CE ESTE VALOAREA

Tcrmeni importanfi
.
Cerere
'
Proprictate cu piald limitati
.
Comiteflll
pentru Standar(lele
'
Putere de cumpdrare efectivd
Intemalirxrale
de Evaluare
.
Raritate
0VSC)
r
Utilitate
o
Confort
.
Valoare
.
Cost
e
Valoare de exploatare continud
.
Dorinld
.
Valoare de imPozitarc
.
Oferti
.
Valoare de investille
.
Pref
.
Valoarc de utiliziue
.
Proprictate cu destinafie speciald
Introducere
Aspectcle legate de valoart: constituic
l)rcocupalca
de cirpdtdi a multor activitl.ti lcgate tic domctlitrl
imobilio.. Niliunea dc valtare cstc de urulte ori folositi
grc9it ill linbajtll comutr, dar in gltirtlclc
econornice ea are un sens anLtmc, calc o clifcrcnliazd de noliunilc concxe de prc!
9i
cost.
Diferenfele
dintre
pref' cost
$i
valoare
Evaluatorii fac o distinclic nctil intre tcrnlcnii prcl, cost
li
valoarc Prclul inscatutrd sutlla pc carc cstc
(lc
acord si o
plltcas(l un anumc cLllnpiiriitor
9i
pc carc o acccpth ur)
anunrc venzator, iu condiliilc sPccificc tritttzitclici dilrtlc
cci doi, Odatd hotlriit, prclul tlcvinc prcl rlc viiuzarc sart
de tranzaclionare, adicE un lapt implinit, care presupltne un schirnb.
in gencral, imprejurdrile itt care are loc o tranzaclie
reflcctd situalia dc pe una sau mai nulte piele. Piala estc
un cunrul de infelegeri la care participd atAt cumpdratorli
c6t
5i
vdnzitorii, prin meclnismul prelultri. O piald se
poate dcfini in funclie de pozilia geografic6, c{e produsele
tranzaclionate pe ea sau de trAsdturilc acestora, de
numdrul de cumpardtori
Fi
viinz6tori, dar
9i
de alli factori.
Evaluatorii lac o dislinc!ie nela inlre termenii
prel, cost gi valoare
pe care ii delinesc
9i
ii
utilrzeazd in consecinle
Piata este un cumul de inlelegeri la care
participd atat cumpdfdtorul cat gi vanzAtorul,
prin mecanismul
prelului. Piala imobiliard este
interactiunea dintre
persoanele care schimbd
drepturile lor de
proprietato imobi iara cu alte
bunuri, cum ar fl banii.
Piala intobiliar[ este creatE de interacJiunea dintre persoauele care schimbd drepturile lor de proprietale
imobiliard cu alte bunuri, curn ar fi banii. Piefele imobiliare se definesc in fuuclie de diverse caracteristici:
2.1
Ce este valoarea
.
Tipul proplietSlii imobrliarc
.
Locitlizarca
(pozifia) accsteia
.
Caprrcitatcr dc a gcucra vertiluri
.
Carlcter isticile investiton.rlui tipic
.
Carlctcrislicilechiriaglrluitipic
.
Altc trdsituri rccunoscutc dc cci cc pafiicipd lil schinbul de dtcphrri imobiliare
C'a cxcnrpJc dc piclc irnobiliarc spccillirirtc putcrn iuninti pillir locuintclor trnifanrilialc noi clrc sc vind
crr l5{).(X)0liin(l-uncirrticranuluc,prccuDrii
piala locuinlclor <lin blocLrrrlc nrlti vcchi a{latc'in npropicrca
cirrtrcrullri courcrcial
(lill
ccrltltl, disponibilc pclltrtl lcnovrlc,
Nlrrlli
yorbitoli
flloscsc tcrrncrii cost qi valoarc ca sinonitnc, dar gtiinla cvahririi arc nevoic dc dcfinilii
11ri cxaclc. Evalirirtolii liloscsc noliuncu rlc cost ir.r lcgdturii cu procluclia, tltr cu scltimburilc. Closlul
poate
li un lhpt irnplinit sau rttr tleviz cltrcut.
Coslurilc sc idcntificd cu faza dc proiect la care se refcrd, dc cxcmplu, costttl cfcctiv de collstruc'tie sau
costurilc totalc dc amcnajalc. Costul dc conslnrclie includc, dc obicei, costrrrile dircctc cu mina de lucru
1;i
cu rnalcr.ialclc, ca
$i
costurile indircctc. Costul dc ctczvrrllare a ul)ci prol)rielati
jnrobiliare
cste costul
gcleral clc Lcalizulc a accstcia, inclusiv tclcnul, prccum
5i
costurilo clc arlLtcerc a accsteia in stare de
iirnclionarc efcctivd, Accst cost includc costulile de achizilic, chcltuiolilc plopriu-zisc, ca
9i
bcncficiul pe
carc trcbuic sd-l oblind invcstitorul sau intrcprinzetolrrl
pcntnt tirlpul
5t
Iiscurilc
pe carc
9i
)c-a asumat
pcutltr r tcrr)iza ptoicctrtl rcspcctiv.
