TEMA 6.

Abordarea prin cost

6.1 Metoda costului

I. Obiective de referin:

1. Metoda costului. Domeniul de utilizare i algoritmul de calcul.

2. Procesul de estimare a valorii de pia a bunurilor imobile prin metoda costului.
3. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire. Structura. Metodele de calcul.

II. Repere de coninut:

1. Metoda costului. Domeniul de utilizare
Metoda costului const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de
consum.
Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd proprietatea imobiliar
include:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul
construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii
de pia);
b) evaluarea construciilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina
valoarea de reconstituire);
e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune utilizri a obiectului evalurii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie specializat;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Conform Standardelor de Evaluare ANEVAR [ ] aceast abordare este aplicat, n
general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare prin metoda costului de
nlocuire net (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz cnd fie nu exist nicio dovad
despre reurile de tranzacionare pentru proprieti imobiliare similare, fie nu exist niciun flux
de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Aceast abordare
se tilizeaz, n principal, pentru evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a
proprietii
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia, cu excepia cazului n care se vinde
ntreprinderea sau entitatea din care face parte.
Valorea bunului imobil prin metoda costului se determin dup formula 1 i schematic
este reflectat n figura 1:
V = Vt + (Vc D) (1)
unde: V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de pia a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate
considerate ca noi;
D - deprecierea acumulat.
1
 Valoarea = Valoarea de pia + Valoarea de reconstituire - Deprecierea
bunului imobil a terenului sau de nlocuire Acumulat
V Vt (considirate ca noi) Vc D

Figura 1 Algoritmul de calcul valorii bunului imobil prin metoda costului

2. Procesul de estimare a valorii prin metoda costului
Procesul de estimare a valorii prin metoda costului prevede urmtoarele etape (figura
2):

Figura 2 Procesul de estimare a valorii de pia a bunurilor imobile

prin metoda costului

1 etapa Determinarea valorii terenului ( ) fiind considerat liber i disponibil

pentru cea mai bun utilizare.
Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afl
amplasate amenajri i/sau construcii se poate face prin ase metode (sau tehnici) recunoscute
de evaluare [ ]
1. Metoda comparaiei directe;
2. Metoda alocrii;
3. Metoda extraciei de pe pia;
4. Metoda (tehnica) rezidual;
5. Metoda capitalizrii directe a rentei/arendei funciare (chiriei);
6. Metoda analizei fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii.
2 etapa Determinarea valorii construciei considerate noi ( ) (valoarea de
reconstituire sau de nlocuire).
3 etapa - Estimarea deprecierii acumulate (D), ca fiind suma uzurii fizice
(recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i
deprecierii economice;
4 etapa - estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de
mrimea deprecierii acumulate ( ;
2
 5 etapa - estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a
terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor
V = Vt + (Vc D).

3. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire. Structura i metodele de

calcul
Valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente
la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui;
Valoarea de nlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcia unei
cldiri sau construcii analogice obiectului evalurii, calculat n baza preurilor de pia,
existente la data evalurii, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate.
Procesul formrii valorii de reconstituire i valorii de nlocuire cldirii sau construciei
considerate noi este demonsrat n figura 3:

Figura 3 Procesul formrii valorii de reconstituire i valorii de nlocuire cldirii sau

construciei considerate noi

Structura valoarii de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este
reflectat n figura 4:

Figura 4 Structura valorii de reconstituire sau de nlocuire

3
 Valoarea de reconstituire sau de nlocuire cldirii sau edificiului evaluat este
determinat dup formula 2:
= + + (2)
unde:
valoarea de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil;
- costul construciei;
- cheltuieli indirecte;
- beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing,
publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n
perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte
se calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe
pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea
urmtoarelor metode (figura 5):
a) metoda comparaiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativ.

