ANALIZA VENITULUI

$I
CHELTUIELILOR
Amenajdri {bcute de cliiliag
Cheltuicli de capital
Cheltuieli de exploatarc
Cheltuieli de inlocuire
Cheltuieli dupd calculr.rl VNE
Cheltuicli fixe
Cheltuicli inainte de
calculul V).{E
Cheltricli variabile
Clauza dc continuarea ocupbrii
Clauza dc escaladare
Clauza dc incctare/rczi I icre
Clauza dc utilizare
Tcrmeni importan!i
Comisioane de inchiriere
Concesii
(scutiri) de chirie
Plafonarea cheltuielilor
suportate de chiriag
Plafonarea cheltuielilor
suportate de proprietar
Pierderi din neocupale
gi
neincasare a chiriilot
Pozilia unui eiement
Rata venitului net (NlR)
Rata chel[uielilor de
exploatare (OEII)
Introducere
peutru
a aplica oticar.c din proccdruile de capilalizale trcbuic clbctuatiL o cslit.nalc algtlmentatd a vcrrjtulrti
a$teptat. Iieqi cAteva proceduri de capitaliz re se bazeazd. mai degrabd pe nivclul culent al venitLllui, la
momelltul evaluirii, decat pc un venit viitor previzionat, un evaLuatot trebuie si ia in coustdetatc
previzirrnea venitului. Evaluntorul trebuie si ia ln considerare alet estimarea venilului
5i
a chel iclilor cAt
ii
selectarea lnetodei adccvate de evaluarc prin venit. Este o greqeall sd se considere ci vcnitul viitor ar
contrazicc principiul anticipdrii, care arati cI valoarea este valoarea aclualizatd a beueliciilor viitoate.
Venitul istoric si
cel curent sr.nt semnificative, dar ultimul cuvint il are viitontl. Venitul istoric al r'rnci
proprietEli este inlportant numai in misura in care este acceptat de cdtre cornpdritori c:a un indiciu pentt u
viitbr. Venitul curent este uu bun punct dc pomire, dar direclia
qi schimbarea evolugici venihrlui estinat
sunt escnliale pentru procesul de capitalizarc.
in abordarea prin capitalizare directd existir patru formc de venit care pot fi translilrmate iD valoaroa
diferitclol propriet[!i, venit:
Tn abordarea
prin capitalizare directd patru
fluxuri de venit pot fi analizate: venitul brut
potenlial (VBP), venitul l)rut efectiv
(VBE),
venitul net din exploatare (VNE)
$i
dividendele
(lE).
in actualizare, pentru estintarca valorii difclitelor dreptLrri imobiliare
pot ft analizatc difelitc fllxltri tle
numerar gi vaLori terminale adccvate:
.
\rIrIE qi valoarea tcnninald a proplrctdlii pe parcursul pcrioadci dc dclincrc
1tentru
valoarca urti
parlicipil(ii rfercnllt tlreptului deplin de proprietatc
.
IE
Si
valoarea tcrrninald a capitalului plopliu pe pcrioada de dclinclc
llcnlru
valoatca ttuci
participalii afercnltr dreptului deplin de proprietatc
o
Venitul brut poten[ial (VBP)
.
Venihrl bmt efecliv (VBE)
.
Venitul net din exploatare (\D,lE)
.
Dividendele (IE)
2t.l
.
Fluxul de numcrar cu luarea in considerare a amenajirilor chiriagului
(TI)
9i
comisioanelor de
inchiriere
gi valoarea terminalS a proprietdlii pe perioad'a analizati
cAnd se utilizeaza atdt capitalizarea directa cdt
5i
metoda fluxului de numerar actualizat este importanti
credibilitatea
previziunii venitului. Diferenle imporlante de valoare pot rezulta dac6 se aplica aceeagi rat6
de capitalizare sau un multiplicator al venihrlui brut
la un venit brut potenlial de 50 000$
qi 55.000$ se
.000$
9i
de 40.000$, rezulti valori ale proprietdlii de
,
o diferenJd de 5.000$ in venitul net de exploatare
produce o diferenfd de 50.000$ in valoatea tentltatl. Rezu1ti deci cd previziunea venihrlui reprezintd
problema esen1iall
9i
sensibild a capitalizArii venihrlui.
Un evaluator
poate estima fie venitul dintr-un singur an, fie fluxul acestuia
pe mai mulli ani, in funclie de
i"r"r-"1iir"
disponibile
qi de metoda de evaluare, bazati pe venit, selectati. Analiza se poate baza pe
urmdtoarele:
.
Nivelul venitului de la data evaluirii
.
Nivelul
previzionat al venitului
pentru primul an al investiliei
o
Previzionarea
venihrlui intr-o perioadd de delinere specificati
.
Venitul mediu anuai suabilizat din perioada specificd de delinere
Daci se cere determinarea
valorii de pialn, previziunea venitului trebuie sa reflecte agteptarile
larticipaolitor
p" pial5. intr-o misiune in cire se soliciti determinarea valorii de investilie, evaluatorul i$i
iabam
pievizirnile pe cerinlele specificate ale acelui investitor sau manager al acestuia.
Dacd trebuie evaluati o participalie la o investilie, pot fi utilizate dividendele. in acest caz, venitul aferent
capitalului se determind
prin sc[derea serviciului
itul
net de exploatare,
pentru a calcula dividendele
Pe
creditele i-potecare ixistente
qi deci mbrimea aces
riei
trebuie estimai
pe baza claJLzilor tzlale ale creditirii ipotecare, reflectate de activiiatea curenti de piali
9i
de iipul proprietdlii ce trebuie evaluati.
Tabelul 21.1 prezinti elementele esenliale
pentru investigarea
9i
pentru estimlrile veniturilor
qi
cheltuielilor diieritelor tipuri de proprietate. Elementele specifice implicate ln generarea venitului
9i
alocarea cheltuielilor
pot s[ fie diferite pentru diferite tipuri de proprietate.
Estimarea
gi corectarea chiriei de piafl
O investigare a nivelurilor chiriei de piap incepe
qt
analiza proprietnlii in cauz[.. Prin examinarea
situafiilorhnanciare,
contractelor
gi prin intervievarea chiriagilor
pe parcursul inspecliei
propriet5tii, un
evaluator poate verifica sistemul curent de chirii al proprietilii. O verifrcare ulterioarA este necesard dace
informaliiie fumizate de managerii
proprietitii sunt neclare/necredibile. Suma chiriilor curente poate fi
"ornp*uti
cu totalurile celor iealizate in anii anteriori, prin utilizarea situagiilor financiare. Situaliile
chiriilor, inclusiv chiria plititi sub clauza procentajului sau clauzelor de
graduare, trebuie examinate
pentru toli chiriagii dintr-o cl6dire. Dup[ analiza chiriilor, aferente proprieti]ii in cauzl, evaluatorul le
iransforme htr-o singuri unitate de bazd pentru a face comparalie. Toate difereniete intre chirii, existente
in cadrul propriet[1ii, vor fi descrise
pi explicate. Informaliile despre chiriile percepute ln spaliile
comparabiL di pe piali sunt asamblate astfel incdt s[ poatii fi estimati o chirie de piali echivalentd; daci
este necesar,
gi si o transforme intr-o unitate de comparalie.
2t.2
Analiza
venitultti
$i
cheltuielilor
Tabelul2l.l
Venituri
$i
chettuieli specifrce
ale tipurilor
principale de propriotate
.l-ermenScurtlalcrmenmediucuchirienetl;clririedebazdsi(hilieProcenttlfllil.
La fel cu cele de mai stts.
pentru amenajiirile chiia
inchiriere sunt Pldtite
dc
Pr
Clidiri industrialc
Tip de chirie
qi venit
Cheltuieli
Proprietdfi
din comer!
Chiria$i importanfi
Tip de chirie
''si
ve nit
Lheltulell
Chlriapii mici (locali)
Tip de chirie
qi venit
Rezi(lcnte
multi-familiale
Tip de chirie
Ei
venit
Cheltuieli
Cltrdiri de birouri
Tip de clririe
qi venil
Cheltuieli
SiiGfientul
"h"ttui"lilor
lrczental
mai sus est('
cdnd sc cere estimarea
chirici de piald pentru
oroel';':h^i:#:':;i#1";:*ifi,j:;ff:i:t#t,-ii
inchiriere catre un proprietar chiria$ sau o vanz
(sale-lcaseback),
poui" tl ou reflecte o indicalie corectd a chiriei de pia!6'
Chiriile
proprietalilor comparabile
pot fi o baz6
ntru
"ur',ra,
airpf ce acestea aLi fost aduse la aceeaqi
i in
re al
oare
dar contractele
de inchiricre rcinnoite sau ele noi
c[ o chirie mai mare decdt chir ia pe piald, entnr a
evita mularea. Pe de altd parte, un pfoprietal poate sd ceard de la chiriagii existenli o chirie mai mic6
pentru a evita neocuperile
precum giiheltuictile necesare
pentru atragerea tle chiriaqi troi'
21.3
Drepturi de evaluat
(interese)
e analizatd si estimatd. Evaluarea
drepturile depline
are de venit se bazeazd
pe chiria de piap pe care
unor
proiecte propuse, fEri a lua in considerare
iriate
9i
a proprietdgilor ocupate de proprletar, prln
abordarea
prin venit, se utilizeazi
chiria de pia!6 estimatf,'
nive1ulchirieidepia!6saulaniveldiferitdeacesta9ichiriaHk,
de pialb pentru proprietatea neocupate
ftberA) 9i
pentru spaliul ocupat de propnetar'
Distinclia dintre evaluarea dreptului
proprietarului asupra.proprietilii
dati cu chirie qi evaluareadreptului
"denill;
piofti"tut" a proprietaliloi inchiriabile ta ctririi ae pia!6 nu este *?:*:]1i
:ti:u:Ti::-*
atunci cdni inchirierile existents au o durata ramasa scurti. Un evaluator
poate prefera s6 evalueze o
froprietute
de aceastd naturd
prin capitalizarea
directi a chiriilor de piald
9i
apoi sd corecteze valoarea
oblinua cu vatoarea actualizati a oricdrui
avantaj sau dezavantaj de chirie'
cdnd se utilizeaz^
metoda fluxului de numerar actr-ralizat este necesara estimarea
chiriei de piap pentru a
mina venihrl dup6 expirarea contrach.rlui
de inchiriere. Actualizarca
chiriilor contractuale nu duce in
.,ruut tu for-ur"u unei opinii asupra valorii de pia![ a dreptului deplin de proprietate.ci la formarea
unei opinii asupra valorii de pia!6 a dreptului
proprieiarului.asupra
proprietdlii dat6 cu chirie sau a
dreptu-lui deplin de proprietate asupra unei proprieti{i inchiriatl'
Pentruaevaluadleptulproprietaruluiasupraproprieieliidat-ecuchirie,afererilpropfietalilorgeneratoare
de venit
qi finalizafe recent, cafe nu au atins gralul de ocupare stabilizat,
-trebuie
t*tiri".t"{ i
Piit-d_l,i!
adecvati din neocupare
gi neincasare a chiriilir
pe tru o peiioadl adecvati. ln evaluarea dreptului deplin
a.-p."pri"i"t"
intr-o proprietaie nou6, ocupat[ 100% daproprietar,"tt",ud::S,t:U^:,",}:U,?^*9:::::
p"r,t-ii-p,rl previzional necesar
penhu a ajunge la un
grad de ocupare de 100% a c1[dirii
(Acesta este
'unuio!
* ii-pur de lnchiriere o"l"rur
p"t i* i atinge o ocupre stabilizatd in propriet6lile inchiriate)'
Evalulea
proprietdlilor propuse in scopuri de galantare a creditelor necesite esdmarea valorii in etapele
a evalua dreptul
proprietarului asupra
proprietdlii
datd cu chirie evaluatorul ia in considerare
chiria
conhactualf,
pentru spaliile inchiriate, care poate fi 1a
diferite ale dezvoltdrii
proprietelii:
'
A$a cum este
'
CAnd este finalizati
'
Ca stabilizati
valoarea
,,ala
cum este,, este, de obicei, valoarea curenta a terenului liber. celelalte dou[ valon
valori
prospective la data finalizdrii conshucliei
qi cdnd proprietatea atinge ocuparea stabilizatl'
Actualizarea chiriilor contractuale nu duce, in
mod uzual, la formarea unei opinii asupra
valorii de
piatd a dreptului deplin de
Elementele de comparalie luate in considerare in analiza chiriei sunt urmitoarele:
.
Drepturile reale imobiliare ce
inchirierile cate nu reflecti. negocieri nepiriinitoare vor fi
vor fi inchiriate
gi condifiile
eliminate din r6ndul comparabilelor'
de inchiriere
.
Conditii de piaii
.
Localizare
o
Caracteristici fizice
Condiiiile economice se schimb[ astfel cl negocierile de chirii din
trecut pot se nu reflecte chfuiile curente
predominante.
Distanla fap de localizarea proprietilii
Mlrime, ini[ime, finisare interioari,
aqezare func]ionali,
priveliqtea amplasamenh ui, etc.
2r.4
Analiza
venitu lu i
9i
cheltuielilor
.
Divizarea
cheltuielilor
Ce cortcesii
(scutiri) cle chirie s-au fEcrrt? Cine p);itegte cheltr'rielile
stipulate
in contract
$i
rltc
de exploatale?
clauzc de inchiriere
Chiriilc
de piaJa ar putea se fie corectate
pentrt) utilizarea
ini.nii"*ta
sub'nivetut
de inilJime
al proprietilii ciind acestea
sunt dilbrite
de cele ale comparabilelor'
r
Utilizareaproprieti!ii
.
Componentenon-imolrillare
R:#;Hll
nalional
Poato
inclus in lanln
asocialli
cu nu
venitul
potential al proprictalii imobiliare'
informalii,
de obicci, informatii
care
pot li corect(
fr"fl'ri"*f
it
"f"chrarea
cot ecliilor, tretuic sd rezulte un tipar clar al chiriilor dc piald'
Informa{ii
despre
venituri
qi cheltuieli
.e. Interviurile
cu
proprietarii
9i
chrriaqii din zoni
pot
fumiza informalii
despre inchirieri
9i
cheltuicli. Pentru informalii
referitoare
la condiliile
de f,lnanlale
pol
fi contactali
fi
creditorii.
Evaluatorii incearca
se obtula orice informalii
despre venit
gi cheltuieli utilizand
proprictdlile comparabilc
;;;;;;;il;;;"ii.
.^.".i" irr""""iii
tr"i'ti"tetizate
in connrl.de
exploatare retratat
(corectat)
9i
stocalc
pe tipufi de propfletate (un cxemplu i" cont,l" exploatare
retractat este ilustrat ln acest capitol)
Ca qi informaliilc
despre chcltuieli,
informaliile
-despre
chirii sunt dificil de obfinut.
Ca urmare, evaluatonl
trebuie sA foloseascd
orice oporturlitate
si-;i
imbuneEleascd
baza de date despre chlrll lllchlrlerlte
pe
i:;;ffi;;;,
ifi""il;;";;ifi;bke
ctt'r este oficiul de cadastru' Reslsnrl:::lltl:j1l:11?lt'l:'il,:
::H;#Ttilil
il;;i;';J;-6*
""'i*r
ri
pagina di. acesta in
"?.:l-f.?"-'.T."ji::'X'::y,i:::l
;;#il."i;i#"1"';;'ii;r;;
;" u"L d" propri"tutJei ipoteci
ei
este codificatr
pcntru o identificar
c
-^+ ^^-+i-^
.i
^ ^^hla
a enntracfelor de inc Liriere, Irr anulnlte ora$e, sc
il#i;;";#;t1;;;;;i;
pot co.lincli o copie a contractelordein:.1:l:'"i^I'jy:i::,"':il:'::
i#ff;;;;';;r;;;;i;;;;'iJoi","'in,.gi,trate
ta oficiul de cad stru de cdtre scrviciile dc
p"lrf"i"" pti*ii. enunturit"
a" 1a mica publicitite pot se-fumizeze
rntbrmalii despre inchirieri Mu)1i
evaluatori chestioneaza
perloor" pult"i,u,"o de inchiriere
gi inregistreazl
informaliile oblinute,
clasificate
pe tipuri de proprietate sau
pc zone,
Veniturile
gi chelhrielile
conrparabile
trebrlic stocat
fie gdsitc u$or pentru a fi utilizate
pentru cstlmar
chelnrielile trebuie convertitc
pe uniteli uzuitle de
venitul
poate imbrdca forma de chirie
pe irpartan
Clicltuielile
pentru asigurarc, in]pozite, zr'rgr i-rvit, dc
'tl
(
pe acelea$i unitili de comparalie utilizate pentru venit (redate mai sus), sau mai pot fi exprimate
9i
sub
fonna unui procenlaj din venihrl brut efectiv. Unitilile de cornparalie selectate trebuie sA fie consecvente
peniru analiza proprietdlii in cauzd qi a informa{iilor despre inchirieri ob}inute.
Informaliile despre inchirieri pot sA arate ratele de neocupare sub formb de procentaj din venitul brut
potenlial iar cheltuielile de exploatare sub formi de procentaj din venitul brut efectiv. Aceste informalii
sunt esenliale pentru evaluarea proprietililor generatoare de profit.
Informa.tiile despre contractele de inchiriere
Daci existi conhacte de inchiriere scrise qi estimarea venihrlui se bazeazS, pe coniinuarea oblinerii
venitului din inchiriere, evaluatorul examineazd prevederile contractului care pot influenla mdrimea,
calitatea
$i
duabilitatea venitului proprietilii. Evaluatorul poate fie sA citeascd contractul, fie sd sebazeze
pe client sau, pe alti parte, autorizatA sI fi.rmizeze toate prevederile esenliale ale contrachrlui printr-un
iumar su,t.ezumut. in orice caz, sursa informaliilor
9i
nivelul de verificare trebuie prezentate in capitolul
referitor la sfera evaludrii, din raportul de evaluare. Evaluatorul hebui si analizeze
9i
contractele de
inchiriere ale proprietdlilor concurente, pentru a estima chiria de piald qi alte forme de venit adecvate
pielei spaliilor de lnchiriat concurente.
Informajiile cuptinse intr-un contract de inchiriere tipic sunt umdtoarele:
.
Data inchirierii
o
Informalii de referinjd, dac[ este lnregistrat contractul de inchiriere
e
Descrierea
juridici
sau alte date de identificare a proprietSlii inchiriate
o
Numele locatarului, adicl proprietarul imobilului sau al terenului
.
Numele chiria$ului, adice a locatarului
Termenul de lnchiriere
Data ocupdrii
Data inceperii pldlii chiriei
Mirimea chiriei, inclusiv clauza procentuale, gradualf,, clauze de majorare
qi termene de plati
Concesii
(scuiiri) acordate chiriagului, inclusiv orice discount acordat sau beneficii
Obliga,tii ale proprietarului privind elemente precum taxe, asigurdri
qi lntrelinere pentru partea
sa de responsabilitate
Obligalii ale chiriaqului privind elemente de cheltuieli ca taxe, asigurAri, intrelinere, utilitnli
9i
cheltuieli de curilenie pentru padea care revine acestuia
Dreptul de subinchiriere dacd dreptul chiriaqului poate fi subtnchiriat, in ce condilii
9i
dacl
atribuirea faciliteazi chiriagului inilial r[spunderea in viitor
Opliunea de reiruroire, inclusiv data notificlrii de solicitare, termenul de reinnoire, chiria
9i
alte
clauze de reinnoire
Clauze de limitare a chelhrielilor suportate d proprietar qi de chiriaq
Opliuni de cump[rare
gi orice condifii referitoare la aceasta
Clauze de reziliere, de lncetare gi de evacuare
Condilionlrii ale continulrii ocup[rii
Depozite asiguratorii, incluzAnd chiria achitatii ln avans sau cheltuielile efectuate de chiriag
pentru elemente cum ar fi imbunitiliri aduse proprietiilii
Pierderi ocazionale, dacl inchiriere se continui
dupi
un incendiu sau alti calamitate
gi pe ce
bazd
Amenajdrile aduse de chiriaqi, incluzAnd precizarca dacd aceqtia le pot recupera la expirarea
termenului de inchiriere gi de cine depind
Clauze de utilizare exclusivl gi de neconcurenJi
a
21.6
Analiza venitultri
Ei
cheltuielilo
r
.Exploprierca,inc|ltzlincldreptrrrilerespectivealeproprietaruluigialeclririalrrluidacdLttladttr
pi4i sau toate piltilc
Proprietdtii
strnt preluale dc citrc o agenlie
publici
.
Clauze dc renegcoict
e
.
Prcvcdcli spccialc
Trebuie acordati o atenlie spcciali
pcntrLl infomra;iile
privirld chtriile, scLrtirilc dc chitii' rcpartizrrrcl
cheltuielilor,
opliunilc de rcinn"ir",
"i^ir"L.
de escrrladare,
op(iunile
de cunrpdrarc,
clarrzelc rle rczilic[c 1i
amenajirilc efectuittc
dc citlc chiriaq'
Unexernplupentruanalizaul)tllcontlacttipicdeinchirieredebirouriestept'ezentatinlligura2l.l
Chiria
Mdrimcachirieicaretrebr.riepldtitidechiriagesteinforrrralia.debaz6dincontractuldeinclrirjere.Un
evaluator ia i' considerare
"tt'rio^a"
-i."
natura, care poat; includc chiria de bazi sau cLriria mi.intii'
chiria di. co.tract sau chiria
pt"."r*uf,
li
cSiria
iraduaia.
Surselo venitului
din ciririe trebuic identificalc
foarte clar.
Concesii
(scutiri) acordate chiriaqilor
Cdndpialaproprict.llilorirnobiliareeStes].lpl.asatulata,proprietariipotacorda?!rilla$i]l)rli:]1iti'tlprecr'Un
scutirca de chirie pentru o
lterioadd
de tinrp determinatE
sau peirtm amo'ajdrile
electuate. de chiria$'
penmr
inchirjeri de spallt cornerciale,
in caz*l magazinelor
de vhnzare cu amdnuntul
ale chiriaqilor,
suttt
acordate scutiri dc chirie ponlru ame;ajalile interioare
efectr.rate de cdtre chiriag Toato facilitir,tile
pcntltt
chirii rczulta din contextul .,ruaitjiiot
i" pia[e
$i
din condiliilc ncgocierii
dintre propt ietar.
ii
chiriag N tt
este ceva neobiqnuit
"o
o
"ur'r""ri"
de chiric si nu fie i'cLrsh i. clauzele de inchiricre
a1c contractuhLi
s"rl. in ostf"t dL siL'a1ii,
"uutuoto'li
totuti trebuie s6 ia iu considerare
qi co.ccsiilc
dc chiric atrLrci cAn4
calculeazl
chiria ofcctivi carc trebuie
pldtitil
Repartizarea
cheltuielilor
intre proprietar
9i
chiriaq (locatar)
Cele mai multe conracte dc itlchiriere stipulcazd
obli
Iocatarulrti
de i pl6ti taxelc'
utilitatile, \ncillzftea, repara(lrle
9i
alte cheltuieli 9i
exphatarel
propriefilii
in"flirirt". Un evaluator trcbuie si identificc reparti
ecare cotltract
e inchirielo
u-nJirut
li
se conpare chiriilc
ai
valoarea estimati a spa,tiului inchiriat pe baza chirir:i, cu cele aferentc
spagiilor comparabile. oricc coreclii ce.mte de rep,artizirea.chelnrielikrr
proprietdtilor comparabile
trebujc
,'a i.n."t" aceleasi clauze dc inchiriere
gi acelagi mod de repartizare a chelhriclrlor czr
9i
cele alc
proprietdtii in cauzA.
