lOMoARcPSD|21125316

PROGRAM MASTER: ANTREPRENORIAT IMOBILIAR

Curs: Studii de piaţă

REFERAT:

Analiza pietei imobiliare

NUME PRENUME: ODOCIUC ANA-MARIA

GRUPA:2B

Profesor îndrumtor: Masterand:

DUMITRU FILIPEANU Popovici Constantin

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Cuprins
Piața Imobiliară-Definiții și concepte de bază ...........................................................................................3
• Evoluția Pieței Imobiliare ..............................................................................................................3
• Analiza concurenței pe piața imobiliară ....................................................................................3
PIAȚA IMOBILIARĂ LA SFÂRȘITUL TRIMESTRULUI I DIN 2020. TRECUT ȘI VIITOR ............4
INDICELE PREȚURILOR PROPRIETĂȚILOR REZIDENȚIALE...................................................4
EVOLUȚIA PREȚURILOR .....................................................................................................................5
Piața imobiliară în 2020-Evoluție și trenduri ............................................................................................6
Piaţa imobiliară din România, departe de boom şi criză...........................................................................7
Analiză comparativă cu statele europene ..............................................................................................7
Piața imobiliară din Suceava.....................................................................................................................8

Piațța Imobiliară-Definițții și concepțe de bază

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Piața Imobiliară- reprezintă totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de

proprietate sau de folosință asupra terenurilor și clădirilor. Tranzacția imobiliară
înseamnă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în
schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de bani.

Ca pe orice piață, prețul de tranzacție este stabilit, în primul rând, de

interacțiunea dintre cerere și ofertă.

• Evoluțția Piețței Imobiliare

Caracteristicile inerente ale pieței imobiliare, mai ales informația

imperfectă, rigiditatea ofertei și piețele financiare imperfecte, contribuie la
vulnerabilitatea acestei piețe în fața perioadelor prelungite în care prețurile
deviază de la valoarea fundamentală. Având în vedere faptul că prețul bunurilor
imobiliare depinde de valoarea viitoare a datelor fundamentale, într-un mediu
cu informație imperfectă, investitorii pot fie să subestimeze, fie să
supraestimeze valoarea argumentată fundamental al prețurilor.

Ne aflăm la 10 ani de la prima criză imobiliară din România care a

schimbat radical comportamentul participanților din piața imobiliară.Atunci,
cumpărătorii erau preocupați de prețul și structura apartamentelor, aveau o
încredere exagerată în promisiunile dezvoltatorilor imobiliari și nu luau în mare
considerare potențialele riscuri ale proiectelor.

• Analiza concurențței pe piațța imobiliară

Datorită numărului mare de vânzători și volumului tranzacțiilor ( atât ca

număr, cât și ca valoarea absolută), piața imobiliară poate fi considerată ca
apropiindu-se destul de mult de modelul concurenței perfecte. Principalul motiv
care conduce la o astfel de concluzie este legat de imposibilitatea vânzătorilor,
în general, de a impune prețul de tranzacționare.
Același lucru este valabil și pentru cumpărători sau investitori luați
invidual, toți participanții la piață având rolul, consacrat în teoria
microeconomică de ‚’’ price takers’’.PIAȚA IMOBILIARĂ - Trimestrul I 2020

PIAȚA IMOBILIARĂ LA SFÂRȘITUL TRIMESTRULUI I DIN 2020. TRECUT ȘI VIITOR

Sfârșitul primului trimestru al anului 2020 se suprapune cu începutul resimțirii efectelor
pandemiei medicale provocată de COVID 19. Instituirea distanțării sociale și multor altor măsuri

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

specifice stării de urgență a produs varianta economică a virusului care infectează rapid piața globală.
Nici economia României, și implicit piața imobiliară rezidențială, nu au fost ocolite.

Cifrele de la sfârșitul lunii martie 2020 încă nu surprind cu acuratețe impactul asupra pieței
imobiliare produs de acest virus economic diferit de ceea ce am cunoscut în istoria recentă. Acest lucru
se datorează unui nivel inerțial ridicat - atât al tranzacțiilor în sine, cât și al raportărilor statistice.
Analizând contextul în care a început primul trimestru observăm că, până la apariția COVID 19, nimic
altceva nu reușise să influențeze diferit evoluția cu care ne-am obișnuit în ultimii ani. Tot trâmbițata
criză imobiliară nu s-a produs în 2019 așa cum a fost previzionată de mulți, dimpotrivă, creșterea a
continuat. Însă acum a venit de unde nimeni nu se aștepta. De la un virus mic, umblăreț, care nu iartă
pe nimeni, fie țara bogată sau săracă, fie omul bogat sau sărac, fie șef sau subaltern.

INDICELE PREȚURILOR PROPRIETĂȚILOR REZIDENȚIALE

În primul trimestru din 2020, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România
s-au majorat, în medie, cu 2,7% față de trimestrul anterior, potrivit datelor centralizate de Analize
Imobiliare. Deși ceva mai redusă, această marjă de creștere este foarte apropiată de cea consemnată în
cele trei luni anterioare, anume 2,9%. Cu toate acestea, pe piața rezidențială, diferența de preț la 12
luni a ajuns, în primul pătrar al acestui an, la o valoare de 9,5% – ceea ce reprezintă un avans de circa
două puncte procentuale față de T4 2019.

