CUPRINS:

Capitolul I. Estimarea valorii bunului imobiliar.

1.1. Valoarea, tipurile de valori, principii de evaluare.
1.2. Metode de estimare a valorii.
1.3. Abordarea prin costuri.
Capitolul II. Deprecierea valorii.
2.1. Tipurile de deprecieri.
2.2. Estimarea uzurii fizice.
2.3. Estimarea deprecierii funcţionale şi economice.
Capitolul III. Raport de evaluare.
Supoziţii şi restricţii principale
3.1.1. Certificatul de calitate al evaluării.
3.1.2. Menţiuni speciale.
3.1.3. Noţiuni de bază utilizate în raport.
3.1.4. Procesul de evaluare.
3.1.5. Reconcilierea valorilor de estimare a valorii finale.
Concluzii
Bibliografie

55
 INTRODUCERE

În prezent evaluarea imobilului prezintă deja o ştiinţă relativ timpurie şi

cunoscută practic din toate punctele de vedere, pe lîngă ea o situaţie foarte solidă o
ocupă evaluarea businessului, evaluarea activelor nemateriale cum ar fi
proprietatea intelectuală, evaluarea mărcii comerciale. Ştiinţele date sunt deja
foarte bine puse la punct şi se perfecţionează cu paşi enormi în statele cu o
economie de piaţă dezvoltată. Un astfel de factor vital important cum ar fi o
economie de piaţă bine pusă la punct favorizează orice domeniu fie el social,
politic, ecologic, nemai vorbind de domeniul economiei.
Ritmul accelerat ai schimbărilor tehnologice, al legislaţiei, a metodelor de
evaluare şi a conceptelor valorii deţin un rol din ce în ce mai important în practica
de evaluare. Pieţele şi procedurile de tranzacţionare se modifică şi ele.
Globalizarea imobilului şi a pieţilor financiare a lărgit substanţial aria domeniilor
în care evaluatorii îşi pot oferi serviciile, Comerţul electronic a micşorat drastic
procesul de aprobare a datoriilor şi timpul pe care creditorii îl cheltuie pentru
luarea deciziilor. Cu toate că viteza acestor schimbări poate părea înfricoşătoare,
procedurile şi principiile testate în timp care au constituit baza practicii de
evaluare de-a lungul vremei demonstrează o capacitate de adaptare remarcabilă.
În Republica Moldova situaţia este un pic diferită. În primul rînd este o
problemă foarte mare care vine din partea unui motiv foarte substanţial numit
instabilitatea economică, motiv care afectează fără milă toate domeniile de viaţă
precum şi acele economice. Această instabilitate vine în primul rînd de la faptul că
Moldova relativ recent, 17 ani în urmă, a căpătat statutul de stat independent, pînă
atunci făcînd parte din cîmpul sovietic. Economia planificată şi pe urmă
dificultăţile de trecere către economia de piaţă au constituit o perioadă grea şi
împovărătoare pentru Moldova.
Evaluarea imobilului, fiind o ştiinţă economică, o ştiinţă ce într-un
stat bine dezvoltat are o
implicare foarte profundă în economia acestuia, în Republica Moldova a
apărut de asemenea relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de a
determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul formării
pieţii imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare,
donaţie, gajarea bunurilor imobiliare, etc. Formarea pieţii civilizate a serviciilor de
evaluare este legată nu numai de înţelegerea şi aplicarea corectă de către
evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de piaţă de evaluare, ci şi de
crearea infrastructurii corespunzătoare a pieţei.
În Republica Moldova s-a înfiinţat un număr mare de firme care se ocupă cu
evaluarea bunurilor imobiliare, există organizaţii profesionale ale evaluatorilor, se
organizează licenţierea activităţii de evaluare. Totuşi este încă devreme pentru a
afirma despre existenţa unei pieţe dezvoltate a serviciilor de evaluare la noi în
republică.
În acest context tema prezentei lucrări, şi anume studiul metodelor şi
problemelor de determinare a deprecierii acumulate (uzura fizică, deprecierea
funcţională şi cea economică), este actuală. Determinarea tuturor tipurilor de
depreciere este un proces complicat. Progresul continuu al materialelor de
55
construcţie, a tehnologiilor şi metodelor de construcţie şi a multor altor
caracteristici a domeniului construcţiei necesită o progresare proporţională din
partea metodelor şi tehnicilor de estimare sau analiză a deprecierii acumulate la
imobilele construite după standarde moderne. Însă, metodologia de determinare a
deprecierii este îmbătrînită, anii de elaborare a căreia datează încă din mijlocul
anilor '80, perioadă cu alt statut economic şi, avînd în vedere perioada, alt statut în
ceea ce priveşte standardele de viaţă.
Lucrarea dată reflectă chiar de la începutul ei toate tipurile de uzură fizică,
depreciere economică şi funcţională, cu caracteristicile şi specificul pe care le au
în parte. În capitolul doi sunt analizate metodele de determinare a uzurii fizice de
către organele cadastrale teritoriale, organe ce se ocupă de evaluarea bunurilor
imobile în diferite scopuri cum ar fi înregistrarea în Registrul cadastral al
bunurilor imobile sau evaluarea în scopul impozitării. Din punctul de vedere al
acestor două scopuri de evaluare putem deduce importanţa determinării obiective
şi corecte a deteriorărilor suportate de bunul imobil, sau de gradul de uzură pe
care îl au elementele sale constructive. O mare parte a capitolului de asemenea îl
ocupă descrierea metodologiei noi elaborate în cadrul Inspecţiei de Stat în
Construcţii prin colaborare cu Centrul Republican de Cercetări şi Regulamentări
în Construcţii "CERCON" metodologie ce este deja un pas înainte în domeniul
determinării uzurii fizice a bunurilor imobile.
Capitolul doi al lucrării conţine un studiu aprofundat în metodologia propusă
de către legislaţia actuală din domeniul evaluării bunurilor imobile precum şi a
altor metodologii de uz internaţional propuse de diferiţi specialişti. De asemenea
capitolul în părţile sale a treia şi a patra prezintă studiul şi esenţa deprecierilor
funcţionale şi economice, respectiv. Este analizat scopul, metodele şi rostul
acestor tipuri ale deprecierii, precum şi ponderea pe care o au ele în evaluarea
bunului imobil.
În capitolul trei am inclus partea practică, am elaborat împreună cu
specialiştii în domeniu de la Oficiul Cadastral Teritorial Teleneşti un raport de
evaluare. În prezentul raport am evaluat bunul imobil cu destinaţie de cofetărie,
folosind metoda costului am prezentat calculul deprecierii acumulate.

55
 Capitolul I. Estimarea valorii bunului imobiliar.
In acest capitol prezentăm fundamentarea teoretică a procesului de evaluare,
principiile şi legităţile care stau la baza determinării valorii bunurilor imobiliare.

1.1. Valoarea, tipurile de valori, principii de evaluare.

Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum şi a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară.
În practică, principiile de evaluare sunt grupate în următoarele categorii:
1) principii ce reflectă atitudinea utilizatorului;
2) principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare;
3) principii ce reflectă atitudinea pieţei;
4) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că
influenţa mediului înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot
împiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprietăţi
imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile menţionate mai sus şi
cu anumite limitări.
1.1.1. Principiile ce reflectă atitudinea utilizatorului
Următoarele principii sunt incluse în grupul dat: principiul utilităţii, principiul
substituţiei şi principiul de anticipare.
Principiul utilităţii (utility) se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va
avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea
necesităţilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului
imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile utilizatorului
într-un loc dat şi la un moment dat.
Principiul substituţiei (substitution) afirmă că un cumpărător raţional nu va
plăti pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care
poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la
baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. După conţinut,
principiul substituţiei este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile
alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii
unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul
analizat.
Valoarea maximă al proprietăţii imobiliare prezintă cel mai mic preţ, sau
valoarea, conform căreia poate fi procurat un alt obiect cu o utilizare echivalentă.
Acest prmcipiu stă la baza fiecăreia din cele trei metode tradiţionale de evaluare a
imobilului.
Principiul de anticipare (anticipation) reflectă atitudinea utilizatorului pentru
valoarea prezentă a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu stă teoria valorii
banilor în timp.
Reflectă opinia cumpărătorului privind câştigurile viitoare şi valoarea lor
actuală. La baza acestui principiu stă teoria schimbării valorii banilor în timp.

55
 Principiul corespunderii aşteptărilor. Stilul arhitectural, nivelul condiţiilor şi
serviciilor propuse de construcţie trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor
pieţei, valoarea maximă apare atunci când există o arhitectură omogenă cu caracter
compatibil utilizării pământului. Corespunderea conform utilităţii, reprezintă în cea
mai mare măsură elementul dorit de proprietar. Corespunderea la optim asigură
venitul maximal deţinătorului proprietăţii imobiliare

1.1.2. Principiile ce ţin de relaţiile între părţile

componente ale proprietăţii imobiliare
Grupul dat întruneşte următoarele principii: principiul productivităţii
reziduale, principiul contribuţiei, principiul veniturilor crescătoare şi
descrescătoare, principiul echilibrului, principiul mărimii economice şi principiul
diviziunii economice.
Principiul productivităţii reziduale (residual productivity) presupune
determinarea venitului net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forţa
de muncă, capital şi antreprenoriat. În dependenţă de situarea şi calitatea lotului de
teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface
necesităţile de confort.
Principiul contribuţiei (contribution) se bazează pe ipoteza că valoarea
bunului imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui element
al proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a elementului la valoarea totală a
proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru
a îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu
corespunde standardelor pieţei, valoarea clădirii va scădea.
Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare (increasing and
decreasing returns) afirmă că pe măsura atragerii unor resurse suplimentare la
mijloacele de producţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid;
peste o perioadă de timp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment
rata de creştere a valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele
adiţionale.
Principiul proporţionalităţii sau echilibrului (balance) este legat de principiul
veniturilor crescătoare şi descrescătoare. Principiul dat susţine că fiecărui tip de
folosire a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de
producţie, datorită cărora valoarea terenului este maximală. Acest principiu poate fi
aplicat nu numai în cazul terenurilor ci şi în cazul analizei unei localităţi, regiuni
sau unei ţări. De exemplu, într-o economie prin prisma principiului echilibrului,
putem analiza echilibrul între dezvoltarea sectorului de stat şi cel privat, între sfera
productivă şi sfera neproductivă.
Principiul mărimii economice (economic size) presupune că pentru asigurarea
folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca
terenul să corespundă unei anumite mărimi. De exemplu, dacă lângă un centru
comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia centrului în ochii
potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de
alimentare cu combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un

55
lot de pământ prea mare, surplusul de pământ nu va aduce proprietarului un venit
adiţional.
Principiul divizării economice (economic division) se aplică în cazul când
apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora
valoarea totală a bunului se majorează. Divizarea poate fi efectuată după
următoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arendă, folosinţă
viageră, etc); dreptul de folosinţă (servitutea, arenda, administrarea fiduciară, etc);
dreptul ipotecar; divizarea fizică.
1.1.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei
În grupul principiilor ce reflectă atitudinea pieţei sunt incluse: principiul
cererii şi ofertei, principiul concurenţei, principiul schimbării, principiul
dependenţei şi principiul conformităţii.
Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) indică că preţul pentru un
bun imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Valoarea bunului
imobiliar este determinată nu numai de utilitatea lui ci şi de raritate. Interacţiunea
cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul
de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii
pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii piaţa imobiliară,
deseori, se află în dezechilibru. De exemplu. în perioada 1999-2001 în municipiul
Chişinău, oferta de bunuri imobiliare cu destinaţie locativă depăşea de câteva ori
cererea, ceea ce a rezultat într-o scădere semnificativă a preţurilor.
Corespunde „legii cererii şi ofertei”. Adică, cu cât mai mare va fi oferta pe
piaţa bunurilor imobiliare, cu atât mai mic va fi preţul. Şi viceversa, preţul va
scădea odată cu creşterea cererii. în punctul de echilibru (cererea egală cu oferta)
preţul de piaţă are tendinţa de a exprima cheltuielile sociale de primă importanţă.
Dar, deoarece, pieţele imobilu lui sunt imperfecte, cererea şi oferta rareori dictează
preţul conform căruia se încheie afacerile imobiliare. Capacitatea de a negocia,
numărul şi posibilitatea participanţilor, metodele de finanţare, emoţiile şi alţi
factori joacă un rol considerabil la formarea preţurilor reale de vânzare.
Principiul concurenţei (competition) presupune că în cazul când pe piaţă
beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se
înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului.
Apariţia beneficiului, ce depăşeşte unele norme stabilite, atrage o concurenţă
enormă pe piaţa imobilului, care, de regulă, decurge cu creşterea ofertei. Creşterea
ofertei, după cum s-a menţionat, micşorează preţurile şi corespunzător, veniturile
în urma tranzacţiilor imobiliare. O astfel de concurenţă poate declanşa procesul de
micşorare a veniturilor până la nivelul „normal", sau şi mai jos, până la dispariţia
lor.
Principiul schimbării (change) afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se
schimbă continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de
folosinţă a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimbă politica statului; se schimbă
preferinţele consumatorilor-aceşti factori duc la schimbarea utilităţii bunului
imobiliar.
Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant, economic şi social, sunt
supuse schimbării. Însăşi bunurile imobiliare se uzează în procesul de exploatare.

