1.Proprietatea imobiliara.

Dreptul de proprietate
Proprietatea imobiliara, este pamântul cu tot ceea ce este atasat de acesta fie în mod natural (copaci, etc)
fie rezultat al oamenilor (cladiri si constructii, etc).

Cuvântul “proprietate”, este definit în Dictionarul explicativ al Limbii Române, ca însemnând “stapânirea deplina
asupra unui bun”.

Dictionarul Juridic, defineste “dreptul de proprietate” ca fiind “ acel drept real care confera titularului dreptul de
a întrebuinta bunul potrivit naturii ori destinatiei sale, de a-l folosi si dispune de el în mod exclusiv si perpetuu,
în cadrul si cu respectarea legislatiei în vigoare”

În tara noastra, acest drept de proprietate este inviolabil fiind aparat de Constitutia Romaniei. Dreptul de
proprietate poate fi public sau privat.

Dreptul de proprietate privata este definit ca un drept real principial, care confera titularului sau atributele
de posesie, folosinta si dispozitie , atribute care pot fi exercitate în mod absolut exclusiv si perpetuu, cu
respectarea limitelor materiale si limitelor juridice.

Drepturile de proprietate include, printer altele:

-dreptul de închiria;

-dreptul de a utiliza proprietatea;

-dreptul de a vinde;

-dreptul de intra pe proprietate.

Exista posibilitatea ca aceste drepturi sa fie detinute integral de o singura “persoana” sau ele sa fie detinute
partial de “persoane” diferite.
2.Evaluarea imobiliara. Definitie si scop.
Evaluarea este un termen foarte general si foarte des utilizat astazi in numeroase domenii ale activitatii umane, cu
multiple sensuri. Verbul “a evalua” trimite la numeroase alte verbe cu o semnificatie asemanatoare:

-a aprecia, a considera, a constata, a estima, a examina, a cantari, a judeca, a masura, a nota, a obseva, a valiada, a
valorifica, a expertiza.

Prin urmare, evaluarea, ca activitate a evaluatorului de proprietati imobiliare, consta în: a calcula, a determina, a
estima, a masur, etc. pretul care descrie valoarea unui bun si/sau proprietati imobiliare si de a judeca, a analiza,
a valida, etc, cauzele acestei valori.

Conform Codului de etica profesionala si Standardelor de practica profesionala ale Institutului de Evaluare
din S.U.A.,evaluarea este definita ca actul sau procesul estimarii valorii.

Activitatea practica de evaluare, cuprinde 3 componente:

-Evaluare;

-Consultanta;

-Verificarea evaluarii.

Scopul si utilizarea unei evaluari

Scopul unei evaluari consta în estimarea unui tip de valoare necesara pentru o anumita cerinta specifica.
Scopul unei evalari este stabilit de client (functie de nevoile sale) si este precizat foarte clar în cuprinsul
contractului de evaluare ce se încheie între client si evaluator.

O evaluare furnizeaza în primul rând un ansamblu de informatii utile clientului cu privire la proprietatea
imobiliara si valoarea acesteia. La rândul sau, clientul poate utiliza evaluarea pentru o serie întreaga de
activitati specific, cum ar fi:

Transferul dreptului de p e roprietat

-Sustine decizia vânzatorilor în stabilirea unui pret de vânzare (sau de începere a negocierii în vederea vânzarii);

-Ajuta cumparatorii în stabilirea pretului de achizitie a unei proprietati imobiliare;

- Stabileste o baza pentru schimburi de proprietati;

- Stabileste datele necesare pentru reorganizarea sau fuzionarea unor proprietati;

Finantare si creditare

- Estimeaza valoarea proprietatilor sau a drepturilor proprietate oferite garantie pentru un credit ipotecar ;

- Furnizeaza unui investitor informatii necesare pentru fundamentarea deciziei de achizitionare de ipoteci de
proprietati imobiliare, obligatiuni sau alte tipuri de titluri de valoare;
3.Definirea si analiza comparativa a notiunilor de prêt, cost si valoare.
În practica evaluarii, este absolut necesara cunoasterea si întelegerea termenilor de pret, piata, valoare si cost.

