UNIVERSITATEA CONSTANTIN BRÂNCUȘI

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAM DE STUDIU(CONVERSIE) : ECONOMIA COMERȚULUI , TURISMULUI ȘI
SERVICIILOR
DISCIPLINA : ECONOMIA SERVICIILOR

PROIECT DE EVALUARE
Tranzacții imobiliare.Specificații, tendințe și evoluții

Prof.univ. dr. RĂBONȚU CECILIA IRINA

Cursant : DĂNESCU CRISTINA LUMINIȚA(COROBOIANU)

 1. CONCEPTUL DE SERVICIU

Majoritatea definițiilor accentuează în special că serviciile sunt "activități al căror rezultat este
nematerial și deci nu se concretiează într-un produs cu existență de sine stătătoare". Asociația Americană
de Marketing definește serviciul ca:" activitate oferită la vânzare care produce avantaje și satisfacții fără a
antrena un schimb fizic sub forma unui bun" .
Serviciul ca act reprezintă prestarea efectivă și pune în legătură activitatea prestatorului , mijloacele
material ale prestației și obiectul serviciului .
Schematic relațiile dintre partenerii și factorii ce participă la procesul de producție a serviciilor pot fi
reprezentate ca în figura de mai jos :

CLIENT
SUPORT

FIZIC

PERSONAL DE SERVICIU
CONTACT

Analiza structurii și tendința în evoluția serviciilor se bazează , pe date statistice furnizate de

numeroasele clasificări naționale și internaționale ale activităților economice.
Principalele caracteristici folosite pentru clasificarea activităților sunt.
- Natura tehnică a producției
- Modul de folosire a bunurilor și a serviciilor
- Material primă , procesele tehnologice ,organizarea și finanțarea producției
Clasificările statistice naționale și internaționale ale erviciilor sunt importante deoarece permit
reflectarea stadiului dezvoltării lor economice . Această clasificare cuprinde o arie vastă de servicii ,
printre acestea regăsindu-se:
- Transport , depozitare și telecomunicații
- Hoteluri și restaurant
- Administrație publică și apărar
- Sănătate și asistență social
- Prestări servicii
 - Publicitate
- Selecția și plasarea forței de muncă
- Tranzacții imobiliare etc .

