ANALIZA TERENULUI

SAU A AMPLASAMENTULUI
Termeni importanti
.
Analiza terenului (sau o
Sistemul de topografiere
amplasamentului) dreptunghiular
.
Bilanlul de mediu
o
Sistemul lotului
$i
al blocului
.
Comasare o
Teren excedentar
.
Deschidere o
Teren in surplus
o
Descriere legali o
Teren ml6Stinos
.
Granile .
Teren viran
.
Influenla collului o
Valoare de impozitare
.
Linie de bazd
Introducere
Lucrdrile de evaluare se pot efectua pentru a dezvolta o pirere numai despre valoarea terenului sau despre
valoarea terenului qi a amenajirilor lui. In ambele cazuri, evaluatorul trebuie sd faci o descriere detaliatd
gi o analizd a terenului. Terenul poate fi viran sau construit; terenul viran poate fi subdezvoltat sau folosit
in agriculturi. Terenul se poate localiza ln zone rurale, suburbane sau urbane
$i
poate avea potenfial
pentru a fi dezvoltat pentru utilizare rezidenlial1, comercialI, industriali, agricol5 sau specia16.
Acest capitol se concentreazl pe descrierea qi analiza componentei teren a unei proprietlli imobiliare.
Deoarece evaluatorii au de-a face de obicei cu un teren ce a fost imbun6titit cat de cat, acest termen este
folosit generic, mai pulin in cazul in care este specificat un teren viran. Informaliile necesare complet6rii
unei descrieri complete a amplasamentului gi unei analize sunt notate gi explicate, iar srusele de oblinere a
1or sunt prezentate. Deqi aceasti disculie se referd in principal la proprietilile ce sunt evaluate, acelaqi tip
de date sunt stranse gi examinate qi la analizarea proprietililor comparabile folosite ln evaluare.
Un lot de teren poate avea diferite amenajlri ce dau posibilitatea ca lohrl vacant se fie utilizat intr-un
anumit scop. Terenul poate avea amenaj[ri pe sau in afara lui ce il pot face adecvat scopului urmhrit sau
dezvoltbrii. Amenajbrile exterioare includ apa, canalizarea, releaua de colectare, linii electrice, precum gi
accesul la drumuri. Amenajfile inteme includ peisajul, tipul solului, accesul la releaua de transport,
releaua de canalizare, dependinlele.
in evaluarea oric[rui tip de proprietate, evaluatorul trebuie sl descrie gi sd analizeze terenul. Descnerea
terenului consti in date cuprinzAtoare, informalii despre restricliile de folosire a terenului, descrrerea
legald, alte titluri
Ei
informalii despre caracteristicile fizice. Urmeaz[ analiza terenului. Analiza este un
studiu atent a datelor legate de caracteristicile vecine ce creeazl, intensificl sau diminueazb folosirea sau
vandabilitatea unui anumit teren sau amplasament, in comparalie cu alte terenuri cu care este in
9,1
Un prim obiectiv principal al analizei terenului este acela de a aduna date ce indicd cea mai bund utilizare
a unui teren vacant (sau a unui amplasament de asemenea vacant) astfel incAt sd poaE fi estimata valoarea
terenului pentru o anumitd utilizare. (Vezi capitolul XII pentm o discutie mai detalia6 despre cea mar
bund utilizare.) Indiferent dacd este evaluat un teren viran sau un amplasament, un evaluator trebuie sE
determine
$i
se evalueze cea mai bunl uilizare a sa. Ahrnci c6nd cea mai bunl utilizare a terenului este
agricultura, evaluatorul de obicei analizeazd,
$i
evalueazd terenul prin abordarea prin comparalie directi.
Daci terenul urmeazi sd fie dezvoltat pentm utilizare urband, evaluatorul poate folosi mai multe tellnici
sofisticate cum ar fi analiza dezvoltirii
parcelelor.
Descrierea legali a terenului
GraniJele terenului diferen1iazd proprieti,ti distincte, iar
terenul din interiorul unor granige este denumit parce15,
lot, intindere. AceEti termeni pot fi aplicali tuturor
tipurilor de teren-amenajat sau neamenajat, gi sunt
deseori folosili altemativ de catre participanlii la piaJ6. In
raportul de evaluare, evaluatorul trebuie sd foloseascl
termenii in mod consecvent pentru a evita confuzia
clientului.
Un lot de teren se refera la o bucati de odmant ce
poate
Descrierea terenului (sau a unui
amplasament) este o enumerare
cuDrinzatoare de date. incluzand o descriere
legald, alte titluri
Si
informatii despre
caracteristicile fi zice ale terenului,
ln Canada, sunt folosite trei metode
principale
de descriere a unei proprietAli imobiliare:
sistemul grani.telor,
sistemul de topografiere
dreptunghiular gi sistemul lotului.
fi identificati printr-o descriere obignuiti qi are un singur proprietar.
Orice parcell a unei proprietdji
imobiliare este unicd. Pentru a identifica parcele individuale, evaluatorii se bazeazd pe descrierile legale,
hlrfi gi alte informalii descriptive specifice date de client sau g6site in iffegistrlrile publice. O descriere
legali identificl o proprietate astfel incdt si nu poatd fi confundatd cu o altl proprietate. De aceea, o
descriere legald este inclusl sau menlionat.l de obicei intr-un raport de evaluare.
in Canada, sunt folosite trei metode principale de descriere legali a unei proprietili imobiliare:
1. Sistemulgranilelor,
2. Sistemul de topografiere dreptunghiular
3. Srstemul lotului.
Un evaluator trebuie si cunoascd aceste kei forme de descriere legalb qi s[ qtie ce forme sunt accoptate in
zona in care este efectuafi evaluarea. (Evaluatorul va trebui sd cunoasci de asemcnea
gi alte sisteme mai
pulin obignuite, ce diferd de la provincie la provincie.)
Granitele
Cea mai veche metodl de topografiere a terenului este aceea a sistemului granilelor, in care terenul este
mdsurat gi identificat prin descrierea granilelor sale. O descriere a granilelor gi a imp64irii unei parcele a
unei proprietiJi imobiliare prezintl marginile proprietllii in termeni precigi. Pentru a urmiri o descriere a
granilelor gi a imp[rfirii, se incepe cu punctul de origine gi se urmlresc cdteva bome de referinti
intemediare pdni se revine la puncnrl de origine.
Topografii pe teren se bazeazd din ce in ce mai mult pe
,,sta!ii
totale" modeme pentm a colecta informalii
in form[ digitald. Instrumentele topografrce obignuite, moncate pe un tripod, folosesc tehnologia cu
infrarogu
gi in zilele noastre sunt compleLate de tehnologia computerizati portabila. Datele sunt desclrcate
in calculatorul topografului pentru schilarea granijelor proprietilii gi calcularea ariei terenului. Geometr.ia
analitic[ qi Sistemul de Pozi{ionare Globaln
(GPS) permit determinarea cu acuratele a direcliilor,
dislanlelor gi ariilor. Tehnologia GPS este limitati numai de obstacole fizice ce irnpiedici recepltonarea
transmisiunilor de la satelit, iar folosirea ei ln topografie probab.il va cregte.
-
Analiza terenului sau a amplasamentului
Sistemul granilelor
9i
a impirlirii este o metodi mai veche de descriere a proprietSlii imobiliare gi este
folositd mai des in provinciile cu cele mai vechi sisteme de inregistrare a terenului. Pe intinsul
!6rii
este
folosit ca un corolar al sistemului de topografie dreptunghiulard., in special pentru descrierea parcelelor de
teren cu forma neregulatd.
Sistemul de topografie dreptunghiular6
Sistemul de topografie dreptunghiulard, cunoscut gi sub numele de sistemul de topografie administrativ[,
este de asemenea cunoscut
$i
ca sistemul de seclionare qi diviziune teritoriali. Este folosit in mod obignuit
in vestul Canadei gi cu o mai micd extindere in Ontario.
Punctele de referinjl iniliale pentru h64ile administrative au fost stabilite Ia smr$itul secolului a1
XVIIIlea. De la fiecare punct specificat se deseneazi liniile est-vest gi nord-sud. Punctele de referinJd
nord-sud pentru h[rlile administrative au fost stabilite ini]ial ca fiind vestul rneridianelor specificate.
@rimul
meridian de 98' se afli 1a aproximativ 12 mile vest de Winnipeg), Punctele de referinld est-vest
incep la paralela 49. De la fiecare punct specificat se traseazi liniile est-vest gi nord-sud. Liniile est-vest
se numesc linii de bazi iar liniile nord-sud se numesc meridianele principale, Fiecare meridian principal
are un numdr unic gi se intersecteaze cu linia sa de baz6. Prin utilizarea acestor linii de bazl gi meridiane
principale, terenul poate fi localizat cu acuatele
Terenul studiat cu sistemul de topografie dreptunghiular[ este imp14it de linii nord-sud la distanti de
6 mile numite linii de aranjare, qi de liniile est-vest la distan$ de 6 mile, numite linii de diviziune
teritoriali. Sistemul iqi are bazele in sistemul imperial de mlsurare: cum nici o provincie nu are iniliat un
program cuprinzitor de conversie metric6, dimensiunile rdm6n cele imperiale. Dreptunghiurile ce apar
prin intersectarea acestor linii se numesc diviziuni teritoriale. Diviziunea teritoriall standard este un petrat
cu latura de 6 mile gi conline 36 mile pAtrate. Cdnd este fecutA o topografiere, noliunea de diviziune
teritorialE are doui injelesuri: o localie aflatd inhe liniile est-vest gi nord-sud gi un pitrat de teren cu laftrra
de 6 mile. (In Ontario, diviziunile teritoriale au fost orientate dupe caracteristici geografice cum ar fi lacul
Ontario, r6u1 St. Lawrence, drumuri militare. Liniile de concesiune definesc diviziunile teritoriale gi
subdiviziunile implicate in topografia terenului.) l,Iofiunea de diviziune teritoriall se poate referi, de
asemenea, la o subdiviziune politicl a unui comitat, district regional sau municipaliiate rural[.
Interseclia dintre o linie de bazi qi un meridian principal reprezintd punctul de origine, de unde liniile de
aranjare gi liniile de diviziune teritorial[ sunt numerotate pentru a localiza o diviziune teritorial[ specificl
intr-o descriere tega16. Liniile de aranjare sunt numerotate spre est gi vest de la meridianul principal;
diviziunile teritoriale sunt numerotate spre nord gi
sud de linia de bazI.
Diviziunile teritoriale sunt imp54ite in 36 de secliuni, fiecare av6nd o arie de o mili p6trat[ qi conlinAnd
640 de acri. Pentru o descriere mai specificl a lotului, o secliune poate fi imparlitn in sferturi gi fracliuni
de sferturi. Pentru a se potrivi cu forma sfericd a globului pimdntesc, au fost trasate linii adilionale la
frecarc 24 de mile spre estul
$i
vestul meridianul principal, numite meridiane ghid. Alte linii, numite
paralele standard sunt trasate la fiecare 24 de mile la nordul
qi
sudul liniei de bazI. Aceste linii de corectie
sunt folosite pentru a regla diviziunile teritoriale dreptunghiulare dupl curbura pimAntului.
9.3
Capitolul 9
Sistemul lotului gi al blocului
Sistemul lohrlui gi al blocului a fost dezvoltat ca o consecinli a sistemului de topografie drephrnghiulard
qi poate fi folosit pentru a simplihca descrierile localionale ale loturilor mici. Sistemul a fost stabilit
ahrnci cAnd investitorii in teren au divizat terenul cu sistemul de topografiere dreptunghiularh
9i
au
akibuit numere de lot amplasamentelor individuale dintr-un bloc. HdrJile acestor subdiviziuni au fost
completate cu aprobarea administraliei locale qi inregistrate in registrul teritorial sau la oficiul de cadastru
pentru a stabili o inregistrare publici a localiilor 1or- Fiecare bloc a fost identificat precis folosind
studierea terenului sau un monument recunoscut. Un numlr unic inregistrat a simplificat referirea la
subdiviziune.
Aplicarea sistemului lotului
9i
a1 blocului vechilor comunitdti nestudiate a ajutat la identificarea fiecdmi
proprietar al amplasamentelor sau parcelelor de teren. Un topograf a localizat marginile str6zilor
9i
deseneazd hErti schitdnd blocurile. Atunci liniile de lot au fost stabilite de comun acord intre proprietari.
O descriere precisA, m6surati a fost stabilitd
pentru fiecare lot gi fiecdrui 1ot i s-a atribuit un numir sau o
literd ce putea fi menlionati in tranzacliile obignuite. De exemplu, un 1ot dintr-o arie topografici
dreptunghiulard
poate fi descris astfel: lotul 5 din blocul 18, numir de inregistrare 5396, in sud-vestul
secliunii 10, diviziunea teritorial[ 3 nord, aranjament 3 est. (In unele provincii, descrierea secliunii
9i
diviziunii teritoriale este pastrate prin convenjie ca parte a unei descrieri legale pe cAnd in alte zone
aceasti informalie este consideratd inutili qi qtearsd.)
Titlul
gi datele de inregistrare
inainte de o inspectare la faJa locului, un evaluator ar trebui sd ob,tini o descriere adecvatd
9i
alte
informafii, despre proprietatea respectivi, de la client sau din surse publicate sau documente publice.
Multe
jurisdiclii au un birou public sau o arhivi de acte unde tranzacliile sunt documentate
qi frcute
publice. in sistemul cdrlii funciare, accesul la documentele publice asigurd persoanelor interesate
posibilitatea cercetdrii gi daci este necesar, contestarii actelor de transfer. Multe din oficiile de cadastrl
peslueazl o lista cu actele terenurilor gi ipotecilor dupd
care pot fi ceutate. Un evaluator poate de asemenea sA
g6seasci informalii corecte despre titlul proprietSlii, ce
include un sumar al transfemrilor gi altor fapte folosite ca
dovadd a unui titlu ca gi alte documente
publice ce pot
afecta titlul.
(In sistemul Tonens, aceasti informatie este
menlionatl
pe titlu.) in plus, municipalitatea a consolidat
proiectele legale ce ar putea exista gi ar fi valabile pentm
examinare la birourile locale sau regionale.
Uneori iruegistrlrile publice nu conlin toate informaliile
relevante despre o anumit{ proprietate. Degi documentele
oficiale sunt cele mai de incredere surse de informare ele
pot fi incomplete sau neadecvate scopului evaluatorului.
Date utile
pot fi gdsite in sistemele de inscriere in
UNDE GASE$TI ...
Titlul
l\.4ulte
provincii
au acum valabile informatii
despre titluri
ii
registre
pe Internet sau puncte
de acces dial-up, Unii furnizori de informalii
comerciale menlin un serviciu de anuntare
pe
baza unui consimtemant scris, iar companiile
ce cautd titluri pot face o cercetare
pe baza
unui comision. Unele agenlii
provinciale sau
locale, cum ar fl biroul de impozitare, fac
rapoarte cu titlurile de proprietate vandute ale
terenului. Deseori, membrii conducerii unei
proprietSti imobiliare
pot accesa informatii
scurte despre vanziirile de
proprietefi
imobiliare.
cadastru
9i
in bdncile de date
gi planqele fiscului.
Valabilitatea accesirii prin Internet a titlurilor de proprietate gi a inregistrdrilor cadastrului simplificd
referinlele despre titlu qi acte.
ll
l!,,1t
ilrl
i.li
iii,L
iliir
-t
;ii
9.4
Analiza terenului sau a
Informafii
despre titlul de proprietate
Dacd hebuie evaluati o padicipalie la o proprietate, acele prerogative ale proprietalii care trebuie excluse
din evaluare trebuie precizate gi analizate cu atenlie. Evaluatorului cimia i se solicitS o opinie asupra
valorii unei fracliuni a unei proprietili trebuie sb utilizeze corect tipul de titlu de proprietate al acelei
frac{iuni
pentru a putea defini drepturile de proprietate pe care le va evalua
Dupd definirea drepturilor de proprietate evaluate, identi e
""
pot uf""tu valoarea, in plus, standardele canadi 6 anal e
vdnzdri mai importante ce au 1oc intr-un anumit nu ltatea a
tnvestiga
gi drepturile de proprietate terane gi subterane aferente titlului de proprietate, un rezumat scris al
istoricului unui titlu de proprietate sau alte evidenle ale drephrlui de proprietate ce vor fi evaluate.
Informaliile despre titlu indici servitufile
9i
restricliile ce pot limita utilizarea propriet[lii, precum
9i
drepturi speciale cum sunt: drepturile aeriene, drepturile asupra apei, asupra mineralelor, obligalii
9i
inlesniri
pentru zidurile comune. Evaluatorul nu este un expert in informaJiile despre titluri de proprietate,
dar trebuie si se bazeze pe documente legale, rapoarte de cercetare a titlului gi date despre titlu oferite de
alli profesioniqti. Servitulile, restricliile private gi publice afecteazf, valoarea proprietSlii.
Servihttile
pot proveni din liniile electrice aeriene gi subterane, canale coleitoare
gi tunele subterane,
canalizare, rute aviatice, drumuri, a1ei, gi spaliu liber. Unele servituli sau drephui de trecere oblinute de
companiile de utilitnii sau agenlii publice pot sa nu fie utilizate de mulli ani, iar inspeclia fizic[ a
evaluatomlui ar putea sA nu dezviluie vreo dovadd a unei astfel de utiliziri. In unele
jurisdiclii
de c6rti
funciare, servitulile ce nu sunt utilizate pe o perioadd finit5 se pot anula in mod automat. Folosirea uner
proprietdJi pentru acces frrd acordul scris a1 proprietarului poate da utilizatorului o servihtte prescriptivd
de-a lungul proprietllii, De obicei, acest tip de servitute trebuie folositi in mod deschis mai mulli ani fird
a fi contestate sau modificatd de cdtre proprietar.
Restricliile citate in acte sau titlu pot limita tipul cledirii sau afacerii ce poate fi desflquratl pe proprietate.
Un exemplu tipic esie o restriclie ce interziqe vdnzarea bduhrrilor alcoolice sau a benzinei intr-un anumit
loc. Deseori un titlu de proprietate nu va specifica
detaliile restricliilor private. Evaluatorul trebuie s[
citeascd instrumentul sau achrl pentru a identifica
limitlrile impuse propriet[lii; interpretarea acestor
documente
poate necesita pregitire
juridicb
sau
recomanddrile unui avocat. Evaluatolii deseori includ o
condilie limitativd in raporhrrile lor de evaluare in ceea
ce priveqte titlul. Acolo unde detaliile despre titlu sunt
pAstrate intr-un registru, un evaluator poate include de
asemenea o condijie limitativi privitoare la servituli sau
restriclii private ce nu au fost menlionate in arhivele publice.
UNDE GASE$TI ...
Informa!ii despre titlul de proprietate
Proprietarul legal al unei proprieteli gi tipul de
posesie poate fi constatat din arhivele
publice
pdshate
la biroul de cadastru local
pentru
titlurile asupra
pdmantului. lnformaliile de la
fata locului sau extrasele de carte funclarS pot,
de asemenea. furniza informatii folositoare.
Informafii despre localizarea
$i
amenajarea teritoriului
Amenajarea teritoriului gi dezvoltarea sunt de obicei reglementate
4e
adminisiraliile locale, dar sunt
deseori subiectul unor controale regionale, provinciale sau federale. In analiza localiz[rii pi a codurilor
clddirilor, un evaluator ia in considerare toate reglement[rile curente, precum gi posibilitatea unel
schimblri a codurilor. in general, o zoni este afectati unei utilizlri generale (cum ar fi rezidenlial5',
comerciall, industriald)
9i
atunci se specificd standardele de clldiri cum ar fi alinierea, inillimea
construcliilor
Ei
densitatea utilizlrii. Localizarea gi alte reglementiri ale amenajlrii teritoriului controleazi
urmetoarele:
I
A se vedea Standardele Canadiene Uniforme. Aceste cerinle pentru investigarea gi analiza istoriei vanzerilor
$i
a ofertelor
curente de vanzare sau acordurilor de vAnzare sunt cerinle minime. O cercetare suplimentad poate produce informafiile pentru
valoarea de Diate,
9.5
.
Inallimea
ii
mdrimea clidirilor
.
Acoperirea amplasamentului sau coeficientul de utilizare a terenului, referitor la densitate
.
Peisajul necesar sau spaJiul liber
r
Numdnrl de unitdli permrse
.
Necesitili de parcare
.
Necesitili de semnalizare
o
Aliniereaconshucliilor
.
Schi![ pentru viitoarele deschideri la stradd
o
Alli factori de importanti penfi! cea mai bunl utilizare
Utilizdrile ce sunt permise conform unor reglement6ri legale sunt de obicei subiectul numai pentm
oblinerea autorizaliei de construciie. Aceste utilizdri se mai numesc utiliz[ri de drept. Multe politici
zonale identificd
gi defrnesc alte utilizdri pentru ca o proprietate s[ fie datd spre aprobare autoritZlii locale,
aceasta fiind deseori Comisia de planificare 1ocal6 sau Consiliul municipal. E1e descriu
$i
procesul de
obJinere a autorizaliei de uiilizare nonconformS, modificiri, schimbiri. In zonele expuse inundaliilor,
cutremurelor sau alte pericole naturale, localizdrile gi reglement6rile clddirilor pot impune restriclii de
construclie. in districtele istorice sau cele de pe coasti, restricliile de localizare pot detemina localia
9i
proiechrl.
Potentialele schinrbdri in reglernentirile administrative tuebuie de asemenea sa fie luate in considerare. De
exemplu, o comunitate ce a ajuns la limita sanitard a capacitIlii canalului colector, mai degrabd introduce
un moratoriu in constmc{ia clddirilor sau stopeaze eliberarea a.utorrzdrti amenajdrii teritoriului pe o
perioadd de timp, decAt si declangeze un program de
dezvoltare scump sau ce afecteazd medjul. ln aceste
cazuri
perspectiva redezvoltirii unui teren trebuie
lntArziat'- Oportunitatea localizdrii curente
$1
posibilitatea schimbdrii ei trebuie de asemenea luate in
considerare. RecomandSrile pentru cea mai buni
9i
profitabili utilizare se pot baza pe probabilitatea
schimblrii localizdrii.
Unul din criteriile pentru alegerea celei mai bune
utilizdrj este acela de a fi permish legal. Dacd cea mai
bun[ utilizare a unui amplasament este f[cutd pe baza
ipotezei schimbdrii zondrii, evaluatorul trebuie sa
investigheze
probabilitatea apariliei unei astfel de
schimbdri. Evaluatorul trebuie sd interogheze personalul
de la birourile de planificare teritoriall
9i
s[ studieze tiparul schimbdrilor ce au avut loc intr-o zond
9i
si ia
in calcul posibilitatea unor viitoare schimblri. Evaluatorul
poate elimina acele utiliziri ce ntt sunt in mod
clar compatibile cu utilizirile deja existente in zond, ca qi utilizirile ce nu au fost aprobate. Dupi
verificarea informaliilor publice sau private referitoare la amenajarea teritoriului, un evaluator trebuie sd
fac6 o previziune a dezyolt rri zonei. Dacd localizarea amplasamentului in cauzl nu este compatibild cu
utilizdrile
previzionate, atunci probabilitatea apariliei unei schimblri este mare pi speculativI. Oricum,
evaluatorul ar trebui sd cunoascd faphrl ci schimbarea nu este niciodatd 100% siguri qi ar trebui sI
ayedrzeze client.rl despre acest lucru.
Informafii despre impozite gi estimlri
Impozitele pe proprietilile imobiliare sebazeaz|ln
genere, pe impozitirile ad valorem. Cotele de impozit
sunt semnificative in luarea in considerare a utilizdrilor potenliale. Din impozitlrile curente, din cota de
impozit curentl gi din verificarea cotelor de impozit anterioare, evaluatorul poate formula o concluzie
despre viitoarele tendinle in impozitarea
proprietililor. Valorile de impozitare nu pot fi buni indicatori ai
valorii de piaJi pentru proprietifi individuale deoarece evalubrile grupelor de bunuri bazate
pe metode
statistice tind s6 uniformizeze aplicarea impozitelor
pentru a asigura parikitea acestora intr-un anumit
UNDE GASE$Tt...
lnformatii despre localizarea
9i
amenajarea
te rito riu lu i
De$i ordonantele de localizare
9i
h64ile sunt
documentatii publice disponibile la birourile
locale de cadastru. un evaluator
poate
avea
nevoie de ajutor de la persoane specializate in
topografie pentru a inlelege reglementSrile
locale. Deseori un evaluator trebuie se
contacteze mai multe agentii. Restricliile de
localizare gi amenajare a lerenului nu sunt
trecute in titlurile de
proprietate, deci
confirmarea de la agenfiile de reglementare
gi
control este necesard.
9.6
Analiza terenului sau a am
district. Cu toate acestea, in unele zone gi pentm unele
tipuri de proprietate, valoarea de impozitare poate fi
aproximativ egali cu valoarea de piali. Credibilitatea
estimf,rilor locale ca indicatori ai valorii de niatd variazd
de la district Ia district.
Caracteristicile fizice ale terenului
in descrierea gi analiza amplasamentului, un evaluator
descrie si internreteazl felul in care caracteristicile hzice
ale amplasamentului afecteazl valoarea gi felul in care amenajlrile fizice se rapofteazd la teren gi la
proprietilile vecine. Prilcipalele caracteristici fizice includ urmitoarele:
.
Mdrimea
$i
configuralia amplasamenh-rlui
.
Influenla collului
.
Comasarea
o
Teren in surplus gi teren excedentar
.
Topografia
.
Utili6file
.
Amenajbrile amplasamentului
.
Posibilitatea de acces
o
Mediul
UNDE GASESTI ...
Informafii despre impozite gi estimdri
Documentele administraliei financiare locale
pot furniza detalii despre valoarea de
impozitare a proprietbtii
Si
impozitul anual.
Fiind obiectul politicii locale
9i
a unor
constrangerl de nedivulgare de informatii,
evaluatorul va trebui sA obline informatiile
despre proprietate de la inspectorul financiar
local inainte de a incepe inspectarea fizica a
proprietStii.
Caracteristicile flzice ale unui amplasament se
refere la merimea, configuratia, potentialul de
comasare, influenla coltu,ui,
prezenta terenului
in surplus sau celui excedenlar, topografia,
utilitdlile disponibile, amenajarile interioare gi
exterioare amplasamentului, localizarea gi
mediul.
Mirimea
qi configurafia (forma)
Descrierea mlrimii
9i
formei reprezinti dimensiunile amplasamentului (deschiderea, ldlimea qi lungimea)
gi fumizeazi informalii despre avantajele gi dezavantajele cauzate de aceste caracteristici. Evaluatorul
descrie amplasamentul gi analizeazd felul in care m[rimea gi forma sa afecteazd valoarea proprietdlii, Este
dati o atentie speciald oriclrei caracteristici ce este neobignuiti imprejurimilor. Efectele mirimii qi forrnei
asupra valorii proprietilii
variazi, odatI, cu utilizarea sa probabild. De exemplu, o parcelI cu o form6
neregulati poate fi adecvatd pentru
o locuin!6, dar nepotriviti pentru utilizare comerciald sau industriald.
Un lot triunghiular ca form6 nu poate avea aceeaqi utilizare ca un lot dreptunghiular din cauza mbrimii gi
formei lui.
Mdrimea terenului este mlsurati qi exprimat.E in diferite unitiii de mlsurd, in funclie de convenliile locale
gi de utilizarea terenului. intinderile mari de p5m6nt se mlsoard de obicei in hectare sau acri. Terenurile
mai mici se mdsoari de obicsi ln picioare sau metri pltrali, degi pot fi folosite qi hectarele sau acrii.
Dimensiunile sunt exprimate in picioare sau metri pentru un calcul mai simplu.