55
Utilizarea terenurilor de pământ se schimbă în rezultatul activităţii umane.
Condiţiile economice şi demografice sunt în permanentă schimbare, formând
premise pentru creşterea sau micşorarea cererii pentru bunurile imobiliare. Aceştia
şi alţi factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil într-un loc stabilit.Expertul
în evaluări trebuie să presimtă apariţia schimbărilor şi să determine reacţia pieţei la
schimbarea apărută.
Principiul dependenţei (dependency) presupune că valoarea unui bun
imobiliar este influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate
în apropierea lui. De exemplu, construcţia unui bun imobiliar cu destinaţie
industrială într-un sector cu destinaţie locativă va duce, inevitabil, la reducerea
valorii caselor de locuit amplasate în sectorul dat.
Principiul conformităţii (conformity) afirmă că stilul arhitectural, gradul de
confort al bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei.
De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odăi mici şi fără loggii este
mai mică decât valoarea apartamentelor moderne.
Principiul conformităţii este strâns legat de principiile progresiei şi regresiei.
Principiul progresiei acţionează în cazurile când datorită valorii înalte a obiectelor
vecine, creşte valoarea obiectului evaluării. Şi din contra, dacă costul de
construcţie al unei case este de 200 mii dolari SUA şi este construită între-un sector
inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de
piaţă a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcţia ei.
Principiul costului restant. Costul restant prezintă venitul net pe care-1 aduce
terenul, după ce au fost achitate plăţile pentru cheltuielile de muncă, capital şi
activitatea de antreprenoriat.

1.1.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.

Cea mai bună şi eficientă utilizare (highest and best use) este un concept
utilizat de Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de
evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în
Standardele Europene de Evaluare.
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai
probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod
corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere
economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării.
Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună
utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă1.
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori
ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici.
Întrunind şi alte principii de evaluare menţionate anterior.

În Europa principiul „celei mai bune utilizări” este înlocuit prin noţiunea
„valoare de utilizare alternativă”. Conceptul de „Cea mai bună utilizare” este
folosit pe larg în America de Nord, sinonim cu valoarea de piaţă. La definiţia,
menţionată mai sus, vom concretiza: este evident că o utilizare, care nu este
1
P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediţia anului 1997, Addenda 11.01

55
permisă din punct de vedere legal sau imposibilă din punct de vedere fizic, nu
poate fi considerată ca cea mai bună utilizare. O utilizare care este permisă legal şi
posibilă fizic poate, totuşi, să necesite o explicaţie care să-i justifice adoptarea într-
o asemenea utilizare, care, va fi, probabil rezonabilă sau justificată corespunzător.
După ce analiza a stabilit că una sau mai multe utilizări sunt probabil rezonabile,
concluzia poate fi validată printr-un studiu de fezabilitate. Utilizarea care conduce
la cea mai mare valoare ar trebui să fie considerată ca cea mai bună utilizare şi va
fi analogă cu definiţia valorii de piaţă.
Acest principiu e determinat de probabila utilizare a bunului din punct de
vedere fizic, rezonabil justificat şi legal realizabil, şi din punct de vedere financiar,
în rezultatul căreia valoarea proprietăţii evaluate va fi maximală. Realizarea acestui
principiu este posibilă în cazul când valoarea obiectului constă din suma valorii
pământului şi a construcţiei cu evidenţa uzurii. în unele cazuri se evaluează aparte
preţul de piaţă a lotului de pământ şi a construcţiei, cum ar fi pentru determinarea
bazei de impozitare, a loturilor constructive şi neconstructive, evaluarea preţurilor
de piaţă a drumurilor şi comunicaţilor inginereşti şi a plăţii de arendă.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din
principiile fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor
valori ale unui şi acelaşi bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o
definiţie univoc acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de
următoarele atribute:
 utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de
a aduce satisfacţie de la posesiunea lui;
 raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este
întâlnit. Drept exemplu poate servi apa şi diamantul 2: deşi apa este
foarte necesară şi utilă pentru existenţa omului, din cauza faptului că
fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mică. Iar diamantul, deşi
este o piatră care nu este necesară sau utilă pentru existenţa omului, are
o valoare mare deoarece se întâlneşte foarte rar.
Îndependenţă de scopul pentru care este efectuată evaluarea, un bun imobiliar
poate avea mai multe valori diferite una de cealaltă. Să presupunem că proprietarul
unei case individuale de locuit se adresează unei companii de asigurare în vederea
asigurării proprietăţii imobiliare. În acest caz, specialistul evaluator va estima
valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a casei. Dacă proprietarul va
decide să vândă bunul imobiliar, el va dori să afle preţul probabil pentru care
proprietatea va putea fi vândută pe piaţa liberă. În cazul dat, evaluatorul va estima
valoarea de piaţă.
Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care
este implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate
recomanda o mărime anumită a valorii bunului. De regulă, evaluarea este solicitată
în următoarele cazuri:
 Vânzarea bunului imobiliar. În acest caz va fi determinat preţul probabil
pentru care bunul imobiliar poate fi vândut pe piaţa liberă - valoarea de piaţă. La

2
Adam Smith „Wealth of Nations” (1776), book 1, chapter 4.

55
estimarea valorii se va ţine cont de toţi cumpărătorii potenţiali şi de toate
proprietăţile competitive expuse pe piaţă.
 Cumpărarea bunului imobiliar. În cazul efectuării evaluării în scopul
cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi
posibilităţile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimată va reflecta gradul
de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumpărător concret. Cerinţele
subiective ale clientului pot rezulta într-o valoare care este mai mică, mai mare sau
egală cu valoarea de piaţă a bunului imobiliar. Valoarea estimată va fi valoarea de
investiţie.
 Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul ipotecării se
efectuează pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar
depus în gaj. Valoarea estimată va fi valoarea de piaţă, ceea ce va da posibilitate
creditorului să recupereze suma creditului în cazul insolvabilităţii debitorului. Dat
fiind faptul că în cazul unei astfel de vânzări, bunul imobiliar este expus pe piaţă în
condiţii mai puţin favorabile, perioada de comercializare fiind redusă, iar evaluarea
este efectuată pentru un creditor ce nu doreşte să-şi asume riscuri nejustificate,
evaluatorul trebuie să adopte nişte criterii riguroase pentru evaluarea în scopul
ipotecării. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenţionează să fie garanţie
pentru un credit bancar se estimează valoarea de vânzare forţată sau valoarea de
lichidare.
 Arenda bunului imobiliar. În baza contractului de arendă proprietarul
bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de timp
determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului imobiliar.
Evaluarea bunului imobiliar în cazul dării în arendă presupune determinarea valorii
de piaţă a bunului, care ulterior serveşte pentru determinarea mărimii plăţii de
arendă.
 Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul asigurării necesită o
abordare specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar evaluatorul
trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a clădirii.
Valoarea de piaţă a bunului imobiliare poate fi mai mare decât cea de înlocuire,
unul din motive fiind că în valoarea de piaţă a clădirii este reflectată valoarea
terenului. La fel, valoarea de piaţă poate fi mai mică decât cea de înlocuire, în
cazul când piaţa imobiliară se află într-o perioadă de recesiune sau în cazul când
edificiul este de un stil arhitectural elegant şi sofisticat, sau la :onstrucţia lui sau
folosit materiale de construcţie extrem de costisitoare.
 Întocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea în scopurile financiare
este efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea
hârtiilor ie valoare. In aceste cazuri evaluatorul determină valoarea de piaţă,
valoarea de piaţă pentru utilizarea curentă, valoarea de înlocuire sau valoare de
bilanţ. în dependenţă de categoria activelor evaluate şi în dependenţă de
prevederile actelor egislative şi normative în vigoare.
 Exproprierea pentru utilitate publică. Evaluarea în scopul exproprierii
este efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în
baza 'alorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse
exproprierii.

55
  Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea în scopul impozitării este
efectuată în scopul calculării impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe
adaos de capital, prevăzute de legislaţia în vigoare şi reprezintă o evaluare
obligatorie, efectuată de organizaţiile abilitate de stat. Valoarea impozabilă se
determină în baza valorii de piaţă a bunului imobiliar, astfel satisfăcând criteriul de
echitate a impozitului imobiliar.
 Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. În unele cazuri,
onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate în funcţie de valoarea bunului
ce constituie subiect al contractului pasibil autentificării notariale. Evaluarea este
necesară când contractul nu conţine date privind valoarea bunului imobiliar. În
acest caz valoarea estimată este valoarea de piaţă.
Scopul evaluării este fundamental în alegerea bazei de evaluare, care se
stabileşte de evaluator în strânsă colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare
la momentul definirii misiunii de evaluare. Următoarele baze de evaluare sunt cel
mai des întâlnite în practica evaluării şi sunt recomandate spre aplicare de către
standardele internaţionale de evaluare.
Valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la
data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să
vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere3.
În prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de piaţă,
totodată, prezentând definiţiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de
piaţă sau din alte abordări diferite de cele de piaţă, aprobate pentru a fi utilizate în
diverse scopuri, circumstanţele adecvate pentru utilizarea lor şi recomandările
privitoare la modul de aplicare.
Prin urmare, conceptul celei mai bune utilizări include valoarea alternativă ca
parte componentă.
Cea mai frecventă formă a valorii obiective, atât în practică, cât şi în teorie,
este valoarea de piaţă. Definirea corectă a valorii de piaţă este necesară pentru a
clarifica mai multe puncte de discuţie:
• există o diversitate de opinii între profesioniştii din domeniul imobiliar
privind înţelesul valorii de piaţă utilizabile în ramură;
• conceptul valoare de piaţă nu este bine înţeles şi perceput de cei ce nu se
ocupă în mod curent cu evaluarea activelor imobiliare;
• există necesitatea de educare şi a clienţilor din ramură privind existenţa,
nivelul şi modul de evaluare a valorii de piaţă în ramură;
• necesitatea de a se găsi o definiţie general acceptată, capabilă să reflecte
toate condiţiile determinante ale valorii de piaţă, ca primă etapă în stabilirea unor
standarde de evaluare în R.Moldova.
Legislaţia Uniunii Europene, în Articolul 49(2) al Directivei Consiliului,
privind conturile anuale şi consolidate ale Companiilor de Asigurări (91/674/EEC),
propune următoarea definiţie a valorii de piaţă: „Valoarea de piaţa va însemna
preţul la care terenul şi clădirile ar putea fi vândute în cadrul unui contract privat,

3
TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare. Ediţia româna
1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare
IROVAL.

55
între un vânzător decis să vândă şi un cumpărător independent, la data evaluării,
considerându-se că proprietatea este expusă public pe piaţă, iar condiţiile de piaţă
permit o vânzare ordonată şi că, ţinând seama de natura proprietăţii, este
disponibilă o perioadă normală pentru negocierea vânzării" [42].
Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare a propus o altă definiţie,
care a fost adoptată de Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGOVA):
„valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la
data evaluării, între un cumpărător hotărât sâ cumpere şi un vânzător hotărât să
vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un

55
 marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere".
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care
un activ ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a
utilizării actuale, dar presupunând că activul este neocupat, între un cumpărător
hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un
marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent
şi fără constrângere4.
Ea poartă un caracter subiectiv şi întotdeauna reflectă intenţiile proprietarului,
arendaşului, care nu sunt legate de vânzarea-cumpărarea obiectului, darea în
arendă şi alte operaţii de acest fel. Valorii de utilizare, în practica mondială, i se
alătură valoarea de investiţie, valoarea de bilanţ şi valoarea pentru import.
Valoarea de utilizare se bazează pe un şir de principii de importanţă
economică: principiul aşteptării, folosirii, înlocuirii. Valoarea de schimb se bazează
pe principiile cererii şi ofertei, schimbului şi concurenţei. Există unele principii ce
stau la baza tuturor tipurilor de valori ale imobilului. La acestea se referă principiul
preţului restant şi principiul celei mai eficiente utilizări.
Valoarea de înlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcţia
unei clădiri sau alte construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate,
calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinând cont de uzura
clădirii sau construcţiei evaluate.
Ea cuprinde valoarea de piaţă, valoarea de lichidare, valoarea de asigurare,
valoarea de arendă etc. Determinarea valorii de schimb, de regulă, are sens contrar
valorii de utilizare, ea poartă un caracter obiectiv şi serveşte la efectuarea
operaţiilor pe piaţa imobilului: cumpărare, vânzare, transmiterea în calitate de gaj
pentru primirea creditelor, darea în arendă şi altele.
Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea
unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor
de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor
identice celor utilizate pentru construirea clădirii sau construcţiei evaluate, ţinând
cont de uzura clădirii sau a construcţiei evaluate.
Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobiliar determinată în baza
rentabilităţii bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinând cont de scopurile
investiţionale concrete.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) - valoarea bunului
imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o
perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă neadecvate,
comparativ cu perioada şi măsurile necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de
piaţă.
Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul
fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astfel, în procesul
unei evaluări, evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel
tip al valorii asupra căruia s-a convenit cu beneficiarul evaluării ţinând cont de
scopul evaluării.
4
TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare. Ediţia româna
1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare
IROVAL.

