REFERAT CDL - ANALIZA PIETEI

Analiza pietei imobiliare Terenuri

Eleva: Anghel Madalina Clasa: a XII-a A

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE TERENURI Dupa o scadere de 5% a PIB-ului n 2009, anul 2010 aduce economia romneasca mai aproape de revenire, finalul anului nregistrnd o scadere de 1%. Astfel, economia se stabilizeaza, iar cresterea urmeaza a fi reluata, ncepnd cu anul 2011. Rata somajului a crescut usor fata de anul trecut, atingnd o valoare de 6% estimata pentru sfrsitul anului 2010. n ceea ce priveste inflatia, aceasta a nregistrat o crestere accentuata, ca urmare a majorarii recente a TVA-ului dar si a cresterii preturilor la alimente. Indicele preturilor de consum s-a dublat de la 4% nregistrat n Mai la o valoare estimata de 8,1% catre sfrsitul anului. n ceea ce priveste relatiile externe, Romnia continua sa recupereze. Exporturile cstiga teren pe masura ce principalii parteneri comerciali revin la crestere economica (datorita industriei prelucratoare), n timp ce cererea interna modesta limiteaza cresterea importurilor. Investitiile straine directe continua sa fie modeste. Piata de terenuri a reusit sa iasa din blocajul instituit n cea de-a doua jumatate a anului 2008, datorita ncheierii ctorva tranzactii. Numarul investitiilor a fost egal mpartit ntre Bucuresti si restul pietei din tara. Investitorii estimeaza un potential crescut pentru viitoarele proiecte din Bucuresti, cu destinatii de retail, office, hoteluri sau domeniul medical. Totusi, nu se poate vorbi nca de o revenire completa a pietei, n ciuda activitatii crescute, avnd n vedere numarul limitat de tranzactii dar si tendinta descendenta a preturilor la terenuri. OFERTA Oferta de terenuri a crescut sustinut n ultimii 2 ani, influentata de ctiva factori: - Cerere scazuta din partea investitorilor/dezvoltatorilor; - Proprietari ai caror afaceri au fost afectate de declinul economic si care au decis scoaterea la vnzare a terenurilor pentru a obtine lichiditati; - Dezvoltatori afectati de criza economica, care si-au scos proprietatile la vnzare; - Banci care au nceput sa execute creditele neperformante din portofoliu. O componenta importanta a ofertei n afara Bucurestiului a fost vnzarea fabricilor afectate de criza si a terenurilor aferente acestora (majoritatea n industria textila si producatoare de mobila). Multe dintre aceste proprietati au fost tranzactionate datorita interesului mare al retailerilor pentru amplasament (central sau semi-central) si pentru caracteristicile terenurilor (suprafata de la 2.5 pna la 5 hectare, forma regulata, deschidere generoasa).

CERERE n 2010, cei care au cumparat terenuri au fost aproape n totalitate beneficiari directi ai viitoarelor proiecte (ex. retaileri, persoane fizice n cautare de terenuri pentru constructia de locuinte personale, companii interesate de dezvoltarea propriului spatiu de birouri etc.) sau dezvoltatori cu chiriasii-ancora asigurati. Alte piete avute n vedere au fost orasele cu o populatie mai mare de 50.000 locuitori, unde competitia este slaba. Anul acesta, Cora, Kaufland, Lidl, Penny Market si Dedeman au ncheiat cele mai multe tranzactii. Cererea din partea dezvoltatorilor traditionali de spatii de birouri a revenit n 2010 n Bucuresti, n locurile cu infrastructura buna si conexiuni la reteaua de transport n comun. n acest an s-a nregistrat si cea mai importanta tranzactie de la nceputul crizei, n valoare de peste 10 milioane Euro. Alte cteva tranzactii semnificative sunt nca n negocieri, att n tara ct si n Bucuresti. ncheierea acestora a fost n general amnata din cauza divergentelor de pret sau dificultatilor de planificare. CLIENTII In functie de dimensiuni si reputatie, agentiile imobiliare se adreseaza unor segmente diferite de clienti: Cele mari isi impart o piata in care principalii clienti sunt: firmele multinationale, bancile sau persoanele fizice cu venituri foarte mari. Aceasta piata este in crestere incepand din anul 2000, datorita cresterii investitiilor in economie. Cele medii si mici lupta pentru o cota cat mai buna in cadrul segmentului de piata reprezentat de firmele mici si mijlocii si de persoanele fizice. Aceasta piata are o evolutie oscilanta, in functie de zone, iar previziunile pentru viitor prevad o tendinta ascendenta a cererii, mai ales in contextul dezvoltarii lanturilor de supermarketuri, mall-uri si hypermarketuri, care atrag dupa sine o frenezie deosebita a pietei imobiliare. CONCURENTA O agentie imobiliara nou-infiintata nu are posibilitatea de a concura cu marile forte in domeniu, pe proiecte de mare anvergura. De aceea competitorii vor fi firmele mici, vizand segmentul de clienti descris mai sus. Pentru a avea succes intr-o afacere noua pe aceasta piata, trebuie luate in considerare aspecte legate de diversificarea ofertei fata de concurenta -; tocmai de aceea, firmele de dimensiuni relativ mici au inceput sa ofere produse integrate (de la tranzactia imobiliara propriuzisa pana la asistenta necesara la perfectarea tuturor documentelor aferente unei tranzactii).