Un evaluator va da unitSlile de mlsuri ale lungimii, hjimii
9i
ariei atdt in sistemul metric, cAt qi in cel
imperial. Multe topografii din Canada suat frcute in sistemul metric, pi
multe politici adminishative il
favorizeazl. Tohrqi, unitifile de mdsur6 imperiale domind piafa imobiliard.
Deschiderea este lungimea misurati a pdrlii ce d[ la stradd, lac sau rAu, cale ferati sau alt aspect exterior
recunoscut de piafi. Deschiderea poate sau nu poate fi aceeagi cu ldlimea proprietdfii, deoarece o
proprietate poate avea formi neregulati sau deschiderea pe mai mult de o parte.
9:1
Diferenlele de mdrime afecteazl valoarea
9i
sunt luate ln considerare in analiza amplasamentului.
Diminuarea prelurilor de vdnzare pentrx a asigura consecvenla cu unit6li1e comparabile faclliteazd ana\za
amplasamentelor comparabile
$i
se pot identifica tendinlele in comportamentul piefei. Invers, daci
mdrimea scade,
preiurile unitare cresc. Utilitnlile firncgionale sau oporh-rnitiJile unui amplasament variazS.
deseori i1 funclie de tipurite de utiliziri la care se poate preta lotul. Utilizlri viitoare diferite previzionate
au mdrimi ideale ce influenJeazf, valoarea
9i
cea mai bund utilizare. Un evaluator ar trebui sd recunoasce
acest fapt atunci cAnd studiazd un afiplasament cu coniguralie sau mdrime neobiqnuiti. Tendinlele valorii
pot fi observate prin studierea vdnzdrl\or de pe piald de diferite mirimi qi forme
9i
capacitatea lor de a
suporLa anumite utiliziri sau dezvolt6ri. In evaluarea rezidenlial[, un lot triunghiular de mlrime mare nu
poate avea o valoare prea mare deoarece nu poate fi construiti decdt o singurf, locuinfi in conformrtate cu
reglementirile zonale. Restul terenului nefolosit ar rcprczenta terenul in surplus, care este analizat mai
los.
Influenta coltului
Proprietzli1e cu deschiderea pe una sau mai multe stAzi pot avea o valoare mai micd sau mai mare decdt
proprietilile vecine cu deschiderea o singurd strad6. Avantajul unui acces uqor al amplasamentelor
pe col!
pot fi diminuate
printr-o pierdere a intimiti]ii sau a utilizdrii datorati necesitdlii mutirii mai in spate. Un
evaluator trebuie s6 determine dacl piaJa 1oca16 considerd o loca]ie pe co! ca fiind favorabild sau
nefavorabild. Aceasti determinare se Doate
modifica in funclie de utilizarea sau de utilizdrile anticipate
a1e amplasamentului.
in trasarea amenajdrii clidirilor
9i
impdrlirii terenului in subdiviziuni, terenurile pe col1 au o flexihilitate
mai mare
$i
o vizibilitate mai bund decet proprietilile inchise. Un depozit pe col! poate avea avantajul
unui acces direct din ambele strlzi
si
o deschidere
9i
vizibilitate mai mare. Deschiderea
pe col! poate
aduce o intrare gi iegire avantajoas[ pentru afacerile cu parclri. Pentru proprietdlile rezidenliale, localiile
pe col! pot avea implicalii negative; ar putea fi mai de dorit o fundetur6 [ni$titi ce ar aduce un pre! mai
Lun. Loiuinlele din amplasamentele pe col! sunt expuse zgomotului de trafic
Ai
au o mai micd securitate.
Proprietarii amplasamentelor pe coll pldtesc preluri gi impozite mari pentru trotuare, iar plasarea mai in
spaie a cladirilor poate afecta mlrimea
permis[ a clddirilor. De obicei, proprietarii locuinlelor de pe
amplasamentelor
pe col! trebuie si menlini un spa,tiu verde mai mare decdt ar fi de fapt proprietatea
public6.
Comasarea
Uneori cea mai buni ulrlizare rezultl din unirea a doud sau mai multe parcele intr-o singur[
proprletate.
Dacd parcelele unite au o valoare mai mare decdt dacd ar fi luate individual, atunci apare valoarea din
comasare. Comasarea determind un surplus de valoare ce rezulti atunci cdnd doud sau mai multe loturi
sunt unite pentru a produce un lot mai mare cu o mai buni utilizare. De exemplu, ar putea fi o cerere mar
mare pentru loturi de un acru in parcurile industriale, unde majoritatea loturilor au o
jumitate de acrx.
Luat i;dividuat, un lot de o
jum5tate
de acru are o valoare de 1$ pe picior pdtrat. Atunci cdnd este unit cu
un lot vecin de o
jumitate
de acru, valoarea noului lot poate cregte la 1,5$ pe picior pitrat. Diferenla de
valoare poate fi compensati prin prima pldtiti de un promotor imobiliar pentru a combina
proprietdli
vecine, iau invers, dacd loturile sunt foarte mari
qi unirea lor produce o valoare mic6
pe picior pitrat in
piald datoriti economiilor de sca16.
Valoarea din comasare se poate aplica unui amplasament existent de o mdrime sau fotmd speciald, care
ale o utilitate mai mare decdt loturile standard mai mici. Utilizdrile terenurilor vecine
9i
valorile 1or sunt
analizate penIru a determina dacd proprietatea evaluati are valoare prin comasare
9.8
Analiza terenului sau a amplasamentului
Comasarea este semificativA in evaluarea terenului agricol. Proprietbli de mdrimi mai mici decdt ar fi
optim au valori mici deoarece ele nu pot suporta echipamenhrl modem necesar producerii profitului
maxim, Intr-o zond urban6, comasarea spaliilor comerciale pentru birouri qi pentru locuinle gi poate cre$te
valoarea loturilor combinate. De exemplu, unele orage ce doresc sa incurajeze dezvoltarea unor utilizdri
mixte, vor stabili politici zonale ce permit densitdli mai mari pentru amplasamentele mari. Dacd un lot cu
o deschidere de 66 de picioare poate atinge o ratE de ocupare a spaliului de numai 1,0 dar o parceld. cu o
deschidere de 132 de picioare are o ratA de ocupare a spafiului de 1,5 comasarea va exista iar investitorii
se vor strAdui sd uneasc6 loturi adiacente cu o deschidere de 66 de picioare.
Deqi comasarea terenurilor la o dimensiune ce permite o utilizare mai bun6
$i
profltabilE poate cre$te
valoarea terenului
(dolari pe picior pdtat sau acru), poate avea loc gi un efect invers. Terenul trebuie
divizat sau subdivizat pentru a obline o utilizare mai bune este de obicei vandut in mase la un pre! mai
mic decAt prefurile de vAnzare insumate ale componentele sale. Prelul pe unitate mai mic reflectd un
discount perceput de pia![ de risc, timp, management, dezvoltare gi costuri asociate, costur.i de vdnzare,
profit
$i
alte consideralii asociate cu vanzarea prin impdrlire.
Terenul excedentar qi terenul in surplus
Pe orice piafi, o utilizare a unui teren dat are deseori o dimensiune, configuralie
$i
tut raport teren
-
construclie optime. Orice teren care nu este necesar utilizbrii specifice are o valoare diferiti de valoarea
terenului necesar conskucjiei. Porliunea de teren ce reprezinti un amplasament optim pentru amenajlrile
$i
consfircliile existente va reflecta rata teren
-
constmclie tipici. Terenul necesar pentru a suporLa
amenajdrile
qi construcliile existente sau v.iitoare poate fi identificat qi clasificat de cetre evaluator care va
investiga plasdrile mai in adAncime, parcare4 depozitarea gi necesitatea spaliului verde. Orice teren rdmas
este fie teren excedentar fie teren excedentar, fie teren in surplus.
La un amplasament amenajat
Ei
construit, terenul excedentar este pimintul care nu este necesar pentru a
servi sau suporta construcliile existente. Pentru un amplasament vacant, sau un amplasament considerat
ca gi vacant, terenul excedentar nu trebuie s[ asigure cea mai bund utilizare initiald. Acest teren
excedentar poate avea ca mai bund utilizare a sa sau poate permite o viitoare extindere a constmcfiilor
existente sau anticipate. Dacd terenul excedentar este vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare,
valoarea sa de piaJl este addugati la valoarea entitilii economice.
Terenul in surplus nu este necesar sA suporte construcjiile existente
$i
nu poate fi separat de proprietate gi
vAndut. Terenul ln surplus nu are o ca mai bund utilizare independenti gi poate contribui cu o valoare
minimi.
Ca un exemplu, s5. consideri.m o prop.rietate rezidenliali cuprinzAnd o locuinJd penhu o farnilie gi doud
loturi de dimensiuni standard. Daci locuinla a fost situatii lntre limitele unui singur lot gi
suprafala de
teren normali ln zoni este de un singur lot, atunci al doilea teren, cel vacant, cel mai probabil este
considerat teren excedentar, care poate fi separat de lotul cu clldirea gi luat in considerare pentru viitoare
dezioltdri. Dac[ valoarea terenului in vecindtate era de 1$ pe picior pltrat, atunci terenul excedentar din
aceasti sihralie s-ar adluga valorii proprietilii tot cu 1$ pe picior pitrat (adici casa gi doui loturi). Daci
terenurile proprietElilor vecine ar fi loh-ui duble, indiferent de pozilia casei, atunci aceeagi proprietate nu
ar avea teren excedentar gi nici teren in surplus.
Sd considerdm acum un parc industrial in care coeficientul de utilizare a terenului de depozite variazd
lntre 0,45
9i
0,5, iar valoarea terenului este de 2$ pe picior pitrat. Proprietatea ln cauze este un depozit de
20.000 picioare petrate, amplasat pe un teren de 100.000 picioare pitrate, de unde rezulti un coeficient de
acoperire a ierenului de 0,2, mult sub normele de pe piaJi. Dacl terenul aditional care nu este necesar sd
suporte cea mai bunf, utilizare a proprietilii existente ar fi in partea din spate a locajiei, {Xrd acces la
stradi, atunci acel lot ar fi considerat teren in surplus, deoarece nu poate fi separat gi nu are o cea mai
bunl utilizare independenti. in aceasti situajie, este posibil ca terenui in surpluJsi continue se contribuie
pozitiv la valoarea proprietilii in cauzi (deoarece construcliile existente ar putea fi extinse pe terenul in
surplus), dar este posibil gi s[ valoreze mult sub preful de 2$ pe picior petrat, practicat la terenurile
9.9
Capitolul 9
vacante din parcul industrial. DacA intr-o p.roprietate vecin5,, proprietarul ar putea sa se extindd pe partea
nefolositi, atunci acest teren ar putea fi considerat teren excedentar deoarece ar putea fi eparat de prima
proprietate qi folosit de celblalt proprietar. in acest caz, valoarea terenului excede tar ar putea fi
comparabild cu terenurile vacante din parcul industrial, sau ar putea fi chiar mai scump decdt celelalte,
dacd vecinul are nevoie de acest teren pentru a-gi completa proprietatea.
Topografia
Str-rdiile topografice aduc informalii despre conturul, clasihcarea, scurgerea naturali, condiliile de sol,
vederea gi utilitatea fizic6 generali a terenului. Amplasamentele pot diferi ca valoare datorit6 acestor
caracteristici fizice. O pantd abruptd impiedici de multe
ori constructia c1[dirilor. Scurgerile naturale pot fi
avantajoase, sau in cazul in care localia este in ava1, pot
limita serios utilizarea ei. Sistemele adecvate de
canalizare pot compensa problemele topografice gi de
scurgere care, in caz contrar, ar putea sii impiedice
dezvoltarea unui astfel de amplasament. Terenurile
muntoase sau terenurile cu o bun[ canalizare pot suporta
utiliziri mai intensive.
in descrierea topografiei, un evaluator trebuie sd
foloseascd terminologia locali. Ce se nume$te pantd abruptd intr-o anumite parte a
l6rii,
poate fi
considerat un povAmiq uqor in alti zond. In unele cazuri, descrierile topografiei unei proprieti,ti pot fi
luate din surse publicate, cum sunt hdrlile topografice (vezi Figura 9.1).
Caracteristicile topografice, calitatea solulul
de suprafatd gi
a subsolului, clasa, canalizarea
Si
capacitatea de suslinere a solului determina
adecvarea unei parcele de teren pentru o
utilizare agricold sau penlru a fi construit.
Costul instalerii utilitalilor este luat in
considerare in concluzia celei mai bune utilizari
qi poate fi reflectat direct sau indirect in
analizd, in functie de selectia vanzarilor
comparabile folosite in evaluare.
UNDE GASE$TT ...
Hirtile topografice
H5(ile topografice ale Canadei sunt disponibile
prin vanzdtori comerciali sau la diverse birouri
ale Resurselor Naturale Canada.
(De
asemenea, sunt disponibile
9i
prin Internet la
a0resa www.nrcan-rncan.gc.ca)
Programul de studiere geodezicl
in America de Nord, hirlile topografice realizate sub
lndrumarea Resurselor Naturale Canada. cunoscute sub
numele de Hbr,tile topografice a1e Canadei, frmizeazL
informalii folositoare in descrierile terenului (vezi Figura
9.2). Sunt trasate liniile de bazd, meridianele principale
9i
liniile de diviziune tedtorialA impreunl cu desenele
topografice
gi amenaj6rile ficute de mdna omului.
Desenele topografice din aceste h[4i includ ridicihrrile
de plmAnt (reprezentate prin curbe de nivel la intervale
specificaie), rduri, lacuri, pdraie temporare gi alte forme de ap[, zone siab canalizate
$i
pedui. Desenele,
reprezentdnd lucrlrile ficute de on1 includ drumuri modemizate sau nemodemizate,
gosele, poduri, linii
de electricitate, diguri, cii ferate, aeroporturi, biserici,
qcoli qi alte cl6diri. Ariile administrative, cum ar fi
granilele zoneipublice gi parcurilor, sunt de asemenea menlionate
I
Analiza tel.enului sau a amplasamentului
Figura 9.1
Hal ti topograficX
'.
t978 Sursa: US of thc Interior
9.11
l
I
Capitolul 9
Analiza solului
Condiliile de sol de suprafali gi de subsol sunt impo.rlante atat pentru terenurile agricole cdt
9i
pentru cele
pentru construclii. Pentru toate tipurile de proprietdli este impofiant ca pdmAntul si fie adecvat construirii
clidirilor sau acomodirii unui sistem septic, gi este un argument major cdnd este examinatA o clddire
mare. Nevoia de piloni speciali sau de o fundalie flexibild are un impact considerabil asupra adaptirii
unui amplasament penfu o anumit.6 utilizare. Condiliile de sol afecteazi costurile de dezvoltare
gi deci
valoarea
proprietilii.
Agronomii
9i
experlii ln sol mdsoarl calitatea agricol4 a pimAntului
$i
capacitatea solului pentru utiliziri
agricole specifice. Inginerii calificali in compozilia solului testeazl consistenla solului qi capacitaiea de
suport. Condiliile subsolului sunt de obicei cunoscute de constructorii locali, investitori
9i
a\ii, dar dac[
existd o suspiciune in ceea ce privegte capacitatea de suport a solului, clienh-rl trebuie informat de
necesitatea unui studiu al solului. Toate indoielile trebuie rezolvate inainte de araliza celei mai bune
utilizdri. sau descrierea oricirei iooteze ar trebui inclusl in raportul de evaluare.
Analiza mlagtinilor qi a terenurilor inundabile
Evaluatorul ar trebui si verifice h6(ile terenurilor
inrurdabile realizate de administraliile locale qi si revadd
orice informalii topografice aduse de client. Proprietllile
din ariile inundabile pot avea o utilizare drastic limitati
datoriti restricliilor de construire sau de finanlare, dar pot
avea valori superioare pentru habitat. Un exemplu de
harti inundabild este prezentatd in Figura 9.3.
Definijia unei mlaqtini variazd. Multe legi descriu mlaqtinile
o
Solul
UNDE GASE$TI ,..
Ha4ile terenurilor inundabile
Vezi birourile administratiilor locale
9i
ministerele mediilor teritoriale.
in funclie de trei caracteristici:
o
Hidrologia
'
Vegeta,tia
in termeni generali, o mlagtin6 este un teren inundat sau saturat la suprafalh sau o pdnzd freaticd la o
frecvenll
gi durati suficienti sd suporte,
gi in circumstanle normale chiar suporti, o rispdndire a
vegetaliei adaptate unui teren sahrat.
Mlagtinile, mocirlele, luncile
9i
esh-rarele sunt subiechrl unor grade de influenli variate din partea
administraliilor locale, provinciale qi federale. Mlagtinile sunt protejate de citre asocialiile de pescuit,
dacl sunt semnificative ca habitat al pegtilor sau ca exploatalii piscicole.
Pentru a evalua mlagtinile, evaluatorii trebuie se lnleleagl caracteristicile unice ale acestui tip de pim6nt,
legile ce protejeazd aceste terenuri, nigele de piald pentru astfel de proprietili qi apiicarea adecvate a
abordlrilor valorii. Un exemplu de mlaqtine este prezeniat in Figura 9.4.
9.12
Analiza terenului sau a ampl^samentului
Figura 9.2
US Departamentul de Intr:rne
-
Prospectiri geologice
i -----:,::..-.
,...
;:l
lrooNr^llts AE]l, HofiAlE conNw. wE5TERN Arrlox
4rq&*l4dgr,|'i<
E-.
9.13
Capitolul 9
Figura 9.3
Harta unui teren inundabil
Sursa: Media
NJ
utilitlti
Un evaluator trebuie sa investigheze toate utilitilile qi sewiciile disponibile unui amplasament.
Utilitelile exterioare pot fi realizate public sau privat, sau poate exista necesiLatea unor sisteme de
utilitili interioare cum ar fi fose septice sau pufuri de ap[ piivate. Utili6tile importante2 care trebuie
luate in calcul includ umrltoarele:
.
Sisteme sanitare de canalizare
.
Ap[ potabill pentru consum uman
o
Surse de ap6 neprelucratd pentru uz comercial, industrial
9i
agricol
o
Gaze nahrrale
o
Elechicitate
r
Sisteme de drenaj
.
Servicii de telefonie
.
Televiziune orin cablu
2
Disponibilitatea serviciilor de utiiitefi
$i
infrashucturi determind densitatea amplasamentului
$i
a vecinetetilor lui. Proiectanfii
arlalizeazd capacitztea utilitailor oa o componenti a plar ficirii pentru amplasamert. O analizi a capacitifii inftastructurii poate
fi esen ala pgnfu cea mai buni utilizare a reamenajirii amplasamentului. Vezi Urban Land Institute, www. uli.org
9.14
Analiza terenului sau a
Degi analiza de pia!5 descrie, in general, sistemele de
utilitali care sunt disponibile intr-o zond, o analizd a
amplasamentului
va oferi o expunere detaliatd a
utilit6!ilor
care existi pe amplasamentul evalual. Loca{ia
gi capacitatea utilitiJilor trebuie deterrninate
gi orice taxd
de conectare trebuie notat6. Orice fe1 de costuri de
servicii
atipice, mari sau mici, trebuie identificate
9i
analizate. Nu este suficienti constatarea
pur
9i
simplu a
disponibiliElii
utilitdlilor in zonb. Orice restriclii
rezultate dintr-o lipsd a utilitililor sunt importante in
analiza celei mai bune utilizdri a amplasamentului
9i,
pe
cdt posibil, trebuie sd fie investigate sursele altemative a1e serviciilor de utilitdli.
Apa potabill
9i
sistemele sanitare de canalizare sunt doul dintre cele mai importante utilit.ili pentru
potenliala dezvoltare a amplasamentului. Proprietilile care nu au acces la un sistem de api public trebuie
sA se bazeze
pe rezervoare de ap6 sau pe alte sisteme
private care sunt de obicei foarte scumpe, limitate in
calitate
$i
in debit,
9i
care sunt subordonate unor standarde de sdnitate. Absenla unui sistem sanitar de
canalizare
poate sd limiteze densitatea. Un amplasament de doi acri, care in alt caz ar fi fost folosit penfilt
consfirrirea de apartamente, ar putea sa fie un simplp loc pentru o casd daci nu are un sistem sanitar de
canalizare.
Trebuie luate in calcul costurile de fumizare ale utilitalilor gi sarcina de plata a amenajdrilor locale,
sumele datorate sau alte coshui speciale de utilizare. in atenlia utilizatorilor comerciali
9i
industriali se
ar ta.
.
Calitatea
$i
cantitatea apei
9i
coshrile ei
.
Costul qi disponibilitatea surselor de energie
.
Adecvarea relelelor de canalizare
o
Sursele adecvate de ap6
Ei
orice alte costuri de utilitili speciale sau supraLaxe care pot fi cerute
pentru realizarea anumitor lucrdri
.
Impactul asupra amenajbrilor de amplasament cu privire la taxe
9i
metode de plati
Amenajlri
ale amplasamentului
Ei
construcfiile de pe acesta
intr-o descriere a amplasamentului, evaluatorul trebuie s[ prezinte amenajirile exterioare
$i
interloare
care pregltesc amplasamenhrl pentru destinalia qi dezvoltarea sa viitoare. Apoi, evaluatorul va znaliza
misura in care amenajirilb amplasamentului ii afecteaze valoarea. Calitatea, condiliile
$i
adecvarea
relelelor de canalizare, trotuareior, racordurilor la relele1e utilitare
gi alte amenajlri influenleazd
.utilizarea
pi valoarea amplasamentului. Evaluatorul trebuie s[ descrie
gi sd analizeze amenajdrile aduse
amplasamentului, cum ar fi nivellri, amenajdri peisagistice, garduri, borduri, lrotuare,
$aoturi'
pavaje,
drumlri,
gose1e gi alte amenajiri. Valoarea amenajirilor este considerati in mod obignuit ca parte din
valoarea amplasamentului.
Localizarea unor clAdiri existente pe un amplasament trebuie, de asemenea, descrisd
9i
analizati. Mulli
evaluatori realizeazd planuri ale amplasamentului care prezinti toate clddidle in funcfie de liniile ce
delimiteazi
parcelele, locurile de acces, parcirile qi autostrlzile. Raportul construcfie-amplasament
9i
configuralia amplasamentului sunt de obicei importante pentru capacitatea amplasamenhrlui de a se preta
la diferite utiliziri. Spaliul alocat parcdrii influenleaz[ valoarea amplasamentului pentru utilizarea sa in
scop comercial sau in scopul afacerilor; ca urmare, trebuie analizat raportul construclie
-
amplasament.
Politicile zonale sau planurile urbanistice generale vor specifica spatiul minim necesar.
Evaluatorul trebuie si noteze orice amenajare a amplasamenhrlui care miregte sau reduce tfillizarea
optiml a proprieti]ii sau cea mai bunl utilizarea a acesteia. De exemplu, un lot in zona comerciali poate
fi construit cu o cledire formati din 18 apartamente care este prea valoroasd pentru a fi demolati. DacI
acel lot poate cuprinde o clidLe cu 24 de apartanente, dar localizarea clldirii existente blocheazl accesul
UNDE GASE$TI ...
Date despre utiliteli
Informalii clare despre utilitelilor
publice pot fl
obtinute de la:
.
Companiile de utilit6ti locale sau
agen,tii
.
Depadamente de lucrdri
publice locale
e
Furnizorii de apd qi de canalizare
9.15
la unitdlile potenlial adilionale, evaluatorul trebuie sd concluzioneze ca respectiva clddire este
subdezvoltatl gi nu poate
fi folosite la cea mai bund utilizare a sa.
Figura 9.4
Harta terenurilor mligtinoase
Napa
River
Sonoma
Novato
Creek
Las Gallinas;l
I
r",*",rn"
{D
M.rh.
@
e.t*'-,
@.
nit.i""
Othor:
Miller Creek
l-{
N
0 5 6 9 Mts
---r
UntueFal Trlisvetsr MeGl.r
p.liedoo. Z pne
l0' trAB27
co,/.er obEhd ftfil ore
Nalidnd Wedands In r rtry
ltaiErshed borhdari3
ddinEd lid digniled tum
USGS 1r100,00! 6ale c ads
Shrt.d..[ea @re. t!m
uscs
{oFR e7-7458)
San Pablo Eay Matenshed
Wctlind Typos
9.16
Analiza terenului sau a
Accesibilitatea
Analiza amplasamentului
pune accent pe relaliile spalio{emporale intre amplasament
qi origini comune
9i
destinalii-
dvaluatorul descrie gi analizeazd toate formele de acces spre qi de la o proprietate imobiliard
si
vecin6tatea
acesteia. in cele mai multe cazuri, parcirile private de automobile, localizarea
9i
starea
str6zilor,
aleilor, drumurilor de legiturI, drumurilor: libere
gi celor principale sunt importante in utilizarea
arnplasamenhrlui.
Proprietilile industriale sunt influenlate de accesul la cdile ferate
9i
de apropierea de
zonele de acostare. Ariile comerciale, industriale
$i
reziden,tiale
pot fi afectate de amplasarea
aeroporturilor,
autostrizilor, sewiciilor de transporl
public
ai
feroviar.
Traficul de volum
poate fi avantajos sau dezavantajos,
depinzind
de alte condilii care afecteazd cea mai bund
utilizare. Volumul ridicat de trafic in zonele comerciale
este de obicei un lucnr bun, traficul intens
poate insd sd
afecteze magazinele cu vdnzare en detail dar nu
Pi
pe
cele care au produse destinate c6l6torilor. Traficul intens
care are loc
pe 1Angf, cartierele de locuinle este de obicei
in detrimentul familiilor, dar strlzile cu trafic intens, care
sunt folosite
pentru a ajunge la o subdiviziune sau la o
arie in dezvoltare, sunt avantaJoase.
Zgomotul,
prafu1 gi gazele emanate de la o arterl aglomerati de circulalie, drum principal sau ldturalnic,
srint deunatoate
pentru cle mai multe amplasamente rezidenliale, cu densitate mici. Pe de altd parte, de
valoarea de publicitate a amplasamentelor de pe arterele majore
pot beneficia birourile
9i
centrele
comerciale, dicl aglomeralia nu impiedici fluenJa traficuiui. Un activ de natura avantajului de publicitate
este vizibilitatea unei proprietili comerciale din stradi; acest activ este gi mai valoros in momentul in care
clienhrl-9ofer
poate iegi ugor din trafic
ai
intra in proprietate.
Benzile mediane, restric-tiile de virare la stdnga, strdzile cu un singur sens gi restricliile de acces pot limita
utilizlrile
potenliale ale amplasamentului. in analiza amplasamentului, evaluatorul trebuie sd testeze
utilizlrile
probabile ale amplasamentului in relalie cu fluxul de trafic. Orice schimbiri
planificate in acces
trebuie verificate impreune cu autoritatea de reglementare
Di
menlionate in raportul de evaluare.
Mediul inconjuritor
Evaluatorii analizeazd utilizarea terenului
qi in relalie cu condiliile de mediu. Considerentele ce trebuie
luate in calcul includ factori ca:
.
Climatul local
.
Disponibilitatea alimentarii cu api care trebuie sa fie adecvatd
Ei
satisfEcdtoare
.
Sistemul de scurgere
.
Calitatea aerului
.
Prezenla naturii silbaiice/specii
pe cale de disparilie
.
Localizareafzliilor de cutremure
gi zone predispuse avaiangelor
.
Apropierea de cursud de ap[, reuri, lacuri sau oceane
Poluarea aerului gi a apei sunt cauzate de cre$te.rea populaliei qi urb-anizdrii. Grija publici legati de
poluare a dus la acliuni politice
9i
legislalii
pentru protejarea mediului. In zonele in care poluarea aerului
este extrem de ridicati, reglementirile pot interzice anumite industrii
$i
ar
-putea
si limiteze volumul de
trafic; asemenea restrictii afecteazl utilizarea terenurilor in unele
jurisdiciii.
In unele
!6ri,
drepturile Iegate
UNDE GASE$T| ...
