Tema 8. Dezmembrămintele dreptului de proprietate şi dreptul de vecinătate.

Conţinuturi la curs.
8.1. Dreptul de uzufruct.
8.2. Dreptul de servitute.
8.3. Dreptul de superficie.
8.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.
8.5. Dreptul de gaj.
8.6. Dreptul de vecinătate.

Obiective de referinţă: să distingă drepturile reale de alte drepturi; să evalueze importanţa categoriilor drepturilor reale; să
determine natura juridică a fiecărui dezmembrămînt al dreptului de proprietate; să distingă temeiurile naşterii şi încetării
dezmembrămintelor dreptului de proprietate; să distingă drepturile şi obligaţiile dezmembrămintelor dreptului de proprietate; să
compare drepturile reale principale; să analizeze importanţa dreptului de vecinătate şi a prerogativelor ce se nasc din acesta.

Repere de conţinut.
8.1. Dreptul de uzufruct.
Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioada determinată sau determinabilă bunul unei
alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva
substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina.
8.2. Dreptul de servitute.
Servitutea este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar
(terenul dominant). Utilitatea poate consta în sporirea confortului terenului dominant ori poate rezulta din destinaţia lui economică.
Obligaţia de a face ceva poate fi conexată la o servitute şi impusă proprietarului terenului aservit. Această obligaţie este
accesorie servituţii şi nu poate fi stipulată decît în favoarea sau pentru exploatarea imobilului.
8.3. Dreptul de superficie.
Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra
şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui
contract de locaţiune.
Superficiarul datorează proprietarului terenului, sub forma de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţă,
tinînd seama de natura terenului, de zona în care se află el, de destinaţia construcţiei, precum şi de orice alte criterii de determinare
a contravalorii folosinţei. Redevenţa se determină la data constituirii superficiei.
Intinderea dreptului superficiarului de a folosi terenul grevat este stabilită prin contract sau lege. In lipsa unor prevederi
contractuale, terenul este grevat cu servitutea necesară exercitării dreptului de superficie. Servitutea încetează la stingerea
dreptului de superficie. Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Dreptul de superficie nu poate
fi constituit sub condiţie rezolutorie şi nici nu poate fi limitat la o parte din construcţie.
Dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind opozabil terţilor din momentul
înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani dacă nu a fost stabilit un alt termen. Dreptul de superficie
nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei.
Superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său. In cazul unei construcţii existente, superficia se poate înstrăina ori
ipoteca numai o data cu aceasta. In caz de înstrăinare a construcţiei de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de
preemţiune.
Dreptul de superficie se stinge:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
c) în alte cazuri prevăzute de lege.
Dacă superficiarul nu a ridicat construcţia în termenul specificat în actul juridic privind instituirea superficiei sau
dacă încalcă obligaţia privind conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie.
La stingerea dreptului de superficie, construcţia aflată pe teren se transmite de drept proprietarului acestuia. Proprietarul
terenului trebuie să platească superficiarului o despăgubire corespunzătoare pentru construcţie. Despăgubirea nu este
corespunzătoare dacă nu acoperă cel puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei.
Superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei pînă la plata despăgubirii. Pretenţia în despăgubire este garantată cu
teren în loc de superficie şi cu rangul acesteia. Dacă dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotecă, creditorii
ipotecari au un drept de gaj asupra despăgubirii.

8.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.

Legislaţia civilă prevede reglementări aparte referitoare la necesităţi personale, familiale, instituind uzul şi abitaţia în scopul
protecţiei confortului material minim necesar, dacă realitatea o va cere.
Uzul este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul şi culege fructele lui necesare
pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
Titularul dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar
dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia.
 Drepturile titularului acestor drepturi sunt strict determinate şi focusează nevoile şi trebuinţele proprii, adică se exclude
utilizarea acestora în alte scopuri, la fel şi înstrăinarea sau cedarea.
Diferenţa dintre uz şi abitaţie constă în obiectul material, adică uzul se referă la folosirea bunurilor iar abitaţia la folosirea
imobilului pentru trai. Astfel, titularul dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună cu soţul şi
copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia.
Instituirea uzului şi abitaţiei are loc în baza unui act juridic sau în temeiul legii.
imitare asupra uzului bunurilor se indică în actul de constituire. Uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe decît la cele care se
cuvin pentru nevoile proprii şi ale familiei sale dacă actul nu prevede altfel. Cheltuielile de întreţinere sînt suportate de către uzuar.

