Simmons, H. Leslie, Harold B. Olin, John L. Schmidt, and Walter H. Lewis. 2001.

Consmtcnon Principles, Materials and Methods (7'o edition). New York: John Wiley & Sons, Inc.

Reynolds, Judith. 1996. Historic Properties: Preservation and the Valuation Process (2'd edition). Chicago: Appraisal Institute. Ruegg, Rosalie T., and Harold E. Marshall. 1990. Building Economics: Theory and practice. New York: Van Nostrand Reir-hold.
Simpson, John A. 1997. Property Inspection: An Appraiser's Guide. Chicago: Appraisal Institute.

White, John Robed, ed. 1993. The ffie Building: From Concept to Investment Reality. Chica;go: Appraisal Institute, Counsellors of Real Estate, and Society of Industrial and Office Realtors
Educational Fund.

Wilson, David J. 1995. "Origins and Future ofthe Skyscraper (The)". The Canadian Appraiser, Yoltme 39, Book 4, p. 28.

10.46

ANALIZADE PIATA
Termeni importanfi
o Analiza de piafd o Analiza economicd debazl o Analiza fezabilitilii o Echilibrul pietei

11
.
Nod
o Pia,ta activl (vdnzare) . Piala de depresiune (cumplrare) . Pial5 putemice . Piald slabl

. Analiza fundamentali . Analiza investiliilor r Cerere dedusl

Cerere in creftere

o Cerere in scldere

Cost de

r r

oportunitate

Delimitare Dezechilibrul pielei

r Stabilizare o Segmentarea pie,tei . Studiul de pia15 o Studiul vandabilitdlii

o Subpial6

Introducere
Termenul analizb de piate este folosit in general in economie, dar are un lnleles specifrc in domeniul evaludrilor. Pentru evaluatori, analiza de piaJd reprezint?i identificarea qi studiul de pia![ pentru un anumit bun economic sau serviciu. Evaluatorii iau ln considerare analiza de piald pe doud nivele:
o Din punct de vedere al pielei largi, fErd ca o anumiti proprietate si reprezinte obiectul de studiu . Din punct de vedere al piefei ln care o anumiti proprietate concureaz[ Degi de la general ia particular existii o continuitate, analiza de piali aplicati unei proprietili specifice are o importanle deosebiti in procesul de evaluare gi nu hebuie conftrndatil cu anaTiza generald de piald sau cu alte studii similare.

in procesul de evaluare, evaluatoml discutd cu mai mulli participanfi pe piali in timpul procesului de colectare a datelor. Sursele cheie sunt astfel implicate, sau este probabil sE fie implicate, In l'lffizac\ia proprietetii evaluate sau a altor proprietifi care pot fi folosite credibil pentru comparalii; alte surse pot oferi doar informatii generale privind economia local[. Ahrnci c6nd o astfel de investigalie ajut?t evaluatorul si descopere participantii pe piaiE cei mai importanii, de pe piala luatd ca lntreg, evaluatorul
este implicat

in analiza de pial5 pentru evaluare.

analiza de Analiza de piatd investigheaza relaliile dintre cerere 9i oferta competitiva a proprietdlii
imobiliare lntr-o piatd definitd.

in cazul evaludrii unei anumite proprietili,

cerere

piald trebuie sa arate modul in care intera4iunea dintre

pi ofertd, afecteazl valoarea proprietifii. Prin investigarea vdnzirilor, ofertelor, cotatiilor pi

comportamentului participantilor de pe piap, evaluatorul poate stabili rela{iile inhe cerere gi oferti, poate investiga motivatia pentru pre1dle plItite $i pentru prefurile acceptate gi poate stabili atitudinile de piafi privind tendinfele curente gi schimbiriie anticipate. In cazul ln care condiliile de pia!6 curente nu indici o cerero adecvati pentru dezvoltarea propusS, analiza de piali poate identifica momentul ln timp in care cererea adecvatl pentru respectivul proiect este

Capitolul

11

probabil sd apard' Astfel, analiza de piald ajutl evaluatoml sd prevadi momenhrl potrivit in timp pentru constructia propusd precum qi cererea anii"ipata pe o anumitl perioadd d" timp. i baza pentru detemina in condiliile unei utili
s-a demonstrat cA exis

piald aprofunda Astfel de studii e, pot determin estimdri asupra segmentului din piale pe care este pr probabile de absorblie. oprietetii specificate, analistul trebuie

si identifice
in prezent,
ala curente ziunea.

in

determinatE de pozilia sa competitivd pe piald. cauz6. va spori capacitatea evaluatorului de a

silr cef mai lasg, analiza de piafa ofer6 informafiile e qe evatuare, aga cum se arat?i in Tabelul l l.l.
Tabelul 11.1 Analiza de pia!5 ln abordlrile valorii
Cost

Comparatie directii

Capitalizarea venitului

vxtor probabrl $i o rati de actualizare adecvati. sau o ratji de capitalizarc aplicabild venitului preconizat sau ve nitului anual asteotat.

tr.2

Analiza de piafi

Concepte fundamentale
Definifia qi descrierea piefei
La inceputul procesului de analizl, de piali, evaluatorul trebuie s[ identifice in mod clar proprietatea imobiliari Pielele imobiliare specifice pot fi identificate in cauzd 9i piala imobiliari in care propdetatea se dupA tipul proprietetii, caracteristicile proprietatii, aria de piatd, proprietetile de lncadreaz6,. Aceste doud sarcini pot fi considerate substituire $i proprietelile complementare_ complementare. Analizarea caracteristicilor si atributelor proprietitii imobiliare il aju6 pe evaluator iI identifice efinirea piefei irnobiliare, in care se incadreaz| gi mai bine modul in care factorii extemi afecteazl o anumiti pia!5 imobiliarl in subpiele liari de alte tipuri de proprietate.

piali o reexaminare a definiliei pielei imobiliare este udla. o piali imobiliar[ teprezrntd un grup de indivizi sau firme care sunt in contact unul cu celalalt ,"opol de a efectua tranzaclii imobiliare. Printre posibilii participanli srmt incluqi urmdtorii: "u
Pentru a inlelege analiza de

o Cumpdrltorii e Virudtorii . Chiria$ii o Persoanele care inchiriazi o Concesionarii o Datomicii ipotecari r Creditorii ipotecari o Promotorii imobiliri r Construciorii o Directorii r Proprietarii o Investitorii o Brokerii
Nu este necesar ca fiecare participant si fre ln contact cu tofi ceila(i participanli; o persoand sau o firmi este parte a pietei daci acea persoani sau firm6 se afli in contact cu un- art participanipe

pap

proprietatea
caracteristici

:IffiT:ffi

agteptErile lor privind utilizarea proprietilii 9i beneficiile pe care proprietatea le va aduce utilizatorilor sdi. De aceea, -segmentara -pielei diferen{iazi aoten}idlii ntilizaloi'. ai unei propriet?ifi de restul popui4iei prin

Activitilile participanfilor pe piati sunt determinate de

tarea pielei proceduri

iJ:f#:Tli1,i31ilfi::ffiffffiT#'.t?J;
alte tipuri de proprietate,

p" Uu_ uiiilui"fo, ,"u

11.3

Capitolul

11

Tabelul 11.2
Procesul
Pentru a identifica o anumiti

delimitirii piefei

piali imobiliari, evaluatorul invesiigheazl urmltorii factori:

. .

Tipul de proprietate (ex. locuinla unifamilial[, centru comercial, clidire de birouri) Caracteristicile proprietifii, precum ocuparea, utilizatorii, calitatea construcliei, designul qi

imbunltilirile:

Ocuparea
comercial).

un singur ocupant sau mai mulii ocupanli (vil6, apartament, birou,

spa{iu

Lltilizatalii - cei mai probabili utilizatori. Sunt analizate date privind populalia, profesia, venitul gi ocupalia acestora. In cazul zonelor rezidenliale, datele sunt studiate in funclie de profilul posibitilor proprietari sau chiriaqi; in cazul zonelor comerciale, datele sunt i"g-"otut" in func1ii di utilizatbrii probabili ai spatiului. in cazul zonelor de vdnzare cu amdnuntul, clientela pe care presupugii comercianli o vor atrage este reprezentata de consumatori; in cazul zonelor pentru birouri, utilizaiorii reflecti necesitagile de spaliu pe care
le au viitoarele companii care inchiriazd spalii pentru birouri. Calicatea construcliei (iipul de ctldire).

. . .

Designul pi imbunitilirile.

Aria imobiliard - definiti din punct de vedere geografic sau local. O arie imobiliari poate fi locall, regional6, na[iona16 sau intemalionali. Poate fr urbani. sau suburbani; poate corespunde unui jude! sau unui cartier dintr-un orag. Ariile imobiliare comerciale gi de locuinle sunt adesea
delimitate prin relalii specifice de timp - distanti. Proprietilile comparabile disponibile - ex. proprietifi la fe1 de bune ce se afla ln competille cu proprietatea respectivi in aceeagi arie (subgrupa) imobiliari, care poaIa fi locald, regionald, nalionali sau intemaiionall. Propriet.llile complementare - ex. alte proprietili sau tipuri de proprietdli complementare proprietilii It catnd. Utilizatorii proprietilii in catzd trebuie s5. aibi acces la proprietdlile ca fiind la care se

Cererea
Cererea reflect.ii nevoile, cerintele materiale, puterea de cumpdrare gi preferintele consumatorilor. Analiza ex. cererii esie concenhati asupra identificlrii potenlialilor utilizatori ai proprietiilii respective cump5rdtorii, chiriaqii sau clienlii pe care ii va atrage. In cazul fieclrui tip specific de proprietabe, analiza crerii este orientati asupra produsului sau serviciului final pe care proprietatea imobiliari il ofer6. (vezi Tabelul 11.3). Astfel, analiza cererii pentru un spaliu comercial va lncerca si determine cererea de

servicii comerciale generati de citre potenrialii clienli din aria imobiliari. Analiza cererii privind un spafiu pentru birouri va incerca sI identifice afacerile ce ocupi spaliul pentru birouri din aria imobiliar5, precum qi nevoile acestora privind spaliul gi personalul.
Analiza cererii, in cazul pielelor rezidengiale gi comerciale, investigheaze mai ales gospodEriile din aria imobiliard ln cauzd. (O gospodirie este definit[ ca fiind numdrul de persoane inrudite sau nu, care locuiesc intr-o singurl cas6; astfel, un singur individ poate forma o gospodlrie.) In plus fall de numirul gospoddriilor din aria imobiliard, aceste analize se concentreazi asupra venitului disponibil sau puterii de cumphrare efective a acestor gospodirii, precum qi asupra vdrstei, sexului, preferinlelor pi tiparelor comDortamentale ale membrilor gospodlriilor.

11.4

Cererea pentru spalii de locuinfe gi pentru majoritatea spaliilor comerciale se previzioneazl pe.baza ral.f,.t de cregtere a populafiei, venitului, nivelului de angajare a salaria,tilor'. Cele patru puncte .importante menfionate -ui 1o. pot fi utile in mod special pentru intelegerea cererii in cazul unei utiliz[ri anumite a terenului.

Tabetul 11.3 Factori importan{i in analiza cererii

Piafa rezidenfiali . popr,laiiu din aria pielei
mdrimea 9i numdrul gospocldriilor, rata de cre$tere 9i descreqtere a formarii gospodbriilor, compozifia 9i distribufia conform vdrstei.

. o r . . . . .

Venitul (pe gospoddrie qi individ). Tipul de angajare tn c6mpul muncii qi rata Eomajului.
Procentajul de proprietari qi chiriagi. Aprecieri financiare, precum nivelul economiilor $i conditiile de imprumut (ex. rata dob6nzii in cazul ipotecilor, punctele contoversate, ratel de credit-valoare) Planul urbanistic qi direc{iile de creqtere qi dezvoltare ale oragului. Factorii ce efecteazd atractivitatea hzici a cartierului, ex. factorii geografici 9i geologici (climatul, topografta, canalizarea, solul, precum qi barierele naturale sau artifrciale). Sistemul local de impozitare gi administrafia, valodle de impozitare, taxele 6i impozitele speciale. Disponibiliratea facilitalilor $i serviciilor comunitare (instihrjii cultuale, facilitd{i educafionale, facilitifi sanitare qi medicale, protec,tie conha incendiilor qi protectia politiei).

Piata comerciali '. popularia din ariile comerciale - mfuimea gi numdrul gospoddriilor, rata de cregtere qi descreqtere a form6rii gospoddriilor, compozilia gi dishibufia conform vdrstei a gospoddriilor. . Venitul pe gospoddrie qi individ (minim 9i mediu). . procentajul din venitul gospoddriei acordat achizifiondrii de bunuri Fi procentajul de venit disponibil (puterea de cumpdmre efectiva) cheltuit penhu diverse categorii de achizilii comerciale'

. o . . . r .

Rata de reportare a vanzfuilor aria din aria comerciald. Volumul necesar de vdnz6ri pentru ca facititilile comerciale se opereze in mod prohtabil Ei volumul existent de vdnzdri pe metru pbhat. Rata de neocupare comerciald din zon6. Procentajul de achizilii comerciale ahase din afara ariei comerciale. Planul urbanistic Ai direcfiile de cregtere gi dezvoltare ale oraqului. Accesibilitatea (facilita$ de hansport gi sisteme de drumuri), precum qi costul transPortului

Factorii carc afecteazd atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor, reputafia
chiriagilor)

Piata d birouri o Angajatorii din aria care uilizeazl spaliile penhu birouri, nevoile curente gi cele estimate pentru viitor privind personalul o Suprafa,ta medie exprimaid tn metri pitra{i a biroului de care are nevoie un angajat; necesitiifile variazi ln funcfie de categoria de mt.ltrc6, poziria angajatului gi de amplasamentul biroului, in suburbie sau partea comerciala de afaceri a ora;ului . Rata de neocupare pentru o anumiti categorie de cEdiri pentru birouri o Cererea in cregere pentru clddftile din Clasa A qi Clasa B sau cererea in descreqtere pentru clddidle din Clasa B si Clasa C . Planul urbanistic ai direcliile de crestere $i dezvoltrare ale ora5ului . Accesibilitatea zonei (facilitdfi de hansport $i retea rutierd), precum Si costul transportului o Factorii c e zfecteazd ahactivitatea clidirilor pentru biroud (calitatea conshucfiei, adminishalia qi tipul de posesiune (cu chirie sau arendi) 9i disponibilitatea facilitdfilor ajutiitoare (magazine, restaurante, centre
de recreere)

Vezi Capitolul 7 ln care sunt analizate sursele penku datele utilizate cu scopul de a estima cererea unui anumit tip de proprietate sau utilizare,

ii

oferta competitivi, in ca7'ul

11.5

'1

t
Capitolul 11

Factori
Pia(a industriali Prezenp materiilor prime

Tabelul 11.3 in analiza cererii

Capacitafea de schimb (valoarea valutelor gi barierele comerciale)

catb necalifi catd Tiparele de utilizare ale terenului gi direcfiile de cregtere Ei dezvoltare ale oraqului Accesibilitatea (facifiteti de hansport $i sisteme de drumuri), precum gi costul transportului

Angajatorii din aria care utilizeazd spaliul indushiat; disponibilitatea curenti 9i estimatE. de forfa de muncd califi gi

!:Jff* DUDllCe
Ytugtl.".
dis

forfei de muncd in producfie, comercializare, disnibulie, transport, comunicaiii sau

utili*fi

* amanuntul (aplicabile aualizei de piap ln cazul proprietdfilor destinate depozitdrii sau tribuliei en gros) Fluxul de marfi dup6 tipul de transport (ex. cu camionul, trenul, pe apd, aer) tipul de produs (ex. en gros
sau eu detail)
Ei

Cregterea economicd US pi regional6 ce a fecteaz|, cerctealocald.

In cazul piefelor de proprietdfi indushiale cererea este ln general mai limitati decAt cererea de pe piefele
rezidenfiale sau comerciale.

In primul rdnd, rata de formare a gospodlriilor v6rsti ale populafiei. Aceasti rati este chiar mai

ultimilor 30 de ani, mirimea rul mediu de persoane pe o

de persoane pe o gospoderie a

in general exprimat in dolari, venihrl real din iot e 1973 gi 19g4, acrescut foarte puFn intre 1985 qi 1989, a scazut intre 1989 qi 1993, gi a ".er"ut crescut din nou din 19933. venitgl pr*i"ioout (proiectat) exprimat ln dolari va reflecta astfel in viitor dolari caracterizafi prin inflatie.
de dishibutie a venitului in Canada $i Statele Unite nu.sunt identice. Ele sunt ial lnhe 1985 9i 1997, ln pofida comerfului liber qi a integrdrii economice adancite

In al treilea rAnd,

timp ce venitul mediu sau median este !n Canada gi Statele Unite calculat in dolari constanfi nu a

Veniturile medii reale sunt mai mari gi sunt intr-o cre$tere considerabil mai mare ln Statele Unite. ln acelagi timp, Canada nu a cunoscut creglerea substantiala a inegalitiilii venitului a uo"rt lo" ln Stut"l" Unite. "ur"

pqrallel still matter?", articol disponibil in format pDF pe publicat in numtrrul din august 2000 al Canadian f"orio.il OUr"*"r. v""i a" asemena Departamntul Comercial al Us, Biroul de recensimant. lggg: The stqtisticat ,lt"noa oj tni uii"i sr"t"",-l gi edition. washhgron, Dc: Editura Guvemului us, pagina 474, t!'betur 742; $i Departamentur c.imerciar ai ili, ii.oor a" recnsemant' Raportul privind poputafia actualtr, Venitulionsumatorilor, seria F-60, no. 2000 (martie 2000): Tabelul H-5 situl statistics canada (www.statcan.ca)

asemena Departamentul Comercial Series P-20, No, 515 (March)- De observat c[ rata de scidere parcursul mijlocului anilor 1990. "Inco.me ine4ualily in Norlh.Amer.ica: Does the 4/h ' .Yeit atticolul

2002)- Co'J,s\ltati de

in cazul statisticilor ca@dierc, consultati Statisticile tlin

ti

tt.6

Inegalitatea (diferenla dintre bogali 9i s6raci) qi polarizarea (declinul in cadrul clasei de mijloc) a venitului disponibil al familiei din Canada a rlmas destul de stabil de la mijlocul anilor 1970, in timp ce acesta a crescut ln Statele Unite, mai mult de la mijlocul anilor 1980.

Diferenla de venit dintre familiile din Canada qi Statele Unite s-a m[rit in partea superioare a spectrului de venit. in partea inferioari a spectrului venitului, familiile din Canada au o situalie mai bunl in ceea ce privegte puterea de cumplrare decat corespondenlii lor americani. in cele din urm[, previziunile asupra populaliei in cazul ariilor mici sunt publicate de cdtre ageniii publice gi companii de sondare a piefei, dar acestea pot induce ln eroare. De aceea, evaluatorul trebuie st consulte previziunile asupra ariilor metropolitane in lnhegime. Terenul disponibil gi adecvarea infrastructurii din ariain cattzl vor ajuta la determinarea mirimii creqterii totale previzionati pentru acea arie.

Oferta competitivi
Oferta se referd la produclia $i la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru analizarea ofertei, evaluatorul trebuie sl alcdtuiascd un inventar al proprieti{ilor care inh[ in competifie cu proprietatea ln cauz6. Propriet.Ilile competitive cuprind pe cele deja existente, uniti,tile aflate in construcfie care vor intra pe pia1i, precum gi cele aflate in stadiu de proiect. Trebuie acordati atenlie atunci cdnd se face analiza $i interpretarea datelor privind proiectele propuse sau anunlate, deoarece unele dintre acestea este posibil se nu mai fie construite in cele dil urmi. Evaluatorul trebuie, de asemenea, si determine numirul de unitili care vor fi demolate qi numdrul de unitn$ adeugate sau inldturate prin reconversie. Datele pot fi strAnse prin diferite modali(.69i:

o .

Inspectarea in teren (a ariei)

Consultarea autorizatiilor de constnrire (emise sau in baza cdrota se construie$te), planurilor urbanistice pi rapoartelor privind zonele competitive Disculii cu cei implicali in dezvoltarea gi lntocmirea planurilor oragelor

Factorii cheie luati tn considerare, in vederea analizirii oferiei privind proprieEfile aflate in competitie, sunt prezentag ln Tabelul 11.4.

Tabelul1l.4. Factorii studiafi in vederea analizei ofertei proprietifilor competitive

. . . . . . . . . . .

