ABORDAREA PRIN VENIT

1. In care din situaţii, abordarea prin capitalizarea venitului ar da o indicaţie mai credibilă
pentru valoarea de piaţă:
a) casă de locuit într-un cartier de vile
b) şcoală
c) bloc de birouri
d) nici una de mai sus
2. Un element de comparaţie, utilizat în analiza veniturilor din chirie, pentru proprietăţile
rezidenţiale, poate fi:
a) chiria pe mp a ariei totale construite
b) chiria pe cameră
c) chiria lunară
d) toate cele de mai sus
3. Care din următoarele reprezintă o metodă de estimare a valorii prin capitalizarea
venitului?
a) venitul net din exploatare (VNE) împărţit la rata de capitalizare globală
b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rată de capitalizare globală
c) chiria pe 10 ani
d) nici un răspuns corect
4. O garsonieră este închiriată unui student, de către o mătuşă a sa, cu 225 euro/lună.
Garsoniere similare se închiriază în vecinătate curent cu 325 euro/lună, cu un
multiplicator de 150. Care ar fi o indicaţie privind valoarea de piaţă?
a) 33.750 euro
b) 46.500 euro
c) 41.250 euro
d) 48.750 euro

5. Principiul de bază în abordarea prin capitalizarea venitului este:

a) cererea si oferta
b) substituţia
c) anticiparea
d) cauze externe
6. Care principiu înseamnă că un cumpărător plăteşte pentru veniturile ce le va obţine în
viitor?
a) aşteptarea
b) substituţia
c) consistenţa
d) anticiparea
7. Din cele 3 metode de capitalizare a veniturilor, care este cea mai adecvată pentru
evaluarea unei case de locuit?
a) multiplicatorul chiriei brute
b) capitalizarea directă
c) actualizarea fluxurilor
 d) nici una din cele de mai sus
8. Rata de capitalizare directă este egală cu rata de actualizare, atunci când:
a) întotdeauna
b) niciodată
c) creşterea estimată a valorii proprietăţii este pozitivă
d) fluxurile de venit viitoare vor rămâne constante
9. Rata de actualizare se referă la:
a) rata rentabilităţii capitalului investit
b) rata de recup rata de recuperare erare a capitalului investit
c şi rata rentabilităţii capitalului investit
10. Tehnica actualizării înseamnă:
a) calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit
b) corectarea cu rata inflaţiei
c) calcularea valorii actualizate a fluxurilor viitoare de venit
11. Valoarea reziduală / de reversiune reprezintă:
a) valoarea de utilizare a activelor imobiliare
b) preţul net de vânzare a proprietăţii imobiliare la finele perioadei de deţinere
c) valoarea după dezmembrare
d) valoarea după despăgubire
12. In cazul în care se estimează "valoarea de piaţă" prin capitalizarea chiriei, fluxul anual
constă în:
a) chiria contractuală
b) chiria de piaţă
c) chiria în exces (surplus)
d) chiria contractuală pentru contractele în vigoare şi chiria de piaţă pentru spaţiile
neocupate
13. Raportul cheltuieli de exploatare/ venituri din exploatare depinde de:
a) managementul proprietăţii
b) sectorul de activitate
c) amplasamentul proprietăţii
d) toate (a+b+c)
14. Noţiunea de valoare reziduală apare la:
a) metoda capitalizării directe
b) metoda multiplicatorului chiriei brute
c) metoda actualizării veniturilor nete viitoare
d) metoda costurilor de înlocuire
15. Tehnicile marginale de evaluare pornesc de la următoarea ipoteză:
a) componentele unei proprietăţi sunt neseparabile sub aspectul valorii
b) componentele unei proprietăţi sunt separabile sub aspectul valorii
c) componentele unei proprietăţi sunt intangibile sub aspectul valorii
d) componentele unei proprietăţi sunt complementare sub aspectul valorii
16. Tehnicile marginale de evaluare se aplică:
a) componentelor financiare ale unei proprietăţi imobiliare
b) componentelor fizice ale unei proprietăţi imobiliare
c) componentelor juridice ale unei proprietăţi imobiliare
d) toate (a+b+c)
17. Profitul impozabil este calculat după deducerea (scăderea) din venituri a:
 a) dividendelor distribuite
b) ratelor scadente la credite
c) cheltuielilor de exploatare
d) serviciului datoriei
18. Randamentul capitalului propriu, investit în proprietăţi imobiliare, este raportul dintre:
a) profit net şi capital propriu
b) (profit net - rate scadente) şi capital propriu
c) venit net din exploatare şi capital propriu
d) profitul net şi valoarea proprietăţilor
19. Venitul brut potenţial reprezintă venitul total generat de o proprietate:
a) în condiţii de ocupare 100%
b) în condiţii de ocupare la nivelul mediu al pieţei
c) în condiţii de ocupare asigurată prin contractele în vigoare
d) nici un răspuns corect
20. Rata fără risc se referă la:
a) rata dobânzii bancare la acordarea de credite
b) rata dobânzii bancare la depuneri pe termen lung
c) rata dobânzii practicată de Banca Naţională
d) rata dobânzii obligaţiunilor de stat pe termen lung