Chcltuie|lc conerxe proprietalii imobiliarc slrnt determinatc de prelurilc buuurilor
9i
serviciilor de pe
piclclc concurenlrale. De exemplu, costr.rrile rnaterialelor pcntru invelitoli, ziddrie, arhitecturd
9i
schelele
ic ilchiriaL sunl determinate de intcracliunea dinle cerctea
$i
ofelta din anumite zone. Ele pot fi
influenlate de faclori sociali, econotnici, Iegislativi sau de nrediu.
Vaioarea
poate avea rnulte inleiesuri in actjvitatea de
evahrare imobilirtrd; alegerea definiJiei optirle depinde
de context
gi ile uzanJe.' Pe pia!5, valoarea este
considerati ca liind anticiparea unui beneliciu ce ar
or"rtea fi obtinut irr viitor. Dar fiindcd valoarea se schimbd
odatd cu timpul, un taport de evaluare va expltma
valoarea la un moment dat. Valoarea la un morlent dat reprezinti echivaletttul in bani al unei proprietdli,
al unui bun sau al unui selviciu, amt din punctul de vedere al cumpdr6torului cet
$i
al vanzitorului Pentru
a cvita confuzia, evalnatorii nu folosesc cuvdntul valoare de unul singur, ci in combinalii care i1
particularizeazd: valoare de piala, valoare de utilizare, valoare de investilie, valoare de impozitarc
ai
alte
iipuri cle valoare. Valoarea de piagb constituie motiwl
qi scopul
principal nl celor mai multe lucrdri de
evaluare,
Valoarea dc piafl
Ei
alte tipuri de valoare
Valoarea dc piaf i
Ni)li1nca dc valoarc dc piald cstc prinrordialir (escntiali) in ccrcurilc tlc lfaceri
9i
celc din dorneniul
inr,,biliar. in ficclrlc an sc ruleazi sulrrc irnensc dc capital ditt stttse propliii sau atrase, pentru illvcstilii
inrobiliarc sau acordarca dc crcditc ipotccare, toate avrind la bazd opinii asupra valorii dc pia16.
Ilrpozitarca, {isprrtclc gi legislalia din accst domeniu demonstreaza preocuparea pcntru aspectcle valorii
dc
piati. Practic, in toatc componcntclo sectorului imobiliar
gi ale legislaliei de resort, fie cn este de
Pentru evaluatorii termenul valoare
poate
induce in eroare. De obicei, evaluatorii se
referd la un anumit tip de valoare
gi
nu folosesc
cuvantul valoaro singur,
I
Vczi Douglas A. Culclwell,200O,,,Anticipatcd
Value i|r Expropriation Compensatlon C]aitns ofResource Properties", din llre
Canoclian ippraiser
(edilia de iamd); Halbed C. Slnith, 197?,
,,Value
Concepts as a Sourcs of Disparity Among ApPraisals", in
Thc Appraiiil Jaurn,rl
(aprilie), p. 2$-2aB; qi Jared Sha)cs, 1993,
,,Val
c: More than Evcr, in Your Eye", in The Appraisal
J ourn a l (iaruaoe), p. 1 1 -'7 8
2.2
aplicabilitate 1ocal6 sau nafionald, valoarea de piafd, sub toate aspectele ei, are un rol esential in
menlinerea stabilitd!ii economice
Variantele cele mai rispAndite ale definifiei valorii de piafi
in Canada, Statele Unite, dar gi in alte
1dri,
circuld mai multe definilii ale valorii de piald, dar, degi diferite
ca formulare, majoritatea se aseamln[ in conlinut. Avdnd in vedere faptul cd, de cele mai multe ori,
utilizator-ul unui rapoi't de evaluare este
$i
un te4, nu doar clientul propriu-zis, destinalia evaluarii qi nu
utilizatorul este cea care decide ce definitie a valorii de
piaF se aplici respectivei terne de evaluare. Cerinlele sau
dorinleie clientului nu schimbd condi,tia de bazE,
9i
anume
ca evaluatoml sd identifice destinalia ce i se va da evaludrii
gi, in funcfie de aceaslz; sd. aleagl, definilia cea mai potrivitl
a valorii de piald. Evaluatorii trebuie sA inFleaga de ce este
indicati utilizarea unei anumite defmitii a valorii de pia!6,
s-o aplice in conformitate cu standardele recunoscute qi
si
comunice clientului aceste conditii in mod clar.
Institutul Canadian de Evaluare, Comitetul
pentru
Standarde Internalionale de Evaluare,
Iristitutul de Evaluare, Fundatia de Evaluare,
precum qi diverse acle normative, instante sau
alte foruri au elaborat. fiecare. definitil ale
valorii de oiat5.