Opfiuni de reinnoire
nderea tcrurenului de inchiticre
l)entru
ulla satl lurli
nt in contiactcle dc inchiricrc
pe tcrmcn sclLrt
tl
lLlnH
determinare a chirici de pldtit Chiria
pentru perioa
un nivcl determiltat
prin ncgociere sau poate fi c
formulc. atunci cdnd estc cazul de opfiune. Op
chiriagului si ia o dccizic in concoldanlii ct't ilupt c
acestca sunt
privite
ca fiind thvorabile
pentnt chiriaq
9i
nu pentru proprletar'
21.7
Figura 2l'1
Fiqa cu spafiul inchiriat
pentru birouri
Clddire:
Locator:
Localar:
Spaliul:
Termen:
Chiria de baz6:
Etaj
_
Spaliul de inchiriat Spaliul util Factori de pierdere
inceput
Expirare
Indicele
prefluilor
de consum
trDa ENu
Cregteri
(pro gresive):
Clauze de modificare:
Taxe pt.
Proprietatea
imobiliara:
Chelhrieli de exPloatare:
Energie:
Listii de inventar
(cost):
Prevederi speciale
(renovare, etc.):
Cine
Plitelte:
Cheltuieli fixe
Taxe pL proprietalea imobiliari
Asigurarea proprietElii imobiliare
Cheltuieli variabile
Electricitate spafiu ohiria$
Electdcitate clddire
SIVAC chiria$
SIVAC clidire
Curelenie spaiu chiriat
Curelenie spaliu comun
Combustibil
Reparalii,iintretinere
Exterior
Interior
Management
. Plafon maxim
Locator |-ocatar
pt. locator
Sumi maximi
pe pp
-
Plafon maxim
pt.locatar
Suma maximi
pe pp
.
tr
tr
tr
o
tr
tr
o
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
tr
o
tr
tr
tr
tr
tr
D
tr
tr
tr
o
tr
D
il
tr
tr
Opliuni de reinnoire:
Numdr reinnoiri:
Chirie noul:
Anii
Clauze noi de modificiri
(anul de bazd):
Spalii noi de inchiriat sau factor de pierdere:
Liste noi de inventar:
Grad
(stare) de ocupare a clidirii Ia semnarea iniliald a contractului:
Observalii:
21.8
Analiza venitului 5i
cheltuielilor
Dacdclauzeleuncioplirrriidcreinnoiresunt|avorabilechiriagului,acestfapttrebuiertllinutinrapornl]dc
evaluare. iar evaluatorul
uu auea o
justificare a co rcluziei cd acest chiriag igi va exercita opliur.rea tlo
reinnoire. Dacd clauzele de rcinnoire nu sunt favorab
deoarece evaluatorul
trebuic sd concluzioneze,
iu rno
de reinnoire. Accst lucrtt cste deosebit de importa
metoda capitalizdrii
venihrh'ri, deoarece ar putea
delinerc a propriet6tij, ca
9i
asupra
previziunilor
de inchiriere,
Clauze de plafonare a cheltuielilor suportltte
de chiriaq
qi a celor suportate de proprietar
Contractele
de inchiriere includ adesea clauze car
proprietarul, fie chiriagul. [ntr-o clauzd de
chiriag la un nivel specificat
peste care
p
defineptc obligaliile maxinro ale chiriagu
chelhriclilor.
intr-o clauzd de chelh.rieli
plafonat
un anumit nivel
hiriasulrri Acest
in sarcina chir
ea nivelul cheltui
ca un pla{bn tnaxim, degi url nivel pe picior pdtlat este util.izat in urleLe situalii'
Clauzele de cheltuieli plafonate sunt deseori inclu
constantd. in clddirile de birouri cu mulli chiriag.i,
pro-rata intre chiriaqi, respectiv ln funclie dc sup
Aceste chelnrieli pro-rata, inpdrlite
pe chiria;i,
platefte cheltuielile alocate spaliului vacant.
Uneori. o singuri prevederc tle cheltuiald Ittaximir se utilizeazi pentru a acoperi toirte
-ch(lltuielile
calu
urmeazd si tie trecute ln se arna chiriagilor. in mod altemativ o cheltuiala maxitni
poate fi slilbilit[ pentl tt
fiecare dintre elementele dc cheltuiala. Dc exemplu, clauzelc de chelttlieli maxinte
prcvdd ci orit:c
creEteri ale impozitclor pestc Lrn nivel specificat vor'fi trecute in contuL chiriagului.
Clauze de cregtere
plElilc
in cre$tere se bazeazh in mod frecvcrrt pe rnodificirile unr.ri indice, crtm este indicele
plc(utilot dc
consum, de obicei aferent conlunitAlii in carc p.roprietatea este localizatd. Baza pentru indexi[c trebrtie saI
fie un indice unicat. in Ncw York, de excurplu, fonnula de cre$tele a salariilor docherilor este utiiizalii
frecvent. Fiecare creqtere dc I cent a salariilor docherilor
-
de exemplu salariul orar'plitit lunclionatiktr
care sunt membri ai sindicatclor docherilor
-
va genera o creltele de la I cent sau 1,5 cenli a chelnriclikrr'
suportate
pe unitatea de suprafa!6. O ciauzi de cregtere ajutd ploplietarul si acopcre cre$terilc
chelhriclilor de exploatare care sunt trecr.lte pc o bazd pro-rata chiriagului. Anumite clatrze de cre$tele sunt
prevezute intr-o astfel de fomruld largA incal sd permitd sd se foloseasca chiria neti.
Clauze dc recupcrare a cheltuielilor
O clauza de recuperare a chclhJielilor prevede c6 orice cheltuielj de exploatare pldtitc de ploprietal sulrt
recuperabile de Ia chiriag. Unele din aceste elemente
(ca, dc exeLnplu, cheltuielile de intrelinere a spafiultLi
comun) pot fi considerate clrcpt cheltuieli curente, in timp ce altele pot fi consideratc ca alocari penhLr
inlocuire. Cheltuielile recuperabile sunt chcltuieli deductibile gi recuperarea lor este tratatd ca elemetlt
distinct de venit, in cadrul contului de profit
;i
pierdere.
21.9
Opfiuni
de cumPnrare
Anumite
contracte includ o clauzd care sd permiti cluriagului dreptut
de cump6rare
.a -
proprietElii
ffi;rt"".
in c6teva cazuri, aceasti opliune treiuie exercitatd 1a data incheielii
termenului de inchiriere
sau la anumite
termene,
pe parcursul deruldrii
co
exercitati
la orice moment al termenului din contrac
refuz. O opliune de curnpirare
poate restricliona
e este evaluata ca proprietate neocupati'
pretul
convenitintrep6r!lpoatereplezenLaolimitEpenkuvaloareadepialdaproprietiliirespective,evaluataca
fiind inchiriatd
Clauzele
de reziliere/incetare
n contract de inchiriere in imprejuriri care nu pot fi
De exemplu,
in cazul unet expropnerr sau unul
zilieze contractul de inchiriere,
dacl pierderea din
exPloatdrii.
O ciattzd
acordarea
alii
9i
asigurarea unet
chirie. Un
de inchiriere o clauzd
ganseiedetipdeclauziderezilierepoateafectanivelulchiriei
qi valoarea
de
Pia!6.
O clauzl de incetare intr-un centru comercial
inch
unl astfel coreclii a1e ratei de achralizare'
Clauzele de continuarea ocuPirii
e subiectul contractului
de inchiriere in condiliile ln
q, cu condilia menJ.inerii
inchirierii altui spaliu de un
a anuia contrachi in perioada de derulare a acestuia'
aluarea unui centru comercial,
probabilitatea ca un
l";:?li:"
ffit?l'::;:
ocuparea
1or de continuarea ocupdrii de cdtre un chiriap
-
sunt deseorl
io"Jp"tif"
,e+i
"ontinue
activitatea dacl un chiriag principal pdrlseqte centrul comercial.
Amenaj
irile efectuate de chiriag
Amenajlrile
ample fbcute de chiriaq
(TI) pot influenla chiria- contrachrald
sau
ceruti sub formd de alocare
pentru amenajirile chiriaqului Luarea in c
chiriagului se face, in mod uzual prin met'oda fluxului de numerar actlaliza|
i*f*i f" analizt adecvati, din-perioada
de delinere. Ignorarea impactului
amenajirilor chiriaqului ln
metoda
capitalizlrii directe
poate s6 in6ucd in iroare. VNE stabilizat reflecti
$i
amenaj6rile f1cute de
chiriaqul
proprietnlii, care sunt adecvate
pentru piata rcspectivl'
cand cheltuielile
de capital nu sunt incluse in chiria ceruti, deoarece sunt ftcute de proprietar,
sa
mai mare, care sd amofiizeze cheltuielile
ata
nchiriere' Dacd chiriaqul face cheltuielile de
sa
ui pentru o parte sau pentru toatE durata de inchiriere'
21.10
Analiza venitulrti
qi cheltuielilo
r
pentru ch;ttuielile
asumate de chiriag. in multe rnedii din comer! chir iile variazd
iu m tl
de maritnca
""^*"iiif,"
fe."," de chiriaq. CAntl se r.Ltilizeazi ceste inchirieli
I
rabile, nivclul unei"uflf
at chirii este un important
element de comp:rra!ie'
competitivit.Alii
proprietelii
pc prala'
Amenajdrile
chiriagului irl clidirca noud rcl)rezint
clddire cxistcntd reprezintd
tlc obicei o chclhllald
economici
a unei cladiri accitsta dicteazi cum aces
dacd clc afecteazf, direct \N ll
Si
deci sunt irlreglstrat
exploatarc
corectflta, atuncl cte sunt
"onsia.ra;
cheltuieli
inainte de \rNE, pe cdud in alte momcnte
elc
sunt considerate un elcmellt situat dupi calctrlul VlrtE
Unpromotorsauunproprictarpoates6finanlezounanumitnivelalamenalirilorchirragulttigtaceastase
va reflccta in chirie. Costurilc ,upii..nr*
"
peste acest nivel.cad
in responsabilitatea
cliriaqului
9i
dcci ttu
vor fi reflectate ln chirie, dur vor fi amortizatc
pe
Parcursul
dulatei contlactului
de incltirierc un astfcl tle
nivcl poate fi difcrit
pentnl spaliilc noi cle ccl pe'i,u spaliile cxistente, iar nivelul amenajdrilo'
chiriaSttlLti
poat" fi diferit
p",rtni chiriaqLrl
carc reinttoicate
colltrz ctul
$i
pentrtl Ltu chiria5 uott'
Clauze dc utilizarc cxclttsivi
ti
de necompctitie
mbelor
pir'[i sit opcrczc o afacctc asenliuldtoarc
(ll
riaq catc vindc echipaucntc
de spott ttu c agrcal sir
de un centru comcrcial Daci exista inforrnalii
dintr-o clauzd de necompetilie
poate ft estinrat
9i
Un proprietar carc doreqte sii ontroleze relear'la
5 de utilizare exclusivb intr-tl anurrut
contract
un chiriag care doreqte sd atinga un anumit nivel al statutului
de monopol
poate, de aselnenea'
s6 ceatd o
astfel de clauzd.
Elaborarea
situa{iei
de exploatare
corectatd
in estimarea capacitdlii
dc a genera profil a unei pfoprietdli, un evaluat r trebuic sd analizeze intii
nrevizionarea venitului net dln"exploatafe.
Evaluatorul estimeazd veniturilc i chelflrjclile dup6 ce face o
lercetare si
analize a urmdtoarelor:
.
Veniturile
$i
cheltuielite istorice alc proprietelii in cauzi
.
Veniturile
$i
cheltuielile istorice alc proprietililor concuente
.
contractele
de ilchiriere recent semnate, contractele
de inchiriere ofertate
9i
chiriile cenrte
pentru proprietatcn in cauze
$i
pcr'ltru proprietafile cotlcurente
.
Gradul de neocupat c, at6t pentru proprietatea ln carizd, cat qi pentm cornparabile
.
cheltuielile administrative
pentru proprictatea analizata
9i
pentru cofrparabile
.
Informatii
publicc despre chelnriclile de exploatare
9i
cheltuielilc de exploiltare aLe proprietiIii
in cauz{
9i
ale propr:ietililor conctllente
.
Modificirile
previz-ionate in impozite, cheltuieli cu energia
9i
alte cheltuieli rLe exllloatare
Frecvent evaluatorii
prezinta aceste infoflualii sub form6 tabelari,
pentru a ugrurt cititea rapoltLlirli
Veninrrile
gi choltLrieiile sunt raportate, iu general, anual sau l.'ar in tlolari (sunre absolu6)
$i
stult
analizatc in sumir absolutd
(5i), pe unitate clc suprafaJd inchiriatl sau pe alti unitate de compatalie
Peutnt
a ardta cum sunt
prezentflte gi previziorrate datele istorice, in cadntl unei sitLralii de exploatafe,
Tabelul 21,2
preziniii
cheltuicllc de exploltare istorice aferente unei clidiri pcntnt bitouri dln cenhul
2t.ll
ora$ului, cu o suprafat5 inchiriabili de 60.000 picioare pAfate. Tabelul 21.3 sintetizeazd cheltuielile de
exploatare aferente unui numdr de cinci proprietdli comparabile, din aceeagi arie a pielei, ceea ce permite
o comparalie facila a proprietilii in cauzi cu comparzbilele. Este ugor de observat ci cheltuielile de
exploatare totale ale proprietiifii in cauzd, de 14,79$ pe picior peftat, pentru primul an analizat, sunt
semnificativ mai mari decdt cele ale comparabilelor, cuprinse lntr-un interval de la 12,65$ 1a 13,92$ pe
picior pdtrat. Pentru multe din elementele cheltuielilor de exploatare prezentate, cheltuielile unitare ale
proprietSlii in cauzd se situeaza sub intervalul acestor cheltuieli ale proprietililor comparabile, dar
cheltuielile cu electricitatea, de 4,14$ pe picior pdtrat, qi cur6lenia, de 2,28$ pe picior pltrat, sunt mai
mari decdt cele aferente oriclreia dintre comparabile. In analiza venitului gi chelfirielilor, evaluatoml va
trebui sd investigheze cauzele pentru care costurile cu energia electricd gi curilenia ale proprietilii in
cauzl sunt mai mari.
DupI analiza detaliati a proprieFlilor qi a datelor privind contractele de inchiriere, in paralel pentru
proprietatea in cauze
$i
pentru proprietilile comparabile, evaluatorul estimeazl venihrl net din exploatare
pentru proprietatea in cauz6. DacI evaluatorul se axeazd pe oblinerea beneficiilor aferente investiliei de
capital propriu va fi necesari gi estimarea dividendelor.
Estimerile venitului se fac in urma analizdrii
informatiilor asupra
proprietdlii in cauzd
9i
a
proprietdtilor concurente, respectiv venitul
individual gi cheltuielile istorice, informalii
recente din tranzac.tii
(contracte semnate, chirii
cerute
$i
oferite), niveluri de neocupare
9i
cheltuieli de managemenl
(adminiskare); pot
fi
investigate gi informatii
publice
despre
exploatare, impozite pe proprietate, rate de
utilizare previzionate
9i
agtepterile pielei.
Yenitul brut
potenfial
Evaluatorii analizeaz[ venitul brut potenlial pe o bazd anuali (anual). Venitul brut potenlial conline:
.
Chiria din toate spaliile proprietElii adicd chiria
contractuale pentru contractele curente, chiria de
piald pentru spafiile vacante sau pentru cele
ocupate de proprietar, chiria procentuald sau
adilionali pentru proprietilile folosite ca
mzgazlfte-
.
Chiria din clauzele de creqtere
o
Venitr-rl rambursat
.
Orice alte forme de venit ale proprietitii
imobiliare
-
de exemplu venih:1 provenit din
serviciile firmizate chiriaqilor, cum ar fi serviciul de telefonie, anteni colectivl, depozitare, parcare,
ca gi venihrl provenit din automatele de schimb valutar gi din taxele de parcare.
Istoricul cheltuielilor de exoloatare a in cauzi
Actual Anul I Actual Anul 2 Actual Anul 3 Buget Anul 4 (curent)
Dorari
t;i,1''1i'
Dorari
t;f,';l'
Dorari
t;f,'gi'
Dorari
tHff'
fix
Energia $200.390 $3,34 $216.632 $3,6'l $211.789 $3,53 $248.350 $4,
lmpozite pe proprietate
$232.812 $3,88 $272.378 $4,54 $314.433 $5,24 $323.400 $5,3
Aslgurare 2.378 0,04 2.350 0,04 6.625 0,11 6.700 0,11
CSldura 79.211 1,32 71.390
'1,19
72,675 1,21 85,250 1
Curdlenia 117.102
'1,95
109.775 1,83 128.5A7 2,15
'136.750
2
management 4.757 0,08 4.930 0,08 5.010 0,08 5.350
Diverse 3.031 0.05 88 0.001 610 0.01 600
Salarii 8.432 0,14 10.208 0,17 '11.386 0,19 12,600 0,21
Reparalii
9i
lntrelinere 17.388 0,29 30,688 0,5'l 38,875 0,65 52,825
Ap5
Si
canalizare 3.010 0,05 3.030 0,05 2.412 0,04 4.800
Adminishative,
juridice,
contabilo
,l.180
0,02 1.778 0,03 10.856 0,18 10.850 0,1
Comisioane de
exploahre
$669.691 $11,16 $723.247 $12,05 $803.658 $13.39 $887.475 $14
21.12
Analiza venitului $i
cheltuielilo
r
d exploatare
conslrucliei
Tabel 21.3
Anuliza cheltuielilor
de e.1p!941!3l9
3!9
2003 2002
1S96 1996
60.000 75 000
s4,14
1,42
o,21
0,88
0,08
0,18
0,09
0.0'1
$14,7S
BCD
110 7l7 133
Second Fourth Thlrd
Avenue Avnue Avcnue
2002 2002 2002
1985
1978 198',1
49,411 56.411 52.000
$5.39 $5,51 $5,48
$5 01 $5'47
o.tr o,o6 0,09 0'10 017
$3,31
1,35
1,27
0,78
0,98
008
o,26
0,08
0.02
$13,24
Ei
Onc
Pla,
Commerce
2AA2
1995
6(i.000
130
lValn
Street
inchi abte plcioars
Prlrate
pe propdolat
varlabilo
Energia
Celdu.a
CurAlnia
Salarii
Reparalii
9i
inltelinete
Ape
$i
canalizarc
Administrative, iuridice,
contablle
Comlsioane d managemont
0iverse
chltuleli do exPloatare
$4,03
1,25
1,61
0,25
0,45
0,08
0,19
0,08
0.o2
$13,53
$3,47
1,60
1,38
0,32
0,63
0,08
0,19
008
---9iL
$3,25
1,75
1,28
0,73
0,99
0,09
0,08
0,09
---9p2
$13,92
0,09
$3,45
1,55
1,30
0,21
0,38
0,10
0,11
0,10
_--sp-1
Deoarece venitul oblinut din servicii
poate sau nu sa
decide ca fiind inadecvat sa includa acest venit ilL ve
trebuie sA trateze un astfel de venit, fie ca vcnit al a
acestuia. Dacd o formd de vcnit este subiect al unei
trebuie si fie incorporat in VBP
9i
va trebr'li {Ecuti
chiriilor,
pentru a reflecta astfcl venitul brut cfectiv'
Pierderea
din neocupare
9i
din neincasarea
chiriilor
Pierderca din neocupare
qi dtn neincasarea
chiriilor este o diminuare
a venitului brut
Potenlial
atribuibild
,""-.rpiiii, schimUaiii chiriagului
9i
nepldlii chiriei. Aceas6
pozilie (din sitr.ralia exploatirii) se refcr6 Ia
doud elcmente:
.
Neocuparea fizici ca o pierdere dc venit
ePierdereadinneincasalecauzatadcconccs,iiacordatesaudeneplatachiriei
Suma chiriilor anuale incasatc este mai micd declt venitul brut
potenlial irnual, deoitrece cste incluse o
flcdndu-se astfel o dedrrcere in evaluarca
in rnod obiqnuit, ca procer)taj dill venitul brut
fizice ale
proprietirlii, de calitatea chiriaqilor, tle
previzionat dintre cerere
9i
o1r:rt[
9i
de concliJiile
economice
generale gi locale.
shtdiile publicate referitoarc Ia proprietdlile similare, in condilii sirnilare, pot intlica urt proc:entaj adecvat
al colei pentru pierderite din ncocupare
qi rreincasare a chiriei. Un evalualol at trebrri sb ccrceteze
pial:r
localit pcntru a argumenta cstimarea neocupirii, dar coucluzia acestuia
poate fi dift:ritd de neocrqtarca
curentii indicatd de infomaliile impoltantc siu adiacente, deoarece aceasta reflectd nurnai a$teptdrilc
unui
investitor tipic pe perioada de posesie. Alte metode de cuantificarc a pierderilor din ncocuparc
;i
neincasare a chiriei constau in compalalea venituh,ri potenlial brui, determinat Ia nivelul de ratc de piali,
cu venitul curent colectat dc proprietatea in cauzA
21.13
Venitul brut efectiv
Venitul brut efectiv reprezintb venitul brut potenlial minus pierderile din neocupare
9i
din neincasarea
chiriei.
Cheltuielile
de exploatare
Cheltuielile
de exploatare pot fi inregistrate in categorii selectate de cltre proprietar sau pot ulmeri un
sistem standard de contabilitate, initituit de cAtre o asocialie a proprietarilor sau de firmele de
contabilitate care deservesc un anumit segment al pietei imobiliare.
in general, cheltuielile de exploatare se impart in trei categorii:
1. Cheltuieli fixe
2. Cheltuielivariabile
3. Alocdri
Pentru
inlocuire
Indiferent
de gruparea chelhrielilor de exploatare, un evaluator le analizeazd sd le retracteazd intr-un cont
de exploatare-disiinct,
in scopul estimirii chelhrielilor de exploatare
previzionate specifice ale proprietalii
pe baza contabilitalii de angajamente.
Cheltuieli fixe
Informalii1e
despre impozite
pot fi gisite in iruegistriri publice iar birourile de consultanil
juridicl pot
asigura informalii desPre
ln
impozitele viitoare. Dacd
ita
coreclii
pentru retralarea c
cd
subdimensionate
sau dacd pare c[ se abate de la princ
detaliat cea mai probabild mdrime sau tendinli de modifrcare a impozitelor
viitoare. Orice schimbiri ln
ercetate atent. DacE impozitul este subdimensionat,
dacl impozitul este mare, totuqi, nu se poate obiine
lor pe proprietilile imobiliare, un evaluator incearcd
ele impozitelor din trecut
9i
prezent, pe cheltuielile
viitoare ale municipalitalii
$i
pe percepliile participanfilor pe piafi.
pentru
proprietilile
curent, evaluatorii po^t calcula cheltuielile de exploatare
previzionate frr[ a
prietnlile imobiliare. In acest caz, rezultatul estimat este
venitul net din expl
ea protr rietilii dar, in rata de capitalizare folosita penhu a
converti acest u"nit o"t din exploatare in valoarea proprietilii va fi inciusi o priml pentru impozitele pe
proprietate. De exemplu, sd presupunem c[ impoz
intL 2/o din valoatea de piald
ii
ce venitut net din ixploatare dupi impozitul pe
at cu o rata normald de Ill;,
. in acest caz, venitul net din
poate fi capitalizat cu o rati de 13% (ll%+2%)
i. in mod altemativ, evaluatorul
poate alege sI
pe baza costurilor de construclie estimate sau a
impozitelor de platii pentru proprietiili similare conshuite recent.