55
 Valoarea de utilizare alternativă poate fi definită, prin referire la definiţiile
de bază ale TEGOVA, ca fiind valoarea cu cea mai bună utilizare, alta decât cea
prezentă, respectiv cea intenţionată sau cea care ar corespunde unei redezvoltări de
către proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliară, sau de către
ocupantul presupus. Evaluările pe baza utilizării alternative sunt solicitate în cazul
evaluării pentru garanţii, sau ca parte a analizei privind cea mai bună utilizare,
atunci când se decide amplasarea economică a activelor sau calcularea
randamentului real al capitalului utilizat de companie. Valoarea de utilizare
alternativă poate fi negativă. Această valoare negativă apare în mod tipic pentru
terenurile închiriate sau când valoarea de utilizare actuală este mărită datorită unor
drepturi specifice şi/sau unor considerente privind continuarea afacerii sau
limitărilor asupra responsabilităţilor legale stricte, care s-ar aplica, totuşi, la
vânzarea pe piaţa liberă.

Economia de piaţă are la bază acumularea, dezvoltarea continuă şi mişcarea

liberă a capitalurilor. Există multiple alternative de utilizare a capitalurilor.
Alegerea celei mai bune alternative va depinde de evaluarea corectă a şanselor.
Prin evaluarea economică se stabilesc nu preţuri ale elementelor patrimoniale, ci
valori. Distincţia este nu numai de natură semantică, ci şi metodologică şi are la
bază atât conţinutul, cât si modalităţile diferite de determinare.
Preţul poate fi considerat un fapt istoric, care reflectă cât s-a cheltuit în
afaceri asemănătoare deja încheiate. Termenul de „preţ" se mai foloseşte pentru a
indica „preţul ofertei”. Nici preţul istoric nici cel al vânzătorului nu prezintă o
mărime argumentată pentru evaluarea obiectului.
Valoarea prezintă suma de bani sau echivalentul bănesc pe care cumpărătorul
îl oferă în schimbul unui obiect. Ea de obicei se analizează din punctul de vedere al
cumpărătorului ipotetic. Prin urmare am putea defini valoarea drept suma care va
fi plătită de un cumpărător ipotetic pentru proprietatea evaluată (tab.l).
Atât în teorie, cât şi în practică se folosesc diferite tipuri de valori. De
exemplu: valoare de împrumut, valoare de asigurare, valoare de piaţă, veiloare de
bilanţ, valoare de lichidare, valoare investiţională etc. În mod general, însă,
valoarea poate fi divizată în două categorii mari: valoarea obiectivă (valoarea de
schimb) şi valoarea subiectivă (valoarea de utilizare).

Deosebirea noţiunilor „valoare” şi „preţ”

Valoare
Sumă presupusă în prealabil
Reflectă părerea evaluatorului
Se determină înaintea afacerii
Exprimarea bănească a utilităţii Exprimarea bănească a nivelului
curente, a veniturilor viitoare
Rezultatele evaluării diferă
Preţ
Sumă reală, achitată în cadrul
afacerii
Reflectă acordul părţilor în
afacere
Se determină în procesul
afacerii
preţului şi profitului
Rezultatul este strict, concret

55
55
 1.2. Metode de estimare a valorii.
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării este estimată în preţuri curente
(la data evaluarii) ca pentru un obiect nou, fără a lua în consideraţie deprecierea
acumulată
Esenţa valorii de reconstituire şi a valoni de înlocuire au tost examinate
anterior. Deşi aceste două noţiuni sunt diferite, la baza estimării atât a valorii de
reconstituire cât şi a valorii de înlocuire stă calcularea costurilor legate de
construcţia obiectului şi transmiterea lui beneficiarului.
Există cîteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii
de înlocuire a bunului imobiliar:
1) metoda cantitativă sau metoda de resurse;
2) metoda costurilor segregate;
3) metoda comparaţiilor unitare;
4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).

Metoda cantitativă constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor

generale pentru obiectul evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată
necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dacă beneficiarul
dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. În cazul când
devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la
ajutorul unui specialist în domeniul elaborării devizelor.
În procesul utilizării metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca
un obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme.
Estimarea valorii bunului se bazează pe modelarea devizului pentru construcţie.
Evaluatorul schiţează structura comasată a devizului pentru construcţie. în calitate
de analog poate servi atât obiectul evaluării ca un tot întreg (când este folosit un
proiect standard), cât şi elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate
determina cu exactitate cantitatea materialelor necesare pentru construcţie şi costul
lor, folosind preţurile unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe
obiectul evaluat se „suprapune” tehnologia modernă de construcţie, ceea ce
permite determinarea timpului de funcţionare a utilajelor şi manopera. Cheltuielile
de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manoperă pot fi estimate în
baza preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut.) şi 1 oră-om (h-
om). În continuare, utilizând datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie,
evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi, similară obiectului
evaluării.
Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite
componente ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este
o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare
se folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor segregate nu
prezintă mari dificultăţi în aplicare. În comparaţie cu metoda cantitativă,
exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar
acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei.
Unităţi de măsura ale elementelor constructive pot servi: 1 m 3 de beton, 1 m3 de
zidire, 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele

55
principale de informaţie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz
comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiilor
capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz 1984 şi necesită o
indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile
pentru o unitate de măsură - 1m 2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m 2 a
suprafeţei utile a obiectelor de comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar
evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielilor pentru o unitate de măsură şi
cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor comparabile
nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este
recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard,
pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. În cadrul
metodei unităţilor comparabile este necesar să fie aplicaţi Indicii specifici ai
costurilor de construcţie.
Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determină valoarea bunului
imobiliar în baza valorii obiectului analog. în cazul diferenţei între elementele
constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului
analog se fac corectările necesare. Informaţia veridică privind valoarea de deviz şi
elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obţinută în institutele de
proiectare de profil. Pentru clădirile construite anterior, datele despre valoarea de
reconstituire pot fi găsite în dosarele de inventariere tehnică, ţinute de oficiile
cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tuturor
cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. În acest caz,
evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea de reconstituire în preţăurile curente la
data evaluării.

55
 1.3. Abordarea prin costuri.
În prezentul capitol sunt examinate algoritmul şi domeniile de aplicare a
metodei costului; sunt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucţie şi
valorii de înlocuire; este descrisă structura costului de construcţie; analizată baza
normativ-informaţională a metodei costului, precum şi metodele de calculare a
deprecierii.
1.3.1 Regulile generale de aplicarea metodei costului
Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar
similar celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de
mijloace de producţie şi preţul lor, pentru o anumită perioadă de timp.
Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:
• evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz
costul construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de
mărimea valorii de piaţă);
• evaluarea construcţiilor nefinisate;
• analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare;
• reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor
fixe ale întreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire);
• argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii;
• determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări;
• evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială;
• evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.
Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin
faptul că pentru clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă
rezultate exacte deoarece este dificil să se determine mărimea deprecierii
construcţiilor şi cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare. La fel, este practic
imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului construit cu mult timp în urmă.
Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire
(replacement cost) fie a valorii de reconstituire (reprbduction cost).
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate in preţuri
curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalenta cu cea a obiectului
evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie
contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri
curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi
materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă.
În aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării valorii de
înlocuire, deoarece nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului
evaluării, construită după un proiect învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi
materialelor de construcţie învechite.
Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatorii acorda
preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de
construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul
evaluării.

55
 Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar
prin aplicarea metodei costului este prezentată în următorul algoritm:
1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau
edificiul, fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare;
2. Determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea
de reconstituire) a clădirii sau, edificiului, în raportul de evaluare este
necesar, sa fie menţionat care din valorile de mai sus este determinată. În.
valoarea construcţiei noi sunt'incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte ,şi beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura
fizică (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierea funcţională -
(recuperabila şi nerecuperabilă) şi deprecierea economică;
4. Estimarea valorii construcţiei ţinând cont de mărimea deprecierii
(valoarea neta);
5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a
bunului imobiliar, prin însumarea valorii terenului şi valorii nete a
construcţiilor).
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda
costului este:

V = Vt + (Vc - D)
unde:
V – valoarea proprietăţii imobiliare;
Vt – valoarea terenului;
D – mărimea deprecierii;
Vc – valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula,

VC=CC + CI + BI
unde
CC – costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de
construcţie);
CI – costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări
şi prospectări, cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod
direct de lucrările de construcţie;
BI – beneficiul investitorului.

1.3.2 Estimarea valorii terenului

În cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a
terenului considerat liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este
determinată prin următoarele metode:
1. metoda vânzărilor comparabile;
2. metoda alocaţiei;
3. metoda extracţiei;
4. metoda capitalizării:
• tehnica reziduală;

55
 • capitalizarea plăţii de arendă;
• actualizarea fluxurilor de numerar.
1.3.3 Structura costului de construcţie
Din punct de vedere al conţinutului economic, valoarea de reconstituire şi
valoarea de înlocuire sunt analogice cu costurile de construcţie, în condiţiile
actuale, a unei clădiri noi (valoarea construcţiei noi). Valoarea construcţiei noi
trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de
creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.
În practica evaluării, cheltuielile asociate cu construcţia unui obiect includ
cheltuielile şi beneficiul companiei de construcţie (întreprinderii de antrepriză),
cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrări de prospectare, plăţile
pentru asigurarea construcţiei, impozitele şi alte plăţi obligatorii, valoarea de
achiziţionare a terenului, plata dobânzii pentru mijloacele financiare împrumutate,
cheltuielile de publicitate, investiţii adiţionale în încăperile arendate, cheltuielile
administrative şi beneficiul investitorului.
Cel mai important element al valorii construcţiei noi este costul construcţiei
care este determinat în baza normelor de deviz şi altor acte normative specializate.
Normele de deviz reprezintă totalitatea normelor şi normativelor, preţurilor unitare
şi preţurilor în construcţii, reunite în culegeri separate. De rând cu cerinţele
generale faţă de lucrările de construcţie - montaj, normele conţin datele necesare
pentru determinarea valorii de deviz a construcţiei şi reconstrucţiei clădirilor,
extinderea şi reutilarea tehnică a întreprinderilor în funcţiune.
Cel de al doilea element al valorii construcţiei noi reprezintă costurile
indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie în baza
unor norme oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţei construcţiilor sau a
lucrărilor de construcţie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectării şi expertizei
construcţiei sunt determinate în baza Culegerilor de preţuri pentru lucrările de
proiectare in construcţii, elaborate pentru fiecare ramură a economiei naţionale.
Costurile normative sunt exprimate în preţuri curente, prin aplicarea coeficienţilor
de trecere. Cheltuielile pentru publicitate, marketing, asigurare sunt estimate în
baza analizei practicii pieţei locale a construcţiilor. Cheltuielile investiţionale sunt
estimate ţinând cont de practica pieţei financiare locale.
Cel de al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul
investitorului, care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de
realizarea proiectului. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia
concretă de pe piaţă.
În continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale
valorii construcţiei noi-costul de construcţie. Pentru estimarea costului de
construcţie evaluatorii, de regulă, calculează valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti, necesară pentru
construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.

În procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazează pe:

• proiect şi documentaţia tehnică;
• normele de deviz în vigoare;

55
• preţurile curente ale utilajelor;
• hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.