Date despre volumul de trafic
Volumul de traflc inregistral
pe o proprietate
imobiliard este inregistrat de un contor de
traflc, care in
general poate fl oblinut de la
departamentul de drumuri. Contoarele de trafic
indicd traflcul zilnic, orele de vdrf,
9i
direclia
Observand viteza
Si
migcdrile vehiculelor ajutd
un evaluator ooate se decide modul in care
traflcul afecteazd cea mai buna utilizare a
9.17
ul
de poluare au devenit vandabiler. in localii situate ldngi surse de apd naturale industria poate fi interzisd;
in schirnb este promovate utilizarea terenului in scopuri de recreare, Avantajele climaiice gi cele de mediu
c6t gi constr0ngerile irebuie analizate pentru a determina cea mai bund utilizare a terenului. Utilizirile
viitoare a1e terenului trebuie sd fie in concordantI cu mediul inconjurdtor.
Un amplasament intr-o localie specifici poate fr influenlat de expunerea la soare, vdnt sau de un alt factor
al rnediului. O localizare care este expuse foafie mult Ia vant poate fi deadecvatA pentru o staliune, dar
poate se fie locul cel mai bun pentru o centrald temricA, Paftea insorite a unei strizi nu este cel mai
adecvat loc pentru magazinele care vdnd en detail. in locurile cu temperaturi foarte ridicate, partea strdzii
r.nde este umbrd este mai circulati de pietoni gi magazinele de pe aceasta parte au vdnzdri mai rnari, chiar
dacd au chirii mai ridicate ca pre! qi valoarea la care este estimat terenul este mai mare. Staliunile de schi
au de obicei panta de cobordre inclinati citre nord pentru pdstrarea zApezii gi cl5dirile orientate c5tre sud.
Analizele cu privire la mediul inconjuritor al unui amplasament se concenfeazi asupra interelalionlrii
dintre terenul evaluat qi vecinltili. Efectul oricdrei nepldceri sau oricdrui risc, cauzate de vecindtili,
trebuie luate in calcul. De cea mai mare importanle sunt preocuparile de securitate
-
ca de exemplu,
securitatea angajalilor gi clienlilor, locatarilor gi vizitatorilor sau a copiilor care vin sau pleaci de 1a
$coale.
Valoarea unui amplasament este influentati
9i
de peisajul din apropiere
9i
de dezvoltarea unot parcuri,
clddiri frumoase, spalii comerciale compatibile. Tipurile de construc,tii care inconjoard
proprietatea
imobiliard, care trebuie evaluati, qi activitalile celor care le folosesc pot sA influenleze semnificativ
valoarea amplasamentului.
Obliga,tii de mediu
in ultimii ani, guvemul a emis multe reglementbri
gi legi cu privire la mediu; iar guvemele locale pi
provinciale au adbugat gi mai multe. AceastA retea largA de reglementiri define$te condiliile naturale care
constituie obligalii de mediu care
^fecteaz1,
valoarea proprietSlii. Arealele nahrrale care trebuie proteJate
sunt luncile, zonele de reaprovizionare cu ap6, habitatele pentru speciile pe cale de disparilie. Obligaliile
legale ale omului pot fi indicate de prezenla scurgerii subterane din rezervoarele de stocare, materiale din
azbest, PCBs sau alte materiale periculoase. Existenja uneia sau mai multor condilii de mediu poate
reduce valoarea unei proprietili sau poate chiar crea o valoare negativi.
Evaluatorul obiqnuit poate sd nu posede cunogtinfe sau experien]a necesara pentru a detecta prczenta
substanlelor
periculoase sau sl le misoare cantitatea. La fel ca gi vdnzdtorii qi cumpdrdtorii
pe o pia!6 de
bunuri, evaluatonrl trebuie sd se bazeze pe sfatul altora. Evaluatorii nu trebuie sd fie expertj in detectarea
gi m6surarea substantelor periculoase. Rolul
gi responsabilitatea unui evaluator in detectarea, misurarea
9i
luarea in considerare a impactului asupra mediului inconjurdtor
gi a substanlelor periculoase, cand acestea
afecteazd o parceli particularl sau o proprietate imobiliari, sunt conlinute in Standardele Uniforme
Canadiene
-
vezi Standardele de Evaluare (Tabelul 9.1).
Lista de control a propriet.ilii imobiliare
(Figura 9.5), elaboratl qi adoptatd de Institutul de Evaluare in
1995, fitmizeazd evaluatorilor care conduc inspeclii de proprietate imobiliard un ghid ugor de folosit
pentru a inregistra observalii despre prezenla factorilor de mediu posibili. intr-o anumiii misurd, folosirea
aceshri tip de list6 de control de cdtre oricine limiteazS, responsabilitatea evaluatorului.(Not6:
lista de
control nu a fost detaliati pentru familii, proprietili rezidenliale sau agricole.)
I
Legea ame cani a aerului cumt, din 1990, reglemellteazi emisiile de substanfe poluante ale companiilo-r poluatoare. Cele care
nu ating limita de emisii alocate prin lege pot transfera sau vinde dreptutile lor de poluare altor companii. Incep6nd cu anul 1993,
&epturile de poluare au fost vendute atat prin Conitetul Comertului din Chicago, cat
$i
pe piafa extrabursieri a drepturilor de
ooluare.
9.18
Analiza terenului sau a
Chiar daci nu existf, nici un motiv ca proprietatea
evaluati sA fie afectatd de substanle
periculoase,
evaluatorii sunt sfdtuiti sd inciudE in raportul lor de
evaluare o declaralie standard sau o prezentare a
condiliilor limitative privitoare la substanlele
periculoase. O declaralie de genul acesta clarificd
limitele nonnale ale unui
gvaluator,
arati lipsa de
expertizl a evaluatorului cu privire la substanlele
Notele practice ale Standardelof Canadiene
Uniforme oferd ghidare pentru evaluatori cu
privire la
problemele legate de mediul
inconjurator. Lista de control a observdrii
propfietSlii, publicatd de cake Institutul de
Evaluare,
poate fi utilizata
pentru a inspecta o
proprietate imobiliard
Si
pentru inregistrarea
observatiilor despre posibilii factori de mediu.
periculoase gi abrogi orice responsabilitate
pentru
probleme ce depSgesc experienla evaluatomlui. Determinarea unei analize aprofundate rdmAne o
problem[ controversati, chiar daci este folositi o declinare de competenle.
Tabelul9.l
Aprecierea substan{elor
periculoase in procesul de evaluare
Impactul asupra mediului
Atunci cdnd specialigtii calificafi au confirmat existenla contamindrii gi au estimat aosturile de remediere sau de
conformare, un evaluator trebuie sipoatA sd dezvolte o opinie de genul valoare
,,aSa
cum esle"
9i
trebuie sd fie
con$tient se inleleagd qi sd aplice corect acele metode
$i
tehnici recunoscute, care sd producd o evaluare credibili.
Valoarea unui interes intr-o proprietate imobiliard contaminatd nu poate fi mdsuatd numai deducdnd remediile
9i
costurile de conformare estimate din valoarea
proprietdtii pe ipoteza necontaminirii acesteia. Alli factod pot
iofluenla valoarea, incluzdnd orice impact pozitiv sau negativ asupra stigmahrlui gi posibilitatea de schimbare in
cea mai buna r,rlilizare.
Recuno
qs
ter eq c o nt amin dr ii
Un evaluator este un obseryator antenat
$i
experimentat al unei proprietiJi, dar recunoaqterea, detectarea sau
mdsurarea contamindrii nu este de obicei scopul unei misiuni de evaluare. Evaluatorul devine congtient de
contaminare de la dezvdluirea pe care o face clienh-rl gi de la informafiile cunoscute inainte sA accepte misiunea de
evaluare, sau prin obsewarea
$i
cercetarea pe care evaluatorul o face in timpul misiunii de evaluare. Dacd unui
evaluator i se cere sA completeze o listd de control, ca parte a procesului de recrmoagtere a contaminirii,
evaluatorul trebuie sd rdspundi numai la acele intreb5ri la care este competent in limitele particulare ale expertizei
in acea zon6. Dacd intr-o evaluare nu se incorporeazi informaliile cunoscute despre contaminare, poate rezulta un
raport care induce in eroare.
Remedierea
$i
costurilor estimate de conformare
Remedierea
qi costurilor estimate de conformare implici cunogtinfe gi experienfe care depE5esc pe cale detinute
de un evaluator. SpecialiEtii care se ocupd de probleme de mediu sunt foarte pricepufi in cerinfele federale qi
locale legate de mediu, pi sunt califrcali sd estimeze qi sd cuantifrce materialele gi/sau metodele adecvate pentru
remediere sau conformitate. Al[i specialigti care se ocupe cu obliga;iile legale gi cu cele legate de operafiuni de
afaceri pot fi qi ei implicafi in procesul de estimare a costurilor. Un evaluator poate sI se bazeze rezonabil pe
constatdrile
gi opiniile speciali5tilor calificafi in probleme de remediere gi de estimare a cosh.uilor de conformitate
cu obligafiile de mediu.
Opinii privind wloarea intereselor tn proprietdlile imobiliare afectale
Mulfi clienli angajeazd expertj iu mai multe discipline diStincte
6i
simultane, qi iau decizii de afaceri bazdndu-se
pe compararea rezultatelor gi pe constatdrile diferigilor exper{i. Aceqti cliengi pot sA ceara unui evaluator sd
evalueze o proprietate imobiliard care este sau poate si he contaminate sub conditia ipotetici cd proprietate
imobiliard nu este contaminati. Un evaluator poate si evalueze interese intr-o proprietate imobiliard care este sau
se presupune ce este contaminatd baz6ndu-se pe condiliqipelgligd cd proprietratea imobiliard nu este contaminata
atunci cdnd (l) rezultatul evaludrii nu induce in eroare, (2) clientul este pus la curent cu limitarea, qi (3) cdnd
conditia iooteticd a fost dezvdluit6 in conformitate cu aceste Standarde.
Standardelc Uniforme canadiene. 2001. Note
9.r9
Capitolul 9
Figura 9.5
Formularul listei de control a proprietlfilor imobiliare, pagina I
lN.
APPRAISAL
INSTITUTE.
LISTA DE CONTROL A PROPRIETATII IMOBILIARE
SCOPUL ANALIZEI
Lista de conhol a propriegtii este lntocmitt de cetre evaluator odatd cu inspectarea proprietifii ln timpul unei misiuni de
evaluare. In completarea listei de contol se lnregistreaze numai observalii vizuale. Scopul listei de conhol este sA ajute
identifioarea posibilelor probleme de mediu care pot fi observate de un speoialist care nu se ooup[ cu probleme de mediu.
Evaluatorul nu cautd titlul, nu a luat interviu celor care posedd sau au posedat proprietatea imobiliard, nu a fhcut nici un fel de
cerceteri care dep5gesc atribufiile sale normalo ca evaluator sau care depd$esc procesele legate de o misiuno de evaluare
normaH, Aceste lucruri sg fac numai daca se cere,
Cel care folose$te aceasttr listd de conhol trebuie sA i$i aminteascE oA toate rdspunsurile la inheberi sunt date de un evaluator
care nu esle expert in probleme legate de mediu
$i
cale nu este antrelat sau calificat in astfel de probleme; deci ea kebuie
folosite numai in a stabili pentru client dace este necesard interyentia unui specialist in probleme de mediu. Lista de control nu
a fost fEcute pentru utilizarea de o familie dink-o proprietate rezidenfiali sau pentru propdetdli agricole.
Evaluatorul nu este dspuMitor pentru lipsa de dtctare sau identificare a posibililor factod de mediu. Raportul evaluatorului
sau/$i lista de control a proprietilii imobiliare nu trebuie consideratE, in nici o circumstanfe, ca fiind o eyaluare a proprietilii
imobiliare legat6 de mediu ca gi cum ar fi fost fEcute de un specialist.
TNSTRUCT|UNt GENERALE
Evaluatorul trebuie si distingt, in mod corspunzetor, lntre prezeqa fizici a factorilor de mediu qi efectele economice pe care
astfel de factori pot s[ le genereze pe piale sau in valoarea estimate. In completarea listei de control, evaluatorul hebuie se
ata$eze lnregistrari, note, evidenfe public,
$i
documentiri pentru observalii specifice. Instrucfiunile pentu flecare seclie a
listei de conhol speciirol ce fel de documente sunt necesare,
TERMINOLOGIE
SI
STANDARDE DE EVALUARE
Umitorii termeni din lista de control apat in Diclionarul de evaludri ale proprieldlilor imobiliare, a treia edilie, (Chicago:
Instituhrl de Evaluare, 1993) gi sunt specificati in lista de conhol: prop etdli Invecinate, profesiokijti de tkediu, evaluarea de
mediu a terenului,
;i
pul de exploatdre, ele,tteu, sau lagune. Adtesali-vl la Diclibnarul de evaludri ale propfietdlilor
imobiliare, edilia a tteia pentru a afla mai multe informatii.
Referiti-vi h Ghidul nr.8,
,,Substan{ele
periculoase in procesul de evaluar", Ghidul de standarde ale evalualofilor
profesionifti;,,Responsabilitatea evaluatorilor cu privire la substanfele toxice gi periculoasd'
$i
alte documente
9i
standarde
penhu mai multe infomalii.
o ?@l d. rlrdqr Lslikq re d4iuik ,dc Mqi,ii rrFrier riiir& ti
dl4ij
!d
l4tu d d-ffi, d
qd4ir
c Er rridr { 6!;rcIc.
ldin4
9.20
Analiza terenului sau a am
Formularul listei de control a proprietitilor imobiliare, pagina 2
Descrie inspecfia evaluatorului ln interiorul
tnvecinate
imobiliare in cauzd gi, dacd se poate, pe propriefiJile
SECTIUNEA 1 Amploarea inspectiei evaluatorului pe o proprietate
SECIIUNEA 2 Factori posibili de mediu observafi de evaluator
maijos dacd weunul dintre ace$ti factori au fost identificali iII timpul inspecliei vizuale a evaluatorului
pe proprietatea imobiliard gi dacl se poate
$i
pe proprietdtile invecinate, O descriere scrisi a posibililor factori
de mediu trebuie si fie prezentate peltru toate inheb5rile la care se rdspunde cu,,Da".
l A obse.vat evaluatorul orice semn care ar putea $e indice o utilizare industrialS, curenti sau hecut5, pe
proprietatea imobiliard sau pe proprietefile invecinate?
f,l Da tr Nu Daci s-a observaq descriefi maijos:
2. A obse.vat evaluatorul recipientg, canishe de depozitare, inskumente de inleturare care nu aveau etichett sau
care erau utilizate pe propdetatea imobiliare?
O Da O Nu Daci s-a observat, descriefi maijos:
3. A observat evaluatorul pete de argile sau vegetaiie diskuse pe proprietatea imobiliard?
Q Da tr Nu Daci s-a observat, descriefi mai
jos:
4. A observat evaluatorul orice puFxi de colectare, bilfi sau bazine pe proprietatea imobiliari?
D Da O Nu Daci s-a observat, descriefi mai jos:
5, A observat evaluatorul orice dovad[ de rezervoare de stocar la suprafafi sau in subteran pe proprietatea
imobiliari?
tr Da O Nu Dactr s-r observaq descriefi maijos:
o 2e | 6 alpdBr b'ihb rdc &tPrtile Et! Mqrrrii r.prlrjEr tntb i
rrirhriiFd EpF&c rq' dclJm( o' ddirir 6 E6r 6DFisn' 4 ic rEru d.rtr dkrnn FbuL 4 ohtid $bEtie
2din4
9.21
Figura 9'5
Formularul listei de control a
6. A observat evaluatorul orice scurgeri pe podea sau pe pereli asociate cu proprietatea imobiliard, podeaua
9i
perelii fiind pdtafi sau mirosind nepbcut?
O Da [J Nu D.ci s-a obserYat, descriefi mai
jos:
7. A obsewat evaluatorul orice fel de apd care era deversatE pe sau de pe proprietatea imobiliare?
El Da tr Nu Daci s-a observat, descrieti maijos:
8. A observat evaluatorul orice indicatii de desc[rcare, lngropare sau ardere pe propdetatea imobiliard?
tr Da 0 Nu Dac{ s-a observat, descriefi maijos:
9. A observat evaluatorul orice fel d vopsea stiramatE, cu biqici sau cojiti pe proprietatea imobiliari?
tr Da tr Nu Daci s-a observat, descriefi maiios:
10. A observat evaluatoml orioe defecte de izolare, de lnveli; a[
levilor
qi al conductelor pe proprietatea imobiliari?
O Da tr Nu Daci s-a observat, descriefi mai
josi
11. A observat evaluatorul orice fel de tumuri de hansmisie
(electrice, de microunde) pe proprieiatea imobiliara?
E Da El Nu Dactr s-a obserYat, descrieti maijos:
12. A observat evaluatorul orice zone de coastd, r.auri, cursuri de ap', izvoare, lacuri, u altioi pe pfoprietatea
imobiliari sau pe propdetifile lnvecinate?
tr Da O Nu Dactr s-a observat, descriefi maijos:
13. A observat evaluatorul orice alt fel de factod oare iDdici necesitatea unei investigiri de cike un specialist ln
probleme de mediu?
tr Da tr Nu Dac{ s-a observaq descrifi maijos:
o rmt &
^srd
rdiu. rdb &rNiL lu@ l,{drni.rd tdtrb ri
rr,lqrl
ror
't?ro6E
Er dd!G( d r.diF r d .ryr6r. fi. Gcu odd6.lci'n L*r! c lqi,tr ddult
3din4
Analiza terenului sau a
Figura 9.5
Formularul listei de control a proprietlfilor imobiliare, pagina 4
SECIIUNEA 3 Factori de mediu posibili raportafi de al(ii
Se indice mai
jos
daca in completarea acestei misiuni evaluatorul a fost informat verbal sau in scris
-
despre
orice factori de mediu posibili, rapodali de auii.
,,Alfil'
pot include clienfii, definetorul proprietdtii imobiliare,
agentul defindtorului propriet5lii imobiliare sau orice alta persoane care deline astfel de infonnafii
Documentarea este necesad penru orice secliune de mai
jos,
unde rEspunsul este
,,dt'-
Dacd informafia a fost
prezentati verbal, atunci este necesari ca o descriere scris5 a sursei
$i
a circumstanlelor de comunicare sd fie
ata$atd acestui formular sau/gi unui rapoft de evaluare. Copii ale rapoaftelor date evaluatorilor trebuie ataqate
acestui formular sary'Si utlui raport de evaluarc.
14. A fost informat evaluatorul despre dosare federale sau statale pestrate care indice lnregistrarea pe p.oprietatea
imobiLiari sau pe o proprietate invecina6 a unor factori de mediu?
O Da O Nu Daci da, asigurati documentatia.
15. A fost informat evaluatorul despre violdri ale legilor cu privire la protecfia mediului inconjur[tor, care au a\ut
loc de curand sau in trecut pe propietatea imobiliarr?
tr Da tr Nu Daci da, asigurafi documentafia.
16. A fost informat evaluatorul despre procese sau de procedee administrative cu privire la mediul inconjuritor,
care au avut loc de curand sau in hecut in legitura cu proprietatea imobiliara?
tr Da El Nu Daci da, asigurafi documentafia.
17. A fost informat evaluatorul despre teste pentru amestec de vopsea qi plumb sau orice fel de substanle
periculoase, care au a.Lllt loc de curend sau irl treout pe proprietatea imobiliara?
tr Da 0 Nu Daci da, asigurati documentafia,
18. A fost infonnat evaluatorul despre teste pentru matedale care confil azbest, care au a\,.ut loc de curAnd sau in
trecut pe proprietatea imobiliara?
0 Da O Nu Daci da, asigurafi documenta+ia.
19. A fost informat evaluatorul despre teste pentru mdon, care au a\,!t loc de curand sau in trecut pe propnetatea
imobiliare?
0 Da tr Nu Daci da, asigurati documentafia.
20. A fost informat evaluatorul despre teste peltru argild sau pentru contaminarea apei de suprafaF, care au aq]t
loc de curand sau in trecut pe prop etatea imobiliari?
tr Da O Nu Daci da, asigurafi documentafia.
21. A fost informat evaluatorul despre alte misiuni de evaluare a mediului ioconjuritor pe proprietatea imobiliari?
Q Da D Nu Daci da, asigurafi documentafia.
Semnlturi
Data la care s-a lfltocmit lista de conhol semnati
Certificarea dati de stat sau Licenla de funclionare Statul
o rmr& Aledsrtudu 16r &e,udrqEd!( M46ni^rEb/bidbi d4bq Er @ryidr afieiEtu orrlkqilche
'rchio
{drilrNbrari.
4din4
9.23
Capitolul 9
Evaluarea de mediu a amplasamentului gi a proprietlfii
Deoarece existi obligaJii legale de mediu ca qi un efect impodant pe care il are contaminarea asupra
oricdrei proprietZfi imobiliare, evaluatorii gi delindtorii de proprietali sau clienlii trebuie sd facd cercetiri
se.rioase pentru a determina daci exist.d vreo probabilitate ca o proprielate anumitf, sd fie afectatE, aparent
sau latent, de condiliile de mediu. Acest lucru este azi ceva uzual, la fel cum ai testa problemele de
shr'rcturd ascunse, termitele sau afi factori care pot influenla valoarea. Cei mai mulli evaluatori gi
delinitori de proprietili nu sunt calificali qi instruili s5. facl evaludri tehlice, dar o examinare rezonabill
poate h o dovadi a condiliilor care sunt deja cunoscute pe piafd.
in cele mai multe pAfij ale
![rii,
creditorii cer, de obicei, un studiu specific despre condiliile de mediu
inainte sd acorde un imprumut pentru o proprietate care va produce venit. In timp ce shrdiile formale sunt
foarte pulin cunoscute pentru cartierele de locuin!6 pentru familii, creditorii g.i alli funclionari pot cere
studii pentru acele arii suspectate a fi afectate de condiliile de mediu, pentru a se asigura cd acele condilii
nu vor afecta proprietatea pentru care creditul este cerut. (Vezi Tabelul 9.2)
Tabelul 9.2
Evaluarea de mediu a amplasamentului
Multe proprietali imobiliare cer:
Bazn l: Ytzitzrea amplasamentului (intewiu cu locuitorii
amplasamentului gi cu cei care locuiesc in vecinitate qi
ciutarea de semle de conLaminare ca pamant pdtat,
exfoliere, uqi nocive, zone de indlimi gi addncimi care
prezinti o suprafala necorespunzabare, suprafele de teren
accidentat, sau prezenla canistrelor sau a altor depeuri)
Examinarea fotografiilor care infitiqeaz[ rinele zone
Shrdiul unor documente care sunt
finute
de agenliile de
mediu locale, provinciale gi federale
Studierea legislaliei adecvate.
Dacd faza 1 dezviluie semne ale unei posibile contamin[ri a mediului din irecut sau din viitor sau
violiri ale regulamentelor de mediu, atr.nci:
Faza 2:
Dacd contaminarea este prezentd, afunci:
Fazr 3
.
Luarea de probe din sol
.
Luarea unei alte probe din sol pentru a se stabili extinderea
pe verticalb sau pe orizontali a plm6ntului infectat
$i
a apei
contamrnate.
o
De obicei se intocrne$te un plan pentru temediere sau
diminuare, incluz6nd un program, qi costutile estimate
asociate cu cu[tarea mediului.
\/ezi Dybvif, Larry. 1992 "Contaminate Real Estate - Implication for Real Estate Appraisers". ,4ppftisal Institute of Cakada, Ra\earch I
deyelopmeht nlhd; Robert V. Colangelo and Ron^ld D Miller, Ekvironnehtal Site Ass?ssnenls and Their Impact on Properly lal e. The
Appraiser's Role (Chicago: Appraisal Institute, 1995), pp.218-219 and thc workbook for the Environmental Risk and tho Real Estate
Appraisal Process seminar (Chicago: Appraisal Institute, 1994), pp. 78 80.
Noii: The American Society for Testing and Materjals (ASTM) a elaborat standarde pentru estimare:
'
Stardard Practice for Bnvironmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessmcnt Process Oracticc 3 1527-93)
S tandard Praciice for Environhental Transaction Screen Process fPracticc 1528-93
Analiza terenului sau a
Multe evalubri de mediu ale amplasamentului sau evaludri de mediu a1e proprie6jii imobiliare, cerute de
tranzacliile de propriet.6li imobiliare, sunt conduse de consultanli de mediu, care sunt calificali sd
investigheze o arie foarte largi de probleme de mediu
O evaluare de mediu nu poate sd garanteze ca o un
amplasament nu are nici un fel de substanle toxice. O
investigalie oferd insi proteclie legali pentru
cumplratorul necunoscAtor, dar gi o anumitd asigurare cI
o oosibilf,
contaminare cu hidrocarburi, azbest, sau alte
Evaluarea impactului factorilor de mediu este
solicitata adesea in cazul vanzarii sa,l unui
credit. Sfera unei evalueri de mediu
poate
cuDrinde inke una si treifaze.
substanle
periculoase este pulin probabill. Pentru a
gaftntz cL o proprietate imobiliard este complet lipsit.E de orice contaminare, orice cladire componente
tiebuie sd fie examinati pentru azbest gi fiecare metru
pahat de pimAnt
9i
fiecare metru cub de api
subterand trebuie testat.
$tiinJa
condilii1or variate de mediu
9i
legile referitoare la obligaliile de mediu
continud sl se modifice datorita progresului inregistrat in cunogtinle despre mediul inconjurltor.
Caracteristici speciale ale terenurilor destinate agriculturii
Resursele rurale
qi agricole ale terenului au caracteristici specifice,
pe care evaluatorul trebuie si le
investigheze
gi sI 1e descrie adecvat:
r
Solul. Sunt adesea disponibile shrdii precise asupra solului care indici tipurile de sol de pe
proprietafi, recolte potrivite gi produclii a$teptate. Aceste shrdii sunt utile in compararea
proprieti,tilor agricole.
.
Sisteme de irigalii gi canalizare. Dreptul legal la apd este la fel de imporlant pentru valoarea
propriet[lii ca
Ei
sursa fizicd de ap[. Spre deosebire de Statele Unite, delinitorii de plmAnt ln
Canada, care se invecineazi cu o sursi de apl au drephrri rezonabile asupra ei gi se pot servi de
ea. Provincia deline controlul asupra apei qi poate regla utilizarea apei prin mjnisterul mediului.
Multe agenlii provinciale acordS permisiunea unei utilizlri pe scarS largl a apei, cum ar fi de
exemplu irigaliile. Exportul de apd este o problemi mai delicati qi de aceea esie reglementati de
guvem.
o
Clima. Condiliile climaterice generale gi specificul anotimpurilor pot afecta recoltele qi, astfel,
valoarea terenului.
.
Recolia potenliala. Recoltele oblinute de pe o proprietate sunt dependente nu numai de climi,
teren gi irigafii, dar gi de disponibilitatea forlei de munc6, a transportului
9i
a accesului
pe pie]ele
specifice producerii, transporhrlui
9i
vdnzdrii acestor produse.
.
Reglementirile de mediu. Recoltele sunt influenlate de reglementirile
privind ierbicidele,
insecticidele, ingrIgimintele, poluarea aerului
9i
apei, precum
$i
proteclia animalelor sllbatice.
Depozitele subterane, materialele cu azbest din clidirile fermelor
9i farcurile
pentru vite sunt
componente uzuale ale obligaliilor de mediu.
9.25
Capitolul 9
T
Proprieti{i contaminate
Stigmatul este o condilie externi care afecteazl negali'r valoarea unei propriet5li imobiliare sau a uneia
care se invecineazi cu ea. O modalitate bunA de a vedea stigmatul in procesul de evaluare este aplicarea
aborddrii prin cost a valorii, Pentru a calcula pierderea de valoare trebuie sd pomegti de la valoarea
real6 a amplasamentului gi sd deduci costurile pentru remedierea amplasamenh.llui gi a impactului
provocat de stigmat. La acelagi fenomen asisidm gi in analiza vAnzirii unei proprietdli contaminate.
