CAPITOLUL 5.

CULEGEREA DATELOR ŞI
INFORMAŢIILOR NECESARE EVALUĂRII.

Cunoaşterea unui volum de date şi informaţii suficiente în

sensul identificării avantajelor proprietăţii şi alte investigaţii ce
definesc problema evaluării, sunt de importanţă capitală pentru a
finaliza misiunea de evaluare. Evaluatorii au nevoie de rabdare,
judecată şi aptitudini de cercetare, pentru a face paşii preliminari
în vederea culegerii şi analizei datelor, ca şi pentru a aduna şi
gestiona informaţiile.

Pentru a elabora o lucrare de evaluare în relaţie cu piaţa,

cu proprietatea şi cu informaţiile potrivite despre alte tranzacţii de
acest gen, latura informativă trebuie să parcurgă trei etape:

colectarea informaţiilor şi datelor;

organizarea informaţiilor şi datelor culese;

analiza datelor şi informaţiilor.

În activitatea de evaluare, se vor culege şi analiza trei categorii de

date şi informaţii, respective:

date generale;

date specific (particulare);

date despre cererea şi oferta concurenţială.

Date generale

Datele generale include informaţii despre factorii sociali,

economici, guvernamentali şi fizici care afectează valoarea
proprietăţii. Toate datele generale sunt înţelese în final prin modul
1
în care afectează climatul economic în care se desfăşoară
tranzacţiile imobiliare.

Tendinţe economice

Evaluatorii trebuie să fie capabili să recunoască şi să înţeleagă

tendinţele economice care afectează valoarea proprietăţii
imobiliare. Nu este suficient să ştii că s-au produs transformări
economice; pentru identificarea şi previzionarea tendinţelor trebuie
studiate şi direcţia probabilă, mărimea şi impactul acestor
transformări. În tabelul din figura 5.1. sunt enumeraţi câţiva
indicatori economici utili, de care trebuie să ţină seama un
evaluator când analizează tendinţele din zona de amplasare a
proprietăţii evaluate.

Consideraţii privind piaţa locală

Economiile regionale au influenţă asupra condiţiilor locale de

piaţă, dar nu este obligatoriu ca pieţele locale să fie asemănătoare
pieţelor regionale. Studii macroeconomice întocmite pentru spaţii
întinse cum ar fi pentru oraşe şi regiuni, sunt importante pentru a
înţelege proprietatea imobiliară şi tendinţele acesteia. Evaluatorul
trebuie să examineze şi să înţeleagă cum influenţează valoarea
proprietăţii, tendinţele demografice, economice naţionale şi
internaţionale.

Date demografice

Populaţia şi distribuţia sa geografică sunt factori determinanţi ai

nevoii de proprietate imobiliară. Familiile trebuie să aibă
adăposturi, producţia şi distribuţia de bunuri şi servicii necesită
fabric, depozite, magazine, hoteluri, spitale şi birouri. Evaluatorul
trebuie să ia în considerare potenţialul de schimbare al populaţiei,
precum şi caracteristicile demografice ale populaţiei ce constituie
piaţa pentru proprietatea de evaluat.

2
Nr.crt. Tip de tendinţe Indicatori economici utili pentru analiză

Schimbări suferite de:

Soldul comerţului exterior
Cursul de schimb valutar
Tendinţe economice
1 Preţurile bunurilor de consum
internaţionale
Salariile
Nivelul dobânzilor
Producţia industrial
Volumul desfacerilor cu amănuntul
Schimbări suferite de:
Produsul national brut
Produsul intern brut
Venitul national
Tendinţe economice Balanta de plati externe
2 Indicia preturilor
naţionale şi regionale
Ratele dobânzilor
Gradul de ocupare şi cel de neocupare al
forţei de muncă
Numărul autorizaţiilor de construire emise
Volumul investiţiilor în construcţii
Alte date generale
Schimbări suferite de:
Numărul populaţie
Număr gospodării noi
Tendinţe economice Diversitatea bazei economice a localităţii
3
locale
Gradul de ocupare şi stabilitatea forţei de
muncă
Nivelul salariilor
Venitul pe gospodarie sau pe familie
Schimbări suferite de:
Anvergura şi complexitatea activităţii
Tendinţe economice economice din ferme agricole, zootehnice,
4 pentru amplasamente forestiere, etc
extravilane Gradul de mecanizare al agriculturii
Gradul de dependenţă de subvenţiile de
stat
Concurenţa produselor din import.

