Ministerul Educației, Culturii și Cercetării din Rep.

Moldova
Colegiul de Construcții din Hîncești

Disciplina : Teoria Evaluării

Lucrare Practică
,,Estimarea valorii unui bun imobil prin metoda
venitului’’

Elaborat : Croitoru Ion

Grupa EI-171

Verificat : Cioara Olga

Hîncești 2019
Introducere
Metoda Venitului examinează datele privind venitul şi cheltuielile generate de bunul imobiliar
care urmează a fi evaluat şi estimează valoarea lui aplicând procedura de capitalizare sau
actualizare a fluxurilor de numerar.
Capitalizarea şi actualizarea presupun transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului
net) în valoarea bunului imobiliar. Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului
imobiliar în activitatea comercială sau cea de producţie, fie din darea în arendă a bunului
imobiliar. In lucrarea prezentă va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a
bunului imobiliar, deoarece în procesul utilizării bunului în procese operaţionale include în
valoarea bunului imobiliar şi o componentă a afacerii, pentru analiza şi estimarea căreia este
necesară o abordare particulară.
1. Estimarea venitul operaţional net
Estimarea venitului operaţional net (net operating income - NOI) este efectuată în baza
veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate şi prin aplicarea următorului algoritm:
Venitul brut potential (-) Deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de
arendă (+) Alte venituri = Venitul brut efectiv
In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat.
Venitul brut potenţial Venitul brut potenţial (potential gross income - PGI) reprezintă suma
arenzii (platade arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar
dat, în
cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toţi arendaşii îşi onorează obligaţiunile
contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi de contract. în procesul estimării venitului
brut potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:
• informaţia despre bunurile imobiliare similare;
• informaţia despre bunul imobiliar evaluat;
• rezultatele cercetărilor pieţei imobiliare publicate în ediţiile specializate.
Procesul de extragere a mărimii arenzii din informaţia despre bunurile imobiliare similare
obiectului evaluat este identic celui utilizat în metoda vânzărilor comparabile Având la
dispoziţie un număr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru estimarea mărimii plăţii
de arendă poate fi aplicată şi metoda analizei regresionale. Ignorarea datelor despre bunul
imobiliar evaluat în procesul estimării venitului brut potenţial ar fi o eroare gravă. Bunul
imobiliar evaluat este cel mai bun obiect comparabil, şi ca şi celelalte obiecte comparabile este
parte componentă a pieţei
imobiliare. Evaluatorul trebuie să obţină de la proprietar toată informaţia privind veniturile şi
cheltuielile legate de funcţionarea bunului imobiliar, atât pentru perioada curentă, cât şi pentru
perioadele anterioare. în ultimul timp, publicaţiile specializate au devenit o sursă de informaţie
importantă pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezintă un spectru larg de date
despre
bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vânzare. Astfel, informaţia privind bunurile imobiliare
ce sunt expuse pentru a fi date în arendă, poate fi utilizată în analiza comparativă după
efectuarea tuturor ajustărilor care corespund situaţiei pieţei imobiliare, în special acelui segment
la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat.
În cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii:
• capitalizarea directă;
• actualizarea fluxurilor de numerar.
Prin metoda capitalizării directe venitul unui singur an este transformat în valoarea bunului
imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare actualizate
presupune că valoarea bunului imobiliar reprezintă suma valorilor prezente ale fluxurilor de
venit, care urmează a fi obţinute de proprietar în perioada de posesie şi valoarea reziduală
(reversie), care urmează a fi obţinută de proprietar la sfârşitul perioadei de posesie din
realizarea bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de
evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru
evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază care ne
indică nivelul de productivitate a bunului imobiliar şi este suma în baza căreia este calculat
impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele. Aceste două
elemente sunt incluse în "deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de
arendă" Deducerea dată poate ficalculată în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare
similare obiectului evaluării şi de regulă se exprimă în procente faţă de venitul brut potenţial.
De regulă, venitul brut potenţial este format de sursa primară de venituri generată de o
proprietate - arenda spaţiilor disponibile. Totuşi, un bun imobiliar, deseori, poate produce şi alte
venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaţiilor în arendă. Două exemple uzuale pot
fi, venitul generat de funcţionarea parcărilor auto şi venitul produs de automatele de vânzare
(exemplu: automatele de vânzare a apei gazoase),venituri de la darea în arendă a mobilei şi
utilajului, etc.
Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezintă venitul generat de proprietatea
imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii
imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare, luând în considerare pierderii. provenite de
la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate.
Cheltuieli operaţionale
Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut elvctiv pentru a estima mărimea venitului
operaţional net.
Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii:
1) cheltuieli operaţionale fixe;