Figura 5 Metodele de estimare valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire

Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce
caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al
suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre
costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum,
suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor
analogice construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de
reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Culegerile ICVR au fost elaborate n anii 1070 1972 i au fost destinate pentru
reevaluarea mijloacelor fixe. Indicii comasai ai valorii de reconstituire au fost elaborai n
preurile anului 1969.
4
 n total au fost elaborate 39 culegeri ICVR pentru diferite ramuri ale economiei
naionale.
Estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire n baza ICVR prin metoda
comparaiilor unitare.
Valoarea de reconstituire estumat n baza ICVR la data evalurii este dup formula 3:

= Vc *V* * * * * * * (3)

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a cldirii sau construciei considerate noi estimat la
data evalurii;
Vc valoarea de reconstituire a 1 m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar) obiectului
evaluat n preurile anului 1969;
V volumul construciei, m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar);
coeficientul de corecie la diferena caracteristicelor tehnice obictului evalurii i
obictului din ICVR;
, , indicele preurilor la lucrrile de construcii-montaj pe
ramuri ale economiei naionale (Biroul Naional de Statistic);
coeficientul cheltuielelor inderecte;
- coefficientul beneficiului investitorului;
- coefficientul TVA.
Estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire n baza ICVI prin metoda
comparaiilor unitare.
Estimarea valorii de reconstituire pentru casele individuale de locuit i apartamente
caselor de locuit cu multe etaje de serii tipice se efectueaz n baza Indicilor Comasai a valorii
de inventariere ICVI elaborate n anul 1997.
Valoarea de reconstituire estumat n baza ICVI la data evalurii este dup formula 4:

= Vc *V* * * , (4)
unde:
Vc - valoarea de reconstituire a cldirii sau construciei considerate noi estimat la
data evalurii;
Vc valoarea de reconstituire a 1 m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar) obiectului
evaluat n preurile anului 1997;
V volumul construciei, m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar);
, - indicele preurilor la lucrrile de construcii-montaj pe
ramuri ale economiei naionale (Biroul Naional de Statistic);
coeficientul cheltuielelor inderecte;
- coefficientul beneficiului investitorului;
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de
deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.

5
 Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia
cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor
pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se
estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse i indici;
c) metoda indicilor de baz.
Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de deviz a cldirilor i
construciilor n baza indicilor de resurse evideniai n documentaia de proiect i deviz:
manoper, utilajele de construcii-montaj, materiale, construcii i preurilor de livrare a acestor
resurse. Metoda de resurse se aplic n conformitate cu instruciunile privind ntocmirea
devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) i
alte instruciuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului.
Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei de resurse i a
sistemului de indici pentru resursele folosite n construcie i determinate ca raport ntre
preurile curente i preurile de baz pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielilor incluse n devize din
preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda
indicilor de baz se efectueaz n baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a
costului construciei i de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antrepriz ntre
beneficiari i antreprenori n condiiile liberalizrii preurilor, pus n aplicare de la 1 iunie 1994,
aprobat de Departamentul de Arhitectur i Construcii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994
(Monitorul construciilor, 1994, vol.3) i Instruciunilor metodologice privind modul
de ntocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiii innd seama de
preurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii
Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construciilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).

6
 6.2 Deprecierea acumulat
I. Obiective de referin:

1. Uzura fizic. Metodele de calcul.

2. Deprecierea funcional. Metodele de calcul.
3. Deprecierea economic. Metodele de calcul.
4. Deprecierea acumulat. Metodele de calcul

II. Repere de coninut:

La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar
de luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezintreducerea calitilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin
diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale
deprecierii:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Schema factorilor care pot influena negativ asupra obictul evaluat, de minuat
utilitatea i valoarea de consum este reflectat n figura 6:

Figura 6 Schema factorilor care pot influena negativ asupra obictul evaluat

Hecsagonul interpreteaz materialele de construcie, proprietile crora determin

uzura fizic a obiectului. Totodat ele influeneaz i asupra calitii de expluatare a cldirilor i
construciilor, i respectiv, asupra mrimei deprecierii funcionale.
Conturul simbolic ale cldirei include deasemenea 6 caliti principale de expluatare,
fiind obiecte ale deprecierii funcionale.
7
 Factorii exterioriori ale mediului nconjurtor care determin deprecierea economic a
bunului imobil evaluat sunt indicai cu segei la conturul cldirii.
La determinarea tipurilor de deprecieri sunt folosii un ir de termeni axai pe influena
timpului asupra bunului imobil, care sunt reprezentai n figura 7:

Figura 7 Durata de via a bunului imobil

Vrsta efectiv - vrsta cldirii sau construciei care reflect starea ei real. Vrsta
efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil, sau
poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte;
Vrsta actual (cronologic) - numrul de ani trecui de la terminarea construciei
obiectului evalurii pn la data evalurii;
Durata de via fizic - perioada de timp n care este exploatat construcia i pe
parcursul creia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata
de viafizic depinde de gradul de durabilitate a construciei;
Durata de via fizic rmas - perioada de timp estimat de la data evalurii pn la
expirarea duratei de via fizic;
Via economic - perioada de timp n care bunul imobil genereaz venituri;

1. Uzura fizic. Metodele de calcul

Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se
datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici,
chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
Uzura fizic a bunurilor imobile are loc att n procesul mbtrnirii, ct i sub
influena factorilor externi. nsui exploatarea bunului nu intr n categoria factorilor de sporesc
uzura fizic datorit faptului c sarcinile de exploatare deseori sunt statice i mrimea acestora
este cu mult mai mic dect cerinele normative. n funcie de caracterul factorilor externi de
influen uzura fizic poate fi clasificat n urmtoarele categorii (figura ):
1. Climateric sau nvechirea;
2. Mecanic;
8
 3. Sinergetic.
nvechirea prezint uzura aprut n urma sarcinilor periodice, cauzate de temperature
i umiditatea aerului din ambian:
- Corodarea construciilor metalice i a armaturii construciilor din beton armat;
- Eroziunea;
- Zvntarea construciilor din beton armat i din piatr;
- Apariia mucegaiului i procesului de biodistrugere a construciilor din lemn;
- Agresivitatea factorilor de mediu.
Uzura mecanic este uzura cauzat de sarcinile periodice, aprute de nenumrate ori. Ca
exemplu ar putea servi tergerea suprafeei unui element constructive (figura 2.5).
Uzura sinergetic se manifest prin combinarea uzurii climaterice cu cea mecanic.
Uzura fizic poate fi recuperabil i nerecuperabil (figura 8). Deprecierea
recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de vedere fizic i
eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile legate
de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va crete.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor
fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor
deprecierii.

Figura 8 Tipurile uzurii fizice

Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:

a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.

Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei

strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n
dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula 5:

9
 Uconstr. = (5)

unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).

Gradul de uzur fizic a cldirii sau construciei se determin prin cercetarea strii
tehnice integre a cldirii sau elementelor ei separat. La determinarea mrimei uzurii fizice se
utilizeaz Regulile determinrii mrimei uzurii fizice a construciilor i elementelor constructive
a cldirilor ( 53 86()) i Regulamentului privind efectuarea reparaiei planificate
preventive a cldirilor i construciilor(aprobat prin Hotrrea Gosstroiului U.S.S.R din
29.12.1973 279).
Mrimea uzurii fizice (in %) cldirii (procentul integral al uzurii fizice) se determin
ca media ponderat mrimei uzurii fizice a elementelor constructive n conformitate cu
ponderea lor n valoarea de reconstituire total.
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n
acest caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i
valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii
fizice.
Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele
cazuri:
a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
b) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului
(diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia
capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);
c) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor
constructive ale construciei separat, ct i a ntregii construcii.
Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete
formul 6:
= sau = (6)

unde,
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.