Situa,tia cheltuielilor de exploatare ale unui proprietar poate evidenlia primele de asigurare achitate pe o
bazd anuall. Dacd acesb p;ime de asigurare nu sunt platite anual, ele trebuie corectate
pe o bazl anuala,
inainte de a fi incluse in contul de exploatare corectat. Asigurarea lmpotriva riscurilor de incendiu
9i
a
rlspunderii
proprietarului sunt elemente tipice de asigurare, dar pot fi incluse
qi alte.prwederi in polilele
de asigurari, in func1ie de tipul de proprietate, cum sunt gi ascensoarele, boilerele
9i
geamurile.
Evalualtorul trebuie si determine
primele de asigurare
gi, daci existi inadvertenle, sI ajusteze coshrile
anuale pentru a evidenlia acoperirea riscurilor pentru proprietatea evaluati.
21.14
Analiza venitulrri li
cheltuielilor
Asigurarea
pentru bunurile care constituie obiecte de inventaf
$i
pentru alte bunuri mobile cade in sarctna
io.u?uritor
gi, d" u.."u, nu pot fi adaugate la costurile de exploatare ale proprietalii irnobiliare. Cfurd apar
intr"Uari a.rpr" acopeiirea^ r'iscurilor in reasigurare, evaluatontl
poate solicita o consltllanlit
profesionalir
in domeniul asigurdrilor.
Cheltuieli variabile
conturile de exploatare
per.rtru proprietdlile mari inregistreazd
frecvent rnulte tipuri de chelhrieli variabile
cum sunt urmatoarele:
.
Cheltuieli de management
r
Comisioane
pentnl inchirieri
.
Utilitnli
-
energie clcctricd,
gaz, ap:a, canalizare
.
incdlzire
o
Aer conditionat
o
Salarii
o
Curdlenie
.
intretinere
si
reparalii
.
Zugreveli
.
intretinere
garai
9i Parcare
.
Diverse
-
paz6, furnituri, saiubritatc, dezinseclie-deratizare
Cheltuiel i de managemen
I
Serviciile de management
pot fi contractate sau fumizatc de proprietar. cheltuielile d nanngement
sc
expriml de obicei ca un proccntaj din venitrrl bruJ efecjlv
9i
se conformeazir
cu nivehtriLe locale
alc unot
astfel dc cheltuieli
pentru un lrlanagement normal
(t.ipic)''
Exploatarea
proprietdlilor cu mai mulli chirilgi sol
contabilitate
gi alte servicii. Proprietitile m ri pot
gi, in mod corespunzator,
cheltuieli
penlru int
management
pot include costul serviciilor tclefonic
J" .it,ipti"ui"
9i
de po'ti, dc publicitatc
ai
promovare. Cheltuielile de managenrent p{)t fi iucltrsc,
ocazionai, in cheituietile dc cxploatare recupcrabile in cazul anumitor tipuri de proprielrte
Pe anum.ite
piele, standardul de inchiricrc a rnagazinelor con{ine o prevcdere pentrLl cheltuielilc
administrative sub forma Unui procentaj din cheltuielile de intrefinere a spafiikrr colllune.
Accslc
chel ieli sunt tratate, in mor.l tipit, ca cheltuieli rambursabile chiriaquh.ri
9i
sunt distirrcte de cele inclLtsc
in cheltuiclile de lnanagemcrtt
I
activelor. Investiliile imobiliare bine cotate su
d
ti
proprietali imobiliare lizice Managerii acesl
p
ali imobiliarc, cum sE fin nfeze aceste achizifii
c
The Ofice Building: From Conccpt to lnveslmert Re,r/i0,, Joh; Roberl White, ed. (Clicagor Counselors ol'Real Itstate, Apprai$itL
Instutute, and Society oflndustrial and Offtce Realtors, I993), pp: 448-489, 529-530
21.15
Co m is io ane
P
entrtt inchiriere
ffi'il'ji::1"'.::1tlffi
"Jtrfr
"'lj'"',.T,;
poate fi calculati
astfel:
0,70
x
0,025
:0,0175
0,30
x
0,060
:
0.0180
Rata medie = 0,0355
(3,6% rotunjit)
Aceastd
ratA medie se va aplica apoi asupra chiriilor existente
pAn[ cAnd acestea expire'
uilitdfi
Cheltuielilecuutilitiililepentruoproprietatesuntprevizionate,deobicei,pebazaanalizeicheltuielilor
ie fumizaii
gului gi,
spaliilor
heltuieli
tale.
Gaz
Cdnd este utilizat
pentru lncdlzire
9i
aer condiiionat,
gazli-.poate rcprczenta
un element.important
de
;;fu;t;
este pHtit, de obicei, ,le catre chiriag sau este platit de proprietar
qi inclus in chirie.
Apd
ilor industriale
care utilizeazd
procese care depind de
tul serviciilor
de canalizare
este in stranse legAtur[ cu
cheltuielilor.
27.16
Analiza
venitultti
cheltuielilor
Canalizare
canalizare
poate fi plalitA de chtre chiriaS
rcsponsabil
pentru toiltc chelhrielilc
cu
hotelLrrilor'
moteluriLrir'
al ul tililor dc
e dc afaceri'
lncalzlrc
Coshrl
incllzirii este suportat,
de obicei,
de chiri
Aer condilionat
ale de incilzire
qi de acr condilionat individuale
ca; c
linerea Pi
reparalia acestor instalalii individuaLc'
in
l.
Cheltuiel i cu salariile
Chelhriclilecusalariileincludpl6lilepcntrutolisalarialiialec6rorserviciiSul)tesentialepentfLL
funclionare
gi administrare,
clar numai a acelor categorii de salarii cale l.Iu sunt pfcvazute in celelaltc
elemeDte de cheltuieli. In unele dorneniir oum ar fi ccl de p^az6
9i
de intrelinere' acest element
(lc
cheltuiali se bazeazd
pe o grild de salarii negociatd de sindicat. in alte caznri, dimensionarea salariilor
se
. Dacb uu paznic sau un admilistraLor
ocupa utl
serviciile asigurate de accAtia, in valoarca
(lc
t
9i
o sumi idinticl dedusii ca o cheltuial6 l rr
iilor pentm paznici, portari, hanlali
$i
liftiei i'
contribulia
pentru
Fomaj,
contribulia
pcntlLr pensie
9i
alte prelev[ri pentru personxlul allgajat se pot
include sub ienurnirea de chcltuicli
generalc cu salariile sau se pot inregistra intr-un elemcrl distinct tle
cheltuicli,
Curdlenie
in centrcle de alaceri, costr.rl scrviciilor dc curifenie sau de intrefitlere reprczintir o ntillc partc drrl
cheltuicli
gi includc doLti clemcnte: cosnrlile serviciilol dc culitcnic
5i
costul rnalerialclol pcnttu
curllenic. bl,"ltui"lil" cu curirlcnia se estiurcazh uzual pc picior pitrrlt dc supralali ilchiriatd, indifctcrtt
2t.17
dace pfestalia este efectuag de cAtre personalul
propriu sau g:.o
f.t*6 speciaLizatd
Aceste cheltuieli
sunt
echivalente cu seruiciul de camer6 sau cu serviciul de r enaj din hoteluri sau din apartamentele mobilate'
in ho
meazd ca procentaj din venitul brut Procentajul
stabil
i qi standardele
in domeniu'
Cur6lenia poate cddea
fie in
in funclie de tiput de proprietate
9i
de clauzele din
contractul de lnchiriere.
intrelinere
Si
reParalii
cheltuielile
de intrelinere
qi reparalii se efectueazl
pe parcursul anului
pentru a menline clldirea
Ei
ne de lucru. Aceste chelhrieli
pot cuprinde reparalia
exterior, repararea sistemului
de incilzire' a
nui contract cu chirie neti triple, chiriaqii
pldtesc
clldirii. Pot exista contracte
pentru reparalia
9i
nfiactul de intrelinere. Un contract care stipuleazl
i1 cd va stipula includerea cheltuielilor aferente
Transformlrile,
incluz6nd inlocuiri importante, modemizarile
9i
renovlrile
pot fi considerate cheltuieli de
""pit"f
ii
a""f nu sunt incluse ca ch"ltui"li curente in chelhrieiile de ?ntrefinere
gi reparalii Dacl locatorul
fale modificari
pentru spaliiie inchiriate,
aces6e cheltuieli
pot sau nu s[ fie recuperate
printr-o chirie
supll-"ntura;
in anumite cazuri, chiria;ul
poate s[ plAteascl acesie transformlri'
cheltuielile
totale pentru intre,tinere
qi reparalii sunt influenlate de m5sura in care inlocuirile
componentelor
clldirii
9i
echipamentului
este
"ondilia
qi utilitatea firnclionald a proprietitii.
contut de exploatare
retratat, cheltuiala cu intrel
un proprietar repari elemente
prin reparalii curente,
mai mici.
in cazul anumitor
proprietdli, cheltuielile
istorice inregistfate
pot include reparalii tipice
$i
chiar chelh-rieli
de capital
"-"
.r-t incluse intr-o categorie
ge aralri
cesta este
cazul, contul de exploatare retratat va trebui si
cifrel
cdnd s-au
a lua
cheltuieli
ea pentru inlocuire
pentru asigurarea inlocuirii
fi o intersectare inhe categoria de amenajlri ale
Lratii. Aceeaqi metodologie trebuie aplicati la orice
vdnzarc a unei comparabile
pentru asigurarea consecvenlei
cerute ln extragefea diferitelor rate (de
capitalizare
$i
de actmlizare n.t.)
gi ln aplicarea acestora ln cazul proprietn{ii in cauzd.
Amenajdri
interioare
ihrlui, tapetatului sau al curdlahrlui
perelilor ln spaJiile
stipula c[ proprietarul este unicul responsabil
pentru
chiriaqi. Chelhrielile de amenajare
pot varia ln func1ie
Intrelinerea spaliilor adiacente
Si
parcdrilor
costul inhelinerii spafiilor adiacente cladirii
9i
a parcirilor poate varia foarie mult, tn funclie de tipul de
proprietate gi de suprafata totalt. Coshrl pentru desz
sau
in ,tut"t" nordice, in speciat
pentru propriet'i,tite cu
rile
publice asfaltate, cu rigole, iluminate
9i
cu 1o
iar
21.18
Pazd
$i Protecrye
slste
t variazi in funclic
cesul
Lr' Pot fi inclusc
ai
de s
cctrice de alatmd'
Furnitur
i (c o n s u m a b il e)
Costulmaterialelordeculatatgidiversealtcarticolecalenu'aufostluateinconsjllerareincelelaltc
J"t"g"tii,
p", n incluse la capitoiul
fumiruli
(nrateriale
cousuurabiie)'
Coleclarea
gunoiului
si
salubrizarea
ColectareagunoiuluigisalubrtzareaSuntcontractecusocietililedesalubrizare,iarcoshrlsewiciiloreste
inclus in contul de cheltuieli
Diverse
Cheltuiclile
pentru diverse.at ticoLe variazd in funclie
de tipul de proprietate Daca aceasd categorie
dc
chelr'ieli
reprezirta
.rn pro."i",ul ;;;;^";
Jin v"',itrt
^brut
eiectiv,
este recoma'dabild
explicarea
elementclor
individ'ale
de cl:ctt'icli sau rcpartizarc
lor
pe categorii
specificc'
Alocarca
Pentru
inlocuirc
Alocarea
pentru inlocuirea
fiecdrui coniponent
inlocuire
estimat al accstor colnponente
repadizat
trebuie str deP6qeasc
clidir
(cu sau firi sd calcu
elor),
acestor inlocuiri. As
mPon
Tabelul 21 4)
Analiza
venitulrri 5i
cheltuielilol'
Tabclul 21.4
clidirii carc necesiti alocarc
pcntru inlocuire
.
Plafon
.
Moche6
.
Echipamente
pentnt bucdtbrie,
gnrpuri sanitare
9i
spdldtorie
.
Compresoare,
asccnsoare
9i
boilere
.Elementestructulalespecificegicchipatnentecudulatbdevia}deconomicdagteptatalimitata
.
Trotuare
.
Drurnuri
o
Parcdri
o Zusr5,veliexterioare
2t.19
Sfera elementelor care necesiti o alocare peniru inlocuire este supusd ralionamentului profesional al
evaluatorului, bazat pe informalii
mArimea alocerii peniru inlocuire se bazeaza pe
cheltuielile anuale de intrefinere_Si
etilii. Conturile istorice de exploatare, elaborate pe
bazl de numerar pot include cheltu
locuire referitoare la reparalii qi intrelinere. Dacd in
contul de exploatare retratat sunt incluse alociri mari pentru inlocuire, u""it" ih"it'ri"li pot sd conllnd
inregistriri duble daca chelhriala anuald de lntretinere estimati nu este diminuatd.
Pe anumiie piele imobiliare spa,fiile sunt inchiriate unor chiriagi noi numai dupl efectuare unor amenajbri
interioare substanliale. Dacb aceste amenajdri sunt suportate de cdtre
iroprietar $i
este necesar6
determinarea chiriei de pia,ta, cheltuiala acestor amenaj i.ri trebuie sE fie inciusl, in contul de exploatare
rettatat' ca o component6 a aloc[rii pentru inlocuire sau ca o categorie distincta numit[ amenijiri ale
chiriaqului.
Cheltuiala totald estimatd penfi:u toate elementele de reparafii, intrelinere gi inlocuire poate sa depageascd
chelhrielile curente prezenLate
in conhrl de exploatare at pioprietarului
din ultimii ani. Acest Iucru este
uzual c6nd clddirea este relativ noui qi deci proprietarul
nu a efectuat cheltuieli mari de capital pentru
inlocuire sau pentru reparatii. La lntocmirea unui cont de exploatare retratat pentru un ,o tipi", .-
evaluator irebuie si disceamd ci inlocuirile trebuie eventtal sd fie ficute iar costurile de inlocuire
afecteazd cheltuielile de exploatare. Aceste chelhjieli pot st fie reflectate in cheltuieli anuale de inlennere
mai mari sau, pe baza contabilitilii de angajamente, pe baza unei aloclri de inlocuire anualr.
Ev_aluatorul trebuie si lnleleagl" dacd, o aTocare penhu
inlocuire este inclusi in orice cont de exploaiare,
utilizat peniru determinarea unei rate de capitalizare de pia1i, pentru
a fi utihzatd in abordarea piin venit.
Pentru aceasta este absolut necesar ca toate conturile de profitgi pierdere
ale proprietilile
comparabile sd
fie compatibile. in caz contrar sunt necesare coreclii. o l:tti de capitalizari ,enttua din analiza lnei
proprietdli
comparabile vdndute este validd numai dac[ aceasta r" upli"i proprietalii in cauzd pe aceeagi
bazd. De asemenea, o rati extrasd dintr-o v6nzare, a c[rei cheltuiali
".ii-uta "u
contine gi o alocare
pentru
inlocuire, nu ar trebui sd fie aplicat?i asupra unui venit estimat al proprieti{ii in cauzi la calculul
ciruia nu s-a
tinut
seama de o astfel de alocare, cu exceplia situaliei in care o corecfie a fost frcuti. pentru
a reflecta aceasta diferenfi.
Cheltuieli totale de exploatare
Cheltuielile totale de exploatare reprezinti suma cheltuielilor
fixe gi variabile gi alocarilor pentru
inlocuire
menlionate in estimarea cheltuielilor de exploatare.
Venitul net din exploatare
Venitul ret din exploatare este venitul net remas dupi scaderea chettuielilor de exploatare totale din
venitul brut efectiv.
Calcule suplimentare
DupS ce evaluatorul a determinat mlrimea venitului net din exploatare sunt necesare calcule ulterioare
pentru
determinarea urmltoarelor elemente:
r
Serviciul anual al datoriei
r
Dividende aferente capitalului propriu
o
Rate de venit
$i
de cheltr_rieli
Serviciul anual aI datoriei
Sewiciul datoriei este suma anualr pentru plata dobanzii gi ratei de rambursare a creditului. Serviciul
datoriei se scade din venitul net din exploatare pentru
a obline dividendele, care sunt utilizate ?n anumite
21.20
Analiza venitului li
cheltuielilor
proceduri de capitalizare.
Definitia va
compatibile cu cele de pe pia16. Astfel,
scdzut din venitul net din exploatare
evaluatorul
poate
fi solicitat se estimeze
finanlare existente. ln acest caz, serviciul
credit existent.
Dividende aferente capitalului
propriu
Dividendele
fepfezinti venituL care rdmdne la dispozilia investitorului
de capital
propriu dup6 deducerea
serviciului
datoriei din venitul net din expLoatare'
Ratele cheltuielilor
qi veniturilor
Ratele cheltuielilor de exploatare 9i
ratele
venitului net sunt folosite
pentru a identifica
situatiile ln care venitul
9i
cheltuielile
nu sunt
tloice sau, dimpotrive, sunt tipice
(normale)
""al"i
""ri
interval de uuro.i,
-p"ii-
'laiegorii
specifice de proprietate. Evaluatorii
.experimentzli
determind ratele corespunzatour"
p.nt o a iaeitlnca iituaEile ce deviazd de la tiparele obiqnuite 9i
care
necesiti analize detaliate.
Studiile la nivel national asupra clSdirilor de aparta
de Management
a1 Proprietili1or Imobiliare
(IRE
Clddiri
(BOMA) pot fi adesea utiLizate ca in&um
cheltuielilor de exploaLare. Uneori, filialele locale
Excluderi din situafia de exploatare corectatd
Situalia exploat[rii, elaboratd
pentru proprietarii de proprietili imobiliare, specificd toate cheltuielile
efectuate
pi parcursul anului respectiv. Aiest document
poate include elemente cu caracter nerepetabil.
"*"
n r uitr"b.,ri incorporate lntr-o estimare a cheltuielilor menitd sd reflecte cheltuielile anuale tipice. In
acest cont pot fi incluse
gi elemente de cheltuieli de afaceri sau cosh-rri asociate circumstanlelor specifice
ale dreptului de proprietate.
O situalie de expioatare corectati reprezinti o opinie asupra venitului net viitor din activitatea de
exploatare a unei investiliit. Anumite elemente, incluse ln conturile de exploatare realizate
penfu
proprietari, trebuie omise din situalia de exploatare corectati, elaboratl pentru scopuri de evaluare. Aceste
elemente includ urmltoarele:
'
Amortizarea contabili
.
Alocarea pentru epuizare zicdmintelor
gi pentru alte consideralii speciale de impozitare
.
Impozitul pe venit
'
Costuri speciale ale firmei
'
Investilii suplimentare de capital
.
Rambursarea creditului ipotecar
'
Amenajdri ale chiriaqului sau comisioane de inchiriere neluate in calcul la VNE'
21.21
Amortizarea contabili
Amortizarea contabild a amenajdrilor qi construcliilor se bazeazd pe costul istoric sau pe un alt
stabilit anterior care pot sA nu aibd nici o legehlrA cu valoarea de pia16 curentn. in plus amortizarea
contabili se poate baza pe o formuld de calcul rezultat5 din legislaJia de impozitare. Metoda de
capitalizare gi procedura selectati pentru recuperarea capitalului investit include qi amortizarea astfel
inc6t aceastl cheltuiala de exploatare, daci ar fi inclusd ar fi inregistratl de doud ori.
Aloclri pentru epuizarea zdclmintelor qi pentru alte considerafii speciale de impozitare
alocare oentru eouizarea unui zdcdmAnt este un Droces contabil care alocd o cheltuiald in scopul
imoozitirii mai mici a unui venit rezultat din exDloatarea resurselor naturale de la o
proprietate
care
ine mai pulin petrol, cdrbune, gaz natxal sau alte minerale. Conceptul de epuizare este similar cu
amorlizarea unor active iar includerea unei aloclri pentru epuizare in cheltuielile de exploatare ar fi
din aceleagi motive cu cele aferente amortizdrii contabile.
pe venit
impozitului pe venit variazi in functie de tipul dreptului de proprietate, de exemplu o corporafie,
o societate comerciala, o institulie publicd sau o persoani fizicd. Obligalia proprietarului de impozit pe
nu este o cheltuial[ de exploatare a propriet[tii; ea este o cheltuiala aferenti proprieti]ii.
Costuri speciale ale firmei
Cheltuielile atribuibile operaliunilor {irmei se referi gi
ele la tipul de drept de proprietate. De exemplu
unei firme plitegte deseori bani acfionarilor sub forma onorariului de management.
Cheltuielile firmei nu fac parte din situatia de exploatare corcclati, realizati in scopuri de evaluare.
Invesfitii suplimentare de capital
Cheltuielile de capital pentru imbunbtnliri de obicei nu au loc anual qi deci nu ar trebui sI fie
-o estimarea unui tipar al cheltuielilor anuale de exploatare. Cheltuielile de capital pentru imbundtiliri
pot sd majoreze valoarea prin cregterea venihrlui net din exploatare anual sau prin prelungirea duratei
viali economic[ rimasi a proprietifii, dar ele nu reprezint.i o cheltuiali de exploatare curenti.
Excluderea cheltuielilor de capital este specifice conturilor de exploatare retratate
$i
folosite
calcularea venitului net din exploatare. O mirime anuali medie poate fi inclusl in rezerva de inlocuire.
Cdnd sunt estimate fluxurile de numerar necesare pentru aplicarea metodei fluxului de numerar acisalizal
cheltuielile de capital pot fi scizute din venihrl net din exploatare in anul in care cheltuiala se a$teaptd
fie fdcutii
gi
deci nu va fi calculatii gi inclusi o medie anuali a unei astfel de chelhrieli. Acest lucru
foarte important ahnci c6nd venitul net din exploatarea proprietiilii se bazeazi pe o ipotezi ci o cheltuir
de capital trebuie fdcuti, In acest caz, neincluderea acestei cheltuieli de capital ar putea duce la
supraestimare a valorii. in mod similar, valoarea poate si fie subevaluatl dacd chelhrielile de capital
sunt luate ftr considerare qi astfel s[ nu se
lind
cont de contribulia 1or la valoare sau de adiugarea lor
capitalul total investit.
Rambursarea creditului ipotecar
creditului ipotecar poate include pldlile periodice cum sunt plIlile de dobdnzi lunare
aferente serviciului anual al datoriei, ca gi valoarea terminali a creditului ipotecar adicl
dacd acesta se pl6te$te heptat pane la scadenJE sau o plati de tip baloon, daci este pllti
la scaden$. Valoarea terminali a creditului nu est o cheltuiall periodici gi serviciul datoriei
include in calcularea VNE, ca gi nici o alti forml de plati aferent?i creditului ipotcar nu se
situalie de exploatare corectatii.