Confor m dictionarului explicativ al limbii române, termenul de valoare este definit ca fiind: “suma calitatilor
care dau pret unui obiect, unei fiinte, unui fenomen, etc”

Pretul este rezultatul negocierii dintre vânzator si cumparator. El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil,
real, verificabil. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, pretul este definit ca fiind:

“suma de bani ceruta, oferita sau platita pentru un activ. Din cauza capacitatilor financiare, a motivatiilor sau a
intereselor speciale ale unui anumit cumparator sau vânzator, pretul platit poate fi diferit de valoarea care ar
putea fi atribuita activului de catre alte persoane”

Diferenta dintre pret si valoare este determinata de motivatiile vânzatorului si cumparatorului, de raportul de
forte pe piata, precum si de unele criterii subiective. Pretul este ceea ce se plateste efectiv, în timp ce
valoarea este ce se spera sa se obtina.

Costul reprezinta, în termeni tehnologici, un ansamblu de factori de productie folositi pentru crearea unui
anumit bun sau prestarea unui serviciu. În termeni monetari, reprezinta suma de bani consumata pentru
obtinerea produsului sau serviciului respectiv. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, costul este
definit ca fiind:

“suma de bani necesara pentru a achizitiona sau produce un activ”

Distinctia dintre pret si cost nu este dificila, odata întelese definitiile celor doi termeni si daca se are în
vedere modul de utilizare a lor. Relatia între cost si valoare, reflecta în fapt, raportul între efortul facut pentru
obtinerea unui bun si utilitatea acestuia. Astfel optiunea pentru construirea unei sonde petroliere poate însemna
costuri foarte mari, iar în final valoarea poate fi zero deoarece putul forat este sec.
4.Tipuri de valori imobiliare; definitie; descriere.
Conform Standardelor Internationale de Evaluare, valoarea de piata este definita ca fiind:

“suma estimata, pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, între un vânzator hotarât si un
cumparator hotarât, într-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si în care partile au actionat
fiecare în cunostinta de cauza, prudent si fara constrângere”

Valoarea de utilizare Valoarea de utilizare este valoarea pe care o are o anumita proprietate în conditiile unei
anumite utilizari. Valoarea de utilizare se refera la valoarea cu care o proprietate imobiliara contribuie la valoarea
afacerii din care face parte, fara a lua în considerare cea mai buna utilizare a proprietatii sau suma de bani care ar
putea fi obtinuta din vânzarea separata a proprietatii imobiliare. Prin urmare o proprietate imobiliara reala
poate avea o valoare de utilizare si o valoare de piata.

Valoarea de investitie Valoarea de investitie, este valoarea unei proprietati imobiliare pentru proprietar sau
pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau scopuri de exploatare. Daca valoarea de
utilizare se concentreaza pe utilizarea specifica a unei proprietati, valoarea de investitie reprezinta valoarea unei
anumite investitii pentru un investitor anume. În contrast cu valoarea de piata, valoarea de investitie este
valoarea pentru un individ, nu valoarea în cadrul pietei.

Valoarea afacerii Valoarea afacerii este valoarea dovedita a exploatarii proprietatii. Ea include un supliment
de valoare, asociat cu functionarea afacerii, care este distinct de valoarea proprietatii imobiliare. Valoarea
afacerii se refera la valoarea totala a unei proprietati, cuprinzând atât proprietatea reala cât si proprietatea
personal necorporala atribuita afacerii. (munca, echipamente, activitati de marketing, marca promovata, etc).
Evaluarea afacerii se realizeaza mai ales în cazul hotelurilor, restaurantelor, magazine de vânzare, centre
comerciale, etc.

Valoarea de asigurare Valoarea de asigurare este acea parte din valoarea unui active sau grup de active
care face obiectul prevederilor unei pierderi acoperite printr-o polita de asigurare.Valoarea de asigurare, poate
fi costul de înlocuire sau costul de reconstructie al elementelor fizice ce fac subiectul pierderilor datorate
hazardului si care sunt acoperite de polita de asigurare. Este important pentru evaluator sa citeasca polita
actualizata, pentru a se asigura în legatura cu tipul valorii acoperite de polita.

Valoarea justa Valoarea justa, este pretul estimat pentru transferul unui active/proprietati imobiliare, între
parti identificate, aflate în cunostinta de cauza si hotarâte, care reflecta interesele acelor parti.

Valoarea de impozitare Valoarea de impozitare se aplica la impozitarea pe valoare si se refera la valoarea

unei proprietati asa cum apare ea în evidentele fiscale. Valoarea de impozitare este posibil sa nu fie
aceeasi cu valoarea de piata, dar poate fi calculata pe baza unei valori de piata.

Valoarea speciala Valoarea special este suma de bani care reflecta caracteristicile particulare ale unei
proprietati imobiliare, care are valoare pentru un comparator special.