Cantitatea $i calitatea propriet.iililor competitive de pe pialE (stocul disponibil) Volumul noilor construclii (competitive $i complementare) proiecte autorizate de consiruire aflate in derulare Prelul $i disponibilitatea terenului liber (neocupat) Coshrile de construclie $i dezvoltare Proprietdlile oferite aflate pe piaJi (existente gi nou construite) Ocuparea de cltre proprietari faJi de ocuparea de cltre chiriagi Cauzele ii numirul locurilor neocupate Conversia spre utilizfui altemative Condiliile $i circumstantele economice speciale Disponibilitatea de lmprumuturi gi finanfbri pentru construc]ie

Impactul standardelor de construclie, al reglement.iirilor locale privind Zonarea gi a altor

volumul si costurile

Echilibrul piefei
Pe o perioadd scurtii de timp, oferta de proprietili imobiliare este relativ fixd gi prelurile sunt corespunzItoare cererii. In cazul in care cererea este neobignuit de mare, preprile gi chiriile vor incepe si creasci fuainte sd inceap[ constructia unor noi construcfii. Finalizarea construirii unei clddiri poate rimdne ln mod considerabil ln urma sohimbdrii tendinlei cererii. Astfel, pe o perioada sourti de timp,
piala se caracterizeazd prin dezechilibru.

lt.7

'|ll
I

lri

!l
i

tLl

lill

Teoretic, oferta gi cererea de proprietIli imobiliare se lndreaptd cbtre un echilibru pe o perioadd lungl de timp. Totu$i, acest punct de echilibru este rar atins. In cazul anumitor piete, cum sunt cele care se caracterizeazd printr-o economie foarte specializatd, oferta rispunde mai incet condiliilor cererii aflate ln schimbare. Chiar qi atunci cAnd pare evidenti existenla unui surplus de bunuri oferite spre vdnzare, proiectele aflate in construclie la momenhri respectiv trebure sI se fnalizeze. O cantitate mai mare va continua s[ se adauge surplusului existent, cauzdnd un dezechilibru gi mai mare. O scbdere a cererii poate, de asemenea, aplrea in perioada construirii unor noi unitiii imobiliare, mlrind qi mai mult surplusul.

Tendinfe ale activitlfii piefei

Analigtii qi participanfii de pe pialn descriu activitatea pielelor imobiliare ln diverse moduri. O piali aciivl este o piaJi ce se caraclerizeazd printr-o cerere in cre$tere, un decalaj corespunzltor in oferti 9i o creftere a prefurilor. O piat.d activd es0e o piafi a vanzdtorului deoarece vdnzltorii proprietililor disponibile pot obline prefuri mai mari. O piali ln depresiune (stagnanti) este o piald ln care o scddere a cererii este lnsofiti de o supraoferti 9i de o sc[dere a prefuilor. O pia16 in depresiune (stagnantd) este o piap a cumpdrltorului deoarece cumpdrdtorii sunt in avantaj.
termeni care se aptcd piefelor sunt supu$i interpretirilor. De exemplu, pieleie sunt uneori canctarizate ca fiind putemice sau slabe. Pielele putemice pot reflecta fie o cregtere ridicatl qi o cre;tere a nivelului prelurilor, fre un volum mare de tranzaclii. Pielele slabe sunt acelea care au o cerere sc6zuti 9i un nivel al prelurilor in scldere. Alti termeni mai pulin definili includ piegele largi sau inguste, pielele rare
(desfEcute) sau strdnse gi pielele echilibrate 9i piele1e dezechilibrate*.

$i a\i

Nu toate pie,tele pot fi descrise prin caracteizdi simple. Uneori, cererea gi oferta nu firnctioneazd a$a cum era de a$teptat. Este posibil ca oferta si nu poattl rdspunde cererii in creEtere din catzd ratei mari a demolirilot care depdqegte rata noilor construclii. In acest caz, preturile vor continua se creascd. Sau este posibil ca oferta s[ fie mai mare decdt cererea, din cauza unui exces de proprietdli existente pe piala 9i deci prelurile vor scddea.
Aga cum se aratji in Capitolul 6, activitatea pietei imobiliare este ciclic5. La fel ca ciclul de afaceri, ciclul imobiliar se caracteirzeazd piln perioade succesive de cregtere, declin, recesiune gi revenire. Totuqi, ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul de afaceri. Activitatea imobiliarl rdspunde atet stimulilor pe termen lung, cdt gi stimulilor pe termen scud. Ciclul pe termen lung se caracterizeazd prin schimbdri ale

caricteristicilor profesiunilor exisletrte, ale populafiei, ale venitului 9i modificirilor in preferinlele consumatorilor. Ciclul pe termen scurt este caracterizat lndeosebi prin disponibilitatea de credit.

Nivelurile analizei de piafl

principiile analizei de piap par simple, dar tehnicile $i procedurile aplicate de cdtre analigtii de piap pot fi extrem de sofisticate. Studiile de piatA se pot transforma in analize elaborate. Nivelurile analizei de pia!6 care pot fi realizate reflec{-d un spectru de meiodologii complicate'.

Estimlrile cererii sunt formulate in mod diferit in fimc1ie de nivelul de analiz6. In unele cazuri, cererea poate fi aflatii foarte simplu din condiliile curente ale pielei sau ratele de schimb pot fl folosile pentru a iealiza previziuni. Din cauza deficienlelor acestei aborddri simple, se recomandl a se proceda cu atentie. Pentru a se realiza o analizl aprofirndatii a cererii prevdzute (fundamental6), analistul trebuie s[ strangd Si se segmenteze foarte multe date gi s[ facl ralionamente realiste pentru a face previziuni. Analistul perfeilioneazi estimarea cererii prevlzuti ludnd in considerare percepliile asupra participanlilor de pe pialr 9i ficand pt"supunerea cd tendinlele curente probabil vor continua.
a

pentru mai multe date privind imptrrtirea pe categorii a piefelor imobiliare, vezi Neil Cam, Josph Rabianski, Ronald Rascter ti iffs, NJ: Prentice-Hall, paEina76-77 $i9l'82. Maury Seldin. 1988. ; pen;; mai multe lizei de piaF, vezi StePhen F. Fanring, Terry V. Grisson 9i Thomas D. Pealtr'oln. lg94- Ma*ct Andlysis Jor Vdluation Apprsisals. Chicago: Appraisal Institute'

Reql detalii

11.8

Analiza de pia![

Analua deductivi qi analiza fundamentall

Evaluatorul poate utiliza condifiile curente gi istorice de pia1f, pentru a determina viitoarele condijii de cerere gi oferti. In plus, pentru a prevedea cererea, oferta, absorblia proprietElii in carzd pe perioada de existenta a propriet.dlii, evaluatorul poate amplifica analiza condiliilor de pia![ curente gi istorice prin analiza fundamentald. (Tabelul 11.5 face sumarul distincliilor dintre analza deductivb qi analiza fundamentall.)

Analiza deductivl, care uneori este numiti analiza tendinlelor, este descriptivb gi pune accentul mai mult pe datele istorice decdt pe previziunile viitoare. Punctul central poate fi general, avind egantionul de proprietili comparabile selectate care reprezinti piala mai mare sau poate fi mai specializat 9i include date de pia!6 penfu o arie largi qi concluzii specifice pentru cazul respectiv.

Analiza firndamentaE este un shrdiu mai detaliat asupra condiliilor de pia![, concentrdndu-se asupra subpielei specifice a proprietilii respective gi oferind motive putemice gi dovezi pertinente pentru previzionarea unei dezvoltfui viitoare. Acest nivel de analizd se bazeazd pe prernisa ci valoarea proprietliii imobiliare depinde de sewiciile pe care proprietatea le oferd pi pe faptul cl un studiu de piali pentru acele servicii va dovedi influenla exercitatE asupra valorii proprietilii imobiliare.
Tabelul 11.5 gi nivele de analizl Analiza fundamentali

Tipuri
Analiza

deductivi A+BC-)D subiectului

prin

Atribute deduse ale

Atribute cuantifrcate ale subiectului

Determinanfi deduEi ai utilizdrii 9i vandabilitilii

mac;,oanalizi,

Analiza cantitative
microanalizd

localizare a utilizdrii 9i vandabilitelii prin macro 9i

9i grafici a detenninanlilor de

Cerere dedusd pe baza aralizei economice generale bazd, efecfiati de alte

persoane

de

Cerere determinati prin analiza economici originali de bazd Cerere previzionaEi cu ajutorul datelor demografice gi de segmentare a piefei specifrce ln cauzi

Cerere dedusd prin comparabilele

selectate selectate
concluziile

Oferta dedusd prin comparabi.lele

Oferta cuantificati prin inventarierea competiliei

existente $i previzionate

Echilibrul dedus/cea mai buni utilizare si

Echilibrul cuantificat . Cea mai bunl utilizare - plan de concepfie . Previziune a sincronizirii - cuaatificdrii
Accentul se pune pe: Date cuantificabile Previziune Rallonament

Accentr-rl se pune

pe: . Cunottinte instinctive . Date istorice . Rafionament

este

r o .

* Ata cum

definit de Stophen F. Fanning, Terry V. Grissom gi Thomas D. Pearson. 1994. Market Analysis
19-32.

for

Yafualion

11.9

flr
I

Tipuri
In plus

de

analiz[
ln cazul unei anumite evaludri, evaluatorul se va baza adesea De unele dintre urmAtoarele
tipuri ale analizei de pia(5: analize economicd de bazd, studii de piate studii de

fa16 de diferitele nivele de analizd, disciplina analizei de piale include mai multe tipuri de analizl inrudiie. Pentru a realiza o anumiti evaluare, evaluatorul irebuie sl determine care dintre urmltoarele tipuri ale analizei de piall este cea mai adecvatl pentru evaluare;

vandabilitate, analiza investitiei

fezabilitate.

9i

gi studii

de

. . .

Alaliza economicd de bazd Studii de piaF gi studii de vandabilitate Analiza investitiei Analiza fezabilititi i

Tipurile de aralizl de piali diferi mai mult ln ceea ce privegte sfera lor decdt procedura de urmat. Toate formele de analizl de pial6 investigheazd aclivitalea economici locall gi factorii care influenlsazd cererca qi oferta unui anumit tip de proprietate sau intr-o arie de piali specificd - degi nu intotdeauna se concentreazl pe o anumiti proprietate. De asemenea, concluziile acestor analize ll conduc pe evaluator spre analiza celei mai bune utiliziri, cerutd in procesul de evaluare.

Analiza economici

debui

Baza economicd a comunitdlii o reprezirt[ aclivitztea economici ce permite afacerilor locale sb genercze venit din pielele situate ln afara limitelor comunitSlii. Astfel, analiza economicd de bazl este un studiu asupra ramurilor industriale pi al afacerilor care genereazl locuri de muncd gi venit ln comunitate, ca gi asupra funcfiilor de ocupare a fo4ei de muncd, cum sunt rata de cre$tere a populaliei qi nivelul venitului.

j
i

Indicatorii de ocupare a forfei de muncl servesc ca bazl pentru venitul folosit in analiza economic[ de bazd. Industriile angajatoare de bazi constituie fundamentul unei comunitili produc6nd bunuri gi servicii care pot fi exportate cu scopul de a aduce bani economiei locale. Degi unele dintre segmentele sectorului serviciilor pot fi considerate activiteli economice de bazd,, cele mai multe activitdli prestatoare de servicii nu sunt de baz6, deoarcce serviciile oferite gi venitul generat rimdn intre granilele comunitilii. Cregterea ocuplrii forlei de munci de bazd poate reflecta schimbiri in numirul popula,tiei, venitul gospoddriei sau a$i factori economici care influen\eazltttlizarca terenului gi valoarea proprietdlii imobiliare.

'
l

ft analizat folosind Sistemul de Clasificare Nord American al Industriilor (NAICS), elaborat gi utilizat de cdtre agentiile guvemamentale de recensimant precum Statistics Canada Biroul de Recenslm6nto. Publicatiile guvemamentale, precum
Adesea, structura sectorului de afaceri al unei comunitEli poate

Revista ariilor comerciale mici din Canada gi Recensimdntul Comercial al US folosesc codurile NAICS penhu a descrie structura comerlului dintr-o arie statisticl metropolitand. Sondajele qi alte tehnici de strangere a informaliilor, utilizate ln analiza economicd. de baz6, produc date primare care pot fi apoi utilizate in alte tipuri de analizl de pia!5.

ir

l
I

ii

in 199?, Sistemul de Clasificare Industriali Standard (SIC) a fost lnlocuit prin Sistemul de Clasificare Nord American al Industriilor (NAICS). Vezi Carole A. Ambler 9i James E. Kristoff. 1988. "Introducing the North American Industry Classification System'- Go verment Infotmation Quarterly,volumul 15, numirul3: pagina 263-273,
11.10

r-

Studii de piafn qi studii de vandabilitat

Un studiu macroeconomic de piajl oferd o imagine largi asupra condiliilor privind cererea 9i oferta sau pentru un anumit tip de-proprielate (ex. unitnli rezidenliale, eti,tl pia!6, evaluatorul pentru o anumite arie. Intr-un studiu de
anumite, degi in cazul celor mai multor evaludri este necesar

intr-un stgdiu de vandabilitate, evaluatorul invesiigheazd modul in care o anumiti proprietate va fi absorbitil, vdnduti sau inchiriatl in condiliile de piaii curente sau anticipate; trebuie inclus un shrdiu de pia16 sau analiza unei clase generale de proprietate. Spre deosebire de studiile de piafi, un studiu de vandabilitate este specific proprieElii respective. Acesta hebuie s6 identifice caracteristicile pielei in cauzS gi sd cuantifice efectul acestora asupra valorii proprietilii.
Un studiu de vandabilitate s e bazeazl pe analiza celor patru factori ai valorii - utilitate, raritate, dorinJl 9i puterea efectivd de cumplrare. Interacfiunea dinhe acegti patru factori va determina vandabilitatea proprietnlii. Utilitatea $i raritatea sunt factori ai ofertei, in timp ce dorinfa gi puterea de cumplrare efectivd. sunt factori ai cererii.
Dezvoltarea unei proprietiji presupune de obicei atAt o fazd de construclie, conversie sau renovare, cat $i o fazd de comercializare/vdnzare. Studiul de vandabilitate trebuie sE descrie situalia privind cererea qi oferta in condiJiile de pia,ti curente (pentru estimarea valorii de facto), precum qi situalia cererii gi ofertei

pe parcursul perioadei de construclie estimate (pentru valoarea dupd fnalizare) ca 9i perioada comercializare (pentru valoarea estimati dupd stabilizarea ocupirii). Cu alte cuvinte, studiul

de de

vandabilitate al unei proprietiti trebuie sd se concentreze pe fiecare punct din programul de dezvoltare 9i deci Si valoarea se va estima pentru aceste puncte. Analiza cererii pi ofertei trebuie s[ investigheze condiliile de piat[, atAt cele curente, cdt qi cele din viitot pentru a determina rata de absorblie gi alii factori care vor afecta valoarea ln timpul perioadei de comercializare. Studiul de vandabilita0e hebuie sI rlspundi la urmltoarele intreblri:

. . . o . . . . . o . . . .

Cine sunt utilizatorii finali - ex. cumparitorii sau chiria$ii? Care sunt caracteristicile utilizatorilor finali agteptali? (vArsta, mdrimea familiei, nevoile de spatiu, preferinlele pentru amenaj[ri gi facilitiili) Utilitatea construcfiilor, fie ele propuse sau existente, satisfac necesitilile pietei vizate? Care este nivelul cererii penhu proprietatea propusi pentru a fr scoaslpe piali? C61i utilizatori finali ar dori proprietatea? (dorinfa) Cdji utilizatori potenliali gi-o pot permite? (puterea efectivi de cumpirare) Ce parte a cererii este probabil ca proprietatea s[ atragi? (rata de atractivitate) Care este oferta de proprietiiti competitive care vor fi scoase pe piaF? CAte unitifi competitive existi in prezent? Cdte unitiili competitive se afli in conshuclie? Cite unitiili competitive se afl[ ln curs de planificare? Care este rata de absorblie estimati in cazul propriet?i,tii propuse spre a fi scoasi pe pia,ti? ExistE utilizlri altemative ale proprietiitii care vor determina o rentabilitate mai bun[ a investiliei? Care sunt riscurile relative asociate cu utilizlrile altemative?

Evaluatorul trebuie sd fie atent s[ nu interpreteze eronat datele sau se udlizeze datele istorice ca fiind o previziune absoluti pentru viitor. De exemplu, rata de absorblie suferiti de proiectele competitive este adesea incorect presupusl a indica rata de absorblie pentru proprietatea in cauzd, atunci cAnd ea este de fapt numai o indicalie asupra cererii. SI luim de exemplu un evaluator care analizeazd o subdiviziune rezidentiali propus[ 9i gese$te trei subdiviziuni competitive ln aria de piald a proprieti]ii respective. Pe parcursul anului trecut, aceste subdiviziuni au avut rate de vdnzlri medii de trei loturi pe lurl, cinci lohlri pe luni $i gapte lohri pe luni. Utilizarea numai a ratei de vAnzdri medii pentru cele trei subdiviziuni competitive de cinci loturi pe luni, ca fiind rata de absorbtie estimatii pentru proprietatea ln cauzL, u ft foarte probabil incorecth. Totugi, vinzdrile totale de loturi pentru cele trei subdiviziuni competitive pot fi
r1.11

Capitolul 1l
utilizate ca un indicator al cererii totale pentru lohlri rezidenliale cu o dezvollare similard din aria de piald ex. i5 loturi pe lun[ reprezintl cererea implicitl pentru acest tip de produs a proprietalii respective imobiliar. Evaluatorul trebuie sb studieze factorii de piali adilionali, inclusiv tiparele de cregtere 9i de dezvoltare ale noilor subdiviziuni competitive, pentru a susline estimarea cererii totale din perioada de comercializare a proprietdlii respective.

Perioada de timp in care proprietatea ln cauzA este comercializali, poate fi determinatA p:-in ana\izarea ofertei de loturi rezidenliaie competitive din subdiviziunea zonei de pia!6, inclusiv proprietatea in cauzl 9i toate celelalte subdiviziuni propuse gi existente. 56 luim in considerare urmitoarea situafie:

. .
.

Evaluatorul se a$teapt6 ca toate cele trei subdiviziuni existente care au fost menlionate mai sus sd continue se vdndi loturi in timpul perioadei de timp in care este comercializatd $i proprietatea in
cauza.

O alti subdiviziune propus[ va inira in competilie in perioada de comeicializare a proprietZlii ln

calza.
Cererea total4 este de 15 loturi pe lund.

Astfel, rata medie de absorblie pentru cele cinci subdiviziuni va fi de trei loturi pe lun6. Evaluatorul poate apoi deterrnina dacd l,al:- de absorblie a proprietilii in cauzd va fi aceeagi, mai mare sau mai micl decdt rata medie. Motivarea ratei alese trebuie explicati in concluzia evaluatorului. cazul ln care pentru evaluare este.utilizat un studiu de vandabilitate, intocmit de un colaborator, evaluatorul trebuie s[ Stie cd acest shrdiu reprezintd date secundare. Evaluatorul trebuie sd verifice cu atenlie studiul pentru a determina validitatea acestuia pi dace el poate fi utilizat.

in

Analiza investitiei
Analiza investiliei il ajutn pe evaluator sI determine dacd o anumiti proprietzt indeplineqte condiliile de risc Ai profit ale investitorului. Compardnd ratele aqteptate ale rentabilit5lii oferite de oportunitilile de investilie alternative, evaluatorul poate estima rata rentabilitdlii necesard in cazul proprietilii evaluate. Cuantificarea profihrlui gi riscului sunt in funclie de standardele de performanJi de piaJi 9i de costul de oporhnitate al capitalului investit

Un investitor care alege o investilie renunJi la oporhmitatea de a investi in alte proiecte. Investitorul va alege investilia care corespunde cel mai bine cu obiectivele de investilie specifice. Unii investitori cauti cea mai mare ratii a rentabilit.ltii la cel mai mic risc, ln timp ce allii cauti siguranfa unei cre$teri pe termen lung cu o rati a rentabilitiilii mai sigur[. in plus fap de lipsa de lichiditngi pe care investitorul o suporti pe perioada investifei, existi un potenlial penht coshrl de oportunitate in cazul ln care investilii altemative la nivele de risc comparabile dep5gesc investilia aleasi. Discufiile cu investitorii privind agteptiirile lor ln ceea ce priveqte beneficiile, inflalia 9i cre$terea pie,tei pot oferi sprijin pentru estimiril raiei rentabilitalii proprietalii.

Lnrliza fezabiliti{ii
Analiza fezabiLitilii economice este definiti ca fiind analiza realizati. pentru a investiga dacl un proiect va indeplini obiectivele investitorului. Astfel, rentabilitatea unui anumit proiect de proprietate imobiliarb este

a6lizatl in funclie de criteriile unei anumite piele sau unui anumit investitor. In mod altemativ, fezabilttatea poate fi definit6 ca fiind abilitatea unei investilii de a produce suficiente beneficii pentru a acoperi cheltuielile gi taxele gi de a oferi ln schimb un piofit rezonabil Si a recupera banii investili?,
1 1993. The Dtctionary of Real Estdte Apprdisdl (3d edition). Chicago: Appraisal Institute. Termenii de aralizd a fezabilitllii, analizd a fezabilitzlii economice li anafize a fezabilit5]ii financiare sunt adesea utilizali unul in locul celuilalt. Vezi de asetnenea Stephen Fanning, Terry Grissom gi Thomas Pea$on. 1994. Iutarket Analysis for Valuation Appraisals. Chicago: Aprraisal
Institute, pag. 190-

lt.t2

Fezabilitatea economici este indicati atunci cdnd valoarea de pia{d sa:u vdnzarca en gross a unui proiect, dupd realizarea unei condilii stabilite, este egald sau dep[pegte toate costurile de produc]ie ale projectului. Valoarea de pia!6 se aplicd unei proprietili destinate inchirierii; vdnzarea en gross se aplic[ unui proiect care va fi dezvoltat in unita,ti multiple care vbr fi vandute mai multor utilizatori.