De menționat ar fi că, la început de 2020, avansul anual al prețurilor apartamentelor din

București s-a situat sub media valabilă la nivel național, anume la 7,8%. Spre comparație,
apartamentele disponibile spre vânzare în restul țării, erau, trimestrul trecut, cu 9,7% mai scumpe
decât în urmă cu 12 luni. Pe segmentul caselor și vilelor, ecartul dintre piața bucureșteană și restul țării
este, de data aceasta, ceva mai redus: în cel dintâi caz, imobilele sunt cu 7,7% mai scumpe decât în
urmă cu un an, iar, în cel de-al doilea, cu 9,1%.

EVOLUȚțIA PREȚțURILOR

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Cu un ritm de creștere de 2,7%, primul trimestru din 2020 ar fi cel de-al treilea
consecutiv în care prețurile apartamentelor disponibile spre vânzare la nivel național
consemnează majorări de peste 2,5% – prag care, vreme de doi ani (între T3 2017 și T2 2019),
nu a mai fost depășit. Spre comparație, în al doilea trimestru din 2017 marja de creștere se
situa la 3,12%, pentru ca, în trimestrul următor, să coboare la -0,2%; ulterior, prețurile au
revenit pe o linie ascendentă, dar nu foarte abruptă, creșterile trimestriale nedepășind, până în
T3 2019, pragul de 2%.

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Piața imobiliară în 2020-Evoluție și trenduri

În 2019, prețul mediu de vânzare al apartamentelor din România a crescut cu 8.23%

(4.02% ajustat la inflație), ajungând la 1 341 € (1 488 USD) pe metru pătrat (mp). În 2018,
creșterea a fost de 6.44%, 10.86% în 2017, 10.41% în 2016 și 6.73% în 2015, pe baza cifrelor
de pe imobiliare.ro. În 2020, construcțiile de proiecte rezidențiale au rămas constante, dar
preferințele cumpărătorilor s-au schimbat, constatându-se un interes din ce mai crescut pentru
proprietățile din zone neaglomerate, aproape de spații verzi, de pădure sau în ansambluri cu
un număr redus de unități locative. “În perioada martie-iunie cererea pentru locuințe de tip
casă/ vilă a crescut considerabil, cu aproximativ 120% față de aceeași perioadă a anului trecut,
atât pentru cumpărare, cât și pentru închiriere. Proprietăți cu facilități precum curte proprie
sau terase spațioase, piscină, loc de joacă pentru copii sunt din ce în ce mai apreciate”, spune
Aura Diaconescu, managerul agenției Nordis Real Estate. “Am avut în portofoliu proprietăți
din zona Pipera, Herăstrau, Aviației sau Domenii, care au fost tranzacționate în 15-30 de zile,
cu o medie la cumpărare de 250 000 -275 000 Euro, iar la închiriere 2000-2500 Euro.”

Comportamentul clienților a fost influențat de perioada pandemiei, dar deciziile de

cumpărare/ închiriere pentru case sau vile nu fost în totalitate spontane, ci mai degraba a fost
punctul final al unui proces de căutare și analiza mai vechi. “Tendința oamenilor de a se muta
la casă exista din anii trecuți, iar acum a fost momentul oportun pentru a lua această decizie”,
mai spune managerul agenției Nordis Real Estate. Așadar, datorită maturizării pieței și izolării
impuse de autorități, segmentul premium rezidențial devine din ce în ce mai atractiv și
continuă să crească, iar dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale vor trebui să se adapteze și să
livreze tipurile de locuințe pe care piața le cere. Apartamente cu suprafețe mai mari, regim
mic de înălțime, spații verzi generoase, locuri de parcare și facilități complete pentru un stil de
viață modern.

Investițiile imobiliare se mențin la un nivel similar față de aceeași perioadă din 2019,
cu un volum total de aproximativ 120 de milioane euro în Q1. Un scenariu pozitiv plasează
volumul total al investițiilor pentru 2020 la 750 milioane de euro, în timp ce unul pesimist
undeva la 500 de milioane euro.

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Piaţa imobiliară din România, departe de boom şi criză.

Piaţa imobiliară din România nu se află într-un boom, dar nici nu va intra într-o criză,
însă preţurile vor continua să crească cu până la circa 10% în 2020, arată o analiză RE/MAX
România.

Analiză comparativă cu statele europene

În topul ţărilor europene cu cele mai scumpe locuinţe se află Franţa, cu 4.016 euro/mp,
urmată îndeaproape de Marea Britanie, cu un preţ mediu de 3.753 euro/mp. În Olanda, care se
află la mijlocul clasamentului, locuinţele sunt vândute, în medie, cu 3.405 euro/mp. Pe de altă
parte, în România, potrivit datelor imobiliare.ro, preţul pe metrul pătrat a ajuns la 1.341 euro.
În rândul capitalelor europene, locuinţele din Paris au înregistrat anul trecut cel mai mare preţ
pe metru pătrat la vânzare – 12.910 euro, reprezentând 321% din media preţurilor la nivel
naţional. Comparativ, în Bucureşti, preţul mediu este de peste 9 ori mai mic, respectiv 1.380
euro/mp.