Valoarea de piate
constituie
punctul
central
al celor mai multe lucreri de evaluare
imobiliara. Definitiile acestei notiuni au fost
elaborate
$i
perfectionate
atat de economigti
cat gi de
juristi,
Breasla evaluatorilor nu
trebuie sa cizeleze in continuare aceasta
definilie, ea fiind de importantd capitald in
munca oe evatuare.
.
In pofida pdrerilor diferite cu privire la aspectele individuale ale definiliei valorii de piaJd, in general, este
acceptate ideea cd valoa|ea de piap deriva dintr-un ralionament colectiv al participanlilor pe piala. O
i
opinie asupra valorii de piaJd trebuie sd aibi in vedere observarea cu obiectivitate a acJiunilor colective de
pe piaJn.
$i
fiindcd misura hrturor acestor activititi este numerarul, orice cregtere sau scddere a valorii de
piat6, determiliaLd de condilii1e hnanciare sau de altiL narurd ale vdnzarjj. se misoard exclusiv prin
echivalentul in numerar.
Definilia de mai
jos
inglobeazd expresii general
acceptate, cum ar fi cea referitoare la cumpdrStorii gi
vdnzdtorii de bund voie, care au capacitatea necesard gi
care aclioneazd.Ia un noment dat in cuno$tinIi de cauzi
$i
cu prudenla. Aceastd definilie ii di evaluatorului
posibilitatea de a alege inte aceste trei forme de bazd:
exclusiv in numerar, tn echivalent numerar sau in altd
formd, corespunzelot precizatd,. Definilia cele, de asemenea. ca orice majorare sau diminuare a valorii de
pia![ exprimate exclusiv in numerar si fie cuantificati tot in numerar.
VALOAREA DE P]ATA
Este prelul cel mai probabil, la o anumitd datd, exprimat in numerar sall in echivalent
'
de iiriii'iei'ai Sdn in alti form6, corespunzator precizatd, la care ar trebui sd se vende
drepturile de proprietate asupra unui bun, dupi ce acesta a fost expus, intr-o mAsurI
rezonabl76, pe o piali concurenliald, atunci cand se intmneiC todie Condi[iile unei
vanzdri oneste,
9i
in care cumplrd.tonrl
$i
vanzetorul aclioneazd prudent, in cunoqtinJi
d.e carz6, in interesul propriu, presupun6nd c6 nici unul din aceqtia nu este supus unor
constrangeri exagerate.
Unii evaluatori citeazd aceastd defrnifie, ad litteram, in rapoartele lor de evaluare, precizAnd apoi, separat,
ci valoarea este exprimat6 in numerar, echivalent de numerar sau in altE form[. Alli evaluatori doar
schimbl una din sintagmele din definilie, ca de exemplu expresia
,,in
numerar" cu expresia
,,in
termeni
echivalenli din punct de vedere aritmetic cu numeraru1" sau cu
,,in
tenneni ce vor fi precizali mai
jos",
dupd caz. Utrlizarea acestei definilii reprezintd concephil de valoare de schimb.
Valoarea de pialn conform Standardelor Canadiene Uniforme ale Practicii Profesionale de
Evaluare (CUSPAP)
Fipele de observalii practice ale CUSPAP citeazd
9i
o altd definilie, acceptabild. a valorii de piald2:
'Vezi rAndul 6142, la adresa de web www-aicanada.org
?1
Ce este valoarea
De$i aceastd definilie include ale condilii de frnaniare
decdt cele cu plata in ntunerar, in scopul estimlrii valorii
de pia16 a dlepturilor de proprietate evaluate, acestea sunt
evaluate tot in relalie cu numerarul. Cregterea sau
diminu.area valorii de piali din cauza condifiilor de
l,
finanlare,se mdsoard prin raportarea la valoarea estimati
in condiliile p16!ii in numeraf, iar diferenleie valorice
prelul
cel nai probabil pe care ar trebui sI il obJind o propdetate pe o piale liberd
qi concurenliald, cdrrd se
intrunesc toate coldiliile unei vAnzbri oneste, c0nd cumpdrltorul
$.i
vanzltorul aclioneazi pmdent
9i
irL
curiogtinld de cauzd gi cdnd se presupune cd pre{ul nu este influenlat de stimulente exagerate/exceslve.
Aceeaqi definilie se poate lirgi astfel:
in aceasti definilie se subinlelege consumatea actului vinzirii 1a o dati anul'Le
9i
transferarea titlului de la vAnzbtor la cumpdrAtor cu condilia ca:
.
cumpdrdbrul
9i
vdnzltorul sI fie, fiecare, motivat;
r ambele p6(i sd fie corect informate sau consiliate gi si actioneze in ceea ce consideri ele cd
este ilteresul lor;
.
si se prevadi o perioadd corespunzdtoare de expnnere pe piaJa liberf,;
o plata s6. se fac[ in numerar, in dolari canadieni sau in alte condilii financiare comparabile;
. preful se reprezinte compensa{ia normalA pentru proprietatea vdnduti, neafectatd de condifii
atipice de hnanJare sau de vAnzare, acordate de vreuna din persoanele implicate in v6nzare.
