ABORDAREA

PRIN
COMPARATIE
DIRECTA
T7
Abordarea
prin comparalie directi
Elemente de comparalre
.
Trarzaclieneplrtinitoare
o
Unitili de comparalie
Introducere
in abordarea
prin comparafie directi, evaluatorul
formuleazd
"#:'i#':+il?:?r:tnffi
Tffi:i#;
in cadrul
Procesului
de evaluare.
cost, depleciere
9i
alli parametrii ai
valorii
pot fi utilizate ln alte aborcliri ale valorii ut
omparative
similare. De asemenea,
"oo"luriil"
derivate din alte abordlri sunt analizate ln abordarea
prin comparafe dirde
pentru a estima
corectiile
care trebuie fbcute asupra
prelurilor de vdnzare ale proprietililor comparabile'
irect?i, opinia asupra valorii
compardrii
tateain iava,Si care au fost
re vir.zare,
(adici pentru care ofertele
fost {Xcute
recent). O
premisd importanti a aborclirii
prin comparalie
de piald a
pi"pri"relii
".t"
t"liat?i ia prelurile proprietililor comparabile concurente
(competitive)'
Analiza comparativi
a proprietililor
Ei
tranzacliilor se concentreazi
pe aseminlrile
9i
diferenlele
care
afecteazdvaloarea,
care pot include diferen,te ln ceea ce prive$te:
.
Drepturile de proprietato evaluate
.
Motivalrile cumplr[torilor
9i
vfuzltorilor
r
Condifiile de finantare
.
Condiliile de piald la data evaluirii
e
Dimensiunea
.
Localizarea(pozilia)
o
Caracteristici fizice
o
Caracteristici economice, daci
proprietllile
genereazl venit
Elementele de comparalie sunt testate cu realitatea de pe piatd pentru a estima care elemente sunt
sensibile la schimbare
gi
cum aceastii sohimbare afecteazd valoarca'
Acest caplto
tole utilizate ln abordatea
prin comparalie
direct6.
capitolele
I
r utilizate de evaluatori pentu analiza
9i
coreclia
prelurilor de
t7.r
Capitolul 17
Rela,tia cu principiile
de evaluare
iul cererii qi
ofertei,
a pnn
comparalie
di
le relevante
pentru
o
Oferta
$i
cererea
garanfii,
activitatea
de pia!6
se poate
reduce in mod
Principiul
substitufiei
Principiul substituliei
arati. c[ val0area unei propri
lul
ce ar fi pldtit pentru
::,1'^rllf:1*:llfnrie$i
slrnitarira utiti;te$i
de timp rezonabit.
Acest
prlnctftu presupnne
cI gradul
de credibilitate
a me
diminuat
dac6 nu exrsti
proprietAli
de substitutie pe pia!6.
Principiul
echitibrutui
hilibru pe piap,
dar echilibrui
absolut nu este auns
jumparare, gusturilor
9i
preferintelor
de noi clldiri, hansformarea pentru
alte
fertei.
t?iti, deoarece acestea pot
deiermina piala s6 impuna
Condifii externe (externalitifi)
Forfele externe, pozitive
sau negative,
afecteazl, toate tipurile de propdetate.
o perioadd
de dezvoltare
economici gi
o
zi viloile propri"talilo..
Un evaluator analizeazd
vecineElile unei
Aceste forfe exte
caracteristici fzice identice, pot avea valori de
pulin
ahactive. Condifiile
de iluminare
a shdzi
:
l:
17.2
Abordarea
prin
comparatie directi
respectarea
reglementirilor
municipalitalii, apropierea de centrele comerciale sau restaurante variazd in
functie de localizare.
Aplicabilitate
9i
limitlri
r de proprietate imobiliarl
pentru care exista
rtamentele valorii sau tendintele pielei' Peniru
frecvent, abordarea
prin comparafie directE
i c6nd existl informalii disponibile, aceasta abordare
este cea mai directd, sistematicd
9i
credibill abordare in estimarea valorii'
c6nd numarul de l':arzaclli este insuficient, aplicabilitatea abordarii
prin comparalie directd poate fr
fi.i"ra.
n" exemplu, meioda comparaliei directe este rar aplicatl in cazul proprietililor specializate,
;";;;;;"
pugine proprietlli similare se uaod p" p
Pentru a
"uuf"u
ptipii"taiile-specializate,
abordarea
prin
cu toate
acestea, iniormalii1e
despre vdnzdri
9i
oferte
pentru
a stabili
ti-it"t" t*gi
pentru valoarea propriet5lii evaiuate
g
prin alte
metode.
pentru proprietalile comerciale
9i
industriale ocupate de
propnetar.
abordarile
prin venit gi prin cost.
Cumparatorii
de proprieiili generatoare de venit se concentreaza asupra caracteristicile
economice ale
u"".ioiu.
g,'ufir"
u6toa.itoi O" proprietili comparz ile
generatoare de venit, de dimensiuni mari qi
complexe,
este
cumpdrltorilor
De exemplu,
u
unui centru comercial invecinat, cale ar putea r
proprietatea 1n ca]uzd. Proprietatea dintr-un contract
arcte aecat nuda
proprietate gi necesitii cunoa$terea ciauzelor de inchiriere
qi o inlelegere a locatarului
"ui"
o"upe
proprietaGa. Uneie tranzacgii includ
qi vdnzarea unor active corporale sau necorporale. in
fr"cur"
"ir,'duid
o vanzare este util5 pentru scopuri de comparafie, trebuie si fie disecati ln diferitele ei
"o-ponrot".
chiar dac6
"o-ponentel"
valorii
pot fr alocate, trebuie s6 se lnleleagi c6, din cauza
complexitnlii
factorilor imptcali, vAnzarea ar putea sd fie mai pulin credibil[ daci este selectatE pentru
determinarea
valorii
proprietiilii ln cauzd.
Modificarea
condiliilor de piali poate diminua validitatea sau aplicabilitatea vnzlrilor trecute,. care nu
reflecti aceasti moclificare. Tentlinple
generale ale modifrcdrii
pielei pot fi utile, dar evaluatorii trebuie
si fie atenli sl nu previzioneze tendinp dacd nu au un suport de piap solid. Vdnzirile trecute pot fi utile
ln evaludrile
retrospective
gi in elaborarea unor serii statistice de analize. Totu$i, modificarea condi,tiilor
de pia{i face ca ttilizarea vinzlrilor trecute s[ fie mai pulin
presupune coreclii
pentru timpul mare scurs, aferente condili
ieferi- la posibilitatea schimbdrii legislaliei fiscale' zonal
Evaiua0orul
trebuie si observe seriile posibile de modificlri,
astfel aplicabilitatea
informaliilor istorice. Pe de alti parie, anumite vdnziri pot sA reflecte anticipdri ale
acestor modificlri
qi pot reflecta comportamentele
de pia16 ale modificdrilor actuale. Pentru
17.3
Capitolul 17
importantd_ qi
finanJarea. Evalnatorii
trebuie sd vad6 qi
si inleleagd
ea aplicabili unui tip particular
de proprietate
9i
pielei in ansamblul
ei,
Peniru a asigura credibilitatea
concluziilor
rezultate
luate in considerare.
ln aooroarea pnn comparatie
directi este absolut
punctele
tari qi punctele
slabe ale datelor cantitat
comparative efectuate.
in raportul
de evaluare tre
Credibilitatea
datelor, analizele
efectuate gi conclu
abordarea prin comparalie
directi, dac6 este adecval
necesare pentru
aplicarea
altor abord[ri, ca de
a prrn venrt,
sau deprecierea estimate pentru
trebuie se inleleage cauza pentru care venitul
de sensitivitate
gi a tendinlelor poate
aJura
l',:lli:i'T"
de evaruat
si
propriea|ile
."*n"Hll i"#ulilfl*.u1.'
Si'F;
drtente. Apoi evaluatorul
selecteaza o ratii din intervalul ratelor, resp
ecvatA
evalulrii proprietElii
respective, pentru
a fi utilizatii ln abordarea prin
venit.
17.4
Procedura
pentru
apl.icarea abordirii prin comparalie directa, un evaluator rlrmeaza o procedurd sistematicl:
l. Analiza
informafiilor de pe piala concurenliald
referitoare
la tranzactiile efectuate, ofertele de
vAnzare qi ofertele de cumpirare de proprietili
similare cu proprietatea in cauz[ in termeni ca tip de
proprietate, d^t^ vartzilrii, dimensiune, starca frzicd,
localizar.e
qi limiEri de utilizare. Scopul este de a
gesi un set de proprietili comparabile vAndute cdt
mai asemlndtoare
cu proprietatea in cauza.
2. Yei{tcarea informaliilor pentru a vedea acurate}ea
acestora
$i
dacl reflectl tranzac{ii de
pia,td
neplrtinitoare.
Verificarea poate duce la solicitarea
unor informalii suplimentare despre
piaJi.
3. Selectarea
unitililor de comparalie relevante
(de
O
procedura sistematica
pentru abordarea
prin comparalie direda contine urmatoarele.
(1) cercetarea informatiilor despre
tranzacfii;
(2) verificarea informaliilor ca acuratele
$i
a
reflectdrii unor tranzaclii nepdrtinitoare;
(3) selectarea unitelilor de comparatie
rele\rante;
(4\ determinarea diferenlelor dintre
proprietetile comparabile
gi cea
evaluatd
gi corectarea
preturilor
comparabilelor
pentru diferentele dintre
diferitele elemente de compara[ie;
(5) reconcilierea diferitelor valori obtinuie
intr-o valoare unice sau Tntr-un interval
alvalorilor.
exemplu
preful pe unitate de m[surl specifrc[)
qi
ef""tuat"a unei analize comparative pentm fieca e unitate. Scopul este de a defini
9i
identifica o
unitate sau uniteli de comparatie care explica comportamentul de piala.
Cdutarea diferenlelor dintre proprietalilor comparabile
vandute
9i
proprietatea in cauzE, in ce priveqte
elementele de comparalie. Apoi urmeazi corectarea
prelului fieclrei proprietali vandute
pentru a
reflecta diferenlele dinire acestea
$i
proprietatea in carzi sau eliminarea acelei proprietali din
comparalie. Aceastd etap6 presupune selectrarea vtnzlrilor de proprietifi, cele mai asemenatoare,
$i
apoi efectuarea de coreclii pentru orice diferen!e existente.
Reconcilierea diferitetor valori obfinute din analiza comparativ5, inh-o valoare unica sau intr-un
interval al valorilor.
A
5.
Anallza informafilor asupra tranzac{iilor
ln prima etapS a aborddrii prin comparalie directii, un evaluator colecteazd informalii despre vinzdri,
"oritru"t",
oferte, refi.rzuri, opliuni
$i
cotalii ale proprietililor considerate concurente
9i
comparabile cu
proprietatea ln cauz6. Informaliile oblinute din tranzacliile efectuate sunt considerate ca fiind indicatorii
cei mai credibili ai valorii. La lncepul evaluatorul analizeazd, atent prefurile, dreph.rrile de proprietate
imobiliari transferate, condiliile de finanfare, motivaliile cumpdr5torilor
qi vdrzltorilor, datele la care au
avut loc hanzactiile
gi
orice cheltuieli efectuate imediat dup[ cumpdrare. Apoi analizeazd detalii asupra
localizdrii
propriet?ifii, stirii fizice gi funclionale, caracteristicilor economice, utiliz[rii
9i
componentelor
non-imobiliarJ ale valorii, de care hebuie se
tind
seama tn evaluare. Deoarece concluziile trebuie s[ fie
derivate din pia1I, evaluatorul poate si aibi nevoie
$i
de interviuri
$i
contacte personale cu proprietarul
$i
de analize ale acestuia.
Mu[i evaluatori stocheazl informalii cu detalii ale tranzacliilor de piap, pe care le completeazi. cu altele
noi, in misura in care acestea apar. Existi surse multiple
9i
variate de informalii despre vdnzdri. Sursele
prrmafe sunt:
.
lnregistrlrile administraliei locale
o
inregistririle asupra impozitelor p e vinzdi
o
Informalii publice disponibile prin raportarea electronici, cotalii multiple
qi subscriplii
t7.5
j
.
Periodice cu proprietili
imobiliare
'
Interviuri cu plrlile participante
Ia fianzaclij, cu salarialii lor, avocafi, evaluatori, consultanli,
agenti imobiliari, manageri gi creditori
Informaliile asupra valorii de impozitare, ?n general,
nu
poi napte dubii asupra acuratelei informaliilor.
Limitele geografice,
lntre care evaluatorul analizeazl
informaliile despre vdnziri, depind de nahrra qi de tipul
proprieti,tii
imobiliare in cauz6,
9i
de disponibiliiatea
Pntru aplicarea abordArii prin comparatie
directa evaluatorul
mai intai colecteaze
e, nalionale gi
i le consider[
nt cumpdrate
$
probabil
relativ reshansi. Tohrgi evaluatorii uneori
trebuie s[ extinde sfera lor de analizi spre alte arii ale pielei. De exemplu, informalii .aru"" o"rpr"
Ie, ce va fi renovati,
intr-o zonA cu clddiri deteriorate
:"
Hr,:'H1ff,":H;HiTi
va
onale, centrelor mari de
afaceri, hotelurilor din staliuni, complexelor mari multifirnclionale gi
marilor intreprinderi industriale,
evaluatorii pot colecta informalii de pe o arie geografici
rargd, respectiv cea in 6are sunt amplasate
proprietSlile concurente.
Verificarea informafiitor
despre tranzactii
Evaluatorii trebuie sd verifice informaliile pentru a se asigura d acuratetea lor gi sd oblini motivalia
frecfuei tranzaclii.
.optica
cumpIrltorului
asupra a ceea ce a cumpirat,
la data v;nzdrri, este foarte
importanti. Ydnzdile pafinitoare (deci care nu corespund cerinlei din definilia valorii de piatfl, ut izati,
qi utilizate cu
telor cu partic
gi proprietarii
utile. Uneori, nu pot fi oblinute informalii despre ve
Daci nu existi informalii despre vdnzirea unei
parametrilor
de pia!6" poate
fi neadecvati, lndeosebi pentru proprieti,tile
lnchiriate, la data evaludrii.
Selectarea unitlfilor de compara,tie
lupd
ce au fost colectate gi verificate informaliile despre vAnzdri, se lncepe o analizd sistematicd.
Deoarece pot fi comparate numai unitifi de mlsuri ideniice, fiecare prel
de vdnzare trebuie exprimat in
unitl,ti de comparatie adecvate.
Unitn'ile de comparafie selectate sunt ln hrnclie de problema de evaluare
gi
de natura proprietElii,
aqa cum se prezint.ii in Tabelul 17.1.
omparalie
tarea comparatiei intre proprietatea
in cauzi gi
mparabile.
nzare totale in preFtri pe uniia6 de misurd elimini
a efectua
de mdrime. Diferinleie
de marime sunt luate ln
procesul
d (sau
unitd,tile) de comparalie selectate pot avea o
influenfi semnificativi in procesul
de reconciliere, din aceasti ibordare.
^Unebri
poate fi irecesari o
corectie pentru
economiile de scali. Chiar dac[ toate celelalte caracteristici
ale proprietilii
sunt identice
cu ale comparabilelor,
vinzarea unei proprietiifi, care este mai mare sau mai mice semnificativ dec6t
proprietatea
in ca.ozd' poate
sd nu fie adecvati penhu a fi preluatE
drept comparab r, deoarece prelul
r7.6
G
, Abordarea
prin comparatie directi
unitzralpfoprietaliidedimensiunimaripoatefimaimic,dincauzaeconomiilordescali.Caurmare,pe
;;;;rrbi,
euuluutorii
trebuie sl incerce s6 selecteze
comparabile
de aceeagi mdrime/dimensiune
cu
subiectul
in cauzd,
pentru a nu exista influenJa-economiilor
de scale'
Analiza
ti
corectarea
prefurilor de vanzare
ale proprietifilor comparabile
in mod ideal, daod toate proprietilile comparabile sunt identice cu proprietatea
l-n cauzE, nr este necesara
nici o corectie. O astfel de situalie este rarl, lndeosebi
pentru proprietS$le nerezidenliale'
In aceasti etapd
a analizei, evaluatorul iace coreclii
pentru orice diferenJi identifioati'
U
Tip de
proprietate
Proprietate
rezidenlia1l
unifamiliali
Apartamente
Depozlte
Hale de produclie
Clddiri de birouri
Hoteluri
9i
moteluri
Restaurante,
teatre
9i
sdli de spectacole
Spitale
Terenuri
de golf
Terenuri de tenis
gi racquetball
Parcdri
Marina
Stalii sewice auio
Proprietiili
agricole
Teren viran
Tabel 17.1
de
Unitifi tipice de comParafie
Prelul
total al
ProprieElii
Pre!
pe unitate de masure a suprafelei brute utile
Prel
pe apartament
Gre!
pe camerl sau pre! pe unitate de
mdsuri
a suprafelei brute construite)
Pret
pe
uni(ate de masure a suprafelei brute construlte
prei
pe
unitate ae m6surd a volumului brut construit
pre!
pe unitute ae mesur[ a suprafetei
brute construite
Prel
pe unitatea de utilaj
Pre! pe unitate de misurd a suprafefe!trute
co-n199i19-
tre! pe unitate de mAsure a suprafelei neti inchiriabild
trei pe unitate de mdsurl de suprafali util6
Pre! pe cameri de oasPeli
Pre! pe loc
Prel
pe unitate de mAsur[ a supraffei brute construite
Prel
Pe Pat
Pret
pe tumeu
Pref pe membru
Pret pe. gaua
Prel
pe acru
Pr4 pe teren
Prel
pe loc de
Parcare
Prel
pe loc de acostare
Pret pe platformi
Prei pe unitate de mlsur{ a suprafelei brute construite
Pret
pe acru
Pret pe animal
(h
Pe;uni)
Pre! pe picior pltrat sau metru
pehat (in ferme)
Prel pe picior linear sau metru linear de deschidere
Pret pe picior petrat sau metru
p[hat
acru sau metru
17.7
Capitolul 17
Elementele
de comparafie
l;:r"?:*"
elemente
de comparalie
de bazE, cear trebui luate in considerare,
in analizaprin
comparalie
t.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Drepturi
de proprietate
hansmise
Condilii
de finanlare
Condifii
de vdnzare
;T:g:f:1"T$il*rr*asement,
Utilizare (zonarea)
Componente
non-imobiliare
ale valorii
17,8
Abordarea prin comparafie directi
Procesele de corectare (ajustare) a prelurilor de vdnzarc necesiE existbnla unui numdr suficient de
vAnz6ri, din care sd se extragd corecfiile. Deseori nu existi suficiente vdnzbri pentru a fimiza o bazd,
pentru toate calculele de coreclie. Evaluatorul trebuie sf, inleleag6
9i
si explice, in rapornrl sbu de
evaluare, ci lipsa informaliilor suficiente poate fie sd diminueze credibilitatea corecliilor efectuate, fie sa
facd imposibild aplicarea oriclrui proces de coreclie a vdnzdrilor. Cind existd o astfel de situalie,
evaluatorul trebuie si fac[ distinclia inke orice coreclii ftcute pe baza explica]iilor pi ralionamentului siu
profesional de corecliile care au derivat din informaliile de pia1d. In astfel de situalii, in mod uzual,
evaluatorii extind analiza spre o piajl mai larg6, pentru a asigura totu$i un suport indirect de piali.
Baze de date importante pot fi utilizate pentru analiza mai detaliatl pi pentru lntelegerea mai aprofundati
a influenlei, asupra valorii, a diferenlelor dintre proprietili cum sunt zonarea sau localizarea, dar un
volum mare de informalii nu asigurl, in mod implici!
9i
calitatea sau credibilitatea concluziilor unur
evaluator. Cu cdt este mai mare volumul de informajii, cu atat este mai mare responsabilitatea
evaluatorului de a inlelege gi
de a aplica adecvat diversele metode de analizd statisticl folosite ln analiza
lui de evaluare. Totuqi, indicatorii statistici cum sunt mediile nu trebuie sI fie interpreta,ti eronat sau se fie
utilizali in locul unei inlelegeri aprofundate a comportamentului pielei.
Identificarea
gi cuantificare corectiilor
Analiza prin comparalie include luarea in considerarb
at6t a factorilor cantitativi cit
9i
a celor calitativi.
Corecliile cantitative sunt fEcute fie in suml monetara,
fie ca mlrime procentuald. Factorii care nu pot fi
cuantificali sunt utilizali ln analiza calitativl. Tehr:icile
diferite, utilizate ln analiza corecJiilor cantitative
$i
calitative, sunt prezentate in Tabelul 17.2 pi sunt
analizate mai detaliat in caDitolul urmetor.
Tehnicile cantitative de corectii includ
analiza pe perechi de date, analiza
pe grupe
de date, analiza datelor secundare, analiza
statisticd, analiza
grafic5, analiza tendintelor,
analiza de cost, comparalii directe
Si
capitalizarea diferentelor de venit. Analiza
calitativa include analiza comparatiei relative,
analiza clasamentului gi interviuri personale. ln
analiza prin comparatie se utilizeazd atat
tehnicile cantitative cat sicele calitative.
Tabel 17.2
Tehnici utilizate in analiza cantitativi si calitatiyd
Analiza cantitativtr
Analiza pe perechi
de date (vdnzlri gi revdnzdri de proprietlti identice sau asemdndtoare)
Analiza pe grupe de date
Analiza datelor secundare
Amliza statistici
Analiza grafic[
Analiza tendingelor
Analiza de cost (cost pentru remediere, cost net)
Comparalii directe
Capitalizarea diferenlelor de venit
Analiza calitativi
Analiza compara,tiei relative
Analiza clasamentului
Intewiuri personale
Reconcilierea valorilor in cadrul abordlrii prin comparafie directl
Reconcilierea este ultima fazd a oricirui proces de evaluare, ln care, din informaliile de piali, rezultii doud
sau mai multe valori diferite. ln reconciliere, evaluatorul recapihrleaz[ gi reexamineazi informaliile pi
analizele din care a rezultat fiecare valoare. Apoi, aceste valori le prezintd intr-un interval de valoare sau
lntr-o unic6 valoare, cunoscutii sub numele de
,,valoarea
punctuali" (engl. point estimate). Este important
ca evaluatorul s6 ia in considerare punctele forte qi punctele slabe ale fiecdrei valori rezuliaie din
comparalie, prin examinarea credibilitdlii gi a adecvdrii informaliilor de piaJi colectate, ca
fi
a tehnicilor
17.9
analitice aplicate. De asemenea, o practicl bund este pi
de a reexamina elementele importante de
comparafie, pentru care nu a fecut coreclii, qi si explice de ce aceste elemente nu au impus iorectii sau
cum acestea au fost luate in considerare ln procesul de reconciliere. Raportut de evaiuare trebuie s6
comunice, ln mod clar, modalitatea prin care evaluatorul a ajuns la valoarea propusd.
In abordarea prin comparalie
directi, reconcilierea poate presupune
douS nivele ale analizei. Primul se
referd la deducerea unei valori din prettuile corectais ale doud sau mai multe comparabile, exprimate
intr-o unicl unitate de compara,tie. A1 doilea nivel al analizei este necesar cdnd evaluatod ob{ine doul
sau mai multe valori exprimate in unitnli de comparalie diferite. De exemplu, valoarea exprimatd in pre!
pe picior pehat
$i
pre! pe o locuinld hebuie reconciliati intr-o valoare unici sau intr-un interval de
valoare, cdnd se aplic[ abordarea prin comparalie direct6.
Reconcilierea mai este necesard
9i
cind valorile sunt oblinute din aplicarea a doui sau mai multe aborddri
a1e valorii. Ca etap6, a ptocesului de evaluare, reconcilierea constd in formularea opiniei asupra valorii
identificate ln definirea problemei evalu6rii. Reconcilierea opiniei finale asupra valorii este prezentati in
Canitolul 25.
Bibliografie suplimentarfl
Akerson, Charles B. 1996. The Appraiser's Workbook. (2!o edition). Chicago: Appraisal Instihrte.
Boronico, Jess S., and Moliver, Donald M. 1997.
,,.A.ppraisal
Reliability and the Direct Companson
Approach". The Appraisal Joumal (Octaber).
Crookham, James. 1995.
,,Direct
Comparison Approach: Revisited". The Appraisal Journal
(April).
Klaasen, Romain L. 1992.
,/djustments
Methodology". The Canadian Appraiser ($,litrter).
17.10
t
PRIN
COMPARA
TEHNICILE
ANALI
CORECTIILE
DIN
DIRECTA
Termeni importan$i
o
Analiza clasamenhrlui
o
Analiza tendintelor
.
Analiza comparativi
'
Coreclia in sumd monetara
o
Analiza comparaliei relative
'
Corec,tii procenhlale
.
ArLaliza gaficd
Prel de vanzare corectat
e
Analiza gmpelor de date
'
Succesiunea corecliilor
o
Analiza pe perechi de date
c
Zonarea
e
Anaiiza statisticl
Introducere
Analiza comparativd este sintagma utilizati pentru identificarea
procesului in care tehnicile cantiiative
gi/sau calitative sunt aplicate p;ntru a rezulta o valoare, in cadrul utilizlrii aborddrii prin comparalia
iirecti. Pot fi utilizatb, atit ln mod separat cAt
9i
ln combinatie, doui tipuri de tebnici.
Corecliile
rezultate din analiza comparative, care sunt aplicate asupra prelurilor de vanzare ale
compirabilelor,
pot fi exprimate ca procentaj, ca sum6 monetarl, sau in formi descriptivd
prin care se
exprimi mirimei diferenlei dintre o comparabild
qi subiectul de evaluat, in ceea ce privegte fiecare
element de comparalie. Procesul presupune parcurgerea urmebareior etape:
1. Identificarea
elementelor de comparatie care afecteazl valoarea tipului de proprietate ce trebuie
evaluatd.