Figura 5.1. Indicatori economici pentru analiza tendinţelor economice

3
Există două categorii demografice care generează cererea pentru
două tipuri de spaţiu:

Gospodăriile generează cererea de spaţiu pentru

satisfacerea nevoilor elementare ale omului: de locuire, de
vânzare cu amănuntul, de îngrijire medicală

Ocuparea forţei de muncă generează cererea de spaţiu

pentru producerea bunurilor şi serviciilor, respective de
spaţii de depozitare, de fabricaţie, de birouri şi de vânzare
cu amănuntul

Gospodăriile şi angajaţii generează cererea de spaţii

complementare, cum ar fi spaţiile medicale de recreere, de
vânzare cu amănuntul, etc.

Cererea de proprietăţi imobiliare de uz commercial şi industrial

este determinată de nevoia populaţiei de bunuri şi servicii care să
fie fabricate sau vândute în aceste spaţii.

Reglementări administrative şi atitudini sociale

Aceste reglementări, ca o rezultantă a dorinţelor populaţiei, se

referă la reguli privind utilizarea terenurilor. Aceste reguli sunt
cuprinse în planurile de urbanism ale zonei, în sisteme de
transport, în reguli de protejare a mediului înconjurător.

Puterea de cumpărare

Puterea de cumpărare a populaţiei dintr-o anumită zonă

geografică, influenţează direct proporţional cererea pentru
proprietăţi, cum ar fi: centre comerciale, spaţii industriale, sedii de
birouri, depozite, etc. Puterea de cumpărare, este la rîndul ei,
direct proporţională cu veniturile realizate de populaţie şi cu sursa
acestor venituri.

4
Tendinţele din sectorul construcţiilor

Valoarea unei proprietăţi poate varia din cauza fluctuaţiilor din

industria construcţiilor. Volumul construcţiilor (industriale,
comerciale, rezidenţiale, etc) variază funcţie de evoluţia ciclurilor
economice, de evenimentele politice, de disponibilitatea şi politica
creditării, etc. Evaluatorul trebuie să recunoască faptul că valoarea
proprietăţii poate varia ca urmare a fluctuaţiilor din activitatea de
construcţie. Datorită faptului că valoarea de piaţă este influenţată
de echilibrul dintre cerere şi ofertă la momentul evaluării,
evaluatorul trebuie să se asigure că beneficiarul sau oricine
altcineva citeşte şi se bazează pe raportul de evaluare, înţelege
condiţiile economice care afectează valoarea, la un moment dat, a
proprietăţii în cauză.

Costurile de construire

În general costul de construire tinde să urmărescă nivelul general

al preţurilor proprietăţilor imobiliare. Aceste costuri sunt afectate
de costurl materialelor şi de manopera, tehnologia de construcţie,
costurile de proiectare şi autorizare, reglementări tehnice şi
publice. Costul de construire poate modifica mărimea şi caracterul
cererii şi prin urmare şi preţurile proprietăţilor imobiliar.

Taxele şi impozitele

Administraţiile locale şi autorităţile locale din diverse domenii de

activitate pot percepe impozite pe proprietate. În principiu, organul
de impozitare examinează bugetul anual, pentru a stabili ce sume
de bani trebuie colectate. După ce sunt scăzute veniturile din alte
surse, ceea ce rămâne trebuie să fie obţinut din impozitul pe
proprietate. Valoarea impozitului se bazează fie pe o valoare de
impozitare stabilită de organele de impozitare pe baza anumitor
regului, fie pe valoarea de piaţă.