Cu cat o firma de dimensiune mica este capabila sa ofere asistenta in toate etapele derularii unei tranzactii (Administratie Financiara, Cadastru, Notariat etc.), cu atat sansele acesteia de a castiga teren in fata concurentei cresc. Marile companii in domeniul imobiliar ofera, pe langa aceste facilitati, numeroase alte servicii, dintre care putem enumera: studii de fezabilitate, masuratori topo, expertize tehnice, consultanta imobiliara, realizarea de constructii si amenajari interioare. PRETURI Preturile terenurilor au continuat sa scada pe parcursul anului 2010, nsa ntr-un ritm mai lent comparativ cu anul precedent. Tranzactiile n Bucuresti s-au concretizat la preturi ce au fost, n medie, mai mici cu 1020% dect n 2009. Amplasamentele periferice au ramas totusi neatractive. Lipsa tranzactiilor n aceste zone ngreuneaza estimarea unui pret, nsa credem ca o valoare mai mica cu cel putin 50% fata de preturile cerute actuale, ar fi un punct de atractie pentru potentialii cumparatori. n tara, scaderea a fost mai abrupta, exceptnd acele orase unde 5-6 proprietari controleaza terenurile bune si presiunea pentru a vinde este limitata. n consecinta, aceste zone opun o rezistenta mai mare la scaderi semnificative de pret. La nivel naional (cele 27 de orae analizate): - n semestrul 2 comparativ cu semestrul 1 2010, preurile la terenuri au sczut n medie cu 12%; - n 2010 comparativ cu 2009, preurile la terenuri au sczut n medie cu 22%; - n 2010 comparativ cu 2008, preurile la terenuri au sczut n medie cu 45% raportat la moneda euro i aproximativ 37% la lei. La nivelul polilor de dezvoltare: - n semestrul 2 comparativ cu semestrul 1 2010, preurile la terenuri au sczut n medie cu 12%; - n 2010 comparativ cu 2009, preurile la terenuri au sczut n medie cu 22%; - n 2010 comparativ cu 2008, preurile la terenuri au sczut n medie cu 49% raportat la moneda euro i aproximativ 41% la lei.

La nivelul oraselor mici: - n semestrul 2 comparativ cu semestrul 1 2010, preurile la terenuri au sczut n medie cu 11%; - n 2010 comparativ cu 2009, preurile la terenuri au sczut n medie cu 23%; - n 2010 comparativ cu 2008, preurile la terenuri au sczut n medie cu 40% raportat la moneda euro i aproximativ 31% la lei. n decursul a 12 luni (2010 2009), cea mai mare scdere s-a nregistrat la Constana (-42%), iar cea mai mic la Dr. Tr. Severin unde preurile au sczut cu numai 7%. PROMOVAREA Promovarea serviciilor imobiliare consta in principal in anunturi inserate in ziarele centrale/locale, in reviste sau in brosurile adresate oamenilor de afaceri (de genul celor distribuite gratuit in aeroporturi sau hoteluri), alte aparitii in presa scrisa. De multe ori insa, in Romania publicitatea in sfera intermedierilor imobiliare -; in special in cazul agentiilor relativ mici -; se rezuma la fluturasii raspanditi in cutiile postale, pe stalpi sau pe panourile publicitare. O astfel de promovare are avantajul ca este foarte ieftina, dar pe de alta parte are un efect restrans si de multe ori creeaza o anumita reticenta in randul multora dintre destinatari. PROGNOZA n expectativa mbunatatirii indicatorilor economici, ne asteptam ca investitorii sa si recapete ncrederea n potentialul de absorbtie al pietei locale imobiliare. Pe termen scurt si mediu, piata terenurilor va ramne o piata a cumparatorilor, unde doar proprietarii cu un pret competitiv vor putea ncheia o tranzactie. Ca si concluzie, nu ne asteptam la o stabilizare a preturilor n viitorul apropiat, nsa nici la scaderi spectaculoase. Cu toate acestea, exista segmente de piata unde preturile terenurilor sustin dezvoltarea unor proiecte imobiliare profitabile. n aceste cazuri, cumparatorii activi au 2 optiuni: fie sa achizitioneze terenuri, multumindu-se cu o marja de profit rezonabila, fie sa astepte pentru o posibila scadere ulterioara a preturilor, lund n considerare faptul ca n tot acest timp, proiecte similare vor fi livrate si astfel vor intra pe o piata mai competitiva. n ceea ce privete evoluia terenurilor, acestea au cunoscut cea mai drastic depreciere de la nceputul crizei imobiliare pn n prezent, ajungnd uneori i la reduceri de pn la 70% n decurs de 2 ani. Printre terenurilor care au nregistrat cele mai mari corecii se afl cele situate n cmp, departe de utiliti i de drumuri asfaltate, i-n consecin departe de orice proiect investiional. n ciuda acestor reduceri de pre, piaa terenurilor a nregistrat i cele mai puine tranzacii de la nceputul crizei pn la finalul anului 2010.