2. Compararea atributelor fiecdrei comparabile cu cele ale proprietSlii in cauz\ qi cuantificarea
diferenlei, la fiecare element de comparafie, dinhe comparabill
9i
subiectul in cauz6. Scopul
este de ajustifrca qi a sustine rezonabiliiatea corecliei.
3. Determinarea corecliei nete pentru fiecare comparabili
9i
aplicarea acesteia asupra prelului de
vdnzare sau prelului unitar aI comparabilei, pentru a stabili intervalul
prefurilor de vdnzare
corectat sau
preturilor unitare corectate pentru proprietatea ln cauzl.
4. Reconcilierea intervalului prequrilor de vtnzare corectate sau prefurilor unitare pentru
proprietate in cauzl, utilizdrrd analua calitalivd, dacL aceasta este adecvat?i'
CAnd se aplicb coreclii cantitative, evaluatorul ia ln considerare prezenlarea valorilor oblinute in a treia
etapl ca fiind intervalul valorilor probabile pentru proprietate in cauz6. Apoi evaluatorul determine cea
mai
probabil6 pozitie
a subiechrlui evalulrii ln cadrul intervalului de valori
9i
selecteazl o opinie frnald
asupia valorij.-in acest fel, celor mai apropriaie comparabile cu subiectul li se acord6 cea mai mare
importanle.
ln aplicarea analizei calitative, in mod normal, evaluatorul lmparte comparabilele corectate in doub grupe:
cele care sunt superioare calitativ qi cele care srmt inferioare calitativ fald de subiect. Pre|rrile corectate
ale celor doud
grupe vor reprezenta un reper pentru valoarea subiectului prin indicarea unui interval
18.1
a"
probabil al valorilor. Prin luarea in considerare a comparabilelor celor mai apropiate cu subiectul, unele
mai mari
$i
altele mai mici ca valoare, evaluatorul poate sd oblinl o singurd valoare pentru subiectul in
catzd. Dace
l.xat'
comparabilele sunt cotate ca fiind superioare sau ca fiind inferioare faii de subiecl este
mult mai dificil s6 se determine un interval credibil al valorii qi sE se stabileascd o singurd valoare prin
ttilizar ea analizei cantitative.
ln analiza comparativI, un evaluator poaie utiliza atit
corecliile calitative cdt pi cele cantitative, dar nu
concomitent. In general, corecliile cantitaiive sunt fEcute
inainte de efectuarea analizei calitative. O atenlie
deosebiil trebuie acordati. pentru a veghea ca orice
Mtodologiile cantitative gi calitative se
aplica adesea in mod combinat. in general,
corecliile cantitative sunt fAcute inainte de
efectuarea analizei calitative.
corecjii matematice si reflejcte reac,tiile padicipanlilor pe pia16. CAnd raporteazi procesul analitic,
evaluatorul hebuie sa se asigure ci cititorul raportului de evaluare nu va face confuzii. Rapoartele de
evaluare, care conlin analiza calltativd, soliciti adesea o prezentare mai extensivi a ralionamentului
profesional ai evaluatorului, indeosebi ln cazul ln care se utiiizeazb numai analizz calltztiv-a.
Elemente de compara{ie
Primul pas in orice analiz6, comparativl este identificarea elementelor de comparalie care afecteazd
valorile proprietS,tii, pe piala subiechrlui ln carzd. Fiecare din elementele de comparalie trebuie si fie
analizate pentru a de[ermina dacA este necesarf, o coreclie. Daci existi informa]ii suficiente disponibile
poate fi f;icuti o coreclie cantitaiive. Daci existi suport insuficient pentru o coreclie cantitativd, acel
element este utilizat in analiza calitativi.
Corecliile
pentru diferente sunt ficute asupra prelului fiecdrei propriet5li
comparabile, pentru a face acea
proprietate echivalentd cu subiechrl, la data efectivd a formuldrii opiniei asupra valorii. CorecJiile pentru
diferenlele in elementele de comparalie pot fi flcute asupra prelului total al proprietS|ii, asupra prelului
unitar uzual, sau asupra unei combinalii a celor dou6, dar prelurile unitare utilizate trebuie s[ fie aplicaie
consecvent la toate proprietitile comparate. Mirimea corecliei efectuate, pentru fiecare element de
comparalie, este ln finclie de amplitudinea diferenlei dintre elementul de comparalie al proprietdlii
comparabile
gi cel al proprietdlii
subiect. Evaluatorul trebuie s[ ia in considerare toate elementele de
compara,tie adecvate qi sd facl o coreclie pentru o diferenli intr-un element de comparalie numar o
singuri dati.
Drepturi imobiliare transmise
C6nd drepturile imobiliare sunt vendube ele pot fi unicul obiect al
'contractului
sau contractul poate
include numai o parte din drepturi. inainte d6 a utiliza prelul unei proprietdli comparabile vandute in
analiza
prin comparalie direct5, evaluatorul trebuie si se asigure cd acel prel de v6nzare al proprietijii
comparabile se refere la drepturi imobiliare similare cu cele ale proprietdjii ln cauz[. Alifel poate fi
necesari efectuarea uneia sau mai multor coreclii asupra prelului de v6nzare inainte de a se face
comparalii asupra diferenlelor fizice ale proprietililor imobiliare.
De exemplu, drepturile transmise printr-un document de renunlare la un drept imobiliar poate sau nu sd
includi toate atributele dreptului deplin de proprietate. Astfel, evaluatorul trebuie sl determine dacd
cumpiritorul sau vAnzdtorul consideri cd toenzactia este echivalenti cu transmiterea totalitilii drepturilor
sau trebuie sL analizeze alte aspecte inainte de a selecta acea tranzactie- Este posibil ca tranzactia sA nu
poate fi utilizati in scopuri de comparatie directi deoarece nu existi nici o coreclie disponibild
pentru
diferenfa refedtoare la drepturile imobiliare.
Unele contracte fac referire la drepturile imobiliare v6ndute, dar conlin clauze de restrictii sau alte forme
de constrAngeri
(limitiri) ale cumplrltorului gi,/sau utilizatorilor viitori ai proprietilii. Astfel de clauze sau
de limitlri ln utilizare pot si diminueze ulilizuea tanzactiei respective ca un indicator general al pielei,
9i
poate face ca tranzacln si nu fie utilizabili pentru comparalie directii de piala din cauz6 cL drepturile
imobiliare sunt mai reduse decdt dreptul imobiliar deplin.
18.2
F
Tehnicile analitice gi corec{iile din abordarea prin comparafie directl
Proprietatea imobiliard generatoare de venit este adesea inclus6 lntr-un contract de inchiriere, care
greveazA asupra proprietifii. Prin definifie o proprietate inchiriati nu are o durati de viali mai mare decAt
o
proprietate neinchiriati. Astfel, dacd vdnzarea unei proprietdli inchiriate va fi lutllizatd ca vinzare
comparabile, in evaluarea unui drept deplin de proprietate al altei proprietili, acea vdnzare poate fi
utilizati numai dacl pot fi efectuate corectii de piali rezonabile gi suportabile pentru diferenla de drephri
transmlse.
Evaluatorii trebuie sd manifeste prudenJd ln analiza oricirei ttanzaclli care include o sferi, mai mare sau
mai micl a drepturilor transmise fap de cele aferente proprietd|i
in cauzA. De exemplu, prelul unei
proprietili comparabile poate fi alocat pe diferitele propriet4li transmise, respectiv o altd proprietate
imobiliard, bunuri mobile, dreptud contractuale, angajamente de a face sau a nu face anumite acte,
finanJare speciali, participalii gi alte lucruri de valoare. Din moment ce pre1ul este diminuat pentru
drepturiie imobiliare, acestea trebuie diferentiatr ln drepturi imobiliare depline sau drepturi imobiliare cu
o sferd restrAnsd, iar evaluaiorul trebuie sd determine daci dreptur.ile diminuate ale proprietSlii
comparabile o elimind pe aceasta ca o poten$ald comparabil[ sau dac5. existi o baz6, de piajn suportabild
penh.ll coreclii.
Condifii de finan{are
Prelul de tranzaclionare a unei propriet5li imobiliare poaie s[ fie diferit de cel al unei proprietii]i identice,
din cauza aranjamentelor de finanlare diferite. De exemplu, cumplritorul unei proprietili comparabile
poate a finanlat-o cu un credit la o ratii a dobdnzii avantajoasd. In alt caz, un antreprenor sau v6nzitor
poate aranja o cumpdrare cu plata ln numerar a creditorului, astfel incdt s[ poati ob]ine un credit cu o rate
a dobdnzii sub nivelul de piati. in ambele cazuri, cumplrdtorii pldtesc probabil prefuri mai mari pentru
proprietdli pentru a obline finanpri sub nivelul de piald. Invers, ratele dobdnzii peste nivelul de piali
deseori duc la prelrui de v6:zare scdzute.
Alte araqjamente de finantare non-piafi includ contracte de vinzare in rate, in care cumpdrAtorul plete$te
periodic rate vAnzitorului
9i
obline titlul legal numai dupi ce contractul este indeplinit, iar creditele
,,lnfdgurate"
sunt suprapuse pe o ipotec[ existenti, pentru a pistra rate reduse ale dobArzii. Aceste
imprumuturi oferl rate ale dobdnzii sub nivelul ratei totale de piali pentru cel care imprumuti
(cumpirdtori). Ratele sub nivelul de piaJi se practicl uneori qi pentru persoanele care delin confirri
substanliale ln banci qi deci sunt importanli creditori ai bdncii. Evaluatorul trebuie sd investigheze dac[
aceste aranjamente vor afecta preful de vinzare al proprietd,tii.
O coreclie pe motive de finantare poate sau nu s[ includd gi o corecJie pentru condiliile de vdnzare. O
coreclie pentru condiliile de vdnzare recunoa$te c[ dacd citeva vdnziri sunt efechrate sub constrangere,
plrtile implicate sunt dezavantajate. Cdnd o finanJare favorabill s-a fbcut pentru nevoia vanzltorului de a
vinde rapid proprietaka, evaluatorul trebuie s[ fac[ o corectie combinand efectele diferen[elor atet pentru
conditiile de finanJare, c6t gi pentru condiliile de vAnzare. De exemplu, o finanlare avantajoasd poate fi
oferitii pentru scurtarea timpului de comercializare a unei proprietiti imobiliare deteriorate. intr-o astfel
de situatie, cumplrltorul va refisza s[ plIteasc[ o pfim6 pentru frnanfarea avantajoasi. Pe de alti parte,
probabil ci vanzetorul va oferi proprietatea cu un discount. Evaluatorii trebuie si recunoasci c[, in
anumite situafii, finan]area
9i
condiliile de vAnzare sunt interdependente, gi deci trebuie analizate cu
atenlie pentru a nu se
,,contabiliza
dublu" influen{a acestor factori, cAnd se efectueaz[ corectii cantitative.
tn vAnzdrile pe echivalente de numerar, un evaluator investigheazd prelurile
de vAnzare ale proprietililor
comparabile, care au fost vdndute aparent la o finanlare in afara piefei, pentru a determina dacl corec{iile
au reflectat condiliile de piafn tipice, existente la data vdnzdrii, VAnzdrile cu finanJare ln afara pietei sunt
comparate cu alte vinziri tuanzacfionate in condiliile de frnanJare a1e pielei penhu a dekrmina dacl
hebuie fdcutii o corecfie pentru echivalentul de numerar. lntotdeauna, cel mai bun indicator pentru o astfel
de corec{ie este dat de realitatea de piale.
Corecliile pentru finanlare, rezultate din calcule matematice precise, pentru analiza ln echivalente de
mrmerat trebuie sd fie kstate in mod riguros cu realitatea pietei. Pe de altji parte, calculele matematice
r8.3
pot sA nu reflecte comportamentul pielei. Realitatea de pia!.6 trebuie sd suslini daci o corectie trebuie
fdcuti. Dacd discountul pentru vanzarea in numerar, rezultat din calcule, nu este recunoscut de
cumpirdtori
gi vdnz[tori, corectia nu se
justificb.
Definilia u JalL a valorii de piald recunoagte ce efectuarea tranzacliei, in termeni de echivalent de
numerar,
prezintl calcularea acestor termeni care reflecti piala. Condi]iile de vdnzare pot s[ reflecte alte
interese non-economice ale cumpiritorilor sau vAnzitorilor. Confrmarea intenliei cumpdretorilor
Si
vdnzdtorilor
este una din c[ile de a verifica o coreclie pentru echivalenla in numerar. In aplicarea
calculelor
pentru echivalenld in numerar trebuie acordati o precaulie continu[. Coreclia finald trebuie
intotdeauna sI derive din piali.
Calculele de echivalenl5 in numerar
yadazd
in func1ie de tipul de finanlare, care necesiti o coreclie.
Evaluatorii
pot calcula corec,tii pentru finanlare atipice in urma analizirii vdnzdilor
qi rev6nzlrilor
aceleagi
proprietili imobiliare (de exemplu, o vdnzare este negociati la un pre! care asigurd
cumpfuAtorului o nou[ finanlare, dar
^ii
asigurd
qi vinzltorului clauzele in cadrul aceluiagi contract) sau
seturi de perechi de date sau achralizarea fluxului de numerar (adic[ pldlile periodice
$i
rambursare
lntr-o
singurd trangi finali
-
baloon) create de contractul de credit ipo0ecar la ratele de piaJi a dobAnzii.
Dacd se utilizeazS, actualizarea, evaluatorul nu trebuie sd presupund ci un cumpirltor va deline
proprietatea pe parcursul perioadei de crediiare. EvidenJa de pialn adesea arati altceva. Un credit ipotecar
Lste adesea actualizat
pentru un termen scurt, dar plata de tip baloon totugi trebuie sd fie inclusd.
Evaluatorii trebuie sd se asigure ce toate corectiile care reflecti echivalente de numerar reflectd
percepliile piefei. Este necesar ca evaluatorul se discute cu cumplrltorii gi vdnzdiorii pentru a determina
iaca condiiiile de finanlare afecteazl valoarea. in selectarea unei corecjii adecvate,
pentnr analiza
echivalentei in numerar, evaluatorul trebuie sd dea o mai mare importanli corecliei derivate din piald fa!6
de cea rezultat6 din calcule.
Condifii de vflnzare
Corecliile
pentru condiiiile de vAnzare reflecti, u2a1, motivaliile cumpirdtorului
9i
ale vdnz6torului.
in
multe situalii, condiliile de vdnzare influenfeazl semnificativ
prelurile de tranzaclionare; acestea nu sunt
considerate tanzaclii nepdrtinitoare. De exemplu, un plomotor poate pliti o sumd mai mare decat
valoarea de piaF pentru achizi\ionarea mai multor loturi de teren pe care le asambleazd in. vederea
obtinerii nnui spor de valoare a amplasamenhrlui, care rentlti din utilitatea sporiti a unui amplasament
-ui
*ur". O vdnzare
poaie fi tranzaclionatii la un pret sub
preiul de piali dacd vdnzltorul are nevoie de
numerar imediat. O rela,tie financiari, de afaceri sau de familie, intre pdr,tile dintr-o vdnzare,
pot, de
asemenea, s[ afecteze pielul proprieElii. Prin vdnziri intre entitiifle unei companii o venzare
poate fi
inregistrati la un pre! non-pia-li pentru a servi interesul de afaceti al companiei. Un membru de familie
poaie vinde o proprietate iltui membru la un prel redus, sau un cumperetor poate pl[ti un pref ridicat
pentru o proprietate pentru ci a fost construiti de strimogii s[i.
Cend sunt depistate condilii de vanzare non-piap lnir-o tranzaciie, vinzarea poate fi selectati ca
proprietate comparabili numai cu precaulii
lnainte de aplicarea corecliei, iar condiliile
coreclie trebuie sd fie suslinuti cu infomralii. Dacd
eliminati.
Degi condiliile de vdnzare sunt deseori
percepute ca aplicabile numai vanzirilor care nu sunt
o"pertioitourr,
cdteva v6nzlri neperdnitoare
pot avea condilii atipice de vfuzare, din cauza unor condilii
de impozitare neobi$nuite, lipsei expunerii
pe piali, ori din cauza procedurilor de
justi,compensare
apfic# fu caz de expropriere. Daci vdnzirile folosite ln metoda compamliei directe reflecii situatii
neob\nuite, o coreclie adecvati (cdnd este suslinuti de evidenla de piatl) trebuie ficuti
pentru motivarea
condiliilor de vanzare. Rearnintim cd circumstanfele v6nz[rii trebuie explicate ln rapbrtul de evaluare.
18.4
Tehnicile
analitice
$i
corecfiil" din abo.daret
Cheltuieli
efectuate imediat dupd cumpirare
un cump6r6tor
informat ia ln considerare cheltuielile
pe care trebuie sd le facl imediat dupS cumparalea
proprietalii,
deoarece aceste costuri dfecteazdpreqrl
pi care este dispus s6-1
pi6teasc6. Aceste cheltuieli
pot include:
.
Costurile
pentru remedierea reparaliilor
neefectuate la timp
.
costurile
pentru demolarea
qi inl5tufarea
oricafei
pa4i a amenajdrilor
9i
construcliilor
.
Costurile
pentru cererile de modificare a documentaliilor
de urbanism
.
Costurile
pentru remedierea contaminirii
Adeseori
aceste costuri se cuantificaln
negocierile
prefului
9i
pot fi depistate
prin verificarea informaliilor
i*riit
";,.Trebuie
relinut qi c[ nu este voiba de coitul curent care a fost presupus, ci de costul care a fost
anticipat
de cumpbrhtor
9i
vAnzator.
Conditii
de
PiafI
yinztrlle
comparabile,
care suwin in conclilii de pia!6 diferite de cele aplicabile
proprietiJii subiect, 1a
data efectiva a valorii estimate, necesitii coreclii
pentru orice'diferenli care le afecteazd valoarea O
corec,tle
penrru
dac6 valorile
generale s-au apreciat
(au crescut) ori s-au
depreclat
(au s
defla,tiei sau a modificlrii
percepliei investitorilor asupra
condiliilor
de
P
eseori la corecfia de
,,timp",
timpul nu este cauza
gul timpului creeazd necesitatea unei coreclii,
9i
nu
au sclderea valorilor
proprieti,tii pe pia,ti este cauza
ndiliile de piali nu s-au schimbat ln timp nu este
de timP considerabil[.
Modifictuile
conrliliilor de piaJi pot rezuita din schimbarea legislaliei de impozitare a
.
veniturilor,
moratoriilor
construcliei
ori caliva factori economici
aclioneazl
concomitent
peftru a .g
tA O recesiune tinde si determine o
diminuare
a piefurilor pi
etili sau subpiele
pot fi afectate in mod
diferit. Un declin al ceierii poate afecta numai o categorie de proprietate imobiliarl. Daci cererea
pentru
uo anumit tip de proprietate-scade, pe parcursul perioadei inflaiioniste, vdnzdrile hanzac,tionate in aceasE
oerioadd
poi
sA nu fumizeze o indicalie cretlibill asupra valorii unei proprietnli similare, intr-o
perioadl
'aii"ii
z. a""e
p
se fac corecliile adecvate. Vinzlrile altor tipuri de proprietate imobiliarl,
care au loc in
aceeagi
perioadd de timp,
pot si reflecte mai bine condiliile de
evahnti. Ydnzdrile vechi, efectuate tnainte de intrarea ln declin, tre
deoarece
ele nu pot reflecta problemele asociate cu o economie ln
existii vanzdri curente
(recente), cregterile sau sclderile chiriei
9i
a clauzelor aoestora
pot ajuta evaluatorul
sI distingl direclia activitii]ii de piap.
Evaluatorii
trebuie sd mai recunoascd
9i
c[ vdnzarea unei proprieti]i poat fi negociati
pe parcursul mai
multor lnni sau chiar ani, lnainte de Eanzaclia finald. cumpdr[torul
5i
vinzitorul agteeazl data
contractului,
dar acordul nu devine efectiv pin[ la data semn[rii
(9i c[ adesea se fac o mu[ime de
modific[ri
asupra acordului tn acest timp). O coreclie
pentru modific[rile condiliilor de piap, intervenite
intre data semnirii contractului gi data eiectivi a valorii poate fi adecvati. Uneori evaluatorilor li se poate
cere sd-gi exprime o opinie despre valoarea trecutii sau cea viitoare, care necesit?i luarea in considerare a
modificiritoi
condiliiior de pia1a. (Pentu orientare asupra valorilor trecute
$i
viitoare, a se vedea
Standardele
Uniforme Canadiene ale Practicii Profesionale de Evaluare).
O coreclie
pentru modificarea condiliilor de piali se cuantificd ca procentaj din prelruile anterioare. Degi
modificarea
este continuS, in mod uzual apare in intervale distincte. Dacd caracteristicile frzice
9i
economice ale propriet5lii rlm6n neschimbate, analiz6nd doud sau mai multe vdnzlri ale aceleiaqi
proprietiili, pe o-peiioadl de timp, acestea vor indica procentajul de modificare a preplui. Un evaluator
18.5
Capitolul 18
+--
trebuie rntotdeauna
sd incerce
si examineze
mai multe seturi de d,ate de vdnzarc, pentru a obline o
corectie adecvat.. o corecgie
tundamentari
numai pe un si"g* set de van Jrt
o""i#i,J#iriril.'
Localu;tre (pozifie)
""-:::::il:"r::3,,?.:Lt:g:
p-?l,:,fi
nece.sT_1..cand.
caracteristicile
de amptasare
ale proprieti!ilor
;"1TXIi::t",:Tl"o:1:t'"-* ""]::f ,n-r.9.nri"aFi.gvury".
oir".*[r"-i#;;;,
#;J;fi#;
1;:llf*:,,:l*:*"11TT:^1"_t:"t-,*ta.ri
,",pL"tiu"
oi" ,*a"il"i".'"".pL"uii".""i,r*"#il"'j;
localizare sunt rezolvate
uzual piin
ioreclii cantitative.
nici o localizare
;l?,lJ,Hnffii
siruate pe..tocalii
diferite. Deei prelrui
te de vinzare
:::X'TF#:jr#1Tfu1#;
proprietllile
dinir-o zoni pot
fi vAndute mai rapid de
Caracteristici
fizice
Va.loarea adAugatd sau pierdutii
prin prezenfa
sau abs
obrcer, nu este egald cu costul instaldrii sau demontjir
Caracteristici
economice
caracteristicile
economice
includ toate ahibutele
unei proprietili
carc afecteazz
venitul net din
exploatare
Acest element
de comparatie
este, de reguli, apticat proprietalilor
generatoare
de venituri.
18.6
F
Tehnicile analitice
qi corecfiile din abortlarea
prin comparafie
directi
caracteristicile
care
^fecteaz|
producerea venitului net sunt: cheltuielile de exploatale, calitaiea
-
datele expirlrii conffactelor de inchiriere,
clauzele de recuperare a unor cheltuieli'
mparabilelor
qi pentru formularea
valorii
finale.
Evaluatorii
trebuie s[ fie atenli ca diferenlele datolate drepturilor de proprietate tansmise sau celor
Jamrate schimbarii
condiliilor de piald sl nu fie tribuite iaracteristicilor
economice Atenlie
trebuie
acordat[
9i
unite,tilor de comparalie, cum ar fi venitul net din exploatare
(VNE) pe o unitate \E{E pe o
*itut" ,"if""te o combinalie a inieracliunii atributelor economice, din care multe trebuie analizate numar
io ufo.aut"u
prin venit. Metoda comparaiiei directe nu t1eluie sd frc prczettzt1 in mod simplist ca o
variant6 a aboid6rii
prin venit, aplic6nd aceleagi tehnici
9i
oblin6nd
o valoare identic6.
Utilinare/Zonxre
Evaluatorul
trebuie sd evidenlieze orice diferenli In ttilizarea
curent.i
9i
in cea mai buna utilizare a
compuiaUifei
pot"nliale vAndute
gi cele a1e proprietdtii evaluate. Evaluatorul trebuie.se recunoasca
aceasta
diferenJi
gi sd determine dacl
yenzarca
este'comparabila
sau daci este necesarA o coreclie. in multe
cazuri,
'
cumpSratorul
sau agentul s6u trebuie s[ conffme ultima utilizare
pentru care
propfietatea
comparabild
a fost achizilionati.
format lntr-un condominium
poate reflecta faptul ca
roPrietate nu
Poate
fi o
care nu se intenlioneazd
utilizare rdmdne cea de
apafiament.
ln evaluarea
unui teren liber, zonarea esie unul dinhe primii factori in determinarea celei mai bune
st pentru permisivitatea legall' Deci, zonara sau
in mod obignuit, primul criteriu in selectarea
datelor
proprietatea evaluatji din aceeagi zon[,
feritii, dar avand cea mai bun6 utilizare
ie sd fie ajustate pentru diferenla de utilizare, dacl
altd
parte, diferenlele in utilizlrile
permise in doud
elele au aceeaqi utilizare.
CAnd
preprile de vdnzare sunt exprimate
pltrat de arie construiti)
rotugi
pot exista neconcordanle cerute de
zonall De exemplu' din
"uuru
iif"t"n1"tor
in reglementirile de parcare s
sturile de dezvoltare ale
u-ptu.u."ntot
ri pentru
-rloud
parcele, pentru zone diferite. de clasificare,
poate fi diferit, chiar daci
u""'rt"u uU
""u
-uib.-e
utili"u.". Acesk neconcorda
!e
trebuie luate in considerare.
Componentele
non-imobiliare
ale valorii
Componentele
non-imobiliare ale valorii inclu
menie ce nu
c-oniituie
proprietate imobiliara, dar care sunt
comparabile
cAt si in cel ai
proprietitii
in cauzd. Aceste componente'
proprietatea
fr"".i,ff*J i"'""f" .ui multe cazuri, durata le viap economicl, riscurile investilionale,
rabele de
rentabilitate
qi garanliile pentru astfei de componente non-imobiliare diferl de cele ale proprietiJii
imobiliare.
