BAZF.

LE
EVALUARII
Termeni importanfi
.
Anticiparea
.
Capitalul
.
Cererea
gi oferta
.
Concurenfa
.
Conformitatea
.
Contribulia
.
Echilibrul
.
Factorii
extemr
o
iniliativaantreprenoriald
.
Legea randamentelor
uescitoare
.
Legea randanentelor
descrescitoare
c
Localizarea(pozilia)
.
Munca
o
Plmdntul
.
Principiulprogresiei
.
Principiul
regresiei
.
Productivitatea
suplimentari/excedentarf,
.
Schimbarea
o
Substitulia
Introducere
central al activitdlii de evaluare a proprietalilor
de societate
ca o bund investilie'
care ii permite
de piald in zonele de produclie petrolieri, mai ales in
combinat al Acordului
Libemlui Schimb
9i
al recestu
u"i"rii,
""
pi"Caa"ie in,tiueita
giin uiield Zbiie dtn pr
XXJea, seceta din
prerii
9i
deciinul sectoarelor
de iesurse natuale de pe ambele
!6rmuri
au diminuat
valoarea
proprietdlilor imobiltare'
Atunci c6nd piala imobiliarb
se pribu$e$te, crefte
preslunea asupra statului de a I
imobiliari
de multe on se ptdng cd statul intervine
excesiv, rnul,ti
proprietari de. im
la rdndu-le,
afectatl negatrv de"aceasti atihrdine
a stahrlui Cu toate acestea'
piala
instrunent
investilionai
irnportant
9i
un generator de activitate
economicd
efectelecombinatealecelorpatrucomponenteeconomicedebazd,cunoscutesubnumeledeceipatru
factori
de
Produclie:
. Pimdntul
r Munca
3.1
.
Capitalul
o
Initiativaantr-eprenoriald
Factorii
de produc{ie
se
ge.1!e
proprietili
achizifie
vrran sau
I va face
valorilica
triT,:.:,.:;[1#.fr1J1'"'{i,"#;:
# ,ff1,i:;:lJtefilff,iii:
:::i:"l':
iifr}:i:ttrinTlll
Anticiparea
qi
schimbarea
I
Mai exact spus, stimulentul
antreprenorial
ste- o p-reviziune
a suinel pe care intrepdnzetorul
sp
a
prevrzrune
se elaboreazi
inainte
de finalizareaLucrarli
.nenefi.iul
s";;;;;;;
;,."pr"""nat
esre suma dupa ce s-a incheiat
construclia
in capitolul
14 se analizeaza
diferenpiin-re
siimutentur
antreprenorial
a
9:::q:tfi
rundamenratd
pentru
a Inletese
:l?1Tl:"
vatorii
sunt principiite
de anticipars,
:n:,{;i:E
cerere
si
oreftd'
concurenld
si)
3.2
Bazele evaluirii
Anticiparea
beneficiilor
viitoare creeazi valoare Pe
prelele
imobiliare, valoarer curenta a unei
proprietdli nu
iecrrgc, de obicei, din prelurile la care s-a tranzaclionat
Anticiparea
beneflciilor
viitoare
creeazd
valoare.
in decirrsul timpului
9i
nici tlin costul constilrcliei,
ci mai
.
;;;;i d, ;;"
".'.r"a
p^.ti.lpunili de pc piala imobiliari
cd ar putea cagtrga de pe ufina ei, dac6
'
achizi!iona-o
La baza valorii
proprietili)or rezidenliale
sperate,
gradul de confort,
l)recum $i
plecc
vandul?i, capacitatea ei de a scoperi investr
Baza valorii unei proprietdli ilnobiliare
gcncratoare
,,, ,,r,tbiliuri ircbrrre s6 cunoascd
telclinlele de pc piala ioclld
9i
nalionald
care
tlrpiratorilorgivdnzdtorilor,dargifelrrlincarevideiviitonrl'Infolnalia
ictate sau o
platd este uti16 mrmai in mdsura in care poatc servi anticipdrllor
curentc de pia1i.
Caractcrul
dinamic al forlelor sociale. cconomice
econornice,
politicc
Ei
dc ttrcdiu, care iuflucnleazd
Schinrbdriic
carc au loc itt insigi acestc for'le detcr
valoarca ltecdruia din elc Evaluatorii itlccarcd sa
anticipczc
pe cele viitoarc
intotdcauna se
Poatc Prevc
valabilA numal
pcntru o sct
data prccizatd in laportulde cvaluare'
Muta[iilc
preferinlelor sunt
;i
elc un indicator al schimbirrii.
Proprietilile imobiliare [u se pot adaptlr ctl
,"p"ri"iun" la noile prefcriltle ale cons,'*rtorilor,
de aceea elc se deprcciazZr. Divsrsele dcprccicri dc
ordin firi", funclional sau cconomic carc se observd la clddiri pe misuld ce
.sc
invcchcsc
dttc Ia
a"p...i.,"ulor,careestet|cfinjtiLcapicrdcredinvaloat'eaproprietdtij,indj|crcrrr9"".1u11l:^?:p,".i"'..
poii. n
"onrii".ati
ca fiind diferenla dintre costul de reprodr.rcqie sau de inlocuirc al urlci proprlctall
imobifiare
gi valoarea el prczente. in gencral, .,n',a ftzicd sau moralS
(perimarea) duce la ditniuuarca
tipurilc de deprecrere sau uzurd care se intalnesc in domeniul imobiliar
are implicagii apartc (specifice) in
eualunr",
iCapitolut
16 se ocup6 pe larg de deteriorare
qi depreciere
)
Cererea
qi oferta, substitufia,
echilibrul
Pi
factorii externi
Toate aceste principii de cvaluare
-
cererea
9i
oferta, substituilea'
echilibrul
qi factorii exteni
-
se pot
aplica la caract".isticile fizice
gi juridice unice ale unei anume-proprietAli
imobiliare Alunci cand aceste
principii de bazd se afld in armonie, inseanui c6 avem de a face cu cea mai bund utilizare, care arc o
imponanla nesemnificativil
in evaluarea
proprietali imobiliare.
(Capitolul 12 se oc.pd de cca mai bunS'
utilizare.)
Cercrea
gi oferta
in teoria economicd,
principiul cererii
9i
olcrtei spune ci prelrrl unei mbrfi, al unui btn sau ser"r'Iclu
(sau,
in domeniul imobiliar, rl unei proprietiili imobiLiare) variazd in relalie directii, dal nu ncapalat
proporlional, .,.,
".r"r.u
9r
invers, iar^nu ncapdrat
proporlional, cu oferta Astfel, cl egterca ofertci la trn
anumll bun sau scdderea ccrcrit la un produs tinde s[ rcduca
prelul de echilibru; contliliile invetse ptocluc
(
rpitolul3
cl'cctc opusc. Rclalra dintlc cclerc gi ofcrti portc sI nu fie rlircct propor!ionilli, dar intctacliltttca dintre
N()cstc tortc cstc funciantcntali in tcolia cconorlicd. Accasid interacfiuuc diutlc cci carc oferi
$i
cci care
c(x, rcspccliv diutt c vinzitlori
ii
cr.nrpdrartori, cslc ccca cc ct ccazi piala.
Ofcrta
I)c obicci, virloarcir proprietilii imobiliare vir[iazA illvers propo4ional crt schi.mbirilc din dorneniul
olbrtci. DaciL propleldlilc cu o anumitd utilizarc incep sd abr.rndc pe pia!i, valoarea lol de echilibnr scade,
I)impotrivd, dace ircestc proprietIli incep sd sc rbreascd qi ofcrla t1u mai I'ace fa16 cererii, plcful de
cchjlibru al acestol imobile cre$te, Dat cererea gi oferta dc urerfuri tindc intotdeauna cltre cclrrlibnr.
Odatd atins acest
l)unct
de echilibnr (carc, in practici, nu se intdmpli aproape niciodatd), valoarea de
piald, prelul
5i
coshrl ajung la cgalitate.
in domeniul imobiliar, ofeda inseami volunrul de proprjoldli imobiliarc de un anumit tip, ailate la
viinzare sau pontru inchiriere, Ia diverse pr-eluri, pe o anumitii piald, la un mornent dat. De obicei, pielele
vgr oferi un volum mai mare dintr-o categorie
(le proprietdli Ia un prel mai urare gi un volum mai mic la
r.trr ple! mai rcdus. De aceea pre{ul de ofertd al unei proprietili, la un morrent dat gi intr-uu anuute loc,
alatd relativa rar:itatc a acelei proprietdji, care estc un element important al vakrrii ei.
Oferta de proprietdli irnobiliare depinde de costul celor patru factori de produc!ie, care concura la crearea
urrui produs oferit spre v6nzare. O cerere in clestere, pe o anumiti piatd, va mdri valoarea imotrilelor,
cfectul fiind acela cd va cregte gi oferta de astfel de irnobilc. Atunci cAnd olerta factorjlor de productie
dcsctc9re, valoarea proprietdlii imobiliare tinde.iar sI creasce. Pe de alta parle, costurile de conslruclie
trld sd scadi ca cfcct al creqterii productivitdlii muncii, al progresului tchnologic, al perfccliondrii
rrijloacelor de murrcd sau al cregterii inzestldlii tehnice a nu.rncii. O explozie pe piala conshrcliilor
dcc[nn;o,O de un investitor care spera ca iniliativa sa sd ii aducb profituri poltc duce Ia utt excedent de
astfcl dc clidin.
intnrcit proplietatea irnobiliarir inscanmi atat o marfE cAt qi rru serviciu, in ofcrta unci astfel de proPrie6li
sc ftrcc rcfcrirc la voluurul dc scrvicii afcrcnt, sau la gradu) dc utilizalc al spatiului, ca gi la suprafala
accstui spaliu, Prin utmarc, cei ce sc ocupi dc tranzaclii irnobiliare au in vcclcrc in primul rdnd ciit tcren
cxisti
Dcnh
l o anurniti utilizaLe, qi nr.l sllprafala totald oferiti. Ot'crta dc propnct6li irnobiliare ingkrbeazd
a(et calitatca cat
fi
caltitatca de spaliu util firmizat, Courpara!iile dircctc sunt posibile nurr.rai intre
propriotilli lrscurdnirtoalc atit clin punct dc vcdcrc calitativ, cart
Ei
din puDct dc vcderc cantitativ. Calitatea
spaliului poatc influenla valoarea imobilului chiar mai mult dccit insdpi suprafa[a accstuia. Cillitatea
clipinde dc cirractcristicilc corporalc alc rrrobilrrlui, cum ar li starea lui, dar
;;i
de trdsAturile necorporale
alc accstuia, cutn ar fi concep{ia arhitcctonic5. Prin inventaricrca ofertei la un anumit tip de plolrrietate
iurobiliarb se pot constata imbunitdlrrile cxistcltc la imobilelc revindute sau ce fel de cl6diri uoi apar pe
pia!e.
in
general, cantitatca de spaliu oferit pentm un auurnit tip de utiiizare se adaptcazi incet la schimb?lrile de
prei. VolumuLmarc de timp gi capital necesar rjdicirii unor construclii noi, ca qi reglen.rent6rile in vigoare
la un momcnt dat pot conslitui obstacoie penlru un furnizor care dorefte sd r:ispundi schimbdrilor de pe
piald, Dar calitaiea spaqilrlui se poate schimba mai rapid, deoarece fumizorii dc bunr"rri imobile pot adapta
spaliile neprocluctive la altc tipuri de utilizare, pot
$terge
urmcle neglijenlei sau pot compartimenta spafiul
in unit6li de spaliu rnai mici.
Ccrcrca
Cererea insearnni tlolinJa gi capacitatea dc a crunpira sau tle a inchiria bunuli gi scrvicii. in domeniul
tLrrobiliar, cererea estc cantitatea diltr-un anumit tip de proprietate imobiliard care se doreqte a fi
clLmperatd sau inchiriat6, la diverse prefuri, pe o piali anlunc, iuft-un intewal auume. De obicei, piala va
ccre un volura mai mic dintr-o categorie de imobile cu un prel mai mare, gi un volum Inai mare din cele
clr Lrn prel mal n.l1c,
3.4
Bazcle evalulrii
Deoarece este greu sd se nrireascd, intr-un interval scurt, ofel ta de proprletili irnobiliare cu o anumiti
destinalie, cererea, la un u'rornent dat, influcrrJeazl valoarea. Cererea, ca
9i
oferta, se poate exprima atijt
cantitativ cAt gi calitativ. Dc exemplu, nurrilul de gospodiilii de pe o piaf6, venitur.ile acestof gospodAfji,
ca qi drmensiunilc gi cara ctr:risticile acestoril, precum gi prcfcrinlele dc amenajarc a locuiulclot dtn zoua
respectivi pot determina csrcrca
l)e
acea piald a locuinJclor. Cererea suslinuti
(lc
pulcrca tlc cuttrplittttc
are ca rezultat ccrerea efcctivi, adici accl tip de cererc pe calc o ia in considerarc piafit. Evallratoni
trebuic sd interprctcze coinl)ortamclltul picler. pentr-u a gti sigur carc cstc relalia dintre cercrca
5i
olcr ta ll
tipul dc proprietatc pe care il au de evaluat.
Concurenfa
Concurcnla dintre cumperdtori sau chiriagi rcprezintd eforturile interactive pe carc lc 1ac doi sau Inai tnLtlli
potenfialr cumphrdtori sau clririagi de a facc o achizi;ie sau de a cagtiga un contract dc ittchiricrc. In titndttl
vAnzdtorilor sau al proprictarilor, concurcnl;r se manifestd priu cfortLrlilc iulcractivc alc nccstorir
(lc
ir
vindc sau de a da cu chiric, Concurenla cstc fur)damcutald pcntrLr tlinatrrica ccrcrii gi oibrtci, intr-un
sistem cconomic bazat pe IiLrcra iniliativii
Ei
pc maximizarca profitr.rlui.
Atat cumpirdtorii cat
Si
vilnzdtorii aclioncazi intr-un cadnr dc piald concurcn(iali. Pc scurt, llccarc
proprietate imobiliard concurcazd cu toatc colelalte proprieti!i irnobiliare apte penIu acelaqi tip dc
utilizarc, pe un anumit segrrent de piafd, dar de multe ori pi cu proprietdfi irnobiliare de pe alte segrnentc
de piaid. De exernplu, un urotcl rentabii va .intra ln competitie cu alte moteluri, rnai noi, aflate iu
apropiere; sau unitalile locativc existente vor intra in concuren,td cu altele noi; sau magazinele de vdnzarc
cu amhrruntul din centrul localitalii vor concura cu centrele comerciale de la periferie.
Cu timpul, fo4ele concurenliale de pe pia16 tind si reducd profiturile neobignuit de mari. Profitul
stimuleaze concurenla, dar profihrrile exagc.rate tind sd dea na$lere unei concu.rente nlindtoare. De
exemplu, primul magazin cu amenuntul care se deschide intr-un carlier nou gi in plini expansiune poate
aduce mult mai multe beneficii decdt ar fi normal pentnr acest gen de activitate. Daci nu li se ridicd
bariere noilor venili, in zonii vor incepe sd graviteze
Si
alli comercianli de acelagi gen, atragi de surplusul
de profit, pdnd cAnd, in cele din urme, piala nu ii va mai putea susline pe toli detaili$tii. Unele magazinc
se vor descurca, dar altele vor e$ua. Efectele concurenlei
9i
ale tendinlelor pielei asupra profitului devin qi
mai evjdente pentru evahratorj atunci cdnd aceptia previzioneazd ienitul, in cadrul aborddrii valorii pc
bazd de venit.
Substitutia
Principiul substitutiei spune ch ahrnci cdnd pe pia!6 se gisesc mai multe tipuri de ntdrfuri, bunuri sarr
servicii similare sau comparabile, cele cu prelul cel rnai mic vor avea cea mai mare ccrcle gj cea rnal maro
rdspdndire. Acest principiu pomette de la plcmisa unui comportament de piala ralional gi pmdent, fErir
costuri anormale cauzate de intarziere. Principiul substitulici spune ce un cumpdrdtor nLr va pliti pentru o
prop elate mai mult decat pcntru o alta, care intrunegte aceleagi condilii.
Prelul de achiziJie al unei proprietali substitut cu calitAti asemendtoare este cel care determini valoarea
proprietlilli irnobiliarc. Prircipiul substitulici recunoaqte ca atat cumpdritorii cdt gi vlinzdtorii d<:
propriel[li imobiliare pot alegc intre mai multc proprietali cu aceeagi utilizare. Capacitatea de substihrire a
unei proprietili cu alta poate depinde de utilizarea, conceplia constructivb sau de venitul pe care il
produce. Coshrl de achizilie poate fi costul de cumpirare al unui amplasament asemdndtor
$i
de construilcr
a unei clddiri de utilitate echivalentd, fhrd a suporta coshrri anonnale din cauza int6rzierii; aceasta este
baza aborcidrii prin cost. Pc dc alti parte, costul de achizilie poate fi prelul cLl cale sc acllizilioncazi o
propriet tc existentA avdnd acceagi utilitatc, drn nou presupundnd ca nu existl costuri anormale cauzalc de
intdrzicre; aceasta cste baza aborddrii prin conrpara!ie directd.
Principirrl sr.rbstitulici se aplici in egald mdsrrri unor imobile culn srurt casele, pc care crulrpiritorii lc
achizilioncazd pentru gradul lor de confort, dar gi celor nchizilionatc datoritl capacitilii lor dc a gcncr.a
venit. l)rinttc caractcristicilc carc detemrinl gradul de conlort al ploplietdlilor rczidcnfialc sc nunrilra
-t,3
r.finamentul
arhirectonic,
calitatea execr'rliot
'*
'
Tru;iXl.';J
u:J,",fi:,':'xi
rHjT,l"K"Jill:
,
cu accleagi riscuri Prclurile, cbiLiile
9i
frccvenJa
sunt crilcliilc
carc tincl si stabilcflscl limitele
imobilialc PrincipiLrl stlbstitulici
cstc fundillncntal
alic drlccti'
prin cost
9i,
rcspcctiv,
pc baza vcrritului'
I)
princiPiul substitLrlici
sc aplicd in urajoritatca
cazLttilor'
pit1".l",l::l:
l',t-:i.l:
O=t'" ca avind trtrsdturi
r,r
".
C.r"r"" dc astfcl clc
Prodttsc
poatc ducc la criterii unicc dc stabrllre x prcltllur'
F)chilibrul
Prirtcipir'rlcchilibnrLrrisuinecdvaloareapropr.ictdliiinrobiliarcianagtcre$icstelncn(inutil
." olr"r" iu cchililxrr o crie de elemcntc
contfastante,
antagonice sau intcractiveAcest
,'pLi.il" tri.l'li",Lu,t,"
iu"rr"l" componcntc
ale unci.
pnrprictdti' ca
$i
la rcla{ia dintrc
pLo,luclic
qi prodrrctivitatca respectivei
proprictdli imobilirrLc
Terenul' capitalul'
munca
atunci cdnd
principiu se
costurilc de
qi inifiativa
infl uenteazd valoarea acesteia.
landamentelor
dest:rescf,toate
tt^t"J#
li, aturici cd d faclorii de producJic inglobafi
;;i:-."":::ffiLT
. Nici o cheituiali
C6nd se ajunge 1a
are a lactorilor de produclie va duce la sclderea
are Fctromenul
este conoscut
9i
ca principiul
productivitdlii
mal
ginale descrescitoare'
ingrdqdrrdnt.
Acesla estc punctul de echilibtu
IJn alt cxcmplu
estc ccl al unur investitor
imobiliar care trcbuie sa se dccidd cdte donnitoare si prevadd
intr-o ca
dc pe piala irnobiliarl
a locuinlelor' Pe piala
''^-i.r^i1ri
obiqnuitd cstc cca cu trei dormitoare Dacd
chcltuial
catc valoarea adlugati
casci in acest tnod' al
l)atnllca
pr.incipiul
echilibrului
c aplicd
qi relaliei dintre o pfoprieti)tc imobiliard
9i
inrprejurinlile
ei Acolo unde'
intr-o zon5, vom ave diverse iipuri'gi amplasamente
alc unor proprictili cu dcstinafii. variarc
intr-o
combina{ie
corespunzabale,
aceait6 cornbinalie
va crea
9i
va menlinc
valoarea- O locuin}i l'lngn alte
t.uirrt"
"u
avea rirai multa cautare decat o locuinl6 situate liinga o groapd dc grlnot'
2
Dc aspectelc ce caftcteize ze evaluarea
proprietifilor cu caracteJ de unicitate se ocuPtr Frank E Ha1sol, 19.96, in lucralea
A;;r;:;;;;"
i;;,'6r"r,- cr"iir" woyr'i Lotu" co*ptex Residentiur
prcperlies,
chicaso, The Appraisal Insrirutc.
3.6
principiul
echilibruLui,
precum gi principiile contribuliei, al productivitilii suplimentare .9i al conformitilii
sunt
i;terdependente
$i
esenliale in analiza celei mai bune utiliziri
9i
in estimarea valorii de piafd. Aceste
noliuni
formeaza fundamentul teoretic al estimlrii hrhrior formelor de depreciere in cadrul aborddrii prin
coit,
a[ efectudrii corecliilor prin comparaJia direct6, sau al calculului veniturilor
previzionate, in cadrul
abcrdlrii Prin
venit
Contribu{ia
Principiul
contfibuliei spune ca valoarea unei componente anume se mlsoara in funcJie de contribulia ei
iu 1raloar"u propri*n1ii iuati in lntregul ei sau ca acea sumd a cdrei lipsi ar scldea valoarea intregului.
Costul
unui bun nu este neapirat egal cu valoarea lui. Un bazin de inot a cdrui inslalare costd 30.000$ nu
sporeqte
valoarea locuinlei in mod obligatoriu cu 30.000$. Contribulia in dolari a bazinulul la valoarea
locurntei
se mdsoard
pe pial6 mai degrabd in termenii avantajelor sau utilitilii sale, astfel incat contributia
bazinului de inot ca valoare
poate fi oricare din cele de mai
jos:
Bazele evalulrii
Mai mare decdt costul bazinului (daci pe piali este mare cerere de proprietili dofate cu piscine).
Egald cu costul piscinei.
Inferioarl costului, chiar dacd el aduce un plus de valoare (situagia cea mai frecvent.d, respectlv
mai mare de zero dar mai micA decat costul).
Zero contribu{ie 1a valoare (fiindcl instalarea unui bazin poate sf, nu aib6 nici un efect asupra
valorii
proprietilii respective, pe acea piali
9i
la acea datd).
Sub zero
(caz in czre ar putea fi nevoie ca bazinul s[ fie chiar dezafectzt, cu coshlrl
suplimentare,
pentru a aduce proprietatea la cea mai bun[ utilizare a ei)'
se poate intampla ca diversele amenajfi qi construclii si nu fie in echilibru cu proprietatea in intregul ei.
in'ron"t" de tranzigie, mai ales, ,,iilirur"u curentA a unei proprietili poate fi inferioar[
potenlialului
terenului respectiv, dar aceasti utilizare
provizorie, sub potenlial, poate continua
p6n6 c6nd va deveni
rentabil
peniu un investitor sA tfansforme
propri,tatea, fie demoldnd
$i
construind de la zero, fie
modemizind construcf ia exislentd.
Productivitatea
suplimentari
Productivitatea
suplimentard inseamni venitul net aferent terenului, care rimine dupd ce au fost achitate
coshyile celorlal,ti factori de productie. Exponenlii
qtiinlelor economice clasice din secolele al XVIII-lea
9i
a1 XIX-lea identihcau acist excedent cu rinta funciar6, care, in opinia lor, determina
valoarea
pemantutui. Prin traditie, principiul productivitSfii suplimentare a constihlit baza concephrlui
rezidual de
ientabilitate funciari
9i
a iehnlcilor le evaluare reziduale.
(vezi capitolul 22). Principiul
productivitilii
suplimentare
9i
cel af rentabilitiiii reziduale sunt utile la statilirea celei mai bune utiliziri a terenului,
pentru a stabiii ce destinagie sd i se dea acestuia ln scopul atingerii valorii maxime. Unii economiEti din
secolul al XXJea suslin c6 productivitatea suplimentard ar trebui atribuit.a altui factor de produclie,
respectiv iniliativei uot"p."no.iul", cdreia ii revine menirea de a-i_combina
pe ceilalli trei
-
p[mAntul,
capitalul qi munca
-
intr-un produs imobiliar complet'
Conformitatea
Principiul conformitilii spune c6 valoarea proprietalii imobiliare este creati
9i
menlinut[ atunci cind
carac0eristicile acesteia raspurrd cererii de p" piup. Modul de utilizare
9i
destinalia dati pfoprietelilol
imobiliare dintr-o anumiti zonl pot fi conforme cu
presiunile economice
gi preferinlele comune ale
amenajiri sau servicii. La gradul de conformitate m
sau sistematizare impuse de autorit5jile locale. S
schimbitoare, spre cleosebire de legisialia locall referitoare la construclii, care, de obicei, stabile$te notme
de conformitate
privind caracteristf crle de bazl, cu r ar fi dimensiunile, stilul, concepfia,
9i
care este mai
greu de schimbat, ceea ce poate gdbi deprecierea.
3.7
onfomitate,
mai ales la pret. Conform principiului
a valora mai mult intr-un carlier scump decAt intr,_un
.
i regresiei, o proprietate
cvaluatA Ia un pr.et rnar mare
va Yalora mai pulin intr-un cartier mai ieftin decat intr-un cartier cu proprietili
sirnilare, Deiigur cd existb
qi exceplii de la aceste princ.ipii.
C6suJele de vacantd gi vilcle sornptuoase care se ingir[ pe milul unui lac
dintr-o statiune pot sd nu aibd nici o influenld, nici negativl, nici pozitivd,
,rnu urupr:u alieia, di1pulct de
vedere al valorii 1or.
Factorii externi (externalitlti)
Acest principiu spune cd factorii extemi pot avea o influenlb fie pozitivd,
fie negativb asupra valorii unei
ploprietiti.
Podurile g.i
$oselele,
polilia qi pompierii, ca gi o raulJime de alte constmclii sau servicii sunt
.
factori extemi pozitivi, care sunt pugi la dispozilie cu cel nlai inalt grad de eficacitate atunci c2nd sunt in
administrarea statului. Fdctorii xtemi negativi apar atunci c6nd proprietarii
trebuie s6 suporle lepl6ceri
din partea altor proprietari.
D exemplu, o flrmb care incalcl legislalia de mediu, amncand degeuri
periculoase, dar care reugepte s5. se eschiveze de la obligalii va lSsa cheituielile de saiubrizare pe seama
celorlalli,
Din cauza imobilit5lii ei, proprietatea
imobiliard este mai afectatd de factorii extemi dec6t alte bunuri
economice, servicii sau mdrfuri, Factori exteriri pot
tetl
din apropicre, sau condiliile economice exislente pc
D;
exemplu, cregterea putelii
de cumpd.rare a gospodlri
ou
amenuntul va avea un efect pozitiv asupra volumului
Intr-un cadru mai larg, condiliile economice
intemalionale pot influcnta
valoar.ea proprietitilor
imobiliare prin intennediul
unor factori extemi cum iunt
disponibilul de capital strdin sau electele creqterii
Factorii exterali, adicd cei ce nu
tin
de
proprietatea
insS$i, pot avea influente atet
pozitive,
cat
$i
hegalive asupra valorii acesteia.
comerfului exterior asupra economiei nalionale. Efectele
come{ lui exterior se resimt mai ales in ontario
$i
pe Coasta de Vesl
regiuni ale c6ror economrr cunosc
fluchra i de volum ale schimburilor cu Statele Unite gi cu tdrile din.Asia"de Est. Unda de goc a crizelor
econonice ditt Asia
9i
Europa de Est, din ultimul deceniu al sec lului trecut,
s-a ficut simliti
$i
pe plelele
de capital di'canada qi Statele unite, afectdnd disponibilitdlile
e finanlare pe piatu i-obiliura,'
Politica fiscali najionali joaci
t^i
"1
y-.91
vitar in economie pi, ca o consecinfd,
9i
pe pielele
imob iare.
Reformele fiscale din anii 1970 qi 1980 au desfiinlat multe din avantajele nr"ut" p" care le aduceau
i::i:9
racrivii
"u
grud
-ure
de siguranli.
lnceput
aloarea
ce S_a reperculat
asupr.a
rretili pr
gi-au
s
Datoriti inlesnirilor trscale
progiziix
riitdei irivijiiitorilor persoane
fizice sb deduca pierderile
suportate in contul investiliei imobiliare din alte venitun), unele piile imobiliare fuseseri su'focate de
constructri
Astfel de schimbiri pot duce ra diminurri importante
ale vaiorii proprietililor.
in timpul psribadei de tecesiune din ultimii ani ai deceniului al noudlea gi primii
ani ai deceniuiui al
zecelea' a scdzut cererea de credite, dar gi ratele dobAnzii. La inceputul deceniului al zecelea, acesrc rate
ale dobinzii mici au.stimulat
o inviorare economicd
anterior.
pe
perioada
de expansiune
fErd
enlului trecut, Banca Canadei a reuqit, prin
La nivel mondial, politicile
Statelor Unite
a majorat treptat ratele dobAnzii pentru
a rczista
Itatea nrvelului de rentabilitate
al valorilor mobiliare
3.8
Bazele evaluirii
Pierderea
de ritm de la sfdrpitul anilor'80 nu a alr-rt aceleagi urmlri in toate rcgiunile Canadei. Partea de
centru a suportat greul hrturor acestor restrangeri gi schimbnri din cauza liberului schimb, in timp ce in
Alberta
$i
Columbia Britanicb, ale cdror economii bazate pe o economie ce presupunea piele neprotejate,
nu s-a inregistrat o recesiune atat de putemicd. In deceniul trecut, dezvoltarea industriei informatice in
diverse nige din teritoriu
-
in Valea Kanata, de lAngd Ottawa, in zona continentald de ges din Columbia
Britanice,
dar gi in altele
-
a a!'ut un efect deosebit asupra valorii proprietSlilor imobiliare din acele
regiuni. In ultimii ani ai deceniului trecut, prelul locuinfelor in unele localitell a crescut brusc odati cu
sosirea informaticienilor, categorie cu putere de cumpirare ridicatd. Dar cdderea la fel de bruscl din acest
sector, ce a urmat in iama 2000-2001, a dus la coreclii ale pielei.
Este limpede ci, la nivelul localitilii sau al cartierului, valoarea poate fi afectatd de legile, reglementhrile
gi planurile de dezvoltare locale, de impozite, de dezvoltarea economici, de mentalit.dli. In localitali din
aceeagi regiune sau in cartiere din aceeagi Iocalitate se pot constala tendinle diferite pe piala imobiliara.
De aceea, evaluatorii trebuie sd cunoasca tod factorii extemi care pot afecta valoarea proprietilii
imobiliare.
Forfele care influenfeazi valorile proprietifii imobiliare
Valoarea proprietSlii imobiliare reflecti gi este influenlati de interacliunea dintre patru mari forle care
determinA activitatea omului:
o
Tendinlele sociale
o
Situatia economicd
.
Reglementirile qi reshicliile impuse de stat
.
Condi,tiile de mediu
Aceste for,te interaclioneazl gi exerciti presiuni asupra activitdlii omului, fiind, la rdndul lor, afectate de
aceaste activitate. Interacliunea acestor fo4e influenjeazl valoarea fiecdrei categorii de proprietate
imobiliard de pe pia1I.
Evaluarea proprietifii imobiliare nu se poate dispensa de injelegerea acestor fo4e care influenleazd
valoarea. Pentru a elabora o opinie asupra valorii, evaluatorul trebuie sd cerceteze pozilia unui anumit tip
de bun imobiliar pe piafi, dar nu numai la dala respectivi, ci qi prin analiza tendinJelor inregistrate de
forfele care influenleaz[ valo-area, pentm a vedea
direclia, durata, intensitatea, limitele gi cu ce rapiditate se
manifesti aceste tendinte. (In
Capitolule 7, 8
9i
11 se
discuti mai pe larg urmlrirea gi analiza influenlelor pe
care le suportd valoarea.).
Fortele sociale
Dintre forlele sociale care ii intereseaz[ pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demografice. Shrdiul
gi interpretarea tendinJelor demografice este necesar fiindci stmctura demografic[ a populaliei reflecti
cererea potenlialA de proprietbli imobiliare. Diversele tiprui de valoare ale proprietililor imobiliare sunt
influenlate nu numai de caracteristicile gi schimbdrile spectrului demografic, ci gi de intreaga gamb de
activitI|i umane. Numirul total al locuitorilor, compozilia pe grupe de virsti gi sexe, ritmul de intemeiere
gi
de dezmembrare a gospoddriilor
-
toate, la un loc, igi pun amprenta pe valoarea proprietiJilor
imobiliare. Forfele sociale se manifest6 qi prin atitudinea fa]I de educalie, lege, ordine qi mod de viap.
Fortele economice
Pentru a putea determina influenla forfelor economice asupra valorii, evaluatorii tlebuie sa analizeze
relaliile fundamentale dintre cererea gi oferta la momentul respectiv, dar gi in perspectivi, precum
$i
capacitatea materialI a populafiei de a-qi satisface nevoile, dorinlele, lipsur.ile, pe baza puterii ei de
Evaluatorul trebuie sa studieze interactiunea
dintre fo4ele sociale, economice, de
reglementare gi de mediu care afecteazd
valoarea Droorietati.
3.9
:J.T:j,|X::
La analiza'ea
fortelor economice,
trebrde
luate
in carcur
multe car.acterjstici
specifice pielei
.
Ocuparea
for{ei de muncl
.
Nivelul
salariilor
o
Expansiunea
industriald
.
B_aza_ econornicd
a regiunii
9i
a localitdfii
.
Nivelul prelurilor
e
Costul
$i
disponibilitatea
creditului
ipotecar
r
Invcntarul
de terenuri
virane gi amenajate
.
Imobilele
in curs de conshuire
sau in faza de proiect
o
Ratele de ocupare
.
Prefurile
9i
chiriile
la imobilele
existente
o
Costurile
de construclie
Este.posibil
ca evaluatorur
si trebuiascE
si sh:dieze
$i
arte tendinle gi considerente
economice,
pe
mdsur. ce iqi concentreazd,
analiza pe arii geografice
din
""
il;;;i.rii;,,
Statul
comunale,
salubritate
$i
transport
nstrucliilor,
legislalia
sa itard,
mai ales acele
terenurilor
etdfii imobiliare
in general:
:::ltft,:,
ff:e
apdri
dreptul
de a lucra pdmantul,
ei
de prorejare
a padurilor.
ei
a
sunt cele care reglementeazi
blocurile
::^".1?I1^Tl* l.oprierare
personata
9i
to"uin1"r"
io
frof.i"rrti'"o,iiuo'a
Legislalia
fermeror
piscicore,
car
.r
PrvPrrL,ts u{
asupra
habitatutui
.,,, ."""-,"'^..?-tlT^t:?1?^i::i"iltl1t:
din amonte
care ar putea
impieta
l'^T:l^:,ir1'1*,"i.sau
rezervcror
de h.r"r
;i";;p;i;il;;
;;r:il1;
:"'-'ffffii:,ffiiJ,:::.::,'"'.'"T::::?:6 ";J;;;;i;i;ilfi"
qr
,uciur
de ap6, dar
ei
regimuJ
malerialelor
pericul-oase
sau loxice
_
Legrsra'a
**
:f:::y1
,,purile
de
.credire,
condifiile
de credirare pi
capaciratea
de investilie
a institufiilor
care acordl
credite
ipotecare
Mediul
*on;i:r*
ffilT*tit
cele
narurare,
c6t
si
cere
umane, care pot
fi analizate
in cadrur
evalusrii
proprietirii
:
;$*HfJ:i::tice,
respectiv
volumul precipitaliilor
(ninsori,
ploi),
ternperatura
ei
umiditatea
'
Existenla
unor subsfanfe
contaminante,
de exemplu
asbest,
rado',
bifeniri poriclorura'i
o
Barier.ele
narurale
in calea exfinderii
a;iei c;nsd;;iri"rr,
'""tr,
lacuri,
oceane.
mdri)
3.10
Bazele evalulrii
.
Relelele de transport primare, inclusiv goselele, cdile ferate, aeroporhuile qi apele navigati,le de
importanld nafionall qi localE
.
Specificul
;i
atractivitatea vecindtliilor unei proprietili
Toli ace$ti factori sunt factori de mediu, deqi participanlii la piala imobiliarl inleleg ideea de mediu numai
ca activitate de conservare a resurselor nahrrale (fauna gi flora, pddurile seculare, luncile inundabile)
9i
de
reglementare a poludrii de citre om. (Capitolul 9 abordeazd subiectul iratdrii deqeurilor periculoase in
cadrul evaluirii proprietllii imobiliare).
Forlele de mediu care afecteazd, valoarca unei proprietdli imobiliare pot fi mai bine inle1ese in relatre cu
localizarea acesteia. La rdndul ei, localizarea (pozilia) insumeazi o serie de alte trdslturi, cum ar fi r:elalia
timp-spaliu, sau legahrile dintre proprietatea sau cartierul respectiv gi toate posibilele destinaJii spre sau
dinspre care se pot deplasa locatarii imobilului. Localizarea are un caracter atat de mediu cdt gi econornic.
Timpul
9i
distanta sunt unitdlile de mdsurb ale accesibilitilii respectivei propriet5li din punctul de vedere
ai intrdrji gi iegirii, ale caracteristicilor cartierelor prin care trec c6ile de transport de la gi cdhe imobilul
respectiv, ale cheltuielilor de transport de la
$i
citre imobil.
Pentru a analiza influenla pe care localizarea proprietilii imobiliare o are asupra vrilorii, evaluatorul
trebuie sd analizeze legdturile dintre proprietate gi locurile importante din afara ei, sd mdsoare timpLl I
9i
distanla care trebuie parcursl cu mijloacele de transport cele mai obignuite. in func1ie de zona
6i
dr: tipul
de proprietate, evaluatorul ar putea fi nevoit sb analizeze accesibilitatea acesteia la:
o
Relelele de transport public
o gcoli
.
Magazine
.
Servicii publice
.
Parcuri
o
Zone culturale gi de agrement
o
Locuri de rugiciune
o
Locuri de muncd
.
Piete de mlrfuri
o
Fumizori de materiale de productie
r
Unitdli de prelucrare a materiei prime
Situarea proprietililor industriale in apropierea cartierelor de locuit u$ureazd accesul intreprindtsriJol
respective la forfa de muncd, ln timp ce apropierea clldirilor de locuit de surse de substanre polenlral
periculoase afecteaz1, sever aceapialL a locuinfelor.
Bibliografi e suplimentari
Hoover, Edgar M. 1963. The Location of Economic Aclivlrt. New York: McGraw-Hill.
Mackie, John. 1999.
,,Ontario's
Non-Consensual Property Taxation". The Canadian Appraiser (Fall)
Mitchell, Phillip S. 1993.
,,The
Evolving Appraisal Paradigm." The Appraisal Journal (April).
Noyes, C. Reinold. 1936. The Instilution of Property. London: Longmans, Green and Company.
Pearson, Thomas D. 1988.
,,Education
for Professionalism: A Common Body of Knowledge tbr
Appraisers, Part I: Background and Historical Trends;' The Appraisal Journal (October).
:i"tr
i
Capitolul 3
-
Pearson, Thomas D. 1989.
,,Education for
professionarism:
A common Body of Knowredge
for
Appraisers,
Part II: The Body ofKnowledge.,,
The Appraisal
Journal (January).
Perin, constance.
1977. Everything
in Its
prace;
sociar order and Land
(Jse
in America.princeton,
N.J.:
Princeron
University
press.
Wong, Siu Sik. 1992.
,,Social responsabiliries
ofReal Estate Appraisers
itt.)... fh" Canadian
Appraiser.
Volume
36, Book 2, p. 20.
3,12
PROCESUL DE EVALUARE
Tcrmeni imPortanfi
.
Abordarea prin comparaJie directi
.
Definiiia valorir
.
Abordarea plin cost
.
Destrnalia evaludrii
.
Abordarea prin ver. r
.
Evaluarea ar.rticipativd
.
Analiza de piald
.
Evaluarea rehoncrlv:r
.
Cca rlai bunit utilizare a terettului
.
Intervalul valorii
neamenajal
.
Opinia finald asupra valorji
.
Comparabilc
.
Raportul asupra valotii dcl inite
.
Data cvalLrirrii
.
Rcconcilierca vllorrr
.
Sfcra evalLrdrii
Introducere
Procesrrl dc evaluarc cstc o proceduri sislcmatici pe crrc o urmeazi cvaLuatonll
l)entrtl
lt risllttnclc
clientulLri |a intrcbdrile refcriloarc la valoarca unui bun inrobiliar'. El consti intr-tttr trrodcl calc poltc ll
adaptat Lrnci gamc foartc largt clc aspectc lcgitlc cLc valoatcit proplictilii inobilialc.
Ploccsrrl rlc cvalualc inccpc iltLruci ciill(l cvalttatoLttl
acccpti o r'),lisiLrnc clc evitltrlrc
Ei
ia slri15rt od ti ctr
prczclrtiltcil ciltlc clicnt a cortclLtzriLol cvllLrrrrii. Ficcatc
proprictittc imobiliari-r cstc ur) LrDicflt qi pcnlru liccatc bun
imobil se pot cuantifica nrai multc lipuli dc valoarc.
Evahralca cel rnaj dcs lntnlnitai este cea caro urndregtc
stabililca valorii de piald. I'rocesul de evahrare conline toate etapele necesate cfectuirii unei astfcl dc
lucriri, modelul oferind cadrul necesar expritrdrii rnei opilii gi desplc alte tipuri clc valoat c.