Standardele de evaluare gi placticile prudenliale previd ca raportul de evaluare si conlind obligatoriu
anumite puncte, toate fiind legate de definilia valorii de piafd,
$i
anume:
.
Identificarea drephrrilor de proprietate ce urmeaza a fi evaluate.
.
Data efectivi a opiniei asupra valorii.
.
Precizarea dacd la baza evaludrii au stat condilii financiare exprimate ln numerar, in
echivalent de numerar sau in alli tenneni, corespunzdtor precizaJi.
o
Dacd evaluarea este condigionati de finanlare sau de alte prevederi, cu precizatea daci
respectivele condiJii de finanjare sunt la nivelul dob6nzilor placticate pe piaJd, sub acest
nivel sau peste acest nivel gi./sau daci acestea prevdd condilii sau stimulente ueobignuite.
Dacd este cazul, trebuie clar precizate condiliile referitoare la dobOnzile peste sau sub nivelul
pielei sau la stimulentele specialc. Influenlele pozitive sau negative ale acestor condilii
asupra valorii estimate precum pi informaJiile de piald care stau la baza exprimirii opiniei
asupra valorii trebuie prezentate gi explicate.
Standardele Canadiene Uniforme ale Practicii
Profesionale de Evaluare (CUSPAP) prevdd
mai multe conditii oe care trebuie sd le
indeplineasce rapoarlele de evaluare gi care
sunt direct legate de definitia valofii de piale.
trebuie consemnate in rapofi.
Valoarea de pia!5 conform Standardelor Internafionale de Evaluare
Conform Comitetului pentru Standarde Intemalionale de Evaluare, valoarea de piaji se definegte, in
sensul acestor standarde, astfel:
Valoarea de piaJd este suma estimati pentru care o proprietate va fi schimbati, la data
evaludrii, intrb un cumpdrdtor decis
ti
un venzltor hotArat, intr.o tranzaclie cu prel
determinat obiectiv, dupd o activitate de marketing corespunzitoare, in care pd(ile
implicate au aclionat in cuno$tinfd de cauzd, pmdent pi firI constrAngere.:
r
Intemational Valuation Standards Cornmittee. 2000. Intemati a[ Vahntion Standards 2000. London: Intemational Valuation
Standards Counnittee, p 92-93.
Capitolul
2
Definifia datl de Institutul American de Evaluare
in 1993, Institutul Anerican de Evaluare a adoptat urmitoarea definilie a valorii de pial6, care a fost
elaboratd de o echip[ mnlti-disciplinari constituiti elaborarea definiliilor valorii a Institutului de
Evaluare,
pentm a clarifica difereirJele dinhe valoarca dc piati, valoarea de deposedare gi valoarea de
lichidarc. rcspecti!:
Preful cel mai probabil pe care il poate obline un anurnit dezmembrirnAnt al drephrlui
dc proprietate imobiliari, aturci cAnd sunt intrunite, cun.iulativ, conditiile de lrrai
jos:
.
Consumarea vinzdrttla o dati anurne.
.
Existenla unei piele deschise qi concuentiale pentru dezmembrdmAntul evaluat.
.
Existenta unui cumpiretor gi a unui vAnzdtor aclion6nd, hecarc, cu prudenJi
Si
in cunogtin!5
de catzd.
.
Neinfluenlarea prelului de cdtre un stimulent necuvenit.
.
Existenta unei motivalii fire$ti atat a curnpiretorului, cdt gi a vdnzltorului-
.
Ambele p64i aclioneazd in ceea ce consideri ele a fi interesul lor optim.
.
Depunerea eforturilor corespunzAtoare de comercializare
$i
alocarea timpului firesc de
hi4to I;l
_
r
^pu"L
rs ps pid!d |'dela.
o
Efectuarea plilii in numerar, in dolari SUA, sau in alte condilii frnanciare comparabile cu
plata in numerar.
.
Pre,tul si reprezinte cornpensalia nomali pentm proprietatea vAnduti, neafectatd de condilii
de finanlare sau de vdnzare specialc sau evazioniste acordatc de vreuna din persoanele
irnplicatc in vdnzalc.
Definilia se poate modifica pentm a permite evaluarea in anumite condilii de finanfare.
Alte definifii ale valorii de piati
Definijii ale valorii de piala se pot gAsi intr-o multitudrne de surse, inclusiv in lucriri despre evaluare, in
diclionare specializate pe domeniul imobiliar, in sentinJe ale unor instarte.
Evaluatorul care intocme$te o lucrare de evaluare meniti se serveasci in instanli ar putea avea nevoie si
cunoascd definilia pe care legea o dd valorii de piap in unitatea politico-administrative de referir4a sau se
consultc autoritatea in materie
juridicb
sau metodologice cu privire la legea aplicabile sau instanta
compe tenta.