Considerafii privind sincronizarea in analiza de piafi

Determinarea fezabilitdtii economice necesiti o estimare a valorii de pia16 a propriet5lii a;a cum se prezinti in momenhrl respectiv . (valoarea de facto) 9i o valoare estimaE pentru vii0or ex. dupd incheierea unei anumite faze de construc,ti e, realizarea unei condilii stabilite, sau ambele. Condilia stabilitl (sau stabilizarea) indicl faptul cA proprietatea a atins nivelul de utiliiate pentru care a fost planificati. in cazul proprietdlilor destinate lnchirierii, se face referire la gradul de ocupare stabilizat $i ia veniq in cazul proprietililor in care sunt de vinzarc unitili distincte cltre utilizatori finali multipli, care intenlioneazd sI construiascd locuinle pentru uzul lor propriu sau pentru a le vinde altor utilizatori, stabilizarea intervine atunci cAnd toate loturile subdiviziunii au fost vandute. in cazul subdiviziunilor rezidenfiale ln care locuinlele au fost rcalizale de citre un constructor ln vederea vdnzdrii cdtre utilizatori finali multipli, stabilizarea apare atunci cAnd toate locuinleIe subdiviziunii au fost vdndute. in plus fali de gradul de ocupare stabilizat gi de venit, operalia de stabilizare poate reprezenta o consideralie pentru proprietilile in care este amplasati o afacere firnclionala. De exemplu, un restaurant poate ocupa in tntregime o nou6 cladire comerciala $i poat plati chiria de piafd penku spa]iul iespectiv, dar funclionarea acestei afaceri nu se poate stabiliza p6ni cdnd consumatorii locali nu au avrt ocazit de a compara restaurantul rQspectiv cu altele

Este esenlial s[ se recunoasci faptul cd valorile unei proprietali in stadiul ln care se afld, dupl terminarea construcfiei, qi dupl stabilizare nu sunt asemendtoare; acestea apar in perioade de timp diferite din timpul de dezvoltare. Eyaluatorul care uiti acest lucru poate pierde din vedere schimbdrile previzibile din conditiile de piald gi poate face ipoteze eronate 1n analiza fezabilitl]ii 9i in estimarea valoiii.
Analizarea fezabilitElii utiliz[rilor propuse soliciti evaluatorilor s[ prevad[ condiliile de piald viitoare 9i succesiunea evenimentelor, precum vinzarea noilor locuinle dintr-o subdiviziune. Analiza inadecvati a proiectelor de dezvoltare, fie mari, fie mici, poate contribui la equarea proiectului. Tabelul 11.6 prezintii cdteva cauze des intilnite in cazul studiilor de fezabilitate incorecte.

Zece cauze princioale ale

Tabelul 11.6 studiilor de fezabilitate inadecvate

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Instrucliuni incorecte sau inadecvate prezentate analistului de lncapacitatea de a areta o gamd de rezultate probabile
Exagerarea previziuirilor de cregtere Supra-alocarea pieiei imobiliare proiectului ln cauz6 Utilizarea insuficientii a microeconomiei Valori ale terenului prea mari Incapacitatea de a pdstra acela$i consultant Planul este prea mare 1o raport cu aria de piafi Planul de utilizare a terenului este prea rigid Succesiune incorectl gi subestimare a costurilor infrastructurii

piali

Sursa: John Robert White. 1984. Redl Estdte Counseling, Forecdsting: Selected Wrilings of John Robert White. Chicagoi American lmtitute of Real Estate ADDraisers : DaE 214-220.

11.13

Capitolul l1
Fezabilitatea qi cea mai bunl utilizare Analiza celei mai bune utitznri 9i analiza fezabilititii sunt in strdnsi legituri, dar analiza fezabllitJ;lli poate necesita date qi consideralii ce nu sunt direct legate de calculul celei mai bune utilizlri. Astfel de analize pot fi mai detaliate decit analiza celei mai bune utiliziri, se concentreaze asupra unui alt punct sau necesiti cercetdri in plus. In general, este studiatd fezabilitatea unei proprieEfi imobiliare in dezvoltare, ludndu-se in considerare o varietate de utiliz[ri altemative. Utilizarea care maximizeazl valoarea reprezintl cea mai bund utilizare. Tabelul 1I.7 prezntl o comparalie intre analiza generall de piap, analiza fezabilitAlii qi analiza celei mai bune utiliziri.
asociat2i cu analiza rezi tald a terenului, care derivd din economia clasicl. Intr-o analizd clasicd rezidualf, a terenului, valoarea terenului este atribuiti venitului ce rlmdne dupd ce au fost compensate coshrrile de amenajare. Cea mai bund utilizare a terenului ca fiind liber indici numai cum ar trebui utilizat terenul ln cazul ln care ar fi liber. Deqi analiza celei mai bune utilized este in principal un instrument de evaluare a terenului, ea este utilizati qi de citre evaluatori pent.ru a cuantifica contribulia pe care o are valoarea unei clldiri conform ipotezei cI valoarea proprietllii imobiliare minus valoarea terenului, ln condifiile celei mai bune utilizdri, este egali cu valoarea clSdirii gi amenaj[rilor. in timp ce clidirile pot fi modificate, caracteristicile esenliale ale amplasamentelor nu pot fi schimbate. Venitul oricdrui amplasament depinde de decizia asupra utilizdrii acestuia. Din acest motiv, valoarea terenului reprezintii forfa motrice, iar valorile proprietdfii imobiliare pe o piali specificd sunt o funclie a venitului alocabil terenului.

in mod tradilional, analiza celei mai bune utilizdri a fost

Tabelul 11.7 Comparafie a analizelor asupra proprietitii imobiliare

linta/Scop

Analiza generald

de

piayd

Identificl cererea pentru uiilizlri

adecvate

poienliale

Analiza fezabilitdlii

Analiza celei mai bune utilizdri

Determini valorile utilizlrilor potenliale adecvate (pe baza datelor colectate in timpul analizei de piali - ex. valoarea reziduali a terenului, rata reniabilitd,tii, valoarea capitalizatl a inlregii proprietlli imobiliare) Se face asupra potengialelor utiliz6ri adecvate qi

determini utilizarea care produce

maximi
ProceselPagi

valoarea

Analiza generald

de

piald

Realizeazd analiza cererii 9i ofertei uti liztrrilor poienliale adecvate

in

cazul

Analizd fezdbilitdlii

Calculeazd VNE/ fluxul de numerar al utilizlrilor potentiale adecvate fi selecteaz6 ruta de capitalizare/ratz de actualizare pentru formarea unei opinii asupra valorilor proprietSlii imobiliare Arati termenii de utilizare, succesiune in timp,

Analiza celei mai bune utilizdri

participanti ai pielei (ex. utilizatorul proprietelii imobiliare, investitorul de capital, investi0orul credilor) $i compar[ valorile utilizirilor poteufiale
adecvate

Rezultate (Date obfinute) Analiza generald de piald

Analiza

Prevede ratele de absorbfie 9i chiriile probabile cazul utilizlrilor potentiale adecvate

ln

fezabilitqii

Valoarea proprietnlii imobiliare a utiliztuilor potenliale adecvate se bazeazi pe datele

fesDective Cea mai bunl utilizare a

Analiza celei mai bune utilizdri

imobiliare

tl.l4

Procesul celor qase Paqi

Cele mai multe analize de piald pot fi realizate utiiizdnd un proces in gase papi, care estre prezenLat in Tabelul

11.8. in cazul proprietdtilor imobiliare propuse, mai poate fi adiugat gi un al gaptelea pas pentru analiza fezabilitnlii financiare a utilizdrilor altemative qi peniru pragul de rentabilitate, utilizAndu-se adesea testul pragului de rentabilitate al investiliei.

Cele mai multe analize de pial6 pot fi realizate utilizand un proces in gase pagi, care cuprinde urmetorii pagi: analiza productivitalii proprietetii

imobiliare, delimitarda pietei, previziunea cererii, analiza ofertei competitive, echilibrul

sau

analiza reziduald

atractivitelii proprielalii imobiliare in cauze.

9i

previziunea

Analizele de piap poi fr destul de elaborate, mai ales dacd este ncesare o cercetare primar6 ampl6. Exemplele urmetoare subliniazi procedurile 9i procesele de gAndire pe care evaluatorul le va aplica in utilizarea procesului celor gase paqi, cu scopul de a analiza^pielele posibile pentru o proprietate imobiliarl evahnt1, din fi""-" tip major de proprietate imobiliarl. in procesul de evaluare, investigarea imaginii economice a piefei proprietSlilor imobiliare precede, in mod normal, procedurile care alc[tuiesc anaiiza
de

piafr.
Tabelul 11.8
Procesul analizei de Procesr

piali ln gase papi

pasul proriuctivitifii Lrl 1 Analiza proriuctivitifii proprietifii proprietif ii imobiliare imobiliare

Mai intii,

evaluatorul sau analistul identificd acele caracteristici ale proprietalii imobiliare in cauzd care determini abilitili productive 9i utilizdri potenfiale ale proprietilii imobiliare. Aceste atribute pot fi de ordin fizic, legal sau de localizare gi ele vor alcdtti baza de selectare a proprietdlilor imobiliare comparabile. vedere utiliz[rile potenliale ale proprietilii cauzd, evaluatorul identificd o piald pentru :utllizarca definiti (sau mai mult decdt o piali, ln cazul ln care proprietatea imobiliari prezinti utilizdri altemative).

pasul2 piefei ul 2 Delimitarea piefei

Av6nd

imobiliare h

ln

pasul cererii Analiza economicl de bazd reprezinti baza ar'alizei asupra 3 Analiza gi previziunea cereri ul3 cererii de pe pia![, existente sau anticipate. Evaluatorul studiazl datele privind populalia 9i nivelul de incadrare in muncd, cu scopul de a analiza gi previziona cererea. Scopul activiE,tii cerute de cdtre analizd (precum 9i constrangerile legate de timp 9i buget) vor dicta ln ce mdsurd variabilele
cererii trebuie investigate.

ofertei Cererea marginal[ este stabilitii prin analiza ofertei ul4 Analiza gi previziunea ofert Pasul4

competitive competitive

existente gi anticipate pentru tipul de proprietate imobiliard aflati in investigare.

ofertei Pasul5 uI5 Studiul cererii gi ofertei

Analistul investigheazd interacliunea dintre cerere gi ofertii pentru a determina daci existi cerere marginall gi apoi face previziuni, ca de exemplu momentul in care piala va iegi din echilibru.
Compardnd aftibutele productive ale proprietiilii imobiliare in cauzd cu cele ale propriet[1ilor imobiliare competitive,

Estimarea atractiviti(ii uI6 Estimareaatractivitilii Pasul6

proprietdfii proprietdf ii imobiliare imobiliare

analistul poate aproxima care este segmentul de piale pe care est probabil cd proprietatea imobiliard ln cauzi il va conditiile date de piap: cerere qi oferta atrage,

ln

11.15

Cererea de locuinte
Subdiviziunea de locuinle propuse pentru o singuri familie Constructorii doresc s[ $tie cate locuin]e pot construi inir-o subdiviziune, care sunt preluile pe care se pot aStepta sl le oblini peniru aceste propriet[li imobiliare, precum gi perioada de vdnzare dintr-o perioadf, de delinere anticipat5. Analiza tipici de pia!6, in cazul unei locuinfe pentru o singura familie dintr-o subdiviziune, implicl urmltoarele aprecieri ln procesul ln qase pagi:
Pasr;l

l.

unitililor competitive din subdiviziunile respective. Caracteristicile importante ale unei noi
subdiviziuni sunt urmdtoarele:

Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare. Ca in orice analizd de pia!6, primut pas reprezinti o analizd preliminard a atributelor legale, ftzice gi de localizare a1e unitililor in cauzd qi ale

. . . . . .

Infrastructura
Zonarea Reshic,tiile din titlul de proprietate Legdh:rile cu angajatorii 9i amenajirile majore Planurile urbanistice de dezvoltare

Tendintelepopulaliei

Pasd 2. Delimitarea pielei. Penttu a analiza caracteristicile probabililor cumplrdtori ai locuinlelor in cauz6, analistul trebuie sI intocmeasce un profil al consumatorului, descriind nivelul venitului, m[rimea gospodiriei vdrsta qi preferin]ele. Aria de piaJa a cumpdri0orilor poten]iali poate fi definiti astfel:

. . . .

Relalia timfrdistanli - timFul necesar pentru a ajunge la locurile de muncd 9i alte Limite sociale sau politice - zona gcolilor, incintele pentru votare Granile artificiale sau nahrale - artere principale de circulafie, bariere fizice Localizarea locuinlelor competitive

facilitili

Pastl 3. Previziunea cererii. Cererea de locuinle pentru o singuri familie este in general analizati utilizAndu-se informaliile demografrce. Dupd ce aria pietei a fost definiti, analistul poate aduna diferik informalii pentru aria respectivd:

. . .

gi previzionatii din aria de piald definitii gospodirii Numirul de curent gi prwrzionat, tinffnd seama de faptul c[ mirimea gospod[riilor variazi in firncfie de virsta capului de familie Num[ru] de gospodirii curent $i previzionat ocupate de proprietari qi al celor ocupate de chiriaqi. (Poate exista o cakgor.ie de chiriagi care igi permite si cumpere.)

Populalia

cuenti

Avdnd informatii despre populalie, analistul poate reduce num[rul de gospodirii ocupate de proprietari, in firnclie de nivelul venitului pentru a determina procentajul de gospoddrii care intrunesc sau vor intruni condiliile de rambursare a creditului, cerute de cdtre practicile de creditare locale ca $i rata dobinzii, precum qi alte cheltuieli gospodere$ti, ca de exemplu cheltuielile pentru intretinere, asiguriri $i impozite. Prin ajustarea numirului de gospoddrii ocupate de proprietari, care pot sau vor putea s6-gi permitii locuinfa, cu rata de neocupare din ariile de piati se cunatifici cererea existentii 5i anticipati pentru proprietatea imobiliarl in cauz6.
Pasul4. Analiza ofertei compelitive.

lrentarul ofertei competitive presupune identificarea numdrului

de:

.
o

Propriet?ili imobiliare competitive existente in aria de piali identificatd a proprietifii imobiliare respecflve Propriet?ifile imobiliare aflate ln constructie ln zona respectiv[

11.16

. .

Proprietd,tile imobiliare aflate in curs de planificare autoriza{ii de construclie Proprietllile imobiliare propuse in aria de piali
de

in aria

pentru care au fost obtinute

Numirul total

proprietili imobiliare competitive din aria de pia!.i definiti din perioada alutii in vedere, poate fi determinat precis prin verificarea numdrului totai^ de autorizalii de construclie emise ln comparalie cu cele care au fost utilizate in anii treculi. In plus, fali de cuantificarea cantitative a ofertei curente qi anticipate, acest pas al procesului de analizd include compararea proprietilii imobiliare in cauzd cu cele compeiitive in ceea ce privegte facilit5lile specifice qi atributele care oferd unititilor locative un avantaj sau dezavantaj.

Pasul 5. Echilibrul sau analiza reziduald. Cererea existenti sau potenliaE poate fi comparati cu oferta competitive curenti sau anticipatA pentru a determina dacl cererea pentru unitali adilionale sau metri pitrali de locuinle (cerere marginall) existi sau cind aceasta poate sd apar6.
Pas,tl 6. Previziunea atractivitdlii proprietdlii imobiliare fn cauzd. Ultimul pas al procesului de analizl de piaJi, a unei subdiviziuni propuse, il reprezintd analizarea ratei de rating pentru a prevedea rata probabili de atractivitate a propriet.Ilii imobiliare ln cauzd. Analistul face aprecieri calitative in privinla atractivitElii relative a proprietiilii imobiliare respective in aria de piale, atractivitate care trebuie reconciliat?i cu dovezile cantitative ale cererii marginale.

Scopul analizei de piali a subdiviziunii propuse este adesea mai amplu decdt simpla previziune a atractivitilii proprietEfii imobiliare respective. De asemenea, clientul doreqte adesea sd gtie dacl proiectul este fezabil din punct de vedere economic gi care este prelul pe care piala il va suporta. In cazul pasului $apte, care este optional, al procesului de aralizd de piali; analistr:l testeazd fezabilitalea diverselor scenarii de piap. Pragul de rentabilitate de la care costurile de construciie a$teptak $i profitul dorit de client lncep formarea prelului de vdnzare anticipa! servegte adesea ca punct de plecare pentru testarea altemativelor de pre!. Analistul poate, de asemenea, se testeze previziunile de piali extrem de optimiste sau pesimiste, oferind scenariul cel mai bun sau cel mai r6u.
Complex de apartamente existent
Pentru a-gi pistra valoarea in timp, un complex de apartamente existent trebuie si poati concura in mod efectiv pe piald. Rata de neocupare a propriei.ilii imobiliare in cauze este un indicator al relativei s6n[tn!i a proprietitii imobiliare, dar analiza de piali ln cazul unei astfel de propriet[li imobiliare implicd aprecieri suplimentare.

Passl l. Analiza productivitdlii proprietdlii. La fel @in cazul majoritnlii proprietitilor imobiliare, primul pas al analizei de piali pentru o clidire de apartamente implici o analizi preliminard a atribu0elor legale, fizice gi de localizare ale proprietiilii imobiliare in cauzd 9i ale clddirilor similare din zonele cu apartamente competitive. Caracteristicile importante ale unui complex existent de aoartamente sunt umatoarele:

. . . . . . . .

o Tipul

9i lnfttigarea proprietilii imobiliare Num[ru], mdrimea $i aranjarea unititilor Amenaj5rile $i facilitilile (atdt in cazul apartamentelor, cit gi al intregului complex)

Parcarea

Zonuea (in special posibilitatea de schimbare a zonerii in cazul conversiei potenliale in

eventualitatea proprieti,tii comune)

Infrastructura Planurile urbanistice de dezvoltare Caracteristicile naturale gi tendinlele de utilizare a terenului Legdturile cu angajatorii gi amenajirile majore

tt.t7

Capitolul 11
Pasttl 2. Delimitarea pielei. Aria pielei peniru potenlialii chiriagi este similari cu cea a potenlialilor cumpdritori de locuinfe. Limitele ariei de piafi, in cazul unui apartament existent, se bazeazd pe urmlloarele:

. . . .

Relalia timp-disianF - timpul necesar pentru a ajunge la locurile de munci gi alte facilitnfi Limite sociale sau politice - zona gcolilor, incintele pentru votare Granife artificiale sau naturale - artere principale de circulalie, bariere fizice Localizarea locuinlelor competitive

in plus, in acest pas al procesului de analizd de piald, analistul investigheazd profilul chiriagului (ocupatia, nivelul venitului gi alte informalii demografice) proprieti{ii imobiliare in cauz[ qi aria
de piafa.

Pasul 3. Previziuned cererii. Cererea pentru un complex existent de apartamente este previzuti utilizAndu-se atet metode deductive cAt qi fundamentale. Analiza deductivi (tendinla) a ariei de pia!5 a proprietilii imobiliare respective include investigarea urmetoarelor elemente:

. . . .

Tendinlele generale de cregtere Tendinlele de construclii rezidenliale Ratele de absorbtie istorice

Cotele reale ale chiriilor

Informaliile relevante, bulese in cursul analizei fundamentale a cererii de apartamente, cuprind

urmdtoarele elemente:

e Numlrul
chiriaqi

Populalia cuentd 9i previzionati din aria de piald definitii de gospoddrii curent gi previzionat (impirfind numirul populatiei la mdrimea medie a gospoddriei)

o Numlrul de gospodirii

curent $i previzionat ocupate de proprietari qi al celor ocupate de

Numlrul de gospoddrii care intrunesc sau vor lntruni condiliile de plati a chiriei lunare pentru apartamentele din proprietatea imobiliarl respectivi

O coreclie aferent?i neocupirii de pe piaji poate fi necesard in cazul construc,tiilor propuse, dar ln cazul proieclelor existente analiza se concentreaztr de obicei pe abilitatea proprietSlii imobiliare respective de a atrage ocuparea, astfel incdt nu este necesard efectuarea nici unei coreclii. Este posibil sd fie necesare coreclii aditionale ln cazul ln care cererea este in cre$tere, aceasta fiind generatii de mobilitatea fu cre$tere a gospodiriilor cu un venit scdzut, sau cererea este latent?i, din

cauza construcliei reduse sau construcfi.

al

costurilor financiare ridicate, care restriclioneazi noile

Pasul4. Analiza ofertei competitive. Oferta de apartamen0e competitive din aria de piaJi ia in considerare urm[toarele elemente:

. . . .

Proprietiilile imobiliare competitive existente Proprietiilile imobiliare aflate ln construclie Proprietilile imobiliare pentru care au fost oblinute autorizate de construire Proprietifile imobiliare propuse

Pentru a lncheia analiza ofedei competitive, sunt comparate locallzarea, vechimea qi facilitnlile proprietilii imobiliare in cauzl cu cele ale proprietitilor imobiliare competitive. Pas;[ 5, Echilibrul sau analiza reziduald. Excesul sau lipsa de apartamente pe prin compararea rezultatelor analizei din pasul 3 $i 4.

piall pot fi

determinate

11.18

Pasul6. Previziuned atractivitdlii proprietdlii imobiliare in cauzd. Analiza deductivd a ariei de piali este revdanti cu ajutorul analizei firndamentale adilionale penku a afla rata de atractivitate a proprietllii imobiliare in cauz6. Nivelul de ocupare al proprietnlii imobiliare respective poate fi comparat cu numirul estimat de apartamente ocupate de pe piali sau poate fi calculat segmentul de piali pro-rata prin impd(irea numdrului total-de apartamente a[ proprietdfii imobiliare in cauzi la num6rul total de apartamente de pe piald. In pluq, pot fi c-omparate ratingurile proprietitii imobiliare in cauz[ 9i ale proprietililor imobiliare competitive. In cazul in care sunt folosite mai multe forme de analizi fundamentald, pentru a calcula rata de atractivitate, concluziile rezultate trebuie s5 fie reconciliate.