Procesul de evaluare constii din rnai multc ctape, Nunliuul acestora depinde cle nattLra cvaluirii
9i
de
datele cxistente. Modelul sc hazeazd pe un cadrr,r de deslTrgur:are cc poate fi utilizat in or-ice lttctarc dc
evaluarc, pentlu a face cercctale de pia1i, analiza datelor, pcrtru aplicarea tehnicilor rLe evaLuarc, dar
5i
pentru ir integra toate acestca intr-o opinic asupra tipr"rh.ri de valoare definit, Modelul ii ajutd mr doar pe
evaluahrri in rnunca 1or, ci qi pe bcneficiarii riLpoartelor de cvaluare spre a inlelege concluziile acestota
Cercetarea incepe dupd ce s-a identificat terla de evaluarc gi aria de cuprindere a lucrdrilor necesarc
rezolvdrii temei. Analiza dalelor relevante incepe cu studierea tendinlelor obselvate la diversc niveluri aLe
pielei: rntemalional, nalional, regional sau dc cartier. Accst studiu il rtjutd pe evaluator sd inleleagi cr.rnr
interac!roneazd principiile, fb4ele gi factorii care determinl valoarea unei proprietbli imobiliare iutr-un
anumit segment dc piatA. Ce rcetarca fitmizeat.d qi date bnrle din care cvalualotul poate extrage infomalr i
cantitattvc qi alte dovezi asrrpl'a tendinlelol dc pe pia!5, Aceste tendinle pot ardta schimbdri ucgative saLt
pozitivc ale valorii proprictb,tii imobjlarc, exprimate in procente, pe parcrrlsrLl anilor, rni;cililc
demogralrcc din zoni, ca gi sitLralia locuriior de murci gi cfccLLrl accstora asupla putclii dc cuurpitittc .t
poten{iirlilor utilizatori de proplictdli irnobjliare.
Procesul de evaluare esle un cornpLex de
proceduri pe care e aplic6 ovalualorul
penlru a
pulea rasp-1de i.ltrebi'i or crie.1lJlui cL orv rc
la va,oa'ea unei prop'ielati irrobilidre.
4.1
valol ii, cc stlllt dcsorlsc lllal
Jos'
si\Ll a all lp lasalllclllLliu
l
.
iu aborrLarca
pLin compnragic
direct[, valoarea rcztltti din vinziLilc feccl]tc
pe piali le unor
bunuri tmobilc
asemdndtoarc'
tca veltitttlui'
Celc trei abofddri
wttlizaaz| tehnici specifice
de eyah111,
pentnr obJinerea
indicatorilor
de valoare
ln
lunclie de aplica5ilitatea
ro, Lu
-il-i
eval*drii,
de felul proprietdlii
i'rotriliare
analizate, de nevoile
clicntului sau de diltcle exl'tenti
'"
fot
iototl
'nu
tau mai mulli
aborddri alc valorii '
cxperienJa
gi ralionamentul
evaluatorului'
litapele
procesulur de evalua e sunt detaliate
il) Figura 4 l
Definirea
Problemei
de evaluare
Primul
pas al
procesului de evaluare
este formularea
"t*npf"i
ploblenrei Astfel se stabilesc
limitele evaluirii
si ,c eliniirta oricc
ambiguitate cu privirc la misittnca
cvaLua(onthli.
Delinirca
problemei trebuic sb cuprindi:
.
Identificarea
clientului
9i
a destinatarilor
cvaludlii
. Destinnlia
evalu6rii
r Scopul
evaluirii
(inclusiv definilia
valoarc)
tipului de
Definirea
p'oblemei din tema de evaluare este
Drimul
pas
al
procesului de evaluare'
'rvaluatoiul
idcntifice:
clientul,
destinatarii
trdseturi) orico ipoleze excepllonale
sau
conditii ipotetice,9i,
la urme, sfera lucrerii de
evaluare.
e de cvaluare sunt statistica
de cvaluare automat'I
5i
modclele econometrice
Trebuie
utonratc
ar
attc aplicalii
pe c
ilc nrunci cand sc combintr cu rafionalnentul $i
expenenfa
a]istPlofcsionlst.lhlnodc(luocstilnarcatll]civalorj,darnumaievalultorulcare
cvalrrnrc Poillc
exPrirna o oP
,1
'l
Procesul de evaluare
o
Data evaludrii
.
Identificarea cancteristicilor proprietdlii imobiliare (incluzAnd localizatea, drepturile dc
proprietate de evaluat, ca gi alte trdsdturi)
.
Ipotezeleexceplionale
.
Condiliile ipotetice
Figura 4.1
Procesul de evaluare
Dfinir(.1 problemei dc cvaluare
Ideltificarea Dcstinalia Scopul evalulrii f)aln Identificrrca caracteristicilor Ipoteze Colr(llfii
clienrului/ evaluirii (rnclusiv cvaluirii proprictilii imobiliare extr ordinille ipoleticc
destinatarilor dclinilia
(incluzlind localizarea
9i
tipului de drephrrilo cle propriet^te
vllofli) de evaluilt)
Clulcgcrca informaliilor
Si
dcscriereA prol)ri0tItii imobiliare
Inlormafii de$ltre aria d.
llrli
Cnrnctcristici gcncrrlc alc
rcgrrrnii, orngului
$i
vcciniltAlii
lnforma{ii desprt
lropriotltra
in cauztr
Cafactcr islroi spccificc ale lorctrttlur,
allrcDiU,lrilor
qi constnrc!iilor,
[rrnr]nlor rnobilc,
activclor nccorporalc, ctc.
I rr forrlrA!ii
(lcsprc
proprictili t(,nrpartDilc
Vinzari, cdllii, o{trtc, Dcocupnri,
cost
$i
dcprccicrc, vcnit
$i
chcltuicli,
tatc dc copilalrrarc, ctc,
Analiza de piaii
Studii alc ccrerii
Studii alc ofertei
Sfudiide rnarketing
Cea mai buni utilizarc
Terenul m fiind liber
Construo!ia idcald
Proprietatea ca fiind construite
I)rin cost
^tt"^
Priu
Opinia asupra valorii terenului
Reconcilierea valolilor
$i
opinia linali asupra valorii
inainte de identificarea carrctcristicilor proprietdlii gi a olicdlor ipoteze exceplior]ale
;ri
concli!ii ipotctrcc
care prczinti importanlA perltru scopul lucrdrii, evaluatorul trebuie sd aibd o idee clard des;lre cine csto
clientul. despre destinalia, scopul gi data evaluirii. Dofinirea problemei de cvahtare ii contureazd
evaluakrmlui
gi volumul de InuncA ce va fi nccesar indeplirririi misiunii sale de evaluarc.
4\
it olul 4
I clcntilica
rca c lientului
qi a destinatarilor
eval uirrii
I,r.ocesul clc cvaluirre incepc chlar'inainte
de a se stabili rclalia contractualir dintre clicnt
$i
cvilluator'
I)cnhu a clec.ide rlacd va accepta lucfarea,
cvaluatorul [cbuie sd ia in cllcul clientul
9i
obiigaliile
uatorul tlcbuie sd-$i idcntilice binc clienLul
$r
pe toli
cste posibil sau practic Standardele
cattadtene de
A po cvaluatori sd sc asigurc ci serviciile lor sunt
aludlii, cit
9i
penlnr destinalia ce i s-a dat'
Itlcntificarea
clienlrrlui
gi a destinatarilol evaluiiIii ducc direct la iderltificarca
destiua[iei evaluirii, care' la
riindulci, clucc la stabililea sfcrei de crqlriudctc a lucrbrii'
Dcstinaf ia evaluirii
va folosi informalia cr:pl ittsi iu raportul de evaluare'
nt chiar din tnotnentul ilt care solicite luclalcil DacA
rvdnd glij6 si il lf,rnurcascd de ce este ea nccesard
:i decizii legate de ploprioLatea imobiliar6 respectiv6'
llittura acestci decizii dctermura ea insdgi specificul
ternei rle celcetale
9i
al raporhrlui de evahrare o
opinie asupra valot ii poate fi lecesari
pentru a stabili:
.
Preful de cun,p[rare sau de vanzale
o
ValoaLea unul implun-tut
.
Baza de irnpozitare
.
Condiliilc
unr'ti colthact dc incl.tit icrc
.
Valoarea activelor proprietdlii irnobiliaLe din sihra!iile financiare
.
Baza dc calcr'rl peuttu o despigubirc cotectd in caz dc expropricrc
.
Altc daie utile r.lnei riecizii legatc de ploptietatea intobiliard respectivit
),cntru a nu-iji irosi for-1cLe, evaluatoml
Ei
clieutul trebuie sii ajungd la o irtlclogelc con'luna cu privirc Ia
rlcstina{ia rapoltulrri de cvaluate, a concluziilor acesteia
9i
a proprietaluh'ri plodusului final, care cste
llpoltLtl dc cvnlttat r:.
Scopul cvaluirii
Sco'rrl Lr'ci cvaluirr.i cstc, tlc obicci, uccla dc a l'undaurcnta o opinic cu privirc la uu anttnlit tip clc Yaloarc
'fillLrrilc
dc vltlrtlttc clttc sc cxl)cltizcazl stll]ll
r
Valoar:e a dc
lliali
.
Virloat ea dc utilizaro
r
VaLoalca de exltloatarc continltd
.
Va loalca dc investilie
.
Valoarca dc ir.npozitare
I
Vcz-i Ethic,\ Standat,l Rules
$i
condifiilc
po carc trebuie sd lc incleplincascd un raport dc evaluarc, Review a\d C')nsulting
Standdrcls fu er. in rirpoartelc de cvaluare autorii i$i declini orice rAspundere pentru conseoinlele utilizdrii acestora de chtre
lrriliztltofii ocaziouali s;Lu pentl'tl alte destinafii.
4.4
Procezul de er'aluare
CUSPAP
cer ca in fiecare rapod de evaluare sd se dea definilia tipului de valoare expertizat, dar
$i
sursa
definiliei. Definilia valorii stabilegte
$i
intrebarea exactd la care trebuie rdspuns pentru client, pentrl
evaluator,
dar gi pentru toli cititorii raportului. Ea explicd datele ar'tte in vedere in cursul analizei,
metodele
de ana\zd gi, in acelagi timp, susline logica qi valabilitatea concluziei finale asupra valorii.
Definilia
mat precizeazd, qi daci opinia cu privire la valoarea de pia{A esb exprimatb in nurnerar, in
echivalente de numerar sau in alti termeni, explicali corespunzitor
Este sarcina evaluatomlui de a se asigura cd scopul evaludrii este adecvat utilizirii qi este comparabil cu
acesta.
Data opiniei asupra valorii (data evaluirii)
Data opiniei asupra valorii (numiti gi data evaludrii
-
n.t.) trebuie precizatA deoarece fortele care
infltrcn\eaz\, valoarea propriet5lii imobiliare sunt mereu in schimbare. Degi condiliile observate 1a data
evaluirii
pot persista mult timp dupd aceea, o opinie asupra valorii este consideratd valabild numai la data
1a care a fost emisd. Valoarea de piaqd este considerati a fi reflectarea percepliei participanlilor de pe acea
pia![ asupra situaliei economice viiioare. Aceste perceplii se bazeazd pe dovezile pe care le oferl piala la
un moment dat. Valoarea este oglinda sifualiei economice 1a un moment dat, schimbdrile bruEte din
economie
qi de pe pia,ta imobiliard putdnd influenla putemic valoarea. Data opiniei asupra valorii nu
trebuie confundati cu data de pe scrisoarea de inaintare, care, de obicei, este diferitE.
Majoritatea temelor de evaluare cer o opinie asupra valorii la momentul respectiv, dar se poate cere gi
evaluarea retrospectivd. Evaludrile retrospective
(retroactive) pot fi necesare in urmetoarele situalii:
.
Stabilirea dreph-rrilor succesorale la data decesului
o
Stabilirea drepturilor de desp6gubire prin asigurare Ia data accidentului
.
Stabilirea impozitului pe propdetate la data achiziliondrii sau la data adoptdrii unor noi
prevederi fisca1e'
.
in caz de proces, respectiv la data pierderii acestuia
o
In alte scopuri
in procedura de expropriere, evaluatorul poate emite o opinie cu privire la valoarea proprietilii
expropriate fie 1a data depunerii declaraliei sau a cererii de expropriere, fie la data procesului sau la o altl
datd aleasi de pirli sau stabiliti de instanld. De multe ori existi date cronologice despre piala imobiliari,
astfel incdt se poate face o evaluare retrospectiva. In acest scop, evaluatorul poate fl nevoit si studieze
tendinlele manifestate de-a lungul timpului.
Evaluatorului i se poate cere gi o opinie despre valoarea viitoare a unui imobil, in perspectiva unor
investilii
-
evaluarea prospecdva, sau despre valoarea la sfArgitul perioadei de previziune a fluxului de
numerar. in asifel de cazuri trebuie evitat sI se lase sl se inleleagi cd valoarea viitoare ar fi totuna cu
valoarea de piafi. Sigur c6, ori de c6te ori evaluatorul estimeazd valoarea acitaltzatd a unui anume flux de
venituri sau a unei anume valori terminale, el face
$i
o previziune a beneficiilor viitoare. Opinii asupra
valorii viitoare a unor investilii in fazd de proiect se cer mai ales in legetue cu data la care se
preconizeazd finalizarea proiectului sau cu data la care investilia se va stabiliza. Evaluatorilor li se poate
cere si calculeze valoarea viitoare
$i
pentru ca proprietarul, cumplrdtorul, investitorul sau creditorul
(institufia de credit) sd poati lua decizii in cunoqtinJd de cauz6.*
3
Data achizilionarji proprietElii imobiliare este relevantd in caz de transfer intre rude. Valoarea la 3l dece[tbrie 1971, ca datE a
evaluarii poate fi inportang. Anterior acestei date, cunoscuti ca
,,Datav"
(de la valuatioz, evaluare), in Canada nu se impozita
ca$tigul de capital. La imobilele delinufe anterior acestei date, caftigurile de capital se calculeaze folosind valoarea la data V ca
Dunct de Domire.
4
CUSPAP detaliaze evaluarea retrospectivi
$i
evaluarea prospectiva in Regulile Standardelor de Evaluare gi ln comentarii.
4.5
Procezul de evaluare
Ipotezele
extraordinare
qi condiliile ipotetice
pentru
a stabili intinderea misiunii sale de evaluare, evaluatorul trebuie mai intdi s6 identifice evenhlalele
oremise
exceplionale
condilii ipotetice care ar putea afecta evaluarea lpotezel
ionsiderarea
uno. da nesigure ca fiind reale. Dacd se constate cd sunt faLse,
concluziile
evaluatorului.
Si luim ca exemplu evaluarea unui depozit care ar put
cniu.
au"a se banuiegte existenta unei surse de contaminare, evaluarea ar putea pomi de la ipoteza
exceplionalA
: 1T:
conditii
inex
o uzlna
care se
qtie c
cd rrzrna
nr,
".t" "ontun1inatA.
Oportunitatea folosirii unor ipoteze exceplionale false sau a unor condilii ipotetice
intr-o evaluare depinde de destinalia
9i
de specificul temei de evaluare'
Ipotezele
generale
Ei
condifiile limitative
Etapele
premergAtoare definirii problemei de evaluare, respectiv identificarea
propriefi,tii
9i
a drepturilor
imotitiu."
legaie de aceasta, data opiniei asupra va| rii, destinalia evaluirii
9i
definilia valorii, senesc,
evaluarea
drepturilor asupra
lileiului,
gazelor sau res
.upo*"f"i. O atta condilie limitaiivi
poate fi aceea
prin care evalua
depund
m'drturie in instanli sau la audieri sau si ia pate la inIZligiri decAt cu c
abile in
""".i
t"tt
gi a unei compensaiii corespunzEtoare
lu toate acestea, in
atori si
depunl m6rturie, chiar
gi in ciuda unei condilii limitative de acest gen, prevdzute expres Mai sunt
Fi
alte
condilii limitative care sd alate, de exemplu, cd:
.
nu s-a procedat la o expertizd tehnic6;
.
informaliile despr.e proprielate au fost preluate din surse considerate demle de incredere,
cu
exceplia cazurilor
Precizate:
qi
.
nu se asumS rispunderea
pentru daunele suferite de instituliile de credit cafe nu s-au confomat
regulilor
Prudenliale
(A1te exemple se pot gisi, mai pe larg ilustrate, in Capitolul 26
)
Existenla unor ipoteze exhaordinare,
a unor condiJii ipotetice sau a uno
generale poate impiedica
pe evaluator si exprime o opinie firl rezerve
6cazia sdie abuzeie sau sd se inleleagd
gregit astfel de rapoarte,
este bine
corect informaliile, si se facd trimiteri la valorile estimate'
Sfera misiunii de evaluare
camnd volumul de lucrdri
5i
'
ca
9i
analizele
a evaluatorului
cle a stabili
a raporhlui de
ia stabiliti de client
qi de natu
F.
4.7
Procesul de evaluare
Datele
particulare se referd la proprietatea in cauzA gi la propriet6lile comparabile. Aici intri datele despre
particularitilile
juridice,
fizice, de amplasament, de cost, de venituri gi cheltuieli, ca qi detalii despre
vdnzdrrle
cornparabile. Se iau in consideralie gi aranjamentele financiare care ar fi putut afecta prefurile
d,e vinzarc.
Datele despre proprietilile comparabile pot fi generale, pe care le are evaluatorul la dosar, sau date
padiculare care trebuie culese in vederea unei anurnite misiuni de evaluare. De cele mai multe ori, datele
despre proprietilile comparabile sunt date despre cerere gi oferti din care reiese pozilia competitivi a
acestora asemenetoare cu cea pe care o va avea proprietatea analizatd pe viitoarea ei pia9i. Datele despre
oferld cuprind liste de propriet[li competitive existente sau in fazd de execulie, ratele de neocupare,
capacitatea de absorbJie a pielei. Datele despre cerere pot fi date demografice, date despre venituri, despre
ocuparea for,tei de munc6,
9i
date generice despre potenlialii utilizatori. Din aceste informalii se poate
contura cererea ce va exista in viitor pentru imobilul analizat, cu destinaJia sau destinaiiile pe care le are
in prezent sau pe cate le va avea.
Cantitatea
qi felul datelor culese in scopul evaludrii depind de abordirile pe baza cdrora s-a elaborat
opinia asupra valorii, ca gi de sfera lucrErii, astfel cum a fost definiti. La orice misiune de evaluare,
pintru a indica o valoare, este bine gi necesar a se aplica mai mult de o singurd abordare a valorii. in
func{ie de problema sau problemele de rezolvat, se poate pune accent pe una dintre abordirile valorii.
lntr-o lucrare, alegerea abordlrii sau a abordirilor adecvate este determinati de ralionamentul profesional
gi experienla evaluatorului, dar gi de cantitatea gi calitatea informaliilor disponibile gi supuse analizei.
Datele culese trebuie si aibd sens gi sd fie relevante. in raport trebuie aretab clar elementele care au
influenfat valoarea, faptele gi concluziile cu privire la tendinle, toate in corelaJie cu proprietatea evaluati.
intrucat datele alese formeazd temelia pe care-gi construiegte evaluatorul ralionamentele sale, explicarea
detalia6 a ceea ce insearrne fiecare informalie nu va face decat se-l ajute pe cititor si inleleagi mai bine
aceste rauonamente.
Analizr datelor
Dupd ce datele despre segmentul de pia1i, despre
proprietatea analizatl gi pozilia ln care se afld aceasta au
fost colectate
$i
verificate ca exactitate, evaluatorul poate incepe analiza acestora, pe doui componente:
analiza de piafd gi analiza celei mai bune utilizdri. Chiar gi cele mai simple teme de evaluare trebuie sd
atbd la bazi o solidd inlelegere a condiliilor dominante de pe piaJi qi a ceea ce inseamnd cea mai buni
utilizare a proprietalii imobiliare respective. Cele doud tipuri de analizd se intrepitrund. De fapt,
cercetarea de cahe evaluator a tendinlelor care influenleazd baza economicd a segmentului de piali la care
trebuie sI se raporteze conduce direct la determinarea celei mai bune utilizdri.
Analiza de piafl
CUSPAP definegte analiza de pia1l ca frind studierea condiliilor de pe piald pentru un anumit tip de
proprietate imobiliarl. Descrierea condifiilor predominante il ajut6 pe cititorul unui raport de evaluare si
infeleagl dacd pi ce motiva]ii ar putea avea fali de proprietatea respectivd divergii participan{i de pe pia16.
Condi,tiile de pe o piali mai largd constituie fundalul
pentru condiliile specifice unei pieie mai restranse,
care i-nfluenleazl direct valoarea propietdlri analizate.
4.9
1, are doub fttnclii importante.
prima
este aceea
de a
local.
A doua
este de a_i clarifica
evaluatoJur
cum
agterii
schimbdrilor
suferite de raportul
dintre ccrere
ilTJft::1.*:::j,_',,i,""*fl11y:^u: 111u
,1",a_iJ1pnhx
corec.ria
coslrui
imoblurui
anarizat
in funclie de depreciere,
adicd in flu
v'!s
feulr
u vuri'ulra
cos lllul rmobllulu
analizat
in
Drn venrr rn2re
'Fnit,,";r-
^*^,*]l:-d:,"^a
fizrcd gi de deprecierea
funclionald qi
"*t.-:.'in
"uut,rur"u
prin
venit, toate venitur
e, cheltuiel
e
9i
,"r"r"
"*iJ*ii;;;;;-*
lulu,urlara gr
exrcm
. tn evaluarea
abordarea' p.i"
*r*"."iil l].".ri rnnnr,,-iir^
--^r
j-^, j- .
.-
lumi'a
cererii qi ofertei
e pe pia1d.
in abordarea prin
cornparalie
dir""ti,
"o;"hr;ii;'r"rt',-r';i""il#
ru''ra
ccrerll
9r
orefiel
e pe pia1d.
In
aceasta, la identificarea
nrn,',ior;rT,i'1"*l*ll,:*ttzei
de piald
sewesc la d"iimita'"u
pl"ii'gt,
p.,n aceasta, la identifi
carea ploprietililor
comparabile.
Analiza
celei
mai bune
utiliziri
te a$a cum sunt
zi amenajirile
gi
constructiile
existente
te (renovare,
modernizare,
transfonnare)
4.70
Procesul de evaluare
La unele
proprietdli imobiliare, cea mai bun[ utilizare
poate insemna luarea unor mdsuri foarte diverse:
menlinerea
unei pirJi din proprietate in starea in care se
afl6,
demolarea unei alte pdrfi, addugarea unei
construclii
la un alt segment de proprietate, impirlirea
terenului
qi vdnzarea terenului excedentar, sau
cAnd nu se
gisesc decdt puline alte vinzdri care s[
serveascl drept element de comparalie sau cind
valoarea oblinuti prin comparalie directl are nevoie de
confirmare prin alte mijloace, se poate aplica tehnica
exhac{iei sau cea a alocirii. Tehnica alocdrii consti atit
Analiza celei mai bune utilizeri ia in calcul
atat terenul considerat ca fiind neamenaiat, cat
gi proprietatea cu construcliile existente.
concluzia se formuleaza orin referire Ia
utilizare, la datd
9i
la participantii de pe pia15.
Dintre diversele tehnici de estimare a valorii
terenului, comparalia direde este, de regulE,
cea mai credibile.
schimbarea
utilizdrii structurilor care rezultl in urma acestor transformiri. Unele proprietd]i sunt afectate
de diverse restriclii, de exemplu, conservarea ca monument istoric, care nu permite demolarea
amenajlrilor
existente gi construirea unora noi, care s[ confere proprietIlii cea mai buni utilizare.
Concluzia asupra celei mai bune utilizlri trebuie sd prectzeze utilizarea sau utilizlrile optime, cdtrd esie
mai bine s6 i se dea aceasti utilizare sau cdnd va atinge un grad de ocupare stabil, precum gi cine ar fi
utilizatorul sau cumpdrdtorul cel mai probabil (un proprietar care se o qi exploateze, sau un investitor
financiar, de exemplu).
Opinia
asupra valorii terenului
Evaluarea terenului este direct legatl de analiza celei mai bune utilizlri. Relalia dintre cea mai bunl
utilizare
gi valoarea terenului sau a amplasamentului' poate ardta dach, ulllizarea la data analizei este cea
mai bund utilizare a terenului.
Valoarea terenului poate fi o componentd foarte importanti in valoarea totaH a proprieta,tii. Adcsea
evaluaiorii formuleazi o opinie distinctd asupra valorii terenului, chiar gi atunci cdnd evahieazL
propdet[Ii cu clddiri mari. Valoarea terenului gi valoarea clidirilor se poate modifica in mod diferit,
fiindci de obicei construcliile sunt supuse deprecierii. La multe evaludri, se cere o opinie separatA asupra
valorii terenului.
Deqi, in urma abordirii prin comparalie sau a celei pe bazl de venit, rezulti o estimare a valorii tottrlc
,r
unei proprietili fir6 a separa terenul de ceea ce se aflI pe el, p6nl la urmi e posibil sd fie necesalii
'
evaluare distinctl a terenului, pentru a vedea cu cdt contribuie el [a valoarea totald a proprietdli' l:'
abordarea prin cost, este obligatoriu ca valoarea terenului sl fie evaluati qi menlionate distinct.
Formularea unei opinii asupra valorii terenului poate fi considerati o eta,pd distinct[ a modeluhri rie
evaluare sau o tehnicd de bazl in abordirile valorii, in funclie de enunpl problemei de evaluare- Penrrtt r
ajunge la un indiciu asupra valorii terenului, evaluatorul
poate folosi mai multe tehnici:
o
Compara,tie direct5
o
Extraclia (prin scidere)
o
Alocarea (rep arlizarea)
r
Parcelarea
$i
addugarea de amenajdri
pi construcfii
.
Tehnica reziduald
o
Capitalizarea rentei (chiriei) funciare
De reguld, cea mai credibild metodl de estimare a valorii terenului este comparalia directi. Dar atun*t
?
Evaluatorii fao disfincfia inhe teren (rspectiv suprafala
ptmantului, adic6 atat ptrmantut cat
$i
apele, ca
9i
tot ceea c';
'
r
adeugat acestuia, fie de cAtre natura inse$i, fte de citre om)
Si
amplasament
(te(enul amenajat intr-un anumit scop) Dilercnli
inhe cei doi tenneni se aDroftndeazi in CaDitolul 9.
Celelalte
metode de evaluare
terenului,
care
supuse
mai multor lirrut5d qi
folosesc
mai r
h folositf,
cAnd se cunosc renta (chiria)
ludri
in zone foarte bine amenajate.
Aplicarea
abord[rilor
valorii
analizei
datelor
re la o
are stabilit
in pentru
orii se folosesc
.
Cost
r
Comparalie
directi
.
Venit
rn orlce estlndri ale valorii.
se foloscsc
una sau mai multc din r
,*:fnF;;-;;il;;"
desrinalia qi ,r",u
"uur,a.if
a""Jiill
3lil'Jil*i?t""i:t[:i,",t'lffif:
necesare.
Valorile
oblinute
astfel
fie se pot
confirma,
fie
se pot
desfiin{a
reciproc.
Abordarea
prin
cost
Abordarea
prin
cost se bazeazd. pe
?nfelegerea
faptului
c6 participangii
pe p
valoarea
la
cost. In abordarea prin
cost
valoarea
unel proprietap
"rt"
i"i".-inuta
plo
i estrmare
a
terenului
la coshrr
curent
de reconstructie
iau'de
inlocuire
ai amenajarilor
gi apoi prin
o
Evaluarea priD parcelare
este cornental
The Appraisat Insritut"
-n
pe larg de Douglas
D Lovell
$i
Robert s Mattitr
1993. subdiwsiok
Analysis.
chtaa(o:
4.72
Procesul de evaluare
sc6derea
sumei reprezentand deprecierea
(adicd deteriorarea gi invechirea) construcliilor din toate
cauzele.
in detenninarea valorii se poate include
$i
profitul antreprenoruLui. Aceastd abordare este util6
indeosebi
la evaluarea arnenajirilor qi construcliilor noi sau aproape noi sau a proprietllilor care nu se
v6nd des
pe pia!6. Tehnicite aborddrii prin cost pot fi utile
9i
pentru ob,tinerea de date necesare abordbli
prin comparatie directi gi aborddrii prin venit, cum ar fi costurile de remediere a componentelor ca
urmare
a intArzierii lucrbrilor de intrelinere.
Costurile
curente ale amenajdrilor gi construcliilor noi pot fi. oblinute de la specialiEtii in devize, din
manualele
de devize, de 1a constructori gi antreprenori. Deprecierea se cuantificd prin studierea piegei
9i
prin aplicarea unor procedee specifice. in abordarea prin cost, valoarea terenului se estimeazi in mod
distinct.
Abordarea
prin comparafie directi
Abordarea
prin comparalie direcd este deosebit de utih atunci cdnd pe pia{e s-au vandut recent sau existd
\a vdnzare mai multe proprietili cu caracteristici asembndtoare celor ale proprietilii analizate- Prin aceastd
abordare, evaluatorul igi formeaz[ o opinie asupra valorii comparAnd proprietatea supusb analizei cu
altele similare, numite vdnzdri comparabile. Prelurile de vlnzare ale proprietdlilor considerate a fi cele
mai comparabile arati, de obicei, un interval valoric in care se va plasa qi valoarea proprietilii in cauz[.
Evaluatorul apreciazd, gradul de asemdnare sau de diferenld, dintre proprietatea analizatd
9i
vdnz[rile
comparabile,
pe baza rnai multor elemente de comparafie:
.
Drephrr.ile de proprietate imobiliari transmise
.
Condiliile de finanlare
.
Condiliile de vdnzare
.
Cheltuielile efectuate imediai dupdvinzare
.
Condifiile de pial5
.
Localizarea
(pozilia)
o
Caracteristicilefizice
.
Caracteristicile economice
.
Utllizarea/zonarea
.
Componentele non-imobiliare ale valorii
Dupi aceea se fac coreclii, exprimate in suml de bani sau in procente, ale prelurilor de vdnzare cunoscute
ale fiecdrei vanzlri comparabile, pentru a obline rur indicator de valoare pentru proprietatea analizalA
Prin aceastf, procedurd comparadvi, evaluatorul elaborcazd o opinie asupra valorii definite in enunlul
problemei, valabili la o anumiti dati.
Multiplicatorii venitului
qi ratele de capitalizare
pot fi calculagi
9i
prin analiza vAnzlrilor comparabile,
deqi acegti factori nu sunt consrderali elemente di comparalie, in abordarea prin comparalie directd. in
schimb, ei sunt folosi,ti in abordarea prin venit.
Abordarea prin venit
Abordarea prin venit calculeazd valoarea actualizati a benehciilor viitoare care decurg din dreptul de
proprietate imobiliard. Venitul
9i
valoarea de revinzare (terminal[) a unei proprietAli se poate capitaliza
intr-o valoare actualizatL, intr-o singurl suma. Existi doud metode de capitalizare a venitului: directi
9i
prin actualizare. in capitalizarea diricti, relalia dintre venitul unui an gi valoare se reflecti fie in rata de
capttalizare, fie intr-un factor de multiplicare a veniturilor. in actualizare, relagia dintre venitul stabil
pe
mii mulli ani gi valoarea terminali la finele unei perioade determinate se reflecti in rata rentabilitilii. Cea
mai frecventl aplicare a actualizirii este analiza fluxului de numerar. Avdnd in vedere diferenlele mari in
ceea ce priveqie modul qi momentul in care proprietSlile imobiliare genereazl venituri, existi multe
proceduri de analizl prin capitalizare directd
gi prin achralizare.
(Asupra lor vom reveni in Capitolul 20.)
4.13
Capitolul 4
ca qi abordarea prin comparalie
dlrectd
$i
abcldarea prin cost, qi abordarea prin
venit necesitf,
o atenta
sh-rdiere a pielei
culegerea
Ei
analizarea
datelo. p.nt*
aplicarea
acestei abordari se bazeaz|pe
relaliile
dintre cerere gi oferli, care oferi informalii
despre tendinqele gi agteptAnle pieJei.
rdarea plin venit, sunt venitul brut pe care l_ar purea
din calza neocupirii
imobilului
iau a neincasbrii
Reconcilierea
final[
a valorilor
Ultimul pas analitic din procesul
de evaluare
este reconcilierea
valorilor oblinute.intr-o
singwr
cifri, in
bani, sau intr-un interval
de valoare rn care este
""r
-ui
pt"tuul
"a
," * tJr"'.,"il*iili"pr*or'
analizate. Felul in care se face reconcilierea
depinle a" nut*u p.obl"-;i
;";;rouiJ-J""Joraa.1"
folosite qi de credibilitatea
pe care o prezinti.
valorilo
oblinute,.
raportJ la capitolul
destinat
reconcilierii,
evaluatoml
poate explica
de ce rezultatele
obtinute prin cele trei abordiri
sunt diferite, arrtdnd
in ce consti frecare.
altfel, obiectiwl
intregului proces
de evaluare,
se
ins6 exprimat[ gi ca un.interval
de valoare sau ca
re (respectiv
ca fiind mai mare sau mai mic6 decdt
Raportarea
ultima
etapa a proce
datele
analizate,
me
mentul
care a condus
Y:r"t:n:l *^:::ll1:
nu se.po-at?.cons.rdera-indeplinitr
pend
cand concluzia
nu este transpuse
intr_un
raporr oe evatuare
9r
p.rezentata
clientului,
valoarea
astf;l comunicati
este o opinie u
"rruiouto^lui
gi
reflecti.
experienfa
$i
mtionamentul
profesional
p"
"u*---
-"-^'
Raportul
de evaluarea
asupra
valorii
definite
4.14
Procezul de evaluare
Bibliografie
suplimentari
Klaasen,
Romain L 1977 . Practising real Estate Appralscl. Winnipeg: Appraisal InstitLrte of Canada.
Lambert, D.W. 1976.
,,Tfuee
approaches to value
-
market, ma,rket and market ... (The)".
Canadian
Appraiser. Volume 20, Book l: p. 31; reviseted 1988, Volume 32, Book 2: p. 20.
Love, Terrence L. 199r. The Guide to Appraisal office Policies and
procedures.
chicago: Appraisal
Instihrte
schmutz, ceorge L. 1949. The Appraisal Process. (1941) North Hotlywood, cA.: the author; (1949) New
York: Prentice-Hall. Inc.
4.15
l
;."i;Jffff";'ff.#:*::#:ll:.'"9"
li:o'l
rarea
comund
delinutd
in cotc egare
de doud
sau mai
i- i.,:_:. n
,
....
*.:_
_.,.lnta$a
pr propli
tatea
5i
in care
nu exista
"fuuru
i" i*ou,
avea cote diferite
poate
vinde partea
sa din drept
{Erd s
din coproprietari
Drepturile
de proprietate
imobiliari
ale persoanelor
juridice
:JH::f]""
t**
iard poare
aparline
nu numai persoaneror
particulare,
ci
9i
diverselor
persoane
Jufidice,
o
Societilile
de administrare
imobiliard
o
Societdlile
comerciale
de persoane
.
Societetile
comerciale
de capitaluri
qi regiile
.
Consorliile
ca gi persoanele
fizice' aceste
entitiri pot
derine
un
imobil cu drepturr
deprine
sau cu drepturi pa4iale.
Societifile
de administrare
imobiliari
Diverse
-
forme
.
de coproprietate
asigu
qrepr.rt
de proprietdte
a doud sau mai mul
5.6
te imobiliari si dezmembrlmintele
acestuia
Impozitarea
este dreptul statului de a incasa venituri
prin impunerea bunurilor,
produselor
9i
drepturilor'
Impozitele
pe proprietate sunt de obicei
privilegiul. admir.ristraliei locale
(provincii,_ teritorii etc).
i.iirtuliu
fiscala pievede, de multe ori, dreptul adr inistragiei financiare de a confisca bunurile
pe'tru
care nu s-a pl5tit impozitul.
bun privat, in schimbul unei desplgubiri, ln interes
stah-rlui sau de o alti entitate, abilitad de stat in acest
T:T::::::$:h:.$:H:[$
i,i#ffi':u:lJ
concreE de execulare siliti a actului de expropriere, adic6 de luare in stSpdnire a unei proprietili private,
in beneficiu
public.
Dreptul de reglementare este dreptul statului de a emite legi.qi reglementdri cu privire la proprietate astfel
i*at ra pouU"n apiratd siguranla, sdnitatea, moralit tea.9i interesul
general al cetileanului. Decretele de
sistemattare,
restiicliile di utilizare, legislalia constructiilor,
regulile de trafic aerian
9i
terestru, legislalia
sinitilii
pi cea de mediu au 1a bazd aceasti atribulie a statului'
Dreptul succesoral
al statului este dreptul statului de a conferi unei unitali administrativ-teritoriale
dreptul
a" u tru in
prop.i"tate un bun al cirui proprietar a decedat IEr[ mogtenitori sau fbr6 a fi lisat un teslament'
Restricfionlri
de drept privat asupra
proprietl{ii
Restriclionarile
private ale dreptului de proprietate pot limita folosinfa sau dezvolatarea unei
proprietbli
imobiliare,
"u
gi f"lnl in care ar putea fi aceasta transmis6. Cumpdrltoml unui imobil
poate constata ca
este obligat se respecte restrdngeii ale dreptului siu din cauza unui perete comun, a unei servituli sau a
unui drept de trecere cu care este grevat imobilul
pe care 1-a cumpArat. Evaluatorul. trebuie sl studieze
actele incheiate de proprietar sau?e investitorul
inobiliar,
pentru a vedea dacd
9i
ce restrdngeri ale
dreptului de proprietate greveazb bunul. Restriclionlrile
asupra titlului, ca qi cele rezultate din partaJe sunt
r"lativ uso, d" di"r"ope'it, cercetend arhivele registrului tuncff;1"i:Hl"i1:Hit(:Te';;i'rtlffr?lii;
onele in care existi carte funciari. Acolo unde incl
nevoie de un studiu special al actelor de proprretate
nlelegerile nescrise, cum ar fi cele asupra drepturilor
acvatice, acestea, dac[ exist[, sunt aproape imposibil de descoperit'
Complexitatea
dreptului de proprietate imobiliarl in Canada
9i
Statele Unite, in zilele noastre,
face ca
imobllele aflate in proprietaie deplind s6 fie foarte rare, mai toate fiind
grevate, intr-o misuri mar mare
sau mai mica, fie de iervitugi, fie de clauze rezelatare, fie de alte restricliondri de drept privat. Deqi
majoritatea
evaluatorilor definesc drephrl de proprietate pe care il eval.ueazi ca fiind dreptul deplin de
te fi int6lnit, dacl nu cumva chiar niciodati. Penfiu a
hrl imobiliar care trebuie evaluat ca fiind dreptul
rezerva, lns6, a restricliilor cauzate de sistematizare,
nti in cadrul raporhrlui de evaluare. Dar atunci cdnd
exista un contract de inchiriere sau de ipotecl, dreptul deplin de proprietate rimAne doar in teorie.
Coproprietatea
imobiliarl
Un imobil
poate fi proprietatea unuia sau a mai multor
proprietari. Proprietatea individualS este cunoscuti
sub denurnirea de
iroprietate
nesolidara. Totu$i, persoanele particulare pot deline, prin intermediul unor
pefsoane
juridice,
irepturi complete, de 100%, cum ar fi cele de uzufruct, lntr-o societate de administrare
imobiliari,
sau 10070 din acfiunile unei firme care de{ine
propriet.i}i imobiliare. Atunci ctnd totalitatea
drepturiloi este definutd sub titluri de drepturi diferite, ia nagtere posesiunea. ln
_leglturd
cu dreptul de
proprietate, posesia poate fi definiti ca fiind definerea proprietilii sub orice formi de titlu legal
f,.f,
Societifile
cu rispundere
limitati
infiin{area
unei societati
cu ra
este ceva obipnuit.
in uitimele
care, in unele
fdri
europene
permit.i
infiinlarea
societililor
i,Y*ffil,li#,rr""f,.r::"
.,
Consortiile
e-sau
drepturi
de proprietate
imobiliard.
ublrc. prin
car.e si se contribuie
cu fonduri
gr/sau
v6nzarea
de bunuri
imobiliare-
n grup
cumpdra
drepturi
asupra
unor bunuri imobile
srmpld
care, la r6ndul
ei, vinde aceste pariicipalii
ing
lbr
public
Securities
prospectus,
and rhe I/aluation
oJ Real
Societifile
comerciale
de persoane
rn care doui sau mai multe
persoane delin in
foarte
populare in achiziliile
imobiliare
fiindcd
douanii
iunuri cit
9i
pentru cheltuielile
de
ai frecvente
in domeniul
imobiliar: societdlile
in
ri pot dobdndi
in comun
bunuri imobile
care' ca
persoane
fizice, 1e-ar
putea fi inaccesibile'
Societifile Pe
acfiuni
ne persoanei
juridice astfel constituite'
e proprietate imobiliard
al societalii'
lmbundtilirilor
5
La evaluarea
ac
tocmai
pentru a
li
imobiliare'
Pot
activeloi
de a fi
lichiditEfi,
atunci
lalitate
a gestiunii sau din alte raliuni, acfiunile nu
pot fi tranzaclronate'
Fiindcivaloareaprincapitalizarebursiedconlineadesearrndiscountfal6devaloar.eaactiwluinetal
intreprinderii,
profesionigtii in materie
de contabilitate
ca
$i
comisia
de Supraveghere
a Bursei
(SEC)'
).t
itolul 5
Proprietatea colectivi
sau prin actionariat
a colectivi
asupra apartamentelor.
intr_o astfel de
cietatea pe acJiuni. Contractul
rnere, care poale
fi modificatd
utia acopera cheltuielile
de
:fl:*,
liiilt
;:i::?:HI,*'#
s;;#"'"
De curdnd,
in
glrele locuri a apirut o metodi noub de
apaftafirentele propdetate
personald pebazd
de acJionariat
sb devind mult rnai vandabile.
Dace piala pentru apartamentele
proprietate
colective este activa, evaluatorii pot evalua fiecare u Late
locativi prin metoda. cornparatiei
directe. Dar nu trebuie sd uite cr prelurile
sunt influenlate de marimea
credihrlui
$i
de condiliile contractului
de ipoteci cu care cl direa a fost grevatd.
De multe ori statutut
societdtii irnpune restriclii asupra comercializdrii propriet5li
ceea ce poate atecta valabilitatea datelor
despre vAnzirile comparabile,
t cer cu proprietate
deplind asupra spaliului lor
ctele de constructie
a unor blocuri in proprietate
drept de proprietate
pelsonali
intr_un bloc cle
o formd de proprietate
individualE este aceastd
e colective.
in multe locuri, ins6, autoriEtile
e in locuinte proprietate personal6
din cauza
unei proprietdli
personale.
in consecinJi, existd
unor clddiri ocupate cu chirie in clddiri cu spalii
propnetate personalS.
u constituit
tocmai pentru
a susline ploiecte
de
ste grupuri
au oblinut finanlEri cu dobandd mai
ului de a subvenliona aceste proiecte.
insd, in
astfel de grupuri
colective a scdzut ser.ios. Unele
ceplia locuinlelor.,
curn ar fi locuirea in comun.