Valoarea de vânzare fortata Vânzarea fortata este un termen care se foloseste atunci când un vânzator este
constrâns sa vânda, când nu se poate realiza un marketing adecvat. Pretul care se poate obtine în acest caz este
dependent de tipul constrângerilor care actioneaza asupra vânzatorului.

Alte tipuri de valoare :

Valoarea de garantare a creditului ipotecar;

Valoarea de licitatie rezonabila;

Valoarea contabila;

Valoarea de intrare.
5. Principii de baza ale evaluarii imobiliare
În decursul timpului, evaluatorii profesionisti au stabilit cîteva principii esentiale pentru evaluarea proprietatilor
imobiliare.

Aceste principii de baza, sunt urmatoarele:

Anticiparea Acest principiu afirma ca valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate (bani sau alte tipuri
de satisfactii) care urmeaza a fi obtinute dintr-o proprietate. Anticiparea este perceptia ca valoarea este creata
de catre asteptarile viitoare în ce priveste beneficiile.

Schimbarea Schimbarea este rezultatul relatiei cauza – efect printre fortele care influenteaza valoarea
proprietatii reale imobiliare. Factorii de natura sociala, guvernamentala, economica, fizica care afecteaza valoarea
unei proprietati imobiliare, sunt într-o continua modificare, care influenteaza cererea si oferta de proprietati
imobiliare si implicit valoarea acestora.

Cererea si oferta În teoria economica principiul cererii si ofertei stabileste ca valoarea unui bun variaza direct,
dar nu în mod necesar proportional cu cererea si oferta. Acest principiu se aplica si în domeniul
proprietatilor imobiliare.

Concurenta Acest principiu este asociat cu cel al cererii si ofertei. Concurenta este cererea activa pe care
doi sau mai multi participanti pe piata o exprima pentru o marfa cu oferta restrânsa.

Substitutia Principiul substitutiei afirma ca atunci când mai multe marfuri, bunuri sau servicii similare sau
identice sunt disponibile pe piata, acela care are cel mai mic pret atrage cea mai mare cerere si cea mai
larga distributie.

Costul de oportunitate. Costul de oportunitate reprezinta sacrificarea optiunilor care nu au fost alese sau costul
operatiunilor la care s-a renuntat. Un investitor care selecteaza un anumit tip de investitie renunta la
oportunitatea de a investi în alte tipuri de investitii disponibile.

Principiul echilibrului. Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci când
elemente contrastante, opuse sau care interactioneaza între ele sunt în stare de echilibru.

Contributia. Conceptul de contributie afirma ca valoarea unui factor de productie sau a unei parti componente
a proprietatii depinde fie de cât de mult contribuie aceasta la valoarea întregului fie de cât de mult reduce din
valoarea întregului absenta sa.

Productivitatea excedentara. Productivitatea excedentara este venitul net care ramâne dupa ce au fost platite
toate cheltuielile necesare exploatarii si capitalului, investit în constructie a fost recuperat.

Conformitatea. Conformitatea este acel principiu al evaluarii care sustine ca valoarea proprietatii
imobiliare este creata si mentinuta atunci când caracteristicile unei proprietati se conformeaza
cererilor de pe pata.

Influentele externe. Principiul influentelor externe afirma ca economiile sau pierderile externe rezulta din
bunurile, produsele sau conditiile care au efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor, altii decât cei care produc
sau detin bunurile sau produsele care creeaza conditia respectiva.
6. Etapele procesului de evaluare.
Fiecare proprietate imobiliara este unica si pot fi estimate multe tipuri de valoare pentru o singura
proprietate. Procesul de evaluare se desfasoara în etape specifice, iar numarul de pasi ce trebuie urmati depind
de natura cazului de evaluare si de informatiile disponibile. Modelul general de evaluare indica o schema
care poate fi folosita în oricare caz de evaluare, pentru a întreprinde cercetari si analize de piata, pentru a aplica
tehnicile de evaluare si pentru a sintetiza rezultatele acestor activitati.

-SFERA MISIUNII DE EVALUARE;

-CULEGEREA SI ANALIZA DATELOR PRIVIND PROPRIETATEA IMOBILIARA SI DESCRIEREA

ACESTEIA;

-ANALIZA DE PIATA SI ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI;

-OPINIA EVALUATORULUI ASUPRA VALORII TERENULUI;

-APLICAREA MAI MULTOR ABORDARI IN VEDEREA ESTIMARII VALORII PROPRIETATII;

-RECONCILIEREA VALORILOR SI OPINIA EVALUATORULUI ASUPRA VALORII FINALE;

-RAPORTAREA VALORII ESTIMATE.