Valoarea de deviz include următoarele elemente:

• costul lucrărilor de construcţii;
• costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic;
• cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului;
• alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz,
care constă din calculele şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect,
calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi devizele generale,
centralizatoare de cheltuieli şi altele.
Documentaţia de deviz întruneşte devizele investitorului şi ale
antreprenorului, care se întocmesc conform condiţiilor contractului de antrepriză şi
ţinând cont de situaţia generală economică.
Baza normativ-informaţională a sistemului de formare a preţurilor de deviz şi
elaborare a normelor de deviz în construcţii se constituie din normele de construcţii
şi alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este
determinarea cantităţii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de
lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.
În Moldova documentaţia de deviz este elaborată în confonnitate cu
„Instrucţiuni metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizator
pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente”,
aprobate prin ordinul Ministerului Mediului şi Amenajării Teritoriului, nr.30 din
24.01.2000; Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de
construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de
Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova, în baza instrucţiunilor privind determinarea cheltuielilor de deviz la
salarizarea în construcţii (CP L.01.02-2000), privind calcularea cheltuielilor de
regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.03-2000). privind determinarea
cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii (CP L.01.04-
2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preţurilor la
producţia de construcţii (CP L.01.05-2000).
Actele normative menţionate reglementează procedura întocmirii devizelor
pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse şi se folosesc pentru
determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiţii, formarea preţurilor
contractuale la producţia de construcţii.
Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuielile directe,
cheltuielile de regie şi beneficiul antreprenorului.
Cheltuielile directe şi cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrărilor de
construcţie, sunt cheltuieli de producţie suportate de organizaţia de antrepriză.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de
construcţii, şi includ:
• cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de
construcţie;
55
• cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale;
• cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de
defalcările pentru amortizare;
• alte cheltuieli directe.
Cheltuielile de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de v
antrepriză, reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru
execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de muncă, activitatea administrativă a
întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de
regie se stabilesc în mod indirect, în procente din baza de calcul acceptată (de
regulă în procente din suma cheltuielilor directe).
Conform Standardelor Naţionale de Contabilitate 11 „Contractele de
construcţii” (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente
contractului (cheltuielile generale şi administrative, cheltuieli pentru deservirea
lucrătorilor din construcţii şi alte cheltuieli generale de antrepriză) şi cheltuielile
pentru organizarea de şantier.
Un element important al valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau
beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul organizaţiei de antrepriză
realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină
în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Pentru ridicarea
competitivităţii sale pe piaţa lucrărilor şi serviciilor de construcţii, întreprinderile
de antrepriză trebuie să analizeze în permanenţă beneficiul de deviz în scopul
reducerii costul construcţiei şi pentru a exclude cheltuielile neproductive.

55
 Capitolul II. Deprecierea valorii.
2.1. Tipurile de deprecieri
Valoarea bunului imobil este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizico-
constructive şi de schimbările ce au loc în aceste caracteristici, care au loc pe
durata ciclului de viaţă a acestui bun imobil.
Aşadar, valoarea obiectului depinde de starea lui fizică, de etapa ciclului de
viaţă la care bunul imobil se află. Cea mai simplă caracteristică a procesului de
schimbări ce au loc în caracteristicile fizico - constructive pe parcursul duratei de
viaţă se numeşte uzură.
Dacă ar fi să consultăm Dicţionarul explicativ putem vedea următoarele: 1-
„Deteriorare, degradare a unui obiect prin întrebuinţare îndelungată.” sau
„Modificarea progresivă a (dimensiunilor) unei piese tehnice în cursul funcţionării
sistemului din care face parte”5.
Însă pe noi ne-ar interesa o definire mult mai amplă decît cea pe care ne-o
oferă DEX-ul şi de aceea privim în sursa care ne este oferită de către legislaţie şi
anume de către „Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile” din
4 august 2003 aprobat prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr.958, şi
anume în el se spune: „Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil
care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi a altor factori
externi (factori fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea
nesatisfăcătoare a construcţiei, etc.)”6.
De asemenea, în uzul profesionist a apărut relativ recent un termen nou şi
anume „depreciere” care după sensul său este practic în acelaşi cîmp semantic cu
termenul de uzură. Termenul de depreciere are următoarea definiţie: deprecierea
reprezintă o reducere a calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de
vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în
rezultatul acţiunii diferitor factori. De regulă, deprecierea se exprimă în procente,
iar expresia ei valorică poartă denumirea de depreciere acumulată a bunului
imobiliar.
Deprecierea acumulată de fapt subînţelege însumarea tuturor tipurilor de uzuri
şi deprecieri existente la un bun imobil. Ea de regulă înseamnă micşorarea valorii
de reconstituire cît şi a valorii de înlocuire ce are loc ca rezultatul deteriorării
fizice, îmbătrînirea economică şi funcţională, sau combinaţiile dintre aceste trei
surse.
Teoretic vorbind, deprecierea poate începe să se acumuleze chiar şi într-o
clădire nou construită, ce propune cea mai bună şi efectivă utilizare a sectorului de
pămînt. Cu toate că majoritatea formelor deteriorărilor fizice pot fi neutralizate sau
temporar înlăturate, totuşi deteriorarea fizică este un element al deprecierii
acumulate ce persită permanent pe parcursului termenului de exploatare a clădirii.
Pe parcursul îmbătrînirii clădirii apare şi deprecierea funcţională, cu toate că vîrsta
clădirii nu numaidecît vorbeşte de faptul că acest tip de depreciere trebuie să

5
Dicţionarul explicativ al limbii române, ediţia a Ii-a, Bucureşti, 1996, p.457.
6
„Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile” din 4 august 2003.

55
existe, el poate apărea chiar şi la un bun imobil construit relativ recent, iar motivul
apariţiei deprecierii funcţionale poate servi dizainul nereuşit al clădirii.
Pe de altă parte, se consideră că deprecierea acumulată prezintă o pierdere
doar atunci pînă cînd este determinată ca pierdere în preţ de către piaţă. Cu alte
cuvinte deprecierea este diferenţa dintre valoarea de reconstituire sau de înlocuire a
îmbunătăţirilor şi a valorii lor de piaţă, de aceea deprecierea acumulată mai este
numită şi utilitate distrusă. Pentru clădirile de o vîrstă mai mare pierderea în
valoare poate fi într-o măsură oarecare compensată de către stilul ei istorico -
arhitectural sau valoarea pe care ea o posedă pentru istoria ţării date.

Tipurile uzurii
În dependenţă de motivele ce cauzează apariţia deprecierii acumulate şi
respectiv a pierderii în preţ deprecierea sau uzura se clasifică în trei tipuri:
1. fizică;
2. funcţională;
3. economică.
În continuare vom analiza cele trei tipuri de depreciere.

2.1.1. Uzura fizică

Procesul uzurii fizice a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă
în faptul că construcţiile, utilajele şi clădirile în ansamblu pe parcursul funcţionării
îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale. Prin pierderea calităţilor tehnice şi de
exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante, rezistenţei, rigidităţii sub
influienţa mediului.
Prin termenul de uzură fizică a construcţiei, elementelor, instalaţiilor
inginereşti şi a clădirii în general, în această culegere, se are în vedere pierderea de
către acestea a calităţilor primare tehnice şi de exploatare (durabilitate, siguranţă,
etc.) din motivul acţiunilor factorilor naturali şi a factorilor climaterici precum şi în
urma activităţii umane.
În afară de factorii de mediu şi termenul de exploatare a construcţiei, uzura
fizică poate apărea şi în rezultatul nerespectării condiţiilor de exploatare şi
menţinere a bunului, înlocuirea şi reparaţiile diferitor elemente de construcţie la
timpul cuvenit.
Factorii distrugători sau cei ce provoacă uzura, acţionează în mod diferit
asupra elementelor construcţiei. Termenul de exploatare a obiectului în general
depinde în cea mai mare măsură de durabilitatea elementelor sale constructive.
Însă, totuşi, cea mai importantă întrebare, ce rămîne nehotărîtă pe parcursul
existenţei ştiinţei de evaluare a bunurilor imobiliare ca ştiinţă exactă, este
determinarea caracteristicii de timp ce se numeşte durata termenului de exploatare,
din motivul lipsei experienţei istorice în acest domeniu nici astăzi nu se poate da
un răspuns ferm cu un termen de exploatare bine determinat, termen în care un
element constructiv sau construcţie, sau altele şi mai ales elementele portante de
bază îşi vor reduce complet gradul de utilitate.
Este clar că termenele de exploatare utilă trebuie determinate pe baza
investigărilor statistice efectuate în momentul studierii expluatării imobilului, şi

55
mai ales este foarte important ca termenii normativi de exploatare trebuie să fie
strîns legaţi de condiţiile de exploatare, calitatea materialelor de construcţie,
calitatea lucrărilor de construcţie şi montare, etc. Elementele componente ale
construcţiei au diferite grade de durabilitate şi diferite durate de exploatare, deci
trebuie de ţinut cont de faptul că există diferenţe obiective între efectele
distrugătoare şi faptul cum ele acţionează asupra unui sau a altui element
constructiv. Pe parcursul perioadei de viaţă a construcţiei, intensitatea expluatării
diferitor elemente de construcţie este diferită de exemplu: scările din interiorul
blocului şi pereţii exteriori avînd caracteristici apropiate de durabilitate în procesul
de exploatare suferă solicitări diferite, etc.
Uzura fizică mai depinde de convenţiile locale, respectarea cerinţelor de
exploatare şi utilizare, de sistemul de reparaţii curente şi capitale.
Uzura fizică se datorează îmbătrînirii obiectului şi din cauza influenţei altor
factori mai ales climaterici. Caracterul de exploatare a obiectului influenţează mai
puţin, deoarece sarcinile de lucru în majoritatea covîrşitoare a cazurilor sunt statice
sau dinamice şi după mărime sunt mai mici decît cele normative.
Pe baza celor expuse mai sus se poate face concluzia că există o legătură
nemijlocită între mărimea uzurii fizice şi a factorului timpul.
Factorul timpul, joacă un rol important în determinarea mărimii uzurii fizice.
Uzura fizică depinde în mare măsură de vîrsta efectivă a construcţiei şi termenul
limită de exploatare. Prin factor de timp se subînţeleg două caracteristici cum ar fi
vîrsta efectivă a clădirii (termenul limită de exploatare) şi durabilitatea (termenul
maxim de exploatare).
Termenul limită de exploatare este definit ca perioada de timp în decursul
căreia elementele constructive ale clădirii îşi păstrează rezistenţa. în procesul
estimării uzurii fizice evaluatorul examinează vîrsta efectivă a construcţiei şi
duratei de viaţă economică.
Uzura fizică la rîndul ei mai poate fi clasificată încă în două tipuri:
1. recuperabile;
2. nerecuperabile.
Uzura fizică recuperabilă reprezintă deprecierea, înlăturarea căreia este
posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic.
Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor
deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
De obicei uzura fizică recuperabilă este trecută în contul utilizării neglijente a
bunului imobil, de aceea uzura fizică recuperabilă mai este numită şi reparaţie
amînată. Cele mai răspîndite elemente ale reparaţiei amînate sunt reparaţiile
cosmetice, unele deteriorări ale elementelor constructive sau a construcţiei în
general.
Din punctul de vedere al pieţei, pierderea în valoare din cauza uzurii fizice
recuperabile are loc din considerentele că un cumpărător tipic va efectua o
reparaţie imediată pentru a restitui caracteristicile normale de exploatare a bunului
imobil (reparaţie cosmetică, reparaţia sectoarelor deteriorate ale acoperişului,
reparaţia reţelelor inginereşti etc).

55
 Teoretic vorbind mărimea reparaţiei amînate se determină prin cheltuielile
efectuate pentru restituirea elementelor deteriorate sau a construcţiei pentru a reda
calităţile normale de exploatare. Practic mărimea uzurii fizice înlăturabile se
calculează ca pierderea în preţ a elementului constructiv nou sau ca suma lucrărilor
de construcţie sau restituire a deteriorărilor acumulate.
Uzura fizică nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea
căreia vor fi mai mari decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma
înlăturării elementelor deprecierii.
Baza critică pentru calcularea uzurii fizice nerecuperabile este presupunerea
faptului că calităţile de consum a elementelor de construcţie sau a construcţiei în
general, scad liniar în decursul termenilor de exploatare. În acest caz cea mai des
întrebuinţată abordare este scăderea la net a calităţilor de consum în decursul
termenului de exploatare. Însă trebuie de remarcat că există metodologie neliniară
de determinare a uzurii fizice nerecuperabile, şi anume gradul de neliniaritate este
funcţia calităţii de exploatare.
În practica de evaluare a imobilelor existentă elementele de construcţie ce
posedă uzură fizică nerecuperabilă pot fi împărţite în două categorii: elemente cu
termen de exploatare lung şi durabilitate înaltă şi elemente cu durabilitate slabă.
În cazul elementelor cu durabilitate înaltă perioada de exploatare coincide cu
viaţa economică a întregului complex (bun imobil) din care ele fac parte (spre
exemplu cum ar fi fundaţia, pereţii portanţi, etc). Elementele constructive de
durabilitate slabă dimpotrivă au o perioadă de exploatare mai mică decît a
întregului complex sau a clădirii, de aceea pe perioada lor de exploatare este
prevăzută înlocuirea lor periodică cu elemente noi.
Termenele normative de exploatare a elementelor cu durabilitate slabă sunt
determinate în conformitate cu documentele de exploatare corespunzătoare în care
sunt indicate reparaţiile şi exploatarea clădirilor şi a edificiilor cu destinaţii diferite,
şi în cazurile în care exploatarea decurge în condiţii nefavorabile, aceste termene
pot fi micşorate pînă la 30%. Pot fi evidenţiate trei faze principale a procesului de
uzură fizică în general la clădiri sau edificii:
• Faza I - (exploatarea în limită a 25% din termenul normativ de exploatare) este
caracterizată de creştere intensivă a uzurii ca urmare a defectelor legate de
calitatea materialelor, a altor produse sau a construcţiei, calitatea lucrărilor de
construcţie - montaj, şi de asemenea legate de însuşi calitatea de exploatare.
• Faza a II-a - (durata ei constituie aproximativ 50% din termenul normativ de
exploatare) procesul de uzură a elementelor constructive şi a clădirii în general
se încetineşte ca rezultat al lucrărilor de reparaţie capitală efectuate periodic,
precum şi a înlocuirii sau înnoirii elementelor constructive.
• Faza a III-a - (perioada de exploatare a bunului imobil este caracterizată de
faptul că procesul de intensificare a uzurii elementelor constructive reîncepe
din motivul faptului că apare „oboseala de exploatare") corespunde perioadei
cînd elementele constructive sunt supuse unei deteriorări mai intensive. La
această fază este practic imposibil de a opri sau de a compensa uzura clădirii,
se efectuiază doar lucrări de reparaţie ce sunt menite de a menţine clădirea sau
construcţia în stare tehnică admisibilă pentru exploatare pînă la momentul
reconstrucţiei complexe sau demolarea definitivă.