Proprietatea
in timesharing
Proprietatea in timesharing presupune
vanzarea fie a unor drepturi de proprietate
limitate sau a unor
drepturi de folosinld
9i
ocupare a unor unit5li locative sau camere de hotel. Exista doub forme de
pe care evaluatontl
trebuie sA gtie sd le deosebeasci
atnnci cind evalueazd clddiri
de unitdli sau c6nd recurge la analiza cornparata a acestora.
prima
formi de
titlu deplin, este cea in care cumpArablul
imobilului primegte un act de p.oprretate
5.10
rietate imobiliari si dezmembrimitrlele
acestuia
imobilelor
cafe stau la baza \ui, ci gi de alte drepturi, uneori mai limitate, create prin contltct
$i
prln
aporturi
de alt6 natur[ decdt imobiliari.
probabilitatea
cregterii valorii capitalului
qi indeplinirea unor condilii pentru acordatea de avanlaje fiscale
sunt alte dou5 criierii care ii influenleazi pe investitori
qi care pot afecta valoarea de pialI. AcesLe criterii
qi condilli
sunt greu de separat, ceea ce poate ingr eluna analiza v
ile Evaluatorii trebuie
sa aiUa
grila sditabileasci natura exactd a drepturilor
qi cotelor
are Ie au dc cvaluat in
cadrul unui consorfiu. Valoarea de piap a parlicipaJiilor intr-un
e ptezentatl ca
$1
cum
ar fi un cumul de drepturi de propdetate asupra activelor imobiliare'
Forme
speciale de
ProPrietate
in afar6 de proprietatea persoanelor fizice gi proprietatea persoanelor
juridice,
existd
9i
alte forme de
proprietate. cum sunl cele de maijos:
.
Apartamenhrl
(spaliul) proprietate personald
.
Proprietatea colectivd sau prin aclionariat
.
Proprietate in timesharing
Apartamentele
(spafiile) proprietate personali
Spaliul
proprietate personala este o forme de proprieLate asupra unei unititi
sa(l asupra
u"oi
po4i""i dintr-o clldire cu mai multe astfel de unitdli. In timp ce, pe v le
tipuri de
proprietate delinutd in astfel de clidiri erau apartamentele de locuit
9i
spaliil
anrinuntul'
io
"i1"1"
oourtr", existi astfel de forme de organizare
gen stup pentru toate tipurile de spalii irLlobiliare,
respectiv birouri, spalii industriale, magazine, chiar qi mici grSdini (de flori sau de zarzavat) sau chiar
mici tlebarcadere. O unitate proprietate personali este o proprietate separate asupla cbreia ate ritlu de
proprietate o persoand particulari. O astfel de unitate poate fi inchiriati, vdnduti sau ipotecata ssparat.
int -* blo" ae locuinle tradilional, proprietarul deline titlul de proprietate asupra locuinlei, precunr
9i
o
cot5-parte indivizl din suprafala total[ a spaliilor comune ale imobilului
(terenul, spaliile ilc
y,.t"t.,
nndalia,
perelii exteriori, spaliile de parcare gi lerenurile de
joacd
sau de recreetu). Jt' ac,i:rl fel,
proprietarul deline un spaliu fiidimensional circumscris intre perelii exieriori, tavan
"iilu
at:ope;:.',
9i
potl'"u, pr"".t* gi o cota-parte din spaliile comune. in unele clddiri de acest tip, existd
9i
elemetlxe cor,une
ii-itut",
"1r-
ar fi locurile de parcare, spaliile de depozitare,
parcele pe terenul inconjrudtor, tare ltmt
rezervate pentru folosinja unora, nu a tuturor proprietarilor din cl6dire. Proprietarii dinh-u bloc
'.ie
t I ir:ei
se organiieazd, intr-o asocialie a locatarilor
pentru a-qi adrninistra clIdirea conform statutului adoJnat.
Cheltuielile de administrare
gi intrelinere se impart
proporlional inhe propdetari, cale pliterr'. 0
contribulie hmar6.
Pentru a evalua unitilile de proprietate personali, evaluatorii folosesc de obicei metoda cr)n'l1i'rlxliel
directe, fiindci cele mai recente vAnziri de astfel de spalii, comparabile ca mlrime,
pozilie
1i
calil;ate r;i,ll
cel mai bun indicator de valoare. Se poate folosi
5i
abordarea prin venit, mai ales la acele spafl l {riri
rj
r,r.rr,i
inchiriate gi nelocuite de proprietarul insugi. De exemplu, un spa,tiu de birou
propriertai:(,
l)crr'1'rr;Ii1
lnchiriat poate ft analizal prin abordarea clasicd prin venit. Abordarea prin cost nu este apitcabr];l
li
aceasti categorie de proprietate fiindca este greu de separat valoarea terenului
gi de cakujat c i:iii
contribuie elementele comune la valoarea spaliului analizat.
La evaluarea unei intregi clddiri de acest gen, cu tot ce
line
de ea, fie ci este construclir'r noui, {ie
':na
adaptat6, evaluatorii folosesc abordarea prin comparalie directd pentru a stabili prelurile *nir: ie ('rdici
valoarea de vinzare pe unitate)
9i
aplici metoda fluxului de numerar actualizat
pentru a lflt
'r''loarea
inhegului proiect (valoarea de vinzare a ansamblului). Prin aceasti a doua tehnici, se i;stmlririil \,'r..
cheltuielile de capital pe un anumit interval de timp, lncasdrile anticipate
9i
beneficiile. Acest{' , i'l 1r,
apoi actualizate cu o rat?i corespunzdtoare cu reantabilitatea investiliilor competitive. Estiln4teil t
{ itr'
/'l
di v6nzare viitoare
gi alegerea momentului optim pentru vAnzare sunt elementele-cheie ale crralr,;i' ir
imobjlelor
care slau la baza lui. ci
9i
aporturi
de alt6 natur[ decdt imobiliari.
dreptul de proprie|ate pe care urmeaz[ sd, il evalueze.
Figura 5.3
Diverse forme ale dreptului real imobiliar
Drcptul proprietaru lu i asupra
unei piopnclili dati cu chirie
Cum spuneam mai sus, dreptul deplin de proprietate nu este restrans decdt de limitirile ce derivl din cele
patru categorii de atribplii ale stahrlui. Degi n-rtlfti evaluatori declari in rapoartele lor cd dreptul de
proprietate evaluat este unul deplin, un astfel de drept, neqtirbit, rareori exista, deoarece aproape toate
.imobilele sunt grevate intr-un fel sau altul, fie de o servitute, fie de un drepl rezervalar
$i/sau
de o
restriclie de drept privat. De multe ori, evaluarea unui drept de proprietate deplin este mai mult ipotetice,
recurgdndu-se la ea ca la un prim pas c6tre evaluarea acelui dezmembrdmdnt al dreptului de proprietate cu
advirat existent. De exemplu, la evaluarea unei proprietili dati cu chirie, trebuie evaluat gi dreptul de
proprietate deplin (al proprietSlii ca neinchiriati), pentru a-l putea compara cu ceea ce a mai rlmas din el,
ceea ce ii va permite evaluatorului sd vadi dacd dreptul de utilizare
$i
posesie al chiriagului are o valoare
pozitiv[ sau negativd. Fiindcl toate drepturile de proprietate fragmentare sunt,,decupate" dil
d_r.-e.p.lul
deplin de proprietate, evaluatorul trebuie mai int6i sI inleleagd in ce const6 dreptul deplin de proprietate,
pentru a-l putea evalua pe cel fragmentar.
Dezmembrlmintele economice
Cel mai des intAlnit dezmembrimdnt al dreptglui de proprietate, de ordin economic, se na$te c6nd dreptul
absolut se fraclioneazd in urma inchirierii. In aiest moment, locatorul qi locatarul dobdndesc, fiecare,
drepturi parfiale, care sunt prevAzute intr-un contract ce se supune dreptului conhactual. Drepturile
fragmentare, rezultate dintr-un contract de inchiriere, sunt distincte dar inrudite, respectiv se nagte dreptul
asupra unei proprietili dati cu chirie
9i
drephrl de folosinp gi posesie al chiriagului asupra aceleiapi
proprietili inchiriatd. In anumite condilii, se pot naqte gi alte dezmembrd.minte ale dreptului de proprietate
de naturd economicd, respectiv cele de subinchiriere.
Dreptul proprietarului asupra unei proprietifi dati cu chirie
Dreptul asupra unei propriEtSli dat6 cu chirie este dreptul locatorului sau a1 proprietarului. Acesta deline
drepturi caracteristice, in care intrd drephrl de a transmite, prin contractul de inchiriere, dreptul de
folosinll gi posesie altei persoane. Drepturile locatorului, adicd ale proprietarului care a inchiria! gi
5.12
rietate imobiliarl si dezmembr[mintele acestuia
care ii conferd titlul asupra unei unitili locative pe o anumita perioadd a anului, limitdndu-i, in acest fel,
dreptul
de proprietate. Cumpdritorul are drephrl de a vinde, de a inchiria sau de a lisa mogtenire dreph-rl
sAu. Dreptul de proprietate astfel dobdndit poate fi ipotecat, iar titlul de proprietate poate fi inscris. Cea
de-a doua formd de timesharing, nu este in proprietate deplini
9i
nu conferl titlu de proprietate.
Cumperitorul
dob6ndegte doar dreptul de a folosi o astfel de uniiate locativl gi spaliile conexe.
La ambele categorii de timesharing existi subcategorii. La prima categorie, de timesharing cu drepturi
depline,
existb proprietatea transmisibil5 qi cea netransmisibili (sau sezonier[). La cea transmisibild,
cumparitorul
dobdndegte titlu de proprietate asupra unei unitdli locative ca qi in cazul coproprietarului cu
drept de succesiune pentru urmagii sdi. Fiecare cumpdritor consimte sd foloseasci locuinta numai in
intervalul
prevA^* in actul de proprietate. La cea netransmisibil[, perioada in care cumperEtorul de{ine
bunul dureazd numai cat se menline
$i
proiectul. La finele acestei perioade, posesia se reintoarce la
proprietarii inifiali, in calitate de coproprietari cu drepturi depline, dupi care aceEtia au drephll de a vinde
proprietatea
9i
de a implrli banii sau de a-gi pistra calitatea de coproprietari cu drepturi depline, reinnoind
contractul de proprietate sezonierS. Proprietarii din ambele subcategorii plitesc cheltuielile de exploatare,
inclusiv o cotd-pafie din impozitele, asigurarea gi alte costuri aferente, precum gi o contr.ibufie pentru
intrelinerea spaliilor comune;i pentru administrare. In multe proiecte de acest gen, se creeazi 50 de
perioade de cAte o siptimdnl fiecare, cele doui slptimdni care riman fiind destinate lucr6rilor de
intrelinere
$i
reparalii.
La categoria de timesharing IErd titlu existi trei subcategorii, cunoscute sub denumirile de drept de
inchiriere,
pernxs de vacanld gi membru al clubului.5 Dreptul de inchiriere este. practic, o inchiriere cu
plata anticipatd. Permisul de vacanll inseamni transferul autorizatiei eliberate investitorului imobiliar
cdtre cumpIretorul unei astfel de formule, prin care acesta dobdndegte dreph-rl de a folosi un anumit spaliu
locativ la date bine stabilite, pe duata contractului prin care s-a acordat permisul de vacanJi. Forma de
timesharing care conferd calitatea de membru al unui club, constA in aceea cd, posesorii cumplri drepturi
de membru pe un anumit numir de ani la un club care are in proprieta0e sau ia in concesiune sau in
exploatare imobile in regim de timesharing. Cumpdrdtorul dobAndegte dreptul de a folosi un anumit spa{iu
locativ pe o anumitd perioadl, in fiecare an, pe duraca contractului.
Proprietatea in timesharing se evalueazl prin abordarea prin comparatie directi. Evaluatorul incepe prin a
identifica drepturile pe care trebuie se le evalueze. Trebuie stabilit.i po4iunea de imobil care ii revine
aclionarului, ca gi
orice drepturi de proprietate mobiliar[ aferente acesteia. La evaluarea drephrrilor de
timesharing asupra unor imobile existente, se pot obline indicatori de valoare destul de siguri comparAnd
cu spaliile de acest gen revdndute. Pentru a le evalua pe cele noi, evaluatorul trebuie s[ ia in calcul timpul
necesar vanzirii 1or, fluctualiile de sezon, toate costurile directe
$i
indirecte necesare elabordrii unui astfel
de proiect, ca qi concurenla de pe piala existenE qi
de pe cea viitoare a proprietalii in timesharing.
Dezmembrlmintele
dreptului de proprietate
Indiferent de tipul de proprietate, proprietarul unui bun imobiliar este considerat a avea un drept de
proprietate
asupra acelui bun. O misiune de evaluare poate consta in stabilirea valorii dreptului deplin de
proprietate
sau a unui drept mai restrdns decAt acesta, de exemplu unul par,tial. Drepturile partiale sau
fragmentare se pot nagte pe mai multe cii:
o
Economice
o
Juridice
o
Fizice
o
Financiare
Figura 5.3 ilustreazi altemativele pe care hebuie si [e ia in calcul evaluatorul ahrnci c6nd identifrcl
5
in unele pri, pemisele de vacanta
ti
calitatea de membru al unui club nu sunt considerate fonne ale dreDtului de oroonerate
imobiliartr, ci proprietate asupra unui bun mobil.
5.11
rietate imobiliarl gi dezmem brimintele acestuia
drepturile
locatarului (chiriaqului)
sunt precizate
in clauzele contractului
de inchiriere. Chiar dacE acestea
pot sr difere de la contuact la contract, in esenle drepturile rocaiorurur sunt urmdtoarele:
o
De a primi
chiria de la chiriap la termenele prevdzute
.
De a rejntra in posesia
imobi)ului la sfb4irul contractului
r
De a introduce in contract clauze pentru
caz de neplatd a chiriei
o
De a dispune de bunul sEu. inclusiv de dreptuf de aJ vinde, de aJ ipoteca sau de aJ l6sa
mo$tenlre, cu respectarea
drepturilor chiriagului, a6ta timp c6t contractul de inchiriere este in
vrgoare
Cdnd intrd in vigoare contrachrl
de inchiriere, locatorul trebuie sI renunle la posesia
imobilului ln
favoarea chiriaqului, pe durata contrach-rlui, gi s[ se conformeze clauzelor contractulii.
Dreptul locatorului fald de imobil este dreptul
proprietarului asupra unei proprieEli
datd cu chirie,
indiferent de durata contractului
de inchiriere, de chirie,
de pbrJile contractante sau de alte clauze ale contractului
ca un drept deplin de proprietate.
Chiar daci chiria contractuald
sau clauzele
contractului nu se ahniazl
pie{ei, drephrlui proprietarului
asupra unei propriet.dJi
data cu chirie trebuie sf, i se acorde o arenue
oeoseDrta.
Contractele
de inchiriere precizeaze
drepturile
locatorului (de ex. de a incasa chiria, de a
Metoda cea mai bund de evaluare a unei proprietifi
datd cu chirie este cea a abord[rii prin venit.
Indiferent de metoda de capitalizare aleas[, valoarea acestei propriet5li
reprezinti
valoarea dreptului
proprietarului
asupra ei. Avantajele care decurg dinh-o astfel rle proprietate
pentru proprielr
sunt de
obicei venitul din chirie pi din valorificarea ei la terminarea contractului de lnchiriere. Metoda
comparaliei directe poate
fi folositi la evaluarea drepturilor de proprietate
asupra unui bun
jat
cu ctrlrie,
dar ea nu are relevanJd decdt cAnd vdnzdrlle,luate ca termen dL comparafie, iuni drepturi imobiliare de
acelagi tip. DacI nu, trebuie awte in vedere corecfi
prrn cost este mai adecvati pentru evaluarea unui
dreptului de proprietate
asupra unei proprietdli
dat6 c
sunt diferite de- c-ele practicate pe piali, gi abordarea prin cost va trebui si recurgd la corecfii, pentru a
refl ecta aceste diferente.
Atunci cand tema de evaluare se referd la o proprietate
dati cu chirie, evaluatorul trebuie de multe ori sd
evalueze mai intai proprietatea
ca gi cdnd n-ar fi fost inchiriati (ieci,
ca liber!. DacI chiria gvsau
clauzele contractului
sunt favorabile proprietarului (locatorului),
valoarea drephrlui proprietaruiu,
asupra
proprietilii
datd cu chirie va fi mai mare decAt valoarea dreptului slu deplin de p.opri"tut",
"".u ""
uu
face ca val
conhachrlu
ativi. Dac[ chiria gi/sau
clauzele
dreptului de proprietate
asupra
PrvPrrsldFr
de proprietate,
ceea ce va face ca
valoarea drephrlui chiriagului de folosin!.i gi posesie
5.4).
yaloarea
drephtlui
chiriagului
de folosin!.6
9i
posesie (deci
a contiactului
pentru chiria$), negatlva
sau pozitiv6,.
va
?nceta
daci pi atunci c6nd chiria
e vor ajunge'ia nivelul
practicat pe piali, fie pe parcursul
contractului,
fie la expirarea acestuia.
AnalizAnd dreptul proprietarului
asupra unei proprietili
dati cu chirie, este foarte important ca evaluatorul
sd verifice toate avantajele sau dezavantajele
economiie create de contrachrl de lnchiriere. El trebuie s5-gi
pund
urme.toarele inhebiri:
.
Care este durata contractului?
o
Care este probabilitatea
ca chiriagul si pliteascl
chiria la timp?
o
Sunt clauzele contrachrlui
cele clasice, sau ele creeaz[ anumite avantaje sau dezavantaje pentru
una sau alta dintre pedi?
5.13
Este transferabil drephrl proprietarului asupra unei proprietili dati cu chirie sau dreptul
chiriaEului de folosinli gi posesie, sau transferirile sunt interzise prin conhact?
Este contractul formulat intr-o manierd care s[ permiti modificarea lui pe parcurs sau este rigid,
ajungdnd in cele din urmf, sd devini o povard pentru p6rli?
Figura 5.4
de folosinfi qi posesie Yalori pozitive qi negative ale dreptului chiriagului
asupra proprietilii luati cu chirie
Chiria de piafn
(J
Valoare negativi a
dreptul chiriatului
de folosin{n
$i
posesie
asupra proprietilii
luata cu chiria
conlracturli peste
chiria de piafn
Valoare pozitiv[ a
dreptul chiriatului
de folosinli
$i
posesie
asup.a proprietAfii
Iuati cu chiria
contractualii sub
chiria d piati
Evaluatorul nu are voie s[ pomeasci de la premisa ci fiecare din dezmembrdmintele dreptului de
proprietate create prin contractul de lnchiriere are o valoare de piald. Sunt contracte de inchiriere care nu
genereazd nici o valoare separati pentru chiriag. De exemplu, cdnd chiriaqul nu poate sau nu vra si
achite chiria, aceasta poate duce la sclderea valorii de piali a dreptului proprietarului asupra proprietd,tii
datd cu chirie chiar sub nivelul valorii unui imobil comparabil, dar care nu este inchiriat, sau chiar sub
valoarea unui imobil comparabil dat cu chirie sub nivelul pielei, dar unui chiriag serios.
Drepturile chiriapului de folosinli gi posesie
Proprietatea luati cu chirie, in temeiul unui contract de inchiriere, genereazi drepturile chiriagului asupra
acestui bun,
qi anume drephrl de a-l poseda pe durata
contractului, de a-l sublnchiria (dacd permite contractul
9i
dac6
9i
chiriagul doreqte acest lucru) pi chiar s6-i aduci
imbunit[firi in limitele previzute in contract. In
schimbul acestor drephui, chiriapul are obligafia de a
pl[ti chirie, de a restitui imobilul la expirarea
contrachrlui, de a desfiinla imbunitiilirile pe care le-a
adus prin modificare sau construire qi de a se conforma
prevederilor conhactului de lnchiriere. Dar, cea mai
importanti obligalie a chiriagului este aceea de a plnti
chiria.
Diferenga dintre chiria prcvdz\tl ln contract gi chiria de piald poate determina valoarea dreptului
chiriagului de folosinli gi posesie. Dreptul chiriagului de folosinlb
9i
posesie asupra proprietitii luati cu
chirie poate avea o valoare daci chiria contraciuale este sub nivelul chiriei de pia1i, creind astfel un
avantaj pentru chiriag. Dar acest avantaj al chiriagului va diminua valoarea dreptului proprietarului asupra
proprieiElii dati ca chirie. Valoarea drephrlui de proprietate asupra unei proprietiti dati cu chirie
Valoarea de piaF
a dreptului proprietarului
asupra unei proprietafi dat6 cu chirie
depinde de nivelul chiriei contractuale
Si
nivelul
chkiei de piale. Dreptul chiriasului de
folosinld
Si
posesie poale dobandi valoare
atunci cand contractul de inchiriere
permite
sublnchirierea
$i
cand durata lui este suficient
de mare pentru
a se
gasi amatori pe piat6
atrasi de clauzele avantajoase ale inchirlerii.
5.14
Dreptul de
te imobiliari si
dezmembrlmintele
acestuia
contractuala
sub nivelul
pielei se poate sihra chiar sub valoarea unui drept deplin de proplietate, sau sub
varoarea
dreptului asupra unei
iroprieteli
u"* *."#::";ili"';:*i,ilii:"t,ii,.Ti;r"#l,""lJ':
contractual al proprietarului imobilului si nu aibd
I are dreptul de a ocupa spaliul
9i,
in ciuda
avantaje care si il determine sd continue sd
antajul contractual sd
puni in pericol activitatea
chiriagului
qi sd pericliteze astfel continuitatea
ocupirii spa'tiului de c6tre acesta'
Drepturile
chiriagului de folosinla
gi posesie sunt de obicei evaluate prin abordarea
prin venit venitul, in
*"rt
"ur,
este diierenla dintre chiria ie piala
9i
cliria co'tractua1l. Rata de capitalizarc sau de actualizare
,"i""tuta'
a"pi'a" de rapodul dintre ;hi;ia. contractual6
9i
chiria de piala, de cele mai. multe ori
air""*a.an*t
evaluatorului frind eseniial
pentru selectarea
acestei late. Deoarece
dreptul chiriaqului de
folosin!5
gi posesie inceteaze 1a data e
valoare terminali
pentru acesia. De acee
rare cazuri in care existf, vdnziri de drep
Abordarea
prin cost nu este decat rareori' ca si nu
chiriaqului
de folosinli
qi posesie.
Drepturile
in caz de subinchiriere
sau drepturil interpuse
(sandwich)
deginut cu chirie, dar multe
ractul de subinchiriere
este
a hoia
P[4i
drePtul de care
are a imobilului)
pe toatl durata rdrnasi din contract
,interpus",
ca intr-un sandwich, intre un locator
9i
un
al chiriagului inilial are valoare atunci cAnd chiria
contractualdpecaleoplitegteproprietaruluiesteinferioardceleiperceputede.eldela.subchiriag'
subinchirierea
nu il scutegte p.
"rri.iug
de obligaJiite
pe care qi le-a asumat fal6 de locator,
plin contlact'
Un contract de subinchiriere
poate aiecta toate p64iie, inclusiv pe proprietarul care di proprietatea cu
chirie, motiv
pentru care de multe ori se ajunge in instanp'
Figura 5.5
Stratilicarea
drepturilor in urma unui contract de subinchiriere
L
- - - -
l-"4J'3-'Jl{["311 - - -l
I L*"t""il | I I
l-t"""jl l'L*"'"t-
| l---E-.l"' a. I
I Oroprietarul inilialt I I
(Cbiria$ul iniliavsublocalorul)
| |
(subchrnasuD
I
Locatorui I
(Proprietarul ini!ial)
Locatarul l/Locatorul 2
(Chiriagul inif iaVSublocatorul)
Loc tanll2
(Subchiriaful)
Dreptul proprictarului
asupra unei propdedfi
Dreptul chirialului
de folosiottr
$i
posesie
asupra unei proprieti9i
luat:i cu chirie skatificat
Drcptul subchiriagului
Un contract de inchiriere
poate conline o clauzd de i
gi care nici nu are voie si il subinchirieze, mai mult
ca sigur c[ va rezilia contractul.
in schimb, chiriagul care ocup[ un spaliu
pe baza unui contract de subinchiriere
poate sA nu aibe nici unul
5.15
I
i
I
I
I
I
i
I
Capitolul 5
din drepturile conferite chiriagului ini!ia1. Se mai poate, de asemenea, ca delinitorul drepturilor duble de
locator qi locatar
-
(adic6 chiriagul care subinchiriazd) si ofere tot felul de avantaje economice, cum ar fi
permisiunea ca subchiriagul sd subinchirieze la rdndul lui. In felul acesta, contrachrl dilrtre chiriagul inilial
9i
subchiriaqul lui poate conline prevederi care si depdgeascd sfera contractului de inchiriere inilial, ihrd
a-l incElca.
Ratele de acttalizare folosite la evaluarea diverselor drepturi, ce decurg din contractele de inchiriere vor
fi diferite deoarece ele trebuie si reflecte riscurile pe care le comporti. De regul6, dreptul locatomlui
presupune riscur.i mai mici decAt dreptul chiriaqului de folosin!6 gi posesie, fiindcd proprietarul are dreptul
de recuperare a proprietifii, in timp ce dreptul chiriagul de folosinJd gi posesie nu are o valoale terminalI
gi deci nu se poate recupera nimrc. Riscul locatomlui este mai mic
li
pentru cd, odatd convenitd, chiria
este fixd, deci mai puJin afectatd de fluctualiile de pe pia!6, Pe de alti parte, chiriagul igi asum6 mai pufine
riscuri decit subchiriagul, a cirui situalie este nult mai riscanti, deoarece contractul lui de subinchiriere
va avea valoare numai dacb este cedat unu.i alt subchiria$ pentru o sumd mai mare decAt cea pe care o
plitegte subchiriaqul chiriaqului inilial.
Dezmembriminte
juridice
gi limitiri
juridice
Practic, fiecare proprietate imobiliarE este afectate de o servitute de un fel sau altul sau de restrdngeri de
ordin
juridic asupra droptului de folosinJ[, care ciuntesc dreptul de proprietate. Unele servituli sunt
permanente, altele sunt temporare. Evaluatorii au de multe ori de estinat fie valoarea proprietdlii cu tot cu
iervitute, fie valoarea dreptului de servitute insuqi. in unele cazuri, se poate na$te un drept viager care, la
rdndul lui, genereazd diverse alte drepturi parliale. Drepturile de construire cesionabile (DCC) sunt
9i
ele
o altd forml de drepturi parjiale speciale, ndscute prin efectjuridic.
Servitufle
O servitute este un drept imobiliar care conferd dreptul de folosinj5, dar nu de proprietate, asupra unei
pn$ din imobilul proprietarului. Servitulile permit folosirea unei anumite pdrli a proprietdlii imobiliare
intr-un anumit scop, cum ar fi accesul la o alti proprietate sau amplasarea unei relele subterane. Deti
servitulile de suprafaJ6 sunt ce1 mai des int6lnite, existi gi sewitr:1i subterane sau aeriene, pentru
conducte, hrneluri de metrou, poduri. Exist5 servituli care-l pot impiedica pe proprietar sd se bucure de
anumite forme de utilizare a proprietilii, pe care le-ar avea in virhrtea dreptului sdu de proprietate deplini,
fdrd ca prin aceasta titularul dreptului de servitute sd dobAndeascd un drept de posesiune asupra
imobilului, cum ar fi servitulile legate de amenajirile peisagiste sau de falade.
Esie limpede ce o proprietate care se bucurd de o servitute asupra alteia cAgtigd drepturi suplimentare, in
timp ce una care face obiectul unei servituli este o proprietate grevati. Servihrtea care ueeazd a',tanlaje
unei
proprietili se numefte servitute active, accesorie sau colaterale gi ea dd naqtere unei proprietili
dominante, in raport cu proprietatea carc cedeaze gi care se nume$te proprietatea asewiti. Drepturile de
servitute
pot fi conferite pe termen nelimitat sau pe termen limitat
$i
se pot crea tn diverse moduri:
.
Prin conuact intre subiccli de drept privat
o
Prin intrarea in posesiune forlat6 permisd de legislalia localf,
.
Prin expropriere de c6tre organele statului sau regiile de gospodirie comunali
Servitugile de obicei nu se evalueazh separat. Acolo unde evaluatorul se intalneste cu o servitute, valoarea
unei servituli se reflectl in mdsura in care prezenla sau absenla ei modificl valoarea
proprietilii
imobiliare in cauzd. De exemplu, valoarea unui teren apt de a fi construit, dar care nu benefrciazi
9i
de
servih-rlile necesare pentru amplasarea conductelor de alimentare, igi pierde din valoare. Valoarea uner
sewitufi in sine este greu de cuantificat, mai ales pentru ci servitutile rareori fac obiectul unei vAnzEri.
Pentru a estima efectul unei servituli asupra valorii, poate fi folositd comparaJia pe perechi de date, dar
numai dacd existi date credibile despre aceastd piaJd.
in mod normal, un teren construibil dar fdrl un drum de acces care si permiti construirea lui pierde din
5.16
rietate imobiliari si deimembrimintele
acestuia
valoare. O servitute care ar permite intrarea
gi iegirea de pe aceasti parceld izolati ar spori valoarea
parcelei. Sb presupunem cd informaJiile despre piala relevantd ne conduc cetre o valoare de 10.000$
pentru un loc firh acces care si permitl amplasarea unei construcJii' Si mai pre^su ar
nutea dob6ndi un acces rezonabil la el, valoarea lui ar creqte la 30.000$. In acest fel
!11
ar creste cu 20.000$, cu condilia de a i se acorda o servitute cu drept de acces. La se
ajunge
printr-o dubli evaluare, respectiv at6t inainte de a fi dobandit accesul, c6t qi dup[ aceea. A ntr se
uita ia vor trebui luate in calcul qi alte elemente, respectiv cea mai buni utilizare,
gradul de vandabilitate,
ca si alte considerente.
o analizi aseminitoare se poate face gi in cazul unei proprietdli a cdrei valoare este diminuatd de
existenla unei sewituti. Un
treccrc in
scon ecoloeic. inainte de
aloare de
20.000$
pei acru6 de teren, lii
Acum
si presupunem cd pe acest teren apare o servitute ca
pentru ca
proprietitea sd poat6 fi menlinuti, pe termen nelimitat, in starea natura16ln care se afl6. Aceastd servitute
"n
s"op ecologi" poate diminua valoarea unui acru la 3.000$, prin efect direct. Diminuarea valorii unei
proprietali se datoreazd in totalitate servitulii de conservare. De aceea, se recurge la o metodologie de
evaluare
,,lnainte
gi dup6", pentru a calcula reducerile acordate de guvernul federal la impozitul pe venit
unui proprietar care este grevat de o servitute in scop ecologic sau in scopul conservdrii.
Proprietatea viageri
proprietatea
viageri este dehniti ca fiind totalitatea drepturilor de folosin!6, ocupare,
$i
decizie asupra
unei proprietdli imobiliare numai pe durata vielii uzufructuarului. Acesta este cunoscut'
Si
sub denumr-rea
de beneficiar
viager. El are obligalia de a intreJine
proprietatea in buna stare
9i
de a p16ti toate impozitele
aferente pe toatd durata dreptului sdu viager. in cazul unui uzufruct se creeazl doui feluri de drepturi
9i
este posibil ca evaluatorul sd trebuiascd s[ Ie evalueze pe am6ndoud. Primul drept este cel al
uzufructuarului;
cel de-al doilea este drephrl rezidual de reposesiune asupra proprietiJii la moadea
beneficiarului viager. Drepiurile viagere pot lua nagtere in mai multe feluri:
.
Prin efectul lqgii
.
Pdn testament
o
Prin acte de cesiune
De exemplu,
proprietarul deplin lasd prin testament averea imobiliard viduvei sale, dupi moartea acestera
aver"a u.-and s6 revin6 copiilor lor. Viduva dobdndegte astfel un &ept viager asupra averii, devenind
uzufructuar, copiii dobdndind dreptul rezidual de reversiune. Un proprietar cu drepturi depline igi poate
ceda proprietatea unuia din membrii familiei, formuldnd actul de cesiune ln aga fel incdt proprietarul si-9i
pAstreze doar drephrl de uzufruct, cesionarul dobdndind astfel drephrl rezidual de reversiune. AceastA
formull eliminl cheltuielile de autentificare a testamentului dupi moartea titularului, dar poate necesita
evaluarea impozitului pe donalii.
Dac[ proprietatea viager[ genereazl venit, evaluatorul va trebui s[ aprecieze pe ce perioadl se va obline
acest venit,
pe baza duratei de viali din statisticile demografice. Odatii stabilite venitul net din exploatarea
proprietalii gi durata acesteia, se poate aplica rata de actualizare adecvati. Dace
propnetatea viagera nu
aduce venit, evaluatorul poate calcula valoarea ei viitoare, pentru ca apoi s-o actualizeze la dala analizel
Dat fiind faptul ci moartea este certi, dar momentul producerii ei este incert, achraiizarea se face cu o rati
de actualizare fEr[ risc. (Incertihrdinea legatd de momentul decesului poate face necesari folosirea unui
interval de timp exprimat ln ani, ceea ce poate necesita o rati de actualizare mai mare decat cea fEre dsc.).
Rata de actualizare aleas[ depinde de vfusta
9i
de speranJa de via][ a persoanei care deline proprietatea
viaeer[.
6
I acru = 0,4 hectare
7
ln dreptul anglo-saxon
5.17
$i
la drepturile viagere existd varialiuni. O persoanb poate l[sa unei rude o proprietate rezidenlial[
in care
aceasta s[ locuiasci p6nd la sfirgitul vielii, cu drept de reversiune pentru persoana care mo$tene$te, fie Ia
moartea beneficia-lri
t iug"., fie la data la care acesta parase$te proprietatea. lntr-un astfel de caz,
evaluatorul
poate considera necesar si majoreze rata de actualizare, tocmai pentru a compensa
incertitudinei legati de faptul cd uzufirrctuarul
ar putea pArasi proprietatea cu mulli ani inainte de a muri.
Drepturile
de construire cesionabile
(transferabile)
Drepturile de construire cesionabile (DCC), uneori numite
9i
drephrri de folosinJi separabile
(DFS), au
up[-t in stut"l" unite, in sectorul imobiliar, in deceniul al optulea. in canada nu sunt inci rispdndrte.
Un drept de construire
se desP
proprieiarului de teren
P
unui all
alt loc, Unele drepturi !a
a
Pro
agr.icold, fie ca spaliu in aer liber, sau ca cl[diri istor
fonnuli
lo"cale de mediu
gi un inspectorat al constn-rcfiiior. Proprietarilor de teren din
jurisdiclia autoritAlii de
mediu li se acorda dreptuii de construclie,
pe care insl nu le pot fmctifica construind
pe propriile lor
terenuri, dar pe care li pot vinde
proprietarilor de teren din zonele in cale este permis[ construirea-
Aceqtia pot beneficia de drephrl de construclie astfel dobdndit pentru a construi la o densitate mar mare
decdt ar permite reglementirile de sistematizare din zona in care sunt permise constructiile,
O alta situalie, in care drepturile de construire sunt tansferate, derivi din restrdngerea capacitalii unei
regii de gospoderie comuna1l. Sd ludm ca exemplu o localitate in care autoritilile decid suspendarea
ortero, Jon.t-"1ii
pdni la extinderea actualei relele de canalizare sau construirea uneia noi. Inainte de
moratoriu,
unui proprietar de pimAnt i s-a dat aprobarea de a racorda 100 de locuinJe unifamiliale, aflate
in stadiu de proiict, la rejeaua existenti. Un a1t proprietar de terenuri nu a oblinut aceea$i. aprobare
pentru
proiectul sau ae SO de locuinle unifamiliale
9i
va trebui se aqtepte constnrirea noii relele.de canaltzare'
icest a1 doilea
proprietar riscd pierderi financiare dacd nu va putea incepe construclia imediat, astfel incdt
solulia este sa cu*per", de 1a ielllalt
proprietar, dreptul de a-qi racorda cele 50 de locuinle la releaua
existenti.
Degi astfel de drepturi
pot varia de la
jurisdiclie la
jurisdiclie, drepturile de construire cesionabile
,"p,r"rinA, de reguia, o iorml de participatie 1a un bun imobiliar numai atata timp cat sunt legate de
teienul reipectivlCand
sunt vAndie, ele'devin bunuri mobile, ca apoi si redevinb bunuri imobile cand
sunt asociite cu alt teren. Evaluatorii
pot estima valoarea drepturilor de construire cesionabile
prin
tehnicile comparaliei directe numai dacfexist[ suficiente
tranzaclii care si formeze o pia![. Atunci c6nd
informaliile de piald lipsesc, se poate aplica abor
contribuliei
formeazdbaza, iar valoarea adlugatl
p
cesionabile
se va corecta cu costurile administrativ
toatl, cel pulin o parte din cregterea net.l de valoar
fiindcb nimeni nu va recurge la o procedurd atit
rezonabil.
Participafiile
fizice
Participalii1e fiztce ale dreptului de proprietate pot fi oblinute fie pe orizontala fie pe verticalS l4etoda
""a
rnil rerpaoaitd de a crea fragrnenie ale dreptului imobiliar
pe orizontal5 este ce a parcellrii
qi a
comasirii.
Prin parcelare, o intind-ere mare de plmAnt este impir,titi in parcele mai mici, care.sunt apoi
vdndute separat. Prin comasare, se unesc mai multe
parcele mici intr-una mai mare, care astfel capate o
uuioui" ,"p"tiourd valorii
parceielor mici. sd ne i raginim doui terenuri industriale
alaturate, de cate
2000 mp hecare, intr-o zonl in care suprafala ideali
ar fi de 4000 de mp'
Valoarea terenurilor de 2000 mp este de 20.000$ fiecare,
50 000$ Dar
$i
invers'
atunci cdnd
pe pia16 se cauti parcele mai mici, valoarea
mai mic6 Majoritatea
evaluaiorilo;
;osc procedura de evaluare a drepturilor imobiliare
pe orizontala' pentru care se folosesc
tehnicile de evaluare tradifionale.
5.18
Dreptul de proprietate imobiliari gi dezmembrimintele acestuia
Drepturile imobiliare create pe verticali pot necesita o examinare distinctd atunci c6nd avem de-a face cu
vinzare, inchiriere, ipotecare gi alte tranzacgii imobiliare. Cele mai obi$nuite dezmembrlminte ale
dreptului de proprietate imobiliar[ create pe verticald sunt drepturile asupra subsolului gi cele asupra
aerului. Dreptul de subsol este dreptul de a folosi gi de a beneficia de pe urma porliunii subterane a unei
propriet.dii imobiliare. Tetmenul se referd de regul5 Ia dreptul de a extrage minerale din subteran qi de a
construi tuneluri pentru cAi ferate, vehicule n-rtiere gi conducte pentm reteaua de gospoddrie comunali.
Drepturile aeriene sunt drepturi de proprietate asociate cu folosrnla
9i
cr.r dreptul de decizie
9i
de
reglementare al spaliului aerian de deasupra unei proprietlli imobiliare. Ambele aceste drepturi
fragmentare reprezintE dezmembr[minte ale drephrlui deplin de proprietate gi fiecare din ele se sprr.lini pe
conceptul de tridimensionalitate a terenului.
Divizarea pe vertical[ a proprietdlii imobiliare este importanti deoarece progresul tehnologic a schimbat
radical dreptul de folosinlI asupra pamaotului qi, prin aceasta,
$i
criteriile celei mai bune utiliziri.
Rispdndirea construcliilor pe cadre de o!el, a lifhrrilor de mare capacitate, a tehnicilor de excavare a
tuneluriLor de mare adAncime, ca qi tehnologia comunicatiilor au schimbat infhligarea oragelor de astizi.
Pe m6surb de cre$te densitatea constmcJiilor pe unitatea de teren in mediul urban, r6min din ce in ce mai
puline terenuri pentru constructie qi prelul, cum este gi fresc, urcb vertiginos. Aceasti tendinli a sporit
interesul fa!5 de ldrgirea categoriei drepturilor aeriene.
Drepturile aeriene pot fi vindute cu titlu deplin, vanzetorul pdstrtndu-gi unul sau mai multe drepturi de
trecere pentru un anume tip de folosinli, cum ar fi exploatarea unei c[i ferate. Acestea pot fi gi ele
subimpdrfite, ca atunci c6nd, de exemplu" proprietarul dreptului absolut vinde sau concesioneazd numar
terenul sau spatiul aerian care urme azd. a fL afectatrJnei amenaj[ri anume.
Statul este cel care stabilegte regulile dupl care se pot vinde drepturile aeriene, c[ci aceast[ categorie de
drephrri nu existi in mod automat intr-o formd vandabild. in funclie de legislagie, drepturile aeriene pot fi
transmise in mai multe feluri. De multe ori, drepturile aeriene aferente unei proprietili imobiliare sunt
transferate altei proprietili,
situati in aceeagi zoni. construibill din punctul de vedere al planului de
sistematizare. Transferul drepturilor aeriene permite investitorilor imobiliari si modifice densitarea oe
arnenajare a ieritoriului fErI a provoca sihralii nepHcute pentru proprietarii, cartierele sau unitilile
administrative respective. Aceasti practici. demonstreazd importanla auioriFlilor de sisiematizare gi
urbanism, cdrora le revine sarcina de a reglementa regimul de indllime al clidirilor, funcfionalitatea
acestora, retragerea de la aliniament, precum
$i
alie elemente variabile legate de crearea de drepturi
aellene.
Activele financiare
Aspectele financiare ale drepturilor imobiliare au o mare influenfi asupra practicilor din domeniul
investitional. De mare importanli este analiza a doul componente: creditul gi capitalul propriu. Creditele
ipotecare sunt obligafii garantate,
in timp ce investiliile de capital sunt capital de risc. AtAt dreptul de
qroprietate
deplin, dreptul proprietarului asupra proprietilii
dati cu chirie cdt qi dreptul chiriaqutui de
folosinta
9i
posesie asupra proprietetii
luati cu chirie pot fi ipotecate, operaliune prin Care fiecare din ele
se subimparte in componenta ipotecard
Si
in cea de capital propriu. Alte inielegeri de ordin financiar sunt
cele cunoscute sub denumirea de creanp de rangul intdi, datorie subordonati, finanfare prin vinzare gi
inchiriere de citre vAnzltor, ca gi
contribulii de capital prin conso4ii. Cum se repercuteazd tendinleie
manifestate pe piala de capital asupra evaluirii proprietilii imobiliare se va vedea in bapitolul 6.