Standardele intemationale subliniaz[ necesitatea ca evaluatorii si recunoascd autoritatea
judecdtoreascd
de la locul in care va h utilizati evaluarea. Din cdnd in c6nd, statul sau autoritdlile de reglementare
redefinesc sau reintefpreteazi valoarea de piald; de aceea, persoanele care lucreazi ca evaluatori pentru
aceste autoritafi sau pentru cele din subordinea 1or trebuie si fie sigure cd aplici o definilie in vigoare.
Valoarea de utilizare
Realitifile practicii imobiliare din zilele noastre ii obligd pe evaluatori sd ia in considerare gi alte tipuri de
valoare, diferite de valoarea de piald. Unul dintre aceste tipuri, valoarea de utilizare, este un concept bazat
pe productivitatea unui bun economic. Valoarea de utilizare este aceea pe care o are un bun in legdturi cu
o anumite utilizare, La estimarea valorii de utilizare, evalualoml se concentreaza asupra valorii cu care
proprietatea imobiliard contribuie la afacerea din care face pade, flrd a lua in considerare cea mai buni
utilizare a acesteia gi nici suma de bani care ar putea fi oblinuti din vdnzarea acesteia. Valoarea de
utilizare poate varia in funcJie de felul in care este gestionafi ploprietatea, dar gi de condilii exterioare,
cum ar fi schimb[ri in cadrul afacerii. De exemplu, o fabricd ce a fost conceputA av6nd ca activitate
principald reaLizarea unui anumit proces tehnologic poate avea o anume valoare de utilizare inainte de o
schimbar.e majord a tehnologiei de asamblare gi cu totul alLa dupi aceea.
2.5
Ce este valoarea
Proprietatea in.robiliard poate avea o valoare de utilizare qi o valoare de piald. O fabrica mai veche, dar
incd funcltonald, pentm proprietari (fondatori)
fir'ma poate avea o valoaie de utilizare deosebig, dar o
valoare de piajd pur simbolic6, daci i se schirnbi utilizarea.
Misiunile de estimare a valorii de utilizare pot avea ca scop evaluarea activelor (inclusiv
a celor
imobiliare) in vederea fuziunilor, achiziliilor sau a ernisiunilor de valori mobiliare. Acest gen de lucrare
se cere de obicei la evaluarea proprietililor
imobiliare de tip rndustrial, atunci cdnd Intreprilderea
respective are gi proprietati
imobiliare.
Nevoia de a calcula valoarea de utilizare mai poate fi determinati qi de decizii ale instantelor sau de
prevederi ale legii. De exempht, in scopul calculdrii impozitului pe proprietate,
legislajia locali de obicei
cere valoarea de utilizate a terenului agricol, nu o opinie asupra valoiii pe baza celJi mai bune utiliz6ri.
ProprietSlile imobiliare cu piali limitati
ti
cele cu destinatie speciali
La evaLuatea unui bun imobiliar care nu se vinde sau nu se inchiriazd in mod curent pe piall, este greu de
elaborat o opinie asupra valorii
de
piald cu siguranta ci va putea fr bine argumentata. Astd ie proprietdli
cu piald limitate le pot crea evaluatolilor probleme deosebite. O propnetate
cu pia!6 limitati ert. ,rru
"u." are pullnl cumpdrdtori la un moment dat, uneori din cauza caraCteristicilor
saie unice sau din cauza
schimbdrii condiliilor de piatd. In aceasti categorie intri marile uzine, liniile secundare de cale
fa'r;
Luritilile de cercetare gi inovare, pentm
carc se gEsesc
relativ pulini cumpd.rbtori.
imobrliare cu destinatie speciald, printre
care se nurn
publice, cluburile.
Proprietdlile cu piald limitatl se pot evalna pe b aza fillizdrii IoL curente sau a celei mai probabile
uti[zari
altemative. Dati fiind piafa
foarte restransd a acestora, dar gi expu
p6nd cdnd e gase$te
un cumpbJ[tor, se poate
intAmpla sd. nu se poatd aduna suhcGn
e sA sustln o oprnle
asupra valorii de piald
bazate pe utilizarea lor curenti.. Diferenta
le cu pialI i cele cu
p
datb de disponibilitatca
datelor. espre piata rerevantd.
Dac6 p"nt- o'fiopri"tut"
.r,
p
5 totu$i o piate, evaluatorul hebui sd strdngd cu rdbdare toate dovezile pe ca're le poate
g
aloarea ei de piat5.
Dacd utilizarea_ curentd a rmei propriet5li.
este atet de specializatd incdt nu se poate identitica o pia!6
pentru ea, dar dacd aceast.6 utilizare este viabil[ gi profiriG
d coritiniid sE existd,
"i;^t.At;;i,
in ,,'ar*u i.,
care pennite
5i
tema de evaluare,,va putea emite o opinie asupra valorii de utilizare sau a altui tip de
valoare dec6t cea de piafi.
o astfel de estimare nu treiuie insr confundatd
cu o opinie asupra valorii de
pia!4 Dacb nu se poate identifica o piale
sau daci nu existd datele necesare, evaluatorul ,ri igi uu pur"u
exprirna o opinie cu privire
la valoarea de piati
$i
va trebui sE declare acest lucru in ,upo.tui ai"uutuu.".