55
 Dinamica uzurii fizice poate fi evidenţiată în fig I7:

Fig.1. Dinamica uzurii fizice în procesul expluatării bunului imobil

Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea
economică nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului
imobiliar pot fi observate doar în momentul
comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare.
Estimările deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu pot să fie
obiective, dat fiind faptul că ele se bazează pe ipotezele şi preferinţele
evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcţionale cît şi a deprecierii economice este o
procedură mult mai complexă decît determinarea uzurii fizice, deoarece:
a) eprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar spre deosebire de
cea fizică a cărei determinare nu depinde de tipologia sau destinaţia bunului
imobil supus evaluării. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea
funcţională se manifestă diferit;
b) procesul deprecierii funcţionale cît şi procesul deprecierii economice nu poate fi
standardizat, fapt ce nemijlocit va duce la apariţia cazurilor în care estimarea
lor nu este posibilă. În cazul estimării deprecierii funcţionale, în raportul de
evaluare este necesar ca să fie o argumentare foarte clară a calculelor
efectuate;
c) mărimile estimate ale deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu pot fi
absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra rezultatului
estimărilor efectuate şi a influenţei factorului comportamentului
consumatorilor asupra mărimii cererii.

7
Buzu O., Matcov A., "Evaluarea bunurilor imobile, teorie şi practică". Chişinău, 2003.

55
 2.1.2. Deprecierea funcţională
Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai
eficient cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de
necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor
contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj
tehnologic învechit şi altele).
Deprecierea funcţională ţine de dezvoltarea tehnologiilor contemporane, care
permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface
necesităţile pieţei. Tehnologiile noi de construcţie pot contribui la deprecierea
parţială sau completă a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcţională sau
învechirea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor
clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţii şi cerinţelor
consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit, etc).
Deprecierea funcţională la fel ca şi uzura fizică este, procesul legat,
nemijlocit, de caracteristicile bunului imobiliar, şi de asemenea ca şi uzura fizică,
deprecierea funcţională poate fi recuperabilă şi nerecuperabilă.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor
pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare
mult mai efectivă a bunului imobiliar.
Din punct de vedere al standartelor de piaţă prezente la momentul dat
deprecierea funcţională recuperabilă poate apărea din următoarele motive:
1. adecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea
ce necesită introducerea unor elemente noi;
2. deficienţe ce duc la apariţia unor necesităţi de efectuare a lucrărilor de
modernizare sau înlocuirea elementelor demodate;
3. surplusul de elemente, caz în care deprecierea funcţională recuperabilă
va fi egală cu costul lichidării acestor elemente.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată în baza a următorilor
factori:
a. eficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici
calitative ale elementelor construcţiei date;
b. surplusul de îmbunătăţiri.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă apărută din cauza insuficienţei unor
elemente constructive va fi egală cu diferenţa dintre valoarea capitalizată a
pierderilor venitului net (rata capitalizată fiind egală cu rata capitalizării de piaţă
pentru bunurile imobiliare similare) şi costurile de construcţie a elementelor date.
În practică, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de
arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezente elementele
corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc.

2.1.3. Deprecierea economică

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi
asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, ce se
55
răsfrîng asupra cererii pentru mărfuri şi servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii
întreprinderii, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională,
modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
Drept cauze a uzurii externe pot fi decăderea imaginii regiunii în care este
amplasat obiectul, acţiunile guvernului sau a administraţiei publice locale în
domeniul impozitării, asigurării şi alte schimbări pe piaţa forţei de muncă,
serviciilor turistice, educaţiei, etc. Factori semnificativi ce influenţează mărimea
uzurii externe sunt apropierea nemijlocită de obiecte naturale sau artificiale
neatrăgătoare: mlaştini, restaurante, staţii de epurare, terenuri de dans, benzinării,
căi ferate, şcoli, întreprinderi, etc.
Dacă uzura fizică şi, într-o oarecare măsură deprecierea funcţională, pot fi
înlăturate prin reconstrucţia sau modernizarea clădirii, deprecierea economică în
majoritatea cazurilor este imposibil de înlăturat.
Cu toate că toate cele trei elemente, cum ar fi uzura fizică, deprecierea
funcţională şi deprecierea economică, cu toate componentele sale, sunt factori
importanţi care trebuie foarte minuţios analizaţi de către orişice evaluator sau
oricare altă persoană competentă, la noi în Republica Moldova, necătînd la faptul
cine efectuiază studiul sau evaluarea bunului imobil se atrage atenţia prioritar către
uzura fizică a bunului imobil, deoarece este cea mai evidentă parte a deprecierii
acumulate şi de aceea este mai uşor de depistat şi respectiv de calculat. Însă, după
cum s-a observat şi mai sus deprecierile funcţională şi cea economică au o pondere
mare în stabilirea valorii bunului imobiliar sau respectiv în diminuarea acesteia, de
aceea este foarte clar faptul că este necesară o mai aprofundată studiere a lor din
toate punctele de vedere.

2.2. Estimarea uzurii fizice.

Uzura fizică poate apare atât în rezultatul învechirii construcţiei cât şi în

rezultatul acţiunii unor factori din exterior. Esenţa uzurii fizice este determinată de
trecerea timpului în care elementele construcţiei, utilajul şi întreaga clădire pierd o
parte din calitiiri'e lor iniţiale: se reduce rezistenţa construcţiei în rezultatul căreia
clădirea se învecheşte şi se deteriorează.
În afară de factorii de mediu şi termenul de exploatare a construcţiei, uzura
fizică poate apărea şi în urma nerespectării condiţiilor de exploatare şi menţinere a
bunului, întocmirea şi reparaţiile diferitor elemente de construcţie la timpul
cuvenit.
Importantă este şi observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoacă
uzura acţionează în mod diferit asupra elementelor construcţiei. Elementele
construcţiei au diferite grade de durabilitate şi diferite durate de exploatare. Pe
parcursul perioadei de viată a construcţiei, intensitatea exploatării diferitor
elemente de construcţie este diferită: de exemplu, scările şi pereţii despărţitori.
Factorul timpului, de asemenea joacă un rol important în determinarea
mărimii uzurii fizice. Uzura fizică depinde în mare măsură de vârsta efectivă a
construcţiei şi termenul limită de exploatare. Termenul limită de exploatare este
definit ca perioada de timp în decursul căreia elementele constructive ale clădirii

55
îşi păstrează rezistenţa. În procesul estimării uzurii fizice evaluatorul examinează
vârsta efectivă a construcţiei şi durata de viaţă economică.

Acumularea uzurii fizice poate fi oprită sau încetinită în rezultatul efectuării

reparaţiei capitale a construcţiilor, înlocuirii sau înnoirii elementelor constructive.

Metodele de estimare a uzurii fizice

Există mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai răspândită în
rândurile evaluatorilor fiind metoda normativă (vizuală). Metoda solicită
evaluatorului estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a
elementelor constructive de bază ale clădirii. Oricare construcţie este un sistem
care include diferite elemente: elemente de construcţie, utilaj tehnico-sanitar alte
utilaje inginereşti. Fiecare din elemente are durata sa de viaţă, ponderea sa în
volumul total al construcţiei. Uzura bunului imobiliar se determină în urma
examinării obiectului şi se exprimă în procente din valoarea construcţiei. Mărimea
uzurii se determină ţinând cont de: starea generala a construcţiei, care depinde de
modul de menţinere, amplasare, perioada de exploatare, tipul şi calitatea
materialelor de construcţie; starea elementelor constructive - fundamentul,
acoperişul, pereţii şi altele.
Determinarea mărimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda
normativă presupune aplicarea următoarelor două etape:
1. determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;
2. determinarea uzurii fizice a construcţiei după formula:

55
 2.3. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice
Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea
economică nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului
imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte
bunuri imobiliare. Estimările deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu
sunt obiective, dat fiind că se bazează pe ipotezele şi preferinţele evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice este o problemă
mult mai complexă decât determinarea uzurii fizice, deoarece:
• deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcţională se manifestă
diferit.
• procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de
aceea în unele cazuri estimarea lor nu este posibilă. În cazul estimării
deprecierii
funcţionale, în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă o
argumentare a
• calculelor efectuate.
• mărimile estimate ale deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu
pot fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra
rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului
consumatorilor asupra mărimii cererii.
Distingem două tipuri ale deprecierii funcţionale: deprecierea funcţională
recuperabilă şi deprecierea funcţională nerecuperabilă.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor
pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare
mult mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele deprecierii funcţionale sunt: neadecvarea construcţiei din punct de
vedere al conceptului spaţial, ceea ce necesită introducerea unor elemente noi;
deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocui-rea
elementelor demodate; surplusul de elemente. În acest caz deprecierea funcţională
recuperabilă va fi egală cu costul lichidării acestor elemente.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată în baza următorilor
factori: insuficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici
calitative ale elementelor; surplusul de îmbunătăţiri. Deprecierea funcţională
nerecuperabilă apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi
egală cu diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net (rata
capitalizării fiind egală cu rata capitalizării de piaţă pentru bunurile imobiliare
similare) şi costurile de construcţie a elementelor date. În practică, pierderile
venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru
construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în
care ele lipsesc.

55
 Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este
determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică - folosirea tehnicii eficiente,
perfecţionarea materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţii,
creşterea productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data
construcţiei bunului imobiliar şi data evaluării, cu atât mai mare este deprecierea
funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului
imobiliar. Construcţia bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte
aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şi spaţiale
perfecţionate. Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înainte de apariţia
uzurii fizice, deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul
de confort, calitate şi amenajare. Deprecierea funcţională este caracteristică tuturor
bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuă
dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative,
decât cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează
considerabil calităţile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea
valorii lui.
În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor
segmente formate, în dependenţă de nivelul veniturilor cumpărătorilor potenţiali,
deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual, evaluarea
căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de venituri. În
urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:
1. Deprecierea funcţională va exista permanent, reprezentând diferenţa
între caracteristicile reale ale bunului imobiliar şi preferinţele
consumatorilor.
2. Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare
corespunde situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din categoria
dată va fi nulă.
3. Mărimea deprecierii funcţionale este egală cu valoarea totală a
lucrărilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în
conformitate cu cerinţele pieţei.
Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobiliar ca
rezultat al acţiunii factorilor de origine externă. Acest tip de depreciere este
caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi deplasate. În
practică, sunt folosite două metode pentru determinarea deprecierii economice:
• capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi;
• compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra
cărora influenţează factorii externi şi celor care nu sunt influenţate de
manifestarea factorii externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării
pierderilor venitului (plăţii de arendă) este cea mai des utilizată şi este prezentată
în exemplul ce urmează.
Exemplu: În rezultatul construcţiei unui restaurant şi centru de distracţii la
demisolul unui bloc locativ s-au înrăutăţit condiţiile de trai în blocul dat, şi în
consecinţă, a scăzut nivelul plăţii lunare de arendă pentru apartamentele în clădirea

55
dată, în mediu cu 30 dolari SUA comparativ cu plata de arendă înregistrată până la
amplasarea restaurantului şi a centrului de distracţii Este necesar să fie estimată
mărimea deprecierii economice în baza următoarelor dale:
• preţul de vânzare a apartamentelor similare, amplasate în vecinătatea
blocului locativ în care este situat obiectul evaluării, este egal cu 15 mii
dolari SUA;
• plata de arendă este egală cu 100 dolari SUA /lunar sau 1200 dolari
SUA/anual;
Pierderile anuale ale plăţii de arendă vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA.
Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%.
Deprecierea apartamentului cauzată de influenta factorilor externi este egală
cu 360/0,08 = 4500 dolari SUA
În procesul de estimare a valorii proprietăţilor imobiliare prin metoda costului
evaluatorul estimează deprecierea acumulată a bunului imobiliar, care este egală cu
suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă), deprecierii funcţionale
(recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.