Bibliografie suplimentarl
American Association of state Highway officials. 1962. Acquisitions
for
Right of way. washington, D.c.
Coruoy, Kathleen. 1981. Valuing the Timeshare Property. Chicago: American Institute of Real Estate
Appraisers.
5.19
Dombal, Robert W. 1981. Appraising Condomtniums: Suggested Data Analysis Techniques. Chicago.
American Instih-tte of Real Estate Appraisers.
Dumfries, chris. 1995. Appraisal of Air Righ*: An introduction, The canadian Appraiser, volume 39,
Book 2: p. 25.
Gunn, Eleanor, and John Simpson . 1997 . Cooperative Apdrtment Appraisal. Chicago: Appraisal Institute.
Keating, David Michael. 1998. Appraising Partial Interests. Chicago: Appraisal Institute.
Kratovil, Robert, and Raymond J. Werner. 1993. Real Estate Law
110'h
edition). Englewood Cliffs, N.J.:
Prentice-Hall.
Land Trust Alliance and National Trust for Historic Preservation. Appraising Easements: Guidelines
for
Valuation of Land Conser-vation and Historic Preservation Easemenrs. 3rd ed. Washington, D.C.:
The Presewation Press, 1999.
Patel, Purushottam H. 1992. Valuation of Air Righ*, The canadian appraiser,Yohtme 36, Book 1: p. 38.
Reynolds, Judith. 1996. Historic Properties: Preservation and the Valuation Process
(2'd edition).
Chicago: Appraisal lnstitute.
Todd, Eric C.E. lgg2. The Ltm of Expropriation and Cpompensation in Canada
(2'd edition).
Scarborough: Carswell Publishers.
Schmutz, George L. Condemnation Appraisal Handbook, rev. and enl. by Edwin M. Rams. Englewood
Cliffs, N.J.: Prentice-Hall, 1963.
west, James W. 1981. Appraisal of Limited Interests
(The), The canadian Appraiser. Volume 25,
Book 3: p. 35.
Wolf, Peter. 1981. Land. in America: Its Talue, Use, and Control.New York: Pantheon'
5.20
PIETELE,
IMOBILIARE,
PIETELE
MONETARE
$I
PIETELE
DE CAPITAL
Termeni importanfi
Acliunile
Apreciere
(cregterea valorii)
Banii
BInci comerciale
Capital de risc
Capital propriu
ConsorJii
Contract de cumpdrare cu plata in rate
Contractele de fidejusiune
Credit (capital imprumutat)
Dividende
Dobdndi
Eliminarea verigilor intermediare
Fonduri de investilii imobiliare
Grad de indatorare
.
Inflalie
.
Ipoteca
.
Ipoteca de rang inferior
.
Intervaluri de rentabilitate
.
Obliga,tiune
.
Piaja de capital
o
Pia,ta imobiliarb
o
Piala ipotecarb secundari
.
Piaja monetarf,
o
Societatea de investilii imobillare
.
Societatea in comandit.i
.
Societatea in nume colectiv
.
Societatea mixti
o
Societatea pe acliuni
.
Sursa iniliald a ipotecii
.
Valorile mobiliare
Introducere
ln cadrul misiunii sale, evaluatorul de proprietlli imobiliare trebuie s6 aibd in vedere gradul de
competitivitate
al proprietilii imobiliare cu alte altemative de a investi banii. Fiecare marft sau serviciu
ure p.opriu sa pia1Z, dar frecare trebuie si concureze
9i
cu alte produse pe care piala generall le consideri
ca o aliemativi la acel produs sau serviciu. Cei care aclioneazl pe piafi
$i
care au dorinfa
9i
puterea de
cumparare necesarl trebuie si se decidi:
r
intre a inchiria un apartament
$i
a cumpira o casd
.
intre a cumpara acliuni sau obligaliuni
$i
a investi intr-o societate de investifii imobiliare
Din aceste motive, evaluatorul trebuie sd fie ln stare s[ inleleagd caracteristicile, avantajeie, sl5biciunile
9i
mecanismele
diverselor pieJe concurente care influenleazi cel mai mult proprietatea imobiliara.
Degi i se spune
,,pialI",
pia,ta monetard nu este organizatl oficial ca Bursa din Toronto. Este mai mult o
operaliune
extra-bursierd cu ajutorul mijloacelor de comunicalie
gi a celor electronice foarte avansate,
pilo i-" comerciangilor li se pun la dispozilie date corecte, de ultim moment, referitoare la tranzacliile
derulate
pe plan nalional
gi intemafional. Dat fiind faptul ci Banca centrall a Canadei regleazl masa
monetari. ea influenteazi activitatea zilnici de tr :aclionare de pe piafa monetara, precum
$i
costurile
(adicd ratele dobanzii) fondurilor de pe piafa monetare. La rAndul ei, piala monetarl influenteazi intr-o
mare mf,surd sectorul imobiliar fiindcd insffumentele ei de finantare pe termen scurt sunt necesare la
sus{inerea sectorului construcliilor
gi amenajirilor imobiliare, aceasLa fiind una dintre modalitiiile prin
6.1
rl
I
Capitolul6
care disponibilitatea gi costul banilor regleazd volumul
qi ritmul activitilii din sectorul imobiliar.
Piala de capital reflecti interacliunea dintre cumplrdtorii
gi vdnzitorii care schimbf, intre ei instrumente
monetare pe temen lung sau mediu. De regul6, aceste instrumente ajung la scaden!5 in nai mult de un an
si Dot fi:
Cele doud surse de capital
pentru domeniul
imobiliar sunt piata monetara,
prin
instrumente monetare pe termen scurt,
gi piata
de capital, prin
instrumente monetare
pe
termen lung.
Depi aclir.rnile sunt elemente ale pielei de capital, ele sunt investilii de capital, fere scadenlA f1xa.
Diferenla dintre pielele moneLare
9i
pielele de capital nu este foarte precis conturati, fiindci ambele
presupun tranzaclti cu fonduri pe termene variate
gi sunt surse de capital pentru toate activitelile
economice, inclusiv pentru domeniul imobiliar.
Pe pielele monetare
$i
pe pielele de capital, intre diversele instrumente de plasament se pot observa relalii
care derivd din diferenlele dintre ele in ceea ce priveqte rata dobdnzii, scadenlele
9i
riscurile investilionale.
in mod normal, o persoani care investe$te intr-un instrument pe termen lung lgi asumd un risc mar mare
decdt o persoani care investegte intr-un instrument pe termen scurt. Acesta este motiwl penhx care
instrumentele pe termen lung oferd randamente mai mari. Situalia este cunoscuta sub denumirea de curba
normalE a randamentr-rlui gi este ilustratd ln graficul de 1a Figura 6.1. Dar uneori raporhrl se inverseazd. in
perioadele de inflalie mare, investitorii evita se se angajeze pe termen lung, temdndu-se ci dobdnzile din
ce in ce mai mari le vor diminua capitalul, aga ci preferd sd igi plaseze banii in instmmente
pe termen
scurt. Banca centrall a Canadei, insl, vr6nd sd combati inflafia, majoreazd ratele dobAnzii, dar numai pe
un termen limitat, adici numai atat cat se stopeze avdntul inflalionist a1 investitorilor. Ca urmare, se poate
inHmpla ca randamentele pe termen scurt din timpul acestor perioade de inflalie s[ fie mai mari dec6t
randamentul pe termen lung, caz in care se vorbeqte despre o curbi inversd.
Figura 6.1
Curba normali a randamentului
Perioadl de inflatie mici
l|!qt'*
Perioadi de inflatie mare
6luni
___L
lan 18 funi 2 ani
Durate
1ov"-
I
(!
8%F
ol
E
ev"l
4y"l
4'6%
2V"
.
Obligafiuni (garantate gi negarantate)
.
Actiuni
.
Ipoteci
o
Contracte de fidejusiune
6,2
Piefele imobiliare, piefele monetare
ti
piefele de capital
Timp de mul1i ani, evaluatorii
9i
alli specialigti cale s-au ocupat de investilii1e imobiliare au dezbIhrt
pe
temi asemdnarii rentabilitalii iou"riiliilot imobiliare cu rentabilitatea din alte sectoare, mai ales cele din
domeniul valorilor mobiliare aferenie proprieti{ii imobiliare,
9i,
dac6 da, in ce misurf,. Fenomenul de
transformare
in valori mobiliare a investiliilor imobiliare a fost insolit de evolulia unei piele de capital
fomate din patru compartimente
(ve ziFigura 6.2), care a dus la schimbdri structurale ale pielei de capital
pe latura de finanJare a proiectelor imobiliare. Prelurile de tranzaclionare a acliunilor reprezentend active
cotate la bursl reflecti tranzacfiile continue de pe piala valorilor mobiliare. Cotarea acliunilor de pe
pieleledeactivitateadepepieleleactivelorpublice.-Inmomentulde
ta6, aceas
tatele unite decat in canada, unde preponderenJi au pielele
secundare
icipalii la capital, titluri de valoare
garantate prin active'
precum gi capital
propriu, prin intermediul fondurilor de investilii in proprietdli imobiliare
(REIT).
Cotarea in funclie de inleresul invesritorilor
are atdi avanlaje, cit
9i
dezavantaje, in comparalie cu
formarea
prelului bunurilor imobile in funclie de interesele beneftciarilor. Ca rezultat rentabilitalile unora
din investiliiie imobiliare incep sb fie strdns legate de rentabilitilile investilionale
de alti facturi decdt
imobiliard. in orice caz, domeniul imobiliar este u sector economic de sine stdtitor, nu doar o alti
categorie de active. De aceea, valoarea
propriet[fii imobiliare depinde de performanJa ei, nu doar de
comportamentuI
investitorului.
Figura 6.2
Piala de capital
pentru investifii ln domeniul imobiliar'
cu cele
Patru
cadrane al sale
Rela{ia cu procesul de evaluare
Diversele instrumente ale pielei monetare
9i
ale pielei de capital la care se referl acest capitol nu trebuie
vaztte Qa
elemente izolata Toate se intrepdtrund, se influenleazd reciproc ca rentabilitate
9i
dau nagtere
migcarilor de pe aceste piele. Anumite
"ot
1ii,
"u-
sunt cele de la sftrgitul zilei
9i
cele ale obligaliunilor
canadiene, sunt cele cire dau tonul. Dupi ele se orienteaze comercianlii
9i
investitorii, ale c[ror
plasamente impriml
9i
ele anumite niveluri ale ratelor
9i
ale vitezei cu care au loc schimbdrile de pe toate
pielele monetare.
in domeniul imobiliar, sectorul constrr-rcfiilor
gi amenajlrilor imobiliare recurge la fonduri pe termen scurt
gi mediu, al clror cost influenleazi in mare mdsurl fezabilitatea economici a unui proiect. Deoarece
inanllrile de acest gen sunt cotate pe baza unui curs fluctuant
qi deoarece cheltuielile aferente sunt legate
6.3
de un anume indice, respectiv de rata de baz[ a creditelor acordate de bdncile comerciale, calcularea
costurilor
qi a bugetului necesar unui proiect necesit[
previziuni ale evoluliei ratei dobAnzii pe toatd
perioada pdn6 la finalizarea
proiectului. De aceea este at5t de important ca evaluatorii sd fie familiarizali
cu pielele monetare
gi cu modul in care functioneaz6 acestea
Abordarea
prin compara,tie directi
Atunci cdnd creditul ipotecar este accesibil la dobdnzi moderate, pielele imobiliare funclioneazi
liber-
C6nd aceste fonduri sunt greu sau imposibil de oblinut, piala se blocheazd. Ratele mari a1e dobdnzii, ca
antidot al inflaliei, duc la dezintermedierea in sectorul caselor de economii
9i
al asigurdrilor' cdci
imprumuturile
ipotecare scumpe gi greu de procurat
lin
piala in loc, ceea ce li determina
pe cei interesali
si gAseasca aranjamente financiare altemative sau sa recurgA la forme nu tocmai
"ortodoxe"
de finan,tare,
pentru a menline un anumit volum al vAnzdrilor.
oriile de risc
hanzacfie imobiliard comportb un anumit risc. De exemplu creditoml accepta riscul ca debitorul s5 nt
eze imprumutul. Proprietarul accepti riscul ca, la expirarea contractului de inchiriere, chiriaqul sd nu-
cei ce cumpdra l,ocuinge acceptd riscurile legate de eventualele vicii ascunse la elementele constructive
nu sunt la vedere, dar
Ei,
pe o scard mii targ6, riscul ca valoarea proprie idJilor imobiliare din zona respectivi
sau sI scad6. Cu cat gama probabilitdlilor se lbrgegte, cu atat cre$te
9i
riscul; ca urmare,
pentru a atrage investiiiile hebuie se creasci proporiional cu riscurile.
categorii de risc ce pot afecta o investifio sunt:
de piafn
Riscul ca venitul net din exploatare sd fie influenlat de schimbdrile de pe piaf6, ca de
modificdri ale cererii si/sau
ofertei
uftnare
q:
r tipului de proprietate imobiliard
.
Iocalizdriiproprietdfii
r fazei ciclului de afaceri in care se afl6
financiar
Riscul legat de nevoia de a apela la credite pentru finanfarea unei investifii
(de ex neplata la
plata antiipati, condifii contrachrale de finanlare care nu fac fald fluctr-raliei dobAnzilor)
.
volumului creditului
o tipului de credit
Cq urmare a:
piefei de capital
Riscul ca valoarea de piap sd fie afectatii de schimblri ale pielei de capital, cum ar fi rata
rentabihtegi creditului ipotecar, rata rentabilitdlii capitalului propriu, rata
_rentabilitdfii
totale
(datoritd
modifrcirii ratelor de rentabilitate ale creditului ipotecal
$i
capitalului
propriu) sau
de capitalizare totald
9i
terminald
(din cauza modificirii ratelor rentabilitd{ii totale)'
urmare
q: .
schimb6rii nivelurilor ratelor dobdnzii
.
schimb6rii accesibilitdfii capitalului
(a6t ptin cledit ipotecar, cat
$i
prin capital propriu)
.
ratele de rentabilitate ale altor altemative de investifie
inflafiei
(al diminudrii
puterii de cumPtrrare)
: Riscul ca o situalie inflalionisti nea$teptatA sa determine pierderea puterii de cump6rare a
de numerar dia exploatare
5i
din valoarea terminali
Ca urmare a'. .
orevederilor contractelor de tnchiriere, menite si protejeze do urmerile inflafiei
6.4
vandabiutntii
(lichiditnlii)
: Riscul constand in dificultatea de a transforma o investilie imobiliari in ntunerar, Ia valoarea
pia!6, intr-un timp rezonabil
Ca urmare a. .
inehciengei pielei imobiliare
de mediu
: Riscul ca valoarea de pia!6 a proprietalii imobiliare sd fie afectatd de zona in care se afld
Cq urtlsre a: . probabi[t[lii unor pericole de ordin sanitar
. cheltuielilor pe care le-ar uecesita inldhuarea acestor pericole
.
fenomenelor naturale adverse
(cutrel-rure, intemperii)
legislativ
Riscul ca prevederile legale in vigoare si afecteze valoarea de pial6 a
ProprieElii
Caurnare
a: .
modihclrilor legislaliei fiscale
.
legislaliei de mediu
.
modif,rcdrilor reglementdrilor de amenaj are a leritoriului
.
dificultdtii de a obfine autorizalia de construclie
de management
: Riscul ca echipa de conducere se nu fie in stare sd atingd obiectivele stabilite pentru respecti
proprietate imobiliard
urmare a'. .
competen{ei echipei nranageriale
o
tipului de proprietate (de ex. marile complexe cometciale necasiti un management
complex decdt depozitele de mfufud)
Fiecare din aceste categorii de risc poate exercita o influenfE asupra unei proprietd{i imobiliare, separat sau
diverse combinaJii. De exemplu schimbdrile de legislafie fiscald (riscul legislativ) pot conduce la schimbiri
ii de capital necesare
(riscul piefei de capital) sau o inflalie neagteptata (riscul de inflafie) poate duca
ratelor dobdnzii la credilele ipotecare
(riscul pieFi de capital).
imobiliare comparabile din abordarea prin venit trebuie sd prezinte acelagi grad de risc ca
supusa analizei, deoarece riscul este un criteriu in alegerea ratelor de capitalizare
$i
de actualizare.
pe
piala proprietililor imobiliare cu destinalie locativ[, vAnzitorii sunt deseori obliga]i s65i recupereze
banii prin credite ipotecare la valoarea qi cu dobdnzile
pe care
$i
1e pot permite cumplrdtorii. Daci
v6nz[ii1e se circumscriu unor credite ipotecare cu o rati mici a dobAnzii, neexigibile la data vanz5lii,
trebuie
g6site surse de finanlare ipotecarl secundare fie de la vanzetori, fie din alti parte. Cdnd este vorba
de proprietali imobiliare comerciale mari, de calitate deosebitl, cumpirAtorii care sunt in stare sA le achite
in lntrigime in numerar vor avea intotdeauna intdietate pe pial[, iar ei
$tiu $i
se prevaleazd de acest lucru.
Aceasta elimind cumpdritorii care au nevoie de credit ipotecar, ceea ce face ca aceste credite se devinA
insuficiente
$i
scumpe, ba chiar oferta de credite s[ disparl cu totul pentru segmentul de proprietili
imobiliare comerciale de categorie medie
$i
pentru cele modeste. RaLa mare a dobdnzii, ca metodl de
combatere a inflaliei, duce la restrdngerea sferei imobilelor comparabile care s-ar putea folosi in analiza
prin comparalie directi.
in astfel de situafii, este nevoie de rate ale dobAnzii foarte reduse pentru a permite accesul la creditele
ipotecare, fiindci trebuie sd existe un raport corect lntre diversele rate monetare. De exemplu, dacl
dob6nzile la certificatele de depozit la bincile comerciale igi menlin o marji mare fa!6 de dobdnzile la
titlurile de stat cu rdscurnpdrare pe termen scurt, majoritatea celor care doresc si econo:niseasci vor
preferea se i$i plaseze banii in fonduri de invesiilie
pe piala monetar[ decat ln case de economii sau binci.
Dar aceqti bani nu vor mai fl accesibili pentru creditele ipotecare.
Fluctuafiile
monetare brugte gi ratele imprevizibile a1e dobAnzii sunt factori negativi care lncctillesc
activitetile de creditare ipotecard gi activitatea de investilie in domeniul imobiliar. In astfel dc condilii,
institujiile de credit sunt nevoite sl aibi suficiente lichiditnli
qi si-qi investeasci banii de care dispun in
instrumente de credit de bunl calitate,
pe termen scurt,
$i
mai pulin in credite ipotecare
pe termen lung
9i
cu rat6 fixd a dobdnzii.
Abordarea
prin venit
Analiza prin venit este o analiz[ anticipativd. Valoarea se poate exprima ca fiind valoarea actuall a
veniturilor viitoare anticipate, cu ajutorul actualizirii acestor venituri. Unul din elementele cheie este
alegerea unei rate de actualizare corespunz dtoare. Existd pdrerea ci aceasE ratd este costul mediu
ponderat al creditului ipotecar gi a1 capitalului propriu plasat in investitia respectivi. Condiliile severe de
creditare dau naqtere unei concurenle acerbe pentru capital gi unor rate a1e dobAnzii mari, in timp ce
condiliile de creditare favorabile detensioneazd
piala qi tind sd modereze ratele dobdnzii. Astfel de
modificiri afecteazd nivelul ratelor de capitalizare.
Degi rata de capitalizare poate fi un element important al evaludrii, previziunea beneficiilor ce s-ar putea
obgine dintr-o Gvestilie nu este mai pulin importanti. Orice investitor cautd sd obline anumite venituri pe
parcursul exploatdrii investitiei qi speri sl se aleag6 cu un cdgtig in momenhrl instrdindrii bunului ln care
a investit. Aceste beneficii sunt influenlate in mod vldit de condijiile pielei monetare, mai ales de inflalie.
previziunea
beneficiilor v.iitoare trebuie sd se lsazeze pe cele mai pertinente informa{ii ce pot fI oblinute
despre piala imobiliarS, pia{a de capital
$i
piata monetard
qi pe metode de calcul logice
9i
adecvate.
Abordarea
prin cost
Activitatea care se desfdgoarl pe piala monetar[
9i
pe cea de capital este foarte importante in abordarea
prin cost, fiindci evoua celor dou[ pie,te afecteazA valoarca terenurilor, estrmdrild de cost
9i
deprecterea.
Yalorile terenului
Orice proprietar de pamant care doregte s1-1 vAnd6 igi calculeaz[ mai intii cheltuielile ocazionate de
delineiea icestui bun, respectiv de plata serviciului datoriei gi a impozitelor. Este limpede cd orice
cregtere a ratei dobanzii 1a creditul va determina
gi o majorare a serviciului datoriei aferent a creditului
ipoiecar. Autoritalile administrative locale suport6, la r6ndul lor, cheltuieli in creqtere penfit creditele la
care apeleazl in vederea asiguririi serviciilor de gospodirie comunala, ceea ce duce la marirea
impozitelor
pe proprietalea funciar6.
Devizul
pentru
ca un deviz sd fie intocmit corect trebuie
previzionai nivelul ratei dobarzii
pe perioada construirii
obiectilrrlui. Multe proiecte imobiliare sunt atiit de mari, incat este nevoie de doi - trei ani pentru a
temina construc,tia, pentru a asigura ocuparea integrald a clddirii
5i
a atinge un nivel stabilizat de
exploaCare.
pentru
a finanla u"".t" op"tuji*i, se recurge la fonduri din imprumuh.rri
pe traza unor
co-ntracte cu o rati a dobdnzii variabiiE, in func{ie de un indice, cum ar fi rata de bazL a dobinzii 1a
creditele acordate de bincile comerciale.
Deqi unele credite includ un plafon gi un prag al acestei rate variabile, contractul de credit de cele mai
muite ori nu impune limite. AvAnd ln vedere faptul cd dobAnda la creditele pentru construc,tii.este
unul din
cele mai mari costuri indirecte din sectorul construcliilor, estimarea corecti a dobdnzii necesiti o
previziune pe termen lung a evoluliei ratei dobAnzii. Faphrl cd ratele dobanzii sunt fluctuante
$i
influenlate de politicile monetare ale Bdncii Centrale face din previziunea pe termen lung o sarcinl
dificila, dar necesara. Costurile de construclie directe, cum sunt cele cu fo(a de muncd
qi cu materialele,
sunt
qi e1e influenJate de fluch.raliile ratei dobdnzii. Creqterile de preluri cauzate de ace$ti factori sunt
cunoscute sub denumirea de inflalie prin creqterea costurilor.
Deprecierea
Denrecierea este de multe ori definiti ca fiind diferenla dintre cost gi valoare. ln perioadele inflalioniste,
cand cresc bmsc costurile banilor, cresc gi costurile de construclie. Drept urmare, cosh-r1 unei clddiri din
care se scade deprecierea cregte substanlial.
La proprietalile imobiliare generatoare de venit, cum sunt cele de inchiriat, ritmul de cre$tere al
veniturilor este deseori mai lent decat cel in care cresc cheltuielile de exploatare, ceea ce duce Ia
diminuarea venitului net. in acelagi timp, ratele de capitalizare cresc ca reaclie la cregterea ratei dob6nzii.
Aceasta duce la o scidere a valorilor de investilie, in timp ce costurile de inlocuire cresc6nde fac ca
deprecierea sa creasce qi ea simlitor. La alte tipuri de proprietdli generatoare de venit, cum sunt centrele
comerciale
qi clddirile de birouri, condiliile contractelor de inchiriele pot duce la cregterea treptata-a
chiriei sau la o chirie adiliona16 care sI acopere sau s[ depdgeascd crefterea cheltuielilor de exploatare. In
astfel de cazuri, deprecierea nu sufere o crettere cauzat6 de inflalie.
Pie{ele imobiliare
Cei ce cumpbr[
9i
cei ce vdnd diverse tipuri de proprietate imobiliard se interrelajioneazA pe segmente
diferite
qi din motive diferite. De exemplu, pielele imobiliare se impart in categorii in funclie de tipul de
proprietate
9i
de gradul de atractivitate al acesteia fald de divergii participanli pe pia!6. Fiecare piale
specificl unui anumit tip de proprietate imobiliard se subdivide mai departe in subpiele, in funclie de
preferinlele cumpiritorilor gi ale v6nzitorilor. Capacitatea de a distinge lntre aceste diverse tipuri de
piele imobiliare inlesnegte studierea 1or.
Toate tipurile de pia,t.d imob.iliar6 sunt influentate de comportamentul, motivaliile
$i
interacliunea dinhe
cumpdrdtorii
gi vdnzdtorii de bunuri imobile, care, la rAndul lor, sunt determinate de factori sociali,
economici, administrativi qi de mediu. PieJele imobiliare pot fi studiate ln funclie de caracteristicile lor
geografice sau concurenfia1e, de cerere
$i
ofertE, toate acestea avAnd legAturd cu condiliile generale de pe
piala imobiliard in intregul ei.
Identificarea
$i
interpretarea caracieristicilor
pielelor imobiliare
lin
de o abordare analiticd. Pentru a
rlspunde la intrebdri despre pia,ta imobiliard
pi subdiviziunile acesteia, evaluato rii analizeazd. gradul de
utilitate sau raritatea propriet5lilor imobiliare, dorinla de a achiziliona qi puterea efectivi de cumpdrare a
celor ce urmiresc sd dob6ndeascl drepturi de proprietate imobiliarl.
Caracteristicile
piefelor imobiliare
Eficienla unei piele se bazeazS. pe capacitatea de a anticipa comportamentul cumpAratorilor
$i
al
vdnzdtorilor, ca gi pe caracteristicile produselor comercializate. Pielele imobiliare difere mult de celelalte
pieJe de bunuri qi servicii. Ele nu au fost niciodat[ considerate ca fiind piele eficiente
(vezi Tabelul 6.1),
Tabelul 6.1
Comparafie intre
pie{ele eficiente
Si
piefele imobiliare
Piefele eficiente
Bunurile
gi serviciile sunt, in genere, articole
omogene, cars se pot inlocui uqor unul cu celalalt.
Calitatea bunurilor
gi serviciilor tinde si fie
aproape uniformd, astfel incAt preiurile sunt relativ
mici
gi stabile.
Mulfimea participanlilor de pe aceste pie,te creeazA
o atmosferl concurenliali, liber6, nici unul din
acegtia nedelin6nd un segment de piaJi at6t de
mare incdt sl influenleze in mod direct gi
mdsurabil preful.
Piefele imobiliare
Din punct vedere fizic, nici un lot de teren nu ste
identic cu altele.
Prelurile nu sunt mici.
De obicei numlrul celor interesali s[ cumpere sau
sd v6nd[ un anumit gen de proprietate imobiliar5,
la un rnoment dat, intr-un anume interval de pre!
gi intr-un anume loc, este destul de mic. Un
singur cumpiretor sau vSnzdtor poate influenJa
cererii si,/sau a ofertei.
6.7
Canitolul 6
O piali eficientf, se autoreglementeazd. Puline sunt
restricliile impuse concurentei deschise
9i
libere de
pe aceste plerc.
Cererea
gi oferta nu sunt niciodatd sever
dezechilibraie,
piaq redobdndindu-;i
repede
echilibrul
grajie concurenlei.
Pielele imobiliare sunt supuse multor
reglementlri emandnd de la entit5li private sau de
surt.
Cererea gi oferLa sunt considerate factori
ocazionali, iar prelul
-
rezlltzt al interacliunii
dintre aceqtia. Schimbdrile de preluri sunt de
obicei precedate de schimbdri ale activitd,tii de pe
aceasti piaJ6. Cererea
gi oferta se pot schimba
brusc in perioadele de inactivitate sau de
activitate intensA.
Nu intotdeauna cumpdrdtorii
9i
vdnzdtorii de
proprietdli imobiliare sunt bine informali.
Cumpdrdtorii
gi vdnzdtorii nu se reunesc
pnntr-un
mecanism oficial.
Proprietatea imobiliarl este un bun de folosinli
indelungati, iar ca investilie,
poate fi relativ
greu
de comercializat
qi de transformat in lichidi6{i.
oferti, oferte
gi vAnzirl
Cumpdritorii
gi vdnz[torii se reunesc
printr-un
mecanism de piali organizat, cum este Bursa din
Toronto. Vdnzdtorii
pot intra
9i
ieqi ugor de pe
pia!6, in funclie de cerere.
Bunurile sunt consumate
pe loc, oferite imediat
9i
u$or de transportat dintr-un loc ln altuI.
in anii
asupra
de valoare
(numit Privire
1
ile al cAror
obiect
,
au dus
are fald de
rrecur.
ecti cu cerinlele unei rate de reniabilitate
De aceea'
"rr-pa.ato.o1
"ur"
va inlelege in ce consti ineficienla
pielei imobilia"re va
$ti
cum s6-9i asigUre un
grad de
r"otabilitut"
-ai
mure, un venit relativ stabil qi cum s6 se apere de divergi factori, mai ales de inflalie.
Analiza
pielelor imobiliare umereite mo
aceaste
piali, ca reaclie la caracteristicile
valoarea. Peotru aceasta, este nevoie de
asumarea de cltre evaluator a rispunderii fali de cei
l1 prezinti in aminunt analiza pielei imobiliare.)
Ciclurile
imobiliare
ciclurile economice
gi ale proprietiiii
. Pe masurd ce se relansa economia,
nt de bunuri si servicii. in astfel de
netara
$i
de alte pnrghii pentru a lncetini ritmul
economiei, tlrept care apare o recesiune.
c6nd statul a vrut sa lnvioreze economia, sectorul economic ales invariabil pentru a stirnula economia a
6.8
fost domeniuL imobiliar, mai ales construclia de locuinle.r S-au intocrnit suficiente
programe de creditare
cu dobdnzi moderate, programe ce, de multe ori, au necesitat modificarea prevederilor legale referitoare la
creditul ipotecar, a legii locuinfelor, a atribuliilor Societilii Creditului Ipotecar
9i
a Locuinielor, sau a
formulelor de asigurare aferente acestui tip de credite, pentru a-i convinge pe posesorii de capital si
participe. Dati fiind cererea mare de locuinle,
programele au fost int6mpinate cu satisfaclie
9i
s-a
iezvoltat constructia de locuinle, ceea ce a creat locuri de muncd in toate ramurile economiei. Fabricanlii
de materiale de construc{ie
$i
de instalalii (inc[lzire, apd/canalizare
gi electrice), fabricile de vopseluri,
mobili, obiecte casnice gi de alte bunuli gi-au mdrit gi e1e cifra de afaceri. Economia
$i-a
revenit in cele
din urmd, moment in care a inceput sd se accelereze inflalia, ciclul reluAndu-se de la capit. Ahrnci cAnd
programele de asigurare gi de garantare a creditelor
permiteau accesul 1a capital pe termen lung qi Ia
iosturi reduse, domeniul imobiliar a prosperat, permildnd economiei, in ansamblul ei, si se dezvolte.
Un ciclu economic mai amplu (Figura 6.3) influenleaz[ ciclul proprietdlii imobiliare, la fel ca
9i
ciclurile
demografice
gi cele de afaceri. Pe misurd ce se dezvolti economia, se intensificl
Si
concurenta pentru
capifal, cresc costurile bunurilor gi serviciilor, dar
9i
inflalia. Cind se ajunge in aceasti fazd, Batca
Centrald lncearci si combatd inflagia prin misuri monetare gi de creditare mai restrictive, pdnd c6nd
economia iEi incetinegte ritmul de cregtere. Atunci se reduce cererea de fonduri, scad ratele dob0nzilor, .iar
condiliile economice devin suficient de stabile pentru a permite activitdlii economice sd ia av6nt. Atunci
cdnd aceste cicluri economice se succed din ce in ce mai repede gi sfera 1or este din ce in ce mai mare, se
schimb6, la fel de rapid qi de radical, qi condiJiile activitilii economice qi monetare. Aceasta duce la
aparilia unui mediu economic neprielnic investiliilor
pe termen lung
Pozilia unei piele imobiliare in interiorul ciclului ei (vezi Figura 6.4) depinde de mai mulli factori:
.
Oferti
.
Cerere
.
Gradul de neocupare
.
Chirii
.
Rate de capitalizare
.
Cererea din partea investitorilor
Primii
patru factori se leag[ de piejele spaliilor imobiliare, in timp ce ultimii doi factori sunt in funclie de
pielele financiare. Tendinlele de pe pielele imobiliare se pot cuantifica prin interactiunea mai multor date
statistice conexe referitoare la piali:
o
Ratele de neocupare
.
futmul de cre$tere a chiriilor
.
Ratele de capibalizare
.
Modific[rile de preFri pe piala inteme
.
Modificdri a1e ofertei
Atunci cdnd cre$te rata de neocupare, vor scidea chiriile
gi vor cre$te ratele de capitalizare; atr.mci cAnd
raLa de neocupare scade, vor cregte chiri.ile
$i
se
yor
micaora ratele de capitalizare. Pielele imobiliare
rcaclioneazl cu o oarecare intArziere, determinatl de timpul necesar participanlilor de pe aceasti piafi sd
ia act de ceea ce se intimpld. Ratele de neocupare, una din informa,tiile statistice cel mai ugor de gisit,
poate lncepe sI descreascd, dar chiriile nu se vor schimba pAnd cdnd aceastl descre$tere nu este sesizaid gi
de piaja imobiliara. Tot astfel, ratele de capitalizare nu se vor schimba p6ni cdnd tendinta inregistratl de
chirii
(9i, deci, de posibilul venit brut pe care il poate produce o proprietate imobiliard) nu devine cert5.
in deceniul trecut, ceea ce s-a numit
,goua
economie" promitea sl elimine, sau mlcar si netezeascl ciclul
economic tradijional de expansiune, coniraclie, recesiune
gi revenire. Gestionarea stocurilor cu ajutorul
tehnologiei informaliei urmirea si nu perrniti producjiei s6 devanseze prea mult vdnzdrile qi, in felul
t
in
larile
in curs de dezvoltare gi in
Frile
care trec de la o economie cenhalizati la economia de piafi, incurajarea proprieteli
locative personale a fost considerati o formtr de stabilizare a economiei
$i
de stimulare a aparifiei clasei de mijloc.
6.9
l
acesta, si sporeascl eficienla ln exploatarc a intreprinderilor din industria prelucrItoare. Dar ceea ce s-a
intdmplat la finele deceniului trecut gi in a doua
jumitate
a anului 2001, respectiv pr[bugirea stocurilor
tehnologice, a demonstrat ci aceste speranle au fost supraoptimiste, dar cd se pot obline sporuri de
p.oductiuitute prin foiosirea mai largi a tehnologiei inforrnagiei. indeobqte se recunoa$te cd Intemetul
ieduce costurile de tranzactionare, elin.rinAnd verigile intermediare, iar pe piala imobiliard ajut6nd la
eliminarea decalajului dintre ciclul ratelor de neocupare, ciclul chiriilor gi ciclul ratelor de capitalizare,
atdt de strdns legate intre ele.
Evaluatorii imobiliari trebuie se
Stie
in ce pozilie se afll piala imobiliard in cadrul ciclului ei, fiindci sunt
lucrdri de evaluare care predominl intr-o anumiti etap6 a ciclului, de exemplu:
o
Evaluarile solicitate in legdfurl cu confrscarea bunului ipotecat, cu falirnentul sau cu
contestaliile la impunere sunt nrult mai frecvente in perioada de contraclie sau de tecesiune a
pietei.
Ciclurile imobiliare si
ciclurile economice
25
24
2tr
22
21
20
19
18
17
16
l5
13
12
I Cresterea
produsului intern brut (Yl)
m Rentabilit6!ile
proprietelii imobiliare (Y2)
1988 1989 1990 1991
M,2 1A,9 M,a 2,5
a,7 5,9 I,B 1,5
-25
'24
23
22
'21
-24
-19
- 18
-17
16
- 15
-13
-12
11
10
-s
-8
-l
-6
-5
-1
-3
-2
-1
10
8
I
6
5
4
3
2
1
0
!996
1992 1993 1S94 1995 1996 1997 1998 1999 2000
-0,3 -5,7 -6,4 3,6 4,6 8,5 20,1 15,6 9,9
2,6 4,4 6,8 3,6 4,5 5,0 3,'l 8,1 7
'1
1999
1986 1987
12,1 12,4
imobiliare
produsului 4,O 11,4
intem brut
Russel
6.10
Evaluiritre solicitate in leg[turi cu finanlarea imobiliarl sau cu tranzac]iile imobiliare clasice
sunt mai frecvente in por{iunea de curbd ascendentf, a ciclului, respectiv atdt in faza de revenire,
cat
$i
in cea de expansiune.
Mu19i clienli solicitl evaluiri in scop consultativ in momentele de expansiune sau contraclie din
apropierea perioadei de vdrf, cind este cel mai oportun sd vinzi o proprielate imobiliard cu grad
mare de siguranfd.
Figura 6.4
Ciclul imobiliar
Expansiune, respectiv
cre$terea cerenl,
conconitent cu
Declin, respectiv cerere
dar in descre$tere, corconitent
cu cregterea gradului
dezvoltarea
constmcfiilor
de neocupare
Recsiunea, respectiv
sciderea cererii, dar
$i
a gradului de neocupare
Revenire, respectiv
cererea incepe si
creasci, iar gradul
neocupare si scadi
Tot astfel, investitorii imobiliari vor si gtie cand se pistreze o proprietate imobiliarl
9i
cdnd s[ o vAndd,
cAnd sd incheie un contract de lnchiriere pe termen lung sau pe termen scurt, cAnd sl menlind chelhrielile
la minimurn
qi cAnd sI investeascl in renovare gi reamenajare. Aceste intrebiri, dar gi altele, necesiti
elaborarea unei opinii asupra fazei in care se afl[ ciclul proprietdlii imobiliar.,
Pietele monetare
Plr{i1e care participd la o tranzaclie economic6 ajung la un acord asupra valorii bunului sau serviciului
luanzacijonar, valoarea acestuia exprimAndu-se in bani. NoJiunea de bani este greu de definit, intre
economi$ti circuldnd mai multe definitii dar, indiferent dacl masa monetare este definitd ca numerar
(bancnote qi monede metalice) sau ca monedi scripturald sau ca ambele, valoarea acesteia este influenlati
de gradul ei de disponibilitate. Degi existi relalioniri bine stabilite, ele depind de cursurile de schimb
fluctuante inhe diversele monede nalionale gi de circulalia rapidl a fondurilor libere.
Raportul dintre cerere
gi ofe(i determind costul sau
prelu1 banilor. Cdnd sunt bani din belqug, prefuile scad;
c6nd banii sunt putini, prelurile urcf,. Prelul banilor este
exprimat de rata- dob6nzii, adici cdt te costl ca sa
imprumuli bani. In domeniul imobiliar, ratele dob6nzii
sunt foarte importante prin aceea cd cele mai multe
investilii sunt fEcute printr-o combinalie de fonduri imprumutate
gi fonduri proprii. CAnd cererea de bani
este mare
gi oferta este mici, cresc costurile capitalurilor sau ratele dob6nzii. Aceste rate mari ale
dobdnzii, care sunt componente ale ratelor de capitalizare
gi de actualizare aplicate in scopul evalulrii,
influenJeazd diversele tipuri de valoare ale proprietilii imobiliare.
intre bani
$i
alte mtufuri aflate la oferti existi o diferenld in formula de formare a prefului. Cererea de
bani este rezultatul acliunii forlelor economice. Cantitatea de bani disponibili pentru credite depinde de
in Canada, masa monetard este reglementata
de Dolitica de credite a Bdncii centrale a
Canadei. de oolitica fiscald a l\4inisterului
Finanlelor gi de raportul dintre cerere gi ofert6.
6.Ll
I
nivelul economiilor, care reflecti acumulArile realizate de persoanele particulare, de persoanele
juridice gi
de autoritSli, atdt nalionale cAt
9i
striine.
Economia decide cAli bani se economisesc, dar cantitatea de monedd canadiand se supune reglementirilor
Bincii Canadei. Banca are calitatea de a reglementa nivelurile generale ale ratelor dobdnzii, ceea ce are
influenll asupra ratelor de actualizare gi ratelor de capitalizare de care se folosesc evaluatorii imobiliari.?
Accesibilitatea locuinlelor este influenJatd, in mare parte, de ratele dobdnzii practicate la creditele
ipotecare. De exemplu, cre$terea cu un singur procent a ratei dobanzii, de la 7%,' la 89/o, la un cledtt
ipotecar de 150.000 $
ar duce la cregterea ratei lunare de rambursare cu 125$, ceea ce ar putea exclude de
pe piala imobiliarl mai multe gospoddrii, a cAror putere de cumplrare ar fi astfel depigitd.
Bancnotele
gi monedele, adicd forma fizicd a banilor, sunt obiecte fungibile (interschimbabile) ce pot fi
intrebuinlate in toate genurile de activitate economicd. Delin[torii de capital vor investi intotdeauna in tot
ceea ce li se pare lor ci 1e va aduce maximum de profit, ludnd in calcul riscurile gi scadenfa, Concurenta
pentru capital se des{e$oar6 in toate ramurile economice.