„Piaţa imobiliară locală deţine încă un mare potenţial de dezvoltare în contextul în care
suntem în continuare cea mai mare piaţă de proprietari din Europa. Acest apetit pentru a
deţine o proprietate determină, aşadar, o cerere accelerată în imobiliare, respectiv a
standardelor de locuire. Tot mai mulţi români investesc în locuinţe secundare, iar preţurile
scăzute ale imobilelor, cât şi randamentele ridicate din închiriere, comparativ cu cele
europene, ne oferă avantaje competitive în deciziile investiţionale”.

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Piața imobiliară din Suceava

Într-o singură lună, în Suceava au fost înregistrate aproape 20% din totalul
tranzacțiilor efectuate în perioada ianuarie – octombrie 2020. Astfel, în luna octombrie 2020
au fost încheiate 2.241 contracte, cu aproape 1.000 mai multe față de aceeași lună din 2019 și
față de luna septembrie a anului 2020. Potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară, 993 de contracte au avut ca obiect vânzarea de terenuri intravilane fără
construcții, iar 336 au fost terenuri agricole. Numărul de apartamente tranzacționate este 314,
în timp ce 623 au fost case și terenuri intravilane cu construcții.

Pe parcursul anului 2020, piața imobiliară din Suceava s-a menținut în trendul
național.

Potrivit datelor oficiale, în primele zece luni ale anului 2020 au fost înregistrate cu
circa 2% mai multe tranzacții imobiliare față de aceeași perioadă a anului precedent. Situația
este similară și la nivel național, doar că creșterea este de aproximativ 5%. Datele ANCPI
arată că în primele zece luni din acest an au fost 465.267 tranzacții, în timp ce în perioada
similară din 2019 s-au înregistrat 441.330 tranzacții. Evoluția este cu atât mai remarcabilă
întrucât anul acesta a fost influențat serios de pandemia de coronavirus. Prețurile oscilează în
funcție de starea în care se află locuința, de dotări și finisaje, dar și de locație. Cel mai scump
apartament cu 2 camere, care poate fi achiziționat în Suceava în luna noiembrie, are o suprafață de
64 mp și un preț de 92.000 euro.

Cele mici prețuri se înregistrează la garsoniere. O astfel de locuință poate fi

achiziționată cu prețuri între 12.000 euro și 25.000 euro.

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Piata imobiliara in 2021

2021 va debuta cu bine pentru piata de locuinte.

Sunt zeci de tranzactii care au fost amanate acum pe final de an pentru anul urmator.
Unul dintre motive este pandemia, pentru care se asteapta o aplanare din motiv ca vor sosi
vaccinurile si in Romania. Un alt motiv este faptul ca de la 1 ianuarie intra in vigoare TVA-ul
de 5% pentru locuintele pana in 140000 de euro. Multe tranzactii fiind in zona 90.000 –
140.000 de euro, destui cumparatori au ales sa amane pentru a beneficia de TVA de 5% chiar
si pentru avansul de la semnarea pre-contractului.

Numarul tranzactiilor va creste cu peste 10%

2021 va fi anul cu multe livrari ale proiectelor din spate. Iar Institutul National de
Statistica contorizeaza doar tranzactiile finale, nu si antecontractele de vanzare-cumparare.
Asadar vor aparea mai multe semnari de contracte finale, cele restante din anul 2020.

Pretul locuintelor va creste cu 5%

Este o crestere mica, normala, in ton cu inflatia. Imobiliarele sunt un activ care
protejeaza investitorii de inflatie. Pentru ca acest lucru sa se intample, imobiliarele vor creste
mai mult decat inflatia estimata de 3%. In plus, dezvoltatorii au vazut oportunitatea pe piata
de locuinte si vor fi lansate noi dezvoltari, ceea ce va pompa si mai multi bani pe piata de
constructii, pentru acest segment rezultand o inflatie mai mare decat media.

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)

 lOMoARcPSD|21125316

Bibliografie

1. https://www.theconcept.ro/predictii-pentru-piata-imobiliara-in-2021/
2. https://www.hotnews.ro/stiri-esential-24391224-piata-imobiliara-intampla-preturile-
apartamentelor-noi-romania.htm
3. https://adevarul.ro/economie/imobiliare/studiu-piata-imobiliara-romania-boom-criza-vor-
creste-preturile-1_5e37f39a5163ec4271b82eaf/index.html?fbclid=IwAR0-
0OOInLhnM9zQI62iBXMEQjcGV84yGp2XEI42IrevKJWdrltyC9W9QAI
4. https://site2.anevar.ro/pagini/analize-imobiliare-furnizate-site-ul-analizeimobiliarero

10

Downloaded by Popovici Constantin (popoviciconstantin98@gmail.com)