REFERAT LA CDL Analiza pietei

Eleva: Ion Jenica Clasa : XII A

Piata imobiliara

Pana in anul 2003 piata imobiliara din Romania a avut o crestere relativ lenta demaximum 5% pe an. Datorita lipsei de spatiu locativ si aparitiei creditelor ipotecare /imobiliare, incepand cu anul 2003 s-a inregistrat o explozie a preturilor, inregistrandu-secresteri de peste 50% anual. Diferenta majora dintre cererea si oferta de pe piata imobiliara, precum si deschiderea totm a i m a r e a b a n c i l o r c a t r e cr e d i t a r e a u f a c u t c a R o m a n i a s a f i e o d e s t i n a t i e p r e f e r a t a p e n t r u i n v e s t i t or i . I n m o m e n t u l d e f a t a , p i a t a i m o b i l i a r a d i n R o m a n i a a a t i n s l i m i t e superioare prin activitatea desfasurata de un numar mare de agenti economici, activitatecalauzita de conceptul de marketing. Filozofia de marketing se intemeiaza pe nevoile si dorintele oamenilor. N e v o i a d i n d o m e n i u l i m o b i l i a r s e r e f e r a l a o bt i n e r e a u n u i a d a p o s t p e n t r u a p u t e a supravietui. Dorinta insa, capata un aspect diferit in sensul ca nu reprezinta o necesitate cio modelare a nevoilor privite prin prisma individuala a fiecarei persoane in parte.

CEREREA reprezinta o concretizare a dorintei, aceasta depinzand i n s a d e p u t e r e a d e cumparare. Produsul, in cazul de fata constructiile, terenurile, este oferit pe piata pentru asatisface nevoia sau dorinta cumparatorului. Odata intrat in posesia unui imobil, exista posibilitatea de efectuare a unei tranzactii, a unui schimb, pentru a obtine un alt imobil,sau un venit suplimentar care sa satisfaca nevoile si dorintele in urma acestui schimb.Piata imobiliara se poate defini ca locul de intalnire dintre cererea si oferta imobliara, prin tranzactiile ce au avut loc dar si prin cele care nu s-au materializat lasand loc astfel posibilitatii de analiza asupra evolutiei pietei. Din punct de vedere al gradului de libertate, putem spune ca piata imobiliaraeste o piata libera,caracterizata de desfasurarea nestingherita a intocmirii actelor dev a n z a r e - c u m p a r a r e . Piata libera, ofera insa posibilitatea de a lansa pe piata o oferta individuala, concretizareaacesteia, respectiv intocmirea actelor de vanzare-cumparare, depinzand de existenta uneicereri care sa raspunda ofertei.Piata imobiliara este o piata interna concentrata cu precadere in zonele urbane.In cadrul pietei imobiliare se disting doua ramificatii si anume o piata imobiliara urbanasi una rurala.