5
Nivelurile diferite ale impozitelor pot afecta relativa atractivitate a
proprietăţilor imobiliare.

Creditarea

Finaţarea afectează valorile proprietăţii imobiliare, deoarece costul

şi disponibilitatea finanţării ajută la determinarea cererii şi ofertei
de proprietăţi imobiliare. Costul finanţării include rata dobânzii la
creditul ipotecar sau alte instrumente financiare, cum ar fi:
comisioane, puncte, discount-uri, participarea la capital sau alte
cheltuieli pe care creditorul le solicită pentru a creşte randamentul
efectiv al creditului. Costul şi disponibilitatea creditului pentru
finanţarea proprietăţii imobiliare influenţează atât cantitativ cât şi
calitativ, cererea şi oferta.

Date specifice

Datele specifice cuprind detalii despre proprietatea de evaluat,

proprietăţi comparabile vândute sau închiriate şi caracteristici
relevante ale pieţei locale. În evaluare aceste date sunt utilizate
pentru a determina cea mai bună utilizare şi pentru a face
comparaţiile şi analizele specifice valorii de piaţă.

Date despre cererea şi oferta concurenţială

Datele de piaţă asupra ofertei şi cererii de proprietăţi concurente

permite evaluatorului să estimeze cererea curentă şi cea viitoare
de proprietăţi imobiliare.

Inventarul ofertelor concurente

Inventarul cuprinde toate ofertele concurente, respectiv:

Unităţi locative închiriate;

Proprietăţi vândute;

6
 Proprietăţi oferite la vânzare;

Proprietăţi care vor fi scoase pe piaţă.

Proprietatea analizată va trebui să fie în stare să concureze pe

viitoarea ei piaţă. Pentru aceasta, cercetarea pe care o întrepinde
evaluatorul trebuie să aibă în vedere nu numai concurentele
prezente, ci şi eventualele proiecte viitoare care vor intra în
competiţie cu proprietatea analizată.

Studiul cererii

Odată cu inventarul ofertelor de proprietăţi concurente, evaluatorul

analizează şi cererea viitoare pentru proprietatea analizată.
Evaluatorul nu trebuie să pornească de la premisa că utilizarea
curentă este cea care va avea cea mai mare căutare în viitor. În
general pe piaţă se produc schimbări bruşte sau lente de
preferinţe, utilitate, care pentru unele proprietăţi pot fi un
dezavantaj, pentru altele un avantaj.

Informaţii despre piaţă

Evaluatorul culege informaţii despre o piaţă, urmărind

caracteristicile vânzărilor. Datele de piaţă importante pot fi
dezvăluite, de o serie de caracteristici semnificative, cum ar fi:

Numărul de vânzări;

Intervalul de timp acoperit;

Disponibilitatea proprietăţii pentru vânzare;

Rata de absorbţie;

Cifra de afaceri (adică volumul de vânzări şi nivelul de

activitate);

Caracteristicile şi motivaţiile cumpărătorilor şi vânzătorilor;

7
 Termeni şi condiţii de vânzare;

Utilizarea proprietăţii înainte şi după vânzare.

În timp ce analizează datele, evaluatorul trebuie să formuleze

anumite concluzii despre piaţa generală, proprietatea de evaluat şi
posibilele corelări între date şi proprietatea în cauză. Evaluatorul
stabileşte punctele tari şi punctele slabe ale pieţei, cererea, oferta,
vandabilitatea proprietăţilor similare proprietăţii evaluate, variaţiile
şi caracteristicile care ar putea avea cel mai mare impact asupra
valorii proprietăţii pe piaţă.

Surse de date şi informaţii

Sursele de date generale sunt publicaţiile instituţiilor naţionale,

judeţene sau locale, ale asociaţiilor profesionale, etc. Aceste
publicaţii şi/sau informaţii sunt publicate în scris sau pe internet.
Aceste surse de date şi informaţii pot fi regăsite în:

Buletine de ştiri zilnice;

Analize şi rapoarte pe sectoare de activitate;

Profiluri şi analize economice pe societăţi comerciale;

Liste şi anuare de interes naţional şi local;

Liste de publicaţii şi articole.

Sursele de date specifice sunt arhivele publice, ziarele,

cataloagele complexe, oferte, date ale licitaţiilor, intermediarii,
creditorii, proprietarii, chiriaşii, etc.