Politica fiscali
Banca centrali a Canadei se ocupd de politica monetari, iar Ministerul Finanlelor gestioneaza activitatea
financiarb a statului, adundnd fonduri gi pldtind facturi. Cdnd veniturile sunt egale sau mai mari decdt
chelhrielile, bugetul federal este echilibrat. Cdnd fondurile cheltuite 1e depdgesc pe cele incasate,
reT.ultd
un deficit 1a nivel federal. Orice cheltuial[ care nu este suslinutl de venituri din impozite duce la deficite,
care sunt acoperite prin vinzarea de instmmente de indatorare publicd, respectiv titluri de stat, cum sunt
obligaliunile, bonurile de tezaur sau biletele la ordin,
pe care le emite Guvemul canadian
9i
pe care le
administreazi Ministerul Finanfelor. Cdnd deficitele sunt monetizate (transformate in bani) prin vinzarea
unei mari cantitati de instrumente de indatorare
pubhce, toatd lurnea aqteaptA din parlea Bdncii Centrale,
in mod tacit, fiindci ea nu are aceasti obligalie, ca Banca sA fie cooperant6 gi sd alimenteze sistemul
bancar cu suficiente rezerye care sA poata susline planurile de creditare gi si lase suficient capital in
sectorul panicular
Instrumentele
pief ei monetare
Preturile instrumentelor financiare, formate
pe o piale monetarl liberE
9i
activi, stabilesc
9i
randamentul
investilional al acestora. Acest randament se compune din rata nominald a dobAnzii respectir''ului
instrument,
plus orice reducere de preJ ln favoarea
pufiatorului, sau minus orice
primd de pret platitS de
acesta. Pe buni dreptate, rata dobdnzii reprezinti prelul sau costul banilor, fiindcd atunci cand se creeazd
un instrument de credit, acesta poartd dobdnda zilei in funclie de gradul de risc
ai
de scadengd'
Pietele monetare ale instrumentelor cu scadenle de pAnd 1a un an sunt deosebit de importante
pentru
aciivitatea imobiliard. imprumuturile pentru construclii sunt de fapt credite ipotecare
pe termen scurt, cu
rat6 a dobdnzii variabilE, in strAnsi dependenJd de indicii pielei. De exemplu, costurile unui imprumut de
pe piajd pot tr ct 2-4 Yo mai mari decdt rata de referinii minim[, care este rata dobdnzii la creditele
pe
iermen sturt pe care o oferi bdncile comerciale clienlilor 1or privilegiali. CAnd cererea de credite pe
termen scurt eite marc, iar rezerva de fonduri este insuficientd, ratele dobAnzilor pe pia!f, urc6, condiiii in
care construcliile executate cu credite devin mai costisitoare. Astfel de costuri ridicate
pe piaJa imobiliarb
pot duce la nefezabilitate economicA
$i
h eqecul r'uror proiecte, sau chiar la falimente.
De aceea, capacitatea de a prevedea, pe temen scurl, ce fonduri vor fi disponibile
9i
la ce costuri este
esenliali
peninr investitorii imobiliari, de aceasta depinzand cregterea sau descregterea activitiiii din acest
sector. Evaluatorii trebuie s[ ia in calcul, in abordarea
prin cosl costurile estimate ale creditelor luate
pentru proiectele de construclii, mai ales la evaluarea proiectelor cu termene de finalizare mai mari de un
an.
,
in alte
firi,
rolul Bhncii Nafionale a Canadei este
jucat de banca cenhald, cate are acelea$i atribufii. in Statele Unite, acest rol
este lndeplinit de Sistemul Rezervelor Federale ale SUA, sau F E.D
,
cum i se mai spune
6.12
Inflafia
Inflalia apare atunci c6nd cregte nivelul general al prefurilor. Rata inflaliei este rata cu care sunt
in-registrate schimbdrile nivelului prelurilor in Indicele prelurilor de consum (IPC). Alte unitili de
misuri utile ale inflaliei sunt indicele prelurilor de produclie gi indicele prelurilor produselor
industriale si deflatorul PIB.
Inflalia
Ei
aprecierea valoricd au acelaqi efecte asupra dolarilor viitori, dar efecte diferite asupra ratelor
de rentabilitate. Inflalia duce 1a cre$terea ratelor de randament (ca qi a celor mai multe rate de
rentabilitate), deoarebe investitorii vor cduia sd oblin6 o ratl nominalE de rentabilitate mai mare, pentru
a compensa pierderea suportatf, pr.in sciderea puterii de oumparare catzati, de inflalie. Aprecierea
valoric[ nu afecteazd, rata rentabilititii decit dac6 se schimbd tipul de risc pe care il comporti
proprielalea imobiliard respectivA.
Pe pielele cu ofertd excedentard, se poate int6mpla ca sectorul imobiliar sA nu
lnd
pasul cu inflajia.
Intr-un mediu inflalionist, valoarea proprietdlii imobiliare poate tinde sa creascd odatd cu cre$terea
valorici a altor tipuri de investilii, cum sunt cele in acliuni qi obligaliuni. Chiriile din contractele anuale
pot fi indexate in plus, periodic, in timp ce dobdnda qi dividendele la valorile mobiliare pe termen lung
sunt aproape fixe. Pe pielele de spalii comerciale cu oferti excedentar[, se recurge uneori 1a cregteri
bruite ale chiriilor, pentru ca piala chiriilor si salte la un nivel care altfel ar fi fost atins abia la
indexarea anuald a chiriei proporfional cu inflalia. Aceste salturi inse depind de cerere.
Importanla economice a infla]iei decurge gi din noliunea de rate reale ale dobAnzii. Dupi unele pdreri,
ratele nominale ale dobdnzii, care se pot citi zilnic in publicaliile financiare, sunt compuse din rata rea16
a fondurilor sau din rata reald a dobdnzii gi din primele pe care le cer investitorii pentnr a-pi proteja
valoarea fondurilor proprii de eroziunea cauzati de inflalie. In felul acesta, rata nominali este ega16 cu
ruta reall a dobdnzii plus o primi care sI compenseze inflalia. Economrgtii suslin cd nta reald a
dob6nzii a remas constantd de-a lungul timpului, intre 3%
Si
4%,
Si
cd daci pe piala de capital apare o
rati nominalI de 60Z. inseamnd cA rata reah a fost inflatati cu 2%
6% (rata nominall a dobdnzll)
-
4% (rata reali a dobAnzti) = 2% (prim6 pentru inflalie)*
Evaluatorul poate evita efectele inflaliei asupra capitalizirii exprim6nd beneficiile viitoare in dolari
constanti
(termeni reali), fbcdnd apoi o coreclie pentru a obline o putere de cumpdrare in termeni reali
(prefuri constante). Evaluatorul poate, de asemenea, exprima rata de actualizare ca fiind rata
rentabilitilii capitalului neafectatl de inflalie (deci ca o rati reald). In practicd. insd. evaluatorii
previzroneazd venitul gi cheltuielile in dolari inflatali (preluri curente), fErE corecfie,
9i
exprim[ rata de
achtalizare ca fiind o rati nominald (sau inflatatd) de rentabilitate a capitalului, care include qi o
componentd pentru infl ajie.
*.in
1arile
in care inflalia este micA, formula de mai sus este o aproxifirare corecti. O formuli mai precisd de calcul s ratci reale a dobanzii sr
(l
+ rata nominale) = I + rata reah a dobenzii
(l + rata inflafiei)
(l + 0.06) = 1,03921, rotunjit ta 1,04, respectiv o ratd reali a dobenziide 4%
(l + 0,02)
Pe pielele monetare, atAt statul, prin autoriti{ile centrale sau locale, c6t gi bdncile sau firmele, ofer[ sau
vAnd o gaml diversd de instrumente qi combinalii financiare. Printre instrumentele financiare impofianie
amintim:
o
Creditul de o zi
o
Bonurile de trezorerie qi obligafunile emise de Guvem
.
Obligaliunile emise de autoritalile locale gi de regiile autonome
6.13
Creditele de vlnzare a unor titluri de valoare
cu clauzi de rlscumpdrare la o datd specificatd
gi la un pre! specificat
gi contractele de
cumpirare de titluri de valoare cu clauza de
revinzare la o datl specificatd
9i
la un pre!
specificat.
Certifi catele de depozit
Instrumentele negociabile
Polilele bancare
obligaliunile emise de autoritilile iocale
Eurodolarii
Printre instrumentele monetare
pe
termen
scurt se numdre creditele la cotatia pietei Ia
sfargitul zilei sau la dobanda bancii, bonurile de
trezorerie
Si
biletele la oIdin, acordurile
speciale de cumpdrare gi revanzare, acordurile
speciale de vanzare gi rescumpdrare la
pref flx
a valorilor mobiliare, certificatele de depozit,
instrumentele negociabile, polilele bancare,
obligatiuni ale autoritdlilor locale
$i
eurodolarii
fdolarii din bdncile strdine).
Definilia acestor instrumente se gese$te in Tabelul 6-2
Tabelul 6.2
Instrumente ale pielei monetare
de o zi (noapte)
Caracteristici
Fondwi cu scaden,ta de o zi, de reguld pentru instihrliile de economisire
pentru cele care acceptl depozite. Banca centrale a Canadei igi propune
hterval pentru aceste rate la sfirgitul zilei. Apoi f]'xeazd rala dobdnzit
referin!6, respectiv rata la care Banca va face p16!i in avans pe termen
membrilor Asociatiei Bdncilor Autorizate, la nivelul superior al
interval. Bdncile membre pot imprumuta fonduri la rata bancare, pentru
se incadra in limitele impuse de Banca Centrald.
Valori mobiliare
pe termen scurt cu scadenle de 3-12 luni.
titluri de stat Valori mobiliare emise gi vdndute de autorit6lile locale sau de
publice.
Contractele de vdnzate a unor Acorduri financiare pe termen scurt incheiate intre agenli de
de trezorerie
de valoare cu clauzd de
la o datd specificat6
la un pre! specificat
Si
contraote
cumperare de titluri de valoare
clalzd de rcvdnzare la o dati
gi la un pre! specificat
Certifi catele de depozit
litele bancare
momentul in care debitorul
$i-a
executat obligalia'
Instrument financiar reprezentind un depozit la termen lntr-o
bancari.
mobiliare, binci
qi Banca Centralb, prin care pe.rsoana care are nevole
fonduri pe termen scurt oferi ca garangie un portofoliu de investitii
piaJa monetarE
gi vinde o coti de participare ia acel porlofoliu, cu
de a o rdscumpira, cu dobdndb, la o dat6 anume. Acordul de rbsc
la pre! prestabilit este obligalia agentului, a b6ncii comerciale sau a Br
Centrale de a renunla 1a dreptul de decizie asupra portofoliulut
negociabile Biletele la ordin sau cambiile emise de o societate comercial[ in scopul
a lmprumuta fonduri
pe termen scurt, pentru activitatea cutenta-
negociere, societ[file cu excedent de numerar
pot oferi astfel
imprumuturi societeilor in deficit de numerar.
Inskument ce exprimd obligalia unei bdnci de a p16ti;
instrumentelor negociabile
prin aceea ci este o obligalie
pe termen scurt,
convertibill in bani.
Fonduri, de exemplu dolari, depuse in alte
!6ri
decdt
Jara
de origine
folosite pe pielele monetare strdine, mai ales cele din Europa
9i
Orientr.rl
6.14
l=-
ul financiar aI Statelor Unite: Sistemul Rezervei Federale
gi Legea Creditelor
Statele Unite, masa monetare este reglemenLata de Sistemul Rezervei Federale (pe scurt, FED),
ism autonom fali de Congres qi de Pregedinte. AceastE autonomie il deosebegte de Banca
qi de bincile centrale sau nalionale din multe alte,tiri, care sunt institulii de stat. Deqi FED
independent, face parte totugi din schema de funclionare a guvemului SUA gi respectb politi
icd nal.ionali a acestuia.
Rezerve Federale reglementeazf, moneda
gi
creditul, care surt coloana vertebrald a
a-9i lndeplini rolul pe
care i l-a incredinJat Congresul SUA, FED are trei modalitEli principale
ementare a regimului creditelor:
1. Rezervele minime obligatorl
Rata scontului
Comisia Federali pentru Piala Liberl
perioadele de criz6 economicd, FED alimenteazi piegele financiare cu lichiditilile necesare.
minime obligatorii
limitele prev6zute de lege, Consiliul de administralie al Rezervei Federale poate stabili
pe care trebuie sd le menlini bdncile membre. Dacd Rezerva Federali vrea si reduci
ea va majora plafonul acestor rczerve; dacd rrea sI sporeascl masa monetarS, ea va
aceste plafoane. Legea bancard din 1991 a eliminat rezervele minime obligatorii ca instrument
liticii monetare a Canadei.
federalS a scontului
e din Sistemul Rezervei Federale pot imprumuta de la FED, pentru clienjii 1or, chiar qi
le de mare cerere. Pentru a obfine aceste credite, bincile membre accepti sd plSteasci
i Federale la o rati de scont convenitd. Rezerva federall ooate refuza o cerere de lmprumut daci i
se pare cb acesta nu servepte intereselor nafionale sau regionale. Banca centrald a Canadpi utilizeazd
fixatd la vdrful intervalului cotaliilor de la sfdrgihrl zilei, in aceeapi manierd.
de a imprumuta este o modalitate de a ldrgi masa monetare; a restrange acest privilegiu
limitarea sau la descregterea activitilii de creditare. Rata federald a scontuluipermite stabilirea
de referinlE, adicl a rbtei dob6nzii pe care o vor percepe bincile comerciale pentru creditele
le acordd pe termen scurt clienlilor cu bonitate excelenti. Rata federali a scontului este de obicei
orocente mai micl decdt rata dobdnzii 1a creditele acordate de binci.
Comisia Federali pentru Piafa Liberl
isia Federald pentru Piala Liberd (FOMC) este, probabil, instrumentul cel mai eficace
$i
cel mai
de Rezerva Federali pentru a reglementa activitatea de creditare. FOMC cump[rd qi vinde
stat ale guvemului american pe piafa 1iber5, prin aceasta exercitind o puternic6 influenji asupra
gi a ratei dobdnzji. De fapt, prin actiyitatea zilnicS, FOMC menline ratele dobAnzii pe
scurt intr-un nivel fixat ca
fintl.
Aceasti atribufie, in Canada, ii revine guvematorului Bdncii centrale
dar guvematorul rispunde in fala ministrului finanlelor.
6.15
Pie{ele de capital
Prin tuadilie, investitiile imobiliare se bazeaz\
pe doul tipuri de capital
-
imprumutat
9i
propriu
-
tar o
societate cu capital de risc se intemeiazi mai mult pe fonduri impnrmutate gi mai pulin pe fonduri proprii.
Cele mai uzuale instrmente pe pia,ta de capital sunt:
Printre instrumentele pe termen lung ale
pietei de capital se numdrA obligatiunile,
acliunile, ipotecile (inclusiv gajurile de rang
inferior gi creditele ipotecare) gi contractele de
garantare prin te4 (ejusiune).
.
obligaliunile
r
Acliunile
.
Ipotecile
.
Contractele de garantare prin te4 (de
fidejusiune)
Evaluatorii nu trebuie sI uite ci qi condiliile care .influen{eazd instrumentele financiare
pe termen lung, cu
dobandi fixE sau cu dobdndl variabilS, se pot schimba de-a lungu1 timpului. Evaluatorii
9i
analiqtii pieJei
trebu.ie sd fie in pas cu schimbarile survenite in politica monetare, care, automat, conduc la schimbhri ale
pielei, qi sd fie in mSsurd sd interpreteze cum ar putea influenla acestea categoriile de instrumente
financiare
pe care le vom comenta in cele ce urmeazd.
Obligafiunile
Obligaliunea este un instrument al pieJei de capital, cu rata fix[ a dobAnzii, emis pe termene de un an sau
mai lnutt. Pia{a obligafiunitor este strans legati de investiliile din domeniul imobiliar. Proprietatea
imobiliard se cunperl de obicei cu fonduri reprezentAnd o combinajie intre capitalul
propriu
9i
credite pe
termen mediu sau L,ng, numite gi fonduri ipotecare. Majoritatea tranzacliilor imobiliare se sprijind pe o
coti, mai mare, de fonduri ipotecare
gi pe o cotd, mai micd, de capitaluri proprii sau capital de risc.
Institugiile care delin capital pe tennen lung de investit, mai intdi cerceteaze piala obligaliunilor,. apoi pe
cea a creditelor ipotecare
gi numai dupd aceea hotdr[sc ln ce si investeasci, astfel incAt sd ob!in6, la
acelagi risc, cdgtiguri cdt mai mari, percepand o dobAndi cu cdteva sutimi mai mare decat dobanda la o
obtiga,tiune avAnd aceeagi scadenJ[. Obliga]iunile de stat, a1e regiilor autonome
9i
ale societdlilor
"o-it"iul",
urmdrite in tranzacliile de zi cts zi, au diferenp de randament care reflectf,
profitul pe cate
urmafesc s6 il realtzeze investitorii in func1ie de o
gaml foarte largi de coeficienfi de risc. Foarte
aserndnitoare cu aceste titluri
si
foarte ciutati sunt diver$ii indici ai obligaliunilor Scotia Capital, care se
publicl in presa financiard. Unele obligaliuni sunt tranzaclionate la bursele oficiale, cum este Bursa din
Toronto, insi foarte multe se tranzaclioneazd direcl
pe piala extrabursierd.
Principalele rate (comunicate la 19.10'2001)
Rata de referinld minimi
Credite de o noapte
Rata dob6nzii bancare
Bonuri de trezorerie scadente la 3 luni
Bonuri de trezorerie scadente la 6 luni
Obligaliuni
guvemamentale pe termen de 10 ani
Obligpliuni
guvernamentale pe termen de 30 ani
Obligaliuni municipale pe termen lung
Obligaliuni ale companiilor pe termen lung
Ieri
18 oct.2001
\ )5
3,51
3,75
2,84
2,83
5,26
6,24
7,07
Alaltiieri
17 oct.2001
5 ?5
3,6s
3,75
2,88
t R5
5,31
5,76
6,29
7,08
Acum un an
18 oct. 2000
15
5,77
6,0
5,61
5,69
5,67
6,35
7,07
253
Sursa: Banca CettraE a Canadei
(www.bankofcanada'ca/en/securities.htm)
*
SteDhen P. Jarchow
(editor
on Real
DC: Urban Land
6.16
Pielele imobiliare, piefele monetare
$i
pietele de capital
Rentabilitlfi
Evaluatorii consulti zilnic publicaliile financiare, cdutdnd s6 desprindd din activitatea de pe pielele
monetare indicalii cu privire la costurile
gi valorile banilor. Aceste publicajii fumizeazd informalii
despre diverse instrumente de credit gi de capital qi despre randamentele (rentabili6lile) 1or. Aceste
informalii reprezinti actualizarea pe care o face piafa diverselor beneficii viitoare, prin aceasta
oglindind starea economiei dar gi influenfdnd, uneori, direct sau indirect, tranzacltile de pe piala
imobiliard. Exemplul luat din rubrica financiar6 a zianllui New York Times aratf,
$i
randamentele
rezultate din trarzacliile cu obligaliuni in ziua respectivi. Datele din tabel sunt disponibile gi din alte
surse, in format electronic.
Nivelurile de randament al obligaliunilor sunt stabilite prin contuactul dintre cumpbritorul
$i
vanzetorul
acestora. In tratuac,lllle imobiliare, doar puJine dintre elementele necesare previziunii randamenhrlui qi
riscului
pot fi stabilite in aceeagi manierd. Compardnd
graficul de distribulie al diferenlelor de
randament cu o anumitl ratd (de bazd) {Eri risc care nu comportl riscuri gi pe care investitorii o soliciti
pentru diverse active de pe pielele concurenliale, vedem care sunt cotele de risc pe care le implicd
investilii1e imobiliare. Pe baza unui interval de randamente, investitorii fac ralionamente despre
incertitudinile investiliei, in funcjie de caracteristicile proprietdlii imobiliare pe care o au in vedere sau
ale locului in care se afld.
Randamentele sunt extrem de sensitive 1a urmatoarele:
.
Costurile de construcjie, de modificare sau de achizilie
.
Raportul dintre credit qi costurile in numerar
.
Rata dob6nzii si rata de rambursare a creditului
.
Impozitele pe proprietatea imobiliar[
.
Cheltuielile de exploatare
.
Costul terenului*
O parte din cele de mai sus sunt caracteristici ale pielei imobiliare, iar altele sunt caracteristici ale
pietelor financiare.
Acfiunile/Fondurile de investifii imobiliare (REIT)
Ac{iunile reprezinE cota-parte din capitalul social al unei socieii}i sau intreprinderi. O societate pe acfiuni
este o persoane
juridicd
in care investitorii pun la dispozilie capitalul necesar infiinlirii, cumplrdnd
acliuni care dau drept de proprietate gi dreptul [a toate avantajele ce decurg din acesta. Asupra acliunilor
au prioritate obligaliile de acoperire a cheltuielilor de exploatare
9i
de platn a serviciului datoriei pentru
obligafiile asumate prin vdnzarea de obligalirni
gi alte instrumente specifice pietei monetare. Benefrciile
aclionarului sunt dividendele in numerar sau in acliuni, plus c69tigu1 sau pierderea derivati din
modificarea cursului acliunilor pe care le deline.
De-a lungul timpului, proprietarii
$i
anheprenorii de proprietili imobiliare au procurat capital de pe piafa
bursierl cot6nd la bursl firmele de investifii imobiliare gi emi!6nd acliuni pentru marele public. In Statele
Unite, aceste firme nu s-au orientat cdtre bursele de valori ca sursd de capital pdnl cind nu a inceput s[ se
afirme putemic, in deceniul trecu! tendinla de transformare a dreptului de proprietate imobiliar in acliuni
(securitization, in engl.). De atunci, multe firme de construclii imobiliare s-au reorganizat ca fonduri de
investilii imobiliare (REIT), care scot Ia vinzare, pe piaJa liberd, actiuni, pentm a face rost de capital
necesar achizifiondrii qi construirii de proprietdli imobiliare, profitdnd de avantajele fiscale de care se
bucwd aceste REIT.
Aceasti formd de proprietate permite ca veniturile oblinute din activele imobiliatc i:i lic transferate
investitorilor {ErI a fi impozitate la cota care se aplici acestor fonduri de investilii irnobilialc. Dar pentru
a se bucura de aceste avantaje, REIT trebuie sI se limiteze numai la anumite tipuri rle activitili gi s[
6.17
Capitolul 6
utilizeze venihrrile oblinute din exploatarea imobiliard numai ln anumite scopuri. in statele
lJnrte,75%o
din active trebuie si fie active imobiliare (capital propriu sau imprumutat), numerar sau titluri de stat, iar
90% din veniturile nete hebuie transferate aclionarilor.
in Statele Unite, din 1990 p6nd in 1997, fondurile d-e investiJii imobiliare au crescut ca numlr de la 119 la
211, valoarea lor de piaJn crescAnd de peste 8 ori. In timp ce valoarea de piall a unui REIT este dati de
piala bursierE, veniturile pe care le aduc activele acestor fonduri le urmeazd indeaproape pe cele de pe
piala imobiliard. Cursurile acestor fonduri tind si fie rnult mai pulin volatile decAt Standards and Poor
500 sau TSE 300.
in Canada, fondurile de investitii imobiliare nu s-au dezvoltat atAt de spectaculos ca in Statele Unite din
cauza legislatiei diferite
9i
a capacitdlii roprietarilor gi investitorilor imobiliari de a procura capital din
alte surse. In 2000, fondurile de investili imobiliare din Canada au avut o valoare de piald de rrrmai 2,3Yo
din cea inregistratd in Statele Unite. ln Statele Unite, fondurile de investilii imobiliare existi, ca formd de
organizare, de peste 40 de ani, de cdnd s-a adoptat, prin lege, statuftrl acestora, in 1960. Astfel incat
cre$terea spectaculoasi din prima parte a deceniului aI zecelea a avut ca bazd de pomire o fom6 de
organizare cunoscuti. In Canada nu existl reglementdri speciale pentru aceste fonduri, ele fiind supuse
prevederilor Legii impozitului pe venit, unde sunt incadrate la categoria fondurilor. Primul fond de
investifii imobiliare din Canada s-a infiinlat in 1993, cu activele unui fond muhral de investilii imobiliare.
Fa{d de Statele Unite, fondurile canadiene de investilii imobiliare suferi de cdteva dezavantzle. Mai int.di,
fiind organizate ca fonduri, investitorii rlspund pentru orice incdlcare a legislaliei de mediu. Pentm
investitorii instihrfionali, acesla este un motiv serios de ingrijorare. In al doilea rdnd, spre deosebire de
Statele Unite, in Canada nu existI legislalia care s5 permiti organizarea acestor fonduri de investilii intr-o
structuri reprezentativd, cum este UPREIT in SUA. Aceastl suprast.ruch-ud a fost un adevirat catalizator
in ceea ce privegte oferta de proprietdJi imobiliare pentru aceste fonduri, fiindcb permite delindtorilor de
proprietdli imobiliare si facl schimb cu unitili imobiliare care pot fi transformate ulterior in acgiuni ale
fondurilor. Obligalia de a pliti impozit incepe s[ curgd numai din momentul transfonn6rii efective a
unitdlii respective in acfiuni. Un a1t dezavaniaj fale de Statele Unite este acela c[ in Canada nu existl
struchrrile
juridice
care sd permiti fondurilor de investilii imobiliare si delinl in proprietate firrne de
management imobiliar
9i
de alte activitili conexe.
in concluzie, fondurile de investilii imobiliare canadiene au pornit de la o bazd modesti, dar s-au
dezvoltat. Numd.rul lor a crescut de la una la 12 in perioada 1993-1997, valoarea lor de piajd, in medie, pe
unitate, cresc6nd de 7 ori in intervalul 1994-2000. Dar ele insd sunt, deocamdatb, de micd anvergurd.
Numai un singur fond, RioCan, are o valoare de piali de peste 1 miliard de dolari.
Ipotecile
Ipoteca este instrumentul
juridic prin care se ipotecheazl un anurnit drept de proprietate imobiliari drept
garanlie a faptului cd imprumuh-rl va fi rambursat in condiliile pi la iermenele prevdzute. Creditele
ipotecare sunt sursa celei mai mari pirli a fondurilor vehiculate in invest$ile imobiliare. Debitorul li
oferl creditorului un privilegiu asupra propritelii sale imobiliare, ca garanlie ce i se va restitui
lmprumutul. In caz contrar, creditorul poate confisca (sechestra) bunul, pentru a-gi compensa pierderea
prin neplata imprumutului.
PErJile la un contract de ipoteci sunt, de regul5, libere sI igi aleag6 condiliile care le convin, cu exceplia
celor care cad sub incidenla reglementErilor referitoare \a camdtA sau contravin ordinii publice. Creditele
ipotecare in Canada se acordd de obicei pe termene de pdn[ la 5 ani, cu amortizare pe 30 de ani gi cu rate
ale dobAnzii de obicei fixe dar de multe ori
$i
variabile. In Statele Unite, creditele ipotecare se dau pe
termen lung, intre 20 qi 30 de ani, cu rate ale dobAnzii fixe. Forma cea mai rdsp6nditi de credit ipotecar
este cel cu rata de rambursare fxi pe toati duata contractului. Aceste rate sunt calculate sI aducl
dobdndd la un anumit curs gi sI amortizeze pe deplin imprumuhrl pe parcursul contrachrlui, astfel lncdt cu
fiecare rati care se plltegte, componenta reprezentAnd dobdnda si fie din ce in ce mai micf,, iar
componenta reprezentdnd rata de rambursare sd fie din ce in ce mai mare. Mai existi
9i
alte formule de
r
,l
I
j
i
:
i
!
illl
ii I
ii
tl
lii '
t
!
i,
I
6,18
creditare ipotecard, cu alte formule de rambursare, cele mai cunoscute fiind creditul ipotecar cu dobAndd
variabil6
ti
ipoteca-balon
(cu plata in rate mici
9i
fixe
Ei
cu diferenla achitati la sfhrqit, intr-o singurd
tranqd). Alte tipuri de ipoteci sunt prezentate in Tabelul 6.3, pe categorii
Tabelul 6.3
Caracteristici de rambursare a creditului ipotecar
de credit ipotecar Regimul de rambursare
Credit JEre amortizare penru care creditorul prime$te numai o dobandd pe
dobdndi pi fird ramblrrsare
contractului de lmprumut
$i
l$i recupereaze
Principalul
intr-o tran$e unice, cer1d contiai
ajulge la scaderlfd.
Credit ranbuNat ln rate periodice, de regulE in sumi egali, comPuse din o rate
rate
ramburs[ri
9i
pldli ale
efectuate in acela$i timp rambursare
$i
dobdnda la suma remase de plidt De$i ratele de rambulsare sunt egale,
doue elemente care le compun, tespectiv rata de credit
fi
dobenda, vaiiaza de la o
Phte
alta. in varianta cea mai rispanditb a acestui tiP de credit ipotecar, cu fiecare rat5, rata
platd pldtiti cre$te invers propo4ional cu dobanda.
Credit la care rata dobdnzii poate varia in sus sau injos, ln funcfie de un anumit gtafic de
rambursare sau de fluctualiile unor indici la care se raporteazi rata dobanzii.
dobandb variabild sau ajustabib
Ipotecd ,,inf:turati"
in
julul Este genul de ipotec5 subordonate alteia sau altor eventuale ipoteci pe acelali bun,
prime ipoteci
complementara)
drept de participare al
la un viitor surplus
valoare a proprietdlii
Convertibil
mmbursare in rate crescdtoare
Cu dob6nd[ zero
amortizare negativi
de un venzitor unui
cu plata in rate
care, in acelagi timp, le
$i
include. Respectiv, un te4 creditor refinanleazd pr(
imobiliard respectivd, preluand o ipoteci existenti
$i
obligaliile de plati aferente
care, astfel, se pliaza pe cele noi, ale ipotecii de rang inferior rou create
complementar pune la dispozilia debitorului ipotecar diferenfa dintre suma rimasd de
din ipoteca existente si
valoarea nominald a noii ipoteci, Ipotecile complementare
raspandit in perioadele de cre$tere a dobanzilor la ipoteci
$i
de apreoiere a
propriedlii imobiliare, ca apoi, cand au scezut dobanzile ipotecare, se-Si
popularitatea. Ele nu se folosesc la ora ach-rali in Canada, pentru cl legea nu
executarea lor silitd.
Creditorul dobandeste o cota din venit, iar uneori chiar o cote din valoarea tetminal6 a
proprieteti imobiliare peltru care a dat un imprumut. Creditorii pot alege acest gen
ipoieca fie pentru a se proteja lmpotriva inflafiei, fie ca mod de a spori gradul
rentabilitate al imprumutului,
Debitorul ipotecar prime$te capital pentru a achizifiona o proP etate imobiliar;,
schimbul unei cote din viitorul surplus de valoare al acestei propdetei.
Creditorul ipotecar poate opta pentru o coti de participare la proprietatea respectivd,
locul ratglor de amortizare a imprumutului. Astfel, dreptudle ipotecare ale creditorului
hansformi ln &epturi de proprietate, in anumite cote, pe mesure ce se deruleazi
de credit ipotecar.
Tip de credir creat pentru cei care, crescdndu-le venirurile, doresc sb accelereze
creditului
prin
rate in sume cresc[toare. Fiindc5, in primii ani ai ipotecii, pldfile nu
suficiente pentru a acoperi toati dobanda datorati sau ratele de amortizare, ceea cc
imprumuti debitorul este de fapt diferen,ta dintre ratle de rambursare
$i
dobanda calculate
Credit garantat cu proprietatea imobiliarS, cu dobAnda recuperabild la scadenJ5,
venzarea (citre creditor) la un pref mai mic; uneori, se poate stabili totu$i o dob
pentru plata impozitului pe veni! de exemplu.
Credit cu amortizare negativS, care permite proprietarului sd uzeze de o parte sau de
capitalul acumulat de pe urma prcprietefii sale, ca fond de pensie,
Pistrandu-$i,
ln acel
timp, dreptul de proprieiate. De regnld, suma creditului cre$te pe mdsuri ce se iau din ce
ce mai mul{i bani cu imprumut
5i
pe misuri ce 6e acumuleazd din ce in ce mai
dobanda nepl5tita la suma remastr, pana ce se ajunge la o sumd convenitd de pdrF'
care, de obicei, este progiamat str coincida cu vanzarea proprietafi
Credit dat de vanzator cumptubtorului in cazul pldfii partiale in numerat a
proprietEfii imobiliare; ln caz de neplati de cehe cumpirAbr, vanzdtorul il poate executa.
lcist gen de ipotece este o altemativi la creditele oferite de institufiile de credit
$i
se
aseamine foarte mul[ cu o ipotecd de rang inferior.
Debitorul
poate ipoteca dreptul lui de proprietate imobiliarl in favoarea mai multor creditori, caz in
care succesiunea in timp a ipotecilor devine extrem de importanti.
.
Primul contract de imprumut semnat
$i
inregistrat bonstituie prima ipotecb, care are prioritate
fald de toate celelalte lranzaclii.
.
Ipotecile a doua qi a treia se numesc ipoteci de rang inferior. intrucAt ele comportA penfil
creditor mai multe riscuri dec6t ipoteca de rang intAi, la ele se practicd rate ale dobAnzii mai
mari gi se dau termene de rambursare mai mici.
.
Creditele cu ipotecd pe cas6 sunt un alt tip de privilegiu de rang inferior. Ele se dau pe termene
de circa cinci ani, deci mai scufte decet termenele pentm ipotecile de rangul doi
9i
trei, iar dacd
ratele acoperd numai dobdnda la credit, principalul se pldtefte 1a sfdrgit, intr-o singurl tran$i.
Multe binci gi institutii de credit dau astfel de credite pe scara foarte mare. Posesorii de locuinle
apeleaz1la acest tip de finanlare
9i
pentru bunuri casnice de folosinli indelungatf, sau rnaqini,
care, inainte, se cumplrau cu plala in rate. Creditele cu ipoteca pe casi se bucurA de popularitate
gi datoriti faptului ci dobanda
pldtitd poate fi deductibilS, in anumite limite. Aceste
imprumuturi se folosesc
$i
pentru deschiderea unor linii de credit, caz \n care imprumutatul
plIteqte dobdndi numai la suma imprumutati.
Ipotecile se pot clasifica qi dupi gradul de proteclie contra riscului de neplati. Cele doud categorii
principale sunt:
.
Ipotecile asigurate, cum sunt cele asigurate In baza Legti nalionale a locuinJelor,
pentru care
asigurarea este incheiati de CMCH;
.
Ipotecileconvenlionale
in cazul ipotecilor convenlionale nu sunt obligatorii nici asigurarea, nici garanlarea acestora.
Crediteie neasigurate conform acestei legi a locuinlelor sunt limitate la o rati credit
-
valoarc de 7 5o/o.
Cele asigurate conform acestei legi pot merge pdnl la o rati credit
-
valoare cle 950/o
Efectele concurenlei pentru capital sunt evidente pe piala creditelor ipotecare. intr-un climat economlc
instabil, unii investitori pot fi reticenli fala de expunefea
pe temen lung qi fa!6 de instrumentele
cu
dobdnda frx[, fiindc-a acestea nu asiguri decat o slabd proteclie contra inflafiei. Ca reactie la condiliile
tulburi din deceniile al oph-rlea
gi al noullea a1 secolului trecut, au aperut mai multe variante de credit
ipotecare, respectiv cele cu dobdndl variabili, creditele cu dobdndi reglabild, creditele cu dob6nd6
renegociabild
9i
ipotecile reinnoibile. Aceste instrumente ipotecare pemit coreclia
periodicE a dob6nzii,
pentru a meriline randamenhrl la un nivel competitiv cu cel de pe piala de capital. Deqi aceste contracte de
ipotec[
pot fi incheiate pe termene lungi, condiliile de rambursare se schimbi deshrl de des, astfel incat
debitorii se pot gdsi in situalia de nu mai face fat6 unor obligalii de plati in suml fixl. Proprieiarul care
administreaz[ o proprietate imobiliarl ce face obiectul unui credit ipotecar cu dobAndi variabill are, in
acest fel, posibilitatea, dacd piaJa imobilelor inchiriate
permite, s6-qi adapteze din mers nivelul
chiriei
percepute, pentru a compensa majorarea ratei de rambursare, cauzat[ de fluctualiile de pe piala monetafe.
Contractele de fidejusiune/Contractele
de vinzare in rate
in timp ce ipoteca este un contract intre un imprumutat
(debitorul ipotecar)
Fi
un imprumutAtor
sau
creditor
(creditorul sau creanlierul ipotecar), contuactul de fidejusiune implicl participarea unei tef,e pe4i.
Ei este defrnit ca fiind un instrument similar cu ipoteca dar care, odati semnat
9i
intrat ln vigoare,
transmite sau transferd titlul de proprietate unui fidejusor. Printr-o inlelegere de acest fel, debitorul
ipotecar transmite sau transferi titlul s6u de proprietate dar igi plstreazl dreptul de folosinld
qi de ocu-pare
a imobilului respectiv, ceea ce dispenseazn
pdrlile de recurgerea 1a executarea siliti in caz de neplati. In
unele state, contractele de fidejusiune sunt preferate celor de ipotec[.
6.20
Contractele
de vanzare in rate, numite
$i
contracte de vanzare cu plata in rate sunt instrumente care
nrev6d
transferul ulterior al titlului de proprietate cdtre cumpdrAtor, in situalia in care vor fi indeplinite
anumite condiJii. VAnzdtoml finanleazi achizilia proprietdlii permi!6ndu-i cump6rdtorului sA o pl5teasce
intr-un anumit interval de tirnp
$i
si intre in posesia titlului dupA ce a achitat-o integral. In caz de neplatd,
cumpdretorul
pierde tot ce a plitit p6ni in acel moment. In plus, poate exista
$i
o clauzd prln cale
curnpdrdtoml,
chiar in sihralia in care a pierdut ratele plitite pAnd atunci, sd nu fie eliberat de contract.
Relafiile
dintre rate
Urmdrind tranzacliile desflEurate de-a lungul unei perioade de timp pe pielele monetare
9i
de capital, se
ooate observa relatia existenti intre rentabilitatea diverselor instmmente financiare negociate (Figurile 6.5
gi e.O;. l" exemplu, se poate constata o marjA constantb de 50 de sutimi intre randamentele bonurilor de
trezorerie cu scadenta la trei luni
9i
cele cu scadenta la gase luni. Uneori, insd, instabilitatea pietei poate
face ca intervalul marjei sd creasci sau se scade. Tot astfel, intervalul marjei dintre instrumentele
negociabile cu scadenli de trei luni
Ei
cele cu scadenli de gase luni se poate m6ri p6ni la 70 de sutimi,
ramanand la acest nivel timp de mai multe luni. Aceste observalii sunt pretioase, pentru ce arate in ce
mAsur6 scadenta instrumenhrlui influenfeazl randamentul sbu.
Un randament reper pentru orice investitor este cel inregistrat la licitalia sdptdmdnalS a bonurilor de
trezorerie ale guvemului canadian, fiindc6 aceste bonuri sunt instrumente de creditare de maximi calitate,
cu scaden!1 scur16, randamentele lor formAnd un etalon pe baza cdruta participanlii pe piala de capital i;i
cuantificd toate costurile monetare pe termen scurt, inclusiv pe cele aferente construclii1or de proprietiii
imobiliare. Relalia dintre ratele dobanzilor
practicate pe piaja monetare
$i
pe cea de capital este stabilitd
de criteriile elementare ale oricdrei investi{ii,
printre care se numerA creditul acorda! scadenla, cererea
$i
oferla de bani, rata actuall gi cea preliminati a inflagiei. Toate acestea constituie factori importanli pentru
stabilirea
gradului de risc al unei investilii.
inlelegerea relaliilor dintre rate le va permite evaluatorilor s[ coreleze riscul unei investi]ii imobiliare cu
riscul aferent instrumentelor negociabile Ir^nzaclronate pe pia,ta de capital, oferindu-le baza pentru
calcularea ratelor de acttalizare gi de capitalizare in funclie de evolulia piefei. Publicaliile financtate
conlin o multitudine de informalii despre cursuri
gi randamente, tocmai pentru a inlesni aceast[ corelare.
Surse de capital pentru domeniul imobiliar
Investitorii de capital propriu gi capital imprumutat
(creditori) au anumite cerinle pentru rentabilitatea
investiliei lor. Creditorul participl de regulI prin obligaliuni qi credite ipotecare, alegand metode'le
consacrate de oblinere a unui anume venit
gi de recuperare a creditului. Este categoria de investitorl care
pretind drept prioritar de participare la beneficiile investiliei
gi care igi asigurd investilia printr-o form[ de
ipoteca pe activele respective. Investitorii de capital propriu sunt mult mai dispuqi s[-gi asume riscuri,
fondurile pe care le investesc ei fiind cunoscute sub denumirea de capital de risc
Proprietarii de locuinfe, fie ci le ocupe ei lngigi sau nu, fac parte din aceasti a doua categorie, a
investitorilor de capiial propriu, ei constituind surse importante de capital. Criteriile dupi care investesc
proprietarii de locuinle difer[ de acelea a1e celor care investesc ln proprietdli imobiliare
generatoare de
venit. Proprietarul-locator renunli la avantajele unei eventuale chirii pentru pl5cerea de a se bucura de
confortul casei sale cdt timp este proprietar, gi de avantajele capitalului terminal care ii va reveni in cazul
in care oroprietatea se va vinde.
6.21
Figura 6.5
Evolutia lunari a ratelor dobAnzii reprezentative
,1.,-,-'1.?
-'-',--,-l
----
-.'
Raia dobanuii la creditrl
P
o zl (Y2J
-._
Rata dobanii Hncilor comerclale
[Y1)
Rala dobeoziila obligaliunile emise d coFor4li'(Y1)
Rata dobenzilla oblirqaliunile emlsede GuYemul Clnadel cu scadnte de l0 6ni(Yl)
Rila dobendi la credite lpotearc
Pe
1 a0, oferiu de bencile autodzaie (Yll
Rah dobanzillaoredite ipotecre pe 5 ani, ofedta de bSncile autotkate
{Y1)
Proorietatea
Rata dobanzilor bencilor comerciale
Rata dobanzil la obligaliunile emise de corporaliit
Rata dobanziila obligatiunile emise de
Guvemul Canadei cu scadenF de 10 anl
Rata dobanzii la credite ipotecare
pe 1 an.
oferita de bencile autorizate
Rata dobanzii la credite lpotecare
pe
5 ani,
ofedtd de bencile autorizate
Aug 98
472
6,5
5,67
6,75
7,15
Aug 99
4,62
4,75
6,68
7,05
7,8
4,97
7,06
7,6
8,55
19 00
6
7,04
b99
5,25
6,4
5,49 4,17
5,75 4,25
6,98 6,93
5,36 5,36
7,2 6,2
7,75 7,6
6,22
PieJele imobiliare, piefele monetare
Ei
piefele de capital
Capitalul propriu
Investitorii de capital propriu iqi dau seama cd profitul
lor depinde de cheltuielile de exploatare ale investiliei gi
de serviciul datoriei. Cigtigurile rezultate din ilvestilia
de capital propriu se numesc dividende; venitul rezultat
la finele anului din investitia de capital propriu se
Structura capitalului investit in proprietatea
imobiliare esle compuse din investitia din
credit gi cea din capitalul propriu (sau capitalul
de risc).
numeqte dividend din capital. Dar dividendele anuale
sunt numai o parte din beneficiile pe care le anticipeazl investitoml. El
;tie,
de exemplu, ci valoarea
Figura 6.6
anuali a ratelor dobflnzii
20
19
18
1l
l6
t5
12
11
10
I
7
5
2
I
0
-20
Rata dobanti la creditol pe o zi(Y2)
Rala dobAnIii Mncilor comerciale (Y1)
Raladobanzillsobligaiiunileemisedecotporatii"(Y1)
-18
Ratadobenuiila obligaliunile emise de Guvernul Canadei cu scadenLt de 10 ani(Y{)
Rata dobanziila c.edite ipoteca.e pe I an, oferild de bencile autorizate(Y{)
- lt
Ra{a dobenziilacredite ipoterc p 5-10 ani, oferfte de bancile autorizale (Y1)
-16
-15
-/t'A
- 13
*f' \\ ,2
I -.,
\ i...