21.22
Analiza venitului si
cheltuielilor
Comisioane de inchiriere
gi amenajlri ale chiriatului neluate in calculul VNE
comisioanele de inchiriere
qi amenaj[rile chiriaSului sunt considerate drept cheltuieli initiale de
capital
gi nu cheltuieli de exploataie curente, ele nu trebuie s6 fie incluse in calculul \NE din sitr:a1ia de
exploatare corectatA.
lutilt2"azi t"ml*.t pto-fotm" ca sinonim
pentru contul de
"#;i;i;i;;;;;:;;*"
.-rt"
"
tit""ti" nnunciara, de exemplu un bilang contabil sau cont de profit
Fi
pierdere utilizate
pentru a
intocml o .itu+ie a afacerii
,,ln
concordanfd cu forma". in practica evaluerii' este-lntocmit[ o sihlafie-d:-?1]l1a:1:,::l:::'3i:
o""*
". """.ti"
str fie conforml * a"n"ifi" r*it"r"i i"iain uc""p1iun"o evaludrii
$i
care difere de defi''ilia venitului din
|"""pffrr""
-i"Ltfa.
e,rii"i,
"
S""ti. O" l*ptouto." corectatl, elaboiite de un evaluator, va fi diferitd de un cont de profit
$i
Exemplu de previziune a venitului
9i
cheltuielilor
dintr-un
an
proprietatea
ce trebuie evaluata, southside Apartments, este o cladire cu o vechime^de 3 ani, cu 55 de
upuiturn"ot", cu o chirie brutd
potenliald de 367.600 $/an
la un grad de ocupare de 100%'
Informaliile suplimentare necesare
pentru previziunea venitului
qi cheltuielilor sunt umdtoarele:
.
Folosirea
parcdrii in aer liber este inclusd in chirie.
.
Venitul suplimentar
provenit de pe urma automatelor cu monede este in medie de 1.380$/an,
astfel, venitul brut anual potenlial total, la un grad de ocupare de 100%o este de 368.580$.
r
Rata anuald de neocupare este estimata la 4/o, iN serviciile de management local sunt
disponibilepentruosumlreprezentAnd5%dintotalulchiriilorbruteefective.
.
Administratorul clddirii
primegte un salariu anual de 16.800$, inclusiv sporurile.
.
Impozitul aferent anului anterior a fost de 17.875$ dar pentru sfhrgitul acestui an se estimeaze a
fi 18.700$.
.
proprietarul
deiine o potln de asigurare impotriva incendiilor
9i
a altor riscuri, in valoarea de
1.000.000$
9i
phtegte o primi anuali de asigurare de 1.567$. Evaluatorul considerd c[ sumd
asigurata ar irebui s6 creaici la 1.200.000$ cu o primd anuald de 1.880$ (1,2x1.567$ = 1.880$).
Cheltuiala suplimentara
pentru asigurarea celorlalte riscuri este 770$ pe an.
.
Costul necesar pentru lntrelinerea spaJiului verde
9i
deszdpezire in medie 5.900$ pe an.
.
Coshuile
pentru ridicarea
gunoiului 45$ pe lun[, iar fumiturile sunt estimate la 325 $
pe an'
.
Costurile de dezinseclie
gi deratizare sunt 65 pe lund iar cheltuielile diverse sunt previzionate la
JZ) J De an.
o
Chiria$ii
platesc propriile lor utilitali care includ gazul
9i
electricitatea
pentru incilzirea
individuala a apartamentului
gi pentru unitilile individuale de aer condilionat. Pe baza
cheltuielilor comparabilelor
g.i a modificdrilor anticipate ale ratelor, electricitatea pentru spatiul
comun se a$teapte se fie de 2.200$ in anul viitor. Cheltuielile
pentru alte utilitSli incluzdnd apa
vor fi circa 1.000$ in fiecare an.
o
Cheituielile anterioare
pentru repara;ii qi intrelinere au fost cuprinse lntre 12.000$
9i
13 000$ pe
an incluz6nd gi anumite cheltuieli de capital.
o
Evaluatorul anticipeaze cd lnlocuirile de elemente de natura mijloacelor fixe se vor accelera
9i
deci o situalie a exploatArii cotectate trebuie s6 includl o alocare pentru inlocuire
distinct5'
pentru astfel de elemente de capital, deci in plus fa16 de cheltuielile normale de reparalii
9i
intretinere
.
Zu}rdveala exterioari, care se estimeazd sd coste 4.650$ pe piala curent6, se prevede sE se faci
odatd la trei ani.
.
Multe din apartamente sunt lnchiriate pe baza unor contracte pe un singur an cu un cost de
zugrdvire de 200$ pe apartament la fiecare trei ani.
.
Spaliul comun este minim
gi zugr6virea acestui spaliu cost[ in
jur
de 240 $ la fiecare trei ani
.
Toate apartamentele dispun de aragaze eleclrice, frigidere, magini electrice de spilat vase, ghene de
gunoi
$i
hote astfel incdt este necesarl alocarea unei inlocuiri de 1.300$ pe apart]ament. Duratele de
viatE economica ale acestor aparate sunt diferite, dar e1e au fost estimate in medie la 10 ani'
2r.23
I
Capitolul
21
o
costurile de inlocuire a mochetei ale proprietarului sunt de cca. 900s pe unitate iar durata de
viali medie economicb a mochetei este de 6 ani'
.
plaionul
(tavanul) se consideri a avea o durati de via!6 de 20 de ani
9i
un cost de inlocuire de
18.000s.
Situalia de exploatare
.5 conline aceste estimari. Precizia fiecirei intlfui esie
aproximata
9i
in multe
o rotunjire
pentru a se inchide la o cifri cu 5$ sau de l0$
ceea ce nu imPieteazl
Tabelul 21.5
Apartamente Southside: Situafia exploatirii corectatd
Vonit brut
potntlal anual
Chirii
'11
apartamente
@
500$4und
12 apartamente @
550$Iuna
16 apartamente
@
575$/luna
16 apartamente
@
600$,4una
Alte venituri
Venit brut
potential
@100%
grad de ocupare
Minus
pierderile din neocrlpare
9i
neincasare @
4%
Venlt brut efectiv
Cheltuleli de exploatare
Flxe
lmpozite
pe proptietate
Asigurare
lncendii
Altele
Subtotal
Variabile
Management (352.512$
x
0,05)
Administrator
lntretinere
Fi
deszipelre
Energie
Alte utllltAli
Reparalii
Si
lntre$nere
Salubritate
(45$ x12)
Deratizare (65$
x '12)
Fumituri
Altele
subtotal
Alocirl
penku lnloculre
Decordri interioare'
zugreveli exterioare (4.650$/3)
Echipamonte de bucetarie
9i
bale (1.300$
x
55/10
Mochetare (900$
x
55)/16
lnloculrea tavanelor 19.000$/20 ani
Subtotal
(6,1% dln VBE)
Total cheltuleli de exploatare
Rata cheltulelilor de exploalare (100.945$/353 837$)
=
28,53%
Total cheltuieli de exploalare pe unltate (100.%5$/551
=
1.6359
Venltul net din exploatare
Rata venitului net din exploatare (252.892$/353.837$l
=
71,47%
66.000$
7s.600$
110.400$
115.200$
367.200 $
+
1.39!-q
368.580
,14.743
$
18.700$
1.880$
770$
21.350$
17.625$
16.800$
5.900$
2.200$
1.000$
12.s00$
s0$
780$
352$
57.995$
3.750$
1.550$
7.150$
8.250$
900$
21.600$
353.837$
- 100.945 $
252.892$
*S5
aDartamente
x
200$
=
11.0009; 11.000$
+
240$
=
11 1'1.240$/3 =
3.
21.24
Analiza venitului si
cheltuielilor
Exemplu de previziune a venitului
gi cheltuielilor
pe mai mu{i ani
Analiza
prezentatd in Tabelul 21.6
iziune
venrtulul
tl
cheltuiefilor
generate de clldirea d
all ln
ate tehnicile
descrise in acist capitol au fost folos
venitul
pr'imul an de
freviziune,
Estimdrile
pentru ceilalli ani de previziun
prevederile contractelor.de lnchiriere
ixistente
gi pe previziunile referitoare la relnnoirile
pe ratele de creqtete aplicate asupra
altor venituri
si
cheltuielilor de exploatare. Au fost fA
e lpoteze
.
Chiriile de piald se anticipeazd si creascd c,t 3%o pe an ca
9i
incasdrile din echipamentele
din
automatele de schimbare a banilor
.
pentru
motive de simplificare, multe din cheltuielile de exploatare au fost previzionate si
ramani constante
pe duata perioad ei analizate, cu exceplia salariului administratorului,
care va
creste cu o medie de 5vo pe an, ca
$i
costul eiectricitdlii
pentru spatiile comune, care.se a$teapta
s6 creascd c1 7,5 %o
pe an. (Exemple mai detaliate despre tehdcile de capitalizare
qi de
actualizare a fluxului de numerar sunt prezentate in Capitolele 23
9i
24')
o
Trebuie notat ce amenajArile chiriagului
gi comisioanele de inchiriere sunt incluse ln categoria
cheltuielilor variabile
pievizionate pentru clidirea cu apartamente. Comisioanele de lnchiriere
sunt estimate h medie ia 3% din chiriile colectate, iar amenaj 6ri1e chiriaqului nu se prevdd a fi
anticiDate Dentru cei 6 ani ai
perioadei
analizate'
Tabelul 21.6
Analiza veniturilor
9i
cheltuielilor
(lreviziune pe mai multi ani)
$367.200
'1.380
Jyf,!3)
$353.837
$18.700
1.880
770
$10.575
0
17.625
16.800
5.900
2.200
'1.000
12.500
540
780
325
325
1.550
7.150
8.250
900
$11
1 .520
$2.028
$378.216
1.420
_il_s.'1291
$364.507
$18.700
1,880
770
'10.890
0
18.155
'17.640
5.900
2.365
1,000
12.500
540
780
325
325
$3.750
1.550
7.150
8.250
900
$113.370
31j0%
$2.061
$389.562
1.465
(15.582)
$375.445
$18.700
1.880
770
11.220
0
18.700
18.520
5.900
2.540
1.000
12.500
540
780
325
325
$3.750
1.550
7.150
8.250
900
$115.300
30,71%
$2.096
Anul 4
$401.249
1.505
(16.050)
$386.704
$18.700
1.880
770
1 1.555
0
19.260
19.450
5.900
2.735
1.000
12.500
540
780
325
325
$3,750
1.550
7.150
8.250
$117.315
30,34%
$413.286
1.550
(16.531)
$398.305
$18.700
1.880
770
1 1.900
0
19.840
20.420
5.900
2.730
1,000
12.500
540
780
325
325
$3.750
1.550
7.150
8,250
900
$119.420
29,98%
$2.171
$18.700
2
5
brut potenllal
vnlturi
din neocupare
SI
nelncasarea chiriilor
brut efectiv
Cheltulell de exploatare
fixe
lmpozlte
pe proprietate
Asigurare
lncendii
Altle
variablle
Comisioane de Tnchiriere
Amenajari ale chiria9ului
Management
Adminlstrator
lntrelinere
gl deszepezire
Energie
Alte utllite!
Reparatil
$l
lntrelinere
Salubrltate
Deratizare
FUrntturl
Altele
pentru lnlocuire
Decoreri Interioare
Zugrdveli exterioare
Echipamente de bucetarie
9l
baie
l,4ochetare
lnlocuirea tavanelor
otal cheltuieli de exploatars
Rata cheltuielilor do exploatare
Total cheltuleli de exploatare
pe
unitate
net din
2.317 37 .145
1
1
12.
20.
21.
5.
1.
0
1
780
$3,
1
7.1
8.250
$121.61
29,64
$2.211
27,25
Capitolul
21
Bibliografie suplimentari
Akerson, Charles B. 1996. The Appraiser's Workbook. (2'd edition). Chicago: Appraisal Instihrte.
Akerson, charles B. 2000. capitalization Theory and Techniques: sludy Guide.
(2'd edltion). chicago:
Appraisal Institute.
American Institute of Real Estate Appraisers. 1989. Forecasting: Market Determinanls Affecting Cash
Flows and Reversions. Research Series Report 4. Chicago: American Instihrte of Real Estate
Appraisers
American Institute ofReal Estate Appraisers. 1985. Readings in the Income Capitalization Approach to
Real Property Valuation, Volume II. Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers
Fisher. Clifford E., Jr. 1995. Rates and Ratios Used in the Income Capitalization Approach. Chicago:
Appraisal Institute.
Sources of Operating Costs and Ratios
Sunt ciLate mai
jos
doar cAteva din multitudinea de surse folosite.
Robert Morris Associates. 1971. Sources of Composite Financial Data
-
A Bibtiography.
(3'd edition).
Philadelphia: Robert Monis Associates.
O list?i din anul 1998 din surse neguvemamentale, organizate pentru industria
prelucr6toare, come4
cu ridicata, come4 cu amdnunhrl
qi sewicii. Indici specifrci afacerilor. Numele publicafiilor gi
adresele sunt redate pentru fiecare citare.
Building Owners and Managers Association Intemational. Downtown and Suburban Ofiice Building
Experience Exchange Report. Washinglon, D.C.
Publicat anual incepind din 1920. Inctude analize ale cheltuielilor gi Jeniturilor exprimate in cenli
pe picior pitrat ca gi cifre medii pentru orage selectate la nivel nalional sau local.
Dun and Bradstreet,lnc. Key Business Ratios in 125 Lines. New York.
Publicat anual. Conline ratele financiare calculate pe bazl de bilan!
9i
cont de profit qi pierdere.
Institute of Real Estate Management. Income/Expense Analysis: Apartments, Condominiums and
C ooperatives. Chicago.
Publicat anual lncepdnd din 1954. Datele sunt grupate pe tipuri de clidiri, apoi pe grupe
selectionate de orage, la nivel nalional, regional qi zonal. Cheltuielile de exploatare sunt prezentate
pe camere, pe uoitate de mesuri, etc. Formerly Apartment Building Experience Exchange.
Institute of Real Estate Management . Income/Expense Analysis: Suburban Office Buildings. Chicago.
Publicat anual incepdnd din 1976. Datele analizate se referd la aria construiti gi la suprafafa bruti gi
neti inchiriabill. Include calcule in dolari pe unitabe de mdsur[; Comparalii la nivel na]ional,
regional qi local; gi analize detaliate petrtru ora;e selectate.
National Institute ofReal Estate Brokers. 1973. Percennge Leases (l 3'h edition). Chicdgo,
Bazat pe rapoartele a 3.000 de inchirieri pentru 97 de categorii de servicii qi vdnziri cu amlnuntul
din 7 regiuni ale SUA. Infomraliile sunt prezentate pe tipuri de operaliuni, arii, centre
9i
clldiri.
2r.26
Analiza venitului cheltuielilor
sunt prezentate mediile pentru chiria minim[, chiria pe metru pehat, suprafa]a medie brut.e
inchiriabild gi prelul de vanzare pe picior pdtrat.
National Retail Merchants Association, Controllers' Congress. Deportment Store and Specialty Store
Merchandising and Operating Results. New York.
Publicat anual lncepind din 1925. Clasificarea de bazd a vdnzdrilor incepdnd cu 1969 include
analiza geograficd fdcutd de Rezerva Federall Districtuald. Cunoscut ca raport MOR.
National Retail Merchants Association, Controllers' Congress. Financial and Operating Results of
Department and Specialty Stores.New Yotk.
Publicat anual lncep6nd din 1963. Inforr.nafiile sunt ordonate in functie de cifra de afaceri.
Cunoscut ca raport FOR
Pannell Kerr Forster. Clubs in Town and Country. Houston.
Publicat anual incepAnd din 1953. Informaliile despre venituri
gi chettuieli pi despre ratele dinamice
ale exploatirii pentru ora$e gi cluburi. Datele geografice sunt subimplrfite pe patru regiuni din
SUA.
Pannell Ken Forster. Trends in the Holel Industry. Houston.
Publicat anual incepind din 1937. RezultA informalii despre venituri qi cheltuieli gi despre ratele
financiare de exploatare pentru hoteluri
gi moteluri. Datele geografice sunt sublmperfite
pe crncl
regiuni ale SUA
Urban Land Institute.2000. Dollars and Cents of Shopping Centers. Washington, D.C.: The Urban Land
Institute
Prima edilie este din 1961 pi se revizuieqte o dati 1a trei ani. Include date despre venituri qi
cheltuieli din centre orA$ene$ti, regionale gi locale, ca
9i
statistici pentru tipurile de chiriagi.
21.27
CAPIT
ALIZAREA
DIRECTA
Termeni imPortanll
Capitalizare
directi
Multiplicatorul
venitului brut
(MVB)
Multiplicatorul
venitului brut
efectiv
MVBE )
Multiplicatorul venitului brut
potenlial (MVBP)
Ponderea capitalului
ProPriu
(E)
Raportul credit-valoare
(M)
Rata de acoperire a datoriei
(RAD)
Rata de capitalizare a capitalului
propriu (Rs)
'
Rata de capitalizare a clddirilor
(RB)
.
Rata de capitalizare a terenului
(Rr)
.
Rata de capitalizare a creditulut
(RM)
o
Rata medie
ponderati
.
Rata rentabilitifii
capitalului
propriu (Ys)
.
Serviciul datoriei
(Iv
)
o
Tehnica reziduaH a clldirii
o
Tehnica reziduald a terenului
.
Tehnici reziduale
Introducere
capitalizarea directd este o metoda
venit pentru a
-converti
venitul estimat
dintr-
un singur an lntr-un indicator de
ie se realizeazd lntr-un singur
pas, fie prin
t*p*f"i*u venitului cu o ratd adec
prin multiplicarea
venitului cu un factor adecvat de
venit (multiplicator de Yenit).
capitalizarea direc
care proprietdtile cale sunt deja.operalionale
pe baze
stalile
gi c6nd exi
vAnzdri comparabile, cu acelagi nivel de riscuri, de
venituri, de cheltu
tice
9i
de amplasare
9i
cu aceleagi asteptafi Aceastd
metodoiogie
poate fi utiE
pentru proprietelile care au fEcut obiectul unui contract de inchiriere inilial sau
in cazul ti care se estimeaia ca veniturile
qi/sau cheltuielile se schimb6 aleatodu in timp. Ah-mci
cAnd nu
existd date comparabile
pentru pfeviziuni similare, cste mai adecvatS utilizalea tebnicilof de capitalizare a
u"oitutri anual.'Avantajele
capitalizdrii directe constau in simplitatea utilizErii
pi explicdrii, exprimdnd un
r{ionament in termeni de piafe qi asigurAnd evidenlierea clard a valorii de pia}n, atunci cand sunt
disnonibile date comparabile adecvate.
Capitalizarea directi se lmparte in doui metodologii de,bazi:
.
Aplicarea unei rate totale de capilalizarc a
venitului net din exploatare
pentru a corela
valoarea la venitul total al proprieiltii (ex.
venitul net din exPloatare)
o
Utilizarea tehnicilor reziduale care iau in
considerare venitul fiecirei componente a
proprietnlii gi utilizarea ratelor de capitalizare
derivate din piap pentru fiecare componentd
analizatl
Formulele de bazd
pentru capitalizarea direc
sunt:
l=RxV R=llr' V=l/R
V=l
xF
l=V/F F=V/i
unde I reprezintd venitul, R este rata de
capitalizare, V reprezinE valoarea
9i
F
reprezintd factorul.
Capitalizarea directi diferd de metoda DCF, tratati in capitolele 23
9i
24, respectiv capitalizarea directi
nuia in considerare in mod direct fluxurile de numerar dupi primul an. Chiar dacd metoda DCF explicd
22.r
evolutia an cu an a modiflcerii potentiale a venitului, modificerile valorii initiale a investitiei ca si alte
modificdri, capilalizarea directi transformd venitul previzionat estimat pentru un singur an, intr-un
indicator de valoare. Atdt capitalizarea directi, cAt gi metoda DCF pot asigura deterrninarea unui indicator
de valoare corect, atunci cdnd se bazeazS, pe informalii relevante de piaJd despre proprietali comparabile,
care trebuie sI aibl similitudini intre raportul venituri/cheltuieli, intre corelaliile valorilor teren
-
clidiri,
caracteristicile riscurilor, precum gi intre veniturile viitoare estimate gi modifrcarea valorilor acestora pe o
perioadd reprezentadva de utilizare. Alegerea metodei de capitalizarc directl nu detennini oblinerea unei
valori diferite de cea care ar rezulta din metoda DCF.
Capitalizarca directd poate se se bazeze pe fluxuri de venit diferite
$i
se utilizeze rate gi factori diferili ai
venitului. Tabelul22.1 prezintl diverse informalii de care un evaluator are nevoie in aplicarea abordirii
prin venit. Lista nu poate cuprinde toate aspectele.
Calculul ratelor totale de capitalizare
orice_drept asupra proprietililor
imobiliare, care genereazl, un flux de venit, poate fi evaluat prin
capitalizare directi. Pentru proprietiitile
ocupate sau proprietilile
care nu reprezinti obiectul unui contract
de inchiriere, este mai frecventii evaluarea dreptului deplin asupra proprietnlii imobiliarer. Totuqi, dacl
proprietatea reprezint.ii subiectul unui contract de lnchiriere, atunci cel mai adecvat drept de evaluat este
evaluarea dreptului de proprietate asupra proprietilii
dati cu chirie. Formula capitalizirii directe care se
aplicl iri aceste tipuri.de evaluare este:
Valoare =
Venitul net din exoloatare
Rata totali de caoitalizare
Ratele totah de capitalizare se pot estima prin tehnici diverse; acestea depind de cantitatea qi calitatea
informagiilor disponibile'. Tehnicile acceptatE, atunci cdnd se bazeazd pe informagii de piali adecvate,
' Existi cateva excepfii de la evalulrile dreptului de proprietate
asupra unei proprietdfi
dati cu chirie, cum sunt acordurile
privitoare la impozitele pe proprietate.
' Sunt disponibift ratele de capitalizare totale bazate pe pre ziunile de piafi ale chiria$ilor
$i
propfietarilor,
dar asemenea
informalii trebuie verificate dguros.
'r7',
Tabelul 22.1
Fluxul de venituri gi factorii capitalizirii directe
Fluxurile de venituri
o
Venitul brut potential
o
Venitul brut efectiv
.
Venitul net din exploatare
r
Venit din capitalul propriu
o
Venit din credit
.
Venit din teren
.
Venitul proprietarului locator
din chirie
.
Venitul chiriatului din
folosinli gi posesie
Ratele pe venit
.
Raia totaH de capitalizare (a
proprietnli),
dreptul deplin de
proprietate (P.{)
o
Rata de capitalizare a
creditului (Ry)
.
Rata de capilalizarc a
capitalului propriu sau a
dividendelor (RB)
.
Rata de capitalizare a
terenului (R;)
o
Rata de capitalizare a clldirli
(Rs)
.
Rata de capitalizare pentru
proprietatea dat[ cu chirie
(Rrr)
o
Rata de capitalizare pentru
dreptul de folosinll qi posesie
(RLH)
Factori ai venitului
.
Multip licatorul venitului brut
potenlial (MVBP)
.