Cererea de spafii comerciale

Pentfu a previziona cererea pentru un centru comercial existent sau propus, pozitionat pe un anumit amplasamen! pe o anumita perioadi de timp, un evaluator realizeazd urmdtorii paqi: pasul L Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare. Analiza atributelor legale, frzice gi de localizare ale centrului comercial in catz| qi ale centrelor competitive din sau din apropierea ariei comerciale se concenheazd asupra standardelor curenbe ale domeniului de activitate. Proprietilile imobiliare comerciale pot fi deplgite rapid ln condiliile schimblrii standardelor activitilii din come4. O atenlie special[ se acord[ unnitoarelor atribute ale spaliului ln cauze 9i facilitiililor:

. . . . . . . . . . . .

Raportul dinte teren

fi

construclie (coeficient de ocupare a terenului)

Aria construc{iei
Parcarea

Falada, vizibilitatea qi semnalizarea

Topografia

utilitillile
Imprejurimi Design $i lnftli$are

Imbunitiiliri Mlrimea spaliului

de depozitare AdAncimea spa,tiului de depozitare

Chiria$ii $i marketingul

Factorii de localizarc sunt de asemenea importanfi pentru propriet5lile imobiliare comerciale.

Printre atributele de localizare
se

numlrd gi umritoarele:

. .
o

Amenajarea teritoriului pi leg[turile cu comunitatea din vecinitate Localizarea in raport cu planurile urbanistice de dezvoltare urband Proximitatea fafi de oferta competitivi

Pastsl 2. Delimitarea

piefei. De multi ani se studiaz5 mijloacele efective de analizl a defnirii ariilor comerciale principale gi secundare ale unui centru comercial. Prinre cele mai cunoscute tebnici
sunt urm6toarele:

. . .

Sferele ariei comerciale, ln care limitele preliminare ale ariei comerciale sunt modificate ln functie de caracteristicile specifice geografice, demografice gi economice ale comunitiifii Modelele gravitafionale, o variantii a sferelor ariei comeroiale care fine seana de efectele
concuren;eiu

Depistarea cliealilor,

o formd mai detaliati a sferelor ariei comerciale tn care se studiazd

leg[turile

adresele clienlilor pentru a determina distanlele gi

Vezi William Reilly. 1959. Iulethods for the Sludy oJ Retqil Relationslrps. Austin: Universitaty ofTexas. 11.19

Pastl3. Previziunea cererii. Anaiiza presupusi

cererii comerciale poate shrdia urmitoarele:

. . .

Baza economicl gi tendinlele de cregtere ale oraqului Ocuparea centrului comercial la nivel de oraq
Ocuparea competitiva a centrului

Cererea fundamentali de spatii comerciale necesiti analizarea inclusiv urmdtoarele:

in continuare a datelor de piafi,

. . . . . . .

Populalia totald din aria comerciali

Num[rul de gospoddrii
Venihrl mediu pe gospod6rie Procentajul din venihrl mediu al gospoddriei alocat cumplr[rii cu amdnuntul Procentajul de cumpdriri fEcute la centrul comercial alocat ariilor comerciale principale 9i
secundare

Volumul de vdnziri pe metru patrat al zonei comerciale necesar pentru funclionarea centrului in cauzi Rata de neocupare normal[ pe pia,ti

Estimdrile asupra cererii deduse qi fundamentale pot fr reconciliate printr-o analizl a proporfiei ariei comerciale, ln care se compard metrul pltrat de spa]iu comercial ocupat cu previziunea privind populalia. Concluziile acesoor analize pot fi apoi corectate luAnd in considerare venitul comercial din afara ariei comerciale gi pierderea de venit comercial in favoarea altor arii.
Pasul 4. Analiza ofertei competitive. Ca 9i in cazul altor tipuri de. proprietiri imobiliare, inventarul spafului comercial competitiv cuprinde urm[toarele:

. . . . . . . . . . .

Proprietilile Proprie6lile ProprietElile Proprietilile

imobiliare imobiliare imobiliare imobiliare

competitive existente
aflate in constructie pentru care au fost oblinuie autorizalii de construclie
propuse

Pentru a incheia analiza, oferta de spaliu competitiv este cotatii in funclie de urmitoarele:

Mlrime
Acces si localizare Calitata merfurilor

Reputalia
Cotele chiriilor Neocuparea

Chiriaii

Analiza ofertei competitive trebuie

si

conline esftnlri ale suprafefei

in metri pltrafi

ale

concurengei specifice, chiriei pe care subiechrl se poat a$tepta sA o genereze pe piafa curenti $i rangului comparativ al subiectului.

Pasul5. Echilibrul sau analiza reziduald. Diferenla dintre spatiul lnchiriabil 9i spaliul comeroial existent gi anticipat reprezintii o estimare a spatiului adi{iona1 necesar. Vffnzdrile pe metru pdtrat in magazine individuale pot, de asemenea, indica nivelul de performanti al unui centru comercial exiatent, segmentul de piap al centrului pi dacd exist?i posibilitiili de extindere. Aceste informalii pot fl utilizate pentru a verifica caractenrl rezonabil al estimirii privind spaliul adilional cerut. In cazttl in care existii un surplus curent de spaJiu comercial, previziunea condiliilor de piali poate identifica momentul ln care spaliul comercial disponibil va fi absorbit qi cererea de spaliu comercial aditional va incepe sA creasce.

11.20

Analiza de Piafi
pasul6. Previziunea atrdctivitdlii proprietdlii imobiliare tn cauzd. Deoarece conceptele comerciale se pot schimba rapid, atractivitatea proprieGlii i proprietSlilor comerciale. in plus fa,tn de proprietilii ln cauzd, mai pot fi folosite qi propriet?ilii resPective:

. . .

Evalulri cantitative ale proprietIlii ln cauzd 9i ale concurenlilor s6i legatl de Tehnica mdrimii centrului, in care puterea de alragete a centrului comercial este mlrimea sa relative in raport cu proprietdli1e imobiliare competitive cererea Analiza propo4iei, care ie aplici la fel ca tehnica mdrimii centrului, dar segmenteaza numai la nivelul proprietilii imobiliarcln ca'uz6'

Cererea de spafii Pentru birouri

de spalii pentru birouri dintr-un cartier sau zond, pe le dintre oferta qi cererea de pe lntreaga arie de pia!6 din cererea existentd 9i previzionatd' Astfel, se poate are stabilizati. Cererea de spalii pentru birouri de

orilor Paqi:
propriet?ifii sunt factorii primari Pastl l, Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare. chiriagii 9i clasa penfu birouri. Elemengele ftzice de cl6diri de identificare a statuhi;i competitiv al unei comparalie includ urmeioarele:

. . . .
o

Proiectul clldirii qi materialele de construc,tie Iluminarea exterioarl Dispunerea strdzilor

utilitn-rile
Parcarea

. Liniile lotului si ale clddirii . imprejurimile si ingrddirea . Dispunerea spatiului pentru birouri . Chiriaqii . Mdrimea etajelor . Scfuile, coridoarele gi ascensoarele . Sistemul elechic . lnc zirea, ventilalia 9i aerul condifionat . lnbunedtirile . Securitatea . Administrarea cl[dirii gi chiriaqii
Consideratiile referitoare la localizarea clddirilor pentru birouri sunt adesea analizate at6t in ceea ce privegie localizarea proprietiifii in c luzd, lntr-un gnrp de chdiri pentru birouri, c6t 9i localizarea zonei in raport cu alte zone din aria de pia{a competitivi'
p?njul2, Delimitarea pielei. Spre deosebire de ariile rezidentiale 9i comerciale, care se definesc in raport ii des"*"sc, piata birourilor este legati mai mult de reputalia afacerii cede consumatorii p" qi are sediul in iespectiva clddire decAt de convenabilitatea localizirii. Aria de piafn pentru o d" birouri este ln general r[spAnditn pe o largl zonl a orapului, firmele de avocah]ri $i "Hdite institutiile financiare cnut6nd spalii in clddiri cunoscute, amplasate central, in timp afacerile ce ofere alte tipuri de servicii pot prefera birouri in zona suburbanl, care oferd facilitili de parcare qi

"-"

chirii rezonabile.

tt.2l

Past:l3. Previziunea cererii. Pentru a estima cererea de birouri, analistul trebuie si investigheze diverse tipuri de informagii:

. . . . .

Numluj
ocupatll'

de funcfionari ce ocupd spaliul pentru birouri,

impdrliti in func1ie de caregoriile

de

Numdrul de firnclionari ce ocupi spaliul pentru birouri din clasa proprietilii imobiliare in calzd Spaliul de lucru necesar fiecSrui funclionarlo Rata de neocupare normall

Previziunile pot
previziune pe

fi

ani gi se anticipeazd o cre$tere constanti, cererea din prima perioadi se scade din cererea din ultima perioadl iar diferenla rezultati se imparte la numdrul de perioade din previziune pentru a obline o estimare a cererii anuale.
Pasul 4. Analiza ofertei competitive.In plus faJd de spaliul competitiv aflat in construclie sau

l0

frcute prin cregtere anuali, bianuald sau multi-anual6. DacI se face o

in stadiul de plan, oferta competitivi de spaSi pentru birouri poate fi, de asemenea, afectati de demoldri, renoviri 9i de adaptiri ln alte scopuri ale spaliului existent. Informalii despre propriet6file imobiliare pentru spalii de birouri propuse pot fi oblinute cu dificultate - in special informafii credibile privind perioada de construclie gi de finalizare. Caracteristicile importante ale proprietdtilor imobiliare competitive cuprind urmdtoarele:

. . . . . . . . . r

Mdrimea (aria lntregii clidiri sau aria inchiriabili) Vechimea

Nivelul de neocupare Accesibilitatea

Parcarea

Calitatea clienlilor Administrarea clddirii Calitatea $i conditia clddirii

Imbundtilirile Facili6lile de suport

Pasttl 5. Echilibrul sau analiza reziduald. Comparafia cererii existenti gi previzionatii de spatii pentru birouri cu oferia lotald curentE gi anticipati de spalii pentru birouri, nebuie si ia in considerare cre$terea sau descre$terea potentiali a clidirilor din Clasa A gi Clasa B - ex. unii chiriaqi se muti dink-un spafiu de Clasa B lntr-un spaliu de Clasa A lntr-o piali ln declin in care chiriile sunt tn scddere, in timp ce allii pd.resesc un spaliu de Clasa A pentru un spa,tiu d9 Clasa B lntr-o piafi activd ln care chiriile sunt ln creqtere, Inh-o analizi aprofundatr, evaluatorul ia ln consideralie gi spaliul care este supus preinchirierii gi spaliul care va deveni neocupat atunci cdnd contractul de inchiriere al prezentului chiriag se incheie. Daod cererea de spaliu se anticipeazl cA va cre$te ln mod constant, oferta totali disponibild penku ocupare poate fi impdrfit?i la cererea anuall

O modalitate de calculare a numarului ocupan;ilor unui spaflu penhu biroud din sectoarele economice 9i profesionale implice stabilirea raportului diltre numtrrul de lucretod din birouri umdrut total de lucrntori din fiecare sector.- in sectoare preoum sectorul financiar, al asigurtrrilor $i cl imobiliar (FIRE), un procentaj ridicat (mai mult de doui heimi) din numarul total at ftnclionarilor ocuptr spafiu in ct[diri pentru birouri independente - clidLi in hhegime ocupate de citre functionari. Numirul de funclionari FIRE din clddirile pentru birouri poate fi stimat :nmullind rtumarul btal de lucrEtori cu acst procentaj. in sectoare precum c.el de fabricatig un procnhj foarte mic de firnclionari ocupl spafii din chdirile pentru birouri. Folosind ac4st raporturi, numlrul de funcfionari din fiecare sector poate 6 determinat $i poate fi calculat numirul total de functionari din toate se.toarele. Vezi Ian Alexander. 1979- Ofrce Location and Public Policy.New York: Chancer Press. '' Spaliul mediu nec,esar unui funcflonar vari azL de la 125 la I 50 picoare pitrate. Estimiri foarte generale ale cerinlelor medii au fost publicate de Asociajia proprietarilor gi adninistatorilor de clddiri @OMA). Deoareca spaliul necesar unui ar\Eaiat vaiaz1 mult in functie de merimea camunitEdi Si de tipul de angajare din comunitate, analittii de piafn trebuie s[ compare estimirile BOMA cu informaliile privind suprafaF ne.esarA unui filncfionar ca pade a analizei ofertei competitive. Estimirile obfinute din alte surse nalioDale $i locale pot varia de asemenea.

ti

11.22

Analiza de pia{I previzionati penhu a determina perioada de absorblie. La incheierea perioadei de absorblie, va necesar rm spaliu suplimentar. Acest punct in timp reprezinti o "niq6" pentru dezvoltare.

fi

Pasul6. Previziunea atrdctivitdlii proprietdlii imobiliare in cauzd. Pentru a determina segmenhrl de piald al unei anumite zone din piala previzionati in ansamblul ei, trebuie analizate tiparele de dezvoltzre ale zonei. Zonele de afaceri centrale se caracteizeazd. printr-o mai mare dezvoltare, in timp ce complexele de birouri suburbane atrag chiriagii prin chiriile mai scdzute qi accesul mai uqor, atdt pentru angaja,ti, cAt gi pentru clienli. Nu toate suburbiile au aceeagi coti pe piaia spatiilor pentru birouri. Trebuie comparate tiparele de dezvoltare din zonele care se aseamiLni cu zota in care se afl6 proprietatea in cauzh. Caracteristicile demografice importante ca populalia, nivelul de educalie gi nivelul venitului se afldln strdnsd corelalie cu abilitatea unei arii suburbane de a atrage o clddire pentru birouri. Evaluatorul poate realiza un raport lmpartind spaliul exisient din zond pentru birouri la spajiul pentru birouri din intreaga arie de piald. Un astfel de raport reflectl numai "segmentul just" al pie]ei qi nu poate oferi o previziune clari. Cdnd se determind acest raport trebuie luate ln considerare gi preferinlele pielei.

Pentru a prevedea momentul cdnd o clldire propusd va ajunge la un nivel de ocupare stabilizat, evaluatorul poate estima perioada de construclie $i rata de absorblie pe baza prelnchirierii gi performanlelor ln timp ale clidirilor competitive. Performanlele in timp sunt interpretate 9i utilizate pentru a prevedea aptepiarile, dar acesta acestea trebuie luate in considerare intr-un context adecvat. Performanlele pot fi extrem de ridicate in timpul perioadelor de cregtere rapidl gi neobignuit de scizute ln perioadele de stagnare. Informaliile detaliate referitoare la nivelul de ocupare pot descrie nu numai tiparele nodale sau zonale, ci gi ratele de absorblie pentru diferite tipuri de clddiri (ex. ocupare sc6zuta, medie qi ln creqiere) sau diferite clase de clbdiri (ex. Clasa A, Clasa B, Clasa C) qi divergi ocupanli (ex. chiria$i statomici 9i chiriaqi nestatomici, administratia unei corporalii, departamente de cercetare gi dezvoltare, servicii profesionale).

Cererea de hoteluri
mlsuri de natura proprietilii imobiliare ln cauz[ - daci comerciald, un hotel pentru conferinle, sau o proprietate destinati recreerii gi odihnei. Un hotel amplasat in apropierea unei zone de birouri suburbane probabil va atrage persoanele aflate in cdldtorie de afaceri, iar absorbtia viitoare a spafiului pentru birouri din respectiva subpiali poate fi un bun indicator al cregterii cererii din sectorul comercial. Un mare hotel destinat recreerii 9i odihnei pe o zonl de coasti ce lncd nu s-a dezvoltat, va atrage o cu totul alti categorie demografica, procesul analizei
Sursa cererii de camere de hotel depinde in mare

aceasta este

o localie

de pia!5

fiind astfel diferit.

Pastl L Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare ln cauzd, in general, urmdtoarele atribute ale localizdrii unui hotel gi ale dotiirilor sale sunt factori importanli pentru determinarea abilita|ii de
competilie
a

propriet5lii imobiliare:

. . . . . . .

o Mirimea
Strucftua camerelor

Decorul $i lnfi_ti$area Calitatea administrefii Afilierea la un lan{ hotelier

Calitatea $i caracterul ariei de piap Dotirile $i facilitnlile oferite Venitul pe cameri un punct comun de comparalie folosit ln industria hotelierd pentru a compara venitul structurilor hoteliere aflate in competilie

1t.23

Capitolul 11
Importanta acestor factori vor fi factori mai importanli in
schimb faciliglile

poate c sunt mult mai

h otel analizat. Accesibilitatea gi

vizibilitatea

fiald a unui hotel n not"t p*t

"."";;;;;:-'""

to"utirurf" o'uut*truaa, tn " '"'"'

l,ocalizarea unui hotel indici adesea clien0ela sa:

' ' ' '

Hotelurile amplasate in apropierea aeroporturilor gi autostrizilor se adreseazd persoanelor aflate in traviI Hotelurile amplasate in centrul oragului ahag atat turigti, cdt gi persoane aflate ln interes de serviciu Hotelurile amplasate in zone suburban e se bazeazi. adesea pe afacerile comerciale sau industriale din zona invecinati Hoterur'e pentru conferinle sau pentru recreere reprezinti - ele insele destinafii in sine

Pas;ll2. Delimitarea pielei. Definirea ariei de piaj6 proprietate imobiliarl nu se bazeazd in mo pentru a genera cererea. Legdhrrile cu des dec6t caracteristicile zonei invecinate. Hotel grup de hoteluri ln vecindtate Doate avea i
existente.

Pastl3 ' Previziunea cererii. Analizacererii de camere de hotel poate cuprinde studiul urmebrilor factori:

'

Liforma'tii turistice qi de

voiaj
telurui gi activitatea centrului pentru conferinle statistice ale ocupdrii _ in special privind come4ul,

Ratere de ocupare

proprietiitii imobiliare ln cauzi

in cazur faciriali:t", o"Xt#hli

t""#t",lll

"

oa

"r*u

ui

*iu

de pra(e a

utile privind cererea pentru hoteluri:

unguj pit' fundamentarea cererii pentru un hotel, cerere calculatZ in funi1ie

Numdrul de persoane pe camerd Perioada de utilizare pe an Preturile plitite pe cameri Mdncarea, biutura, distracliile, utitizarea tlefotrului Mijloace de clldtorie

Analiza fundamentalr a cererii de camere de hotel se bazeaz| pe gradul de ocuparea istoric al camerelor. Disculiile cu cei care genereazl cererea, ca ctionan al camerei de come4 sau centrelor de informare a vizitatorilor i'a""J.rr" fu -fnfirmalii

. . . .

o Numirul de nopli pe sejur

Fluctualiile sezoniere ale cererii hebuie luate ln considerare in cazul proprietililor imobiliare
orientate spre recreere gi odihnd.

Pasti 4. Analiza
aflate

ln

investito
cererea pentru o

de factori extemi hoteliere din US

compefitivitilii relative

a hrturor

proprietiililor

tl.u

Analiza de piafi
Pasul5. Echilibrul sau analiza reziduald. Cererea ctxent[ 9i anticipati de camere de hotel, exprimatd prin ry-AT] pt"l de nopli pe an, poate fi comparatd cu oferta existenti pi planifrcati de camere disponibile. Poate apSlea un decalaj atunci cind cererea este evidenti iar oferta poate fi
suplimentata pe piali pentru a saiisface respectiva cerere.
P as;;-l

6. P rev iziunea atractivitdlii proprietdlii imobi care orice hotel din aria de piap se poate aqt

al proprietilii in funclie de factorii concure camere cerut intre propriet[lile competiiive clienlilor, precum urmitoarele:

. . . . . .
Hotelurile

Pretul camerelor
Distanla pentru calitorie

9alitatea facilitililor Imbunitn$rile Administrarea Imaginea

"T" penetrare mai mici in alte segmente.

1l.o

pnetrare putemicr pe

piali intr-un anumit

segment vor avea rn generar rate de

Proprietitile industriale
Analiza de pialdin cazul proprietEtilor industriale este complicatd de trei factori:

'. .

