă compensarea minimală
pentru banii investiţi luând în
consideraţie factorul timpului.
Prin lichiditate se subînţelege
rapiditatea cu care un activ poate să se
transforme în bani lichizi. Imobilul se
atribuie categoriilor de mărfuri cu un
nivel scăzut de lichiditate, pentru
vânzarea bunului imobil fără pierderi e
nevoie de o perioadă îndelungată de
timp, în deosebi în condiţiile creditării
ipotecare neregulate. Acest factor se ia
în consideraţie în rata compensării
pentru lichiditate scăzută.
Aşa cum investirea capitalului în
imobil este o afacere destul de riscantă,
atunci şi conducerea cu aceste investiţii
(alegerea variantei de finanţare, analiza
permanentă a pieţei, luarea deciziei
despre reţinerea au vinderea unui activ,
conlucrarea cu organele fiscale, etc.)
necesită un efort determinat, care
trebuie compensat cu rata
managementului investiţional. Nu
trebuie de confundat această
recompensă cu onorariile pentru
conducerea nemijlocită a imobilului,
acestea fac parte din cheltuielile
operaţionale. Salariul managerului se
calculează din contul venitului brut.
În afară de primirea dobânzii sub
formă de procente la capitalul investit,
un investitor raţional va lua în
consideraţie şi timpul de recuperare a
capitalului investit, adică la rata obţinuta
va trebui de adăugat şi rata de
recuperare a capitalului.
18. Funcţiile procentului compus.
Valoarea viitoare a unităţii de capital
şi a anuităţii
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
bazează pe propriet. banilor de a se
devaloriza în timp. Procesul de aducere
la momentul actual a valorii banilor
apăruţi în dif. momente se num.
evaluarea temporală a fluxurilor
financiare. Ac. eval. se bazează pe
aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus
descop. cu≈300ani în urmă.
Valoarea viitoare a unităţii
reprezintă suma acumulată a unei
unităţi monetare pe parcursul unei
perioade anumite de timp, fiind
cunoscută rata anuală a dobânzii.
Noţiunea „valoarea viitoare” este
utilizată pentru determ. valorii pe care o
vor avea în viitor mijloacele investite în
b.i. în prezent sau valoarea pe care o
vor avea în viitor fluxurile de numerar
generate de b.i. în prezent. Formula de
calcul: FV=PV(1+i)n , unde: FV –
valoarea viitoare a unităţii; PV –
valoarea prezentă a unităţii; i – rata
anuală nominală a dobânzii; n –
perioada de calcul.
În cazul calculării dobânzii în
intervale de timp mai mici decât 1an,
val.viit. va fi determ. după urm. formulă:
FV=PV(1+i/m) nm , unde m – nr.
intervalelor de calcul pe parcursul
perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi
(încasări) echivalente efectuate peste
intervale egale de timp. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la
începutul intervalului, avem o anuitate
avansată sau prenumerado. În cazul
când plăţile sau încasările sunt
efectuate la sfârşitul fiecărui interval
avem o anuitate ordinară sau
postnumerado.
a anuităţii constă în determinarea
sumei acumulate a plăţilor sau
încasărilor efectuate pe parcursul unei
perioade de timp determinate, în
intervale egale. Formula standard p/u
determ. valorii viitoare a anuităţii
ordinare (cu efectuarea plăţilor sau
încasărilor la sf. intervalului) este:
1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului:
FVAO=A × [(1+i) n-1]/i , unde: [(1+i)n-1]/i
–coef. de acumulare a anuităţii ordinare;
A - mărimea anuităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n – perioada de
calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent
decât o dată pe an: FVAO=A ×
[(1+i/m) nm-1] / i/m , unde: [(1+i/m)nm-1] /
i/m –coef. de acum. a anuit. în caz. plăţ.
efect. m. frecv. decât o dată pe an; m –
nr. intervalelor de calcul pe parcursul
perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. ca:
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la
înc. anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i - 1} ,
unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} - coef. de
acumulare a anuităţii avansate.
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o
dată pe an la înc. fiec. interv. de timp:
FVAA=A × {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m - 1} ,
unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} - coef. de
acumulare a anuităţii avansate în caz.
plăţ. efect. m. frecv. decât o dată pe an.
19. Funcţiile procentului compus.
Valoarea curentă a unităţii de capital
şi a anuităţii
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
bazează pe propriet. banilor de a se
devaloriza în timp. Procesul de aducere
la momentul actual a valorii banilor
apăruţi în dif. momente se num.
evaluarea temporală a fluxurilor
financiare. Ac.eval. se bazează pe
aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus
descop. cu≈300ani în urmă.
Valoarea curentă a unităţii
(reversie) reprezintă valoarea de azi a
unei sume care urmează a fi obţinută în
viitor. Valoarea curentă a unităţii este
expresia inversă a valorii viitoare a
unităţii. Formula de calcul: PV=FV×1/
(1+i)n , unde: 1/(1+i)n – coef. de
actualizare (factorul valorii prezente);
PV – valoarea prezentă a unităţii; FV –
valoarea viitoare a unităţii; i – rata
anuală nominală a dobânzii; n –
perioada de calcul.
În cazul când dobânda este calculată
cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe
an, valoarea prezentă calculăm după
formula:
PV=FV×1/(1+i/m)nm , u/e m – nr.
intervalelor de calcul pe parcursul
perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi
(încasări) echivalente efectuate peste
intervale egale de timp. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la
începutul intervalului, avem o anuitate
avansată sau prenumerado. În cazul
când plăţile sau încasările sunt
efectuate la sfârşitul fiecărui interval
avem o anuitate ordinară sau
postnumerado.
Valoarea curentă a anuităţii
ordinare e/e calc. după urm. form.:
1. PVAO=A × [1 - 1/(1+i)n]/i , u/e: [1 -
1/(1+i)n]/i – coef. de actualiz. a anuit.
ordin., în caz. efect. plăţ. la sf. an.; A -
mărimea anuităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n – perioada de
calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent
decât o dată pe an: PVAO=A × [1 - 1/
(1+i/m)nm] / i/m , u/e: [1 - 1/(1+i/m) nm] /
i/m – coef. de actualiz. a anuit. ordin. în
caz. efect. plăţ. mai frecv. decât o dată
pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe
parcursul perioadei de 1an.
VC a anuit. avansate se determ. ca:
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la
înc. anului: PVAA=A × {[1 - 1/(1+i)n-1]/i
+1}
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o
dată pe an la înc. fiec. interv. de timp:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}
20. Funcţiile procentului compus.
Valoarea depozitelor pentru fondul de
acumulare şi factorul de amortizare
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
devaloriza în timp. Procesul de aducere
la momentul actual a valorii banilor
apăruţi în dif. momente se num.
evaluarea temporală a fluxurilor
financiare. Ac.eval. se bazează pe
aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus
descop. cu≈300ani în urmă.
Valoarea depozitelor pentru
fondul de acumulare (factorul fondului
de compensare) reprez. suma de bani
ce urmează a fi depusă la sf. fiecărei
perioade p/u a obţine la momentul
expirării unui nr. determinat de perioade
suma de o unitate monetară. FFC este
expresia inversă a valorii viitoare a
anuităţii.
În cazul plăţilor (încasărilor)
efectuate o dată pe an mărimea plăţilor
va fi: A=FV × i/[(1+i)n-1] , unde: i/[(1+i)n-
1] – FFC în cazul plăţilor (încas.) efect.
o sing. dată pe an; FV – valoarea
viitoare a unităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n – perioada de
calcul.
În caz. plăţilor (încas.) efect. de mai
multe ori pe an măr. plăţilor va fi: A=FV
× i/m / [(1+i/m)nm-1] , unde: i/m /
[(1+i/m) nm-1] – FFC în cazul plăţilor
(încas.) efect. de mai multe ori pe an; m
– nr. intervalelor de calcul pe parcursul
perioadei de 1an.
Factorul de amortizare a unităţii
mijl. împrum. e/e expresia inversă a
valorii curente a anuităţii. Ne indică
mărimea plăţilor obligatorii succesive
necesare pentru rambursarea unui
credit, c/e includ dobânda şi capitalul de
bază, şi c/e permit amortizarea
(rambursarea) creditului în termenele
stabilite. Rata exprimată prin raportul
dintre suma anuală pentru deservirea
creditului şi mărimea creditului se
numeşte constanta creditară anuală sau
constanta ipotecară. În sens economic,
const.ipotecară e/e coef. de capitalizare
p/u credit sau p/u capitalul împrum. din
suma totală a unei investiţii. Dacă adm.
că suma credit.=1, at. const. ipot.
corespunde coef. de amortiz. a unităţii.
1.în caz. plăţ. efect. o dată pe an FA
va fi eg. cu: A=PV × i/[1 - 1/(1+i) n] , u/e:
i/[1 - 1/(1+i)n] – coef. de amortiz. a unit.
în caz. plăţ. efect. o dată pe an; PV –
valoarea prezentă a unităţii; i – rata
anuală nominală a dobânzii; n –
perioada de calcul.
2.în caz. plăţ. efect. de mai multe ori
pe an: A=PV × i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m) nm] – coef. de
amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. mai
frecv. decât o dată pe an.
21.Analiza veniturilor discontate.
Capitalizarea anuităţii şi a unităţii de
capital
Analiza veniturilor discontate
constituie prin sine metoda de
determinare a valorii prezente a
venitului, calculată prin înmulţirea
coeficientului valorii prezente la suma
concretă a încasărilor băneşti, care sunt
aşteptate în fiecare perioadă. Când
venitul operaţional net se acumulează în
fiecare an cu aceeaşi mărime, profitul
unui an poate fi înmulţit cu coeficientul
anuităţii.
Anuitatea constituie o serie de sume
egale a venitului, care sunt plătite sau
încasate peste intervale egale, timp de
câteva perioade. Se actualizează plăţile,
veniturile viitoare. De ex., valoarea
anuităţii acumulată timp de 5 ani, cu o
rată de 12% este de 10000$ pe an.
Împărţind unitatea la coeficientul
anuităţii 3,6048 vom obţine rata
capitalizării a anuităţii egală cu
1/3.6048=0,2774. Dacă vom împărţi
10000$ a fiecărei perioade Ia această
rată vom obţine suma totală în valoare
36048$. La fel vom obţine această
sumă dacă vom înmulţi venitul unui an
la coeficientul anuităţii.
Rata capitalizării a anuităţii este
constituită din două componente: rata
discontului egală de ex. cu 12% şi rata
recuperabilităţii egală de ex. cu 0,1574
(acesta este coeficientul fondului de
recuperare, cu rata de 12% p/u anul 5).
Rata discontului de 12% asigură acea
parte a venitului, care poate fi cheltuită,
iar recuperabilitatea de 15,74% permite
timp de 5 ani să recuperăm valoarea
investiţiei capitalului. Recuperabilitatea
de 15,74% timp de 5 ani va duce la
aceea că 78,7% (5*15,74%=78,7%) din
capital va fi recuperat, dar cu evidenţa
procentului compus, utilizat la valoarea
de recuperare, totalul va constitui 100%.
Conform exemplului de mai sus, la
fel poate fi efectuată capitalizarea unei
unităţi de capital, se are în vedere
obţinerea unui venit de la vinderea
proprietăţii în viitor, care se actulizează
p/u a cunoaşte valoarea prezentă a lui.
De ex. trebuie să aflăm cît costă astăzi
un venit de 10000$, care va fi acumulat
peste 3 ani cu o rată de 10%. La fel
înmulţim coef. valorii prezente cu suma
concretă: 10000*0,75131=7513,1$.
22. Analiza veniturilor discontate,
utilizarea ratelor de discontare în
cazuri incerte. Capitalizarea fluxurilor
băneşti cu mărimi diferite
Deseori, evaluatorul trebuie să
aprecieze valoarea b.i. care aduce venit
neregulat. Fluxul bănesc anual de
aceeaşi mărime (veniturile investitorului)
poate fi discontat la valoarea prezentă
cu utilizarea factorului anuităţii. Pentru
aceasta factorul anuităţii, corespunzător
perioadei de proprietate a obiectului, se
înmulţeşte cu suma fluxului anual. În
cazul în care se aşteaptă că în perioada
de proprietate fluxurile băneşti de intrare
se vor modifica, atunci pentru
determinarea valorii prezente a lor, ele
pot fi discontate ca o serie de reversii:
1 1
PV   V1 
1  i  1 
1
, u/e: V1, V2,..., Vn–fluxurile băneşti p/u
perioada raportată sau venitul
operaţional net pentru perioada
raportată (venituri minus cheltuieli); i-
coeficientul discontului, îl vom determina
ca în cazul ratei de capitalizare; 1,2,…,n
– perioada raportată, respectiv primul an
(perioadă), al doilea an (perioadă), al
“n”-lea an(perioadă); de u/e reiese:
PV  R1  R2  ...  Rn
, u/e R – reversia pentru perioada
raportată.
Reversia reprezintă preţul probabil
p/u care b.i. ar putea fi vândut la
sfârşitul perioadei de calcul. Reversia se
calculează prin capitalizarea venitului
operaţional net din anul imediat următor
perioadei de calcul:
VON n 1
R
1  r  n 1
; u/e R–
reversia; r–rata de capitalizare estimata
pentru anul imediat următor perioadei
de calcul.
În acele cazuri în care reversia nu se
prognozează, valoarea prezentă a
fluxurilor băneşti ne oferă evaluarea
capitalului propriu al investitorului.
Aceasta este condiţionat de faptul, că
pentru ultimul flux de numerar va
constitui profitul unic (neimpozabil) de la
utilizarea proprietăţii. Valoarea
proprietăţii nu se va mări, de asemenea
nu va avea loc micşorarea datoriei
ipotecare.
O astfel de situaţie se va forma
atunci când investitorul va prevedea că
în anumite situaţii el va fi nevoit să
renunţe la proprietate, de ex. în cazul
realizării plăţii “balon” p/u ipotecă fără
drept de circulaţie sau în cazul stingerii
termenului de arendă a terenului dacă
investitorului îi aparţin doar clădirile şi
edificiile. (Credit cu plată “balon” –
Schema creditului presupune o plată
unică a creditului în momentul stingerii
termenului de creditare. Mărimea plăţii
include cum suma creditului acordat,
aşa şi suma ratelor acumulate în acest
termen. Aşa credite au o utilizare
limitată. Posibilii utilizatori ai creditelor,
speculanţii de pământ, care doresc să-şi
aducă cheltuielile la minim în timpul
posesiei, sperând să achite creditul pe
baza unei revânzări profitabile a
pământului. Deoarece posibilitatea
majorării valorii pământului şi a
revânzării profitabile nu este prea înaltă,
riscul de a nu întoarce creditul este
foarte mare.)
23. Noţiune de ipotecă. Avantajele
creditului ipotecar.
Obligaţiile contractului creditar pot fi
asigurate prin ipotecarea proprietăţii
imobiliare. Ipoteca poate fi explicata ca
o împovărare a însăşi proprietăţii
imobiliare. Creditul care este garantat
de ipoteca imobilului se numeşte credit
ipotecar.
Definiţie:
- ipoteca este o garantie reala,
servind la garantarea obligatiilor unui
debitor fata de creditorul sau, printr-un
bun imobil din propriul sau patrimoniu,
anume desemnat pe cale legala in acest
scop (ipoteca nu presupune
deposedarea debitorului de imobil).
- sintetic, ipoteca este o garantie
reala, imobiliara, constand dintr-un drept
real accesoriu asupra unui imobil al
debitorului.
Edificiile, inclusiv casele de locuit,
care nemijlocit sunt legate cu pămîntul,
pot fi obiectul ipotecii pe baza aceluiaşi
contract a lotului de pământ, pe care se
află edificiul respectiv. Nu poate fi de
sine stătător obiect al ipotecii partea
proprietăţii, strămutarea căreia în natură
este imposibilă fără cauzarea de
prejudicii destinaţiei ei. Excepţie fac
apartamentele din casele de locuit cu
multe apartamente. Nu se permite
ipotecarea caselor de locuit individuale
şi cu multe apartamente şi
apartamentelor care sunt proprietatea
statului, şi de asemenea a proprietăţii,
privatizarea căreia este interzisă.
Condiţii:
-ipoteca nu va putea fi constituita
decat prin act autentic.
-inscriptiile ipotecare se fac la
judecatoria in a carei raza teritoriala
sunt situate imobilele ipotecate.
-pot fi ipotecate numai imobilele
(care se afla in circuitul civil) impreuna
cu accesoriile lor care sunt imobile prin
destinatie, precum si uzufructul asupra
unor imobile.
-ipoteca trebuie sa fie specializata
sub un dublu aspect: sa fie determinata
cu privire la imobilul afectat; sa fie
determinata in ceea ce priveste
valoarea creantei;
-conditii privind persoana
constituientului: cel ce o constituie
trebuie sa aiba capacitatea deplina de
exercitiu; cel ce o constituie trebuie sa
aiba calitatea de proprietar actual al
imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile
viitoare ale debitorului nu pot forma
obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de
proprietate al constituientului este sub
conditie suspensiva sau rezolutorie,
aceeasi conditie va afecta si ipoteca.
Deasemenea, nu se pot ipoteca
bunurile altuia, indiferent daca acestea
apartin persoanelor fizice sau juridice,
decat cu consimtamantul lor expres.
-conditii de forma: contractul de
ipoteca este un contract solemn, ipoteca
trebuind sa fie incheiata prin inscris
autentic.
-conditii de publicitate: acestea nu tin
de caracterul solemn al contractului de
ipoteca, ci numai de asigurarea
opozabilitatii si a rangului de preferinta
ale ipotecii; publicitatea consta in
inscrierea ipotecii in cartea funciara de
la judecatoria din raza teritoriala a
caruia se afla situat imobilul, astfel:
partile incheie un contract de ipoteca
dupa care se prezinta cu acesta la
notariat personal (sau prin mandatari cu
procura speciala si autentica). Pe baza
actelor autentificate, a unei cereri si a
unei taxe de timbru judiciar judecatorul
delegat cu tinerea cadastrului va
dispune (binenteles, dupa verificarea
actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii
in registrul de carte funciara.
Efecte:
-se constituie un drept de creanta a
creditorului numai asupra bunurilor
imobile (sau imobile prin destinatie) ale
debitorului.
-in raport cu debitorul: acesta
pastreaza detentia imobilului ipotecat;
are dreptul sa culeaga fructele ca orice
proprietar; are dreptul de a instraina
imobilul ipotecat, dar, in acest caz,
imobilul se va stramuta catre noul
dobanditor, grevat de ipoteca constituita
asupra lui;
-in raport cu creditorul: are un drept
de urmarire a imobilului in mana oricui
s-ar afla; are un drept de preferinta fata
de ceilalti creditori (luandu-se in calcul
rangul ipotecii);
-in raport cu tertii dobanditori ai
imobilului ipotecat: fata de acestia,
ipoteca nu constituie o indisponibilizare,
ei putand achizitiona imobilul ipotecat
sub conditia de a-l prelua cu tot cu
sarcina ce-l greveaza.
Acte ce trebuiesc verificate:
-se va verifica cine este/sunt
proprietarul/-rii precum si titlul de
proprietate asupra imobilului ce se
doreste a fi ipotecat. Se va prezenta
titlul de proprietate in original precum si
dovada transcrierii acestuia in cadastrul
de carte funciara.
-se va verifica daca reprezentantul
persoanei juridice are imputernicire
expresa sau sunt mandatari cu procura
autentica pentru a constitui ipoteca.
-se va urmari existenta aprobarii
adunarii generale (sau a consiliului de
administratie) pentru ipotecarea
bunurilor respective, daca in actele
constitutive ale societatii nu se prevede
altfel.
-se va urmari daca taxele si
impozitele aferente bunului imobil sunt
achitate la zi si daca acesta este liber
de orice sarcini.
Avantaje:
-creditorul ipotecar are dreptul de a
urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-
ar gasi acesta.
-in caz de executare silita, faliment,
etc creditorii ipotecari sunt preferati
celor chirografari, iar cei de rangul I
creditorilor cu inscriptii ulterioare.
-inscriptiile ipotecare conserva
dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs
de 10 ani din ziua in care s-au facut
inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor
incetand daca nu au fost prelungite –
pentru ca inscriptia reinnoita sa-si
pastreze rangul initial, este necesar sa
se indice inscriptia primitiva).
-ipoteca continua sa existe asupra
intregului imobil, chiar daca a fost platita
o parte din datorie si chiar daca, in caz
de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul
trece in lotul unuia dintre copartasi
(acesta va trebui sa suporte urmarirea
pentru intreaga datorie, intrucat garantia
este incorporata in imobil).
-la scadenta daca debitorul nu
onoreaza creanta, creditorul poate cere
executarea silita privind executarea
creantelor bugetare.
-cheltuielile privind inregistrarea si
asigurarea imobilului ipotecat sunt in
sarcina debitorului (imprumutatului).
Riscuri (dezavantaje):
-fiind o obligatie accesorie obligatiei
principale garantate, ipoteca are
aceeasi soarta ca si principalul –
“accesorium sequitur principale”
(accesoriul urmeaza principalul). Deci,
daca obligatia principala este afectata
de modalitati (termen, conditie, etc) si
ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de
acestea.
-nerespectarea formalitatilor de
publicitae este sanctionata cu nulitatea
inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca
nu va fi opozabila si nu va capata rang
decat din momentul inregistrarii sale
regulate, rangul capatandu-se din
momentul in care inscrierea a fost
facuta in mod valabil.
-nerespectarea formei autentice a
contractului de ipoteca duce la nulitatea
absoluta a acestuia.
-cum ipoteca este folosita cel mai
adesea la vanzarile/creditele pe termen
mijlociu sau lung, in acest interval, pana
la plata ultimei rate scadente, pot
aparea evenimente neprevazute
(ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc)
care sa diminueze (uneori chiar
substantial) sau chiar sa duca la
disparitia bunului imobil asupra careia
este constituita ipoteca. De aceea,
intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie
asigurat la o societate de asigurari, iar
polita de asigurare sa fie emisa pe
numele beneficiarului ipotecii.
-modalitatea greoaie de constituire
(ca timp si formalitati ce trebuiesc
indeplinite).
Atenţie:
-daca sunt mai multi coproprietari
indivizi (al caror drept de proprietate
asupra imobilului este in indiviziune) toti
trebuie sa semneze contractul de
garantie sau sa prezinte declaratii
autentificate privind acceptul celorlati
coproprietari indivizi care nu semnea
contractul de ipoteca.
-daca imobilul este bun comun al
sotilor (bun dobandit in timpul
casatoriei) contractul de ipoteca se va
semna de catre ambii soti.
-garantarea creditului se poate face
si prin constituirea unei ipoteci de catre
un tert proprietar, un fidejusor, un
codebitor solidar sau de catre un
asociat/actionar.
-se va analiza cu atentie actul prin
care s-a dobandit dreptul de proprietate
asupra imobilului pentru a vedea daca
acesta nu este afectat de modalitati,
care modalitati in anumite conditii pot
duce la rezilierea/rezolutiunea dobandirii
dreptului de proprietate si pe cale de
consecinta la anularea ipotecii (“quod
nullum est nullum producit efectum”).
-ar fi de preferat ca ipoteca
(constituita in favoarea noastra) sa fie
numai de rangul I.
este nula ipoteca constituita asupra
bunurilor debitorului daca survine dupa
declararea acestuia in incetare de plati
sau in stare de faliment.
Piaţa primară a creditului ipotecar
Piaţa primară reprezintă spaţiul în
care produsul este creat: acordarea
creditelor ipotecare şi constituie ipotecii
(naşterea creanţelor ipotecare).
Avantajele creditului ipotecar:
1. Extinderea sferei categoriilor de
entităţi care pot acorda credite
ipotecare: bănci, Agenţia Naţională
pentru Locuinţe, Casa de Economii şi
Consemnaţiuni, societăţile de credit
ipotecar, alte instituţii abilitate prin lege,
inclusiv fondurile ipotecare;
2. Posibilitatea constituirii de
ipoteci pe bunuri viitoare;
3. Şi contractele de credit ipotecar
acordate de alte entităţi decât băncile
sunt titluri executorii;
4. Avantaje relative ale creditului
ipotecar: acoperirea amelioraţiunilor
ulterioare; protecţia beneficiarului;
asigurarea obligatorie, durata inscripţiei
ipotecare
Piaţa secundară a creditului ipotecar
O dată creat produsul pe piaţa
principală (acordarea de credite
ipotecare), împrumutătorul îşi constituie
un portofoliu de creanţe ipotecare şi
privilegiate. Într-o astfel de situaţie,
împrumutătorul - deţinător de creanţe
ipotecare poate acţiona în două
modalităţi: fie să păstreze şi să-şi
administreze el însuşi portofoliul de
creanţe; fie să-şi transfere creanţele
ipotecare unor investitori (entităţi
autorizate să acţioneze pe piaţa de
capital), care acţionează pe piaţa
secundară.
Avantaje
1. stabilirea unui cadru legislativ
creează premisele pentru
implementarea contextului instituţional
în vederea creării pieţei secundare;
2. piaţă secundară lichidă este
aptă să diminueze riscurile blocajului
resurselor existente;
3. tranzacţionarea creanţelor
ipotecare facilitează obţinerea finanţării
din surse private a activităţii de
construcţii la cele mai mici preţuri de pe
piaţă.
În analiza ipotecar-investiţională un
rol important îl joacă coeficientul datoriei
ipotecare şi constanta ipotecară.
Coeficientul datoriei ipotecare (Cdi)
arată cota ei (a mijloacelor
împrumutate) din valoarea proprietăţii
imobiliare. Cdi=(Sc/V)*l 00%, unde Sc-
suma creditului ipotecar (lei); V-valoarea
imobilului (lei). Cu cît este mai mare
mărimea acestui coeficient, cu atît este
mai mare cota mijloacelor băneşti.
Băncile stabilesc şi respectă limitele
maxime a acestui coeficient. De obicei
mărimea creditelor, care sunt acordate
cetăţenilor pentru construcţie,
cumpărare sau pentru reparaţia casei,
nu depăşeşte 70% din devizul
obiectului. Constanta ipotecară (Ci)
reprezintă raportul ipotecar a plăţilor
anuale pînă la achitarea datoriei la
suma creditului ipotecar Ci=(P/Sc)*
100%, unde P–suma anuală a plăţilor
pentru achitarea datoriei (lei); Sc-suma
de bază a creditului ipotecar.
Cu creditele ipotecare se ocupă
băncile ipotecare specializate, în ceea
ce priveşte contractul de ipotecare, el
trebuie să conţină textul ce determină
obiectul ipotecii, valoarea evaluată,
mărimea şi termenul de îndeplinire a
obligaţiei faţă de ipotecă, în condiţiile
economice în care se află investitorii din
RM b.i se procură preponderent din
mijloacele proprii. Ipoteca face doar
primii paşi
Practica mondială existentă în ţările
cu economie de piaţă dezvoltată arată
ca aproape toate tranzacţiile de
proprietate imobiliară au loc prin
utilizarea creditelor ipotecare. La baza
atragerii creditelor se află următoarele
cauze: 1) valoarea b.i. este mai mare şi
puţine persoane dispun de suma
necesară p/u procurarea fără rate; 2)
investitorul în imobil, chiar si de are
mijloacele necesare, tinde să
minimizeze riscurile investiţionale,
investiţiile în mai multe afaceri, în cazul
acesta mijloacele proprii devin
insuficiente; 3) utilizarea creditelor
permite investitorului să controleze
mijloace financiar-economice mult mai
mari, evident şi veniturile sunt mai mari;
4)economii impozitare, în mai multe ţări,
inclusive şi RM dobînda bancară se
include în preţul de cost al producţiei şi
nu se impozitează.
Prin urmare investiţiile în imobil, de
regulă, au două componente: creditul
ipotecar şi mijloacele proprii. Raia de
capitalizare în cazurile acestea trebuie
să satisfacă exigenţele de piaţă faţă de
veniturile provenite din ambele părţi ale
investiţiei, avînd în vedere riscul
investirii în imobil, în caz contrar
mijloacele proprii şi creditele vor fi
îndepărtare în proiecte mai profitabile.
24. Structura ratei de capitalizare.
Rata generală.
Rată de capitalizare – este un
procent, care fiind raportat la venitul
curent adus de investiţie, dă o valoare
investiţiei evaluate, sau altfel spus
reprezintă eficienţa investiţiei.
Investitorul, cointeresat să procure
imobil ce aduce venit, urmăreşte să
primească un anumit venit la capitalul
investit, nu mai mic decât în cazul
investiţiilor în alte sfere, de exemplu
depuneri de economii în bancă. În afară
de aceasta investitorul se bazează pe
recuperarea capitalului investit iniţial.
Dar, spre deosebire de depunerile în
conturile bancare , valoarea nominală a
căruia rămâne neschimbată,
randamentul la imobil poate să scadă în
timp. Cu trecerea timpului, cresc
cheltuielile pentru întreţineri şi respectiv
preţul imobilului scade. De aceea
investitorul necesită să-ţi recupereze
capitalul investit.
Aşadar rata de capitalizare se
formează pe baza a două tipuri de
norme a veniturilor, legate de două
aspecte diferite. Pe de o parte este
recuperarea capitalului investit, care se
determină prin norma de recuperare a
capitalului, care reprezintă rezerva
amortizată a infrastructurii, acumulate în
cursul vieţii economice a investiţiei.
Altfel spus recuperarea capitalului
înseamnă restituirea sumei investite
iniţial, ea mai este numită compensarea
capitalului.
Pe de altă parte, este venitul la
capital, care depinde de investiţie, şi
reprezintă recompensa, care trebuie
plătită investitorului pentru banii investiţi
luând în consideraţie factorul timpului,
nivelul risc şi alţi factori legaţi de
investiţia concretă. Altfel spus acesta
este un procent ce se plăteşte pentru
folosirea banilor, şi se mai numeşte
randament.
Randamentul este o relaţie, ce ne
arată venitul investiţiei. Este necesar de
a deosebi 2 tipuri de randamente:
1)randamentul curent; 2)randamentul
final;
Randamentul curent arată relaţia
fluxurilor de venituri curente da la
investiţii şi suma cheltuielilor
investiţionale. Indicatorul dat poate fi
calculat după formula:
Va
Rc 
Pi
unde: R c – randamentul
curent; Va – venitul anual; Pi – preţul
investiţiei;
Mai sensibil este indicatorul
randamentului final. Aceasta este relaţia
procentuală a venitului anual net şi
preţul investiţiei, din prezent până la
vinderea sau întoarcerea activului. El i-a
în consideraţie sumele şi timpul
încasării veniturilor prognozate.
Randamentul final reprezintă rata
efectivă a venitului la investiţii, care ia în
consideraţie atât venitul curent, cât şi
profitul (pierderile) de la creşterea
(scăderea) capitalului, distribuit pe ani
luând în consideraţie timpul de încasare
a acestora. Însăşi rata dată presupune,
dar nu include, recuperarea capitalului.
Precum randamentul final ia în
consideraţie creşterea sau scăderea
probabilă a capitalului, acest indicator
are un sens mult mai larg, decât
randamentul curent. Totuşi calcularea
randamentului final este un proces de
probe şi greşeli, cu mult mai greu decât
calcularea randamentului curent.
Rata generală de capitalizare
reprezintă raportul între venitul
operaţional net (NOI) şi preţul de
NOI
R0 
vânzare (S):
S .
Rata generală de capitalizare poate fi
determinată cu ajutorul următoarelor
metode:
- analizei vânzărilor comparabile –
necesită un nivel înalt de
comparabilitate între proprietăţile în
baza cărora a fost estimată R 0 şi
proprietatea imobiliară evaluată, atât din
punct de vedere al veniturilor viitoare
cât şi a riscului, în cazul elementelor
diferite de datele pieţei, înainte de a
extrage R0, este necesar să fie
efectuate toate ajustările
corespunzătoare;
- multiplicatorului venitului brut
efectiv – este aplicată în cazurile când
nu este disponibilă inform. completă
despre BI comparabile, în schimb poate
fi obţinută inform despre veniturile brute
efective şi cheltuielile operaţionale:
1  CCO
R0 
MVBE ; CCO
– coeficientul cheltuielilor operaţionale;
MVBE – multiplicatorul venitului brut
efectiv care reprezintă raportul între
preţul de vânzare a BI şi venitul brut
efectiv;
- tehnica grupului investiţional – se
bazează pe presupunerea ca în cazul în
care exista mai multe interese materiale
legate de bunul imobil evaluat, rata de
capitalizare trebuie sa corespunda
cerinţelor fiecăruia din deţinătorii de
drepturi reale asupra bunului imobil fata
de nivelul de rentabilitate al învestitei.
Interesele materiale legate de obiectul
evaluării pot fi de origine financiara
(finanţarea bunului imobil cu capital
propriu şi capital împrumutat) şi de
origine fizica (divizarea bunului imobil în
parţi componente: teren şi construcţii).
Formula de calcul:
R0  ( m)( Rm )  (1  m)( R )
, m – ponderea mijloacelor
împrumutate, %(ponderea terenului); 1-
m – ponderea cap. propriu, %
(ponderea construcţiei); Rm – rata
capitalizării p/u mijl. împrumutate (rata
capitalizării p/u teren); Re – rata
capitalizării pentru cap. propriu (r.
capitalizării p/u construcţie).
- coeficientului de acoperire a
datoriei - se aplica pentru calcularea
ratei de capitalizare în cazul în care sânt
atrase mijloace creditare pentru
finanţarea tranzacţiei. În acest caz rata
de capitalizare se calculează după
r  CAD  r  m
c
formula: ; investiţiei în imobil.
CAD- coeficientul de acoperire a
datoriei care reprezintă raportul dintre
venitul operaţional net şi plata anuala
pentru deservirea creditului.
25. Rata de capitalizare a
terenurilor şi construcţiilor
Conceptul de bun imobil presupune
terenul şi îmbunătăţire atribuite
acestuia, astfel când vorbim despre
evaluarea bunurilor imobiliare prin
metoda venitului, trebuie de luat în
consideraţie faptul că terenul şi
construcţia amplasată pe acesta au rate
de capitalizare diferite. Pentru
determinarea unei rate unice de
capitalizare, spre atenţia publicului, a
fost elaborată tehnica grupului de
investiţii.
Tehnica grupului de investiţiei se
bazează pe presupunerea ca în cazul în
care exista mai multe interese materiale
legate de bunul imobil evaluat, rata de
capitalizare trebuie sa corespunda
cerinţelor fiecăruia din deţinătorii de
drepturi reale asupra bunului imobil faţa
de nivelul de rentabilitate al învestitei.
Interesele materiale legate de obiectul
evaluării pot fi de origine financiara
(finanţarea bunului imobil cu capital
propriu şi capital împrumutat) şi de
origine fizica (divizarea bunului imobil în
parţi componente: teren şi construcţii).
Aşadar cum s-a menţionat mai sus
tehnica grupului de învestiţii poate fi
aplicata şi pentru componentele fizice
ale unui bun imobil complex – teren şi
construcţii. În acest caz, pentru a estima
mărimea ratei de capitalizare
evaluatorul trebuie sa cunoască: ratele
de capitalizare pentru fiecare din
componentele fizice analizate (rata de
capitalizare pentru teren şi rata de
capitalizare pentru construcţii), precum
şi contribuţia fiecărei componente fizice
în valoarea totala a bunului imobil.
Formula de calculare a ratei de
capitalizare este:
r  T  rteren  C  rcontructie
unde: T - ponderea terenului în valoarea
totala a bunului imobil; r teren - rata de
capitalizare pentru teren; C - ponderea
construcţiei în valoarea totala a bunului
imobil; r construcţie - rata de capitalizare
pentru construcţie.
Rata de capitalizare pentru teren şi
rata de capitalizare pentru construcţii
pot fi estimate prin metoda tehnicii
reziduale. Metoda reziduală se
utilizează pentru evaluarea terenurilor
cu construcţii şi terenurilor destinate
construcţiilor.
Următoarele etape se aplica în
cadrul metodei reziduale: 1)calcularea
valorii de reconstituire sau valorii de
înlocuire a îmbunătăţirilor existente pe
terenul evaluat sau ce urmează a fi
construite; 2)estimarea venitului
operaţional net ce poate fi obţinut în
urma utilizării bunului imobil complex, în
baza plaţilor de arenda de piaţa pentru
bunurile imobile similare bunului imobil
complex parte componenta a căreia
este terenul evaluat; 3)estimarea
venitului operaţional net atribuit
îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii de
reconstituire sau de înlocuire la rata de
capitalizare pentru îmbunătăţiri;
4)calcularea venitului operaţional net
atribuit terenului, prin scăderea venitului
operaţional net atribuit îmbunătăţirilor
din venitul operaţional net generat de
bunul imobil complex; 5)determinarea
valorii terenului prin împărţirea venitului
operaţional net atribuit terenului la rata
de capitalizare a terenului.
26. Determinarea ratei de
capitalizare prin metoda lui Inwood
În condiţiile RM, când economia se
află în perioadă de tranziţie, când încă
persistă criza economică, investiţiile în
imobil, practic, se fac din contul
investitorului. În condiţiile creditelor
ipotecare a apărut necesitatea
determinării ratei de capitalizare, care
presupune ca rata de capitalizare
trebuie sa corespundă atât cerinţelor
pieţei capitalului propriu cât şi celui
ipotecar. Aşadar în cazul apelării la
credite rata de capitalizare constă din
rata de capitalizare a capitalului propriu
şi rata de capitalizare a cap.
împrumutat, sau constanta ipotecară. În
vederea calculării acestor rate sa
elaborat tehnica tradiţională de analiză
investiţional ipotecară, iar o metodă
simplificată a acesteia reprezintă
modelul Inwood, apărut pentru prima
dată în 1959.
Acest model reiese din aceea că
investirea în imobil are loc în parte din
contul creditelor ipotecare, iar la
calcularea ratei de capitalizare după
metoda lui Inwood, evaluatorul ia în
consideraţie următorii factori: 1)Rata
dobânzii la împrumutul ipotecar; 2)Cota
capitalului împrumutat la investiţie;
3)Cota capitalului propriu; 4)Rata
dobânzii aşteptată de investitor;
5)Creşterea capitalului propriu al
investitorului
e în urma achitării
împrumutului; 6)Timpul împrumutului;
7)Durata proiectului de investiţii
prognozat de investitor;
Pentru calcularea ratei generale de
capitalizare prin metoda Inwood se
utilizează următoarea formulă:
R  Y  M  C  dep(SFF )  app (SFF )
unde: R – rata generală de capitalizare;
Y – rata dobânzii la capitalul propriu
(randamentul final la capitalul propriu);
M – raportul dintre volumul creditului
ipotecar şi valoare; C – coeficientul
ipotecar; dep – deprecierea valorii
proprietăţii pe parcursul perioadei
prognozate; app – mărirea valorii
proprietăţii pe parcursul perioadei
prognozate; SFF – factorul fondului de
reconstituire sau coeficientul de
recuperare a capitalului propriu pe
perioada analizată, valoarea lui se va
lua din tabelă;
Coeficientul ipotecar C, poate fi
calculat în modul următor:
C  Y  P(SFF )  f
, unde: P – o parte
din creditul ipotecar care va fi
amortizată pe parcursul perioadei
prognozate; f – constanta ipotecară,
adică relaţia procentuală a plăţii pentru
deservirea anuală a creditului şi restul
rămas din credit;
Coeficientul ipotecar poate fi găsit în
tabelele speciale elaborate de Inwood,
aşa numitele „C–tabele” ale lui Inwood.
Pentru utilizarea acestor tabele e
necesar de găsit în partea de sus a ei
termenul de stingere a creditului şi
diapazonul dobânzii bancare pentru
credit. Apoi trebuie de găsit coloana cu
rata dobânzii a creditului dat. După
aceasta e necesar să găsim în partea
stângă, în coloanele randamentului la
capitalul propriu şi perioada prognozată
de gestiune. La intersecţia coloanei ce
conţine rata dobânzii ipotecare şi rândul
ce conţine randamentul capitalului
propriu în perioada prognozată vom
primi valoarea coeficientului C.
Deseori investitorul este interesat ce
randament va avea la capitalul propriu,
dacă se cunoaşte valoarea imobilului
cerut de vânzător, cam ce sumă poate fi
luată în credit ipotecar şi ce dobândă
trebuie să plătească. Dacă randamentul
la capitalul propriu va fi mai mic ca
dobânda pentru credit atunci proiectul
nu ar fi rentabil. Metoda lui Inwood
permite rezolvarea a problemelor de aşa
tip prin utilizarea „metodei încercărilor şi
greşelilor”. Pentru aceasta e necesar să
transformăm relaţia deja cunoscută
luând în consideraţie următoarele:
R  NOI
V - rata de capitalizare;
M  Vk
V - Coeficientul creditului
ipotecar; Vk – valoarea mijloacelor
împrumutate; V – valoarea obiectului.
Atunci formula va avea aşa o formă:
NOI V
 Y  k  C  dep ( SFF )  app ( SFF )
V V .
În aşa mod înlocuind valorile
necesare putem găsi o valoare
apropiată a randamentului la capitalul
propriu, pentru care proiectul va fi
rentabil.
27. Determinarea randamentului
capitalului propriu investit în imobil.
În prezent RM încă nu a depăşit
criza economică şi investiţiile în imobil
se fac practic numai din contul
investitorului. În ţările dezvoltate
economic situaţia este cu totul alta:
investitorii dispun doar de o parte din
mijloacele necesare, restul mijloacelor
fiind împrumutate de la bănci ipotecare.
Deseori investitorul este interesat ce
randament va avea la capital dacă
cunoaşte valoarea imobilului cerută de
vânzător. Aşadar investitorul ştie
aproximativ ce sumă cere vânzătorul, ce
sumă este necesar de luat în credit , ce
sumă va trebui să o restituie băncii, dar
nu ştie randamentul la capitalul propriu
şi dacă acest randament va fi mai mic
decât dobânda bancară, atunci investiţia
va da faliment.
Aşadar investiţiile în imobil au două
componente: capital propriu şi credit
ipotecar. Rata capitalizării trebuie să
corespundă cerinţelor pieţei referitor la
ambele părţi ale investiţiei. Dacă rata la
capitalul propriu sau la capitalul
împrumutat va fi mai mică, atunci
investiţiile se vor îndrepta în alt
domeniu.
Randamentul capitalului propriu este
raportul mijloacelor financiare căpătate
de investitor până la impozitare (venitul
brut) şi suma integrală a capitalului
propriu. Acest indicator diferă de
rentabilitate aşa cum include în sine şi
rata de recuperare a capitalului
(amortizările). În majoritatea ţărilor cu
economie de piaţă randamentul
capitalului propriu reprezintă criteriul
principal pentru a investi sau nu,
determinându-se în rezultatul analizei
comparative a vânzărilor.
Randamentul capitalului propriu se
poate afla, utilizând metoda lui Inwood
de determinare a ratei de capitalizare:
R=Y-MxC+dep(SFF)-app(SFF) ,
unde: R- rata generală de capitalizare ;
Y- rata finală la capitalul propriu; M-
coeficientul datoriei ipotecare, adică
raportul dintre suma împrumutului şi
valoarea integrală a obiectului M=Ct/V;
Ct- creditul ipotecar; C- coeficientul
ipotecar; SFF- coeficientul de
recuperare a capitalului propriu pe
perioada actualizată, valoarea căruia se
ia din tabela lui Inwood; dep-
deprecierea valorii imobilului pe
perioada prognozată; app- mărirea
valorii imobilului pe perioada
prognozată.
Se ştie că rata de capitalizare se
poate afla astfel: R=NOI/V , unde NOI-
venitul operaţional net, iar V-valoarea
obiectului.
Efectuăm următoarea substituţie:
NOI/V= Y-(CxCt/V)+dep(SFF)-
app(SFF) .
Aşadar, rata capitalului propriu, ca
parte componentă a ratei de
capitalizare, poate fi determinată din
aceasta. Bineînţeles că aceasta
presupune utilizarea mai multor metode
şi o analiză minuţioasă a condiţiilor
pieţei – lucruri de competenţa
profesioniştilor.
28. Norma internă a rentabilităţii
Norma internă a rentabilităţii (internal
rate of return – IRR) – este o normă a
discontului pentru care valoarea
prezentă netă este egală cu zero. Cu
alte cuvinte, pentru discontarea fluxului
de numerar după norma NIR, valoarea
prezentă a recuperării capitalului este
egală cu investiţiile iniţiale.
Pentru găsirea NIR scopul analizei
fluxurilor băneşti discontate se
soluţionează în ordine inversă – toate
fluxurile băneşti pozitive şi negative ale
proiectului se analizează pentru
determinarea ratei de discontare pentru
care valoarea prezentă a lor este egală
investiţiilor iniţiale.
Metoda ratei interme de rentabilitate
se mai numeşte analiza rentabilităţii. Cu
toate că acest termen apare în diverse
contexte, metoda NIR se examinează
ca un exemplu tipic a analizei
rentabilităţii.
Metoda eficienţei limită, numită şi
nivelul intern de rentabilitate - NIR, este
una din metodele moderne de
determinare a eficienţei investiţiilor.
Aceasta metodă ne permite să
comparăm procentul de calcul cu
procentul minimal admisibil pentru
proiectul dat. Nivelul intern de
rentabilitate reprezintă norma
procentului pentru care valoarea actuală
netă este egală cu zero.
Există două căi de determinare a
nivelului intern de rentabilitate: 1. grafic;
2. analitic.
Calea analitică presupune
determinarea NiR-lui pe baza formulei
matematice:
VAN ,14piaţa
 r2 de r1neajunsurile
% din loturile pomicole, se creează
r1 secundară care necesită metode
NIR  r1  de evaluare  lipsite
VAN , r1  V
abordărilor normative. Evaluarea cotelor
AN , r2 de pămînt constituie o
echivalente
Calculul practic al NIR de obicei este
construit pe un proces iterativ, care
constă în alegerea ratei
corespunzătoare de discontare pentru
fluxurile băneşti existente. Una din
posibilităţile de determinare a NIR - este
cel grafic, prin care câteva puncte
calculate sunt unite printr-o linie curbă.
Mai repede şi mai sigur NIR se
determină cu ajutorul calculatorului
financiar sau computatorului. În practică
rata internă de reentabilitate destul de
des se utilizează ca criteriu de bază a
investiţiilor, neluând în consideraţie
faptul că există situaţii în care acest
criteriu nu este corect.
Există câteva situaţii care reflectă
foarte bine utilizarea regulei NIR în
practică:
- proiectul generează flux bănesc
pozitiv – în acest caz, proiectul
poate fi finanţat deoarece ne dă o
soluţie corectă;
- 2 proiecte: unul generează flux
pozitiv (presupune o investiţie
iniţială), celălalt negativ (presupune
iniţial - primirea banilor) – în acest
caz regula NIR nu funcţionează,
deoarece graficul valorii prezente
nete pentru al doilea proiect
permanent va creşte; pentru primul
proiect e necesar de ales variantele
cu NIR mai mic, decât valoarea
alternativă a capitalului;
- proiectul generează flux bănesc
pozitiv în prima perioadă şi negativ
în a doua perioadă, dar de aceeaşi
mărime, în acest caz folosind regula
NIR vom primi 2 valori; cauza
teoretică o constituie schimbul dublu
al semnului fluxurilor băneşti.
Regula generală, este aceea:
egalitatea NIR are atâtea soluţii, de
câte ori îşi schimbă semnul fluxul
bănesc. De aceea nu oferă o
imagine amplă;
- destul de des trebuie să alegem
între proiectele reciproc
excepţionale; şi în acest caz regula
NIR ne poate duce în eroare;
chibzuind mai departe de aplicarea
regulei NIR pentru fluxurile băneşti
crescătoare, putem spune, că NIR
are mai multe sensuri pentru
proiectele de diferită mărime şi
pentru proiectele cu o repartizare
diversă în timp a fluxurilor băneşti;
cauza principală pentru care NIR ne
oferă mai multe sensuri depinde de
termenul proiectului, care poate fi
de scurtă durată sau de lungă
durată. Aceasta permite de a
analiza motivaţia oamenilor, care
trebuie să primească soluţii
investiţionale, în viaţa reală mulţi
aleg proiecte de scurtă durată,
explicându-şi hotărârea prin
recuperarea rapidă a capitalului.
Conform celor relatate mai sus se
admitea ipoteza că valoarea alternativă
a capitalului pentru toate fluxurile
băneşti este identică. În această situaţie
se vor cerceta problemele, apărute în
urma aplicării regulei NIR la fluxurile
băneşti cu o rată a discontului variabilă.
Situaţia în care fluxurile băneşti au
diferite rate, poate avea loc în urma
multor cauze: I cauză - diferenţa dintre
formele pe termen scurt de cele pe
termen lung. La discontarea fluxului
bănesc, fluxul bănesc a fiecărei
perioade se actualizează la o rată
pentru această perioadă; ce de făcut,
când există câteva rate de discontare
sau câteva valori alternative a
capitalului?; II cauză - reflectă perfect
situaţia juridică despre aceea că
fluxurile băneşti negative au o mai mare
probabilitate şi prin urmare un risc mai
mic decât cele pozitive; cu alte cuvinte,
fluxurile băneşti negative trebuie
actualizate la o rată mai mică.
Dificultăţile care apar la structurarea
temporară a coeficientului discontului se
explică prin aceea, că NIR reprezintă
rezultatul soluţionării egalităţii fără o
oarecare interpretare economică simplă.
Pentru încercarea de a da NIR-lui o
determinare economică nimic nu se
poate spune, în afară de faptul, că NIR
face valoarea prezentă netă a fluxurilor
băneşti egală cu zero. Problema constă
în faptul că NIR trebuie mult timp
calculată, dar în aceea, că în realitate
ea nu este o mărime prea utilă pentru
utilizare. În practică multe firme
utilizează NIR presupunând simplu că
ratele de discontare pentru toate
fluxurile băneşti sunt identice. Există
câteva metode care corectează NIR
pentru aplicare într-o situaţie sau alta.
La aceste criterii corectate pot fi
menţionate: rata internă a rentabilităţii
modificată şi rata internă a rentabilităţii
administrată financiar.