Multiplicatorul chiriei brute
(McB)
o
Multiplicatorul venitului brut
efectiv (MVBE)
CaPitalizarea
directi
de actualizare
9i
a modi{icdrii
(Ro =
rata
,3
rentabilitdlii
minus modificarea
ln venit
9i
valoare)
$i
metoda bllwooo"
RatadeacoperireadatolieipitehniciledeactualizareprinmetodaDCFsepotutilizapentruestlmarea
unei rate totale sau a unor rate Oerivat" din informaliile
de piali privind vAnzirile. Acestea nu reprezint5
metode esenfiale ale capitalizlrii
directe'
Obfinerea
Ro din vAnzlrile
comparabile
li
ci
tl:
nalizate trebuie se se situeze la, sau ln
jurul
nivelului
goare. Daci se cere valoarea dreptului
proprietarului
asupra proprietilii dati cu chirie, atunci se compard propriet6fi care sunt inchiriate ln aceleaqi conditii sau,
ln caz contrar, fiind necesare coreclii.
Nivelul total al riscului
dintre
propriet?ili1e comparabile va fi similar cu cel al
proprietlifii analizate. fu
rin cercetarea bonitalii chirialilor proprietaii respective,
"ooaitiitor
de piat6 pen ate, constanlei fluxurilor de numerar ale proprietElii
9i
potenlialului ln creqtere sau descreqtere al acesteia.
CAnd sunt intrunite aceste cermle, evaluatorul
poate estima o rata totah prin imparlirea venifului net din
exploatare al fiecdrei proprietali la prefrxile de vAnzare a1e. acestola. Tabe\i 22'2 ilustreaza aceasta
procedura utilizAnd iniormaliile din vhnzarea a patru proprietili comparabile. Dacd toate..cle
patru
tanzaclii sunt la fel de sigure
gi sunt comparabile, evaluatorul
poate concluziona ci proprietalii in cauzd i
se va aplica o ratii totale iuprinsi intre 0,0941 la 0,0984. Concluzia asupra ratei aplicatd in frnal, depinde
de ralionamentul evaluatorului in privinla gradului de comparabilitate al vAnz6rilor comparabile
cu cel al
p.opii"talii anallzate. De exemplu, dac6
ydruarca
A
qi
D sunt cele mai comparabile, rata selectatd va fi de
cca.9,6To.
includ urm[toarele:
gi caPital
ProPriu;
.
iatamedie
pondetati a componentelor
teren
$i
construclii;
.
Rata de acoPerire a datoriei;
.
Tehnicile de actualizare
cum este formula rater
Capitalization Theott andTech
Chicago: Appraisal Instihrte'
17 1
Calculul
iatelor totale de capitalizare din v6nzirile
comparabil
Vflnzarea A
368.500$
35.000s
Vf,nzarea B
42s.000$
40.000$
Vinzarea C
Vflnzarea D
DacA existi diferenie
qi cea in cluz6' czte pot afecta rata totald de
capitalizare
selectatz,
lcuf in asemenea cazuri' evaluatorul
trebuie sd
decidd dacl rzta alea
irebuie sb fre mai micd sau mai mare decet rurz'
aierentn
venzarii selectats. Ralionarnentul
de *""-;;11ffiffiT$Hlg:",T11ffi1J':3tri::??
diferenle mari intre
proprietilile comparabile
qi
de capitalizate,
evaluatorul
trebuie sa explice
care determini aceste diferenle'
C6nd sunt utilizate ratele extrase din vdnzlrile comparabile,
rata totaH de capitalizare este aplicati
proprietilii in cauza intr-un moJsimilar
cu calculul acestora. cu alte cuvinte, dacl raiele de capitalizare
oblinute
pe piali sunt bazate
pe previziunile de-venit net din exploatare
pentru primul an' adic[ de la data
virndr\iia urmatoarele
12 1uni, rata de capitzlizarc
pentru proprietate a in catzd trebuie sd fie aplicati
venitului net din exploatare anticipat
pentru primul an de exploatare'
dupi o alocare anuall
pentru lnlocuirea
penku echipamente
aferente
proprietililor
odati, este esenlial
pentru un evaluator' sa
de capitalizare
ale acestora, ln acelagi mod utilizat
la.analiza
proprietiilii in cauz6
9i
la capitalizarea
venitului acesteia'
Exemple
alocarea
indicati
In cel de-a
rata totah c
un element
exploatare
este cu 2.500$ mai rnare decAt cel re
deierminate
prin cele doul calcule sunt identice'
a
in anumite
piep, practicionii nu mai deduc alocarea
pentru lnlocuire pentru a calcula VI{E duPtr aceastE deducere' Ori de cete
"f """ri "il"i*i
ij .fteltuiald este subltrlele; in rata de capitalizare, aciasti alocare nu hebuie sci21rta
pentu estimarea
venitului
net din exptoatare al proprietitii ln cauzi
22.4
Calcul cu alocarea
pentru lnlocuire
Venit net din exploatare
Rata totali
Capitalizare:
85.000$/0,0850
Calcul f?irtr alocarea pentru inlocuire
Venit net din exploatare
Rata total[
85.000$
0,0850
1.000.000$
82.500$
0,0825
Canitalizarea
directi
Indiferent dacd venihrl net din exploatare este estimat cu sau fEra alocarea
pentru inlocuire,
rata totala de
calc,tleazd
prin
'impa4ir"u
venihiui net din exploatare
.la
prelurile de vdnzare ale
mparabile.
o rata toiali de capitalizare
asigur5 o evidenla de necontestat a valorii atunci
ite anumite conditrii:
care au caracteristici
ftzice similare
cu
din cadrul aceleiaqi
piele' Dac[ exista
acesrora ri se va acorda o mai mici
rul
Pentru
ratele totale de
includd informatii din vdnzdrile curente sau dir: aqteptiirile de
piap'
venihrrilor
qi a theltuielilor ca
9i
tendinlele valorii
qi care sunt comp
afecteazi
propdetatea de analizat.
veniturite
gi cnemielile trebuie estimate
pe ace]eagi baze cu cele ale propriealii in cauz6
9i
cu
cel ale tuturor
propriet?ttilor comparabile.
frept
proprietililor comparabile trebuie sd reflecte condiliile de pia16 sau trebuie frcuti o
corecfie
pentru echivalente de numerar.
Dac6 se considera necesare corec,tii
pentru diferenlele intre
proprietatea tn cauzd
9i
proprietalile
""*p."tlr",
acestea trebuie etectuat" distinct fa}n de procesul calculirii ratei de capitalizare
totald
9i
trebuie s6 se bazeze
pe evidenlele
pielei.
Obfinerea
R6 din multiplicatorii venitului
brut efectiv
cateodatE, o rati totala de capitalizare nu poate fi calculati direct, deoarece cerinlele stringente asupra
i"i""""1iii"r nu
pot fi indepiinite, aar poi fi oblinute informalii credibile din vanzdrile comparabile,
despre tianzacliile asemAnitoare
qi despri venitul lor brut. ln asemenea cazuri poate fi.calculat
9i
utitizat
* Inuttipli""tot
al venitului brut efectiv lmpreund cu o ratl a venitului net (NIR) pentru a obline o rata
iot iJ ae'cupitufizare. Rara venitului net (NIR) este complementul
ratei cheltuielilor de exploatare
(OER);
deci, NIR
j
I minus OER.
(Calculul muttiplicatorilor venitului va fi comentat ln alineatele urmatoare ale
aceshri capitol).
Rata venitului net reprezinte raporhtl dintre venitul net din exploatare
gi venitul brut efectiv. Deqi
multiplicatorii venitului brut efeciiv pot fi determinali
pe baza venitului anual sau lunar, daca nu sunt alte
precizdri se
este utilizat mai mult pentru.proprietdlile unifamiliale
sau pentru p
de pe piald mediile ratelor
cheltuieliloi
de vdnzirile comparabile'
Dacl o propritate comparabila este realmente co
cauzd, mai adecvat este sa
se foloieaJcd rata venitului net a proprietiilii In cauzd
pi multiplicatorul venihrlui brut efectiv al
comparabilei,
pentru a determina rata (fu).
Formula
pentru calculul ratei totale de capitalizarc, pe baza ralei venitului net
$i
a multiplicatorului
venitului brut efectiv, este:
Ro=
MVBE
Conform Tabelului 22.2, proprietztea comparabili A, a fost v6ndutE recent pentru 368.500$. Presupunem
cd venitul brut potenJial al proprietilii este 85.106$
9i
venitul brut efectiv este 80.000$. Rata cheltuielilor
de exploatare a propriet5lii este 56,25%o, aga incdt cheltuielile sale de exploatare sunt 45.000$
9i
venitul
net din exploatare este 35.000S. Multiplicatorul venitului brut efectiv este 4,6063 (368.500$/ 80.000$)
si
rata venitului net este 0,4375 (35.000$/80.000$). Rata tobla de capitalizare, caluiata pe baza
multiplicatorului venitului brut efeciiv al proprietiilii comparabile A, este:
Canitolul 22
-
0.4375
4.6063
R{ = 0,09497, sau 9,5%
Dupe ce a fost fdcut acest calcul pentru toate proprietdlile comparabile, se poate estima rata totala de
capitalizare prin reconcilierea raielor totale de capitalizare determinate prin calcul.
Obfinerea R6 din rata medie ponderat[ a componentelor
-
credit
$i
capital propriu
Deoarece multe proprietili sunt cumpirate cu capitalul propriu gi capital impn.rmutat, rata totah de
capitalizare trebuie sd satisfacl cerinlele de rentabilitate de pe pia!5 ale ambelor surse de investitie.
biinerea unei rate a ordan![ cu
altfel nu vor avansa
soliciti ca
periodice de amorti tal propriu
trebuie sd anticipeze incasarea unui profit penhu capitalul propriu, lu6nd in calcul riscul percepul altfel ei
vor investi capitalul lor in alti afacere
Rata de capitalizare a creditului (Ry) este raportul dintre serviciul anual al datoriei gi mdrimea creditului.
Aceastd rati stabiliti la acordarea creditului se numegte constanta creditului. Constanta anual[ a credih]lui
pentm un imprumut nou, se calculeazi. prin inmullirea pldlii aferente fieclrei perioade cu un numlr de
pldti din timpul unui an gi apoi impdrfind aceasti sum5. la mdrimea creditului. O constanE curenta a
creditului, de asemenea, se poate calcula pe baza unei sume de achitat, aferenti serviciului datoriei. Se
men[ioneaze cL rata de capitzlizare a credihrlui
@y)
difern de rata dobanzii pentru capitalul imprumutat
(Yy). Rata creditului ipotecar este rata intemi de rentabilitate la care valoarea prezenti a pl5lilor aferente
creditului este egah cu soldul imprumutului
-
adicd, rata utilizati pentru calculul pldJilor aferente
creditului.
R.ata de capitalizare a creditului este o funclie de rata dobanzii, de frecvenla de amorrizare gi
de perioada
de amortizare a creditului. Este suma dintre rata dobdnzii qi
factorul fondului de amortizare. Cdnd sunt
cunoscute condiliile de creditare, rata de capitzlizare a creditului poate fi calculatl utilizdnd un calcul
financiar sau un program computerizat. (Rata de capitalizare a creditului poate fi gdsiti, de asemenea, in
tabele financiare, dar in practica
obignuitii evaluatorii fiilizeazi. programe de calcul computerizat pentru
rezolvarea acestor operatii).
Investitorul de capital propriu urmire$le, de asemenea, un profit monetar sistematic. Rata utilizati
pentru
a capitaliza venihrl aferent capitalului propriu este numiti ratz de capiralizarc a capitalului propriu (Rs
).
Esie raportul dintre dividendele anuale aferente capitalului propriu gi investilia de capital propriu. Rata de
capiializare a capitalului propriu poate fi mai mare sau mai mici, decat rata anuali previzionaU.
a
rentabilitdlii capitalului (Y6
)
deoarece aceasta din urmd ia ln considerare efectul finanfirii prin credit
asupra venitului oblinut de investitorul de capital. in scopuri de evaluare, rata de capitalizarc a capitalutui
propriu a unei propriet5|i este raportul dintre fluxul de numerar net pentru capitalul propriu, de obicei din
primul an din perioada de definere, impe4it la valoarea iniliali a investifiei.
Rata totalt de capitalizare trebuie si satisfacd atAt cerinlele ratei de capitahzare a creditului pentru
creditor, cAt gi cerinlele investitorului de capital privind dividendele. Pentru analiza componentelor credit-
capital propriu, ea poate fi privitii ca o ratii compusi, ponderati cu investilia in proprietate reprezentati de
credit
$i
capital propriu. Rata totali de capitalizare este o medie ponderati
a iatei de capitalizue a
creditului (Ry)
$i
a ratei de capihlizare a capitalului propriu (RB). Raporh-rl credit-valoare (M)
reprezinti
procentajul creditului in investifia in proprietate; ponderea
capitalului propriu (E) reprezinti procentajul
capitalului propriu in investi$a in proprietate. Suma celor doui procentaje este 100%. Clauzefe tipice ale
creditiirii ipotecare pot fi obginute umrdrind creditorii activi pe piafi. Ratele de capitalizare ale capitalului
propriu sunt oblinute din vinzirile comparabile, prin impdrlirea dividendeloi anuale ale cupit luL,i
propriu al fiecdrei proprietili
comparabile vSnduie la investilia de capital propriu. Rata de capitalzare a
CaPitalizarea
directi
pitaliza Proprietilii
in cauzd'
atorului
nvestitorii
individuali
de inve
cu dobAnzi fluchrante
ale creditelor.
cand sunt cunoscute
ratele de capitalizare
ale creditului
$i
capitalului
propriu, poate fi calculati
o ratd
totale
prin media ponderat[, utilizdnd formulele urmdtoare:
Componenta
credit.
Componenta
capltal
Proprlu
M
x
Rr,a =
Ex Re=
N_
pentxu
a arata cum este calculatd rata totala de capitalizare
cu tehnica mediei celor doua componente
ale
investitiilor,
se presupune cA urmatoarele
caracteristici
descriu
proprietatea ln cauza:
anual6 a dobdnzii
10% calcuhE
ani (rata lunare),
RM) = 0,1090
6,5% (preluatd din vdnzdri comparabile)
Rata totala este calculati astfel:
Ro= (0,75
x
0,1090)
+ (0,25
x
0,0650)
:0.0818
+ 0,0163
=
0,0981
a ratele totale de capitalizarc' evaluatorii
trebuie sd
CAnd existd suficiente informalii de pia!6, R6 se p
acestei tehnici. o rati de capitaiizare utilizati
pe u formarea unei opinii asupra valorii de
piali, trebuie
argumenuta
prin informaliile de pia!6, dar, de ccle.-mai multe
e Cdnd
iiF"*r"ifif" de pia96 sunt puline sau'nu sunt credibile, tehnicile
u pot fi
utilizate
pentru a'verifica ritele de capitalizare
qi nu pentru
ot se-$i
completeze informaliile despre participanlii de pe piap
-9i -
tehnica
interviurilor. Aceste analize indirecte nu substihrie informaliile de piati, dar
unor date complementare valoroase. Rata rentabilit[fi creditului
(Yv) nu poate
capilzlizarc a creditului
(Ry)
9i
nici rata anuald a rentabiliidlii capitalului
substihriti ratei de capitalizare a capitalului
propriu (Rs
).
Cdnd calculeazd ruta de capitalizare a creditului, evaluatorul trebuie si recunoasca explicit clauzele
contractului de imprumut. Dt exemplu, un credit canadian, la care dobdnda se calculeazi semianual
qi nu
se achiti ln avans, va produce o rati pulin mai micd de capitalizare a creditului (Ry) decAt un credit
convenlional, care implic6 o compunere lunar5.
Credit disponibil
Rala de capitalizare
a capitalului
propriu
Perioade de compunere
pe an
Perioada de amortizare in ani
Rata anuald stabilitli
Rata lunara
Rata anuala efecdva
PlIli lunare de 1$
Constanta creditului
Compunere
lunari
2
25
r0%
0,00833
0,t047 r
0,00909
10904
Compunere
semestriali
12
25
1jYo
0,00816
0,10250
0,00894
0.10734
'r1 1
Obfinerea Rs din rata medie a componentelor
-
teren gi constructii
Rata medie a investiliilor poate fi aplica6
qi componentelor fizice ale proprietifii, adic6 terenului
9i
clldirilor. in eseng6, aceastS metodologie este aceea$i ca
gi ln cazul tehnicii credit-capital
propriu, cu
exceplia faptului ci cele doud elemente sunt reprezentate de componentele fizice. A$a cum ratele
ponderate sunt calculate distinct pentru componentele credit qi capital in analiza credit-capital, pi ratele
ponderate pentru teren qi clddiri poi fi calculate, dacd pot fi estimate distinct ratele adecvate pentru cele
dou[ componente fizice
gi poate fi identificati
ponderea din valoarea proprietilii reprezentati de fiecare
componenti. Formula este:
in care:
Ilo: L
x
RL
+ B
x
RB
L
:
valoarea terenului ca procentaj in valoarea totali a propriet.dfii, Rl
:
rata de
capitalizarc a terenului, B
:
valoarea clddirii ca procentaj in valoarea totald a
proprietilii, RB: rata de capitalizare a cladirii.
56 presupunem ci terenul reprezinti 45Vo din valoarea proprietilii qi clddirea reprezintf 55Yo. Rata de
.upltalizare a terenului, calculati din datele vanzlrilor comparabile, reprezinti 0,1025
9i
rata de
capitalizare a cl[dirii este 0,1600. Ro indicati este calculati astfel:
P"=
(0,a5 x
0,1025)
+ (0,55
x
0,1600)
=
0,0461
+
0,0880
= 0,1341
Ratele de capitabzarc ale terenului
9i
clddirii pot fi calculate prin aplicarea analizei reziduale asupra
proprietilii construite
(tehnicile reziduale ale terenului
9i
clidirii sunt ilustrate in acesi capitol).
Rata de acoperire a datoriei
in plus fali de condiliile tradigionale de imprumut, adicd rutz dobAnzii, mportul crdit-valoare, termenul
de amortizare, mahritatea, perioada de platl, creditorii ipotecari utilizeazl deseori un alt criteriu de
ralionament
-
rata de acoperire a datoriei (RAD). Aceasta este raportul dintre venitul net din exploatare
9i
serviciul anual al datoriei (Is), adicd plata care acoper[ dobAnda
gi restituirea sumei creditului neachitati
din lmprumut
(serviciul datoriei
-
SD).
RAD=
Rata de acoperire a datoriei este utilizatil frecvent de citre creditorii instihrlionali, care sunt, ln general,
intermediari care administreazl banii altor frme, inclusiv ai depunltorilor privali gi ai posesorilor de
polile de asigurare. Datoriti responsabilitnlii lor in administrarea fondurilor terfilor, creditorii
institulionali sunt sensibili ln privinla siguranlei creditelor pentru investi{ii, mai ales asupra siguranfei
sumei creditului.
obligatiilor
financiare gi pres
Proprietnlii,
creditorii instituli
conformeze
obliga,tiilor serviciului datoriei, chiar daci venitul clSdirii scade.
Pentru a estima o rati totall, rata de acoperire a datoriei (RAD) poate fi multiplicatii cu rata de
capitalizare a credin-rlui gi cu raportul credit-valoare. Totu$i, metoda se poate aplica numai in cazul in care
proprietatea este ocupatii in mod stabil. CiteodatA, creditorii recomandd ratele totale de capitalizare
determinate prin aceastl metodl, ca rate de capitalizare specifice. Formula este:
VNE
Ir'a
&:Rr{DxRMxM
22.8
CaPitalizarea directtr
Pentru o proprietate al cirei venit net din exploatare este 50.000$
9i
sewiciul anual al datoriei este
43.2645, iara de acoperire a datoriilor este calculatii astfel:
50.000$
D ATI
=
-
43.2645
=
I 1557
Dace RMeste egald cu 0,1090
9i
M este 0,75, atunci*"rtlir"rtfT35;^'
=
0,0945
Cu aceastl metodd, creditorii
pot utiliza infotma]iile de piaJ6 pentru a verifica credibilitatea ratelor de
capitalizare oblinute din vanzarile comparabile
qi din instrucliunile
de evaluare inteme.
Tehnici reziduale
Tehnicile reziduale se bazeaz6
pe aceleaqi premise ca pi cele care se aplicl1a ratele de capitalizare
direct6'
Totuqi, ln timp ce rata totah transformi intregul venit net din exploatare intr-un indicator Oi""rl*fil
i rezidual
I net din exploatare din primul an,
"o,o"roill"""Til
stificatd numai dac6 deducliile
pe care acestea se
bazeazi
pot ft rezonabile.
Indiferent care dintre componente sunt cunoscute sau necunoscute sau care este componenta reziduald a
proprietdlii analizate, ev;luatorul lncepe cu valoarea elementelor cunoscute
9i
cu venitul net din
i*pioututi, aga cum este evidenliat in Tabelul 22.3. Evaluatorul trebuie sd facl urmltoarele:
.
Str aplice o ratii de capitalizare adecvatii asupra valorii componentei cunoscute pentnr a calcula
venitul anual necesar susflnerii investiliei pentru acea componenti
o
Si scadtr venitul anual necesar
pentru a susline investilia in componenta cunoscuta, din venitul
net din exploatare total, pentru a determina venitul rezidual disponibil pentru a susline investilia
ln componenta necunoscuti
.
S[ capitalizeze venitul rezidual cu o ratl de capitalizare adecvattr investitiei ln componenta
reziduale pentru a calcula valoarea actualizatil a acestei componente
.
Sd lnsumeze valorile componentei cunoscute
qi a celei reziduale, pentru a calcula un indicator al
valorii totale a proPriet5lii
22.9
Capitolul 22
Tahel22.3
Variabile cunoscute
ti
necunoscute in calculele reziduale
Tehnica reziduali Variabile cunoscute Variabile necunoscute
Tehnica rezidualS terenului Venitul net din exploatare (\D{E)
Valoarea clidirii (Vs)
Rata de capitalizare a clddirii (Rs)
Rata de capitalizare a terenului (R1)
Valoarea terenului sau
a amplasamentului (V1)
Iehnica rezidual[ clddirii Venitul net din exploatare
fl/NE)
Valoarea clIdirii (Ve)
Valoarea terenului sau a amplasamentului (V1)
Rata de capitalizare a terenului (R1)
Rata de capitalizare a clddirii (Rs)
Tehnica reziduali a Venitul net din exploatare (\D{E) Valoarea creditului
(Vv)
creditului Valoarea capitalului propriu (Vs
)
Rata de capitalizare a capitalului propriu (Rs)
Rata de capitalizare a credihrlui (Ry)
Iehnica reziduall a Venitul net din exploatare (\/}iE) Valoarea capitalului
capitalului
propriu Mdrimea creditului (Vy) propriu (Vs)
Rata de capitaiizare a creditului (Ry)
Rata de capitalizare a capitalului propriu (Rs)
Tehnicile reziduale permit unui evaluator se capitalizeze veniturile alocate compqnentei a clrei valoare
este necunoscutd, dupi ce o parte din venit a fost alocat pe valorile cunoscute ale al0or componente ale
investiiiei. Tehnicile reziduale pot fi aplicate componentelor frzice ale proprietilii (teren qi cl6diri) sau
componentelor financiare ale acesteia (credit gi capital propriu). Tehnicile reziduale se bazeaz\ pe ipoteze
specifice. Daci aceste ipoteze nu sunt rezonabile, nu se
justifici
aplicarea tebnicii reziduale.
