EVALUAREA PROPRIETATII

IMOBILIARE

Dr.ing. Stelian NICOLAICIUC

1
Caracteristicile pământului sunt acceptate de
comun acord de geografi, jurişti, sociologi şi
economişti:
1) Fiecare parcelă de teren este unică prin
localizare şi compoziție
2) Terenul este imobil din punct de vedere fizic
3) Terenul este durabil
4) Oferta de pământ este finită
5) Pământul este util oamenilor

2
Teoria economică tradițională susțin faptul
că există patru factori de producție care
se combină pentru producerea proprietății
imobiliare:
- Pământul
- Munca
- Capitalul
- Coordonarea antreprenorială

3
Definiţii:
Teren - o parcelă de pământ căreia nu i s-a adus
nicio îmbunătăţire şi care se află în starea sa
naturală.
 Amplasament - o suprafaţă de teren liber, fizic
delimitată şi amenajată astfel încât să fie
pregătită pentru o anumită utilizare.

4
In planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD), în
certificatele de urbanism şi în
documentațiile cadastrale intalnim notiunea de:

- POT- procent de ocupare a terenului

POT = Ac/At (%)
- CUT – coeficient de utilizare a terenului
CUT = Acd/At

5
 Calculati:
At =
Ac =
GARAJ Acd =
6.00
10,00

CASA P+E

40,00
4.00 POT =
14.00
CUT =

30,00

6
CARACTERISTICILE FIZICE ALE TERENULUI/
AMPLASAMENTULUI
 Terenul în exces
Teren în exces - nu este necesar susţinerii utilităţii construcţiilor existente.

Caracteristici:
 poate avea o cea mai bună utilizare a sa sau poate permite o viitoare
extindere a construcțiilor existente sau anticipate
 dacă este vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare, se estimează
separat valoarea lui şi aceasta este adăugată la valoarea proprietății
imobiliare.

7
CARACTERISTICILE FIZICE ALE TERENULUI/
AMPLASAMENTULUI
 Terenul în în surplus
Teren în surplus – nu este necesar pentru susţinerea utilităţii construcţiilor
existente şi nu poate fi separat de proprietate şi vândut ca activ individual.

Caracteristici:

 nu are o cea mai bună utilizare a sa

 poate sau nu contribui la valoarea parcelei amenajate

8
CEA MAI BUNA UTILIZARE
Definiţie CMBU
 Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi
imobiliare, din optica participanţilor de pe
piaţă, este utilizarea posibilă din punct de
vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar
şi din care rezultă cea mai mare valoare a
proprietăţii imobiliare.

9
CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cele patru teste ale analizei CMBU

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare

trebuie să îndeplinească patru criterii,
respectiv să fie:
 Permisă legal
 Posibilă fizic
 Fezabilă financiar
 Maximum productivă

10
CEA MAI BUNA UTILIZARE

 Testul permisivităţii legale

Evaluatorul trebuie să analizeze:

 reglementările urbanistice
 restricţiile de construire
 normativele din domeniul construcţiilor
 restricţiile privind construcţiile din patrimoniu
şi siturile istorice
 impactul asupra mediului

11
CEA MAI BUNA UTILIZARE

2. Testul posibilităţii fizice

Evaluatorul trebuie să analizeze:
 dimensiunile
 forma
 suprafaţa
 capacitatea portantă a terenului
 accesibilitatea unui lot de teren
 riscul de producere a unor dezastre naturale
 fezabilitatea comasării unui teren cu alte loturi
12
CEA MAI BUNA UTILIZARE

3. Testul fezabilităţii financiare

 Evaluatorul trebuie să analizeze dacă utilizările care sunt

permise legal şi posibile fizic ar putea genera un venit
(inclusiv prin vânzare) care să acopere toate costurile de
construire/edificare - în cazul terenului liber - sau de
conversie/renovare/modificare - în cazul proprietății
imobiliare construite.

 Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare

pozitive sunt considerate a fi fezabile financiar!