7.Sfera misiunii de evaluare
Sfera misiunii de evaluare, este primul pas al procesului de evaluare al unei proprietati imobiliare. În cadrul
acestuia se urmareste definirea clara a procesului de evaluare ce cade în sarcina evaluatorului. Sfera misiunii
de evaluare stabileste limitele evaluarii si elimina orice ambiguitate. Sfera misiunii de evaluare se stabileste in scris
si este confirmata de evaluator cat si de beneficiarul evaluarii.

-Identificarea si competenta evaluatorului ;

-Identificarea clientului si oricaror alti utilizatori desemnati de client ;

-Scopul evaluarii ;

-Identificarea activului sau proprietatii imobiliare supuse evaluarii ;

-Tipul valorii ;

-Data evaluarii ;

-Amplarea investigatiei ;

-Natura si sursa informatiilor utilizate ;

-Ipotezele generale si ipotezele speciale ale evaluarii ;

-Restrictii de utilizare sau distribuire ale raportului;

-Confirmarea utilizarii si respectarii standardelor de evaluare ;

-Descrierea raportului de evaluare.

8.Culegerea datelor si informatiilor necesare evaluarii. Date generale, date specific,
date despre cerere si concurenta. Surse de informatii.
Cunoasterea unui volum de date si informatii suficiente în sensul identificarii avantajelor proprietatii si alte
investigatii ce definesc problema evaluarii, sunt de importanta capitala pentru a finaliza misiunea de evaluare.

Pentru a elabora o lucrare de evaluare în relatie cu piata, cu proprietatea si cu informatiile potrivite despre alte
tranzactii de acest gen, latura informativa trebuie sa parcurga trei etape:

-colectarea informatiilor si datelor;

-organizarea informatiilor si datelor culese;

-analiza datelor si informatiilor.

În activitatea de evaluare, se vor culege si analiza trei categorii de date si informatii, respective:

-date generale;

-date specifice (particulare);

-date despre cererea si oferta concurentiala.

Date generale

Datele generale include informatii despre factorii sociali, economici, guvernamentali si fizici care afecteaza
valoarea proprietatii. Toate datele generale sunt întelese în final prin modul în care afecteaza climatul economic
în care se desfasoara tranzactiile imobiliare.

Date specifice

Datele specifice cuprind detalii despre proprietatea de evaluat, proprietati comparabile vândute sau închiriate
si caracteristici relevante ale pietei locale. În evaluare aceste date sunt utilizate pentru a determina cea mai
buna utilizare si pentru a face comparatiile si analizele specifice valorii de piata.

Date despre cererea si oferta concurentiala

Datele de piata asupra ofertei si cererii de proprietati concurente permite evaluatorului sa estimeze cererea
curenta si cea viitoare de proprietati imobiliare.

Surse de date si informatii

Sursele de date generale sunt publicatiile institutiilor nationale, judetene sau locale, ale asociatiilor
profesionale, etc. Aceste publicatii si/sau informatii sunt publicate în scris sau pe internet.

Sursele de date specifice sunt arhivele publice, ziarele, cataloagele complexe, oferte, date ale licitatiilor,
intermediarii, creditorii, proprietarii, chiriasii, etc.
9.Vecinatati si zone de amplasare; caracteristici; influenta asupra evaluarii
proprietatii imobiliare.
Valoarea proprietatii de evaluat este afectata în mod direct de valorile proprietatilor din vecinatate, iar valoarea
acestora este influentata la rândul lor, de factori de natura sociala, economica, guvernamentala si fizici.

Zona de influenta este în mod obisnuit denumita vecinatate. Pentru a identifica limitele vecinatatii,
evaluatorul examineaza imprejurimile proprietatii în cauza, identificându-se toate influentele relevante, actuale
si potentiale, asupra valorii proprietatii care pot fi atribuite localizarii sale. Analiza vecinatatii ofera un cadru
sau un context, în care este estimata valoarea proprietatii.