29. Piaţa terenurilor: componente,
stare, tendinţe de dezvoltare.
Din punct de vedere juridic se
delimitează loturile întovărăşirilor
pomicole şi aferente caselor de locuit,
cotele echivalente de pămînt şi
terenurile întreprinderilor privatizate şi în
curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi
în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi:
sectoarele de teren destinate
construcţiei pentru imobile locative şi
comerciale şi terenuri din sectorul agrar.
Preţul normativ al pămîntului este în
funcţie de bonitatea pămîntului, care nu
include factori de relief, climaterici de
amplasament, mai ales alţi factori care
influenţează valoarea de piaţă a lotului.
În prezent sînt privatizate mai mult de

problemă din punct de vedere
metodologic şi practic.
În cazul terenurilor cu destinaţie
agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce
influenţează veniturile şi în baza
argumentelor ştiinţifice. Scopul principal
al evaluării terenurilor agricole este
estimarea preţului cel mai probabil cu
care poate fi vîndut terenul de un
vînzător hotărît să vîndă şi un
cumpărător hotărît să cumpere, într-o
tranzacţie liberă, în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză prudent
şi fără constrîngere.
Pentru a efectua evaluarea unui
teren aparte fiecare evaluator trebuie să
se călăuzească de o bază
informaţională complexă, conţinutul
căreia va fi stabilit prin coordonarea cu
clientul care solicită evaluarea în
contractul de efectuare a lucrărilor de
evaluare. Sursele principale de
informare care pot fi utilizate de
evaluator sunt:
- legislaţia în vigoare a RM;
- cadastrul BI;
- datele neoficiale despre
tranzacţiile precedente primite de la alţi
evaluatori, agenţi imobiliari şi notari;
- informaţia personală a apartamente la blocuri de locuit cu mai
evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;
- datele statistice oficiale
publicate, informaţia din mass-media cu
privire la conjunctura pieţii, rezultatele
licitaţiilor;
- materiale topografice,
pedologice şi meteo-climaterice.
Suprafeţele terenului din sectorul
agrar variază între 20,0 – 600,0 ha.
Valoarea 1,0 ha de pămînt variază de la
$ 300 pînă la $ 3000 în dependenţă de
amplasare. Cumpărarea terenurilor
agricole cu suprafaţa de 2,5 – 10 ha,
amplasate în raza mun. Chişinău, costă
de la $ 0,2 pînă la $ 10,0 mii pentru 1
ha.
Sectoarele de teren destinate
construcţiei imobilului locativ sînt
compuse din 2 surse: prima –
demolarea locuinţelor vechi, şi a doua –
(cea mai mare) teritoriile (terenurile)
libere din oraş. În anul 2003 cel mai
mare volum de terenuri pentru
construcţii au fost acordate în s. Codru,
pe str. Mioriţa, Testimiţeanu, în raionul
(ele) universităţilor Tehnice şi Agrară.
Dar în majoritatea cazurilor aceste
obiecte erau lipsite de o infrastructură
pentru construcţiile locative.
Comunicaţiile de obicei erau instalate
din contul cumpărătorului. Preţul la
astfel de terenuri au constituit $ 1000-
2000 pentru 0,01 ha. De o popularitate
mai mare au fost terenurile din sect.
Sculeni, Buicani în zona parcului Valea
Morii, strada Neaga şi Belinschi. Aici
preţurile au crescut proporţional cu
preţurile apartamentelor. Preţul pentru 1
ar în zona parcului Valea Morii, str.
Neaga şi Benschi ajungea la $ 7 - $ 8
mii, în sectorul Buiucani, Sculeni în
mediu $ 4 - $ 5 mii. Terenurile destinate
construcţiei obiectelor comerciale. În
anul 2003 cererea a fost mare, însă
oferta a rămas constantă din cauză că
vînzătorii (proprietarii) nu doreau să
vîndă terenurile la preţurile propuse de
cumpărători. Cumpărătorii sînt
cointeresaţi de a procura terenuri în
locurile cu o infrastructură bine
dezvoltată, în locurile cu un flux mare de
maşini şi populaţie, cu existenţa
comunicaţiilor inginereşti. Suprafeţele
de terenuri cerute de cumpărători
variază în limitele de 0,3 – 2,0 ha, iar
preţul constituie de la $ 0,5 pînă la $5,0
mii pentru 0,01 ha.
Tranzacţiile cu terenurile pot fi:
- vînzarea – cumpărarea
terenurilor;
- darea în arendă a terenurilor;
- donaţia lotului de pămînt şi/sau
cotei de pămînt;
- schimbul, ipotecarea terenului
şi/sau cotei de pămînt;
- transmiterea terenului şi/sau
cotei de pămînt în calitate de contribuţie
în capitalul social al întreprinderii;
- moştenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept
de folosinţă viageră sau permanentă (pe
teren nelimitat);
- punerea la dispoziţie a intermediari de marketing pe p. im.
suprafeţei de pămînt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru
cauză de utilitate publică.
(Pentru politica strategică) pentru
soluţionarea problemei de fond locativ
în oraşul Chişinău este nevoie de
construit 5,05 mil. m2 330 mii
apartamente. Pînă în 2020este necesar
anual de construit aproximativ 300 m 2
f.l. însă în ultimii 7 ani anual în mediu au
fost construiţi cîte 150 m 2 de aceia
pentru a soluţiona problema strategică
este necesar de îndoit practic
construcţia de fond locativ. Problema
constă în faptul că pentru dezvoltarea
noului fond locativ în oraş practic nu au
rămas terenuri libere. Aceasta se
datorează faptului că terenurile care
erau destinate caselor cu multe etaje
APL în ultimii ani a împărţit terenurile
pentru diferite construcţii. În rezultat
terenurile cu destinaţie pentru
construcţiile locative a fost ocupat de
clădiri individuale cu puţine etaje,
cotedje, pe unele locuri şi teren aferent
de 4-5 ari. După această analiză,
efectuată în cadrul politicii strategice ce
ţine de dezvoltarea fondului locativ.
Oraşul a pierdut aproximativ 864 mii m 2
de suprafaţă locativă în care se putea
de cauzat 54 mii de persoane. Cum a
menţionat consultantul proiectului din
domeniul spaţiului locativ Nicolai Rusu,
rezerva medie de terenuri libere din
capitală la momentul de faţă constituie
aproximativ 2 % din tot teritoriul
oraşului. Pentru a mări această pondere
se poate face din contul clădirilor vechi
precum şi terenurile care aparţin
periferiei oraşului care au fost eliberate
în rezultatul schimbării funcţionale a
destinaţiei lor şi corespunzătoare pentru
construcţie (Budeşti, Coloniţa, raionul
Aeroportului, Buiucani, Ghidighici,
Stăuceni). În acelaş timp lărgirea
hotarelor oraşului bazată pe teritoriile
noi este legată nemijlocit cu investiţiile
în procurarea pămîntului, scoaterea lui
din funcţiune agrară, lupta cu
alunecările de teren, cu instalarea
reţelelor inginereşti şi dezvoltarea
infrastructurii. De aceea în strategie se
pune accent pe folosirea intensivă a
terenurilor deja amenajate.
30. Piaţa locuinţelor : în 2001 ea constituie 770,8 mii oameni.
componentele, starea şi tendinţele de
dezvoltare.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea
bunurilor imobiliare şi a drepturilor
asupra acestora, care fac obiectul -
actul de vînzare-cumpărare. Piaţa
locuinţelor poate fi împărţită în
următoarele componente: case de locuit
particulare ocupate permanent; case de
locuit particulare cu şedere sezonieră;
multe etaje, etc.
Piaţa imobilului în RM s-a format în
anii 90 ca rezultat al desfăşurării
procesului de privatizare a proprietăţii
de stat. Pînă în 90 piaţa imobiliară
practic nu a existat, majoritatea
tranzacţiilor cu b.i. au fost legate de
operaţiile de moştenire şi de schimb.
Operaţiunele de vînzare–cumpărare a
imobilului mai ales a apartamentelor
prectic erau nelegitime.
În prezent în RM există circa 1,25
mln. unităţi locative, dintre care 39%
sînt în localităţile urbane. Formarea
fondului locativ în RM poartă amprenta
politicii de asigurare cu spaţiul locativ
dusă de fosta URSS. Această politică
prevedea construcţia industrializată de
locuinţe standard mai ales în oraşe.
Repartizarea acestor locuinţe era
centralizată, iar proprietarii de case nu
aveau drepturi asupra terenurilor
aferente, clădirelor de locuit. În prezent
aproximativ 90 la sută din fondul locativ
este privatizat. Fondul locativ în RM
este destul de nou, adică o parte
importantă din acest fond a fost
construit în ultimii 30-35 de ani. Cu toate
că fondul locativ este destul de nou,
calitatea lui este joasă, starea tehnică şi
sanitară este foarte rea şi continuie să
se agraveze. Încă o problemă cu care
se confruntă populaţia RM este
supraaglomerarea fondului locativ.
Numărul mediu de persoane ce revin la
o cameră este de 1,6. Pe fiecare
segment al pieţei, cererea este
influienţată de factori specifici. În
procesul de studiere a cererii de b.i.
locative, se vor lua în calcul:
-situaţia demografică a pieţei locative
şi dinamica dezvoltării ei.
- standardele de nivel şi ale modului
de viaţă, constituite pe piaţa respectivă,
ale diferitor categorii de populaţie
- situaţia curentă şi perspectivele de
modificare a solvabilităţii cererii pentru
diverse grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii
de populaţie.
Structura cererii la apartamentele
din or. Chişinău cererea pieţei locative
pe perioada ianuare-martie 2004 şi
anume analizînd indicatorul ce
caracterizează nivelul cererii pe piaţa
locativă se observă că cererea la spaţiul
locativ rămîne la nivelul perioadei
sfîrşitului anului 2003. O cerere mare
este înregistrată la aprtamentele cu 2
odăi şi o odaie, în aşa fel suprafaţa
medie totală de spaţiul locativ fiind la
nivel de 52m2 .
Potenţialii cumpărători care
formează cerea de spaţiul locativ sînt
cetăţenii RM care lucrează peste
hotare. La momentul de faţă cererea
depăşeşte de 3 ori oferta, ceea ce nu
putea să nu ducă la creşterea preţurilor
la spaţiul locativ. În dependenţă de
amplasare la fel de prestigioase au
rămas sectoarele Botanica şi
Rîşcanovca (40% din tranzacţiile
înregistrate). Sectorul Ciocana care se
deosebeşte referitor la noile clădiri şi
tendinţa de dezvoltare a infrastructurii.
În Centru se menţin preţurile înalte şi
chiar creşterea lor.
Ceia ce se referă la calitatea asupra
cererii a influienţat posibilitatea de
instalare a încălzirii autonome.
Apartamentul din casele de monolit cu
reşouri electrice se folosesc de o cerere
mai mică decît casele gazificate.
Preţurile la casele monolit şi din panouri
s-au menţinut cu 10-20% mai joase
decît cele din blocuri de calcar.
Astăzi condiţiile tranzacţiilor sînt
dictate de cumpărător ei preferă etajele
2-5 în case cu 9 etaje sau 2-3 în case
cu 5 etaje. Celelalte etaje nu se bucură
de o mare solicitare.
Pe fiecare segment al pieţei
imobiliare, oferta bunurilor se formează
din două surse:
- volumul noii construcţii:
- rezervele existente de bunuri
imobiliare, libere şi disponibile, în
totalitate sau parţial, p/u comercializare.
Coef. ofetrei în or. Chişinău –supraf.
totală în mediu este de 60 m 2 , iar preţul
mediu al unui m2 de suprafaţă totală pe
tot oraşul este de 481$.
Structura vînzătorilor pe piaţa
actuală locativă se formează sub
influienţa condiţiilor ec. a vieţei
moderne. Astăzi pe piaţa secundară,
40% din vînzare reprezintă persoane ce
pleacă din RM din cauza unor motive
cunoscute, 35% sunt pesoanele ce
doresc să-şi micşoreze spaţiul locativ şi
să primească o plată suplimentară, care
depinde de calităţile locuinţei propuse.
Altă grupă de vînzatori 20% sînt
persoanele ce fac tranzacţii din cauza
unor motive casnice ( despărţirea sau
formarea famillor), iar 5% sînt diferite
scopuri, tipuri de tranzacţii.
Sectorul locativ trebuie de privit ca
un component cheie a întregii economii
şi este un sector productiv. Esenţa
politicii locative noi este de a privi
sectorul locativ ca o piaţă integră şi de
atras atenţie asupra factorilor cheie:
consumatorii, producători, instituţii
financiare, administraţii locale.
Conform calculelor efectuate în
conceptul planului general de urbanism,
populaţia în capitală în 2010 va constitui
767,6 mii oameni. După datele statistice
Însă pentru a rezolva problema legată
de spaţiul locativ este nevoie de
construit încă 5,05 mln m 2 de spaţiul
locativ, în rezultatul căruia fondul locativ
va ajunge pînă la 19,5 mln m 2 sau 336
mii de apartamente. Pentru aceasta
este necesar în fiecare an de construit
aproximativ 300 mii m2 de spaţiul locativ.
În ultimii 7 ani anual construcţiile noi
constituiau aproximativ 150 mii m 2,
deaceea pentru a atinge scopul
problemei strategice construcţiile practic
trebuie indoite, însă p/u a implementa
aceasta în practică este nevoie de
investiţii considerabile - 20,7 mlrd. lei pe
perioada 2004-2020, sau cîte 1,2 mln lei
anual. În rezultat va fi rezolvată
problema urmaşilor, care în Chişinău la
momentul dat sînt aproape 60 mii de
familii şi ce este destul de important va
creşte nivelul îndestulării cu spaţiul
locativ şi calitatea lui.
O altă soluţie a spaţiului locativ ar fi
reconstrucţia caselor vechi cum deja o
fac alte oraşe mari ca Moscova, Kiev,
Germania. O creştere însemnată de
spaţiul locativ se presupune din
construcţia etajelor suplimentare şi a
mansardelor, starea tehnică a caselor
care permit acest lucru.
Tranzacţiile cu bunurile imobiliare
locative pot fi:
- privatizarea apartamentelor şi
camerelor din fondul locativ municipal
- vînz-cumpărarea locuinţelor,
inclusiv cu plata în rate
- vînzarea-cumpărarea spaţiului
locativ, cu întreţinerea pe viaţă a
proprietarului.
- Schimbul de spaţiul locativ
- Donaţie, moştenire
- Împrumuturi garantate imobiliar
(ipotecarea)
- Determinarea cotei-părţi din imob.
de locuit
- Rezilierea contractelor.
31. Piaţa imobilului comecial:
componente, stare şi temei de
dezvoltare
Legea cu privire la privatizare, adopt.
în 1991 a servit drept bază p/u transmit.
ob. propriet.de stat în propriet.privată.
La etapa iniţială a privatizării în RM au
fost transmise în propr. privată b.i.
locativ, la etapa urm. - ob. comerc.şi
industr. Întrepr.mici şi mijlocii au fost
vîndute la licitaţie. Cele mari au fost
reorganiz. în SA. Pe pacursul ultimului
an, coşul min de consum a crescut, s-au
ridicat tarifele la electricit., căldură, apă,
ceea ce odată cu venirea iernii poate să
devină un impuls p/u migraţii din ţară.
Ac. va conduce la îngustarea pieţii de
consum, sect.de serv. de care depinde
demolarea p.im. comerc. Imob. comerc.
nu este o locuinţă. El necesită o mare
investire de bani şi de aceea fiecare
vînzare este individuală în felul său. P/u
ca ob. să se “coacă” p/u cumpărare şi
ca el să poată să fie rupt ca un fruct
copt tb să treacă 9 luni. Ac. se referă la
ob. mari care costă scump şi cererea
cărora numără unităţi. Şi ac.este normal
deoarece campania de publicitate
durează vreo 3 luni. Şi chiar şi at. cînd
există un potenţial cumpărător p/u
studierea ob, tîrgului, căutarea finanţelor
p/u cumpărare, reconstr. şi p/u
îndeplinirea contract. va trece nu mai
puţin de jum. de an. După cum spun
specialiştii, preţurile de obicei sînt
stabilite de cumpărători, iar rolul lor este
de a ajuta cumpărăt. să se orieteze în
conjunctura pieţei. Pe p.im.comerc. de o
cerere stabilă se bucură ob.cu destin.de
producţie, încăperi p/u depozite, bazele
de producere şi terenurile sub
construcţia lor, cu o supraf. nu mai mare
de 1-2mii m2. Cafenelele, barurile,
restaurant. şi de asemenea magaz. au
piedut popularitatea în ochii cumpărăt.
S-a înviorat cererea la încăp. p/u
centrele sportive, feetness, cluburile etc.
Nu rău se vînd barurile mici în locuri
înviorate. Unii clienţi preferă să nu
cumpere un ob. gata făcut, ci să se
ocupe de construcţia lui singuri. În
legătură cu ac. a crescut preţul la
loturile de păm. p/u constr. în raioanele
Centru, Telecentru, Bot. Permanenta
sursă de oferte, pe ac.piaţă specifică,
ne vorbeşte despre faptul că firmele se
tansformă, dau faliment şi se absorb
una pe alta. În ceea ce priveşte oferta,
ca şi mai înainte, predomină
construcţiile p/u construcţia de oficii
comerc. În dependenţă de starea lor şi
calit., preţul variază în părţile centrale
ale oraşului de la 270-1000$/1m 2. Pe
lîngă ac. se propun apartam. de la etajul
unu din casele cu multe etaje sau
casele individuale ale fondului vechi
locativ. Astfel de încăp. cumpărătorul va
fi nevoit singur să le renoveze special,
dacă el planifică să-şi deschidă un
magazin, un oficiu sau o farmacie. Multe
ob.comerc. sunt greu de vîndut din
cauza stării sau din cauza preţurilor
mari. În comparaţie cu anii precedenţi,
preţurile la astfel de ob. au scăzut cu
40%. Însă vînzătorilor le este greu să se
deprindă psihologic cu acest
factor. Ei ar dori să-şi întoarcă banii
cîndva investiţi şi nu doresc să scadă
preţurile. Iar dacă le scad, at.nu
semnificativ, în jur de 5%. Vînzătorii ţin
preţurile, de aceea afacerile, mai ales
cele cu ob.mari, sunt în număr unitar.
Magazine nu prea mari cu caracteristici
bune se vînd mai bine. Cîte odată
cumpărătorii şi vînzătorii găsesc o
variantă compromiţătoare în formă de
arendă urmată de o răscumpărare. Însă
în genere, oferta întrece cererea cu
mult. Situaţia pe piaţa ob.comerc. este
nestabilă, din cauza legislaţiei, care nu
stimulează, ci stopează businessul.
Comercianţii de cîndva, astăzi preferă
să se ocupe cu businessul în Romînia
sau Rusia sau pur şi simplu să-şi
schimbe locul de trai. Specificul p.im. ce
aduce venit este inaccesibilitatea.
Proprietarii ob.mari şi scumpe se stăruie
să le vîndă fără a face totul public.
Jum.din tranzacţ. cu imob.comerc. i-
au revenit oficiilor şi centrelor
comerciale. Businessul tot mai mult se
orientează spre sfera soci.de deserv.din
cauza recuperării rapide a investiţ. (7-
10ani). Analizînd dinamica preţurilor,
potenţialii cumpărători ai ob.comerc.
tind spre procurarea chiar a acelor
imob. care 5-7ani în urmă nu prezentau
nici un interes. S-a mărit cererea la
ob.mari - în 2004 supraf. medie a ob.
realizate a ajuns pînă la 525m 2.
Repartiz. cererii la ob.comerc. după
categorii de ob.: încăp. de prod.-16,4%,
oficiile-19,5, centre comerc.-21, depozit-
11,5, serv.auto şi spălătorii-3,5, frizerii-2
etc. Se poate de menţionat lipsa ofertei
a ob.comerc. amplasate pe bl. Şt.cel
Mare. Cauza – proprietarul are venituri
bune din darea în arendă a imob.
Raportul ofertei arendei către vînzarea
ob.comerc. în 2003 a compus 33% la
67% corespunzător. În mediu, preţurile
p/u oficii: 300-500$/m2, centre comerc.-
350-600$/m2, depozite şi încăp.de prod.
-120$/m2, încăp.soci. - 280-450$/m2.
Cauzele princip. ale creşterii preţurilor
ar putea fi: interne - tendinţa de
stabilizare a situaţiei ec. şi polit. înRM,
creş. PIB, reducerea dobînzii la credite.
În comparaţie cu anii trecuţi, cînd statul
trăia în aşteptarea unor schimbări polit.,
iar cea mai activă parte a pop. părăsea
ţara în căutarea unei perspective de
viaţă mai sigure, anume ac.categorie
era furnizorul princip. de vînzare pe
piaţă al b.i. Reducerea migrării şi a
vînzărilor de BI a fost influien. de
înăsprirea condiţ. de emigrare din RM şi
de obţinerea cetăţeniilor şi a vizelor de
reşedinţă în alte ţări. Pe p.b.i.comerc.
pe parcursul an. 2003 cu o prioritate a
cererii au fost ob.imob. cu supraf. pînă
la 200m2. Aceasta este legată de 2
poziţii: 1. solvabilitatea nu prea înaltă a
antrepren. locali din businessul mic şi
mijl., ei sînt cointeres. în procur. supraf.
ca oficii, magaz ,depoz. la preţuri mici în
mărime de 10000 – 35000$; 2. apare un
interes minim p/u investitorii solizi la
procur. ob.imob. în RM din următ.cauze:
situaţ. ec. instab., lipsa unei baze
legislative puternice p/u apărarea
investiţiilor, frica posibilei naţionalizări a
ob.imob., plata impozitelor.
32. Piaţa imobilelor industriale:
componente, stare şi tendinţe de
dezvoltare.
Piaţa obiectelor industriale a început
să se formeze odată cu privatizarea
întreprinderilor. În comparaţie cu p.im.
locativă, această piaţă e mai mică şi
numărul tranzacţiilor e mai scăzut. Însă
în legătură cu faptul că preţurile la
obiectele de pe această piaţă sau
ridicat, această piaţă e atractivă pentru
structurile implicate în economie. Pe
piaţă imob. industriale predomină
contractele de arendă şi nu cele de
vînzare-cumpărare ca pe piaţa imob.
locativ. În plata pentru arendă se ţine
cont de următorii factori:
-tipul încăperii arendate
-amplasarea
-existenţa locurilor de parcare
-dimensiunele etc.
Cea mai mare parte a obiectelor
industriale sînt oferite în arendă pe
termen lung. Cerinţele pentru obiectele
industriale depind de tehnologiile de
producţie, securitatea antiincediară şi
ecologică. Reducerea nivelului de
producere industială a adus la apariţia
acestui tip de piaţă, a diverselor tipuri de
încăperi de producere, baze industriale
şi depozite. În majoritatea cazurilor
aceste obiecte sînt mari şi scumpe. Pe
acest sector de piaţă predomină
contractele de arendă, după cum
menţionează specialiştii de la bursa
,,Lara”, în prezent multe b.i. de pe acest
sector de piaţă sînt foarte greu de
realizat, deoarece proprietarii lor nu pot
schimba situaţia creată de pe piaţă.
Segmentul dat pe piaţă este destul de
inactiv, însă are mari perspective de
dezvoltare mai ales în oraşele mari.
În unele cazuri potenţialul
cumpărător iniţial arendează încăperi de
producere pentru a verifica dacă nivelul
dat satisface cerinţele lui şi numai după
aceasta cumpără imobilul dat.
Pentru piaţa depozitelor e
carcteristică stabilitatea cererii şi a
ofertei, precum şi a preţurilor. Pe
aceasta piaţă se oferă depozite speciale
în care este tehnică necesară pentru
lucrările de încărcare-descărcare. Un rol
aparte îl ocupă depozitele vamale.
Plata pentru arendă pe piaţa
încăperilor destinate depozitării depinde
de:
-nivelul de automatizare
-amplasare
-distanţă pînă la căile de transport
-mărimea suprafeţei etc.
În or. Chişinău plata pentru arenda
depozitelor în mediu constituie 2$/m 2
lunar.
Cheltuielile pentru întreţinere sînt
mai mici decît pentru imob. locativ şi
comercial. Oferta pe piaţa depozitelor
are o dendinţă de creştere. Pe fiecare
segment al p.im., oferta bunurilor
imobiliare se formează din 2 surse:
 volumul construcţiilor noi
 rezervele existente de b.i. libere
şi desponibile, în totalitate sau parţial,
p/u comercializare.
Analiza cererii de b.i. cu destinaţie
industrială trebuie însoţită de
investigarea următoarelor aspecte:
 starea generală a economiei
ţării;
 nivelul dezvoltării economice şi
al dinamicii ramurilor componente ale
econ. naţionale, în care intră b.i.
evaluabile.
 Existenţa potenţialului ştiinţifico-
productiv şi posibilităţile de atragere a
investiţiilor p/u organizarea noilor
procese de producţie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe
diferite segmente ale pieţei se poate
formula concluzia necesară cu privire la
nivelul actual sau pronosticabil al cererii,
care caracterizează o piaţă imobiliară
concretă. Tranzacţiile pe această piaţă
pot fi:
 Vînzarea-cumpărarea, darea în
chirie a încăperilor, clădirelor şi
construcţiilor nelocative.
 Vînzarea-cumpărarea şi darea
în chirie a complexelor imobiliare.
 Transmiterea încaperilor,
clădirelor şi construcţilor nelocative în
calitate de aport la capitalul social al
întrep.;
 Recunoaşterea drepturilor
patrimoniale şi a altor drepturi conform
hotărîrii judecătoreşti;
 Desfacerea contractului (de
vînz-cump ş.a).
33. Participanţii profesionişti pe
piaţa imobiliară şi funcţiile lor.
Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare
au specificul lor şi se deosebesc de
orice alte tranzacţii. Deci, putem afirma
că şi pentru vânzător şi pentru
cumpărător tranzacţia cu un bun
imobiliar este unul dintre cele mai
importante şi mai de răspundere
evenimente din viaţă. Funcţionarea
pieţei imob.(p.im.) presupune o
interrelaţie între obiectul imobiliar şi
participanţii la piaţă (subiecţii p.im.).
Subiecţii p.im. sunt vânzătorii şi
cumpărătorii ob. im., utilizatorii b.i. şi
agenţii intermediari de marcheting.
În calitate de vânzători de proprietăţi
imob. pot să apară persoanele fizice şi
juridice înregistrate în sistemul
cadastrului naţ. ca proprietari de b.i.
Cumpărători ai b.i. sunt persoanele
fiz. şi jur. care achiziţionează obiective
imob. şi asigură funcţionarea lor.
Din categoria utilizatorilor b.i. fac
parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără
pentru un timp în schimbul unei plăţi de
arendă (chirie), dreptul de posesie de la
proprietarul b.i. Utilizator al b.i. este şi
însuşi proprietarul care îl foloseşte
independent: pentru lărgirea
construcţiei, modernizarea, dezvoltarea
şi extinderea afacerii.
Un participant specific al p.im. este
statul care assigură relaţiile economico-
juridice între toţi subicţii p.im. Rolul
special al statului ca participant al p.im.
este determinat de următ. condiţii:
- statul este proprietarul b.i. şi este
cointeresat în folosirea lor raţională;
- statul este răspunzător de crearea
mediului juridic, metodologic şi
informaţional al p.im. p/u asigurarea
unei interacţiuni optime a tuturor
participanţilor la piaţă;
- statul este înregistratorul b.i. şi a
drepturilor asupra lor (prin crearea
sistemului naş. de cadastru al b.i.);
- statul apare în calitate de arbitru în
litigiile patrimoniale şi alte litigii legate de
b.i.
Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie
cu b.i., orice cumpărător şi vânzător
recurge la serviciile agenţilor
intermediari de piaţă. Rolul agenţilor
constă în a-i ajuta pe potenţialii
vânzători şi cumpărători să se găsească
unii pe alţii, a garanta încheierea
corectă a tranzacţiei, a propune sisteme
acceptabile de finanţare şi asigurare a
tranzacţiei şi în cazul depistării
falsificărilor şi înşelătoriei după
încheierea tranzacţiei, a asigura
apărarea părţilor participante la
tranzacţie în instanţa de judecată.
Intermediari, în sensul larg, sunt
persoanel fiz. şi jur. cu orice formă de
prop. care îi ajută pe participanţii la p.im.
în realizarea tranzacţiei. Intermediarii de
marketing, în sensul strict al cuv. sânt
persoanele fiz. şi jur. care practică activ.
de intermediere. Sistemul de
intermediari pe p.im. este constituit din:
1. Autorităţile APL, care eliberează
persoanelor fiz. şi jur. documente ce
confirmă dreptul de proprietate, de
posesiune şi de folosinţă a păm. Aceste
doc. sunt:- doc. de confirmare a
dreptului deţinătorului de teren; - doc.
provizoriu ce confirmă dreptul de prop.,
de posesiune şi de folosinţă a păm.; -
doc. ce confirmă dreptul de prop. asupra
cotei de teren echivalent. Doc. se
întocmesc în 2 ex., unul se înmînează
deţinătorului de drept, al 2 se păstrează
la organul APL care a eliberat doc.
 2. OCT - înregistrează b.i. şi
drepturile asupra lor, ţin registrul b.i.,
întocmesc dosarele cadastrale p/u toate
b.i. ca se află în sfera lor de activ.,
îndeplinesc alte funcţii conform
legislaţiei şi statutului lor. P/u un
potenţial cumpărător, extrasul din
Registrul b.i. serveşte drept garanţie a
autenticităţii drepturilor vânz. asupra
respectivului b.i.
3. Notar - persoană fiz. împuternicită
să presteze serviciile publice, are statut
de funcţie autonomă şi este inamovibil
(autentificarea tranzacţiei), cu excepţia
cazului de încetare a activ. în
conformitate cu Legea RM cu privire la
notariat.
4. Burse imobiliare, brokeri -
persoane jur. şi fiz. care înfăptuiesc
activ. de intermediere pe p.im.,
efectuând operaţii cu b.i.: * comerţul cu
b.i., inclusiv vânzarea la licitaţie, * activ.
de intermediere a tranzacţiilor cu b.i.; *
activ. de informare-consultare privind
tranzacţiile cu b.i. Serviciile acestor
participanţi ai pieţei constau în alegerea
ob. im. care să corespundă cerinţelor
clientului cumpărător potenţial sau
alegerea cump. care doresc să
achiziţioneze cutare sau cutare
proprietate imob. aparţinând clientului-
vânzător.
5. Evaluatori - specialişti ai pieţei
imob. care determină valoarea b.i. în
conformitate cu legislaţia, standardele
profesionale de evaluare şi contractul
de prestare a serviciilor de evaluare. La
efectuarea tranzacţiilor cu b.i. , ev. b.i.
se face la iniţiativa beneficiarului, cu
excepţia cazurilor de moştenire, precum
şi în toate cazurile de efectuare a
tranzacţiilor cu ob. proprietate publică a
statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale.
6. Companii de dezvoltare imobiliară -
sunt organizaţii de proiectare,
prospecţiuni, construcţie-montaj care
elaborează şi crează îmbunătăţiri pe
amplasamente. De gradul
îmbunătăţire a amplasamentului sau de
de
posibilitatea de a efectua îmbunătăţiri
funciare, deseori depinde valoarea
totală a terenului. Când se intenţionează
efectuarea unei tranzacţii de vânz.-
cump. a unui teren, cump. potenţiali
deseori apelează la companiile de
dezvoltare imob. p/u servicii de
consultanţă privind posibilităţile fizice şi
raţionalitatea ec-că a efectuării
diferitelor îmbunătăţiri pe terenul în
proiect de achiziţionare.
7. Agenţi de asigurări - efectuează
atât asigurarea tranzacţiilor cu b.i., cât şi
asigurarea răspunderii profesionale a
agenţilor intermediari. În prezent, în
Moldova aceste tipuri de asigurare au
un caracter benevol şi se întâlnesc
foarte rar.
8.Instituţii financiar-creditare - ca
participanţi la piaţa de b.i. oferă capital
propriu sau împrumutat investitorilor
(cump.) şi celor ce închiriază imobile dar
care nu dispun de suficiente mijloace
p/u a plăti integral val. totală a b.i. sau
suma necesară p/u închiriere. Creditorii
p.im. joacă un rol foarte important
redirecţionând o parte a pieţei financiare
în sfera imobiliară. Creditorii din sfera
imob. oferă finanţare suplimentară
folosind b.i. drept garanţie
împrumutului acordat, adică în calitate
a de evaluare, etc.
de gaj. Creditori ipotecari pot fi băncile,
fondurile de investiţii şi de pensii,
companiile ipotecare, asociaţiile de
împrumut şi economii care oferă
partenerilor de tranzacţii servicii de
creditare ipotecară.
9.Avocaţii - acordă pe p.im. următ.
servicii: se pronunţă referitor la
legalitatea drepturilor patrimoniale
existente asupra unui b.i. concret, dau
sfaturi privind latura juridică
tranzacţiei, întocmesc contracte de
a cardinale, de caracteristicile terenului pe
achiziţionare a b.i., dacă cump-rii nu se
folosesc e serviciile agenţilor imob.
10.Gestionarii de b.i.(managerii) - se
ocupă cu exploatarea comercială a b.i.,
ţin documentaţia fianciară; întocmesc
rapoarte p/u proprietarul b.i.; caută să
utilizeze cât mai eficient imobilul; dau în
chirie încăperile libere; colectează
chiria; răspund de reparaţia şi
întreţinerea imobilului; angajează şi
eliberează din serviciu lucrătorii, conduc
personalul de deservire.
11.Mijloacele de informare în masă -
oferă informaţia necesară privind p.im.,
preţurile cererii şi ofertei, tipurile de b.i.
propuse spre vânzare. Participanţii la
p.im., în baza acestor date, pot face de
sinestătător analiza evoluţiei pieţei,
trage concluzii privind
preţurilor la proprietăţile imob., pot
dinamica
determina zonele cele mai prestigioase
sau mai puţin prestigioase
amplasare a b.i. etc. Datele publicate în
de
mas-media sânt accesibile tuturor şi pot
fi utile cump. potenţiali, vânz. şi
agenţilor intermediari care activează pe
p.im. Publicaţii...
34. Tipurile de afaceri în imobil.
Tranzacţiile cu bunuri imobiliare
reprezintă acţiunile cetăţenilor şi
persoanelor juridice orientate spre
instituirea, încetarea sau modificarea
anumitor drepturi şi obligaţii. Scopul
oricărei tranzacţii este obţinerea
dreptului de proprietate sau dreptului de
folosinţă asupra patrimoniului.
Pe piaţa imobiliară sînt cunoscute
următoarele tipuri de tranzacţii.
 transmiterea terenului şi/sau cotei
de pămînt în calitate de contribuţie în
capitalul social al unei întreprinderi;
 moştenirea terenului;
 transmiterea terenului cu drept de
folosinţă viageră sau permanentă (pe
termen nelimitat);
 punerea la dispoziţie a suprafeţei de
pămînt, cu titlu de proprietate, pentru
construcţie individuală de casă, de
gospodărie pomilegumicolă;
 privatizarea terenului:
 exproprierea terenului pentru cauză
de utilitate publică.
Tranzacţii cu bunuri imobile locative:
 privatizarea apartamentelor şi
camerelor din fondul locativ municipal;
 vânzarea-cumpărarea locuinţelor,
inclusiv cu plata în rate;
 vânzarea-cumpărarea
locativ, cu întreţinerea viageră a
spaţiului
proprietarului;
 schimbul de spaţiu locativ;
 închirierea;
 donaţia, moştenirea;
 locaţia de bunuri imobiliare;
subînchirierea;
 împrumuturi garantate imobiliar
(ipotecarea);
 participarea prin cotă la construcţia
de locuinţe;
 determinarea cotei-părţi din imobilul
de locuit;
 recunoaşterea drepturilor
proprietate asupra spaţiului locativ
de
potrivit hotărîrii judecătoreşti;
 rezilierea (desfacerea) contractului
(de vînzare-cumpărare, închiriere,
etc.).
Tranzacţii cu clădiri şi încăperi
nelocative:
 vînzarea-cumpărarea, darea în
chirie a încăperilor, clădirilor şi
construcţiilor nelocative;
 vînzarea-cumpărarea şi darea în
chirie a complexelor imobiliare;
 transmiterea încăperilor, clădirilor şi
construcţiilor nelocative în calitate de
aport la capitalul social;
 luarea de credite prin gajarea
bunurilor imobiliare;
 recunoaşterea drepturilor
patrimoniale şi a altor drepturi conform
hotărîrii judecătoreşti;
 desfacerea contractului (de vînzare-
cumpărare, de închiriere ş.a.).
Tranzacţiile cu bunuri imobiliare, spre
deosebire de alte tipuri de tranzacţii au
următoarele particularităţi:
1. Toate tranzacţiile cu bunuri
imobiliare, prin natura lor, poartă un
caracter particular. Piaţa imobiliară, în
majoritatea cazurilor, nu
transparentă; informaţia cu privire la
este
vînzări, închirieri şi alte tranzacţii cu
bunurile imobiliare nu este accesibilă
publicului larg. Nu sînt credibile nici
informaţiile cu privire la tendinţele de
dezvoltare a pieţei, publicate în presa
periodică. De aceea, evaluatorul trebuie
să-şi planifice timp suplimentar, în cazul
unor servicii de evaluare, pentru a reuşi
să adune şi să verifice informaţiile
necesare.
2. Întrucât implică
imobiliare, toate operaţiunile au un
bunuri
caracter local. În acest sens, tranzacţiile
sînt influenţate puternic de condiţiile
locale - cadrul legislativ existent, tradiţii
3. Fiece operaţie cu un bun
imobiliar este unică în felul ei. Lucrul
acesta se explică prin particularităţile
bunurilor imobiliare şi cele de dezvoltare
a pieţelor locale. Chiar şi bunurile
imobiliare-tip, construite după acelaşi
proiect, cu utilizarea mijloacelor de
construcţie unificate, produse pe căi
industriale, se deosebesc unele de
altele prin particularităţi de amplasare,
poziţionarea lor faţă de punctele
care au fost înălţate, de adîncimea
apelor freatice ş.a.m.d. Fiecare piaţă
locală stă, de asemenea, sub incidenţa
particularităţilor ei, a ansamblului de
factori ai mediului, extern şi intern, ceea
ce are un anumit impact asupra
tranzacţiei. În afară de factorii enumeraţi
mai sus, unicitatea operaţiunii este
marcată şi de caracteristicile individuale
ale vînzătorului şi cumpărătorului.
4. Tranzacţiile cu bunuri imobiliare
sînt influenţate în mare măsură de
nivelul de informare a vînzătorului şi
cumpărătorului, de caracteristicile
personale, emoţionale şi psihologice ale
acestora. Cumpărătorul şi vînzătorul pot
să formuleze enunţuri întemeiate pe
zvonuri, capriciile modei sau nevoi
psihologice confuze. Drept rezultat, se
produce un decalaj mare între preţurile
de vînzare şi condiţiile de realizare a
unei tranzacţii.
5. Particularităţile tranzacţiilor cu
bunuri imobiliare, de asemenea, sînt
legate de segmentarea pieţei. Diferiţi
participanţi ai pieţei pot avea o diferită
putere de cumpărare şi, implicit, diferite
preferinţe şi doleanţe.
6. Spre deosebire de tranzacţiile
cu alte feluri de proprietate, operaţiunile
cu bunuri imobiliare se caracterizează
adesea printr-un număr relativ mic de
cumpărători şi vînzători de bunuri
imobiliare, spre exemplu, cele unicale.
De aceea, pentru a efectua o asemenea
tranzacţie, se cer şi sînt destul de
importante anumite deprinderi
profesionale şi competenţe, pe care
trebuie să le posede specialiştii ce
prestează servicii de mediere.
preţurile la bunurile imobiliare ar creşte constituie cauza împărţirii pieţei investitori ar putea fi interesaţi de o Piaţa acestor terenuri s-a mărit din
brusc, totuşi volumul ofertei ar fi greu de imobiliare în segmente aparte. Criteriile proprietate care cere un management două surse: primul – demolarea
majorat. Şi viceversa, în cazul unui de segmentare a pieţei imobiliare pot fi minimal, fără mari beneficii, dar cu construcţiilor vechi, al doilea (cel mai
surplus de bunuri imobiliare, preţurile următoarele: perspective de creştere a potenţialului mare) – terenuri din intravilan
stabilite pentru acestea vor rămîne la  conţinutul drepturilor de valoric. Alţii ar putea să cumpere imobile neconstruite. Cele mai mari terenuri
acelaşi nivel scăzut, într-o perioadă proprietate; ce le-ar oferi o bună acoperire în faţa destinate construcţiei în anul 2003 s-au
relativ îndelungată, pînă la dispariţia  destinaţia funcţională a inspecţiei fiscale. Investitorii dintr-o a evidenţiat în regiunea Codru, str.
ofertei suplimentare. bunurilor imobiliare; treia categorie ar fi tentaţi de fluxurile Mioriţa, Testemiţeanu, în sectoarele
8. Tranzacţiile cu bunurile  poziţia geografică a bunurilor pozitive de numerar, ca rezultat al universităţilor Tehnică şi Agrară. La
imobiliare sînt influenţate de imobiliare; exploatării raţionale a bunurilor aceste obiecte în cel mai des caz se
cererea fluctuantă de bunuri imobiliare.  calitatea bunurilor imobiliare; imobiliare. evidenţia lipsa infrastructurii.
De exemplu, o ştire de ziar cu privire la  motivarea investiţională; Comunicaţiile se instalează din contul
condiţiile ecologice improprii dintr-o
anumită regiune a unei localităţi poate
 alte criterii.
În funcţie de conţinutul drepturilor de
Pe piaţa locativă cumpărătorului. Luând toate acestea în
consideraţie, preţul varia în intervalul
determina scăderea imediată a cererii
şi, în consecinţă, reducerea preţurilor la
proprietate care constituie obiectul
tranzacţiei dintre vânzători şi
ponderea cea mai $1-2 mii pentru un ar. De o mai mare
cerere se bucură terenurile din
bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei
universităţi sau construcţia vreunei
cumpărători, piaţa imobiliară se împarte
în două segmente: piaţa de vânzare- mare a microraioanele Sculeni, Buiucani, din
zona parcului valea Morilor, str.
întreprinderi mari (factorul edilitar) pot cumpărare şi piaţa închirierilor, în ultima Belinschi, Şt. Neaga. Aici preţurile
determina o creştere bruscă a cererii de
bunuri imobiliare şi a preţurilor.
vreme sânt identificate, de asemenea,
piaţa servituţilor şi a altor limitări ale
tranzacţiilor o creşteau proporţional preţului
apartamentului. Preţul la un ar în raionul
9. Majoritatea tranzacţiilor
bunuri imobiliare comportă antrenarea
cu dreptului deplin asupra proprietăţii.
Pe piaţa tranzacţiilor de vânzare- deţin tranzacţiile lacului Comsomolist, Str. Belinschi şi Şt.
Neaga constituiau $7-$8 mii, în
unor resurse financiare importante şi cumpărare în schimbul unui echivalent raioanele Buiucani, Sculeni în mediu $4-
credite bancare, de aceea cererea de
bunuri imobiliare este în funcţie de rata
corespunzător, se comercializează
dreptul deplin asupra proprietăţii, care
cu apartamente. în $5 mii.
b) Terenuri destinate construcţiei
dobînzilor la credite.
10. În derularea operaţiunilor cu
include şi dreptul de dispoziţie. Pe piaţa
închirierilor obiectul tranzacţiilor este un
anul 2003, până la de spaţiu comercial
Pe parcursul anului 2003 cererea la
bunuri imobiliare, deseori are loc o
neconcordanţă între categoriile
set de drepturi, care exclude dreptul de
a dispune. mijlocul lunii mai aceste terenuri a fost stabilă, iar oferta
este destul de mică din cauza
economice: "cost", "valoare" şi "preţ", Un alt criteriu al segmentării pieţei proprietarilor care nu doresc să-şi
din cauza deosebirilor esenţiale de
interpretare a lor. Practica
imobiliare se centrează pe destinaţia
funcţională a bunurilor imobiliare.
preţurile erau vândă terenurile conform preţurilor
oferite de cumpărători. Cumpărătorii
demonstrează că valoarea de piaţă a
bunului imobiliar adesea nu coincide cu
Potrivit destinaţiei bunurilor imobiliare,
piaţa imobiliară poate fi divizată în stabile şi variau în sânt interesaţi în procurarea de terenuri
cu o infrastructură dezvoltată, căi de
preţul de vînzare real al acestui bun. În următoarele segmente: acces, fluxuri de oameni şi maşini,
unele etape de dezvoltare a pieţei,
costurile de producere a bunului imobil
 piaţa terenurilor;
 piaţa proprietăţilor rezidenţiale;
intervalul $250- existenţa comunicaţiilor, reţelelor
inginereşti. Suprafaţa terenurilor varia în
pot depăşi substanţial valoarea lui de
piaţă. Această discrepanţă se leagă
 piaţa proprietăţilor industriale;
 piaţa proprietăţilor comerciale;
$300 pentru 1 intervalul 0,3-2 ha, preţul cărora
constituia de la $0,5 până la $5,0 mii
deseori de diferite riscuri, de factori
inopinaţi şi nedirijabili, cu impact asupra
 piaţa încăperilor nelocative;
 alte segmente ale pieţei. m.p. Cu începutul pemtru 0,01 ha.
c) Terenuri agricole
valorii bunului imobiliar. La rândul său, fiecare dintre aceste Procurarea de terenuri, ocupate
Cercetînd particularităţile de efectuare a
operaţiunilor pe piaţa imobiliară şi ca
pieţe se împarte în sectoare mai mici.
De exemplu, piaţa terenurilor poate fi
perioadei de de plantaţii multianule, a devenit o
prioritate pentru cumpărătorii
rezultat al unui astfel de studiu, fiecare
participant la tranzacţiile ei poate să
reprezentată de următoarele sectoare:
piaţa terenurilor agricole; piaţa odihnă şi a cointeresaţi în crearea propriilor baze de
materii prime, necesare pentru uzinele
tragă concluzii cu privire la cel mai terenurilor din intravilan; piaţa terenurilor producătoare şi statutului de
raţional comportament profesional, la
nivelul de competenţe cerut, cu privire la
aparţinând întreprinderilor industriale
etc. Piaţa proprietăţilor rezidenţiale
sezonului de independenţă faţă de furnizorul de
materie primă. Suprafaţa terenurilor în
direcţiile de cercetare a pieţei imobiliare,
cu privire la exigenţele vânzătorilor şi
poate fi împărţită în următoarele
componente: case de locuit particulare
reparaţii cererea la această categorie variază în intervalul
20,0-600,0 ha. Procurarea de terenuri
cumpărătorilor, precum şi la factorii ce
influenţează cererea şi oferta.
ocupate permanent; case de locuit
particulare cu şedere sezonieră; imobilele locative agricole, cu suprafaţa de 2,5-10,0 ha,
situate în raza mun. Chişinău, are loc cu
apartamente la blocuri de locuit cu mai scopul scoaterii lor din circuitul agricol,
35. Piaţa imobiliară în RM,
multe etaje ş.a. Piaţa imobiliară
comercială este divizibilă în piaţa
a crescut brusc, cu dezvoltarea ulterioară a terenului
după dorinţa proprietarului. Preţul
segmentarea pieţei, dinamica
tranzacţiilor şi preţurilor în diferite
oficiilor, cea a centrelor comerciale, a
magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, iar preţul mediu a acestor terenuri variază de la $0,2 până
la $10,0 mii pentru 1 ha.
segmente. depozitelor, parcurilor de mijloace Piaţa imobilului comercial.
Dezvoltarea pieţei imobiliare are o
importanţă deosebită pentru
tehnico-ştiinţifice, zonelor-business
ş.a.m.d. Clasificarea de mai sus are un
atins cel mai înalt Jumătate din toate tranzacţiile cu
imobile coerciale le revine obiectelor de
statornicirea unui stat, stabil din punct
de vedere economic, însemnătatea
caracter general - ea poate fi extinsă
prin divizarea fiecărui tip de proprietate.
nivel din istoria tipul oficiu-încăpere de producţie.
Businessul tot mai mult se orientează în
acestei pieţe este determinată de
particularităţile sale. Pe de o parte,
De pildă, piaţa caselor de locuit
particulare poate fi împărţită în categorii pieţei locale - 330 sfera deservirii scociale din cauza
rentabilităţii rapide a investiţiilor (7-10
aceasta este o sferă a relaţiilor ce ce ţin de anul dării în exploatare a ani). Luând în consideraţie dinamica
cuprinde nu numai subiecţii activităţilor
antreprenoriale. Pe de altă parte, piaţa
construcţiei respective, de spaţiul total şi
cel locativ, de materialele de construcţie
$/m.p. La mijlocul preţurilor, cumpărătorii potenţiali de
imobile comerciale tind să procure şi
imobiliară este un element component
esenţial al economiei de piaţă. Piaţa
folosite la înălţarea pereţilor, de
înălţimea etajelor, etc. verii un aşa obiecte, care 5-7 ani în urmă nu
reprezentau nici un interes. S-a mărit
muncii, piaţa capitalurilor, piaţa Există şi este valorificată pe scară cererea la obiectele mari, - suprafaţa
diverselor resurse şi mărfuri nu pot
exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă
largă segmentarea pieţei din punct de
vedere geografic, în acest aspect, sânt
apartament cu trei medie a obiectelor realizate a atins
524,8 m.p.
imobiliară avansată nu este posibilă
dezvoltarea proceselor investiţionale.
estimate şi comparate pieţele imobiliare
din diferite ţări, capitale ale acestora,
odăi (24% din Repartizarea cererii la imobilele
comerciale:
dinamizarea activităţilor administrativ-
gospodăreşti, creşterea producţiei şi
pieţe orăşeneşti, regionale, rurale. Piaţa
imobiliară poate fi foarte diversă chiar în vânzări) costa -  încăperi de comerţ - 21,0%;
 oficii - 19,5%;
sporirea nivelului de trai al populaţiei cadrul aceleiaşi localităţi, ea conţinând  încăperi de producţie - 16,4%;
ţării.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea
un mare
constitutive.
număr de elemente $20000-23000, cu  depozite - 11,5%;
 terenuri - 10,0%;
bunurilor imobile şi a drepturilor asupra
acestora, care fac obiectul actului de
în procesul de examinare a factorilor
ce influenţează formarea şi dezvoltarea 2 odăi (32%) -  ospătării - 6,8%;
 instituţii medicale - 6,3%;
vânzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă unei pieţe imobiliare concrete deseori se
imobiliară înglobează şi un ansamblu de
instituţii şi proceduri, care au drept scop
face uz de noţiunea "zonă valorică".