Proprietatea este vandut6 unui cumpdrdtor cunoscltor la un pre! mai scdzut. Prelul se compune in
general din doui elemente:
.
Cosrul de remediere estimat de cumpirato
.
Un discount pentru incertitudine (stigmatul)
Din addugarea celor doui elemente trebuie si se ajungi la valoarea amplasamentului neafectat.
Dou[ seturi de riscuri sunt asociate cu efectul mediului asupra proprietitilor imobiliare. Primul set de
riscuri sunt cele reale sau un fel de riscuri cuantificabile gtiintific, cum ai fi costul de remediere sau de a
gestiona problema. Cel de-a1 doilea set de riscuri il constituie riscurile percepute (stigmat), care variazd
in funcfie de urmltoarele:
.
Caracteristicile contaminirii
-
dacd pot sI fie eliminate, cet de mult intrerup activitatea
celorlalli gi ce grad de pericol ii este asociat.
o
Extinderea in mediul inconjurltor
o
Natura obligaliilor (a unui individ sau a unei entitdli)
Deoarece un stigmat de mediu este probabil se tezeascA reaclii gi din partea cumpdretorilor
$i
creditorilor, poate avea ca rezultat incetarea creditului ipotecar pentru intreaga zond. Tipuri diferite de
materiale periculoase gi toxice au in general efecte stigmatice diferite. Cdteva probleme sunt asociate
cu materiale din azbest, care se gdsesc in cl6diri, dar de obicei scurgeri de substan{e contaminate in
apele subterane pot stigmaiiza proprietatea imobiliarb foarte mult, chiar dacd, subsianja conlaminanti
nu se giseqte in subsolul proprietSfii care este evaluati.
Evaluarea unei proprietili imobiliare afeclatd de mediu gi de orice fel de stigmat este o zoni in care
investigaJia se deslhgoard pentru mult timp
$i
care cere o infomare foarte corecte pe tot parcursul
evaludrii, datoriti legilor mediului, care sunt intr-o permanenti schimbare. Evaluatorii trebuie si fie
foarte atenli la obligaliile lor ahmci cdnd evalrteazd o proprietate
imobiliarl care s-ar putea s6 fie
contaminata sau care prezinti un stigmat de mediu, gi trebuie sd cunoasc6 expertizele care sunt cetute
in astfel de situalii. In prezent sunt folosite o serie de tehnici pentru evaluarea proprietililor
contaminate, dar este foarte puJin probabild o abordare standardizati a acestor provociri ale mediului
inconjurbtor sd poati fi aplicati.
Bibliografie suplimentari: Bill Mundy. 1992.
,,Stigma
and Valw" . The Appraisal Journal (Iarrtary), William N. Kinnard, Jr.
and Elaine M. Worzola. 1999,
'How
North Appraisers Value Contaminated Property and Associated Stigma". The Appraisal
Journal (July); Richard Roddewig- 1996,
,,Stigma,
Environmental Risk and Property Valuel 10 Critical Inquiries". Tle
Appraisal Journal (October); and Richard Roddewig. ,,Classiffing
the Lvel of Risk and Stigma Affecting Cortaminated
. The Appraisal Journal
e
Drephrri minerale. PrezenJa metalelo.r pretioase,
lilei
qi gaz, nisip
9i
pietriq, piatrb roqic de
carierl cum ar fi piatra de construclie, depozite de argild sau piefte prelioase pe o parceld de
pAment poate sd ii afecteze valoarea; ca
$i
drepturile la ap6, drephri legal de a putea extrage
orice fel de minerale pe care pdmantul proprietilii 1e contine in subteran sau la suprafafi este la
fe1 de important ca
$i
dreptul de proprietate in sine. Guvemul federal qi provincial a menlinut
dreptul la minerale din timpul confederaliei. Terenurile obtinute dupi confederalie nu includ
foarte multe drepturi la minerale. Cele mai multe contracte de arendare
qi de relalii de
proprietate trebuie investigate.
9.26
Analiza tcrenului sau a amplasamentului
Probleme de mediu neapalcnle. Chiar dacd obligaliiie dc rncdiu asociate cu intrcprinderile
industrialc sunt foarte biDc cunoscute, rrulte diutre acestea pot exisfa pe foafte multc pi:op11etdll.
Nn putem sd presupuncrn ci pr opricldlile rurale care par a fi neafectate chiat nu au nici un fel de
obligafii de mediu. In anii '40
$i
'50, cdliva fennieri au folos.it altumite cuvc pcntru bovine,
adicd canale umplute cu subslanfc prin care bovinele erau conduse pentru a lc cnriJa de insecte
nicr gr de cipuge. Combustibilul era de obicci hatat cu DTT gi allc pcsticide. Cand aceast:i
practici nu a mai fost folositd, canalele elau pr,rr gi simplu rulplutc. Femele au acum in sublcran
rezerr,/oarc de stocare care conlin combustibili utilizafi pentru vehiculele fermci. Pdmdntr,rl
fermei poate gi el si fie contaminat de acumularea continui de iugld;.1m6nt
9i
de pcsticidc.
Terasamcntele vechi ale unci cdi ferate pot constihri gi elc o problcmi de mediu pentm cd ahtncl
cand elau tumate in pdrnant trcbuiau sipatc canalc ce conlincau crcozot.
Alte consideralii. Zonele in care se afl6 mineralele, habitatele de viaJd sdlbatic6, cursurile de apd
gi lacurile, distanlele fa16 de zonele populate gi ntilizdrile recreativc ale terenului sunt aspccLc ce
trebuie analizate in evaluarca teremrlui agricol. Reglement6ri speciale fiscale cutl ar fi
impozitelc rcdusc pc proprietSli sau rcsurse agricole trebuie, de asemenca, analizatc".
q
Pentru o prezentare a lnetodclor utilizate pentru descrierea
li
analiza caracteristicilor esenfiale ale utilizlrii tetenului pell
producfia agricoli a se vedea: Amedcan Society ofFarm and Appraisal Institute, The Appraisal ofRurdl Property (2"d Edirio
Denver and Chicaeo. 2000.
Figura 9.6
Harfa solului
Sursar US Departamentul de Agricultura, Scrviciul Conservirii Solului in coopcrare cu Institutul Politehnic gi
Universitatca de Stat din 1995
(Octornbric
solului de Henrico
9.27
I
Bibliografie
suplimentarl
American Society of Farm Managers and Rural Appraisers and Appraisal
Institute. 2000. The Appraisal of
Rural Property (2d edtttoi). Chicago and tienver,
Andrews, Richard N. L. 1979. Land in America. LexingtroD., Mass.: D.C: Heatl.
Bible, Douglas S., and Chengo Hsieh. 1999. "Determinants of Vacant Land Values and Implications for
Appraisers." The Appraisal Journal (Iuly).
Boykin, James H. 2001. Land Valuation: Adjushnent Procedures
and Assignments. Chicago: Appraisal
Institute.
Buck,
|n{ew
Jr. et. al. 1989.
,poes
crime Affect Property values?" canadian Appraiser,
yorume
23,
Book 4.
Colangelo, Robert V., and Ronald D. Miller. 1995. Environmental Site Assessments and Their Impact on
Property Value. Chicago: Appraisal Institute.
Keating, David M. 1995. The Valuation of Wetlands. Chicago: Appraisal Institute,
owens, Robert w. 1991. "Appraising Floodplain Properti es]' The Appraisat Journal (April).
Rinehart, James R. 1999.
"Estimating the Effect of a view on undeveloped
property
Values.', zfte
Apprais al Journai (January).
Rubenstein, Harvey M. 1996. A Guide to Site Planning and Landscape Construction. New York: John
Wiley&Sons, Inc.
witherspoon, Robert E., Jon P. Abbett, and Robert M. Gladstone. 1976. Mixed-use Developments: New
Ways of Land Use. Washington, D.C.: Urban Land Institute
9.28
ANALI ZA CONS TRUC TIILOR
10
Termeni importanti
o
Arhitectura e
Elemente cu via16 lungn
o
Arhitecturd civil5 .
Elemente cu viaJi scurt.6
.
Arhitecturi exterioard .
Inspeclia proprietdlii imobiliare
.
Cogenerarea de celdur6 o
Stilul arhitectonic
r
Descrierea clddirii .
Utilitaie functionale
o
Dezvoltare pentru utilizare mixta
fntroducere
O parte imporlantd a oricd.rui raport de evaluare este descrierea tlpului, calitafii
$i
condifiei clddirii sau
clidirilor de pe amplasamenL gi analiza proiectului de structurd. Procesul analizei construcliilor cuprinde
trei sarcini care relalioneazI:
.
Inspeclrapropriehlii
.
Descrierea clddirii
o
Analiza stilului arhitectonic
ai
a utilitilii frrnclionale
in procesul de evaluare, evaluatorul aduni cea mai mare parte a informaliei necesare
pentru
a descrie
adecvat gi a anahza construcfiile in prima parte a inspecliei propriet.ilii.
Inspectia inadecvatd sau
nepotrivitd a caracteristicilor fizice
9i
infrlignrii proprieti,tii
9i
proprietaJii
lor iomparabile pot crea
dificultali in fazele ulterioare ale evaludrii. De exemplu, o problemi
de structura caro a fost trecuta cu
vederea poate face s6 egueze concluziile celor trei aborddri ale valorii.
Descrierea exacti a clddirii este esenliald pentru toate misiunile de evaluare. in descrierea
si anahza
amplasamenhrlui qi ale construcjiilor, evaluatorul trebuie si adreseze toate intrebdrile, si intre in
amlnunte referitor la orice problemd, qi sI inierpreteze importanla unor date optime pentru a pune bazele
unei fundamentdri pentru
cea mai bun[ utilizare. Evaluatorul trebuie sd cunoaica in imanuntrme
caracteristicile ftzice ale unei proprietili imobiliare ca si identifice gi s6 selecteze comparabile crediLile.
Descrierea cl5dirii permite
evaluatorului s[ identifice mdrimea
9i
calitatea imbundtiliril,or aduse acesteia,
si calculeze costul de realizare gi costul de inlocuire gi sI determine cea mai mare parge din formele de
depreciere. Astfel, calitatea descrierii construcgiei influenteazi in mod direct estimirea valorii, obfinut5
prin aplicarea celor trei abordiri ale valorii.
Stilul arhitectonic qi utilitatea firncfionald sunt interrelafionate, gi efectul lor combinat in leg[turd cu
valoarea proprietnlii trebuie analizat de evaluator. Stilul arhiiectonic d[ forma gi ornamentafia clidirii.
Utilitatea {iutclionald este capacitatea unei propriet5li sau a unei cl5diri de a fi utill gi
si poatl sI
functioneze la standardul la care a fost conceputi, conform cu cererea gi standardele de pia1i. Utilitatea
funclional5 se referl gi la eficienla utilizirii unei clddiri, mai exact la stilul arhitectonic, proiectare gr
amplasare, circuit interior, mdrimea gi tipul camerelor. Stilul arhitectonic, cdt qi utilitatea funclionaid
influenleazi
_
viala oamenilor prin asigurarea sau neasigurarea frumuselii, confortului, securitilii,
comoditifii, luminii
9i
aerului. Ele mai pot garanta
menlinerea unor cheltuieii rezonabile, plstrarea unor
tradilii valoroase gi pot indica nevoia de schimbare.
10.1
Criteriile de stil
$i
utilitatea funcJional[ sunt foarte importante pentru o evaluare. Ele sunt notate, alituri
de caracteristicile fizice, in timpul r.rnei inspeclii fdcuti proprietSfii. Folosind date comparabile, un
evaluator trebuie sL analizeze modul in care stilul sau utilitatea funcliona16 pot s[ influen]eze valoarea pe
piala a unei proprietnli. Stilul qi utilitatea func,tionale sunt examinate in utmltorii termeni:
.
Utilizarea pentru care o proprietate particulara a fost destinati
.
Utilizarea acr'rah sau a$teptati
.
Utilizarea cea mai productiv[
Aceste trei utiliz[ri pot sau nu si fie identice.
Scopurile finale ale unei analize a construcliilor includ urm6toarele:
.
Identificarea optimd a componentelor importante pentru evaluare
.
Ralionamenhrl profund al calitilii
gi condiliei tehnice a construcliilor qi componentelor
.
Un suport convingdtor de concluzii pentru cea mai bun[ utilizare gi aplicarea aborddrilor valorii
Acest capitol se a-\eazd pe elementele
Ei
caracteristicile structuale pe care un evaluator le va lua in calcul,
aceasta fiind munca de bazd a unei analize, urm6nd-o apoi cea de analizi a construc,tiilor.
Inspecfia
proprietltii
Uneori consumatorii confundi o evaluare cu o inspeclie a proprietdlii, dar aceasta din urmi este m.unal
una din sarcinile unei analize de evaluare. Inspectorii profesionigti de proprietate sunt speciali$ti cu
experienld in glsirea unor defecte in structura
gi in materialele folosite ln construirea unei proprietifi.
Evaluatoiii trebuie si fie familiarizali cu procesul inspecliei proprietdlii,
9i
unii ar putea sd aibi experien!1
in constructii, avAnd multe cunoqtinle, dar scopul unui evaluator nu este si analizeze tehnic proprietatea.
Mai degrabd, un evaluator obsewl componentele
gi caracteristicile proprietSlii care ii vor influenla
valoare pe pia1i.
Importanta inspecliei propriethlii nu tfebuie s6 fie subestimata. cele mai multe date pe care un evaluator
le adun[ sunt de la inspeclia propriet5lii. Compara]ia subiectului cu comparabilele este esenlialA
pentru
comparalie directi
qi pentru abordarea
prin venit, iar estimarea cheltuielilor de construclie este imposibili
fdrd un inventar al componentelor cllrlirii. In plus, compararea calitd]ii clSdirii
9i
condiliilor
componentelor construcliei poate fi esenliala pentru efectuarea corecliilor.
Mulli evaluatori inva,t.6 cum sA inspecteze o proprietate prin practici la locul de munci. Instruirea formali
s-a dezvoltat datoriti faptului c6 inspectia.propri.t
i
!i
pentru clien{ii care cer servicii mai bune'. Inspec
de
interacliune fali:in-faq a clientului cu evaluato
in
interacliunea cu clientul pot fii foarte costisitoare sau foarte
jenante,
stricdnd relaliile dintre evaluator
9i
client
gi poate sA afecteze relaliile de afaceri viitoare. Greqeala de a nu prezenia defecte pe o proprietate
(pentru i6 aceste defecte au fost trecute cu vederea in inspeclia proprieti,tii) sau de a nu verifica
informaliile adgnate prin alte mijloace sunt gregeli ale unui raport de evaluare care pot genera litigii
Dentru evaluator.
I
Vzi John A. Simpso n, lgg7
,
Pope y Inspectioh: An Appraiser's Guide, Chicegoi Apptaisal lrNtitute.
L0.2
Analiza construcfiilor
Cdteodati evaluatorul nu are experien[a, cunoqtintele^fi
echipamentul necesar pentnr a efectua inspeclia
$i
trebuie sd se bazeze pe aprecierilc altor profesionigti2. Pentru o propdetate complexa, cum este o fabricd
de prelucrare care conline un echipament sofisticat
qi sisteme de mecanica, planurile
9i
schigele oferite de
proprietar pot fi de mare ajutor.
Descrierea
clldirii
in procesul de evaluare, un evaluator descrie proiectul,
desfisurarea
qi detalii de construcfie
privind construcliile
existente,
care includ componentele
structurale,
materialele
qi
sistemele mecanice
pentru fiecare clidire
care este investigati. Evaluatorul determinb
qi mirimea
clddirii si
conditia fiecdrui element descris. Descrrerea
o descriere a clddirii include informatii
speciflce despre merime,
Proiect 9i
amplasafea, componentele
structurale.
materialele de constructie, echipamentele
Si
sistemele mecanice de construclie.
clddirii ofer6 bazele pentru a compara construcliile
proprietilii cu construclile care ar fr fost considerate tipice pe piala proprietilii qi cu cele ideale pentru
cea mai bund utilizare.
pentru
a analiza calitatea gi condiliile construcJiilor, evaluatorii au nevoie de o inlelegere
generald a
procesului de construc.tie ai cladirii
9i
al activitflilor de construcJie.3 Materialele de construclie tipice
9i
iehnicile folosite se pot schimba intr-o regiune datoritd mai multor factori:
.
Evolutia noilor tehtologii de construclte
o
Prelul materialelor fluchreazi semnificativ
.
Cre$terea sau scdderea prelului la energie face ca un anumit material de construclie sd fie sau nu
folosit
o
Ceea ce moda dicteazd cererea pentru un anumit maierial de construclie
Dup[ acumularea de experienJi
9i
dupd studierea tendinlei piejei, evaluatorii vor
$ti
cum sunt percepute
componentele clldirilor gi curn sunt valorificaie
pe o piali anumiti.
Elementele unei descrieri a clidirii
Evaluatorul intocmegte descrierea cl[dirii iudnd in considerare o varietate de date specifrce in succeslune.
Pe primul loc se afl6 urmlioarele elemente:
.
Tipul de utilizare al clldirii existente
.
Reglement[rile legale in vigoare care influenleazf, aceastd utilizare
.
M[rimea clddirii, planul
9i
construclia.
2
Competenla solicitati de CUSPAP poate fi aplicati alumitor situalii de irNpeclii ale proprietililor complexe Standardele
9i
instrucfiunile
practice prezinte direclia unoi asistenfe in efectuarea unei evaluiri
$i
prezint[ cerinfele minime pentru inspecfia unei
proprietifi.
I
pintru
o actualizare gi o citire rapidt a ghidului cu materiale
9i
tehnici de conshucfie, vezi Francis D.K. Ching and Cassandra
Adams.2000. Building Cohstruction lllu.struted
(3rd edition).New York: John Wiley & Sons, Inc., 2000'
10.3
r
Detaliile de struchrrl, hnisajele inter.ioare gi exterioare,
dot.irile, echipamentele gi instalaliile,
atet ale constructiei
originale, cdt pi ?mbundtdfirile
ulterioare
Evaluaiorul trebuie si inspecteze clddirea ln mod
obiectiv
5i
analitic, acordind
o mare atenlie tuturor
componentelor care contribuie la determinarea celei mai
bune utilizdri a proprietilii
construite gi a celor mai bune
utilizlri altemative.
Numdrul mare de componente care
se pot glsi
intr-o descriere a clddirii nu trebuie si fie
Descrierea
cledirii se refere la utilizarea
existentd, la codurile zonale care guverneazd
acea folosirc, la planul gi construc(ia structurii,
la codurile clddirilor
si la merimea cl5dirii.
lnterpretat gregit
in aplicarea abordirii
.valorii.
Reacfia pielei
la prezenla
sau absenla componentelor
structurale intr-o proprietate
este o consideratie mai imporlantd
deiat simplul fapt cd acele
"6-poo"nt"
exist6.
Clasifi carea utilizlrii
Utilrz$1l: de teren.pot fi impar,tite in orice numdr de tipuri, in firnclie de standardele de piala
Si
de
preleflnlele personale.
In mod tradilional, cei mai mulfi utilizatori au impdrlit proprietifile imobiliare in
cinci grupe importante:
r
Rezidenliale(locuinte)
o
Comerciale
r
Industriale
.
Agricole
o
Cu scopuri speciale
Fiecare dintre aceste grupe
se pot impi4i in mai multe subgrupe specifice.
sistemul de clasificare poate
s[ difere de la piala la piaJd. De exemplu, pe anumite pie]e, hotelurile
9i
motelurile sunt considerate o clasl distincti, pe cAnd pe alte piele ele sunt considerate ca fiind o subgrupe
a proprietililor
comerciale.
Evaluatorii trebuie sI fie familiariiati cu tipurile de proprietate
definite de
piaja pe care lucreazl
9i
s5. foloseasci un sistem de clasificare pe care clienlii il vor ingelege.
stabilesc utilizirile permise ale proprietilii.
Utilizdrile existente pi potenliale
a1e
fie verificate prin prisma reglement-drilor
locale, pentru a determina dac6 se
au nu. ln momenhrl in care utilizarea existenti nu seionformeazd reglementirilor
in vigoare, evaluatorul hebuie sd stabileascd modul in care acest fapt poate
afecta valoarea pr-oprietnfli.
Codurile clidirilor
a
$i
exploatatea clSdirilor sunt restriclionate prin diverse legi, normative gi
legiferate la toate nivelurile administrative, pentru
a proteja sinltztea, siguranp gr
Cele mai multe regiuni au normative referitoare la tipurile de clidiri iare sunt
construite pe_teritoriul
lor. Reglementirile federale
9i
regionale sunt stabilite pentru
a asigura senataba
$i
:ig**{"
utilizatorilor, proteclia
mediului inconjurd tor, controlul polulrii gi proteclia
-consumatorului.
\9113tivele
de construclie
stabilesc exigenle minime obligatorii de construclie qi de drept de folosinpd a
cladirilor gi conlin specificalii pentru materialele de construclii, metodele ae construcgii qi
sistemele de
instalalii qi
mecanicd. Aceste normative stabilesc, de asemenea, standardele de performanld qi consideralii
referiboare la rezistenla
structurii, rezistenla la foc, il minare adecvati gi
ventilatie.
Mlrimea
Determinarea mirimii unei clddiri poate pdrea cel mai ugor pas in descrierea cl[dirii, dar poate fi o cerin!6
greu de indeplinit pentru un evaluator care nu este pregetit pentru dificult.d{ile inerente. Metodele
$i
tehnicile de calcul a mirimii clIdirii variazi in functie de regiune, diferd odatd cu tipurile de proprietate pi
pot reflecta opliunile care influenleazi estimdrile valorii. Evaluatorul trebuie sd cunoasbi tehnicile de
misurare folosite in zona in care este localizatd clddirea, ca qi cele utilizate pentru a descrie proprietatea
ftr alte zone. Evaluatorii trebuie sd utilizeze, se interpreteze gi sE raporteze tehnicile de misurare a mbrimii
clddirilor in fiecare raport, deoarece o eroare poate diminua calitatea raportului de evaluare.
Evaluatorul trbuie sI utilizeze sistemul de mIsurare
utilizat in mod obignuit in zoni pi sa include descrierea
sistemului in raporhrl de evaluare. Aria desfEgurati
construiti trebuie sA fie intotdeauna calculati.
Mdsuritorile preluate din planuri trebuie sd fie verificate
qi confruntate cu misurdtorile actuale ale clddirii
deoarece adesea sunt realizate modific[ri sau addugiri
dupd execulia initialI. Suprafelele teraselor exterioare
suplimentare,
garajele
imobilului
$i
alte conshxclii anexe sunt calculate separat.
Pentru masureri de clidiri nu existi standarde canadiene acceptate peste tot. Institutule de Evaluare al
Canadei a publicat ghiduri pentru misurarea unei case. Oricum, agenjii de vdnzare a proprietililor
imobiliare din Canada nu au un standard qi nu au adoptat ghidurile date de Institutul de Evaluare.
Standardele de mdsurare a proprietililor locuibile au fost dezvoltate de cdteva agenlii federale, inclusiv
Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), dar acestea nu au fost nici ele acceptate pe plah
national.
Standardele de mdsurare a proprietililor locuibile au fost create de citeva agenlii federale ale Satelor
Unite, incluzAnd FHA, VA, Fannie Mae gi Freddie Mac. Deoarece este o relalie strdnsd intre aceste
agenlii gi domeniul pielei ipotecilor, aceste standarde au fost folosite in milioane de rapoarte de expertizS.
Clldirile de birouri oferb probleme speciale pentru evaluatori deoarece sunt mlsurate diferit in alte zone.
The Building Owners gi Manager Association Intemational (BOMA)
au stabilit o metodl pentru
misurarea clSdirilor de birouri. Descrise in publicarea BOMA, (,,Metoda Standard de Misurare a
Suprafelei pentru clidirile cu birouri" care are mereu informatii la zi) acest standard a devenit obignuit
penhu clidiri de birouri mai mari din Canada. Standardul BOMA conline gi standarde de misurare pentru
spa,tiile industriale, comerciale qi acelea in care se practice comertul cu amlnuntul.
Descrierea unei clidiri de birouri trebuie sb includi misurdtori cum ar fi:
o
Aria desfd$urati construita
.
Suprafala utili
-
suprafaia inchtiabild conform BOMA
.
Suprafala lnchiriabill
-
conform BOMA, zona de magazine (spaliu de lnchiriat intr-o cl[dire cu
birouri) sau suprafala udle
Metodele de mdsurare a cledirilor cu birouri aloce o coti parte pentru toalete, holurile lifturilor,
coridoarele unui etaj care congin mai mu[i chiriapi; una dintre metode include suprafele rcpartizate
propo4ional pentru holul principal de la parter din suprafala inchiriat.i fiechrui chiriag. in exploatarea
clldirilor de birouri se pot repartiza etaje pentru un singur chiriag sau pentru mai mulli in aceeagi cl[dire.
Pentru ce aceste misuritori valjazd 1n funclie de ocupare, evaluatorul trebuie se utilizeze o metoda
definiti
9i
accepta6 pentru calculul ariei utile (inchiriabile)
de la fiecare etaj al clidirii. Principiul
,,evaluatorului
rezonabil" din Canadian Uniform Standards Of Professional Appraisal Practice aratd c[
metoda trebuie sI fie folosit.i in mod curent. Standardele BOMA ar trebui sl satisfaci aceasti cerere in
cele mai multe plrfi ale Canadei.
Sistemele de mesurare proprietAtile
rezidenliale sau nerezidentiale pot se varieze.
Aria desfegurat6 construitS este mdsurata
pentru
toate tipurile de proprietate.
Suprafata
locuibila
Fi
suprafata inchiriabi16 (util6) sunt alte
mesuri ale mArimii.
10.5
Tabelul 10.1
Standardele de misurare a clldirilor
Aria totall locuibili
Dertnqie
Utilizare
Aria desfEpuratl construitl
Definilie
Utilizare
Suprafaf a totali inchiriabili
DeJinilie
Utilizare
Aria total[ locuibil[ este definitd ca fiind aria
totah a unui spaliu locuibil deasupra n.ivelului de
referin{i; se calculeazi mdsur2nd perimetrul
exterior al structurii gi se include doar spaliul
locuibil de deasupra nivelului de referin!6.
(Pivnilele gi podurile nu sunt incluse in general in
aria totald locuibili. Practica locald
poate
face ca
lucrurile sI se schimbe.)
Utilizati de agenliile federale pentru a mesura
proprietdfile unifamiliale.
Reprezinti suprafala tuturor etajelor cledirii
(exc)usiv suprafelele neingr6dite), mdsurati la
exteriorul perelilor; ea include atat suprastructura
etajelor, cAt gi infrastructura sau aria fundafiei.
Utilizati de agenliile federale
pentru a masura
propriet?ilile multifamiliale; sunt de asemenea
standarde oentru cl6diri1e industriale
Suprafala tolal5 inchiriabili este definiti ca fiind
suprafala totah utilI destinatii
pentru folosinii
9i
utilizare exclusiv[ a chiriapilor inclusiv
subsolurile
gi mezaninul. Este mdsurati de la
centrul perelilor despdr,titori cetre suprafa,ta
zidului din afar6.
Supralala totald inchiriabild este utilizatl ln mod
obignuit pentru a mdsura spafiile comerciale
Evaluatorul nu trebuie si accepte o informalie despre mdrimea sau despre proprieiatea comparabild fErbL
si cunoascl bazele de calcul. Informaliile despre m6surare, care nu au fost verificate
prin calcul pot duce
la rapoarte
gre$ite sau care induc in eroare.
Format
O descriere complet6 a clidirii cuprinde informalii despre detaliile qi condiliile exterioare ale clidirii, ale
interiorului
gi ale instalaliilor
9i
echipamentelor.
Degi nu
existi o metodl standard pentru descrierea tuturor
clddirilor, confinutul-cadru din Tabelul 10.2 poate {r
folosit oentru a stabili o schemi a descrierii clldirilor'
O descriere completa a cladirii include o
descriere a exteriorului, a interiorului
9i
a
instalaliilor gi echipamentelor.