Ariile

de piali in cazul acestor Cererea este mai limitatn

proprietili imobiliare sunt rxspendite pe o scar[ mai largi

oferta este foarte diferenliati in funclie de specificul activialii intreprinderii

sticile unicat ale tipului de proprietate

:Ti#,""HH*"*J;"r:i#:.'#li:'#
proprietilii imobiliare industriale lncheie o inte vechi nu igi poi schimba localizarca din cauza industriale mai noi sunt mai puiin specializate, avd mutarea mai frecventl a chiriagilor ln zone mai mari
t proces de producfie' Proprietarii 9i utilizatorii

Analiza de piaE' este, in general, mai ugoard in cazul depozitelor cu mai mulfi chiriagi pi centrelor de dishibulie decit ln cazul unitdfilor care gizduiesc procese industriale mai sp ecializate.
Pasul

ln cauzd. Localjzatea gi accesul la mijloacele de competitive ai dishibuliei unei unitiitri industriale. cces la o oferti adecvati de fo4a de muncd calificati, pentru a lndeplini atit cererea curenti, cdt gi cregterea anticipatd din sectorui industrial. in cazul in care- chiriagii unui depozit oferl piese de schimb gi mateiiale neprelucrate pentru procesele de produclie din aria imediati, proximitatea fa15 de aceitea este esenliill, ln schimb, accisul la rutele comerciale majore este mai important in cazul centrelor de distribulie mari, d"r"*"r" o -pentru de pialn mai 1arg6, ca de exemplu un centru regional de distibulie "u." un important ".i" comerciant. Unitn!ile de produc{ie care produc reziduuri periculoase iebuie localizate in
11.25

Caoitolul l1
apropierea gropilor speciale de depozitare sau s[ aibl ele insele acces depozitare. Elementele fizice de comparatie includ urmitoarele:' Mdrimea ($i coeficienh;l teren-construclie sau raportul ariei etajelor)

la

aceste gropi de

. Capacitatea de incdrcare . Controlul aerului . Procentajul de spalii pentru birouri . Operatiuni automatizate (incluzand utilizarea robolilor qi altor tehnologii inalte) . utiliEtile . Securitatea r Administrarea clSdirii qi chiriaqii . Reglementlri de mediu
pielei. Rutele comerciale pot defini limitele pielei competitive in cazul spaliului industrial cu mai mulli chiriagi. Deoarece depozitele $i cenhele de distribulie trebuie sd fie amplasate in apropierea drumurilor sau c[ilor ferate importante, centrele industriale vor tinde sd fie amplasate in lurul acestora, in special in jurul punctelor nodale majore din provinciile centrale, unde procentaj ridicat din populatia zonei sau chiar al |6rii poate fi acoperit intr-o zi de
mers.

Ind.Itimea

Pa5;rl 2: Delimirarea

Pasrsl3. Previziunea cererii. Analiza cererii pentru spatiile industriale este asemdnltoare analizei privind spaliile pentru birouri, dar analiza cererii de spalii industriale trebuie s[ ia in considerare limitele

funclionale ale utilizlrii proprietiilii imobiliare industriale qi diferi0ele caracteristici fiz'ice ale depozitelor gi cenbelor de distribulie. Se pune mai pulin accent pe modificirile privind populalia. Activitatea de export poate fi un indicator mai bun al cererii indushiale din aria de piald decdt cre$terea populaliei, deoarece afacerile care ocupi spaliul de depozitare servesc, ln general, o clientell mai mare fap de comunitatea local4. Analishrl investigheazi urmitoarele:

. . . . .
in

Gradul de ocupare ln procesul de produclie, vAnzare, comer!, transport, comunica,tii sau "riliriri h hli^F Costul fo4ei de muncl disponibili ln raport cu localizlrile alternative Tiparele gi directiile de cregtere gi dezvoltare industriall, care adesea sunt amplasate in zona marilor c6i de transport Materiile prime existente
Capacitatea de schimb

cazul proprietllilor imobiliare pentru depozitarea mlrfurilor qi distribulie comerciall, nivelul vdnzdrilor pot servi ca indicator al cererii pentru respectil'ul tip de spaliu.

pasul 4. Analiza ofertei competitive. Deoarece progesele de produclie industriali sunt o parte {irndamentall a bazei eionomice a comunitelii, informaliile privind oferta competitivl de spaliu pentru depozitare gi rata de neocupare sunt adesea stxense in rapoarte de cercetare. Proprietitile imobiliare concurente pot fi comparate considerdnd urmltorii termeni:

. . . . . .

M5rimea, ln mod special in raport cu alt cHdiri industriale Vechimea Gradul dp neocupare Accesul Administrarea clidirii 9i calitatea chiriaSilor Ca[tatea clidirii Si starea ei

Mdrimea clldirii gi calitatea chiriagilor sunt deosebit de importante. Uni6]ile de distribulie mari, cu un singur chiriag nu pot concura cu depozitele mai mici, cu mai mu(i chiriagi, iar o clldire deservind mai mulgi chiriagi industriali asemdnltori nu poate concura cu clidiri avdnd chiriaqi de o facturl mai divers[.

tt.26

Analiza de piafl

Pasd5. Echilibrul sau analiza rezidual{. Pie,tele imobiliare industriale pot reac,tiona la cererea in cregtere mai rapid decdt pielele altor tipuri de proprietate imobiliarl deoarece spatiul de depozitare este mai u$or de construit decat majoritatea tipurilor de cl6diri cu finislri mai elaboraie. Atunci cdnd se comparl cererea existenti. 6i previzionati cu oferta total[ curenti sau anticipat6 de spaliu industrial qi cu tendinlele de absorblie in timp, analistul trebuie s[ lind seama de potenlialul de schimbare rapidi al pietei imobiliare industriale.
Pasul 6. Previziunea atractivitdlii proprietdlii imobiliare tn cauzd. Dacd perioada de previziune nu se prelungeqte pe o durati mare de timp, cota cererii marginaie pe care un depozit sau un centru de
distribugie se poate a$tepta sA o atragd poate

rati de

atractivitate

fi estimatE cu aproape la fel de mare acuratele ca $i in cazul spaliilor pentru birouri. Ratele de absorblie in timp pot sprijini

fundamencarea duratei generale a schimbirilor ciclice ale cerer.ii pi ofertei de spaliu industrial de timpul proprietilii imobiliare in cauzd.

Proprieti{ile agricole
La fel ca 9i proprietilile industriale, proprietii$le agricole du adesea arii de p iall largi, cu o cerere limitati gi oferti foafte segmentatI, bazati, pe producgia agricoll. Totuqi, previziunea cererii in cazul terenurilor agricole este mult mai dificili. Pentru a rcaiza o analizd de piaJ.I in cazul proprietililor agricole, evaluatorii trebuie sd examineze factori diverqi precum tendinlele economice nationale gi regionale, factorii de mediu qi ecologici, caracterul regiunii agricole in cauzi. Prelul terenurilor este afectat at6t de preflrile pe termen scurt pentru mdrfuri, cit gi de politica pe termen lung a firii, findndu-se seama qi de subvenliile acordate fermelor 9i de disponibilitatea terenurilor publice adiacente destinab p6$unatului sau pddurilor. Starea economiei regionale influenleazi ln general prefrile terenurilor. De exemplu, cre$terea sau diminuarea activifiilii in industia energeticd sau extractive, care reprezintd baza economicd a unei regiuni (ex. Alberta sau Quebec), poabe determina cre$terea sau scederea valorii proprietjililor. Evaluatorii rurali trebuie sd consulte datele statistice referitoare la productivitatea terenului gi nivelul recoltelor, precum qi analizele efectelor erozirmii asupra productivitilii viitoare a terenului, previziunile asupra rezervelor acvatice qi apei disponibile pentru irigalie. Evaluatorul trebuie si cunoascl legislalia curenti gi viitoare de mediu gi legislalia privind terenurile gi consewarea naturii.
Evaluatorul trebuie, de asemenea, se fie familiadzat cu caracteristicile regiunii agricole invecinate qi ca tipurile specifice de agricultura, cu utilizirile complementare ale terenului din zonl (ex. produclia de nuhel pentru o fermi de cre$tere a animalelor sau fermd de lapte). Alte informalii esenliale cuprind valorile de impozitare locale, tipul principal de proprietate (ex. fermd familial[ sau afacere agricoll) 9i

nivelul vAnzirilor recente sau executarea garan,tiilor.

Bibliografie suplimentarl
Documentare generali
American Institute of Real Estat Appraisers. 1988. Real Estate Market Analysis and Appraisal. Research Serie Report 3. Chicago: American Instutite ofReal Estate Appraisers. Appraisal Institute.1993. Real Estate Market Analysis: Supply and Demand Factors. Chicago: Appraisal Institute.

Cam, Neil, Joseph Rabianski, Maury Seldin and Ron Racster. 1988. Real Estate Market Analysis: Applications and Techniques . Englewood CliIfs, NJ: Prentice-Hall.

tI.27

Clapp, John

M.

1987 .

Handbookfor Real Estate Market Analysis. Englewood Cliffs, NJ: Prentice-Hall.

Epley, Donald R. and Joseph Rabianski. 1986. Principles of Real Estate Decisions. Englewood Cliffs, NJ: Prentice-Hall, Inc. Fanning, Stephen F., Terry V. Grissom, and Thomas D. Pearson. 1994. Market Analysis Apprais als. Chicago: Appraisal Institute.
Graaskamp, James

for

[/aluation

A.

1970.

A Guide to Feasibility Analysis. Chicago: Society of Real Estate Appraisers.

Malizia, Emil E. 1995. "Ctarifying

tle

Structure and Advancing the Practice

of Real Estate Market

Analysis". The Appraisal Journal (Jatuary)

Myers, Dowell, and Phillip s. Mitchell. 1993. "Identifying a well-Founded Market Analysis". The
App r ais al Journal (October).

Seldin, Maury, and James H. Boykin. 1990. Real Estate Analyses. Homewood, Real Estate Counsellors and Dow Jones-Irwin.

IL: American Society of

Vandell, Kerry D. 1988. 'Market Analysis: Can We Do Better?" The Appraisal Journal (Jt:Ly)'

wincott, D. Richard. 1995. ',Market Analysis in the Appraisal Process". The Appraisal Journal (Jawary).

Economic Base Analysis' Location Theory, and Census Data

Haggett, Peter. L965. Locational Analysis in Human Geography. New York: St Martin's. Hoover, Edgar M. 1963. The Location of Economic Activity. New York: McGraw-Hill.
:

Perin, Constance. 1977. Everything Princeton Universiry Press.

I

in

Its Place: Social Order and

Land use in America' Princeton, NJ:

united states Department of commerce, Bureau of census. 2000. statistical Abstract of the united
States, 2000. Washington, DC: US Govemment Printing

Office

Specific Property Types

I
I

Gimmy, Arthur E., Joseph S. Rabianski, Stephen Rushmore, James D. Vemor, and Marvin L. wolverton. !'SSO, ,Ir4a1t"t Analysis Applied: Snapshots of Four Property Types". Valuation Insights & Perspectives, Volume 1, Number 4 (Fall).
Hughes, William
T

., Jr. !994. "Determinants of Demand for Industrial Property" . The Appraisal Journal

(April).
Kimball, J.R. 1987. "Offrce Space Demand Analysis" The Appraisal Journal (Octnber)'

Kimbalt, J.R., and Barbara S. Bloomberg. 1986. "The Demographics of Subdivision Analyiis". The Apprais al Journal (October).

Analiza de Piafi
Estate Mills, Arlen, and Anthony Reynolds. 1991. "Apartment Property Market Analysis". The Real

Appraiser & Analysl, Volume 57, Number 3 (December)'

(october). Myers, Dowell. 1988. "Housing Market Research: A Time for a change". urban Land

About the Rabianski, Joseph S., and Roy T. Black 1997. "Why Analysts often Make wrong Estimates (Spring)' Demand ior Industrial Space". Real Estate Review, Volume 27, Number 1
Rushmore, Stephen. 1992. Hotels and Motels: Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Yaluations. Chicago: Appraisal Institute. (Note: A second edition of this text is tentatively scheduled for publication in late 200 1 .)

vemor, James D., and Joseph Rabianski. 1992. shopping center Appraisal and Analysis. chicago:
Appraisal Institute. New witherspoon, Robert E., Jon P. 1976. Abbett, and Robert M. Gladstone. Mixed-use Developments: I ays of Land IJse. Washinglon, DC: Urban Land Institute

11.29

i!.r

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILTZARI

Termeni importanfi

12

Cea mai buni utilizare

proprietilii imobiliare ca fiind

construiti
llDera

Rezidual

Cea mai bund utilizare

a
ca

Scdderea zonei e Utilizare intermediarl

proprietilii imobiliare

liind

o Utilizare multipli . Utilizare neconformd legal

Introducere
Forlele de piaJn formeazl valoarea de pia1i, astfel lncit analiza forlelor senndflcative pentru determinarea celei mai bune utiliziri este esenliald pentru procesul de evaluare. Atunci cdnd scopul efechrdrii unei evaluiri este de a forma o opinie asupra valorii de piat!, analiza celei mai bune utiliziri identifici utilizarea cea mai profrtabill gi cea mai competitivd a unei proprietnli imobiliare.

Cea mai bund utilizare a unei parcele de teren nu este determinatl prinh-o analizl subiectiv[ a definltorului proprietn]ii imobiliare, a constructorului sau evaluatorului; cea mai buni utilizaf,e este determinati de forlele competitive de pe piala in care este localizatA proprietatea. De aceea, analiza gi interpretarea celei mai bune utilizEri este un sh-rdiu economic ai o analiz[ frnanciarl concentrati asupra proprieteiii imobiliare in cauzi.

ln toate procesele de evaluarg opiniile asupra valorii se bazeazd pe .utilizare. Cea mai bund utilizare a nnei proprietili supuse evaluirii ofei6 baza unei investigatii amdnunlite a poziliei competitive a proprietilii imobiliare, a$a cum se reflecti ln mintea participantilor de pe piap. In consecinli, cea mai buni utilizare poate fi descrisd ca baza fundament?irii valorii de pia1i.

Elementele esentiale ale celei mai bune

Cea mai buni utilizare poate

utilizlri

fi

defrnitE astfel:

Utilizarea probabild rezonabili 9i legall a unui teren liber sau a unei propriet?iti conskuiie care este fizic posibild, fundamentatii adecvat, fezrbild financiar 9i care determini o valoare maximd.

in mod principial, conceptul celei mai bune utilizfui se aplicl doar terenului deoarece valoarea construcliilor
este considerat?i a

fi

Cea mai buni utilizare este

utilizarea

valoarea cu care acestea contribuie

la valoarea terenului. Terenul are valoare, in timp ce construcfiile contribuie la valoarea proprietilii ln ansamblul er. Analiza celei mai bune utiliziri pune accentul pe utilizlrile potentiale ale terenului ca fiind

probabile rezonabild Si legale a unui teren liber sau a unei ploprietdti conslruite care este fizic posibile, permise legal, tundamentata adecvat, realizabile financiar gi care delermine o valoare
maxima.

liber. Tohrqi, in practicl, trebuie recunoscuti contribulia valorii construcliilor existente, precum gi orice posibili deteriorare a acestora, astfel incat cea mai bunl

\t/'izarc a proprietnfi ca fiind consiruiti este la fel de importanti pentru fomarea unei opinii

asupra

valorii de piald a proprieEiii. In multe evalu[ri ale propriet[lilor construite poi apare puline sau nici un fel intrebdri referitoare la modificarea posibill in utilizarea proprietdlii la data evalu5rii, deoarece piala este formati qi proprietdlile se vand pe utilizlrii lor existente. li 'i
il

in cursul analizei, evaluatorul trebuie si facl deosebirea intre cea mai bunl utilizare a terenului ca fiind liber gi cea mai buni utilizare a proprietSlii ca fiind construiti.

Raportul de evaluare trebuie s[ identifice, s[ explice qi sd proprietdtii ca fiind construitS. justifice ln mod clar scopul qi concluziile fieclrui tip de utilizare qi, daci nu s-a ajuns la o concluzie asupra ceiei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber, sI explice gi sijustifice de ce s-a omis acest lucru.

Trebuie sd se facd deosebirea intre cea mai bund utilizare a terenului sau amolasamentului ca fiind liber gi cea mai bund utilizare a

Pentru a clarifica deosebirea dintre cea mai bund utilizare a 1) terenului sau amplasamentului ca fiind liber 9i 2) proprietilii ca fiind construitd, se consideri o proprietate cu destinalia de locuinp pentru o familie localizati intr-o arie utilizati pentru scopuri comerciale. In cazul in care existd o cerere pe piati pentru utilizarea comerciali., productivitatea maximl a terenului ca fiind liber va fibazati, in special pe utilizarea comerciali. In acest caz, locuinJa familiei poate contribui pulin sau deloc la valoarea proprieiilii ca intreg. DacA, totu;i, valoarea de pialZ pentru utilizarea ca locuinld este mai mare decdt valoarea de piala pentru utilizarea comercial[, atunci cea mai buni utilizare a proprieti]ii ca fiind construitE este continuarea utilizlrii existente, respectiv pentru locuit.

:
I

in cursul analizei celei mai bune utilizdri multe lntrebiri.

a terenului ca

fiind liber, evaluatorul cauti rispunsurile la mai

lr

Terenul trebuie ldsat liber sau trebuie realizate constructii?

Dac[ r6spunsul la aceasti lnhebare este c[ trebuie realizate construc]ii, urmdtoarea intrebare este:
Ce

fel de conshuclii trebuie realizate?

bunl utilizare a proprietilii ca fiind construiti, acesta fiind un concept distinct, dezvoltat de teoreticienii gi practicienii evaluatori pentru a rispunde la o inhebare importanti pe care conceptul original nu o ridicl. Aceastl inhebare este:
Cea de-a treia intrebare este legatl de cea mai

Construcliile existente pe proprietate trebuie pds.trate in starea lor curentd sau trebuie modificate astfel inc6l sd devind mai valoroase? teorie, se afirml ci atet dmp cit valoarea rmei proprietiti construitii este mai mare decAt valoarea terenului liber, cea mai bund utilizare este :utrlizarea proprietillii ca fiiud construiti. Totu$i, in practici, delindtorul unei parcele de teren poate demola o construclie chiar dacd valoarea proprietilii ca fiind construitii depbgegte valoarea terenului ca fiind liber. Investitorii nu vor pl6ti mari sume de bani pentru teren numai pentru a define proprietatea pdni cind valoarea constructiilor r[mase va ajunge la zero. Cheltuielile de demolare $i valoarea construcliilor r[mase vor fi incluse ln testul de fezabilitate financiara

ln

al modific5rii

utilizlrii terenului.

Perioada de timp'a unei utiliziri specificate reprezintl un punct important al analizei celei mai bune i proprietEli se poate schimba in viitorul apropiat. utiliziri. in multe cazuri, cea mai buni utilizare a ln zona de dezvoltare urbani ar fi utilizarea ferme aflate cea mai bund utilizare a unei De exemplu, intermediarl ca ferml, cea mai bun[ utilizare viitoare fiind o subdiviziune rezidenliald. (Conceptul de utilizare intermediar[, care reprezinti o situalie speciali a analizei celei mai bune utilizdri, este analizat detaliat ulterior ln acest capitol.) Daci nu existi nici o construclie pe teren la data evalulrii, nu existi utilizare intermediarl. Daci terenul nu are potenlial de subimpdrlire, cea mai buni utilizare a sa ar fi si

Analiza celei mai bune

utiliziri

r6m6n5 in continuare utilizat in scopuri agricole. in astfel de situalii, realizarea imediatf, de construclii pe teren sau conversia proprietilii construiti in viiioarea sa cea mai buni utilizare nu este fezabild financtar. Intensitatea unei utilizeri este un a1t factor important. Utilizarea existenti a amplasamentului ar putea sd nu fie 1a cea mai bunl utilizare a lui. Terenul poate fi adecvat pentru o utilizare mai bund sau mai intens[. De exemplu, cea mai buna utilizare a unei parcele de teren liber poate fi aceea a unei cl6diri de biroun cu 10 etaje, in iimp ce cladirea de birouri care ocupl in prezent amplasamentul are numai trei etaje.

Criterii in analiza celei mai bune utilizlri

in plus fali de a fi probabil rezonabild, cea mai bunl utilizare atit a terenului ca fiind liber, cdt 9i a proprietilii ca fiind construitd, trebuie si indeplineascd patru criterii implicite. Astfel, cea mai bund
utilizare trebuie s[ fie:

. . . .

Fizic posibild Pemrisl legal Fezabild financiar Maxim productivd

Cea mai bune utilizare a unei proprie6li este determinaE dupe aplicarea celor patru criterii

Adesea, aceste criterii sunt analizate secvenlialr. Testele

gi dup6 eliminarea

este

imposibil de realizat din punct de vedere fizic'

care indeplinegte toate cele patru criterii, este cea mai bune utilizare.

alternative. Utilizarea rdmasa,

diferitelor utilizari

Analiza ini,tiald a pie{ei gi a documentaliilor de urbanism aferente limi0eazi de obicei numdrul de utilizEri ale proprietllii la cdteva posibilitii]i logice. De exemplu, analiza de pia,ti poate sugera cd existi cerere pentru o clidire mare de birouri la nivelul comunitilii. Totugi, dacl amplasamentul in cauze este c6, chiar inconjurat de locuinte modeme, construirea unei clidiri pentru uiilizare similar, dacl ar fi permisa din prmct de vedere legal. in mod , aceasta permisd a amplasamenhrlui, dar, dacl majoritatea rezidenlilor tfiilizarc ar fi ilogicl gi nu ar indeplini criteriile de fezabllitate financiar[. Aprecieri dacd o utilizare este probabil rezonabila trebuie ficute pe intreg parcursul analizei celei mai bune utilizdri deoarece vor aplrea qi alte potenliale utilizdri ale proprietalii. Probabilitatea rezonabill este atat un punct de plecare, cat 5i o concluzie priv.ind utilizarea sau utilizirile probabile. Evaluatorii trebuie s[ procedeze cu aten ie ahmci cand rc \zeazL analiza de piaJi care duce la aflarea celei mai bune utilizdri. Degi un amplasament dat poate fi foarte potrivit pentru o utilizare specificati, pot exista gi alte amplasamente care sunt Ia fel sau chiar mai potrivite. De aceea, evaluatod trebuie sl verifice concluziile privind cea mai bunl utilizare pentu a se asigura ci a fost allallzaEln intregime concurenla existenti pi potenlial[ din partea altor amplasamente.