Mobila, accesoriile
qi echipamentele tntr-un hotel sau restaurant sun! de obicei, exemple tipice ce
definesc aceasti componenta non-imobiliar6. in evaluarea
proprietiililor ln care
9va1u1:ea
afacerilor este
esenfial6
pentru valoarea imobifiarl, valoarea componentei
non-imobiliare trebuie s[ fie am\nati' Dacd
vuloa."u co-pon"o1"i non-imobiliare nu poate fi separati de valoarea totala a proprietilii, evaluatorul
18.7
Capitolul 18
direct5.
reprezinti
atAt valoarca proprietdlii
hoteluri qi locuinle
in time_shariig, care au
$i
componenia
valorici
semnificativi
a
Corecfii cantitative
Pentru cuantificarea corecliilor,
asupra prelurilor
de vdnzare ale proprietrfilor
comparabile,
existi cateva
tehnici:
o
Tehnici de anarizd a datelor (care
includ analiza pe perechi
de date, anariza grupelor
de date qi
analiza datelor secundare)
o
Alaliza statistici
o
Analiza grafic|
c Analiza tendintelor
o
Analiza de cost (cost
de remediere,
cost net)
o
Capitalizarea
diferenJelor
de chirie
Tehnici de analizl
a datelor
ui proprietili
sunt echivalente in toate aspectele, cu
cuantificaH pentru
a reflecta diferenla di prel
intre
unei variabile
su.nt analizate
i).'
area corectiilor efectuate prin
alte metode. Aceasti
etiilile comparabile
sau la cea in cauzA. Aceste date
de obicei colectate
de o firmi de analiz6, sau de o
Analiza pe perechi
de date
Degi analiza pe perechi
de date este o meioda teoretici solidi, uneori este impracticabild
deoarece numai
evaluatorul trebuie s[ estimeze mIrimea corec$iei, de
llte
proceduri
analitice gi
date secundare pentru
a testa caracterul rezonabil al corecliei
ficute.
o atenfie.speciali
trebuie acordatii
_cind
se analizeazi perechile
vato.itor
"ore"dl;;
;;;;;"" diferenta
:lr-11":3 ryf .r: "l 1"p."1i'.r.giferen!a
reald.a
_
buibili caracteristicii
;;-iirt'iirr".
riii.*n1. pou,"
Perechite p.r**.-iuir.e
p"."iri., l.
I3yT."il",:yr
identice, cu ex:ep.fi1 unui:ingur element
9i
"-"
t"tui"'.uJini",jitii"i",a
r,"
analizatg de la inceput. De exempru, informali e despre vdnzaiea gi
rev6nz*"u
"""r"i"iip."prlta1i
pot n
: tlaliza 3e
prchi
de date
si
a grupelor
de date sunt variante ale analizei de sensitiyitate,
care este o metodi utilizsta peltru
izolafa efectului uoei variabile individuale
asupra valorii. Asociati adesea cu anatiza riscutui, analiza de sensitivitate stuoiaz;
impactul variabilelor asupra venitului sub diferitele lui forme.
tF
Tehnicile analitice qi corec,tiile din abordarea prin compara(ie directi
comparate
pentru a determina corec,tia pentru condiliile de pial5. Perechile vAnzirilor corectate (adicl
perechile secundare) trebuie utilizate numai ca un instrument analitic, in cazul ln care perechile primare
nu sunt disponibile. Cdnd existE mai multe elemente de comparalie, pot fi analizate perechi adilionale
pentm a izola gi a extrage diferenlele dintre elemente.'
Analiza statisticl
Uneori pentru calcularea corecliilor asupra propdeti,tilor comparabile pot fi aplicate metode statistice.
Pentru a le aplica, evaluatorul hebuie sA fie familiarizat (9i s6 1e aplice adecvat) cu conceptele de bazf,
statistice, ca
$i
cu metodologia particulard selectati.3 in aplicarea analizei statistice, evaluatorul trebuie sZ.
fle atent ca un rezultat matematic exact, pe care il obline, si nu induci in eroare sau sA fie neadecvat
pentru o evaluare anumitd.
Ca un exemplu, un evaluator poate face coreclii pentru dimensiunile diferite ale terenului, dar
$d
nu facd o
coreclie
pentru dimensiune in cazul unei parcele care este comparabild strdns cu proprietatea in carz1,
astfel lncet nu este necesard o astfel de coreclie. Prin crearea unui model simplu de regresie liniar6,
evaluatorul poate obline o serie de factori de corecfie pentru diferenlele de dimensiune qi sd utilizeze
rezultatele ca instrumente de deducere a corecliei pentru dimensiune, pentru proprieti,tile cu intervale ale
datelor. Dac[ existi un comportament rezonabil, acest model poate fi aplicat asupra unui grup de vdnzdri
cu diferite dimensiuni ale terenului pentru a testa acuratelea, cu toate procesul a demonstrat ci ajustirile
comparate srlnt incorecte. Rezultatul acestui proces poate fi mai strAns legat de analiza calitativd decAt de
o coreclie cantitativi direct5, dar un suport de piap pentru coreclie poate fi produs prin aceasti cale.
Evaluaiorii trebuie si faci distinctia dintre procesul statistic de colecta.re gi cele de descriere a
informaliilor ca gi intre statisticile descriptive gi cele deductive. Fdri o lnlelegere a problemelor, orice
utilizare a calculelor statistice este periculoas[ sau gregitti. De exemplu, unii evaluatori extrag corecliile
aferente proceselor de comparatie, direct din analiza regresiei multiple, firl si inleleagd ci studiile de
regresie nu genereazd indicalii despre cruzalitate, ci mai degrabl despre asocierile intre gi in interiorul
variabilelor independente
9i
o variabill dependenti, cum este pregl de vdnzare. Este neadecvat s[ se
coreleze o valoare a unui singur coeficient de regresie, care este inclus intr-un anumit model statistic, cu
alte coreclii de piala.rezultate din analiza perechilor de vdnzbri sau cu alte tehnici de comparalie a
informaliilor de piald.'
2
Proprietifite comparabile, care con;in unititi diforite sau inventare mixte, trebuie sd fie corectate pentru acste diferenfe,
lnaintea analizei pe perechi de date. Exemple de proprietdfi cu unitili diferite sau inventare mixte includ clddirile cu apartamente,
cu unul, doutr sau trei dormitoare, ca gi terenurile agricole cu difedte tipuri de sol, O corecfie pentru o unitate sau pentru
inventarul mixt este necesati petrtru a se asigura ce este compalaE propdtatga ln cauztr cu cele comparabile, Evaluatorul trebuie
si fie apt se extragd aceastd corec,tie prin investigarea relaliilor de valoare lntre diferitele clase ale proprietifii, in cadrul aceluiagi
tip de proprietare.
' O
Fezentare
ampE a metodelor statistice, aplicabile lo abordarea prin comparalie directi, nu constituie subiectul acestei ce4i,
Anexa B prezinti o sinteza a thnicilor statistice de baztr. Pentru informalii suplimentare asupra aplicdrii analizei statistice ln
evalutui, a se vedea Mark R. Linne, M. Stever Kane and George Dell. 2000. A Guide to Appraisal Valuation Modelling,
Chicago: Appraisal Institute. De asemenea, The Appraisal Joumal, Assessment Joumal, The Joumal of Real Eshte Research,
Real Estate Economics, gi alte reviste universitare au publicat multe articole cu teme despre aplicaliile statistice avansate.
" Dificultatea aplicerii metodei regresiei fu valuarea propdetetilor imobiliare este prezentatl de Gene Dilmore. 1997.
,Appraising
with Regression Analysis: A Pop
Qud'.
The Approisal Jo rnal (October\ pp.
403404.
18.9
j
Analiza graficl
care evaluatorul
ajunge Ia o concluzie prin
ecvate. Un grafic
simplu de date grupate poate
ieiei. in aniliza graficl
sunt folJsite formule
:ri a datelor de pia1a.
Rezultatul graficului poate
fi
desenat sau ecuatia poate
fi rezolvatii pentru a obline o corectie.
Lnallza tendintelor
este ap
sponibile un numlr mare de informafii cu date de
te utild
e de vdnzare comparabile,
dar existd baze de date
etili cu
stici similare. Elementele
variate ce influenleazi preful de
vanzarc pol fi testate pentru
a detemtina sensibilitatea pielei.
Dupf, ce evaluatorul a determinat iare sunt
elementele care arati sensibilitatea piegei, pot fi analizate diferite icheme pentru
corecfiile necesare,
Analiza costurilor
i;'
analiza costurilor, corecliile se bazeazd. pe indicatori de cost cum ar fi costul net al unei cl6dirii, costul
de reparalie, sau taxa pentru
autorizalia de construclie. Evaluatorul
trebuie s6 fie sigur.cd ur"-"n"u
coreclii sunt rezonabile qi corespund agtept5rilor pielei, deoarece costul
9i
valoarea iu sgnt neaparat
smomme.
Capitalizarea diferen{elor
de chirie
Capilalizarea diferenlelor de chirie poate fi utilizati pentru
deierminarea
unei coreclii, ln cazul in care
pierderea de venit, aferentii unei comparabile, reflecti o deficienlE specifici a
"o11puiubil"i,
cum ar fi un
ascensor intr-o clrdire de birouri cu etaje pu{ine sau spalii de parcare
inadecvate pe;fu un magazin.
Tipuri de corecfii
Corecliile oblinute prin
tehnici canlitative
pot
fi
aplicate proprietelilor
comparabile fie ca
procentaj
fie ca valoare absoluti.
Corecliile pot fi aplicate in diferite modur| depirzdnd de cum este exprimat?i sau perceput?i de piali
relatia d,intre proprietEli (ex.
subiect gi proprie atea imobiliard
comparabilb, p.opii"t t"u imobiliarl
comparabila
9i
proprietatea
subiect sau proprietatea comparabilA
9i
alte proprietAli
comparabile). Relalia
este expnmata ca o ecualie algebrica care, prin rezolvare, determini mirimea corecliei ce trebuii aplicati
pentru diferenlele dinte proprietEli.
Evaluatorul folosegte calcule logice pentru a face corecfiile, dar calculele matematice nu trebuie sl
lnlocuiascl-raiionamentul
profesional al acestuia. Utilizand calculatorul gi programele,
evaluatorul poate
sI aplice efectiv tehnicile matematice (cum este regresia multipll), care erau prohibitive in trecut. Aceste
tehnici pot fi folosite pentru
ordonarea girului
de valori dar valoarea de pial6 estimati nu este determinatE
de.un set de c_alcule precise,
Evaluared are un aspect creator, prin iapiul cI evaluatorii lgi folosesc
ralionamenhrl lor profesional
in analizarea gi interpretarea datelor iantitative. Cuantificarea aiuti
evaluatorul sd arnllzeze datele piefei gi s[ identifice modul in care diversi factori afecteaz[ valoirea
proprietilii. Analiza calitativE poate fi utilizati pennu a identifica intervilul in care ar trebui sa se
incadreze opinia frnald asupra valorii ca gi relevanfa acestei valori, bazati pe informalii de pialn.
Elaborarea tnei grile care conline toate elementele cantitative gi
a altei grile care conline toate elementele
calitative relevante poate garanta
cI au fost luate in considerare toate- elementele de comparalie. Dac[
18.10
Tehnicile analitice gi corecfiile din abordarea prin comparafie directi
informapiile de piap nu sunt concludente, *Ilizarea grilelor poate sd inducd in eroare. intr-un astfel de
caz, evaluatorul trebuie sd. arate clar limitele grilei.
Corecfii
procentuale
Corecliile pentru diferenlele dintre proprietatea imobiliard in cauzd qi proprietdlile comparabile sunt
frecvent exprimate in procentaje. Evaluatorii folosesc deseori ajustUri procentuale pentru a reflecta
diferenlele legate de condiliile de piafl
9i
diferenlele de localizare.
De exemplu, datele pot indica schimbarea condiliilor de piafi prin cregterea generalb cu 5% a prelurilor ln
decursul anului anterior, sau cd in mod particular, recent, pentru o anumiti categorie de proprietate,
prelnrile au crescut cu 0,5%/lund. In mod similar, evaluatorul poate analizr datele de piap qi concluziona
c[ proprietdlile dintr-o localizare aduc prefr-ui care sunt cu aproximativ I0%o mai mari decit pre]urile
proprietSlilor similare din alte locafizAri. Aceste procente pot fi convertite ln valoare absoluti, care apoi
este adiugati sau sc6zuE din prepl proprietililor imobiliare comparabile. Procentele pot fi aplicate
9i
asupra prefului unitar sau prelului proprieti,tii imobiliare comparabile. Desigur, dacd proprietatea de
evaluat qi proprietittile imobiliare comparabile sunt identice sub 0oate aspectele, nu este necesarA nici o
coreclre.
Relalia dintre proprietatea ln cauzi.
9i
proprietatea comparabild trebuie s[ fie stabilitn in maniera
corespunzdtoare cu cea in care este perceputi de participantii pe piald.
Corec{ia absoluti (sum[ de bani)
Corecliile pot fi calculate gi ln valori absolute. De exemplu, evaluatorul poate concluziona cd, prin
condiliile de finanlare
-favorabile,
implicate in tranzaclia comparabill, s-a oblinut un surplus de 100.000$
plltit de cumpdritor. In analiza proprietililor imobiliare, evaluatorul poate folosi ftecvent actualizarea
pentru a obline o coreclie absoluti pentru condiliile de finanlare. CorecJiile pentru multe caracteristici
fizice pot fi, de asemenea, estimate ln valoare absoluti
9i
sunt addugate sau scdzute la gi din prelul de
vinzare al comoarabilei.
Succesiunea corectiilor
Succesiunea ln care sunt aplicate corecliile asupra pregurilor proprietililor comparabile este deierminati
de datele de piap gi de analiza pe care o face evaluatorul acestora. Succesiune4 prezentatf in Tabelul
18.1, este cu titlul de exemplu. Aceastd succesiune este deseori aplicabili cAnd corecliile procentuale sunt
calculate
gi adunate, fie impreund cu alte corectii procenhrale, fie in combinalie cu coreclii in valoare
absolut5. Totu$i, aceasta nu este singura ordine in care se pot face corecliile cantitative. Corec{iile pot fi
aplicate
qi in alfil succesiune, dacl aga indicd piata sau analiza datelor frcutii de cetre evaluator. Folosind
succesiunea corecfiilor, evaluatorul aplic[ corec]ii succesive ale prefr:rilor proprietililor comparabile.
DupI ce procentajele sunt extfase din datele de piap, se calculeazd o coreclie valorici (sumi monetarl)
penhu fiecare element de comparalie, care se aptcd asupra prefului de vdnzare al comparabilei, in grila cu
date de piaf5. De exemplu, dacd schimbarea conditiilor de piafi. intre data vinzdrii comparabilei
$i
daia
evalulrii, este estimati a fi SYo pe an, o coreclie sub form[ de o suml de bani, calculatl pe baza
procentajului de 5%, se aplicl asupra prefului comparabilei. Dupi efectuarea corecliilor pentru drepturile
de proprietate transmise, condifiile de finanfare, condifiile de vdnzarc, cheltuielile efectuate imediat dup6
cumplrare gi condifiile de piafn, prepl de vinzare corectat este transformat ln prel unitar, relevant pentru
efectuarea analtzei comparative urmltoare. Multe tipuri de proprietate, cu exceplia locuinlelor
rezidenliale unifamiliale, sunt corectate pe baza unui prE unitar. Corecfiile ulterioare pentru localizare,
caracteristicile fizicq caracteristicile economice, utilizare qi componentele non-imobiliare se aplicd, in
mod uzual, asupra prelului unitar.
18.11
fl
ii
:r
Capitolul 18
Tabel 18.1
Ordinea corecfiilor
Corecfii
derivate
Corecfia pre{ului
dinpiafr
($)
100.000
ietatea transmise + syo + 5.000
105.000
e
- Zyo
-2.100
102.900
'
+syo
+5.145
108.04s
dupd vinzare -0%
-0%
+ svo + 5.402
r13.447
idire)
2.269 $
peppl
+3Yo
+ 0,0681
- 5% _
0,1t35
- 5% _
0,1135
Element de comparafie
derivate
Corecfia pre{ului
dinpiafr
($)
Prelvinzare
100.000
Coreclii pentru drepturile de proprietatea transmise + syo + 5.000
Pre! corectat
105.000
Coreclii pentru
condilii de finanlare
-Z% _Z.lO0
PreI corectat
rc2.g00
Coreclii pentru condilii de v6nzare' + syo + 5.145
Pre! corectat
10g.045
Coreclii pentm cheltuieli imediate dupd,vlnzare - O% _
0%
Coreclii pentru
condifi de piaJa
+ 5(!/o
tl@
Pret corectat
1:l:,,447
Prel unitar (pentru 50.000 pp de cl6dire)
2.269 $
pe pp
1
Coreclii pentru:
localizare
+
3yo +0.06g1
caracteristici fizice
- Syo _
O,t t:S
caracteristici economice
- S% _
0;1135
tstilizarc
+ Zyo + 0,0454
componente non-imobiliare
t3% + 0.06g1
Pre! unitar al propriet4lii
2,224
$
pe ppI
Valoarea proprietiilii (2,2236 x
50.000)
111.130 $
'
Coreclia penhu condiliile de vAnzare poate fi combinati cu coreclia pentru
conditii de finanfare, ln functie de modul ln care
sunt!b[inute de pe piall
r
Tehnicile analitice
qi corecfiile din abordarea
prin comparatie directi
Model
al
grilei de
Piafi
Datele de piaJi, descrise in Tabelul 18.2, reflecti elementele_ iniliale de comparalie
9i
ordinea obiqnuitii a
corecliilor.
Rbndurile necompletate sunt rezeryate
pentru alte eventuale elemente de comparalie'
Dacd
Penku efectuarea analizei vanzarilor
comDarabilelor. evaluatorii apeleaze la
ordonarea
gi corectarea
prelurilor intr-o
grili.
subiectul
pi tranzactiile comparabile sunt similare in ceea
te inclusd
pentru a ajuta evaluatod sE analizeze
a credibilitatea relativl a diferitelor valori oblinute'
are
posibil4 pentru proprietatea evaluati'
Luate
rval de valori in care se
poate situa
9i
vaioarea
ctate
poate fi analizat
penfu a areta coreclia totald
rabile
qi procentajul din pretul de vAnzare, care este
reflectat
prin aceasti corec,tie totald. Cu aceste valori
litzlea
vdnzdrilor
cu proprietatea evaluati
9i
poate alege
loarea
concluzionati
este raportati ca o estimaie
punctual[.
(adicd
o
"o."",ti"
absoluti totall calculati
prin iniumarea corectiilor, indiferent de semnul acestora, adicl plus
sau minus) este deseori cea mai comparabila
9i
in
general i se di mai multi importanJa, in reconcilierea
valorilor, din metoda comparaliei directe. in reconcilierea valorilor rezultate din metoda comparaliei
directe, evaluatorul trebuie s6 revada credibilitatea datelor folosite
pentru coreclii.
Tabel 18.2
Grila datelor tle piafl: Comparalia
9i
corecfia datelor de piafd
Subiect Vlnzarea 1 YAtzarea2 Vanzarea 3 Vanzarea 4
nocunoscut
pen0ru dreptul de proprietate hansmis
pentru cond4iile de finanfare
pentru condiiiile de vanzare
Corecfie net?i totaltr ca % din
Feful
de vanzarc
Corectie absoluti totalb
Coreclie absoluttr totali ca % din preful de vanzare
Pref de vAnzare corectat penku drephrrile de propritate kausmise
Pael de venzare urmltor corectlt
Pentsu
condiliile de finanlate
Si
condiFile dc venzare
de veflzarc urmltor corectat
penEu
condifiile de
18.13
Ana,liza calitativi
Dupe ce evaluatorul a aplicat corecliile cantitative ale prelurilor
comparabilelor
sau ahmci cend nu pot fi
fhcute corectii caniitative, pot fr aplicate cateva fo e ire anarizei calitative:
.
Analiza comparatiei
relative
o
Analizaclasamentului
.
Interviuri personale
Analiza comp arafiei
relative
Analiza comparaliei relative reprezinti studiul r
cuantificdri. Mulli evaluatori folosesc aceasti t
imobiliare. Pentru aplicarea
acestei tehnici eva
determina dace acest
deosebire de analiza
exprimate ca valoare
xemplu detaliat al analizei comparaliei relative este
prezentat in capilolul urmdtor.
Analua clasamentului
Analiza clasamentului este o vaianti, a analizei c
comparabile sunt incluse intr-un clasament, in o
cum sunt mbrimea, colturi sau impirliri interioare,
si fie precizate.
it analiza calitativl, comparabilele
sunt identificate
,
fie inferioare fali de
proprietatea
in cauz6, astfel incat sd poat6 fi stabilit
pentru proprietatea
?n
caruzA.
Interviurile personale
e in materie gi ale unor participanli
reprezinte daiele secundare. Ele nu
care poate fi apricati o alt[ meto di. care sebazeaz:r""#:"ffi|i
ffffiJ:concilierea
valorilor' in cazul in
Reconcilierea
Cdnd face reconcilierea valorilor, rezultate din abordarea prin comparalie directi, evaluatorul igr pune
lntrebara dacd fiecare proprietate
comparabild sau fiecare metode utili;tE este vjabild gi deci valoarea
rezultatl a proprietifii
este credibild:
o
Proprietatea comparabili
este asemdnltoarc carocarizarc gi
caracteristici
fizice?
o
A fost expus5, inchiriatr sau vandutE pe aceeagi piaJi cu proprietatea
in cauzi?
o
caracteristicile tanzactiei sunt similare cu cele aqteptate pentru proprietat
eain cauz6?
18.14
q
.
Un cumpdrdtor
potenfial ai proprietilii \n cauzd va considera proprietatea comparabili ca o
altemativi rezonabiE pentru proprietaiea in cauzd?
in anumite cazuri, evaluatorul poate sI-;i pund urmltoarele intrebdri:
.
Cheltuielile
proprietdlilor comparabile reprezinti un indicativ adecvat pentru proprietatea
adecvati?
r
Deprecierile
estimate in evaluare penhu amenajdri
qi construclii se
justificl prin comparalia
coshuilor
gi vffnz6rilor comparabile?
.
O metoda de evaluare este preferati falE de alta, avAnd in vedere informafiile disponibile
pentru
fiecare analiz6?
Evaluarea
corecfiilor
Dac[ una sau mai multe proprietEli comparabile necesiii mai putine corectii decdt alte comparabile,
evaluatorul
trebuie s[ acorde o mai mare importanJn valorii rezultate de la aceste comparabile, in special
dacd mdrimea corectiilor este aproape aceeagi. Deqi num6ru1 corectiilor IZcute comparabilelor
poate fi
acelagi, valoarea ln expresie bdniasca a hrhlror corecliilor
poate se fie diferitd considerabii. De exemplu,
un evaiuator
poate analiza cinci proprietili comparabile,
prelurile fieclreia trebuind sd suporte mai multe
coreclii. Totu$i corecfia valoricl totall a prelului de vdnzare al r.rnei proprietiili comparabile
poate se
."p."rint" 15% din
prelul de v6nzare,
pe cdnd ln cazul fiec[reia din celelalte patru proprietili, coreclia
absolutd total[
poate fi sub 5% din prelurile de vdnzare ale acestora. Dacl proprieti]iIe nu sunt similare,
cea mai mic6 relevanld
probabil cd va fi atribuitd proprietitii comparabile care necesiti coreclii mart.
De obicei, mdrimea corecliilor nete totale nu este un indicator televant pentru corectitudine. Coreclia netd
total[ se calculeaz[
pr.in insumare totalului corecliilor negative cu totalul corectiilor pozitive
9i
apoi prin
sc6derea cifrei mai mici rezultati din cifra mai mare. Mdrimea corecliei nete totale poate induce in eroare
deoarece nu se poate presupune c[ orice inadvertenld in corecliile pozitive
9i
negative se pot anula
reciproc. De exemplu,
-dac[
o proprietate compa superioar[ fap de- proprietatea ln
"auze.
la r,nel" caricteristici
qi cu 20%o inferioard, ,
coreclia neti totald este zero, dar
corecjia absoluti totali este 40%. O altl comparab
cdteva corecfii, toate pozitive sau
toate negative rezultAnd o coreclie neti tof.le de 6Yo. Lceastl
proprietate ar putea si reprezinte un
indicatoimai
bun pentru determinarea valorii proprietllii in cauzl decAt proprietatea cu 0%o corectie neti
dar cu coreclii
poiitive
9i
negative importznte. Cateva coreclii, care sunt fie numai negative, fie numai
pozitive pot sa fie mai corecti
gi si genereze o coreclie absoluti totalE mai micd dec6t o combinatie de
coreclii
pozitive gi negative.
Chiar dacl rezulti din informalii de piafl, procesul de coreclie
qi de determinare a valorilor reflecti
rafionamentul
profesional. Erorile mici pot
multiplicd.
Din acest motiv, o concluzie mate
sd se bazeze mai degrabi pe rafionamentul
profesio
Unitl{i de compara{ie
$i
drepturi de proprietate imobiliar[
ln orice
proces de reconciliere trebuie explioate pe larg doud probleme esenfiale. Pentru ajungerea la
valoarea final1, in urma aplicirii abordirii prin comparalie directi, evaluatorul trebuie sd se asigure ci
valoarea respectivi este ionsecventi cu scopul evaludrii
gi cu valorile rezultate din aplicarea altor
abordlri ale valorii. Acest lucru este important in special referitor la data unei opinii asupra valorii
viitoare. De exemplu, un evaluator poate emite o opinie asupra valorii de piaJi a unei proprietlli
seneratoare de venit la doue momente-diferite
sau cdnd
Je va atinge o ocupare stabilizati. Totugi,
referi la
proprietnliG comparabile cu ocupare stabilizatii apropiat
adecvati
numai
pentru aniliza valorii de piali a proprietilii 1n cav}. la momentul ocupdrii stabilizate. Astfel,
evaluatbrul trebuie si reconcilieze valoarea viitoare, bazatii pe aceasti informalie, cu valorile rezultate din
alte metode,
pentru datele corespunzdtoare ocuplrii stabilizate. Aceste informafii nu trebuie se fie utilizate
18.1s
t'
Capitolul 18
pentru ob'tinerea unei valori la data finalizdil cu excepJia cazului in ca're pot fi identificate alte vdnzdri
comparabile, cu caracteristici
sim are de ocupare gi
cu potenlial
ridicat de inchiriere.