Zona valorică este segmentul pieţei
$17000-19000, iar  servicii auto, spălătorii - 3,5%;
 frizerii - 2%;
să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi
vânzătorii unei mărfi speciale - diferitele
imobiliare în cadrul căreia valoarea
bunurilor imobiliare identice este
cele mai cerute cu  săli de jocuri - 1,0%;
 uzine de conserve - 1,0%;
 instituţii de cult - 0,5%.
drepturi asupra bunurilor imobiliare.
Piaţa imobiliară este un set de
aceeaşi. Drept cel mai simplu exemplu
al divizării pieţei orăşeneşti pe zone o odaie (19%) - Important de menţionat lipsa
ofertei (respectiv a vânzărilor) obiectelor
mecanisme speciale, prin intermediul valorice separate poate servi împărţirea
cărora se transmit drepturile de
proprietate şi interesele legate de
administrativ-teritorială a urbei, în oraşul
Chişinău există cinci sectoare
$11000-12000. În comerciale amplasate pe bd. Şt.cel
Mare. Cauza constă în faptul că
aceasta, se stabilesc preţurile şi se administrativ-teritoriale, fiecare
rezultatul unei proprietarul câştigă bine dând în arendă.
repartizează spaţiul între
variante concurente de gestionare a
diferite identificându-se prin caracteristici
specifice, cu un anumit impact asupra Raportul dintre
pământului. valorii bunurilor imobiliare. Investigaţiile astfel de dinamici,
Pe piaţa imobiliară se realizează efectuate de specialişti Agenţiei de Stat ofertele de arendă
interrelaţia dintre cererea şi oferta Relaţii Funciare şi Cadastru au
preţul mediu
tuturor cumpărătorilor şi vânzătorilor, demonstrat că valoarea de piaţă a
şi tranzacţiile de
prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi
se derulează tranzacţii cu bunuri
bunurilor imobiliare similare, aflate în
diferite sectoare ale oraşului, este pentru 1 m.p. la
imobiliare. Piaţa este o structură diferită de la caz la caz. Spre exemplu, vânzare a
complexă, care oferă cadrul schimbului între preţul unui apartament cu trei odăi, sfâşitul anului
de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii, planificare standard, din centrul oraşului
bunurilor
capitaluri. Starea de fapt a pieţei şi cel al unui apartament identic de la
2003 atingea 355
imobiliare oglindeşte, la modul cel mai
relevant, prosperitatea economică a
Poşta Veche este o discrepanţă în
raport de 1:2. Dacă segmentarea pieţei comerciale în anul
societăţii. va fi concepută după criterii şi mai $/m.p.
Piaţa imobiliară se remarcă prin
particularităţile sale, care o identifică
riguroase şi se vor lua în calcul mai
mulţi indicatori - de pildă, vecinătatea
Tipuri
tranzacţii
de 2001 2002 %
2001
2003 % 2002 2003, constituia
printre celelalte feluri de pieţe. Aceste
particularităţi ale pieţei imobiliare au o
obiectelor de infrastructură socială,
condiţii ecologice benefice,
Divizare
Donaţie
384 399
1962 2382
+3,99 725 +81,7
+21,4 2681 +12,6 33,0% la 67,0%
relaţie indisolubilă cu trăsăturile accesibilitatea la mijloacele de transport Moştenire 493 663 +34,5 1256 +89,4
caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub
şi altele - atunci numărul zonelor
valorice ar spori esenţial. Astfel, primăria
Privatizare
Renunţare la
564 955 +69,4 427 -55,3
+2933,
corespunzător, iar
greutatea specifică
dreptul de 0 3 - 91
două aspecte - fizic şi economic. Din or. Chişinău se conduce de un program, 3
proprietate
punct de vedere fizic, un bun imobiliar prevăzut expres pentru evaluarea Contracte de
580 576 -0,7 412 -28,5
are următoarele caracteristici:
a)imobilitatea, adică permanenţa locului
în care se află, soliditatea, trăinicia,
mărimii taxelor de închiriere a obiectelor
din patrimoniul municipal,
program conţinând împărţirea teritorială
acest
schimb
Alte tranzacţii
Contracte de
0 15 - 1474 +218,9 a dării în arendă a
1609
caracterul staţionar; b)materialitatea;
c)durabilitatea existenţei şi exploatării,
a urbei în peste 130 de zone valorice.
Segmentarea pieţei imobiliare este
vânzare-
cumpărare
Total
16049 16073 +0,2
9
2316
+0,2
încăperilor de
producţie - 31,7%.
20032 21066 +5,2 +9,9
în consecinţă, uzura; d) unicitatea, cu realizabilă şi în funcţie de calitatea 5
alte cuvinte, caracterul irepetabil; bunurilor imobile. De exemplu, blocurile Analiza acestui tabel ne arată că
e)eterogenitatea, marea diversitate a de locuit din zonele prestigioase ale piaţa imobilului din Chişinău s-a format, Indicii preţului a supraf tot a ob. p.imobilelor
comerciale în anul 2003 ($/1 m2)
bunurilor imobiliare; f)proprietatea de a oraşului pot fi relaţionate cu diferite iar mărirea numărului de tranzacţii cu Tipuri de Sectoarele mun. Chişinău
obiecte
fi gestionat. segmente ale pieţei din punct de vedere 5,2% în anul 2002 faţă de anul 2001, iar Bot Bui Râş Cen Cio
Oficii 300 270 350 500 260
Din punct de vedere economic, un al calităţii imobilului: casele construite creşterea cu 9,9% în anul 2003 faţă de Înc. de 350 250 400 600 250
bun imobiliar reprezintă un obiect care după proiecte standard se pot învecina anul 2002, identic ne arată dezvoltarea comerţ
Încăperi 280 220 300 450 240
cere direcţionarea permanentă şi cu vile de lux. Segmentarea pieţei în dinamică a pieţei imobilului. sociale
periodică a investiţiilor pentru imobiliare sub aspectul calităţii bunurilor Piaţa imobilului reflectă într-o mare Înc.
producţie
de 120 90 120 150 110

Tranzacţii cu terenuri: 7. O caracteristică a pieţei conservarea şi dezvoltarea lui. Un bunul este într-o legătură strânsă cu măsură dezvoltarea societăţii în -oficii

 vînzarea-cumpărarea terenului;
 darea în arendă a terenului;
 donaţia lotului de pămînt şi/sau
cotei de pămînt;
 schimbul, ipotecarea
şi/sau cotei de pămînt;
imobiliare are la bază gradul mic de
elasticitate a bunurilor imobiliare
ofertate. Acest fapt se explică prin
durabilitatea bunurilor imobiliare, prin
terenului timpul destul de mare, necesar lucrărilor
de proiectare şi de construcţie, precum
şi prin caracterul local al imobilului.
Dacă într-o perspectivă apropiată
imobiliar are o valoare determinată,
poată să-i aducă beneficii proprietarului
său şi este identificabil prin: a)calitatea
de a fi o raritate; b)caracterul deficitar;
c) gradul dezvoltării; e)dependenţa de
locul aflării.
Particularităţile specifice ale bunurilor
imobiliare, în calitatea lor de marfă,
segmentarea pieţei sub aspectul
preţurilor. Cumpărătorii de case cu un
preţ de peste 250 mii de dolari se vor
deosebi tranşant de cumpărătorii unor
apartamente estimate la 11-12 mii de
dolari.
Motivarea investiţională este un nou
criteriu de segmentare a pieţei. Unii
întregime şi reacţionează la schimbările Această situaţie e opusă celei din
din mediul juridic, social şi economica 2002, cred că are loc din cauza
activităţii conducerii. activizării vânzărilor forţate (judecătorii,
Piaţa terenurilor evidenţiază inspecţii fiscale, bănci etc.), de
preţurile din următoarele segmente: asemenea dorinţa proprietarilor de a
a) Terenuri destinate construcţiei obţine sursele de la realizare imediat şi
de spaţiu locativ în acelaşi timp.
 36. Piaţa imobiliară în Republica
Moldova şi infrastructura ei
Anul trecut piaţa imobilului în RM a
evitat fluctuaţii bruşte, şi în general
continuă tendinţele, începutul cărora a
avut loc în anul 2002.
Practic nimic nu s-a schimbat faţă de
anii precedenţi. S-a păstrat dinamica
creşterii prognozate. Situaţia pe piaţă,
ca şi în anul precedent o determină
politica terenurilor şi politica construcţiei.
Creşterea preţurilor a fost
predeterminată, preţurile la imobil nu pot
fi mici, piaţa singură le îndreaptă, pe
calea autoreglării. A explica aceasta prin
motive organizatorice ar fi incorect.
Piaţa imobilului se află în afara
controlului statului şi depinde în
întregime de economie. Şi aceasta nu e
bine, aşa cum economia noastră, după
cum se ştie e imprevizibilă.
Aşa cum procesele ce se petrec pe
piaţa imobilului, înaintează ca creşteri
economice de producţie, la economia
noastră pot fi aplicate parţial. Mai just
putem vorbi despre economiile acelor
ţări, în care cetăţenii noştri îşi câştigă
existenţa. Aşa cum anume ei, ca de
obicei, determină cererea pe piaţa
locativă.
După evaluarea realtorilor cererea
depăşeşte oferta de 3 ori, ceeea ce a
dus la creşterea preţurilor. După diferite
evaluări, creşterea preţurilor pe
parcursul anului 2003 a constituit de la
50 la 70%. Astfel, preţurile la
apartamente în luna august 2003 au
constituit în mediu $330 pentru 1 m.p.
Preţul pentru un apartament cu 3 odăi
costa $20-23 mii, cu 2 odăi – $17-19
mii, iar pentru cele mai cerute, cu o
odaie – $11-12 mii. Până la sfârşitul
anului preţurile au crescut până la $355
pentru 1 m.p.
În legătură cu dinamica vânzărilor,
aici cumpărătorii au demonstrat o
permanenţă de invidie. Ca de obicei,
cele mai multe apartamente s-au vândut
în sectoarele Botanica şi Râşcani (40%
din vânzările înregistrate). Mai just,
oferta mică a adus în numărul
preferinţelor şi alte sectoare, mai puţin
prestigioase. De exemplu, Poşta Veche,
având construcţii din coteleţ seria 102,
se bucură de o bună cerere; sectorul
Ciocana, care se deosebeşte prin fond
locativ nou şi infrastructură urbană
dezvoltată. Prin cel mai înalt nivel şi ritm
a creşterii preţurilor se deosebeşte
sectorul Centru. Cu toate acestea,
populaţia înstărită activ procură aici
locuinţe de lux.
În ce priveşte parametrii calitativi,
atunci într-o măsură nu prea mare
asupra cererii a influienţat factorul
posibilităţii conectării încălzirii autonome
gazificate. De aceea apartamentele în
clădirile monolite, utilate cu plite
electrice, se bucurau de o cerere
scăzută faţă de clădirile gazificate.
Preţurile în clădirile din panouri şi
monolite sunt cu 10-20% mai mici,
decât în cele din coteleţ. Structura
tranzacţiilor cu imobilul locativ în ultimii
trei ani o determină tranzacţiile de
vânzare-cumpărare - 69,5% din numărul
total al tranzacţiilor. A doua poziţie din
structură o ocupă donaţia - 11,6%.
Caracteristic este apariţia noilor tipuri de
tranzacţii, aşa ca divizarea şi renunţarea
la dreptul de proprietate asupra
imobilului, ceea ce certifică schimbările
ce se petrec în sfera juridică, economică
şi socială. Divizarea imobilului este
necesară pentru vânzarea parţială a
imobilului, primirea moştenirii,
privatizarea pământului etc.
În domeniul imobilului comercial de
cerere se bucurau încăperile de comerţ
şi oficiile. Încăperile, destinate sectorului
serviciilor, pentru recuperarea rapidă a
investiţiilor (7-10 ani), de asemenea
provocau un mare interes, nu doar
încăperile de producţie. Realtorii
remarcă, că s-a mărit cererea şi la acele
obiecte, care câţiva ani în urmă se
considerau lipsite de perspectivă, de
asemenea s-a mărit cererea la obiectele
mari (suprafaţa medie 525 m.p.).
Practic nu există ofertă de imobile
comerciale, amplasate pe bd. Ştefan cel
Mare. Proprietarii de imobil nu se
grăbesc să vândă, dar preferă să dea în
arendă, ceea ce este mai avantajos. În
întregime pe oraş corelaţia dintre
arendă şi vânzări constituie 33% la
67%, care se explică prin activizarea
vânzărilor forţate (prin judecată,
inspectare fiscală, bănci), de asemenea
dorinţa vânzătorilor simultan şi imediat
de a obţine sursele de la realizare.
Semnul pieţei imobilului în ultimii doi
ani a devenit activizarea pieţei primare
locative. Totodată, această stagnare,
care se urmărea mai înainte în domeniul
constucţiei spaţiului locativ, n-a trecut în
zadar. Mulţi specialişti şi-au găsit de
lucru în afara Moldovei. De aceea,
acum când criza a trecut, companiile de
construcţie simt deficitul cadrelor. Totuşi
s-a reluat construcţia cum a caselor
individuale, aşa şi a cladirilor locative.
De cerere se bucură acele obiecte care
au fost îngheţate 10-12 ani în urmă şi
care au perspective bune de realizare.
Cu toate acestea, în Chişinău se
construiesc şi nu prea puţine case de
lux, apartamentele în care se vând cu
$400-600 pentru 1 m.p. Ce aşteaptă
piaţa imobilului în perspectivă
apropiată? În condiţiile economiei
instabile specialiştii fac prognoze cu o
mai mare prudenţă.
În prezent pe piaţă există o cerere
mare şi nu sânt destule resurse, pentru
a o satisface. Afluxul de resurse este
reţinut de instabilitatea politică. Totodată
cum situaţia politică va fi stabilă,
investitorul se va considera protejat de
presiunea fiscală, presiunea organelor
de control, va avea loc autoorganizarea
pieţei şi se va începe afluxul de resurse.
Unde se vor duce? Puţin probabil că în
locuinţe. Mai repede saltul va avea loc
în imobilul comercial, acolo unde piaţa
nu este dezvoltată, stagnează. Situaţia
preţurilor pe piaţa locativă astăzi e
destul de lunecoasă şi poate fi
presupus, că se va menţine tendinţa de
creştere a preţurilor la imobil. În primul
rând din cauza lipsei de terenuri. Anul
trecut piaţa terenurilor brusc s-a
evidenţiat şi s-a separat. Iar creşterea
preţurilor la terenuri, ca tendinţă, a
început să se contureze după alegerile
locale. A devenit unul din factorii, care
influenţează creşterea preţurilor la
imobil. Pământul - este o resursă
limitată şi după precizare trebuie să fie
mai scumpă. Anume, în sectorul Centru
al oraşului, unde este amplasat fond
locativ într-o stare şubredă, necesită
separarea cetăţenilor puţin asiguraţi. În
urma căruia se măreşte preţul
terenurilor de 2-4 ori. În afară de
aceasta, necesită substituirea
comunicaţiilor învechite. Situaţia
formată astăzi pe piaţa primară şi
secundară este un fapt temporar, aşa
cum beneficiarii până acum lucrau după
preţurile vechi.
Problema principală, ce va trebui
soluţionată în anul 2004 în domeniul
pieţei imobilului este dezvoltarea
infrastructurei ei, consolidarea
universităţilor de piaţă. În acest an se
aşteaptă un important progres în
domeniul imobilului, în parte finanţarea
şi administrarea locuinţelor. Pentru
stabilitatea pieţei, e necesar, ca toată
conducerea ei: administratorii,
operatorii, evaluatorii, constructorii,
investitorii să se unească într-un
conglomerat şi să lucreze în grup. Ceea
ce este favorabil nu doar pieţii, ci şi lor.
Şi aceasta nu se referă doar la ipotecă.
Principala problemă a pieţei locative
sânt resursele limitate - financiare, de
pământ, o cerere reală a capacităţii de
plată, care este necesar de a o forma
pe calea dezvoltării ipotecii, atragerii
sectorului bancar. Universitatea ipotecii
- componentă importantă a pieţei
imobilului: acestea sunt resursele,
finanţele, o îmbogăţire a pieţei cu
capital. Lipsa ipotecii reale şi bazându-
ne doar pe autofinanţare vom aduce
piaţa la stagnare.
Astăzi situaţia pe piaţă este dictată
de oameni, adică de cumpărători şi
vânzători. Aceasta înseamnă
slăbiciunea conducerii de stat. Totodată,
când rolul organizator îl va lua asupra
sa statul, factorul care slăbeşte piaţa va
dispărea. Cum trebuie să se exprime
rolul stabilizator al statului ca participant
al pieţei? În primul rând în stabilirea
condiţiilor de joacă, prin legislaţie, acte
normative în diferite domenii, sistemului
cadastral, planului de construcţie a
oraşului.
Unii analitici presupun, că indiferent
de cererea mare, preţurile în anul 2004
se vor stabiliza. Ele vor fi corelate cu
precesele de inflaţie şi comportarea
principalelor valute ale lumii. Dacă nu
vor avea loc zguduiri politice şi
economice, atunci la sfârşitul anului se
va putea vorbi despre o creştere de 10-
20%. Iar preţul mediu pentru 1 m.p. va
constitui $400-420. Factorul ce
determină creşterea preţurilor în
Chişinău, rămâne acela că investitorii şi
bisnesmanii preferă să-şi investească
resursele în imobilul urban, luând în
consideraţie existenţa reală a serviciilor
comunale şi plata pentru arendă
ridicată. La motivele stimulatoare se pot
referi: instabilitatea valutelor lumii, de
asemenea venit mai mic la depozitele
bancare în comparaţie cu ritmurile
creşterii preţurilor la imobilul locativ,
ceea ce de asemenea ne impune de a
privi imobilul locativ ca o sursă de
investire a capitalului.
37. Sistemul organizaţiilor de stat,
ce sunt implicate în evaluarea
imobilului
Timp îndelungat statul a fost cel mai
mare proprietar al b.i. Odată cu trecerea
la econ. de piaţă, cu apariţia pieţei b.i.,
rolul statului în domeniul evaluării b.i. s-
a schimbat. Actualmente, funcţiile
statului şi ale autorităţilor adm. publice
constau în asigurarea condiţiilor de
formare şi funcţionare a pieţei b.i. şi a
tuturor componentelor ei, inclusiv a
pieţei serviciilor de evaluare.
Pe piaţa b.i. statul este un participant
specific. El asigură relaţiile economico-
juridice între toţi subiecţii pieţei imob.
Rolul special al statului ca participant al
pieţei imob. este determinat de urm.
condiţii: 1)statul este proprietarul b.i. şi
este cointeresat în folosirea lor
raţională; 2)statul este răspunzător de
crearea mediului juridic, metodologic şi
informaţional al pieţei imob. pentru
asigurarea unei interacţiuni optime a
tuturor participanţilor la piaţă; 3)statul
este înregistratorul b.i. şi a drepturilor
asupra lor (prin crearea sistemului
naţional de cadastru al b.i.); 4)statul
apare în calitate de arbitru în litigiile
patrimoniale şi alte litigii legate de b.i.
În domeniul formării pieţei serviciilor
de evaluare, sarcinile principale ale
statului sunt: 1)de a crea cadrul metodic
şi juridic pentru desfăşurarea activ. de
evaluare; 2)de a forma infrastructura
pieţei serv. de eval.; 3)de a elabora
cerinţele de calificare faţă de evaluatori;
4)de a determina drepturile şi obligaţiile
participanţilor la piaţa serv. de eval.;
5)de a apăra interesele consumatorilor
de servicii de eval. prin exercitarea
controlului asupra activităţii evaluatorilor
şi prevenirea abuzurilor provenite din
lipsa de informaţie a beneficiarului; 6)de
a contribui la efectuarea calitativă a
evaluării b.i. prin aprobarea
standardelor naţionale de evaluare, prin
crearea sistemului de instruire
profesională în domeniul evaluării.
La efectuarea evaluării obligatorii în
scopul impozitării, privatizării,
exproprierii, statul se prezintă ca
beneficiar al serviciilor de evaluare şi ca
evaluator al b.i.
Sist. organiz. de stat antrenate,
direct sau indirect, în activitatea de
evaluare include: Parlamentul;
Guvernul; Ministerul Economiei;
Departamentul Privatizării cu sistemul
agenţiilor teritoriale de privatizare;
Ministerul Finanţelor cu Serviciul fiscal
de stat; Ministerul Ecologiei,
Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului;
Ministerul Agriculturii cu Agenţia pentru
restructurarea agriculturii; Agenţia de
Stat Relaţii Funciare şi Cadastru cu
sistemul oficiilor cadastrale teritoriale.
Fiecare dintre acestea având rolul său
pe piaţa b.i. şi a serviciilor de evaluare
au un ţel comun: asigurarea condiţiilor
normale ale pieţelor menţionate.
Parlamentul, organul legislativ
suprem, examinează şi adoptă legi,
concepţii, hotărâri, care reflectă
strategia statului şi măsurile practice
privind form. şi dezv. relaţ. de piaţă în
RM, crearea infrastructurii pieţei b.i.,
inclusiv formarea pieţei civilizate a serv.
de eval.
Guvernul, organul executiv suprem,
examinează şi aprobă acte normative şi
conceptuale, care contribuie la aplicarea
mai eficientă a actelor legislative.
Trăsătura distinctivă a hotărârilor
guvernamentale este orientarea practică
a documentelor adoptate. De ex. conf.
Legii cadastrului RM, în perioada creării
cadastrului b.i. G. îndeplineşte urm.
sarcini: a)ia măsuri pentru punerea în
aplicare a legii menţionate; b)exercită
controlul asupra Consiliului
interdepartamental pentru coordonarea
activităţilor în domeniul cadastrului
naţional; c)determină modul de formare
a b.i.; d)asigură informarea populaţiei
privind întreg procesul de creare a
cadastrului; e)întreprinde alte masuri în
vederea creării cadastrului b.i.
În vederea funcţionării mai eficiente
a legilor G. prezintă P-lui propuneri p/u
aducerea legislaţiei în vig. în conform.
cu legile recent adoptate; asigură
reexaminarea şi anularea de către
ministere şi departamente a actelor lor
normative care contravin legii rec.
adopt.
Ministerul Economiei este organul
central de stat autorizat să promoveze
politica unică de stat în domeniul
economiei şi reformelor, să coordoneze
dezv. economică a ţării; să stabilească
tarifele pentru serviciile de evaluare
prestate de organizaţiile de stat.
Departamentul de Stat pentru
Privatizare al Republicii Moldova,
subordonat Parlamentului, a fost fondat
în 1991. Ca organ cu împuterniciri
exclusive în problemele ocrotirii
intereselor patrimoniale ale statului şi
realizării Programului de stat de
privatizare, Departamentul avea urm.
sarcini principale: 1)elaborarea
programului de stat de privatizare,
organizarea şi controlul realizării acestui
program;2)ţinerea evidenţei mijloacelor
provenite de la privatizare; 3)controlul
asupra respectării intereselor
patrimoniale ale RM.
Ministerul Finanţelor promovează o
politică unică de stat în domeniul
impozitării, este răspunzător de crearea
unui cadru juridic corespunzător privind
impunerea fiscală. O subdiviziune
structurală a ministerului este Serviciul
fiscal de stat cu reţeaua teritorială a
inspectoratelor fiscale. Anume aceste
organizaţii sînt interesate nemijlocit în
obţinerea unei informaţii complete şi
exacte despre val. impozabilă a b.i.,
despre orice modificări care au loc cu
b.i., despre schimbarea valorii acestora.
IFT nu efectuează nemijlocit eval. în
scopul impozitării, dar ele sînt
beneficiarii şi principalii consumatori de
informaţii despre val. impozabilă a
tuturor tipurilor de b.i.
Ministerul Ecologiei,
Construcţiilor şi Dezvoltării
Teritoriului promovează o politică de
implementare a unei baze normative
noi, mai perfecţionate, în construcţii, a
noilor realizări ale ştiinţei şi tehnicii în
organizaţiile de construcţii. Normativele
cheltuielilor pentru efectuarea lucrărilor
de construcţie şi montaj, elaborate de
acest minister, informaţia despre
valoarea diferitelor materiale de
construcţie servesc drept bază pentru
efectuarea evaluării prin metoda
costurilor. Evaluatorii practicieni
utilizează această bază normativă şi
pentru determinarea valorii construcţiilor
nefinisate.
Pe lângă MECDT a fost creată
Agenţia Naţională pentru Servicii
privind Spaţiul Locativ şi Bunurile
Imobiliare, având ca sarcină crearea şi
asigurarea dezvoltării pieţei locuinţelor
în Republica Moldova, elaborarea
strategiei privind realizarea construcţiei
de locuinţe din contul diferitelor surse de
finanţare, căutarea căilor de asigurare
cu sp. loc. a păturilor social vulnerabile
ale populaţiei.
Ministerul Agriculturii ţine de
autorităţile APC, neantrenate nemijlocit
în efectuarea lucrărilor de evaluare.
Totuşi acest minister este responsabil
de formarea şi dezvoltarea relaţiilor de
piaţă în agricultură, de asigurarea
infrastructurii acestei pieţe, de
acordarea asistenţei juridice, metodice
şi informative lucrătorilor din agricultură
pe linia formării relaţiilor de piaţă. Pe
lângă minister a fost creată şi îşi
desfăşoară cu succes activitatea
Agenţia pentru Restructurarea
Agriculturii, diferite organizaţii obşteşti
care acordă ajutor fermierilor în
comasarea loturilor de pământ,
elaborarea planurilor de afaceri,
atragerea investitorilor străini, obţinerea
de credite de la băncile comerciale din
RM. Toate aceste acţiuni nu pot fi
realizate fără determinarea valorii de
piaţă a terenurilor agricole,
monitorizarea preţurilor de vânzare-
cumpărare a terenurilor agricole, a
numărului şi structurii tranzacţiilor
realizate.
Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi
Cadastru asigură realizarea politicii
statului în domeniul administrării
fondului funciar şi reglementarea
relaţiilor funciare, cadastrului, geodeziei,
cartografiei, topografiei şi a cercetărilor
inginereşti. Agenţia contribuie la
dezvoltarea pieţei b.i., este
răspunzătoare de crearea cadrului
juridic şi metodologic pentru lucrările de
evaluare a b.i. Agenţia este fondatorul
sistemului teritorial dezvoltat al oficiilor
cadastrale teritoriale – întreprinderi de
stat care înregistrează b.i. şi drepturile
asupra lor, ţin Registrul b.i., întocmesc
dosarele cadastrale pentru toate b.i. ce
se află în sfera lor de activitate, oferă
servicii de inventariere şi evaluare a b.i.
Este foarte importantă relaţia dintre
Serviciul fiscal de stat şi sistemul OCT-
lor, primul fiind beneficiarul informaţiei şi
a serviciilor de evaluare a b.i. în scop de
impozitare oferite de OCT (f-ţia cea mai
imp. a OCT-lor).
Comisia Naţională a Hârtiilor de
Valoare reglementează activitatea pe
piaţa hârtiilor de valoare, creează
mediul juridic, metodologic şi
informaţional de dezvoltare a acesteia.
Metodele progresiste de evaluare,
problemele determinării valorii de piaţă
a b.i., perfecţionarea practicii de
evaluare sînt obiectele unei atenţii
sporite din partea Comisiei, deoarece
ele constituie baza determinării valorii
nominale şi de piaţă a hârtiilor de
valoare. Împreună cu ASRFC, CNHV
planifică elaborarea metodologiei
evaluării şi a instrucţiunilor privind
aplicarea ei, care ar putea fi utilizate
pentru diferite scopuri de evaluare a b.i.
Agenţia de Stat pentru Protecţia
Proprietăţii Industriale, împreună cu
Agenţia de Stat pentru Protecţia
Drepturilor de Autor, reglementează
activitatea în domeniul evaluării
proprietăţii intelectuale, elaborează acte
legislative şi normative în acest
domeniu. AGEPI este responsabilă de
atestarea evaluatorilor obiectelor de
proprietate intelectuală. Deşi obiectele
evaluării – b.i., maşinile şi mecanismele,
pe de o parte, şi activele nemateriale,
pe de altă parte – se deosebesc evident
între ele, la determinarea valorii de piaţă
a oricărui tip de proprietate se folosesc
principii şi metode similare, se aplică
aceleaşi metode de evaluare. Deaceea,
AGEPI lucrează în strâns contact cu
alte ministere şi departamente în
vederea creării unui cadru normativ şi
informaţional unic al pieţei.
38. Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru – sarcini şi
funcţii de bază
ASRFC este organ al administraţiei
publice centrale, care asigură realizarea
politicii statului în domeniul administrării
fondului funciar şi reglementării relaţiilor
funciare, cadastrului, geodeziei,
cartografiei, topografiei şi
prospecţiunilor tehnice. Agenţia a fost
înfiinţată în 1995, ca Agenţie Naţională
pentru Geodezie, Cartografie şi
Cadastru. Mai târziu îi este atribuită
denumirea de Agenţia Naţională
Cadastru, Resurse Funciare şi
Geodezie şi, după reorganizarea ei în
anul 2001, ea a căpătat actuala
denumire.
Agenţia contribuie la dezvoltarea
pieţei bunurilor imobiliare, este
răspunzătoare de crearea cadrului
juridic şi metodologic pentru lucrările de
evaluare a bunurilor imobiliare. Agenţia
este fondatorul sistemului teritorial
dezvoltat al oficiilor cadastrale, care
efectuează înregistrarea bunurilor
imobiliare şi a drepturilor asupra lor,
prestează servicii de inventariere şi
evaluare a bunurilor imobiliare,
determină valoarea bunurilor imobiliare
în scopul impozitării.
În activitatea sa Agenţia se
călăuzeşte de Constituţia Republicii
Moldova, de Legea cu privire la Guvern
şi de alte legi, de hotărârile
Parlamentului, decretele Preşedintelui,
hotărârile şi ordonanţele Guvernului,
precum şi de acordurile internaţionale la
care Republica Moldova este parte, de
Regulamentul Agenţiei de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru şi de alte acte
normative.
Agenţia este persoană juridică,
dispune de ştampila cu Stema de Stat a
Republicii Moldova, cu denumirea sa şi
de conturi trezoreriale.
Conform legislaţiei, Agenţia de Stat
Relaţii Funciare şi Cadastru
îndeplineşte atribuţii principale şi
speciale.
Atribuţiile principale ale Agenţiei
sânt: 1)participarea la elaborarea
politicii şi strategiei statului în domeniul
relaţii funciare şi cadastru; 2)elaborarea
şi realizarea programelor şi planurilor
naţionale în domeniul relaţii funciare şi
cadastru, coordonarea activităţii
autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale în sfera planificării şi
realizării programelor de diferite nivele
în domeniul relaţii funciare şi cadastru;
3)coordonarea lucrărilor ce ţin de
crearea cadastrului bunurilor imobiliare;
4)acordarea de sprijin în realizare
reformei funciare; 5)acordarea de sprijin
în dezvoltarea pieţei bunurilor
imobiliare; 6)administrarea patrimoniului
de stat din întreprinderile de ramură.
Agenţia este responsabilă pentru
funcţionarea întreprinderilor de stat
ramurale şi pentru rezultatele activităţii
economico-financiare a acestora,
creează, reorganizează şi lichidează
întreprinderile de stat în domeniul său
de activitate; 7)sprijinirea colaborării
internaţionale în domeniile relaţii
funciare şi cadastru, atragerea
investiţiilor străine în această activitate;
8)alte atribuţii în conformitate cu
legislaţia în vigoare.
Atribuţiile speciale ale Agenţiei sînt
legate de activitatea privind organizarea
teritoriului; controlul asupra folosirii
raţionale a pământului; domeniul
cadastrului; evaluării bunurilor
imobiliare; geodeziei şi cartografiei.
Agenţia elaborează scheme de
folosire raţională a terenurilor; programe
de ameliorare şi protecţie a terenurilor;
stabileşte, în comun cu ministerele
corespunzătoare, hotarele terenurilor cu
regimuri speciale de conservare a
naturii; elaborează proiecte de
organizare a teritoriului şi marchează pe
teren hotarele unităţilor teritorial-
administrative şi ale intravilanului
localităţilor; elaborează scheme,
proiecte şi alte documente referitoare la
organizarea teritoriului şi efectuează
supravegherea de autor a realizării
acestora.
Agenţia exercită controlul asupra
folosirii raţionale a terenurilor;
controlează drepturile asupra bunurilor
imobiliare; respectarea proiectelor de
organizare a teritoriului; respectarea
termenului de restituire a terenurilor;
recuperarea pierderilor cauzate de
excluderea terenurilor din circuitul
agricol; tranzacţiile cu trenurile
(vânzarea-cumpărarea, punerea în gaj,
transmiterea în moştenire, schimbul,
donaţia ,arendarea).
În domeniul evaluării bunurilor
imobiliare, Agenţia exercită
următoarele atribuţii: 1)reglementează
activitatea în domeniul evaluării
bunurilor imobiliare; 2)elaborează acte
normative ce reglementează
organizarea şi dezvoltarea activităţii de
evaluare; 3)creează baza metodologică
pentru evaluarea bunurilor imobiliare,
inclusiv în scopul impozitării;
4)elaborează şi aprobă instrucţiuni şi
indicaţii metodice privind evaluarea
bunurilor imobiliare; 5)asigură crearea şi
ţinerea bazei de date privind preţurile
tranzacţiilor curente cu bunurile
imobiliare; 6)asigura crearea şi ţinerea
Registrului de estimare a bunurilor
imobile; 7)elaborează şi aplică o
metodologie unică în cadrul inventarierii
tehnice; 8)participă la elaborarea, în
comun cu asociaţiile obşteşti ale
evaluatorilor, a standardelor naţionale
de evaluare; 9)organizează procesul de
instruire a cadrelor în domeniul evaluării
bunurilor imobiliare, inclusiv în scopul
impozitării.
În domeniul cadastrului, Agenţia
exercită următoarele atribuţii speciale:
1)asigură crearea şi ţinerea cadastrului
bunurilor imobiliare şi a cadastrului
funciar; 2)ţine Registrul bunurilor
imobiliare; 3)elaborează şi prezintă
autorităţilor administraţiei publice locale
registrele deţinătorilor de terenuri în
vederea introducerii modificărilor
curente; 4)coordonează la nivel de stat,
comună, oraş, judeţ, municipiu, ţară,
lucrările de ţinere a cadastrului funciar;
5)acumulează informaţii cadastrale
despre toţi deţinătorii de terenuri pe
întreg teritoriul Republicii Moldova,
indiferent de tipul de proprietate şi
categoria terenului; 6)asigură crearea şi
ţinerea cadastrului de specialitate printr-
un sistem unic de înregistrare a
bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra
lor şi a tranzacţiilor cu ele; 7)alte atribuţii
privind ţinerea şi dezvoltarea sistemului
cadastral.
În domeniul geodeziei şi
cartografiei, Agenţia exercită controlul
de stat asupra efectuării lucrărilor
cartografice, cercetărilor inginereşti,
lucrărilor topografice şi geodezice;
efectuează supravegherea tehnică şi
controlul asupra nivelului tehnic, calităţii,
asigurării metrologice a lucrărilor
topografice, geodezice şi
fotogrammetrice, precum şi alte atribuţii.
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru
are dreptul: 1)să elaboreze proiecte de
acte normative; să emită ordine,
directive şi instrucţiuni privind relaţiile
funciare şi cadastrul, obligatorii pentru
persoanele fizice şi juridice cu orice tip
de proprietate, să efectueze expertiza
proiectelor şi atestarea specialiştilor,
conform legislaţiei; 2)să elibereze, în
conformitate cu legislaţia în vigoare,
licenţe pentru următoarele genuri de
activitate: a)lucrări topogeodezice şi
cartografice din cadrul prospecţiunilor
tehnice pentru diferite genuri de
activitate, prospecţiuni tehnice
complexe în construcţii; b)activităţi ce
ţin de domeniul cadastrului, de
elaborarea proiectelor de organizare a
teritoriului şi de evaluarea terenurilor;
c)lucrări de inventariere şi de estimare a
bunurilor imobiliare; 3)să organizeze
licitaţii privind proiectarea şi executarea
investigaţiilor publice, să ţină evidenţa
tuturor licitaţiilor desfăşurate în
domeniul relaţiilor funciare, să depisteze
încălcările comise în urma desfăşurării
acestora şi să înainteze Ministerului
Finanţelor propuneri privind
sancţionarea contravenienţilor, în
conformitate cu prevederile legale.
39. CAMERA Naţională de Imobil
din Republica Moldova
Camera Naţională de Imobil din R.M.
(CNI-RM) este o asociaţie benevolă
non-profit non-guvernamentală a
persoanelor fizice şi juridice, care
contribuie la dezvoltarea activităţii de
evaluare şi a domeniilor înrudite pe
baza comunităţii de interese a
membrilor ei. Camera de Imobil este o
persoană juridică, are denumire de
firmă, balanţă independentă, conturi în
bănci, ştampilă, blanchete cu denumirea
firmei şi rechizitele necesare, emblemă
şi drepturi exclusive de utilizare a lor.
Asociaţia participanţilor profesionişti la
piaţa imobiliară şi Asociaţia Republicană
a Evaluatorilor sa unit la 25 noiembrie
1999 formînd „Camera Naţională de
Imobil din RM” care este membru
asociat al TEGoVA. Scopurile principale
ale constituirii Camerei de Imobil sunt:
contribuirea la formarea şi dezvoltarea
pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de
evaluare în Moldova; apărarea
intereselor şi drepturilor participanţilor
profesionişti la piaţa imobiliară. Camera
de Imobil din Moldova îşi propune să-şi
desfăşoare activitatea în următoarele
direcţii: să dezvolte pregătirea
membrilor săi în domeniul activităţii de
evaluare, să organizeze stagieri,
procesul de certificare şi atestare a
participanţilor la piaţa imobiliară în
domeniul activităţii de evaluare; să
efectueze expertize independente în
probleme de evaluare; să dezvolte etica
profesională a evaluatorului şi să
controleze respectarea ei de către
membrii asociaţiei. Camera Naţională
de Imobil participă şi la elaborarea bazei
normative şi juridice a activităţii de
evaluare, reprezintă membrii asociaţiei
şi apără drepturile şi interesele lor în
organele administrative, legislative şi
judiciare. Camera de Imobil stabileşte şi
perfecţionează relaţiile cu organizaţiile
guvernamentale, naţionale şi
internaţionale privind dezvoltarea
activităţii pe piaţa imobiliară.
Sarcinile concrete care stau în faţa
Camerei Naţionale de Imobil din R.M.
sunt pregătirea, finanţarea şi difuzarea
literaturii de specialitate şi ştiinţifice în
problemele funcţionării pieţei imobiliare,
publicarea materialelor didactice şi
metodice, organizarea şi desfăşurarea
conferinţelor, seminarelor în problemele
evaluării, formării pieţei imobiliare,
politicii formării preţurilor. După forma de
organizare juridică, Camera de Imobil
este o organizaţie obştească, bazată pe
principiile participării benevole,
independenţei, activităţii non-profit.
Membri ai Camerei Naţionale de
Imobil pot fi cetăţeni ai R.M. şi cetăţeni
ai altor ţări care au permis de reşedinţă
permanentă în Moldova, indiferent de
rasă, confesiune, sex şi convingeri
politice. Ca şi în AREPE, în Camera de
Imobil există patru grupe de membri:
membri plini; membri asociaţi;
membri de onoare; membri
corporativi. Faţă de membrii Camerei
de Imobil se înaintează aceleaşi cerinţe
ca şi în AREPE. Se deosebesc doar
cerinţele înaintate faţă de membrii
corporativi. În conformitate cu statutul
Camerei de Imobil, dacă peste 25% din
parteneri sau peste 50% din lucrătorii
firmei sunt membri plini ai Camerei,
atunci firma respectivă este în drept să
înainteze cerere pentru a deveni
membru corporativ al Camerei.
Activitatea acestei firme nu trebuie să
contravină statutului, regulilor de
conduită şi activităţii profesionale a
Camerei de Imobil. Nici un membru al
Camerei nu are dreptul să treacă dintr-o
categorie de membri în alta dacă nu a
plătit cotizaţiile şi nu a îndeplinit toate
obligaţiile legate de categoria din care
face parte în prezent.
Drepturile membrilor Camerei de
Imobil depind de categoria de membri
ai organizaţiei din care face parte
evaluatorul. Toţi membrii Camerei de
Imobil au dreptul să se folosească de
titlul lor. Membrii plini şi membrii asociaţi
au dreptul să aleagă şi să fie aleşi ca
membri ai Consiliului Camerei, să
beneficieze de serviciile şi patrimoniul
Camerei în modul stabilit de Consiliul
Camerei. Toţi membrii Camerei, în afară
de membrii corporativi, pot folosi
simbolica Camerei, în modul stabilit de
Consiliu. Ei au dreptul să obţină de la
Cameră informaţie cu privire la
activitatea ei, să participe la acţiunile
Camerei cu dreptul de a lua parte la vot
(membrii asociaţi, membrii de onoare şi
corporativi au dreptul de vot consultativ),
să facă propuneri privind dezvoltarea
activităţii Camerei, să se publice în
publicaţiile Camerei şi să primească
aceste publicaţii.
Toate categoriile de membri ai
Camerei sunt obligaţi: să respecte
statutul şi actele normative ale Camerei
şi să îndeplinească deciziile şi regulile
adoptate de Consiliul Camerei; să
păstreze şi să folosească în modul
cuvenit patrimoniul Camerei; să
plătească la timp taxa de înscriere şi
cotizaţiile de membru; să susţină
reputaţia Camerei şi să respecte etica
profesională a participantului
profesionist la piaţa imobiliară; să nu
divulge unor terţe persoane informaţia
confidenţială referitoare la Cameră; să-
şi aducă contribuţia la susţinerea
informaţională a Camerei.
Organul suprem de conducere al
Camerei este Adunarea Generală a
membrilor ei, care se convoacă nu mai
rar de o dată pe an. Adunarea generală
aprobă statutul şi introduce modificări în
el; alege Consiliul şi comisia de revizie a
Camerei; ascultă dările de seamă ale
Consiliului şi comisiei de revizie; aprobă
raportul de activitate şi bugetul anual al
Camerei; discută sarcinile şi direcţiile
principale de activitate ale Camerei; ia
hotărîri cu privire la încetarea activităţii
ei.
În perioada dintre adunările
generale, activitatea Camerei se
desfăşoară sub conducerea Consiliului
Camerei. Consiliul este ales pe un
termen de pînă la 3 ani. Consiliul
conduce activitatea curentă: primeşte
noi membri în rîndurile Camerei, îi
scoate sau îi exclude din componenţa
Camerei; pregăteşte şi convoacă
Adunarea Generală; pregăteşte raportul
de activitate al Camerei pe anul ce s-a
scurs şi face bilanţul anual; îndeplineşte
alte obligaţii care nu sunt exclusiv în
componenţa Adunării Generale.
Comisia de revizie este aleasă pe
un termen de 3 ani pentru controlul
activităţii financiar-economice a Camerei
(nu mai rar de o dată pe an);
supravegherea respectării statutului şi
înfăptuirea deciziilor organelor de
conducere; prezentarea la Adunarea
Generală a concluziilor şi propunerilor
făcute în baza rezultatelor reviziilor şi
activităţii de supraveghere.
40. Standarde Europene de
Evaluarea: Istoria creării, structura,
conţinutul de bază.
În 1997 Grupul TEGOFA a publicat
„Ghidul Albastru” primul set de
standarde continentale urmînd iniţiativa
Marii Britanii între 1972-1975. TEGOFA
a fuzionat cu EUROVAL la 4 mai 1977 şi
a devenit TEGoVA (Grupul European al
Asociaţiilor Evaluatorilor). TEGoVA
include în sine 38 de organizaţii a
evaluatorilor din 26 ţări şi reprezintă
aproximativ 500 mii de profesionali.
Este o asociaţie infiinţată în
conformitate cu legislaţia Belgiei.
Obiectivul principal al TEGoVA este de a
armoniza standardele şi practica
evaluării pentru adoptare atît în Uniunea
Eropeană cît şi pe pieţele în curs de
dezvoltare a Europei Centrale şi de Est.
Standardele europene constituie un
reper, care stabileşte un nivel minim
admisibil de calitate a evaluării, în baza
căruia evaluatorii trebuie să evaluieze
bunurile imobiliare. La rîndul lor,
beneficiarii serviciilor de evaluare obţin
baza pentru măsurarea aşteptărilor lor
rezonabile în ceea ce priveşte
competenţa evaluatorului, precum şi
respectarea standardelor profesionale şi
etice.Important este faptul că
standardele europene au un caracter de
recomandaţii pentru membrii
organizaţiei şi reprezintă cea mai bună
experienţă, elaborată pentru a fi inclusă
în actele normative corespunzătoare ale
Uniunii Europene.Standardele
Europene de evaluare, în utlima lor
redacţie au fost adoptate în anul 2000.
Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente
şi 9 anexe.
Standardul 1.Aspecte de
conformitate.Acest standard tratează
conformitatea Standartelor Europene de
Evaluare (EVS) cu Standardele
Internaţionale de Evaluare, cu
Directivele Uniunii Europene, legislaţia
şi standardele naţionale.Aici sînt
recomandări a grupului TEGoVA privind
respectarea standardelor.
Standardul 2. Evaluatorul
calificat.Aici se examinează chestiunele
privind acreditarea europeană,
recunoaşterea reciprocă, reglementarea
locală şi autorizarea activităţii de
evaluare, certificarea TEGoVA. Acest
standard mai cuprinde definiţia
evaluatorilor, competenţa,
calificarea,relaţia cu clientul, relaţia
evaluatorului cu auditorul, codul
profesional.
Standardul 3. Condiţiile de
angajare.În cadrul acestui standard se
examinează importanţa expunerii clare
şi neambigue în scris a condiţiilor de
angajare; informaţia care trebuie inclusă
în condiţiile de angajare; efectuarea
evaluării în circumstanţe deosebite:
evaluarea în condiţii de informaţie
limitată; evaluarea incompatibilă cu
standardele; enumerarea altor variante
de îndeplinere a lucrărilor;
subcontractarea lucrării de evaluare;
rezultatele evaluării transmise unor terţi.
de confidenţialitate, responsabilităţile
evaluatorului faţă de terţi şi prevederi
privind publicaţia raportului.
Standardul 4. Bazele de evaluare.În
acest standard sînt expuse principiile de
evaluare, practica raportării şi bazele de
evaluare uniforme. Rapoartele de
evaluare conform EVS se elaborează în
acord cu practica internaţională, legile şi
reglementările naţionale şi europene,
nevoile clientului. Principiile
fundamentale, atît pentru elaborarea
raportului, cît şi pentru alegerea bazelor
de evaluare va fi transparenţa,
consistenţa şi coierenţa.Deasemenea
aici sînt date definiţiile valorilor:
valoarea de piaţa, valoarea de piaţă pe
bază de arendă, valoarea de piaţă ca
cea mai bună utilizare, valoarea
corectă, valoarea pentru utilizarea
existentă, valoarea de utilizare
alternativă, costul de înlocuire net.
Standardul 5. Evaluarea pentru
rapoarte financiare.În cadrul acestui
standard se examinează principiile de
alegere a bazei corespunzătoare de
evaluare; repartizarea valorii între teren
şi clădire; particularităţile evaluării
bunurilor imobiliare specifice.
Deasemenea aici este dată clasificarea
activelor imobiliare.
Standardul 6. Evaluarea bunurilor
imobiliare pentru depunerea în gaj,
precum şi altor obiecte de gaj în cazul
creditării ipoticare.Standardul
examinează importanţa evaluării
coordonate în Europa, baza de
evaluare; valoarea de piaţă şi de
creditare ipotecară, metodele de
determinare a lor; responsabilitatea şi
obligaţiile evaluatorului; independenţa
evaluatorului; proprietăţile-investiţie. Tot
aici este tratată problema proprietăţii
ocupate de proprietar; evaluarea în
scop de vînzare forţată.
Standardul 7. Evaluarea prealabilă,
prognozele şi alte feluri de evaluare.Se
tratează următoarele noţiuni legate de
concepţia valorii: valoarea de investiţie;
costul de înlocuire; valoarea de vînzare
forţată; valoarea construcţiei; prognoze;
evaluări retrospective şi alte baze ale
evaluării.
Standardul 8. Evaluări pentru
companii de investiţii-asigurări şi fonduri
de pensii. Standardul examinează
directivele Uniunii Europene privind
evidenţa anuală şi consolidată,
determinarea valorii de piaţă. În acest
document sînt tratate tipurile de active;
întocmirea rapoartelor de evaluare;
valoarea tranzacţiilor; cerinţele faţă de
evaluatorul calificat, certificatul de
evaluare şi metodologia evaluării.
Standardul 9. Rapoartele de
evaluare.Acest standard examinează
tipurile şi conţinutul raportului de
evaluare, diverse aspecte legate de
prezentarea rezultatelor evaluării şi
formele de certificate de evaluare.
Noua redacţie a Standardelor
Europene de Evaluare include şi 13
regulamente metodice cu următoarele
teme:Reg.1. Factorii speciali care
afectează valoarea.Reg.2. Evaluarea
proprietăţilor speciale.Reg.3. Evaluarea
maşinilor şi echipamentelor. Reg. 4.