Analiza factorilor de influenta asupra valorii în cadrul vecinatatii

Factorii care influenteaza valoarea si care se manifesta în cadrul unei vecinatati si a unei zone, sunt urmatorii:

Consideratii sociale

Principalele caracteristici sociale avute în vedere la analiza vecinatatilor, sunt urmatoarele:

-densitatea populatiei;

-categoriile de salariati sau nivelele de calificare ale ocupantilor;

-varsta ocupantilor;

-statutul de salariat al ocupantilor;

-existenta sau absenta criminalitatii;

-existenta sau absenta gunoaelor;

-calitatea si disponibilitatea serviciilor educationale;

-prezenta sau absenta organizatiilor comunitare.

Consideratii economice

Caracteristicile economice pe care un evaluator trebuie sa le ia in considerare, sunt urmatoarele:

-nivelul de venituri ale ocupantilor;

-sporirea numarului de proprietari;

-nivelul chiriei;

-nivelul valorilor proprietatilor;

-gradul de ocupare pentru diverse tipuri de proprietate;

-gradul de dezvoltare si locuire;

-vechimea efectiva a proprietatilor;

-schimbari in utilizarea proprietatilor;

-resurse natural - cantitate, calitate, localizare, grad de epuizare, starea domeniilor implicate.

Consideratii administrative

Factorii administrativi ce trebuie luati in considerare de evaluator,se refera la:

-valoarea impozitului pe proprietate;

-impozitari special;

-reguli privind sistematizarea,constructiile, incendiile, serviciile sanitare;

-calitatea serviciilor publice;

-reglementari de mediu.

Consideratii fizice

Consideratiile fizice importante include:

-caracteristicile topografice;

-spatiul deschis;

-noxe;

-adecvarea utilitatilor piblice;

-existenta si tratarea terenurilor virane;

-intretinerea generala;

-configuratia, latinea si starea tehnica a strazilor;

-atractivitatea si siguranta drumurilor;

-dimensiunile cladirilor.

Localizare

Unele caracteristici fizice importante ce trebuie luate in considerare in analiza vecinatatilor sunt:

-structura utilizarii terenului;

-dimensiuni si forma terenului;

-solul si vegetatia;

-restrictii de mediu;

-configuratia si latimea strazilor;

-gradul de ocupare si coeficientul de utilizare al terenului;

-starea tehnica si intretinerea proprietatilor;

-disponibilitatea si caliatea utilitatilor;

-surse de poluare.
10. Identificarea terenului; documentatia cadastrala
Documentele cadastrale si cartea funciara cuprind informatii cantitative, calitative si juridice despre proprietate,
derivând de aici si cele trei functii ale cadastrului, respectiv:

Functia tehnica, care se refera la determinarea, prin masuratori si calcule specifice topo -cadastrale, a
pozitiei, formei si marimii suprafeselor de teren si ale cladirilor si constructiilor;

Functia economica, prin care se încadreaza terenurile în clase de calitate si se caracterizeaza cladirile în
functie de materialele de constructie, de starea fizica si de dotari;

Functia juridica, prin care se identifica si se înscrie în dosarul de cadastru si în cartea funciara,
proprietarul bunului imobil, în baza actului juridic care atesta dreptul de proprietate respectiv.

Categorie de folosinta a terenurilor, reprezinta o caracterizare codificatã din punct de vedere al destinatiei
terenului, în functie de scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, constructii, cãi de comunicatii,
exploatare minierã, etc.) .

Planuri cadastrale, sunt planuri tematice care contin limitele unitatilor administrativ-teritoriale ale
sectoarelor cadastrale, zonelor de intravilan si de extravilan, ale unitatilor teritorial cadastrale (corpuri de
proprietate si parcele) precum si numerotarea cadastrala a acestora. Exista planuri cadastrale de baza si de
ansamblu.

Planul cadastral de baza, cuprinde în detaliu elemente de cadastru general si se realizeaza la diferite scari.
De pe un plan cadastral de baza, pot fi culese urmatoarele informatii: pozitia punctelor din reteaua
geodezica de stat, limitele si punctele de hotar ale unitatilor administrative- teritoriale, limitele intravilanelor,
limitele si numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate, limitele parcelelor si ale constructiilor
permanente din cadrul corpurilor de proprietate, reteaua de transport, ape, constructii hidrotehnice, retele de
utilitati.

Plan cadastral de ansamblu, este o reprezentare generalizata a unei unitati administrative-teritoriale si

contime elemente de cadastru grupate în ansamblu pe categorii de folosinta, cum ar fi terenul arabil si
padurile din aria reprezentata si zona de curti si constructii.