-r0
).\
''<*.,.'r"
'
"::'
- e
\\ \
r !
'\-aa
-"
.a
^
\ r\. ./-/'\.
!,.
-/,'a'
-2
-1
0
19E0 1981 1982 1983 1981 19E5 1990 1991 1992 1997 1998 1999 2000
1980 1981 1982 1983 1984 1S85 1986 1987 1988 1989 19S0 199',1 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
creditlldeozi 13,3 18,1 14,4 9,6 lO,9 9,6 9,3 7,0 9,2 11,9 12,9 9,0 6 4,6 5,1 6,9 4,3 3,3 4,9 4,7 5,5
@merclale 12,9 17,9 14,o 9,6 11,3 9,7 9,2 8,4 9,7 12,3 13,0 9,0 6,8 5,1 s,8 7,3 4,5 3,5 5,1 4,9 5,8
13,3 ',16,3 15,9 12,7 ',13,5 11,7 10,4 10,7 10,9 10,8 11,9 10,8 9,9 8,8 9,4 9,0 8,1 7,0 6,2 6,6 7,1
de 10 ani r2,3 15,3 14,0 11,1 12,1 10,8 9,4 9,6 9,8 9,8 10,8 9,4 A,2 7,2 8,3 7,9 6,9 5,9 5,3 5 6 6,0
14,0 18,1 16,9 1't,0 12,0 10,3 10,1 99 10,8 12,9 13,4 10,1 7,9 6,9 7,8 8,4 6,2 5,5 6,5 6,8 7,9
14,5 18,4 18,0 13,2 13,6 12,1 11,2 11,2 11,6 12,1 13,4 11,1 9,5 8,8 9,5 9,2 7,9 7,1 6,9 ?,6 8,4
-scolia-McLeod
BondYield,ColPoEiebonds,Longterm
6.23
I
investiliei
iniliale va putea cre$te, va putea ramane constanE sa! se va putea mictofa, in func1ie de tipul
de proprietate imobiltre
9i
de condigiile
pielei. Beneficiul
total la care sperd investitorul se nurneqte
venit
ain
"upitut,
iar dividendul este componenta de flux de numerar a acestui venit din capital.
Fondurile
de investitii imobiliare
Fondurile de investilii imobiliare
(REIT) au reuqit cu
succes s6 reuneascd fondurile investitorilor
m[run!t,
Dennildndu-le
s[ investeasci in proprietdli imobiliare Ia
tare altfel nu ar fi avut acces fiecare in parte'
Achizitionarea
de actiuni FII nu este umrl
9i
acela;i lucru
Fondurile de investitii imobiliare, asocierile in
participalie, conso4iile, societalile de asigurare
gi capitalul strain reprezinte surse ale
capitalului
propriu investit.
11
pundere individuald (iar in Statele Unite, de toate
profesioniqti
$i
a1 aclionariatului imediat Pentru a
sci dividende de cel pulin 90Vo dtn venitul lor
impozabil.3 Datn fri d complexitatea metodelor de cuantificare a vonihrrilor, aceste fonduri risci sd-qi
cheltuiascA aproape ot venitul net, motiv care nu 1e permite s5-qi constituie rezerve \n caz de pierderi'
Lichiditatea acestor titluri este ceea ce le conferd atractrvrtate'
AnalizAnd vanzarile comparabile, evaluatorii trebuie s6 aibd in vedere dacd fondul a plltit o primi pentru
a putea include
proprietatea respectivd in portofoliul s6u imobiliar. De obicei, REIT cumpdri proprieteli
cale au urmatoatele
caracteristici.
.
Sunt situate in zone
9i
pe piele bune
.
Au risc scdzut de expirare a contractului de inchiriere
o
Au doti.ri cu grad minim de depreciere nerecuperabill
Societifile
comerciale de persoane
societilile
comerciale de persoan sunt o formi des intalnitd de asociere a fondurilor de capital imobiliar'
iurt o irr1"l"g"rl
prin care dou6 au mai multe
persoane delin impreund o intreprindere
9i
participd Ia
pierderi gi la cdgtig
Societatea
in nume colectiv reune;te asociali care
purtdnd rlspunderea
tuturor celorlalli aso
ale acestei forme de
a putea transmite asocialilor avantajele ce decurg di
9i
impozitul
pe proprietatea imobiliard
Societatea
in comanditi simpld este o inlelegere
egi asocialii comanditari au rispundere financiar[
lnlesniri fiscale ce depdqesc aceasti coti'
3
Condifiile
pe care trebuie si le lndeplineas
le
ins"le sihiribtrtoare.
Organizalia nalionalt a
ra
adresa de Intemet wwiv.nareit.org. Purep
rn
Accounting Practice and Disoliosure Among
al
(ianlarie), p. l4-19
Piefele imobiliare, pielele monetare
Si
piefele de capital
Consorfiile
Consorliul este un parteneriat privat sau public care skange laolaltl fondurile necesare achizitionirii gi
realizdrti de proiecte imobiliare sau altor activitd.ti comerciale. ConsorJirle private se limiteazi la mici
grupuri de investitori qi sunt mai pulin supuse reglementirii de cAtre stat. Conso(iile publice reunesc
grupuri mari de investitori gi, de cele mai multe ori, activeazi. in mai multe regiuni.
Asocierea in participafiune (ioint venture)
Asocierea in participaliune este o combinalie de doud sau mai multe endtAti care aqi,ioneazA impreund
pentm un proiect anume. Degi asocierea in participaqiune ia de multe ori forma unei societdti in comanditi
simpl6, ea diferd de o societate comerciali prin aceea cI se infiinleazl pentru un proiect anume qi
funclioneazi numai pe perioada acestuia. Chiar daci pir,tile doresc ulterior sd colaboreze
$i
la alte
proiecte, acestea vor trebui si fac5. obiechrl unor inlelegeri conhacfuale de asociere separate.
La asocierea in participaliune se recurge de obicei in proiectele imobiliare mari. in aceste cazuri, una din
pbrgi, de obicei o institulie financiar[, pune la dispozi]ie cea mai maie parte a capitalului necesar, iar
cealaltd (celelalte) contribuie cu lucririle de construc,tie sau de administrare. Societilile de as.iguriri de
viald gi fondurile de pensii se asociazi cu firme de construcfie pentru a realiza impozante clidiri de
birouri, centre comerciale sau alte
proiecte
imobiliare mari.
Fondurile de pensii
Existi fonduri de pensii administrate de entitlJi private
$i
altele administrate de stat, cum sunt cele a1e
profesorilor din Ontario sau casele de economii, care, toate, sunt o sursl de capital de investi,tie aflate intr-
o cre$tere continui. De obicei, contribuliile angajalilor qi ale angajatorilor la fondul de pensii se
incredinleazd unui imputemicit sau administratorr care are obligalia de a investi qi reinvesti banii cu
prudenfd, de a acumula fonduri
9i
de a pliti membrilor fondului drepturile ce le revin. imputemicitul
poate fi o institulie de sta! o firm[ de administrare, o societate de asigurEri, o firm6 privati de gestiune
financiard sau o persoana {rzic:a. Dacl, imputemicihrl este o persoane ftzicd, el poate apela la serviciile
specializate a1e bdncilor comerciale, societililor de asigurare sau ale altor institulii financiare.
in mod obiqnuit, fondurile- de pensii s-au implicat mai ales in invesiilii ln va
acliunile gi obligaliunile. In ultimul timp, insi, au devenit foarte active in a
participare imobiliard la diverse mari companii canadiene. in 1994, fondurile de
din activele lor in investilii imobiliare. Din 2001, Fondul Municipal de Pensii al Statului Ontario pi-a
propus se sporeascl aceasti cotd la 10 qi chiar l5%o. Pdni in toamna anului 2001, majoritatea
zgirie-norilor bancari gigant gi a complexelor comerciale gigant din Canada erau delinute fie de Fondul
din Oniario, de Fondul de Pensii al Profesorilor din Ontario sau de Casa de Depuneri si Plasament din
Quebec.
Fondurile de pensii fie pot deJine aceste active direct, fie pot achiziliona acliuni la diverse active
imobiliare de prim rang prin intermediul unor binci sau societili de asigurare, ca apoi se concentreze
Yenihtrile aferente fiec[rei investilii intr-un cont separat gi, contra unui comision, si asigure administrarea
acestui portofoliu. Fondurile de pensii iqi depun banii in aceste conturi gi participd la toate beneficiile,
care se compun atAt din dobdnda la capital c6t
9i
din fondurile provenite din vdnzlri. Banii aferenti
investitiilor imobiliare ale unui fond de pensii se pot
line
intr-un cont separat sau intr-un fond mix!
impreuti cu alte investilii.
Societifile de asigurlri de via!i
Societ[lile de asiguriri de viald intotdeauna au investit masiv in afaceri imobiliare. Activitatea lor include
atei creditarea de tip ipotecar (capital lmprumutat), cei
$i
achizilionarea de proprietili imobiliare din
sursele lor de capital (investilie
de capital in acliuni). Societilile de asigurdri de viali de regul5 se
orienteazd" spre proprietdli
imobiliare asiguate pe termen Iung care servesc domeniului lor normal de
activitate qi pentru care se incaseazl polile de asigurare pe perioade
indelungate. Funclionarii din
compartimentele de investilii ale acestor societeti considerl investilia in acliuni ca o formi avantajoas5. de
c69tig care permite dezvoltarea in continuare
Si
proteclia contra eroziunii capitalului prin inflalie.
6.25
Capitalul strlin (extern)
Degi investitorii strdini reprezintd o micd parte din totalul investiliilor imobiliare canadiene, asiguri
9i
ei o
parte din capital propriu necesar investiliilor imobiliare din aceasti
!ar6.
Programe cum este Acordul
Nord-American al Libenrlui Schimb
(NAFTA), elimind o parte din obstacolele pe care le intAmpini
investiliile strdine. Capitalul intemaliona1 vine din diverse surse, ca de exemplu persoanele private,
autoritilile altor state, instituliile financiare gi fondurile de pensii. Uttltzarea eurodolarilor are un efect
stabilizator asupra cursurilor de schimb intemalionale, ceea ce poate avea un efect negattv asupra
rentabilit6!ii investigiilor, prin aceasta descurajdndu-le.
Un investitor strdin pe care il intereseazd si cumpere o proprietate irnobiliari in Canada va angaja un
evaluator canadian, care si i-o evalueze. Bancherul canadian care se gAndegte sd subscrie o parte din
capitalul necesar unui proiect imobiliar din SLatele Unite va trebui sb se bizuie pe un raport de evaluare
serios, scop in care va angaja un evaluator american care si lucreze impreuni cu firma de evaluare de pe
plan local. Este foarte impofiant ca evaluatoml american si inleleag[ ce il indeamnd
pe clienhrl striin si
investeasci in SUA, gi, in general, si lnJeleag[ comportamentul investilional al strlinilor. De exemplu, un
curs de schimb avantajos sau un regim fisca1 mai bldnd pot face ca investiliile imobiliare s[ fie mai
rentabile in Slatele Unite. A$tepftile investitorilor strdini pot descrie un arc mult mai amplu decAt cele
ale investitorilor americani. Nu este bine ca evaluatorul si atribuie cumplritorilor strdini motivalii
identice cu cele ale investitorilor americani obignuili, fiindc[ perceplia celor dintdi poate fi mult diferit6."
Investitorii asiatici au fost foarte activi in anii de dupd 1980. Coshrl avantajos a1 capitalului in
ldrile
lor a
permis acestor investitori sd facl oferte care, pentru investitorii canadieni, sfidau bunul sim!. Dar, in ciuda
interesului
pe care l-au stemit in rdndul investitorilor sheini, nu toate proprietllile din Canada au fost
considerate de acegtia bune de achizilionat. Unii evaluatori au evaluat propriet[Jile in funclie de criteriile
investigionale ale capitalului strain chiar gi atunci c6nd proprietatea analizati oricum nu ar fi inttlnit
sufragiile investitorilor strdini. Din cauza acestei proaste relalioneri dintre cerere gi ofertd, pielele
imobiliare au awt de suferit.
a
in Capitolul 27 se discuta mai pe larg evaluarea internalionalr.
Forme de participare la capital
Capitalul propriu al unei proprietafi imobiliare reprezintd palrimoniul net al proprietarului, dupb ce s-au scdzut
toate obhgaliite
$i
s-au ptdtit toate datoriile. O participalie, cum este gi creditul ipotecar, reprazinti un drept de
naturd f,inanciara asupra unei proprietdii imobiliare. Definerea de acfiuni la o proprietate imobiliard se poate face
pe mai multe cdi permise de le^ge, de exemplu ca acfionar persoand fizici, in
aclionar la o mare companie. In cadrul celor mai multe lucrdri de evaluare,
influenfeazi valoarea proprietdlii. Dar sunt cazuri cend evaluatorului i se cere s
forme legale de padicipafie.
De exemplu, evaluatomlui i se cere sd evalueze cota de participare a unui asociat comanditar la o societate in
comanditi simpli, care a fost inhinfati doar pentru a-i permite persoanei respective sd dobAndeascd, pe cdi legale,
anumile dreptud imobiliare. Drepturile ftagmentare sunt de multe ori evaluate sub valoarea colei de participare
din care izvordsc, mai ales daci definltorul dreptului fragmentar nu are drept de administrare sau de control
asupra imobilului respectiv. Evaluarea unui drept de participare fragmentar poate fi necesara
Pentxu
calcularea
impozitului pe propdetate sau pentru o tranzaclie de vAnzare-cumPdrare.
Deoarece forma paaicipativa prin aclionariat domind piaga vAnzirilor imobiliare. evaluatorii febuie sd fte in
mdsur6 si infeleagi bine avantajele care decurg din aceasta pentru acfionari gi sd
Etie
cum se calculeazi
rentabilitatea capitalului lor.
AYantajele acf ionariatului
Posesorii de acliuai unndresc dou6 feluri de avantaje:
.
Venitul, de obicei anual
.
Valoarea cdnd inceteazd calitatea de
6,26
Venitul este fluxul de numerar net disponibil pentru aclionad; valoarea terminal6 este incasatea realizatd din
revdnzare, dupd scdderea soldului rdmas al credihrlui ipotecar
Ei
a cheltuielilor de v6nzare. Eventualele beneficii
de rehnan{are ce i-au revenit proprietarului pe parcursul proprietEfii sunt considerate ca o foma de reversiune
prematurd. La analiza unor proiecte de investitie, se analizeazd. suma hlturor beneficiilor obJinute pe perroada
ielinerii proprietbfii in comparafie cu capitalui investit, pentru a afla rata rentabi[tAFi capitalului investit. in
lucr[rile de evaluare, se aplicd o ratd de rentabilitate a capitalului asupra beneficiilor preyizionate, pentru a forma
o opinie asupra valorii actualizate. Daca se solicitA valoarea de pialA a cotei de participare, ahrnci rata
rentabilitdtii capitalului poate fi extrasA din datele de pia9d.
Determinarea ratei rentabilitifii capitalului
Pentru investitor, primele unitili de misurd ale rentabilitEfii investiliei sale sunt rata rentabiliL{lii capitalului qi
dividendele din primul an, de obicei exprimate in rata rentabilitdfii capitalului (sau rata dividend-capital)*.
Investitorul poate compan rentabilitatea capitalului estimatd la o investitie imobiliard cu rentabilitatea altor
investilii, cu grad asemindtor de risc (de ex. acliuni qi obligaliruri) qi cu rentabilitatea pe care ar obfine-o o
institulie de credit la ipoteca pe acelaqi bun imobiliar. De reguli, investitorul de capital va cere o rentabilitate mar
mare decAt cel la unei institutii de credit, deoarece instihriia de credit are o pozifie mult mai sigurE, fiindcd ea
poate exeouta ipoteca gi prelua titlul de proprietate, dacd se incalci prevederile contractului de ipotec6.
Pentru a estima ratele rentabilitifi capitalului, evaluatorii Llebuie sd analizeze pra[a. Analiza poate imbrdca mai
multe forme, incluzdnd una sau mai multe tipuri de analizA:
-
.
Cornparalia cu ratele de rentabilitate preluate din vdnzdrile comparabile recente; acaste mte sunt, totusi,
retroactive, in timp ce pe evaluator il intereseazd mai ales in perspectiva. (Ca exemplu, studiafi
metodele algebrice cu doud variabile de calculare a ratei, date in Anexa C
)
. Verificarea ratelor de rentabilitate cemte de pa icipanfii pe piafd, mai ales de cumpdritori, in cadrul
unor vAnzdri recente sau preconizate.
.
Comparafia cu ratele de rentabilitate ale capitalului oblinute de investiliile altemative cu grad
comparabil de risc, cum sunt acfiunile gi obligaliudle.
.
Consultarea analizelor publicate de investitod, care pot fi utile evaluatodlor.
Ratele de rentabilitate adecvate ale capitalului propriu variazd in funclie de caracteristicile propdetdfii analiTate
Pentru a construi o rat6 pe baza vdnzirilor recente comparabile, evaluatorul analizeazd beneficiile preconizate a fi
obginute din drepnll de participalie fal6 de capitalul propriu investit. (Acest tip de analizd este discutat in detaliu
in Capitolul 24). Nu omite+i faptul cA trebuie fecu6 distincfia intre rutele cronologice ale rentabilit6fii capitalului,
care, deci, sunt de domeniul trecutului,
$i
mtele de re[tabilitate cuente cerute, care se aplicd la beneficiile
previzionate.
'+
Rata rentabilitdlii capitalubi (Y.) trcbluie deoscbiti de rata de capitdlizare o copitalutui propri, (R) Rata rentabittniii capitalului este
rata do rertabiliiate a capitaLului propriu, in timp ce rata dc capitalizare reflectl doar relalia dintrc venitul dink-un singur an al capitaluLtll
propriu gi capitalul propfiu Rata de capitalizarc a capitaluluipropriu poate fi mai mare sau mai mici decat rata rentabittali capitalulur
investir, in tuncfie de schimbiriLe pe care le vor suferi venitul din capitalul propriu
9i
valoarea acliunilor. Rata rentabiliulii caPitalului
propriu osto expresia performanlei totale a invcstiliei Deii raia de capitalizare a capitalului propriu nu poate fi considerattr cea mai bunl
unitate de masuri a succcsului invcstilie, ea rem6no utila
$i
impo(anta pc anumite piofe
Si
ln anumite momente
$i
continu6 sA fie
indicatorul dc rnbsura
preferat al
Creditul
(capitalul imprumutat)
intrucAt banii ipotecari srutt adt de importanli in
activitatea imobiliarl, atit investitorii, cAt
9i
evaluatorii
$i
analiqtii trebuie sl fie familiarizali cu sursele
$i
costurile
capitalului imprumutat. In urma crizei instituliilor de
economii
gi ale celor de credit au ap[ru1 reglementiri mai
shanse, ceea ce i-a ficut pe mu[!i fumizori de capital de
imprumut
(sau imprumuturi pe termen mediu
9i
lung) si-
qi reduci activitatea de creditare, oriendndu-se spre proprietilile imobiliare nerezidenliale. Pentru ca
acum, atenlia 1or sd se indrepte din nou spre investiliile imobiliare rezidenliale.
Bdncile autorizate, fondurile, cooperativele de
credit gi casele de economii, societdlile de
asigurare, delinatorii de ipoteci de rang inferior
9i
pielele ipotecare secundare sunt, toale,
surse ale creditului (capitalului
imprumutat).
6.27
Degi bdncile comerciale
9i
societ5lile de asiguriri de via!6 nu sunt impiedicate sd acorde imprumuturi
pentru proprieti,ti imobiliare cu destinalie comercialS, condiJiile de constihrire a rezelelor mtmme
obligatorii fac ca, pentru aceste institufii, investilia imobiliar6 si fie mai pulin interesant6.
BIncile autorizate
Blncile autorizate sunt institulii in proprietate privati care se supun reglementdrilor autoriidlilor federale
qi bare oferl o gamd largi de servicii financiare, at6t persoanelor juridice cdt
9i
celor fizice.
indeplinindu-gi rolul de creditori pe termen scurl, b5ncile comerciale sunt sursa principald de imprumuturi
pentru construclii
gi amenajdri. Pentru finanjarea temporara pe termen scurl, investitorilor imobiliari li se
cere si ob1in6 angajamenhrl creditorilor pe termen lung conform cdruia, odatd proiechrl finalizat, aceqtia
vor
,,scoate
imprumutul fina1" de la investitor.
$i
marile bdnci comerciale au devenit o surse importante
de finanlare
pe termen lung (adici de credite ipotecare permanente pe termen lung
9i
credite finale, de
obicei pentru proprietblile cu destinaJie comerciald qi industrialS). Majoritatea restricliilor impuse
creditelor ipotecare acordate de bdnci pentru locuinte s-au abolit ln 1967. Ca urmare, intre 1970
9i
1990,
bincile autorizate qi-au majorat ponderea creditelor ipotecare pentru clEdiri rezidenliale in totalul
activelor 1or, de la 3,6Yo la 20,1'r/o. Legea bancard din 1991 a permis bincilor autorizate si achizilioneze
societdli de administrare a fondurilor. Pdni in 2001, bdncile autorizate deja delineau 62,3ok din totalul
creditelor ipotecare pentru locuinfe.
SocietS!ile de asiguriri de viati
pAnn
in 1967, societilile de asigurdri de viala erau cea mai mare sursd de capital ipotecar din Canada.
Ponderea lor a scezut sever odatf, cu creqterea rolului
jucat
de bincile a\fiorizate, de la 59,4%. din credihrl
ipotecar
pentru locuinle ln 1960, la 3,9Yo in 2001. Dar ele continud sA
joace
un rol important
pe piafa
ipoteciloi
pentru proprietilile comerciale. Investiliile ipotecare ale societililor de asigurdri de via!6
cuprind intregul spectru de proprietnli imobiliare: locuinle individuale, apadamente, birouri, complexe
comerciale, hoteluri, clidiri industriale. Dat fiind faptul ci multe firme au resurse financtare
considerabile, ele pi-au permis si ipotecheze
proprietili de dimensiuni mari,
generatoare de venit.
Societelile de asiguriri de via!6 putemice preferl creditarea pentru clidirile de birouri
9i
complexe
comerciale.
Societifile de administrare
SocietSlile de administrare sunt institutii de depuneri, care ofer6, pe bazd de fidecomisiune,
9i
servicii de
administrare a unor active care nu sunt ale 1or. Ele sunt reglementate de Iegislalia federali, dar
9i
de cea
locall. Creditele ipotecare au fost, de-a lungul timpului,
principala activitate de creditare a societalilor de
administrare. Legia bancard din 1991 a permis socieillilor de administrare sA ofere
$i
credite comerciale,
aducAndu-le
aproape la acelagi nivel cu bdncile
autorizate. Din 2001, toate marile societdli de
administrare au devenit sucursale ale bincilor anlo zate mari. Creditele ipotecare sunt aciil'ul cel mai
important a1 acestor institulii, in 1999 ele delinand o pondere de 40,5% din totalul activelor acestor
institulii.
Cooperativele de credit qi fondurile reciproce
(mutuale) sau casele de economii
Acestea sunt instihrlii financiare cooperatiste nelucrative, care plstreazA economiile depunltorilor
qi sunt
regiementate de legislalia loca1d. Depunltorii
pi imprumutaJii sunt aclionarii instituliei. Aparilia lor a fost
dJerminati, ln parte, tocmai de tendinla blncilor autorizate de a se orienta spre creditele ipotecare
pentru
construclii comerciale, lasAndu-i pe clienlii persoane fizice fird sursi de finanlare. Alphonse Desjardins
,este
ce1 ce a infiinlat
prima institulie financiarl de tip cooperatist la
Quebec,
in 1900. Pdn[ in 1930, ele se
'r6spAndiser5
pe toi teiitoriul Canadei. Cooperativele de credit din zona anglofoni a Canadei au funclionat
la lncepui mai ales in mediul rural, in timp ce ca
calsses
functionat mai ales in mediul urban. inainte de 198 credit
nalional de compensare, bizuindu-se
pe uniuni sau care s
funcgioneze ca cieditori tte ultimb instan$ pentru instituliile membre. in prezent, Centrala Cooperativelor
de Credit din Canada
permite
transferul de fondwi intre centralele regionale.
Aceste institulii sunt mai importante in Columbia BritanicS,
Quebec Ai
Saskatchewan. La nivel na,tional,
cooperativele de credit gi casele de economii aveau active care, in trimestrul a patrulea al anului 2000,
reprezentau 7,9Vo drn cele delinute de bdncile a.utorizale. Cifrele erau mai mari in cele trei provincii
canadiene menlionate mai sus, respectiv de 15,l%",36,2%
Si
32,9%,. Prrn comparalie, in Ontario aceste
institugii delineau 2,6%o din activele delinute de bincile autorizate din aceastd provincie, chiar dacd 30%
din numirul total al acestor institulii se gdsesc in Ontario. Cooperativele de credit gi easele de economii
joacd
un rol dispropo4ionat de mare intre sursele de finan{are pentru domeniul imobiliar rezidenlial, ele
oferind atdt credite ipotecare cumpirdtorilor de locuinJe, cAt gi credite de construc,tie constructorilor qi
investitorilor imobiliari, in 2001, ele delineau l3olo din volumul total al creditelor ipotecare. ln 1999,54%
din activele lor eonstau din credite ipoiecare, falE de 17,8%labdncile autorizate.
Ini{iatorii ipotecilor de rang inferior
Ipotecile de rang inferior pot fi utilizate pentru a face rost de fonduri ipotecare mari in diverse scopuri
investilionale, cum ar fi cel de a obline o indatorare suplimentari gi de a permite vfunarea unor bunuri
imobiliare grevate de o ipoteci de rangul int6i care nu poate fi refinanlatI. Ipotecile de rang inferior
presupun un risc mai mare decAt ipotecile de rangul intdi, de aceea necesitd rate ale dob6nzii mai mari.
in general, legislalia nu permite bincilor, caselor de economii pi credit, cooperativelor de credit qi
societ5lilor de asigurlri de viali si acorde credite ipotecare mari cu garanlie de rang inferior. Alte
instihrlii de creditare private, cum sunt fondurile de investilii imobiliare (REIT), societ[file de finanfare
9i
Drepturile de proprietate in caz de ipoteci
Achizi{ionarea
gi delinerea unei proprietdli imobiliare presupune, de multe ori, garantarea creditului necesar cu
proprietatea insdgi. lnvestiliile ipotecare au o influen,ti mare asupra valorii proprietb{ilor imobiliare gi asupm ratei
rerrtabilitifii capitalului. Dat fiind faptul cA rcntabilitatea este un element ce atamA greu in decizia instituliei de
credit de a investi intr-un &ept de proprietata imobiliar ipotecar, trebuie lnfeles in ce constd aceaste rentabilitate
pentru institu,tia de credit, C6nd nu existi date despre cota de participare sau modalitatea de acumulare,
rentabilitatea creditorului este echivalenti cu rata dobdnzii.
Avantajele binegti pe carc le tealizeazd creditorul sunt asemenatoare cu cele de care se bucuri posesorul de
capital, respectiv, venituri periodice provenite din incasarea serviciului datoriei gi din valoarea terminah,
reprezentatd de suma rEmasi de pEtit
9i
achitati la scadenfa sau antedor scaden,tei. In uaele piefe in recesiune,
creditorii
pot constata ce proprietatea cu care se garanteazd creditul pierde din valoare scdzdnd chiar sub nivelul
mirimii creditului acordat. Din acest moment dispare orice drept al proprietarului la proprietatea respectivd, iar
valoarea credihrlui este calculatd mai degrabd pe baza fluxului de numerar curent al propdet6tii decdt pe baza
fluxului de numerar previzionat la data contmctarii creditului. A proceda altfel ar insemna a estima valoarea
drephrlui de proprietate ipotecar ca fiind mai mare decat valoarea proprietifii ins5$i.
Cum explicam mai sus, dreph-rl de propdetate al creditorului asupra bunului ipotecat este mai sigur decdt o coti
de participare la capital, fiindcd obligafiile de plati a datoriei au prioritate fa!6 de orice alte creanfe asupra
venitului net din exploatare, creditorul putAnd proceda la executare, atunci cend debitorul nu pldte$te imprumubul.
Pe m5surd ce participafia imobiliard capdtd rur rang din ce in ce mai modest- un exemplu fiind dobdnda ipotec?ira
echivalentd unui gaj de rang inferior
-
rata rentabilitigii necesare pnku a atrage cumpdritori cregte. Combinafia
dintre drephrl creditorului gi al investitorului de capital propriu face ca drepturile de proprietate asupra unu bun
imobiliar si se impartd in trei categorii de risc:
.
Dreptul de proprietate ipotecar de rdngul intdi este o investijie cu risc redus
r
Dreptul de proprietate ipotecar de rangul al doilea necesitii o rati a rentabilitalii mai mare pentru a
compensa un risc mai mare
.
Capitalul propriu investit necesit?i o rentabilitate qi mai mare din cauza riscului sdu mai mare pi
profiturilor potenliale mai ma
Aceste niveluri de risc, cdnd este vorba de obligagir.rni sau de alte valori mobiliare, se numesc deseori
$i
tran$e sau
iere de risc.
6.29
institutiile de preluare a datoriilor, oferl finanlare secundari in mod curent. Ele oferA finanlare secundard
la costuri mari, sub forma ipotecilor de rang inferior sau a imprumuturilor de rang inferior pentru vAnziri
cu inchirierea de cdtre vdnzdtor, dar ele nu sunt supuse unei supravegheri atdt de atente ca blncile gi
societ6li1e de asigurdri de via16,
PiaJa ipotecari secundarl
Corporalia Canadiand pentru Ipoteci
9i
Locuinje
(CMHC) se preocup[ de stimularea construcliei de
locuinle
prin intermediul pielei ipotecare secundare. Pe aceastl pia!6, creditorii ipotecari vAnd servicii
ipotecare cornplete, asigurate prin Autoritatea Nalionald a Locuinfelor (NHA), la preluri aliniate
cursurilor practicate pe piaja monetard. Yinzarea de servicii ipotecare are darul de a elibera capital, de a
crea lichiditali
gi de a permite creditorilor ipotecari si imprumute chiar
9i
in condiliile in care nu ar avea
fonduri suficiente.
in Canada, toa6 activitatea de pe piaJa ipotecare secundard cu destinatie locativf, este rodul activitilii
CMHC. Bincile, cooperativele de credit gi casele de economii, fondurile, instituliile de credit ipotecar
9i
societilile de asigurare care au capacitatea de a des{Equra activit.dli ipotecare vdnd porlofolii de credite
asigurate
prin NHA, acestei Corporalii. Aceste credite sunt adunate intr-un fond comun gi folosite la
sus]inerea- valorilor mobiliare de tipul obligaliunii
gi a1 certificatelor de valoare. in 2001, 7,5''/o din
creditele ipotecare pentru locuinle au fost garantate cu valori mobiliare asigurate de NHA.
in Statele Unite, creditele ipotecare se incheie de obicei pe 30 de ani, cu dobdndb fix6, IErI restrictii la
plata anticipati a creditului. ln combinalie gi cu diverse amendamente ale prevederilor fiscale
9i
legale,
aceasta ii stimuleaz[ pe creditori sd elimine ipotecile din bilan!
9i
si 1e vAnd6 stanrlui sau unor institutii
subvenlionate de stat, cum este Asociafia Naliona16 Federali a Creditorilor Ipotecari
(Fannie Mae),
Corporalia Federal5 a Creditelor Ipotecare
pentru Locuinle (Freddie Mac)
9i
Asocialia Nalional5 a
Creditglui Ipotecar de Stat (Ginnie Mae), care, la rAndul lor, emit o gami larg[ de titluri garantate de
aceste fonduri ipotecare comune. in 2000, 40,4% din fondurile ipotecare locative aflate in circulalie in
Statele Unite erau deJinuie de aceste instituiii
gi de altele similare.
Yalorile mobiliare ca vehicule ale piefei de investifii imobiliare
Valorile mobiliare sunt instrumente de investilie care transmit un drept de proprietate parlial (acliunile)
sau sLabilesc obligalii de plati (obligaliunile). Prin irnpdrlirea unui numlr mai mare de proprietdli intre
diverse forme de organizare
-
asocieri in participafiune, societili comerciale sau fonduri de administrare
titlurile de valoare (sau de participare) imobiliare permit asocierea mai multor investitori. Riscul
putAnd fi
diminuat
prin difuziune intre mai multe investilii mai mici, transformarea dreptului de proprietate
imobiliar in valori mobiliare
(sau litrizarea, cum o nunesc francofonii) permlte o mai bund gestiune. prin
administratori
profesionigti, at6t a portofoliului de valori, cet
$i
a activelor in contul carora s-au emts
aceste titluri de valoare. Procedeul duce la cregterea volumului de lichiditIli, care, altfel, poate nu ar fi
disponibile
pentru investilii.
in Statele Unite, a existat un singur mare mornent favorabil acestui proces. Pentru a ajuta
pe posesorii de
participalii sf, scape de societalile de economii
gi credit falimentare, Corporalia de Solulionare a
Fonduiilor
(RTC) a luat iniJiativa titrizirii pe scard largd a participaliilor pe care le delinea atit sub formi
ipotecard cat qi sub forml de capital propriu. Marile instiuii bursiere gi financiare de pe Wall Street au
dus aceastd misurd
9i
mai departe, ajungdnd sd gestioneze cu succes portofolii mari de titluri atat pentru
banci cat
$i
pentru societili de asigurare. Mu\i obsewatori sunt de parere cd wall Street a luat deja locul
instih-rJiilor de credit tradigionale.
Mecanismul
pe care l-a folosit RTC penhu lichidarea activelor societSlilor de economii
9i
credit
falimentare a pregitit terenul pentru titrizarea pe scar6 largd. Aceasta a insemnat
qi vinzarea unor fonduri
comune de ipoteci comerciale, cunoscute sub denumirea de valori mobiliare
garcr'tz,Ie cu ipoteci
comerciale
(valori mobiliare ipotecare
-
\MI), prin
.bdncile
de investilii, unor investitori ipotecari
netradilionali. La inceput, RTC a lnfiinlat un fond de garanJie care si asigure aceste valori mobiliare
ipotecare,
permildnd astfel cotarea acestor instrumente de credit din punctul de vedere al. gradului de risc.
Recent,
garantarea valorilor mobiliare ipotecare a imbricat gi alte forme. Piala valorilor mobiliare
ipotecare
este in stadiu embrionar in Canada. Pdni la
jumdtatea
anului 2001, au avut 1oc puline emisiuni
de titluri de citre bincile private de investilii, dintre acestea cel mai mare roljucdndu-l Merrill Lynch.
Aga cum s-a pus problema componentelor imobiliare
9i
non-imobiliare
ale valorii proprietl1ii, tot astfel aten,tia a
inceput sA se indrepte spre nah[a proprietilii imobiliare.
Pe misurb ce apar noi instrumente de investilie,
evaluatorii vor avea nevoie sd gtie cdnd este cazul sd
evalueze bunul imobiliar de sine stititor
(fizic)
9i
cind
s6-l evalueze in funclie de diversele forme ale dreptului
de proprietate prin care acesta este legat gi de alte bunur.i
imobiLiare.
Valorile mobiliare versus proprietatea imobiliarl
Titrizarea drepturilor de
proprietate
imobiliare prin tranzactionarea emisiunilor de
pe piala ipotecare secundare, a valolilof
mobiliare ipotecare, a fondurilor de investilie
imobiliare
Si
a valorilor mobiliare ipotecare
comerciale conecteazd capitalizarea
pietei
imobiliare
Si
ratele de actualizare la activitatea
pieteillnanclare.
Degi formarea prelului pe piala bursierl
prezinti anumite avantaje, prelurile determinate de investitori nu
reflecti neapdrat valoarea imobilului cotat. Titlurite de valoare imobiliar[ sunt de foarte multe feluri, in
funclie de structura instrumentului investi{ional alut in vedere. De exemplu, fondurile de investilii
imobiliare REIT trebuie se respecte condilii stricte privind plata dividendelor c[he investitori (in funcJie
de valoarea, mai mare sau mai mic6, a dividendelor, acegtia putdnd influenja preful) sau restricJii
prevdzute prin lege cu privire la de drephrrile imobiliare ce pot fi vandute in cursul unui an. Fondurile de
investilii imobiliare pot utiliza fonduri irnprumutate
pentru a le investi, ceea ce poate spori rentabilitatea
investifiei, dar poate crea difrcultdli investiliei respective in situafii de recesiune a pielei.
Unul dintre instrumentele mai noi de titrizarc a investi{iilor imobiliare imparte drepturile de proprielate
imobiliard
pe mai multe straturi, pe care le numegte trange sau paliere. Investiliile imobiliare sunt de mult
timp impdr,tite in investilii de capital gi credite ipotecare, uneori cu credite ipotecare aqezate pe mai multe
niviluri sau
paliere. Prin 1960, L. W. Ellwood
gi alli autori au demonstrat ce proprietatea cu titlu deplin
liberd sau inchiriati, se cumpdra printr-o combinalie de capitaluri proprii
9i
credite ipotecare
Si
ce
evaluarea putea fi efectuati corect numai analizAnd condiliile de venit gi rentabilitate ale fieclreia din
aceste componente, niveluri sau shahui. Aceasti subimpErlire merge mult mai departe in timpurile
noastre, deqi metodele matematice aplicat[ in analiza investiJiei sunt incl valabile. In 1998, piaia valorilor
mobiliare ipotecare comerciale a fost pe punctul de a sucomba din cauza faptului ci nimeni nu voia sd
cumpere valori mobiliare din palierul de risc crescut, situalie pe care analigtii au explicat-o ca pe o "fugf,
sp.re caiitate", declangati de criza financiarl din Asia.
Relafiile dintre capitalul imprumutat
9i
capitalul propriu
Pe pielele de capiial
9i
pielele monetare, unde riscurile pe care Ie comporti diversele iipuri de investilie
sunt comparabile, fondurile se indreapti c6tre acel tip de investilie care promite cea mai bun6
rentabilitate. Riscurile sunt shans legate de cattiguri; cine vrea se ahage capital trebuie sd ofere
rentabilitnli competitive. Indicatorii cei mai tentanli ai nivelului de competitivitate, din punchrl de vedere
al rentabilitdlii, se pot afla pe piefele monetare, unde zilnic se ttarzactjoneaza capital in valoare de
miliarde de dolari gi unde negociatorii sunt rafinali qi bine informali
$i
unde investiliile pot fi cotate ca
nivel de risc de profesioniqti in domeniu.
intr-u1 climat economic instabil, evaluatorii sunt sfltuili si analizeze pieJele monetare
9i
de capital pentru
a culege datele care si le confirme concluziile la care au ajuns pe baza analizei datelor despre piala
imobiliarl. Pe pie{ele financiare se desfiqoar[ zilnic mii de tranzac]ii qi se ruleazd miliarde de dolari.
Aceste tranzaclii reflecti percepfia asupra beneficiilor actualizate ale investitorilor foarte bine informali gi
pot oferi date utile analigtilor din domeniul investilional.
6.31
Cea mai mare piald de capital este piaJa de tranzaclionare a acjiunilor obignuite. Aici, tranzacliile se
raporteazd ztlmc atat cursurile acliunilor cdt
9i
randamentele dividendelor, Majoritatea ziarelor impofiante
p;blict informalii bursiere complete, iar publicaliile financiare qi sursele informative de pe Internet oferl
infomralii detaliate despre veniturile societdlilor comerciale, despre condigiile generale din intreprinderile
comerciale
$i
industriale. Aceste date oferd baza stabilirii ratingului titlurilor emise de societdiile
comerciale. in domeniul investiliilor in instrumente de credit, obligajiuni ga:^afllaIe
9i
negalantate),
N{oody: opinia aceslora este citatd peste tot gi se
informalii se pot obgine de la analigtii de valori rnobiliare de la marile institutii bancare, de la firmele de
brokeraj
gi din sectorul bdncilor de investilii. Toli aceqtia pun la dispozilia investitorilor pdreri autorizate.
Rapoartele analigtilor
9i
publicaliile financiare nu conlin randamentele probabile ale acliuni1or, dar oferi
informalii din care se pot extrage indicatorii investilionali. intrucdt valoarea reprezinti valoarea
actg1alizatA a veniturilor viitoare plus valoarea terminald, calcularea anticipaE a aprecierii sau deprecicrii
viitoare devine un element-cheie al valorii. Pe pia{a bursierd, analigtii valorilor mobiliare sunt cele lnai
bune surse
pentru genul de informalii de detaliu pe care igt bazeazL investitorii previziunile lor cu privire
la apreciere sau depreciere. Din acest punct de vedere, ui analist de valori mobiliare funclioneazi ca un
evaiuator imobiliar, care ajunge la o opinie asupra valorii prin actualizarea fluxului de venit net din
exploatare
gi a valorii terminale previzionate.
A doua mare componenti a investigiilor imobiliare este componenta capitalului imprumutat sau a
fondurilor ipotecare.