Evaluarea activelor destinate pentru
dezvoltare (investiţii).Reg.5. Evaluarea
proprietăţilor agricole (evaluarea
terenurilor cu destinaţie agricolă, a
clădirilor agricole, a plantaţiilor
multianuale).Reg. 6. Evaluarea
obiectivelor istorice (valoarea financiară
şi culturală a clădirilor istorice; subiecţii
evaluării).Reg. 7. Evaluarea afacerii.
Reg. 8. Evaluarea activelor necorporale
(nemateriale)..Reg.9. Evaluarea pentru
indicii proprietăţii imobiliare; examinează
necesitatea în ce priveşte indicii;
cerinţele faţă de eficienţa indicilor;
dezvoltarea şi comparabilitatca indicilor.
Reg. 10. Evaluarea internaţională..Reg.
11. Evaluarea întreprinderilor mixte şi a
societăţilor cu răspundere limitată.
Tratează tipurile de întreprinderi mixte;
cerinţele în ceea ce priveşte experienţa
şi calificarea evaluatorului.Reg. 12.
Repartizarea valorii între teren şi clădiri.
Reg. 13. Particularităţile legislaţiei şi
practica de evaluare în diferite ţări.
41. Standarde Internaţionale de
evaluare: Istoria creării, structura,
conţinutul de bază.
Prima redacţie a Standardelor
Internaţionale de Evaluare a fost
publicată în 1985, însă aria de aplicare
a standardelor era foarte îngustă -
evaluarea cîtorva categorii de active.
Ulterior, aceste standarde s-au extins pe
baza anexelor. Cea dc-a doua şi a treia
ediţie a Standardelor Internaţionale de
Evaluare au fost publicate, respectiv, în
1994 şi 1997. In prezent, o parte
semnificativă din activitatea Comitetului
este îndreptată spre satisfacerea nevoii
de standarde internaţionale eficiente.
Comitetul internaţional pentru
elaborarea standardelor de evaluare
este o organizaţie internaţională care
reuneşte organizaţiile profesionale ale
evaluatorilor din peste 50 de ţări ale
lumii.
Standardele Internaţionale de
Evaluare au o bază unică ce reflectă
unitatea de principii economice, care nu
depind de graniţele politice. La l iulie
2000, 1VSC a adoptat o nouă redacţie a
Standardelor Internaţionale (IVS-2000).
Conţinutul şi structura standardelor au
suferit modificări semnificative.
Structura IVS-2000:
1)Introducerea . În introducere se
reprezintă sinteza izvoarelor IVS,
lucrările Comitetului Internaţional pentru
Standarde de Evaluare, precum şi
contextul generalizat a standardelor. Se
explică cum sunt organizate standardele
şi se ezaminează utilizarea lor
presupusă.
2)Conceptele şi principiile generale
de evaluare. Pentru a favoriza
înţelegerea conceptelor şi principiilor de
bază de către reprezentanţii diferitor
discipline profesionale şi pentru
înfruntarea greutăţilor legate de
barierele lingvistice acest compartiment
este destinat pentru acordarea
comentariilor la conceptele juridice şi
economice de bază, pe care se
întemeiază disciplina de evaluare şi
standardele ei. Înţelegerea completă şi
corectă a acestor concepţii şi principii
are o însemnătate imensă pentru
înţelegerea evaluării şi prezentelor
standarde.
3) Codul comportării. El este destinat
cerinţelor faţă de etică şi competenţă
înaintate evaluatorilor
profesionali.Comportarea etică serveşte
intereselor obşteşti,intensifică
încrederea pe care instituţiile financiare
trebuie să o poarte faţă de serviciile
evaluatorilor şi lucreză spre binele
însăşi profesiei de evaluare.Codul
comportării garantează că rezultatele
evaluărilor sunt de încredere, nu sînt
contrazicătoare şi nepărtinitoare.
4)Tipurile proprietăţii.BI,baza oricărei
sisteme de avuţie (bogăţie) se
deosebesc de alte categorii de
proprietate aşa cum sînt bunurile
mobiliare, business şi interesele
financiare.Se examinează aceste 4
tipuri de proprietăţi şi diferenţele între
ele.
5)Tipurile valorilor. Toate evaluările
pot fi divizate în 2 categorii:
-efectuate în baza valorii de piaţă
-efectuate în baze, altele decît
valoarea de piaţă
În acest compartiment se
examinează diferenşele dintre bazele
valorii.
6) Standardele. În cadrul structurii
standardelor se includ aplicările lor,
recomandările metodice şi comenteriile.
Standardele se consideră mai
fundamentale şi
permanente.Standardele Internaţionale
1 şi 2 sînt dedicate respectiv valorii de
piaţă şi batelor evaluării,altele decît
valoarea de piaţă şi în acest fel servesc
drept fundament pentru aplicările IVS
care sunt dedicate evaluării în evidenţa
financiară şi creditare.
7) Aplicările IVS. Evaluările se
pregătesc pentru diverse scopuri dintre
care se deosebesc: 1) rapoarte
financiare şi conturile legate de ele, 2)
asigurarea împrumuturilor şi ipotecelor.
Se examinează utilizarea procedurilor
evaluării pentru o asemenea
întrebuinţare a lor.
8) Recomandările metodice.
Problemele care ating utilizarea
stanadardelor deseori apar în practrica
evaluării şi la acei care utilizează
serviciile de evaluare. Recomandările
metodice conţin indicaţii la probleme
concrete în evaluare şi la utilizarea
standardelor în situaţii mai concrete a
businessului şi prestarea serviciilor.
Recomandările metodice se consideră
nu atît de permanente ca standardele şi
uneori în ele sînt efectuate corecţii pe
măsura în care situaţiile profesionale şi
situaţiile apărute în business merită
atenţia Comitetului. Recomandările
metodice sînt completări importante a
standardelor, dar ele însuşi nu
reprezintă expunerea lor.
9) Comentarii. Pentru acordarea
evaluatorilor şi utilizatorilot serviciilor lor
mijloace mai puţin formale şi mai directe
de primire a răspunsurior la întrebări,
referitoare la standarde şi utilizarea lor,
comitetul a elaborat şi comentarii la
standarde. Unicul comentariu care este
inclus în ediţia IVS-2000 este
„proprietatea investiţională”.
10) Glosar. Glosarul conţine referinţe
intersectate la divergenţele apărute în
utilizarea terminologiei în Naţiunile
Unite, America de Nord, şi alte asociaţii.
El include descrieri din discipline
ajutătoare şi prezintă referinţe pentru
locurile unde aceşti termeni se folosesc
în standarde sau recomandări metodice.
42. Situaţia existentă şi
problemele formării bazelor
informaţionale pentru evaluarea
imobilului.
Succesul oricărei afaceri în condiţiile
dezvoltării relaţiilor de piaţă într-o mare
măsură este determinat de calitatea
informaţiei în baza căreia se iau decizii,
se elaborează proiecte şi recomandări.
Un rol deosebit de important îi revine
informaţiei la efectuarea evaluării, când
obiectul acesteia este privit în
interacţiune cu factorii ce influenţează
asupra valorii. Colectarea şi analiza
informaţiei despre obiectul evaluării,
situaţia de moment şi tendinţele de
dezvoltare a pieţei imobiliare, a
diferitelor date cu caracter economic,
demografic, ecologic şi a altei informaţii
constituie obiectul unei atenţii deosebite
din partea specialiştilor evaluatori, dar şi
un obiect aparte al afacerii.
Sursele de informaţie pentru
evaluarea bunurilor imobile
Informaţia este cea mai valoroasă
resursă a pieţei, ea determină calitatea
serviciilor de evaluare, conformitatea
rezultatelor evaluării. Pentru efectuarea
rapidă şi eficientă a evaluării este
necesară o informaţie diversă,
caracterizată prin integralitate,
veridicitate, oportunitate, cantitate
suficientă. Principalele surse de
informaţie care pot fi utilizate de
evaluator sunt:
• legislaţia Republicii Moldova;
• datele cadastrului bunurilor
imobiliare;
 datele statistice publicate oficial,
datele mass-media privind conjunctura
pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc.;
 materialele ştiinţifice care conţin
date privind topografia, clima, fertilitatea
solului, noile materiale şi elemente de
construcţie, etc.;
 documentaţia de proiect şi deviz;
 normele şi normativele de deviz;
 experienţa personală a actualizarea modelului de evaluare.
evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;
 datele despre tranzacţiile cu bunuri
imobiliare obţinute de la alţi evaluatori,
brokeri, notari;
 alte surse.
Sursele de informaţie trebuie să fie
sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o
atitudine critică faţă de informaţia
obţinută, îndeosebi faţă de informaţia
publicată în mass-media. Informaţia
necesară pentru efectuarea evaluării
poate fi reprezentată sub forma
următoarei scheme (fig. 1.).
Toată informaţia necesară pentru
evaluare se împarte în două grupe:
informaţia generală şi informaţia
specială. Informaţia generală cuprinde
informaţia cu caracter general economic
şi social, care exercită o influenţă egală
asupra tuturor obiectelor pieţei
imobiliare. Informaţia specială
caracterizează un bun imobiliar concret.
După sursele de obţinere, informaţia
se împarte în primară şi secundară.
Informaţia primară este informaţia
internă care caracterizează bunul
imobiliar evaluat. Sursa acestei
informaţii este inspectarea şi expertiza
tehnică a obiectului, dosarele
cadastrale; planurile cadastrale, hărţile
de bonitate a terenurilor, planurile de
organizare a teritoriului. Informaţia
secundară sau externă este informaţie
prelucrată, prezentată sub formă de
articole de analiză, prognoze, informaţie
privind dezvoltarea pieţei imobiliare,
factorii economici, sociali, politici,
demografici, ecologici. Surse de
informaţie externă sunt îndrumarele de
specialitate, publicaţiile periodice,
informaţia de la specialiştii pieţei
imobiliare, colaborarea profesională,
participarea la conferinţe, expoziţii, etc.
Cantitatea de informaţie necesară
depinde de metoda aplicată la
efectuarea evaluării, de scopul evaluării,
precum şi de tipul bunului imobiliar. De
exemplu, la efectuarea evaluării unei
locuinţe-tip, situată într-o casă standard,
evident că se va lua în calcul un număr
mai mic de indicatori decât în cazul
evaluării unui bun imobiliar specific,
unical.
Pentru determinarea valorii de
reconstituire a bunului imobiliar poate fi
întocmit un deviz în baza documentaţiei
de proiect, listei cu volumul de lucrări, a
unei largi baze informaţionale,
normative şi de proiect. De asemenea
este necesar să fie cunoscută
tehnologia de construcţie, preţurile la
materialele de construcţie şi de finisare.
Pentru determinarea valorii iniţiale a
bunului imobiliar sunt utilizate, de
asemenea, Culegerile indicilor
comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru
reevaluarea fondurilor fixe, elaborate
de institutele de proiectări ale
ministerelor şi departamentelor şi
aprobate de Gosstroi al URSS în
perioada 1969-1971 sau Indicatorii
comasaţi ai costului construcţiei,
elaboraţi de institutele de proiectări ale
ministerelor şi departamentelor, care au
trecut expertiza, fiind coordonate cu
Gosstroi al URSS.
În cazul efectuării evaluării cu
aplicarea metodei analizei comparative
a vânzărilor, evaluatorul trebuie să
găsească un număr suficient de obiecte
similare cu obiectul evaluării, să obţină
informaţia completă privind
caracteristicile lor tehnice, amplasarea
şi preţul de vânzare. Sursele unei astfel
de informaţie sunt:
• propria bază de date a
evaluatorului sau a întreprinderii de
evaluare;
• informaţia privind preturile de
vânzare-cumpărare publicată în
INTERNET, mass-media, publicaţiile
periodice de specialitate.
În cazul evaluării după metoda
venitului sunt necesare datele gestiunii
contabile şi financiare a întreprinderii,
sumarele economico-statistice privind
dezvoltarea pieţei, informaţia despre
activitatea şi serviciile băncilor
comerciale, datele cu privire la vânzări-
cumpărări, închirierea şi ipotecarea
obiectelor similare şi altă informaţie.
O problemă cu care se confruntă
OCT în cadrul formării cadastrului b.i.
este colectarea datelor de piaţă.
Colectarea datelor de piaţă este
efectuată în scopul obţinerii informaţiei
necesare pentru elaborarea sau
Datele privind preţurile de vânzare şi
plăţile de arendă pot fi obţinute din
contractele de vânzare-cumpărare şi
contractele de arendă înregistrate la
OCT. Drept surse de informaţie pot fi
autorităţile administraţiei publice locale,
agenţii imobiliarei, întreprinderile de
evaluare.
Pentru acumularea datelor de piaţă
oficiile cadastrale trebuie să menţină o
bază de date a tranzacţiilor imobiliare,
care va conţine:
a) informaţia referitoare la
tranzacţie: preţul şi data tranzacţiei;
b) datele de identificare a bunului
imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul
amplasării);
c) caracteristicile tehnice,
funcţionale şi economice ale Bl la data
tranzacţiei. Colectarea datelor de piaţă
este un proces continuu necesar pentru
a asigura monitorizarea calităţii
modelelor de evaluare şi actualizarea
lor.
Una din cele mai importante
informaţii este informaţia despre preţul
tranzacţiei care poate fi obţinută sau din
sursele oficiale (contract de vânz.-
cump.) sau din informaţia colectată de
realtori, brokeri, burse imobiliare. La
moment fiecare întreprindere de
evaluare crează baza de date proprie
despre tranzacţii. Cea mai veridică
informaţie se colectează în bursele
imob. care participă direct în
organizarea tranzacţiei. Cantitatea
informaţiei despre tranzacţii depinde de
rolul firmei pe p.im. Existenţa bazei de
date veridice crează avantajul firmei şi
reflectă capacitatea de concurenţă a
firmei. Cu cât mai mare este baza de
date a firmei cu atât mai mici sunt
cheltuieli p/u efectuarea unei evaluări.
La moment în Agenţia de Cadastru este
creată baza de date despre tranzacţiile
cu b.i. Dar informaţia despre preţuri nu
este veridică în majoritatea cazurilor,
deoarece această bază de date se
bazează pe informaţia din contracte. ...
La crearea bazei de date trebuie
să se ţină cont de învechirea rapidă a
informaţiei, legată de dinamica înaltă a
p. im. din RM , fluctuaţii mari ale
preţurilor într-o perioadă scurtă de timp.
Pe parcursul ultimelor ani a
crescut tendinţa de reunificare a bazelor
de date ale întrep. publice şi private, de
creare a bazei unice de date cu privire
la tranzacţii. Totuşi, în ciuda
numeroaselor discuţii şi a bunelor
intenţii ale ambelor părţi, situaţia
deocamdată nu s-a schimbat. Întrucât
baza de date calitative, demne de
încredere face parte din categoria
“know-how” a întrep. private, până în
prezent nu s-a reuşit nici crearea bazei
unice de date la nivelul asociaţiei
obşteşti a evaluatorilor.
De menţionat că nici statul, nici
sectorul privat nu dispun de o bază de
date suficient de calitative. Totodată,
deficienţele bazei de date a statului sunt
soluţionate cu succes în bazele de date
ale burselor imob. şi invers, deficienţele
bazelor de date ale întrep. din sectorul
particular sunt depăşite la întrep. de
stat. Aşadar, crearea unei baze unice de
date privind b.i. şi tranzacţiile cu ele va
însemna de fapt, soluţionarea problemei
de cea mai mare importanţă p/u orice
evaluator - problema unei informaţii
calitative, complete şi accesibile
necesar în procesul evaluării.
Având în vedere dificultatea
creării bazei unice de date privind piaţa
b.i. şi faptul că regulile de oferire a
informaţiei nu sânt sufient elaborate, cel
mai indicat ar fi crearea în viitor a unor
agenţii de informaţii specializate, care ar
furniza informaţia participanţilor existenţi
şi potenţiali la p.im.
43. Evaluatorul – cerinţele de
calificare, categoriileevaluatorilor,
competenţa şi relaţia cu clientul
Dezvoltarea pieţii imobiliare în
Republica Moldova în mare măsură
depinde de elaborarea şi implementarea
în practică a unui sistem de evaluare a
BI. Acest sistem are nevoie de
specialişti profesionişti cum ar fi profesia
de evaluator.
În SUA şi în UE profesia de evaluator
a apărut oficial în anii ’30 - ’40 ai
secolului trecut. În ţările Europei
Centrale şi de Est această profesie a
apărut în anii ’90, iar în RM în anii ’96 -
‘97 cînd au fost create primele asociaţii
obşteşti ale evaluatorilor.
Conform Legii RM cu privire la
activitatea de evaluare, evaluatorul
poate fi o persoană fizică cu reputaţie
bună, cu studii superioare
corespunzătoare, avînd certificat de
calificare, suficientă experienţă de
muncă, nivel profesional şi competenţa
necesară în domeniul evaluării.
Evaluarea BI este o activitate
profesională complexă ce necesită din
partea evaluatorului un complex întreg
de cunoştinţe şi deprinderi. Evaluatorul
trebuie să cunoască bine legislaţia, să
poată dirija corect cu metodele actuale
de evaluare, să aibă acces la informaţia
sigură şi completă privind piaţa
imobiliară. Deasemenea o mare
importanţă o are buna reputaţie a
specialistului, etica profesională,
priceperea lui de a lucracu clienţii,
colegii şi conducerea întreprinderii.
Această profesie necesită cunoştinţe
vaste în domeniile economice, tehnice
şi juridice. Plus la aceasta evaluatorul
trebuie să-şi împrospăteze permanent
cunoştinţele şi abilităţile profesionale
participînd la diferite seminare,
conferinţe, frecventînd cursuri de scurtă
durată , etc.
Conform Standartelor Europene de
Evaluare evaluatorul calificat , La moment pe piaţa serviciilor de
responsabil pentru efectuarea evaluării
trebuie să fie specialist cu o bună
reputaţie, care poate demonstra că:
- a obţinut o diplomă universitară sau
postuniversitară adecvată, de la o
instituţie de învăţămint superior
recunoscută, are cel puţin 2 ani de
experienţă după absolvire şi poate
demonstra că şi-a menţinut şi sporit
cunoştinţele sale profesionale printr-un
program relevant de pregătire continuă;
- are suficiente cunoştinţe şi
experienţă locală în evaluarea activelor
corporale aflate în zona respectivă, sau
a declarat insuficienţa sa de expirienţă
profesională clientului, înainte de
acceptarea lucrării, şi că a obţinut
asistenţă de la persoane competente şi
cunoscătoare;
- acolo unde cere legislaţia
naţională, evaluatorul este membru al
unui corp profesional recunoscut şi
acreditat;
- a încheiat contract de asigurare a
responsabilităţii sale profesionale în
legătură cu răspunderea asumată pt
fiecare lucrare.
Conform Standartelor Europene şi
Internaţionale de Evaluare evaluatorul
poate avea statutul de evaluator intern,
independent sau extern.
Evaluator independent – este un
evaluator extern care nu are un interes
financiar semnificativ în compania client
sau vice versa, nici direct nici indirect –
prin asociaţi, coadministratori sau rude
apropiate. El nu trebuie să aibă în
ultimele 24 de luni şi nici în prezent o
relaţie pecuniară (bănească, financiară)
cu clientul, decît plata pentru lucrarea
de evaluare şi să declare în scris orice
implicare trecută sau prezentă cu
proprietatea evaluată pentru ultimile 24
de luni.
Evaluator intern – poate fi
administrator, director sau funcţionar,
dacă este calificat corespunzător şi
dacă nu are un interes financiar sau
politic semnificativ, definit astfel:
- ca proprietate personală sau
familiară, fie printr-o corporaţie sau
printr-un holding în proporţie de 5% sau
cu o asemenea sumă cu care ar putea fi
influenţată obiectivitatea evaluatorului;
- ca remunerare legată de rezultatele
evaluării;
- ca funcţie în cadrul cadrul unei
autorităţi publice, ceea ce ar putea
conduce la apariţia unor conflicte cu o
terţă persoană.
Evaluatorul extern – este un
evaluator care, pe de o parte, este
distinct de evaluatorul intern, iar pe de
de altă parte, el nu corespunde, după
una sau mai multe din condiţiile sus-
enumerate, calităţii de
evaluatorindependent. În unele cazuri
prevăzute de legislaţie un astfel de
evaluator poate efectua evaluarea
pentru întocmirea documentaţiei
financiare.
Evaluatorul extern este o persoană
care nu are un interes material sau de
altă natură semnificativ în compania
clietului, sau legat de proprietatea
analizată de alţi evaluatori.
Evaluatorul se ocupă cu
determinarea valorii de piaţă a diferitor
bunuri imobiliare şi deţin licenţe speciale
la acest tip de activitate. Ei se
specializează de regulă după tipurile de
imobil (locativ, comercial şi industrial).
Deasemenea evaluatorii se deosebesc
şi după tipurile de lucrări efectuatede ei:
- evaluator-accesor – evaluiază
imobilul în scop de impozitare;
- evaluator-appraiser – pentru
necesităţile pieţii imobiliare.
Evaluatorul poartă răspundere
administrativă sau penală pentru
falsificarea intenţionată a rezultatelor
evaluării, nerespectarea principiului de
independenţă , de conştiinciozitate şi de
confidenţialitate a evaluării. În cazul
depistării încălcărilor menţionate şi
cauzării de prejudicii beneficiarului,
întreprinderea de evaluare este obligată
să le repare conform legislaţiei . În
contract se recomandă a se stabili
răspunderea evaluatorului pentru
prejudiciile cauzate beneficiarului prin
acţiunile incorecte ale evaluatorului.
În prectica lor profesională,
evaluatorii trebuie să respecte normele
morale generale acceptate şi să se
conducă de următoarele principii ale
eticii profesionale: independenţă,
onestitate, competenţă profesională,
confidenţialitatea informaţiei,
comportament profesional.
În relaţiile cu clienţii evaluatorul
trebuie să apere interesele clienţilor,
dacă acestea nu contravin legislaţiei şi
normelor etice. Dacă în procesul de
indeplinire a lucrării la comanda
clientului apar circumstanţe în care
interesele evaluatorului vin în
contradicţie cu interesele clientului,
evaluatorul are obligaţia de a duce la
timp lucrul acesta la cunoştinţa
clientului. Plata muncii evaluatorului nu
trebuie să depindă de obiectul evaluat.
Evaluatorul nu se va angaja sau nu se
va implica în nici o ocupaţie sau afacere
care ar afecta reputaţia profesională.
Evaluatorul va respecta
confidenţialitatea informaţiei clientului
sau terţilor. Evaluatorul nu va critica
neîntemeiat practica profesională a
colegilor săi. Dacă evaluatorului i se va
solicita opinia despre o lucrare
îndeplinită de un coleg, el trebuie să şi-o
expuie cinstit, obiectiv şi fără de a-şi
manifesta superioritatea faţă de colegul
său
44. Reglementarea juridică a
activităţii de evaluare (situaţia
curentă şi de perspectivă)
ev. există 2 abordări în evaluarea
imobilului:
1. constă în determinarea valorii
de piaţă;
2. determinarea preţului normativ
pentru terenuri şi p/u construcţii - val. de
reconstituire.
La moment există baza juridică
bine elaborată p/u determinarea preţului
normativ şi valorii de reconstituire a b.i.
În legislaţia dată valoarea b.i. se
analizează d.p.d.v. a costului şi reflectă
indici cantitaivi. Preţul normativ ocupă
un rol predominant la încheerea
tranzacţiilor îndeosebi cu b.i.,
proprietate de stat sau unităţilor
administrativ teritoriale. Tranzacţiile cu
b.i. proprietate privată la preţuri de piaţă,
însă noţiunea “val. de piaţă”, a fost
definită în legislaţie nu demult (iulie anul
2002). În iulie 2002 a fost publicată
legea cu privire la activitatea de
evaluare, în care activ. de ev. a fost
declarată ca gen independent de
activitate. Legea dată cuprinde noţiuni
de bază ale activ. de ev., studiază
relaţiile între subiecţii de evaluare
(evaluatori şi clienţi), descrie tipurile de
ev. şi temeiul şi condiţiile desfăşurării
activităţii de ev., cerinţele faţă de
evaluator, faţă de oformarea contractului
şi raportului de ev., etc. Un capitol
aparte a legii este destinat organizării şi prevăd aplicarea metodelor de piaţă
activ. de ev., modului de licenţiere şi de estimare a valorii. Conform legii cu
atestarea evaluatorului. Legea cu privire privire la activitatea de evaluare,
la ev. prevede: - elaborarea unui mare evaluarea trebuie efectuată după
număr de diverse acte normative ce metode de piaţa. Pentru înţelegerea şi
reflectă diferite aspecte organizaţionale aplicarea in acelaşi fel a metodelor de
şi metodologice a ev. În primul rând este piaţă de evaluare de către toţi
necesară elaborarea: evaluatorii - şi de la întreprinderile de
1. Reg. provizoriu privind ev. b.i.; stat, şi de la firmele private - e necesar
2. Reg. cu privire la atestarea să se creeze un sistem unitar de
evaluatorilor; standarde naţionale de evaluare. Aceste
3. Reg. cu privire la evaluarea ob. standarde trebuie să prevadă atît
de proprietate intelectuală; principiile generale şi metodele de
4. Programului de măsuri privind evaluare, cît şi tehnicile concrete de
implementarea noului sistem de ev. a evaluare a diferitelor categorii de bunuri
b.i. în scopul impozitării; imobiliare. Sunt aplicate următoarele
5. Standardele naţionale de metode de evaluare a B.I.
evaluare. 1.Metoda vânzărilor comparabile -
Reg. provizoriu a fost elaborat şi la etapa actuală aplicarea metodei date
aprobat în august 2003. Reg. provizoriu e limitată, dar fiind nivelul înalt al inflaţiei
are domeniul de aplicare limitat până la şi lipsa unei informaţii demne de
elaborarea standardelor naţ. de ev. Reg. încredere despre vânzările B.I. în cadrul
dat cuprinde: noţiuni de bază ale tranzacţiilor comerciale libere. Această
evaluării, descrie metodele de piaţă şi metodă este utilizată de către într/rile
prezintă diferite modele sau tehnici de noi de evaluare, dar necesită crearea
evaluare. unei baze de date privind vânzările
Reg. cu privire la atestatea curente de B.I., ceea ce implică mari
evaluatorilor. La moment sunt elaborate cheltuieli de timp pentru alegerea
2 reg.: - reg. privind atestarea obiectelor comparabile. Calitatea
evaluatorilor b.i. aprobat în iulie 2003 (În informaţiei determinată de experienţa
regulament sunt specificate: dispoziţii companiei şi cota pieţei imobiliare ce o
generale, certificatul de calificare şi deţine.
plata p/u eliberarea lui, cerinţe faţă de 2.Metoda costului sau cheltuielilor
solicitanţi, modul de acordare şi – această metodă se utilizează în toate
retragere a certificatelor de calificare, cazurile de evaluare a B.I. de către
eliberarea şi evidenţa certificatelor de evaluatorii întreprinderilor de stat,
calificare, eliberarea duplicatului certif. indiferent de scopul evaluării. Metoda
de ev., dispoziţii finale. Reg. mai include costului aplicată în R.M. e foarte diferită
4 anexe: 1-forma certificatului de de metoda costului cunoscută în
calificare; 2-procesul verbal; 3-borderoul occident. Valoarea terenurilor şi a
de examinare de calificare a construcţiilor se determină la noi
evaluatorilor; 4-cererea de acordare a separat. La evaluarea terenurilor se
certificatului de atestare a evaluatorului determină valoarea normativă a proprietarul acestuia, data la care a fost
b.i.).şi -reg. cu privire la atestarea terenului (uneori aplicarea unor
evaluatorului proprietăţii intelectuale. nesemnificativi coeficienţi de ajustare
Scopul alaborării documentelor pentru amplasare).La evaluarea
date constă în stabilirea nivelului clădirilor şi construcţiilor este
minimal al cerinţelor faţă de nivelul determinată valoare de reconstituire,
teoretic şi practic a evaluatorilor. ţinându-se cont de gradul uzurii.
Organizarea atestării de stat a Totodată sînt ignorate uzura funcţională
evaluatorilor permite statului de a şi externă a clădirilor, nu se ţine seama
garanta clienţilor serviciilor de evaluare de valoarea de înlocuire a bunului
o calitate minimală a evaluării. evaluat cu un alt bun similar după
Programul de măsuri privind calităţile sale de consum. În procesul
implementarea noului sistem de evaluării sunt ignorate uzura morală si
evaluare a b.i. în scopul impozitării. funcţională. Nu se i-au în consideraţie
Sarcina cea mai importantă a statului în cheltuielile de marketing şi alte cheltuieli
domeniul evaluării este evaluarea în caracteristicii B.I. nou construite. Ca
scopuri de impozitare a b.i. Cu această rezultat există o mare diferenţă dintre
evaluare se ocupă OCT care utilizează costurile reale pentru construcţiile,
p/u evaluare o singură met.- clădirile şi valoarea nominativă
met.costului. În viitorul apropiat se determinată după metoda costului.
planifică implementarea sistemului nou 3.Metoda venitului – în R.M.
de ev. în scopul impozitării, se prevede aplicrea metodei este destul de
trecerea la calcularea sumei impozitului problematică, are multe limitări fiind
de la val. de piaţă a obiectului. instabilitatea economică în special
Programa de măsuri include în sine: - instabilitatea pieţei capitalului, o cauză
etapele de efectuare a evaluării; - care se explică prin modificările dese şi
descrie metodologia evaluării în scop de esenţiale a ratei de depozit şi ratelor
impozitare; - cuprinde planul dobânzii pentru mijloacelor
calendaristic de implementare a împrumutate, II – cauză instabilitatea
sistemului nou; - calculele cheltuielilor politicei economice de stat şi situaţia
p/u implementarea sistemului nou de economică externă care nu oferă
ev.. Se planifică că ev. p/u impozitare va proprietarului imobilului o garanţie a
fi implementată pe etape, începând cu obţinerii veniturilor stabile. Un alt factor
partamente, apoi case individuale, apoi nu mai puţin important este nivelul
obiecte comerciale şi industriale. teoretic slab al majorităţii specialiştilor
Standardele de evaluare conform evaluatori. Ca urmare a celor mai
legii vor fi elaborate de către organele susenumerate, metoda venitului se
de stat centrale în comun cu asociaţiile aplică destul de rar şi numai de către
obşteşti ale evaluatorilor. În majoritatea întreprinderile private de evaluare, în
ţărilor dezvoltate standardele de ev. se care lucrează specialişti de înaltă
elaborează de asociaţiile obşteşti, şi calificare, care au făcut cursuri de
numai în ţările Europei Centrale şi ţările pregătire profesională. Dar şi în acest
CSI aceste standarde se elaborează de caz, metoda venitului utilizată la
către stat şi de către asociaţiile obşteşti. evaluarea proprietăţilor comerciale sau
industriale tip se aplică în mod diferit din
45. Cadrul metodologic al lipsa unei metodologii unice de
activităţii de evaluare (situaţia efectuare a evaluării. Din aceleaşi
curentă şi de perspectivă) cauze metoda venitului, ca cea mai
La etapa actuală există acte complexă dintre toate metodele utilizate
normative care reprezintă implicarea în evaluare, nu este deloc aplicată de
statului în procesul de formare a valorii către evaluatorii publici.
B.I. Aceste acte normative se bazează
pe principiul determinării valorii în baza 46. Raport de evaluare – tipuri,
costului pentru reconstrucţie (în cazul cerinţe de bază faţă de conţinutul
construcţiilor şi clădirilor), fie în baza raportului.
gradului de bonitate a pământului (în Rezultatele activităţii de evaluare
cazul terenurilor). trebuie prezentate sub formă de raport,
În ultimii ani s-au făcut diferite care este document analitic, întocmit şi
încercări de a apropia valoarea norma- semnat de evaluator conform
tivă a terenurilor sau valoarea de rezultatelor desfăşurării evaluării unui
reconstituire a clădirilor şi construcţiilor bun imobil concret, cu indicare
de valoarea de piaţă prin introducerea obligatorie a metodicilor utilizate,
coeficienţilor de reestimare a valorii precum şi a valorii de piaţă. Cea mai
bunurilor imobiliare, a diferiţilor răspîndită este clasificarea rapoartelor
coeficienţi de majorare şi de diminuare de evaluare după gradul de prelucrare a
care să reflecte influenţa unor aşa materialului şi după gradul de expunere
factori ca amplasarea bunului imobiliar, detaliată a faptelor şi a concluziilor.
existenţa şi gradul de dezvoltare a Institutul de Evaluare (SUA) utilizează
infrastructurii sociale şi de producţie. următoarea clasificare: raportul oral, sub
Astfel de propuneri se conţineau în formă de scrisoare, prescurtat şi
Hotărârea Guvernului Republicii complet.
Moldova nr. 412 din 6 mai 1997, Rezultatele evaluării pot fi
Hotărîrea Guvernului Republicii prezentate oral sau în scris. Raportul
Moldova cu privire la măsurile pentru oral este necesar să fie însoţit de
executarea Legii "Cu privire la documente de lucru sau de concluzii
programul de privatizare pe anii 1997- asupra valorii conform Standardelor
1998" nr. 1056 din 12 noiembrie 1997, Internaţionale de Evaluare. Raportul în
Hotărîrea Guvernului Republicii scris poate fi un document amplu care
Moldova nr. 349 din 21 iunie 1996, conţine toate datele şi rezultatele
Hotărîrea Guvernului nr. 122 din 4 necesare ale analizei efectuate, în
februarie 1998, Legea Republicii temeiul cărora a fost făcută concluzia cu
Moldova cu privire la intrarea în vigoare privire la valoare. Deasemenea
a Titlului VI al Codului Fiscal nr. 1056- prescurtat sub formă de formulare
XIV din 16 iunie 2000 ş. a. Unele dintre utilizate de agenţiile guvernamentale şi
aceste acte normative nu mai sînt alte agenţii sau de scrisori adresate
valabile, multe rămân în vigoare şi se beneficiarului. Atît Standardele
aplică pe larg de către evaluatorii Europene cît şi Internaţionale propun 2
practicieni. Deşi aplicarea acestor variante de rapoarte de evaluare: raport
acte nu întotdeauna permite să fie de evaluare şi certificat de evaluare. În
determinată valoarea reală a bunurilor raport sau certificat trebuie să fie
imobiliare, evaluatorii de la între- prezentate: identificarea evaluatorului şi
prinderile de stat de evaluare sânt data evaluării, instrucţiunile, scopul şi
obligaţi să le utilizeze în munca lor. utilizarea presupusă a rezultatelor
Totodată pentru satisfacerea evaluării, baza evaluării, identificarea şi
cerinţelor pieţei, atât băncile comerciale poziţia obiectului, data inspectării,
cît şi companiile private care activează referinţe privind aplicarea Standardelor
în domeniul evaluării au elaborat Internaţionale şi alte acte normative
metodologii individuale de evaluare a necesare, semnătura evaluatorului.
B.I. care se bazează pe principiile pieţei Dacă certificatul valorii este forma
prescurtată a certificatului evaluării, apoi Evaluarea individuală este un
certificatul asupra valorii, care există în proces de estimare a valorii unui bun
alte ţări este parte componentă a imobil concret la o dată concretă
raportului de evaluare. De menţionat că ţinîndu-se cont de toţi factorii de
noţiunile de certificat al valorii şi influenţă a valorii.
aprobare a valorii, utilizate în SUA şi În proiectul de lege cu privire la
Marea Britanie nu au nimic comun cu activitatea de evaluare este inclus
raportul de evaluare. Unul din aceste compartimentul „evaluarea b.i. pentru
documente este semnat de către impozitare” care descrie specificul
cumpărătorul de bunuri imobile, evaluării masive şi evaluării individuale.
confirmînd mărimea taxei de stat. Alt Conform proiectului de lege evaluarea
document confirmă valoarea bunului masivă se utilizează numai pentru
imobil vîndut unei autorităţi. Aceste impozitare.
două documente confirmă valoarea de Evaluarea masivă se efectuează în
piaţă a obiectului evaluării la data baza datelor înregistrării masive a b.i. şi
evaluării. include următoarele etape:
Raportul trebuie să fie obiectiv şi - formarea grupurilor de bunuri
evaluatorul trebuie să garanteze că nu imobile similare;
există un conflict de interese, inclusiv cu - stabilirea factorilor ce
o procedură de verificare internă, nu influenţează asupra valorii b.i. pentru
trebuie să fie influenţat de presiune din fiecare grup de b.i.;
partea clientului sau a unei terţe - formarea reţelei de b.i. etalon
persoane pentru a prezenta un rezultat pentru estimarea valorii b.i.;
particular al evaluării sau orice - elaborarea modelelor de
recomandare asociată. În raport de evaluare a b.i.;
evaluare trebuie de arătat cine este - stabilirea hotarelor zonelor
evaluatorul cine este beneficiarul, care valorice în interiorul cărora obiectele
va fi utilizarea prezumtivă a rezultatelor similare au valoare egală;
evaluării, data întocmirii raportului şi - evaluarea tuturor b.i.;
data desfăşurării evaluării. În R.M. sa - înscrierea valorilor estimate în
făcut încercarea de a standardiza Registrul b.i.
formele de prezentare şi ale conţinutului Rezultatele evaluării masive sunt
rapoartelor de evaluare. Conform legii valabile pentru perioada de timp între
R.M. cu privire la activitatea de două evaluări. Evaluarea masivă se
evaluare, raportul poate fi întocmit în finanţează în limita mijloacelor
scris sau pe suport electronic. În raport prevăzute în bugetul de stat. Rezultatele
se indică: data întocmirii raportului, evaluării masive sunt trecute în
scopul ev., numele de familie, Registrul de estimare a valorii b.i., care
prenumele beneficiarului şi datele de are o formă unică pentru întreaga
identificare ale lui, denumirea republică şi este ţinut de OCT în raza sa
întreprinderii de evaluare, descrierea de activitate.
obiectului evaluării şi datele privind Scopul evaluării individuale conform
proiectului de legi este determinarea
estimată valoarea, lista standardelor, valorii de piaţă sau a unei alte valori a
metodele şi datele iniţiale, ipotezele unui singur bun imobil la o dată
evaluatorului pe care se bazează ev., concretă. Evaluarea individuală poate fi
etapele evaluării şi temeiul determinării efectuată pentru diferite tipuri de bunuri
valorii recomandate a obiectului imobile şi în scopuri diferite determinate
evaluării. de beneficiari (inclusiv şi pentru
La raport se anexează: copiile de pe impozitare).
actele care acordă dreptul de prestare a Evaluarea individuală constă din
serviciilor de evaluare (licenţa următoarele etape:
întreprinderii, certificatul de calificare al - determinarea sarcinilor
evaluatorului), copiile de pe actele evaluării, această etapă cuprinde:
utilizate de către evaluator în baza identificarea bunului imobil,
cărora au fost determinate determinarea drepturilor de proprietate,
caracteristicile cantitative şi calitative ale aprecierea scopului şi date de evaluare;
obiectului evaluării. Raportul poate să - culegerea şi analiza datelor,
includă şi altă informaţie care ar siguranţa rezultatelor evaluării depinde
influenţa valoarea obiectului evaluat. El de calitatea şi volumul informaţiei
trebuie să fie semnat de evaluator, de iniţiale. Datele culese trebuie să
conducătorul întreprinderii şi autentificat corespundă următoarelor criterii:
cu ştampila întreprinderii. Raportul de oportunitate, precizie, completări
evaluare trebuie întocmit în 2 cuprinzătoare pentru concluzii;
exemplare. Un exemplar se transmite - utilizarea metodelor
beneficiarului serviciilor de evaluare, corespunzătoare de evaluare, se
exemplarul al doilea se păstrează la recomandă întrebuinţarea celor trei
arhiva întreprinderii de evaluare timp de metode, dacă piaţa imobilului este bine
5 ani şi poate fi prezentat la cererea dezvoltată toate trei metode trebuie să
instanţelor de judecată, autorităţilor conducă la acelaşi rezultat;
abilitate să exercite controlul activităţii - coordonarea rezultatelor, este
de evaluare prin legislaţie să efectueze un proces de apreciere definitivă a
expertiza rapoartelor de evaluare. valorii imobilului în baza unor
Raportul complet de evaluare a raţionalmente logice;
bunului imobil poate fi prezentat în felul - întocmirea raportului de
următor: 1.foaie de titlu, pe care se evaluare, conform standardelor
indică denumirea şi adresa obiectului europene rapoartele de evaluare se
evaluării, data evaluării, denumirea elaborează în acord cu practica
beneficiarului şi a evaluatorului. 2. internaţională, legile şi reglementările
scrisoare de însoţire în care confirmă naţionale şi europene, nevoile clientului,
faptul încetării lucrărilor de evaluare, se adoptîndu-se numai bazele de evaluare
aduc caracteristicile de bază ale recunoscute.
obiectului evaluat şi valoarea lui Caracteristica comparativă a
recomandată. 3. cuprinsul succint al evaluării masive şi a celei individuale:
faptelor şi concluziilor principale, Evaluarea masivă este un proces
informaţia de bază şi suplimentară, larg şi necesită implicarea mai multor
rezultatele principale obţinute în urma specialişti. Pe cînd la evaluarea
analizei. 4. premisele principale, individuală este necesar numai un
ipotezele şi restricţiile. 5. lista condiţiilor specialist pentru evaluarea b.i.
care permit publicarea rezultatelor În cazul evaluării masive se
evaluării. 6. data şi volumul expertizei foloseşte metodologia unificată,
tehnice (dacă aceasta a fost efectuată). metodele standardizate, se elaborează
7. determinarea bazei evaluării. 8. instrucţiunile concrete privind efectuarea
analiza situaţiei social-economice în evaluării. Însă în cazul evaluării
regiune. 9. analiza amplasării obiectului individuale se aplică diferite metode de
evaluării. 10. descrierea obiectului evaluare şi fiecare evaluator determină
evaluării. 11. analiza celei mai bune şi de sine stătător necesitatea aplicării
mai eficiente utilizări a obiectului unei altei metode.
evaluării. 12. determinarea valorii de Evaluarea masivă reflectă numai
piaţă. 13. coordonarea rezultatelor factori de bază care influenţează la
evaluării. 14. certificatul de evaluare în toată grupa obiectelor tipice. Pe cînd
care evaluatorul informează beneficiarul evaluarea individuală reflectă
despre aplicarea Standardelor majoritatea factorilor care influenţează
Profesionale la efectuarea evaluării; la valoarea unui obiect concret.
confirmă respectarea normelor eticii Calitatea evaluării într-o evaluare
profesionale, face cunoscut statutul său, masivă se determină cu ajutorul
indică mărimea valorii estimate cu metodei statistice. Dacă majoritatea
indicarea datei evaluării; semnează rezultatelor se află în limitele devierii
certificatul. 15. lista literaturii folosite la standardelor de la preţul real, atunci
întocmirea raportului. 16. informaţii calitatea lucrărilor se acceptă. Calitatea
despre evaluator. 17. anexe evaluării individuale trebuie să fie mai
De obicei la raportul de evaluare se înaltă şi se determină prin compararea
anexează actul de expertiză tehnică a cu preţul real de vînzare.
obiectului, calculul valorii construcţiei În ambele cazuri, calitatea lucrărilor
noi, informaţii despre obiecte analoage, de evaluare se determină prin
calcule şi informaţii utilizate la corespunderea lucrărilor de evaluare
întocmirea raportului, materiale grafice efectuate conform standardelor
şi fotografii care ilustrează obiectul profesionale. Şi evaluarea masivă şi cea
evaluării. individuală reflectă sarcinile economiei
aplicate. La baza evaluării stau
47. Analiza comparativă a metodei metodele sistematizate de colectare,
evaluării masive cu metodele analiză şi prelucrarea informaţiei iniţiale
individuale de estimare a b.i.
48. Situaţia actuală în domeniul
Titlul VI al Codului Fiscal prevede că evaluării bunurilor imobile în scopul
evaluarea b.i. pentru scopul de impozitării. Modul de calculare a
impozitare poate fi efectuată pe calea impozitului funciar .
evaluării masive în cazul bunurilor Reforma sistemului de evaluare a
imobile tipizate (standarde) şi pe calea bunurilor imobile în scopul impozitării
evaluării individuale în cazul obiectelor constituie o parte componentă a
specifice. La evaluarea tuturor b.i. în reformei sistemului de impozitare a b.i .
scopuri de impozitare în dependenţă de Conform Codului Fiscal al R.M , Titlul VI
destinaţia acestora se aplică metodele „Impozitul pe b.i” , baza impozabilă a b.i
de evaluare de piaţă. va fi calculată în temeiul valorii lor de
Evaluarea masivă este un proces de piaţă . Un aspect important al reformei
evaluare a unui grup de b.i. cu sus numite îl constituie Programul de
caracteristici similare la o dată concretă măsuri privind implementarea noului
cu aplicarea procedurilor standarde de sistem de evaluare a b.i în scopul
evaluare şi analizei statistice a impozitării . Realizarea acestui program
rezultatelor. presupune crearea bazei normativ-
metodologice a organizării şi
desfăşurării lucrărilor de evaluare în
scopul impozitării , crearea unui sistem
automatizat de evaluare , colectarea
informaţiei privind b.i amplasate pe
teritoriul R.M , procurarea de
echipament şi programe automatizate
pentru prelucrarea şi analiza informaţiei
privind b.i , instruirea specialiştilor din
cadrul OCT , elaborarea unui program
eficient de relaţii cu publicul , atragerea
mijloacelor financiare .
Finanţarea programului dat se va
efectua de către bugetul de stat ,
bugetele locale şi mijloacele
extrabugetare . Sunt determinate deja
categoriile de lucrări , precum şi
tipizarea obiectelor pentru care se va
efectua finanţarea pe parcursul
următorilor patru ani .
Este foarte important de specificat
care este eficienţa economică şi socială
a realizării programului dat şi anume
faptul că acceptarea valorii de piaţă
drept bază pentru calcularea sumei
impozitului pe b.i este cea mai eficientă
cale de a asigura realizarea funcţiei
sociale a sistemului de impozitare ,
exprimată prin distribuirea echitabilă a
poverii fiscale astfel încât fiecare
contribuabil plăteşte impozite în funcţie
de valoarea reală a proprietăţii sale . În
acelaşi timp se va realiza şi funcţia
fiscală a sistemului de impozitare , adică
vor fi asigurate veniturile bugetelor
locale , care sunt baza sistemului
democratic . Aplicarea procedurilor de
evaluare în scopul impozitării b.i şi
crearea unui sistem automatizat de
calculare a valorilor şi transmiterea
datelor organelor fiscale vor contribui la
reducerea costurilor pentru
administrarea sistemului de evaluare şi
impozitare a b.i .
Impozitul funciar se determină prin
înmulţirea cotei concrete a impozitului
(specificate in legea cu privire la
punerea în aplicare a Titlului VI al
Codului Fiscal) la numărul de grad-
hectare, hectare sau la suprafaţa
terenului ce aparţine persoanei juridice
sau persoanei fizice, se calculează şi se
achita după cum urmează:
a) persoanele juridice si persoanele
fizice care desfăşoară activitate de
întreprinzător, cu excepţia gospodăriilor
ţărăneşti (de fermier), calculează de
sine stătător suma anuala a impozitului
funciar şi până la 1 iulie a anului fiscal în
curs prezintă inspectoratelor fiscale
teritoriale calculul impozitului funciar;
b) pentru persoanele fizice, precum
şi pentru gospodăriile ţărăneşti (de
fermier) calcularea sumei anuale a
impozitului funciar si întocmirea avizelor
de plata a impozitului se efectuează,
conform instrucţiunii Ministerului
Finanţelor, de către serviciile de
colectare a impozitelor şi taxelor locale
ale primăriilor cu participarea
inspectoratelor fiscale teritoriale. Avizele
de plata a impozitului funciar se
înmânează subiecţilor impunerii cel
târziu cu 60 de zile până la expirarea
primului termen de plata a impozitului .
Persoanele specificate mai sus pot
achita impozitul funciar in bugetul
unităţii administrativ-teritoriale
respective, în părţi egale, cel târziu la 15
august si 15 octombrie a anului fiscal în
curs, iar in cazul achitării sumei
integrale a impozitului funciar pentru
anul fiscal în curs până la data de 30
iunie a anului respectiv, aceste
persoane beneficiază de dreptul la o
reducere cu 15% a sumei impozitului ce
urmează a fi achitat. Avizele de plata a
impozitului funciar, înmânate subiecţilor
impunerii, se întocmesc ţinându-se cont
de acest drept.
49. Situaţia actuală în R.M în
domeniul evaluării b.i în scopul
impozitării. Calcularea valorii
impozabile a b.i ce aparţin
persoanelor fizice şi juridice.
Funcţia socială a sistemului de
impozitare este bine cunoscută , dar
realizarea ei începe abia acum , când
putem vorbi despre noul sistem de
impozitare a b.i bazat pe valoarea de
piaţă a acestora , de unde derivă
distribuirea echitabilă a poverii fiscale ,
ceea ce înseamnă că fiecare
contribuabil va plăti impozite în funcţie
de valoarea reală a bunului său .
În prezent se lucrează asupra
sistemului de evaluare masivă ,
efectuată exclusiv în scopul impozitării
b.i . Evaluarea masivă presupune
aplicarea metodelor şi procedurilor de
analiză statistică a informaţiei privind
factorii ce contribuie la formarea valorii
de piaţă a b.i . Sistemul de evaluare
masivă are următoarele avantaje :
- rezultatele obţinute sunt obiective ,
deoarece în rezultatul automatizării
procesului de calcul al valorii , b.i
similare , evaluate în baza criteriilor
identice , vor avea valori similare ;
- aplicarea modelelor de evaluare în
zona test permite aplicarea acestora pe
întreg teritoriul ţării , aşa cum modelele
sunt universale ;
- crearea sistemului dat duce la
reducerea timpului şi resurselor
necesare pentru efectuarea reevaluării
b.i .