2.Tranzacții imobiliare . Specificați , tendințe și evoluții

Piața imobiliară reprezintă totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de proprietate sau de
folosință asupra terenurilor si clădirilor. Tranzacția imobiliară înseamna transferul permanent sau
temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă
de bani. Ca pe orice piata, prețul de tranzacție este stabilit, în primul rând, de interacțiunea dintre cerere și
ofertă.
Secțiune tranzacțiilor imobiliare include activitățile desfășurate de proprietari, agenți și/sau brokeri
în unul sau mai multe din următoarele domenii:
- cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare,
- închirierea de bunuri imobiliare,
- furnizarea de alte servicii imobiliare
Activitățile din această secțiune pot fi efectuate asupra bunurilor imobiliare proprii sau închiriate și se
pot desfășura pe bază de onorariu (taxă) sau contract. De asemenea este inclusă și construirea de structuri,
combinată cu păstrarea proprietății sau închirierea acestor structuri. Această secțiune include și
activitățile administratorilor de proprietăți imobiliare.
Ultimii ani au fost puși sub semnul pandemiei și al conflictelor armate, dar chiar dacă acest climat nu
a fost unul potrivit, domeniul imobiliar a demonstrat că este unul puternic, iar piața din România a
traversat această perioadă .
Procentul persoanelor care au achiziționat locuințe prin venituri proprii este la fel cu cel de anul
trecut (61%). Marile schimbări apar în rândul persoanelor care au achiziționat proprietăți cu credit
ipotecar/imobiliar (în scădere față de anul trecut, de la 49%, la 28%).
În ceea ce privește tranzacțiile imobiliare, apartamentele cu 2 și 3 camere au fost cele mai căutate,
urmate de garsoniere și case la oraș sau în mediu rural, fiecare cu 8 procente.
Mai mult, aflăm că majoritatea proprietăților sunt cumpărate între 1 și 6 luni de la data punerii la vânzare,
lucru care ne învață că românii preferă să aștepte, să cerceteze piața și să observe eventualele fluctuații de
preț. La polurile opuse, proprietățile extrem de bune se vând în mai puțin de o lună, iar cele care nu au un
preț corect, pot aștepta mai mult de 6 luni până sunt cumpărate.
Comportamentul clienților și evoluția pieței imobiliare locale
Comportamentul clienților este extrem de important pentru viitoarele decizii de afaceri. În funcție de
dorințele și așteptările clienților, îți poți construi strategia câștigătoare.
În 2022, cei mai mulți clienți au fost primii cumpărători ai unei proprietăți în localitatea de reședință
(35%). Mai mult, în 2022, cei mai mulți clienți au dorit să cumpere o proprietate în care să locuiască
(60%) sau ca investiție (30%).
În ceea ce privește piața imobiliară locală, pentru o imagine de ansamblu cât mai corectă și pentru a
observa mai bine evoluția, se analizează o perioadă de 5 ani.Astfel, putem spune că piața imobiliară se
află pe un trend ascendent, răspunsurile confirmând o creștere semnificativă datorită dezvoltării
infrastructurii (41%).
Referitor la comportamentul clienților, specialiștii consideră că încă mai este nevoie de educație
imobiliară, în special pe partea de așteptări și cerințe. Abilitățile de comunicare și o foarte bună
cunoaștere a pieței pot ajuta agentul să transmită încredere și să ghideze clientul în direcția potrivită.
Ca și tendințe în cadrul tranzacțiilor imobiliare se remarcă faptul că cele mai căutate case cu teren au un
spațiu de office dedicat, în contextul în care mai mulți cumpărători își doresc să continue să lucreze de
acasă, cel puțin ocazional. Acest aspect se vede deja în anunțurile imobiliare postate situri specializate ,
ceea ce era și de așteptat după aproape 2 ani de pandemie.
De asemenea, se anunță o creștere a prețurilor solicitate pentru locuințele care vor fi finalizate în
următorii 2 ani, din cauza urcării prețurilor materialelor, dar și a întârzierii livrărilor.
Cele 10 tendințe identificate sau anunțate deja pe piața imobiliară a acestui an sunt:
1. Crește progresiv dobânda la creditele ipotecare
2. Scade accesibilitatea achiziționării locuințelor prin credit
3. Cumpărătorii tineri, aflați la prima achiziție, vor fi primii afectați
4. Construcțiile noi vor fi în continuare preferate la achiziție
5. Creșterea cererii de apartamente va încetini
6. Cererea pentru terenuri libere și casele cu teren se menține ridicată, ca efect al prelungirii pandemiei și
al preferințelor cumpărătorilor pentru zone rezidențiale liniștite, cu densitate demografică scăzută, într-un
mediu verde
7. Cresc într-un ritm crescut prețurile solicitate pentru locuințele care vor fi finalizate în următorii 2 ani
din cauza creșterii prețurilor materialelor, dar și a întârzierii livrărilor
8. Scade oferta existentă în piața secundară
9. Cumpărătorii nu mai vând proprietățile pe care le dețin deja și le transformă în investiție imobiliara sau
le transmit membrilor familiei
10. Cele mai căutate case cu teren au un spațiu de office dedicat, în condițiile în care mai mulți
cumpărători își doresc sa continue să lucreze de acasă, cel puțin ocazional
2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani: anul trecut a fost
un an bun pentru cei care si-au vandut locuințele, cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute
la nivel național, o creștere anuală de 49%, echivalentul a aproximativ 60.000 de unități, după cum arată
datele ANCPI.
Această creștere importantă a fost susținută de vânzările apartamentelor din piața primară (proiecte
rezidențiale). Din cele 180.000 de unități individuale vândute, se estimează că cel puțin 140.000
reprezintă tranzacții cu apartamente.Totuși, în ultimul trimestru din 2021, cererea a stagnat comparativ cu
2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute (48.000).
De remarcat e și faptul că cele mai mari trei piețe în 2020 (București, Ilfov, Cluj) au înregistrat scăderi
ale ponderii unităților vândute în total național, de la 44% în 2020 la 39% în 2021.
Compania ValorEasy a realizat un raport valabil pentru piața imobiliară din cele mai importante
orașe din România. Scăderea continuă a ofertei, care a înregistrat minimuri istorice pe piața secundară, a
dus la creșterea presiunii de preț asupra cumpărătorilor. Astfel, prețul mediu de tranzacționare în marile