Aplicabilitatea tehriicilor reziduale in cazul determinirii valorii clddirilor gi a creditului este foarte
limitatn.
inainte de aparilia publicaliei Tabelele Ellwoo4 in anul 1959, tehnicile reziduale aplicate componentelor
fizice (teren
9i
cHdiri) au rErezenlat metodele principale de evaluare a proprietilii imobiliare.
Conhibulia lui L.W. Ellwood la abordarea prin metoda venitului a schimbat practica evaludrii in cdteva
direcfii:
.
inainte de apari.tia Tabelelor Ellwood evaluatorii considerau cI toate tranzacliile de pe o piaJi
reflectZ plata in numerar dintre cumplretor gi vdnzdtor, frrl specificalii de alte condilii de
finanlare. Ellwood a admis ci cele mai multe tranzacfii de pe o pialn implicd transferul de
numerar venzetorului, dar existi cazuri ln care au fost finanlate parlial sub forma de credit sau
'
alte considerente financiare din partea cumpirdtorului. in opinia sa, frecare componenti
-
credit
sau capital propriu
-
poate fi analizatA separat, in conkxh. unei proprietiti date.
.
Ellwood a militat pentru a se inlelege c[ alegerea uneia dintre cele doui metode altemative
-
capit^lizarca directi sau actualizr.ea fluxului de numerar
-
nu produce rezultate diferite; at6ta
timp cdt se aplicd ratele de piafi, adecvate celor doud metode altemative, ele vor genera aceeagi
valoare.
.
Ellwood a demonstrat c[ acest concept al valorii actualizate a beneficiilor viitoare agteptate atdta
timp cat este posibili conturarea unei situalii a fluxului de numerar pentru orice perioadi de
timp datl
9i
face posibild utilizarea unor forme de achralizare in procesul capitalizirii. Aceasti
realizare permite evaluatorilor qi investitorilor, si ia in considerare, nai precis, beneficiile
sperate ale unei proprieti{i date
Ei
sd evite utilizarea capitalizirii directe, deci a venitului dintr-
un singur an, care poate fi mai pulin precis6. Ellwood a afimat,
,doi
ani, sunt mai bine decat
unul"
9i
cI analiza pe o perioadi de 5 ani esie mai fezabild pentru majoritatea proprietililor
22.10
Capitalizarea directi
generatoare de venit.
o
Pdnd la Tabelele Ellwood, cei mai mulli evaluatori se axau pe componentele teren
9i
clddiri (sau
pe perioada de inchiriere gi analiza resurselor nahrrale). Eilwood a adaugat impodanla credihrlui
$i
a componentei capital propriu, nu ca un substitut, ci ca o aitd dimensiune a analizei.
o
Ellwood nu gi-a limitat conceph.rl lui numai la valoarea de pizld ca
^t
e. El a asigurat un cadru
analitic in care anticiplrile specifice sau ipotezele specifice pot fi testate
6i
rezultatele pot fi
aplicate asupra altor concluzii privind valoarea de pia!6 sau altor aspecte ale analizei financiare
a proprietdlilor.
o
De$i Ellwood este adesea prezentat ca un novator ln privinJa concepliilor noi introduse in
analiza evalu6rii proprietlfilor imobiliare, el a clarificat, a reorientat pi a adus noi sensuri in
metodele
gi tehnicile fundamentale de evaluare, care au fost aplicate mulli ani. In acest sens,
prin introducerea noilor tehnici, el a ajutat la corectarea erorilor gi abuzurilor din practicile
taditionale.
Dezvoltarea analizei computerizate a fluxurilor de numerar actualizate, in practica profesional4 a
evaludrii, a lnlocuit utilizarea pe scar6 hrg6 a tehnicilor reziduale, cu exceptia cazului in care nu sunt
disponibile informaliile necesare pentru aplicarea tehnicilor, care sunt mai sofisticate. Actualmente,
tehnicile reziduale sunt utilizate tn primul rind in situalii speciale
-
de exemplu, ln anahza celei mai bune
utilizdri, ca un test al fezabilitdtii financiare. Totugi, analiza rcziduall, rlmdne o componenti fundamentali
a teoriei evaludrii, cu care un evaluator experimentat trebuie sd fie familiarizat.
Tehnica reziduali a clidirii
Un evaluator care aplicl tehnica reziduald a clddirii presupune cd valoarea terenului sau a
amplasamentului poate fi estimat?l in mod independent. Aceastd tehnicl se aplicd in special in cazurile in
care exis[ii informalii de pia]6 privind valorile terenurilor qi ale chiriilor, necesare pentru stabilirea ratelor
de capitalizare pentru teren. Evaluatorul aplici rata de capitalizare aferenta terenului asupra valorii
cunoscute a terenului, pentru a obline venihrl net anual necesar pentru a recompensa investitorul care
achizilioneaza un teren. Apoi, venitul net alocat terenului se scade din venitul net total din exploatare
pentru a calcula venitul net rezidual disponibil, aferent recompensirii investiliei in clddire(i). In final,
valuatorul capitalizeazd acest venit^ rezidual cu rata de capitalizare aferentd cl5dirii pentru a calcula
valoarea prezentll
a clldirii(lor). In final, valoarea terenului se insumeazd cu valoarea clddirii
calculAndu-se astfel valoarea totald a propr.ietitii. Ratele de capitalizare, aferente terenului gi clddirii, se
extrag de pe piaF gi apoi sunt aplicate asupra componentelor proprietdfii.
De exemplu, si consideram un depozit mic, cu o valoare estimati a terenului de 200.000$. Analiza unor
vanzari de amplasamente comparabile arata o rata de capitalizare a terenului de 9%o
9i
o ratd de
capitalizare pentru cledire de llTo, (Tehaicile pentru calcularea ratelor de capitalizare aferente
componentelor reziduale sunt ilustrate la finalul acestui capitol). Venitul net din exploatare al propriet2ilii
analizate este estimat la 65.500$. Utilizand tehnica rezidualtr pentru clddire, valoarea proprietilii de
analizat este calculatii dupi cum urmeaz6:
Valoarea estimatd a terenului
200.000$
Venitul net din exploatare
67.500$
Minus venitul atribuit terenului
Valoarea terenului
x
RL(200.000$
x
0,09) -l_E
000lt
Venitul rezidual al clddirii
49.500$
Valoarea clddirii (capitalizare: 49.500S/0,11) + 450.000$
Valoarea estimati. a DroDrietatii
6s0.000$
22.11
I
Tehnica
rezidual[
a terenului
poate fi estimatl
in mocl distinct'
in
ttiidetut"
cea mai buni utilizare
pentru
estimafi
de obicei, ca un cost curent de
bund utilizare a terenului'
dicator al valorii totaie a propriet5lii'
cldclirii, dar,
presupundnd
ci valoarea clddirii este
in sens inveri' Ralele
de capitalizare
ale terenului
Alii in cauzd, ca in exemplul
de mai
jos:
Tehnicile
re
informatii
di
test al celei
utilizatl
pentru a obfine o valoare indicati
pentru
reziduald a terenului
nu este aplicabill
cAnd costul
mfuimea valorii
cu care o asemenea clidire noud contribuie
la valoarea
propriet5lii'
Tehnica
reziduall
a capitalului
propriu
evaluatorul
trebuie
se parcugl urmitorul
proces:
Valoarea clddirii
x
R"(450.000$
x
0,11)
enihrl rezidual
Pe
teren
aloarea terenului(c
apitalizatA:
1 8
'000$/0'09)
22.12
Capitalizarea directl
Venitul net din exploatare al proprietSlii vdndute
Minus serviciul datoriei aferent creditului,
375.000$ credit, 10% dobandd anuall,
compuse lunar, termen de acordare 25 ani
(375.000$ x
0,10904x)
Venitul rezidual pentru capitaiul propriu
Capitalul propriu investit
Rata de capitalizare a capitalului
propriu
19.1 10S/212.333S
60.000$
- 40.890$
19.110$
LIZ,JJJN
0,09 sa'o 9%o
*
Constanta anuall RM penfu plata lunare a tatelor se preia din tabelele ce calcul;
poate fi utilizat un calculator perttru calculul valorii actualizate a serviciului anual al
datoriei
Pentru o proprietate similari cu caracteristici comparabile, rata de capitalizare a capitaNui propriu de
9Yo, prjn care se poate impe4i venitul net aferent capitalului propriu se folose$te pentru a calcula valoarea
capitalului propriu. Prin ad6ugarea sumei creditului se obline valoarea propriet6lii.
Rezultatul este u$or diferit de cel obtinut prin aplicarea dobdnzii semestriale compuse pl[tibile la
scadenlI.
Venitul net exploatare al propriet?ilii vandute
Minus serviciul datoriei aferent credih.rlui,
375.000$ credit, 10% dobAnd6 anuald,
compus[ semeshial, termen de acordarc 25 ani
(375.000$ x
0,10734*)
Venitul rezidual pentru capitalul propriu
Capitalul propriu investit
Rata de capitalizare a capitalului propriu
t9.7 47$t212.333$
60.000$
- 40.253$
19.747$
2r2.3339
0,093 sau 9,3o/o
Necesitatea aplicdrii dobAnzii semestriale compuse, in cazuri particulare de acordare a creditului, poate
avea un efect important in determinarea ratelor de capitalizare ale capitalului propriu gi imprumutat
Tehnica rezidual[ a creditului
C6nd se aplici tehnica rezidualE a creditului, capitalul propriu disponibil este componenta cunoscuti, iar
creditul este componenta ncunoscute. Venitul necesar penfu a recompensa capitalul propriu, la rata de
capittlizare a capitalului propriu, se scade din venitul net din exploatare, pentru a obline venitul rezidual
al creditului (respectiv
al celeilalte componente a finanldrii). Venitul rezidual al creditului este apoi
capitalizat in valoare cu rata de capitalizare a creditului. Exemplul precedent, referitor la tehnica rezidualS
a capitalului propriu, poate fi abordat in sens invers, pentru a ilustra calculele tehnicii reziduale a
creditului:
22.r3
2t2.333$
Venitul
net din exPloatare
Capital
propriu
x
Rs (212.333$
x
0,09)
Venit rezidual aferent creditului
Valoarea creditului
(capitalizatl 40'890$/0'10904)
CAnd se analizeaza
proprietilile care au credite cu dobAnda calculati semestrial
$i
nu phtibill la scaden!6,
calculele
sunt uqor diferite,
dar rezultatele
sunt similare'
umiti sumd. Altfel, dupe ce creditul este acordat'
datoriei convenit,
dar orice flux de numerar este
torul de capital
propriu prime$te un venlt r'mas
in condiliiie
tt"dit"lor cu dob6nd6 sub nivelul
nu refleiti atitudinea
pielei
9i
nu va fi adecvati
mit[ valoare a creditului'
Determinarea
unei rate de capitalizare
pentru clldire
Evaluatorul
va trebui si
gdseascd valori pentru una sau mai multe rate utilizate in fiecare dintre tehnicile
."ria*r"
ii
"p"i
trebut sn alt"r-i"i
rata necunoscuta. 56 considerdm
urmetoarele
exemple de
determinari
a tatei de capitalizare
pentru clldiri:
Exemplul I
oprietili vdndute recent
pentru suma-de 750 000$'
dirile au fost construite in cursul anului precedent'
rialelor de construclie,
se presupune ce au o durati de
din exploatare din primul an se estimeazi
cI va fi
ti
Venitul
net din exPloatare
Canital
propriu x
Re(2i2.333$
x
0,093*)
venit rezidual aferent creditului
Valoarea creditului
(capitalizat5: 40'253$/0' 10904)
Valoarea
indicati a
ProPrietdlii
60.000$
- 19.747s
40.2s3$
+ 375.000s
s87.333$
22.14
CaPitalizarea
directi
"(n
nnAq
0,09 sau 9%
0.11sau
11%
teren
gi clddire
67.500$/7s0.000$
Rata de caPitalizare
a clddirii
02
Exemplul
2
rmen de 25 de ani' Clddirea' se estimeazd
ci are o
a latei se face astfel:
Chiria totala
Minus chiria aferenti terenului
(200 000$
x
8,5%)
Chiria anuali aferenti clddirii
d
(400.000$
x
2%)
dirii
Chiria anual6
Pentru
teren
Plus venitul anual aferent clidirii
Venitul anual total
Rata anuala aferenta investiiiei
fl.
17.000$
+ 34.000$
59.000$
- 17.000$
42.000$
- 8.000$
34.000$
s1.000$
0.085 sau
in teren si
clldire
De notat cd evaluatorul
trebuie s[ recunoasca
contractelor
de inchiriere
9i
nu o analizl a tere
a
ea
co
clauzele contractului relnnoit.
Astfel, rata anualtr de
contractului
de lnchiriere
qi, ln acest caz, probab
calcul nu determinl ratele aferente terenului
gi cHdirii ln scopul capitzlizdrli,
el poate fi folosit ca un
argument suplimentar,
in corelare cu informalii de piati mai precise'
22,15
Exemplul 3
Se consideri o clldire avdnd 5 ani vechime, vAnduti. recent, cu amenajiri efectuate de citre chiriag.
Proprietatea respectivd se afla in vecinahtea proprietiJii
in cauzi gi are aieeagi utilizare. Amenajdrile gi
clddirile, la data construirii lor, au o durati. de viati economici rAmase esdmati la 50 de ani
si nu au
iordri ale clddirii, de mai bine de 5 ani. Informatiile de
aparlinut unui singur proprietar,
ar fi a!,ut o valoare de
10.59
i
clidirilor. Constructiile au fost vAndute la un pre!
r
proprieti,tii.
Noul proprieiar
trebuie st. pl5teascd o c
r
mai ios:
Valoarea estimati a proprietdlii
Minus prepl
de vdnzare al construcliilor
Valoarea estimati, a terenului
Prelul de vAnzare al construcliilor
Durata de vial^d economici rimasd
Rata de recuperare
Recuperarea anualI in dolari
Valoarea estimati a proprietetii
Rata de capitalizare totald
Venihrl estimat al proprietnfii
Minus recuperarea anualE in dolari
Venihrl anual aferent terenului gi
clidirii
Rata aferentd 0erenului gi clldirii
62.830$/700.000$
Rata de capitalizare
a clidirii
+0
4) anr
I/45
=
700.000$
- 485.000$
215.000$
485.000$
x
0.022
10.760$
700.000$
x
0.105
73.500$
- 10.760$
62.830$
0,09 sa:o 9To
l12 sau 11
Aplicarea multiplicatorilor de venit este. de
asemenea, o procedura
de capitalizare direct6.
In determinarea
unui multiplicator de venit sau
de chirie, este esential ca venitul sau chida
aferente proprietdlilor
utilizate in calcularea
multiplicatorului,
se fie comparabile
cu acetea
ale proprieEtii
in cauze gl
ca un anumil
multiplicator sd fie aplicat aceleiagi forme de
ven|I.
Multiplicatorii
venitului brut
Multiplicatorii venitului brut (M\E)
sunt utilizali pentru
compararea caracteristicilor proprietiliior generatoare
de
venit. Venitul brut potenlial
sau efectiv poate fi convertit
inh-o valoare prin aplicarea unui multiplicator relevant al
adecvat sd comentim modul de calcul
si utilizarea
multiplicatorilor in capitalizarea directi.
Pentru a calcula un multiplicator
al venitutui brut, din datele de piafi, trebuie se existe
ydnzii
ale
momentul vdnzirii, sau ar fi fost lnchiriate intr_un timp scurt.
roprieElii qi venitul brut anual, la momentul vinzdrii, iau cel
reprezinti
multiplicatorul
venitului brut.
Evaluatorii care trebuie si calculeze gi sr aplice multiplicatorii
venitului brut pentru scopuri de evaluare,
trebuie si._fie foarte atenli din mai murte motive, in'primur r6nd, proprietnli
b anariite, trebuie sr fie
comparabile cu proprietatea
in cauzi gi intre
.ele,
in func1ie de caraiteristicile
fizice, de localizare gi
de
investilii. Propriet6file
cu multiplicatori
similari sau chiar identici pot
avea rate ale cheltuieiilor
de
exploatare foarte diferite gi,
astfel, nu pot fi comparabile pentru
evaluare.
22.16
Capitalizarea directd
in al doilea rAnd, termenul de multiplicator al venitului brut este utilizat deoarece o parte din venihl brut
al unei proprietili sau al unor tipuri de proprietatc, poate proveni din alte surse decat din inchiriere. Un
multiplicator al chiriei brute se aplicd numai venitului provenit din chirie.
in al treilea rAnd, evaluatorul trebuie s[ utilizeze informa]ii de venit similare pentru a calcula
multiplicatorul pentru fiecare trzu:aaclia De exemplu, multiplicatorul chiriei brute (MCB), oblinut dintr-o
lnchiriere in care sunt incluse (in chirie) toate serviciile furnizate, nu va fi aplicai proprietllii in cauzd dar
lnchiriati pe o bazd de chirie net5. Prejul de v6nzare poate fi lmpirlit atdt prin venitul brut efectiv, cAt gi
prin cel potenlial, dar informaliile gi cuantificdrile pot fi utilizate doar in cadrul analizei, pentru a avea
rezultate credibile. Totugi, pot fi utilizate forme diferite de venit ln stadii diferite ale evaludrilor. Alegerea
modului de determinare a venitului este dictatd de disponibilitatea informaliilor de piafa
9i
de scopul
analizei.
Pentru a ilustra diferenlele dintre multiplicatorii venihrlui bru! calculele care urmeazi sunt efectuate pe
baza informaliilor din vdnzarea proprietElii comparabile A, din Tabel,,:122.2, Si evidenliem faptul cd, din
analizele ulterioare pe baza Tabelului 22.2, veninl brut potenlial se presupune cA a fost 85.106$ iar
venitul brut efectiv a fost 80.000$.
Multiplicaton:l venitului brut potenpial
:
Pretul de vdnzare
Venitulbrut potenlial
368.500$
8s.106$
4,33 (rorunjit)
Multipricatorur venihrrui brut efectiv =
.Lti..ll ?i.\T,It":j,
v enlftrl brut electrv
_
368.500$
80.000s
= 4,61 (rotunjit)
Dupi ce a fost calculat multiplicatorul venitului brut pe baza informaliilor comparabile de pia16, el trebuie
s[ fie aplicat asupra unei baze de calcul similari. Cu alte cuvinte, un multiplicator al venitului brut
calculat pe baza venitului brut efectiv poate fi aplicat numai la venitul brut efectiv al propr.ietAfii
analizate; un multiplicator de venit brut calculat pe baza venitului brut potenlial poate fi aplicat numai la
venitul brut potential al proprietetii analizate. Sincronizarea venitului trebuie s[ fie, de asemenea,
comparabill. Dactr vSnzdrile sunt analizate folosind previziunile de venit din anul urmdtor, multiplicatorul
calculat trebuie sE fie aplicat venitului previzionat din anul urmdtor al proprietilii ln cauz6.
Bibliografi e suplimentarl
Ackerson, Charles B. 1996. The Appraiser's Workbook (2'd edition). Chicago: Appraisal Institute.
Ackerson, Charles B. 2000. Capitalization Theory and Techniques: Study Guide (2'd edition). Chicago:
Appraisal Institute.
American Institute ofReal Estate Appraisers . 1989. Forecasting: Market Determinants
fffecting
Cash
Flows and Reversions. Research Series Report 4- Chicago: American Institute of Real Estate
Appraisers.
American Institute of Real Estate Appraisers. 1985, Readings in the Income Capitalizatlon Approach to
Real Property Valuation. Volume II. Chicago: American Institute ofReal Estate Appraisers.
22.17
Capitolul 22
Fisher, clifford 8., Jr. 1995. Rates and Ratios used in the Income
capitarization Approach. chicago:
Appraisal Institute.
Mason, James J., ed. and comp. r98r. AIREA Financiat
rabres- chicago: American Institute
of Real
Estate Appraisers.
ACTUALIZAREA
_
TEORIE
$I
APLICA',
Termeni importan!i
o
Achralizarea
.
Fluxul de numerar
o
Actualizarea venihrlui
r
Fluxul de numerar act.nlizat
.
Anuitatea crescitoare sau @CF)
descrescitoare
o
Modificare (A)
.
Anuitate constantii
.
Modelul valorii proprietdlii
o
Anuitate pldtiti in avans
.
Modelul venitului
.
Anuitate simple
o
Rambursarea creditului intr-o
o
Anuitate variabill singur[ ratd (baloon)
.
Capitalizarea ln perpetuitate
o
Rata de capitalizare terminali
o
Curba exponenliald (cu sum6
.
Rata efecdvA a dobdnzii (i)
constanta)
.
Rata nominald a dob6nzii (I)
o
Dobdnda compusi
o
Venituri din rev6nzare
o
Factoml de conversie
Introducere
Actualizarea este a doua metodd importantd utilizatil in abordarea prin venit. in cadrul acestei metode se
folosesc tehnici variate pentru convertirea unei serii de fluxuri de numerar viitoare intr-o opinie asupra
valorii.
Actualizarea este util.izati pentru a converti beneficiile
viitoare intr-o valoare actualizati prin aplicarea unei rate
adecvate de actualizare. Pentru a alege o rati adecvatd de
achralizare, necesar[ pentru determinarea unei valori de
pia!6, un evaluator analizeazd informaliile de piatd
privitoare la rentabilitalile anticipate de cdtre investitori
gi/sau cele rezultate din vAnzdrile de pe pia!5. CAnd se
cere determinarea valorii de investilie, rata de actualizare
utilizatii trebuie se reflecte cerinfele investitorului
individual, rate care poate fi diferitd fa15 de cerinlele
investitorului tipic de pe piala respectivd.
Actualizarea este utilizatd Dentru a converti
beneficiile viitoare (specifice unui flux periodic
de venit)
9i
valoarea terminala, lntr-o valoare
actualizate, prin tehnica actualizarii beneficiulul
din fiecare an vlitor, la cea mai adecva ratd
sau prln
aplicarea unei rate totale (extrase
dintr-una din metodele de actualizare) care
rflecte ln mod exolicit schema vniturilor dln
Investilll, schimbari ale valorii
Si
rata anuala a
rentabllltdlii unei investltii,
Pentru a aplica metoda fluxului de numerar actualizat, un evaluator efectueazE urmdtoarele:
.
Selecte^zA perioada adecvati de delinere
.
Face previziunea tuturor fluxurilor de numerar sau a evoluliei acestora (inclusiv a valorii
terminale)
.
Alege o mtii de actualizare adecvatl
o
Transformd beneficiile viitoare intr-o valoare actualizatd prin tehnica
.actualizdrii beneficiilor
din fiecare an viitor sau determin6nd o rati totali de ach:alizare, care si reflecte evolulia
venitului, modificdrile valorii gi rata rentabilitilii, utilizAnd una dintre formulele de achralizare.
I
E
I
Capitolul 23
Aplicarea ratelor de capitalizarc, care reflecti o rate adecvatd a rentabilititii, utilizarea factorilor valorii
ac|.)alizate (factorilor de capitalizare n.t.)
ti
analiza fluxului de numerar actualizat sunt proceduri de
actuzlizare. Formulele credit
-
capital propriu gi rata rentabihtn|i sau formulele modificirii valorii
pot
fi
utilizate pentru determinarea ratelor totale de capitalizare.