2) cheltuieli operaţionale variabile;
3) cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii;
4) rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitate ale cărora a
expirat.
1. Cheltuieli operaţionale fixe
Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor, ceea ce le face a
fi uşor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaţionale fixe este impozitul pe
bunurile imobiliare şi primele pentru asigurarea bunurilor imobiliare. Cheltuielile operaţionale
fixe pot fi uşor estimate în baza datelor perioadelor anterioare.
2. Cheltuieli operaţionale variabile
Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legătură directă cu nivelul de ocupare a spaţiilor şi
reprezintă mai mari dificultăţi în prognozare decât cheltuielile fixe. Conţinutul cheltuielilor
variabile variază în dependenţă de tipul proprietăţii.
• Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietăţile imobiliare sunt gestionate
fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune sunt exprimate în
expresie procentuală din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor variază în dependenţă de
tipul bunului imobiliar şi mărimea lui. Proprietăţile imobiliare mari pot avea oficii separate
pentru administratori, precum şi cheltuieli legate de serviciile poştale, telefonice, consultaţii
juridice şi contabile, publicitate, etc.
• Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli
include cheltuielile pentru electricitate, apă-canalizare, energia termică, încălzire.
Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuată în baza datelor pentru perioadele
anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare
similare sau în baza informaţiei acordate de furnizorii serviciilor susmenţionate.
• Cheltuieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului
implicat nemijlocit în menţinerea şi exploatarea obiectului evaluării - dereticătoare,
serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaţiilor inginereşti.
• Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile
pentru ridicarea deşeurilor, curăţarea zăpezii, salubrizare, cheltuielile pentru
întreţinerea teritoriului şi a spaţiilor verzi, cheltuielile legale şi profesionale acordate
pentru întocmirea contractelor de arendă, cheltuielile pentru publicitate şi acţiuni de
promoţie.
3. Cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii
Cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii sunt divizate într-un capitol separat de
cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sumă importantă de cheltuieli şi nu se incorporează prea
bine în categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Deşi unele sursede specialitate includ
cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii în cheltuieli variabile, pentru a asigura o prognozare
mai exactă ele trebuie considerate în mod separat. Categoria dată de cheltuieli este un hibrid.
Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaţia acoperişului şi decorarea pereţilor exteriori
tind a fi cheltuieli fixe, care urmează a fi efectuate indiferent de numărul arendaşilor şi suprafaţa
spaţiilor arendate. Pe de altă parte,cheltuielile pentru menţinerea ascensoarelor sunt legate de
nivelul de utilizare a lor ceea ce este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli
operaţionale pentru menţinere şi reparaţii includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a
proprietăţii imobiliare. La acest
capitol menţionăm că evaluatorul trebuie să evite dubla evidenţă a cheltuielilor.
4. Rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitatea ale cărora a expirat
De regulă, elementele construcţiilor au diferite termene de exploatare ceea ce determină
necesitatea creării unui fond de rezervă pentru înlocuirea elementelor termenul de exploatare ale
cărora a expirat. Din categoria acestora fac parte: acoperişul, pardoseala, finisajul exterior şi
interior, utilajul mecanic şi altele. Aceste cheltuieli nu sunt incluse în capitolul cheltuielilor
operaţionale pentru menţinere şi reparaţii deoarece ele constituie nişte investiţii importante care
urmează a fi efectuate de proprietar. De regulă este creat un fond de înlocuire în care este
defalcat
periodic o anumită parte din venituri, pentru a acumula acea sumă de bani care va fi necesară la
sfârşitul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate. Mărimea
defalcărilor anuale este determinată ca produs al sumei necesare pentru efectuarea înlocuirii şi
coeficientului fondului de compensare . Coeficientul fondului de compensare este determinat în
baza termenului de exploatare a elementului şi rata dobânzii pentru conturile de acumulare
(depozite) ale băncilor comerciale.
Regula de bază pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de înlocuire este: se vor
include acele elemente perioada de exploatare a cărora este mai mică decât perioada de
exploatare a construcţiei de bază. Odată ce elementul a fost clasificat ca subiect pentru formarea
rezervei de înlocuire, costul necesar este repartizat (distribuit) proporţional pe întreaga perioadă
de utilitate funcţională. Cheltuieli care nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale: Uzura şi
dobânda pentru mijloacele împrumutate Venitul operaţional măsoară performanţa proprietăţii
imobiliare. El nu reprezintă beneficiul în sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel,
mărimea uzurii şi dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu sunt incluse în calcularea
venitului
operaţional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu
zisă a proprietăţii imobiliare. evaluare fără a fi supuse corectărilor. Unele poziţii urmează a fi
excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea afacerilor; uzura
contabilă; impozitul pe venit; majorările de capital.