La capitolul „Acte legislative” , cel
mai nou dintre ele , putem menţiona că
este Programul de măsuri privind
implementarea noului sistem de
evaluare a b.i în scopul impozitării ,
premisa căruia este crearea cadrului
normativ-metodologic al sistemului dat
de evaluare . Printre sarcinile
programului dat putem menţiona
următoarele :
- crearea unui sistem eficient de
evaluare a b.i în baza tehnologiilor
informaţionale moderne ;
- asigurarea organelor fiscale şi
organelor APL cu informaţia despre
valoarea de piaţă a b.i ;
- extinderea bazei de date ce
cuprinde informaţiile despre b.i .
Programul dat se va realiza în două
etape : implementarea proiectului pilot şi
implementarea sistemului de evaluare
pe întreg teritoriul R.M .
Este foarte important faptul ca noul
sistem de evaluare şi impozitare să fie
deschis (transparent).
Proprietarilor li se va transmite avizul
privind valoarea estimată în care vor fi
incluse şi caracteristicile b.i , şi modelul
de evaluare pentru ca proprietarul să
poată contesta valoarea în caz că are
obiecţii .
Impozitul pe b.i. se calculează prin
înmulţirea valorii b.i. impozabile la cota
concretă a impozitului. Cotele impoz.
funciar şi pe b.i sunt anexate la legea cu
privire la punerea în funcţiune a Titlului
VI al Codului Fiscal „Impozitul pe b.i”.
Persoanele fizice şi juridice ,care
desfăşoară activitatea de întreprinzător,
calculează de sine stătător suma
impozitului pe b.i şi achită impozitul în
bugetul unităţii administrativ teritoriale
trimestrial , în părţi egale , cel târziu la
data de 20 a lunii imediat următoare
trimestrului gestionar al anului fiscal în
curs .Persoanele specificate trebuie să
se încadreze în aceeaşi perioadă de
timp pentru a prezenta organelor fiscale
calculul impozitului .
În cazul persoanelor fizice care nu
desfăşoară activitate de întreprinzător ,
calcularea sumei anuale a impozitului şi
perfectarea avizelor de plată revine
serviciilor de colectare a impozitelor şi
taxelor locale cu participarea organelor
fiscale . Avizele de plată a impozitului pe
b.i se înmânează subiectului cel târziu
cu 60 zile înaintea expirării termenului
de plată . Subiecţii impunerii fiscale
achită impozitul pe b.i în bugetul unităţii
administrativ teritoriale ,în părţi egale,
cel târziu la 15 august şi 15 octombrie a
anului fiscal , iar contribuabilii care
achită suma integrală a impozitului –
până la 30 iunie a anului fiscal în curs .
Aceste persoane beneficiază de o
reducere a impozitului de 15% .
Întrep., instituţiile, organizaţiile şi
persoanele fizice care au b.i, inclusiv
terenuri, amplasate în afara unităţii
administrativ teritoriale în care se află
reşedinţa de bază, transferă impozitul
funciar şi pe b.i, precum şi calculele
acestora, integral la bugetele unităţilor
unde sunt nemijlocit amplasate bunurile
respective.
De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi
impozitate conform titlului VI al Codului
fiscal. Vom cunoaşte val. de piaţă a b.i.
Se va stabili baza impozabilă, care va
constitui 50% de la val. de piaţă
înmulţită la cota concretă a impoz. Care
va fi în limitele 0,25%-0,5%, stabilindu-
se anula de autoritatea APL.
50. Titlul VI al codului fiscal
privind evaluarea şi reevaluarea b.i.
în scopul impozitării. Cotele şi modul
de calculare a impozitului pe b.i.
Titlul VI al codului fiscal conţine
6 capitole: 1 dispozitii generale 2
subiectii impunerii, obiectele impunerii si
baza impozabila a bunurilor imobiliare 3
evaluarea si reevaluarea bunurilor
imobiliare in scopul impozitarii 4 cotele,
modul de calculare si termenele de
achitare
a impozitului pe bunurile imobiliare 5
inlesniri la plata impozitului pe bunurile
imobiliare 6 administrarea impozitului pe
bunurile imobiliare
Subiectii impunerii
(1) Subiecti ai impunerii sint
persoanele juridice si persoanele fizice
rezidenti si nerezidenti ai Republicii
Moldova: a) proprietarii bunurilor
imobiliare de pe teritoriul Republicii
Moldova; b) detinatorii drepturilor
patrimoniale (drepturilor de posesie, de
gestiune, de administrare operativa)
asupra bunurilor imobiliare de pe
teritoriul Republicii Moldova ce se afla in
proprietatea publica a statului sau in
proprietatea publica a unitatilor
administrativ-teritoriale si arendasii care
arendeaza un obiect al impunerii
proprietate privata, daca contractul de
arenda nu prevede altfel. Pentru
bunurile imobiliare proprietate publica a
statului sau a unitatilor administrativ-
teritoriale arendate, subiecti ai impunerii
sint arendasii. (2) Faptul ca persoanele
specificate nu detin un document ce ar
atesta dreptul de proprietate asupra
bunurilor imobiliare, precum si faptul
neexecutarii obligatiei de inregistrare a
drepturilor patrimoniale prevazute de
legislatie nu pot constitui temei pentru
nerecunoasterea acestor persoane in
calitate de subiecti ai impunerii privind
bunurile imobiliare respective, in cazul in
care aceste persoane exercita, de fapt,
dreptul de posesie, de folosinta si de
dispozitie asupra acestor bunuri. (3) In
cazul in care bunurile imobiliare se afla
in proprietate (in folosinta) comuna in
diviziune a mai multor persoane, subiect
al impunerii este considerata fiecare
dintre aceste persoane, in cota-parte
care ii revine.
(4) In cazul in care bunurile
imobiliare se afla in proprietate comuna
in devalmasie, subiect al impunerii este
considerata, in baza acordului comun,
unul din proprietari (coproprietari). In
acest caz toti proprietarii (coproprietarii)
poarta o raspundere solidara pentru
indeplinirea obligatiilor fiscale.
. Obiectele impunerii si baza
impozabila a bunurilor imobiliare
(1) Obiecte ale impunerii sint
bunurile imobiliare, inclusive terenurile
(terenuri cu destinatie agricola, terenuri
destinate industriei, transporturilor,
telecomunicatiilor si terenurile cu alte
destinatii speciale) din intravilan sau din
extravilan si/sau imbunatatirile de pe ele
- cladiri, constructii, apartamente si alte
incaperi izolate, inclusiv imbunatatirile
aflate la o etapa de finisare a
constructiei de 80% si mai mult, ramase
nefinisate timp de 5 ani dupa inceputul
lucrarilor de constructie. (2) Baza
impozabila a bunurilor imobiliare
constituie 50% din valoarea estimata a
acestor bunuri.
Evaluarea si reevaluarea bunurilor
imobiliare . (1) Evaluarea bunurilor
imobiliare se efectueaza de catre
organelle cadastrale teritoriale in baza
unei metodologii unice pentru toate
tipurile de bunuri imobiliare in modul si
in termenele stabilite de legislatie. (2)
Evaluarea bunurilor imobiliare se
efectueaza pe calea evaluarii in masa -
in cazul obiectelor-tip ce constituie
bunuri imobiliare si pe calea evaluarii
individuale - in cazul obiectelor specifice
(netipice). (3) Metoda evaluarii
individuale a bunurilor imobiliare poate fi
aplicata si in baza deciziei instantei
judecatoresti. (4) La evaluarea bunurilor
imobiliare, in dependenta de destinatia
acestora, se aplica urmatoarele metode
de determinare a valorii de piata: a)
metoda analizei comparative a realteri, brokeri) si de la proprietarii
vinzarilor; b) metoda veniturilor; c)
metoda cheltuielilor. (5) Reevaluarea
bunurilor imobiliare se efectueaza de
catre organelle cadastrale teritoriale o
data la 3 ani in modul stabilit de Guvern.
(6) Finantarea lucrarilor de evaluare a
bunurilor imobiliare se efectueaza de la
bugetul de stat.
Cotele impozitului
(1) Cota maxima a impozitului
constituie 0,5% din baza impozabila a
bunurilor imobiliare. Cota concretă a
impoz. Pe b.i. se stabileşte anual de
către autoritatea APL şi nu poate fi mai
joasă de 50% din cota maximă.
.Calcularea impozitului
(1) Suma impozitului pe bunurile
imobiliare se calculeaza annual pentru
fiecare obiect al impunerii, pornindu-se
de la baza impozabila a bunurilor
imobiliare, calculata conform situatiei de
la 1 ianuarie a anului fiscal respectiv, de
catre serviciile de colectare a 52. Colectarea şi prelucrarea
impozitelor si taxelor locale ale
primariilor cu participarea autoritatilor
fiscale teritoriale.
Termenele achitarii impozitului
Impozitul pe bunurile imobiliare se
achita de catre subiectul impunerii in
parti egale nu mai tirziu de 15 iunie si 15
octombrie a anului curent.
(1) De impozitul pe bunurile
imobiliare sint scutiti:
a) autoritatile publice si institutiile
finantate de la bugetele de toate
nivelurile;
b) Societatea Orbilor, Societatea
Surzilor, Societatea Invalizilor si
intreprinderile create pentru realizarea
scopurilor statutare ale acestor societati;
c) intreprinderile penitenciarelor;
d) Centrul Republican Experimental
pentru Protezare, Ortopedie si
Reabilitare al Ministerului Muncii,
Protectiei Sociale si Familiei;
e) obiectivele de protectie civila;
f) organizatiile religioase - pentru
bunurile imobiliare destinate riturilor de
cult;
g) misiunile diplomatice si alte
misiuni asimilate acestora, precum si
organizatiile in conformitate cu tratatele
internationale la care Republica
Moldova este parte;
h) persoanele fizice care arendeaza
de la stat case de locuit si alte incaperi
de locuit;
i) persoanele de virsta pensionara,
invalizii de gradul I si II, invalizii din
copilarie, invalizii de gradul III s.a.
j) familiile participantilor cazuti in
actiunile de lupta pentru apararea
integritatii teritoriale si independentei
Republicii Moldova si persoanele care
au fost intretinute de acestia;
k) familiile militarilor cazuti in
actiunile de lupta din Afghanistan si
persoanele care au fost intretinute de
acestia;
l) familiile care au copii invalizi in
virsta de pina la 18 ani;
m) familiile persoanelor decedate in
urma unor boli cauzate de participarea
lor la lucrarile de lichidare a
consecintelor avariei de la C.A.E.
Cernobil si persoanele care au fost
intretinute de acestea.
n) institutiile medico-sanitare publice
finantate din fondurile asigurarii
obligatorii de asistenta medicala.
Scutirea de impozit acordata de
autoritatile reprezentative ale
administratiei publice locale.
(1) Autoritatile reprezentative ale
administratiei publice locale sint in
drept sa acorde persoanelor fizice si
persoanelor juridice scutiri sau aminari
la plata impozitului pe bunurile
imobiliare pe anul fiscal respectiv, in caz
de:
a) calamitate naturala sau
incendiu, in urma carora bunurile
imobiliare au fost distruse sau au fost
deteriorate considerabil;
b) atribuire a terenurilor pentru
evacuarea intreprinderilor cu impact
negativ asupra mediului inconjurator.
In acest caz pot fi acordate scutiri de
impozit pe durata normativa a
lucrarilor de constructie;
c) boala indelungata sau deces al
proprietarului b.i. confirmate prin
certificat medical sau, respectiv, prin
certificat de deces.
(2) Decizia adoptata de autoritatea
reprezentativa a administratiei publice
locale privind acordarea de scutiri sau
de aminari la plata impozitului pe
bunurile imobiliare este remisa, in
termen de 10 zile, autoritatilor fiscale din registru BI, dosarele cadastrale şi
teritoriale. inventariere tehnică ţinute de OCT.
Furnizarea informatiei Datele mai pot fi colectate de la
(1) Organele cadastrale prezinta proprietarii BI sau alţi titulari de drepturi,
anual, cel tirziu pina la 1 februarie, serviciile subordonate autorităţilor
organelor fiscale teritoriale informatie publice locale şi persoanele care
asupra fiecarui subiect si obiect al datorită activităţilor lor economice deţin
impunerii bunurilor imobiliare privind: informaţie necesară pentru evaluare.
a) numarul cadastral de identificare Dacă obiect al evaluării este
al obiectului (obiectelor) impunerii; construcţia nefinisată, atunci p/u
b) numele, prenumele, denumirea acumularea informaţiei necesare p/u ev.
subiectului impunerii; trebuie efectuate lucrări de inventariere
c) adresa, locul amplasarii bunului a acestui BI la începutul fiecărei evaluări
imobiliar; generale. Dacă survin unele modificări
d) caracteristica generala a bunului de ordin juridic sau tehnico-economic
imobiliar (suprafata terenului si a ale BI autorităţile publice locale trebuie
imbunatatirilor de pe el); să prezinte informaţia respectivă OCT
e) valoarea estimata (de piata) a într –o formă tip.
bunului imobiliar. 5) Calcularea valorilor BI, se
(2) In caz de schimbare a efectuează în baza modelului de
subiectului sau a obiectului impunerii, evaluare pentru tipul sau subcategoria
informatia specificata la alin.(1) se respectivă a BI. OCT-le cu sprijinul
actualizeaza de catre organele autorităţilor publice locale trebuie să
cadastrale cel tirziu pina la 1 iunie. comunice datele despre valoarea
(3) Organele cadastrale sint in estimată şi factorii valorici ce au
drept sa solicite informatia necesara contribuit la determinarea ei,
referitoare la obiectul impunerii de la proprietarului BI sau titularului de
pers-le care infaptuiesc inregistrarea drepturi. În caz de dezacord cu
drepturilor patrimoniale sau a caracteristicile tehnice care au stat la
tranzactiilor cu b.i. (inclusiv de la baza calculării valorii, proprietarul are
birourile notariale, serviciile comunale, dreptul să se adreseze OCT în termen
de o lună de la data emiterii notificării,
bunurilor imobiliare. idicând caracteristicile cu care nu este
(4) Subiectul impunerii este obligat deacord şi temeiul. OCT examinează şi
sa prezinte organelor cadastrale dacă constată că obiecţiile proprietarului
informatia necesara pentru evaluarea sunt întemeiate, modifică înscrierile şi
bunurilor imobiliare, care se efectueaza recalculează valoarea BI, care este
in conformitate cu legislatia. introdusă în suplimentul la Registru BI.
(5) In cazul in care subiectul Suplimentul dat se păstrează în formă
impunerii refuza sa prezinte electronică şi conţine valoarea estimată,
informatia necesara pentru evaluarea data calculării valorii, factorii valorici ce
bunurilor imobiliare, evaluarea se au contribuit la estimarea valorii şi
efectueaza in baza informatiei detinute mărimea lor.
de catre organele cadastrale in privinta 6) Transmiterea rezultatelor
obiectelor analoage ce constituie bunuri evaluării organizaţiilor fiscale.
imobiliare. Conform rezultatelor lucrărilor de
Avizul de plata a impozitului evaluare, OCT prezintă organelor fiscale
(1) Avizul de plata a impozitului este informaţia despre fiecare BI evaluat.
expediat fiecarui subiect al impunerii de Informaţia poate fi scrisă pe suport de
catre serviciul de colectare a hârtie sau în formă electronică.
impozitelor si taxelor locale al Informaţia transmisă trebuie să poarte
primariei cel tirziu cu 60 de zile pina la sigiliul OCT, semnătura conducătorului
expirarea primului termen de plata a OCT şi şefului secţiei de evaluare.
impozitului.
51. Esenţa şi etapele efectuării informaţiei pentru efectuarea
evaluării masive a BI evaluării masive. Lărgirea bazei
Evaluarea masivă (EM) este informaţionale în condiţiile lipsei de
procesul de evaluare a unui grup de BI informaţie privind preţurile de
cu caracteristici similare la o dată vânzare a BI.
concretă cu aplicarea procedurilor Colectarea datelor reprezintă
nestandarde de evaluare şi analiză. momentul cheie în toată ev. masivă.
statistică. EM se utilizează numai pentru Sistemul de dirijare a datelor constă din
impozitare. Rezultatele EM sunt valabile următoarele etape:
pentru perioada de timp între două 1. determinarea factorilor de
evaluări. influenţă a valorii BI;
Procesul de evaluare masivă constă 2. colectarea datelor iniţiale;
din următoarele etape: 3. introducerea şi redactarea
1) Etapa lucrărilor pregătitoare, în datelor;
cadrul căreia are loc identificarea 4. transformarea datelor;
obiectelor evaluării care nu sunt 5. depozitarea şi păstrarea datelor.
înregistrate în cadastrul BI şi Pentru funcţionarea raţională a ev.
înregistrarea lor; elaborarea de către masive este necesar de introdus
Agenţie a planului de desfăşurare a controlul calităţii datelor iniţiale,
lucrărilor de ev. şi caietelor de sarcini deoarece veridicitatea ev. depinde de
p/u OCT; estimarea mărimii mijloacelor calitatea informării iniţiale. Colectarea
financiare necesare pentru executarea datelor privind caracteristicile tehnice a
lucrărilor de evaluare şi prezentare BI este etapa cea mai costisitoare în
propunerilor respective Ministerului sistema ev. masivă. Anume la etapa de
Finanţelor pentru a fi incluse în proiectul dirijare sunt necesare calculele
bugetului de stat, încheierea eficienţei sistemului de ev. Momentul
contractelor între Agenţie şi OCT pentru iniţial în procesul de dirijare a datelor
executarea lucrărilor de evaluare. reprezintă determinarea factorilor de
2 ) Colectarea datelor de piaţă, este influenţă asupra valorii. La etapa acesta
efectuată în scopul obţinerii informaţiei este necesar de a limita nr.
necesare pentru elaborarea sau caracteristicilor BI. La etapa creării
actualizarea modelului de evaluare. modelelor de evaluare masivă foarte
Datele privind preţurile de vânzare şi des se ţine cont de 5-6 factori cei mai
plăţile de arendă pot fi obţinute din esenţiali. La etapa colectării informaţiei
contractele de vânzare cumpărare şi este necesar de a colecta şi indici
contractele de arendă înregistrate la suplimentari de ev. care sunt necesari
OCT. Drept surse de informaţie pot fi pentru argumentarea valorii determinate
autorităţile administraţiei publice locale, a imobilului în cazul apariţiei întrebărilor
agenţii imobiliari şi firmele de evaluare. contribuabililor. Ev mas. se bazează pe
Pentru acumularea datelor de piaţă metoda vânzărilor comparabile. În cazul
OCT trebuie să menţină o bază de date lipsei de informaţie despre preţurile de
a tranzacţiilor imobiliare care va conţine: vânzare se utilizează metode speciale
- informaţia referitoare la tranzacţie, de evaluare.
adică preţul şi data tranzacţie; Sunt diferite metode de extindere a
- datele de identificare a BI bazei de date despre tranzacţii:
- caracteristicile tehnice, funcţionale 1. Colectarea informaţiei despre
şi economice ale BI la data tranzacţiei. majoritatea tranzacţiilor. În multe ţări
Colectarea datelor de piaţă este un legea prevede declararea preţurilor pe
proces continuu necesar pentru a bunuri imobile în toate documentele de
asigura monitorizarea calităţii modelelor transmitere a dreptului de proprietate :
de evaluare aşi actualizarea lor; în contracte de donaţie, schimb. În cazul
3) Elaborarea modelului de evaluare ideal intenţia dată e obiectivă, veridică şi
descrie influenţa factorilor valorici cuprinde informaţia necesară despre
asupra preţului de vânzare a BI şi este tranzacţii şi obiectul imobilului. Dacă în
elaborat în baza analizei preţurilor de contract nu se indică preţul real atunci
piaţă. Procesul de elaborare a moelului evaluatorii întreprind eforturi pentru
de evaluare se divizează în două etape: colectarea informaţiei necesare:
- specificarea structurii de bază a * modificări în lege;
modelului , care are ca scop * modificarea formei contractului(de
identificarea factorilor valorici şi care se inclus în contract descrierea mai amplă
face în baza rezultatelor analizei pieţei bunurilor imobile)
BI; *colaborarea cu serviciile de
- estimarea parametrilor modelului, înregistrare a tranzacţiilor cu firme
care are ca scop calcularea private pentru obţinerea preţurilor reale;
coeficienţilor ce arată contribuţia fiecărui * relaţii cu publicul ;
factor la valoarea de piaţă a BI. La 2. Colectarea informaţiei. Există
această etapă lucrările sunt bazate pe un anumit nr. de tranzacţii care nu se
metodele de analiză statistică. efectuează în condiţii libere(forme
Modelele de ev. trebuie să fie în specifice de finanţare, vânzarea cotei
conformitate cu următoarele criterii: părţi a B.I.) . Tranzacţiile netipice pot fi
a. să corespundă cerinţelor faţă excluse din analiză, deoarece specificul
de calitatea modelelor matematice ; lor contravine metodologiei evaluării
b. să fie interpretabile – modelul masive. Tranzacţiile pot fi corectate la
se construieşte cu respectarea condiţiile de piaţă existente, aplicându-
principiilor generale ale evaluării şi se se metode specifice statistice, mai ales
utilizează acele caracteristici ale BI care în cazul obiectelor comerciale care sunt
influenţează semnificativ valoarea şi pot rar tranzacţionate.
fi măsurate, înregistrate şi actualizate; 3. Extinderea perioadei de analiză
c. să reflecte realitatea ; a vânzărilor poate fi aplicată numai pe
d. să corespundă cerinţelor faţă de piaţa stabilă. Dacă preţurile de vânzare
eficienţa economică a întregului sistem cresc, corecţia se face pentru data
de evaluare. efectuării tranzacţiei. Pentru diferite
4) Colectarea datelor despre tipuri de BI se stabilesc diferite perioade
obiectele evaluării. Datele necesare de analiză a tranzacţiilor.
pentru introducerea în sistemul
automatizat de evaluare sunt colectate
Extinderea bazei de date se face
prin prisma necesităţii de informare a
populaţiei.
53 Modele de evaluare masivă:
elaborarea, specificarea şi calibrarea
modelului. Etapele de implementare a
sistemului nou de evaluare a
bunurilor imobile în scop de
impozitare.
Modelul de evaluare masivă (MEM)
descrie influenţa factorilor valorici
asupra preţurilor de vânzare a bunului
imobil şi este elaborat în baza analizei
datelor despre piaţă. Pentru fiecare BI
(după necesitate şi pentru subcategorii
de BI ) sunt elaborate modele separate
de evaluare. Procesul de elaborare a
modelului de evaluare se divizează în
două etape:
- specificarea structurii de bază a
modelului , care are ca scop
identificarea factorilor valorici şi care se
face în baza rezultatelor analizei pieţei
BI;
- estimarea parametrilor
modelului, care are ca scop calcularea
coeficienţilor ce arată contribuţia fiecărui
factor la valoarea de piaţă a BI. La
această etapă lucrările sunt bazate pe
metodele de analiză statistică.
Modele de evaluare masivă se
împart în două grupe : naturale şi logice.
Modele naturale sunt utilizate în cazul
obiectelor foarte mari, executându-se
machete pentru obiectele respective.
Modele logice sunt bazate pe
presupuneri şi ipoteze ale evaluatorului
privind BI. Modele logice pot fi :
matematice şi conceptuale. Modele
conceptuale caracterizează evaluarea
BI şi evoluţia stării lui sub influenţa
factorului timpului. Modele matematice
arată schimbările cantitative şi de
conţinut, fiind reflectate în tabele şi
grafice.
Scopul evaluării masive este
determinarea valorii de piaţă a Bi, ceea
ce înseamnă că modelele evaluării
masive trebuie să studieze influenţa
factorilor asupra cererii şi asupra ofertei:
1.Q cer = f(F1, F2, ..., Fn) - influenţa
factorilor asupra cererii;
2. Qofert = f(F1, F2, ..., Fn) -
influenţa factorilor asupra ofertei;
Calibrarea MEM reprezintă un
proces de adaptare a formulelor,
schemelor şi tabelelor evaluării masive
la situaţia curentă pe piaţa BI. Structura
modelului MEM poate rămâne aceeaşi
pe parcursul a zeci de ani dar calibrarea
trebuie efectuată anual conform uneia
din trei metode:
- analiza de regresie multiplă;
- metoda evaluării adaptive;
- met analiza amplasării
obiectului.
Există diferite variante de efectuare
a calibrării:
2. Calibrare deplină se efectuază
anual, presupune exactitate maximă şi
necesită mari cheltuieli. În cadrul
calibrării depline se urmăreşte
corectarea coeficienţilor utilizaţi pentru a
evita diferenţele mari faţă de perioada
precedentă.
3. Calibrarea periodică se
efectuază o dată în 2 ani în felul
următor:
- se analizează toate BI şi se
determină valoarea nouă mai exactă;
- se efectuază graficul calibrării şi
BI se repartizează în grupe proporţional
perioadelor de calibrare.
4. Calibrarea parţială este o
combinare a modelului de evaluare din
anul precedent cu recalibrarea
modelului anului curent. Această idee se
realizează cu ajutorul analizei de
regresie multiplă când la determinarea
coeficienţilor se stabilesc condiţiile
specifice ale modelelor anului precedent
şi anului curent. Acesta este cea mai
raţională metodă.
Există 3 modele de ev. masivă:
aditiv, multiplicativ şi hibrid (complex) –
care este cel mai utilizat, are o mai
mare prioritate, deoarece reflectă cel
mai bine realitatea.
54. Esenţa şi etapele procesului
de reevaluare. Algoritmul reevaluării.
Reevaluarea este una din funcţiile
evaluării masive şi este utilizată în
scopul perfectării metodelor de
efectuare a calculelor şi a sistemului în
întregime. Orice sistem fiscal trebuie să
fie pregătit pentru a efectua reevaluări
periodice şi a perfecta sistemul său de
evaluare masivă.
Reevaluarea se petrece după
următorul algoritm:
1. Analiza eficacităţii, determină
dacă valorile obţinute sunt echilibrate şi
corespund situaţiei de pe piaţă.
Principala metodă de control a calităţii
evaluării masive este analiza indicilor
relativi ai valorii, care trebuie efectuată
anual. La o eficacitate scăzută este
necesarde a efectua reevaluare, în
specialdacă aceasta nu s-a făcut
demult.
2. Decizia de efectuare a de evaluare, precum şi exactitatea
reevaluării. Uneori reev. Se face în
conformitate cu prevederile actelor
normative şi legislative. UAT poate
utiliza un grafic ciclic, conform căruia
anual se face nemijlocit investigarea şi
reev. Unei părţi a imobilului său. La
luarea deciziei de reevaluare trebuie să
fie luate în consideraţie beneficiile care
vor fi primite primite şi costurile
necesare primirii lor. În dependenţă de
acest factor se stabilesc intervale de
timp după care se va efectua
reevaluarea după anumite intervale de
3-4 ani ori în baza analizei indicilor
relativi ai valorii, ori din influenţa
factorilor externi.
3. Analiza resurselor disponibile.
Înainte de a determina scopul
reevaluării autorităţile trebuie să
evalueze resursele de care dispun:
personal calificat, finanţe, sisteme
existente şi metode practice, asigurare
tehnică a procesului de prelucrare a
informaţiei, datela existente şi baza
cartografică. Factorul decisiv este
finanţarea, deoarece ea permite
lichidarea insuficienţei celorlalte
resurse. Disponibilitatea resurselor
financiare determină tipul sistemei
utilizate şi timpul necesar punerii ei în
funcţiune.
4. Planificarea şi organizarea
lucrărilor. Sunt cele mai importante
aspecte ale reev. Autorităţile fixează
termenele de finisare a lucrărilor şi
obiectivele îndeplinirii programului de
reevaluare, elaborează un plan de
acţiuni şi alcătuieşte un grafic care
asigură la timp îndeplinirea scopului
propus. Planul determină lista şi
termenele finalizării acţiunilor cheie,
divizează sarcinile şi determină
normativele pentru colectarea datelor şi
efectuarea lucrărilor în teren. Graficul
organizării lucrărilor curente trebuie să
reflecte divizarea obligaţiunilor . Crearea
grupelor de lucru este cel mai eficient
mod de a organiza personalul. În cazul
când pentru colectarea datelor sau
pentru efectuarea expertizei specializate
sunt necesare resurse considerabilă,
este posibilă atragerea suplimentară a
personalului.
5. Elaborarea sistemei. Presupune
procesul de dotare a fiecărui subsistem
al evaluării masive cu un set de metode
şi proceduri, materiale normative şi soft
necesar. În primul rând trebuie
elaborate forme pentru colectarea
informaţie, trebuie selectate metode şi
indicatoare pentru colectarea şi
prelucrarea informaţiei după parametrii
BI, datele despre vânzări şi indicatori ai
venitului.
6. Investigaţiile de probă,
presupun testarea procedurilor noi
pentru fiecare parte a unităţilor
administrativ teritoriale. Investigaţiile de
probă sunt necesare pentru verificarea
eficienţei şi eficacităţii noului sistem
analiza resurselor pentru a putea fi
aplicate ca model universal de lucru.
7. Colectarea datelor. După ce
sunt elaborate formele şi metodicile
necesare, sunt testate probate şi
aprobate, poate fi începută colectarea
datelor. Datele trebuie să fie redactate şi
verificate minuţios înainte de a fi
utilizate în calcul. Calitatea datelor
disponibile determină exactitatea
calculelor ulterioare.
8. Calcularea valorii, începe cu
analiza pieţei elaborarea modelului,
calibrarea lui de asemenea şi calculele
preventive. Analiza indicilor relativi ai
valorii, ulterior efectuată, determină
exactitate şi corectitudinea mărimilor pe
tipuri de bunuri imobile şi zone valorice.
Dacă modelul dă rezultate favorabile, el
poate fi utilizat pentru calcularea
mărimilor valorii, corectate pe parcursul
lucrărilor de câmp şi expertizelor
camerale.
9. Pregătirea borderoului fiscal,
mărimile finale ale valorii sunt trecute în
borderoul fiscal, care este întocmit după
o formă ce trebuie să corespundă
normativelor şi este semnată de
evaluatorul fiscal. Avizele despre
valoarea BI sunt trimise prin poştă
contribuabililor. Autorităţile trebuie să fie
gata pentru diferite litigii oficiale şi
neformale. Chiar dacă procesul de
soluţionare a litigiilor ia mult timp, el dă
posibilitatea de a verifica amănunţit
calculele pe obiecte aparte şi de
introducerea corectărilor necesare.
După soluţionarea litigiilor , sunt
întocmite şi trimise contribuabililor
avizele de plată a impozitului.
10.analiza calităţii rezultatelor finale.
Evaluatorul efectuează analiza finală a
indicilor relativi ai valorii în scopul
determinării exactităţii şi lipsei
contraverselor în rezultatele primite.
Această analiză are un rol important la
bilanţul rezultatelor lucrului sistemei noi,
de asemenea la pregătirea către
următoarea reevaluare.
55. Controlul asupra calităţii
efectuării evaluării masive.
Procedura de contestare a tranzacţiei. – dobînda pentru mijloacele
rezultatelor evaluării.
Evaluarea masivă este un proces de
evaluare a unui grup de BI cu
caracteristici similare la o dată concretă
cu aplicarea procedurilor standarde de
evaluare şi analize statistice a
rezultatelor, având ca scop
determinarea valorii tuturor obiectelor
pe un anumit teritoriu în termeni
restrânşi. În cadrul evaluării masive se
iau în consideraţie doar factorii de
influenţă majoră asupra valorii BI.
Expertiza metodelor aplicate în
evaluarea masivă constă în verificarea
algoritmului de calculare a valorii,
măsura în care procedura de evaluare
corespunde standardelor profesionale
rezultatelor obţinute. Pentru a organiza
expertize eficiente a lucrărilor de
evaluare este necesar de elaborat
standarde speciale.
În cazul în care valoarea estimată a
obiectului este contestată de
proprietarul BI sau alt contribuabil în
termenele stabilite de legislaţie, OCT va
examina rezultatele evaluării BI
respectiv. Dacă valoarea lui a fost
estimată greşit din motivul datelor
incorecte despre BI, valoarea nouă a
bunului va fi stabilită pe baza
rezultatelor evaluării individuale.
Contribuabilul poate contesta valoarea
bunului său în decursul unei luni de la
primirea avizului. OCT va verifica
corectitudinea informaţiei şi va expedia
avizul corectat. Această procedură va
permite corectarea datelor despre BI şi
a valorii BI înainte de a fi calculate
sumele impozitelor, ceea ce va reduce
substanţial potenţialele cazuri litigioase.
În cazul în care litigiul privind valoarea
bunului nu poate fi soluţionat la nivelul
OCT, proprietarul este în drept să se
adreseze ASRFC.
În cazul în care nu este de acord cu
decizia acesteia el o poate ataca în
instanţă de judecată. Agenţia va elabora
o instrucţiune de examinare şi
soluţionare a litigiilor. Chiar dacă
această procedură este costisitoare, ea
va asigura transparenţa datelor în viitor
şi va contribui la extinderea bazei
informaţionale privind valoare reală a
obiectelor
56. Evaluarea terenurilor prin
metoda comparaţiei vînzărilor.
Metoda comparaţiei vînzărilor
reprezintă cea mai de "piaţă" din cele
trei metode de bază de evaluare.
Conform acestei metode valoarea
terenului evaluat este determinat în
condiţiile pieţii la fel ca şi pentru
terenurile comparabile. Metoda este
utilizată în cazul obiectelor vîndute cu
regularitate. Această metodă permite
determinarea mărimii celei mai
probabile a preţului de piaţă.
Avantajul acestei metode constă în
faptul că ea reflectă atitudinea
vînzătorului şi cumpărătorului faţă de
conjunctura pieţei. Aplicarea metodei
pentru evaluarea terenurilor în condiţiile
curente în RM este limitată de următorii
factori:
1. Lipsa informaţiei de piaţă privind
vînzările comparabile din cauza
subdezvoltării funciare;
2. Lipsa informaţiei privind preţurile
reale la care terenurile au fost vîndute;
3. De regulă în procesul evaluării
sunt utilizate preţurile ofertă;
4. Ajustările pentru proprietatea
evaluată şi cele comparabile sunt
determinate prin intuiţie;
5. Practic este imposibil de a găsi
2 terenuri identice, iar de cele mai dese
ori constatarea diferenţelor dintre
acestea cu o mare exactitate prezintă
dificultăţi.
Etapele principale ale evaluării prin
metoda vînzărilor comparabile sunt
următ.:
1. Analiza pieţei şi colectarea
informaţiei necesare la tranzacţiile
curente, cererii şi ofertei terenurilor ce
sunt comparabile proprietăţii evaluate.
2. Selectarea informaţiei cu scopul
sporirii veridicităţii ţi de obţinerea
confirmării faptului că tranzacţiile au
avut loc în condiţii libere de piaţă.
3. Determinarea elementelor
comparabile corespunzătoare şi analiza
comparativă a fiecărei tranzacţie
selectate.
4. Compararea terenului evaluat şi
terenurilor comparabile vîndute sau care
se vînd la piaţă, ajustarea preţurilor
terenurilor comparabile.
5. Estimarea valorii de piaţă a
terenului evaluat în baza analizei
caracteristicilor comparabile şi
reducerea lor la un singur indicator de
preţ sau la un grup de indicat.
Compararea vînzărilor este efectuată
pe baza a 3-5 vînzări recente ale
terenurilor similare şi amplasate în
apropierea terenului evaluat. Ajustările
sunt efectuate la preţul de vînzare ale
terenului comparabil cu care este
comparat terenul evaluat.
Dacă unul din elementele de bază
ale proprietăţilor comparabile este de o
calitate mai bun decît acelaş element al
proprietăţii evaluate se efectuiază
ajustare prin reducerea preţului de
vînzare a terenului comparat, şi vice-
versa dacă unul din elemente al
terenului comparabil este de o calitate
mai joasă atunci se efectuiază o
ajustare pozitivă, ceea ce va spori
valoarea terenului evaluat în comparaţie
cu preţul de vînzare a terenului
comparabil. Compararea terenului
evaluat cu alte obiecte de pe piaţa
imobiliară este efectuată după următorii
indicatori:
 Condiţiile de finanţare a
împrumutate, perioada pentru care este
acordat creditul, raportul dintre creditul
acordat şi valoarea proprietăţii
ipotecare, trebuie analizate în cazul
fiecărei tranzacţii cu scopul depistării
diferenţelor dintre vînzările comparabile
şi terenul evaluat. În cazul cînd există
divergenţe importante în datele iniţiale
trebuie să fie efectuate corectările
respective (procentuale sau băneşti).
 Condiţiile de vînzare – ajustările
pentru condiţiile de vînzare reflectă
relaţiile atipice dintre cumpărător şi
vînzător. De ex.,dacă vînzătorul trebuie
să vîndă urgent terenul, se exercită o
presiune asupra lui, sau între
participanţi există relaţii de familie, de
afacere, în acest caz vînzarea terenului
va avea loc la un preţ mai mic.
 Data vînzării – ajustarea pentru
timpul efectuării tranzacţiei reflectă
schimbarea puterii de cumpărare a
valutei în care este efectuată plata
pentru terenurile comparabile. O metodă
mai accesibilă pentru determinarea
ajustărilor pentru data vînzării reprezintă
calculul inflaţiei externe a dolarului în
RM conform Băncii Naţionale a
Moldovei.
 Amplasarea (împrejurările
terenului, infrastructura, mediul ambiant)
– In analiza amplasării locale este
necesar de avut în vedere accesul
transportului spre lotul de pămînt, starea
ecologică şi indicii sociali.
 Caracteristicile fizice – În acest
caz se identifică şi se analizează
asemănările şi deosebirile cele mai
semnificative între proprietăţile
comparabile şi proprietatea evaluată
(mărimea, suprafaţa, forma terenului,
panta de înclinare a terenului, bonitatea
etc.)
Reconcilierea rezultatelor evaluării.
După efectuarea ajustării preţurilor
terenurilor comparabile în baza
indicatorilor specifici, valorile obţinute
trebuie să fie reconciliate. În practica
evaluării nu se recomandă calcularea
mărimii medii aritmetice a preţurilor
ajustate.
57. Evoluarea terenurilor prin
metoda veniturilor (cînd totul este
prelucrat de proprietar)
Metoda venitului este utilizată pentru
evoluarea loturilor de pămînt ce aduc
venit proprietarului prin prelucrarea
agricolă a lotuli. La baza metodei
venitului stă valoarea terenului care este
determinată de venitul generat de acest
teren. După natura sa venitul poate fi
diferit în dependenţă de gestionarea
gospodăriei:
1) darea pămîntului în arendă;
2) prelucrarea pămîntului de însăşi
proprietarul.
Darea pămîntului în arendă pe
termen lung este una din cele mai
sigure posibilităţi de a obţine venit.
Profitul obţinut în urma prelucrării
pămîntului de proprietar este urmărit de
riscuri înalte.
Există două metode de transformare
a veniturilor generate de proprietatea
imobiliară în valoarea acestor
proprietăţi:
1) Metoda capitalizării directe a
proporţional pe parcursul întregii
perioade de gestiune, în condiţiile unei
pieţi relativ stabile.
58. Evaluarea terenurilor prin
metoda veniturilor (cînd lotul este dat
în arendă)
Metoda venitului este utilizată pentru
evaluarea loturilor de pămînt ce aduc
venit proprietarului prin prelucrarea
agricolă a lotului . La baza metodei
venitului stă valoarea terenului care este
determinată de venitul generat de
aceste terenuri. După natura sa venitul
poate diferit în dependenţă de
gestionarea gospodăriei:
1. darea în arendă pe termen lung
a pămîntului;
2. prelucrarea pămîntului de însăşi
proprietarul.
Darea pămîntului în arendă pe
termen lung este una din cele mai
sigure posibilităţi de a obţine venit.
Profitul obţinut în urma prelucrării
pămîntului de proprietar este urmărit de
riscuri înalte.
Plata pentru arendă – este suma
primită sau plătită pentru dreptul de a
folosi pămîntul şi corespunde cu
interesul proprietarului funciar legat de
acest pămînt. Contractul de arendă se
închee pentru o perioadă fixată de timp
şi o plată anuală constantă este fixată în
favoarea proprietarului. În acest caz
următorii factori sunt luaţi
consideraţie:
- amplasarea, compoziţia,
calitatea şi cantitatea pămîntului
arendat;
- termenul de arendă, mărimea
plăţii de arendă, distribuirea plăţilor de
Limitări ale aplicării metodei venitului
sînt considerate: neregularitatea
încasării veniturilor, instabilitatea
preţurilor, intervalul mare a mărimii
indicatorilor venitului pentru proprietăţi
similare. Astfel, aplicarea acestor
metode este posibilă doar în cazul
evaluării proprietăţilor ce aduc un venit
cnstant, sau care se schimbă
proporţional pe parcursul întregii
perioade de gestiune, în condiţiile unei
pieţi relativ stabile.
59. Evaluarea terenurilor prin
metoda preţului normativ
Evaluarea prin met. preţ. norm. (PN)
în prezent s-a stabilit ca o metodă care
poate fi aplicată p/u evaluarea tuturor
terenurilor, indiferent de categoria lor de
destinaţie (agricol, neagricol, etc.).
Necătând la faptul că mulţi economişti
apreciază ac. met. ca contradictorie
relaţiilor funciare de piaţă, ea îşi
îndeplineşte f/ţia sa prevăzută iniţial –
f/ţia de lansare a pieţei funciare.
Eval. ter/lor la PN reprez. o met.
bazată strict pe caracteristica cantitativă
şi calitativă a sectorului. Un element
important al ev/rii ter/lor p/n met. dată îl
reprez. tarifele de evaluare. Elementele
principale de evaluare la etapa actuală
prin met. PN sunt: 1)supraf. sectorului;
2)gradul de fertilitate; 3)tarifele evaluării
p/u 1grad-ha.
în Odată cu adoptarea Legii RM privind
PN şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului fiecare proprietar a căpătat
dreptul de a vinde sau cumpăra terenuri
la un preţ liber, de înţelegere între
vânzător şi cumpărător. În rezultatul
privatizării terenurilor în RM ≈40% din
funciare de piaţă, ea îşi îndeplineşte Pa(m2) – plata de arendă c) Piata de desfacere. Existenta
funcţia sa, prevăzută iniţial ca funcţie de Sa – suprafaţa dată în arendă pietii de desfacere stimuleaza cresterea
lansare a pieţei funciare. Metoda este Introducem coeficientul nelimitat în cererii in raport cu oferta si deci a valorii
bazată pe strict caracteristicile timp. Coeficientul se utilizează pentru in intregime. Existenta pietei de
cantitative şi calitative ale sectorului: recalcularea valorii totale a arendei în desfacere poarta caracter intern si
suprafaţa sectorului, gradul de fertilitate valoarea capitală. Introducem coef. extern. Factorul extern se raspindeste
(bonitatea) şi tarifele evaluării pentru un beneficiului p/u venitul de 8% anual. uniform pe teritoriul intregii Republici,
grad/hectar. (100% / 8% = 12,5 ) factorul intern proportional distandei de
Odată cu adoptarea legii cu privire la 2. Cheltuielile totale pentru la sector pina la centrul de realizare a
preţul şi modul de vânzare – cumpărare construcţie şi venitul constructorului productiei.
a terenului, fiecare proprietar a căpătat a) cheltuielile totale pentru 2. Factorii locali influenteaza in mod
dreptul de a vinde sau cumpăra terenuri construcţie (lei / m2) specific valoarea unui sector de teren
la un preţ liber nu mai mic decât preţul Ca atare se determină prin mai multor sectoare megiese, in masura
normativ. Preţul normativ al terenului comparaţie cu proiectele analogice egala. Prin modul sau de influenta, fact.
reprezintă o măsură de estimare a executate curent în această zonă. În Locali pot fi divizati in 2 grupe:
valorii lui echivalente cu potenţialul perioada constucţiei vor apărea şi -factorii care determina calitatea
natural şi economic al acestuia cheltuieli concomitente: aranjarea solului
exprimate în valută naţională. Formula parcărilor, instalarea comunicaţiilor, -fact. care determina repartizarea
de calcul al acestei metode este: construcţia reţelei de drumuri aferente sectorului
etc. 1)Dintre factorii ce determina calit.
P  S  T  B  k  k  ...  k
n 1 b) 2 cheltuieli neprevăzute
n solului fac parte:
Ca atare la suma cheltuielilor totale =fertilitatea solului
unde S- suprafaţa sectorului, T-tariful de se adaugă oricare sumă la cheltuielile =panta predominanta a sectorului
calculare a PN p/u fiecare raion neprevăzute destinate acelui caz cînd =compozitia si nivelul apelor
administrativ, B-gradul de fertilitate, kn – suma cheltuielilor creşte în timpul subterane
coeficienţi de corecţie. lucrărilor de construcţie. În proiectele cu =forma sectorului
Evaluarea terenurilor prin metoda grad înalt suma neprevăzută poate =amenajarile de imbunatatiri
preţului normativ se va epuiza atunci atinge 10% din chelt. totale însă des se funciare etc.
când volumul tranzacţiilor va depăşi 3- rezervează 5%. Gradul de fertilitate reprez.
5% din suprafaţa localităţii respective, c) onorariile profesionale Potentialul solului de a da roada.In
însă îşi va păstra sfera de aplicare la Onorariile arhitecţilor, inginerilor de prezent acest factor este exprimat in
evaluarea masivă a terenurilor. teren, proiectanţilor şi inginerilor grade. Marimea pantei influenteaza
Analizând tranzacţiile efectuate cu constructori pot fi adăugate la direct asupra activitatii de producere
terenuri stabilim că terenurile similare cheltuielile de construcţie atît încît ele intensivitatii agriculturii.
din punct de vedere al factorilor naturali se achită prin părţi în diferite perioade Forma sectorului de teren
au fost vândute la preţuri diferite. În ale lucrărilor de construcţie. Onorariile influenteaza asupra marimii cheltuielilor
condiţiile unei asemenea dispersii de pot atinge 10-12% din cheltuielile de la prelucrarea solului. Cea mai optimala
preţuri, trecerea de la preţul normativ construcţie. Cîteodată valoarea lor forma a sectorului este atunci cind
spre preţul mediu de piaţă este necesar poate fi stabilită în % faţă de preţul final raportul dintre latime si lungime este de
de efectuat în felul următor: al proiectului. 1:2 sau 1:3. Forma triunghiulara este
determinăm mărimea corecţiei la d) cheltuielile de finanţare cea mai nerationala forma.

 C  T  T 
venitului; asigurare şi altor plăţi între arendaşi şi ele se află în proprietatea publică. O preţul normativ: Rata procentuală pentru credit se 2)Din punct de vedere al repartizarii
2) Metoda actualizării (discontării) arendator; mare parte sunt terenuri agricole. stabileşte de Banca Naţională şi sectorului deosebim urmat factori:
veniturilor anticipate. - condiţiile de expluatare a Trecerea lor în fondul funciar privat se n mp 2 constituie 25-30%. Se practică ridicarea =distanta pina la pietele p/u produse
Metoda capitalizării directe a pămîntului, ce determină menţinerea efectuează în procesul vânzării- sumei integrale de cheltuieli la agricole
venitului presupune estimarea venitului nivelului rentabilităţii (utilizarea cumpărării fiind evaluate prin met. PN. , unde ±C – corecţia la tarifele preţului construcţie şi celor concomitente în =apropierea fata de resursele de
anual mediu generate de proprietate şi fertilizatorilor, intensitatea folosirii, etc.). În conform. cu Legea privind PN al păm. normativ reieşind din condiţiile de piaţă, prima jumătate ale termenului de apa
capitalizarea lui pentru obţinerea valorii Dacă contractul de arendă este p/u eval. sectoarelor de teren se lei; Tn – tariful preţului normativ; T mp – construcţie. =distanta fata de caile de acces
la data evaluării. Valoarea terenului se încheiat recent sau dacă el reflectă cu foloseau tarife diferenţiate. Tarifele p/u tariful mediu calculat în baza preţurilor e) onorariile legate cu vinderea şi =inaltimea fata de nivelul marii etc.
determină după formula: exactitate situaţia curentă pe piaţă, calcularea PN se referă la o unitate de de piaţă. darea în arendă Selectarea sectoarelor de teren cu
Vt= I/R suma plăţii de arendă netă poate fi fertilitate (grad-ha). Fiecărui raion Tariful mediu de piaţă va fi calculat Onorariile pentru darea în arendă se caracteristici asemanatoare, cu factori
după formula: stabilesc în % din valoarea arendei (5-

Unde Vt – valoarea terenului; I –
venitul obţinut, lei/an ; R – rata
capitalizării.
Deosebim veniturile obţinute de
proprietar în următ. ordine:
- venitul brut potenţial – venitul
obţinut de la utilizarea pămîntului unde
sînt incluse pierderile şi cheltuielile
suportate;
- venitul brut efectiv – venitul brut
potenţial din care este scăzută mărimea
plăţii de arendă neachitată sau rata
stagnării;
- venitul operaţional net – venitul
brut efectiv din care se scad cheltuielile
suportate (chelt. fixe, variabile şi la
substituţie);
- fluxurile financiale pînă la
impozitare;
- fluxurile financiare după
impozitare – suma fluxurilor financiare
primite de proprietar după efectuarea
tuturor plăţilor obligatorii.
Valoarea prezentă a lotului de
pămînt din viitorul profit se determină
după formula :
Vp = FF1/ (1+i) + FF2/(1+i)2 +…+ FFn/
(1+i)n + R/(1+i)n+1 =ΣFFn/(1+i)n + R/(1+i)n
Unde: Vp - valoarea curentă a lotului
de pămînt după actualizarea fluxurilor
financiare (lei);
FFn - fluxurile financiare pentru
perioada n (lei);
i – rata actualizării;
1/(1+i)n – coeficientul discontării
(factorul actualizării) pentru anul n;
R – valoarea reziduală(lei).