Alte tipuri de conlinufcadru sunt utilizate in diferite circumstanle, in funclie de tipul de proprietate de
"u."
,,irrt"- intereiali gi de nahra misiunii de evaluare. Nivelul de detaliere cerut de descrierea cl[dirii
variazl ln functrie de sfera misiunii de evaluare.
10.6
Analiza construcfiilor
Tabelul 10.2
Elementele descrierii clidirii
2.
3.
4.
5.
6.
Infrastructure
1. FundaJie
2. Radier
3. Piloli
4. Stdlpi
5. Ziduri de proteclie
6. Grinzi
7. Fundajii continui
SuprastruchuA
1. Structura de rezistenla a clddirii
Izola!ii
Ventilalii
Inchideri (pereJi exteriori)
Ugi exterioare
Tdmpllrie exterioard
-
ugi, ferestre,
obloane, ecrane
7. FaJade
8. Acoperig qi sistem de scurgere
9. Coquri de fum qi guri de aerisire
10. Elemente speciale
Descrierea interioarl
1. Pereli interiori qi ugi
2. Compartimentareaspaliului
a. Zona de depozitare
b. Scdri, rampe, lifturi, elevatoare gi
echipamente speciale de ridicat
(poduri rulante, macarale etc.)
3. Elementeleshucturaleinterioare
a. Grinzi gi stilpi
b. Planqee
c. Tavane
4. Decorafii qi finisaje
a. Subsoluri
b. Socluri
c. Pardoseli
d. Stucaturi gi ancadramente
e.
$emineuri
5. Proteclie impotriva degraddrii in timp
(putrezire etc.)
9i
a acliunii insectelor
Echipamente
;i
instalalii
1. Sistemul de
levi
gi conducte
a. Conducte
b. Accesorii(racorduri,
branqamente, armdturi)
c, InstalaJii care folosesc energie
Sistemul de incilzite, ventilare
Ei
aer
condi{ionat (SIVAC)
a. Sistemul de inc zire
(1) Aer cald sau fierbinte
(2) Apa calda
(3) Vapori (termoficare)
(4) Electric
b. Sistemul dc aer condilionat qi
ventila{ie
Sistemul electric
Echipamente diverse
a. Protec,tieimpotrivaincendiilor
b. Lifturi, sclri nrlante gi rampe de
mare vitezd
c. Semnale, sjsteme de alarme
$i
sisteme de telefonie
d. Facilit5li de descdrcare
e. Echipamentsuplimentarspecific
exploatlrii
10.7
Capitolul 10
Descrierea exterioarfl
O descrierea exterioari oferl informatii despre urmbtoarele:
o
Infrastructura
-
fundatia
.
Struch-ra de rezistenld a clidirii
.
Izolalii
.
Ventilatii
.
Tdmpldrie exterioarl
.
Acoperi$ gi sisteme de scurgere
.
Co$uri de fum
Infrastructura
Infrastructura se referl in general la intreaga strucfur5 de fundalie a clldirii, care este sub plmint sau 1a
nivelul p6mAntului qi include alcihrirea fundaliei ln diverse variante cum ar fi: temelii, pilofi, stAlpi qi
grinzi. Pentru a evalua calitatea
9i
condiiiile fundaliei
(qi
alte elemente ale construcliei clddirii), care sunt
vizibile numai ahrnci c6nd o clldire se afle in construclie, un evaluator trebuie sd observe problemele de
structurA. Fundaliile care nu sunt proiectate qi construite corect pot crea probleme de stabilitate
gi fisuri in
pereF.
Infrastructura se referd in general la intreaga sirucufe de fundatie a clIdirii, care este sub pemant sau
la nivelul pimAntului gi include alc[tuirea funda]iei gi reprezintl o baza suport pe care se ridicl
suDrastructura.
Fundafia
Tip
Materiale
C a r ac t er is t i ci /u t i I iz ar e
Baz6 perimetricl
Beton
Cel mai intdhit tip de fundafie: o bazl de beton care este sub pdmant
sau la nivelul pdmAntului qi reprezintb o bazS pe care se ridicd perelii
Tip
Materiale
C ar a c t er is t ic i/ut il iz ar e
Fundalii simple
Beton
Nefortificatji
gi proiectatf, ca si suporte incarcAturi foarte u$oare
1tp
Materiale
C ar a c t er is t i c i /u t il i z dr e
Fundalie cu capacitate portanta mare
Beton sau ofel
Contine olel pentru a crefie rczistenta
Tip
Materiale
Car ac teris tici/util iz are
Structur[ in forml de coloani
Beton
Piloni lungi, subiiri
Tip
Materiale
C arac ter is t ic i/ut il izare
Structura largd
Beton
Utilizate acolo unde pimAntul nu are capacitate de suslinere a
firndatiei
Infrastructura se r-efer5 in general la intreaga struchrd de fundalie a clddirii, care este sub p6mdnt sau
la nivelul pimAntului qi include alcihrirea fundaliei gi reprezintd o bazd supod pe care se ridicd
suprastructura.
Fundalii
Ttp
Materiale
C ara c te r is t i c i/u ti I izar e
Planqeu aqezat pe sol
Beton tumat
Beton cu blocuri de zgurd de futnal
Piahd t6ia6 sau cir[mid[ qi piatrd(in clddirile mai vechi)
Cel mai folosit tip de fundalie
Tip
Materiale
C ara ct eris tici/util izdr e
Radierele de fundalii
9i
rogojini, cunoscute ca fundalii flolante
Stdlpi de beton armali cu o{el
Sunt utilizate pe terenuri care au capacitate portantd nica; ele sunt
realizate din stdlpi de beton armali cu o!el, astfel incat intreaga
fundatie functioneazl ca o unitate
StAlpi
Tip
Materiale
C arac t eris t ici/ut iliz ar e
Tip coloanl
Beton
Metal
Lemn
Pilonii fundaliei sunt fdculi din uniteli in formd de
Jdruqi
din beton,
melal sau lemn care transmit sarcinile prin terenul cu capacitate
mici de fundare cetre alte nivele mai addnci, unde rezistenta
terenului la preluarea sarcinilor este adecvati.
Coloane,
grinzi gi stAlpi
Materiale
Carac ter is ti ct/ut i I izar e
Beton
Otel
Suport de fundalii care pot fr utilizali impreund sau separat
Suprastructura
Suprastructura defineqte, in general, partea clddirii de deasupra cotei terenului. Tohrgi, ln clldirile
destinate mai multor funcJiuni (utilizdri), componente cum ar fi garajele, care sunt supraterane, dar nu
sunt utilizate ca spalii locuibile, sunt considerate adesea pdrJi ale infrastructurii.
Structura
Struchfa, in construcfii, reprezinti un schelet destinat sustinerii greutE]ii elementelor de tnchidere atagate
ulterior (invelitoare, inchideri exterioare etc.) Structurile multor case din America de Nord sunt realizate
din lemn. Dar multe clldiri comerciale sau industriale au struchua din o{el sau beton.
Un sistem cu grinzi din lemn, care este deteriorat, poate cauza fisuri sau deformdri ale perelilor, blocarea
ferestrelor qi deschiderea sau inchiderea improprie a uqilor. Sistemul de grinzi din olel este, de obicei, mai
pulin scump dec6t betonul precomprimat sau prefabricat qi este mai ugor gi mai rapid de asamblat.
Sistemul de grinzi din otel are un dezavantaj major. Dac[ nu este acoperit cu un material rezistent la
cdldurd sau cu un material neinflamabil, cum ar fi masele plastice sau betonul, olelul se va deforma gi va
ceda la foc, smulgAnd unitilile adiacente din poziliile lor qi duc6nd la creqterea pagubelor provocate de
incendiu. Grinzile din beton prefabricat gi precomprimai suni cel mai greu de construit
$i
sunt cosiisitoare,
dar sunt foarte rezistente la pagubele produse de incendii.
I0.9
Capitolul 10
Suprastructura: Partea c1[dirii de deasupra cotei terenului.
Structura
Tip Struchra tip platforma
Materiale Lemn
Caracteristici/utilizare St6lpii, care reprezinti unitili verticale de grind6, sunt tdiafi la
indllimea tavanului primului etaj, apoi sunt a$ezatj pe vArfirl lor
Structr-ua de stAlpi
gi grinzi
Lemn
Unitilile de grindl utilizate pentru acest tip de construclie sunt mai
mari pi mai grele dec6t acelea folosite pentru alte tipuri de structuri;
Tip
Materiale
C ar a c t er is t i c i/u t il iz ar e
Tip
C ar act er i s t ic i/u t i I iz 0r e
Beton prefabricat
Grinzi
gi pereli verticali sau plangee care sunt fie prefabricate, fie
ionfecfionate pe gantier.
Tip
C ar act er i s t i ci,/u ti liz ar e
Structuri din olel
Pentru clidirile industriale uniebajate, cu porliunile dintre doi stdlpi
stmcturali consecutivi mult mai ample; de obicei, mult mai ieftine
decdt cele din beton prefabricat sau precomprimat qi mai ugor qi mar
raoid de construit
Pereli exteriori cu ziddrie solid6, cu grinzi de olel
$i
cu beton
prefabricat pentru structura interioard(clddiri noi) sau grinzi din lemn
(clddki
vechi)
Izolaliile
Izolaliile au mai multe avantaje. Nu contribuie numai la economisirea combustibilului gi la asigurarea
conforhrlui in anotimpurile calde. pi reci, ci gi diminueazd transmiterea zgomotului qi lmpiedici
propagarea incendiului. Capacitatea materialului de izolajie de a rezista Ia cildur6 este mesuratl in valori
R. Valoarea R este oblinut6 prin mdsurarea unitililor termice Britanice (BTU) care sunt transmise intr-o
ord printr-un strat de izolalie. Cu c6t valoarea R este mai mare cu atdt este mai bund izolalia.
Nu existi nici un standard intemalional pentru cantitatea de izolaiie necesard in construclie, deoarece
aceastz variazl \n funclie de climi gi de tipul clddirii qi de costurile de ricire
9i
de inci,lzfue. De exemplu,
izolarea deasupra plangeului gi sub acoperiq cu o valoare R de 13 poate fi satisfbcdtoare intr-o clime
temperati, daca existi iirt"-" d" incilzire cu gaz sau combustibil [;hid qi nu existi aer condilionat. in
zonele cu climd caldi sau rece gi in clldirile cu sisteme electrice de incdlzire sau care au aer condilionat,
izolatia care are o valoare R de 24 poate si fie satisfZcdtoare qi necesarl. Existi o creFtere a tendinlei
construcliilor supra-izolate cu valori R foarte mari.
Ventila{ia
in cele mai multe clbdiri, ventilalia este necesare
pentru a reduce cildura ln spaliile lnchise, cum ar fi
podurile de case sau spaliile de pe fafa posterioar[ a perelilor. Ventila]ia previne, de asemenea,
condensarea vaporilor de apl care se aduni in spalii neventilate
Si
cauzeazd putrezirea gi degradarea
materialelor de construcfie. Cdnd vaporii se infiltreaz[ in izolatie este redusi rata R. Ventilafia se poate
realua prin orificii care vaiaz| in diametru de 1a cdliva centimetri la un metru sau mai mult. Aceste
orificii trebuie acoperi0e cu ecrane care lnldturd
parazilii. Ventilalia poate fi amplificatd prin folosirea
unor ventilatoare.
Tip
10.10
Suprastructura:
Partea clddirii de deasupra cotei terenului.
Izolafiile
Tip
Materictle
C ar ac ter is tici/u ti lizar e
Izolaliile complete
Sunt realizate din vati minerald (piatrd bruti, zguri sau vatd de sticli)
sau fibre celulozice
(hArtie de ziar reciclati, aqchii de lemn sau alte
fibre organice)
Sunt tumate sau injectate de o maginb in golurile de construclie ale
cl6dirilor
Tip
C ar a c t er i s t i c i/u t i ltz ar e
Izolalii flexibile
Sunt utilizate, in general, in locurile
instalarea izolaliilor complete sau unde
in care nu este adecvata
acoperirea cu o foaie sau un
Tip
C ar a cl t e r i s t ic i /ut i I i z ar e
carton este necesard ca o barieri
Izolalii rigide
Izolalii structurale
pentru pere,ti
Fibrele aeropuratate
Izolaliile struchrrale de platformd
Tip
Materiale
Tip
Materiale
Izolatiile rieide de scAnduri
Izolalii reflectante
Foip de metal
Caracteristici/utilizare Are capacitatea de a reflecta cdldura care este transmisl de radialie.
Izolalia cu spum6 de formaldehidd ureici
Spumd de formaldehidl ureicl
Azbestul in clldiri
Azbestul este un material de construclie neinflamabil, o fibrd mrneralE natural5 care se separi in fibre.
Materiaie confinAnd azbest erau foarte utilizate pentru structuri intre anii 1945 gi 1970 ca material
pentru izolalie acustice
$i
termicA sau pentru izola,tie de incendii sau izolalie sonor6, Alte materiale care
conlin azbest erau materialele pentru acoperig
9i
pentru perelii laterali. Fibrele aeropurtate de azbest
constituie o arneninlare pentru sen[tatea umanl atunci cAnd ele existi in aer. Probabilitatea ca
materialele care conlin azbest sd se propage in aer depinde de gradul de friabilitate
-
de exemplu, cAt de
u$or poate fi pulverizat sau fbrAmifat. Izolalia termic6 usca6, asociati cu olel structural, este foarte
friabild. Materialele care contin azbest care nu sunt fibroase gi care sunt foarle dense, cum ar fi de
exemplu dugumeua acoperitl de vinil care conline azbest gi izolafie de tevi nu sunt considerate friabile,
in condilii normale. Totuqi, aceste materiale vor deveni friabile dac6 sunt sparte, tiiate sau perforate.
incapsularea sau comprimarea azbestului este eficace ca o solulie pe termen scurt. Existi ghiduri
legiferate in Canada
gi
ln Proteclia Mediului Statelor Unite ale Americii pentru inliturarea azbestului
atunci cdnd o clldire este demolatji sau renovatl, dar aceste reglementiri s-au dovedit foarte greu de
aplicat.
Opiniile sunt diferite in ce prive$te efectul azbestului asupra valorii propriet.Elilor generatoare de venit.
Oricum, este micb probabilitatea ca investitorii sl vdndS propriet.Sli cu reduceri mari de pre! datorit.l
acestei probleme.
Pentru informafii suplimentare privind influen,ta azbestului asupra valorii proprietdlii imobiliare, vezi Jeffrey D. Fisher, George
H. Tse, and K.S. Maurice. 1993,
"Effects
of Asbestos on Conrmercial Real Estate: A Survey of MAI Appraisers". fre
Appraisal Journal (October): pp. 587-599; Robe Simons. 1994. "How Clean is Clean?" The Appraisal Journal (July):
pp. 424-438; and Daniel F. Ryan. 1989.
"A
Lendr's View of Hazardous Substances and Appraiser Responsibility". Redl
Estate ADDrdiser & Analvst
(FalI\:
DD. 10-12.
10.11
Perelii
Si
uSile exterioare
Perelii exteriori sunt fie peretii de rezistenli (portanli), fie perelii
neportanli. CAnd calitatea perelilor
exteriori este sub standardele de construclie de pe o anumiti piald, proprietatea
suferd o pierdere de
valoare. Prezenla sau absenla materialului de conservare a energiei, cum ar fi locurile goale din
jurul
uqilor trebuie notate in raport. Pentru a preveni scurgerea de aer prin spaliile de la baza ugii, se por araqa
papuci pentru u$i, praguri de ugd gi licaguri de deschidere.
Suprastructura: Partea clddirii de deasupra cotei terenului.
Perefii exteriori
Tip
Materiale
Pereli de rezistenli (portanti)
Zidlrie masivd (blocuri de beton, clrbmizi sau combinatii intue aceste
doui materiale)
Beton prefabricat
Beton armat
Grinzi de olel cu acoperiri izolante
Shuchra de lerm
Pot fi lnterili cu piloni din ziddrie cu rol de cdmdguiri sau de
C ar a c t er is ti c i/u ti I iz ar e
contrafo4i.
Tip
Materiale
C a r a c t er i s t i c i /u t i I iz a r e
Pereli neportanli
Materiale argiloase
Olel
Aluminiu
Beton cu agregate
Beton p.recomprimat sau din sticll
Tabla ondulatd/cutatii, beton prefabricat.
Pllci de azbest, fibre de
sticll gi pl6ci cu alcdhrire din panouri metalice iip sandwich
Folosili in mod obiqnuit in clidirile mari, sunt ata$ati structurii
constructive
Ugi exterioare
Tip
Materiale
C aracter is t ici/ul il iz are
Standard
Lemn
Metal
Sticl5
Ugile exterioare sunt de obicei solide; Ugile exterioare deformate sunt
un semn al constructiei de
proastE
calitate
Tip/Componente
Materiale
Ugi mari glisante pe qine metalice pentru
cl5diri comerciale sau
industriale
Ugi speciale cu deschidere automati
Lemn
Metal
Sticll
Ferestre,
ferestre
duble
Si
ecrane de proteclie
in descrierea unei cl6diri, evaluatorul trebuie sl noteze tipul de fereastri gi materialul din care este
reallzatA. Deoarece fereshele sunt o sursi major[ de pierdere a cildruii (gi implicit de accedere a ftigului),
sunt foarte importante proiectarea ftr detalirl ca gi montajul. Uqile
9i
ferestrele duble sau triple sunt
folosite ln clddirile comerciale gi industriale gi pot fi utilizat gi ferestre batante.
10.12
Fa!adele
Multe case, depozite, clidiri de birouri qi clidiri industriale pot avea o falade sau un acces care diferi ca
design
gi ca execujie de reshrl clddirii. Faladele speciale pot cosLa mai mult qi pot afecta valoarea
propriet6lii.
Sislemele de acoperire
Si
de scurgere
Un acoperig este proiectat
$i
executat pentru a prelua greutatea sa proprie gi presiunea z6pezri, a ghelii, a
vdntului
gi a ploii. Placarea acoperiqului previne pitrunderea umiditdJii in construc,tie. Apa care cade pe
un acoperig trebuie slfie direclionatl pe pimAnt sau pe un sistem de scurgere. Chiar
gi acoperigurile
plate
au o strea;ini care direclioneazd apa spre sistemul de canalizare sau spre
jgheaburi.
Cele mai multe acoperiguri trebuie sl fie inlocuite de cebva ori pe durata de viali a clidirii, aceasta
implicdnd costuri substanliale; astfel, se va lua in considerare in raportul de evaluare, atAt starea, cdt
9i
vdrsta acoperigului.
CoSurile defum, hornurile
Si
gurile de ventilalie
Coqurile de fum, hornurile
gi gurile de ventilalie trebuie si fie sigure, durabile qi s6 elimine eficient
fumul; ele trebuie s[ fie capabile si reziste la acliunea gazelor arse. EficienJa oricirui sistem de incllzire
cu ardere de combustibil depinde de existenla cogului de fum, a homului sau a gurilor de ventilafie.
Co$urile de fum gi homurile cu cdrlmizi cripate gi lmbindri, de unde lipsegte mortarul sau care au alte
lipsuri, pot provoca daune sdnitilii gi pot favoriza sau chiar provoca incendii.
Suprastructura: Partea clddirii de deasupra cotei terenului.
Ferestre
Tipuri
Materiale
Carac te ris t ici/u tilizar e
Ferestre cu prindere simpli sau dubl6
Ferestre batante
Ferestre
glisante (pe orizontal)
Ferestre de supralumina
Ferestre fixe
Ferestre pentru marchizl
Ferestre cu oberliht
Ferestre cu obloane
Aluminiul, plasticul sau olelul pentru tdmpldriile ferestrelor in
cl[dirile industriale, comerciale sau reziden{iale
Ferestrele toebuie si fie bine izolate, cu cdltfhliri sau alte dispozitive
de etan;are la balamale gi intre pereli qi tocurile ferestrelor. Prin
utilizarea sticlei termoizolante, a emailurilor
gi a ochiurilor mobile
izolante de fereastrd se plstreazd aerul rece afarl gi cildura inluntru.
in cele mai multe plrli ale
llrii,
sitele sunt necesare pentru toate
ferestrele cu ochiuri mobile. Cele mai multe site au rame de aluminiu
si,
in locuinte, ele sunt adesea combinate cu ferestrele duble.
Fafada
Tipuri
Materiale
Multi familiale
En-detail
Indus triale, de birou
Foaie de fumir peste ziddria faJadei sau pe Planul de fundal
SticlI sau alte materiale decorative
care sunt finisate mai mult decAt zidul exterior
0.13
Capitolul 10
Suprastructura: Partea clidirii de deasupra cotei terenului.
Caracter is t tc i/ut iltz are In industria modemd gi ln come4, imaginea pubfici este importante.
Un magazin atractiv, un depozit,
o clddire industriall sau o cildire de
birouri prezintd
o imagine bine cotatl de publicitate pentru beneficrar.
Omamentele, semlele de identificare,
iluminarea
9i
mediul ambiant
Acoperiqul
la atractivitatea
clddirii.
Tipuri
Maleriale
C arac t eris tic i/u t il iz are
Plat
Cu un versant
Triunghiular
Olandez
in panta
Tip mansard[
In dinli de fieristrdu
Ferme de lemn, grinzi
de 1emn, cipriori, bare qi pene iir constructiile
rezidenliale
Ferme de lemn sau de o1el, grinzi
de lemn, sau schelet dJn olel sau
ciment cu grinzi de lemn sau cu pene sau cu grinzi de o,tel in
construcliile comerciale qi industriale
Acoperigurile plate sunt deseori folosite in clddirile industriale sau
comerciale, dar sunt mai rar intalnite la locuinte. Acoperiqurile cu un
versant, deseori numite acoperiq tip hangar, sunt folosite in casele cu
acopefl$ cu un versant, rar acoperigurile
tip olandez sunt comune
hambarelor qi la casele Cape Ann gi Dutch Colonial. Acoperigurile tip
monitor
$i
in dinli de fierdstrdu sunt uneori in constructiile
industriale.
Sistemul de canalizare
Componente
Materiale
C ar a c t e r i s t i c i /u t i I iz ar e
Rigole gi canale de scurgere
Tabld galvanizati
Aluminiu
Cupru
Burlanele de pe acoperiquri sunt pentru
a preintdmpina
accidentele qi
pentru a proteja aspectul perefilor
cAnd acoperigul nu are streagind.
Componente
Materiale
C ar a c t er i s t i c i /u t il iz a re
Rigole sau stregini
Tabl6 galvanizati,
Aluminiu
Cupru
Canalizeazd apa de ploaie
citre marginea acoperigului qi o conduc
Sistemul de canalizare
Componente
Materiale
C aracter is t ic i/u t il iz are
Rigole qi
canale de scurgere
Tabld galvanizat?i
Aluminiu
Cupru
Burlane verticale ce transport?i apa spre pdmant sau spre canalizare,
t0.14
sisteme de drenare.
Analiza construcf iilor
Suprastructura: Partea cladirii de deasupra cotei terenului.
Componente
Materiale
C ara c t eris tici/ul ilizar e
Rigole de acoperiq
(in clddirile mari)
Tabll galvmizati
Aluminiu
Cupru
Sunt conectate la sistemele de drenare pentru ploaie prin conducte din
clddiri.
invelitoarea acoperigului
Materiale
C ara c t e r is t ic i /u t i I i za re
Inveiiq asfaltat
Lemn, azbest, vati de sticli, sau
ligle
din ciment
Metal
ligh
din argil[
Gresie
Straturi de carton sau din materiale compozite acoperite cu smoalf, qi
apoi cu pietriq sau orice alt material (foarte indlnit pe acoperiqurile
plate ale clldirilor comerciale gi industriale)
Membrani simpld pentru ansamblul acoperigului
Imbinlri ale acoperi$ului apar acolo unde doul pante de acoperiq se
lntdlnesc sau unde acoperiqul lnt6lnegte pereli sau coguri,
levi 9i
sisieme de ventilafie. Toate imbinirile trebuie acoperite. Acoperrrea
este realizati de obicei prin fixarea unor foi de tabld galvanizatE sau
din aluminiu, aplicdnd un compus hidroizolant sau ciment, asigurind
la margini materialul din care este fbcut acoperipul pentru a-l fixa.
Lemnlria acoperiqului
Materiale Placaj
Platforme de olel
Plangee ugoare prefabricate din beton prefabricat
Plangee din beton armat
Membran[ hidroizolanti
Cogurile de fum, hornurile gi
gurile de ventilafie
Materiale
C a rac ter ist ici/ut ilizare fie sigure, durabile
9i
nepoluante
trebui, de asemenea, sd reziste
din punct de vedere
acliunii gazelor de
Larar oa
Metal
Ar trebui sd
structural; ar
evacuare.
C ar acteris tici special e
Elementele speciale care hebuie sd fie descrise amlnunlit in raportul de evaiuare includ urmltoarele:i
o
Elementeledecorative
r
Omamentele
o
Lifturile exterioare
.
Echipamentul de proteclie solari gi lmpotriva vAntului
.
Ferestre unicat
o
Lucrdri speciale de ziddrie
.
Elemente necesare pentru ftnclionarea clidirilor in scopuri industriale gi comerciale
10.15
Caracteristicile
unice de construcfle pot prezenta o probleml
in evaluare. Evaluatorul trebuie sd decid[
dace
elementul sau elementele adaugi ceva la valoarea de piap a proprietilii
sau sunt valoroase doar
pentru utiiizatorul existent. ln ultimul caz, elementul sau elementele poi adiuga valoare de utilizare, dar
ele au o valoare de piap foarte mici sau deloc. Dacd aceste elemente sunt costisitoare Dentru a fi
inl[turate, ele au utr efect negativ asupra valorii deoarece nu sunt atractiye pentru
un beneficiar viitor.
Descrierea interioari
Descrierea interioarl a clldirii include date despre:
o
Pere,tii interiori, uqi gi compartimentare
.
Structuri constructive interioare
.
Scdri
e
Ztgrdvire, decorare gi finisare (inclusiv
dugumeaua gi tavanul)
o
Protectia lmpotriva mucegaiului qi
insectelor.
Peretii interiori, compartimentirile gl
ugile
Ca
9i
peretii exteriori, perefii
interiori pot fi de rezisten![ sau de compariimentare. In general, un numdr
mai mic de pereli interiori de rezistenli permite o mai mare flexibilitate in divizarea spatiului lntr-o
structure.
Structuri constructive interioare
O descriere a unei clidiri cuprinde consideralii despre structurile constructive interioare ale construcliei,
care includ:
o
Traverse, grinzi
9i
stAlpi
.
Plan$ee
.
Tavane
Traversele, grinzile
Si
stdlpii
Traversele, grinzile
9i
st6lpii sunt folosili ln multe clddiri industriale, comerciale gi rezidenliale, care au
subsoluri prea mari pentru a fi suportate de sistemele de grinzi
de la primul
nivel sau de sub podea gi nu
pot fi suportate numai de cdtre peretii de fundatie.
PlanSeele
Fundalia prezinti un suport sigur penku lncfucerile provenite
de la plangee, fEri si existe deform[ri
excesive, precum
5i
o bazd adecvat' peDtru suport gi pentru a ataqa materiale de pardoseli finisate.
Plangeele consolideaz[ grinzil6 qi plsvin deformarea acestora.
Tavanele
in unele structuri, podeaua
etajului superior reprezinti tavanul celui inferior. Evaluatorii trebuie sd
calculeze iniliimea tavanului.