Ca parte a procesului
de reconciliere,
evaluatorul verifici dacd valorile
sunt expnmate in aceleagi unitbli
de comparalie gi
daci reflecti.
estimdrile pentru aceei$i pafiicipalie
ra proprietate,
la aceeagi datn.
'
Bibliografi
e suplimentarl
Akerson, charles B. 1996. The Appraiser's workbook, (2d
edition) crtcago:
Appraisal Institute.
Kummerow, Max.2000. Thinking Statistically about llaluations. T\e Appraisal Joumal.
Ramsland, Maxwell o,, Jr. 1998. Markgt-supported Adjustments using Murtiple Regression Anarysis.
The Appraisal Joumal (April).
ir
rl
ll
;
I
I
APLICATII
ALE AB
PRIN COMPARATI
Introducere
directi au fost descrise
qi o serie de tehnici
apitol sunt prezentate cele mai uzuale tehnici
pot fi utilizate atet rchnicile cantitative, cdi gi
tehnici cantitative, acestea vor fi aplicate, in
general, de la inceput. Diferenlele in ceea ce privegte elementele specifice de comparalie care nu pot h
{Xcute
prin corec,tie matematica sunt luate in considerare ulterior, ir a\aliza calita'jv:a. Cele doui
metodologii sunt complementare gi adesea sunt utilizate in combinatie.
Pentru identificare
qi estimarea corecliilor pot fi utilizate alte tehnici. Evaluatorul trebuie si ia in
considerare toate tehnicile aplicabile pentru a aprecia care din acestea este cea mai adecvati pentru
evaluare. in general, cu cat proprietatea in cutzl este mai complex[, cu at6t este mai mare numdrul de
tehnici care pot fi aplicate pentru evaluarea acesteia.
Tehnici de corec,tie cantitativfl
Drepturi de proprietate transferate
in compararea
proprietltilor care sunt incluse in inchirieri pe termen lung sau care sunt inchiriate integral
lnor chiriagi seriogi, trebuie s6 se recunoascl ce aceste proprietili inchiriate pot avea un risc semnificativ
mai mic fald de o proprietate concuren6 cu chiriaqi pe termen scurt la rate ale chiriei de piald. In cazul
pielelor ln expansiune,
9i
inversul poate si fie adevdrat. Abilitatea de a obiine chirii mari
9i
disponibilitatea
rapidd a chiria.gilor po ate sL favorizeze strategia de inchiriere pe termen scut. Ca urmare,
existi o diferenli evident6 inhe pozilia de piali a unei clddiri inchiriate integral
9i
a uneia care nu este
lnchiriatl de loc. in acest caz evaluatorul trebuie sI identifice clar ce trebuie sd evalueze, efectul oricdror
contracte de inchiriere existente ca pi diferenlele care pot exista din cauza situaliilor de lnchiriere ale
proprietililor utilizate ca potenliale comparabile.
Sd lulm ln considerare evaluarea dreptului deplin de proprietate asupra terenului construit cu o cl[diie de
birouri. O proprietate comparabili a fost inchiriati integral la data vdnzlrii, contractele de inchiriere sunt
pe termen lung, iar bonitatea chiriagilor este bun[. Pentru a compara dreptul deplin de proprietate asupra
proprietiiiii in cauzd cu dreptul proprietarului asupra proprietilii comparabile dati cu chirie, evaluatorul
trebuie se determine dacd nivelul chhiei contractuale al comparabilei este peste chiria de piald, sub chiria
de piali sau egal cu cel al chiriei de piaJi. Daci nivelul chiriei de piald dintr-un spaliu de birouri este de
circa 25$/pp'
gi chiria medie contractuali pentru proprietatea comparabill vAndut.ii a fost de circa 24$/pp,
rezulii cl diferenfa dintre chiria de piap gi chiria contractuall este de circa 1$/pp.
Proprietatea comparabill vAndutii are circa 100.000 pp de spatii de birouri. Piala aratd c[ rata totall de
capitzhzarc adecvati este 10'Yo, ralz de neocupare specifici pielei proprietilii in cauz[ este de 5%o, iar
cheltuielile de managementr rezonabile sunt de 4% din venitul brut efectiv. Diferenla efectivl dintre
chiria de piati de circa 25$/pp gi
chfuia contractuali de circa 24$/pp se estimeazi prin sciderea aiocirii
'n.t.
pp
=
piciorpdtrat
-
'
Evaluatorul trebuie str se asigure ct toate cheltuielile de exploatare ale proprietililor sunt comparabile. In geoeral, cu cat
chiriagut
pl[te$te o chirie mai mare, cu atet serviciile firmizate de proprietar sunt mai mari
9i
adesea gradul de neocupare a
proprie6Jii va fi mai mare.
t9.r
Capitolul 19
pentru
ne
(l$). Ace
din diferenla
reali dintre cele doui chirii
anuali de
rietilii
vdnduie pentru
a calcula pierderea
1,00$
-
0,05 (5%
neocupare)
= Q,95g
0,95$ - 0,04$ (4%
managemenr,
rotunjit)
= 0,91$
0,91$ x
100.000 pp:91.000$/an
sau
1,00$ x
0,95 (100%
-
Sn
x
0,96 (100%
_
4%):0,gt$(rotuqiir)
0,91$
x
100.000 pp
:
91.000$/an
Alte cheltuieli nu sunt luate in considerare
deoarece contractele
de inchiriere
sunt pe
baza de chirii nete
iar cheltuielile nu reprezinti
cheltuieli procentuale
deduse ain ve"rt.
Pierderea anuald de
exemplul de mai sus,
relevi o rati de actual
o rati de actualizare
de llyo rezulti o corectie poz
pierderii
anuale de 91 0009 penhu
l0 ani, la o iaE de
5,018769. x
91.000$
:456.708$
sau, rotunjit I a 456.7005
'
Factorul valorii actuarizate penhu
l $
pe l 0 ani
@
l 5010. Acest factor este prezentat
in capitorele
23
9i
24-
Calculul se bazeaz1 pe ipoteza,c6
diferenla de 1$ dintre chiria de pia16
9i
chiria contractuall
rEmdne
constantA pe intreaga duratii a celor l0 ani.
rile de proprietate
transmise
este de asemenea
de folosire gi
de posesie.
Degi de reguld nu este
re este vandut,
si se compare
cu dreptul de
e unor drepturi
comparabile
fac necesari
unem cd o clidire pentru
birouri este vAnduti in
asupra lntregii p
terenului), hebui
un mod.de calcul
{
v.alorii drentu.ly proprietarului
as rFra proprietaiii
dati cu chirie (nurnai pentru
teren)
este capitalizarea
chiriei care rezultii numai din teren. da pi"rup*"r
cd nivelul anual al chiriei firncrare
este de 200'000$,
fiind egali cu c!fi!
9u9r1te
ae piap, qi
ca rata de *pi"rir.i"
"
il"*rri,
"i'rirrt:
ar,
informaliile
de pe pialE (R1)
este
g%.
Calculul este:
'
a clid.irii, deoarece
2.500.000
$
pentru
enitul alocabil
terenului gj
i.pEfiit lu Rr:
aloarea dreDfului nronricfanrf i
dati cu chire:
:2.500.
19,2
Aplicafii ale abordirii prin comparafie directi
Conditii de finan{arelechivalente de numerar
Atunci cAnd pentru corectia necesari pentru echivalenla de numerar se rtilizeazl grila cu perechi de date,
calculele de actualizare se combind cu cele de corectie pentru condiliile de vAnzare atipice. Cu alte
cuvinte, corecliile pentru conditiile de finanlare
$i
pentru conditiile de vAnzare pot fi reprezentate printr-o
singuri cifrd.
De exemplu, sd consider6m o cas5. care s-a vdndut la valoarez de 125.000$, cu plata unui avans in
numerar de 25.000$, restul de 100.000$ fiindu-i achitali v6nzdtorului dintr-un credit ipotecar, cu o
dobdndl anuald de 8olo gi cu o compunere lunard. Credihrl este amortizat ln 25 de ani, cu o plate forfetard
peste 8 ani. Pentr: a deiermina rata de actualizare adecvatd, evaluatorul verific[ piala proprietililor
vdndute in condilii asemdndtoare de finanlare gi afld astfel c6 o obligagiune de 80.000$, cu o rati a
dobinzii de 8% a fost vAndutii cu 65.000$. Discountul pentru aceastd obligatiune se calculeazi astfel:
(80.000$ - 65.000$/80.000$
= 0,1875 sau 18,75%o
Acest discount de actualizare poate fi aplicat [a creditul de 100.000$ penuu a se ajunge 1a valoarea
creditului in echivalente de numerar.
100.000$
-
(100.000$ x
0,1875)
Plus olata in numerar
81.250$
2s.000$
de vanzare corectat I
Calcularea corecliei pentru echivalente de numerar prin actnlizarea fluxului de numerar poate fi f5cutii
pe mai multe cii. Cdnd finanlarea vAnzltorului prin creditul ipotecar se face sub rata dobAnzii de pe piaJn,
evaluatorul poate estima valoarea actualizatd a credihrlui prin aplicarea factorului valorii actualizate
asupra plilii lunare a creditului, factor aferent ratei dobinzii de pe piafi
;i
pentru perioada rdmasl a
credihrlui ipoiecar.
De exemplu, un evaluator hebuie sI glseascd o vdnzare comparabild cu cea a unei regedinle unifamiliale
care a fost vdnduti pentru 110.000$ cu o plati ln numerar de 25.000$ iar restul de 85.000$ fiindu-i
achitagi vdnzdtorului dintr-un credit ipotecar pe 20 de ani, cu o dobAndi anuald de l0/o, cu o compunere
lunard. Locuinlele de pe respectiva piale sunt considerate ca fiind integral ocupate, pe termen de 20 de
ani, iar tatz d,e act'salizare, confomr informaliilor de piali este de 13% pe an, cu o compunere lunar6.
Coreclia pentru echivalenla ln numerar este prezentati fu tabelul de mai
jos:
Credit ipotecar: 85.000$, 20 de ani,10%ope an,
cu comounere lunarl
Rati lunarl: 820,27$
Valoarea acttalizati a sumei de 820,27$ pe luni pentru 20 de ani
@
ruta dobdnzii de piap de l3Yo pe an, cu compunere
lunarl
85,355132- x 820,27$
= 70 014$
Valoarea actualizatd a creditului, rotunjit
70.000$
Plus plata in numerar
25.000$
Preful de vAnzare corectat pentru finantare
95.000$
*Factorul
valorii actualizate a I
g
pe perioadd.20
de ar(.,
(@
l3o/o, fuecvnt[ lunartr
Un alt mod de a calcula valoarea actualizati a ipotecii constii in imp[rfirea factorului lunar (consanm
lunarl) aferent
cu factorul lunar al pldlii la nivelul dobdnzii pielei qi apoi
inmulgirea valo
acest caz: 0,00965/0,011715
x
85.000$
= 70.017$.
(in
cazut
folosirii acestei
cit ci diferenla dintre nivelul dobanzii de pe pialI gi nivelul
dob6nzii conhactuale va rdmdne constate pentru intreaga perioadi
de 20 de ani).
19.3
I
Acf;.nlizarea fluxului de numerar necesari pentru calculul corec,tiei pentru
echivalenJa in numerar poate
si
lini
cont
9i
de rambursarea integrald a credihrlui. Exemplul care urmeazi conline aceleaqi ipoteze ca qi
cele din exemplul anterior, cu exceplia faphrlui c6 in aceasti situalie creditorul acordA creditul numai
Pentru
7 ani. (Durata medie a creditelor ipotecare aferente diferitelor tipuri de proprietate poate fl
confirmati din informaliile de qe
pia,ta ipotecarl, unde aceste credite sunt mai degrabd tranziclionate
decAt preluate de cumpdritor.) in exemplul de mai
jos,
valoarea acfualizata a creditglui ipotecar este
calculati ca sumd a doul componente,
$i
anume:
e
Valoarea actualizati a pl5lilor credirului la rata dobanzii de piale pentru
durata de vialb a$teptati
a credituluil
o
Valoarea actualizati a viitorului sold al credih_rlui la rata dobdnzii de piagi.
O cale pentru a obtine cea de a doua valoarc act'salizatA - mentionati. mai sus - este de a calcula mai int6i
valoarea pentru cei gapte
ani cu pldli lunare, din cei 13 ani rdmagi, la rata conhachtald qi apoi de a calcula
valoarea acb,nlizati a acestei sume slobale:
Plnii lunare 820,27$
Yaloarea ac1atalizatt a 820,27$/ltnL pentrt
T ani
@
rata de piat;
de 13%
54,969328. x820,28
:
45.090, rotunjit la:
Valoarea plililor
creditului rdmas in 7 ani
valoarea actualizatE, a 820,27$/ltn6, pentru 13 ani
@
I0%
87,1 19 5 42r x 820,27
$ = 7 1.462$
Valoarea actualizati a soldului creditului
0,425061t x71.462$
= 30.376$, rotunjit la:
Valoarea actualizatd a credihrlui, rotunjiti:
Plus plata
in numerar
Pre! de vanzare corectat pentru finanlare
'Factorul
valorii actualizate pentru I $
pe perioadd, 84 luni,
@
13% (ftecvenp
lunari)
'
Factorul valorii actualizate pentru I $
pe perioadS, I56llxri,
@
l0% (ftecvenli
lunard)
+
Factorul valorii actualizate perbu | $,7 ni
@
13% (frecvenF anuala)
NOTA:
Diferenla rezultafE din alegerca unui factor de actualizare cu ftewent6 anuale
$i nu a unei rate
de oatualizue cu o ftecvenfi lunard este nesemtrificativd. Daci ar fi fost utilizat factorul de
ach]aliz e a l$ perku 7 ani
@
13% ou ftecvenp lunarn (0,44499), preful de vinzarc aorcctat
ar Ii fost 99.000$ (rotunjit).
Erorile ln aotualizare sullt cauzate, ln general, de ratele dg actualizare selecfate si nu de
45.000$
+_30_000$
7s.000$
+25-.00Q$
100.000$
In mod alternativ poate fi calculat soldul creditului ipotecar rlmas la sfrrgitul celor 7 ani. Deqi aceastE
metod[ necesiti mai multe calculg ele sunt preferabile, deoarece reflectii o perioadl de de]inere tipic6,
determinati cu acuratele. Calculele pot fi fdcute ugor cu un calculator financiar sau cu un computer.
Trunzaclille care presupun
ipoteze de creditare ipotecarb pot fi corectate pentru echivalenfa in numerar
prin aceeaqi metodd aplicati tranzacliilor prin care este finanfat vanz[torul. Totugi, evaluatorul tebuie sI
fie sigur ci un credit existent este preluat gi nu pldtit imediat. Alte clauze atipice ale creditirii ipotecare
previd numai plata dobinzii urmati de pl[1i ce cuprind doar rambursarea creditului.
$i
un astfel de credit
ipotecar poate fi corectat pentru valoarea lui ln echivalenll de numerar prin utilizarea procedurii de
corectje prezentati, mai sus. Valorile act'lJalizate ale plllilor (lunare,
trimestriale, semestriale sau anuale)
la rate de piali, an cu an, rezultii din utilizarea factorilor valori i acanhzate.ln cazul ln care existd o platl
total6, pot fi aplicali factorii valorii actualizate pentru a izola valoarea de piaJi a soldului neachitat at
creditului.
Aplicafii ate abordirii
prin comparalie
direct[
Condifii
de vffnzare
tlranzaclia in cauzd
poate fi comparatA
cu
estimativi a primei plltite de cumparetor
in
baza unei motivalii
extraordinare.
etatea la un
Pret
vdnzare
un timP
acest
venzetor nu o poate recupera
prin acceptarea
corecliile
sunt dificil de determtnat'
pentru a-$i ajuta copii s[-gi cumpere
care o astfel de vdrzare este utilizati
rude mai in'
familie, cet
corecfle
pentru condiliile de vdnzare ar putea s[ nu fie posibil de
rcaliza,t.
Chettuieli
ficute imediat dupl cumpirare
teapti si cheltuiasci 65.000$
pentru a monta o u$e
decise de lnsdgi piaJa. Dinh-un intrviu cu noul
c[ demolarea
qi o noul construc]ie costi de fapt
itl este 915.000$
(850.000$+65.000$) mai
degrabdsumade65.000$,necesar[pentruchelhrieli
imediate
prelul de piap al proprietdlii
la
gare
nu ar fi fost
necesara
ostul curent al renovfuii ar fi fost de 40 000$'
ffia.eto*r
ar fi beneficiat de o economie de 25.000$
(65'000$ - 40.000$) din costul a$teptat, dar
u""u'.tn
".ono-i.
nu ar trebui si fie reflectatE in prelul pe care cumpdrdtorul
este dispus s[J pllteasci,
acesta fiind un faPt imPlinit.
in mod similar
pot fi fdcute corecliile
pentnr reparaliile neefectuate la timp, dar evalualorul trebrue
s[ fie
,ig* a" f"ptf'"1 noul proprietar a ios
tuturor reparatiilor irnediat necesare. Dac[
vinzltorul
nu a flcut cunoscut faptul cd
lui trebuie sd fie reparat, este posibil ca, in
acest c^2, cumpfultorul s[ nu andcipeze aceste
dupl cumpdrare
qi deci nu ar hebui fbcutd
nici o coreclie a prelului pentru acea reparalie neefectuati la timp'
19.s
fl 5
li
l
ii
l
Capitolul 19
-
Alte elemente pe care cumplritorul
trebuie sd le estimeze imediat
dup6 cumperare
sunt:
o
Costul pentru
oblinerea
titlului de proprietate
r
Costurile demollrii
5i
indepdrtirii
materialelor rezultaie
din demolare
^
.
Costurile de remediere
a neconformitililor
de mediu
Condi{ii de piafi
S[ considerim
o suprafald
de circa 10.000 pp ai unui centru comercial,
vinduti
in urml cu crnci ani
pentru
300 000$
9i
apoi, recent, revinduti
-cu
345.000$.
Cregterea
medie anuali unitari a valorii a
centrului comercial este de ([345.000$ _
300.000$y5),
sau ae O,l$/pian
p"
--*"
*"-o*s,ip.afap
ae
circa 11.000 pp a unui cenhu comercial
similar cjui'mai sus menlronat,
a fo
urm6 cu cinci
:vdndutd in anul anterior
cu 3
ificarea medie
arabile.
llib
p-"li-
determinarea
relaliilor
matematice pn
disponibile trebuie si reflecte
optica pielei, pentru
a putea fi ut in procesul
de coreclie.
Tri_erea
Ei.comasarea vdnzirii gi
a revdnzliii
sau a dat
ila sunto
alti cale de de0erminare
a alurii schimbirii. Dacd nu
alte manifestEri ale mutaliilor
in condiliile de piala pot
srmEre'
'
$no1ut {ing9
pre}urile
de vdnzare gi prefurile
afigate sau dintre chiriile conhactuale gi nivelul
ofertelor de chirie
.
Pretruile afi$ate
e
Timpul de expunere pe piali
o
Tendinlele
chiriilor
o
Numirul de oferte pe care le primegte
un vdnzitor gi
frecvenJa ofertelor ferme
.
Propo4ia
ofertelor acceptate care sunt cu adevlrat lncheiate
o
Numirulrespingerilor
o
Numlrulpropriet?ililor
disponibile
.
Oe emise qi
valoarea lor agregati
.
Oisponibile
.
Comportamentul
modificirilor
demoerafice
o
Demoliri gi noi construclii
i
I
4
Loca'lizare
(pozifie)
56 considerim un lot viran interior ce trebuie evaluat
gi doud vdnz[ri de loturi similare in toate privinlele
cu lotul supus evaluirii, cu excepfia poziliei. Lotul comparabil A, situat pe un col!, cu deschidere 1a doud
strdzi, a foit vdndut cu circa l2$7pp. Lotul comparabil B, cu o deschidere numai la o strade, a fost vendut
cu 9$7pp. Coreclia
pentru pozilie (localizare) poate fi oblinutl
prin compararea prelului lotului pozilionat
pe coll (lotut A) cu prelul lotului comparabil cu o singur6 deschidere
(lotul B):
9,00$
+
12,00$:0,75
Se poate deci concluziona c[ un lot interior
(respectiv lotul B) valoreazl doar 7 SVo din valoarea unui lot
porilionut p" col!. Pentru a aduce valoarea comparabilei A, respectiv loh:l amplasat
pe co[, la adecvarea
iu pozilia
-lotului
interior ce trebuie evaluat,
prelului unitar a1 comparabilei A trebuie sd i se aplice
coreclia
procentuald de 7 5%.
prelul
de vdnzare al comparabilei A, corectat ln
jos pentru pozilionarea sa pe colf indicd. o.valoare de
circa 9,00$/pp
pentru lotul interior ln cauz[. Aceasti relalie
poate fi exprimati
$i
in termeni
complementari,
rispectiv valoarea lohrlui ln cauze este egald cu valoarea comparabilei A, minus 25% din
valoarea acestei comparabile.
Valoarea lohrlui in cauzl
:
12,00$/PP
x
0'15
= 9,00$/pp
Valoarea lotului in cauz[ =
12,00$ - (0,25
x
12,00$)
= 9,00$
Caracteristici
fizice
Sd considerim un complex de apartamente, unele cu unul
$i
altele cu doui dormitoare. Chiriile medii
lunare
pentru apartamente similare sunt prezentate mai
jos:
Apartament cu Apartament cu
uomDaraD[a
un dorn itor doul dormitoare
Chirie suplimentarl
pentru al doilea
dormitor
B
c
D
E
F
650$
675$
700$
7r0$
714$
700$
'1285
7szfi
760$
766$
77rg
50$
53$
52S
50$
52$
51$
in cazul ln care cl[dirile comparabile ln care so afle situate apartamentle sunt asemenebare, chiria
suplimentad atribuiti celui de al doilea domritor ar fi de 51$ pe lun[. Dat?i fiind o rat?i de neocupare
9i
nJlncasare a chiriilor de 5%, un nivel de 35% din chiriile lncasate reprezentend cheltuielile de exploatare
iar rata totald de capitalizare
(pe piati) de
gYo,valoarca
celui de al doilea dormitor se calculeaz[ astfel:
19.7
Capitolul 19
Pe baza. acestei analize poate
fi aplicati o coreclie
comparabile care au apartamente
dotate cu unul sau
clidirea cu apartamente
supusi evaluirii.
asupra prelurilor
de
ydnzarc
ale proprietdlilor
cu dou[ dormitoare,
dar care diferi ci mix de
Caracteristici
economice
Analiza pe. perechi
de date poate
asigura unicul suport convingAtor
unei proprietili,
ceea ce afecteazd.
veniturile aces?eia, cum ir fi
managemenhrlui, mixul chiriagilor,
concesiile de chirie
$i
alte caracte
Unii evaluatori analizeazl
venitul net din exnloatar
caracteristicile
economice,
dar aceastji tehnlcd nu
dubleazl tehnicile utilizate in capitalizarea
direc
multiplicaie in douE din cele trei abordiri, iar aceste
a valorilor.2
UtillzxrelZonare
Peniru ca o proprietate
sd poat6
fi cons
utilizare a acesteia se fi aceeagi cu ce
fundamentarea unei corecfii pentru
cele
utllizate la fundarnentarea
unei corecfii pentru
d
exemplu, sd considerim o clddire pentru
Lirouri d
zonei in care se afld amDldsate.
existenre dacr acestea sunt daramare
sau distruse. Mu
"1H*1ffi::H;XTH:tl: COT este de maximum 1,0.
cil de
de vA
zonL,
:-.P"jT |ftTl|
suplimentate asupra limitirii analizei multiplicarorului venitului
net din exploatare, a se vedea: Mark
w' calleshaw 1 992
,Appropriate uses of Economic characteristici in ibe Direcr compari
"o"
lppiiii'
,
1i"-epp*iloi nurnot
(ianuarie) pp. 91-98
ti
scrisorile crtre ditor din edifia din iunie r992 a The Appraisat Journar.
Venitul brut anual (51$
x 12 luni)
Minus 5% pentru
neocupare gi neincasare a chiriilor
Subtotal
Minus cheltuieli
de exploatare (35%)
Venitul anual atribuibil
celui de al doilea dormitor
5t$
612$
-
?tq
s81$
- 203$
378$
4 200$
r9.8
APli""lit
"tu
ubo.,ll.ii
Ptit
Vinzare
Mirimea in
acri
0,77
0,95
1,40
2,30
Mirimea ln
pp
33.541
4r.832
60.984
100.188
140.699
Preful de
vAnzare $
738.000
450.000
690.000
2.100.000
2.810.000
COT
maximum
1,0
0,5
0,5
1,0
B
C
D
F
3
1.0
Pregurile
pe picior p6trat, in ordine crescdtoaro, sunt:
VAnzare
Preful
per pp de teren (in $)
B
C
E
D
10,87
11,31
rqqT
20,96
Prelurile
pe pp de suprafap alocabild clidirii
pot fi reconciliate
la 21'50$/pp de suprafa![
alocabili
"fa;dni.