Evaluarea veniturilor se efectuiază
ţinînd cont de factorii care influenţează
asupra valorii terenului, şi anume:
1. determinarea volumului
vînzărilor în ultimii 5 ani, în expresie
naturală naturală şi bănească
(informaţia primită de la proprietarii
terenurilor şi proprietarii terenurilor
vecine);
2. aprecierea cheltuielilor legate
de prelucrarea terenului, irigarea,
utilizarea fertilizatorilor, salarizarea
lucrătorilor angajaţi, utilizarea tehnicii,
etc.;
3. determinarea venituluipentru
fiecare cultură în parte şi pentru teren în
întregime. TeritoriulRM este divizat în 3
zone: centru, nord şi sud. Pentru fiecare
zonă sunt prezentate date despre
productivitate, preţurile de
comercializare a producţiei, veniturile
potenţiale, costuri de producţie,
beneficiul realizat, cota suprafeţelor
ocupate de culturi de un anumit tip.
Schema utilizării metodei discontării
fluxurilor financiare:
(1) Prognozarea viitoarelor fluxuri
financiare – se efectuiază după forma
calculului general a venitului prognozat
de la lotul de pămînt în baza raportului
financiar(raportul de bilanţ);
(2) Determinarea ratei reziduale –
valoarea obţinută de la vînzarea
proprietăţii la sfîrşitul perioadei de
utilizare planificată;
(3) Determinarea ratei de
actualizare (discontare) – rata
discontului constă din rata dobînzii
bancare, rata pentru nelichidităţi şi rata
riscului;
(4) Actualizarea fluxurilor
financiare şi valorii rezidulale în
valoarea curentă a lotului de pămînt (la
momentul evaluării).
Limitări ale aplicării metodei venitului
sînt considerate: neregularitatea
încasării veniturilor, instabilitatea
preţurilor, intervalul mare a mărimii
indicatorilor venitului pentru proprietăţi
similare. Astfel, aplicarea acestor
metode este posibilă doar în cazul
evaluării proprietăţilor ce aduc un venit
cnstant, sau care se schimbă
capitalizată direct rezultînd în valoarea
proprietăţii funciare, adică, valoarea
terenului reprezintă valoarea actualizată
a plăţii de arendă netă ce va fi obţinută
în viitor.
Vt = Σ[Ai/(1+i)n] + R, unde: Vt –
valoarea terenului;
Ai - plata de arendă anuală;
i - rata capitalizării de piaţă;
R - valoarea reziduală – valoare
restantă a proprietăţii imobiliare la
sfîrşitul perioadei operaţionale.
Deosebim veniturile obţinute de
proprietar în următ. ordine:
- venitul brut potenţial – venitul
obţinut de la utilizarea pămîntului unde
sînt incluse pierderile şi cheltuielile
suportate;
- venitul brut efectiv – venitul brut
potenţial din care este scăzută mărimea
plăţii de arendă neachitată sau rata
stagnării;
- venitul operaţional net – venitul
brut efectiv din care se scad cheltuielile
suportate (chelt. fixe, variabile şi la
substituşie);
- fluxurile financiale pînă la
impozitare;
- fluxurile financiare după
impozitare – suma fluxurilor financiare
primite de proprietar după efectuarea
tuturor plăţilor obligatorii.
Valoarea prezentă a lotului de
pămînt din viitorul profit se determină
după formula :
Vp = FF1/ (1+i) + FF2/(1+i)2 +…+ FFn/
(1+i)n + R/(1+i)n+1 =ΣFFn/(1+i)n + R/(1+i)n
Unde: Vp - valoarea curentă a lotului
de pămînt după actualizarea fluxurilor
financiare (lei);
FFn - fluxurile financiare pentru
perioada n (lei);
i – rata actualizării;
1/(1+i)n – coeficientul discontării
(factorul actualizării) pentru anul n;
R – valoarea reziduală(lei).
Evaluarea veniturilor se efectuiază
ţinînd cont de factorii care influenţează
asupra valorii terenului, şi anume:
4. determinarea volumului
vînzărilor în ultimii 5 ani, în expresie
naturală naturală şi bănească
(informaţia primită de la proprietarii
terenurilor şi proprietarii terenurilor
vecine);
5. aprecierea cheltuielilor legate
de prelucrarea terenului, irigarea,
utilizarea fertilizatorilor, salarizarea
lucrătorilor angajaţi, utilizarea tehnicii,
etc.;
6. determinarea venituluipentru
fiecare cultură în parte şi pentru teren în
întregime. TeritoriulRM este divizat în 3
zone: centru, nord şi sud. Pentru fiecare
zonă sunt prezentate date despre
productivitate, preţurile de
comercializare a producţiei, veniturile
potenţiale, costuri de producţie,
beneficiul realizat, cota suprafeţelor
ocupate de culturi de un anumit tip.
Schema utilizării metodei discontării
fluxurilor financiare:
(5) Prognozarea viitoarelor fluxuri
financiare – se efectuiază după forma
calculului general a venitului prognozat
de la lotul de pămînt în baza raportului
financiar(raportul de bilanţ);
(6) Determinarea ratei reziduale –
valoarea obţinută de la vînzarea
proprietăţii la sfîrşitul perioadei de
utilizare planificată;
(7) Determinarea ratei de
actualizare (discontare) – rata
discontului constă din rata dobînzii
bancare, rata pentru nelichidităţi şirata
riscului;
(8) Actualizarea fluxurilor
financiare şi valorii rezidulale în
valoarea curentă a lotului de pămînt (la
momentul evaluării).
administrativ conf. legii numite îi
corespundea un tarif care fiind înmulţit
la supraf. unui sector concret şi la
gradul lui de fertilitate rezultă în PN al
păm.
Sfera de răspândire a evaluării Prin
met. PN în prezent este: 1)vânzarea-
cumpărarea terenurilor cu destinaţie
agricolă, loturilor de pe lângă casă şi
loturilor pomicole (tariful 289,53 lei/grad-
ha); 2)înstrăinarea forţată a teren.
agricole, lot. de păm. de pe lângă casă
şi lot. pomicole (tariful 579,06 lei/grad-
ha); 3)excluderea ter/lor din categoriile
de terenuri cu destinaţie agricolă şi ale
fondului silvic (tariful 9264,96 lei/grad-
ha); 4)vânz.-cump. ter/lor din intravilanul
localităţii (cu excepţia lot. de păm. de pe
lângă casă) (tariful 9264,96 lei/grad-ha).
PN al păm. constituie o măsură de
estimare a valorii lui echivalente cu
potenţialul natural şi economic al
acestuia exprimate în valuta naţională.
PN al păm. se determ. după formula:
PN=T×K×B×S , u/e: T-tariful normativul;
K-coef. din nota 4 a legii; B-grad de
fertilitate; S-supraf. sectorului de teren
(ha). Supraf. şi gradul de fertilitate
reprez. p/u un sector de teren mărimi
constante, obiective. Tarifele se
stabilesc p/u un grad-ha şi reprez.
mărimi variabile, subiective. Prin
intermediul tarifelor de evaluare,
mărindu-le sau micşorându-le, atingem
în calcul valoarea reală.
Concepţia evaluării prin met. PN
constă în a atinge un rezultat cât mai
apropiat de preţul real, p/u ca apoi de
trecut fără dificultăţi la valoarea de piaţă
a ter/lor.
Eval. ter/lor destinate agriculturii p/n
met. PN se va epuiza at. când volumul
tranzacţiilor va depăşi 3-5% din supraf.
localităţii respective. Met. PN îşi va
păstra sfera de aplicare la eval. masivă
a ter/lor. Analizând tranzacţiile efectuate
cu ter/ri stabilim că ter/le similare
d.p.d.v. al factorilor naturali au fost
vândute la preţuri diferite. În cond. unei
asemenea dispersii de preţuri
micşorarea PN spre preţul mediu de
piaţă e necesar de efectuat în felul urm.:
±C=(Tmp-Tn)/2 , u/e: C-corecţia la tarifele
PN reieşind din condiţiile pieţei; Tn-tariful
PN; Tmp-tarif mediu calculat în baza
preţurilor de piaţă, Tmp=Σ(T1S1+T2S2+...
+TnSn) / Σ S1S2S3 , u/e: T1...Tn-tarifele
sectoarelor vândute la preţul de piaţă;
S1...Sn-suprafeţele respective ale
acestor sectoare. T=Pv/S×B, Pv-preţ de
vânzare(lei/1ha).
Formula de calcul a PN corectat din
indicii pieţei funciare este:
Pn=S×(0,25T±C)×B . Astfel, PN al ter/lor
cu destinaţie agricolă va avea tendinţa
de a se apropia de preţul de piaţă.
La etapa formării pieţei funciare va fi
foarte dificil de determinat preţul real, iar
rezultatele (vânz.-cump.) practic nu vor
putea fi supuse analizei. Asupra formării
preţului la etapa iniţială a dezvoltării
pieţei funciare influenţează asemenea
factori cum ar fi: lipsa de informaţie,
lipsa de cunoştinţe elementare despre
valoarea sectorului de teren, despre
capacitatea de influenţă a diferitor
factori etc. Odată cu dezvoltarea pieţei
aceste lacune vor dispărea.
60. Trecerea de la evaluarea după
metoda preţului normativ la
evaluarea de piaţă
Evaluarea prin metoda preţului
normativ în prezent s-a stabilit ca o
metodă aplicată pentru toate terenurile
indiferent de categoria lor sau de
destinaţia acestora. Ne cătând la faptul
că mulţi economişti apreciază această
metodă ca contradictorie relaţiilor
 T
10%). Onorariile din vînzare constituie
Tmp mp1 S T
1 S T
3% din preţul de vînzare.
mp 2 f) 2venitul constructorului
mp 3  S  ...  T
3 şi onorar
, unde T pn – tarifele sectoarelor vândute pentru risc.
la preţ de piaţă; Sn – suprafeţele Constructorii programează un
sectoarelor respective (ha). beneficiu pentru risc, el constituie 10%
Tarifele de calculare a preţului din valoarea capitală a proiectului ( în
reieşind din preţul sectoarelor de teren Marea Britanie – 15-20% )
vândute la preţ de piaţă, vor fi calculate 3. Valoarea de sold sau preţul lotului
conform formulei: de pămînt este diferenţa între preţul
iniţial al construcţiei şi cheltuielilor totale
P S B
T pn vn n la realizarea proiectului la momentul
finalizării lucrărilor. Această mărime
(lei/grad-ha), unde Pvn – preţul de trebuie să fie discontată la data evaluării
vânzare p/u 1 ha (lei), S – suprafaţa folosind factorul de actualizare pentru
terenului vândut (ha), B n – bonitatea determinarea valorii curente: 1/(1+i). Din
(grad). acestă sumă trebuie de scăzut
Formula de calcul al preţului cheltuielile legate de cumpărare care
normativ corectat cu indicii pieţei pot include taxa de stat la cumpărare şi
funciare este: impozitul statal la imobil ( de obicei
P ( p )  S  (0,25T  C )  B
n
aceste
cumpărătorul).
cheltuieli le suportă
. 62. Determinarea factorilor de
Astfel, preţul normativ al terenului va influenta asupra valorii sect. de
avea tendinţă de a se apropia de preţul teren.
de piaţă. Asupra formării preţului la Determinarea factorilor de influenta
etapa iniţială a dezvoltării pieţei funciare asupra valorii sectorului de teren
influenţează lipsa de informaţie şi lipsa reprezinta un element de mare
de cunoştinţe elementare despre insemnatate in activitatea de evaluare.
valoarea sectoarelor de teren, despre Valoarea terenului este influentata de un
capacitatea de influenţă a diferitor numar mare de factori. In dependenta
factori asupra valorii terenului. Astfel, de scopul evaluarii in procesul evaluarii
p/u trecerea de la metoda preţului nu sunt folositi toti factorii. Este necesar
normativ la evaluarea de piaţă este de recunoscut, ca multi din ei, nu vor fi
necesar de a sistematiza toate determinati si vor fi utilizati in evaluari
tranzacţiile efectuate unde evaluarea individuale, sau fiecare evaluator va
sectoarelor de teren s-a efectuat prin acorda importanta factorilor in mod
metodele comparaţiei vânzărilor, subiectiv. Scopul principal in procesul
capitalizării veniturilor (monitoringul stabilirii factorilor este, ca prin
pieţei funciare). intermediul lor de a calcula valoarea
Întru utilizarea cu succes în sectorului de teren cat mai precis, mai
continuare a metodei normative de aproape de valoarea de piata. Factorii
determinare a valorii sectoarelor de ce influenteaza asupra valorii sectorului
teren vor fi necesare efectuarea unor de tren pot fi deferentiati in :
modificări în cadrul legislaţiei în special, a)factori generali
legea cu privire la preţul normativ şi b)factori locali
modul de vânzare-cumpărare (nr. 1308- 1. Factorii generali influenteaza
XII din 25.07.1997), compartimentul ce uniform asupra valorii mai multor
ţine de tarifele pentru calcularea preţului sectoare de teren in masura egala, pe
normativ al pământului. un teritoriu determinat si o perioada de
timp. Natura factorilor generali poate fi
61. Evaluarea terenurilor prin diferita :
metoda soldului de evaluare
-situatia economica din tara
Metoda soldului de evaluare se -raportul dintre cerere si oferta
utilizează la momentul absenţei datelor
-zona traditionala de specializare
despre vînzarea loturilor de pămînt. De -conditiile climaterice generale
la evaluator se cere de calculat preţul -dezvoltarea pietii de desfacere
pe care şi-l poate permite să-l plătească Stabilirea hotarelor teritoriilor in
cumpărătorul pe un lot de pămînt cu interiorul carora un factor general se
construcţii părăsite sau terenuri pe care manifesta in masura egala asupra
se poate de construit şi în continuare de tuturor sectoarelor den teren va purta
dat în arendă sau de vîndut.O astfel de denumirea de formare a zonelor de
valoare va fi soldul după achitarea influenta egala asupra valorii.
lucrărilor de construcţie şi tuturor situatia economica din tara. Influenta
onorariilor necesare şi cheltuielilor acestui factor duce la diminuarea de 2-3
financiare şi obţinerea unui profit de ori a valorii terenurilor in comparatie cu
către antreprenor p/u experienţă, valoarea terenurilor similare in alte tari.
cunoştinţă şi risc. Influenta acestui factor se respindeste
Formula de bază pentru prin: lipsa creditelor, lipsa donatiilor, fara
determinarea preţului unui lot de pămînt de care agricultura in RM devine o
conform metodei soldului de evaluare ramura nerentabila, preturi scazute la
este: productia agricola, insolvabilitatea
P = Picf – (CGC + V) lei populatiei atc.
Unde: P – preţul lotului de pămînt a) raportul dintre cerere si oferta.
Picf – preţul iniţial al construcţiei la Lipsa de mijloace financiare nu permit
momentul finalizării lucrărilor multor tarani sa cumpere terenurile
CGC – cheltuielile generale la necesare. Din acest motiv s-a creat
construcţie (lei) disproportia dintre cerere si oferta. La
V – venitul constructorului (lei) un cumparator revin 4-5 vanzatori de
Ordinea de calcul: terenuri agricole. Sub influenta acestui
1. Estimarea preţului de piaţă a factor pretul poate sa se stabileasca de
proiectului finalizat (determinarea Picf ) 2 ori mai jos.
Pentru determinarea preţului se b) Zona traditionala de
folosesc datele curente despre plata de specializare. Conditiile naturale si
arendă. Să se determine preţul iniţial al climaterice ale RM au creat 3 zone de
construcţiei la momentul finalizării specializare : zona de nord, zona de
lucrărilor: centru, zona de sud.
Picf = Pa(m2) * Sa
 S
locali identici, reprez. o probl. destul de
complicata. Formarea unor asemenea
mpn S
grupe de sectoare este argumentata
n n
prin necesitatea evaluarii de piata.
Numai o analiza detaliata a pietilor unor
sectoare de teren identice, din punct de
vedere al factorilor locali de influenta ne
permite sa efectuam o evaluare
obiectiva a unor sectoare.
63. Continutul lucrarilor de
evaluare a terenurilor.
Prima etapa in procesul de
evaluarere a terenurilor o constituie
determinarea factorilor de influenta
asupra valorii sectorului de teren, care
reprezinta un element de mare
insemnatate in activitatea de evaluare.
Valoarea terenului este influentata de un
numar mare de factor. Este necesar de
recunoscut, ca mulţi dintre ei nu vor fi
determinati si vor fi utilizaţi in evaluari
individuale, sau fiecare evaluator va
acorda importanţa factorilor in mod
subiectiv. Scopul principal in procesul
stabilirii factorilor este , ca prin
intermediul lor de a calcula valoarea
sectorului de teren cat mai précis, mai
aproape de valoarea de piaţa.
Factorii ce influenteaza asupra valorii
sectorului de tren pot fi deferentiati in :
a)factori generali
b)factori locali
1.Factorii generali influenteaza
uniform asupra valorii mai multor
sectoare de teren in masura egala, pe
un teritoriu determinat si o perioada de
timp. Natura factorilor generali poate fi
diferita :
-situatia economica din tara
-raportul dintre cerere si oferta
-zona traditionala de specializare
-conditiile climaterice generale
-dezvoltarea pietii de desfacere
Stabilirea hotarelor teritoriilor in
interiorul carora un factor general se
manifesta in masura egala asupra
tuturor sectoarelor den teren va purta
denumirea de formare a zonelor de
influenta egala asupra valorii.
d) situatia economica din tara.
Influenta acestui factor duce la
diminuarea de 2-3 ori a valorii terenurilor
in comparatie cu valoarea terenurilor
similare in alte tari. Influenta acestui
factor se respindeste prin: lipsa
creditelor, lipsa donatiilor, fara de care
agricultura in RM devine o ramura
nerentabila, preturi scazute la productia
agricola, insolvabilitatea populatiei atc.
e) raportul dintre cerere si oferta.
Lipsa de mijloace financiare nu permit
multor tarani sa cumpere terenurile
necesare. Din acest motiv s-a creat
disproportia dintre cerere si oferta. La
un cumparator revin 4-5 vanzatori de
terenuri agricole. Sub influenta acestui
factor pretul poate sa se stabileasca de
2 ori mai jos.
f) Zona traditionala de
specializare. Conditiile naturale si
climaterice ale RM au creat 3 zone de
specializare : zona de nord, zona de
centru, zona de sud.
Piata de desfacere. Existenta pietii
de desfacere stimuleaza cresterea
cererii in raport cu oferta si deci a valorii
in intregime. Existenta pietei de
desfacere poarta caracter intern si
extern. Factorul extern se raspindeste
uniform pe teritoriul intregii Republici,
factorul intern proportional distandei de
la sector pina la centrul de realizare a
producţiei.
2.Factorii locali influenteaza in mod
specific valoarea unui sector de teren
mai multor sectoare megiese, in masura
egala. Prin modul sau de influenta, fact.
Locali pot fi divizati in 2 grupe:
 -factorii care determina calitatea Finanţarea cheltuielilor pentru ev.
solului masivă şi reevaluarea b.i. se efectuează
-fact. care determina repartizarea în limita mijloacelor prevăzute în bugetul
sectorului de stat; datele şi rezultatele se înscriu în
1)Dintre factorii ce determina calit. Registru b.i.
solului fac parte: Determinarea valorii de piaţă sau a
=fertilitatea solului altei valori a unui obiect concret al
=panta predominanta a sectorului evaluării, la o dată concretă acesta şi
=compozitia si nivelul apelor este scopul evaluării individuale.
subterane Evaluarea următoare se efectuează cu
=forma sectorului aplicarea metodelor de evaluare.
=amenajarile de imbunatatiri Activ. de ev. se efectuează în temeiul
funciare etc. contractului de prestare a serviciilor de
Gradul de fertilitate reprez. evaluare, încheiat între întreprinderea
Potentialul solului de a da roada.In de evaluare şi beneficiar. Beneficiarii pot
prezent acest factor este exprimat in fi atît persoane fizice cît şi juridice,
grade. Marimea pantei influenteaza indiferent de forma juridică de
direct asupra activitatii de producere organizare, inclusiv autorităţile
intensivitatii agriculturii. administraţiei publice centrale şi locale.
Dintre factorii care determina Valoarea ob.ev. poate fi determinată de
repartizarea sectorului mai pronunţaţi către întreprinderea de evaluare în
sunt: temeiul unei hotărîri a instanţei de
=distanta pina la pietele p/u produse judecată sau a altei autorităţi abilitate să
agricole decidă asupra evaluării. Indiferent ce fel
=apropierea fata de resursele de de tip de contract este vorba trebuie
apa respectate şi îndeplinite anumite cerinţe.
=distanta fata de caile de acces Contractul se încheie în scris în care se
=inaltimea fata de nivelul marii etc. indică: numele, prenumele şi adresa
A doua etapa este formarea beneficiarului; denumirea şi adresa
grupelor de sectoare de teren identice. întreprinderii de evaluare; denumirea şi
Selectarea sectoarelor de teren cu adresa ob.ev.; tipul şi descrierea; scopul
caracteristici asemanatoare, cu factori evaluării; data la care urmează a fi
locali identici, reprez. o probl. destul de estimată valoarea; tipul valorii; suma
complicata. Formarea unor asemenea care trebuie plătită pentru serviciile de
grupe de sectoare este argumentata evaluare; informaţia privind licenţa
prin necesitatea evaluarii de piata. pentru activ. de ev.; termenele de
Numai o analiza detaliata a pietilor unor executare a lucrărilor de evaluare;
sectoare de teren identice, din punct de condiţiile confidenţialităţii etc.
vedere al factorilor locali de influenta ne În prezenta lege de asemenea sunt
permite sa efectuam o evaluare numerotate şi analizate cerinţele faţă de
obiectiva a unor sectoare. raportul de evaluare. Deci efectuarea
Formarea unui sistem de etalonare evaluării oricărui ob. i. se finalizează cu
in condiţiile lipsei informaţiei despre întocmirea în mod obligatoriu a
vinzarile-cumpararil efectuate, stabilirea raportului de evaluare. Ca şi în
marimii influenţii fiecarui factor in contractul de prestare a serviciilor în
asemenea condiţii cere o activitate raportul de evaluare se indică anumiţi
suplimentara bine orientata. parametri, o anumită regulă de
Un sistem informaţional despre întocmire a raportului de evaluare: data
preţurile curente ale tranzacţiilor întocmirii raportului, scopul evaluării;
imobiliare, inclusiv si cu terenurile numele prenumele beneficiarului;
agricole, este creat în cadrul ASRFC. La denumirea întreprinderii de evaluare;
momentul cand în zona respectivă va fi descrierea obiectului şi datele privind
acumulat numarul necesar de vanzari- proprietarul acestuia; data la care a fost
cumparari , preţul mediu va fi folosit ca estimată valoarea; tipul şi definiţia valorii
tarif de baza. estimate; lista standardelor, metodelor,
Formula evaluarii sectoarelor de datelor iniţiale; etapele evaluării şi
teren va fi urmatoarea : temeiul determinării valorii recomandate
Vp=S*Tp*B*Kfi a ob. ev., factorii restrictivi. De
Vp- valoarea de piaţa a sectorului de asemenea la raport se anexează:
teren copiile de pe actele ce acordă dreptul
S- suprafaţa sectorului de prestare a serviciilor de ev.; copiile
Tp-echivalentul pieţii calculat in baza de pe actele utilizate de evaluator în
preţului de piaţa a unui hectar imparţit la baza cărora au fost determinate
gradul de fertilitate mediu caracteristicile calitative şi cantitative ale
B-gradul de fertilitate a sectorului ob.ev. Toate rapoartele de evaluare se
evaluat păstrează timp de 5 ani la
Kfi- coificientul factorilor de influenţa întreprinderea de ev. Valoarea estimată
La etapa iniţiala pot fi utilizaţi un indicată în raportul de ev. întocmită în
număr mai redus din factori de influenţa. conformitate cu prezenta lege se
Odata cu cresterea numarului de consideră veridică, dacă legislaţia, sau
tranzacţii analizate vor fi implicaţi in hotărîrea instanţei de judecată nu
procesul de evaluare factori noi. stabileşte altfel.
Pentru a asigura piaţa serviciilor de
64. LEGEA RM CU PRIVIRE LA ev. cu specialişti calificaţi se face
ACTIVITATEA DE EVALUARE atestarea de stat a evaluatorilor b.i., ce
Prezenta lege stabileşte cadrul este o condiţie obligatorie. Pentru
juridic al activităţii de evaluare a atestarea evaluatorilor, Agenţia de Stat
bunurilor şi drepturile patrimoniale, al Relaţii Funciare şi Cadastru instituie
activităţii de ev. profesională, al comisia de atestare aprobă
reglementării de stat şi obşteşti a regulamentul ei şi aprobă examenul de
acestei activităţi, asigură crearea calificare. După atestarea evaluatorilor
sistemului de evaluare independentă a în prezenta lege se menţionează modul
bunurilor şi a drepturilor asupra lor de eliberare a certificatelor de calificare
pentru protecţia intereselor legitime ale a evaluatorilor b.i. Aceste certificate sunt
statului, ale altor subiecţii şi raporturilor eliberate de Agenţia de Stat Relaţii
de drept în domeniul evaluării bunurilor Funciare şi Cadastru în baza deciziei
şi drepturilor patrimoniale, precum şi comisiei de atestare. Dar pentru a primi
pentru aplicarea adecvată a rezultatelor certificatul de calificare evaluatorul sau
evaluării. persoana în cauză trebuie să
La moment legea reglementează corespundă următoarelor cerinţe: studii
raporturile dintre persoanele fizice şi superioare în evaluare, economice sau
juridice ce apar în activ. de ev. În studii superioare tehnice şi o pregătire
totalmente obiectele ca: bunuri mobile, profesională adecvată; experienţa de
imobile, activele nemateriale, muncă de cel puţin 1 an; nu are
întreprinderile în calitate de complexe antecedente penale nestinse; a susţinut
patrimoniale, afacerea, valorile examenul de calificare. Acest certificat
mobiliare, lucrările şi serviciile, se acordă numai pe un termen de 5 ani.
informaţia; şi încă multe alte obiecte cer Dar toate se pot întîmpla în cariera
şi se supun unei evaluări. Toate acestea unui solicitant de a obţine certificatul de
se fac de evaluatori şi întreprinderile de calificare, adică există şi aşa numita
evaluare a căror activitate este „respingere şi retragere” a cererilor de
reglementată de prezenta lege şi eliberare a certificatului de calificare.
beneficiarii serviciilor de evaluare. Cererea de eliberare a certificatului de
Această lege studiază tipurile şi calificare se respinge dacă: nu se
metodele de evaluare care coordonează prezintă toate documentele necesare,
activ. de ev. Evaluarea poate fi benevolă cererea sau documentele prezentate
adică este efectuată din iniţiativa conţin date falsificate, nu a expirat
beneficiarului, şi evaluarea obligatorie termenul de un an de la retragerea
ce se efectuează în cazul: privatizării; certificatului de calificare eliberat
transmiterii dreptului de folosinţă asupra anterior. Toate acestea se rezolvă în
obiectelor proprietate publică a statului termen de 30 de zile. Temeiurile pentru
sau dării în arendă sau transmiterii în retragerea certificatului sunt: încălcarea
administrarea funciară; impozitării repetată de către evaluator a cerinţelor
bunurilor şi încasării forţate a de executare a lucrărilor de evaluare;
impozitelor; reorganizării şi lichidării cauzarea unui prejudiciu considerabil
întreprinderilor de stat, municipale şi beneficiarului, prezentarea rapoartelor
cele insolvabile; apariţiei litigiului de evaluare falsificate.
patrimonial în legătură cu hotărîrea Standardele Naţionale de Evaluare
instanţei în judecată; depunerea în gaj; se elaborează de autorităţile centrale de
utilizării obiectelor de proprietate specialitate în comun cu asociaţiile
intelectuală create din contul mijloacelor obşteşti ale evaluatorilor şi se aprobă în
bugetare; modificării legislaţiei. conformitate cu legislaţia.
În activ. de ev. pentru aprecierea Un punct aparte în prezenta lege
valorii obiectelor se folosesc şi se aplică fiind despre asociaţiile obşteşti ale
metode ca: metoda analizei evaluatorilor, care sunt persoane
comparative a vînzărilor, care se juridice şi creează condiţii pentru activ.
bazează pe estimarea valorii obiectului profesională a membrilor asociaţiei
prin compararea lui cu alte obiecte participînd la elaborarea actelor
similare, vîndute sau propuse vînzării; normative privind activ. de ev., asigură
metoda veniturilor ce se bazează pe instruirea profesională a membrilor
estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli asociaţiei, optimizează metodologia
legate de utilizarea ob. ev.; metoda evaluării, cooperarea cu instituţiile de
cheltuielilor care se bazează pe învăţămînt superior de stat şi private
estimarea cheltuielilor pentru crearea care pregătesc specialişti, organizează
unui obiect analogic celui de evaluat. şi desfăşoară seminare, participă la
Scopul evaluării masive este formarea şi dezvoltarea pieţei serviciilor
determinarea valorii de piaţă sau a altei de ev., apără drepturile subiecţilor
valori a unui grup de b. i. cu evaluării.
caracteristici similare la o dată concretă, Drepturile şi obligaţiile evaluatorului
această valoare de piaţă este utilizată la sunt clar nominalizate în lege,
calcularea bazei impozabili a b.i. evaluatorul este în drept: să planifice de
sine stătător efectuarea lucrărilor de ev.
conform legislaţiei şi contractului de
prestare a serviciilor de ev.; să
determine metodele de ev.; să aibă
acces la documentaţia beneficiarului; să
inspecteze ob.ev.; să solicite
administraţiei de ev. antrenarea în
evaluare a altor evaluatori şi specialişti;
să fie membru al asociaţiilor obşteşti.
De asemenea el este în drept să refuze
efectuarea ev. în cazul în care
beneficiarul a încălcat clauzele
contractului, nu a prezentat actele
necesare, nu a asigurat posibilitatea
inspectării obiectului. Evaluatorul este
obligat să efectueze evaluarea în
conformitate cu prevederile legislaţiei;
să efectueze ev. în mod conştiincios; să
asigure confidenţialitatea informaţiilor
furnizate de beneficiar.
Există şi restricţii, evaluatorul nu
este în drept să stabilească valoarea
obiectului supus evaluării în cazul în
care este proprietarul al ob. ev.;
fondator, acţionar; beneficiar al
serviciilor de evaluare; rudă sau soţul
persoanelor menţionate mai sus.
Cuantumul retribuirii muncii
evaluatorului nu trebuie să depindă de
valoarea finală a ob.ev.
Răspunderea materială a calificare, suficientă experienţă de
întreprinderii de ev. faţă de beneficiar
sunt specificate în contractul de
prestare a serviciilor de ev. Evaluatorul
poartă răspundere administrativă sau
penală pentru falsificarea rezultatelor ev.
În cazul depistării încălcărilor şi cauzării
prejudiciului beneficiarului
întreprinderea de ev. este obligată să le
repare conform legislaţiei.
Asigurarea de răspundere civilă a
întreprinderii de ev. este o condiţie
suplimentară de garanţie a protecţiei
drepturilor beneficiarilor şi se
efectuează în conformitate cu legislaţia.
Un punct aparte în această lege
aparţine ev. b.i. în scopul impozitării.
Rezultatele ev. efectuate în scopul
impozitării se aduc la cunoştinţa
proprietarilor de b.i. de către OCT. Ev.
b.i. în scopul impozitării se efectuează
prin evaluarea masivă a b. i. tip şi prin
ev. individuală a obiectelor specifice.
Ev. masivă se efectuează în baza
datelor înregistrării masive a b.i. şi
include următoarele etape: formarea
grupurilor de b.i.; stabilirea factorilor ce
influenţează asupra valorii b.i.; formarea
reţelei de b.i. etalon pentru estimarea
valorii; elaborarea modelelor de ev;
stabilirea hotarelor zonelor valorice în
interiorul cărora obiectele similare au
valoare egală; înscrierea valorilor
estimate în Registrul b.i.
Litigiile privind ev. b.i. în scopul
impozitării sunt examinate de OCT la
cererea contribuabilului care nu este de
acord cu rezultatul ev.
65.Licenţierea şi atestarea în
domeniul de evaluare a bunurilor
imobile.
Licenţierea este forma principală a
reglementării de stat a activităţii de
evaluare. Licenţa serveşte drept o
garanţie a calităţii serviciilor de
evaluare. Licenţierea este o măsură
temporară care reflectă atenţia statului
faţă de calitatea lucrărilor de evaluare.
În ţările dezvoltate, activitatea de
evaluarea bunurilor imobiliare,
tradiţional nu se reglementează de stat.
Nivelul înalt al serviciilor de evaluare
este garantat de standardele de
evaluare, elaborate de organizaţiile
obşteşti ale evaluatorilor. În RM
licenţierea serviciilor de evaluare se
efectuiază conform Legii cu privire la
licenţierea unor genuri de activitate
Nr.451-XV din 30 iulie 2001. Legea
reflectă cerinţele faţă de licenţiere,
regulile de eliberare şi retragere a
licenţei, organele responsabile de
licenţiere etc. Conform acestei legi,
licenţierii este supusă numai activitatea
de evaluare a bunurilor imobiliare.
Celelalte tipuri de activităţi, cum ar fi
evaluarea proprietăţii intelectuale,
maşinilor, mijloacelor de transport,
evaluarea businessului etc se
efectuiază fără licenţă.
Autoritatea care efectuiază
licenţierea este Camera de Licenţiere,
care are statut de persoană juridică.
Solicitant de licenţă poate fi orice
persoană fizică sau juridică, înregistrată
în modul stabilit în RM în calitate de
întreprindere sau organizaţie, indiferent
de tipul de proprietate şi forma juridică
de organizare, precum şi persoană
fizică ce poate practica unele genuri de
activitate supuse licenţierii în temeiul
unor acte legislative, care a prezentat
autorităţii de licenţiere cererea şi actele
necesare pentru obţinerea licenţei.
Licenţa pentru practicarea activităţii de
evaluare se eliberează pe cinci ani.
Condiţiile de licenţiere a activităţii de
evaluare a bunurilor imobiliare
reprezintă totalitatea cerinţelor şi a
condiţiilor stabilite, a căror respectare
este obligatorie pentru solicitantul
titularului de licenţă la desfăşurarea
genului de activitate de evaluare a
bunurilor imobiliare.
Cond. de licenţiere privind
desfăşurarea activităţii de evaluare a
bunurilor imobiliare sunt următ.:
1. desfăşurarea activităţii de
evaluare în conformitate cu legislaţia şi
actele normative în vigoare;
2. îndeplinirea obligaţiilor faţă de
autorităţile fiscale;
3. specialiştii întreprinderii trebuie
să-şi confirme nivelul cunoştinţelor lor;
4. întreprinderea de evaluare
trebuie să angajeze în calitate de
evaluator doar specialişti cu certificat de
calificare.
Întreprinderile care solicită
eliberarea licenţei în domeniul evaluării
prezintă camerei de licenţiere următ. Etica profesională examinează
acte: normele de conduită a specialistului,
1. Statutul întreprinderii în care în cerinţele pe care le înaintează
compartimentul domeniile de activitate societatea faţă de stilul lui de lucru,
este specificată activitatea de evaluare caracterul comunicării cu oamenii,
a b.i.; aspectul social.
2. Certificat privind înregistrarea În practica lor profesională,
întrep. (se eliberează de către Ministerul evaluatorii trebuie să respecte normele
de justiţie şi camera de înregistrare); morale general acceptate şi să se
3. Certificat privind atribuirea conducă de următoarele principii ale
codului fiscal a întrep. (se eliberează de eticii profesionale: independenţă,
către organel fiscale teritoriale); onestitate, competenţă profesională,
4. Certificat privind lipsa datoriilor confidenţialitatea informaţiei,
faţă de buget (organel teritoriale fiscale); comportament profesional.
5. Lista specialiştilor care se Documentele care cuprind principiile
ocupă cu evaluarea b.i. cu indicarea eticii profesionale a evaluatorilor sânt
nivelului de calificare, vechime în muncă codurile eticii profesionale, regulile
(informaţia privind certificate de practicii de evaluare elaborate de
calificare). asociaţiile profesionale ale evaluatorilor.
Aşadar,una din condiţiile obligatorii Pentru a controla respectarea normelor
de licenţiere a întrprinderii de evaluare elice şi a regulilor de conduită
este prezenţa în componenţa profesională a evaluatorilor, în
întrprinderii a specialiştilor-evaluatori asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se
calificaţi, care posedă certificatul înfiinţează comisii şi comitete pentru
corespunzător. etică.
Conform Legii RM cu privire la Noţiunea de "etica evaluatorului"
activitatea de evaluare din iulie 2002, încă nu a fost formulată în legislaţia
evaluatorul poate fi persoană fizică cu o naţională şi în standardele de evaluare,
reputaţie bună, cu studii superioare de aceea în Republica Moldova nu
corespunzătoare, avînd certificat de există o definiţie unică, recunoscută de
toţi, a eticii. Pentru explicarea acestei
muncă, nivelul profesional şi noţiuni, vom folosi definiţia eticii
competenţă necesară în domeniul evaluatorului utilizată în Rusia: "Etica
evaluării. Pentru aceasta a fost evaluatorului este totalitatea regulilor
introdusă atestarea de stat a etice şi normelor de conduită în
evaluatorilor de bunuri imobiliare. Ideea efectuarea procedurii de evaluare a
principală a atestării de stat este bunurilor". De-a lungul întregii istorii a
asigurarea unui nivel minim al calităţii formării evaluării ca gen independent de
cunoştinţelor teoretice şi al drepturilor activitate au existat o multitudine de
practice ale evaluatorilor de bunuri norme şi reguli de conduită, care erau
imobiliare. recunoscute şi aplicate de evaluatorii
Conform Art.15 al Legii cu privire la din diferite ţări. Tradiţional o atenţie
activitatea de evaluare, atestarea de mare acordă eticii evaluatorului ediţiile
stat a evaluatorulor bunurilor imobile noi ale Standardelor Europene şi
este o condiţie obligatorie care permite Internaţionale de evaluare (EVS-2000 şi
de a asigura piaţa serviciilor de evaluare IVS-2001).
cu specialişti calificaţi. Pînă nu demult, În Standardele Internaţionale de
cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea Evaluare-2001 este inclus Codul de
licenţei, erau mai mult formale. Se conduită al evaluatorilor, care tratează
înaintau anumite cerinţe faţă de nivelul următoarele aspecte: stabilirea
instruirii, faţă de experienţa de muncă, obiectivelor Codului de conduită;
dar nu se analiza activitatea practică a noţiunile de bază; condiţiile restrictive,
evaluatorului, nu se determinau noţiunea de „evaluator”: etica evaluării;
cunoştinţele şi profesionalismul competenţa; deschiderea; raportul de
acestuia. Ca rezultat, pe piaţa serviciilor evaluare.
de evaluare din RM beneficiarul potenţia Codul de conduită nu are putere
putea să întîlnească evaluatori ale căror juridică formală şi poate fi considerat
cunoştinţe şi profesionalism variau într- doar ca o completare la regulile şi
un diapazon enorm. Deci, sistemul prevederile organizaţiilor profesionale
atestării de stat este orientatspre naţionale care controlează calitatea
menţinerea pe piaţă a standardelor lucrului evaluatorilor. În secţiunea
înalte ale calităţii serviciilor de evaluare. "noţiuni de bază" sânt definite noţiunile
Pentru baza juridică a atestării principale ale activităţii de evaluare,
evaluatorului a fost aprobat sânt enumerate cerinţele faţă de
regulamentul cu privire la atestarea evaluator, specificul activităţii
evaluatorilor b.i. conform Hot. Guv. RM evaluatorilor interni, externi şi
din 24.07.2003. În regulament sunt independenţi. Esenţa acestor noţiuni
specificate: dispoziţii generale, este expusă în aceleaşi aspecte ca şi în
certificatul de calificare şi plata p/u Standardele Europene de Evaluare. Tot
eliberarea lui, cerinţe faţă de solicitanţi, în această secţiune se dă esenţa
modul de acordare şi retragere a condiţiilor limitative, ipotezelor şi
certificatelor de calificare, eliberarea şi presupunerilor evaluatorilor. O secţiune
evidenţa certificatelor de calificare, aparte a Codului de conduită este
eliberarea duplicatului certif. de ev., consacrată noţiunii de „etică”. Etica
dispoziţii finale. Reg. mai include 4 evaluatorului este prezentată ca
anexe: 1-forma certificatului de totalitatea cerinţelor de bază ce se
calificare; 2-procesul verbal; 3-borderoul înaintează faţă de evaluator: onestitate;
de examinare de calificare a conduită în cazurile de apariţie a
evaluatorilor; 4-cererea de acordare a conflictelor de interese:
certificatului de atestare a evaluatorului confidenţialitatea informaţiei;
b.i. Atestarea evaluatorilor de bunuri echitabilitate si nepărtinire. Următoarea
imobiliare este efectuată de ASRFC şi secţiune a Codului de conduită
de către Agenţia de Stat pentru examinează competenţa – comportarea
Protecţia Proprietăţii Individuale. În evaluatorului la primirea unei misiuni de
scopul creării sistemului de atestare a evaluare (când evaluatorul
evaluatorilor, aceste organizaţii conştientizează faptul că nu are
formează comisii de atestare, aprobă suficiente cunoştinţe şi experienţă
regulamentele comisiilor şi programele praсtică pentru îndeplinirea lucrării);
pentru desfăşurarea examenelor de condiţiile de recurgere la asistenţă
calificare. externă, cerinţele de efectuare a unei
ASRFC eliberează, în baza comisiei evaluări eficiente şi minuţioase. În finalul
de atestare, certificatul de calificare Codului se examinează cerinţele de
persoanei care corespunde expunere clară, exactă a informaţiei
următoarelor cerinţe: privind evaluarea efectuată, precum şi
1. are studii superioare în faţă de întocmirea raportului de
evaluare, studii superioare ec-ce sau evaluare. În felul acesta, Codul de
studii superioare tehnice şi o pregătire conduită tratează etica în sensul larg şi
profesională adecvată; în sensul restrâns al cuvântului.
2. are experienţă de muncă de cel Codul Etic European este una din
puţin un an în calitate de evaluator anexele la EVS-2000. In ediţiile
practic sau stagiar; anterioare ale standardelor el se numea
3. nu are antecedente penale Codul de Conduită European. Codul
nestinse; Etic a fost elaborat de Grupul European
4. a susţinut examenul de al Asociaţiilor Evaluatorilor în
calificare. conformitate cu statutul şi obiectivele
Examenul de calificare constă din acestei organizaţii şi este unul din
două părţi: criteriile de bază ale activităţii de
 partea teoretică (proba scrisă ) evaluare, adoptat de toate asociaţiile
care reprezintă examinarea profesionale europene. Codul Etic nu
cunoştinţelor teoretice; are o autoritate oficială legală, ci este
 apărarea rapoartelor de doar un complement la reglementările,
evaluare. normele legale şi la practica corectă a
Certificatul de calificare se acordă pe evaluatorilor din diferite ţări europene, în
un termen de 5 ani, plata pentru majoritatea asociaţiilor profesionale din
certificat este de 10 salarii minime. Europa el fiind adoptat ca bază pentru
Comisia de atestare are dreptul de a lua elaborarea codurilor naţionale de
decizie asupra respingerii cererilor de conduită profesională a evaluatorilor.
eliberare a certificatului de calificare şi În cadrul Codului Etic European se
de retragere a lor. Cererea de eliberare examinează în mare măsură normele
a certificatului de calificare este de conduită ale evaluatorului în relaţiile
respinsă dacă nu sunt prezentate toate cu clienţii, colegii, asociaţiile membre
actele, sau acestea conţin date eronate ale TEGoVA:
sau false. a) Relaţiile cu clienţii
În toate timpurile prima îndatorire a
66. Etica profesională a evaluatorului a fost apărarea intereselor
evaluatorului (conform legislaţiei RM, clientului, dacă aceste interese nu
standardelor Europene şi contravin legislaţiei şi normelor etice.
Internaţionale de evaluare). Dacă în procesul de îndeplinire a lucrării
“Să ştii ce să faci şi când” (Ann la comanda clientului apar circumstanţe
Marie Sabath) în care interesele evaluatorului vin în
Etica este una din cele mai vechi contradicţie cu interesele clientului,
discipline teoretice, al cărei obiect de evaluatorul are obligaţia de a aduce la
studiu este morala. Pentru a desemna timp lucrul acesta la cunoştinţa
conceptul de morală, Aristotel a introdus clientului. Plata muncii evaluatorului nu
termenul de “etică”. După cum trebuie să depindă de obiectul evaluat.
remarcau vechii greci, “etica ne ajută să Evaluatorul nu se va angaja sau nu se
ştim ce rebuie să facem şi de la ce va implica în nici o ocupaţie sau afacere
trebuie să ne abţinem”, generalizează şi care ar afecta reputaţia lui profesională,
sistematizează principiile şi normele reputaţia TEGoVA. Evaluatorul va
morale. respecta confidenţialitatea informaţiei
clientului sau terţilor.
b) Relaţiile cu colegii
Evaluatorul nu va critica neîntemeiat
practica profesională a colegilor săi.
Dacă evaluatorului i se solicită opinia
despre o lucrare îndeplinită de un coleg,
el trebuie să şi-o exprime cinstit,
obiectiv, fără a-şi manifesta superioritate
asupra colegului său. Fiecare evaluator
trebuie să contribuie la dezvoltarea
profesiei, ajutând instituţiile de
învăţământ, participând la publicarea
diferitelor articole şi culegeri în
problemele evaluării. E necesar să se
asigure o înţelegere deplină a
standardelor de evaluare şi de către
evaluatori, şi de către clienţi. In limitele
respectării confidenţialităţii, e necesar
ca evaluatorul să colaboreze cu colegii
său, să le acorde asistenţă, să le
împărtăşească informaţia despre
dezvoltarea pieţei.
c) Relaţiile dintre asociaţiile
membre ale TEGoVA
Asociaţiile profesionale naţionale
membre ale TEGoVA trebuie să-şi
construiască relaţiile reciproce pe
principiile profesionalismului, ajutorului
reciproc şi colaborării în scopul
dezvoltării şi apărării standardelor
TEGoVA în ţările lor. Dacă vreo
asociaţie membră a TEGoVA
efectuează instruirea, certificarea,
investigaţii de marketing sau prestează
servicii de consultanţă într-o ţară a cărei
asociaţie naţională de evaluatori de
asemenea este membră a TEGoVA, ea
trebuie să prevină asociaţia naţională cu
30 de zile înainte de începerea activităţii
sale. O secţiune aparte a Codului Etic
European este dedicat cerinţelor faţă de
competenţa evaluatorului. Aceste
cerinţe sânt:
• studierea permanentă a situaţiei
de pe piaţa imobiliară şi a modificărilor
în legislaţie, deoarece această
informaţie are un impact esenţial asupra
rezultatelor evaluării;
• evaluatorul trebuie să aibă o
viziune obiectivă asupra cunoştinţelor şi
nivelului său de calificare. În cazul în
care evaluatorul este conştient că nu
are suficiente cunoştinţe pentru
îndeplinirea lucrării, el este obligat să-l
prevină pe client şi pe conducătorul
întreprinderii de evaluare. Evaluatorul
are dreptul să ceară consultaţii de la
specialişti calificaţi în anumite domenii
de activitate: geodezie, arhitectură,
materiale de construcţie, agronomie,
expertiza clădirilor şi construcţiilor;
• evaluatorul trebuie să cerceteze
toţi factorii relevanţi legaţi de obiectul
evaluării, pentru a obţine rezultate
corecte ale evaluării. Fiecare evaluator
este dator ca pe întreg parcursul
activităţii sale practice să-şi ridice anual
nivelul profesional.
Normele etice şi regulile activităţii de
evaluare mai sus examinate reprezintă
cea mai bună practică internaţională ce
s-a constituit de-a lungul unei perioade
îndelungate de timp. Aceste norme şi
reglementări sânt recomandate cu
insistenţă spre a fi aplicate de către
toate asociaţiile profesionale de
evaluatori care sânt membri ai TEGoVA
sau IVSC. Fiecare organizaţie
obştească a evaluatorilor, urmând
standardele de evaluare, trebuie să
elaboreze un cod etic sau reguli de
comportare profesională pentru membrii
săi.
Regulile de conduită pentru membrii
Asociaţiei Republicane a Experţilor
Profesionali în Evaluări (AREPE) au fost
elaborate în 1998, înainte de intrarea
acestei asociaţii în TEGoVA. Regulile de
conduită cuprind câteva secţiuni:
principiile de bază; prestarea serviciilor
de evaluare; confidenţialitatea; plata
muncii evaluatorilor; semnătura
evaluatorului; utilizarea denumirii
asociaţiei; publicitatea; asigurarea
profesională. Conform Regulilor de
conduită, fiecare membru al asociaţiei
este dator să informeze Consiliul
directorilor despre orice încălcare a
statutului şi a regulilor de conduită pe
care a comis-o. Membrii asociaţiei sânt
datori să renunţe la efectuarea unei
lucrări de evaluare dacă ea depăşeşte
competenţa lor. Efectuând evaluarea,
membrii asociaţiei trebuie să fie neutri:
să nu ia partea nimănui în conflictul de
interese, să informeze la timp
conducerea asociaţiei despre serviciile
prestate, pentru asigurarea evidenţei şi
calităţii executării lor.
În secţiunea „prestarea serviciilor de
evaluare” sânt expuse regulile de
conduită a evaluatorului în procesul de
acordare a serviciilor: să nu admită
implicarea clientului în activitatea sa; să
ţină seama de toată informaţia
disponibilă, să nu ascundă informaţia;
să efectueze obligatoriu inspectarea
obiectului evaluat; să facă o prezentare
clară şi neambiguă a rezultatelor
evaluării. Raportul de evaluare trebuie
să fie detaliat şi necontradictoriu;
informaţia privind evaluarea trebuie
prezentată în scris; toate rapoartele
privind îndeplinirea lucrărilor de
evaluare urmează a fi păstrate timp de
cinci ani.
În secţiunea „confidenţialitate” se
arată că membrii asociaţiei nu au
dreptul să divulge unor terţe persoane
conţinutul raportului de evaluare.