8.5. Dreptul de gaj.

Un alt drept real este gajul. Gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea
creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul
(debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj.
Se disting două tipuri de gaj: înregistrat (gajul fără deposedare) şi amanetul (gajul cu deposedare). Diferenţa dintre aceste
unui terţ care acţionează în numele debitorului gajist. În cazul amanetării, obiectul gajului se transmite în posesiune creditorului gajist
sau unui terţ care acţionează în numele creditorului gajist. Conform contractului dintre creditorul gajist şi debitorul gajist, obiectul
gajului, sigilat de către creditorul gajist, poate fi lăsat la debitorul gajist.

registrat se referă: 1) ipoteca – gajul bunurilor imobile; 2) gajul de întreprinzător – gajul întreprinderii, care se extinde asupra întregului
ei patrimoniu, inclusiv asupra fondurilor fixe şi circulante, asupra altor bunuri şi drepturi patrimoniale reflectate în bilanţul
întreprinderii; 3) gajul mărfurilor care se află în circulaţie sau în proces de prelucrare; 4) gajul bunurilor pe care debitorul gajist le va

Părţile raportului juridic de gaj sînt: creditorul gajist fiind persoana obligaţiile faţă de care sînt garantate prin gaj şi, debitorul
gajist fiind proprietarul sau un alt posesor şi uzufructuar legal al bunurilor depuse în gaj care are dreptul de a înstrăina aceste bunuri.
v o universalitate de bunuri, titluri de valoare şi drepturi confirmate prin certificate de acţiuni.
R
a Raporturile de amanetare devin viabile prin intermediul lombardurilor. Acţiunele necesare asigurării şi păstrării bunurilor sînt
p favoarea debitorului şi corespunzător valorii evaluate. La instituirea amanetului se transmite doar dreptul de posesiune, respectiv
în
o
lombardul nu are dreptul să folosească şi să dispună de bunurile amanetate şi răspunde pentru pierderea sau deteriorarea lor dacă
r
t
u unui act notarial cu caracter executoriu, să vîndă, după expirarea termenului de graţie de o lună, bunul amanetat conform regulilor
za
r valorificare a patrimoniului amanetat. Creanţele lombardului faţă de debitor se sting şi atunci cînd cîştigul din vînzare nu acoperă
de
i
l Constituirea gajului are loc prin lege sau în baza unui contract. Momentul apariţiei, formării gajului înregistrat este înregistrarea
e
acestuia, iar momentul apariţiei amanetului este transmiterea obiectului gajului dacă în contractul de gaj nu este prevăzut altfel.
Forma contractului de gaj este forma scrisă. Debitorul gajist şi creditorul gajist stabilesc drepturile şi obligaţiile prin acordul
j voinţă. Debitorul gajist are dreptul să folosească obiectul gajului conform destinaţiei şi să dobîndească fructele acestuia dacă din
de
u
contract sau din esenţa gajului nu reiese altfel.
r Creditorul gajist este în drept să folosească obiectul gajului doar în cazurile prevăzute de contract, urmînd să prezinte
i
debitorului gajist o dare de seamă despre utilizarea lui. Creditorul gajist poate fi obligat prin contract să obţină fructele din obiectul
d
gajului pentru a stinge obligaţia principală garantată prin gaj. Debitorul gajist sau creditorul gajist, în funcţie de faptul care dintre ei
i
deţine bunul gajat, este obligat să-l păstreze şi să-l întreţină, respectînd dreptul de folosire a acestuia. Creditorul gajist este în drept să
c
ceară executarea înainte de termen a obligaţiei garantate prin gaj în cazul în care a încetat dreptul debitorului gajist asupra obiectului
e
gajului în temeiurile prevăzute de legislaţie, precum şi în cazul confiscării obiectului gajului respectiv ca sancţiune pentru săvîrşirea
unei contravenţii sau comiterea unei infracţiuni.
d Orice terţ dobîndeşte dreptul de proprietate sau de gestiune asupra bunului grevat cu gaj ţinînd cont de gaj. Bunul grevat cu gaj
e consideră liber de gaj în cazul în care dobînditorul consideră cu bună-credinţă că nu există gaj şi nu sînt circumstanţele în a căror
se
virtute ar fi trebuit să ştie despre existenţa gajului. Vînzarea bunului gajat poate avea loc sub controlul instanţei de judecată dacă
g
aceasta desemnează persoana care va efectua vînzarea bunurilor gajate, determină condiţiile şi sarcinile vînzării, indică modalitatea
a efectuare a vînzării - prin negocieri directe, tender sau prin licitaţie publică - şi stabileşte, după caz, preţul după o expertiză a valorii
de
j

s 8.6. Dreptul de vecinătate.