8
VECINĂTĂŢI ŞI ZONE

Valoarea proprietăţii de evaluat este afectată în mod direct

de valorile proprietăţilor din vecinătate, iar valoarea acestora este
influenţată la rândul lor, de factori de natură socială, economică,
guvernamentală şi fizici. Prin urmare trebuie conturată o zonă de
influenţă, respectiv o zonă în interiorul căreia se manifestă factori
care afectează toate proprietăţile înconjurătoare în aceeaşi
măsură în care afectează şi proprietatea evaluată.

Zona de influenţă este în mod obişnuit denumită vecinătate.

Pentru a identifica limitele vecinătăţii, evaluatorul examinează
imprejurimile proprietăţii în cauză, identificându-se toate
influenţele relevante, actuale şi potenţiale, asupra valorii
proprietăţii care pot fi atribuite localizării sale. Analiza vecinătăţii
oferă un cadru sau un context, în care este estimată valoarea
proprietăţii.

Delimitarea zonei şi a vecinătăţilor

Limitele zonei de amplasament şi ale vecinătăţilor, identifică aria

fizică ce influenţează valoarea proprietăţii. Pentru a identifica
graniţele unei arii de piaţă, evaluatorul trebuie să procedeze astfel:

examinează proprietatea de evaluat, conturul acesteia

vecinătăţile imediate;

examinează caracteristicile fizice ale teritoriului,

parcurgându-l, pentru a se familiariza cu el, observând în
acest timp, eventualele similitudini din punct de vedere al
utilizării terenului, al stilurilor arhitectonice, al uzanţelor din
punct de vedere edilitar. Cu ajutorul unei hărţi, evaluatorul
va putea nota locurile în care caracteristicile se schimbă,
marcând elementele de demarcaţie fizice, respectiv: străzi,
dealuri, ape, căi ferate, care coincid cu aceste schimbări;

9
 trasează pe hartă, frontierele provizorii, care rezultă de la
sine, din unirea punctelor notate ca fiind locuri dincolo de
care încep să se schimbe anumite trăsături fizice;

stabileşte în ce măsură aceste limite provizorii coincid cu

datele demografice. Graniţele unei zone de multe ori se
suprapun cu cele ale unei hărţi geografice.

Schimbări ale zonei

Evaluatorul trebuie să analizeze şi să sezizeze probabilitatea

schimbării şi să prefigureze în ce va consta ea. Evaluatorii au în
vedere tendinţele de dezvoltare ale zonei şi alcătuirea acesteia. Ei
trebuie să sezizeze dacă zona respectivă este într-o fază de
tranziţie de la un tip de utilizare a terenului la un alt tip.
Schimbarea şi tranziţia pot avea loc în ritm diferit şi pot afecta
diferitele proprietăţi din aceeaşi zonă. Dinamica de dezvoltare
(schimbare) a unei zone este denumită ciclu de viaţă al zonei.În
mod obişnuit terenurile cu utilizările lor complementare, parcurg
patru stadii:

Creşterea – perioada în care vecinătatea câştigă

încrederea şi acceptarea publicului;

Stabilitatea – perioada de echilibru fără pierderi sau

câştiguri substanţiale;

Declinul – perioada de diminuare a cererii;

Revitalizarea – o perioadă de reînnoire, modernizare şi

creştere a cererii.

10
Analiza factorilor de influenţă asupra valorii în cadrul
vecinătăţii

Factorii care influenţează valoarea şi care se manifestă în cadrul

unei vecinătăţi şi a unei zone, sunt următorii:

Consideraţii sociale

Caracterul unei vecinătăţi poate fi demonstrat prin examinarea

motivelor pentru care ocupanţii trăiesc sau muncesc în zonă.
Ocupanţii sunt atraşi de o localizare în funcţie de statutul lor,
mediul fizic, servicii, disponibilităţi şi obiceiuri. Principalele
caracteristici sociale avute în vedere la analiza vecinătăţilor, sunt
următoarele:

densitatea populaţiei, în termeni statistici şi dinamici,

importantă în special în zonele de afaceri centrale şi
vecinătăţile rezidenţiale cu blocuri înalte;

categoriile de salariaţi sau nivelele de calificare ale

ocupanţilor, care sunt importante în special în platformele
industriale sau de tehnologii avabsate;

vârsta ocupanţilor, importantă în special în vecinătăţile

rezidenţiale;

statutul de salariat al ocupanţilor, inclusiv tipurile de şomaj

(temporar, sezonier, permanent);

existenţa sau absenţa criminalităţii;

existenţa sau absenţa gunoaielor;

calitatea şi disponibilitatea serviciilor educaţionale,

medicale, sociale de recreere, culturale, comerciale;

11
 prezenţa sau absenţa organizaţiilor comunitare cum ar fi:
asociaţii, cluburi, grupuri de supraveghere a
infracţionalităţii.

Este dificil sau chiar imposibil de cuantificat cum aceşti factori

sociali influenţează valoarea proprietăţii. Din punctul de vedere al
evaluatorului, caracteristicile sociale ale unei vecinătăţi sunt
semnificative doar atunci când sunt considerate de interes public
şi pot fi influenţate cu obiectivitate şi acurateţe.

Consideraţii economice

Consideraţiile economice se referă la capacitatea financiară a

ocupanţilor vecinătăţilor şi la abilitatea acestora de a închiria sau
deţine proprietatea, de a o menţine atractiva şi dorită, de a o
renova sau reabilita atunci când este necesar. Caracteristicile
economice pe care un evaluator trebuie să le ia în considerare,
sunt următoarele:

nivelul de venituri ale ocupanţilor;

sporirea numărului de proprietari;

nivelul chiriei;

nivelul valorilor proprietăţilor:

gradul de ocupare pentru diverse tipuri de proprietate;

gradul de dezvoltare şi locuire;

vechimea efectivă a proprietăţilor;

schimbări în utilizarea proprietăţilor;

resurse naturale – cantitate, calitate, localizare, grad de

epuizare, starea domeniilor implicate;

12
 nivele de preţ, rate ale dobânzilor, povara fiscală;

tendinţe comerciale şi industriale.

Consideraţii administrative

Consideraţiile administrative se referă la legi, norme şi impozite

care au influenţă asupra proprietăţilor din vecinătăţi, precum şi la
administrarea şi impunerea acestor constrângeri. Factorii
administrativi ce trebuie luaţi în considerare de evaluator, se referă
la:

valoarea impozitului pe proprietate, comparativ cu serviciile

oferite de municipalitate, în comparaţie cu alte zone;

impozitări speciale;

reguli privind sistematizarea, construcţiile, incendiile,

servciile sanitare;

calitatea serviciilor publice, respectiv: pompieri, poliţie,

şcoli, transport, ordine, etc

reglementări de mediu.

Consideraţii fizice

Consideraţiile fizice se referă la caracteristicile naturale sau

artificiale care afectează vecinătatea şi localizarea sa geografică.
Consideraţiile fizice importante includ:

caracteristicile topografice;

spaţiu deschis;

noxe şi riscurile rezultate din apropierea facilităţilor cum ar

fi: centre comerciale, fabrici, şcoli;

13
 adecvarea utilităţilor publice cum ar fi: ilominat public,
canalizare, gaze naturale, electricitate

existenţa şi tratarea terenurilor virane;

întreţinerea generală;

configuraţia, lăţimea şi starea tehnică a străzilor;

atractivitatea şi siguranţa drumurilor spre interiorul şi spre

exteriorul vecinătăţii;

dimensiunile clădirilor, tipul, densitatea şi starea de

întreţinere.