13
CEA MAI BUNA UTILIZARE
4. Testul productivităţii maxime

 Dintre utilizările considerate anterior și

demonstrate ca fiind şi fezabile financiar, CMBU
este acea utilizare care conduce la cea mai
mare valoare actualizată a terenului!
 CMBU a terenului liber sau construit este de
obicei o utilizare pe termen lung şi se presupune
că va rămâne aceeaşi pe toată durata de viaţă
economică a construcţiilor.
14
 C.M.B.U. TEREN LIBER

Nr. INDICATORI Utilizarea 1 Utilizarea 2

    Casa P+E Casa P

1 Suprafaţa construita 200 100

2 Valoare de piata E/mp 450 470

3 Valoare de piata a proprietatii 90,000 47,000

4 Cost de construire (E/mp) 400 410

5 Cheltuieli construire (E) 80,000 41,000

6 Valoare reziduala teren (E) 10,000 6,000

  Suprafata teren 500 500

  Vp (E/mp) 20.0 12.0

  CMBU DA NU

15
Caracteristicile fizice şi amenajările amplasamentului
Caracteristicile fizice considerate în evaluare
• forma
• deschiderea la accesul principal
• topografia
• localizarea
• orientarea faţă de vânt, de punctele cardinale şi priveliştea etc.

Caracteristicile topografice se referă la:

 perimetrul
 nivelarea
 drenajul terenului etc.

16
16
Amenajările interne ale amplasamentului
• nivelarea
• lucrările de peisagistică
• pavarea
• racordările la rețelele de alimentare cu apă, gaz,
electricitate, de internet şi telefonie

17
17
Amenajările externe ale amplasamentului
• străzi
• rampe
• trotuare
• rigole
• canalizare
• liniile de racordare la reţelele de utilităţi

18
18
TEHNICI DE EVALUARE A TERENULUI

Tehnicile de evaluare a terenului liber

derivate din cele trei abordări tradiționale ale valorii: abordarea prin piață
(comparație directă), prin venit și prin cost.

• Comparaţia directă
• Tehnici alternative:
* Extracția
* Alocarea
* Tehnicile capitalizării venitului:
- Capitalizarea directă: Tehnica reziduală a terenului
- Capitalizarea directă: Capitalizarea rentei funciare
- Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat/ Analiza parcelării
şi dezvoltării

19
19
Analiza fluxului de numerar actualizat – Analiza parcelării şi
dezvoltării

60,00

S=4800 mp
80,00

CMBU= rezidential

20
 60,00

20,00
C1 C5

LOT 1 = 540 mp LOT 5 = 540 mp

20,00
C2 C6

LOT 2 = 540 mp LOT 6 = 540 mp

80,00

20,00
C3 C7

LOT 3 = 540 mp LOT 7 = 540 mp

20,00
C4 C8

LOT 4 = 540 mp LOT 8 = 540 mp

LOT 9 = 600 mp
27,00 6,00 27,00

21
COMPARAŢIA DIRECTĂ

Cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului şi cea mai

preferată metodă atunci când sunt disponibile vânzări
comparabile
a) Criterii de comparatie(unitati de comparatie)
b) Elemente de comparaţie:
• drepturi de proprietate
• restricţii legale
• condiţii de finanţare
• condiţii de vânzare (motivaţia)
• condiţii de piaţă (data vânzării)
• localizarea
• caracteristici fizice
• utilităţi disponibile
• zonarea
• cea mai bună utilizare
22
22
COMP, B
S=520 mp

COMP. A
S=620 mp

A,C,E,Da,G

4,80 15,70

12,00

A,C,E,Db,G la 20 m
SUBIECT
COMP. C
14,20

S=420 mp
S=450 mp

23
 Tehnica compratiilor directe -TEREN
Elemente de comp. Subiect Comp A Comp B Comp C Comp D
Adresa Teatrului N.Iorga Teatrului M.Eminescu Teatrului
Suprafata 400 550 400 280 320
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 120 145 135 150
Corectia ofertei -10% -10% 0 0
Pret corectat 108 130.5 135 150
Conditii piata febr,2016 ian.2016 febr,2016 ian,2016 ian,2016
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0 0 0 0
Pret corectat 108 130.5 135 150

Localizare Teatrului inferioara similara inferioara similara

Valoarea corectiei 15 0 15 0
Pret corectat 123 130.5 150 150

Destinatia (utiliz.) Rez/P+4 Rez/P+E+M Rez/P+4 Rez/P+4 Rez/P+4

Valoarea corectiei 7.5 0 0 0
Pret corectat 130.5 130.5 150 150
Utilitati A,C,E,G,Da similare similare superioare superioare
Corectie 0 0 -19.5 -19.5
Pret corectat 130.5 130.5 130.5 130.5
Alte corectii 0 0 0 0
PRET CORECTAT 130.5 130.5 130.5 130.5
Total corectie bruta 54 27 15 0
Total corectie neta 10.5 -13 -4.5 0
Valoarea estimata rotund 130.5 EUR/mp