Dar.,
_chiar
gi in aceste cazuri, este uneori nevoie de o apreciere a varorii de pia1d,
in scop *ni"n.io.. i'
astfel de situafii, evaluatorul va trebui sd se confo
propriu gi pe dovezile directe cu
privire
1a oiata re
cd tipul proprieti{ii,
dimensiunea
sau viabllitatea
valorii nu trebuie sd dicteze tipul de valoare ana
valoare ce va fi analizat. Ahrnci cdnd clientul are ne
trebuie si elaboreze o opinie asupra valorii de piatd qi nu asupra valolii de utilizare.
Valoarea de investitie
In
utilizare
mit6 utilizare a proprietafii,
valoarea de investilie
:.J
anumite
anumit investitoi.
i,i tu"ririi" de evaluare, valoarea
lea uner
un anunre invesriror.in
interdependentd
cu nevoile
2.6
ilvestilionale ale acelui investitor. Spre deosebire de valoarea de piali,
valoarea de investilre este o
valoare in relalie cu o persoand, nu,neapdrat in relajie cu prala.
Valoarea de investilie expriml relatia sub.iectivd dintre investitor gi investilia respectivd. Ea se deosebegte
de valoatea de piaJ6, degi ambele pot fi, uneori, egale. Dacd investilia pe care o umiregte investitorul este
curent intdlnitl pe piaJd, atunci valoarea de investilie va fi aceeagi cu valoarea de piald.
Cuantificati ilr dolari, valoarea de investilie este prelul pe care un investitor este dispus sd il pliteascl
pentru o investitie avAnd in vedere capacitatea prezttmald. a acesteia de a-i satisface acestuia dorin{ele,
nevoile sau obiectivele de investitie. Pentru a emite o opinie asupra valorii de investilie, trebuie cunoscute
cliter.iile specifice de investifie. Criteriile dupd care se evalueazi o investilie imobiliarb nu sunt neapArat
formulate de investitorul insugi; ele pot fi stabilite de un exped in proprietate
inobiliard gi in valoare de
investilie (cum ar fi un evaluator).
Valoarea de exploatare continui
O exploatare continub este orice intreprindere ln stare de funclionare a c5.rei existenti este nelimitati in
timp. La unele tipuri de proprietili (hoteluri, moteluri, restaurante, piste de bowling, unitili de produclie,
cluburi de atletism, gropi ecologice de gunoi, etc.), activele imobiliare corporale fac parte integrantd din
intreprtnderea respectiv6. Valoarea de piald a unei astfel de proprietili (impreund cu activele corporale gi
necorporale ale acesteia, ca gi cum ar fi vdndute ca un tot) se nr.rme$te, de obicei, valoare de exploatare
continuS. (vezi Figura 2.1). Evaluatorului i se poate cer-e si formuleze o opinie asupra valorii de investi{ie,
a valorii de utilizare sau a unui alt tip de valoare al unei intreprinderi care igi va continua activitatea, insb,
de cele mai multe ori, aprecierea valorii de exploatare continna are legdturl cu valoarea de piali.
Definilia clasicd a valorii de exploatare continu6 este aceea de valoare demonstratl de funcfionarea
propriefitii respective. Definilia iniliald a acestui tip de valoare arati cd s-a pornit de 1a prezumlia ci
intreprinderea respectivd va continua s6 funclioneze inci mult timp (de obicei, nelimitat). Dimpotrivd
valoarea de lichidare pomegte de la premisa cb intreprinderea va inceta se functioneze. Valoarea de
exploatare continub include valoarea adilionale a intreprinderii, care se deosebegte de valoarea proprietdlii
imobiliare. Valoarea de exploatare continud cuprinde gi o componenti necorporald, abstractd, a valorii
intreprinderii in exploatare, care este dati de ansamblul format de teren, clddiri, forla de muncd, utilajele
9i
prezenJa ei pe piat5. Acest ansamblu dE nagtere unei intreprinderi viabile din punct de vedere economrc,
care se sperd sI funclioneze neintrerupt. Valoarea de exploatare continui se referi la valoarea totald a
proprietAlii, adicd at6t la bunurile imobile cdt gi la cele necorporale
9i
mobile care se considerd a face
parte din valoarea intreprinderii (veziFtgt:ra 2.2).