10.16
Analiza construcfiilor
Descrierea interioari
Perefii
Tip
Materiale
Tip
Materiale
Clddiri rezidenliale
Stdpi de Iemn acoperiJi cu gips, panouri de lemn, pldci ceramice,
placaje, plSci fibrolemnoase
Ipsos (mai puJin popular in ziua de azi)
Zidirie (in casele de zid)
Clldiri comerciale
Departajdri cu sdrmi
Sticld
Lemn
Foi de fumir
Pldci fibrolemnoase
Metal
Clrdmizi
Beton
PereJi din ziddrie solidl pentru proteclia impotriva incendiilor
Peretii desplrfitori
Materiale
Caracteristici/utilizare Sunt in general, mobili
9i
uqori
Diverse materiale
Uqile
Tipuri
C a r a c t e r i s t i c i /u t i I tz ar e
Ugi simple, celulare, folosite in multe construclii rezidenlia1e
U;i solide, care se gdsesc in clEdirile mai vechi
pi birouri
Ugi complexe, care se inchid singure gi sunt ignifuge, folosite in
cl6dirile comerciale
pi
industriale
Ugi speciale, care se deschid qi se inchid singure, folosite in clidirile
comerciale qi industriale
Uqi pentru scopuri speciale, utilizate 1a spafiile de tezaur
Montarea unei ugi este complicat5, acesta fiind deseori realizat
impropriu. Cele mai multe ugi montaie in mod neadecvat nu se inchid
bine, sau nu
,,calci"
marginea tocului u$ii atunci c6nd se lnchid.
Structuri constructive interioarc
Tipuri
lv[ateriaIe
Caracteris t ic i/u t il izare
Traverse
Coloane
Grinzi
Lemn, zidirie, beton sau olel
Sunt menite sd. suporte greutili mari. Grinzile care se fisureazl sau se
deformeazl constituie un semnal timpuriu al problemelor serioase ce
vor aoirea in viitor
Tip
Materiale
C dr d ct er i s t i c i/ut iI i z d r e
Plangee
in general, lemn sau beton
Servesc ca baz[ pentru pardoselile finisate.
10.17
Capitolul 10
Descriere interioari
Tip
Materiale
C ar acl er is t ic i/u til izare
Tavane
Acelagi. material ca_ qi la perelii
interiori (de exemplu, gipsul),
cdrdmizi sau planpeul
etajulur
supcrior
Tavanele care sunt prea
inalte sau prea joase
pentn.r
utilizarea optiml
curentb a proprietilii
pot
fi considerate
elemente de depreciere
onald gi pot reduce valoarea
ScIri gi rampe
Tip
C aract er is t ic i/ut iliz are
Clddirile rezidenliale
Asigur5 urcarea qi coborarea
in siguranld cu spaliu de trecere qi loc
suficient pentru
mutarea mobilierului
sau a echipamentelor.
Ar trebui
instalate balustrade pe ambele pdrli
ale scnriloi interioare, inciusrv
pentru
cele situate in mansarde pi
subsoluri, unde, de obicei sunt
omlse.
Tip
C ar
qc
ter is t tc i /utilizar e
Clddirile publice
alat in interiorul cet
$i
in exteriorul
clddirii.
Compartimenfarea
spafiului
IetA a numAru
eir
ele camerelor.
b6i
proprietate
$i de
otenlial al proprietilii.
in mod similar, numlrul
at'ecta valoarea proprietdtii.
al[
Pi
compartimentarea
spaliului birourilor poate
in cele mai multe pdrli
din Canada, mulie tipuri de clidiri au subsoluri.
in aceste zone, cl[dirile {drd
plvnlte pot avea o scddere substanlial[
de valoare comparativ cu proprietilile
cu pivnile.
Daca acestea
nu sunt uzuale ln zond, pivnila poate adauga o mic' valoare sau deloc valo.ii totule a clidi.ii.
Suprafefe de depozitare
I
I
Sciri, rampe, lifturi, sciri rulante gi
echipamente speciale de ridicat
Proiectarea gi construcJia
celei mai simple case a scarii este o sarcind complicati.
Reglementirile locale
dicteazi inclinarea qi ind[imea
sc5rilor, care ar trebui sd fie suficiente.
ir"gr"-"n6il"
;; ,ou6t a"
sd aibi acces in clidirile publice.
in timp ce
proprietarii
clldirilor private
doresc deseoii si
,
clddirile ce nu se supun acestor reglenentiri
. in clidirile
cu multe etaje, evaluatJrii trebuie
sd stabileascr efrcienJa lifturilor gi a sc6rilor rulante in transpoftul
de persoane
9i
a" g.""te!i
1,'
-"rt"
10.18
----:-:
-
clddiri cu multe eLaje, lifturile
9i
scirile rulante sunt inadecvate gi nu indepliaesc standardele de piafi
curente. Rezolvarea acestor deficiente este deseori scumpi sau imposibild.
Lifturile speciale
9i
ascensoarele sunt adesea considerate ca fEcdnd parte din cl5dire, degi ele pot fi
atalizale ca o alti. categorie de echipament.
Zrgrlveli, decoralii gi finisaje speciale
Cele mai multe clIdiri sunt zugrlvite de mai multe ori pe timpul duratei lor de viafd. Evaluatorul irebuie
sa consemneze starea zugravelilor
$i
decoraliilor constructiei
$i
sa noteze locurile unde este necesara
refacerea acestora. Atractivitatea zugrlvelilor gi decorlrilor este subiectivd. Multi proprietari
noi qi
chiriaqi vor decora apartamentul dupl gustul lor personal. Decoraliile gi culorile neobi$;uite pot avea
succes limitat
$i
pot contribui la sci.derea valorii cladirii. Calitarea decorlrilor este cateodatl un factor
imporlant in evaluarea unui restaurant, magazin sau al6 cladire comerciali.
IatZ cAteva consideralii despre zugrivelile interioare gi decordri:
o
Dac[ subsolurile sunt folosite pentru alte scopuri decdt depozitarea
$i
aceste utilizdri sunt
acceptate gi tipice zonei, ahmci acestea pot adiuga o valoare considerabil5 la valoarea
proprietifii.
.
Tipurile qi finisajele diverselor componente ale perelilor gi tavanelor trebuie s[ fie diferentiate.
Este valabili o mare varietate de pardoseli finisate,
9i
unele materiale sunt preferate mai ales pe
baza pretului
mic
Ai
a durabilit[lii. Un evaluator trebuie sI verifice dace pardoseala
rezistd la
uzurd gi dacd sunt in concordantd cu designul general gi cu stilul decordrii clddirii.
o
Parchehrl restaurat poate adeuga valoare caselor vechi, dar folosirea parchetului este in scldere.
'
Multe gemineuri
din locuinle
9i
din clddiri publice, cum ar fi restaurantele, hanurile sau
magazinele' specializate, nu reprezinti o sursd primard de incilzire a locuintei; de fapt, datorite
felului in care au fost concepute multe dintoe ele au putere micl de incllzire. Deoarece
Semineurile
sunt greu de construit, multe sunt realizate defectuos pi functioneazd. prost.
O
problemd comune este tirajul invers al gemineului, in care fumul este dirijat inspre interiorul
clidirii de cltre vAntul de afard. Acest lucru se poate int6mpla dac[ cogul nu iese cu cel pulrn 60
de centimetri deasupra celui mai inalt punct de pe acoperig gi
dacd nu are o distantd minimi de 3
metri de la coamd.
Finisirile subsolului
,:"r,
C aracteri s tici/ut i I iz ar e
Nefi nisate, pentru depozitare
Finisate (in clddirilb rezidenliale
$i
unele comerciale), pentru
depozitare sau alte scopuri
Igrasia, care reprezinti adesea o problemi in construclii, poate fi
iarzattr de construirea deficitard a peretelui de subsol, pdnza freaticb
.
in exces care nu este drenat[ corespunzitor de hrburi ceramice,
ferestrele sau ugile montate gre$it, ventilalia necorespunzdtoare
.a
echipamenhrlui, sisteme deficitare de drenare
$i
constructie a
acoperigului care permit piirunderea
apei. Semnele care pot indica un
subsol umed pot fi depozitele de minerale albe pulverulente
la cdliva
centimetri de podea, petele umede de la capitul perejilor
sau stAlpilor
sau de pe mobila a$ezati pe podea, precum gi mirosul de mucegai.
10.19
Zugreveli interioare,
decoralii gi finisaje speciale
Pardoseli finisate
Componente
Crtr ac ter i s t i c i /u til iz ar e
Nisipul, pdmAntul
compactat, pavajul
din bitum, cdremida, piafia,
pietri9, beton qi alte produse
similare
Potrivite pentru multe clidiri industriale,
depozite, garaje pi pivnile.
In multe clddiri comerciale
Ei
industriale pardoseaia
tiebuie sd fie
groasd
sau precomprimatd pentru
a supofta echipamentul greu
Componente
C ctract er is t ic i/ut il tz a r e
Pardoseala de mozaic rulat
Este realizat.I din buc[1ele
ciment, este utilizati pentru
holurile din clddirile publice
de marmurd colorata amestecate cu
suprafelele
cu trafic intens cum ar fi
Componente
C arac ter is ! i c i/util iza r e
Lemnul, in diferite forme
Componente
C er act er is t i c i/ut iliz are
Pardoselile durabile, din ceramici
si
din
pietre
de carierd
Folosite in toate ti de clddiri.
Componente
C ar a cter is t tc i/u t il iz ar e
Pardoseala durabilE
Este de obicei o combinalte de vinil cu asfalt.
Componente
C a rac ter is t i.c t/ut il iz ar e
Mocheta
A fost consideratd un lux in locuinfe, birouri, magazine qi clddiri
dar astdzi este folositd in toate e de clddiri
Peretii interiori
$i
tavanele
Tipuri
C arac ter i s t i.c i/uttl iza r e
Pereli qi pereli despdrfitori
Pot fi zugrAvili, tapetali sau placafi;
finisirile suplimentare includ
placarea cu gresie sau faiangi gi
montarea lambriurjlor
Tipuri
C a r ac ter is t ic i/utiliz ar e
Tavane
Pot fi din l6ci sau tavane false
Perefii interiori gi tavanele
Tipuri
C ar acter is t ic i/ut iliz are
Pereli desp6rfitori
Pot fi din lemn sau metal
Protectia impotriva putrezirii gi deterioririi produse de insecte
eteriorare ca unnare a acliunii insectelor ddunbtoare.
smele disfuctive se propagi pe deasupra gi pe sub
nnul, termitele de lemn uscat gi umed sunt de depade
n umed
$i
infesteaz[
atit lemnul umed, cdt gi pe cel
uscat gi creeazl infestdri care sunt extrem de sreu de eliminat.
10.20
pentr-u
proteclia impotriva putrezirii gi a deteriordrii produse de insecte, constructorii folosesc cAteva
tehnici:
.
Trebuie s6 taluzeze inclinat pimdntul din
jurul
fundaliilor gi a perelilor subsolurilor
pentru a
asigura o drenare corespunzitoare
gi si foloseascd bariere de vapori pe suprafelele interioare ale
perel or expu$1.
Trebuie sd utilizeze polietilend pentru a acoperi terenul la cotele
joase
Sd monteze
jgheaburi pentru acoperig, canale de scurgere descendente
9i
rigole
pentru a
indepirta apa de la baza zidurilor fundaliei
.
Si faci perelii de subsol din beton armat; cimiquiri de beton pe deasupra zid6riilor subsolurilor;
tratamente ale terenului, traLamente ale lemnului
gi scuturi de melal impotriva temiteior.
Construirea cu lemn natural, uscat gi efectuarea inspecliilor
periodice pot, de asemenea, preveni infestarea
cu lnsecte.
Elemente speciale
Ei
diverse
in evaluarea
proprietililor industriale gi comerciale evaluatorul trebuie si realizeze o distinc,tie intre doud
categorii de echipament:
o
Echipamentul
gi instalaliile care sunt necesare conforhrlui uman, cum ar fi relelele de conducte,
de incdlzire, de aer condilionat
9i
iluminare a inclperilor
.
Echipamentul fix a1 clddirii care este legat de procesul tebnologic specializat, cum ar fi
tubuiatura de aer comprimat, relelele de conducte- de zpd qi canalizare, clile de rularerPentm
macarale,
pasajele subterane, liniile electrice de inalti tensiune
9i
echipamentul frigorific
Din cauza diferitelor utilizlri ale structurilor
qi amenajdrilor fzcute pentru nevoile
particulare, unele
elemente
pot se nu fie adecvate altor utilizdri
qi deci nu pot contribui la valoarea
proprietdlii Proprietnlile
cu o piafi limitatd pot necesita cercdtiri suplimentare deoarece existi mai puline informa,tii pentm
realizarea estimirii utilizlrii qi a acceptirii de cdtre piald a elementelor neobignuite ale lrnbundtElirilor.
Unele proprietili cu funcliuni specializate
gi caracteristici de design, ce pot necesita cercetAri
suplimentare, includ urm6toarele:
o
Oteliriite
o
Rafinlriile de petrol
o
Fabricile de produse chimice
o
Fabricile de ciment
.
Minele
o
Constructiile comerciale cu caracteristici de design speciale (restaurantele drive-in) sau cu
facilitnli speciale (camera de rdcire intr-o bl5nfie)
.
Parcurile de distractii
.
Complexele sportive
.
Debarcadere
$i
docuri
.
Terminale de transpor{
.
Tumurile de transmisie tv
$i
radio, studiourile
gi teatrele.
a
Pentru comentarii referitoare la distincfia dintre accesorii, bunuri mobile,
$i
proprietat imobiliarE, vezi Tabelul l.l
li
l-2 qi
Capitolul l.
Echipamente
Ei
instalafii
Cele mai multe clddiri nu pot indeplini funcliunile pentru care au fost realizate, dec6t dacl echipamentul
lor gi instalafiile sunt in stare bun[ de funcfionare. Majoritatea echiparnentelor qi a instala]iilor cuprind
umdtoarele:
Releaua de conducte
Sistemul de lncilzire, ventilare gi aerisire
(srvAc)
Instalalii electrice
Echipamentele gi instalatiile furnizeaze
confortul necesar oamenilor; cl6dirile
industriale contin de asemenea, echipamente
de asistare comDuterizatd a Droceselor de
produclie.
Reteaua de conducte
Releaua de conducte este parte integrantl a oricdrei cl6diri. Este constituitd din sistemui de
levi
de
aprovizionare, de eliminare a deqeurilor gi de ventilare (care, de obicei, sunt acoperite sau ascunse, cu
exceptia clSdirilor indushiale) qi dispozitivele de fixare (care sunt vizibile). Sp615torii1e, ca gi alte clddiri
industriale, au rele1e de conducte foarte intinse.
Conductele
Cea mai mare pondere din costul unei relele de instalalii o constituie conductele. Calitz:ka materialelor
folosite, modul ln care sunt instalate conductele, dar gi ugurinta manevrabilite,tii acestora, reprezinti
consideralii semnificative in estimarea duratei de viald a conductelor gi a costului lor de lntreginere. in
multe zone, la multe tipuri de clddiri, un sistem de conducte de calitate inalti va dura atAt cAt va dura qi
via{a c16dirii.
Acces orii I e
S
i
fitingur
il e
Evaluatorul trebuie sd decidf, care accesorii ale clddirii sunt pa"rte din proprietatea imobiliarl gi care sunt
bunuri mobile. Designul accesoriilor de baie se poate schimba substantial, iar cele vechi sl devinl
neutilizabile pe durata de viaJd economicd a clddirii. Evaluatorul trebuie sd evidenlieze in raport nevoia de
modemizare, dar deseori revin la mod[
qi accesoriile vechi de buni calitate, cum ar fi piedestalele din
po4e]an.
Sistemul de apd caldd
Toate locuintele, ca qi multe cl5diri industriale
Ei
comerciale, necesitZ o preparare adecvati a apei calde.
Casele cu sisteme inadecvate de api caldi suferd depreciere funcfionald. Mirimea rezervorului de apl
caldl necesari intr-o locuinli este determinati de numdrul de locatari qi de necesitilile lor de apd, precum
gi de viteza de umplere a rezervorului. Mdrimea gi viteza de umplere a rezervorului poate fi limitati de
pre;ul dat de piap. Clldirile industriale gi comerciale necesiti mai multi api caldl decdt locuinlele.
Sistemul de instalafii de api gi canalizare
Conducte
Tipuri
Materiale
C a r a c t er i s t i c i /u t i I iz a r e
Conducte de aprovizionare
Conducte de eliminare a degewilor
Conducte de ventilatie
Cupru, fontii sau plastic
Conductele din table galvanizat6, plumb, sau de alam6 din clldirile
mai vechi
poate
fi nevoie sd fie inlocuite.
10.22
Analiza constructiilor
Sistemul de instalalii de api gi canalizare
Accesoriile de baie
Tipuri
Materiale
Lavoare (sau chiuvete)
Cdzi de baie
Duguri
Toalete (sau closete)
Bideuri
Pisoare
Fonti acoperitd cu sma\ sticlos rezistenti la acizi sau por,telan (fibrl
de sticlI sau alte materiale ce sunt de asemenea folosite in accesoriile
de slabd calitate)
Tip
Maleriale
Chiuvete
(sau
chiuvete duble)
Metal Monel, olel inoxidabil, olel smilluit, sau font6 acoperiti cu
smalt rezistent la acizi
Accesorii de bucdtirie
Tipuri
Maleriale
Chiuvete
(sau
chiuvete duble)
Sistem de evacuare a gunoiului menajer
Spdlitoare de vase
Metal Monel, oiel inoxidabil, olel smllluit, sau fontl acoperiti cu
smalt rezistent la acizi
Alte accesorii
Tipuri Boilere
Spdldtoare de rufe
Fr6nghie de rufe
Piscine sau saune
Jdqnitori
cu apd poiabild
Ta$nitori
pentru spilarea m6inilor sau a ochilor
Fitinguri
Tipuri Robineli
Cepuri
Scurgeri
Capete de dug
Scurgeri prin podea in cl5dirile industriale
Apa din zon6 poate fi durl
*
adicd, confine minerale care
reaclioneazd negativ cu sbpunul gi face cldtirea hainelor, pArului
9i
pielii difici16. Adeseori, apa duri nu poate fi folositi inainte de
trat e^ ei, fie cu un echipament simplu, fie cu sisteme automate,
complexe, cu mai multe etape.
Cara c teristici/ut ilizare
Sistemul de lncilzire a apei
Tipuri Boilere (ln clddirile rezidenliale)
Boilere mari din fonti sau olel
$i
rezervoare de depozitare (in
clddirile comerciale sau industriale)
Caracteristici/utilizare Functioneazi pe
bazi de electricitate,
gaz
sau benzinl
0.23
Capitolul 10
Sistemele de incilzire
Majoritatea sistemelor de incdlzire folosesc aerul cald sau fierbinte, aburi sau electdcitatea
$i
sunt
aclionate de combustibil lichid, gaze naturale sau cd.rbuni. Capacitatea de incilzire necesari este in
funcJie de vo1um, expunere, design qi nivelul de izolare al constn-rcliei ce urmeazd a fr incllzitd gi in
funclie de standardele pielei locale. Evaluatorul nu poate presupune cd sistemul de incilzrre al clddirii va
coniribui cu valoarea maximi la valoarea proprietSfii. Un sistem de incllzire instalat in timpul
construcliei clidirii poate s[ nu fie acceptat de potenlia1ii cumpdrdtori de azi. Noile tehnologii continui sd
reducd consumul de energie pentru sistemele mari de incdlzire. Mul1i utilizatori industriali, care au fost
dependenli de consumul de gaz, iqi instaleazd sisteme mult mai eficiente pe bazd de carburanli sau
electricitate,
pentm asigurarea incilzirii gi pe durata intreruperii fumizirii de gaz. incdlzirea electrici a
devenit atat de scumpa in unele zone incdt c1[dirile ce o foloseau s--au vAndut cu un prel mult mai mic
decAt proprietili similare ce foloseau un alt tip de combustibil. In unele zone ale
ldrii
se foloseqte
producerea simultand a energiei electrice pi a incdlzirii slabe din acelagi combustibil.
Cumpirdtorii sunt interesali de costurile energiei. in multe piege, apartamentele ln care proprietarul
fimizeazd singur incilzirea gi apa caldd se vor vinde mult mai slab decAt alte proprietdli similare in care
chiriagii pldtesc pentru facilitiJi. Clddirile care au tavane inalte, multe deschideri qi o izolare slabi pot fi
in dezavantaj pe pia!6.
Sistemul SIVAC
Sistemul de incllzire Incdlzirea se mdsoard in BTU. (British thermal units)
Tipuri Aer cald sau fierbinte
Caracterisltci/utilizare Aerul este incalzit inir-un fuma1 gi este pus in circulalie printr-un
ventilator de presiune sau pe baza for,tei de gravitafie. Poate include
termostate, filtre, umidificatoare, aspiratoare de aer
Ei
dispozitive de
purificare a aerului.
Tipuri Api fierbinte
(sisteme hidraulice)
Caracteristici/utilizare Apa fierbinte este pompatd prin conducte cltre radiatoare, iar apa rece
se intoarce la cazan pentru a fi inc zitb. In sistemele de incilzire
radiante, apa fierbinte este pompat[ prin
levi
stuamte incastrate in
Tipuri
C a r ac teris tici/ut i I izqr e
Abur
Aburul este produs de un cazan, distribuit printr-un sistem simplu cu o
conductl (identic cu cel folosit in sistemele cu apl fierbinte)
qi este
transferat in radiatoare. Mai comnlexe si mai costisitoare sunt
sistemele cu doud conduct" .-. ," afl6 in consLrucliile mari, de
calitate. in multe provincii, sunt necesare licenle pentru anumite tipuri
de cazane cu aburi, evaluatorii trebuind sd cunoasci aceste legi qi sd
stabileascd dacd au licente valabile.
Tipuri
C ar a c t er i s t i c i /ut i I iz ar e
Electric
Echipamentul utilizat in instalaliile electrice de lncilzire include
pompe de cf,ldurd, radiatoare de pereli, radiatoare de pardoseald,
elemenie de transport al cdldurii
9i
unitdli de incllzire, instalate in
conducte de aer condilionat, podele, pereli gi tavane. Reglarea
automatI a sistemului de incdlzire ajutl la operarea eficienti. O
instalalie pentru mai multe zone, cu mai multe termostate, este mai
eficientd decdt un sistem pentru o singurd zond, cu un simplu
[ermostat. Sistemele complexe menlin controlul temperaturii fiecdrei
inclperi. Eficienla acestor sisteme poate cre$te prin adiugarea unui
temostat in afara c16dirii. Acesta permite utilizatorilor clddirii sl
estimeze cantitatea de clldurb necesard a fi produsi de intreaga
instalatie.
Analiza construc{iilor
Combustibili pentru
incilzire
Tipul de cornbustibil folosit in instalaliile de incElzire a clbdirilor trebuie sd fie n.renlionat in descrierea
construcliei. In funclie de suprafala pi de tipul clddirii, un anumit tip de combustibil poate fi mai
adecvat fa!1 de altul. Cu toate acestea, multe instalalii de incf,lzire a clidirilor nu folosesc cei mar
economic combustibil. Combustibilii au diferite avantaje gi d,eiavantaje, care reprezintd gi motiwl
schimbarii acestora.
Combustibilul lichid
in pofida costului ndicat, combustibilul lichid este o sursi obignuit.d de energie, fiind ugor de
transpofiat
$i
de depozitat. Rezervoare de 1.250 de litri sunt utilizate in milioane de case; rezervoare cu
capacitate de mii de litri de combustibil lichid sunt utilizate penhu imobilele industriale gi comerciale.
Gazele naturale
Gazul nahrral este un tip convenabil de combustibil, deoarece este livrat continuu prin conducte; nu
este necesar nici un rezervor pentru depozitarea sa. in multe parfi din Canada gi Statele Unite, gazul
natural este cel mai economic combustibil. Gazul petrolier lichid, cum ar fi butanul gi propanul, este
folosit in multe zone rurale. Acestea necesiti rezervoare qi este de obicei mai scump, dar din celelalte
considerente este simild gazului natural.
Electricitatea
Ca gi combustibilul lichid, gazele sau cdrbunele, electricitatea poate fi utilizati pentru a produce
cElduri intr-o sobi sau pentru a incdlzi apI intr-un cazan. ln multe zone, coshlrile pentru incdLlzirea
elctricA sunt mari, dar o izolalie bunl gi un control adecvat reduc pierderile.
Cdrbunele
in trecut, cdrbunele a fost ce1 mai des utilizat combustibil pentru incelzire; este folosit inci pentru a
produce putere peniru utiliz[ri industriale
$i
comerciale. Cdrbunele este reglsit ocazional gi in locuin]e,
pentru
$emineuri
sau sobe, dar arderea anumitor tipuri de clrbune provoacd polu[ri ale mediului
inconjurltor.
Instalafii de aer condifionat gi ventilafie
Cel mai obignuit model de instalalie de aer condi,tionat cuprinde un compresor electric care comprimd
freonul din gaz in stare lichid6, pozifionat ln afara ariei ce trebuie ricit6, Cildura degajatd din acest proces
este evacuatl cu ajutorul unui ventilator sau prin intemediul apei de racire. Inatalatiile de aer condilionat
variazd, de la unitili mici, portabile, la unitdli c e fitmizeazd o capacitate imensi de recire.
Instalaliile de Yentilalie gi de aer condifionat pentru industrie
$i
come4 sunt mai complexe. Unele
transform[ aerul din exterior in aer proasplt gi il distribuie in clidire; altele doar evacueaze aerul existent
in clSdire. Altele combinl aceste doui funcliuni, dar nu au capacitate de r[cire sau de inc6]zire. Sisiemele
mai complexe curSli, filtreazd qi modifici umiditatea aerului. Cele mai complexe sisteme realizeazA toate
aceste funcfii gi ricesc sau incllzesc aerul printr-un sistem complex de tuburi gi ventilatoare. in instalaliile
mari, care utilizeazd mai pulini electricitate, apa rice$te conductele ln care a fost comprimat gani. Apa
este apoi conservati in hrmuri pentru rlcire gi recirculare.
1'' I
Instalafii de aer condifionat gi ventilalie
Tipuri
C a r a c t er is t i ci /u t i I iz a r e
Cu compresor electr.ic qi ca lichid de ricire freonul
Cu compresor
pe gaz gi ca lichid de ricire amoniacul
Cu o combinare de conducte cu apI riciti ln care gazu1 este
comprrmat
Standardele depind de climat. Capacitatea este calculat[ in tone de
rlcire. in unele cl6diri, echipamenhrl central de aer condilionat
foloseqte aceleaqi conducte ca qi
sistemul de lncilzire cu aer fierbinte.
Acest lucru nu este lntotdeauna posibil deoarece rdcirea aeruLui
necesitl conducte de o alti mirime. Mai mu1t,
levile
c]e incialzire
trebuie inslalate
jos pe perete, iar cele pentru aeru1 condilionat ar
trebui sd fie mai sus sau in tavan.
Sistemul electric
Componente
C ar
qc
t er is tici/utiliz er e
Conductor rigid sau flexibil
Cablu armat sau BX
Majoritatea cablurilor electrice sunt din cupru. O instalalie electricd
tipici pentru iocuinle este sistemul monofazat cu trei fire care duce cel
pulin 100 amperi. Valori de 150, 200, 300
9i
400 amperi sunt necesare
atunci cdnd se rttlizeazd instaLalii electrice de aer condilionat
9i
de
inc[lzire. Multe dintre acestea pot atinge 220 de vo19i conectAnd
cele
trei fire
Cabluri de putere
Cabluri de putere sunt utilizate in cl[dirile industriale
9i
comerciale
pentru a putea alimenta utilitdli, echipamente qi maqini. Puterea
electricA este, in general, transportati la tensiune mare
Q40,480,
600
de volti sau mai mult). De obicei, sistemul trifazat sau trifazat cu patru
fire permite ca ilumrnahrl monofazic
ai
puterea trifazicl sla fie
distribuitl
prin aceeagi alimentare. Cablurile de putere sunt introduse
prin tuburi sau stelaje. Cele aparente sunt frecvent intalnite ln fabrici,
unde este necesar un service flexibil.