C" uii.oeficient
de ocupare a terenului de 0,76, valoarea amplasamentului
supus evaludrii
poate
n
"rii-ut
tu
"ir"u
16,34$/pp, adiia zt,s0$
x
0,76 COT, sau 2'135'000$''
Componente
non-imobiliare
ale Yalorii
Componente
ale proprietSlii in cauzi sau ale
trebuie sl fie luate ln considerare ln procesul
(bunurile
mobile) trebuie s[ fie separate' Unele din
la formarea unei opinii asupra valorii de piap
-
de
hotel. ln alte cazuri, componentele non-imobiliare
inheprinderii
de afaceri dintr-un centru comercial
regional
(mall)'
prefurile
pe picior pakat pentru terenurile vdndute au o plaj6 largl de valori, dar preEurile pentru suprafala
""i'r*iui
pir-ire'prin
planurile de urbanism
prezintn o phja mult mai restranse a valorilor, sugerand o
relatie mai sirAns6:
VAnzare
Prelul
per
PP
de suPrafafl
construiti
permisl prin planurile
de urbanism
(sau
$/COT)
D
D
B
t9,97
20,96
11 14
22,00
oz
3
Dat fiind cA un acru are 43.560
pp, iar proprietat8 supusa evalutrrii are o suprafap de 3 affi, valoarea amplasamentului
a fost
calcutat6 astfel; 21,50$
x
0,?6 CoT
x
43J60
pp/aqu
x
3 acri = 2' 135 000$ (rotunjit)
19.9
Capitolul 19
Considera,tii (argumente)
pentru
efectuarea de corec,tii
multiple
Atunci cdnd evaluatorul
face multe coreclii iar
esrc mare,
evaluatorul trebuie sA se intrebe:
,,Este
cu
tat-a drept
comparabilf,?".
Cu c6t este mai mare mdrimea cor
dea o mai
mici importanli
ci respectiva
comparabild nu
poate
fi de
loc utilizatS. CA
llpsesc filUloace
olen lntormafii
de piafa
evidente, dar
lmportante de co
se poate
oflenta spre cealalta tehnict
Tehnicile an lrzei calitative
Proprietatea ce trebuie evaluati are o v6rsti cronol
circa 139/pp de suprafajr inchiriatd. Chiria
ii sunt de bund calitate.
proprieta.rul
pldte$te
electricd, cu exceplia facturilor telefonice.
piali
din data reinnoirii contractului.
Toate contracte
iar chiriile
5i
condiliile specificate
sunt cele stand
ocupare gi posesie
nu are valoare. Se cere evaluarea
in analizi stm
mulli chiriagi,
medie' cu mai
credit-valoare
r' cu un raPort
a da cu chirie.
yt]?1"9
_d.
comparalie
utilizati in aceastl
.analiz6
este pretul per picior petrat (pp) de ,"p*f^p
inchiriabili.
Cele cinci comparabile
sunt descrise mai
jos (aga
cum Lrau la data'vanzeriif
ii
sintetizate in
Tabelul l9.l:
19.10
Aplicatii ale abordirii
prin comparafie
directl
Tabel 19.1
Grila datelor de pia{i pentru analiza
prin comparafie relativl
rea VAnzarea Ylnzatet Y nzarea
CDE
- 2.930.000$
2.120.000$ 2.450.000$ 2.160.000$ 2.470'000$
Pref de vanzare
Pref/pp suPrafaP inchiriabili
D(ept de proprietate
Varsta
Aria desiEsurata
tocald
PP
Suprafata
lnchiriabili
PP
suprafafa inchiriabila
fafi de
aria desfd5urati
7o
Rata de ocuPare
Calitatea
conskuctiei $i
starea sa
Medie Medie
Rata spafilor de
Parcare
fafe
de suprafafa
tnchiriabilii
Chiria medie
Per PP
de
suprafald
inchiriabili
Localizare
Rata chelhrielilor
't'1,93$
71,38$ 76,09$
Deplin
Deplin DePlin
4 ari 5 ani
Deplin
5 ani
36.000
3I.800
6 ani
40.000 32.000 35.000
3'1 .600
29 .700 32.200
80,90$ 73,08$
Deplin Deplin
6 ani 4 ani
30.000 38.000
26.700 33.800
89% 89%
95% 90'/"
Medie Medie
88% 94% 93o/" 92%
go%
\'to/. 85% 90%
Bund SimilatE
SimilarA Similar[ Inferioard
Similare
12,60$ 12,80$
11,30$ 12,60$ 13,00$ 12'30$
Medie Superioari
Inferioard Similarn Superioard Inferioari
Nivelut pielei SimilarE
Similari Mai mare Simihrn
Similar6
-
srherioare Inferioari Superioari Superioari
Inferioare
Vdnzarea A a awt loc ln urmd cu cinci luni, la u
se aflIln conditie medie. Clldirea are o arie des
suprafale inchiriabil[
(9470)' Pregul unitar p
Chiria medie este de 12,80$/pp de suprafald
i"'
gr"arf de ocupare'l ciaairii e;fe 87%. Chiria, termenii contrach ui de lnchiriere
9i
"tr"tiri"tit"
penfu
;roprietate
sunt la nivelul
piel
la interseclia unei artete
piin"ipuf" de circulalie
9i
a unei strezi laterale. Sp
suficiente' Rata spalii1or
i" pur"-" faga a" supraiala lnchiriabili este aprox
a proprietelii evaluate'
Ylnzarea B a avut loc in urml cu cinci luni, la
patru ani, are o arie desfEgwati de 32.000 pp
aria desfiaqurati). Preful unitar este 71,3
amDlasamentului
sunt medii, iar rata spaliului
similari cu cea a proprietdlii ln cauz5. Imobilul
de lnchiriere
prev^Id chiriagi carora li se fumizeazl
toate serviciile. Gradul de ocupale este 85%o
iar chiria medie de bazl es0e 11,80$/pp de suprafafi lnchiriabilS, adic6 pufin sub nivelul de
piup. n*utu contractelor de lnchiriere-gi cheltuielile
proprietnfi sunt considerate a fi la nivelul
i"'pi"p.
proprietatea
este localizatil inh-un amplasament interior, la care se ajunge dintr-o
stradl iateral[ importanti. Spaliile de parcare sunt suflciente'
ydnzarea
c a a\ut loc ln urml cu noui luni, la un pret de 2.450.000$. clidirea are o arie
desfdgurari
de 35.000 pp
9i
o suprafald inchiriabild de 32,200 pp (92% din aria desfbgurati).
prelui
unitar este deci ZO,Ob$/pp de suprafali inchiriabild._ Construcliile, tealizate cu cinci ani in
urm[, sunt intr-o stare tehnicf bund. Chiriile medii sunt de 12,60$/pp de suprafafn lnchiriabil[.
Toate serviciile necesare chiriagilor sunt fumizate de proprietar. clldirea are o ratd de ocupare
J" soz
si
toate chelhrielile de chirie
9i
celelalte clauze sunt la niveluri de piaJ5. cheituielile
aferente cledirii sunt u$or superioare celor de pia16, deoarece doi chiriaqi, care ocupe l5olo din
spaliul total, consume excesiv.
a
compensa acest consum excesi
e
care se intr[ dintr-o importantii
z
proprietilii ln cauz6.
19.11
.
VAnzarca D a avut loc in urmd cu doui luni, la un pre| de 2.160.000$. Cladirea are o vArsti de
qase ani gi se afli intr-o condilie tehnici bund. Are 30.000 pp arie desfigurat[
9i
26.700 pp
suprafali inchiriabil[ (89%
din aria desfEguraE). Prelul unitare este deci 80,90$/pp de suprafafd
inchiriabil5. Chiriile medii sunt de 13,00$/pp de suprafajd inchi irabrId., iar clauzele de inchiriere
ca pi chelhrielile proprietiiii
sunt la niveluri de piaJd. Rata de ocupare este 96%. Amplasamentul
este localizat la interseclia a douA aftere principale de circulalie, intr-o zond cu o densitate
ridicati a constructiilor, permisd in acea zon6. Ca urmare, rata spaliului de parcare fzlA de
suprafala inchiriabili este mai micd decAt dea a proprietitii in cauzd.
.
Vanzarea E a avut loc ln urmi. cu
$ase
luni, la un prel de 2.470.000$. Cladirea are o vdrst6 de
patnr ani
$i
este intr-o condilie tehnic[ bun6. Are 38.000 pp arie desfEqurati.
9i
33.800 pp
suprafalt inchiriabili (89%
din aria des{b$ura6). Pre}ul unitar este deci 73,08$/pp de suprafali
inchiriabili. Localizarea este intr-un amplasament interior accesibil de pe o stradd laterald
imporlanti. Rata de ocupare este 90
o/o.
Chiriile medii sunt 12,30
$ipp. Toate serviciile sunt
fumizate de proprietar. Chiriile, clauzele de lnchiriere qi cheltuielile proprietilii sunt la niveluri
de piali. Proprietatea are o suprafatd de parcare suhcienti., rata spaliului de parcare fiind
similard cu cea a proprietilii
in cauzd.
Analiza calitativd recunoa$te insuficienla pielelor imobiliare ca
9i
dificult.ilile efectuSrii cu precizie
matematicd a corecliilor. Ca urmare, este esenlial ca evaluatorul sd explice logica aplicati in efectuarea
corecJiilor astfel incet sd-i ajute pe cititorii raportului de evaluare s[ inleleagA in ce mod au fost
determinate acestea.
Mai lntdi evaluato.rul analizeazS, datele de piald qi deduce cA toate cele cinci vdnzari de spajii de birouri
presupun transferul drephrlui aspra unei proprietili datl cu chirie. Ca urmare, nu este necesard o corectie
pentru &ephrile de proprietate transferate. (Chiria vdnz6rii B, situaE sub nivelul de pia1d, va fi luati in
considerare in secveniele urmetoare). Toate vdnzdrile au fost tranzaclionaie la nivelul finant.irii de pia16,
deci nu se impune o coreciie pentru acest element de comparalie. Deoarece toate tranzac,tiile au fost
neperdnitoare, nu se impune o corectie pentru condi,tiile de vdnzare. Comparabilele selectate (ce1e cinci)
sunt tranzaclii recente, cea mai veche fiind cu noui luni ln urmd fali de data evalulrii. in aceasti perioadi
nu au avut loc modific[ri importante in nivelurile chiriitor gi in ratele de ocupareJ a;a cd nu pot fi
justificate
coreclii pentru condifiile de pia!.i. Analiza comparaliei relative a elementelor de diferentiere
este descrisd in continuare.
VAnzarea A are un prel unitar de 77
,93$/pp
de suprafafd lnchiriabll5,. Localizarea proprietilii la
inierseclia a douf, artere principale de circulagie qi cu o stradi laterald, este superioari localizlrii
proprietnlii in cauzi,. Clidirea are o rati medie a suprafefei inchiriabile in aria desfbpurat.i, dare
este o clddire mai eficienti decdt clidirea in cauzi. Rata de ocupare a vinzirrli A este cu pulin
mai micl decei cea a clddirii ?n cauz[ gi ugor mai micl decdt cea considerati ca fiind tipici
pentr-u o ocupare stabrlizatA de piap. Pe scurL vanzarea A are mai multe atribute superioare
decdt inferioare
$i
acestea sunt considerate a fi mai importante. Aceasti vdnzare indici aqadar o
valoare unitard pentru proprieratea
in cauzd mai micd de 77,93$/pp de suprafala inchiriabild.
Yinzarca B are un preJ rmitar de 71,3 8$/pp se suprafali inchiriabill. Chiria contractuali efectivd
este mai mici decit chiria de piaJi. Localizarea acestei proprietili,
l6ngd o laterald importanti,
este inferioard localizirii proprietnfi ln cavd, situa6 pe o important2i arterd de circulalie.
Ydnzarea B are o rati superioarl a suprafelei inchiriabile ln aria desfXgurati, indicAnd astfei
fapb:l c6 propr.ietatea va genera un venit nei mai mare. Rata de ocupare a acestei comparabile
este sub rata de piala pentru o ocupare st4bilizati. Per total, mai multe din atributele vdnzfuli B
sunt mai degrab[^inferioare decdt superioare gi acei factori de inferioritate sunt considerali a fi
mai importanfi. In acest caz particular, diferenfa intre ratele spafiului inchiriabil poate fi
considerati a avea un impact mai pulin important asupra valorii. Astfel, analiza v6nzdiiB alrati,
cA proprietatea in cauzd ar trebui s6 aibd o valoare unitard mai mare de 71,38$/pp de suprafajl
inchiriabih.
19.12
Aplicalii ale abordirii
prin comparafie directi
.
ydnzarea
C are un pre! unitar de 76,09$/pp
de suprafali inchiriabili. Localizarea acestela este
similar6 cu cea a proprietilii in cauz6 dar aceasti comparabil6 are o ratl a suprafelei inchiriabile
superioarS. Rata chettuietitor proprietalii este uqor mai mare decit este uzual, rezult2nd astfel un
ve;it net mai mic. Deoarece rata superioar[
a suprafelei lnchiriabile are in mod obi$nuit un
impact mai mate asupra valorii decit o rate mai ridicatd a cheltuielilor, vanzarea
C este
superioare
proprietiili in catze, iar valoarea
proprietilii in cauzi trebuie sI fie mai mic6 de
76,09$/pp
de suprafaJd lnchiriabili.
o Vdnzarea D are un pre! unitar de 80,90$/pp de
interseclia a doue aftere principale de circ
semnificativi in comparalie cu proprietatea
yinzareaD
-"
o rati ie ocrrpare mai mare decdt rata de ocupare stzbilizattr, caracteristicd
pielei
acestui tip de proprietate. Localizatea
pe un amplasament mai bun
qi gradul de ocupare mat
mare cdntiresc mai mult decit parcarea limitatE. Per total, aceasti comparabild este superioara
proprietilii in cauzd gi o valoarea adecvati
pentru proprietatea ln ca:ozd va fi mai micd de
80,90$/pp de suprafaJi inchiriabill.
o
Ydnzarea E are un pre! un
o
strada laterali importanta
te
similard cu proPrietatea in
are o localiiare inferioara, prelul proprietilii in cauzd ar trebui s[ fie mai mare de 73,08$/pp de
suprafald lnchiriabild.
Valorile rezultate din vdnzirile comparabile sunt reconciliate lntr-o valoare unic[ (punctuall) prin
ordonarea celor cinci vAnzdri comparativ cu proprietatea in cauz6. (Tabelul 19 2)'
Tabel 19.2
i r ------ *-^--:^rx.:: a-
^^,.-x
D 80,90$
suPerioarl
A 77,93$
suPerioard
C
76,09$
suPerioarl
Subiect
73,80$
inferioar6
inferioari
71.38$
E
B
Vinzdrile A, C qi D au valori unitare mai mari decAt proprietatea in ca:uzl; Vdnzlrile B
9i
E au valori
unitare mai mici decdt proprietatea in cauzi. Cea mai mici valoare din primul grup este de 76,09$/pp de
suprafali inchiriabild,
pent u venzarea C. Cea mai mare valoare din al doilea
grup este 73'08$/pp de
suprafain lnchiriabil6,
pentru vdnzarea E. Astfel, incadrarea valorii proprietilii in cauzd este intre 73,08
Si
%,OSglW de suprafalalnchiriabili. V6nzarea E este proprietatea cea mai aseminitoare cu proprietatea in
cauzd
gi-deci i se poate acorda cea mai mare relevanti. Pe baza intervalului valorii
9i
a importantei
acordate vdnzdrii E, se poate concluziona o valoare punctuall de 74,00$/pp de suprafa,ti inchiriabili.
Valoarea totall a propriet?ilii in cauz[ se calculeaze
prin inmullirea valorii unitare de 74,00$/pp de
suprafala lnchiriabili cu suprafala inchiriabild totali de 31.800 pp, rezultAnd o valoare de 2.353.200$,
care poate fi rotunjitn h 2.350.000$.
ln analiza comparaliei relative, rezultate credibile pot fr obtinute
prin incadrarea proprietitii in cauzd lntre
comparabilele iare ii sunt superioare
gi cele care li sunt inferioare. Dac[ toate comparabilele sunt fre
superioare, fie inferioare, nu poate fi definit un interval
sau u.na superioard. in acest caz, singura concluzie a eval
este mai mare decdt cea mai mare valoare a une
comparabilelor sunt inferiori), fie una mai mici decit cea mai micl valoare a comparabilelor
(dac[ to]i
19.13
factorii calitativi ai comparabilelor
sunt superiori). Evaluatorul trebuie sd cercereze piafa pentru a obline
gi supune analizei sale informalii pertinente
suficiente pentru a putea
incadra proprietateain
cauz1. Dacd
nu existi suflciente vAnziri de propriet5li
comparabile pentru a incadra viloaiea proprietl1ii-subieci,
evaluatorul trebuie si utilizeze tehnici analitice pentru a stabili o astfel de incadrare.
pintru
u..rr r"op
deseori pot fi aplicate corecliile cantitative ale prelurilor comparabilelor.
Un exemplu care ihtstreaz1
utilizarea combinati a corechrrilor cantitative gi a analizei calitattve este prezentat
ulterior in acest capitol.
O valoare rezultatl din analiza calitativd va trebui sd fie explicatl mai pe larg in raporh.rl de evaluare
decdt o valoare rezultat.d din efectuarea unor corec,tii cartitative. in aplicarea ambelor tehnici evaluatorul
trebuie sd se asigure cd ralionamentele sale au fost explicate in mod adecvat. Amploarea explicafiei
narative necesare esie in functie de complexitatea proprietdlii
ce trebuie evaluatI. Cu cdt proprietatea este
mai complexd., cu atet sunt mai mulli factori ce trebuie luaEi in considerare.
Ana'lizz comparativ[
in practica uzualI a evalu5.rii, datele de piali disponibile pot permite evaluatorului sd facd unele corecfii
cantitative, pentru anumite elemente de comparafie,
9i
sd analizeze factorii calitativi care nu pot fi
cuantificali. C6nd aceste tehnici se combind, ele trebuie aplicate consecvent pentru fiecare element de
comparalie. Cu alte cuvinte, evaluatorul nu trebuie s[ faci o coreclie cantitativd pentru condiJiile de pia1d,
ln cazttl, unor comparabile, pi sl fac6 o analizd calitativi a condifiilor de piaJi pentru celelalte
comparabile. Mai intdi trebuie fEcute corecliile cantitative. Analizele calicative sunt aolicate ulterior
asupra unui pre! de vAnzare corectat sau unui.prel unitar corectat. Aplicalia care unneazd combinl
corecliile cantitative ct analiza calitatrvl
9i
utilizeaz6 analizele pe perechi
de date qi respectiv cele ale
comparaliei relative.
Analiza comparativi a unui depozit
Proprietatea supus[ evalulrii este un depozit cu o vechime de 15 ani, cu o arie desfiqurate de 25.000 pp gi
cu 2.500 pp de suprafap pentru
birouri. Tavanul are lni{imea de 18 picioare.
Calitatea construcliei este
bun4, iar conditia tehnicl a clidirii esie medie.
in analizi se utilizeazi cinci vdnzlri de proprietili comparabile, descrise mai
jos.
Toate comparabilele
sunt depozite localizate in aceeagi arie de pia!6 cu proprietatea in cauze.
o
Ydrrzarea A, in urmi cu un an, la un pre! de 622.000$. Vdnzdtorul a oferit o finan{are
avantajoasa, ceea se s-a concretizat intr-o sumi de plati mai mare cu 63.000$ decdt in cazul in
care cumperitorul ar fi plltit in numerar. Proprietatea are 28.000 pp spaliu de depoziiare, cu
inIllimea de 18 picioare qi 2.500 pp spaliu aferent birourilor. La d a venzdrii avea o vdrsti de
14 ani. Calitatea constructiei este bund, dar la data vinz ii depozitul avea reparalii neefectuate
excesive. Cumpdratorul a estimat cheltuielile necesare remedierilor la 35.000$.
o
Yinzarea B, in urmr cu gase luni, la un pret de 530.000$, cu plata in Dumerar cdtre v|nz1tnr.
Are 27.000 pp spaliu de depozitare, inlIlimea de 18 picioare
9i
2.200 pp spaliu aferent
birourilor. La data viLnzdi'i avea o vdrsti de 13 ani. Calitatea construcliei gi
starea tehnicl sunt
medii.
o
Vinzarea C este foarte recentii, la un pre! de 495.000$. Cumpiritorul preia un credit existent
sub ratele de piap.
Aceastl frna.nfare favorabil6 a frcut ca respectivul cumplrator s[ fi platit cu
9.000$ mai mult daci el ar fr oblinut finanfarea in termeni de piaJn. Construc]ia are 22.000 pp
spa{iu de depozitare, lnd[imea de 17 picioare gi o suprafaJi de 3.000 pp de spalii pentru birouri.
La datz virzdri'i avea o vfustd de 13 ani. Calitztea construciiei qi starea tehnici sunt medii.
Aceste depozit este inchiriat pe termen lung, cu o chirie mai mici decdt cea de piaJi, astfel incat
pretul ei de cumpdrare a fost stabilit cu 25.000$ sub prelurile
de pia,E.
19.14
tF
Ydnzarea D a avut loc in urml cu trei luni, la un pre! de 554.000$. Are 25.000 pp spaliu de
depozitare, inel$mea de 17 picioare
9i
2.500 pp spalii
pentru birouri. La data vdnzdrii avea o
vdistl de 16 ani. Calitatea construcliei este buna
qi starea tehnici este excelenti. Analiza de
piald a relevat faptul c[ prelul de vdnzue. al acestei
propriet6li a fost cu 10.000$ mar mare,
datoriti stdrii sale tehnice excelente.
ydnzarea
E este foarte recent6, la un
prel de 626.000$, plntili in numerar vinzdtorului. Are
26.000 pp spaliu de depozitare, lnellimea de 19 picioare pi 2.100 pp spalii pentru birouri. La
aata vaiiei\ avea o vaistji de 16 ani. Calitatea construcfiei este bunA iar starea sa tehnicd este
medie. Proprietatea este lnchiriatd
pe temen tung. Cu o chirie mai mare decdt chiria de pia1d.
Preiul de cump6rare al acestui depozit a fost stabilit cu 80.000$ peste prelurile de pial5'
Corecfii cantitative
procedura
corectiilof cantitative este prezentati mai
jos
9i
apoi sintetizati tn Tabelul 19.3.
D rep I urile de proprie I ale transmise
Vdnz[rile C gi E reflecti proprieti]i lnchiriate
pe termen lung, a$a cd ambele necesiti o coreclie pentru
drepturile de proprietate transmise. Vdrzarea C necesitb o coreclie in sus (pozitivl) de 25.000$, deoarece
este inchiriat6 sub nivelul de pia1d. YinzarcaE necesitii o coreclie in
jos (negativ[) de 80.000$, deoarece
este inchiriati
peste nivelul de piaJa'
Finanldre
vanzarile A
9i
c necesiti o coreclie pentru condiliile de finanlare. vdnzltorul
propriet.ii{i A
ofer6
o
finanlare
avantajoasi, ceea ce l-a ficut pe cumperitor s[ pldteasci cu 63.000$ mai mult decAt ar fi plltit
cumplrdtorul
lncazul unei tranzaclii ln numerar. Astfel, asupra vdnzirii A se va face o coreclie negafivA
cu OS.OOO$. in cazul vtnzirii C, cumpbrltorul i$i asuml un contract sub prelul de piafa al creditului.
Cumphrdtorul
pletegte o priml de 9.000$
peste prelul pe care l-ar fi plitit conform condiliilor de pia1d,
astfel ci se va face o coreclie negativl (injos) de 9.000$ asupra vAnzirii C.
Condilii de vAnzare
Deoarece toate comparabilele au fost tanzaclii neplrtinitoare,
nu este necesarl o coreclie pentru prelurile
de vdnzare.
Condilii de piald
Vanzlrile au awt loc pe parclrrsul a 12 luni. Pe piap, valoarea proprietililor a crescut at 4%o pe an.
vdnzarile A, B
gi D necesitii o coreclie in
jos (negativ[) pentru modificare condi]iilor de piafi.
Starea tehnicd
(condiliQ construcliilor
Vdnzarea A sufer6 din cauza reparaliilor excesive neefectuate la timp. La dal^ vanz5rtii, cumpfultorul a
anticipat o cheltuiald de 35.000$ penhu a aduce clldirea la o stare tehnicd (condifie) mdie. Proprietatea
in cauza se afld lntr-o stare tehnicd medie. Ca urmare,
proprietatea A este corectati ln sus
(pozitiv) cu
35.000$
pentru a fi aliniati la aceeagi stare tehnicd medie ca a proprietilii in cauzd. Vdnzarea D nu are
nevoie di reparalii
gi se afl6 intr-o stare tehdc[ excelentii. Ca urmare, este necesar[ o coreclie de 10.000$
pentru a o alinia la aceeagi stare tehnic[ medie cu cea a proprieti]ii ln cauzl.
19.15
Capitolul 19
Preluri u nitare cor ec tate
Dup[ efectuarea tutur-or, corec]iilor cantitative cunoscute, intervalul valorilor corectate ale comparabilelor
este cuprins inhe 20,02$
9i
23,23$/pp.
Analiza calitativi
DupI efectuarea corecliilor
cantitative, trebuie analizate v6nzdrile pentru
a determina daci evidenla de
pia,te suporE coreclii calitative. Dispunerea datelor
ln flurctie de procentajul
spafiilor pintru
birouri ln
ridicat
mic al
birouri
in pp
tava[ului in pp
Subiect
25.000
I8
l5
Buni
2.500
Deplin
Numerat
28.000 2'1.000
554.100
626.0(
25.01t 26.0(
t7 l
16
1
VAnzarea A Vtnzarea B V6ozarea c van-.e"-5---VEiii6T
622.000 530.000
495.000
t8
18
22.40 0
t7
l3
Bune
ln ani
construcliei
birouri pp
de proprietate
Corecfie
$
Pre[ corectat
$
de finanfare
Corecfie $
Prel corectat
$
de vdnzare
de pialn
Coreclie
$
Pref corectat
$
Corecfie $
Prel corectat $
t4 t3
Buni
Medie
buna Br
, <nn
2.250
2.200
3.000
proDrietate
Deplin Deplin
lnchiriata
0 + 25.000
622.000 530.000
520.000
Credit Numerar
Gedit
Numerar
-63.000 0
-onrvl
559.000 530.000
511.000
554.000
Nepdrtinitoare
Nepedinitoare Nepirtinitoare Neplrtinitoare
NeDirtjnitoare
Curente
Un an
$ase
luni
x
1.04 x
1.02
581.360 540.600
Deplin
0
554.000
Curente Trei luni
s46.