Algoritmul estimării valorii de reconstrucţie

Nr Indicatorii Calculele
1 Valoarea terenului
2 Costul construcţiei şi cheltuielilor de regie
3 Beneficiul antreprenorului
4 Valoarea construcţiei noi Nr.2 + Nr.3
5 Uzura fizică recuperabilă
6 Uzura fizică nerecuperabilă
7 Total uzura fizică Nr.5 + Nr.6
8 Deprecierea funcţională recuperabilă
9 Deprecierea funcţională nerecuperabilă
10 Total deprecierea funcţională Nr.8 + Nr.9
11 Deprecierea economică
12 Deprecierea acumulată Nr.7 + Nr.10 + Nr.11
13 Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării Nr.1 + Nr.4 – Nr.12
determinată prin metoda costului

În scopul asigurării acurateţei calculelor efectuate pentru determinarea valorii

de reconstituire şi estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie să
folosească diferite metode de calculare a indicatorilor menţionaţi. În practică,
evaluatorul este obligat să opereze cu deprecierea exprimată în mărimi relative:
rate sau procente din valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare
a valorii de reconstituire şi a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate
paradoxale.
Să admitem că uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică a unui
bun imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% şi 32%. însumarea mărimilor
date va duce la un rezultat ilogic, deprecierea acumulată va fi egală cu 107%. Este
necesar sâ fie menţionat că în practică astfel de rezultate pot fi obţinute destul de

55
des. Pentru clădirile construite la începutul sec. XX uzura fizică este foarte mare.
Clădirile contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o
depreciere funcţională şi economică însemnată. în asemenea cazuri, în locul
modelului aditiv este recomandabilă aplicarea modelului multiplicativ. În modelul
multiplicativ, deprecierea acumulată va fi determinată după formula:
Dacumulată = I - (I-Ufizică)x(I-Dfuncţională)x(I-Deconomică)
Uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică sunt exprimate în cote
părţi dintr-o unitate.
În exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulată calculată după modelul
multiplicativ va fi egală cu 75%, ceea ce corespunde realităţii. Astfel, în cazul
operării cu mărimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ
generează rezultate mult mai realiste decât modelul aditiv.
La aplicarea metodei costului în procesul de estimare a valorii bunului
imobiliar, evaluatorul va obţine preţul minim de vânzare, care nu ţine cont de
influenţa factorilor amplasării şi conjuncturii pieţei, mai jos de care bunul imobiliar
nu poate fi vândut tară a leza interesele vânzătorului. în condiţiile crizei economice
prin care trece Moldova, această regulă nu este respectată pentru anumite bunuri
imobiliare, preţul de vânzare fiind mai mic decât valoarea de reconstrucţie a
obiectului.

55
 CAPITOLUL III. RAPORT DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt

utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu
beneficiarul serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi
criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare
constă din următoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluării;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) identificarea scopului evaluării;
d) definiţia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;
f) identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.
Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare. Activităţile
evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în
general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate
a factorilor de influenţă asupra valorii lui. Următoarele categorii de date vor fi
colectate şi analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea
în care este amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi
eficientă utilizare a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea,
veniturile şi cheltuielile operaţionale;
c) datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei
obiectelor similare, rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.
Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil
se vor utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din
metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul de
evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării diferitor
tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile
cu destinaţie locativă care sînt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă:
metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;

55
 c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda
analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
- în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor,
metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda
cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda
cheltuielilor.
Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor
de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii
valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza
rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.
Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de
evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat
beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii
bunului imobil.

Raport de evaluare este un document care explică procesul determinării

valorii bunului imobil. Raportul de evaluare trebuie să conţină descrierea
obiectului evaluării, altă informaţie necesară pentru analiza pieţei imobiliare şi
efectuarea evaluării, rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la
determinarea valorii estimate.
Raportul de evaluare este elaborat la etapa finală a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu prevederile Legii
privind activitatea de evaluare, standardele internaţionale de evaluare şi
standardele europene de evaluare.
Structura şi volumul raportului de evaluare sînt determinate de evaluator de
sine stătător sau în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, şi vor depinde
de scopul evaluării, utilizarea ulterioară a rezultatelor evaluării, tipul bunului
imobil evaluat şi cerinţele legislaţiei în vigoare.
Pe lîngă informaţia obligatorie prevăzută de legislaţie, raportul de evaluare
poate conţine: fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele
expertizei tehnice, ecologice sau oricărei alte expertize efectuate în scopul
evaluării, materiale analitice privind evoluţia pieţei imobiliare şi altă informaţie.
Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul
întreprinderii de evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.
Raportul de evaluare se întocmeşte în două exemplare, unul din care se
transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se păstrează
de către întreprinderea de evaluare timp de cinci ani.

55
Bunul imobil evaluat: Clădirea cofetăriei
Adresa: or.Teleneşti, str.Renaşterii nr.l 10
Domeniul de utilizare curentă: cofetărie
Scopul evaluării: evaluarea bunului imobil prin metoda costului şi calculul
deprecierii acumulate.
Cursul dolarului la data evaluării: 10,45 lei pentru un dolar SUA.
Data inspectării obiectului: 10 aprilie 2008.
Data întocmirii raportului: 15 aprilie 2008.
Data evaluării. 16 aprilie 2008.
A elaborat: Gavriliţa Victor studentul grupei EI 037
În colaborare cu evaluatorii de la Oficiul Cadastral Teritorial Teleneşti

3.1. Generalităţi asupra raportului de evaluare

Parte integră a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii
principale:
1. Prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile
indicate în el;
2. Evaluatorii nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a
drepturilor asupra proprietăţii evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de
examinarea drepturilor de proprietate;
3. Evaluatorii presupun lipsa oricăror factori ascunşi, care influenţează
evaluarea şi starea proprietăţii. Evaluatorii nu poartă răspundere pentru
existenţa unor asemenea factori ascunşi, nici pentru necesitatea elucidării
lor;
4. Datele obţinute de către evaluatori şi care se cuprind în raport se
consideră veridice. Totodată evaluatorii nu pot să garanteze veridicitatea
absolută a informaţiei, de aceia pentru toate datele se indică sursa de
informaţie;
5. Evaluatorii sunt în drept să utilizeze în scopul evaluării, oricare din
metodele de evaluare ce nu intră în contradicţie cu legislaţia în vigoare a
Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, precum şi a
standardelor internaţionale de evaluare.
6. Nici clientul, nici evaluatorii nu pot folosi raportul altfel, decât
conform prevederilor prezentului contract;
7. Raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorilor
relativ la valoarea imobilului şi nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi
comercializat în mod obligatoriu la preţul indicat în prezentul raport.

3.1.1. Calitatea a evaluării

Evaluatorii, care au efectuat evaluarea, în baza cunoştinţelor,

convingerilor şi activităţii lor confirmă, că:
- Afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte;
- Analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi
55
 condiţiilor limită, analiza independentă şi profesională, precum şi
concluziile aparţinând personal evaluatorilor;
- Evaluatorii n-au interes material curent sau de perspectivă vizavi de
obiectul evaluării şi sunt liberi de orice angajamente suplimentare (în
afara angajamentelor rezultante prezentului contract) faţă de careva parte,
legată de obiectul evaluării;
- Plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii
obiectului evaluat, ne-depinzând, de asemenea, de careva valoare calculată
în prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea uneia din părţi;
- Analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund
legislaţiei în
vigoare, cerinţelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru
evaluarea
proprietăţilor imobiliare.

3.1.2. Menţiuni speciale

Acest raport este confidenţial pentru dumneavoastră şi pentru consultanţii
dvs. şi este numai pentru destinaţia stabilită mai sus. Nu acceptăm nici o
responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru oricare alt scop.
Procesul evaluării include:
1. Inspectarea obiectului.
2. Colectarea informaţiei.
3. Folosirea metodelor de evaluare.
4. Stabilirea preţului de piaţă.
5. Întocmirea raportului de evaluare.

3.1.3. Noţiunile de bază utilizate în raport

Evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată
concretă, ţinându-se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care
influenţează asupra valorii;
Obiect al evaluării - bunul imobiliar supus evaluării;
Baza de evaluare - tipul de valoare estimată, stabilită în conformitate cu
scopul evaluării;
Scopul evaluării - este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor operaţiuni în
care este implicat obiectul evaluării şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate
recomanda o anumită mărime a valorii bunului imobiliar;
Data evaluării - data, la situaţia căreia s-a estimat valoarea de bază;
Valoare de piaţă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi
schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător
hotărât să vândă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă în care fiecare
parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrâns (Conform „Legii
cu privire la activitatea de evaluare" Nr. 989-XV din 18.04.2002).

3.1.4. Procesul de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt
utilizate de către evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar.
55
 În scopul estimării valorii de piaţă a obiectului dat au fost executate
următoarele proceduri:
1. Identificarea obiectului evaluării şi drepturilor de proprietate, care include
inspectarea obiectului evaluării, studierea documentaţiei tehnice, etc;
2. Colectarea şi analiza informaţiei necesare pentru estimarea valorii de
piaţă;
1. Aplicarea metodelor de evaluare:
metoda cheltuielilor;
metoda analizei comparative a vânzărilor;
metoda venitului;
2. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
3. Întocmirea raportului de evaluare.

3.1.5. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale

În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi
imobiliare, sunt obţinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor
alternative obţinute în procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator
unic al valorii obiectului evaluat. Această parte a procesului de evaluare este
denumită reconciliere.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea calei mai
credibile valori;
2) estimarea valorii finale.
Standardele Europene de Evaluare stipulează următoarele cerinţe faţă de
valoarea finală a proprietăţii:
a. valoarea finală depinde de tipul valorii estimate,
b. informaţia disponibilă la data evaluării, relevantă scopului misiunii de
evaluare,
c. metodele de evaluare aplicate.

3.2. Descrierea bunului imobil şi analiza pieţii imobiliare

3.2.1. Descrierea obiectului

(tabelele 3.1., 3.2., 3.3 şi 3.4.)
Tabelul 3.1.
Denumirea localităţii or.Teleneşti
Denumirea străzii str. Renaşterii
Numărul casei 110

55
 Tabelul 3.2.
Caracteristica bunului imobil
Anul construcţiei 1957
Numărul de etaje 2
Suprafaţa totală, m2 2541
Volumul obiectului, m3 12153
înălţimea, m 10
Valoare istorică Nu are

Tabelul 3.3.
Elementele de construcţie
Elementele de construcţie Caracteristica

Fundaţie Piatră brută

Pereţii portanţi interiori şi exteriori

Pereţi despărţitori Beton armat

Planşee

Acoperiş Foi de ardezie

Podeaua
Ferestre Lemn
Uşi
Finisare exterioară Tencuială
Finisare interioară Vopsea;var;tapete;
Tehnică sanitară şi alte comodităţi Curent electric, încălzire
autonomă, Alimentare cu
apă, Canalizare.

Tabelul 3.4.
Reţele inginereşti
Alimentare cu apă +
Curent electric +
Canalizare +
Încălzire Autonomă
Telefon +

55
 3.2.2. Analiza amplasării obiectului (tabelul 3.5.)
Tabelul 3.5.
Calitatea construcţiilor alăturate Clădiri din coteleţ

Starea mediului înconjurător Satisfăcătoare

Poluarea aerului Neînsemnat
Nivelul zgomotului Mediu
Îmbunătăţirile teritoriului
Inverzire +
Căile de acces Drumuri asfaltate
Accesul transportului
Autobus -
Microbuse +

3.2.3. Studiul pieţii imobiliare la momentul evaluării.

Am putea caracteriza investiţiile, în ramura construcţiei în or.Teleneşti, în
felul următor:
a) 12-14% investiţii locale şi de stat
b) 70-75% sectorul privat
c) 5-7% investiţii de peste
hotare
Investirea banilor în construcţii noi în or.Teleneşti a devenit mai puţin
rentabilă. Una din cauzele principale este suma considerabilă de bani necesară
pentru cheltuielile indirecte careconstitue circa 60% din suma totală necesară
construirii bunului imobil nou. Altă cauză este legislaţia care doreşte ca suma
investiţiilor în construcţia unui bun imobil să includă şi suma cheltuelilor necesare
pentru susţinerea infrastructurii (amenajarea teritoriului şi sistemele inginereşti).
Analizînd cele expuse vedem că este mai convenabil de procurat un bun imobil
decît de construit unul nou, deoarece preţurile sînt mai joase şi termenul pentru
cumpărare este mai mic decît cel pentru construcţie.

În anul 2005 au fost înregistrate următoarele evenimente care au acţionat

asupra pieţii imobiliare:

1. Construcţia bazei angro „Tiramisa”.

2. Construcţia centrului comercial şi agrement „Maxima”.
3. Construcţia unei baze de materiale de construcţie.
Dar în acelaşi timp s-a micşorat numărul tranzacţiilor din acest domeniu.
Participanţii la tranzacţii de acest gen au acordat o deosebită atenţie modului în
care se întocmesc contractele de vînzare cumpărare a loturilor.