I
1
i
i
I
le gi accesoriile de iluminare
Deoarece accesor.iile sunt tipizate
!i
modelele se schimbd, ele devin
adesea ilvechite moral. Iluminatul fluorescent, care
poate fi
suspendai, moltat
este utilizat
pe scar6
largl in clIdirile i esea, in spaliile
mari
sunt folosite
giruri scente pot fi rttilizate
pentru camerele mici, ca accente sau cu scopuri speciale. Iluminarea
pe bazi de vapori de sodiu, mercur sau pe bazi de halogen
qi luminile
cu haloid sunt adesea utilizate in clidirile industriale.
Componente
C ar acter is t ici/u til izar e
Iluminarea
parcirilor qi a curlilor
De obicei este folositi iluminarea de veghe pe bazd de vapori de
anaratura de birou si
telefonie utilizdnd la minim num[nrl de cabluri
Componente
C a r a c t e r i s t i c i/u t i I iz ar e
Componente
C ar ac ter is t ic i/u t il izare
sau lumini cu haloid.
Sistemele de cabluri prin pardoseli
Pot fi regisite in clldirile comerciale
9i
de birouri; asigur[
prize pentru
Sisteme de
joasl
tensiune
Unele locuinle
9i
clddiri comerciale au sisteme de
joasE
tensiune in
10.26
care mai multe i lumini oot fi controlate de Ia un
Analiza construcfiilor
Instalafii
electrice
intr-o instalalie electric[, puterea este distribuitl de la stalia de serviciu prin circuite ramificate, care sunt
conductori localiza\i
prinlladire, citre utilizatorii electrici. Fiecare circuit secundar incepe la o cutie de
distribulie, care este separat de circuitul principal, printr-o unitate de ploteclie cum aI fl o siguranld
sau un
intrerup ator.
in clldirile comerciale sau industriale, cablurile dintre cutia de distribulie
9i
utilizatori sunt de obicei
amplasate in tuburi rigide sau flexibile. in multe locuinle, sunt folosite cablurile armate sau BX Firele cu
inv^e14 din plastlc suni utilizate in anumite zone
9i
sistemul vechi de buton-leavi inci mai exist[ in case]e
vechi, degi este considerat ca fiind dep6$it.
Cablurile de capacitate mare pot contibui la valoarea unei construclii industriale;
.totuqi,-
dacd.conexiunea
este neobignuiti
qi se adaugl1a cheltuielile de exploatare ale clidirii sau este costisitor de in]Aturat,
poate
rezulta o iepreciere frrnc1iona1b. in mod similar, orice clldire cu putere electricd sau cablaje insuficiente
va suferi o depreciere funclionala.
Echipamente
diverse
in descrierea
clidirii, evaluatorul trebuie sd ia in considerare
9i
echipamentele diverse, cum ar ft:
.
Echiparnentul de proteciie impotriva incendiilor
.
Lifh-rri, scdri rulante
qi rampe
o
Semnale, alarme qi instalalii de telefonie
.
Facilitili de incdrcare
o
Echipamentsuplimentar
Echipamente
diverse
Echipamentul de protecfie
impotriva incendiilor
Componente
C ar ac ler is t tc i/u t il iz are
Scbri de incendiu
Suporli de conducte, firide
gi hidranli pentru furtun
Sisteme de alarml
Autocisterne de stropit
Un sistem umed de stropit trebuie si aibd o presiune adecvatd a apei
pentru a asigura umplerea conductei. Un sistem uscat are aer in
conducte. Cind se deschide capacul unui sprinkler,
presiunea este
10.27
Capitolul 10
Echipamente
diverse
Lifturi
Tip
Car a c t e r i s t i c i/ut il iz are
Pentru persoane
Sunt de obicei electrice; cele mai modeme lifturi sunt cele cu viteze
mari gi complet automatizate.
Ttp
Cara c t er is tici/ut il iz are
De marfi
Sunt de obicei electrice sau hidraulice;
lifturile hidraulice sunt
adecvate oDerati cu vrteze reduse
$i
la iniltimi scdzute.
Sciri rulante pi rampe
Tip
C ara cter is t ic i/u t il iz ar e
Pentru persoane
Pentru deplasarea unui numir
mare de cilitori in sus qi in
jos,
pe
orizontali sau pe pante graduale;
acest echipament trebuie s6 fie
::TJ:rT;il"-"
p i instara t'ii
Componente
C ar
qc
t er is t ic i/u t ilizar e
adecvat penht
a fi la lndemana utilizatorilor
care folosesc clddirea.
Detectori de fum
Sunt cerute nri in multe zone ale
Componente
C ar a ct er is t i c i /utiliz ar e
Sistemele de alarmi de securitate
Atenlioneazl ocupanfii unui imobil asupra intrdrii prin efraclro, a
incendiului sau ambele; sunt disponibili
in variantele de utilzare
Componente
dotiri comerciale
sau industriale.
Lonloarele.
ststemele de conducte pneumatice.
cutii]e de scrisori gi
crematoriile de zunoi
Componente
Car a ct erts t i c i/u liliz are
Cablurite de telefon
cofespunda
ocupantulur existent,
dar nepotrivite pentru
un potenlial
Facilitifi de inchrcare
Tip
Cqr a ct er is t ic i/u tilizare
FacilitSlile de lncercare gi de descdrcare
deschise
Tip
C ara cter is t ic i/u t il izar e
Facilitdtile de incircare gi
de descdrcare
lnchise
In unele cl
incd.rcare
Dentru
vagoanele d
ane. O cld
cturata
eficient are
tformelor
I lncat
10.28.
vehiculele si fi manevrate
Echipamente diverse
Echipament suplimentar
Componente
C ar ac t eris t i ci/utiliz are
Furh.rn pentm aer
Conducte adecvate
Brangamente industriale pentru capacitiJi electr.ice mari
Tuburi gi echipament frigorific
Adesea sunt cons.iderate in termeni de valoare de utilizare.
Analiza stilului arhitectural
qi a func{ionalitlfii
O clddire poate avea eficienJd funclionala dar fdri stil arhitectural, cum ar fi, de exemplu, un depozit
multifunc{ional
pozi}ionat l6ngd un nod de cale ferat6, sau, in celilalt caz, poate avea un stil admirabil,
dar utilitate mic6, cum ar fi un cinematograf din 1920 lntr-o zond in declin. Forma qi fiurcliunile se
combini
pentru a crea o arhitecturd de succes. Eficienla funclionald nu este exemplificati in mod necesar
prin spaliul minim sau prin formd; nevoile oamenilor de confort gi plicere trebuie luate in considerare ln
proieclarea birourilor, magazinelor, spitalelor
gi locuinjelor. Evaluatorul trebuie si recunoascd
9i
sd
discearnd toate preferinlele pielei referitoare la stil
9i
eficienla funclionald qi sd le asocieze valorii de
piaF.
Un proiect bun indeplinegte urmitoarele criterii:
o
Func,tioneazi bine
-
se pohive$te utilizirii sale
o
Aratd bine
-
in sens estetic
.
Confortabil
-
indeplineqte nevoia oamenilor de
confort
gi pldcete
o
Echilibru
-
o buni proportionare
.
Disponibil
-
in concordanli cu valorile pielei
Tn arhitecture, stilul
9i
utilitatea functionale
sunt in mod obligatoriu asociate, deoarece
forma
Si
utilizarea se combine cu proiectarea
9i
constructia
pentru a realiza un produs de
succes.
Problemele sociale pi economice au cel mai mare impact asupra design-ului locuinlelor. Problemele
administrative au un mai mare impact asupra design-ului non-rezidenlial prin localizare gi coduri de
clldiri. Problemele de mediu afecteaz[ mai mult amplasamentul decAt construcliile, deqi topografia
9i
a[i
factori pot afecta plasarea construcliilor pe proprietaie.
Stilul arhitectural
Arhitechra este arta sau
$tiinla
proiectdrii gi construirii clldirilor. Stilul arhitectural afecteazd valoarea de
piafi a proprietiiii, astfel incit, pentru evaluatori este importanti lnlelegerea naturii sale. In arhitectura
Nord Americand se disting doul tipuri principale de stiluri: arhitechrra formalisti
qi arhitectura
vemacularS.
Arhitechra formalisti se referd la arta
qi gtiinta proiectirii qi edificlrii care urmeazi criteriile estetice
9i
funclionale ale acelora preluate din istoria universal5 a arhitecturii. Stilurile arhitecturale formale sunt
idenlificate prin atribute comune de exprimare
gi frecvent sunt denumite dupi o regiune geograficd. grup
cultural sau perioadl de timp, de exemplu Stilul Italian, Second Empire
9i $coala
din Preerie'.
5
Literatura despre istoria arhitectufii nord-americane este abundenti. Pentru o descriere a stilurilor arhitecturale in contextul
evaluerii propri;tefilor imobiliare, vezi Judith Reynolds. 1996. Historic Properries: Preseflotiot and lhe l/aluation Process (2'h
edition). Chicago: Appraisal Institute and Carcle Rifkind. 1998. A Field Guide to American Arhiteclurc, revised edition- New
York: Dutton. Additional sources are cited in the bibliography ofthis chapter.
r0.29
PAni la un punct,
diferenta
dintre arhitectura formalist6 gi
arhitectura
vernaculard
este analoagi diferenlei
dintre obiectele
de arti gi arta populard.
Arhitectura
panourilor
de energie
solari, tendinlele
cltre sistemele
exterioare
noi care conservd
energia.
Stilurile arhitecturale
se modifici. de-a lungul perioadelor,
fiind legate de
omicE ale
clddirilor. clddirile
noi construite,
de obiiei, contrasteaid
ca stiicu cl6
lerioada
anterioari.
Clidirile noi construite_in
toate stilurile arhitecturale,
rnrunes
daca sunt
sau nu proiectate
profesional.
Cdnd o clddire nu mai este nou5, ea este comparati
cu alte clddiri in seea ce
iu arhitectural.
Forma gi structura,
componente
de bazd ale stilului
Iizdrile potenliale
ale clddirii (9i
schimbirile in utilizare). Acepti
cerea timpului.
Utilitatea funcfionali
folositor qi
utilizabii.
Definirea
utilitEtii funcrionale face
e. Utilitatea funclionali
optimi implici faptul'cd intreaga
mai bund in condifiile
nevoilor pirceputJ
la un moment
vemaculard
identifici
struchrile proiectate gi construite
fbri referire
Ia criteriile
estetice gi functionale ale istoriei
arhltectunt,
deseori
clidiri
cu o subliniere a
funclionalitS,tii
ei. Arhitectura
vemaculard
reflecti
Arhitectura
nord-americana
este caracterizate
atet de stitul formalist cat gi
de stilut
vernacular.
Preferintele
de piate
sunt influentate atet de
dorinta de a pestra
tradilia, cat gi
de nevoia de
scnrmbare.
autonome
SIVAC qi
utilizarea materialelor
10.30
Inutilitatea functionali reprezintl o deteriorare a capacitSlii funclionale
a proprietdlii
sau clddirii in raport
cu prefer.inlele
9i
standardele ce aclioneazd pe pia!6. Ea reprezintd depre-ieria funclionald dac6 actrunea
pielei se schimba, datorita tendinlelor estetice gi economice
9i
dezvoltdrilor in tehnologie, ducdnd la
invechirea proiectului gi caracteristicilor clSdirii. (Conceptul
de depreciere funclionald este discutat pe
larg in Capitolul 16.) Inutilitatea functionale poate fi apreciatb prin prisma
standaidelor de acceptabililate
ale pielei, in special a standardelor cumplrdtorilor care formeazi piala, pentru un anumit tip de clddiri,
intr-o anumite perioadd.
Anumite elemente de design ale
,,cl6dirilor
cu birouri iste1e",
"u*
u.h capacitate
de rdcire sporiti, sisteme de cabluri mai flexibile gi energie suplimentarl pentru a susline sisieme de
calculatoare sofisticate, au fost considerate supraadecvate cAnd au fost introduse ini,tial, dar schimblrile
dorinfelor de pe piali au modificat unele dintre ele in standarde.
Standardele utilitigii firnclion ale variazd dupd tipul gi utilizarea proprietdlii.
Consideraliile specihce
pentru
_
anumite tipuri de proprietate
sunt prezentate
in continuarea acestui capitol. Cateva standarde
generale ale utiliLllii funclionale,
care trebuie luate in considerare de cihe evaluator includ:
.
Compatibilitatea
r
Caracterul convenabil sau adecvarea
.
Confod
.
EficientI
.
Siguranli
.
Securitate
o
Accesibilitate
.
intrelinere u$oari gi
cost de intretinere scdzut
o
Standardele de piali
.
Atractivitate
o
Productivitateaeconomici
Design gi utilitate funcgionali pe tipuri de clidiri
Vandabilitatea pe piali
este ultimul test al utilitdJii
funcfionale. In general,
o clddire este funclionall dacl
serve$te cu succes scopului pentru
care a fost realizatl -
Consideraliile specifice de design carc afecleazd.
utilitatea flrnclionali a clddirilor de locuin{e, comerciale,
industriale, agricole gi
cu destinalii ppeciale
sunt
prezentate ln cele ce urmeazd.
Proprietdlil e rez ide n
lial
e
Tendinlele in casele unifamiliale sau in aDartamente se
schimbd, in ceea ce privegte
includerea sau excluderea
anumitor spalii sau elemente construite cum ar fi holul,
balcoanele, gemineurile,
camerele pentru
servit.
bucdtiriile cu suprafele mari, holurile de intrare
si
camerele destinate acrivitllilor particulare.
Standardeie
caselor de locuit variazi in funclie de diferitele nivele de
Inutilitatea functionale este
judecatii
in
functie de standardele de pial6
Utililatea funclionald depinde de celiva factori
interactivi, cum ar fi design-ul
9i
pozitionarea,
intrelinerea
ugoard
9i
cos( scazut, nivelul de
confort sau amenajdri, siguranla, standardele
de piaF pentru proprietate,
compatibilitalea
cledirii cu utilizarea sa
ti
cu mediul
9i
vandabilitatea
sa.
Standardele pentru utllitatea funclionale
vanaze in tunclie de tipul proprieGtii,
adic6:
rezidenlial (o singure familie sau mai multe
familii), comercial (de birouri, vanzare cu
amanuntul sau hotel), industrial (induskie,
cercetare gi dezvoltare, depozitare), ferme, cu
utilizare specia16 gicu utilizare multipla.
venit in diferite regiuni. Casele foarte vechi sunt adesea mai pulin funclionale, dar prezinti o cerere mare
datorite prestigiului qi
notorietltii lor. Pentru a evalua eficienla firnclionali a cladirilor de locuit,
evaluatorii trebuie si analizeze
-tendinlele
standardelor pe piap. Eficienfa funclional[ a locuinlelor
unifamiliale sau colective rezulti in primul r6nd din configuragie, din adecvarla cu aitivitelile specifice,
10.31
din ugurinla exploatlrii
9i
din costul redus a1 intrelineriio.
in general,
din ce in ce mai mulli oameni delin astdzi locuinle mai bune. Multe facilititi sunt considerate
necesitdJi gi includerea lor este acceptatd.. Chiar in perioadele in care costurile sunt ridicate pentru teren,
construclie qi frnanlare, iar casele sunt in general mici, tendinla este de a mentrine baile mari, instalatiile
performante pi opliunea pentm geminee.
in cazul apartamentelor, facilitalile oferite tind sd fie mult mai importante decat spaliul; cumpdrdtorii gi
vdnzdtorii de apartamente preferd adesea un gemineu sau o baie suplimentarl in schimbul a 20 de metri
p[trali in ptus. Bucdtdriile
9i
bdile mai mici tind sI fie mai bine acceptate pe piaja de apartamente decet pe
cea a caselor. Pentru servirea mesei este din ce in ce mai acceptati solulia unui spaJiu deschis, in
prelungirea livingului sau a buc6tiriei. Camerele de zi pot fi spalioase pentru a compensa dimensiunile
mici ale celorlalte camere, iar spaliul destinat grupurilor sanitare trebuie si fie suficient.
Schema unei propdetili
rezidenliale se raporteaza 1a modelele de trafic
-
adicd unde ar trebui poziJionate
bucitiriile gi b6ile gi cum ar trebui separate zonele private de cele libere (vezi tabelul 10.3). O schemd are
inutihtate firnclionali daci provoaci un trafic dificil. De exemplu, inutilitatea poate apdrea daci oamenii
trebuie sA traverseze livingul pentru a ajunge in dormitor, daci zona de servire a mesei nu este adiacenE
bucitiriei, sau dacd alimentele trebuie aduse prin living pdnd in bucdtlrie.
Slandardele asupra adecvlrii sunt diferite. O casl sau un apartament cu un singur grup sanitar a devenit,
in cea mai mare parte, un anacronism. Noile bucitirii
9i
b[i sunt mai mari, mai bine echipate gi finisate
mai costisitor decdt bucitEriile mici, utilitare qi bdile de pAnE acum. Maginile de spllat vase, dispozitivele
de gunoi gi sobele incastraie in perete au devenit standard in construcliile noi, iar absenJa lor poate aduc.e
o penalizare asupra valorii. Plicile de ceramici din bdi gi accesoriile mai elegante au devenit o necesitate'.
Dormitorul pri-ncipal are adesea baia sa proprie as
jaotzzi gi o zond separatd pentru imbrdcat. Grupurile
sanitare sunt mai multe in noile apartamente
$i
case. Citeva exemple de facilitili lnvechite sunt prezentate
in Tabelul 10.4.
6
Penku comentarii asupra designului
$i
utilitifii firnclionale a locuinlelor unifamiliale, a se
yedea
Henry S. Harrison, 1998,
Houses
-
The llluslroted Guide to Conslruction, Desig,t & Sys'ems (3'o edition), Chicago: Appraisal Institute. Pentru comentarii
asupra analizei apartamentelor, a se vedea Arlen C. Mills and Anthony Relnolds, 1999, The Valuation ofApartftefit Buildihgs,
New York: Johr Wiley & Sons, Inc.
Noi tendinfe in designul rezidenfial
Remodelarea Devine la fel de obisnuitd ca si noile constructii.
Pardoselile Parchetul cdqtigi popularitate.
Acoperisurile
Sunt tipice ramificlrile mai ales cu
figle;
piatra qlefuitd poate fi o
supraimbunltitire in casele cu preturi
ridicate
Ferestrele Sunt deseori acoperite cu vinil pentru
o intretinere mai u$oare.
Luminile ascunse in tavan Tavanele inalte sunt populare in pofida costurilor energiei
consurnate, iar luminile incastrate miresc impresia de spa,tiu.
Sisteme electrice, de incdlzire ql in cazul vdnzdrilor, aceste sisteme sunt deseori lnlocuite cu altele
de canalizare
mai performante.
Finisajele Fac subiectul toanelor modei.
Usile Ugile masive inlocuiesc uqile standard, goale pe dineuntru.
Sursa: Kathy Pdce-Robinson. 2001, ..Remodelline Trends". Yaluation Insiehts & P
10.32
Analiza constructiilor
Tabelul 10.3
Considerafii despre o configuratie rezidenfiali
Un plan nereuqit al unei proprietili imobiliare este recunoscuta ugor de cei ce cumpdrd case, dar
standardele diferd ln funclie de tendiniele din zond
9i
vecinltate. Pozilionarea diverselor camere lntr-un
amplasament
poate miri sau micgora intimitatea sau confortul uni locuinfe'
Casele unifamiliale
.
Dormitoarele
gi camerele de zi se gisesc
_
tot mai des in spatele locuinlelor, deseori fiind
accesibile
prin grldina sau curoea din spate. inainte se considera adecvat ca dormitorul
principal
gi camera de zi sd fie in fata casei, orientate cdtre strada.
.
Bucltariile, care erau amplasate in spate, sunt acum pozilionate pe o parte a holului de intrare
sau in fata locuinlei.
.
Este rnai convenabil, accesibil qi mai intim ca b6ile mari, care includ facilitdlile
pentru spdlare,
s6 fie ln vecindtatea dormitoarelor; ele ar trebui s6 fie accesate prin hol, nu printr-un dormitor.
Toaletele
pentru doamne ar trebui pozilionate l6ngd hol
9i
l6ngd, dar nu prea aproape, camera de
zi sau camera
pentru servirea mesei.
Casele multifamiliale
.
Duplexurile cu doud etaje cu acces prin interior au o mare atractivitate
pe pia!6'
.
Imobilele de locuinle sunt de asemenea construite in bloc cu acces la mai mult de un nivel,
pentru a u$ura urcarea sclrilor.
o
Proiectele de imobile de locuinle mai pulin inalte pot fi configurate in multe moduri.
.
Lifturile imobilelor de locuinle tind sd fie tot mai standardizate, mai schematice
pentru a utiliza
la maxim spaliul alocat intr-o configurafie dreptunghiularl.
.
Structurile menite altor utiliziri sunt azi convertite in apartamente. Silozurile, fabricile de bere,
itele de materiale si scolile sun( azi convertite in proi imobile de locui
Finisirile interioare
qi exterioare ce necesiti lntrelinere extinse pot face o proprietate pulin
competitivi.
in multe piele o cas6 ce pierde combustibil
qi electricilate sufera de o depreciere funclionala
importantl. Facititdlile de economisire a energiei sunt importante in multe locuinle qi deseori fac
diferenJa dintre o operaliune profitabili
9i
una neprofitabil[.
Combinarea unitdlilor intr-un proiect de apartament trebuie si corespundi cerintelor
pielei. O
I0.33
Proprietlf ile comerciale
ClSdirile comerciale sunt utilizate pentru birouri, mag azine, blnc| restaurante gi alte piele pentru serrricii.
in mod ftecvent, intr-o singurl cl6dire sunt combinate doud sau mai multe nrncl-iuni
^comerciale,
de
exemplu, un zgdrie-nori de birouri ce are la parter magazine de vdnzare cu amS.nuntul sau un hotel cu
arcad6' la iegire. Caracteristicile constructive gi de design ale clldirilor comerciale se schimb6 in mod
constant. Promotorii imobiliari doresc s[ oblind cea mai competiiivl
clidire posibilS, prin pr.isma
constrAngerilor cosh;rilor impuse de presiunile economice, astfel incet incorporeaza schimbiri
tehnologice pentru a satisface cererea pentru inovare, ahnci cdnd este posibil. Eficienla in designul
construcliilor comerciale actuale este mai ridicatii decdt in trecut. Se poate observa o eficienll mai mare
atdt ln suprafala totali inclusi in consffuclie, care produce venit direct sub formi de chirie, cat
$i
in
facilitElile de execulie, care au fost realizate prin materiale gi tehnologii
noi de construclie. Nu predominl
o singurd tehnologie. Tebdcile concureazl una cu alta,
$i
una poate fi surclasati de altele la un anumit
moment.
Considerentele importante ale utilitilii funclionale a proprietililor
comerciale includ urmdtoarele:
.
Interaxele
.
Adincirnea traveilor
.
Capacicatea podanti
a plangeului
o
In6l[imea liber[
o
Modulare
o
Yiteza, capacitatea, num5.rul qi siguranla lifturilor
o
Finisdrile
o
Eficienla energeticd
o
Posibilitd,ti de parcare
EJicienla
func|ionald
in centrele comerciale
Tendinlele in centrele comerciale s-au schimbat foar0e rapid, incat mutte skucturi au devenit depreciate
funclional lnainte s[ fie deteriorate fizic. Deoarece spaJiul de v6nzare cu amdnuntul este u$or de renovat,
multe centre sunt modificate gi modemizate cdnd iqi pierd atracgia pe piaJ.[. Magazinele comerciale
imprejmuite din anii 1970
9i
1980 au fost adaptate altor utilizdri qi
unele au fost etajate gi redezvoltate.
Multe centre comerciale municipale au fost proiectate modern, incorpordnd un mare num[r de ancore
mici pentru a minimiza riscul'.
Vizibilitatea gi
accesul sunt principalii factori in analiza construc{iilor magazinelor. Alte amenajdri ce pot
contribui la eficienla funclionalE a centrelor comerciale includ urmltoarele:
o
Zone publice atractive
o
Terenul din
jur
bine intrefinut
o
Facilitiili de odihn[ adecvate, bine pozi]ionate
o
Modele de trafic adecvate cumpirEtorilor
.
Spalii adecvaie intre coloane
o
Un numdr suficient de sciri rulante
o
Elemente de finisai qi
suprafali durabile gi ugor de intrelinut
o
Zone de odihni pentru clienli gi
muncitori
'
.
Iluminat putemic
Ai
atractiv, semnale pentru orientare
7
Pentru comentarii despre analiza compartimengrii cntului comeroial, a se vedea M. Gordon Brown, 1999,
,,Design
and Value:
Spatiat Form and the Economic Failure ofa M all". Journal ofReal Estate Research- V olvrne 17, Number l/2: pp. 189-225.
10.34
Noi tendinte in d centrelor comerciale
Individualitatea
Divertismenlul
bun indicator al
in contrast cu tendinla de branding a unui produs pentru a stimula
fidelitatea
consumatorului,
promotorii centrelor comerciale
in stilul arhitectural
pentru a evrta
sunt in continuare dorite in centrele
al in sine nu ar trebui sd fie vizut ca
o copie a unei alte
Proprietnf.
Funcliile de divefisment
-
cinematografe,
restaurante,
vdnzdtori cu
aminunhrl
cu tema
-
sunt din ce in ce mai obignuite in centrele
comerciale. R[m6ne de demonstrat
prin analizd cd
prezen\a
cinematografelor
m[regte v6nzirile unui centru comercial,
dar
proprietalile fdrd opliuni de divertisment
pot fi in dezavantaj
in
competiiia din piala investiliilor.
Raioane
cu temd in interiorul in trecut, inchirierea mixtl a fost deseori modificati
pentru ca
centrelor comerciale
firmele concurente sd se afle in zone diferite ate centrului comercial'
Pentru avantajul confortul
9i
controlul clienlilor cu timp la dispozilie
limitat,
proprietarii centrelor comerciale au lnceput si strdngi
vAnzltorii
cu aminunhrl
-
de exemplu, aripi ale centrului ce se
cotrcentreaz[
pe magazine de modl, articole sportive sau familiale'
Caracterul de chiriagi multipli al unui centru comercial rdmdne un
administririi si inchirierii.
Analiza constructiilor
Eficienla
funcltonald
a clddirilor
de hirouri
cladirile
modeme de birouri sunt deseori capabile s6 indeplineascd funclia lor
principald
-
acomodarea
funclionarilor
la activitlfile de birou
-
mai mult decAt orice alt tip de cl6dire, cu excepfia-,
poate, a
"ied,.ilo,
rezidenfiale. Degi tendinlele ln constructiile
de birouri evolueazd mai incet decdt
cele de
hoteluri, flexibilitatea spaliu1ui destinat birourilor este un factor important in viabilitatea clEdirii. Cledirile
vechi de birouri,
""
oo pot fi adaptate standardelor
moderne pentru cabluri' capacitatea SIVAC,
9i
alte
sisteme esenfiale, vor suieri in concurenfa cu alte spalii destinate birourilor mai funclionale.
Este mai probabil ca chiriagii spaliilor de birouri s[ pliteasca chirii mai mari pentru o cladire situati lntr-o
zoni prestigioasa,
qi mai pulin probabil ca chiriaqii
in cazul in care
clidiiea nu-se poate adap-ta neclsitililor lor in schi ;ie
sd inchirieze
toat"
"tuj"t"
unei cl[diri de birouri unei singure fi
roprietarul
va fi
nevoit s[ lmparti etzjele
$i
si le inchirieze unor chiriaqi mai mici'
Consider4iile
funcfionale
pentru clidirile de birouri includ urmdtoarele:
.
Densitate adecvati pielei din zone
r
Mdrimea
qi forma clddirii
.
Utilizare flexibilI qi eficienti a spa,tiului
(sunt dorite planqee mai largi)
.
Posibilititi de extindere, incluzAnd
9i
o posibill extindere
pe vertical[
o
Sisteme SIVAC, de canali zare, electrice, de securitate
9i
de comunicare
.
inll,timea etajelor
.