Evaluatorul are obligaţia să păstreze
confidenţialitatea informaţiei obţinute în
procesul de prestare a serviciilor
profesionale.
Plata muncii evaluatorului va fi
stabilită pe baza timpului de lucru
cheltuit la îndeplinirea lucrării, a
cheltuielilor curente legate de evaluare,
prin comparare cu plata pentru
efectuarea unor lucrări similare.
Beneficiarul trebuie să cunoască suma
urmând a fi plătită ca onorariu
evaluatorului înainte de încheierea
contractului de evaluare.
Evaluatorul are obligaţia să semneze
raportul de evaluare pe care 1-a
întocmit. După iscălitura sa el are
dreptul să adauge textul: „membru al
Asociaţiei Republicane a Experţilor
Profesionali în Evaluări”.
67. ETAPELE DE IMPLEMENTARE
A SISTEMULUI NOU DE EVALUARE A
BUNURILOR IMOBILIARE ÎN SCOP
DE IMPOZITARE.
În baza rezultatelor obţinute în cadrul
proiectului pilot, se va purcede la
implementarea sistemului de evaluare
masivă pe întreg teritoriul RM. Evaluarea se
va efectua treptat pentru diferite categorii de
Bl, în funcţie de finalizarea lucrărilor de
înregistrare masivă, după cum
urmează:
Categoria de bunuri Nr. tot Anii
imobiliare de BI
(mii)
200 200 200
Bl cu dest. locativă - 300 4
30 5 6
apartamente 0 este de acord cu decizia acesteia, el o
Bl cu dest. Loc. - 250 25
case de locuit 0
individuale din
municipii şi oraşe
Bl cu dest. comerc. 200 20
sau industr. 0 12.Elaborarea procedurii de reevaluare
Terenuri agricole 3000
Bunuri cu dest. loc. 1750
- case de locuit
individ. din localităţile
rurale şi grădini din
extravilan
Total 5500 30 25 20
0 0 0 0
Procesul de implementare a
sistemului de evaluare a Bl în scopul
impozitării pe întreg teritoriul ţârii va
consta din următoarele etape:
1.Estimarea resurselor necesare pentru
evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg
teritoriul RM. La această etapă va fi
elaborat bugetul pentru întreaga ţară
şi pentru fiecare unitate teritorial-
administrativă în parte. Bugetul urmează a fi
divizat pe articole principale de cheltuieli. Va
fi estimat necesarul de personal în
fiecare OCT implicat în lucrările de
evaluare masivă, precum şi resursele
materiale şi echipamentul necesar (hărţi,
computere etc.). În procesul de elaborare
a bugetului se va ţine cont de faptul că
evaluarea se va efectua treptat pentru
diferite categorii de Bl.
2.Elaborarea graficului executării
lucrărilor de evaluare. Va fi întocmit planul
calendaristic al desfăşurării lucrărilor de
evaluare, cu indicarea fiecărei etape şi
termenele de executare.
3.Colectarea datelor despre Bl
amplasate pe teritoriul RM şi introducerea în
baza de date. Va fi completată baza de
date a cadastrului Bl cu caracteristicile
terenului şi/sau construcţiilor, necesare
pentru evaluare. Colectarea datelor se va
face atât cameral, în baza dosarelor
cadastrale,
cât şi cu ieşire pe teren, în cazul în care în
dosarele cadastrale lipsesc careva date sau
în cazurile în care informaţia din dosare nu a
fost actualizată pe parcursul ultimilor 5 ani.
4.Determinarea Bl standard
(etalon) pentru diferite categorii de Bl.
Bl înregistrate în Cadastrul Bl vor fi
divizate în grupuri omogene (conform
clasificatorului elaborat în cadrul
proiectului pilot) şi, în baza analizei statistice
a caracteristicilor lor, va fi determinat bunul
imobil standard pentru fiecare categorie de
Bl.
5.Instalarea sistemului automatizat de
evaluare în OCT. Programul automatizat
elaborat şi testat în cadrul proiectului
pilot va fi instalat în OCT-uri. Pentru
funcţionarea eficientă a sistemului
automatizat de evaluare va fi organizată
instruirea personalului OCT-urilor. Din
motivul că sistemul în cauză nu este static,
ceea ce presupune că cerinţele faţă de
sistem se vor schimba continuu, Oficiul
Informaţional Central „Cadastru" va
asigura menţinerea şi perfecţionarea
sistemului nominalizat.
6.Colectarea şi analiza datelor de piaţă
pentru elaborarea modelului de evaluare a
lor. Vor fi colectate datele privind tranzacţiile
de vânzare-cumparare, costurile de
construcţie, veniturile şi cheltuielile
operaţionale pentru Bl date în arendă, în
baza datelor de piaţă vor fi calculaţi indicii
evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară, ratele
de capitalizare şi uzura.
7.Formarea zonelor valorice. Zonele
valorice vor fi formate pentru întreaga ţară
sau fiecare UAT. Într-o zonă valorică vor fi
incluse toate Bl similare, a căror valoare
se plasează într-un interval valoric şi în
centrul căruia se află valoarea estimată a
Bl standard. Numărul zonelor valorice va
depinde de valorile pe care le poate avea în
diferite localităţi bunul imobil standard.
Totodată, se recomandă ca diferenţa dintre
valorile Bl standard, în baza cărora sunt
delimitate zonele valorice, să fie cuprinsă în
intervalul de 10-20%.
8.Aplicarea modelelor de evaluare
pentru diferite tipuri de Bl, estimarea valorii
Bl. Modelul de evaluare reflectă dependenţa
valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi
arată cum se schimbă valoarea Bl odată
cu schimbarea unor anumite
caracteristici. Influenţa fiecărei
caracteristici asupra valorii bunului
este exprimată prin mărimea
coeficienţilor modelului. Mărimile
coeficienţilor se determină prin analiza
statistică a tranzacţiilor de vânzare-
cumpărare. Modelele de evaluare vor fi
elaborate pentru fiecare tip de Bl.
9.Verificarea rezultatelor evaluării.
In condiţii camerale sau pe teren vor fi
verificate corectitudinea valorilor obţinute
şi corespunderea lor preţurilor de piaţă.
Calitatea rezultatelor obţinute în urma
evaluării masive se estimează, de regulă,
prin aplicarea metodelor analizei
statistice, în baza rezultatelor verificării
vor fi operate modificările necesare în
modelul de evaluare. După avizarea
acestor lucrări vor fi obţinute valorile
estimate, care urmează a fi transmise
organelor fiscale.
10.Transmiterea datelor organelor
fiscale teritoriale. OCT-urile, în termenele
stabilite de legislaţie trebuie să prezinte
organelor fiscale teritoriale informaţia privind
subiecţii şi obiectele impunerii, şi în special:
numărul cadastral al Bl, numele şi
prenumele (denumirea) subiectului
impunerii, adresa sau locul amplasării
bunului, caracteristica generală şi valoarea
estimată a BI.
11.Procedura de apel. În cazul în
care valoarea estimată a obiectului este
contestată de proprietarul Bl sau alt
contribuabil, OCT examinează rezultatele
evaluării Bl respectiv. Dacă valoarea lui a
fost estimată greşit din motivul datelor
incorecte despre Bl, valoarea nouă a Bl va
fi stabilită pe baza rezultatelor evaluării
individuale, în cazul în care litigiul privind
valoarea bunului nu poate fi soluţionat la
nivelul OCT, proprietarul este în drept să se
200 200 adreseze la Agenţie, în cazul în care nu
7 8
poate ataca în instanţa de judecată.
Agenţia va elabora o instrucţiune privind
modul de examinare şi soluţionare a litigiilor.
300
0 a Bl. Drept rezultat al implementării noului
1750 sistem de evaluare a Bl pe întreg teritoriul
ţării, vor fi determinate principiile şi criteriile
de organizare a lucrărilor de reevaluare a
300 1750 Bl.
impozitării. Modul de calculare a este sau urmeaza a fi instrainat intr-o valorii lui. Urmatoarele categorii de date
1. Actualitatea evaluării impozitului funciar perioada de timp foarte scurta si in vor fi colectate si analizate de evaluator:
proprietăţilor imobiliare în Republica 49. Situaţia actuală în domeniul conditii de expunere pe piata diferite de a) datele generale
Moldova evaluării bunurilor imobile în scopul cele necesare pentru a obtine cel mai cu caracter economic si social despre
2. Noţiune de bun imobil, impozitării. Modul de calculare valorii bun pret de piata; regiunea si localitatea in care este
proprietate imobiliară, obiect supus impozabile a imobilelor ce aparţine element de comparatie – amplasat bunul imobil;
înregistrării şi clasificarea bunurilor persoanelor juridice şi fizice. caracteristica bunului imobil sau conditia b) datele specifice
imobiliare 50. Titlu VI al Codului fiscal privind de efectuare a tranzactiei imobiliare obiectului evaluarii: modul de utilizare,
3. Valoarea de piaţă a imobilului. evaluarea şi reevaluarea bunurilor care contribuie la schimbarea valorii cea mai buna si eficienta utilizare a
Valoarea pentru utilizare existentă şi imobiliare în scopul impozitării. obiectului evaluarii; obiectului evaluarii, costurile de
alternativă. Valoarea normativă. Cotele şi modul de calculare a unitate de comparatie - indice valoric constructie, deprecierea, veniturile si
Valori negative impozitului pe bunurile imobiliare specific utilizat in metoda analizei cheltuielile operationale;
4. Principii de bază pentru 51. Esenţa şi etapele efectuării comparative a vinzarilor; c) datele specifice
evaluarea proprietăţilor imobiliare. evaluării masive a bunurilor imobile ajustare – suma care se aduna sau pietei imobiliare: preturile de vinzare si
Principiul cererii şi ofertei 52. Colectarea şi prelucrarea se extrage din pretul de vinzare a preturile ofertei obiectelor similare, rata
5. Idem, principiile dinamismului, informaţiei pentru efectuarea bunului imobil comparabil pentru a tine de absorbtie, rata spatiilor libere si
înlocuirii şi aportului evaluării pentru impozitare. Lărgirea cont de diferentele intre bunul imobil altele.
6. Idem, principiile celei mai bazei informaţionale în condiţiile comparabil si bunul imobil evaluat. 10. Aplicarea metodelor de evaluare.
potrivite eficiente utilizări, lipsei de informaţii privind preţurile Ajustarea poate fi exprimata in marimi Pentru determinarea valorii bunului
productivităţii şi concurenţii de vânzare a bunurilor imobile absolute sau relative; imobil se vor utiliza urmatoarele metode:
7. Idem, principiile compatibilităţii 53. Modele de evaluare masivă: bun imobil comparabil – bun imobil metoda cheltuielilor, metoda analizei
şi espectaţiei (aşteptării creşterii elaborarea, specificarea şi calibrarea care este similar bunului imobil evaluat comparative a vinzarilor si metoda
preţurilor) modelelor si care a fost recent vindut sau este veniturilor. In cazul in care utilizarea
8. Factorii de influenţă asupra 54. Esenţa şi etapele procesului de expus vinzarii; uneia din metodele mentionate nu este
valorii imobilului. Factorii macro şi reevaluare. Algoritmul reevaluării virsta efectiva – virsta cladirii sau posibila, evaluatorul va argumenta in
micro-economici Idem, factorii de 55. Controlul asupra calităţii constructiei care reflecta starea ei reala. raportul de evaluare imposibilitatea
amplasament, soluţii arhitectural efectuării evaluării masive. Virsta efectiva poate fi mai mica decit folosirii metodei respective. In cazul
constructive, de dotare tehnică, de Procedura de contestare a virsta actuala datorita exploatarii corecte evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile,
stare fizică, de seismicitate, de rezultatelor evaluării a bunului imobil, sau poate fi mai mare metodele de evaluare se vor aplica in
ecologie ş.a 56. Evaluarea terenurilor prin decit virsta actuala in cazul exploatarii urmatoarea consecutivitate:
9. Caracteristica generală a metoda comparaţiei vînzărilor incorecte; a) pentru evaluarea bunurilor imobile
metodelor de evaluare. Alegerea 57. Evaluarea terenurilor prin virsta actuala (cronologica) – numarul cu destinatie locativa: metoda analizei
metodelor în dependenţă de tipul metoda veniturilor (cînd lotul este de ani trecuti de la terminarea comparative a vinzarilor si metoda
tranzacţiilor prelucrat de proprietar) constructiei obiectului evaluarii pina la cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor
10. Evaluarea valorii de 58. Evaluarea terenurilor prin data evaluarii; imobile cu destinatie locativa care sint
reproducere prin metoda metoda veniturilor (cînd lotul este dat durata de viata fizica – perioada de date in arenda poate fi aplicata metoda
cheltuielilor. Valoarea de deviz în arendă) timp in care este exploatata constructia veniturilor;
11. Aprecierea uzurii bunurilor 59. Evaluarea terenurilor prin si pe parcursul careia starea b) pentru evaluarea terenurilor,
imobile. Definirea uzurii fizice şi metoda preţului normativ elementelor constructive portante inclusiv terenurile cu destinatie agricola:
determinarea ei prin metoda vizuală 60. Trecerea de la evaluarea după corespunde criteriilor stabilite. Durata de metoda analizei comparative a vinzarilor
12. Determinarea uzurii fizice prin metoda preţului normativ la viata fizica depinde de gradul de si metoda veniturilor;
metoda valorii nominale evaluarea de piaţă durabilitate a constructiei; c) pentru evaluarea bunurilor imobile
13. Determinarea uzurii morale. 61. Evaluarea terenurilor prin durata de viata fizica ramasa – cu destinatie comerciala – metoda
Definire. Prima şi a două formă a metoda soldului de valoare perioada de timp estimata de la data analizei comparative a vinzarilor,
uzurii morale 62. Determinarea factorilor de evaluarii pina la expirarea duratei de metoda veniturilor si metoda
14. Algoritmul metodei de evaluare influenţă asupra valorii sectorului de viata fizica; cheltuielilor;
prin metoda comparării datelor teren viata economica – perioada de timp d) pentru evaluarea bunurilor imobile
despre vînzări 63. Conţinutul lucrărilor de in care bunul imobil genereaza venituri; cu destinatie industriala:
15. Evaluarea imobilului în baza evaluare a terenurilor deprecierea acumulata – o pierdere - in cazul unei piete dezvoltate –
datelor despre vînzări incomplet 64. Legea RM cu privire la de valoare fata de valoarea de metoda analizei comparative a
16. Caracteristica generală a activitatea de evaluare: conţinut de reconstituire sau de inlocuire a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda
evaluării imobilelor prin metoda bază, structura, rolul în dezvoltarea constructiilor ce poate apare din cauze cheltuielilor;
veniturilor activităţii de evaluare. fizice, functionale sau economice; - in cazul unei piete slab dezvoltate
17. Capitalizarea directă. 65. Licenţierea şi atestarea în reconciliere – procesul de sau inexistentei acesteia – metoda
Determinarea normei de capitalizare domeniul evaluării. determinare a valorii finale a bunului cheltuielilor;
prin metoda cumulativă 66. Etica profesională a imobil evaluat; e) pentru evaluarea bunurilor imobile
18. Funcţiile procentului compus. evaluatorului (conform legislaţiei RM, capitalizare – procesul de unice si specializate – metoda
Valoarea viitoare a unităţii de capital standardelor Europene şi transformare a venitului anual generat cheltuielilor.
şi a anuităţii internaţionale de evaluare). de bunul imobil in valoarea lui la data 11. Reconcilierea valorilor si
19. Idem, valoarea curentă a 67. Etapele de implementare a evaluarii; estimarea valorii finale. In urma aplicarii
unităţii de capital şi a anuităţii sistemului nou de evaluare a imbunatatiri – cladiri, constructii, metodelor de evaluare pot fi obtinute
20. Idem, valoarea depozitelor bunurilor imobiliare în scop de retele edilitare existente la nivel de marimi diferite ale valorii. La etapa
pentru fondul de acumulare şi impozitare. parcela si altele ce contribuie la reconcilierii valorilor evaluatorul va
factorul de amortizare sporirea valorii terenului, stramutarea determina valoarea finala a bunului
21. Analiza veniturilor decontate. carora este imposibila fara cauzarea de imobil in baza rezultatelor obtinute in
Capitalizarea anuităţii şi a unităţii de prejudicii destinatiei lor; urma aplicarii metodelor de evaluare.
capital incomplet REGULAMENT PROVIZORIU bun imobil complex - bun imobil 12. Elaborarea raportului de evaluare
22. Idem, utilizarea ratelor de privind evaluarea bunurilor imobile format din mai multe bunuri imobile constituie etapa finala a procesului de
discontare în cazuri incerte. (teren si constructii) care formeaza un evaluare. Raportul de evaluare este un
Capitalizarea fluxurilor băneşti cu I. Dispozitii generale tot intreg si se caracterizeaza prin act intocmit de evaluator si prezentat
mărimi diferite folosinta comuna atribuita de natura beneficiarului serviciilor de evaluare prin
23. Noţiunea de ipotecă. Avantajele 1. Regulamentul provizoriu privind unificarii; care este justificata estimarea valorii
creditului ipotecar. evaluarea bunurilor imobile (in conditii limitative – constringeri bunului imobil.
24. Structura ratei de capitalizare. continuare – Regulament) este elaborat impuse asupra evaluarii bunului imobil III. Metoda cheltuielilor
Rata generală in temeiul Legii privind activitatea de de catre evaluator, beneficiarul 13. Metoda cheltuielilor consta in
25. Rata de capitalizare a evaluare, nr. 989 – XV din 18 aprilie serviciilor de evaluare si / sau de actele estimarea valorii de piata a obiectului
terenurilor şi construcţiilor 2002 (Monitorul Oficial al Republicii normative; evaluarii ca totalitatea cheltuielilor
26. Determinarea ratei de Moldova, 2002, nr. 102, art.773). cea mai buna si eficienta utilizare – necesare pentru crearea lui in starea
capitalizare prin metoda lui Invud 2. Scopul prezentului Regulament utilizarea cea mai probabila a unui bun curenta sau reproducerea calitatilor lui
27. Determinarea randamentului este stabilirea procedurii de determinare imobil care este posibila din punct de de consum.
capitalului propriu investit în imobil a valorii bunurilor imobile, indiferent de vedere fizic, permisa din punct de 14. Metoda cheltuielilor este aplicata
28. Norma internă a rentabilităţii tipul acestora si forma de proprietate vedere legal, eficienta din punct de in urmatoarele cazuri:
investiţiei în imobil asupra lor. vedere economic si justificata in mod a) evaluarea bunurilor imobile noi
29. Piaţa terenurilor: componente, 3. Metodele folosite pentru corespunzator din care rezulta cea mai sau construite recent (in acest caz
stare, tendinţele de dezvoltare determinarea valorii bunurilor imobile mare valoare a bunului imobil supus costul constructiei, care include si
30. Piaţa locuinţelor: componente, pot fi aplicate pentru determinarea altor evaluarii; beneficiul investitorului se apropie de
stare, tendinţele de dezvoltare tipuri de valori, cu conditia utilizarii rata de capitalizare – rata a marimea valorii de piata);
31. Piaţa imobilelor comerciale: datelor adecvate tipului valorii estimate. rentabilitatii utilizata pentru b) evaluarea constructiilor
componente, stare, tendinţele de 4. Valoarea de piata, estimata in determinarea valorii unui bun imobil prin nefinisate;
dezvoltare procesul evaluarii, serveste drept baza capitalizarea venitului anual generat de c) analiza tehnico-economica a
32. Piaţa imobilelor industriale: pentru determinarea pretului bunului el; bunurilor imobile;
componente, stare, tendinţele de imobil in scopul instrainarii, ipotecarii, rata de actualizare – rata a d) reevaluarea mijloacelor fixe ale
dezvoltare determinarii cuantumului platii de rentabilitatii utilizata pentru calcularea intreprinderilor (in acest caz se va
33. Participanţii profesionişti pe arenda, intocmirii rapoartelor financiare valorii prezente a veniturilor ce vor fi determina valoarea de reconstituire);
piaţa imobiliară şi funcţiile lor si altele. generate in viitor de obiectul evaluarii. e) argumentarea constructiei unor
34. Tipurile de afaceri în imobil 5. In sensul prezentului Regulament valoarea prezenta – valoarea cladiri sau edificii noi;
35. Piaţa imobiliară în RM, se definesc urmatoarele notiuni: actualizata a unei sume ce urmeaza a fi f) determinarea celei mai bune si
segmentarea pieţei, dinamica valoarea de piata - suma estimata obtinuta in viitor; eficiente utilizari a obiectului evaluarii;
tranzacţiilor şi preţurile în diferite pentru care un obiect al evaluarii poate rata de absorbtie – estimare a g) evaluarea bunurilor imobile
segmente. fi schimbat la data evaluarii intre un vinzarilor anuale a unui anumit tip de unice si celor cu destinatie speciala;
36. Piaţa imobiliară în RM şi cumparator hotarit sa cumpere si un bunuri imobile, exprimata in procente h) evaluarea pentru asigurarea
infrastructura ei. vinzator hotarit sa vinda, dupa un fata de numarul total de bunuri imobile bunurilor imobile.
37. Sistemul organizaţiilor de stat, marketing adecvat, intr-o tranzactie de acelasi tip propuse spre vinzare. 15. Procesul de determinare a valorii
ce sunt implicate în evaluarea libera, in care fiecare parte va actiona II. Procesul de evaluare de piata prin metoda cheltuielilor este
imobilului competent, cu prudenta necesara si 6. Procesul de evaluare reprezinta o constituit din urmatoarele etape:
38. Agenţia de Stat Relaţii Funciare neconstrins; consecutivitate de proceduri care sint a) determinarea valorii de piata a
şi Cadastru – sarcini şi funcţii de valoarea de piata pentru utilizarea utilizate de catre evaluator pentru a terenului fiind considerat liber si
bază existenta – suma estimata pentru care estima valoarea bunului imobil. disponibil pentru cea mai buna si
39. Camera naţională a Imobilului un obiect al evaluarii ar putea fi eficienta utilizare;
R.M. – scopul creării, sarcinile de schimbat la data evaluarii pe baza 7. Procesul de evaluare este b) determinarea valorii constructiei
bază ipotezei de continuare a utilizarii constituit din urmatoarele etape: considerate noi (valoarea de
40. Standardele Europene de actuale, dar presupunind ca el este a) definirea misiunii de evaluare; reconstituire sau de inlocuire). In
evaluare: istoria creării, structura, neocupat, intre un cumparator hotarit sa b) colectarea si analiza datelor valoarea constructiei considerate noi
conţinutul de bază cumpere si un vinzator hotarit sa vinda, necesare pentru evaluare; sint incluse cheltuielile legate nemijlocit
41. Standardele Internaţionale de intr-o tranzactie libera, dupa un c) aplicarea metodelor de evaluare; de constructie, costurile indirecte si
evaluare: istoria creării, structura, marketing adecvat, in care fiecare parte d) reconcilierea valorilor si estimarea beneficiul investitorului;
conţinutul de bază a actionat in cunostinta de cauza, valorii finale; c) estimarea deprecierii
42. Situaţia existentă şi problemele prudent si fara constringere. e) elaborarea raportului de evaluare. acumulate, ca fiind suma uzurii fizice
formării bazelor informaţionale valoarea de inlocuire – suma 8. Definirea misiunii de evaluare este (recuperabila si nerecuperabila);
pentru evaluarea imobilului cheltuielilor totale necesare pentru efectuata de evaluator in comun cu deprecierii functionale (recuperabila si
43. Evaluatorul – cerinţele faţă de constructia unei cladiri sau constructii beneficiarul serviciilor de evaluare si are nerecuperabila) si deprecierii
calificare, categoriile evaluatorilor, analogice obiectului evaluarii, calculata drept scop stabilirea conditiilor si economice.
componenţa şi relaţia cu clientul in baza preturilor de piata, existente la criteriilor de desfasurare a lucrarilor de d) estimarea valorii de
(Conform legislaţiei RM şi data evaluari, tinind cont de uzura evaluare. Definirea misiunii de evaluare reconstituire sau de inlocuire, tinind cont
standardelor Europene de evaluare) cladirii sau constructiei evaluate; consta din urmatoarele elemente: de marimea deprecierii acumulate;
44. Reglementarea juridică a valoarea de reconstituire – suma a) identificarea obiectului evaluarii; e) estimarea valorii de piata a
activităţii de evaluare (situaţia cheltuielilor totale necesare pentru b) identificarea drepturilor bunului imobil ca fiind suma valorii de
curentă şi de perspectivă) crearea unei copii exacte a cladirii sau a patrimoniale asupra obiectului evaluarii; piata a terenului si valorii de
45. Cadrul metodologic al constructiei evaluate, calculata in baza c) identificarea scopului evaluarii; reconstituire sau de inlocuire a
activităţii de evaluare (situaţia preturilor de piata existente la data d) definitia tipului valorii estimate; constructiilor.
curentă şi de perspectivă) evaluarii, cu aplicarea materialelor si e) identificarea domeniului de 16. Formula generala de determinare
46. Raport de evaluare – tipurile, tehnologiilor identice celor utilizate aplicare a rezultatelor evaluarii; a valorii bunului imobil prin metoda
cerinţele de bază faţă de conţinutul pentru construirea obiectului evaluarii si f) identificarea conditiilor limitative cheltuielilor este:
V  Vt  (Vc  D)
raportului tinind cont de uzura lui; ce stau la baza evaluarii.
47. Analiza comparativă a metodei valoarea de investitie – valoarea 9. Colectarea si analiza datelor
evaluării masive cu metodele bunului imobil determinata in baza necesare pentru evaluare. Activitatile
individuale de estimare a bunurilor rentabilitatii lui pentru un investitor evaluatorului in cadrul acestei etape vor unde: V – valoarea bunului
imobiliare concret; tine de studierea pietei imobiliare in imobil;
48. Situaţia actuală în domeniul valoarea de lichidare (sau valoarea general si descrierea obiectului evaluarii Vt – valoarea de piata a
evaluării bunurilor imobile în scopul de vinzare fortata) – valoarea bunului in scopul efectuarii unei analize terenului;
imobil in cazul in care obiectul evaluarii detaliate a factorilor de influenta asupra
 Vc – valoarea de
reconstituire sau de inlocuire a
constructiei evaluate considerate ca noi;
D – deprecierea
acumulata;
17. Valoarea de piata a terenului
este determinata prin metodele
mentionate la capitolul VII al prezentului
Regulament.
18. Valoarea de reconstituire sau de
inlocuire a cladirii sau edificiului evaluat
este constituita din urmatoarele
elemente:
a) costul constructiei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
19. Costul constructiei reprezinta
totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit
de constructia obiectului. Costul
constructiei se determina in baza
normelor de deviz si altor documente
normative.
20. Cheltuielile indirecte reprezinta
totalitatea cheltuielilor legate de
marketing, publicitate, asigurare,
achitarea impozitelor, cheltuielile
curente pentru mentinerea obiectului in
perioada dintre finalizarea lucrarilor de
constructie si vinzarea obiectului.
Cheltuielile indirecte se calculeaza in
baza documentatiei investitorului si
analizei pietei constructiilor noi.
21. Beneficiul investitorului
reprezinta recompensa pentru riscul
legat de realizarea proiectului de
investitii. Marimea beneficiului
investitorului depinde de situatia
concreta de pe piata si se determina in
baza analizei celei mai bune si eficiente
utilizari.
22. Valoarea de reconstituire sau
valoarea de inlocuire se estimeaza prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda comparatiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativa.
23. Metoda comparatiilor unitare se
bazeaza pe analiza comparativa a
unitatilor ce caracterizeaza calitatile de
consum ale obiectului (1 m3 al volumului
fizic al cladirii, 1 m 2 al suprafetei totale).
Valoarea de reconstituire a obiectului
evaluarii va fi egala cu produsul intre
costul unitatii de comparatie, exprimata
in preturi curente si cantitatea unitatilor
date (volum, suprafata). Costul unitatii
de comparatie poate fi determinata in
baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau in baza
„Culegerilor indicilor comasati ai valorii
de reconstituire a cladirilor si
constructiilor pentru reevaluarea
mijloacelor fixe”.
24. Metoda costurilor segregate se
bazeaza pe estimarea costurilor unitare
pentru diferite elemente constructive ale
cladirii, exprimate in unitati de masura
adecvate. Surse de informatie pentru
estimarea valorii de reconstituire sau de
inlocuire prin metoda data pot servi
normele de deviz comasate si informatia
privind obiectele analogice.
25. Metoda cantitativa se bazeaza
pe estimarea cheltuielilor necesare
pentru constructia cladirii in intregime si
diferitor componente ale ei, prin
intocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect si devizelor generale pentru
obiectul evaluat.
26. In cadrul metodei cantitative,
cheltuielile legate de constructia
obiectului se estimeaza prin
urmatoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse si indici;
с) metoda indicilor de baza.
27. Metoda de resurse este o
metoda de determinare a valorii de
deviz a cladirilor si constructiilor in baza
indicilor de resurse evidentiati in
documentatia de proiect si deviz:
manopera, utilajele de constructii-
montaj, materiale, constructii si
preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse se aplica in
conformitate cu instructiunile privind
intocmirea devizelor pentru lucrarile de
constructii-montaj prin metoda de
resurse (CP L.01.01-2001) si alte
instructiuni elaborate de Ministerul
Ecologiei, Constructiilor si Dezvoltarii
Teritoriului.
28. Metoda de resurse si indici
reprezinta o aplicare mixta a metodei de
resurse si a sistemului de indici pentru
resursele folosite in constructie si
determinate ca raport intre preturile
curente si preturile de baza pentru
resursele similare.
29. Metoda indicilor de baza se
bazeaza pe recalcularea cheltuielilor
incluse in devize din preturile de baza in
preturile curente prin aplicarea indicilor.
Estimarea valorii prin metoda indicilor
de baza se efectueaza in baza
Regulamentului provizoriu privind modul
de stabilire a costului constructiei si de
efectuare a calculelor pentru executarea
lucrarilor de antrepriza intre beneficiari
si antreprenori in conditiile liberalizarii
preturilor, pus in aplicare de la 1 iunie
1994, aprobat de Departamentul de
Arhitectura si Constructii, ordinul nr.10a
din 3 iunie 1994 (Monitorul constructiilor,
1994, vol.3) si Instructiunilor
metodologice privind modul de
intocmire a devizului centralizat pentru
realizarea obiectivelor de investitii tinind
seama de preturile curente, aprobate
prin ordinul Ministerului Ecologiei,
Constructiilor si Dezvoltarii Teritoriului
nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul
Constructiilor, 2001, vol.1(22),
vol.2(23)).
30. La determinarea valorii de
reconstituire sau de inlocuire a bunului
imobil este necesar de luat in
considerare marimea deprecierii
acumulate, care reprezinta reducerea
calitatilor de consum ale bunului imobil
din punct de vedere al cumparatorului
potential si se manifesta prin diminuarea
valorii bunului in urma actiunii diferitor
factori. Se disting urmatoarele forme ale
deprecierii:
a) uzura fizica;
b) deprecierea functionala;
c) deprecierea economica.
31. Uzura fizica reprezinta o
reducere a valorii bunului imobil care se
datoreaza deteriorarii lui sub influenta
factorului timpului si altor factori externi
(factorii fizici, chimici, exploatarea
incorecta a cladirii, intretinerea
nesatisfacatoare a constructiei etc.).
32. Deprecierea functionala sau
invechirea functionala, este legata de
dezvoltarea tehnologiilor moderne care
permit crearea obiectelor noi ce satisfac
mult mai eficient cerintele pietei.
Deprecierea functionala este
determinata de necorespunderea
caracteristicilor cladirilor si constructiilor
standardelor contemporane ale pietei si
cerintelor consumatorilor (proiecte
invechite, utilaj tehnologic invechit si
altele).
33. Deprecierea economica este
determinata de influenta unor factori
externi asupra bunului imobil. Factorii
externi includ: schimbarile in economia
tarii, schimbarile pe piata imobiliara,
schimbarile in legislatia nationala,
modificarea conditiilor de finantare si
altele.
34. Uzura fizica si deprecierea
functionala pot fi recuperabile si
nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabila
reprezinta deprecierea inlaturarea
careia este posibila din punct de vedere
fizic si eficienta din punct de vedere
economic. Deprecierea recuperabila
include cheltuielile legate de inlaturarea
elementelor deprecierii in urma careia
valoarea bunului imobil evaluat va
creste.
36. Deprecierea nerecuperabila este
deprecierea, cheltuielile pentru
inlaturarea careia vor fi mai mari decit
cresterea probabila a valorii bunului
imobil in urma inlaturarii elementelor
deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii
fizice sint:
a) metoda normativa;
b) metoda valorica;
c) metoda virstei efective.
38. Metoda normativa presupune
determinarea marimii uzurii fizice in
baza analizei starii tehnice
elementelor constructive de baza ale
cladirii. Metoda respectiva se aplica in
doua etape:
a) se va determina uzura fizica a
fiecarui element constructiv;
b) se va determina uzura fizica a
constructiei intregi dupa formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.
unde,
Uconstr. – uzura fizica
constructiei (%);
Uelement. – uzura elementelor
constructiei (%);
GSelement – greutatea specifica a
elementelor constructive (%).
39. Pentru determinarea uzurii fizice
a elementelor constructive evaluatorul
poate folosi Normele de evaluare a
constructiilor ce apartin cetatenilor
R.S.S. Moldovenesti in scopul asigurarii
de stat, editia 1982, aprobate prin
Hotarirea Sovietului de Ministri al R.S.S.
Moldovenesti nr.119 din 29 martie 1982.
40. Metoda valorica presupune
determinarea costului reparatiei capitale
a constructiei. In acest caz este
determinat coeficientul care reprezinta
raportul intre costul reparatiei capitale si
valoarea de reconstituire a cladirii,
estimata la data evaluarii, tinind cont de
marimea uzurii fizice.
41. Metoda valorica se utilizeaza
pentru determinarea marimii uzurii fizice
in urmatoarele cazuri:
a) beneficiarul evaluarii
intentioneaza sa exploateze cladirea
locativa;
b) cheltuielile pentru reparatia
capitala se compenseaza la vinzarea
obiectului (diferenta intre pretul
obiectului dupa reparatia capitala si
pretul obiectului inainte de reparatia
capitala este mai mare decit cheltuielile
pentru reparatia capitala);
c) bunul imobil este dat in arenda
sau ipotecat.
42. Pentru determinarea marimii
uzurii fizice prin metoda virstei efective
se foloseste urmatoarea formula:
 VE 
U 
  100 sau
 DVF 
 VE  elementelor de comparatie;
 VE  DVFR    100
 
unde,
U - uzura fizica exprimata
in procente;
VE - virsta efectiva;
DVF - durata de viata fizica;
DVFR - durata de viata fizica
ramasa.
Metoda valorica este aplicata pentru
a estima uzura fizica atit a elementelor
constructive ale constructiei separat, cit
si a intregii constructii.
43. Deprecierea functionala este
determinata de diferenta intre
caracteristicile reale ale bunului imobil si
asteptarile consumatorilor. Aceasta
categorie a deprecierii este
caracteristica tuturor bunurilor imobile.
44. Deprecierea functionala absoluta
a unui bun imobil poate aparea in
cazurile in care pe piata nu exista
cumparatori pentru acest tip de bunuri
imobile.
45. Urmatoarele metode sint aplicate
pentru determinarea deprecierii
functionale: metoda capitalizarii
pierderilor platii de arenda si metoda
capitalizarii surplusului de pierderi
normative. Deprecierea functionala
recuperabila este determinata prin
insumarea costurilor necesare pentru
inlaturarea ei. Deprecierea functionala
nerecuperabila este egala cu diferenta
intre pierderile venitului datorate lipsei
unor elemente functionale ale
constructiei (sau surplusului de
imbunatatiri), capitalizate la rata de
capitalizare pentru constructii si costul
elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile
aditionale pentru elementele in surplus).
46. Deprecierea economica se
determina prin urmatoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor
veniturilor datorate influentei factorilor
externi;
b) analiza comparativa a bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii
asupra carora influenteaza factorii
externi si celor asupra carora acesti
factori nu influenteaza.
47. Deprecierea acumulata se
determina prin urmatoarele metode:
a) metoda duratei de viata
economica;
b) metoda modificata a duratei de
viata economica ;
c) metoda analizei comparative a
vinzarilor;
d) metoda segregarii.
48. Metoda duratei de viata
economica presupune estimarea
deprecierii acumulate in baza
urmatoarei formule:
 VE 
D   100
 DVE 
unde,
VE - virsta efectiva;
DVE - durata de viata
economica.
49. Metoda modificata a duratei de
viata economica ia in considerare uzura
fizica recuperabila si deprecierea
functionala recuperabila. In acest caz
deprecierea acumulata se va calcula in
doua etape:
1. din valoarea constructiei noi
este sustrasa deprecierea recuperabila
fizica si functionala;
2. valoarea constructiei
modificate va fi inmultita cu raportul intre
virsta efectiva si durata de viata
economica.
50. Metoda analizei comparative a
vinzarilor presupune determinarea
deprecierii acumulate ca diferenta intre
a care
valoarea constructiei noi si valoarea de
piata a bunului imobil la data evaluarii.
Pentru aplicarea metodei respective
este necesara informatia privind
preturile de vinzare ale bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii si valoarea
de piata a terenurilor virane.
51. Metoda segregarii consta in
examinarea detaliata a tuturor formelor
ale deprecierii: uzura fizica recuperabila
a suprafata si altele).
si nerecuperabila, deprecierea
functionala recuperabila
nerecuperabila si deprecierea
economica. Deprecierea acumulata se
determina prin insumarea valorilor
tuturor formelor de depreciere a
constructiei. Metoda segregarii se
utilizeaza in imbinare cu metodele
duratei de viata economica si analizei
comparative a vinzarilor pentru a
determina marimea diferitor forme ale
deprecierii incluse in deprecierea
acumulata.
IV. Metoda analizei comparative a
vinzarilor
52. Metoda analizei comparative a
vinzarilor presupune estimarea valorii
de piata a bunului imobil in baza
analizei comparative a bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii care au fost
vindute recent si ajustarii preturilor de
vinzare pentru diferentele intre aceste
bunuri si obiectul evaluarii. Metoda
respectiva se utilizeaza in cazurile in
care exista suficienta informatie despre
vinzarile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii.
53. Bunurile imobile comparabile
trebuie sa fie similare obiectului
evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In
scopul aplicarii metodei analizei
comparative a vinzarilor evaluatorul
trebuie sa dispuna de informatia privind
preturile de vinzare sau preturile de
oferta pentru aceste bunuri.
54. Aplicarea metodei vinzarilor
comparabile este efectuata in baza
urmatoarei proceduri standard:
a) colectarea si analiza datelor de
piata in scopul selectarii bunurilor
imobile comparabile;
b) identificarea unitatilor
c) determinarea marimii ajustarilor;
d) comparatia bunului imobil
evaluat cu obiectele similare, in scopul
ajustarii preturilor de vinzare;
e) analiza preturilor ajustate ale
bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
55. La etapa colectarii si analizei
datelor de piata evaluatorul determina
numarul vinzarilor comparabile necesar
pentru analiza. Pentru efectuarea
analizei comparative sint suficiente trei
–cinci vinzari, dar cu cit mai mare este
numarul vinzarilor analizate cu atit este
mai exact rezultatul evaluarii.
56. Preturile bunurilor imobile
comparabile sint analizate si corectate
in functie de asemanari si diferentieri.
Urmatoarele elemente de comparatie
sint examinate in cadrul metodei
respective:
a) drepturile de proprietate si alte
drepturi reale transmise;
b) conditiile de finantare;
c) conditiile tranzactiei;
d) conditiile pietei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinta;
i) componentele valorii ce nu sint
legate de bunul imobil.
57. Pretul bunului imobil depinde de
avantajele obtinute odata cu preluarea
dreptului de proprietate asupra lui.
Pretul de vinzare va fi cel mai mare in
cazul transmiterii dreptului de
proprietate absolut asupra terenului si
constructiei. Aparitia unor restrictii
asupra dreptului de proprietate (lipsa
dreptului de dispozitie a bunului imobil,
existenta unor grevari a dreptului de
proprietate – servitute etc.) contribuie la
reducerea valorii bunului imobil, prin
urmare si a pretului de vinzare. Daca
dreptul de proprietate asupra obiectului
evaluarii este absolut, iar dreptul de
proprietate asupra bunului imobil
comparabil este grevat de alte drepturi
reale, evaluatorul trebuie sa efectueze
corectarile respective ale pretului de
vinzare a obiectului comparabil,
marimea ajustarii fiind egala cu valoarea
de piata a drepturilor aditionale asupra
bunului imobil.
58. Estimarea ajustarii pentru
conditiile de finantare depinde de
acordul intre cumparator si vinzator
privind conditiile efectuarii si finantarii
tranzactiei. Aceasta ajustare este
aplicata in cazurile cind cumparatorul
plateste creditorului dobinda pentru
creditul acordat in scopul procurarii
bunului imobil sau cind vinzatorul
participa la finantarea tranzactiei,
acordind cumparatorului un credit
ipotecar.
59. Ajustarea pentru conditiile
tranzactiei reflecta conditiile atipice ale
tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi
de vinzare a bunului imobil, existenta
unei relatii speciale intre partile
implicate in tranzactie: de rudenie, de
afaceri sau interese financiare comune.
60. Ajustarea pentru conditiile pietei
presupune luarea in considerare a
evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evaluarii si data
cind a fost efectuata vinzarea bunului
imobil comparabil, tinind cont de inflatie
noi
sau deflatie, modificarea legislatiei
fiscale si legislatiei in general,
schimbarile in structura cererii si a
ofertei bunurilor imobile si altele.
61. Ajustarea preturilor pentru
amplasare se efectueaza in cazurile in
amplasarea bunului imobil
comparabil difera de amplasarea
obiectului evaluarii.
62. Ajustarea pentru caracteristicile
fizice este aplicata pentru diferentele
intre caracteristicile fizice ale obiectelor
comparabile si obiectul evaluarii, fiind
analizata fiecare caracteristica in parte
(elementele constructive, starea bunului
imobil, deprecierea constructiilor,
63. Caracteristicile economice sint
si
analizate in cazul evaluarii bunurilor
imobile care genereaza venituri. Ele
cuprind: cheltuielile operationale
curente, calitatea administrarii bunului,
plata de arenda, conditiile si termenele
contractului de arenda si altele.
64. Ajustarea preturilor pentru
diferentierea modului de folosinta se
efectueaza in cazul in care modul de
folosinta curenta al obiectului
comparabil difera, dar nu esential, de
modul de folosinta al obiectului
evaluarii.
65. Ajustarea pentru componentele
valorii ce nu sint legate de bunul imobil
se aplica in cazul in care la tranzactia
de vinzare a bunului imobil au participat
si alte bunuri ce nu sint considerate
imobile, cum ar fi: utilaje si echipamente
de productie, mobilier si altele. Valoarea
acestor componente se separa de
valoarea bunului imobil.
66. Pentru determinarea marimii
ajustarilor se aplica urmatoarele
metode:
a) metoda comparatiei pare;
b) metoda analizei datelor
secundare;
c) analiza statistica.
67. Metoda comparatiei pare consta
in analiza a doua vinzari comparabile
pentru a determina marimea ajustarii
pentru un element de comparatie. In
acest caz, bunurile imobile care au
participat in tranzactie trebuie sa
posede caracteristici identice, cu
exceptia caracteristicii pentru care este
estimata ajustarea.
68. Metoda analizei datelor
secundare presupune determinarea
si
marimii ajustarilor in baza informatiei din
rapoartele analitice privind tendintele de
dezvoltare a pietei imobiliare, articolele
si publicatiile de specialitate.
69. Metoda analizei statistice
presupune aplicarea tehnicilor
economico - matematice de analiza, in
special analiza de regresie si corelare.
70. In cadrul metodei analizei
statistice, evaluatorul poate aplica si alte
metode pentru determinarea marimii
ajustarilor, cum ar fi: metoda analizei
grafice, analiza trendului, analiza
costurilor, analiza comparativa relativa,
analiza distributiva si altele.
71. Ajustarile sint aplicate pentru
majorarea sau diminuarea preturilor
bunurilor imobile comparabile si pot fi
exprimate in marimi absolute sau
relative.
72. Ajustarile sunt aplicate in
urmatoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de
proprietate transmise;
b) ajustarea pentru conditiile de
finantare;
c) ajustarea pentru conditiile de
vinzare;
d) ajustarea pentru conditiile pietei;
e) ajustarea pentru amplasare si
caracteristicile fizice.
73. In procesul aplicarii ajustarilor
pentru drepturile de proprietate,
conditiile de finantare, conditiile de
vinzare si conditiile pietei, pretul de
vinzare este recalculat dupa fiecare
corectare a elementului de comparatie.
74. Ajustarile pentru celelalte
elemente de comparatie pot fi aplicate
in modul stabilit de evaluator. Pretul
bunului imobil poate fi recalculat dupa
ajustarea fiecarui element sau dupa
aplicarea tuturor ajustarilor. Modalitatea
aplicarii ajustarilor nu va influenta
rezultatul final.
V. Metoda veniturilor
75. Metoda veniturilor presupune
estimarea valorii bunului imobil in baza
venitului operational net ce poate fi
generat de acest bun in viitor. Aplicarea
metodei veniturilor se efectueaza in
doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a
veniturilor viitoare.
76. Veniturile viitoare pot proveni din
urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in
urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea
comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate
de bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizeaza plata de arenda.
77. In scopul calcularii venitului
operational net este necesar de
determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea
bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce
poate fi generat de bunul imobil in cazul
folosirii tuturor spatiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv – venitul ce
poate fi obtinut in urma functionarii
bunului imobil, tinind cont de nivelul de
ocupare a spatiilor si eventualele
pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza
venitul brut efectiv este:
VBE  (VBP  DSL)  AV
unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP
– venitul brut potential, DSL –
deducerea pentru spatiile libere, AV –
alte venituri generate de bunul imobil
care nu provin nemijlocit din darea in
arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale –
cheltuieli legate de exploatarea si
asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale
sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care
includ cheltuielile ce nu depind de
nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul
imobiliar, prima pentru asigurarea
bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile,
care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil
(cheltuieli pentru administrarea bunului
imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
cheltuieli pentru reparatii si
mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si
cheltuielile pentru intretinerea bunului
imobil. Cheltuielile incluse in aceasta
categorie poarta atit un caracter fix cit si
variabil (reparatia ascensorului,
zugravirea peretilor si altele);
cheltuielile operationale pentru
inlocuire, care includ cheltuielile pentru
inlocuirea elementelor uzate ale bunului
imobil (acoperisul, instalatiile sanitare –
ingineresti si altele).
78. Venitul operational net se
calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON  VBE  CO
unde, VON – venitul operational net,
CO – cheltuieli operationale.
79. Pentru estimarea venitului
operational net din venitul brut efectiv se
vor scadea doar cheltuielile operationale
care sint suportate de proprietar. La
cheltuieli operationale nu sint atribuite:
deservirea creditului ipotecar, impozitul
pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
80. In cadrul metodei veniturilor sint
aplicate doua metode de estimare a
valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
81. Capitalizarea directa implica
transformarea venitului obtinut pe
parcursul unui singur an de gestiune in
valoarea bunului imobil prin intermediul
ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V
r r  T  rteren  C  rcontructie
unde, V – valoarea estimata, r – rata
de capitalizare.
82. Rata de capitalizare se
estimeaza prin urmatoarele metode:
a) metoda analizei vinzarilor
comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului
brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire
a datoriei
83. Metoda analizei comparative a
vinzarilor este metoda care se va aplica
de preferinta pentru estimarea ratei de
capitalizare. O conditie necesara pentru
obtinerea rezultatelor corecte in urma
aplicarii metodei respective este
asigurarea unui nivel inalt de
comparabilitate a obiectului evaluarii si
obiectelor comparabile in baza carora a
fost estimata rata de capitalizare.
Inainte de a estima rata de capitalizare
este necesar sa fie efectuate toate
ajustarile corespunzatoare pentru
diferenta intre bunul evaluat si bunurile
similare. Procedura de aplicare a
metodei analizei comparative a r  CAD  rc  m
vinzarilor este similara celei prezentate
in capitolul IV al prezentului
Regulament.
84. Metoda multiplicatorului venitului
brut efectiv se aplica in cazurile cind nu
poate fi obtinuta informatia completa
privind bunurile imobile comparabile, in
schimb este disponibila informatia
despre veniturile brute efective si
cheltuielile operationale ale acestor
bunuri. Formula pentru calcularea ratei
de capitalizare este:
1  CCO
r
MVBE
unde:
CCO - coeficientul
cheltuielilor operationale;
MVBE - multiplicatorul venitului
brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale
este egal cu raportul intre cheltuielile
operationale si venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv
reprezinta raportul intre pretul de
vinzare a bunului imobil si venitul brut
efectiv.
85. Tehnica grupului de investitii se
bazeaza pe presupunerea ca in cazul in
care exista mai multe interese materiale
legate de bunul imobil evaluat, rata de
capitalizare trebuie sa corespunda
cerintelor fiecaruia din detinatorii de
drepturi reale asupra bunului imobil fata
de nivelul de rentabilitate al investitiei.
Interesele materiale legate de obiectul
evaluarii pot fi de origine financiara
(finantarea bunului imobil cu capital
propriu si capital imprumutat) si de
origine fizica (divizarea bunului imobil in
parti componente: teren si constructii).
86. Tehnica grupului de investitii
pentru interesele financiare este aplicata
in cazurile in care pentru procurarea
proprietatii imobiliare au fost atrase
resurse creditare. Astfel, venitul
operational net este divizat in doua parti.