0
511.000
x
l.0l
559.540
tehnici
neefectuate la timp Medii
Excesive Medii
Medii De loc
+.35.000
_
10.000
616.360 540.600
511.000 549.540
L 20,02
23,23
21,98 2
19.16
Procentajul spafiilor
pentru birouri in aria construitl
8Y6
22,01$
20,02$
21,00$
Aceasti analizl arati cA preturile unitare de venzare ale comparabilelor sunt influenJate, intr-o oarecare
misurl, de alte elemente de comparaiie. O dispunere similari a datelor trebuie {dcuti pentru fiecare din
elementele de comparalie. Dac6 datele nu aratd nici o orientare sesizabile pentru un element de
comparalie, atunci corectia nu poate fi demonstrati. Trebuie acordati atenlie, pentru a nu se face de dou6
ori corecliile
pentru acelagi element de comparalie. Dispunerea datelor din exemplu este aceeagi at6t
pentru mdrimea cat
$i
pentf,u procentajul spaliiior pentru birouri in aria desfEgurati
(construitd). Trebuie
luati o decizie asupra celei ai relevante coreclii. Pe baza datelor prczentate, filTizatea ambelor metode
duce la dublarea unor coreclii gi la distorsionarea analizel Daci se determine cd ruta spaliilor pentru
birouri este mai importanti pe pia!.6 decit suprafaJa totald nu se va face nici o coreclie pentru mirimea
suprafelei. De exemplu, nu se va face nici o corectie pentru varsta depozitelor, conform dispunerii lor in
funclie de acest element de comparalie. Dispunerea datelor pentru elementeie de comparajie ptezentalg
este sintetizati ln tabelul 19.4.
Intervalul de valori ale comparabilelor a fost apropiat de vdnzirile cele mai asemlnltoare, gi indicl valori
intre 21,98$
9i
22,01$/pp. Dac[ intervalul valorilor ar fi mai larg
-
de exemplu, dacl prelurile unitare
corectate ale v6nz[rilor A qi D ar fi fost lntre 19,00$ gi 23,00$/pp
-
evaluatorul ar fi trebuit s[ continue
analiza pentru a determina dacd proprietatea ln cauzi este mai asemdnltoare cu vdnzdrile de la limita de
sus sau cu cele de la limita de
jos
a intervalului. De asemenea, intervalul prefurilor unitare corectate
pentru vanzerile superioare sau inferioare poate acoperi numai partial intervalul ardtat de comparabilitatea
Schema sintezei corectiilor calitative
VAnzarea A
22,0r$
Similarl
Mai mare
Similarl
Inferior
Similard
VAnzarea B
20,02$
lnferioarl
Mai micl
Similari
Inferior
Inferioari
VAnzarea C
23,235
Similard
Mai mare
Mai mare
Mai mare
Mai mare
VAnzarea D
21,98$
Similarl
Mai mic[
Mai mare
Similar
Similard
Vinzarea E
21,00$
Similar5
Mai mici
Similari
Inferior
Inferioarl
19.17
r
totald
-
de exemplu dacd. vlnzarea D are un pret unitar corectat de 20,50$/pp, care este mai mic dec6t
pre1ul unitar al vdnzirii E, o comparabili
,,inferioari".
in aceasti situatie, ;;aluatorul trebuie si vade
cauzele neacoperirii valorii prin intervalul de valori gi
s[ perfeclioneze
incadrarea valorii. Compararea
nivelurilor inferioare, superioare qi similare ale comparabilelor il poate ajuta pe evaluator sI identifice
selec,tiile sLatistice cu valori normale, adic[ obsewa]iile care sunt extreme gi iarc evidenliazd adesea o
eroare. o selecfie statistic5, in cazul unor valori anormale, poate avea un efect dezordonant asupra unul
model statistic, daci motivul pentru abaterile sale de la intervalul tipic nu poate
fi explicat.
Bibliografie suplimentari
Akerson, Charles B. 1996. The Appraiser's Workbook (2'a edition). Ch\cago: Appraisal Institute.
Mcconnell, Brian E. 1993.
"Time of Sale Adjustments". The canadian Appraiser,
yorume
37, Book I,
o. 15.
PARTEA
a V-a
ANALIZA CAPITALIZARII
VENITULUI
partea
a V-a prezint.a diferitele tehnici pe care le ntllizeazL evaluatorii de proprietili imobiliare
pentru a capitaliza un flux de venit in valoare. Capitolul 20, Abordarea
prin venit prezinti
iundamenteie abordlrii prin venit gi definiJiile multor concepte utilizate
9i
descrierea chiriilor,
ratelor, multiplicatorilor
gi beneficiilor viitoare ale folosinlei proprietnfii. capitolul 21, Annliza
venitului
gi chelfuielilor, invesiigheazl diferitele forme a1e venitului pe care iI poate genela o
proprietate, cheltuielile care trebuie luate in considerare in exploatarea profitabild a proprietllii
p.eium gi elaborarea unei sihra,tii corectate a exploatirii, prin utilizarea acestor date.
Capitolul 22, Capitalizarea directl, examineazd forma simpll a capitalizdrii
prin utilizarea unei
ratJ totaie de capitalizare
gi a unui venit dintr-un singur an pentru a calcula valoarea proprietllii
capitolut 23, Act\tlizarea
-
Teorie qi aplicafii de bazl introduce lulrile in considerare a
fllxurilor de venit, constante sau variabile in diverse scheme de modificare,
pe durata de definere,
care complicd aplicarea ratelor de capitalizare
gi analiza valorii proprietlJii. Capitolul 24,
Analiza fluxului de numerar actuatizat
$i
aplicafii speciale in capitalizarea venitului prezintA
forma uzuali recunoscuti de analizd a evaluirii, respectiv analiza fluxului de numerar actualizat
ca si alte tehnici soflsticate
pentru
analiza fluxurilor de venit.
G
ABORDAREA PRIN VENIT
Termeni importanfi
a
a
a
Alocarea pentru inlocuire
Chelhrieli de exploatare
Cheltuieli fixe
Cheltuieli variabile
Chiria
Chiria adilionali
Chiria contractual6
Chiria cu cregtere anual5.
Chiria de bazd
Chiria de pia!6
Chiria efectivi
Chiria excedentard
Chiria procentuall
Chiria renegociabild
Chiria variabili
Contract de inchiriere
Dividende
Rata curisc
Rata de actualizare
Rata de bazi fbrl risc
Raia de capitalizare a
capitalului propriu
@6)
Rata rent.abilitefii (D
Recuperarea capitalului
Rata totala de capitalizare (R6)
Rata tohle a rentabilitntii (%)
Rata venihrlui
Rentabilitatea capitalului
Situalia exploatirii corectati
Valoarea banilor in timp
Valoarea de investilie
Valoare terminali
Venit brut efectiv (VBE)
Venit brut potenlial (VBP)
Venit net din exploatare (VNE)
Introducere
in mod uzual, proprietatea imobiliarl generatoare de venit se cump[r6 ca o investi]ie gi deci, din punctul
de vedere al investitorului, capaiitatea acesteia de a genera venit este un element esenlial care afectEazA
valoarea proprietilii. O premisd de bazd a unei investilii consti in faptul ci, cu cet sunt mai mari
beneficiile
generate cu atet este mai mare valoarea, tn condiliile in care riscul rIm6ne constant. Un
investitor, care achizitjoneazi o proprietate imobiliar[
generatoare de venit tranzaclioneazd dolariprezengi
(actuali) pentru speranla de a lncasa dolari viitori. Abordarea prin venit a valorii consti in metodele,
tebnicile
9i
procedurile matematice pe ca(e un evaluator le rtlliznazl pentru a analiza capacitatet
proprietilii de a genera beneficii (adicl beneficii sub forml monecar[
9i
valoarea terminali)
9i
s[
transforme aceste beneficii intr-o indicalie a valorii actualizate acestora.
Analiza informaliilor despre cost
$i
vanzbri reprezinti o
parte integranti a abordirii prin venit, iar tebnicile de
capitalizue sunt utilizate ftecvent in abordarea prin cost
qi in cea prin comparalia directii. Tehnicile de
capitalizare sunt utilizate uzual pentru a analiza
$i
corecta
prelurile de vdnzare in cadrul abordirii prin comparalie
directji; in abordarea prin cost, deprecierea este adesea
cuantificatii prin capitalizarea unei pierderi estimate de
venrt.
ln abordarea
prin
venit, un evaluator
analizeaze capacitatea proprietdlii de a genera
beneficii viitoare gi capitalizeazd venitul
pentru
a determina o vatoare actualizate. ln aceaste
abordare principiul anticiperii este fundamental.
Tehnicile gi procedurile specifice acestei
aborderi sunt utilizate pentru analiza vinzdrilor
comparabile
li
pentru a cuantifica deprecierea
in cadrul aborddrii Drin cost.
Abordarea prin venit este prezeatatl ca fiind o parte a procesului sistematic de evaluare, dar diferitele
metode, tehnici gi proceduri utilizate in abordare reprezinti instrumente de scop general, aplicabile in
evaluarea proprietililor generatoare de venit.
Acest capirol face o prezenrare largd a aborddrii prin venit
9i_
prezintd ragiunea
!i
netodele utilizate.
CapitoleG 2l la 24 continui sd prezinte aceastd abordare, cu detalierea explicaliilor
asupra metodelor,
teh'rricito,
gi p.oc"durilor specifici utilizate,
pentru a previziona gi capitaliza beneficiile viitoare.
Rela{ia
cu principiile de evaluare
Anticiparea
gi schimbarea
oate metodele, tehnicile
9i
procedurile
(anticipate n.t.)
9i
estimeazd valoarea
anticipat cdt
qi estimarea unei rate de
capitzlizare, care reflectd, in mod implicit,
$i
comportamenhjl anticipat al modificirii venitului pe
parcursul timpului.
Abordarea
trebuie s6 ia in considerare modul in care o schimbare afecleaz| valoarea propriet6tilor
valorii, evaluatorul trebuie sd previzioneze cu
ile nivelelor de venit, la cheltuielile solicitate
teri sau descreqteri a1e valorii
proprietdii Venitul
iferit, in funclie de tipul de investitor' Continua
globalizare gi asigurare a investiliei ln proprietatea
rticipanJi
pe pia![. Fluxurile de
ienit
pe caie foidurile rle plasamente imobiliare
de pensii le au in vedere sunt
diferite de veniturile nete pe care investitorii s-au foc
procesul
de capitzlizarc trebuie sd reflecte
posibilitatea ca venitul viitor, chelhlielile ca
9i
va'loarea
proprietlJii sa difere de ceea ce s-a anticipat inilial de cltre un investitor, la data evaludrii. Cu cat este mai
in"irte obgn"r"u nivelului viitor al acestor variabile cu atit este mai mare riscul investiiiei. Investitorii se
uy"upu ,a ob'1ina o ratE a rentabilit[gii mai mare din investiliile cu un.risc mai
_ridicat.
Acest
comportament
trebuie sd se reflecte in fundamentarea ratei de actualizare
qi ratei de capitalizare, oblinute
din analiza de pialtr.
Oferta
$i
cererea
Principiul ofertei
gi cererii, circumscrise in conceptul de concurenla, sunt deosebit de utile in previziunea
benefrciilor viitoaie
qi in estimarea ratelor de rentabilitate, ambele aferente abordSrii prin venit. At6t
venitul cat
gi ratele rintabilitiifii sunt determinate de piafn. Chiriile solicitaie de proprietarii unui motel,
centru comercial, clddiri
penfu birouri, bloc de locuinle sau oricdrei proprietdli
generatoare de venit, in
mod normai, nu diferb substanlial fali de cele ale proprietarilor unor proprietali concufente.
Dac6 cererea
pentru un anumit tip de spaliu este mai mare decAt oferta existenti,
proprietarii pot se ceare
chirii mai muii. Rut"l" de neocupare pot se scade iar investitorii pot sA
gdseascd noi clidiri profitabile.
Valorile proprietilii pot sA creascd daci oferta nu satisface cererea. Pe de alti parte, dacd cererea de spafii
este mai mica decht oferta existenta, chiriile pot si scadi
qi ratele de neocupare sI creasci. Astfel,
pentru
estimarea ratelor rentabilitiilii
gi pentru previziunea beneficiilor viitoare, evaluatorii iau in considerare
cererea
(atAt cea a*talizati cat
$i
cea anticipaii) pentru un anumit iip de proprietate ca
9i
relalia dintre
cerere
gi oferti:
I
pentru
o prezentare asupra modului ln care managerii fondurilor de pensii ca qi alli investitori institufionali.analizeazE venitul
9i
fluxul de nurnerar al proprietigii, a se vedea secliunea din Capitolul 6, care se referi la scuritizarea
piefelor imobiliare.
20.2
Abo rdlrcl
prin vcll it
Aplicabilitate
qi lintitari
Oricc pr.oprietate care gcncrcazi vct.tit poarc ft evaluatl utilizdnd
abotdatea pril Yenit Daci
Pcntrtl
formart'a unei opinii asr.rpra valo|ii Lrnei proprietiii generatoale dc venit se rrtilizcazi nrai mltltc abotdirr,
valorii rezultate prin aborclafca
prin venit ticbuie sd i se acorde o importan,te urai nrare dccfft valoriioL
rezultatc din alte;bordbri,'irr
cadrttl procesLrlLri final de reco'ciliete a valorii
Drepturi care trebuie evaluate
Propriete[ile irnobiliare
gencratoare de venit sunt inchiriate, in mod uzual,
9i
creeazd astfel dreptuti legale
peiru proprietar dar gi intercsc
pentm chiriaS (adicd dreptLrl chi.aqului de folosinld
9i
posesie). Exrsti, de
u."-"ne u,^
9i
situalii hibridc cui" presup.,,] inchirieri de clddiri in mod parJial. Legislalia federal'l sau
statala solicita evaLuatorilol sd evah,reze proplietalile inchiriate ca aflandu-se in situalia de drcpt deplin de
ietate gi nu de proprieurtc incliriatd (di cxpropriere
9i
penhl impozitarea ad valororn'
C6nd o misiune de evaluare presupune evaluarea unui drept deplin de ploplietate, in cazul ul]ci proprietAli
inchiriate (indifercnt de reglcn.rentdrile
guvernamentale sau de dorinlele clientului), evaluarea
poate saLl
nu sd solicite evaluarea distinctd a diferitelol
p54i ale acestui drept. Valoarea dreptuhri chfiaiului
poate
sa fie pozitivi, zero, sau ncgativd, in funcfic de raporhrl dintrc chiria de pia]d
9i
chirit contractuald, a5a
cum se cxplicd in Capitohri 5, iar difercn{ dintre chiria de piall
9i
chiria contractual[
poate sI fic
capitalizati, cu un nivel arlccvat al ratei dc capitaiizarc,
pelltrtr a deducc o indicafie asltpra valorii
driptuhri chiriagulur de folosinli gi posesic, dace acesta existd, firi a lua in considcrale vaLoalea dreptulul
proprietamh.ri asripra proprictilii datd cu chiric.
Deseori, valorile de piald ale dreptului ploprietarTlui asupra
Ploprietdtii
datir cr: chirie
9i
a valorii
dreptulLii chiriag'l'i de fotosinla
Ei
posesic lribuic se fie alocate intre doui sau mai tuulte pdrJi, fiecare
parte trcbuie sd fic evaluatir pe baza meritelol proprii. Rez.ultatele
pot apoi sd fie compalate cu evaluatel
ireptuli deplin de proprietate. Aceast6 cornparatie este irnpodanth indeosebi ciind ml-rrimea beneliciiior-
sau dezavantajelor dintm-un contract este irll)ofiantA
Evaluatorii nu ar trebr.ri si concluzioneze cr-r valoarea drcptului chiriaqului de lblosinlI qi posesie plus
valoarel dreptului proprietarr.rlui asr.rpra proprietiJii dati crr chirie cstc ncapirat egald ctt valoarc dreptttltti
deplin rlc prbprictalc. Este posibil ca atit chiriagul cat;i proprictarul carc inchiriazd sd fie clezavatltiyalr
din caLrza clauzclor contractullli dc inchiricrc. Pe de altd parte, ar plLtea si existc r.ln avant:! apatcllt a)
unei ph(i asupra altcia, cdnd sc compari crr alte contractc dc inchiricre, Totugi, faptLrl cd avantalclc
pot
dep[gi beneficiile sale servcsc pcntru dezavarrtajarea acestei pdr1i.
La fel ca orice contract
$i
contractll de inchirrere al propricthlii imobiliarc dcpindc dc pclfornlal]la
^ctlrillir
a tutur()r pd4ilor di1 con(racl. Un chiriag vcchi, cri celc rnai buuc intculii,
Poalc
toluli sit ilc clc rrn Iisc
inalt. Acciagi lucnr este valabil gi pentm cazr.rlunui chiriag cu o pozilie finatrciari bunil dar cale sc allir irr
litigii
$r
este dornic sd ignolc clauzele conl.ractului sau sI lc anltlcze in rnod lcgal. Dat:il chit iaqul rcnLtn!it
sau mr vrea se reinnoiasce un contract valoarea proprietilii rcspective ult se vlt schimba, dltL valoarer
Deoarece dreptul chiriagului de folosinld
9i
posesic sau dreptul proprietamlui asupra proprictllii datd cLr
chirie se bazeazd pe dreptr.rLile din contract, cvaluatorul trebuie sd aibl o instruile spcciald
;i
expcrienlii
pentru a face diferenJa intrc ceea ce este replezentativ pe piafd gi alte elemente ale contractttlui, care nu
sunt uzlale pe acea piald. Este necesard
ii
o inlelegere a riscurilol asociate clt p6rgile
9i
cu clartzclc
coniractului dintre acestea. Un contract niciodatd nu va majora valoarea de pia16 a rlreptulur deplin dc
lii
poate se fie afcclillar substanlial
ietalc. Orice valoare potcnliald adilioLrald, pcste valoalca drcptului deplin de ptoprrctale, rezulli
dintr-r.ur anumit contract dc inchiriere constituind mai degrabd drepturi confiactuale dec6t drepturi ale
propriet5lii imobiliare. Invcrs, aspectele pigubitoare ale unui contract pot determ.ina o situalie in carc
oricare sau amdndoud pbrJile dintr-un contract de inchiriere
$i
poziliile lof in valoarelr propl ietalii pot {i
diminuate.
20.3
Capitolul 20
cu mulfi chiria$i pot previziona
.fluxul
de numerar viitor pe baza analizei fieci.rui contract,
luirii in
considerare a impactull'i reinnoirii contuactelor
ca qi vdnzlrii prevazute
a proprietilii
la finele perioadei
de delinere a acesteia. in acest fel, evaluatorul poate simula acest proces prin rntermediul analizei fluxului
de numerar pen[ru proprietalea
in cauza.
intotdeauna pe v6nzi.rile comparabile.
dar anumite
ini. Capitalizarea
venitului necesiti selectarea sau
talizare trebuie si reflecte agtepti.rile de c69tig ale
comparabile,
ca qi din alte investitii imobiliare
Definitii
specializati decAt orice alte abordiri ale valorii, iar
itE. Tabelul 20.1 arali relaliile dintre diferiiele rate
luate. Tabelul 20.2 prezintA termenii qi simbolurile
hrlui.
Tabelul20.1
Rate
ti
relalii
Rata cu risc, rata de
actualizare (Y")
Sold, baloon, valoare
contabild (b)
Rata de capitalizare
a creditului (Ry)
Valoarea terminald,
a capitalului propriu
Rata de capitalizare
a capitalului propriu
Valoarea terminald
a clddirii (BR)
Rata de capitalizare
a clddirii
@s)
Dreptul
proprietarului
asupra
proprietifii
dati cu chirie
VNE aferent
proprietarului
(\t{E6)
Valoarea terminald
a proprietiifii (PR)
sau incas6ri din
fevanzare
Rata de capitalizare
a proprietSfii
oata cu cnrue (KLF.)
Rata rentabiliEfii
proprietalii
dati cu chirie (Y1s)
VNE a aferent
chiriagului (YNEsq)
Nici una din incasdrile
din revdnzare a
dreptului chiriaqului de
folosinfi
9i
posesie
Rata de capitalizare
a dreptului
chiria.gului de
folosinf6
9i
posesie
Rata rentdbititilii
dreptului chiriaEului
de folosinfd
Ei
posesie (Ys1)
20.4
Tabelul20.2
Tcrmeni si sinonimc folosite in abordarea prin venit
Categorle
Termen rccomandtt
Sinonim/simbol
Contracl de
inchirier0
Contract cu chirie constantd
Contract cu chirie variabilit
Contract cu chirie gradualir
Contract cu chirie renegociabild
Contract cu chirie cu cre$lere antBla
Conlrilct cu chirie
procenlttalA
Chirie constantd
Chirie indexatA
Chirie gradual6
Chirie
Chirie contractual6
Chirie de pia15
Chirie
pro-forma
Chirie efectivit
Chirie cxcedentald
Lhlne dellclmra
Chirie
procentual6
Chirie rditionaln
Chiric economicir
Beneficri viitoare Venit brut potenfial
Venit brut efectiv
Venit net din exploatare
Dividcndc
Valoare terminald
VBP
VBE
V].lE+
Venit al capitalului
(IE)
Beneficii finale, valoarca
de revAnzare, valoarea lunnill lii
Chell.uicli
de exph'atare
Chelltricli fixe
Cheltuicli variabile
Alocare
pentru
inlocuire
Rezerve
pentru ittlocuirc
Rate alc rentabilitrlii Rata lotald de capitalizarc
Rattr dc c.rpit lizare a citPitaluluiprop u
Ratat de capiializare lermrnald
Ra(i dc capitalizare a tcrcnului
Ratd de capitalizare a clidirii
Ratd
(le
actualizare
Kala Iara flsc
RatA intemd de rentabililflte
Rala lolald a rentabilitdlii
Rata rcDtabilitdlii capitalului propriu
Rata
(le
capitalizare a creditului
R"
Rata fhxului de
'lulnerAr,
ratil
dividendult ti Rl
Rata dc cupitalizue rezidLtalit
(ltp)
RL
Rs
Rata cu risc
Rata fhri risc, rata de bazl ferat risc
RIR
Rata rentabilitnlii proprietalii Y,,
Ye
Constanta credilrrlui R6'
Multiplicatori
ai venitrLlui
Multiplicatorul venitului brut potenlial
Multinlicatorul venitultri brut efectiv
MVBP
MVBE
lAb;ie."n
tradifionala VNE cste utilizata in mod uzual ln contabilitate, finanfe, economie polilicd
.$i
Alte discipline
ecolomice. Abrevierea Io este uLilizatd in lucrdrile dc instruire elaborat de Appraisal Institute pentru a asiguta consecvenla
unui sct de variabile in cadrul calculelor aferente capilolizb
20.5
illoutloutto
de piafi
9i
valoarea
de investifie
intre valoarea
de pial6
$i
valoarea
de investilie
existd.o
.deosebire
importante
Ydoul:l
de
li]?:tl!te
s@
'miteproprieta6il;;;#;;;"""'i1.i''1"'1i1"1,111]11':i,*'-'-i"',.";:15,t""11;li3itil:
ru?,fi,,"Jil61#;'i"Tll,
i"* .i*iii.
de investilie
ale clientului
sunt aceleaei
cu cele
de pe acea
ptJlu'i;;Jil;;';'"Lr"
tta
valori
pot fi egale' dar cele doui tipuri de
valoare
ca
9i
conceptele
acestora
nu sunt smonlme'
Valoarea
de
piaJl este obiectivi,
impersonalf, 9i
neutrd; valoarea
de investi'tie
se bazeaz6'
pe parametri
subiectivi,
personuli
p",'tru
u aeiermin"u;;:i;":i;:ii111n:.'1.*""^'9L""^n-"i:,:*':;:t:,*T:l*i':#
lH'l#'Jt*i.llillitTilL.*'ii^o'*i"i'-n"
'iir1-1"^Y*
biil"-y:"-Lj:"."-ltt1t:^o^',"i::;iJ"u"""
motiviliile
unui investitor
tipi"dii"";;;;;"t"::-;:
:1"-Yt:::iT" :fl?"1".t:t;,;#t;#'".";
il:Hil:l"diJil:'J'T"J;ii:"
#';
d;"
'a:frat*'"a:l
t::i,*l:il-i:":,".1:T3"*e-:':lhdaca
este
necesar,
pentru a achizilrona
";;;;;;"*
slatislace obiectivele
de investitie
specifice
numai
aceshri
investitor'
Oontracte
de inchiriere
Venitul
din chirie
derivd din convenlia
qi derularea
".t"
un aoaut"nt
scris2, in care drephrrile
de uti
cheltuielilor
intre
proprietar
9i
chiriaq'
De$iuncontractdeinchirierepoatereflectaoricesitualie,majoritatealor3seincadreazdinclasificarea
generall de mai
jos, resPecttv
cu'
.
Chirie fix6
.
Chirie variabill
.
Chirie
gradual6
.
Chirie renegociabild
.
Chirie cu cre$tere anuald
.
Chirie
procentuall
TiDurile de chirie
sunt: chiria bruta' chiria
nJta.
"tiriu
fixa, chkia variabile,
chiria
oraduale.
chkia
renegociabil6,
chiria cu
Eregtere anuald
9i
chiria
procentuale
ffi;l#;"t;";li
d""i ,pe"iiira
aivizarea
cheltuielilor
intre proprietar
9i
chiriag.