Chiar daci uneori este dificil de a separa valoarea de piali a terenului gi a clidirilor de valoarea totald a
inheprinderii, aceastd distinctie dintre componentele imobiliare gi mobiliare trebuie operatS, fiindcE este
cerut.i de legislal.ia federalS. Atunci cdnd evaluatorul nu poate separa efectiv valoarea de piala a
proprietalii imobiliare de valoarea totalb a intreprinderii, este mai bine si mentioneze ci opinia sa asupra
valorii cuprinde atat valoarea de piaje cat gi valoarea activelor necorporale ale intreprinderii, deoarece nu
a fost in misurS. sd le deosebeascd. Este bine ca astfel de teme de evaluare sA fie acceptate numai de
evaluatorii bine pregitifi, penhx a putea fi executate in confonnitate cu standardele CUSPAP
corespunzetoare. (Valoarea intreprinderii (afacerii) se discutd in Capitolul 27),
Valoarea de impozitare
Valoarea de impozitare se aplicl la impozitarea aplicatd la valoare gi se refer[ la valoarea unei proprietali
in funcJie de impozitele percepute de administralia frnanciar6. Se poate intdmpla ca valoarea de
impozitare sd nu coincidi cu valoatea de piaf6, dar ea se calculeazd ludnd ca bazd valoarea de piata, Din
motive fiscale, diversele unitSli administrativ-teritoriale pot da definilii diferite acestei valori. Mai mult,
unele unit.dfi administrativ-teritoriale pot permite organelor fiscale din subordinta lor si dea ele insele
definilii ale valorii potrivite cu politica lot de impozitare,
)'f
Ce este valoarea
Figura 2.I
Componentele
unei intrefrinderi
in exploatare
continui
2.8
H
Capitolul 2
Factorii determinan{i ai valorii
Conceptr.tl econonic de valoare nu este intrinsec mdrfii,
bunului sau servicir.rlui cdruia ii este atr.ibLlitd; ca este
creatd
(le
mintea celor care
1;cnereazd
pia1a. Itelaliile care
genereazi
valoarea sunt conrplexe, valoarca schimbdndu-
se odatd cr.l modificarea factorilor care o dctermind. Dc
obicei, sunt patru factori economici interdcpcndenti care
creeaz valoarea'.
Patru factorl interdependenli creeazd valoarea:
utilitatea, raritatea, dorinta
$i
puterea efectiva
de cumperare. Utilitatea
Fi
raritatea sunt factofi
ce (in de oferte. Dorinla gi puterea
de
cumoerare sunt factori ce ti|l de cerere.
.
Utilitatea
o
Raritatea
.
Dorinla
.
Purerca efectivl de cumpararc
Utilitatca qi raritatea sunt f ctori ce
lin
dc ofede. Dorinla gi puterea de cumpdrarc surlt factori ce
lin
do
cerere. Pentnr ca un bun sd aibi valoare, este nevoie de prezenta tuturor celor patru factori.
Utilitatea
Utilitatca cste capacilatea unLri plodus dc a srrtisfacc o nevoic sau o dorinfi a omului, rle a suplini o lipsii
Toatc proprictdlilc trcbuic sit IIc utilc chinagilor, proprietarilol care invcstesc in clc sarr proplictarilor carc
Ie ocupi. Proprictdlilc cu dcstinalia dc locuinfi satisfirc ncvoia de adipost, ial celc cu dcstiua!ic
comerciali prodrtc vcnit. I)ar gi unelc
$i
altele pot avca clcmcnte de conccplie crrre si lc faci mai
atrdgetoiue. Aceste trisih.rri sc numesc aurcnrrjdri, irrbunlll!iri sau grad de confort. Valoatea amenajiu-ilc,r'
depindc de misura iu care sunt dorile sau ulilc unui ocuparrt, fic ci este proprietalul, fic ci cstc un chiriaS.
Valoarca pc carc o au in lal)ort cu chiliagul se poatc tra(hrce in vcnit oblin|.lt djn chilrc. Bcncficiilc carc
decurg din proprictdlllc gcrcrnloalo dc vcuit se misoari dc obicci in flLrxul dc nLrncmr, lnllucllil pc ciirc
o arc r:tilitatea asttpra valorii dcpindc dc callctelisticile plopricti{ii. Dinrensirrnilc pr'(}prictirlii, rlcsignLrl.
amplasarca satl altc caractcristrcj alc accslcil
llot
inllLrenla scurui{lcativ valorlrca proptjctilii.
Bencficiilc drcptului dc prol)rictiltc inrobili;lri dccLrlg dil sunra drcptrrlilor pc caro lc rlclirrc ptopr.iclirrrrl
Dtvcrsclc rcstriclii asupra drcptttrilor dc pnrprictatc pot ducc lil climiuuarca avar)liliclot
;i,
prin rccasta, ll
micgorarea valorii acelei proprictdli. Tot astfcl, o proprietate poatc atinge valoarca rlaxrmi nrrmai daci i5i
poate indcplini in mod legal functia cea mai utile, Legislalia de rnediu, de sistcnratizarc, ca
fr
arrc
reglemcntiri ale fondr.rh,ri ftrnciar, restricliile de mottenirc sau de succesiune, plecum qi altc restringeri
ale drepturilor de proprietatc pot spori sau micqora valoaren
5i
gradul de r.rtilitatc al unei proprierd{i.
Raritatea
Raritatea este datA de raportul intre cererea
li
oferta prezente sau viitoare, pentru o anumita cabgorie dc
bunuri. In general,
dacd cererea este constantd, penuria de astfel de bunuri le iace
6i
mai valoroase.
