MINISTERUL EDUCATIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

I.P. CENTRUL DE EXCELENȚĂ ÎN CONSTRUCȚII DIN CHIȘINĂU

Catedra: Cadastru, Evaluarea Imobilului si Știinte Economice

Specialitatea: Cadastru si Organizarea Teritoriului

Evaluarea bunului imobil si

determinarea uzurii acestuia

A efectuat: eleva grupei COT14.09

Bodiu Sanda

A verificat: professor de specialitate

Timoftică Gheorghe

Chișinău 2017
 Evaluarea bunului imobil se face după Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a
valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi  forma de proprietate asupra lor.

Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru
determinarea altor tipuri de valori, cu condiţia utilizării datelor adecvate tipului valorii estimate.

Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, serveşte drept bază pentru determinarea

preţului  bunului  imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de
arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele.

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către

evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.

Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:

a) definirea misiunii de evaluare;

b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;

c) aplicarea metodelor de evaluare;

d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;

e) elaborarea raportului de evaluare.

Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul

serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a
lucrărilor de evaluare.

Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:

a)  identificarea obiectului evaluării;

b)  identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;

c)  identificarea scopului evaluării;

d)  definiţia tipului  valorii  estimate;

e)  identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;

f)  identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.

Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor

utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi
metoda veniturilor.

Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor de

evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va
determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării
metodelor de evaluare.

Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare.

Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.

Metoda cheltuielilor:

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea

cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de
consum.

Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:

a)  evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care
include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);

b)  evaluarea construcţiilor nefinisate;

c)  analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;

d)  reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de

reconstituire);

e)  argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;

f)  determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;

g)  evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;

h)  evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

 Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din
următoarele etape:

a)  determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizare;

b)  determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau

de înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit
de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;

c)  estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă);

deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;

d)  estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii

acumulate;

e)  estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii
de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.

Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V = Vt + (Vc - D)              (1)  

unde:

V  - valoarea bunului imobil;

Vt  - valoarea de piaţă a terenului;

Vc  - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;

D  - deprecierea acumulată.

Metoda analizei comparative a vînzărilor:

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al
caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a
vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile
de ofertă pentru aceste bunuri.

Metoda veniturilor:

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului

operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se
efectuează în două etape:

a)  prognozarea veniturilor viitoare;

b)  determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:

a)  plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;

b)  veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.

 Problemă:

Se dă:

Bun imobil complex;

o Lotul de teren – 0,2645 ha = 26,45 ari (1 ar=2500 lei)

o Casa de locuit P, piatră brută, acoperiș din oale, dimensiunile 41,9m.p. x 2,8 m, fățuirea
pereților fațadelor pe plasă metalică cu mortar de ciment, apeduct, canalizare internă
o Magazie din piatră, acoperiș din oale, volumul 22 m.c.
o Fîntînă din inele de beton armat, adîncimea 20 m

Să se determine valoarea de piață (Vp) a b. i.

Rezolvare:

1. Valoarea terenului:

S= 26,45 ari ; 1 ar = 2500 lei

Vp= 26,45 * 2500 = 66125 (lei)

2. Volumul construcției:

Vconstr. = 41,9 * 2,8 = 117,32 (m.c.)

3. Valoarea de reconstituire în anul 1997:

Vr= (171,47 * 1,04)+ 4,03 + 6,76= 189,11 (lei)

Unde: 1,04- coeficientul de corectie pentru fațada pe plasă metalică cu mortar de ciment;

4,03- adaos la preț p/u instalație de apeduct intern

6,76- adaos p/u instalația canalizare internă

4. Vr în anul 2017:

Vr= (189,11 * 117,32 * 39,73/2,67)* 1,20 = 396164 (lei)- prețul construcției

Unde: 39,73- diferența de pe piața evaluării b.i. dintre anii 1997-2017

 Magazie:

1. Valoarea de reconstituire:

Vr= 132,80 * 22 * 39,73/ 2,67 = 43473,8 (lei)

Unde: 132,80- coeficientul de cost pe m.c. pentru pereții din piatră de calcar

Fîntînă:

1. Vr pentru anul 1997:

Vr= 227,94 * 20 = 4558,8 (lei)

Unde: 227,94- coeficientul de preț pentru m.lin. de inele de beton armat folosite la construcție

2. Vr pentru anul 2017:

Vr= 4558,8 * 39,73/ 2,67= 67805,8 (lei)

Total pentru construcții fără coeficientul uzurii: 396164 + 43473,8 = 439637,8 (lei)

Tabelul 1. Determinarea coeficientului de uzură:

Starea Greutatea Uzura Uzura

Elementele construcţiei elementelor specifică % elementului relativă %
%
Lucrări în sol, satifcătoare
fundament din piatră 12 15 1,8
brută
Pereţii satisfăcătoare
34 13 4,42
Pereţii despărţitori bună
5 9 0,45
Planşeu de pod bună
7 9 0,63
Acoperiş satisfăcătoare
15 25 3,75
Podea de lemn bună
9 9 0,81
Ferestre excelentă
7 5 0,35
Uşa excelentă
7 5 0,35
Soba şi instalaţiile bună
3 5 0,15
 Lucrări electrice bună
1 5 0,05
Total 100 100 12,76

Uzura relativă= greut. specific. * uzur. elem. / 100

Bunul imobil este supus unei uzuri de 12,76 %

Scoatem uzura din costul b.i.:

439637,8 + 67805,8 = 507443,6 (lei) – total intre construcție, magazie și fîntînă

507443,6*12,76/100 = 64749,80 (lei) – Vp în urma calculării uzurii

Determinăm Vp total:

64749,80 + 66125 = 130874,8 (lei)