De asemenea, evaluatorul tebuie si ia tn considerare concurenta dintre diferitele utilizdri ale unui amplasament. De exemplu, concurenta pentru amplasamentele disponibile de-a lungUl unei shezi comerciale poate fi foarte putemicl. Utilizarea in scop comercial, pentru birouri sau alimenta$e publicd pot fi ln concurenli pentru aceste amplasamente. Cea mai bun[ utilizare gi valoarea acestor amp]asamente

I Desi criteriile sunt luate ir considerare secveniial, nu conteazE daci se verificE mai intai permisivitatea legald sau posibilitatea cu conditia ca ambele sA fie amlizate iminte de a verilica fezabilitatea financiari. Multi evaluatori privesc analiza celei mai bure utifzeri ca fiind un proces de eliminare, plecdnd de la intervalul cel mai larg de utiliziri posibile. Verificarea pemisivitdtii legale este adsea fecutii mai intAi deoarcce elimili ammite utiliziri altemative 6i nu necesiti un studiu costisitor' Trebuie relinut faphrl cd cole patru criterii sunt inieactive $i pot fi luate ln considerare concomitent.

fizici

12.3

Capitolul 12
vor reflecta aceasti concurenli. In schimb, utilizErile comerciale concurente igi vor stabili pregurile pentru bunuri qi servicii pentru a se conforma prefurilor competitive diciate de piafd. Aceeagi abordare se poate aplica zonelor de afaceri centrale (CBD). Pipta poate defini cea mai bund tttiTizarc a terenului din CBD prin simpla deztroltzre, ceea ce adesea include un mix de utilizdri precum spafii pentru birouri, come4, hotel, apartamente. Uneori, concluz.ia privind cea mai bund utilizare a CBD nu indic[ o unicd cea mai buna utilizare, ci mai degrab[ o clasd de utilizlri care sunt sprijinite de tendin{ele ariei de piald gi reflect.i o densitate consecventb a dezvoltirii. Degi evaluatorul ia ln considerare utilizirile specifice in determinarea celei mai bune tlr':lliziri, analiza evaluatorului asupra acestor utilizdri este adesea generall, bazAndu-se pe ratele uzuale a1e cheltuielilor de exploatare gi pe alte informa]ii. Adesea, evaluatorul se opregte la o analizd. detaliati a fezabilitilii, care poate include consultiri ale proiectanfilor, arhiteclilor, inginerilor qi specialigtilor in devize de costuri.

Cea mai

buni utilizare

terenului ca fiind liber

Valoarea terenului este in general determinati ca gi cdnd acesta ar

fi libef. Atunci cdnd terenul este liber, evaluatorul evahteaz' terenul existent. Totugi, dacd terenul nu este liber, contribulia sa la valoarea proprietiJii conshuiti depinde de modul ln care acesta poate fi utilizzl- De aceea, cea mai bun[ utilizare a ierenului ca fiind liber trebuie luatI in considerare in raport cu utilizarea sa existentd 9i cu toate utilizdrile 1ui potenliale. in general, este necesar s[ se ajungl la o concluzie privind cea mai bund uti]rzare a terenului ca fiind liber, cu exceplia situaliilor in care proprietIlile construite prezintd construcfii cu
potenlial economic important qi puline sau nici un fel de informalii legate de o modificare a cererii pielei in privinia utilizdrii existente.

Posibiliiatea indepbrtirii construc,tiilor

xistente

demolate nu elimini aceastl posibilitate. Valorile terenului nu scad atita vleme cat clldirile existente au valoare economicl. in cazul in caie construcliile nu mai au valoare, demolarea este solu]ia cea mai ' indicati. De exemplu, se consideri un amplasament comercial valoros aflat lnk-o localizare excelenti, pe care este construiti o stalie service care cdrespunde reglementdrilor de mediu3. Cumpirdtorul care doreqte s6 construiascd o clldire de birouri, pe acest amplasament, poate pleti un pre! pentru conshuc,tiile existente care nu prezinti nici o valoare, sau au chiar o valoare negativd. Utilizarca potenliaE, $i nu ,:y'itlizarea existentl determind de obicei preful care va fr pldtit pentru teren in cazui in care respectiva utilizare este fezabill din punct de vedere economic.

subliniazd conceptul celei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber, chiar gi atunci cAnd existi construcfii pe acel teren. Orice fel de clidire poate fi demolati, iar faptul cd cele mai multe clddiri dintr-o zon[ clati nu sunt

Cea mai buni utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fl
utilizarea prezenta, construclia, subimpe(irea

sau unirea; in mod alternativ, terenul poate fi

pdskat ca investilie.

Standardele Canadiene Uniforme ale Pncticii Profesiomle de Evaluare impun evaluatoruluj sl,,defineascd $i se rczolve cea mai bund utilizare", iar "raportul hebuie se confinA opinia valuatorului asupm celei mai bune utiliziri a proprietilii imobiliare, exceptend sihrafia pia,ti, este necesar vin ln sprijinul pdr $i economici rclvanfi. A9a cum terenul este evaluat ca fiind li utilizare a lui, este necesara gxprimarea unei opinii atat asupra
2

construitd.

penhu o proprietate construitE, evaluarea terenului ca fiind liber este o^procedurd necesari procezului de evaluare, dar ea este bune realizatl in condilii ipotetice, ox. amplasamentul ?n cauza este liber, in principal, collceptul fundamental _al celei. rnai utiliziri se aplica numai terenului. LuAnd ln consirlerare numai terenul, evaluatorul poate determina valoarea de contribulie, daci existi, a co;structiilor. V6zuti din acest Inghi, cea mai bund utilare a proprietetii ca fiind construiti este un caz special care necesit5 dovezi ali piefei pentru a sprijini ipoieza cd Foprietatea poate fi evalua0i combirdnd terenul $i construcfiile. 3 Atunci c6nd cea mai UunA utitlzare a terinului ca fiind liber diferi de cea a proprietI$i ca fiind construiti se poate considera problemelor de dernolarea ca fiind o alternativd. in acest caz, costurile demoldrii sunt tsatate la fel ca $i costurile de rezolvare a PCB. care confin transformatorilor mediu, ex. lndepdrtarea tancurilor de depozitare din subsol, a azbestului, inlocuirea

12.4

Analiza celei mai bune utilizdri

Mijloacele de control al impirlirii pe zone istorice, precum 9i avantajele 9i destinaliile istorice au fEcut dificill, dac6 nu imposibil6, obfinerea de autorizalii Le demolare in anumite zone. In plus, avantaje fiscalq speciale acordate clidirilor mai vechi pot miri valoarea lor in mod substanlial gi pot modifica, in anumite cazuri, cea mai bun6 utilizare a proprietilii.

in anumite cazuri, evaluatorul poate ajunge la concluzia c[ cea mai bunl utilizare a unei parcele de teren este de a plstra terenul in scopud investitionale, adicl, terenul sI rEminl liber sau sA fie utilizat pentru o utilizare intermediard pdni cdnd cererea justificl ridicarea de construclii. Acest lucru se intimpli adesea atunci cdnd apare deprecierea exteme a pielei, ex. atunci cdnd piala imobiliar[ este supraaglomerati, costurile financiare foarte mari impiedici construc.tia, o fabrici importanti din zona este lnchisd sau are loc un dezastn-r major de mediu in timpul primelor faze de realizare a proiectelor. In cazul multor parcele de teren, realizarea celei mai bune utiliziri necesiti .unele schimbiri de impdrfire sau imbunitilire a drumurilor sau inftastructurii pentru a corespurde noii utiliziri. Cea mai bund utilizare a terenului ca fiind liber poate necesita subimplrtjrea si in parcele mai miei sau unirea sa cu un alt teren.

Construcfia ideali
Daci se determini c[ ridicarea unei clddiri reprezintE cea mai bund utilizare a berenului liber, evaluatorul trebuie si determine 9i sd descrie tipul qi caracteristicile construcliei ideale care trebuie realizati. Evaluatorul compare construcliile existente pe amplasament cu construclia ideald, iar diferenlele sunt analizale pentru a afla deprecierea suferitd de construcliile existente. Construclia idea16 trebuie s[
intnrneasce urmdtoarele criterii:

. . .

Ob,tine avantajul maxim din potenlialul amplasamentului in condiliile cererii de pe piaJi Respecta standardele de piald curente $i caracterul ariei de pialn Are cel mai convenabil pre!

Dacd realizarea unei noi construcgii este considerat[ a fi cea mai buni utilizare a terenului ca fiind liber, aceasta nu va prezenta nici uzuri ftzic6, nici depreciere funclionali, adici nu va avea nici prea multe imbun[tedri, nici prea putine. Astfel, orice diferenfd de valoare intre clidirea existenti qi clidirea ideall se va datora acestor forme de depreciere. Evaluatorul trebuie totuqi sl ia ln considerare deprecierea exteme, care va afecta at6t clddirea existentd, cdt gi clddirea ideali.

Concluzia asupra celei mai bune fiilizIli a unei parcele de teren trebuie sd fie cdt de specificd cdt o arati pialz. Categoriile generale precum "clidire pentru birouri",

Concluzia analizei celei mai bune utilizari

"clddire comerciali" sau "locuinJi pentru o singurl familie" pot fi adecvate in anumite situatii, dar ln alte

unui amolasament ca fiind liber trebuie sA fie atat de specificd cat o arate piala.

cazuri trebuie specificatii utilizarea speciali ceruti de participanlii de pe piaJi, precum "clldire suburbani pentru birouri cu 10 sau mai multe etaje" sau "locuinJi pentru o singure familie cu trei dormitoare pi o suprafall de cel pufin 2.500 picioare pituate".

Testul permisibilitnfii legale a terenului ca fiind liber

utilizdri sunt permise legat. Restricliile private, de zonare, normele de construcfie, reglementtlrile de utilizare a zonelor istorice, precum gi reglementiirile asupra mediului inconjurltoi trebuie investigate deoarece pot exclude multe utilizfui poten]iale. ln mod frecven! evaluatorul trebuie s[ !.ind cont daci existl o probabilitate rezonabill ca documentatiile de urbanism sI se modifice pentru ca cea mai bun[ utilizare a proprieti,tii s[ se realizeze.

ln

toate cazurile, evaluatorul trebuie se determine care

Permisiunea legali ajuti evaluatorul sI determine care dintre utiliziri sunt permise de documentzliile de urbanism aferente, care dintre utiliziri sunt permise ln cazul unei modificdri gi care dintre utilizlri sunt restricfionate prin restriclii private asupra amplasamentului. Restricliile private qi cele de titlu, precum

transmitere a drepturilor ca fi contractele de inchiriere pe termen lung sunt legate de acordurile formale prin care sunt dobdndite proprietilile. Aceste restriclii pot limita anumite utiliziri sau pot specihca obstacolele in construclie, indlfimile qi tipurile de materiale. Dacd restricliile de titlu sunt in conflict cu documentele de urbanism aferente sau cu normele de construire, restricliile cele mai importante au inaietzte. Un contract de inchiriere pe termen lung poate afecta cea mai bun[ ulllizare a proprietnlii deoarece condiliile de cesiune pot limita utilizarea proprietdiii pe termenul_ rdmas de in"hiti"r". De exemplu, daci proprietatea este subiectt I inchirierii terenului pe o perioadl de doisplezece ani, este posibil sd fie fezabila din punct de vedere economic constrxclia gi mutarea chiriagului intr-o noul chiire, cu o durati de via15 economici mai mare. in astfel de cazuri, raportul de evaluare trebuie sd stabileasc6 faph. cA determinarea celei mai bune utilizdri a proprietilii ca inchiriati este influenJati de impactul contia6ului de inchiriere asupra utilitdlii viitoare, pe durata de timp rlmasl de lnchiriere

limitlrile de

pe Aplicarea cu succes a testului permisibilitdlii legale asupra amplasamenhiui ca fiind liber se bazeazd analiza documentaliilor de urbanism aferente. DacA nu existi restdclii private, utilizdrile permise de documentatiile de urbanism aferente au lntAietate. Totuqi, dac[ zonarea nu esie potriviti pentru amplasamentul in cauzd, sau o mai bunl utilizare a proprietdiii se poate ob,tine printr-o schimbare a documentaliilor de urbanism aferente, atunci posibilitatea unei astfel de schimbiri a documentelor de

urbanism aferente trebuie luatl in considerare.

in plus fali de analizarea documentaliilor de urbanism aferente qi restricliilor private, sl legalE a utilizirii unui teren impune evaluatorului
inilusiv normele de construclie, reglementIrile leg inconjurdtor. Toate aceste reglementiri pot avea un i
9i

permisibilitatea
,

$i vol

I I

li pot limita modul de dezvoltare.

Normele de construclie pot prin impunerea ,rnoi ."it costurile adilionale ale unui

truclii pe teren la cea mai bund utilizare a aceshria, cre$terea coshfilor de construclie. De exemplu, tate mare cerut prin reglementdrile locale pot avea un propus. Normele mai pulin restrictive se reflecti comercial centru unui impact substanlial asupra mlrimii normele mai restrictive tind sd descurajeze investitorii; in costuri de construciie mai mici, carc a1[zg sunt utilizate pentru a lncetini ridicarea de constmclie investiliile. in un"l" zone, normele mai restrictive plivind zonele istorice, ca de exemplu renovalea de noi construclii qi a limita cre$terea. Reglementirile fafadelor gi acoperirea pot fi at6t de restrictive incat nu permit dezvoltarea'

inte i"1ii baz

Grija crescancli pentru efectele pe termen lung ale utiliz6rii anumitor terenuri a determinat cre$terea o*oa*lui de regiementiiri de mediu qi aparifia unor mijloace de control mai stricte asupra dezvoltirii' qi terenurile Evaluatorii trebuie si cunoascA reglementErile de mediu privind aerul curat, apa curati propuse. proiectelor de dezvoltare publice asupra mllgtinoase gi trebuie sd ia in considerare reaclia opiniei asupra presiuni poate duce la Atunci cind-locuitorii din zonl 9i publicul in-general se opun, acest lucru pentru a sau faciorilor de decizie pentru a opri sau limita anumite proiecte de dezvoltare imobiliarl
modifica densitatea sau caracterul planului specific.

ln

ce"u ce prive$te normele de urbanism, dacd existi limitiri inerente ale altor norme aplicabile, de ordonanle qi^regiementari, evaluatorul trebuie s[ investigheze daci existi o probabilitate rezonabild aparitie a unei schimb[ri legate de proprietatea in cauzl'

Analiza celei mai bune

utiliziri

Probabilitatea modificlrii documentafiilor de urbanism

a rezonabild a

din aria Pielei, I de dezvoltare

cu utilizirile existenle ale terenului din zond (ca

in considerare
cea mai

ca

locuinle pentru o utilizaie comerciali poate

e din aria piefei rezonalimpune schimtiarea au suferii o modificare similari recenisau dacl planul de dezvoltare al comunitllii impirfit ln zone amplasament un consideram utilizarii curente a proprietilii intr-o alta. De exemplu, s[ de locuit dintr-un cartier de tra lntr-una comerciali, iar Planul

buni utilizare potenfial[. Pe de alti

parte

urbanism pentru

fi

un viitor coridor

comercial. probabilitate rezonabild de utilizare a amplasamenh. ui in cauzd in scopuri comerciale'

telenurilor, Dovezi adilionale privind posibilitatea unei noi utilized pe zone include comasarea de prin aplicaJii pot fi sprijinite dovezi . Aceste a*ru."u il lai"ui"u de noi construclii in zon persoanele-oficiale qi cu prin disculii schimbare a utilizarii pe zone, prin acliuni ale municipalitilii pe piala existenta asupra insdrcinate cu proiectarea gi planul de urbanism. chiar dacfl nu sunt dovezi istoric[ a unei modificari a utilizlrii, disculiile cu persoanele ofrciale privind aplicarea practica 9i documentaliilor de urbanism aferente poi ajuta la evaluarea posibilit.iilii de modificare a acestora.

pentru a elabora o previziune asupra construcliilor de pe un teren din zon[, evaluatorul hebuie sd -rJl:il::H,:hX: cunoasca tofl factoriipertinenli iegali de o posibila
e o modilficare a documentatiilor de urbanism atunci c6nd considerim un amplasament ce ar valora 125.000 $, dacd una comercialS. Evaluatorul hebuie si gtie ci sunt necesare coshrri de

-T::;iffi':;vr;i,lf,ffiit

ffi

,ttllizarca ar fi schimbatl in aproximativ 10.000 $ qi o perioadfl de timp de aproximativ gase zon6rii. Astfel, evaluaiorul trebuie sd scadd 10.000 $ pentru a acoperi documentelor de urbanism gi sl decidl dacl este necesar[ realizarea gase luni de agteptare necesard oblinerii modificlrii documentaliei de urbanism'

probabilitatea oblinerii modificbrii zondrii nu este suti la suti sigur6. Evaluatorul trebuie_ s6 determine dacl participanliide pe piali sunt dispugi s6 pllteasc[ o prim[ anticipand potenliala schimb arc a zon1Ai
deoarece nu au obfinut aprobarea 9i apoi se firndamenteze concluziile. Multe vfuzlri nu se lncheie utilizdrii.

Testul pentru posibilitatea fu;icil a terenului ca fiind liber

Testul pentru posibilitatea fizici an alizeazd caracteisticile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea mai bune u,',lwarc a sa. Mdrimea, forma, solul, accesibilitatea terenului, gadul de risc in eventualitatea producerii nnor dezashe naturale precum inundalii1e 9i cutremurele afecteazl,$iliz5;rile pe care le poate avea un teren. Utilitatea unei parcele de teren poate de asemenea depinde de vizibilitatea 9i m[rimea ei. Parcelele de teren care au forme neregulate pot costa mai mult pentru a fr amenajate 9i dupl ridicarea constructiilor pot avea chiar o utilitate mai micd decAt parcelele de teren cu forme regulate gi de aceeagi mdrime.

Accesibilitatea u$oare mdre$te utilitatea unui amplasament. Capacitatea 9i disponibilitatea utilitililor publice sunt de asemenea factori importanti. DacA un canal colector, localizat ln faJa proprietitii, nu poate
12.7

fi

deviat din cauza capacitilii mici a canalizirii, utilizarea proprietdlii poate fi limitate. Atunci cdnd condigiile topografice sau ale subsolului fac construclia dificild sau costisitoare, utilitatea terenului poate {t afectati in mod negativ. In cazul in care costurile de amenajare sau de construclii: a frrndaliilor pe amplasamentul ln catzd, sunt mai mari decat cele de pe alte amplasamenie, din aria concurenti, amplasamentul respectiv poate fi nefezabil economic pentru cea mai buni utilizare care ar fi indicati in alte condilii.

Testul fezabilitl{ii financiare a terenului ca fiind liber

Pentru a determina care dintre utilizdri sunt permise legal gi fzic posibile, evaluatorul elimind unele uiilizdri. Numai acele utilizdri care indeplinesc primele doue critedi sunt analizate mai departe. Cat timp o utilizare potenlialE are valoare ln comparalie cu coshrrile ei gi respecti primele doua criterii, utilizarea este fezabill financiar.

DacI uiilizirile fizic posibile gi permise legal produc Pentru a testa fezabilitatea financiard gi venit, anaiiza fezabilititrii financiare se va concenha productivitatea maxime, respectivele valori adesea pe a determina care dintre utilizirile potenliale rezultate din utilizdrile alternative sunt apreciate prin analizarea valorii terenului, ratei este probabil sd producd un venit (sau profit) egal sau mai mare decat suma necesare pentru acoperirea rentabilitdlii gi riscului asociat utilizdrii, 9i valorii capitalizate a intregii proprietdli imobiliare. cheltuielilor de exploatare, a obligaliilor financiare gi amorlizdrii investitiei. Penhu a determina fezabllstztea financiard, evaluatorul trebuie sd estimeze venitul brut viitor care poate fl a$teptat din fiecare utilizare. Pierderile din neocupare qi din neincasarea chiriilor pi cheltuielile de exploatare sunt apoi sclzute din venitul brut pentru a obline posibilul venit net de exploatare (\D{E) de la fiecare utilizare. Raia
rentabihtntii capitalului investit poate fi apoi calculat?i pentru fiecare utilizare. DacI venitul net apt se fie generat dintr-o utilizare este suficient pentru a satisface rata rentabilitilii cerutE de piala investiliei, utilizarea este fman ciar fezab116.

Dac[ utilizdrile nu produc venit, analiza va determina care dintre ele poate crea o valoare sau care poate duce la oblinerea de profit egal sau mai mare decdt suma necesard pentru construclie gi vAnzare a proprietiiiii. Analize ale cererii qi ofertei qi localizbrii sunt necesare pentru identificarea acelor utifizeri care sunt fezabile din punct de vedere financiar gi pentru identificarea acelei utiliz6ri care este maxim productivi. Pentru a determina fezabilltatea financiard a unei utilizdri care nu va produce venit, evalua0orul comparl valoarea beneficiilor care rezult5 din utilizare cu chelhrielile necesare. Dac[ valoarea beneficiilor depdgegte coshrile, utilizarea este considerati fezabill. Dacd valoarea beneficiilor este mai micd decAt costurile sau le dep[gegte chiar gi cu o sumd mici, utilizarea nu este fezabill financiar.
Aplicarea cu succes a testului fezabilitnlii financiare a terenului ca fiind liber se bazeazl pe interpretarea dovezilor de piali relevante gi credibile, colectate $i analizate din aria de piatd a proprietilii imobiliare in cauzl. Riscul este un factor important de care trebuie si se lin6 seama gi trebuie luat ln considerare impreuni cu ceilalli factori ai fezabilitniii. Orice depreciere extemi legati de o utilizare specificd trebuie
inclusd in testul fezabilitiilii financiare.