Localizarea

Localizarea reprezintă relaţiile sau legăturile spaţio-temporale, ître

o proprietate sau vecinătate şi toate celelalte origini sau destinaţii
posibile ale persoanelor care vin sau pleacă dintr-o proprietate sau
vecinătate. Unele caracteristici fizice importante ce trebuie luate în
considerare în analiza vecinătăţii, sunt:

structura utilizării terenului;

dimensiuni şi forma terenului;

solul şi vegetaţia;

restricţii de mediu;

configuraţia şi lăţimea străzilor;

gradul de ocupare şi coeficientul de utilizare al terenului;

starea tehnică şi întreţinerea proprietăţii;

disponibilitatea şi calitatea utilităţilor;

14
 surse de poluare;

acces la transportul public;

acces la şcoli şi calitatea şcolilor;

acces la reţeaua de magazine şi servicii publice;

acces la parcuri şi facilităţi de recreere;

acces la biserici;

acces la locurile de muncă.

În tabelele din figurile 5.2.; 5.3; 5.4.; 5.5.; 5.6.; 5.7., sunt precizate
câteva din elementele caracteristice ale principalelor tipurilor de
zone imobiliare, care trebuie analizate, deoarece au influenţă
asupra valorii proprietăţii.

Zonele istorice

Interesul de a conserva proprietăţile cu valoare istorică şi

arhitecturală, este în creştere dă naştere unor zone particulare.
Înfiinţarea zonelor istorice este metoda cea mai răspândită de
conservare a patrimoniului cultural. Zonele istorice pot fi delimitate
în mod natural, dar pot fi stabilite şi delimitate şi de către
autorităţilor locale sau guvernamentale. Zonele istorice pot
cuprinde proprietăţi, rezidenţiale, comerciale, birouri care sunt
integrate cu elementele de patrimoniu. Sunt cazuri în care
autorităţile încurajează păstrarea şi conservarea imobilelor de
patrimoniu, subvenţionând lucrarile de renovare şi refacere a
acestora chiar dacă aparţin unor proprietari privaţi. Evaluatorii
trebuie să cunoască limitele zonelor istorice, care sunt proprietăţile
de patrimoniu protejate şi care sunt factorii care influenţează
valoarea proprietăţilor de patrimoniu sau aflate în zone istorice.

15
 ZONE REZIDENŢIALE UNIFAMILIALE

Caracteristici
Predomină locuinţele ocupate de proprietari
definitorii

Sub-zona cu locuinţe având stiluri individuale

Locuinţe colective cu număr redus de apartamente

Subzone
Locuinţe tip vilă de lux

Locuinţe de tip rural

Accesul la locul de muncă

Serviciile de transport în comun

Accesul la centrele comerciale şi la instituţiile de cultură

Reputaţia cartierului

Calitatea scolilor din zonă

Factori care
Atmosfera între locatari, aspectul, protecţia faţă de
influenţează invazia nedorită a activităţilor comerciale şi industriale
valoarea
Apropierea de spaţii verzi, parcuri, lacuri, râuri sau alte
elemente naturale

Existenţa unor terenuri virane care ar putea fi construite

şi care ar putea creea condiţii mai puţin plăcute celor
care locuiesc în zonă

Restricţii de utilizare a terenului impuse de particulari

(clauze, înţelegeri, restricţii, etc)

Figura 5.2. Factori privind zona şi vecinătăţile care influenţează valoarea

proprietăţilor rezidenţiale unifamiliale.

16
 ZONE REZIDENŢIALE MULTIFAMILIALE

Caracteristici Locuinţele sunt ocupate de chiriaşi şi proprietari, iar

definitorii densitatea de locuire este mare şi foarte mare

Clădiri înalte sau foarte înalte

Apartamente în blocuri cu facilităţi suplimentare tip: grădină

proprie, parcaj propriu, piscină, teren de joacă, etc
Subzone
Case tip aliniate

Case individuale cu grădină proprie

Blocuri de locuinţe cu apartamente fără alte facilităţi

Accesul la locul de muncă

Servicii de transport în comun

Accesul la centrele comerciale, instituţiile de agrement sau

culturale

Reputaţia cartierului

Atmosfera între locatari, aspectul, protecţia faţă de invazia

Factori care nedorită a activităţilor comerciale şi industriale (apropierea
de locurile de muncă poate fi un element pozitiv în
influenţează
cartierele cu blocuri de locuit)
valoarea
Apropierea de spaţii verzi, parcuri, lacuri, râuri sau alte
elemente naturale

Existenţa unor terenuri virane care ar putea fi construite şi

care ar creea condiţii mai mult sau mai puţin plăcute celor
care locuiesc în zonă

Locuri de parcare pentru locatari şi oaspeţi

Fluctuaţia chiriaşilor şi a gradului de ocupare

Figura 5.3. Factori privind zona şi vecinătăţile care influenţează valoarea

proprietăţilor rezidenţiale multifamiliale.