Pemanhll, de exemplu, incd mai existe in cantitate suficientd, dar cel din categoria tcrenurilor utile sarr
atrAgdtoare este mai rar gi, deci, mai valoros. insd nici un obiect, inclusiv din clasa proprietililoL
imobiliare, nu poate avea valoare atata timp cdt raritatea lui nu se imbinl gi cu utilitatea. Aerll, care cstc
extrem
(le
util, nu are valoarc' economicd cualrtificabilS, deoarecc se gAse$te din abundent6.
Dorinta
Dorinta este nevoia omului dc a avea un bun ce li poalc satisface ceril4e firefti (cum este aceea dc
addpost. de imbrdcdtninte, <lc lrrani, dc tovirdsie) sau de a-$i indeplini aspiralii ce dcpdgcsc ncvoi)c clc
bazd ale vietii.
to
Ce este vltloarea
l)uterea
cfectivi
de cumP[rare
I,utcrea efectiva dc cunpdrale este capacitatea ttnei persoanc sau a unui
grup de persoaue-de a 1ua parte la
^",i"ii*""
de pe pia!6, udi"a d" u achizilio'a bu'uri
9i
ervicii cu
'rumer*situ
cu echivalent de nunterar.
ii opini" i,rt"."iuri
aiupra valorii u'ei
proprietirli are i vedcre
9i
esti'rarea corectd a capacit6lii
Pielei
de
a pldti contravaloalea
aceiei proprietili
Cererea
qi ofcrta
lnlcractir)nex
complcxd
a celor patru factoti care,creeazit
valoare se rcllcctd
in principiul economic
ii,ninn ortnr al cer:crii
gi ofcrtei. Utilitatca nnei rr6rfi, raritalea sau abundenlrl ei, itttensitatea ctl care este
;;;i,;,-";
fi
prr"r"o cfccrivd de a o cumpdra sunt elemente ca'c, laolalt6, influcnleazd
oferta
9i
cc'crca de
rnirfuri rlirt tal.cgolia rcspccliva in oricc nrotncttl'
(lcrcrca
pcntru o numili rnarfX cstc dctclminatl
de utilitatcrl ci
$i
afectatd dc raritatca cr' Dar
$i
dorinta
$i
i (;i;;,;
Ircrc
azi qi inlrclin dorinla inflr.tc.lcaz6
ccrea. I)c9i dorinlclc urnrne
pot fi nelirnitatc'
rrccstea
|\tr,lt limltarc de )u[crca clc cutrrpirat'c
cfcctivd' Astfel, incapacitatca
dc a cunrpita obicctc sct'tnrpe
llcctcazi ccterca
for asrfcl, ,fcrlr lr o r'urnitd nrarfh csrc influcnlati tlc utilitaLca ci
Ei
lirnitari dc rrrilitlca ci'
U iqroniUititatea
nrdr.fri cste irfluenlat5
caie esre ci'tutat6 Pd'liinl.l estc o tnarfh linirtati' iar
tercnul care se
gesclte intr-o zon6 potri
izarli este
$i
mai ttciudcstuld tor,
.:Iai
aics dacd
iLre mare citttare. O slabd putere de cu
rresiunea asupra ofertei AtuDci cand puterea
,1" *-paror"
creSte, disp&ibilitatea
unei mdr fi rel
va scddea
9i
va determina o cerere stimulatd
de oiatd de a se mLrri oferta.
Bibliografie
suPlimentari
American
Institutc of Rcal Estate Appraisers . 1982. Apprai.sal Thought A .51-Year Beginnlng Clhicago:
Amel ican Institute of Real Estate Appraisers
Arncrican
Instituic of Canad
^.
1987. Rcal Esktte Appraising
in Canada. Winnipeg: American Institr'lte of
Canatla.
}}onbriglrt,JamesC.|937'TIrcVq]uationofProperty.NewYork:McGraw-I{illBookCo.
l)avies, Pearl Janct. 1958. Real Estate in American History. washington, D C.: Public Affairs Press.
Hanison,FrankE.1996'AppraisingtheTtlttghones:Creative'LI/aystoValueComplexRe.tidential
P rop erties. Chicago: Appraisal Institute'
Heilbroner,
Robert L. 1964. The worldty Phitosophers.
(ret'ised edilion). New York: Simon and Schuster'
Hodges, McCloucl 8., Jr. 1993.
,,Three
Approttches2" The Appraisal Journal
(October)
Jcvons, W. Stanley. 1965. The Theory of Political Economy
(5'h edition). New York; Augustus M Kelley.
Noyes, C. Reinokl. 1936. The Institution of Property. London: Longmatrs, Grcen and company.
Roll, Eric. 1964.,4 Hisrory of Econontic Thought (3"1 ediliorr). Englcwood clrffs, N J : Prcnticc-Hall'
2.10
1998.
,,How Tactical
1979. Monetarism
-
Theory, Evidence, and
policy.
New
york:
Utility Influences
Price and Value.',
The Appraisal Journal
to the Millennium."
Valuat io n
2.tl