55
 Problema constă în caceea că dezvoltarea pieţii imobiliare în Republica
Moldova poartă un caracter forţat (este dirijată de către stat) şi ca rezultat:
- preţurile la loturile de pămînt se vor mări considerabil;
- oferta loturilor de pămînt pe piaţă se va mări, însă preţurile vor fi
oricum mai mari decît în anul 2006;
- cu perspectivă de durată vor apărea o serie de acte normative care vor
corecta modul de vindere-cumpărare a pămîntului, care nemijlocit va
influenţa reorganizarea participanţilor la tranzacţii.
- Piaţa loturilor de pămînt încă mult timp va fi un factor distabilizator
pentru restul imobililor; şi ea va fi influenţată de situaţia economică şi
politică din republică.
3.2.4. Piaţa imobilului nelocativ
Piaţa imobilului nelocativ o putem împărţi în:
- Comerciale;
- Imobile pentru oficii;
- Imobile de producere;
La ora actuală starea cererii la imobilile comerciale depinde de suprafaţa
propusă şi o putem reprezenta astfel:

Fig.3. Structura cererii la imobilile comerceliale în dependenţă de suprafaţă

Cea mai mare cerere la bunurile imobile comerciale se înregistrează în centrul
oraşului, care dispune de o infrastructură cît de cît dezvoltată.
Preţul mediu al ofertei este reprezentat în tabelul 3.6.:
Preţul cererii şi ofertei la B.I. comerciale Tabelul 3.6.
Sectorul Preţul mediu al Preţul mediu al
cererii (dol/m2) ofertei (dol/m2)
Centru 139 210
Periferii 110 168

55
 Structura cererii pentru oficii este reprezentată astfel

Fig.5. Structura cererii la oficii în dependenţă de suprafaţă

Preţul mediu la oficii este reprezentat în tabelul 3.7.:
Tabelul 3.7
Preţul mediu al cererii şi ofertei la oficii
Sectorul Preţul mediu al Preţul
cererii (dol/m2) mediu al
Centru 97 57
Periferii 73 42

55
 Structura cererii la imobilile de producere sunt reprezentate astfel:

Fig.6. Structura cererii la imobilile de producere în dependenţă de

suprafaţă
La momentul actual bunurile imobiliare ajung pe piaţă prin trei canale
principale:
1. Bunurile imobile care se află în proprietatea statului şi Primăriei şi care
sunt propuse de Departamentul Privatizării.
2. Bunurile imobile sechestrate.
3. Bunurile imobiliare care au fost vîndute benevol sau date în arendă de
către propietari.
Suprafaţa pentru oficii pe piaţa or.Teleneşti în prezent poate fi clasificată în
următoarele grupe de bunuri imobile:
1) Clădirile administrative ale întreprinderilor de producere,
2) Clădiri comerciale destinate arendării oficiilor (BusinessCentre),
3) Fonduri locative reconstruite.
Tabelul 3.8.
Preţul lunar de arendă a oficiilor în oraşul Teleneşti
Sectorul oraşului Preţul lunar de
arendă (fără TVA)

Centru $ 0,2 m2
Periferii $ 0,08 m2
Infuenţa factorilor externi asupra valorii bunului imobil evaluat este
reprezentat în tabelul 3.9. pe o perioadă de 2 ani.

55
 Tabelul 3.9.
Factori Influenţa asupra Influenţa asupra
ofertei cererii
1. ECONOMICI
Schimbarea nivelului venitului populaţiei
Stabilizare Stabilizare
Stagnare
Schimbarea nivelului venitului business-ului
Stabilizare Stabilizare
Stagnare
Mărimea preţului de arendă
Micşorare Micşorare
Creştere
Preţul construcţiei Creştere pe piaţa
Micşorare
Creştere secundară
Tariful plăţii pentru resurse
Creştere -
Creştere
2. SOCIAL
Schimbarea numărului populaţiei
Creştere Micşorare
Micşorare
Schimbarea nivelului de studii
Micşorare
Stagnare
Schimbarea nivelului criminalităţii
Micşorare
Creştere
3. ADMINISTRATIVE
Nivelul impozitului
Micşorare
Creştere
Inclusiv:
Pentru imobile
Creştere Micşorare
Creştere
Pentru pămînt
- -
Creştere
Restricţii zonale
Creştere Micşorare
Mai severe
Condiţiile de îndeplinire a tranzacţiilor
Creştere Creştere
Liberale
Condiţiile de obţinere a dreptului de construcţie
Micşorare -
Limitate
4. CONDIŢIILE MEDIULUI ÎNCONJURĂTOR
Stare ecologică
Creştere Micşorare
Înrăutăţire
Niveluldezvoltării infrastructurii
Micşorare Creştere
Creştere

55
 3.3. Evaluarea bunului imobil prin Metoda Costului

Metoda Costului constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca

totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau
reproducerea calităţilor lui de consum. Conform Standardelor Europene Aprobate
pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare (TEGOVA) prin Metoda Costului se
determină valoarea de reconstituire a construcţiei ţinând cont de uzura acumulată,
incluzând valoarea pământului. Metoda Costului se bazează pe principiul
substituţiei (substitution) care afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru
un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat
un alt bun imobiliar cu o utilitate similară.
Rezultatul obţinut prin această metodă constituie valoarea de reconstituire sau
valoarea de înlocuire a obiectului evaluat:
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri
curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului
evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie
contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de înlocuire se determină de cele mai dese ori în cazurile evaluării
clădirilor foarte vechi, când este practic imposibil de a obţine informaţii despre
preţurile la materialele de construcţie, lucrările de montaj, proiecte arhitecturale,
etc. care nu se mai utilizează în prezent.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri
curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi
materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă. Din punct de vedere practic,
evaluatorii acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea
costurilor de construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale
obiectului evaluării.
Ţinând cont de cele enunţate mai sus, în continuare se va determina valoarea
de reconstituire a obiectului evaluării.
Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.
Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor
analogice construite anterior sau în baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai
valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea
mijloacelor fixe”.
Indicii comasaţi din culegerile date sunt calculaţi în preţurile anului 1969 şi
includ toate cheltuielile de care se ţine cont la formarea preţurilor în anul dat:
cheltuieli directe, cheltuielile de regie, acumulările de plan, costul lucrărilor de
proiectare, cheltuielile legate de efectuarea lucrărilor în timp de iarnă, cheltuielile
legate de premierea lucrătorilor, cheltuielile privind întreţinerea aparatului.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda
costului este:

V = Vt+(Vc-D)
55
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţa a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate
considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată.
Valoarea de reconstiuire reieşind din anul construirii obiectului evaluat este
calculată în conformitate cu: „Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire pentru reevaluarea mijloacelor fixe” (УПBC,1969-1972).
Trecerea de la preţurile anului 1969 în preţurile anului 1984 se efectuează prin
intermediul coeficientului de trecere - 1,16 (conform Постоновления Совета
Министров CCCP oт 4.01.81 N° 5 «O nepexoдe нa новые cмeтныe нopмы и
цены в стpoитeльстве»), din anul 1984 la preţurile anului 1991 aplicăm
coeficientul 1,56 introdus prin Hotărîrea «Гoccpoя CCCP N°14-д» de la 06.09.90.
După părerea specialiştilor, din domeniul construcţiei, aşa volum precum cel
al obiectului evaluat poate atrage investiţii suplimentare, procentul cărora pe
perioada construcţiei nu trebuie să depăşească cota de 9-11%. Din această cauză în
calcule se iau în consideraţie cheltuielile indirecte în mărime de 11%.

3.3.1. Determinarea valorii de reconstituire

Tabelul 3.10.
Factorii de Bun imobil analog Obiectul evaluat Ajustări
deosebire din CIC
Grupa capitalizării 1 1 1
Tipul fundaţiei Piatră brută Piatră brută 1
Materialul pereţilor Cărămidă Piatră brută 0,95
Tipul acoperişului Ruberoid Foi de ardezie 1,02
Tipul podelei Parchet Parchet 1
încălzirea autonomă Este Este 1
Alimentare cu apă Este Este 1
Canalizare Este Este 1
Ajustarea totală 0,97

Mărimea ajustării pentru diferenţa între elementele bunului imobil evaluat şi

cel analog este egală cu 0.97.
Calculul valorii de reconstituire Tabelul 3.11.
Valoarea de reconstituire 1 m3 preţurile anului 1969,rub 18,4
Valoarea de reconstituire ajustată în preţurile anului 1969,rub 17,8
Volumul clădirii evaluate,m3 12153,00
Valoarea bunului imobil în preţurile anului 1969,rub 216683,1
Valoarea bunului imobil în preţurile anului 1984,rub 257852,9
Valoarea bunului imobil în preţurile anului 1991,rub 391936,4
Valoarea bunului imobil la data evaluării, lei (coef 10576.). 4568019,2
Inclusiv cheltuielile indirecte (15%) lei 6852029
Inclusiv TVA, lei 7605752,0

55
 Tabelul 3.12.
Diferenţierea valorii de reconstituire pe elemente de construcţie
Elementele de construcţie Procentul de la valoarea Preţul, lei
de reconstituire
Fundaţie 9 684517,7
Pereţi 20 1521150,4
Păreţi despărţitori 9 684517,7
Planşee 6 456345,1
Acoperiş 6 456345,1
Podele 8 608460,2
Spaţii pentru uşi şi ferestre 8 608460,2
Scări 0 0,0
Lucrări de finisare 13 988747,8
Tehnică electrică şi sanitară 14 1064805,3
Alte lucrări 7 532402,6
Total 100 7605752

Tabelul 3.12. a fost întocmit în conformitate cu „Normativele ce determină

regulile de evaluare a uzurii fizice a bunurilor imobiliare cu destinaţie
locativă” (BCH 53-86 (p) - Beдомственныe стpoитeльныe нopмы) cu scopul
diferenţierii valorii de reconstituire a bunului imobil pe elemente de construcţie.

Tabelul 3.13.
Diferenţierea preţului pe elemente
Elemente de construcţie Element de construcţie Procent din preţ Preţ, lei
complexe
Acoperiş 100 456345,1
Lemn 70 319441,6
Inclusiv:
Foi de ardezie 30 136903,5
Spaţii pentru uşi şi ferestre 100 608460,2
Ferestre 48 292060,9
Inclusiv:
Uşi 52 316399,3
Finisare 100 988747,8
Vopsire în ulei 30 296624,3
Văruire 7 69212,3
Inclusiv:
Tapete 13 128537,2
Tencuială 50 494373,9

55
 Tabelul 3.14.
Diferenţierea totală a valorii de reconstituire
Elemente de constrcţie % din valoarea construcţiei Preţ (lei)
analogice
Fundamente 9,00 684517,68
Pereţi 20,00 1521150,41
Pereţi despărţitori 9,00 684517,68
Planşee 6,00 456345,12
Elementele acoperişului 4,20 319441,59
Acoperiş 1,80 136903,54
Podele 8,00 688460,16
Ferestre 3,84 292060,88
Uşi 4,16 316399,29
Vopsire în ulei 3,90 296624,33
Scări 0,00 0,00
Văruire 0,91 69212,34
Tapete 1,69 128513,21
Tencuială 6,50 494373,88
Tehnică electrică şi sanitară 14,00 1064805,29
Alte lucrări 7,00 532402,64
Total 100,00 7605752

TOTALUL valorii de reconstituire a bnului imobil evaluat:

7 605 750 lei RM

3.4. Determinarea uzurii

Gradul de uzură a obiectului evaluat se detrmină prin metoda divizării, în

conformitate cu care se calculează uzura: fizică, funcţională şi economică. Uzura
fizică şi funcţională se divizează îmrecuperabilă şi nerecuperabilă. Fiecare element
a uzurii se calculează separat, utilizînd metodele vizuală şi nominală. În calitate de
acte normative pentru calcularea deprecierii acumulate am folosit:

1. „Normativele ce determină regulile de evaluare a uzurii fizice a bunurilor

imobiliare cu

destinaţie locativă" BCH 53-86 (p).

3.4.1. Determinarea uzurii fizice

Uzura fizică recuperabilă reprezintă deprecierea, înlăturarea căreia este

posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic.
Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor
deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte. Uzura fizică
recuperabilă este trecută în contul utilizării neglijente a bunului imobil, de aceea
uzura fizică recuperabilă mai este numită şi reparaţie amînată. Cele mai răspîndite
55
elemente ale reparaţiei amînate sunt reparaţiile cosmetice, unele deteriorări ale
elementelor constructive sau a construcţiei în general. Se presupune că elementele
de construcţie se reînoiesc pînă la starea care va permite o exploatare normală a
bunului imobil.
Calculul reparaţiei amînate o efectuăm în conformitate cu metoda propusă în
„Normativele ce determină regulile de evaluare a uzurii fizice a bunurilor
imobiliare cu destinaţie locativă" BCH 53-86 (p). În calitate de date iniţiale sunt
luate deteriorările ale elementelor de construcţie depistate în urma expertizării
tehnice (prezentate în tabelul 3.15.).