î Principiul de bază în relaţiile de vecinătate este obligaţia reciprocă. Potrivit legislaţiei civile proprietarii terenurilor vecine sau
n altor bunuri imobile învecinate, pe lîngă respectarea drepturilor şi obligaţiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc.
ai
t Vecinătate se consideră orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influenţe reciproce.
Există influenţe admisibile şi inadmisibile. Proprietarul terenului sau al unui alt bun imobil nu poate interzice influenţa pe care o
r
exercită asupra bunului său gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibraţia sau o altă influenţă similară provenită
e terenul vecin dacă nu împiedică proprietarul în folosirea bunului sau dacă încalcă nesemnificativ dreptul acestuia.
din
g Pot exista situaţii de influenţă considerabilă care nu poate fi înlăturată prin măsuri justificate economic.
l Dreptul de vecinătate în principal se referă la terenuri şi construcţii. Dacă există pericolul prăbuşirii construcţiei de pe terenul
e
vecin peste terenul său, proprietarul poate cere vecinului să ia măsurile necesare pentru prevenirea acestui pericol.
m
e
n
t
a
 Omul are posibilităţi enorme de a influenţa natura, dar acţiunile efectuate nu trebuie să producă impact negativ asupra bunurilor
altei personae. Astfel, cît de mult nu ar avea cineva de suferit din cauza cursului apei, nu este în drept să întreprindă acţiuni ce ar
transfera acest pericol spre o altă persoană. Persoanele au anumite îngrădiri referitoare la ape. Respectiv, cursurile de apă şi pînza
freatică din mai multe terenuri nu pot fi deviate sau manipulate de proprietarul oricărui teren astfel încît cantitatea sau calitatea apei
să fie modificată în dezavantajul proprietarului unui alt teren. Proprietarul terenului inferior nu este în drept să împiedice în nici un fel
curgerea firească a apelor provenite de pe terenul superior.
Acţiunile îndreptate spre redirecţionarea cursului apelor pot fi autorizate de instanţa de judecată dacă vor exista premise.
Proprietarul terenului inferior nu poate împiedica curgerea provocată de proprietarul terenului superior sau de alte persoane, aşa cum
este cazul apelor care ţîşnesc pe acest din urmă teren, datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul terenului superior,
cazul apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă numai
dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ.
Captarea apei şi surplusul de apă de asemenea sînt obiectul prevederilor legale. Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru
necesităţile curente este obligat ca, în schimbul unei juste şi prealabile despăgubiri, să ofere acest surplus proprietarului care nu poate
procura apa necesară terenului său decît cu o cheltuială excesivă.

Conţinutul seminarului
Tema 8. Dezmembrămintele dreptului de proprietate şi dreptul de vecinătate.
8.1. Dreptul de uzufruct.
8.2. Dreptul de servitute.
8.3. Dreptul de superficie.
8.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.
8.5. Dreptul de gaj.
8.6. Dreptul de vecinătate.

Sarcini de evaluare/autoevaluare.
Definiţi drepturile reale.
Evaluaţi importanţa categoriilor drepturilor reale.
Determinaţi natura juridică a fiecărui dezmembrămînt al dreptului de proprietate.
Indicaţi temeiurile naşterii şi încetării dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
Indicaţi drepturile şi obligaţiile părţilor dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
Comparaţi drepturile reale principale cu alte drepturi reale.
Analizaţi dreptul de vecinătate.
Analizaţi importanţa dreptului de vecinătate şi a prerogativelor ce se nasc din acesta.
Argumentaţi situaţii concrete în care superficiarul trebuie să realizeze despăgubiri proprietarului terenului şi situaţiile
potrivit cărora proprietarul de teren e obligat să acorde despăgubiri superficiarului.

Sarcini pentru lucrul individual

Elaboraţi un tabel în care să includeţi temeiurile apariţiei şi stingerii fiecărui dezmembrămînt al dreptului de proprietate.
Întocmiţi schematic sistemul drepturilor reale în care să includeţi drepturile şi obligaţiile părţilor. Comparaţi particularităţile
dreptului de superficie cu cele ale dreptului de uzufruct, servitute şi ale dreptului de proprietate. Întocmiţi un grafic.
Elaboraţi un tabel în care să includeţi distincţiile referitoare la caracterul oneros sau gratuit al servituţii, uzufructului şi
superficiei.
Întocmiţi un contract de superficie.
Cazuri practice:
Soluţionaţi cazul: Y – proprietarul terenului la 12.09.2019 a încheiat cu Z contract de superficie potrivit căruia Z urma în termen
de 4 luni să construiască un depozit pentru cereale. Z n-a realizat construcţia în termenul indicat pe motiv că în luna octombrie a plouat
frecvent. Y solicită rezilierea contractului pe motiv că n-au fost îndeplinite obligaţiile contractuale referitoare la termenul de realizare.
Efectuaţi încadrarea juridică. Depistaţi normele aplicabile. Stabiliţi drepturile şi obligaţiile părţilor. Care va fi răspunderea?

BIBLIOGRAFIE
Acte normative:
1. Codul civil al Republicii Moldova. În: Monitorul oficial nr. 82-86/661 din 22.06.02 (cu modificări din 01 martie 2019).
2. Codul subsolului al Republicii Moldova nr. 3 din 02.02.2009 În: Monitor oficial nr.75-77 din 17.04.2009.
3. Legea Republicii Moldova privind preţul normativ şi modul de vânzare – cumpărare a pământului nr.1308-XIII din 25.07.97. În:
Monitorul oficial nr. 147-149 din 06.12.2001.
4. Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale, nr.523 din 16.07.1999, În: Monitor oficial nr.124-125
din 11.11.1999.
5. L
e Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998. În: Monitorul oficial nr. 44-46 din 21.05.98.
6.
g
e Literatura recomandată:
a
Codul civil al Republicii Moldova, comentariu. “Tipografia Centrală” Chişinău, 2006.
S
tp
ăr
ni
ev
si
 Articole
1. Melniciuc Oleg. Dreptul de vecinătate - un nou institut al dreptului civil naţional (noţiuni generale). //Revista
Naţională de Drept. nr. 7-8 din 2010.