Testul productivitlfii maxime a terenului ca fiind liber

Testul productivitiiii maxime se aplicd utilizdrilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adilionali a forlelor de piali ale cererii gi ofertei poate ajuta ln procesul de eliminare. Testul se adreseazl nu numai valorii create in urma utilizlrii maxim productive, ci gi a cosh:rilor necesare oblinerii valorii, dacd acestea existi, ca de exemplu pentru demolarea gi lndepirtarea conshucliilor, coshrrile de remediere a problemelor de mediu gi de modifrcare a planului de urbanism. Dintre utilizdrile financiar fezabile, cea mai bund utilizare este utilizarea care produce cea mai mare valoare rezidualE a terenului, in concordanti cu riscul acceptat de piap gi cu rata rentabilitilii pretinsi de piali pentru aceasta. Pentru a determina cea mai bunl utilizare a terenului ca fiind liber, ratele rentabilitiifi care reflecti riscurile asociate sunt adesea

12.8

Analiza celei mai bune utilizdri

folosite pentru a capitaliza veniturile rezultate din diferitele utilizdri ln valorilor respective . Utilizarea care produce valoarea reziduali cea mai mare a terenului este cea mai buna utilizare. Valoarea reziduali a terenului (Rs) poate fi determinati prin estimarea valorii utilizdrii propuse (teren ^9i construclii) qi scizdnd costul ma#perei, capitaluiui qi coordondrii antreprenoriale necesare construirii. in mod alternativ, valoarea terenului poate fi estimati prin capitalizarea venihrlui rezidual aferent terenului.

Venitul atribuii terenului care este capitalizat

valoare este venitul rezidual din venitul intregii proprieteli r6mas dupf, ce chelhrielile de exploatare $i venihrrile alocate venitul proprietilii.o Deoarece in cadrul testirii utilizirilor alternative pr terenului, orice diferenti (ln plus sau in minus) in nivelul venitului re multiplicata prin procesul capitalizdrri, evaluatorul trebuie si fie foarte atent cdnd stabile$te ipotezele penti analua celei mai bune utilizfi. Deqi, de obicei, nu este un indicator convingitor al valorii ierenului insuli, tehnica terenului rezidual este folositoare in analiza celei mai bune utilizdri deoarece valorile reziduale relative ale terenului, din utilizlrile altemative pot fi comparate pentru a determina utilizarea cea mai bund. (Tehnica reziduall a terenului Si alte tipuri de tehnici reziduale sunt analizate in Capirotul22.)

in

bunl utilizare potentiald a terenului este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar hebui se se menlini pe amplasament pe toata durata vietii normale a conskucliilor. Durata de via!5 normall depinde de tipul ;ledirilor, de calitatea construcfiei 9i de a{i factori. Fluxul de beneficii (venitul qi amenajerile) produse de construclii reflecti un program de utilizare a terenului bine intocmit 9i, de obicei, foarte
Cea mai

concret.

Posibilitatea comaslrii
Anumite parcele de teien pot ajunge la cea mai bund utilizare numai ca parte a unui ansamblu. in acest caz, evaluatorul trebuie fie si determine fezabilitatea qi probabilitatea ansamblului, fre si determine cea mai bun[ utilizare $i alte opera,tii de evaluare pe baza ipotezei cE o astfel de comasare va avea loc. De exemplu, o mare uzind petrochimicd poate fi construiti pe un amplasament creat pdn comasarea mai multor suprafete mai mici. Suprafelele individuale luate separat n-ar fi awt potenfialul de a gbzdui o
asemenea utilizare pe scafe

hrgi qi, de aceea, ar fi alut valori mult mai sclzute penhu utilizdrile

altemative.
Dacd evaluatorul ajunge la concluzia cI cea mai bunl utilizare poate fi realizati prin comasare, trebuie sd ia in considerare costurile gi timpul necesar pentru realizarea comasirii. In cazul exemplului de mai sus, comasarea terenului necesar uzinei petrochimice probabil cA a durat mai mult de doi ani. Degi comasarea ar permite pafcelelor mai mici si gdzduiascd uzina, perioada de timp poate fi prea mare pentru constructorul uzinei petrochimice. Evaluatorul trebuie s[ gtie 9i c5, in mod frecvent, un prel mai mare decat prelul de piali poate fi plltii pentru comasatea unor parcele de tefen, ln mod special ln cazul proprietililor achizilionate spfe sffufitul perioadei de comasare. Aceste costuri tebuie s[ se reflecte ln estimarea valorii rezultate a terenului qi in concluziile evaluatorului asupra probabilitilii rezonabile a comaslrii.

Standardele Canadiene Uniforme cer evaluatorului "s[ aprecieze efectul asupra comaserf', h cazul in care acest lucru are relevan!5 pentru procesul de evaluare.

valorii al unei

Cea mai
Cea mai

5un[ ufilizare a proprietlfii imobiliare ca frind construitl

buni uti zare a proprietilii ca fiind construiti este caracteristicd utilizdrii care trebuie sI fie realizar.i pe o proprietate prin prisma construcliilor existente gi a celor ideale descrise in concluzia

Conform teoriilor economice tradi;ionale, venitul alocat clor trei factori de produclie (fo4a de muncl, capitalul $i coordonarea anheprenodab) este pltrtit $i apoi vetritul rdmas - venitul rezidual - este atibuit terenului.

t2.9

analizei asupra celei mai bune utilizlri a terenului ca fiind libsr. Cea mai bund util:Lzate a :ul:iei propriet.dli ca fiind construiti poate fi continuare a tfiilizlrii existnte. ln acest caz, nu este necesar ca evaluatorul s[ anallzeze cheltuielile sau ratele de rentabilitate pentru Cea mai bune utilizare a unei proprietati ca utilizdrile alternative, ci numai se testeze qi sd sprijine fiind construite Doate fi continuarea utilizerii existenle, renovarea sau reabilitarea, concluzia asupra celei mai bune utilizari. TohJFi, cea mai extinderea, adaptarea sau conversia la o altd bun6 utilizare a unei proprietili ca fiind construitd poate utilizare, demolarea pa(iald sau totale, ori o sau extindere, adaptare reabilitare, sau rnovare necesita combinalie a acestor alternative. conversie la o alti utilizare, demolare parliali sau totali, ori o combinafie a acestor altemative. Dacb nu sunt necesare cheltuieli de investi,tie pentru a efectua schimblrile necesare imbunitilirii construcliei existente, reznllztele lor estimate pot fi comparate direct. Totugi, dac6 sunt necesare cheltuieli de capital trebuie calculate ratele rentabilitalii pentru fiecare utilizare potenliald ludnd in considerare investilia totaH in proprietate qi ioate cheltuielile de capital. Aceste rate ale rentabilit.[lii pot fi apoi comparate cu ratele ientabilitndi ale altor tipuri de investilii similare, pentru a determina daci utilizirile potenJiale sunt fezabile financiar. in mod altemativ, evaluatorul poate compara toate costurile de achizilie qi conshuclie cu cele ale proprietdlilor compeiitive din aceeaqi arie de piafi.

a proprietililor ocupate de proprietar, evaluatorii trebuie s[ ia in considerare orice reabilitare sau modemizare care este in concordan!.6 cu preferinlele de pialn. De exemplu, cea mai bunl utilizare a unei locuinle de lux trebuie si reflecte toate reabilitirile care ar fi cerute pentru a obline satisfaclia maximi pe care proprietatea o poate oferi. Programul de reabilitare trebuie si asigure maximum de profit pe care il poate aduce vdnzarea viitoare a proprietilii pentru ca aceasta se fle fezabilA economic. ln cazul unei proprietili inchiriate, reabilitarea trebuie sd se concentreze asupra maximiz6rii profitului (venitul din chirie) sau valorii ei pentru proprietar'

ln

analiza celei mai bune

utilizfi

Testul perrnisibilitEfii legale a proprietlfii imobiliare ca fiind construiti

ln analiza celei mai bune utiliziri a propriet.dlii imobiliare ca fiind construiti, teshrl permisibilitilii legale determinl dacl proprietatea imobiliard ln cauzl respecti reglement.irile legale existente 9i modalitatea in care respectarea sau nerespecLarea normelor legale afecteazd valoarea proprietitii imobiliare. Evaluatorul reanalizeazd multe din aceleagi restriclii publice qi private care au fost examinate pentru testarea permisivibiiitiilii legale a terenului ca fiind liber. Totuqi, in cazul celei mai bune utrliz5;ri a proprietdlii imobiliare ca f:rintl ionstruita, analiza nu se mai concentreazd asupra examindrii utilizdrilor potenliaie, ci
pune accentul pe evaluarea consFuctiilor existente.

permisa Adesea, degi nu lntotdeauna, rezulta0ele aceshri test sunt implicite, adicl utilizarea existenti este In.aceasta gi evaluator. anahzaIa de restricliile legal pentru cA respect6 toate normele, reglementErile siiualie, eval,ratorui poate ajunge la concluzia c[ utilizarea existentji este permisd legal 9i nici o altd utilizare altemativl nu este per#sd legal $i apoi po lE |:ece la rcarlizatea testului posibilitalii fizice. in alte ale cazuri, evaluatorul poate a{Ia cb clddirile existente sunt neconforme, adicd nu respectb anumite asp^ecte cazul oo.11"lor, reglementarilor qi resticliilor private care afecteazd proprietatea imobiliard respectivl. In sunt foarte diferite fati proprietuliloi imobiliare niconforme sau proprietiliior

e^sau restricliile private determine dac[ a" rUait"" ideal6, evaluatorul In acest scop, se poate vor pennit efectuarea de modific[ri ale clEdirilor care le ln cazul apliclrii acestui test modificare ca efectua acelagi tip de analizl a probabilititii rezonabile de orice asupra celei maiigne utilizari terenului ca fiind liber. Din nou, evaluatorul hebuie sA expund ln dovadd ln sprijinul probabiliti,tii rezonabile ca o schimbare si poatl fi fbcuii penhu a aduce cladirile conformitat-e cu o aiumiti normI, ordin sau restrictie. Astfel de dovezi se pot baza pe teridinlele ariei de piafd, pe modificlrile aduse normelor sau reglementdrilor din-zond qi planul de dezvoltare a comunitifli. bu*ruto-t trebuie si includl gi costurile de oblinere a modificlrilor qi timpul necesar pentru a obline modificarile, in valoafea estimati a-proprietilii imobiliare in cauzl ca fiind construitji.

trebuie sl

imobiliare normele asigura

(precum Evaluatorul trebuie de asemenea sd investigheze 9i forfa comunitilii sau organizaliilor private qi impachrl asocialia propfietarilor de locuinle) de a modifica normele, reglementdrile qi restricliile
12.10

Analiza celei mai bune

utiliziri

utilizare in siop comercial este evident neconform4 restricjiilor zonei. Totuqi, in cazul in care comunitatea nu-9i exercit6 opozilia cu ajutorul normelor gi reglementirilor in privinJa unei astfel de utilizdri in scop locativ gi proprieta,tii nu i s-a recunoscut ofrcial utilizarea neconformf, lega1, evaluatorul poate concluziona cd utilizarea neconformd nu are nici un impact negativ asupra valorii proprietdlii imobiliare. (Utiliz6rile neconforme legal, care reprezinti o sihnlie speciall a analizei celei mai bune utilizdri, sunt prezentate ulterior ln acest capitol.)

acestora asupra cregterii valorii. De exemplu, o locuinJi pentru o singurl familie amplasatd pe un teren cu

Testul posibititi{ii fizice a proprietlfii imobiliare ca fiind construiti

Testarea posibilitSlii fizice a celei mai bune utiliziri a prop etelii irnobiliare ca fiind construiti determin[ problemeie fizice gi funclionale asociate caracteristicilor fizice precurn m[rimea, localizarea, designul, 9i condiliile gi modui in care acegti factori afecteazi cea mai bund utilizare a proprietalii imobiliare ca fiind construitd. De obicei, testul prezintd elementele majore ale deprecierii fizice gi funclionale 9i daci acestea

pot sau nu sa fie remediate.

O cladire existenti, care este substanfial mai mare decdt cladirea substitut ideald poate reprezenta o care este substantial mai micl decdt supraimbunatl]ire pe o anumiti piai[, in ierea poate apdrea in ambele situalii, ilidirea substitut idea16 poate reprezenta respectiva Si cu piala ei, una poate fi propri cu asociali dar in funclie de factoriiipecifici nerecuperabilI. recuperabild, in timp ce cealaltl este proprietilii Localizarea unei cledfui poate avea un impact substanlial asupra celei mai bune utilizdri a importantd reabilitare iderd o clidire care necesita o
6rilor, ftc6nd ca orice depreciere asociati si fie fizici a cladirilor existente va avea un efect condilia recuperabild sau nerecuperabill. De asemenea, gi asupra celei mai bune utilizdri a acesteia. Evaluatorul important asupra valorii proprietitii imobiliare treiluie si fie capabil sI iepare deteriomrea fizic| 1e categorii de operalii de intrelinere neefectuate la timp, pe categorii de elemente nerecuperabile cu viafi scurti gi pe elemente nerecuperabile cu viald lung6.
Aproape toli factorii analizali in cursul testdrii posibilit.ilJ li fizice a proprietAfi imobiliare ca fiind construiti, prezinti o anumiti form[ de costuri asociate lor, in mod special dac6 esie necesare vleo schimbare fizici pentru a atinge cea mai bun[ utilizare. Costurile (inclusiv un profit previzut) operaliilor de remediere a deterioririi fizice sau deprecierii functionale, reproiectiirii clidirii sau conversiei clidirilor existnte in vederea unei utilizEri altemative, hebuie s[ frc analizate prin prisma valorii create pe piatp; efectul modificirilor asupra valorii este mai important decit mirimea costurilor. In cazul in care modiflicarile nu sturt profitabile, cheltuielile nu vor fi fecute - acesLa este un punct pe care evaluatorul ar trebui sdl includl in analiza celei mai bune utilizdri'
La fel ca ln aplicarea teshrlui permisivibilititii legale, rezultatele teshrlui privind posibilitatea fizic[ sunt adesea implicite, adicl utilizarea existenti este in mod evident posibili fizic 9i nu este necesar s[ se ia in considerari modificlri fizice semnificative din cauza condiliei, utiliElii func,tionale 9i inhelinerii aferente construcliilor. in aceste sihralii, evaluatorul va concluziona cL trtilizarca existenti trebuie continuati deoarece lntrunegte condifiile testului posibilitiiJii fizice qi va trece la testarea fezabilititii financiare.

:ffi ff#:::il;Tfr"iil],1fl :T":i:H'i:,ffiT';

Testul fezabilitifii financiare a proprietifii imobiliare ca liind construiti

Testul fezabilifiilii financiare a proprietilii imobiliare ca fiind construiti detemrin[ cererea pieiei pentru proprietatea imobiliari \n ca.uzd, in starea curentii a acesteia. Dac[ ulilizarea existentE determini recuperarea investiliei, atunci utilizarea respectivd este fezabild financiar.

t2.tl

Capitolul l2
Teshrl fezabilitltii financiare se bazeazd pe concluziile celor trei aborddri ale valorii precum 9i pe estimarea valorii terenului. Daci valoarea proprietdlii imobiliare ca fiind construiti depdgegte valoarea terenului ca fiiird liber, evaluatorul poate concluziona ci este fezabil[ financiar continuarea utilizdrii existente. Totu$i, anumite acfiuni, precum remedierea operaliilor de intrelinere neefectuate la timp sau reinnoirea unui conhact de inchiriere sub nivelul pielei pot inci s[ creascd valoarea propdetelii imobiliare qi hebuie si fie luate in considerare. Ace$ti factori sunt de obicei deteminanli in testul productivitilii maxime.

Testul productivitlfii maxime a proprietitii imobiliare ca fiind construiti

ci o continuare a utilizdrii exislente este permisl legal, posibilb fizic qi fezabill financiar. Totuqi, in cazul oriciruia dintre primeie hei teste, evaluatorul ar putea s5 determine c[ trebuie sA se aclioneze intr-un anumit fel, iar costurile corespunzetoare trebuie asumate pentru a face proprietatea mai valoroasd. Acegti factori se iau in considerare in timpul testului de maximi
Adesea evaluatorul ajunge la concluzia

productivitate.

in unul dintre primele trei teste asupra celei mai bune utilizlri a proprietdlii ca fiind construiti, evaluatorul poa0e s[ ajungd 1a concluzia cA proprietarul trebuie s[ rezolve operaliile de intrelinere
amAnate sau orice probleml funclionali care se poate remedia. In acest caz, ca parte a testului asupra maximei productivitili, evaluatorul compar6 costurile de remediere a operaliilor de intrelinere neefechrate la timp sau a problemei funclionale cu valoarea reztthati,. Dacd modificirile aduse proprietitii conduc la o valoare mai mare sau dac[ ele menlin valoarea existenti, atunci acele cheltuieli vor conhibui la utilizarea productivi maximd qi ele trebuie menlionate in concluzia asupra celei mai bune utiliziri. Alli factori, care ar putea fi analizali intr-un mod similar, includ costurile de conversie, reabilitare sau reamenajare 9i, ca o mlsurh extrem6, costwile de demolare gi indepdrtare a degeurilor.

incheierea cu succes a testului asupra productivitifi maxime ar trebui sd-i permita evaluatorului sd specifice exact ce fel de cheltuieli, dac5 este cazul, ii vor perrnite proprietiilii in cauzd si ajung[ la cea mai bun[ utilizare a sa. Aceste cheltuieli hebuie sb se reflecte ln concluzia asupra celei mai bune utiliziri a proprietilii ca fiind construiti, precum gi in aplicarea fiecirei aborddri a valorii.

Concluziile raportului asupra celei mai bune utiliz[ri

Toate rapoartele de evaluare trebuie sd conlin[ aprecieri care sl descrie analizele qi concluziile evaluatorului ln privinla celei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber sau a proprietilii ca fiind conskuitl. Ambele trebuie sI determine valorile de piafi gi evaluarea distinctji a amplasamentului. Ca regulh generalb, aprecierea celei mai bune utiliz[ri trebuie sa rezume comentariile prezentate anterior ii sA respecte ordinea celor patru teste. Un rezumat logic structurat al celor patru teste fomreazl baza pentru exprimarea unei opinii asupra valorii. Anumite condilii ale unei evalueri pot altera informaiiile care trebuie sa aparl in raporhll de evaluare privind cea mai bund utilizare, aSa cum se arati in Tabelul 12. i. Analiza celei mai bune utilizdri cuprinde adesea tehnici 9i informatii rezultate din aplicarea tuhror celor trei aborddri ale valorii. Tabelul 12.2 ilustreazl locul anume din raportul de evaluare unde este plasatii documenta;ia de fimdamentare pentru concluziile la care s-a ajuns in cazul fieclrui test al celei mai bune utilizdri. in multe evaluEri, testele finale de fezabilitate financiar[ 9i maximl productivitate necesita informalii care se oblin din aplicarea gi dezvoltarea aborddrilor valorii. De aceea, deqi disculiile privind cea mai bunl utilizare preced in mod fiadi]ional aborddrile valorii in rapoartele de evaluare scrise, concluzia asupra celei mai bune utilizlri poate ff adesea fnalizati numai dupi ce s-a realizat o analizd preliminarl a utiliz[rilor altemative ale terenului. Concluziile exprimate in sec]iunea raportului privind cea mai buni utilizare trebuie si fie coerente cu concluziile din alie p[r!i ale raporh]lui.

12.12

Analiza celei mai bune

utilizlri

Tabelul 12.1 Aprecieri asupra celei mai bune utilizlri in rapoartele de evaluare
Dqcd..Scopul analizei este de a identifica cea mai bund utilizare dinhe doud sau mai multe sau concluzia asupra celei mai bune utilizari este obiectivul principal al evaludrii, alunci raportul trebuie sd cuprindd ,.

utilizfui poten,tiale

Rezultatele ,,test?irif' altemativelor (ex. calcule privind venitul qi chiria penhu proprietElile generatoare de venit ti/ sau diferite opinii asupra valorii care derivb din fiscare utilizare altemative) $i rafionamentul

folosit. Dacd...
Cea mai bun6 utilizare a unei proprietifi ca fiind construiti este diferiti de utitizarea existentd, alunci raportul trebuie sd cuprindd... Justificarea acestei concluzii ln raporhrl de evaluare a valorii de piati. L)ACA...