Acestea formeaza impreuna piata imobliara. Piata imobiliara inreagistreaza o a c t i v i t a t e i n t e n s a i n z o n e l e ur b a n e , u n d e c e r er e a e s t e m a i m a r e . A n a l i z a f a c t o r u l u i demografic are un rol deosebit in estimarea activitatii unei agentii imobiliare.In ultimii ani, in Romania nivelul de salarizare a crescut si odata cu acesta sicererea consumatorilor. Pentru a tine pas cu cererea, societatile de constructii au inceputlucrari de mare amploare incercand sa acopere pe cat posibil varietatea cererilor si anume( c o n s t r u c t i i p e n t r u d o m e n i u l i n d u s t r i a l , p e n t r u d o m e n i u l d e a f a c e r i , i m o b i l e p e n t r u locuinte, case, etc). O crestere a pietei imobiliare a atras dupa sine cresterea altor piete,avand astfel un impact pozitiv asupra economiei nationale. Modificarea pozitiei unui produs in cadrul pietei totale sau a unei subdiviziuni de referinta a acesteia, afecteaza in proportii diferite piata tuturor intreprinderilor care comercializeaza sau produc acel produs.O cerere mare din partea consumatorilor, atrage dupa sine si o oferta mare sau otendinta accentuata de acoperire a cererii aducand astfel modificari pe piata locurilor demunca care se manifesta prin angajarea de personal in vederea satisfacerii cererii.In ceea ce priveste domeniul imobiliar, dorinta de satisfacere a cererii a obligatagentiile imobiliare sa studieze in aprofunzime piata pentru a putea oferi servicii si bunuride calitate si pentru a putea sa beneficieze la randul lor de cat mai multe cereri pe care sale poata onora adresate acestora in urma unor tranzactii reusite. Pentru aceasta agentiileimobiliare trebuie sa se faca cunoscute si in acest mod sa atraga prin expunerea calitatilor firmei, noi cumparatori, sa ii pastreze pe cei vechi si sa faca fata concurentei. Toate acestea nu se pot realiza decat prin studii de marketing, angajand personalde specialitate a carui sarcina consta atat in identificarea, dimensionarea si descriereasegmentelor specifice pietei precum si in formularea unor masuri care sa permita creareaconditiilor pentru satisfacerea acestor segmente. S c o p u l u n e i a g e n t i i i m o b i l i a r e n u e s t e a s t i n s i nt e g r a l d a c a i n u r m a a c t u l u i d e vanzare cumparare (sau inchiriere) cerinta clientului nu este satisfacuta integral motiv pentru care serviciile agentiilor imobiliare trebuie sa fie cat mai competitive, oferindc l i e n t u l u i t o a t e i nf o r m a t i i l e n e c e s a r e i n c h e i e r i i t r a n z a c t i e i f a r a a a s c u n d e a n u m i t e elemente ce pot atrage dupa sine o insiruire de probleme ce pot aduce prejudicii agentieiimobiliare reducandu-i gradul de

credibilitate si scazand numarul potentialilor clienti aiacesteia. Nu intotdeauna drumul catre atingerea scopului este drumul cel mai scurt

Clientii agentiilor imobiliare

In functie de dimensiuni si reputatie, agentiile imobiliare se a d r e s e a z a u n o r segmente diferite de clienti. Cele mari isi impart o piata in care principalii clienti sunt:firmele multinationale, bancile sau persoanele fizice cu posibilitati de investitie. Aceasta piata este in crestere incepand din anul 2003, datorita cresterii investitiilor in economie.Aceasta piata are o evolutie oscilanta, in functie de zone, iar previziunile pentru viitor prevad o tendinta ascendenta a cererii, mai ales in contextul dezvoltarii lanturilor desupermarketuri, mall-uri si hypermarketuri, care atrag dupa sine o miscare ascendenta a pietei imobiliare. Clientii agentiilor sunt atat de nationalitate romana cat si straini care doresc sa porneascaa f a c e r i i n R o m a n i a s o l i c i t a n d s p a t i i d e b i r o ur i , i n d u s t r i a l e s a u c a r e d o r e s c n u m a i o locuinta pentru uz personal. Piata imobiliara este influentata de piata de investitii care inultimii ani a atras investitori straini atat privati cat si institutionali. In aceasta situatieinvestitorii straini au nevoie de un studiu amanuntit prin care sa ia in considerere toatecaracteristicile pietei pentru a face o evaluare exacta a potentialului pe care investitiileimobliare il au in Romania. Relatiile de concurenta Pentru ca multi intreprinzatori au considerat afacerile i m o b i l i a r e c a f i i n d profitabile acestia si-au dezvoltat activitatile in domeniu incercand sa ocupe un loc catmai important pe piata imobiliara. Dovedindu-se cu adevarat profitabile au aparut din cein ce mai multe agentii imobiliare care au format un sistem concurential impartit pe maimulte planuri(cumparari, vanzari si servicii), concurenta dovedindu-se a fi un factor determinant esential pentru succesul sau esecul acestora. Competitia, la nivelul agentiilor i m o b i l i a r e , v i z e a z a d o m e n i u l d e c u m p a r a r e , v a n z a r e s i d o m e n i u l s e r v i c i i l o r ( d e inchiriere, consultanta).