17
 ZONE CU BIROURI (OFFICE)

Utilizarea ca spaţii de birouri, pe lângă care

Caracteristici
funcţionează şi spaţii de vânzare cu amănuntul sau alte
definitorii
servicii conexe

Centre de afaceri
Subzone
Clădiri de birouri amplasate singular în diferite zone ale
localităţii

Poziţia, ca distanţă în timp, faţă de sursele de forţă de

muncă, de căile de acces, de mediana de transport

Caracteristicile fizice ale clădirii, respectiv: vizibilitate,

atractivitate, calitatea construcţiei, starea clădirilor
Factori care
influenţează valoarea Tendinţele de dezvoltare vizibile cu ochiul liber

Felul şi locul proprietăţilor concurente

Existenţa terenurilor disponibile pentru extindere

Densitatea traficului pietonal

Figura 5.4. Factori privind zona şi vecinătăţile care influenţează valoarea

proprietăţilor cu birouri (office).

18
 ZONE SPAŢII COMERCIALE

Caracteristici
Concentrare de magazine cu vânzare cu amănuntul
definitorii

Centre comerciale regionale

Centre comerciale locale

Subzone
Centre comerciale de cartier şi minimagazine în lanţ

Centre specializate

Accent pe cantitatea şi calitatea puterii de cumpărare a

locuitorilor care domină o zonă comercială şi tendinţele
care se răsfrâng asupra puterii de cumpărare

Poziţia, ca distanţă în timp, faţă de sursele de forţă de

muncă, de căile de acces, de şosele importante

Caracteristici fizice: vizibilitate, atractivitate, calitatea

construcţiei, starea clădirilor
Factori care
influenţează Tendinţele de dezvoltare vizibile cu ochiul liber
valoarea
Felul şi locul proprietăţilor concurente

Ce se vinde în magazinele cu amănuntul, ce investiţii se

fac, ce amenajări fac chiriaşii, spiritul de iniţiativă

Existenţa terenurilor pentru extindere şi a locurilor de

parcare pentru clienţi

Densitatea traficului pietonal sau auto

Figura 5.5. Factori privind zona şi vecinătăţile care influenţează valoarea

proprietăţilor comerciale.

19
 ZONE INDUSTRIALE

Grupaj de întreprinderi industriale cu interese

Caracteristici definitorii
reciproce (integrate)

Unităţi de prelucrare

Subzone Parcuri de cercetare

Clădiri de depozitare / distribuţie

Felul zonei (de distribuţie, depozitare, etc)

Disponibilitatea forţei de muncă

Posibilităţi de transport

Factori care influenţează Disponibilitatea materiei prime

valoarea Dotări pentru distribuţie

Climatul politic

Existenţa serviciilor locale şi a surselor de energie

Efectul reglementărilor de mediu

Figura 5.6. Factori privind zona şi vecinătăţile care influenţează valoarea

proprietăţilor industriale.

20
 ZONE AGRICOLE

Pământ agricol folosit la producerea produselor

Caracteristici definitorii
agricole

Ferme cerealiere

Livezi, plantaţii, pepiniere

Subzone Fâneţe

Terenuri împădurite

Ferme zootehnice

Clima

Topografia

Tipurile de sol

Culturile

Animale care sunt crescute la ferme

Factori care influenţează
valoarea Utilizarea preponderentă a pîmântului

Anvergura activităţilor agricole la nivelul zonei

Dacă exploatarea se face de către proprietari

sau chiriaşi

Transporturile

Dacă există mână de lucru

Figura 5.7. Factori privind zona şi vecinătăţile care influenţează valoarea

proprietăţilor agricole.

21