Contract
cu chirie fixi
pecificd nivelul
chiriei care se
contractului'
tip de contract este tipic
ai
acc
predominant
nete, cand moclificirile
niv
onsabilitatea
2
Multe legislalii cer ca toate contra.ctele, altele decdt cele
pe termen scurt-sau lunare' sd fie sub formb scrisl'
,
Alte tipuri de contracte sunt oerrnue rn
ira"tll""
c*tauiri, aaica leasing financiar, sau operalional
sau leasing de servicii Aceste
conhacG adesea
presupun existenta echipamefltului'
20.6
Abord arcrt rrrin vcrrit
locatarilor/chiria;iilor'. in ccononriile in tranzilie sc prcfcli coutractclc clc inchiliclc crrc perrnit aclapralcu
la fluctLraliilc cottjuncturii piclci, Daci contractul cu chiric fixir sc utilizcazi in pclioadclc cu in{lrlic
ridrcati\, cle tind sir se inchcic pc pctioadit scurtii (dc cxemplLr inchiliclca dc apartamcntc). Anunrrrc
angajatucute solicitd evalurtontlui si cstimcze ciriria de piafi, pe o bazd de,,nivcl auual". Aceasrij
solicitare necesiti previzionarca oricdrei crcqteri a chiriei de piatd, pe parcursr.rl pelioadei de clelinelc a
proprietdfii,
9i
apoi converlirea venitului total, generat pdn contactul cle inchirieI.e, in perioada ttc
detinerc. intr-un nivel anual echivalent.
Chiria bruti, bruti modificatl, neti, netl dubti gi neti tripli
Termcnii nu au acelagi conlinut ln diferite pie1e. Cheltuielile care unt incluse in ficcare tip de chirie
difer6 de la o pia;6 la alta. in general, trebuie ficute urmitoarele dis nctii:
.
Chiria bruti
-
chiria$ul ptAte$te clriria iar proprietarul pldte$te cheltuielile
o
Chiria brutd modificati
-
chiriaqul gi proprietarul
impart intre ei chelhrielile
.
Chitia netb
-
chiriagul plete$te utilit6lile qi irnpozitele sau asigurarea, iar proprierand pliregre
reparaliile capitalc
ai
curente gi iutpozitele pe proprietate sau asigurarea
o
Chiria neti dubli
-
chiriapul plnte$te utilitbfile, impozitele gi asiguraret iar proprietarul
plAtette reparalille curente gi capitale
o
Chiria netd triplil
-
chiriagul plntclte utilitdfile, impozrtele, asigurarea qi cheltuiclile curente
iar proprictarul
Jllitc$te
numai reparatiile capitale
Uneor i, profesionigtii
in ploprietdli imobiliare se referd la o chirie ncti absoluti (sar.r rnai sinrp|.r chirie
netd, fire a mai adduga ccva la cuvdntul netb.) in carc proplietarul nu plAteqte rimic in afarl de
cheltuielile pentru menlincrea propriet[[ii.
In analiza vcnitului pi chclhriclilor pe baza observaliilor de pialir, evaluatorul trcbuie si iDlclcagi carc
este ccepflr.lnea acestor tcrnrcni, utilizali pc piatd, gi sd cornunice clar clientului accirstd inlbr.Dralic, in
rapotlrtl de evaluarc. Mai ruult, cvaluatorLrl trebuie sd fic consecvent atunci ciltl aualrzeazd chcltuiclllc
aferentc veniturilor generatc de diferite ti;;uri de inchirieri. De cxemplu, clin informaliilc dc piald
disporribile pentru cinci clidiri de birotrri coraparabile rczultd ur.r interval al chirici de
1:ia{
intr.c 27,50$
p.i 4l'{)0$ pe picior pdftat, toate pe baza chiriei nete. Chiritle pel]tru parru proprictafi c i1scr.1r in
intervah'rl.27,50$
9i
29,001' pe piciol pdtrrl. Proprietanrl celei de-a ciniia proprietali
comparabire, rr
cdrui-chirie_neta
estc 31,00$ pe picior patrat, plStegte asigurarea
-
deci acesi pr.opriet,rr
dcfineqtc chir.ia
nta itl mod diferit de ceilalli proprietari,
Dcci chiria netd a celei de-a cincia proprietiiti,
care al. trcb1l
sE fie cclrivalentd cu chirir ncri simpld a altor ietdli, este selnnificativ mai mare,
latesc unele sau altele
Contract cu chirie variabill
Un contract cu chirie variabill este uzual, mai ales cdnd proprietan-rl
anticipeazd modilicdri pcriodice alc
chiriei Uneori, acest tip dc contract inchidc o rnodificale procentuala pirioclicd;
in alte cazlri, chu-ra
poate
fi indexata cu un indice
(adeseori aceste chirii sunt nurrritc
chirii indexate). in alte caztrri,
chiriei ar fi cea mai n.rare sau nral
mici djntre cea clt modificarc
A. Acest lucru este prcldorninant
i;r
20.1
cazul
chiriei
brute
qi a celei.brutc
modificate,
c6nd
proprietarul
trebuie
si fac[
coreclii
periodice
ale
venitului,
din cauza
creEtertr
cneltuielilor
suportate
de el'
Contract
cu chirie
graduall
(in creEtere
sau tn scldere)
anz
sa
ise
cele
in creqtere'
Acestea
se
it6
ProPrietate'
cum ar fi:
asel
oPri
al venitului'
Contract
cu chirie
cu creqtere
nual[
rT''rr
'rin
i de chirie
nu este chiria
ff^l:ffit:
rocent
sau'
Pe
o anxmld
t
nttu"t'
aplicarea
inchirrere
cu o cre$tere
anualA
intr-o
Contract
cu chirie
renegociabili
Contract
cu chirie
Procentuall
dar in multe
contracte
se
P
secliunea
care urmeazl'
Termenul
de lnchiriere
Dup[
duratele
1or, contractele
e inchiriere/ocupare
pot fi:
20.8
.
LunA cu luna
.
Pe termen scurt (de cinci ani sau tnai pulin)
.
Pe termen lung
(urai mult de cinci ani)
Termcrrul de inchiriere poate avea un rol semnificativ
pentlx estitnarea iscr.ttilor investilonrlul
9i
a
oportrulitililor aferente
irr:prietdlii.
in plus, anumite agcntii de cadastru iu unele state (alc SUA
li
Cana<lci, n.t.) inrcgistreazi nrrrnai dreptul clririagr.llui pe telmen rnediu
9i
lung, creintl astlcl rtn drcpt:tl
chiriagrrlui
pc carc acesta il poate utiliza ca gnranJie ipotecara.
Chiria
Venitul generat de investiliilc imobiliare provine, ln principal, din chirie. Trpurilc difelite de chiric
afecteazfcalitatea venitului. Evaluatorii utilize azd cdteva categorii
pentru a analiza vsl)itul clin chirii:
Abordarca rin venit
Caiegoriile esentiale de chirii anillizate includ.
chiria de
piat5,
chiria contractuala, chiriir
efectivd, chiria excedentata, chiria deficitare,
chiria
procentualA
$i
chiria aditionald
.
Chiria de piald
.
Chilia contrachlald
.
Chiria efectivd
.
Chiria excedentalil
.
Chiria deficitarA
.
Chiria procentuali
.
Chiria adilionall
Chiri{ dc piafe
Chiria clc pia[i este venihrl din chirie al proprietarului care se practicd pe piafa libcrii (transpalentl) l']a
este ilrdicata de chiriile curcntc care suut pletite sau cerute pentru spalii comparrtbilc, ctl cheltLrir:li
comparabile, la data evaludrii. chiria de pia{d se mai nume$te
9i
chiric (rent6) economicd.
Chiria pentru proprietalilc libere sau pent|u cele ocupate de proprietar, in mod uzital, se estlmcaza la
niveLul de chirie de piald
$i
sunt diferite dc chiriile conlractuale, cAnd se aplici abordarea prin venit ln
evalubrilc proprictililor neinchiriate, toate spaliile inchiliabile se estimeaze la nivelcle chiriei dc pial^ii
Orice chirie atribuibild unui contract particular ie inchiriele nu este luate in calcul, in ruralizrL venitului. in
analizl dreptului proprietarului asupra proprietl1ii datd ci chirie, pentru spaliile inchiriate se utilizeazl
chiriilc curente, prev6zute in contractele de inchiriere, iar venitul pentru spaliile neinchiriatc
(vacante) se
estimeaze la nivelul chiriei de piaJd. ln stabitirea chirier de pial6
$i
in estimarea chelttrielilor, evaluatorul
trebuic sd se asigute cA malragementul
proprietAlii este competent.
Infonrraliile de piaJd preziltd, in mod uzual, un interval al chiriilor de pia1d. De exernplu, dacd pe piala
pentru spa,tiile industriale se practice chirii de 4,00$ la 5,00$ pe picior pdtrat de aric brutir construitd
9i
proprictatea in cauzd este irrchiriatd pentm 3,00$ pe picior pdtrat de arie bruti construitd, ar 1i rezonabil sd
ie concluzioneze ce aceasln chirie se situeazb sub chiria de pial6. Totu$i, dacd chirijle existente sunt dc
3,90$, 4,50$ sau 5,00$
pc picior pdtrat de arie bruti construitd, ar fi rezonabil si se concluzioueze ci
aceste chirii sunt consecverrte cu chiria de pia!6. DacI chiriile de pialI sunl stabilite pc bhza chiriei brutc,
iar chiria proprieta]ii in cauzi pe baza chirici nete, este rnai dificil sa se compale chiria de piald cu chir ia
contractuale.
Ca milrime, chiria contracruald
9i
chiria de piali nu sunt identice dar este posibil ca itmbele sd generczc
acclaqr nivel al vcnitului intFo pcrioadi dc rinp. ln accsl caz, vaLoalea dreplr,rlui dcptin dc proprietate
iii
dreptului proprietarului asLrpra propr.iet6!ri tiati cu chirie ar trebui si fie egale.
20.9
Chiria contractuali
Chiria contractuala este venitul curent din chirie specificat intr-un contract. Este chiria agreatE atat de
proprietar cdt gi de chiriag qi poate fi mai mare, mai mici. sau egal6 cu chiria de pia![. Este important
$i
sa
se compare chiriile propdetA,tilor
care au o structurA a chelhrielilor similard, clauze dL inchiriere
asemendtoare, o proportie asemAnatoare a terenului gi clldirii, sau un nivel similar a spaliului finisat.
Chiria efectivi
Pe pielele in care inchirierile se fac pe baza unei chirii negociate, iar amenajirile chiriaqului sunt peste
cele normale sau exist6 alocdri atipice, trebuie sA fie cuantificati o chirie efectivd realf,. Chiria efectiva
este un instrxment analitic utilizat in calitate de numitor unic pentru a compara chirii cu clauze diferite qi
pentru a face o estimare a chiriei de piaJ6.
Chiria efectivl poate fi definiti drept chiria de bazd sau totali,
sau chiria minimi stipulati intr-un conhact, pe parcursul
unui termen sp"Cificut de inchiriere, mrnus
concesiile de chirii acordate
-
de exemplu, scutiri de chirie, amenajirile exiesive ale chiriagului, rabaturi
pentru mutare, rabahfi pentru plaia in numerar
$i
alte stimulente de inchiriere.
Chiria efectivl poate fi estimatd pe baza venitului din chirie provenit din inchirierile existente, deci din
chiriile contractuale sau pe baza venitului din chirie la nivelul chiriei de piali. Pentru calcularea chiriei
efective un evaluator trebuie sd scadl concesiile de chirie acordate, lJ data evatuarii sub form6 de
discounturi sau alte beneficii care pot sA aibe importanld pentru un chiriag potenfial sE inchirieze.
Timpul in care se acordl concesii de chirie poate
sd impun6 analiza chiriei efective la pragul critic. De
exemplu, si considerdm o proprietate
industriald de 10.000 picioare pdtrate, inchiriati pe 5 ani, cu o chirie
de 4.000$, cu 4 luni concesii (scutire) de chirie (primele
2 luni din primii 2 ani) pio dati a valorii la
inceputul celui de-al treilea an al inchirierii. Concesia acordatl in primii 2 ani de inchiriere nu reprezinti
un element care este analizat in al treilea an de generare
a venitului, gi deci chiria actuall gi cea efectivl ar
trebui s6 fie egale, la data evaludrii.
Chiria efectiv[ poate fi calcuh6 ca medie, ca o chirie anuali neti de concesiile de chirie sau ca o chirie
anuall care generceu:d
aceeagi valoare acdnlizat1 ca gi
chiriile anuale actuale nete de concesii de chirie.
DePi aceste doud metode sunt considerate ca similare, ele nu genereazl aceleagi rezultate.
prima
metodd
este o medie matematici, in timp ce a doua este o procedurd
de actualizare in care concesiile de chirie
sunt luate in calcul in anii in care ele sunt acordate.
!a
yn
elelnlu simplu de calcul al chiriei efective, considerim o inchiriere a 10.000 picioare pltrate
de
cl[dire industrialr, cu o chirie de 4.000$/lun6 (sau
49.000$/an) cu un termen de 5 ani,
9i
cu un nivel al
chiriei constante. CAnd a fost negociati
chiria, chiriagul a primit
o chirie liberl pentru' prima
lun[ din
fiecare an sub formd de concesie. Chiria contrachrali este di 4,8o$/picior pdtral bhiria ;fecdve este de
numai 4,4O$/picior pitra! dup6 cum rezultd:
4.000$/luni x
l1 luni
:
44.000$
44.000$
=
10.000 picioare plhate
:
4,40$/picior pItrat
Aceasta este opliunea
lor de amenajare suporiate de chiriag. Unii practicieni
scad toate amenajdrile
scad numai ih.ttoi"tit" amenajdriloi suptini"ntare ate
chiriagului ce depiSesc
sior cheltuieli.
Chiria excedentari
Chiria excedentari este diferenta dintre chiria contractuali gi
chiria de pia+f,, la data evaludrii. Chiria
excedentarl este creati de o inchiriere care este favorabili
locatorului gi poate
se reflecte un management
sau o negociere pe
il6 pentru
aceste
obline pe paicursul
duratei rdmase a co
diferenJa dintre
plala se a$teapta sa
rimdnl aceeaqi, pe
a contractului),
e incasare a chiriei
20.10
excedctltare, aceasta estc calcLllati de obicci separat
$i
este capitalizati stu actualizilta cu o rati irlalli.
Ditt cauzd ci chiria excedcntari rezultd niai degrabd din contractul dc inchirierc decilt din vcnuul
potenllal al proprietdlii
inrobiliare, la data evalulrii, valoarea suplimentard creatd din cxcedennrl de chirie
poate sd duci Ia o valoarc mai mare a drcptului proprietarului asupra proprietdlii datd cLr chirie decit
valoarc dreptului deplin de proprietate. O astfel de situalie este cunoscutd ca o valoale negativA a
dreptului chiriaqului de fohrsinld
5i
posesie.
Existcrrla chiriei excedentare nu este in rrrod automat un semn cA existl gi o vlloarc adilionali a
proprictdlilor non-imobiliare, Chiriagii rrici s-ar putea sA nu supravietuiascd din cauza chiriei
dezavantajoase. Un risc ridicat existA gi pcntru companiile mari gi stabile financiar, cu prrterea de a
intrerupe contractul.
Chiria deficitari
Chiria dcficitard cste difercnta dintre chiria rle piald
Qnai
mare)
9i
chiria contractLrale (rrai rnici), la darl
evaluitii Ea estc create dc o inchirierc cirre este favorabilh chrriagului
$i
poatc sd rcllcctc lipsa rlc
informlrc a pd(ilor, un managcment deficitrr sau o inchiricrc lbcutd pc o piatl favorlbili ir irchiricrihrr.
pentnl chiriali. ln mod siurilar, dacd valoare proprietalii inchiriatc estc mai rnici deciil a cclci Dcinchiriatc
impozttclc pot sd aibe ca bazd valoarea mai mare a propriealii neinchiriate, O valoare drcptuhri
proprictarului asr.rpra proprictdlii dati cu chirie, care este mai micd decit valoarea rlreptrrlui clcplrn dc
proprictate
se concretizeazil intr-o valoare pozitivd a dreptr.rlui chiriagul de folosinl[ qi posesie. Cflncl
existd o astfel dc situa1ie, pentru un chiriag apt financiar', aceasta inscamnl o rcducele a risculrri pclt1r
proprictanrl care inchiriazl. Aceasla poate reduce rata de capita\zare care este adecvatir pentru pozigta iui.
Chiria procentuald
Chiria procentuala este venitul din chirie primit conform clauzelor procentuale dirtr-un contract. F;a
decurgc in mod uzual de la chiriagii comercianli gi se bazcazd pe un anume procentaj rplicat asupra cifrci
lor de afaceri. in mod uzual, se pldtesc la sfhrgitul fiecinri an
9i
este mult mii dificil dc colectat dec6t alre
forme tle chirie, pl5tite pe perioade mai scurle. Ca urmare, chiria procentuald plesupure un risc rnar mar c
decat alte forme de chirie
$i
poate fi capitalizati sau actualizat[ distinct sau cu o ratd cltl'eritd,
Intrarca unui llou concurentr sau.iegirea unui chiriag vechi dintrlur centru cornercial, poate sb reducd sau
si elinline chiria procentualil anticipati. in plus, la fel ca in cazul chiriei excedentrLre, cond.itiile care
genercazd
chiria procentuald ar putea se nu clureze pe parcursul
contractului. Calculareir cifrei tle afaceri a
magazinului poate fi influenlati de tranzaclii
,,v.irtuale"
sau
prin
Internet.
Chiri:l adilionall
Chiria ;rdilionali este chiriit procentuald pl5titl peste un nivel minim al chiriei sau cliriei rle bazd. Aga
cum s-3 mentionat anteriot, nivelul cifrci de afaceri asupra cdreia se aplicd clauzir procentuah estc
specifitat in contract gi sc numegte
,,prag",
Pragr:l nahual este niveh:l cifrei de afirceri ll care chir.jr
procentuali este cgale cu chiria de bazi.
Pragul intr-o chirie procennrald
nu trebuic si-l fie ncapdrat unul natural, De exemplu, rlacd chiria clc bazfr
anuali a lost stabiliti la 40(1.000$, iar proccntajul cifrei dc afaceri spccificat in contract este 20To, pragll
natural ar fi o cifrd de afaccri de 2.000.000$ (adici, 2.000.000$
x
0,20 = 400.000$). I,ragul spccilicar iD
contract poate fi stabilit la o cifri de afaceri dc 2.250.00011; in acest caz chiriasul va
DlAri chiria de bazi cic
400.0005 pdnd
cdnd clatlzit procentuali
cslc activata qi chiria procentuald
crcgte Lr 450.000$ (adicn,
2.25.000$ x
0,20 = 450.0005). Pragul ar pLrtca fi stabilil
9i
1a un nivel mai mic decdr pragul natrjr.al, sar
spunenr la o cifri de afaccri cle 1.750.000$
-
tlar chiria actLrald pl5titd estc mai nrarc dccit cclc douir. actrcii
chiria dc bazd sau chiria proccntualA.
Chiria adilionaln nLl trcbtlrc si fie confrrndati cu chilia cxccdcntari, Chilia ac|1i6nali cstc o chiric
contractuali; ca poate fi chrria dc pia1d, parlc a chirici excedeutarc sau nurnai o c|i1ic crccdcltar.i.
20.1 l
Beneficii viitoare
Avantajele delinerii drepturilor de proprietate asupra proprietililor imobiliare
generatoare de venit includ
dreptul de a primi toate fluxurile de numerar rezultate din proprietatea imobiliard, de-a lungul perioadei
de posesie (termenul de posesiune), plus veniturile incasate din cedarea proprietalii la incheierea
investitiei'.
in abordarea
prin venit, sunt luate in considerare diferite
Formele ce1 mai des utilizate includ urmltoarele:
o
Venih-rl brut potenlial
.
Venitul brut efectiv
o
Venihrl net din exploatare
.
Dividende (pentru capital)
.
Beneficiile din revdrlzare
forme de exprimare a benehciilor viitoare.
o analizd a capitalizerii venitului
poate sa
utilizeze urmdtoarele forme ale beneficiilor
viitoare ale
proprietalii: venitul brut potenlial
(VBP), venitul brut efectiv (VBE), venitul net din
exploatare (VNE), dividende gi valoarea de
revanzare sau valoarea terminald.
Venitul brut poten$al
Venitul brut potential (VBP) reprezinti venitul total potenlial airibuit proprietllii imobiliare, la utilizarea
completl a aiesteia, lnainte de sciderea cheltuielilor de exploatare. Venitul brut potenlial se poate referi
la nivelul venitului din chirii uzual ia data evaludrii, sau ce va fi primit in timpul primei luni complete sau
primului an de exploatare, sau se poate referi la venitul periodic anticipat
pe timpul perioadei de posesle.
Venitul brut fectiv
Venitul brut efectiv
(VBE) este venihrl anticipat din toate operaliunile de exploatare ale proprietiiii
imobiliare, corectat in funclie de pierderile din neocupare
qi din neincasarea chiriei. Aceastl ajustare
acoperi pierderile apdrute datoriti spaliului neocupal rotaliei chiriagilor
gi nephlii chiriilor.
Yenitul net din exploatare
Venitul net din exploatare
(VNE) este venitul net curent sau anticipat rimas dupa sc1derea tuturor
chelhrielilor de exploatare din venitul brut efectiv. Venitul net din exploatare este, de obicei, exprimat ca
o sumd anuali. ln anumite aplicalii ale capitalizlrti venitului, venitul net din exploatare pe un singur an
poate reprezenta uo fl..x constani de venit fx, car r se a$teapte si se menlini un nulndr de ani. ln alte
iazuri, schema de evolulie a fluxului de venit poate s[ plece de la un venit anual inilial care se a$teapti a
se moclifica
pe parcursul anilor viitori, lntr-o evo$e anticipatii descrisd
prin nigte parametri. Alte
aplicalii pot necesita estimarea venitului net din exploatare pentru fiecare an de analiz6.
a
perioada
de deginere, intr-un sens mai larg, este definig ca o cuantificarc a duratei de timp in care investitorii defn proprietatea
imobiliari,
pe cdnd perioada de previziune este utilizate ln analiza investiliei pentru a previziona temenul d posesie care reflecte
asteptdrile rezonabile ale anumitor evenimente de piafi, care vor apare ln viitor.
20.12
Dividende
Dividendele
(IE) sunt partea din venitul net din exploatare oare rdtldue dupi plata servic.iului datoriei. La
fel ca qi venituLnet din exploatare, dividendele dintr-un singur an pot sE repLezinte un llux srabil de venit
fix, sau punctul de pomire al rnodificlrii fluxuh"ri de venit sau venihrl capitalului aferent unui anumit an al
analizci.
Valoarca tcrminali (de revcrsiune sau de rcvAnzare) sau pret de revAnzlre
Valoarca terminali este sulna pe care o oblinc un investitor la tertninarea unei invcstilii sau Ja o perioadit
de analizd intermcdiar6,
pc parcr.rrsul duralci de viali a unei investilii
(cr.rrn cste cazul evah.rdrilor).
Valoarea terminali poate fi calculatd inainte sau dupd scdtlerea soldului creditului. De cxernplu, vcnitttrile
din revrinzare pentru o propt ietate imobiliald liberi gi pentm o proprictate inchiriati sunt incasdrlle netc
a$teptarc din revanzarea proprietdlii Ia sfdr'gitul
perioadci de investilie. Pentru tul creditor ipoteca;,
valoarea termina16 constA in soldul creditului ipotecar atunci cand este plAtit pat-1ial sau se prcvizioneazd a
fi pldtir Tabelul 20.3 prezillt cdteva pozifii posibile intr-o proprietate generatoare de venit
$i
identifici
fluxurile de venit
si
valorilc tcnninale asociatc cu fiecare drept.
Abordarea Drin venit
Veniturile din revdnzare, dc obicei, sunt estimate ca o sumd anticipatl, cxprimati in uritAli monetare, slu
ca o nrodificare a valorii pc parcursul perioadei de delinere presupr.rsd. Estimarea in unitil{i monetare a
prefuhri de revdnzare poatc fi bazatA pe optirurea chjriaguhri de a cumpdra proprietatea la s16r5iflrl
perioat{ei de inchiriere. In ccalalti altemativri, valoarea ploprict6lii Ia sfArgitnl perioarlei de posesic poatc
fi estirrratd prin aplicarea unci rate de capitalizare la venitul pe care url curnpiritor spcrd si il incasczc La
momennll revdnzdrii. Bencficiile din revinziue
llot
necesita sau nu o cuanlificalc distincLi, in funcfic rlc
scooul analizei si de metoda dc caDitalizarc flDlicatir.
Tabelul20.3
Rezumat al veniturilor
fi
valorilor terminale asociate cu diferite drepturi realc imobiliare in
proprietitile gcneratonre de venit
Vcnit uct diD cxploatarc bazat pe chiriile dc piala
IVNE)
incrsdli nete din cedare (Vx)
ServiciLrl datoriei (Iy)
Soldul dacd sc pldte$tc inaintc dc scadcn(i satl plilta intcgrall daci
se plStcite 1a scadenlai
Nimic dacd crcditul este anlortizat intcgral (Vy)
Fltx de numerar net (16) sau dividende
Incasiri nete din cedarea capitalului
Venilul net din exploatare bazat
pe
chiriilc contractuale
Valoarea terminald a proprietdtii sau incasdri rrete tlitr cedarea
nronrietitii inchiriate
Avantajul de chirie ciind chiria contractuaLd este srLb chiria de piafi;
Dezavantajul de chirie cdnd chiria conlractuala esle mai male decal
chiria dc pia16.
Nimic dacd este detinut oinb la finele contrachllui sau incasd.ri nete
din rcvinzarea dreotr.rlui de a inchrna
Drept de proprictate dcplin
Vel)rt
Valoarc termina16
Ipotoca (pozitia creditorului)
Venlt
Vakrare terminald
Capllal propriu
Venit
Valoare terminald
Dreptul proprictarului asupra
proprietitii datd cu chiric
Vonil
Vahrare terminalE
Dreptul chiriaqului de
folosin!i qi posesie
Ve it
Valoare terminala
20.13
Cheltuielile
de exPloatare
in abordarea
prin venit este esenlialI analiza chelhrielilor de exploatare anuale, intrucat valoarea rez.ulti
din venihrl ne1 din exploatare estimat sau din dividendele aferente capitalului. Cheltuielile de exploatare
reprezint1 cheltuielile
periodice necesare
penhu mentinerea proprieti,tii imobiliare
gi pentru continuarea
generdrii de venit.