Astfel putem vorbi despre o concurenta manifestata in 3 directiidiferite dar care produc per total, un singur efect asupra agentului economic. Aceasta concurenta, o concurenta directa, aseaza fiecare agent economic pe un anumit loc in clasament in functie de rezultatele sale, dand nastere la raporturi de interactiune in careagentii economici formeaza sistemul relatiilor de concurenta.C o m p o r t a m e n t u l c o n c u r e n t i a l s e a f l a i n a t e n t i a permanenta a ConsiliuluiConcurentei, autoritatea administrativa a u t o n o m a c e a r e d r e p t s c o p p r o t e j a r e a s i stimularea concurentei pentru asigurarea unui mediu concurential normal, in vederea promovarii intereselor consumatorilor. Rolul sau are doua dimensiuni: una corectiva privind restabilirea si mentinerea unui mediu competitiv normal, iar cealalata, preventiva,de monitorizare a pietelor si supravegherea actorilor pe aceste piete P r o m o v a r e a s e r v i c i i l o r i m o b i l i ar e c o n s t a i n p r i n c i p a l i n a n u n t u r i i n s e r a t e i n ziarele centrale/locale, in reviste sau in brosurile adresate oamenilor de afaceri (de genulcelor distribuite gratuit in aeroporturi sau hoteluri), alte aparitii in presa scrisa (Ex.:interviuri).De multe ori insa, in Romania publicitatea in sfera intermedierilor imobiliare, in specialin cazul agentiilor relativ mici, se rezuma la fluturasii raspanditi in cutiile postale, pestalpi sau pe panourile publicitare. O astfel de promovare are avantajul ca este foartei ef t i n a , d a r p e d e a l t a p a r t e a r e u n e f e c t r e s t r a n s s i d e m u l t e o r i c r e e a z a o a n u m i t a reticenta in randul multora dintre destinatari. Nu sunt multi cei care raspund unei astfelde reclame tocmai pentru faptul ca ceea ce a oferit agentia respectiva printr-un astfel dereclama ieftina este comparabil cu calitatea serviciilor oferite in general. Promovarea nuse rezuma numai la o astfel de publicitate ci si la o imagine pe care compania reuseste sao i m p r i m e i n r a n d u l c l i e n t i l o r s a i s i c a r e s e r e f e r a l a m o d u l d e i n t e r a c t i o n a r e d i n t r e angajatii agentiei si clientii acesteia. Un accent pe imaginea oferita de catre comapnieclientului sau ii revine vestimentatiei consultantilor, modului in care acestia se prezinta in f a t a c l i e n t i l o r s i l i m b a j u l pe care il folosesc. Uneori chiar un detaliu care p a r e nesemnificativ la prima impresie poate sa faca o diferenta care sa a d u c a b e n e f i c i i companiei. Pe o piata competitiva, care se afla intr-o continua expansiune, e nevoie de unspecialist care sa prezinte opiniei publice activitatea si realizarile firmei respective

intr-omaniera profesionala si mai ales sa o ajute sa se diferentieze din multimea companiilor similare. Dintre factorii care ar trebui luati in seama de o companie imobiliara in alegerea uneimodalitati de promovare, pretul ocupa, cu siguranta, un loc primordial. Tendintele segmentului imobiliar comercial In domeniul imobiliar comercial, Romania urmeaza tendintele tarilor din regiune precum Polonia, Cehia sau Ungaria. Bucurestiul ramane unul dintre cele mai dinamice orase din zona Europei Centrale si de Est pe segmentul dezvoltarii proiectelor imobiliare comerciale si este cu siguranta cea mai importanta piata la nivel national. Stocul bucurestean de spatii industriale, logistice dar si comerciale si de birouri va creste considerabil in 2008 si in urmatorii ani. Pe de alta parte, se observa o intensificare a interesului dezvoltatorilor pentru alte orase strategice din tara: Timisoara, Cluj, Brasov, Constanta, Sibiu, Craiova, Iasi. Este vorba atat despre spatii de depozitare pentru logisitica sau retail, cat si despre spatii industriale si de productie.