Ca gi in cazul capitalizdrii directe, acflJalizarca ar trebui sd. reflecte comportamentul piefei. Pentru a aplica
procedura achralizErii, evaluatorul trebuie sd fie familiarizat cu urmetoarele concepte si tehnici:
ln actualizare, un evaluator alege o perioade
de delinere adecvatd, face o previziune
pentru
toate fluxurile de numerar sau a
evolutiei acestora (inclusiv valoarea terminale)
alege rata de actualizare adecvate gi
transforma benefi ciile viitoare intr-o valoare
aclualizate
prin
actualizarea beneficiului din
fiecare an viitor sau aplicand o ratd totald care
reflectd evolulia venitului, modificeri ale valorii
9i
rata de actualizare (Ro
=
Yo-&
)
.
Evolulia venitului
.
Conceptele de venituri ale capitalului
o
Procesul matematic de actualizare
.
Cerinlele sau a$teptArile investitorului
-
ex.,
perioada de definere, cre$terea anticipati a
pielei, inflalia
o
Adecvarea ratei de actualizare selectati
Actualizarea
Achralizarea este rm termen general utilizat pentru
descrierea procesului de convertire a fluxului de
numerar viitor in valoare actualizati pi poate fi rata de actualizare, rata de rentabilitate a proprietilii, rata
rentabilit.iilii capitalului sa-u oricare altd ratl definitii. Rata de actualizare este rata rentabilitiilii utilizati in
procesul de actttalizarc In practica evaluirii proprietiilii
imobiliare, cea mai obignuiti metodologie
utilizatd pentru totalitatea drepturilor reale imobiliare este rata de actualizare a proprietilii imobiliare
(Y.).
in procesul de aclttalizare, veniturile anuale qi
valoarea terminalS sunt transforrnate intr-o valoare
acf.taliza|i, o procedurd bazati pe principiul ci beneficiile ce vor fi lncasate in viitor vor fi mai mici dec6t
cele lncasate in prezent. Profitul dintr-o investilie compenseaza investitorul pentru renunfarea la
beneficiile prezente
-
de exemplu, u.tilizarea imediati a capitalului gi
acceptarea beneficiilor viitoare gr a
riscurilor. Acest profit este denumit uzual, dob6ndl fu cazul creditorului
$i
profit in cazul investitorului de
ca$ital propriu. Procesul de acltsalizare include speranla cA recuperarea iapitalului va fi realizatd prin
veniturile anuale, prin valoare terminali sau prin
am6ndoui.
Natura anuitlfilor
Deqi cuvAnhrl anuitate inseamnd un venit anual, el este utilizat in cazul rmui program sau contract care
specifici plItile regulate a1e sumelor stipulate in contract. Plelile nu sunt neapirat anuale, dar intervalul
dintre plali este de obicei regulat. O anuitate poate
fi constang, crescitoare sau descrescdtoare, dar
sumele trebuie e$alonate. Venitul caracterizat ca o anuitate se a$taptE se se ob{ind la intervale regulate
9i
cu mirimi previzibile. Ca a;we, venitul proprieElii
imobiliare sau venitul din chirie po"te
u.,r.u
caracleristica unei anuit61i. Plata ratelor lunare ale creditului este, probabil,
cel mai bun eiemplu de
anuitate. Evolugia venitului estimat dintr-o investifie in proprietatea imobiliari poate fi regul;tii sau
neregulatd. Tehnicile diverse de actualizare au fost create pentru aplicarea lor intr-o game large de
evolulii ale venitului.
Un investitor urmlre$te acel cigtig total care depd$e$te suma investiH. Valoarea achralizati a unui
beneficiu previzionat trebuie si fie mai micl dec6t beneficiile viitoare a$teptate. O plat6 viitoare este
acnxa,liTati pr,in calcularea unei sume care, dacd ar fi investiti astizi, ar cregte cu o dobdndd compusd cu o
ratE satisfdcdtoare carc sd egalizeze plata viitoare. Cu alte cuvinte, actualizarea unor beneficii viitoare se
face cu inversul factorului dobdnzii compuse. Formula standard pentru achralizarea unei valori viitoare
este:
23.2
(1 + 1)'
unde i este rata rentabilit?ifii capitalului aferent
perioadei (sau rata de actualizare) care il va satisface
pe
inu"rtit*
gi n reprezintd numerul de perioade ln care se vor incasa beneficiile. Dace este previzionate
seria veniturilor viitoare, fiecare venit va fi acfializat cu formula standard
9i
valoatea acnralizatd a
veniturilor reDrezintl suma tuturor venihrrilor actualizate. Formula de actualizare este exprimatii astfel:
vA=
(ftr
.
t#r
.
l#+f
+. +
+gr
Unde vA =
valoarea actualizati; cF = fluxul de numerar
pentru perioada date; Y = rata de actualizare
adecvati perioadei date; n
:
numarul de perioade ale previziunii.
.Aceaste procedurd standard de
acnsalizari reprezintd fundamentul
pentru toaie calculele valorii achralizater'
Suma depusd sau primitE poate fi de forma unei singure trange, a unei serii de plili periodice, cum sunt
veniturili din chirli sau o combinatie a ambelor. Cdnd sumele sunt compuse sau sunt actualizate, rata
utilizata este rata dobdnzii efective; stabiliti la o b azd arf.tal6, aceaste rati este identicl cu rata nominala a
dobAnzii. Dac[ sumele sunt compuse sau actualizate cu o frecvenfi de compunere mai micd decAt cea
anual6, de exemplu bianuald
(semestrial6) sau lunard, rata nominali a dobdnzii este impe4ite la numdrul
de perioade de compunere sau de actualizare. De exemplu, o rat6 nominali de l2%o este o rati efecdve de
6%o pentru convertiiea intr-o frecvenfi semestrial6
(bianual6) sau o rati efectiv6 de l% pentru o frecvenld
lunare. Tabelele standard de calcul financiar al factorilor,
pot fi utilizate pentru a facilita aplicarea
factorilor, dar utilizatorul trebuie s[ aleag| cea mai adecvatd perioada de compunere/actualizare,
de
exemplu, hmar6, trimestriald sau anuali.
Toate
problemele legate de valoarea actualizatd se regisesc ln urmitoarele:
e
Costurile iniliale, valoarea sau investilia
.
Fluxurile de numerar
periodice, in evolulie
.
Valoarea terminalb sau valoarea de revdnzare
o
Rata rentabilitilii la care fluxurile de numerar actualizate gi valoarea terminald sunt egale cu
valoarea initiald
Datorite faptului cE fiecare flux de numerar este tratat ln mod distinct, poate fi utilizatd o analizd a
fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru a rezolva orice problemd a valorii actualizate, atunci cdnd
sunt cunosculi trei sau patru factori.
ln analiza DCF sunt determinate cantitatea, calitatea, frecvenla
gi perioada pentru care se previzioneazd
fluxurile de numerar. Fluxul de numerar se referd la venitul periodic atribuibil investiliilor ln proprietatea
imobiliara. Fiecare flux de numerar este actualizat iar apoi valorile act.talizate sunt insumate pentru a
obline valoarea investiliei ln proprietatea imobiliard de evaluat. Valoarea viitoare a acelei investilii ca gi
valoarea terminald previzionati pentru sfZlr$itul perioadei analizate (perioada de delinere sau durata de
viat5. economicE rlmasd) sunt, de asemenea, actualizate. Iluxurile de numerar acinlizate prin metoda
DCF pot fi venitul net din exploatare al intregii proprietili sau fluxul de numerar pentru sursele de
finanlare diferite, de exemplu, fluxul de numerar pentru investi,tia ln capital (dividendele aferente
capitalului) sau serviciul datoriei pentru venitul aferent credihrlui ipotecar.
Cu ajutorul metodei DCF, un evaluator poate actualiza distinct fiecare venit qi valoarea terminall qi si
lnsumeze toate valorile actualizate pentru a obfine valoarea actualizatd a investiliei in proprietate
Valoarea viitoare
Valoarea actualizatl
:
I
Pentru fonnule, tabele
$i
exemplele calculate la 1$ pentru cele
fase
funcfii, a se vedea Anexa C
t1 ?
imobiliard evaluatS. Formula trateazi valoarea tenninald ca fiind un flur de numerar care Doate fi cvaluat
distinct de fluxul de venituri. Formula poate fi utilizatd pentru formarea unei opinii, dupd cum urmeazd:
.
Valoarea totalE a proprietilii (Vs)
.
Valoarea creditului (Vy)
.
Valoarea capitalului propriu (Vs
)
.
Valoarea drephrlui proprietarului
asupra propriet.i.tii
dati cu chirie (V;p)
.
Valoarea drephrlui de ocupare gi folosinld al chiriagului (Vss
)
.
Valoarea oricirui alt drept asupra proprietilii imobiliare
Orice serie de venituri periodice, cu sau fird o valoare terminali, pot fi evaluate utilizand formula de bazb
a DCF' Existi o gami largd de formule pentru a evalua nivelul anuitdlilor constante, crescatoare gr
descrescEtoare, care vor fi tratate ulterior in acest capitol. Aceste formule prezinta
doua avantaie. in
primul rdnd. pot fi utilizate ca solu;ii simplificate pentrr: a stabili valoarea proprietatii, deSi pot
fi greu
de
explicat clientului de citre evaluator. Mai important este faptul cd ele asigurd o metodologie sistematic6
pentru evaluarea proprieElii
imobiliare
$i
a interacliunilor dintre valoarea achtaliza:d.. fluiul de venituri
viitoare gi valoarea viitoare, intr-un cadru unic de solutie de rezolvare.
Cel mai des, tabelele de calcul financiar gi programele
de calcul computerizat sunt utilizate penffu
rezolvatea, din punct de vedere matematic, a problemelor
de actualizare. Fiecare factor antecalculat are
incorporate previziunile
investiliei (nivelul
venihrlui, etc.) care sunt determinate prin utilizarea tabelelor
de calcul sau prin calcularea factorului. De aceea, evaluatorul trebuie s5. identiflrce previziunile
aplicabile
proprietilii analizate gi
sd utilizeze tabelul cu factori sau formula ratei de acnnlizare care corespunde
acestor previziuni. Astfel, ca si aplice procedura de cornpunere sau de actualizare, evaluatorul trebuie si
cunoasce urmetoarele:
o
Formula de bazi
e
Modul in care interaclioneazd factorii intre ei
'
Modul in care acegtia pot fi utilizali sau combinati pentru aplicarea actualizlrii
9i
in
determinarea valorii
Programele de calcul sau tabelele de calcul ale factorilor sunt utile in rezolvarea problemelor
variate ale
acnnliz4ni.
o estimare a valorii gi concluziile referitoaie la timp, cuantum qi
rentabilitate
evaluatorului bazat pe analiza adecvati a proprietnlii
in cauza
$l
pe
informaliile
Estimarea unei rate de actualizare
Estimarea unei rate adecvate de acfJ'talizarc reprezinti un punct
nodal pentu
analiza DCF.
pentru
a
selecta o ratd, adec\rati,
sI interpreteze comportamentul gi agtepErile
particiFanlilor pe piap,
i, consuitangii qi brokerii. Degi ientabilitatea
curentE sau rata intemd
ate fi calculati pdni c6nd investilia nu este vanduE, un
investitor_poate a_lege o
fntii
de rentabilitate a investifiei, inainte sau in timpul dllinerii acesteia. Ratele
tstorice ale rentabilitilii, determinate pe baza v6nzirilor comparabile, pot ir relevante, dar ele reflectd
benefic_iile trecute
$i
nu pe cele viitoare, adicr beneficiile aqieptate de investitor gi pot se nu reflecte
rentabilitillile curente. De aceea, estimarea ratelor rentabilitilii pintru
actualizarea fluxurilor de numerar
trebuie focalizati pe ratele de rentabilitate previzionate
sau anticipate de cdtre cumpdrdtorii sau vanzatorii
tipici.ai investiliijor comparabile,. Un evaluator poate
verifica direct ipotezeie investitorului, prin
intervievarea p54ilor din tranzacliile de vdnzdri sau indirect, prin estimarea venitului agteptat pi
a valorii
terminale probabile pentru o proprietate
comparabili gi
si estimeze astfel o rati a rentabilidtii uiitou.".
23.4
Actualizarea -
teorie
$i
aplicafii
de baz[
ralionamentul
pentru a selecta o"rati.totale
sau o
indicat de vdnzirile
comparabile
ln selectarea
uner
ndiliile
curente de
pe piala imobiiiare
$i
de capital'
imobiliari'
Rate diferite
recurge la o singur[ rat[ a rentabilitelii
pentru toat
recurge 1a mai multe rate
pentru
mai multe beneficii ffebuie se ." uurir"
p" u"1i*i
piaid
9i
pe metodologia
utilizati
;;;;;"""iltea
ratei rentabilitalii.
in toate ca
cati in acelaqi mod in care a fost
determinati.
Evolutii
ale fluxului
de venit
Dupdspecificareambrimii,afrecvenlei$idurateif]uxuluidenrrmerargenerabildeproprietateacefebuie
"uui""rL,
evaluatorul trebuie sa ide;tifice evolufia
pe care fluxul de venit o va avea ln perioada de
previziune. Aceste evolulii
pot fi grupate in ceteva categodi de baze:
.
AnuitAti variabile
(evolulia variabile a venitului)
o
Anuitdti constante
.
Anuitili crescAtoare
sau dbscrescAtoare
Anuitate
variabili:
schimbdri nesistematice
O anuitate variabili este un flux de venit in care fiecare sumd de lncasat se poate modifica
de la o
;;ffi!;
att
-
pentro
a evalua o anuitate variabild, este calculati distinct valoarea acfi^lizati' a rtecdrei
incasdri de venit gi apoi aceste valori sunt lnsumate
pentru a obline valoarea actualizati a intregului flux
de venit. Aceasti
procedur[ reprezinti analiza fluxului de numerar
actualizat'
Orice flux de venit
poate fi evaluat ca qi cum ar fi o
anuitate variabil[. Anuitd]ile cu nivel constant sau
unt cazuri derivate
pot fl rezolvaie cu
nliazd tendintele
Aceste formule
prescurlate pot economisi timp
gi efort in unele cazuri,
dar evaluarea unui flux de venit ca o anuitate variabild,
cu aiutorul unui calculator financiar sau al unui program
computerizat, este foarte u$oard, iar rezultatele vor fi identice.
Venitul din chirie este similar cu o anuitate.
Fluxurile de venit
generate de
proprietatea
imobiliard
pot
fi conforme cu schema unei
anuitdtl variabile ,
a unei anuitdti cu nivel
constant sau cu o anuitate crescetoare sau
descrescatoare, evidentiind nivelele variabile
9i
constante, cat
gi schlmbarea curbei
exponentiale a perioadei.
2
Atunci c6nd evenimeltele viitoare, care pot afecta profund potenlialul de generare a venihrlui unei proprietifi, pot avea loc sau
nu, va fi adecvati utilizarea analizei probibilitilii. Analiza probabilitdlii este deseori solicitati ln cazul proPrietdfilor de evaluat
are nu existe incd o legislalie de mediu aplicabili De exemplu, o localie
ice. Drevezute sau nu se fie executate intr-un anumit
grafic de timp sau
ln isem"n"o sihlatii, analiza probabilitalii poate ajuts un evaluator se
detennine rata lentabilitd[ii.
23.5
Anuitatea cu nivel constant
O anuitate cu nivel constant este un flux de venit in care mlrimea fieclrei incasiri este aceeasil este un
flux de venit stabil, neschimbat de-a lungul timpului. Veniturile de natura unei anuitAti .onrturrr" ,urn
eqalonate ln mod egal gi regulat. Existd dou6 tipuri de anuitdfi constante:
o
Anuitili ordinare
.
Anuitili platite in avans
Anuifi,ti ordinare
anuitate cu nivel constant, se caracterizeazd prin
. Creditele ipotecare cu rata fixi, multe obligafiuni
anuitili ordinare.
asrgurare
$i
anumite aranjamente de inchiriere sunt
Anuitifi plitite
in avans
O anuitate phtit6 in avans este o anuitate cu nivel constan! in care incaslrile sunt efectuate la lnceouh-rl
fieclrei perioade.
Un contract de tnchiriere, care stipuleaze ca plalile
de chirie s[ se fac6 la incepuhrl
fiecirei luni, cum sunt cele mai multe contracte de inchiriere a apartamentelor,
creeazd o anuitate plltibill
in avans. Anuitnlile cu nivel constant pot fi achralizate in acelagi mod cu cel al anui6 ilor variabile.
Tohr$i, tabelele cu dobdnda compusi faciliteazi calculul aferent unui flux de venit constani asigur6nd un
rezultat identic,
Anuitate crescitoare sau descrescitoare
Un flux de venit care este a$teptat sI se modifice intr-o tendinli sistematicd, este o anuitate crescatoare
sau descrescltoare. Evaluatorii enumeri trei tendinle de bazr alemodificlrii sistematice:
e
Anuitili majorate sau micaorate cu sume fxe pe perioade
distincte
o
Anuiti,ti cu modificare liniard (constanti) pe parcursul perioadei
o
Aluitili cu modificare exponenfiali cu ratji constanti pe parcursul perioadei
Anuitifi majorate sau micgorate cu surne fixe pe perioade
distincte.
O anuitate majorat' sau micgorati cu sumi fxi este, de obicei, creatjl de un contract de inchiriere care
necesiti o
_succesiune
de anuitiifi fixe de diferite sume care trebuie phtite
in diferite perioade ale duratei
contractuale. De exemplu, un contract poate stipula pldli lunare de 500$ pentru primii trei ani, de 750g
pentru urmitorii patru ani gi
de 1.200$ pentru urmatorii alli gase
ani. Pe parcursul-termenului
de 13 ani ai
contrachrlui, existi trei anuiti.ti succesive de nivel constant
_
una pentru primii trei ani, una pentru
urmdiorii pahu ani gi
o alti anuitate constanti pentru
,i
gase ani.
Anuitifi cu modificare liniard (constanti)
pe parcursul
perioadei
Ill1l+:jd'"."-rroatare
ar celui de-ar dolea
"",'nffi"Y,tt-t3rSi
ll;flf"l
oepane. rn mod slrular, iluxul de venit pentru
o
e liniar este agteptat s[ icadi cu o
suma constanLd in fiecare perioadl.
-7
23.6
Actualiza'rea
-
teorie
$i
aplicalii
de bazl
Anuitatecumodificareexponenliahcuraticonstantl(bazninlanf)
un flux de venit cu modificare
exponenliala
cu rate constanta
este numit anuiiate exponenlialS
Acest
tip
al fluxului de venit creqte sau descreste
cu o ratd c
r22s04$
(114.490$
x
1,07)'
Valoarea
terminali
(reziduall, de reversiune)
deoarece reprezintA valoarea a$teptati de recuperare
a capitalului
la sfhrqitul investiliei'
Existi cAteva metode de estrmare a preplui de revdnzare
al unei proprietili sau valoarea.terminal6
a
"""'i.i",
J" la slhrpitul
p".ioua"ia"i.fn""
i'*?1"ff:'".i","f1"T1":,fiT"1"#tl':t:A;"[t:]:
i asociat venitului net din exploatare, estimat
pentru
utea fi scAzut
(dacd este cazul n t
)
pentru a calcula
valoarea terminald a capitalului
propriu, in cazul
solicitirii analizei rentabilitfiii capitalului
propriu'
O proprietate poate i
beneficii
periodice
9
sub forma unui flux
ierminala a
proprietatii
minus soldul creditului la scadenli sau la revdnzarea
proprietilii, ca venit din
valoarea rezidualS. in aceeagi
propfietate poate exista un credit ciruia serviciul datoriei ii revine ca un
benefi
totui
1nu-it
e.a valorii terminale O ptoprietate
poate
clddirj, c6t
in situaliile ln care intervine un
contra
lung
9i
obi
evaluarea dreptului chiriaiului de
ocupare
gi folosinld asupra cladirii, trebuie dedusd chiria anuald pentru teren, lnainte de capitzlizarea
\tTE atribuibil dreptului chiria$ului de ocupare
9i
folosinld.
Valoarea terminald este adesea o parte importanttr din venitul total ce trebuie incasat dintr-o investilie
lnh-o proprietate generatoare de venit. in cazul in care capitalul investitorului nu este recuperat printr-o
combinalie a fluxului de venit periodic cu ven rile lncasate din valoarea terminali, rata efectivi a
rentabilifilii investitiei va fi lntotdeauna negative sau zero. Pentru anumite investilii, lntreaga rcuperare a
capitalului este reaiizata prin valoarea terminal6, indicdnd un risc mai mare; pentru alte investilii in
propriet{i o parte din r"iop"rur" este realizaie prin valoarea terminala
9i
cea1alt6, prin fluxul de venit
generat de investitie.
'r1 1
Pentru a stabili cit din venihrrile unei investi{ii sunt atribuite valorii terminale, un evaluator ia in
considerare faptul c6 din investigia iniliald pot rezulta trei sihragii generale.
1. Valoarea proprietilii poate si creasci in perioada de delinere
2. Valoarea proprietAlii poate sI nu se modifrce, adici, valoarea proprieElii la slhrgitul perioadei de
delinere sau a duratei de viap economici rdmas6 poate fi egal6 cu valoarea acesteia de la
incepuh.rl perioadei de deqinere.
3. Proprietatea poate sd-gi diminueze valoarea pe parcursul perioadei analizate.
Datoritd faphrlui ce aceste trei situalii pot afecta rentabilitatea potenlialA a investiliei gi deci mdrimea
venihrlui considerati acceptabild, metoda fluxului de numerar act;alrzaL impune necesitatea ca
evalua0orul sd estimeze modificdrile in a$tepfirile pielei, dacl acestea existi, care vor afecta investi,tia
iniliald sau valoarea propriet5Jii pe durata perioadei de definere. (Pentru firmele care-gi procurl fondurile
de pe piefele financiare, recuperarea capitalului propriu poate avea loc prin pldfle periodice ale
serviciului datoriei, care includ amortizarea creditului).
CAnd se apreciaz6 c[ o proprietate va fi vdndutd, evaluatorul previzioneazd valoarea terminald gi o
considerl ca venituri nete din revAnzare. Termenul venituri nete din revhnzare se referd la diferenta dintre
prelul de vdnzare gi cheltuielile de vAnzare, care pot include comisioane de intermediere, impozite legale,
costuri de inchidere, taxe de transfer
9i
penalitdli posibile pentru plata in avans a datoriei. Prejul de
tranzac,tie trebuie analizat cu atenlie pentru a determina dacd au fost evidenliate in mod adecvat coshrrile
de reparafie, de modemizare qi de remediere ale mediului, dacd existi. Prelul tranzactiei trebuie corectat
ca sd evidenlieze costurile extraordinare ce trebuie repartizate fiecdrei pirli.
Un evaluator stabile$te valoarea terminali probabill in funclie de aqtepErile investitorilor de pe pia]d
pentru tipul de proprietate ce trebuie evaluatd. Evaluatorul poate intreba:
r
Investitorii a$teapti o modificare ln valoarea acestui tip de proprietate in zona respectivA?
o
Cu cAt se va modifica valoarea gi in ce direclie?
Evaluatorul analizeazd qi interpreteazi piafa qi estimirile valorii terminale viitoare pe baza direc,tiei gi
sumei sau procentajului modificirii pe care-l agteaptl investitorul. Utilizarea computerelor gi a
programelor pentru a realiza analiza diferitelor tipuri de inchirieri, permite evaluatorilor si previzioneze
adecvat fluxul de venitui viitoare, care poate ajuta la estimarea valorii terminale.