Semnalizarea faladei interioarl
9i
exterioara
o
Ieiire la stradi
9i
imprejurimi atractive
o
Acces liber la holuri
qi la spafiul public
.
Transport
pe verticali
. Dotiri, cum ar fi restaurante, mini-magazine,
centre de fitness, facilitili de lngrijire
10.35
Accesul la facilitilile de suport gi vdnzare este o dotare importantd in spaliile suburbane, deoarece, fa![ de
spaliile urbane cu o mare concentra-tie de diverse utilizari, aceste servicii nu oot fi la indemdnI.
Eficienla
funclionald
tn hoteluri
Hotelurile vanazd de la micile hanuri cu ceva mai
putrin
de 12 camere^
pdnl
la hotelurile imense cu mai
mult de 100 de cameres. Toate hotelurile
5i
motehuile erau mEsurate dupb planurile standard curente.
Aceastd tendinfd continue pentru hotelurile cu preFui medii, cele cu stationare prelungiti
9i
cu categorii
de service limitate, dar in evaluarea vechilor hoteluri de lux trebuie luate in considerare varia{iile in
stilurile arhitecturale qi finisajele interioare.
Configuralia fizicl a unui hotel sau motel este delerminaii de tipul de client pe care ll sere$0e. Un motel
trebuie s[ fie orientat c6he nevoile qoferilor ce doresc sd pekeaci aici un timp minim. Pe de alti parte, un
hotel dinh-o stafiune, trebuie sd fumizeze o varietate de facilitili de divertisment penbu oaspe,tii sei.
Ponderea spaliului hotelier destinat camerelor de oaspeti variaz6. Un hotel care este un centru impofiant
de int6lniri sau de divertisment deline un raport mai mic al camerelor de oaspefi pe aria publici, fa]n de
un hotel obiqnuit, cu stalionare prelungitl. Multe hoteluri cu stafionare prelungiti sunt formate numai din
apartamente cu mici bucltirii echipate, camere de zi qi dormitoare separate. Aceste hoteluri au de obicei
mici holuri
9i
baruri. Deoarece pujine hoteluri au numai facilititi de locuit, evaluatorii trebuie s[ ia in
considerare utilizirile multiple, combina0e atunci cand analizeazd eficienla funclionall a construcliilor.
I
Pentru un comentariu amplu despre hoteluri, a se vedea Stephen Rushmor, 1992, M4I, Hotels and Motels: A Guide to Market
Anallsis, Ihvestueht Analysis and valuation, Chicago, Appraisat lnstitute and Stephen Rushmor, Dana ffichael Ciraldo, and John
Tanw, 1997, Hotel Investrnents Hqndbook,Boston: Gorharn & Lamont.
Noi tendinfe in designul clidirilor pentru birouri
Concep tul de birou - ho t el
Sistemele cu panouri
Infrastructura
Calitatea aerului din
interior
Ca o altemativl la negocierea chiriilor pe 10 sau 20 de ani, unii
proprietari de clddiri de birouri experimenteaz[ inchirierea spaliului pe
termen scurt sau temporar cltre chiriagi.
Sistemele cu panouri pentru spalii de lucru separate inlocuiesc metodele
tradilionale de impirlire a spaliului in birouri din cAteva motive:
. pre!
-
costul tehnologiei necesare pentru un funclionar obiqnuit
este in cre$tere
o
flexibilitate
-
mai multe echipe de lucru au nevoie de spagiul de
int6lnire adaptabil
r prin intermediul panourilor pot fi aranjate birouri individuale
Pardoselile ridicate qi moche0ele permit
un mai bun acces 1a cablurile de
curent. (Mocheta ajuti la amortizarea sunetelor scoase de pardoselile
ridicate). Spaiiul suficient pentru
cabinete de telecomunicalii este
important pentru flexibilitatea pe termen lung
Agenlia de Proteclie a Mediului din SUA a catalogat aerul poluat din
interior ca fiind printre primele cinci riscuri la stuletatea populaliei.
Aerul inchis din interior
poate
fi
aensrre
10.36
Noi tendin{e in designul hotelurilor
Nevoile oamenilor de
afaceri ce cdldtoresc
Tipuri de produse
Pentru oamenii de afaceri ce cilitoresc este din ce in ce mat rmportant
accesul la tehnologiile de comunicalie
(modemuri
9i
faxuri fie in
camerele de oaspeji, fie in centrele de afaceri). La minim, administralla
hotelului ar trebui sd aibd
9i
un club de senetate asociat centrului de
afaceri.
Hotelurile cu toate dotirile, cu gedere prelungitd qi cu buget mare sunt
noile concepte de locuit. Categoria cu buget controlat eviti
,,lipsa
amenaj6rilor "
-
adici renovarea care depi$e$te intrelinerea obignuitE
9i
transfomi hotelurile de clasi economicd ln hoteluri de clasd medte.
Proprietlfi industriale
Cel mai flexibil design pentru clldirile industriale,
qi cel mai cautat pe piaia deschisi, este cel cu un
singur etaj, cu o structure pdtrati sau aproape
pltrati ce convine normitivelor locale de construciiee.
Chiar
9i
pentru cele mai simple clidiri industriale, factorii din Tabelul 10.5 trebuie luati in considerare.
imbinarea spaliului industrial nou cu cel vechi conduce la o depreciere funclionald substanliali dac6
construclia noui contribuie la valoarea totalS mai pulin dec6t coshrl ei. Proiectarea spa{iului industrial
trebuie se permitd ca operaliile sd fie realizate cu eficienli maximd. in mod obiqnuit, funcliunile de
primire sunt realizaie pe o parte a cledirii, funcJiunile de expediere
pe alta, iar cele de ptocesare
$i
stocare
in mijloc.
Unele clldiri industriale includ caracteristici speciale cum ar fi sisteme de stigdtoare, sciri, platforme de
incircare la nivel, zone cu camere frigorifice, sisteme conveioare, sisteme de conducte
(pentru aer
comprimat, ap6, gaz), vestiare
6i
cantine
pentru muncitori. Aceste caracterisiici
pot fi echipamenhrl
standard
pentru anumite operaliuni industriale, dar si nu fie standard pe piala imobiliard local[.
utilitated
funclionald
tn tntreprinderile
prelucrdtoate
Cladirile folosite in industriile ce :ulllizeazL materiale
gi produse voluminoase sau volatile au echipament
9i
design specializat, aga c[ au pu]ini potenliali utilizatori. Halele pentru anumite industrii, cum ar fi
procesirea
-hranei
sau producerea de cip-uri de calculatoare trebuie si p5streze anumite nivele de
iurlfenie; de exemplu, camerele cu atmosferi controlati necesare producerii casetelorde silicon-pot sA nu
contiibuie la valoare cat costul lor dacb sunt folosite pentru utilizdri aliemative. Clddirile folosite in
industria uqoard au mai puline limitiri
9i
deci o mai mare ceutare pe piali.
Utilttates
funclionald
in depozite
Si
clddiri de distribulie
Construcfiile
pentru depozitare vaiuzi de la cele simple, prismatice, cunoscute ca minidepozite, la
depozitele regionale mari, cu o suprafa,tl de peste o suti de mii de metri pStrali Pentru utilitatea
funclional[ optiml, depozitele trebuie si aibe acces adecvat, suprafefe deschise, indllimi libere mari
$i
capacitate
portanti adecvati (adesea 1.500 de kilograme sau mai mult pentru clidirile industriale de
depozitare a materialelor
grele), control asupra umiditnlii
9i
temperaturii, facilitef de recepJie
$i
tansport,
proteclie lmpotriva incendiilor
qi a altor tipuri de pericole.
e
Vezi
9i
Douglas McKnight. 1999.
,A
Practical Guide to Evaluating the Functional Utilitz of Warehouses". The Approisal
Journai
(Jawiry1: pp. 26-36 and Donald Sonneman. 2001.
,,Challenges
in Appraising Simple warehouses Properties"- fie
Appraisal Journal
(April): pp. 174-181.
10.37
rl
Capitolul l0
-
i
I
ll
stocului
,just
in time" (stoc
zero)
tili de autovehicule qi containere.
ectate cu o mai mare flexibilitate.
te cea cu ajutorul
camioanelor,
dar unele depozite au
transporhll pe
api
9i
aerian. Dacd sunt folosite
rcare a bateriilor.
Tabelul 10.5
Utilitatea
nali a
industriale
Terenul tn surplus
Deschiderea liberd
Procentajul
spaliilor
pentru
birouri
Facilitdli de incdrcare
Grosimea planSeului
Si
capacttatea porlantd
Seruiciul de curent electric
Coeficient de utilizare
a terenului
Dimensiunea,
relativ lct
dimens iu ni le ob iSnuite
ale unei clddiri
inclin are a ac ce sulu i p e
amplasamenl
*
vezi comenhriul despre terenul in exces sau in
In
.noile
construcgii,
t"."out
ffi
extinderi viitoare.
Yari??i
iit:e 6,5 m pi
10,5 m; multe din depozitele
rnici pot
opera cu
deschideri
intre 4,5 m
9i
6 m, dar standardeie
a" piula
foi".r"'tuunn"
inalte.
Yanazd,
r-'""Ii"
:",'?1i1l"-3,"lldJ111'f
orrounl
supraimbunetdlire.
Facilitilil
reduce intarzierile
in ordinele de
fumizare
maipulin
"#iffi;:ff:'"*6
sunt facilitrli
Intreprinder.ile prelucrltoare
necesitd
in general
sewicii electrice mai
mari decit depozitele.
0,5 raport
e
le de parc
e
spaliu
de
a
Coeficientul
de utilizare a terenului
trebuie
si asigure spaliu suficient pentru
puraua",
_unaurua"u
camioanelor,
depozitarea in curte gi
extindere.
^
Depozitele pot fi semnificativ
mai mari dec6t alte clddiri aflate in
competifie.pe piaJi.
Costul reconfigurdrii
unei cladiri industriale
pentru
utilizare multipli reprezinti
o cuantificare
a inutilitElii
Iunctronale.
O inclinare abruptd poate
reduce eficienta
de incircare.
9.
Analiza constructiilor
materialelor. Deoarece spaliile libere dovedesc multd flexibilitate, o construclie rectangulard compacti
este in general cea mai eficientd. din punct de vedere al costului.
Sisteme de stingAbare sunt utilizate in general in depozitele in care sunt stocate bunuri inflamabile.
Natura materialului stocat determind daci sistemul trebuie si fie uscat sau umed, utiliz0nd apd sau
chimicale.
Clldiri pe proprietifi agricole
Pentru cl micile ferme familiale au scdzut ca numdr, ficdnd loc fermelor mari, mai puline, contribulia
fermelor la valoarea imobiliari total[ a fermelor a scdzut continuu. Numirul clidirilor de fermE pe hectar
de teren agricol a scezut. Fermele sunt utilizate din ce in ce mai muli de citre marile conceme
specializate, iar echipamentul gi managementul necesar pentru a demara procesele agricole au devenit mai
snecializate'".
Clidirile fermelor trebuie sI fie adecvate tipurilor de magini gi echipamente utilizate astizi ln agriculturd
(vezi Tabelul 10.6). Pentru a fi utild, fiecare clddire trebuie si contribuie la eficienla operajiunilor de pe
inheaga ferm5. Utilitatea fiecdrei clddiri se raporteaza la tipul
9i
mdrimea fermei. Inutilitatea functionall
poate rezulta cand existi prea multe clidiri,
9i
mai putine clddiri ar fi mult mai eficiente.
l0
Pentru informafli suplimentare despre terenul agricol, vezi Americar Society of Fann Managers and Rural Appraisen and
Appraisal Institute. 2000. The Appraisal oJ Rural Property (2nd edition). Denver and Chicago.
Noile tendinle in designul clddirilor industriale
Automdtizared
Stocuri
Si
produclia
,,just
in
time
"
Operaliunile industriale sunt mai pulin intensive gi mult mai echipate
decdt erau odinioard, iar clidirile alocate acestor operaliuni pot
asigura acum mai mult spa,tiu maginilor qi sistemelor decdt camerelor
de patzd gi vestiarelor. De exemplu, cabinele de telecomunicalii,
centrele de Intemet
$i
centrele de informalii constau numai in spaliul
alocat echipamentelor computerizate gi sunt rareori vizitate de cei ce
delin echipamentul. De asemenea, operaliunile de inventariere
automati mlresc eficienla, mai ales c6nd este vorba despre
componente electronice de dimensiuni mici sau alte produse ce sunt
greu de distins cu ochiul liber.
Fabricanlii nu doresc sd se incarce cu costurile de stocare a uner
cantitlfi mari de produse, aga c[ furnizorii lor
-
qi operatorii
depozitelor ce ii servesc
-
se concentreaze mai pulin pe stocarea pe
i mai mult
pe
mi termen lung si mai mult
pe
miscarea stocului.
10.39
Lll
Tabelul 10.6
Caracteristicile
r de pe terenurile
Tipul clidirii
Hambare
Caracteristici
Silozuri
Addposturi pentru animale o
Garaje
Atelier
Echipamente de producere .
a laptelui
Tradilional, unele hambare sunt multi-functiona1e, avdnd si
addposr pentru animale, magazie de grdne gi arie de treierai.
Altele, cum sunt hambarele de tutun
Ei
clddirile fermelor
modeme servesc unui singur scop.
Hambarul tradilional nord-american
are o lungime de lg m gi o
deschidere de 9 m, cu doud pdrfi de zid sub un acoperi5
triunghiular, un pod gi uqi duble pe laturile lungi.
Unele hambare sunt construite
din lemn, iar unele sunt
realizate piatrI,, bdme sau cdrimizr.
Hambarele vechi sunt adecvate pentru
utilizdri moderne dac6
sunt reabilitate corespunzetor.
Noile hambare sunt mai
putin
costisitoare qi se pot acomoda urei mai mari arii de activititi.
Silozurile au devenit mult mai mari
si mai des utilizate.
Utilizarea fhnului balotat
9i
a nutretuiui insilozat a redus
cererea pentru harnbare in scopul stoclrii.
Addposturile pentru animale trebuie si fie curate si uscate. sa
ofere proteclie imporriva vdntului qi
soarelui qi tr;buie sd fie
adecvate stocdrii echipamentelor.
Necesare tractoarelor, combinelor,
discurilor, plugurilor,
grapelor, prdgitoarelor,
camioanelor, remorcilor
si altor
echipamente.
Majoritatea fermelor au o zonL pentru intrelinerea
echipamentului mecanizat; deseori atelierul este un hbmbar cu
pavaj de beton ce a fost modificat. Iama, acesta
poate
fi cea
mai importanti clidire de pe proprietate.
Este de obicei lncdlzitA, aerisiti, qi izolatA.
Maqinile de muls gi brincirele de alimentare dicteazL cerintele
pentru camera de muls gi pentru
staulele unde sunt addpostite
animalele
Clldiri cu destinalii speciale
Degi multe clidiri pot fi convertite pentru alie utilizdri, conversia clidirilor cu destinalii speciale irnplic6
chelhrieli suplimentare pi expertize complexe. Clddirile cu scop special includ:
o
A$ezimintereligioase
.
Teatre
.
AJene de sport.
EficienJa funclionald a clddirilor cu destinalii speciale depinde de existenla cererii pentru utilizlrile penrru
care a fost proiectatd
clddirea. DacI existi cerere, utilitatea firnclionali depinde delonformarea cl[dirii cu
standardele competitive. De exemplu, existi o cerere continud pentru cinematografe, dar designul lor s-a
ii'
'o'oo
Analiza constructiilor
schimbat datoritd costurilor mari de intrelinere gi de utilizare. Cinematografele cu un stil arhitectural
omamental au fost inlocuite cu strucfurile simple, care contin un numir mai mare de ecrane mai mici".
Desigrrul gi materialele folosite in a$ezaminte religioase sunt mai simple astizi pentn-r a mentine reduse
coshrrile de intrelinere gi utilizare. Eficienla funclionald a acestor dotdri, cum ar ir arenele de sport gi de
concert, sunt legate in primul rdnd de num[ru] de locuri. Trebuie luate in consideralie facilitdlile
conslructiei si caraclerul ei atractivr2.
Acliunea de adapLare a utiliz[rii a generat in con$tiin]a publicului refleclia asupra conversiei potenliale a
clddirilor cu destinalii speciale. Stafiile de autobuze,
$colile,
cl5dirile pompierilor gi morile sunt in unele
cazuri dot[ri adecvate pentru conversie. Utilitatea funclional[ a acestor clAdiri este legati de dimensiunea
abaterilor de la standarde, dar pi in ce misuri costul reabilitirii este legat de venitul potenlial. Un element
tipic de inutilitate funcfionall ln proiectele de reabilitare este numArul insuficient de case de scdri
.raportate- la normativele clddirilor, ca pi incapacitatea de a se adapta la standardele de incendii gi siguran!5
actuale. In schimb, un tavan inalt intr-o proprietate speciali nu indicd inutilitatea funcjionall dacl aceasta
este o calitate arhitectural5 evidenti, care contribuie la venitul net. Instalarea de facilittili pentru
persoanele cu handicap este un argument ln plus in evaluarea utilizlrii cl[dirilor vechi.
Clldiri multifuncfionale
Multe clidiri combini cu succes doui sau mai multe functiuni:
o
Construclii de cercetare qi dezvoltare combini deseori birourile, laboratoarele gi spafiile
industriale intr-o singurl clidire.
.
Clldirile de birouri au deseori la parter restaurante gi magazine.
rr
Vezi de asemenea Arthur E. Gimmy
ti
Mary G. Gates. 2000. The Business oJ Show Business: The Valuarion of Movie
Theatres. Chicago|. Appraisal Institute
'' Pentru mai multe informalii des?re sanctuare, vezi Martin H. Aaron gi John H. Wright Jr,. 1997 - The Appraisal oJ Religious
Facilities. Chicago|- Appraisal Institute.
Evaluarea utilitifii functionale in clldirile cu destinafii speciale
Pentru a investiga eficienJa funclionalS gi valoarea componentelor clddirilor proiectate pentru o
utilizare special6, un evaluator poate folosi cdteva strategii:
.
Si revadd literatura de evaluare a proprietZJilor din aceeaqi categorie
.
SA caute pe piaji informalii despre construclii similare
-
adici comparabile direct
-
sau
lnrudite
o
SI interogheze ocupantul recent sau existent sau al,ti operatori din acest domeniu
o
Sd interogheze agenlii sau ati evaluatori specializali in domeniu sau cu experienle in acest
segment de piali
.
S[ interogheze arhiteclii gi inginerii proiectllui
.
S5 verifice planurile clldirii cu un estimator de costuri sau cu arhitecfi/ingineri specializa,ti in
acest tip de produs
.
Si verifice studiile de caz pentru impozitare a precedentelor potrivite
Evaluatorul trebuie sd cunoascl gi sd aplice corect reglementdrile de competen,ti ale Standardelor
Canadiene Uniforme in misiunile privitoare la proprietilile cu destinalie speciali.
SursI: David Paul Rothermich. 1998.
,,Special
Design Propreties: Identi$ing the
,Market'in
Market Va!N'e" The Appraisal
Journal
(October): pas.
4 I 0-4 I 5.
^
.
Hotelurile pot
fi combinate
cu mici magazine, birouri
sau locuinte.
eze prm
srguranta qi intimitate; pentm
segmentul
sronalI gi prestigioasl.
i fi.urclionaln
a componentelor
lor.
,
cu zona magazinelor
la stradd, cu
est tip de dezvoltare in zonele cu
pielele,
ugor la
multifu
Analwa
calitlfii qi
condi{iei
tehnice
Descrierea
clddirii
9i
analiza
stilului arhitech-ral
9i
a utilitdfii
func]ionale
culmineazd
in examrnarea
un prolect
bun
$i
un design atractiv, dar execuata cu
constructiei
Ei
al costului,
materialele gi
metod
corespunzitor.
Combinafia
adecvatl
a elementelor
scopului propus.
Caracteristicile,
calitatea gi
aspectul clddirii sunt refl
Calitatea gi
conditiile
componentelor
clddirii au o
estim
propr
tflT;r
comP
ui despre
*i:;l, ffl:lm1af"nl;:fiffiTr"ru"r
mulritunclionale vezi Dean Schwanke.
re8i. MLted_use Deveropment
Handbook.
10.42
desenelor aprobate
Fi
ci mAna de lucru este satisfecEtoare. Un evaluator expelimentat
poate fi capabil s6
expund
p.oil"mele de constructie
-
planqee ldsate, scurgeri,_ curenli de aer
-
descoperite in urma
inspecliei materialelor sau manopera de proasti ca[tate ale proprietSlii'
in analiza calitltii
si
a stdrii tehnice, evaluatorul distinge, in general:
o
Elementele care necesitl reparalii curente imediate
(neefectuate a timp)
.
Elementele care pot fi reparate sau inlocuite ulterior (elemente cu via![ scurt[)
.
Elementele care se agteapta sd aib6 o viali economicf, rdmasi identicd cu a clidirii (elemente cu
vialn lunge)
Exemple din tiecare tip din elementele de mai sus sunt prezentate in Tabelul 10 7'
Elemente
care necesitl reparafii imediate
DeEi unele cl5diri pot fi in stare perfectd, evaluatorul
gdsegte de obicei elementele care necesiti reparalii la
data efechrlrii expertizei. Repararea acestor elemente va
adluga de obicei aceeagi valoare sau chiar mai multi
decit costul de reparare. C6nd este se aplici abordarea
Drin cost. aceste elemente sunt considerate eLemente ale
uzurii fi zice recuperabile.
in analiza sterii tehnice, evaluatorul distinge,
in general, intre elementele care necesitd
reoaratii curente, imediale (elemente
nereparate la timp), cele care
pot fi reparate
sau inlocuite ulterior
si
cele care se aqteapta
sa aibe o duratd de viala economicd rdmasd
ca a clSdirii.
Lista evaluatorului cu elementele ce necesitd reparalii ar
trebui s6 conlini
9i
elementele ce prezinti risc de incendiu. Mulli cliengi cer ca aceste elemente sd fie
trecute sepafat in raport. uneori evaluatorul este rugat sd estimeze preJul fiecarei reparalii.
(Tehnici
pentru estimarea costului reparaliilor sunt prezentate in Capitolul 16.)
Elementele cu viatl scurti
in timpul inspecliei clidirii, evaluatorul descoper[ multe elemente cafe au semne de utilizare
9i
uz-uri
frzic6, dar inlocuirea acestor elemente nu ar fi deloc o mdsurd economic[ la data intocmirii raportului.
Durata de viaJi economicl a unei clddiri este perioada in care construcliile aduse contribuie la valoarea
proprietdlii. Multe componenie ale clddirii vor trebui reparate la un moment dat in timpul duratei de via;h
iconomicA a cftdirii. Daci durata de viati remasi a unei componente este mai scurti decit cea a c16dirii,
atunci componenta este identificati ca element cu viajf, scurli. (Concepiele de'durati de vial6 economica
gi de durata de viafi economici rlmasd sunt discutate in detaliu in Capitolul 16.)
Evaluatorul trebuie sf, decidi dac[ vreun element necesiti imediat reparafii sau inlocuiri sau dacd acest
lucru poate fi realizat ulterior. DacE costul reparaliilor nu adaugl ceva la valoarea proprietlfii, reparaiia
poate fi amanate. De exemplu, o cl[dire celebr6, cu un acoperig vechi de l0 ani, poate fi mentinutd ince
Linci ani in stare bund. Degi acoperigul a suferit cAteva deteriorlri, inlocuirea lui probabil ce nu adauge
valoare
proprietblii, mai mult decit costul unui acoperig nou.
Evaluatorul trebuie s[
judece
dacd repararea unui element este necesarl plstrdrii altor componente. De
exemplu, uneori acoperigul trebuie inlocuii c[ci altfel durata de viald economici a celorlalie componente
va fi diminuatd. Evaluatorul ar trebui si-qi noteze dace starea tehnice a elementelor cu viale scurti este
mai bun6 sau mai rea decet starea
generall
a clldirii.
10.43
I
Capitolul 10
abelul 10.7
iderare in inspecfia
calititii qi
stlrii tehnice
i qi indepdrtarea
urmelor
de graffiti
dugumele, verande
otoase
cheazl
tenofate
sa sau crIpate in bucdtirie
sau baie
fi fereshele ce au fost
lintuite
in cuie
c6rpele imbibate
cu vopsea din zona de depozit
Elementele cu viafi scurti
.
Vopseaua de interior qi tapetele
.
Vopseaua
de exterior
r
Finisajele
du$umelei
e
Garduri
o
fugole
$i
canale de scurgere
.
Acoperi$ul
o
Cazanul
r
Fumal
.
Echipamentul
de aer condnonar
o
Mochetele
r
Instalaliile de bucdtirie (considerate
pe iermen scurt numai daci sunt incastrate)
o
Pompa de ap5.
.
Sistemul de dedurizare
a apei (deseori
este inchiriat)
r
-S_pildtoare
gi uscitoare (deseori
consideraie ca un bun mobit)
o
Ventilatoare
Elemente cu viafi lungh
r
Conductele de apI rece qi caldd
o
Fitilgurile (pot
fi de asemenea
considerate componente
funclionale)
'
conectarea
ra serviciul
electric (pot
fi de asemenea considerate
componente
funclionare)
o
Cablurile electrice
e
Conexiunileelectrice
o
Conductori gi radiatoare
Analiza
construc(iilor
Elemente
cu Yiafi lungl
tonarea in raport a acelor elemente cate nu
amase estimati a clEdirii,
presupundnd cl nu
ccidentale. O componenti a clldirii cu o durati de
vialieconomicaceseagteaptisifielafeldelung6ca$iduratadevialdeconomicdrdmasiestimatiLa
claiirii se numegte element cu viaii lungi. Repara
nu fie necesari deoarece componenta
re
punzdtor' Toate componentele..cu
via![
lu
e care nu sunt in aceeaqi condiJie ca
9i
fe
Unele elemente defecte cu viali lungi nu se considera ce au nevoie de reparalii deoarece costul inlocuirii
e aceste elemente contribuie la valoarea
proprietifii'
ar fi considerat, cel mai probabil, o deteriorare fizici
td din problemele de design original al clddirii este
Bibliografie
suplimentar[
Brand, stewart. 1994. How Buililings Learn: What Happens After They're Built. New York: viking
Pengutn.
Ching, Francis D. K., and Cassandra Adams. 2001. Building Construction llluslrated
(3'd edition)'
NewYork:
John WileY & Sons, Inc-
Dufff,Francis,andKennethPowel|.|997'TheNewolfice.I-nndon..ConranoctopusBooks.
Harris, Cyril M' I975. Dictionary of Architecture
and Construction. New York: McGraw.Hill
Hanison, Henry S. 1998. Houses - The lllustrated Guide to construction, Design & systems
1l;d
editiin;. Chicago: Real Estate Education Company, a division of Dearbom Financial.
Keune, Russell v., ed. 1984. The Historic Preseruation Yearbook. Bethesda, Maryland: Adler and
Ad1er.
Love, Terrence L. lgg1. "New Light construction Technologies for Residential and Small
Commercial
Buil dings" . The Appraisal Journal
(Jantary)'
McKnight,
Douglas. 1999. 'A
Practical Guide to Evaluating the Functional Utility of warehouses".
The Appraisal Journal
(Jawary).
Myers, John. 1994. "Fundamentals
of Production that lnfluence Industrial Facility Designs"' Ifte
Apprais al Journal
(APril).
PKF consulting and Urban Land Lstitu re' 1996' Hotel Development'
washingt'on' Dc: urban Land lnstihrt'e'
R.S. Means, Inc. 2000. Means lllustrated Constntction
Dictionny
(j'd edition). Kingston, MA: R.S.
Means, Inc.
Sharkawy, M. Atef., and Joseph Rabianski. 1995. "How
Design Elements Create and Enhance Real
Estate Value". Real Estate Review
(Summer).
10.45