2. Deprecierea funcional. Metodele de calcul

Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele
pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i

10
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor
(proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).
Deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi: recuperabil; nerecuperabil;
Deprecierea funcional este o pierdere de utilitate cauzat de ineficienele activului
subiect n comparaie cu substitutul su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare. Exist
dou forme ale deprecierii funcionale:
existena unei cheltuieli de capital excedentare (adic a unei investiii
suplimentare), care poate fi cauzat de schimbri n proiectare, materiale de construcii,
tehnologii de construire sau de fabricaie care permit construirea activelor moderne echivalente
cu cheltuieli de capital mai mici dect cele ncorporate n activul subiect; i
existena unor cheltuieli de funcionare excedentare, care pot fi cauzate de
mbuntiri ale proiectului sau de o capacitate excedentar, schimbri care au drept rezultat
disponibilitatea unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici dect cele
ale activului subiect.
Deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi: recuperabil; nerecuperabil;
Un exemplu de depreciere funcional, cauzat de supradimensionare, este o hal
industrial cu o nlime a plafonului semnificativ mai mare fa de halele moderne construite
recent. n cazul supradimensionrii, deprecierea funcional se cuantific prin cheltuielile de
capital excedentare ncorporate n hala subiect fa de cheltuielile de capital ncorporate ntr-o
hal modern echivalent.
De obicei, deprecierea funcional din supradimensionare se calculeaz ca diferen
dintre costul curent de reproducere (mai mare) i costul curent de nlocuire (mai mic) al
activului subiect.
n ce privete cheltuielile de exploatare excedentare, n cazul unui activ de natura
mainilor i echipamentelor industriale, acestea se pot referi la:
cheltuieli salariale mai mari ale mainilor i echipamentelor industriale subiect,
generate de necesitatea angajrii mai multor operatori fa de cei existeni la un activ modern
echivalent;
consumul excedentar de combustibil al mainilor i echipamentelor industriale
subiect fa de substitutele lor moderne;
mai multe rebuturi i pierderi generate de mainile i echipamentele industriale
subiect fa de substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcionale, cauzat de cheltuielile de exploatare excedentare,
se face prin actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de via
util rmas a activului, cu o rat de actualizare adecvat, de obicei, egal cu costul mediu
ponderat al capitalului.
Urmtoarele metode sunt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale:
1) Metoda capitalizrii pierderilor plii de arend i
2) Metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor
necesare pentru nlturarea ei.
Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre pierderile
venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale construciei (sau surplusului
de mbuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce
lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus).
11
 3. Deprecierea economic. Metodele de calcul
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa
imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Deprecierea extern este orice pierdere de utilitate cauzat de factori economici sau de
localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumit n mod
obinuit depreciere economic atunci cnd factorii externi se refer la modificri ale ofertei sau
cererii pentru activ sau pentru produsele fabricate de activ.

Pentru proprietatea imobiliar, deprecierea extern poate apare i n cazul n care a avut
loc o deteriorare a localizrii, de exemplu, din cauza schimbrilor infrastructurii locale, a condiiilor
de mediu sau modificrilor demografice.
Exemple de depreciere economic includ diminuarea cererii pentru produsele sau
serviciile produse de activul subiect sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de
for de munc. Aceti factori pot fi specifici unei anumite localizri sau pot afecta un ntreg sector
industrial.
Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora
influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.

5. Deprecierea acumulat. Metodele de calcul

Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.
Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza
urmtoarei formule (7):

D= x 100 (7)
unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura
fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea
acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i
funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta
efectiv i durata de via economic.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii
acumulate ca diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la
data evalurii. Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de
vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor
virane.
12
 Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele
duratei de via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea
diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat.

III. Sugestii metodice

A. Strategii de predare i nvare: prelegerea interactiv, studiul de caz, prezentarea de

explicaii alternative; rspunsuri directe la ntrebrile studenilor; ncurajarea participrii active
a studenilor la curs; rezolvarea de studii de caz specifice fiecarui aspect teoretic expus

B. Activiti de evaluare: teste pe parcurs; susinerea oral a referatelor, studiilor de caz.

13