O estimare distinctd a valorii terenului este prezentatd ?n evaluare, atunci raportul trebuie sd cuprindd,,. Aprecieri asupra celei mai bune u:tillzdri a terenului ca fiind liber, precum gi cea mai bun6 utilizare a proprietAtii ca fiind construiti. *

Dacd... O estimare distincti a valorii terenului nu este prezetrtati, rar $ilizarca existenti a proprietdlii ca fiind construitd este o condilie adecvat6 a limitdrii evaludrii, qtunci rqportul ,rebuie sd cuprindd... Aprecieri numai asupra celei mai bune utiliz6ri a proprietElii ca fiind construitd, deqi aprecierile asupra celei mai bune utiliz6ri a terenului ca fiind liber sunt oricum incluse, chiar gi ahrnci cdnd nu sunt cerute. in astfel de situagii - care sunt in general situafii de utilizare a valorii - construcliile existente este posibil sA nu reprezinte cea mai buni utilizare a terenului, dar se a$teapti cd ele sE continue a fr utilizate gi astfel sd se adauge valoare la teren. Dacd este necesare o opinie asupra valorii de piafd, o astfel de condifie limitativd probabil nu este adecvati. Motivul aplicdrii unei astfel de condilii limitative trebuje analizat
foarte atent.

Dacd...
Cea mai bund utilizare a terenului ca fiind liber qi cea mai bun6 utilizare a propriet6lii ca fiind construiti sunt diferite, atunci raportul trebuie sd cuprindd... Identificarea distinctd a celei mai bune utiliziri, preciz6ndu-se ci cea mai buni utilizare a terenului ca fiind liber a fost detemrinati pe baza premisei 0eoretice cd terenul este liber gi disponibil pentru oonshuctii, de asemenea preciz6ndu-se ci cea mai buni utilizare a proprietdiii ca fiind construitb a fost determinatii pe baza mentinerii viabilitdtii economice a proprietitii ln starea ei actuala (curent6).

Dacd...
Terenul este deja construit conform celei mai bune utilizdri, atunci raportul trebuie sd cuprindd... Aprecieri distincte asupra celei mai bune utilizdri qi o declarafie conform cireia determinarea este aceeagi atat penfru terenul ca fiind liber, cdt qi pentru proprietatea ca fiind construiti sau o declaralie conform cdreia terenul este deja construit conform celei mai bune utilizdri a acestuia. Identificarea celei mai bune utilizEri a terenului ca fiind liber Si a proprietefi ca fiind construiti se pot combina, dar un raport de evaluare prezint6 concluzii distincte pentru fiecare. Existd motive diferite penhu analizarea lmpreund gi distinctii pentru fiecarc wnlizE. * Standardele Canadiene Uniforme sugerazi evaluatorilor "si formuleze o opinie asupra valorii amplasamentului printr-o metod[ sau tehnici adecvati de evaluare", Atunci cdnd se evalueazd o prcprietate ca fiind construiti, respectindu.se principiul contribufiei, terenul este evaluat ca fiind liber 9i disponibil penhu construcfii ln situagia celei mai bune utiliziri, iar evaluarea conskuctiilor se bazeaze p contoibuiia lor curerfi h amDlasament.

12.13

Tabelul 12.2 de sprrJrn sprijin documentafiei oe Localizarea documentaFer

Secliunea din raportul de evaluare

Test
Permisiunea

Amplasamentul ca fiind

liber

Proprietatea ca fiind construiti

legall fizicd finaDciad

. . .

Zonarea $i alte

restricfii

Zonarea gi alte reshicfii

Posibilitatea

r Informa,tii despre amenajdri ale Informatii despre aria de piald Informatii despre amplasament terenului qi construcfii . . . . '.
Regiunea Ora$ul

Fezabilitatea

(Cererea Si oferta) (Valoarea gi profihrV rentabilitatea)

. Regiurea . OraSul . Cartierul . tuia de piafd a proprietd{ii in catszd .

Evaluarea

Cartierul Ada de piaF

cavzd

proprietnqii in

Productivitatea

maximi

terenului

Abordarea prin cost Abordarea pdn comparalie

directi
Abordarea prin venit

Situafii speciale in analiza celei mai bune utiliziri

in identificarea pi analizarea celei mai bune utilizdri, sunt necesare consideralii speciale pentru a aprecia
urmltoarele situatii:

. Utiliziri singulare . UtilizIri neconforme legal o Utilizlri intermediare (incluzind ierenul delinut in scop de investitii) . Utilizdri care nu sunt la cea mai bunl utilizare . Uriliziri multiple . Utikeri pentru scopuri speciale
Utiliziri singulare
Cele mai bune

proprietilii

ca fiind liber 5i ale ln concordanJi sunt adesea ca fiind construi0e

utiliziri ale terenului

Utilizdrile singulare, utilizarile neconforme

legal, utilizdrile intermediare (incluzand terenul delinut pentru investi{ii), utilizarile care nu sunt la cea mai bune ufilizare, utilizdrile multiple 9i

cu utilizirile similare din imprejurimi. De

exemplu,

utilizdrile pentru scopuri speciale necesita o de obicei adecvati intr-o zonl industriali. Totuqi, cea specialA. atentie mai bund utilizare a unei proprietiti poate fi neobignuitd sau chiar unicd. De exemplu, cererea de piafi poate fi adecvatii pentru a suqine existenla in comunitate a unei mari clldiri pentru birouri cu multe etaje, dar nu a mai multora. O proprietate cu destinaJie special[, precum un muzeu, poate fi unicd 9i beneficd pentru amplasament, dar nu poate fi suslinuti tle utilizdrile terenului din jur sau de proprietilile comparabile. Vaioarea terenului trebuie sd se bazeze pe cea mai bund utilizare a proprietitii, fErI a line cont de utilizarea cea mai probabilE sugerati de utilizarea terenurilor lnvecinate sau a ptoprietililor comparabile. Totugi, fdrd a tine seamd de construcfiile de pe un amplasament, cea mai bund utilizare a terenului ca frind liber ar trebui sa intruneascA toate condiliile celor patru teste. De aceea, constructia ideald poate fi semniflcativ diferitd fa{n de cea existentl fi cea mai bund utilizare a terenului ca fiind liber al unei 12.14

utilizarea unei locuinfe pentru o singurd familie nu este

Analiza celei mai bune

utiliziri

proprietali, cu o singurd utilizare, poate

fi

amenajarea ei

in mod diferii fa!6 de felul in care este amenajatd

in prezent. Daci se evalueazl o proprietate existenti cu o singurl utilizare trebuie realizati. o analizl de piata pentru a determina dacf, ar trebui continuati aceasti unicd utilizare. Dacd analiza concluzioneazd cd nu trebuie continuati aceastb unicd utilizare, evaluatorul trebuie sA se intrebe ce se poate face cu construclia sau dacd scopul se poate face ceva in privinJa ei. in cazul in care construclia nu contribuie la valoarea terenului 9i evaluarii este determinarea valorii de pia!6, atunci cea mai bunl utilizare ar fi alta decAt menlinerea utilizdrii existente. (O cu totul alti concluzie, in privin{a celei mai bune utilizlri a terenului ca fiind unei construit, va rezulta dacd scopul evaludrii este valoarea de utilizare 9i nu valoarea de piale). In carul unicd o ali5 dac6 pentru a determina piala cu atenlie proprietali cu o singura utilizare, ar trebui analizatl utilizare, de acelagi tip, existi deja.

Utiliziri neconforme

legal

Uiilizarea neconform[ legal este acea utilizare care a fost stabiliti qi menlinuti in condiliile legii, dar nu mai corespunde reglementirilor achrale privind terenul din zona ln care este localizati. Unele neconformitdli legalJ pot fi create prin acliuni guvemamentale precum exproprierea unor porliuni de teren in scop de utilitaie pubficn. Sd considerim o benzinirie cl o suprafa]d de 660 de metri pdtrali de teren, pltra]i zona iinim6 cerutA de impa4irea pe zone in cazul benzin[riilor. Dacd oragul ob]ine 30 de metri pltrali de metri cu 630 rimdne doar 9i din teren pentru lmbuneti,tirea unei interseclii, amplasamentul va ,r., uu .ui respecta reglementirile din documentele de urbanism aferente, aplicabile amplasamentului. Alte neconformitSli legile pot fi create atunci cAnd se schimbi normele 9i reglementErile. De exemplu, o locuinli pentru o singure iamilie aflatii pe un amplasament de 250 de metri p[tra!i, ln mijlocul zonei rezidenyrile a comunit[]ii, amplasati in zona R-1, necesitii cel pulin 250 de metri pdhali de teren. Dacd oragul adoptd o noul reglementare de urbanism ln care mfuimea minimi a unui amplasament din zona Rreglementare. In ambele cazuri, situaliile de utilizare deoarece ele au fost produse ca umare a unei acliuni urbanism au secliuni speciale care trateaze situaliile cunoasca aceste sectiuni atunci cdnd eval:ueaz|utilizlrile neconfome legal.

1 cre;te pene la 330 de metri petrali, proprietatea

Modificirile documentaliilor de urbanism pot crea proprietdli subimbunltilite (cu amenajiri inferioare) 9i supraimbunitilite (cu amenajiri de lux). O locuin!6 pentru o singurd familie, localizat.d intr-o zone destinag utiliidrii comerciale poate fi o proprietate suLimbunatdftn (cu amenajlri inferioare). in acest caz, este probabil fie ca locuinla si fie demolati astfel incet amplasamentul si fie construit pentru cea mai

bun[ utilizare a sa, fie locuinla este considerati o utilizare intermediari pind cdnd este financiar fezabile conversia pentru o utilizare comerciali. O proprietate neconform[ legal poate fi supraimbunlt5li6 ahmci cand modificerile documentelor de urbanism reduc intensitatea permisl a utilizlrii proprieti]ii. De exemplu, o clddire de apartamente mai veche, cu opt apartamente, amplasati inh-o zonl complet ocupati de construclii, poate fi utilizati la o intensitate mai micd. Aceasta inseamne ci, dacd amplasamentul liber ar fi servit pentru ridicarea de conshuclii in momentul de fa!d, noile reshic,tii de urbanism vor permite construclia a numai gase unitiili locative. Utiliz5rile neconforme pot rezulta de asemenea din schimb[ri in densitatea permisl a dezvoltirii gi din schimbiri ale standardelor de dezvoltare carc afecteaza caracteristici precum peisajul, parcare4 opririle 9i accesul. Documentatiile de urbanism vaiaz| ln funcfie de jurisdic,tie. Ele pemrit de obicei continuarea unei utilizlri pre-exisbente, dar interzic expansiunea sau imbun[t5{irile majore care sus,tin :otilizatea neconformi. Unele jurisdiclii specific[ o perioadd de timp pentru lncheierea utilizlrii neconforme legal. Atunci c|nd o utilizare neconfonn6 legal este intrerupti, de obicei ea nu mai poate fi restabiliti. In majoritatea jurisdicfiilor, o utilizare neconformd trebuie eliminati ln cazul ln care proprietatea suferi pagube majore sau iste abandonati pe o perioade d timp stabiliti. in unele c azwi, o ttlilizarc neconformi poate fi reconstruitii la aceeagi intnsitate a utilizdrii dac[, lnaintea distrugerii sale, s-a dovedit cd nu are un impact mai mare asupra ariei de piali decat a avut-o antrior. 12.t5

Capitolul 12

Utilizlri intermediare

t2.16

Analiza celei mai bune

utilizlri

Principiul utilizlrii consecvente, care spune ce terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizdri in timp ce clidirile se evalueazt pe baza altei utilizdri, trebuie luat in considerare atunci c6nd proprietililor li se dau utiliziri temporare, intermediare. Valoarea de utilizare a unui amplasam ent pe baza unei utilizlri intermediare poate fi foarte diferitl fali de valoarea de piaJd a aceluiagi amplasament ca fiind liber gi disponibil pentru construclie, pe baza celei mai bune utilizeri pe temen 1ung. Multe cl6diri demodate nu sunt potrivite construcliei ideale, dar creeazd un suplimente de valoare peste valoarea terenului liber. Aceste construclii par sd incalce principiul utilizirii consecvente, dar, de fap! piaJa recunoagte ce, in timpul tranziliei cAhe o noub utilizare, clldirile vechi pot contribui la valoarea proprietilii, fbcdnd ca terenul qi constructiile existente sa valoreze mai mult decdt terenul liber. Terenul care este detinut ln primul r.ind pentru a fi vdndut in viitor, cu sau fIr5. a avea o utilizare intermediard, poate fi privit ca o investitie speculativd6. Cumplritorul sau proprietarul pot crede c6 valoarea terenului va cregte, dar existi riscul ca aprecierea a$teptati sI nu apard in timpul perioadei in care investitorul deline terenul. Totugi, valoarea curenti a terenului este o functie a viitoarei sale celei mai bune utilizlri, astfel incAt evaluatorul trebuie si determine cea mai bund utilizare potenfiali. Este posibil ca evaluatorul si nu poatl prevedea cea mai bund utilizare viitoare in mod exact, dar tipul general de utilizare viitoare (ex. ca parc industrial sau centru comercial) este adesea cunoscut sau anticipat prin analiza documentaliilor de urbrinism aferente, tiparelor de utilizare a temului inconjudtor sau planului de dezvoltare urbanisticl a oragului. Deoarece pot exista cabva tipuri de utiliziri optime potenliale (ex. clidiri de locuinle pentru o singurl familie sau pentru mai multe familii), de obicei, evaluatorii nu pot identifica cea mai buni utilizare viitoare specifica. Totuqi, ei pot determina utilizirile altemative logice ca pi nivelul venitului gi cheltuielilor anticipate.

Utilizarea care nu esfe cea mai buni utilizare

Conform conceph.rlui de utilizare consecventi, o conshuclie se evalueazl pe baza unei utilizlri care este consecvent6 celei mai bune utiliziri a proprietSlii. Totu$i, multe clidiri existente gi alte construclii nu corespund standardului ideal de construclie al amplasamentului respectiv gi se dezvolti in mod diferit faJa de cum s-ar fi dezvoltat dacl terenul ar fi fost neocupat. Totugi, cea mai bund utilizare se poate incadra ln aceeaqi categorie ca qi utilizarea existenti. De exemplu, cea mai buni ftilizare a unui amplasament pe care este conskuiti o clddire de apadamente cu varsia de-10 ani poate fi utilizarea sa pentru construirea unei clddiri de apartamente mai noi gi mai funclionale. in mod sirnilar, cea mai bunl utilizare a unui amplasament rezidenlial pe care este construitii o casd veche de 20 de ani poate fi construirea unei noi locuinle mai modeme pentru o singurl familie.
Pentru anumite amplasamente, categoria generall a celei mai brme utiliziri s-a schimba! de exemplu de la $llizarea ca apartament la utilizare industrial5, sau de la utilizare ca locuinli penhu o familie la utilizare comerciald. in cazul ln care au fost Ibcute dtntid ale acestor cladiri inainte de modificarea de pe piaJi, aceste clbdiri suferi din cauza deprecierii exteme gi valoreazd. mai pulin decdt construcliile similare aflate pe amplasamente mai adecvate. Ar fi incorect si se evalueze o uitf"l d" constructie ca si cum ar fi localizati pe un amplasament adecvat.

ir

Utillzdri multiple
Cea mai buni utilizare cuprinde adesea mai mult decdt o singuri utilizare pentru o parcelI de teren sau o clidire. O parcel[ mare de teren poate fi adecvati pentru un plan de dezvoltare cu un centru comercial in fald, blocuri de locuinle ln jwul unui teren de golf gi amplasamente de locuinle pentru o singur[ familie pe terenul rdmas. Parcurile industriale au adesea amplasamente pentru m agazine in fal6,9i pen:tru depozite sau clldiri penhu produclie ln spate.

in accep;iunea sa generalt, termenul investilie speculativ[ are implicafii peiorative de risc lnalt sau nesiguantu. ln limbajul evaludrii imobiliare, specularea este definiu ca fiind achizilionarea siu vdrzarea unei proprietali pe premisa s'peranlei unui profit de pe urma crelterii sau sciderii prelului. 12.17

O parceld de teren poate indeplini mai multe funcliuni. Pddurile pi pdqunile pot fi utilizate pentru v6ndtoare, recreere qi exploatiri miniere. Terenul care se afld de-a lungul liniilor electrice de lnalti tensiune poate fi, utllizat ca spaliu deschis sau parc. Strdzile publice, mlrginite de calea ferati, pot fi
considerate terenuri cu multiple utilizdri. O singurd clddire poate avea utilizdri multiple. Un hotel poate cuprinde un restaurant, un bar, magazine de etc. plus fati de camere. O clidire cu mai multe etaje poate conline birouri, apartamente sau magazine. O locurnli aflati in proprietatea unei singure familii poate avea un apartament la etaj.

Dacf, o proprietate are mai mult decdt o singurd tslilizare, pe aceeaqi parcel[ de teren sau in aceeaqi clddire, evaluatorul trebuie sd estimeze valoarea de contribulie a fiecirei utilizdri. Daci, de exemplu, valoarea de piaJi a unei parcele impidurite ce poate fi inchiriatd pentru van1toare este comparati cu valoarea unei alte parcele impddurite care nu poate fi inchiriati, diferenla ar trebui si reprezinte valoarea drepturilor de vdnbtoare; pentru formarea valorii de pia16, evaluatorul hebuie si cunoascl atdt valoarea drepturilor de vanAtoare, cet gi valoarea pddurii de pe acel amplasameni. in cazul zonelor de exploatiri petroliere, evaluatorii trebuie s[ separe valoarea drepturilor de exploatare de valoarea celorlalte utilizeri ale terenului; proprietdlile care delin valori ale drepturilor de exploatare pot fi comparate cu proprietili care nu de.tin astfel de drepturi. in cazul utilizirilor multiple, suma valorilor de utilizare distincte poate fi
mai micd, egal6 sau mai mare decAt valoarea proprietilii totale.

Utiliziri

speciale

Deoarece propr.ietdfile speciale sunt adecvate numai pentru o singuri utilizare sau pentru un numer foarte limitat de utiliziri, evaluatorii indmpind greut4li practice in specifrcarea celei mai bune utilizfi. Cea mai bund utilizare a proprietilii cu destinalie speciald ca fiind construiti este probabil continuarea utiliz6rii sale existente, dacl aceasti utilizare rimdne viabili. De exemplu, cea mai buni :unhzare a unei fabrici utilizate in prezent pentru produclie este continuarea utilizdrii ei pentru procesul respectiv de fabricatie, iar cea mai brmi utilizare a unui siloz de cereale este continuarea exploatirii in acelaqi scop. Dac[ utilizarea curent?l a unei proprietili cu destinalie speciall este depreciati din punct de vedere fizic, funclional sau economic, gi niii o utilizare altemativl nu este fezablll, cea mai bun6 utilizare a terenului se poate asigura prin demolarea construcfiei $i vanzarea deqeurilor pentru valoarea lor de recuperare sau
de casare.

Uneori, o proprieiate cu destinalie speciali trebuie si fie analizati gi evaluati pe bazl a dou[ cele mai bune utifizari ale sale, adic6, continuarea utilizirii speciale existente $i conversia citre o utilizare altemativi. intr-o astfel de situalie, concluzia privind cea mai buni utilizare depinde ln mare m[sw[ de felul ln care piala este defrniti. De exemplu, o biserici poate fr analizati mai intiii pe baza lulilizdtii ca biserici. in aceast.6 analiz6, valoarea de contribulie a construcliilor poate fi suslinuti prin cost, prin vdnzdri sau prin infonnalii privind venitut. in cazul in care existd cerere pe piall, membrii congregaliei pot dori sl ichizilioneze proprietatea ln cauz[ la o valoare care reflecti utilizarea sa existenti ca bisericl. lotugi, dacl cererea de pe pia16 pentru biserici este scdzuti sau nu existi, evaluatorul trebuie si glseasc6 cea mai bun[ utili zare akemativd ca spa;iu comercial sau o alti utilizare altemativl. Valoarea estimatd a construciiilor pentru aceasti conversie in vederea unei o utiliziri altemative va fi determinat[ printr-un str-rdiu detataf de cost sau din informatii privind vdnzirile de biserici transformate in spalii comerciale. Valoarea de piala (9i utilizatorii potenfiali) ai propriecilii transformate intr-un spaliu comercial va fi probabil difeiitl de valoarea sa de pial5 (gi utilizatorii potenliali) ca bisericl. Astfel, cea mai bunS utilizare a unei proprietiiti cu destinatie speciau, ca de exemplu o biseric[, depinde de mirimea cererii de
pe piafA pentru un astfel de spafiu.

Bibliografie suplimentari
Fincb, J. Howard. 1996. ,,Highest and Best Use and the special-Purpose Property", The Appraisal
Journal

(Apil).

12.18

Analiza celei mai bune

Galleshaw, Mark. 1994. ,,Evaluating Interim Uses". The Appraisal Journal (Jantzry). Graaskamp, James

utilizlri

A.

1970.

A Guide to Feasibility Analysis. Chicago: Society of Real Estate Appraisers.

Greer, Gaylon E. 1979. The ReaI Estate Investment Decision. Lexingron, MA.: D.

Heath.

Harrison, Frank E. 1996. Appraising the Tough Ones: Creative Ways to Value Complex Residential Properties. Chicago: Appraisal Institute.
Lennhoff, David C. 1995. "Highest and Best User". The Appraisal Journal

(\1y).

Love, Terrence L., Sr. 1998. "The Appraiser's Role in Zoning Litigalion". The Appraisal Journal

(\tly)

North, Lincoln W. 1981. The Concept of Highest and Best [.Ise. Winnipeg, MB: Appraisal Institute of
Canada.

Seldin, Maury, and James H. Boykin. 1990. Real Estate Analyses. Homewood, IL.: American Society Real Estate Counsellors and Dow Jones-Irwin.

of

12.19