$i
din acest punct vedere, pieiele de capital oferl o mare varietate de infonnalii
despre condiliile de randament investilional la o gamd largi de instrumente de credit, cu scadenle qr
ratinguri difeiite. Pe pielele de obligaliuni
garantate
fi
negarantate, se desflqoari zilnic sute de mii de
traiacltt
pi se mleaza miliarde de dolari. Fiecare tranzaclie este expresia achralizdrii unor condilii
economice viitoare, aqa cum le-a inleles investitorul respectiv. Intregul volum de tranzac,tii formeazd o
utili imagine de ansamblu a rentabilitilii capitalului a$teptat de persoane cale cunosc bine piala.
Randamentul
(rentabilitatea) investifiilor
Randamentul unei investifii diferd in funclie de instrumentele care 1-au generat: de imprumut
sau de
capital
propriu. Printr-un instrument de credit, creditorul inilial obline dreptul la o dobAndd fixi sau
uuiiutrti
9f
la plata integrala a sumei date cu impn.tmut, la scadeng[. in]elegerea
poate prevedea p16!i
periodice numai pentru dobdndi, cu rambursarea integrala a sumei de capital la scadenle, cum este cazul
iitlurilor de stat, sau poate prevedea ptlli periodice care conlin o coti de dobdndi
9i
o coti de capital
descrescitoare, cum este cazul creditelor ipotecare.
Atunci cind creditorul inilial vinde investilia in timpul derulirii contrachrlui, se va realiza alt randament.
DacA piala financiard oferi condilii nefavorabile
gi dacd dobdnzile sunt mai mari decdt la data la care s-a
incheiat acordul de imprumut, creditorul trebuie sd-qi vAndd drepturile cu o reducere. Dac[ banii sunt din
abundenjl
9i
dobAnziie sunt mici, creditonrl
gi-ar putea vinde drephuile in avantaj. Cump6r[toru1
incaseazi dob6nzile prevezute in contrachrl ini1ia1, dar coeficientul de randament al instrumentului
se
raporteazlla o nou6 bazd de investifie. Atunci c6nd creditr,rl se ramburseazl la scadenli, cumparetolul
prlmegte valoarea nominali a contractului, inclusiv
iliondrii, rninus oric primd
platite Randamentul investilional al instrumentului
casati, plus orice alt ce$tig
sau minus orice pierdere suportatS la scadenla credi
Se poate vedea c[ randamentul investilional la unui instrument.de lndatorale depinde in mare misuri de
prevederile contractului. intr-un asifel de instrument, cdqtigurile din venituri sunt definite ca fiind un
5
Standard and Poor's Corporatiol;i Moody's Investor Services, Inc. publici date diverse despre cursul acfiunilor
si
al titlurilor
de stat,
pentru
un catalog al produselor, se poate lua legatura cu Standard and Poor la tel. l-800'221-52'17 sau la ad.esa de web
www.standardandpoors.com.
Iar cu Moody, prin Siwiciul
pentru clienfi, la tel. l-212-553-1653 sau la adresa de web
www,moodys.com.
6.32
procentaj fix sau variabil din valoarea nominald a inshurnentului, care sunt plEtite la anumite date, pe
durata creditului. Valoarea terminala se lin.riteazd la valoarea nominalb iniliala a creditului, care poate fi
mai mare sau mai micd decdt suma plAtitA de citre delinbtorul final al instrurnentului.
InvestiJia de fonduri proprii nu se caracterizeazd"
prin condiliile contractuale ferme qi precise ale
investitiei de fonduri imprumutate. Cdqtigurile din dividende reprezintl cota parte distribuiti din profirul
societlfii. Mdrimea acestora depinde de nivelul profitului oblinut de societate
9i
de politica sa de
dividende
(de distribuire a dividendelor). Valoarea terminali este valoatea de piali a societdfii la finele
perioadei de investilie, adicl valoarea ei viitoare. Atunci cAnd se angajeazb intr-o investilie, investitonrl ia
in calcul cAgtigul preconizat a fi objinut din dividende gi din valoarea terminald, in comparalie cu preful
de achiziJie; acest raport exprimi rentabilitatea capitalului investit (prospectivb). La hnalizarea investiliei,
dividendele
qi valoarea teminalE realizatd se raporteazi la suma initiald a investifiei, pentru a vedea cum
a evoluat rentabilitatea capitalului pe durata investiliei.
tndatorare
gi rentabilitatea capitalului
Colceptul se referi 1a modul in care fondurile imprumutate m6resc sau micqoreazf, rentabilitatea
capitalului. Fondurile pe care gi le constituie un investitor prin utilizarea de credite ca si-gi finanleze o
investilie comport5 un anume risc. Investitorrrl incearci s[-qi compenseze acest risc incercdnd si oblin[ o
rentabilitate mai mare a capitalului sdu propriu. Analizdnd fluxurile de numerarJ se va constaLa ce
fondurile imprumutate au un
efect
pozitiv atunci cand rata de capilz,lizate totali este mai mare decat rata
de capitalizare a creditului. De diferenfa dintre cele doud rate beneficiazl posesorul de capital, astfel incat
rata de rentabilitate a capitalului este mai mare decdt ar fi fost dacE nu s-ar fi recuts la credit. Aceleaqi
relafii se stabilesc
Ai
inire ratele de rentabilitate totale a capitalului propriu qi a creditului general, de
capital
gi ipotecar. (Vezi Tabelul 6.4)
Tabelul 6.4
de rentabilizare
Pe baza ratelor de capitalizare
ale capitalului propriu
Dac[ Rr
>
Rr,l atunci Rs
>
R{
creditul are ro1 pozitiv
Dacd Ro
:
Rr,l atunci Rn
:
Ro
creditul are rol neutru
Dacd
&
<
Ru atunci R6
<
fu
creditul are rol
Pe baza ratelor de actualizare
ale capitalului propriu
Dacd Y6
>
Yy atunci Ye
>
Yo
credihrl are rol pozitiv
Daci Yo = Yn atunci Ys
:
Yo
creditul are ro1 neutru
Dacd Yo
<
Yu atunci Ys
<
Yo
creditul are rol
Analiza indatordrii este important5, pentru cA atunci cdnd acest raport este pozitiv sau negativ, el poate
determina nivelul de risc al unei investilii imobiliare
gi rentabiliiatea care ar trebui obfinuti pentru ca
investitorul si fie mullumit gi dispus sd igi asume riscul. Utilizarea fondurilor imprumutate tinde s[
accentueze fluchraliile fluxului de numerar, iar aceasti instabilitate presupune un anumit risc. Daci
investi,tia imobiliar[ nu di roadele a$teptate gi dacl perioadele de crizl de numerar se succed din ce in ce
mai des, investitorul se poate vedea nevoit sl achite datoriile pe seama proprietelii in care a investit. Daci
pe piap apare o crizi de lichiditnli, investitorul poate ajunge in situalia de a nu putea obline, pe
proprietatea imobiliard in care a investit, un prel care s[-i permiti s6-9i acopere datoria.
Bibliografie suplimentari
Anderson, Joshua. 1999.
,,The
ABCs of CMBS.' Valuation Insights&Perspectives, Volume 4, Number 3
(Third
Quader).
6.33
Capitolul 6
Clauretie, Terence M., and G. Stacy Sirmans. 1999. Real Estate Finance: Theory and Practtce. (3'd
edition). Upper Saddler River, N.J.: Prentice Hall,
Dannis, Charles G. 1997.
,,Discover
the Benefits of the NCREIF Property Index." The Appraisal Journal
(October).
Council of Economic Advisors. Economic Report of the President, Washington, D.C.: Council of
Economic Advisors, annual. Disponibil pe Intemet la adresa: http://w3.access.giro.gov/eop/.
Fabozzi, Frank J., editor. 1998. Handbook of Commercial Mortgage-Backed Securities
(2'o edition). New
Hope, PA: Frank J. Fabozzi Associates.
Fabozzi, Frank J., editor. 1998. Trends in Commercial Mortgage-Backed Securities. New Hope, PA:
Frank J. Fabozzi Associates.
Jones, Lawerence D. 1995.
,,The
Evolving Canadian Housing
Govemment ' lloasing Finance Internalional: pp.27-35
Kelly, Kevin. 1998. New Rules
for
the New Economy: l0 Radical Strategies
for
a Connected l{orld.Nevt
York: Viking.
Oliner, Stephen,.and Daniel E. Sichel. 2000.
,,The
Resurgence of Growth in the Late 1990s: Is
Information Tecbnology the Story?" Journal of Economic Perspectives, Volume 14, Number 4
@all).
Pratt, Shannon P. 1998. Cost of Capital: Estirnation and Applications.New York: John Wiley&Sons, Inc.
Roulac, Stephen E. 2000.
,,Global
Capital Flows: The New Market Dynamic." Mortgage Banking,
Volume 60, Number 5 (February), Commercial CREF Conference Special Issue.
Siklos, Piene L.2001. Money Banking and Financial Institutions: Canada in the Global Environment.
Toronto: Mccraw-Hill Ryerson.
Stoclrs Bonds Bills and hdlation Yearbook, Chicago: R.G, Ibbotson Associates, revizuit anual.
Winger, Alan R 1996.
,,.A.
Layman's Approach to Risk Analysis." Real Estate Review, Yolume 25,
Number 4 (Winter).
Sinance System and the Role of
6.34
PARTEA
a II-a
COLECTAREA
$I
ANALTZA
DATELOR
partea
a II-a se ocup6 de modalitilile de bazd ale colectlrii de date qi de tipurile de analizl care
conduc la aplicarea celor trei abordiri tradilionale ale valorii. capitolul 7, colectarea datelor, se
concentreaz6 asupra diverselor tipuri
qi surse de date de care se folosesc evaluatorii. Capitolul 8'
Arii de pia15, cartiere, zone, prezinti modul in care evaluatorii stabilesc aria geograficf, in care
terenurile intri in concurenJe penku un anumit tip de utilizare, operalie care constituie baza
oricirei analize de piale coerente. Capitolul 9, Analiza terenului sau a amplasamentului,
explici ce caracteristici ale pimantului trebuie s[ ia in consideralie evaluatorul pentru a-i afla
vuiou."u. Capitolul 10, Analiza construcliilor, descrie cum se procedeaz[ in faza de inspeclie a
unei
proprietiji imobiliare, de descriere a cl6dirii, de analiz[ a stilului arhitectonic
ai
a
funclionalitalii intregului ansamblu. Capitolul 11, Analiza de piafI, analizeazd tehniclle folosite
de evaluatori pentru a previziona cererea
gi oferta pe un anumit segment de piafi,
9i
pentru a
obline orice alte informalii utile din datele de pia!5 de care dispun. Capitolul 12, Analiza celei
mai bune utiliziri, se ocupb de una din sarcinile cele mai importante pi dificile a1e evaluatorului,
gi anume de stabilirea celei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber gi a proprietilii ca fiind
construiti.
COLECTAREA
DATELOR
Termeni importanfi
.
Cotare
o
Impozitare ad valorem
.
Date generale
.
Ofeda
.
Date specifice
o
Sistemul de informa,tii geografice
.
Gospod6rie
(GIS)
.
Grila datelor de
piat[
.
Tranzaclie echitabild (neplrtini
Introducere
in activitatea de evaluare, calilatea gi cantitatea datelor disponibile pentru analizd sunt tot atat de
importante ca pi metodele
$i
tehnicile folosite pentru a le prelucra
$i
pentru a fnaliza misiunea de
evaluare. De aceea, capacitatea de a disceme intre multitudinea informaliilor, de a cduta surse demne de
incredere
gi de a organiza volumul de informalii sunt de o importanld crucialS in activitatea de evaluare.
Pentru a putea elabora o lucrare de acest gen in relalie cu pia1a, cu proprietatea gi cu informaliile potrivite
despre alte tranzaclii de acest gen, lahrra informativl trebuie sd parcurga trei etape:
o
Colectareadatelor(informafiilor)
.
Organizareadatelor(informafiilor) colectate
r
Analiza datelor (informaliilor)
Evaluatorii au nevoie de multd rlbdare, de ralionament
gi
de talent de cercetitor pentru a orienta corect etapele
preliminare de colectare qi analizd a datelor
gi pentru a
colecta si orsaniza materialul informativ in mod eficient.
organizarea gi analiza datelor
esentiale in activitatea de evaluare.
Cu ani in urmd, identificarea proprietdlilor imobiliare comparabile qi colectarea diverselor informalii
despre pia{i, pentru a le utiliza in activitatea de evaluare, necesitd o mare investifie de timp gi bani.
Aparifia
9i
dezvoltarea fumizoriior de date
gi accesibilitatea crescdndl a datelo.r de pia{l prin mijloace
electronice a fEcut ca practica evaluirii se mute, treptat, accentul de pe colectarea de date pe analiza
acestora. Ceea ce nu inseamnd cd a colecta date corecte gi sigure nu a rbmas, gi acurn o sarcind
primordiald, deoarece acuratelea concluziilor pe care le va trage evaluatorul va depinde de credibilitatea
informaliilor pe care s-a sprijinit.
Dar chiar
gi cu progresul informatic la care s-a ajuns, gisirea celor mai utile date continud sd fie, pentru
evaluatori, o operaliune pretenlioasl.
$i
asta, intrucat colectarea de date poate fi identici sau total diferiti
de la o regiune la alta. Unele unitili administrative au arhive de date imobiliare deschise oricdrui
evaluator, in timp ce altele aplicd principiul confrdenlialitafii, astfel incdt datele despre vAnziri nu pot fi
ob{inute decit de la participan}ii la respectivele tranzacfi.i. De asemenea, este posibil ca standardele
profesionale de evaluare gi programele autoritililor locale si necesite un volum diferit de date
$i
documentare. De exemplu, datele necesare completirii unui formular de raport tipizat pentru o banci sau
pentru o institulie de stat pot fi conforme cu prevederile CUSPAP numai daci evaluatorul va menliona in
raport o condilie limitativl extraordinarl. Pentru a face raportul credibil la nivelul cerut de metodologia
CUSPAP qi pentru a elimina condilia limitativ[ extraordinari, va fi nevoie de informalii suplimentare.
7.1
inainte de a incepe colectarea propriu-zisi a datelor, evaluatorul va trebui sI stabileasci ce categorii de
date ii sunt necesare qi pentru care din etapele
procesului de evaluare, respectiv: date generale, date
specifice, sau date despre cererea gi oferta concurenliald. Dupd care, evaluatorul va comunica aceasta
ciientului in capitolul c;nsacrat sfeiei raportului de evaluare. in multe cazuri, evaluatorul colecteazf, date
demografice despre aria de piaJi care il intereseazd, ca gi date despre cererea
gi oferla concurenliali
asupra proprietallor comparabile, pentru a face anaTiza de piali. Analiza celei mai bune utilizdri, pe de
alt6 parte, necesiti date specifrce, cum ar fi caracteristicile fizice a1e proprietblii analizate, restriciiile
lrbanistice ale zonei, sau venitul anticipat, din utiliziri altemative. Analiza efectuati prin aplicarea celor
trei abord6ri ale valorii necesita, de regul6, atAt date de ordin specific referitoare la proprietatea analizatA,
cum ar fi datele despre cost, in cadrul abordirii prin cost, cdt gi date referitoare la cerere
9i
ofertd, cum ar
fi cele despre vAnzirile comparabile, in cadrul abordlrii
prin comparalie directd.
inlelegerea conlinutului gi surselor datelor
generale
9i
specifice inlesnegte an
de
evaluare
qi de consultanli in vederea evaludrii. inainte, ins6, de a analiza
ru1
irebuie sd organizeze multitudinea de informalii colectate in cursul ce
de
organizare a datelor sunt deslEqurltoarele concepute fie ca tabel de costu legate de informaliile de pia16
gi iolosite in abordarea prin cost, fie ca grile de coreclie folositd in abordarea prin comparafie_directd,
fie
ia situalia exploatirii, utitizatd in abordarea
prin venit, care, toate, permit o reprezentare sub_ formh de
tabele a informaliilor de piald, clasificate astfel pe categorii utile gi cuantifrcabile. Dacd datele de analizat
sunt complexe, evaluatorul poate fr nevoit si conceapl
9i
alte tipuri de tabele sau grile, pe baza cdrola se
poatd concentra aria de cerceure.
Dup6 colectarea
q i organizarea datelor, e1e pot fi analizate pentru a rezolva problema de evaluare.
Analiza
ae piap
9i
analizi celei mai bune utilizdri sunt cele mai firegti forme de analizf, a datelor, degi fiecare din
cele trei abordAri ale valorii este o formd de analizl care se sprijini pe datele de piali ca fundament al
concluziei asupra valorii. Multitudinea concluziilor fieclrei abordiri
9i,
in final, opinia asupra valorii de
piald depind, in mare mdsur6, de cdt de bine sunt ele fundamentate de datele de pia!6.
in raportul de evaluare, analiza trebuie sd raspunda intrebirii
pe care
$i-o
pune cititorul: "$i,ce-i
cu asta?"
Anafza trebuie s6 coreleze datele economice
gi financiare de pe piaJa imobiliar[ in ansamblul ei
$i
de pe
piala imobiliard in care se gdsegte proprietatea lespectivi. De exemplu, daci datele
_
economice
de care
iispune evaluatorul aratl ci ritmul de creqtere a ocuperii forlei de muncl este in scldere, el trebuie sd-ii
pr,nA int
"but"u
cum va influenfa aceasta pial.z, in
general,
9i
proprietatea pe care o evalueazd, in
narticular.
Tipurile de date
in majoritatea analizelor de evaluare, vor trebui culese
9i
analizate mai multe tipuri de date, inclusiv
urmAioarele:
o
Date generale
o
Date specifice (particulare)
o
Date despre cererea
Si
oferta concurentiale
Evaluatorii oblin aceste date fie din surse primare, fie din surse secundare. Datele
generale, care nu se
referi la proprietate a analizatA, se culeg, dJobicei, din surse secundare, cum sunt publicafiile Biroului de
Statistici ai Canadei gi alte servicii
particulare de servicii demografice. Datele
particulare
Pi
cele
concurentiale, care se referl la proprietatea analizatd
9i
la alte proprietili comparabile de.pe
piafa
relevantS, sunt obfinute cel mai adesea de evaluatorii ingigi, motiv pentru care ele intrd la categoria
datelor
Dnmare.
't ',
Colectarea datelor
Datele
generale
Evaluatorul
care lucreazl pe o anumiti piafi, in mod regulat, va avea date generale in arhiva proprie.
Datele
generale conslau din informalii despre fo4ele sociale, economice, administrative
9i
de mediu care
influenleazl
valoarea proprietilii. Aceste informalii fac parte din cunogtinlele cu caracter general pe care
orice evaluator le are in bagajul s6u. Toate datele generale sunt inlelese, in cele din urmi, in funclie de
maniera in care influenleazi clirnatul economic in care au loc tranzacJiile imobiliare. De aceea, datele
senerale
sunt mai frecvent folosite intr-o analizl de nivel regional in analiza unei
iiete mai restrdnse. in cadrul analizei datelor
generale, evaluatorii
principiilor de
Lvaluare studiind interacliunea dintre cele patru fo
te
(sociale, eco e
Ei
de mediu)
care aclioneazl asupra valorii proprietililor imobiliare din zona respectivd. Deqi cele patru for{e constituie
categorii suficient de clare pentru a examina datele generale in funclie de ele, ceea ce imprimd anumite
tendinte
$i
determini valoarea proprietilii imobiliare este tocmai interacliunea dintre aceste patru
elernente.
Tendintele economice
Evaluatorii trebuie si fie capabili sd recunoascd
gi sE inleleagl tendinlele economice carc afecteaza
valoarea
proprietitii imobiliare. Nu este suficient sd cunoasci ce schimblri economice au awt loc; pentru
a previziona tendinlele, ei trebuie si studieze direclia in care se indreapti schimbdrile, anvergura, efechrl
si cauzele acestora,
Tendinlele
pe care trebuie sd le ia in studiu evaluatorul depind de problema de evaluare pe care o are de
rezolvat
gi de tipul de proprietaie in chestiune. De exemplu, pentru a elabora o opinie asupra valorii de
piaJi a unui centru comercial prin abordarea prin venit, trebuie previzionati chiria de bazd (minimd) qi
chiiia adilionala
perceputi printr-un contract de inchiriere
procentuala (sau proporJionald).' Venitul brut
potenlial al centrului comercial depinde de tendinlele referiioare ia num6ru1 gospodiriilor din ftza
^cesf.)i
centru, de venihrl acestora, de grila lor de chelhrieli pentru bunurile qi serviciile pe care le ofer[
magazinele din centrul respectiv. Trebuie luate in calcul qi posibilitilile altemative de aprovizionare.
Tabelul 7.1 enumer6 cdliva din indicatorii economici utili, de care
lin
seama evaluatorii cdnd analizeazL
tendinfele din zona de aprovizionare.
Tendintele economice interna[ionale
intr-o economie
global6, bun[starea materiali a unei naliuni poate influenla direct, dar
$i
indirect, starea
altor naliuni. De exemplu, domeniul imobiliar din America de Nord lnregistreazi un volum mare de
investilii strline qi datoritd faptului ci stabilitatea regimurilor politice din Canada
9i
din Statele Unite le
asiguri investitorilor strlini un anumit
grad de siguranJi. Ceea ce face ca instabilitatea politicl din alte
tiri
si determine atet cererea cat
$i
valoarea proprietifilor imobiliare din Canada
9i
din Statele Unite.
Tendinlele economice intemalionale pot avea urmdri deosebite asupra economiilor locale
9i
a unora din
pielele imobiliare. De exemplu, statutul economiei asiatice poate influenla nivelul comerlului mondial,
care, la rAndu-i poate influenla decisiv economia oragelor portuare de pe Coasta Pacificului (gi chiar
9i
cererea de spalii de depozitare). Din ce in ce mai mul! tendinlele financiare mondiale influenleazl
piefele
imobiliare locale. in deceniul a nouilea, folosind iehnici de finanlare de care investitorii americam sau
canadieni nu beneficiau, invesiitorii
japonezi
reuqeau sA pl5teasc[ prefuri mult mai mari pentru proprieti]i
de prestigiu din Toronto, Vancouver sau Banff. in Hawaii, evaluatorii imobiliari trebuiau si estimeze
valoarea pe doud paliere diferite: ludnd in calcul practicile investifionale
japoneze (de multe ori ffrd a
ptfiea analiza facturi, contracte de inchiriere sau sh.rdii de piald)
9i,
separat, practicile instituliilor
americane de creditare. Prlbugirea economiei
japoneze, cauzatd, in parte, de creditele neperformante
acordate de bdnciLe
japoneze,
a dus gi la c[derea prefurilor imobiliare din Hawaii, c[dere in urma cdreia
investitorii
japonezi
au pierdut miliarde de dolari la investiliile fEcute. in Canada, cre$te.rea
$i
cdderea din
I
Pentru definifia termenilor chirie procentuali, chirie de bazi gi chirie adilionale, consultali Capitolul2l
acest domeniu a fost mai pulin grave, dar plusul de cerere care a apdrut, in deceniul al noudlea, a exercilat
o presiune de
jos
in sus asupra prelurilor investiliilor canadiene qi ale caselor din staliuni, in timp ce
vdnzarea acestor imobile de c6tre proprietarii lor
japonezi,
in deceniul urmator, a fdcut sd creasca oferta,
acliondnd, de data acesta, de sus injos asupra prefurilor.
Tabelul 7.1
Tendinfele economice
$i
indicatoiii economici utili
Tendinfele
Indicatorii economici utili
TendinJele economice intemalionale Schimblri suferite de:
o
Soldul comertului exterior
.
Cursurile de schimb valutare
.
Prefurile bunurilor de consum
.
Salariile
.
Nivelul dobdnzilor
.
Producfiaindusirial6
.
Volumul de desfacere cu ambnunhrl
Tendinlele economice nalionale pi regionale Schimblri suferite de:
.
Produsul nalional brut
.
Produsul intem bmt
.
Venitul na,tional
.
Balanla de pleli extema
.
Indicii preturilor
.
Ratele dobAnzii
.
Gradul de ocupare gi cel de neocupare al forJei
de muncd, prin corelarea diverselor surse
statistice
.
Numdrul autorizajiilor de construclie emise
$i
a1 constnrctiilor in curs
.
Volumul investiJiilor in construclii
(in dolari)
.
AIte date generale
Note: Seria indicatodlot economici, care reflecti
$i
cuantifici
modifichrile pe parcursul timpului, pot ardta fluotualiiin
tendinfele pe tennen lung
$i
ajuti se se faci o statisdca in
::','"t:iii;;*:j:'nplu
ajute la detenninarea razei curenle
Tendinlele economice locale Schimbbri suferite de:
.
Populajie
.
Numlrul net de gospodirii noi
o Diversitatea bazei economice a localitIlii
.
Gradul de ocupare
9i
stabilitatea forlei de
munca
.
Nivelul salariilor
.
Venitul pe gospod[rie sau pe familie
Tendinlele economice care influenfeazl Schimbiri suferite de:
plmAntul din mediul rural
.
Anvergura qi complexitatea activitilii
economice din fermele agricole, fetmele
zootehnice, exploataliile forestiere, din
exploat[rile petroliere qi miniere
.
Gradul de mecanizare gi/sau de dependenJi de
fo{a de muncd
.
Gradul de dependenli de subvenliile de stat
gi/sau de terenurile concesionate de la stat
.
Eventuala concurentd a nroduselor de i
7.4
Colectarea datelor
Tendinlele
economice ndlionale
Si
regionale
unt fundamentale pentru orice lucrare de evaluare.
numai intre ele, ci gi cu fondurile muhrale de pe
e reflecta tocmai aceasti competilie
permar'Lente, iar
ceri'
programele
federale
gi politica fiscald pot
9i
ele influenla valoarea proprietdlii imobiliare. Reformele
fiscile
din deceniul al nou[lea au desfiinlat multe din avantaj ele fiscale ale statuhrlui de proprretar,
elimindnd,
de exemplu, formule ca blocul de dpartamenle, care, de multe ori, permitea unui apartament
inchiriat
s6 produci mai multi vaLoare prin inlesnirile de ordin fiscal, decAt un apartament vdndut. De
cu
t cetilenilor sa obtinI sculiri de impozile dacl doneazd'
pc
I din puncrul de vedere al mediului' AceastI mhsurd se
sp
est gen'
Economia
na,tionalA reflecti, de asemenea, situalia economici a diverselor regiuni a1e
16rii.
Sineiatea
economicd
a unei regiuni depinde de nivelul activitdlii ei economice, care, la randul ei, inglobeazi
activitatea
economicd a zonelor mai mici, a localitililor din teritoriul regiunii. Dacd economia regionali qi
cea nationali sunt putemice, eventualele disfunclionalitili
la nivelul economiei locale nu vor fulbura
intreaga
regiune.
Mdsura in care evaluatorul se preocupd de a deslugi mersul economiei nalionale
9i
regionale, a oraqului
sau a segmentului de pialn depinde de dimensiunile
9i
tipul proprieti,tii evaluate. De exemplu, un mare
centru c6mercial regionai care aprovizioneazl 500.000 locuitori gi o fabricd de montaj de automobile,
care are 5.000 de lucratori, sunt mult mai sensibile la starea
generala a economiei dec6:t cl[dirile cu
cabinete medicale
qi denlare sau decdt magazinele de desfacere cu amdnuntul din cartierele suburbane.
Consideraliuni
asupra pielelor locale
pentru
a inlelege cum influenleazl tendinlele economice naJionale
gi regionale valoarea
proprietifii
imobiliaie, ivaluatorul studiazd cum rispund regiunea
9i
localitatea in care se aflA proprietatea analizatL
1a aceste tendinJe. El trebuie sd examineze structura economicd a regiunii gi a localitafii, avantajele
pe
care le prezintd acestea in comparalie cu altele,
precum gi atitudinea autoriEfilor
$i
a populaliei locale fald
de dezvoltare
gi fa!6 de schimbare. De exemplu, nutndrul crescdnd de gospodlrii cu persoane de vdrsta a
treia la niveL nalional este mai pulin important
pentru valoarea
proprietililor imobiliare din Toronto decAt
oentru valoarea celor din ,on"l"
"u
ctiml blindd din Victoria sau Okanagan, din Columbia Britanic6,
irnde sunt atraqi mai mult pensionarii. Este posibil ca o localitate cu plan de cre$tere zero s6 aibi un
potenlial demografic
pi economic complet diferit de o localitate care nu descurajeazl cregterea.
Economiile regionale determind condiliile de pia![ locale, dar nu in mod necesar
9i
invers. Studiile
macroeconomice,
care se ocupd de zone intinse, cum sunt marile orage
9i
regiunile, sunt o bun6 surs[ de
infelegere a proprietilii imobitiare
gi a tendinlelor domeniului imobiliar. Studiile macroeconomice nu
treUuie contnaite cu studiile microeconomice,
pe care le intreprind evaluatorii
penhu a decela factorii
care influenfeazl valoarea de pia!6 a unei anumite
proprie6li. Sl zicem ci tendin{ele
_regionale
prognozeaztr o cre$tere demografici, in timp ce informaliile locale, pe care le deline ev-aluatorul, arati cd
zon-a respectiv[ nu se va inscrie in aceasti tendinfd. Iati cum, deqi ambele tipuri de shrdii sunt importante,
tendinlele locale sunt mult mai probabil sl influenfeze in mod direct valoarea proprietilii imobiliare.
Tendinle care influenleazd regimul lerenurilor din mediul rural
Evaluatodi de terenuri rurale trebuie sb infeleagl legdturile dintre economia rurala locatl, economia
regionall de bazl (agricold, minierd, h[isticd)
9i
economia nalionali, ca
9i
invazia terenurilor din zonele
2
Despre acest program, informalii suplimentare
putefi ob[ine de la The Appraisal Institute of canada, precum
9i
din lucrarea
"G.I,in.,
Donatui of Ecologicaliy setuitive Land.c", de 1l,lin,David and Young, 199'l,h Canadian Appraiser, vol. 4l (2), p. 33.
/.f,
intravilane
9i
suburbane asupra terenurilor rurale. Proprietatea de analizat trebuie vdzuta in relalie cu
proprietilile comparabile din unitatea administrativ-teritoriald
cu specihc agricol, minier sau turistic, din
imediata ei apropiere.
in anahza terenwilor rurale
9i
datele climatice pot fi importante. Secetele intu-o zon6 cerealiera sau
inghelurile intr-o zone de ciirice pot avea repercusiuni economice cu efect chiar mai lung decAt simpla
compromitere a producliei agricole locale. Utilizarea terenurilor rurale in scop turistic
Ai
recreativ poati fi
afectat6 de timpul nefavorabil, motiv pentru care restaurantele gi
hotelurile pot fi nevoite sd
lnijoreze
pre{urile, penku a face fald cregterii preturilor la ali nente.r
Considerente demografi ce
Populalia din cadrul unui segment de pia,tn gi repartilia ei geograficd
sunt factorii care determind nevoia
de proprietdli imobiliare. Construclia de clddiri este rdspunsul la cererea exprimati de o populalie care are
putere de cumpdrare efectivi. O gospoddrie
-
adicb persoanele care ocupi mai multe-inc1p;ri sau una
singurd dat care constituie o singurd unitate locadva
-
determini cererea de unititi locative. Cand se
analizeazd piaJa locuinlelor dintr-o localitate, este esenlialA cunoa$terea tendintelor de intemeiere a
gospodAriilor, dar
9i
a caracteristicilor unei gospodirii. Pentru a putea
stabili nivelul cererii de locuinte,
trebuie avute in vedere versta, mirimea, venifirl
9i
alte caracteristici ale gospoddriilor
din partea locului.
Existi doui categorii demografice care genereazd
cererea pentru doue tipuri de spaliu:
'
Gospoddriile genereazi
cererea de spaliu pentru
satisfacerea nevoilor elementare a1e omului:
de locuire, de vAnzare cu aminunh_rl, de ingrijire medicali
'
Ocuparea forlei de munc5. genereazi cererea de spaliu pentru produce.rea bunurilor gi a
serviciilor, respectiv de spalii de depozitare, de fabricalie, de birouri gi de vanzare cu
amdnuntul
Gospoddriile
5i
angajalii de multe ori genereazd cererea de spalii asemlnatoare, cum sunt spatiile de
cercetare gi inovare medical[.
Cererea de proprietili imobiliare de uz comercial qi industrial este deteminate de nevoia populaliei de
bunuri gi servicii care sd fie fabricate sau vAndute in aceste spalii. Evaluatorii trebuie sA fie li curent cu
scfimbarlle caracteristicilor gi repartiliei populaliei care consumd bunurile gi serviciile respective, ca
$r
cu
schimbi-rile care se manifestd ln rSndul forlei de muncd ce produce
aceste bunuri gi servicii. O situalie
demograficd ?n schimbare, combinati cu progresul tehnologic, poate schimba rapid cererea de servicii
imobiliare gi, prin aceasta, valoarea proprietdlii
imobiliare. (Pentru
detalii isupra analizei bazei
economice
$j
a modulul in care folosesc evaluatorii datele despre ocuparea for.gei de muncd, in estinarea
cererii gi a ofedei, consultali Capitolul i 1.)
Reglementirile administrative
Pentru a elabora o opinie fundamentati, evaluatorul trebuie sd infeleagd acele reglementdri gi decizii ale
organelor administrative care influenteazi proprietatea anallzatL. Prop4etdfile coirparabile sllectate spre
examinare trebuie s[ fie similare cu c ea analizati atAt ca Localizare, cAt gi din punct de vedere al celorlalte
caracteristici.
in func{ie de atitudinea sociald, statul stabiiegte reglementdrile ret'eritoare [a amenajarea teritoriului gi la
serviciile pubiice, de exemplu relelele de transporl gi de gospod[rie
comunali. Informaliile referitoare la
planul de urbanism general,
la planurile de sistematizare, planul de mediu, politica de extindere
teritorialE, ca gi alte reglementiri
exprimi atihrdinea statu1ui, dar qi a publicului, fa\a de domeniul
imobiliar.
' Un comentariu mai amplu asupra teldinFlor oare influenfeazi proprietdlile rurale se gdse$te it The Appraisol of futal
Propetty, ed' a2'o,Denver, American Sociery of Farm Managers and Rural Appraisem
9i
la Appraisal Institut",
'Ctti"ugo.
7.6
F=
Colectarea datelor
Guvemele
canadiene au elaborat o multihrdine de legi care influenleazd pdm6ntul din mediul rural, dar qi
din alte zone. Drepturile persoanelor particulare asupra proprietilii funciare nefiind suficient de bine
apararc,
sbtul poate rehage anumite dreptud de proprietate, fie pr.in planuri de sistematizare, fie in alt
-o4
fata coniultiri qi Ihrd compensalii. in multe provincii canadiene, de exemplu, este descurajati
trecerea
terenurilor agricole la alt tip de utilizare, fiindci se preferd suslinerea agriculturii vegetale.
Aceste
mdsuri
pot afecta utilitatea pimdntului agricol, atractivitatea lui pentru investitori
$i,
pdn aceasta,
valoarea. Sunt unele legi care impun restriclii terenurilor impidurite, iar in Insula Prinlul Edward, strdinii
pot deline
proprietdli funciare intr-o misuri limitati.
Tendinfele
din sectorul construcliilor
Valoarea
unei proprietali, la o anumiti dat6, poate creqte sau scldea din cauza fluctuaiiilor din industria
construclii1or.
bonstrucliile de locuinle in deruLare
qi construcliile de obiective comerciale
9i
industriale
variaz1 in funclie de ciclurile economice, de evenimentele politice,
9i
de disponibilitatea
qi costurile de
creditare. Aceste fluctualii urmeazl curba tendinlei pe termen lung a construcliei de clEdiri noi, care este
ascendenti.
Fluctualiile
pe termen scurt determini
proasta gestionare temporare a ofertei, care poate duce
la sclderea chinilor
$i
a prelurilor.
Fondul existent de unitili locative, la un moment dat, consti din toate unit[lile existente, ocupate sau
libere. Fondul locativ este in continui schimbare,
prin construirea unor cladiri noi
9i
convertirea altora
existente ca reaclie a investitorilor la cererea de locuinle noi gi la nevoia de a le inlocui pe cele existente.
intre momentul in care un promotor imobiliar decide se ofere un numfu de ruritdli locative
9i
momentul ln
care acestea intrt pe pialtpot trece intre
gase luni
gi doi ani, timp in care condiliile se pot schimba in
sensul unei cereri mai mici, ldsdnd unitilile locative abia intrate pe pia!6 neinchiriate sau nevandute
$i
marind asifel
gradul de neocupare al fondului locativ. Unii promotori pot continua, un timp oarecare, sa
procluci unitifi locative, chiar in condi]iile cregterii
gradului de neocupare locativ. Odati create, aceste
unitili locative excedentare riman pe piaf6, duc6nd la sciderea chiriilor sau a prefurilor, pand Ia
urm6ioarea crestere a cererii, care elimini acest surplus. Cind piafa se
"str6nge",
oferta locativ rimAne in
urma unei cereri mereu crescdnde, ducdnd la un grad de neocupare locativ anormal de scezut
$i
la o
presiune de
jos
ln sus asupra chiriilor
gi prefurilor. in cele din urm6, oferta se materializeazd
pe miLsurl ce
promotorii imobiliari reactioneazd la cererea crescdndi
Fluctuatiile in cererea gi oferta locall de proprieti,ti imobiliare (de exemplu ciclui de via!6 al unei arii de
piali.,la care se face referire in Capitolul 8) sunt determinate de condiiiile la
e
aceea, evaluaiorul cauti si stabileascl mai int6i tendinlele la aceste niveluri,
e
pozitivl sau negativi a valorii proprietilii imobiliare la nivel local. D
a
construcliilor nu este obligatoriu a se manifesta in toate regiunile, o politici monetard severi va afecta
chettuielile
legate de credite qi disponibilitatea acestora
Si
va exercita o influen16 moderatoare asupra
ofertei, chiar
9i
intr-o regiune in plind dezvoltare.
Proprietilile
imobiliare comerciale sunt afectate de condiliile economice
9i
de costul
9i
disponibilitatea
surselor de finan1are. Deoarece societlfile comerciale igi recupereazt costurile mari de finanlare pe seama
consumatorilor, construc,tiile de locuinle pot fi restricfionate. Dac[ cererea pentru bunurile
9i
serviciile
oroduse sau fumizate de o firmi rlmdne la fel de mare, firma igi poate permite se majoreze prelurile qi sI
continue sI se extindl chiar
gi
atunci c6nd creditele sunt dificil de procurat qi ratele dobdnzii sunt mari.
Cheltuielile
de construcfie
Cheltuielile
pentru lnlocuirea unei clddiri tind si urmeze curba generali a prefurilor, a$a cum s-a instalat
ea pe o lunti perioadd, degi preJruile pot fluctua in anumite momente gi in anumite locuri. In general,
cheituielile de ionstrucgie scad sau so stabilizeaz[ in perioadele de defla]ie, dar cresc in perioadele de
inflalie. Printre factorii care determini cheltuielile de construclie sunt materialele
9i
costul manoperei,
tehnologia de construclie, onorariile arhitectului
qi taxele
juridice, cheltuielile de finanlare, condiliile
legislaliei construcliilor, dar gi reglementirile publice cum sunt ordonanlele de sistematizare, legislalia de
11
Capitolul 7
mediu qi reglementbrile
de parcelare.
Cheltr-rielile de construclie pot
modifica atet cantitatea cat gi caracterul
ererii gi, prin aceasta, prelunle
relative ale proprietdfilor
de pe
e. Cheltuielile ridi"ut p"
"ur"'1"
o"cesitn norte clldrri
fac sd creascd atet cererea, cat
reabilitarea clddirilor existente
prefurile pe subpielele de locuinte rurifamiliale, ceea
unit.etile cu chirie. Dimensiunea
si calitatea unit6ti.
constructie cresc mai repede decdt puterea
de cumpirare.
sunt Marshall & Swift, R. S. Means
;i
altele, suni surse
primare
de
e constructie. Evaluatorii pot obline informatii despre costurile de
realizate pe o anumiti piad. (Capjrolul
l5 se ocupi mai pe larg de
Politica fiscali
$i locale pe diverse
il,
iii:;1ff:1H:x:
rondur'e com,ne ra niver rocar sau rederar, r"r*iltfflffi:1",TJffi;1"j:#":tl##'i.5#*
provinr din impozitele pe proprietate.
Asesorii hscali estimeaza valoarea
fiecrrui lot de ter.en din
eriodicitate.
hnpozitele pe proprietatea
imobiliari se bazeazd
De valoarea
de unde gi expresia impozite ad valorem
_
impozite confoim valorii.
opriehli se bazeazd de reguld
{dar nu in mod obiigatoriu) pe valoarea ei
fapo{ul
dintre valoarea
de impozitare gi
valoarea de
sau raportul de
impozitare. Dac6, de exemplu, impozitul este de 60 $ I
dacd ranorhrl de
impozitare este de 50%, atunci impozitul anual pe p op
:o4 a_'uufour"u
de piajd.
r.UUU}
in multe
jurisdicfii
canadiene, impunerile trebuie s6
condijii, nivelul efectiv de impozitare
ar trebui sd fie
sub formi procentual[.
Dar, dintr-o multitudine de
valoarea de pia,tX
9i
valoarea de impozitare. C
evaluirii. esle mai exact dacd se impart imnozitele
lor de vdnzare.
Dacd' valoarea de impozitare nu s e bazeazi. pe valoarea de piali,
formula se va modifica
pentru
a relecta
mai poate calcula qi prin impd4irei sumei totale a
.folosi
nivelurile efective de impozitare pentru
a
i1^c1aa3,
politica
fiscali nalionali permite
autoritililor fiscale sd perceapd
impozite efective la niveluri
diferite, in func,tie dg tipul de proprietate.
cota de h ozitare la o termi poaie
fr mai mici dec6t la o
locuinla unifamili ald, carc,la r6ndul ei, este rnai micd decdt impozitul pe
o proprietate comerciali sau
industriald. Proprietrfile industriale gi regiile deseori platesc impozitele c"le mai ,,-.uri.
in zonele
jurisdiciionale
unde impozitarea
ad valorem are o relatre directa sau indirecti cu valoarea de
pia15,
se poate
ivi nevoia de a recurge la serviciile unui evaiuator pentru
a solu,tiona contestatiile
impolrila modalitilii de imprurere.
in unele localit.d1i, tendinla impoziielor p" propii"tut"u
imobiliard
const.ituie un element demn de ruat in seami. in oragele mari, in care
"t
"ti,ri"tit"
puulice pentru
7.8
Colectarea datelor
invilament
gi servicri publice au crescut, fiscalitatea prea mare poate face ca proprietatea imobiliara si-qi
piardd din valoare. Astfel de condilii pot h descurajante pentru construcJiile noi. Intr-un ora$ male pot
exista mai rnulte subdiviziruri administrative ale acestuia, fiecare cu politica fiscald proprie. Inlelegerea
impozitbrii ad valorem intr-o anumiti zoni ii va permite evaluatorului sE analizeze modul in care
impozitele influenle ze valoarea.