O situalie a cheltuielilor
gi venihrrilor din exploatare, care este conformd cu aceaste definilie a
cheltuieiilor de exploatare, este utilizati pentru scopuri de evaluare; aceasta situaiie corectatZ poate fi
diferiti de cele deitinat unui proprietar sau unui contabil, acestea incluzind
9i
cheltuieli non-cash cum
este depreiierea, sau cheltuielile cu dobdnzi. Deoarece conturile aferente exploatdrii sunt realizate fie pe
Uaza pialii imediate fie a unor pl6!i periodice, evaluatorul trebuie sd cunoasce baza contabild utilizati
pentru conturile de exploaLare ale proprietilii evaluate. O situalie a exploatirii asigurd informalii efective
valoroase
gi poate fi utilizati pentru identificarea tendinlelor manifestate ln cheltuielile de exploatare.
Cheltuielile de exploatare cuprind trei categorii:
1. Cheltuieli fixe
2. Cheltuieli variabile
3. Alociri
pentru inlocuire
Aceste categodi de cheltuieli au fost utilizate de mult timp, dar un evaluator
poate si utilizeze alte
clasificdri adecvate, iar diferitele tipuri de proprietate pot impune structuri diferite.
Cheltuieli fixe
Cheltuielile fixe reprezinti acele cheltuieli de exploatare care, in general, nu se modificd in funcfie de
gradul de ocupare
gi trebuie pldtite indiferent dacl proprietatea este ocupatii sau neocupati. Impozitele pe
proprietatea imobiliarl
gi chelhrielile
pentru asigurarea cl[dirilor sunt considerate cheltuieli fixe tipice.
b"gi u""rt" cheltuieli r6mdn rareori constante, ele nu fluctueazd in limite largi de ia an la an, nu se
modific[ in corela]ie cu schimbarea nivelului de ocupare
pi nu formeazl obiectul controlului
administrativ. De aceea, un evaluator
poate identifica o tendin]l gi o estimare cu acuratele a acestor
elemente de cheltuieli.
Cheltuieli variabile
Chelhrielile variabile reprezinti cheltuielile de exploatare ce vuiazd, in general, tn funclie de gradul de
ocupare sau de extinderea serviciilor oferite, deqi majoritatea cheltuielilor variabile au o componenti
minima fxa, indiferent de ocupare. Fiecare din elementele cheltuielilor variabile se poate modifica
substanlial de la un an la altul, dar proprietdlile de acelapi tip pot evidenlia un model logic pentru
cheltuielile variabile ln raport cu venitul brut. Deoarece chiriaqilor cu activitate de come4 cu amanuntul
$i
din domeniul industrial le sunt fumizate sewicii putine, aceste proprietili trebuie s[ aibi o ratA sciazttd a
chettuieiilor fa16 de veniturile brute, compamtiv cu locatarii apartamentelor sau ai centrelor de afaceri.
Aloclri pentru inlocuire
O alocare
pentru inlocuire permite inlocuirea periodicd a unor componente ale c16dirii, care se
deterioreazd fizic lntr-o perioadl mai mici decdt clldirea lnsipi gi deci trebuie slfie inlocuite
periodic, pe
parcursul duratei de viali utild a clldirii.
20.14
Abordarea prin venit
Rate de rentabilitate
in apljcarea abordlrii prin vcnit, evaluatolul presupunc cd principalul obicctiv al inves titot LtlLti cslc
c6gtigul total carc depigeqtc srrrna investiti, Astfel, rentabilitatea spclati a irvestitot ulur consti itl:
.
Recuperarea totali\ ir sumei investitc (recuperarea capitalului), gi
.
Rdsplata sau profitul pentru asumarca riscului (rentabilitatea capitalului itlvcslit).
Deoarece venitul proprietilii imobiliare poale imbrdca o
varietatc de forme, in procesul de capitalizare se
utilizeazd mai multe rate salr cuantificeri ale lentabilitdlii.
Toate cuantificdrile rentabrliti[ii pot fi impdrJite fie in
rate ale venitului, curn estc lata totale de capitalizare (R0)
sau rata de capitalizare a capitalului propriu (Rs), fie in
rate de actualizare cum estc o ratd efectivi a dobdnzii
(adicd rata de recuperare a capitalului impnrmutat), rata
de acfiralizare (rata utilizatb pentru conveflirea pldlilor
viitoarc in valoare actualizatd, Y0), sau rata intemd a rentabilitdfii (RIR).
Termenul ratl de actualizarc reflectd orice rati utilizatd pentru convertirea fluxurilor tle numerar viitoare
in valoarea 1or achralizatd, Deoarece investitorul se agteal)td ca venihrl total al lor s4 lie mai rnare deciit
capitahll investit, valoarea actualizatd a beneficiului previzionat este mai mice decdt vrrloarea nominald a
acestui beneficju viil.or, sprrnindu-se astfcl ce este
,,actualizat"5.
O ratA a rcnlabililalji, adici un tip
specific al ratei dc actualizalc cste rata renlatrilitilii capita Lului, Aceasta ia i[ considenrre toate beneficiiic
viitoarc ale proprietd!ii, inclrrsiv o valoare terrninali.
in anurrrite condilii, rata de actualizare pentnr o proprietatc anumitd poate fi egald cu rirta corespunzdtoarc
a venihrlui; totugi, ratele nu srrnt identice conceptual nici interschimbabile. O rata a venitului reprezintd uu
raport dintre venitul dintr-un an pi valoarc('. O ratd de actualizare este ap)icatd uncj serii de vcnituli
individuale pentnr a obtinc valoarea actualizatd a fiecdruia gi se calculeazd in acccagi r.nodalitatc cu rata
intemtr <le rentabilitate.
in abordarea prin venit, atel ratelc de vcnit, cat qi ratele de actualizare pot fi oblinutc gi aplicatc pcntlLr
orice componentd a drepturilor dc proprjetatc imobiliard sar.r proprietililor lizice irnobrliare prcc.izatc, Dc
exemplu, evaluatorul poatc arraliza venitul total al proprietdlii in funclie de venitul generat dc tcrcn
li
venitul gcnerat dc cl6diri, sau in functic de vcnitul care rcvine crcditon-rlui gi venitul caLc rcviuc
capitaluhli proprir,r. Similar, cvaluatorul poate observa rcntabilitatea investi,tiei totale sau poate analizir
rentabilitA[ile separate alc lcrcnr.rlui gi clddirilor, sau ale celor doua con]poncntc iLtvcslitc, respcctiv
credifi.rl
$i
capitahrl propriu. Irr final, evalualorul tlcbuie sd aflc valoarca urrci proprictiili dcltlrnc, a unci
proprict?i1i
inchiriatc
ai
a dlcptului chiriaqului. (Excmp)cle practicc ale accstor oplicalil
i;i
simbolurilc
relcvantc, formu lclc gi proccdLrrilc sunt prczct)tatc in Capitoiu L 2l
,
22,23).
Rentahilitatea capitalului pi rccuperarca capitalului
Noliunca pe care un investitor o anticipeazd cste recuperarca completa a capitalului il.rvestit
-
plus o platd
pentru tltilizarea capitalului-- domind piala imobiliari ca
5i
alte pie1e. Termenul recuperarea capitaluhti se
referd la rccuperarea capitalului investit; tclrnenul rentabilitatea capitalului se referd La suma adilionalir
prinig ca o compensatie pentlu utilizarea capitalului investitomlui pAnd c6nd accsta este recupelat,
' Pentnr o prezentare a actualizare, I sc vedea Charlcs Akerson, 2000, Capitalization Theo4t and Tethniques: Snttty Guide
(2"' editi,,n) Chicago, Appraisal lnstiiute.
6
Rata este calculatE uzual pe baza venitului din prirnul an deqi poate fi utilizat
$i
venitul din anul anterior in cazLri rare poate
fi
fEcutd o rnedie a veniturilor pe tnar lnrrl!i ani pentru a obgirle o valoare unice reprezentativi a venitului.
Venitul total aqteptat de !rn investitor include
compensarea
pentru recuporarea capitalului
gi
o compensare
pentru utilizarea capitalului
pand
la recuperarea lui. Ratele rentabllitdlii pot se
fie rafe de venit (rapoarte i/rtre venitul anual
9i
valoare, care sunt utilizate pentru convertirea
venituluiin valoare)
Si
rate ale renlabilitelii (fate
ale rentabilitetii capitalului).
20.15
acestuia. Rata
au
Previzionate.
biliar incluse in
area creditului
pe parcursul timpului'
multe moduriT. Capitalul
investit
poate fi recuperat
sau parlial prin cedarea
proprietdtii la terminarea
a celor doul moduri' Dac[ valoarea
propriet5lli nu
entul la care este vdndutl
proprietatea, investitorul
vdnzare de la sfhr;itul
perioadei de posesie'
e, venitul anual
poate fi atribuit in totalitate
I (adic6 este constant) rata venihrlui (adicd
capitalului.
in calculele de actualizare, distinclia dintre rentabili
riet[lii in ca.uz6., valoatea astfel estimatl trebuie si
o ratd a rentabilitElli
de p\ap, pe ldngd recuperarea
ctati qi aplicati 1a valoarea
proprietilii trebuie s6
ae piala i capitalului cAt
9i
recuperarea investiliei
inigiale.
Rate de venit
Ratadevenitexprimdrelaliadintrevenitulpeunangivaloareacorospunzetoareacapitaluluiunei
proprietili. CAteva tipuri de rate de venit sunt analizate in cele ce urmeazd'
Rata totald de caPitalizare
reflecti relalia dintre
prieti,tii; este utilizati
O ratd de caPttalizare
i sau o cuantificare
compleii a performanlelor
cu rata de randament a$teptatd asupra capitalului
mbdrile in valoarea
proprietilii'
Rata de capitalizare a capitalului
propriu
e o rati de venit care reflecti relalia dintre fluxul de
ca o r:at6, a fluxului de numerar, sau ca o rati a
capillizare tot:lld, rat/. de capitalizare a capitalului
propriu nu este o rati a compenslrii capitalului; ea
esie mai mult, mai pulin sau egali cu rata di randarnenlal capitalului a$teptatd,, aceastl diferenp fiind ln
func1ie de modific[iile
previzionate ln venit, valoare gi amoriizare
a creditului'
?
Termenul recuperare a fost folosit ln momentul in care itrvestitorii au presupus ci valorile
proprietifii pot doar sa scada datoriti
a"pi""i-".iial" .ir"" rtzice sau ftrnclionale. in prezent, evaluatorii utilizeazd acest trmen cend trebuie ftcut un provizion pelltru
a compensa o pierdere a capitalului investit.
20.16
Abordarea prin veuit
Rate rle actualizarc
Pentru actualizarea fluxr.rrilor de numeLal adecvate pent.ru difer';te drcpnrri imobiliarc evaluatc sc
utilizc;rzh diferitc feluri dc rate de achralizare. Ratele de actual.izare pot sau nu pot sil fle determinflte pc
aceeali cale ca
5i
ratele intcrne ale rentabilitAlii gi pot si nu ia in considerare, iu mod necesar, toatc
beneliciile agteptate ale proprietdlii.
Rata rcn tabilitdlii capitalului
O ratil a rentabititdlii estc o ratd a rentabilitAlii capitalului. in mod uzual este exprinratit ca o ratd
procelrtuale compusd anual. O ratd a rcntabilitalii ia in considerare toate beneliciile agteptate ale
proprictnlii (at6t pozitive, cat
$i
negative pe parcursul timpului), inclusiv incasirile dirr cedarea investitiei
la finatul acesteia, daci eslc cazul. TennenLLl ratd a dobanzii se referb uzual la rentabilitalea capitalulLri
lmpnrrnutat gi nu a capitahrlui propriu.
Rata itrternd a rentabilitdlii
Rata itttem6 a rentabilitAtii (RIR)
se referd Ia rata rentabilitilii care este realizatd sau prev.izionati pentru o
investr{ic datd de capital
1tc
perioada de posesie, Rata iDtcrnd a rentabilite[ii pcntru
(,
invcstitie oste rala
rentabIlitdl.ii la care valoarca aci)aIizatl a bc[eficiilor viitoare este cgala cu suma capitaluluj investit. Rata
intemil a rentabilititii se aplicl tuturor bcucficiilor viitoare, inclusiv venihrilor incasirte d.irr revdnzare la
teminarea investiliei. Poate fi utilizatd pentru mesurarea rentabilitlfii invcstitiilor de capittl, inainre suu
dupd irnpozitele pe venit.
Rala h)lalii a renrabilitdlii
O rata totale a rentabilitrlii (Y.),
sau o rati a rentabilitd(ii proprietetii, esre rara renr bilitirfii capitalu)Lri
total itlvcstit. Ia in considcralic toate modificdrile de venit de-a lungul perioadci de irrvestilic, pr.ccuur
5i
valoarca terminald la sfirgrtul perioadei de delincrc. Tolugi, nu ia in considcrarc clbctul l-uianlirii prin
credit Mai degrabtr este calculati ca qi cunr proprietatea
ar fi fost cumpdrati fhri a se recurgc la capiral
impnrnlulat.
Rata lotali a rentabilitdlii poatc fi vizuli ca o rentabilitatc courbinati a capitalrrlui lurpnrntLrlll
5i
u
capitalLtltti propriu. Ea se calculcazd prin acccagi modalilatc ca qi rata intcnti clc lcntabilitate
Rat a ran ta bi I itdl i i calt ita I u I t ti
lt
ropriu
O rattr a rcntabilitdlii capitahrlui propriu (Y;) estc o rati a reutabilitSlii capilalulLti propr.iu.
poate
fi dilcrilii
de rata rentabilitigii a capitalului impnrmutat, care se nurnettc rata ef'ectivd a dobenzii. RattL r.ontabiliti[ji
capitlrlului propriu este rat interxe a rentabilitdfir capitalutui propriu (al investitorului); ea este afectata
(le
mdrimea gradului
de indakrrare utilizatA pentru asigurarea creditului ipotecar.
Estimarea ratelor
Indifcrent daca este o rati a venitului sar,r a rentabilitelii, rata utilizatd pentru convertirot venitului in
valoarca proprietdlii
trebr.ric sd reprezinte rata anuald a rentabiliElii pe care piala o aratA a fi necesara
pentru ahagerea de capital pentru investilii, Aceast6 ratz este influentatd de mai multi lactorj:
.
Mdrimea riscului perceput
.
A$teptArile pielei rcferitoare la i[fla1ia viitoare
'
A$tep6rile pielei referitoare la nrodificirile viitoare ale chitiilor de pia!6 (adicd,
scdderea s1u
cre$terea)
r
Ratele prospectivc
ale rcntabilitdtij investitiilor alternative
.
Ratelc I elltabilitir
1ii
realizate de proprietalile
comparabile in trecut
20.17
Capitolul 20
.
Disponibilitatea
de finanlare
prin credit
.
Legislaiia de impozitare
Deoarece rate
nate
$1
nu rate
istorice, sunt
r in
Puterea
de
",-l-pa.-".
in
Pulin
atractive'
iar iatele totale de capitalizare mai scazute sunt asociate cu proprietili mai atractive'
Oporhmitatea unei rate particulare a rentabilitilii nu
evidenlele
pie,tei, dar rata
sJlectati nebuie sd fie ln concordanli cu informalii1e
ratei soliciti ralionamentul
orofesional
de evaluare ca qi cunogtinte despre atitu lini 1ei 9i
indicatori economici'
in mod tipic investitorii se agteaptd sA incaseze
profihrl care s[ reflecte valoarea banilor in timp, qi cu o
coreclie adecvati
pentru riscul perceput. Valoare banilor
consrderare a
iot"r"rotui asupra investiliei. Rata miniml a rentabilitigii a
numitf, rati de
bazt. rat6, fErA risc sau rati relativa fird risc
-
de e remplu,
miile garantate
sau la obligaliunilor
guvernamentale
garaDtateE. Din
Rata rentabilite$i
investiliei combine o rate
f6re risc cu e
primd pentru compensarea
investitorului
pentru riscul
9i
nelichiditatea
capitalului investit. Rata rentabilitefii capitalului
poate
sA incorporeze inflatia agteptatS
9i
trebuie se reflecte concurenta
pentru atragerea
de capital in alternativele de investilii cu risc
comparabil.
alte considerafii.
O ratl de acttalizare reflecti relalia dintre venit
9i
valoare pe care pia,ta o atribuie acelui venit. Conceptele
e"onomi"e
gi finan"i-e implicate in rata de actualizare sr.nt complexe
qi au fost analizate..pe larg pe
parcursul a mai mult de 100 ani. Patru componente esenliale
pot fi identiflcate in rata de act:u;alizare
-
rata
?-ar6 .isc pl.,rs consideralii
pentru nelichiditate,
pentru management
qi penku riscuri diferite
-
adicd o ratE
de acr|nfizare care este construite
prin adlugarea de alocdri pentru aceste componente,
poate s[ induci in
eroare sau sd fie neclar6. Conceptul unei rate combinate
poate sd ajute la inielegerea acestor componente
in special
pentru diferenlierea
-onsideraliilor
de risc marginal, deqi metodologia construc[iei unei rate
combinate nu reflecti o rati de actualizare extrasl de pe piap.
Riscul
Anticiparea beneficiilor viitoare creeazd valoare, dar posibilitatea de neincasare sau de pierderi de
venituii viitoare reduce valoarea
qi creeazl risc. Pentru acceptarea unui risc mai mare sunt necesare
cagtiguri mai mari. Pentru un investitor ln proprietate imobiliarl, riscul reprezinti
posibilitatea d a ob]ine
pierd-eri financiare
qi incertitudinea de realizare a beneficiilor viitoare previzionate. Mulli investitori
incearcl si evite un risc excesiv; ei preferl certitudinea ln locul incertitudinii
Ei
aqieapti o recompensA
Dentru asumarea riscului. Evaluatorii trebuie sd cunoasci atitudinile investitofului cdnd analizeazd
ieattnlile de piap, cdnd previzioneazi beneficiile viitoare
9i
cAnd aplicl procedurile de cap.italizarc.
Evaluitorul tr;buie se fie multumit dace rua venitului sau rata rentabilitdlii utilizatti in capitalizare este
consecvent1 cu realitatea pielei gi reflecti nivelul riscului aferent lncasirii beneficiilor anticipate.
8
De exemplu legea din Canada precizeaze ca feferilte randamentele obliga$unilor
guvemamentale ca mte de bazi firi risc,
pentru
"uuiuareiin
scoput despigubirii
pentru expropriere. Legile federal din SUA prev5d cateva rate ate obligafiunilor
luvemamentale
care poi si reprezinte o solutie
pentru reflectarea valorii banilor ln timp pe o balE ftri risc
ai
contabilizarea
inflatriei. A se vedea 40 U.S.C.
$
1961
ti
amendamentul confinut ln Legea nr. 106-554, 21 Decembrie 2000'
20.18
Inflafia
Evaluatorii trebuie sd perceapi diferenla dintre inflalie
9i
cre$terea reala a valorii. Inflalia este o cre$tere a
volumulli de masd mbnetari
gi credit, o cre$tere a nivelului
general al prelurilor
9i
o dirninuare a puterii
de cumpllrare. Cre$terea in valoare reald renthd, dintr-un exces al cererii asupra ofertei, care duce la
cregterea valorilor proprietd,tilor peste nivelurilc inflaliei.
Nivelul aqteptat a1 inflaliei afccteaz[ previziutlea beneficiilor viitoare
9i
estimalea unei rate a(lecvate a
veriitului iau a rentabilitelii.
Dflca este anticip ta inflalia, rata nominald a rentabilitdfii c pitalr'rLui investit
cenrt6 va include qi compensaiia
pentru pierderea puterii de cumparare. Deci rata norninallr cerutd va
include
9i
o componenti care str acopere inflalia a$teptat6. Mulli investitori incearcd sd nrenlinir rata real6
a rentabilitaii
pe parcursul timpului.
Trebuie licutd distinclie intrc inflalia afteptatA
Si
cea neaSteptatd. Inflalia a$teplutd sc referi Ia
modificdrite in nivelurile dc preJ care sunt a$teptate, la data cand investifia este fdcutii sau c6nd
proprietatea este evaluate. Totugi, inflalia actuald poate sd difere de ceea a$teptata la dala efectLrdrii
investitiei. in funclie de mqclul in care invcstilia este influenlatd de modilicarea in nivelul prefurilor,
valoare acesteia poate sA fluctucze
pe parcursul timpului cu rate diferite de cele anticipate inifial Dacd
beneficiile unei investilii nu cresc o daE cu inflalia nea$teptatd, rata reali a rentabilitdfii investitorultLi va
fi mai nrici decdt a fost previzioDatii inifial
Procedura
Abordarca prin venit conlinc dou6 metode de bazd: capitalizarca dircctd, carc utilizeazil rclalia dintrc un
venit anllal gi valoarca derivattr din acesta,
gi actualizarea care ia in considcrarc un flttx de tlLLlllctar pc
parcursul timpului ca gi o va)oare terminalS saLt incasdrile clin revinzare
Aborrlarea rin venit
Ambele rnetode necesitd o analizi cuprinzdtoare a
cheltuielilor
$i
veniturilor istorice ale proprietiJii in
cauz6. Aceast6 analiz6 este completate gi cr.r o analizd a
cheltuiclilor
$i
veniturilor proprietdlilor comparabile.
Pentru proprietatea in cauzd se elaboreazl o situa,tie
corectatil a cheltuielilor
$i
veniturilor din exploatare.
Aceasta situatie trebuie sd reflecte scopul cvaluirii, in
special referitor la dreptul de proprietate care trebuie
evaluat. Valoarea dreptului proprietarului asupra
proprietiilii datd cu chirie va reflecta chiriile contractuale
qi cheltuielile aferente, pe ciind valoarea drepnrlui deplin
de proprietate are chiria de piafE ca formd de cxpr.imare a venitului.
Fluxul tle numerar necesiti o luare in considerare chelhrielilor pi veniturilor probabilc, din pcrioada de
delinere, stabilitd uzual intre 5 qi 10 ani. Cdnd se utilizeaza aceasta metoda, evalratoml trebuie sh
previzioncze chelhrielile
ti
veniturile din aceastd perioadh ca qi eventuala valoare terrninalE sau valoarea
de revdnzare a proprietalii. Pc de altd parte, capitalizarea directe necesite estimarea fl xului de numerar
dintr-un singur an (de la data evaludrii plus umdtoarele 12 luni), pentru a i se aplica acestuia o rat6 totalir
de capitalizare in scopul estimdri.i valorii. Accastd metodd se bazeazd p e vdnzdri de proprietlli similare irr
ceea cc privegte caracteristicile venituiui, inclusiv aqteptirile viitoare.
Indifercnt de tehnicile diferite de capitalizare a venitului, in aplicarea aborddrii prin venit sunt esentialc
rnai multe etape. inainte de aplicarea oricEror tehnici de capitalizare, un evaluator trebuie sA treacd de lir
venitul brut potenlial la venitul net din exploatare. Pentl'u a face aceasti trecere evaluator:ul trebuie sI
parcurgd urmdtoarele etape:
Cele doud metode ale aborddrii
prin venlt
sunt caoitalizarea directd, in care un venit
anual este imDdrtit la o ratd de venit sau este
inmul[it cu un n]ultiplicator de venit pentru a
obline valoarea gi fluxul de numerar actualizat,
in care beneficiile viitoare sunt convertite in
valoare prin actualizarea lor cu o rata adecvate
a rentabilitelii sau prin aplicarea unei rate totale
care reflecte evolulia venitului, modificarea de
valoare
$i
rata rentabiliGtii,
20.t9
Capitolul 20
l SS analizeze informaliile
despre
cheltuielile qi veniturile proprie'lii
in cauzd gi ale
comparabilelor.
2 sd estimeze
venitr-rl bmt potenlial
al proprietdlii
prin
insumarea venitului
din inchiriere
cu
alte venihrri potenliale.
3.
n
tea chiriilor.
,.
chiriilor din venitul
brut potenJial
5.
e"ptluta."
uf"
orffigri
in catzd,prin
insumarea
6.
cu alocd.rile penh-u
inlocuire (dacd este cazul).
atare din venitul bmt efectiv estimat pentru
a ajunge la
7' Sd aplice una din cele doud tehnici inscrise in abordarea prin
venit pentru
a obtine valoarea
estimati a proprietl,tri
in cauzd.
Capitalizarea
directl gi
actualizarea
n, precum gi
un factor multiplicator
sau o rate totalA
nd foarte simplu deoarece sunt necesare
estlmarea
metodei actualizdrii
fluxului de numerar necesitd
ca
caracteristici
similare.
eJini c[ dac6 se aplici numai o rati de capitalizare
rate totah de capitalizare
este buni numii dacl ia
programe
de calcrrlator.
20.20
Abordarca
prin venit
Bibliografi e suplimentarl
Akerson, Clrarles B. 1996. Thc Appraiser's I4'orkbook (2"'t edition). Chicago: Appraisai lnstitrrtc
Akerson, Charles B. 2000. Cupitalizalion Thcory and Techniques: Sntdy Gtride' (2"'t edition). Cht'cago:
Appraisal Institute.
American Institute ofReal Estate Appraiscrs. 1989. Forecasting: Market Determinants Affe<ting Cash
Flows and Reversiors. Research Scries Report 4. Chicago: American Institute ofReal Estate
Apprarsers.
American Institute ofReal Estate Appraisers, 1985, Readings in the Income Capitalization Approacll to
Real Property Valuation, Volume II. Chicago: American Institute ofReal Estate Appraisers.
Burton, Janes H. 1982. Evolution of the Income Approach. Chicago'. American Institrile of ]leal Estate
Apprarsers.
Fisher, Clifford E., Jr. 1995. Rates and Ratios Used in the Income Capitalization Approach. Chicago:
Appraisal Institute.