Tabelul 3.15.
Cota elementului Gradul de
Descrierea deteriorărilor
deteriorat uzură %
Pe elemente de construcţii
Acoperiş
Deteriorării a foilor de ardezie 15 25
Uzura totală 3,75
Ferestre
Crăpături la linia de intersecţie dintre pereţi şi 25 35
carcase
Uscarea cercevelelor 20 15
Uzura totală 11,75
Uşi
Crăpături la linia de intersecţie dintre pereţi şi 18 35
carcase
Tasarea canaturilor 20 25
Deteriorarea carcaselor 15 10
Clătinarea blocurilor de uşă 15 15
Uzura totală 15,05
Vopsire în ulei
Zgîrîituri 35 25
Uzura totală 8,75
Tapete
Decalare de faze a marginilor 25 45
Deteriorarea marginilor 15 45
Uzura totală 18
Văruire
Deteriorare parţială a stratului de var 35 25
Uzura totală 8,75

În rezultatul expertizării vizuale au fost depistate defecte ale elementelor de

construcţie la care se referă apariţia uzurii fizice recuperabile. Gradul uzurii şi
deteriorărilor elementelor se stabileşte în conformitate cu „Normativele ce
determină regulile de evaluare a uzurii fizice a bunurilor imobiliare cu destinaţie
locativă" (BCH 53-86 (p)). Datele sunt prezentate în tab. 16. Procentul total al
uzurii pentru fiecare element se calculează ca suma produsului dintre ponderea
elementului deteriorat şi gradului de uzură corespunzător.

55
 Tabelul 3.16.
Calculul uzurii fizice recuperabile

Elemente de Valoarea de Uzura Valoarea

construcţie reconstituire rămasă (lei)
% Lei
Acoperiş 136903,54 20 27380,7 109522,8
Ferestre 292060,88 11,75 34317,2 257743,7
Uşi 316399,29 15,05 47618,1 268781,2
Vopsire în ulei 296624,33 8,75 25954,6 270669,7
Tapete 128537,21 18 23136,7 105400,5
Văruirea pereţilor 69212,34 8,75 6056,1 63156,3
Total: 100 61698 367267
Uzura fizică nerecuperabilă este cauzată de procesul îmbătrînirii
materialelor, elementelor de construcţie şi utilajului ingineresc. Se calculează prin
micşorarea valorii rămase a elementelor (după reţinerea sumei necesare uzurii
fizice recuperabile) proporţional duratei normative de viaţă a elementelor de
construcţie. Durata de exploatare a elementelor este determinată de la data dării în
exploatare a bunului imobil, sau de la data ultimei reparaţii capitale în conformitate
cu datele prezentate de proprietarul bunului imobil evaluat. Termenele normative
sunt calculate pentru două tipuri de elemente:
1. Elemente cu durată lungă;
2. Elemente cu durată scurtă.
La cele cu durată lungă se atribuie elementele portante, durata de viaţă
normativă este ca şi la bunul imobil în întregime, celelalte elemente le considerăm
cu o durată scurtă. Pe durata de exploatare ele trebuie înlocuite de cîteva ori.
Termenul de exploatare normativ îl calculăm în conformitate cu datele din
documentele despre exploatarea bunului imobil evaluat şi după BCH 58-88 (p)
„Regulamentul despre modul de petrecere a reconstrucţiilor, reparaţiilor şi
deservirii tehnice a clădirilor din sfera comunală şi social-culturală”. Pentru
materialele de finisare noi în urma reparaţiei cosmetice termenele de exploatare
sunt stabilite după documentaţia producătorului.
Calculul uzurii fizice nerecuperabile cu durata lungă şi cele cu durata scurtă
sunt prezentate în tabelele 3.17. şi 3.18.

55
 Tabelul 3.17.
Calculul uzurii fizice nerecuperabile cu durata scurtă
Elemente de Valoarea Termenul de Coeficientul Uzura
construcţii rămasă exploatare uzurii
(lei) Actual Normativ
Acoperiş 319441,59 12 50 0,24 76666,0
Tavan 109522,8 12 25 0,40 43809,1
Podele 608460,2 12 20 0,60 365076,1
Ferestre 257743,7 12 20 0,60 154646,2
Uşi 268781,2 12 20 0,60 161268,7
Vopsire în ulei 270669,7 5 5 1,00 270669,7
Văruire 63156,3 2 2 1,00 63156,3
Tapete 105400,5 5 5 1,00 105400,5
Tencuială 494373,88 12 20 0,60 296624,3
Tehnică sanitară şi electrică 1064805,29 12 25 0,48 511106,5
Alte lucrări 532402,64 12 25 0,48 255553,3
Total: 4094757,8 2303976,8

Coeficientul uzurii în tabelul de mai sus este relaţia dintre durata actuală de
exploatare şi cea normativă. Coeficientul de uzură va fi egal cu 1.00, atunci cînd
durata actuală de exploatare va fi mai mare decît cea normativă.
Datele iniţiale pentru calculul uzurii fizice nerecuperabile a elementelor cu o
durată lungă sunt:
- Anul ultimei reparaţii capitale - 1995;
- Anul evaluării 2007.
Astfel vîrsta actuală la data evaluării este de 12 ani. Termenul normativ de
exploatare a bunului imobil este de 100 de ani (estimat conform destinaţiei
funcţionale şi a grupei de capitalizare).
Tabelul 3.18.
Calculul uzurii fizice nerecuperabile cu durata lungă
Valoarea de reconstituire 7605752
Uzura fizică recuperabilă (reparaţia amînată) 61698
Valoarea elementelor de construcţie cu o durată scurtă supuse uzurii 4094758
fizice nerecuperabile
Totalul valorii elementelor cu o durată lungă supuse uzurii fizice nerecuperabile 3449296
Perioada după ultima reparaţie capitală, ani 12
Duarta normativă de exploatare, ani 100
Coeficientul pentru estimarea uzurii 0,12
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu o durată lungă de exploatare 413916

55
 Tabelul 3.19.
Calculul uzurii fizice totale
Nr Articolul calculaţiei Mărimea, lei
.
1 Uzura fizică recuperabilă (reparaţie amînată) 367267
2 Uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele cu o durată scurtă 2303977
3 Uzura fizică nerecuperabilă cu o durată lungă 413916
Total uzura fizică: 3085159

3.4.2. Determinarea uzurii funcţionale

Pentru estimarea acestui tip de uzură este necesar de a efectua o analiză
calitativă pentru a depista factorii responsabili de apariţia uzurii funcţionale. Acest
tip de uzură este determinată de pierderea valorii bunului imobil din cauza
necorespunderii proiectului, materialelor de construcţie, desaign şi a cerinţelor
contemporane.
Factorii care acţionează asupra bunului imobil evaluat sunt:
■
N
eajunsuri de elemente necesare bunului imobil pentru a corespunde
cerinţelor pieţii;
■ Neajunsuri care cer înlocuirea sau modernizarea elementelor ce încă
îndeplinesc funcţiile sale, parţial sau total, dar nu corespund cerinţelor pieţii;
■ Neajunsurile care se referă la necesităţile calităţilor de consum şi a elemtelor
(„supraîmbunătăţiri") prezenţa cărora nu duce la majorarea valorii bunului
imobil în condiţiile contemporane ale pieţii.
Uzura funcţională pentru acest bun imobil evaluat o vom considera în mărime
de 10 %.

3.4.3. Determinarea deprecierii economice

Pentru determinarea mărimii deprecierii economice este necesar de a efectua
o analiză calitativă pentru depistarea factorilor care pot provoca acest tip de uzură.
În cazul bunului imobil evaluat avem următorii factori:
- Nu este surplus de spaţiu;
- Există căi de acces;
- Există infrastructură bună şi sunt la un nivel înalt reţelele inginereşti;
- Bunul imoblil este utilizat după destinaţie la capacitate deplină. Uzura
economică pentru bunul imobil evaluat este egală cu 0%.

55
 Tabelul 3.20
Preţul de piaţă a bunului imobil evaluat prin metoda costului
Lei RM Dolari
SUA
Valoarea totală de reconstituire 7 605 752 727823

Uzura fizică 3 085 159 295230

Uzura funcţională 760 575 72782

Preţul total: 3 760 018 359810

55
 CONCLUZIE

Activitatea de evaluare, la fel ca multe alte activităţi şi profesiuni cum ar fi

profesiile de manager, marketolog, developer şi multe altele a devenit foarte
cunoscută în Republica Moldova datorită dezvoltării relaţiilor economice de piaţă.
Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii companiile de asigurare, instituţiile
financiar - creditare, într-un cuvînt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se
interesează tot mai des de valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare decît de preţul
normativ, care reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru construirea
obiectului evaluat. Valoarea de piaţă, la rîndul ei, reflectă utilitatea bunului
imobiliar din punctul de vedere a pieţei şi este considerată de majoritatea
cumpărătorilor drept valoarea reală a bunului.
În studiul efectuat în această lucrare am determinat problemele, metodele,
exemplele de calcul ale deprecierii acumulate a bunului imobil. În urma acestui
studiu putem afirma că determinarea ei constituie un element foarte important din
întregul proces de evaluare a bunului imobil. Calcularea greşită a deprecierii
acumulate poate avea urmări serioase în ceea ce priveşte venitul proprietarului
bunului imobil, alocările în bugetul statului sub forma impozitelor, chiar şi
siguranţa locatarilor sau persoanelor ce lucrează, în acel bun imobil, ar putea fi
pusă în pericol.
Uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică constituie
elementele ce fac parte din deprecierea acumulată. Nu putem spune că un element
al deprecierii este mai important decît celălt. Toate ele au o pondere mare în
determinarea valorii de piaţă a bunului imobil în procesul de evaluare. Cu toate că
la noi în Republica Moldova este acordată o atenţie primordială doar determinării
uzurii fizice, în detrimentul celorlalte tipuri ale deprecierii. Trebuie de avut răbdare
şi de acordat mare atenţie atît cauzelor fizice ale depreciereii cît şi factorilor
economici ai deprecierii, fiindcă uneori un motiv economic sau cu atît mai mult
extern poate cauza o deteriorare mai mare decît o defecţiune fizică, şi evident
invers.
În lucrare este analizată metodologia de determinare a uzurii fizice de către
organele teritoriale cadastrale. Necătînd la apariţia legislaţiei noi, cum ar fi
asemenea acte normative precum "Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor materiale", organele cadastrale teritoriale continuă determinarea uzurii
fizice după metodele vechi. Aceste metode normative învechite sunt în totalmente
bazate pe acte normative, cum ar fi: Normele de evaluare a bunurilor imobiliare ce
aparţin cetăţenilor RSSM din 29 martie 1982 şi Regulile de determinare a uzurii
fizice a bunurilor imobile ce fac parte din fondul locativ BCH 53-86(p) din 29
octombrie 1985; acte normative apariţia cărora datează încă de pe timpurile
existenţei regimului sovietic.
Determinarea a asemenea elemente a deprecierii acumulate cum sunt
deprecierea funcţională şi deprecierea economică constituie o problemă, iarăşi din
cauza faptului că aceste norme nu prevăd studierea lor, iar evaluatorul ce activează
în Republica Moldova este obişnuit să lucreze, sau să determine, ceva anume în

55
baza unor metode strict stabilite, fapt care face mult mai dificilă aplicarea
termenilor cum ar fi termenul de vîrstă economică.
Problemele de determinare a deprecierii funcţionale este de asemenea actuală
şi pentru firmele private ce ocupă o poziţionare serioasă pe piaţa evaluării
bunurilor imobiliare, în care operează evaluatori posesori ai certificatelor de
calificare şi cu o experienţă bogată. Aceste dificultăţi apar din mai multe motive,
unul dintre care ar fi dificultatea terminologiei noi în domeniul acesta cum ar fi:
metoda vîrstei efective, etc.
Recent, însă, a fost aprobat clasificatorul fondurilor fixe, ce oferă foarte multă
informaţie în legătură cu durata economică de exploatare pentru diferite bunuri
imobile, şi multă altă informaţie ce va ajuta toată sfera activităţii bunurilor
imobiliare să treacă această fază de impas şi nehotărîre.
Este favorabilă apariţia în anul 2003 a "Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile" în cadrul căruia este schematic şi clar elucidat întreg
sistemul de determinare a uzurii fizice, în legătură cu deprecierile funcţionale şi
economice s-a limitat doar cu esenţa fapt care să sperăm ca pe viitor să se
modifice, şi să se perfecţioneze.
O parte mare a responsabilităţii stă şi în cadrele profesioniste tinere care vor
avea posibilitatea să schimbe şi să îmbunătăţească situaţia în conformitate cu
standardele internaţionale de evaluare.

55