orașe a crescut în 2021 cu până la 10%, comparativ cu 2020, când creșterile au fost mai moderate din
cauza pandemiei.
În ultimul trimestru din 2021, în piața secundară din cele orașele mari, au fost scoase la vânzare
pentru prima dată numai 6.200 de apartamente, un minim istoric înregistrat în ultimii 5 ani.
Comparativ cu trimestrul IV al anului anterior, au fost oferite în piața secundară cu 10% mai puține
apartamente. Evoluția negativă este pusă pe seama scăderilor din principalele două piețe imobiliare,
București (-30%), respectiv Cluj-Napoca (-23%).
Un factor determinant al scăderii ofertei din piața secundară este legat de faptul ca persoanele
interesate de achiziția unei noi proprietăți (în principal de apartamentele cu 3-4 camere și case) nu mai
vând proprietățile pe care le dețin deja și le transformă în investiții imobiliare sau le transmit membrilor
familiei.
 Oferta din piața primară s-a menținut la același nivel în primele trei trimestre din 2021, comparativ
cu perioada similară din 2020, aproximativ 50.000 de locuințe finalizate la nivel național, după cum arată
datele Institutului Național de Statistică (INS).
Prețul mediu de tranzacționare în marile orașe a crescut în 2021 cu 10%.
Creșterea deficitului de locuințe disponibile la vânzare a condus din nou la majorări semnificative
de preț. Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor din piețele secundare monitorizate permanent de
ValorEasy (București și principalele zece piețe imobiliare locale) a crescut în trimestrul patru al anului
2021 cu pana la 10% comparativ cu anul anterior . Rata scăzută a dobânzii pentru creditul ipotecar,
procentul ridicat de populație care deține deja o locuință în proprietate și economiile personale au condus
la creșterea rapidă a prețurilor în 2021.
Conform datelor colectate , Cluj-Napoca ocupă în continuare prima poziție în top, cu un preț mediu de
tranzacționare al apartamentelor în piața secundară de 1.650 de euro pe metru pătrat util.
Pe următoarele locuri se situează Bucureștiul (1.500 de euro), Timișoara (1.420 de euro), Constanța
(1.380 de euro), Brașov (1.250 de euro), Craiova (1.200 de euro), Iași și Oradea (1.080 de euro), Sibiu
(1.000 de euro), și, în cele din urmă, Ploiești (960 de euro).
În present inflația în creștere, evoluția dobânzilor, dar și majorarea prețurilor la locuințe influențează
piața tranzacțiilor imobiliare .
În perioada iunie-august 2022, românii au cumpărat mai puține locuințe. O cauză care a produs această
situație este majorarea dobânzii-cheie de către Banca Națională a României (BNR), o măsură menită să țină
în frâu inflația care a ajuns la aproape 16% în septembrie.
În anul 2022, numărul de tranzacții parafate s-a redus. Primele scăderi se pot observa pe lunile de vară.
Doar pentru lunile iunie, iulie și august, avem o scădere de 14% la nivel național, în timp ce pentru primele
opt luni din acest an scăderea este de 2,5%.
Tendințe în imobiliare și previziuni pentru 2023
Folosindu-ne de experiența anilor trecuți, putem încerca să oferim previziuni și să interpretăm
tendințele care par să influențeze 2023.
Datorită trendurilor existente la nivel internațional și comportamentul clienților, propunem următoarele
previziuni pentru anul curent:
- Prețurile caselor vor scădea în perioada următoare
- Majoritatea prețurilor terenurilor intravilane vor stagna sau vor crește
- Prețurile apartamentelor vor stagna
- Prețurile spațiilor comerciale vor stagna
- Prețurile spațiilor de birouri vor stagna
Piaţa imobiliară din România se confruntă cu numeroase provocări în anul 2023, creşterea preţurilor,
inflaţia, războiul din Ucraina şi blocajul imobiliar influenţează atât puterea de cumpărare a cetăţenilor, cât
şi oportunităţile de investiţii.
În 2023, preturile imobiliare în România par să crească artificial, pentru a se alinia cu nivelul
european (1000-1500 euro/mp). Justificările pentru această creştere includ războiul, inflaţia şi costurile
energiei electrice. Totuşi, un alt factor care contribuie la această creştere este intenţia de a reduce numărul
de producători şi de a monopoliza piaţa materialelor de construcţii.
Inflaţia reprezintă o problemă majoră în România, afectând puterea de cumpărare a cetăţenilor şi,
implicit, piaţă imobiliară.
Conflictul din Ucraina provoacă probleme majore în Europa privind alimentarea cu gaz. În consecinţă,
este necesară o tranziţie de la gaz către alte surse de energie.
Piaţa imobiliară se confruntă cu un blocaj, iar oamenii aşteaptă o scădere a preţurilor, similar cu cea
din 2008. Deşi este posibil că preturile să scadă, nu vor atinge nivelurile din 2009. Perioada de blocaj
poate fi o oportunitate pentru investitorii care doresc să evite păstrarea economiilor în numerar.
 De ce să investeşti în imobiliare în aceasta perioada?
1. Alinierea preţurilor la nivel european
Tendinţa de creştere a preţurilor imobiliare în România indică o aliniere la nivelul european. O
proprietate din Bucureşti de 160 mp, construită pe un teren de 300 mp, costa jumătate faţă de o
proprietate similară din alte capitale europene, ceea ce înseamnă că este suficient loc pentru creştere.

2. Independenţa energetică prin panouri solare

Proprietatea imobiliară poate oferi independenţa energetică prin utilizarea panourilor solare,
eliminând dependenţa de utilităţile publice şi protejând împotriva costurilor imprevizibile.

3. Interesul marilor puteri Europene şi Americane

România reprezintă un interes major pentru marile puteri europene şi pentru America, ceea ce
implică o creştere a preţurilor imobiliare. Astfel, investiţia în proprietăţi poate proteja lichidităţile de
inflaţie.
4. Cea mai bună investiţie: case noi de la dezvoltatori imobiliari

Investiţia în case noi, de la dezvoltatori imobiliari serioşi, reprezintă cea mai bună opţiune pentru
investitorii în imobiliare. Dezvoltatorii au încă oferte bune la materiale de construcţii, datorită
negocierilor pentru volum şi sunt flexibili în ceea ce priveşte condiţiile de finanţare.
Desi preţul creditelor imobiliare este mare în 2023, datorită creşterii dobânzilor şi înăspririi condiţiilor de
creditare, acestea pot fi refinantate în viitor. Astfel, investiţia în imobiliare rămâne o oportunitate
atractivă pentru investitori.