S teren =400 mp 52,200 231,538

24
 Tehnica compratiilor directe -TEREN INDUSTRIAL
Elemente de comp. Subiect Comp A Comp B Comp C Comp D
Adresa str.Pinului str Marului str Prunului str. Caisului Pinului
Suprafata 2000 2500 2500 1800 1500
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 15 20 15 18
Corectia ofertei 0% -10% 0% -10%
Pret corectat 15 18 15 16.2

Localizare str.Pinului inferioara superioara similara similara

Valoarea corectiei
Pret corectat
Acces, deschidere x similare similare inferioara similare
Valoarea corectiei
Pret corectat
Utilitati A,C,E A,C,E A,C,E A,C,E A,E
Valoarea corectiei
Pret corectat
Alte corectii 0 0 0 0
PRET CORECTAT 0.0 0.0 0.0 0.0
Total corectie bruta 0.00 0.00 0.00 0.00
Total corectie bruta % 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea estimata rotund EUR/mp

S teren =2000 mp

25
 Tehnica compratiilor directe -TEREN
Elemente de comp. Subiect Comp A Comp B Comp C Comp D
Adresa Sadoveanu Eminescu Enescu Cojbuc O.Goga
Suprafata 400 500 520 500 450
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 130 140 140 133
Corectia ofertei -5% -5% 0 0
Pret corectat 123.5 133 140 136
Conditii piata mart,2016 ian.2016 febr,2016 mart,2016 mart,2015
Valoarea corectiei (Euro/mp)
Pret corectat
Localizare Teatrului inferioara similara similara similara
Valoarea corectiei
Pret corectat
Acces, deschidere x inferior inferior superior inferior
Valoarea corectiei
Pret corectat
Utilitati A,C,E,T,G similare similare similare similare
Valoarea corectiei
Pret corectat
Alte corectii 0 0 0 0
PRET CORECTAT 0 0 0 0
Total corectie bruta
Total corectie neta
Valoarea estimata rotund EUR/mp

S teren =400 mp 0 0

26
Elemente de comp. Subiect Comp A Comp B Comp C Comp D
Adresa str.1 str 2 str 3 str. 4 str.5
Suprafata 400 450 380 350 420
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 240 280 220 220
Corectia ofertei 0% -5% 0% -5%
Pret corectat 240 266 220 209
Drept de proprietate transmis integral integral integral integral servitute
similar similar similar inferior
Valoarea corectiei (Euro/mp)
Pret corectat
Localizare str.1 inferioara superioara similara inferioara
Valoarea corectiei
Pret corectat
Acces, deschidere x similare similare inferioare similare
Valoarea corectiei
Pret corectat
Suprafata 400 450 380 350 420
similara similara similara similara
Corectie
Pret corectat
Alte corectii 0 0 0 0
PRET CORECTAT 0.0 0.0 0.0 0.0
Total corectie bruta 0.00 0.00 0.00 0.00
Total corectie bruta % 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea estimata rotund 0 EUR/mp

S teren =400 mp
27
NOȚIUNI GENERALE DESPRE CONSTRUCȚII
Clasificarea construcțiilor - criteriul funcțiunii (destinației)

 Clădiri - construcții închise, cu o anumită

compartimentare interioară și dotare cu echipamente și
instalații, destinate pentru a concepe, a adăposti și a
deservi o anumită activitate umană

 Construcții speciale - toate celelalte tipuri de

construcții

28
Clasificarea proprietăților imobiliare în
funcție de utilizare:
1. Rezidenţiale (locuinţe)
2. Comerciale(spatii comerciale, birouri,
depozite, hoteluri, pensiuni, s.a.)
3. Industriale
4. Agricole
5. Speciale

29
REZIDENTIALE

30
31
32
33
34
35
36
NOȚIUNI GENERALE DESPRE CONSTRUCȚII
Părțile principale ale unei clădiri

- structura de rezistenţă (infrastructura și suprastructura)

- anvelopa (închideri, tâmplăria exterioară)
- acoperişul (terasa, şarpanta etc.)
- compartimentările interioare
- finisajele interioare (pardoseli, tencuieli şi zugrăveli, tâmplăria
interioară etc.)
- instalaţiile funcţionale (electrice, sanitare, termice, ventilaţie etc.)
- echipamentele (se pot trata împreună cu clădirea sau separat)

37
38
39
40
41
42
43
44