Prima parte reprezinta platile ipotecare
(rambursarea creditului ipotecar), care
este un venit pentru creditor. Cea de a
doua parte este venitul proprietarului
care a investit capitalul propriu, si poarta
denumirea de flux de numerar inainte de
impozit (FNII). Prin urmare, rata de
capitalizare care este utilizata pentru
capitalizarea venitului operational net,
va tine cont atit de capitalul propriu, cit
si de capitalul imprumutat, reprezentind
o marime medie ponderata a ratei
rentabilitatii pentru creditor (rc) si ratei
rentabilitatii pentru proprietar (rp). In
acest caz, rata de capitalizare se
determina dupa urmatoarea formula:
r  (m)(rc )  (1  m)( r p )
unde,
m - ponderea mijloacelor
imprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului
propriu in valoarea proprietatii
imobiliare.
Rata de capitalizare pentru
mijloacele imprumutate, care in practica
evaluarii este cunoscuta sub denumirea
de constanta ipotecara este
determinata dupa urmatoarea formula:
DC
rc 
SC
unde,
DC - platile anuale pentru
deservirea creditului ipotecar
(deservirea creditului);
SC - suma creditului
ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul
propriu este determinata dupa
urmatoarea formula:
FNII
rp 
CP
unde,
FNII - fluxul de numerar
inainte de impozit;
CP - suma capitalului
propriu investit.
87. Tehnica grupului de investitii
poate fi aplicata si pentru componentele
fizice ale unui bun imobil complex –
teren si constructii. In acest caz, pentru
a estima marimea ratei de capitalizare
evaluatorul trebuie sa cunoasca: ratele
de capitalizare pentru fiecare din
componentele fizice analizate (rata de
capitalizare pentru teren si rata de
capitalizare pentru constructii), precum
si contributia fiecarei componente fizice
in valoarea totala a bunului imobil.
Formula de calculare a ratei de
capitalizare este:
unde, T
- ponderea terenului in
valoarea totala a bunului imobil;
r teren - rata de
capitalizare pentru teren;
C -
ponderea constructiei in valoarea totala
a bunului imobil;
r constructie - rata de capitalizare
pentru constructie.
Rata de capitalizare pentru teren si
rata de capitalizare pentru constructii
pot fi estimate prin metoda tehnicii
reziduale (pct. 118-119 al
Regulamentului provizoriu).
88. Metoda coeficientului de
acoperire a datoriei este una din
metodele care se aplica pentru
calcularea ratei de capitalizare in cazul
in care sint atrase mijloace creditare
pentru finantarea tranzactiei. In acest
caz rata de capitalizare se calculeaza
dupa formula:
unde,
 CAD - coeficientul de
acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei
reprezinta raportul dintre venitul
operational net si plata anuala
pentrudeservirea creditului.
89. Actualizarea fluxurilor de numerar
se bazeaza pe determinarea valorii
prezente a veniturilor anuale prognozate
pentru o perioada de calcul determinata.
Pe linga veniturile anuale obtinute in
urma exploatarii bunului imobil, metoda
actualizarii fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului
imobil la sfirsitul perioadei de calcul
(reversia).
90. In cadrul metodei de actualizare
a fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculata dupa urmatoarea
formula:
n
VON t R
V   102. Valoarea finala a proprietatii
t 1 (1  Y ) t (1  Y ) n
unde, t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
91. Perioada de calcul poate varia de
la un an la infinit, in functie de perioada
tipica de posesiune a bunului imobil sau
durata de viata ramasa a bunului imobil.
Dat fiind faptul ca in conditiile unei
economii in tranzitie este dificil de a
prognoza venitul generat de bunul
imobil pe parcursul unei perioade
indelungate, se recomanda aplicarea
unei perioade de calcul de 3-5 ani.
92. Reversia reprezinta pretul
probabil pentru care bunul imobil ar
putea fi vindut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaza prin
capitalizarea venitului operational net
din anul imediat urmator perioadei de
calcul (VONn+1)
VON n 1
R
(1  r ) n 1
unde,
R - reversia;
r - rata de capitalizare
estimata pentru anul imediat urmator
perioadei de calcul.
93. Rata de actualizare reflecta
asteptarile investitorului privind
veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de
alternativa.
94. Metoda aditionarii presupune
insumarea estimarilor individuale a
fiecarei componente a ratei de
actualizare: rata reala a rentabilitatii,
rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este
determinata in baza analizei investitiilor
financiare fara de risc sau care implica
riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii
nu tine cont de inflatie si este similara
pentru toate investitiile din economia
nationala.
Rata inflatiei anticipate este
determinata in baza prognozelor oficiale
privind evolutia inflatiei in economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe
care investitorul asteapta sa o
primeasca pentru banii investiti in bunul
imobil. Rata riscului include: riscul pietei
imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si
riscul lichiditatii joase caracteristic
pentru bunurile imobile.
95. Metoda extractiei se bazeaza pe
analiza informatiei despre bunurile
imobile comparabile si extragerea ratei
de actualizare din datele despre
veniturile nete si valorile bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii.
Aceasta metoda poate fi utilizata
respectind conditia ca modul curent de
utilizare a bunurilor imobile comparabile
corespunde principiului celei mai bune
si eficiente utilizari.
96. Metoda investitiilor de alternativa
se bazeaza pe principiul ca proiectele
de investitii cu riscuri similare vor avea
rate de actualizare egale. Estimarea
ratei de actualizare poate fi efectuata in
baza sumei ratei curente a rentabilitatii
pe pietele de capital (dobinda pentru
hirtiile de valoare de stat) si diferenta
intre marimea ratei rentabilitatii pe
pietele de capital si rata rentabilitatii
pentru bunurile imobile estimata din
analiza investitiilor anterioare. Formula
determinarii ratei de actualizare dupa
metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii +
(Rata investitiei de alternativa
– Rata pura a rentabilitatii) + Rata
riscului
VI. Reconcilierea rezultatelor
evaluarii
97. In procesul de reconciliere a
rezultatelor evaluarii evaluatorul va
determina marimea valorii finale a
obiectului evaluarii.
98. Procedura de reconciliere este
constituita din doua etape:
a) revizuirea pozitiilor tehnice si
conceptuale ale evaluarii, care include
explicarea diferentelor intre valorile
estimate prin aplicarea metodelor de
evaluare si determinarea celei mai
credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
99. Revizuirea pozitiilor tehnice si
conceptuale se bazeaza pe verificarea:
a) corectitudinii selectarii tipului
valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor
pietei imobiliare;
d) veridicitatii datelor utilizate in
analiza;
e) corectitudinii
interpretarii si utilizarii datelor;
f)corectitudinii efectuarii ajustarilor
individuale in cadrul diferitor metode;
g) consistenta datelor utilizate in
evaluare (rata de crestere a valorii pe
parcursul perioadei de posesie, rata de
ajustare a preturilor vinzarilor
comparabile pentru inflatie si rata
inflatiei anticipate trebuie sa posede un
grad inalt de coerenta; marimea uzurii
calculate trebuie sa corespunda virstei
efective a constructiei).
100. Marimea valorii finale
determinate in procesul de reconciliere
va depinde de:
a) tipul valorii estimate;
b) informatia disponibila la data
evaluarii si relevanta scopului evaluarii;
c) metodele de evaluare aplicate.
101. In raportul de evaluare,
evaluatorul va prezenta temeiul si
justificarea pentru selectarea metodelor
de evaluare utilizate si pentru acordarea
ponderilor rezultatelor obtinute prin
diferite metode in procesul reconcilierii.
imobiliare este calculata prin aplicarea
mediei ponderate. Procedura de
ponderare poate sa se bazeze atit pe
aplicarea coeficientilor de ponderare cit
si pe aplicarea ponderii relative a
valorilor rezultate din aplicarea
metodelor de evaluare.
103. Valoarea finala poate fi
prezentata ca o cifra concreta sau o
cifra concreta si un interval de valori. In
cazul indicarii intervalului valoric,
valoarea minimala si maximala a
intervalului nu poate fi mai mica sau mai
mare decit respectiv cea mai mica sau
cea mai mare marime a valorii obtinuta
prin aplicarea metodelor de evaluare.
VII. Metodele de evaluare a
terenurilor
104. Metodele de evaluare a
terenurilor prezentate sint aplicabile
pentru evaluarea tuturor terenurilor,
indiferent de destinatia lor si modul de
utilizare curenta:
a) metoda analizei vinzarilor
comparabile, care include: metoda
comparatiei directe, metoda alocatiei si
metoda extragerii;
b) metoda veniturilor, care include:
metoda capitalizarii directe, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
105. Metoda comparatiei directe este
utilizata pentru determinarea valorii
terenurilor cu constructii si terenurilor
fara constructii prin compararea
preturilor de vinzare a terenurilor
similare obiectului evaluarii. Principalii
factori de influenta asupra valorii
terenurilor de regula sint:
a) amplasarea si mediul
inconjurator;
b) destinatia terenului, modul de
utilizare curenta si drepturile
persoanelor terte asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale
terenului: relieful, suprafata, forma si
altele;
d) accesul la teren;
e) dotarile edilitare existente la
nivel de parcela (retelele de alimentare
cu apa, de canalizare, termoficare, gaze
naturale, electrice si altele).
106. Pentru compararea terenurilor
pot fi folosite urmatoarele unitati de
masura: 1 m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de
teren. Procedura de aplicare a metodei
comparatiei directe este similara celei
descrise in capitolul IV al prezentului
Regulament.
107. Metoda alocatiei este utilizata
pentru determinarea valorii terenurilor
cu constructii. Metoda in cauza poate fi
aplicata respectind urmatoarele conditii:
a) disponibilitatea informatiei
privind preturile de vinzare ale bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii;
b) existenta informatiei veridice
privind ponderea valorii terenului in
valoarea bunului imobil complex;
c) corespunderea imbunatatirilor
de pe teren criteriului cele mai bune si
eficiente utilizari.
108. Urmatoarele etape sint aplicate
in cadrul metodei alocatiei:
a) determinarea principalilor factori
de influenta asupra valorii bunului imobil
complex, parte componenta al caruia
este terenul evaluat;
b) determinarea preturilor de
vinzare pentru bunurile imobile
comparabile bunului imobil complex din
care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustarilor pentru
deosebirile intre bunurile imobile
comparabile si bunul imobil complex din
care face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preturilor bunurilor
imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil
complex din care face parte terenul
evaluat;
f) calcularea valorii terenului prin
inmultirea valorii estimate a bunului
imobil complex cu cota valorii terenului
in valoarea bunului imobil complex.
109. Metoda extractiei se utilizeaza
pentru evaluarea terenurilor cu
constructii, cu conditia existentei
informatiei despre preturile de vinzare a
bunurilor imobile in componenta carora
intra terenuri similare terenului evaluat.
110. Urmatoarele etape sint aplicate
in cadrul metodei extractiei:
b) determinarea principalilor factori
de influenta asupra valorii bunului imobil
complex, parte componenta a careia
este terenul evaluat;
c) determinarea preturilor de
vinzare pentru bunurile imobile
comparabile bunului imobil complex din
care face parte terenul evaluat;
d) estimarea ajustarilor pentru
deosebirile intre bunurile imobile
comparabile si bunul imobil complex din
care face parte terenul evaluat;
e) ajustarea preturilor bunurilor
imobile comparabile;
f) estimarea valorii bunului imobil momentul cind terenul a fost preluat
complex din care face parte terenul pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit
evaluat; in momentul cind toate parcelele vor fi
g) calcularea valorii de vindute. Fluxul de numerar net pentru
reconstituire sau de inlocuire a fiecare perioada va fi actualizat pentru a
imbunatatirilor de pe terenul evaluat; obtine valoarea prezenta a veniturilor.
h) calcularea valorii terenului prin Rata de actualizare, care este extrasa
extragerea valorii de reconstituire sau din datele de piata, trebuie sa reflecte
de inlocuire a imbunatatirilor din gradul de risc asociat afacerii
valoarea bunului imobil complex. respective;
111. Metodele de estimare a valorii e) estimarea valorii de piata a
de reconstituire si de inlocuire sint terenului prin insumarea fluxurilor de
prezentate in capitolul III al prezentului numerar actualizate la data evaluarii.
Regulament. VIII. Intocmirea raportului de
112. Metoda capitalizarii directe se evaluare
utilizeaza pentru estimarea valorii 124. Raport de evaluare este un
terenurilor care pot genera venituri pe document care explica procesul
parcursul perioadei de exploatare. determinarii valorii bunului imobil.
Metoda respectiva se aplica pentru Raportul de evaluare trebuie sa contina
evaluarea terenurilor cu constructii si descrierea obiectului evaluarii, alta
celor fara constructii in cazurile in care informatie necesara pentru analiza
este disponibila informatia despre pietei imobiliare si efectuarea evaluarii,
veniturile generate de terenurile similare rezultatele analizei, ipotezele si
obiectului evaluarii.
113. Venitul obtinut in urma utilizarii
calculele care au
determinarea valorii estimate.
condus la
terenului poate proveni atit din darea in 125. Raportul de evaluare este
arenda a terenului cit si din exploatarea elaborat la etapa finala a procesului de
lui de catre proprietar in scopuri evaluare.
economice. 126. Raportul de evaluare este
114. Plata de arenda depinde de intocmit in conformitate cu prevederile
veniturile arendasilor obtinute in urma Legii privind activitatea de evaluare,
folosirii terenurilor conform destinatiei standardele internationale de evaluare
lor. Astfel, valoarea terenurilor si standardele europene de evaluare.
reprezinta suma actualizata a veniturilor 127. Structura si volumul raportului
viitoare obtinute din darea in arenda a de evaluare sint determinate de
terenurilor. evaluator de sine statator sau in comun
115. In cazul evaluarii terenurilor cu cu beneficiarul serviciilor de evaluare, si
destinatie agricola venitul generat de vor depinde de scopul evaluarii,
bunul imobil poate fi calculat in baza utilizarea ulterioara a rezultatelor
preturilor de piata pentru productia evaluarii, tipul bunului imobil evaluat si
agricola cultivarea careia reprezinta cea cerintele legislatiei in vigoare.
mai buna si mai eficienta utilizare a 128. Pe linga informatia obligatorie
terenului respectiv. prevazuta de legislatie, raportul de
116. Urmatoarele etape sint aplicate evaluare poate contine: fotografii ale
in cadrul metodei capitalizarii directe: bunului imobil evaluat, materiale grafice,
a) estimarea venitului anual obtinut rezultatele expertizei tehnice, ecologice
de la utilizarea terenului; sau oricarei alte expertize efectuate in
b) determinarea ratei de scopul evaluarii, materiale analitice
capitalizare; privind evolutia pietei imobiliare, si alta
c) determinarea valorii terenului informatie.
prin impartirea venitului anual la rata de 129. Raportul de evaluare trebuie sa
capitalizare. fie semnat de evaluator, de
117. Metodele de estimare a ratei de conducatorul intreprinderii de evaluare
capitalizare sint examinate in capitolul V si legalizat cu stampila intreprinderii.
al prezentului Regulament. 130. Raportul de evaluare se
118. Metoda reziduala se utilizeaza intocmeste in doua exemplare, unul din
pentru evaluarea terenurilor cu care se transmite beneficiarului
constructii si terenurilor destinate serviciilor de evaluare, iar cel de al
constructiilor. doilea se pastreaza de catre
119. Urmatoarele etape se aplica in intreprinderea de evaluare timp de cinci
cadrul metodei reziduale: ani.
a) calcularea valorii de
reconstituire sau valorii de inlocuire a
imbunatatirilor existente pe terenul
evaluat sau ce urmeaza a fi construite;
b) estimarea venitului operational
net ce poate fi obtinut in urma utilizarii
bunului imobil complex, in baza platilor
de arenda de piata pentru bunurile
imobile similare bunului imobil complex
parte componenta a careia este terenul
evaluat;
c) estimarea venitului operational
net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea
valorii de reconstituire sau de inlocuire
la rata de capitalizare pentru
imbunatatiri;
d) calcularea venitului operational
net atribuit terenului, prin scaderea
venitului operational net atribuit
imbunatatirilor din venitul operational
net generat de bunul imobil complex;
e) determinarea valorii terenului
prin impartirea venitului operational net
atribuit terenului la rata de capitalizare a
terenului.
120. Procedura de determinare a
venitului operational net este prezentata
in capitolul V al prezentului Regulament.
121. In procesul de estimare a valorii
de piata a terenului, in calcule trebuie
folosite doar datele de piata (platile de
arenda si cheltuielile operationale
pentru bunurile imobile similare
obiectului evaluarii si altele)
122. Metoda parcelarii este utilizata
la evaluarea terenurilor pentru care
parcelarea reprezinta cea mai buna si
eficienta utilizare. Pentru aplicarea
metodei respective este necesar sa fie
analizate costurile parcelarii si preturile
de vinzare ale parcelelor valorificate.
123. Principalele etape ale metodei
parcelarii sint:
a) determinarea numarului si
dimensiunilor parcelelor ce pot fi create
tinind cont de posibilitatile fizice,
prevederile juridice si eficienta
economica. Parcelele trebuie sa
corespunda cerintelor legale locale, in
ceea ce priveste suprafata si asigurarea
cu elemente ale infrastructurii (retele
ingineresti - apa, canalizare,
termoficare, gaze naturale; cai de acces
etc.), si sa satisfaca cerintele pietei
imobiliare locale. Rezultatul analizei
desfasurate in cadrul primei etape este
fixat intr-un plan de valorificare a
terenului evaluat. In planul de
valorificare vor fi indicate: numarul si
dimensiunile parcelelor, tipul si volumul
lucrarilor de constructie necesare,
costurile de constructie, timpul necesar
pentru parcelare si construirea
imbunatatirilor si cheltuielile care
urmeaza a fi suportate in perioada de
expunere pe piata;
b) analiza pietei pe care vor fi
expuse parcelele: cererea si oferta, rata
de absorbtie a pietei si perioada de
expunere pe piata pentru parcele
formate;
c) estimarea pretului de vinzare
cel mai probabil al fiecarei parcele prin
aplicarea metodei vinzarilor comparabile
si estimarea marimii profitului
intreprinzatorului pentru valorificarea
terenului si comercializarea parcelelor;
d) proiectarea fluxului de venituri si
cheltuieli pe parcursul perioadei de
calcul. Perioada de calcul va incepe din
 Evaluarea valorii de reproducere
prin indexare, după unităţi de
comparaţie şi metoda 50x50
Val. de bilanţ a fond. fixe, conf. hot.
Guv. RM, periodic se actualizează cu
ajutorul unor coef. indexşi, care sînt
determinaţi pe diferite categorii a fond.
fixe(FF) şi diferite ramuri a ec-miei naţ.
Ultima indexare în RM a fost la
sf.a.1995 şi s-a luat în vedere la
procesele de privatizare,
naţionalizare(proces invers a des se substituie rata de rentabilitate a
privatiz.).Conf. noilor standarde a
evidenţei contabile, val. de bil. a FF
poate fi actualizată în fiecare an şi p/u
aceasta pot fi angajaţi evaluatori
profesionişti. Aceste evaluări, bazate pe
indexşi au importanţă p/u determinarea
preţ. unei tranzacţii şi mai puţin
contează la aprecierea amortizărilor şi
preţ. de cost, fiindcă val. producţiei finite
se determină nu din regulile contabile, ci
de conjuctura de piaţă. Această
afirmaţie se pune la îndoială acolo unde
preţurile sînt controlate de stat (energ.
electr., transp. în comun).
Ev. val. de reproducere după unităţi
de comparaţie. Dacă se cunoaşte val.
de piaţă a1m2 de supraf. sau 1m 3 de
volum sau a unei alte unităţi de măsură,
at. val. de reproducere a BI poate fi
calcul. reieşind din caracteristicile
concrete ale obiectului şi val. de piaţă a
acestei unităţi de măsură. De ex. val. de
piaţă a 1m2 de supraf. locativă în
dependenţă de amplasare şi alţi factori
variază între 100-450$.Val.tot.a ob.
examinată după elem. de chelt. se
compune din costul materialelor,
utilajelor, instalaţiilor, salariului p/u
execuţia lucr., chelt. de regie şi rata
profitului. Cunoscând aceste elem. se
poate afla val. de reproducere.
Metoda 50x50. S-a observat că
costul unor lucr. chiar a unor obiecte de
constr. noi se compune din 50% costul
materialelor şi utilajului şi 50%-costul
mediu, cunoscând preţul materialelor;
astfel se poate afla val. de reproducţie.
La construcţia obiectelor noi, finisate
de bugetul de stat, prioritate are met.
bazată pe normele de deviz şi pe preţul
de contract în urma licitaţiilor. La
aprecierea val. de reproducere a BI deja
construite şi fără o piaţă deja dezvoltată
se recomandă indexarea. Celelalte
metode se practică mai mult în sectorul
particular, utilizând şi alte metode de
evaluare.
31. Metode dinamice de evaluare a
firmelor
Metodele bazate pe profit se conduc
după principiul conform căruia valoarea
întreprinderii, obiect de transfer, este
determinată de capacitatea sa de a
produce venituri destinate remunerării
capitalului propriu investit şi a
eventualelor servicii ale muncii precum
şi a diverselor altor necesităţi de
dezvoltare ale întreprinderii. în acest
scop se poate observa dacă
remunerările obţinute cu ajutorul
factorilor de producţie, reprezentând
întreprinderea, sunt adecvate în raport
cu condiţiile curente de piaţă. Evaluarea
întreprinderii cu ajutorul metodei
menţionate derivă dintr-o confruntare
între doi parametri:-fluxul profiturilor
aşteptate, pentru partea care reprezintă
capitalul propriu şi care este un
parametru intern;-rata curentă a caracter tipic; 2)ambele părţi sunt bine
remunerărilor oferite de piaţa
capitalurilor, la paritate cu durata şi
riscul investiţiei. Acesta este parametrul
extern şi reprezintă exploatarea
întreprinderii. Calculul poate fi realizat
cu metodologii diverse.
Sunt bazate pe actualizare. Din ele
fac parte:
- Actualizarea fluxurilor de
lichidităţi constituie o aplicare directă a
metodei venitului actualizat net (VAN).
Cumpărătorul o utilizează p/u a
determina preţul de achiziţie maximal pe
care este gata să-l plătească, iar
vânzătorul o foloseşte p/u a determina
preţul minim pe care este dispus să-l
accepte. VAN se determină după
formula:
n Ft V se mai numeşte val. de casă, care este
VAN   t 
i 1  1  r  1  r
unde: r-rata actuală a dobânzii,
procentul băncii comerciale; n-nr.de
fluxuri în an; t-încep.fluxului; Ft-fluxuri
pozitive generate de exploatarea
obiectivului în anul t; V-fluxul final
respectiv valoarea reziduală.
- Met. bursieră se bazează pe
actualizarea dividendelor sau a nu de un expert – evaluator.
beneficiilor, dacă val. firmei se stabileşte
la bursă prin acţiunile acesteia. Un lucru
important este stabilirea val. unei
acţiuni. Costul acţ. se determ. după
următ. relaţie:
n Div.t Cn
Сacţ   t 
i 1  1  R  1  R
unde: Div.t-volumul dividendelor în
perioada t; Cn-cursul acţiunilor la sf.
per. n; R-rata actuală a rentabilităţii
fondurilor proprii.
- Met. valorii de randament, conf.
căreia, val. unei firme este dată de
capacitatea sa de profit, exprimată prin
rata de actualizare a beneficiilor. Cu
condiţia că firma se finanţează din
fonduri proprii şi credite.
Div.t n VPn
VRand    atrase.
t 1  1  R  1  R n
t CPNE = VSB – Dt/s – Ec ;Ec – efecte
VPn – val. de piaţă a firmei la finele
perioadei n.
- Val.de rentabilitate este o
apreciere directă a modului de
actualizare a beneficiilor. În practică,
capitalurilor proprii cu rata dobânzii pe
piaţă.
n Pnet.t VPn o amploare tot mai mare, punându-se
V Re nd    accent pe aplicarea metodelor moderne
t 1  1  R  1  R
Pnet.t – profitul net al perioadei t.
Met. pe bază de profituri se
apreciază prin modul de fundamentare
a criteriilor generale aflate la baza
evaluării. Într/rea, obiect de transfer,
este evaluată în funcţie de capacitatea
sa de a produce profit. Cele mai
importante limite ale metodelor bazate
pe profit constau în dificultăţile necesar
de depăşit în fazele succesive de
elaborare.
32. Metode patrimoniale de
evaluare a firmelor
Met. patrimoniale tind să determine
val. de întrebuinţare a capitalului de
care un oarecare investitor ar trebui să
beneficieze, pentru a crea o nouă
întreprindere dotată cu o structură
patrimonială (elemente active şi pasive)
cu toate caracteristicile aceleia la care
se referă evaluarea. Aceasta este în
sinteză logica met. patrimoniale.
Evaluarea operată cu met.
patrimoniale se caracterizează ca fiind o
estimare analitică, deoarece este
efectuată în mod distinct pentru fiecare
element al patrimoniului: cu ajutorul val.
curente determinate în mod direct sau
indirect pe baza preţurilor de piaţă, din
momentul în care are loc negocierea.
Preţurile utilizate sunt preţuri de
substituţie, deoarece ipoteza acceptată
este aceea a reproducţiei pentru
elementele active şi a renegocierii
pentru cele pasive. Met. patrimoniale
găsesc o largă răspândire, deoarece
evaluările care rezultă sunt considerate
utile pentru scopurile urmărite, ţinând
cont de importanţa pe care masa
patrimonială o are ca factor de siguranţă
pentru investitor.
O abordare a met. patrimoniale a ev.
firmelor antrenează un şir de modele
cum ar fi:
- Val. contabilă şi activul net
contabil–preia val. contabilă a firmei
este dată de suma valorilor nete
contabile a diferitor active. Aceste valori
se bazează pe costurile de origine,
calculate şi corectate în funcţie de
principiile evaluării contabile. Activul net
contabil (ANC) se determină după
formula: ANC = VAF – D – An-v, VAF – val.
tot. a activelor firmei; D – datoriile tot.
din pasiv; An-v – activele considerate
non–valori.
- Activul net reevaluat (AN
corectat) se bazează pe corectarea
activului net contabil, adică căutarea
val. de înlocuire, exprimată prin
mărimea fondurilor necesare firmei
pentru reconstituirea patrimoniului firmei
în stare normală de uz. Baza de
evaluare a bunurilor imobiliare este
costul său de origine sau de construcţie
înscris în bilanţ, din care se scade uzura
fizică , uzura morală şi se corectează cu
deprecierea monetară, reieşind din
condiţiile pieţei. În final se scad datoriile
din pasiv şi obligaţiile existente. AN
corectat = AC corectat – D, AC
corectat = Ci – Ufiz – Um – d; AC
corectat – activul contabil corectat; D –
alte datorii existente; D – deprecierea
monetară; Ci – costul de origine.
- Val. de lichidare (VL) este val.
firmei când îşi încetează activitatea. Ea
subiectivă, aliatorie şi dependentă de
circumstanţe. Val. de lichidare se obţine
n forţată, într-un termen
la vânzarea
limitat al firmei. Această val. antrenează
anumite cheltuieli: cheltuieli de transport
- Ctr; onorarii pentru experţi , evaluatori -
Oex; cheltuieli pentru publicitate - C pub;
radierea din registrul de stat al
comerţului – RAD; fiscalitatea din
realizarea bunurilor - F rb; recompensa
partenerilor cu care s-au început relaţiile
comerciale - Rpar alte obligaţii VL = VC -
Ctr - Oex - Cpub - RAD - F rb- Rpar – alte
cheltuieli.
- Met. val. substanţiale – urmăreşte
o estimare de ansamblu a bunurilor
angajate în exploatare şi care se
compară cu rentabilitatea exploatării lor.
De fapt, se urmăreşte val. reală de
utilizare. Practic, se porneşte de la
activul brut de exploatare din care se
n arendate, închiriate,
scad bunurile
împrumutate şi costul reparaţiei,
rămânând val. substanţială a bunurilor.
VSB=AN corectat + D + C constituirii
– Vba - Crep ;C constituirii – chelt. de
constituire; Vba – val. bunurilor arendate;
Crep – chelt. de reparaţie pentru a
menţine bunul în stare de funcţiune.
- Met. capitalului permanent (CP) –
capitalul permanent necesar exploatării
(CPNE) cuprinde imobilizările necesare
exploatării şi necesarul de fond de
rulment (NRF) din pasiv. Imobilizările se
calc. începând de la val. netă a
acesteia, iar NFR al său reiese din
volumul activităţii. CPNE e foarte
apropiat ca mărime de activul economic
total al firmei.
CPNE = INE + NFR + I l + Ia ; Il –
imobilizări în leasing; Ia – imobilizări
de comerţ; CPNE = I corectate + IC s +
Crep.f + NFR ; ICs-investiţii capitale
suplimentare; Crep.f – costurile de
repunere, în stare normală de uz a
fondurilor.
În dependenţă de datele şi informaţia
de care dispune evaluatorul, el este în
drept să aleagă metoda de evaluare cea
mai convenabilă.
33. Metode hibride „GOODWILL”
de evaluare a firmelor
În prezent activitatea de evaluare ia
de evaluare. În cazul evaluării firmelor,
tutilizarea metodelorn hibride este
argumentată prin faptul că acestea
îmbină de cele mai multe ori rezultatele
aplicării unor metode patrimoniale şi a
unora bazate pe actualizare, iar uneori
şi pe cele ale metodelor bursiere de
evaluare, astfel completându-se
neajunsurile vreo uneia din metode.
În viziunea specialiştilor metodele
hibride combină două abordări distincte,
respectiv cea bazată pe valoarea de
randament şi cea bazată pe valoarea
substanţială. Instrumentul principal
utilizat de metodele hibride este
goodwill-ul sau badwill-ul, care
reprezintă un supraprofit sau lipsa
acestuia în cadrul activităţii firmei. În
practică se folosesc 3 metode de
determinare a goodwill-ului:
- capitalizarea supraprofitului,
conf. căreia goodwill-ul reprezintă
profitul suplimentar asigurat de capitalul
investit în activele firmei faţă de un
plasament de mărime egală, remunerat
la rata medie a pieţei: GW=P-i×ANC ,
u/e: GW-goodwill; P-profitul într/rii; i-rata
medie de rentabilitate; ANC-activul net
corectat.
- diferenţa dintre valoarea globală
a într/rii, exprimată prin valoarea de
rentabilitate (VR) şi activul net corectat:
GW=VR-ANC.
- evaluări ce alcătuiesc goodwill-
ul se aplică relativ puţin deoarece
evaluatorului îi este extrem de dificil să
estimeze activele necorporale din
structura fondului de comerţ.
Metoda clasică. Valoarea firmei (V)
este determinată ca suma între activul
net corectat (ANC) şi goodwill, care se
obţine prin multiplicarea profitului (P)
sau poate fi un anumit procent din cifra
de afaceri(CA): V=ANC+n×P sau
V=ANC+c×CA
Coeficientul „n” ia valori între 1,5 şi
3, iar „c” se aplică prin rapoarte la alte
tranzacţii de acelaşi tip.
Metoda Retail. Valoarea firmei este
determinată ca o medie între valoarea
de lichidare(VL) şi cea de randament
(VR). În cazul în care firmele sunt cotate
la bursă, se va lua în consideraţie şi
capitalizarea bursieră (CB). Se vor
aplica relaţiile:
a) p/u firmele necotate:
V=(VL+VR)/2 . P/u determinarea VR se
iau în consideraţie dividendele medii pe
ultimii trei ani.
b) p/u firmele cotate la bursa de
valori: V=[(VL+VR)/2+CB]/2 .
Metoda simplificată a Uniunii
Experţilor Contabili Europeni. Conf.
ac. met. valoarea într/rii este calculată
ca suma activului net contabil corectat şi
goodwill-ului, unde goodwill-ul se
determină ca diferenţa între profitul net
(capacitatea beneficiară) şi valoarea
patrimonială (ca activ net contabil sau
valoare substanţială brută) înmulţită la
rata de rentabilitatea plasamentelor
alternative (i). Valoarea firmei este
determinată în baza relaţiei: V=ANC+
(PN-i×ANC) sau V=ANC+(CBen –
i×VSB) , u/e: CBen–capacitatea
beneficiară; VSB-valoarea substanţială
brută.
Metoda Uniunii Experţilor
Contabili Europeni. Mai întâi se
calculează goodwill-ul prin capitalizarea
supraprofitului obţinut, considerat ca un
excedent al profitului firmei faţă de
rezultatul pe care l-ar fi adus activitatea
firmei la o rată de plasament „i”:
GW=an(PN-i×V) şi deci valoarea firmei
va fi: V=ANC+an×(PN-i×V) . În acest
caz poate fi utilizat atât ANC, cât şi VSB.
Metoda „practicienilor”. Valoarea
firmei se determină ca o medie
aritmetică simplă între ANC şi valoarea
de rentabilitate(VR). V=(ANC+VR)/2 .
Metoda anglo-saxonă. Metoda dată
presupune ipoteza unei durate de
exploatare nelimitate şi goodwill-ul este
capitalizat pe o perioadă infinită.
V=ANC+1/k(PN-i×ANC) , u/e: i- rata
dobânzii medii pe piaţa capitalului pe
termen lung; k-rata de actualizare,
majorată cu 20-50%.
Metoda „rată cu risc – rată fără
risc” este o variantă a metodei anglo-
saxone cu observaţia că goodwill-ul se
calculează ca supraprofit în raport cu
remunerarea potenţială a valorii firmei:
GW=1/k×(PN-i×V) , u/e: i-rata fără risc
sau rata medie de rentabilitate pe piaţă;
k- rata de actualizare majorată cu o
primă de risc sau randament cerut de
investitor. Valoarea firmei se va calcula
astfel: V=ANC+1/k(PN-i×V) .
Metoda lui Barnay & Calba:
V=ANC+(CPNE+an×PN)/(1+i×an)-
CPNE ,u/e: CPNE–capitalul permanent
necesar exploatării; i–rata fără risc
majorată cu o primă de risc de 20-75%.
34. Evaluarea activelor
nemateriale. Tipuri de costuri
Orice întrepr., indiferent de genul de
activitate şi de statutul juridic pe care îl
deţine conţine la balanţa sa active şi
pasive. AN se conţin în activele
întreprinderii şi se atribuie la activele
capabile de a aduce venit, procurate cu
scopul de a fi utilizate într-o perioadă
îndelungată de timp (mai mult de 1an) şi
care nu conţin o formă materială, sau
forma materială a cărora nu dispune de
o valoare substanţială pentru utilizarea
lor în activ. econom.
Evaluarea AN în RM se foloseşte
p/u: 1)vânzarea–cumpărarea drepturilor
asupra ob-lor propr. intelectuale; 2)
licenţierea impusă şi determinarea
prejudiciului în rezultatul încălcării
drepturilor proprietăţii intelectuale;
3)evaluarea businessului;
4)determinarea sumelor de asigurare,
plăţilor şi procentelor la asigurarea AN;
5)formarea capitalului statutar al
întrepr.; 6)privatizare, eliberarea
acţiunilor, contopire şi cuprindere.
AN pot fi divizate în 4 grupe
principale: I)proprietatea intelectuală
(drepturile asupra obiectelor PI,
drepturile asupra obiectelor drepturilor
de autor, drept. as. secretelor
comerciale - know-how); II)drepturile
patrimoniale (dr. de folosire a
terenurilor, dr. de folosire a resurselor
naturale, dr. de folosire a apeductelor);
III)cheltuieli rămase (onorarii juriştilor
pentru alcătuirea documentelor de
constituire, servicii de înregistrare a
firmei); IV)goodwill (clientela, reputaţia,
vadul, debuşeurile).
La ob/le evaluării AN se referă urm.
tipuri de proprietate: 1)dreptul conferit
de patentele de invenţie ce aparţ. unei
pers. fiz. sau jurid.; 2)dr. asupra mărcii
produsului; 3)dr. as. modelelor de
produs; 4)dr. as. „dr/lui de autor”; 5)dr.
as. programelor de calculator
înregistrate; 6)dr. as. licenţelor; 7)alte
dr/ri as. AN.
În procesul evaluării AN se folosesc
urm. tipuri de valori:
Valoare iniţială (de intrare, de
inventar) – reprezintă suma plătită în
mijloace băneşti sau în echivalente ale
acestora acordată în procesul
achiziţionării sau creării activelor. Este
val. AN conf. căreia acesta iniţial intră la
bilanţul întreprinderii. VI a activului se
determină pentru obiectele: a)obţinute
de la fondatori în vederea includerii lor
în capitalul statutar al întreprinderii;
b)procurate contra plată sau acaparate
pentru datorii de la alte întreprinderi şi
persoane, pe cale de expertiză (cu
ajutorul expertului – evaluator).
Valoare de reconstituire se
determină ca suma cheltuielilor, care
sunt necesare pentru a produce, de a
reconstitui activele pierdute, calculate în
baza preţurilor de piaţă existente la data
evaluării. VR se determină prin metoda
cheltuielilor.
Valoare de piaţă - este suma
estimată pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât să cumpere şi un
vânzător hotărât să vândă, într–o
tranzacţie liberă, după un marketing
adecvat, în care fiecare parte a acţionat
în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere. Este important să se
respecte urm. condiţii: 1)motivele
cumpărătorului şi vânzătorului au
informate, consultate şi acţionează,
după părerea lor, având în vedere
soluţionarea intereselor personale; 3)AN
a fost scos la vânzare de un termen
normal; 4)achitarea se realizează prin
forme băneşti; 5)preţul este normal,
neatins de măsuri speciale de finanţare
şi comercializare.
Valoarea investiţională - este
valoarea AN p/u un investitor concret,
hotărât să cumpere sau să investească
în activ resursele sale financiare. Se
calculează reieşind din veniturile
aşteptate de către investitor în urma
utilizării şi o cotă concretă de
capitalizare a veniturilor, care o
apreciază singur investitorul.
Valoarea de gaj - se determină pe
baza valorii de piaţă. În cazul dat este
necesar de diferenţiat valoarea de gaj a
AN şi mărimea creditului sub care este
luat drept gaj AN. Aceste valori diferă
atât după sens, cît şi după mărime.
Evaluarea valorii de piaţă a AN se
efectuează reieşind din parametrii pieţei
AN, pe când mărimea creditului se
determină reieşind din parametrii pieţei
financiare (inclusiv nivelul riscului pe
piaţa respectivă). Deaceea mărimea
creditului trebuie să fie determinat de
către un specialist al pieţei financiare şi
Valoarea de asigurare - se
determină pe baza valorii de
reconstituire a AN care riscă să fie
distrus.
Valoarea impozabilă - se determină
sau pe baza valorii de piaţă sau pe baza
valorii de reconstituire şi reprez. val. AN
calculată în scop de impozitare
(acceptată ca bază p/u impunerea
fiscală, determ. în conform. cu legislaţia
în vigoare).
Valoarea de lichidare - este
valoarea AN în cazul când acesta este
sau urmează a fi înstrăinat într-o
perioadă scurtă de timp şi în condiţii de
expunere pe piaţă neadecvate,
comparativ cu perioada şi măsurile
necesare pentru a obţine cel mai bun
preţ de piaţă. P/u ob/le PI ea poate lua
forma unei licenţe obligatorii.
P/u eval. AN se recomandă a fi
aplicate urm. metode:
Metoda cheltuielilor - constă în
calculul chelt. de formare şi apărare
juridică a AN. Ac. met. se aplică p/u
evaluarea valorii rezultatelor activ.
ştiinţifice. În procesul realizării met. se
delimitează etapa cercet. ştiinţif. care tb.
să conţină: 1)îndeplinirea lucrărilor
experimentale şi constructive;
2)materializarea lucrărilor de proiectare;
3)construirea într/rii sau ob/lui respectiv;
4)pornirea procesului de producere şi
începerea realizării producţiei;
5)cucerirea pieţei.
Metoda veniturilor – examinează
datele privind venitul şi cheltuielile
generate de AN evaluate aplicând met.
capitalizări directe sau met. actualizării
fluxurilor de numerar. Se recomandă la
eval. goodwill-lui, invenţiilor şi New-how-
lui.
Metoda discontării fluxurilor
băneşti - se aplică la eval. invenţiilor şi
new-how-lor cu ajut. formulei valorii
viitoare a anuităţii, sensul econ. al
căreia constă în determ. sumei
acumulate a plăţilor sau încasărilor
efectuate pe parcursul unei perioade de
timp determinate, în intervale egale. În
procesul eval. prin formula anuităţii se
folos. sau o parte a venitul curat, obţinut
de întrepr., sau venitul net obţinut în
urma activităţii activului propriu, sau
plăţile primite anual de licenţiatul
activului în conform. cu contractul de
licenţiere încheiat între ei.
Metoda analizei vânzărilor
comparabile – constă în analiza
comparativă a vânzărilor de piaţă a AN
şi aplicarea ajustărilor necesare. Se
folos. mai ales la eval. mărcilor
comerciale.
Am menţionat met. bazate pe chelt.,
venituri sau comparaţie. Dar sunt şi
metode care unesc mai multe direcţii de
calculare a valorii, de ex. metoda
calculării valorii de piaţă a invenţiilor
care include direcţiile cheltuielilor şi
veniturilor. Conf. form. de calc. suma
chelt. şi venit. înmulţită la toţi coeficienţii
necesari ne arată preţul invenţiei.
P/u eval. contractelor de licenţă se
aplică metoda depunerilor standarde
pentru licenţiere. Mărimea acestei
depuneri depinde de rentabilitatea
folosirii AN, volumului de producere, de
perioada folosirii activului, cheltuielilor
de formare a acestuia şi alţi factori.
Eval. goodwill-lui se realiz. mai des
prin metoda supraveniturilor, care
presupune că goodwiil-ul permite într/rii
să primească venit, întrecând într/rile de
aceeaşi categorie; rentabilitatea
evaluată a acestei întrepr. este mai
mare decât norma pe ac. categ. de
într/ri.
P/u eval. goodwill-lui există şi
metoda normativă, care constă în
calcularea creşterii mărimii preţului de
vânzare a într/rii, vândut la val. de piaţă
sau la val. de bilanţ a tuturor activelor.
Met. se num. normativă deoarece se
bazează pe normativele contabile
prezente în RM.
În procesul eval. AN tb. de ţinut cont
că val. acestora depinde în mare
măsură de politica dusă de într/ri şi alte
organizaţii, de situaţ. economico-socială
din ţară, de politica dusă de Guvernul
ţării respective, de mărimea
businessului în care este antrenată
întrepr. dată.
Spre deosebire de activele mat., cele
nemat. sunt mai uşor aplicate în
procesul financiar al într/rii, prin
intermediul birjei AN îşi pot mări
valoarea de câteva ori sau invers se pot
devaloriza până la aceea ca firma să
dea faliment.
10. Evaluarea valorii de
reproducere prin metoda
cheltuielilor. Valoarea de deviz
Din punct de vedere al conţinutului
economic, valoarea de reconstituire şi
valoarea de înlocuire sunt analogice cu
costurile de construcţie, în condiţiile
actuale, a unei clădiri noi (valoarea
construcţiei noi). Valoarea construcţiei noi
trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile
tuturor participanţilor la procesul de creare
a construcţiei noi în condiţiile economiei de
piaţă.
În practica evaluării, cheltuielile asociate
cu construcţia unui obiect includ
cheltuielile şi beneficiul companiei de
construcţie (întreprinderii de antrepriză),
cheltuielile legate de proiectare, expertiza
proiectelor, lucrări de prospectare, plăţile
pentru asigurarea construcţiei, impozitele
şi alte plăţi obligatorii, valoarea de
achiziţionare a terenului, plata dobânzii
pentru mijloacele financiare împrumutate,
cheltuielile de publicitate, investiţii
adiţionale în încăperile arendate,
cheltuielile administrative şi beneficiul
investitorului.
Cel mai important element al valorii
construcţiei noi este costul construcţiei
care este determinat în baza normelor de
deviz şi altor acte normative specializate.
Normele de deviz reprezintă totalitatea
normelor şi normativelor, preţurilor unitare
şi preţurilor în construcţii, reunite în
culegeri separate. De rând cu cerinţele
generale faţă de lucrările, de construcţie -
montaj, normele conţin datele necesare
pentru determinarea valorii de deviz a
construcţiei şi reconstrucţiei clădirilor,
extinderea şi reutilarea tehnică a
întreprinderilor în funcţiune.
Cel de al doilea element al valorii
construcţiei noi reprezintă costurile
indirecte. Fiecare din componentele
costurilor indirecte este determinat fie în
baza unor norme oficial aprobate, fie în
baza unei analize a pieţei construcţiilor sau
a lucrărilor de construcţie. De exemplu,
cheltuielile asociate proiectării şi expertizei
construcţiei sunt determinate în baza,
Culegerilor de preţuri pentru lucrările de
proiectare în construcţii, elaborate pentru
fiecare ramură a economiei naţionale.
Costurile normative sunt exprimate în
preţuri curente, prin aplicarea coeficienţilor
de trecere. Cheltuielile pentru publicitate,
marketing, asigurare fiint estimate în baza
analizei practicii pieţei locale a
construcţiilor. Cheltuielile investiţionale
sunt estimate ţinând cont de practica pieţei
financiare locale.
Cel de al-treilea element al valorii
construcţiei noi este beneficiul
investitorului, care reprezintă recompensa
investitorului p/u riscul legat de realizarea
proiectului. Mărimea beneficiului
investitorului depinde de situaţia concretă
de pe piaţă.
În continuare vom examina detaliat unul
din cele mai importante elemente ale
valorii construcţiei noi - costul de
construcţie. Pentru estimarea costului de
construcţie evaluatorii, de regulă,
calculează valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezintă suma
mijloacelor băneşti, necesară pentru
construirea clădirii în conformitate cu
documentaţia de proiect.
În procesul de determinare a valorii de
deviz evaluatorul se bazează, pe:
• proiect şi documentaţia
tehnică;
• normele de deviz-în
vigoare;
• preţurile curente ale
utilajelor;
• hotărârile organelor
administraţiei publice centrale şi locale, ce
vizează obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele
elemente:
• costul lucrărilor de
construcţii;
• costul lucrărilor de
montare a utilajului tehnologic;
• cheltuielile pentru
procurarea sau confecţionarea utilajului;
• alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz,
este întocmită documentaţia de deviz, care
constă din calculele şi devizele locale,
calculele şi devizele pe obiect, calculele de
deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi
devizele generale, centralizatoare de
cheltuieli şi altele.
Documentaţia de deviz întruneşte
devizele investitorului şi ale
antreprenorului, care se întocmesc
conform condiţiilor contractului de
antrepriză şi ţinând cont de situaţia
generală economică.
Baza normativ-informaţională a
sistemului de formare a preţurilor de deviz
şi elaborare a normelor de deviz în
construcţii se constituie din normele de
construcţii şi alte acte normative de deviz.
Scopul principal al normelor de deviz este
determinarea cantităţii normative de
resurse necesare pentru efectuarea unui
tip de lucrări şi determinarea preţurilor
resurselor.
în Moldova documentaţia de deviz este
elaborează în conformitate cu "Instrucţiuni
metodologice privind modul de întocmire a
devizului centralizator pentru realizarea
obiectivelor de investiţii ţinând cont de
preţurile curente", aprobate prin ordinul
Ministerului Mediului şi Amenajării
Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000;
Instrucţiunile privind întocmirea
devizelor pentru lucrările de construcţii-
montaj prin metoda de resurse (CP
L.01.01-2001), elaborate de Ministerul
Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării
Teritoriului al Republicii Moldova, în
baza instrucţiunilor privind determinarea
cheltuielilor de deviz la salarizarea în
construcţii (CP L.01.02-2000), privind
calcularea cheltuielilor de regie la
determinarea valorii obiectivelor (CP
L.01.03-2000), privind determinarea
cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea
utilajelor de construcţii (CP L.01.04-
2000), privind determinarea valorii
beneficiului de deviz la formarea
preţurilor la producţia de construcţii (CP
L.01.05-2000). Actele normative
menţionate reglementează procedura
întocmirii devizelor pentru lucrările de
construcţii-montaj prin metoda de
resurse şi se folosesc pentru
determinarea valorii de deviz a
obiectivelor de investiţii, formarea
preţurilor contraactuale la producţia de
construcţii.
Valoarea de deviz în construcţii se
compune din cheltuielile directe,
cheltuielile de regie şi beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe şi cheltuielile de
regie, legate de efectuarea lucrărilor de
construcţie, sunt cheltuieli de producţie
suportate de organizaţia de antrepriză.
Cheltuielile directe sunt legate
nemijlocit de executarea lucrărilor de
construcţii, şi includ:
• cheltuielile pentru
cumpărarea materialelor, articolelor,
şi elementelor de construcţie;
• cheltuielile pentru salarizare,
ţinând cont de contribuţiile la asigurările
sociale;
• cheltuielile pentru funcţionarea
utilajelor de construcţii, ţinând cont de
defalcările pentru amortizare;
• alte cheltuieli directe.
Cheltuielile de regie ca parte
componentă a preţului de cost al
lucrărilor de antrepriză, reprezintă
totalitatea cheltuielilor legate de crearea
condiţiilor pentru execuţia construcţiilor,
mobilizarea forţei;de muncă, activitatea
administrativă a întreprinderii de
antrepriză. Spre deosebire de
cheltuielile directe, cheltuielile de regie
se stabilesc în mod indirect, în procente
din baza de calcul acceptată (de regulă
în procente din suma cheltuielilor
directe).
Conform Standardelor Naţionale de
Contabilitate 11 "Contractele de
construcţii" (S.N.C.11) cheltuielile de
regie cuprind cheltuielile generale
aferente contractului (cheltuielile
generale şi administrative, cheltuieli
pentru deservirea lucrătorilor din
construcţii şi alte cheltuieli generale de
antrepriză) şi cheltuielile pentru
organizarea de şantier.
Un element important al valorii de
deviz îl constituie beneficiul de deviz
sau beneficiul antreprenorului, care
reprezintă beneficiul organizaţiei de
antrepriză realizat în urma efectuării
lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de
deviz se determină în procente din
preţul de cost de deviz al lucrărilor
executate. Pentru ridicarea
competitivităţii sale pe piaţa lucrărilor şi
serviciilor de construcţii, întreprinderile
de antrepriză trebuie să analizeze în
permanenţă beneficiul de deviz în
scopul reducerii costului construcţiei şi
pentru a exclude cheltuielile
neproductive.