Cartea funciara, este un registru public în care sunt evidentiate situatia material si juridica a imobilelor,
prin înscrierea tuturor actelor si faptelor juridice privitoare la aceste bunuri.
11. Identificarea terenului; caracteristici geotehnice
Geotehnica este definita ca stiinta aplicata, care studiaza caracteristicile fizice, chimice si mecanice ale
terenurilor, precum si comportarea lor sub actiunea constructiilor. În acest scop se elaboreaza si se întocmesc
diverse documentatii geotehnice, cum ar fi: aviz geotehnic preliminar, studiu geotehnic, studio geotehnic de detaliu,
studiul geotehnic pentru proiectul în faza unica, raportul de monitorizare geotehnica, expertiza geotehnica.

Avizul geotehnic preliminar. Scopul întocmirii acestei documentatii îl reprezinta elaborarea unui Aviz
geotehnice pentru fazele preliminare de proiectare (studiul de prefezabilitate si studiul de fezabilitate).

Studiul geotehnic, reprezinta documentatia geotehnica de baza necesara pentru proiectarea oricarei constructii.
Studiul geotehnic face parte din proiectul tehnic si din Documentatia Tehnica pentru Autorizarea Constructiei
(DTAC).

Studiul geotehnic de detaliu (SG-D) se elaboreaza pentru faza de detalii de executie în situatiile în care pentru
proiectarea detaliilor de executie sunt necesare elemente suplimentare fata de cele furnizate de Studiul
geotehnic elaborat pentru faza de proiect tehnic si care a facut parte si din DTAC.

Studiul geotehnic pentru proiectul în faza unica ,în cazul în care proiectul se elaboreaza în faza unica
(PFU), în locul fazelor PT si DDE, se întocmeste un Studiul geotehnic pentru proiectul în faza unica.

Rapor tul de monitorizare geotehnica a executie., Monitorizarea geotehnica a executiei lucrarilor urmareste
de a asigura ca lucrarile legate de geotehnica sunt realizate în conformitate cu proiectul.

Expertiza geotehnica . Obiectivul documentatiei geotehnice denumita Expertiza geotehnica (EG) îl reprezinta
expertizarea unuia sau mai multor elemente geotehnice ale unei lucrari noi, în faza de proiectare sau în faza de
executie, sau al unei lucrari existente.
12. Identificarea terenului; caracteristci sapecifice amplasamentului cu influenta
asupra valorii
Evaluatorul, în urma analizei amplasamentului si a caracteristicilor fizico-mecanice ale terenului de pe
amplasament, trebuie sa precizeze îmbunatatirile ce trebuie aduse amplasamentului în vederea pregatirii lui
pentru o eventuala utilizare si dezvoltare viitoare. Evaluatorul trebuie sa analizeze lucrari cum ar fi: nivelari,
amenajari peisagistice, garduri, borduri, trotuare, santuri, pavaje, drumuri, drenuri, compactari, perne de
pamânt, alte tipuri de amenajari.

Localizarea unor cladiri existente pe amplasament, trebuie deasemenea descrisa si analizata. Evaluatorul
trebuie sa analizeze nu numai starea tehnica a acesteia, forma, alcatuirea etc , ci si posibilitatile de utilizare,
concluzionând daca constructia ar putea fi folosita în continuarere, amenajata sau darâmata.

Mediul înconjurator

Evaluatorii trebuie sa cerceteze si sa analizeze terenul si în relatie cu mediul înconjurator. Aspectele ce trebuie luate
în consideratie, sunt urmatoarele:

-climatul local;

-disponibilitatea alimentarii cu apa care trebuie adegvata stisfacator;

-sistemul de canalizare;

-calitatea aerului si eventualele surse de poluare;

-eventualele elemente natural protejate;

-predispozitia amplasamentului la catastrofe natural (cutremure, avalanse, falii tectonice);

-apropieri de cursuri de apa, rauri, lacuri, etc.

13. Aprecierea caracteristicilor unui teren prin metoda bonitatii
14. Evaluarea terenului; metode de evaluare
Pentru estimarea valorii unui teren, sunt acceptate 6 metode de evaluare, respectiv:

-comparatia directa;

-alocarea (proportia);

-extractia;

-parcelarea;

-tehnica valorii;

-capitalizarea rentei (chiriei).

Toate cele 6 proceduri sunt derivate din cele 3 abordari fundamentale pentru determinarea valorii, respectiv:
comparatia directa, randamentul economic (prin capitalizarea rentei sau chiriei) si metoda bazata pe costuri
(tehnica valorii reziduale).
15. Evaluarea terenului; metoda comparatiilor de piata