Modele de actualizare
Yaloarea aotJ.nlizati a venitului cu tendinja de cregtere, descregtere, menfinere constanti sau cu modificdri
neregulate, poate fi calculatd prin analiza DCF. Modelele de evaluare specifice, formulele, considerate fi.e
ca modele de veni! fie ca modele de proprietate, au fost dezvoltate pentru aplicarea adecvatii la tendinlele
corespunzetoare ale beneficiilor previzionate. Modelele de venit se bazea2L pe tendinle generale qi
necesitd mai puline intrdri de flux de numerar. Cdnd
aceste modele corespund agteptirilor specifice
proprietllii, ele pot fi aplicate ca o metodi prescurtati in
locul unei analize DCF detaliati, asigurand rezultate
identice.
Formulele de evaluare specifice, numite
modele de venit gi modele de proprietate,
au fost create pentru
a rezolva gi explica
tendinlele specmce ale beneilciilor, fdre a fi
necesare calculele comDlete aferente DCF.
Modelele de venit pot fi aplicate numai unui flux de
venit. Pentru a obtine valoarea actualizatii totall a investiliei trebuie adiugati qi
valoarea acisalizatl a
unei valori terminale a$teptatii sau a oricdrui alt beneficiu, care nu a fost inclusl in fluxul de venit. Cand
este uiilizat un model de proprietate, fluxul de venit gi valoarea terminald sunt evaluate in cadrul aceleiaqi
operaliuni (de evaluare). Alte modele ale valorii actualizate implicd o analizl a fluxurilor de numerar
actualizate. care vor fi comentate in Capitolul 24.
23.8
Actualizarea -
teorie
ti
aplicalii de bazd
Modele de venit
Modelele de evaluare
pot fi aplicate urmltoarelor
scheme de venit:
o Venit variabil sau neregulat
.
Venit constant
.
Venit cu modificare
liniarl
(sumd constante)
pe o perioade
o
Venit cu modifrcare
exponentiald
(rati constanti)
pe o perioadd'
Acestemodelenusuntneaparatspecificeproprietdtilorimobiliare,darelepotfifolositepentruarezo]va
problemele diverse ale evaludrii
propriet'ilii imobiliare'
Venit variabil
(neregulat)
Asa cum a fost menlionat
anterlor.
pro
pentru
a rezolva orice problemd a valori
iste suma beneficiilor
actualizate,
tratate
folos
gi la modelul venitului, deoarece
poate fi adaptati
pentru
final de venit a$teptat, 1a sIerSitul ultimei
perioade sau a
perioadei n.
Venit constant
c6nd un contract de lnchiriere asigura un flux de venit constant sau c6nd venitul
poate fi previzionat Ia un
nivel con
'
ceduri de achralizare' in funclie de
ipotezeleCapitalizareapoatefireali:ataprin
utilizarea
a unui flux de venit s-a calculat' de
asemenea
o1d, care sunt comentate in Anexa c-'
Capitalizarea
ln perpetuitate poate fi consideratE ca un model de proprietate sau model de venit' De
exemplu, dac6 se
perioadE de timp
prin capitalizarea
determinattr la o
capitalizare sunt aceleagi (egale) deoarece investiti
investiliei.
Venit cu modificare liniari
(sumtr constanti)
pe o perioadd
CAnd venih:lse agteapta sa creascd sau sA scadA cu o sume fixa lntr-o
perioadd, evolufia venitului
periodic
poate fi prezenbd gr"fi"
"u
o linie dreapti. Astfel, termenul
,,liniar"
este utilizat pentru a descrie acest tip
de evolulie a venitului.
Formula
pentru evaluarea venitului cu tendinia de cregtere liniarl nu trebuie confundati cu formula
capitalize;ii directe cu recuperare liniar6. Degi capitalizarea directd cu recuperare liniar[ poate fi privitd ca
*od"l d. evaluare pentru fluxuri de venit particularizate, aceaste procedurd poate fi aplicati, de
asemenea,
pentru proprietilile la care modificarea a$teptat6 a valorii este cuantificatd
prin modificarea
speratl a venitului. De aceea, capitalizarea directi cu recuperare liniar[
gi conceptele corespondente sunt
3
in timp, ipoteza Hoskold a devenit mai pufin utilizata
$i
rareori evidenfiazd rationamentul investitodlor ln propdeteti imobiliare.
in pr"r"nt,
"rt"
considente adecvat[ numai pentru anumite tipuri de investigii, de exemplu, rata pentru asigurarea economiilol
sau a bonurilor de trezorerie (depozite bancare, obligaljuni guvemamentale),
23.9
comentate in acest capitol, la modelele de proprietate.
De relinut cI formula este aplicata numai la
fluxurile de venit. Se pot utiliza t.abele speciale cu factori de achralizare, calcula{i conform formuleia.
Venit cu modificare exponenfiali (rati constanti) pe o perioadi
Modelul cu rati constanti reprezintl o evolulie a venitului care crefte sau scade cu aceeagi rata pe o
perioadi dati. De multe ori, fluxurile de venit generate
de o proprietate
imobiliar5, vor cregte pe baza uner
scheme stricte sub premisa ratei constante, depi o astfel de evolulie este aplicabild numai irpreviziunea
pe termen scurt. Din punct de vedere grafic,
acest tip de flux de venit are mai degrabi o curbd
exponenlial[, dec6t o evolulie liniar6. Aceasti tendinld a venitului se referd. deseori la modificar"u cu o
rati compus6. Analiza modificdrii dupd o curbi exponengiald se efectueaza, in principal, prin programe
compurcnzarc.
Modele de proprietate
Atunci c6nd se prevede
ca, atat valoarea proprietEfilor,
c6t qi modificarea venitului si urmeze o evolulie
leeulajl
sau previzibill, se poate aplica unul din mcdelele de actualizare pentru evaluarea proprietiiii.
Modelele uzuale de actualizare implici o rati de capitalizare, R, care este utilizat?i, de airnenea, ln
capitalizarea directi. Totugi, existi o diferenli intre capitalizarea directi qi actualizare. ln capitalizarea
directl R este determinat?i direct din informaliile de piap, fird o trimitere directi la rata rentabilit6lii
capitalului sau la ciile de recuperare; ln actualizare, R nu poate fi determinatl firi a lua in calcul evolulia
venitului, rata anticipatii a rentabilitElii capitalului
$i
duata recupertuii acestuia. Aceasta nu ioseamna cA
procedurile
de actualizare nu sunt orienCate spre pial6. Din contr{, pentru anumite tipuri de proprretate,
procedurile de actualizare pot reprezenta cea mai realisti. simulare a procesului de luare a diciziilor pe
pral,l.
Investitorii imobiliari sunt influenlafi, in mare m6surd, de agtepHrile lor de modificare a valorii
proprietElii.
Cdnd un investitor include cregterea de valoare a proprietalii
ca o componenti a rentabilitiilii
eventuale a unei investilii, acesta anticipeazd ce rata totala a rentabilitiilii va fi mai mare decAt rata
a$tepbte a venitului, adicd rata de capitalizare totala. Rata totali a rentabilitelii este o cuantificare
cgm,nlete a performanfei,
care include orice cre$tere de valoare a proprietilii.
Formula general6
a acestui
tip de rela,tie este:
Y=R+A
unde
_f
este rata rentabilitElii, R este rata de capitalizare
$i
I este rata de ajustare care evidenliazd
modificarea totald sau cre$terea venitului gi a valorii.
Deci, rata de capitalizare pentru
o proprietate
a clrei valoare cre$te este egald cu rata rentzbilitbtii totale
minus o ajustare pentru
cregterea previzionatii:
R=Y-A
in mod.similar, rata de capitalizare pentru o proprietate
a cirei valoare scad.e poate fi privitd ca o rati. a
rentabilitilii plus o ajustare pentru pierderea prevbzut?i:
R= Y-
GA)
sauR:Y + A.
' Vede;i Mason, James J., ed. and comp. 19.82. American Inslitute of Real Estate Appraiser$ Financial Tables (revised edition).
Chicago: American Institute ofReal Estate Appraise$, Table no.5,
,j)rdinary Aruruiiies Changing in a Constant Amount".
23.10
Actualizarea
-
teorie
pi aplicalii de bazl
Deoarece I este exprimati deseori ca o funclie a modificlrii tolale a venitului generat de proprietate gi a
valorii proprietElii litera greceascl delta (A) este utilizatji pentru a ar[ta modificarea. Pentru a calcula
valoarea lui I este necesar sI se multiplice A printr-un factor de conversie, cum ar fi factorul fondului
anual de amortizare sau rata anualI de recuperare, pentru a converti modificarea rclativl, a venitului gi a
valorii intr-o ratji adecvattr a modificdrii periodice. Simbolul penfu rata medie analizatl este a. Formula
generala pentru R poate fi exprimatd astfel:
R=Y-Aa
unde R este rata de capitalizare, I este rata rentabilitilii, / este modificarea relativd in venit
9i
valoare pe
durata de studiu
$i
a este rata medie analizati sau factorul de conversie.
Aceastl formuld generali a ratei de capitalizare poate fi adaptati pentru a fi utilizatd in funclie de evolufia
tipicl venit/valoare penffu proprietate priviti ca un intreg sau pentru orice componentf, a proprietilii. In
formula gnetal6, R, Y qi / se aplici la intreaga proprietate
$i
sunt exprimate ffird indici. Oricum, dacd
existd o posibilitate de confundare a proprietdlii totale cu oricare dintre componentele sale, se vor utiliza
simboluri de ideutificare pentru clarificare. DupA ce rata de capitalizare adecvat6 a fost determinatA, poate
fi obtinut un indicator al valorii proprietdfii prin aplicarea formulei universale de evaluare:
Valoare
=
Venit
sau V:
Rata de capitalizare
Nlvel de venit
Venit constant
Cend atat vnitul cet
$i
valoarea sunt prevdzute sA rimane neschimbate, proprietatea poate fi evaluati prin
capitalizarea in perpehritate gi a fost trahtA in prezentarea
,modelelor
de venit. Conform formulei generale
R = Y
-
La, r^ta de capitalizare(R) devine rata. a rentabilitilii (Y) cdnd nu existi modificare in valoare
deoarece A = 0.
Venit cu modificare de nivel in sumd constantd
Cdnd venitul cu modificare de nivel ln sumd constanti este previzionat pentru o perioadd de z ani,
formula generald pentru R poate fi adaptatd substituind factorul fondului de amortizare pentru rata Y pe z,
ani in locul factorului de conversie (a). De exemplu, se considerd o proprietate comerciala care va genera
un venit net din exploatare stabil de 25.000
$
pe an, pentru urmetorii 8 ani. in timpul acestei perioade se
estimeaze ci valoarea proprietilii va cre$te cu 40%. Evaluatorul trebuie sd evalueze proprietatea la o ratii
a rentabilitdlii de 15%. Pentru a rezolva aceasti problema,
formula R = Y
-
Aa este utilizat6 cu factorul
fondului de amortizare de 15% pentru cei 8 ani care exprime pe a. Conform tabelelor, factorul fondului de
amodizare este 0,072850, astfel lnc6t R este calculat dup6 cum urmeaza:
R = 0.1s
-
(0,40 x
0,072850)
= 0,12086
Valoarea
=
R
VNE
R
Varoarea =
+33F
= 2o6.8sr$
23.11
r
Modelele de proprietate utilizate pentru a estima valoarea pot fi folosite. de asemenea, in explicarea unui
set de informalii de piald pentru a determina alte necunoscute. De exemplu, in problema de mai sus, sunt
cunoscute numai \D{E gi rata de modificare/cregtere a valorii proprietilii. Dacd anaLiza DCF poate fi
utilizatd pentru suslinerea soluliei, in schimb ea nu poate fi aplicatd. pentm a rezolva problema. Aceasta se
d,atoreazi, faptului cd numai rata de apreciere (cre$tere a valorii) este o informalie de piati cunoscutd, iar
valoarea terminali gi valoarea acltalizati sunt necunoscute gi interdependente. Acest aspect reflectE
avantajele modelelor de proprietate, de exemplu, capacitatea de a decide bazatl pe tendinlele generale, ca
qi pe abilitatea de a lnjelege comporlamenh-rl de pial6.
Modificiri liniare cu sumi constantl in venit
$i
valoare
C6nd venitul qi valoarea se a$teaptd sA creasca cu sume constante, pe perioada respectiv[, conform unei
scheme liniare standard, valoarea proprietllii poate fr estimatd prin capita\izarea directi cu recuperare
liniarS. Formula generall pentm rata de capitzlizare (R) poate fi adaptata pentru utilizare cu schema
liniard standard de venit/valoare, utilizAnd rata de recuperare liniarl ca un factor de conversie (a). Rata de
recuperare liniar[ este reciproca duratei de previziune. De exemplu, dacd venitul esie previzionat pentru o
perioada de 25 ani, rata de recuperare anuald este l/25 sau 40lo. Deprecierea de 1000% va indica faptul cd
perioada de previziune este egali cu durata de viali economicd rimasd a proprietdlii. Conceptul de durati
de viaJi economica remasA nu se aplicd pentru proprietilile a clror valoare cregte, dar o cregtere a valorii
cu 100% va indica o perioadi de previziune egald cu timpul necesar pentru dublarea valorii proprietilii.
Recup erar ea liniard cla s icd
Procedura capitalizdii liniare a fost utilizati, din punct de vedere istoric, pentru evaluarea activelor
epuizabile, adicd in cazul investiliilor al ciror venit descregte pe m[sura epuizdrii resurselor. Aceastd
proceduri clasicl are aplicabilitate limitati din cauza ipotezelor sale, dar trebuie si fie inleleasd pentru a
asigura o utilizare adecvati. Procedura clasici liniard presupune recuperarea capitalului in sume egale in
timpul duratei de viald economici a investiliei
fi
venitul net consti. intotdeauna intr-o sumi constanti care
reprezintd recuperarea capitalului plus un profit in scddere pentru capitalul r[mas in investitie. Asifel,
venitul total se diminueazd pintr c|nd, actiwl rdmdne {Xrd valoare gi
intregul capital a fost recuperat.
Presupunerea cla valoarca gi venih-rl vor scidea consLant este adesea in dezacord cu comportamenhrl de
piale; cu toate acestea, aceaste procedurd are utilizdri importante. Recuperarea liniarl este adecvati ori de
cAte ori previziunea venitului gi a valorii in investilie corespunde cu ipotezele implicite ale procedurii.
Recuperarea iiniard clasicd este mai ugor de inleles cdnd este aplicati unei invesiilii intr-un activ epuizabil
cum ar fi o construclie perisabili, o structuri de lemn, un zlcdmAnt de minerale. Procedura nu este
adecvate pentru evaluarea unei investilii in teren sau in alt activ a caror valoare rimdne neschimbati la
infinit.
De exemplu, se considerl o investilie intr-un drept al chiriagului in care amenajdrile fhcute de acesta
trebuie s5 fre recuperate in timpul contractului. Se presupune cd 50.000
$ sunt investili intr-o prople1arc
luati cu chirie pe 10 ani, pentru a cAqtiga 8% pe an ca rentabilitate a capitalului. Ce flux de venit va fi
necesar pentru investitor, pentru a recupera intreaga sumd investiti in cote egale in timpul perioadei
de 10
ani gi ln plus sd oblinl o rentabilitate a capitalului investit de 8olo pe an?
Recuperarea anuali va fi de o zecime din 50.000$ sau 5.0009. Investitorul este lndrepfilit la o
rentabilitate asupra capitalului nerecuperat de 8% din 50.000$ in primul
an,8o/o din 45.000$ in al doilea
an, de 8"/o din 40.000$ in al treilea an gi a;a mai departe (a se vedea tabelul 23.1). Fluxul de venit incepe
de la 9.000$ in primul an gi scade cu 400$ ln fiecare an. Venitul total incasabil la sfrrgitul perioadei
va fi
5.400$ din care 5.000$ vor fi uliima ratl de recuperare a capitalului, iar ceilalli 400g vor fi dobAnda
capitalului rdmas in investilie ln ultimul an. Astfel, investitorul asigurd recuperarea capitalului de 100%
plus 8% reltabilitate a capitalului nerecuperaq presupunind
cl venitul nu va fi constant.
23.12
Actualizarea
-
teorie
fi
aplicalii de bazi
De menlionat cd rata de
a mves
In plus, se
presupune s
fr lnca
intotdeauna calculate la
asuPra
rata de capitalizare in acest exemplu va fi de 9.0001
poate calcula, de asemenea,
prin adaugarea ratei de recuperare de 10Yo la tala rcntabilitalii de 8%'
Procedura
de capitalizare liniard reflectb cAteva relalii matematice
utile:
venitul invest4iei din prima perioada
:
valoarea iniliala
x
lata rertabilitalii
Modificareaperiodicllnvaloarevaloareaini}iat[xrataperiodicidemodificare..
Modificarea
periodic[ in venit
modificarea
periodicaln valoare
x
rata rentabilitd,tii
CAnd sclderea ln venit sau valoare reflecti aceste relafii, rata modificdrii
periodice este rata de recuperare,
iar inversul ratei de recuperare este durata de viala economice'
Conceptul liniar extins
'
Conceptul tradifional al recuperdrii liniare poate 1t
sale
i"oi"tii"
pi p.ntto a facilita o gamd larg6 de aplicali
enit
poate fi extinsa pentru a inclu-de oricehodificare
pr
^rAt
activele a ciror valoare cre$te, cdt gi cele epuizabile. O rati previzibilS de modificare
pentru un viitor uqor
de previzionat poate elimina necesitatea de a lua ln considerare intreaga duratd de viaJi economicl a
propti"tagi. Deii sunt diferenle teoretice semnificative, conceptul liniar extins corespunde, din punct de
vedere matematic, cu recuperarea clasicd liniard.
At6t in conceptele clasice liniare cet qi ln cele extinse, modificerile ln valoare
$i
venit se presupune ci
sunt realizate liniar. Sunt conservate at6t cerinlele de bazd
pentru o rentabilitate satisficatoare cat
;i
pentru recuperarea capitalului investit. Oricum, conceptul extins nu presupune o recuperare a capitalului
-in
rate anuale, pe durata vielii economice a proprietilii. Proprietatea
poate fi mai degrabd revAndutl
pentru o anumii6 sum6, la un anumit moment din viala sa economicd, asigurAnd astfel la momentul
revdnzirii, recuperarea
parliald sau completi a capitalului investit.
Rata de capitalizare liniard este o combina,tie a ratei rentabilitilii cu rata de modificare liniard qi este
expdmatd cu formula
generald R = Y
-
Ad, rnde A este modificarea relativi in valoare in n perioade
9i
a
"rt"
1/r. D" exemplu, se considerl o proprietate inchiriati care va produce M{E;H de 19.000$ in primul
an. Se a$teapt6 ca acest venit sd scadd dupd o schem6 liniari standard
qi valoarea si scadd cu 25Vo in l0
ani.
EvoluSa
recul
TabeI
)eririi capitalulu
23,1
i
$i
a rentabilit[fii
caPitalului
o/ ,{1.
^.^i+rlt
tl
sfargitul
anului
Capital investit
($)
Recuperarea
capitalului
($)
KgntaDlllrared
capitalului
($)
Venit total
($)
investit in anul
anterior
la 87o
0
50.000
1
45.000
5.000
4.000
9.UUU
2
40.000
5.000
3.600
8.600
19,1 1
35.000
5.000
3.200
8.200
30.000
5.000
2.800
7.800
22,29
.000
5.000
2.400
7 .400
24,67
o 20.000
5.000
2.000
7.000
28,00
7
15.000
5.000
1 .600
6.600
33,UU
I
10.000
5.000
1 .200
6.200
4 I,JJ
9
5.000
5.000
800
5.800
58,00
10
0
5.000
400
5.400
108,00
23.13
1-
Capitolul 23
frev1z1u19a.
velilului
anticipat trebuie si corespundd
cu cea din contrach-rl de inchiriere.
pentru
a evalua
orep l ctrna$utur
de ocupare gi folosinlE la o rentabilitate
de l2vo, se ttllizeaza formula
fus=
0,12
-
(0,25 x
0,1)
= 0,145
Valoarea
=
\TNELH
R
I
g
nooq
valoarea
:
ffi
= 131.034$
frecvent utilizate deoarece sunt simple gi nu necesitE folosirea
ele prezinti
limite teoretice qi practiie.
premisa
de liniantate nu
de modifica a venifi_rlui sau a valorii, agteptati de investitor.
Modificlri in venit qi valoare pe
baza curbei exponenfiale (cu
rati constanti)
in sihragia in care atat venihrl cdt
9i
valoarea sunt previzionate
s[ se modifice cu o ratE constante,
rata de
capitalizare poate
fi determinatl
{dr[ utilizarea tabelelor,
folosind numai formula
senerald:
R=y-Aa
in care Aa este modificarea rerativi rn venit
$i
varoare, pe o anumiE perioad4.
Astfer, Aa poate
fi
inlocuiti cu rata periodici
compusd de modificari ( CR). Fornrula devine:
R=y- CR
in care Y este rata rentabilitilii pe perioada
respectivi gi
cR este rata de modificare aferent?i perioadei.
o
pierdere previzib
'
esie tratati ca o ratii negatiia a modificerii
9i
formula devine:
R=y
_
(_cR)
sau
R=y+CR
vizionate sd se modifice cu aceeagi ratA, rata de
nle de creftere
sau de declin este adesea numitZ
tere a venihrlui,
fafi de venitul di
din anul precedent,
este tot zyo.
R{-Y9-CRo
&=0,11-0,02=0,09
valoarea
=
5qo9-o$
:555.s56$
U,U9
23.14
Actualizarea
-
teorie
Di
aplicalii de bazd
Elementele ecuatiei de mai sus pot fi transpuse astfel lncdt:
Yo:R{+CR{
le
e.
ta
Modifictrri neregulate sau variabile in venit
9i
valoare
in cazul in care venitul
qi valoarea nu au o tendinfa tle modificare constantE, valoarea achralizati a
p.o*"taUi poate fi determinati
prin aplicarea formulei standard de actualizare, individualizati
pentru
irecare b"n"fi"io
previzionat, inclusiv'pentru valoarea terminald. Acest procedeu se realizeaza mai
Jegrabe
prin analiza fluxului de venit aciralizat dec6t
prin utilizarea unui model de venit sau unui model
de"proprietate. Exemple de aplicalii ale analizei fluxului de numerar actualizat sunt prezeniate ln capitolul
urmdtor.
Bibliografie suplimentari
Akerson, Charles B. 1996. The Appraiser's Workbook
(2'd edition). Chicago: Appraisal Instih:te.
Akerson, charles B. 2000. capitalization Theory and Techniques: study Guide
(2'o edition)- chicago:
Appraisal Institute.
American Institute of Real Estate Appraisers, 1989. Forecasting: Market Delerminanls Affecting Cosh
Flows and Reversions. Research series Report 4. Chicago: American Instihlte of Real Estate
Appraisers.
American Institute ofReal Estate Appraisers. 1985, Readings in the Income Capitalization Approach to
Real Property Valuation, Volume II. Chicago: American Institute ofReal Estate Appraisers.
Fisher, Clifford E., Jr. 1995. Rates and Ratios Used in the Income Capitalization Approach. Chicago:
Appraisal Institute.
Mason, James J., ed. and comp. 198,f. AIREA Financial Tables. Chicago: American Instihrte of Real
Estate Appraisers.
23,ts