Nivelurile diferite ale impozitelor pe vdnziri, pe bunurile mobile
$i
pe venituri pot, de asemenea, afecta
relativa atractivitate a proprietitilor
imobiliare. Chiar dacd nivelul de impozitare poate fi acelagi intr-o
provincie, uneori intrd in concurenta chiar gi proprietilile situate in regiuni diferite. Pentru a atrage
locuitori rnai mulli, dar gi intreprinderi noi, autoritilile regionale pot impune impozite mai mici decAt cele
din regiunile invecinate, ceea ce poate duce la cregterea cererii, dar gi a valorii imobiliare, in comparalie
cu regiunile vecine. Sf, ludrn ca exemplu doud regiuni care concureazi pentru a obline amplasarea unei
imprimerii care ar urma sI firnclioneze in scopuri comerciale. Imprimeria are utilaje
9i
dotiri in valoare de
milioane de dolari, care ar putea fi impozitate ca bunuri mobile, nu ca bunuri imobile, distinclie care se
aplici cel rnai adesea in cazul activitililor industriale, nu qi in cel al exploatbrilor comerciale. Regiunea in
care nu se percepe impozit pe bunurile mobile ar fi, prin umare, un loc mai avanLajos decat cealalte
regiune, in care bunurile mobile se impoziieazd.
Efectele ce derivi din diversitatea politicilor fiscale merg chiar mai departe decdt sfera impoz.itelor pe
proprietate. Sd luim ca exemplu o provincie bogatd in resurse natuale, cum este Alberta. CAnd cresc
prelurile produselor petroliere, locuitorii statului Alberta pot beneficia de impozite pe venzlri
$i
pe
bunurile mobile mai mici decdt locuitorii altor provincii. Dacd aceste impozite sc6zute duc gi la costuri
efective mai reduse cu mdna de lucru, provincia va oferi un avantaj unei companii regionale, nationale
sau multinalionale, care va alege statul Alberta pentru a-$i amplasa o nou6 unitate industriala.
Aspectele financiare
Coshuile de finanJare includ dobdnzile, precum qi toate comisioanele bancare, discounturile, participaliile
la capital sau alte taxe pe care le percepe creditorul pentru a cregte rentabilitatea creditului acordat.
Finanlarea depinde de capacitatea debitorului de a intruni condiliile care ii dau dreptul la credit, care pot
fi stabilite fie pe baza ratei credit-valoare, a rapofului dintre costurile construcliei
$i
venit, care se aplici
la creditele pentru locuinlele unifamiliale, pe baza ratei de acoperire a serviciului datoriei, sau pragurilor
de rentabilitate care se aplici la propriet5lile generatoare de venit. (Toate aceste rate se discuti in
Capitolul 22). Cheltuielile de finanlare
9i
disponibilitatea acestor fonduri au, de obicei, o relalie inversd;
ratele dob6nzilor mari qi alte coshrri duc, de regul[, 1a o scldere a cererii de credite gi a capacitllii
amatorilor de credite de a intruni condijiile.
Costul gi disponibilitatea creditelor pentru finantarea imobiliarl determind atat cantitatea, cat
$i
calitatea
proprietdlilor imobiliare cerute gi oferite pe pia![. Atunci cdnd ratele dobAnzii sunt mari sau fondurile
ipotecare sunt limitate, gospodiriile
care ar fi fost prezente pe piala proprietarilor de locuinle constati ci
veniturile lor nu pot susline astfel de chelhrieli. in felul acesta, achiziliile se amdnd sau se preferd
locuinlele mai mici, cu mai pulin confort. Costurile de amenajare a terenurilor qi
de finanlare a
construcliilor se reflecti ln prelurile mai mari care se cer pentru locuinfele unifamiliale, preturi mari care
fac ca cererea de locuinte sA scade ca num6r.
Piala inchirierilor este influenlati de cererea presantd de locuinte, care continui sd aibi c[utare la
inchiriere qi de costul ridicat al construirii de unitili locative noi, care se datoreazi, in parte, coshrilor de
finanlare. Gradul de ocupare gi chiriile cresc. Firmele incearc[ si transfere costurile mai mari de ocupare
pe seama clienlilor, majordnd prelurile la produsele gi sewiciile pe care le oferd.
$i,
daci nu-qi pot
recupera in intregime costurile mari de ocupare, fie va scddea valoarea acestor proprietifi, fie se va
diminua cantitatea de spalii comerciale qi individuale.
Datele specifice
Datele specifice constau din detalii despre proprietatea care se analizeaz\, vdnzdrile comparabile,
7.9
proprietilile inchiriate qi caracteristicile pielei locale relevante. in cadrul unei evaluari, aceste informatrr
sunt folosite pentru a stabili cea mai bund utilizare qi pentru a face comparaliile gi analizele la obiect,
pentru a putea elabora o opinie asupra valorii de piali.
Datele specifice despre proprietatea analizat5, pe care
evaluatorul le afl6 din materialul documentar referitor la
teren qi cl6dire, il ajut6 si le aleagb pe cele legate strict
de vAnz[rile comparabile, chirii, costurile de construclie
gi caracteristicile pielei locale.
Datele specifice se referd la informatii despre
proprietatea
in cauz6, proprieteli comparabile
si
tranzactii de
piat5.
In analiza datelor generale, sunt scoase in evidenJd tendinlele pe care le lnregistreazd valoarea la nivel
nalional, regional gi local. La analiza datelor specifice, sunt studiate caracteristicile proprietalii analizate
qi ale proprietililor comparabile- La incheierea analizei datelor generale, evaluatorul trebuie sd fie in
mdsurl sd explice ce inseamnd sau ce implici toate aceste date, irnpreun[ ot analiza, pentru piala
respectivd gi pentru proprietatea analizata. Este un proces ca acela care are loc la strdngerea datelor despre
vAnz[rile comparabile, la analtzarea aceslora qi la explicarea a ceea ce inseaml5 ele in termenii unei
opinii asupra valorii proprietiJii evaluate. Din v6nzirile comparabile relevante evaluatorul extrage
prefurile de vdnzare ale fiecireia, condiliile de inchiriere, veniturile
si
cheltuielile, rentabilitatea
investiliilor, costurile de constructie, estimiri ale duratei de viatE economic6 a construcliilor gi cotele de
depreciere. Aceste cifre se ulilizeazd in calculele care conduc la un indicator de valoare
pentru
proprietatea analizatd.
Evaluatorul are nevoie de date specifice pentru a utiliza cele trei aborddri ale valorii. Evaluatorul
utilizeazl informaJiile pentru a determina corecJiile valorir carzate de caracteristicile proprietS,tii, penhu a
alege acele unitiJi comparabile care sunt relevante pentru analiza pe care o face, penhn a calcula ratele de
capitalizarc
$i
pentru a calcula deprecierea. Extrdgdnd informaliile relevante din noianul de date care-r
stau la indemana, evaluatoml incepe sd simti pulsul pielei. Aceasti perceplie este o componenti esenJiald
a rationamentului de evaluare, care se aplicb in procesul de evaluare gi la reconcilierea finall a
indicatorilor de valoare.
Datele specifice se analizeazd prin comparalie. in cadrul fiecErei abord6ri a valorii, trebuie extrase dintre
datele de piali anumite informalii, pentnr a face comparalii. Datele specifice sunt studiate penhx a stabili
dace aceste elemente sunt prezente sau absente
9i
dac[ pot fi utilizate pentru a face o comparalie
lirndamentatl cu proprietatea care se evalueazd. Aceste date specifice pot cuprinde informalii despre
proprietA,ti care s-au v6ndu! dar gi despre proprietili care nu s-au v6ndut. Dac6, de exemplu, proprietatea
analizaltr este un bloc de locuinle, evaluatorul poate folosi datele despre vdnzarea altor blocuri de
locuinle, pentru a fundamenta corecfiile determinate de schimbarea condiliilor de piaJ5, de diferenlele de
pozi,tie sau de conhibutia unor trds6hri fizice.
$i
blocurile de locuinle care nu s-au v6ndut pot fumiza
informalii cu privire la nivelul chiriilor
9i
a1 cheltuielilor.
Analiza celei mai bune utiliziri a terenului neocupat
$i
a proprietIlii
cu construc,tii determind ce daie
specifice comparabile trebuie sA fie colectate
$i
analizaie. Proprietilile comparabile trebuie sd aibd aceeagi
cea mai bunf, utilizare ca
$i
proprietatea analizatd. Caracteristicile
li
volumul muncii de cercetare,
necesare unei anumite teme de evaluare, depinde de tipul de proprietate, de scopul evaludrii gi de
complexitalea analizei necesare oentru aceasta.
Date despre cererea
Ei
oferta de proprietifi competitiye
Procesul de evaluare cere ca o proprietate si fie evaluati
in contextul pielei in care se afld. De o deosebiti
importanl[ in aceasti analizd sunt oferta de proprieti,ti
concurente, cererea pe care o va avea propfietatea
analizati in viitor gi analiza ceiei mai bune utiliz6ri. Dupd
exarninarea proprietblii supuse analizei qi dupi colectarea datelor referitoare 1a aceasta, evaluatorul
inventariazi oferta de proprietili care concureazd cu proprietatea ana\zatd, pe piala ei definitorie.
Datele de piatd
asupra ofertei gi cererii de
proprietdli concurente permite evaluatorului
sd estimeze cererea curenta gi cea viitoare de
proprietdti
imobiliare.
7.10
Colectarea datelor
Inven larul ofertelor concu renl
Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietdlile concurente, respectiv:
o
Unitdti Iocative inchiriate
.
Proprietdli verdute
o
Proprietifi oferite la vdnzare
.
Proprietili care vor fi scoase pe piatl
Proprietatea analizatl va trebui sd fie in stare sA concureze pe viitoarea ei pia!6. Pentru aceasta, cercetarea
pe care o intreprinde evaluatorul trebuie si aibl in vedere nu numai concurentele prezente, ci
$i
eventualele
proiecte viitoare care vor intra in competilie cu proprietatea analizatl.
Studiul cererii
Odati cu inventarul ofertelor de proprietdli concurenliale mai importante, evaluatonrl analizeazd gr
cererea viitoare pentru proprietate a analizat4,. Evaluatorul nu trebuie si pomeascd de 1a premisa cd
ft|rizarea curenti este neaparat
$i
cea care va avea cea mai mare cS.utare in viitor. Chiar qi pe piefele cele
mai stabile se produc schimbiri
bru$te
de preferinle sau de utilitate, care, pentru unele proprietifi, pot fi
un dezavantaj, pentru altele, un avanLaj. Chiar gi pe pielele fluctuante, unde condiliile se schimbd rapid
din cauza unor factori cum sunt dezvoltarea acceleratS,, declinul precipitat sau un avent a1 construcfiilor,
evaluatorii trebuie se poati cuantifica volumul cererii intr-un mod sau altul-
Tehnicile specifice care se folosesc la shrdierea cererii pe pia![ pot fi extrem de complicate, iepind din
sfera stricti a practicii evalulrii. In unele cazuri, evaluatorul poate folosi date elaborate de firme de
cercetare a pielei specializate (date aplrate de dreptul de autor), pentru a veni in sprijinul argumentelor
proprii. Dar este nevoie ca toli evaluatorii sd-gi formeze capacitatea de infelegere a tehnicilor de cercetare
a pielei gi sd-pi insugeasci deprinderile necesare elaborf,rii unor studii de pia!6 mdcar la nivel de bazd.
(Mai multe informalii despre tehnicile de cercetare qi analizd a pielei puteli gnsi in Capitolul 11)
Colectarea datelor (informa{iilor)
Sfera de cuprindere a unei lucrdri de evaluare cuprinde gi consideralii asupra volumului de date culese in
acest scop. DacA tema de evaluare este una simpli, evaluatorul se va putea bizui pe informaliile cu
caracter
general pe care le are in arhiva proprie gi pe datele particulare despre proprietatea analizati gi
despre cele comparabile. La o tem[ de cercetare complexd, colecLarea datetor poate fi, insd, una din
sarcinile cele mai dificile.
Surse de date generale
Datele generale necesare evaluirii proprietnlii imobiliare
se pot procura din multe surse. Un mare volum de
informalii este editat gi diseminat de citre instihrliile de
stat federale, regionale gi locale, ca
Ei
de organizaliile
profesionale gi de frmele private. In tabelul 7.2 se
g[segte o listi a celor mai obignuite surse de informafii.
Printre sursele de date generale sunt
publicatiile institufiilor de stat federale,
regionale
gi locale, asociatiile profesionale
$i
firmele de cercetare Drivate.
7.tl
aenitnhrl 7
Tabelul 7.2
Surse uzuale de date generale
Institutul Canadian de Statistici Informalii qi analize despre locuinle in curs de
construire qi despre informalii financiare cu privire
la:
o
Total produclie,
venit, cheltuieli
.
Locuri de munci, gomaj, salarii
.
Activitili de produclie qi comer!
.
Preturi
e
Bani, credite
Si
piele de valori mobiliare
o
Finanle federale
o
Statistici intemalionalf,
Adresa www,statcan.ca
Banca cenfrall a Canadei Informalii cu privire la:
o
Produsul nalional brut
o
Produsul intern brut
o
Venih-rl nalional
r
Piala ipotecarE
o
Ratele dobinzilor
Creditele cu rambursarea in rate
o
Sursele de finanlare
.
Activitatea de afaceri
Forfa de muncd, ocuparea, produciia industriald
o
Locuinte
Si
constructii
r
Finanfe intema,tionale
www.bankofcanada,ca Adresa
Statistici nafionale gi rapoarte economice Diverse institulii federale, la adresa
www.canada.gc.ca
Statistici pi rapoarte regionale Toate provinciile qi teriioriile canadiene au
compadimente statistice care pot fi consultate de
evaluatori prin Intemet. La adresa Insiitutului
Canadian de Statistica sunt prev[zute conexiuru.
Publicalii Publicalii care contin date utile evaluatorilor:
r
Joumal of Real Estate Research (Revista de
cercetiri imobiliare)
o
Valuation Insights and Perspectives (Evaluarea in
profunzime gi in perspectivl)
.
Real Estate Value Cycles (Ciclurile valorii
imobiliare)
.
BOMA Intemational
o
BOMA Experience Exchange Report
.
Canadian Directory of Shopping Centres
(Anuarul
canadian al centrelor comerciale)
r
Real Estate Issues
@robleme
imobiliare)
o
Assessment Joumal (Jumalul evaluatorului)
.
Ratio Study Practices (Despre rate)
7.12
Colectarea datelor
Tabelul 7.2
Surse uzuale de date generale
I nfo r m a
I
ii dis p o n i b i I e
Adresa
Cu privire la:
r
Indicatori economici nalionali qi regionali
r
Vdnzdri de locuinle existente la nivel na{iona1 qi pe regiuni
.
Rate de neocupare a spaliilor de birouri
www.appraisers.org
www.asfmra.corn
www.aicanada.org
www.appraisalinstitute.org
www.boma.org
www.iaao.org
www.mbaa.org
nar.realtor.com
www.uli.org
Surse private: bdnci, fi.rmizori de sewicii
comunale, centre de cercetare univemitare, firme de
consultant6 private, anuare, servicii de costuri.
Publicalii
Rapoarte oficiale
Ei
raPoarte de cercetrare
Informa1ii disponibile Informafii cu privire [a:
.
Datorii bancare
o
VAnzdri ale magazinelor universale
r
lndicatori ai ocupdrii forJei de muacd
.
Preful lerenurilor
.
Indicatori economici ai intreprinderilor
.
Costurile banilor impmmutafi
r
Salarizare
o
Cosh.ri de conshuclie
.
Documente de tlartsfer de proprietate
r
Arhiva creditelor ipotecare
o
Instalareacontoarelor
Adresa Sewicii de utilitili comunale
.
www.utilityconnection.com
Centre de cercetare udversitare
.
www,ukans.edu/cwis/units/coms2/po/index.html
.
ideas.uqam.ca/EDlRC/index.html
Sursele de informare geografici permit
prezentarea geograficl a datelor geocodificat,
precum gi analiza caracteristicilor fizice pi a
relatiilor seo$afice lntr-o arie de
piafi.
nrserv.gN.nrcan.gc.ca
Datele
generale fac parte integrantii din materialul documentar al evaluatorului. Datele oblinute din
diverse surse se vor cataloga
$i
sistematiza. Calculatoarele legate la Intemet sau la reJeaua telefonic[
permit accesul la o mare vadetate de anuare
$i
studii statistice. Instihrliile statului, de nivel local sau
nalional, fac publice prin Intemet informa,tii cu privire la:
o
Fondul locativ
$i
locuintele neocupate
.
Demol5ri gi conversii
o
Construc-tii comerciale
o
Venituri pe gospodlrie
.
Noi siskmatiziri ale teritoriului in firnctie de categoria zoner
.
Populatie
$i
date demografice
o
Previziuni locative
7.13
in ultimii ani, s-au alcdtuit multe baze de date electronice, accesibile inslantaneu. Chiar gi
bazele de date
mari sunt accesibile calculatoarelor
mai modeste, gralie existentei CD-ROM-urilor. Astfel de baze de date
cuprind multe domenii de interes, oferind posibilitdli diverse evaluatorilor angrena{i in cercetiri cu
caracter general sau particular.
Informaliile existente sunt, practic,
nelimitate,
$i tin
de domenii ca:
.
Ultimele
$tiri
ale zilei de azi
si
de ieri
o
Analize
fi
rapoade pe
sectoare de activitate
.
Profituri gi analize econornicepe societdti comerciale
o
Liste
$i
anuare de interes local, regional gi nalional
.
Liste de publicalii gi arlicole
Realizdrile recente ale tehnologiei informatiei dau evaluatorilor posibililatea
de a recurge la combinalii de
baze de date, cu minimum de cheltuieli gi maximum de randament. in firmele sau birourile evaluatorilor
exista deja programe informatice speciale, care, fie combini mai multe baze de date intr-un singur
calculator, fie le fac accesibile mai multor utilizatori prin relele specializate. Anahza de evaluare
$i
redactarea raporhrlui propriu-zis
a fost mult uqurat5. de perfectionarea programelor
9i
instalaliilor de
telecomunicalii, a programelor
de redactare, de centralizare gi organizare electronica a datelor.a
Sursele de date specifice
Ca gi sursele de date generale,
sursele de informalii cu
caracter specific (particular)
sunt la fel de variate. in
afara datelor oblinute din arhivele publice qi din
publicalii, o mare parte din informalii se pot afla prin
legdturile personale pe care le mentine evaluatorul cu
investitori imobiliari, constructori, intermediari,
frnanligti,
juriqti,
administratori de imobile, arhitecli de la
birourile de sistematizare, dar qi cu alli profesionigti din
domeniul imobiliar. De aceea, in indeplinirea misiunilor
Sursele de date specifice sunt arhivele
publice (de
ex. documentele de transfer al
proprietdtii,
evidentele contractelor de
inchiriere), ziarele (imobilele publicate, pre.turile
de vSnzare sau inchiriere), cataloagele
complexe, manualele de devize, participantii la
piate,
de ex. intermediarii, creditofii,
antreprenorii,
proprietarii
$i chiriasii.
de evaluare ce le-au fost incredintate, evaluatorii practicieni au nevoie de capacitatea de a comunica, dar
gi de tehnicile analitice de cerceLare a vAnzdrilor, a costurilor de modemizare. sau a datelor orivind
venihrrile si cheltuielile.
Arhivele publice
Evaluatorul va cerceta arhivele publice pentru a glsi date cu privire la transferul de proprietate (prin
instmmente
juridice
a cdror denumire, ln Canada, difer[ de la de la provincie
la provincie) al proprieteiii
imobiliare analizatd' sau al altor proprietdli imobiliare comparabile. in unele legislalii. arhivele pot fr
consultate electronic. Documentul de transfer fimizeazd multe date despre proprietatea imobiliard
respectiva, despre vanzarea prin care a fost transferatl, inclusiv numele complete ale plrjilor, data
v6nz5rii, descrierea propriet5lii
din punct de vedere
juridic,
drephuile de proprieLate asupra cirora se
rdsfrange hanzactia respectivl qi
eventualele sarcini ce greveazi titlul.
Uneori, numele pirlilor pot trezi suspiciunea cA vanzarea a fost dictatd de rafiuni nu tocmai curate. De
exemplu, o vdnzare de 1a John Smith cihe Mary Smith Jones poate fi o tranzactie intre tat6 gi fiici; o
vAruare de la John Smith, William Jones gi Harold Long citre corporatia SJL poaie fi o schimbare de
proprietate doar cu numele
$i
nu o tranzac,tie echitabill (neplrtinitoare)
lntre pirli neinrudite gi
neconstrense.
a
Pentru ilfonnalii suplimentare referitoare la bazele de date electronice
$i
come4ul elechonic consultati Do You Own Your Own
Data? Intellectull and Olher ProperEt Rights in Real Estate,l999, de Robert. D. Butters, in Valuation insights and Perspectives,
vol. 4, nr. 2, (trim. II), p. 4043; Electronic Data Interchange aftd Electronic Commerce: The Furure of Appraising, 2000, de
Bennie D. Waller, in The Appraisal Joumal (oct.), p.469473; The Electronic Commerce Handbook: a
Quick
Read on How
Electronic Commerce Can Keep fo Coftpelilive, 1994, de Gordon Jenkirc
$i
Ray Lancashire. Addressing Electrokic
Conmerce, hbpact of Capital Markets in the Real Estdte lhdustry ahd Chaages in Appraisal Licensing Regulatiins, 1999, de
Richard D. Wincott;
$i
Etobicoke, ON: EDI Council ofCanada.
7,14
Colectarea datelor
in unele
provincii, legea cere ca prelul plStit odatA cu transfeml titlului de proprietab se fie menlionat
pe
documentul
de transfer. Dar nici inscrierea
prelului nu este o galal4ie a unui pre! de piald Penttu a reduce
taxele,
unii cumpirdtori
(de moteluri, hoteluri) scad valoarea bunurilor mobile din pletul efectiv plAtit
Dat fiind taptul ia valoarea bunurilor mobile este uneori exageratd, prelul vinzirii inscris in act poate fi
deseori maimic decit cel pldtit in realitate. Sunt cazuri in care pre1u1 din act poate fr umflat,
pentrx a
obline
un imprumut mai mare decAt ar avea dreplul; in alte cazuri, preful declarat
poate fi mai mic decat
in realitate,
pentrrr a obline calcularea unui impozit pe proprietate mai mic. Deqi in unele provincii
"unuaien"
existi obligalia declaririi prelului tranza;fiei in achrl de transfer, in altele
-
cum cste cazul
celor de pe
lermul
Atlanticului, unde funclioneaza
principiul confldenlialitdlii
-
este permisa declararea
unei sume de "10 $
plus o alti sumi cu titlu oneros".
Unii inspectori fiscali locali au evidenle constdnd din fi9e ale pfoprietdlii analizale,$i. ale celor
"o*puruiil"
care conlin chiar planurile de construclie, suprafele1e,
prelurile de
yayaq si
alte infonnalii.
Este
posibil ca aceste date s5 se afle sub interdiclia
publiciillii, in unele unitIli administrative. In altele,
autori6lile
locale sau firmele private publici situalii la zi a1e transferurilor declarate 1a birourile de carte
funciari.
$tirile
de presd
Majoritatea
ziarelor din marile orage, ca gi multe din publicaliile economice, au rubrici imobiliare de
cuprindere locald, regionala sau na!iona16. Chiar dacd unele informalii nu sunt tocmar complete sau
corecte, evaluatorii
pot folosi aceasta sursi secundari
pentru confirnarea detaliilor, fiindc[, de regu16, se
publici
gi numele intermediarilor
gi ale pdrlilor la tranzacfie.
Participanfii
Pe Pia!5
Sunt
qi alli profesionigti ai domeniului imobiliar care pot oferi informalii despre tranzaclii
9i,
prin aceasta,
o pisia de i"rceture: intermediarii, alli evaluatori, administratorii, bancherii. Chiar dac6 sursele sunt
profesionigti ai domeniului, informaliile oferite de acegtia ca terle pa4i hebuie, totuqi, verificate.
Cataloagele
gi ofertele
Ori de c6te ori este posibil, evaluaton-rl trebuie sI culeagi date despre alte propriet.dJi imobiliare oferite Ia
venzare. Este bine si solicite sA fie hecut pe lista adresanlilor cdrora diversele institulii
-
banci,
intermediari sau allii care oferd imobile la vAnzare
-
le trimit automat buletine informative. Anunlurile de
1a mica publicitate imobiliard arati cAt de slabi sau cet de putemicd este pia,ta locald la un anumit tip de
proprietate pi activitatea imobiliard, in general. Se pot obline date despre proprietifile oferite la vAnzare
9i
ie la intermediari
gi de la manageri. Cafaloagele, care reprezinti conceplia proprietarului despre valoarea
casei sale, conlin valori la limita superioard, in timp ce ofertele, care reflecti conceplia cumpdratorului,
contin valorile de la limita inferioard.
Cataloagele
gi ofertele pot fi buni indicatori ai valorilor anticipate de vdnziiori
$i
cumperetori
Fi
pot
reflecta volumul de proprietili competitive. Cataloagele confin de obicei prelui la nivelul pielei, pentru a
atrage interesul, de aceea, prin ele, se poate
judeca
intensitatea activitilii de pe piafa respectivd.
Ele sunt
feno=mene ale pielei relevante pe care evaluatorul le ia in considerare cdnd analizeazl cererea
9i
oferta
concurentiald. Evaluatorul poate constata cA organizarea informafiilor despre proprietllile concurente, sub
forma unor tabele cu date despre piala respecdva, ii va ugura compalarea poziliei pe care o ocupi
proprietatea analizati cu alte proprietiJi de pe aceeaqi pia!6.
Servicii multiple de catalogare
in multe localitSli, comisia imobiliard locall edileazi ce4i
$i
pesheaze baze de date electronice ale
cataloagelor, acestea fiind cunoscute ca servicii multiple de catalogare. Aceste surse conlin in special date
despre imobilele cu destinalie rezidenfiald publicate la vdnzare, pe parcursul unui an calendaristic, sau a
unui trimestru al anului fiscal, inclusiv
prelul. Ele conlin informatii aproape complete despre aceste
proprietili, inclusiv o descriere a lor gi numele agentului imobiliar. intre aceste informalii este posibil sI
7.r5
nu apard sau sE apard eronat cele despre suprafala totald, suprafala demisolului sau anul construcliei. in
unele localitdli, se pot achiziliona cataloage publicate in volum sau accesul la bazele de date elecromce.
Serviciile multiple de catalogare publicd, uneori, qi prelurile proprietililor
care s-au vAndut. in volumele
publicate de serviciile multiple de catalogare sunt cuprinse numai o mica parte din proprietilile
comerciale, industriale sau cu destinatie speciall, astfel cd, pentru acestea, valuatorii trebuie sb consulte
AIrc SUTSE.
Bazele de date nationale
Ca
9i
serviciile multiple de catalogare, arhivele electronice de date economice fumizeazl analigtilor date
referitoare la proprietilile imobiliare, in schimbul unei ta"xe. in Statele Unite, Instituhrl de Evaluare,
institulie de prestigiu in domeniul evaluarii, avand sediul la Chicago, a pus la punct baze de date pentrt
proprie6lile imobiliare de uz rezidential, dar gi de uz comercial. Membrii acestuia contribuie cu
informalii, pot extrage datele de care au nevoie, acestea fiind disponibile
$i
te4ilor, contra cost.
Principalul avantaj al bazelor de date subvenlionate de firmele din domeniul imobiliar, fali de cele
orgariizate de serviciile multiple de catalogare gi de arhivele publice
ale administraliilor financiare, este
certihrdinea datelor inscrise in bazd de evaluatori profesionigti, ca gi mai larga cuprindere geograficd
a
acestora. Tot aici pot fi gesite, spre deosebire de ce1e1alte surse, date despre lnchineri comparabile sau
despre cheltuieli. de exploatare.
Desigur, existi riscul utilizirii cu rea credinli a acestor date puse la dispozilia tuturor. Dar, orice incercare
de a reduce procesul de evaluare la aplicarea mecanicd a statisiicilor gi a metodelor de analizd regresivd ar
fi un deserviciu atei pentru consumatori, cat
$i
pentru institugiile de credit. Utilizarea crescdndd a
modelelor de evaluare automate
-
aplicafii informatice care stabilesc valoarea pe baza unor algoritme
matematice
-
de citre instituliile de credil care vor se r.ugenteze procesul
de evaluare, este o evolulie pe
care unii evaluatori nu o v5d cu ochi buni, considerandule mai degrabd o ameninlare decet un instrument
care se le permiti sd intocmeasci, mai rapid gi cu mai multi precizie, atalize mai pertinente pentru
clienlii lor.5 ingrijorare produce
$i
confidenlialitatea unor informalii imobiliare. in plus fap de prevederile
Standardelor canadiene uniforme, reguli referitoare la confidenlialitate se gisesc
Ai
in unele reglementiri
regionale sau federale. Unele arhive electronice publice de date restrAng accesul la acele figiere ale cdror
informalii sunt considerate secrete de c6tre entitatea care le-a introdus in aceasti baz6 comun6. Alte
arhive conlin numai date care nu sunt considerate confidenliale.
Surse de date despre cererea qi oferta de proprietifi concurenfiale
(concurente)
Un inventar al imobilelor concurente se intocme;te in mai multe etape:
e
Evaluatorul face mai intdi o cercetare de teren pentfu
a inventaria imobilele concurente aflate in
segmentul de piaJa ln care se glse$te proprietatea analizat}', dar gi in segmente de pia@
concurenliale.
o
Evaluatorul incepe apoi sd stea de vorbd cu proprietari, administratori sau cu agenli imobiliari ai
proprietililor concurente din zoni, dar gi cu investiiori imobiliari gi cu urbanigti. Documentarea
pe teren qi disculiile sunt deosebit de importante, deoarece investitorii se bizuiegte foarie mult
pe analiza cererii gi ofedei concurente.
5
Yezi gi A Gaide to Appraisal Valuation Model/fag, 2000, de Mark R. Lime, M, Steven Kane qi George Dell, Appraisal Institute,
Chioaso.
7.16
Colectarea datelor
Egantionarea
Rareori
evaluatorii au acces la toate informajiile existente care le-ar fi utile in analizele pe care le fac.
Chiar
$i
atunci cind evaluatorul a intreprins o cercetare minulioas6, tot trebuie folosite informaliile
e$antionate.
De aceea, este bine sa evaluatorul si inleleage principiile gi efectele eqantionirii.
De multe ori evaluatorii se confruntA cu informatii incomplete. DocumenLarea inseamnl colectarea de
date
generale, dar gi de date-mostrd, in scop analitic. Datele folosite de evaluatori nu sunt decdt rareori
esantioane. Pentru stabilirea cadrului in care sA se aleagd gi sd se traseze un model al eqantiondrii
aleatorii, trebuie lndeplinite condilii stncte. De cele mai multe ori, evaluatorii opereaz[ cu eEantionarea
pe bazl de ralionament, adic[ opereazd cu e$antioane de date alese pe baza ralionamentului
propriu
9i
care sunt considerate a forma un grup reprezentativ. Degi la egantionarea pe baz6. de ralionament nu se
pot aplica anumite teste statistice, bazate pe egantionarea aleatorie, in multe situalii eqantionarea pe
taz6 de ralionament poate da rezultate mai bune. De exemplu, datele selectate din cinci centre
comerciale de c6tre ul analist experimentat pot fi mult mai comparabile cu centrul comercial analizat
decdt egantionarea aleatorie a datelor dintr-un numir mai mare de centre comerciale.
Utilizarea eqantioanelor de date are avantaje, dar qi dezavantaje:
Avantaje
.
E$antioanele sunt, de reguld, mai ieftine
gi mai ugor de oblinut decAt datele complete. Exemplele
alese sunt uneori mai reprezentative decdt o cercetare mai ampl6.
o
E$antioanele sunt u$or de aranjat ln tabel, suporti trimiterile incrucigate
gi oferd o bazi de deducfie
statisticl, inclusiv de calcul al probabilitililor.
.
E$antioanele pot fi, deseori, singura sursd de date existenti
Dezavantaje
.
E$antionarea trebuie fdcuti cu multi grijd, iar datele astfel oblinute trebuie interpretate corect.
Altfel, rezultateie vor fi inexacte gi ingelitoare, pot costa mai mult decdt ar fi meritat,
$i
pot fi mai
pulin certe decat par.
.
E$antionarea necesitd pregltire gi inlelegere speciall. Mul1i, din diverse motive, fie nu injeleg, fie
nu au incredere in eqantioane
Fie cd evaluatorul recurge sau nu la e$antionare, trebuie alut griji in ce mlsur[ este folositd, pentru a
tine
seama de aceasta in procesul analitic. Trebuie anrte in vedere riscurile pe care le implicd
egantioanele alese, dar
9i
incertitudinile
pe care le implici alte informalii posibile.
Egantioanele de date pot fi deosebit de utile atunci cdnd existi informalii puline sau cand cele existente
nu mai sunt aplicabile din cauza schimbdrilor de pe pia,ti. Egantionarea
poate fl, la un moment dat,
singura cale de a obline un oarecare volum de date. Egantioanele sunt foarte folositoare in urmltoarele
operaliuni:
r
Cuantificarea cererii de pe piap
.
Definireacaracteristicilorpielei
o
Identificarea atitudinii, percepjiei
9i
motivaliilor
piefei
.
Aralizareacomportamentuluipielei
.
Interpretarea activitililor gi intenliilor de pe piap
7.17
.
Examinarea autorizaliilor de construire (at6t
cele emise cdt gi cele reahzate), hirlile de
sistematizare gi de parcelare, studiile asupra
unor arnplasamente concurente nu fac decAt si
ldrgeasci orizontul ofertei viitoare.
.
hrformafiile despre spaliile disponibile, despre
rata de neocupare gi absorblie qi despre
volumul tranzacfiilor pe anumite piele
imobiliare se pot obline din bazele de date
electronice
$i
din rapoartele lntocmite de
firmele de cercetare imobiliar6.
Cererea poate fi estimatA cu ajutorul datelor demografice (numarul locuitorilor gi datele de stare crvili), al
datelor economice (locuri de muncb, venituri) valabile pentru zona de piaJd studiatS. Institutul de
Statisticd al Canadei qi alte institulii regionale de acest gen sistematizeazd gi publicd date statistice, atat in
forma tiparit5, cdt gi in formi electronici.
Alte surse, private sau de stat, oferi analize retoactive sau de perspectivb pe segmente mici de populalie.
Evaluatorii care se sprijini pe previziunile elaborate de firmele de cercetare a pieJei trebuie sd fie in
mbsure se inleleagd foarte bine metodologia care a stat Ia baza acelor previziuni, in caz contrar datele
respective devenind un insfument cu care nu vor gti ce si facd.. Pentru a verifica dacd previziunile pe
zone restrense sunt
judicioase,
trebuie {Ecute comparalii inke datele demografice gi datele despre oferti
culese de pe piala respectivd, Datele despre oferti pot cuprinde autorizaliile de construire, v6nzdrile de pe
piaii sau ratele de absorblie gi pot fi procurate de la instituliile publice, respectiv inspectoratul
construcliilor, serviciul de sistematizare urbani, sau direcliile de lucrdri publice.
Pentru a estima cererea de pe pia,ta locali sunt utile gi observaliile personale. De exemplu, intenlia de a
inchide o bazd militard trebuie luati in calcul atunci cdnd se analizeazd cererea viitoare de propriet[li
comerciale in vecin6tate, cum ar fi spalatorii, moteluri, baruri, restaurante. Evaluatorul care a observat
construcliile aperute la interseclia cu ruta principali va putea sd anticipeze ci ele vor determina cererea de
magazine, de stalii de depanare sau de moteluri, care s[ satisfaci dorinfele condr.rcitorilor auto gi ale
turigtilor.
Sistemul de informafii geografice
Tehnologia cu care este dotat Sistemul de informalii geografice (GIS,
in englezi) permite adlugarea unor
date geografice la datele de identificare individuale din bazele de date imobiliare. Calculatoarele gi
relelele informatice poi, pe baza acestor informaJii, conshui harta sau modelul spalial sau pot reprezenta
relaliile in spajiu dintre punctele cunoscute. La fel de importante sunt desfE$ultoarele sau tabelele-grili,
care pot fi tipdrite, ajutdnduJ, pe cel ce le folosegte, sd lnleleagi mai bine aceste relalii.
Datele necesare se pot procura din surse publice de la nivel 1ocal, regional gi na,tional care, in majoritatea
cazurilor, sunt mai pulin costisitoare decat efortul de cercetare primar6.
Combinand informafiile din surse
publice cu cele din surse private, evaluatorul va putea
sistematiza aceste infomalii gi va putea alcltui
imaginea distribuliei lor in spaliu, dup6 care le va putea analiza intr-o manierl care, anterior, era
copsiderati imposibili din punct de vedere tehnic, sau prea costisitoare. inainte, atenlia se concenta pe
capacilztea de cartare a sistemelor de informalii geografice;
acum, insi, tehnologia noua permite
extinderea analizei informaliilor, dar
$i
mai buna inlelegere a acestei analize.
GIS poate integra h64i digitale cu datele specihce unui punct sau unei zone, oferind rAspunsul la intrebiri
ca:
o
Ce se gdsefte intr-un anumit loc?
o
Unde se poate gdsi, intr-o anumitl zon6, o anumitd caracteristica, activitaie sau eveniment?
e
Ce schimbiri s-au produs, intr-o anumiti zone, intr-un anumit intewal de timp?
Printre sursele de date asupra ofertei gi
cererii concurenfiale se numa.a
documentafea pe teren, discutiile cu
participantii
de pe piata respectivd, autorizaliile
7.18
F-
Colectarea datelor
.
Ce caractelistici spa[iale sunt definitorii pentru o anumitd zond?
o
Ce efect va avea o anumitd schimbare asupra acelei zone?
Datele
folosite pentm a elabora astfeL de h6rli se gisesc, de reguld, in bazele de date ale calculatoarelo.r
$i
cuprind
referinle pentru localizarea anumitor puncte de pe suprafaja pamantului (de ex. latitudinea
9i
longitudinea)
qi/sau a anumitor zone (oragu[, zona de cod po$tal cu subimplr]irile ei, sau datele de
recensbmant).
Dac6 i se di suficiente informalii, sistemul este capabil si detecteze proprietalile care intrunesc anumlte
caracteristici.
De exemplu, un sistem corespunzdtor dotat poate identifica locurile in care se afl6
suprafe,tele
de teren neocupate dintr-o anumite unitate teritoriall, care intrunesc urmAtoarelo hdsaturi:
.
Au o suprafald de cel pulin 40 de acrii
.
indeplinesc anumite condiJii de calitate a solului
.
Sunt racordate 1a releaua comunal[ de api gi canal
.
Sunt sistematizate in vederea utilizdrii ca locuri de casd
.
Au o gcoa16 elementard la o distanli de maximum 2,5 km
9i
se lnvecineazi cu alte cartiere de
locuit in care valoarea medianb a unei case este de cel pulin 150 000$
Creqterea accelerate a utilizlrii echipamentelor de teledeteclie geografici (prin satelit)
-
GIS
-
este
rezultatul a trei factori:
.
Accesibilitatea
preplui calculatoarelor personale de mare capacitate
.
Perfec.tionarea
programelor informatice de teledeteclie
e
RlspAndirea datelor de geocodificare pe piala de consum
Publicului larg i-au devenit accesibile nu numai datele de recenslmant, ci pi hirli digitaie de mare precizie
ale majoritilii regir.milor canadiene, la prefuri rezonabile, de la instituliile publice, cum ar fi Institutul de
Resurse Naturale al Canadei. (Pentru detalii asupra lah-rrii topografice a studiilor de evaluare, consultali
Capitolul 9.) Unele pagini de web ale organelor administrative conlin date geocodificate digitale despre
fiecare teren, preluate din arhivele publice inteme. Alte baze de date GIS dau informalii despre impozite
locale
(evalu6ri de proprietlli in scop fiscal, taxe pentru fondul de lnvbfimAnt, etc.)
9i
despre
Schimbul electronic de date
Schimbul electronic de date inseamnd schimbul
pe cale electronici a informaliilor inhe persoane care
nlllizeazt aceleagi forme de organizare electronici a materiei. Eforturile depuse de instinrliile de credit,
de societilile de asiguriri qi de iqstitufiile de pe piala secundarl a creditelor ipotecare de a crea un
sistem de schimb al informa{iilor, in cadrul unei relele la dispozilia lor, a dus 1a infiinfarea, in 1'994, a
relelei EDI
(Electronic Data Interchange
-
Schimbul electronic de date).
Programele de conversie informatici ale relelei EDI permit utilizatorilor ei accesul la o bazE de date
referitoare 1a proprietIlile imobiliare, aflate in materiale iipizate create de EDI, pe baza formularelor
standard de rapoarle imobiliare. EDI a fost creat pentru a ugura activitatea creditorilor ipotecari, pentru
a reduce coshrr.ile iniliale a1e unui credit ipotecar, pentru a oferi clienlilor servicii mai bune.
Pe mdsurl ce tehnologia EDI reformalizeazi procesul de creditare, sectorul bancar
line
gi el pasul,
contribuind cu standardizalea datelor pentru toate operaliunile de pe piala ipotecar5, care presupun
participarea concertatd a vdnzdtorilor, prestatorilor de servicii, dar
9i
a inspectorilor de credit.
Instituliile ipotecare federale, precum gi cele de pe piaJa ipotecarl secundari sunt, de asemenea,
mandatate se sbndardizeze
gi sd pun[ la dispozilie cadrul necesar schimbului de informalii.
Sursa: W. Lee Minetly, Electronic Ddta Interchange (EDI) and the Apprqisal Ofice, 1995, Chicago, Appraisal Instihte,
t-t2.
7.19